Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Curs Prelegeri Evaluarea Patrimoniului PDF
Curs Prelegeri Evaluarea Patrimoniului PDF
SVETLAA ALBU
IO ALBU
EVALUAREA
PATRIMOIULUI
SVETLAA ALBU
IO ALBU
EVALUAREA
PATRIMOIULUI
Chiinu
2009
2
RECEZEI:
Galina ULIA, doctor habilitat n economie, profesor universitar,
decan al facultii tiine Economice a USM
icolae URCAU, doctor n economie, confereniar universitar,
decan al facultii Inginerie Economic i Business a UTM
Albu, Svetlana
Evaluarea patrimoniului / Svetlana Albu, Ion Albu; Univ.
Tehn. A Moldovei. Ch.: UTM, 2009. 271p.
Bibliogr.: p.271-276 (57 tit.). 300 ex.
ISBN 978-9975-45-109-3
Cuprins
Pag.
Introducere ..............................................................................
TEMA 1. EVALUAREA TREPRIDERII OIUI
ITRODUCTIVE....................................................................
1.1.Specificul afacerii i ntreprinderii ca obiect al evalurii....
1.2.Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii .................
1.3.Tipuri de valori ...................................................................
1.4.Principiile de evaluare i factorii ce influeneaz valoarea
ntreprinderii .......................................................................
TEMA 2. PROCESUL DE EVALUARE A
TREPRIDERII.................................................................
2.1.Definirea problemei.............................................................
2.2.Diagnosticul ntreprinderii...................................................
2.3.Abordri n evaluarea ntreprinderii ...................................
2.4.Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale..................
TEMA 3. DIAGOSTICUL TREPRIDERII...............
3.1.Sistemul informaional.........................................................
3.2.Diagnosticul comercial........................................................
3.3.Diagnosticul juridic.............................................................
3.4.Diagnosticul operaional......................................................
3.5.Diagnosticul resurselor umane i al managementului
ntreprinderii .............................................................................
TEMA 4. DIAGOSTICUL ECOOMICO-FIACIAR
4.1.Importana i scopul diagnosticului economico-financiar
pentru evaluare ....................................................................
4.2.Ajustarea informaiei financiar-contabile............................
4.3.Diagnosticul economico-financiar.......................................
4.4.Analiza riscului ntreprinderii..............................................
TEMA 5. ABORDRI, METODE, PROCEDEE
APLICATE PROCESUL EVALURII..........................
5.1.Abordri n evaluarea ntreprinderii..............................
5.2.Metode i procedee de evaluare.....................................
5.3.Aplicabilitatea metodelor n funcie de scopul i destinaia
4
6
8
8
13
15
22
27
27
30
32
33
36
36
40
46
48
51
58
58
59
62
76
81
81
82
evalurii...............................................................................
TEMA 6. COSTUL OPORTU AL CAPITALULUI I
RATA DE ACTUALIZARE...................................................
6.1.Costul capitalului i componentele sale...............................
6.2.Determinarea costului capitalului........................................
6.3.Rata de actualizare i rata de capitalizare............................
TEMA 7. ABORDAREA PATRIMOIAL.......................
7.1. Metoda activelor nete.........................................................
7.1.1. Determinarea valorii de pia justificate a imobilului
ntreprinderii
7.1.2. Evaluarea mainilor i utilajelor......................................
Evaluarea activelor nemateriale i a obiectelor de proprietate
industrial
Evaluarea investiiilor financiare
Aprecierea valorii ntreprinderii
2. Aprecierea valorii complexului patrimonial al
ntreprinderii
n
R.Moldova.....................................................................
............
3. Estimarea
valorii
de
lichidare....................................................
Tema 8. Abordarea pe baz de
venit....................................................
1. Metoda actualizrii fluxurilor de
numerar.................................
2. Metoda capitalizrii
profitului...................................................
Tema 9. Abordarea prin
comparaie...................................................
1. Esena abordrii prin comparaie n evaluarea
ntreprinderii.....
2. Criteriile de selectare a ntreprinderilor de
comparaie..............
3. Caracteristica multiplicatorilor preului
....................................
5
94
98
98
105
4. Aprecierea valorii
afacerii..........................................................
Tema 10. Aprecierea valorii afacerii la data
evalurii........................
1. Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de
control......
2. Aprecierea deducerii pentru caracterul necontrolabil al
pachetului
...................................................................................
3. Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient
...............
4. Determinarea
valorii
finale
a
ntreprinderii................................
Tema 11. Raportul cu privire la evaluarea
afacerii............................
1. Cerine fa de raportul de evaluare a
afacerii............................
Anexa 1. Raport de evaluare (model
instructiv).....................................
Anexa 2. Diagnosticarea
ntreprinderii...................................................
Bibliografie...............................................................................
...........
Introducere
Activitatea de evaluare n aparen este un lucru simplu,
care poate fi efectuat rapid, cu uurin de ctre orice economist.
n practic, acest lucru este departe de realitate. Evaluarea
bunurilor presupune cunotine vaste n diverse domenii att
economice, juridice ct i inginereti. Cunoaterea obiectului
evalurii este o precondiie absolut necesar evalurii acestuia.
Conform Legii RM cu privire la activitatea de evaluare nr. 989XV din 18.14.2002, evalurii se supun diverse obiecte: bunuri
mobile, bunuri imobile i drepturile asupra lor; active
nemateriale
drepturile
asupra
obiectelor
proprietii
etc.;
patrimoniale;
ntreprinderile
afacerea
calitate
(businessul);
de
valorile
complexe
mobiliare,
evidenieze
specificul
su,
creeaz,
formuleaz
aduc venituri
prin urmare
evaluarea
Indicaii
obiectelor
de
metodice
proprietate
Regulamentul
provizoriu
privind
evaluarea
prin Hotrrea
complexului
patrimonial
al
ntreprinderii,
GN
Consideraii
privind
proprietii
ramurile
extractive
Studiu
16
Instituiile
statale
Instituiile de
asigurare
PROPRIETARII
acionarii
Managerii
EVALUAREA
TREPRIDERII
Instituiile de
creditare
Furnizorii
Investitorii
17
necesitii
sporirii
eficienei
gestiunii
curente
ntreprinderii, firmei;
determinrii
valorii
hrtiilor
de
valoare
cazul
determinrii
valorii
ntreprinderii
cazul
vnzrii-
restructurrii ntreprinderii;
asigurrii ntreprinderii;
impozitrii;
n cazul depunerii unei pri a imobilului n calitate de cotparte n capitalul statutar al altei ntreprinderi;
evaluarea
procesul
elaborrii
business-planului
investiional;
transmiterii n arend;
organizrii leasingului;
organizarea franchizei;
19
un
marketing
adecvat,
ntr-o
tranzacie
liber
de investiii
identificabile;
Valoarea just. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat
de bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de
cauz, ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod
obiectiv.
Cumprtor special. Un cumprtor pentru care un anumit
activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din
deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali
cumprtori de pe pia.
22
pentru
garanii
bancare.
Pentru
garantarea
Proprietatea
cu
pia
limitat
reprezint
acea
cerinele
managementului
prin
managementului
valoare)
au
fcut
valorii
din
(sau
valoarea
Tipul valorii
Valoarea de pia
Valoarea investiional
Valoarea de pia,
valoarea de nlocuire
Valoarea de pia sau
oricare acceptat de
Evaluarea patrimonial
legislaia fiscal
Determinarea valorilor asigurate sau
Valoarea de pia,
Valoarea de lichidare
a patrimoniului
29
30
31
32
distincte:
comercial
(sau
transferabil)
35
TREBRI RECAPITULATIVE:
1. n ce const specificul afacerii i ntreprinderii ca
obiect al evalurii?
2. Explicai deosebirea dintre abordarea contabil i
cea economic a valorii ntreprinderii.
3. Ce acte reglementeaz activitatea de evaluare n
R.Moldova?
4. Cnd apare necesitatea evalurii ntreprinderii?
5. Pentru cine este necesar valoarea ntreprinderii?
6. Definii valoarea de pia.
7. Ce valori cuprinde categoria alte valori?
8. Care este deosebirea dintre valoarea de pia i
valoarea de lichidare?
9. Care este deosebirea dintre valoarea de pia i
valoarea investiional?
10. Explicai principiile evalurii axate pe
considerentele proprietarului.
11. Explicai principiile evalurii dependente de
exploatarea proprietii.
12. Explicai principiile determinate de aciunea
conjuncturii pieei.
13. Ce factori influeneaz valoarea ntreprinderii?
36
37
VEIT
Metode uzuale
Capitalizarea profitului
Fluxuri financiare actualizate
Analiza factorilor
tehnici, a
tehnologiilor de
fabricaie, precum i a
organizrii activitii
operaionale
Ipoteze i condiii
limitative
COMPARAIE
Metode uzuale
Compararea cu tranzacii de firme similare
sau tranzacii anterioare cu subiectul
evalurii
Metoda coeficienilor de ramur
ECOOMICOFIACIIAR
Performane realizate i
riscuri
Ajustarea situaiilor
financiare istorice
Compararea cu ntreprinderi
similare.
Data evalurii i
data raportului
RESURSE UMAE
I MAAGEMET
Cunoaterea de ctre
evaluator a resurselor
umane i a
potenialului de
management
Definirea valorii
estimate
OPERAIOAL
Destinaia
evalurii, clientul /
destinatarul
raportului
Analiza aspectelor
legale privind
activitatea firmei
evaluate
Estimare a pieei
actuale i poteniale
a ntreprinderii i a
poziiei sale pe
pia
I. Definirea problemei
Identificarea
Identificarea
ntreprinderii
pachetului de
aciuni evaluat
valorii
estimate.
Evaluarea
poate
prevedea
ipoteze
condiii
limitative
definesc
sfera
41
ntreprinderii
scopul
evalurii
comercial,
juridic,
operaional,
managerial
economico-financiar.
Diagnosticul comercial vizeaz analiza pieei pe care
activeaz ntreprinderea. Obiectivul urmrit este estimarea
pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei sale pe
pia.
Pentru aceasta, evaluatorul urmrete aspecte precum:
evoluia vnzrilor, analiza structural a vnzrilor pe produse
i piee de desfacere, evoluia preurilor, analiza clienilor,
analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via a
produselor,
analiza
furnizorilor
ntreprinderii,
studierea
ntreprinderii,
comerciale
cu
relaiile
statul,
contractuale
partenerii
ale
comerciali,
societii
bncile,
43
Diagnosticul
ntreprinderii
permite
acumularea
44
2.
prin
cost
sau
patrimonial)
valoarea
comparaii),
valoarea
ntreprinderii
reprezint
ntreprinderi
analogice
sau
fost
trebuie
analizeze
credibilitatea
46
Analiza
fluxului de
numerar
actualizat
Metoda
activului
net
corectat
Metoda
activului
net de
lichidare
Abordarea
patrimonial
Metode
bursiere
Metoda
comparaiei
directe
Abordarea prin
comparaie
Metoda
capitalizrii
Abordarea
prinvenit
Metoda
coeficienilor
ramurali
TREBRI RECAPITULATIVE:
1. n ce const procesul de evaluare a ntreprinderii?
2. Ce cuprinde etapa definirea problemei?
3. Care aspecte sunt examinate n cadrul diagnosticrii
ntreprinderii?
4. Ce se examineaz n cadrul diagnosticului comercial?
5. Ce se examineaz n cadrul diagnosticului juridic?
6. n ce const diagnosticul operaional?
7. Ce presupune diagnosticul resurselor umane i a
managementului?
