Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Standardele de evaluare
a bunurilor
2016
Bucureti
Cuprins
Pag.
Cuvnt nainte
Standarde generale
SEV 100
SEV 101
SEV 102
SEV 103
3
21
26
29
35
44
49
66
70
76
88
95
57
113
122
132
B u n uri m obile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220).......................
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,
echipamentelor, instalaiilor si stocurilor......................
147
154
174
189
208
214
222
235
List de modificri
1. GEV 500 Determinarea va lo rii im pozabile a c l d irilo r
S n cadrul ghidului i al anexelor la acesta, denumirea abordrii prin
cost a fost modificat n abordarea prin cost pentru valoarea
impozabil, iar termenul vrst efectiv a fost nlocuit cu
sintagma vrst cronologic ponderat.
S Din ediia anterioar a Standardelor, n seciunea Consideraii
generale, a fost eliminat paragraful 2 i, prin urmare, n ediia
curent au rezultat paragrafele 2 i 11 care au suferit totodat
modificri, astfel:
Para. 2. n contextul acestui Ghid, definiia cldirii este cea prevzut n
art. 453 din Codul fiscal i completat n Titlul IX din Normele
metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal,
aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 1/2016, cu modificrile i
completrile ulterioare.
Para. 11. n cazul n care un contribuabil deine mai multe cldiri pe
aceeai raz administrativ-teritorial a unei localiti, se va elabora un
singur raport de evaluare care va include concluziile asupra valorilor
impozabile ale cldirilor declarate de ctre contribuabil n Anexa 1 la
prezentul Ghid, cldiri aflate pe raza aceleiai localitii.
(/)
m
<
0
o
STANDARDE GENERALE
Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101
(/)
m
<
0
co
Paragrafe
1
Obiectivitate
2 -3
Competen
4 -5
6 -9
Piaa
10-14
Activitatea pieei
15-17
Participanii de pe pia
18-19
20-22
Agregarea
23-24
Tipul valorii
25-28
Valoarea de pia
29-34
Costuri de tranzacionare
35
Valoarea de investiie
36-37
Valoarea just
38-42
Valoarea special
43-46
Valoarea sinergiei
47
Ipoteze
48-51
Vnzri forate
52-54
Abordri n evaluare
55
56-57
58-61
62-63
Metode de aplicare
64
65-72
Evaluare i raionament
1.
2.
3.
4.
Deoarece
evaluarea
solicit
exercitarea
abilitii
i a
raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie
6.
7.
8.
(a) fie asupra celui mai probabil pre care trebuie achitat pentru
un activ, n cadrul unui schimb;
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui
activ.
O valoare de schimb este un pre ipotetic, iar ipotezele pe baza
crora se estimeaz valoarea sunt determinate de scopul
evalurii. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de
proprietate.
9.
Piaa
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
Participanii de pe pia
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
instalaii
25.
26.
(c)
28.
Valoarea de pia
29.
30.
31.
32.
33.
34.
presupune
luarea n
a)
b)
c)
Costuri de tranzacionare
35.
36.
37.
38.
Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
39.
40.
42.
43.
44.
45.
46.
Valoarea sinergiei
47.
48.
49.
50.
51.
Vnzri forate
52.
53.
54.
55.
57.
58.
59.
60.
61.
63.
64.
65.
66.
67.
69.
70.
71.
72.
Coninut
Paragrafe
Principiul general
Cerine
Principiul general
1.
2.
clientului
o ricror
ali
utilizatori
Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este adecvat, aceste
date trebuie s fie menionate distinct.
Descrierea raportului
Trebuie convenit i consemnat n scris confirmarea formei
raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la
acele pri ale raportului care ar putea s fie excluse, conform
specificaiei din SEV 103 Raportare.
C oninut
Principiul general
Paragrafe
1
Documentarea
2 -5
Abordri n evaluare
6 -8
Dosarul de lucru
Principiul general
1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n
conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul general,
care sunt adecvate scopului desemnat al evalurii cerute i
condiiilor stabilite prin termenii de referin ai evalurii.
Documentarea
2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie
adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va
raporta.
Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile
i pentru o verificare a evalurii.
3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii,
interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru
fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul
de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct
informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului
evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se
stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice
astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin
ai evalurii.
4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe
informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile
sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care
evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau
5.
specificate n cadrul
6.
7.
8.
9.
Coninut
Paragrafe
Principiul general
1-3
Coninutul raportului
4 -5
Principiul general
1.
2.
3.
4.
