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CONTENIDO
INTRODUCCIN........................................................................................................... 2
OBJETIVOS.................................................................................................................. 3
MARCO TERICO........................................................................................................4
COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO DE EDIFICIO DE
DEPARTAMENTOS.........................................................................................
INGENIERA ECONMICA II
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INTRODUCCIN
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OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECFICOS
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MARCO TERICO
EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
Un edificio de apartamentos es una solucin econmica, que se realiza mediante los
aprovechamientos en comn de zonas de circulacin, tanto verticales como horizontales.
Tambin se verifica esta economa en las instalaciones complementarias de agua,
drenaje y luz elctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economa.
Puede tambin obtenerse mejor servicio y economa, mediante calderas, incinerador, etc.
La solucin colectiva de un edificio de apartamentos permite tener otros elementos
comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para
juegos de nios, etc
1. Anlisis del Entorno del Proyecto
Se efectu el anlisis del Macroentorno y Microentorno, tomando en cuenta las variables
que podran afectar la puesta en marcha del proyecto. En el Macroentorno se formul el
anlisis de las variables Poltico, Econmica, Social, Tecnolgica y Ecolgica del Per.
Esto ha permitido tener un diagnstico de la situacin a nivel macro en el que se
ejecutar el proyecto y cmo el proyecto podra verse afectado en cualquiera de las
variables mencionadas.
En el mbito del Microentorno, se han tomado en cuenta las dimensiones Urbansticas y
Regulaciones actuales a las que se encuentra sujeto el proyecto, el anlisis del cliente
objetivo, lo que permitir segmentar el perfil de los clientes a los cuales tenemos que
enfocar el proyecto, se realiza el anlisis de la competencia, con lo cual podremos
obtener el nmero y caractersticas de los competidores.
2. Estimacin de la Demanda
Se efectu el anlisis de estimacin de la demanda, a travs del planteamiento de
encuestas e investigacin de los competidores ubicados en las inmediaciones del
proyecto. El muestreo fue de 40 familias que residen en viviendas recin adquiridas (1-4
aos de antigedad) en el radio de influencia del proyecto. El objetivo de la encuesta fue
medir la satisfaccin de la vivienda actual. Con los datos obtenidos de los competidores
se efectu un plano de ubicacin y se analizaron los productos que brindaban, en funcin
a ello se desarroll un producto que otorgue exclusividad y diferenciacin de los dems
proyectos.
3. Plan de Marketing
Se efectu de acuerdo al anlisis de oferta y demanda, determinndose las necesidades
que tienen el cliente objetivo, y la complacencia de los mismos por la vivienda actual;
tambin se analizaron los puntos fuertes y dbiles de los competidores. Con la
informacin tomada se organiz el proyecto; para posteriormente plantear las estrategias
de marketing y ventas.
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4. Evaluacin Financiera
Se realiz la evaluacin econmica y financiera, la cual permiti determinar la factibilidad
del proyecto. Los indicadores calculados fueron el VANE, VANF, TIRE y TIRF, tomando en
cuenta la formulacin de los flujos econmicos y financieros, el financiamiento del
proyecto. Los resultados de los indicadores dieron como resultado final un proyecto viable
y rentable, donde se logran los objetivos del proyecto y la empresa.
DEFINICIONES
1. Alcabala
La alcabala es el impuesto que grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rsticos,
a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas
con reserva de dominio. Con los pagos de impuesto de alcabala un notario formalizar
mediante escritura pblica la transferencia.
2. Anlisis Poltico, Econmico, Social, Tecnolgico y Ecolgico (PESTE)
Es el anlisis que se realiza con respecto su entorno macro, en sus siguientes aspectos:
Social, Econmico, Poltico, Tecnolgico y Ecolgico.
3. Certificado de Finalizacin de Obra
Este certificado est amparado en el art. 31 de la ley 27157, que es la ley de
regularizacin de edificaciones, lo otorga la municipalidad al verificar que la obra cuente
con los parmetros urbansticos que solicita.
