Creditul ipotecar i creditul de consum n Croaia

1. Creditul ipotecar in Croatia

1.1 Introducere
Pe parcursul ultimilor 20 de ani, politica de locuine n Republica Croaia a fost caracterizat
printr-o micorare n ceea ce privete asigurarea de locuine pentru ceteni. n ciuda multor schimbri
pozitive pe care leau avut loc n aceast perioad, sistemul de locuine croat nc se confrunt cu
numeroase obstacole. Croaia se numra printre ri europene care nc nu au a adoptat o strategie
naional de locuine bazat pe consens. Prin urmare, nu exist nici un sistem permanent, eficient i
durabil pentru a asigura un sprijin financiar pentru locuine din partea statului.
Pe de alt parte, sistemul de locuine finane din Croaia este caracterizat prin pozi ia
dominant a mprumuturilor bancare, aceasta fiind principal sursa de finanare. Dac se ia n
considerare ratele mari, volumul de locuine nchiriate, condiiile de via, accesul limitat i condiiile
nefavorabile pentru cetenii de a accesa un credit pentru o locuin, precum i recesiunea economic
de lung durat prin care trece Croatia, ar fi nevoie de modificri majore ale sistemului de finanare
locuine.
1.2 Sistemul financiar n perioad anterioar
n perioada precedent, bncile au fost cele care au dominat sistemul de finanare pentru
locuine. n anul 1990, Croaia obine independenta fa de Iugoslavia, dar nu apar modificri n ceea
ce privete problemele sistemului de finanare pentru locuine. Cu toate acestea, sistemul financiar
croat nc nu are tehnici financiare suficiente i mecanism de finanare extern, instrumente financiare
specializate, prezente n tarii dezvoltate. n ciuda acestor deficiente, bncile continu s aib un rol
dominant n sistemul financiar bancar (n 2013, bncile au reprezentat 71% din totalul activelor
sistemului financiar), n timp ce semnificaia altor actori este mai mic sau simbolic. De exemplu, la
sfritul anului 2013, ponderea totalul activelor sectorului financiar a fost de 10,4% pentru fondurile de
pensii, la 6,1% pentru asigurrile pentru companii, 3,7% pentru companiile de leasing i la doar 2,6%
pentru fondurile de investiii.
n anul 2007 piaa de burse i valori imobiliare se ridic 66500000000 HRK (HRK = Kuna
croat) (aceasta este echivalentul a 9,1 euro miliarde de euro), n timp ce capitalizarea de pia a 376
titluri de valoare listate a fost de aproximativ HRK 394000000000 (53800000000 EURO). Cifr de

afaceri total la ZSE, n 2013, a avut valoarea de doar 3,8 miliarde de kuna (0,5 miliarde euro), cu
capitalizarea de pia de 368 listate titluri de valoare fiind evaluate la puin sub 184 miliarde HRK (25
miliarde euro).
Activele totale de la 30 de bnci la sfritul anului 2013 s-au ridicat la 405700000000 HRK
(53100000000 EURO). Toate creditele aveau o valoare total de 268 miliarde HRK (35,1 miliarde
EUR) a avut o pondere semnificativ de 66% din active. n acest caz, creditele reziden iale s-au ridicat
la 118300000000 HRK (15,5 miliarde euro). Creditele pentru locuine s-au ridicat la 59200000000
HRK (7,4 miliarde EUR), cu un minim de 50% din rezideniale mprumuturi acordate.Ca urmare, n
2013 datoriile ipotecare rezideniale n raport cu PIB-ul s ridicat la un 18,1%.
Activele totale de la cinci bnci de economii pentru locuine n Croaia, la sfr itul anului 2013
a fost de numai 7,6 miliarde de kuna (1 miliard de euro), sau 1,9% din totalul activelor institu iilor de
credit.
Creditele pentru locuine s-au ridicat la 4 miliarde HRK (0,5 miliarde euro), doar 52,6%din
totalul activelor bancare de economii de locuine, care au reprezentat doar 6,8% din totalul creditelor
pentru locuine aprobate n Croaia Volumul de creditare de locuine a influen at n mod natural ratele
dobnzilor. Creterea ratelor dobnzilor a fost mai puternic n perioada 2007-2009 ca urmare a crizei
(pn la 6,5% pentru credite pentru locuine n HRK, moneda naional, indexate la o moned strin,
i peste 8,0% pentru creditele pentru locuine n euro). Cu toate acestea, aceste niveluri ale raei
dobnzii sunt n continuare semnificativ mai mari dect ratele medii ale dobnzii la creditele pentru
locuin n zona euro (ntre 3,0% i respectiv 3,5%). (Figura 1)
Figura1 Ratele dobnzilor la creditele pentru locuine i depozite pe termen lung n Republica Croa ia,
2002-2013, n%

