CURSUL NR.

8
CONTRACTUL DE LOCAIUNE
Seciunea I
Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de locaiune
1. Noiunea contractului de locaiune
1. Definiie i delimitare fa de vnzare. Locaiunea1 este contractul prin care o parte, numit locator, se
oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar (chiria), folosina temporar 2, total sau parial, a unui bun n
schimbul unei sume de bani sau alte prestaii, numit chirie (art. 1.777 C.civ.).
Locaiunea (dei se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei) se deosebete de contractul de
vnzare prin faptul c transmite numai dreptul de folosin ca drept de crean asupra bunului, iar nu un
drept real. Chiar dac bunul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea
fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure folosina
bunului, nu i dobndirea proprietii fructelor. Astfel fiind, n ipoteza n care contractul are ca obiect numai
dobndirea unor fructe (de exemplu, recolta de pe cmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaiune, ci
vnzare. Cu att mai mult, contractul nu poate fi calificat locaiune, ci vnzare, dac are ca obiect producte
(adic produsele obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei acestuia, precum copacii unei
pduri, piatra dintr-o carier i altele asemenea- art. 549 C.civ.), deoarece folosina nu poate s absoarb bunul
nsui i puterea lui productiv.
2. Varietile contractului de locaiune. n Codul civil i alte acte normative reguli speciale sunt
prevzute pentru locaiunea bunurilor agricole numit contract de arendare , pentru locaiunea locuinelor
numit contract de nchiriere a locuinei , i pentru locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui
profesionist, motiv pentru care vom analiza aceste trei varieti ale locaiunii n capitole separate.
Subliniem ns, c aceste contracte reprezint numai varieti ale locaiunii de drept comun, iar nu
contracte speciale distincte, astfel nct le sunt aplicabile dispoziiile referitoare la locaiune, analizate n cadrul
acestui capitol, n msura n care sunt compatibile cu regulile particulare prevzute pentru aceste contracte.
Mai precizm c, asemntor contractului de vnzare, prile pot ncheia, anterior locaiunii, un pact de
opiune sau un antecontract de locaiune (promisiune unilateral sau bilateral de locaiune), guvernat de
regulile generale (art. 1.278, respectiv art.1.279 C.civ.).
2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune
3. Enumerare. a) Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) ntruct d natere la obligaii
reciproce i interdependente. Locatorul se oblig s predea locatarului bunul dat n locaiune, s-l menin n
stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii i s asigure locatarului linitita i utila folosin a
bunului pe tot timpul locaiunii, iar locatarul se oblig s ia n primire bunul dat n locaiune, s plteasc chiria,
s foloseasc bunul cu pruden i diligen i s l restituie la ncetarea contractului de locaiune.
b) Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care fiecare parte urmrete s i procure un avantaj n
schimbul obligaiilor asumate. n opoziie cu mprumutul de folosin (comodat), care este un contract
esenialmente gratuit, locaiunea este, dimpotriv, prin definiie (esenialmente) cu titlu oneros. Dac folosina
unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de
Noiunea provine de la vb.lat. locare a nchiria (a da cu chirie, n arend). n limba latin exist i verbul
conducere a lua cu chirie, motiv pentru care contractul era denumit locatio-conductio. n limba romn noiunea de
locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune.
2
n definiia dat locaiunii, C.civ. prevede c transmiterea folosinei se face pentru o anumit perioad
(art.1.777). n realitate, contractul se poate ncheia i fr precizarea termenului (pe timp nedeterminat), ns locaiunea
nu poate fi ncheiat pentru o perioad mai mare de 49 de ani.
1
1

folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de
validitate.
c) Locaiunea este un contract comutativ, deoarece la momentul ncheierii sale existena drepturilor i
obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil. Prin excepie,
locaiunea poate fi un contract aleatoriu atunci cnd, de exemplu, chiria reprezint un procent din beneficiul
realizat de locatar prin folosirea bunului nchiriat (hal de producie, spaiu comercial, autocamion etc.)
d) Locaiunea este un contract consensual, care se ncheie prin acordul fie i tacit al prilor (solo
consensu), fr vreo formalitate3. Astfel, potrivit art. 1.781 C.civ. contractul de locaiune se consider ncheiat ndat
ce prile au convenit asupra bunului i preului4.
e) Locaiunea este un contract cu executare succesiv, n timp. Elementul timp este de esena locaiunii.
Locatorul asigur folosina bunului pn la ncetarea locaiunii, iar preul este calculat dup durata folosinei i
timpul se are n vedere chiar dac preul s-a fixat n mod global.
n ceea ce privete durata contractului, ea poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, venic.
Potrivit art. 1.783 C.civ., Locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac prile
stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani. n principiu, durata contractului se
stabilete liber, prin consimmntul prilor. n anume domenii (cum ar fi locuinele sau garajele din proprietatea
statului sau a unitilor administrativ-teritoriale) ns, legiuitorul intervine prin prorogri legale, care presupun
prelungirea duratei contractelor de locaiune, de drept sau la cererea locatarilor, dup caz.
n legtur cu durata contractului de locaiune, art. 1.785 C.civ. prevede c dac n contract prile nu au
artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea
se consider ncheiat: i) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii
unui profesionist; ii) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor
mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; iii) pe durata locaiunii imobilului, n cazul
bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.
f) Spre deosebire de contractul de vnzare, locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai
dreptul de folosin temporar a bunului care formeaz obiectul contractului. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite a
bunului este suportat de ctre locator. Art. 558 C.civ. dispune c Proprietarul suport riscul pieirii bunului, dac
acesta n-a fost asumat de o alt persoan sau dac prin lege nu se dispune altfel.
3. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune
A. Capacitatea prilor
4. Capacitatea de exerciiu. Att locatarul, ct i locatorul trebuie s aib capacitatea, respectiv, s
ndeplineasc condiiile cerute pentru a face acte de administrare, cci locaiunea este, n principiu, un act de
administrare.
Art. 1.784 alin. (3) C.civ. prevede c Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele
care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani. Aceasta nseamn c n situaia
n care contractul de locaiune va avea o durat mai mare de 5 ani, el va reprezenta un act de dispoziie att
pentru locator, ct i pentru locatar. Dac s-a ncheiat un contract de locaiune cu o durat mai mare de 5 ani de
ctre o persoan cu capacitate de exerciiu restrns (care potrivit art. 41 alin. 3 C.civ. poate face singur acte de
administrare care nu l prejudiciaz, iar nu i acte de dispoziie, precum locaiunea pe o durat mai mare de 5
Cnd ntre locator i locatar nu a existat un contract scris i semnat de ambele pri, este n afara oricrui dubiu
c prin folosirea spaiului comercial de ctre locatar i prin achitarea chiriei ntre pri au existat raporturi comerciale
contractuale (CSJ, s.com., dec. nr.876/2002, n Dreptul nr. 3, 2004, p.265).
4
nchirierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public, n condiiile legii (art. 15 din Legea nr.
213/1998 privind bunurile proprietate public).
3

