LEASING Y LEASE BACK

LEASING
1. DEFINICION
El leasing es un contrato entre un arrendatario y un arrendador, en el cual el primero cede
los derechos de uso de un bien al segundo, el cual le paga una cuota por su utilizacin,
teniendo derecho de compra a la adquisicin del elemento al finalizar el plazo convenido
de uso.
La empresa que se dedica al "leasing" hace la adquisicin a su nombre y luego la deja en
arriendo a un tercero.
"Leasing" es una palabra en idioma ingls que significa "arriendo" y sirve para denominar
a una operacin de financiamiento de mquinas, viviendas u otros bienes. Esta consiste
en un contrato de arriendo de equipos mobiliarios (por ejemplo, vehculos) e inmobiliarios
(por ejemplo, oficinas) por parte de una empresa especializada, la que de inmediato se lo
arrienda a un cliente que se compromete a comprar lo que haya arrendado en la fecha de
trmino del contrato.
Las normas referidas a este tipo de operaciones indican que las instituciones financieras
podrn celebrar contratos de leasing que consistan en la prestacin de un servicio
financiero equivalente al financiamiento a ms de un ao plazo para la compra de bienes
de capital (bienes races, maquinarias, equipos, etc.), viviendas y bienes muebles
durables susceptibles de ser arrendados bajo la modalidad de leasing financiero
(automviles, computadores personales, equipos de comunicacin y otros bienes
similares).
La diferencia del "leasing" con otros sistemas como los crditos comerciales o los crditos
con hipoteca sobre el bien que se compra, es que la empresa que se dedica al "leasing"
hace la adquisicin a su nombre y luego la deja en arriendo a un tercero. Si ste deja de
cumplir su parte del contrato, es decir, pagar su arriendo, el bien deja de ser arrendado y
vuelve a la empresa de "leasing" o banco.

Caractersticas ms notables del leasing son:

El bien es adquirido por una compaa dedicada a esta actividad (empresas que
se dedican al leasing) basndose en las especificaciones del usuario (es el propio
arrendatario el que le indica lo que tiene que comprar).
La duracin de esta operacin no suele coincidir con la vida til del bien. Adems
el arrendatario no puede rescindir de su contrato de forma unilateral antes de la
finalizacin del mismo. Como veremos la duracin mnima es de 2 aos para
bienes de equipo y de diez aos como mnimo para bienes inmobiliarios o
establecimientos industriales.
Los pagos que realiza el usuario han de ser capaces de amortizar la totalidad de la
inversin. Estos han de cubrir, por tanto, el coste de material, los gastos de
explotacin y financiacin de la sociedad financiera y los beneficios empresariales.

No hay ninguna limitacin en la utilizacin de los productos alquilados, excepto la

de su correcto uso.
A diferencia de otras fuentes de financiacin, el leasing permite la financiacin del
100 % del bien.
De forma general, todas las cuotas pagadas en concepto de leasing se consideran
gastos deducibles en la declaracin del impuesto sobre la renta.
Al trmino de la operacin el arrendatario tiene las siguientes dos opciones:
o Adquirir el bien alquilado pagando el valor residual del equipo(el valor del
equipo con el tiempo de vida que le queda)
o Devolverlo a la sociedad del leasing.

Ventajas y limitaciones del leasing:

Lo veremos desde dos puntos de vista:
1.- Desde el punto de vista de las empresas
Ventajas: (el leasing es especialmente indicado para:)
Empresas que utilizan una tecnologa muy cambiante
Empresas que realizan una actividad estacional ( el leasing permite adaptar las
cuotas a los ingresos de los arrendatarios).
Empresas que necesiten recuperar liquidez.
Empresas que tienen recursos propios limitados y nos les conviene hacer un
desembolso en la compra de un bien de equipo mobiliario o inmobiliario.
Limitaciones:(existen una serie de elementos que no pueden ser adquiridos mediante el
leasing)

Bienes no identificables (estanteras, etc.)

Instalaciones de difcil recuperacin.
Equipos de segunda mano, por su dificultad de establecer su valor de mercado.
Equipos muy especializados que son de difcil venta posterior, etc.

2.- Desde el punto de vista del arrendatario

Las ventajas ms generales son:
El leasing me permite el 100% de la financiacin, mientras que otros medios de
financiacin slo me permiten un 70 u 80% de la misma.
El arrendatario no desembolsa ninguna entrada al formalizar el contrato,
nicamente la cuota de leasing y los gastos de formalizacin.
Si el tipo de inters es fijo, el usuario conoce a priori el coste de la financiacin.

2. PARTES

 El Arrendador El Arrendador (o locatario), es la persona jurdica autorizada por las

leyes a efectuar operaciones de arrendamiento fi nanciero. En nuestro pas, el
artculo 2 del Decreto Legislativo N 299 (29.07.1984) seala que el Arrendador
tiene que ser autorizado previamente por la Superintendencia de Banca y Seguros
(SBS)1 .
El Arrendatario El Arrendatario es la persona que suscribe un Contrato de
Arrendamiento Financiero con la fi nalidad de gozar del uso del bien objeto del
contrato. Puede ser cualquier persona, natural o jurdica.
El Proveedor El Proveedor es la persona que provee o que construye el bien que
necesita el Arrendatario. Es importante sealar que las caractersticas del bien son
sealadas por el arrendatario y no por el arrendador.

