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METODOLOGIA
PARA
CALCULAR
OS
FATORES
DE
COMERCIALIZAO
COMERCIALIZAO-ESTUDO
DE CASO DA CIDADE DE IARA; SC
Caroline Vernica Fernandes (1), Evelise Chemale Zancan (2)
UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense
(1)caroline.eng.civil@hotmail.com
aroline.eng.civil@hotmail.com, (2)ecz@unesc.net
net
RESUMO
O mtodo evolutivo aplicado para avaliar benfeitorias do tipo casa e obtido pelo
somatrio do valor do terreno e do
o custo da reedio das benfeitorias depreciado,
depreciado
multiplicado pelo FC (Fator
ator de Comercializao).
). O FC considerado nesse mtodo
demonstra o comportamento do mercado imobilirio indicando a tendncia ou no
da valorizao do imvel. A importncia do clculo do FC remete a obteno do
Grau III de fundamentao,
ntao, segundo a NBR 14653/2011 (Avaliao de Imveis
Urbanos). Nesse estudo,
estudo o objetivo geral foi determinao dos fatores de
comercializao para casas de diferentes padres construtivos da cidade de Iara,
SC. O FC foi calculado para cada casa,
casa atravs da diviso do valor do imvel
pesquisado, pelo somatrio do valor do terreno, obtido por um modelo de regresso
mltipla. Aps soma-se o custo de reedio das benfeitorias, calculado com CUB
depreciado pelo mtodo de Ross-Heidecke. Com os resultados
resultado encontrados,
obtiveram-se os FCs mdios menores do que 1,0 para quatro reas representativas
dos bairros da cidade com padres construtivo baixo e normal, indicando um
mercado vendedor e de baixa liquidez.
Palavras-chave: Mtodo evolutivo, Fator de comercializao,
comercializao, Avaliao de imveis.
1. INTRODUO
O objetivo principal da Engenharia de Avaliao a determinao tcnica do valor
de um bem, dos seus custos, frutos ou direitos sobre ele. (DANTAS, 2012).
2012)
A palavra valor de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo
relativo pelo qual o desejo de propriedade estabelecido comparando com
outra propriedade ou com dinheiro, mas no se pode perder de vista as
condies sob as quais se chegou ao valor para que ele tenha uma
significao real,pois
real,pois o tempo, o lugar, a finalidade e as partes interessadas
so elementos que afetam a medida do valor da propriedade.(MOREIRA,
2001, p.27).
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Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheira Civil
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Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheira Civil
D = (1 - K) * CD
Equao (1)
Onde:
D o valor da depreciao;
K o coeficiente de depreciao;
CD o custo deprecivel.
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Artigo submetido ao Curso de Engenharia Civil da UNESC como requisito parcial para obteno do Ttulo de Engenheira Civil
(Sindicato da Indstria
stria da Construo Civil, SC). Neste
N
estudo ele refere-se ao ms
de setembro de 2014, com valores de R$1.271,94/m para padro baixo; R$
1.518,12/m: padro normal
norma e R$1.826,97/m padro alto. O enquadramento do
padro construtivo determinado de acordo com a NBR 12721/200612721/2006 Avaliao de
custos
tos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para
condminos edilcios. Na Figura 1, apresentam-se
apresentam se as principais caractersticas que
definem os projetos segundo os padres construtivos (baixo,
baixo, normal e alto):
alto
Figura1: Caractersticas
as principais dos projetos-padro
projetos
Residncia Unifamiliar
Residncia Padro Baixo
(R1-B)
Residncia composta de
dois
dormitrios,
sala,
banheiro, cozinha e rea
para tanque.
Residncia composta de
quatro dormitrios, sendo
um sute com banheiro e
closet,, outro com banheiro,
banheiro social, sala de
estar, sala de jantar e sala
ntima,
tima, circulao, cozinha,
rea de servio completa e
varanda
(abrigo
para
automvel
automvel).
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Classificao
Coeficiente(C)
TIMO
1,0
0,00%
MUITO BOM
1,5
0,32%
BOM
2,0
2,52%
INTERMEDIRIO
2,5
8,09%
REGULAR
3,0
18,10%
DEFICIENTE
3,5
33,20%
MAU
4,0
52,60%
MUITO MAU
4,5
75,60%
DEMOLIO
5,0
100,00%
Estado
Fonte:Engenharia
Engenharia de Avaliaes, Ed PINI, 2007
Espera-se
se com este estudo de caso analisar o comportamento do mercado
imobilirio na cidade de Iara, SC.
SC Se o mesmo comprador,, o FC deve ser maior
do que 1,0, ou se vendedor,
vendedor o FC deve ser menor do que 1,0.
