Sunteți pe pagina 1din 57

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii


Catedra Evaluare i Managementul Imobilului

PROIECT DE AN
la disciplina: Investiii n bunuri imobiliare
Tema: Evaluarea eficienei economice a proiectului de dezvoltare a
unei hale industriale din or. Chiinu

A efectuat:

st. Gr. IMC-1109


Vlas Cristina

A verificat

Conf. univ., dr. Albu Ion


Lect. Sup.

Calin Natalia

Chiinau 2014

CUPRINS
INTRODUCERE...3
CAPITOLUL I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE..4
1.1 Analiza general a pieei imobiliare.4
1.2

Analiza

segmentului

de

pia

investiional

halelor

industrial...12
1.3

Argumentarea

necesitii

realizrii

proiectului

unei

hale

industrial.....15

CAPITOLUL II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI17


2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice..
17
2.2

Studiul

de

marketing

privind

echipa

proiectului.22

CAPITOLUL III. STRUCTURA FINANRII.


.26
3.1

Descrierea

surselor

de

finanare

posibile.26
3.2 Analiza ofertelor creditare bancare.
30
3.3

Argumentarea

selectrii

structurii

finanrii

determinarea

costului

capitalului..36

CAPITOLUL IV. EVALUAREA PROIECTULUI.39

4.1 Aprecierea datelor iniiale...


39
4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice
51
4.3

Analiza

rezultatelor

cptate...54

CONCLUZII....55
BIBLIOGRAFIE..56
INTRODUCERE
Implementarea unei infrastructuri financiare imobiliare eficiente este un obiectiv major n
dezvoltarea construciei de locuine din Moldova, efectul scontat fiind sporirea accesului populaiei la
diferite surse de finanare.
Gsirea unor surse financiare de susinere pe termen lung a domeniului locativ, surse care ar asigura
accesul unor largi categorii ale populaiei la ele, este, n prezent, o necesitate strategic pentru
Moldova. Sectorul construciei de locuine este unul de importan economic i social major, ce
asigur condiii de trai corespunztoare locuitorilor unei ri. Investiiile n construc ie reprezint
totalitatea cheltuielilor fcute pentru realizarea unor construcii noi sau pentru aducerea celor existente
la parametrii normali de funcionare n conformitate cu cerinele i exigen ele de performan obiective
i subiective ale utilizatorilor. Investiiile ce se regsesc n lucrri de construc ii, se execut att n
scopul realizrii unor uniti noi de producie asigurndu-se n acest fel creterea capacitilor de
producie ct i n lucrri de modernizare- transformare a celor existente. Pentru a putea investi ntr-un
oarecare domeniu, este nevoie mai nti de efectuat o anumit evaluare, att a obiectelor, a proiectelor
vizate ct i a situaiei pe pia. Evaluarea are un caracter continuu realizndu-se n diferite momente
ale ciclului vieii proiectului, i are ca scop evidenierea modului cum este primit proiectul de mediu n
care se amplaseaz organele puterii publice locale sau centrale, colectivul, partenerii i concurena.
Analiza i evaluarea eficienei proiectului este necesar i util dac cuprinde ntreg spectrul de
efecte diferite ca natur: economice, sociale, ecologice, tehnice, etc,. ns, importana unui tip sau altul

de criterii depinde de mai multi factori: domeniul, opiunile strategice care au stat la baza ideii de
proiect.
innd cont de cele expuse mai sus, scopul prezentei lucrarri de an efectuiaz analiza eficien ei
economice a proiectului investiional de construcie a unei Hale Industriale.

Analiza proiectului

investiional s-a bazat att pe studiul pieei, analiza segmentului de consumatori i prognozarea
nivelului rentabilitii, ct i pe calcularea valorii indicatorilor de eficien economic, plus la toate, n
final formulm concluzii n vederea realizrii proiectului investiional.
Lucrarea data conine 4 capitole: 1. Analiza pieei imobiliare care cuprinde o analiz general i
pe segmente a obiectivului investiional. 2. Concepia i echipa proiectului de dezvoltare(cerine
arhitecturale i tehnice) 3. Structura finanrii- analiza posibilitilor de finanare a proiectului
investiional. 4. Evaluarea proiectului, calcularea indicatorilor eficienei economice.
CAPITOLUL I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE
Analiza general a pieei imobiliare
Domeniul construciilor a luat o mare amploare, n ultimii ani, datorit dorin ei persoanelor de a
locui ntr-un spaiu plcut i confortabil. Locuitorii din apartamentele pieei secundare, doresc
amenajarea i renovarea acestora cu elemente noi aprute pe pia, pentru crearea unei locuin e care s
nu mai fie de trist amintire.
n prezent, piaa imobiliar se regsete ntr-o situaie stabil, preurile la obiectele cu destinaie
comercial ct i la cele locative au ajuns la cota minimal, adic cererea i oferta au ajuns la un
echilibru relativ. La rndul lor, cumprtorii au devenit mult mai pretenioi i selectivi n alegerea
locuinei, ca urmare a ofertei mai mari de pe pia. n perioada creterii preurilor, pe pia erau vndute
aproape toate obiectele expuse spre vnzare. La momentul de fa, cumpratorii tiu mai exact ce i
doresc i atrag o atenie mai mare la amplasarea locuinei, infrastructur i starea interioar a locuinei .
inind cont de datele oferite de Agenia Cadastru, din numarul total de nregistrri efectuate
n anul 2013 cotele s-au repartizat n felul urmaror: 50% din numrul total de nregistrri au revenit
apartamentelor din blocurile noi, alte 50% au revenit locuinelor din blocurile locative vechi. Astfel,
putem constata c pe piaa imobiliar se manifest o tendin clar a creterii numrului de vnzri a
apartamentelor situate n blocurile noi construite, pentru c anterior situaia a fost puin altfel,iar cele

mai vndute erau apartamentele n blocuri vechi, pentru ca blocurile noi abia luau amploare. Aadar,
piaa imobiliar primar dirijeaz la moment preurile pieii. n anii precedeni, tranzaciile imobiliare
erau repartizate n felul urmtor: circa 70% de apartamente erau vndute n blocuri vechi i respetiv
30% n blocurile noi. (fig. 1.1)

2249
1956
1483

1525

1408

1361

1177
957
719

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Fig. 1.1 Dinamica modificrilor numrului mediu lunar de vnzri nregistrate de Cadastru n
municipiul Chiinu.
(sursa: ntocmit de ctre autor, conform datelor de pe nikaimobil.md)

Pe parcursul trim I an. 2014 piaa imobiliar din Republica Moldova s-a caracterizat prin
stabilitatea preurilor. Excepii fac urmtoarele categorii bunurilor imobile, piaa oficiilor i a
terenurilor pentru construcii din or. Chiinu. Astfel, la oficii avem o diminuare comparativ cu trim. IV
a. 2013 n mrime de 4%, iar pentru terenurile de construcii din or. Chiinu cu 1,8%. Diminuarea
preurilor de ofert a terenurilor pentru construcii se datoreaz factorului sezonier, iarna cererea la
terenurile pentru construcii este ntotdeauna mai redus.
Preurile medii de ofert a apartamentelor din or. Chiinu n trim I a.2014 sunt urmtoarele: 1
odaie - 838 /m, 2 odi - 808 /m, 3 odi 763 /m, pentru casele individuale de locuit din or.
Chiinu 908 /m.
Pe parcursul trim. I a. 2013, n martie comparativ cu ianuarie 2014 s-au constatat cretere nensemnate
a preurilor. ( fig.1.1a).

932

925

908

885
875
844

831
825

839
822

809

792
775
752

777

762

725
Ianuarie

Februarie
apt. cu 1 odaie

apt. cu 2 odi

Martie
apt. cu 3 odi

case individuale

Fig.1.2Preurile de ofert medii a bunurilor imobile rezideniale din or. Chiinu, pentru
trim. I a. 2014 (sursa: ntocmit de ctre autor, conform datelor de pe nikaimobil.md)

Analiznd preurile de ofert medii la bunurile imobile locative pe sectoare, se constat c pretul
mediu de ofert pentu sectorul Centru constituie 880 /m, pentru sectorul Botanica 830/m, Rcani
- 830/m, sectorul Buiucani - 810/m, sectorul Coicana 804/m i n sectorul Telecentru 814/m
(tabela 1).
Tab.1. Preul mediu de ofert la fondul locativ din or. Chiinu pentru
trim. I anul 2014(sursa: ntocmit de ctre autor, conform datelor de pe lara.md)
apt.
Sectorul

Case de locuit

apt. cu 1 odaie

apt. cu 2 odi

odi

Centru

961

840

884

836

Botanica

917

869

808

758

Rcani

916

838

813

755

Buiucani

897

827

764

751

Ciocana

861

806

803

746

cu

Telecentru

898

849

774

735

Piaa imobiliar secundar


Piaa imobiliar a apartamentelor situate n blocurile locative vechi din mun. Chiinu n
anul 2013 a dezamgit ateptrile agenilor imobiliari i a demonstrat c situaia pieii imobilare este
nc confuz.
n ultimele ase luni ale anului current 2014, piaa imobiliar poate fi caracterizat printr-o stagnare
continue i in special a pieei imobiliare secundare. n segmentul de locuine secundare este deosebit de
clar ateptrile i tendinele vizibile pe piaa locuinelor municipale.Vnztori i cumprtori i-au cu
mult mai greu o decizie de a vinde i achiziionarea a imobilului fa de anii precedeni.
Din partea vanzatorilor, acest lucru este exprimat prin refuzul de a se conforma cu situatea slab a
pieei i n consecin vinzatorii nu sunt dispusi la vinderea apartamentelor la un pre mai mic. Din
partia cumparatorilor, acest lucru este exprimat prin ateptarea unei posibile reduceri a pre urilor la
apartamente n viitor i n consecin se manifesta prin amnarea ahiziionrii imobilului.
Apartamentele pe piaa secundar de locuine nu au o cerere majorat, dar in acelas timp i nu se
opserv o diminuare brusca a preurilor.
Se poate meniona unele schimbri pe piaa imobiliar din Chiinu. Unul dintre aceti factori este
iniiativa guvernului prin abordaria final a paaportizrii caselor vechi. Aceast iniiativa va duce la
sistematizarea datelor ce ine de staria tehnica a caselor de locuit din municipiu Chiinau. Inovaia va
da un impuls pentru vinderea de locuine de tip standart, comparativ cu apartamentele construite in
perioada sovietic, mai vechi.
Apartamentele cu suprafee mai mici i cu costuri relativ mai ieftine se vnd mai repede i mai
efectiuv fa de anul precedent. Acest lucru a fost deosebit de vizibil n legtur cu falimentul i litigii a
mai multor companii de construcii legate de construirea mansardelor i de case noi. Trebue remarcat
incidentul cu mansardele din capitala din sectorul Botanica, care a redus vnzrile n acest segment i a
sporit cererea pe piata secundar a apartamentelor cu o odaie.
Preul mediu a unui metru ptrat pe piaa secundar, potrivit calculelor exper ilor no tri, este de
580 de euro. Pe pia sunt solicitate apartamentele cu 1 odaie cu o suprafa de 31-39 m2 si 2 odai cu
suprafee de 45-55 m2, n zonele centrale la Botanic, Riscanovca, Ciocana, Buiucani. Oferte de aa

apartamente n 2014 ,comparnd cu anul 2013 a crescut cu 5,7%. La aa apartamente preul mediu pe
pia rmne la 580-650 euro pe metru ptrat.
4 odi; 3%
3 odi; 23%
1 odaie; 37%

