Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
proprietate
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Acest material a fost realizat cu efortul experţilor români, Adriana Tiron-Tudor şi Ioan
Gherasim şi expertul american, Alan Ferguson, consultant în Venituri locale, în cadrul
programului de Asistenţă pentru Administraţia Publică Locală realizat de Research
Triangle Institute (RTI) finanţat de Agenţia Statelor Unite pentru Dezvoltare
Internaţională (USAID).
2
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
AGENDA
Ziua întâi
Prima sesiune
Sesiunea a doua
11:45 – 1:00 Măsuri de asigurare a echităţii impozitului pe proprietate
Diferenţa legată de preţ
Coeficientul de dispersie
Stratificare
+ exerciţiu
Sesiunea a treia
2:00 – 3:30 Veniturile şi performanţa de încasare
Elasticitatea impozitului
Exemple şi exerciţiu
Sesiunea a patra
4:45 – 5:30 Mobilizarea resurselor prin metode legate de impozitul pe
proprietate
Îmbunătăţiri/amenajări
Districte de servicii speciale/ cu impozitare specială
Finanţare prin impozit
3
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Cina
Ziua a doua
Sesiunea a cincea
9:00 – 10:30 Paşi în evaluarea impozitului pe proprietate (de la
identificare până la contestaţii)
Sesiunea a şasea
10:45 – 12:45 Studiu de caz
4
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Fişă de autoevaluare
Impozitul pe clădiri şi terenuri
1. Calitatea datelor
1.1 Registrele de evidenţă conţin date detaliate despre caracteristicile a aproximativ
__ % din clădirile şi terenurile situate în jurisdicţia consiliului local
1.2 DA/NU Datele despre fiecare proprietate sînt colectate pe nişte formulare
tipizate, care structurează informaţia conform cerinţelor programului software
folosit la gestiunea impozitului (VENIS, etc).
1.3 Datele referitoare la toate terenurile şi clădirile au fost colectate exhaustiv ultima
oară (fie de către Primărie fie de către MF) în anul _________
1.4 Acurateţea datelor existente despre clădiri şi terenuri a fost verificată ultima oară
în anul ________, prin verificarea la faţa locului pe un eşantion aleatoriu de
clădiri şi terenuri.
1.5 Consiliul local a instituit o politică de actualizare a datelor despre clădiri şi
terenuri la un interval de max. ______ ani.
2. Evaluarea
2.1 DA/NU Zonele sînt definite conform unor criterii explicite şi scrise de tipul
graniţelor naturale (rîuri, parcuri, etc) sau artificiale (şosele, viaducturi, etc), al
delimitărilor de natură juridică (graniţe ale jurisdicţiilor, unităţilor administrativ-
teritoriale, ale zonelor cu anumite destinaţii), sau pe baza unor caracteristici
observabile (vîrsta clădirilor, mărimea clădirilor, stilul arhitectonic).
2.2 DA/NU Definirea cartierelor/zonelor este verificată prin compararea raportului
mediu dintre valoarea evaluată şi preţul de vînzare pentru fiecare zonă în parte.
3. Relaţia cu contribuabilul
3.1 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu procesul şi procedura de evaluare a proprietăţilor în vederea impozitării
3.2 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu drepturile cetăţenilor legate de contestarea valorii impozitate şi
procedura de apel sau contestare.
3.3 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu programul de scutiri de impozite şi procedura de înscriere pentru acest
program, inclusiv criteriile de eligibilitate
3.4 DA/NU Consiliul local realizează şi distribuie cetăţenilor o broşură care explică
în detaliu estimările anuale şi destinaţia veniturilor colectate din impozitul pe
proprietate.
5
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
4.3 DA/NU Consiliul local publică în mod regulat un raport cu sumele totale, datorate
la plata impozitului pe proprietate, trecute de scadenţă, pentru anul în curs şi
pentru ______ ani în urmă.
4.4 DA/NU Consiliul local publică anual o listă detaliată şi suma totală neîncasată în
anul respectiv datorită prescrierii unor impozite neplătite.
4.5 DA/NU Consiliul local publică realizează un raport anual de analiză a tuturor
surselor de venituri, luînd în calcul devalorizarea şi inflaţia.
