Sunteți pe pagina 1din 4

CURS 4-CONTRACTE SPECIALE 2011

Contractul de arvuna
Ce se intampla cand contractul principal este executat? Cel care a primit arvuna este obligat sa o restituie.
Obligatia sa de restituire, intrucat are ca obiect bunuri ce a constituit arvuna, adica bunuri fungibile, se poate
compensa cu una din obligatiile izvorate din contractul principal cu efectul reducerii intinderii acesteia din urma(*In
cazul in care cumparatorul a dat vanzatorului arvuna la incheierea contractului de vanzare, obligatia vanzatorului de o
restitui se compenseaza cu obligatia cumparatorului de a plati pretul atunci cand arvuna a avut ca obiect o suma de
bani si in consecinta cumparatorul va fi considerat a-si fi executat obligatia de a plati pretul,daca el plateste numai
diferente dintre suma care constituie pretul si suma care a constituit arvuna).
Potrivit art. 1546, arvuna se restituie si atunci cand contractul principal nu se executa din cauze neimputabile
vreuneia dintre parti.
Functia de a permite uneia dintre parti ale contractului principal sau ambelor parti sa denunte unilateral acest
contract sau functia de dezicere, razgandire. Noul Cod Civil denumeste aceasta functie, functia penalizatoare.
Potrivit art. 1545 din Codul Civil, daca in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor
parti de a se dezice de contract cel care denunta contractul pierde arvuna data sau, dupa caz, trebuie sa restituie dublul
celei primite. In aceasta situatie, bunurile fungibile care alcatuiesc arvuna constituie un pret al exercitarii dreptului de
denuntare unilaterala a contractului principal. Intrucat dreptul de razgandire este exceptional, atunci cand arvuna are
rolul de a conferi un asemenea drept, acest rol trebuie sa rezulte neindoielnic din vointa partilor. Daca exista indoiala
asupra rolului arvunei se va considera ca ea are functia de a garanta executarea contractului principal, iar nu functia de
a se permite razgandirea. Daca in legatura cu o suma de bani platita la incheierea unui contract exista o indoiala cu
privire la titlul cu care a fost predata, acea suma nu va fi considerata arvuna ci pana la inlaturarea indoielii va fi
considerata un avans din pret.

Obiectul
Potrivit art. 1225, obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea,
imprumutul etc. convenita de parti astfel cum reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale. Alin. 2
spune ca obiectul trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute. Daca din intelegerea unor parti
rezulta ca ele au vrut sa incheie o vanzare dar nu rezulta pentru ce bun sau pretul, obiectul este determinat? Se pare ca
da:). Pentru ca acest obiect sa fie valabil este necesar ca si obligatia de a stramuta proprietatea si obligatia de a plati
pretul sa fie determinat si licite.
Lucrul vandut trebuie sa fie in comert, trebuie sa existe, sa fie determinabil si sa fie licit si posibil.
1.Lucrul vandut sa fie in comert. In legatura cu fiecare contract, aceasta conditie este indeplinitia, in masura
in care legea nu exclude bunul ce face obiectul contractului de la aplicarea prevederilor care guverneaza respectivul
contract. In principiu drepturile patrimoniale sunt alienabile si de aceea ele pot face obiectul oricarui contract. Prin
exceptie, legea poate sa prevada interdictia de a instraina anumite bunuri, in considerea naturii sau calitatii acelor
bunuri. Aceste interdictii se numesc inalienabilitati. Inalienabilitatile legale pot fi absolute atunci cand bunul nu
poate fi transferat, sau relative atunci cand bunul poate fi transferat numai cu respectarea anumitor conditii
suplimentare fata de dreptul comun. Cele absolute sunt permanente sau temporare. Este o inalienabilitate absoluta si
permanenta, inalienabilitatea bunurilor proprietate publica. Potrivit art. 1861, bunurile proprietate publica sunt
inalienabile. Cele legale absolute pot fi temporare atunci cand legiuitorul le-a instituit din consideratii sociale care nu
erau aplicate decat intr-un moment istoric determinat. Au fost asemenea inalienabilitati: cea a locuintelor dobandite de
fostii chiriasi in temeiul Legii 112/1995, abrogat la intrarea in vigoare a Noului Cod Civil. A fost deasemena prevazuta
si inalienabilitatea terenurilor asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate al tinerilor si intelectualilor care isi
1