2 odi; 37%

Fig.1.3. Distribuirea vnzrilor- dup numrul de odi


(sursa: ntocmit de ctre autor, conform datelor de pe lara.md)

Ciocana; 13%
Botanica; 32%
Centru; 19%

Buiucani; 12%
Rcani; 24%

Fig.1.4. Distribuirea vnzrilor- dup sector


(sursa: ntocmit de ctre autor, conform datelor de pe lara.md)
La moment, potentialii cumpratori au luat o pauz pentru a studia piaa mai minuios, totodat
fiind mult mai pretenioi n alegerea unei locuine. n aceast situaie complicat, toi participanii sunt
ngrijorai de scderea brusc a preurilor, ceea ce-ar fi o situaie catostrofal pentru ei. n acest moment
putem afirma c n anul 2013, reeind din datele statistice, preurile apartamentelor din blocurile vechi
s-au stabilizat.
Piaa imobiliar primar.
Piaa locuinelor din casele noi n anul 2013 s-a remarcat printr-un ir de modificri. n Chisinu,
n primele 10 luni a anului au fost semnate circa 7800 contracte de vnzare-cumprare pe piaa
imobiliar primar. n anul 2012, numrul de nregistrri a fost 7098 i s-a mrit cu 10%. n anul
trecut, cele mai fructuoase luni au fost aprilie 1374 nregistrri i 1490 n luna octombrie .Cele mai
puine tranzacii au fost nregistrate n luna februarie 99. E necesar de inut cont, c cele mai multe
nregistrri au fost nregistrarea bunurilor imobile viitoare la etapa de construcie. Dup datele Biroului
Naional de statistic, n anul 2013 au fost date n exploatare n primele 9 luni ale anului 2703 de
apartamente noi, cu suprafaa total de 291009 m.p., ceea ce constitue cu 39% mai mult fa de anul
2012. Acest volum de apartamente, n mare msura a fost nregistrat n mun. Chiinu, circa 2106
apartamente cu o suprafa de 225000 m.p adic 77,1 % din tot volumul de costrucii.
Piaa imobiliar primar din Chiinu atrage un numr tot mai mare de cumprtori. Pn la sfr itul
anului 2013 numrul de tranzacii pentru achiziionarea de apartamente pe pia a primar i secundar
aproape
sau egalat. Aceast evoluie este evideniat n prima jumtate a anului 2014. Se poate de prognozat c
preferinele consumatorilor sunt din ce n ce mai orientate n direcea cumprrii de apartamente in
cladiri noi aflate n construcie. Dar in acelas timp se opserv o diminuare brusc pe pia a secundar a
apartamentelor de tip Hruciovca" construite n ani 50-60 ai perioadei sovietice.
n acest context se poate de menionat faptul ca pe piaa imobiliar preurile din ce in ce mai
mult sunt dictate de piaa apartamentelor in case noi reflectnduse direct in preul maxim pe care
cunpartorii sunt dispui s

le oferte pentru locuinele lor viitoare. Dac se va menine tendina de cretere a numrului de
apartamente date in expluatare, atunci aceasta va duce la o scdere treptat a preurilor apartamentelor
in casele vechi.
La sfritul anului 2013 apartamentele n casele aflate n construcie erau vndute la pre ul de 450-550
Euro, iar n casele date n exploatare la preul de 600-650 Euro, n funcie de suprafa i etaj.
Costul unui metru ptrat de spaiu locativ pe piaa primar i cea secundar a devenit egal. Dup
ce suprafaa apartamentelor aflate n construcie a fost redus a nceput concuren a ntre aceste dou
segmente ale pieei. n prezent ponderile celor dou sectoare ale pieei de locuine sunt egale, fiecare
din ele avnd att puncte forte, ct i puncte slabe.
De regul apartamentele de pe piaa secundar se afl n sectoarele cu o infrastructur mai dezvoltat,
casele noi fiind dezavantajate la acest capitol. n acelai timp, casele noi sunt mai atractive datorit
proiectrii moderne, comunicaiilor noi i cheltuielilor mai mici pentru reparaie comparativ cu
apartamentele de pe piaa secundar.
Unul din dezavantajele procurrii apartamentelor aflate n construcie este riscul nefinalizrii
construciei la timp sau n general al ngherii proiectului. De acea la etapa sprii gropii de funda ie
apartamentele sunt cu 15-25% mai ieftine dect cele date n exploatare.
O alt problem a caselor noi sunt reparaiile permanente la vecini timp de 2-3 ani dup finalizarea
construciei.
Principalul neajuns al apartamentelor de pe piaa secundar sunt comunicaiile uzate i starea
locurilor de uz comun (ascensoare, scrile blocurilor, conductele pentru evacuarea gunoiului sau
platformele pentru colectarea gunoiului). Din momentul cnd a nceput privatizarea apartamentelor au
trecut aproape 20 de ani, ns nici pn acum problemele deservirii n blocurile de locuit nu sunt
soluionate. n multe case nu sunt create asociaiile proprietarilor de locuine privatizate, iar acolo unde
exist acestea nu sunt eficiente. De aceea degradarea blocurilor de locuit continu. Proprietarii de
apartamente nu se pot autoorganiza, iar statul nu stimuleaz acest lucru.
n consecin au de pierdut proprietarii apartamentelor (prin scderea atractivitii locuin elor
lor) i statul, care este nevoit s investeasc mijloace bneti n repara ia cldirilor n loc s mpart
aceste cheltuieli cu proprietarii de apartamente.

n prezent cumprtorii, care caut apartamente cu trei-patru odi, manifest un interes mai spoit pentru
piaa primar, iar cei care opteaz pentru garsoniere i apartamente cu dou odi pentru cea
secundar. n anii urmtori ponderea apartamentelor noi n structura vnzrilor va crete, avantajele
locuinelor moderne devenind tot mai evidente.
Formarea preurilor la locuinele noi va fi determinat de preul de cost al construciei i de
situaia economic, i anume de inflaia i de ratele dobbzilor. n medie pe pia pre ul de cost al
construciei unui metru ptrat constituie 300-350 Euro, i 10-15% le constituie preul terenului. Astfel,
preul de cost nu depete 400 Euro, iar preurile medii de vnzare la etapa sprii gropii de funda ie
rareori sunt mai mici de 450 Euro. Cu o rentabilitate planificat de 20-25% un pre mai mic de 500-550
Euro nu este argumentat economic, de aceea preuri mai mici dect acestea nu vor exista.
Problema principal pe piaa imobiliar din Moldova este puterea de cumprare redus. Nevoia de
locuine exist, ns bani pentru procurarea lor nu sunt, iar cererea redus nu permite sporirea
volumului vnzrilor i reducerea preuirilor la locuine. n aceeai situaie sunt i alte mrfuri, pre urile
pentru care n Moldova sunt mai mari comparativ cu rile vecine anume din cauza pieei mici.

Schimbarea structurii pieei


Dac anterior n structura cererii predominau apartamentele cu dou odi, care constituiau 50%
i garsonierele cu 20%, spre sfritul perioadei analizate cele mai solicitate erau garsonierele cu 40%,
iar cota apartamentelor cu dou odi s-a redus pn la 30%. n total cota apartamentelor de dimensiuni
reduse a constituit 70% din structura cererii i nu a suferit modificri pe tot parcursul perioadei
analizate.
Piaa imobilului comercial
n general, piaa imobilului comercial, pe piaa imobiliar din Chiinu, a fost caracterizat la nivel
sczut de activitate. Acest lucru se datoreaz strii de spirit i de nencredere e n ce priveste sfera
economic i politic a rii. Ca urmare, unii participani pe piat sunt n ateptare, n sperana c
situaia actual din ar n viitorul apropiat, va fi clar i previzibil. Se poate afirma c spaiile
comerciale, mai ales achiziionarea lor n proprietate, se bucur de puin cerere, n principiu. Cu toate
acestea volumul de oferte, inclusiv i datorit vnzrilor forate, este n cretere. n acest sens, a sczut

preul de vnzare pentru spaiile non-rezideniale. n prima jumtate a anului 2014 a avut loc o scdere a
preurilor de vnzare aproximativ cu 7,5% (8,8% - 5,5% birouri i spaii comerciale). n aceeai
perioad a anului trecut preul a sczut cu 10,0% (11,0% - 8,3% birouri i spaii comerciale).
Preul mediu a unui metru ptrat la birouri i spaii comerciale, pentru sectoarele din m. Chiinu, la
sfritul lunii iunie 2014, constituie:
Oficii:
- centru (tefan cel Mare) 1700 euro/1m2
- n apropiere de centru - 900 euro/1m2
- alte sectoare (partea central) - 700 euro/1m2
- alte sectoare (zone periferice)- 450 euro/1m2
Spaii comerciale:
- centru (tefan cel Mare) - 3600 euro/1m2
- n apropiere de centru - 1600 euro/1m2
- alte sectoare (partea central) - 2000 euro/1m2
- alte sectoare (zone periferice) - 650 euro/1m2

1.2 Analiza segmentului de pia destinat construciilor industriale, de depozitare, de produc ie.
Segmentul de pia a imobilului industrial i de depozitare este ntr-o stare pasiv. i dac
imobilele de depozitare sunt vndute, cele industraiale nu se bucur de un interes sporit din partea
cumprtorilor. Multe din obiectele de acest tip deja au trecut n posesia bncilor. i deci astzi, nu am
putea vorbi despre prezena unei cereri stabile a spaiilor de producere i de depozitare n
Republica Moldova. Ca excepie, este mun. Chiinu, unde, destul de ciudat, exist o lips a spaiilor
de producere i depozitare de calitate la preuri accesibile.
Cele care sunt utilizate - de obicei, de clas C, D, E, sunt neprofesionale, cu acces incomod, n
special fr linii de cale ferat, fr echipament, de foarte multe ori - fostele hangare.