4.6 DA/NU Consiliul local face tot posibilul să fie menţinute veniturile anuale cel
puţin la nivelul anului precedent, după ajustarea acestora în funcţie de rata
inflaţiei.
6
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Introducere
Sub diverse forme, impozitul pe proprietate este utilizat în practică în toate
regiunile lumii. În general, există două metode diferite de impozitare a proprietăţii. Prima
metodă implică o calculare a impozitului pe baza valorii de piaţă a proprietăţii (sau
valorii de capital), impozitul calculat pe baza acestei metode fiind numit uneori şi impozit
ad valorem. În cazul acestui tip de impozit, baza de impozitare poate fi fie valoarea
integrală de piaţă a proprietăţii, numită uneori “valoarea capitalului investit”, fie valoarea
locului, care de obicei include doar valoarea terenului fără îmbunătăţiri sau valoarea
veniturilor anuale estimate a fi obţinute în urma închirierii îmbunătăţirilor/clădirilor aflate
pe proprietatea respectivă. Termenul de referinţă faţă de care se evaluează acurateţea
calcului bazei de impozitare este valoarea de piaţă, cea care se încearcă a fi aproximată
de fapt prin aceste calcule. Dacă unui contribuabil i se impune o proporţie din valoarea
proprietăţii diferită de alte cazuri similare, sau i se evaluează proprietatea la o valoare mai
mare decît cea reală la momentul calculului, impozitul astfel stabilit poate fi contestat.
Este stabil – valoarea proprietăţilor este mai puţin fluctuantă decît veniturile sau
nivelul consumului de bunuri. Administraţiile locale se pot baza pe fluxul de venituri
generat de impozitul pe proprietate cu un grad mare de certitudine. Acest tip de
impozit este considerat unul “non-ciclic” pentru că valorile impozitate sînt relativ
stabile şi se constituie doar în baza de impozitare pentru fiecare contribuabil în parte.
1
“An International Survey of Taxes on Land and Buildings” Malme, Jane H. and Youngman, Joan M.,
Lincoln Institute of Land Policy, 1994
7
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Este transparent – impozitul pe proprietate poate fi considerat unul din cele mai
deschise şi mai transparente impozite. Spre deosebire de profituri şi conturi bancare,
proprietăţile sînt deschise oricărui contribuabil pentru a vedea şi a aprecia singur dacă
valoarea impozitată este calculată echitabil faţă de alte proprietăţi. Păstrînd accesul
liber al cetăţenilor la registrele de rol, impozitul pe proprietate poate contribui la
formarea încrederii cetăţenilor în administraţie. Această deschidere sporeşte gradul de
echitate al impozitelor, îmbunătăţeşte procesul de colectare şi reduce evaziunea
fiscală. În acelaşi sens, orice facilitate fiscală acordată societăţilor comerciale, sau
scutirile în cazul anumitor categorii de persoane fizice, trebuie menţionate în evidenţe
şi făcute publice, descurajînd astfel solicitările de facilităţi sau scutiri nejustificate.
Implică costuri mici – Sistemele de impozitare pot fi proiectate în aşa fel încît să
funcţioneze eficient cu costuri relativ mici, mai ales în cazul folosirii sistemelor
computerizate. Majoritatea activităţilor de administrare a impozitului pe proprietate
nu necesită personal de înaltă calificare. Impozitele pe proprietate sînt relativ uşor de
colectat şi de urmărit.
Povara impozitării poate fi distribuită (sarcini fiscale) – dacă acest impozit este
administrat corect, povara impozitului pe proprietate poate fi distribuită în mod
proporţional şi echitabil de-a lungul diferitelor nivele de venituri, conform opiniei
majoritare a teoreticienilor.
Este relativ uşor de aplicat – Impozitele colectate la nivel local au şanse mai mari de
a fi realizate. Administraţiile publice la alt nivel decît cel local sînt deseori mai puţin
motivate să aplice şi să urmărească şi să colecteze prin execuţie silită un impozit care
nu se constituie în venituri proprii.
Este extractiv (unilateral) – Veniturile obţinute din impozite care nu sînt investite aşa
cum trebuie în servicii sau dezvoltare se transformă în pierderi pentru o societate.
Veniturile investite eficient şi efectiv contribuie la dezvoltarea economică.