8. Ce se examineaz n cadrul diagnosticului economicofinanicar?
9. Prin ce se deosebesc abordrile evalurii?
10. n ce const etapa reconcilierea valorii i estimarea
valorii finale?
juridic,
tehnic,
resurse
umane,
economico-
49
diagnosticul
trebuie
furnizeze
informaiile
necesare
baza
diagnosticului
ntreprinderii
evaluate
se
Informaia
intern
caracterizeaz
condiiile
52
determin
necesitatea
considerrii
att
legat
de
modificarea
ritmului
dezvoltrii
Informaia
ramural
va
cuprinde
analiza
situaiei
condiiile
concurenei.
Baza normativ legislativ se examineaz din punctul de
vedere al existenei unor restricii pentru activarea (intrare)
ntreprinderii n domeniul dat. Dac exist coeficieni financiari
medii pe ramur, ei vor fi considerai n procesul evalurii
pentru a determina locul ntreprinderii n sistemul ramurii
respective i a prognoza ct mai corect veniturile viitoare.
Pieele de desfacere cererea, oferta i preul sunt
elementele principale n analiza economic. Studierea lor este
absolut necesar n procesul de evaluare. Reieind din strategia
aleas de ntreprindere cu privire la promovarea mrfurilor pe
pia se vor prognoza volumele de vnzri viitoare.
Condiiile concurenei. n economia de pia sunt tipice
pieele cu concuren imperfect, unde mecanismul de formare
a preului liber de pia are restricii serioase. Prin urmare,
trebuie luat n consideraie tipul pieei i restriciile impuse
productorilor de mrfuri cu utilitate analogic.
54
intern
microeconomic
cuprinde
55
profilul
ntreprinderii,
se
are
vedere
structura
CAi
* 100
CAt
n care:
Cai - cifra de afaceri a firmei i;
Cat - cifra de afaceri total a sectorului de activitate al firmei i;
Determinarea cotei de pia relative (cpi) care reprezint
o expresie a raportului direct de fore dintre firme, utiliznd
raportul:
cp' =
CAf
x100
CA'
n care:
CAf - cifra de afaceri a firmei analizate;
CA' - cifra de afaceri a celui mai important concurent;
57
proprii;
- modalitile de distribuie a produselor (reea proprie,
distribuitor unic, etc.);
- puterea concurenial internaional, marcat prin cifra de
afaceri, productivitatea muncii, cota de pia etc. (n msura n
care se dispune de informaii necesare);
- forme de cooperare cu unii distribuitori internaionali.
58
59
Di =
Sd
T
Rd
n care:
T - perioada de analiz exprimat n numr de zile;
Sd - suma soldurilor debitoare ale conturilor de creane;
60
Analiza
furnizorilor
ntreprinderii
(piaa
de
Preurile.
Analiza
preurilor
vizeaz
evidenierea
63
64
managementului,
dizolvarea,
fuziunea,
documentelor privind
tranzaciile anterioare cu
registrul
adunrii
generale
acionarilor
nregistrarea
ntreprinderii
la
organele
abilitate
de
administraie financiare;
colective
individuale
de
munc,
67
68
ncadrarea
conform
de
utilizare.
ntr-o
asemenea
situaie
posibilitile societatii
comerciale de a-i
asigura
corespunderea
situaiei
din
teren
cu
planurile
de
calitatea produciei;
pentru
estimarea
valorii
de
nlocuire
(sau
reconstituire).
din
punct
de
vedere
al
evoluiei,
structurii,
Diagnosticul
resurselor
umane.
Diagnosticarea
72
* 100
sau:
max =
0 iq
100
urmtoarele
categorii:
muncitori
(direct
73
74
Gu =
timpul.efectiv.lucrat
timpul. max im.disponibil
I
s
Coeficientul plecrilor =
Coeficientul micrii totale =
E
s
I+E
s
n care:
I - numrul total al intrrilor de personal n cursul perioadei
analizate;
E - numrul total al ieirilor de personal;
Ns - numrul mediu de personal;
-
numrul de greve;
litigiilor
individuale
de
munc,
protecia
puncte
slabe
se
pot
exemplifica:
utilizarea
produciei),
dinamica
rezultatelor
profit pentru
personal
ponderea salariilor n costuri = salarii directe /
cheltuieli directe de producie * 100%
n funcie de specificul activitii societii comerciale se
stabilesc valorile anuale ale criteriilor de performan i,
eventual, coeficienii de ponderare a acestora, pentru a stabili
un scor care arat n mod sintetic gradul de ndeplinire a
criteriilor stabilite de ctre acionari.
n finalul acestui diagnostic, evaluatorul formuleaz
punctele forte i punctele slabe ale managementului firmei.
Ca puncte forte se pot exemplifica: echipa de conducere
tnr, dinamic, realizarea/depirea criteriilor de performan
negociate cu acionarii, mbuntirea poziiei firmei pe pia,
colaborarea bun cu sindicatele etc.
Ca puncte slabe se pot evidenia: nerealizarea anumitor
criterii de performan, slbirea poziiei firmei n cadrul
mediului ei concurenial, tensiuni n relaiile cu sindicatele
marcate prin creterea numrului zilelor de grev, lipsa de
preocupare pentru stimularea iniiativei i creativitii tehnice a
personalului etc.
80
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce aspecte ale activitii firmei se examineaz n
cadrul diagnosticrii n scopul evalurii?
2. Ce informaie este necesar n procesul evalurii i
care sunt sursele acestei informaii?
3. Ce factori considerai n cadrul analizei
macroeconomice au o influen maxim asupra
valorii firmei?
4. Ce se examineaz la nivel de ramur?
5. Ce cuprinde diagnosticul comercial?
6. Exemplificai puncte forte i puncte slabe
evideniate n cadrul diagosticului comercial.
7. Ce cuprinde diagnosticul juridic?
8. Exemplificai puncte forte i puncte slabe
evideniate n cadrul diagosticului juridic.
9. Ce presupune diagnosticul operaional?
10. La ce se va atrage atenie n cadrul inspectrii
imobilului, mijloacelor de transport, produciei i
tehnologiilor de fabricaie?
11. Ce indicatori sunt recomandai pentru a caracteriza n
mod sintetic potenialul tehnic al ntreprinderii?
12. Exemplificai puncte forte i puncte slabe
evideniate n cadrul diagnosticului operaional.
13. Ce cuprinde diagnosticul resurselor umane i al
managementului?
14. Exemplificai puncte forte i puncte slabe
evideniate n cadrul diagnosticului resurselor umane
i a managementului.
81
TEMA 4. DIAGOSTICUL
ECOOMICO-FIACIAR
4.1. Importana i scopul diagnosticului economicofinanciar pentru evaluare
4.2. Ajustarea informaiei financiar-contabile
4.3. Diagnosticul economico-financiar
4.4. Analiza riscului ntreprinderii
economico-financiar
pentru
evaluare
economico-financiar
urmrete
trei
obiective majore:
a. S asigure nelegerea performanelor realizate de
ntreprinderea evaluat n ultimii 3-5 ani, precum i
evidenierea riscurilor activitii ntreprinderii. n acest sens,
gndirea perspectivelor viitoare de performan se susine pe
analiza tendinelor care s-au manifestat de-a lungul perioadei
diagnosticate.
b. S permit ajustarea situaiilor financiare istorice
pentru:
83
majoritatea
situaiilor,
diagnosticul
economico-
din
vnzarea
activelor,
pierderi
sau
profituri
85
schimbarea
politicii
tranzaciilor
companiei
cu
Separarea
elementelor
operaionale
de
cele
non-
depozite bancare;
titluri de participare sau titluri de plasament;
terenuri sau cldiri n exces sau neutilizate n
activitatea operaional;
reevaluarea
tuturor
activelor
de
bilan
prin
o analiza
structural
(a
veniturilor,
cheltuielilor,
o analiza factorial.
o analiza pe baza ratelor (analiza expres).
Ultima este cea mai practicat n cadrul evalurii, fiind
recomandat n special de evaluatorii din vest.
87
88
exploatrii.
91
Active pe
termen
lung
A
C
T
I
V
E
Datorii pe
termen
lung
P
A
S
I
V
E
Capital
propriu
Fond de
rulment
net
Active
curente
Datorii pe
termen
scurt
valorii
ntreprinderii
prin
metoda
fluxurilor
actualizate de lichiditi.
Trezoreria net se poate stabili ca diferen ntre fondul
de rulment i necesarul de fond de rulment:
92
Tn = FR - NFR
n diagnosticul corelaiei dintre fondul de rulment,
necesarul de fond de rulment i trezoreria net se are n vedere
situaia existent i dinamic n perioada analizat n scopul
prognozei elementelor necesare aplicrii metodelor de evaluare
bazate pe venituri.
C
A(sauAC )
n care:
C creane, A active totale, AC active curente
VC T
VVcredit
n care:
VC valoarea medie a creanelor pe termen scurt aferente
facturilor comerciale
VV venitul din vnzri n credit (cu plata amnat)
T - perioada de timp considerat (de obicei 360 zile).
94
Dts
P( sauD)
VD T
VV
n care:
VD valoarea medie a datoriilor pe termen scurt,
95
96
Denumirea
coeficientului
Modul de calcul
1
1.
2
Lichiditatea
curent,
general, de
gradul III,
coeficientul de
acoperire,
coeficientul
total (general)
de achitare
Lichiditatea
intermediar,
restrns, de
gradul II,
testul acid
2.
Interva
lul
optim
Sursa de
informaie
(bilanul
contabil)
4
Active.curente
Datorii. pe.termen.scurt
rd .460
rd .970
2-2,5
1-2,5
>2
Mijloace.banesti +
investitii. pe.termen.scurt rd .440 +
creante. pe.termen.scurt + rd .390 +
Datorii. pe.termen.scurt + rd .350
rd .970
0,7-0,8
>1
0,2-0,25
Lichiditatea
Mijloace.banesti *
rd .440
0,05-0,1
absolut,
Datorii. pe.termen.scurt
rd .970
urgent,
rapid,
imediat, de
gradul I
* n condiiile pieei suficient dezvoltate de valori mobiliare pot fi luate n
calcul i hrtii de valoare uor realizabile (negociabile)
sursa: [31, p.288]
3.
Comenzi
anulate ale
consumatorilor
insolvabile (n
componena
produciei n
curs de
excuie).
Reducerea
rentabilitii
activelor n
legtur cu
nghearea
activelor n stocuri,
care nu aduc venit.
Stocul
produselor
finite i
mrfurilor
nerealizabile
(calitatea
proast etc.)
Creanele
consumatorilor
cu termenul de
plat expirat,
creane
dubioase.
Suma
excesiv
de
mijloace
n
conturi
bancare.
Riscul
creterii
lipsurilor de
diferit
natur.
Consecinele probabile
Sursa: n baza [31, p.290]
Active.totale
Datorii.totale
Capital. propriu
Capital. propriu + imprumutat
Fond .de.rulment
Stocuri
Capital. propriu
Active. fixe + Active.circulante
100
Datorii
Capital. propriu
Diagnosticul rentabilitii
Diagnosticul
rentabilitii
prezint
deosebit
investit
corespunztoare
riscurilor
asumate,
Principala
surs
de
informare
realizarea
101
1.2.
Rentabilitatea
pe produs
Modul de calcul
2
profitul.brut
100
Venituri.din.vinzari
Reflect
profitul. pe. produs
100 profitul obinut
pretul.de.vinzare.al. produsului
la un leu de
vnzri
sau
2.
Rentabilitatea
activelor:
2.1.
Rentabilitatea
activelor
(economic)
2.2.