5.
clientului
o ricror
ali
utilizatori
Data evalurii
Data evalurii poate fi diferit de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigaiile urmeaz s se
fac sau s se finalizeze. Atunci cnd este cazul, aceste
date trebuie s fie menionate n mod distinct n raport.
Aceast cerin nu se aplic n cazul verificrii unei evaluri
cu excepia cazului n care verificatorului i se solicit s fac
comentarii referitoare la data evalurii utilizat n evaluarea
supus verificrii.
(j)
SEV 232
SEV 233
SEV 310
SEV 320
SEV 330
SEV 340
GEV 500
GEV 630
GEV 600
Evaluarea ntreprinderii
B u n uri m obile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)
GEV 620
Paragrafe
1
2 -4
5
6
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii imobiliare
Ierarhia drepturilor
Chiria
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
C1-C3
C4-C7
C8-C11
C12
C13-C15
C16-C21
C22-C24
CERINE
1.
2.
3.
privind
natura,
specificaiile
riscurilor
de
mediu
la utilizarea
5.
6.
COMENTARII
Tipuri de drepturi asupra proprietii im obiliare
C1.
Chiria
C8.
C9.
localizrile respective;
1 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul elaborat de IVSC: IE 1 F luxul de num erar
actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
2 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul elaborat de IVSC: IE 2 A bordarea prin cost a
a ctivelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.
Paragrafe
1-5
6-7
8
9-27
28-29
Introducere
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
12.
13.
14.
15.
16.
18.
19.
20.
21.
22.
24.
25.
26.
27.
Particulariti
28.
29.
Paragrafe
CERINE
2 -3
Implementare
Raportare
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1-C3
Abordri n evaluare
C4-C10
C11
C12
C13
CERINE
1.
2.
1 Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.
3.
5.
COMENTARII
Investiia im obiliar
C1.
C2.
C3.
garantarea mprumutului;
litigii;
raportare financiar.
Abordri n evaluare
C4.
C5.
vor fi diferite n
mod uzual, vor
De asemenea,
pentru fluxul de
cel exprimat n
Date de intrare
(f)
cazul
evalurilor pentru
garantarea
Paragrafe
Introducere
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
2 -5
6
7-8
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare
G1-G2
Faciliti
G3
Abordri n evaluare
G4
G5
Investiia imobiliar
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar
G6-G9
G10
G11-G12
G13
G14-G17
Active epuizabile
G18
INTRODUCERE
Deseori creditele de la bnci i de la alte instituii financiare sunt
garantate cu drepturile debitorului asupra proprietii imobiliare.
Creditarea se poate face pe calea unei ipotecri sau prin alte forme de
pli fixe sau variabile. Elementul comun este acela c creditorul are
capacitatea s-i recupereze creditul prin preluarea controlului asupra
garaniei, n cazul incapacitii de plat a debitorului. Ca garanie, pot fi
oferite diferite tipuri de proprieti imobiliare.
CERINE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
evalurilor pentru
pentru tipul
de
(c) orice cerere potenial sau probabil pentru alte utilizri, care
exist sau care poate fi anticipat la data evalurii;
(d) impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii
asupra valorii viitoare a garaniei pe perioada creditului. De
exemplu, un chiria care exercit o opiune de reziliere a unui
contract de nchiriere;
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii im obiliare
G1.
G2.
G3.
G4.
G6.
G7.
Paragrafe
1
2
3-4
5-7
8-11
Introducere
1.
2.
3.
4.
SE V 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.
6.
rata
contracte de nchiriere;
licene;
7.
3 SE V 103 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.
9.
11.
Paragrafe
1-8
9-10
11-15
16-18
19-31
Introducere
1.
2.
3.
5.
6.
7.
dovada
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
garanteze
evaluare
28.
29.
30.
Paragrafe
1-4
5
6-12
13-15
16-48
Introducere
1.
2.
Se estimeaz c
35% din emisiile de CO 2 din Uniunea
European sunt generate de cldiri i, prin urmare, problematica
energiei reprezint acum un factor
major cu impact asupra
legislaiei care se aplic proprietii
imobiliare. AttUniunea
European, ct i fiecare ar n parte sper s influeneze
ocupanii cldirilor astfel nct acetia s-i schimbe
comportamentul, s reduc consumul de energie, s creasc
4.
5.
