Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP

Departamento de Engenharia de Construo Civil

ISSN 0103-9830

BT/PCC/437

Atributos que Configuram Qualidade

s Localizaes Residenciais: Uma
Matriz para Clientes de Mercado na
Cidade de So Paulo
Andrea Pascale
Claudio Tavares de Alencar

So Paulo - 2006

presente trabalho parte da dissertao de mestrado apresentada por Andrea Pascale

sob orientao do Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar: "Atributos que Configuram
Qualidade s Localizaes Residenciais: Uma Matriz para Clientes de Mercado na Cidade de
So Paulo", defendida em 12/08/2005, na EPUSP.
A ntegra da dissertao encontra-se disposio com o autor e na biblioteca de Engenharia
Civil da Escola Politcnica/USP.

FICHA CATALOGRFICA

Pascale, Andrea
Atributos que configuram qualidade s localizaes residenciais:
uma matriz para clientes de mercado na cidade de So Paulo 1
Andrea Pascale, Claudio Tavares de Alencar. -- So Paulo: EPUSP,
2006.
13 p. - (Boletim Tcnico da Escola Politcnica da USP, Departamento de Engenharia de Construo Civil; BT/PCC/437)
1. Localizao residencial 2. Qualidade de vida urbana 3. Empreendimentos imobilirios I. Alencar, Claudio Tavares de 11. Universidade
de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de Engenharia de
Construo Civil 111. Ttulo IV. Srie
ISSN 0103-9830

RESUMO

o mercado residencial na cidade de So Paulo tem apresentado grande expanso nos

ltimos anos. Tradicionalmente, este mercado se caracteriza por grandes demandas de
recursos fInanceiros e altos nveis de competitividade entre empreendedores. Nesse
contexto, o objetivo do trabalho estudar os atributos que qualifIcam as localizaes
residenciais urbanas e seus reflexos no mercado, uma vez que as caractersticas da
localizao podem afetar no s as preferncias dos potenciais compradores em relao
escolha residencial, mas tambm a deciso de empreendedores quanto seleo de
terrenos para futuros lanamentos.
Para identifIcar e hierarquizar os atributos de localizao, a pesquisa utiliza o Mtodo
Delphi. O processo envolveu a participao de profIssionais atuantes no mercado
residencial, entre eles: empreendedores, consultores, corretores e profIssionais ligados
ao planejamento imobilirio, resultando em uma matriz de atributos de localizao
hierarquizada, que caracteriza as preferncias de potenciais compradores quanto
localizao residencial.
Duas micro-regies da cidade de So Paulo so exploradas, com o objetivo de validar a
matriz de atributos de localizao obtida, testar sua calibragem e reconhecer potenciais
relaes entre as decises dos empreendedores e as caractersticas de localizao, que
servem para corroborar os resultados obtidos no Processo Delphi.

ABSTRACT
The residential market of Sao Paulo city has experienced a great expansion in recent
years. This market has been historically characterized by great demand on fInanciaI
resources and high competitiveness leveIs among entrepreneurs. In this way, this
research aims to study the quality attributes of urban residential locations and their
impacts in the market, since location features can affect not only potential home-buyers
preferences on choosing their residences, but also developer's decision in selecting a
site location for future enterprises.
In order to identi:fy and rank the location attributes, the research is conducted based on
the Delphi Method. In the process was involved the main local specialists on the
residence markets, such as: developers, consulters, home brokers and Real Estate
marketing planning's professionals, resulting in a stratifIed location attributes' matrix,
that recognizes home-buyers' preferences in relation to residentiallocation.
Two areas of So Paulo city are explored, aiming to validate the attributes' matrix, test
its calibration and recognize potential relations between developers' decision-making
and location features, corroborating the results obtained by the Delphi Processo

SUMRIO
1

INTRODUO

REVISO DA LITERATURA

HIERARQUIZAO DOS ATRIBUTOS DE LOCALIZAO

RESULTADOS

APLICAO DA MATRIZ DE ATRIBUTOS DE LOCALIZAO

CONSIDERAES FINAIS........................................................................................ 9
6.1
6.2

LIMITAOES
APLICAOES

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

10
10

11

1 INTRODUO

o objetivo do trabalho foi identificar o conjunto de atributos que configuram qualidade

