Sunteți pe pagina 1din 77

Impozitul pe

proprietate
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Acest material a fost realizat cu efortul experţilor români, Adriana Tiron-Tudor şi Ioan
Gherasim şi expertul american, Alan Ferguson, consultant în Venituri locale, în cadrul
programului de Asistenţă pentru Administraţia Publică Locală realizat de Research
Triangle Institute (RTI) finanţat de Agenţia Statelor Unite pentru Dezvoltare
Internaţională (USAID).

Multiplicarea şi diseminarea materialului a fost finanţată de Fundaţia pentru o Societate


Deschisă (OSF).

2
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

AGENDA

Ziua întâi

Prima sesiune

9:00 – 9:30 Introducere - Chestionarul de autoevaluare

9:30 – 11:30 Caracteristici ale impozitului pe proprietate (avantaje şi


dezavantaje) – prezentare şi discuţii

Analiza principiilor taxelor de utilizare şi veniturilor din


impozite.
Caracteristicile veniturilor colectate local (analiza
sarcinilor fiscale– impact şi incidenţă) Când să se
obţină fonduri din taxe de utilizare şi când prin
impozitare
Utilizarea veniturilor colectate local şi a celor colectate
la nivel naţional - prezentare şi discuţii
Exerciţiul: Transparenţa impozitului pe proprietate

11:30 – 11:45 Pauză de cafea

Sesiunea a doua
11:45 – 1:00 Măsuri de asigurare a echităţii impozitului pe proprietate
Diferenţa legată de preţ
Coeficientul de dispersie
Stratificare
+ exerciţiu

1:00 – 2:00 Pauza de prânz

Sesiunea a treia
2:00 – 3:30 Veniturile şi performanţa de încasare
Elasticitatea impozitului
Exemple şi exerciţiu

3:30 – 3:45 Pauză de cafea

Sesiunea a patra
4:45 – 5:30 Mobilizarea resurselor prin metode legate de impozitul pe
proprietate
Îmbunătăţiri/amenajări
Districte de servicii speciale/ cu impozitare specială
Finanţare prin impozit

3
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

5:30 – 6:00 Comparaţie între impozitul pe proprietate din România şi


din lume
Probleme de administrare
Probleme de echitate
Efecte distorsionante ale impozitelor

Cina

Ziua a doua

Sesiunea a cincea
9:00 – 10:30 Paşi în evaluarea impozitului pe proprietate (de la
identificare până la contestaţii)

10:30 –10:45 Pauză de cafea

Sesiunea a şasea
10:45 – 12:45 Studiu de caz

12:45 – 1:00 Rezumat, Evaluare, Concluzii

1:00 – 2:00 Masa de prânz

4
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Fişă de autoevaluare
Impozitul pe clădiri şi terenuri
1. Calitatea datelor
1.1 Registrele de evidenţă conţin date detaliate despre caracteristicile a aproximativ
__ % din clădirile şi terenurile situate în jurisdicţia consiliului local
1.2 DA/NU Datele despre fiecare proprietate sînt colectate pe nişte formulare
tipizate, care structurează informaţia conform cerinţelor programului software
folosit la gestiunea impozitului (VENIS, etc).
1.3 Datele referitoare la toate terenurile şi clădirile au fost colectate exhaustiv ultima
oară (fie de către Primărie fie de către MF) în anul _________
1.4 Acurateţea datelor existente despre clădiri şi terenuri a fost verificată ultima oară
în anul ________, prin verificarea la faţa locului pe un eşantion aleatoriu de
clădiri şi terenuri.
1.5 Consiliul local a instituit o politică de actualizare a datelor despre clădiri şi
terenuri la un interval de max. ______ ani.

2. Evaluarea
2.1 DA/NU Zonele sînt definite conform unor criterii explicite şi scrise de tipul
graniţelor naturale (rîuri, parcuri, etc) sau artificiale (şosele, viaducturi, etc), al
delimitărilor de natură juridică (graniţe ale jurisdicţiilor, unităţilor administrativ-
teritoriale, ale zonelor cu anumite destinaţii), sau pe baza unor caracteristici
observabile (vîrsta clădirilor, mărimea clădirilor, stilul arhitectonic).
2.2 DA/NU Definirea cartierelor/zonelor este verificată prin compararea raportului
mediu dintre valoarea evaluată şi preţul de vînzare pentru fiecare zonă în parte.

3. Relaţia cu contribuabilul
3.1 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu procesul şi procedura de evaluare a proprietăţilor în vederea impozitării
3.2 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu drepturile cetăţenilor legate de contestarea valorii impozitate şi
procedura de apel sau contestare.
3.3 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu programul de scutiri de impozite şi procedura de înscriere pentru acest
program, inclusiv criteriile de eligibilitate
3.4 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu estimările anuale şi destinaţia veniturilor colectate din impozitul pe
proprietate.

4. Analiza fluxului de venituri


4.1 DA/NU Consiliul local deţine o evidenţă/listă a celor mai mari _____ (număr)
contribuabili la impozitul pe proprietate.
4.2 DA/NU Consiliul local deţine o evidenţă/listă a rolurilor cu cele mai mari
_______ (număr) sume datorate trecute de scadenţă

5
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

4.3 DA/NU Consiliul local publică în mod regulat un raport cu sumele totale, datorate
la plata impozitului pe proprietate, trecute de scadenţă, pentru anul în curs şi
pentru ______ ani în urmă.
4.4 DA/NU Consiliul local publică anual o listă detaliată şi suma totală neîncasată în
anul respectiv datorită prescrierii unor impozite neplătite.
4.5 DA/NU Consiliul local publică realizează un raport anual de analiză a tuturor
surselor de venituri, luînd în calcul devalorizarea şi inflaţia.
4.6 DA/NU Consiliul local face tot posibilul să fie menţinute veniturile anuale cel
puţin la nivelul anului precedent, după ajustarea acestora în funcţie de rata
inflaţiei.

6
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Introducere
Sub diverse forme, impozitul pe proprietate este utilizat în practică în toate
regiunile lumii. În general, există două metode diferite de impozitare a proprietăţii. Prima
metodă implică o calculare a impozitului pe baza valorii de piaţă a proprietăţii (sau
valorii de capital), impozitul calculat pe baza acestei metode fiind numit uneori şi impozit
ad valorem. În cazul acestui tip de impozit, baza de impozitare poate fi fie valoarea
integrală de piaţă a proprietăţii, numită uneori “valoarea capitalului investit”, fie valoarea
locului, care de obicei include doar valoarea terenului fără îmbunătăţiri sau valoarea
veniturilor anuale estimate a fi obţinute în urma închirierii îmbunătăţirilor/clădirilor aflate
pe proprietatea respectivă. Termenul de referinţă faţă de care se evaluează acurateţea
calcului bazei de impozitare este valoarea de piaţă, cea care se încearcă a fi aproximată
de fapt prin aceste calcule. Dacă unui contribuabil i se impune o proporţie din valoarea
proprietăţii diferită de alte cazuri similare, sau i se evaluează proprietatea la o valoare mai
mare decît cea reală la momentul calculului, impozitul astfel stabilit poate fi contestat.

Al doilea tip de impozit pe proprietate se numeşte impozit “normativ”. Conform


acestei metode, impunerea se face pe baza unor norme sau formule de calcul obligatorii.
Baza de impozitare poate încerca o aproximare a valorii de piaţă a terenului sau clădirii,
sau a amîndurora, însă acest lucru nu e obligatoriu. Contestarea impunerii are de obicei
ca obiect corectitudinea aplicării formulei de calcul.

În multe părţi ale lumii, impozitul pe proprietate a devenit sursa majoră de


venituri la bugetul local. Conform unui studiu făcut de Jane Malme şi Joan Youngman de
la Lincoln Institute of Land Policy1, impozitul pe proprietate constituie 95% din
veniturile fiscale ale APL din Olanda, 81% în Canada, 75% în SUA şi 52% în Franţa. În
SUA, impozitul pe proprietate este utilizat de autorităţi în toate cele 50 de state şi în
Districtul Columbia.

În SUA, acest impozit a supravieţuit unor numeroase încercări de reformă şi


multor contestări încă din vremurile coloniale. Importanţa lui a crescut datorită unor
caracteristici benefice:

Caracteristici ale impozitului pe proprietate

Este stabil – valoarea proprietăţilor este mai puţin fluctuantă decît veniturile sau
nivelul consumului de bunuri. Administraţiile locale se pot baza pe fluxul de venituri
generat de impozitul pe proprietate cu un grad mare de certitudine. Acest tip de
impozit este considerat unul “non-ciclic” pentru că valorile impozitate sînt relativ
stabile şi se constituie doar în baza de impozitare pentru fiecare contribuabil în parte.

Este non-concurenţial – impozitul pe proprietate revine aproape întotdeauna


exclusiv administraţiilor locale. Alte impozite, ca de pildă impozitul pe vînzare şi

1
“An International Survey of Taxes on Land and Buildings” Malme, Jane H. and Youngman, Joan M.,
Lincoln Institute of Land Policy, 1994

7
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

impozitul pe venituri, se împart de obicei cu administraţiile publice regionale sau


naţionale iar municipalităţile s-ar putea să fie nevoite să lupte cu celelalte nivele ca
să-şi păstreze cotele care le revin.

Este transparent – impozitul pe proprietate poate fi considerat unul din cele mai
deschise şi mai transparente impozite. Spre deosebire de profituri şi conturi bancare,
proprietăţile sînt deschise oricărui contribuabil pentru a vedea şi a aprecia singur dacă
valoarea impozitată este calculată echitabil faţă de alte proprietăţi. Păstrînd accesul
liber al cetăţenilor la registrele de rol, impozitul pe proprietate poate contribui la
formarea încrederii cetăţenilor în administraţie. Această deschidere sporeşte gradul de
echitate al impozitelor, îmbunătăţeşte procesul de colectare şi reduce evaziunea
fiscală. În acelaşi sens, orice facilitate fiscală acordată societăţilor comerciale, sau
scutirile în cazul anumitor categorii de persoane fizice, trebuie menţionate în evidenţe
şi făcute publice, descurajînd astfel solicitările de facilităţi sau scutiri nejustificate.

Este ca o baliză – Dacă registrele şi evaluările sînt ţinute la zi, impozitul pe


proprietate va ţine pasul cu veniturile în creştere, cu inflaţia şi cu noile programe de
construcţii. Economiştii folosesc uneori termenul de elasticitate în funcţie de venituri
pentru a descrie această trăsătură

Implică costuri mici – Sistemele de impozitare pot fi proiectate în aşa fel încît să
funcţioneze eficient cu costuri relativ mici, mai ales în cazul folosirii sistemelor
computerizate. Majoritatea activităţilor de administrare a impozitului pe proprietate
nu necesită personal de înaltă calificare. Impozitele pe proprietate sînt relativ uşor de
colectat şi de urmărit.

Povara impozitării poate fi distribuită (sarcini fiscale) – dacă acest impozit este
administrat corect, povara impozitului pe proprietate poate fi distribuită în mod
proporţional şi echitabil de-a lungul diferitelor nivele de venituri, conform opiniei
majoritare a teoreticienilor.

Este relativ uşor de aplicat – Impozitele colectate la nivel local au şanse mai mari de
a fi realizate. Administraţiile publice la alt nivel decît cel local sînt deseori mai puţin
motivate să aplice şi să urmărească şi să colecteze prin execuţie silită un impozit care
nu se constituie în venituri proprii.

Sprijină dezvoltarea – Prin procesul de identificare a proprietăţilor şi a proprietarilor,


şi colectarea datelor despre fiecare proprietate în parte şi de evaluare este sprijinită
dezvoltarea pieţei imobiliare. De exemplu, vechile registre de proprietari/cărti
funciare, aflate acum în arhivele municipalităţilor, reprezintă o sursă-cheie de
rezolvare a cererilor de restituire a proprietăţilor din România. Impozitul pe
proprietate poate ajuta la identificarea proprietăţilor de către birourile de cadastru.

Este extractiv (unilateral) – Veniturile obţinute din impozite care nu sînt investite aşa
cum trebuie în servicii sau dezvoltare se transformă în pierderi pentru o societate.
Veniturile investite eficient şi efectiv contribuie la dezvoltarea economică.

8
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Caracter regresiv – guvernele sînt rareori apreciate pentru punerea la punct a unui
sistem echitabil şi eficient de impozitare şi în consecinţă au tendinţa să subfinanţeze
serviciile de impozitare. Strîngerea datelor şi revizuirea lor are de suferit şi ca urmare
şi exactitatea evaluării. Rezultatul invariabil este impozite mari pe proprietăţi cu
valori mai reduse şi impozite mici pe proprietăţi care valorează mai mult.

