Sunteți pe pagina 1din 269

ASOCIAIA NAIONAL A EVALUATORILOR

AUTORIZAI DIN ROMNIA

Standardele de evaluare
a bunurilor
2016

Bucureti

Cuprins
Pag.
Cuvnt nainte

Modificri ale Standardelor de evaluare a bunurilor, ediia 2016, fa de


Standardele de evaluare ANEVAR, ediia 2015

Standarde generale
SEV 100
SEV 101
SEV 102
SEV 103

Cadrul general (IVS Cadrul general)..................................


Termenii de referin ai evalurii (IVS 101).......................
Implementare (IVS 102)....................................................
Raportare (IVS 103)..........................................................

3
21
26
29

Standarde pentru active


B unuri im obile
SEV 230
SEV 232
SEV 233
SEV 310

35
44
49

Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)................


Evaluarea proprietii generatoare de afaceri....................
Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)............
Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului (IVS 310).............................
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
(EVA 5 ) ......................................................................

66

SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind


administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8)
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor.......................
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile..............................................

70
76
88
95

57

ntreprinderi, fond de com er i alte active necorporale


SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)..........
SEV 210 Active necorporale (IVS 210)..........................................
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii..................................................

113
122
132

B u n uri m obile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220).......................
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,
echipamentelor, instalaiilor si stocurilor......................

147
154

A ciu n i i alte instrum ente financiare


SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250).......................................

174

Standarde pentru utilizri specifice


SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300).................
SEV 400 Verificarea evalurii..........................................................

189
208

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)..............................


GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului.......................

214
222

Glosar 2016 ................................................................

235

Modificri ale Standardelor de evaluare a


bunurilor, ediia 2016, fa de Standardele de
evaluare ANEVAR, ediia 2015
7

V prezentm modificrile care au fost introduse n ediia 2016 a


Standardelor de evaluare a bunurilor, comparativ cu ediia precedent.
Datorit naturii dinamice a profesiei de evaluator, a legislaiei romneti,
precum i a celorlalte profesii cu impact asupra activitii de evaluare,
standardele de evaluare necesit revizuire periodic.
Astfel, colecia de standarde, ediia 2016, poart denumirea de
Standarde de evaluare a bunurilor 2016 i intr n vigoare la data de 1
iulie 2016.
Structura standardelor din ediia precedent a fost pstrat i n aceast
ediie, cu excepia GEV 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui
bun imobil, aflat n curs de actualizare. Alte modificri importante au vizat
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor, GEV 620 Evaluarea
bunurilor mobile de natura mainilor echipamentelor, instalaiilor si
stocurilor, GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului, precum
i Glosarul.

List de modificri
1. GEV 500 Determinarea va lo rii im pozabile a c l d irilo r
S n cadrul ghidului i al anexelor la acesta, denumirea abordrii prin
cost a fost modificat n abordarea prin cost pentru valoarea
impozabil, iar termenul vrst efectiv a fost nlocuit cu
sintagma vrst cronologic ponderat.
S Din ediia anterioar a Standardelor, n seciunea Consideraii
generale, a fost eliminat paragraful 2 i, prin urmare, n ediia
curent au rezultat paragrafele 2 i 11 care au suferit totodat
modificri, astfel:
Para. 2. n contextul acestui Ghid, definiia cldirii este cea prevzut n
art. 453 din Codul fiscal i completat n Titlul IX din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal,
aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 1/2016, cu modificrile i
completrile ulterioare.
Para. 11. n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe
aceeai raz administrativ-teritorial a unei localiti, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra valorilor
impozabile ale cldirilor declarate de ctre contribuabil n Anexa 1 la
prezentul Ghid, cldiri aflate pe raza aceleiai localitii.

S n seciunea Dispoziii finale a fost completat paragraful 41 i a fost


introdus un paragraf nou, paragraful 42:
Para. 41. Anexele la prezentul Ghid, precum i forma raportului de
evaluare, pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR.
Para. 42. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil
la data emiterii acestora.
S n Anexa 2 Estimarea deprecierii fizice precum i metoda de calcul
a
vrstei
cronologice
ponderate,
avnd
n
vedere
modernizrile/extinderile aduse cldirii supuse evalurii, a fost
introdus un paragraf nou:
Para. 8. n cazul n care cldirea supus evalurii nu poate fi ncadrat
strict n situaiile prevzute de prezenta Anex (de exemplu, tipul cldirii,
structura constructiv, vechime etc.), evaluatorul va aplica raionamentul
profesional pentru a ilustra starea cldirii la data evalurii, innd cont de
standardul construciei, materialele, instalaiile i alte indicii regsite cu
ocazia inspeciei, respectiv i de istoricul utilizrii cldirii subiect, folosind
cu titlu orientativ informaiile din prezenta Anex.
2. GEV 620 Evaluarea b u n u rilo r m obile de natura m ainilor,
echipamentelor, in s ta la iilo r i s to c u rilo r
S Denumirea ghidului a fost schimbat n GEV 620 Evaluarea
bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor si
stocurilor.
9

S Structura ghidului a fost uor modificat prin introducerea unui


capitol nou cu trei paragrafe (4, 5, 6), referitor la evaluarea
stocurilor, paragrafele referitoare la evaluarea mainilor
echipamentelor i instalaiilor fiind cuprinse n cadrul capitolului B.
Bunuri mobile de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor
Capitolul nou este prezentat mai jos:
A. Bunuri mobile de natura stocurilor
4. La evaluarea stocurilor evaluatorul va aplica metoda adecvat
tipului de valoare solicitat de client.
5. Stocurile sunt active deinute n vederea vnzrii pe parcursul
desfurrii normale a activitii, sau active n curs de producie
pentru o astfel de vnzare, sau active sub form de materiale i
alte consumabile ce urmeaz a fi folosite n procesul de producie
sau pentru prestarea de servicii.
6. O clasificare relevant a stocurilor este cea regsit n
reglementrile contabile naionale. n cadrul stocurilor se cuprind:
a) mrfurile;
b) materiile prime;
c) materialele consumabile;

d) materialele de natura obiectelor de inventar;


e) produsele, respectiv:
semifabricatele;
produsele finite;
rebuturile, materialele recuperabile i deeurile;
produsele agricole;
f) activele biologice de natura stocurilor.
g) ambalajele;
h) producia n curs de execuie.
3. GEV 520 Evaluarea pentru garantarea m prum utului
S La seciunea Introducere s-au completat paragrafele 1, 5, 9, astfel:
Para. 1. Ghidul pentru evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare
Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituii de credit, evaluatori
autorizai, auditori financiari i ali utilizatori ai serviciilor de evaluare, n
legtur cu activitatea de evaluare desfurat ca parte a activitii de
creditare, n diferitele faze ale acesteia, i reprezint cadrul general pe
baza cruia instituiile de credit i vor elabora propriile norme de
evaluare.
Para. 5. Instituiile de credit vor adopta normele interne privind evaluarea
garaniilor cu respectarea prezentului Ghid, n care se va institui obligaia,
pentru evaluatori, s respecte Standardele de evaluare a bunurilor. [...]
Para. 9. Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este
corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie a unui credit i reprezint
responsabilitatea acesteia. Evaluatorii interni ai instituiei de credit trebuie
s i pstreze independena faa de procesul de acordare a creditului.
S n seciunea Principii de evaluare a garaniilor reale de natura
activelor corporale au suportat modificri i completri paragrafele
14, 15, 20, 34, astfel:
Para. 14. Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi
puse la dispoziia evaluatorului autorizat de ctre solicitantul raportului.
Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte solicitantului raportului
lista cu documentele i informaiile necesare realizrii evalurii.
Evaluatorul va meniona i va ataa n raportul de evaluare toate
documentele utilizate i va semnala documentele solicitate care nu i-au
fost furnizate. Evaluatorul va meniona n raport dac evaluarea s-a
realizat n baza unor ipoteze speciale aprobate n prealabil de instituia
de credit.
Para. 15. Dac n timpul inspeciei bunului evaluatorul constat c exist
diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la
dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat,

evaluatorul va proceda conform instruciunilor transmise n scris de ctre


instituia de credit.
Para 20. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unui bun,
evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n cele trei
abordri ale evalurii, recunoscute de Standardele de evaluare n
vigoare:
. [...]
Para. 34. Raportul de evaluare va respecta Standardele de evaluare a
bunurilor, n vigoare la data evalurii.
S n seciunea Evaluarea n faza acordrii creditului paragrafele care
conin modificri i completri sunt 35, 38, 45, fiind eliminat
paragraful 48, astfel:
Para. 35. [...] Dac pe parcursul procesului de evaluare apare
necesitatea completrii cu alte documente, evaluatorul extern va ntiina
n scris instituia de credit. Termenul de predare a raportului de evaluare
va fi prelungit cu perioada scurs pn la furnizarea documentului
respectiv.
Para. 38. Setul de documente necesare elaborrii raportului de
evaluare include:
- pentru proprieti imobiliare:
documentul care atest dreptul de proprietate asupra bunului
evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia din care s rezulte suprafeele imobilului (suprafaa
terenului i suprafaa construit desfurat i/sau suprafaa util
pentru cldire). Suprafeele pot fi preluate din cel puin unul din
urmtoarele:
i. documentaia cadastral vizat ANCPI/OCPI pentru imobilele
pentru care aceasta a fost ntocmit, n conformitate cu
legislaia n vigoare de la data ntocmirii; se recomand
prezentarea releveelor pentru fiecare nivel (pentru a se verifica
i compartimentarea cldirii i corespondena cu situaia real);
ii. schia anexat actului de proprietate i care face parte
integrant din acesta, pentru imobile pentru care nu este
ntocmit o documentaie cadastral la data evalurii;
iii. extrasul de Carte Funciar i/sau actul de proprietate, n care
s fie menionate suprafeele imobilului (att pentru teren, ct
i pentru construcie); n acest caz nu se vor putea face
meniuni cu privire la posibile modificri neintabulate ale
proprietii;
iv. documentaie ntocmit i semnat/tampilat de o persoan
certificat (autorizat de ANCPI), fr a avea viza
ANCPI/OCPI, cu acordul instituiei de credit.

Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s reias


posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie, restricii etc.) - n
cazul terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii evaluate
(avize, autorizaii etc.).
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie, se vor solicita documente suplimentare
(autorizaie de construire/ demolare, autorizaie de funcionare, raport
de expertiz tehnic etc.);
Suprafeele pe baza crora se estimeaz valoarea vor fi cele
menionate n documentele precizate anterior. Calitatea de evaluator
autorizat nu ofer competene n domeniul msurrii suprafeelor,
responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a persoanelor ce au
ntocmit documentele ce stau la baza evalurii. n cazul n care
evaluatorul are dubii cu privire la aceste suprafee, va solicita clarificri
i instruciuni de la utilizatorul desemnat. [...]
Para. 45. n estimarea valorii unui bun se pot utiliza una sau mai multe
dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul bunului, de termenii
de referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor disponibile
pentru analiz.
Para. 48. Eliminat
S La seciunea Evaluarea pe parcursul derulrii creditului au rezultat
(ca urmare a eliminrii para. 48), i n urma completrii sau
modificrii lor, paragrafele 52, 53, 55, 56, 63, astfel:
Para. 52. Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor
de evaluare, prin normele interne, cu condiia ca acestea s respecte
Standardele de evaluare a bunurilor n vigoare.
Para. 53. Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate
individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci cnd nu
pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute la paragraful
55.
Para. 55. Cazurile n care se poate efectua evaluarea individual pe
parcursul derulrii creditului sunt precizate n normele interne ale
instituiilor de credit i pot fi efectuate n urmtoarele situaii:
[...]
Para. 56. Evaluarea individual a garaniilor, pe perioada derulrii
creditului este similar cu cea de la acordarea mprumutului (paragrafele
1-48 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului, instituia
de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s l transmit
evaluatorului. [...]
Para. 63. Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de
garanii, n care sunt detaliate etapele menionate la paragraful 62, sunt

cuprinse n Anexa 2 la prezentul Ghid - Evaluarea global a portofoliilor


de garanii, prezentat pe site-ul ANEVAR. [...]
S La seciunea Evaluarea n faza executrii silite a rezultat n urma
modificrii paragraful 68:
Para. 68. n faza executrii silite, evalurile cu utilizare intern de ctre
instituia de credit se pot face asimilat evalurii pe parcursul derulrii
creditului. Pentru aceste evaluri nu este necesar nscrierea
informaiilor n Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR.
4. G losar
n cadrul Glosarului au fost introduse definiii ale ctorva tipuri de rate
de capitalizare i au fost eliminate definiii ale termenilor afereni
ghidului GEV 530 Determinarea valorii pe termen lung a unui bun
imobil.

(/)
m
<
0
o

STANDARDE GENERALE
Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101

Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)

(/)
m
<
0
co

SEV 102 Implementare (IVS 102)


Raportare (IVS 103)

STANDARD DE EVALUARE - SEV 100

Cadrul general (IVS Cadrul general)


Coninut
Evaluare i raionament

Paragrafe
1

Obiectivitate

2 -3

Competen

4 -5

Pre, cost i valoare

6 -9

Piaa

10-14

Activitatea pieei

15-17

Participanii de pe pia

18-19

Factorii specifici entitii

20-22

Agregarea

23-24

Tipul valorii

25-28

Valoarea de pia

29-34

Costuri de tranzacionare

35

Valoarea de investiie

36-37

Valoarea just

38-42

Valoarea special

43-46

Valoarea sinergiei

47

Ipoteze

48-51

Vnzri forate

52-54

Abordri n evaluare

55

Abordarea prin pia

56-57

Abordarea prin venit

58-61

Abordarea prin cost

62-63

Metode de aplicare

64

Date de intrare pentru evaluare

65-72

Cadrul general al IVS cuprinde definiiile, principiile i conceptele


evalurii general acceptate pe care se bazeaz Standardele
Internaionale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui s fie luat
n considerare i aplicat n conform itate cu standardele individuale
i aplicaiile evalurii.

Evaluare i raionament
1.

Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va


necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie
s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va
fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice
alte ipoteze aplicabile n evaluare.
Obiectivitate

2.

Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice


raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie
atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a
ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie
credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din
optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i
minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.

3.

Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe


deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura
gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel
nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al
principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de
cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic1. n cazul
n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit
statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt
prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la
conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor
profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n
reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.
Competen

4.

Deoarece
evaluarea
solicit
exercitarea
abilitii
i a
raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie

1 N ot: n aplicarea prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor, evaluatorul trebuie s


acioneze n conform itate cu raionam entul profesional i cu Codul de etic al profesiei de
evaluator autorizat.

efectuate de ctre o persoan sau de o firm care posed


abilitile tehnice adecvate, experien i cunotine despre
subiectul evalurii,
despre piaa pe care acesta se
tranzacioneaz i despre scopul evalurii.
5.

n cazul evalurilor complexe sau a unui numr mare de active, se


accept ca evaluatorul s solicite asisten din partea
specialitilor n anumite aspecte ale angajamentului su integral,
cu condiia ca acest lucru s fie prezentat n termenii de referin
ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii).
Pre, cost i valoare

6.

Preul este suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un


activ. Din cauza capacitilor financiare, a motivaiilor sau
intereselor speciale ale unui anumit cumprtor sau vnztor,
preul pltit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuit
activului de ctre alte persoane.

7.

Costul este suma de


produce activul. Cnd
costul lui devine un
deoarece preul pltit
pentru cumprtor.

8.

Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:

bani necesar pentru a achiziiona sau


acel activ a fost achiziionat sau produs,
fapt cert. Preul este corelat cu costul
pentru un activ devine costul acestuia

(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru
un activ, n cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul
evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9.

Cuvntul evaluare (engl. valuation) se poate referi att la


valoarea estimat (concluzia asupra valorii), ct i la
determinarea valorii estimate (aciunea de a evalua). n aceste
standarde, sensul acestui cuvnt ar trebui s rezulte clar din
contextul n care este folosit. Acolo unde exist riscul unei
confuzii sau este necesar s se fac o distincie clar ntre cele
dou sensuri, se utilizeaz cuvinte suplimentare.

Piaa
10.

O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i


serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al
preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile
se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori.
Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la
ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere
a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele
individuale.

11.

Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un


activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care
acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va
depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o
anumit pia, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra
preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea
pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre
acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu,
piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;
(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un
productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de
distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor
finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n
volumul la care acestea se produc de ctre productor;
(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.

12.

Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent


i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o
anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De
exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi
mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic
n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate
de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n
timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar
putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n
care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o
convergen a preurilor.

13.

Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia


din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.

14.

Din cauza diferitelor imperfeciuni, pieele funcioneaz rareori


perfect, cu un echilibru constant ntre ofert i cerere i cu un
nivel constant de activitate. Imperfeciunile obinuite ale pieei se
refer la fluctuaii ale ofertei, la creteri sau diminuri brute ale
cererii sau la asimetria informaiilor deinute de participanii de pe
pia. Deoarece participanii de pe pia reacioneaz la aceste
imperfeciuni este posibil, la un moment dat, ca o pia s se
adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O
evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pre de
pia trebuie s reflecte condiiile de pe piaa relevant, existente
la data evalurii, i nu un pre corectat sau atenuat, bazat pe o
presupus refacere a echilibrului.
Activitatea pieei

15.

Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi


posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o
perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care
activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de
nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n
termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin
activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o
linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia
inactiv.

16.

Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile


s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este
cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena
unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un
rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia.
Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent,
sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea
ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi
dispui s intre pe pia.

17.

Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o


dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor
este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii
pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate
(a se vedea paragrafele 52-54 urmtoare). Totui, pe pieele n
declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a
vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de
vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.

Participanii de pe pia
18.

Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la


ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt
implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre
ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a
comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de
pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau
cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data
evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.

19.

n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia,


circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui
anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att
vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau
entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe
pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual
referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i
30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui
element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu
ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea
paragrafele 30(a) i 30(f)).
Factorii specifici entitii

20.

Factorii care sunt specifici unui anumit cumprtor sau vnztor i


care nu sunt disponibili participanilor de pe pia sunt exclui din
datele de intrare utilizate la o evaluare bazat pe informaii de
pia. Exemple de factori specifici entitii, care pot s nu fie
disponibili majoritii participanilor de pe pia, sunt urmtorii:
a) valoarea suplimentar obinut din crearea unui portofoliu de
active similare;
b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate;
c) drepturile sau restriciile legale;
d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal;
e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai pentru
acea entitate.

21.

Faptul c astfel de factori sunt specifici entitii sau c ar putea fi


disponibili i altora de pe pia, n general, se determin pe baza
unei analize caz cu caz. De exemplu, este posibil ca un activ s
nu se tranzacioneze n mod normal ca element de sine stttor,
ci ca parte a unui grup. Orice sinergii aferente activelor asociate
vor fi transferate participanilor de pe pia, odat cu transferul
grupului i deci, nu sunt specifice numai entitii.

22.

Dac obiectivul evalurii este determinarea valorii pentru un


anumit proprietar, n evaluarea activului sunt reflectai factorii
specifici entitii. Situaiile n care poate fi solicitat valoarea
pentru un anumit proprietar sunt:
(a) fundamentarea deciziilor de investiii;
(b) verificarea performanei unui activ.
Agregarea

23.

Adesea, valoarea unui activ individual este dependent de


combinarea lui cu alte active asociate. Exemple sunt:
(a) compensarea activelor i datoriilor ce formeaz un portofoliu
echilibrat de instrumente financiare;
(b) un portofoliu de proprieti care se completeaz unele cu
celelalte, pentru a oferi cumprtorului potenial fie un prag
minim al performanei fie o prezen n locaii strategice;
(c) un grup de utilaje dintr-o linie de producie sau programul
pentru calculator necesar pentru funcionarea unei/unor
utilaje;
(d) reete i brevete de invenie care susin un brand;
(e)

24.

teren, construcii i maini, echipamente


interdependente utilizate ntr-o ntreprindere.

instalaii

Cnd se cere o evaluare a activelor care sunt deinute n


combinaie cu alte active complementare sau conexe este
important s se defineasc clar dac este vorba de un grup sau
portofoliu de active care va fi evaluat sau de active individuale. n
cel de al doilea caz, este, de asemenea, important s se
stabileasc dac fiecare activ se va evalua:
(a) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
sunt disponibile pentru un cumprtor, sau
(b) ca un element individual, dar presupunnd c celelalte active
nu sunt disponibile pentru un cumprtor.
Tipul valorii

25.

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de


cuantificare a unei valori.

26.

Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza


valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia
i motivaia prilor i msura n care activul este expus pe pia.
Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii.

Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de:


(a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie
asupra valorii;
(b)

tipul activului care este evaluat;

(c)

starea efectiv sau ipotetic a


evalurii;

unui activ, la momentul

(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific


ipotezele fundamentale n situaii specifice.
27.

Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii


principale:
(a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar
obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia
liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea
de pia, aa cum este definit n aceste standarde;
(b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau
o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea este
specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu
aib nicio relevan pentru participanii de pe pia. n
aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i
valoarea special, aa cum sunt definite n aceste standarde;
(c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n
mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul
unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre
ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul
care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de
pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se ncadreaz
valoarea just, aa cum este definit n aceste standarde.

28.

Evalurile pot necesita utilizarea unor tipuri ale valorii, definite


printr-un statut, o reglementare, un contract privat sau un alt
document. Dei astfel de tipuri ale valorii pot prea similare cu
tipurile valorii definite n aceste standarde, aplicarea lor poate
solicita o abordare diferit de cea descris n SEV, cu excepia
cazului cnd, n documentul respectiv, se fac referiri fr echivoc
la SEV. Astfel de tipuri ale valorii trebuie s fie interpretate i
aplicate conform prevederilor din documentul surs. Exemple de
tipuri ale valorii, care sunt definite n alte reglementri, sunt
diferitele baze de evaluare definite n Standardele Internaionale
de Raportare Financiar (IFRS) i n alte standarde de
contabilitate.

Valoarea de pia
29.

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o


datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.

30.

Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul


cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
monetare,
pltibile
pentru
activ,
ntr-o
tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la
data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de
ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod
rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n
mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze
sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau
concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea
unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o
sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele coninute n definiia valorii de pia la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui
moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s
fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat.
Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte
date;
(d) ntre un cumprtor hotrt" se refer la un cumprtor care
este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor
nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre.
De asemenea,
acest cumprtor este unul
care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei

curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei


piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu ar plti
un pre mai mare dect preul cerut pe pia. Proprietarul
curent este inclus ntre cei care formeaz piaa;
(e) i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor nerbdtor,
nici un vnztor forat s vnd la orice pre, nici unul pregtit
pentru a vinde la un pre care este considerat a fi nerezonabil
pe piaa curent. Vnztorul hotrt este motivat s vnd
activul, n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe
piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar fi acel
pre. Circumstanele faptice ale proprietarului curent nu fac
parte din aceste consideraii, deoarece vnztorul hotrt
este un proprietar ipotetic;
(f)

ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o tranzacie care


are loc ntre pri care nu au o relaie deosebit sau special,
de exemplu, ntre compania mam i companiile sucursale
sau ntre proprietar i chiria, care ar face ca nivelul preului
s nu fie caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin
includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia la
valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri fr o
legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod independent;

(g) dup un marketing adecvat" nseamn c activul ar fi expus


pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil, n
conformitate cu definiia valorii de pia. Metoda de vnzare
este considerat a fi acea metod prin care se obine cel mai
bun pre pe piaa la care vnztorul are acces. Durata
timpului de expunere pe pia nu este o perioad fix, ci va
varia n funcie de tipul activului i de condiiile pieei. Singurul
criteriu este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru
ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat de
participani de pe pia. Perioada de expunere este situat
nainte de data evalurii;
(h) n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz,
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil,
despre natura i caracteristicile activului, despre utilizrile
curente i cele poteniale ale acestuia, precum i despre
starea n care se afl piaa la data evalurii. Se mai
presupune c fiecare parte utilizeaz acele cunotine n mod
prudent, pentru a cuta preul cel mai favorabil corespunztor

poziiei lor ocupate n tranzacie. Prudena se apreciaz prin


referire la situaia pieei de la data evalurii i nelund n
considerare eventualele informaii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neaprat imprudent ca un vnztor s
vnd activele pe o pia cu preuri n scdere, la un pre care
este mai mic dect preurile de pia anterioare. n astfel de
cazuri, valabile i pentru alte schimburi de pe pieele care
nregistreaz modificri ale preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai
bune informaii de pia, disponibile la data evalurii;
(i)

i fr constrngere stabilete faptul c fiecare parte este


motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici forat,
nici obligat n mod nejustificat s o fac.

31.

Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia


deschis i concurenial unde participanii acioneaz n mod
liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i
vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr limitat
de participani de pe pia. Piaa n care activul este expus pentru
vnzare este piaa n care activul se schimb n mod normal (a se
vedea paragrafele 15-19 anterioare).

32.

Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a


acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui activ care i
maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i
fezabil financiar. Cea mai bun utilizare poate fi continuarea
utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta
este determinat de utilizarea pe care un participant de pe pia
ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe
care ar fi dispus s l ofere.

33.

Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine


stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a acestuia,
cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n
considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.

34.

Determinarea celei mai bune utilizri


considerare a urmtoarelor cerine:

presupune

luarea n

a)

utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat


rezonabil de ctre participanii de pe pia;

b)

utilizarea s fie permis legal, fiind necesar s se ia n


considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu,
specificaiile din planul urbanistic;

c)

utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o


utilizare diferit, care este posibil fizic i permis legal, va
genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia,
mai mare dect profitul generat de utilizarea existent, dup
ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Costuri de tranzacionare
35.

Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui


activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare
sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se
face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect
direct al tranzaciei.
Valoarea de investiie

36.

Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul


acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit
investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.

37.

Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui


activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani
care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest
tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea
unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb
ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele
financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui
de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru
vnztori de a intra pe pia.
Valoarea just

38.

Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.

39.

Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia


de mai sus. IvSb consider c, n general, definiia valorii juste
din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i
aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar.

40.

Pentru alte scopuri dect cel de utilizare n situaii financiare,


valoarea just poate fi diferit de valoarea de pia. Valoarea just
cere estimarea preului care este just pentru ambele pri

identificate, lund n considerare avantajele sau dezavantajele pe


care fiecare parte le va obine din tranzacie. Aceasta, de obicei,
este aplicat n context judiciar. Pe de alt parte, valoarea de
pia cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de ctre
participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.
41.

Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia.


Dei, n multe cazuri, preul care este just pentru ambele pri va fi
egal cu cel obtenabil pe pia, vor fi situaii n care estimarea
valorii juste va presupune luarea n considerare a unor aspecte
care nu trebuie luate n considerare n estimarea valorii de pia,
cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat n urma
combinrii drepturilor asupra proprietii.

42.

Exemple de utilizare a valorii juste sunt:


(a) determinarea unui pre care este just pentru participaia ntr-o
ntreprindere necotat, deoarece preul pentru doi deintori
anumii poate fi just pentru acetia, dar diferit de preul care
ar putea fi obinut pe pia;
(b) determinarea unui pre care ar fi just pentru un locator i un
locatar, fie pentru transferul permanent al activului nchiriat,
fie pentru anularea datoriei aferente contractului de nchiriere.
Valoarea special

43.

Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile


particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.

44.

Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un


anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care
nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.

45.

Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici


care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru
ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui
activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al
valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist
un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.

46.

Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui


raportat i difereniat clar de valoarea de pia.

Valoarea sinergiei
47.

Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat


prin combinarea a dou sau a mai multor active sau drepturi,
atunci cnd valoarea rezultat n urma combinrii este mai mare
dect suma valorilor individuale. Dac sinergiile se obin numai de
ctre un anumit cumprtor, atunci aceasta este un exemplu de
valoare special.
Ipoteze

48.

Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se


formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care
se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.

49.

Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la


acestea, sunt:

ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate


complet aflat n exploatare;

ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate


separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;

ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun


cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24
anterioare);

ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie


n mod individual;

ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este


considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.

50.

Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care


difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv
devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea
pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui
activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia
utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este
condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta
reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n
considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data
evalurii.

51.

Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie


relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.

Vnzri forate
52.

Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd


un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea
fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate
s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea,
ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de
imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil
ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu
excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor
asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n
cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui
special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia
valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai
ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri
ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint
o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii
distinct.

53.

Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare


forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.

54.

Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod


automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la
un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti.
Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn
la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat,
vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).
Abordri n evaluare

55.

Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot


utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea
paragrafele 25-28 anterioare). Cele trei abordri descrise i
definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate
n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale
preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci
cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile
nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei

singure metode, se recomand n mod special utilizarea a cel


puin dou abordri sau metode.
Abordarea prin pia
56.

Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin


compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale
cror preuri se cunosc.

57.

Prima etap a acestei abordri este obinerea preurilor activelor


identice sau similare care au fost tranzacionate recent pe pia.
Dac exist puine tranzacii recente, poate fi util s se ia n
considerare i preurile activelor identice sau similare care sunt
listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor
informaii s fie clar stabilit i analizat critic. Poate fi necesar ca
preul altor tranzacii s fie ajustat pentru a reflecta orice diferene
ntre tranzacia real i tipul valorii i orice ipoteze care urmeaz
s fie adoptate pentru evaluarea care se realizeaz. Pot exista i
diferene ntre caracteristicile juridice, economice sau fizice ale
activelor din alte tranzacii fa de cele ale activului evaluat.
Abordarea prin venit

58.

Abordarea prin venit ofer o indicaie asupra valorii prin


convertirea fluxurilor de numerar viitoare ntr-o singur valoare
curent a capitalului.

59.

Aceast abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va


genera pe durata lui de via util i indic valoarea printr-un
proces de capitalizare. Capitalizarea implic transformarea
venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
adecvate de capitalizare/actualizare. Fluxul de venit poate s
derive dintr-un contract/din contracte sau s nu fie de natur
contractual, de exemplu, profitul anticipat i generat fie din
utilizarea, fie din deinerea activului.

60.

Metodele incluse n abordarea prin venit sunt:


capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ dintr-o
singur perioad i se aplic o rat cu toate riscurile incluse sau
o rat de capitalizare total;
fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de
numerar din perioadele viitoare i se aplic o rat de actualizare
pentru a le actualiza la valoarea lor prezent;
diferite modele de evaluare a opiunilor.

61.

Abordarea prin venit poate fi aplicat la evaluarea datoriilor prin


luarea n considerare a fluxurilor de numerar cerute de serviciul
unei datorii, pn la data stingerii acesteia.

Abordarea prin cost


62.

Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea


principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti
mai mult pentru un activ dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.

63.

Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul,


pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va
fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat
sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz,
poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului
echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.
Metode de aplicare

64.

Fiecare din aceste abordri principale n evaluare includ diferite


metode detaliate de aplicare. Diferitele metode, care se folosesc
n mod uzual pentru diferitele clase de active, sunt comentate n
Standardele referitoare la active.
Date de intrare pentru evaluare

65.

Datele de intrare pentru evaluare se refer la datele i la alte


informaii care se utilizeaz n oricare dintre abordrile n evaluare
descrise n acest standard. Aceste date de intrare pot fi date reale
sau date ipotetice.

66.

Exemple de date de intrare reale sunt:

preurile obinute pentru active similare sau identice;

fluxul de numerar realizat generat de activ;

67.

costul efectiv al activelor identice sau similare.

Exemple de date de intrare ipotetice sunt:


fluxurile de numerar estimate sau previzionate;

costul estimat al unui activ ipotetic;

atitudinea perceput fa de risc a participanilor depe pia.


68.

O credibilitate mai mare poate fi acordat, n mod normal, datelor


de intrare reale; totui, cnd acestea sunt mai puin relevante, de
exemplu, cnd informaiile despre tranzaciile reale sunt vechi,
cnd fluxurile de numerar istorice nu sunt elocvente pentru
fluxurile de numerar viitoare sau cnd informaia despre costul
efectiv este numai costul istoric, se poate acorda o relevan mai
mare datelor de intrare ipotetice.

69.

n mod normal, o valoare va avea un grad de certitudine mai


ridicat atunci cnd exist multe date de intrare pentru evaluare.
Cnd exist puine date de intrare, trebuie acordat o atenie
deosebit analizei i verificrii acestora.

70.

n cazul n care datele de intrare pentru evaluare conin informaii


despre o tranzacie, ar trebui verificat cu atenie conformitatea
caracteristicilor tranzaciei respective cu cele ale tipului valorii
cerut.

71.

Natura i sursa datelor de intrare pentru evaluare trebuie s


reflecte tipul valorii, care, la rndul lui depinde de scopul evalurii.
De exemplu, pentru estimarea valorii de pia pot fi utilizate
diferite abordri i metode, cu condiia s se bazeze pe date
obinute din pia. Abordarea prin pia va utiliza, conform
definiiei, date de intrare obinute de pe pia. Pentru a indica
valoarea de pia, abordarea prin venit ar trebui s fie aplicat
prin utilizarea datelor de intrare i a ipotezelor care ar fi adoptate
de ctre participanii de pe pia. Pentru a indica valoarea de
pia utilizndu-se abordarea prin cost ar trebui determinat costul
i deprecierea aferente unui activ cu aceeai utilitate, prin
intermediul analizei costurilor i deprecierii existente pe pia.
Disponibilitatea datelor i situaiile de pe piaa activului evaluat vor
determina care metod este cea mai relevant i adecvat.
Fiecare abordare sau metod ar trebui s ofere o indicaie despre
valoarea de pia dac se bazeaz pe date oferite de pia,
analizate n mod corespunztor.

72.

n general, abordrile i metodele de evaluare sunt aceleai


pentru orice tipuri de evaluri. Totui, evaluarea diferitelor tipuri de
active implic surse diferite de date, care trebuie s reflecte piaa
pe care activele vor fi evaluate. De exemplu, investiia n
proprietatea imobiliar deinut de o ntreprindere va fi evaluat n
contextul pieei proprietii imobiliare relevante pe care se
tranzacioneaz proprietatea imobiliar, n timp ce aciunile emise
de aceeai ntreprindere vor fi evaluate n contextul pieei pe care
se tranzacioneaz aciunile.

Coninut

Paragrafe

Principiul general

Cerine

Modificri ale termenilor de referin ai evalurii

Principiul general
1.

Exist mai multe tipuri i nivele de servicii de evaluare ce pot fi


furnizate. Standardele Internaionale de Evaluare sunt elaborate
pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluri, inclusiv pentru o
verificare a evalurii, caz n care verificatorul ar putea s nu fie
solicitat s prezinte concluzia sa proprie asupra valorii. Toate
serviciile de evaluare, precum i munca depus pentru
efectuarea lor trebuie s fie adecvate pentru scopul desemnat.
Este important ca utilizatorul desemnat al evalurii s neleag
serviciile ce vor fi furnizate i orice limitare asupra utilizrii
acestora, nainte de finalizarea evalurii i de raportare.
Cerine

2.

Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n


scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase
de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau
poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor
aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n standardele
pentru active sau n cele pentru utilizri specifice. n urmtoarea
list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea
referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare
include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
O declaraie care confirm:
(i)

identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan


fizic sau juridic;

(ii) faptul c evaluatorul poate oferi o evaluare obiectiv i


imparial;
(iii) dac evaluatorul are orice legtur
sau implicare
important cu subiectul evalurii sau cu partea care a
comandat evaluarea;
(iv) faptul c evaluatorul este competent s efectueze
evaluarea. Dac evaluatorul are nevoie s apeleze la
asisten substanial din partea altor specialiti pentru
orice aspect al evalurii trebuie convenit i consemnat
natura unei astfel de asistene, precum i msura n care
evaluatorul s-a bazat pe aceasta.
(b) Identificarea
desemnai

clientului

o ricror

ali

utilizatori

Cnd se determin forma i coninutul raportului de evaluare


este important s se precizeze persoanele pentru care se
realizeaz evaluarea, pentru a se asigura faptul c aceasta
conine informaii adecvate necesitilor lor.
Orice restricie privind persoanele care se pot baza pe
evaluare trebuie convenit i consemnat n scris.
(c) Scopul evalurii
Trebuie prezentat n mod clar scopul pentru care este
efectuat evaluarea, ca de exemplu, evaluarea este cerut
pentru garantarea mprumutului, pentru a oferi asisten la
transferul unor aciuni sau pentru a oferi asisten n cadrul
unei emisiuni de aciuni. Scopul unei evaluri va determina
tipul valorii.
Este important ca evaluarea s nu fie utilizat n afara
contextului sau pentru alte scopuri dect cel prezentat.
(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia ntre
un activ i un drept de proprietate asupra acestuia sau un
drept de folosin al acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz n
combinaie cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

(e) Tipul valorii


Tipul valorii trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii.
Trebuie citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau
acesta trebuie s fie explicat. Aceast cerin nu este
aplicabil n cazul verificrii evalurii unde nu i se cere
verificatorului s prezinte o concluzie asupra valorii sau nu
se cere un comentariu asupra tipului valorii utilizat.
Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite i
comentate n SEV 100 Cadrul general, dar pot fi utilizate i
alte tipuri ale valorii. Ar putea fi necesar i precizarea
monedei n care se va raporta valoarea.
(f)

Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste
date trebuie s fie menionate distinct.

(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii


Termenii de referin ai evalurii trebuie s cuprind
precizri privind orice limitri sau restricii referitoare la
inspecia, documentarea i analizele necesare pentru scopul
evalurii.
Dac nu exist informaii relevante, deoarece condiiile
evalurii restricioneaz documentarea, n cazul n care
evaluarea este acceptat de ctre evaluator, aceste restricii
i orice ipoteze necesare sau ipoteze speciale luate n
considerare ca urmare a restriciilor vor fi incluse n termenii
de referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa info rm a iilor pe care se va baza evaluarea
Trebuie convenite i consemnate n scris natura i sursa
oricror informaii relevante pe care se va baza evaluarea,
precum i documentarea necesar pentru orice verificri care
vor fi ntreprinse pe durata evalurii.
(i)

Ipoteze i ipoteze speciale


Trebuie specificate toate ipotezele i orice ipoteze speciale
care urmeaz s fie luate n considerare pe durata realizrii
evalurii i raportrii evalurii.
Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, n mod
rezonabil, n contextul evalurii, fr a fi n mod specific
documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, dup ce

au fost stabilite, trebuie acceptate pentru nelegerea evalurii


sau altor servicii de evaluare furnizate.
O ipotez special este o ipotez care presupune fie date
care difer de datele reale existente la data evalurii, fie date
care nu ar fi presupuse de ctre un participant tipic de pe
pia ntr-o tranzacie, la data evalurii.
Ipotezele speciale se utilizeaz deseori pentru a ilustra
efectul pe care l are modificarea circumstanelor asupra
valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
faptul c o cldire, aflat n faza de proiect, ar fi finalizat
la data evalurii;
faptul c un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi n
vigoare la data evalurii;
faptul c un instrument financiar este evaluat utiliznd o
curb a randamentelor diferit de curba care ar fi utilizat
de un participant de pe pia.
Se iau n considerare numai acele ipoteze i ipoteze speciale
care sunt rezonabile i relevante, avnd n vedere scopul
pentru care este solicitat evaluarea.
(j)

R estricii de utilizare, difuzare sau publicare


Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta, acest
lucru va fi consemnat n scris. Dac se identific elemente
care sunt susceptibile s aib impact asupra evalurii i
acestea trebuie consemnate n scris.

(k) Declararea conform itii evalurii cu SEV


Dei, de regul, declararea conformitii evalurii cu SEV
este necesar, ar putea exista situaia n care scopul
evalurii necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de
deviere trebuie s fie identificat mpreun cu justificarea
acelei devieri. O deviere nu este justificat dac efectul
acesteia este o evaluare care induce n eroare.
(l)

Descrierea raportului
Trebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform
specificaiei din SEV 103 Raportare.

Modificri ale term enilor de referin ai evalurii


3.

Este posibil ca o parte din aspectele menionate anterior s nu


poat fi precizate nainte de nceperea evalurii, sau pot fi
necesare modificri ale termenilor de referin ai evalurii pe
parcursul acesteia, de exemplu, pot deveni disponibile informaii
suplimentare sau poate aprea un aspect care necesit
investigaii suplimentare. Termenii de referin ai evalurii pot fi
consemnai ntr-un document unic, emis la nceperea evalurii
sau ntr-o serie de documente ntocmite pe parcursul evalurii cu
condiia ca toate aspectele s fie consemnate n scris nainte de
finalizarea evalurii i de emiterea raportului de evaluare.

C oninut
Principiul general

Paragrafe
1

Documentarea

2 -5

Abordri n evaluare

6 -8

Dosarul de lucru

Principiul general
1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n
conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general,
care sunt adecvate scopului desemnat al evalurii cerute i
condiiilor stabilite prin termenii de referin ai evalurii.
Documentarea
2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie
adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va
raporta.
Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile
i pentru o verificare a evalurii.
3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii,
interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru
fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul
de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct
informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului
evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se
stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice
astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin
ai evalurii.
4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe
informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile
sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care
evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau

veridicitatea informaiilor furnizate, fie acestea nu trebuie utilizate,


fie evaluatorul va informa clientul asupra rezervelor sale. Pentru a
analiza credibilitatea i veridicitatea informaiilor furnizate, trebuie
luate n considerare elemente cum ar fi:
scopul evalurii;

importana informaiei n formularea concluziei asupra valorii;

experiena sursei de informaii legat de problema respectiv;


experiena evaluatorului legat de problema respectiv;
dac sursa informaiilor este independent fie fa de subiectul
evalurii, fie fa de clientul sau utilizatorul evalurii;

5.

msura n care informaiile sunt disponibile public; i

limitrile obligaiei de documentare,


termenilor de referin ai evalurii.

specificate n cadrul

Scopul evalurii, tipul valorii, documentarea necesar pentru


evaluare i limitrile documentrii, precum i toate sursele de
informaii pe care evaluatorul se va baza sunt prezentate n
termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii. Dac pe durata unei evaluri devine clar c
documentarea inclus n termenii de referin ai evalurii nu va
conduce la obinerea unei valori credibile sau dac informaiile pe
care trebuie s le furnizeze tere pri fie nu sunt disponibile, fie
sunt neadecvate, termenii de referin ai evalurii trebuie revizuii
n mod corespunztor.
Abordri n evaluare

6.

Trebuie acordat o importan deosebit selectrii abordrilor n


evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele
abordri n evaluare sunt descrise n SEV 100 Cadrul general, iar
metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri n
evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate n
comentariile din Standardele referitoare la active.

7.

Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de


luarea n considerare a urmtoarelor:

tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;

disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru


evaluare;

abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa


relevant.

8.

Pentru a obine o indicaie asupra valorii se pot utiliza mai multe


abordri sau metode de evaluare, mai ales atunci cnd nu exist
suficiente date de intrare, reale sau observabile, pentru ca o
singur metod s conduc la obinerea unei concluzii credibile.
Cnd se utilizeaz mai multe abordri i metode, indicaiile asupra
valorii obinute trebuie s fie analizate i reconciliate pentru a se
ajunge la o concluzie asupra valorii.
Dosarul de lucru

9.

Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe


parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru concluzia final,
precum i o copie a oricrui raport preliminar sau final predat
clientului.

Coninut

Paragrafe

Principiul general

1-3

Coninutul raportului

4 -5

Principiul general
1.

Etapa final a evalurii const n comunicarea rezultatelor ctre


partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau
a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau s
induc n eroare i va permite cititorului ndreptit o nelegere
clar a evalurii sau a altor servicii furnizate.

2.

Pentru a asigura comparabilitatea, relevana i credibilitatea,


raportul va prezenta o descriere clar i precis a termenilor de
referin ai evalurii, a scopului i utilizrii desemnate a acesteia
i va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau
condiiile limitative importante care influeneaz n mod direct
evaluarea.

3.

Acest standard se aplic tuturor rapoartelor de evaluare sau


rapoartelor referitoare la rezultatul unei verificri a evalurii,
indiferent dac acestea sunt tiprite pe hrtie sau sunt transmise
pe cale electronic. Pentru anumite clase de active sau pentru
evaluri pentru utilizri specifice pot exista modificri fa de
acest standard sau cerine suplimentare de raportare. Acestea se
regsesc n standardele pentru active sau n cele pentru utilizri
specifice.
C oninutul raportului

4.

Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i


cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice
excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie
convenite n prealabil i consemnate n termenii de referin ai
evalurii.

5.

Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele


listate n cele ce urmeaz. Elementele de la literele (a) la (k) din
aceast list conin aspectele care fac parte din termenii de
referin ai evalurii (a se vedea SEV 101 Termenii de referin ai
evalurii). Se recomand ca n raport s fie menionai termenii de
referin ai evalurii. n urmtoarea list cu cerine, referina la un
evaluator include i pe cea referitoare la un verificator al evalurii,
iar referina la o evaluare include i pe cea referitoare la
verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
Evaluatorul poate fi o persoan fizic sau juridic. Raportul
trebuie s includ o declaraie prin care evaluatorul s
confirme c poate oferi o evaluare obiectiv i imparial i c
este competent s efectueze evaluarea.
Raportul va include semntura persoanei fizice sau juridice
responsabil pentru evaluare.
Dac evaluatorul a apelat la asisten substanial din partea
altor specialiti, pentru orice aspect al evalurii n raport
trebuie prezentat natura unei astfel de asistene, precum i
msura n care s-a bazat pe aceast asisten.
(b) Identificarea
desemnai

clientului

o ricror

ali

utilizatori

Partea care a comandat evaluarea va fi identificat mpreun


cu orice alte pri care s-ar putea baza pe rezultatele
evalurii (a se vedea i litera (j) n continuare).
(c) Scopul evalurii
Scopul evalurii va fi prezentat n mod clar.
(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evalurii
Poate fi necesar o clarificare pentru a se face distincia
ntre un activ i un drept asupra acestuia sau un drept de
folosin a acelui activ.
Dac evaluarea se face pentru un activ care se utilizeaz
mpreun cu alte active, va fi necesar s se clarifice dac
acele active se includ n evaluare, dac se exclud i se
presupune c sunt disponibile sau dac se exclud i se
presupune c nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 23 i 24).

(e) Tipul valorii


Acesta trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Trebuie
citat sursa definiiei oricrui tip al valorii utilizat sau acesta
trebuie s fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii
sunt definite i comentate n SEV 100 Cadrul general.
Aceast cerin nu este aplicabil n cazul verificrii evalurii
atunci cnd nu i se cere verificatorului s prezinte o
concluzie asupra valorii sau nu se cere un comentariu
asupra tipului valorii utilizat.
(f)

Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este cazul, aceste
date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.
Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri
cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac
comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea
supus verificrii.

(g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii


Trebuie s fie prezentate n raport att documentarea
necesar pentru efectuarea evalurii, ct i limitrile
documentrii respective consemnate n termenii de
referin ai evalurii.
(h) Natura i sursa info rm a iilor utilizate pe care s-a bazat
evaluarea
Trebuie prezentate natura i sursa oricror informaii
relevante pe care se bazeaz evaluarea i amploarea
oricror etape parcurse pentru verificarea acelor informaii. n
situaia n care informaiile furnizate de client sau de o ter
parte nu au fost verificate de ctre evaluator, acest fapt
trebuie precizat n mod clar i trebuie fcut referire, dup
caz, la orice confirmare furnizat de partea respectiv cu
privire la acele informaii.
(i)

Ipoteze i ipoteze speciale


Trebuie precizate n mod clar toate ipotezele i ipotezele
speciale adoptate.

(j)

R estricii de utilizare, difuzare sau publicare


Cnd este necesar sau de dorit restricionarea utilizrii
evalurii sau a celor care pot s se bazeze pe aceasta,
restricionarea trebuie precizat.

(k) Declararea conform itii evalurii cu SEV


Dei declararea conformitii evalurii cu SEV este de regul
necesar, ar putea exista situaii n care scopul evalurii
necesit o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie
s fie identificat mpreun cu justificarea acelei devieri. O
deviere nu este justificat dac efectul acesteia este o
evaluare care induce n eroare.
(l)

Abordarea n evaluare i raionamentul


Pentru a se nelege rezultatul evalurii n contextul acesteia,
raportul va face trimitere la abordarea sau la abordrile
aplicate, la datele cheie de intrare utilizate i la
raionamentele principale care au condus la concluziile
evalurii.
n cazul unui raport de verificare a evalurii trebuie prezentate
concluziile verificatorului asupra raportului de evaluare supus
verificrii, inclusiv raionamentele pe care se bazeaz aceste
concluzii.
Aceast cerin nu se aplic dac s-a convenit n mod
special i s-a consemnat n termenii de referin ai verificrii
evalurii c va fi prezentat un raport fr explicaii sau fr
alte informaii de fundamentare.

(m) Valoarea sau valorile obinute


Aceasta/acestea va/vor fi prezentate n moneda convenit.
Aceast cerin nu se aplic n cazul unei verificri a
evalurii, dac verificatorului nu i se solicit s furnizeze
propria concluzie asupra valorii.
(n) Data raportului de evaluare
Trebuie s fie inclus data la care este emis raportul. Aceast
dat poate fi diferit de data evalurii (a se vedea punctul (f)
anterior).

STANDARDE PENTRU ACTIVE


B u n uri im obile
SEV 230

Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)

SEV 232

Evaluarea proprietii generatoare de afaceri

SEV 233

Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)

SEV 310

Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru


garantarea mprumutului (IVS 310)

SEV 320

Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali


(EVA 5)

SEV 330

Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind


administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)

SEV 340

Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8)

GEV 500

Determinarea valorii impozabile a cldirilor

GEV 630

Evaluarea bunurilor imobile

ntreprinderi, fo n d de com er i alte active necorporale


SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi (IVS 200)
SEV 210

Active necorporale (IVS 210)

GEV 600

Evaluarea ntreprinderii

B u n uri m obile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)
GEV 620

Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,


echipamentelor, instalaiilor si stocurilor

A ciu n i i alte instrum ente financiare


SEV 250 Instrumente financiare (IVS 250)

STANDARD DE EVALUARE - SEV 230

Drepturi asupra proprietii imobiliare


(IVS 230)
Coninut
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare

Paragrafe
1
2 -4
5
6

COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
Ierarhia drepturilor
Chiria
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost

C1-C3
C4-C7
C8-C11
C12
C13-C15
C16-C21
C22-C24

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea drepturilor asupra proprietii imobiliare. Acest
standard include doar modificri, cerine suplimentare sau
exemple specifice privind modul de aplicare a Standardelor
generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui
standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d), de


identificare a activului care se evalueaz, trebuie incluse
urmtoarele considerente:
o descriere a dreptului asupra proprietii imobiliare care se
evalueaz;
identificarea oricrui drept absolut sau subordonat care
influeneaz dreptul care se evalueaz.

3.

Pentru respectarea cerinelor din SEV 101, paragrafele 2(g) i


2(h), de prezentare a documentrii necesare pentru elaborarea

evalurii, a naturii i sursei informaiilor utilizate, trebuie incluse


urmtoarele considerente:
dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra
proprietii imobiliare i a oricror drepturi asociate relevante;
amploarea oricrei inspecii;
responsabilitatea
pentru
informaiile
despre
suprafaa
amplasamentului i despre orice suprafee ale construciei;
responsabilitatea pentru confirmarea specificaiilor i strii
oricrei construcii;
documentarea necesar
adecvarea serviciilor;

privind

natura,

specificaiile

existena oricror informaii privind starea solului i a fundaiei;


responsabilitatea pentru identificarea
nconjurtor, reale sau poteniale;

riscurilor

autorizaiile sau restriciile legale referitoare


proprietii imobiliare i a oricror construcii.
4.

de

mediu

la utilizarea

Exemple tipice de ipoteze speciale, care ar putea fi necesar s fie


convenite i confirmate pentru conformarea cu cerina SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:
apariia unei modificri fizice specificate, de exemplu, o
construcie propus este evaluat ca i cum ar fi finalizat la
data evalurii;
apariia unei modificri n statutul legal al cldirii, de exemplu, o
cldire vacant ar fi fost nchiriat sau c o cldire nchiriat a
devenit vacant la data evalurii.
Implementare (SEV 102)

5.

Nu exist cerine suplimentare pentru drepturile asupra proprietii


imobiliare.
Raportare (SEV 103)

6.

Nu exist cerine suplimentare n cazul drepturilor asupra


proprietii imobiliare, n afara includerii referinelor relevante
referitoare la aspectele prezentate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 -4 anterioare.

COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii im obiliare
C1.

Un drept asupra proprietii imobiliare confer titularului dreptul


de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren i
construcii. Exist trei tipuri de baz ale dreptului asupra
proprietii imobiliare:
(a) dreptul absolut asupra oricrei suprafee de teren. Titularul
acestui drept are un drept absolut de a poseda i a dispune
de teren i de orice construcii existente pe acesta, n mod
perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate i ngrdiri
stabilite prin lege;
(b) un drept subordonat care confer titularului dreptul exclusiv
de a poseda i de a folosi o anumit suprafa de teren sau
de cldire, pentru o anumit perioad, de exemplu, conform
clauzelor unui contract de nchiriere;
(c) un drept de folosin a terenului sau construciilor, fr un
drept exclusiv de a poseda i de a folosi, de exemplu, un
drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o
anumit activitate.

C2. Drepturile asupra proprietii imobiliare pot fi deinute n comun,


caz n care mai muli titulari l pot partaja, sau individual, cnd
fiecare titular deine o anumit cot-parte.
C3. Dei n diferite ri se utilizeaz diferite cuvinte i termeni pentru a
descrie aceste tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare,
conceptele de drept absolut de proprietate, de drept exclusiv
asupra proprietii pentru o perioad limitat de timp sau de drept
neexclusiv asupra proprietii pentru un anumit scop sunt comune
celor mai multe jurisdicii. Caracteristica terenului i a
construciilor de a fi imobile semnific faptul c ntr-o tranzacie
este transferat dreptul deinut de o parte i nu n mod efectiv,
terenul i construciile. Deci, valoarea se ataeaz mai degrab
dreptului asupra proprietii imobiliare, dect fizic, terenului i
construciilor.
Ierarhia drepturilor
C4. Diferitele tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare nu se
exclud reciproc. Un drept absolut de proprietate poate fi afectat de
unul sau mai multe drepturi subordonate. Titularul dreptului
absolut de proprietate poate acorda un drept de nchiriere asupra

unei pri sau asupra ntregii sale proprieti. Drepturile de


nchiriere acordate direct de ctre titularul dreptului absolut de
proprietate sunt drepturi de nchiriere iniial. Dac nu este
interzis prin clauzele contractului de nchiriere, titularul dreptului
de nchiriere iniial poate nchiria o parte sau ntreaga proprietate
unei tere pri, dreptul rezultat fiind numit drept de subnchiriere.
Durata dreptului de subnchiriere va fi ntotdeauna mai scurt
dect durata nchirierii iniiale, din care provine, chiar i cu o
singur zi.
C5.

Aceste drepturi asupra proprietii imobiliare vor avea propriile lor


caracteristici, aa cum se prezint n exemplele urmtoare:
dei un drept absolut de proprietate acord un drept integral de
proprietate n mod perpetuu, el poate fi afectat de unele
drepturi subordonate. Aceste drepturi subordonate pot include
nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau
restricii impuse prin contract;

un drept de nchiriere va fi acordat pentru o anumit perioad,


la sfritul creia proprietatea revine titularului dreptului absolut
de proprietate,drept din care a provenit. Contractul de
nchiriere va include n mod normal obligaiile chiriaului, de
exemplu, plata chiriei i a altor cheltuieli. De asemenea, poate
impune condiii sau restricii, cum ar fi modalitatea de folosin
a proprietii sau modalitatea de transferare a dreptului ctre o
ter parte;

un drept de folosin poate fi deinut n mod perpetuu sau pe o


perioad determinat. Dreptul poate fi condiionat de
efectuarea plilor sau de respectarea anumitor condiii de
ctre locatar.

C6. De aceea, cnd se evalueaz un drept asupra proprietii


imobiliare este necesar s se identifice natura drepturilor deinute
de titularul acelui drept i s se aib n vedere orice limitri sau
sarcini impuse de existena altor drepturi asupra aceleiai
proprieti. n mod frecvent, suma valorilor diferitelor drepturi
individuale asupra aceleiai proprieti va fi diferit de valoarea
dreptului absolut de proprietate negrevat de sarcini.
C7. Drepturile asupra proprietii imobiliare
sunt definite prin
constituie i adesea sunt reglementate prin legislaia naional
sau prin reglementri ale administraiei locale. nainte de a face o
evaluare a unui drept asupra proprietii imobiliare este esenial
s se cunoasc cadrul legal relevant care afecteaz dreptul supus
evalurii.

Chiria
C8.

Cnd se evalueaz fie un drept de proprietate afectat de


locaiune, fie un drept creat de contractul de nchiriere, este
necesar s se ia n considerare chiria contractual, iar n cazul n
care aceasta este neobinuit, chiria de pia.

C9.

Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra


proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre un
locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.