3. CLASES DE OPERACIONES DE LEASING

Distinguiremos principalmente entre las dos ms importantes, que son el leasing

financiero y el leasing operativo, aunque tambin comentaremos otros tipos de leasing:
1.- Leasing financiero:
Es el ms utilizado; es el que hemos estado viendo, en el que las empresas de leasing
son las encargadas de comprar el bien elegido por el usuario, al que luego se lo
arriendan. Sus caractersticas ms importantes son:
Como por ltimo fin del leasing se entiende la adquisicin del producto, es
imprescindible la introduccin de una opcin de compra en el contrato al finalizar el
periodo de prstamo.
El contrato es irrevocable, de forma que as nos aseguramos el pago de la
totalidad de las cuotas al formalizar el contrato hasta su periodo de finalizacin.
El valor residual es bajo, ya que las cuotas del leasing cubren prcticamente la
totalidad del valor del producto.
Es importante la solvencia del usuario, ya que todos los gastos adicionales corren
a su cuenta (mantenimiento, reparacin, seguros, etc.)
La obsolescencia del bien la soporta el arrendatario.
2.- El leasing operativo:
Su concepto fundamental es similar al financiero, esto es, el ceder el uso de unos
determinados bienes a cambio del pago de unas cuotas peridicas como forma alternativa
a otras formas de prstamo, aunque sus caractersticas fundamentales en este caso son:
-el propio proveedor del bien es el que se encarga de gestionar el arrendamiento. Esto
incluye el proporcionar al mantenimiento y los contactos necesarios para garantizar el
servicio tcnico a sus clientes, corriendo a cuenta suya dichos gastos aunque limitando el
nmero de horas de trabajo del bien suministrado.
La duracin de la operacin es a corto o medio plazo, entre dos y cuatro aos.

 El arrendamiento puede se cancelado tras el transcurso de 24 meses siempre y

cuando se halla avisado con anterioridad de que sta era nuestra intencin.
La compaa del leasing tiene en cuenta el desgaste y la vida del producto,
corriendo a su cuenta.
Al finalizar el contrato, el usuario se puede o no quedar con el producto, aunque en
este caso, el valor residual suele ser elevado.
El leasing operativo ms importante es el que se desarrolla en torno a los vehculos
(compra de flotas, de automocin industrial, ambulancias, etc.)
El valor residual de este tipo de leasing es alto y suele ser el precio posterior del vehculo
en el mercado de ocasin, generando por lo tanto una cuota reducida.
Veamos otros tipos de leasing:
3.- Lease back o retroleasing:
El propio cliente es el que vende su propiedad a la empresa de leasing y luego la alquila,
consiguiendo con ello transformar una deuda de corto a largo plazo y en la obtencin de
una liquidez inmediata en las ventajas fiscales, as como una mayor rapidez en la
amortizacin.
4.- Leverage lease o arrendamiento financiero apalancado:
En este caso interviene una tercera persona adems de la sociedad de leasing y el
arrendatario, que es un prestamista que comparte con la sociedad los gastos de la
adquisicin del producto.
Decir adems que en caso de incumplimiento del pago de los prstamos por parte del
arrendador, los prestamistas o lenders no pueden actuar sobre l sino sobre el bien objeto
del arrendamiento sobre el cual tienen un derecho preferente.
5.- Leasing inmobiliario y mobiliario:
La diferencia entre ambos es obvia: el mobiliario se refiere al prstamo de equipamientos
y el inmobiliario oficinas, clnicas, naves, edificios, etc.
-INMOBILIARIO:
la duracin es a largo plazo, como mnimo de 10 aos.
El valor del solar, terreno o cualquier activo no amortizable, no son gastos fiscalmente
deducibles. Por ello , a efectos fiscales tengo que separar la parte
amortizable(construccin) de la parte no amortizable.
6.- Arrendamiento financiero industrial (big ticket):
Esto se refiere a un leasing de grandes proporciones, equipos como aviones, buques, etc.
, tratando a veces con leasing internacional, el llamado cross border leasing , en el que es
necesario acoplar la diferente legislacin del leasing entre los dos pases.

4. REQUISITOS

Ventajas
Acceso a financiamiento estructural para empresas en expansin y con visin de
futuro.
Depreciacin acelerada de los bienes en Arrendamiento Financiero en el plazo de
la operacin y, de acuerdo a ley, que deviene en un mayor escudo fiscal.
Flexibilidad en las cuotas de acuerdo con la generacin del cliente.
Tasas competitivas.
Caractersticas
Financia bienes de capital para personas jurdicas o naturales y para profesionales
independientes con rentas de tercera categora.
Se trata de un contrato crediticio a partir de la adquisicin de un bien (tangible e
identificable) por parte del banco (a solicitud y con la conformidad del cliente) para
otorgrselo en arrendamiento financiero a un plazo acordado. En este plazo, el
cliente (arrendatario) tendr el derecho de uso sobre el bien siempre que cumpla
con el pago de las cuotas y otras condiciones especificadas en el contrato.
Cumplido el plazo del contrato, y al haber pagado todas las cuotas pactadas, el
cliente podr ejercer la opcin de compra previamente acordada.
La reglamentacin y el trato contable de las operaciones de arrendamiento
financiero se sujetan a las disposiciones del Decreto Legislativo 299, del 26 de
julio de 1984, el Decreto Supremo 559-84-EFC, del 30 de diciembre de 1984, la
Ley 27394, del 30 de diciembre de 2000, y el Decreto Legislativo 915, del 12 de
abril de 2001.
Tipos
Leasing Vehicular
Importante modalidad de financiamiento para la adquisicin de activos fijos, ya sean
muebles o inmuebles. A continuacin alguna caracterstica del producto:

El leasing vehicular es utilizado para el financiamiento de vehculos ligeros,

comerciales y pesados.

