DREPT CIVIL

DREPTURILE REALE
Suport de curs
Anul II/ Semestrul I

Patrimoniul; notiune, teorii despre patrimoniu, caractere juridice ale

patrimoniului, functiile patrimoniului, clasificare.
Dreptul civil, ca ramur de drept, este ansamblul normelor juridice care
reglementeaz raporturile patrimoniale i nepatrimoniale stabilite ntre persoane
fizice i persoane juridice aflate pe poziii de egalitate juridic. Drepturile subiective
si obligatiile corelative pot fi asadar, patrimoniale, adica au continut economic (pot fi
evaluabile in bani) sau personale-nepatrimoniale, care nu au continut evaluabil in
bani (dreptul familiei, dreptul de creatie intelectuala).
Din punct de vedere al continutului, raportul juridic civil este alctuit, de
regul, din trei elemente: subiect, coninut i obiect.
Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice.
Coninutul raportului juridic este reprezentat de drepturile i obligaiile
corelative care se nasc pentru i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor
determinate din acel raport.
Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau
prestaia) la care este ndreptit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul
pasiv. Obiectul derivat al raportului juridic l reprezint bunurile, iar suma lor
reprezint patrimoniul uneia sau alteia dintre prile raportului juridic civil.

Notiunea de patrimoniu
Art. 31 Cod Civil defineste Patrimoniul. (1) Orice persoan fizic sau
persoan juridic este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i
datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
Patrimoniul este compus n exclusivitate din drepturi patrimoniale, respectiv
acele drepturi subiective civile care au un coninut pecuniar (evaluabil in bani).
Acestea se pot mprii n dou mari categorii: drepturi reale i drepturi de crean.
Dreptul real jus n re este acel drept subiectiv civil n baza cruia titularul
su poate s-i exercite atributele (posesia, folosina, dispoziia) asupra unui lucru
determinat, n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar aportul unei alte persoane.
Dreptul de crean jus ad rem este acel drept subiectiv civil patrimonial n
virtutea cruia subiectul activ denumit creditor, poate pretinde subiectului pasiv,
numit debitor, s dea, s fac sau s nu fac ceva, impunnd practic o anumit
conduit acestuia.
Asadar, definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor si obligatiilor
cu valoare economica ce apartin unui subiect de drept.
Teorii despre patrimoniu
Teoria personalista a patrimoniului (TPP) - teoria clasica.
Ideile de baza ale teorei clasice sunt urmatoarele:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu;
- orice persoana are un patrimoniu ;
- o persoana nu poate avea dect un singur patrimoniu care este unitar si indivizibil;
- patrimoniul nu poate fi separat de persoana care l detine.
Teoria patrimoniului de afectatiune (TPA):
- patrimoniul nu mai este legat de personalitatea subiectului de drept;
- unitatea elemntelor patrimoniului este data de ideea de scop, de afectatiune;
- o persoana poate fi titulara mai multor patrimonii, n functie de scopul, de
afectatiunea pe care a dat-o unei anumite mase din bunurile sale.
Teoria moderna a patrimoniului - o sinteza a celor doua teorii: cea personalista
si ce a afectatiunii. Ideile care contureaza ntr-un mod foarte general conceptia
contemporana asupra patrimoniului sunt cele care ilustreaza caracterele
patrinomiului, fiind preluate din ambele teorii "clasice".

Caractere juridice ale patrimoniului

1.Patrimoniul este o universalitate juridic. Am artat c patrimoniul
cuprinde drepturile si obligaiile cu coninut economic ce aparin unui subiect de
drept, privite ns n totalitatea lor, fr a ne interesa identitatea fiecrui drept sau
identitatea fiecrei obligaii. Aceasta nseamn c patrimoniul apare ca o
universalitate juridic, cu dou consecine:
a) drepturile si obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt legate ntre ele,
formnd un tot unitar; nu este exclus nici ipoteza n care patrimoniul s fie format
dintr-o grupare de mase de bunuri, fiecare mas avnd un regim juridic distinct;
b) drepturile si obligaiile cu coninut economic ce alctuiesc patrimoniul sunt
distincte de universalitate, asa nct schimbrile care se produc n legtur cu aceste
drepturi si obligaii nu pun n discuie nssi universalitatea, n ansamblul ei, care
exist indiferent de miscrile produse n interiorul su.
2.Orice persoan are un patrimoniu. ntr-adevr, calitatea de subiect de drept
civil, de participant la raporturile juridice civile a unei persoane fizice sau juridice se
bazeaz si pe existena unui patrimoniu. Pentru persoanele fizice, acest caracter are
valoare de axiom. Orict de srac ar fi cineva, are totusi un minimum de bunuri ce i
alctuiesc patrimoniul. La rndul lor, persoanele juridice sunt titulare ale
patrimoniului necesar ndeplinirii scopului pentru care au fost nfiinate, indiferent
care ar fi acesta: economic, de binefacere, de asisten mutual pentru membrii lor,
cultural, sportiv etc. De altfel, legea impune existena unui patrimoniu ca una dintre
condiiile eseniale pentru nssi existena persoanei juridice. n acest sens, art. 187
NCC dispune c, pe lng o organizare de sine stttoare, orice persoan juridic
trebuie s aib un patrimoniu propriu, afectat realizrii unui scop licit si moral, n
acord cu interesul general.
3. Patrimoniul este unic. Aceasta nseamn c fiecare subiect de drept,
persoan fizic sau juridic, are un singur patrimoniu, orict de multe drepturi si
obligaii ar cuprinde acesta. Legea nu permite ca acelasi subiect de drept s fie
titularul mai multor patrimonii.
Faptul c, spre exemplu, n dreptul comercial romn este posibil constituirea
unei societi comerciale cu rspundere limitat cu un asociat unic nu trebuie s ne
conduc la o alt concluzie. Astfel, dac acest unic asociat al unei asemenea societi
comerciale este o persoan fizic, nu nseamn c respectiva persoan apare ca
titular a dou patrimonii: cel propriu i cel al societii al crei unic asociat este,

deoarece in calitatea sa de asociat unic detine dreptul asupra partilor sociale cu care a
contribuit la infiintarea societatii.
4. Divizibilitatea patrimoniului. Dac patrimoniul este unic, aceasta nu
nseamn c el este si indivizibil, n sensul c toate componentele sale ar avea unul si
acelasi regim juridic. Patrimoniul unui subiect de drept poate fi divizibil n mai multe
categorii, grupe sau mase de drepturi si obligaii, fiecare dintre acestea avnd un
regim juridic distinct, n raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a
patrimoniului a fost realizat. Trstura esenial a divizibilitii patrimoniul este
consacrat cu valoare de principiu n art. 31 alin. (2) NCC, care dispune n mod
limpede c patrimoniul unui subiect de drept, persoan fizic sau juridic, poate face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni, n cazurile si n condiiile prevzute de
lege.
Astfel, orice societate comercial, ca subiect de drept, are un patrimoniu
propriu care cuprinde mai multe mase de bunuri mobile, imobile, fonduri bnesti
fiecare avnd un regim juridic distinct. Sau o unitate administrativ-teritorial, ca
persoan juridic de drept public, are un patrimoniu propriu, supus i normelor
juridice de drept civil, care cuprinde bunuri ce fac parte din domeniul public de
interes local si bunuri ce fac parte din domeniul privat al acesteia. n timp ce bunurile
din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile, cele din
domeniul privat sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se
prevede altfel.
n cazul persoanelor cstorite, fiecare dintre soi poate avea n patrimoniul su
att bunuri proprii, ct i bunuri comune, potrivit regimului matrimonial pe care soii
i l-au ales. ntr-adevr, n concordan cu realitile social-economice, spre deosebire
de dispoziiile fostului Cod al familiei, n prezent abrogat n mod expres, care
prevedeau ca unic regim matrimonial al soilor comunitatea de bunuri a acestora, art.
31, alin. 2 NCC dispune c viitorii soi au posibilitatea s si aleag regimul
matrimonial dintre urmtoarele regimuri prevzute de text: comunitatea legal,
separaia de bunuri sau comunitatea convenional. Fr a intra n amnunte,
deoarece materia urmeaz a fi studiat pe larg la dreptul familiei, raportat la problema
pus n discuie, dac lum exemplul situaiei n care viitorii soi au ales ca regim
matrimonial regimul comunitii legale, acetia vor avea n patrimoniul lor att bunuri
comune proprietate devlmas, ct si bunuri proprii.
5. Divizibilitatea patrimoniului i patrimoniile de afectaiune. Din moment
ce n cadrul unuia i aceluiai patrimoniu pot exista mai multe mase de bunuri cu

regim juridic specific, se recunoaste posibilitatea juridic pentru titular de a afecta

una ori mai multe mase patrimoniale realizrii unui scop determinat; acesta este
sensul art. 31 alin. (2) NCC, potrivit cu care patrimoniul unei persoane poate face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni, dar numai n cazurile si n condiiile
prevzute de lege. Asadar, trstura divizibilitii patrimoniului permite crearea,
nluntrul acestuia, de mase patrimoniale distincte, anume patrimoniile de
afectaiune.
6. Divizibilitatea patrimoniului si transferul intrapatrimonial.
Ca o consecin a recunoaterii principiului divizibilitii patrimoniului i a
reglementrii existenei, nluntrul aceluiai patrimoniu, a patrimoniilor de
afectaiune, art. 32 NCC instituie posibilitatea juridic a transferului intrapatrimonial.
Potrivit alin. (1) al acestui text, n cazul divizrii unui patrimoniu ori al existenei
unui patrimoniu de afectaiune n cadrul aceluiai patrimoniu astfel divizat, avnd
acelai titular, poate opera un transfer al drepturilor i obligaiilor dintr-o mas
patrimonial n alta, un asemenea transfer se va face cu respectarea eventualelor
condiii prevzute de lege pentru a opera i fr prejudicierea drepturilor creditorilor
asupra fiecrei mase patrimoniale. Textul precizeaz c ntr-o asemenea situaie
transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o mas patrimonial n alta nu constituie o
nstrinare.
O aplicare a acestui principiu gsim n materia regimurilor matrimoniale reglementat de
noul Cod civil romn. La ncheierea cstoriei, soii au posibilitatea s opteze pentru unul dintre
regimurile matrimoniale reglementate de noul cod. n acelai timp, dispoziiile acestuia permit
soilor s modifice, prin voina lor, n timpul cstoriei, regimul matrimonial iniial ales. Astfel,
potrivit art. 369 NCC. dup cel puin un an de la ncheierea cstoriei, soii pot. ori de cte ori
doresc, s nlocuiasc regimul matrimonial existent cu un alt regim matrimonial i s l modifice,
cu respectarea condiiilor prevzute de lege pentru ncheierea conveniilor matrimoniale.
Bunoar, presupunnd c soii au ales, la ncheierea cstoriei, ca regim matrimonial pe cel al
comunitii convenionale, art. 367 NCC permite acestora s includ n comunitate, n tot sau n
parte, cu anumite excepii, bunuri proprii ori s restrng comunitatea la anumite bunuri,
indiferent de data dobndirii lor. Un transfer al unui bun propriu al unuia dintre soi n cadrul
comunitii convenionale de bunuri nu constituie nstrinare: dar un asemenea transfer trebuie s
se fac numai cu respectarea condiiilor prevzute de lege. Spre exemplu, printre altele, art. 369
alin. (2) NCC impune ca, spre a fi opozabil terilor, modificarea conveniei matrimoniale prin care
s-ar realiza i transferul n discuie s fie nscris n Registrul naional notarial al conveniilor
matrimoniale. Subliniem c aceast formalitate privete numai modificarea statutului matrimonial
iniial, i nu nsi forma actului de transfer al bunului ntr-o alt mas patrimonial.

n al treilea rnd. art. 32 alin. (1) NCC impune ca transferul analizat s se fac fr prejudicierea
creditorilor fiecreia dintre masele patrimoniale cuprinse n aceast operaiune. Aceasta nseamn,
spre exemplu, c transferul unui bun propriu al unuia dintre soi n cadrul comunitii legale nu
trebuie s prejudicieze interesele creditorilor personali ai acestuia, dup cum trecerea unor bunuri
din comunitate n masa patrimonial a bunurilor proprii ale soilor nu poate fi de natur a
prejudicia pe creditorii ale cror creane s-au nscut n legtur cu acte juridice privitoare la
comunitatea lor legal de bunuri (art. 351-353 NCC).
n sfrit, aa dup cum s-a observat, din moment ce transferurile de bunuri efectuate ntre masele
patrimoniale ale aceluiai patrimoniu nu constituie nstrinri, actul juridic prin care se efectueaz
un asemenea transfer nu trebuie s fie ncheiat n form autentic, chiar dac aceasta ar fi impus
de lege pentru un transfer propriu-zis, adic ntr-un alt patrimoniu: de asemenea, transferul
intrapatrimonial nu este impozabil din punct de vedere fiscal.

7. Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice intre vii.

Patrimoniul este inalienabil. Datorita faptului ca este strns legat de persoana,
patrimoniul este inalienabil, n sensul ca nu poate fi despartit de persoana, att timp
ct aceasta exista ca subiect de drept.
n cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot transmite unul sau
mai multe drepturi ce alcatuiesc patrimoniul, dar nu se poate transmite ntregul
patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, n momentul
ncetarii din viata a titularului sau.
n cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-parti din patrimoniu n caz de
reorganizare prin divizare partiala. Transmiterea ntregului patrimoniu are loc n cazul
ncetarii acesteia, ca urmare a reorganizarii prin comasare sau divizare totala.
Functiile patrimoniului
Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor: patrimoniul
constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia real cu titlu universal i
face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
Gajul general al creditorilor chirografari (sunt creditori chirografari acei
creditori care nu dispun de garantii reale asupra unui bun determinat al debitorului
lor) Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului
su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C. civ., mai sus citat, cu
toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii
chirografari vor urmri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n

patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s

le nstrineze.
Subrogaia real n dreptul civil subrogaia este personal i real. Subrogaia
real nseamn nlocuirea unui lucru cu un altul, a unei valori cu o alta, aa cum se
ntmpl atunci cnd suma obinut pe un lucru nlocuie te poziia juridic a bunului
nstrinat. Subrogaia personal sau subrogaia n drepturile creditorului, ntlnit n
materia obligaiilor, const n nlocuirea creditorului dintr-un raport juridic
obligaional cu o ter persoan care pltete datoria creditorului i care astfel devine
noul creditor al debitorului.
Transmisiunea universala reprezint transmiterea coninutului patrimoniului,
a elementelor sale, ca universalitate sau ca o fraciune din 17 universalitate, avnd n
vedere c patrimoniul dureaz atta timp ct exista titularul sau. Transmiterea
universal are loc atunci cnd ntregul patrimoniu se transmite ctre un singur
succesor avnd ca obiect patrimoniul ca universalitate. Transmiterea universal
opereaz n cazul decesului persoanei fizice sau al reorganizrii persoanei juridice.
Transmisiunea cu titlu universal se face ctre doi sau mai multi succesori care
dobandesc o cota din patrimoniu ce conine att activ, ct i pasiv i are ca obiect
patrimoniul fracionat. Cu toate c transmisiunea privete att activul ct i pasivul n
integralitatea lor sau numai fraciuni din acestea, nu sunt transmisibile drepturile i
obligaiile intuitu personae, cum ar fi dreptul de uzufruct, uzul i abitaia.
Clasificarea patrimoniului
A. Drepturile reale sunt acele drepturi subiective n temeiul carora titularul
exercita prerogativele pe care i le confera legea asupra unui bun n mod direct, fara
mijlocirea altei persoane;
a) drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenta de sine
statatoare: dreptul de proprietate; dezmembramintele deptului de proprietate (dreptul
de uz, de uzufruct, de abitatie, de servitute, de superficie); dreptul de administrare;
dreptul de concesiune; dreptul de folosinta;
b) drepturile reale accesorii, care nu exista dect ca accesoriu al unui alt drept
(dreptul de ipoteca, gajul si privilegiile); ele sunt afectate garantarii unor drepturi de
creanta.
B. Drepturile de creanta sunt acele drepturi subiective patrimoniale n
virtutea carora un subiect activ - creditor - poate pretinde subiectului activ - debitor -

sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva ce ar fi putut face daca nu si-ar fi asumat aceasta
abstentiune. Mai sunt denumite si drepturi personale, dar astfel exista riscul
confundarii lor cu drepturile personale nepatrimoniale.
C. Categorii intermediare (sau drepturi atipice): obligatiile scriptae in rem
(opozabile tertilor) si obligatiile propter rem. Aceste doua categorii intra n continutul
unui raport juridic obligational, drepturile corelative obligatiilor respective putnd
fiind exercitate numai prin intermediul unei anumite persoane; atributul lor de a fi
intermediare ntre drepturile reale si cele de creanta rezulta dintr-o opozabilitate mai
larga dect a drepturilor de creanta, fara a fi nsa, vorba despre o opozabilitate erga
omnes:
- obligatiile scriptae in rem sunt att de strns legate de stapnirea unui bun,
nct creditorul, actual nu poate obtine satisfacerea dreptului sau dect daca
dobnditorul actual al lucrului va respecta acest drept, desi acesta din urma nu a
participat la ncheierea contractului initial din care s-a nascut dreptul creditorului.Ex.:
art.1441 C.civ.
- obligatiile propter rem, numite si obligatii reale de a face, reprezinta
ndatoriri care incumba detinatorului unui bun determinat(mobil sau imobil), se
transmit odata cu acesta si pot rezulta din lege sau din conventia partilor.
D. Categorii speciale (sau drepturi atipice): drepturile de creatie sau
proprietate intelectuala. n primul rnd, drepturile de proprietate intelectuala sunt
considerate ca o categorie juridica intermediara ntre drepturile patrimoniale si cele
personal nepatrimoniale.n ceea ce priveste aceasta din ultima categorie, autorul unei
opere are o serie de drepturi nepatrimoniale: de a fi recunoscut ca autor, de a decide
publicarea ei, etc. Trebuie facuta apoi distinctia dintre dreptul real de proprietate pe
care l are autorul unei opere (literare, stiintifice etc) asupra obiectul material n care
se ncorporeaza opera (ex.: manuscrisul) si dreptul sau drepturile de proprietate
intelectuala care rezulta din aceasta. Drepturile de creatie sau de proprietate
intelectuala se prezinta ca fiind niste drepturi complexe, n cadrul carora se ntlnesc
att drepturi personale nepatrimoniale, ct si drepturi patrimoniale- care rezulta din
valorificarea operei. Prin modul lor de valorificare de catre autor sau mostenitorii
acestuia, se apropie de drepturile reale ca drepturi exclusive de exploatare, ntruct
prezinta atributele de jus possidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi. Din
aceasta perspectiva, ele pot fi ncadrate n categoria drepturilor reale avnd ca obiect
bunuri incorporale.

Pe de alta parte, n mod concret, valorificarea lor se efectuaza prin intermediul

ncheierii unor contracte speciale (de editare, de distributie, etc.), din care rezulta
raporturi juridice de natura obligationale.
E.Drepturile potestative* au aparut si s-au dezvoltat n strnsa legatura cu
teoria actului juridic unilateral si constau, n esenta, n puterea recunoscuta unui
subiect de drept de a modifica sau de a stige o situatie juridica preexistenta ori de a
recrea o situatie juridica.
Ex.: dreptul de optiune succesorala, dreptul de optiune nascut din promisiunea
unilaterala de vnzare sau de cumparare, dreptul de preemtiune (Drept de preemiune =
dreptul unei persoane de a fi preferat la cumprarea unui lucru) , dreptul de a alege n cazul unei
obligatii alternative, dreptul de a revoca o oferta etc.
Caracteristica drepturilor potestative consta n influenta pe care o exercita
asupra intereselor si drepturilor altor persoane, altele dect titularii acestor drepturi.
Drepturile potestative pot fi - n functie de natura juridica a situatiei juridice
preexistente -nepatrimoniale sau patrimoniale.
*POTESTATV, - dex. Dup cum dorete una dintre prile contractante.

Drepturile patrimoniale, drepturile reale, drepturile de

creanta. Analiza comparativa intre drepturile reale si de
creanta. Obligatiile reale. Clasificarea drepturilor reale.
Coninutul patrimoniului
Coninutul patrimoniului este alcatuit din drepturile i obligaiile patrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au o valoare econimica.
Acestea se mpart n dou mari categorii:
drepturi reale si
drepturi de creanta.

Drepturile reale.
Drepturile reale (ius in re) sunt drepturi subiective patrimoniale care confer
titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege asupra unui bun, pe care le

poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia

oricrei altei personae.
Drepturile reale reprezint acele raporturi juridice ce se stabilesc ntre persoane
cu privire la un bun i nu ntre persoane i bun. Dac titularii unor drepturi reale
asupra unui bun pot s-i exercite aceste drepturi n mod direct i nemijlocit toate
celelalte persoane sunt obligate s nu fac nimic de natur s mpiedice exerciiul
liber i deplin al acestor drepturi.
Drepturile reale sunt absolute, adica opozabile erga omnes.