C10. Comentariile prezentate pentru definiia similar a valorii de pia


din SEV 100 Cadrul general pot fi aplicate pentru a ajuta la
interpretarea definiiei chiriei de pia. n particular, suma estimat
exclude o chirie majorat sau micorat de clauze, contraprestaii
sau faciliti speciale. Clauzele de nchiriere adecvate sunt
clauzele care ar fi convenite n mod uzual pe piaa tipului de
proprietate imobiliar, la data evalurii, ntre participanii de pe
pia. Mrimea chiriei de pia ar trebui s fie prezentat numai n
corelaie cu clauzele principale de nchiriere care au fost asumate.
C11. Chiria contractual reprezint chiria care se conformeaz
clauzelor unui anumit contract efectiv de nchiriere. Aceasta poate
fi fix sau variabil pe durata contractului de nchiriere. Frecvena
plii chiriei i baza calculrii variaiilor acesteia sunt stipulate n
contractul de nchiriere i trebuie s fie identificate i nelese
pentru a putea stabili beneficiile totale ce revin locatorului, precum
i obligaiile locatarului.
Abordri n evaluare
C12. Toate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept
asupra proprietii imobiliare.
Abordarea prin pia
C13. Drepturile asupra proprietii imobiliare nu sunt omogene. Chiar
dac terenul i construciile, de care este ataat dreptul asupra
proprietii imobiliare supus evalurii, au caracteristici fizice
identice cu ale altora care se tranzacioneaz pe pia, localizarea
va fi diferit. n pofida acestor deosebiri, abordarea prin pia se
aplic, n mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietii imobiliare.

C14. Pentru a putea compara subiectul evalurii cu preul altor drepturi


asupra proprietii imobiliare, care au fost recent tranzacionate
sau care pot fi disponibile pe pia, este normal s se adopte un
criteriu de comparaie adecvat. Criteriile de comparaie, care se
utilizeaz frecvent, rezult din analiza preurilor de vnzare prin
calcularea preului pe metru ptrat pentru o cldire sau a preului
pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea
preurilor, atunci cnd exist suficient omogenitate ntre
caracteristicile fizice ale proprietilor, sunt preul pe camer sau
preul pe unitatea de producie, de exemplu, n cazul produciei
agricole. Un criteriu de comparaie este util numai atunci cnd
este selectat n mod judicios i este aplicat proprietii subiect i
proprietilor comparabile n fiecare analiz. n msura n care
este posibil, orice criteriu de comparaie utilizat ar trebui s fie cel
care se utilizeaz n mod obinuit de ctre participanii de pe piaa
relevant.
C15. n evaluare, ncrederea care poate fi acordat informaiei despre
preul oricrei comparabile se determin prin comparaia
diferitelor caracteristici ale proprietii imobiliare i ale tranzaciei
din care au rezultat datele despre pre, cu cele ale proprietii
evaluate. Trebuie luate n considerare diferenele dintre
urmtoarele elemente:

dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra


proprietii supus evalurii;

localizrile respective;

calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;

utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate


imobiliar;

situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;

data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat.

Abordarea prin venit


C16. Sub denumirea generic de abordare prin venit sunt utilizate
diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea avnd ca o
caracteristic comun faptul c valoarea se bazeaz pe un venit
realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea
fi generat de ctre un titular al dreptului. n cazul unei investiii
imobiliare, acel venit ar putea fi sub form de chirie; n cazul unei
cldiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumat/ipotetic
(sau chirie evitat), determinat pe baza costului care ar fi

suportat de proprietar pentru a nchiria un spaiu echivalent. n


cazul n care o cldire este specializat numai pentru un anumit
tip de activitate comercial, venitul este deseori reprezentat de
fluxul de numerar efectiv sau potenial, provenit din activitatea
comercial, care ar reveni proprietarului acelei cldiri. Utilizarea
potenialului comercial al proprietii imobiliare, pentru a indica
valoarea acesteia, este cunoscut sub denumirea uzual de
metoda profiturilor .
C17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea
printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este
probabil s rmn constant, poate fi capitalizat prin aplicarea
unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezint
ctigul sau randamentul pe care un investitor l-ar atepta sau
ctigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar atepta s
reflecte valoarea banilor n timp, precum i riscurile i
recompensrile proprietarului. Aceast metod, cunoscut sub
denumirea uzual de metoda randamentului cu toate riscurile
incluse (engl. all risks yield method), este rapid i simpl, dar
utilizarea ei nu este credibil n situaia c, n perioadele viitoare,
venitul se ateapt s se modifice ntr-o msur mai mare dect
se ateapt n general pe pia sau n cazul n care este necesar
o analiz mai sofisticat a riscului.
C18. n astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de
numerar actualizat. Acestea difer n mod semnificativ, dar au
drept caracteristic de baz faptul c venitul net, dintr-o perioad
viitoare definit, se aduce la valoarea actualizat prin utilizarea
unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele
individualizate, reprezint valoarea capitalului. Ca i n cazul
metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de
actualizare aferent unui model al fluxului de numerar actualizat
se va baza pe valoarea banilor n timp, precum i pe riscurile i
recompensrile proprietarului, ataate fluxului de numerar n
cauz.
C19. Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi
determinate de obiectivul evalurii. Dac obiectivul este de a
stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un
proprietar potenial, n baza criteriilor de investiii proprii ale
acestora, rata utilizat poate reflecta rata rentabilitii cerut de
acetia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dac scopul este
estimarea valorii de pia, rata se va obine din examinarea
rentabilitilor implicite derivate din preurile pltite pentru
drepturile asupra proprietii imobiliare tranzacionate pe pia
ntre participanii de pe pia.

C20. Rata de actualizare adecvat ar trebui s fie determinat n urma


analizei ratelor implicite n tranzaciile de pia. Cnd acest lucru
nu este posibil, se poate construi o rat de actualizare adecvat,
plecnd de la o rat tipic fr risc" a rentabilitii, corectat
pentru riscurile i oportunitile adiionale specifice unui anumit
drept asupra proprietii imobiliare.
C21. Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvat vor
depinde i de faptul dac datele de intrare utilizate pentru venit
sau pentru fluxurile de numerar se exprim n niveluri curente
(termeni reali) sau dac previziunile au fost fcute cu includerea
inflaiei sau deflaiei viitoare preconizate.1
Abordarea prin cost
C22. Aceast abordare este aplicat, n general, pentru evaluarea
drepturilor asupra proprietii imobiliare prin metoda costului de
nlocuire net2 (dup deducerea deprecierii n. t.). Ea se utilizeaz
cnd fie nu exist nicio dovad despre preurile de tranzacionare
pentru proprieti imobiliare similare, fie nu exist niciun flux de
venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului. Aceast abordare se utilizeaz, n principal, pentru
evaluarea proprietii imobiliare specializate, adic a proprietii
imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe pia, cu
excepia cazului n care se vinde ntreprinderea sau entitatea din
care face parte.
C23. Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod
normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
imobiliare cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie
este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate imobiliar
echivalent s fie o replic a proprietii imobiliare subiect, pentru
a furniza aceeai utilitate unui participant de pe pia, caz n care
costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de
reconstruire a cldirii subiect, dect cel de nlocuire cu un
echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte i
toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului,
infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de
finanare care ar fi suportate de un participant de pe pia pentru
producerea unui activ echivalent.

1 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul elaborat de IVSC: IE 1 F luxul de num erar
actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
2 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul elaborat de IVSC: IE 2 A bordarea prin cost a
a ctivelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.

C24. Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru a fi


reflectat deprecierea. Scopul ajustrii pentru depreciere este
acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea
imobiliar subiect, pentru un potenial cumprtor, fa de
echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea
fizic, utilitatea funcional i economic a proprietii imobiliare
subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 232

Evaluarea proprietii generatoare de


afaceri
C oninut
Introducere
Arie de aplicabilitate
Relaia cu standardele de contabilitate
Instruciuni de aplicare
Particulariti

Paragrafe
1-5
6-7
8
9-27
28-29

Introducere
1.

Proprietile generatoare de afaceri (PGA) sunt proprieti


individuale, precum hoteluri, staii de benzin, restaurante, baruri,
cluburi de noapte, cazinouri, cinematografe, teatre, spitale
.a.m.d., care, n mod uzual, se tranzacioneaz pe pia ca
entiti n funciune. Aceste proprieti includ nu numai teren i
construcii, ci i alte active corporale (mobilier, instalaii i
echipamente), ca i o component a afacerii i active
necorporale, incluznd fondul comercial transferabil.

2.

Caracteristica esenial a PGA este faptul c aceste proprieti


au fost dezvoltate pentru o utilizare specific, astfel c valoarea
lor este dat de beneficiul pe care l poate genera aceast
utilizare. Aceste proprieti se difereniaz de proprietile de tip
generic, o proprietate generic putnd fi utilizat n cadrul mai
multor tipuri de afaceri, precum activiti comerciale, industriale
sau de birouri.

3.

Acest SEV ofer o orientare att pentru evaluarea PGA n


ntregul lor, ca active operaionale, ct i pentru alocarea valorii
PGA pe principalele sale componente. Acest SEV trebuie citit n
corelaie cu SEV menionate la paragraful 6.

4.

Anumite concepte utilizate n evaluarea ntreprinderilor, altele


dect PGA (vezi SEV 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi), trebuie s fie distinse de cele folosite exclusiv n
evaluarea proprietilor generatoare de afaceri (a se vedea i
paragraful 21).

5.

Acest standard presupune c utilizarea curent a proprietii va


continua. Cu toate acestea, atunci cnd este evident c PGA ar
putea avea o utilizare alternativ ce ar produce o valoare mai
mare, este necesar ca acest fapt s fie prezentat n mod adecvat
n raportul de evaluare. Dac se estimeaz i valoarea pentru
utilizarea alternativ, atunci trebuie s fie prezentat modul n care
au fost considerate costurile de ntrerupere sau ncetare a
activitii curente, precum i alte costuri asociate utilizrii
alternative.
Arie de aplicabilitate

6.

Acest SEV este orientat exclusiv pe evaluarea PGA. Pentru o


aprofundare a modului de aplicare a principiilor de evaluare,
trebuie avute n vedere urmtoarele standarde:
SEV 200 ntreprinderi si participaii la ntreprinderi,
SEV 210 Active necorporale,
SEV 220 Masini, echipamente si instalaii,
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare,
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire,
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului.

7.

Pentru evaluarea PGA n scopuri fiscale se vor utiliza


instruciunile prevzute n GEV 500 Determinarea valorii
impozabile a cldirilor, evaluarea pentru impozitare nefcnd
parte din aria de aplicabilitate a SEV 232.
Relaia cu standardele de contabilitate

8.

Conform Standardelor Internaionale de Raportare Financiar


(IFRS), ca i n cazul altor tipuri de proprieti imobiliare, o PGA
poate fi nregistrat n bilan fie la cost, fie la valoarea just (vezi
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar).
Instruciuni de aplicare

9.

Acest SEV descrie acea categorie de proprietate pe care o


denumete PGA i explic modalitatea de evaluare a PGA, n
concordan cu SEV 100 Cadrul general.

10.

n evaluarea unei PGA, evaluatorul poate gsi ca fiind relevante


instruciuni din standardele de evaluare citate n paragraful 6.

Dac evaluarea se face n scopul ntocmirii situaiilor financiare,


evaluatorul va face referire la SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar.
11.

Pentru evaluarea unei PGA abordarea principal ce poate fi


aplicat este abordarea prin venit. Abordarea prin pia se
recomand a fi utilizat conform instruciunilor din SEV 230
Drepturi asupra proprietii imobiliare i poate fi aplicat pentru a
verifica rezultatele abordrii prin venit. Abordarea prin cost nu
este n mod normal aplicabil.

12.

PGA sunt considerate proprieti comerciale individuale i, n mod


curent, se evalueaz utiliznd abordarea prin venit, pe baza
profitului lor potenial nainte de dobnd, de impozit i de
amortizare (EBITDA), corectat pentru a reflecta activitatea unui
operator de eficien rezonabil i, adesea, fie pe baza
metodologiei DCF, fie prin utilizarea unei rate de capitalizare
aplicate la EBITDA. Rata de actualizare sau de capitalizare
trebuie s fie adecvat profitului operaional sustenabil (EBITDA)
i s fie bazat pe tranzacii comparabile relevante de pe pia.

13.

Opiunea pentru una dintre cele dou metode de evaluare (DCF


sau capitalizare) va trebui justificat n raportul de evaluare.
Astfel, metoda DCF este recomandat n cazul estimrii unor
fluxuri de numerar variabile n timp sau n cazul evalurii unor
PGA complexe, ce necesit o analiz pe elemente componente
(de exemplu, veniturile unui hotel pot fi generate de elemente cu
dinamic diferit, cum ar fi: rezervrile de camere, organizarea de
evenimente i serviciile de tip restaurant).

14.

Evalurile de PGA sunt, de regul, bazate pe ipoteza continuitii


activitii de ctre un operator de eficien rezonabil (OER), care
beneficiaz de licenele existente, de toate mijloacele fixe i
obiectele de inventar necesare afacerii i de un fond de rulment
adecvat. Valoarea proprietii, care include i fondul comercial
transferabil, rezult dintr-un nivel mentenabil estimat al activitii
comerciale. Dac evaluarea cerut se bazeaz pe orice alt
ipotez, evaluatorul trebuie s prezinte n mod explicit ipoteza
respectiv.

15.

Deoarece nivelul curent al performanelor afacerii poate fi punctul


de plecare n estimarea nivelului rezonabil i mentenabil al
activitii, ar trebui fcute ajustri adecvate pentru veniturile i
cheltuielile atipice, astfel nct s se reflecte activitatea comercial
a unui operator de eficien rezonabil.

16.

Din analiza pieei se poate concluziona c un operator de


eficien rezonabil poate mbunti potenialul comercial al PGA

n urma unor modificri aduse proprietii. Orice astfel de


mbuntiri reflectate la nivelul beneficiilor ateptate vor trebui s
includ n estimri i costurile echivalente pentru a duce la bun
sfrit mbuntirile. Un exemplu de astfel de costuri pot fi
costurile de redecorare, costurile pentru reparaii etc.
17.

Orice informaii i ipoteze luate n considerare pentru a prezenta


activitatea unui operator de eficien rezonabil vor trebui
justificate n raportul de evaluare pe baza unor analize
comparative de pia.

18.

n cazul evalurii unei PGA, trebuie verificat existena unor


echipamente deinute de tere pri i specificat faptul c valoarea
acestora este inclus sau nu n valoarea prezentat n raport de
evaluare al PGA.

19.

Pot exista active corporale eseniale pentru buna funcionare a


unei PGA, care pot fi deinute indirect, printr-o structur mai
complex, sau pot fi deinute prin contracte de leasing financiar. n
cadrul procesului de evaluare trebuie avut n vedere dac aceste
active pot fi transferate odat cu vnzarea PGA. n cazul n care
aceste active nu pot fi transferate, trebuie reflectat impactul
absenei acestora asupra unui potenial cumprtor al PGA. De
asemenea, trebuie avut n vedere necesitatea prelungirii
anumitor licene i posibilitatea beneficierii de pe urma avizelor
existente.

20.

Trebuie s se fac deosebirea dintre valoarea activelor unei PGA


i valoarea afacerii desfurat utiliznd proprietatea. n situaia
n care proprietarul PGA nu este i operatorul afacerii, trebuie
alocat o parte din profitul operaional sustenabil (POS) pentru a
acoperi remunerarea capitalului investit de operator. n alocarea
POS ntre proprietar i operator, evaluatorul ar trebui s in cont
de relaia risc - ctig specific capitalului investit de cele dou
pri.

21.

Chiar dac tehnicile i conceptele sunt similare cu cele utilizate n


mod frecvent pentru evaluarea unor ntreprinderi
(cu
amendamentul c evaluarea PGA nu ine seama de taxele fiscale,
de regimul de amortizare, de costul capitalului mprumutat i de
capitalul investit n afacere), evaluarea PGA se bazeaz pe alte
date de intrare, fa de cele care fundamenteaz, n mod uzual,
evaluarea unei ntreprinderi.

22.

De regul, activele componente ale unei PGA sunt:


teren;
construcie/construcii;

maini, echipamente i instalaii, inclusiv programe pentru


calculator;

stocuri care pot fi incluse sau nu (se va face precizarea


necesar);
active necorporale, inclusiv fondul comercial transferabil;
orice licen sau aviz de funcionare necesar derulrii afacerii.
23.

Se poate solicita ca valoarea rezultat s se aloce pe diferitele


active componente ale PGA, n vederea raportrii financiare sau,
cnd se cere, n scopul garantrii mprumutului proprietii.

24.

O estimare a valorilor individuale ale componentelor poate proveni


numai dintr-o alocare, cu excepia cazului cnd exist dovezi
directe de pia, disponibile pentru una sau mai multe din aceste
componente, pentru a izola valoarea componentei din ntreaga
valoare a PGA.

25.

Valorile individuale ale componentelor rezultate din alocarea


valorii de pia a PGA nu reprezint neaprat valori de pia.

26.

Prin natura lor, PGA sunt active specializate create, de regul,


pentru o utilizare specific. Modificrile condiiilor de pia,
datorate structurii domeniului, concurenei locale, legislaiei sau
altor cauze, pot avea un impact important asupra valorii PGA.

27.

Atunci cnd procedeaz la evaluarea unei PGA, evaluatorul va


trebui s aib cunotine suficiente despre specificul segmentului
de pia, pentru a fi capabil s judece capacitatea de a genera o
activitate comercial realizabil de un OER, precum i cunotine
despre valoarea individual a elementelor componente ale p Ga .

Particulariti
28.

Prevederile acestui standard se aplic i n cazul n care se


evalueaz un PGA aflat ntr-una din urmtoarele situaii:
a. activitatea PGA este sistat i nu sunt disponibile date i
informaii referitoare la activitatea derulat n perioada
anterioar;
b. activitatea PGA este sistat i o parte sau toate activele PGA
nu mai sunt disponibile sau operaionale;
c. debutul activitii PGA.

29.

n aceste situaii evaluarea trebuie s in cont de costurile i


durata achiziiei i instalrii echipamentelor, obinerii de noi
licene sau autorizaii, recrutrii i instruirii personalului i n final
atingerii venitului sustenabil (VS).

STANDARD DE EVALUARE - SEV 233

Investiia imobiliar n curs de


construire1 (IVS 233)
Coninut

Paragrafe

CERINE

Termenii de referin ai evalurii

2 -3

Implementare

Raportare

COMENTARII
Investiia imobiliar

C1-C3

Abordri n evaluare

C4-C10

Date de intrare pentru evaluare

C11

Cerine speciale pentru raportarea financiar

C12

Cerine speciale n cazul evalurilor pentru


garantarea mprumutului

C13

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230


Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic la evaluarea
investiiei imobiliare n curs de construire. Acest standard include
doar modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru conformarea la cerinele de declarare a documentrii


necesare i a naturii i sursei informaiilor, n conformitate cu
SEV 101 paragrafele 2(g) i respectiv (h), se vor comenta
urmtoarele aspecte:
sursa informaiilor despre construcia aflat n faz de proiect,
de exemplu, identificarea planurilor i specificaiilor care vor fi
utilizate pentru a indica valoarea proiectului finalizat;

1 Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.


3.

sursa informaiilor despre costurile de construire i alte costuri


necesare pentru finalizarea proiectului.

Exemple tipice de ipoteze sau ipoteze speciale care trebuie s fie


convenite i confirmate pentru a ndeplini cerinele din SEV 101,
paragraful 2(i), sunt:

construcia va fi finalizat n conformitate cu planurile i


specificaiile identificate;

toate condiiile preliminare pentru nchirierile convenite aferente


construciei finalizate, ar fi ndeplinite sau respectate.
Implementare (SEV 102)
4.

Nu exist cerine suplimentare pentru investiia imobiliar n curs


de construire.
Raportare (SEV 103)

5.

Un raport de evaluare a unei investiii imobiliare n curs de


construire va include, n plus fa de cerinele minime prezentate
n SEV 103 Raportare i SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare, meniuni adecvate referitoare la situaiile incluse n
termenii de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 2
i 3 anterioare. De asemenea, raportul va include comentarii
referitoare la unele probleme, dac acestea sunt relevante pentru
scopul evalurii, respectiv:
o specificare a faptului c proiectul este n curs de construire;
o descriere a proiectului;
o descriere a stadiului procesului de construire, a costului
estimat necesar pentru finalizarea proiectului i sursa acestei
estimri;
identificarea i, dac este posibil, cuantificarea riscurilor
rmase asociate proiectului, fcndu-se distincie ntre riscurile
aferente generrii venitului din nchiriere i riscurile de
construire;
o descriere a modalitii n care aceste riscuri au fost reflectate
n evaluare;
datele relevante de intrare pentru evaluare i ipotezele
asumate pentru a determina aceste date de intrare;
un rezumat al situaiei contractelor principale n vigoare, dac
este relevant.

COMENTARII
Investiia im obiliar
C1.

Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, respectiv un


teren sau o construcie, ori o parte a unei construcii sau ambele,
deinut de proprietar mai degrab pentru a obine venituri din
chirii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect
pentru:
(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative, sau pentru
(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.

C2.

Proprietarul poate deine un drept absolut sau subordonat asupra


investiiei imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra
proprietii imobiliare i a principiilor de evaluare a acestora, a se
vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Acest
standard se refer la situaia n care o investiie imobiliar se afl
n curs de construire la data evalurii.

C3.

Evalurile investiiei imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru


diverse scopuri, incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;

garantarea mprumutului;
litigii;
raportare financiar.

Abordri n evaluare
C4.

Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n


estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de
construire. Valoarea de pia este comentat amnunit n SEV
100 Cadrul general, ns, pe scurt, scopul este acela de a se
estima preul care ar putea fi pltit i ncasat ntr-un schimb
ipotetic pe pia, a unei proprieti imobiliare nefinalizate, la data
evalurii.

C5.

n practic, ntre participanii de pe pia se transfer puine


investiii imobiliare nefinalizate, cu excepia cazurilor cnd
reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, ori
vnztorul se afl fie n insolven, fie se confrunt cu insolvena
i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n
situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare nefinalizate, la o dat apropiat de data
evalurii, aproape sigur c stadiile lucrrilor de construire vor fi

diferite, chiar dac, din anumite puncte de vedere, proprietile


imobiliare ar fi similare.
C6.

n absena datelor directe privind vnzrile comparabile, valoarea


trebuie estimat prin utilizarea unei sau a mai multor abordri n
evaluare bazate pe pia. Aceste abordri pot s utilizeze
informaii dintr-o varietate de surse, incluznd:

dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,


aflate n locaii diferite sau n stri diferite, cu ajustri efectuate
pentru a cuantifica aceste diferene;

dovezi privind vnzrile de proprieti imobiliare comparabile,


tranzacionate n condiii economice diferite, cu ajustri
efectuate pentru a cuantifica aceste diferene;

previziuni ale fluxului de numerar actualizat sau capitalizarea


venitului fundamentate pe date de pia comparabile
referitoare la costurile de construire, clauzele contractelor de
nchiriere, cheltuielile de exploatare, ipotezele privind
creterea, ratele de actualizare i de capitalizare i alte date
de intrare relevante.

C7. Valoarea de pia a unei investiii imobiliare nefinalizate va


reflecta ateptrile participanilor de pe pia asupra valorii
proprietii imobiliare finalizate, din care se deduc costurile
necesare finalizrii proiectului i ajustrile adecvate pentru profit i
risc. Evaluarea i toate ipotezele relevante utilizate n evaluare ar
trebui s reflecte condiiile de pia de la data evalurii.
C8. Nu este adecvat s se estimeze valoarea de pia a unei investiii
imobiliare nefinalizate lund n considerare numai planul
proiectului sau studiul de fezabilitate realizat la nceputul
proiectului. Odat ce execuia proiectului a nceput, acesta nu mai
este un instrument credibil pentru estimarea valorii, deoarece
datele de intrare pentru evaluare vor fi cele istorice. Din acest
motiv, o abordare bazat pe estimarea procentajului n care a fost
executat proiectul, nainte de data evalurii, este puin probabil s
fie relevant pentru determinarea valorii de pia curente.
C9. Dac intervalul de timp necesar, de la data evalurii pn la data
finalizrii noii investiii imobiliare, este astfel nct fluxurile de
numerar previzionate vor apare dup o perioad de timp i dac
valoarea banilor n timp ar avea o influen semnificativ, atunci
va fi mai adecvat s se utilizeze metoda fluxului de numerar
actualizat, care reflect ealonarea probabil n timp a acelor
fluxuri de numerar.

C10. O evaluare a unei investiii imobiliare n curs de construire poate fi


fcut fie prin utilizarea unui model al fluxului de numerar nominal,
fie a unui model al fluxului de numerar real2. n oricare dintre
aceste modele, obiectivul este estimarea valorii pe baza ipotezei
speciale c proprietatea imobiliar ar fi finalizat, din care sunt
efectuate, apoi, deduceri adecvate pentru a estima valoarea
proprietii imobiliare aflat n stadiul ei curent de construire. Cel
mai adecvat dintre aceste modele va fi cel care, la data evalurii,
predomin pe piaa tipului respectiv de proprietate imobiliar.
Datele de intrare pentru evaluare utilizate ntr-un model nu ar
trebui s se utilizeze n cellalt model, iar raportul ar trebui s
precizeze clar care abordare a fost adoptat.
Date de intrare pentru evaluare
C11. Datele de intrare exacte utilizate pentru evaluare
funcie de abordarea n evaluare utilizat, dar, n
include pe cele prezentate n aceast seciune.
datele de intrare vor fi diferite funcie de utilizarea
numerar exprimat n termeni nominali sau pentru
termeni reali, a se vedea paragraful C10 anterior.
tipice sunt:

vor fi diferite n
mod uzual, vor
De asemenea,
pentru fluxul de
cel exprimat n
Date de intrare

(a) Proprietatea imobiliar finalizat


Valoarea proprietii imobiliare finalizate se poate baza pe
valorile curente n cazul ipotezei speciale c, la data evalurii,
ar fi deja finalizat sau pe baza valorii prospective a
proprietii imobiliare finalizate, adic valoarea preconizat a
proprietii imobiliare de la data cnd se anticipeaz c va fi
finalizat. O atenie deosebit trebuie acordat asigurrii
faptului c rata de actualizare utilizat este corelat cu
abordarea n evaluare i cu ipotezele utilizate.
(b) nchiriere
Dac trebuie s fie identificai chiriaii proprietii imobiliare
finalizate, va trebui s fie fcut o alocare pentru timpul i
costurile care ar permite atingerea unui grad de ocupare
stabilizat, de exemplu, perioada necesar pentru a atinge
grade de ocupare realiste pe termen lung. Costurile din
aceast perioad pot include onorarii, cheltuieli de marketing,
stimulente, ntreinere i alte cheltuieli nerecuperabile pentru
servicii. Dac exist contracte de nchiriere n vigoare, care
2 Pentru informaii suplim entare i ndrum ri vezi ndrum arul de evaluare elaborat de IVSC: IE 1
F luxul de num erar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

sunt condiionate de proiect sau de o parte relevant care


trebuie finalizat, acestea ar trebui prezentate n evaluare.
(c) Costurile de construire
Beneficiul oricrei lucrri executate nainte de data evalurii
va fi reflectat n valoare, dar nu va determina acea valoare. n
mod similar, plile anterioare din cadrul contractului de lucrri
curente, efectuate nainte de data evalurii, nu sunt relevante
pentru valoarea curent. Dimpotriv, sumele rmase de plat
n cadrul oricrui contract de lucrri legat de proiect, n vigoare
la data evalurii, reprezint deseori cea mai bun dovad a
costurilor de construire necesare pentru finalizarea lucrrii.
Totui, dac exist un risc important ca acel contract s nu
poat fi finalizat, de exemplu, din cauza unui litigiu sau a
insolvenei uneia dintre pri, este mai adecvat s se
determine costul aferent angajrii unui nou contractor care s
finalizeze lucrarea rmas. Dac nu exist n vigoare un
contract cu pre fix, atunci poate fi mai adecvat s se utilizeze
costul previzionat, de exemplu, preul care reflect ateptrile
rezonabile ale participanilor de pe pia la data evalurii,
privind costurile de la datele cnd sunt susceptibile a fi
suportate.
(d) Costurile finanrii
Acestea reprezint costul finanrii proiectului n perioada
cuprins ntre data obinerii creditului i data estimat a
rambursrii acestuia. Avnd n vedere faptul c creditorul
poate percepe riscurile din cursul fazei de construire ca fiind
substanial diferite fa de cele de dup finalizarea
construciei, costul finanrii ar trebui luat n considerare
separat pentru fiecare perioad. Chiar dac entitatea i
autofinaneaz proiectul, ar trebui folosite rate ale dobnzii
adecvate n contextul pieei, pentru a reflecta ratele dobnzii
care ar putea fi obinute pe pia de un cumprtor tipic al
proprietii imobiliare, la data evalurii.
(e) Alte costuri
Acestea includ cheltuielile pentru servicii juridice i
profesionale, pe care le-ar putea efectua n mod rezonabil un
cumprtor pentru finalizarea construciei i pentru nchirierea
investiiei imobiliare. Cu excepia cazului n care exist
contracte de nchiriere n vigoare, va trebui s se ia n
considerare i costurile rezonabile de marketing. Totui, ar
trebui ignorate orice costuri care ar putea fi suportate ntr-un
transfer efectiv al proprietii imobiliare, la data evalurii.

(f)

Profitul i riscul cumprtorilor


Ar trebui fcut o alocare pentru profitul care ar fi ateptat de
ctre un cumprtor de pe pia pentru investiia imobiliar
nefinalizat. Acesta ar trebui s reflecte riscurile asociate cu
finalizarea programului de construire i cu realizarea venitului
anticipat sau a valorii anticipate a capitalului, la data evalurii.
Profitul cumprtorului poate fi exprimat fie ca un profit int,
fie ca o sum global, fie ca un procentaj din cost sau din
valoare.
Toate riscurile semnificative ar trebui s fie identificate i
estimate. Riscurile specifice, asociate cu orice proiect de
construire nefinalizat, vor include modificrile costurilor de
construire, ale costurilor finanrii i ale programului de
construire. Riscurile suplimentare, asociate cu investiia
imobiliar n curs de construire, includ fluctuaiile valorii
proiectului finalizat ntre data nceperii i data finalizrii,
precum i perioada de timp care va fi necesar pentru a
contracta chiriai i a asigura un venit stabilizat. Riscurile
asociate cu venitul generat de proprietatea imobiliar dup
finalizarea acesteia, ar trebui s fie identificate i evaluate
separat de riscurile asociate finalizrii construciei. Dac
datele de intrare pentru evaluare vor include valorile i
costurile curente, atunci riscul de modificare a acestora, ntre
data evalurii i data estimat a finalizrii, trebuie s fie luat n
considerare. Dac datele de intrare pentru evaluare se
bazeaz pe valorile i pe costurile prospective, ar trebuie luat
n considerare riscul ca aceste previziuni s nu fie conforme
cu realitatea.
Dac pentru obinerea valorii se utilizeaz metoda fluxului de
numerar actualizat, rata de actualizare poate fi rata minim a
rentabilitii care ar fi cerut pe pia de ctre un cumprtor
tipic.
Profitul anticipat de entitate la nceputul proiectului de
dezvoltare, nu este relevant pentru evaluarea participaiei
sale la proiect, dup ce a nceput edificarea construciei.
Valoarea ar trebui s reflecte acele riscuri rmase la data
evalurii i discontul sau profitul pe care un cumprtor al
proiectului nefinalizat l ateapt pentru a finaliza cu succes
proiectul.

(g) Alte consideraii


n situaiile n care s-a produs o schimbare pe pia fa de
data la care a fost conceput iniial, proiectul n curs de

construire poate s nu mai reprezinte cea mai bun utilizare a


terenului. n aceste cazuri, costurile pentru finalizarea
proiectului propus iniial pot fi nerelevante, deoarece un
cumprtor de pe pia fie ar demola orice construcii
nefinalizate, fie le-ar adapta pentru un alt proiect. n aceste
cazuri, valoarea investiiei imobiliare n curs de construire ar
trebui s reflecte valoarea curent a altui proiect, precum i
costurile i riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect.
Cerine speciale pentru raportarea financiar
C12. Situaiile financiare se elaboreaz, n mod normal, pe ipoteza
continuitii activitii entitii, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru
raportarea financiar, paragraful 4. Din acest motiv, este adecvat
s se presupun c orice contracte, de exemplu, pentru
construirea sau pentru nchirierea proprietii imobiliare dup
finalizarea acesteia, ar trece n sarcina cumprtorului, ntr-un
schimb ipotetic, chiar dac acele contracte pot s nu fie ncheiate
ntr-un schimb efectiv. O excepie ar fi dac, la data evalurii, ar
exista o dovad a unui risc mai mare dect cel normal, din partea
unei pri contractante, de a nu-i ndeplini obligaiile.
Cerine speciale n
m prum utului

cazul

evalurilor pentru

garantarea

C13. Aa cum se arat n SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra


proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului, tipul valorii
adecvat pentru garantarea mprumutului este valoarea de pia.
Totui, n luarea n considerare ca garanie a valorii oricrei
proprieti imobiliare n curs de construire, trebuie s se in cont
de faptul c multe contracte se pot anula sau pot fi lovite de
nulitate, n situaia n care una dintre pri devine subiectul
procedurilor formale de insolven. De aceea, poate fi neadecvat
s se asume ipoteza c un cumprtor al unui proiect nefinalizat
poate avea beneficiul din contractele de construire existente i din
orice garanii asociate. n mod similar, ar trebui manifestat
pruden n a presupune c beneficiul oricrui acord de nchiriere
ncheiat de debitor, n calitate de locator, ar fi transferabil ctre un
cumprtor.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 310

Evaluri ale drepturilor asupra


proprietii imobiliare pentru garantarea
mprumutului (IVS 310)
Coninut

Paragrafe

Introducere
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare

2 -5
6
7-8

GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare

G1-G2

Faciliti

G3

Abordri n evaluare

G4

Tipuri de proprieti imobiliare

G5

Investiia imobiliar
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar

G6-G9
G10

Proprietatea imobiliar specializat

G11-G12

Proprietatea generatoare de afaceri

G13

Proprietatea imobiliar n dezvoltare

G14-G17

Active epuizabile

G18

INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt
garantate cu drepturile debitorului asupra proprietii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de
pli fixe sau variabile. Elementul comun este acela c creditorul are
capacitatea s-i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprieti imobiliare.

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale i n SEV 230


Drepturi asupra proprietii imobiliare se aplic evalurilor n
scopul garantrii mprumutului, cu excepia cazului n care
acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard
conine numai acele modificri, cerine suplimentare sau exemple
specifice referitoare la modalitile n care se aplic Standardele
generale.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru a se conforma cerinei din SEV 101, paragraful 2(a) privind


confirmarea identitii i statutului evaluatorului, termenii de
referin ai evalurii vor indica orice implicare material pe care
evaluatorul o are cu proprietatea imobiliar supus evalurii, cu
debitorul sau cu un debitor potenial. Materialitatea unei
asemenea implicri, prezent sau anterioar, este o chestiune
care ine de raionamentul profesional al evaluatorului, dar
principalul criteriu este dac implicarea respectiv ar putea da
natere n gndirea unei persoane raionale unor ndoieli privind
capacitatea evaluatorului de a furniza o evaluare independent, n
cazul n care acea implicare ar fi descoperit dup ce evaluarea a
fost finalizat.

3.

Pentru a se conforma cu cerina de a identifica activele supuse


evalurii, din SEV 101, paragraful 2(d), dreptul asupra proprietii
imobiliare, care urmeaz s fie utilizat pentru garantarea
mprumutului sau a altor scheme de finanare, trebuie s fie clar
identificat, mpreun cu partea care deine acel drept.

4.

Conform SEV 101, paragraful 2(e), n mod normal, tipul valorii


care urmeaz s fie specificat va fi valoarea de pia. Unii
creditori cer evaluri n ipoteza unei vnzri forate sau impun o
limit de timp pentru transferul ipotetic al proprietii imobiliare.
Deoarece impactul oricrei constrngeri privind perioada de
marketing asupra preului, va depinde de situaiile existente la
data cnd transferul va avea loc, nu este realist s se fac
speculaii asupra preului care ar putea fi obinut, fr cunoaterea
prealabil a acelor situaii. O evaluare se poate face pe baza unor
ipoteze speciale bine definite, precizate n termenii de referin ai
evalurii. n astfel de cazuri, ar trebui fcut o precizare c
valoarea va fi valabil numai la data evalurii i c nu poate s fie
atins n cazul unei incapaciti viitoare de plat, cnd att
condiiile pieei, ct i situaiile vnzrii pot fi diferite.

5.

Evalurile pentru garantarea mprumutului se fac deseori pe baza


unei ipoteze speciale, respectiv c a avut loc o schimbare n
starea sau situaia real a proprietii imobiliare. Pentru a se
conforma cu cerina pentru formularea oricrei ipoteze, din SEV
101, paragraful 2(i), orice ipoteze speciale, care sunt necesare,
trebuie s fie incluse n termenii de referin ai evalurii. Exemple
de ipoteze speciale, care, de obicei, se asum n evaluarea
pentru garantarea mprumutului, sunt:
(a) faptul c o construcie proiectat ar fi finalizat la data
evalurii;
(b) faptul c un contract de nchiriere propus ar fi semnat la data
evalurii;
(c) faptul c un grad de ocupare preconizat ar fi atins la data
evalurii;
(d) vnztorul a impus o perioad limitat pentru vnzare, care a
fost necorespunztoare pentru un marketing adecvat.
Implementare (SEV 102)

6.

Nu exist cerine suplimentare n cazul


garantarea mprumutului.

evalurilor pentru

Raportare (SEV 103)


7.

n plus fa de elementele cerute de SEV 103 Raportare, un raport


de evaluare n scopul garantrii mprumutului va include trimiteri
adecvate la aspectele abordate n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 2 -5 anterioare. Raportul trebuie s includ i
un comentariu asupra factorilor care sunt relevani pentru
estimarea, de ctre creditori, a performanelor garaniei pe
perioada creditului propus. Exemple de astfel de factori sunt:
(a) activitatea curent i tendinele pieei relevante;
(b) cererea anterioar, curent i viitoare
proprietate imobiliar i pentru localizare;

pentru tipul

de

(c) orice cerere potenial sau probabil pentru alte utilizri, care
exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii
asupra valorii viitoare a garaniei pe perioada creditului. De
exemplu, un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui
contract de nchiriere;

(e) n cazul n care valoarea de pia este determinat pe baza


unei ipoteze speciale, raportul va include:
(i) o explicare a ipotezei speciale;
(ii) un comentariu asupra oricrei diferene importante ntre
valoarea de pia i valoarea de pia determinat pe
baza ipotezei speciale;
(iii) un comentariu referitor la faptul c o astfel de valoare ar
putea s nu fie realizabil la o dat viitoare, cu excepia
cazului n care situaia de fapt este identic cu cea
descris n ipoteza special.
8.

Cnd creditul propus are rolul de a fundamenta cumprarea unui


drept asupra proprietii imobiliare, n mod normal, va exista un
pre de vnzare agreat sau confirmat. Trebuie fcute investigaii
de pia pentru a stabili acest pre, iar rezultatul acestor
investigaii trebuie s fie menionat n raport. Cnd exist o
diferen ntre un pre de tranzacionare recent sau un pre de
ofert i valoarea rezultat din evaluare, raportul trebuie s
conin un comentariu despre motivele obinerii acestei diferene.

GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii im obiliare
G1.

Existena sau crearea altor drepturi va avea un impact asupra


valorii dreptului asupra proprietii imobiliare, oferit ca garanie.
Prin urmare, este important ca toate drepturile aferente proprietii
imobiliare subiect s fie identificate, mpreun cu prile care au
dobndit acele drepturi. n cazul n care nu au fost furnizate
informaii detaliate despre titlul de proprietate sau acesta nu este
disponibil, ar trebui s fie stabilite n mod clar ipotezele care au fost
formulate pentru dreptul respectiv asupra proprietii imobiliare. De
asemenea, se recomand ca aceste aspecte s fie verificate
nainte de acordarea oricrui credit.

G2.

Este necesar pruden n cazul n care proprietatea imobiliar


oferit ca garanie face obiectul unui contract de leasing ctre o
parte aflat n relaie cu debitorul. n evaluarea proprietii n
scopul garantrii mprumutului, dac contractul de nchiriere
genereaz un flux de venit mai favorabil dect cel care ar fi obinut
pe pia, poate fi oportun s nu se in seama de existena
contractului de leasing.
Faciliti

G3.

A devenit un obicei ca vnztorul proprietii imobiliare, n special


un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere faciliti
cumprtorilor. Exemple de astfel de faciliti includ: garantarea
obinerii venitului din chirie, suportarea unor pri din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumprtorului sau de achiziionare
de mobilier sau de echipamente. Valoarea de pia nu ine cont de
majorarea preului prin contraprestaii sau faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferit l are asupra preurilor reale
de vnzare realizate, deoarece facilitile ar putea s nu mai fie
disponibile creditorului atunci cnd acesta va trebui s se bazeze
pe garanie.
Abordri n evaluare

G4.

Toate abordrile, utilizate pentru formarea i fundamentarea


unei opinii asupra valorii de pia, se bazeaz pe informaii de
pia. Dei n formularea unei concluzii asupra valorii de pia n
scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri
indicate n SEV 100 Cadrul general, dac proprietatea imobiliar
este att de specializat, nct nu exist date suficiente pentru a

se utiliza fie abordarea prin pia, fie abordarea prin venit, nu


este adecvat ca proprietatea imobiliar s fie privit ca fiind o
garanie admisibil. Ca urmare, abordarea prin cost este rareori
utilizat n evalurile pentru acest scop, fiind numai un mijloc de
verificare a veridicitii valorii determinate prin utilizarea altei
abordri.
Tipuri de proprieti im obiliare
G5.

n calitate de garanie, diferitele tipuri de proprieti imobiliare au


caracteristici diferite. Este important ca evaluarea dreptului asupra
proprietii imobiliare relevante s in seama de acestea, n
scopul de a oferi creditorului informaii corespunztoare
referitoare la adecvarea proprietii ca garanie i pentru a ajuta
creditorul s identifice orice factori de risc asociai cu proprietatea
imobiliar, pe perioada creditrii.
Investiia im obiliar

G6.

Pentru scopuri de creditare, investiia imobiliar se evalueaz de


obicei pe o baz de sine stttoare, adic activ cu activ, dei unii
creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit.
n astfel de situaii, este necesar s se fac o distincie ntre
valoarea investiiei imobiliare individuale, presupunndu-se c ea
se vinde n mod individual, i valoarea acesteia cnd este
considerat ca parte a portofoliului.

G7.

Trebuie luate n considerare cererea i vandabilitatea preconizate


pentru proprietatea imobiliar, pe perioada mprumutului, precum
i informaiile adecvate despre condiiile de pia curente,
coninute n raport. Aceste informaii nu ar trebui s includ
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s
reflecte ateptrile curente de pe pia asupra performanelor
viitoare ale investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate
acestea, n cazul n care astfel de informaii sugereaz un risc
semnificativ privind plile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc
asupra valorii ar trebui s fie luat n considerare i comentat n
raport.

G8. n mod normal, termenii de referin ai evalurii nu includ


aprecierile asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor
i asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. n procesul de evaluare ar trebui s se ia n considerare dac
venitul generat de proprietatea imobiliar este dependent n mod

esenial de un chiria sau de chiriaii dintr-un singur sector/


domeniu de activitate sau de alt factor care ar putea produce n
viitor instabilitatea venitului. n anumite cazuri, poate fi adecvat o
estimare a valorii proprietii imobiliare pe ipoteza altei utilizri,
presupunnd o posesie vacant.
Proprietatea im obiliar ocupat de proprietar
G10. O proprietate imobiliar ocupat de proprietar, evaluat pentru
scopuri de creditare, va fi evaluat n mod normal pe ipoteza c
este transferat de ctre proprietarul ocupant, ca fiind negrevat
de sarcini, adic cumprtorul are dreptul absolut de folosin i
dispoziie, precum i de posesie. Aceasta nu exclude luarea n
considerare a proprietarului existent ca fiind participant pe pia,
dar impune ca valoarea s nu ia n consideraie niciun avantaj
special atribuibil ocuprii de ctre proprietar, avantaj care ns
poate fi reflectat ntr-o valoare a ntreprinderii.
Proprietatea im obiliar specializat
G11. O proprietate imobiliar specializat poate avea o valoare
semnificativ numai dac este privit ca parte a ntreprinderii
creia i aparine. n evalurile pentru garantarea mprumutului,
dac nu exist alte instruciuni, astfel de proprieti imobiliare se
vor evalua pe ipoteza special c ntreprinderea i-a ncetat
activitatea i, deci, garania respectiv va reflecta valoarea pentru
o alt utilizare. Evaluarea va include luarea n considerare a
costurilor i riscurilor care vor fi implicate n realizarea acelei
utilizri.
G12. O evaluare a unei proprieti imobiliare specializate poate fi cerut
n cazul n care proprietatea imobiliar este parte a unei
ntreprinderi care i continu activitatea. n astfel de situaii,
valoarea este dependent de realizarea n continuare a
rentabilitii adecvate, de ctre ntreprindere. n acest caz, trebuie
fcut distincia ntre valoarea proprietii imobiliare ca parte a
ntreprinderii i valoarea proprietii imobiliare n situaia c
ntreprinderea nu se afl n funcionare sau este nchis.
Proprietatea generatoare de afaceri
G13. Valoarea proprietii generatoare de afaceri va reflecta, n mod
normal, potenialul acesteia de a genera venit, datorat cldirilor
sau altor structuri care sunt destinate numai pentru un anumit tip
de afacere. Natura specializat a unor astfel de proprieti
imobiliare arat c aici poate exista o diferen semnificativ ntre

valoarea lor, ca parte a unei entiti aflate n exploatare i


valoarea lor n situaia n care nu sunt ocupate de o afacere. Dac
entitatea i-a ncetat activitatea, orice cumprtor interesat s o
cumpere ar avea nevoie de timp pentru a restabili o nou afacere
n acea proprietate imobiliar i ar suporta finanarea cheltuielilor
de nfiinare i alte cheltuieli pentru dotarea proprietii imobiliare
cu echipamente, pentru obinerea oricror licene i autorizaii
necesare etc. Cnd un creditor se bazeaz pe valoarea dreptului
asupra proprietii imobiliare respective ca garanie, o evaluare
pentru garantarea mprumutului trebuie s prezinte impactul
ncetrii oricrei activiti de afaceri asupra valorii dreptului asupra
proprietii imobiliare. n anumite cazuri, valoarea de pia poate fi
reprezentat de valoarea pentru o alt utilizare potenial.
Proprietatea im obiliar n dezvoltare
G14. Proprietile
imobiliare
deinute pentru
dezvoltare
sau
amplasamentele destinate pentru edificarea construciilor se
evalueaz avndu-se n vedere drepturile i autorizaiile de
dezvoltare existente i poteniale. Orice ipoteze, cum ar fi
aspectele legate de urbanism i ali factori importani, trebuie s fie
rezonabile i s reflecte ipotezele care ar fi formulate de ctre
participanii de pe pia.
G15. Abordarea aplicat n
evaluarea proprietilor imobiliare n
dezvoltare va depinde de stadiul dezvoltrii proprietii imobiliare,
de la data evalurii, i poate lua n considerare gradul n care
aceasta este vndut sau nchiriat n avans. Pot fi incluse
urmtoarele consideraii suplimentare, dar fr a se limita numai la
acestea:
(a) estimarea perioadei de dezvoltare, pornind de la data evalurii
i necesitatea de a prezenta orice etapizare a proiectului de
dezvoltare;
(b) determinarea efectului cerinelor de dezvoltare suplimentare
asupra cheltuielilor i veniturilor, prin utilizarea tehnicii
actualizrii, atunci cnd este adecvat;
(c) identificarea tendinelor anticipate ale pieei pe parcursul
perioadei de dezvoltare;
(d) identificarea riscurilor asociate cu dezvoltarea;
(e) luarea n considerare a efectului oricror relaii speciale
existente ntre prile implicate n dezvoltare.

G16. Dac dezvoltarea finalizat include mai multe uniti individuale,


metoda de evaluare adoptat trebuie s reflecte att perioada de
timp anticipat pentru finalizarea construciei fiecrei uniti, ct i
estimarea unei rate realiste a vnzrilor unitilor individuale. La
raportare ar trebui s se fac o distincie clar ntre valoarea
dezvoltrii finalizate pentru un singur cumprtor, care i-ar asuma
costul i riscul vnzrilor n viitor ale unitilor individuale, n
schimbul unei marje de profit, i suma preurilor anticipate pentru
fiecare unitate individual.
G17. Pentru ndrumri suplimentare n evaluarea unei proprieti
imobiliare n dezvoltare, n situaia n care trebuie s nceap
construirea sau n situaia n care construcia se afl n curs de
construire, a se vedea i Comentariile la SEV 233 Investiia
imobiliar n curs de construire.
Active epuizabile
G18. Considerente specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile
n scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n
general, i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple
de astfel de active sunt minele sau carierele. n raport trebuie s
fie identificate i precizate n mod clar durata de via estimat i
rata de diminuare a valorii pe parcursul acestei durate de via.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 320

Estimarea valorii de investiie


pentru investitori individuali (EVA 5)1
C oninut
Introducere
Aria de aplicabilitate
Definiii
Comentarii
Metoda de analiz

Paragrafe
1
2
3-4
5-7
8-11

Introducere
1.

EVA 5 se aplic n cazul estimrii preului maxim pe care l-ar


putea plti un investitor pentru a achiziiona o proprietate
imobiliar, lund n calcul beneficiile pe care le va avea
investitorul respectiv prin deinerea acesteia, precum i obiectivele
de exploatare pe care le urmrete.
Arie de aplicabilitate

2.

Acest standard se refer la tipul valorii i metoda de analiz


folosite pentru a determina valoarea de investiie a unei proprieti
imobiliare pentru un investitor individual.
Definiii

3.

Toate tipurile valorii la care se face referire n EVA 5 sunt definite


n EVS 2 (Tipuri ale valorii diferite de valoarea de pia).2

4.

Durata de via util: perioada n care o proprietate este


preconizat a fi disponibil pentru utilizare.

Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 5, publicat de


TEG oVA n 2012.

SE V 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.

SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali


Comentarii
5.

Tipul valorii - Aceste evaluri trebuie efectuate pe baza valorii


de investiie (vezi EVS 2). Raportul de evaluare, elaborat conform
EVS 53, trebuie s specifice acest lucru i s clarifice faptul c
este ntocmit numai pentru investitorul individual respectiv (pe
baza cerinelor i ipotezelor formulate de acesta) i nu pentru alte
tere pri.

6.

Inform aii - Evaluatorul are nevoie s obin de la investitor


urmtoarele informaii:
orice caracteristici specifice afacerii sau portofoliului de
investiii deinut de acesta, care pot influena n orice fel fluxul
de numerar viitor generat de proprietatea imobiliar supus
evalurii;
criteriile de investiie ale investitorului (cum ar fi
rentabilitii dorit de acesta sau durata investiiei);

rata

contracte de nchiriere;

bugetele previzionate pentru performana financiar;

licene;

extras de carte funciar i documente cadastrale;


cheltuieli de ntreinere;
de asemenea - de obicei de la tere pri, informaii cu privire la:
date de pia despre proprietatea imobiliar;

rate ale dobnzii i modificri ateptate ale acestora;

potenialul de vnzare a proprietii

aspecte juridice i de urbanism care afecteaz proprietatea;

7.

ratele curent i rata potenial a inflaiei.

Categorii de pro prie t i im obiliare


n scopul evalurii, investiiile imobiliare pot fi mprite n trei
categorii:

proprieti imobiliare deinute ca investiii datorit performanei


lor ca active generatoare de venit i/sau ctig de capital;

proprieti imobiliare n curs de dezvoltare;

proprieti imobiliare deinute n vederea dezvoltrii ulterioare.

3 SE V 103 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.

a) Proprietile imobiliare deinute ca investiii includ, de obicei,


acele proprieti ale cror lucrri de construire s-au finalizat i
care sunt deinute n scopul nchirierii, producnd un venit din
chirii negociate cu tere pri, n condiii de pia. Uneori, astfel
de proprieti imobiliare pot fi deinute pentru a genera un venit
din utilizarea direct de ctre investitor.
b) Proprietile imobiliare n curs de dezvoltare includ acele
proprieti care au fost achiziionate, disponibile pentru
nchiriere, cu intenia de a cuta ct mai repede pri interesate
s le nchirieze n condiii de pia, indiferent dac sunt
necesare lucrri de reparaii sau amenajri. n afar de
proprieti ale cror lucrri de construire se afl n derulare,
aceast categorie va include, de asemenea, orice proprietate
imobiliar unde demararea lucrrilor este iminent, s-au obinut
deja toate autorizaiile i avizele necesare i s-a ncheiat un
contract ferm de construire.
c) Proprietile imobiliare deinute n vederea dezvoltrii viitoare
includ proprietile achiziionate cu intenia redezvoltrii la o
dat viitoare (cu sau fr alte proprieti care nu au fost nc
achiziionate) i care nu aparin niciuneia dintre cele dou
categorii de mai sus.
Metoda de analiz
8.

Pentru a determina valoarea de investiie, evaluatorul utilizeaz


de obicei metoda fluxului de numerar actualizat sau alte tehnici
echivalente. Uneori, este posibil ca tehnica venitului rezidual s fie
adecvat.

9.

Fluxurile de numerar i costurile trebuie estimate pe perioada


estimat de deinere a proprietii imobiliare de ctre investitor,
lund n calcul toi factorii care le-ar putea afecta. Dup estimarea
veniturilor i cheltuielilor i a riscurilor aferente fiecruia dintre
cele dou elemente pe perioada estimat de deinere a
proprietii de ctre investitor, valoarea terminal va fi:
n cazul construciilor deinute n scopul nchirierii de ctre tere
pri sau pentru utilizare de ctre investitor, suma care se
ateptat s fie obinut de investitor la vnzarea final a
proprietii; sau
n cazul n care proprietatea imobiliar este deinut de
investitor pn la sfritul duratei de via util a acesteia,
valoarea de pia a terenului minus cheltuielile de vnzare a

SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali


acestuia, la data la care exist motive ntemeiate (i nu o
ateptare nefundamentat) pentru a presupune c o schimbare
a condiiilor va conduce la modificarea valorii sale pe pia; sau
n cazul n care proprietatea imobiliar urmeaz s fie vndut
de investitor nainte de sfritul duratei de via util a
acesteia, valoarea de pia ateptat a acesteia la data
viitoarei vnzrii minus cheltuielile de vnzare.
10.

n situaia n care proprietatea imobiliar este n curs de


dezvoltare sau urmeaz s fie dezvoltat, evaluatorul trebuie s-i
formeze o idee referitoare la momentul obinerii autorizaiilor,
finalizrii construirii, nchirierii proprietii i ncasrii primelor
chirii.

11.

Rata de actualizare aplicat venitului i cheltuielilor viitoare va fi


cea selectat de investitor, reflectnd cerinele acestuia.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 330

Evaluarea bunurilor imobile n contextul


Directivei privind administratorii
fondurilor de investiii alternative (EVA7)1
C oninut
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Utilizarea i aplicarea standardului
Comentarii

Paragrafe
1-8
9-10
11-15
16-18
19-31

Introducere

1.

Urmare a crizei financiare, Uniunea European a adoptat


Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 privind administratorii
fondurilor de investiii alternative, directiv care stabilete modul
de reglementare i supraveghere a entitilor angajate n
gestionarea i administrarea fondurilor de investiii alternative
(AFIA). Directiva stabilete un cadru european armonizat de
monitorizare i supraveghere a riscurilor pe care AFIA le
reprezint pentru investitori, partenerii contractuali, ali
participani pe piaa financiar i pentru stabilitatea financiar.

2.

Prevederile Directivei privesc o gam larg de riscuri, cum ar fi


riscul aferent gradului de ndatorare, sistemelor ineficiente de
gestionare a riscurilor, slabei protecii a investitorului sau
sistemelor de tranzacionare ineficiente. Este posibil ca
organismele AFIA mari, cu un grad de ndatorare ridicat s fi
amplificat volatilitatea pieei i s fi contribuit astfel la
instabilitatea pieelor financiare din UE.

3.

n scopul facilitrii dezvoltrii pieei unice, un AFIA autorizat n


statul membru de origine are dreptul s comercializeze titlurile de

Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 7, publicat de


TEG oVA n 2012.

participare ale fondurilor de investiii alternative ctre investitorii


profesioniti de pe teritoriul oricrui stat membru (paaport
european). Acest paaport nu acoper fondurile de investiii
alternative (FIA) care comercializeaz titlurile de participare ctre
investitorii de retail, dei este posibil ca statele membre s
permit FIA s efectueze astfel de activiti de comercializare
ctre investitorii de retail din ara respectiv.
4.

Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 face referire la ansamblul


fondurilor care nu cad sub incidena Directivei OPCVM: de
exemplu, fonduri speculative, fondurile de capital privat, fonduri de
mrfuri i derivate pe mrfuri, fondurile de infrastructur i
fondurile imobiliare.

5.

Articolul 19 din Directiv prevede n detaliu reguli pentru


evaluarea activelor. AFIA trebuie s stabileasc proceduri
adecvate i consecvente prin care s asigure evaluarea adecvat
i independent a activelor. Administratorii fondurilor au obligaia
de a calcula valoarea unitar a activului net cel puin o dat pe an,
conform prevederilor relevante din legislaia naional i regulilor
AFIA.

6.

Directiva stabilete principiul ce st la baza procedurilor de


evaluare adecvate i consecvente i definete evaluatorul
extern, ns nu ofer standarde de evaluare sau niciun fel de
ndrumare metodologic i nici nu conine prevederi privind
metodele de evaluare aplicabile activelor acestor fonduri.

