ULiu

Zon de urbanizare
Locuine cu regim redus de nlime
dipuse pe un parcelar de tip urban

SECIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI

Caracterul actual
Terenuri cu destinaie agricol puni, fnae, arabil sau libere situate n intravilanul
municipiului
Caracterul propus
Zon cu funciune rezidenial de densitate mic (predominant locuine unifamiliale de divese
tipuri izolate, cuplate, niruite, covor grupate tipologic n teritoriu), cu o structur urban coerent,
rezultat al aplicrii procedurii de urbanizare.
A. CONDIIONRI PRIMARE
In toate cazurile se va aplica o procedur de urbanizare.
Urbanizarea / schimbarea destinaiei terenurilor agricole sau libere se va realiza n
concordan cu etapizarea reglementat n PUG, pentru a se evita dispersia urban.
Teritoriul minim ce poate fi reglementat printr-un PUZ este Unitatea Teritorial de Referin.
Etapele procedurii implic:
(1) obinerea Avizului CTATU privind oportunitatea urbanizrii, prin care se vor specifica detaliat
programul urbanistic, servituile de utilitate public, alte condiionri specifice teritoriului n
cauz;
(2) obinerea Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului ef) pe baza cererii formulate de ctre
asociaia de proprietari constituit n prealabil (sau de ctre toi deintorii de terenuri din
zon);
(3) elaborarea de ctre proprietari / dezvoltatori a documentaiilor de urbanism - ilustrare
urbanistic (masterplan) i PUZ - ce vor trata teme ca: integrarea n contextul urban,
accesibilitatea, zonarea, organizarea spaial-funcional, traficul, infrastructura edilitar,
sistemul de spaii publice, servituile de utilitate public ce greveaz teritoriul respectiv,
reparcelarea terenurilor, parametrii tehnico-economici (pentru care se recomand
elaborarea unui studiu de fezabilitate) etc;
Reparcelarea terenurilor cuprinde urmtorii pai:

constituirea asociaiei temporare a proprietarilor terenurilor cu scopul iniierii

i derulrii aciunii de reparcelare (opional);

reactualizarea bazei topografice i cadastrale;

unificarea (comasarea) virtual a terenurilor;

remodelarea parcelarului n conformitate cu structura urban propus, n

mod obligatoriu conform prezentului RLU. Suprafeele de teren aferente obiectivelor
de utilitate public se vor constitui prin diminuarea proporional proprietilor iniiale.
In cadrul suprafeelor destinate obiecivelor de utilitate public se vor identifica dou
categorii de terenuri cele aferente tramei stradale i infrastructurii edilitare de interes
local (n general ocupnd 20 25% din suprafaa total) i cele aferente celorlalte
categorii de obiective de interes public (trama stradal major, nvmnt, sntate,
locuine sociale, spaii verzi ce vor include terenuri de sport, locuri de joac pentru
copii etc), n cot fix de 10% din suprafaa total. Aceast din urm categorie poate
fi ulterior relocat (parial) de ctre administraia public local prin diferite proceduri
(schimburi de teren etc), n scopul asigurrii reelelor coerente de spaii i servicii
publice n zon i ora, cu condiia amplasrii n noile locaii doar a unor obiective de
utilitate public.
PUZ se va conforma strict reglementrilor PUG i RLU.
(4) aprobarea PUZ;
(5) elaborarea de ctre proprietari / dezvoltatori a proiectelor tehnice necesare pentru echiparea
complet edilitar-urbanistic a teritoriului ce ce a fost definit ca o etap n procesul de