8
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Caracter regresiv – guvernele sînt rareori apreciate pentru punerea la punct a unui
sistem echitabil şi eficient de impozitare şi în consecinţă au tendinţa să subfinanţeze
serviciile de impozitare. Strîngerea datelor şi revizuirea lor are de suferit şi ca urmare
şi exactitatea evaluării. Rezultatul invariabil este impozite mari pe proprietăţi cu
valori mai reduse şi impozite mici pe proprietăţi care valorează mai mult.
9
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Avantajul unei asemenea politici este că beneficiarii vor plăti practic doar pentru
serviciile pe care le consideră necesare şi corespunzătoare calitativ. Instituind taxe şi
tarife care acoperă adevăratul cost al serviciilor, administraţia locală va stabili doar
nivelul acelor servicii care sînt eficiente din punct de vedere economic şi vor evita
problemele tipice cauzate de supraproducţie sau, într-o mai mică măsură, a sub-
producţiei.
În acest sens, impozitul pe proprietate este sursa de finanţare cea mai potrivită
pentru serviciile care nu îndeplinesc criteriile pentru taxare la utilizator. Acest tip de
servicii au de obicei un grad mare de externalitate. Cu alte cuvinte, beneficiază de ele şi
multe persoane care nu contribuie la finanţarea lor. Sînt incluse aici servicii de tipul
învăţămîntului, salubrizării, siguranţei publice şi a protecţiei împotriva incendiilor.
Analizînd diferitele surse de venituri, cei care definesc politica bugetară şi fiscală
a unei administraţii locale vor dori să ştie cine plăteşte în ultimă instanţă un impozit sau o
taxă. Tot în acest sens, vor dori să evalueze cum este distribuită povara (sau impactul)
unui impozit în funcţie de nivelul veniturilor contribuabililor afectaţi.
Taxele de utilizare pot constitui o povară mai mare pentru familiile cu venituri
mai mici, avînd în vedere ponderea mai mare din venitul acestor familii pe care o vor
absorbi aceste taxe. Consiliile locale pot decide în asemenea cazuri să introducă diferite
modalităţi de ajutorare, însă economiştii recomandă ca asemenea măsuri cu caracter
social să fie finanţate de la nivel administraţiei publice centrale sau regionale, care are
acces la o bază mai largă de impozitare. Motivul este următorul: majoritatea consiliilor
locale se bazează pe venituri care crează o povară disproporţionat de mare asupra
familiilor cu venituri mai mici. Acordarea de sprijin cu caracter social se va face atunci
tocmai din creşterea fiscalităţii regresive pentru a acoperi scutirea de impozite regresive!
10
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Scutirea sau acordarea de facilităţi la plata taxelor de utilizare poate lua diverse
forme. În unele cazuri sînt vizate anumite grupe de persoane, de tipul copiilor sub o
anumită vîrstă. O altă modalitate constă din a creşte nivelul taxei o dată cu creşterea
nivelului de utilizare a serviciului respectiv. De exemplu, tariful pentru apa curentă poate
fi mai mic la un nivel mic de consum, şi să crească pentru consumatori mai mari. Acest
sistem este numit “colac de salvare”.
Impozitul pe proprietate poate avea o povară neutră, poate fi elastic (ca o baliză)
şi nu este influenţat foarte direct şi imediat de fluctuaţiile pieţei (non-ciclic). Dacă nu este
administrat foarte “agresiv”, povara impozitului pe proprietate poate cădea foarte mult pe
seama familiilor cu venituri mici, iar veniturile bazate pe acest tip de impozit nu vor
creşte odată cu creşterea economică a comunităţii. Contribuabilii proprietari de locuinţe
nu pot transfera povara impozitului către altcineva, cu excepţia proprietarilor de locuinţe
cu caracter lucrativ, care pot transfera povara asupra chiriaşilor (prin includerea ei în
preţul chiriei). Chiriaşii societăţi comerciale pot la rândul lor transfera povara asupra
consumatorilor produselor lor. În acest fel, impactul impozitului pe proprietate va fi
resimţit finalmente de către proprietarii de locuinţe rezidenţiale pentru folos propriu şi de
consumatori.