7.

Comisia European urmeaz s adopte, pe baza recomandrilor


oferite de Autoritatea European pentru Valori Mobiliare i Piee
(AEVMP), msuri prin care s se specifice:
criteriile privind procedurile de evaluare i calculul valorii
unitare a activului net;
garaniile profesionale de care trebuie s fac
evaluatorii externi pentru a putea efectua evaluarea;

dovada

frecvena evalurilor efectuate de un FIA de tip deschis.


8.

AEVMP a transmis recomandrile sale pe data de 16 noiembrie


2011.
Arie de aplicabilitate

9.

Acest standard se refer la evaluarea activelor imobiliare ale FIA,


conform Directivei AFIA. FIA care investesc n active imobiliare
pot fi fonduri de tip deschis sau fonduri de tip nchis.

10.

Comentariile urmtoare au la baz recomandrile acestei


Directive i cele ale AEVMP. Regulile de evaluare i procedurile
de calcul al valorii activului net respectate de ctre FIA sunt de
obicei specificate n prospectele financiare ale fondurilor FIA sau
n documentele lor constitutive.
Definiii

11.

Definiiile de la punctul 12 la punctul 14 sunt extrase din Directiva


AFIA.

12.

A dm inistrator al fo n d u rilo r de investiii alternative nseamn


persoane juridice a cror activitate curent este administrarea
unuia sau mai multor FIA (Articolul 4(b)).

13.

Fonduri de investiii alternative nseamn organisme de


plasament colectiv care atrag capital de la o serie de investitori, n
vederea plasrii acestuia n conformitate cu o politic de investiii
definit n interesul respectivilor investitori (Articolul 4(a)).

14.

Evaluatorul extern2 nseamn o persoan juridic sau fizic


independent de FIA, de AFIA i de orice alt persoan ce are
legturi strnse cu FIA sau AFIA (Articolul 19(4)(a)).

15.

Valoarea activului net3 este valoarea curent total a activelor


din care se scade valoarea total a datoriilor.
Utilizarea i aplicarea standardului

16.

Valoarea activului net a unui FIA, n general, este cotat pe


unitate de investiie. n situaia fondurilor de investiii imobiliare,
aceasta se calculeaz pe baza valorii totale a portofoliului
imobiliar minus costul vnzrii.

17.

Deoarece AFIA utilizeaz diferite metodologii i sisteme de


evaluare a activelor - n funcie de tipul de active i pieele unde
plaseaz cu preponderen investiiile - evaluatorul trebuie s
cunoasc regulile de evaluare de la nivel naional i regulile de
evaluare statutar a FIA. Evaluatorul consult procedurile i
politicile AFIA pentru a putea identifica obligaiile sale, precum i
regulile i metodele de evaluare aplicabile.

18.

Evaluarea se efectueaz de regul pe baza valorii de pia a

2 A se vedea definiia din G losar 2016.


3 Idem.

fiecrui bun. Dac se solicit evaluatorului s evalueze un


portofoliu imobiliar, fiecare proprietate imobiliar din portofoliu
trebuie evaluat separat. Orice deviere de la Standardele
Europene de Evaluare trebuie consemnat n raportul de
evaluare.
Comentarii
Generaliti
i

19.

Nici Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 i nici AEVMP nu ofer


proceduri general aplicabile sau standarde de evaluare pentru
calculul valorii activelor unui organism FIA. Regulile aplicabile n
evaluarea activelor sunt stipulate n legislaia rii n care FIA are
sediul social i/sau n documentele constitutive ale FIA.

20.

AFIA poart rspunderea pentru evaluarea corespunztoare a


activelor FIA. De aceea AEVMP recomand ferm ca AFIA s-i
stabileasc politici i proceduri scrise care s defineasc rolul i
ndatoririle tuturor prilor implicate n procesul de evaluare,
proceduri de evaluare transparente i adecvate, precum i
metodele aplicabile.

21.

Din cauza varietii claselor de active FIA i a reglementrilor


naionale diferite, Directiva stabilete un regim flexibil cu privire la
persoanele care efectueaz evaluarea. Activitatea de evaluare
poate fi ndeplinit fie de evaluatori externi, fie chiar de AFIA.
Evaluare intern sau extern

22.

TEGoVA consider c AFIA care investesc n proprieti


imobiliare trebuie ntotdeauna s desemneze un evaluator extern
care s efectueze evaluarea.

23.

Totui, AFIA nsui poate efectua intern evaluarea activelor, cu


condiia ca evaluarea s fie independent din punct de vedere
funcional fa de activitatea de gestiune a portofoliului, iar politica
de remunerare i alte msuri s asigure eliminarea conflictelor de
interese i s previn exercitarea influenei asupra angajailor
(vezi Articolul 19, alin. 4 din Directiv).

24.

Deoarece evaluarea activelor FIA este o activitate care aparine


AFIA, se consider c evaluarea activelor de ctre un evaluator
extern reprezint o delegare a acestei activiti ctre o ter parte
supus unor condiii suplimentare riguroase.

25.

n situaia n care serviciul de evaluare este asigurat de un


evaluator extern (vezi definiia de la paragraful 14), acesta:
a. face obiectul autorizrii profesionale obligatorii recunoscute
prin lege sau al unor dispoziii legale sau de reglementare sau
al unor norme de conduit profesional;
b. trebuie s poat oferi suficiente garanii profesionale pentru a
i putea ndeplini n mod eficient activitatea de evaluare;
c. nu deleag activitatea de evaluare unei tere pri.

26.

Conform recomandrilor AEVMP, garaniile profesionale oferite


trebuie s conin dovezi ale calificrii evaluatorului extern i ale
capacitii sale de a efectua evaluarea cu:
a. personal i resurse tehnice suficiente;
b. proceduri
adecvate care s
corespunztoare i independent;

garanteze

evaluare

c. cunotine i o nelegere adecvate.


27.

Directiva consfinete rspunderea evaluatorului. Articolul 19 alin.


10 stipuleaz faptul c evaluatorul extern rspunde fa de AFIA
pentru pierderile suferite de AFIA ca urmare a neglijenei
evaluatorului extern sau a nendeplinirii intenionate a sarcinilor
sale.

28.

Evaluatorul trebuie s fie contient de obligaia AFIA de a notifica


autoritile competente din statul membru de origine cu privire la
numirea sa (vezi Articolul 19 alin. 7 din Directiv). Acestea pot
refuza numirea i pot desemna un alt evaluator.
Frecvena evalurii i verificarea va lo rilo r individuale

29.

Dei Directiva afirm principiul conform cruia activele


nefinanciare trebuie evaluate cel puin o dat pe an, se stipuleaz
c evaluarea unor astfel de active care aparin unor fonduri de tip
deschis se efectueaz, de asemenea, cu o frecven
corespunztoare tipului de active evaluate i frecvenei de
emisiune i rscumprare (vezi Articolul 19 alin. 3 din Directiv).

30.

Aceasta permite fondurilor de investiii imobiliare de tip deschis s


aplice un regim individualizat i s creasc frecvena evalurii,
dac acest lucru este relevant. Aceast prevedere se aplic dac
ultima valoare determinat nu mai este just i/sau relevant.

Consultarea politicilor i a procedurilor interne ale AFIA pentru


acest scop reprezint sarcina evaluatorului.
31.

Dac FIA este de tip nchis, evaluarea se efectueaz, de


asemenea, n cazul majorrii sau diminurii capitalului FIA
(Articolul 19 alin. 3). Suplimentar, valorile individuale ale activelor
trebuie verificate atunci cnd exist dovezi c acestea nu mai
corespund. Este o situaie care poate s apar n cazul pieelor
volatile, dar i a celor nelichide. AFIA trebuie s dein sistemele
adecvate pentru validarea valorilor activelor FIA.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 340

Evaluarea bunurilor imobile i eficiena


energetic (EVA 8)1
C oninut
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
Utilizarea i aplicarea standardului
Comentarii

Paragrafe
1-4
5
6-12
13-15
16-48

Introducere
1.

Cheltuielile cu energia reprezint adesea una dintre cele mai


importante cheltuieli de ocupare a unei proprieti imobiliare,
cheltuieli care, n general, au crescut n ultimii ani. Nevoia de
cldur, de lumin i, din ce n ce mai mult, de aer condiionat se
combin cu cerinele de furnizare a unor servicii ca, de exemplu,
pregtirea alimentelor sau funcionarea lifturilor, i cu necesarul
de energie cerut
de procesele desfurate n
cldire.
Cumprtorii i chiriaii poteniali sunt de regul interesai, cel
puin din punct de vedere practic, de disponibilitatea i costul
energiei necesare lor. Unii dintre acetia ar putea dori s
demonstreze anumite niveluri de eficien sau c energia provine
din surse regenerabile.

2.

Se estimeaz c
35% din emisiile de CO 2 din Uniunea
European sunt generate de cldiri i, prin urmare, problematica
energiei reprezint acum un factor
major cu impact asupra
legislaiei care se aplic proprietii
imobiliare. AttUniunea
European, ct i fiecare ar n parte sper s influeneze
ocupanii cldirilor astfel nct acetia s-i schimbe
comportamentul, s reduc consumul de energie, s creasc

1 Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 8, publicat de


TEG oVA n 2012.

eficiena energetic i s utilizeze mai mult sursele de energie


regenerabil. Sub acest aspect, cldirile au n mod clar un ciclu
de via mai lung dect echipamentele sau sistemele incluse n
acestea. Multe proprieti imobiliare, n special casele, sunt
adesea mai vechi de un secol i cea mai mare parte a fondului
locativ aferent anului 2050 exist deja n acest moment.
3.

Directiva 2010/31/UE privind performana energetic a cldirilor


dezvolt directiva precursoare, i anume 2001/91. n Preambulul
acesteia se face observaia c:
Sectorul construciilor se afl n expansiune, ceea ce va duce
la creterea consumului de energie i, de asemenea, se
afirm c reducerea consumului de energie i utilizarea
energiei provenit din surse regenerabile n sectorul
construciilor constituie msuri importante necesare pentru
reducerea dependenei energetice a Uniunii Europene i a
emisiilor de gaze cu efect de ser. (Expunere de motive 3)
Este necesar s se stabileasc aciuni mai concrete, care s
vizeze exploatarea potenialului mare, nc nevalorificat, al
economisirii energiei utilizate n cldiri i reducerea marilor
decalaje ntre statele membre n ceea ce privete rezultatele
obinute n acest sector. (Expunere de motive 7)

4.

Evaluatorul trebuie s prezinte n raportul de evaluare solicitat de


client, concluzia asupra valorii proprietii imobiliare analizate pe
baza informaiilor pe care le are la dispoziie. Acestea includ date
de pia, eseniale pentru conceptul de valoare de pia. Costul
energiei i eficiena energetic reprezint numai o parte din
aceast matrice i, prin urmare, unele dintre multiplele aspecte pe
care evaluatorul trebuie s le aib n vedere.
Arie de aplicabilitate

5.

Acest standard se aplic n cazul n care n evaluarea


proprietilor imobiliare se iau n considerare aspectele legate de
eficiena energetic i, respectiv, impactul msurilor ce urmeaz a
fi luate de statele membre conform Directivei privind performana
energetic a cldirilor 2010/31/UE. Comentariile urmtoare au la
baz aceast Directiv. Evaluatorii ar trebui s in seama de
faptul c, dei statele membre sunt obligate s implementeze
Directiva, sunt libere s stabileasc standarde superioare.

Definiii
6.

Dac nu se afirm altfel, definiiile citate n acest document sunt


extrase din Directiva privind performana energetic a cldirilor
2010/31/UE (numit n continuare Directiva).

7.

Cldirea reprezint o construcie cu acoperi i perei, n care


energia este utilizat pentru a se regla climatul interior; (Articolul
2(1))
Not - Aceast definiie exclude din standardele de performan
energetic i din regimul certificatului de performan energetic
(CPE) un numr de construcii care ar putea n mod normal s fie
numite cldiri, n special acele cldiri unde nu se depune un efort
special pentru a fi nclzite sau rcite.

8.

C ertificatul de perform an energetic reprezint un certificat


recunoscut de un stat membru sau de o persoan juridic
desemnat de acesta, care indic performana energetic a unei
cldiri sau a unei uniti dintr-o cldire, calculat pe baza unei
metodologii adoptate conform Articolului 3; (Articolul 2(12))

9.

Performana energetic a unei cldiri reprezint cantitatea de


energie, calculat sau msurat, util pentru a se asigura
necesarul de energie n condiiile utilizrii normale a cldirii, care
include, ntre altele, energia utilizat pentru nclzire, rcire,
ventilare, ap cald i iluminat; (Articolul 2(4))

10.

Cldirea cu consum de energie aproape egal cu zero este o


cldire cu o performan energetic foarte ridicat, stabilit n
conformitate cu Anexa 1. Cantitatea de energie utilizat, aproape
egal cu zero sau foarte redus, ar trebui s fie acoperit, ntr-o
foarte mare msur, de energia provenit din surse regenerabile,
inclusiv energia din surse regenerabile produs la faa locului sau
n apropiere; (Articolul 2(2))

11.

Instalaiile funcionale ale cldirii reprezint echipamentul


tehnic al unei cldiri sau al unei uniti de cldire care asigur
nclzirea, rcirea, ventilarea, apa cald i iluminatul sau o
combinaie a acestora; (Articolul 2(3))
Utilizarea i aplicarea standardului

12.

Evaluatorul trebuie s prezinte n raportul de evaluare solicitat de


client concluzia asupra valorii proprietii imobiliare analizate pe
baza informaiilor pe care le are la dispoziie. Eficiena energetic
a cldirii poate fi relevant pentru valoarea proprietii imobiliare,
ns costurile aferente energiei vor reprezenta numai o parte din
aceast estimare.

13.

n situaia n care evaluarea se efectueaz ntr-un context n care


construirea, vnzarea sau nchirierea ctre un nou chiria sunt
relevante, evaluatorul ar trebui s consemneze n raport clasa de
performan energetic i cele mai importante recomandri
stipulate n CPE i, dac consider adecvat, ar trebui s le ia n
calcul n evaluare.

14.

P articulariti
n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de
performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i
recomandrile care s-au dovedit relevante la data evalurii i
care reflect condiiile de pia;
atunci cnd evaluatorul este solicitat s ofere consiliere sau s
asiste la stabilirea ncadrrii unor lucrri de construire n
categoria lucrri de renovare major ntr-un stat membru care
a adoptat n acest scop opiunea bazat pe cost i valoare, el
ar trebui s:
(a) aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt
suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime
necesare a cldirii;
(b) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s
obin o estimare a costului acestei promovri, conform
competenei sale i instruciunilor primite, astfel nct
clientul s poat lua o decizie n cunotin de cauz.
Comentarii
Generaliti

15.

Printre cele mai relevante msuri pentru activitatea de evaluare a


proprietii imobiliare, Directiva cere statelor membre s
elaboreze:

standarde integrate de performan energetic, bazate att pe


caracteristicile termice ale fiecrei cldiri, ct i pe sistemele de
energie regenerabil aferente, urmnd ca standardele:
- s fie stabilite de ctre fiecare stat membru pentru toate
cldirile; i
- s fie puse n aplicare nu numai pentru cldirile noi, ci i
pentru cldirile existente pentru care se efectueaz lucrri
de renovare major; i
certificate de performan energetic (CPE).

Pe lng acestea, se cere ca, ncepnd cu anul 2021, toate


cldirile noi s ndeplineasc cerina consumului de energie
aproape egal cu zero i se impune un regim de inspecie regulat
a instalaiilor de nclzire i aer condiionat de mare capacitate
pentru care se vor elabora recomandri.
16.

Evaluatorul va trebui s neleag prevederile aplicabile n statul


membru unde este localizat proprietatea imobiliar.
C ldiri no i - consum de energie aproape egal cu zero

17.

Statele membre se vor asigura c:


(a) ncepnd cu 31 decembrie 2020, toate cldirile noi vor fi
cldiri al cror consum de energie este aproape egal cu zero;
(b) ncepnd cu 31 decembrie 2018, cldirile noi ocupate i
deinute de autoritile publice sunt cldiri al cror consum de
energie este aproape egal cu zero.
Articolul 9(1)

18.

Aceasta este o obligaie strict, dei Articolul 9(6) permite statelor


membre s nu le aplice n cazuri specifice i justificate, n care
analiza cost-beneficiu pe durata ciclului de via economic a
cldirii respective conduce la un rezultat negativ.
C ldirile existente i lucrrile de renovare m ajor

19.

Dei urmeaz s se elaboreze standarde de performan


energetic pentru cldirile existente, Directiva nu cere aplicarea
lor dect atunci cnd aceasta este legat de lucrrile de renovare
major.

20.

L u c r ri de renovare m ajor - n Preambul se arat c


Lucrrile de renovare major a cldirilor existente, indiferent de
dimensiunea lor, constituie o ocazie de a adopta msuri, eficiente
din punct de vedere al eficienei costului, pentru creterea
performanei energetice a acestora. (Expunere de motive 16)

21.

Statele membre vor lua msurile necesare pentru a se asigura


c, atunci cnd cldirile sunt supuse unor lucrri de renovare
major, performana energetic a cldirii sau a prii de cldire
care a fcut obiectul renovrii este mbuntit astfel nct s se
ndeplineasc cerinele minime de performan energetic...
(Articolul 7)

22.

Clientul poate cere evaluatorului s verifice dac lucrrile propuse


intr n categoria renovare major, ceea ce implic, potrivit

Directivei, ndeplinirea standardelor curente de performan


energetic. Directiva stabilete dou opiuni pe care le au statele
membre pentru a selecta testul prin care se determin dac
lucrrile ntr n categoria renovare major :
renovare major nseamn renovarea unei cldiri n cazul creia:
(a) costul total al renovrii aplicate anvelopei cldirii sau
instalaiilor funcionale ale acesteia depete 25% din
valoarea cldirii, excluznd valoarea terenului aferent
proprietii imobiliare; sau
(b) peste 25% din suprafaa anvelopei cldirii este supus
renovrii.
Statele membre pot alege s aplice opiunea (a) sau opiunea
(b). (Articolul 2(10))
23.

Atunci cnd un evaluator este consultat cu privire la acest aspect,


el ar trebui s tie care dintre opiuni a fost aleas de ctre statul
membru respectiv.

24.

Avnd n vedere informaiile aferente fiecrui caz n parte, este


posibil s reprezinte o chestiune de interpretare dac extinderea
unei cldiri reprezint un caz de renovare (care, n lipsa oricrei
alte definiii, se presupune c se limiteaz la sensul su uzual).

25.

n cazul opiunii (a), Directiva nu specific tipul valorii care se


estimeaz - se presupune automat c acesta este valoarea de
pia estimat conform cu EVS 1 (Valoarea de pia)2, cu
excepia cazului n care exist motive justificate pentru a estima
un alt tip al valorii (dei Expunerea de motive 16 din Directiv se
refer att la valoarea actuarial, ct i la costul de reconstruire
ca posibili indicatori). Tipul dreptului de proprietate asupra cldirii
nu pare s fie relevant pentru aceast estimare. Aceast opiune
permite o comparaie ntre costul lucrrilor propuse i valoarea
cldirii, dup ce se exclude valoarea terenului aferent proprietii.
Testul nu impune o alocare proporional a valorii, ci excluderea
valorii terenului. Acest lucru ar nsemna c, n cea mai mare parte
dintre cazuri, acest test pare s impun dou evaluri pentru orice
cldire care s-ar vinde n mod normal mpreun cu terenul:
evaluarea proprietii imobiliare, adic cldire i teren;
evaluarea terenului aferent proprietii imobiliare, fr cldire
(probabil asociat cu plusul de valoare indus de dezvoltarea
imobiliar).

2 Not: SE V 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.

Diferena dintre valoarea proprietii imobiliare i valoarea


terenului trebuie apoi comparat cu costul lucrrilor propuse.
Deoarece costul reprezint un concept diferit de cel de valoare, n
cazul renovrii cldirilor, dac valoarea adugat de lucrri
reprezint mai puin de 25% din valoarea cldirii, acest test poate
impune adesea trecerea clasei de performan energetic a
cldirii, ntr-o clas superioar.
26.

Opiunea (b) pare s necesite determinarea:


suprafeei exterioare totale a cldirii, inclusiv cea a pereilor i
acoperiului; i

mrimii suprafeei exterioare care face obiectul lucrrilor de


renovare.

Aceasta ar nsemna c renovarea numai a interiorului cldirii nu


ar fi reflectat de opiunea (b), ci de opiunea (a).
27.

Dac se dovedete c renovarea este una major, conform


testului adoptat de statul membru respectiv, Directiva d fiecruia
dintre acestea libertatea de a decide dac ntreaga cldire sau
numai partea renovat va fi promovat la standardul minim de
performan energetic. Evaluatorul ar trebui s cunoasc regulile
locale referitoare la acest aspect.

28.

n cazul n care statul membru alege opiunea (a) pentru


determinarea valorii, evaluatorul solicitat ar trebui s:
(i)

aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt


suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime necesare
a cldirii;

(ii) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s obin


o estimare a costului acestei promovri, conform competenei
sale i instruciunilor primite, astfel nct clientul s poat lua
o decizie n cunotin de cauz.
C ertificatul de perform an energetic (CPE)
29.

CPE este un document n care se nregistreaz clasa de eficien


energetic a unei cldiri, determinat de ctre un auditor acreditat
prin utilizarea unei clasificri standard i realizarea de comparaii,
i n care se prezint recomandri de mbuntire a acesteia.
Punctajul va rezuma printr-o liter sau un numr caracteristicile
termice ale cldirii i gradul n care cldirea depinde de energia
provenit din surse regenerabile, conform Directivei 2009/28/CE
privind promovarea utilizrii energiei din surse regenerabile.

Valabilitatea CPE este de zece ani. Certificatele emise conform


Directivei din 2002 rmn valabile. n anunurile de comercializare
a proprietii imobiliare trebuie specificat clasa de eficien
energetic raportat, iar CPE trebuie dat viitorului proprietar sau
chiria.
30.

Deinerea unui CPE valabil este o cerin legal n cazul


construirii, vnzrii sau nchirierii ctre un nou chiria, pentru
majoritatea cldirilor i pentru toate cldirile ocupate de autoriti
publice i care au o suprafa util de peste 500 m2. Certificatul
de performan energetic sau o copie a acestuia este artat
potenialului nou chiria sau cumprtor i nmnat acestuia.
(Articolul 12(2))

31.

Scopul CPE n informarea pieei imobiliare se gsete n


Expunerea de motive din Directiv:
Potenialul cumprtor sau chiria al unei cldiri sau al unei
uniti de cldire ar trebui s primeasc prin intermediul
certificatului de performan energetic informaii corecte despre
performana energetic a cldirii i sfaturi practice pentru
mbuntirea acestei performane ... Certificatul ar trebui, de
asemenea, s furnizeze informaii despre impactul real al nclzirii
i al rcirii cldirii asupra necesitii de energie, consumului de
energie primar i emisiilor de dioxid de carbon aferente
acesteia. (Expunere de motive 22).

32.

Este necesar CPE? Atunci cnd proprietatea evaluat cuprinde o


cldire, evaluatorul poate identifica, dac este necesar, un
certificat de performan energetic pentru aceasta, dac a fost
obinut un certificat valabil.

33.

Cu excepia cazurilor enumerate mai jos, CPE este obligatoriu


pentru:
cldirile care:
- sunt n curs de construire;
- urmeaz s fie vndute;
- urmeaz s fie nchiriate unui alt chiria;
cldirile ocupate de o autoritate public i frecventate de
public.
ncepnd cu 9 iulie 2015, suprafaa minim de 500 m2 se
reduce la 250 m2.
Statele membre pot amna aplicarea CPE n cazul unitilor
individuale de cldire (cum ar fi apartamentele) care sunt deja
nchiriate pn la data de 31 decembrie 2015.

34.

Dac nu i se solicit acest lucru, nu este sarcina evaluatorului s


obin un certificat de performan energetic sau un raport cu
privire la instalaiile funcionale ale cldirii.

35.

Cldiri care nu necesit CPE - conform definiiei cldirii din


Directiv, nu se cere CPE pentru cldirile pentru care nu se
depune niciun efort de a-i modifica climatul interior. Aceste cldiri
nu intr sub incidena regimului CPE. Printre acestea s-ar putea
numra anumite hale de depozitare i multe dintre cldirile
agricole.

36.

Statele membre sunt libere, de asemenea, s excepteze de


obligaia obinerii unui CPE, urmtoarele categorii de cldiri:

la

a. cldirile oficial protejate datorit siturii ntr-o zon de protecie


a mediului sau importanei lor speciale din punct de vedere
arhitectural sau istoric, atta vreme ct prin asigurarea
conformitii lor cu cerinele minime de performan energetic
s-ar modifica n mod inacceptabil caracteristicile sau aspectul
acestora;
Not - Aceast excepie se aplic doar n msura n care
asigurarea conformitii ar modifica caracteristicile sau aspectul
cldirii, deoarece aspectul unei cldiri istorice ar putea fi modificat
de utilizarea ferestrelor cu geam dublu sau a izolaiei exterioare.
b. cldiri folosite ca lcauri de cult sau pentru activiti religioase;
Not - Cldirile folosite pentru activiti religioase ar putea include
mnstirile sau locurile pentru rituale de purificare. Ar putea s nu
conteze dac astfel de cldiri ar fi folosite i n alte scopuri.
c. construcii temporare cu o durat de utilizare de doi ani sau
mai mic, hale industriale, ateliere i cldiri agricole cu un
necesar mic de consum de energie, precum i cldiri agricole
care sunt utilizate ntr-un domeniu reglementat de un acord
naional sectorial privind performana energetic;
Not - Aceast excepie evideniaz trei aspecte:
- construciile temporare pot include construcii folosite pe
antiere i cele construite pentru anumite evenimente, precum
i cldirile cu autorizaie temporar de urbanism;
- se pare c excepia referitoare la cererea sczut de energie
se aplic nu numai construciilor agricole, ci i halelor
industriale i atelierelor. Directiva nu definete noiunea de
cerere sczut de energie. Unele state membre o pot face;
- acordurile sectoriale privind performana energetic referitoare
la cldirile agricole este cel mai probabil s se aplice fermelor
de porci, avicole i horticole.

d. cldiri rezideniale care sunt utilizate sau se intenioneaz s fie


utilizate fie mai puin de patru luni pe an, fie un interval de timp
limitat pe parcursul unui an, ateptndu-se un consum de
energie mai mic de 25% din ceea ce ar reprezenta consumul
anual;
Not - Aceast categorie este probabil s includ casele
sezoniere, fie de vacan, fie de serviciu.
e. cldirile individuale cu o suprafa util total mai mic de 50
m2.
37.

La evaluarea unei cldiri care ar putea fi inclus ntr-una din


aceste categorii, evaluatorul ar trebui, dac este relevant, s
verifice dac este exceptat de la certificatul de performan
energetic (i, de asemenea, de la cerinele de renovare
prezentate anterior) n jurisdicia respectiv.

38.

Utilizarea unui CPE - Directiva nu asigur un format comun


pentru CPE n cadrul UE. CPE difer de la un stat membru la altul
i uneori chiar i n cadrul aceluiai stat. Directiva indic Comisiei
Europene s adopte o schem european de certificare voluntar
pentru cldirile ne-rezideniale (Articolul 11(9)). Prin urmare,
evaluatorul este posibil s ntlneasc CPE n formate diferite,
precum i certificate n formatul aferent schemei voluntare
comune din Uniunea European.

39.

Atunci cnd prin evaluare se estimeaz valoarea de pia a unei


cldiri certificate energetic sau dac evaluarea se face n scopul
vnzrii sau al nchirierii ei unui alt chiria, ar trebui s se ia n
considerare certificatul de performan energetic valabil. Aceste
situaii includ, n general, evaluarea pentru garantarea
mprumutului, deoarece debitorul este, de asemenea, interesat de
valoarea unei proprieti imobiliare. Ponderea CPE, dac se aloc
vreo pondere, depinde de competena evaluatorului. Este posibil
ca n unele ri s apar ntre timp cerine sau obligaii
suplimentare pentru vnzarea sau nchirierea unor proprieti
imobiliare cu scor sczut de performan energetic.

40.

Evaluatorul ar trebui s analizeze certificatul de performan


energetic (s consemneze cine l-a emis, numrul de nregistrare,
clasa de performan energetic i data expirrii) i s stabileasc
c exist un certificat valabil pentru evaluarea solicitat.
Relevana CPE poate fi afectat de orice modificare a cldirii fa
de momentul emiterii acestuia.

41.

Atunci cnd se cere certificat de performan energetic, clasa de


eficien energetic poate avea impact asupra valorii. Evaluatorul

trebuie s stabileasc acest lucru pe baza cunotinelor sale


despre pia.
42.

Evaluatorul ar trebui s consilieze clientul n situaia n care


certificatul de performan energetic nu este disponibil sau cnd
acest certificat nu este de ncredere i s aprecieze situaia n
raportul de evaluare, corespunztor condiiilor i informaiilor
disponibile.

43.

Potenialul cldirilor de a trece ntr-o clas superioar de eficien


energetic prin modernizare poate fi reflectat n valoarea lor de
pia. n mod asemntor, n situaia n care lucrrile ar costa mai
mult, costul potenial ar putea conduce la scderea valorii. n
astfel de situaii, evaluatorul ar putea s aprecieze semnificaia i
impactul recomandrilor de mbuntire a eficienei energetice
stipulate n CPE.

44.

Depinde de raionamentul lui profesional ca evaluatorul s


aprecieze dac include n raportul de evaluare mai mult dect
simpla informaie privind existena unui certificat de performan
energetic i cum anume o face.

45.

Orice recomandare semnificativ din rapoartele privind instalaiile


funcionale ale cldirii pot fi, de asemenea, luate n considerare,
dac sunt relevante.

46.

Evaluatorul poate fi uneori solicitat s exploateze n mod eficient


informaiile coninute n CPE. Evaluatorul va face acest lucru
numai dac are competena profesional necesar. Dac
evaluatorul i asum aceast sarcin, scopul lui este s utilizeze
analiza CPE pentru a ajuta clientul s neleag raionamentul
aplicat. Punctele cheie comune pot include:
clasa energetic atribuit cldirii (fie pe o scar de la A la G, fie
de la 0 la 100);

necesarul anual de energie;

costul consumului anual de energie;


comparaia cu standardele curente relevante;
starea tehnic a instalaiilor funcionale ale cldirii;

msurile de mbuntire a eficienei energetice recomandate


n cadrul CPE, alturi de costurile i rentabilitatea aferente
acestora; i

orice alt valoare care s-ar putea realiza prin ncadrarea ntr-o
alt clas dac, conform regulilor naionale, acest lucru
faciliteaz vnzarea sau nchirierea cldirii.

47.

n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de


performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i recomandrile
care s-au dovedit relevante la data evalurii i care reflect
condiiile de pia.

GHID DE EVALUARE - GEV 500

Determinarea valorii impozabile a


cldirilor
C oninut
Introducere
Consideraii generale
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile nerezideniale deinute de persoane
fizice sau jurid ice

Paragrafe
1
2-11
12-13

Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil


Abordarea prin venit

14-21
22-25

Abordarea prin pia


Alocarea valorii
Metodologia de determinare a valorii im pozabile
pentru cldirile rezideniale deinute de persoane
ju rid ice

26-28
29-33

D ispoziii finale

35-42

34

Introducere
1.

Prezentul ghid conine informaii necesare privind evaluarea


pentru impozitare a cldirilor nerezideniale deinute de
persoanele fizice sau juridice, precum i a cldirilor rezideniale
deinute de persoanele juridice. Aplicarea acestui ghid este
obligatorie pentru evaluatori.
Nerespectarea prevederilor
prezentului Ghid atrage rspunderea evaluatorului n conformitate
cu art. 25 din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 aprobat prin
Legea 99/2013 cu modificrile ulterioare. Tehnicile i termenii
regsii n acest Ghid sunt limitai la determinarea valorii
impozabile.
Consideraii generale

2.

n contextul acestui Ghid, definiia cldirii este cea prevzut n art.


453 din Codul fiscal i completat n Titlul IX din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal,

GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor


aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 1/2016, cu modificrile i
completrile ulterioare.
3.

n accepiunea acestui Ghid, valoarea impozabil este un tip al


valorii estimat n scopul impozitrii cldirilor nerezideniale deinute
de persoane fizice sau juridice i a cldirilor rezideniale deinute
de persoane juridice.

4.

Valoarea impozabil nu reprezint valoarea de pia sau


valoarea just definite ca tipuri ale valorii n standardele de
evaluare n vigoare, respectiv n legislaia romn privind
reglementrile contabile conforme cu directivele europene sau alte
reglementri contabile specifice i n Standardele Internaionale de
Audit.

5.

Valoarea impozabil nu se nregistreaz n situaiile financiare ale


contribuabililor.

6.

Lista cu cldirile care urmeaz s fie supuse evalurii va fi pus la


dispoziia evaluatorului de ctre contribuabil/client prin completarea
formularului din Anexa 1 Declaraia contribuabilului privind cldirile
supuse evalurii pentru impozitare. n funcie de situaia concret a
fiecrei cldiri, evaluatorul va putea solicita contribuabilului i alte
informaii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare,
acesta avnd obligaia de a le pune la dispoziia evaluatorului n cel
mai scurt timp (n termenul convenit prin documentul contractual).
Prelungirea termenului de predare a informaiilor solicitate va putea
duce la prelungirea termenului de predare a raportului de evaluare,
cu acelai interval de timp.

7.

De regul, evaluatorul trebuie s inspecteze fiecare cldire subiect


al evalurii n scopul impozitrii. Prin inspecie se nelege aciunea
de vizualizare exterioara si/sau interioara a cldirii. Contribuabilul
va asigura accesul evaluatorului la cldirea subiect al evalurii. n
cazul n care nu se realizeaz vizualizarea interioara, evaluatorul
se va asigura c a identificat corect cldirea i starea fizic a
acesteia i va prezenta fotografii n raportul de evaluare.
Neinspectarea cldirii va fi justificat n raportul de evaluare.

8.

Evaluarea n scopul stabilirii valorii impozabile a cldirii poate fi


realizat numai de ctre un evaluator avnd ca specializare
evaluarea proprietii imobiliare (EPI) sau de ctre un membru
corporativ, caz n care raportul trebuie ntocmit de unul sau mai
muli evaluatori avnd specializarea EPI.

9.

Verificarea evalurii pentru impozitare poate fi realizat n


conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea evalurii, numai

de ctre un evaluator avnd ca specializare verificarea evalurii


(VE), dovedit cu parafa de verificator cu specializarea EPI.
10.

Serviciul de evaluare n vederea impozitrii cldirilor va fi contractat


de ctre contribuabil, iar raportul de evaluare respectiv va avea ca
utilizator desemnat att contribuabilul, ct i autoritatea local pe
raza creia contribuabilul are obligaia legal a achitrii impozitului
pe cldiri.

11.

n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe aceeai


raz administrativ-teritorial a unei localiti, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra
valorilor impozabile ale cldirilor declarate de ctre contribuabil n
Anexa 1 la prezentul Ghid, cldiri aflate pe raza aceleiai localiti.
Metodologia de determinare a valorii im pozabile pentru
cldirile nerezideniale deinute de persoane fizice sau jurid ice

12.

Abordrile n evaluare sunt: abordarea prin cost pentru valoarea


impozabil, abordarea prin venit i abordarea prin pia, aa cum
sunt definite acestea n standardele de evaluare n vigoare, aplicate
n conformitate cu prevederile din prezentul Ghid. Valoarea
impozabil nu include TVA.

13. n determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singur


abordare n evaluare, n condiiile n care nu exist informaii
suficiente pentru aplicarea celorlalte abordri, fiind obligatoriu ns
ca aceasta s fie abordarea prin cost pentru valoarea impozabil.
n aceast situaie, evaluatorul va trebui s precizeze n raportul de
evaluare care sunt argumentele neaplicrii uneia sau a celorlalte
dou abordri n evaluare.
Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil
14. Abordarea prin cost pentru valoarea impozabil const n
estimarea costului de nou din care se vor deduce deprecierea fizic
i/sau deprecierea funcional, dup caz. Nu se vor aplica
deprecieri economice/externe.
15. Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de nou
costul de nlocuire i costul de reconstruire i s utilizeze unul
dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei abordri.
Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de intrare pentru
evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n evaluare.

16.

Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este


posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce a fost
luat n considerare acest cost.

17.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie


s fie preluate din surse credibile care vor fi prezentate n raportul
de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare utilizate
pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din dou
surse de date credibile, diferite, nainte de a fi utilizate n raport.

18.

Deprecierea fizic reprezint o pierdere de utilitate cauzat de


deteriorrile fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect
al vechimii sale i al utilizrii n condiii normale, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare

19.

Deprecierea fizic va fi estimat n conformitate cu metodologia


prezentat n Anexa 2 Estimarea deprecierii fizice, precum i
metoda de calcul a vrstei cronologice ponderate, avnd n vedere
modernizrile/ extinderile aduse cldirii supuse evalurii.

20.

Deprecierea funcional este o pierdere de valoare cauzat de


supradimensionare, de deficiene ale traseului circulaiei interioare,
de lipsuri care diminueaz confortul. Nu nseamn depreciere
funcional nefuncionarea cldirii din motive independente de
starea fizic a acesteia.

21.

Atunci cnd se utilizeaz costul de nlocuire nu este cazul s se


determine depreciere funcional. n cazul utilizrii costului de
reconstruire la cldirile monument istoric sau cultural, deprecierea
total este costul de restaurare i nu este cazul s se determine
depreciere funcional. n situaia n care evaluatorul, n caz
excepional, consider i o depreciere funcional pe care o adaug
la deprecierea fizic, acest fapt trebuie argumentat i documentat
n mod relevant i complet.
Abordarea prin venit

22.

Abordarea prin venit se aplic numai n cazul n care terenul aferent


proprietii imobiliare, din care face parte cldirea evaluat pentru
impozitare, nu este n cota indiviz i dac contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii documentate privind suprafaa
terenului corespunztoare cldirii subiect.

23.

Aplicarea abordrii prin venit const n dou etape: (1) estimarea


valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect

al impozitrii, precum i aportul terenului aferent acesteia; i (2)


alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare obinut n etapa
(1), ntre valoarea cldirii i valoarea terenului.
24.

Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor


imobiliare nchiriate i pentru proprietile imobiliare pentru care
exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a nchirierilor se
nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data
estimrii valorii impozabile.

25.

n cazul unei proprieti imobiliare nchiriate la data evalurii, al


crei nivel al chiriei este diferit de chiria de pia, n raportul de
evaluare se va utiliza chiria de pia. n cazul n care nu exist
informaii de pia comparabile, abordarea prin venit nu se va
aplica.
Abordarea prin pia

26.

Abordarea prin pia se aplic numai n cazul n care terenul aferent


proprietii imobiliare, din care face parte cldirea evaluat pentru
impozitare, nu este n cot indiviz i contribuabilul a pus la
dispoziia evaluatorului informaii privind suprafaa terenului.

27.

Abordarea prin pia cuprinde dou etape: (1) estimarea valorii de


pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect al
impozitrii, precum i aportul terenului corespunztor acesteia; i
(2) alocarea valorii de pia obinut n etapa (1) ntre valoarea
cldirii i valoarea terenului.

28.

Abordarea prin pia aplicat att pentru ntreaga proprietate


imobiliar (etapa 1), ct i doar pentru teren (etapa 2), va avea n
vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic. Nu se
vor folosi informaii privind comparabile preluate de pe site-uri de
specialitate sau din alte surse, dac aceste comparabile nu pot fi
identificate din punct de vedere fizic. Prin identificare fizic se
nelege posibilitatea vizualizrii n teren a proprietii, cu ocazia
evalurii sau n cazul unor verificri ulterioare.
Alocarea valorii

29.

Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii


valorii proprietii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate
utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n standardele
de evaluare n vigoare.

30.

Alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare ntre cldire i teren


reprezint procesul de separare a valorii obinute prin aplicarea
abordrii prin venit sau a abordrii prin pia, dac aceste abordri
au putut fi aplicate n conformitate cu prevederile din acest Ghid.

31.

Alocarea se face prin deducerea din valoarea proprietii imobiliare


a valorii de pia a terenului aferent cldirii, estimat pentru cea mai
bun utilizare a acestuia (CMBU).

32.

Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implic selecia


unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor
abordri n evaluare. Nu este admis stabilirea valorii proprietii
imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate
a dou sau mai multor valori obinute din aplicarea unor abordri
sau metode diferite de evaluare, cu excepia cazurilor n care
reglementrile legale impun n mod explicit efectuarea unei medii a
valorilor.

33.

Rezultatul evalurii va fi selectat astfel:


a) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil este cea mai mic, va fi selectat aceast
valoare;
b) dac valoarea rezultat prin aplicarea abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil nu este cea mai mic, iar dac diferena
existent ntre aceast valoare i cea mai mic valoare rezultat
este de maxim 10%, se va selecta valoarea cea mai mic dintre
aceste dou valori. Dac aceast diferen este mai mare de
10% atunci se va selecta rezultatul abordrii prin cost pentru
valoarea impozabil, care poate fi diminuat cu pn la 10%.
Metodologia de determinare a valorii im pozabile pentru
cldirile rezideniale deinute de persoane jurid ice

34.

Pentru calculul valorii impozabile, n cazul cldirilor rezideniale


deinute de persoane juridice sunt necesare urmtoarele informaii:
a) rangul localitii n care se afl situat cldirea (a se vedea
Anexa 3 Metodologie de estimare a valorii impozabile pentru
proprietile rezideniale deinute de persoane juridice);
b) zona n cadrul localitii (a se vedea Anexa 3);
c) suprafaa construit desfurat a cldirii, iar dac aceasta nu
se cunoate, se folosete suprafaa util:

i. cea determinat pe baza dimensiunilor msurate pe conturul


exterior al acesteia; sau
ii. n cazul n care cldirea nu poate fi efectiv msurat pe
conturul exterior, suprafaa util a cldirii nmulit cu
coeficientul de transformare de 1,4;
d) tipul cldirii i instalaiile cu care este dotat aceasta, pentru
ncadrarea n tabelul din Anexa 3;
e) amplasarea apartamentului ntr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri
i 8 apartamente;
f) anul finalizrii cldirii sau anul n care s-a efectuat recepia la
terminarea lucrrilor de renovare major.
Dispoziii finale
35.

Sinteza uniform a raportului de evaluare este prezentat n Anexa


4, ale crei rubrici sunt obligatorii a fi completate.

36.

Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale i


pot produce efecte numai dac sunt nsoite de recipisa eliberat
ca urmare a ndeplinirii obligaiei de completare n baza de date BIF
(Baza de informaii fiscale).

37.

Evaluatorul are obligaia s predea raportul de evaluare referitor la


valoarea impozabil, nainte de data stabilit de Codul fiscal pentru
plata primei trane a impozitului pe cldiri datorat pe anul n curs.

38.

Raportul de evaluare pentru impozitare va conine capitolele


prezentate n seciunea Cuprins din Anexa 4. La realizarea
raportului evaluatorul va respecta toate cerinele Standardelor de
evaluare privind aplicarea abordrilor n evaluare.

39.

Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de ctre


contribuabil.

40.

Anexele 1-4 la prezentul Ghid pot fi descrcate de pe site-ul


www.anevar.ro.

41.

Anexele la prezentul Ghid, precum i forma raportului de evaluare,


pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR.

42.

Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la


data emiterii acestora.

GHID DE EVALUARE - GEV 630

Evaluarea bunurilor imobile


Coninut
Introducere

Paragrafe
1-7

Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

8-12

Culegerea datelor i descrierea proprietii


im obiliare

13-23

Analiza datelor

24-33

Aplicarea abordrilor n evaluare

34-36

Abordarea prin pia

37-51

Abordarea prin venit

52-64

Abordarea prin cost

65-73

Evaluarea terenului
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

74-95
96-101

Raportare

102-104

Particulariti

105-111

Introducere
1.

Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare n nelegerea i
implementarea standardelor SEV 230 Drepturi asupra
proprietii imobiliare, SEV 233 Investiia imobiliar n curs de
construire, SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii
imobiliare pentru garantarea mprumutului, prin detalierea unor
aspecte privind metodologia de evaluare i trebuie neles ca
fiind complementar cerinelor aplicabile evalurilor de proprieti
imobiliare coninute n prezenta ediie a Standardelor de
evaluare a bunurilor.

2.

Acest Ghid este aplicabil numai pentru derularea activitii de


evaluare a bunurilor imobile.

3.

Evaluarea bunurilor imobile poate fi realizat numai de ctre


evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea
proprietilor imobiliare (EPI), conform legislaiei aplicabile n
Romnia. Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizat n
nicio circumstan de ctre evaluatorii autorizai care nu dein
specializarea EPI.

4.

n situaia n care evaluarea este realizat de o firm membru


corporativ, aceasta trebuie s includ n echip cel puin un
evaluator cu specializarea EPI.

5.

n contextul prezentului Ghid, conceptele de bun imobil i


proprietate imobiliar sunt echivalente.

6.

Prin evaluarea proprietilor imobiliare se nelege orice activitate


de evaluare care are
ca subiect al evalurii o proprietate
imobiliar sau una din componentele acesteia (teren sau
construcii).

7.

Prin termenul de construcii se face referire att la cldiri, ct i la


construcii speciale.
Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

8.

La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul


acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin
ai evalurii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris
ntr-un document contractual.

9.

Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, cu


precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi si
n raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului i a competenei acestuia;
b) Identificarea clientului i a oricror ali utilizatori desemnai
(1) identificarea
juridic);

clientului

evalurii

(persoan

fizic

sau

(2) identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.


Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
(3) identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot
avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin

nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac


identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.).
i. Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv
condiiile n care alte persoane pot avea acces la
raportul de evaluare. Aceste condiii pot include
limitarea
sau
excluderea
asumrii
rspunderii
evaluatorului fa de un utilizator desemnat sau fa de
o persoan care are acces la raportul de evaluare,
referiri la adecvarea scopului evalurii fa de interesele
unui utilizator desemnat sau ale unei persoane care
poate avea acces la raportul de evaluare, respectarea
termenilor de confidenialitate sau altele.
ii.

Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea


acces la raportul de evaluare, precum i condiiile
menionate n paragraful anterior pot fi identificate i
menionate n seciunea privind restriciile aplicabile
utilizrii, difuzrii i publicrii raportului de evaluare.

iii.

Persoana care primete o copie a unui raport de


evaluare nu devine un utilizator desemnat dect n
cazul n care este autorizat de ctre evaluator i
identificat explicit ca utilizator desemnat.

iv.

Persoana care primete o copie a unui raport de


evaluare fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca
utilizator desemnat sau ca persoan care poate avea
acces la raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii
legale sau reglementate n legtur cu respectivul
raport de evaluare, nu poate fi considerat ca utilizator
desemnat al raportului de evaluare n sensul acestui
Ghid i nu este ndreptit la niciun fel de pretenie fa
de evaluator.

c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea
desemnat a raportului, care trebuie identificate:

adresa potal i/sau descrierea legal sau alte referine


asemntoare necesare pentru a prezenta cu precizie
localizarea proprietii subiect;

n cazul n care adresa subiectului evalurii nu are cod


potal, se precizeaz codul potal al localitii de care
aparine;

dreptul de proprietate supus evalurii;

orice restricie a dreptului de proprietate supus evalurii,


cunoscut sau evident.

e) Tipul valorii
f)

Data evalurii
(1) Data evalurii reprezint data la care este valabil
concluzia privind valoarea estimat.
(2) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101,
referitoare la data evalurii, aceasta poate s nu fie
menionat n mod expres n documentele contractuale
care se refer la evaluri ce vor fi elaborate n baza
unor comenzi viitoare (cum este cazul contractelor de
prestri servicii de evaluare ncheiate cu instituiile de
credit). Documentele contractuale trebuie ns s indice
intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul
de evaluare i data de la care se calculeaz acest
termen.
(3) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.

g) Documentarea pentru efectuarea evalurii;


h) Natura i sursa informaiilor pe care s-a bazat evaluarea;
i)

Ipoteze i ipoteze speciale


(1) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dac acestea
pot fi considerate, n mod rezonabil, ca fiind realiste,
relevante i adecvate cu circumstanele particulare ale
evalurii.
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza
unei ipoteze pe care evaluatorul o consider ca fiind
nerealist, acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor
de evaluare.

j)

Restricii de utilizare, difuzare sau publicare;

k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare


aplicabile n Romnia sau explicarea cauzei neconformitii;
l)

Descrierea raportului.

10. Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul


procesului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de finalizarea procesului de
evaluare i emiterea raportului de evaluare.
11. Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier
clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i niciun ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
12.

Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i


client n documentul contractual menionat anterior, precum i
orice referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar i care s nu induc n eroare n
mod voit un utilizator desemnat al raportului de evaluare care nu
are acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.
Culegerea datelor i descrierea proprietii im obiliare

13.

Datele necesare pentru evaluarea proprietii imobiliare sunt date


despre aria de pia, date despre proprietatea subiect i date
despre proprietile comparabile.

14.

Datele despre aria de pia sunt colectate la nivel de vecintate,


ora, regiune i, atunci cnd este necesar, la nivel naional i
internaional, n funcie de ntinderea geografic a acestei arii,
justificat apreciat de evaluator ca fiind adecvat pentru
proprietatea imobiliar subiect. Aceste date se refer la tendinele
sociale, situaia economic, reglementrile i restriciile legale i
condiiile de mediu nconjurtor care influeneaz valoarea
proprietii imobiliare n aria de pia definit n acest scop.
Aceste date reprezint o baz i pentru analiza celei mai bune
utilizri, precum i pentru explicarea rezultatelor evalurii i
formularea concluziei asupra valorii.

15.

Datele despre proprietatea imobiliar subiect includ, fr a se


limita la acestea: informaii despre teren, construcii, caracteristici
fizice, date despre venituri i cheltuieli, istoricul proprietii
imobiliare subiect i al utilizrii acesteia i alte informaii
considerate a fi relevante de ctre participanii de pe pia.

16.

Datele despre proprieti imobiliare comparabile includ, fr a se


limita la acestea: informaii despre proprieti imobiliare

comparabile vndute sau nchiriate ori oferite spre vnzare sau


nchiriere, informaii despre costuri de construire, tipuri de
construcii, materiale de construcii, deprecieri, venituri, cheltuieli,
informaii privind ratele de capitalizare i de actualizare, grade de
neocupare pe piaa specific.
17.

De regul, pentru a fi evaluat, proprietatea imobiliar subiect


trebuie inspectat. Neinspectarea sau inspecia parial a
proprietii imobiliare trebuie menionat n raportul de evaluare,
inclusiv motivul neefecturii acesteia sau inspectrii pariale, motiv
care trebuie s fie bine justificat.

18.

Inspecia proprietii, efectuat de ctre evaluator, ar trebui s fie


suficient nct s permit:

identificarea i descrierea adecvat a proprietii n cadrul


raportului de evaluare;

dezvoltarea unei opinii privind CMBU, n situaia n care o astfel


de opinie este necesar i adecvat;
efectuarea de comparaii pertinente n evaluarea proprietii.
19.

Inspecia proprietii imobiliare subiect se efectueaz, de regul,


mpreun cu clientul sau cu persoane desemnate de ctre acesta,
identificarea proprietii fiind efectuat pe baza informaiilor
furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra informaiilor n
baza crora s-a efectuat identificarea proprietii revenind
clientului.

20.

Evaluatorul trebuie s urmreasc corespondena ntre descrierea


scriptic i situaia proprietii constatat la data inspeciei
acesteia i s prezinte n raportul de evaluare orice
neconcordane observate.

21.

Evaluatorul va lua n considerare informaiile precizate n


documentele cadastrale ale proprietii care, potrivit legii1, cuprind
elemente de identificare, msurare i de descriere a imobilelor,
reprezentate pe hri i planuri cadastrale.

22.

n raportul de evaluare, descrierea proprietii subiect trebuie s


fie clar i s conin informaiile minime necesare pentru
evaluare (care, fr a se limita la acestea, pot fi: amplasarea,
dreptul asupra proprietii imobiliare, caracteristicile fizice ale
terenului i construciilor, utilizarea etc.).

1 Legea nr. 7/1996 cu m odificrile ulterioare.

23.

n cadrul raportului de evaluare trebuie s se indice sursele de


informaii pentru toate datele incluse n raport i folosite n
evaluare.
Analiza datelor

24.

n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte analiza


pieei proprietii imobiliare subiect, specific tipului su de
proprietate.

25.

Analiza de pia presupune cercetarea condiiilor pieei imobiliare


specifice unui anumit tip de proprietate. Analiza de pia const n
examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de pia pentru
acel tip de proprietate.

26.

Analiza de pia trebuie s fie individualizat n mod


corespunztor pentru fiecare proprietate evaluat i trebuie s
fac referire la piaa proprietii subiect.

27.

Raionamentul utilizat pentru delimitarea ariei de pia trebuie s


fie prezentat n raport. Evaluatorul trebuie s identifice tipul/tipurile
specific(e) de proprietate/proprieti imobiliare luat(e) n
considerare i s prezinte relaia existent ntre cererea i oferta
de pe piaa specific, precum i factorii poteniali care ar putea
influena aceast relaie.

28.

Analiza de pia va trebui s furnizeze informaii suport pentru


elementele care vor fi utilizate n aplicarea abordrilor n evaluare
care, fr a se limita la acestea, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de
neocupare, ratele de capitalizare, preurile proprietilor
comparabile, costurile de construire.

29.

n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte concluzia


analizei celei mai bune utilizri (CMBU) a proprietii imobiliare
subiect.

30.

Analiza CMBU a unei proprieti imobiliare este o etap


important a procesului de evaluare prin care se identific
contextul n care participanii de pe pia i evaluatorii selecteaz
informaiile comparabile de pia. n anumite situaii o astfel de
analiz detaliat este necesar i adecvat.

31.

Utilizarea curent se presupune a fi cea mai bun utilizare dac


nu exist indicaii din pia sau ali factori care s conduc la
concluzia c exist o alt utilizare care ar maximiza valoarea
subiectului evalurii.

32.

n situaia n care estimarea valorii s-a fcut n ipoteza CMBU, alta


dect utilizarea existent, evaluatorul va prezenta argumentarea
acestei concluzii.

33.

Raionamentul evaluatorului, pe baza cruia se fundamenteaz


aceast concluzie, trebuie s aib la baz caracteristicile fizice,
juridice i economice ale proprietii subiect, valabile la data
evalurii.
Aplicarea abordrilor n evaluare

34.

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprieti


imobiliare, evaluatorii utilizeaz metode de evaluare specifice,
care sunt incluse n cele trei abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.

35.

n estimarea valorii unei proprieti imobiliare se pot utiliza una


sau mai multe dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de
tipul de proprietate imobiliar, de scopul evalurii, de termenii de
referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor disponibile
pentru analiz.

36.

Toate cele trei abordri n evaluare se bazeaz pe date de pia.


Abordarea prin pia

37.

Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii


asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprieti similare care au fost vndute recent sau
care sunt oferite pentru vnzare.

38.

Abordarea prin pia este cunoscut i sub denumirea de


comparaia direct sau comparaia vnzrilor.

39.

Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti


imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii credibile privind
tranzacii i/sau oferte recente credibile.

40.

Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se neleg


acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare care nu
sunt afectate de modificrile intervenite n evoluia pieei specifice
sau la oferte care mai sunt valabile la data evalurii.

41.

Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este


cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat pentru
estimarea valorii de pia.

42.

Dac nu exist suficiente informaii, aplicabilitatea abordrii prin


pia poate fi limitat. Neaplicarea acestei abordri nu poate fi
ns justificat prin invocarea lipsei informaiilor suficiente n

condiiile n care acestea puteau fi procurate de ctre evaluator


printr-o documentare corespunztoare.
43.

Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu


proprieti comparabile se pot utiliza informaii privind oferte de
proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana
acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.

44.

Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt


reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie
s se indice sursele de informaii (inclusiv date de contact pentru
o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.

45.

Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:


a) tehnicile cantitative:
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor;
b) tehnicile calitative:
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.

46.

Informaiile privind tranzaciile sau ofertele care prezint diferene


majore (cantitative i/sau calitative) fa de proprietatea subiect nu
pot fi utilizate ca surse de informaii pentru proprieti comparabile
din cauza ajustrilor prea mari, necesare a fi aplicate.

47.

n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor


comparabile se aplic n funcie de criteriile de comparaie
adecvate specificului proprietii subiect.

48.

n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele


ntre caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale
proprietii subiect i se fac ajustrile necesare n funcie de
elementele de comparaie.

49.

n abordarea prin pia, elementele de comparaie recomandate a


fi utilizate includ, fr a se limita la acestea: drepturile de
proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
cheltuielile necesare imediat dup cumprare, condiiile de pia,
localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice,
utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietii.

50.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinat de


proprietatea imobiliar comparabil care este cea mai apropiat
din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea
imobiliar subiect i asupra preului creia s-au efectuat cele mai
mici ajustri. n aceast etap, evaluatorul trebuie s considere
urmtoarele:
intervalul de valori rezultate,
numrul de ajustri aplicate preului de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile,
totalul ajustrilor aplicate preului de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile, calculat ca sum absolut (adic
ajustare brut - valoric i procentual),
totalul ajustrilor aplicate preului de vnzare al fiecrei
proprieti comparabile, calculat ca sum algebric (adic
ajustare net - valoric i procentual),
orice ajustri deosebit de mari aplicate preurilor proprietilor
comparabile i orice ali factori care pentru o proprietate
comparabil pot avea o importan mai mare.