Rentabilitatea
activelor cu
destinaie de
producie
Caracteristica
3
Reflect
profitul brut
ctigat la un
leu venituri din
vnzri
profitul. pn.la..impozitare
100
Valoarea.medie.a.activelor
102
sau
Reflect
profitul obinut
la un leu de
cost
Reflect
profitul pn la
impozitare
ctigat, n
medie, la un
leu de active
Exprim
eficiena cu
care sunt
utilizate
activele cu
destinaie de
producie
pentru
obinerea
profitului pn
la impozitare
Continuare, tabelul 4
3
Exprim
profitul .net
100 eficiena cu
Valoarea .medie .a.capitalulu i
care este
propriu
utilizat
capitalul
propriu pentru
obinerea
profitului net
Exprim
profitul.net ( profitul. pn.la.
eficiena cu
impozitare)
100 care este
utilizat
valoarea.medie.a.capitalului.
capitalul
permanent
permanent
pentru
obinerea
profitului net
sau a profitului
pn la
impozitare
2
3.
Rentabilitatea
capitalului:
3.1.
Rentabilitatea
capitalului
propriu
(financiar)
3.2.
Rentabilitatea
capitalului
permanent
103
Formula
Intervalul optim
Rata de acoperire
Orientativ 2
Rata solvabilitii
generale
>1
Lichiditatea
curent, general
Lichiditatea
intermediar
Lichiditate imediat
Durata de rotaie a
creanelor pe
termen scurt
Durata de rotaie a
stocurilor de
mrfuri i materiale
Rata de utilizare a
capitalului propriu
Rata datoriilor
Coeficientul de
autonomie
Levierul
operaional
1 - 2,5
0,7-0,8
>1
0,2 0,25
0,05 -0,1
Orientativ
valoarea
normativ 3,5
Modificarea procentual a
profitului pn la impozitare /
modificarea procentual a
vnzrilor nete
104
Orientativ
valoarea
normativ 45
zile
x
Se recomand
0,50,7
Caracterizeaz
nivelul gestiunii
activelor.
Exprim nivelul
de risc la
modificarea cu
1% a vnzrilor.
Continuare, tabelul 5
Exprim cu cte
% se modific
profitul net la
modificarea cu
1% a profitului
pn la
impozitare
Levierul financiar
Modificarea procentual a
profitului net / modificarea
procentual a profitului pn la
impozitare
Rentabilitatea
produciei
Rentabilitatea
activelor
Rentabilitatea
capitalului propriu
Marja comercial
Profitul pe o
aciune
Rata valorii de
pia n profit
Randament pe
aciune
Dividendul pe o aciune /
valoarea de pia pe o aciune
Valoarea de bilan a
aciunii
105
x
x
x
Exprim costul
dividendului fa
de valoarea de
pia
Exprim ct
poate primi
acionarul n caz
de lichidare a
ntreprinderii
106
t
Et
* 100 ,
t=
(V
xt
E t ) 2 * Pxt ,
Et
x =1
= V xt * Pxt
x =1
107
c n
procesul
de
evaluare
metoda speranei matematice, cu detalierea prin ecartul tip, dispersia i coeficientul de variaie;
financiar-rentabilitate
economic
(efectul
de
prghie
financiar).
c) Analiza riscului de faliment (metoda scorurilor)
Scorul constituie o metod de diagnostic extern, ce const
n msurarea i interpretarea riscului, la care se expun
109
110
Pericol
Pruden
Situaie bun
A<0
A > 2,05
111
TREBRI RECAPITULATIVE
1. n ce const importana diagnosticului
economico-financiar pentru evaluare?
2. Ce obiective urmrete diagnosticul
economico - financiar?
3. n ce const ajustarea informaiei finanicar
contabile i de ce este necesar?
4. La ce se va atrage atenie n cadrul analizei
structurii activelor i pasivelor?
5. Ce va cuprinde analiza raportului financiar?
6. Definii noiunile fond de rulment,
lichiditate, solvabilitate, rentabilitate.
7. Care indicatori vor fi analizai n cadrul
analizei exprese?
8. Cum poate fi apreciat gradul de risc?
9. Ce tip de risc este necesar s se aprecieze n
cadrul evalurii?
10. Ce cuprinde analiza structural a riscului?
112
113
vnzrilor
comparabile:
Modul
de
evaluare
115
119
Abordarea prin
comparaie
Valoarea instalaiilor,
mainilor i utilajelor
Abordarea prin
costurilor
cost
Abordarea prin
veniturilor
venit
Metode
bursiere
Valoarea
altor active
Metoda
comparaiei
directe cu
tranzacii
anterioare cu
subiectul
evalurii
Metoda
coieficienilo
r ramurali
comparaia
Abordarea prin comparaie
vnzrilor
Abordarea prin
comparaie
Valoarea just a
valorilor mobiliare
Abordarea prin
veniturilor
venit
Metoda
activului net
de lichidare
Abordarea
Evaluarea
patrimonial
patrimoniului
(pe baz de active)
Abordarea prin
veniturilor
venit
Metoda
activului net
corectat
Abordarea
patrimonial
Abordarea
prin cost
(pe baz de active)
Abordarea prin
comparaie
Metoda
capitalizrii
profitului
(sau
dividendelor)
Abordarea
Abordarea
pe baz
prin venit
de venit
Abordarea prin
costurilor
cost
Abordarea prin
comparaie
Metoda
actualizrii
fluxurilor de
lichiditi
Valoarea just a
activelor nemateriale
(OPI)
Fig.
Fig. 5.
5. Arborele
Arborele metodologic
metodologic generalizat
generalizat de
de evaluiare
evaluare aa ntreprinderilor
ntreprinderilor
Abordarea veniturilor
prin venit
Valoarea just a
imobilului
Abordarea
Abordarea
prin cost
cheltuielilor
Valoarea
datoriilor
poate
Prin
fi
calculat
supraprofit
prin
actualizarea
nelegem
profitul
122
GW =
i =1
Pi
(1 + a) i
P = P A r
n care: GW - fondul comer sau goodwill;
P - profitul ntreprinderii considerat pentru evaluare;
P supraprofitul;
a rata de actualizare;
n numrul de ani de existen a afacerii;
r - rata medie de rentabilitate pe pia;
rentabilitatea
insuficient
raport
cu
rentabilitatea medie a pieei, iar valoarea sa negativ badwill - se scade din activul net corectat.
n practic se aplic un ir de metode hibride de evaluare.
Vom evidenia cele mai des ntlnite n literatura de
specialitate.
1. Metoda clasic
Valoarea firmei (V) este determinat ca sum a activului
net corectat (ANC) i a goodwill-ului. n cazul firmelor din
industrie (urmeaz relaia 1), fondul comercial este determinat
prin multiplicarea profitului (P), n timp ce, n cazul firmelor
124
industriale mici
Metoda a fost elaborat de L. Retail (1961) i este
aplicabil numai pentru unitile din comerul en-gros i endetail, precum i pentru firme industriale mici.
Valoarea firmei este determinat prin adunarea la activul
net corectat a unei pri din goodwill. Considerndu-se c, n
timp, clientela vnztorului firmei este nlocuit de cea a
cumprtorului. Se consider c goodwill-ul trebuie mprit
echitabil ntre cei doi parteneri (jumtatea fiecrui).
Goodwill-ul este determinat pe baza relaiei:
GW = (Pnet + sal) * Kan ,
n care: Pnet - profitul net mediu nregistrat n ultimii trei
ani;
125
Ka n ( Pnet + Sal )
2
V=
VL + Vr
,
2
126
VL + Vr
+ CB
2
V=
,
2
n care: CB - capitalizarea bursier.
i n cazul acestei metode utilizarea unor coeficieni fici
de ponderare se constituie ca un dezavantaj.
4. Metoda simplificat a Uniunii Experilor Contabili
Europeni
Metoda consider c goodwill-ul este determinat ca
diferena ntre profitul net i valoarea patrimonial nmulit cu
rata de rentabilitate a plasamentelor alternative (ra).
Valoarea firmei este determinat pe baza relaiei:
V = ANC + Kan(Pnet - ra x ANC)
Kan =
(1 + a )n 1
n
a(1 + a )
127
AC + Ka n * Pnet
1 + i * Ka n
6. Metoda "practicienilor"
Metoda consider valoarea firmei ca o medie aritmetic
simpl ntre activul net corectat i valoarea de rentabilitate a
firmei
(valoare
determinat
128
prin
metoda
capitalizrii
Pnet
i ,
valoarea
firmei
este
determinat
de
AC + GW .
2
( VR =
Pnet
i
),
AC +
V=
Pnet
i = x AC + x Pnet ,
1
2
i
129
i x 2 =
+
+
7.
Metoda anglo-saxon
1
(Pnet i AC ) ,
a
8.
130
9.
1
(Pnet i * V ) ,
a
1
(Pnet i * V ) ,
a
de unde:
1
Pnet
a
.
1
1+ i
a
AC +
V=
10.
131
V = AC +
CPE + Ka n * Pnet
CPE ,
1 + i * Ka n
din punct de vedere teoretic este cea mai corect, baznduse pe transformarea fluxurilor viitoare de lichiditi n
valoarea prezent a proprietii care genereaz aceste
fluxuri;
132
uor de neles;
presupune
mult
efort
pentru
stabilirea
valorii
cror
important.
134
valoare
nematerial
este
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce abordri se aplic n procesul evalurii
ntreprinderii? Explicai.
2. Care este diferena dintre abordare, metod i
procedeu? Exemplificai.
3. Ce metode de evaluare sunt cuprinse n abordarea
patrimonial?
4. Ce metode sunt incluse n abordarea prin venituri i
prin comparaii?
5. Ce reprezint metodele hibride?
6. Cum poate fi determinat goodwill-ul?
7. Care din metodele hibride menionate corespund
teoriei actuale a evalurii? Argumentai.
8. Care sunt avantajele i dezavantjele metodelor
patrimoniale?
9. Care sunt avantajele i dezavantajele metodelor pe
baz de venit?
10. Care sunt avantajele i dezavantajele metodelor pe
baz de comparaie?
11. De ce metodele hibride n prezent nu sunt
recomandate a fi aplicate?
136
o ca un cost implicit.
Costul explicit, suportat de ntreprindere pentru
aprovizionarea cu capitaluri proprii, exprim un flux financiar
negativ. Toate aporturile de capital din afara ntreprinderii
formeaz costuri explicite, ntruct investitorii nu-i plaseaz
mijloacele bneti dect contra unei remuneraii care, pentru
ntreprindere, este cost explicit (ex. banii acionarilor,
investiiile fondatorilor etc.).
Costul explicit al capitalului propriu se poate exprima
sub forma unor indicatori cum ar fi:
Dividend pe aciune = Suma dividendelor spre plat /
r. aciunilor emise
Rata distribuirii dividendelor = Volumul dividendelor pltite /
Profitul net
Randamentul pe aciune (cost) = Dividendul cuvenit unei
aciuni / Cursul aciunii
De fapt, costul oricrei surse de finanare, deci i a
capitalului propriu, este definit ca fiind rata de actualizare care
permite egalitatea dintre valorile actualizate ale intrrilor de
fonduri i cele ale ieirilor de fonduri nete. Asta nseamn c
valoarea economic actual a aciunilor (preul de vnzare al
acestora sau cursul bursier) este egal cu valoarea tuturor
fluxurilor de lichiditate (ieiri) pe care le vor primi n viitor
138
VP =
i =1
Di
V
+
i
(1 + K ) (1 + K ) n
n care:
D mrimea anual a dividendelor viitoare
V valoarea aciunilor la momentul vnzrii lor
VP valoarea de pia (bursier) a aciunilor
K costul actualizat suportat de ntreprinderea emitent
Pentru o perioada mai ndelungat, nedefinit, costul
actualizat are n vedere numai dividendele viitoare (valoarea
rezidual a aciunilor avnd o importan mai mic) i formula
de calcul devine:
n
VP =
i =1
Di
(1 + K ) i
Dividend
+g
capital.statutar
140
cursului
aciunilor.