Surs: Hypostat 2014

n afar de stimulente guvernamentale n ceea ce privete economiile de locuin e, n Croa ia a

fost implementat n anul 2001, Programul de Construcii de locuin e subvenionate (POS) prin care
ncearc s rezolve problemele. Programul nu a avut impactul dorit din cauza salariilor mici ale
cetenilor. Programul ofer un depozit n valoare la 15% din totalul unit ii rezideniale, 45% din
valoarea este finanat printr-un mprumut de locuine preferenial al bncii, n timp ce 40% este
finanat printr-un mprumut de la autoritatea local i Ministerul Construcii i Fizic. n afar de
aceasta, autoritatea local asigura terenuri pentru construcii i a pus n aplicare infrastructura
comunal. Dezavantajale programului se numr rolul major al statului n aplicarea acesteia,
dependena bugetar, n special n domeniul creditrii prefereniale, precum i oaprovizionare
necorespunztoare a locuinelor, n comparaie cu necesitile obiective i generale ale acestuia.

1.3 Cererea i oferta locuine

n perioada 2000-2009 numrul de uniti locative finalizate a crescut de la aproximativ 13.000
de uniti la 19.000 i a atins un numr de locuine vndute (Tabelul 1).
O scdere semnificativ a avut loc n perioada 2008-2010, ca o consecin ultimei crize
financiare. Dup unele estimri, numrul de completri de locuine va crete spre 25.000 de unit i
pn n 2020, n timp ce numrul de tranzacii trebuie crete chiar mai mult, fa de 40.000 de uniti.
Tabelul 1 Cererea i oferta locuine n Croaia n perioada 2001-2013

n afar de preul locuinelor, care influeneaz foarte mult cantitatea de locuin e i care este
determinat de condiiile de pe piaa imobiliar, venitul disponibil al cetenilor, de asemenea,
influeneaz n mod direct accesibilitatea locuinelor.

n aceast privin, nu este neobinuit pentru locuine s fie, n medie, mai puin accesibile n
Statele membre UE mai noi, inclusiv Croaia.
Croaia, are un procent de 12% care reprezint accesibilitatea ceteniilor la locuine i are o
accesibilitate mai sczut a locuinelor dect triile dezvoltate din UE (Frana, Germania, Danemarca,
Marea Britanie, Spania, etc.), care au un raport de 8%. De asemenea, n ceea ce privete statele UE mai
noi membre (Bulgaria, Romnia, Republica Ceh, Slovacia, Polonia, Ungaria, Slovenia), acestea au
nregistrat un raport n intervalul de la 10% pn la 15%.
Nivelul ratelor dobnzilor la creditele pentru locuine, concomitent cu accesibilitatea
locuinelor. Aici ar trebui menionat c boom-ul de credite de pentru locuine din ultimii 20 de ani din
rile n tranziie a fost nsoit de o cretere a datoriei ipotecare, ca urmare a unei reduceri
semnificative a ratelor dobnzilor la creditele pentru locuine.
Ratele dobnzilor la creditele pentru locuine au sczut de la peste 10% n perioada de dinaintea 2000,
la un interval cuprins ntre 3,5% i 7% n 2013. Aceasta reprezint o marcat micare n direc ia
convergenei acestora cu ratele dobnzilor n rile dezvoltate ale UE (ntre 3,5% i 4% n 2013)
(Figura 2).
Figura 2. Ratele dobnzilor pentru creditele de locuine

Surs: Hypostat 2014

Exist diferene semnificative n ceea ce privete ratele dintre UE-15 i statele noi membre
ale UE (NSM-12 + Croaia).
Ratele n Croaia sunt semnificativ mai mari dect n zona UE-15 sau euro -17 i se ridic
la 50%. Aceste niveluri sunt, totui, destul de apropiate de cele observate n NSM-12. Este important
de remarcat faptul c dreptul de proprietate este opiunea preferat de cetenii din Croa ia i pentru c
nchirierea vine cu numeroase dezavantaje i probleme (Figura 3)
Aceste probleme includ o locuin care va avea o chirie care va fluctua, absenta dreptului
de proprietate, incertitudinea n ceea ce privete viitor preul de nchiriere i perioad, aranjamente
informale etc