ani) i a lipsit ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a tutorelui, sanciunea este anulabilitatea actului (art. 44
C.civ.). Totui, lund n considerare prevederile art. 1.255 alin. 1 i 2 C.civ. ((1) Clauzele contrare legii, ordinii
publice sau bunelor moravuri i care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului n ntregul su
numai dac sunt, prin natura lor, eseniale sau dac, n lipsa acestora, contractul nu s-ar fi ncheiat. (2) n cazul
n care contractul este meninut n parte, clauzele nule sunt nlocuite de drept cu dispoziiile legale aplicabile)
opinm n sensul c la cererea persoanei incapabile termenul se va reduce la 5 ani, n limitele unui act de
administrare.
5. Incapaciti speciale. Potrivit art. 1.784 alin. 1 i 2 C.civ. (1) Dispoziiile privitoare la incapacitile
prevzute la art. 1.654 i 1.655 sunt aplicabile, n mod corespunztor, i locaiunii. (2) De asemenea, sunt
aplicabile, prin analogie, i dispoziiile art. 1.653, inclusiv atunci cnd exist litigiu cu privire la dreptul de
proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii.
Aceasta nseamn c sunt pe deplin valabile explicaiile pe care le-am oferit n materia contractului de
vnzare.
Cu privire la alin. (2), legiuitorul a urmrit s interzic persoanelor implicate n nfptuirea justiiei i
menionate n art. 1.653 C.civ. s ia n locaiunea bunuri cu privire la care exist litigii, dreptul litigios putnd fi
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de folosin sau orice alt drept care i-ar permite unui locator
s ncheie un contract de locaiune cu una dintre persoanele enumerate la art. 1.653 C.civ.5
6. Cine poate fi locator? n cele mai multe situaii locator este proprietarul exclusiv al bunului. ns, dat
fiind faptul c locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s nu fie proprietarul bunului dat n
locaiune. Exist i alte persoane care pot avea calitatea de locator. Astfel:
6.1. Situaia bunului aflat n coproprietate. Conform art. 641 alin. 1 C.civ., actele de administrare,
precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune, cu privire la bunul comun pot fi fcute numai
cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri. n sistemul noului Cod civil regula unanimitii
este nlocuit cu regula majoritii, lundu-se n considerare nsumarea cotelor-pri deinute de diveri
coproprietari. Alin. 4 al art. 641 C.civ. dispune c locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani nu se pot
ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Potrivit art. 62 din Legea nr. 71/2011 Dispoziiile art. 641 din
Codul civil se aplic numai actelor juridice ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.
Contractele de locaiune ncheiate cu nerespectarea regulilor prevzute la art. 641 sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimit, expres ori tacit, la ncheierea actului (art. 642 C.civ.). Inopozabilitatea
presupune c actul juridic (contractul de locaiune) ncheiat cu nesocotirea prevederilor art. 641 C.civ. nu numai
c nu va nate drepturi pentru coproprietarul (coproprietarii) care nu au consimit, dar actul va putea fi ignorat
de ctre coproprietar i ca fapt juridic stricto sensu (ca realitate juridic)6. Rezult c:
i) dac locaiunea ncheiat pe termen de cel mult 3 ani s-a ncheiat doar cu acordul coproprietarilor
minoritari (ale cror cote-pri nsumate nu constituie majoritatea), contractul de locaiune este inopozabil
coproprietarilor care nu au consimit i acetia pot s cear evacuarea locatarului pentru lips de titlu;
ii) dac locaiunea ncheiat pe un termen mai mare de 3 ani s-a ncheiat fr a exista acordul tuturor
coproprietarilor (coproprietarii-locatori avnd doar o cot majoritar), coproprietarii minoritari care nu au
consimit vor fi silii s respecte locaiunea pentru un termen de 3 ani, dup care vor putea cere evacuarea pentru
c locaiunea mai mare de 3 ani nu le este opozabil.
Adugm i faptul c potrivit art. 681 C.civ. contractul de locaiune ncheiat, n condiiile legii (aadar, cu
respectarea prevederilor legale), de un coproprietar cu privire la bunul comun rmne valabil i este opozabil
celui cruia i-a fost atribuit bunul n urma partajului, indiferent dac acesta a consimit sau nu la ncheierea
contractului (de exemplu, contractul de locaiune s-a ncheiat pe un termen de 2 ani de ctre coproprietarul
5
6

A se vedea i R.Dinc, op.cit., p. 168.