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 1/7

urbanizare prin PUZ:

reele, rezervoare i staii de pompare pentru apa potabil, reele de canalizare

i gestiunea apelor meteorice, reele electrice i puncte de transformare, iluminat
public, comunicaii, gaz metan i a racordurilor acestora la infrastructura urban
major;

strzi i alte tipuri de spaii publice (spaii verzi, locuri de joac pentru copii etc),
pentru primele aplicndu-se profile transversale n conformitate cu reglementrile
PUG i normele tehnice specifice.
(6) autorizarea lucrrilor de echipare complet edilitar-urbanistic;
(7) realizarea de ctre proprietari / dezvoltatori a lucrrilor de echipare complet edilitarurbanistic i recepia acestora;
(8) ntabularea noii structuri parcelare, inclusiv a suprafeelor ce intr n proprietate public.
Prin PUZ de urbanizare se vor organiza i reglementa n mod obligatoriu subzonele:
S_UVa Subzona verde scuar, grdin, parc cu acces public nelimitat prevzute n
PUG. Acolo unde acestea nu au fost localizate n PUG, se vor amplasa n cadrul PUZ, de regul
adiacent altor zone verzi, precum cele de tip Ve.
S_UIs Subzona de instituii i servicii publice i de interes public constituite n cldiri
dedicate n conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate. (Avizul
Arhitectului Sef). Regulamentul de urbanism va fi cel aferent UTR UIs.
In ambele cazuri, pentru terenurile necesare se va utiliza o parte din suprafeele rezervate prin
procesul de reparcelare unor categorii de obiective de utilitate public.
Prin PUZ de urbanizare se pot introduce i zubzone de tipul:
S_UEt - Subzona de activiti economice cu caracter teriar situate n zone cu caracter
rezidenial Regulamentul de urbanism va fi cel aferent UTR UEt
Prin PUZ de urbanizare se poate reglementa o etapizare a procesului de urbanizare, cu
condiia conservrii coerenei dezvoltrii.
Autorizarea executrii construciilor este permis numai dup finalizarea procedurii de
urbanizare, descrise mai sus. Aceast reglementare are caracter definitiv i nu poate fi modificat prin
PUZ sau PUD.
ULiu / PUZ
Pentru aceste teritorii se vor aplica prevederile ARTICOLULUI 31 Reglementarea situaiilor
tranzitorii. Din momentul intrrii n vigoare a prevederilor prezentului Regulament pentru aceste
teritorii, emiterea autorizaiilor de construire va fi condiionat de aplicarea Procedurii de Urbanizare
a Terenurilor.
Aceast reglementare are caracter definitiv i nu poate fi modificat prin PUZ sau PUD.
Cldirile existente i cele autorizate pn la momentul intrrii n vigoare a prezentului Regulament, cu
parcelele aferente acestora, vor fi integrate n PUZ de urbanizare ca elemente existente.
B. SERVITUTI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLIC AFLATE N ZON, ALTE
RESTRICTII
Se vor aplica n mod obligatoriu servituile generate de obiectivele de utilitate public precum
i celelalte restricii, aa cum sunt ele evideniate n PUG - plana 3.2. Reglementri Urbanistice
Uniti Teritoriale de Referin i n RLU Cap. 2 Terenuri i Zone cu Regim Special i Cap. 3 Condiii Generale Privitoare la Construcii.
Servitui de utilitate public:
Pentru trama stradal pn la nivel de colectoare se vor aplica servituile aa cum sunt ele
marcate n PUG (a se vedea plana 3.2. Reglementri Urbanistice Uniti Teritoriale de Referin)
Prin PUZ de urbanizare se vor stabili locaii concrete i servituile de utilitate public aferente
pentru trama stradal de interes local, infrastructura edilitar, spaiile verzi, locurile de joac pentru
copii, piaete, instituii publice de nvmnt, sntate, locine sociale etc, conform programului
urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate (Avizul Arhitectului Sef).
C. REGLEMENTRI PENTRU SPATIUL PUBLIC

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 2/7

Amenajarea i utilizarea spaiului public se va face cu respectarea reglementrilor cuprinse n