Conceptual,
costul
de
(cuponului)
obligaiunii
se
pe
stabilete
baza
n
valorii
nominale
momentul
emisiunii
144
c=
i =1
Cupon
V
+
i
(1 + a) (1 + a) n
146
147
(pentru
firmele cotate);
- abordarea tradiional;
- abordarea pentru ntreprinderi necotate.
A. Modelul CCF
Acest model presupune determinarea costului capitalului
prin comparaie ntre alternativele investiionale i performanele pieei n general.
Costul capitalului propriu pe baza acestui model este:
CKpr = Rf+(Rm - Rf)x
n care:
CKpr - costul capitalului propriu;
149
B. Abordarea tradiional
Abordarea tradiional (pe baz de dividend) pornete de
la variabile precum: dividendele distribuite sau sperate (D) i
creterea anual (g), preul curent al aciunii (C), profitul net ce
revine unei aciuni (Pn).
a) Abordarea pe baz de dividend are la baz relaia:
150
CK pr =
D1
100(%)
C1
n care:
D1 - dividend sperat pe anul n curs;
C1 - preul (cursul) curent al aciunii.
b) Abordarea pe baz de dividend plus o rat de cretere are la
baz relaia:
CK pr =
D1
100 + g
C1
151
Rf
Prima de pia
(Rm - Rf)
Coeficient
beta
CKpr
Risc redus
Mare
Mijlocie
Mic
5%
5%
5%
6%
8%
10%
Mare
5%
6%
0,75
0,85
0,95
9,5%
11,8%
14,5%
1,0
11,0%
Risc mediu
152
Mijlocie
Mic
5%
5%
8%
10%
1,1
1,2
13,8%
17,0%
Risc ridicat
Mare
Mijlocie
5%
5%
6%
8%
1,5
1,6
14,0%
17,8%
Mic
5%
10%
1,7
22,0%
Abordarea
costului
capitalului
din
prisma
elementelor de activ.
O alt abordare a costului capitalului investit se bazeaz
pe
aa-numita
remunerare
(rentabilitate)
normal
r.
crt.
Capital
investit
Capital de
lucru net
(Necesar de
finanare a
exploatrii)
2.
Imobilizri
corporale
Remunera
re
Explicaii
normal
6-8% Este vorba de capitalul investit n
finanarea stocurilor i creanelor
(active pe termen scurt). Alternativa la
aceast
investiie
o
reprezint
plasamente n certificate de depozit pe
termene de pn la 3-6 luni, deci costul
de oportunitate l reprezint rata
dobnzii la certificatele de depozit.
10-14% Gradul de lichiditate este mai redus fa
de activele pe termen scurt; ele pot fi
nchiriate sau transferate n regim de
leasing. Costul de oportunitate se
judec n funcie de raportul ntre rata
de leasing si valoarea rmas a
activelor sau de procentul de dobnd
la creditele ipotecare garantate cu
active corporale.
155
3.
Active
necorporale
evaluabile
distinct,
drepturi de
proprietate
intelectual
156
ntrebare
a
Ce este?
Rata de actualizare
- cost al capitalului
- rat de rentabilitate
Rata de capitalizare
- rata de rentabilitate ce
cuprinde rentabilitatea
capitalului investit i
rata de recuperare a
capitalului
Unde se estimarea valorii prin
estimarea valorii prin
aplic?
metoda DCF
metoda capitalizrii
profitului
rata general a0
rata general r0
Valoarea = profitul / r0
rata pentru capitalul
rata pentru capitalul
propriu ap
propriu rp
valoarea capitalului
Ce
propriu = profitul
interese
generat de mijloacele
financiare
proprii / rp
reflect?
rata pentru capitalul
rata pentru capitalul
mprumutat a
mprumutat r
rata dobnzii bancare
valoarea capitalului
mprumutat = profitul
generat de mijloacele
mprumutate / r
metoda adiionrii
metoda cumulativ
a = Rf + i + R
r = rata de risc + rata
Cum se
modelul primei de risc n lichiditii joase +
determin
trepte
a = Rf + R
dobnda + rata de
?
modelul primei de risc
recuperare a capitalului
global a = Rf (1+ R)
metoda extraciei
metoda analizei
a = RIR
comparative a
vnzrilor
metoda investiiilor de
metoda coeficientului
alternativ
de acoperire a datoriei
158
a0 = Rf + (Rm - Rf) + R
metoda CAMP
ap = Rf + (Rm - Rf)
metoda CAMP adaptat
a = Rf + (Rm Rf) +
r0 = CAD x r x w
tehnica grupului
investiional, metoda
WACC
r0 = rp wp + r w
d + l
modele
metoda DDM (dividend
alternative discount model)3
[43, p.78] ap = [D (1 + g)/cursul
aciunii] + g
Teoria crerii preurilor
de arbitraj (Arbitrage
Pricing Theory)4
a = Rf+(Bi1R1)+(Bi2R2)
+...+(BinRn)
modelul trifactorial
Fume French5
a = Bi [EMRP]+Si
E[SMB]+Hi [E(HML)]
159
Metoda adiionrii
Metoda presupune nsumarea estimrilor individuale a
fiecrei componente a ratei de actualizare: rata pur (real a
rentabilitii), rata inflaiei anticipate i rata riscului.
a = Rf + i + v + R
n care:
a - rata de actualizare;
Rf profitabilitatea fr risc;
i - rata anual a inflaiei sau deflaiei;
v - deprecierea sau reprecierea monetar anual;
R - marja de risc anual.
Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei
investiiilor financiare fr risc sau care implica riscuri minime.
Rata reala a rentabilitii nu, ine cont de inflaie i este
similar pentru toate investiiile din economia naional. Rata
inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale
privind evolutia inflatiei n economia rii. Rata riscului
160
Metoda extraciei
161
163
nr.
risc sczut
1
2
3
risc mediu
5
6
risc important
7
8
9
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
164
3
4
5
6
Total risc
Ponderea
Risc ponderat
Total risc ponderat
Numr de factori
Media ponderat a riscului
Coeficientul beta estimat
(risc ponderat 6.46 / risc mediu
5.00)
1
1
1
1
0
1
0
0
2
0
0
3
0
3
4
12
6
2
5
6
30
12
155
24
6.46
5
7
35
6
8
48
1.29
mediu
al
riscului
5.00
obinem
valoarea
165
2
9
18
dezvoltare a afacerii
nr.
crt.
Etapa de
dezvoltare
a afacerii
Embrion
Nivelul I
Nivelul II
Nivelul III
Explicaii
Se finaneaz idei; sursele
obinute
vor
finana
cercetarea de baz i
eventual
dezvoltarea
prototipului.
Firma are deja prototipul,
dar are nevoie de capital
pentru dezvoltarea acestuia
nainte de producerea n
mas. Realizarea de cash
flow pozitiv se ateapt n
civa ani.
ntreprinderea are deja o
experien de succes pe
pia, dar extinderea necesit
un capital pe care nu-l are.
La acest moment abilitatea
de a obine profit este
aproape cert, dar este
nevoie de o cretere rapid a
prezenei pe pia.
Este nevoie de surse
suplimentare
pentru
finanarea
expansiunii
naionale i globale, surse ce
nu pot fi obinute de la bnci
sau alte instituii financiare.
Profiturile ateptate sunt
considerabile.
166
Costul
capitalului
50%
40%
30%
20%
167
CO
1 CCO
, unde CCO =
VBE
MVBE
i MVBE =
PRET
VBE
ratele
de
capitalizare
pentru
fiecare
din
VO
PADC
n care, CAD - coeficientul de acoperire a datoriei; PADC plata anual pentru deservirea creditului; VON venitul
operaional net.
Metoda de calcul a ratei generale de capitalizare
corectate n funcie de modalitatea recuperrii ulterioare a
capitalului.
169
r0 = a0
x(1 + x) n
(1 + x) n 1
170
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce reprezint costul capitalului, costul explicit, costul
implicit?
2. Prin ce se deosebete costul capitalului propriu de cel
mprumutat?
3. Care este specificul costului leasing-ului?
4. Cum poate fi determinat costul capitalului?
5. Prin ce se deosebete rata de actualizare de rata de
capitalizare?
6. Prin ce metode se determin rata de actualizare?
7. Ce metode de determinare a ratei de actualizare pot fi
aplicate n economiile n dezvoltare?
8. Prin ce metode se determin rata de capitalizare?
9. Cum poate fi apreciat coeficientul beta n cazul
inexistenei informaiei de pia?
10. De ce depinde costul capitalului de risc? Exemplificai.
171
patrimonial
examineaz
valoarea
CP = A - D
CP capital propriu;
A valoarea just a activelor;
D datorii actualizate.
172
Abordarea
patrimonial
cuprinde
dou
metode,
determin
valoarea
capitalului
propriu
prin
174
Regulamentul provizoriu
privind evaluarea
bunurilor imobile
Se bazeaz pe estimarea
valorii obiectului prin
compararea lui cu alte
obiecte similare, vndute sau
propuse spre vnzare.
Presupune estimarea
valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei
comparative a bunurilor
imobile similare obiectului
evalurii, care au fost
vndute recent, i ajustrii
preurilor de vnzare
pentru diferenele ntre
Se bazeaz pe estimarea
cheltuielilor pentru crearea
unui obiect analogic celui de
evaluat sau a cheltuielilor
pentru nlocuirea obiectului
supus evalurii.
Metoda cheltuielilor
Legea cu privire la
activitatea de evaluare
Regulamentul cu privire la
evaluarea obiectelor de
proprietate intelectual
Abordarea din punctul de vedere
al cheltuielilor
Modul de evaluare a
patrimoniului n baza
analizei vnzrilor
obiectelor comparabile,
fiind efectuate ajustrile
corespunztoare pentru
diferena ntre ele.
SM 249:2004
Presupune estimarea
valorii bunului imobil n
baza venitului operaional
net ce poate fi generat de
acest bun n viitor.
176
Se bazeaz pe estimarea
viitoarelor venituri i
cheltuieli, legate de
utilizarea obiectului
evalurii.
Metoda veniturilor
Modul de evaluare a
patrimoniului n baza
valorii veniturilor
viitoare ce ar putea fi
obinute ca rezultat al
utilizrii bunului.
evaluarea
bunurilor
imobile,
aprobat
prin
Hotrrea
178
Analiza CEU
CEU a terenului
liber coincide cu
CEU a terenului
cu mbuntiri
Reconstrucia
mbuntirilor
existente
Actualizarea
fluxurilor de
numerar
Capitalizare
direct
Metoda
chelruielilor
Analiza
comparativ
a vnzrilor
Metoda
chelruielilor
Metoda
chelruielilor
Actualizare
a fluxurilor
de numerar
Analiza
comparativ
a vnzrilor
Actualizare
a fluxurilor
de numerar
Actualizare
a fluxurilor
de numerar
Capitalizare
direct
Demolarea
mbuntiri
lor existente
180
deprecierea acumulat.
Valoarea de reconstituire sau de nlocuire a cladirii sau
edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente:
costul
construciei;
cheltuieli
indirecte; beneficiul
investitorului.
Costul constructiei reprezint totalitatea cheltuielilor
legate nemijlocit de construcia obiectului i se determin n
baza normelor de deviz i altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor
legate
de
marketing,
publicitate,
asigurare,
achitarea
181
Figura 7.
reconstituire
cladirilor
construciilor
pentru
metoda de
resurse si
indici
Metoda
cantitativ
metoda
indicilor
de baza
Metoda costurilor
segregate
resurse
metoda de
Metoda comparaiilor
unitare
Valoarea de reconstituire
Valoarea de nlocuire
Ecologiei,
nr.30
din
Construciilor
24
ianuarie
Dezvoltrii
2000
(Monitorul
exploatarea
incorect
cldirii,
ntreinerea
Deprecierea
funcional
este
determinat
de
contemporane
ale
pieei
cerinelor
187
Recuperabil
Deprecierea
economic
erecuperabil
Deprecierea
funcional
Recuperabil
erecuperabil
Uzura fizic
Deprecierea acumulat
include
cheltuielile
legate
de
nlturarea
Metoda
duratei
de
via
economic
presupune
n care,
VE - vrsta efectiv;
economic.
deprecierea
nerecuperabil
funcional
deprecierea
recuperabil
economic.