Plazo mximo de financiamiento (*): 48 meses (de acuerdo al tipo de vehculo).

Plazo mnimo de financiamiento: 24 meses.

Cuota inicial mnima recomendada 20% (*).

Beneficio Tributario: Depreciacin Acelerada en el plazo del contrato (mnimo 2

aos).

El impuesto vehicular es pagado por Scotiabank y luego se cobra al cliente como

cuota extraordinaria.

Los vehculos deben estar asegurados por el plazo del contrato.

(*) Sujeto a evaluacin crediticia.

Check List Vehculos:

Leasing - Vehculos nuevos

Leasing / Leaseback - Vehculos usados

Leasing Maquinarias
Plazo Mximo de financiamiento (*): Depende del tipo de Activo.
Plazo Mnimo de financiamiento: 24 meses.
La cuota inicial mnima recomendada es 20% del valor venta.
Beneficio Tributario: Depreciacin acelerada en el plazo del contrato (Mnimo 2
aos).
La maquinaria debe estar asegurada por el plazo del contrato.
(*) Sujeto a evaluacin crediticia.
Check List Maquinaria y Equipos:

Leasing / Leaseback - Maquinaria y equipos usados

Leasing - Maquinaria y equipos nuevos

Leasing Inmobiliario
Financiamos todo tipo de bien inmueble de uso comercial.
Financiamos tambin la ampliacin de locales comerciales, plantas, almacenes.
La adquisicin puede ser de un inmueble terminado, Leasing de construccin o
Bien futuro.
Plazo Mximo de financiamiento (*): 84 meses.
Plazo Mnimo de financiamiento: 60 meses.
Beneficio Tributario: Depreciacin acelerada en el plazo del contrato (Mnimo 60
meses).

 Adems del contrato de Arrendamiento Financiero, se deber firmar un contrato de

Compra Venta.
El Cliente debe tener poderes para realizar operaciones de Arrendamiento
Financiero y poderes para comprar y vender inmuebles.
El Impuesto Predial es pagado por el Scotiabank y luego se le cobra al cliente
como una cuota extraordinaria.
Los inmuebles debern contar con un seguro por el plazo del contrato.
(*) Sujeto a evaluacin crediticia.
Check List Inmuebles:

Leasing / Leaseback - Inmuebles o Construccin

Leasing - Construccin con cesin de superficie

Leasing - Bien Futuro

Qu me ofrece?
Al finalizar los pagos, tu empresa tiene la opcin de comprar el bien arrendado a
menor precio.
Puedes utilizar el IGV de las cuotas como crdito fiscal.
Facilita la inversin en bienes de capital, contribuyendo a la capitalizacin de tu
empresa y a su productividad y competitividad.
Aplicamos una tasa de depreciacin acelerada anual determinada de manera
lineal en funcin a la cantidad de aos del contrato, siempre que:
El plazo del contrato sea de mnimo 2 aos en el caso de bienes muebles y 5 aos
en el caso de bienes inmuebles.
El uso de los bienes sea costo o gasto de acuerdo a la ley del Impuesto a la
Renta.
El arrendatario use los bienes exclusivamente en el desarrollo de su actividad
empresarial.
La opcin de compra se ejerce exclusivamente al trmino del contrato.
La posibilidad de acelerar la depreciacin de los bienes financiados a travs de un
Leasing, puede generar un importante escudo tributario para tu empresa
obteniendo una mayor liquidez para el financiamiento de tu proyecto.
Los bienes que financiamos son los siguientes:

Vehculos livianos.

Vehculos pesados.

Maquinaria mvil.

Maquinaria fija.

Inmuebles.

Embarcaciones.

Equipos y otros.

Tipos de leasing
Tenemos los siguientes tipos de leasing:
Leasing Directo
Si el bien que tu empresa requiere lo vende un proveedor local, nosotros, en coordinacin
con tu empresa, nos encargamos del pago de las facturas.
Leasing de Importacin
Si el bien que tu empresa requiere lo vende un proveedor en el extranjero, nosotros, en
coordinacin con tu empresa, nos encargamos de la importacin e internamiento del bien.
Adems, financiamos todos los gastos relacionados a la importacin misma, como los
fletes, derechos arancelarios, entre otros.
Leasing Inmobiliario
Financiamos la adquisicin de bienes inmuebles, es decir, cuando el inmueble ya se
encuentra construido.
Financiamos la construccin del inmueble en un terreno de propiedad del cliente o
financiado en conjunto con la construccin.
Financiamos la adquisicin de bien futuro, es decir, un inmueble que ser construido por
un tercero.
Cmo lo pido?
Solo necesitas comunicarte con un ejecutivo de negocios de Leasing y entregar la
siguiente documentacin:
Una carta dirigida a la divisin de Leasing de Interbank solicitando financiamiento,
en la cual se debe indicar:

Descripcin del bien a financiar.