Caracterele juridice.
Drepturile reale comport unele trsturi juridice distincte de drepturile de
crean. Aceste deosebiri se manifest cu privire la subiectele i coninutul raportului
juridic real, al efectelor i numrul drepturilor reale. Astfel:
a. Din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui
subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toate
celelalte persoane. Astfel drepturile reale sunt atribuite drepturilor absolute, adica
sunt opozabile erga omnes, deci, sunt opozabile tuturor.
b. Din punct de vedere al coninutului i naturii obligaiilor corelative,
dreptului real i corespunde obligaia general i negativ de a nu face nimic de
natur a aduce atingere exercitiului liber i deplin al acestui drept. Asadar subiectului
pasiv i corespunde o obligaie general negativ. Aceasta obligaie nu are o valoare
economic deoarece ea nu servete la mbogirea titularului dreptului real i nici nu
srcete pe cei obligai s o respecte.
c. Drepturile reale sunt perpetue n sensul c orict nu ar fi durat neexecutarea
lor titularul poate pretinde satifacerea lor sau punerea n posesie.
d. Drepturile reale comport unele efecte specifice care rezult din caracterul
lor absolut i anume:
Dreptul de urmarire este acea facultate recunoscut titularului dreptului real
de a pretinde bunul de la orice pesoan la care s-ar gsi. Astfel dac bunul a
ntrat n posesia nelegitim a unei personae, titularul dreptului real are dreptul
de a cere restituire lui.

 Dreptul de preferin este acea facultate care ofer titularului dreptului real
posibilitatea de a-i realiza dreptul su cu prioritate cu privire la acelai bun, n
raport cu titularii altor drepturi.
e. Din punct de vedere al numrului lor, drepturile reale sunt limitate, fiind
expres reglementate de lege. Parile nu vor putea crea prin voina lor drepturi reale
noi.
f. Drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale de competena instanei de la
locul siturii bunului.

Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale
accesorii.
Drepturile reale pincipale sunt acele drepturi care au o existen de
sinestttoare, independent de existena altor drepturi. Potrivit C. civil, art.551, n
categoria drepturilor reale snt incluse urmtoarele tipuri de drepturi:
dreptul de proprietate (jus possidendi, jus fruendi, jus utendi, jus abudendi)
dreptul unei persoane de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i
absolut, ns n limitele determinate de lege;
dreptul de usufruct - dreptul de uzufruct este un dezmembramant al dreptului
de proprietate si reprezinta dreptul unei persoane de a se bucura de lucrurile ce
sunt proprietatea altuia i de a le culege fructele naturale, industriale si civile,
ntocmai ca nsui proprietarul lor, ns cu ndatorirea de a le conserva
substana;
dreptul de uz - dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer
titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n
proprietatea altuia, dar numai n limitele necesare satisfacerii trebuinelor lui i
ale familiei sale.;
dreptul de abitaie - reprezint o varietate a dreptului de uz avnd ca obiect o
cas de locuit, titularul dreptului de abitaie avnd dreptul de a locui n locuina
nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si;
dreptul de servitute - reprezint o sarcina impus asupra unui fond (teren)
pentru utilitatea unui alt fond nvecinat, care aparine unui alt proprietar. De
exemplu, dreptul proprietarului unui teren nfundat (fondul dominant) de a

trece peste terenurile nvecinate (fonduri aservite) pentru a ajunge la o cale

public reprezint o servitute.;
dreptul de superficie - const n dreptul de proprietate al unei persoane,
numit superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl
pe un teren proprietatea altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de
folosin, accesoriu dreptului de proprietate asupra construciilor, plantaiilor
(ex.dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia);
dreptul de administrare - Drept real principal, avand ca obiect bunurile din
domeniul public si ca titulari regiile autonome, prefecturile, autoritatile
administratiei publice centrale si locale, alte institutii publice de interes
national, judetean si local.Se creeaza, dupa caz, prin hotarare a Guvernului sau
a consiliului judetean, respectiv a Consiliului General al Municipiului bucuresti
sau a consiliului local. In temeiul dreptului de administrare titularul acestuia
poate sa posede, sa foloseasca bunul, si sa dispuna de acesta, in conditiile
actului prin care i-a fost dat bunul in administrare.;
dreptul de concesiune - Concesionarea se face n baza unui contract prin care
o persoana, numita concedent, transmite pentru o perioada determinata, de cel
mult 49 de ani, unei alte persoane, numita concesionar, care actioneaza pe
riscul si pe raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun, a unei
activitati sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevente;
dreptul de folosinta (ius utendi si ius fruendi)- atribut al dreptului de
proprietate, constand in posibilitatea titularului acestuia de a intrebuinta in
interesul sau bunul care ii apartine si de a dobandi produsele si veniturile
obtinute din utilizarea lui.;
drepturile reale de garantie, sunt drepturi reale accesorii: privilegiile, ipoteca i
gajul;
alte drepturi carora legea le recunoaste acest caracter.
Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi care sunt dependente de existena
altor drepturi. La aceast categorie C.civil a prevazut doar:
privilegiile (sunt o preferinta pe care legea o acorda unui creditor in
considerarea creantei sale),
dreptul de gaj, i
dreptul de ipotec (acestea sunt drepturi reale asupra unor bunuri mobile sau
imobile ale debitorului, instituite cu scopul de garantare a executarii unei
obligatii).

Dreptul de crean (ius ad rem) se va nelege acel drept subiectiv

patrimonial n temeiul caruia subiectul activ, numit creditor, poate s cear, sau are
posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, s dea, s fac sau s nu
fac ceva, sub sanciunea forei de constrangere (coercitive) a statului. Deci,n
temeiul acestui drept, subiectul activ, poate pretinde o anumit conduit subiectului
pasiv. Dreptul de crean este un drept relativ, deoarece, pentru a putea fi realizat,
presupune, de regul, intervenia debitorului, care este o persoan determinat.
Caracterele dreptului de crean
a. Dreptul de crean presupune un raport juridic unde prile sunt determinate
de la nceput, deci, din momentul naterii dreptului de crean.
b. Dreptului de crean i corespunde doua feluri de obligaii:
pozitiva, - a da sau a face ceva;
negativa, a nu face, adic, a nu face ceva ce ar fi putut face dac nu s-ar fi
obligat n prealabil la abinere. Obligaia negativ de a nu face este una
determinat i se exprim ntr-o valoare economic ce face parte din activul
patrimonial al creditorului i pasivul patrimonial al debitorului.
c. Drepturile de crean sunt, de regul, temporare, deoarece creditorul poate
pretinde de la debitor executarea prestaiei doar nt-o anumita perioad de timp de la
data de la care obligaia a devenit exegibil (scadenta).
d. Fiind un drept relativ, dreptul de crean nu d natere unui drept de urmrire
sau dreptului de preferin.
e. Numrul drepturilor de crean este nelimitat, deoarece pot s izvorasc din
numeroase raporturi de obligatii.
f. Drepturile de crean sunt aprate prin aciuni personale de competena
instanei de la domiciliul debitorului.

Deosebirile ntre drepturile reale i drepturile de crean

Deosebirile ntre drepturile reale i drepturile de crean rezult din caracterele
lor juridice.
a. n cadrul unui raport juridic de drept real subiectul pasiv este unul
nedeterminat format din toate celelalte persoane. In cadrul unui raport juridic de
crean subiectul pasiv este unul determinat de la nceput.

b. n ce privete coninutul obliaiei subiectului pasiv, n cazul drepturilor reale

acesta const n obligaia general, negativ de a nu face nimic de natur a stnjeni
subiectul activ n exercitarea dreptului su, pe cnd n cazul dreptului de crean
obligaia subiectului pasiv poate fi una pozitiv, constnd n a da sau a face ceva, sau
negativ, determinat, a nu face ceva ce ar fi putut face dac nu s-ar fi obligat n
prealabil.
c. Caracterul absolut al dreptului real i confer dou categorii de prerogative:
dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Dreptul de crean fiind unul relativ nu
cunoate aceste dou categorii de drepturi.
d. n ce privete durata existenei lor n principiu drepturile reale au o existen
mai ndelungat, drepturile de crean fiind temporare.
e. n ce privete numrul acestora, drepturile reale sunt limitative fiind strict
determinate de lege. Drepturile de crean sunt nelimitate.
f. Drepturile reale sunt aprate prin aciuni reale (aciunea n revendicare), pe
cand drepturile personale sunt aprate prin aciuni personale (aciuni n executarera
contractului . a.).

Obligatiile reale
O categoie ntermediara ntre drepturile reale i dreptuile de creana o
reprezint obligaiile reale - Acestea sunt nite ndatoriri prevzute de lege sau
stabilite prin convenia parilor a cror existen este determinat de regula, de faptul
stpnirii unui bun.
Caracteristica lor este c acestea se difereniaz de drepturile reale printr-o
opozabilitate mai restrns, n sensul c aceastea vor fi opozabile doar deintorului
actual al bunului, spre deosebire de drepturile reale care sunt opozabile tuturor, i de
drepturile de crean, printr-o opozabilitate mai larg, n sensul c aceasta va fi
opozabil nu numai fa de debitorul niial contractant ci i fa de ceilali debitori,
dobnditori ai bunului asupra cruia ea se rsfrnge.
1. Obligaiile scriptae in rem sau opozabile terilor
Aceste obligaii corespund unor drepturi de crean i sunt strns legate de
posesia unui imobil de ctre o alt persoan de cat proprietarul lor. Creditorul va pute
s-i realizeze dreptul su de crean numai dac posesorul actual al bunului va avea
obligaia s respecte dreptul su. O astfel de obligaie o va avea dobnditorul unui bun

dat n locaiune de a menine locaiunea pn la expirarea contractului de locaiune.

Un astfel de efect este prevzut la nivel de principiu n art. 319 C. civil, potrivit
creia: schimbarea proprietarului nu afectez drepturile terilor asupra bunului,
dobndite cu bun credin anterior transmiterii dreptului de proprietate.
2. Obligaiile propter rem sau reale de a face.
Aceast obligaie decurge din stpnirea unui bun reprezentand ndatoriri sau
sarcini legale i oblig numai cu privire la acele bunuri (de ex. Legea impune
proprietarilor de terenuri agricole cultivarea acestora si protectia solului).
Fiind un accesoriu al bunului aceasta se transmite oricrui deintor al bunului
i nceteaz pentru acel ce nu mai este posesor al ei. Ea aparine numai proprietarului
sau deintorului unui bun determinat.

Dreptul de proprietate; concepii privind proprietatea i

dreptul de proprietate, evoluia dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate
1.Noiunea de proprietate i dreptul de proprietate. Precizri preliminarii.
Aprut, practic, odat cu nsi apariia omului pe pmnt, proprietatea a stat
i st la baza dezvoltrii societii omeneti. Membrii comunitilor umane n curs de
formare s-au recunoscut ntre ei sau, la scara comunitilor, ntre ele, ca proprietari de
bunuri. Sau, altfel spus, puterea exercitat de cineva asupra bunului su a trebuit
recunoscut de ceilali.
Proprietatea s-a transformat n relaie social de nsuire, iar cnd aceast
relaie social a fost cuprins n norme juridice - de la cutum pn la norma edictat
de entitatea care a ajuns s o ordoneze, s o reglementeze, anume statul -ea a devenit
raport juridic, anume drept de proprietate.
Spre a nelege sub aspect juridic n ce const raportul de apropiere, a crui
expresie este dreptul de proprietate, trebuie neles modul n care sunt exercitate
atributele componente ale acestui drept.
Proprietarul exercit atributele dreptului sau n putere proprie, deoarece el se
supune numai legii. Celelalte persoane, altele dect proprietarul, exercit aceste
atribute n virtutea puterii transmise de proprietar i n conformitate nu numai cu

legea, dar i cu voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia anumite atribute

asupra unui bun care i aparine, i le concretizeaz i le fixeaz limitele de exercitare.
O alta particularitate a dreptului de proprietate este accea c proprietarul
exercit atributele dreptului su de proprietate n interesul su propriu. Chiar dac
titularii altor drepturi subiective, reale sau de crean, prin exercitarea acestor
atribute, urmresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este ns, singurul
subiect de drept, care exercit, direct sau indirect (prin alte persoane) integralitatea
atributelor proprietii, n cele din urm n propriul su interes.
Sintetiznd cele expuse succinct, dreptul de proprietate se concretizeaz n
urmtoarele elemente:

sub aspect economic, dreptul de proprietate este un drept de apropiere a unor

bunuri materiale;

exprima o relaie social de apropiere;

cuprinde n coninutul su atributele de posesie, folosin i dispoziie;

atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin puterea i n

interesul su propriu.
n concluzie, dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care d expresie
apropierii unui lucru, drept care permite titularului su s posede, s foloseasc i s
dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes propriu, n cadrul i cu
respectarea legislaiei existente.
Dreptul de proprietate este un drept real i subsumeaz caracterele juridice ale
acestei categorii de drepturi, fiind dreptul real care ocup locul dominant n sistemul
tuturor drepturilor subiective.
Constituia Romniei despre dreptul de proprietate.
Titlul II din Constituia Romniei revizuit, intitulat Drepturile, libertile i
ndatoririle fundamentale", la Capitolul II care reglementeaz drepturile i libertile
fundamentale, art. 44 prevede c dreptul de proprietate, precum i creanele asupra
statului sunt garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" .
De asemenea, acelai text prevede principiul constituional potrivit cu care
proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege. indiferent de titular.
Apoi, textul art. 44 conine dispoziii de principiu privitoare la condiiile n care
cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra
terenurilor, la exproprierea pentru cauz de utilitate public, modul n care o

autoritate public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare pentru lucrri
de interes general, obligaiile ce decurg din raporturile de vecintate i cele de
protecie a mediului, posibilitatea confiscrii, numai n condiiile legii, a bunurilor
destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii, precum i regula
potrivit cu care averea dobndit n mod licit nu poate fi confiscat.
Menionm c dispoziiile art. 44 alin. (4) din Constituia revizuit interzic n
mod expres naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietate public
a unor bunuri pe baza apartenenei sociale, etnice, religioase, politice ori de alt
natur discriminatorie a titularilor bunurilor.
Articolul 136 din Titlul IV al Constituiei, consacrat economiei i finanelor
publice, dispune c proprietatea este public i privat;
proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale [art.
136 alin. (2)]. n alin. (3) i (4) ale aceluiai text constituional sunt determinate
bunurile care fac obiectul exclusiv al proprietii publice i care le este regimul
juridic,
art. 136 alin. (5) dispune c proprietatea privat este, n condiiile legii
organice, inviolabil.
Reinem, aadar, c n concepia constituantului romn dreptul de proprietate
apare ca un drept fundamental al cetenilor rii, nscris printre celelalte drepturi i
liberti publice fundamentale recunoscute i aprate de orice constituie democratic
modern. Totodat, Constituia reglementeaz formele fundamentale ale dreptului de
proprietate n Romnia - proprietatea public i proprietatea privat - i liniile
generale ale regimului lor juridic.
Dreptul de proprietate n fostul Cod civil romn de la 1864.
Aparent, s-ar putea spune c instituia central a fostului Cod civil romn n
vigoare de la 1865, dup modelul su napoleonian de la 1804, este proprietatea.
Aceast idee ar putea fi susinut de faptul c n Cartea a ll-a a codului se vorbea
Despre bunuri i despre osebitele modificri ale proprietii', iar ntreaga Carte a IIla, adic cea mai mare parte a reglementrilor pe care ea le cuprindea, era consacrat
diferitelor moduri prin care se dobndete proprietatea.
Privite lucrurile prin prisma dinamicii dreptului civil, adic a circulaiei
bunurilor i valorilor, ideea poate fi susinut, n realitate ns, Titlul II al Crii a ll-a,
care era intitulat Despre proprietate", consacra doar trei articole nsui dreptului de

proprietate. Astfel, fostul C. civ. ncerca s dea o definiie dreptului de proprietate,

spunnd c acesta este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n
mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege.
n concepia fostului Cod civil, dreptul de proprietate conferea titularului su
anumite atribute; c sintagma a se bucura" semnifica posibilitatea pentru proprietar
de a stpni bunul n aceast calitate i de a-l folosi n interesul i n puterea sa; c lui
i se recunotea i dreptul de a dispune de bunul care formeaz obiectul dreptului su;
c el exercita aceste prerogative n mod exclusiv i absolut, ns n limitele
determinate de lege.
De asemenea fostul C. civ. prevedea c nimeni nu poate fi silit a ceda
proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i printr-o dreapt i
prealabil despgubire, ceea ce nseamn c textul formula principiul exproprierii
pentru cauz de utilitate public. n sfrit, tot la nivel de principiu, art. 482 din
acelai cod reglementa accesiune a n materia proprietii, potrivit cu care
proprietatea unui lucru mobil ori imobil ddea drept asupra a tot ce producea lucrul i
asupra a tot ce se unea ca accesoriu cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial.
Evident, dreptul la tot ce produce lucrul" nu reprezenta o accesiune, ci rezultatul
firesc al exerciiului prerogativei ius fruendi, recunoscut titularului dreptului de
proprietate.
Dreptul de proprietate n noul Cod civil.
ntreaga Carte a lll-a a noului Cod civil este consacrat materiei bunurilor.
Primul titlu al acestei cri vorbete despre bunuri i drepturi reale n general,
ca obiecte ale dreptului de proprietate. Reinem din acest titlu enunul art. 552 NCC,
subsumat capitolului ce enun drepturile reale n general, potrivit cu care
proprietatea este public sau privat, fiind astfel puse n lumin categoriile
fundamentale ale dreptului de proprietate n dreptul nostru civil. Titlurile urmtoare
ale aceleiai cri reglementeaz succesiv dreptul de proprietate privat,
dezmembrmintele acesteia, fiducia, administrarea bunurilor altuia, dreptul de
proprietate public, publicitatea imobiliar prin cartea funciar i posesia. Simpla
evocare a acestor titluri evideniaz sistematizarea mult mai riguroas a materiilor
consacrate dreptului de proprietate, realizat prin dispoziiile legii civile romne
fundamentale prin introducerea n cadrul noului cod a dispoziiilor privitoare la
dreptul de proprietate public i a celor consacrate publicitii imobiliare,

reglementate anterior prin legi speciale ori prin norme disparate, cum era regimul
juridic al proprietii publice. De asemenea, evideniem reglementarea n noul Cod
civil a unor instituii noi n dreptul civil romn, cum sunt fiducia i administrarea
bunurilor altuia.

2.Atributele juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate confer titularului su patru atribute:

de a poseda (jus possidendi),
de a folosi bunul (jus utendi);
de a-i culege fructele (jus fruendi);
de a dispune de bun (jus abutendi).
Jus possidendi

- reprezinta dreptul de a stpni bunul. n acest sens este un element de drept,

iar nu unul de fapt (care rezult din stpnirea concret a bunului) spre deosebire de
posesie care reprezinta o stare de fapt si nu o stare de drept. Ca atribut al dreptului de
proprietate, posesia (stapanirea) bunului, reprezinta apropierea, insusirea bunului, ca
stare de fapt si care exercitata in concomitent cu starea de drept va conferii titularului
deplinatatea dreptului de proprietate.
Jus utendi.
- acest atribut presupune exercitarea de ctre titularul dreptului de proprietate a
unei utilizarii efective a bunului n materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau
economic, direct i nemijlocit prin putere proprie i n interes propriu, sau de a
consimi ca stpnirea s fie exercitat n numele i n interesul lui, de ctre o alt
persoan.
Jus fruendi
- este facultatea conferit proprietarului de a pune in valoare prin exploatarea
sa bunul n propriul interes, dobndind n proprietate fructele i productele
(veniturile) pe care le poate obine din acesta.