a uma localizao residencial para os potenciais compradores. Para isto foi construda
uma lista, denominada "matriz de atributos de localizao", relacionando os atributos
que contribuem para a qualificao de reas residenciais urbanas, e a importncia
relativa destes atributos uns em relao aos outros, hierarquizando-os. Para validar a
aplicao da matriz de atributos de localizao esta foi aplicada em duas micro-regies
da cidade de So Paulo.
Os referidos "atributos de localizao" definem os aspectos qualitativos que
caracterizam o entorno residencial, configurando-o. Nesta pesquisa, os atributos de
localizao envolvem aspectos relacionados qualidade ambiental, infra-estrutura,
servios, acessibilidade e questes scio-econmicas relevantes na escolha da
localizao residencial.
Quanto ao julgamento da qualidade de diferentes localizaes, este s pode ser
realizado por quem ir se utilizar desta localizao, neste caso, somente os potenciais
compradores do produto residencial (mercado) possuem os referenciais para avaliar sua
qualidade. Esta qualidade ser julgada pelas experincias anteriores do potencial
comprador e/ou pelas suas expectativas em relao ao desempenho desta localizao, no
que diz respeito s necessidades de deslocamentos para o trabalho, lazer, compras, etc.,
comparadas localizao dos produtos ofertados pela concorrncia. Vale destacar que,
se o referencial de qualidade est com quem utiliza o produto, pode ser inferido que ele
varia conforme aspectos sociais, culturais, econmicos, pessoais, entre outros, no
sendo uniforme para todo o mercado, nem mesmo dentro de um mesmo pas ou cidade.
A localizao, de acordo com Villaa (1977), pode ser definida como "os atributos de
um ponto do territrio que defmem suas possibilidades de relacionamento com os
demais pontos desse mesmo territrio". Assim, quando algum adquire uma residncia
est adquirindo tambm as oportunidades de acesso aos servios coletivos,
equipamentos e infra-estrutura da regio. Est comprando a localizao da moradia,
alm do imvel propriamente dito. Estas diferenas distinguem e qualificam as
localizaes, influenciando demandas e preos praticados, gerando diferentes nveis de
interesse por parte de empreendedores, investidores e potenciais compradores destes
produtos. Deriva da que unidades residenciais de mesma rea, mesmos padres de
acabamento tm preos diferentes, dependendo de onde se situam.
Ocorre ainda que, h uma interdependncia entre investimentos pblicos e privados que
interferem na qualidade das localizaes. Agentes pblicos, empreendedores e usurios,
atuam nas cidades alterando continuamente sua configurao, surgindo novas reas
residenciais enquanto outras se tornam decadentes.
As reestruturaes espaciais, ocorridas em grandes metrpoles mundiais e decorrentes
principalmente de mudanas econmicas, sociais e de avanos tecnolgicos,
transformam as necessidades da sociedade, inclusive em relao habitao. Estas
novas necessidades vo sendo refletidas atravs de novos conceitos de produtos
residenciais ofertados no mercado e, em novas configuraes na distribuio das
aglomeraes humanas nas cidades.

Em relao s necessidades dos usuanos, diferentemente dos usos comerciais,

industriais e de servios, nos quais as decises quanto localizao visam basicamente
se beneficiar das economias de aglomerao, as decises sobre localizao residencial
so tomadas dentro da estrutura das qualidades ambientais mais intangveis, que
fundamentam a "satisfao" dos moradores (CHORLEY; HAGGETT, 1975).

o perfil dos potenciais compradores considerados neste trabalho

focalizam um tipo de
famlia (etapa do ciclo de vida familiar) e um estrato de renda. O tipo de famlia abrange
casais com filhos de qualquer idade (famlias tradicionais), e o estrato de renda engloba
rendimentos familiares variando de R$4.000,00/ms (aproximadamente 17 SM) at
R$6.000,00/ms (25 SMi. A partir desta segmentao possvel se estabelecer um
grupo homogneo em relao s expectativas quanto aos atributos de localizao.
Assim, o foco da pesquisa se concentra no ''pacote'' de atributos que compe as
localizaes. O conhecimento das preferncias e necessidades dos potenciais
compradores, tanto em relao ao perfil da residncia quanto sua localizao, de
fundamental importncia para formulao de estratgias de produo no mercado
imobilirio, alm de poder orientar estratgias da iniciativa pblica na identificao de
carncias e prioridades de investimentos, de acordo com o perfil scio-econmico da
regio.

2 REVISO DA LITERATURA
Os estudos sobre localizao residencial e seus atributos tratam o tema sob diferentes
enfoques. Uma parte considervel da bibliografia aborda as questes urbanas quanto
distribuio da populao nas cidades. Gegrafos e urbanistas discutem os modelos
clssicos de distribuio espacial das populaes, confirmando ou demonstrando falhas
nestes modelos (RICHARDSON, 1971; CHORLEY; HAGGETT, 1975; ELDER;
ZUMPANO, 1991).
Outros trabalhos pesquisados centralizam a discusso do ponto de vista das
necessidades do usurio que adquire o produto residencial, avaliando as caractersticas
fsicas e de localizao buscadas por estes no momento da aquisio do produto
(LINNEMAN, 1981; HALLAM, 1992; PROVAR, 2003).
Em geral estes estudos aplicam modelos clssicos de regresso (economtricos ou
hednicos) relacionando o preo da unidade, como varivel dependente, com as
caractersticas decorrentes de aspectos fisicos (reas, planta, acabamentos, desenho das
fachadas, etc.) e de localizao (acessibilidade, proximidade de reas verdes e qualidade
da vizinhana), como variveis independentes. Destacam-se entre eles: Goodman
(1981), Dale-Johnson e Philips (1984), Asabere e Harvey (1985) e, Arguea e Hsiao
(2000).
Quanto s expectativas dos potenciais compradores em relao ao produto, os estudos
pesquisados utilizam segmentaes quanto ao perfil scio-econmico (PROVAR,