Nombre del proveedor.

Importe de la operacin, incluyendo IGV.

Plazo Solicitado.

Proforma del bien a financiar y/o factura original de compra.

Los estados financieros auditados de los tres (3) ltimos aos. En caso de no
auditar, solo debers presentar los Estados Financieros SUNAT.
Estados Financieros de situacin de la empresa, con una antigedad no mayor a 3
meses, incluyendo la descripcin de las principales cuentas del balance.
El presupuesto de caja y proyecciones para el perodo de arrendamiento.
Los ltimos seis (6) comprobantes de pago del IGV.
Las ltimas dos (2) declaraciones juradas del Impuesto a la Renta.
El testimonio de constitucin de la empresa.
Testimonio del ltimo aumento de capital.
Los poderes de los representantes legales de la empresa en los que faculten a
realizar operaciones de arrendamiento financiero o acta correspondiente.
Copia de los documentos de identidad de las personas que suscriban los contratos
y de los fiadores solidarios y sus cnyuges.
Una fotocopia del RUC.
Consignar la informacin que se indica en el formato de Informacin Bsica y el
Informe Sectorial que corresponda.
Consignar la informacin que se solicita a los Fiadores Solidarios.

Caractersticas del Leasing BCP

Mediante esta modalidad, compramos el bien al proveedor nacional o extranjero

que hayas seleccionado previamente y te otorgamos el activo en arrendamiento a
cambio del pago de cuotas peridicas por un plazo determinado, al trmino del
cual podrs ejercer la opcin de compra del bien al precio previamente pactado.

Realizamos operaciones de leasing y leaseback sobre cualquier activo nacional o

importado (nuevo o usado), con la nica condicin que sea tangible, identificable y
asegurable:
Inmuebles (incluso proyectos en construccin)
Maquinaria y Equipo en general
Vehculos (incluso flotas)
Embarcaciones
Muebles y enseres

El leasing tiene caractersticas especiales que le permiten ser un instrumento til a

las empresas para realizar su planeamiento tributario. As, cuando realice una
operacin de leasing, el cliente podr registrar como gasto la depreciacin del
activo ms los intereses financieros. Asimismo, podr acelerar la depreciacin de
los bienes en forma lineal hasta en el plazo del contrato, cuya duracin mnima es
de 24 meses para el caso de bienes muebles y de 60 meses para el caso de
bienes inmuebles.

El leaseback o retroarrendamiento financiero, en el que el proveedor y el cliente

son la misma persona, permite obtener capital de trabajo mediante la realizacin
de tus propios activos.

Requisitos del Leasing BCP

Carta solicitud (segn formato BCP)

Proforma del bien/es a financiar

Informacin financiera actualizada de la Empresa

Contar con poderes para celebrar arrendamiento financiero

Si el seguro no es financiado por el banco (endosado) se deber adjuntar previo al

desembolso:

Copia de la pliza de seguro con sus respectivas coberturas y clusulas

adicionales.

Endoso original del seguro a favor de BCP debidamente firmado por la

aseguradora y asegurado (segn modelo establecido).

Copia de la factura cancelada o convenio de pagos debidamente firmado por la

aseguradora y asegurado.

Documentos a presentar por tipo de bien:

Vehculos nuevos:

Proforma del vehculo/s a financiar

Si el vehculo es un camin chasis-cabina deber adjuntar tambin la proforma de

la carrocera.

Vehculos usados:

Proforma del vehculo/s a financiar

Tasacin realizada por un perito autorizado por el BCP, con una antigedad no
mayor a seis meses. Se deber incluir: Marca, Modelo, # Serie, # Motor, color,
ao de fabricacin.

Certificado negativo de Gravamen emitido por SUNARP, con fecha de expedicin

no mayor a 30 das.

Gravamen de papeletas del SAT de Lima y del Callao (SAT)

Gravamen vehicular policial emitido por la Divisin de Polica de Trnsito PNP Unidad de Telemtica de la DIVPOLTRAN-PNP.

Estado de cuenta del impuesto vehicular emitido por el SAT

Copia de tarjeta de propiedad.

Copia del certificado SOAT.

Maquinarias y equipos Locales:

Proforma del bien/es a financiar

Maquinarias y equipos Locales:

Tasacin realizada por un perito autorizado por el BCP, con una antigedad no
mayor a seis meses. Se deber incluir: Marca, Modelo, # Serie, # Motor (de ser el
caso), ao de fabricacin.

Certificado negativo de Gravamen emitido por SUNARP, con fecha de expedicin

no mayor a 30 das.

Importacin:

Valor del bien indicando Incoterm (CIF, FOB, Ex-work, otros) y forma de pago y
condiciones (carta de crdito, transferencia al exterior o mixto).

Proforma del bien/es en espaol.

Indicar nmero aproximado de embarques, as como la fecha aproximada de

entregas.

Seguro de transporte internacional en el caso el incoterm no sea CIF o CIP.

Inmueble terminado:

Tasacin del inmueble materia de leasing, con antigedad no mayor a seis meses
de emitida, elaborada por un perito tasador autorizado por el BCP y registrado en
la SBS.

Auto-valo del inmueble (PU, HR del ltimo ejercicio fiscal).

Constancia de no adeudos de impuestos municipales por el inmueble (con un

plazo mximo de antigedad de 30 das).