desfasurau activitatea in mediul rural in temeiului Legii 18/1991, in prezent abrogat. La cele relative este vorba de
arme, munitii, stupefiante etc a caror vanzare este supusa unor conditii si autorizatii administrative specifice prevazute
de legile speciale.
Inalienabilitatea conventionala reprezinta o limita a dreptului de proprietate din continutul dreptului de
proprietate instituita prin conventie. Intrucat aceasta limita contravine principiului libertatii circulatiei juridice a
bunurilor, ea este admisa numai cu titlu exceptional si numai daca respecta conditiile prevazute de articolul 627 din
Cod, conditii care sunt de stricta interpretare si aplicare. Potrivit textului respectiv, o clauza de inalienabilitate este
valabila numai daca este justificata printr-un interes serios si legitim, daca are o durata de cel mult 49 de ani de la data
dobandirii bunului de catre cel tinut sa o respecte. Modul in care se calculeaza acest termen se poate deduce ca o
clauza de inalienabilitate poate fi in principiu introdusa numai in contractele translative de proprietate, intrucat numai
pentru acelea se poate stabili data dobandirii bunului de la care trebuie calculat termenul. Interesul serios si legitim
care justifica introducerea clauzei poate inceta si inainte de durata prevazuta in clauza ori poate fi depasit de un interes
superior. Daca dobanditorul dovedeste una din aceste imprejurari, adica fie incetarea interesului, fie depasirea lui
printr-un alt interes legitim, atunci el poate fi autorizat de catre instanta sa dispuna de bun chiar inainte de expirarea
duratei pentru care s-a prevazut initial inalienabilitatea. Va fi foarte dificil sa se demonstreze interesul(*A ii doneaza
lui B un bun cu sarcina pentru B de a nu-l instraina timp de 4 ani si de a-l pune la dispozitia lui C, nepotul lui A pe
perioada studiilor acestuia. Acesta este un interes legitim.) In cazul in care nu este justificat printr-un interes serios si
legitim, clauza este lovita de nulitate. In principiu, aceasta nulitate afecteaza numai clauza, iar nu si contractul care a
fost introdus. Totusi, daca se dovedeste ca inalienabilitatea a fost determinata pentru consimtamantul la acel contract,
nulitatea va fi totala. Inalienabilitatea se prezuma determinanta, daca a fost stipulata intr-un contract cu titlu oneros.
Nulitatea este absoluta, intrucat protejeaza libera circulatie a bunurilor. Chiar si daca nu a fost prevazuta expres, clauza
este subinteleasa in conventiile care au ca obiect transmiterea in viitor a proprietatii unui bun. In cazul in care vizeaza
bunuri imobile, clauza de inalienabilitate devine opozabila tertilor prin notare in cartea funciara, in schimb daca are
bunuri mobile, ea nu poate fi opusa decat tertilor subdobanditori care au cunoscut-o in concret la data incheierii
actului de subdobandire. In cazul in care nu au cunoscut clauza, tertii subdobanditori pot considera ca ea le este
inopozabila in aceleasi conditii in care ei ar putea dobandi proprietatea bunului imobil respectiv, prin posesia de bunacredinta. Fostul art. 1909 este reluat cu modificari de nuanta in art. 937 din Codul Civil.
Sanctiunile nerespectarii clauzei de inalienabilitate. Prima sanctiune este aceea a rezolutiunii in care a fost
introdusa clauza, atunci cand aceasta a fost incalcata prin instrainarea bunului. Daca in contractul intre A si B s-a
introdus o clauza si dupa B vinde bunul, A poate cere rezolutiunea. Atunci cand clauza ii este opozabila si tertului
subdobanditor, beneficiarul sau poate pretinde de asemenea anularea contractului de subdobandire.
2.Conditia ca lucrul vandut sa existe . Aceasta conditie nu ridica nicio problema. Ridica probleme in ceea ce
priveste lucrul pierit si viitor. Lucrul pierit la data incheierii contractului. Potrivit art. 1659, daca in momentul vanzarii
unui bun individual determinat, acesta pierise in intregime, contractul nu produce niciun efect. In acest caz, contractul
este lovit de nulitatea absoluta. Daca bunul pierise numai in parte, cumparatorul care nu cunostea acest fapt in
momentul vanzarii poate cere, fie anularea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a pretului. Intrucat in prima sa parte
acest text este o aplicare pentru o eroare esentiala asupra calitatii obiectului conventiei, consideram ca anularea nu va
putea fi ceruta, decat daca dobanditorul demonstreaza ca nu ar fi cumparat bunul daca ar fi cunoscut dimensiunea
pieirii lui. In caz contrar el trebuie sa se multumeasca cu o reducere proportionala. In cazul in care vanzatorul
cunoscuse ca bunul este pierit partial si nu i-a comunicat cumparatorului acest aspect, vanzatorul datoreaza
despagubiri pentru dol prin reticenta. Daca atat vanzatorul, cat si cumparatorul au cunoscut ca exista doar riscul pieirii
bunului si au incheiat contractul in aceste conditii, atunci contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul avand sansa
de a castiga in cazul in care bunul nu a pierit , iar vanzatorul are sansa de a castiga in caz contrar. Din pieire trebuie sa
se inteleaga si lipsirea de folosinta normala a bunului.
Bunurile viitoare poate face obiectul vanzarii, cumparatorul urmand sa dobandeasca proprietatea bunului la
data la care acesta se realizeaza. Bunul este considerat ca se realizeaza la data la care el devine apt de a fi folosit
potrivit destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul, ori daca o asemenea destinatie nu a fost convenita
2