4. Certificado de numeracin
Luego de haber recabado el certificado de finalizacin de obra, se otorga el certificado de
numeracin que sirve para la independizacin e inscripcin de cada unidad en el
municipio y en registros pblicos
5. Certificado de Parmetros Urbansticos y edificatorios
Documento que indica las especificaciones tcnicas y normativas para las diferentes
modalidades de edificacin de acuerdo al RNC y la realidad del distrito. Se debe emitir
antes de tramitar la Licencia de Obra o antes de presentar el anteproyecto de consulta.
La Licencia de Obra est sujeta a los parmetros urbansticos y edificatorios, lo cual est
regulado en el artculo 54 del Reglamento de la Ley 27157
6. Contrato
Es un acuerdo de voluntad comn de dos o ms partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relacin jurdica patrimonial. No puede modificarse unilateralmente (salvo
acuerdo expreso).
7. Crdito Hipotecario
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ASPECTOS LEGALES
1. Revisin del Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Se analizaron las caractersticas de la propiedad tomando en cuenta el certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la
propiedad. En el caso del proyecto, estos son los principales parmetros del Certificado:
Zonificacin:
y RDM
Vivienda
Altura Mxima:
17 y 4pisos
Retiro Mnimo:
800 m2 y 200 m2
18mts.
rea libre:
40% y 35%
Numero de estacionamientos:
.
2. Estudio de Ttulos
Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros pblicos
a nombre de quien est el inmueble, y que no se encuentre en riesgo de hipoteca o
alguna anotacin que pueda afectar a la propiedad.
3. Contrato de Compra Venta
Es un acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir una relacin
jurdica patrimonial. Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato,
siempre que no sea contrario a norma legal de carcter imperativo.
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3. CONSTRUCCIN
Los costos de construccin corresponden a los gastos por la ejecucin del edificio de
departamentos en s mismo (mano de obra, materiales de construccin, controles de
calidad, etc.)
4. LICENCIAS
Se refiere a los gastos referidos a trmites municipales necesarios para la construccin del
proyecto hasta la finalizacin del mismo como son:
Certificados de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Anteproyecto en Consulta
Licencia de Demolicin
Licencia de Construccin
Finalizacin de obras de demolicin,
Declaratoria de fbrica de la demolicin
Finalizacin de Obras de construccin
Declaratoria de fbrica de construccin
Certificados de numeracin
Otros trmites municipales relacionados al proyecto
Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.
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6. GASTOS ADMINISTATIVOS
Comprende bsicamente los costos de Honorarios de terceros (por trmites municipales y
otros), gastos de contabilidad, gastos de tiles y oficina, gastos de mantenimiento
(guardiana, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se desarrolla el proyecto,
supervisin del banco, impuestos municipales como Arbitrios Prediales, etc. Y otros gastos
que no estn ligados directamente a la construccin del proyecto.
7. CARTAS FIANZA
Esta partida corresponde a la emisin de cartas fianzas, que son requeridas por los
bancos como garanta. Se asume el costo de las cartas fianzas requeridas por los bancos
para que los clientes financien su crdito hipotecario.
8. PUBLICIDAD
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del proyecto
(folletos, gigantografas, anuncios, etc.)
9. IMPREVISTOS
Esta partida consta bsicamente de un monto de reserva del proyecto, en el caso de
querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos en su momento.
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:
:
:
:
:
:
17
5
77
58.26%
2,075.00 m
1208.94 m aprox.
(58% del Terreno aprox.)
: 660.00 m aprox.
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2. UBICACIN
Est situado en la interseccin de la Av. Paseo de la Repblica con la Av. Alfredo Benavides en el
distrito de Miraflores. La ubicacin es estratgica, ya que se encuentra en una zona cercana la Va
Expresa, que permite el fcil acceso a distintos puntos de Lima como zonas comerciales y
mercados, y otros lugares como Larcomar, supermercados,entidades financieras, entre otros.
Ubicacin del proyecto, tomada de la tesis: Desarrollo proyecto inmobiliario Edificio Benavides
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COSTO (S/.)