Deprecierea
190
Capitalizarea pierderilor
veniturilor datorate
influenei factorilor externi
Analiza comparativ a
bunurilor similare supuse
influenei factorilor externi
Deprecierea
economic, De
D = Uf + Df + De
Metoda segregrii
Metoda capitalizrii
pierderilor plii de
arend
Metoda capitalizrii
surplusului de pierderi
normative
Metoda
normativ
Metoda valoric
Metoda vrstei
efective
Metoda
analizei
comparative a
vnzrilor
Deprecierea
funcional, Df
Metoda
modificat a
duratei de via
economic
Uzura fizic,
Uf
VE
D=
100
DVE
Metoda duratei de
via economic
Deprecierea acumulat
Metoda
valoric
presupune
determinarea
costului
pentru
reparaia
capital
se
VE
VE
100
U =
100 sau
DVF
(VE + DVFR )
n care, U - uzura fizic exprimat n procente; VE - vrsta
efectiv; DVF - durata de via fizic; DVFR
- durata de
Aceast
tuturor
categorie
bunurilor
deprecierii
imobile.
este
Deprecierea
normative.
Deprecierea
determinat
prin
funcional
nsumarea
costurilor
recuperabil
necesare
este
pentru
Metoda
analizei
comparative
vnzrilor
preurilor
ajustate
ale
bunurilor
imobile
196
Metoda
analizei
datelor
secundare
presupune
197
198
Metoda analizei
datelor secundare
Analiza
statistic
Metoda
comparaiei pare
Calculul ajustrilor
200
ajustarea pentru
condiiile pieei
ajustarea pentru
condiiile de vnzare
ajustarea pentru
condiiile de finanare
202
I. etap Prognozarea
veniturilor viitoare
VBP
VBE = VBP DSL + AV
VO = VBE CO
II. etap
Determinarea valorii prezente a
veniturilor viitoare prin
Metoda actualizrii
fluxurilor de numerar
n
VO t
R
V =
+
t
(1 + Y ) n
t =1 (1 + Y )
Metoda capitalizrii
directe
VO
V=
r
n care:
203
bunului
imobil,
cheltuielile
pentru
plata
VO = VBE CO
n care: VON venitul operaional net, CO cheltuieli
operaionale.
204
VO
r
205
Rata de capitalizare
r = CAD rc m
r = ( m )( r c ) + (1 m )( r p )
V =
t =1
VO t
(1 + Y )
R
(1 + Y ) n
n care:
t
- perioada de calcul;
- rata de actualizare;
- reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n
VO n +1
r
n care:
R
- reversia;
208
specific
al
activitii
de
producere
ntreprinderii.
209
Utilaj
[Eguipment]
alte
active
ce
faciliteaz
un
marketing
adecvat,
ntr-o
tranzacie
liber
locului
obiectului
evalurii
(demontare,
transportare, instalare).
valoarea de lichidare ordinar (Orderli Liquidation
Value) suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma
vnzrii unei proprieti ntr-o perioad de timp rezonabil
pentru a gsi cumprtorul n cazul n care vnztorul este
obligat s vnd.
valoarea de lichidare forat (Forced Liquidation
Value) suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma
vnzrii unei proprieti ntr-o perioad de timp prea scurt
pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia
valorii de pia, vnztoril fiind obligat s vnd n mod
urgent.
valoarea de recuperare (Salvage value) - reprezint
suma de bani ce poate fi cptat n rezultatul comercializrii
bunurilor casate sau vndute pentru materialele recuperabile
care pot fi utilizate n continuare.
valoarea rezidual (Scrap value) reprezint valoarea
unei proprieti vndut pentru materialele recuperabile i nu
pentru utilizarea n continuare.
211
Destinaia evalurii
transmiterea
dreptului de
proprietate
finanare (ex.prin
creditare etc)
expropriere
impozitare
asigurare
leasing
includerea n
capitalul statutar
divizare (ex. divor)
aprecierea cotelor i
tarifelor
Tipul valorii
valoarea just de pia
clasificrii
utilajelor,
echipamentelor,
evalurii;
alegerea
modalitii
de
clasificare;
productive
neproductive
arendate
date n arend.
universale
specializate
speciale.
fonduri fixe
ramurale.
n procesul evalurii o importan deosebit trebuie
aparte,
fie
utilajului
integral.
Deoarece
Uzura
fizic
0 5%
10-15%
20-25-3035%
40-45-5055-60%
65-70-7580%
85-90%
Evaluarea
strii tehnice
218
inutilizabil,
fier vechi
97,5-100%
informaiei
exploataionali
veridice
economici
ai
privind
utilajului
indicatorii
n
perioada
retrospectiv.
a. metoda micorrii profitabilitii se axeaz pe presupunerea
c gradul de uzur sporete proporional cu reducerea
profitabilitii utilajului, adic micorarea profitului determinat
ca diferena dintre venitul din vnzri i costul vnzrilor.
Formula de calcul este:
U=
P0 Pt
P0
U=
CU 0 CU t
CU 0
dCU =
CU 0 K r CU 0 + CU
Dr
220
= CU i i , (unde i
U = CU i i .
b. metoda calculului pe elemente presupune determinarea
uzurii pentru fiecare element al utilajului separat i sumarea
acesteia, considernd cota fiecrui element n sinecostul
utilajului. Uzura fizic a elementului i se determin prin relaia:
U ei = f i (
ci Ti
)( ) ,
c T
221
U = U ei .
Deprecierea funcional este determinat de apariia
noilor maini mai ieftine sau cu capacitate de producere mai
mare i mult mai economicoase. Deprecierea funcional se
determin prin metode expert sau n baza modelului de
comparare a caracteristicilor obiectului evaluat i celui
analogic:
K=Xe / Xa
n care:
K coeficientul de corecie, Xe, Xa valoarea caracteristicii
obiectului evaluat i a celui analogic.
Se determin coeficienii de corecie care mai apoi se
includ n modelul de determinare a valorii.
Deprecierea
exterioar
se
determin
prin
metoda
utilaje
dependente
una
de
alta
procesul
obiectele
se
aseamn
dup
funcionalitate,
metoda indicilor.
corecii
relative,
incluse
prin
nmulire
cu
coeficieni;
-
228
229
a obiectelor de proprietate
descoperirile
tiinifice,
desenele
modelele
denumirile
comerciale,
protecia
mpotriva
alegerea variantei
determinrii
cuantumului
prejudiciilor
cauzate
235
Abordarea prin
comparaie
Abordarea prin
costuri
Abordarea prin
venituri
Metoda royalty
Metoda excedentului de profit
Regula 25%
Metoda expert
caracteristicile
fizice
ale
obiectului
de
proprietate
intelectual (OPI);
237
costurilor
iniiale
const
sumarea
DCF
reprezint
estimarea
valorii
prin
239
evaluatorului
pentru
calcularea
valorii,
drepturilor
asupra
obiectelor
de
proprietate
altor
reorganizri
ale
ntreprinderilor.
particularitile
unor
obiecte
de
proprietate
Abordrile
constatarea
achiziionarea i
cheltuielilor
efective
pentru
crearea,
Calcularea
valorii
obiectelor
de
proprietate
termenul
de
valabilitate a titlului
de protecie
sau achiziionrii
activelor
nemateriale.
Pentru structurarea formulelor de nscriere a calculelor de
evaluare a obiectelor de proprietate industrial se utilizeaz
urmtorii indici:
t - anul din perioada calculat (t variaz ntre 1i n);
n - numrul anilor inclui n perioada calculat;
i - submulimea categoriilor de impozite i pli la buget din
venitul ntreprinderii ( i variaz ntre 1i k);
k - totalitatea categoriilor de impozite i pli din venitul
ntreprinderii n anul t;
j - submulimea categoriilor de
Cnz = K m [ Z t K tdc J ] ,
t =1
n care:
Cnz
industrial
circuitul
economic;
Km -
Zt -
suma cheltuielilor i
Jt
K m = 1 Ts : Tn ,
249
n care:
Tn
protecie;
Ts
data evalurii.
Z t = Z t1 + Z t2 ,
n care:
Zt
t ; Zt1-
obiectului
de
proprietate
industrial,
inclusiv
t ; Zt2
(perfectarea
valorii licenei
251
mprumuturile
acordate
altor
ntreprinderi
252
aciunilor
simple
presupune
aplicarea
n
(1 + rs )
rs g n (1 + rs )
n =1
n care:
gs ritmul de cretere supranormal
gn ritmul sporului normal
N numrul anilor de spor supranormal.
Astfel, valoarea aciuni va fi egal cu:
254
7.1.5.
Evaluarea
mijloacelor
bneti
presupune
doar
prin
Indicaiile
metodologice
privind
stabilirea
preului
de
vnzare
ntreprinderilor servete:
1) drept temei pentru stabilirea mrimii capitalului
social i a valorii nominale a aciunilor n cazul reorganizrii
ntreprinderilor n societi pe aciuni;
2) ca punct de pornire pentru stabilirea preului iniial
de vnzare la
licitaie
(la
concurs
256
celor
mai
importante
elemente
(agregate,
pri,
nemateriale i
pentru
producia
neterminat
lucrrilor
264
265
266
perioade de timp
diferite)
3. se determin suma venitului potenial ptat n urma
vnzrii activelor (venit calculat ca suma valorilor de
lichidare a activelor ntreprinderii)
4. valoarea estimativ a activelor se micoreaz cu mrimea
cheltuielilor directe. La cheltuielile directe se refer
achitarea serviciilor juridice i de evaluare, impozite i taxe
de stat. Considernd graficul de lichidare a activelor,
costurile corectate ale fiecrui activ separat se actualizeaz
267
268
VL
VP
i
1 +
nm
n care:
VP valoarea de pia;
VL valoarea de lichidare a obiectului evalurii n perioada
fixat (Tf) de realizare;
Ts perioada de scont;
Tre perioada rezonabil de expunere pe pia;
Tf perioada fix de comercializare a obiectului.
K e = th E D =
ED
ED
ED
+e
ED
269
n care:
th tangenta hiperbolic;
ED coeficientul de elasticitate a cererii fa de pre
(ED = D:D / P:P)
e = 2,71828 (const.)
n cazul elasticitii unitare coeficientul de corecie Ke
constituie 0,7616. n funcie de perioada rezonabil de
expunere pe pia i rata de scont valoarea de lichidare difer
de valoarea de pia n mediu cu 30%.
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce metode cuprinde abordarea patrimonial?
Explicai-le succint.
2. umii etapele ce trebuie parcurse pentru a aprecia
valoarea ntreprinderii prin metoda activelor nete?
3. umii actele normative ce reglementeaz procesul
evalurii bunurilor n R.Moldova?
4. Explicai aplicarea metodelor de evaluare n funcie
de tipul imobilului.
5. Cum vom aprecia valoarea imobilului prin metoda
cheltuielilor?
6. Ce metode se aplic pentru aprecierea valorii de
reconstituire (nlocuire)?
7. Cum se va aprecia deprecierea acumulat?
8. Cum vom aprecia valoarea imobilului prin metoda
analizei comparative a vnzrilor?
9. Care este ordinea de aplicare a ajustrilor?
10. Cum vom aprecia valoarea imobilului prin abordarea
veniturilor?