1 Clculo com base no salrio mnimo de R$240,00, vigente em abril de 2005.

2003), ciclo de vida familiar (FERNANDEZ, 1999), alm de estilo de vida, estado civil,
entre outras possveis segmentaes de mercado discutidas por Kotler (1998).
Voith (1991) e Wong (2002), avaliam a importncia da acessibilidade e do sistema de
transportes na escolha residencial. Nigriello (1977) e Low-Beer (1987) estudaram a
valorizao dos terrenos e o aumento dos lanamentos residenciais em reas prximas
ao metr de So Paulo enquanto Masano (1993) e Des Rosiers et aI. (1996) realizaram
estudo semelhante para reas prximas de shopping centers.
Borba (1992) e Provar (2003), testaram a desvalorizao das unidades residenciais
decorrentes respectivamente da instalao de uma usina de compostagem de lixo na
Vila Leopoldina, em So Paulo, e da proximidade de aterros sanitrios.
Alguns trabalhos analisam o processo de seleo de terrenos urbanos, avaliando
estratgias e implicaes para os diferentes usos, entre eles Barnett e Okoruwa (1993),
Buckley (1993), Rose (1993), DiPasquale e Wheaton (1996) e, Carn et alo (2001).

3 HIERARQUIZAO DOS ATRIBUTOS DE LOCALIZAO

o processo metodolgico empregado na pesquisa envolveu inicialmente reVlsao

bibliogrfica dos vrios assuntos relacionados ao tema, contato com profissionais do
segmento residencial e observaes realizadas no referido mercado quanto s
caractersticas da localizao enfocadas na publicidade destes produtos. A partir destes
levantamentos foi possvel a arbitragem de um questionrio estruturado denominado
"Primeira Matriz de Atributos de Localizao". Utilizando-se esta matriz como base, a
Tcnica Delphi foi aplicada junto aos profissionais atuantes no mercado residencial
paulistano.
A Tcnica Delphi busca a obteno das opinies de especialistas no assunto em questo,
visando a mxima convergncia possvel dessas opinies sobre quais atributos deveriam
compor a matriz de atributos de localizao. Essa matriz consiste em uma lista
hierarquizada de atributos que representam s qualidades de localizao necessrias e
preferidas pelos potenciais compradores do produto residencial, de acordo com a
experincia de profissionais atuantes neste segmentos de mercado.
Rowe, Wright, (1999) afirmam que o processo Delphi particularmente apropriado para
situaes em que no haja disponibilidade de dados histricos, econmicos ou tcnicos
adequados e, assim, se faz necessrio o julgamento humano. Essa condio justifica a
adoo do mtodo nesta pesquisa. ''No se pretende que um Delphi seja um
levantamento estatisticamente representativo da opinio de um determinado grupo
amostrado. essencialmente uma consulta a um grupo limitado e seleto de
especialistas, que, atravs de sua capacidade de raciocnio lgico, da sua experincia e
da troca objetiva de informaes, procura chegar a opinies conjuntas sobre as questes
propostas. Nesta situao, as questes de validade estatstica no se aplicam"
(FERRAZ, 1993, p.l09).
Os 30 participantes que chegaram ao final do processo so profissionais com larga
experincia no segmento residencial. Entre eles esto empreendedores, consultores,

corretores e profissionais ligados ao planejamento e marketing imobilirio, compondo

assim um painel representativo da opinio do mercado em questo.
Para a estruturao do processo, os atributos foram distribudos em grupos. Esta
segmentao possibilita a hierarquizao no somente entre os atributos de localizao,
mas tambm entre os grupos. Os cinco grupos de atributos de localizao estabelecidos
so:

Qualidade ambiental e vizinhana: composto por atributos referentes ao ambiente

natural e construdo (ex. presena de parques, nveis de poluio);

Acessibilidade, sistema virio e de transportes: trata das caractersticas e

facilidades de acesso da regio em relao a locais de empregos, lazer, centros de
servios e demais funes relacionadas ao uso residencial;

Comrcio e servios: aborda os servios complementares habitao, incluindo

tanto os servios menos especializados, e mais corriqueiramente utilizados, como
padarias e mini-mercados, como os servios mais especializados como restaurantes
e cmemas;

Infra-estrutura urbana: engloba as redes de utilidades tais como: sistemas de

abastecimento de gua e esgoto, iluminao pblica, pavimentao e sistema de
coleta de lixo;

Aspectos scio-econmicos: abrange atributos decorrentes de caractersticas scioeconmicas como nvel scio-econmico da vizinhana, proximidade de favelas e
ldices de violncia na regio.