Neprofesional adaptate, i, prin urmare, nu foarte solicitate - 1-2 euro/m2/ lun. Pentru cele puin mai
calitative - 3-4 euro/m2. Respectiv, la spaiile n zona specializat plata chiriei este i mai mare.
Drept depozite, n Chiinu, n general, sunt utilizate zonele industriale din sectorul Ciocana
(str. Uzinelor, str. Varnia, str. Calea Basarabiei), sectorul Rcani (str. Petricani), sectorul Botanica
(Munceti) precum i alte zone ale fostelor fabrici / uzini. Ele nu sunt amplasate bine,strategic, att din
punct de vedere logistic ct i pentru ncrcare / descrcare, precum i din punct de vedere a accesului.
Prin urmare, marile companii ncearc s construiasc pentru ei nii. Companiile mari cu amnuntul
sunt dispuse s lupte pentru aceste spaii, astfel nct preul de spaiu de calitate, ncet, dar se ridic la
nivelul de 250-300 de euro pe 1m2.
Din pcate, recent, utilizarea pentru propriile lor scopuri a ncaperilor de clasa A, B este un fenomen
rar. Aceast pia este una dintre ultimele care va iei din criz. Primele vor iei din criza spaiile ratail
i cele pentru oficii. Apoi cele pentru depozitare, n prezena posibilitilor de producere. n ceea ce
privete preul de vnzare la 1 m2 de spaiu pentru producere i depozitare n Chiinu, costul mediu a
fost n 2013 de 130-160 de euro pentru 1 m2, iar costul de chirie, n intervalul de la 1 la 3 euro pe 1 m2.

Fig.1.5. Structura cldirilor cu destinaie nerezidenial date n folosini n 2013


( Sursa ntocmit de ctre autor n baza informaiei de pe statistica.md)
Piaa terenurilor pentru construcii

Situaia de pe piaa loturilor de teren i intereseaz pe majoritatea participanilor de pe piaa


construciilor i cea imobiliar. Deosebit de util este informaia cu privire la acest lucru pentru cei care
intenioneaz s realizeze noi proiecte anume de la lotul de teren ncepe orice proiect nou.
Cererea la terenuri ca obiect de investiie, care s-a micorat brusc n timpul crizei, rmne
sczut. Atractivitatea sczut a investiiilor n terenuri poate fi explicat dup cum urmeaz. Pmntul,
la fel ca orice alt obiect de investiii, are caracteristici, cum ar fi lichiditate, profitabilitate i risc. Astzi,
lotul de teren n ora este un activ cu lichiditate redus, pentru c n aceste condiii, pe piaa imobiliar,
nu fiecare teren poate fi vndut ntr-un timp scurt. n plus, o dovad de lichiditate redus a terenurilor
existente pe piaa imobiliar din Republica Moldova este faptul c, practic, sunt inutilizabile pentru
construcii, n principal ca obiecte comerciale. n realitate, cea mai mare parte a terenurilor comerciale,
oferite n prezent pe pia, a fost achiziionat nainte de criz, fr o analiz aprofundat a utilizrii mai
eficiente a acestora i numai n scopuri speculative.
n or. Chiinu, preul de ofert mediu la terenurile pentru construcii constituie 18120 /ar,
comparativ cu trim IV a. 2013 preurile au crescut cu 1.8 % (fig. 1.2.a).

Fig.1.6. Preurile de ofert medii la terenurile de construcii din mun. Chiinu i din Republic
( Sursa: Serviciul Evaluarea bunurilor imobile al Ageniei Relaii Funciare i Cadastru)
Pentru informare: preul de ofert se deosebete de preul real al tranzaciei, n dependen de
condiiile tranzaciei i de abilitatea cumprtorului de a negocia preul.
Piaa terenurilor i bunurilor, obiectelor industriale

O alt categorie de bunuri imobile sunt obiectele industriale. Preurile de ofert medii pentru
trim I a. 2014 pentru or. Chiinu constituie 346 /m. Pentru mun. Chiinu preul mediu de ofert
constituie 217/m, iar pentru obiectele industriale din ar preurile medii de ofert constituie 93/m2.
n prezent, este dificil de prognozat ceva. n primul rnd, ara este ntr-un mediu economic lent.
n al doilea rnd, nu putem spune cu certitudine de 100% despre vectorul politic n anii urmtori. Cu
toate acestea, se poate spune c a doua jumtate a acestui an nu ne promite schimbri semnificative n
ceea ce privete preul la segmentul imobiliar. Nu putem uita de principalele evenimente politice din
2014, i anume alegerile parlamentare. Toate acestea au un impact direct asupra comportamentului
potenialilor investitori, care nu sunt n nici o grab s ia msuri serioase pentru a investi n imobil.
1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv.
Problema amplasamentului unui obiectiv de investiie sau a unui complex de unit i economice,
mai ales din ramura industriei, trebuie abordat ntr-o viziune larg. La rezolvarea ei folosindu-se
criteria economice i social-politice.
Criteriile economice:, pe baza crora se fundamenteaz alegerea amplasamentului, sunt:
apropierea de rezervele de materie prim, atragerea mai larg n cercuitul economic a resurselor locale,
utilizarea raional a forei de munc, reducerea cheltuielelor de transport, apropierea produc iei de
centrele de consum, o asigurare bun a necesarului de energie, combustibil, ap industrial s.a.m.d.
Criteriile social-politice: ridicarea gradului de dezvoltare a regiunilor rmase n urm din punct de
vedere economic, reducerea omajului, mbuntirea condiiilor de via n regiune.
De asemenea, n procesul alegerii amplasamentului, se iau n considereaie influen a asupra
mediului geografic i influena negative asupra mediului ambient, se ine seama de unele greuti ce pot
surveni ca urmare a creterii necesarului de ap, combustibil, materii prime etc. n alegerea
amplasamentului unui obiectiv de investiie, problema esenial o constituie reducerea distanelor dintre
ntreprinderi n vederea micorrii cheltuielilor de transport. Totodat, optimizarea amplasamentului
trebuie s asigure minimizarea cheltuielilor de producie i a celor de investi ii aferente noilor obiective
sau dezvoltrii celor existente.

Exist mai multe metode de alegere a amplasamentului unui obiectiv nou:

Raportul dintre cheltuielile legate de transportarea materiilor prime i a produselor finite.


Sumarea tuturor cheltuielilor de transport pe variante de amplasament.
Minimul costurilor de exploatare anuale

Oraul Chisinu fiind cel mai mare i dezvoltat centru economic al republicii, se caracterizeaz i
prin cea mai dezvoltat pia n toate domeniile de activitate. De aceea este important de a asigura
populaia i n special ntreprinderele, att mari ct i mici, cu spaii de depozitare, hale industriale, cu
loturi de teren pentru alte construcii auxiliare. Aceste construcii sunt mai specifice, din punct de
vedere a utilizrii acestora, de aceea nu le putem amplasa n centrul oraului, care zi de zi este i asa
foarte aglomerat. Amplasarea halelor industriale, spaiilor de depozitare i a locurilor pentru alte
construcii n domeniul dat, va fi la periferia oraului, pentru ca accesul la ci ferate, drumuri destinate
furelor, transportului de capaciti mari, s fie uor, sigur i nu n ultimul rind fr obstacole. Acestea
sunt amplasate la periferie i din cauza zgomotelor n procesul de lucuru (ncrcare, descrcare), care
de obicei au loc pe parcursul nopii, ceea ce va deranja mult locuitorii capitalei. Pe ling zgomotul
produs, este cu mult mai sigur i ecologic aceast strategie de amplasare a zonelor industrial la
perifieriile orasului.
Principalele zone industriale sunt: din sectorul Ciocana (str. Uzinelor, str. Varnia, str. Calea
Basarabiei), sectorul Rcani (str. Petricani), sectorul Botanica (Munceti) precum i alte zone ale
fostelor fabrici / uzini. Ele nu sunt amplasate bine,strategic, att din punct de vedere logistic ct i
pentru ncrcare / descrcare, precum i din punct de vedere a accesului, dar e bine pentru zona
oraului,pentru c sunt amplasate anume pe la periferii. Prin urmare, marile companii ncearc s
construiasc pentru ei nii, de aceea efectum evaluarea eficienei economice a proiectului de
dezvoltare a imobilului.
Hala industrial va fi situate n zona industrial a oraului Chiinu, n sectorul Rcani, str. Petricani 17.

Fig.1.7. Terenul destinat constructiei unei hale industrial(Sursa: nikaimobil.md)


Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respective, presupune urmtoarele
puncte:
-Poziia economic i geografic favorabil;
-Numrul redus a depozitelor n Chiinu i anume sectorul Rcani;
-Dezvoltarea continua a industriei n or. Chiinu
-Accesul la reelele inginereti, inclusive linie de cale ferat

CAPITOLUL II.

CONCEPIA I

ECHIPA PROIECTULUI

DE

DEZVOLTARE A

IMOBILULUI.
2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice
Cldirile sau construciile civile, industriale i agricole adpostesc oameni i alte vieuitoare,
activitatea omeneasc, de schimrile atmosferice (viscol, ger, vnt, ploaie, aria soarelui etc.) fcnd
posibil adaptarea la mediul geografic att de variat i cu clime att de diferite. Construciile inginereti
sunt toate celelalte construcii, ci de comunicaii terestre i pe ap, construciile hidrotehnice i
subterane, liniile de transport ale energiei electrice etc.
Factori care influeneaz concepia construciilor
Orice construcie trebuie s satisfac o serie de cerine sintetizate n trei factori eseniali, care
concureaz la concepia, proiectarea i alctuirea lor.
Avem astfel:

Factorul om care impune realizarea unor condiii de confort necesare activitii omului, de
exemplu condiii de: temperatur, umiditate, iluminare, zgomot, etc. Acestea depind de tipul

activitii pe care o desfoar omul n construcie.