Bază de impozitare redusă – multe zone în care activitatea economică se află în


declin, nu au suficiente valori imobiliare care să susţină prin fiscalitate serviciile
necesare. Astfel de zone sînt de obicei catalogate drept “sărace din punct de vedere
imobiliar”. Zonele bogate beneficiază de impozite mai mici şi au nevoie să colecteze
numai o parte din impozitele potenţiale pentru a-şi finanţa serviciile şi infrastructura.

Cerinţe tehnice – Sistemele cu documentare deficitară şi personalul sub-calificat


necesită un colectiv de experţi de primă-mînă pentru punerea în aplicare a sistemului
de impozite pe proprietate. În programele administrate corespunzător, personalul
tehnic este solicitat în principal doar pentru punerea la punct a modelelor de evaluare
şi pentru justificarea evaluărilor.

Slabă diversificare – Impozitul pe proprietate poate fi insuficient pentru asigurarea


tuturor veniturilor necesare. De exemplu, oraşele pot oferi servicii unor persoane care
doar lucrează în oraşul respectiv dar domiciliază în altă localitate. Sau, zonele
turistice pot oferi servicii unor persoane care vizitează doar zona respectivă. În aceste
exemple, contribuabilii care deţin proprietăţi subvenţionează prin impozitele pe care
le plătesc servicii de care beneficiază non-rezidenţii. Acestor municipalităţi li se
recomandă să sprijine financiar impozitul pe proprietate implementînd alte taxe şi
impozite pentru finanţarea serviciilor oferite celor care muncesc temporar în acel loc
sau turiştilor. În plus, o structură de impozite diversificată este mai stabilă şi mai
puţin expusă la schimbările care afectează o sursă sau alta de venituri, dar nu
totalitatea acestora.

Facilităţi fiscale – liderii politici încearcă deseori să încurajeze activitatea economică


prin semnarea unor acorduri publice sau private de acordarea a unor facilităţi fiscale
unor investitori sau firme. Într-adevăr, se întîmplă foarte rar ca facilităţile fiscale să
încurajeze investiţii care ar fi fost realizate oricum, ci dimpotrivă se ajunge uneori în
situaţii cînd două municipalităţi intră practic în competiţie şi “licitează” facilităţi
fiscale pentru a atrage investiţia respectivă. În cel mai rău caz, o administraţie
publică locală ar trebui să facă publice prin bugetul local şi rapoarte de audit
facilităţile fiscale acordate sau renunţarea la anumite venituri. (Exerciţiul nr. 1)

Taxele de utilizare a serviciilor


şi veniturile fiscale

Taxele de utilizare a serviciilor dau posibilitatea executivului APL să mărească


nivelul serviciilor oferite pe seama utilizatorilor acestor servicii şi nu prin mărirea

9
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

fiscalităţii. Există numeroase exemple de servicii finanţate pe baza taxelor de utilizare:


programe şi servicii recreative şi activităţi sportive, servicii de furnizare a apei şi de
canalizare, drumuri publice cu taxă, chiar şi un parc municipal poate fi susţinut cu
ajutorul unor taxe de utilizare.

Avantajul unei asemenea politici este că beneficiarii vor plăti practic doar pentru
serviciile pe care le consideră necesare şi corespunzătoare calitativ. Instituind taxe şi
tarife care acoperă adevăratul cost al serviciilor, administraţia locală va stabili doar
nivelul acelor servicii care sînt eficiente din punct de vedere economic şi vor evita
problemele tipice cauzate de supraproducţie sau, într-o mai mică măsură, a sub-
producţiei.

Există o serie de trei criterii pentru introducerea taxelor de utilizare:


1. Serviciul sau produsul respectiv trebuie să poată fi oferit în cantităţi divizibile, ex.
apa curentă
2. Beneficiarii serviciului sau produsului furnizat trebuie să poată fi identificaţi cu
certitudine; de ex. consumatorii apei curente
3. Rezidenţii neplătitori trebuie să poată fi excluşi de la serviciul sau produsul
respectiv

În acest sens, impozitul pe proprietate este sursa de finanţare cea mai potrivită
pentru serviciile care nu îndeplinesc criteriile pentru taxare la utilizator. Acest tip de
servicii au de obicei un grad mare de externalitate. Cu alte cuvinte, beneficiază de ele şi
multe persoane care nu contribuie la finanţarea lor. Sînt incluse aici servicii de tipul
învăţămîntului, salubrizării, siguranţei publice şi a protecţiei împotriva incendiilor.

O analiză a impactului sau poverii impozitului

Taxe de utilizare şi impozite pe proprietate

Analizînd diferitele surse de venituri, cei care definesc politica bugetară şi fiscală
a unei administraţii locale vor dori să ştie cine plăteşte în ultimă instanţă un impozit sau o
taxă. Tot în acest sens, vor dori să evalueze cum este distribuită povara (sau impactul)
unui impozit în funcţie de nivelul veniturilor contribuabililor afectaţi.

Taxele de utilizare pot constitui o povară mai mare pentru familiile cu venituri
mai mici, avînd în vedere ponderea mai mare din venitul acestor familii pe care o vor
absorbi aceste taxe. Consiliile locale pot decide în asemenea cazuri să introducă diferite
modalităţi de ajutorare, însă economiştii recomandă ca asemenea măsuri cu caracter
social să fie finanţate de la nivel administraţiei publice centrale sau regionale, care are
acces la o bază mai largă de impozitare. Motivul este următorul: majoritatea consiliilor
locale se bazează pe venituri care crează o povară disproporţionat de mare asupra
familiilor cu venituri mai mici. Acordarea de sprijin cu caracter social se va face atunci
tocmai din creşterea fiscalităţii regresive pentru a acoperi scutirea de impozite regresive!

10
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Scutirea sau acordarea de facilităţi la plata taxelor de utilizare poate lua diverse
forme. În unele cazuri sînt vizate anumite grupe de persoane, de tipul copiilor sub o
anumită vîrstă. O altă modalitate constă din a creşte nivelul taxei o dată cu creşterea
nivelului de utilizare a serviciului respectiv. De exemplu, tariful pentru apa curentă poate
fi mai mic la un nivel mic de consum, şi să crească pentru consumatori mai mari. Acest
sistem este numit “colac de salvare”.

Impozitul pe proprietate poate avea o povară neutră, poate fi elastic (ca o baliză)
şi nu este influenţat foarte direct şi imediat de fluctuaţiile pieţei (non-ciclic). Dacă nu este
administrat foarte “agresiv”, povara impozitului pe proprietate poate cădea foarte mult pe
seama familiilor cu venituri mici, iar veniturile bazate pe acest tip de impozit nu vor
creşte odată cu creşterea economică a comunităţii. Contribuabilii proprietari de locuinţe
nu pot transfera povara impozitului către altcineva, cu excepţia proprietarilor de locuinţe
cu caracter lucrativ, care pot transfera povara asupra chiriaşilor (prin includerea ei în
preţul chiriei). Chiriaşii societăţi comerciale pot la rândul lor transfera povara asupra
consumatorilor produselor lor. În acest fel, impactul impozitului pe proprietate va fi
resimţit finalmente de către proprietarii de locuinţe rezidenţiale pentru folos propriu şi de
consumatori.

Unele administraţii locale se mai bazează şi pe altă sursă de venituri fiscale,


cunoscută sub numele de impozit pe vînzare. Deoarece familiile cu venituri mici alocă o
proporţie mai mare din venituri pentru consum, acest tip de impozit este considerat
regresiv. În plus, avînd în vedere că nivelul de consum depinde direct de venituri,
impozitul pe vînzare va fluctua şi el în funcţie de situaţia economică şi prezintă
elasticitate faţă de venituri. Acest tip de impozit este volatil, sau ciclic. Consumatorii nu
au cum să transfere asupra altcuiva povara impozitului pe vînzare. Este adevărat pe de
altă parte că într-o anumită măsură acest tip de impozit poate fi exportat prin intermediul
turiştilor sau al altor vizitatori-consumatori.

Impozitul pe venituri are tendinţa de a fi un impozit “progresiv”, datorită creşterii


impozitului în funcţie de venituri. De asemenea, acest impozit este unul de tip ciclic,
avînd în vedere fluctuaţiile posibile la nivelul veniturilor. Din acelaşi motiv, deoarece
această sursă de venituri fiscale creşte (sau scade) odată cu veniturile contribuabililor, îl
vom considera un impozit de tip elastic. Povara impozitului pe veniturile persoanelor
fizice nu poate fi transferată asupra altcuiva. În schimb, în cazul asociaţiilor şi societăţilor
comerciale, ea poate fi transferată asupra consumatorilor.

Taxele şi tarifele pentru permise şi autorizaţii, care în principiu sînt destinate


acoperirii costurilor datorate unor funcţiuni proprii administraţiei locale, de tipul
inspecţiilor sanitare, inspecţiilor pentru legalitatea construcţiilor, etc., pot fi de tip ciclic,
avînd în vedere că numărul permiselor şi autorizaţiilor emise poate varia în funcţie de
situaţia economică a comunităţii respective. În principiu, aceste taxe şi tarife pot fi de tip
progresiv, avînd în vedere că societăţile comerciale sînt cele care primesc diversele
autorizaţii, însă dacă are loc în final un transfer al costului asupra consumatorilor, ele pot
deveni regresive. Cuantumul acestor taxe se stabileşte de multe ori pe baza mărimii

11
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

societăţii comerciale sau a spaţiului pe care aceasta îl ocupă. În acest sens, asemenea taxe
pot fi considerate elastice, crescînd odată cu creşterea activităţii comerciale respective.

Dacă tariful plătit pentru o licenţă sau autorizaţie depăşeşte costurile totale
datorate activităţii respective desfăşurate de aparatul administraţiei locale, tariful devine o
taxă în adevăratul sens al cuvîntului. Şi asemenea oricăror alte taxe, ea trebuie stabilită
după ce s-a făcut notificarea publicului şi s-a discutat într-o audiere publică introducerea
taxei respective.

Caracteristicile veniturilor locale

Categoria de Incidenţa Povara Elasticitatea Ciclicitatea


venituri
Impozitul pe Proprietari- Neutră pînă la Elastic pînă la non-ciclic
proprietăţi ocupanţi/ regresivă inelastic
particulare chiriaşi
Impozitul pe Societăţi Neutră pînă la Elastic non-ciclic
proprietăţi comerciale/ regresivă
comerciale consumatori
Impozit pe Consumatori Regresivă Elastic ciclic
consum
Taxe de Utilizatori Progresivă pînă Elastice ciclic
utilizare la regresivă
Impozitul pe Contribuabili Progresivă Elastic ciclic
venit

Folosind tabelul de mai sus, analizaţi impozitele şi taxele curente din România, în
funcţie de caracteristicile indicate: incidenţa finală, povara, elasticitatea şi ciclicitatea. În
plus, identificaţi taxele şi impozitele care sînt colectate la nivelul turiştilor şi angajaţilor
care domiciliază în altă localitate.

Categoria de Incidenţa Povara Elasticitatea Ciclicitatea


venituri

12
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Impozite locale şi impozite naţionale

S-a amintit deja faptul că veniturile fiscale la nivel naţional au în general o bază
mai largă şi tind să fie mai “progresive” decît cele la nivel local. Veniturile sînt colectate
atît din regiuni mai bogate cît şi din cele mai sărace. Redistribuirea veniturilor se poate
astfel realiza pe baza impozitării regiunilor mai bogate. Deşi acordarea de scutiri de
impozite şi taxe locale poate fi foarte tentantă pentru aleşii locali, deseori aceste facilităţi
fiscale sînt contraproductive. Cel mai bun mecanism în acest sens se poate realiza doar la
nivel naţional, printr-un program social adresat unui grup ţintă foarte bine definit. Dacă
un contribuabil individual se va încadra în criteriile programului social, îi vor fi
rambursate prin intermediul acestui program naţional, parţial sau în întregime, impozitele
vărsate la bugetul local, sau, se vor face transferuri de la bugetul naţional la cel local
pentru a compensa scutirile acordate contribuabilului respectiv.

Este foarte important însă ca aceste subvenţii la nivel naţional să nu ajungă să


înlocuiască colectarea veniturilor la bugetul local. Fiecare administraţie locală trebuie să
fie încurajată să colecteze un nivel rezonabil de venituri. Subvenţiile de la bugetul de stat
trebuie alocate doar după ce autorităţile locale au evaluat şi colectat veniturile proprii.
Fără stimulentele corespunzătoare, se va ajunge la situaţia în care bugetele locale vor
depinde în măsură prea mare de bugetul naţional.