Definiii
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
P articulariti
n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de
performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i
recomandrile care s-au dovedit relevante la data evalurii i
care reflect condiiile de pia;
atunci cnd evaluatorul este solicitat s ofere consiliere sau s
asiste la stabilirea ncadrrii unor lucrri de construire n
categoria lucrri de renovare major ntr-un stat membru care
a adoptat n acest scop opiunea bazat pe cost i valoare, el
ar trebui s:
(a) aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt
suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime
necesare a cldirii;
(b) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s
obin o estimare a costului acestei promovri, conform
competenei sale i instruciunilor primite, astfel nct
clientul s poat lua o decizie n cunotin de cauz.
Comentarii
Generaliti
15.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
24.
25.
2 Not: SE V 100 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.
28.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
la
38.
39.
40.
41.
43.
44.
45.
46.
orice alt valoare care s-ar putea realiza prin ncadrarea ntr-o
alt clas dac, conform regulilor naionale, acest lucru
faciliteaz vnzarea sau nchirierea cldirii.
47.
Paragrafe
1
2-11
12-13
14-21
22-25
26-28
29-33
D ispoziii finale
35-42
34
Introducere
1.
2.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
11.
12.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
Paragrafe
1-7
8-12
13-23
Analiza datelor
24-33
34-36
37-51
52-64
65-73
Evaluarea terenului
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii
74-95
96-101
Raportare
102-104
Particulariti
105-111
Introducere
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
clientului
evalurii
(persoan
fizic
sau
iii.
iv.
c) Scopul evalurii
SEV 101 i SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale
evalurii.
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea
desemnat a raportului, care trebuie identificate:
e) Tipul valorii
f)
Data evalurii
(1) Data evalurii reprezint data la care este valabil
concluzia privind valoarea estimat.
(2) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101,
referitoare la data evalurii, aceasta poate s nu fie
menionat n mod expres n documentele contractuale
care se refer la evaluri ce vor fi elaborate n baza
unor comenzi viitoare (cum este cazul contractelor de
prestri servicii de evaluare ncheiate cu instituiile de
credit). Documentele contractuale trebuie ns s indice
intervalul de timp n care urmeaz s se emit raportul
de evaluare i data de la care se calculeaz acest
termen.
(3) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
j)
Descrierea raportului.
13.
14.
15.
16.
18.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
66.
fac
parte
din
proprietatea
imobiliar
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
aplicate, la datele
concluziilor stabilite.
de intrare
utilizate
la argumentarea
97.
98.
99.
Particulariti
105. n anumite circumstane, de exemplu, n evaluarea pentru
raportare financiar, evaluatorului i este solicitat alocarea valorii
proprietii imobiliare ntre terenul i construcia care compun
proprietatea imobiliar.
106. De regul, valoarea de pia a proprietii imobiliare este alocat
pe cele dou componente, rezultnd astfel valorile juste ale
componentelor.
107. Procesul de alocare are la baz raionamentul evaluatorului i va
trebui argumentat n raportul de evaluare.
108. Avnd n vedere c, de regul, proprietile imobiliare sunt
nregistrate n situaiile financiare n dou conturi distincte (teren i
construcii) procesul de alocare poate fi realizat n dou moduri:
a) prin deducerea valorii de pia a terenului din valoarea
proprietii imobiliare, rezultnd valoarea construciei;
b) prin deducerea costului de nlocuire net al construciei din
valoarea proprietii imobiliare, rezultnd valoarea terenului.
109. Dac sunt aplicate corect i coerent, ambele moduri de alocare ar
trebui s conduc la acelai rezultat. Cnd cele dou moduri de
alocare nu conduc la acelai rezultat, unul dintre modurile de
alocare va fi considerat inaplicabil.
110. Modul de alocare prevzut la paragraful 108 lit. a) poate fi aplicat
atunci cnd sunt respectate cumulativ urmtoarele condiii:
a) terenul aferent proprietii poate fi tranzacionat pe pia fr
nicio restricie (de exemplu, nu poate face obiectul acestui mod
de alocare terenul n cot parte indiviz aparinnd
apartamentelor situate n blocuri de locuine, teren care nu
poate fi tranzacionat separat de construcia aferent) i cnd
exist informaii de pia care s permit evaluarea terenului
conform prevederilor acestui Ghid de evaluare;
b) valoarea construciei rezultat n urma alocrii este mai mic
dect costul de nlocuire net al acesteia.
111. Avnd n vedere diversitatea modalitilor de nregistrare n
situaiile financiare a componentelor proprietii imobiliare, precum
i faptul c alocrile realizate pn la data evalurii nu au inut
seama de prevederile de mai sus pentru anumite proprieti
imobiliare, prin excepie de la prevederile de la paragraful 110,
evaluatorul va decide i va prezenta n raportul de evaluare
raionamentul avut n vedere la alocarea valorii i va prezenta
argumentele selectrii modului de alocare, precum i modalitile
de calcul.
ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)
C oninut
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
Paragrafe
1
2 -3
4
5
COMENTARII
Definiii
ntreprinderi
Drepturi de proprietate
Informaii despre ntreprindere
Abordri n evaluare
Abordarea prin pia
Abordarea prin venit
C1
C2-C4
C5-C7
C8-C12
C13-C14
C15-C21
C22-C30
CERINE
1.
2.
4.
5.
COMENTARII
Definiii
C1.
C2.
C3.
C4.
C5.
C7.
C8.
C9.
subiect cu
care au fost
relevante cu
valorii poate
similare
reflect
tranzacie
C oninut
Paragrafe
CERINE
2 -4
Implementare
Raportare
COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale
C1-C10
Fondul comercial
C11-C13
C14-C15
Abordri n evaluare
C16-C17
C18-C21
C22-C23
C24-C27
C28-C30
C31-C34
C35
C36-C38
C39
C40
CERINE
1.
1 n IFRS term enul echivalent utilizat pentru active necorporale este im obilizri necorporale.
3.
4.
5.
6.
COMENTARII
Principalele tip u ri de active necorporale
C1.
C2.
C3.
C4.
legate de marketing;
de natur tehnologic;
de natur artistic.
clase, activele
pot fi
contractuale
sau
C8.
C9.
capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintro reea de afaceri pus la punct.
C15. Dei activele necorporale similare, care fac parte din aceeai
clas, au cteva caracteristici comune, ele vor avea i
caracteristici diferite care vor varia n funcie de tipul activului
necorporal.
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea
duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a
factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un
medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci
ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se
preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de
situaie poate face ca durata de via util rmas a primului
produs s fie estimat la numai trei ani.
Abordarea prin pia
C18. Prin abordarea prin pia, valoarea unui activ necorporal se
determin prin referin la activitatea de pe pia, de exemplu, la
cererile sau la ofertele care implic active identice sau similare.
C19. Natura eterogen a activelor necorporale semnific faptul c
rareori este posibil s se gseasc dovezi de pia despre
tranzacii cu active identice. Dac exist dovezi de pia,
Abordri m ultiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorporale, deseori
exist o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect n cazul altor clase de
active.
Inform aii suplim entare
C40. Informaii suplimentare i ndrumri pot fi gsite n ndrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale.2
Evaluarea ntreprinderii
C oninut
Introducere
Stabilirea term enilor de referin ai evalurii
Paragrafe
1-5
6-10
11-22
23-50
51-59
Raportare
60-61
Particulariti
62
Introducere
1.
2.
3.
4.
6.
7.
b)
identificarea
juridic);
clientului
evalurii
(persoan
fizic
sau
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
impactului
unor
22.
23.
24.
ale
25.
26.
27.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
Paragrafe
CERINE
2 -4
5
6
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
Active necorporale
Scheme de finanare
Vnzare forat
Abordri n evaluare
C1-C2
C3
C4-C5
C6-C7
C8-C12
CERINE
1.
2.
1 Conform IAS 16, mainile, echipam entele i instalaiile sunt incluse n clasa im obilizrilor
corporale, exclusiv proprietatea imobiliar (terenul i construciile).
4.
6.
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1.
C2.
stocurile;
consumabilele;
Active necorporale
C3.
C4.
C5.
Vnzare forat
C6.
C7.
C8.
C9.
2 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 1 Fluxul
de num erar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
3 Detalii suplim entare sunt coninute n ndrum arul pentru evaluare elaborat de IVSC: IE 2
Abordarea prin cost a activelor corporale. Bucureti: IROVAL, 2012.
Paragrafe
Introducere
1-3
4-6
7-12
13-17
18-29
30-31
32-45
46-55
56-72
73-78
Raportare
79-80
Introducere
1.
3.
5.
6.
semifabricatele;
produsele finite;
produsele agricole;
f)
g)
ambalajele;
h)
8.
9.
utilajele de producie;
mijloacele de transport;
echipamentele de manipulare;
echipamentele auxiliare;
echipamentele de calcul;
echipamente
sau
2 MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.
instalaii
proprietatea imobiliar;
consumabilele;
10.
11.
Grupa 1 - Construcii;
13.
evalurii, care vor fi agreai cu clientul i vor fi precizai n scris ntrun document contractual.
14.
3 Aceast m etod de identificare este recom andat n cazul evalurii unui num r mare de bunuri
(de exem plu, pentru raportarea financiar).