Copia de los pagos por impuestos municipales del inmueble (Arbitrios y predial).

Copia literal de dominio y CRI (Certificado Registral inmobiliario) del inmueble, con
fecha de expedicin no mayor de 30 das. (Registros Pblicos de Lima)

Reglamento interno de propiedad horizontal (si es edificio).

Ultimo testimonio de compra-venta del inmueble. (De existir anteriores propietarios

distintos al vendedor).

Copia de pago de suministros de Agua y Luz de los 3 ltimos meses.

Constancia de no adeudos a la junta de propietarios del edificio (en caso se trate

de inmueble sujeto a rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn)

Vigencia de poderes del cliente con facultades expresas para compra y venta de
bienes inmuebles y para celebrar contratos de arrendamiento financiero o
leasing/leaseback.

Inmueble en construccin (Obras civiles):

Tasacin del terreno realizado por un perito autorizado por el banco.

Auto-valo del terreno (PU, HR del ltimo ejercicio fiscal).

Constancia de no adeudos de impuestos municipales.

Certificado Registral Inmobiliario (CRI) del terreno, sobre el cual se realizar la

obra. (con un plazo mximo de antigedad de 30 das).

Memoria descriptiva de la obra (planos, cronogramas, avances, otros)

Presupuesto general de la obra.

Copia de la licencia de obra.

Cronograma de avance y desembolsos de obra.

Vigencia de poderes del Constructor.

Pliza y endoso del seguro CAR a todo riesgo a favor del BCP (por la
construccin).

Vigencia de poder del propietario del terreno para constituir derecho de superficie.

Si la superficie fuera solamente sobre una parte del terreno, esta deber tener
acceso directo a la va pblica o en su defecto, deber constituirse servidumbre o
derecho de paso, y se requerir:
o

Memoria descriptiva en la que se detalle la superficie parcial dentro del

terreno.

Plano en el cual se grafique la superficie parcial, con el mismo detalle de la

memoria descriptiva.

Bienes futuros:

Certificado de Registro Inmobiliario (CRI) del terreno, sobre el cual se realizar la

obra.

Auto-valo del terreno (PU, HR, pagos del impuesto predial del ltimo ejercicio
fiscal y arbitrios).

Constancia de no adeudos de impuestos y arbitrios municipales del terreno.

Copia del proyecto inmobiliario.

Presupuesto general de la obra de las unidades inmobiliarias a financiar.

Memoria Descriptiva (resumen indicando detalle especfico de los bienes que

sern materia de leasing: descripcin de las unidades, reas y linderos
aproximados, etc.)

Copia de la licencia de obra.

Cronograma de avance y desembolsos de obra.

Vigencia de poderes del cliente con facultades expresas para compra y venta
bienes inmuebles y celebrar contratos de arrendamiento financiero.

Vigencia de poderes del constructor con facultades para comprar y vender

inmuebles.

Suscripcin del BCP al contrato de compra venta futuro con el contratista.

(Archivo en Word del proyecto de contrato de compraventa que exista entre el
vendedor y el cliente, de ser el caso)

Embarcaciones pesqueras:

Tasacin del bien realizada por perito tasador autorizado por el BCP.

Certificado de dominio con fecha de expedicin no mayor a 30 das.

Certificado de gravmenes con fecha de expedicin no mayor a 30 das.

Certificado de dominio y gravamen de la capitana del puerto.

Copia del permiso de pesca vigente

Certificado de matrcula de la embarcacin, con refrenda anual vigente.

Constancia de No adeudos de las Direcciones (i) Generales de Extraccin y

Procedimiento Pesquero y (ii) de Control, Vigilancia y Seguimiento Satelital, del
Ministerio de la Produccin.

Constancia de no adeudos al proveedor del Seguimiento Satelital.

Constancia de No adeudos (por la embarcacin) expedida de la Caja de

Beneficios y Seguridad Social del pescador.

Acreditar estar dentro del listado de embarcaciones pesqueras comprendidas

dentro del DL 1084 (Lmites mximos de captura por embarcacin)

Certificado que otorga la capitana de puerto para realizar transferencias de

embarcaciones (trmite posterior, junto con la e.p. de compraventa).

5. FLUJOGRAMA

6. EJEMPLOS

LEASE BACK
1. DEFINICION
El Lease-Back es un contrato que consiste en la cesin del uso de un bien (normalmente
inmobiliario) por una sociedad en bsqueda de financiacin/liquidez a cambio de una