51.

Toate ajustrile aplicate preurilor proprietilor comparabile


trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea niciunei ajustri fr prezentarea modului de estimare a
acesteia.
Abordarea prin venit

52.

Abordarea prin venit este procesul de obinere a unei indicaii


asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin aplicarea
metodelor pe care un evaluator le utilizeaz pentru a analiza
capacitatea proprietii subiect de a genera venituri i pentru a
transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii proprietii
prin metode de actualizare.

53.

Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare


care genereaz venit la data evalurii sau care are acest potenial
n contextul pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).

54.

Abordarea prin venit include dou metode de baz:


capitalizarea venitului;
fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

55.

Prin luarea n considerare a unor informaii adecvate i printr-o


aplicare corect, metoda capitalizrii venitului i metoda fluxului
de numerar actualizat trebuie s conduc la indicaii similare
asupra valorii.

56.

Capitalizarea venitului, numit i capitalizarea direct, se


utilizeaz cnd exist informaii suficiente de pia, cnd nivelul

chiriei i cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieei i cnd


exist informaii despre tranzacii sau oferte de vnzare de
proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea direct const n
mprirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rat de
capitalizare corespunztoare.
57.

Analiza DCF se utilizeaz pentru evaluarea proprietilor


imobiliare pentru care se estimeaz c veniturile i/sau cheltuielile
se modific n timp. Metoda fluxului de numerar actualizat
necesit luarea n considerare a veniturilor i cheltuielilor
probabile din perioada de previziune. Cnd se folosete aceast
metod, evaluatorul trebuie s utilizeze previziuni ale veniturilor i
cheltuielilor din aceast perioad, precum i valoarea terminal,
care apoi sunt convertite n valoare prezent prin tehnici de
actualizare. Previziunile sunt, de regul, puse la dispoziia
evaluatorului de ctre client sau pot fi realizate de ctre evaluator;
n ambele situaii acestea trebuie s fie argumentate n raportul de
evaluare.

58.

n aplicarea fiecrei metode menionate anterior, este necesar


corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/
rata de actualizare.

59.

n metoda capitalizrii venitului, evaluarea se realizeaz, de


regul, utiliznd venitul net din exploatare. Atunci cnd se
utilizeaz alt form de venit, se argumenteaz n raport decizia
de a nu utiliza venitul net din exploatare.

60.

Venitul net din exploatare se estimeaz pornind de la venitul brut


potenial i venitul brut efectiv.

61.

Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de


proprietatea imobiliar n condiiile unui grad de ocupare de
100%.

62.

Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie s ajusteze


venitul brut potenial cu pierderile aferente gradului de neocupare
i nencasrii chiriei.

63.

Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie s


scad din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente
proprietii, cheltuieli care cad n sarcina proprietarului, acestea
fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de
ctre chiriai nu trebuie sczute din venitul brut efectiv. Din venitul
brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de
exemplu, impozitul pe venit i alte taxe similare), plile aferente
creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabil a
construciilor.

64.

Informaiile i indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin


venit (de exemplu: chiria de pia, rata de neocupare, cheltuielile

aferente proprietarului, rata de capitalizare/actualizare etc.)


trebuie s fie argumentate n raportul de evaluare. Argumentarea
trebuie s conin cel puin sursele de informaii folosite, modul de
verificare al acestora i modul de calcul, dup caz.
Abordarea prin cost
65.

Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii


asupra valorii proprietii imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al construciei/construciilor a deprecierii cumulate
i adugarea la acest rezultat a valorii terenului estimat la data
evalurii.

66.

Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd


proprietatea imobiliar include:
construcii noi sau construcii relativ nou construite;
construcii vechi, cu condiia s existe date suficiente i
adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;
construcii aflate n faza de proiect;
construcii care
specializat.

fac

parte

din

proprietatea

imobiliar

67.

Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de


nou - costul de nlocuire i costul de reconstruire - i s utilizeze
unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei
abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c toate datele de
intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n
evaluare.

68.

Se recomand aplicarea costului de nlocuire, iar dac nu este


posibil, se aplic costul de reconstruire, argumentnd de ce s-a
ales acest tip de cost. n cazul construciilor speciale, atunci cnd
nu sunt disponibile informaii cu privire la costurile de
reconstruire, pot fi utilizai indici de actualizare adecvai pentru a
transforma costurile istorice ntr-o estimare a costului de
reconstruire.

69.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea


construciilor sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda
costurilor segregate i metoda devizelor.

70.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou


trebuie s fie preluate din surse credibile care vor fi indicate n
raportul de evaluare. Ori de cte ori este posibil, datele de intrare
utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din
dou surse de date credibile diferite, nainte de a fi utilizate n
raport.

71.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcie sunt


urmtoarele:
a) deprecierea (uzura) fizic, ce poate fi:
recuperabil (reparaii neefectuate la timp);
nerecuperabil - elemente cu via scurt;
nerecuperabil - elemente cu via lung;
b) deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi:
recuperabil;
nerecuperabil;
c) deprecierea extern (economic).

72.

Evaluatorul nu trebuie s confunde conceptul de depreciere din


accepiunea evalurii, cu conceptul contabil de depreciere care
se refer la amortizarea imobilizrilor corporale.

73.

Modalitatea de estimare a costului de nou i a deprecierilor


trebuie s fie prezentat n raportul de evaluare nsoit de
argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este
permis utilizarea unor forme ale deprecierii fr a fi prezentat
modalitatea de estimare a acestora.
Evaluarea terenului

74.

Valoarea de pia a terenului trebuie estimat avnd n vedere


cea mai bun utilizare a acestuia.

75.

Metodele de evaluare a terenului liber sunt urmtoarele:


comparaia direct, extracia, alocarea, metoda rezidual,
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i dezvoltrii.

76.

Comparaia direct este cea mai utilizat metod pentru


evaluarea terenului i cea mai adecvat atunci cnd exist
informaii disponibile despre tranzacii i/sau oferte comparabile.

77.

Atunci cnd nu exist suficiente vnzri de terenuri similare


pentru a se aplica comparaia direct, se pot utiliza metode
alternative, precum: extracia de pe pia, alocarea (proporia) i
metode de capitalizare a venitului.

78.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate n evaluarea


terenului, sunt mprite la rndul lor n: metodele capitalizrii
directe - metoda rezidual i capitalizarea rentei funciare i
metoda actualizrii - analiza fluxului de numerar/analiza parcelrii
i dezvoltrii.

79.

Metoda comparaiei prin bonitare, care are ca baz de pornire


Decizia Primriei municipiului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992,
completat prin Dispoziia PMB nr. 421/1992 i modificat prin
Dispoziiile PMB nr. 191/1993 i 827/1994, precum i alte
reglementri similare, nu reprezint o metod de evaluare a
terenurilor recunoscut de standardele de evaluare n vigoare.

80.

Atunci cnd este utilizat metoda comparaiei directe,


prevederile generale descrise n seciunea Abordarea prin pia
a prezentului Ghid, privind selectarea vnzrilor/ofertelor de pe
pia i procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea
terenului.

81.

n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i ajustate


informaiile privind tranzaciile i/sau ofertele i alte date privind
terenuri similare, n scopul evalurii terenului subiect.

82.

n procesul de comparare sunt luate n considerare asemnrile i


deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate n funcie de
elementele de comparaie.

83.

Elementele de comparaie includ: drepturile de proprietate


transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile
efectuate imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea,
caracteristicile fizice, utilitile disponibile i zonarea.

84.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeai


CMBU, diferenele identificate fiind legate de optimizarea utilizrii
i nu de natura/ tipul acesteia.

85.

Extracia de pe pia este o metod prin care valoarea terenului


este extras din preul de vnzare al unei proprieti construite,
prin scderea valorii contribuiei construciilor, estimat prin
metoda costului de nlocuire net.

86.

Metoda alocrii, cunoscut i ca metoda proporiei, se bazeaz


pe principiul echilibrului i pe principiul contribuiei, care afirm c
exist un raport tipic sau normal ntre valoarea terenului i
valoarea proprietii imobiliare, pentru anumite categorii de
proprieti imobiliare, din anumite localizri.

87.

Metoda alocrii nu este recomandat atunci cnd exist informaii


suficiente privind tranzacii cu terenuri comparabile libere.

88.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea


valorii terenului se bazeaz pe informaii care adesea sunt dificil
de obinut de ctre evaluator (de exemplu, rate de capitalizare
credibile, distincte pentru teren i pentru construcii n cazul
tehnicii reziduale a terenului).

89.

Aceste metode nu sunt, n general, utilizate ca metode principale


de evaluare, exceptnd situaiile speciale, cum este analiza
parcelrii i dezvoltrii unui teren liber.

90.

Metoda rezidual poate fi utilizat n estimarea valorii terenului


atunci cnd sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii:
a) valoarea construciei existente sau ipotetice, reprezentnd
CMBU a terenului ca fiind liber, este cunoscut sau poate fi
estimat cu precizie;
b) venitul anual net din exploatare generat de proprietatea
imobiliar este stabilizat i este cunoscut sau poate fi estimat;
c) pot fi identificate pe pia ratele de capitalizare att pentru
teren, ct i pentru construcie;
d) dac exist autorizaie de construire.

91.

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitat deoarece pe piaa


intern, n prezent, exist puine informaii despre chirii pentru
terenuri i despre rate de capitalizare numai pentru teren i,
respectiv, numai pentru cldiri.

92.

Metoda capitalizrii rentei funciare reprezint o metod prin


care renta funciar este capitalizat cu o rat de capitalizare
adecvat extras de pe pia pentru a estima valoarea de pia a
dreptului de proprietate asupra terenului arendat/nchiriat, adic a
dreptului de proprietate afectat de locaiune.

93.

Dac renta contractual corespunde rentei de pia, valoarea


estimat prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe pia
va fi echivalent cu valoarea de pia a dreptului de proprietate.

94.

Analiza parcelrii i dezvoltrii este o metod foarte


specializat, util numai n anumite cazuri de evaluare a
terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate n
parcele mai mici i vndute cumprtorilor sau utilizatorilor finali.
Metoda este utilizat pentru evaluarea unui teren liber, avnd
potenial de parcelare i (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de
numerar actualizat (analiza DCF).

95.

Metoda parcelrii i dezvoltrii este utilizat n studii de


fezabilitate i n evaluri n care tranzaciile/ofertele de loturi mari
comparabile sunt rare.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

96.

n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare


se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare

aplicate, la datele
concluziilor stabilite.

de intrare

utilizate

la argumentarea

97.

Selectarea i argumentarea abordrilor, metodelor i tehnicilor de


evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.

98.

Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n


prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare folosite, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin
aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, rezultat pe care
evaluatorul l consider ca fiind cel mai rezonabil.

99.

Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului


final i a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie s aib n
vedere credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i
ipotezelor luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare,
n funcie de scopul evalurii.

100. Nu este admisibil stabilirea valorii proprietii imobiliare prin


aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau
mai multe valori obinute din aplicarea unor abordri sau metode
diferite de evaluare.
101. Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter
formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare
n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.
Raportare
102. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare.
103. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:
a) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
(1) Proprietatea imobiliar subiect al evalurii va fi prezentat
n raportul de evaluare, dup caz, prin adres, copii ale
extraselor din documentaia cadastral, copii ale actelor de

proprietate, hart de referin, fotografii, date privind


impozitarea i evidenierea contabil a componentelor
proprietii imobiliare sau orice alte referine similare i
care sunt relevante pentru scopul i utilizarea desemnat a
evalurii.
(2) Orice aspecte neobinuite i contrastante dintre utilizarea
proprietii subiect i utilizrile proprietilor imobiliare
nvecinate trebuie s fie clar evideniate n raport.
(3) Orice aspecte care difer ntre situaia scriptic i situaia
faptic a proprietii subiect trebuie s fie clar evideniate
n raport.
(4) Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie s fie
clar precizate n raport.
b) Tipul valorii
Definiia tipului valorii trebuie s fie inclus n raport mpreun
cu sursa definiiei.
c) Documentarea pentru efectuarea evalurii
Evaluatorul trebuie s precizeze msura n care a fost
inspectat proprietatea imobiliar subiect i n care a fost
efectuat orice investigaie.
d) Ipoteze i ipoteze speciale
(1) Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i
prezentate ntr-o seciune distinct a raportului de
evaluare.
(2) Chiar dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile
n multe evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin
copiere din alte texte, fr o personalizare adecvat
evalurii efectuate. n cele mai multe cazuri este necesar
asocierea tipului valorii cu ipoteze i ipoteze speciale
adecvate, care descriu starea sau situaia presupus a
proprietii la data evalurii.
(3) O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii
care ar putea fi realizat de ctre evaluator. Toate
ipotezele care sunt incluse n raport trebuie s fie aduse la
cunotina clientului.
(4) Se refer la orice component non-imobiliar, dotare
tehnico-funcional, accesoriu comercial sau active
necorporale care nu intr n componena proprietii
imobiliare, dar care sunt incluse in evaluare.
104. Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,
sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.

Particulariti
105. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru
raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii
proprietii imobiliare ntre terenul i construcia care compun
proprietatea imobiliar.
106. De regul, valoarea de pia a proprietii imobiliare este alocat
pe cele dou componente, rezultnd astfel valorile juste ale
componentelor.
107. Procesul de alocare are la baz raionamentul evaluatorului i va
trebui argumentat n raportul de evaluare.
108. Avnd n vedere c, de regul, proprietile imobiliare sunt
nregistrate n situaiile financiare n dou conturi distincte (teren i
construcii) procesul de alocare poate fi realizat n dou moduri:
a) prin deducerea valorii de pia a terenului din valoarea
proprietii imobiliare, rezultnd valoarea construciei;
b) prin deducerea costului de nlocuire net al construciei din
valoarea proprietii imobiliare, rezultnd valoarea terenului.
109. Dac sunt aplicate corect i coerent, ambele moduri de alocare ar
trebui s conduc la acelai rezultat. Cnd cele dou moduri de
alocare nu conduc la acelai rezultat, unul dintre modurile de
alocare va fi considerat inaplicabil.
110. Modul de alocare prevzut la paragraful 108 lit. a) poate fi aplicat
atunci cnd sunt respectate cumulativ urmtoarele condiii:
a) terenul aferent proprietii poate fi tranzacionat pe pia fr
nicio restricie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod
de alocare terenul n cot parte indiviz aparinnd
apartamentelor situate n blocuri de locuine, teren care nu
poate fi tranzacionat separat de construcia aferent) i cnd
exist informaii de pia care s permit evaluarea terenului
conform prevederilor acestui Ghid de evaluare;
b) valoarea construciei rezultat n urma alocrii este mai mic
dect costul de nlocuire net al acesteia.
111. Avnd n vedere diversitatea modalitilor de nregistrare n
situaiile financiare a componentelor proprietii imobiliare, precum
i faptul c alocrile realizate pn la data evalurii nu au inut
seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprieti
imobiliare, prin excepie de la prevederile de la paragraful 110,
evaluatorul va decide i va prezenta n raportul de evaluare
raionamentul avut n vedere la alocarea valorii i va prezenta
argumentele selectrii modului de alocare, precum i modalitile
de calcul.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 200

ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)
C oninut
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare

Paragrafe
1
2 -3
4
5

COMENTARII
Definiii
ntreprinderi
Drepturi de proprietate
Informaii despre ntreprindere
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit

C1
C2-C4
C5-C7
C8-C12
C13-C14
C15-C21
C22-C30

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evalurile de ntreprinderi i participaii la capitalul acesteia.
Acest standard include doar modificrile, cerinele suplimentare
sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a
Standardelor generale pentru evalurile care cad sub incidena
acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru a se conforma cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de


a identifica activul sau datoria care sunt evaluate, va trebui s fie
identificat participaia la capitalul ntreprinderii evaluate. Aceasta
va include elemente, cum ar fi: specificarea statutului juridic al
ntreprinderii, dac este o ntreprindere n ansamblul ei sau o

participaie la capitalul acesteia, dac include toate activele sau


datoriile sau numai o parte din acestea i clasa sau clasele de
aciuni implicate.
3.

Exemple tipice de ipoteze sau de ipoteze speciale, care ar trebui


s fie precizate pentru a se conforma cu SEV 101, paragraful 2(i),
atunci cnd se evalueaz o ntreprindere sau o participaie la
aceasta, sunt:
n cazul unui drept parial, o ipotez care s clarifice dac
proprietarul sau proprietarii dreptului rmas/drepturilor rmase
intenioneaz s vnd sau s le dein n continuare;
dac anumite active sau datorii ale ntreprinderii urmeaz s
nu fie luate n considerare.
Implementare (SEV 102)

4.

Dac evaluarea se face pentru o participaie la capital care d


dreptul la lichidarea activelor ntreprinderii, se va avea n vedere
dac valoarea total a activelor, care se vnd n mod individual n
procesul de lichidare, depete valoarea total a activelor
determinat pe ipoteza continurii activitii.
Raportare (SEV 103)

5.

Nu exist cerine suplimentare pentru ntreprindere i participaii la


capitalul acesteia, altele dect cele coninute de referinele
adecvate asupra aspectelor menionate n termenii de referin ai
evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 i 3, anterioare.

COMENTARII
Definiii
C1.

n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:


(a) Valoarea ntreprinderii - valoarea total a capitalurilor
proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a
plti acele datorii;
(b) Valoarea capitalurilor proprii - valoarea unei ntreprinderi
pentru toi proprietarii ei.
ntreprinderi

C2.

O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii


sau de investiii. O evaluare a unei ntreprinderi poate s cuprind
fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii
acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea
unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor
individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit
evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i
datorii sunt separabile de ntreprindere i pot fi transferate n mod
independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze
separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de
a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se
stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate,
pentru aciuni sau pentru o participaie la capitalul entitii, pentru
o activitate specific a entitii sau pentru active sau datorii
specifice.

C3.

Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,


respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportare
financiar.

C4.

n funcie de contextul i scopul evalurii i de natura ntreprinderii


sau a participaiei la capitalul ntreprinderii supuse evalurii, pot fi
luate n considerare aspectele prezentate n continuare.
Drepturi de proprietate

C5.

Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei


participaii, indiferent de forma juridic a ntreprinderii/societii
comerciale, solicit o analiz atent n activitatea de evaluare. n
mod uzual, drepturile de proprietate sunt definite prin documente
legale, cum ar fi: clauzele de asociere, clauzele din actul

constitutiv al ntreprinderii, contractul de asociere, statute,


contracte de parteneriat i acorduri ntre proprietari. Drepturile
asupra proprietii pot fi pri sociale sau aciuni, participaii la
capitalul unei ntreprinderi sau ntreprinderea n ansamblul ei. n
anumite situaii poate fi necesar i s se disting dreptul de
proprietate de dreptul de folosin. Trebuie s se fac cu atenie
distincia ntre drepturile i obligaiile aferente participaiei la
capital i cele care pot fi coninute ntr-un acord ntre proprietarii
existeni.
C6.

Documentele pot conine restricii asupra transferului participaiei


la capitalul ntreprinderii i pot conine prevederi referitoare la tipul
valorii care trebuie s fie adoptat n cazul transferului participaiei.
De exemplu, documentele pot stipula faptul c participaia la
capitalul ntreprinderii ar trebui s fie evaluat ca o fraciune pro
rata din ntregul capital emis n aciuni, indiferent dac este o
participaie cu drept de control sau una minoritar. n fiecare caz,
este necesar s fie luate n considerare, nc de la nceputul
evalurii, drepturile aferente participaiei evaluate i drepturile
ataate oricrei alte clase de participaii.

C7.

O participaie fr drept de control poate avea o valoare mai mic


dect o participaie care asigur dreptul de control. O participaie
majoritar nu este neaprat i o participaie cu drept de control.
Dreptul de vot i alte drepturi ataate participaiei la capital vor fi
determinate de cadrul legal n care entitatea funcioneaz.
Deseori exist diferite clase de capital investit n ntreprindere,
fiecare fiind purttoare a unor drepturi diferite. Ca urmare, ntr-un
astfel de caz, este posibil ca o participaie minoritar s asigure
totui controlul sau un drept de veto asupra anumitor msuri.
Inform aii despre ntreprindere

C8.

Evaluarea unei ntreprinderi sau a unei participaii la aceasta se


bazeaz frecvent pe informaiile primite de la manageri,
reprezentani ai managerilor sau de la ali experi. Ar trebui s se
acorde o atenie deosebit precizrii informaiilor care sunt demne
de ncredere i a celor care trebuie s fie verificate, precum i a
amplorii verificrii necesare pe parcursul evalurii, atunci cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, a se vedea SEV 101
Termenii de referin ai evalurii, paragraful 2(g).

C9.

Dei, la o anumit dat, valoarea reflect beneficiile anticipate ale


deinerii viitoare, istoricul unei ntreprinderi este util deoarece
poate oferi o orientare pentru ateptrile viitoare.

C10. Pentru evaluarea ntreprinderii este esenial cunoaterea


tendinelor economice relevante din domeniul de activitate.
Aspecte, cum ar fi: mediul politic, politica guvernamental, ratele
de schimb valutar, inflaia, ratele dobnzii i activitatea pieei, pot
afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferite
sectoare ale economiei.
C11. Evaluarea unei participaii la ntreprindere este relevant numai n
contextul poziiei financiare a ntreprinderii, la un moment dat.
Este important s se neleag natura activelor i datoriilor
ntreprinderii i s se determine att elementele care sunt
necesare pentru a fi utilizate n procesul de generare a venitului,
ct i cele care sunt excedentare pentru ntreprindere, la data
evalurii.
C12. ntreprinderile pot avea active sau datorii care nu sunt nregistrate
n bilanul contabil. Astfel de active pot fi brevete de invenie,
mrci comerciale, drepturi de autor, branduri, know-how i baze
de date brevetate. Fondul comercial este o valoare rezidual,
dup ce au fost luate n considerare toate activele corporale i
activele necorporale identificabile. Evaluarea activelor necorporale
este prezentat n SEV 210 Active necorporale.
Abordri n evaluare
C13. Pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la capitalul
ntreprinderii pot fi aplicate abordrile prin pia i prin venit,
descrise n SEV 100 Cadrul general. n mod normal, nu poate fi
aplicat abordarea prin cost, cu excepia ntreprinderilor aflate n
stadiul incipient sau recent nfiinate, cnd profitul i/sau fluxul de
numerar nu pot fi determinate n mod credibil i dac exist
informaii de pia adecvate despre activele entitii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o
ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi obinut
printr-o nsumare a valorilor activelor i datoriilor. Aceasta este
numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin
active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare,
deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din
aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare
descrise n SEV 100 Cadrul general, nainte de a fi nsumate.
Abordarea prin pia
C15. Abordarea prin pia compar ntreprinderea
ntreprinderi, participaii la capital i aciuni similare,
tranzacionate pe pia, precum i cu orice tranzacii
aciuni ale aceleiai ntreprinderi. O indicaie asupra

subiect cu
care au fost
relevante cu
valorii poate

proveni i din tranzaciile sau ofertele anterioare aferente oricrei


componente a ntreprinderii.
C16. Trei din cele mai uzuale surse de date utilizate n abordarea prin
pia sunt pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaiile la capitalurile unor ntreprinderi similare, piaa
achiziiilor de ntreprinderi pe care se cumpr i se vnd
ntreprinderi n ansamblul lor, precum i tranzaciile anterioare sau
ofertele de tranzacii de aciuni ale ntreprinderii subiect.
C17. n abordarea prin pia trebuie s existe o baz credibil pentru
comparaii cu ntreprinderi similare. Aceste ntreprinderi similare
ar trebui s fac parte din acelai domeniu de activitate cu
ntreprinderea subiect sau dintr-un domeniu care este influenat
de aceleai variabile economice. Pentru a constitui o baz
rezonabil pentru comparaie, factorii care trebuie s fie luai n
considerare sunt urmtorii:
asemnarea cu ntreprinderea subiect n ceea ce privete
caracteristicile calitative i cantitative ale ntreprinderii;
volumul datelor despre ntreprinderi similare i posibilitatea
verificrii acestora;
dac preul ntreprinderii
neprtinitoare.

similare

reflect

tranzacie

C18. Ar trebui s se fac o analiz comparativ a asemnrilor i


diferenelor calitative i cantitative dintre ntreprinderile similare i
ntreprinderea subiect.
C19. n urma analizei ntreprinderilor cotate la burs sau a tranzaciilor
efective se calculeaz ratele de evaluare, care, de obicei,
reprezint preul mprit la unele forme de venit sau la activele
nete. Pentru calcularea i selectarea acestor rate trebuie s fie
luate n considerare urmtoarele aspecte:
(a) rata trebuie s ofere informaii semnificative despre valoarea
ntreprinderii;
(b) ar putea fi necesare ajustri pentru a
adecvat pentru ntreprinderea subiect.
sunt cele pentru diferenele de risc
caracterizeaz ntreprinderile similare
ntreprinderii subiect;

face ca rata s fie


Exemple de ajustri
i de ateptri ce
fa de cele ale

(c) pot fi necesare ajustri pentru diferenele ntre participaia


subiect i participaiile la alte ntreprinderi, referitoare la
puterea de control, la vandabilitate sau la mrimea
participaiei.

C20. Analitii pieei utilizeaz n mod frecvent uzanele de evaluare


(bazate pe formule simple de evaluare rezultate din practic n. t.),
ca fiind o procedur prescurtat a abordrii prin pia. Totui, ar
trebui s nu se atribuie o importan semnificativ indicaiilor
asupra valorii rezultate din utilizarea unor astfel de uzane, cu
excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i
cumprtorii le acord o mare credibilitate. Acolo unde este cazul,
ar trebui s se fac o verificare ncruciat, utiliznd cel puin nc
o alt metod.
C21. Preurile de pia ale aciunilor cotate tranzacionate sau ale
prilor sociale, preurile de achiziie ale participaiilor la capitalul
ntreprinderii sau ale ntreprinderilor din acelai domeniu de
afaceri se utilizeaz deseori ca o verificare rezonabil a concluziei
privind valoarea rezultat dintr-o alt abordare.
Abordarea prin venit
C22. n abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizeaz
diferite metode. Aceste metode sunt metoda capitalizrii fluxului
de numerar sau a beneficiilor i metoda fluxului de numerar
actualizat.
C23. Venitul i fluxul de numerar pot fi exprimate printr-o diversitate de
definiii. Formele venitului sau ale fluxului de numerar se
calculeaz nainte de impozitare sau dup impozitare, acestea din
urm fiind utilizate mai des. Ratele de capitalizare sau de
actualizare aplicate trebuie s fie adecvate cu definiia venitului
sau fluxului de numerar utilizat.
C24. Abordarea prin venit implic i estimarea unei rate de capitalizare,
atunci cnd se capitalizeaz venitul sau fluxul de numerar i a
unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar.
n estimarea ratei adecvate se iau n considerare factori, cum ar fi:
nivelul ratelor dobnzii, ratele rentabilitii ateptate de
participanii de pe pia pentru investiii similare i riscul inerent
fluxului de beneficii avute n vedere.
C25. n cadrul metodelor care utilizeaz actualizarea, creterea
ateptat poate fi luat n considerare, n mod explicit, n venitul
sau n fluxul de numerar previzionat. n cadrul metodelor de
capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea preconizat
este reflectat n mod normal n rata de capitalizare. Cnd fluxul
de numerar previzionat se exprim n termeni nominali, trebuie s
se utilizeze o rat de actualizare care ia n considerare ateptrile
asupra modificrilor viitoare ale preurilor generate de inflaie sau
deflaie. Cnd fluxul de numerar previzionat se exprim n termeni

reali, trebuie utilizat o rat de actualizare care nu ia n


considerare ateptrile asupra modificrilor viitoare ale preurilor
generate de inflaie sau deflaie.1
C26. Valoarea ntreprinderii se obine, n mod tipic, prin capitalizarea
profiturilor sau a fluxurilor de numerar cu o rat de capitalizare sau
prin aplicarea unei rate de actualizare determinate nainte de
luarea n considerare a costurilor serviciului datoriei. Rata de
capitalizare sau rata de actualizare aplicat este costul mediu
ponderat al capitalului aferent unei ponderi adecvate a creditelor i
a capitalurilor proprii. Pentru a determina valoarea total a
capitalurilor proprii, din valoarea ntreprinderii se scade valoarea
de pia a datoriilor purttoare de dobnzi. O alt cale de
determinare n mod direct a valorii capitalurilor proprii este prin
cuantificarea fluxului de numerar disponibil pentru proprietari.
Cnd se calculeaz valoarea ntreprinderii sau valoarea
capitalurilor proprii, trebuie s fie avute n vedere i activele n
surplus, adic activele din afara exploatrii.
C27. n abordarea prin venit, situaiile financiare istorice ale unei entiti
de afaceri se utilizeaz deseori ca un reper pentru estimarea
venitului sau a fluxului de numerar viitor al ntreprinderii.
Identificarea tendinelor anterioare, prin intermediul analizei
ratelor, poate oferi informaiile necesare pentru estimarea riscului
inerent activitii de exploatare a ntreprinderii, n contextul
domeniului de activitate i al previziunilor performanei viitoare.
C28. Pentru a reflecta diferenele dintre fluxurile de numerar realizate n
trecut i cele care ar fi posibil de obinut de un cumprtor al
participaiei evaluate, la data evalurii, pot fi necesare ajustri.
Exemple sunt urmtoarele:
(a) corectarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri considerate a fi
reprezentative, n mod rezonabil, pentru continuarea activitii
de exploatare preconizat;
(b) prezentarea datelor financiare ale ntreprinderii subiect i ale
ntreprinderilor comparabile pe o baz coerent;
(c) corectarea preurilor tranzaciilor prtinitoare, la cote de pia;
(d) corectarea cheltuielilor cu personalul sau a elementelor
nchiriate sau contractate de la prile afiliate, n scopul
reflectrii preurilor sau a ratelor de pia;
(e) reflectarea impactului evenimentelor aleatoare asupra
elementelor de venituri i cheltuieli istorice. Exemple de
1 Pentru mai m ulte informaii a se vedea ndrum arul pentru evaluare elaborat de IVSC, IE 1 Fluxul
de num erar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

elemente ntmpltoare sunt: pierderile cauzate de greve, de


faza iniial/de demarare a activitii unei ntreprinderi i de
fenomenele meteorologice. Oricum, fluxurile de numerar
previzionate trebuie s reflecte orice venituri sau cheltuieli
ocazionale, care pot fi anticipate n mod rezonabil, iar
evenimentele anterioare pot indica evenimentele similare
care pot avea loc i n viitor;
(f)

corectarea amortizrii raportate i a bazei de impozitare la o


estimare comparabil cu cea rezultat conform regimului de
amortizare utilizat n ntreprinderile similare;

(g) corectarea valorii contabile a stocurilor astfel nct s fie


comparabil cu valoarea contabil a acestora din
ntreprinderile similare, dar ale cror conturi pot fi inute pe o
alt baz dect cea utilizat n ntreprinderea subiect sau
pentru a reflecta cu precizie mai mare realitatea economic.
Ajustrile aplicate valorii stocurilor pot s fie diferite cnd se
are n vedere contul de profit i pierdere fa de cele care au
n vedere bilanul contabil. De exemplu, metoda primul
intrat-primul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare valoarea stocurilor atunci cnd se
elaboreaz un bilan contabil la valoarea de pia. Cnd
analizm contul de profit i pierdere, metoda ultimul
intrat-primul ieit de evaluare a stocurilor poate s reflecte cu
precizie mai mare nivelul venitului n perioadele de inflaie
sau de deflaie.
C29. Cnd se folosete o abordare prin venit, ar putea fi necesar s se
fac ajustri i ale valorii rezultate, pentru a reflecta aspectele
care nu au fost ncorporate n previziunile fluxului de numerar sau
n rata de actualizare adoptat. Exemple pot fi ajustrile pentru
vandabilitatea participaiei supuse evalurii sau pentru poziia de
drept de control sau pentru lipsa dreptului de control asupra
ntreprinderii, aferente participaiei la capital supuse evalurii.
C30. Deseori, ntreprinderile mici i mijlocii se tranzacioneaz mai
degrab sub forma unei vnzri de active dect sub forma unui
transfer de participaii la capitalurile proprii. n astfel de cazuri se
obinuiete s se exclud elemente cum ar fi: creanele, datoriile
i fondul de rulment, iar valoarea activelor s se determine prin
aplicarea unui multiplu al valorii adecvat asupra profitului nainte
de dobnzi, de impozitul pe profit i de amortizarea mijloacelor
fixe. Ar trebui acordat atenie pentru a se asigura c multiplul
utilizat se bazeaz pe analiza altor vnzri de active similare.

C oninut

Paragrafe

CERINE

Termenii de referin ai evalurii

2 -4

Implementare

Raportare

COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale

C1-C10

Fondul comercial

C11-C13

Caracteristicile activelor necorporale

C14-C15

Abordri n evaluare

C16-C17

Abordarea prin pia

C18-C21

Abordarea prin venit

C22-C23

Metoda evitrii plii redevenei

C24-C27

Metoda profiturilor suplimentare

C28-C30

Metoda beneficiilor economice excedentare

C31-C34

Beneficiul fiscal din amortizare


Abordarea prin cost
Abordri multiple
Informaii suplimentare

C35
C36-C38
C39
C40

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea activelor necorporale. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.

1 n IFRS term enul echivalent utilizat pentru active necorporale este im obilizri necorporale.

Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)


2.

Pentru conformitatea cu cerinele SEV 101, paragraful 2(d), de


identificare a activului sau datoriei supuse evalurii, activul
necorporal trebuie s fie definit n mod clar n ceea ce privete
tipul acestuia i drepturile legale sau interesele asupra acelui
activ. Principalele tipuri de active necorporale i caracteristicile
specifice ale acestora sunt prezentate n paragrafele C1-C13 din
Comentariile la acest standard.

3.

Termenii de referin ai evalurii ar trebui s conin identificarea


oricror active contribuitoare i s arate dac acestea sunt sau
nu sunt incluse n evaluare. Un activ contribuitor este acela care
se utilizeaz n combinaie cu activul subiect pentru a genera
fluxurile de numerar asociate cu activul subiect. Dac activele
contribuitoare nu sunt incluse n evaluare, este necesar s se
clarifice dac activul necorporal trebuie s fie evaluat n ipoteza
c activele contribuitoare sunt disponibile pentru un cumprtor
sau n ipoteza c acestea nu sunt disponibile, respectiv c activul
subiect se evalueaz pe o baz de sine stttoare.

4.

Exemple uzuale de ipoteze sau de ipoteze speciale, care apar la


evaluarea activelor necorporale i care, conform SEV 101,
paragraful 2(i), sunt cerute a fi menionate, pot fi ipotezele c un
brevet de invenie a fost acordat, cnd acesta nu exista la data
evalurii sau c un produs concurent a intrat sau a fost scos de
pe pia.
Implementare (SEV 102)

5.

Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale.


Raportare (SEV 103)

6.

Nu exist cerine suplimentare pentru activele necorporale fa


de referinele coninute n termenii de referin ai evalurii,
conform paragrafelor 2-4.

COMENTARII
Principalele tip u ri de active necorporale
C1.

Un activ necorporal este un activ nemonetar care se manifest


prin proprietile lui economice. El nu are substan fizic, dar
acord drepturi i beneficii economice proprietarului acestuia.

C2.

Evalurile de active necorporale sunt solicitate pentru diverse


scopuri, incluznd achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau
pri de ntreprinderi, cumprri i vnzri de active necorporale,
raportri ctre autoritile fiscale, litigii i proceduri de insolven
i pentru raportarea financiar.

C3.

Un activ necorporal poate fi identificabil sau neidentificabil. Un


activ necorporal este identificabil dac:
(a) fie este separabil, adic poate fi separat sau desprins de
entitate i vndut, transferat, cesionat printr-un contract de
licen, nchiriat sau schimbat, fie individual, fie mpreun cu
un alt contract, cu un activ identificabil sau cu o datorie
identificabil
aferent(),
indiferent
dac
entitatea
intenioneaz sau nu s fac acest lucru, fie
(b) decurge din drepturi contractuale sau de alt natur legal,
indiferent dac acele drepturi sunt transferabile sau
separabile de entitate sau de alte drepturi i obligaii.

C4.

Orice activ necorporal neidentificabil, asociat cu o ntreprindere


sau cu un grup de active, este numit fond comercial.

C5. Principalele clase de active necorporale sunt urmtoarele:

legate de marketing;

legate de client sau de furnizor;

de natur tehnologic;

de natur artistic.

C6. n cadrul fiecrei


necontractuale.

clase, activele

pot fi

contractuale

sau

C7. Activele necorporale legate de marketing sunt utilizate, n primul


rnd, pentru marketingul sau promovarea produselor
sau
serviciilor. Exemple sunt mrcile comerciale, brandurile, designul
comercial unic, numele domeniului de internet i acordurile de
neconcuren.

C8.

Activele necorporale legate de client sau de furnizor provin din


relaiile cu sau din informaiile despre clieni sau furnizori.
Exemple sunt contractele de prestri de servicii sau de achiziii,
contractele de licen sau de redeven, registrele de comenzi,
contractele de munc i relaiile cu clienii.

C9.

Activele necorporale de natur tehnologic provin din drepturile


contractuale sau necontractuale de a utiliza tehnologia brevetat,
tehnologia nebrevetat, bazele de date, formulele, proiectele,
programele pentru calculator, procesele sau reetele.

C10. Activele necorporale de natur artistic provin din dreptul la


beneficii, cum ar fi: redevenele din lucrri artistice, ca de
exemplu, piese de teatru, cri, filme i muzic i din protecia
dreptului de autor necontractual.
Fondul comercial
C11. Fondul comercial reprezint orice beneficiu economic viitor
provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale
fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare
financiar sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca
acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii reflectate n fondul comercial sunt:

sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei


combinri de ntreprinderi, de exemplu, o reducere a
cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt
reflectate n valoarea altor active;

oportunitile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe


diferite piee;

capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintro reea de afaceri pus la punct.

C13. ntr-o accepiune general, valoarea fondului comercial este


valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei
ntreprinderi au fost sczute valorile tuturor activelor
identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu
datoriile existente sau cu cele poteniale.

C aracteristicile activelor necorporale


C14. Activele necorporale specifice sunt definite i sunt descrise prin
caracteristici, cum ar fi: dreptul de proprietate asupra lor, funcia
ndeplinit, poziia pe pia i descrierea lor. Aceste caracteristici
difereniaz activele necorporale ntre ele. Caracteristicile care le
difereniaz sunt ilustrate n exemplele urmtoare:
mrcile produselor de patiserie se pot diferenia prin gustul
diferit, prin sursa diferit a ingredientelor i prin calitatea
diferit;

programele pentru calculator se difereniaz, n mod uzual,


prin referire la specificaiile lor de funcionare.

C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeai
clas, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i
caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul activului
necorporal.
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea
duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a
factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un
medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci
ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se
preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de
situaie poate face ca durata de via util rmas a primului
produs s fie estimat la numai trei ani.
Abordarea prin pia
C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.
C19. Natura eterogen a activelor necorporale semnific faptul c
rareori este posibil s se gseasc dovezi de pia despre
tranzacii cu active identice. Dac exist dovezi de pia,

singurele dovezi disponibile se refer, de obicei, la active similare


i nu la unele identice. Ca o alternativ sau ca un instrument
suplimentar, comparaia cu preurile tranzaciilor relevante cu
active identice sau similare, obinute n urma analizei vnzrilor,
poate furniza dovezi despre ratele de evaluare, de exemplu, ar fi
posibil s se determine o rat tipic pre / profit net sau o rat a
rentabilitii pentru o clas de active necorporale similare.
C20. n cazul n care exist dovezi fie despre preuri, fie despre ratele
de evaluare, deseori va fi necesar s se fac ajustri ale
acestora pentru a se reflecta diferenele dintre activul subiect i
activele implicate n tranzacii.
C21. Aceste ajustri sunt necesare pentru a reflecta diferenierea
caracteristicilor activului necorporal subiect de cele ale activelor
implicate n tranzacii. Astfel de ajustri pot fi determinate mai
degrab la nivel calitativ dect la nivel cantitativ. Situaiile n care
sunt necesare ajustri calitative sunt incluse n exemplele
urmtoare :

brandul supus evalurii poate fi considerat c asigur o


poziie mai dominant pe pia dect cele implicate n
tranzacii;

un brevet de invenie pentru un medicament, care este


evaluat, poate avea o eficacitate mai mare i mai puine
contraindicaii dect ale celor implicate n tranzacii.

Abordarea prin venit


C22. n abordarea prin venit, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la valoarea actualizat a venitului, a
fluxurilor de numerar sau a economiilor de cheltuieli generate de
activul necorporal. Principalele metode de evaluare, incluse n
abordarea prin venit, utilizate n evaluarea activelor necorporale,
sunt:

metoda evitrii plii redevenei, menionat uneori ca metoda


economisirii redevenei;

metoda profiturilor suplimentare, menionat uneori ca metoda


venitului suplimentar;

metoda beneficiilor economice excedentare.

C23. Fiecare dintre aceste metode implic convertirea fluxurilor de


numerar previzionate ntr-o indicaie asupra valorii, utiliznd fie
tehnicile actualizrii fluxului de numerar, fie, n cazuri simple,
aplicarea unui factor de capitalizare asupra unui flux de numerar
reprezentativ dintr-o singur perioad.

Metoda evitrii plii redevenei


C24. n cadrul metodei evitrii plii redevenei (engl. Relief from
Royalty Method), valoarea unui activ necorporal se determin
prin referin la valoarea unor pli ipotetice ale redevenei, care
ar fi evitate ca urmare a deinerii proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene pentru activul necorporal, de
la o ter parte. Plile ipotetice ale redevenei, pe durata de via
a activului necorporal, sunt ajustate pentru impozitul pltibil i
sunt actualizate la valoarea prezent, de la data evalurii. n
unele cazuri, plile redevenei pot s includ o sum
suplimentar, pltit iniial, fa de sumele periodice calculate pe
baza unui procentaj din cifra de afaceri sau din ali indicatori
financiari.
C25. Pentru a obine o rat a redevenei ipotetice pot fi utilizate dou
metode. Prima metod se bazeaz pe ratele de pia ale
redevenelor din tranzaciile comparabile sau similare. O condiie
prealabil pentru aceast metod este existena unor active
necorporale comparabile, care au constituit obiectul unor
contracte de licen neprtinitoare, n mod regulat. A doua
metod se bazeaz pe o divizare a profiturilor care ar fi pltite
ipotetic ntr-o tranzacie neprtinitoare, de ctre un liceniat
hotrt, unui liceniator hotrt, pentru drepturile de folosin a
activului necorporal subiect.
C26. n metoda evitrii plii redevenei sunt luate n considerare unele
sau toate datele de intrare pentru evaluare redate n continuare:
proieciile indicatorilor financiari, cum ar fi: cifra de afaceri la
care ar fi aplicat rata redevenei, pe durata de via a
activului necorporal, mpreun cu o estimare a duratei de via
a activului necorporal;

cota la care economia de impozit ar putea fi obinut pentru


plile ipotetice de redeven;
cheltuielile de marketing i orice alte cheltuieli care ar fi
suportate de un liceniat n utilizarea activului;
o rat de actualizare sau o rat de capitalizare adecvate
pentru a converti plile ipotetice de redeven aferente
activului, ntr-o valoare actualizat a acestora.

n cazul n care este posibil s se utilizeze ambele metode pentru


obinerea ratei redevenei, este uzual s se aplice oricare dintre
acestea ca un instrument de verificarea a celeilalte.
C27. Adesea, ratele redevenelor aferente activelor similare pot s
difere n mod semnificativ pe pia. Ca urmare, este prudent ca
rata redevenei folosit ca dat de intrare s se compare cu

marja brut din exploatare pe care un operator tipic poate s o


cear din cifra de afaceri generat de utilizarea activului.
Metoda p ro fitu rilo r suplim entare
C28. Metoda profiturilor suplimentare (engl. Premium Profits Method)
presupune compararea profiturilor sau a fluxurilor de numerar
previzionate, care ar putea fi obinute de o ntreprindere care
utilizeaz activul necorporal, cu cele care ar fi obinute de o
ntreprindere care nu utilizeaz acel activ necorporal. Deseori
aceast metod se utilizeaz atunci cnd ratele redevenelor de
pia nu sunt disponibile sau nu sunt credibile.
C29. Dup ce s-a stabilit diferena ntre profiturile care vor fi generate,
se aplic o rat de actualizare adecvat pentru a converti
profiturile suplimentare periodice sau fluxurile de numerar
suplimentare periodice previzionate n valoarea lor actualizat
sau se aplic un multiplu/factor de capitalizare pentru a capitaliza
profiturile sau fluxurile de numerar suplimentare constante.
C30. Metoda profiturilor suplimentare poate fi utilizat att pentru
evaluarea activelor necorporale a cror utilizare va diminua
cheltuielile, ct i a celor a cror utilizare va genera profituri sau
fluxuri de numerar suplimentare.
Metoda beneficiilor econom ice excedentare
C31. Metoda beneficiilor economice excedentare (engl. Excess
Earnings Method) determin valoarea unui activ necorporal ca
fiind valoarea actualizat a fluxurilor de numerar atribuibile
activului necorporal subiect, dup scderea fluxurilor de numerar
care sunt atribuite activelor contribuitoare. Metoda beneficiilor
economice excedentare se utilizeaz n special pentru evaluarea
contractelor cu clienii, a relaiilor cu clienii i a proiectelor de
cercetare i dezvoltare nefinalizate.
C32. Metoda beneficiilor economice excedentare poate fi aplicat fie
prin utilizarea fluxurilor de numerar previzionate dintr-o singur
perioad, numit metoda beneficiilor economice excedentare
dintr-o singur perioad, fie prin utilizarea fluxurilor de numerar
previzionate pe mai multe perioade, numit metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice. Aceast a doua metod
se utilizeaz mai des, deoarece activele necorporale genereaz,
n mod obinuit, beneficii monetare pe o perioad de timp
extins.
C33. Metoda beneficiilor economice excedentare presupune alocarea
fluxurilor de numerar preconizate la nivelul celei mai mici uniti
de afacere sau celui mai mic grup de active al ntreprinderii, flux

care include toate veniturile obtenabile din deinerea activului


subiect.
C34. Din aceste fluxuri de numerar previzionate se scade contribuia la
fluxurile de numerar atribuit activelor contribuitoare corporale,
necorporale i financiare. Acest lucru se realizeaz prin
calcularea unui profit aferent costului de oportunitate, numit i
profit economic (engl. economic rent), cerut de activele
contribuitoare i apoi scderea acestuia din fluxul de numerar
total. Pentru a ajunge la o valoare credibil a activului subiect,
poate fi oportun s se fac i o deducere suplimentar pentru a
reflecta orice valoare suplimentar atribuit faptului c toate
activele se utilizeaz mpreun, ca o entitate care i continu
activitatea. De obicei, aceast valoare suplimentar este
reflectat de fluxurile de numerar suplimentare care sunt
atribuibile unui activ reprezentat de fora de munc instruit, care
nu ar fi disponibile pentru un cumprtor al unui activ individual.
Beneficiul fiscal din amortizare
C35. n multe legislaii fiscale, amortizarea unui activ necorporal poate
fi tratat ca o cheltuial deductibil pentru calcularea profitului
impozabil. Acest beneficiu fiscal din amortizare poate avea un
impact pozitiv asupra valorii activului. Cnd se utilizeaz
abordarea prin venit va fi necesar s se ia n considerare
impactul oricrui beneficiu fiscal disponibil pentru cumprtori i
s se aplice o ajustare adecvat fluxurilor de numerar.
Abordarea prin cost
C36. Abordarea prin cost este utilizat n special n cazul activelor
necorporale generate intern, care nu au fluxuri identificabile de
venit. n abordarea prin cost se estimeaz costul de nlocuire fie
al unui activ similar, fie al unui activ cu potenial de servicii similar
sau cu utilitate similar.
C37. Exemple de active necorporale, pentru care se poate utiliza
abordarea prin cost, sunt urmtoarele:

un program pentru calculator generat intern, deoarece preul


unui program cu aceeai capacitate de servicii sau similar
poate fi obinut uneori de pe pia;

paginile de internet, n msura n care este posibil s se


estimeze costul de construire a paginii de internet;

fora de munc instruit, prin determinarea costului de formare


i instruire a forei de munc.

C38. Datele de intrare pentru evaluare, care sunt necesare pentru


aplicarea abordrii prin cost, sunt urmtoarele:

costul necesar generrii sau cumprrii unui activ identic;

costul necesar generrii sau cumprrii unui activ cu aceeai


utilitate sau capacitate de servicii;

orice ajustri aplicate asupra costului necesar generrii sau


cumprrii, pentru a reflecta caracteristicile specifice ale
activului subiect, cum ar fi deprecierea economic sau cea
funcional;

orice cost de oportunitate suportat de dezvoltatorul activului.

Abordri m ultiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorporale, deseori
exist o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect n cazul altor clase de
active.
Inform aii suplim entare
C40. Informaii suplimentare i ndrumri pot fi gsite n ndrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale.2

2 IVSC (2012). IE 3 Evaluarea activelor necorporale. Bucureti: IROVAL.

GHID DE EVALUARE - GEV 600

Evaluarea ntreprinderii
C oninut
Introducere
Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

Paragrafe
1-5
6-10

Culegerea i analiza datelor

11-22

Aplicarea abordrilor n evaluare

23-50

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

51-59

Raportare

60-61

Particulariti

62

Introducere
1.

Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare n nelegerea i
implementarea standardului SEV 200 ntreprinderi i participaii
la ntreprinderi, prin detalierea unor aspecte privind metodologia
de evaluare i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor
aplicabile evalurilor de ntreprinderi coninute n prezenta ediie
a Standardelor de evaluare a bunurilor.

2.

Acest ghid este aplicabil numai pentru derularea activitii de


evaluare a ntreprinderii.

3.

Evaluarea ntreprinderilor, a participaiilor la ntreprinderi i a


activelor necorporale poate fi realizat numai de ctre evaluatorii
autorizai care dein specializarea evaluarea ntreprinderii (El)
conform legislaiei aplicabile n Romnia. n situaia n care
evaluarea este realizat de un membru corporativ, elaborarea
raportului trebuie coordonat de unul sau mai muli evaluatori
avnd specializarea El.

4.

Acest ghid nu se refer la evaluarea activelor necorporale, a


bunurilor imobile, a bunurilor mobile sau a altor active corporale
care pot constitui o parte a unei ntreprinderi. n situaia n care
pentru evaluarea ntreprinderii este necesar s se evalueze

separat anumite bunuri, evaluatorul de ntreprinderi se poate


baza pe evaluarea efectuat de ali evaluatori autorizai cu
specializarea corespunztoare.
5.

Acest ghid poate fi folosit i pentru evaluarea unor active sau


datorii, atunci cnd pentru determinarea valorii acestora este
necesar evaluarea total sau parial a unei ntreprinderi. Un
exemplu n acest sens este evaluarea unor active financiare
(conform SEV 250), cum ar fi: aciuni, obligaiuni convertibile,
opiuni etc. sau evaluarea pentru raportare financiar (conform
SEV 300), cum ar fi estimarea valorii recuperabile.
Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

6.

La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul


acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin ai
evalurii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris
ntr-un document contractual.

7.

Documentul contractual include cerinele cuprinse n SEV 101, cu


precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i
n raportul de evaluare:
a)

Identificarea evaluatorului si a competenei acestuia;

b)

Identificarea clientului si, dup caz, a altor utilizatori


desemnai sau persoane care pot avea acces la raportul de
evaluare:

identificarea
juridic);

clientului

evalurii

(persoan

fizic

sau

identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.


Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;

identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot


avea acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este
posibil, aceste persoane trebuie s fie identificate prin
nume, conform termenilor agreai cu clientul. Totui, dac
identificarea prin nume nu este adecvat, evaluatorul
poate identifica o astfel de persoan prin precizarea tipului
acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanii
juridici ai clientului, autoriti fiscale etc.);

(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai


vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile n
care alte persoane pot avea acces la raportul de evaluare.

Aceste condiii pot include: limitarea sau excluderea


asumrii rspunderii evaluatorului fa de un utilizator
desemnat sau fa de o persoan care are acces la
raportul de evaluare; referiri la adecvarea scopului
evalurii fa de interesele unui utilizator desemnat sau ale
unei persoane care poate avea acces la raportul de
evaluare; respectarea termenilor de confidenialitate sau
altele.
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces la
raportul de evaluare, precum i condiiile menionate n
paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.
(3) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
nu devine un utilizator desemnat dect n cazul n care
este autorizat de ctre evaluator i identificat explicit ca
utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoan care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii legale sau
reglementate n legtur cu respectivul raport de evaluare,
nu poate fi considerat ca utilizator desemnat al raportului
de evaluare n sensul acestui Ghid i nu este ndreptit
la niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 200 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii. De asemenea, scopul evalurii poate fi asistena
acordat clientului n cadrul unei poteniale tranzacii,
respectarea unor reglementri privind piaa de capital,
informarea managementului sau acionarilor etc.
d) Identificarea ntreprinderii sau a participaiei la ntreprindere
subiect al evalurii
(1) identificarea ntreprinderii (de exemplu, prin urmtoarele
elemente: denumire, adres etc.);
(2) precizarea tipului de ntreprindere, n sensul definiiei
ntreprinderii utilizat n acest ghid, precum i, n cazul n
care evaluarea se refer la o ntreprindere n ansamblul
su, specificarea valorii estimate, i anume, valoarea
capitalurilor proprii sau valoarea ntreprinderii;

(3) precizarea tipului valorilor mobiliare (de exemplu, aciuni,


pri sociale etc., precum i clasa valorilor mobiliare
respective, dac este cazul);
(4) specificarea mrimii participaiei (de exemplu, 100% din
aciuni sau un pachet de aciuni emise de ctre
ntreprinderea respectiv a crui mrime poate fi
exprimat fie numeric, fie procentual etc.).
e) Tipul valorii;
f) Data evalurii;
(1) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la
data evalurii, aceasta poate s nu fie menionat n mod
expres n documentele contractuale care se refer la
evaluri ce vor fi elaborate n baza unor comenzi viitoare
(cum este cazul contractelor de prestri servicii de evaluare
ncheiate cu instituiile de credit). Documentele contractuale
trebuie ns s indice intervalul de timp n care urmeaz s
se emit raportul de evaluare i data de la care decurge
acest termen.
(2) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
g) Documentarea necesar pentru efectuarea evalurii;
h) Natura si sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea;
i) Ipoteze si ipoteze speciale
(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale (de exemplu, dar
fr a se limita la acestea, includerea sau excluderea
anumitor active sau pasive n situaiile financiare ale
ntreprinderii sau entitii care face subiectul evalurii)
primite de evaluator din partea clientului, pot fi luate n
calcul numai dac acestea pot fi considerate, n mod
rezonabil, ca fiind realiste, relevante i adecvate situaiilor
particulare ale evalurii;
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare n vederea
estimrii valorii de pia pe baza unei ipoteze pe care
evaluatorul o consider ca fiind nerealist, acesta trebuie
s refuze furnizarea serviciilor de evaluare.
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia sau explicarea cauzei nonconformitii
l) Descrierea raportului

8.

Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul


elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie
agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de
evaluare final.

9.

Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier


clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i nici un ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.

10.

Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i


client n documentul contractual menionat anterior, precum i o
referire la acest document contractual, trebuie prezentai n
raportul de evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat
adecvat de evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi
formulai ntr-o manier clar, care s nu induc n eroare n mod
voit un utilizator desemnat al raportului de evaluare, care nu are
acces la documentul contractual prin care s-au consemnat
termenii de referin ai evalurii.
Culegerea i analiza datelor

11.

Evaluatorul trebuie s identifice informaiile necesare pentru


efectuarea evalurii, precum i modalitile de obinere a
acestora. Documentarea poate cuprinde: discuii cu clientul,
vizitarea ntreprinderii subiect al evalurii, ntlniri i interviuri cu
conducerea i personalul relevant, inspecia anumitor active sau
linii de producie, identificarea i accesarea anumitor surse
publice sau private de informaii, alte activiti considerate de
ctre evaluator ca fiind necesare pentru elaborarea raportului de
evaluare.

12.

Se recomand ca amploarea documentrii necesare s fie


estimat la nceputul evalurii. n acest sens, se recomand ca
evaluatorul s transmit clientului o cerere preliminar de
informaii la nceputul activitii de evaluare, pentru a-i putea
planifica activitile ulterioare. n unele cazuri, evaluatorul poate
constata c sunt necesare informaii suplimentare fa de cele
determinate iniial, astfel nct anumite activiti de documentare
pot continua pe parcursul evalurii.

13.

n toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta i informa


clientul asupra oricror limitri sau restricii referitoare la
informaiile necesare pentru elaborarea raportului de evaluare.

14.