Data evalurii
(1) n completarea cerinelor cuprinse n SEV 101, referitor la
data evalurii, aceasta poate s nu fie menionat n mod
expres n documentele contractuale care se refer la
evaluri ce vor fi elaborate n baza unor comenzi viitoare
(cum este cazul contractelor de prestri servicii de evaluare
ncheiate cu instituiile de credit). Documentele contractuale
trebuie ns s indice intervalul de timp n care urmeaz s
se emit raportul de evaluare i data de la care se
calculeaz acest termen.
(2) Data evalurii nu poate fi ulterioar datei raportului.
4 n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare n cadrul
activitii de evaluare.
5 SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii im obiliare i a mainilor,
echipam entelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o atenie deosebit pentru a
se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
17.
18.
19.
20.
21.
Culegerea datelor
22.
23.
8 De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu ali factori
econom ici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
n orice estimri ale valorii, se folosesc una sau mai multe din
aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul de MEI, de utilizarea
desemnat a evalurii, de premisele valorii, de calitatea i
cantitatea datelor disponibile pentru analiz.
Abordarea prin pia
32.
11
n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori MEI identice
sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat este ncadrat de ctre
evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice asem ntoare. Nu trebuie
confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n grupele/subgrupele reglem entate de H.G.
2139/2004.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
tehnica asimilrii;
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
12 Exem ple de caracteristici ce pot fi folosite n relaia cost - capacitate: volum (rezervoare),
capacitate de producie (linii de producie).
13 Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate rem edia convenabil din punct
de vedere economic.
14 Depreciere nerecuperabil - depreciere care nu poate fi rem ediat convenabil din punct de vedere
econom ic, deoarece creterile n utilitate i valoare rezultate sunt mai mici dect cheltuielile pentru
remediere.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
Raportare
79.
80.
adaug urmtoarele
15 Anum ite pri ale raportului pot fi excluse, conform prevederilor SEV 103, cu condiia menionrii
acestui lucru n docum entul contractual (a se vedea i SE V 101).
16 MEI pot face subiectul unei schem e de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci pli ctre
creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice activele grevate
de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul activelor.
17 De exemplu, un program pentru calculator aferent unui utilaj.
C oninut
Paragrafe
CERINE
2 -3
4
5-6
COMENTARII
Introducere
Pieele instrumentelor financiare
Riscul de credit
C1-C4
C5-C8
C9-C10
C16-C19
C20-C22
C23-C25
C26-C29
C30
C31
C32-C36
C11-C12
C13-C15
CERINE
1.
2.
4.
5.
Semnificaie
Valoarea instrumentului sau a clasei de instrumente n
comparaie cu valoarea total a activelor sau datoriilor entitii
deintoare sau a portofoliului care este evaluat.
Incertitudine
Valoarea unui instrument poate fi subiect al unei incertitudini
semnificative,
la data
evalurii,
din cauza
naturii
instrumentului, modelului sau datelor de intrare utilizate sau
anomaliilor pieei. Trebuie prezentate cauza i natura fiecrei
incertitudini semnificative.
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6.
COMENTARII
Introducere
C1.
C2.
raportare financiar;
C3.
C4.
C5.
C7.
C8.
C9.
Riscul de contraparte
Capacitatea de plat a emitentului sau a giranilor impune
luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i a
profitabilitii
entitii
respective,
ci
i
considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n
general.1
Subordonare
n stabilirea riscului de neplat este esenial determinarea
prioritii unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate
1 IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrum ar pentru evaluare,
avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.
C25. Un alt factor care poate crea o diferen ntre un pre de pe burs
i instrumentele care sunt evaluate, poate apare dac, prin
transferul deinerii, rezult fie crearea unei deineri de control, fie
posibilitatea schimbrii controlului.
calcularea
instrument
cuponului,
calculeaz
suport sau
caracteristicile
subordonarea;
condiiile
instrumentului,
de
exemplu,
STANDARDE PENTRU
UTILIZRI SPECIFICE
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300)
SEV 400
Verificarea evalurii
Paragrafe
Introducere
Definiii
CERINE
Termenii de referin ai evalurii
Implementare
Raportare
1
2 -7
8
9-12
GHID DE APLICARE
Valoarea just
Agregarea
G1-G2
G3
G4-G5
Datorii
G6-G7
Deprecierea
Deprecierea: terenuri i construcii
G8-G11
G12-G14
G15
Deprecierea: componentizare
G16-G17
Contracte de leasing
G18-G19
G20-G23
G24-G28
G29-G32
G33-G37
G38-G40
Testarea deprecierii
G41-G42
G43
G44-G49
G50-G51
INTRODUCERE
Evalurile sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, n cursul
elaborrii rapoartelor sau situaiilor financiare ale companiilor sau ale
altor entiti. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea
valorii unui activ sau unei datorii pentru nregistrarea acesteia n situaia
poziiei financiare, alocarea preului de achiziie al unei ntreprinderi,
testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing i datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea n contul
de profit i pierdere.