Factorul activitate omeneasc impune alctuirea funcional a construciei astfel nct s
satisfac cerinele impuse de tipul activitii. Astfel se concepe diferit o construcie de locuit

de o construcie pentru producia de automobile sau un depou de locomotive.


Factorul natur implic toate aciunile care rezult din interaciunea construcie mediu
referitoare la: gradul de seismicitate al zonei, intensitatea aciunilor climatice (vnt, zpad,
ploaie, chiciur, etc), calitatea terenului de fundare, nivelul apelor freatice, agresivitatea apelor
subterane, etc. Toi aceti factori enunai s-au constituit de-a lungul timpului n legi ale
construciilor sub form de: instruciuni tehnice provizorii, instruciuni tehnice, manuale de
proiectare, norme de proiectare, normative tehnice, STAS-uri, etc.

CONSTRUCII INGINERETI sunt construcii cu caracter special, cum ar fi: ci de comunicaii


terestre, poduri, tuneluri, baraje, turnuri radio TV, etc
Cldirile se mpart i sub aa criterii, cum ar fi:
a) Dup structura de rezisten, cldirile pot fi:

b) Cu structur rigid, avnd perei de rezisten din crmid, beton


c) Cu structur elastic avnd structura vertical realizat din cadre de beton armat sau metal

Forma halelor industriale


Alegere formei halelor depinde in primul rind de procesul tehnologic pe care il adapostesc.La
alegerea in plan halelor trebuie de avut in vedere si ca marimea perimetrului lor depinde direct de
aceasta forma. Halele cu perimetrul cel mai mic la aceiasi suprafata construita au forma patrata.
Stabilirea dimensiunilor in plan a halelor industriale trebuie corelata insa si cu solutionarea lor in
elevatie.in functie de latimea in spatiu necesar desfasurarii procesului tehnologic, halele pot rezulta cu
o deschidere sau cu mai multe deschideri.Alegerea numarului de deschideri si marimea acestora se face
in functie de specificul fazelor component ale procesului tehnologic sau pe baza unor criterii
economici.
Halele au forme simple in plan: dreptunchi, L,U,T,E,H sau contur inchis, in functie de
succesiunea operatiilor industriale care se desfasoare in interior. Forma dreptunghiulara este cea mai
simpla si se utilizeaza atunci cind operatiile se desfasoara in serie, de-a lungul halei.Dezavantajul
acestei forme este ca rezulta pereti longitudinali cu suprafata mare raportata la metru patrat de suprafata
utila ahalei.
Formele un L si U sint utilizate atunci cind fluxul proceselor de productie necesita o lungime
mai mare decit a ternului disponibil pentru constructia halei.
Forma in T este utilizata atunci cind in interior trebuie sa se desfasoare doua fluxuri de
productie in acelas timp,sau cind o parte a halei trebuie sa adaposteasca utilaje grele de ridicat.
Forma in H si E este folosita pentru realizarea unor spatii de depozitare in apropierea liniei
tehnologice,sau pentru adapostirea mai multor fluxuri tehnologice care trebiue sa se desfasoare
concomitant.
Forma patrata(contur inchis) se utilizeaza atunci cind nu este necesara izilarea unor fluxuri
tehnologice fata de altele care se desfasoara simultan.
Cerinte fata de inaltimea halei depinde de:
Inaltimea utilajului se considera cea reala dar minim 2300 mm.

Gabaritul necesat transportului se compune din gabaritul mijloacelor de transport si a pieselor si


nu trebuie sa depaseasca 3500 mm..
Spatiile de siguranta necesare se intelege distanta care trebuie sa ramina intre partea superiara a
utilajului si partea inferioara a piesepor transportate,cel putin 300-400mm.
Metalul si materialele utilizate in constructii industriale.Proprietatile specific ale metalelor sunt
urmatoarele:

Conductabilitate pentru caldura si electricitate


Opacitatea aproape totala
Luciu caracteristic
Maleabilitatea si ductilitate

In domeniul constructiilor industriale, structurile metalice au cea mai larga aplicabilitate,in toate tarile
lumii. Halele industriale care adpostesc diverse procese tehnologice au forme simple si inaltime
redusa,in mod obisnuit realizindu-se cu un singur nivel..Pe linga rolul de de adaposti
oamenii,masinilor,instalatiilor si materialelor, halele mai au si rolul de asustine diverse utilaje si
instalatii care functioneaza in interior,asa cum sint podurile rulante.
Caracteristicile constructiilor industriale cu structura metalica:
o Marimea deschiderilor-distanta transversal dintre stilpii de sustinere
o Marimea traveelor-distanta longitudinal dintre stilpii de sustinere.
Cerinte tehnice
Fiecare construcie sau element de construcie trebuie s satisfac un ansamblu de condiii
tehnice sau cerine tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistena la foc i
condiii de rezisten, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice.

Durabilitatea- adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de construcie, fr

pierderea calitilor necesare de exploatare. Durabilitatea se refer la: rezistena la nghe-dezghe a


materialelor i elementelor de construcie; rezistena la umiditate; rezistenta la aciunea biologic a
microorganismelor i rezistena la coroziune.

Rezistena la foc

reprezint capacitatea construciei de a rezista la solicitrile termice i

mecanice produse n timpul i din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenei la foc,

elementele de construcie depind direct de materialele din care se execut i se caracterizeaz prin
gradul de combustibilitate i limita de rezisten la foc.

Combustibilitatea unui material sau element de construcie reprezint capacitatea acestuia de a

se aprinde i de a arde n continuare, contribuind la creterea cantitii de cldur dezvoltat de un


incendiu.

Limita de rezistenta la foc a unui element de construcie este perioada de timp (n ore) n care

acesta dei supus aciunii temperaturilor nalte, i pstreaz stabilitatea i se poate opune propagrii
incendiilor.

Condiiile prin care se asigur rezistena i stabilitatea construciilor sub aciunea solicitrilor

se refer la capacitatea portant, deformaiile, fisurarea i oboseala elementelor de rezistent. n afara


acestora trebuie respectate i condiiile de exploatare specifice fiecrei construcii (uzur, oc etc.).

Condiiile economico-organizatorice privesc n special costul construciilor, modul de executare

i posibilitile de industrializare a construciilor, materialele folosite, etc.


Iluminatul constructiilor industriale
Dimensiunile cladirilor industriale sunt de obicei mari, iar cerintele iluminarii diferite,se face o
deferentiere a iluminatului industrial in: iluminat general si iluminatul local.De obicei intreprinderile
inductriale lucreaza in 2 sau 3 schimburi si deci sint necesare ambele cai de iluminare.
Cerintele iluminatului natural:
Intensitatea iluminarii sa fie suficiente.incaperile sa fie prevazute cu ferestre si luminatoare.
Iluminarea sa aiba continuitate in spatiu si uniforme in timp.
Sa se evite fenomenul de orbire precum si existent unor umbre prea intense.
Pentru indeplinirea acestor conditii se folosesc ferestre opace sau colorat,precum si a meselor plastic.
Pardoselile industriale
Pardoselile

industriale,ca

element

de

inchidere

spatiilor

tehnologice

la

partea

inferioara,trebuie sa raspunda favorabil unui numar mare de cerinte functionale,specific diferitelor


procese tehnologice.
Cerintele impuse pardoselilor pot fi impartite in 2 categorii:

Cerinte privind asigurarea unor conditii corespunzatoare de munca,care cer ca pardoselile sa fie:
Calde-pentru a proteja muncitorii de frig la picioare.
Elastic-pentru evitarea obosirii rapide
Insonore-reducerea zgomotului provocat de circulatia sau caderea unor obiecte.
Aderente-pentru evitarea lunecatiei in timpul circulatiei
Cu aspect si colorit placut

Cerinte impuse de natura proceselor tehnologice,care cer ca pardoselile sa aiba:

Rezistenta mecanica mare-in functie de greutatea utilajelor si pieselor;


Durabilitate mare-in raport cu frecventa solicitarilor;
Suprafata continua si netede-pentru a favoriza circulatia;
Uzura redusa-in verederea reparatiei repetate;
Elasticitate-pentru a proteja obiectele care cad;
Ezistenta la agentii chimici-cu care vin in contact;
Rezistenta la foc-pentru a evita pericolul de incendii;
Sa permita o intretinere usoara-care poate fi asigurata fara effort de catre muncitori;
Sa poata sa fie reparate usor si repede-pentru a nu intrerupe procesul tehnologic timp
indelungat.

Condiiile fizice i igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau interiori ai
ncperilor (temperatura, viteza i umiditatea aerului, variaiile de temperatur, lumin etc.). Aceste
condiii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de iluminare, de ventilaie etc.) i
al igienei n cldiri.
Depozite de mic capacitate
Depozitele de mic capacitate sunt folosite pentru cantiti mici de legume i pentru perioade
scurte de timp, n general folosite pentru deservirea gospodriilor individuale i uniti de producie din
mediul rural.

Depozite de mare capacitate


Sunt depozite cu structuri n general din beton armat prefabricat, formate din: fundaii pahar,
stlpi i grinzi, panouri prefabricate pentru perei, elemente de acoperi, drepte sau curbe, panouri

uoare termoizolante pentru nchiderile exterioare. Depozite de mare capacitate sunt de tip parter sau cu
mai multe nivele, soluia fiind determinat de considerente economice.