Culegerea datelor trebuie s se bazeze pe surse i baze de date


credibile i relevante la data evalurii. De asemenea, n raportul

de evaluare este necesar prezentarea cu acuratee a surselor


din care au provenit datele utilizate de evaluator n calculul i
raionamentul su. n cadrul procesului de culegere a datelor se
recomand ca evaluatorul de ntreprinderi s ia n considerare
urmtorii factori:
a) drepturile, privilegiile sau condiiile aferente dreptului de
proprietate, indiferent dac sunt deinute de o societate pe
aciuni, de o societate cu rspundere limitat sau de un
proprietar individual (conform C5-C7, SEV 200);
b) mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat - dac
exist sau nu poziie de control i dac poziia aduce beneficii
suplimentare (conform C7, SEV 200);
c) obiectul de activitate al ntreprinderii, piaa n care opereaz
aceasta, principalii competitori, clieni i furnizori;
d) mediul economic i politic care ar putea afecta ntreprinderea
subiect (conform C 1 0 , SEV 200);
e) corelarea informaiilor utilizate n evaluare cu tendinele de
pia i explicarea eventualelor devieri de la evoluia
domeniului de activitate, precum i, dup caz, prezentarea
verificrilor ntreprinse referitoare la rezonabilitatea ipotezelor
considerate (conform C8, SEV 200);
f) poziia i performanele financiare ale ntreprinderii, att n
ultimii ani de funcionare, ct i la data evalurii (conform C9,
SEV 200);
g) informaii legate de veniturile i cheltuielile generate de
activele din afara exploatrii, precum i consideraii privind
posibilitatea valorificrii acestora (conform C11, SEV 200).
h) politica de dividende;
i) alte informaii de pia, cum ar fi: ratele rentabilitii altor
investiii, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.;
j) tranzaciile anterioare n care au fost implicate participaii ale
ntreprinderii subiect al evalurii;
k) informaii privind preul de pia al aciunilor tranzacionate pe
o pia reglementat, precum i preurile de achiziie ale
participaiilor sau ale ntreprinderilor similare ce i desfoar
activitatea n acelai domeniu de activitate sau din domenii de
activitate condiionate de aceiai factori de risc;
l) orice alte informaii considerate de evaluator ca fiind relevante.

15.

Datele colectate de evaluator trebuie analizate, iar n cazul n care


sunt relevante pentru evaluare, ele trebuie prezentate n cadrul
raportului de evaluare.

16.

Evaluatorul trebuie s acorde importan analizei situaiilor


financiare ale ntreprinderii subiect al evalurii. Exist trei scopuri
ale analizei financiare i ale ajustrilor situaiilor financiare:
a) nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de
profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s
au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor
inerente n activitatea ntreprinderii, precum i a perspectivelor
performanei financiare viitoare;
b) compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili factorii
cheie care ar putea influena valoarea;
c) ajustarea situaiilor financiare
performanele i perspectivele
ntreprinderii.

istorice pentru a reflecta


de evoluie viitoare a

17.

Paragrafele 17 i 18, referitoare


la analiza datelor, trebuie
interpretate ca avnd caracter orientativ i nu limitativ sau
obligatoriu. Evaluatorul va selecta pe baza raionamentului su
profesional acele aspecte ale analizei financiare care sunt
relevante pentru scopul evalurii, ntreprinderea subiect al
evalurii, precum i abordrile i metodele de evaluare aplicate.

18.

Elementele de analiz financiar prezentate n cadrul raportului


de evaluare trebuie s fie utile i adecvate aplicrii abordrilor i
metodelor de evaluare selectate, s fie prezentate n mod clar i
obiectiv i s nu induc n eroare n mod voit un utilizator
desemnat al raportului de evaluare.

19.

Pentru estimarea valorii de pia antreprinderii pot fi necesare


ajustri ale nregistrrilor financiare n scopul de a reflecta ct mai
corect realitatea economic. Aceste ajustri ale elementelor
situaiilor financiare pot necesita i ajustri corespunztoare ale
impozitelor.

20.

Ajustrile situaiilor financiare trebuie fcute, atunci cnd este


necesar, asupra datelor financiare raportate, pentru elementele
relevante i semnificative n evaluare. Ajustrile pot fi adecvate n
urmtoarele cazuri:
a) ajustarea veniturilor i cheltuielilor la niveluri care sunt
reprezentative n mod rezonabil pentru continuarea activitilor
de exploatare;
b) prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare

ale ntreprinderii n cauz, ct i a celor ale ntreprinderilor


selectate ca baz de comparaie;
c) ajustarea valorilor contabile nregistrate n situaiile financiare
la valori de pia;
d) existena activelor i datoriilor n afara bilanului sau din afara
exploatrii, ceea ce poate necesita ajustarea veniturilor i
cheltuielilor generate de acestea;
e) eliminarea din situaiile financiare
evenimente cu caracter excepional;
f)

impactului

unor

amortizarea poate s necesite o ajustare fa de amortizarea


contabil din situaiile financiare, pentru a putea fi comparat,
cu mai mare precizie, cu regimul de amortizare practicat n
ntreprinderile similare;

g) ajustarea impactului contractelor, respectiv oricror alte


tranzacii cu parteneri afiliai sau tere persoane (tranzacii cu
titlu gratuit, donaii, tranzacii comerciale, leasing, nchiriere,
etc), dac acestea nu reflect condiiile de pia.
21.

Aprecierea adecvrii unei ajustri se va face lund n considerare


puterea de control a deintorilor participaiei evaluate, pentru a
determina dac acetia au sau nu puterea de decizie pentru a
modifica elementele supuse ajustrii. Evaluatorul trebuie s i
exercite raionamentul profesional pentru a reflecta aceast
situaie atunci cnd ia n considerare ajustrile poteniale.

22.

n situaia n care evaluatorul a realizat ajustri ale situaiilor


financiare, acestea trebuie prezentate n cadrul raportului de
evaluare mpreun cu raionamentul care a stat la baza realizrii
lor, n vederea susinerii validitii lor.
Aplicarea abordrilor n evaluare
Abordarea prin pia

23.

Conform C15, SEV 200, abordarea prin pia compar


ntreprinderea subiect cu alte ntreprinderi similare, cu participaii
la ntreprinderi similare tranzacionate pe pia, precum i cu orice
tranzacii relevante cu participaii ale ntreprinderii subiect.

24.

Cele trei surse uzuale de informaii (folosite n abordarea prin


pia) sunt: pieele de capital pe care se tranzacioneaz
participaii la ntreprinderi similare; piaa fuziunilor i achiziiilor de

ntreprinderi; i tranzaciile anterioare cu participaii


ntreprinderii subiect al evalurii (conform C16, SEV 200).

ale

25.

Conform C17, SEV 200, n abordarea prin pia este necesar ca


evaluatorul s aib acces la o baz de date credibil care s
cuprind informaii privind caracteristicile calitative i cantitative
ale ntreprinderilor similare selectate pentru analiza comparativ.

26.

n completarea C18, SEV 200, evaluatorul va realiza analiza


cantitativ i calitativ, prin identificarea caracteristicilor
reprezentative ale ntreprinderii subiect, care ar trebui s fie
analizate n comparaie cu cele ale ntreprinderilor identificate ca
fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografic n care
opereaz ntreprinderile respective, cifra de afaceri i structura
acesteia, valoarea i structura valorii activelor, marjele de profit,
perspectivele de cretere etc.).

27.

Analiza cotaiilor aciunilor emise de ntreprinderi similare i listate


pe o pia de capital sau a tranzaciilor private care implic
achiziionarea unor participaii la ntreprinderi similare se
concretizeaz, de regul, n calculul anumitor multiplicatori. n
calculul acestor multiplicatori, n afara celor menionate la C19,
SEV 200, evaluatorul trebuie s ia n considerare urmtoarele
aspecte:
a) n evaluarea ntreprinderii subiect pot fi selectai mai muli
multiplicatori ce pot fi aplicai, fiind necesar ca evaluatorul s
argumenteze opiunea pentru multiplicatorii selectai n
evaluarea ntreprinderii sau participaiei la o ntreprindere;
b) de regul, multiplicatorii care au la numrtor valoarea
ntreprinderii utilizeaz ca numitor elemente din situaiile
financiare ce nu iau n considerare ndatorarea ntreprinderii
(precum, cifra de afaceri, profitul nainte de dobnzi,
amortizare i impozit pe profit - EBITDA, profit nainte de
dobnzi i impozit pe profit - EBIT etc.), iar multiplicatorii care
au la numrtor valoarea capitalurilor proprii utilizeaz la
numitor elemente din situaiile financiare ce iau n considerare
ndatorarea ntreprinderii (de exemplu, profitul net, valoarea
contabil net a capitalurilor proprii etc.);
c) elementele care ntr n calculul multiplicatorilor trebuie s fie
determinate n mod similar att pentru ntreprinderea evaluat,
ct i pentru ntreprinderile comparabile;
d) datele referitoare la preul unei tranzacii, utilizate n calculul
multiplicatorilor, ar trebui s fie valabile la data evalurii.
Datele colectate privind indicatorii financiari ai ntreprinderilor

similare, luai n considerare n calculul multiplicatorilor, pot fi


informaii istorice valabile la data evalurii sau pot fi
previzionate. Evaluatorul ar trebui s argumenteze opiunea sa
privind indicatorii financiari luai n considerare i natura
informaiilor colectate;
e) utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie,
median, medie armonic etc.), pentru calculul multiplicatorilor
pe baza informaiilor disponibile privind ntreprinderile similare,
trebuie motivat de ctre evaluator i fundamentat adecvat n
cadrul raportului de evaluare;
f) ajustarea nivelului indicatorilor financiari luai n considerare
pentru elementele neobinuite, cu caracter excepional i din
afara exploatrii, ar trebui fundamentat adecvat n cadrul
raportului de evaluare;
g) informaiile de pia privind ntreprinderile similare trebuie
utilizate cu atenie, n multe situaii fiind recomandate anumite
ajustri pentru ca informaiile respective s fie relevante pentru
evaluarea ntreprinderii subiect. Orice ajustri ale informaiilor
de pia realizate de ctre evaluator vor trebui argumentate n
cadrul raportului de evaluare.
28.

Cnd n evaluare sunt utilizate informaii despre tranzaciile


anterioare ale ntreprinderii, pot fi necesare ajustri ale acestora
pentru a lua n considerare modificrile survenite n economie, n
domeniul de activitate i n ntreprinderea respectiv. Tranzaciile
anterioare pot fi considerate ca fiind comparabile, numai dac
ajustrile pot fi argumentate, iar n urma ajustrilor rezult valori
care pot fi considerate a fi realizabile n contextul economic
general i specific, valabil la data evalurii.

29.

n abordarea prin pia, evaluatorul poate considera ca fiind


adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea
i nivelul oricror astfel de prime sau disconturi vor trebui
argumentate n raportul de evaluare.
Abordarea prin venit

30.

Prin abordarea prin venit se estimeaz valoarea unei ntreprinderi


sau a unei participaii prin calcularea valorii actualizate a
beneficiilor economice viitoare. Cele dou metode uzuale ale
abordrii prin venit sunt: metoda capitalizrii beneficiilor
economice i metoda fluxurilor de numerar actualizate.

31.

Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizat fie n cadrul


metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina
valoarea terminal, fie n aplicarea metodei actualizrii
dividendelor.

32.

n metoda capitalizrii beneficiilor economice, un nivel


reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se mparte la o rat
de capitalizare adecvat.

33.

Conform C25, SEV 200, n aplicarea metodelor de capitalizare,


creterea ateptat a beneficiilor economice este luat n
considerare n rata de capitalizare. Pentru a determina rata de
capitalizare, din rata de actualizare se scade rata ateptat de
cretere pe termen lung a beneficiilor economice.

34.

n metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar


se estimeaz pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri
se convertesc n valoare prin aplicarea ratei de actualizare,
folosind tehnici de actualizare.

35.

Fluxurile nete de numerar se estimeaz pe baza previziunilor


furnizate de ctre client. Evaluatorul poate ajusta aceste previziuni
n baza raionamentului profesional. Ajustrile previziunilor i
raionamentul care a stat la baza ajustrilor vor fi prezentate n
raport. n situaia n care nu sunt disponibile previziuni elaborate
de ctre client, dar exist suficiente informaii publice pentru
elaborarea acestor previziuni, evaluatorul poate estima fluxurile
nete de numerar n baza previziunilor proprii. n acest caz,
raportul va meniona sursa previziunilor i raionamentul n baza
crora acestea au fost elaborate.

36.

Beneficiile economice viitoare trebuie estimate lund n


considerare activele deinute de ntreprinderea subiect i
investiiile necesare, performanele anterioare ale ntreprinderii,
evoluia ateptat a acestora, precum i factorii economici cu
impact asupra activitii ntreprinderii i asupra domeniului su de
activitate.

37.

Ratele de actualizare trebuie estimate n aceeai moned n care


sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile
economice supuse actualizrii sau capitalizrii.

38.

Trebuie s existe coeren ntre fluxurile nete de numerar i tipul


de rat de actualizare utilizat. Astfel, fluxurilor nete de numerar
estimate dup impozitare li se vor aplica o rat de actualizare
estimat dup impozitare, iar fluxurilor nete de numerar estimate

nainte de impozitare li se vor aplica rate de actualizare estimate


nainte de impozitare.
39.

Fluxurile nete de numerar exprimate n termeni nominali (ce includ


modificrile viitoare ale preurilor generate de inflaie sau deflaie)
sunt actualizate cu rate nominale, iar fluxurile nete de numerar
exprimate n termeni reali (preuri constante) sunt actualizate
folosind rate de actualizare exprimate n termeni reali.

40.

n mod similar, rata de cretere ateptat pe termen lung a


beneficiilor economice trebuie s fie fundamentat i exprimat n
mod clar, n termeni nominali sau reali, dup caz.

41.

Conform C1 i C26, SEV 200, valoarea ntreprinderii este


determinat n mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de
numerar la dispoziia ntreprinderii cu costul mediu ponderat al
capitalului. Valoarea capitalurilor proprii poate fi determinat fie
direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziia
acionarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scderea
valorii datoriilor nete purttoare de dobnd din valoarea
ntreprinderii.

42.

n situaia n care ntreprinderea subiect deine active din afara


exploatrii, acestea trebuie analizate i evaluate separat la
valoarea de pia, putnd fi luate n considerare i costurile
generate de vnzare, dac este cazul. n aceast situaie,
evaluatorul va ajusta situaiile financiare n vederea eliminrii
impactului activelor din afara exploatrii. Ajustrile efectuate n
contul de profit i pierdere trebuie s aib n vedere eliminarea
att a veniturilor, ct i a cheltuielilor aferente activelor din afara
exploatrii, inclusiv a impactului impozitrii.

43.

n estimarea costului mediu ponderat al capitalului trebuie s se ia


n calcul o structur adecvat a capitalului, care ia n considerare
caracteristicile ntreprinderii i ale domeniului de activitate i care
este determinat pe baza valorii de pia a capitalurilor proprii i a
datoriilor purttoare de dobnd.

44.

Conform C29, SEV 200 evaluatorul poate ajusta valoarea


estimat prin abordarea prin venit pentru a reflecta lipsa de
lichiditate a participaiei subiect al evalurii sau lipsa dreptului de
control aferent participaiei respective. Utilizarea i nivelul oricror
astfel de prime sau disconturi vor trebui argumentate n raportul
de evaluare.

45.

Metoda actualizrii dividendelor se recomand a fi utilizat n


cazul n care evaluatorul deine suficiente informaii credibile
privind politica de dividende a ntreprinderii i evoluia sa viitoare.

46.

Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n aplicarea


abordrii prin venit trebuie s fie argumentate n raportul de
evaluare. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare
i raionamentul care a stat la baza determinrii acestora trebuie
s fie prezentate n raportul de evaluare.
Abordarea prin active

47.

Standardul SEV 200 ntreprinderi si participaii la ntreprinderi


include urmtoarele prevederi: C14. - Valoarea anumitor tipuri de
ntreprinderi, de exemplu, o ntreprindere de investiii sau de tip
holding, poate fi derivat dintr-o nsumare a valorilor activelor i
datoriilor. Aceasta este numit uneori abordarea prin activul net
sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriuzis n evaluare, deoarece valoarea activelor i datoriilor
individuale rezult din aplicarea uneia sau mai multor abordri
principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul general,
nainte de a fi nsumate."

48.

n aplicarea abordrii prin active, bilanul contabil ntocmit conform


politicilor contabile adoptate de ntreprindere este ajustat astfel
nct s reflecte toate activele corporale, necorporale i
financiare, precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la
o alt valoare adecvat. Poate fi necesar luarea n considerare a
impactului ajustrilor asupra impozitelor. n anumite cazuri
specifice (de exemplu, evaluarea n ipoteza ncetrii activitii)
poate fi necesar luarea n considerare a costurilor generate de
vnzare i a altor cheltuieli.

49.

ntre valoarea activului net obinut prin aplicarea abordrii prin


active conform C14, SEV 200 i valoarea capitalurilor proprii ale
ntreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordrii prin pia sau
a abordrii prin venit, atunci cnd acestea ar fi aplicabile, pot
exista deseori diferene semnificative. Evaluatorul va analiza,
prezenta i argumenta n raportul de evaluare msura n care
valoarea activului net obinut prin nsumarea valorilor individuale
ajustate ale activelor i datoriilor este considerat reprezentativ
pentru evaluarea ntreprinderii subiect. Informaiile utilizate i
indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin active trebuie
s fie argumentate n raportul de evaluare.

50.

n abordarea prin active, evaluatorul poate considera ca fiind


adecvat aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta
diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea
i nivelul oricror astfel de prime sau disconturi vor trebui
argumentate n raportul de evaluare.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

51.

n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare


se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare
aplicate, la datele de intrare utilizate i la argumentarea
concluziilor stabilite.

52.

Selectarea i argumentarea abordrilor, metodelor i tehnicilor de


evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea i credibilitatea
informaiilor disponibile, precum i de raionamentul profesional al
evaluatorului, raionament ce trebuie prezentat n raportul de
evaluare. n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia
profesional de a prezenta n cadrul raportului de evaluare
argumentele i raionamentele care au stat la baza neaplicrii
acestora.

53.

Raionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza n


prezentarea argumentelor care motiveaz importana diferit
acordat rezultatelor obinute prin aplicarea metodelor de
evaluare, respectiv n selectarea rezultatului obinut prin aplicarea
uneia dintre metodele de evaluare, pe
care evaluatorul o
consider ca fiind cea mai credibil.

54.

Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului


final i la stabilirea concluziei asupra valorii trebuie s aib n
vedere credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i
ipotezelor luate n considerare n aplicarea metodelor de evaluare,
n funcie de scopul evalurii.

55.

Nu se admite stabilirea valorii ntreprinderii prin aplicarea mediei


aritmetice sau mediei ponderate a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care acest tratament decurge
dintr-o prevedere legal.

56.

Aplicarea mai multor abordri n evaluare nu este necesar n


situaia n care valoarea poate fi estimat prin aplicarea unei
singure abordri n evaluare, adecvat i bazat pe informaii
suficiente i credibile, iaraplicarea unei alte abordri ar
presupune utilizarea unor informaii mai puin relevante i credibile
dect cele utilizate n aplicarea primei abordri.

57.

n cazul evalurii unei participaii la capitalul ntreprinderii care d


dreptul la lichidarea activelor acestora, se va avea n vedere
determinarea valorii ntreprinderii din perspectiva lichidrii numai
n condiiile n care exist suficiente indicii c lichidarea este
probabil i c aceast valoare ar putea fi mai mare ca valoarea
ntreprinderii din perspectiva continurii activitii.

58.

Aprecierea credibilitii rezultatelor, obinute prin aplicarea


abordrilor i metodelor de evaluare utilizate, se va baza pe
urmtorii factori:
a) scopul evalurii;
b) calitatea i credibilitatea informaiilor pe baza crora au fost
stabilite ipotezele de evaluare;
c) situaiile specifice n care se poate afla ntreprinderea, cum ar
fi: se afl n exploatare, este de tip holding sau deine active
din afara exploatrii cu valori semnificative;
d) ali factori considerai ca fiind relevani de ctre evaluator.

59.

Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei rotunjit,


sau un interval de valori, n cazul n care exist factori de risc cu
influen semnificativ asupra valorii.
Raportare

60.

Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103


Raportare.

61.

n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (i),


ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
mpreun ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare. Chiar
dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile n multe
evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin copiere din alte
texte, fr o particularizare adecvat pentru evaluarea efectuat.
O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii care
ar putea fi realizat de ctre evaluator. Prin urmare, toate
ipotezele care sunt incluse n mod obinuit n raport trebuie s fie
aduse la cunotina clientului.
Particulariti

62.

n cazul evalurii aciunilor emise de o ntreprindere realizat


pentru retragerea de la tranzacionare a acesteia, nu se aplic
disconturi pentru lipsa de control, respectiv pentru lipsa de
lichiditate/vandabilitate.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 220

Maini, echipamente i instalaii1


(IVS 220)
C oninut

Paragrafe

CERINE

Termenii de referin ai evalurii


Implementare
Raportare

2 -4
5
6

COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
Active necorporale
Scheme de finanare
Vnzare forat
Abordri n evaluare

C1-C2
C3
C4-C5
C6-C7
C8-C12

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evalurile mainilor, echipamentelor i instalaiilor. Acest
standard include doar modificrile, cerinele suplimentare sau
exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor
generale pentru evalurile care cad sub incidena acestui
standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru respectarea cerinei din SEV 101, paragraful 2(d),


referitoare la identificarea activului sau a datoriei care se
evalueaz, trebuie luat n considerare msura n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active sau este
integrat() cu acestea. De exemplu:

1 Conform IAS 16, mainile, echipam entele i instalaiile sunt incluse n clasa im obilizrilor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliar (terenul i construciile).

activele pot fi fixate n mod permanent de teren i nu pot fi


ndeprtate fr demolarea substanial fie a activului, fie a
construciei sau structurii n care acesta este ncorporat;

un utilaj individual poate fi integrat ntr-o linie de producie,


unde funcionarea lui este dependent de alte active.

n astfel de cazuri, va fi necesar s se defineasc n mod clar ce


se include sau ce se exclude din evaluare. Trebuie precizate
orice ipoteze sau ipoteze speciale necesare care se refer la
disponibilitatea oricror active complementare, a se vedea
paragraful 4 urmtor.
3.

Mainile, echipamentele i instalaiile destinate s furnizeze


diferite servicii sau utiliti unei construcii, sunt adesea integrate
n construcie i, odat instalate, nu pot fi separate de aceasta.
n mod normal, aceste elemente vor fi incluse n proprietatea
imobiliar. Astfel de exemple se refer la instalaiile pentru
furnizarea de energie electric, gaz, cldur, aer condiionat sau
pentru ventilaie i la echipamente, cum ar fi lifturile. Dac scopul
evalurii solicit ca aceste elemente s fie evaluate separat,
termenii de referin ai evalurii vor conine o precizare privind
efectul firesc al includerii valorii acestora n valoarea proprietii
imobiliare i faptul c este posibil s nu poat fi valorificate
separat. n situaia n care se fac evaluri diferite ale proprietii
imobiliare i a mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n
aceeai locaie, este necesar acordarea unei atenii deosebite
pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.

4.

Din cauza naturii diverse i a gradului diferit de transportabilitate


al multor maini, echipamente i instalaii, n mod normal, vor fi
necesare ipoteze suplimentare pentru a descrie starea sau
situaiile n care sunt evaluate aceste active. Pentru conformarea
la prevederile SEV 101, paragraful 2(i), aceste ipoteze trebuie
luate n considerare i precizate n termenii de referin ai
evalurii. Exemple de ipoteze, care pot fi adecvate n diferite
situaii, sunt:
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament i ca parte
a ntreprinderii care i continu activitatea normal de
exploatare;
aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se
evalueaz ca un ntreg, instalate/pe amplasament, dar n
ipoteza c ntreprinderea este nchis;

aceea n care mainile, echipamentele i instalaiile se


evalueaz ca elemente separate ce urmeaz s fie scoase de
pe locaia lor permanent (dezinstalate).

n anumite situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor


ipoteze, de exemplu, pentru a arta efectul nchiderii unei
ntreprinderi sau al ncetrii operaiilor tehnologice asupra valorii
mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
Implementare (SEV 102)
5.

Nu exist cerine suplimentare pentru maini, echipamente i


instalaii.
Raportare (SEV 103)

6.

n plus fa de cerinele minimale din SEV 103 Raportare, un


raport de evaluare a mainilor, echipamentelor i instalaiilor va
include referine corespunztoare aspectelor incluse n termenii
de referin ai evalurii, n conformitate cu paragrafele 2 -4
anterioare. De asemenea, raportul va include un comentariu
privind efectul asupra valorii raportate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare, de exemplu, un program
pentru calculator aferent unui instalaii sau dreptul de ocupare n
continuare a terenului pe care este amplasat activul.

COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1.

Mainile, echipamentele i instalaiile reprezint active corporale


care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia
de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i care se
preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt
clasificate ca maini, echipamente sau instalaii urmtoarele
tipuri de active:
proprietatea imobiliar;

C2.

resursele minerale sau naturale;

materiile prime i materiale;

stocurile;

consumabilele;

activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);

bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau


coleciile.

n mod normal, o evaluare a mainilor, echipamentelor i


instalaiilor va impune luarea n considerare a mai multor factori
care se refer la activul n sine, la mediul lor i la potenialul lor
economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luai n
considerare sunt:
Factori legai de activ:

specificaia tehnic a activului;

durata de via fizic rmas;

starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;

dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent,


costul de demontare i de mutare;

orice pierdere potenial a unui activ complementar, de


exemplu, durata de exploatare a unui utilaj poate fi diminuat
din cauza duratei contractului de nchiriere a construciei n
care este localizat.

Factori legai de mediu:

localizarea fa de sursa de materie prim i de piaa


produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat limitat, de exemplu, dac materiile prime sunt limitate
sau dac cererea este tranzitorie;

impactul oricrei legislaii privind mediul sau alte aspecte, care


fie restricioneaz utilizarea, fie impun costuri suplimentare de
funcionare sau de demontare.

Factori legai de potenialul economic:

rentabilitatea efectiv sau cea potenial a activului, pe baza


comparrii cheltuielilor de exploatare cu beneficiile efective
sau cu cele poteniale;

cererea pentru produsul realizat prin utilizarea mainilor,


echipamentelor i instalaiilor, n legtur cu factorii macro i
micro economici care ar putea influena cererea;

posibilitatea ca activului s i se atribuie o utilizare mai bun


dect utilizarea sa curent.

Active necorporale
C3.

Activele necorporale nu fac parte din categoria mainilor,


echipamentelor i instalaiilor. Totui, un activ necorporal poate
avea efect asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
De exemplu, valoarea modelelor i matrielor este deseori legat
nemijlocit de drepturile de proprietate intelectual asociate.
Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile i
brevetele de invenie sunt alte exemple de active necorporale
care pot avea un impact asupra valorii mainilor, echipamentelor
i instalaiilor, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea
lor n evaluare. n astfel de cazuri, evaluarea va presupune
luarea n considerare a activelor necorporale i a impactului
acestora asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
Scheme de finanare

C4.

O main, un echipament sau o instalaie poate fi subiectul unei


scheme de finanare. Ca urmare, activul nu poate s fie vndut
fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
schemei de finanare. Aceast plat poate sau nu poate s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n
funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie s
se prezinte separat de cea a activelor negrevate de sarcini.

C5.

Mainile, echipamentele i instalaiile care sunt deinute n cadrul


contractelor de leasing operaional, se afl n proprietatea terelor
pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor deinute n proprietate
de ctre locatar i utilizate mpreun.

Vnzare forat
C6.

Activele de natura mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi


susceptibile de condiiile vnzrii forate, a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 53-55. Un exemplu uzual este cazul
cnd activele trebuie s fie demontate dintr-o proprietate
imobiliar, ntr-un interval de timp care nu permite desfurarea
unui marketing adecvat, deoarece contractul de nchiriere a
proprietii imobiliare a expirat.

C7.

Impactul unor astfel de situaii asupra valorii, trebuie luat n


considerare cu atenie. Pentru a recomanda valoarea care ar
putea fi realizat, va fi necesar s se ia n considerare orice
alternativ a vnzrii de pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea
practic i costul mutrii elementului la o alt locaie n vederea
cedrii, n limita timpului disponibil.
Abordri n evaluare

C8.

Pentru evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi


aplicate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general.

C9.

Pentru clasele de maini, echipamente i instalaii care sunt


omogene, de exemplu, autovehicule i anumite tipuri de
echipamente de birou sau utilaje industriale, n mod obinuit,
este utilizat abordarea prin pia, deoarece exist date
suficiente privind vnzrile recente ale unor active similare.
Totui, multe tipuri de maini, echipamente i instalaii sunt
specializate i nu exist informaii disponibile privind vnzrile
unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordrii
prin venit, fie a abordrii prin cost.

C10. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea mainilor,


echipamentelor i instalaiilor atunci cnd pot fi identificate
fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de active
complementare, de exemplu, dac un grup de active formeaz o
linie de fabricaie i realizeaz un produs vandabil.2 Totui, unele
fluxuri de numerar pot fi atribuite activelor necorporale i poate fi
dificil separarea lor de cele atribuite mainilor, echipamentelor i
instalaiilor. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe maini, echipamente i instalaii individuale.
C11. n general, abordarea prin cost se aplic n evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n special n cazul celor individuale

2 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul
de num erar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.

care sunt specializate. Aceasta se realizeaz prin calcularea


costului de nlocuire net3 al activului. Se estimeaz costul unui
nlocuitor al activului subiect din optica unui participant pe pia.
Costul de nlocuire este costul de obinere a unui activ nlocuitor
cu o utilitate echivalent; costul poate fi fie al unui echivalent
modern cu aceeai funcionalitate, fie costul de obinere a unei
replici identice cu activul subiect. Cea de-a doua variant este
adecvat n cazul n care costul unei replici va fi mai mic dect
costul unui echivalent modern sau n cazul n care utilitatea
activului subiect poate fi oferit numai de o replic a acestuia i
nu de un echivalent modern.
C12. Dup stabilirea costului activului substitut, se fac apoi deduceri
pentru a reflecta deprecierea fizic, funcional i economic a
activului subiect, cnd acesta se compar cu un activ nlocuitor
care ar putea fi achiziionat la costul de nlocuire.

3 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 2
Abordarea prin cost a activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.

GHID DE EVALUARE - GEV 620

Evaluarea bunurilor mobile de natura


mainilor, echipamentelor, instalaiilor
si stocurilor
C oninut

Paragrafe

Introducere

1-3

A. Bunuri mobile de natura sto cu rilo r

4-6

B. Bunuri mobile de natura m ainilor,


echipamentelor, insta la iilo r
Generaliti

7-12

Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

13-17

Culegerea i analiza datelor

18-29

Aplicarea abordrilor n evaluare

30-31

Abordarea prin pia

32-45

Abordarea prin venit

46-55

Abordarea prin cost

56-72

Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

73-78

Raportare

79-80

Introducere
1.

Acest Ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor i


utilizatorilor de rapoarte de evaluare, n nelegerea i
implementarea standardului SEV 220 Maini, echipamente i
instalaii, prin detalierea unor aspecte privind metodologia de
evaluare i trebuie neles ca fiind complementar cerinelor
aplicabile evalurilor de bunuri mobile de natura mainilor,

echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, coninute n prezenta


ediie a Standardelor de evaluare a bunurilor.
2.

Acest Ghid este aplicabil numai pentru evaluarea bunurilor mobile


de natura mainilor, echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, de
ctre evaluatorii autorizai care dein specializarea evaluarea
bunurilor mobile (EBM) conform legislaiei aplicabile n Romnia.
n situaia n care evaluarea este realizat de un membru
corporativ, raportul trebuie ntocmit de unul sau mai muli
evaluatori avnd specializarea EBM1.

3.

Bunurile mobile reprezint o categorie larg de bunuri. Pornind de


la conceptul cunoscut de proprietate imobiliar se poate defini
conceptul de proprietate mobiliar, care se refer la toate
drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de
proprietate asupra bunurilor, altele dect proprietatea imobiliar.
Obiectele proprietii mobiliare pot fi denumite bunuri mobile.
Bunurile mobile includ elemente corporale i necorporale care nu
reprezint proprietate imobiliar.

A. Bunuri mobile de natura sto cu rilo r


4.

La evaluarea stocurilor evaluatorul va aplica metoda adecvat


tipului valorii solicitat de client.

5.

Stocurile sunt active deinute n vederea vnzrii pe parcursul


desfurrii normale a activitii, sau active n curs de producie
pentru o astfel de vnzare, sau active sub form de materiale i alte
consumabile ce urmeaz a fi folosite n procesul de producie sau
pentru prestarea de servicii.

6.

O clasificare relevant a stocurilor este cea regsit n


reglementrile contabile naionale. n cadrul stocurilor se cuprind:
a) mrfurile;
b) materiile prime;
c) materialele consumabile;
d) materialele de natura obiectelor de inventar;
e) produsele, respectiv:

semifabricatele;

produsele finite;

1 Cnd este cazul, n evaluare pot fi cooptai i specialiti.

rebuturile, materialele recuperabile i deeurile;

produsele agricole;

f)

activele biologice de natura stocurilor.

g)

ambalajele;

h)

producia n curs de execuie.

B. Bunuri mobile de natura m ainilor, echipam entelor, instalaiilor


Generaliti
7.

O categorie important a bunurilor mobile o reprezint mainile,


echipamentele i instalaiile (n continuare fiind utilizat acronimul
MEI), la care se refer prezentul Ghid. MEI au caracteristici
specifice care le difereniaz de bunurile imobile, caracteristici care
pot afecta att abordrile n evaluare, ct i raportarea valorii. Cea
mai important caracteristic ce difereniaz MEI de bunurile
imobile este mobilitatea2. O alt caracteristic specific a MEI, care
le difereniaz de bunurile imobile, este deprecierea lor mai rapid.
Acest lucru poate fi cauzat de o durat de via fizic mai mic
dect cea a construciilor (cu efect asupra deprecierii fizice), de
progresul rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii funcionale)
sau de fluctuaia cererii pentru produsele ntreprinderii (cu efect
asupra deprecierii economice).

8.

Categoriile uzuale de maini, echipamente i instalaii sunt:

9.

utilajele de producie;

mijloacele de transport;

echipamentele de manipulare;

echipamentele auxiliare;

echipamentele de laborator i de ncercri;

mobilierul de birou, accesoriile i birotica;

echipamentele de calcul;

uneltele, dispozitivele, instrumentele de msur i control;

instalaiile sau unitile de procesare.

Nu sunt clasificate ca maini,


urmtoarele tipuri de active:

echipamente

sau

2 MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.

instalaii

proprietatea imobiliar;

resursele minerale sau naturale;

stocurile (inclusiv materiile prime i materialele);

consumabilele;

activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);

bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau


coleciile.

10.

Clasificarea unui bun mobil ca main, echipament sau instalaie


se face n baza raionamentului profesional, pornind de la
nelegerea funcionalitii i a destinaiei bunului respectiv.

11.

Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a


mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004, se folosete de
ctre agenii economici, de ctre persoanele juridice fr scop
patrimonial, precum i de ctre instituiile publice pentru
determinarea n mod unitar a amortizrii fiscale a capitalului
imobilizat n active corporale.
Catalogul clasific mijloacele fixe amortizabile n trei grupe
principale i anume:
-

Grupa 1 - Construcii;

Grupa 2 - Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale i


plantaii;

Grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie


a valorilor umane i materiale i alte active corporale.

Mainile, echipamentele i instalaiile se regsesc n grupele 2 i 3


din Catalog. Totui, aceste dou grupe cuprind i alte categorii de
bunuri n afara MEI, cum ar fi animalele (clasa 2.4.1) sau plantaiile
(clasa 2.4.2).
12.

Nu trebuie confundat conceptul de maini, echipamente i instalaii


cu cel de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este mai larg,
incluznd n afara mainilor, echipamentelor i instalaiilor i alte
categorii de bunuri, cum ar fi stocurile sau obiectele de colecie.
Stabilirea term enilor de referin ai evalurii

13.

La nceputul procesului de evaluare, precum i pe parcursul


acestuia, evaluatorul trebuie s stabileasc termenii de referin ai

evalurii, care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris ntrun document contractual.
14.

Documentul contractual include aspectele solicitate de SEV 101, cu


precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se vor regsi i
n raportul de evaluare:
a) Identificarea evaluatorului si a competenei acestuia
b) Identificarea clientului si a oricror ali utilizatori desemnai
identificarea clientului evalurii (persoan fizic sau juridic);
identificarea altor utilizatori desemnai, dac este cazul.
Utilizatorul desemnat trebuie s fie identificat prin nume,
conform termenilor agreai cu clientul;
identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot avea
acces la raportul de evaluare. Atunci cnd este posibil, aceste
persoane trebuie s fie identificate prin nume, conform
termenilor agreai cu clientul. Totui, dac identificarea prin
nume nu este adecvat, evaluatorul poate identifica o astfel
de persoan prin precizarea tipului acesteia (de exemplu,
auditorii clientului, consultanii juridici ai clientului, autoriti
fiscale etc.).
(1) Se vor preciza condiiile n care ali utilizatori desemnai
vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv condiiile
n care alte persoane pot avea acces la raportul de
evaluare. Aceste condiii pot include limitarea sau
excluderea asumrii rspunderii evaluatorului fa de un
utilizator desemnat sau fa de o persoan care are
acces la raportul de evaluare, referiri la adecvarea
scopului evalurii fa de interesele unui utilizator
desemnat sau ale unei persoane care poate avea acces
la raportul de evaluare, respectarea termenilor de
confidenialitate sau altele.
(2) Utilizatorii desemnai, alte persoane care pot avea acces
la raportul de evaluare, precum i condiiile menionate
n paragraful anterior pot fi identificate i menionate n
seciunea privind restriciile aplicabile utilizrii, difuzrii i
publicrii raportului de evaluare.
(3) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
nu devine un utilizator desemnat dect n cazul n care

este autorizat de ctre evaluator i identificat explicit


ca utilizator desemnat.
(4) Persoana care primete o copie a unui raport de evaluare
fr s fi fost identificat de ctre evaluator ca utilizator
desemnat sau ca persoan care poate avea acces la
raportul de evaluare, sau fr a avea atribuii legale sau
reglementate n legtur cu respectivul raport de
evaluare, nu poate fi considerat ca utilizator desemnat
al raportului de evaluare n sensul acestui Ghid i nu este
ndreptit la niciun fel de pretenie fa de evaluator.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 220 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
d) Identificarea MEI subiect al evalurii:
(1) Uzual, identificarea MEI se face prin marca de fabric
(productorul), codul modelului i numrul de serie dar,
uneori, unele din datele de identificare menionate anterior
nu pot fi gsite sau sunt indescifrabile. Pot fi folosite i alte
metode de identificare a MEI (cum ar fi identificarea n baza
numrului de inventar atribuit de ctre deintor i care se
regsete marcat n mod permanent pe bunul respectiv3
sau identificarea autovehiculelor n baza numrului de
nmatriculare).
(2) Identificarea MEI evaluate pe amplasament (instalate),
implic, suplimentar, localizarea bunurilor prin adresa
potal i/sau prin descrierea legal sau prin alte referine
asemntoare.
(3) Este necesar identificarea msurii n care maina,
echipamentul sau instalaia este ataat() la alte active (de
exemplu, instalaii ncorporate n construcii sau structuri i
care nu pot fi mutate fr a fi afectate substanial
construcia, structura sau instalaia) sau este integrat() cu
acestea (de exemplu, ntr-o linie de producie). n aceste
cazuri trebuie s se precizeze n mod clar ce se include sau
ce se exclude din evaluare.

3 Aceast m etod de identificare este recom andat n cazul evalurii unui num r mare de bunuri
(de exem plu, pentru raportarea financiar).

(4) Este necesar identificarea oricror accesorii sau active


necorporale de natur tehnologic (cum ar fi programe
informatice de proces, documentaii tehnice, documente de
producie i brevete de invenie, drepturi de proprietate
intelectual legate indisolubil de modele sau matrie etc.)
care sunt incluse n evaluare4.
(5) Dac sunt evaluate MEI destinate s furnizeze servicii sau
utiliti unei construcii, care n mod normal sunt incluse n
proprietatea imobiliar, iar scopul evalurii solicit ca aceste
elemente s fie evaluate separat, se va include o precizare
privind efectul firesc al includerii valorii acestora n valoarea
proprietii imobiliare i faptul c ar putea s nu fie
valorificate separat5.
e) Tipul valorii
(1) Tipul valorii estimate, conform definiiilor din standardele de
evaluare aplicabile n Romnia (de exemplu, valoare de
pia, valoare de investiie, valoare special etc.);
(2) Definiia tipului valorii sau precizarea sursei definiiei trebuie
s fie inclus n documentul contractual.
f)

Data evalurii
(1) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la
data evalurii, aceasta poate s nu fie menionat n mod
expres n documentele contractuale care se refer la
evaluri ce vor fi elaborate n baza unor comenzi viitoare
(cum este cazul contractelor de prestri servicii de evaluare
ncheiate cu instituiile de credit). Documentele contractuale
trebuie ns s indice intervalul de timp n care urmeaz s
se emit raportul de evaluare i data de la care se
calculeaz acest termen.
(2) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.

g) Documentarea pentru efectuarea evalurii


h) Natura si sursa informaiilor pe care se va baza evaluarea

4 n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare n cadrul
activitii de evaluare.
5 SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii im obiliare i a mainilor,
echipam entelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o atenie deosebit pentru a
se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.

(1) Orice instruciuni sau ipoteze speciale primite de evaluator


din partea clientului, pot fi luate n calcul numai dac
acestea pot fi considerate, n mod rezonabil, ca fiind
realiste, relevante i adecvate situaiilor particulare ale
evalurii.
(2) n cazul n care un client solicit o evaluare pe baza unei
ipoteze pe care evaluatorul o consider ca fiind nerealist,
acesta trebuie s refuze furnizarea serviciilor de evaluare.
(3) Dac MEI este ataat() la alte active sau este integrat()
cu acestea, trebuie precizate orice ipoteze sau ipoteze
speciale necesare care se refer la disponibilitatea oricror
active complementare.
(4) Cnd inspecia este limitat (inspecie parial, eantionare
sau analiza de tip desktop - de birou) trebuie emise ipoteze
privind bunurile care nu au fost inspectate.
(5) Trebuie precizate ipotezele evalurii, precum i ipotezele
speciale care descriu starea i situaia n care MEI sunt
oferite pe pia, cum ar fi:
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament i
ca parte a ntreprinderii care i continu activitatea
normal de exploatare;
MEI se evalueaz ca grup, instalate/pe amplasament,
dar n ipoteza c ntreprinderea este nchis;
MEI se evalueaz ca elemente individuale ce urmeaz
s fie scoase de pe locaia lor permanent (dezinstalate).
Ipotezele menionate anterior nu sunt limitative. n anumite
situaii, ar putea fi adecvat folosirea mai multor ipoteze (de
exemplu, pentru a arta efectul ncetrii operaiilor
tehnologice asupra valorii MEI).
j) Restricii de utilizare, difuzare sau publicare;
k) Declararea conformitii evalurii cu standardele de evaluare
aplicabile n Romnia sau explicarea neconformitii;
l) Descrierea raportului.
15.

Termenii de referin ai evalurii pot fi modificai pe parcursul


elaborrii raportului de evaluare, dup caz, prin acordul scris al
evaluatorului i clientului, cu condiia ca orice modificare s fie

agreat n scris de ctre pri nainte de emiterea raportului de


evaluare final.
16.

Termenii de referin ai evalurii trebuie formulai ntr-o manier


clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile contractuale
i nici un ter independent i avizat care are acces legitim la
documentul contractual n care acetia sunt consemnai.

17.

Termenii de referin ai evalurii agreai de ctre evaluator i client


n documentul contractual menionat anterior, precum i o referire
la acest document contractual, trebuie prezentai n raportul de
evaluare, n mod sintetic, ntr-un format considerat adecvat de
evaluator. n toate cazurile, aceti termeni vor fi formulai ntr-o
manier clar i care s nu induc n eroare n mod voit un cititor
ndreptit al raportului de evaluare care nu are acces la
documentul contractual prin care s-au consemnat termenii de
referin ai evalurii.
Culegerea i analiza datelor
Clasificarea s i descrierea MEI
9

18.

Cnd se solicit evaluarea unui numr mare de MEI, bunurile


evaluate ar trebui prezentate ntr-o manier sistematic i
uniform. Se recomand s se utilizeze clasificarea clientului, mai
ales cnd evaluarea se face n scopul raportrii financiare.

19.

Listele mijloacelor fixe puse la dispoziie de ctre client trebuie


analizate pentru a se identifica prezena unor bunuri care nu pot fi
clasificate ca MEI (de exemplu, construcii). Acestea se evalueaz
n baza metodelor i tehnicilor specifice de ctre evaluatori
autorizai care au specializarea corespunztoare.

20.

Este posibil ca listele clientului s includ poziii eronate6. Este


inadecvat s fie atribuit valoare poziiilor din liste care nu pot fi
identificate ca MEI.

21.

Evaluatorul trebuie s neleag modul n care sunt utilizate MEI,


capacitatea acestora i relaia cu alte MEI. Descrierea MEI se va
face ntr-un mod simplu, nivelul de detaliere trebuind s asigure o
bun nelegere de ctre cititor7.

6 De exemplu, poziii referitoare la reparaii ale unor MEI.


7 Cnd este cazul, pot fi utilizate i reprezentri grafice (de exemplu, schem e ale procesului de
producie).

Culegerea datelor
22.

Cantitatea i tipul datelor culese sunt impuse de abordrile pe care


se bazeaz concluzia asupra valorii, precum i de premisele valorii
i de ipotezele specifice ale evalurii. Toate datele culese trebuie
s aib sens i s fie relevante.

23.

Datele necesare pentru a efectua evaluarea i a formula concluziile


asupra valorii sunt:
(1) date despre procesul de producie n care se integreaz MEI
evaluat (procedeul de identificare fiind cunoscut ca
macroidentificare). Aceste date sunt cele despre produsele
executate (inclusiv cele derivate), localizarea MEI n fluxul
tehnologic, numrul de operatori, echipamente de control al
polurii etc. Aceste date sunt utile pentru nelegerea MEI de
ctre evaluator, inclusiv pentru identificarea unui grup de
elemente combinate care sunt reunite n scopul generrii unui
venit. n cadrul abordrilor, datele sunt utile mai ales n
evaluarea MEI n combinaie cu alte active, ca grup. Datele
reprezint o baz de pornire pentru estimarea deprecierii
fizice, funcionale sau economice. ntruct se presupune c
reprezentanii entitii sunt buni cunosctori ai sectorului de
activitate, n cadrul macroidentificrii pot fi abordate i aspecte
care in de piaa specific a MEI;
(2) date despre MEI evaluate (procedeul de identificare fiind
cunoscut ca microidentificare), focalizate pe identificarea
caracteristicilor specifice fiecrei MEI; includ, fr a se limita la
acestea: informaii despre fabricant, model, tipul constructiv,
capacitatea sau caracteristica funcional principal, alte
caracteristici tehnico - funcionale, vrsta, durata de via fizic,
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa, costuri
directe i indirecte de instalare - dac MEI este evaluat pe
amplasament, costul de demontare i mutare - dac MEI nu este
evaluat pe amplasament, precum i alte informaii considerate
a fi relevante pentru participanii pe pia;
(3) date despre piaa specific sunt colectate, de obicei, la nivel
regional/naional dar, n funcie de tipul MEI evaluate, datele
pot fi colectate i la nivel internaional. Aceste date surprind
aspecte din domeniile social, tehnologic, economic8,

8 De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu ali factori
econom ici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.

administrativ9 sau de mediu10 care pot influena valoarea MEI


evaluate i reprezint o baz pentru analiza pieei specifice,
identificarea unor forme ale deprecierii, explicarea rezultatelor
i concluzia final asupra valorii;
(4) date despre alte bunuri, comparabile cu MEI evaluate. Datele
colectate pot include, fr a se limita la acestea, informaii
despre MEI comparabile vndute sau nchiriate sau oferite
spre vnzare sau nchiriere, informaii privind preurile MEI
echivalente noi, deprecieri, venituri, cheltuieli, rate de
capitalizare i de actualizare.
24.

De regul, evaluarea MEI implic inspectarea acestora. Inspecia


MEI se efectueaz, de regul, mpreun cu clientul sau cu
persoane desemnate de ctre acesta. Identificarea MEI se face pe
baza informaiilor furnizate de ctre client, responsabilitatea asupra
informaiilor n baza crora s-a efectuat identificarea activelor
revenind clientului.

25.

Inspecia parial, eantionarea sau analiza de tip desktop (de


birou) sunt tehnici de identificare limitate a cror utilizare trebuie s
fie bine justificat n raportul de evaluare. Acestea pot fi utilizate
doar dac evaluatorul este convins c aplicarea lor nu va conduce
la erori n evaluare. Inspectarea parial se refer la imposibilitatea
inspectrii n totalitate a MEI evaluat (de exemplu, n cazul
instalaiilor complexe). n cadrul inspeciei prin eantionare sunt
folosite tehnici specifice statisticii; eantionarea este adecvat
numai dac prin aplicarea ei se poate obine o imagine corect
asupra ntregului. Analiza de tip desktop (de birou) presupune
identificarea MEI fr ca acestea s fie inspectate de ctre
evaluator. n acest caz este obligatoriu ca clientul sau
reprezentanii acestuia s furnizeze n scris toate informaiile
necesare evalurii.

26.

Raportul de evaluare trebuie s includ referine la sursele de


informaii utilizate de ctre evaluator.
Analiza datelor

27.

n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a


pieei specifice.

9 De exemplu, beneficii fiscale din im pozitare sau obligaii fiscale.


10 De exemplu, localizarea fa de sursa de m aterii prime sau impactul legislaiei privind mediul, care
restricioneaz utilizarea sau impun costuri suplim entare de funcionare.

28.

n efectuarea analizei de pia, evaluatorul trebuie s parcurg cel


puin urmtoarele etape:
(1) s identifice subgrupa11 creia i aparin MEI evaluate i s
evidenieze caracteristicile specifice subgrupei;
(2) s delimiteze aria pieei specifice subgrupei, raionamentul
folosit trebuind s fie prezentat n raport;
(3) s analizeze cererea, oferta i tipul de pia la data evalurii;
(4) s analizeze, acolo unde este cazul, efectul schimbrilor care
vor afecta relaia dintre cerere i ofert, precum i oferta
competitiv viitoare respectiv cererea probabil viitoare.

29.

Analiza de pia va trebui s conin informaii suport pentru datele


care vor fi utilizate la aplicarea abordrilor evalurii care fr a se
limita la acestea, pot fi: preurile MEI echivalente moderne (de
nou), preurile MEI comparabile folosite sau recondiionate pe
diferite piee, preul materialelor recuperabile, tarifele de prestri
servicii sau nchiriere ctre teri, rata de capitalizare.
Aplicarea abordrilor n evaluare

30.

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii MEI, evaluatorii


aplic metode de evaluare specifice, care sunt incluse n cele trei
abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.

31.

n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de utilizarea
desemnat a evalurii, de premisele valorii, de calitatea i
cantitatea datelor disponibile pentru analiz.
Abordarea prin pia

32.

Abordarea prin pia (cunoscut i sub denumirea de comparaia


direct sau comparaia vnzrilor) este o abordare n evaluare care
ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect cu
active identice sau similare, al cror pre este cunoscut.

11

n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori MEI identice
sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat este ncadrat de ctre
evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice asem ntoare. Nu trebuie
confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n grupele/subgrupele reglem entate de H.G.
2139/2004.

33.

Abordarea prin pia este relevant n cazul n care exist informaii


de pia suficiente care pot fi verificate; n lipsa acestor informaii
aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi limitat. Abordarea prin
pia nu se poate aplica pentru evaluarea MEI unicat (specializate);
caracteristicile speciale ale MEI unicat transfer comparaia i
cuantificarea ajustrilor din sfera percepiilor pieei, n sfera
speculativului.

34.

Abordarea prin pia se utilizeaz cu precauie n cazul evalurii


instalaiilor complexe, ntruct preurile de tranzacionare ale
comparabilelor pot include componente pe care instalaia subiect
nu le deine (cum ar fi terenuri, construcii, fond de rulment sau
active necorporale) sau pot reflecta percepiile subiective ale
cumprtorilor privind rentabilitatea viitoare.

35.

Cercetarea insuficient de ctre evaluator a pieei nu este o scuz


pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii
disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil. n
lipsa unor informaii suficiente despre tranzacii recente cu MEI
comparabile, se pot utiliza informaii privind oferte de MEI similare
i disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s
fie clar stabilit i analizat critic.

36.

Evaluatorul trebuie s foloseasc surse credibile privind


comparabilele, crora li se verific acurateea. Verificarea fiecrei
comparabile poate s nu fie necesar atunci cnd sunt utilizate
baze de date credibile, care furnizeaz o percepie corect asupra
vnzrilor comparabile. Raportul de evaluare trebuie s includ
informaiile i demersurile realizate, pe baza crora evaluatorul a
selectat MEI comparabile.

37.

n mod ideal evaluatorul ar trebui s-i fundamenteze concluziile pe


vnzri de MEI identice; ntruct tranzaciile cu active identice sunt
de obicei rare, se pot utiliza tranzaciile sau ofertele de vnzare ale
unor MEI similare. Comparabilele care prezint diferene majore
ale caracteristicilor fa de cele ale MEI subiect nu pot fi considerate
adecvate din cauza ajustrilor prea mari necesare a fi aplicate.

38.

T ehnicile de comparaie uzuale folosite n cadrul abordrii prin pia


sunt:
-

tehnica identificrii (potrivirii) directe;

tehnica asimilrii;

tehnica procentajului din cost.

39.

n cadrul tehnicii asimilrii, preurile comparabilelor sunt ajustate


pentru a reflecta diferenele dintre fiecare MEI comparabil i MEI
subiect. Elementele de comparaie recomandate includ, fr a se
limita la acestea: originea i vrsta efectiv, starea, capacitatea,
caracteristici (accesorii) altele dect capacitatea, localizarea,
productorul, motivaia prilor, condiiile de finanare, calitatea,
cantitatea, data vnzrii, tipul de vnzare. Evaluatorul trebuie s
identifice acele caracteristici ale MEI pe care participanii de pe
pia le consider a fi importante pentru fundamentarea preului.

40.

n abordarea prin pia, cuantificarea ajustrilor efectuate asupra


preurilor este una dintre cele mai dificile sarcini ale evaluatorului.
Toate ajustrile efectuate asupra preurilor MEI comparabile
trebuie argumentate n raportul de evaluare. Nu este permis
utilizarea unor ajustri fr prezentarea modului de estimare al
acestora. Valoarea final este indicat de comparabila care este
cea mai apropiat de MEI subiect i asupra preului creia s-au
efectuat cele mai mici ajustri.

41.

Atunci cnd este posibil, pot fi folosite tehnici statistice n evaluarea


MEI. Instrumentele statistice pot fi instrumente ale statisticii
descriptive (mrimi de sintetizare a datelor, tabele, grafice sau
diagrame) sau instrumente ale statisticii infereniale (regresia
liniar simpl i multipl).

42.

Evaluarea MEI prin abordarea prin pia implic analize diferite, n


funcie de ipotezele evalurii (de exemplu, ipoteza continurii
activitii impune cuantificarea suplimentar a contribuiei costurilor
instalrii).

43.

Abordarea prin pia se aplic n mod diferit n cazul n care un MEI


este evaluat n mod individual, adic pe o baz de sine stttoare,
sau ca grup, adic n combinaie cu alte active. Informaiile utilizate
i indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin pia trebuie
s fie argumentate(i) n raportul de evaluare.

44.

Estimarea valorii de pia prin abordarea prin pia, pe ipoteza


continuitii activitii, nu cuantific acele forme ale deprecierii
(funcional sau extern) pe care piaa de MEI nu le reflect (de
exemplu, amplasarea necorespunztoare a unui utilaj n cadrul
unei linii de fabricaie sau n incinta unei cldiri, deprecierea
economic cauzat de lipsa de materii prime din regiune); n acest
caz pot fi utilizate mai degrab abordarea prin cost i abordarea
prin venit.

45.

Atunci cnd se estimeaz o valoare pe ipoteza continuitii


activitii (activ instalat i n funciune) evaluatorul va ajusta
preurile comparabilelor pentru a reflecta contribuia costurilor
directe i indirecte de instalare.
Abordarea prin venit

46.

n abordarea prin venit valoarea MEI se estimeaz prin convertirea


n valoare a unei forme de venit generat de activul respectiv.
Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n aplicarea
abordrii prin venit trebuie s fie argumentate(i) n raportul de
evaluare.

47.

Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea MEI aflate


n urmtoarele situaii:
a) MEI individuale care sunt nchiriabile;
b) MEI sau grupuri de MEI folosite n combinaie, care realizeaz
produse vandabile, fapt care genereaz venituri identificabile.
Deseori, la generarea veniturilor, alturi de MEI particip i alte
active contribuitoare necorporale (programe informatice de
proces, documentaii tehnice, brevete de invenie etc.),
corporale (teren, construcii) sau fondul de rulment. Pentru a
estima valoarea MEI va fi necesar o alocare a valorii totale pe
activele contribuitoare.
n mod normal, abordarea prin venit nu este practic pentru
evaluarea multor MEI individuale.

48.

Abordarea prin venit include dou metode de evaluare:

metoda capitalizrii venitului;

metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).

49.

Metoda capitalizrii venitului se poate aplica numai dac se poate


estima fluxul de numerar anual viitor, de natura unei anuiti fixe pe
durata de via util rmas a MEI. n situaia n care se
preconizeaz c fluxul de numerar anual viitor va fi fluctuant este
adecvat aplicarea metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).

50.

Prin metoda DCF se pot evalua instalaiile complexe, formate


deseori dintr-o combinaie de active corporale i necorporale, care
reprezint componentele de baz ale unei ntreprinderi (de
exemplu, o linie de mbuteliat lichide).

51.