Prin fructe se nelege tot ceea ce un lucru produce n mod periodic, fr a-i fi
afectat substan. Astfel, sunt fructe: recoltele, chiriile, dobnzile, prsila animalelor
etc. Fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale i civile.
a) Fructele naturale sunt acelea care se produc n mod periodic fr intervenia
omului.
b) Fructele industriale se produc tot periodic, dar pentru producerea lor este
necesar intervenia omului. Spre exemplu recolta obinut de pe un teren.
c) Fructele civile sunt veniturile bneti produse prin valorificarea bunurilor,
cum sunt: chiriile, dobnzile.
A se retine ca spre deosebire de fructe, productele sau produsele nu au caracter
periodic, iar prin perceperea lor ating nsi substana lucrului. Aceast atingere poate
fi total (spre exemplu exploatarea unor culturi agricole, a unor resurse naturale etc).
Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului sau poate presupune atat acte
materiale, cat si acte juridice (contractul de inchiriere, locatiune sau arenda).
Jus abutendi
- reprezint atributul dreptului de proprietate constnd n prerogativa
proprietarului hotari cu privire la soarta bunului sau, respectiv de a nstrina bunul
sau de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane (dispoziie
juridic) sau de a dispune de substana bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu
respectarea reglementrilor n vigoare.
Dreptul de dispoziie reprezint un atribut esenial i definitoriu al proprietii
i rezum de fapt atributele distinctive ale dreptului de proprietate, atribute de care
proprietatea nu poate fi lipsit, fr a nceta de a fi un drept real de proprietate.
Astfel, proprietarul poate n mod vremelnic sau perpetuu s nstrineze
celelalte atribute ale dreptului de proprietate, fr ns a putea s piard prerogativele
cuprinse n ,,jus abutendi, deoarece n acest ultim caz s-ar pierde nsui dreptul de
proprietate.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Modul de exercitare a atributelor dreptului de proprietate se reflect n
caracterele juridice ale acestuia care dau expresia juridic a dreptului de proprietate

nsui, individualizndu-l n raport de celelalte drepturi reale, exprimndu-i

fizionomia juridic.
Dreptul de proprietate este un drept absolut. Prin caracterul absolut,
legiuitorul a demarcat dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale.
Numai dreptul de proprietate este un drept real, complet, deoarece este
singurul care confer titularului sau exerciiul integral al tuturor prerogativelor
posesie, folosin, dispoziie - n cazul celorlalte drepturi reale se pot exercita numai
primele dou atribute, dreptul de a dispune rmnnd definitiv fixat n puterea
titularului dreptului de proprietate.
Dar sensul caracterului absolut al dreptului de proprietate const n mod
esenial n opozabilitatea erga omnes adic n faptul c toate celelalte subiecte
pasive nedeterminate sunt obligate s respecte prerogativele titularului su. De aceea,
caracterul absolut al dreptului de proprietate nu se raporteaz la exerciiul atributelor
sale care, prin nsi natura lor juridic, sunt reglementate de lege, ci la dreptul de
proprietate ca un drept real individual, fundamental i inviolabil. Rezult deci, c
dreptul de proprietate este absolut n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este
absolut n el nsui.
Aceasta nseamn c, odat dobndit n mod legal, bunul face parte n mod
definitiv din patrimoniul proprietarului, o lege ulterioar putnd cel mult s modifice
condiiile n care acesta i exercit dreptul, dar nu s-i afecteze nsi substana.
Schimbarea condiiilor de exercitare a dreptului nu nseamn nfrngerea
caracterului absolut i inviolabil al proprietii, ci o reglementare destinat s-i
asigure o utilizare a proprietii mai conforma cu interesele generale.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Prin caracterul exclusiv al
dreptului de proprietate nelegem c titularul su este singurul ndreptit s exercite
toate atributele pe care acesta le confer: dreptul de a folosi, dreptul de a-i culege
fructele i dreptul de a dispune.
Atributele dreptului de proprietate subsumate acestui caracter sunt nu numai
depline, dar i independente de oricare puteri ale altei persoane asupra bunului
respectiv, cu excepia situaiilor n care proprietatea este dezmembrat. n aceste
cazuri, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate este limitat, deoarece unele
atribute ale dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt persoan, n temeiul
unui alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate.

De asemenea, caracterul exclusiv al dreptului de proprietate este limitat i n

cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se exercit
cu privire la acelai lucru corporal, de ctre mai multe persoane.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu(peren). Caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate trebuie abordat din dou puncte de vedere.
n primul rnd, dreptul de proprietate nu are o durat limitat n timp.
Proprietatea i pstreaz calitatea sa abstract de drept real, indiferent
de irul transmisiunilor acesteia, att timp ct bunul care formeaz
obiectul sau exist.
n al doilea rnd, perpetuitatea se refer la exerciiul dreptului de
proprietate. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, nu poate fi
obiectul unei prescripii extinctive. Din acest punct de vedere, aciunea
n revendicare prin care proprietarul urmrete s recapete exerciiul
dreptului su de proprietate este imprescriptibil.

Proprietatea public i proprietatea privat;

regimul juridic al domeniului public i regimul juridic al
domeniului privat,
exercitarea dreptului de proprietate public, dreptul de
proprietate privat
Formele dreptului de proprietate sunt enunate expres in art. 136 din
Constituie, norma fundamentala statuand ca: Proprietatea este public
sau privat .
Dreptul de proprietate public
Dreptul de proprietate public este acel drept subiectiv de proprietate ce
aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, fie
prin natura lor, fie printr-o dispoziie special a legii sunt de uz ori de interes public,
cu conditia de a fi dobandite prin unul dintre modurile prevazute de lege (art.858
Cod Civil).

Domeniul public este un concept care individualizeaza o masa de bunuri cu un

regim juridic ocrotit in mod preferential de lege, iar proprietatea publica se refera la
dreptul subiectiv avand ca obiect bunurile ce alcatuiesc domeniul public (Decizia CA
Bucuresti 305/1999) si care prin natural or sau prin destinatia legii, sunt de uz si de
utilitate publica. Modurile de dobandire specifice prevazute de lege sunt reglementate
de art.863 C.Civil.
Subiectele dreptului de proprietate public.
Din dispoziiile constituionale i ale altor acte normative relevante, ct i din
definiia dat dreptului de proprietate public, rezult c subiectele acestui drept sunt:
statul asupra bunurilor din domeniul public de interes naional
unitile adminstrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judetul)
asupra bunurilor din domeniul public de interes local.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al
dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public. Acele subiecte de drept
care pot dobandi un drept de administrare sau de concesiune asupra unor astfel de
bunuri, nu trebuie a se confunda cu dreptul de proprietate, ci reprezint o modalitate
specific de exercitare a dreputului de proprietate.
Bunurile care sunt obiect exclusiv al proprietatii publice sunt enumerate de
art.859 C.Civil, printer acestea regasindu-se bogatiile de interes public ale subsolului,
spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele,
marea teritoriala, resursele natural ale platoului continental, precum si alte bunuri
stabilite prin lege organica.
Modul de dodobandire al dreptului de proprietate publica este specificat la
art.863 C.Civil, care dispuneca acest drept se dobandeste prin:
- achizitii publice, effectuate in conditiile legii;
- exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii;
- donatie sau legat, acceptat in conditiile legii, daca bunul, prin natura lui ori prin
vointa dobanditorului, devine de uz ori de interes public ;
- conventie cu titlu oneros, daca bunul, prin natura lui ori prin vointa dobanditorului,
devine de uz ori de interes public;

- transferul unui bun din domeniul privat al statului in domeniul public al acestuia sau
din domeniul privat al unei unitati administrative teritoriale in domeniul public al
acesteia, in conditiile legii;
- alte moduri stabilite de lege (pe cale natura, prin conventie)
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public
Dreptului de proprietate public i sunt specifice urmtoarele caractere juridice:
inalienabilitatea,
imprescriptibilitatea,
insesizabilitatea.
Dreptul de proprietate public este inalienabil, asadar bunurile care alctuiesc
domeniul public nu pot fi nstrinate. Actele de nstrinare fcute cu privire la
aceste bunuri sunt lovite de nulitate absolut. Inalienabilitatea interzice nu
numai nstrinarea, dar i dezmembrarea proprietii. Aadar, n principiu nu se
pot constitui asupra bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de proprietate
public, dezmembraminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul,
abitaia, servitutea sau superficia.
Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile, deoarece sunt scoase din
circuitul civil general, att extinctiv ct i achizitiv.
Extinctiv, imprescriptibilitatea semnific faptul c aciunea n
revendicare privitoare la un bun proprietate public poate fi exercitt
oricnd, nestingandu-se prin neexercitarea ei ntr-un termen prevzut de
lege.
Achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprietate public semnifica
mprejurarea c aciunea n revendicare cu privire la aceste bunuri nu
poate fi paralizatata de ctre prtul posesor, prin invocarea dobndirii
proprietii prin prescripia achizitiv (uzucapiune) sau a dobndirii
proprietii bunurilor mobile corporale, prin posesia de buna-credin.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile (art.861, alin.1, C.Civ.), adic
nu pot fi urmrite de ctre creditorii titularilor dreptului de proprietate asupra
acestor bunuri (statul i unitile administrativ-teritoriale).

Exercitarea dreptului de proprietate public

Modul de exercitare al dreptului de proprietate public de ctre titularii lui, este
de satisfacerea a interesului general, dreptul de proprietate public ndeplinete prin
el nsui o funcie social.
Bunurile care i constituie obiectul, sunt supuse imperativului de a fi folosite i
exploatate att n interesul i folosul generaiilor prezente, ct i n scopul conservrii
i transmiterii lor generaiilor viitoare. Aceasta este raiunea pentru care s-a instituit
cadrul legal de excepie care reglementeaa regimul juridic al bunurilor proprietate
public.
De regul, nsi autoritile publice organele centrale i teritoriale ale puterii
i autoritile publice locale au i personalitate juridic civil. Aa fiind, ele au un
drept asupra bunurilor ce le formeaz patrimoniul ca persoane juridice, i anume un
drept de administrare. In nicio situaie, aceste autoriti, centrale sau locale, nu vor fi
titulare ale nsui dreptului de proprietate public. Titularul acestui drept rmne
statul i unitile adiministrativ-teritoriale n primul rnd ca subiecte de drept public.
Dreptul de administrare
Exerciiul dreptului de proprietate public se realizeaz, de regul, i prin
intermediul unor subiecte de drept civil. n acest scop, bunurile proprietate public
sunt ncredinate prin acte de putere sau prin contract, unor persoane juridice
nfiinate n acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor persoane fizice sau
juridice, n vederea punerii lor n valoare. Statul i unitile administrativ-teritoriale
determina sfera de activitate a subiectelor dreptului de administrare, n funcie de care
se stabilete ce bunuri urmeaz a fi administrate de acestea, n vederea realizrii
scopului pentru care ele au fost nfiinate.
Prin urmare, subiectele dreptului de administrare a bunurilor proprietate
public, sunt nfiinate prin acte individuale de autoritate de ctre organele
competente ale statului la nivel central sau de organele administraiei publice locale,
la nivel local, n scopul realizrii unor interese publice sau n scopul ndeplinirii de
servicii publice. Aa fiind, persoanele juridice astfel nfiinate sunt n raport de
subordonare fa de autoritile statale publice, centrale sau locale care le-au nfiinat.

Regiile autonome i instituiile publice, participa deci, n nume propriu i cu

rspundere proprie la circuitul civil, n raporturile patrimoniale cu alte subiecte de
drept.
Dreptul real de administrare, indiferent de modalitatea prin care a fost
constituit sau dobndit, poate fi retras de autoritatea public ndrituita. Revocarea
dreptului real de administrare poate avea ca scop redistribuirea unor bunuri
proprietate public ntre regiile autonome i instituiile publice sau poate viza
concesionarea sau nchirierea direct a unor bunuri.
Din moment ce dreptul real de administrare i are izvorul n dreptul de
proprietate public, el va avea aceleai caractere juridice ca i acesta: inalienabil,
imprescriptibil, insesizabil.
Coninutul juridic al dreptului real de administrare.
Dreptul real de administrare al regiilor autonome i al instituiilor publice le
permite acestora s posede, s ntrebuineze i ntr-o anumit msur s dispun de
ele.
a) Posesia regiilor autonome i a instituiilor publice ca atribut al dreptului real
de administrare, este asemntoare sub aspectul elementului material cu posesia pe
care o exercit statul i unitile administrativ-teritoriale. Diferenierea este dat de
elementul intenional care este corespunztor doar coninutului dreptului real de
administrare i nu dreptului de proprietate public.
b)Folosina permite regiilor autonome i instituiilor publice s ntrebuineze
bunurile proprietate public, n vederea realizrii scopului pentru care au fost
nfiinate, n puterea proprietarului i potrivit destinaiei bunurilor (uz sau interes
public). n virtutea acestei prerogative, titularii dreptului real de administrare pot
culege fructele naturale, industriale i civile produse de bunurile pe care le
administreaz. Astfel, fructele naturale i industriale intr, ca principiu, n
proprietatea regiei autonome sau a instituiilor publice, dac prin actul lor de
nfiinare nu s-a dispus altfel.
c) Dreptul de dispoziie al regiilor autonome i al instituiilor publice se
circumscrie doar dreptului de dispoziie material i acesta restrns la limitele
exploatrii bunurilor conform destinaiei stabilite. De regul, prin natura lor bunurile
corporale proprietate public sunt neconsumptibile, deci ele nu pot fi consumate n
materialitatea lor, urmnd a fi restituite n momentul ncetrii sau retragerii dreptului

de administrare. Regia autonom i instituia public nu au dreptul s dispun de ele

prin distrugere sau degradare. Bunurile primite n administrare e uzeaz n timp i
treptat printr-o folosire i exploatare potrivit destinaiei stabilite.
Bunurile proprietate publica mai pot fi:
Concesionate (art.866 C.Civil) concesionarul avand dreptul si in acelasi timp
obligatia de exploatare abunului concesionat, in schimbul unei redevente si
pentru o durata determinate de timp, in conditiile legii si ale contractului de
concesiune. Autoritatea publica este concedent, iar institutia care
concesioneaza se numeste concesionar.
Contractul de concesiune inceteaza : prin ajungerea la termen, de drept, prin
denuntare unilaterala de catre concedent sau prin disparitia obiectului
concesiunii.
Inchirierea bunurilor proprietate publica
Darea in folosinta cu titlu gratuit a unor bunuri proprietate publica (art.136
alin.4 din Constitutia Romaniei, completat de art.866 C.Civil)
Incetarea dreptului de proprietate publica
1. Pieirea bunului si incetarea uzului ori interesului public
2. Intrarea bunului in circuitul civil general in conditiile legii organice.

Dreptul de proprietate privat

Noiuni generale
Dreptul de proprietate privat poate fi definit ca fiind dreptul subiectiv ce
aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitilor
administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele dect cele
care alctuiesc domeniul public, bunuri asupra crora titularul exercit posesia,
folosina i dispoziia, n putere proprie i n interes propriu, n limitele determinate
de lege.
Ca regul, proprietatea privat nu este exclusiv. Ea poate aparine oricrui
subiect de drept i se poate constitui asupra oricrui bun, cu excepia bunurilor care,

prin natura lor i numai prin natura lor nu i prin destinaia legii, fac parte din
domeniul public al statului u al unitilor administrativ-teritoriale.
Subiectele dreptului de proprietate privat
Proprietatea privat poate aparine persoanelor fizice, persoanelor juridice,
statului i unitilor administrativ-teritoriale.
A. Persoanele fizice. Orice persoan fizic poate fi subiect al dreptului de
proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi, nc din momentul
conceperii sale. n dreptul nostru, capacitatea persoanelor fizice de a dobndi bunuri
mobile sau imobile, n proprietate, constiuie regul general. Exist ns i anumite
incapacitai prevzute expres de unele legi speciale.
B. Persoanele juridice. Acestea pot fi: societi comerciale cu capital de stat,
societi comerciale cu capital privat sau cu capital de stat i capital privat.
Prin lege, le este interzis persoanelor juridice care nu au naionalitate roman i
sediul n Romnia, s dobndeasc n proprietate terenuri de orice fel, prin acte ntre
vii. Nicio persoan juridic cu sediul n strintate nu poate dobndi drept de
proprietate asupra terenurilor situate n Romnia. Controversata este problema
dobndirii dreptului de proprietate asupra unor terenuri de ctre societile comerciale
cu participare strin, cu sediul n Romnia, problema care a fost larg dezbtuta n
literatura de specialitate. Aceste societi comerciale sunt persoane juridice romne.
Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat
Astfel se remarca limitri:
legale,
limitrile convenionale
limitrile judiciare.
Acestea i au izvorul n voina juridic exprimat fie de legiuitor, Codul civil
romn reglementeaza in capitolul III, denumit Limitele juridice ale dreptului de
proprietate privata, fie de judector, de regul, cu prilejul soluionrii unui litigiu
ntre prile n prezen, fie urmare a exprimrii voinei proprietarului prin acte
juridice care au ca scop constituirea unor limite ale exerciiului dreptului de
proprietate.

Stingerea dreptului de proprietate privata

Dreptul de proprietate privat se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge
prin nefolosire. El poate fi ns dobndit de altul prin uzucapiune sau ntr-un alt mod,
n cazurile i condiiile anume determinate de lege.
Dreptul de proprietate privata se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin
neuz;
Proprietarul poate abandona bunul su mobil sau poate renuna, prin declaraie
autentic, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, nscris n cartea
funciar. Dreptul se stinge n momentul prsirii bunului mobil, iar dac bunul
este imobil, prin nscrierea n cartea funciar, n condiiile legii, a declaraiei de
renunare.
Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit
potrivit legii, cu just i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre
proprietar i expropriator. n caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor,
acesta se stabilete pe cale judectoreasc.
Confiscarea, ca o alt cale de stingere a dreptului de proprietate, opereaz numai
ca sanctiune, asupra bunurilor destinate sau folosite sau rezultate pentru
svrirea unei infraciuni ori contravenii.
Uzucapiunea - posesorul poate dobndi proprietatea asupra bunului posedat sau,
dup caz, asupra fructelor produse de acesta.

REGIMUL
JURIDIC
CONSTRUCTIILOR

AL

CIRCULAIEI

TERENURILOR

SI

1. De-a lungul timpului, mai multe acte normative care reglementeaz

circulaia juridic a terenurilor, astfel: Legea nr. 18/1991, Legea nr. 54/1998 n
prezent abrogat expres prin Legea nr. 274/2005, aceasta din urm introducnd
dou principii eseniale:
-Toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil, indiferent de destinaia
i titularul lor; ele pot fi nstrinate i dobndite n mod liber;
-Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul
localitilor, idiferent de ntinderea sau destinaia lor, pot fi nstrinate i dobndite
prin acte juridice ncheiate ntre vii ncheiate n form autentic.
Problema dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de
cetenii strini, apatrizi i de persoanele juridice strine
potrivit Constituiei din 2003, cetenii strini i apatrizi pot dobndi dreptul de
proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile aderrii Romniei la
UE i pe baz de reciprocitate. n prezent, n condiiile aderrii, cetenii unui
stat membru la UE pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
n aceleai condiii prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru
persoanele juridice romne, la mplinirea a 5 ani de la data aderrii. Acetia
pot dobndi inclusiv dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pdurilor i asupra terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de
la aderare.
2. REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCIILOR
2.1. Circulaia juridic a construciilor
ca principiu, construciile proprietate privat fiind incluse n circuitul civil
general, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin oricare din modurile
stabilite de lege: convenie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune
etc. Persoanele fizice sau juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate
asupra construciilor.
n prezent, construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al prilor,
iar nscrierea acestora n cartea funciar are ca efect numai opozabilitatea fa
de teri a actului de nstrinare.
2.2. Transmiterea dreptului de folosin sau de concesiune asupra terenului dac
proprietarul construciei nu este i proprietarul terenului, o dat cu nstrinarea

construciei se va transmite dreptul de folosin sau de concesiune asupra

terenului aferent.
Constructiile de orice fel aflate n proprietate privata sunt n circuitul civil
general si pot fi nstrainate si dobndite prin oricare dintre modurile prevazute de
lege: conventie, testament, succesiune legala, uzucapiune, accesiune.
Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat, prin
constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute, superficie si poate fi grevat
printr-o ipoteca sau un privilegiu imobiliar.
Referitor la persoanele care pot dobndi dreptul de proprietate asupra
constructiilor, precizam ca subiecte ale acestui drept poate fi orice persoana fizica sau
juridica, romna sau straina.
De la principiul liberei circulatii a constructiilor, prin anumite acte normative sau stabilit interdictii de nstrainare, care au natura juridica a unor indisponibilizari
partiale si speciale, cu caracter temporar. Este vorba de interdictiile de nstrainare
instituite prin Decretul - Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 si
Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 247/2005.
Forma actului juridic avnd ca obiect nstrainarea unei constructii este forma
scrisa, forma ceruta ad probationem, cu exceptia cazului n care transmisiunea
dreptului de proprietate se realizeaza printr-un contract de donatie, situatie n care
actul juridic trebuie sa fie ncheiat n forma autentica, forma ceruta ad validitatem,
sub sanctiunea nulitatii absolute. Actul juridic de dobndire a unei constructii se
nscrie n cartea funciara, nscrierea avnd ca efect opozabilitatea fata de terti a
actului de nstrainare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructiilor
Dreptul de proprietate privata asupra constructiilor este supus unor
reglementari speciale atunci cnd este vorba de realizarea si desfiintarea
constructiilor. Amenajarea teritoriului reprezinta o activitate complexa care are ca
scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale si ecologice n vederea
realizarii unui cadru natural si construit armonios, n concordanta cu valorile generale
ale societatii. Activitatea de amenajare a teritoriului si urbanism este realizata de
organele administratiei publice centrale si locale. Legea dispune ca aplicarea
documentatiei specializate de amenajare a teritoriului si de urbanism se asigura prin
eliberarea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu caracter

obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice judetene sau locale face
cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare
pentru realizarea unor investitii, tranzactii imobiliare si alte operatiuni imobiliare.
Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de urbanism trebuie sa
contina urmatoarele mentiuni:
. dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate publica de
care este afectat;
. situarea terenului n intravilan sau extravilan;
. prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone protejate, zone n
care se poate exercita un drept de preemtiune,
interdictii speciale, daca imobilul este nscris n Lista cuprinznd monumentele
istorice din Romnia.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificata si completata prin Legea nr.
453/2001, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei
autorizatii de construire sau de desfiintare.
Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale n temeiul caruia
este asigurata aplicarea masurilor prevazute de lege cu privire la amplasarea,
proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.
Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului teren sau constructie - n temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiei de
urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate conform legii, n termen
de 30 de zile de la data nregistrarii cererii, de catre presedintele consiliului judetean,
primarul municipiului Bucuresti sau primar, dupa distinctiile facute n art. 4 din lege.
Pentru eliberarea autorizatiei de construire la cererea tip, solicitantul trebuie sa
anexeze si urmatoarele acte:
. certificatul de urbanism;
. titlul asupra terenului sau constructiei;
. proiectul autorizat pentru constructie;
. dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei.
Pentru desfiintarea constructiilor, legea impune ca aceasta operatiune sa se
realizeze pe baza unei autorizatii de desfiintare, eliberata n aceleasi conditii de catre
autoritatea publica competenta.

n situatia n care autorizatia de construire sau de desfiintare a fost eliberata cu

ncalcarea dispozitiilor legale, aceasta va fi anulata de catre instanta de contencios
administrativ.
Cererea de anulare a autorizatiei de construire sau de desfiintare poate fi formulata
si de catre prefect, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat n Constructii.
Legea nr. 453/2001 prevede n art. 10 alin. 1 ca terenurile care apartin domeniului
privat al statului sau al unitatilor administrativ - teritoriale, destinate construirii, pot fi
vndute, concesionate ori nchiriate, prin licitatie publica, potrivit legii, n conditiile
respectarii documentatiei de urbanism si de amenajarea teritoriului, aprobate, potrivit
legii, n vederea realizarii constructiei de catre titular.
Persoanele fizice sau juridice care realizeaza lucrarile de constructie au
obligatia sa execute integral lucrarile n termenul prevazut n autorizatie; lucrarile se
considera finalizate daca s-au realizat toate elementele prevazute n autorizatie si s-a
efectuat receptia finala.