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului


Analiza companiilor de construcii pentru realizarea proiectului investiional:
SRL BASCONSLUX
SRL LAGMAR IMPEX
SRL DANSICONS
PROMSTROI-GRUP
SA INTERACTIV
Compania de construcii SRL Basconslux creat la 29 mai 2003 este una dintre cele mai
mari nterprinderi de construcie din Republica Moldova, pe parcursul anilor a citigat ncrederea
multor ceteni ce nu regret n prezent alegerea facut.
O alegere perfect pentru un trai decent, nou, prosper i confortabil l putei gsi la noi, avem o
gam variat de apartamente n aproape orice cartier al oraului Chiinu. ,,BasconsluxS.R.L are ca
obiectiv crearea posibilitilor pentru fiecare familie din Republica Moldova de a avea propria
locuin.
Prin activitatea sa intenioneaz s contribuie la formarea n R. Moldova a unei pie e civilizate de
spaiu locativ, s ofere modaliti noi i sigure de finanare, s implementeze cele mai performante
tehnologii naionale i mondiale de construcie , care creeaz posibilitatea de a construi case calitativ.
Compania S.C. Lagmar Impex S.R.L. a fost fondat n 2001, iniial reprezentat de un grup de
profesioniti n domeniul imobiliar. Pe segmentul construciilor de profil extins aa cum sunt
construciile de cldiri i reconstrucia, i-a nceput activitatea n anul 2008. Echipa tnr de specialiti
i de nalt calificare confer companiei succesul proiectelor n derulare, asigur perspective inovatoare
i de progres. Orientarea ctre necesitile clientului este argumentul garantat pentru care construc iile
companiei sunt unele dintre cele mai originale din punct de vedere architectural i ambienial, i
totodat accesibile financiar.

Compania are urmatoarele misiuni:


-Construcia spaiilor i cldirilor sigure ;
-Respectarea necesitilor clienilor i definirea prioritilor acestora;
-Crearea unei imagini de ncredere;
-Crearea anual a 100 locuri de munc active;
-Oferirea unui climat organizaional i a condiiilor tehnice de lucru adaptate securitii n munc;
-Contribuirea la modernizarea imaginii Chiinului.
"Dansicons" SRL este una dintre cele mai importante companii de construcie din Chisinau, cu
o experien de peste 10 ani n crearea, dezvoltarea i implementarea celor mai eficiente soluii
necesare atingerii cu proiectelor imobiliare. Pe o pia imobiliar n continu micare i transformare,
obiectivul principal al "Dansicons" SRLl reprezint abordarea n mod profesionist a cerinelor
clienilor si corporativi, instituionali sau privai, ntrind o relaie pe termen lung cu acetia, bazat pe
ncredere, respect i integritate. Noi am construit o serie de obiecte interesante, cele mai importante
fiind:
-Complexul locativ cu destinaie social-cultural i parking n dou nivele de pe str. Petru Rare 36;
-Complexul de blocuri locative cu 9 etaje, pentru sfera bugetar sin str. Liviu Deleanu 7/5;
-Complex locativ din 4 blocuri a cte 7 etaje n subrubia Chiinului, com. Stuceni;
-Bloc locativ cu 30 de apartamente pentru pturile social vulnerabile din or. Glodeni;
-Bloc locativ cu 80 de apartamente pentru refugiaii din Transnistria, din str. N.M. Sptaru;
-Construcia

colii-grdinie

"Ilie

Fulga"

din

com.

Stuceni,

str.

Trandafirilor;

-Blocul locativ cu 70 de apartamente pentru PSV din or. Criuleni;


Succesul soluiilor i strategiilor "Dansicons" SRL este liantul integrator al modalitilor de
poziionare i de cretere a notorietii companiei pe piaa imobiliar.
"PROMSTROI-GRUP" este o reuniune a tuturor ramurilor n industria construciilor i a
bunurilor imobiliare. Noi prestm practic toate serviciile n domeniul construciilor i a bunurilor
imobiliare.

n primul rnd "PROMSTROI-GRUP" este o ntreprindere de proiectare i construcii profesionist.


Suntem o companie de antreprenoriat general, deci avem posibilitatea de a proiecta, construi i a da n
exploatarea Dvs. oricare edificiu. Deasemenea reconstruim i cldiri vechi. Unele din cele mai moderne
i interesante tipuri de cldiri, n ziua de astzi, sunt cldirile edificate rapid din panouri sandwich.
Utiliznd metoda construirii cadrului pe o fundaie uoar i perei, i acoperi din panouri sandwich
compania "PROMSTROI-GRUP", ntr-adevr, edific cldiri foarte rapid.
n afar de aceasta noi vindem panourile sandwich i prestm servicii de montare a panourilor
sandwich "PROMSTROI-GRUP" este distribuitorul companiei italiano-romne Isopan, unul dintre
cei mai mari productori ale panourilor sandwich. La procurarea panourilor de la noi, putei profita nu
numai de o reducere, dar i de o consultaie ce ine de montarea i panotaj. Serviciile adiionale,
prestate

de

ctre

"PROMSTROI-GRUP",

sunt: nchirierea

mainilor

de

construcii i

serviciile laboratorului de ncercri n construcii, care deine certificat de acreditare n domeniul


testrii diferitor materiale de construcie. De asemenea "PROMSTROI-GRUP" ofer i alte servicii din
domeniul bunurilor imobile, cum ar fi: darea n chirie a imobilului, dezvoltarea imobilului, consultaiile
juridice i intermedierile imobiliare, evaluarea patrimoniului i a mijloacelor fixe, consultaii n
domeniul imobilului.

Compania de construcii Interactiv S.A. a fost nfiinat n anul 1995 la data de 2 noiembrie
(IDNO 1003600047571) i activeaz pe piaa imobiliar i a serviciilor n Republicii Moldova n baza
Licenei seria A MMII Nr.030981, desfurnd activiti precum: construcii de case particulare;
construcii de cartiere locative; construcii inginereti; lucrri de finisaj; instalarea reelelor inginereti
interioare si exterioare de gazificare, ap i canalizare; montarea sistemelor de nclzire autonom;
producerea construciilor din metaloplast si aluminiu (ui, geamuri, perei despritori, vitralii, etc.)
Pe parcursul activitii sale Interactiv S.A. a reuit s implementeze o serie de programe
computerizate precum: WinSmeta, 1C, AutoCad, Google Sketchup i altele, care au facilitat
automatizarea sferei de producie i au mrit viteza de rspuns la cererile clienilor. Fiind n rolul de
antreprenor general, subantreprenor sau investitor al proiectelor de construcii civile i industriale,
Interactiv S.A. a reuit s realizeze mai multe proiecte importante. Cartea de vizit a companiei este
implementarea i utilizarea celor mai noi tehnologii, materiale i echipamente. n pofida dificultilor
economico-sociale specifice perioadei de tranziie,

Interactiv S.A. a fost prima companie din Republica Moldova care n anul 1997 a aplicat
sistemul de planificare individual al apartamentelor; a iniiat montarea sistemului de nclzire
autonom individual; a construit prima parcare subteran, iar in anul 2002 a iniiat instalarea
contoarelor de ap n camere sanitare pentru efectuarea controlului de ctre organele competente de
stat, fr a incomoda locatarii. n cadrul companiei activeaz ingineri, maitri, manageri si muncitori
atestai n domeniu, care se bucur de asigurri sociale si medicale, protecie a muncii, salarizare pe
potriva muncii prestate i echipament special pentru a asigura calitatea lucrrilor efectuate.

CAPITILUL III. STRUCTURA FINANRII


3.1 Descrierea surselor de finanare posibile.
Orice activitate de investiii necesit resurse, a cror formare este stimulat de mecanismele
economiei de pia i de prghiile financiare, fiscale de stat. n economia de pia fiecare agent
economic i constituie fondul pentru investiii de sine stttor, struindu-se s utilizeze ct mai eficient
sumele respective. n perioada iniial de lansare a afacerii, n special la etapa cutrii i acumulrii
capitalului necesar, capacitatea ntreprinztorului de a gsi cele mai reuite scheme de finanare,
sporind avantajele fiecrui tip de finanare i diminund efectele negative ale acestora, are o importan
major.
Sursele de finanare a investiiilor pot fi clasificate n diferite moduri. Din punct de vedere al
agentului economic, sursele de formare a resurselor investiionale pot fi clasificate n proprii, atrase i
mprumutate.

Surse de
finanare
Proprii

Atrase

mprumut
ate

Fig.6. Clasificarea surselor de finanare


( sursa: ntocmit de ctre autor n baza informaiilor acumulate)
Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ:

Partea din profitul net cptat n urma activitii economice;


Amortizarea acumulat, care servete pentru finanarea nnoirii activelor fixe ajunse la limita
duratei de funcionare, la fel i pentru necesitile de dezvoltare-modernizare.
n general, sursele provenite din amortismente sunt destinate investi iilor, ns n anumite cazuri

o parte din amortismente poate fi folosit pentru rambursarea mprumuturilor, pentru finan area
activitii de exploatare(creterea stocurilor, creditarea clienilor). Reglementrile legale prevd
posibilitatea folosirii amortizrii accelerate pentru unele firme. Aceasta duce la recuperarea ct mai
grabnic a valorilor imobilizate, folosite apoi pentru dezvoltarea produciei.

Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii,


-Investiii financiare;
-Reinvestirea;
-Partea din activele circulante imobilizate n investiii.

Sursele atrase de formarea resurselor investiionale includ:

-Emiterea i vnzarea de aciuni


-Emiterea certificatelor investiionale
-Alocaii n fondul statutar
-Mijloacele acordate de ctre stat
-mprumuturile bancare pe termen lung i mijlociu

Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:

mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu


mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul sau
patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activitii, care ar putea fi transformate uor

n lichiditi.
Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire

rapid n lichiditi.
Credite de tip CASH-FLOW. Aceste credite nu sunt garantate material. Singura garan ie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii(planul de afaceri). n rile dezvoltate, acest tip de
credit este cel mai rspndit.

Credite externe, care sunt de mai multe categorii:

credite guvernamentale

credite bancare
credite acordate de instituii internaionale
Emisie de obligaiuni
mprumut fiscal investiional
Leasing investiional

Printre potenialele surse de finanare a afacerii pot fi enumerate urmtoarele:

capitalul propriu i capitalul mprumutat de la familie i prieteni;


creditul bancar;
emiterea de aciuni i obligaiuni;
programele speciale de finanare;
fondurile de capital de risc;
leasingul;
creditele de la furnizori i clieni;
creditele pe efecte de comer (factoringul i scontarea).