Pentru evaluarea unor instalaii complexe de natura celor redate n


paragraful 48, prin aplicarea metodei DCF, se folosete fluxul de

numerar la dispoziia firmei, care se actualizeaz cu o rat de


actualizare reprezentat de costul mediu ponderat al capitalului
ntreprinderii proprietare a instalaiei subiect. Din valoarea
actualizat a acestui tip de flux de numerar, incluznd i valoarea
terminal se scad, dup caz, valoarea terenului i valoarea
construciei n care este amplasat instalaia, fondul de rulment net
i activele necorporale, iar rezultatul este valoarea instalaiei
complexe.
52.

Aplicarea metodei DCF impune ca fluxul de numerar previzionat s


fie pozitiv; dac se previzioneaz fluxuri de numerar negative sau
nule, atunci MEI trebuie evaluate n ipoteza vnzrii.

53.

Este important ca fluxurile de numerar previzionate s fie corelate cu


ratele de actualizare utilizate.

54.

Metoda DCF poate s conduc la valoarea de pia numai dac


fluxul de numerar previzionat este cel pe care participanii de pe
pia l estimeaz n mod normal, iar ratele de actualizare i de
capitalizare sunt preluate de pe pia.

55.

Estimarea veniturilor, cheltuielilor aferente proprietarului, precum i


rata de capitalizare/actualizare trebuie s fie argumentate n
raportul de evaluare. Argumentarea trebuie s conin cel puin
sursele de informaii folosite, modul de verificare al acestora i
modul de calcul, dup caz.
Abordarea prin cost

56.

n cadrul abordrii prin cost, evaluatorul estimeaz mai nti costul


de nlocuire al MEI evaluate, din care face deduceri pentru
pierderea de valoare cauzat de toate formele deprecierii
(deprecierea fizic, deprecierea funcional i deprecierea
extern). Informaiile utilizate i indicatorii estimai folosii n
aplicarea abordrii prin cost trebuie s fie argumentate(i) n
raportul de evaluare.

57.

Evaluatorul trebuie s fac distincia ntre cele dou tipuri de cost


de nou - costul de nlocuire i, respectiv, costul de reconstruire i s utilizeze unul dintre aceste tipuri, n mod consecvent, pe
ntreaga durat a analizei.

58.

n evaluarea MEI tipul costului curent adecvat pentru formularea


unei indicaii asupra valorii acesteia este costul de nlocuire. Este
recomandat folosirea numai ocazional a costului de reconstruire,
justificndu-se motivul apelrii la acesta.

59.

n abordarea prin cost cele mai uzuale metode de estimare a


costului curent sunt: metoda devizului, indexarea i metoda cost capacitate.

60.

Se recomand ca metoda indexrii s fie folosit numai atunci cnd


nu pot fi utilizate alte metode mai precise.

61.

Relaia cost - capacitate nu se poate aplica oricrui utilaj de


producie i nu orice caracteristic tehnic12 poate fi folosit cu
succes n relaia cost - capacitate.

62.

Exponenii sunt specifici fiecrui tip de MEI. Exponenii trebuie


calculai i testai pentru a se ajunge la rezultate credibile.

63.

Dac MEI aparine unei clase cu diferene mari ntre capacitatea


minim i cea maxim, utilizarea unui exponent unic poate conduce
la erori semnificative, n acest caz, fiind indicat folosirea mai
multor exponeni, pe intervale de dimensiuni.

64.

Costul de nlocuire trebuie s fie fundamentat pe date culese din


surse credibile care vor fi prezentate n raportul de evaluare.

65.

n mod normal, ajustrile costului de nou se fac pentru urmtoarele


tipuri ale deprecierii:
a) deprecierea fizic (cunoscut i sub denumirea de uzur fizic);
b) deprecierea funcional;
c) deprecierea economic (extern).

66.

Evaluatorul trebuie s neleag diferena dintre deprecierea


recuperabil13 i cea nerecuperabil14.

67.

Cnd cele trei tipuri ale deprecierii nu pot fi separate i cuantificate


n mod individual, pot fi folosite i forme agregate (cum ar fi
deprecierea total sau deprecierea funcional cumulat cu cea
economic).

68.

O opinie privind deprecierea fizic este dificil de formulat numai n


urma vizualizrii MEI. Estimarea deprecierii fizice se face mbinnd
constatrile fcute cu ocazia inspeciei cu informaiile furnizate de
personalul ntreprinderii i cu datele i analizele anterioare pentru
MEI similare.

12 Exem ple de caracteristici ce pot fi folosite n relaia cost - capacitate: volum (rezervoare),
capacitate de producie (linii de producie).
13 Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate rem edia convenabil din punct
de vedere economic.
14 Depreciere nerecuperabil - depreciere care nu poate fi rem ediat convenabil din punct de vedere
econom ic, deoarece creterile n utilitate i valoare rezultate sunt mai mici dect cheltuielile pentru
remediere.

69.

Exist diferene semnificative ntre conceptele de durat de via


fizic, util i economic, aa cum se prezint n continuare.
(1) Dac durata de via fizic este legat n mod direct de efectele
deprecierii fizice asupra MEI, durata de via util reflect
utilitatea preconizat a activului pentru entitatea deintoare.
(2) Durata de via util se stabilete de entitate la punerea n
funciune a activului, avndu-se n vedere factori fizici,
funcionali sau economici, conform IAS 16. Rareori entitile
din Romnia adopt durate de via utile bazate pe
raionament i pe experiena cu active similare.
(3) Adesea entitile folosesc ca substitut al duratei de via util,
durata normal de funcionare din Catalogul privind
clasificarea si duratele normale de funcionare a mijloacelor
fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004. Duratele normale de
funcionare sunt durate administrative i vizeaz amortizarea
fiscal a activelor, fiind complet diferite conceptual de durata
de via util.
(4) Diferena dintre cele dou concepte se observ uor n cazul
activelor crora le-a expirat durata normal de funcionare
(amortizate integral i cu valoare contabil nul), dar care sunt
utilizate n continuare de ntreprindere (nefiind complet
depreciate).
(5) Din aceste considerente este inadecvat folosirea n evaluare
a duratei normale de funcionare (Catalog aprobat prin H.G.
2139/2004) n locul duratei de via util.
(6) Durata de via util a MEI ar trebui s provin din analiza unor
active similare subiectului despre care se cunosc date
concrete privind perioada i condiiile de utilizare.
(7) Perioada de timp preconizat n care un activ poate genera
beneficii economice (durata de via economic) reprezint un
concept utilizat rar (de exemplu, cnd reglementrile de mediu
interzic utilizarea bunului ncepnd cu o anumit dat).

70.

n raportul de evaluare deprecierile estimate trebuie s fie


prezentate nsoite de argumentele care au stat la baza calculului
acestora. Nu este permis utilizarea unor deprecieri fr a fi
prezentat modul de estimare al acestora.

71.

Este important identificarea corect a tuturor formelor deprecierii


care afecteaz MEI evaluate i evitarea dublrii lor.

72.

Toate formele de depreciere sunt sczute din costul de nlocuire n


succesiunea tradiional: mai nti se scade deprecierea fizic; din
rezultat se scade apoi deprecierea funcional; din acest ultim
rezultat se scade la final deprecierea economic. Totui, pot exista
situaii cnd faptele sau raiunea economic pot dicta o ordonare
diferit a deducerilor deprecierilor din costul de nlocuire. n acest
caz abaterea de la succesiunea tradiional trebuie argumentat.
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii

73.

n fundamentarea concluziei asupra valorii, n raportul de evaluare


se va face referire la abordarea sau abordrile n evaluare aplicate,
la datele cheie de intrare utilizate i la motivele principale privind
concluziile stabilite.

74.

n condiii ideale, cele trei abordri n evaluare, aplicate pentru


evaluarea unui activ, pe baza acelorai ipoteze ale evalurii, ar
trebui s conduc la acelai rezultat sau la rezultate foarte
apropiate. Acest lucru nu se ntmpl ns n practic din multe
motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informaiilor avute
la dispoziie, adecvarea acestor informaii etc.).

75.

n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s nu fie


relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia profesional
de a prezenta n cadrul raportului de evaluare argumentele i
raionamentele care au stat la baza neaplicrii acestora.

76.

Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu caracter


formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur abordare n
evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia suficiente,
verificate i credibile.

77.

Nu este admisibil stabilirea valorii unui activ prin aplicarea mediei


aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care reglementrile legale impun
n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor. Analiza rezultatelor
se bazeaz pe raionamentul profesional al evaluatorului.

78.

Raionamentul profesional care st la baza selectrii rezultatului


final i a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie s aib n vedere
credibilitatea, relevana i adecvarea informaiilor i ipotezelor luate
n considerare n aplicarea metodelor de evaluare, n funcie de
scopul evalurii.

Raportare
79.

Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV


1031'5.

80.

La aspectele solicitate de SEV 103 se


precizri:

adaug urmtoarele

(1) Identificarea MEI subiect al evalurii va include:


a. Identificarea MEI
Orice diferene ntre situaia scriptic i situaia faptic a
MEI subiect trebuie s fie clar evideniate n raport.
b. Dreptul de proprietate supus evalurii;
c. Caracteristici fizice, legale i economice;
d. Orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau
evident (grevare de sarcini, contracte de nchiriere,
acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente de
natur similar).16 Orice ipoteze
privind dreptul de
proprietate trebuie s fie clar precizate n raport.
(2) Ipoteze i ipoteze speciale
Ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare.
(3) Rezultatul evalurii
Rezultatul evalurii poate fi o singur valoare, de obicei
rotunjit, sau un interval de valori, n cazul n care exist
factori de risc cu influen semnificativ asupra valorii.
Raportul de evaluare va include un comentariu privind
efectul asupra valorii estimate a oricror active corporale
sau necorporale excluse din evaluare.17

15 Anum ite pri ale raportului pot fi excluse, conform prevederilor SEV 103, cu condiia menionrii
acestui lucru n docum entul contractual (a se vedea i SE V 101).
16 MEI pot face subiectul unei schem e de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci pli ctre
creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice activele grevate
de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul activelor.
17 De exemplu, un program pentru calculator aferent unui utilaj.

C oninut

Paragrafe

CERINE

Termenii de referin ai evalurii


Implementare
Raportare

2 -3
4
5-6

COMENTARII
Introducere
Pieele instrumentelor financiare
Riscul de credit

C1-C4
C5-C8
C9-C10

Riscul propriu de credit


Lichiditatea i activitatea pieei
Date de intrare n evaluare
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia

C16-C19
C20-C22
C23-C25

Abordarea prin venit


Abordarea prin cost
ndrumri suplimentare
Control intern

C26-C29
C30
C31
C32-C36

C11-C12
C13-C15

CERINE
1.

Principiile coninute n Standardele generale se aplic la


evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar
modificrile, cerinele suplimentare sau exemplele specifice
privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru
evalurile care cad sub incidena acestui standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

n cazul n care evalurile se fac de ctre entitatea deintoare


pentru a fi utilizate de ctre investitori externi, autoriti de

reglementare sau alte entiti, n scopul conformrii la cerina din


SEV 101, paragraful 2(a), de a confirma identitatea i
competenele evaluatorului, se va face referire la controlul intern
existent, a se vedea Comentarii, paragrafele urmtoare,
C31-C35.
3.

n scopul conformrii cu cerina din SEV 101, paragraful 2(d), de


identificare a activului sau datoriei care este evaluat/, trebuie
prezentate urmtoarele:
a. clasa sau clasele instrumentului care se evalueaz;
b. dac se evalueaz un instrument individual, un portofoliu de
instrumente identice sau un ntreg portofoliu de active.
Implementare (SEV 102)

4.

Nu exist cerine suplimentare pentru instrumentele financiare.


Raportare (SEV 103)

5.

n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (l), de


a prezenta abordarea n evaluare i raionamentul aplicat, trebuie
avut n vedere un grad adecvat de detaliere a raportului. Acesta
va fi diferit pentru diferite categorii de instrumente financiare. Se
vor furniza suficiente informaii, pentru a permite utilizatorilor s
neleag natura fiecrei clase de instrument care este evaluat i
factorii principali care influeneaz valorile. Se vor evita
informaiile care nu permit utilizatorilor s neleag natura
activului sau care ascund factorii principali care influeneaz
valoarea. La determinarea nivelului adecvat de detaliere trebuie
avute n vedere urmtoarele:

Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n
comparaie cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii
deintoare sau a portofoliului care este evaluat.

Incertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative,
la data
evalurii,
din cauza
naturii
instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau
anomaliilor pieei. Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei
incertitudini semnificative.

Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.

Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.

Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6.

Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea


ntr-un raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile,
IFRS 7 impune un grad specific de transparen, n funcie de
clasificarea instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru
evaluare, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru raportarea
financiar.

COMENTARII
Introducere
C1.

Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz


drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti
numerar sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata
s fie fcut la sau naintea unei anumite date sau s fie
declanat de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes
rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor
acesteia.

C2.

Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite


scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:

achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de


ntreprinderi;

raportare financiar;

cerine impuse de reglementri, n particular cerine de


solvabilitate bancar;

proceduri interne de risc i conformare;

stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de


asigurare;

determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de


investiii.

C3.

Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n


instrumente de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i
obligaiuni, sau instrumente derivate, al cror ctig rezult din
unul sau mai multe active suport.

C4.

Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante,


care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare,
este necesar nelegerea deplin a instrumentului care este
evaluat. Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu
acelai instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau
servicii consensuale de determinare a preului, indici sau alte
date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba
adecvat a ratei dobnzii sau volatilitatea preului.
Pieele instrum entelor financiare

C5.

Instrumentele lichide, precum o aciune a unei companii


importante, o obligaiune de stat sau un contract futures pentru o

marf cunoscut se tranzacioneaz pe burse de valori


importante i preurile sunt disponibile n timp real, att pentru
participanii pe o pia activ sau prin intermediul diferitelor
canale mass-media. Unele instrumente derivate lichide, de
exemplu, contractele forward, opiunile pe aciuni sau contractele
futures pe mrfuri se tranzacioneaz, de asemenea, pe burse de
valori.
C6.

Mai multe tipuri de instrumente, inclusiv multe tipuri de derivate


sau instrumente de numerar nelichide, nu se tranzacioneaz pe
bursele de valori i au grade de lichiditate diferite. Tranzaciile cu
astfel de instrumente se efectueaz pe piaa denumit over the
counter (OTC).

C7.

Dei volumul pieei este de cteva ori mai mare pentru


instrumentele tranzacionate pe piaa OTC dect cel al
instrumentelor tranzacionate pe bursele de valori, volumul
tranzaciilor variaz n mod semnificativ. Unele swap-uri uzuale
sunt tranzacionate zilnic, n volume importante, n timp ce alte
swap-uri nu se tranzacioneaz deloc dup vnzarea iniial, fie
deoarece tranzacionarea este interzis prin contract, fie
deoarece nu exist pia pentru aceast clas de instrumente.

C8.

Utilizarea unor tehnici de evaluare este mai solicitant n cazul


instrumentelor tranzacionate pe pieele OTC sau pe bursele de
valori, n cazul n care acea pia a devenit inactiv. Astfel de
situaii constituie subiectul principal al acestui standard.
Riscul de credit

C9.

nelegerea riscului de credit este un aspect important al


evalurii unui instrument de datorie financiar. Printre factorii
comuni care trebuie luai n considerare la determinarea i
msurarea riscului de credit se numr:

Riscul de contraparte
Capacitatea de plat a emitentului sau a giranilor impune
luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i a
profitabilitii
entitii
respective,
ci
i
considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n
general.1

Subordonare
n stabilirea riscului de neplat este esenial determinarea
prioritii unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate

1 IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrum ar pentru evaluare,
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.

n raport cu activele emitentului sau n ceea ce privete


fluxurile de numerar cu care se garanteaz instrumentul.
ndatorare
Mrimea creditului utilizat pentru finanarea activelor din care
rezult ctigul unui instrument influeneaz volatilitatea
ctigului emitentului i poate influena riscul de credit.

Calitatea activelor cu care se garanteaz


Trebuie analizate activele cu care, n cazul ncetrii plilor, va
fi despgubit deintorul unui instrument. n particular, este
necesar s se neleag dac despgubirea se face cu toate
activele emitentului sau numai cu anumite active. Cu ct sunt
mai mari valoarea i calitatea activelor cu care o entitate este
despgubit, n cazul ncetrii plilor, cu att este mai redus
riscul de credit al instrumentului.

Acorduri de compensare bilaterale


n cazul instrumentelor derivate, care sunt deinute ntre
contrapri, riscul de credit poate fi redus prin acorduri de
compensare bilaterale, care limiteaz obligaiile la valoarea
net a tranzaciilor, respectiv dac una din pri devine
insolvabil, cealalt parte are dreptul de a compensa sumele
datorate prii insolvabile, cu sume datorate din deinerea altor
instrumente.
Asigurarea contra ncetrii plii
Multe instrumente conin anumite forme de asigurare a
deintorului contra riscului de neplat. Asigurarea poate fi sub
forma garaniei unei tere pri, unui contract de asigurare,
unui credit default swap sau a mai multor active pentru
garantarea instrumentului pentru care trebuie efectuate pli.
De asemenea, riscul de neplat este redus dac
instrumentele subordonate suport primele pierderile aferente
activelor suport i, astfel, se reduce riscul pentru instrumentele
de rang superior. Dac asigurarea este sub forma unei
garanii, unui contract de asigurare sau unui credit default
swap, este necesar s se identifice partea care furnizeaz
protecia i s se determine solvabilitatea acestei pri.
Considerarea solvabilitii terei pri implic nu numai poziia
curent, ci i efectul posibil al altor garanii sau contracte de
asigurare asumate anterior. Dac furnizorul unei garanii a
garantat, de asemenea, mai multe valori mobiliare de datorie
corelate, riscul de neperforman a acestora poate crete
semnificativ.

C10. n cazul entitilor pentru care este disponibil doar o cantitate


limitat de informaii, poate fi necesar consultarea
informaiilor disponibile despre entiti cu caracteristici similare
de risc. n acest proces pot fi utilizai i indicii de credit
publicai. Dac exist tranzacii secundare cu instrumente de
datorie structurate, pot exista date suficiente pentru a
fundamenta coreciile corespunztoare de risc. Trebuie luat
n considerare sensibilitatea variabil la riscul de credit al
diverselor instrumente de datorie, pentru a determina care
dintre sursele de date privind creditele furnizeaz informaia
cea mai relevant. Corecia de risc sau marja de credit
aplicat au ca referin suma pe care un participant de pe
pia o va solicita pentru un anume instrument.
Riscul propriu de credit
C11. Deoarece riscul de credit asociat unei datorii este important
pentru valoarea acesteia, exist opinia c, la evaluarea deinerii
emitentului unei datorii, riscul de credit al emitentului este
relevant pentru valoarea acesteia, n cazul transferului acestei
datorii. n cazul n care este adecvat s se presupun transferul
unei datorii, indiferent de limitrile abilitii contraprilor de a o
transfera, de exemplu, n vederea respectrii cerinelor de
raportare financiar, exist mai multe surse poteniale pentru a
reflecta riscul propriu de credit n evaluarea datoriilor. Acestea
includ curba randamentului pentru obligaiunile emitentului sau
alte instrumente de datorie emise de acesta i marjele de credit
default swap, sau referiri la valoarea activului corespondent.
Totui, n multe cazuri, emitentul unei datorii nu va avea
capacitatea de a o transfera, ci doar s deconteze datoria cu
contrapartea.
C12. De asemenea, n luarea n consideraie a coreciilor pentru riscul
propriu de credit, este important s se aib n vedere natura
garaniei pentru datoria care se evalueaz. O garanie care este
n mod legal separat de emitent reduce n mod normal riscul de
credit. Dac datoriile sunt subiect al unui proces zilnic de
garantare, este posibil s nu se fac o corecie semnificativ
pentru riscul propriu de credit, deoarece contrapartea este
asigurat contra riscului de neplat. Totui, garania pentru una
din contrapri nu este disponibil pentru alte contrapri. Astfel,
dei unele datorii garantate pot s nu fie subiectul unui risc de

credit semnificativ, existena acelei garanii poate afecta riscul de


credit al altor datorii.2
Lichiditatea i activitatea pieei
C13. Instrumentele financiare sunt diferite, de la cele tranzacionate
normal, n mod regulat pe burse de valori n volume ridicate pn
la instrumente convenite ntre dou pri care nu pot fi transferate
ctre o ter parte. Aceast diversitate de tipuri de instrumente
presupune luarea n considerare a lichiditii unui instrument i
ca urmare, nivelul curent de activitate a pieei este important n
determinarea celei mai adecvate abordri n evaluare.
C14. Lichiditatea i activitatea pieei pot fi evideniate n mod separat.
Lichiditatea unui activ este o msur a modului n care acesta
poate fi transferat rapid i facil contra unei sume de bani sau
echivalent de numerar. Activitatea pieei este o msur a
volumului de tranzacii la un moment dat, i este o msur mai
degrab relativ i nu una absolut, a se vedea SEV 100 Cadrul
general.
C15. Dei sunt concepte separate, lipsa de lichiditate sau nivelurile
reduse de activitate ale pieei reprezint provocri n evaluare din
cauza lipsei datelor relevante de pia, de exemplu, datele care
sunt fie curente la data evalurii, sau care fac referire la un activ
suficient de asemntor pentru a fi considerate credibile. Cu ct
lichiditatea sau activitatea pieei sunt mai reduse, cu att se iau
mai mult n considerare n abordrile n evaluare care utilizeaz
tehnici de corectare sau de acordare a unei importane diferite
datelor de intrare bazate pe dovezi despre alte tranzacii, pentru
a reflecta fie modificrile de pe pia, fie caracteristicile diferite
ale activului.
Date de intrare pentru evaluare
C16. Cu excepia instrumentelor lichide care se tranzacioneaz pe o
burs de valori, unde preurile curente sunt observabile i
accesibile tuturor participanilor de pe pia, datele de intrare
pentru evaluare pot proveni din surse diferite. Sursele de date de
intrare utilizate n general sunt cotaii ale dealerilor sau provin de
la servicii consensuale de determinare a preurilor.
C17. Dei nu prezint aceeai credibilitate precum dovada unei
tranzacii curente i relevante, dac astfel de informaii nu sunt
disponibile, atunci cotaiile dealerilor pot constitui urmtoarea cea
2 ndrum ri suplim entare despre riscul propriu de credit sunt coninute n proiectul de ndrum ar
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditului i datoriei, menionat anterior.

mai bun dovad asupra modului n care participanii pe pia ar


evalua activul. Totui, problemele asociate cu cotaiile dealerilor,
care pot afecta credibilitatea datelor de intrare pentru evaluare,
includ urmtoarele:
n mod normal, dealerii doresc s fie formatori de pia i s
emit cotaii de cumprare pentru cele mai cutate
instrumente, dar nu i pentru emisiunile mai puin lichide.
Deoarece lichiditatea se reduce adesea n timp, pot fi gsite
cu dificultate cotaii pentru instrumentele mai vechi;
interesul primar al dealerului este comercializarea i nu
sprijinirea evalurii, iar ei au o motivaie redus n a cerceta cu
atenie o cotaie furnizat pentru o evaluare, aa cum ar faceo pentru o cerere de vnzare sau de cumprare. Aceasta
poate avea consecine asupra calitii informaiei;
n cazul n care dealerii sunt contraparte pentru un instrument,
exist un conflict de interese inerent;
dealerii au motivaia de a furniza sfaturi cumprtorilor ntr-o
manier care prezint n mod favorabil deinerea.
C18. Serviciile consensuale de determinare a preurilor opereaz prin
colectarea informaiilor de pre pentru un instrument de la mai
muli participani abonai. Acestea reflect un set de cotaii din
surse diferite, cu sau fr ajustare statistic pentru a reflecta
abaterile medii ptratice sau distribuia cotaiilor.
C19. Serviciile consensuale de determinare a preurilor elimin
problema conflictului de interese asociat cu un singur dealer.
Totui, acoperirea acestor servicii este la fel de limitat ca n
cazul cotaiilor unui singur dealer. Ca n cazul oricrui set de date
utilizat ca date de intrare pentru evaluare, nelegerea surselor i
a modului n care acestea sunt ajustate statistic de ctre furnizor
sunt eseniale pentru a nelege importana care trebuie acordat
acestora n procesul de evaluare.
Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe
bursele de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de
evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de
pia i produc evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au,
adesea, legtur cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu
este scopul acestor standarde s examineze n detaliu astfel de
modele, dei, ca i n cazul altor modele sau tehnici de evaluare
semiautomate sau clasice, aceste standarde stabilesc un context
pentru utilizarea lor i pentru raportarea rezultatelor.

C21. Fie c sunt automate sau clasice, diferitele metode de evaluare


utilizate pe pieele financiare au la baz abordrile prin pia, prin
venit sau prin cost, descrise n SEV 100 Cadrul general. Acest
standard descrie cele mai utilizate metode i aspecte care
trebuie luate n considerare i datele de intrare necesare pentru
aplicarea acestor metode.
C22. La utilizarea unei anumite metode sau a unui model de evaluare,
este important asigurarea c acesta este calibrat n mod regulat
cu informaii observabile din pia. Acesta asigur c modelul
reflect condiiile curente de pia i identific orice deficien
potenial. Odat cu schimbarea condiiilor din pia, poate fi
necesar
schimbarea
modelului/modelelor
utilizate
sau
introducerea unor ajustri suplimentare a valorilor. Aceste
ajustri pot fi fcute pentru a se asigura c rezultatul corespunde
n cea mai mare msur scopului evalurii.
Abordarea prin pia
C23. n mod normal, cea mai bun indicaie privind valoarea de pia a
unui instrument identic este un pre obinut de pe o platform
bursier recunoscut la sau aproape de momentul sau data
evalurii. n cazul n care nu au existat tranzacii recente i
relevante, cotaiile sau ofertele de pre pot fi, de asemenea,
relevante.
C24. Dei adesea nu este necesar nicio corecie a preului dac
instrumentul este identic, informaia este suficient de recent
pentru a fi relevant i deinerea este similar, sunt necesare
corecii dac aceste condiii nu sunt ndeplinite. Exemple, privind
necesitatea introducerii unor ajustri sau a acordrii unei
importane diferite preurilor din tranzacii, sunt:
n cazul n care instrumentul de evaluat are caracteristici
diferite de cele pentru care sunt disponibile preuri;

exist diferene n mrimea sau volumul tranzaciilor fa de


deinerea evaluat;

dac tranzacia nu a avut loc ntre pri neprtinitoare, care s


fi acionat independent;

momentul tranzaciei, care este evideniat la nchiderea


bursei.

C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs
i instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin
transferul deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie
posibilitatea schimbrii controlului.

Abordarea prin venit


C26. Valoarea unui instrument financiar poate fi determinat prin
utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat. Pe durata de
existen a instrumentului, fluxurile de numerar pot fi fixe sau
variabile. Caracteristicile instrumentului determin sau permit
estimarea fluxurilor de numerar. n general, instrumentul
financiar are urmtoarele caracteristici:

ealonarea fluxurilor de numerar, respectiv momentele la care


entitatea se ateapt s realizeze fluxurile de numerar din
deinerea instrumentului;

calcularea
instrument
cuponului,
calculeaz
suport sau

ealonarea i condiiile pentru fiecare opiune din contract, de


exemplu, de vnzare sau de cumprare, plat anticipat,
opiuni de extindere sau opiuni de convertibilitate;

protejarea drepturilor prilor la instrument, de exemplu,,


condiiile referitoare la riscul de credit pentru instrumentele de
datorie, prioritatea sau subordonarea fa de alte instrumente
deinute.

fluxurilor de numerar, de exemplu, pentru un


de datorie, rata dobnzii aplicabil, respectiv rata
sau pentru un instrument derivat, modul cum se
fluxurile de numerar n conexiune cu instrumentul
cu indicele (sau indicii);

C27. La determinarea ratei de actualizare adecvate este necesar s


se stabileasc ctigul care va fi cerut din deinerea
instrumentului pentru a compensa riscurile din:

caracteristicile
subordonarea;

condiiile

instrumentului,

de

exemplu,

riscul de credit, respectiv incertitudinea privind capacitatea


contraprii de a efectua plile la momentul scadenei;

lichiditatea i vandabilitatea instrumentului;

riscul de modificare a reglementrilor sau a cadrului juridic;

modul n care instrumentul este impozitat.

C28. Dac fluxurile de numerar viitoare nu se bazeaz pe valori


contractuale fixe, determinarea datelor de intrare necesare
impune estimarea venitului probabil. De asemenea, determinarea
ratei de actualizare va necesita ipoteze privind riscul. Rata de
actualizare trebuie s fie adecvat fluxurilor de numerar, de
exemplu, dac fluxurile sunt determinate nainte de impozitare,
atunci rata de actualizare trebuie s rezulte din analiza unor
instrumente, nainte de impozitare.

C29. n funcie de scopul evalurii, datele de intrare i ipotezele


modelului fluxului de numerar vor reflecta fie pe cele ale
participanilor de pe pia, fie se vor baza pe ateptrile curente
sau int ale deintorului. De exemplu, dac scopul evalurii
este determinarea valorii de pia, sau a valorii juste conform
definiiei IFRS, ipotezele trebuie s reflecte pe cele ale
participanilor de pe pia. Dac scopul este msurarea
performanei unui activ fa de nivelul luat ca i referin de
administrator, de exemplu, o rat intern a rentabilitii int, este
adecvat utilizarea altor ipoteze.
Abordarea prin cost
C30. Principiul substituiei, specific abordrii prin cost, se aplic la
evaluarea instrumentelor financiare prin utilizarea metodei
reproducerii. Aceast metod ofer o indicaie privind valoarea
curent a unui instrument sau unui portofoliu prin reproducerea
sau copierea riscului i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic. Aceast alternativ se
bazeaz pe o combinaie de valori mobiliare i/sau instrumente
derivate simple, pentru a estima costul pentru compensarea sau
hedging-ul poziiei la data evalurii. Replicarea portofoliului se
utilizeaz adesea pentru a simplifica procedurile la evaluarea
unui portofoliu de instrumente financiare complexe (de
exemplu, cereri estimate de despgubire din asigurri sau
produse structurate), prin substituirea cu o replic a portofoliului
de active care se pot evalua mai uor i, deci, riscul poate fi
controlat zilnic, mai eficient.
ndrum ri suplim entare
C31. IVSC i-a propus s elaboreze ndrumri suplimentare n ceea ce
privete evaluarea diverselor tipuri de instrumente derivate, iar
primul proiect referitor la Evaluarea instrumentelor derivate de
capitaluri proprii a fost publicat n iulie 2013, pentru comentarii.
Informaii curente privind aceste proiecte se pot obine pe pagina
de internet www.ivsc.org
Control intern
C32. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul
participanilor activi de pe pia este relativ redus. Natura i
volumul instrumentelor i frecvena evalurii acestora nseamn
c, adesea, evaluarea este realizat pe calculator, cu modele de
evaluare legate la platforme de tranzacionare. Ca o consecin,
multe instrumente sunt evaluate de entitatea deintoare, chiar

dac evaluarea este utilizat de pri externe, de exemplu, de


investitori sau de autoriti de reglementare. Incidena evalurilor
efectuate de experii independeni ai unor tere pri este mai rar
dect n cazul altor clase de active.
C33. Evaluarea de ctre entitatea deintoare creeaz un risc
semnificativ n ceea ce privete gradul de obiectivitate al
evalurilor. Dac evalurile sunt destinate utilizatorilor externi,
trebuie luate msuri pentru a se asigura c exist un control
intern adecvat, pentru a minimiza incertitudinea privind
independena evalurii.
C34. Controlul intern se bazeaz pe proceduri interne de guvernan
i control, al cror scop este creterea ncrederii celor care se
bazeaz pe evaluare, n procesul de evaluare i de obinere a
concluziilor.
C35. Ca un principiu general, evalurile produse de front office al
entitii de intermediere i formare de pia, care trebuie incluse
n raportrile financiare sau pe care se va baza o ter parte,
trebuie s fie verificate i aprobate de back office. Autoritatea
final pentru astfel de evaluri trebuie s fie separat i pe deplin
independent de funciunile de preluare a riscului. Modalitile
practice de a realiza o separare a funciunilor variaz n funcie
de natura entitii, de tipul instrumentului de evaluat i de
importana valorii respectivei clase a instrumentului pentru
obiectivul general. Protocoale i controale adecvate trebuie
determinate atent, prin luarea n considerare a incertitudinilor
asupra obiectivitii, care ar putea fi percepute de o ter parte
care utilizeaz evaluarea.
C36. Exemplele de componente tipice ale controlului intern includ:
stabilirea unui grup responsabil cu politicile i procedurile de
evaluare i pentru supravegherea procesului de evaluare din
entitate, care include unii membri din afara entitii;
un protocol pentru stabilirea frecvenei i a metodelor de
calibrare i testare a modelelor de evaluare;
criterii pentru verificarea anumitor evaluri de ctre diferii
experi interni sau externi;
identificarea nivelurilor de referin sau a evenimentelor care
impun o investigare mai atent sau necesiti de dubl
aprobare;
identificare procedurilor de stabilire a datelor de intrare
semnificative care nu sunt observabile direct din pia, de
exemplu, prin stabilirea unor comitete de evaluare sau de
audit.

STANDARDE PENTRU
UTILIZRI SPECIFICE
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300)
SEV 400

Verificarea evalurii

SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)


GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului

STANDARD DE EVALUARE - SEV 300

Evaluri pentru raportarea financiar


(IVS 300)
C oninut

Paragrafe

Introducere
Definiii
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare

1
2 -7
8
9-12

GHID DE APLICARE
Valoarea just
Agregarea

G1-G2
G3

Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste

G4-G5

Datorii

G6-G7

Deprecierea
Deprecierea: terenuri i construcii

G8-G11

Deprecierea: maini, echipamente i instalaii

G12-G14
G15

Deprecierea: componentizare

G16-G17

Contracte de leasing

G18-G19

Clasificarea contractelor de leasing

G20-G23

Clasificarea contractelor de leasing imobiliar

G24-G28

Investiia imobiliar n leasing

G29-G32

Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract


de leasing

G33-G37

Alocarea preului de achiziie

G38-G40

Testarea deprecierii

G41-G42

Testarea deprecierii - valoarea recuperabil

G43

Testarea deprecierii - valoarea de utilizare

G44-G49

Testarea deprecierii - valoarea just minus costurile


asociate vnzrii

G50-G51

INTRODUCERE
Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul
elaborrii rapoartelor sau situaiilor financiare ale companiilor sau ale
altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul
de profit i pierdere.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRSuri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate
pe scar larg la nivel global, se utilizeaz foarte des i standardele
naionale. Cu toate c ntr-un document internaional de ndrumare nu
este cazul s facem referire la standardele contabile naionale, multe
dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRSuri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru
evalurile care sunt utilizate n alte Standarde de Raportare Financiar,
dect IFRS-urile.
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar
a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale

de Contabilitate, i

(c) Interpretrile elaborate


de Comitetul pentruInterpretarea
Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRIC) sau de
fostul Comitet Permanent pentru Interpretri (SIC).
Unitate de cont: nivelul la care un activ, care urmeaz s fie evaluat,
este agregat sau dezagregat cu alte active.

CERINE
1.

Evalurile efectuate pentru a fi incluse ntr-o situaie financiar vor


fi realizate astfel nct s respecte cerinele Standardelor de
Raportare Financiar aplicabile. Se aplic i principiile coninute
n Standardele generale (SEV 101, 102 i 103), cu excepia
cazului n care acestea sunt modificate n mod special de ctre o
cerin a standardului de contabilitate relevant sau a acestui
standard.
Termenii de referin ai evalurii (SEV 101)

2.

Pentru a se conforma cerinei SEV 101, paragraful 2(c), de a


preciza scopul evalurii, termenii de referin ai evalurii vor
include identificarea Standardelor de Raportare Financiar
aplicabile, inclusiv scopul contabil specific pentru care este cerut
evaluarea. Scopul contabil este reprezentat de utilizarea evalurii
n situaiile financiare, de exemplu, estimarea valorii contabile, o
alocare a preului de achiziie n urma unei combinri de
ntreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de
leasing sau calcularea cheltuielilor cu deprecierea pentru un activ.

3.

n plus fa de cerina de a identifica activul ce urmeaz s fie


evaluat, conform SEV 101, paragraful 2(d), termenii de referin ai
evalurii vor include i precizarea modului n care acel activ este
utilizat sau clasificat de ctre entitatea raportoare. Tratamentul
contabil cerut pentru active sau datorii identice sau similare poate
s fie diferit, n funcie de modul n care acestea sunt utilizate de o
entitate. De exemplu:
tratamentul proprieti imobiliare deinut de o entitate poate fi
diferit, acesta depinznd de faptul dac este ocupat n scopul
realizrii obiectului de activitate al entitii, este deinut ca o
investiie, este un surplus fa de cerine sau, n cazul unei
companii de dezvoltare imobiliar, este tratat ca stoc
comercial;

instrumentele financiare, care sunt deinute n scopul de a se


obine fluxuri de numerar contractuale, care conin numai
ncasri de rate de rambursare a creditului i de dobnzi
aferente, pot fi tratate diferit fa de alte tipuri de instrumente;

activele necorporale dobndite printr-o fuziune de ntreprinderi


sau printr-o achiziie a unei ntreprinderi pot fi tratate n mod
diferit fa de activele similare deja deinute de o entitate.
Atunci cnd un activ este utilizat mpreun cu alte active
identificabile separat, se va identifica unitatea de cont .

Standardul de Raportare Financiar relevant poate indica modul


n care va fi stabilit unitatea de cont sau gradul de agregare
pentru diferite tipuri de active sau pentru diferite scopuri contabile.
In conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(e), se va
identifica n mod clar tipul valorii. Exemple de astfel de tipuri ale
valorii, cerute de standardele de contabilitate, includ valoarea
just, valoarea realizabil net i valoarea recuperabil. Definiia
lor este coninut n standardul de contabilitate relevant.
4.

n conformitate cu cerinele SEV 101, paragraful 2(i), se declar


orice ipoteze care se iau n considerare. Ipotezele adecvate vor
varia n funcie de modul n care un activ este deinut sau
clasificat. Cele mai multe Standarde de Raportare Financiar
prevd c situaiile financiare se elaboreaz pe ipoteza
continuitii activitii entitii, cu excepia cazului n care
managementul fie intenioneaz s lichideze entitatea, fie s
nceteze activitatea comercial, fie nu are alt alternativ realist
dect acestea. Cu excepia instrumentelor financiare, n mod
normal, se consider ca fiind adecvat ipoteza conform creia
activul sau activele vor continua s fie utilizate ca pri ale
ntreprinderii creia i aparin. Aceast ipotez nu se aplic n
cazurile n care este clar c exist fie intenia de a lichida entitatea
sau de a renuna la un anumit activ, fie c exist o cerin de a se
lua n considerare suma care ar putea fi recuperat prin cedarea
sau din casarea activului.

5.

De asemenea, este necesar s se declare i ipotezele care vor fi


fcute pentru a defini unitatea de cont, de exemplu, dac activul
va fi evaluat pe o baz de sine stttoare sau n combinaie cu
alte active. Este posibil ca standardul de contabilitate relevant s
conin precizri referitoare la ipotezele sau la premisele evalurii
care pot fi fcute.

6.

n mod obinuit, nu este normal ca o valoare estimat n scopul


includerii acesteia ntr-o situaie financiar s fie determinat pe
baza unei ipoteze speciale.

7.

Cnd se iau n considerare restriciile enunate n SEV 101,


paragraful 2(j), se vor avea n vedere urmtoarele:
(a) msura i forma oricror referine cu privire la valoare, care ar
putea aprea n situaiile financiare publicate;
(b) msura n care evaluatorii au obligaia de a rspunde la
ntrebrile privind evaluarea, ridicate de ctre auditorul
entitii.

Referinele adecvate cu privire la aceste aspecte vor fi incluse n


termenii de referin ai evalurii.
Implementare (SEV 102)
8.

Nu exist cerine suplimentare atunci cnd se efectueaz evaluri


pentru raportarea financiar.
Raportare (SEV 103)

9.

n plus fa de cerinele minime ale SEV 103 Raportare, un raport


de evaluare pentru utilizarea ntr-o situaie financiar va include
referinele adecvate la aspectele abordate n termenii de referin
ai evalurii, n conformitate cu paragrafele anterioare 2-7.

10.

De asemenea, raportul va cuprinde orice informaie pe care


entitatea raportoare este obligat s o furnizeze conform
Standardelor de Raportare Financiar relevante. Exemple de
informaii referitoare la evalurile la valoarea just, a cror
prezentare este necesar, includ metodele i ipotezele
semnificative folosite n evaluare i msura n care determinarea
valorii s-a fcut avnd drept referin preurile observabile sau
tranzaciile recente de pe pia. Unele standarde cer i informaii
despre sensibilitatea valorii fa de modificrile unor date de
intrare semnificative.

11.

Atunci cnd efectul unei ipoteze asupra valorii este important,


efectul acelei ipoteze va fi precizat n raport.

12.

Pentru a se conforma cerinei de a preciza restriciile privind


utilizarea, difuzarea sau publicarea conform SEV 103, paragraful
5(j), n raport vor fi menionate orice condiii referitoare la modul n
care raportul poate fi reprodus sau la modul n care se poate face
referire la acesta n situaiile financiare publicate ale entitii.

GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFSurile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care acest standard de evaluare a fost publicat. IFRSurile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n consecin,
referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de
actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile
la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de ctre IASB sau
de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRS-uri i la alte
publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite
cerine pentruevaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1.

Valoarea just reprezint fie tipul valorii solicitat, fie o opiune


permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la valoarea just conine
urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.1
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n
diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast
definiie difer de cea care apare n SEV 100 Cadrul general i

1 IFRS Foundation.

care este utilizat, de obicei, n alte scopuri, dect pentru


raportare financiar.
G2.

Aceast definiie i comentariul asociat din IFRS 13 indic n mod


clar faptul c valoarea just, conform IFRS, este un concept diferit
de valoarea just, aa cum este aceasta definit i comentat n
SEV 100 Cadrul general. Comentariul din IFRS 13 i, n special
referirile la participanii de pe pia, la o tranzacie normal,
tranzacie ce are loc pe piaa principal sau pe cea mai
avantajoas pia i pentru cea mai bun utilizare a unui activ,
arat clar faptul c valoarea just, conform IFRS-urilor, este
coerent, n general, cu conceptul de valoare de pia, aa cum
aceasta este definit i comentat n SEV 100 Cadrul general.
Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de pia, conform
SEV, ndeplinete cerina de evaluare la valoarea just, conform
IFRS 13, supus unor ipoteze specifice cerute de ctre standardul
de contabilitate, cum ar fi stipulrile privind unitatea de cont sau
ignorarea restriciilor de vnzare.
Agregarea

G3.

Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic unitii de cont


pentru un activ sau o datorie, aa cum se specific n standardul
corespunztor. De obicei, unitatea de cont este activul sau datoria
individual, dar n anumite condiii, poate fi un grup de active
nrudite. IFRS 13 cere ca, n cazul activelor, s se determine dac
valoarea maxim pentru participanii de pe pia ar putea rezulta
din folosirea activului n combinaie cu alte active i datorii, privite
ca un grup sau din utilizarea activului pe o baz de sine
stttoare. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii i SEV 103 Raportare.
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste

G4.

IFRS 13 include o ierarhie a valorii juste care clasific evalurile


n funcie de natura datelor de intrare disponibile. Pe scurt, cele
trei niveluri ale ierarhiei sunt urmtoarele:

datele de intrare de nivel 1 sunt preurile cotate (neajustate)


de pe pieele active pentru active sau datorii identice la care
entitatea are acces la data evalurii;

datele de intrare de nivel 2 sunt date de intrare diferite de


preurile cotate incluse la nivelul 1, care sunt observabile direct
sau indirect pentru activ sau datorie;

datele de intrare de nivel 3 sunt date de intrare neobservabile


pentru activ sau datorie .2

Aceast ierarhie apare i n IFRS 7 Instrumente financiare:


informaii de furnizat.
G5.

IFRS 13 cere ca, n situaiile financiare, s fie indicat nivelul din


aceast ierarhie al oricrui activ sau al oricrei datorii evaluate la
valoarea just. Exist cerine de contabilizare suplimentare n
legtur cu evalurile efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3. De aceea, un raport de evaluare elaborat n scopul
utilizrii n situaiile financiare, ntocmit conform IFRS-urilor, este
adecvat s includ informaii suficiente despre datele de intrare
folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea raportoare
s ncadreze corect activele pe categorii, n cadrul acestei ierarhii.
Datorii

G6.

IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c


aceasta este transferat unui participant de pe pia la data
evalurii; nu se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau
stins n alt mod. Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de
pia observabil, valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea
aceleiai metode pe care ar folosi-o cealalt parte n tranzacie
pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea just a
unei datorii reflect riscul de neperforman asociat cu datoria, dar
l consider a fi acelai, nainte i dup presupusul transfer. Riscul
de neperforman include efectul riscului de credit al entitii.

G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care


nu exist un activ corespondent pentru o datorie, aa cum este
cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea
valorii juste a unei datorii exist o cerin de a ignora orice
restricie contractual sau de alt natur privind posibilitatea unei
entiti de a transfera datoria respectiv.
Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara
amortizarea mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare,
amortizarea este o cheltuial nregistrat n situaiile financiare
pentru a reflecta consumarea unui activ pe parcursul duratei de
via util a acestuia pentru o entitate. Exist o cerin de a
amortiza separat componentele unui activ care au un cost
semnificativ n raport cu ntregul. Pot fi grupate componentele
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr2 IFRS Foundation.

un mod similar. n cazul proprietii imobiliare, de obicei, terenul


nu se amortizeaz. Deseori evalurile sunt solicitate pentru a se
calcula valoarea amortizabil.
G9.

Termenul de depreciere este folosit cu nelesuri diferite n


evaluare i n raportarea financiar. n contextul evalurii,
termenul depreciere, de obicei, este folosit pentru a face referire
la ajustrile aplicate costului de reconstruire sau costului de
nlocuire a activului, pentru a reflecta deprecierea activului atunci
cnd se utilizeaz abordarea prin cost, astfel nct s indice
valoarea activului atunci cnd nu exist dovezi disponibile despre
vnzri efective. n contextul raportrii financiare, deprecierea
(amortizarea) se refer la cheltuiala nregistrat pentru a reflecta
alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ, pe durata
lui de via util pentru entitate.

G10. Pentru a estima cheltuiala care trebuie fcut cu amortizarea,


este necesar determinarea valorii amortizabile. Aceasta este
diferena, dac exist vreuna, ntre valoarea contabil a activului
i valoarea rezidual a acestuia. Pentru a stabili valoarea
rezidual, trebuie s se determine durata de via util a
activului. Aceti termeni sunt definii n IAS 16, dup cum
urmeaz:

valoarea amortizabil reprezint costul unui activ sau o alt


valoare care nlocuiete costul, minus valoarea rezidual a
activului;

valoarea contabil este valoarea la care un activ este


recunoscut dup ce se deduc amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere;

valoarea rezidual reprezint valoarea estimat pe care ar


obine-o n prezent o entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii, dac activul ar avea deja
vechimea i starea prevzute la sfritul duratei sale de via
util;

durata de via util este (a) perioada n care un activ este


preconizat a fi disponibil pentru utilizare de ctre o entitate, sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte uniti similare pe
care entitatea preconizeaz s le obin de la activ.

G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata
de via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.

Deprecierea: terenuri i construcii


G12. IAS 16 recunoate c, de obicei, terenul are o durat de via util
nelimitat, ceea ce nseamn c ar trebui s fie contabilizat
separat i s nu se amortizeze. Primul pas n stabilirea valorii
amortizabile atribuibil unei proprieti imobiliare sau unei pri a
unei proprieti imobiliare, este, deci, stabilirea valorii
componentei teren. Acest lucru se face, de obicei, prin stabilirea
valorii terenului la data situaiei financiare relevante i apoi
scderea acesteia din valoarea contabil a proprietii imobiliare,
adic terenul i construciile considerate mpreun, pentru a stabili
valoarea care poate fi atribuit construciilor. Aceasta este o
valoare teoretic, ntruct ea nu s-ar putea realiza, avnd n
vedere faptul c nu pot fi vndute construciile fr terenul pe care
acestea sunt situate.
G13. Dup ce a fost stabilit valoarea teoretic pentru componenta
construcie, trebuie estimat valoarea rezidual a construciei.
Pentru a face acest lucru este necesar s se estimeze durata de
via util. Este important de reinut faptul c aceasta poate fi
diferit de durata de via economic rmas, aa cum aceasta ar
fi recunoscut de un participant tipic de pe pia. Conform IAS 16,
durata de via util este specific entitii. Dac proprietatea
imobiliar nu ar fi disponibil entitii pentru ntreaga sa durat de
via sau dac entitatea decide c respectiva construcie va fi n
scurt timp un surplus pentru cerinele sale, atunci aceasta
reprezint durata de via util.
G14. Valoarea rezidual este o valoare curent, de la data situaiei
financiare, dar n ipoteza c activul s-ar afla deja la finalul duratei
sale de via util i ntr-o stare corespunztoare acestei ipoteze.
Construciile pot avea o durat de via economic care
depete perioada pentru care acestea vor fi disponibile sau
cerute de entitate i, de aceea, pot avea o valoare rezidual
semnificativ.
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii
G15. Durata de viaa util a unei maini, a unui echipament sau a unei
instalaii este mai probabil s coincid cu durata lor de via
economic i deci cotele de amortizare sunt mai mari dect n
cazul construciilor, ceea ce nseamn c duratele de via
economic sunt mai scurte. Totui, ar trebui luat n considerare
deosebirea existent ntre durata de via util pentru entitate i
durata de via economic rmas.

Deprecierea: com ponentizare


G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric trebuie s
fie identificat costul curent al acelor componente care au att un
cost semnificativ n raport cu ntregul, ct i o durat de via util
care difer semnificativ.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil
unei
componente
a elementului
de natura
mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, dac exist o pia activ pentru
acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi
tranzacionate n mod activ. Situaia din urm este valabil, de
obicei, pentru componentele unei construcii, de exemplu,
construciile sunt rareori vndute fr instalaiile mecanice i
electrice necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar
instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr construcie. Atunci
cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat
n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului
poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare.3 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum
se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS
17, astfel:

un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer


n mare msur toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate s fie transferat sau nu, n cele din urm;

un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu


intr n categoria leasingului financiar.

G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea


imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile
imobiliare, elementele teren i construcie ale unei proprieti
imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea
3 IASB revizuiete n prezent tratam entul contabil al contractelor de leasing, iar propunerile iniiale
implic schim bri majore, inclusiv elim inarea diferenei existente n prezent ntre contractele de
leasing operaional i financiar.

contractului fie ca un leasing financiar, fie ca un leasing


operaional. Prevederile pentru investiiile imobiliare sunt descrise
n paragrafele G29-G32. IAS 17 nu se aplic pentru activele
biologice, aa cum acestea sunt definite n IAS 41.
Clasificarea contractelor de leasing
G20. Testul de clasificare depinde mai degrab de coninutul
contractului dect de forma acestuia. De exemplu, un contract
ntre dou pri, pentru utilizarea unui activ n schimbul unei pli,
poate s nu fie numit contract de leasing, dar dac sunt
ndeplinite condiiile impuse de IAS 17, atunci va fi necesar ca
acest contract s fie clasificat ca i contract de leasing.
G21. n IAS 17 se enumer urmtoarele exemple de situaii care ar
putea indica existena unui leasing financiar, fie individual, fie n
combinaie. Acestea reprezint doar exemple:
(a) contractul de leasing transfer locatarului titlul de proprietate
asupra activului pn la sfritul duratei contractului de
leasing;
(b) locatarul are opiunea de a cumpra activul la un pre estimat
a fi suficient de mic fa de valoarea just4 de la data la care
opiunea devine exercitabil nct, la nceputul contractului de
leasing, exist certitudinea rezonabil c opiunea va fi
exercitat;
(c) durata contractului de leasing acoper, n cea mai mare
parte, durata de via economic a activului, chiar dac titlul
de proprietate nu este transferat;
(d) la nceputul contractului de leasing, valoarea actualizat a
plilor minime de leasing este cel puin egal cu aproape
ntreaga valoare just a activului deinut n leasing;
(e) activele deinute n leasing au un caracter att de specializat,
nct numai locatarul le poate utiliza fr modificri majore;
(f)

dac locatarul poate rezilia contractul de leasing, pierderile


locatorului generate de rezilierea contractului sunt suportate
de locatar;

(g) ctigurile sau pierderile rezultate din variaia valorii juste a


valorii reziduale cad n sarcina locatarului;
(h) locatarul are capacitatea de a continua leasingul pentru o a
4 A se vedea paragraful G33.

doua perioad, la o chirie care este substanial mai mic fa


de chiria de pia.5
G22. IAS 17 subliniaz faptul c aceste criterii enumerate sunt doar
exemple i indicii i nu sunt ntotdeauna concludente. Dac din
alte caracteristici reiese clar c leasingul nu transfer n mare
msur toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de
proprietate, atunci leasingul este clasificat drept leasing
operaional. De exemplu, acesta poate fi cazul cnd proprietatea
asupra activului este transferat la sfritul contractului de
leasing, n schimbul unei pli variabile egale cu valoarea sa just
la acel moment sau dac exist ajustri regulate ale chiriei, la
nivelul chiriei de pia din acel moment sau prin indexare cu un
indice.
G23. Clasificarea leasingului se face la nceputul contractului de
leasing. Clasificarea presupune o estimare a msurii n care se
transfer beneficiile economice printr-un contract de leasing. n
multe cazuri, o apreciere calitativ a termenilor contractului de
leasing va indica rapid clasificarea corect, fr a fi necesar
evaluarea diferitelor drepturi incluse n contractul de leasing.
Totui, evalurile pot fi cerute pentru a ajuta la stabilirea
beneficiilor locatorului i respectiv ale locatarului, de exemplu, la
estimarea valorii reziduale la sfritul contractului, pentru a stabili
dac leasingul a acoperit o parte semnificativ din durata de via
economic a activului.
Clasificarea contractelor de leasing im obiliar
G24. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect un teren i o
construcie sau mai multe construcii la un loc, IAS 17 impune ca
cele dou componente s fie tratate separat n scopul clasificrii.
Dac componenta contractului de leasing atribuibil construciei
este un leasing financiar, va fi necesar s se fac o alocare a
chiriei iniiale, lund drept criteriu valorile juste relative ale fiecrei
componente, de la data nceperii contractului de leasing.
G25. n cazul celor mai multe contracte de leasing imobiliar terenul i
construciile revin locatorului la sfritul contractului de leasing.
Deseori exist i prevederi care impun ca chiria s fie reajustat
periodic pentru a reflecta modificrile intervenite n valoarea
proprietii i frecvent o obligaie a locatarului de a napoia
locatorului construciile n stare bun. Acestea, de obicei, sunt
indicii asupra faptului c locatorul nu a transferat locatarului n
mare parte toate riscurile i beneficiile aferente dreptului de
5 Fundaia IFRS.

proprietate asupra construciilor sau terenului, atunci cnd a


ncheiat contractul de leasing. Ca urmare, multe contracte de
leasing, care au ca obiect terenuri i construcii, sunt uor
identificabile drept contracte de leasing operaional.
G26. Contractele de leasing financiar, avnd ca obiect terenuri i
construcii, se ncheie atunci cnd leasingul este folosit ca mijloc
de a finana o posibil achiziie a proprietii de ctre locatar, de
exemplu, prin intermediul unei opiuni de cumprare a dreptului
locatorului, pentru o sum nominal, dup ce au fost fcute plile
chiriei specificate. Ocazional, contractele de leasing care nu sunt
clar structurate ca scheme de finanare pot ndeplini unele dintre
criteriile privind existena unui leasing financiar, de exemplu,
atunci cnd plile chiriei nu susin valoarea proprietii. n astfel
de cazuri, pentru a stabili clasificarea corect este necesar o
analiz mai detaliat a valorii riscurilor i beneficiilor transferate
de la locator ctre locatar.
G27. Atunci cnd un contract de leasing are ca obiect o parcel de
teren i o cldire construit pe aceasta, alocarea chiriei pe fiecare
component este o sarcin care poate fi efectuat n mod credibil
atunci cnd n localitate exist o pia activ pentru terenuri
similare pentru dezvoltare. n alte situaii, de exemplu, atunci cnd
contractul de leasing are ca obiect o parte dintr-o cldire cu mai
multe spaii de nchiriat, fr s existe un teren identificabil
atribuibil unui anume contract de leasing, o alocare credibil este
imposibil. IAS 17 impune condiia ca, atunci cnd nu se poate
realiza o alocare credibil, ntregul leasing s fie clasificat drept
leasing financiar, cu excepia cazului n care este clar c ambele
componente fac obiectul unui contract de leasing operaional.
Dac este clar nc de la nceput c ambele componente sunt
leasinguri operaionale, efectuarea alocrii nu este necesar.
G28. n practic, contractele de leasing avnd ca obiect o parte dintr-o
cldire cu mai multe spaii de nchiriat, de obicei, sunt leasing-uri
operaionale i ntreaga proprietate va fi clasificat ca investiie
imobiliar de ctre locator. n astfel de cazuri alocarea nu este
necesar. n cazurile n care componenta cldire face, n mod
clar, obiectul unui contract de leasing financiar, componenta teren
este n majoritatea cazurilor identificabil. Se ntmpl rar ca o
cldire s ndeplineasc criteriile pentru a fi clasificat ca leasing
operaional i componenta teren s nu poat fi clar identificat.
Totui, dac exist un astfel de caz, nu trebuie s fie realizat o
alocare ntre teren i cldire pe baza unor criterii neconcludente.

n astfel de situaii, ntreaga proprietatea imobiliar ce face


obiectul contractului de leasing ar trebui s fie considerat ca fiind
leasing financiar.
Investiia im obiliar n leasing
G29. Conform IAS 17, nu este necesar s se fac o alocare ntre
componentele teren i construcii ale unei investiii imobiliare,
deinut printr-un contract de leasing i contabilizat prin folosirea
modelului valorii juste.
G30. Investiia imobiliar este frecvent deinut de un investitor printrun contract de leasing, de exemplu, un contract de leasing pe
termen lung avnd ca obiect un teren pe care a realizat
construcii, care sunt apoi nchiriate ca o investiie. Deoarece, de
obicei, terenul nu se amortizeaz, un contract de leasing avnd ca
obiect un teren poate prea corect clasificat ca un contract de
leasing operaional i ca urmare, nu va fi inclus n situaia privind
poziia financiar. Totui, recunoscnd faptul c multe investiii
imobiliare mari sunt deinute pe aceast baz, IAS 40 prevede c
la recunoaterea iniial a unei investiii imobiliare, deinut printrun contract de leasing, conform IAS 17 aceasta va fi considerat
ca un leasing financiar.
G31. Dei prevederile mai sus menionate arat c de obicei nu exist
neclariti cu privire la clasificare i alocare n cazul investiiei
imobiliare, persist o potenial anomalie. Valoarea dreptului
investitorului asupra unei investiii imobiliare, deinut printr-un
contract de leasing, reflect diferena dintre plile efectuate
conform contractului de leasing iniial i ncasrile sau ncasrile
poteniale obinute prin contractul sau contractele de
subnchiriere, a se vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii
imobiliare. Totui, IAS 17 prevede c nu este adecvat ca datoriile
pentru activele n regim de leasing s fie prezentate n situaiile
financiare ca o deducere din valoarea activelor n sistem de
leasing.
G32. Pentru a se conforma acestei cerine, IAS 40 prevede c atunci
cnd valoarea just a unei investiii imobiliare, deinute n temeiul
unui contract de leasing, este net de orice pli care se
preconizeaz c vor fi efectuate, va fi necesar readugarea
oricrei datorii recunoscute aferente contractului de leasing pentru
a se ajunge la valoarea contabil a investiiei imobiliare. Trebuie
menionat faptul c aceasta este numai o ajustare contabil i nu
ar trebui s fie reflectat sau anticipat n evaluarea dreptului
investitorului (locatorului).

Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract de leasing


G33. Atunci cnd un contract de leasing este identificat ca fiind un
leasing financiar, locatarii trebuie s contabilizeze activul sau
datoria folosind ca baz fie valoarea just a activului nchiriat, fie
valoarea actualizat a plilor minime de leasing, alegnd-o pe
cea mai mic dintre acestea, fiecare fiind determinat la nceputul
contractului de leasing. IFRS 13 Evaluarea valorii juste nu se
aplic contractelor de leasing.
G34. n contextul IAS 17, valoarea unui activ este considerat separat
de orice datorie creat de leasing. Atunci cnd se contabilizeaz
dreptul locatarului ntr-un leasing financiar, este necesar s se
cuantifice valoarea activului prin estimarea valorii beneficiului pe
care un participant de pe pia l-ar obine ca urmare a dreptului de
folosin a activului pe ntreaga durat a contractului de leasing. n
cazul contractelor de leasing avnd ca obiect proprieti
imobiliare, altele dect investiiile imobiliare, este important de
menionat faptul c acestea nu coincid cu valoarea dreptului de
folosin al locatarului, creat prin contractul de leasing (a se vedea
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare), avnd n vedere
faptul c aceasta din urm reflect att datoria aferent
leasingului, ct i valoarea activului.
G35. Plile minime de leasing sunt definite n IAS 17. Pe scurt, ele
reprezint plile pe care locatarul trebuie s le efectueze pe
durata contractului de leasing, excluznd orice chirie contingent,
costurile serviciilor i impozitele pe care locatorul le va plti.
Plile minime de leasing includ orice valoare rezidual garantat
pentru locator, de ctre locatar. ntruct chiriile contingente sunt
excluse din calculul plilor minime de leasing, iar plile trebuie
s fie clar stabilite n cadrul contractului de leasing, de obicei,
evalurile nu sunt necesare.
G36. IAS 17 prevede faptul c valoarea actualizat a plilor minime de
leasing ar trebui calculat folosind o rat de actualizare
echivalent cu rata implicit a dobnzii de leasing sau, n lipsa
acesteia, rata dobnzii marginale a locatarului. Pentru calcularea
ratei implicite a dobnzii de leasing, este necesar stabilirea
valorii juste a activului negrevat de sarcini, la data nceperii
contractului de leasing i a valorii sale reziduale la sfritul
leasingului.
G37. Cerinele privind amortizarea din IAS 16 se aplic i activelor n
sistem de leasing i, de aceea, pot fi relevante i paragrafele
G8-G17.

Alocarea preului de achiziie


G38. n urma unei combinri de ntreprinderi, adic achiziia unei
participaii care asigur dreptul de control ntr-una sau n mai
multe ntreprinderi, IFRS 3 i impune dobnditorului s
contabilizeze tranzacia prin recunoaterea activelor identificabile
separat dobndite i a datoriilor asumate la valoarea just.
Conform IFRS 3, fondul comercial reprezint diferena dintre
preul de achiziie pltit pentru transferul ntreprinderii i valoarea
just a activelor nete identificabile achiziionate.
G39. Activele corporale ale unei ntreprinderi sunt, n general, uor de
identificat i pot fi evaluate separat. Identificarea i evaluarea
separat a activelor necorporale identificabile poate provoca mai
multe dificulti, ns Comentariul la SEV 210 Active necorporale
conine ndrumri relevante.
G40. IFRS 3 prezint excepii fa de cele menionate mai sus, privind
recunoaterea i/sau evaluarea unora dintre activele sau datoriile
identificabile. Cerinele speciale se aplic datoriilor contingente,
impozitelor pe venit, beneficiilor angajailor, activelor de
despgubire, drepturilor redobndite, recompenselor bazate pe
acordarea de aciuni i activelor deinute pentru a fi vndute.
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36
Deprecierea activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele
categorii de active, la data fiecrei situaii privind poziia
financiar, pentru a stabili dac exist orice indiciu c un activ ar
putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalat de o diminuare
a valorii unui activ, cauzat de modificri ale pieei sau
tehnologiei, de nvechirea activului, de subperformana activului n
comparaie cu beneficiul ateptat sau de o intenie de a ntrerupe
sau de a restructura activitatea entitii. Anumite active (fondul
comercial i activele necorporale cu o durat de via
nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile pentru a fi
utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
G42. Dac se consider c a aprut deprecierea, valoarea contabil a
activului, obinut fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare
anterioar, trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile.
Aceasta este cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare
a activului i valoarea sa just minus costurile asociate vnzrii.

Testarea deprecierii - valoarea recuperabil


G43. Valoarea recuperabil este cea mai mare valoare dintre valoarea
de utilizare i valoarea just minus costurile asociate vnzrii. Nu
este ntotdeauna necesar s se determine ambele valori; dac
una dintre acestea depete valoarea contabil a activului,
activul nu este depreciat i nu mai este necesar estimarea
celeilalte valori.
Testarea deprecierii - valoarea de utilizare
G44. Valoarea de utilizare este definit de IAS 36 ca fiind valoarea
actualizat a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar.
O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup
identificabil de active care genereaz intrri de numerar
independente ntr-o mare msur de intrrile de numerar
generate de alte active sau grupuri de active.
G45. Valoarea de utilizare este specific entitii, ntruct aceasta
reflect fluxurile de numerar pe care entitatea se ateapt se le
obin din utilizarea n continuare a unui activ pe durata lui de
via util anticipat i din cedarea lui la finele acestei perioade.
G46. IAS 36 prevede c la calculul valorii de utilizare a unui activ
trebuie s se aib n vedere urmtoarele elemente:
(a) o estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea
se ateapt s le obin de la activul respectiv;
(b) preconizrile privind posibilele variaii ale valorii sau ale
plasrii n timp a acelor fluxuri de numerar viitoare;
(c) valoarea n timp a banilor, n funcie de rata curent a
dobnzii la plasamentele fr risc de pe pia;
(d) preul suportrii incertitudinii inerente activului;
(e) ali factori, cum ar fi absena lichiditii, pe care participanii
pe pia ar lua-o n calcul la estimarea valorii fluxurilor de
numerar viitoare pe care entitatea se ateapt s le obin de
la activul respectiv.6
G47. Fluxurile de numerar preconizate trebuie testate pentru a le
verifica rezonabilitatea, asigurndu-se c ipotezele care stau la
baza previziunilor fcute de entitate sunt n concordan cu
rezultatele efective anterioare, cu condiia ca efectele unor
evenimente sau situaii ulterioare, care nu au existat cnd aceste
fluxuri efective de numerar au fost generate, s justifice aceste

6 Fundaia IFRS.

rezultate. Fluxurile de numerar se estimeaz pentru activul aflat n


situaia lui curent i, de aceea, fluxurile de numerar preconizate
nu trebuie s reflecte orice creteri ale acestora datorate oricror
restructurri sau modernizri ale activului, la care entitatea nu s-a
angajat nc.
G48. Rata de actualizare adecvat va reflecta rata rentabilitii pe care
participanii de pe pia o cer pentru o investiie care ar genera
fluxuri de numerar egale ca mrime, plasare n timp i profil de
risc cu cele pe care entitatea se ateapt s le obin din
utilizarea activului.
G49. IAS 36 prezint considerente detaliate pentru estimarea valorii de
utilizare.
Testarea deprecierii - valoarea just m inus costurile asociate
vnzrii
G50. Valoarea just minus costurile asociate vnzrii unui activ sau
unei uniti generatoare de numerar reprezint suma care poate fi
obinut din vnzarea sa, n cadrul unei tranzacii neprtinitoare,
ntre pri hotrte i aflate n cunotin de cauz, minus
costurile asociate transferului. Cu excepia cazului n care
entitatea deintoare a activului este obligat s l vnd la data
evalurii, fr o durat adecvat de expunere pe pia, aceasta
nu este o vnzare forat.
G51. Costurile asociate vnzrii sunt costurile direct atribuibile
tranzaciei, de exemplu, taxele legale, costurile de marketing,
costurile aferente ndeprtrii activului, taxele nerecuperabile
aferente tranzaciei i orice cost direct pentru scoaterea la
vnzare a activului sau a unitii generatoare de numerar. Aceste
costuri nu includ costurile colaterale, de exemplu, acele costuri
implicate de reorganizarea ntreprinderii dup transferul activului.

STANDARD DE EVALUARE - SEV 400

Verificarea evalurii
Coninut

Paragrafe

Introducere

1-6

Obiectivele verificrii

7-8

Termenii de referin ai verificrii

9-11

Raportul de verificare

12-14

Certificarea raportului de verificare

15-17

Dispoziii finale

18-19

Introducere
1.

Verificarea unei evaluri reprezint procesul de elaborare a unei


opinii privind munca altui evaluator, precum i comunicarea
acestei opinii, proces care se materializeaz printr-un raport scris.

2.

Verificrile evalurilor pot fi realizate numai de ctre evaluatori


autorizai persoane fizice care dein specializarea Verificarea
evalurii (VE), dovedit cu parafa de verificator, conform legislaiei
aplicabile n Romnia, pe care i vom numi n continuare
Verificatori sau de ctre evaluatori autorizai persoane juridice
care semneaz certificarea din raportul de verificare mpreun cu
evaluatorii persoane fizice care dein specializarea VE i care au
participat la elaborarea acestuia.

3.

Verificatorii evalurilor pot fi evaluatori interni sau evaluatori


externi.

4.

Sunt exceptai de la prevederile paragrafului 2 evaluatorii interni


ale cror rapoarte de verificare sunt destinate uzului intern al
instituiei.

5.

Verificarea evalurii poate avea ca obiect un raport de evaluare


integral, mai multe rapoarte de evaluare care se refer la aceeai
proprietate sau pri dintr-un raport de evaluare sau un raport de
verificare, n conformitate cu prevederile termenilor de referin ai
verificrii.

6.

Cerinele generale pentru un verificator, n scopul realizrii


activitii de verificare a evalurii, sunt urmtoarele:
a. s cunoasc, s neleag i s aplice acele tehnici i metode
care sunt necesare realizrii unui raport de verificare credibil;
b. s acioneze cu bun credin, obiectivitate i diligen n
elaborarea verificrii evalurii;
c. s nu realizeze activitatea de verificare ntr-o manier
neglijent, prin elaborarea unor rapoarte care s conin
neconformiti.
Obiectivele verificrii

7.

Verificatorul trebuie s emit i s comunice o opinie referitoare la


conformitatea raportului de evaluare supus verificrii cu
standardele de evaluare, precum i cu prevederile legale
aplicabile. Verificatorul va trebui s prezinte integral argumentele
i motivaia pentru toate neconformitile identificate.

8.

Pe lng prevederile de la paragraful 7, termenii de referin ai


verificrii pot include i exprimarea concluziei verificatorului
privind valoarea bunului evaluat estimat n raportul supus
verificrii. n acest caz trebuie avute n vedere urmtoarele
aspecte:
a. n procesul de emitere a propriei concluzii privind valoarea,
verificatorul trebuie s respecte cerinele standardelor de
evaluare n vigoare la data evalurii;
b. verificatorul i asum responsabilitatea fa de client i
utilizatorii desemnai, privind valoarea pe care a estimat-o n
cadrul procesului de verificare;
c. verificatorul va prezenta rezultatele analizelor sale i propria
concluzie asupra valorii, fie ca parte a raportului de verificare,
fie ntr-un raport de evaluare distinct;
d. prile din raportul supus verificrii, pe care verificatorul le
consider concludente, pot fi preluate de ctre verificator n
procesul propriu de estimare a valorii. Verificatorul va prezenta
n cadrul ipotezelor specifice, informaiile care au fost preluate
din raportul supus verificrii.
Termenii de referin ai verificrii

9.

La nceputul procesului de verificare a evalurii, precum i pe


parcursul acestuia, verificatorul trebuie s stabileasc termenii de

referin ai verificrii care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai


n scris ntr-un document contractual.
10.

n stabilirea termenilor de referin ai verificrii, verificatorul va


avea n vedere cel puin urmtoarele aspecte:
a. identificarea clientului i a utilizatorilor desemnai;
b. identificarea scopului activitii de verificare, respectiv pentru
ce vor fi utilizate rezultatele verificrii de ctre client i
utilizatorii desemnai;
c. aducerea la cunotina clientului i a utilizatorilor desemnai a
cerinelor de independen profesional, conform crora
verificatorul i va exprima opinia fr a fi influenat de ctre
nicio ter parte;
d. identificarea obiectivelor verificrii, respectiv dac cerina
clientului este aceea de a se prezenta o opinie privind
conformitatea raportului supus verificrii cu standardele de
evaluare, precum i cu prevederile legale aplicabile, sau/i de a
se exprima propria concluzie asupra valorii bunului evaluat n
cadrul raportului de evaluare supus verificrii;
e. identificarea elementelor raportului supus verificrii care sunt
relevante pentru verificarea pe care urmeaz s o elaboreze,
respectiv:
i. orice drepturi de proprietate aferente bunului care face
obiectul evalurii n raportul supus verificrii;
ii. data evalurii i data raportului;
iii. identitatea evaluatorului care a realizat raportul de evaluare,
cu excepia situaiilor n care clientul nu divulg identitatea
acestuia;
iv. caracteristicile fizice, legale i economice, precum i piaa
aferente bunului evaluat n raportul supus verificrii;
f.

identificarea datei la care sunt valabile opiniile i concluziile


verificrii;

g. specificarea faptului dac verificarea implic i inspecia


bunului evaluat n cadrul raportului de evaluare supus
verificrii. Aceast prevedere nu este aplicabil n cazul
evalurilor de ntreprinderi, active necorporale i instrumente
financiare;
h. identificarea ipotezelor i a ipotezelor specifice avute n vedere
n cadrul verificrii.

11.

Termenii de referin ai verificrii trebuie formulai ntr-o manier


clar, care s nu induc n eroare niciuna dintre prile
contractuale i niciun ter independent i avizat care are acces
legitim la documentul contractual n care acetia sunt consemnai.
Raportul de verificare

12.

Raportul rezultat n urma procesului de verificare va trebui s fie


prezentat ntr-o manier clar i s conin informaii suficiente
astfel nct s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai
cu privire la rezultatele verificrii.

13.

Coninutul raportului/rapoartelor rezultat(e) n urma verificrii va fi


adaptat n conformitate cu termenii de referin ai verificrii.
Cerinele prevzute la paragraful urmtor reprezint cerine
minime pentru un raport de verificare.

14.

Raportul de verificare trebuie s fie n concordan cu termenii de


referin ai verificrii i trebuie s conin sau s se refere cel
puin la urmtoarele aspecte:
a. prezentarea clientului i a utilizatorilor desemnai ai rezultatelor
verificrii;
b. scopul verificrii;
c. prezentarea unor date suficiente pe baza crora s se poat
identifica raportul de evaluare supus verificrii, incluznd:
i. drepturile de proprietate evaluate n cadrul acestuia;
ii. data raportului de evaluare;
iii. data evalurii;
iv. identitatea evaluatorului, cu excepia situaiilor n care
clientul nu o divulg. n acest caz verificatorul va trebui s
prezinte aceast informaie n raportul rezultat n urma
verificrii;
d. prezentarea obiectivelor verificrii, respectiv dac, pe lng
conformitatea cu standardele de evaluare i legislaia n
vigoare, verificatorul trebuie s prezinte i propria concluzie
asupra valorii bunului. n acest caz se vor avea n vedere
prevederile de la paragraful 8;
e. data raportului de verificare;
f. data la care sunt valabile concluziile verificrii;
g. prezentarea tuturor ipotezelor specifice avute n vedere i
msura n care acestea pot afecta rezultatele verificrii;

h. dac pentru realizarea activitii de verificare verificatorul a


apelat la asisten din partea altor specialiti, va trebui s
precizeze n raport care a fost aportul acestora, iar numele lor
va fi prezentat n certificarea verificrii, conform paragrafului
16;
i. prezentarea opiniilor i concluziilor verificrii, inclusiv
argumentarea identificrii neconformitilor coninute de
raportul de evaluare verificat;
j. prezentarea informaiilor n asemenea manier nct raportul
de verificare s nu induc n eroare clientul i utilizatorii
desemnai n ceea ce privete opiniile i concluziile verificrii.
Certificarea raportului de verificare
15.

Fiecare raport rezultat n urma verificrii trebuie s conin o


certificare care este parte integrant a raportului rezultat n urma
verificrii. Un verificator care a realizat sau semnat oricare parte a
raportului, inclusiv scrisoarea de transmitere, trebuie s semneze
certificarea.

16.

Orice
verificator
care
semneaz
certificarea
accept
responsabilitatea pentru toate elementele certificate, pentru
coninutul raportului i pentru concluziile acestuia.

17.

Certificarea raportului de verificare trebuie s includ urmtoarele


formulri sau formulri similare cu acestea:
Afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte.
Analizele, opiniile i concluziile sunt limitate numai la ipotezele
i ipotezele specifice prezentate n raport i reprezint opinia
mea (noastr) imparial, opinie care nu a fost influenat de
tere pri i nu este n niciun mod supus vreunei cerine de a
ajunge la concluzii predeterminate.

Nu am (avem) niciun interes (sau dac exist, acesta trebuie


specificat) actual sau de perspectiv, referitor la bunul care
face obiectul evalurii supuse verificrii i nu am (avem) niciun
interes personal (sau dac exist, acesta trebuie specificat)
fa de vreuna din prile implicate.

Nu sunt (suntem) influenat(i) de nicio constrngere legat de


bunul evaluat n raportul supus verificrii sau de prile
implicate n aceast activitate de verificare.

Implicarea mea (noastr) n aceast activitate de verificare nu


se bazeaz pe solicitarea din partea nimnui, de obinere a
unor rezultate predeterminate.

Onorariul pltit de ctre client nu are nicio legtur cu


obinerea unor rezultate predeterminate sau cu vreo aciune
sau eveniment, rezultate n urma utilizrii analizelor, opiniilor i
concluziilor prezentului raport.
Analizele, opiniile i concluziile au fost exprimate n
conformitate cu prevederile standardelor de evaluare i cu
respectarea Codului de etic al profesiei de evaluator autorizat.
Am realizat (nu am realizat, dup caz) personal, inspecia
bunului evaluat n raportul de evaluare supus verificrii. (Dac
certificarea este semnat de mai multe persoane se va
specifica clar care dintre aceste persoane a inspectat bunul
evaluat i care nu. n cazul verificrii rapoartelor de evaluare
de ntreprinderi i de active necorporale, precum i a
instrumentelor financiare, aceast afirmaie nu este aplicabil).

Pentru realizarea raportului nu am primit (am primit) asisten


din partea altor persoane nesemnatare ale certificrii.

Dispoziii finale
18.

Verificatorul nu va lua n considerare informaii sau evenimente


care pot afecta valoarea bunului evaluat n raportul supus
verificrii, evenimente care au avut loc dup data evalurii, ci
numai acele informaii care erau disponibile la acea dat.

19.

n cazul n care obiectivul verificrii include i exprimarea


concluziei asupra valorii bunului evaluat n cadrul raportului supus
verificrii, verificatorul trebuie s analizeze care va fi utilizarea
rezultatelor verificrii i dac aceasta respect cerinele de
independen a serviciilor. Astfel, n cazul n care verificarea este
realizat n scopul auditrii situaiilor financiare, iar concluzia
asupra valorii bunului nu este destinat uzului intern al auditorului,
verificatorul trebuie s fie independent fa de auditor.

Coninut

Paragrafe

Introducere
Aria de aplicabilitate
Definiii
Recomandri

1-9
10
11-19
20-25

Metodologia de evaluare
Alte aspecte

26-34
35-39

Atenionare - Standardul se refer la estimarea valorii cldirilor pentru


asigurarea n caz de daun sau distrugere i se aplic atunci cnd
acesta reprezint scopul principal al evalurii, solicitat de ctre client (a
se vedea paragraful 6). Standardul nu se refer la alte tipuri de
asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din acea pagub sau
distrugere, sau a celor asociate cu ntreruperea activitii unei
ntreprinderi sau a altor asigurri care cad n general n sarcina celor
care administreaz proprietatea.

Introducere
1.

Un contract de asigurare este un contract cu caracter comercial.


Ca urmare, el reprezint o nelegere legal ntre pri, n care
asigurtorul primete prime de asigurare pentru despgubirea
asiguratului n cazul unor pierderi, pn la o sum sau sume
definit(e), aferent(e) unui risc sau unor riscuri specificate.
Condiiile asigurrii sunt definite prin clauzele contractuale.

2.

Un contract de asigurare este un contract de bun credin


(uberrimae fidei). Trebuie s se prezinte orice factori care pot
influena riscul/riscurile (chiar dac astfel de informaii nu sunt
solicitate). n cazul n care nu se prezint detalii care ar putea
influena decizia unui asigurtor de a acorda asigurarea, acestuia
i se permite anularea contractului.

1 Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Applications 4, publicat de


TEG oVA n 2012.

3.

Obligaia maxim a unui asigurator este suma asigurat, chiar


dac se poate ntmpla ca aceasta s nu acopere n totalitate
dauna. n cazul unei daune totale, asiguratorii vor plti cel mult
suma asigurat. De aceea este important ca aceast sum s se
stabileasc cu atenie i n mod regulat.

4.

n cazul unei daune pariale (de exemplu, cnd a fost distrus


numai o parte a unei cldiri), asiguratorii vor plti cel mult o sum
care reflect un procentaj din valoarea de asigurare cuvenit.
Aceasta este cunoscut ca medie sau clauz medie.

5.

n general, este prudent ca asigurarea (i, deci, primele de


asigurare) s se bazeze pe costurile totale de refacere, dei,
ocazional, primele polie de asigurare pot fi emise atunci cnd
ambele pri cunosc i accept c suma asigurat este mai mic
dect valoarea total la risc.

6.

Un creditor potenial poate solicita o estimare a valorii de


asigurare, ca parte a unui raport privind adecvarea proprietii
imobiliare ca garanie pentru un mprumut, astfel nct creditorul
poate solicita ca garania oferit s fie asigurat n mod
corespunztor. n cazul n care termenii de referin ai evalurii
solicit s se indice costurile de reconstruire, n plus fa de
scopul principal al evalurii pentru garantare, clientul ar trebui s
fie informat c aceste costuri sunt doar orientative (cu excepia
cazului n care au fost estimate n conformitate cu prezentul SEV),
astfel nct, dac se solicit estimarea valorii de asigurare totale,
aceast cerin poate fi precizat n mod special.

7.

Poate fi solicitat o reevaluare a daunei, ca urmare a unei cereri


de despgubire n cadrul unei polie existente i, de asemenea, a
oricror pierderi asociate cu cauza cererii de despgubire. n
contractul de asigurare poate fi definit criteriul de refacere.

8.

Dac baza asigurrii o reprezint refacerea total, evaluatorul ar


trebui s determine mrimea total a oricrei daune poteniale, n
mod normal prin referire la refacerea proprietii imobiliare
deteriorate, respectiv, determinarea mai degrab a costului, dect
a valorii proprietii imobiliare. Deoarece o astfel de pierdere se
refer n mod uzual la deteriorarea cldirilor, pentru a efectua o
determinare corect a costului de refacere, evaluatorul trebuie s
dein cunotine solide cu privire la construcii i la tehnici de
construire, la costuri i restricii de construire, n plus fa de
experiena adecvat n evaluare.

9.

n unele ri, estimarea valorii de asigurare este numit evaluare


pentru scopuri de asigurare.

Aria de aplicabilitate
10.

Acest standard de evaluare se refer la estimarea de ctre un


evaluator a valorii de asigurare a cldirilor, n scopul stabilirii
obligaiei ce-i revine unui asigurtor n cazul n care cldirile sunt
deteriorate sau distruse. Acest standard de evaluare nu se refer
la alte tipuri de asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din
acea pagub sau distrugere, sau la cele asociate cu ntreruperea
activitii unei ntreprinderi sau la alte asigurri care cad n
general n sarcina celor care administreaz proprietatea.
Definiii

11.

Valoarea de asigurare a unei proprieti este suma specificat n


contractul de asigurare a proprietii respective drept obligaie a
asiguratorului de a acoperi paguba i pierderea financiar cauzat
asiguratului de riscul specificat n contractul de asigurare i care
apare la acea proprietate. Dac i se solicit s determine o
valoare de asigurare, evaluatorul va determina acea valoare care
va oferi o despgubire corespunztoare. Acesta este un aspect
care poate fi relevant nu numai pentru asigurat sau asigurator, ci
i pentru teri, de exemplu, pentru un creditor care a pus ipotec
pe proprietatea respectiv.

12.

Dac estimarea se bazeaz pe costul de refacere, principiul


const n nlocuirea a ceea ce s-a deteriorat sau distrus, pentru a
se reconstitui starea la care se afla proprietatea naintea
producerii evenimentului. Nu se acoper mbuntiri sau
extinderi, cu excepia cazului n care astfel de modificri sunt
impuse, la acel moment, de legislaie sau reglementri.

13.

Dac proprietatea este distrus, refacerea acesteia se refer la


reconstruirea cldirii pn la obinerea unei stri echivalente cu
starea de nou a acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.

14.

Dac proprietatea este deteriorat, refacerea acesteia se refer la


repararea deteriorrii i restaurarea prii deteriorate a proprietii
pn la obinerea unei stri apropiate de starea de nou a
acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.

15.

n acest context, reconstruirea, repararea i restaurarea nseamn


refacerea prin utilizarea metodelor sau materialelor care satisfac
reglementrile sau legislaia curent din domeniul construciilor, al
asigurrii mpotriva incendiilor sau din alte domenii.

16.

Proprietatea imobiliar cuprinde terenul i construciile de pe


acesta, aflate sub sau pe suprafaa terenului, inclusiv conducte,
cabluri sau alte instalaii care aparin proprietii imobiliare.

17.

Conform acestei definiii, valoarea de asigurare va lua n


considerare costul total de reconstruire mpreun cu ali factori
suplimentari, dac este adecvat. n cazul asigurrii numai a
cldirilor, valoarea nu va include mainile i echipamentele,
dotrile comerciale i alte obiecte care nu reprezint o parte
integrant a cldirii, acestea fiind, de obicei, acoperite de alte
asigurri ncheiate de ocupant sau de alte persoane relevante.

18.

Valoarea ar trebui s includ o estimare a costurilor de demolare,


de curare a amplasamentului, pentru schele i susineri, precum
i toate onorariile profesionale i taxele legale care vor fi pltite pe
durata reconstruirii.

19.

Dac evaluatorului i se solicit sau este adecvat s utilizeze


costul de nlocuire net, acesta ar trebui s determine costul de
nlocuire de nou i apoi s scad o alocare pentru vechimea i
deprecierea fizic a cldirii. Acest cost de nlocuire net reflect
nlocuirea cldirii subiect cu una aflat n aceeai stare i nu
nlocuirea cu o cldire nou.
Recomandri

20.

La estimarea valorii de asigurare, evaluatorul nu va lua n


considerare riscurile care sunt excluse din contractul de asigurare.

21.

Excluderea acestora din asigurare nu va elimina responsabilitatea


de a raporta orice aspect care ar putea avea impact asupra
oricrei decizii a asiguratorului. Aspectele, care ar putea fi excluse
din asigurare (dar care trebuie luate totui n considerare n
evaluare) sau pentru care asigurarea poate fi limitat prin
contract, includ:
azbestul sau alte materiale periculoase;
deteriorri din cauza inundaiei, mai ales dac construcia este
situat ntr-o zon inundabil sau a mai fost inundat;
posibile distrugeri ale mprejmuirii din cauza furtunii;
starea ntregului acoperi, deoarece asigurtorul ar putea s
exclud distrugerile din cauza furtunii n cazul n care starea
iniial a acestuia este proast;
distrugerile din cauza incendiului pot fi excluse dac sistemul
electric nu a fost certificat sau dac protecia la incendiu este
insuficient (de exemplu, un numr mic de stingtoare);
n cazul cldirilor dotate cu sisteme sprinkler, distrugerile din
cauza apei pot fi excluse, cu excepia cazului n care se
cumpr o asigurare mpotriva scurgerilor de ap ale
sistemului sprinkler;

n zone susceptibile de probleme de alunecare a terenurilor,


aceast acoperire poate fi exclus;
n anumite zone, riscul de cutremur poate fi exclus;
riscuri de nencasare a chiriei, rotaia chiriailor i riscurile
asociate.
22.

Dac nu exist date certe privind contrariul sau cnd evaluatorul a


primit instruciuni specifice, se va considera c natura cldirii i
starea terenului nu impun necesitatea unor tehnici speciale de
construire, cum ar fi fundaii pe piloni etc. i c nu exist un sol
contaminat care ar putea majora costurile de refacere. Se
recomand ca n raportul de evaluare s se includ o precizare
privind acest aspect.

23.

Dac se va plti TVA la costul de refacere, o bun practic este


aceea de a indica TVA-ul ca o sum distinct fa de costul de
refacere fr TVA. Clientul este cel ce va decide dac poate
recupera TVA-ul.

24.

n ceea ce privete cldirile cu mai multe apartamente, proprietarii


acestora au un interes financiar n ntreaga cldire, precum i n
elementele constructive aferente propriului apartament. Dei
proprietarul unui apartament nu ar trebui s asigure ntreaga
cldire, asigurtorii acesteia solicit un nivel adecvat de acoperire
a daunei. Reglementrile locale sau uzanele pot determina
extinderea asigurrii peste valoarea de asigurare. Se recomand
s se reanalizeze detaliile poliei de asigurare pentru a se asigura
c acoperirea este acordat n conformitate cu cerinele
asiguratorului. De asemenea, se recomand ca evaluatorii s
analizeze cerinele specifice ale asiguratorilor n cazul n care
inundarea cldirii de apartamente poate avea un impact asupra
apartamentului respectiv, indiferent dac finisajele interioare
aferente oricrui apartament sunt afectate de inundaii.

25.

n cazul n care o proprietate imobiliar cuprinde mai multe


apartamente, politica uzual de asigurare const ntr-o singur
poli pentru toate apartamentele, inclusiv pentru spaiile comune
i spaiile auxiliare. Evaluatorii trebuie s se asigure c valoarea
de asigurare reflect cu precizie valorile diferite care pot exista n
cadrul ntregii suprafee i impactul pe care pericolele, cum ar fi
inundaiile, l pot avea asupra oricrei pri a proprietii
imobiliare.
Metodologia de evaluare

26.

Suprafeele construciilor sunt adesea calculate prin determinarea


suprafeei utile totale pentru cldirile comerciale i industriale, i a

suprafeei construite desfurate pentru proprietile rezideniale.


n unele ri, suprafeele construciilor se calculeaz pe baza
suprafeei construite desfurate, indiferent de utilizarea acestora.
Exist cataloage care ofer costurile de construire tipice pentru
fiecare tip de construcie. Un evaluator trebuie s se asigure c
sistemul de msurare utilizat este n concordan cu sistemul
adoptat de autorii oricror cataloage recunoscute i cu practica
adoptat n ara respectiv.
27.

Scopul convenional al poliei de asigurare este acela de a


recupera pierderile cauzate de daune. O estimare a valorii de
asigurare trebuie s se bazeze mai degrab pe costul de nlocuire
total, dect pe valoarea de pia sau pe alt tip al valorii, cu
excepia cazului n care evaluatorul este n mod special instruit
altfel, caz n care raportul ar trebui s specifice clar faptul c
valoarea determinat nu este o estimare a costurilor de refacere.

28.

Costul de reconstruire va fi influenat de o serie de factori,


incluznd tipul proprietii, tipul construciei, calitatea construciei
i locaia proprietii imobiliare, n special n contextul apropierii de
proprietile imobiliare nvecinate i orice restricii referitoare la
activitatea de construire ntre limitele ariei de pia.

29.

n multe cazuri, costul de construire va fi n mod semnificativ mai


mare dect costul efectiv al unei cldiri recent finalizate pe un
teren liber. Costul de construire de nou ar reflecta faptul c terenul
a fost liber de construcii i contractorul ar putea folosi metode de
construire eficiente. n cazul reconstruirii, utilizarea terenului poate
fi de multe ori restricionat de alte cldiri deja situate pe teren i
de alte cldiri din vecintate care au fost ulterior dezvoltate. Poate
fi necesar ca orice cldire aferent unei alte proprieti imobiliare
s fie conservat temporar i protejat de intemperii.

30.

Evaluatorul trebuie s realizeze o estimare i s ofere o descriere


adecvat a urmtoarelor aspecte:

localizarea i utilizarea att a proprietii imobiliare subiect, ct


i a proprietii imobiliare vecine;

adaptare, numr de niveluri, servicii i acces;

faciliti interne i externe, incluznd detalii ale construciei,


dimensiuni, aparate i utilizare, mpreun cu nregistrri
fotografice cuprinztoare. Trebuie s se fac referire n special
la materialele de construcii sau la caracteristicile care nu se
gsesc n mod obinuit la proprietile imobiliare similare sau n
cazul n care costurile de nlocuire ar fi mai mari dect n mod
normal;

autorizaii de urbanism, licene i aprobri relevante;

starea proprietii, inclusiv estimarea oricrei deteriorri care


rezult din daune, vechime, defecte sau reparaii neefectuate
la timp;

specificarea costului de reconstruire, mpreun cu costurile


suplimentare necesare legate de refacerea construciei;

posibila solicitare de majorare a costurilor estimate n cazul n


care asiguratul ar fi rspunztor pentru TVA, dar n
imposibilitate de a o recupera.

31.

Cauza unei cereri de refacere total poate fi un incendiu sau o


explozie catastrofal. Ca urmare, trebuie s se prevad costurile
de demolare a structurii existente, precum i cele pentru orice
activitate necesar pentru protejarea cldirilor adiacente. n
funcie de natura sau de mrimea prejudiciului, procesul de
demolare poate fi mai periculos dect n alte cazuri i, n cazuri
extreme, poate fi necesar i eliminarea fundaiei.

32.

Trebuie s se prevad i costul ndeprtrii molozului i a altor


deeuri de pe teren, nainte de reconstruire. Costurile asociate cu
depozitarea deeurilor au crescut substanial n ultimii ani, n
special n ceea ce privete materialele duntoare sau
contaminate.

33.

Trebuie acordat o atenie deosebit costurilor asociate cu


mbuntirea performanei energetice a unei cldiri eligibile.
Directiva 2010/31/UE privind performana energetic a cldirilor
impune o performan energetic mbuntit n cazul unor
renovri majore , definite ca: acele lucrri n care costul total al
renovrii infrastructurii cldirii i/sau al instalaiilor, precum
instalaiile de nclzire, alimentare cu ap cald, aer condiionat,
ventilaie i iluminat, depete 25% din valoarea cldirii,
excluznd valoarea terenului pe care este situat cldirea sau
acele lucrri n care peste 25% din infrastructura cldirii este
supus renovrii.

34.

Trebuie s fie luate n considerare onorariile pentru arhiteci,


topografi, ingineri i alte costuri relevante, mpreun cu taxele i
costurile asociate cu obinerea certificatului de urbanism i a
autorizaiei de construire.
Alte aspecte

35.

n anumite cazuri speciale, ar putea fi necesar s se aib n


vedere faptul c, n cazul unei pierderi totale, ar fi nerealist sau

poate inutil sau neeconomic s se reconstruiasc cldirea aa


cum era anterior. Aceast situaie ar putea fi frecvent n cazul n
care proprietatea imobiliar asigurat a fost construit cu
materiale care nu mai sunt utilizate n prezent sau prin metode
sau la standarde care n prezent sunt depite. Un exemplu ar fi o
cldire construit cu materiale tradiionale i conceput s
deserveasc procese depite. n astfel de cazuri, s-ar putea s
nu fie nevoie s se reconstruiasc cldirea aa cum era anterior i
poate fi mai ieftin i mai adecvat s fie refcut pentru a ndeplini
cerinele curente i cele previzibile, la data estimrii, cu metode,
materiale i standarde moderne. Evaluatorului i se poate solicita
s prezinte o evaluare bazat pe conceptul de cost de nlocuire
net.
36.

Abordarea prin cost (sau metoda contractorului) se utilizeaz


pentru a determina costul
de nlocuire de nou i costul de
nlocuire net.

37.

n cazul determinrii costului de nlocuire net ar trebui s se fac o


alocare numai pentru deprecierea care rezult din deteriorarea
fizic, dar nu i pentru
deprecierea funcional sau cea
economic, deoarece scopul este acela de a nlocui pierderea
fizic. Estimarea costului de nlocuire net depinde,
printre altele,
de vrsta cldirii, de durata de via rmas estimat, de
construirea ei, de utilizarea i ntreinerea acesteia.

38.

Terenul aferent nu trebuie s fie evaluat, cu excepia cazului cnd


este supus unui risc identificat, acoperit prin polia de asigurare
(de exemplu, inundaii, contaminare sau o alunecare de teren).

39.

Orice estimare a valorii de asigurare a cldirilor de patrimoniu


necesit cunotine de specialitate privind detaliile construciilor,
costurile de nlocuire adecvate i cerinele unei agenii
guvernamentale sau ale unei alte autoriti. Cu excepia cazului n
care evaluatorul este recunoscut ca fiind un specialist n acest
domeniu, nicio estimare nu ar trebui s se finalizeze fr asisten
din partea unui expert n tipul i n structura proprietii imobiliare.
n cazul n care se recurge la o astfel de asisten, clientul trebuie
s fie informat i s fie de acord cu numirea expertului.

GHID DE EVALUARE - GEV 520


Evaluarea pentru garantarea mprumutului
Coninut
Introducere

Paragrafe
1-10

Principii de evaluare a garaniilor reale de natura


activelor corporale

11-34

Evaluarea n faza acordrii creditului

35-49

Evaluarea pe parcursul derulrii creditului

50-67

Evaluarea n faza executrii silite

68-69

Dispoziii finale

70-72

Introducere
1.

Ghidul pentru evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare


Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituii de credit,
evaluatori autorizai, auditori financiari i ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare, n legtur cu activitatea de evaluare
desfurat ca parte a activitii de creditare, n diferitele faze
ale acesteia, i reprezint cadrul general pe baza cruia
instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.

2.

Raportul de evaluare elaborat pentru alt scop dect cel de


garantare a mprumutului (precum raportare financiar,
asigurare, impozitare, etc.) nu poate fi utilizat de instituia de
credit n vederea garantrii mprumutului. Pentru aceste scopuri
exist standarde specifice.

3.

Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor sunt


elaborate de ctre evaluatori interni, care au calitatea de
membri titulari ANEVAR, sau de ctre evaluatori externi, care
au calitatea de membri titulari sau de membri corporativi
ANEVAR, autorizai la data evalurii.

4.

Instituia de credit este utilizatorul raportului

de evaluare.

5.

Instituiile de credit vor adopta normele interne privind evaluarea


garaniilor cu respectarea prezentului Ghid, n care se va institui
obligaia, pentru evaluatori, s respecte Standardele de evaluare
a bunurilor. Orice derogri de la aceste standarde vor fi definite
n normele interne ale instituiilor de credit i vor respecta
prevederile standardelor de evaluare referitoare la derogri,
respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea
unor derogri nepermise de standarde vor atrage rspunderea
instituiei de credit. n cazul n care aceste derogri nu sunt
solicitate n scris de instituia de credit, evaluatorul va refuza
evaluarea. Elaborarea raportului de evaluare cu derogri de la
standarde, nesolicitate de instituia de credit sau cu
nerespectarea derogrilor solicitate, va atrage rspunderea
evaluatorului.

6.

Prin documentul contractual/angajament cadru ncheiat cu


evaluatorul extern se vor prevedea cerinele specifice ale
instituiei de credit, att n ceea ce privete evaluarea, ct i n
ceea ce privete raportarea evalurii, n conformitate cu
prevederile prezentului Ghid.

7.

Identificarea problemelor de natur juridic ale documentelor


care atest dreptul/drepturile de proprietate asupra bunului/
bunurilor evaluate nu este de competena evaluatorului autorizat
i nu i va angaja rspunderea.

8.

Concluzia asupra valorii, estimat n cadrul raportului de


evaluare, trebuie s fie independent de orice presiune din
partea clientului sau a unei tere pri.

9.

Instituia de credit stabilete dac bunul evaluat este


corespunztor pentru a fi acceptat ca garanie a unui credit i
reprezint responsabilitatea acesteia. Evaluatorii interni ai
instituiei de credit trebuie s i pstreze independena faa de
procesul de acordare a creditului.

10.

Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al instituiei


de credit, poate fi realizat de ctre evaluatori interni sau de ctre
evaluatori externi, la solicitarea instituiei de credit. Aceast
aciune va fi realizat de ctre un evaluator autorizat, membru
titular ANEVAR, care nu poate fi acelai cu cel care a elaborat
raportul de evaluare.

Principii de evaluare a garaniilor reale de natura activelor


corporale
11.

La evaluarea garaniilor reale evaluatorul autorizat estimeaz


valoarea de pia a acestora.

12.

n cazul estimrii valorii de pia pe baza unei ipoteze speciale,


aceast ipotez special se stabilete pe baza unui document
pus la dispoziia evaluatorului de ctre instituia de credit,
responsabilitatea asupra coninutului juridic al documentului
aparinnd acesteia.

13.

n cazul n care nu exist o pia activ pentru bunurile supuse


evalurii n scopul garantrii mprumuturilor, evaluatorul va
informa n scris instituia de credit i va atepta instruciunile
acesteia.

14.

Documentele necesare realizrii raportului de evaluare vor fi


puse la dispoziia evaluatorului autorizat de ctre solicitantul
raportului. Evaluatorul trebuie s elaboreze i s prezinte
solicitantului raportului lista cu documentele i informaiile
necesare realizrii evalurii. Evaluatorul va meniona i va ataa
n raportul de evaluare toate documentele utilizate i va semnala
documentele solicitate care nu i-au fost furnizate. Evaluatorul va
mentiona n raport dac evaluarea s-a realizat n baza unor
ipoteze speciale aprobate n prealabil de instituia de credit.

15.

Dac n timpul inspeciei bunului evaluatorul constat c exist


diferene ntre situaia faptic i situaia din documentele avute la
dispoziie sau c proprietatea de evaluat nu poate fi identificat,
evaluatorul va proceda conform instruciunilor transmise n scris
de catre instituia de credit.

16.

Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de


ctre instituia de credit i evaluator i poate varia n funcie de
aspectele concrete ale proprietii evaluate. Durata minim
pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile
lucrtoare de la data primirii tuturor documentelor necesare
elaborrii acestuia i realizarea inspeciei proprietii.

17.

Activele corporale care


vor fi supuse evalurii pe
prevederilor prezentului Ghid sunt, n principal:

baza

proprieti
imobiliare
(terenuri,
apartamente,
locuine
individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri
etc.);

bunuri mobile (echipamente, maini i instalaii, mobilier,


stocuri etc.).

18.

Evaluarea include toate cercetrile, informaiile, raionamentele,


analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea
estimat. Aceast activitate ncepe atunci cnd evaluatorul
accept o evaluare i ia sfrit odat cu prezentarea ctre client
a concluziilor evalurii.

19.

Etapele evalurii sunt:


definirea problemei de evaluare;
stabilirea termenilor de referin ai evalurii;

culegerea datelor i descrierea proprietii;

analiza de pia;

aplicarea abordrilor n evaluare;

analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii;

raportarea.
20.

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unui bun,


evaluatorii vor folosi metode specifice, care se ncadreaz n cele
trei abordri ale evalurii, recunoscute de Standardele de
evaluare n vigoare:
abordarea prin pia;
abordarea prin venit;
abordarea prin cost.

21.

Relevana fiecreia dintre cele trei abordri poate fi diferit n


funcie de situaia concret.

22.

n abordarea prin pia, concluzia evaluatorului asupra valorii de


pia se formeaz n urma comparrii unor proprieti similare cu
proprietatea de evaluat, care au fost vndute recent sau au fost
oferite spre vnzare.

23.

n cadrul abordrii prin pia se utilizeaz tehnici cantitative


i/sau calitative. Acestea pot fi utilizate, att n mod separat, ct
i n combinaie unele cu altele.

24.

Tehnicile cantitative sunt:


analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor.

25.

Tehnicile calitative sunt:


analiza comparaiilor relative;

analiza tendinelor;
analiza clasamentului;

interviuri.

26.

Abordarea prin cost este acea abordare n baza creia costul


unui bun este estimat pe baza comparaiei cu costul aferent
construirii unui bun similar sau a unui bun identic. Costul estimat
se ajusteaz apoi pentru deprecierile bunului supus evalurii.

27.

Abordarea prin cost devine relevant cnd lipsa informaiilor


suficiente i credibile privind tranzacii/oferte recente, limiteaz
aplicarea abordrii prin pia, precum i n situaia n care
proprietile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.

28.

Abordarea prin venit const n estimarea valorii de pia prin


actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus
evalurii.

29.

Pentru a estima valoarea terenului liber, evaluatorul poate folosi


diferite metode:

comparaia direct;

extracia de pe pia;

alocarea (proporia);

analiza parcelrii i dezvoltrii;

rezidual;

capitalizarea rentei/arendei funciare.

30.

Valorile obinute prin abordri diferite vor fi analizate n scopul


obinerii unei concluzii finale asupra valorii.

31.

Raportarea tipului definit al valorii este ultima etap a evalurii i


rezum datele analizate, metodele aplicate i raionamentul care
a condus la concluzia asupra valorii.

32.

Forma i coninutul raportului


prevederile din prezentul Ghid.

33.

Structura de baz a raportului de evaluare este prevzut n


Anexa 1 a prezentului Ghid.

34.

Raportul de evaluare va respecta Standardele de evaluare a


bunurilor, n vigoare la data evalurii.

de

evaluare

vor

respecta

Evaluarea n faza acordrii creditului


35.

Evaluatorul va ncepe evaluarea numai pe baza unei instruciuni


scrise primite de la instituia de credit sau de la solicitantul

creditului, nsoit de documentele bunului de evaluat. Dac pe


parcursul procesului de evaluare apare necesitatea completrii
cu alte documente, evaluatorul extern va ntiina n scris
instituia de credit. Termenul de predare a raportului de evaluare
va fi prelungit cu perioada scurs pn la furnizarea
documentului respectiv.
36.

Inspecia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea


inspeciei este obligatorie prezena solicitantului creditului sau a
unei persoane desemnate de acesta n acest scop. n raportul de
evaluare se va preciza data inspeciei, amploarea inspeciei,
numele persoanei care a realizat-o (care trebuie s fie evaluator
autorizat) i numele solicitantului de credit sau al persoanei
desemnate, care a nsoit evaluatorul la inspecie. Inspecia
exterioar i interioar este obligatorie.

37.

Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat, precum i


orice neconcordan dintre situaia constatat la inspecie i
documentele primite de evaluator, de care evaluatorul a inut
cont la elaborarea raportului de evaluare, la solicitarea instituiei
de credit, vor fi menionate expres n raport.

38.

Setul de documente necesare elaborrii raportului de evaluare


include:
-

pentru proprieti imobiliare:


documentul care atest dreptul de proprietate asupra
bunului evaluat;
extrasul de Carte Funciar;
documentaia din care s rezulte suprafeele imobilului
(suprafaa terenului i suprafaa construit desfurat
i/sau suprafaa util pentru cldire). Suprafeele pot fi
preluate din cel puin unul din urmtoarele:
i. documentaia cadastral vizat ANCPI/OCPI pentru
imobilele pentru care aceasta a fost ntocmit, n
conformitate cu legislaia n vigoare de la data ntocmirii;
se recomand prezentarea releveelor pentru fiecare
nivel (pentru a se verifica i compartimentarea cldirii i
corespondena cu situaia real);
ii. schia anexat actului de proprietate i care face parte
integrant din acesta, pentru imobile pentru care nu este
ntocmit o documentaie cadastral la data evalurii;
iii. extrasul de Carte Funciar i/sau actul de proprietate, n
care s fie menionate suprafeele imobilului (att pentru
teren, ct i pentru construcie); n acest caz nu se vor

putea face meniuni cu privire la posibile modificri


neintabulate ale proprietii;
iv. documentaie ntocmit i semnat/tampilat de o
persoan certificat (autorizat de ANCPI), fr a avea
viza ANCPI/OCPI, cu acordul instituiei de credit.
Certificat de urbanism, valabil la data evalurii, din care s
reias posibilitile de dezvoltare (POT, CUT, destinaie,
restricii etc.) - n cazul terenurilor libere n intravilan;
alte documente specifice, n funcie de tipul proprietii
evaluate (avize, autorizaii etc.).

n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia


constatat la inspecie, se vor solicita documente
suplimentare (autorizaie de construire/ demolare, autorizaie
de funcionare, raport de expertiz tehnic etc.);
Suprafeele pe baza crora se estimeaz valoarea vor fi cele
menionate n documentele precizate anterior. Calitatea de
evaluator autorizat nu ofer competene n domeniul msurrii
suprafeelor, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a
persoanelor ce au ntocmit documentele ce stau la baza
evalurii. n cazul n care evaluatorul are dubii cu privire la
aceste suprafee, va solicita clarificri i instruciuni de la
utilizatorul desemnat.
- pentru bunuri mobile:

documentul care atest dreptul de proprietate asupra


bunului evaluat;

documente din care s rezulte elemente de identificare


(numr inventar, serie etc.): balana mijloacelor fixe, carte
de identitate etc.;

documente/informaii din care s rezulte caracteristicile


fizice i tehnice ale bunului: capacitate, model etc.;

informaii cu privire la regimul i condiiile de exploatare,


reparaii curente/capitale, accidente;

alte documente specifice, n funcie de tipul bunului evaluat


(avize, autorizaii etc.).
39.

Pentru lucrrile de investiii sunt necesare documentele tehnico economice prevzute de legislaia specific domeniului
construcii - montaj.

40.

Este obligatorie identificarea terenurilor prin adresa potal


i/sau prin coordonate n sistemul Stereografic 1970.

41.

Aspectele ce vor fi menionate n raport cu privire la piaa


specific, se vor referi la:

definirea pieei;

cererea;

oferta;

echilibrul pieei.

42.

Informaiile utilizate la aplicarea abordrilor n evaluare trebuie s


fie reale i verificabile, astfel nct, pe baza surselor incluse n
raportul de evaluare, s poat fi consultate pentru validarea
acestora. Informaiile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la
bunurile comparabile, costurile de nlocuire/de reconstruire,
ratele de capitalizare i actualizare, preurile de tranzacionare/
ofert, chirii etc.

43.

n cazul abordrii prin pia, evaluatorul trebuie s se asigure c


proprietile comparabile sunt reale i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie
s se indice sursele de informaii (inclusiv date de contact pentru
o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.

44.

Concluzia evaluatorului se va exprima pe baza abordrii n


evaluare considerat de evaluator cea mai relevant, n funcie
de cantitatea i calitatea informaiilor utilizate n evaluare, fr ca
aceast concluzie s reprezinte media valorilor obinute prin
aplicarea unor abordri diferite sau prin aplicarea unor metode
diferite n cadrul aceleiai abordri.

45.

n estimarea valorii unui bun se pot utiliza una sau mai multe
dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul bunului, de
termenii de referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor
disponibile pentru analiz.

46.

n anumite situaii se poate ca una sau dou abordri s nu fie


relevante sau aplicabile, evaluatorul avnd obligaia profesional
de a prezenta n cadrul raportului de evaluare argumentele i
raionamentele care au stat la baza neaplicrii acestora.

47.

Nu se va aplica o a doua abordare n evaluare, numai cu


caracter formal, n cazul n care poate fi aplicat doar o singur
abordare n evaluare, adecvat i bazat pe informaii de pia
suficiente, verificate i credibile.

48.

n cazul echipamentelor tehnologice, ipoteza n care se face


evaluarea, adic echipament montat pe amplasament sau
demontat, va fi stabilit de instituia de credit.

Evaluarea pe parcursul derulrii creditului


49.

Pe parcursul derulrii creditelor se vor evalua periodic garaniile


existente n portofoliul
de garanii al instituiei de credit.

50.

Evaluarea global, pe parcursul derulrii creditului, se realizeaz


la termenele prevzute de normele interne ale instituiilor de
credit, cu respectarea frecvenei impuse de reglementrile legale
n vigoare, pentru toate garaniile care nu intr sub incidena unei
evaluri individuale.

51.

Tipul valorii estimat n cazul evalurilor pe parcursul derulrii


creditului este valoarea de pia.

52.

Instituiile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de


evaluare, prin normele interne, cu condiia ca acestea s
respecte Standardele de evaluare a bunurilor n vigoare.

53.

Garaniile din portofoliile instituiilor de credit vor fi evaluate


individual sau global. Evaluarea individual se va realiza atunci
cnd nu pot fi realizate evaluri globale sau n situaiile prevzute
la paragraful 55.

54.

Evalurile globale se vor realiza pentru toate garaniile din


portofoliul instituiei de credit care constituie populaii statistice.

55.

Cazurile n care se poate efectua evaluarea individual pe


parcursul derulrii creditului sunt precizate n normele interne ale
instituiilor de credit i pot fi efectuate n urmtoarele situaii:

la analizarea solicitrilor de prelungire, majorare, reealonare/


rescadenare a creditului aflat n derulare;
la analizarea de operaiuni noi, garantate cu aceleai garanii,
constituite pentru credite anterioare; i
ori de cte ori instituia de credit o solicit, cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare.
56.

Evaluarea individual a garaniilor, pe perioada derulrii creditului,


este sim ilar cu cea de la acordarea mprumutului (paragrafele
1-48 din acest Ghid), cu meniunea c, pentru inspecia bunului,
instituia de credit va trebui s obin acceptul proprietarului i s
l transmit evaluatorului. Instituia de credit poate decide
derogri de la etapele evalurii, cu informarea prealabil n scris
a evaluatorului. Una din aceste derogri poate fi evaluarea
bunului fr inspecie sau cu o inspecie parial (de exemplu,
numai din exteriorul cldirii). n acest caz, evaluatorul nu este
respons abil, dac valoarea estimat va fi influenat de faptul c
nu s-a realizat inspecia sau pentru c inspecia a fost doar
parial.

57.

Evaluarea global se aplic pentru urmtoarele tipuri de garanii:


a. proprieti imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane
cu destinaie rezidenial, case de locuit individuale;
b. bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de
transport feroviar, echipamente tehnologice de tipul maini
unelte universale;
c. alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate populaii
statistice.

58.

Evaluarea global nu se aplic pentru urmtoarele tipuri de


garanii:
a. proprieti imobiliare specializate de tipul: hale industriale,
hoteluri, ferme agricole, complexe comerciale, alte proprieti
generatoare de venituri, construcii speciale etc.;
b. bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse
unicat etc.;
c. alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate populaii
statistice.

59.

Evaluarea global se realizeaz prin utilizarea metodelor


statistice de evaluare. n acest scop, se va preleva un eantion
reprezentativ pentru ntreaga populaie (portofoliu de garanii),
avnd n vedere c este imposibil s se utilizeze ntreaga
populaie de date.

60.

Un eantion este reprezentativ pentru ntreaga populaie dac


structura lui este identic sau foarte asemntoare cu structura
populaiei din care a fost extras, astfel nct s fie posibil
extrapolarea concluziilor finale la toat populaia din care face
parte.

