Cuprins:

Introducere
I Date generale
1.1. Numele i prenumele proprietarului, adresa obiectului
1.2. Executorul evalurii
1.3. Scopul evalurii
1.4. Documentele ca baz a evalurii
1.5. Noiuni de baz utilizate n raport
1.6. Procesul de evaluare
1.7. Metodele de evaluare a bunurilor imobiliare
1.8. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
II Descrierea bunului evalurii i analiza amplasrii
2.1. Caracteristica bunului imobiliar
2.2. Analiza pieei imobilului
III Estimarea valorii de pia a bunului imobiliar
3.1. Estimarea valorii de pia conform metodei venitului
3.2.Estimarea valorii de pia conform metodei analizei comparative
a vnzrilor
IV Reconcilierea valorii i stimarea valorii finale

Introducere
Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii
favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.
Evaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica economic,
aprut la noi relativ recent, pe la nceputul anilor 90.
Lucrarea dat este un raport de evaluare a unui teren agricol. Scopul evalurii terenului
este de a estima valoarea de pia pentru vnzare i calcularea mrimii impozabile
utiliznd diferite metode de evaluare.
Proprietatea a fost inspectat pe data de 15 februarie.. Proprietatea evaluat
reprezint un lot de teren destinat pentru cultivarea viei de vie cu o suprafa de 0,1949
ha, care este amplasat n s. Filipeni, r. Leova. A fost examinat titlul de proprietate i
extrasul din cadastrul bunurilor imobiliare.
Raportul dat cuprinde:
- data ntocmirii raportului;
- scopul evalurii;
- numele, prenumele beneficiarului i datele de identificare ale lui;
- denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei;
- descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia;
- data la care a fost estimat valoarea;
- tipul i definiia valorii estimate.
Raportul se ncheie cu reconcilierea valorii i stimarea valorii finale.

I Date generale

1.1. Determinarea sarcinii de evaluare

Tabelul Nr. 1
Obiectul evalurii
Amplasarea terenului
Dreptul evaluat
Scopul evalurii
Data evalurii
Proprietarul trenului

Teren cu vie
r. Leova, s. Filipeni
Privat
Vnzarea terenului dat
15 februarie 2007
Antoniu Gheorghe

1.2. Executorul evalurii

Lupu Natalia evaluator la OTC Leova licena nr. 81774910
1.3. Scopul evalurii
Scopul evalurii terenului este de a determina valoarea de pia pentru
vnzarea i calcularea mrimii impozabile utiliznd diferite metode de evaluare
reglementate de Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobiliare i programul de msuri privind Implementarea noului sistem de
evaluare a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Evaluarea terenului este specificat n raportul de evaluare. Datele
necesare evalurii au fost colectate i analizate de evaluator, fiind certificate de
proprietar. Documentaia de baz pentru evaluare se anexeaz.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

1.4. Documente de baz a evalurii

Standardele naionale de evaluare publicate n 2004
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a
pmntului
Programul de msur
Legea cu privire la activitatea de evaluare
Codul Fiscal Titlul VI Impozitarea bunurilor imobiliare
Codul Funciar
Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor.

1.5. Noiuni de baz utilizate n raport

Patrimoniu ansamblu de drepturi i obligaii patrimoniale (care pot fi
evaluare n bani), privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre
ele, aparinnd unei persoane fizice sau juridice.