11
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
societăţii comerciale sau a spaţiului pe care aceasta îl ocupă. În acest sens, asemenea taxe
pot fi considerate elastice, crescînd odată cu creşterea activităţii comerciale respective.
Dacă tariful plătit pentru o licenţă sau autorizaţie depăşeşte costurile totale
datorate activităţii respective desfăşurate de aparatul administraţiei locale, tariful devine o
taxă în adevăratul sens al cuvîntului. Şi asemenea oricăror alte taxe, ea trebuie stabilită
după ce s-a făcut notificarea publicului şi s-a discutat într-o audiere publică introducerea
taxei respective.
Folosind tabelul de mai sus, analizaţi impozitele şi taxele curente din România, în
funcţie de caracteristicile indicate: incidenţa finală, povara, elasticitatea şi ciclicitatea. În
plus, identificaţi taxele şi impozitele care sînt colectate la nivelul turiştilor şi angajaţilor
care domiciliază în altă localitate.
12
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
S-a amintit deja faptul că veniturile fiscale la nivel naţional au în general o bază
mai largă şi tind să fie mai “progresive” decît cele la nivel local. Veniturile sînt colectate
atît din regiuni mai bogate cît şi din cele mai sărace. Redistribuirea veniturilor se poate
astfel realiza pe baza impozitării regiunilor mai bogate. Deşi acordarea de scutiri de
impozite şi taxe locale poate fi foarte tentantă pentru aleşii locali, deseori aceste facilităţi
fiscale sînt contraproductive. Cel mai bun mecanism în acest sens se poate realiza doar la
nivel naţional, printr-un program social adresat unui grup ţintă foarte bine definit. Dacă
un contribuabil individual se va încadra în criteriile programului social, îi vor fi
rambursate prin intermediul acestui program naţional, parţial sau în întregime, impozitele
vărsate la bugetul local, sau, se vor face transferuri de la bugetul naţional la cel local
pentru a compensa scutirile acordate contribuabilului respectiv.
13
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Valoarea de piaţă
Valoarea de piaţă integrală este considerată cea mai corectă valoare de referinţă
pentru impozitarea proprietăţii. Cînd se referă la proprietatea sa , fiecare proprietar are în
minte valoare la care crede că poate vinde această proprietate. Există sisteme de evaluare,
numite sisteme fracţionale, care iau ca valoare de referinţă o fracţiune din valoarea de
piaţă. Această metodologie de evaluare nu este încurajată deoarece tinde să reducă
transparenţa procesului de evaluare. Contribuabilii s-ar putea să nu înţeleagă de ce este
luată în calcul doar o fracţiune din valoare proprietăţii lor, şi să creadă că a avut loc astfel
o subevaluare. Sau dimpotrivă, să conteste evaluarea, realizînd totuşi că în spatele unei
valori mici în termeni absoluţi se ascunde o valoare mare în termeni relativi. Datorită
acestor potenţiale complicaţii şi a dezavantajelor din punctul de vedere al
contribuabililor, corpul evaluatorilor de proprietăţi nu încurajează deloc folosirea ca
standard a metodologiei fracţionale şi promovează în schimb standardul bazat pe valoarea
integrală de piaţă.
14
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Deci nivelul de evaluare, sau mai corect spus raportul de evaluare, se obţine
raportînd valoarea obţinută în urma evaluării la valoarea de piaţă. Experţii mai numesc
acest indice drept raportul evaluare-vînzare.
Valoarea de evaluare
(1) Raportul evaluare-vînzare =
Preţul de vînzare
Calcularea acestui indice pentru exemplele date mai sus s-a făcut în felul următor:
2
International Association of Assessing Officers, 1999. “Standard on Ratio Studies”. Assessment Journal
6 (5): 23-65
15
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Evaluare Vînzare
22.875 30.500
22.400 28.000
14.450 17.000
22.500 25.000
30.450 29.000
21.450 19.500
16
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Deşi media şi mediana pot indica nivelul general de evaluare, ele nu explică
gradul în care variază rapoartele. Este posibil ca două seturi de rapoarte să asigure
acelaşi nivel de evaluare, dar într-unul ele să fie grupate foarte strâns în jurul unei valori
centrale, iar în celălalt să se situeze la o oarecare distanţă faţă de centru, ceea ce indică o
calitate slabă a edvaluării. De exemplu, următoarele două rapoarte au aceeaşi medie şi
aceeaşi mediană, dar prezintă diferenţe mari de variaţie între niveluri:
17
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
18
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Dacă COD este luat din straturi diferite, între care şi preţurile de vânzare, vor
deveni vizibile neconcordanţele de evaluare între categorii. Un COD ridicat, faţă de
COD general sau de stratul cel mai mare va indica zonele cu date potenţial inexacte
despre proprietăţi ce vor trebui corectate, modificări ale valorilor de piaţă (ascendente sau
descendente) ce necesită o nouă delimitare a cartierelor, sau structuri de preţ ce au
devenit necorespunzătoare.