În consecinţă, administraţia centrală trebuie să stipuleze nişte norme minime cu


privire la efortul de colectare a veniturilor la bugetul local. Deoarece administraţiile
locale pot avea calendare diferite, de exemplu în cazul calendarului de evaluare a
proprietăţilor în vederea impozitării, administraţia centrală trebuie să egalizeze într-un fel
eforturile locale. Printr-un proces de egalizare se vor corela la acelaşi nivel procesele la
nivel local de stabilire şi de colectare a impozitelor locale. Un program de subvenţii bazat
pe stimulente va încerca să recompenseze acele comunităţi locale care îndeplinesc sau
depăşesc normele minimale stabilite pentru colectarea veniturilor fiscale locale. Acest
proces trebuie să fie unul public sau transparent, pentru a permite fiecărei administraţii
locale să perceapă corectitudinea alocării acestor surse de venituri de la nivel naţional.

Teme de discuţie: 1. Care credeţi că ar trebui să fie relaţiile dintre administraţia


centrală şi cea locală în general? 2. În ce măsură ar trebui statul să intervină în ce priveşte
stabilirea impozitului pe proprietate?

13
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Echitabilitatea impozitului pe proprietate

Valoarea de piaţă

Valoarea de piaţă integrală este considerată cea mai corectă valoare de referinţă
pentru impozitarea proprietăţii. Cînd se referă la proprietatea sa , fiecare proprietar are în
minte valoare la care crede că poate vinde această proprietate. Există sisteme de evaluare,
numite sisteme fracţionale, care iau ca valoare de referinţă o fracţiune din valoarea de
piaţă. Această metodologie de evaluare nu este încurajată deoarece tinde să reducă
transparenţa procesului de evaluare. Contribuabilii s-ar putea să nu înţeleagă de ce este
luată în calcul doar o fracţiune din valoare proprietăţii lor, şi să creadă că a avut loc astfel
o subevaluare. Sau dimpotrivă, să conteste evaluarea, realizînd totuşi că în spatele unei
valori mici în termeni absoluţi se ascunde o valoare mare în termeni relativi. Datorită
acestor potenţiale complicaţii şi a dezavantajelor din punctul de vedere al
contribuabililor, corpul evaluatorilor de proprietăţi nu încurajează deloc folosirea ca
standard a metodologiei fracţionale şi promovează în schimb standardul bazat pe valoarea
integrală de piaţă.

Fie că impozitul pe proprietate este stabilit ad valorem sau pe bază de normative,


este deopotrivă important ca aleşii locali să cunoască şi să înţeleagă care este povara sau
gradul de evaluare al impozitului pe proprietate în funcţie de nivelul veniturilor diferitelor
categorii de contribuabili, în funcţie de zone şi în funcţie de tipul de proprietăţi. În timp,
fiecare zonă evoluează într-un ritm diferit, fie că e vorba de creştea preţurilor sau de
devalorizarea proprietăţilor în zona respectivă. Preferinţele cumpărătorilor se pot
schimba, şi să ducă la creşterea sau la scăderea valorii anumitor tipuri de terenuri şi
locuinţe. Cererea de proprietăţi cu caracter comercial sau industrial evoluează diferit de la
un sector economic la altul, fapt care afectează diferit valorile proprietăţilor.

Analiza de performanţă a evaluărilor verifică nivelul şi uniformitatea evaluărilor.


Nivelul de evaluare este indicat de raportul dintre valoarea evaluată şi valoarea de piaţă.
Nivelul spre care se tinde este binenţeles un indice 1,00 sau 100%. Indicele de
uniformitate se referă la corectitudinea şi consecvenţa evaluărilor. Dealtfel uniformitatea
este una dintre premizele obţinerii unui impozit pe proprietate corect sau echitabil.

Echitabilitatea impozitului pe proprietate este percepută din două perspective.

Echitabilitatea verticală presupune că proprietăţi a căror valori se înscriu pe o


scală crescătoare sînt evaluate la o valoare care reprezintă o proporţie identică din
valoarea de piaţă. Cu alte cuvinte raportul dintre valoarea evaluată şi valoarea de piaţă
rămâne identic, fie că e vorba de proprietăţi ieftine sau scumpe. De exemplu, un
apartament care pe piaţă se vinde cu 30.000 de dolari este evaluat la 25.500, iar o casă de
200.000 de dolari pe piaţă este evaluată la 170.000. În ambele cazuri raportul este de
85%, deci impozitul este echitabil pe verticală.

14
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Deci nivelul de evaluare, sau mai corect spus raportul de evaluare, se obţine
raportînd valoarea obţinută în urma evaluării la valoarea de piaţă. Experţii mai numesc
acest indice drept raportul evaluare-vînzare.

Valoarea de evaluare
(1) Raportul evaluare-vînzare =
Preţul de vînzare

Calcularea acestui indice pentru exemplele date mai sus s-a făcut în felul următor:

Nivelul de evaluare pentru proprietatea #1:

25.500/30.000* 100= 85%

Nivelul de evaluare pentru proprietatea #2:

170.000/200.000* 100= 85%

Pentru a analiza nivelul de evaluare şi uniformitatea e nevoie de raportarea la


preţul de vînzare a tuturor evaluărilor, sau numai a unui eşantion reprezentativ, dintr-o
zonă anume. Acest tip de analiză este numit în Statele Unite “Ratio Study” – Studiul
raportului evaluare-vînzare. Un astfel de studiu are mai multe utilizări. Autorităţile
centrale pot folosi rezultatele unor asemenea studii pentru a putea aduce la numitor
comun evaluările realizate de diferite autorităţi locale în vederea echilibrării fiscalităţii
sau pentru alocarea de transferuri de la bugetul de stat. Evaluatorii locali pot utiliza astfel
de studii pentru a direcţiona resursele limitate ale departamentului către acele zone unde
este cea mai mare nevoie de îmbunătăţirea nivelului de evaluare, sau pentru confirmarea
corectitudinii procesului de evaluare.

Un document publicat recent, intitulat “Standarde cu privire la studiile


raportului evaluare-vînzare”2, stabileşte şase etape necesare pentru realizarea unui
asemenea studiu:

1. Declaraţia de scop a studiului – definirea scopului pentru care este


realizat studiul
2. Strîngerea datelor cu privire la preţurile de vînzare – sînt necesare date
cu privire la vînzări realizate care respectă cerinţele legate de mărimea
eşantionului selectat
3. Strîngerea datelor de evaluare şi vînzare – realizarea corespondenţei
între valoarea evaluată a proprietăţilor şi preţul la care au fost vîndute
4. Stratificarea – gruparea datelor pe categorii pentru a mări acurateţea
analizei

2
International Association of Assessing Officers, 1999. “Standard on Ratio Studies”. Assessment Journal
6 (5): 23-65

15
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

5. Analiză statistică – analiza raportului evaluare-vînzare la nivelul


eşantionului, a uniformităţii şi a calităţii datelor
6. Evaluarea şi aplicarea rezultatelor (Exerciţiul nr. 2)

Funcţii statistice principale – Indicatori ai tendinţelor

Studiile pe marginea raportului evaluare-vînzare utilizează mai multe funcţii


statistice pentru identificarea tendinţelor medii ale acestui raport. Acest material
cuprinde prezentarea a trei asemenea funcţii:

Raportul median – valoarea de mijloc într-o listă cu raporturi evaluare- vînzare,


aranjate în ordinea mărimii. Dacă numărul de sume analizate este par, se va face o medie
aritmetică a celor două raporturi mediane.

Exemplul 1. Raportul evaluare-vînzare


0,75
0,80
0,85
0,90
1,05
1,10

Raportul median din acest exemplu este:


(0,85 + 0,90) / 2 = 0,875

Media aritmetică – obţinută prin divizarea sumei de raporturi la numărul de


raporturi. În acest tip de studii raportul median este preferat mediei aritmetice a
raporturilor deoarece aceasta din urmă poate fi influenţată de o valoare extremă (sau de
valori deviante).

În exemplul de mai sus media aritmetică a raporturilor este:


5,45 / 6 = 0,908

Media ponderată a raporturilor – suma valorilor de evaluare împărţită la suma


preţurilor de vînzare.

Exemplul 2. Media ponderată

Evaluare Vînzare
22.875 30.500
22.400 28.000
14.450 17.000
22.500 25.000
30.450 29.000
21.450 19.500

16
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

În exemplul 2, totalul valorilor de evaluare este de 134.125. Totalul preţurilor de vînzare


este de 149.000. Media ponderată este deci 134.125 / 149.000 = 0,900

În studiile raportului evaluare-vînzare este bine să aplici aceste funcţii nu numai la


nivelul întregului eşantion, ci şi pe fiecare strat sau categorie de proprietăţi identificate,
de tipul cartierelor, vîrstei clădirilor, stilul arhitectonic, etc., tocmai pentru a putea
identifica nivelul de evaluare pe fiecare zonă în parte. Compararea rapoartelor mediane
de evaluare pe diferite straturi ajută la determinarea egalităţii nivelurilor de evaluare. De
exemplu, dacă se ordonează vânzările după preţ şi se grupează în 4 strate sau cvartile, se
pot compara valorile de evaluare. Dacă rapoartele sunt apropiate ca mărime, atunci
evaluările pot fi considerate echitabile din punct de vedere al diferenţelor de preţ.
Aceasta ar putea indica o echitate pe verticală. De obicei, însă, în multe sisteme există
tendinţa ca rapoartele să fie mai mari la vânzările cu un preţ mai redus şi mai mici pentru
vânzările cu preţuri mai mari. Această inechitate verticală trebuie evitată deoarece casele
cu preţ mai mic preiau o parte mai mare a poverii impozitului, ca procent din valoarea de
piaţă. Diferenţa determinată de preţ, descrisă mai jos, este un alt indicator al inechităţii
pe verticală.

IAAO recomandă un indicator minim pentru nivelurile de evaluare mediană


pentru diferite categorii de proprietăţi. În general, domeniul de variaţie recomandat
pentru SUA este de 0,90 – 1,10 pentru diferite categorii. În unele administraţii se cere o
proximitate a tuturor categoriilor faţă de categoria de evaluare de nivel maxim. De
exemplu, dacă reşedinţele uni-familiale sunt stratul sau categoria cea mai mare de
proprietate şi raportul median ar fi de 0,95% din valoarea de piaţă, atunci toate categoriile
vor trebui să demonstreze raporturi mediane în limita a 5 puncte faţă de 0,95%.

Temă de gândire: Care credeţi că ar fi un indicator rezonabil pentru nivelurile de


evaluare a proprietăţilor în România pentru nivelurile generale de evaluare şi substrate.
Câte clase de proprietăţi aţi vrea să specificaţi prin testarea nivelurilor de evaluare?

Deşi media şi mediana pot indica nivelul general de evaluare, ele nu explică
gradul în care variază rapoartele. Este posibil ca două seturi de rapoarte să asigure
acelaşi nivel de evaluare, dar într-unul ele să fie grupate foarte strâns în jurul unei valori
centrale, iar în celălalt să se situeze la o oarecare distanţă faţă de centru, ceea ce indică o
calitate slabă a edvaluării. De exemplu, următoarele două rapoarte au aceeaşi medie şi
aceeaşi mediană, dar prezintă diferenţe mari de variaţie între niveluri:

(0,6+0,4)/2 = 0.5 (0,8+0,2)/2 = 0.5

Pentru a reflecta gradul de variaţie în evaluări, studiul rapoartelor se bazează


adeseori pe un indicator de variaţie aproape unic pentru evaluarea impozitului pe
proprietate, respectiv Coeficientul de Dispersie (COD). Se pot utiliza şi alţi indicatori ca
de exemplu Coeficientul de Variaţie, cvartilii, percentilii, etc., dar COD trebuie accentuat
în prezentarea noastră. COD dă devierea medie faţă de raportul median al vânzărilor.

17
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Calculat pentru fiecare strat în parte el poate da informaţii despre uniformitatea


evaluării proprietăţilor cu caracteristici similare. Acest al doilea tip de echitate se
numeşte echitate orizontală. Evaluările trebuie să fie uniforme în cadrul fiecărei categorii
de proprietăţi, de exemplu apartamente, locuinţe individuale, spaţii comerciale. Ele
trebuie să concorde şi cu preţurile de vânzare. Stratificarea constă numai din sortarea
vânzărilor după preţ şi împărţirea lor în grupe ce conţin un număr egal de vânzări. În
mod normal se efectuează studii ale vânzărilor din 4 sau 5 strate.