A se vedea V.Stoica, op.cit., p. 290.
3

majoritar; n cazul n care la partaj bunul i se atribuie coproprietarului minoritar, acesta din urm este inut s
respecte contractul de locaiune care este valabil i i este opozabil).
6.2. Situaia uzufructuarului. Art. 715 C.civ. prevede c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau,
dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct. Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n
cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin
decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu
mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului. Rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de
uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i
motenitorilor si pe o perioad de cel mult 6 luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu
au fost puse n executare. n niciun caz, locaiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii
uzufructului. n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate
cazurile, odat cu stingerea uzufructului.
Potrivit art. 752 C.civ. dreptul de uz ori de abitaie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor
drepturi nu poate fi nchiriat sau, dup caz, arendat.
6.3. Situaia locaiunilor succesive. n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se suprapun
fie i parial (adic fie nu a ncetat prima locaiune i s-a ncheiat un nou contract de locaiune privind acelai
bun pentru o perioad mai lung - suprapunere parial, fie nu a ncetat prima locaiune i s-a ncheiat un nou
contract de locaiune pentru ntreaga perioad rmas - suprapunere total), conflictul dintre locatari se rezolv:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n cartea
funciar, dispoziiile art. 902 alin. (1) aplicndu-se n mod corespunztor. n lumina art. 902 alin. 1 C.civ.,
dreptul de folosin al locatarului devine opozabil terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se dovedete
c a fost cunoscut pe alt cale;
b) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a ndeplinit cel
dinti aceste formaliti. Poate fi vorba de nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietii intelectuale, cum
ar fi dreptul de a folosi o invenie, o marc, un desen sau model n temeiul unui contract de licen. De exemplu,
n cazul unei licene exclusive privind o marc conflictul dintre liceniai se rezolv n favoarea aceluia care a
nscris mai nti la OSIM contractul de licen ncheiat cu titularul mrcii.
c) n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului,
dispoziiile art. 1.275 C.civ. aplicndu-se n mod corespunztor. Aceasta nseamn c dac niciunul dintre
locatari nu a intrat n folosina bunului, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti instana de judecat, solicitnd
s i se predea bunul care formeaz obiectul locaiunii.
6.4. Situaia locatarului. ntruct contractul de locaiune nu are, n principiu, un caracter intuitu
personae, este permis sublocaiunea, ceea ce presupune c locatarul din contractul iniial are rolul de locator n
contractul subsecvent. Astfel, art. 1.805 C.civ. prevede c locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau
parial, cu o alt persoan, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac
bunul este mobil, sublocaiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului. Aadar, i locatarul poate fi
locator atunci cnd ncheie un contract de sublocaiune, n condiiile legii7.
6.5. Situaia comodatarului. Potrivit art. 2.148 teza a II-a C.civ., comodatarul nu poate permite unui ter
s foloseasc bunul dect cu aprobarea prealabil a comodantului. Rezult c numai n mod excepional
comodatarul poate fi locator, regula fiind aceea c un comodatar nu poate transmite dreptul de folosin nici cu
titlu gratuit i nici cu titlu oneros.
6.6. Alte meniuni. Precizm c proprietarul nu poate fi locatarul propriului su bun (neque pignus,
neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest - Proprietarul nu poate fi nici creditorul gajist, nici
depozitarul, nici locatarul propriului su bun), cu excepia cazului cnd nu are prerogativa folosinei (de
exemplu, este nud proprietar).
7

Pentru amnunte, a se vedea infra nr. 18.

4

n practic, s-a decis c procurarea folosinei nu este condiionat de calitatea de titular al dreptului de
proprietate asupra bunului; potrivit dispoziiilor legale pentru ncheierea valid a unui contract cu acest obiect
nu aparena sau natura dreptului este esenial, ci o situaie de fapt constnd n predarea bunului, meninerea
acestuia n stare de ntrebuinare potrivit destinaiei i asigurarea nempiedicrii folosinei bunului pe toat
durata contractului8.
B. Obiectul contractului
7. Bunurile care pot face obiectul locaiunii. Toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face obiectul
locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul. Aadar, bunul nchiriat total
sau parial poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate
intelectual)9, dar n toate cazurile cu condiia s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform
destinaiei dup natura obiectului sau conform destinaiei stabilit prin acordul prilor. nseamn c obiectul
locaiunii l formeaz bunuri nefungibile (individual determinate) dup natura lor sau dup voina prilor.
Un bun viitor poate forma obiectul contractului, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis (art. 956
C.civ.). n caz de nerealizare a bunului viitor se va angaja rspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Precizm, de asemenea, c bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale
pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (art. 136 alin.4 din Constituie i art.14-16 din Legea nr.
213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia). Tot astfel, bunurile coproprietate forat
nu pot fi nchiriate dect odat cu bunul principal de existena cruia depinde i coproprietatea forat. Nici
nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaiune, titularul ei neputnd asigura locatarului
folosina bunului care formeaz obiectul dreptului su.
Evident, locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchiriaz un bun cu personalul de
deservire (de exemplu, un autovehicul cu ofer), contractul este mixt: locaiune n privina bunului i
antrepriz (prestare de servicii) n privina personalului de deservire.
n sfrit, bunurile cu regim special pot fi nchiriate numai n condiiile legii speciale (de exemplu, armele
numai n condiiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor i al muniiilor i ale HG nr.130/2005 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 295/2004).
8. Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei bunului se numete chirie. Chiria se fixeaz n
raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp (ziua, luna, anul etc.) i se pltete la termenele
stipulate, de regul n mod succesiv.
Chiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului. Dar ea poate fi determinabil, de
exemplu, lsat la aprecierea unui ter (ales de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri) sau s
reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (adic s aib un cuantum variabil, aa cum se ntmpl
de multe ori n cazul ncheierii unui contract de licen de brevet de invenie sau de marc).
Chiria trebuie s fie sincer i serioas. n cazul n care chiria a fost prevzut fictiv sau bunul a fost
nchiriat n schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaiune, ci un comodat, n msura n care
condiiile de validitate a acestui contract sunt ndeplinite i lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract
real). Preul se fixeaz, de regul, n bani. Dar spre deosebire de vnzare contractul rmne locaiune chiar
CSJ, s.com., dec.nr.676/2000, n PR nr.4, 2001, p.95-97.
Pentru reglementrile speciale n materie a se vedea, de exemplu, Legea nr.64/1991 privind brevetele de
invenie; Legea nr. 129/1992 privind protecia desenelor i modelelor; Legea nr.16/1995 privind protecia topografiilor
produselor semiconductoare; Legea nr.84/1998 privind mrcile i indicaiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, n
materia proprietii industriale contractului de licen cu titlu oneros trebuie s i se aplice regulile prevzute de Codul
civil pentru locaiune, dac din voina prilor nu rezult altfel. A se vedea pentru invenii, A. Petrescu, L. Mihai, Drept
de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din
Bucureti, Bucureti, 1987, p.208. Tot astfel, potrivit art. 63 alin.2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i
drepturile conexe (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.285/2004), contractul de nchiriere a unei opere este supus
dispoziiilor de drept comun privind contractul de locaiune.
5
8
9