Figura 3 Compararea ratelor de supraaglomerare n funcie de vrst i de momentul dobndirii

locuinei

Surs: Hypostat 2014

1.4 Potenialul i interesul pentru finanarea de locuine prin emiterea de obligaiuni ipotecare i
mprumuturi
Pentru investitorii instituionali de la nivel mondial, reprezint o alternativ de a nveti n
titluri de stat i obligaiuni de stat prin obligaiuni ipotecare acoperite. Prin urmare, unul dintre cele
mai importante premise pentru implementarea cu succes a creditelor ipotecare este garantarea
obligaiunilor pentru finanarea de locuine.
Potenialii investitori interni pentru ipotecarea intern sunt fondurile de pensii interne i
externe, societile de asigurare, fonduri de investiii i instituiilor de credit, precum i companii
private i ali investitorii individuali. (tabel 2)

Tabel 2 Estimarea potenialului de investiii n obligaiuni ipotecare acoperite - cei mai mari investitori
instituionali interni din Republica Croaia

Surs: Hypostat 2014

1.5 Prognozarea efectele poteniale ale punerea n aplicare obligaiuni ipotecare acoperite
n Croaia, finanarea creditelor pentru locuine prin emiterea de obligaiuni ipotecare
acoperitear asigura accesul la noi surse de finanare, n funcie de prezentele nevoi ale institu iilor de
credit. Rezultatele unei analize unor tarii aflate n tranziie ri, care folosesc deja obligaiuni ipotecare
finanarea d (Ungaria, Republica Ceh, Polonia i Slovacia), confirm beneficiile acestei practici.
Emisiunea total de obligaiuni ipotecare acoperite i ipotecare totale restante acoperite de
obligaiuni n Polonia i Slovacia, n perioada de dup debutul ultimei crize financiare, i pstreaz
continuitatea n perioad anterioar crizei. n perioada de dup 2003, ipotecarea total restanta

acoperit i datoriile n Ungaria i Republica Ceh a crescut semnificativ, dar n perioada de dup
debutul crizei actuale au o tendin de stagnare i scdere.

Surs: Hypostat 2014

n perioada 2003-2012, totalul creditelor pentru locuine a crescut semnificativ n toate rile n
tranziie observate, dar dup 2005 aceast cretere a fost chiar mai puternic n Polonia. n aceeai
perioad, creditele rezideniale au valori pozitive, dar aceasta a fost urmat de o scdere semnificativ
n timpul i dup 2009. n perioada de dup 2010, Ungaria a nregistrat o scdere mai accentuat, n
total restante de credite rezideniale, ca o consecin a valorilor negative ale creditelor reziden iale
nete.

Surs: Hypostat 2014

n aceeai perioad, creditele rezideniale nete au sczut n Croaia, ca consecin a declinul
activitilor de creditare ale bncilor. Potrivit datelor pentru anul 2003, totalul creditelor reziden iale
restante pentru Slovacia, Republica Ceh i Polonia au fost la nivelul cel mai apropiat de cel realizat n
Croaia n perioad, pn n 2012, aceste trei ri nregistrat o cretere semnificativ n totalul credite
rezideniale restante (ntre 800% i 900%), n timp ce n Croaia aceast cretere a fost semnificativ
mai mic (272%).

Surs: Hypostat 2014

n aceeai perioad, totalul creditelor rezideniale restante la PIB n Slovacia i Republica
Ceh au crescut cu 500%, n timp ce n Croaia creterea global aa fost oarecum mai mic, de
aproximativ 250%, n ciuda faptului c, n 2003, Croaia a avut cel mai mare raport dintre toate rile
comparate.

Surs: Hypostat 2014

Croaia a utilizat n aceeai perioad obligaiunile garantate ipotecare de finan e pentru locuin e
i fr a lua n considerare orice alte circumstan e, indicatori de finan are de locuin e ar putea avea alte
valori semnificativ diferite. De exemplu, o cretere a creditrii de locuin e cu 800% n perioada 20032012 s-ar fi dus la 17,6 miliarde de euro de mprumuturi emise, n loc de 8,2 miliarde de euro, o sum
care a fost, n realitate, realizat n Croaia.