Calcularea COD presupune mai multe operaţii, indicate în continuare:

1. Determinarea valorilor particulare ale raportului evaluare-vînzare (vezi


coloana (3))
2. Aranjarea valorilor în ordine crescătoare
3. Identificarea valorii mediane (vezi Exemplul 1 mai sus)
4. Se scade valoarea mediană (4) din fiecare valoare particulară a raportului
evaluare-vînzare (3), ca în coloana (5) din tabel, rezultînd deviaţia de la
mediană.
5. Se ia valoarea absolută a deviaţiei (5), aşa cum apare în exemplu în coloana
(6), numită deviaţie absolută.
6. Se însumează deviaţiile absolute pentru a obţine deviaţia absolută totală (vezi
rîndul A din tabel).
7. Se împarte deviaţia absolută totală la numărul de valori particulare pentru a
obţine deviaţia absolută medie (vezi rîndul C în tabel)
8. Se împarte deviaţia absolută medie cu valoarea mediană a raportului evaluare-
vînzare, se înmulţeşte cu 100 şi se obţine astfel COD (vezi rîndul E mai jos).

COD măsoară variaţia valorilor raportului evaluare-vînzare faţă de valoarea mediană.


Calcularea COD
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
Evaluarea Preţ de ASR Valoarea Deviaţia Deviaţia
vînzare (1)/(2) mediană (3)-(4) absolută
22 875,00 30 500,00 0,75 0,875 -0,125 0,125
22 400,00 28 000,00 0,80 0,875 -0,075 0,075
14 450,00 17 000,00 0,85 0,875 -0,025 0,025
22 500,00 25 000,00 0,90 0,875 0,025 0,025
30 450,00 29 000,00 1,05 0,875 0,175 0,175
21 450,00 19 500,00 1,10 0,875 0,225 0,225

A Totalul dev. Abs. (6) 0,650


B Nr. valori 6
C Dev. Abs. medie (A)/(B) 0,108
D Raport median 0.875
E Coeficient de Dispersie (C) / (4) 12.381

18
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Dacă COD este luat din straturi diferite, între care şi preţurile de vânzare, vor
deveni vizibile neconcordanţele de evaluare între categorii. Un COD ridicat, faţă de
COD general sau de stratul cel mai mare va indica zonele cu date potenţial inexacte
despre proprietăţi ce vor trebui corectate, modificări ale valorilor de piaţă (ascendente sau
descendente) ce necesită o nouă delimitare a cartierelor, sau structuri de preţ ce au
devenit necorespunzătoare.

IAAO a stabilit un indicator recomandat de 15,0 pentru zonele rezidenţiale


eterogene mai vechi, şi de 20.0 pentru zonele rurale.

O altă funcţie statistică pentru măsurarea gradului echitabilităţii verticale este


diferenţa de preţ (Price Related Differential – PRD). Acest indicator este obţinut prin
împărţirea mediei ponderate a raporturilor evaluare-vînzare la media aritmetică a
acestora. Media ponderată reprezintă totalul evaluărilor din studiu împărţit la totalul
preţurilor de vânzare studiate. Raportul median reprezintă media tuturor rapoartelor
individuale de vânzări.

Formula PRD poate fi exprimată astfel:


Raportul sumelor valorilor evaluate (SVE) împărţit la suma preţurilor de vânzare (SPV)
totul de împărţit la raportul mediu (RM) sau,

(SVE / SPV)
RM

Exemplul de mai jos este luat dintr-un document al Asociaţiei Internaţionale a


Inspectorilor Evaluatori (IAAO), intitulat Property Appraisal and Assessment
Administration (p 541):

Exemplu de calculare a PRD


Exemplul A:3

Numărul vînzării Valoare de Preţ de vînzare (V) Raportul (E/V)


evaluare (E)
1 25.500 20. 000 1,250
2 24.000 30. 000 0,800
3 31.000 40. 000 0,775
4 40. 000 50. 000 0,800
5 60. 000 60. 000 1,000
6 79. 000 70. 000 1,129

Total 259. 000 270. 000 5,754


Medie aritmetică = 5,754 / 6 = 0,959
Medie ponderată = $259. 000 / 270. 000 = 0,959

3
International Association of Assessing Officers. 1990 Property Appraisal and Assessment Administration,
Chicago: The International Association of Assessing Officers.

19
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

PRD = 0,959 / 0,959 = 1,00

Valoarea neutră a PRD este 1,00, şi indică un impozit pe proprietate care nu este
nici regresiv nici progresiv. Dacă PRD este mai mare de 1,00 este considerat regresiv
deoarece în acest caz proprietăţile mai scumpe sînt subevaluate în comparaţie cu situaţia
proprietăţilor mai ieftine. Prin contrast valori ale PRD situate sub 1,00 indică un impozit
aşa numit progresiv, deoarece proprietăţile mai ieftine sînt subevaluate în comparaţie cu
cele mai scumpe. Marja de variaţie acceptată a PRD este între 0,98 şi 1,03.

Veniturile şi performanţa de încasare

Elasticitatea impozitului

Elaboratorii de politici trebuie să fie conştienţi că fluxurile de venit pe care se


bazează sunt foarte sensibile faţă de modificările nivelului general al veniturilor. De
exemplu, impozitele pe venit cresc şi scad în mod evident o dată cu schimbarea
veniturilor, presupunând că rata de impozitare rămâne aceeaşi. Se poate deduce mărimea
creşterii sau scăderii impozitului dacă impozitul este progresiv. De exemplu, dacă ratele
impozitul pe venit cresc o dată cu creşterea nivelului venitului, un contribuabil al cărui
venit este în creştere va plăti mai mult impozit din două motive. În primul rând, o
persoană cu venituri în creştere va plăti impozit mai mare pe venit. În al doilea rând,
contribuabilul va plăti o rată mai mare de impozit pentru porţiunea de venit în plus
datorită structurii progresive a impozitului.

Compararea ratelor de creştere a cotelor de impozitare cu ratele de creştere a


nivelului de venit se numeşte analiza elasticităţii. Formula pentru elasticitatea veniturilor
este:

% schimbare în venitul din impozit


% schimbare în venit

Un raport unitar de 1,00 reprezintă elasticitatea neutră; fiecare procent de creştere


a venitului va aduce un procent similar de modificare a încasărilor din impozit. Un
impozit se consideră a fi elastic dacă o modificare procentuală a venitului a dus la
obţinerea unei modificări mai mari a încasărilor din impozit (ca şi în descrierea
precedentă a impozitului pe venit). Impozitul este elastic dacă raportul este supraunitar.

Tabelul prezentat în continuare este reprodus din The Financial Analysis of State and
Local Governments4. Observaţi cum impozitele pe proprietate prezintă cea mai
mare gamă de elasticităţi, de la a treia elasticitate de jos în sus până la a treia de sus
în jos. Se subliniază necesitatea ca APL să monitorizeze atent performanţa
sistemelor de impozitare a proprietăţii de care fac uz precum si oportunităţile de a le
face să reflecte mai exact creşterea veniturilor.

4
Berne Robert and Schramm, Richard, The Financial Analysis of State and Local Governments,
(Englewood: Prentice Hall, 1986), p 126.

20
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Elasticitatea veniturilor pentru principalele impozite


locale şi statale din SUA
Impozit pe venit individual 1,3 – 2,4
Impozit pe venitul corporaţiilor 0,7 – 1,4
Impozite pe proprietate 0,3 – 1,4
Impozit general pe vânzări 0,8 – 1,3
Impozite pe carburanţi 0,4 – 0,8
Impozite pe băuturi alcoolice 0,4 –0,6
Impozite pe tutun 0,0 – 0,5
Alte impozite selective pe vânzări 0,9 – 1,1
Certificate auto 0,2 – 0,4
Taxe de spitalizare şi învăţământ superior 1,3 – 1,8
Surse: Comisia Consultativă pentru relaţii inter-administrative, Coordonare
Federal-Statală a Impozitelor pe venit individual, 1965, p 42; Comisia
Consultativă pentru relaţii inter-administrative, Trăsături semnificative ale
federalismului fiscal 1976-1977, II, Tabelul 139, p 254; şi Tax Foundation, Inc.,
Abordarea fiscalităţii în administraţia de stat şi locală până în 1975, 1976, p 106.

Prezentăm în continuare câteva tabele în care se observă o analiză elementară, dar


utilă, a încasărilor din impozitul pe proprietate. Această analiză se poate aplica
majorităţii fluxurilor de venit.

Ajustarea veniturilor faţă de inflaţie.


Analiza începe cu o trecere în revistă a facturărilor anuale pentru impozitul pe
proprietate, ajustate pentru a reflecta inflaţia. Prin ajustarea faţă de inflaţie (exprimarea
veniturilor în Lei reali sau constanţi) devin vizibile pentru elaboratorii de politici
tendinţele ce stau la baza acestui calcul.

Studiul începe cu încasarea veniturilor din impozitele pe terenuri şi construcţii.


Aceasta poate fi rezumată într-un singur total sau poate indica impozitele defalcate pe
persoane fizice şi juridice. Sursele de informaţii pot fi bugetul, rapoartele de execuţie
bugetară sau rapoartele anuale.

A doua etapă este obţinerea indicelul de preţ la consumator pe care îl calculează


Oficiul de Statistică

Ultima fază este exprimarea veniturilor în lei constanţi (reali) prin împărţirea
veniturilor din impozite la acest indice.

Analiza rezultatelor.
Dacă există o scădere substanţială a veniturilor ajustate faţă de inflaţie, putem
analiza mai multe aspecte. Poate că valoarea proprietăţilor nu reflerctă creşterea prin
construcţii noi. Poate că trebuie îmbunătăţit modul de raportare a construcţiilor la oficiul
fiscal sau poate că trebuie reamintite toate sau o parte dintre caracteristicile proprietăţii.
Poate că reevaluarea proprietăţilor nu s-a făcut destul de frecvent pentru a ţine pasul cu
inflaţia sau creşterile de pe piaţă. O a treia posibilitate ar fi reducerile excesive ale
valorilor evaluate în urma contestaţiilor.

21
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Estimarea bugetului/eficienţa încasărilor.


O a doua analiză examinează surplusul de încasări din impozite pe fiecare an.
Studiul începe cu estimările de venituri din impozitul pe proprietate stabilite în studiul
anterior al inflaţiei şi aşezarea lor pe un prim rând pe fiecare an în parte. Incasările reale
se aşează pe al doilea rând, din nou pe fiecare an în parte. Raportul între surplusul de
impozit pe buget anual determinat prin împărţirea balanţei de surplus la venitul estimat.

Analiza încasărilor
Deficitul de estimare se poate datora mai multor cauze. În primul rănd, se poate
ca ratele de impozitare să fie imposibil de achitat de către proprietarii din localitate, în
care caz trebuie reduse facturările pentru impozite. În al doilea rând, pot lipsi
procedurile de încasare sau de constrângere pentru încasare în care caz ele trebuie
revizuite pentru a asigura o mai bună eficienţă. O altă cauză a deficitului ar putea fi
optimismul exagerat al estimărilor iniţiale sau modificările structurale ale cadrului
juridic sau administrativ.

Analiza elasticităţii impozitului


Analiza elasticităţii arată cum se compară creşterea veniturilor din impozite cu
creşterea economică generală. Studiul începe prin aplicarea încasărilor reale descrise
mai sus. Veniturile din încasări sunt apoi ajustate în funcţie de inflaţie. Se estimează
ratele de creştere prin scăderea încasărilor reale din anul următor din încasările anului
precedent şi împărţirea diferenţei la anul anterior. Creşterea ratei încasărilor împărţită la
rata creşterii reale a produsului intern brut. Indicatorii subunitari ai elasticităţii se
consideră inelastici. Un impozit inelastic nu poate ţine pasul cu rata creşterii economiei.
Valorile supraunitare ale elasticităţii reprezintă impozite cu o creştere mai rapidă decât a
economiei.

Fişă pentru veniturile din impozitul pe proprietate5


Rând Descriere Sursa Date
1995 1996 1997 1998 1999
1 Estimări impozit pe 1.331.000 1.307.000 1.488.000 2.270.000 9.361.000
proprietate
2 Indice de preţ pe anul 1 1,404 1,456 1,536 1,961
respectiv
3 Indice de preţ, lei 1 1,404 2,044 3,14 6,158
1995
4 Estimări reale impozit 1.331.000 930.912 1.021.978 1.477.865 4.773.585
pe proprietate
Tabel reprodus din, Sistem de monitorizare a tendinţelor financiare, 1980, p29.

Note: Facturările de impozit pe proprietate reprezintă totalul impozitelor pe proprietate şi


terenuri facturate într-un an fiscal. Facturările pentru impozitul pe proprietate, real Lei
reprezintă totalul facturilor exprimat în lei constanţi, ajustat faţă de inflaţie.