Seciunea Ghid de aplicare a acestei Aplicaii face referire la diferitele
cerine ale Standardelor Internaionale de Raportare Financiar (IFRSuri). Dei IFRS-urile sunt standardele de raportare financiar adoptate
pe scar larg la nivel global, se utilizeaz foarte des i standardele
naionale. Cu toate c ntr-un document internaional de ndrumare nu
este cazul s facem referire la standardele contabile naionale, multe
dintre aceste standarde naionale sunt similare sau se apropie de IFRSuri. De aceea, ghidul oferit n acest document poate fi relevant i pentru
evalurile care sunt utilizate n alte Standarde de Raportare Financiar,
dect IFRS-urile.
DEFINIII
n aceast Aplicaie se folosesc definiiile urmtoare:
Standarde de Raportare Financiar: orice standarde recunoscute sau
adoptate pentru elaborarea situaiilor periodice privind poziia financiar
a unei entiti. Acestea se mai numesc i standarde de contabilitate.
Standarde Internaionale de Raportare Financiar (IFRS-uri):
standardele i interpretrile adoptate de ctre Consiliul pentru
Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
(a) Standardele Internaionale de Raportare Financiar,
(b) Standardele Internaionale
de Contabilitate, i
CERINE
1.
2.
3.
5.
6.
7.
9.
10.
11.
12.
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFSurile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care acest standard de evaluare a fost publicat. IFRSurile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n consecin,
referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de
actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile
la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de ctre IASB sau
de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRS-uri i la alte
publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite
cerine pentruevaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1.
1 IFRS Foundation.
G3.
G4.
G6.
G11. Trebuie reinut faptul c valoarea contabil poate avea ca baz fie
costul istoric, fie valoarea just minus amortizarea cumulat i
pierderile cumulate din depreciere. Valoarea rezidual i durata
de via util trebuie s fie revizuite cel puin la sfritul fiecrui an
financiar.
6 Fundaia IFRS.
Verificarea evalurii
Coninut
Paragrafe
Introducere
1-6
Obiectivele verificrii
7-8
9-11
Raportul de verificare
12-14
15-17
Dispoziii finale
18-19
Introducere
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
11.
12.
13.
14.
16.
Orice
verificator
care
semneaz
certificarea
accept
responsabilitatea pentru toate elementele certificate, pentru
coninutul raportului i pentru concluziile acestuia.
17.
Dispoziii finale
18.
19.
Coninut
Paragrafe
Introducere
Aria de aplicabilitate
Definiii
Recomandri
1-9
10
11-19
20-25
Metodologia de evaluare
Alte aspecte
26-34
35-39
Introducere
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Aria de aplicabilitate
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
23.
24.
25.
26.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
37.
38.
39.
Paragrafe
1-10
11-34
35-49
50-67
68-69
Dispoziii finale
70-72
Introducere
1.
2.
3.
4.
de evaluare.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
baza
proprieti
imobiliare
(terenuri,
apartamente,
locuine
individuale, spaii comerciale, spaii industriale, birouri, hoteluri
etc.);
18.
19.
analiza de pia;
raportarea.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
26.
27.
28.
29.
comparaia direct;
extracia de pe pia;
alocarea (proporia);
rezidual;
30.
31.
32.
33.
34.
de
evaluare
vor
respecta
37.
38.
Pentru lucrrile de investiii sunt necesare documentele tehnico economice prevzute de legislaia specific domeniului
construcii - montaj.
40.
41.
definirea pieei;
cererea;
oferta;
echilibrul pieei.
42.
43.
44.
45.
n estimarea valorii unui bun se pot utiliza una sau mai multe
dintre aceste abordri. Alegerea lor depinde de tipul bunului, de
termenii de referin ai evalurii, de calitatea i cantitatea datelor
disponibile pentru analiz.
46.
47.
48.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
calibrarea modelului;
aplicarea modelului;
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
71.