Creditul bancar
Creditul bancar reprezint o surs principal de finanare, n special pentru firmele mici i
mijlocii. ns accesul la credite al firmelor noi sau de mici dimensiuni este mai dificil dect al firmelor
cu o important istorie creditar.
Avantajele creditului bancar sunt urmtoarele:

obinerea de fonduri suplimentare;


stabilirea unor relaii de ncredere cu instituiile financiare i accesul mai uor
la alte servicii furnizate de bnci;
lansarea de semnale pozitive pentru ali poteniali investitori, care s ofere

susinere financiar;
n cazul anumitor forme de credit, existena unui grad de flexibilitate privindsumele angajate,
termenii de creditare, dobnzile i termenele de rambursare;necesitatea de a convinge banca de
potenialul pozitiv al afacerii sau simpla completare a unei cereri de creditare poate impune
ntreprinztorul s-i analizeze n mod obiectiv afacerea, s obin o imagine clar a situaiei sale
financiare i o caracteristic a punctelor slabe i a celor forte, a oportunitilor i ameninrilor ce
caracterizeaz situaia firmei, s reevalueze ideea proiectului, strategiile de implementare etc.
Printre dezavantajele creditului bancar se numr:

atitudinea sceptic i reinut a bncilor n ceea ce privete finanarea noilor firme, banca avnd
nevoie de sigurana c va primi napoi banii acordai drept credit, n timp ce firmele nounfiinate nu ofer aceast garanie din diferite motive (nu au istoric, nu au experien, nu sunt

stabile);
riscul de a pierde garaniile depuse pentru obinerea creditului sau chiar riscul de faliment n

cazul nerestituirii creditului;


implicarea unui factor extern n managementul firmei, apariia unor restricii;
expunerea proiectului la riscuri noi de exemplu riscul ratei dobnzii;
riscul ntreruperii creditrii n cazul unor evenimente nefavorabile pentru firm.

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare


Agenii economici i gsesc resursele necesare realizrii investiiilor pe dou ci : fie prin
utilizarea propriilor economii , fie prin recurgerea la creditele ce le sunt acordate prin bnci , n
procesul de reciclare i valorificare a capitalurilor monetare n economie .Instituiile financiar creditare,
ofer investitorilor ce nu posed mijloace suficiente, capital pentru implimentarea proiectului
investiional.
Suma creditului acordat este de regul stabilit reeind din costul proiectului, eficiena business
planului, innd cont de marimea contribuiei proprii ale investitorului, de solvabilitatea acestuia, de
istoria lui creditar , i altele.
n procesul de finanare a proiectului investiional este foarte important de a se respecta bilan ul
dintre investirea mijloacelor proprii i mprumutate, astfel nct s fie asigurat eficiena proiectului.
Proiectul investiional analizat are urmtoarea structur de finanare:

Surse mprumutate; 7%

Surse mprumutate
Surse proprii

Surse proprii; 93%

Fig.3.2. Structura finanrii proiectului investiional n or. Chiinu, %


(Sursa: ntocmit de ctre autor n baza datelor din variant de proiect)

Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate
informaii furnizate de urmtoarele bnci:
* B.C. Moldova Agroindbank
* B.C.Victoriabank
* B.C.Moldindconbank
* B.C.Unibank
* B.C.Banca Sociala
n subcapitolul dat, se vor analiza urmtoarele aspecte:

documentaia necesar pentru obinerea creditului;


termenul creditului;
suma maxim a creditului;
garaniile necesare;
rata dobnzii;

B.C. Moldova Agroindbank


In scopul sustinerii, extinderii si dezvoltarii business-ului clientilor din diferite sectoare ale
economiei nationale BCMoldova Agroindbank acorda Credite investitionale pe termen mediu si
lung.

Scopurile creditarii sunt variate:


1. investitiile capitale pentru dezvoltarea diferitor domenii de activitate economica;
2. finantarea capitalului circulant permanent aferent investitiei;
3. investitii pentru dezvoltarea diferitor domenii de activitate economica: prelucrare, depozitare,
ambalare, comercializare, constructii si altor activitati, inclusiv in spatiul rural etc.

Produsele de credit dezvoltate de BCMoldova AgroindbankSA, dau valoare afacerii


dumneavoastr, asigurandu-v succesul dorit pe termen lung. Aceste produse sunt destinate creditrii
activitii curente, a investiiilor oferind i diverse facilitti.
Avantajele creditarii de catre Moldova Agroindbank:
1. creditare operativa, flexibila si adaptabila cerintelor clientului
2.* rata dobinzii, flotant, constituie:
- din resursele MAIB - de la 13.25% pina la 17.25% in MDL si de la 8% pina la 10.5% in VS (in
dependenta de conditiile produselor, categoria clientului, termenul de creditare s.a.)
- din alte resurse financiare internationale: de la 8% pina la 22,5% in MDL si de la 4.75% pina la 12%
in VS (in dependenta de conditiile produselor, categoria clientului, termenul de creditare s.a.)
3. rapiditate in perfectarea documentelor
4. suportul expertilor de creditare la perfectarea documentelor necesare
5. pozitie flexibila in asigurarea creditului
6. scheme de rambursare favorabile
7. acoperirea unei sfere largi a cerintelor clientului

B.C. Victoriabank

Avantajele creditului

Fr gaj;
Pachet minim de documente;
Examinarea rapid a solicitrilor de credit;
Nu e necesar justificarea utilizrii creditului;
Costuri reduse, condiii de creditare transparente i flexibile.

Caracteristicile de baz:
Destinaia: satisfacerea necesitilor de consum;
Suma: pn la 60,000 lei;
Termenul: pn la 36 luni.
Dobnda i costurile creditului:
Rata dobnzii flotant: 12%
Comisioane:

Comision pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;


Comision unic administrativ: 2%.

B.C. Moldindconbank
Destinaia:

procurarea imobilului locativ nregistrat la Organul Teritorial Cadastral cu drept de proprietate;


procurarea imobilului locativ n curs de execuie;
procurarea lotului de teren destinat construciei;
procurarea imobilului locativ, care servete ca asigurare la creditele deinute de persoanele
fizice i persoanele juridice la Moldindconbank.

Suma maxim a creditului constituie pn la 100% din costul imobilului achiziionat.


Termen: pn la 20 ani.
Rata dobnzii: 14.5% anual (flotant);
Alte pli neincluse n rata dobnzii se calculeaz conform politicii tarifare a Bncii.
Modalitatea de plat:

lunar prin metoda de anuitate (pli egale), sau


lunar prin metoda clasic (pli n descretere).

Obiectul gajului:

imobil locativ (apartamente, case de locuit) i/sau,


imobil cu caracter social-industrial (ex:oficii, spaii comerciale, staii PECO), care s
corespund cerinelor fa de gaj acceptate de Banc.

Beneficiar al creditului poate fi cetean al Republicii Moldova, care are:


Viza de reedin permanent n Republica Moldova;
B.C UNIBANK
Rata dobnzii: 12% anual
Comisioane:

0% - pentru analiza cererii de credit


1% - pentru eliberarea creditului
0% - pentru rambursare anticipat

La UNIBANK putem oforma un credit pentru:

procurarea spaiilor comerciale / nelocative;


procurarea terenului cu destinaie agricol;
procurarea terenului pentru construcia spaiilor comerciale;
construcia sau finisarea construciei spaiilor comerciale;

Perioada de creditare:

pn la 15 ani (procurarea spaiilor comerciale / nelocative)


pn la 25 ani (procurarea terenului, construcia sau finisarea construciei spaiilor comerciale)

Suma maxim a creditului :

maxim70%din valoarea imobilului procurat

pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul dac clientul ofer un gaj suplimentar
suma maxim a creditului la fel depinde de nivelul veniturilor clientului i a fidejusorilor

B.C. Banca Sociala


n dependen de termenul de creditare, creditele pot fi de 3 tipuri:

de scurt durat pn la 1 an;


de durat medie de la 1 an pn la 5 ani;
de lung durat mai mult de 5 ani.

Termenele concrete de folosire a creditului se stabilesc reieind din scopul i termenul de acoperire a
msurilor, pentru care creditul este acordat.
Msurile de creditare:

achiziionarea mrfurilor i plata serviciilor, conform contractelor ncheiate;


completarea mijloacelor circulante;
procurarea utilajului;
achiziionarea aciunilor ntreprinderilor privatizate;
efectuarea reconstruciei, construciei i procurarea imobilului.

Eliberarea creditului
Se efectueaz preponderent achitrii documentelor de plat ale mprumutatorului, inclusiv a multiplelor
operaiuni financiare prin intermediul deschiderii liniilor creditare. Sunt utilizate forme avansate de
creditare, cum ar fi creditarea prin overdraft i deschiderea liniei rennoite de overdraft.

Asigurarea rambursrii creditului: gajul bunurilor imobiliare i drepturilor patrimoniale asupra lor.
La ncheierea contractului de ipoteca cleintul este dator din contul mijloacelor proprii s ncheie n
folosul bncii contractul de asigurare a gajului bunurilor mobiliare;

gajul (amanetul) bunurilor mobiliare, inclusiv a hrtiilor de valoare, a datoriei debitoare;


fideiusiunea persoanelor juridice i fizice;
garania bncilor i altor persoane juridice;

Suma creditului acordat este stabilit de ctre banc, reieind din costul afacerii, eficienei conform
planului-business, participrii debitorului cu mijlocele proprii n aciunea creditat, innd cont de
solvabilitatea debitorului, precum i de istoria lui creditar.
Rata dobnzii aferent creditului se stabilete n dependen de termenul i suma creditului, tipul de
asigurare a rambursrii creditului i ali factori. Calcularea dobnzii se efectueaz lunar, incasarea n
corespundere cu condiiile stipulate n contract.
Tab 2. Ofertele creditare ale bancilor analizate(sursa: realizat de catre autor in baza informatiilor de pe
bancamea.md)
Termenul de
Banca comercial

Rata dobnzii

acordare a

Suma creditului

creditului
n depnden de

Moldova Agroindbank

Victoriabank

12-13%USD,EUR

360 luni

11- 12% EUR

180 luni

proiect
n depnden de
proiect
n depnden de

Moldindconbank
14, 5 euro

240 luni

proiect, dar pina la


100% din proiectul
investitional

Continuare
Unibank

10% euro

300 luni

Banca Social

11% USD,EUR

Mai mult de 5 ani

n depnden de
proiect
n depnden de
proiect

3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului

ind cont de fap faptul c sursele proprii nu sunt suficiente pentru finanarea proiectului
investiional prezentat este necesar apelarea la un mprumut. Din costul total al proiectului care este n
valoare de 562mii euro,unde mijloacele proprii constituie 162 mii euro, iar suma lips trebuie
mprumutat de la banc 400 mii euro.