5
Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,
Washington, D.C.. 1980. p 29.

22
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Comentarii pe marginea rezultatelor eşantionului studiat


Veniturile pe 1995 sunt supraestimate deoarece nu s-a făcut ajustarea pentru
inflaţia pe anul respectiv. După 1995 veniturile estimate din impozitul pe proprietate,
ajustate faţă de inflaţie, au crescut timp de patru ani consecutivi. În 1999 programul de
reevaluare şi transferul sistemului de impozitare către autorităţile locale a dus la creşterea
de trei ori a veniturilor reale faţa de anul anterior. Această comunitate implementează o
tendinţă puternică de creştere a impozitelor prevazute în fiecare an bugetar.

Fişă pentru veniturile din impozitul pe proprietate 6


Rând Descriere Sursa Date
1995 1996 1997 1998 1999
5 Estimări impozit pe 1,331,000 1,307,000 1,488,000 2,270,000 7,800,833
proprietate
6 Încasări impozit pe 1,510,710 1,480,765 1,312,008 2,550,386 8,313,107
proprietate
7 'Surplus' venituri Rândul 6 - 179,710 173,765 -175,992 280,386 512,274
din impozite Rândul 5
8 Variaţie % a Rândul 7 / 13.50% 13.29% -11.83% 12.35% 6.57%
impozitelor Rândul 5
Notă: 1999 -impozite estimate ajustate pe o perioadă de 10 luni.
1999- încasările reale pe 10 luni
Tabel adaptat din Sanford Groves, Sistem de monitorizare a tendinţelor financiare, 1980,
p32.

Comentarii pe marginea rezultatelor eşantionului studiat


Patru din cei cinci ani au înregistrat surplus de buget exprimat în numere de două
cifre. Această situaţie de încasări regulate în surplus faţă de estimările bugetare poate
demonstra o lăudabilă precauţie în elaborarea bugetului.

6
Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,
Washington, D.C.. 1980. p 32.

23
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Fişa de elasticitate
Rând Descriere Sursa Date
1995 1996 1997 1998 1999
9 Încasări impozit pe Rândul 6 1.510.710 1.480.765 1.312.008 2.550.386 8.313.107
proprietate
10 Încasări ajustate Rândul 6 împărţit 1.510.710 1.054.676 641.883 812.225 1.349.969
faţă de inflaţie la Rândul 3 de sus
11 Creştere % a - (An 1 – An2) / -30,19% -39,14% 26,54% 66,21%
încasărilor din An 1
impozite
12 Creştere % PIB 6,90% 3,90% -6,60% -4,50% 0,01%

13 Elasticitate Rândul 11 / -7,74 5,93 -5,90 6620,63


Rândul 12

Comentarii pe marginea rezultatelor eşantionului studiat


Datorită calităţilor programului de reevaluare, încasările efective, exprimate în
Lei reali, au crescut în ultimii patru ani. Ratele negative de creştere din 95-96 şi 96-97 au
fost mai mult decât echilibrate prin creşterile din anii următori. Interesant de remarcat că
încasările nu par să ţină de rata creşterii reale a economiei. Elasticităţile fiscale arată o
mare plajă de variaţie. Reformele fiscale din 1998 explică în parte această variaţie. Un
alt factor ar putea fi rezistenţa din trecut faţă de menţinerea valorilor în pas cu inflaţia sau
decalajul dintre inflaţie şi ajustarea valorii. În anii urmatori ar fi de dorit o mai mare
concordanţă între rata creşterii impozitelor şi cea a creşterii economice.

24
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Mobilizarea resurselor
Introducere
 Utilizarea impozitelor speciale pentru suplimentarea veniturilor din impozitul pe
proprietate

Instrumente pentru finanţarea serviciilor şi infrastructurii


 Districte speciale de impozitare
 Amenajări
 Finanţare prin creşterea impozitului

1. Provocarea:
Cum să finanţezi îmbunătăţirea serviciilor sau infrastructurii de care
beneficiază doar câţiva
 Servicii de poliţie în centrul oraşului
 Salubritate comercială
 Distribuţie apă-canalizare
 Trotuare
 Intrări pe autostrăzi

1.1 Dileme
 Resurse publice deficitare
 Investiţiile publice aduc câştiguri substanţiale sectorului privat

1.2 Solutia – D.I.S.


 Recuperarea costurilor serviciilor prin impozite speciale, asumate voluntar (Districte
de Impozitare Speciala).
 Exemplu:
 Agenţii comerciali creează o asociaţie în centrul oraşului
 Contract de siguranţă publică, salubrizare,, alte servicii
 Costurile se percep ca un alt fel de taxă adaugată asupra terenurilor şi clădirilor
 Impozitul se returnează spre administrare asociaţiei

1.3 Soluţia - Amenajări


 Asigură infrastructura pentru anumiţi beneficiari din sectorul privat
 Exemplu:
Extinderea reţelei de canalizare într-un cartier la cererea locatarilor.
 Locatarii sunt de acord cu costul lucrării
 Costurile sunt suportate de municipalitate
 Se asigură împrumuturi garantate cu proprietăţile
 Rambursarea anuală a împrumutului se face prin impozitarea specială a locatarilor

25
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

1.4 Solutia – Finanţare prin creşterea impozitelor (FCI)


 Finanţează costul investiţiei ce determină creşterea considerabilă a valorii de piaţă.
 Exemplu
 Pasajul spre autostradă deviază circulaţia spre o zonă subdezvoltată
 Identificaţi zona specifică ce va fi avantajată
 Stabiliţi valorile de bază
 Obligaţi la plata unor impozite mai mari pentru acoperirea investiţiei
 Finanţaţi costurile printr-o creştere a impozitului cu o anumită cotă

Ce inseamna toate acestea


 Utilizarea autorităţii publice pentru a facilita servicii sau amenajări dorite de sectorul
privat fără subvenţii publice
 Permite dezvoltarea fără a reduce fluxul unor venituri precare

26
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Abordarea impozituluui
pe proprietate in lume

Teme de discuţie
 Formele impozitului
 Probleme administrative
 Simplitate pentru contribuabil
 Echitate

1. Sistemele
“ad valorem”
 1.1 Valoare anuală de închiriere
 1.2 Valoarea amplasamentului
 1.3 Valoarea de piaţă

1.1 Valoarea anuală de închiriere


 În sistemele britanic şi francez
 Venitul anual ce se poate obţine din chirii pentru proprietăţi comerciale şi rezidenţiale
 + uşor de administrat/înţeles
 - proprietarii pot să nu cunoască valoarea de închiriere (de obicei cunosc preţul de
vânzare)
 - valori absolute mai mici maschează erori relativ mari
 - este nevoie de toate datele pentr valoarea de piaţă
 - ce facem cu valoarea terenului?
 - descurajează amenajările?
 - unele proprietăţi nu sunt de obicei de închiriat

1.2 Valoarea amplasamentului


 Israel, Australia, Noua Zeelanda, Europa de Est
 Terenurile amenajate sau nu se impozitează ca teren neconstruit
 + costuri mici de administrare
 + uşor de înţeles
 - necesită o piaţă de terenuri activă
 - Economii din impozite suficiente pentru promovarea dezvoltării?
- probleme de echitate
(teren : construcţie = 1:3)

1.3 Valoarea de piaţă - VP


(valoarea capitalului îmbunătăţit)
 Majoritatea SUA, multe alte ţări
 VP totală stabilită pe 3-5 ani
 Impunerea poate fi o fracţiune din VP
 +standardul cel mai obiectiv
 +uşor de înţeles de către contribuabil
 +concordă cu impozitul pe teren şi cel de transfer

27
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

 - necesită actualizare periodică


 - necesită o piaţă activă de mobiliare
 - se înregistrează preţul total al tranzacţiilor
 - cost mai ridicat de administrare

2. Sisteme normative
 Sistem legalizat de impunere
 + simplitate
 + cost scăzut
 - echitate
 - politic prin definiţie
 - poate limita autonomia locală

28
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Paşi in procesul de evaluare


Introducere
 Analiza fazelor administrării impozitului pe proprietate
 Identificarea fazelor utilizate în Romania
 Discutarea oportunităţilor de îmbunătăţire a sistemului existent
 Sugestii privind necesarul de resurse pentru implementarea eventualelor reforme

1. Localizarea şi identificarea proprietăţilor impozabile


 Instrumentul obişnuit - hărţile cadastrale
 Declaraţiile contribuabililor
 Aprobările diferitelor birouri
 Transferurile de proprietate

1.1 Probleme de identificare


 Cât de actuale şi de exacte sunt hărţile?
 Cât de corecte sunt declaraţiile contribuabililor?
 Ce trebuie să fie declarat?
 Cum sunt anunţate autorităţile fiscale de către birouri?

1.2 Alternative practice pentru identificare


 Anchete pe teren
 Liste publice de impunere
 Alte?
2. Inventarierea proprietăţilor
 Inspecţie de teren
 Cantitate, calitate, etc., colectare
 Document standardizat de colectare şi manual de procedură
 Alte resurse? Cadastru
2.1 Consideraţii legate de costuri
 Simplitate sau complexitate
 Compromis între echitate şi cost
 Necesitatea unui nivel de pregătire
 Utilizarea eşantionării proprietăţilor pentru concentrarea resurselor acolo unde este
mai necesar
 Program de colectare multianual
 Alte opţiuni de distribuire/ echilibrare a costurilor?

2.2 Probleme de echitate


 Acceptabilitate pentru contribuabil
 Simplitate faţă de exactitatea evaluării
 Cum să promovezi descrieri mai echitabile ale inventarului cu costuri minime?
 Mai multă autonomie locala în delimitarea zonelor?
 Notarea sau condiţionarea construcţiilor?
 Descrierea să fie aceeaşi pentru persoane juridice şi fizice?
 ?

29
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

3. Evaluare
 Normativă sau pe baza pieţei
 Normativă – sistem legiferat
 Simplă & cu cost scăzut
 Probleme de echitate
 Politizeaza actualizările
 Amestecă valori şi rate pentru mărirea veniturilor şi îngheaţă suma provenită din
impozite
• suma impusă = rate * valori
3.1 Evaluarea prin piaţă
 Pe baza de piaţă
 Cel mai echitabil şi mai obiectiv standard
 Presupune existenţa datelor de piaţă
 Permite ca valorile să determine distribuirea poverii şi liberalizeaza sumele impuse
• rata = sume impuse
valori

3.2 Abordări ale valorii de piaţă


 Costul de inlocuire
 Listarea în detaliu a proprietăţilor
 - Poate fi costisitoare
 + Uşor de înteles
 + Foarte uniformă
3.2 Date de piaţă (cont.)
 Venit
 Valoare bazată pe fluxul de venit prevăzut pentru viitor
 Necesită sondarea veniturilor
 Chiriile şi cheltuielile de piaţă pot fi altele decât chiriile şi cheltuielile reale
 Multe proprietţăi sunt ocupate de proprietari
 Se bazează foarte mult pe păreri şi date personale

3.2 Date de piata (cont.)


 Vanzări comparabile
 Se bazează pe informaţiile disponibile contribuabililor şi autorităţilor
 Necesar de date limitat
 Gestionare necostisitoare
 Poate fi mai greu de înteles dacă se utilizează tehnici statistice

4. Statut de impozitare
 Determină gradul de impozitare ce poate varia între utilizator şi proprietar
 Scutiri acordate de administraţie
 Proprietari persoane fizice
 Proprietari persoane juridice
 Proprietari de apartamente, altii?
 Multe categorii creează incertitudine

30
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

5. Calcularea valorii evaluate


 Standard preferabil în evaluarea de piaţă
 Cel mai uşor de verificat de către public
 Cel mai obiectiv

6. Certificarea rolurilor
 Certificarea listelor definitive de proprietăţi şi valori
 Transferate pentru calcularea impozitelor şi emiterea facturilor
 De obicei colectate de o altă agenţie
 Se practică în Romania?