Anexa 4 i a reglementrilor de mai jos.
Sistemul de spaii publice - trama stradal, aleile pietonale, pieele, spaiile verzi, locurile de
joac pentru copii etc - va fi complet reglementat prin i PUZ i n continuare, se vor elabora
proiectele tehnice detaliate, ca parte a procedurii de urbanizare. Acestea vor fi supuse avizrii de
ctre CTATU.
Pentru trama stradal se vor aplica profile transversale unitare, specific rezideniale (conf.
Anexei 6 a prezentului Regulament), ce vor determina caracterul spaiului public i al zonei.
Profilele transversale vor cuprinde n mod obligatoriu plantaii de arbori n aliniament, locuri
de staionare n lung, trotuare de minimum 1,50 m lime, trasee pentru bicicliti comune cu cele
pentru vehicule cu excepia strzilor colectoare pe care acestea vor fi separate.
Cablurile electrice i de comunicaii se vor introduce n subteran, ca i toate celelalte reele
edilitare.
Pentru strzile de interes local se recomand limitarea vitezei de deplasare a autovehiculelor
la 30 km/h.
In cadrul spaiilor verzi / libere publice se vor organiza locuri de joac pentru copii, spaii
pentru sport i odihn.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urban a spaiilor publice
din ntregul ansamblu.
SECIUNEA 2. UTILIZARE FUNCIONAL
Se va aplica lista utilizrilor / activitilor corespunztoare fiecrei categorii de funciuni,
conform Anexei 1 la prezentul Regulament.
1. UTILIZRI ADMISE
Locuine individuale (unifamiliale) de tip izolat, cuplat, niruit, covor. Diferitele tipologii vor fi
distribuite n teritoriu prin PUZ de urbanizare.
2. UTILIZRI ADMISE CU CONDIIONRI
Locuine semicolective (familiale), cu maximum dou uniti locative (apartamente).
Pe terenurile n pant se pot amplasa locuine semicolective n cascad avnd o unitate locativ
pe nivel i un numr de maximum patru niveluri.
Instalaii exterioare (de climatizare, de nclzire, pompe de cldur etc) cu condiia ca n
funcionare acestea s produc un nivel de zgomot care s fie inaudibil la nivelul ferestrelor vecinilor.
Servicii cu acces public, conform Anexei 1 la prezentul regulament, prestate n special de
proprietari, cu urmtoarele condiii:
(a) s se adreseze preponderent locuitorilor zonei
(b) suprafaa util ocupat de acestea s nu depeasc 80 mp
(c) s implice maximum 5 persoane
(d) activitatea (inclusiv depozitarea) s se desfoare numai n interiorul cldirii
(e) s nu produc poluare fonic, chimic sau vizual, s nu afecteze intimitatea locuirii pe
parcelele vecine
(f) pentru activiti ce nu se conformeaz prevederii anterioare se va obine acordul vecinilor de
parcel
(g) pentru activiti de alimentaie public se va obine acordul vecinilor pe o raz de 50 m de la
limita parcelei, pe toate direciile
In cazul locuinelor semicolective acestea se vor amplasa exclusiv la parterul cldirilor, n
partea dinspre strad, cu acces separat fa de locuine, direct din exterior.
Servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la prezentul regulament,
prestate de proprietari/ocupani, cu urmtoarele condiii:
(a) s se desfoare n paralel cu funciunea de locuire
(b) suprafaa util ocupat de acestea s nu depeasc 80 mp
(c) s implice maximum 5 persoane
(d) s nu produc poluare fonic, chimic sau vizual
(e) activitatea (inclusiv depozitarea) s se desfoare numai n interiorul cldirii