Bunuri imobile bunuri a cror deplasare nu este posibil fr a cauza

prejudicii considerabile destinaiei lui.
Evaluare a patrimoniului proces de determinare a valorii obiectului
evalurii la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i
de alt natur, care influeneaz valoarea.
Obiect al evalurii bunuri imobile, bunuri mobile i drepturi asupra lor;
active nemateriale drepturi asupra obiectelor proprietii industriale, drepturi
de autori; drepturi asupra resurselor naturale etc.; ntreprinderi n calitate de
complexe patrimoniale; afaceri (businessul); valori mobiliare; obligaii
debitoare i creditoare; lucrri i servicii; informaii; alte obiecte.
Principii de evaluare factori economici principali, reguli i cauze ce
determin valoarea patrimoniului.
Data evalurii data la care a fost efectuat evaluarea patrimoniului.
Raport de evaluare act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe suport
electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluat.
Valoarea de pia suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate
fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, dup un marketing adecvat ntr-o tranzacie liber, n
care fiecare parte va aciona competent, cu pruden necesar i neconstrns.
Valoarea impozabil valoarea ce servete pentru calcularea bazei
impozabile a bunului.
Valoarea de pia pentru utilizare existent suma estimat pentru care
un obiect al evalurii ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de
continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c el este neocupat.
Proces de evaluare consecutivitatea de proceduri care sunt utilizate de
ctre evaluator pentru a estima valoarea obiectului evalurii. Procesul de
evaluare este constituit dintr-un ir de etape care presupun definirea misiunii de
evaluare, colectarea i analiza datelor necesare pentru evaluare, aplicarea
metodelor de evaluare, reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale i se
ncheie cu elaborarea raportului de evaluare.
Abordarea prin analiza vnzrilor comparabile modul de evaluare a
patrimoniului n baza analizei vnzrilor obiectelor comparabile, fiind
efectuate ajustrile corespunztoare pentru diferena dintre ele.
Abordarea prin metoda venitului modul de evaluare a patrimoniului n
baza valorii veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat al utilizrii
bunului.
Uzura fizic reducere a valorii obiectului evalurii ca rezultat al
deteriorrii lui sub aciunea factorului temporal i a altor factori exteriori.

Obiect comparabil bun care este similar obiectului evalurii i care este
folosit pentru determinarea valorii patrimoniului.
1.6. Procesul de evaluare
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt
utilizate de ctre evaluatori pentru a estima valoarea terenului.
n scopul estimrii valorii de pia a terenului dat au fost executate
urmtoarele proceduri:
1. Identificarea terenului evalurii i drepturile de proprietate care include
inspectarea ternului evalurii, studierea documentelor necesare .a.;
2. Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de
pia;
3. Aplicarea metodelor de evaluare:
- Metoda venitului
- Metoda analizei vnzrilor comparabile;
4. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
5. nlocuirea raportului de evaluare.
1.7. Metode de evaluare a bunurilor imobiliare
1) Metoda analizei vnzrilor comparabile produce o estimare a valorilor de
pia a proprietii imobiliare n baza preurilor de vnzare a proprietilor
similare proprietii evaluate.
Procesul de estimare este constituit din 2 etape:
a) Selectarea tranzaciilor de vnzare-cumprare n care au participat
proprietile ce pot fin comparabile proprietii evaluate;
b) Ajustarea proprietilor comparabile pentru toate diferenele
existente cu proprietatea evaluat.
2) Metoda venitului se bazeaz pe premisa general acceptat ca valoarea
proprietii imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la
utilizarea acestei proprieti de ctre proprietar sau darea n arend.
Aplicarea acestei metode presupune estimarea valorii proprietii
imobiliare n baza actualizrii veniturilor anticipate generate de proprietatea
evaluat la rata de actualizare determinat reieind din previziunile evalurii
evaluatorul privind starea economiei rii la general i evidenele pieei
proprietilor imobiliare.
1.8. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale

n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti

imobiliare, sunt obinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei
concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare este necesar de a
ajunge la un indicator mic al valorii obiectului evaluat. Aceast parte a
procesului de evaluare este denumit reconciliere.
Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:
1. Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai
credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Standardele Europene Profesionale de Evaluare a proprietii imobiliare
stipuleaz urmtoarele cerine fa de valoarea final a proprietii:
- Raportul de evaluare trebuie s precizeze dac exist diferenieri n
tratamentul fiscal din ara n care este amplasat proprietatea;
- Proprietile trebuie prezentate individualizat n certificatul sau n
raportul de evaluare i pe rile n care sunt situate;
- Valorile din raportul de evaluare ar trebui prezentate n moneda rii n
care i are sediul clientul sau n valuta rii n care este amplasat activul
evaluat.