Sursele de
finanare
a proiectului

Surse proprii
162 mii euro

Surse
mprumutate
400 mii euro

Fig.8. Investiiile totale necesare pentru realizarea proiectului


(Sursa:ntocmit de autor n urma anlalizei)

n final compania necesit obinerea unui credit bancar n valut european pe o perioad de 10
ani n urma analizei ofertelor bancare, prezentate n capitolul 3.2 am decis c cea mai avantajoas
banc este B.C.Victoriabankdeoarece:

-Durat: maxim 5-10 ani;


-Perioad de graie: maxim 18 luni;
-Garanii: bunul procurat din credit, alte garanii reale stabilite de comun acord, n funcie de

aportul propriu;
-Cost resurse: dobnd avantajoas ncepnd chiar din primul an de creditare;
-Rata a dobnzii 11%(n dependen de proiect);
-Achitarea dobnzii trimestrial;
Determinarea costului capitalului

Rata de actualizare utilizat n evaluarea proiectului de investiie este reprezentat de costul mediu
ponderat al capitalului antrenat n vederea finanrii lui. La baza structurii de finaare a proiectului dat
st soluia mixt, deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media ponderat dintre rata de
rentabilitate a mijloacelor proprii i rata dobnzii la creditul bancar (3.1):
Ccp costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei;
Cci costul capitalului mprumutat, (%);
Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei;
Costul capitalului mprumutat se situeaz la nivelul ratei dobnzii aferent creditului bancar, de
13 %.
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitat de investitor
de capital propriu. n stabilirea acestei rate s-au avut n vedere cerinele de rentabilitate minime care
trebuie ndeplinite de proiectul de investiii.
Suma capitalui propriu (Cp) se determin ca diferen dintre valoarea total a investiiei (I) i
suma capitalului mprumutat (Ci) (3.2):
= 562-400=162 ( mii euro),

(3.2)

Avndu-se n vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al capitalului
antrenat n finanarea proiectului analizat:
CC=12%*162000/562000+11%*400000/562000=11,22 %
Costul capitalului antrenat n realizarea proiectului dat va constitui 11,22%

Nr d/or

Indicatorul

Valoarea

Investiii necesare

LCM, euro/m2

190

Utilaj, mii euro

220

Suprafaa util, m2

1800

Structura investiiilor

Mijloace mprumutate, mii euro

Costul capitalului, %

Mijloace proprii

Condiiile creditrii

10

Termenul, ani

11

Rambursarea trimestriala n rate egale, mii

400

12

CAPITOLUL
IV.EVALUAREA

Euro

PROIECTULUI
5
trim

4.1. Aprecierea datelor


iniiale
Tab. 3. Datele initiale

12

Capacitate butelii/zi 1 an/360 zile

2000

13

Pretul ,euro/butelie

0,9

14

Utilizarea capacitatii in primul an ,mii but/an 500

15

Mijloae fixe pasive, %

16

Mijloace fixe active, %

17

19

Rentabilitatea medie ramural, %

19

20

Taxa impozitului pe venit, %

15

Fundamentarea ansamblului de decizii specifice activitilor investiionale se sprijin pe un


sistem de indicatori de eficien. Fiecare indicator cuantific o corelaie specific ntre anumii
parametrii de efort i efect caracteriznd, deci, un aspect parial al eficienei proiectului. O cerin a
mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al indicatorilor de eficien
actualizai.

Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul rnd, de
identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n funcie de condiiile
concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii decizionali.
Analiza proiectulse efectuiaz pe o perioad de 10 ani.
Algoritmul de calcul:
Valoarea investiiei (I)
Valoarea investitiei (I) este expresia valoric a consumului de resurse alocate pentru realizarea
obiectivului propus sau, altfel spus, preul pe care un ntreprinzator este dispus s-l plteasc pentru a
achiziiona un bun sau un serviciu. n cazul proiectului dat valoarea investiiei reprezint suma costului
lucrrilor de construcii- montaj i valoarea utilajului (4.1). Costul total al

lucrrilor de construcii

montaj se determin :
LCM=LCM1*Sut =190*1800=342 (mii euro)

(4.1)

Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);


LCM 1

- Costul lucrrilor de construcii-montaj in mii euro/ m2;

Sut - Suprafata total util, m2;


Suprafaa util se calculeaz ca produs dintre suprafaa util pentru numrul total (4.2):

I LCM Iutilaj
=342(mii euro) +220(mii euro)=562(mii euro)

(4.2)

Unde: I- Valoarea investiiei, (mii euro);


LCM - Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
I utilaj

- Investiii necesare pentru utilaj, (mii euro);

Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial se determin ca produs dintre capacitatea unei
butelii pe zi si 360 de zile(4.4).

VBP Cbut / zi Z P

, (mii euro/an)

(4.3)

Unde: VBP- venitul brut potenial, (mii euro);

Cbut / zi

-capacitatea buteliilor/zi

Z- numarul de zile intr-un an


P- pretul euro/butelie
VBP =2000*360*0,9=648 mii euro
Dat fiind faptul ca in primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea halei industriale venitul
brut potential va constitui
VBPI an=465/648 =71,76%
VBP2 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP3 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP4 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP5 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP6 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP7 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP8 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP9 =2000*360*0.9=648 mii euro
VBP10 =2000*360*0.9=648 mii euro

Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda casrii
linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i se determin
ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare

Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor reprezint 5 % din valoarea acesteea:


Ap= 360*0.05= 18euro
Amortizarea prii active a fondurilor reprezint 17 % din valoarea acesteea:
Aa=0.17*220=37,4 mii euro
Amortizarea total reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active:
A=Ap+Aa=18+37,4=55,4 mii euro

Rambursareai creditului: Suma creditului este de 400 mii euro, ea este acordat pe o perioad de 5 ani
cu rata dobnzii de 10.5 % anual (tab.4)
Tabelul 4. Schema de rambursare a creditului
anul

Anul

Trimestrul
Suma datoriei la finele
perioadei
Achitarea

sumei

400

de

baza
Dobinda
Spre achitare la finele
perioadei
Spre

achitare

anul 1

anul 2

II

III

IV

II

III

IV

380

360

340

320

300

280

260

240

20

20

20

20

20

20

20

20

11

10.45

9.9

9.35

8.8

8.25

7.7

7.15

31

30.45

29.9

29.35

28.8 28.25

120.7

annual,mii euro

27.7 27.15

111.9

Continuare:
Anul

anul 3

Trimestrul

Suma

datoriei

la 220

anul 4

anul 5

II

III

IV

II

III

IV

II

III

IV

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

finele perioadei
Achitarea sumei de
baza
Dobinda
Spre achitare la finele
perioadei
Spre

achitare

annual,mii euro

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

6.6

6.05

5.5

4.95

4.4

3.85

3.3

2.75

2.2

1.65

1.1

0.55

26.6

26.05

25.5

24.95

21.

20.5

103.1

24.
4
94.3

23.85

23.
3

22.75

22.
2

21.65

85.5

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i numru de trimestre
pe perioada crora se acord creditul ( 4.6):
S=400 mii euro/20=20 mii euro

(4.6)

Dobnda se calculeaz ca 17% din suma restant la nceputul fiecrui trimestru :


D1=0,11*400/4= 11 mii euro
D2=0,11*380/4=10.45 mii euro
D3=0,11*360/4=9.9 mii euro
D4=0,11*340/4=9.35 mii euro
D5=0,11*320/4=8.8 mii euro
D6=0,11*300/4=8.25 mii euro
D7=0,11*280/4=7.7 mii euro
D8=0,11*260/4=7.15 mii euro
D9=0,11*240/4=6.6 mii euro
D10=0,11*220/4=6.05 mii euro
D11=0,11*200/4=5.5 mii euro
D12=0,11*180/4=4.95 mii euro

D13=0,11*160/4=4.4mii euro
D14=0,11*140/4=3.85 mii euro
D15=0,11*120/4=3.3 mii euro
D16=0,11*100/4=2.75 mii euro
D17=0,11*80/4=2.2 mii euro
D18=0,11*60/4=1.65 mii euro
D19=0,11*40/4=1.1 mii euro
D20=0,11*20/4=0.55 mii euro
Venitul brut efectiv (VBE)- se determin ca diferen dintre venitul brut potenial (VBP) i suma

rambursrii creditului (

Scredit

) (4.7):

VBE VBP Scredit

(4.7)

Anul 1: VBE1=418,5-120,7=297,8 (mii euro);


Anul 2: VBE2=648-111,9=531,1 (mii euro);
Anul 3: VBE3=648-103,1=544,9(mii euro);
Anul 4: VBE4=648-94,3=553,7 (mii euro);
Anul 5: VBE5=648-85.5=562,5 (mii euro);
Anul 6: VBE6=648 (mii euro);
Anul 7: VBE7=648 (mii euro);
Anul 8: VBE8=648 (mii euro);
Anul 9: VBE9=648 (mii euro);
Anul 10: VBE10=648 (mii euro);

Determinm venitul pn la impozitare (VB), care reprezint cot parte venitul brut efectiv (VBE)
( 4.8), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 20 %:

PB VBE * 20%

, (mii euro)

(4.8)

Anul 1: VB1=297,8 *20%=59,56(mii euro);


Anul 2: VB2=531,1 *20%=106,22 (mii euro);
Anul 3: VB3=544,9*20%=108,98(mii euro);
Anul 4: VB4=553,7 *20%=110,74 (mii euro);
Anul 5: VB5=562,5 *20%=112,5 (mii euro);
Anul 6: VB6=648*20%= 129,600 (mii euro);
Anul 7: VB7=648*20%= 129,600 (mii euro);
Anul 8: VB8=648*20%= 129,600 (mii euro);
Anul 9: VB9=648*20%= 129,600 (mii euro);
Anul 10: VB10=648*20%= 129,600 (mii euro);

Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 % din profitul brut (VB) (4.9):
b=15%*VB , mii euro (4.9)
Anul 1: b1=59,56*15%=8,934 (mii euro);
Anul 2: b2=106,22 *15%=15,933 (mii euro);
Anul 3: b3=108,98*15%=16,347(mii euro);
Anul 4: b4=110,74 *15%=16,611 (mii euro);
Anul 5: b5=112,5 *15%=16,875(mii euro);
Anul 6: b6=129,600 *15%=19,44 (mii euro);
Anul 7: b7=129,600 *15%=19,44 (mii euro);