Posesia.
Notiune si elemente constitutive, teorii cu privire la posesie,
dobandirea si pierderea posesiei, calitatile si viciile posesiei.
1.Noiuni generale
Definirea posesiei. Posesia reprezint deinerea unui lucru sau folosirea de
un drept, exercitat una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru sau
pentru noi. Noiunea de deinere folosit de legiuitor, poate s dea natere la
confuzii, pentru c, ea are un alt neles juridic dect acela de posesie. Deinerea sau
detenia nu se pot confunda cu posesia, ea nefiind o posesie n nelesul propriu al
cuvntului (posesie util), sensul ei fiind de detenie precar (pentru altul).

Detentia precara, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de

drept, intrucat rezulta intotdeauna dintr-un titlu (conventional, legal sau judiciar) in
baza caruia detentorul este indreptatit sa exercite puterea asupra unui lucru (locatari,
depozitari, carausi).
Dac proprietatea este o stare de drept, posesia este o stare de fapt, iar cele
dou noiuni nu se pot confunda. n sistemul nostru de drept, posesia este conceput
c o stare de fapt i nu ca o stare de drept.
Posesia este exercitiul unei stri de fapt asupra unui lucru care i da voca ie
posesorului s se comporte ca i cnd ar fi adevratul titular al unui drept real cu
privire la lucrul respective (distincia trebuie avut n vedere dup cum lucrul este
mobil sau imobil).
Legiuitorul acorda protecie juridic i efecte acestei stri de fapt. Protecia
acordat posesiei are mai multe explicaii:
a) prin protejarea posesiei c stare de fapt se consider c este protejat i
dreptul, c stare de drept.
b) pentru cazurile n care posesia nu coincide cu dreptul real, existenta ei este
determinat de o anumit neglijent a proprietarului, care lasa s se creeze n
favoarea unui ter o aparen de drept, iar prin protecia posesiei, indirect se
sancioneaz proprietarul neglijent, n situaia n care acesta nu reacioneaz juridic n
termenul stabilit de lege. Sanciunea ce poate interveni reprezint pe de o parte pentru
titularul dreptului real pierderea dreptului prescripie extinctiv, iar pentru
dobnditorul posesiei ndelungate un mod de dobndire a nsu i dreptului subiectiv
real- prescripia achizitiv.
Elementele constitutive ale posesiei

a) elementul corpus, const n stpnirea material a bunului, concretizata n

diverse acte ale subiectului activ ce pot fi luate ca atare. De regul, el presupune un
contact direct cu acesta, prin deinerea lui, cum ar fi: exercitarea unor acte de
folosin, culegerea fructelor, aducerea unor modificri, transformri sau completri.
Stpnirea material a lucrului se concretizeaz printr-o varietate de manifestri ale
posesorului n raport cu natura fizic a lucrului asupra cruia se exercita i dreptul
real invocat de posesor, pentru c, se au n vedere toate drepturile reale susceptibile
de a cuprinde n coninutul lor posesia (uzufructul, uzul, abitaia, servitutea,
superficia) i nu numai dreptul de proprietate.
Posesorul trebuie s exercite actele directe de stpnire material ca i titularul
dreptului ce pretinde posesorul c l are, i pe care acesta le-ar ndeplini n mod
natural.
Elementul corpus poate fi exercitat de posesor i prin intermediul unei alte
persoane (mandatar). Se vorbete ntr-o asemenea situaie, de exercitarea posesiei
corpore aliena.
b) Elementul animus este intenia, voina posesorului de a stpni bunul pentru
sine, de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept real cu privire la lucrul
ce-l are n posesie. Posesorul care are animus svrete acte de folosin sau acte
juridice pe numele i n contul su.

El are animus domini sau animus sibi habendi

ori animus possidendi.

Dovada posesiei.
A dovedi posesia nseamn a face dovada existenei celor dou elemente la
care ne-am referit. Dar trebuie fcut distincia ntre corpus i animus, pentru c
elementul material al posesiei este relativ uor de dovedit; ca fapt material el poate fi
dovedit prin orice mijloc de prob.
Elementul intenional este mult mai greu de dovedit; el este un element
psihologic. Prin lege, ns, acest element se prezuma ori de cte ori o persoan are

deinerea material a bunului, pornind de la premiza c stpnirea material exprima

i voin, c aceasta stpnire s se fac sub nume de proprietar. Prezumia este
relativ, cel care contest posesia sub nume de proprietar avnd posibilitatea s o
nlture.
2. Dobndirea i pierderea posesiei
Dobndirea posesiei. Posesia se consider dobndit cnd cele dou elemente
(corpus i animus), sunt reunite i aparin aceleiai persoane.
Elementul material se dobndete fie printr-un fapt unilateral al posesorului, ce
const n exercitarea din prorprie iniiativa a actelor materiale de deinere i folosin
asupra unui lucru care nu a aparinut nimnui, dac desfoar o activitate din care s
rezulte intenia de a se comporta c stpn al lucrului, fie prin predarea lucrului de
ctre fostul posesor ori transmiterea lui de la vechiul posesor pentru cauza de moarte.
Elementul material al posesiei poate fi exercitat i printr-o alt persoan care
stpnete pentru posesor (chiria, depozitar). n asemenea situaii elementul
intenional exist n persoan posesorului, numai cel material fiind exercitat printr-o
alt persoan.
Elementul animus se dobndete numai n momentul n care cel care are
deteniunea material a bunului i manifest intenia de a pstra lucrul pentru sine,
svrind acte pe care numai proprietarul le-ar putea face, cum ar fi: edificarea unei
construcii, efectuarea de reparaii mari la construcia existena, sau alte acte care s
nu lase vreo ndoial asupra caracterului lor.
Elementul intenional poate fi exercitat numai de posesor, neputnd fi exercitat
prin intermediul altei persoane. De la regula exercitrii elementului animus numai de
posesor exist o singur excepie, la care se refer ntreaga doctrin, aceea a sitatiei

persoanelor incapabile care neputnd avea o voin juridic, pot dobndi posesia prin
reprezentantul lor legal.
Pierderea posesiei.
Posesia se pierde n caz de dispariie a ambelor elemente sau a unuia dintre
acestea.
a) pierderea simultan a celor dou elemente are loc fie ca urmare a nstrinrii
lucrului, cnd vechiul posesor remite bunul dobnditorului, fie prin abandonarea
lucrului, cnd vechiul posesor nu nelege s mai exercite acte de folosin asupra lui.
b) pierderea unuia dintre cele dou elemente, fie cel material, fie ce intenional,
de asemenea are drept efect pierderea posesiei. Pierderea elementului material exist
n caz de imposibilitate de a mai exercita acte materiale de folosin asupra unui bun:
cum este situaia lucrului distrus, furat su pierdut. Pierderea elementului intenional
(animus) este mai greu de realizat, ea fiind cunoscut doar n cazul vnztorului care
continua s pstreze bunul vndut n calitate de chiria, posesia sa fiind exercitat n
numele i contul cumprtorului. n realitate, fostul proprietar devine simplu detentor
precar, avnd doar corpus.
3. Calitile i viciile posesiei
Pentru c o posesie s produc efectele prevzute de lege, trebuie s aib
calitile prevzute de aceasta.
Ca s se poat prescrie se cere o posesie continu, nentrerupt, netulburat,
public i sub nume de proprietar.
Calitile posesiei.

Codul civil are n vedere cinci caliti ale posesiei: continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietar.
a) Posesia trebuie s fie continu. Continuitatea nseamn o succesiune
normal a actelor de stpnire, la intervale de timp normale, n raport cu natura
lucrului, aa cum le-ar face orice bun proprietar. Numai aceste acte sunt de natur a-l
avertiza pe proprietar c ar putea pierde proprietatea asupra bunului, proprietate
ctigat de posesor prin prescripie achizitiv.
b) Posesia trebuie s fie nentrerupt. Neintreruperea posesiei se leag mai
mult de uzucapiune, pentru c o posesie ntrerupt duce de fapt, la ntreruperea
duratei uzucapiunii. Spre deosebire de continuitate, care este opera posesorului, ea
implicnd folosirea posesiei de ctre posesor, ntreruperea este faptul unui ter, care
duce la desfiinarea posesiei. Dac intervalele n stpnirea lucrului duc doar la
discontinuitate, posesia subzista.
c) Posesia trebuie s fie netulburat. Aceasta nseamn c ea nu trebuie s fie
fondat pe acte de violen.
d) Posesia trebuie s fie public, adic s fie exercitat pe fa, dnd
posibilitatea tuturor s cunoasc faptul posesiei i n special persoanei n contra creia
ea se exercita.
e) Posesia trebuie s fie neechivoc. Unii autori considera c echivocul lovete
elementul animus al posesiei, posesia fiind echivoca atunci cnd nu se cunoate dac
ea este manifestarea unui drept, deoarece actele invocate au un caracter ndoielnic.
Dei animus sibi habendi este prezumat, revendicantul poate demonstra caracterul
echivoc al inteniei posesorului. Sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire a
unui bun fcute de mai multe persoane, fr c vreuna s pretind o posesie distinct
de posesia celorlali.
Viciile posesiei.

Contrariul calitilor posesiei constituie viciile acesteia. ntruct neintreruperea

posesiei i stpnirea sub nume de proprietar nu pot fi calificate drept caliti ale
posesiei, n doctrina sunt considerate drept vicii ale posesiei: discontinuitatea,
violenta, clandestinitatea i echivocul.
Discontiunuitatea. Continuitatea posesiei nu exclude inermitenta n actele de
folosin material a bunului, cu condiia ns, c intervalul dintre actele respective s
apar ca ceva normal, obinuit n raport cu natura lucrului sau dreptului posedat.
Violenta. Acest viciu exist atunci cnd posesia a fost dobndit i pstrat
prin for, deci prin mijloace violente.
Viciul violenei este relativ, temporar i se aplic att n privina posesiei
nemictoarelor, ct i a bunurilor mictoare.
a) este un viciu relativ, pentru a violena nu produce efecte dect fa de persoanele
ntre care s-a manifestat i, numai cel mpotriva cruia s0a exercitat violenta o poate
invoca drept viciu al posesiei.
b) viciul violenei este temporar, durata lui fiind determinat de timpul ct se exercita
acte de violen. De ndat ce violen a ncetat posesia redevine util.
c) poate fi aplicat att n privina imobilelor ct i a bunurilor mobile, stpnirea
material a tuturor bunurilor, indiferent de natura lor fiind susceptibil de a fi
dobndit i meninut prin violen.
Clandestinitatea. Clandestinitatea este acel viciu al posesiei ce const n
exercitarea ei pe ascuns de adversarul posesorului, nct acesta nu este n msur de a
putea s o cunoasc. Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ i n general se
refer la bunurile mobile.
a) este un viciu temporar, pentru c dureaz numai ct timp posesia se exercita pe
ascuns, ncetnd n momentul n care ea devine public.

b) caracterul relativ al viciului clandestinitii rezult din faptul c nu poate fi

invocat dect de cel fa de care posesia s-a exercitat pe ascuns.
c) clandestinitatea se poate concepe fr dificultate n materia lucrurilor mobile care
pot fi ascunse mai uor i greu de realizat n cazul imobilelor, care prin natura lor au
nevoie de o posesie public.
Echivocul. Posesia este echivoca ori de cte ori exist ndoial asupra titlului
sub care sunt svrite actele de folosin ale posesorului. Acest viciu nu se confunda
cu precaritatea; dac n cazul precaritii exist n mod sigur dovada lipsei
elementului intenional (animus) n cazul ehivocului sunt doar ndoieli cu privire la
natura caracterului su semnificaia titlului cu care posesorul a intrat n posesiune.
Echivocul poate s apar att n cazul posesiei bunurilor mobile, ct i a celor
imobile. Frecvent este ntlnit n situaia celor care au convieuit cu defunctul i
invoc fiecare din ei, posesia lucrurilor mobile ce au aparinut defunctului.
4. Precaritatea
Simpl deinere a unui bun detenia precar nu trebuie confundat cu
posesia. Dei detentorul are stpnirea material a bunului, el deine lucrul pentru
altul i nu pentru sine.Au calitatea de detentori precari: depozitarul, locatarul,
comodatorul, cruul, creditorul gajist, uzufructuaru, uzuarul i orice alt persoan
ce ar deine lucrul pe baza unui contract; tutorii numii pentru administrarea averii
minorului sau a persoanei pus sub interdicie; sechestrul judiciar; executorii
testamentari. Uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaie i a dreptului de
servitute sunt posesori n limita acestui drept, dar sunt detentori precari cu privire la
dreptul de proprietate ce aparine proprietarului. Vnztorul care nu pred bunul
vndut, ca i executantul de lucrri ce nu a predat bunul executat, sunt detentori

precari. Detentorii precari sunt i constructorii de rea-credina precum i beneficiarul

unui antecontract de vnzare-cumprare care a intrat n stpnirea bunului.
Intervertirea precaritii n posesie util. Codul civil prevede patru moduri de
intervertire legal a precaritii i posesie util.
a) cnd deintorul lucrului primete cu bun-credin de la o a treia persoan, alta
dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce
deine (situaia justului titlu).
Spre exemplu, locatarul cumpra imobilul n care locuiete de la un ,,non dominus
pe care l crede adevratul proprietar al lucrului. Din momentul cumprrii titlului
posesiei sale este intervertit, avnd un titlu de proprietar, care nlocuiete titlul precar.
Pentru intervertirea titlului posesiei se impune ns c locatarul s nu fi cunoscut c
transmitorul este un non-dominus i, din momentul cumprrii s se comporte ca un
adevrat proprietar.
b) cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care ine posesiunea prin acte
de rezisten la exerciiul su. Pentru a opera acest caz de intervenie a titlului
posesiei, negarea dreptului celui de la care detentorul precar are bunul trebuie s aib
loc n cadrul unui conflict ntre detentor i proprietar cum ar fi: refuzul depozitarului
de a restitui bunul primit n depozit, al comodatarului de a restitui lucrul mprumutat,
al chiriaului de a plti chiria pretinznd c el este proprietar. Negarea dreptului
proprietarului se poate face n cadrul unui conflict judiciar, printr-o notificare sau
ndeplinind public acte ce denot c nelege s se comporte ca un proprietar al
bunului, acte cunoscute de proprietar, care ns nu a protestat. Se impune ca
detentorul s nege dreptul de proprietate al celui de la care ine posesiunea, pentru c
simpl neexecutare a obligaiei din contract, cum ar fi neplata chiriei, nu poate duce
la intervertirea titlului posesiei.
c) cnd deintorul strmut posesiunea, printr-un act cu titlu particular, translativ
de proprietate, la altul, care este de buna-credin.n aceast situaie, de fapt, nu se

produce o intervertire a titlului detentorului precar prin schimbarea lui din detenie
precar n posesie util. Detentorul precar creeaz prin fapta sa, calitatea de posesor
unei tere persoane. El, detentorul precar, nu mai are nicio calitate, iar terul, dac a
dobndit cu bun-credin, devine posesor, posesia lui fiind o posesie util, pentru c
el nu deine dreptul pe baza titlului iniial, ci n temeiul actului ncheiat cu detentorul
precar.
5. Efectele posesiei
Posesia, c stare de fapt, produce, conform legii, efecte juridice de o
importan deosebit.
Patru sunt efectele posesiei, recunoscute ca atare de toat literatur de
specialitate i practic judiciar n materie:
a)posesiunea creeaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
b)posesorul de buna-credin a unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele
bunului posedat;
c) posesia imobilelor este aprat prin aciunile posesorii;
d) posesia duce la dobndirea proprietii prin uzucapiune sau prescripie achizitiv.
Posesiunea creeaz o prezumie de proprietate. n sistemul nostru de drept, se
stabilete o prezumie de proprietate pentru posesor, ntruct de cele mai multe ori
posesia este nsi exerciiul aparent al dreptului de proprietate.
Protecia posesiei prin aciunile posesorii.
Aciunea posesorie este acea aciune pus la ndemn posesorului, pentru
aprarea posesiei c stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine
aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut. Prin

aciunile posesorii este asigurat posesia asupra bunului, c stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri sau deposedri, indiferent dac ea provine de la adevratul titular,
ntruct n cadrul acestor aciuni nu se soluioneaz dreptul real asupra bunului.
Aciunea posesorie general n complngere. Aceast aciune este considerat
a fi general, ntruct ea face s nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia
situaiilor n care tulburarea se produce prin violen.
Pentru exercitarea aciunii n complngere trebuie s existe o tulburare, fie prin
fapte materiale, cum este cazul persoanei care trece abuziv pe proprietatea vecinului
fr a avea un drept de servitute etc.
Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aceast aciune permite
posesorului, care a fost tulburat sau deposedat cu violen, s obin exercitarea n
continuare a posesiei sale n mod panic.
Sunt trei categorii de fapte de violen care justifica introducerea aciunii n
reintegrare: cele de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului; cele de
obstrucie, prin care o persoan l mpiedic pe posesor s stpneasc imobilul
(ridicarea unui zid n calea posesorului; acte de distrugere drmarea unui zid,
distrugerea recoltei). Violena nu presupune lovirea posesorului. n sfera acesteia intra
toate actele abuzive n general. Violena, fie ea material sau moral ameninri,
insulte trebuie s fie de o anumit gravitate, adic s pun n pericol viaa sau
avutul reclamantului. Gravitatea actelor de violen rmn la aprecierea instanei, ele
constituind o problem de fapt n cadrul litigiului. ntre coproprietari, dac unul
dintre coproprietari exercita posesia, att pentru sine ct i pentru ceilali,
comportndu-se ca un coposesor, nu poate exercita aciunile posesorii mpotriva
celorlali coproprietari. ns el poate exercita aceste aciuni dac stpnete n mod
exclusiv o parte din bunurile indivize i este tulburat de un alt coproprietar.