A matriz de atributos de localizao, bem como as instrues para seu preenchimento

foram enviadas aos participantes via internet. Nesta matriz os participantes do processo
deramnotas aos atributos de localizao numa escala entre O e 10, variando de meio em
meio ponto conforme sua importncia relativa, de forma a hierarquiz-los.
As principais caractersticas do processo Delphi so: [a] sucessivas etapas entremeadas
de feedback controlado de opinies; [b] anonimato entre participantes durnte o
processo, para que estes possam alterar suas respostas anteriores em funo do
feedback, sem que hajam constrangimentos e, [c] tratamento estatstico dS
infortries.
Na pesquisa o processo consistiu em duas rodadas, entremeadas de feedback dos
resultados da primeira rodada, dando a oportunidade dos participantes de revisarem suas
opinies frente s opinies do grupo. Tambm era permitido a incluso de atributos de
localizao julgados relevantes e que no estavam contidos na matriz. Da mesma forma,
atributos considerados irrelevantes pela maioria do grupo foram excludos da matriz.
Dado o grau de convergncia dos resultados o processo se encerrou na segunda rodada..
O tratamento estatstico das informaes utilizou a Moda e a Freqncia Relativa em
Relao Moda. A partir da anlise da Moda so identificadas as opinies
predominantes no grupo, e definidos os pesos para cada atributo de localizao. Atravs
da moda, convertida em peso, posicionada a hierarquia dos atributos na matriz. A
moda responsvel ainda pela incluso e/ou excluso de atributos na matriz, alm de

constituir o feedback elaborado ao trmino de cada uma das rodadas do processo

Delphi. A Freqncia Relativa em Relao Moda demonstra os pontos de
concentrao (convergncia) e, conseqentemente, a disperso das notas em torno de
cada atributo, aplicadas pelo grupo de participantes, explicitando a confiabilidade dos
resultados. A anlise da freqncia relativa em relao moda orientou o momento de
encerrar o processo Delphi, sendo que, para validar as notas na matriz e caracterizar a
aceitabilidade dos resultados foi arbitrada uma freqncia relativa mnima de 30%. A
freqncia relativa mnima de 30% tambm foi utilizada, em conjunto com a moda, para
a insero e/ou excluso de atributos na matriz.

4 RESULTADOS

Como resultado obteve-se a matriz que defme e hierarquiza os atributos relevantes na

escolha da localizao residencial, apresentada a seguir:
MODA

PESO

QUALIDADE AMBIENTAL

7,6

20.0%

proximidade de parques (reas verde~)

10,0

8"10

local distante de rios e/ou crregos poIuldos

10,0

8"10

local tranquilo quanto ao nlvel de ruldos (POluico sonora)

10,0

8"10

local onde no ocorram alaqamentos

10,0

8"10

local distante de aterros sanitrios e/ou terrenos baldios

local com ruas arborizadas

10.0
8,0

7"10

local com nlveis de poluio do ar aceitveis

8,0

7"10

local distante de reas industriais

8,0

7"10

ATRIBUTOS URBANOS DE LOCALIZAO E VIZINHANA

8"10

Iproximidade de Dracas

7,0

6"10

local "limpo" em termos de poluico visual (cartazes. outdoors. etc.)

7,0

6"10
6"10

bom estado de conservacao das construces na vizinhanca (manutencao)

7,0

regio com conjunto arquitetnico ex pressivo (proietos de arquitetos reconhecidos)

6,0

5"10

local com topoorafia reoular (sem crandes declives e/ou aclives nas redondezas)

6,0

5"10

local distante de torres de telemuniOes e/ou campos eletromagnticos

6,0

5"10

calcadas larcas e padronizadas na reoio

5,0
4,0

4"10
3"10

Iproximidade de represas elou laqos

122,0

100%

~ESSlBlUDA[)E, SISTMAVIRJO E DE TRANSPORTES

5,9

15,0"10

Iproximidade de estaes de metr

8,0

9"10

Total do sub-grupo qualidade ambiental

cil acesso a vias arteriais (principais avenidas de bairros)

8,0

9"10

bom dimensionamento das ruas e avenidas da regii'lo (regio com baixos nlveis de congestionamento de trfego)

8,0

9"10
9"10

facilidade de estacionar na reaio

8,0

Iproximidade de pontos de txi

8,0

9"10

fcil acesso aos principais centros de servicos (plos de empreaos para o estrato de renda em questo)

7,0

8"10

cil acesso a estradas e rodovias

6,0

7"10

cil acesso a vias expressas (marainais. 23 de maio. etc.)