(SVE / SPV)
RM
3
International Association of Assessing Officers. 1990 Property Appraisal and Assessment Administration,
Chicago: The International Association of Assessing Officers.
19
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Valoarea neutră a PRD este 1,00, şi indică un impozit pe proprietate care nu este
nici regresiv nici progresiv. Dacă PRD este mai mare de 1,00 este considerat regresiv
deoarece în acest caz proprietăţile mai scumpe sînt subevaluate în comparaţie cu situaţia
proprietăţilor mai ieftine. Prin contrast valori ale PRD situate sub 1,00 indică un impozit
aşa numit progresiv, deoarece proprietăţile mai ieftine sînt subevaluate în comparaţie cu
cele mai scumpe. Marja de variaţie acceptată a PRD este între 0,98 şi 1,03.
Elasticitatea impozitului
Tabelul prezentat în continuare este reprodus din The Financial Analysis of State and
Local Governments4. Observaţi cum impozitele pe proprietate prezintă cea mai
mare gamă de elasticităţi, de la a treia elasticitate de jos în sus până la a treia de sus
în jos. Se subliniază necesitatea ca APL să monitorizeze atent performanţa
sistemelor de impozitare a proprietăţii de care fac uz precum si oportunităţile de a le
face să reflecte mai exact creşterea veniturilor.
4
Berne Robert and Schramm, Richard, The Financial Analysis of State and Local Governments,
(Englewood: Prentice Hall, 1986), p 126.
20
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Ultima fază este exprimarea veniturilor în lei constanţi (reali) prin împărţirea
veniturilor din impozite la acest indice.
Analiza rezultatelor.
Dacă există o scădere substanţială a veniturilor ajustate faţă de inflaţie, putem
analiza mai multe aspecte. Poate că valoarea proprietăţilor nu reflerctă creşterea prin
construcţii noi. Poate că trebuie îmbunătăţit modul de raportare a construcţiilor la oficiul
fiscal sau poate că trebuie reamintite toate sau o parte dintre caracteristicile proprietăţii.
Poate că reevaluarea proprietăţilor nu s-a făcut destul de frecvent pentru a ţine pasul cu
inflaţia sau creşterile de pe piaţă. O a treia posibilitate ar fi reducerile excesive ale
valorilor evaluate în urma contestaţiilor.
21
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Analiza încasărilor
Deficitul de estimare se poate datora mai multor cauze. În primul rănd, se poate
ca ratele de impozitare să fie imposibil de achitat de către proprietarii din localitate, în
care caz trebuie reduse facturările pentru impozite. În al doilea rând, pot lipsi
procedurile de încasare sau de constrângere pentru încasare în care caz ele trebuie
revizuite pentru a asigura o mai bună eficienţă. O altă cauză a deficitului ar putea fi
optimismul exagerat al estimărilor iniţiale sau modificările structurale ale cadrului
juridic sau administrativ.
5
Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,
Washington, D.C.. 1980. p 29.
22
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
6
Groves, Sanford, Financial Trend Monitoring System, International City Managers Association,
Washington, D.C.. 1980. p 32.