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 3/7

In cazul locuinelor semicolective acestea se vor amplasa exclusiv la parterul cldirilor, n

partea dinspre strad, cu acces separat fa de locuine, direct din exterior.
Funciuni de turism, cu urmtoarele condiii:
(a) s nu includ alimentaie public;
(b) s se obin acordul vecinilor
3. UTILIZRI INTERZISE
Sunt interzise orice utilizri, altele dect cele admise la punctul 1 i punctul 2. Aceast
reglementare are caracter definitv i nu poate fi modificat prin PUZ.
Sunt interzise lucrri de terasament i sistematizare vertical de natur s afecteze
amenajrile din spaiile publice sau de pe parcelele adiacente.
SECIUNEA 3. CONDIII DE AMPLASARE, ECHIPARE I CONFIGURARE A CLDIRILOR
4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEE, FORME, DIMENSIUNI
Prin operaiunea de reparcelare toate parcelele cu destinaie rezidenial rezultate vor
ndeplini cumulativ urmtoarele condiii:
(a) vor avea front la strad
(b) lungimea frontului la strad va fi mai mare sau egal cu 5 m pentru locuinele niruite, mai
mare sau egal cu 12 m pentru locuinele cuplate sau covor, mai mare sau egal cu 15 m
pentru locuinele izolate, mai mare sau egal cu 22 m pentru locuinele n cascad
(c) adncimea va fi mai mare dect frontul la strad
(d) suprafaa va fi mai mare sau egal cu 150 mp pentru locuinele niruite, covor sau n
cascad, mai mare sau egal cu 300 mp pentru locuinele cuplate, mai mare sau egal cu
360 mp pentru locuinele izolate
(e) vor avea form regulat
5. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE ALINIAMENT
Alinierea cldirilor e obligatorie. Retragerea de la aliniament va fi de 3 - 5 m, PUZ urmnd a
stabili dimensiunea acesteia pentru fiecare situaie n parte.
Pentru parcelele de col, retragerea se va realiza fa de ambele aliniamente, inclusiv n cazul
cldirilor niruite sau covor.
Garajele se vor retrage cu minimum 6 m de la aliniament, pentru a permite parcarea n fa a
unui autoturism.
Toate construciile de pe parcel se vor amplasa n interiorul fiei de teren adiacente
aliniamentului cu adncimea de 25 m, cu excepia ediculelor cu caracter provizoriu ce contribuie la
organizarea grdinii (filigorii / pavilioane, depozite pentru unelte de grdin etc), a cror suprafa
nsumat va fi de maximum 15 mp.
6. AMPLASAREA CLDIRILOR FA DE LIMITELE LATERALE I POSTERIOARE ALE
PARCELELOR
(a) n cazul construirii pe limita / limitele lateral / laterale de proprietate (locuine cuplate,
niruite, covor), PUZ va stabili adncimea calcanului. Se recomand construirea de ziduri
comune pe limita de proprietate. Prima / ultima cldire dintr-un ir se va retrage de la limita
lateral de proprietate
(b) n cazul construirii n retragere fa de limita / limitele laterale de proprietate (locuine izolate,
cuplate, capetele de iruri ale locuinelor niruite sau covor), cldirile se vor retrage de la
aceasta / acestea n mod obligatoriu cu o distan minim de 3 m. In cazul locuinelor n
cascad, cldirile se vor retrage de la acestea n mod obligatoriu cu o distan minim de 4,5
m
(c) cldirile se vor retrage de la limita posterioar a parcelei cu o distan minim egal cu
nlimea cldirii, dar cu nu mai puin dect 6 m, cu excepia celor de tip covor, ce se vor alipi
limitei posterioare de proprietate
(d) garajele, inclusiv cele incluse n corpul principal de cldire, se vor putea alipi limitelor laterale
ale parcelei, cu condiia ca nlimea calcanului rezultat s nu depeasc 2,8 m

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 4/7

(e) garajele se vor retrage cu cel puin 6 m fa de limita posterioar a parcelei.