renta peridica, con una opcin de compra final a su favor, pero con la peculiaridad de
que el bien objeto de cesin ha sido adquirido previamente por el arrendador
(Comprador-Arrendador) del arrendatario (Vendedor-Arrendatario). Sobre ello, la
Doctrina y la Jurisprudencia han recalcado que la esencia de esta figura radica en la
cesin de uso de un bien a cambio de una renta peridica, con una opcin de compra final
a favor del usuario.
El objeto de esta operacin, de modo genrico, puede ser un bien mueble o un bien
inmueble; sin embargo, nuestro objeto de estudio se va a versar slo en bienes inmuebles
(el Inmueble), cuyo anlisis ser profundizado posteriormente.
El Lease-back como forma de financiacin
El Lease-back, o retroleasing, es un contrato en virtud del cual la empresa transfiere los
activos de su titularidad, ya sean bienes muebles o inmuebles, a una entidad financiera
por una cantidad pactada, garantizando sta su uso a la primera mediante un contrato de
leasing, pagando las cuotas correspondientes por el uso del bien, y al trmino del cul se
ofrece la opcin de compra previo pago del valor residual del bien, la prrroga del contrato
o bien devolver el bien.
Aunque esta frmula puede ser usada en cualquier tipo de bienes, ya sean bienes o
inmuebles, suele ser utilizada para inversiones inmobiliarias dentro de la empresa, como
puede ser la adquisicin de naves industriales u oficinas en los cuales se supone que se
revalorizarn.
El lease-back como forma de financiacin tiene mltiples ventajas. La primera de ella es
que podremos disfrutar de todas las ventajas de un contrato de leasing, como por ejemplo
el poder financiar el 100% del activo fijo o acceder a importantes ventajas fiscales.
Pero lo que realmente hace atractivo al lease back es que se libera la inmovilizacin de
los bienes que habamos adquirido para financiar la actividad corriente de la empresa. En
otras palabras, al vender los activos fijos de la empresa, obtenemos liquidez que servir
para financiar el activo circulante, las necesidades a corto plazo, sin necesidad de
renunciar al uso del bien.

2. PARTES O COMPONENTES
Podemos distinguir dos partes en este tipo de operaciones:
Comprador-Arrendador: adquiere la propiedad del bien y, acto seguido, lo arrienda
a quien se lo vendi. Normalmente es un fondo inmobiliario, que pretende la
obtencin de una determinada rentabilidad.
Vendedor-Arrendatario: Es el anterior propietario del inmueble que lo ha vendido al
Comprador-Arrendador, para en el mismo acto arrendarlo y seguir haciendo uso
de l, que pretende la obtencin de financiacin/liquidez.
En este tipo de operaciones nos encontramos ante dos contratos de carcter bilateral
realizados por los mismos sujetos:

El de Compraventa del Inmueble

El de Arrendamiento del mismo Inmueble

Estos contratos estn ligados:

a) Por funcionalidad, puesto que slo la previa perfeccin del contrato de Compraventa
hace posible satisfacer el inters de financiacin del bien objeto de arrendamiento
posterior, al tiempo que conserva la posesin del Inmueble, as como la posibilidad de
recuperacin mediante el ejercicio de la opcin de compra.
b) Porque son recprocamente dependientes, puesto que el Vendedor-Arrendatario
enajena el bien para que le sea cedido por el Comprador-Arrendador.
No obstante lo indicado, ambos contratos conservan su autonoma lo suficiente como
para ser considerados de forma separada, aunque dentro del marco de la misma
operacin.
Uno de los aspectos a tener en cuenta del Lease-Back es su tratamiento como
Arrendamiento Financiero o como Arrendamiento Operativo y, consiguientemente, su
impacto en la contabilidad del Vendedor-Arrendatario.
Para el Comprador-Arrendador:
Beneficios:
-

Obtencin de una rentabilidad determinada, que se traduce generalmente en la

renta que obtiene, de manera peridica, por el arrendamiento del inmueble durante
un plazo inicial de obligado cumplimiento.
Liberarse de toda carga, gasto y mantenimiento del bien, que asume el VendedorArrendatario (obras, impuestos, seguros, permisos, licencias). Es lo que se
conoce, en otras jurisdicciones como triple net lease;
Obtener mayor garanta frente a la posibilidad de impago de la renta con la
propiedad del bien, lo que le proporciona una situacin menos arriesgada que la
de un acreedor garantizado en su forma comn.

En el caso de que esta operacin se realice sobre un bien inmueble, la garanta del
crdito se ve reforzada por la posibilidad de revalorizacin del bien, y la consecuente y
probable obtencin de una plusvala en su posterior venta.
Derechos: recibir una renta peridica (precio del arrendamiento), cuyo objeto es el
reembolso de la cantidad invertida en la adquisicin, y que ser objeto de estudio en el
apartado Renta siguiente.
Obligaciones: su obligacin principal es la de adquirir la propiedad del bien y pagar el
precio de compraventa, as como cederlo posteriormente en uso al VendedorArrendatario.
Para el Vendedor-Arrendatario:
Beneficios:
-

Financiarse, por cuanto les permite obtener el valor de mercado del bien;

Obtener liquidez, (esto es, el precio que recibe por la venta) por cuanto no tiene
que recurrir a un prstamo/crdito externo;
Para mejorar la situacin fiscal de la empresa o aumentar las amortizaciones,
como instrumento de gestin econmica;
Seguir disfrutando de la posesin y uso que ostentaba antes, aunque en ttulo
distinto (antes como propietario, ahora como arrendatario); y
Reservarse, por medio de la opcin de compra, la posibilidad recuperar la
titularidad del Inmueble.