23
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Fişa de elasticitate
Rând Descriere Sursa Date
1995 1996 1997 1998 1999
9 Încasări impozit pe Rândul 6 1.510.710 1.480.765 1.312.008 2.550.386 8.313.107
proprietate
10 Încasări ajustate Rândul 6 împărţit 1.510.710 1.054.676 641.883 812.225 1.349.969
faţă de inflaţie la Rândul 3 de sus
11 Creştere % a - (An 1 – An2) / -30,19% -39,14% 26,54% 66,21%
încasărilor din An 1
impozite
12 Creştere % PIB 6,90% 3,90% -6,60% -4,50% 0,01%
24
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Mobilizarea resurselor
Introducere
Utilizarea impozitelor speciale pentru suplimentarea veniturilor din impozitul pe
proprietate
1. Provocarea:
Cum să finanţezi îmbunătăţirea serviciilor sau infrastructurii de care
beneficiază doar câţiva
Servicii de poliţie în centrul oraşului
Salubritate comercială
Distribuţie apă-canalizare
Trotuare
Intrări pe autostrăzi
1.1 Dileme
Resurse publice deficitare
Investiţiile publice aduc câştiguri substanţiale sectorului privat
25
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
26
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Abordarea impozituluui
pe proprietate in lume
Teme de discuţie
Formele impozitului
Probleme administrative
Simplitate pentru contribuabil
Echitate
1. Sistemele
“ad valorem”
1.1 Valoare anuală de închiriere
1.2 Valoarea amplasamentului
1.3 Valoarea de piaţă
27
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
2. Sisteme normative
Sistem legalizat de impunere
+ simplitate
+ cost scăzut
- echitate
- politic prin definiţie
- poate limita autonomia locală
28
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
29
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
3. Evaluare
Normativă sau pe baza pieţei
Normativă – sistem legiferat
Simplă & cu cost scăzut
Probleme de echitate
Politizeaza actualizările
Amestecă valori şi rate pentru mărirea veniturilor şi îngheaţă suma provenită din
impozite
• suma impusă = rate * valori
3.1 Evaluarea prin piaţă
Pe baza de piaţă
Cel mai echitabil şi mai obiectiv standard
Presupune existenţa datelor de piaţă
Permite ca valorile să determine distribuirea poverii şi liberalizeaza sumele impuse
• rata = sume impuse
valori
4. Statut de impozitare
Determină gradul de impozitare ce poate varia între utilizator şi proprietar
Scutiri acordate de administraţie
Proprietari persoane fizice
Proprietari persoane juridice
Proprietari de apartamente, altii?
Multe categorii creează incertitudine
30
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
6. Certificarea rolurilor
Certificarea listelor definitive de proprietăţi şi valori
Transferate pentru calcularea impozitelor şi emiterea facturilor
De obicei colectate de o altă agenţie
Se practică în Romania?
7. Notificare
Notificarea proprietarului, înainte sau imediat după emiterea facturii
De obicei liste publice de valori după adresa şi numele proprietarului
Posibil în Romania?
Care este momentul optim de anunţare?
Avantaje/ Dezavantaje
Esenţial momentul/ accesul
8. Argumente formale
Justificarea metodelor şi valorilor în caz de contestaţie
Urmează un proces neoficializat
Cunoaşterea de către public a procedurii de contestaţie
31
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
EXERCIŢII
32
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
În cele din urmă, numărul şi numele celor care au beneficiat de această formă de
asistenţă trebuie făcut public într-un raport anual, iar efortul bugetar trebuie
prevăzut în bugetul anual al administraţiei respective.
33
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
34
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Exerciţiu Nr 2
1. Care sunt efectele limitării numărului de zone şi categorii de valori existente pentru
terenuri? Sunt domeniile de variaţie prea largi sau prea înguste? Avantajeaza o
anumită clasă de proprietăţi – de exemplu cele evaluate mai mult sau mai puţin?
Limitează sau favorizează potenţialul de venit al localităţii?
35
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Grupul II. În continuare aveţi tabelul de evaluare a construcţiilor pentru persoane fizice.
Analizaţi datele şi răspundeţi la întrebările care urmează.
1. Care sunt avantajele şi costurile menţinerii sistemului de valori ale clădirilor, inclusiv
costul de administrare, claritatea şi proporţionalitatea valorii? Cine este avantajat în
actualul sistem şi cine este afectat negativ?
36
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Exerciţiu Nr. 3
Aţi selectat la întâmplare dintre dosare şapte proprietăţi şi le-aţi comparat cu datele din
cadastru. În câteva cazuri aţi avut posibilitatea să includeţi şi declaraţiile de impunere a
proprietarilor.