II D e s c r i e r e a b u n u l u i e v a l u a t
i analiza amplasrii

2.1. Caracteristica bunului imobiliar

Proprietatea supus evalurii este teren agricol cu suprafaa de 0,1949 ha

situat n partea de N-V a satului Filipeni, la o distan de 2000 m. Lotul de
teren este destinat pentru cultivarea viei de vie. Pe lotul evaluat este cultivat
soiul de struguri Rcateli. Via de vie a fost plantat n anul 1978. n total pe
lot sunt plantai 408 butuci. Ponderea golurilor este egal cu 13% (lipsesc 53 de
butuci).
n apropiere, la o distan de 800 m, exist lac. Lotul de vi de vie are
ieire direct la drumul intern al cmpului dat pe care este amplasat. Distana
pn la drumul asfaltat este de 150 m, iar distana pn la oraul Leova, adic
distana pn la piaa de desfacere a mrfii este de 5 kg.
Lotul este amplasat pe un cmp cu panta de 3 grade, n zona de sud a
Republicii Moldova, gradul seismic n aceast zon este de 7 0 . Lotul de teren
are forma dreptunghiular.
La suprafaa terenului nu exist salinizare, gradul de eroziune este slab,
bonitatea este de 43 grade, exist mbuntiri funciare.
La evaluarea terenului se va lua n consideraie tipul terenului i legislaia
n vigoare: Regulamentul provizoriu, Legea RM cu privire la preul normativ i
modul de vnzare-cumprare a terenului. Raportul de evaluare se efectueaz pe
baza informaiei acordate de ctre OTC. Lotul se evalueaz pentru a determina
preul de pia n cazul vnzrii-cumprrii. Selectarea informaiei privind
vnzrile comparabile terenului evaluat a fost limitat datorit confidenialitii
informaiei. Informaia n baza creia a fost efectuat analiza comparativ a
fost obinut de la OTC Leova.
2.2. Analiza pieei imobiliare
Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor
asupra acestora care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Dezvoltarea
pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat stabil
din punct de vedere economic. Loturile de pmnt cu destinaie agricol,
comparativ cu 2005 nu s-a nregistrat o mare agitaie. Concomitent s-a activizat
oferta de pmnturi cu destinaie agricol. Acest fapt este explicat prin lipsa
interesului fa de prelucrarea pmnturilor, care este caracterizat prin munca
grea i profitabilitate sczut a ntreprinderilor agricole. O alt cauz a
activizrii ofertelor poate fi procedura simplificat preconizat a scoaterii
pmnturilor din circulaia agricol. Costul mediu al loturilor de pmnt cu
destinaie agricol pentru 1 ha este de 4-5 mii USD. Creterea preurilor a
alctuit circa 10% comparativ cu perioada analogic a anului 2005.

III E s t i m a r e a v a l o r i i
de pia a
bunului imobiliar

3.1. Estimarea valorii de pia conform metodei venitului

Metoda venitului se bazeaz pe premiza general acceptat c valoarea
proprietii imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la
utilizarea acestei proprieti de ctre proprietar sau darea lui n arend.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute 2 tehnici de estimare a valorii:
- Metoda capitalizrii directe
- Metoda actualizrii fluxului de numerar.
n raportul dat se vor aplica ambele tehnici de estimare a valorii.
Metoda capitalizrii directe se utilizeaz n cazurile cnd exist
informaia suficient pentru determinarea venitului n baza comparrii
obiectelor similare. Venitul la rndul su este stabil i se presupune c
veniturile prezente sunt aproximativ egale cu veniturile viitoare.
Metoda actualizrii fluxurilor cu numerar se utilizeaz la evaluarea
bunurilor imobiliare care particip n tranzacii foarte rar i pentru care nu este
acces liber la informaia de pia.
Formula generat de calcul a valorii prin aceast tehnic este:

(VON )
n 1

(1 y 0 ) n

SP
(1 y 0 ) a

y - rata de actualizare
n perioada de calcul
VON venitul operaional net
SP venitul obinut n urma vnzrii sau reversia.
La determinarea valorii prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar au
fost efectuate urmtoarele aciuni:
0

A. Determinarea plii de arend

Venitul brut potenial pentru obiectul evalurii include venitul ce poate fi
obinut n urma drii n arend n cazul cnd obiectul evalurii este ocupat
100% i toi arendaii i onoreaz obligaiile contractuale n termenii stabilii
n contract.
La stabilirea plii de arend au fost utilizate urmtoarele surse de
informaie:
- ziarul Cadastru
- ziarul
- ziarul
Conform valorii de pia s-a stabilit c plata lunar de arend pentru 1 ha
este de 265 lei.