7. AMPLASAREA CLDIRILOR UNELE FA DE ALTELE PE ACEEAI PARCEL
Distana minim dintre dou cldiri aflate pe aceeai parcel va fi egal cu nlimea cldirii
mai nalte, msurat la corni sau atic n punctul cel mai nalt, dar nu mai puin dect 6 m.
8. CIRCULAII I ACCESE
Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac exist posibiliti de acces la
drumurile publice, n mod direct. Pe o parcel se pot prevedea un singur acces pietonal i un singur
acces carosabil. Accesul carosabil va avea limea de maximum 3 m.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului i autorizaiei de construire,
eliberate de administratorul acestora.
Pentru cile pietonale i carosabile din interiorul parcelelor se recomand utilizarea
pavimentelor permeabile.
9. STAIONAREA AUTOVEHICULELOR
Staionarea autovehiculelor se va organiza de regul n interiorul parcelei.
Alternativ, parcajele / garajele pot fi organizate n comun (pachete de parcaje/garaje, garaje
colective) pe terenuri aflate n coproprietatea locatarilor, la distane de maximum 150 m de cea mai
ndeprtat locuin deservit.
Necesarul de parcaje:
Locuine individuale (unifamiliale) izolate sau cuplate, inclusiv n cazul n care ocupanii
desfoar activiti liberale sau manufacturiere:
(a)
minimum un loc de parcare pentru cldiri cu AU mai mic de 100 mp
(b)
minimum dou locuri de parcare pentru cldiri cu AU mai mare de 100 mp
Locuine individuale (unifamiliale) niruite i covor, sau semicolective (familiale):
- un loc de parcare pentru fiecare unitate locativ
Servicii aferente funciunii de locuire (servicii de proximitate):
- dou locuri de parcare
Alte activiti:
- conform Anexei 2
10. NLIMEA MAXIM ADMIS A CLDIRILOR
Regimul de nlime maxim admis este de dou niveluri supraterane (parter i etaj sau
demisol i parter). Suplimentar fa de acestea, este admis o mansard sau un nivel retras, conform
definiiilor din glosarul anexat. Totalizat, regimul de nlime nu poate depi una dintre urmtoarele
configuraii: (S)+P+1+M, (S)+P+1+R, D+P+M, D+P+R (S subsol, D demisol, P parter, M
mansard, R nivel retras).
nlimea maxim admis a cldirilor, msurat la cornia superioar sau la aticul ultimului
nivel neretras, n punctul cel mai nalt, nu va depi 8 m.
nlimea maxim admis a cldirilor, msurat la coama acoperiului sau la aticul nivelului
retras, n punctul cel mai nalt, nu va depi 12 m.
Prin excepie, pentru cldirile de locuit de tip covor, regimul de nlime nu poate depi una
din urmtoarele configuraii: D+P, (S)+P+R (nivel parial), (S)+P+M, respectiv dou niveluri
supraterane.
Pentru cldirile de locuit de tip cascad regimul de nlime maxim admis este de cinci niveluri
supraterane (demisol, parter i trei niveluri / etaje), cu condiia ca n nici un punct al construciei s nu
se suprapun pe vertical mai mult de trei niveluri. Demisolul va fi destinat n exclusivitate garajelor i
altor funciuni conexe, nu locuirii.
nlimea maxim admis a cldirilor de tip cascad, msurat la cornia superioar sau la
aticul ultimului nivel, n punctul cel mai nalt, nu va depi 15 m, iar cea msurat la coama
acoperiului, n punctul cel mai nalt, nu va depi 18 m. nlimea se msoar de la baza faadei din
aval.