270
271
dezvoltare,
aplicarea
metodei
capitalizrii
Profitul net
+
amortizarea, uzura
+ (-)
+ (-)
+ (-)
Flux de numerar
Aplicnd modelul fluxului de numerar pentru capitalul
investiional, convenional nu se vor delimita capitalul propriu
i cel mprumutat, n calcul se va considera fluxul de numerar
total. Astfel la fluxul de numerar, determinat anterior, se va
aduga suma dobnzii achitate pentru mprumut, care a fost
exclus pn la determinarea profitului net. Deoarece, suma
dobnzii a fost exclus pn la impozitare, la momentul
rentoarcerii valoarea ei trebuie micorat cu mrimea
274
Ipotezele
i
de
generale
ramur,
cuprind
n
care
nivelul
opereaz
Valoarea rezidual
Vr
ntreprinderii.
Valoarea de lichidare
VL
cu
posibila
evoluie,
se
aplic
metoda
Vr = CF sau PN /(r-g)
n care: g rata de cretere sau descretere constant a
rezultatelor activitii ntreprinderii n viitor; r - rata de
capitalizare (despre care vom discuta n urmtorul paragraf);
CF cash-flow; PN profitul net.
n formula de apreciere a valorii estimate valoarea
rezidual se include prin procedeul de actualizare, fiind o
valoare de viitor.
CFi
Vr
+
.
i
(1 + a) n
i =1 (1 + a )
V =
redus
(dac
sunt
necesare).
Activele
ntreprinderi
se
ntlnesc
urmtoarele
active
278
279
280
estimat
Specificare
valorii capitalului
propriu (al
furnizorilor de capital)
acionarilor)
Venitul
Va fi prezentat de un
Va fi prezentat de un
capitalizat
acionari
Rata de
capitalizare
capitalului propriu
mediu ponderat al
capitalului
Multiplicatorul
Va fi determinat pe
Va fi determinat pe
disponibil pentru
disponibil pentru
dividende)
Metoda
presupune
parcurgerea
urmtoarelor
etape
principale:
281
Reanaliza
concluziilor
diagnosticului
ntreprinderii.
282
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Explicai considerentele aplicrii abordrii pe baz
de venit.
2. Care sunt metodele ncadrate n abordarea prin
venit?
3. Prin ce se deosebesc metodele abordrii prin venit?
4. n ce const metoda DCF?
5. n ce const metoda capitalizrii profitului?
6. Care sunt etapele de estimare a valorii prin metoda
DCF?
7. Care sunt etapele de estimare a valorii prin
capitalizarea profitului?
8. Cum se apreciaz valoarea rezidual?
9. Ce cuprind coreciile considerate n procesul
estimrii valorii?
10. Care este deosebirea n cazul aprecierii valorii
capitalului propriu i a capitalului investit?
283
9.1.
unei
valori
ct
mai
realiste a
exist,
reprezentative
trebuie
care
se
identificate
pot
constitui
acele
ca
elemente
elemente
de
suplimentare
cu
privire
la
activitatea
287
estimarea
rapid
simpl
valorii
situaia
determinarea
corelaiilor
respective
condiii
10
290
pentru
evaluare
este
necesar
informaie
spre
comparaie.
Completarea
listei
se
tehnologic,
de
asemenea,
influeneaz
poate
dori
eliminarea
unui
concurent,
9.3.
Caracteristica multiplicatorilor
pentru
caracterizarea
strii
economico-financiare
cunoate
ntreprinderile
preul
reper i
unei
aciuni
pentru
valoarea indicatorului
toate
financiar
considerat.
Preul aciunii se consider la data ce precedeaz data
evalurii sau mrimea medie dintre minimul i maximul
ultimei luni. Indicatorii financiari, de asemenea, pot fi
considerai fie pentru ultimul an de gestiune, fie pentru ultimele
12 luni, fie media ultimilor ani.
296
practica
evalurii
se
aplic
dou
tipuri
de
o pre / profit
o pre / flux de numerar
o pre / dividend
o pre / venit din vnzri
Multiplicatorii de moment cuprind:
impozitul pe profit;
11
299
C
Pa
PER, ca indicator bursier, prezint anumite valoristandard n funcie de tipul de activitate i nivelul de risc al
ntreprinderii. Dou ntreprinderi structural comparabile ar
trebui s fie caracterizate printr-un PER similar. Astfel,
cunoscnd PER-ul unei societi, vom putea s-l aplicm la
toate societile ce i se "aseamn" pentru a determina, prin
multiplicarea cu profitul total obinut de fiecare, valoarea
firmelor, respectiv valoarea aciunilor emise de ctre societile
respective. Lichidarea aciunilor ntreprinderilor cotate la burs
le confer acestora un plus de valoare n raport cu valoarea
aciunilor societilor necotate.
Pe baza unui PER de referin, cunoscnd profitul
previzionat, se poate estima valoarea firmei ca fiind:
301
Vt = PER0 * PNt
n care: PNt - profitul net din anul t.
Profesionitii din mediul bancar au perfecionat aceast
metod. Ei au pus n relaie factorial valoarea ntreprinderii cu
profitul (actualizat n uniti monetare constante cu ajutorul
unei rate de actualizare convenite) ponderat cu trei factori
multiplicatori: un PER teoretic (preluat din tabelele de calcul),
un coeficient de risc (R) i un coeficient de lichiditate (L).
Ecuaia valorii ntreprinderii astfel estimate are forma:
V = PROFIT * PER * R * L
n ceea ce privete valorile pentru factorii R i L, autorii
recunosc o nuan arbitrar n alegerea lor. De exemplu,
valorile de utilizat pentru R pot fi:
302
C * PER
i
PERS =
i =l
i =l
PERrelativ =
PERS
.
PERI
305
V0 =
t =l
Dt
(1 + a )
Vn
(1 + a )n
(1 + a )n 1 + Vn
n
a(1 + a )
(1 + a )n
1
1
D
1+ a
Vn = D
= .
a
a
Modelul Gordon-Shapiro
Dup cum s-a menionat anterior ipoteza unui dividend
constant nu este realist. Firmele sunt interesate de o cretere a
306
D1
.
kg
D
- rata de distribuire sau payout ratio.
P
perioad, aceasta s se stabilizeze la nivelul de performanstandart al sectorului de activitate din care face parte, afind o
cretere constant a dividendelor la rata de cretere a sectorului
de activitate. n aceste condiii valoarea actual a unei firme
devine:
n
V0 =
t =l
Dt
(1 + a )
Vn
(1 + a )n
, cu n finit.
Presupunnd: Dt = Dt 1 (1 + g ) = D1 (1 + g ) .
t 1
V0 = PER0 P 0 .
Vn = PERn P n .
Dt = d P t .
n care: d - rata de distribuire a profitului net sub form de
dividende, considerat constant;
PN - profitul net al firmei evaluate, obinem:
n
PER0 P 0 =
t =1
D0 (1 + g )
(1 + a )
PERn P n
(1 + a )n
, de unde:
n
1+ g
1+ g
PER0 P 0 = d P 0
+ PERn P 0
,
1+ a
t =1 1 + a
n
respectiv:
308
1+ g
1
n
1+ g
1+ a
1+ g
+ PERn
PER0 = d
, deci:
1+ a
1+ a
1+ g
1+ a
n
n
d (1 + g ) 1 + g
1+ g
PER0 =
1
+ PERn
a g 1 + a
1+ a
PER0 m;
1+ a
A ;
PERn M;
1+ g
n
1+ g 1+ a 1+ g
=
(1 A) B ,
1
g a 1 + g g a
vom avea:
m=
d B+M
, formula clasic a modelului
A
309
(cretere
exponenial
frnat
profitului);
n1
V0 =
t =1
D0 (1 + g1 )
(1 + k )t
(1 + k )n
D0
1
1+ g2
+
n1 + n2
t
(1 + k )
t =1 (1 + k )
t =1 1 + k
n2
D0
+
+
n
1+k 11+g1 1+k (1+k) 1 1+k 11+g2 1+k
1+k
1+k
n
V0 = D0
1
1
+ 1 1 1+k ;
(1+k)n1+n2 1+k
1
1
1+k
1+ g
1
V0 = D0
1
1
+
+
n1
n1+n2
k g1 1+ k (1+ k) (k g2 ) 1+ k (1+ k) k
311
n
1+ g2 n2
1+ g1 1+ g1 1
1+ g2 )
(
1
PER0 = d
1
1
+
+
n1
n1+n2
k g1 1+k (1+k) (k g2 ) 1+k (1+k) k
9.5.
consecutivitate:
selectarea
multiplicatorului,
312
(rangul)
ntreprinderii
evaluate
irul
determin
ntreprinderii
rezultatele
(sau
unei
intermediare
aciuni)
valorii
funcie
de
multiplicatorul concret;
f) se apreciaz valoarea ntreprinderii prin ponderare n
funcie de multiplicator, sau n funcie de coeficientul
financiar analizat;
12
313
privind
activele
redundante
(n
afara
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Care sunt avantajele i dezavantajele abordrii
prin comparaie?
2. Care sunt metodele ncadrate n abordarea
prin comparaie?
3. Care sunt criteriile de selectare a
ntreprinderilor de comparaie?
4. Multiplicatorii: ce reprezint, cum pot fi
grupai?
5. Explicai aplicabilitatea multiplicatorilor n
funcie de ntreprindere.
6. Caracterizai metodele bursiere. Cum se
clasific ele?
7. Ce se determin cu ajutorul metodelor
bursiere?
8. Cum va fi determinat valoarea final a
ntreprinderii?
314
capitalizarea veniturilor;
metoda tranzaciilor;
valoarea de lichidare.
valoarea
prin
metoda
tranzaciilor,
de
posibilitile
suplimentare
de
influen
asupra
ntreprinderii.
Valoarea pachetului de control ntotdeauna este mai mare
dect valoarea pachetului minoritar. Acest lucru se datoreaz
faptului c posesorul poate decide:
1. Alegerea consiliului director i numirea managerilor;
316
regimul de votare;
limitri contractuale.
sistemul cumulativ;
sistemul necumulativ.
De
exemplu,
dac
starea
financiar
319
i pachete
321
companiei / ntreprinderii;
-
mri
sau
micora
deducerile
pentru
lichiditate
brokerului,
pentru
promovarea
celor
deja
efectuate
parcurgerea
urmtorului algoritm:
1. verificarea cerinelor pentru sarcina de evaluare;
2. analiza sistemic a factorilor ramurali i la nivelul
ntreprinderii;
3. concretizarea metodelor ce pot fi utilizate n procesul
evalurii:
metodelor
abordrii
prin
comparaie
daaplicm
metoda
actualizrii
fluxurilor de numerar;
b. dac nuaplicm capitalizarea veniturilor.
6. determinm, dac ntreprinderea activeaz sau nu:
324
325
326
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce metode pot fi aplicate pentru a estima valoarea
posesiei pachetului de control?
2. Ce reprezint prima pentru control?
3. Ce factori limiteaz drepturile proprietarului
pachetului de control?
4. Cum poate fi determinat deducerea pentru
caracterul necontrolabil al pachetului de aciuni?
5. Ce reprezint deducerea pentru lichiditatea
insuficient i cum poate fi determinat?
6. Explicai modalitatea de determinare a valorii
finale a afacerii.
7. n ce condiii se va aplica metoda capitalizrii
veniturilor?
8. n ce condiii va fi aplicat metoda activelor nete?
9. Cnd se aplic metoda valorii de lichidare?
10. Cnd poate fi aplicat metoda pieei de capital i
metoda tranzaciilor?