Anul 8: b8=129,600 *15%=19,44 (mii euro);


Anul 9: b9=129,600 *15%=19,44 (mii euro);
Anul 10: b10=129,600 *15%=19,44 (mii euro);

Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual (PBi) i suma
impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (bi) (4.10):

PN i PBi bi

, mii euro

(4.10)

Anul 1: PN1= 59,56-8,934 =50,626 ( mii euro);


Anul 2: PN2= 106,22 -15,933 =90,287 ( mii euro);
Anul 3: PN3= 108,98-16,347=92,633 ( mii euro);
Anul 4: PN4= 110,74 -16,611 =94,129 ( mii euro);
Anul 5: PN5= 112,5 -16,875=95,625 ( mii euro);
Anul 6: PN6= 129,600 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 7: PN7= 129,600 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 8: PN8= 129,600 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 9: PN9= 129,600 -19,44 =110,16 ( mii euro);
Anul 10: PN10= 129,600 -19,44 =110,16 ( mii euro);

Cash flow-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare cash-flow-ul se determin ca suma
dintre profitul net pe anul n cauz (PNi) i amortismentul anual (Ai),(4.11):

CFi PN i Ai

, mii euro

(4.11)

Anul 1: CF1= 50,626 +55,4=106,026 ( mii euro);

Anul 2: CF2= 90,287 +55,4=145,687 ( mii euro);


Anul 3: CF3= 92,633 +55,4=148,033( mii euro);
Anul 4: CF4= 94,129 +55,4=149,529 ( mii euro);
Anul 5: CF5= 95,625 +55,4=151,025 ( mii euro);
Anul 6: CF6= 110,16 +55,4=165,56 ( mii euro);
Anul 7: CF7= 110,16 +55,4=165,56 ( mii euro);
Anul 8: CF8= 110,16 +55,4=165,56 ( mii euro);
Anul 9: CF9= 110,16 +55,4=165,56 ( mii euro);
Anul 10: CF10= 110,16 +55,4=165,56 ( mii euro);
Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculeaz cash-flow-ul post prognoz ( CF pp)
n

A
ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I) i suma uzurii acumulate (

i 1

), (4.12):

CFpp I Ai
i 1

, mii euro

(4.12)

CFpp=562 -10*55.4= 8 (mii euro);


La suma cash-flow-ului pe ultimul an se adaug i cash-flowpost prognoz (CFpp):
CF10=165,56 +8= 173,56 (mii euro).

Tab.4.1 Valorile indicatorilor initiali Sursa : intocmit de autor


Indicator

anul 1

anul 2

anul 3

anul 4

anul 5

anul 6

anul 7

anul 8

anul 9

anul 10

VBP,mii euro

648

648

648

648

648

648

648

648

648

648

69.440

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

111.9

103.1

94.3

85.5

0.000

0.000

0.000

0.000

0.000

536.100

544.900

553.700

562.500

648.000

648.000

648.000

648.000

648.000

59.560

107.220

108.980

110.740

112.500

129.600

129.600

129.600

129.600

129.600

euro

8.934

16.083

16.347

16.611

16.875

19.440

19.440

19.440

19.440

19.440

Profitul net,mii euro

50.626

91.137

92.633

94.129

95.625

110.160

110.160

110.160

110.160

110.160

Uzura,mii euro

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

52.200

143.337

144.833

146.329

147.825

162.360

162.360

162.360

162.360

162.360

utilizarea capacitatilor
mii but/an

418.50
VBE,mii euro

Rambursarea
imprumutului,mii euro 120.7
Venitul

pina

la 297.80

impozitare, mii euro


Profitul

pina

la

impozitare,mii euro
Impozitul pe venit,mii

102.82
NCF,mii euro

NCF total,mii euro

1931.412

4.2. Determinarea indicatorilor eficienei economice


Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul de avantaj
economic al proiectului de investiii , care reprezint diferena dintre suma investiiilor necesare
exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a cash-flow-ului total actualizat (CFT) (4.16) :
n

i 1

j 1

VNAT I i ' CF j '

(4,16);

Cash- flow- ul actualizat total (CFT ),(4.17):


m

CFT ' CF j
j 1

( PB
=

j 1

Aj )

(4.17)

Etapele de calcul snt prezentate n tabel:


Tab.4.2 Etapele de calcul VNAT
Valoar

Perioad
a

Investitii,mii NCF,mii,

examin

,euro

euro

ata
Anual 0

NCF

ea

NCF

postprognoza(V1),

coef.de actualizat

mii,euro

discont

,mii, euro

are
562

1.0000

Anul 1

102.83

0.887

91.21

Anul 2

143.34

0.7868

112.78

Anul 3

144.83

0.6979

101.08

Anul 4

146.33

0.619

90.58

Anul 5

147.83

0.549

81.16

Anul 6

162.36

0.487

79.07

Anul 7

162.36

0.432

70.14

Anul 8

162.36

0.3832

62.22

Anul 9

162.36

0.3399

55.19

Anul 10

162.36

Total

1496.95

291

0.3015

136.69
880.10

\
VNAT=-562+880.10= 318,1(mii euro)
Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat total
(VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz acest volum
de VNAT[4,81]:

IP

VNAT
*100%
I

(4.19)

Conform calculelor din proiect: IP=318.1/562*100%=56,6%


Exprimat sub form de coeficient: IP= 1+318.1/562=1.56
Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint rata- limit de actualizare, prntru care se se anuleaz
realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus,RIR este acea rat de actualizare, care face ca
toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor provenite din vnzarea produselor i s fie agal
cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare actualizate [4, 82].
Analitic rata intern de rebtabilitate se determin dup formula:
RIR amin (amax amin )*

VNAT ()
VNAT () VNAT ()

(4.20)

n calcule pentru a determina RIR, s-a calculat VNAT pentru ratele amin=20% i amax=25% (tab. 7)
RIR=20+(25-20)*32.101/(32.101+62.40)= 21,69%

Tab.4.2.1 Calculul VNAT pentru diferite rate

Perioada

VNAT,

r=25

VNAT(25

R=20

VNAT(20

examinata

(r=0)

%)

%)

Anual 0

-562

-562

0.800
Anul 1

102.83

82.26

0.640
Anul 2

143.34

91.74

0.512
Anul 3

144.83

74.15

0.409
Anul 4

146.33

59.94

0.327
Anul 5

147.83

48.44

0.262
Anul 6

162.36

42.56

0.209
Anul 7

162.36

34.05

0.167
Anul 8

162.36

27.24

0.134
Anul 9

162.36

21.79

0.107
Anul 10

162.36

Total

934.95

17.43
-62.40

-562
0.833

0.694

0.579

0.482

0.402

0.335

0.279

0.232

0.194

0.162

85.654058

99.475878

83.858307

70.530578

59.42565

54.3906

45.29844

37.66752

31.49784

26.30232
32.101191

Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de funcionare, n care
efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare static se determin ca
raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a cash-flow-ului (

CF

), (4.18):

I
CF

(4.18)

T= 562/148.5=3,78 (ani)
Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a investiiilor,
atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului
Tab.4.2.2 Calculul termenului de recuperare a investitiei
Suma
Investiiile,

CF',

Indicatorul

restant

la

finele
(mii euro)

(mii euro)

anului, (mii

Perioada,
(ani)

Termenul de
recuperare,
(ani)

euro)
Anul 0

562

Anul1

91.21

470,79

Anul2

112.78

358.01

Anul 3

101.08

256.93

Anul 4

90.58

166.35

Anul 5

81.16

85.19

Anul 6

79.07

6.12

Anul 7

70.14

-64.02

Anul 8

62.22

Anul 9

55.19

Anul 10

136.69

0,515

4.3. Analiza rezultatelor cptate


Evaluarea proiectului de investiie considerat s-a realizat pe baza urmtoarelor criterii:
Valoarea net actualizat total (VNAT);
Indicele de profitabilitate (IP);

6.3ani sau 6
ani, 3 luni si
8 zile

Rata intern de rentabilitate (RIR);


Termenul de recuperare a investiiilor (T):
Calculele efectuate confirm valorile corespunztoare ale indicatorilor eficienei proiectului ( tab. 4.3)
i corespunderea lor condiiilor necesare.
Tabelul 4.3 Indicatorii de eficienta a proiectului investitional
Nr. crt.

Denumirea indicatorilor

Condiia eficienei

Valoarea net actualizat total (VNAT), VNAT 0

Valoarea calculat
318.1

mii euro
2

Indicele de profitabilitate (IP);

IP>1

1.56

Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)

RIR>CC

21.69>11.22

Termenul de recuperare a investiiei, ani

Trec<10 ani

6.3 ani<10 ani

Concluzii: Valoarea pozitiv semnificativ a VNAT de 318,1 (mii euro) i cea supraunitar a indicelui
de profitabilitate de 1,56 evideniaz faptul c proiectul de investiie analizat se dovedete a fi rentabil.
Valoarea estimat a ratei interne de rentabilitate de 21.69% este superioar limitei minime acceptat de
investitori (11.22 %).
Termenul de recuperare actualizat al investiiei evideniaz faptul c recuperarea valorii acesteia pe
baza cash-flow-urilor actualizate se realizeaz ntr-un interval de 6 ani i 3 luni 8 zile.
Indicele de profitabilitae constituie 1,56 indica ca la 1 leu investit investitorul va capata 0,560 lei, ceea
ce este in folosul acestuia.
Analiza efectuat demonstreaz c proiectul dat poate s se realizeze ns cu un nivel mai sczut al
eficienei n comparatie cu alte segmente de pia.

Bibliografie:

1) Albu Svetlana, Usturoi Liubovi ndrumar metodic privind elaborarea proiectului de an 2009
2) Albu Svetlana, Valeriu Capsizaru, Ion Albu Eficienta investitiei: Curs universitar 2005
3) http://www.unibank.md/page/1051
4) http://bancasociala.md/business/multiplexed_information
5) http://maib.md/ro/fizice/
6) http://www.micb.md/
7) http://nikaimobil.md/
8) http://lara.md/
9) http://999.md/
10) http://bancamea.md/