6,0

7"10

bom sistema de sinalizao na regio

5,0

6"10

proximidade de pontos de nibus com linhas para os principais centros de servicos

5,0

6"10

proximidade de estaces de trem

5,0

6"10

proximidade de terminais de nibus urbanos

5,0

6"10

proximidade de aerooortos

5,0

6"10

acilidade de circular de bicicleta (meio de transporte alternativo)

4,0
2,0

4"10
2"10

90,0

100%

proximidade de estaes rodovirias

Total do sub-grupo acessibilidade, sistema virio e de transportes

continua

ATRIBUTOS URBANOS DE LOCALIZAO E VIZINHANA

MODA

PESO

COMRCIO ESERVIoS

6,0

15,0"10

Iproximidade de faculdades elou universidades

8,0

5%

Iproximidade de academias de oinstica

8,0

5%

proximidade de aoncias bancrias

8,0

5%

proximidade de lavanderias

5%

Iproximidade de shoooino centers

8,0
7,0

Iproximidade de escolas de ensino fundamental

7,0

Iproximidade de Padarias elou mini-mercados

7,0
7,0

5%
5%
5%

Iprox imidade de farmcias elou drooarias

5%

Iproximidade de ruas comerciais lIoias de vesturio. calcados. etc.)

6,0

4%

Iproximidade de ruas de servicos (consultrios mdicos. odontolaicos. de advocacia. de contabilidade. cartrios. etc.

6,0

4%

Iproximidade de hipermercados
Iproximidade de hospitais

6,0
6,0

4%
4%

Iproximidade de escolas maternais

6,0

4%

IProximidade de bibliotecas

6,0

4%

loroximidade de cinemas elou teatros

Iproximidade de bares elou restaurantes

6,0
6,0

4%
4%

,proximidade de clubes elou centros esPOrtivos elou de recreacao

6,0

Iproximidade de video locadoras

6,0

4%
4%

Iproximidade de sacoles

5,0
5,0

3%
3%

5,0
5,0

3%

proximidade de convenincias (chaveiros. xerox. bancas de iornal. oaoelarias. aancia de correios. caixas eletrnico
proximidade de feiras-Iivres

4,0

3%
3%

prox imidade de livrarias

3,0
3,0

2%
2%

IProximidade de deleaacias elou oostos ooliciais

proximidade de postos de aasolina

proximidade de centros culturais elou museus

Total do sub-grupo comrcio e servicas

150,0

100%

INFRA-ESTRUTU.RA URBANA

10,0

25,0%

local servido por rede aua potvel

10,0

8%

local servido por rede de escoto

8%
8%

local servido Dor rede de drenaaem de auas nluvias

10,0
10,0

local servido Dor rede de enemia eltrica

10,0

8%

local servido por rede telefnica

8%

local servido por rede de cabeamento de tv

10,0
10,0

local servido Dor rede de as canalizado

10,0

8%
8%

local com boa i1uminacao Pblica

10,0

8%

local com ruas oavimentadas

10,0

8%

local servido por sistema de coleta de lixo e Iimoeza pblica

10,0

8%

local com calcadas em boas condie6es (sem buracos. dearaus. etc.)

local dotado de mobilirio urbano (lixeiras. caixas de correios. telefones nblicos. nontos de nibus cobertos. etc.)

10,0
10,0

8%
8%

Total do sub-grupo infra-fistrutura urbana

120,0

100%

9,5

25,0%

10,0
10,0

18%

local orximo a bairros valorizados

nlvel scio-econmico da reaiao (status da vizinhanca\

10,0

18%

local afastado de reas elou ruas de Prostituico

10,0

18%

baixo Indice de violncia na reoiao

bairro com identidade histrica

10,0
7,0

18%
12%

Total do sub-grupo aspectos scio-econOmicos

57,0

100"'{'

iAsPECTOS s6clo.ecoNMlCos

......

local distante de favelas

18%

Tabela 1 - Matriz de atributos de localizao

Os pesos resultantes de cada grupo de atributos de localizao demonstram a
importncia relativa de cada um na composio da qualidade de uma localizao. Ao
todo foram identificados 74 atributos de localizao.

A representatividade de cada grupo de atributos na composio da qualidade de uma

localizao est apresentada no grfico a seguir:

(O

8:

40%

30%

ca

20%

C)
'ti
CD
'ti
'ti

'>

;l

J!
c
CD
I/)

f
Q.
CD

o:

10%
0%

ACESSSLDADE,
SISTEMA VIARIO

EDE
TRASNPORTES

Grupos de Atributos de Localizao

Figura 1 - Importncia relativa dos grupos de atributos na escolha residencial

5 APLICAO DA MATRIZ DE ATRIBUTOS DE LOCALIZAO

Atravs da utilizao da matriz de atributos de localizao foi possvel identificar a

qualidade em duas micro-regies da cidade de So Paulo, com caractersticas distintas
quanto ao estado dos atributos e padres de oferta de empreendimentos. Os resultados
validaram a estrutura da matriz e, analisados juntamente a alguns indicadores,
identificaram possveis tendncias de comportamento de mercado.
A escolha das duas micro-regies para validao da matriz de atributos de localizao
se baseou nos seguintes fatores:

Perfil de ocupao dentro do estrato de renda focado nesta pesquisa, descrito na

introduo do trabalho;

Zona de uso definida pela Legislao de Uso e Ocupao do Solo, de forma a

viabilizar a comparao entre o perfil de ocupao nos dois locais, dentro dos
potenciais construtivos permitidos. No caso as duas micro-regies esto em Z3;

Quantidades representativas, porm distintas, de lanamentos residenciais nas

micro-regies, no perodo analisado;

Homogeneidade em relao s caractersticas internas das micro-localizaes, no

que diz respeito distribuio e/ou presena dos atributos de localizao avaliados.