Derechos: principalmente, la obtencin de la cesin de uso del Inmueble, y que todos los
riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del Inmueble estn transferidos.
Obligaciones: pagar la renta, deber de conservacin del Inmueble as como afectacin del
mismo al ejercicio de la actividad, devolverlo en las condiciones pactadas si finalmente no
fuera ejercida la opcin de compra, constituir seguros y/o avales (pago de la renta,
conservacin del Inmueble, RC).
En la prctica, existe una cierta uniformidad en el mercado en relacin con la forma de
contrato que suele revestir, por cuanto el Vendedor-Arrendatario establece un clausulado
prefijado (como arrendamiento financiero) para este tipo de contratos, un modelo
preestablecido que se adapta a las condiciones particulares de cada caso y que presenta
normalmente al Comprador-Arrendador para su negociacin/aceptacin. Por lo que, para
determinar su interpretacin habr de estarse a lo dispuesto en la Ley 7/1998, de 13 de
abril, de Condiciones Generales de la Contratacin.
En la prctica, durante toda la duracin del contrato, prima la liberacin de todas las
obligaciones y cargas del Inmueble por el Comprador-Arrendador, que se traduce en que
el Vendedor-Arrendatario queda vinculado a obtener las licencias necesarias para ejercer
el uso pactado, realizar todas las reparaciones y obras de mantenimiento y mejora del
inmueble, as como correr con todos los gastos y responsabilidades que deriven del uso
del mismo (Triple Net Lease).
Ser considerado como arrendamiento financiero en los contratos de arrendamiento de un
Inmueble donde est prevista la opcin de compra, cuando no existan dudas razonables
de que se va a ejercer dicha opcin, y genricamente (aunque no est prevista la opcin),
cuando recoja aspectos tales como que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la
mayor parte de la vida econmica del Inmueble.
Como ya hemos mencionado anteriormente, el objeto del arrendamiento y consecuente
cesin de uso, es el bien que previamente ha sido vendido por el Arrendatario y que,
genricamente, puede ser un bien mueble o inmueble, pues la finalidad principal de la
Operacin de Lease-Back es la de obtener financiacin y liquidez sin perder su uso, para
el Vendedor-Arrendatario, dejando de formar parte de su cartera de activos en propiedad,
y la obtencin de una rentabilidad determinada a largo plazo para el CompradorArrendador.
La posicin del Comprador-Arrendador se ve reforzada: a) por la mayor garanta que le
proporciona la propiedad de un bien inmueble, en caso de que el Vendedor-Arrendatario
no responda de sus obligaciones; b) por la garanta y solvencia del Vendedor-Arrendatario
(y las garantas prestadas en el contrato); c) por la transferencia de todos los gastos,

costes e impuestos al Vendedor-Arrendatario (triple net lease); y d) por la razonable

probabilidad de revalorizacin del Inmueble y la consecuente posibilidad de que el
Comprador-Arrendador pueda obtener una plusvala.
As pues, el objeto del Lease-Back queda determinado por varias especificaciones:
-

La determinacin del inmueble en s, que debe ser el que previamente ha sido

objeto de la Compraventa por las mismas Partes;
Las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la cesin
(es decir, el estado en que se encuentra); y
En algunos casos, las especificaciones del contenido de lo que puede contener el
inmueble en el momento de la cesin, a veces mediante la presentacin de un
inventario, otras simplemente determinadas en el contrato, y que en ambos casos
y de forma habitual, se relacionan con el uso que el Vendedor- Arrendatario va a
ejercer.

Asimismo, tambin se pacta en el contrato de Lease-Back el uso al que el VendedorArrendatario puede destinar el inmueble. No obstante, la obtencin de los permisos y
licencias que puedan ser necesarios para ejercer tales usos, le corresponde al VendedorArrendatario, tal como hemos mencionado en el punto anterior.
Una de las caractersticas del Lease-Back es que es un contrato a largo plazo (de 20 a 40
aos), normalmente con un periodo o trmino inicial de obligado cumplimiento para
ambas partes (suele ser entre 15 y 20 aos), ms uno o varios periodos de prrroga del
contrato de carcter opcional para el Vendedor-Arrendatario, pero de obligado
cumplimiento para el Comprador-Arrendador (suelen ser prrrogas de 5 aos).
No obstante, el plazo inicial o las prrrogas pueden verse afectados por la ejecucin de
obras de mejora del Vendedor-Arrendatario en el Inmueble.
La renta se suele establecer anualmente, devengada desde el momento de la entrega del
inmueble al Vendedor-Arrendatario, pero pagadera anticipadamente mensual, trimestral o
semestralmente.
Los contratos de Lease-Back suelen contener una clusula de revisin de renta, por
medio de la cual el precio del arrendamiento, as como otras cantidades a pagar, sern
actualizadas anualmente conforme a un indicador de mercado, que generalmente ser el
ndice de Precios al Consumo (IPC). En algunos supuestos, cuando el CompradorArrendador es un fondo o sociedad extrajera, existen otro tipo de indicadores de mercado
para la actualizacin de la renta.
En este sentido, las posibles variaciones de la renta (principal e intereses), el precio de
ejercicio de la opcin de compra, el precio de compra del inmueble, indemnizaciones y
dems cantidades que hayan sido estipuladas y determinadas en el contrato, pueden
acotarse de la siguiente manera:
- No pudiendo superar en un porcentaje determinado la variacin del indicador de
mercado (cap).
- No pudiendo ser inferior en un porcentaje determinado la variacin del indicador de
mercado (floor).