7. Notificare
 Notificarea proprietarului, înainte sau imediat după emiterea facturii
 De obicei liste publice de valori după adresa şi numele proprietarului
 Posibil în Romania?
 Care este momentul optim de anunţare?
 Avantaje/ Dezavantaje
 Esenţial momentul/ accesul

8. Argumente formale
 Justificarea metodelor şi valorilor în caz de contestaţie
 Urmează un proces neoficializat
 Cunoaşterea de către public a procedurii de contestaţie

9. Emiterea facturilor de impozitare


 Calcularea şi emiterea facturilor, ultimii paşi
 Procesul se reia de la capat

31
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

EXERCIŢII

Exerciţiu Nr. 1– Transparenţa impozitului pe proprietate

Am discutat deja despre faptul că impozitul pe proprietate se pretează la un proces


deschis şi transparent. Însă pentru a supune controlului public procesul de impunere şi
colectare a unui impozit necesită pregătiri judicioase.
Participanţii vor fi rugaţi să formeze trei grupuri de lucru şi să selecteze din cadrul lor un
raportor, care să prezinte concluziile grupului asupra unuia din cele trei subiecte de mai
jos:

1. Grupa 1: Evaluările proprietăţilor în vederea impozitării

Care credeţi că sînt principalele impedimente de ordin legal şi practic în legătură


cu punerea la dispoziţia publicului a registrelor de rol pentru a primi date privind
evaluarea proprietăţii lor?

Ce modificări trebuie aduse procesului de evaluare a proprietăţilor astfel încît


valorile stabilite prin evaluare să poată fi verificate fără să provoace contestaţii
majore din partea publicului? Care ar fi cea mai eficientă cale de asigurare a
accesului publicului la acest tip de informaţii?

Ce fel de aptitudini şi programe de instruire a personalului pentru dobîndirea


acestora vor fi necesare pentru ca funcţionarii publici să poată lucra eficient în
contextul unui public curios, ba uneori chiar cu comportament dificil? Care sînt
resursele necesare pentru ca personalul să cunoască şi să poată informa publicul
despre valorile proprietăţilor stabilite prin evaluare?

În ce fel asigurarea accesului nelimitat la registrele de evaluare ar putea constitui


un sprijin şi o provocare pentru instituţia dvs. în stabilirea corectă a valorii de
impozitare a proprietăţilor?

2. Grupa 2: Încasarea impozitelor

Care credeţi că sînt principalele impedimente de ordin legal şi practic în legătură


cu punerea la dispoziţia publicului a registrelor de rol pentru a primi date privind
încasările impozitelor pe proprietate?

Ce modificări trebuie aduse procesului de încasare şi evidenţă a impozitelor astfel


încît procesul de încasare să poată face faţă unui control din partea publicului?
Care ar fi cea mai eficientă cale de asigurare a accesului publicului la acest tip de
informaţii?

Ce fel de aptitudini, şi programe de instruire a personalului pentru dobîndirea


acestora, vor fi necesare pentru ca funcţionarii publici să poată lucra eficient în
contextul unui public curios, ba uneori chiar cu comportament dificil? Care sînt

32
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

resursele necesare pentru ca personalul să cunoască şi să poată informa publicul


despre procedurile şi legislaţia cu privire la încasarea impozitelor? Ce proceduri
vor fi necesare pentru a proteja drepturile celor care datorează încă la plată
impozite?

În ce fel asigurarea accesului nelimitat la registrele de rol ar putea constitui un


sprijin şi o provocare pentru instituţia dvs. în vederea încasării mai rapide şi mai
eficiente a impozitelor?

3. Grupa 3: Contestaţii împotriva impunerilor şi scutiri de impozite

Un proces de impozitare transparent presupune şi proceduri de contestare precum


şi scutiri de la plata impozitului. Atunci cînd contribuabilul primeşte înştiinţarea
de plată a impozitului ar trebui să primească şi o descriere completă a procedurii
de apel sau contestare. Această procedură pentru a fi eficientă cu adevărat trebuie
să se desfăşoare într-un interval de timp suficient de scurt şi să includă audieri atît
cu caracter oficial cît şi mai puţin oficial sau formal.

Programele de scutiri de impozite trebuie să fie documentate în scris, şi să facă


publice toate detaliile cu privire la eligibilitate şi criteriile de acordare a scutirilor.
Cererile trebuie transmise în scris, analizate şi rezolvate, oferind posibilitatea
contribuabilului să facă apel împotriva deciziilor – atît în cazul proprietăţilor strict
rezidenţiale cît şi în cazul celor aducătoare de venituri.

În cele din urmă, numărul şi numele celor care au beneficiat de această formă de
asistenţă trebuie făcut public într-un raport anual, iar efortul bugetar trebuie
prevăzut în bugetul anual al administraţiei respective.

Care credeţi că sînt principalele impedimente de ordin legal şi practic în legătură


cu creşterea transparenţei şi deschiderii procedurilor de apel împotriva
impunerilor pe proprietăţi şi a procedurilor de cerere a scutirilor de impozit?

Ce modificări trebuie aduse procesului de luare în evidenţă şi rezolvare a


apelurilor şi a cererilor de scutiri astfel încît soluţiile date să fie imparţiale şi
prompte şi să poată face faţă cu succes unui control public? Care ar fi cea mai
bună modalitate de a pune la dispoziţia publicului soluţiile date în aceste cazuri,
respectînd dreptul la confidenţialitate al contribuabililor, dar şi principiul
răspunderii faţă de comunitate al administraţiei locale?

Ce fel de aptitudini, şi programe de instruire a personalului pentru dobîndirea


acestora, vor fi necesare pentru ca funcţionarii publici să poată lucra eficient în
contextul unor petenţi nemulţumiţi sau jenaţi? Care sînt resursele necesare pentru
ca personalul să poată lua decizii obiective şi corecte pe marginea cererilor şi
contestaţiilor?

33
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Identificaţi în ce măsură publicarea evidenţelor cu cereri de scutiri şi cu


contestaţii, sau deschiderea în faţa controlului public a procedurilor şi deciziilor
de acordare a scutirilor, ar putea constitui un sprijin pentru administraţia locală în
vederea acordării unor soluţii corecte pentru cazurile de evaluare incorectă sau de
incapacitate a contribuabilului de a plăti impozitul pe proprietate.

34
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Exerciţiu Nr 2

Grupul I. În continuare sunt enumerate criteriile utilizate în prezent la evaluarea


terenurilor deţinute de persoane fizice. Analizaţi-le şi răspundeţi la întrebările care
urmează.

Articolul 14, OUG nr.15 din 2 martie 1999


Categoria localităţii
1 2 3 4 5
Bucureşti Braşov Municipii, Oraşe, Comune
Cluj localităţi Localităţi Sate
Constanţa urbane, atestate rurale,
Zona Craiova ca staţiuni atestate ca
Galaţi turistice staţiuni
Iaşi turistice
Timişoara
A 2400 2000 1500 1000 100
B 2000 1500 1000 500 50
C 1500 1000 500 250 x
D 1000 500 250 150 x

1. Care sunt efectele limitării numărului de zone şi categorii de valori existente pentru
terenuri? Sunt domeniile de variaţie prea largi sau prea înguste? Avantajeaza o
anumită clasă de proprietăţi – de exemplu cele evaluate mai mult sau mai puţin?
Limitează sau favorizează potenţialul de venit al localităţii?

2. Vă rugăm precizaţi ce criterii utilizează administraţia dvs. la stabilirea zonelor dintr-o


localitate? Cât de uniforme sunt criteriile utilizate în diferite localităţi? Cine concepe
critreriile? Înaintea adoptării acestora se organizează audieri publice?

3. Care ar fi riscurile şi beneficiile potenţiale dacă s-ar permite administraţiei locale să


adopte zone de valori proprii?

4. Ce alte aspecte ale sistemului de evaluare a terenurilor permit limitarea costurilor de


administrare a impozitului? Ce alte aspecte limitează sau accentuează echitatea
(proporţionalitatea) valorilor?

35
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Grupul II. În continuare aveţi tabelul de evaluare a construcţiilor pentru persoane fizice.
Analizaţi datele şi răspundeţi la întrebările care urmează.

Anexa 1, OUG nr. 15 din 2 martie 1999


Nr Felul şi destinaţia clădirilor şi a altor construcţii Valoarea impozabilă –lei/mp
impozabile
Cu instalaţii de Fără instalaţii de
apă, canalizare, apă, canalizare,
electrice,încălzire electrice,încălzire
(condiţii
cumulative)
1 Clădiri 3.000.000 2.100.000
a) cu pereţi sau cadre din beton armat
b) cu pereţi din cărămidă arsă, piatră naturală sau 2.200.000 1.300.00
din alte materiale, fără cadre din beton armat
c) cu pereţi din lemn, cărămidă nearsă, vălătuci, 600.000 400.000
paianţă şi alte materiale asemănătoare
2 Construcţii anexe situate în afara corpului
principal al clădirii:
a) cu pereţi din cărămidă arsă, piatră, beton sau 400.000 300.000
din alte materiale asemănătoare,
b) cu pereţi din lemn, cărămidă nearsă, vălătuci, 300.000 200.000
paianţă şi alte materiale asemănătoare.
3 Pentru locuinţe situate la subsol sau la mansardă 75% 75%
4 Pentru spaţiile cu altă destinaţie, situate la 50% 50%
subsolul clădirilor

1. Care sunt avantajele şi costurile menţinerii sistemului de valori ale clădirilor, inclusiv
costul de administrare, claritatea şi proporţionalitatea valorii? Cine este avantajat în
actualul sistem şi cine este afectat negativ?

2. Cât de mult variază costurile de construcţie şi valorile clădirilor în cadrul unei


comunităţi sau între localităţi? Reflectă aceste categorii efectele calităţii construcţiei?
Ce elemente s-ar putea adăuga pentru a mări echitatea valorilor? Ce costuri şi poveri
ar impune asemenea adăugiri?

3. Valoarea impozabilă este redusă pentru a reflecta vârsta construcţiei. Construcţiile


dinainte de 1950 se reduc cu 15% şi cele din 1951-1977 beneficiază de o reducere de
5%. Care credeţi că este relaţia dintre vârsta clădirii şi valoare? Ar putea fi adăugată
şi starea clădirii printre criteriile de evaluare? Cum s-ar putea adăuga fără a spori
costurile şi menţinând simplitatea calculului?

36
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Exerciţiu Nr. 3

Studiul de Caz – Studiul şi analiza evaluării impozitului pe proprietate


în municipilul Târgovişte
Municipiul Targovişte este în procesul de a-şi crea evidenţa cadastrală a bunurilor
imobile realizând deja aproape 70 % din proiectul final. Acest proiect a permis
colectarea datelor privind proprietăţile în conformitate cu legea privind taxele şi
impozitele locale din România. Primarul v-a rugat pe dvs. să conduceţi un studiu pentru
a determina cât de corect şi echitabil sunt administrate proprietăţile respectându-se
cadrul legal existent.

Aţi selectat la întâmplare dintre dosare şapte proprietăţi şi le-aţi comparat cu datele din
cadastru. În câteva cazuri aţi avut posibilitatea să includeţi şi declaraţiile de impunere a
proprietarilor.

Dosarul dvs. include toate informaţiile accesibile privind cele şapte proprietăţi studiate şi
următoarele materiale:
Procesele verbale de la departamentul taxe şi impozite pentru cele 7 proprietăţi
Datele cadastrale pentru cele 7 proprietăţi
Declaraţiile de impunere pentru câteva din cele 7 proprietăţi
Simbolurile de destinaţie şi folosinţă din datele cadastrale
Charatericisticile tehnice din datele cadastrale
Anexa 1 – cu ratele de impozitare existente în Târgovişte

Studiul va consta în reevaluarea celor 7 proprietăţi utilizând datele cadastrale şi


completând fişa de calculare a impozitului. Veţi compara valorile noi astfel obţinute a
terenurilor şi clădirilor cu valorile de impozitare existente, apoi veţi calcula raportul
dintre valoarea impozitului actuală şi valoarea nou estimată.

După care veţi calcula raportul median şi cel mediu pentru valorile terenurilor şi
clădirilor. Utilizând raportul median, veţi calcula COD privind valorile terenurilor şi
clădirilor pe baza fişelor de analiză a raportului valorilor terenurilor şi clădirilor şi veţi
întocmi un raport pentru primar. Veţi prezenta concluziile şi recomandările dvs. precum
şi următoarele preocupări:

Care sunt rezultatele statistice pe care le-aţi obţinut (raportul mediu şi cel median,
COD, şi PRD) pentru cele 7 proprietăţi şi cum sunt acestea în comparaţie cu
indicatorii IAAO.
Care sunt pierderile în veniturile locale conform evaluărilor actuale a celor 7
proprietăţi? Care ar fi procentul de creştere a veniturilor din impozitul pe proprietate
dacă s-ar face reevaluarea?
Ce dificultăţi aţi întâlnit încercând să utilizaţi datele din cadastru. Cât de corecte vi se
par datele?
Cât de bine coincid datele din declaraţia de impunere cu datele din cadstru. Aţi
recomanda primarului să continue procedura bazată pe declaraţie sau aţi sugera o

37
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

altă procedură? În cazul în care aţi dori un alt sistem de colectare, cum aţi dori ca el
să fie?
Dacă aţi fi avut sarcina să conduceţi un studiu complet, cum aţi fi selectat
proprietăţile şi ce sub-grupuri de proprietăţi aţi fi examinat?
Care sunt recomandările pentru primar?