Definidas as reas de estudo na Mooca e Vila Mariana, estas foram avaliadas conforme
critrios desenvolvidos este fim. A definio destes critrios foi necessria para que o
preenchimento da matriz de atributos de localizao ocorresse de forma homognea,
independentemente do responsvel por sua aplicao.
Muitos critrios utilizados para o preenchimento da matriz dizem respeito ao tratamento
das proximidades em relao aos servios e caractersticas que qualificam uma
localizao residencial. Para que o julgamento fosse mais objetivo, e mensurvel, foram
definidas distncias mximas de qualquer ponto da micro-regio para se alcanar o
atributo avaliado (ex. praas, farmcias, estaes de metr, etc.), a partir das quais
foram atribudas as notas. Estas distncias foram estabelecidas em funo da utilidade e
freqncia de uso em relao ao atributo. Por exemplo, so toleradas distncias menores
para se alcanar uma padaria do que para se chegar a um shopping center.
Para o julgamento das reas escolhidas deve ser destacado que mesmo em uma microregio que englobe pouco mais de uma dezena de quadras, como o caso nesta
pesquisa, h uma variao das distncias em relao aos diversos terrenos presentes e os
pontos e/ou locais valorizados. Assim, para efeito de uniformizao dos julgamentos,
foram adotadas distncias mnimas e mximas percorridas a partir de qualquer ponto
situado dentro do permetro das micro-regies como referncia para o julgamento.
A aplicao prtica da matriz demonstrou sua utilidade na comparao da qualidade
entre localizaes, apontando pontos positivos e carncias nas localizaes estudadas.
A seguir so apresentadas os resultados nas micro-regies da Mooca e Vila Mariana,
sendo que as regies obtiveram notas 7,4 e 8,7, respectivamente.

:J

!2
C)

10

11>
u cu
.- 'C

::li! cu

11> 'C

~ ~

Ow

Ifll

(,)l

cu

.ac

o
o..

o
ACESSIBILloo.DE,
SlSlBM VIRIO E
DE TRANSPORTES

INFRA-ESTRUTURA
URBAf'Ul.

Grupos de Atributos de Localizao

.MOOCA -7.4

.VILA M6.RLt\f'Ul. - 8.7

Figura 2 - Qualidade dos atributos de localizao nas micro-regies estudadas

Os resultados da matriz analisados juntamente com alguns indicadores de mercado

possibilitaram algumas concluses.
Os preos dos terrenos representam uma das variveis responsveis pela distino da
qualidade em diferentes localizaes. O levantamento dos preos dos terrenos nas duas
micro-regies corroborou as informaes obtidas durante a aplicao da matriz, uma
vez que na Mooca os preos dos terrenos por metro quadrado so cerca de 30% menores
que na Vila Mariana. De maneira geral, os preos praticados nas unidades recm
lanadas, por sua vez, indicam o acmulo dos diferenciais de preos dos terrenos nas
duas micro-regies.
O volume de lanamentos residenciais um indicador que reflete quantos
empreendedores "enxergaram" a regio como atrativa. Em relao ao nmero de
lanamentos, a Mooca recebeu 67 empreendimentos residenciais nos ltimos dez anos,
enquanto na Vila Mariana foram lanados 110 empreendimentos( EMBRAESP, 2000;
2003). A diferena entre o nmero de lanamentos nas duas micro-regies pode indicar
a percepo do estado dos atributos de localizao na anlise da seleo de terrenos para
lanamentos de empreendimentos residenciais. Este fato reforado pela configurao
atual das duas micro-regies que apresentam quantidades equivalentes de terrenos vagos
e mesmo potencial construtivo, porm volume de lanamentos distintos.
Quanto aos indicadores da demanda, valores exatos dos ndices de velocidade de
vendas nas duas micro-regies no foram disponibilizados pelo SECOVI. No entanto,
foram obtidos junto ao mesmo rgo informaes de que estes indicadores se mostram
proporcionais aos volumes de lanamentos nos dois locais, ou seja, as velocidades de
vendas se apresentam mais altas na regio onde efetivamente foi identificado maior
volume de lanamentos, no caso a Vila Mariana2 Tal fato pode indicar que, de forma
geral, os empreendedores utilizam a qualidade das localizaes como um dos vetores de
anlise para a escolha dos locais dos novos empreendimentos, na medida em que
buscam colocar seus lanamentos em regies onde o pblico reconhece a qualidade da
localizao, favorecendo a insero do produto no mercado.