Surs: Hypostat 2014

O astfel de cretere a rezultat o cretere semnificativ mai clar n creditele rezideniale restante
la PIB de la 7,5% nregistrat n 2003 la 37,5% n 2012.
Cu toate acestea, condiiile macroeconomice i de alt natur n perioada observate au fost
diferite n Croaia de asemenea, alte circumstanele care ar fi putut afectat rezultatele finale. Prin
urmare, nu se poate confirma cu certitudine c diferenele n rezultatele nregistrate n Republica Ceh,
Slovacia i Polonia, n comparaie cu Croaia, sunt exclusiv consecina introducerii obligaiuni
garantate ipotecare. Cu toate acestea, influena lor nu a fost cu siguran negativ.
Aceeai concluzie se poate ajunge la estimarea eficienei costurilor punerea n aplicare a
creditelor ipotecare acoperite obligaiuni n finanarea locuinelor n Croaia. n Slovacia i Republica
Ceh, de exemplu, ratele dobnzilor la creditele pentru locuine a sczut cu 35% pn la 40% n
aceeai perioad, n timp ce n Croaia aceast scdere a fost ceva mai mic de 25%

Surs: Hypostat 2014

1.6 Concluzii
Locuine reprezint un interes public special n Croaia i n toate celelalte ri, n consecin,
este n centrul ateniei att statului ct i cetenii.
Din pcate, n ciuda multe progrese pozitive n ultimii ani, realizrile n dezvoltarea sistemului
de locuine n Croaia se afla n urma rile dezvoltate. Pieele financiare pentru bnci nu sunt n
competiie n Croaia. n ultimii 20 de ani a lipsit o strategie durabil locuinele. Dac lum n
considerare problemele macroeconomice din ultimii 7 ani, este nevoia de o actualizare mai intense a
sistemul finanelor. n acelai timp, noi factorii determinani pentru dezvoltarea n continuare a
sistemului de finane de locuine trebuie s ia n considerare nu numai nevoile reale de locuin e din
Croaia, ci s ia n considerare noutile fundamentale n domeniul finanelor contemporane care pune
sub semnul ntrebrii rolul tradiional al instituiilor de credit selectate i locuin e modele de finan are,
precum i tehnicile pe care le folosesc. Croaia poate dezvoltata un model de bune practice ce are la
baza cele mai eficiente tarii membr UE n ceea ce privete creditele ipotecare

2. Creditele de consum din Croaia

Totalul creditelor de consum noi acordate de ctre companiile reprezentate prin calitatea de
membru al Federaiei, a crescut cu 5,3% fata de trimestrul 2 al anului 2013. Aceasta revenire a fost
rezultatul faptului c marea majoritate a pieelor naionale au nregistrat creteri n aceast perioad.
Creditul de consum n Croaia este reglementat de directivele Uniunii europene.

n ceea ce privete tipurile de produse, totalul creditelor de consum pentru nevoi personale i
pentru finanarea achiziionrii de autovehicule (att noi, ct i second-hand) a crescut cu 3,5% i,
respectiv, cu 9,4%, n volume noi acordate n trimestrul 2 al anului 2014 comparativ cu trimestrul 2 al
anului 2013, urmrind un trend ascendent care a nceput cu un an n urm.

Creditul de consum din Croaia a crescut la 41668.40 HRK milioane n martie, de la 40525.20
HRK milioane de euro n luna februarie 2016. Creditul de consum din Croa ia este n medie de
66227.73 HRK milioane de euro din 1994 pn n 2016, atingnd un maxim de 132,914.90 HRK
milioane de euro n iulie 2011 i un nivel record din 2602 HRK milioane de euro n iunie 1994.
Creditul de consum din Croaia este raportat de ctre Banca Naional a Croaiei.

Guvernul croat a decis s nghee cursul francului elveian. n Croaia, creditele n franci
elveieni se cifreaz la 23,7 miliarde de kuna (3 miliarde de euro), potrivit Bncii Naionale. Este vorba
n principal de credite imobiliare i aceast apreciere a francului elveian amenina s afecteze ntre
200.000 i 300.000 de persoane n aceast ar de 4,2 milioane de locuitori..

Bibliografie

1. Hypostat 2014 (accesat la data de 4.05.2016)

2. http://ec.europa.eu/eurostat
3. http://www.zf.ro/
4. http://old.hnb.hr/eindex.htm
5. http://www.tradingeconomics.com/
6. http://www.hypo.org/Content/Default.asp