MODALITATI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate rezolubil
Dreptul de proprietate anulabil
Dreptul de proprietate comun: pe cote pri i n devlmie
Dreptul de proprietate este afectat de modalitati atunci cand exercitiul sau este
impartit fie prin vointa titularului, fie prin vointa legiuitorului , intre doua sau mai
multe persoane care exercita cumulativ toate prerogativele dreptului.
In dreptul civil exista urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate
privata :
- proprietatea rezolubila;
- proprietatea anulabila;
- proprietatea comuna.
Dreptul de proprietate rezolubil
Definitie.
Proprietatea este rezolubila atunci cand transfereul dreptului de proprietate
se realizeaza in temeiul unui act juridic afectat de o conditie rezolutorie, potrivit
vointei partilor sau in virtutea legii.
Caracteristici juridice:
- exista doi proprietari asupra aceluiasi bun : dobanditorul este proprietar sub
conditie rezolutorie, iar transmitatorul este proprietar sub conditie
suspensiva (dreptul sau este suspendat pana la realizarea conditiei) ;
- proprietatea rezolubila rezulta de regula dintr-un act juridic;
- proprietatea rezolubila poate fi conventionala(prin conventia partilor) sau
legala(rezolubila in temeiul legii).
Efectele proprietatii rezolubile sunt prezente in functie de urmatoarele ipoteze:
a) conditia rezolutorie este pendente(adica pana la indeplinirea conditiei):
dobanditorul este proprietar sub conditie rezolutorie , putand exercita asupra bunului
toate drepturile unui proprietar pur si simplu; transmitatorul este proprietar sub
conditie suspensiva, el are doar un drept eventual asupra bunului, neavand
posibilitatea de a savarsi acte de folosinta materiala asupra bunului;
b) conditia rezolutorie s-a realizat: efectele se produc retroactiv:dreptul
dobanditorului dispare iar instrainatorul este considerat proprietar pur si simplu din
momentul incheierii actului juridic;

c) conditia rezolutorie cade: dreptul proprietarului sub conditie rezolutorie se

consolideaza definitiv iar alienatorul pierde orice drept asupra bunului.
Cazuri de proprietate rezolubila legala:
-

donatia intre soti in timpul casastoriei este revocabila :

revocarea dreptului donatatului pentru survenienta de copil al donatorului.

Proprietatea rezolubila atipica: este acea varietate a proprietatii rezolubile

care rezulta dintr-un fapt juridic (nu act juridic):
- dreptul de proprietate asupra constructiei al celui ce a construit pe terenul
altei persoane; conditia rezolutorie este reprezentata de faptul invocarii accesiunii
de catre proprietarul terenului;
- dreptul de proprietate al tertului dobanditor al unui bun comun achizitionat
de la un singur proprietar ; conditia rezolutorie este reprezentata de faptul ca in urma
partajului bunul sa nu cada in lotul celuilalt coproprietar.

Dreptul de proprietate anulabil

Definitie.
Proprietatea este anulabila atunci cand transferul dreptului de proprietate s-a
realizat in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa.
Caracteristicile proprietatii anulabile :
in aceasta situatie intereseaza rezultatul actiunii in anularea actului translativ de
proprietate astfel:
daca actiunea este admisa, dreptul de proprietate al dobanditorului va fi desfiintat
retroactiv.
in cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al
dobanditorului va fi consolidat.
consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si in ipoteza in care a expirat
termenul de prescriptie al actiunii in nulitate relativa (3 ani).
Trebuie subliniat ca efectul retroactiv al anularii actului translativ se refera nu
numai la partile actului, ci si la raporturile cu tertii.
Dreptul de proprietate comun: pe cote pri i n devlmie
Definitie

Proprietatea comuna este modalitatea dreptului de proprietate ce se

caracterizeaza prin aceea ca dreptul de proprietate apartine concomitent asupra
aceluiasi bun sau asupra aceleiasi mase de bunuri mai multor titulari.
Proprietatea comuna-ca principala modalitate a dreptului de proprietate - se
prezinta sub doua forme:
-proprietate comuna pe cote parti (care la randul ei este de mai multe feluri) si
- proprietatea comuna in devalmasie.
Proprietatea Comuna Pe Cote -Parti (Coproprietatea)
Definitie.
Dreptul de proprietate comuna pe cote parti este acel drept de proprietate al
carui bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine concomitent mai multor titulari,
care exercita impreuna atributele conferite de dreptul de proprietate, fiecare dintre
titulari avand numai o cota parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate
asupra bunului respectiv.
Din definitie se desprind o serie de idei definitorii pentru conturarea regimului
juridic al coproprietatii, observam astfel ca definitia opereaza cu doua notiuni:
dreptul de proprietate si bunul, ca obiect al acestui drept, ambele fiind comune
titularilor, insa aceasta comuniune se manifesta din punct de vedere juridic in mod
diferit,dupa cum urmeaza;
a) dreptul de proprietate este comun titularilor, in sensul ca fiecare exercita un
drept de proprietate exclusiv asupra unei cote parti ideale si abstracte din acest drept
de proprietate comuna, exprimata matematic printr-o fractie;
b) bunul comun insa reprezinta un intreg, acesta nu este impartit ca si dreptul.
Felurile proprietatii comune pe cote parti.
Proprietatea comuna pe cote parti poate fi clasificata in functie de vointa
copartasilor, in:
- proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita
- proprietatea comuna pe cote parti (coproprietate) fortata.
A.Proprietatea comuna pe cote parti (coproprietatea) obisnuita

1.Definitie.
Proprietatea comuna pe cote parti obisnuita este acea forma a coproprietatii a
carei nastere, mentinere sau incetare depind de vointa titularilor si care poarta asupra
unui bun nefractionat in materialitatea lui, asupra caruia titularii -ce au numai o cota
parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun- exercita impreuna atributele
dreptului de proprietate.
Din aceasta definitie analitica apar o serie de caracteristici si consecinte ale
coproprietatii obisnuite:
a) coproprietatea obisnuita are un caracter provizoriu,temporar;
b) modul in care titularii exercita atributele dreptului de proprietate poate avea
o baza conventionala (formnd obiectul unei conventii intre copartasi) sau
judiciara(in caz de neintelegere intre coproprietari,ei pot apela la justitie).
2. Izvoarele coproprietatii obisnuite sunt :
retinem ca principal izvor succesiunea. mostenirea legala, uzucapiunea, incetarea
casatoriei prin moartea unui sot sau desfacerae ei prin divorti; in ceea ce priveste
actul juridic ca izvor al coproprietatii, trebuie distins intre actul juridic inter vivos (o
conventie) si actul juridic mortis causa (testamentul).
3. Drepturile coproprietarilor.
Principiile care caracterizeaza coproprietatea obisnuita au fost formulate pe
cale doctrinara si jurisprudentiala:
nici un coproprietar nu are un drept exclusiv asupra unei parti determinate dintr-un
bun in materialitatea sa;
fiecare coproprietar are un drept exclusiv numai asupra cotei sale parti abstracte din
dreptul asupra bunului comun.
Actele juridice asupra cotei -parti ideale din dreptul de proprietate nu se
supune vreunei reguli, fiecare copartas poate sa dispuna liber de cota sa parte din
drept. Insa in ceace priveste actele materiale, bunul poate fi folosit numai de unul
dintre copartasi, cu conditia de a respecta drepturile celorlati copartasi si de a nu
schimba unilateral destinatia bunului.

4. Incetarea coproprietatii pe cote-parti are loc atunci cand coproprietatea se

transforma in proprietate exclusiva apartinanad unui singur titular, aceasta se poate
realiza prin mai multe moduri:
- vazare-cumparare, donatie, uzucapiune, succesiune, expropriere ;
- prin pieirea materiala a bunului -obiect al dreptului de proprietate comuna datorita
unei cauze de forta majora sau caz fortuit;
- modul specific de incetare este imparteala sau partajul : operatiunea prin care bunul
este impartit materialmente intre copartasi, fiecare dobandind un drept de proprietate
exclusiva asupra unui bun sau asupra unei parti materiale din bun;partajul poate fi
conventional sau judiciar;
B. Proprietatea comuna pe cote-parti stabila si fortata sau pepetua
Definitie.
Este acea forma a coproprietatii ce apare in mod independent de vointa
coproprietarilor si poarta asupra unor bunuri care prin natura sau destinatia lor pot
fi folosite de mai multi coproprietari si care au o cota-parte ideala si abstracta din
dreptul comun de proprietate, ntotdeauna bunurile obiect al proprietii comune
stabile i forate sunt bunuri accesorii pe lng alte bunuri socotite ca principale, i
care sunt n proprietate exclusiv.
Caracteristic acestei forme de coproprietate este existenta a doua raporturi
juridice de proprietate, care au ca obiect un bun principal si respectiv, un bun
accesoriu, astfel putem partaja intre :
-dreptul de proprietate exclusiva ce apartine fiecarui titular asupra bunului
principal;
-dreptul de proprietate pe cote-parti stabila si perpetua asupra bunurilor
accesorii depe langa cele principale.
Cazurile de proprietate comuna pe cote-parti stabila si fortata sunt:
a) coproprietatea stabila asupra partilor si dotarilor comune din cladirile cu mai
multe etaje sau apartamente de locuit ;
b) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua
imobile vecine (izvoare, poteci, fantani);

c) coproprietatea fortata asupra despartiturilor comune;

d) coproprietatea fortata asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie
(Tablouri de familie, constructii funerare etc).
Fiecare coproprietar poate efectua acte de folosinta exclusiva asupra bunului
comun, cu respectarea urmatoarelor conditii:
- sa nu se aduca atingere drepturilor egale ale celorlalti coproprietari;
- folosinta sa fie exercitata potrivit destinatiei bunului comun;
- obligatiile (cheltuielile) comune ce revin fiecarui coproprietar vor fi calculate in
mod proportional cu suprafata bunului aflat in proprietate exclusiva.
Incetarea coproprietatii fortate intervine inurmatoarele cazuri:
-pieirea materila a bunului imobil obiect al coproprietatii;
-exproprierea bunului;
-transformarea ei in proprietatea exclusiva a unui singur subiect de drept.
Proprietatea comuna in devalmasie
Definitie.
Proprietatea comuna in devalmasie este acea forma a proprietatii comune in
care att dreptul ct si bunul comun, nefractionate in cote-parti abstracte sau
respectiv materiale, apartin concomitent mai multor persoane, titulari ai dreptului
de proprietate comuna.
Din definitie rezulta urmatoarele caracteristici ale proprietatii comune in
devalmasie :
a) nu exista o determinare a cotelor -parti ideale si abstracte din dreptul comun sau a
fractiunilor materiale din bunul asupra caruia poarta acest drept;
b) fiecare persoana este titular al dreptului in integralitatea lui si isi exercita puterile
asupra intregului bun in materialitatea lui.
c) de regula, starea de co-devalmasie nu ia nastere intuitu personae, cu exceptia
situatiei in care izvoraste din casatorie si cand se retine acest caracter.
Proprietatea comuna in devalmasie poate apare ca urmare a unor dispozitii
legale (bunurile sotilor) sau a conventiei partilor.
Incetarea proprietatii comune in devalmasie ae loc in urmatoarele cazuri:

- incetarea casatoriei prin divort, moartea sau declararea judecatoreasca a mortii

unuia dintre soti, urmata de partaj, care poate fi voluntar sau judiciar.
-in conditiile prevazute in izvorul formal (conventional) al devalmasiei- contractul
dintre parti, in celelalte cazuri.
Comparatie intre proprietatea comuna devalmasa si pe cote-parti
Asemnri:
a) Ambele ni se prezint ca modaliti juridice ale dreptului de proprietate, prin
mprejurarea c presupun prezenta concomitent a mai multor titulari ai dreptului de
proprietate asupra unuia i aceluiai bun, sau asupra uneia i aceleiai mase de
bunuri;
b) n ambele forme ale proprietii comune, dei sunt mai multe subiecte de
drept titulare ale dreptului de proprietate unic, subiecte ntre care poate exist chiar o
organizare a modului de exercitare a dreptului de proprietate, aceste subiecte nu
formeaz o persoan juridic, subiect unic, ci rmn, fiecare n parte, subiecte de
drept de sine stttoare;
c) n ambele cazuri n principiu, cu excepia proprietii comune pe cote-pri
perpetue proprietatea comun nceteaz prin partaj, operaie care se desfoar dup
regului identice.
Deosebiri:
a) Pe ct vreme la proprietatea comun pe cote-pri fiecare coproprietar are
determinat o cota-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului
comun, la proprietatea comun n devlmie nu exist o asemenea determinare, toi
coproprietarii fiind titulari ai bunului devlma;
b) Din moment ce la proprietatea comun pe cote-pri fiecare coproprietar este
titular exclusiv asupra cotei sale pri ideale i abstracte din drept, el poate s dispun
de aceast liber, fr a se cere consimmntul celorlali coproprietari. Evident este
vorba despre proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar i nu de cea
stabil i forat. Dimpotriv, la proprietatea comun n devlmie o asemenea
posibilitate nu exist, tocmai datorit faptului c nu sunt precizate cotele-pri din
dreptul unic ce aparine coproprietarilor devlmai;
c) Proprietatea comun pe cote-pri are diverse izvoare i poate exist
independent de alte raporturi sau de anumite caliti juridice ale coproprietarilor.

Proprietatea comun n devlmie ns, cel puin cnd este vorba despre situaia cel
mai des ntlnit n practic, are caracter intuitu personae. ntr-adevr, avem n vedere
proprietatea comun devlma a soilor, care rezult din calitatea de soi a titularilor
ei. Mai mult, este i o comunitate legal. ncetarea raporturilor care o genereaz
conduce la ncetarea ei;
d) Reinem i deosebirea de izvor dintre cele dou comuniti. Cea pe cotepri se poate nate din izvoare diverse: contract, succesiune, uzucapiune etc., iar cea
n devlmie apare numai ca urmare a cstoriei;
e) n sfrit, proprietatea comun pe cote-pri cel puin cea obinuit are
un caracter neorganizat i temporar, iar n cazul ei se aplic regul unanimitii, cu
toate corectivele aduse de practic judiciar; dimpotriv, la proprietatea comun n
devlmie legea a organizat exerciiul ei de ctre titulari, prin instituirea mandatului
comun reciproc al soilor, cu limitele sale n privina actelor de dispoziie asupra
bunurilor imobile aflate n proprietatea devlma a soilor.

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATA

Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un
bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su.
Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de
proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege.
Prin lege poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu
excepiile prevzute de lege.
Codul Civil stabileste ca exercitarea prerogativelor caracteristice dreptului de
proprietate vor fi exercitate in limitele prevazute de lege, aceasta reglementare fiind
regasita in cuprinsul Cartii a III-a consacrat dreptului de proprietate privata, in
sectiunea Continutul, intinderea si stingerea dreptului de proprietate privata.

Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de privata se vor
aplica si dreptului de proprietate publica in masura in care acestea sunt compatibile.
Clasificarea limitelor exercitarii dreptului de proprietate privata.
1. Limite materiale ale obiectului limitele corporale ale bunului ce formeaza
obiectul dreptului de proprietate, cu ingradirile stabilite de lege.
2. Limite juridice - limite legale determinate de lege;
- limite conventionale stabilite prin conventia partilor;
- limite judiciare stabilite printr-o hotarare judecatoreasca.
1.Limitele materiale ale exercitiulului dreptului de proprietate privata
Pentru a se stabili limitele materiale ale dreptului de proprietate privata asupra
unui bun mobil sau imobil corporal se va avea in vedere insasi corporalitatea
acestuia, potrivit naturii si destinatiei bunului.
Bunurile mobile corporale sunt, de regula, clare si precise (un autovehicul, un
calculator, un telefon).
Bunurile imobile se disting intre constructii si terenuri, astfel ca:
in cazul constructiilor limitarea materiala a dreptului de proprietate este
determinata de insasi configuratia fizica a acestuia, schimbarile configuratiei
lor materiale facandu-se numai cu respectarea unor limitari juridice a
exercitarii dreptului de proprietate. (respectarea vointei legiuitorului, care
impune respectarea unei discipline in constructii)
in cazul terenurilor in schimb, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate
se intinde si asupra subsolului si a spatiului deasupra terenului, cu respectarea
limitelor legale (art.559, alin.1 Cod Civil).

 Suprafata terenului, atunci cand proprietarul are un titlu asupra acestuia se vor face
mentiuni reprezentand intinderea materiala a dreptului, vecinitatile sale si eventual
un plan cadastral.
Spatiul de deasupra terenului este limitat

prin interpretarea mai multor acte

normative (Constitutia Romaniei, art.136 alin3 spatiul aeria al Romaniei face

obiectul exclusiv al proprietatii publice a statului; Codul aerian roman, etc.)
Subsolul terenurilor este limitat prin prevederi legale, cum ar fi: art.136 Constitutia
Romaniei care dispune ca bogatiile de interes public ale subsolului fac exclusiv
obiect al dreptului de proprietate publica a statului, astfel ca printr-o interpretare
per a contrario se deduce ca bogatiile care nu sunt de interes public pot fi exploatate
de catre titularul dreptului de proprietate.
Terenurile cu ape este deasemenea reglementat prin dispozitii legale privind regimul
apelor. Astfel Constitutia Romaniei specifica in cuprinsul art.136 ca apele cu
potential energetic valorificabil, de interes national fac obiectul exclusiv al
proprietatii publice, iar Codul Civil mentioneaza la art.559 ca apele de suprafata si
albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care acestea se formeaza sau
curg, in conditiile prevazute de lege.
Limitele juridice ale exercitiului dreptului de proprietate privata
Limitele juridice sunt impuse prin vointa juridica exprimata fie de legiuitor
(limitele legale), fie de titularul dreptului de proprietate asupra bunului (limite
conventionale), fie de judecator cu ocazia solutionarii unui conflict juridic privitor la
exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate (limite judiciare).
1. Limitele legale
Codul Civil reglementeaza trei categorii de limite legale ale exercitiului
dreptului de proprietate privata:
- limite privitoare la folosirea apelor (art.604-610): reguli privind curgerea
fireasca sau provocata a apelor, reguli privind irigatiile si obligatiile ce revin

proprietarului caruia ii prisoseste apa, intrebuintarea izvoarelor, despagubirile

datorate proprietarului caruia ii apartine fondul unde se afla izvorul.
- limite de natura a asigura, in materia imobilelor, bune raporturi de
vecinatate (art.611-620) : picatura stresinii, distanta si lucrarile intermediare
cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantatii; vederea asupra
proprietatii vecinului; dreptul de trecere;
- limite aplicabile in situatii speciale (art.621-624), cum ar fi dreptul de
trecere pentru utilitati sau pentru efectuarea unor lucrari, dreptul de trecere
pentru reintrarea in posesie, dreptul proprietarului de a obtine despagubiri in
cazul distrugerii acestuia printr-o situatie generatata de o stare de necesitate.
2. Limite conventionale
Dreptul de proprietate se exercita de catre titularul sau, asupra bunului care
face obiectul dreptului, in cadrul unor raporturi sociale care pot fi convertite in
raporturi juridice (incheierea de acte juridice care privesc obiectul material al
dreptului sau)

prin exercitarea prerogativelor caracteristice: posesia, folosinta,

dispozitia. Prin raportare la aceste atribute, se observa ca:

- proprietarul de drept al bunului este indreptatit si de a-l poseda in fapt, orice
alta persoana care care intra in posesia bunului si care se comporta ca
proprietar aducand o negare a dreptului adevaratului proprietar;
- proprietarul este liber de a dispune asupra folosintei bunului, de el saude
catre altul, prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit.
- de asemenea titularul dreptului de proprietate poate exercita prerogativa
dispozitiei prin dispozitii juridice, constituind dezmembraminte ale dreptului
de proprietate asupra bunului sau. Limitarea specifica exercitiului acestei
prerogative o constituie inalienabilitatea sa (imposibilitatea de a instraina
bunul). Aceasta limitare poate rezulta dintr-un act juridic tranzlativ de
proprietate in cuprinsul caruia se insereaza o clauza de inalienabilitate, atunci
cand exista un interes serios si legitim.