10,764,000.00
%
33.44%
561,525.00
1.74%
17,220,093.00
367,033.20
71,656.00
303,037.80
52,868.40
407,521.40
224,608.00
53.50%
1.14%
0.22%
0.94%
0.16%
1.27%
0.70%
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1,430,000.00
4.44%
785,077.80
2.44%
32,187,420.60
5,793,735.71
37,981,156.31
100.00%
4%
1%
1%
2%
0%
33%
1%
53%
2%
0%
1%
TERRENO
CONSTRUCCION
LICENCIAS
TITULACION
GASTOS ADMINISTRATIVOS
CARTAS FIANZA
PUBLICIDAD
IMPREVISTOS
GASTOS GENERALES DE LA
CONSTRUCTORA
HONORARIOS DE GERENCIA
FIJO
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RESULTADO ECONOMICO
RESULTADOS ECONOMICOS
La evaluacin econmica del proyecto nos da como resultado el valor del dinero actual que
reportar el proyecto en el futuro (VAN), as como la tasa interna de retorno(TIR) conocida como la
tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero. Se muestra lo siguiente:
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PUNTOS CRITICOS
De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del precio mnimo de venta, se efecta
el clculo para hallar el precio de venta mnimo que se puede aceptar para obtener un VAN igual a
cero y no perder dinero. Se deduce que se recuperar la inversin al reducir el precio hasta un
mximo de US$330.19/m2 teniendo un precio mnimo de US$1,419.81/m2
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De acuerdo a los resultados obtenidos en la determinacin del costo mximo del terreno se
deduce que para recuperar la inversin teniendo un VAN igual a cero, slo se podr incrementar el
precio ofertado de compra hasta un mximo de US$ 2,486,119.76 /m2 lo que da como resultado
US$6,626,119.76/m2.
Sin embargo este punto es el menos crtico en el desarrollo del presente anlisis debido a que la
negociacin y compra del terreno se inici ya en Julio de 2012.
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Segn los datos proporcionados tenemos que el valor del inmueble es de:
S/ 32187,420.6
Y que el ingreso por alquiler de departamentos por ao de todo el edificio seria de S/
3234,000.00 entonces tenemos que:
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32' 187,420.6=
3234000
TIR
TIR= 10.047 %
Esta aproximacin se da siempre y cuando los pagos sean iguales en cada periodo.
- Tomando un periodo de 10 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 5.75665%
- Tomando un periodo de 15 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 11.485%
- Tomando un periodo de 20 aos para calcular el TIR hacemos que el VAN sea 0 de la
cual nos da un TIR igual a 13.633%
Como vemos el TIR aumenta al paso de los aos
Si bien el inmueble sufre una depreciacin a cierto tiempo tenemos otro caso en la cual lo
mismo que el caso anterior pero ahora en el ao 10 se vender el inmueble a S/
35000,000.00
7. COMPARACIN DE ALTERNATIVAS
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EJEMPLO DE CLCULO:
1. Alquiler:
Mensual
Anual
3,560.00 soles
42,720.00 soles
Gastos de comunidad/mantenimiento
600.00 soles
7,200.00 soles
Renta neta
2,960.00 soles
35,520.00 soles
2. Venta
Precio de venta de ese inmueble o similar (por m2) en el mercado de segunda mano =
210,000 dlares (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y
constructoras/promotoras al estar ste intervenido por el sistema financiero que ofrece
condiciones de financiacin nicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de
proteccin oficial o similar).
Gastos de transaccin 11,5% (de 210,000 dlares) = 24150 dlares
Precio de compraventa efectiva = 185,850 dlares = 624,456.00 soles (T.C. = 3.36)
Rentabilidad del alquiler: 35,520.00 soles/ 624,456.00 x 100 = 5.688%
Este piso en concreto podra ser susceptible de ser interesante para vender slo en las
zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no
justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendera, porque me estara
deshaciendo de un rbol (el piso) que da muchos frutos (ms del 5% anual).
Tambin hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se estn
desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien tambin continuarn
hacindolo. Por esta razn me inclino, ante la duda, a vender el piso inmediatamente.
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CONCLUSIONES
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