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 5/7

11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLDIRILOR

Autorizarea executrii construciilor este permis numai dac aspectul lor exterior nu
contravine funciunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) aa cum a fost el descris n
preambul i peisajului urban.
Autorizarea executrii construciilor care, prin conformare, volumetrie i aspect exterior, intr
n contradicie cu aspectul general al zonei i depreciaz valorile general acceptate ale urbanismului
i arhitecturii, este interzis. (HG 525/1996, Art. 32).
Arhitectura cldirilor va fi de factur modern i va exprima caracterul programului (locuire).
Se interzice realizarea de pastie arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Volumetria va fi echilibrat, specific programului de locuit.
Acoperiurile cu arpant vor avea forme simple, n dou sau patru ape, cu pante egale i
o
constante ce nu vor depi 60 , sau cu teras. Corniele vor fi de tip urban.
Raportul plin-gol va fi cel specific programului.
Materialele de finisaj vor fi cele specifice programului igl ceramic sau tabl lis fluit
pentru acoperie nclinate, tencuieli pentru faade, placaje din piatr sau tencuieli pentru socluri i alte
elemente arhitecturale. Pentru tmplrii (ui i ferestre) se recomand lemnul.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale, specifice. Se interzice folosirea
culorilor saturate, stridente, la toate elementele construciei.
Serviciile profesionale ale ocupanilor vor putea fi marcate prin plci metalice gravate cu
dimensiunea maxim de 30x50 cm. Acestea vor fi amplasate numai la limita sau n afara domeniului
public.
12. CONDIII DE ECHIPARE EDILITAR I EVACUAREA DEEURILOR
Autorizarea executrii construciilor este admis numai dup finalizarea procesului de
echipare complet edilitar-urbanistic a teritoriului ce ce a fost definit ca o etap n procesul de
urbanizare a terenurilor prin PUZ.
Toate construciile se vor racorda la reelele edilitare edificate, disponibile i funcionale.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branament i contorizare vor fi integrate n mperjmuire.
Se interzice dispunerea aerian a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
Fiecare parcel va dispune de o platform sau de un spaiu interior parcelei (eventual integrat
n mprejmuire) destinat colectrii deeurilor menajere, accesibil din spaiul public.
13. SPAII LIBERE I SPAII PLANTATE
Pe ansamblul unei parcele, spaiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minim 40% din
suprafaa total i vor cuprinde exclusiv vegetaie (joas, medie i nalt). Prin excepie, la locuinele
covor, spaiile verzi vor ocupa minimum 25% din suprafaa unei parcele. Suprafeele avnd o
mbrcminte de orice tip sunt cuprinse n categoria spaiilor libere.
Pe fia de teren cuprins ntre strad / spaiu public i cldirile retrase de la alinimanent
(grdina de faad), minim 60% din suprafee vor fi organizate ca spaii verzi.
Eliminarea arborilor maturi este interzis, cu excepia situaiilor n care acetia reprezint un
pericol iminent pentru sigurana persoanelor sau a bunurilor sau ar mpiedic realizarea construciilor.
14. MPREJMUIRI
Spre spaiul public aliniamentul va fi nchis pe toat lungimea sa prin mprejmuire. PUZ poate
stabili nenchiderea aliniamentelor cu mprejmuiri. In acest caz msura se va aplica n mod obligatoriu
unitar.
Imprejmuirile orientate spre spaiul public vor avea un soclu opac cu nlimea maxim de 80
cm i o parte transparent, realizat din grilaj metalic sau ntr-un sistem similar care pemite
vizibilitatea n ambele direcii i ptrunderea vegetaiei. nlimea maxim a mprejmuirilor va fi de 2,2
m. mprejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
Imprejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m nlime i vor fi de tip
transparent sau opac.
Porile mprejmuirilor situate n aliniament se vor deschide spre interiorul parcelei.

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 6/7

Tratamentul arhitectural al mprejmuirilor va fi corelat cu cel al cldirilor aflate pe parcel.

SECIUNEA 4. POSIBILITI MAXIME DE OCUPARE I UTILIZARE A TERENULUI
15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)
POT maxim = 35%
pentru toate utilizrile admise, cu excepia locuinelor covor pentru care
POT maxim = 60%
16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)
CUT maxim = 0,9.

PUG Cluj-Napoca

Regulament local de urbanism

UTR ULiu

pag. 7/7