3. Limite judiciare
Limitarile judiciare reprezinta o limitare a exercitarii prerogativelor dreptului
de proprietate rezultate din vointa legiuitorului sau printr-o decizie a instantei.
Prin vointa legiuitorului bunuri proprietate privata:
pot fi declarate inalienabile sau alienabile conditionat (locuintele
construite cu fonduri alocate de la bugetul de stat, locuintele cumparate
prin credit, din fondul de stat etc);
pot circula doar in conditii restrictive, desi se afla in circuitul civil
(armele si munitiile; materialele explozive, ingrasamintele chimice,
obiectele de cult, etc.).
Cazuri exceptionale ale limitarii exercitarii prerogativelor dreptului de
proprietate.
Rechizitia unor bunuri
Legea defineste rechizitia ca fiind o masura cu caracter exceptional prin care
autoritatile publice imputernicite prin lege obliga agentii economici, institutiile
publice, precum si alte persoane fizice si juridice la cedarea temporara a unor bunuri
mobile sau imobile, in conditiile legii. Situatiile exceptionale care obliga organele
executiv-administrative sa dispuna si sa aplice rechizitia unor bunuri mobile si
imobile survin la declararea mobilizarii partiale sau totale a fortelor armate ori a starii
de razboi, la instituirea starii de asediu sau de urgenta, precum si pentru prevenirea,
localizarea, inlaturarea urmarilor unor dezastre, cat si pe timpul acestor situatii.
Subiectele raportului juridic de rechizitie
Raportul juridic de rechizitie este un raport juridic de drept administrativ, in
cadrul caruia subiectul activ impune subiectelor pasive sa predea folosinta temporara
si, in cazul bunurilor consumabile si perisabile, proprietatea unor bunuri mobile sau

imobile aflate in proprietatea sau detinerea legala a acestora, cu plata unor

despagubiri.
Subiectele active ale raportului juridic de rechizitie sunt, potrivit art.2 alin.(l)
din Legea nr.132/1997, fortele destinate apararii nationale sau autoritatile publice.
Subiectele pasive ale raportului juridic de rechizitie pot fi agentii economici,
institutiile publice, precum si alte persoane juridice si fizice care sunt proprietarii sau
detinatorii legali ai bunurilor ce fac obiectul rechizitiei.
Obiectul raportului juridic de rechizitie
Bunurile ce constituie obiectul raportului juridic de rechizitie se stabilesc in
functie de situatia exceptionala produsa si de nevoile autoritatilor implicate in
activitatile de inlaturare a situatiei respective si a urmarilor acesteia. Astfel ca pot fi
supuse operatiunii de rechizitionare atat bunurile mobile, cat si cele imobile, ai caror
proprietari sau detinatori legali vor fi obligati sa le cedeze folosinta in favoarea
autoritatilor competente.
Rechizitionarea de bunuri se dispune:
-

la declararea mobilizarii partiale sau totale, precum si a starii de razboi, prin

decretul de declarare emis de Presedintele Romaniei;

-

la instituirea starii de asediu sau de urgenta, prin decretul de instituire emis de

Presedintele Romaniei;
-

in cazul prevenirii, localizarii si inlaturarii urmarilor unor dezastre, prin

hotarare a Guvernului sau prin ordine ale prefectilor.

Executarea masurii rechizitionarii se face de catre centrele militare judetene si
al municipiului Bucuresti, in caz de mobilizare sau razboi, precum si de catre prefect,
pentru prevenirea, localizarea si inlaturarea urmarilor unor dezastre. Rechizitionarea
navelor, a mijloacelor plutitoare si portuare se face de catre Statul Major al Fortelor

Navale. Rechizitionarea aeronavelor, instalatiilor si tehnicii de aerodrom se face de

catre Statul Major al Fortelor Aeriene.
Rechizitionarea se dispune prin:
-

Decret

emis

de

Presedintele

Romaniei

pentru

declararea mobilizarii

partiale sau totale;

-

Decret emis de Presedintele Romaniei pentru instituirea starii de asediu sau de

urgenta;
-

Hotarare a Guvernului sau ordine ale prefectilor, adoptate si, respectiv, emise

pentru prevenirea, localizarea si inlaturarea urmarilor unor dezastre.

Potrivit art.5 din Legea nr.132/1997, pot fi rechizitionate:
- mijloace de transport cu tractiune animala, auto, feroviare, aeriene si navale;
- instalatii portuare si dane;
- sisteme, instalatii si tehnica de aerodrom, de comunicatii si de telecomunicatii;
- surse de alimentare energetice;
- tehnica de calcul;
-

tehnica si materiale topografice, tipografice, audiovizuale, de constructii si de cai

ferate;
-

carburanti-lubrifianti, utilaje si materiale pentru transportul si depozitarea

acestora;
- cladiri;
- terenuri;
- alimente si materiale pentru preparat, servit, distribuit si transportat hrana;
- animale;
- furaje;
- tehnica, aparatura si materiale sanitar-veterinare.

Asa dupa cum am amintit deja, bunurile vor fi rechizitionate de la proprietarii

sau detinatorii lor legali, care sunt obligati sa predea bunurile respective intr-o stare
tehnica corespunzatoare folosirii lor in scopul pentru care sunt achizitionate, insotite
si de echipamentele aferente, fara de care nu ar putea fi utilizate.
Potrivit art.31 din lege, nu sunt supuse rechizitionarii urmatoarele categorii de
bunuri:
- obiectele de uz personal si de gospodarie casnica;
-

bunurile personale strict necesare exercitarii profesiei sau ocupatiei, prin

care persoana respectiva isi asigura existenta;

-

vehiculele

cu

tractiune

animala

sau

mecanica

apartinand invalizilor,

vaduvelor de razboi si orfanilor minori;

- partile din imobilele strict necesare ocupantilor;
- cladirile penitenciarelor si ale scolilor speciale de munca si reeducare;
- bunurile caselor si caminelor de copii, de handicapati si de batrani;
- bunurile din patrimoniul cultural - national sau international;
-

bunurile care apartin bisericilor, manastirilor sau caselor de rugaciuni ale cultelor

sau ale asociatiilor religioase, recunoscute de stat, necesare pentru exercitarea

cultului,
- cantitatile de cereale,
proprietarului

si

al

alimente,
familiei

legume
sale,

si

fructe necesare consumului

semintele

necesare insamantarilor,

precum si animalele de reproductie si animalele matca;

-

bunurile aflate in rezervele materiale nationale si in rezerva de mobilizare,

constituite potrivit dispozitiilor legale;

- bunurile misiunilor diplomatice si ale oficiilor consulare straine;
-

bunurile apartinand persoanelor juridice si fizice straine, domiciliate sau

cu resedinta ori cu sediul pe teritoriul Romaniei, care, prin acorduri internationale,

sunt exceptate de la rechizitii;

materialele sanitar-farmaceutice necesare tratamentului bolnavilor cronici, care

fac dovada acestei situatii.

La indeplinirea termenelor sau la incetarea cauzelor care au determinat
rechizitia, bunurile se restituie celor de la care au fost rechizitionate, cu proces-verbal
de restituire, fiind acordate si despagubirile legale pentru bunurile rechizitionate.
Exproprierea pentru cauza de utilitate publica
Interesul social poate conduce, n anumite situaii, nu numai la limitarea
exerciiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar chiar la pierderea dreptului
de proprietate privat cu privire la imobile - terenuri i construcii care pot fi
expropriate i trecute astfel n proprietatea public a statului sau a unitilor
administrativ-teritoriale, cu plata de despgubiri ctre proprietar.
Exproprierea este definita ca fiind un mod originar de dobndire a proprietatii
constnd n trecerea fortata n proprietate publica, prin hotarre judecatoreasca, a
unor imobile aflate n proprietate privata, cu o dreapta si prealabila despagubire,
pentru cauza de utilitate publica.
Potrivit art. 44 alin. (3) din constituie, nimeni nu poate fi expropriat dect
pentru cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil
despgubire.
Conditiile fundamentale ale acestei operatiuni juridice sunt:
1-existenta unei cauze de utilitate publica. Exproprierea se declara numai
pentru lucrari de interes national sau local (art. 5 - 6 din Legea nr. 33/1994) dupa
efectuarea unei cercetari prealabile si conditionata de inscrierea lucrarii in planurile
urbanistice si de amenajarea a teritoriului (art. 8 - 10 din Legea nr. 33/1994).

2-existenta unei despagubiri drepte si prealabile. Exproprierea se poate face

numai pe baza unei despagubiri prealabile, care trebuie sa fie dreapta, ca sa acopere
intreaga pierdere suferita de persoanele afectate de masura exproprierii (art. 26 Legea
nr.33/1994).
3-exproprierea se dispune si despagubirea se stabileste prin hotarare
judecatoreasca. In situatia in care exista divergenta intre expropriat si expropriator cu
privire la imobilul supus exproprierii, exproprierea este posibila numai printr-o
hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Obiectul exproprierii il contituie bunurile imobile proprietatea persoanelor
fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea
privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Nu sunt supuse exproprierii bunurile imobile proprietate publica pentru ca prin
insasi natura lor acestea sunt afectate unei utilitati publice si bunurile imobile aflate in
proprietatea privata a statului.
Legea organic n materie (Legea nr. 33/1994) instituie o procedur a
exproprierii care se deruleaz n trei etape reglementate distinct de lege:
a) declararea de utilitate public a exproprierii;
b) msuri pregtitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.
Potrivit art. 21 din Legea nr. 33/1994, soluionarea cererilor privitoare la
expropriere este dat n competena tribunalelor, respectiv a Tribunalului Bucureti n
raza cruia este situat imobilul propus pentru expropriere.Instana nu poate intra n
problemele de fond privitoare la expropriere, cum ar fi necesitatea acesteia, ntinderea
etc. De la aceast regul exist o excepie, i anume cazul n care expropriatorul cere
exproprierea numai a unei pri de teren sau din construcie, iar proprietarul cere
instanei exproprierea total. ntr-o asemenea ipotez, instana va aprecia, n raport de
situaia real, dac este posibil exproprierea pro parte, urmnd ca, n ipoteza

contrar, s dispun exproprierea total. Dac prile se nvoiesc n faa instanei

asupra exproprierii i asupra despgubirii, aceasta ia act de nvoial i pronun o
hotrre definitiv. Dac prile sau numai unele dintre acestea se nvoiesc doar cu
privire la expropriere, dar nu i asupra despgubirii, instanta ia act de nvoial i
stabilete ea despgubirea.
Despgubirea se stabilete de o comisie de experi (un expert numit de instan,
unul desemnat de expropriator i unul din partea persoanelor supuse exproprierii) i
se compune att din valoarea real a imobilului, adic, astfel cum dispune art. 26 alin.
(2) din Legea nr. 33/1994. preul cu care se vnd, n mod obinuit, imobilele de
acelai fel n unitatea administrativ-teritorial n care este situat imobilul, la data
ntocmirii raportului de expertiz, precum i din prejudiciul cauzat proprietarului sau
altor persoane ndreptite. Dac, dimpotriv, o expropriere parial ar face ca partea
de imobil neexpropriabil s dobndeasc un spor de valoare ca urmare a lucrrilor
preconizate, art. 26 alin. (4) prevede c experii vor putea propune instanei o
eventual reducere numai a daunelor.
Instana de judecat va compara rezultatul expertizei cu oferta prilor i va
hotr n aa fel nct despgubirea s se situeze ntre o limit minim dat de suma
oferit de expropriator i o limit maxim dat de suma solicitat de expropriat sau de
alt persoan interesat.
Efectele exproprierii.
Efectul esenial al exproprierii este acela al trecerii imobilului expropriat din
proprietate privat n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice
sarcin. Astfel ca drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaia i superficia -,
precum i orice alte drepturi reale, ct i concesionarea i atribuirea n folosin se
sting prin efectul exproprierii, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri.

MIJLOACE JURIDICE CIVILE

DREPTULUI DE PROPRIETATE

DE

APRARE

1. Consideraii generale
Mijloacele de drept civil de aprare a drepturilor reale sunt acele aciuni care
permit titularului dreptului real s nlture orice atingeri aduse dreptului su i s-i
asigure exercitarea lui n condiii normale.
Clasificare.
Mijloacele civile de aprare au fost mprite n dou categorii:
mijloace specifice
mijloace nespecifice sau indirecte.
1. Mijloacele directe (specifice) de aprare sunt toate acele aciuni care se
ntemeiaz direct pe dreptul real sau pe faptul stpnirii unui bun imobil.
Aceste aciuni sunt petitorii i posesorii.
a) Aciunile petitorii sunt acelea prin care se realizeaz aprarea dreptului de
proprietate sau a altui drept real, reclamantul cernd s i se stabileasc calitatea de
titular a dreptului real asupra unui bun. Sunt aciuni petitorii: aciunea n revendicare
aciunile confesorii,aciunea n grniuire i aciunile negatorii.
b) Aciunile posesorii sunt acele aciuni reale prin care se urmrete aprarea
stpnirii unui bun imobil ca simpl stare de fapt.
Aciunile reale petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul solicit s se
stabileasc direct c este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra
bunului.
Intr n categoria aciunilor petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n
grniuire, aciunea negatorie i aciunea confesorie.
- aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul, care a pierdut
posesia unui bun individual determinat, cere instanei s i se stabileasc dreptul de

proprietate asupra bunului i s redobndeasc posesia lui de la cel care l stpnete

fr a fi proprietar.
- aciunea n grniuire este aciunea prin care se urmrete determinarea, prin
hotrre judectoreasc, a limitelor dintre dou proprieti vecine;
Prin aceast aciune reclamantul pretinde ca, n contradictoriu cu prtul,
instana s determine, prin semne exterioare, ntinderea celor dou fonduri nvecinate.
Aciunea n grniuire este o aciune real, petitorie, imobiliar, declarativ de
drepturi i imprescriptibil.
Aceasta poate fi exercitat, n primul rnd, de titularul dreptului de proprietate
asupra fondului, precum i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia,
cum ar fi superficiarul, uzufructuarul sau titularul dreptului real de folosin asupra
terenurilor proprietate de stat, care pretinde delimitarea fondului su de cel nvecinat;
n cazul n care aceast aciune implic i revendicarea unei poriuni din teren,
calitate procesual activ are doar proprietarul.
Aciunea n grniuire este inadmisibil ntre coproprietari, iar dac fondul este
bun comun (proprietate devalmasa), aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie delimitarea fondurilor nvecinate
sau, dup caz, mutarea liniei de hotar, cu obligarea prtului la restituirea suprafeei
deinute fr drept din terenul limitrof al reclamantului; n primul caz, prin probele
administrate trebuie s se dovedeasc numai traseul hotarului real, care urmeaz a fi
marcat prin semne exterioare, fr a fi necesar i dovedirea dreptului de proprietate
al reclamantului; sarcina probei revine ambelor pri, ntruct fiecare dintre ele are
att rolul de reclamant, ct i de prt; fiind o chestiune de fapt, pentru stabilirea
liniei hotarului poate fi folosit orice mijloc de prob. Aciunea n grniuire produce
efecte numai cu privire la delimitarea fondurilor ce aparin prilor, nu i cu privire la
nsui dreptul real, ceea ce nseamn c, ulterior, oricare dintre acestea poate

introduce o aciune n revendicare cu privire la suprafaa determinat a fondului, fr

s i se poat opune autoritatea de lucru judecat a hotrrii pronunate n anterior.
Cheltuielile de grniuire, respectiv cele necesare pentru trasarea i marcarea
hotarului stabilit de instan, se suport n mod egal de ambele pri. Dac grniuirea
s-a fcut prin convenia prilor, ele o pot contesta printr-o aciune n anulare.
- aciunea negatorie este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de
judecat s stabileasc c prtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaie, servitute
sau superficie) asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze
exercitarea nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i
imprescriptibil extintiv, dar prescriptibila achizitiv, atunci cand paratul poate invoca
dobandirea dezmembramantului dreptului de proprietate prin uzucapiune (posesie).
- aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept
real principal uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie solicit instanei s-l oblige
pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su
real. Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.
Aciunile posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.
In codul civil exista un text pentru actiunile confesorii care apara dreptul de
superficie, unul pentru cele ce apara dreptul de servitute si unul ce apara dreptul de
uzufruct. Codul civil nu reglementeaza actiunile confesorii de uz si de abitatie,
urmand a se aplica, prin asemanare, regulile privitoare la actiunea confesorie de
uzufruct.
In temeiul actiunii confesorii de superficie, reclamantul, care a pierdut
stapanirea materiala a bunului ce face obiectul dreptului sau, terenul pe care se afla
constructia, plantatia ori alte lucrari, pretinde paratului care a intrat in stapanirea lor
sa ii recunoasca dreptul pe care il are asupra acestor imobile si sa ii restituie
stapanirea lor materiala. Aceasta actiunea poate fi introdusa impotriva oricarei

persoane care impiedica exercitarea dreptului, chiar si impotriva proprietarului

bunului. Actiunea confesorie de superficie este o actiune petitorie, deoarece, pe calea
ei, reclamantul pune in discutie insusi dreptul sau de superficie asupra bunurilor
intrate in stapanirea paratului, nu simpla lor posesie, astfel ca el va fi obligat sa faca
dovada dreptului pe care il invoca. Este si o actiune reala care se intemeieaza pe
insusi dreptul real invocat. Aceasta actiune este de asemenea si o actiune
imprescriptibila.
Actiunea confesorie de servitute este acea actiune prin care reclamantul,
titularul fondului dominant, cheama in judecata pe parat, titularul fondului aservit ori
o alta persoana, cerand instantei sa oblige paratul la recunoasterea calitatii sale de
titular al dreptului de servitute si sa ii permita exercitarea acesteia in mod deplin si
netulburat. Actiunea aceasta se poate introduce chiar impotriva proprietarului. Este o
actiune petitorie, in cadrul ei punandu-se in discutie insusi dreptul de servitute, dar si
o actiune reala intemeiata pe dreptul real aparat in cadrul ei, indifferent de modul in
care acest drept s-a nascut. Se considera ca aceasta actiune este prescriptibila
extinctiv in teremnul de prescriptive de 10 ani prevazut de art. 2518 pct. 1 C.civ.
Actiunea confesorie de uzufruct este acea actiune prin care reclamantul
uzufructuar, care a pierdut stapanirea materiala a bunului ce formeaza obiectul
dreptului sau, cheama in judecata pe parat, cerand instantei sa il oblige pe acesta sa ii
recunoasca dreptul sau de uzufruct asupra acelui bun si sa dispuna restituirea lui. Si
aceasta actiune poate fi intentata impotriva oricarei persoane care impiedica
exercitarea dreptului, chiar si impotriva proprietarului bunului. De asemenea este o
actiune petitorie, pentru ca in cadrul ei, uzufructuarul pune in discutie insusi dreptul
sau, dezmembramant al dreptului de proprietate, indifferent de modul in care acesta sa nascut si este de asemenea si o action reala , pentru ca se intemeieaza pe dreptul
real de uzufruct. Actiunea este prescriptibila in termenul de 10 ani prevazut de
dispozitiile art. 2518 pct.1 C.civ.

Regimul juridic al actiunilor confesorii de uz si de abitatie va fi cel al

actiunii confesorii de uzufruct, deoarece, ca variante ale uzufructului, potrivit art. 754
C.iv., dispozitiile referitoare la dreptul de uz si dreptul de abitatie se completeaza cu
cele privitoare la dreptul de uzufruct, inclusive cu cele privitoare la actiunea
confesorie de uzufruct. Asemanator acesteia, actiunile confesorii de uz si de abitatie
vor fi prescriptibile in 10 ani.
B. Aciunea posesorie (sau in complangere) este acea aciune prin care cel
ce a posedat un bun timp de cel puin un an poate solicita instanei de judecat
prevenirea ori nlturarea oricrei tulburri a posesiei sale sau, dup caz, restituirea
bunului. De asemenea, posesorul este ndreptit s pretind despgubiri pentru
prejudiciile cauzate.
Condiiile de exercitare ale aciunii posesorii
Pentru a putea fi exercitat aciunea posesorie trebuie ntrunite cumulativ
urmtoarele condiii:
persoana s fi posedat bunul;
trebuie s fi avut loc o tulburare de posesie;
posesia bunului s se fi exercitat cel puin 1 an.
Este considerat posesor cel ce stpnete bunul, exercit n fapt prerogativele
dreptului de proprietate asupra unui bun, comportndu-se, astfel, ca un proprietar.
Actiunea posesorie poate fi:
aciune posesorie general, folosit pentru a face s nceteze orice fel de
tulburare a posesiei de natur a mpiedica exerciiul liber i efectele juridice ale
posesiei.
Posibilitatea utilizrii ei este legat de ndeplinirea cumulativ a trei
condiii, i anume:

a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;

b) reclamantul s fac dovada c nainte de data tulburrii sau a deposedrii a
posedat bunul cel puin un an;
c) posesia reclamantului s ntruneasc cerinele prevzute de lege pentru a fi
caracterizat ca posesie util (de exemplu, dac nu face dovada c a posedat
bunul separat i n mod exclusiv, motenitorul nu poate exercita mpotriva altui
motenitor a.p. cu privire la bunul aflat n indiviziune).
aciune posesorie special, specific pentru aprarea posesiei n cazul n care
deposedarea sau tulburarea a fost fcut prin violen (fr justificare n drept);
utilizarea violenei nefiind permis nici mpotriva posesorului de rea-credin,
aceast aciune poate fi utilizat i de ctre un asemenea posesor, cruia legea i
recunoate ndreptirea de a cere restabilirea situaiei ce a precedat violena.
Prin violen, ca mijloc de tulburare sau deposedare, se nelege orice act de
conduit svrit de o persoan mpotriva posesorului, de natur a determina
rezistena acestuia i care este svrit n scopul deposedrii lui.
Luarea msurilor pentru conservarea bunului posedat
Dac exist motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi distrus
ori deteriorat de un lucru aflat n posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor
lucrri, precum ridicarea unei construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor
spturi pe fondul nvecinat, posesorul poate s cear luarea msurilor necesare
pentru evitarea pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor.