327
1. Definirea problemei
1.1. Identificarea obiectului evalurii i a drepturilor
evaluate
1.2. Destinatarul raportului
1.3. Evaluatorul
1.4. Scopul evalurii
330
Anexe:
Certificat de nregistrare a ntreprinderii
Licena Camerei de Liceniere a Republicii
Moldova
Certificat de calificare al evaluatorului
Altele ....
TREBRI RECAPITULATIVE
1. Ce cerine prevede legislaia cu privire la
raportul de evaluare?
2. Ct timp se va pstra raportul de evaluare?
3. Ce forme ale raportului de evaluare prevd
Standardele Internaionale de Evaluare?
4. Care sunt sarcinile evaluatorului n procesul
ntocmirii raportului de evaluare?
5. Ce informaie va fi inclus obligatoriu n
raportul de evaluare?
332
AEXA 1
RAPORT DE EVALUARE
(model schematic instructiv)
1. DEFIIREA PROBLEMEI
1.1. Identificarea obiectului evalurii i a drepturilor
evaluate
Obiect al prezentei evalurii este xxxxxxxxxxxxx,
amplasat n mun. Chiinu, str. Xxxxxxxxxxxxxx.
Dreptul de proprietate:
Grevarea dreptului de proprietate:
1.3. Evaluatorul
SC XXX SRL
Adresa juridic: mun. Chiinu, str. xxxxxxxxxxxx
c/f 100xx000xxxxx
16.07.2007
20.07.2007
16.07.2007
334
o Caracteristica cuptoarelor
o Informaia seciei financiare i de prognoze
(dinamica producerii i vnzrilor de cheramzit,
n uniti naturale, n perioada 200x-200x;
nivelul preurilor n perioada 200x 200x;
sinecostul producerii n perioada 200x-200x,
prognoza vnzrilor pn n 2010.
rezultatele inspectrii bunului de ctre evaluator
materiale informative i analitice cu privire la situaia
macroeconomic din ar i microeconomic din
ramura produciei materialelor de construcii, piaa
imobiliar i preurile la obiectele analogice etc.
337
3.
AALIZA
MEDIULUI
ECOOMIC
PERSPECTIVELE DEZVOLTRII
n anii 2003-2005 economia R.Moldova se caracterizeaz
prin: ritmuri de cretere real a Produsului Intern Brut de peste
6 la sut anual; reducerea nivelului inflaiei de la 15,7 la sut n
2003 la 10 la sut n 2005 i o stabilitatea relativ a cursului de
schimb a monetei naionale fa de principalele valute de
referin.
n anul 2006, ca i n anii precedeni, inflaia a avut un
caracter preponderent nemonetar, fiind influenat, n general,
de majorarea preului la gazul importat din Rusia. Majorarea
preurilor la gaze i barierele la export au fost un oc extern
care, n mod direct (prin majorarea cheltuielilor de producere)
i indirect (prin intensificarea ateptrilor inflaioniste), a
condus la creterea inflaiei.
Tabelul 1. Evoluia ratei inflaiei n perioada ianuariedecembrie a anilor 20022006, %
Anii
2002
2003
2004
2005
2006
Decembrie
fa de
decembrie
a anului
precedent
4,4
15,7
12,5
10,0
14,1
Rata
inflaiei
medie
anual
Rata
inflaiei
medie
lunar
5,2
11,6
12,4
11,9
12,7
0,4
1,2
1,0
0,8
1,1
2009
109
Indicele preurilor de consum %
(mediu anual)
Cursul de schimb al leului
Lei/USD 12,8
(mediu anual)
Export
Mil. USD 1470
107,6 107
12,7
12,6
1795
2245
Import
3990
4640
63
339
2004
2005
2006
100
100
100
100
86.3
86.6
87.5
87
340
0.5
0.6
0.6
0.7
0.9
2.4
2.9
4.4
2.3
2.7
3.5
173.9
174.2
158.0
160
168.7
160.6
148.4
157.6
145.7
140
133.2
118.7
120
126.0
113.7
105.8
100
98.9
99.8
2001
2002
108.3
107.9
104.8
80
2003
2004
2005
2006
4. DIAGOSTICUL TREPRIDERII
(conform anexei 2, inclusiv descrierea strii tehnice a
elementelor constructive ale imobilului cuprins n
obiectul evalurii)
5. METODOLOGIA EVALURII
5.1. Abordri n evaluare
(definirea succint a abordrilor i aplicabilitii acestora)
341
3
4
Nr.
D/o
Fundaie
Perei
portani,
despritori
Carcas
Planeu
Denumirea
elementelor
constructive
x
15
24
22
Greutate
specifi
c, %
x
35
35
35
Procentul
de uzur a
elementulu
i (%)
x
5.25
8.4
7.7
Procentul
de uzur
din
cldire, %
Seciei de producere a
cheramzitului
46
4
19
Greutat
e
specifi
c, %
35
35
35
35
Procentu
l de
uzur a
element
ului (%)
16.1
1.4
3.15
6.65
Procentul
de uzur
din
cldire, %
x
16
37
18
Greutat
e
specifi
c, %
x
30
30
35
Procentul
de uzur
a
elementul
ui (%)
x
4.8
11.1
6.3
Procent
ul de
uzur
din
cldire,
%
9
10
11
5
6
7
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Constructii
metalice
Finisarea
LST, LEM
Alte lucrri
Total
1
12
x
100
12
5
5
4
40
40
x
x
30
25
30
60
0.4
4.8
x
35
3.6
1.25
1.5
2.4
1
4
x
100
11
2
1
3
30
40
x
x
40
40
40
50
0.3
1.6
x
36
4.4
0.8
0.4
1.5
1
4
6
100
4
7
7
30
40
40
x
40
40
50
343
0.3
1.6
2.4
34
1.6
2.8
3.5
20
20
25
20
24
9
6
5
10
11
8
8.2
9.3
4.5
100
Fundaie
Perei portani,
despritori
Planeu
Acoperi
Scri si iesiri
Pardoseal
Goluri
Finisarea
LST, LEM
Alte lucrri
Instalatii electrice
Total
20
25
25
25
25
25
x
20
Greutatea
specific,
%
Denumirea
elementelor
constructive
Procentul
de uzur a
elementului
(%)
lit. O
2
2.75
2
2.05
2.325
1.125
22
1.8
1.5
1
4.8
Procentul
de uzur
din
cldire, %
a.ex.1988
6
7
8
11
3
x
100
24
2
x
35
Greutatea
specific,
%
50
40
50
50
50
x
x
45
50
x
50
45
Procentul de
uzur a
elementului
(%)
lit. M
3
2.8
4
5.5
1.5
x
48
10.8
1
x
17.5
1.8
Procentul
de uzur
din cldire,
%
a.ex.1964
Denumirea elementelor
constructive
35
25
15
36
62
2
100
Procentul
Greutatea
de uzur a
specific,
elementului
%
(%)
0,3
28
15,5
12,6
Procentul
de uzur
din
cldire,
%
345
1,04
0,96
0,96
0,96
1,19
1,19
1,19
1969 - 1984
1,49
1,49
1,49
1984-1991
19,252
19,252
19,252
1991-2007 tr.II
187,4
3339,9
597,1
Valoare de
reconstruire la u/m, lei
2975893,8
14428576
6423612
13
Valoare de
reconstruire a cldirii
la data expertizei, lei
1,1
1,1
1,1
14
Cheltuieli inditrecte
1,25
1,25
1,25
15
Beneficiul
investitorului
1,2
1,2
1,2
16
Coeficientul TVA
4910224.8
23807150.7
10598959.7
17
34
36
35
18
Val de reconstituire la
data evaluarii, lei
Deprecierea
acumulat, %
3,221,107.5
15,165,155.0
6,857,526.9
19
1,04
Coeficienii
inflaiei
1,04
12
Coeficientul pentru
materiale locale
0,876
11
Coeficieni seismicii
1,00
10
Coeficieni corectrii
1,00
r
ICVR
nr.8,
comp
XIII/10,
tab.107
Valoare de
reconstruire la u/m
ICVR. Rub.
ICVR
nr.8,
comp
XIII/10,
tab.107
98
20
umrul culegerii
indicilor comasai ai
valorii de reconstituire
ICVR
nr.8,
comp
II,
tab.15
5,5
Volum, suprafaa
construciei
10.758
4.320
15.876
Denumirea obiectului
1
Sectia de
producere a
cheramzitului,
m.c
2
Depozitul
productiei
finite, m.c.
3
Depozitul
materiei
prime, m.c.
139
3.265
347
ICVR
nr.4
buget,c
omp II,
tab.52
ICVR
nr.26,co
mp
II/III,
tab.51
Bloc
administrativ,
m.c.
ICVR
nr.8, vol
II/9, tab
20
Bloc
administrativ,
m.c.
ICVR
nr.8, vol
II/9, tab
20
Cuptorul,
unit.
37.709
Cuptorul,
unit.
ICVR
nr.2, vol
VI, tab
305
Terenul
asfaltat, m.p.
8,0
115000
115000
24,5
26,4
1,00
1,00
1,00
0,97
0,99
1,00
1,00
1,00
1,04
1,04
0,96
1,00
1,00
0,96
0,96
1,19
1,19
1,19
1,19
1,19
1,49
1,49
1,49
1,49
1,49
19,252
19,252
19,252
19,252
19,252
262,2
3925607,9
3925607,9
809,9
890,7
9885879,6
3925607,9
11776823,8
112581,3
2908278,3
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,25
1,25
1,25
1,25
1,25
1,2
1,2
1,2
1,2
1,2
16311701.4
6477253.1
19431759.3
185759.2
4798659.2
40
Calcul tab.8
45
48
22
9,787,020.8
10,691,615.1
10,687,467.6
96,780.5
3,726,158.9
1,00
Total
1,1
2359,5
2359,5
19,252
1,49
1,19
0,96
1,00
72
-6.334.190
reconstrucia
-4.214.362
2.119.828
45%
Uzura fizic
Deprecierea
funcional
Deprecierea acumulat
Valoarea, lei
ot
Indicatorul
ICVR
nr.1, vol
VII, tab
119
28
3893.1
348
60 235 620
2,787.5
1,2
1,25
eava, unit
analog 1
analog 2
analog 3
Adresa
Ciocana, str.
Uzinelor
Ciocana, str.
Uzinelor
Ciocana, str.
Transnistria
deplin
teren cu
destinaie de
producere i
comercializare
deplin
teren cu
destinaie de
producere i
comercializare
deplin
teren cu
destinaie de
producere i
comercializare
0,47
1,2
lips
depozit cu
suprafaa 756
m.p.
Dreptul de
proprietate
Obiectul
Suprafaa
terenului, ha
0,45
cldire
administrativ,
un nivel,
Existena
S=50m.p.
mbuntirilor
Preul ofertei,
320 000
Euro
Sursa
84
(2480)
13.07.07
265 000
84
(2480)
13.07.07
617 150
15(567)
18.04.07
Elementele
de
comparaie
preul, euro
suprafaa
terenului, ha
preul la
m.p., euro
tipul
preului
coeficient de
corecie
preul
corectat
dreptul de
proprietate
coeficient de
corecie
preul
corectat
amplasarea
2
3
coeficient de
corecie
preul
corectat
destinaia
terenului
coeficient de
corecie
preul
corectat
dimensiunile
14
Obiectul
evalurii
4,5
deplin 14
str.
Uzinelor
de
producere
4,5
Obiectele analogice
analog 1
analog 2
analog 3
308.750
265000
503.750
0,45
0,47
1,2
68,61
56,38
41,98
ofert
ofert
ofert
0,95
0,95
0,95
65,18
53,56
39,88
deplin
deplin
deplin
65,18
53,56
39,88
str.
Uzinelor
str.
Uzinelor
str.