"CONSIDERAES FINAIS
A presente pesquisa identificou um conjunto de atributos que configuram qualidade a
uma localizao residencial, de acordo com o estrato de renda e perfil familiar dos
potenciais compradores.
Atravs da aplicao do Mtodo Delphi junto a participantes do segmento de mercado
residencial, foi obtida uma matriz que representa as necessidades e preferncias da
demanda na opinio destes profissionais. A "Matriz de Atributos de Localizao"
constitui o instrumento-chave da pesquisa para identificao da qualidade em distintas
localizaes da cidade de So Paulo.

2 Infonnaes obtidas em entrevista junto ao departamento de pesquisa do SECOVI, em 2005, acerca do

comportamento dos indicadores da demanda nas regies da Mooca e Vila Mariana.

10

A matriz de atributos de localizao teve sua aplicao testada em duas micro-regies

da cidade (Mooca e Vila Mariana), cujos lanamentos residenciais so atuahnente
direcionados para o perfil de renda estudado. Essa aplicao possibilitou a validao da
matriz quanto ao julgamento qualitativo das localizaes, corroborando sua eficcia
para este tipo de anlise.
A importncia do reconhecimento dos atributos de localizao se deve tanto sua
influncia nas preferncias dos potenciais compradores em relao escolha
residencial, como tambm na deciso de empreendedores quanto escolha da
localizao de terrenos para futuros lanamentos. Desta forma, a preferncia por
determinados atributos de localizao pode representar para os empreendedores uma
possvel estratgia de segmentao de mercado.
As concluses sobre os atributos resultantes na matriz, bem como sua aplicao e
validao j foram discutidos na pesquisa. Assim, o importante neste momento, tecer
algumas consideraes acerca da utilidade e limitaes da matriz obtida.

6.1

Limitaes

A matriz de atributos de localizao identificada no trabalho tem sua aplicao limitada

cidade de So Paulo, uma vez que as necessidades quanto localizao residencial
foram identificadas neste ambiente. No entanto, o processo utilizado para a construo
da matriz e a adaptao de seus atributos, viabiliza sua aplicao em outras cidades.
A identificao da qualidade das localizaes atravs deste mtodo, contempla em sua
aplicao tanto fatores objetivos quanto subjetivos. A subjetividade est nos
julgamentos envolvidos no processo, e os fatores objetivos se referem aos critrios
utilizados para atribuio de notas aos atributos, uniformes e imparciais para qualquer
localizao.
A matriz de atributos representa o conjunto de atributos que, no momento, reflete as
necessidade e aspiraes do estrato de renda estudado, quanto s caractersticas da
localizao residencial. Porm, o aparecimento de novas tecnologias, a situao
econmica, o deslocamento das classes sociais na cidade e a prpria evoluo urbana
podem causar mudanas nas necessidades e alteraes nos atributos de localizao mais
valorizados pelo estrato de renda defmido. Essas mudanas ocorrem de forma lenta,
uma vez que a percepo de novas localidades e a assimilao de novas tecnologias
levam um certo tempo de amadurecimento. Assim, a matriz pode necessitar de ajustes
peridicos, a partir da incluso e/ou excluso de atributos novos e/ou obsoletos, bem
como na reavaliao dos pesos dos atributos de localizao.

6.2

Aplicaes

A colaborao e o interesse nos resultados da pesquisa, por parte dos participantes deste
segmento do mercado imobilirio, revelaram a carncia de informaes que possam
orientar decises estratgicas quanto localizao de empreendimentos residenciais.
Nesse sentido os resultados do trabalho podem contribuir nos seguintes aspectos:

11

Auxiliar na formatao de empreendimentos residenciais atravs de segmentaes

de mercado, que tomem como referncia os atributos de localizao valorizados
pelo pblico que se pretende atingir para ento localizar regies que atendam a estas
caractersticas ou, de maneira inversa, adequar o perfil do empreendimento ao
estrato de renda que valorize as caractersticas de localizao presentes na regio de
um terreno previamente adquirido;

Orientar investidores e potenciais compradores de produtos residenciais na

aquisio de imveis, com maior segurana;

Orientar estrategicamente investimentos pblicos e privados visando qualificao

de reas urbanas, de acordo com os atributos valorizados pelo perfil de renda
existente ou pretendido na regio, ou conforme as carncias identificadas;

Relacionar tipologias de produto s preferncias de localizao na ocasio da

formatao do produto, tornando a relao entre edificao e localizao atrativas
para os potenciais compradores;

Auxiliar na definio de fronteiras de zonas de valor, com base na qualidade das

localizaes.