Aceste msuri

sunt necesare pentru conservarea substanei bunului posedat.

Pn la soluionarea cererii, posesorul ori, dup caz, cealalt persoan poate fi
obligat la plata unei cauiuni, lsate la aprecierea instanei, numai n urmtoarele
situaii:

a) dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea

lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina posesorului, astfel nct s se poat repara
prejudiciul ce s-ar cauza prtului prin aceast msur;
b) dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea
lucrrilor, cauiunea se stabilete n sarcina prtului astfel nct s se asigure
posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaiei anterioare.
2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice - aciuni personale care se
ntemeiaz direct si nemijlocit pe dreptul de crean, in scopul realizarii lor, dar prin
care se apr indirect i dreptul de proprietate. (ex: aciunile n executarea
contractelor civile i comerciale, aciunea n rspundere contractual, aciunea
ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate
etc.).
Este vorba de acele aciuni prin care se urmrete valorificarea unor drepturi
nscute din raporturile de obligaii civile ex contractu (obligatii nascute dintr-un
contract) ori ex delictu (obligatii nascute dintr-un delict), cum sunt: aciuni izvorte
din neexecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual,
aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii
nedatorate, aciunea n declararea sau constatarea nulitii etc.

APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Aciunea n revendicare
Actiunea in revendicare constituie principalul mijloc de aparare a dreptului de
proprietate privata (art.563 si urm din NCC) si publica (art.865 din NCC).
Aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul, care a
pierdut posesia unui bun individual determinat, cere instanei s i se stabileasc

dreptul de proprietate asupra bunului i s redobndeasc posesia lui de la cel

care l stpnete fr a fi proprietar.
Aciunea n revendicare este acea aciune prin care proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar.
Aciunea n revendicare este mijlocul juridic specific de aprare a dreptului de
proprietate, pentru c apare ca o posibilitate pentru proprietar care, n aceast
calitate, s pretinda si obin restituirea bunului su de la cel care l deine fr drept.
1. Caracterele juridice ale aciunii n revendicare.
Din nsi definiia ei, rezult c aciunea n revendicare este o aciune real i
petitorie (petitoriu (dex) =recunoasterea unui drept).
a) Este o aciune real, deoarece se ntemeiaz pe nsui dreptul de proprietate
pe care l apr, drept real, opozabil erga omnes.
Aciunea n revendicare poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc
dreptul de proprietate al titularului. Fiind legat direct de bunul ce se revendic, dac
bunul a pierit dintr-o cauz imputabila uzurpatorului, sau dac acesta l-a transmis
unui ter ce a dobndit proprietatea lui, revendicarea nu mai este posibil fa de
primul posesor, ea transformndu-se ntr-o aciune personal ce are ca obiect
obligaia de despgubire. O asemenea aciune are caracter personal, cu toate
consecinele ce decurg dintr-o asemenea calificare.
b) Aciunea n revendicare este petitorie, pentru c n cadrul ei se pune n
discuie nsi existena dreptului de proprietate asupra bunului, drept ce trebuie
dovedit de reclamant. Obiectul ei este nsui dreptul de proprietate asupra bunului
revendicat.
2. Condiii de exercitare.
Din moment ce aciunea n revendicare are ca obiect soluionarea unui conflict
ntre pri, care poart asupra dreptului de proprietate, nu este dect la ndemna celui
care are calitatea de proprietar exclusiv al lucrului revendicat.
Reclamantul trebuie s-i dovedeasc dreptul de proprietate asupra bunului a
crui restituire o cere de la prt , iar dac n cursul procesului are loc o transmitere a
dreptului de proprietate ctre o alt persoan, noul proprietar trebuie s se substituie
reclamantului, continund aciunea pornit de acesta.

Calitate procesuala activa intr-o actiune in revednicare o are titularul

dreptului de proprietate. Ca element de noutate, in cazul coproprietatii (proprietate pe
cote-parti), NCC (art.643), prevede ca in orice actiune privitoare la coproprietate,
inclusiv in cazul actiunii in revendicare, fiecare coproprietar poate sta singur in
justitie, indiferent de calitatea procesuala, spre deosebire de principiul unanimitatii
consacrat de vechea reglementare.
Calitate procesuala pasiva o are persoana in a carei posesiune nelegitima se
afla bunul pe care reclamantul il revendica.
Art.565 NCC stipuleaza ca, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciara.
Cererea de chemare in judecata trebuie sa indeplineasca cerintele prevazute de
art.82 si art.112 din Codul de procedura civila.
Actiunea in revednicare imobiliara este de competenta instantei in a carei raza
teritoriala se afla imobilul (conform art.10 din Codul de procedura civila), iar
cea mobiliara este de competenta instantei in a carei raza teritoriala se afla
domiciliul paratului (conform art.5 din Codul de procedura civila).
Ambele actiuni se timbreaza la valoarea bunului revendicat.
De asemenea, instan suprem a decis constant c aciunea n revendicare nu
poate fi introdus de unul din coproprietari sau coindivizari, ntruct ea are ca obiect
recunoaterea dreptului de proprietate i readucerea bunului n patrimoniul celui care
l revendica i nu doar recunoaterea dreptului asupra unei cote ideale din bun. Ea
poate fi exercitt de toi coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a
bunului revendicat, fr ca acetia s efectueze mai nti partajul.
n cazul devlmiei, bunul nu poate fi revendicat dect de toi codevalmasii,
iar coproprietarii nu pot introduce unul mpotriva celuilalt o aciune n revendicare,
care este incopatibila cu regimul juridic al coproprietii.
Dup efectuarea partajului, cel cruia i s-a atribuit bunul n proprietate
excluziva l poate revendica chiar i de la fostul proprietar.
Aciunea n revendicare poate fi formulat i de creditorii chirografari pe calea
aciunii oblice precum i de creditorii ipotecari.
In cazul in care paratul are numai calitatea de detentor precar, el va trebui sa
indice persoana in numele careia detine bunul sau exercita un alt drept asupra bunului
respectiv pentru ca reclamantul sa poata sa ceara introducerea in cauza a acelei
persoane (conform art.64 C.proc.civ.).

Daca detentorul nu indica persoana in numele careia detine lucrul, dar contesta
dreptul de proprietate al reclamantului, aceasta atitudine reprezinta o cauza de
intervertire a precaritatii, astfel ca fostul detentor devenind posesor, dobandeste
calitate procesuala pasiva in cadrul actiunii in revendicare.
Asadar, retinem ca actiunea se ndreapt mpotriva celui care posed bunul
revendicat, iar dac prtul susine c deine bunul cu titlu precar, indicnd persoan
pentru care l posed, reclamantul trebuie s cear introducerea n cauz a acestuia.
Actiunea in revendicare va fi respinsa ca gresit indreptata in situatia in care, cu
exceptia aratata mai sus, paratul nu ar avea calitatea de posesor a bunului revendicat.
3. Regimul juridic comun al aciunii n revendicare
Dup natura bunului trebuie sa distingem intre cum se revendic un bun imobil
sau un bun mobil.
Actiunea n revendicare imobiliar privete dou probleme:
imprescriptibilitatea aciunii sub aspect extinctiv: proba dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat.
Actiunea n revendicare mobiliar urmreste si se limiteaz la
prescriptibilitatea actiunii sub aspect extinctiv, particularitatea probei dreptului de
proprietate precum si a situatiei bunurilor consumptibile.
3.1 Efectele aciunii n revendicare
Dac aciunea n revendicare este admis, reclamantului i se recunoate dreptul
de proprietate asupra lucrului revendicat, iar prt ul este obligat la restituirea
bunului. Astfel, bunul este readus n patrimoniul proprietarului, liber de orice sarcini
constituite de prt asupra lui, conform principiului resolute jure dantis resolvitur jus
accipientis. Restituirea lucrului se face, de regul, n natur.
Sunt ns situaii n care restituirea n natur nu mai este posibil. Atunci
obligaia de restituire este nlocuit prin aceea de dezdunare.
Se pot distinge mai multe asemenea situaii, care se impun a fi menionate,
ntruct obligaia prtului este diferit n raport cu motivul pentru care restituirea n
natur a bunului nu mai este posibil.

 Dac bunul revendicat a fost expropriat, prtul va restitui doar despgubirea

primit ca urmare a exproprierii.
Dac bunul a pierit din caz fortuit sau for major, trebuie fcut dinstinctia
dup cum prt ul a fost sau nu de buna-credin, pentru c, prtul de bun
credin nu poate fi obligat la daune, riscul pieirii bunului fiind suportat de
reclamantul proprietar res pierit domini. Dac bunul care a pierit era asigurat,
el datoreaz indemnizaia de asigurare.
Prtul de rea-credina restituie contravaloarea bunului, dac nu dovedete c
acesta ar fi pierit i la proprietar.
Dac bunul piere din culp prtului, acesta este obligat s plteasc
contravaloarea lui.
Buna-credin este apreciat separat pentru fiecare percepere a fructelor i
numai pn la data introducerii aciunii, pentru c buna-credin nceteaz n
momentul chemrii n judecat.
Prt ul, posesor de rea-credina, este obligat s restituie toate fructele culese,
precum i pe acelea care din neglijena nu au fost culese, deducnd ns din valoarea
fructelor cheltuielile impuse pentru producerea lor (fructus non sunt aisi deductis
impensis).
Ca efect al revendicrii intereseaz i obligaiile reclamantului cu privire la
prestaiile datorate posesorului. Se iau n vedere cheltuielile fcute de posesor care
sunt ncorporate n lucru.
Reclamantul datoreaz prtului cheltuielile necesare i utile fcute cu bunul
revendicat, chiar dac acesta a fost posesor de rea-credin.
Cheltuielile necesare, care reprezint sume de bani sau munca depus pentru
conservarea bunului, se pltesc de proprietar ntru-ct el ar fi trebuit fcute de
acesta, fr cheltuielile necesare fiind cu neputin a se conserva bunul.
Cheltuielile utile sunt sumele de bani sau munca depus pentru sporirea
valorii bunului i ele se restituie numai n msur sporului de valoare adus
lucrului.
Cheltuielile voluptuarii (de plcere sau pentru nfrumusearea lucrului) nu
sunt datorate de ctre proprietar, posesorul putnd ridica lucrrile fcute, dar
numai n msur care prin acesta nu produce deteriorarea bunului, pentru c,
altminteri, datoreaz despgubiri.

3.2 Regimul juridic special al aciunii n revendicare privitoare la bunurile

din domeniul public.
Datorit importanei i destinaiei lor, respectiv aceea de a satisface interese de
ordin general sau social, la scara naional sau la scara unitilor administrativteritoriale, bunurile proprietate public au un regim juridic deosebit.
Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Ca
orice drept subiectiv, dreptul de proprietate public are un titular statul sau unitile
administrativ-teritoriale. Titularului dreptului de proprietate public, trebuie s i
se recunoasc posibilitatea juridic a aprrii dreptului su i pe calea unei
aciuni n revendicare, atunci cnd bunul se gsete la un ter care i neag
dreptul i refuza restituirea acelui bun. Aceasta reprezint, in definitiv, protecia
acordat titularului orcarui drept subiectiv, real sau de crean.
Regimul juridic al aciunii n revendicare privitoare la drepturi
proprietate public.
Acesta rezulta cu claritate chiar din dispoziiile constituionale i ale altor acte
normative consacrate proprietii publice.
Bunurile proprietate public nu sunt n circuitul civil general, ele sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Aa fiind:
a) Aciunea n revendicare privitoare la bunurile proprietate public este
imprescriptibil extinctiv. Desigur, se poate spune c i de drept comun aciunea n
revendicare imobiliar este oricum considerat imprescriptibil extincitv, i n
concepia unor autori i chiar n unele soluii mai recente de practic judectoreasc,
astfel este considerat i aciunea n revendicare mobiliar mpotriva terului de reacredina, hoului sau gsitorului.
b) Aciunea n revendicare privitoare la bunurile din domeniul public este
imprescriptibil nu numai extinctiv, dar i achizitiv.

Moduri generale de dobndire a dreptului de proprietate i a

celorlalte drepturi reale
1. Noiune, enumerare i clasificare.

Sintagma moduri de dobndire a dreptului de proprietate desemneaz

totalitatea mijloacelor reglementate de lege acte juridice i fapte juridice prin care
se poate dobndi dreptul de proprietate.
Reglementare
Modurile generale (legale), n enumerarea Codului civil, sunt:
a) succesiune legala sau testamentara,
b) legate,
c) convenie sau contract translativ sau constitutiv de drepturi reale
d) tradiiune,
e) accesiune sau ncorporaiune,
f) prescripie achizitiv sau uzucapiune,
g) lege,
h) ocupaiune.
i) la modurile prevazute de vechiul Cod civil s-au mai adaugat in noul Cod civil
hotararea judecatoreasca si actul administrativ (art.557 alin. 1 si alin. 2).
Clasificare
A. Dup ntinderea dobndirii:
a) modurile de dobndire universal sau cu titlu universal sunt acelea prin care
se dobndete o ntreag universalitate sau o fraciune dintr-o universalitate;
b) modurile de dobndire cu titlu particular sunt acele acte sau fapte juridice
prin care se dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri
determinate, privite n individualitatea lor.
B. Dup caracterul dobndirii:
a) modurile de dobndire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoan
dobndete dreptul de proprietate numai dac se oblig s plteasc nstrintorului
un echivalent (vnzarea-cumprarea, schimbul, renta viager, contractul de ntreinere
etc.);

b) modurile de dobndire cu titlu gratuit constau n acele fapte i acte juridice

n temeiul crora dobnditorul se mbogete, nefiind obligat la plata unii echivalent
(contractele donaia -, uzucapiunea, succesiunea legal, succesiunea testamentar
etc.).
C. Dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate:
a) modul de dobndire ntre vii (inter vivos);
b) modul de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causae).
D. Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii:
a) Modurile originare, adic acele mijloace juridice n temeiul crora
dobnditorul unui bun este primul su proprietar;
b) Modurile derivate de dobndire acele mijloace juridice care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoan la alta.
Cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate este
convenia sau contractul.
Definitie.
Contractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane
cu intenia de a produce efecte juridice (ex: vnzarea-cumprarea, schimbul, donaia
i renta viager).
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis n
mod valabil. n aceast situaie, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd
acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic.
Accesiunea sau ncorporaiunea
Definitie
Accesiunea este acel mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se
unete cu un lucru sau se ncorporeaz ntr-un lucru devine proprietatea aceluia,
cruia i aparine lucru la care s-a fcut unirea sau incorporaiunea.
Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine i proprietar
al bunului mai puin important sau accesoriu. Fosul proprietar al bunului accesoriu,
de regul, are dreptul s primeasc o despgubire, n virtutea principiului mbogirii
fr just temei.
Accesiunea este de dou feluri:
imobiliar care la randul ei poate fi: natural i artificial.

 mobiliar.
Accesiunea imobiliar natural unirea sau incorporarea a dou bunuri
avnd proprietari diferii, fr intervenia omului:
a) aluviunea. Sunt creterile de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile
fluviului sau ale rurilor. Aluviunea este n folosul proprietarului riveran.
b) avulsiunea. Consta n ruperea unei buci de teren prin efectul apelor i alipirea ei
la terenul unui alt proprietar. Ea devine proprietatea celui la care s-a lipit dac
proprietarul de la care s-a fcut ruperea nu o revendica timp de un an.
c) insulele i prundiurile.( art. 573 Cod Civil)
e) accesiunea naturala a animalelor (art.576 Cod Civil)
Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia i activitatea
omului:
a) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar
pe terenul su cu materialele aflate n proprietatea altei persoane => proprietarul
terenului devine i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri; el este ns
ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr just temei, s plteasc valoarea
materialelor celui cruia i-au aparinut; de asemenea, poate fi obligat i la plata de
daune interese n condiiile rspunderii civile delictuale;
b) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan
cu materialele sale pe un teren, aflat n proprietatea altuia => proprietarul terenului
devine i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrilor realizate, avnd ns
obligaia s-l despgubeasc pe constructor tot pe temeiul principiului mbogirii
fr just cauz;
Tratamentul juridic al constructorului de rea-credin
Este acea persoan care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare
pe un teren, cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine, ci este proprietatea altuia.
Proprietarul terenului are dou posibiliti:
a) invoc accesiunea devenind proprietar al construciei, plantaiei ori lucrrii
respective, cu obligaia de a plti constructorului de rea-credin valoarea materialelor
i preul muncii;
b) l oblig pe constructorul de rea-credin s procedeze la desfiinarea sau
ridicarea construciei, plantaiei sau lucrrii respective, pe propria lui cheltuial, i de
a pretinde daune-interese, dac a suferit un prejudiciu, n condiiile rspundrii civile
delictuale.
Tratamentul juridic al constructorului de bun-credin

Este persoana care ridic o construcie sau face o plantaie sau alt lucrare pe
un teren, avnd convigerea ferm, dar eronat, c acel teren se afl n proprietatea sa.
Proprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietar al construciei,
plantaiei sau altei lucrri, fr a putea cere demolarea ori desfiinarea ei. El este ns
ndatorat, n virtutea principiului mbogirii fr just temei, s plteasc valoarea
materialelor celui cruia i-au aparinut.
Dreptul de accesiune imobiliar artificial ia natere numai n momentul n
care proprietarul terenului i manifest expres voina de a deveni proprietarul
construciei, invocnd accesiunea.
Constructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de
debitor al obligaiei de despgubire.
Accesiunea mobiliar unirea a dou bunuri mobile care aparin la proprietari
diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan, prin munca sa,
folosind materialele altuia aceasta fiind reglementat de Codul Civil prin articolele
598-601.
Bunul mobil produs cu materialele altuia aparine, n funcie de raportul dintre
valoarea manoperei i cea a materialelor, fie celui care l-a confencionat, fie
proprietarului materialelor cu obligaia de a-l despgubi pe cellalt.
n cazul n care se realizeaz unirea a dou bunuri cu proprietari diferii,
fiecare dintre acetia poate cere separarea bunurilor dac prin aceasta nu se produce
celuilalt un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su.
Ocupaiunea
Ocupatiunea este acel mod de dobndiure a dreptului de proprietate prin luarea
n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui. Ocupaiunea este
un mijloc prin care se poate dobndi doar proprietatea unor lucruri corporale
mictoare, bunurile imobile nefiind susceptibile de dobndire prin ocupaiune. Ea nu
se aplic nici n cazul lucrurilor ce aparin domeniului public. Ocupaiunea constituie
un mod originar de dobndire a proprietii, bunul intrnd n patrimoniul
dobnditorului liber de orice sarcin din trecut.
Tradiiunea

Tradiiunea este predarea material a bunului de la transmitor la dobnditor.

Traditiunea este un mod voluntar de dobandire a proprietatii care consta in remiterea
posesiunii unui lucru in conditii fixate de cutuma. Traditiunea este un mod de
dobandire de ius gentium. Prin traditune se transfera: proprietate quiritara a lucrurilor
nec mancipi, proprietatea pretoriana asupra lucrurilor mancipi, proprietatea peregrina
si provinciala. Prin traditiune se trece si posesiunea, despre care am amintit ca este o
forma de protectie a insusirii lucrurilor.
Succesiunea
Transmiterea dreptului de proprietate prin succesiune are loc prin dou
modalitti:
- succesiunea legal cnd mostenirea se defer prin lege mostenitorilor legali;
- succesiunea testamentar este acea form de mostenire care se transmite
printr-un act de ultim voint al defunctului ctre persoanele pe care le consider
beneficiare ns cu respectarea anumitor cotitti reglementate de lege prin rezerva
succesoral. Acetele de voint ale defunctului sunt transpuse n forma cerut pentru
testamente fiind n esent acte juridice ,,mortis causae,,.
Ca moment al trasmiterii patrimoniului, succesiunea se deschide prin moarte
respectiv decesul legal constatat al defunctului, iar acceptarea ei este guvernat de
caraterul liber si volitiv al optiunii succesorale. Astfel, art.1106 N.C.C reglementeaz
libertatea acceptrii mostenirii n sensul c: ,,Nimeni nu poate fi obligat s accepte o
mostenire ce i se cuvine.,, n ceea ce priveste formele de exercitare a dreptului,
vocatiei la mostenire si a beneficiilor acestora dispozitiile normative ce le
reglementeaz sunt consacrate expres n art.1107-1110 N.C.C respective 1125 si
urmtoarele din N.C.C.
Hotrrea judectoreasc

Prin hotrrile obinuite, adic cele cu caracter declarativ, nu se pot dobndi

drepturile reale, deoarece prin acestea nu se transfer, ci doar se constat un drept de
proprietate preexistent. Se pot dobndi drepturi reale doar prin hotrri judectoreti
constitutive sau atributive de drepturi, cum este spre exemplu ordonana de
adjudecare ca act final al vnzrii, n cadrul procedurii executrii silite prin licitaie
public. Prin ordonana respectiv are loc translaiunea dreptului de proprietate i
adjudecatarul devine proprietarul bunului adjudecat.