2. MATERIAIS E MTODOS
Segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica),a
Estatstica) cidade de Iara
possui aproximadamente 51.416,00 habitantes. Esta cidade est localizada ao sul
de Santa Catarina, conforme ilustra a Figura 3.
Fonte: www.mapstore.eco.br
www.ma
(Adaptado).
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Fonte: www.dudaimoveis.com.br
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Equao (2)
Onde:
VI o valor do imvel
VT o valor do terreno
CB o custo de reedio da benfeitoria
FC o fator de comercializao
Equao (3):
Neste estudo a incgnita o FC, pois o valor do imvel o valor pesquisado, o valor
do terreno foi obtido pela equao de regresso mltipla fornecida pela Empresa
que foi contratada pela Prefeitura para avaliao dos imveis em massa para clculo
dos tributos municipais e por ltimo,
lt
procedeu-se
se o custo de reedio da benfeitoria
depreciada.
Os terrenos foram avaliados pelo mtodo comparativo de dados de mercado, com
levantamento de preos de lotes similares as suas caractersticas. O custo de
reedio
o das benfeitorias utilizou o mtodo da quantificao do custo. Conforme a
NBR14653/2011 (Avaliao
Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos),
Urbano as etapas para a
UNESC Universidade do Extremo Sul Catarinense 2014/02
UNESC-
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3. RESULTADOS E DISCUSSES
DISCUSS
Para clculo do fator de comercializao (FC) da cidade de Iara foram utilizadas
186 casas localizadas ao longo da malha urbana. Salienta-se
Salienta se que,
que para o clculo
dos terrenos, foi utilizado equao de regresso linear com mltiplas
mltipla variveis,
conforme apresenta a Figura 7.
Para
ara cada dado da pesquisa, foi substitudo na equao as suas respectivas
variveis para obteno do valor do terreno. Neste contexto no sero apresentados
os resultados e a interpretao do modelo, pois no o objetivo deste estudo,
aceitando que o mesmo atende os pressupostos bsicos estatsticos
estatstico da
NBR14653/2011 (Avaliao
valiao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos).Para
Urbano .Para contextualizar,
contextualizar
apresenta-se na Figura 8,
8, trs imveis que coincidem com as fotos da Figura 4,
4 mais
oss resultados do fator de comercializao obtidos
obtido mediante o clculo do custo de
reproduo devidamente depreciado
depr
pelo mtodo de Ross-Heideck
Heideck, acrescido do
valor do terreno.Sendo assim, o FC foi obtido pela diviso do valor do imvel
pesquisado,, pela somatria do custo de reproduo depreciado e do valor do
terreno.
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Rua
Padro
Jardim
Amrica
Rua Joo
Casagrande
Baixo
Centro
Rua Amaro
Maurcio
Cardoso
Jardim
Elizabete
Rua Projetada
rea
V ofertado
V custo
Depreciao
V terreno
FC
110m
130.000,00
139.913,4
123.999,54
65.367,22
0,69
Normal
230m
425.000,00
349.167,6
289.030,88
201.246,29
0,87
Normal
110m
220.000,00
166.993,2
138.232,16
128.291,03
0,82
const.
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Liri
Demboski
Tereza Cristina
Centro
rea 2
Raichaski
Primeiro de Maio
Cristo Rei
Jardim Silvana
rea 3
Jardim Elizabete
Jaqueline
Jardim Amrica
Aurora
rea 4
Barraco
Vila Nova
Poo 8
Sanga Funda
Fonte:
onte: Caroline Vernica Fernandes (2014).
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PADRO BAIXO
MDIA
DP
CV
PADRO NORMAL
MDIA
DP
CV
Presidente Vargas
Nossa Senhora de Ftima
Liri
0,83
0,17
0,20
0,89
0,28
0,31
0,88
0,34
0,39
0,89
0,28
0,32
0,82
0,20
0,24
0,83
0,28
0,33
0,74
0,12
0,16
0,80
0,21
0,27
Demboski
Tereza Cristina
Centro
Raichaski
Primeiro de Maio
Cristo Rei
Jardim Silvana
Jardim Elizabete
Jaqueline
Jardim Amrica
Aurora
Barraco
Vila Nova
Poo 8
Sanga Funda
Fonte: Caroline Vernica Fernandes (2014).
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4. CONCLUSES
Este estudo possibilitou
ssibilitou a determinao do FC (fator
fator de comercializao),
comercializao pelo
mtodo evolutivo, para tipologia
ti
de imvel do tipo casa na
a cidade de Iara, SC. O
mtodo
evolutivo
amplamente
utilizado
para
avaliaes
de
casas
na
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Referncias bibliogrficas