61.

Eantionul este reprezentativ dac se utilizeaz un procedeu de


eantionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat i dac
eantionul are un volum suficient de mare de date.

62.

Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmtoarele etape:


identificarea bunurilor subiect;

stabilirea ipotezelor i ipotezelor speciale;


managementul datelor i analiza calitii datelor;
stabilirea eantionului reprezentativ;

stratificarea eantionului (n cazul n care acesta nu a fost


construit prin eantionare stratificat);

stabilirea specificaiilor modelului;

calibrarea modelului;

testarea modelului i validarea sa;

aplicarea modelului;

analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii.

63.

Recomandri privind evaluarea global a portofoliului de garanii,


n care sunt detaliate etapele menionate la paragraful 62, sunt
cuprinse n Anexa 2 la prezentul Ghid - Evaluarea global a
portofoliilor de garanii, prezentat pe site-ul ANEVAR. Aceste
recomandri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare
global, elaborat de ctre evaluatori (interni sau externi), care
va fi utilizat de ctre instituiile de credit pentru evaluarea
portofoliului de garanii atunci cnd se aplic evaluarea global.

64.

Instituiile de credit se vor asigura c metodologia de evaluare


global, realizat de ctre evaluatori (interni sau externi) i care
urmeaz a fi aplicat la evaluarea portofoliului de garanii,
respect cerinele tiinifice privind utilizarea tehnicilor statistice
n evaluare.

65.

Conformitatea acestor metodologii va fi verificat de specialiti


interni sau externi care pot cumula experiene din diverse
domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori,
analiti de pia, alii dect cei care au elaborat metodologia de
evaluare.

66.

Validarea rezultatului evalurii globale va fi fcut exclusiv prin


validarea modelului statistic i nu prin testarea individual
aleatorie a valorilor garaniilor componente ale portofoliului
evaluat.
Evaluarea n faza executrii silite

67.

n faza executrii silite evalurile se vor face prin respectarea


legislaiei n vigoare.

68.

n faza executrii silite evalurile cu utilizare intern de ctre


Instituia de credit se pot face asimilat evalurii pe parcursul
derulrii creditului. Pentru aceste evaluri nu este necesar
nscrierea informaiilor n Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a
ANEVAR.
Dispoziii finale

69.

Documentul contractual agreat de ctre instituia de credit i


evaluator trebuie s includ o clauz prin care instituia de credit
se oblig c nu va nclca independena evaluatorului prin
impunerea unui rezultat al evalurii prestabilit, sau n alt mod.

nclcarea acestei clauze l oblig pe evaluator s aduc la


cunotin detalii despre aceast solicitare nivelului ierarhic
superior celui la care se afl persoana angajat a instituiei de
credit, autoare a solicitrii.
70.

Rapoartele de evaluare finale, transmise pe orice cale instituiilor


de credit de ctre evaluatorii agreai de acestea, trebuie s
conin dovada scris c au transmis informaiile n baza de date
Baza Imobiliar de Garanii (BIG) a ANEVAR, conform procedurii
stabilite prin normele interne ale instituiei de credit.

71.

n situaia n care, ca urmare a verificrii fcut de evaluatori


autorizai, instituia de credit constat din analizarea rapoartelor
de evaluare nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid,
poate sesiza ANEVAR n vederea dispunerii msurilor ce se
impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia/
documentul contractual/acordul cadru ncheiat() cu evaluatorul,
n cazul n care msurile dispuse de ANEVAR conduc la
concluzia c prevederile prezentului Ghid nu au fost respectate
de ctre evaluatorul n cauz.

Glosar 2016
Abordare bazat
pe active (Asset
Based Approach)

O metod de estimare a valorii unei ntreprinderi


sau a unei participaii la capitalul unei
ntreprinderi bazat pe nsumarea valorii nete a
activelor i datoriilor individuale. Deoarece
fiecare activ i datorie poate fi evaluat() prin
utilizarea oricreia din abordrile prin pia, prin
cost sau prin venit, aceasta nu reprezint o
abordare n evaluare distinct. Vezi: SEV 100
Cadrul general] vezi i: Metoda nsumrii.

Abordare n
evaluare
(Valuation
Approach)

Una din cele trei modaliti principale de


estimare a valorii. Fiecare abordare n evaluare
include diferite metode care pot fi utilizate pentru
a aplica principiile abordrii la tipuri de active sau
situaii specifice. Vezi i: Abordare prin cost;
Abordare prin venit; Abordare prin pia; Metod
de evaluare.

Abordarea prin
cost (Cost
Approach)

O abordare n evaluare fundamentat pe


principiul
economic conform
cruia
un
cumprtor nu va plti pentru un activ mai mult
dect costul necesar obinerii unui activ cu
aceeai utilitate, provenit fie prin cumprare, fie
prin construire.

Abordarea prin
pia (Market
Approach)

O abordare n evaluare care ofer o indicaie


asupra valorii prin compararea activului subiect
cu active identice sau similare, al cror pre este
cunoscut.

Abordarea prin
venit (Income
Approach)

O abordare n evaluare care ofer o indicaie


asupra valorii prin conversia fluxurilor de
numerar viitoare ntr-o singur valoare a
capitalului.

Accesorii

Bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor sau


dispozitivelor
care
constituie
elemente
secundare ataate proprietii
principale,
definitiv sau temporar.

A ctiv modern
echivalent
(Modern
Equivalent Asset)

Un activ care ofer funciuni similare i utilitate


echivalent cu cele ale activului care se
evalueaz, dar care are un proiect modern i
este construit sau executat cu materiale i
tehnici curente.

A ctiv necorporal
(Intangible Asset)

Un activ nemonetar care se manifest prin


proprietile sale economice. Acesta nu are
substan fizic, dar asigur drepturi i beneficii
economice proprietarului su.

Active
contribuitoare
(C ontributory
Assets)

Orice active corporale sau necorporale utilizate


pentru generarea fluxurilor de numerar asociate
cu activul necorporal supus evalurii. Vezi i:
Costuri
de
oportunitate
ale
activelor
contribuitoare.

Active corporale
(Tangible Assets)

Active/imobilizri care au o form fizic.


Exemple sunt terenuri i construcii, instalaii,
maini i echipamente, unelte i active n curs
de execuie i dezvoltare.

Active curente
(Current Assets)

Numerar i active care se ateapt s fie


convertite n mod rezonabil n numerar, pe
parcursul unui an de desfurare normal a
activitii ntreprinderii. Vezi i: Datorii curente.

Active din afara


exploatrii (Non
operating Assets)

Clase de active care nu sunt de baz pentru


activitile de exploatare ale unei ntreprinderi,
dar care totui pot genera venit sau pot asigura
un beneficiu din investiie.

Active epuizabile
(Wasting Assets)

Active ale cror valori, exprimate n termeni reali,


se vor micora de-a lungul timpului.

Active im obilizate
(Non-Current
Assets)

Active care sunt deinute pe termen lung de


ctre o ntreprindere n scopul utilizrii n
producia de bunuri sau pentru prestarea de
servicii. Vezi i: Active curente.

Alocarea valorii

Procesul prin care valoarea unei proprieti


imobiliare este separat n valoarea construciei
i valoarea terenului.

Am plasament

Terenul care este amenajat astfel nct este


pregtit pentru o anumit utilizare.

Anuitate
(Annuity)

O serie de sume anuale pltite sau ncasate la


anumite intervale, fie pe o durat de via, fie pe
un anumit numr de perioade.

Argumentare

Raionamentul care pornete de la un set de


ipoteze declarate i care susine afirmaiile ce
conduc la formarea concluziei evaluatorului pe
parcursul evalurii.

Beneficii
economice
excedentare
(Excess
Earnings)

Acea sum a beneficiilor economice anticipate


care depete profitul economic normal,
calculat pe baza ratei rentabilitii adecvate a
valorii activelor de baz selectate (adesea
activele corporale nete) utilizate pentru a genera
acele beneficii economice anticipate.

Beneficii
normalizate
(Normalised
Earnings)

Beneficii economice corectate pentru elementele


nerepetabile, ne-economice sau neobinuite, n
scopul asigurrii comparabilitii.

Beneficiu
econom ic

O sum exprimat n termeni monetari, generat


sau economisit ca urmare a activitilor
desfurate de o ntreprindere. Beneficiile
economice pot fi: cifra de afaceri, fluxurile de
numerar, profitul, dividendele, economia de
redeven etc.

Beneficiu fiscal
din amortizare
(Tax Am ortisation
Benefit)

Economia de impozit realizat ca urmare a


amortizrii unui activ imobilizat.

Beta (Beta)

O cuantificare a riscului sistematic al unei


aciuni; tendina cursului unei aciuni de a se
corela cu modificrile unui indice specific.

Beta pentru
ndatorare
(Levered Beta)

Beta care reflect o structur a capitalului care


include i credit. Vezi i: Beta.

Bunuri im obile
(conform Codului
Civil)

Prin natura lor, sunt terenurile, izvoarele i


cursurile de ap, plantaiile prinse n rdcini,
construciile i orice alte lucrri fixate n pmnt
cu caracter permanent, platformele i alte
instalaii de exploatare a resurselor submarine
situate pe platoul continental, precum i tot ceea
ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat
n acestea cu caracter permanent.

Capital de lucru
(Fond de rulm ent
net) (Working
Capital)

Diferena dintre activele curente i datoriile


curente. Vezi i: Active curente; Datorii curente.

Capital investit
(Invested Capital)

Suma dintre capitalul propriu al unei ntreprinderi


i creditul total. Creditul poate semnifica fie (a)
toate datoriile purttoare de dobnzi, fie (b)
datoriile pe termen lung purttoare de dobnzi.
Cnd se utilizeaz acest termen ar trebui s se
precizeze care este accepiunea folosit. Vezi i:
Valoarea ntreprinderii.

Capital propriu
(Equity)

Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntro ntreprindere dup deducerea tuturor
datoriilor.

Capitalizare
(Capitalisation)

1. conversia unui venit periodic ntr-un


echivalent al valorii capitalului,
2. structura capitalului unei ntreprinderi sau
3. recunoaterea unei cheltuieli, ntr-o situaie
financiar, mai degrab ca o imobilizare de
capital dect ca o cheltuial curent.

Cea mai bun


utilizare (Highest
and Best Use)

Utilizarea probabil n mod rezonabil i


justificat adecvat, a unui teren liber sau a unei
proprieti construite, utilizare care trebuie s fie
posibil din punct de vedere fizic, permis legal,
fezabil financiar i din care rezult cea mai
mare valoare a proprietii imobiliare.

Chiria (Leasee)

O persoan sau o entitate corporativ cu drept


de folosin a unui activ conform clauzelor unui
contract de nchiriere. Vezi i: Contract de
nchiriere; Locator.

Chirie
contractual
(Contract Rent)

Chiria specificat ntr-un contract de nchiriere.


Poate fi diferit de chiria de pia. Vezi i: Chiria
de pia.

Chirie de pia
(Market Rent)

Suma estimat pentru care un drept asupra


proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data
evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar
hotrt, cu clauze de nchiriere adecvate, ntr-o
tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n
cunotin de cauz, prudent i fr cons
trngere.

Cldire
nerezidenial

Cldire care nu este folosit n scop rezidenial.

Client

O parte care angajeaz contractual un evaluator


pentru serviciile de evaluare

C onstrucii

n nelesul ghidului GEV 630, construciile sunt


cele prevzute n grupa 1 din Catalogul privind
clasificarea si duratele normale de funcionare a
mijloacelor fixe, aprobat prin Hotrrea Guver
nului nr. 2139/2004, cu modificrile ulterioare.
f

>

Continuarea
exploatrii (Going
Concern)

O ntreprindere care se preconizeaz s-i


continue activitatea de exploatare ntr-un viitor
previzibil.

Contract de
nchiriere (Lease)

Un contract prin care un locator acord unui


locatar un drept de folosin a unui activ pe o
perioad de timp convenit n schimbul unei pli
sau a unei serii de pli. Vezi i: Chirias; Locator.

C ontribuabil

Persoan fizic sau juridic care deine n


proprietate una sau mai multe cldiri pentru care
datoreaz impozit, conform legii

Control m ajoritar
(M ajority
Control)

Msura n care o poziie majoritar asigur


autoritatea de control.

Cost de nlocuire
(Replacement
Cost)

1. Costul curent al unui activ similar care ofer


utilitate echivalent. Vezi i: Activ modern
echivalent.
2. n nelesul ghidului GEV 630, costul estimat

pentru a construi, la preurile curente de la


data evalurii, o construcie similar care
ofer o utilitate echivalent cu cea a
construciei evaluate, utiliznd materiale i
tehnici moderne, normative, proiecte i
planuri actuale. Vezi i: Activ modern
echivalent.
Cost de
reconstruire (de
reproducere/de
recreare)
(Reproduction
Cost)

1. Costul curent de realizare a unei replici a unui


activ.
2. n nelesul ghidului GEV 630, costul de
reconstruire este costul estimat pentru a
construi, la preurile curente de la data
evalurii, o replic identic (copie) a
construciei evaluate,
utiliznd aceleai
materiale i tehnici, aceleai standarde i
normative de execuie i nglobnd toate
deficienele
funcionale
din
supra
dimensionare etc. ale construciei subiect.

Costul capitalului
(Cost o f Capital)

Rata rentabilitii ateptat pe care piaa o cere


pentru a atrage fondurile necesare pentru o
anumit investiie.

Costul de nou

Costul de nlocuire sau costul de reconstruire,


dup caz, al unui activ nou.

Costul mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted
Average Cost of
Capital)

O rat de actualizare determinat ca medie


ponderat, la valoarea de pia, a costurilor
tuturor surselor de finanare din structura
capitalului unei ntreprinderi.

Costul net

Costul de nlocuire/de reconstruire de nou minus


deprecierea activului.

Costuri de
oportunitate ale
activelor
contribuitoare
(C ontributory
Asset Charges)

Un cost de oportunitate care reflect profitul


economic
sau
recuperarea
activelor
contribuitoare
utilizate
pentru
generarea
fluxurilor de numerar asociate cu activul
necorporal
evaluat.
Vezi
i:
Active
contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare dintr-un an; Metoda beneficiilor
economice excedentare multiperiodice.

C riteriu(i) de
comparaie
(Unit(s) of
Comparison)

Modalitile recunoscute pe pia, de exprimare


a preului unei proprieti imobiliare, cum ar fi, de
exemplu, pre pe metru ptrat, pe hectar, pe
metru cub, pe camer de hotel, pe loc de
parcare, pe apartament etc.

Cumprtor
special (Special
Purchaser)

Un anumit cumprtor pentru care un anumit


activ are o valoare special datorit avantajelor
rezultate din dreptul asupra proprietii acestuia
i care nu ar fi disponibile altor cumprtori de
pe pia.

Cursul aciunii /
p rofit net (Price /
Earnings Ratio)

Raportul dintre cursul unei aciuni i profitul net


pe aciunea respectiv.

Data evalurii
(Valuation Date)

1. Data la care se aplic concluzia asupra


valorii. Data evalurii ar putea s conin i
momentul/ora la care este valabil valoarea,
dac valoarea tipului de activ se poate
modifica n msur semnificativ pe parcursul
unei zile.
2. n cazul determinrii valorii impozabile data
evalurii este 31 decembrie a anului imediat
anterior anului pentru care contribuabilul are
obligaia plii impozitului pe cldire.

Data raportului

1. Data la care se emite raportul. Raportul va fi


parafat cu parafa valabil la aceast dat. La
aceast data, evaluatorul trebuie s dein
autorizaie n conformitate cu legislaia n
vigoare.
2. n cazul determinrii valorii impozabile data
raportului este o dat ulterioar datei evalurii
i reprezint o dat din anul pentru care
contribuabilul are obligaia plii impozitului
pe cldire.

Date de intrare
pentru evaluare
(Valuation Inputs)

Date i alte informaii care sunt utilizate ntr-o


metod de evaluare. Datele de intrare pot fi
reale/certe sau asumate/ipotetice.

Datorii curente
(Current
Liabilities)

Credite sau obligaii care au o scaden mai


mic de un an. Vezi i: Active curente.

Depreciere
(Impairment)

O pierdere din beneficiile economice viitoare sau


din potenialul de servicii al unui activ, n plus
fa de pierderea sistematic recunoscut de
beneficii economice viitoare sau de potenial de
servicii exprimat prin amortizare.

Depreciere
(Obsolescence)

O pierdere de utilitate a unui activ cauzat de


deteriorri fizice, de modificri tehnologice, ale
schemelor de evoluie ale cererii i de modificri
ale mediului nconjurtor, care se concretizeaz
ntr-o pierdere de valoare. Vezi i: Depreciere
economic; Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere fizic.

Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)

O pierdere de utilitate cauzat de factori din


exteriorul activului, n special factori legai de
modificrile n cererea i oferta produselor
realizate cu aportul acelui activ, care se
concretizeaz ntr-o pierdere de valoare.
Vezi i: Depreciere extern; Depreciere
funcional; Depreciere; Depreciere fizic.

Depreciere
extern (External
Obsolescence)

O pierdere de utilitate cauzat de factori


economici sau de localizare din exteriorul
activului, care se concretizeaz ntr-o pierdere
de valoare.
Vezi i: Depreciere economic; Depreciere
funcional; Depreciere; Depreciere fizic.

Depreciere fizic
(Physical
Obsolescence)

O pierdere de utilitate cauzat de deteriorrile


fizice ale activului sau ale componentelor sale,
ca efect al vechimii sale i al utilizrii n condiii
normale, care se concretizeaz ntr-o pierdere
de valoare.

Depreciere
funcional
(Functional
Obsolescence)

O pierdere de utilitate cauzat de ineficiena


activului subiect n comparaie cu substitutul
su, care se concretizeaz ntr-o pierdere de
valoare.

Vezi i: Depreciere economic; Depreciere


extern; Depreciere; Depreciere fizic.
Depreciere
nerecuperabil

Depreciere care nu poate fi remediat


convenabil din punct de vedere economic,
deoarece creterile n utilitate i valoare
rezultate sunt mai mici dect cheltuielile pentru
remediere.

Depreciere
recuperabil

Orice form de depreciere care se poate


remedia convenabil din punct de vedere
economic.

Depreciere
tehnologic
(Technical
Obsolescence)

Vezi: Depreciere funcional.

Discont pentru
blocaj (Blockage
Discount)

O sum sau un procentaj care ar fi dedus() de


ctre participanii de pe pia din cursul curent
de pia al unei aciuni listate la bursa de valori,
pentru a reflecta o diminuare a valorii unei
aciuni dintr-un pachet de aciuni cu un volum ce
l face s nu poat fi vndut ntr-o perioad de
timp rezonabil, avnd n vedere tranzaciile
normale cu pachete de aciuni.

Discont pentru
lips de control
(D iscount fo r
Lack o f Control)

O sum sau un procentaj sczut dintr-o valoare


pro rata a unei aciuni dintr-un pachet de 100%
din capitalul propriu al unei ntreprinderi pentru a
reflecta lipsa uneia sau a tuturor prerogativelor
autoritii de control. Vezi i: Prim de control.

Discont pentru
participaie
m inoritar
(M inority
Discount)

Un discont pentru lipsa de control aferent unei


participaii minoritare.

Document
contractual

Poate fi un contract de prestri servicii sau un


contract de prestri servicii cu caracter general
i comenzile ulterioare

Drepturi
im obiliare (Real
Property)

Toate drepturile, participaiile i


legate de proprietatea imobiliar.

beneficiile

Durata de via
fizic

Numrul de ani estimai n care o main/un


echipament/o instalaie nou va putea fi
utilizat() fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale
acesteia o vor face inutilizabil i fr a lua n
considerare posibilitatea retragerii mai devreme
din funciune din cauza deprecierii funcionale
sau economice.

Durat de via
economic
(Econom ic Life)

Perioada total de timp n care se preconizeaz


ca un activ s genereze beneficii economice
pentru unul sau mai muli utilizatori. Vezi i:
Durat de via util.

Durat de via
util (Useful Life)

Definiia din IFRS, IAS16:


(a) perioada n care un activ este preconizat a fi
disponibil pentru utilizare de ctre o entitate;
sau
(b) numrul de uniti de producie sau alte
uniti similare pe care entitatea preconi
zeaz s le obin de la activ. Vezi i: Durat
de via economic.

Echipamente

Alte active care sunt utilizate pentru a facilita


funcionarea ntreprinderii sau entitii.

Elemente de
comparaie

Caracteristicile specifice ale tranzacionrii i ale


proprietii, care determin diferenele dintre
preurile proprietilor imobiliare comparabile.

Evaluare/Valoare
(Valuation)

1) Procesul de estimare a valorii unui activ sau


a unei datorii; sau
2) Suma care reprezint o concluzie asupra
valorii sau o estimare a valorii.

Evaluarea
garaniilor

Stabilirea valorii de pia (sau, dup caz, a altor


tipuri ale valorii cerute de instituiile de credit prin
instruciuni precise) pentru bunurile asupra
crora urmeaz a se constitui garania sau aflate
n portofoliul de garanii al instituiei de credit.

Evaluarea global

Evaluarea sistematic a unor grupuri de bunuri


utiliznd proceduri standardizate, fr a fi
necesar
inspecia
bunurilor
respective,
evaluare care se aplic pe parcursul derulrii
creditului.

Evaluarea pentru
garantarea
m prum utului

Elaborarea unui raport de evaluare n scopul


garantrii unui mprumut acordat de o instituie
de credit.

Evaluator

O persoan fizic sau juridic ce are calitatea de


evaluator autorizat n condiiile Ordonanei
Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n
domeniul evalurii bunurilor, aprobat prin
Legea nr. 99/2013, cu modificrile ulterioare.

Evaluator cu
specializare EBM

Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


competene n evaluarea bunurilor mobile,
dovedite
cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu
specializare EI

Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


competene n evaluarea ntreprinderii, a
fondului de comer i a altor active necorporale,
dovedite
cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu
specializare EIF

Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


competene n evaluarea activelor financiare,
dovedite
cu legitimaia i parafa emise de
Asociaie.

Evaluator cu
specializare EPI

Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


competene
n
evaluarea
proprietilor
imobiliare, dovedite cu legitimaia i parafa
emise de Asociaie.

Evaluator cu
specializare VE

Persoan fizic, membru titular ANEVAR, cu


competene n verificarea evalurii, dovedite cu
legitimaia i parafa emise de Asociaie.

Evaluator extern
(External Valuer)

1. Un evaluator care nu este angajat al


proprietarului sau al managerului unui activ.
2. n
cazul
evalurii
pentru
garantarea
mprumutului - persoan fizic, membru
titular ANEVAR care nu este salariat al
instituiei de credit sau persoan juridic,

membru corporativ ANEVAR, semnatar a


unui document contractual cu instituia de
credit, pentru care elaboreaz rapoarte de
evaluare, n condiiile GEV 520.
Evaluator intern

n cazul evalurilor pentru garantarea mpru


mutului - salariat al instituiei de credit, care are
atribuii n evaluare si care este membru titular
ANEVAR.

Expunere negativ Plile actualizate i pierderile nerealizate pe


preconizat
care o entitate preconizeaz s le plteasc
(Expected
altei pri.
Negative
Exposure)
Expunere pozitiv
preconizat
(Expected
Negative
Exposure)

ncasrile actualizate i ctigurile nerealizate


pe care o entitate preconizeaz c le va primi de
la o alt parte.

Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)

Multiplu care se aplic asupra unui venit


reprezentativ dintr-o singur perioad pentru a-l
converti ntr-o valoare a capitalului. Vezi i:
randament cu toate riscurile incluse; Rat de
capitalizare; Randament

Factori specifici
entitii (Entity
Specific Factors)

Factori care sunt specifici unei anumite entiti i


care, n general, nu sunt disponibili partici
panilor de pe pia.

Flux de numerar
(Cash Flow)

Numerar care este generat pe o perioad de


timp de un activ, un grup de active sau de o
ntreprindere. De obicei se utilizeaz mpreun
cu un cuvnt sau o fraz calificativ(). Vezi i:
Fluxuri de numerar nete la dispoziia acionarilor;
Fluxuri de numerar nete la dispoziia firmei;
Fluxuri de numerar exprimate n termeni
nominali; Fluxuri de numerar exprimate n
termeni reali.

Fluxuri de
numerar
exprimate n
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)

Fluxurile de numerar exprimate n termeni


monetari dintr-o perioad de timp sau din mai
multe perioade.

Fluxuri de
numerar
exprimate n
termeni reali
(Real Cash
Flows)

Fluxurile de numerar nominale ajustate pentru a


exclude efectul modificrilor preului pe
parcursul timpului.

Fluxuri de
num erar nete la
dispoziia
acionarilor (Free
Cash Flows to
Equity)

Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi


distribuite proprietarilor dup ce au fost finanate
activitile de exploatare ale ntreprinderii, dup
ce au fost fcute investiiile de capital necesare
i dup creterea sau descreterea finanrii prin
credite. Vezi i: Fluxuri de numerar nete la
dispoziia firmei.

Fluxuri de
num erar nete la
dispoziia firm ei
(Free Cash Flows
to the Firm)

Fluxuri de numerar disponibile pentru a fi


distribuite proprietarilor i creditorilor dup ce au
fost finanate activitile de exploatare ale
ntreprinderii i dup ce au fost fcute investiiile
de capital necesare. Vezi i: Fluxuri de numerar
nete la dispoziia acionarilor.

Fond comercial
(Goodwill)

Orice beneficiu economic viitor provenit dintr-o


ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de
active care nu sunt separabile.

Fond comercial
personal

Valoarea determinat de profitul obinut peste


ateptrile pieei, care va nceta s existe dup
vnzarea proprietii imobiliare generatoare de
afaceri, mpreun cu acei factori financiari
specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt
impozitarea, politica de amortizare, costurile
mprumuturilor i capitalul investit n afacere.

Fond comercial
transferabil

Acel activ necorporal care apare ca rezultat al


numelui comercial i reputaiei, al clientelei,

locaiei, produselor i al altor factori similari, care


genereaz beneficii economice. Este specific
proprietilor imobiliare generatoare de afaceri i
va fi transferat noului proprietar prin vnzarea
proprietii.
Garanii reale

Active corporale sau necorporale care pot fi


acceptate n garanie pentru operaiunile
realizate de instituia de credit (de exemplu,
ipotec imobiliar,
ipotec mobiliar cu
deposedare, inclusiv depozitul colateral, ipotec
mobiliar fr deposedare etc.). n GEV 520 se
face referire numai la garaniile reale corporale.

Holding

O entitate care obine profituri n principal din


investiiile n alte entiti i nu din vnzarea
produselor sau serviciilor.

Informaii
financiare
previzionate
(Prospective
Financial
Inform ation)

Date financiare previzionate, care se utilizeaz


pentru a estima fluxurile de numerar din cadrul
unui model al fluxului de numerar actualizat.

Instalaii

Active care sunt combinate indisolubil cu alte


active corporale i care pot include construcii
specializate
nepermanente,
maini
i
echipamente.

Instituie de
credit

Bnci, bnci de economisire i creditare n


domeniul locativ, bnci de credit ipotecar, case
centrale ale cooperativelor de credit i instituiilor
emitente de moned electronic, persoane
juridice
romne
(Contabilitatea
acestor
persoane juridice este reglementat prin
Ordinului guvernatorului Bncii Naionale a
Romniei nr. 5/2013 modificat si completat)

Instrum ent de
capitaluri proprii
(Equity
Instrument)

Orice contract care genereaz un interes


rezidual n activele unei entiti dup deducerea
tuturor datoriilor sale.

Instrum ent
financiar

Un contract care genereaz drepturi sau obligaii


ntre prile implicate s ncaseze sau s

(Financial
Instrument)

plteasc numerar sau alte contraprestaii


financiare, un instrument de capitaluri proprii.

Investiie
im obiliar
(Investment
Property)

Proprietatea imobiliar, un teren sau o


construcie, sau o parte a unei construcii sau
ambele, deinut de proprietar mai degrab
pentru a obine venituri din chirii sau din
creterea valorii capitalului, sau ambele, dect
pentru a fi:
a. utilizat n producerea sau furnizarea de
bunuri sau servicii sau pentru scopuri
administrative; sau pentru
b. vndut pe parcursul desfurrii normale a
activitii.

Ipotez special
(Special
Assum ption)

O ipotez care presupune fie fapte care sunt


diferite de faptele reale, existente la data
evalurii, fie fapte care nu ar fi presupuse ntr-o
tranzacie de ctre un participant tipic de pe
pia, la data evalurii.

ntreprindere
(Business sau
Business
Enterprise)

1. O entitate din comer, industrie, servicii sau


din investiii (sau o combinaie a acestora)
care desfoar o activitate economic.
2. n sensul utilizat n GEV 600 - o entitate, cu
sau
fr
personalitate juridic,
care
desfoar activiti economice. n sensul
prezentului ghid, ntreprinderea poate fi (fr
a se limita la acestea): o societate comercial,
o linie de activitate, o divizie sau un segment
al unei societi comerciale, un grup de active
operat ca o activitate distinct de ctre o
societate comercial, o asociaie sau un fond
de investiii.

Lichiditate
(Liquidity)

O cuantificare a uurinei cu care un activ poate


fi convertit n numerar. Un activ foarte lichid
poate fi transformat rapid n numerar; un activ
lipsit de lichiditate este dificil de transformat n
numerar.

Locator (Lessor)

O persoan sau o entitate corporativ care


acord alteia drepturile de folosin a unui activ,
conform clauzelor unui contract de nchiriere, n
schimbul unei pli sau a unei serii de pli. Vezi
i: Contract de nchiriere; Chiria.

Main

(main individual sau un grup de maini) Este un activ utilizat pentru un proces specific n
activitatea de exploatare a entitii.

Maini,
echipamente i
instalaii (Plant
and Equiupment)

O clas de active corporale care:


1. sunt deinute n vederea utilizrii pentru
producerea sau furnizarea de bunuri sau
prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri
administrative i
2. se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai
multor perioade de timp.

Membru
corporativ
ANEVAR

Persoana juridic, constituit sub form de


societate comercial, cu sediul n Romnia sau
ntr-un alt stat membru al Uniunii Europene, care
presteaz servicii de evaluare i este interesat
n promovarea i dezvoltarea profesiei de
evaluator. Calitatea de membru corporativ se
dovedete prin autorizaia de membru corporativ
emis de ANEVAR.

Membru titu la r
ANEVAR

Persoan fizic, indiferent de cetenie,


naionalitate, religie, sex sau convingeri politice,
care prin pregtirea i experiena sa n domeniul
evalurii a dobndit o competen deosebit de
nelegere i de rezolvare a problemelor din
domeniul evalurii. Calitatea de membru titular
se dovedete cu legitimaia i parafa emise de
ANEVAR.

Metoda
actualizrii
dividendelor

O metod de evaluare inclus n abordarea prin


venit, n care beneficiile economice ale unei
ntreprinderi, sub forma dividendelor, sunt
capitalizate sau actualizate cu o rat adecvat
pentru a estima valoarea capitalurilor proprii ale
acesteia.

Metoda
beneficiilor
economice
excedentare
m ultiperiodice
(Multi-Period
Excess Earnings
Method)

O metod de estimare a beneficiilor economice


generate de un activ necorporal pe parcursul
mai multor perioade de timp, prin identificarea
fluxurilor de numerar asociate cu utilizarea
activului i dup deducerea profitului economic
periodic care reflect un profit rezonabil care
reflect o recompensare just pentru utilizarea
activelor contribuitoare. Vezi i: Active contri-

buitoare; Costurile de oportunitate ale activelor


contribuitoare; Metoda beneficiilor economice
excedentare; Metoda investiiei iniiale.
Metoda
beneficiilor
economice
excedentare
(Excess Earnings
Method)

O metod de estimare a beneficiilor economice


generate de un activ necorporal prin
identificarea fluxurilor de numerar asociate cu
utilizarea acelui activ i prin deducerea unui
profit economic rezonabil care reflect o
recompensare just pentru utilizarea activelor
contribuitoare. Vezi i: Costurile de oportunitate
ale activelor contribuitoare; Metoda investiiei
iniiale;
Metoda
beneficiilor
economice
excedentare multiperiodice.

Metoda costului
de nlocuire net
(Depreciated
Replacement
Cost Method)

O metod inclus n abordarea prin cost care


indic valoarea prin calcularea costului de
nlocuire curent al unui activ nou din care se
scad deteriorarea fizic i toate formele
relevante de depreciere.
Vezi i: Abordarea prin cost; Deprecierea
economic; Deprecierea funcional;
Deprecierea

Metoda evitrii
plii redevenei
(Relief from
Royalty Method)

O metod de estimare a valorii unui activ


necorporal prin referire la nivelul unor pli
ipotetice de redeven, care sunt evitate prin
deinerea proprietii asupra activului, n
comparaie cu obinerea unei licene de la o ter
parte. Vezi i: Redeven.

Metoda fluxului
de num erar
actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)

O metod inclus n abordarea prin venit n care


se aplic o rat de actualizare unor fluxuri de
numerar viitoare preconizate pentru a estima
valoarea actualizat (prezent).

Metoda investiiei
(Investment
Method)

O metod de evaluare inclus n abordarea prin


venit prin care se capitalizeaz venitul viitor sau
utilitatea preconizate ca o baz pentru estimarea
valorii.

Metoda investiiei
iniiale
(Greenfield
Method)

O metod de evaluare a unui activ necorporal


prin care se deduce costul de achiziie sau de
generare intern a activelor contribuitoare din
fluxurile de numerar asociate cu utilizarea acelei
imobilizri. Vezi i: Active contribuitoare; Metoda
beneficiilor economice excedentare dintr-un an;

Metoda beneficiilor economice


multiperiodice.

excedentare

Metoda nsum rii


(Summation
Method)

O metod de evaluare care ofer o indicaie


asupra valorii unui activ prin nsumarea valorilor
separate ale prilor lui componente. Vezi i:
Abordarea bazat pe active.

Metoda
p ro fitu rilo r
suplim entare
(Premium Profits
Method)

O metod care indic valoarea unui activ


necorporal prin compararea profiturilor sau a
fluxurilor de numerar preconizate, care ar putea
fi obinute de o ntreprindere care utilizeaz
activul necorporal cu cele care ar fi obinute de
o ntreprindere care nu utilizeaz acel activ
necorporal.

Metoda replicrii

O metod de evaluare inclus n abordarea prin


cost, utilizat pentru evaluarea instrumentelor
financiare, care furnizeaz o indicaie asupra
valorii curente a unui instrument sau portofoliu
prin reproducerea sau replicarea" riscurilor
acestuia i a fluxurilor de numerar ntr-o
alternativ ipotetic sau sintetic.

(Replication
Method)

Metod de
evaluare
(Valuation
Method)

O tehnic specific sau un model specific utilizat


pentru a estima valoarea. Toate metodele de
evaluare se includ n cadrul unei abordri n
evaluare. Vezi i: Abordare n evaluare.

Mijloc fix

Orice imobilizare corporal, care este deinut


pentru a fi utilizat n producia sau n livrarea de
bunuri sau n prestarea de servicii, pentru a fi
nchiriat terilor sau n scopuri administrative,
dac are o durat normal de utilizare mai mare
de un an i o valoare mai mare dect limita
stabilit prin Hotrrea Guvernului.

Modelul de
evaluare a
activelor
financiare
(Capital Asset
Pricing Model
(CAPM))

Un model prin care costul capitalului exprimat de


o aciune sau de un portofoliu de aciuni este
egal cu rata fr risc plus o prim de risc
proporional cu riscul sistematic al aciunii sau
al portofoliului de aciuni.

M ultiplicator

Raportul dintre valoarea de pia a capitalului


propriu sau a ntreprinderii i o variabil
financiar sau de alt natur specific
ntreprinderii n cauz (cum ar fi: cifra de afaceri,
profitul net, activul net, numrul de clieni etc.).
Ali termeni uzuali folosii cu acelai sens n
evalurile de ntreprinderi: multiplu, rat de
evaluare.

Norme interne

Reglementri interne ale instituiilor de credit.

Operator de
eficien
rezonabil (OER)
sau management
de competen
medie

Un concept legat de pia, prin care un


cumprtor potenial, i astfel evaluatorul,
estimeaz nivelul mentenabil al activitii i
profitabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un
operator competent al afacerii, care acioneaz
ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere
mai degrab potenialul comercial, dect
activitatea n scop comercial realizat de ctre
proprietarul curent, excluzndu-se astfel fondul
comercial personal.

Opinie rezonabil
(Fairness
Opinion)

O opinie referitoare la ntrebarea dac termenii


financiari ai unei tranzacii propuse sunt
rezonabili pentru acionarii unei ntreprinderi sau
pentru ntreprinderea implicat.

Participani de pe
pia (Market
Participants)

Toate persoanele, companiile sau alte entiti


care sunt implicate n tranzaciile curente sau
care intenioneaz s intre ntr-o tranzacie cu un
anumit tip de activ.

Participaie la o
ntreprindere

Cota deinut de o persoan fizic sau juridic


n capitalul social (sau echivalentul acestuia) al
unei ntreprinderi cu personalitate juridic.
Participaia poate fi exprimat numeric sau
procentual, cu referire la aciunile, prile
sociale, unitile de fond sau echivalentul
acestora emise de ntreprinderea respectiv i
aflate n proprietatea unei persoane fizice sau
juridice.

Participaie
majoritar
(M ajority Interest)

O participaie care asigur peste 50% din


drepturile de vot ntr-o ntreprindere.

Participaie
m inoritar
(M inority Interest)

O participaie care asigur mai puin de 50% din


drepturile de vot ntr-o ntreprindere.

Pia activ

O pia pentru care se nregistreaz suficiente


tranzacii astfel nct se poate stabili o valoare
de pia pentru bunurile specifice acelei piee.

Pierdere din
nendeplinirea
unei obligaii
(Loss Given
Default)

Expresia procentual a prejudiciului pe care o


anumit parte preconizeaz s-l suporte n caz
c o alt parte nu i ndeplinete obligaiile.

Populaie
statistic

Termen utilizat n statistic i care reprezint


mulimea elementelor simple sau complexe, de
aceeai natur, care au una sau mai multe
nsuiri eseniale comune, proprii elementelor,
ct i populaiei privit ca un tot unitar.

Portofoliu
(Portofolio)

Un ansamblu de diverse active sau datorii


deinute sau administrate de o singur entitate.

Portofoliu de
garanii

Totalitatea bunurilor ipotecate/gajate n favoarea


instituiei de credit.

Potenial de
afacere (PA)

Este profitul previzionat n contextul evalurii


PGA, pe care un OER s-ar atepta s-l obin
din exploatarea PGA. PA poate fi mai mare sau
mai mic fa de cel obinut n ultimii ani. PA
reflect influena factorilor specifici activelor
PGA, cum ar fi: localizarea, designul, nivelul de
adaptare i istoricul afacerii, toate n relaie cu
condiiile pieii.

Potenial de
servicii
(Service
Potential)

Capacitatea unui activ de a continua s


furnizeze bunuri i servicii n conformitate cu
obiectivele entitii.

Prima de risc
(Risk Premium)

O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc


pentru a reflecta riscul.

Prim de control
(Control
Premium)

O sum sau un procentaj prin care valoarea pro


rata a unei participaii la capital care asigur
dreptul de control depete valoarea pro rata a

unei participaii fr drept de control pentru a


reflecta autoritatea de control.
Prim de risc
aferent costului
capitalului
propriu (Equity
Risk Premium)

O rat a rentabilitii adugat la rata fr risc


pentru a reflecta riscul suplimentar al
instrumentelor de capitaluri proprii peste riscul
aferent instrumentelor fr risc (o component a
costului capitalului propriu sau a ratei de
actualizare aferent capitalului propriu).

Probabilitatea de
nendeplinire a
unei obligaii
(Default
Probability)

Probabilitatea ca o parte s nu-i ndeplineasc


obligaiile sale.

Proces de
creditare

Procesul prin care se analizeaz, se aprob sau


se respinge ori se administreaz o facilitate de
creditare (credit).

Profitul
operaional
sustenabil (POS)

Este nivelul EBITDA pe care un operator de


eficien rezonabil (OER) se ateapt s-l
obin dintr-un venit sustenabil (VS) estimat pe
baza percepiei pieii referitoare la potenialul
comercial al PGA. POS trebuie s reflecte toate
costurile operaionale ale OER precum i o
alocare anual pentru rezerve de nlocuire a
echipamentelor, reparaii capitale sau redecorare a imobilului.

Proprietate
comparabil

Proprietatea care a fcut subiectul unei vnzri


sau a unei oferte active recente i care are
caracteristici fizice, juridice i economice
similare cu cele ale proprietii subiect
(caracteristici care pot fi n mod credibil i
rezonabil ajustate pentru ca proprietatea
comparabil s reprezinte un substitut al
proprietii subiect).

Proprietate
generatoare de
afaceri (Trade
Related Property)

Orice tip de proprietate imobiliar desemnat


pentru un anumit tip de afacere, n care valoarea
proprietii imobiliare reflect potenialul comer
cial pentru acea afacere.

Proprietate
im obiliar (Real
Estate)

Include urmtoarele elemente corporale:


a) terenul;
b) toate elementele care sunt componente
naturale ale acestuia, cum ar fi copacii i
mineralele;
c) toate elementele care sunt adugate
terenului de oameni, cum ar fi construciile.
n plus, n mod uzual, sunt considerate ca fcnd
parte din proprietatea imobiliar toate dotrile
permanente ale cldirii, cum ar fi instalaiile de
ap, electrice, de nclzire, ca i componentele
ncorporate, cum ar fi tablourile electrice i
ascensoarele. Proprietatea imobiliar include
toate elementele situate n subsol i deasupra
solului, n conformitate cu legislaia naional n
vigoare.

Proprietate
im obiliar
specializat
(Specialised
Property)

O proprietate imobiliar care se vinde rar sau


niciodat pe pia, cu excepia cazului vnzrii
ntreprinderii sau entitii din care aceasta face
parte, din cauza caracterului ei unic provenit din
natura i proiectul specializat, din configuraia,
mrimea i localizarea ei sau din alte cauze.

Randament
(Yield)

Beneficiul generat de o investiie. n general se


exprim ca procentaj anual din costul unei
investiii, din valoarea de pia sau din valoarea
nominal a investiiei. Termen folosit de regul
nsoit de un calificativ sau n contextul unei
fraze. Vezi i: Randament cu toate riscurile
incluse; Rat de capitalizare iniial; Rat de
capitalizare terminal; Randament la maturitate.

Randament cu
toate riscurile
incluse (All Risks
Yield)

Corespondentul factorului de capitalizare,


exprimat de obicei ca un procentaj. Vezi i:
Factor de capitalizare; Rat de capitalizare; Rat
de
capitalizare
terminal;
Randament;
Randament la maturitate.

Randament la
m aturitate (Yield
to Maturity)

Rata anual a rentabilitii anticipate, aferent


unei obligaiuni, n cazul n care aceasta este
deinut pn la data scadenei, calculat pe
baza cursului de pia curent, valorii nominale,
ratei cuponului i duratei de timp pn la
scaden. Vezi i: Randament cu toate riscurile

incluse; Rat de capitalizare iniial; Rat de


capitalizare terminal; Randamentul investiiei.
Raport de
evaluare
(Valuation
Report)

Un raport care comunic destinatarului o


concluzie asupra valorii i elemente relevante
asociate acesteia. Elementele care trebuie
prezentate ntr-un raport de evaluare sunt
precizate n SEV 103 Raportare.

Rata de
actualizare
(D iscount Rate)

O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o


sum de bani viitoare sau un flux de numerar
viitor ntr-o valoare actualizat (prezent).

Rata de
capitalizare
(Capitalisation
Rate)

1. Beneficiu reprezentat de un venit generat de


o investiie, exprimat sub form procentual.
VEZI i: Randament cu toate riscurile incluse;
Factor de capitalizare; Randament.
2. Orice rat folosit pentru a transforma venitul
n valoare (de exemplu, rata total de
capitalizare, rata de capitalizare pentru teren
etc.).

Rata de
capitalizare a
capitalului
propriu

Raportul dintre dividendul anual i investiia


iniial de capital propriu. De asemenea,
cunoscut i sub numele de rata fluxului de
numerar, rata cash-on-cash sau rata fluxului de
numerar nainte de impozitul de profit.

Rata de
capitalizare a
creditului

Raportul dintre serviciul anual al datoriei i


valoarea creditului
ipotecar.
Numit i
constanta ipotecii, constanta anual sau
constanta creditului.

Rata de
capitalizare pentru
cldire

Raportul dintre venitul aferent cldirii i valoarea


cldirii; utilizat n tehnicile reziduale prin care
venitul total aferent proprietii imobiliare se
mparte n 1) venit aferent terenului i 2) venit
aferent cldirii.

Rata de
capitalizare
pentru teren

Raportul dintre venitul aferent terenului i


valoarea terenului; utilizat n tehnicile reziduale
prin care venitul total generat de proprietatea
imobiliar se mparte n 1) venit atribuibil
terenului i 2) venit atribuibil cldirii.

Rata de
capitalizare total

Venitul net anual mprit la pre sau valoare.


Cunoscut i sub numele de rat total.

Rata fr risc
(Risk Free Rate)

Rata rentabilitii existent pe pia aferent


unei investiii fr risc.

Rata intern a
rentabilitii
(Internal Rate of
Return)

Rata de actualizare la care valoarea actualizat


a fluxurilor de numerar viitoare generate de
investiie este egal cu costul de achiziie al
acelei investiii.

Rata rentabilitii
(Rate o f Return)

Un profit (o pierdere) i/sau modificarea valorii


realizate sau preconizate a fi generat/ de o
investiie, exprimat/ ca procentaj din valoarea
acelei investiii.

Redevena
(Royalty)

O plat fcut pentru utilizarea unui activ, n


special a unui activ necorporal sau a unei
resurse naturale. Vezi i: Metoda evitrii plii
redevenei.

Renta funciar

Suma pltit pentru dreptul de utilizare i


ocupare a terenului n conformitate cu condiiile
de nchiriere/arendare/ concesionare a terenului.
Aceasta corespunde ctigului proprietarului
terenului i al dreptului de folosin.

Risc de credit
(Credit Risc)

Riscul ca o parte dintr-un contract s provoace o


pierdere
financiar
celeilalte
pri
prin
nendeplinirea unei obligaii.

Risc de pia
(Market Risk)

Riscul care afecteaz o pia ntreag i nu doar


pe anumii participani sau anumite active. Riscul
de pia nu poate fi diversificat. Vezi i: Riscul
ntreprinderii; Risc financiar; Risc sistematic;
Risc sistemic; Risc nesistematic.

Risc financiar
(Financial Risk)

Gradul de incertitudine n ce privete realizarea


veniturilor viitoare preconizate pentru ntreprin
dere, rezultat din ndatorarea financiar a
acesteia. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc de
pia; Risc sistematic.

Risc nesistem atic


(Unsystematic
Risk)

Un risc specific unei ntreprinderi sau unui activ.


Poate fi diversificat. Vezi i: Riscul ntreprinderii;
Risc financiar; Risc de pia; Risc sistematic;
Risc sistemic.

Risc sistem atic


(Systematic Risk)

Riscul care afecteaz piaa n ansamblul ei i nu


numai o anumit companie sau un anumit activ.
Riscul sistematic nu poate fi diversificat. Vezi i:
Riscul ntreprinderii; Risc financiar; Risc de
pia; Risc sistemic; Risc nesistematic.

Risc sistem ic
(Systemic Risk)

Riscul de deteriorare al unui sistem, risc generat


de colapsul unui element component al acelui
sistem. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
nesistematic.

Riscul
ntreprinderii
(Business Risk)

Gradul de incertitudine aferent realizrii


profiturilor viitoare preconizate din activitatea
ntreprinderii, care rezult din ali factori dect
din finanarea prin credit. Vezi i: Risc financiar;
Risc de pia; Risc sistematic.

Situaie
financiar
(Financial
Statement)

O situaie periodic referitoare


financiar a unei entiti.

S olicitant de
credit

Persoan fizic sau juridic beneficiar de credit


sau care solicit credite.

Standarde de
evaluare n
vigoare

Standardele de evaluare aprobate de ctre


ANEVAR i obligatorii pentru desfurarea
activitii de evaluare.

Standarde de
Raportare
Financiar
(Financial
Reporting
Standards)

Orice standarde recunoscute sau adoptate


pentru elaborarea situaiilor periodice ale poziiei
financiare a unei entiti. Sunt cunoscute i sub
denumirea de standarde de contabilitate.
Vezi i: Standarde Internaionale de Raportare
Financiar.

Standarde
Internaionale de
Raportare
Financiar
(International
Financial
Reporting
Standards)

Standardele i interpretrile adoptate de ctre


Consiliul pentru Standarde Internaionale de
Contabilitate (IASB). Cuprind:

la

poziia

Standardele Internaionale de Raportare


Financiar,
Standardele Internaionale de Contabilitate,
Interpretrile elaborate de Comitetul pentru
Interpretarea Raportrii Financiare Interna-

ionale (IFRIC) sau de fostul Comitet de


Interpretare (SIC).
Stocuri

Active deinute n vederea vnzrii pe parcursul


desfurrii normale a activitii, sau active n
curs de producie pentru o astfel de vnzare, sau
active sub form de materiale i alte
consumabile ce urmeaz a fi folosite n procesul
de producie sau pentru prestarea de servicii

Structura
capitalului
(Capital
Structure)

Compoziia
capitalului
investit
ntr-o
ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
proprii i credit.

Teoria evalurii
prin arbitraj
(Arbitrage Pricing
Theory)

Un model multifactorial pentru estimarea


costului capitalului propriu, care ncorporeaz
civa factori de risc sistematic.

Teren n exces

Teren care nu este necesar pentru a deservi sau


susine utilizarea existent. Cea mai bun
utilizare a terenului n exces poate s fie sau s
nu fie aceeai cu cea mai bun utilizare a
parcelei construite. Terenul n exces are
potenialul de a fi vndut separat i trebuie
evaluat ca activ individual.

Teren n surplus

Teren care, la momentul evalurii, nu este


necesar susinerii utilizrii existente, dar care nu
poate fi separat de proprietate i vndut ca activ
individual. Pentru terenul n surplus nu se poate
determina cea mai bun utilizare individual i
poate sau nu poate s contribuie la valoarea
parcelei amenajate.

Teren viran

Teren pe care nu au fost fcute amenajri.


Terenul n starea sa natural nainte de nivelare,
de construire, de parcelare sau de instalare a
utilitilor.

Tip al valorii
(Basis of Value)

O precizare a ipotezelor fundamentale de


estimare a unei valori.

Unitate de cont
(Unit o f Account)

Definiia din IFRS (IFRS 13):


Nivelul
la
care
este
agregat()
sau
dezagregat() un activ sau o datorie n cadrul
unui IFRS n scopul recunoaterii.
Explicaia definiiei IFRS se gsete n SEV
300, Evaluri pentru raportarea financiar

Utilitate (Utility)

O expresie a gradului de satisfacie derivat din


folosina unui activ.

U tilizator
desemnat

Clientul sau orice alt persoan fizic sau


juridic creia i se acord de ctre evaluator, n
scris, dreptul de a utiliza, n anumite condiii,
raportul de evaluare. De exemplu, n cazul unui
raport de evaluare angajat i pltit de ctre un
client pentru a fi utilizat n legtur cu
contractarea unui mprumut de la o banc,
banca respectiv poate fi un utilizator desemnat
al raportului

Valoare
actualizat
(Present Value)

Valoarea unei pli viitoare sau a unei serii de


pli viitoare actualizate la data curent (sau la
momentul zero) cu o rat de actualizare
adecvat. Vezi i: Valoare actualizat net.

Valoare
actualizat net
(Net Present
Value)

Valoarea specificat, la o anumit dat, a


intrrilor de fluxuri de numerar minus ieirile de
fluxuri de numerar (inclusiv costul investiiei),
calculate prin utilizarea unei rate de actualizare
adecvate. Vezi i: Valoare actualizat.

Valoare contabil
(Book Value)

Vezi: Valoare contabil (Carrying Amount).

Valoare contabil
(Carrying
Am ount)

Valoarea la care un activ este recunoscut n


situaiile financiare ale unei entiti dup ce se
deduc deprecierea (amortizarea) cumulat i
pierderile cumulate din depreciere.

Valoare de
investiie
(Investment
Value)

Valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia


sau pentru un proprietar potenial, pentru o
anumit investiie sau n scopuri de exploatare.

Valoare de pia
(Market Value)

Suma estimat pentru care un activ sau o


datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii,
ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un
marketing adecvat i n care prile au acionat
fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.

Valoare de
recuperare
(Salvage Value)

Valoarea unui activ care a ajuns la finalul duratei


sale de via economic pentru scopul pentru
care a fost fcut. Totui, activul poate avea
valoare pentru o alt utilizare sau pentru
reciclare. Vezi i: Valoare rezidual.

Valoare just
(Fair Value)

I. Preul estimat pentru transferul unui activ sau


a unei datorii ntre pri identificate, aflate n
cunotin de cauz i hotrte, care reflect
interesele acelor pri. Pentru utilizare n
raportri financiare n baza Standardelor
Internaionale de Raportare Financiar,
valoarea just are o semnificaie diferit.
II. n IFRS 13 Valoarea just este preul care ar
fi ncasat pentru vnzarea unui activ sau pltit
pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la
data evalurii."
Deosebirea dintre cele dou definiii i utilizarea
lor este comentat n SEV 100 Cadrul general,
paragrafele 39-43 i n SEV 300, paragrafele
G1-G2.
'

Valoare la risc
(Value at Risk)

Pierderea maxim preconizat s se produc


ntr-o anumit perioad de timp ca rezultat al
modificrilor unor parametri identificai ai
riscului, cu un nivel precizat de ncredere, bazat
pe analize statistice ale tendinelor i volatilitii
preului istoric. Vezi i: Riscul ntreprinderii; Risc
financiar; Risc de pia; Risc sistematic; Risc
sistemic; Risc nesistematic.

Valoare net
contabil (Net
Book Value)

1. Referitor la o ntreprindere: diferena dintre


activele totale (dup deducerea amortizrii i
deprecierii) i datoriile totale, aa cum sunt
acestea nregistrate n bilanul contabil.

2. Referitor la un anumit activ: costul capitalizat


minus amortizarea cumulat aa cum apare
n registrele contabile al ntreprinderii. Vezi i:
Valoarea contabil.
Valoare rezidual
(Residual Value)

1. Valoarea anticipat a unui activ la sfritul


duratei de via util a acestuia. Vezi i:
Valoarea de recuperare.
2. Definiia din IFRS (IAS 16): Valoarea
estimat pe care ar obine-o n prezent o
entitate din cedarea unui activ, dup
deducerea costurilor asociate cedrii, dac
activul ar avea deja vechimea i starea
prevzute la sfritul duratei sale de via
util".
Explicarea definiiei IFRS se gsete n SEV
300, Evaluri pentru raportarea financiar.

Valoare special
(Special Value)

O sum care reflect caracteristicile particulare


ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.

Valoare terminal
(Terminal Value)

Valoarea de la sfritul unei perioade de


previziune explicit a tuturor fluxurilor de
numerar previzionate rmase.

Valoarea
capitalului
propriu
(Equity Value)

Valoarea unei ntreprinderi pentru toi proprietarii


si.

Valoarea de
utilizare
(Value in Use)

Definiia IFRS din IAS 36: Valoarea actualizat


a fluxurilor de numerar viitoare preconizate s se
obin de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar".

Valoarea
im pozabil

Rezultatul evalurii pentru impozitare, realizat


n conformitate cu prevederile GEV 500,
respectiv valoarea cldirii nerezideniale la care
se aplic cota de impozit.

Valoarea
ntreprinderii
(Business Value)

Valoarea total a capitalurilor proprii ale unei


ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a
datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile

pentru a plti acele datorii. Vezi i: Capital


investit.
Valoarea
sinergiei
(Synergistic
Value)

Un element suplimentar al valorii creat prin


combinarea a dou sau mai multor drepturi, n
urma creia valoarea dreptului rezultat este mai
mare dect suma drepturilor iniiale.

Vnzare i
leaseback (Sale
and Leaseback)

Tranzacii concomitente prin care cumprtorul


devine locator, iar vnztorul devine locatar.
Vezi i: Chiria; Locator.

Vrsta
cronologic

Numrul de ani care au trecut de la finalizarea


construirii cldirii.

Vrsta efectiv

Vrsta estimat a unui bun n comparaie cu un


bun nou, de acelai tip. Este indicat de starea
n care se afl bunul. Starea bunului este
determinat de numrul i calitatea reparaiilor
curente sau capitale, de regimul de utilizare. Ca
urmare, vrsta efectiv poate s fie mai mic,
egal sau mai mare dect vrsta cronologic.

Venit sustenabil
(VS)

Este venitul pe care OER se ateapt s-l obin


n ipoteza c PGA este corespunztor echipat,
reparat, ntreinut i amenajat, din pers
pectiva participanilor de pe pia referitoare la
potenialul comercial al p Ga .

Verificarea
evalurii
(Valuation
Review)

Aciunea sau procesul de analiz i raportare a


unei evaluri, solicitat de o alt parte, care
poate sau nu s-i cear verificatorului s-i
prezinte concluzia proprie asupra valorii.

Conform SEV 400, verificarea unei evaluri


reprezint procesul de elaborare a unei opinii
privind munca altui evaluator, precum i
comunicarea acestei opinii.
Zonare

Condiiile permisive i restrictive care decurg din


legislaia privind utilizarea terenurilor i
construciilor n funcie de ncadrarea ntr-o
anumit zon geografic.