Fişa de calculare a impozitului

Secţiune plan
Adresa
Suprafaţa Suprafaţa Valoarea de
totală a impozabilă a impunere a
terenului terenului terenului
1. Dept de T&I
2. Cadastru
3. Raportul
[1/2]

C1 C2 C3 C4 C5
4. Denumire
5. Folosinţa
6. Supraf. cons.
7. Nr nivele
8. Supraf. totală
9. Structura
10. Echip.edilit.
11.Stare cons.
12.Anul cons.

13. Val. initială


14.
Amortizarea
15. Val. clădirii

16.
Val.impunere
17. Raportul
[16/15]

38
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Fişa de analiza raportului valorilor privind terenurile

1 2 3 4 5 6 7
Proprietat Valoarea Valoarea finală a Impozit: Raportul Deviaţia Deviaţia
ea impozitului terenului calculată valoarea Median Absolută
pe teren, în cadrul finală = Raport
date de la seminarului (2 / 3)
depart. de În ordinea
taxe şi crescătoare
impozite din
Târgovişte
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 Totalul deviaţiei absolute (7)
17 Deviaţia Absolută Medie
18 Raport Median
19 COD (Dev.abs.med / rap. median)

39
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Fişa de analiza raportului valorilor privind clădirile

1 2 3 4 5 6 7
Proprietatea Valoarea Valoarea finală Impozit: Raportul Deviaţia Deviaţia
impozitului pe a clădirii valoarea Median Absolută
clădire, date calculată în finală =
de la depart. cadrul Raport
de taxe şi seminarului (2 / 3)
impozite din În ordinea
Târgovişte crescătoare
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 Totalul deviaţiei absolute (7)
17 Deviaţia Absolută Medie
18 Raport Median
19 COD (Dev.abs.med / rap. median)

40
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

41
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

42
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

43
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

44
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

45
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

46
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

47
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

48
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

49
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

50
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

51
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

52
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

53
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

54
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

55
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

56
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

57
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

58
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

59
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

60
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

61
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

62
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

63
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

64
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

65
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

ANEXE

STRUCTURA VENITURILOR BUGETELOR LOCALE AVÂND CA


SURSĂ IMPUNEREA PROPRIETĂŢII

A. IMPOZITE
Temei legal: Legea 27/1994 republicată în M.Of.nr.273/22.07.1998

A1. IMPOZITUL PE CLĂDIRI

P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice
persoane fizice
persoane care administrează sau au în folosinţă clădiri proprietate de
stat (pentru fondul locativ de stat - pesoanele care le administrează)

BAZA D E C A L C U L (materia impozabilă)


 regula: - persoanele juridice : valoarea înscrisă în evidenţă
contabilă
-persoanele fizice: valoarea stabilită potrivit criteriilor şi
normelor de evaluare (anexa 1 la lege)
 excepţia (anexa 2 la lege): instituţiile, monumetele, lăcaşele de
cult, cimitire, construcţii speciale

COTA D E I M P U N E R E (OU.nr.62/28 dec1998,pt modific.L27/1994)


- persoane juridice I între 0,5-1% din valoare, stabilită prin
- persoane fizice autorizate I hotărâre a consiliului local
- persoane fizice rural 0,1%
urban 0,2%

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datorează)


ziua de 1 a lunii următoare: - dobândirii
- demolării
- transmiterii

TERMENE D E P L A T Ă trimestrial, până la data de 15 inclusiv a


ultimei luni din trimestru, în rate egale

STABILIRE pe baza DECLARAŢIEI DE IMPUNERE, depusă de proprietar la

66
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

serviciul de specialitate al consoliului local teritorial, anual

A2. IMPOZITUL PE TEREN

P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice I care deţin suprafeţe de teren situate în
persoane fizice I municipii, oraşe, comune

BAZA D E C A L C U L (materia impozabilă)


- persoanele juridice: cu excepţia terenurilor ocupate de clădirile scutite şi
a terenurilor pentru care se plătesc taxe pentru
folosirea terenurilor în alte scopuri
-persoanele fizice: cu excepţia curţilor neocupate cu clădiri până la 1.000
mp, pentru ceea ce depăşeşte 1.000 mp se plăteşte
impozit agricol

COTA DE IMPUNERE
- persoane juridice I sumă fixă stabilită pe mp, diferenţiată pe
- persoane fizice I -categorii de localităţi: municipii, oraşe,
comune - zone stabilite de consiliile locale:
A,B,C,D după criteriile: poziţie faţă de centru,
caracterul zonei

EXIGIBILITATE (data de la care se datorează)


ziua de 1 a lunii următoare: - dobândirii
- modificării încadrării localităţii
- transmiterii

TERMENE D E P L A T A trimestrial, până la data de 15 inclusiv a


ultimei luni din trimestru

STABILIRE pe baza DECLARAŢIEI DE IMPUNERE, depusă de contribuabil


la serviciul de specialitate al consiliului local teritorial, anual

A3. TAXA ASUPRA MIJLOACELOR DE TRANSPORT

P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice I care deţin mijloace de transport cu

67
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

persoane fizice I tracţiune mecanică, remorci,


semiremorci, rulote,
ataş
 scutiri: - invalizii care deţin autoturisme, motociclete cu ataş, tricicluri cu
motor adaptate invalidităţii lor
- instituţiile publice, persoanele juridice ce efectuează transport
de călători în comun, în interiorul localităţii

BAZA D E C A L C U L ( materia impozabilă)


- capacitatea cilindrică a motorului pentru fiecare 500cmc sau fracţiune sub 500cmc
- diferenţiată pe naturi de mijloace de transport cu tracţiune mecanică
- capacitatea exprimată în tone pentru remorci, semiremorci, rulote: <1t, 1-3t, 3-5t, >5t
- 50% din taxa datorată pentru motociclete, motorete şi scutere, pentru ataşe
- pentru mijloacele de transport pe apă, taxa fixă pe naturi de mijloace

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datorează)


ziua de 1 a lunii următoare dobândirii

TERMENE D E P L A T Ă trimestrial, până la data de 15 inclusiv a


ultimei luni din trimestru

STABILIRE pe baza DECLARAŢIEI DE IMPUNERE, depusă de contribuabil


la serviciul specializat din cadrul consiliilor locale teritorial,
anual

B. TAXE

B1. TAXA PENTRU FOLOSIREA TERENURILOR PROPRIETATE DE STAT


In alte scopuri decât pentru agricultură sau silvicultură

Temei legal: Legea nr.69/1993


Indexări ale taxei: HG nr.412/04.08.1997
HG nr.84/11.02.1999

P LĂ T I T O R I (contribuabili)
regii autonome I care administrează sau au în folosinţă
terenuri
societăţi comerciale I proprietate de stat utilizate în alte scopuri
decât
persoane juridice I agricultura sau silvicultura
scutiri: - terenurile aflate în administrarea instituţiilor publice

68
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

- terenuri improprii agriculturii, silviculturii


- terenuri pe care se află în curs de execuţie obiective noi de
investiţii

BAZA D E C A L C U L (materia impozabilă)


- suprafeţe de teren - exprimate în mp diferenţiate pe categorii de
localităţi iar în cadrul acestora pe zone
- pentru terenurile ocupate de linii ferate şi drumuri - în km de drum sau
cale ferată

COTA D E I M P U N E R E: sume fixe calculate anual în lei/mp teren sau


lei/km cale ferată sau drum

E X I G I B I L I T A T E ( data de la care se datorează) ziua de 1 a anului următor


dobândirii

TERMENE D E P L A TĂ trimestrial, până la data de 15 inclusiv a ultimei luni


din trimestru

B2. TAXA PENTRU ELIBERARE CERTIFICATE, AVIZE, AUTORIZAŢII


ÎN DOMENIUL CONSTRUCŢIILOR
In alte scopuri decat pentru agricultura sau silvicultura

Temei legal: Legea nr.27/1994


certificat de urbanism:- taxă fixă în lei diferenţiată în funcţie de suprafata
totală
<150,<250,<500,<750,<1.000,>1.000 în mediul
urban
- în mediul rural se percepe 50% din taxă
autorizaţie de construire:
- 1% din valoarea autorizată a lucrării sau construcţiei, valoare până la 1miliard lei
- 0,5% pentru lucrările peste 1 miliard
- pentru locuinţe reducere 50%
autorizaţie pentru foraje şi escavări: taxa în lei/mp
autorizaţii construcţii cu caracter provizoriu: lei/mp
autorizaţii construcţii provizorii de şantier: 3% din valoarea autorizată a
construcţiilor provizorii
autorizaţii construire pentru organizare tabere de corturi, căsuţe, rulote: 2%
din valoarea lucrării
autorizaţii desfiinţare, parţială sau totală a construcţiilor,
amenajărilor:0,1%
din valoarea impozabilă a acestora.

69
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

prelungirea certificatului de urbanism şi a autorizării: 50% din taxa


iniţială.
autorizaţie racord, bransament la apă, canal, gaze termice, energie
electrică, telefonie: taxă fixă pe instalaţie
avizul comisiei de urbanism: taxă fixă
certificat nomenclatură stradală şi adresa: taxă fixă
autorizaţii de orice fel şi viza anuala a acestora: taxe fixe diferentiate

B3. TAXA PENTRU FOLOSIREA AFIŞELOR ŞI


PANOURILOR ÎN SCOPURI PUBLICITARE

taxe pentru publicitate, afişaj, reclamă, datorate în funcţie de dimensiuni


taxe pentru firmele instalate la locul exercitării activităţii datorate în funcţie
de dimensiuni
taxe reclamă, publicitate 1-3% din valoarea contractului inclusiv TVA

Dispoziţii generale:
Faciliăţi fiscale: eşalonări la plată a impozitelor şi taxelor,majorărilor în max 12 rate,
amânări la plată până la sfârşitul anului calendaristic
reduceri, scutiri de majorări de întârziere plata anticipată a întregului
impozit pe clădiri şi pe terenuri de către persoanele fizice, până la 15
martie, acordă o bonificaţie de 5%, pentru 1999 -15 iunie

Flexibilitate: consiliile locale pot majora, diminua impozitele şi taxele până la 50%
Pot actualiza la inflaţie impozitele şi taxele
Scutiţi: persoane fizice, veterani de război, cei din DL 118/1990

70
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

SOLUŢIONAREA OBIECŢIUNILOR ŞI CONTESTAŢIILOR

constatarea şi stabilirea impozitelor şi taxelor locale


majorări de întârziere
alte sume şi măsuri privind impozitele şi taxele locale

T.L. OUG nr. 58/1999

OBIECŢIUNI Taxa de timbru 1%

Termen: 15 zile de la data comunicării actului administrativ (declaraţie de impunere,


înştiinţare de plată, proces-verbal, etc.)

Destinatar: Serviciile de specialitate ale Consiliilor Locale, Consiliul General al


Municipiului Bucureşti, Consiliile Judeţene.

Răspuns motivat – şeful serviciului de specialitate în 30 de zile

În caz de nemulţumire:

CONTESTAŢII - adresate primarului 15 zile


Organul care a soluţionat obiecţiunile
Termen: maximum 5 zile împreună cu
dosarul obiecţiunilor
Primar
Soluţionare în max. 30 de zile de la
înregistrare

Dispoziţie motivată
Termen: 5zile

Contestatar
Termen: 15 zile
Acţiune pentru anulare
TRIBUNAL
Termen: 15 zile
Recurs
CURTEA DE APEL

71
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

SOLUŢIE DEFINITIVĂ

72
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

EVALUAREA IMOBILIZARILOR CORPORALE

Evaluarea terenurilor fără clădiri


Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a preţului, este deosebit de complexă şi
mult discutată în teoria şi practica economică.