B. Determinarea pierderilor de la neachitarea plii de arend i

cheltuielile operaionale
Conform cercetrilor efectuate s-a stabilit c pe parcursul acumulrii
plii de arend anual nu se achit n mediu 15%.
Conform datelor oficiului teritorial fiscal i conform avizului de plat a
impozitului pe imobil, anual se achit 12,57 lei (Ip=0,1949431,5).
Datorit faptului c pe perioada drii n arend a terenului se obine venit,
se va calcula impozitul pe venit conform legislaiei n vigoare.
Imp. pe venit = Baza impoz. coef. prog. Impozabile % impozitrii
Impozitul pe venit pentru 2006:
I=421,4510,08=33,72 (lei)
Pentru 2007:
I=434,110,08=34,73 (lei)
Pentru 2008:
I=447,1210,08=35,77 (lei)
Pentru 2009:
I=460,5310,08=36,84 (lei)
C.

Determinarea ratei de actualizare

Rata de actualizare reflect cheltuielile de investiie care dup prerea

investitorului trebuie s fie compensate din contul veniturilor viitoare. n
condiiile unei economii n tranziie este complicat de a prognoza exact
mrimea i evoluia ratei de actualizare. Formula general de calcul a ratei de
actualizare este:
Y0 Rrent Rrisc

Rata pur a rentabilitii reprezint rata dobnzii pentru hrtii de valoare

de stat pentru 365 zile i care n prezent constituie 12,5%.
Rata inflaiei este determinat n baza prognozelor oficiale ale statului
privind evoluia inflaiei n economia rii i constituie 14% pentru anul 2006.
Rata riscului se determin separat pentru fiecare obiect lund n
consideraie factorii riscului.
Rata riscului pentru terenul evaluat poate fi calculat sub form de tabel:

Tabelul Nr. 2
Rata riscului pentru termenul evaluat

Nr.
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
1

Tipul riscului
2
Riscurile legate de active
Politica de expropriere
Posibilitatea finanrii locale
Protecia patentelor, licenelor
Riscurile legate de situaia
social-economic
Stabilitatea politic
Atitudinea fa de investitorii
strini
Reglementarea drepturilor de
proprietate
Participarea statului n
administrare
Prezena i costul forei de
munc
Relaiile cu rile din vecintate
Influena organizaiilor
criminale
Privilegiile concurenilor locali
Riscurile financiare
Tendina de dezvoltare a
economiei
Stabilirea valutei naionale
Riscul lichiditii
Perioada medie de expunere a
obiectului pe pia
Numrul obiectelor similare
Capacitatea de cumprare a
proprietii
Stabilitatea veniturilor
Prognoza de cretere a
veniturilor
2

1
2

2
3

3
5

4
6

5
7

6
8

7
9

8
1
0

9 10
1 1
1 2

1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2

1
0

1
1

1
2

23 Obstacolele privind ptrunderea

pe pia
24 Total
14
25 Numrul de observaii
0 1
26 Media ponderat
0 2
27 Suma
67
28 Suma
4,8

1
3 3 2 2 2 1
9 12 10 12 14 8

0
0

0
0

Din calculele efectuate obinem urmtoarea mrime a ratei de actualizare:

y =12,5%+14%+4,8%=31,3%
y =31%
Tabelul Nr. 3
0

Estimarea valorii de pia prin metoda actualizrii fluxurilor de numerar

Nr.

Indicii

1
2
1 Suprafaa total a
terenului arendat
2 Plata de arend

U/M Valoarea
de baz 2006
3
4
5
ha 0,1949
lei/ha
/lun
%

3 Majorarea prognozat a
plii de arend
4 Plata ajustat de arend lei/ha
pentru 1 ha
/an
5 Venitul brut potenial
lei
6 Ajustarea pentru
lei
pierderile de la
neachitarea plii de
arend
7 Venitul brut rectificat
lei
8 TVA (20%)
lei
9 Baza impozabil pentru
lei
calcularea impozitului pe
venit
10 Coeficientul prognozat a
plii impozabile pe venit
1
2
3