Transnistria
1,00
1,00
1,03
65,18
53,56
41,08
comercial,
de
producere
comercial,
de
producere
de
producere
0,98
0,98
1,00
63,88
52,49
41,08
0,45
0,47
1,2
351
terenului, ha
10
11
12
13
coeficient de
corecie
preul
corectat
forma
terenului
coeficient de
corecie
preul
corectat
existena
reelelor
inginereti
coeficient de
corecie
preul
corectat
accesul
coeficient de
corecie
preul
corectat
corecia
general
ponderea
valoarea
medie
ponderat,
euro / m.p.
valoarea de
pia a
terenului,
euro
valoarea de
pia a
terenului, lei
regulat
exist
unilateral
0,95
0,95
0,98
60,68
49,87
40,26
neregulat
regulat
regulat
0,97
58,86
49,87
40,26
exist
exist
exist
1,00
1,00
1,00
58,86
49,87
40,26
trilateral
unilateral
unilateral
0,96
56,51
49,87
40,26
0,82
0,88
0,96
46,17
2 077 569
34 790 555
352
Indicatorul
Preul terenului privatizat total
u/m
lei
(21,374 ha)
2
Suma
4 363 575
lei
seciei de producere a
918 690
lei
(21,374 ha)
4
409 085
lei
86 112
Lei
832 578
evalurii
Valoarea
de
pia
seciei
de
producere
15
354
ntreprinderii
este
nalt
profitabil
355
piaa intern
piaa extern
Preuri pe piaa intern,
lei/m3
Preuri pe piaa extern,
euro/m3
Cheltuieli de producere,
lei/m3
Venitul din vnzri, mii lei
Costul vnzrilor, mii lei
Profitul brut, mii lei
Amortizarea, mii lei
Cash flow, mii lei
Indicatori
Producere, m3
Vnzri, m3
180,30
17.635
11.636
5.999
x
x
19
273,26
2009
213,36
66.138
29.017
37.121
1.284
38.405
508
27,4
508
97000 136000
72000 76000
25000 60000
2008
27,4
27,4
508
348,41 397,14
28
45312
29901
15411
34688
x
x
2005
2006
63400
72200
64537 68124,4
x
x
x
x
2007
2007
sem I sem II
213,36
86.523
38.405
48.119
1.284
49.402
27,4
508
180000
80000
100000
2010
Indicatorul
Rentabilitatea productiei
intreprindeii
(activ.operational)
Rentabilitatea productiei
sectiei
Capitalul propriu mediu,
mii lei
Rentabilitatea capitalului
propriu
2004
2005
2006
39,7
43,8
44,8
34,0
28,2
46,3
59.632,11 75.755,92
103.132,25
26,4
30,2
20,5
Anul
K act.
CFA, mii
lei (r.1/r.2)
2007
2007
sem. I
sem. II
6.533
6.533
Vpp act.,
mii lei
VP,
mii Euro
Post
2008
2009
2010
13.235
28.634
38.405
49.402
63.357
1,0642
1,2051
1,3647
1,5455
1,7502
12.437
23.761
28.140
31.965
36.199
prognoz
177.263
273 565,90
16 336,39
358
prin
costuri
(patrimonial)
prin
venituri.
Abordarea prin
costuri, %
Abordarea prin
venituri, %
10
45
50
50
359
Capacitatea de a
considera conjunctura
pieei
Capacitatea de a
considera profitabilitatea
obiectului
Capacitatea de a
considera deciziile
constructive
Ponderea (media)
II. Valoarea conform
metodei, mii lei
III. Valoarea ponderat,
mii lei
IV. Valoarea de pia,
mii Euro
55
45
30
70
60
40
55,7
44,3
97 749,24
272 733,34
175 242,2
10 464,8
360
361
VL =
VP
i
1 +
m
nm
n care:
VP valoarea de pia;
VL valoarea de lichidare;
n numrul de ani, perioada de scontare;
m - periodicitatea capitalizrii;
i rata de scont anual.
nm numrul perioadelor de calculare a procentelor pentru
termenul ce corespunde perioadei de scontare.
Perioada de scontare n urma unor analize efectuate de
ctre specialiti constituie, pentru obiecte similare celui evaluat
circa 14 luni (15 luni perioada rezonabil de expunere pe
pia, 1 luni perioada fix de expunere pe pia). Astfel,
considernd rata de scont anual egal cu dobnda bancar
pentru depozite 24%, coeficientul de reducere a valorii de pia
constituie 1,3195. Prin urmare valoarea de lichidare constituie
132 809,5 mii lei (175 242,2 mii lei / 1,3195) sau 7 931 mii
Euro.
362
6. Certificarea Evalurii
Executanii lucrrii
n cauz, confirm, n baza
cunotinelor i experienei existente c:
afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt
exacte i corecte;
analiza, opiniile i concluziile enunate corespund
supoziiilor fcute i condiiilor limitative;
analiza a fost efectuat independent, profesional,
concluziile ne aparin personal;
nu a existat interes material curent sau de perspectiv
vis--vis de obiectul evalurii i suntem liberi de orice
angajamente suplimentare (cu excepia angajamentelor
rezultate din contractul de evaluare) fa de vre-o parte,
legat de obiectul evalurii;
remunerarea serviciilor nu ine de o anumit mrime a
valorii obiectului evaluat, nu depinde de careva valoare
calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n
favoarea uneia din pri;
analiza informaiei, opiniile i concluziile incluse n
raport, corespund Legislaiei Republicii Moldova n
vigoare i cerinelor Standardelor Internaionale de
Evaluare;
purtm rspundere material n conformitate cu
Legislaia n vigoare n cazul falsificrii intenionate a
rezultatelor evalurii, nerespectrii principiilor de
independen, loialitate i confidenialitate a evalurii.
Executani:
AAA evaluator. Certificate de calificare: Ageniei de
Stat Relaii Funciare i Cadastru din Republica
Moldova; (altele). Experiena practic n domeniul
evalurii X ani.
363
364
Anexa 2
Diagnosticarea situaiei juridice
OBIECTIVE
CUM S
REALIZM
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTE
LE UNDE SE
GSESC
365
CUM SE
REALIZEAZ
366
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTE
LE UNDE SE
GSESC
367
CUM SE REALIZEAZ
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTELE
UNDE SE GSESC
368
CUM SE
REALIZEAZ
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTELE
UNDE SE GSESC
369
370
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTELE
UNDE SE GSESC
371
CUM SE
REALIZEAZ
SURSELE DE
INFORMARE I
COMPARTIMENTELE
UNDE SE GSESC
372
Bibliografie
Acte legislative:
1. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989XV din 18.04.2002. M.O. al R.M. nr.102 din 16.07.2002.
2. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de
proprietate intelectual, Hotrrea Guvernului R.M. nr.783
cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectual, AGEPI 2003.
3. Indicaii metodice privind evaluarea obiectelor de
proprietate intelectual, Hotrrea Guvernului R.M. nr.783
cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectual, AGEPI 2003.
4. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile,
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4
august 2003, M.O. al R.M. nr. 177-181 din 15.08.03.
5. Ordinul nr.121 din 20 noiembrie 1995 al Ministerului
Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat, Culegerea
indicilor comasai ai valorii de inventariere a bunurilor
imobiliare.
6. Codul fiscal al Republicii Moldova (Titlul IV), nr. 1055XIII din 16.06.00. M.O. al R.M. nr. 127-129, 2000.
7. Hotrrea Guvernului privind aprobarea Regulamentului
privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare
impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate i audit
9/1999.
8. Hotrrea Guvernului R.Moldova cu privire la metodele de
evaluare a mijloacelor fixe n procesul de privatizare,
nr.1056. M.O. al R.M. nr. 14/62 din 07.03.1995.
9. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1056 din 12
noiembrie 1997. Anexa nr.6. Indicaii metodologice privind
determinarea valorii estimative a complexului patrimonial
al ntreprinderii i stabilirea preului de vnzare a
patrimoniului statului.
373
10. Legea R.M. Privind preul normativ i ordinea vnzriicumprrii pmntului, nr. 1403-XIV din 7.12.2000,
Ekonomiceskoe obozrenie 1 din 12.01.2001.
11. Standardul moldovean SM 249:2004 Sistem unic de
evaluare a patrimoniului.
12. Standarde internaionale de evaluare (IVS): ediia a 8-a
2007.: www.anevar.com/standarde_internationale.php
13. Standarde internaionale de aplicaie n evaluare (IVA):
ediia a 8-a 2007.:
www.anevar.com/standarde_internationale.php
14. Standarde internaionale de practic n evaluare (GN):
ediia a 8-a 2007.:
www.anevar.com/standarde_internationale.php
15. Standardele Europene de Evaluare. TEGoVA.
16. Standardele de Evaluare ale Federaiei Ruse.
Articole:
17. ., ., SGMLV-
.
www.galasyuk.com.
18. .. -
. // 1: .: , 2003. .4449.
..
19.
e
. //
. 2. .:
, 2004. 64.
20. .., ..
: . //
1: .: , 2003. .14-19.
21. ..
. //
374
:
, 9, 2004. www.ValNet.ru
22. .., ..
. // 1: .: ,
2003. .50-53.
23.
. //
. www.kodtpp.ru.
24. ..
. //
: , 7-8, 2004.
www.ValNet.ru
Monografii, manuale:
25. Brezeanu P. Diagnostic i gestiune financiar ale
ntreprinderii. Bucureti: Editura Fundaiei Romnia de
mine, 1998. 384 p.
26. Dumitrescu D., Dragota V., Ciobanu A. Evaluarea
nteprinderilor. Bucureri. Editura economic. 2002 335 p.
27. Ioni I., Dnacu C., Stoica M. Evaluarea organizaiilor.
Bucureti: Editura Economic 2004 225p.
28. Ifnescu A., Robu V., Anghel I. Evaluarea ntreprinderii.
Bucureti: Tribuna economic, 2001.
29. Stan S. V. Evaluarea ntreprinderilor. Metode i uzane. Bucureti: Editura Teora, 1999. 117p.
30. Toma M., Finanele ntreprinderii, Editura economic,
Bucureti 1998.
31. iriulnicova N. .a., Analiza rapoartelor financiare:
Manual. - Ch.: F.E.-P.Tipogr.Central, 2004. - 384p.
32. . .,
, , 1999.
33. . ., ,
, 2003.
375
34. ..
: .. .:-, 2003.
233 .
35. .., .. .
:
-
. .: , 1998. 224 .
36. .. :
. .: , 2009. 432 .
37. .., ..
: .
. .: , 2008. 368 .
38. . :
/ . . 4- .
.: , 2007. 1340 .
39. ..
. ., 2003. - 114 .
40. .., .., ..
: .
.: , 2008. 352 .
41. .., .., ..
: /
....., . ..;
.... 4- ., .
.: , 2004. 368 .
42. .., ..
. .: , 2003. 368 .
43. ., ., .
. : , 2001. 432 .:.
44. .., .., ..
: ./ . .:
, 2004. 521 .
45. ., ., .
:
/ . . :
, 2007. 288.
376
46. :
/ .., .., . .
.. . .: , 2007.
288 .
47. : / . .
.., . ..-.: ,
2002.- 512.:.
48. : / ..
.., . ..-.:
, 2004.- 496 .:.
49. .
/ . ..,
.. .:
, 2002. 134 .
50. .. : :
- . 3- ., . .:
, 2008. 238 .
51. .. : ,
, , ,
. /: , 2006
315 .
52.
..
:
,
,
. .: ,
2004. 240 .: .
53. .., .., ..
().
. /: , 2003. 384 .
54. .. : .
/ .. ...- .:, 2002.-303 .
55. : / .
. .. .: , 2002.
480 .
377
56. ., .
/ . . .: , 1997.
480 .
57. ., ., . / .
. .:-, 1997. - XII, 1024.
378