Pentru EVALUAREA TERENURILOR se pot utiliza metodele:


a) Metoda preţului pieţei (comparaţia de piaţă) care înseamnă aducerea la zi a valorii
contabile a terenului în funcţie de preţul la care se efectuează tranzacţiile comerciale
pentru categoriile similare de terenuri. Aplicarea metodei presupune un volum însemnat
de informaţii cu privire la nivelul şi evoluţia preţului terenului pe zone. În practică se
utilizează şi metoda evaluării terenului prin aplicarea unei cote procentuale (20-30%)
asupra valorii bunurilor imobilare evaluate ale proprietarului.
De asemenea trebuie să se ţină cont de existenţa unor acte normative, dispoziţii şi
ordine emise de departamentele de profil sau organisme ale administraţiei locale, care pot
stabili anumite condiţii de utilizare a metodei:
precizarea momentului în care se consideră "preţul zilei" aşa cum în recensăminte se
stabileşte punctul critic
limitarea nivelului de preţ, în sensul că se admite evaluarea la preţul zilei, sau acesta nu
poate fi mai mic sau mai mare decât…..
precizarea categoriilor de terenuri la care se poate sau nu aplica această metodă
Nivelul şi evoluţia preţurilor sunt influenţate de: categoria localităţii, amplasarea
terenului în cadrul localităţii, funcţiile economice şi sociale ale localităţii şi perspectivele
de dezvoltare; poziţia faţă de reţelele de transport; gradul de echipare tehnico-utilitară a
zonei; nivelul de poluare al zonei şi evoluţia viitoare a acesteia

b) Metoda normativă sau administrativă, care se bazează pe norme stabilite de


organismele abilitate. Astfel potrivit Criteriilor nr 2665/28.feb.1992, terenurile aflate în
patrimoniul soc com. cu capital de stat, la data înfiinţării acestora, necesar desfăşurării
obiectului lor de activitate, se evaluează în lei pe baza formulei:
V=Vbx(1+N)
unde: V = valoarea terenului
Vb=valoarea de bază a terenului, minim 495 lei pe mp adică 5 lei/mp
pentru 99 ani concesionare
N = coeficient de corecţie, reflectând suma notelor acordate pe bază de
criterii care poate fi maxim 9.

Criteriile în baza cărora se acordă notele sunt:


Categoria localităţii: sat 0,1……….municipiul Bucureşti, staţiuni turistice 1,5
Amplasamentul terenului: în afara localităţii 0,3………..în zona centrală 1,0
Funcţii economice şi caracteristici sociale ale localităţii: activitate preponderent agricolă
0,5…..activitate economică complexă 1,0
Poziţia faţă de accesul la reţelele de transport: transport rutier 0,2, ….aerian 0,5
Echiparea tehnico-edilitară a zonei: reţea apă-canal, energie electrică, 0,5
Caracteristicile geotehnice : normale 0,1, necesită îmbunătăţiri -0,2, necesită desecări -
0,4, instabile, cu alunecări -0,7

73
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Restricţii de folosire a terenului conform planului urmbanistic general: funcţiune


incompatibilă cu planul urbanistic -1,5, compatibilă 0,5
Terenuri poluate cu reziduri: gazoase -0,3, solide -0,5; lichide -0,7

Valoarea astfel stabilită se recalculează pe baza coeficienţilor de preţ de la 30 iun 1994,


stabiliţi în corelaţie cu evoluţia cursului de schimb valutar al leului şi indicii de preţ la 30
iun 1998. Potrivit HG nr 500/1994, pentru terenuri coeficientul este 8,873 care se aplică
valorii determinate potrivit HG nr.843/1991. Conform HG 983/1998 coeficientul de
actualizare a preţului terenului în intervalul 30 iunie 1994 - 30 iunie 1998 este de 7,352.

Exemplu: o societate cu sediul în Bucureşti ocupă o suprafaţă de 100.000 mp, în funcţie


de criteriile menţionate i se acordă punctajul 8,5. Deci:
Vb = 495 x (1+8,5) = 4.702,5 lei/mp
V = 100.000 x 4.702,5 lei/mp = 470.250mii lei
Conform HG 500/1994:
V = 470.250 mii lei x 8,873 = 4.172.528.250 lei
Cu această valoare figurează terenul în bilanţul contabil la 31.dec.1994.
Dacă se face evaluarea în anul 1997, la 30 septembrie, se corectează cu raportul leu dolar
Curs la 30 sept 1997: 7.550 / Curs la 31 dec 1994: 1.767 =4,2728
V = 4.172.528.250 lei x 4,2728 = 17.828.378.707 lei
Posibil ca acest preţ să depăşească nivelul unor tranzacţii realizate în zonă. În aceste
condiţii evaluatorul poate propune un preţ mai mic, care trebuie motivat.

Evaluarea terenurilor cu clădiri


Există două metode. Prima porneşte de la preţul pe mp al terenului neconstruit căruia i se
aplică o diminuare de aproximativ 30% pentru a se obţine preţul pe mp al terenului
construit. A doua metodă constă în aplicarea unui procent de 20-30% din valoarea
imobilizărilor de pe teren (abatere forfetară).

Evaluarea clădirilor
Clădirile şi construcţiile se evaluează în funcţie de destinaţie, suprafaţa construită,
posibilităţi de utilizare. În principiu se corectează costul actual pe mp de suprafaţă
construită, cu diferiţi coeficienţi stabiliţi periodic de organismele abilitate. Valorile astfel
obţinute pot fi corectate de către echipa de evaluare în funcţie de poziţia clădirii, dotări,
starea tehnică, cheltuieli necesare pentru asigurarea stării de funcţionare.

Metode utilizate:
metoda costurilor, se bazează pe ideea că nici un cumpărător avizat nu va plăti mai mult
pentru un activ decât costul de a obţine un altul cu o utilitate şi atractivitate asemănătoare.
Se recomandă utilizarea în cazul construcţiilor noi sau aproape noi, construcţii aflate în
stadiul de proiect, clădiri cu destinaţie specială ce nu se tranzacţionează frecvent pe
piaţă, clădiri sau construcţii cu vechime mai mare dacă evaluatorul obţine suficiente
informaţii pentru estimarea gradului de uzură. Prezintă următoarele variante:
- cost de înlocuire/reconstrucţie, ia în considerare cheltuielile la preţurile de la data
evaluării pentru realizarea unei clădiri similare, folosind aceleaşi materiale, planuri
arhitecturale, calitate a manoperei.

74
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Costul de reconstrucţie presupune considerarea efortului pentru a realiza o replică exactă


a clădirii sau construcţiei evaluate.
Costul de înlocuire presupune considerarea efortului pentru a realiza o clădire sau
construcţie cu utilitate echivalentă cu cea a activului evoluat, folosind tehnologii şi
materiale moderne, planuri de arhitectură actualizate (se elimină toate deficienţele,
supradimensionările clădirilor evaluate).
Presupune determinarea valorii de înlocuire, a gradului de uzură şi a valorii de înlocuire
rămase.
Exempu: se evaluează o construcţie veche de 10 ani, cu o suprafaţă de 1.000 mp. Dacă s-
ar construi o clădire nouă, costul pe mp ar fi de 2.000 mii lei şi ar permite o mai bună
adaptare la necesităţi. Durata de utilizare a clădirii este 20 ani, adecvarea funcţională
50%. Deci valoarea de utilitate a clădirii este 500.000 mii lei, conform formulei (1.000 x
2.000 x 50% x 50% )
Valoarea de utilitate cost pe mp coef de adecvare coeficient
a clădirii vechi = număr mp X al noii clădiri X funcţionala X vechime
- metoda comparaţiilor unitare, porneşte de la costul unitar pe
unitate de suprafaţă (costuri de barem) al unor construcţii similare. Aceste costuri unitare
se actualizează la data evaluării (prin intermediul indicilor) şi se corectează în funcţie de
parametrii specifici ai clădirii evaluate.

Exemplu: metodologia de evaluare a unei clădiri, cu destinaţie comercială (vila de


vacanţă în Sinaia).
Caractertici tehnice privind construcţia, fundaţia, structura de rezistenţă, tâmplăria,
compartimentarea, instalaţiile sanitare, tencuieli, zugrăveli:
Suprafaţa 400 mp, înălţimea 3,15m. Catalogul de evaluare 120 prevede preţul barem de
755 lei/mp. Valoarea 400 x 755 = 302.000 lei.
În funcţie de caracteristicile construcţiei se fac anumite corecţii:
înalţime mai mare de 3 m , 400 x (3,15-3,00) x 160 lei/mp = +9.600 lei
grupuri sanitare separate 8 buc x 4.500 lei/buc +36.000 lei
împrejmuire teren aferent clădirii cu plasă sârmă 80m x 80 lei/m= +14.400 lei
apă caldă menajeră 400 x 25 lei/mp= +10.000 lei
utilizare sezonieră 400 x 80 lei.mp = -32.000 lei
total +38.000 lei
valoare totală 340.000 lei
Pentru clădirea în cauză, la data respectivă coeficientul de actualizare stabilit este de
2.727, deci valoarea actualizată este: 340.000 lei x 2.727=927.180 mii lei
În funcţie de vechimea clădirii şi normativele în vigoare (Anexa 4 la Normativul
P 135/1995) se determină gradul de uzură de 30%. Deci valoarea clădirii este:
927.180 mii lei x 0,70 = 649.026 mii lei
Dată fiind poziţia clădirii şi tranzacţiile încheiate, această valoare poate fi
corectată cu anumiţi coeficienţi care variază între 1,95 şi 3. Presupunem ca se stabileşte
valoarea maximă, deci valoarea de circulaţie va fi 649.026 x 3 = 1.947.078 mii lei

- metoda costurilor semiagregate, utilizează costuri unitare


pentru diferite comonente ale clădirii (structura de rezistenţă, pardoseli, finisaje).
Evaluatorul se bazează pe cantitatea reală a consumului pentru fiecare unitate de

75
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

suprafaţă sau de volum (costul unui metru liniar de fundaţie, costul unui metru cub de
excavare, costul unui metru pătrat de fundaţie), costurile de regie şi profitul
constructorului se pot include în costul unitar.
- metoda devizelor este foarte laborioasă şi completă în
condiţiile în care se iau în considerare cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate
şi costurile de manoperă, la acestea se adaugă cheltuielile de regie şi profitul
antreprenorului.

Metoda comparaţiei directe. Se bazează cel mai puţin pe subiectivismul evaluatorului.


Ea poate fi aplicată oricărui tip de bunuri imobiliare atunci când există suficiente
tranzacţii recente, cu informaţii care să indice tendinţele şi nivelul pieţei pentru acel tip
de bunuri. Etapele de determinare a valorii unei construcţii prin această metodă sunt:
cercetarea pieţei în vederea obţinerii unor informaţii despre tranzacţii cu bunuri
similare;
verificarea informaţiilor;
stabilirea unor criterii relevante pentru comparaţie (factori cheie) şi realizarea unei
analize comparative pe baza factorilor cheie;
compararea proprietăţilor tranzacţionate cu cea evaluată şi realizarea ajustărilor
necesare;
analiza rezultatelor evaluării şi propunerea unor valori (sau marje de valori) pentru
clădirea evaluată.

c) Metode bazate pe randament


Consideră activul patrimonial ca o investiţie generatoare de profit. Cumpărătorul este
interesat mai degrabă de rezultatele investiţiei decât de costurile unei proprietăţi similare.
Metoda capitalizării chiriei
Dacă metodele bazate pe costuri sau cele bazate pe comparaţii directe sunt aplicabile
tuturor tipurilor de clădiri/construcţii, capitalizarea chiriei este posibil de utilizat doar
pentru acele proprietăţi care generează venituri.
Relaţia de estimare a valorii unui activ care generează venituri (din chirii) este:
V = VNC/ I
V = valoare estimată
I = rata de actualizare
VNC = venit net anual din chirii, VNC = VBC-p-ch-imp, unde
VBC = venit brut din chirii (chiria unitară x suprafaţa utilă)
P= pierderi datorate gradului de neocupare, neplata chiriei de către chiriaşi
ch= cheltuieli suportate de proprietar (impozite, asigurări)
Imp= impozit pe profit

d) metoda bazată pe valoarea de achiziţie. Porneşte de la preţul de achiziţie al clădirii la


care se adaugă costurile istorice ale unor investiţii şi amenajări efectuate de-a lungul
timpului la investiţia iniţială pentru a răspunde nevoilor care au apărut, corectate cu un
coeficient de reevaluare (pentru actualizarea costurilor istorice), cu un coeficient de
adaptare la necesităţi şi cu un coeficient de vechime (care corespunde valorii de 100% din
care se scade amortismentul tehnic).

76
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”

Exemplu: Fie o investiţie iniţială care în 1990 a fost de 5.000 mii lei în 1992 s-a făcut o
amenajare specifică pentru care s-au cheltuit 2.000 mii lei, iar în 1993 o alta de 1.000 mii
lei.
Valoarea de Investiţia Coeficient de Coeficient de Coeficient de
utilitate reevaluare adaptare vechime
7.500 5.000 3 50% -
900 2.000 3,5 60% 30%
420 1.000 2 60% 35%
8.820

Valoarea coeficient coeficient coeficient


de utilitate = investiţia X reevaluare X adaptare X vechime

77