Glosar 2016
Abordare bazat
pe active (Asset
Based Approach)
Abordare n
evaluare
(Valuation
Approach)
Abordarea prin
cost (Cost
Approach)
Abordarea prin
pia (Market
Approach)
Abordarea prin
venit (Income
Approach)
Accesorii
A ctiv modern
echivalent
(Modern
Equivalent Asset)
A ctiv necorporal
(Intangible Asset)
Active
contribuitoare
(C ontributory
Assets)
Active corporale
(Tangible Assets)
Active curente
(Current Assets)
Active epuizabile
(Wasting Assets)
Active im obilizate
(Non-Current
Assets)
Alocarea valorii
Am plasament
Anuitate
(Annuity)
Argumentare
Beneficii
economice
excedentare
(Excess
Earnings)
Beneficii
normalizate
(Normalised
Earnings)
Beneficiu
econom ic
Beneficiu fiscal
din amortizare
(Tax Am ortisation
Benefit)
Beta (Beta)
Beta pentru
ndatorare
(Levered Beta)
Bunuri im obile
(conform Codului
Civil)
Capital de lucru
(Fond de rulm ent
net) (Working
Capital)
Capital investit
(Invested Capital)
Capital propriu
(Equity)
Dreptul proprietarului asupra unui activ sau ntro ntreprindere dup deducerea tuturor
datoriilor.
Capitalizare
(Capitalisation)
Chiria (Leasee)
Chirie
contractual
(Contract Rent)
Chirie de pia
(Market Rent)
Cldire
nerezidenial
Client
C onstrucii
>
Continuarea
exploatrii (Going
Concern)
Contract de
nchiriere (Lease)
C ontribuabil
Control m ajoritar
(M ajority
Control)
Cost de nlocuire
(Replacement
Cost)
Costul capitalului
(Cost o f Capital)
Costul de nou
Costul mediu
ponderat al
capitalului
(Weighted
Average Cost of
Capital)
Costul net
Costuri de
oportunitate ale
activelor
contribuitoare
(C ontributory
Asset Charges)
C riteriu(i) de
comparaie
(Unit(s) of
Comparison)
Cumprtor
special (Special
Purchaser)
Cursul aciunii /
p rofit net (Price /
Earnings Ratio)
Data evalurii
(Valuation Date)
Data raportului
Date de intrare
pentru evaluare
(Valuation Inputs)
Datorii curente
(Current
Liabilities)
Depreciere
(Impairment)
Depreciere
(Obsolescence)
Depreciere
economic
(Economic
Obsolescence)
Depreciere
extern (External
Obsolescence)
Depreciere fizic
(Physical
Obsolescence)
Depreciere
funcional
(Functional
Obsolescence)
Depreciere
recuperabil
Depreciere
tehnologic
(Technical
Obsolescence)
Discont pentru
blocaj (Blockage
Discount)
Discont pentru
lips de control
(D iscount fo r
Lack o f Control)
Discont pentru
participaie
m inoritar
(M inority
Discount)
Document
contractual
Drepturi
im obiliare (Real
Property)
beneficiile
Durata de via
fizic
Durat de via
economic
(Econom ic Life)
Durat de via
util (Useful Life)
Echipamente
Elemente de
comparaie
Evaluare/Valoare
(Valuation)
Evaluarea
garaniilor
Evaluarea global
Evaluarea pentru
garantarea
m prum utului
Evaluator
Evaluator cu
specializare EBM
Evaluator cu
specializare EI
Evaluator cu
specializare EIF
Evaluator cu
specializare EPI
Evaluator cu
specializare VE
Evaluator extern
(External Valuer)
Factor de
capitalizare
(Capitalisation
Factor)
Factori specifici
entitii (Entity
Specific Factors)
Flux de numerar
(Cash Flow)
Fluxuri de
numerar
exprimate n
termeni nominali
(Nominal Cash
Flows)
Fluxuri de
numerar
exprimate n
termeni reali
(Real Cash
Flows)
Fluxuri de
num erar nete la
dispoziia
acionarilor (Free
Cash Flows to
Equity)
Fluxuri de
num erar nete la
dispoziia firm ei
(Free Cash Flows
to the Firm)
Fond comercial
(Goodwill)
Fond comercial
personal
Fond comercial
transferabil
Holding
Informaii
financiare
previzionate
(Prospective
Financial
Inform ation)
Instalaii
Instituie de
credit
Instrum ent de
capitaluri proprii
(Equity
Instrument)
Instrum ent
financiar
(Financial
Instrument)
Investiie
im obiliar
(Investment
Property)
Ipotez special
(Special
Assum ption)
ntreprindere
(Business sau
Business
Enterprise)
Lichiditate
(Liquidity)
Locator (Lessor)
Main
(main individual sau un grup de maini) Este un activ utilizat pentru un proces specific n
activitatea de exploatare a entitii.