Anii
2007
2008
6
7

2009
8

265
+3

+3

+3

3180,00 3275,40 3373,66 3474,87

619,78 638,38 657,53 677,25
92,97 95,76 98,63 101,59

526,81 542,62 558,90 575,66

105,36 108,52 111,78 115,13
421,45 434,10 447,12 460,53

11
12
13
14
15

Impozitul pe venit
Venitul Operaional. Net
Rata actualizrii
Valoarea rezidual
Coeficientul de
actualizare
16 Fluxuri de venit
actualizate
17 Valoarea rezidual
actualizat
18 Valoarea proprietii

lei
lei
%
lei
lei

33,72 34,73 35,77 36,84

387,73 399,37 411,35 423,69
31
606,62
0,7686 0,5908 0,4541

lei
lei

387,73 306,93 243,03 192,40

275,47

lei 1405,59

Determinarea valorii lotului de teren conform metodei capitalizrii directe

Valoarea lotului de teren prin metoda capitalizrii directe se estimeaz
innd cont c terenul este prelucrat de proprietar i pe acest teren se cultiv
vi de vie Rcateli. Conform datelor Ministerului Agriculturii i Industriei
Prelucrtoare se cunoate urmtoarea informaie:
- ncasrile de la realizarea prealabil pentru zona Sud este de 6500 lei/ha
- Cheltuielile suportate pentru obinerea produciei sunt de 3930 lei/ha
- Preurile produciei agricole n anii urmtori vor crete cu 5%, cheltuielile
pentru prelucrare vor crete cu 7%.
Zona de specializare a amplasrii lotului de teren este zona de Sud.
Tabelul Nr. 4
Determinarea valorii proprietii prin metoda capitalizrii directe
Nr.

Indicii

1
2
1 Suprafaa total a
terenului inclusiv:
struguri
2 Venitul brut potenial
total inclusiv:
struguri
3 Cheltuieli totale
inclusiv:
1
2

Unitate Valoarea
de
de baz 2006
msur
3
4
5

Anii
2007 2008
6

2009
8

ha

0,1949

ha

0,1949

lei

6500

1266,9 1330,2 1396,7 1466,5

lei

6500

1266,9 1330,2 1396,7 1466,5

lei
3

765,9

819,5

876,9 938,3
7

struguri
4
5
6
7
8
9

Venitul net
Rata actualizrii
Valoarea rezidual
Factorul actualizrii
Venitul net actualizat
Valoarea rezidual
actualizat
10 Valoarea proprietii

lei
lei
%
lei

3930

765,9
501

819,5
510,7

876,9 938,3
519,8 528,2

31
606,62

lei

501

lei

275,47

lei

1715,97

0,7686 0,5908 0,4541

392,5 307,1 239,9

Tabelul Nr. 5
Determinarea valorii prin metoda venitului
Nr.
d/o
1
2
3

Tipul tehnicii
Metoda capitalizrii directe
Metoda fluxului de numerar
Valoarea de pia

Valoarea
(lei)
1715,97
1405,59
1560,78

3.2. Estimarea valorii obiectului evalurii prin Metoda Analizei

Comparative a Vnzrilor
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de
pia a terenului n baza analizei comparative a loturilor similare terenului
evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru
diferenele ntre aceste bunuri i terenul evalurii.
Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient
informaie despre vnzrile terenurilor similare loturilor evalurii. Preurile
proprietilor similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre terenurile similare
i terenul evaluat. Criteriul de selectare a terenurilor similare presupune
asemnarea acestor terenuri cu lotul evaluat dup caracteristicile de baz.
n practica de evaluare elementele de comparaie care urmeaz a fi
evaluate sunt urmtoarele:
drepturile de proprietate;
condiiile de finanare;
condiiile tranzaciei;
condiiile pieei;
amplasarea;

 caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
modul de folosin, etc.
Preurile terenurilor similare lotului evalurii sunt analizate i corectate n
funcie de diferenieri. Dac elementul de comparaie este de o calitate mai
bun la terenul comparabil dect la terenul evaluat, preul lotului comparabil va
fi micorat cu suma ajustrii respective i viceversa, dac elementul de
comparaie la proprietatea comparabil este de o calitate mai inferioar sau
lipsete preul proprietii comparabile va fi micorat cu suma ajustrii n
cauz.
n scopul identificrii terenurilor similare terenului evalurii au fost
efectuate cercetri ale pieei imobiliare. Au fost selectate informaii despre
tranzacii de vnzare-cumprare cu terenurile similare terenului evalurii. n
conformitate cu art. 6 p.(1) a) a Legii cu privire la activitatea de evaluare nr.
989-XV din 18 aprilie 2002, la estimarea valorii de pia prin metoda analizei
comparative a vnzrilor, poate fi utilizat informaia despre oferta curent care
exist pe pia.
Datele generale despre terenurile selectate sunt:
Lotul de teren nr. 1
Suprafaa total a lotului de teren este de 0,12 ha, amplasat n Orhei. Data
vnzrii este 22 ianuarie 2007, preul de vnzare este de 4710 lei. Distana pn
la localitate este de 1,5 km, iar pn la drumul asfaltat de 200m. n apropriere
exist izvor de ap pentru irigare, zon de protecie sau sanitar nu exist.
Forma lotului este regulat. Panta de nclinaie este de 5 0 , bonitatea solului
64 grade. Solul este slab erodat, exist mbuntiri funciare.
Lotul de teren nr. 2
Suprafaa terenului 0,09 ha, amplasat n Streni. Data vnzrii
11.11.2006, iar preul de vnzare este 3225 lei. Distana pn la localitate 2
km, iar pn la drum cu nveli de piatr 800 m. Exist izvor de ap pentru
irigare, dar nu exist zon de protecie sau sanitar. Lotul are form
dreptunghiular. Panta de nclinaie este 3 0 , bonitatea solului 62 grade. Solul
este mediu erodat, nu exist mbuntiri funciare.
Lotul de teren nr. 3
Suprafaa lotului 0,20 ha, este amplasat n Clrai. Data vnzrii
25.12.06, preul de vnzare 6300 lei. Distana pn la localitate 1050 m, iar
pn la drum cu nveli de piatr 430 m. Exist izvor de ap pentru irigare, nu

exist zon de protecie sau sanitar. Forma este regulat, panta de nclinaie 5 0 , bonitatea solului 44 grade. Solul este puternic erodat, exist mbuntiri
funciare.
Tabelul Nr. 6
Estimarea valorii de pia dup metoda vnzrilor comparabile
Nr.

Indici comparabili

Terenurile comparabile
Orhei
Clrai Streni
ter.nr.1
ter.nr.2
ter.nr.3
1
2
3
4
5
1 Preul de vnzare al terenului, lei
4810
3225
6300
2 Suprafaa terenului, ha
0,12
0,09
0,20
3 Preul pentru 1ha, 1c/ha
40083,3 35833,3 28350
4 Condiiile de finanare
numerar numerar numerar
5 Ajustarea pentru condiiile de 1
1
1
finanare
6 Condiiile de vnzare
de pia de pia de pia
7 Ajustarea pentru condiiile de 1
1
1
vnzare
8 Data vnzrii
22.01.07 11.11.06 25.12.06
9 Ajustarea pentru data vnzrii
Inflaie
1,03
1
1,02
Variaii sezoniere
1
1
1
10 Ajustarea pentru amplasare
Distana pn la localitate
1
1
1
Distana pn la drum cu nveli de 1
1,1
1
piatr
1
1
1
Existena izvorului de ap pentru 1
1
1
irigare
Zona de protecie sau sanitar
11 Ajustarea pentru caracteristicile
fizice ale terenului
Suprafaa
1,30
1,95
1
Forma
1
1
1
Panta
1
1
1
Bonitatea
0,8
0,8
1
Eroziunea
1
1,2
1,3

1
12
13
14
15
16

mbuntiri

1,1

2
Ajustarea general (5791011)
Preurile ajustate (312)
Mrimea medie ponderat a 1 ha
Suprafaa terenului evaluat
Valoarea de pia a terenului evaluat

3
1,07
42889,1
47409,3
0,1949
9240,1

4
1,75
61633,3

5
1,33
37705,5

IV R e c o n c i l i e r e a v a l o r i i
i

estimarea

valorii finale

n rezultatul aplicrii metodelor de evaluare sus menionate pentru

obiectul dat s-au obinut urmtoarele valorii estimative.
Tabelul nr. 7
Metode de evaluare
Metoda venitului
Metoda analizei comparative a
vnzrilor

Valoarea (lei)
1560,78
9240,10

Ponderea (%)
30
70

Pentru estimarea valorii finale vom aplica metoda mediei ponderate

pentru reconcilierea valorii finale.
Valoarea terenului va constitui:
V=(V

venit

k)+(V

vnz .comp .

k)=(1560,780,30)+(9240,100,70)=468+6468,07=

=6936,07 (lei)
Astfel, valoarea de pia recomandat la data evalurii de 15 februarie
constituie 6936,07 lei.