potrivit destinatiei decurgand din natura bunului. In cazul in care, bunul viitor nu se realizeaza, vanzarea nu produce
niciun efect. Totusi, daca nerealizarea este determinata de culpa vanzatorului, atunci aceste este tinut sa plateasca
cumparatorului daune-interese pentru prejudiciul cauzat cumparatorului. Daca bunul se realizeaza numai partial,
cumparatorul are alegerea, fie de a cere desfiintarea vanzarii, fie de a pretinde reducerea corespunzatoare a pretului. In
consecinta, in cazul in care partea nerealizata din bun este minora, cumparatorul nu ar putea sa opteze pentru
desfiintarea vanzarii daca nu dovedeste ca scopul pentru care a contractat ar putea fi atins numai daca acea parte ar fi
fost realizata. Si in cazul realizarii partiale a bunului, daca ea este imputabila vanzatorului, acesta datoreaza dauneinterese pentru repararea prejudiciul cauzat cumparatorului. Prin exceptie, cumparatorul isi poate asuma expres riscul
nerealizarii bunului. In acest caz, daca bunul nu se realizeaza din cauze neimputabile vanzatorului, cumparatorul
ramane tinut sa plateasca pretul. Daca asumarea riscului nerealizarii bunului de catre cumparator este motivul
principal pentru care partile au contractat, vanzarea este aleatorie. Chiar si in cazul vanzarii aleatorii, vanzatorul este
tinut sa faca tot ce depinde de el pentru ca bunul sa se realizeze, urmand ca in caz contrar sa raspunda cu dauneinterese sau chiar cu rezolutiunea vanzarii.
3.Lucrul vandut sa fie posibil si licit. Aceste doua cerinte se examineaza impreuna, deoarece liceitatea
presupune posibilitate din punct de vedere juridic ca el sa faca obiectul unei vanzari. Aceasta cerinta este foarte
apropiata, uneori se presupune cu cerinta ca lucrul sa fie in comert. Totusi, in jurisprudenta s-a considerat ca vanzarea
este nula pentru obiect ilicit daca are ca obiect bunuri contrafacute. O alta situatie care s-ar putea sa devina aplicabila
si in Romania o reprezinta vanzarea unei candidaturi. Momentan se aplica in Franta.
4.Lucrul sa fie determinat. Se considera determinabil atunci cand, desi partile nu l-au indicat in
individualitatea sa, ele au prevazut totusi suficiente criterii, incat pe baza lor sa se poata stabili obiectul proprietatii
pentru care sa se transmita proprietatea la data la care sa fie scandenta.

Pretul
Conditii: sa fie in bani, sa fie determinabil, sa fie sincer si serios.
1.Pretul sa fie in bani. Este definitoriu pentru vanzare ca acela care isi asuma obligatia de a transfera
proprietatea sau alt drept sa se angajeze in considerarea obligatiei celeilate parti de a da o suma de bani. Daca
cealalta parte promite un alt bun, contractul este de schimb. Daca ea promite punerea la dispozitie a unui bun in
scopul folosirii acestuia, contractul este de locatiune. Daca cealalta parte promite o lucrare, atunci contractul este de
antrepriza. Daca promite servicii de intretinere, contractul este de intretinere. Numai daca celalalta parte promite o
suma de bani, contractul este de vanzare. Pretul vanzarii consta intotdeauna intr-o suma de bani, niciodata intr-o alta
prestatie.
2.Pretul sa fie determinat.Pretul este determinat atunci cand cuantumul sau a fost prevazut expres in
contractul de vanzare. El este determinabil, atunci cand cuantumul nu a fost prevazut expres in contract, insa partile
au stabilit criterii prin aplicarea carora cuantumul pretului sa poata fi determinat in mod univoc la data cand pretul
trebuie platit fara a fi nevoie de un nou acord de vointa al partilor in acest sens. Clauza ofertei concurente reprezinta
modalitatea de a determina pretul ca fiind egal cu cel mai bun pret oferit de un alt client vanzatorului decat al
cumparatorului. O modalitate de pret determinabil este pretul pe care trebuie sa-l stabileasca un tert desemnat prin
acordul vanzatorului si al cumparatorului. Aceasta modalitate este reglementata art. 1662, iar pentru orice contract in
general de art. 1232. Atunci cand partile unui contract lasa determinarea pretului la latitudinea unui pret determinat
de ele, acesta este obligat sa actioneze in mod corect si diligent. Daca persoana astfel desemnata nu determina pretul
in termenul stabilit de parti, ori in lipsa unei astfel de conventii, in termen de 6 luni de la incheierea contractului de
vanzare, oricare dintre parti poate cere judecatoriei de la locul incheierii contractului sa desemneze de urgenta in
Camera de Consiliu(nu in sedinta publica, ci in biroul judecatorului) printr-o hotarare cu caracter definitiv, un expert
pentru determinarea pretului. Onorariul expertului este egal suportat de catre parti. Daca pentru orice motiv, pretul
3