En el supuesto de existir discrepancias para la determinacin de dichas actuaciones, los

contratos suelen contener la posibilidad de acudir a terceros expertos independientes.
Puede pactarse una prima por ejercer la opcin de compra. Adems de ello, el precio del
inmueble puede variar dependiendo del momento en que se ejerza, puesto que en
ocasiones puede estar prefijado en el contrato, y en otras se deja su determinacin por
empresas protegidas de prestigio, conforme a la marcha del mercado en el momento del
ejercicio de la opcin.
En ocasiones, las partes pactan la inscripcin de la opcin de compra en el Registro de la
Propiedad.
Al trmino del Lease-Back, y en caso de que el Vendedor-Arrendatario no ejerza la opcin
de compra, las partes suelen pactar la devolucin del inmueble objeto del Lease-Back en
buen estado de conservacin y con el mobiliario y complementos con los que fue
entregado.
Respecto de las obras de mejora o ampliaciones realizadas de cuenta del VendedorArrendatario, la prctica general es pactar que quedan a beneficio del inmueble, si fueran
inseparables del mismo, sin tener por ello derecho a una indemnizacin.
Entre otras, pueden ser causas de resolucin del contrato:
- La falta de pago de varias mensualidades de la renta y/o de cualesquiera gastos en un
importe determinado;
- El incumplimiento de la obligacin de tener el Inmueble asegurado o en un buen estado
de conservacin; y
- La cesin/subarriendo no consentido.
En general, el incumplimiento de una obligacin que est considerada en el contrato como
esencial y contenida expresamente como causa de resolucin en el contrato.
El Comprador-Arrendador concede al Vendedor-Arrendatario este derecho, en virtud del
cual en caso de que el primero tuviera la intencin de vender el inmueble o hubiera
recibido cualquier oferta de compra durante la vigencia del Lease-Back, el segundo
puede, respectivamente, o bien poder tener la oportunidad de comprarlo en determinadas
circunstancias (derecho de primera oportunidad), o bien adquirir el Inmueble en las
mismas condiciones econmicas a la de la mencionada oferta (derecho de adquisicin
preferente).
3. REQUISITOS SEGN INSTITUCION FINANCIERA

Destinado principalmente para recuperar capital de trabajo invertido en la

adquisicin de activos fijos.

 El cliente debe contar con poderes para realizar operaciones de Arrendamiento

Financiero.
Toda operacin de leaseback debe contar con una tasacin del bien a financiar.
Los plazos estn sujetos al activo a financiar y a la antigedad del mismo.
Estas operaciones no cuentan con el beneficio tributario de la depreciacin
acelerada de los activos.

Qu me ofrece?
Utilizando los activos fijos productivos de tu empresa, puedes acceder a capital de trabajo
de mediano plazo, mejorando su liquidez.
Podrs acelerar la recuperacin del crdito fiscal por IGV que tu empresa puede estar
acumulando.
Los bienes que financiamos son los siguientes:
Vehculos livianos.
Vehculos pesados.
Maquinaria mvil.
Maquinaria fija.
Inmuebles.
Embarcaciones.
Equipos y mobiliario.
Otros.
Nota: No est permitida la depreciacin acelerada de bienes objeto de un contrato de
Lease back.
Cmo lo obtengo?
Solo necesitas comunicarte con un ejecutivo de negocios de Leasing y presentar los
siguientes documentos:
Una carta dirigida a la divisin de leasing de Interbank solicitando financiamiento,
en la cual debers indicar:

Descripcin del bien a financiar.

Nombre del proveedor del bien.

Importe de la operacin, incluyendo IGV.

Plazo solicitado.

Una proforma del bien a financiar y/o factura original de compra.

Los Estados Financieros Auditados de los tres (3) ltimos aos. En caso de no
auditar, presenta los Estados Financieros SUNAT.
Los Estados Financieros de la situacin de la empresa, con una antigedad no
mayor a tres (3); meses, incluyendo la descripcin de las principales cuentas del
balance.
El presupuesto de caja y proyecciones para el perodo del arrendamiento.
Los ltimos seis (6) comprobantes de pago del IGV.
Las ltimas dos (2) declaraciones juradas del Impuesto a la Renta.
El testimonio de constitucin de la empresa.
El testimonio del ltimo aumento de capital.
Los poderes de los representantes legales de la empresa en los que faculten a
realizar operaciones de arrendamiento financiero o acta correspondiente.
La copia de los documentos de identidad de las personas que suscriban los
contratos y de los fiadores solidarios y sus cnyuges.
La fotocopia del RUC.
Debers consignar la informacin que se indica en el formato de Informacin
Bsica y el Informe Sectorial que corresponda.
Adems, debers consignar la informacin que se solicita a los Fiadores
Solidarios.

4. FLUJO GRAMA

A diferencia del Leasing, en donde participan tres sujetos: proveedor, arrendatario y la

empresa de leasing; en un Contrato de Retroarrendamiento Financiero o Lease back slo
participan dos sujetos: El enajenante arrendatario y la empresa de leasing.

Enajenante - Arrendatario El Enajenante Arrendatario es la persona que

transfiere un bien de su propiedad a la empresa de leasing, para luego readquirirla
pero esta vez a travs de un contrato de arrendamiento financiero. Esa es la razn
por la que se le denomina Enajenante Arrendatario, pues primero enajena y
luego se convierte en arrendatario.
Empresa de Leasing La empresa de leasing, es la persona jurdica que financia al
enajenante arrendatario, pues adquiere del mismo, un bien para volvrselo a
transferir, pero esta vez en arrendamiento financiero.
5. EJEMPLOS
6. CONCLUSIONES