Dezmembrmintele dreptului de proprietate privatdreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul
de servitute, dreptul de superficie
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Notiune
Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, intruneste in mainile
titularului toate atributele care, conform legii, il compun: dreptul de folosinta, dreptul
de a culege fructele si dreptul de dispozitie (usus, fructus si abusus).
In unele situatii, legea permite separarea atributelor dreptului de proprietate si
atribuirea lor altor persoane decat titularul dreptului de proprietate.
Aceasta inseamna ca proprietatea poate fi dezmembrata, iar unele atribute ale
ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o alta persoana decat titularul dreptului de
proprietate, cu exceptia dispozitiei, deoarece aceasta, ca atribut al dreptului de
proprietate, nu va putea fi exercitata de alte persoane, aceasta ramanand in mainile

proprietarului.Daca dreptul de dispozitie ar fi atribuit altei persoane decat

proprietarului lucrului, atunci instrainarea ar conduce la insasi pierderea dreptului de
proprietate.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind acele
drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes,
inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobandesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate.
In sistemul nostru de drept sunt cunoscute urmatoarele dezmembraminte ale
dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul
de servitute, dreptul de superficie si dreptul real de folosinta.
Aceste dezmembraminte pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate
privata, nu si pentru bunurile din domeniul public, in raport de dispozitiile art. 136
alin 4 din Constitutie, care prevede ca bunurile proprietate publica sunt inalienabile.
In conditiile legii organice ele pot fi date in administrarea regiilor autonome ori
institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele pot fi date
in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica.

Dreptul de uzufruct
Notiunea si reglementarea
Uzufructul este definit de Codul civil ca fiind dreptul de a se bucura cineva de
lucrurile ce sunt proprietatea altuia, intocmai ca insusi proprietarul lor, insa cu
indatorirea de a le conserva substanta.
In doctrina, uzufructul a fost definit ca fiind un drept real, dezmembramant al
dreptului de proprietate, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce apartin in
proprietatea altei persoane, care confera titularului sau, numit uzufructuar, atributele
de posesie si folosinta, cu obligatia de a le conserva substanta si de a le restitui
proprietarului la incetarea uzufructului.
In urma constituirii uzufructului, cel in patrimoniul caruia ramane dreptul de
dispozitie se numeste nud proprietar, iar cel in patrimoniul caruia intra dreptul de a
folosi bunul si de a-i culege fructele se numeste uzufructuar.
Ca urmare a separarii atributelor dreptului de proprietate si incredintarii lor
catre doua persoane diferite, apar doua drepturi reale distincte: dreptul de proprietate,

al carui continut va fi format numai din dispozitie si dreptul de uzufruct, compus din
atributele posesiei si folosintei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.
Caracterele juridice
Uzufructul prezinta urmatoarele caractere juridice:
1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes
2. Uzufructul este un drept temporar. Dreptul de uzufruct poate fi constituit atat
pe o durata de timp determinata cat si pe durata vietii uzufructuarului (uzufructul
viager).
3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, in raport cu bunurile asupra carora a
fost constituit.
4. Uzufructul este un drept de folosinta, deoarece uzufructuarul dobandeste
dreptul de a intrebuinta lucrul si de a-i culege fructele.
Continutul juridic al dreptului de usufruct
Continutul juridic al dreptului de uzufruct este alcatuit din atributele de posesie
si folosinta, uzufructuarul avand si dreptul de a culege sau percepe, in proprietate,
fructele bunului.
Proprietarul bunului astfel grevat va ramane numai cu dreptul de dispozitie
asupra bunului, adica va avea nuda proprietate, atribut pe care il poate exercita fara
ca prin aceasta sa aduca atingere dreptului de uzufruct.
Obiectul dreptului de usufruct
Dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricaror bunuri aflate in circuitul
civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale si, in principiu, neconsumptibile.
Pot forma obiectul uzufructului urmatoarele categorii de bunuri:
- titlurile la purtator, deoarece pot fi identificate prin seriile si numerele lor;
- fondul de comert, ca universalitate de fapt, format din bunuri corporale si
incorporale ( marfuri, materii prime, brevete de inventii, marcile de fabrica);
- terenurile proprietate privata;
- locuintele.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Dreptul de uz si dreptul de abitatie reprezinta drepturi de uzufruct restranse, si

prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea si stingerea lor sunt cele
aplicabile uzufructului.
Ca varietati ale uzufructului, cele doua dezmembraminte ale dreptului de
proprietate confera titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia si a-i culege
fructele, dar numai pentru nevoile titularilor si ale familiilor acestora.
Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate,
conform caruia, titularul sau, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele
posesiei si ale folosintei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar
numai in masura necesara acoperirii nevoilor personale si ale familiei sale.
Titularul dreptului de uz nu poate fi decat o persoana fizica. Acest drept are
caracter strict personal si prin urmare nu poate fi cedat, inchiriat sau grevat cu sarcini.
Dreptul de abitatie
Dreptul de abitatie este un drept real, dezmembramant al dreptului de proprietate,
conform caruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei si folosintei
asupra unui imobil cu destinatie de locuinta, apartinand altei persoane, dar numai
pentru satisfacerea nevoilor personale de locuit si ale familiei sale.
Ca si in cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitatie poate fi numai o persoana
fizica, dreptul avand caracter personal.
Apararea dreptului de abitatie se poate face de catre titularul sau, fie prin exercitarea
unei actiuni personale, intemeiata pe titlul constitutiv, fie pe calea unei actiuni
confesorii ( a se vedea decizia Curtii Suprem de Justitie, decizia civila nr. 1767/1992,
in Valeriu Bogdanescu s.a., Probleme de drept din deciziile Curtii Supreme de Justitie
(1990 - 1992), Editura Orizonturi, Bucuresti, 1993, p. 23)
Dreptul de servitute
Notiune si reglementare
Definitie:

Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar.
Dreptul de servitute este reglementat in art. 755 art. 772 N.C.Civ.
De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari
diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care ``suporta
servitutea`` este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter
reciproc. In art. 755 alin. (2) al noului Cod civil se mentioneaza ca fondul dominant
poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.
Constituire:
servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin
uzucapiune.
Clasificare:
- servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate
printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi
peste o anumita inaltime);
- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare,
care poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde
este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea
partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar
servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este
obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de
proprietate (ex. servitutea de a nu construi).
Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele
care privesc respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii
fondului dominant precum si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe
aceasta cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cat priveste abtinerea
proprietarului fondului aservit de a impiedica exercitarea servitutii, aceasta nu poate
impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita

servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru

proprietarul fondului dominant.
Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant, sunt, in principal:
- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile
pentru a exercita si a conserva servitutea;
- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii
prin exercitarea servitutii.
Stingerea servitutilor
Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea funciara
pentru una dintre urmatoarele cauze:
a) consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar;
b) renuntarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rascumpararea;
e) imposibilitatea definitiva de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) disparitia oricarei utilitati a acestora.
Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, daca
servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul expropriat.
Actiunile in justitie pentru apararea servitutii
Dreptul de servitute poate fi aparat ori inlaturat prin:
- actiunea confesorie de servitute, actiune petitorie reala si imobiliara exercitata
de proprietarul fondului dominant impotriva proprietarului fondului aservit;
- actiunea negatorie, pentru a inlatura starea de fapt privind servitutea
exercitata de proprietarul fondului aservit;
- actiunea posesorie, exercitata atat de proprietarul fondului dominant cat si de
proprietarul fondului aservit.
Dreptul de superficie

Notiune si reglementare
Dreptul de superficie este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe
terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul
dobandeste un drept de folosinta (art. 693).
Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil,
respectiv in art. 693-702 N.C.Civ.
Caracteristicile dreptului de superficie:
drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile),
drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra
terenului),
drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu
posibilitatea reinnoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod
civil).
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil,
se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie),
precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se
aplica dispozitiile privind cartea funciara.
Intinderea si exercitarea dreptului de superficie:
Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv.
In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de
suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii
constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara
exploatarii constructiei edificate.(art. 695 alin. 1. N.C.Civ.).
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul
dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte
forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa
ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Apararea dreptului de superficie:
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie,
actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva

proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune

este imprescriptibil.
Constituirea cu titlu oneros a superficiei - Evaluarea prestatiei superficiarului
In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au
prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de
superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe
piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in
care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de
determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata
proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art. 697).

Incetarea superficiei :
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una
dintre urmatoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi
persoane;
- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei :
In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul
constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia
la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in
cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul
terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata .
DRETURI REALE CORESPUNZATOARE PROPRIETATII PUBLICE

Potrivit art. 866 din noul cod civil, corespunztor proprietii publice se pot
constitui urmtoarele drepturi reale:
a) dreptul de administrare, ai crui titulari sunt regiile autonome sau, dup
caz, autoritile administraiei publice centrale i alte instituii publice de interes
naional, judeean ori local;
b) dreptul de concesiune, putnd avea drept titular orice persoan fizic sau
juridic (att de drept public ct i de drept privat) i
c) dreptul de folosin cu titlu gratuit, avnd drept titulari instituiile de
utilitate public.

Publicitatea imobiliar - evoluia istoric, sistemul de

publicitate reglementat de Legea nr. 7/1996, republicat i de
noul Cod civil, aciunile de carte funciar
PUBLICITATEA IMOBILIAR
1. Consideraii generale
Noiune.
Pubicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au drept scop
s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a actelor juridice prin care
se constituie, se transmit i se sting drepturi reale imobiliare.
Principiul relativitii actelor juridice face ca orice convenie s produc efecte
numai ntre prile contractante. Ea nu poate fi opus terelor persoane dect dac sau nfptuit formele de publicitate prevzute de lege; publicitatea imobiliar face
actul juridic opozabil erga omnes.
Publicitatea imobiliar are rolul de a permite persoanelor ce nu au participat la
ncheierea actelor juridice s ia cunotin de coninutul lor.
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective:
a) Asigurarea certitudinii constituirii i transmisiunii de drepturi reale,
urmrind a se evita astfel transmisiunile succesive frauduloase;

b) Constituirea unei evidene tehnice, economice i juridice pentru identificarea

tuturor imobilelor, indiferent de destinaia lor i de proprietar;
c) Asigurarea ocrotirii persoanelor interesate s dobndeasc imobile, dndu-lise posibilitatea s cunoasc situaia bunului la momentul achiziionrii lui;
d) Permite organelor financiare cunoaterea datelor necesare sistemului de
impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor.
2. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
Sistemul de publicitate bazat pe registrele de transcripiuni prezint unele
caracteristici specifice.
A. Publicitatea este facultativ. Ea are ca scop opozabilitatea fa de teri a
actului juridic, act care produce ns efecte ntre prile contractante din momentul
realizrii acordului de voin i dac este cazul, ncheierea lui n form prevzut de
lege. Publicitatea ns, nu este de natur s-i influeneze validitatea. De aceea,
adeseori prile nu cer a se efectua operaiunile de publicitate imobiliar.
B. Publicitatea este inut pe persoane i nu pe impobile, fapt ce face ca
verificarea n registrul de publicitate, a situaiei unui imobil s se reazlizeze extrem
de greu, dac nu se cunoate adevratul proprietar al bunului.
C. Publicitatea este parial i incomplet
D. Transcrierea i nscrierea nu garanteaz dreptul transcris sau nscris
deoarece, cu ocazia nregistrrii nu este obligatorie verificarea valabilitaii i
legalitii titlului prezentat de pri, nici existena dreptului.
De aceea, dei prin transcriere dreptul devine opozabil prilor, totui
valabilitatea actului juridic nu este dovedit prin publicitate, iar dobnditorul nu este
aprt de cauzele de eviciune care ar deriva din titluri anterioare.
Felurile nscrierilor. Operaiunile ce se fac n sistemul de transcriptiuniinscriptiuni sunt: transcrierea i nscrierea.
A. Transcrierea const n copierea integral a actului care se transmite,
constiutie sau stinge un drept real. Se striu numai actele ntre vii, iar transcrierea se
face pe numele proprietarului i n ordinea depunerii cererilor.

Registrele de transcripiuni, fiind nlocuite cu mape, nu se mai face copierea actului,

actele sunt puse transcrierii cu petiiile i cererile ce le nsoesc fiind inute n ordinea
nscrierilor n registrul de intrare.
B. nscrierea are n vedere, actele juridice prin care se constituie privilegile i
ipotecile, pentru a-i proteja pe creditori de insolvabilitatea debitorilor.
Efectele transcrierii.
Efectul esenial al transcrierii este acela de a face actul juridic translativ de
proprietate cu pozabil terilor, n timp ce ntre pri i fa de succesorii lor, actul
produce efecte indiferent dac a fost sau nu transcris.
Noiunea de ter n aceast materie are un sens foarte precis. ntr-adevr, pentru
c cineva s poat invoca lipsa transcrierii i implicit inopozabiliatea actului, trebuie
s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) Acea persoan s fi dobndit ea nsi, un drept real, de la acelai autor cu privire
la acelai bun imobil;
b) Dobndirea acelui drept real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii;
c) Formalitatea transcrierii sau nscrierii s fi fost ndeplinit de ctre cel ce se opune
actului.
Aadar, cel ce transcrie mai nti are un drept mai puternic, chiar dac actul sau
de dobndire a fost ncheiat mai recent: qui prior tempore, potior jure
3. Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare
Reglementare.
Sistemul de publicitate bazat pe crile funciare este complex, complet i
eficient. El permite n orice moment n msura n care este inut la zi cunoaterea
exact a situaiei juridice a imobilului.
Crile funciare sau funduare sunt registre de inscripiuni imobiliare inute n
raport de bunurile care fac obiectul nscrierii. Ele stabilesc n mod exact situaia
imobilelor nscrise, din punctul de vedere al drepturilor reale ce poart asupra lor.
Sistemul de publicitate imobiliar bazat pe crile funciare a existat n Bucovina i n
Transilvania nc din secolul al XVIII-lea, respectiv al XIX-lea. ntr-adevr, el a fost
intodus n Bucovina prin patenta imperial austriac din 27 septembrie 1790, dar
printr-un decret imperial din 27 ianuarie 1791 a fost limitat numai la bunurile imobile

nobiliare. Sistemul publicitii reale s-a extins la toate categoriile de bunuri imobile
printr-o ordonan imperial din 2 februarie 1804.
Printr-o lege local din 8 martie 1873, a fost organizat inerea registrelor
funciare, iar prin Legea din 23 mai 1883 s-a dispus i nregistrarea transmiterilor
drepturilor reale imobiliare prin acte mortis-causa.
4. Publicitatea imobiliar (conform Legii nr. 7 din 26 martie 1996)
Cuprinsul crii funciare.
Cartea funciara cuprinde un titlu i trei pri.
n titlu se indica numrul crii funciare i numele localitii n care este situat
imobilul.
Partea I cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil,
suprafaa terenului, categoria de folosin, dup caz, consructiile, amplasamentul i
vecintile, valoarea impozabil.
Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i cuprinde:
numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce sonstituie titlul
dreptului de proprietate precum i menionarea nscrisului pe care se
ntemeiaz acest drept, strmutrile proprietii, servituile constituite n
folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate, orice modificri,
ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii
funciare cu privire la nscrierile fcute.
Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembramintele dreptului de
proprietate i sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie,
servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i
locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de trei ani, faptele juridice,
drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la
drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea imobilului sau a
veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar opera cu privire la
nscrierile ce s-ar face n aceast parte.
5. Sistemul de publicitate reglementat de noul Cod civil

Cartea funciar este cea care descrie imobilele i arat drepturile reale ce au ca
obiect aceste bunuri. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt
drepturi tabulare (art. 876 alin. 1 i art. 877 Noul Cod Civil).
Publicitatea imobiliar este reglementat n Titlul VII Cartea funciar (art.
876-915) a Crii a III-a Despre bunuri, n patru capitole.
Capitolul I Dispoziii generale (art. 876-884) conine reglementri
referitoare la scopul i obiectul crii funciare, nscrierile privind obiectul material i
obiectul juridic al crii funciare, cercetarea crii funciare i o norm de trimitere la
dispoziiile de procedur din legea special.
Capitolul II nscrierea drepturilor tabulare (art. 885-901) cuprinde
prevederi privind cele dou nscrieri avnd ca obiect drepturile reale asupra
imobilelor, respectiv intabularea si nscrierea provizorie, diferenele dintre acestea,
precum i efectele acestor nscrieri, actele ce stau la baza nscrierii, posibilitatea
renunrii la dreptul de proprietate nscris n cartea funciar; consacr o serie de
principii ale crilor funciare: cel al efectului constitutiv de drepturi al intabulrii i
excepiile de la aceast regul, principiul prioritii nscrierilor, principiul publicitii
integrale, principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar; definete buna i reaua
credin- a terului dobnditor; reglementeaz patru din cele cinci aciuni de carte
funciar, respectiv: aciunea n prestaie tabular, aciunea n stabilirea rangului,
aciunea n radiere sau de acordare a rangului preferenial i aciunea n justificare
tabular.
Capitolul III Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice (art.
902-906) reglementeaz drepturile, altele dect cele reale, actele, faptele i alte
raporturi juridice supuse notrii, precum i efectele acestei nscrieri, extinznd
aplicarea aciunilor de cartea funciar din capitolul anterior i cu privire la drepturile
supuse notrii, pentru caz de conflict ntre drepturi ce provin de la acelai autor.
Capitolul IV Rectificarea nscrierilor n cartea funciar (art. 907- 915)
include dispoziii privind aciunea n rectificare (a intabulrii, nscrierii provizorii i
notrii), radierea drepturilor condiionale, ndreptarea erorilor materiale i
modificarea descrierii imobilului, precum i rspunderea pentru inerea defectuoas a
crii funciare. Norme viznd publicitatea imobiliar sunt cuprinse i n alte texte ale
codului, ns nu le vom indica n aceast parte a lucrrii, urmnd s le amintim n
cadrul tratrii diverselor instituii.
Prin imobil (n acest context), se nelege una sau mai multe parcele de teren
alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd

aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care

sunt identificate printr-un numr cadastral unic (art. 876 alin. 3 Noul Cod Civil).
Potrivit art. 885 Noul Cod Civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea
lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea
(dispoziii aplicabile dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
adminis-trativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor funciare
pentru imobilele respective - art. 56 alin. 1 i 2 din Legea nr. 71/2011).
Forma cerut pentru nscrierea n cartea funciar a conveniilor care strmut
sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar este forma
autentic. Nerespectarea formei cerute de lege ad validitatem se sancioneaz cu
nulitatea absolut a contractului (art. 1244 Noul Cod Civil).
Ca excepie, drepturile reale se dobndesc fr nscriere n cartea funciar cnd
provin din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de
utilitate public, precum i n alte cazuri expres prevzute de lege (art. 887 alin. 1
Noul Cod Civil).
Din dispoziiile de mai sus, rezult c transferul dreptului de proprietate asupra
unui teren (cu sau fr construcii) se realizeaz numai n momentul nscrierii n
cartea funciar, n consecin, intabularea are un rol dublu: transfer dreptul de
proprietate al imobilului de la vnztor la cumprtor i realizeaz publicitatea
imobiliar.
Per a contrario, lipsa nscrierii n cartea funciar face ca dreptul de proprietate
s nu fie transferat cumprtorului, asadar n consecin, vnzarea imobiliar este
supus condiiei suspensive a nscrierii dreptului n cartea funciar (momentul
transferului dreptului fiind astfel, amnat pn la intabulare).
Intabularea drepturilor reale imobiliare produce: efectul opozabilitii fa de
teri, un efect extinctiv (n cazul stingerii unui drept tabular), un efect achizitiv i un
efect declarativ de drepturi.