Maini,
echipamente i
instalaii (Plant
and Equiupment)
Membru
corporativ
ANEVAR
Membru titu la r
ANEVAR
Metoda
actualizrii
dividendelor
Metoda
beneficiilor
economice
excedentare
m ultiperiodice
(Multi-Period
Excess Earnings
Method)
Metoda costului
de nlocuire net
(Depreciated
Replacement
Cost Method)
Metoda evitrii
plii redevenei
(Relief from
Royalty Method)
Metoda fluxului
de num erar
actualizat
(Discounted Cash
Flow Method)
Metoda investiiei
(Investment
Method)
Metoda investiiei
iniiale
(Greenfield
Method)
excedentare
Metoda
p ro fitu rilo r
suplim entare
(Premium Profits
Method)
Metoda replicrii
(Replication
Method)
Metod de
evaluare
(Valuation
Method)
Mijloc fix
Modelul de
evaluare a
activelor
financiare
(Capital Asset
Pricing Model
(CAPM))
M ultiplicator
Norme interne
Operator de
eficien
rezonabil (OER)
sau management
de competen
medie
Opinie rezonabil
(Fairness
Opinion)
Participani de pe
pia (Market
Participants)
Participaie la o
ntreprindere
Participaie
majoritar
(M ajority Interest)
Participaie
m inoritar
(M inority Interest)
Pia activ
Pierdere din
nendeplinirea
unei obligaii
(Loss Given
Default)
Populaie
statistic
Portofoliu
(Portofolio)
Portofoliu de
garanii
Potenial de
afacere (PA)
Potenial de
servicii
(Service
Potential)
Prima de risc
(Risk Premium)
Prim de control
(Control
Premium)
Probabilitatea de
nendeplinire a
unei obligaii
(Default
Probability)
Proces de
creditare
Profitul
operaional
sustenabil (POS)
Proprietate
comparabil
Proprietate
generatoare de
afaceri (Trade
Related Property)
Proprietate
im obiliar (Real
Estate)
Proprietate
im obiliar
specializat
(Specialised
Property)
Randament
(Yield)
Randament cu
toate riscurile
incluse (All Risks
Yield)
Randament la
m aturitate (Yield
to Maturity)
Rata de
actualizare
(D iscount Rate)
Rata de
capitalizare
(Capitalisation
Rate)
Rata de
capitalizare a
capitalului
propriu
Rata de
capitalizare a
creditului
Rata de
capitalizare pentru
cldire
Rata de
capitalizare
pentru teren
Rata de
capitalizare total
Rata fr risc
(Risk Free Rate)
Rata intern a
rentabilitii
(Internal Rate of
Return)
Rata rentabilitii
(Rate o f Return)
Redevena
(Royalty)
Renta funciar
Risc de credit
(Credit Risc)
Risc de pia
(Market Risk)
Risc financiar
(Financial Risk)
Risc sistem ic
(Systemic Risk)
Riscul
ntreprinderii
(Business Risk)
Situaie
financiar
(Financial
Statement)
S olicitant de
credit
Standarde de
evaluare n
vigoare
Standarde de
Raportare
Financiar
(Financial
Reporting
Standards)
Standarde
Internaionale de
Raportare
Financiar
(International
Financial
Reporting
Standards)
la
poziia
Structura
capitalului
(Capital
Structure)
Compoziia
capitalului
investit
ntr-o
ntreprindere; finanare mixt prin capitaluri
proprii i credit.
Teoria evalurii
prin arbitraj
(Arbitrage Pricing
Theory)
Teren n exces
Teren n surplus
Teren viran
Tip al valorii
(Basis of Value)
Unitate de cont
(Unit o f Account)
Utilitate (Utility)
U tilizator
desemnat
Valoare
actualizat
(Present Value)
Valoare
actualizat net
(Net Present
Value)
Valoare contabil
(Book Value)
Valoare contabil
(Carrying
Am ount)
Valoare de
investiie
(Investment
Value)
Valoare de pia
(Market Value)
Valoare de
recuperare
(Salvage Value)
Valoare just
(Fair Value)
Valoare la risc
(Value at Risk)
Valoare net
contabil (Net
Book Value)
Valoare special
(Special Value)
Valoare terminal
(Terminal Value)
Valoarea
capitalului
propriu
(Equity Value)
Valoarea de
utilizare
(Value in Use)
Valoarea
im pozabil
Valoarea
ntreprinderii
(Business Value)
Vnzare i
leaseback (Sale
and Leaseback)
Vrsta
cronologic
Vrsta efectiv
Venit sustenabil
(VS)
Verificarea
evalurii
(Valuation
Review)