Dosarul dvs. include toate informaţiile accesibile privind cele şapte proprietăţi studiate şi
următoarele materiale:
Procesele verbale de la departamentul taxe şi impozite pentru cele 7 proprietăţi
Datele cadastrale pentru cele 7 proprietăţi
Declaraţiile de impunere pentru câteva din cele 7 proprietăţi
Simbolurile de destinaţie şi folosinţă din datele cadastrale
Charatericisticile tehnice din datele cadastrale
Anexa 1 – cu ratele de impozitare existente în Târgovişte
După care veţi calcula raportul median şi cel mediu pentru valorile terenurilor şi
clădirilor. Utilizând raportul median, veţi calcula COD privind valorile terenurilor şi
clădirilor pe baza fişelor de analiză a raportului valorilor terenurilor şi clădirilor şi veţi
întocmi un raport pentru primar. Veţi prezenta concluziile şi recomandările dvs. precum
şi următoarele preocupări:
Care sunt rezultatele statistice pe care le-aţi obţinut (raportul mediu şi cel median,
COD, şi PRD) pentru cele 7 proprietăţi şi cum sunt acestea în comparaţie cu
indicatorii IAAO.
Care sunt pierderile în veniturile locale conform evaluărilor actuale a celor 7
proprietăţi? Care ar fi procentul de creştere a veniturilor din impozitul pe proprietate
dacă s-ar face reevaluarea?
Ce dificultăţi aţi întâlnit încercând să utilizaţi datele din cadastru. Cât de corecte vi se
par datele?
Cât de bine coincid datele din declaraţia de impunere cu datele din cadstru. Aţi
recomanda primarului să continue procedura bazată pe declaraţie sau aţi sugera o
37
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
altă procedură? În cazul în care aţi dori un alt sistem de colectare, cum aţi dori ca el
să fie?
Dacă aţi fi avut sarcina să conduceţi un studiu complet, cum aţi fi selectat
proprietăţile şi ce sub-grupuri de proprietăţi aţi fi examinat?
Care sunt recomandările pentru primar?
Secţiune plan
Adresa
Suprafaţa Suprafaţa Valoarea de
totală a impozabilă a impunere a
terenului terenului terenului
1. Dept de T&I
2. Cadastru
3. Raportul
[1/2]
C1 C2 C3 C4 C5
4. Denumire
5. Folosinţa
6. Supraf. cons.
7. Nr nivele
8. Supraf. totală
9. Structura
10. Echip.edilit.
11.Stare cons.
12.Anul cons.
16.
Val.impunere
17. Raportul
[16/15]
38
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
1 2 3 4 5 6 7
Proprietat Valoarea Valoarea finală a Impozit: Raportul Deviaţia Deviaţia
ea impozitului terenului calculată valoarea Median Absolută
pe teren, în cadrul finală = Raport
date de la seminarului (2 / 3)
depart. de În ordinea
taxe şi crescătoare
impozite din
Târgovişte
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 Totalul deviaţiei absolute (7)
17 Deviaţia Absolută Medie
18 Raport Median
19 COD (Dev.abs.med / rap. median)
39
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
1 2 3 4 5 6 7
Proprietatea Valoarea Valoarea finală Impozit: Raportul Deviaţia Deviaţia
impozitului pe a clădirii valoarea Median Absolută
clădire, date calculată în finală =
de la depart. cadrul Raport
de taxe şi seminarului (2 / 3)
impozite din În ordinea
Târgovişte crescătoare
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16 Totalul deviaţiei absolute (7)
17 Deviaţia Absolută Medie
18 Raport Median
19 COD (Dev.abs.med / rap. median)
40
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
41
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
42
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
43
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
44
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
45
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
46
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
47
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
48
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
49
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
50
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
51
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
52
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
53
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
54
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
55
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
56
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
57
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
58
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
59
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
60
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
61
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
62
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
63
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
64
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