nu a fost determinat in termen de 1 an de la incheierea contractului si partile nu au stabilit un criteriu subsidiar de


determinare a pretului, atunci contractul este nul.
In anumite imprejurari, pretul este considerat determinabil chiar si atunci cand partile nu au prevazut
niciun criteriu pentru stabilirea lui(*art.1664,alin. 2 cand contractul are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde
in obisnuit se prezuma ca partile au avut in vedere pretul practicat in mod obisnuit de catre vanzator. Alin. 3 prevede
faptul ca in cazul in care bunul vandut este de natura celor pentru care exista un pret stabilit pe o piata organizata se
considera in absenta altei conventii ca pretul vanzarii este pretul mediu practicat in ziua incheierii contractului pe
piata cea mai apropiata de locul incheierii contractului.)
3.Pretul sa fie sincer. Pretul este sincer daca la incheierea contractului, partile au intentia reala ca el sa fie
platit. In caz contrar, acesta este simulat sau fictiv. Atunci cand in schimbul transmiterii unui drept, dobanditorul se
obliga in mod fictiv sa plateasca un pret, contractul este nul ca vanzare, dar poate fi valabil ca donatie deghizata in
cazul in care transmitatorul a avut intentia de a-l gratifica pe dobanditor. Aceasta nulitate este relativa,intrucat ea se
intemeiaza pe lipsa cauzei specifice vanzarii pentru obligatia de a transfera proprietatea si in Noul Cod Civil, lipsa
cauzei se sanctioneaza cu nulitatea relativa.
4.Pretul sa fie serios. Acesta este serios atunci cand el este suficient de mare pentru ca in mod rezonabil sa
constituie o cauza pentru obligatia vanzarii de a transfera dreptul vandut. Cand pretul nu este serios, el este derizoriu si
in aceasta situatie, contractul este nul ca vanzare si nulitatea este relativa, intrucat pretul nu poate constitui in mod
rezonabil cauza obligatiei de a transfera proprietatea sau alt drept vandut. Pretul derizoriu nu se confunda cu pretul
lezionar. Acesta a servit drept cauza pentru obligatia de a transfera dreptul vandut, dar valoarea sa a fost
disproportionat de mica in raport cu valoarea bunului transmis in schimb ceea ce poate justifica un consimtamant
viciat.
Efectele vanzarii
Interpretarea contractului de vanzare, obligatiile vanzatorului si obligatiile cumparatorului.
1.Interpretarea clauzelor vanzarii. Interpretarea este prevazuta de dreptul comun, cu o singura exceptie
care priveste regula conforma careia clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea debitorului. Prin derogare de la
aceasta regula, potrivit art. 1671: clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea cumparatorului. Aceasta inseamna
ca si atunci cand cumparatorul este debitor, dar si cand este creditor, clauza se interpreteaza in toate cazurile in
favoarea lui. Se considera ca in principiu, vanzatorul stabileste conditiile vanzarii, pentru ca de regula el este
proprietarul lucrului vandut si el decide modul in care isi exercita dispozitiile asupra lui. De aceea vanzatorul este
dator sa stabileasca niste conditii clare si toate neclaritatile ii sunt, in principiu, imputabile. Daca nu sunt incidente alte
norme care permit inlaturarea neclaritatilor, legiuitorul stabileste ca aceste neclaritati vor fi transate in defavoarea
vanzatorului. Art. 1671 cuprinde si 2 exceptii: contractele de adeziune si contractele incheiate cu consumatorii. In
asemenea contracte, chiar daca consumatorul este vanzator, clauzele indoielnice se vor interpreta tot in favoarea
consumatorului. In cazul contractului de adeziune, clauzele indoielnice se vor interpreta in favoarea vanzatorului.