7 REFERNCIAS BffiLIOGRFICAS

ARGUEA, N.; HSIAO, C. Market values of environmental amenities: a latent variable

approach. Journal ofHousing Economics, v. 9, n. 1-2, p.l04-126, Mar 2000.
ASABERE, P.; HARVEY, B. Factors influencing the value of urban land: evidence
from Halifax-Dartmouth, Canada. Journal of the American Real Estate and Urban
Economics Association. v. 13, n. 4, p.361-377, 1985.
BARNETT, A. P. OKORUWA, A. A. Application of geographic information systems
in site selection and location analysis. The Appraisal Journal, v. 61, n.2, p.245-253,
Apri11993.
BORBA, R. A. O. Um modelo para avaliao dos efeitos do impacto ambiental no
valor imobilirio e sua aplicao com o estudo de caso da usina de compostagem de
lixo da Vila Leopoldina. 1992. 67p. Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica,
Universidade de So Paulo. So Paulo, 1992.
BUCKLEY, M. Location strategies: an overbuilt retail market. Discount Mercheiser,
v. 33, n.2, 1993.
CARN, N. et aI. Real estate market analysis: techniques e applications. SouthWestern: Thompson Learning, 2001. 353p.
CHORLEY, R.; HAGGETT, P. Modelos scio-econmicos em geografia. Rio de
Janeiro. Editora da USP, 1975.

12

DALE-JOHNSON, D.; P.HILLIPS, M. Housing attributes asseeiated with capital gain.

Journal ofthe American Real Estate and Urban Economics Association, v. 12, n. 2,
p.162-175,1984.
DES ROSIERS, et aI. Shopping centers e house values: an empirical investigation.
Journal ofProperty Valuation & Investment, v. 14, nA, pAI-51, 1996.
DIPASQUALE, D.; WHEATON, W. Urban economics e real estate markets. Business
Economics, v.31, nA, p.69-75, 1996.
ELDER, H.; ZUMPANO, L. Tenure choice, housing demand and residential location.
The Journal ofReal Estate Research, v. 6, n. 3, p.341-356, 1991.
EMBRAESP. Relatrio Anual 2000. So Paulo: Embraesp, 2000.
_ _o

Relatrio Anual 2003. So Paulo: Embraesp, 2003.

FERNANDEZ, J. A. da C. G. Preferncias quanto a localizao e influncia no ciclode-vida familiar: estudo exploratrio com moradores de apartamentos do centro de
Florianpolis. 1999. 153p. Dissertao (Mestrado) - Ps Graduao em engenharia
Civil, Universidade Federal de Santa Catarina. Florianpolis, 1999.
FERRAZ, R. M. O. L. Ligao area Rio - So Paulo: anlise da demanda pelo
mtodo delphi. 1993. 199p. Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica, Universidade
de So Paulo. So Paulo, 1993.
GOODMAN, A. Housing submarkets within urban areas: defmitions e evidence.
Journal ofRegional Science. v. 21, n.2, p.175-185, 1981.
HALLAN A. W. The Importance of Amenities in Residential Locational Choice.
1992. 65p. Ph.D., The University ofTexas at Arlington. Texas, 1992.
KOTLER, P. Administrao de Marketing. So Paulo: Atlas, 1998. 725p.
LINNEMAN, P. The demand for residence site characteristics. Journal of Urban
Economics. v.9, n. 2, p.129-148, Mar. 1981.
LOW-BEER, J. D. Dinmica do mercado fundirio x investimento pblico: uma
anlise da valorizao em reas prximas ao metr. 1987. 131 p. Dissertao (Mestrado)
- Escola de Administrao, Fundao Getlio Vargas. So Paulo, 1987.
MASANO, T. F. Shopping centers e suas relaes fisico-territoriais e SOCIOnegociais no municpio de So Paulo. 1993. 452p. Tese (Doutorado) - Faculdade de
Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo. So Paulo, 1993.
MASAROLO, P. D. O bairro da Vila Mariana. So Paulo: Prefeitura Municipal,
Secretaria de Educao e Cultura, Departamento de Cultura, 1971. 114p.
NIGRIELLO, A. O vaJpr do solo e sua relao com a acessibilidade: estudo a nvel
urbano. 1977. 238p. Dissertao (Mestrado) - Escola de Engenharia, Universidade
Federal do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 1977.

13

PROVAR. Pesquisa varejo alto valor: O mercado imobilirio residencial de So

Paulo. So Paulo: FEA, 2003.
RICHARDSON, H. W. Economia Urbana. Rio de Janeiro: Editora Intercincia, 1971.
202p.
ROSE, 1. A criticaI assessment ofNew York city's fair share criteria. The American
Planning Association, v. 59, n.l, 1993.
ROWE, G.; WRIGHT, G. The Delphi technique as a forecasting tool: issues and
analysis. International Journal ofForecasting. v. 15, nA, p. 353-375, Oct. 1999.
VILLAA, F. A localizao como mercadoria. So Paulo: Studio Nobe~ 1977.
VOITH, R. Transportation, sorting and house values. Journal of the American Real
Estate and Urban Economics Association, v. 19, n. 2, p.117-137, 1991.
WONG, G. A conceptual model of the household's housing decision-making process:
the economic perspective. Review of Urban and Regional Development Studies
(RURDS), v. 14, n. 3, p. 217-234, 2002.