65
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
ANEXE
A. IMPOZITE
Temei legal: Legea 27/1994 republicată în M.Of.nr.273/22.07.1998
P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice
persoane fizice
persoane care administrează sau au în folosinţă clădiri proprietate de
stat (pentru fondul locativ de stat - pesoanele care le administrează)
66
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice I care deţin suprafeţe de teren situate în
persoane fizice I municipii, oraşe, comune
COTA DE IMPUNERE
- persoane juridice I sumă fixă stabilită pe mp, diferenţiată pe
- persoane fizice I -categorii de localităţi: municipii, oraşe,
comune - zone stabilite de consiliile locale:
A,B,C,D după criteriile: poziţie faţă de centru,
caracterul zonei
P LĂ T I T O R I (contribuabili)
persoane juridice I care deţin mijloace de transport cu
67
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
B. TAXE
P LĂ T I T O R I (contribuabili)
regii autonome I care administrează sau au în folosinţă
terenuri
societăţi comerciale I proprietate de stat utilizate în alte scopuri
decât
persoane juridice I agricultura sau silvicultura
scutiri: - terenurile aflate în administrarea instituţiilor publice
68
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
69
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Dispoziţii generale:
Faciliăţi fiscale: eşalonări la plată a impozitelor şi taxelor,majorărilor în max 12 rate,
amânări la plată până la sfârşitul anului calendaristic
reduceri, scutiri de majorări de întârziere plata anticipată a întregului
impozit pe clădiri şi pe terenuri de către persoanele fizice, până la 15
martie, acordă o bonificaţie de 5%, pentru 1999 -15 iunie
Flexibilitate: consiliile locale pot majora, diminua impozitele şi taxele până la 50%
Pot actualiza la inflaţie impozitele şi taxele
Scutiţi: persoane fizice, veterani de război, cei din DL 118/1990
70
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
În caz de nemulţumire:
Dispoziţie motivată
Termen: 5zile
Contestatar
Termen: 15 zile
Acţiune pentru anulare
TRIBUNAL
Termen: 15 zile
Recurs
CURTEA DE APEL
71
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
SOLUŢIE DEFINITIVĂ
72
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
73
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Evaluarea clădirilor
Clădirile şi construcţiile se evaluează în funcţie de destinaţie, suprafaţa construită,
posibilităţi de utilizare. În principiu se corectează costul actual pe mp de suprafaţă
construită, cu diferiţi coeficienţi stabiliţi periodic de organismele abilitate. Valorile astfel
obţinute pot fi corectate de către echipa de evaluare în funcţie de poziţia clădirii, dotări,
starea tehnică, cheltuieli necesare pentru asigurarea stării de funcţionare.
Metode utilizate:
metoda costurilor, se bazează pe ideea că nici un cumpărător avizat nu va plăti mai mult
pentru un activ decât costul de a obţine un altul cu o utilitate şi atractivitate asemănătoare.
Se recomandă utilizarea în cazul construcţiilor noi sau aproape noi, construcţii aflate în
stadiul de proiect, clădiri cu destinaţie specială ce nu se tranzacţionează frecvent pe
piaţă, clădiri sau construcţii cu vechime mai mare dacă evaluatorul obţine suficiente
informaţii pentru estimarea gradului de uzură. Prezintă următoarele variante:
- cost de înlocuire/reconstrucţie, ia în considerare cheltuielile la preţurile de la data
evaluării pentru realizarea unei clădiri similare, folosind aceleaşi materiale, planuri
arhitecturale, calitate a manoperei.
74
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
75
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
suprafaţă sau de volum (costul unui metru liniar de fundaţie, costul unui metru cub de
excavare, costul unui metru pătrat de fundaţie), costurile de regie şi profitul
constructorului se pot include în costul unitar.
- metoda devizelor este foarte laborioasă şi completă în
condiţiile în care se iau în considerare cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate
şi costurile de manoperă, la acestea se adaugă cheltuielile de regie şi profitul
antreprenorului.
76
Asistenţa în domeniul administraţiei publice locale - USAID/RTI - România
Seminarul “Impozitul pe proprietate”
Exemplu: Fie o investiţie iniţială care în 1990 a fost de 5.000 mii lei în 1992 s-a făcut o
amenajare specifică pentru care s-au cheltuit 2.000 mii lei, iar în 1993 o alta de 1.000 mii
lei.
Valoarea de Investiţia Coeficient de Coeficient de Coeficient de
utilitate reevaluare adaptare vechime
7.500 5.000 3 50% -
900 2.000 3,5 60% 30%
420 1.000 2 60% 35%
8.820
77