i n cazul n care chiria s-a fixat n orice alte bunuri sau sub forma unei alte prestaii (de exemplu, cot-parte
din fructe sau prestri de servicii)10.
Seciunea a II-a
Efectele contractului de locaiune
1. Obligaiile locatorului
9. Noiuni generale. Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului
folosina bunului n tot timpul locaiunii (obligaie de a face)11. Pentru a asigura folosina bunului, locatorul
este obligat s predea i s menin bunul n stare corespunztoare de folosin i s-l garanteze pe locatar de
tulburrile provenite din propria fapt a locatorului, de la teri i din viciile bunului.
10. Obligaia de predare. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale n stare
corespunztoare utilizrii acestuia (art. 1.787 C.civ.). Predarea bunului dat n locaiune se poate cere la
termenul convenit de pri (imediat, dac nu s-a prevzut un termen) i n lips de stipulaie contrar la
locul unde se gsea bunul la data ncheierii contractului (art. 1.494 alin. 1 lit. b C.civ.) i cu cheltuiala
locatorului (art. 1.498 C.civ. cheltuielile plii sunt n sarcina debitorului, n lips de stipulaie contrar). n
caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate adresa instanei de judecat, solicitnd predarea silit
(dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutare cu daune-interese, conform art. 1.817 C.civ.,
sau nu se mulumete cu invocarea excepiei de neexecutare a contractului, conform art. 1.556 C.civ.12), iar
instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Bunul, mpreun cu accesoriile sale13, trebuie s fie predat nu n starea existent la ncheierea contractului (ca
n materie de vnzare), ci ntr-o stare corespunztoare utilizrii acestuia, locatorul fiind obligat n lips de
stipulaie contrar s efectueze toate reparaiile (inclusiv cele locative) necesare n acest scop nainte de
preluarea bunului de ctre locatar i chiar dac, printr-o clauz contractual, toate reparaiile ar fi fost puse n
sarcina locatarului (ntruct aceast clauz dac nu s-a prevzut altfel vizeaz reparaiile necesare n cursul
locaiunii i nu anihileaz obligaia locatorului de a preda bunul n stare corespunztoare folosinei)14.
11. Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii.
Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare
corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform destinaiei stabilite prin contract sau, n
lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori
cea potrivit creia locatarul l folosete. Astfel, locatorul trebuie s efectueze reparaiile capitale, s repare
10

Potrivit art. 1.780 C.civ., (1) Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. (2)
Dispoziiile privitoare la stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile, n mod corespunztor, i chiriei.
Dac locatorul nu se oblig s asigure ci numai tolereaz folosina bunului de ctre altul (cu dreptul de a o
ntrerupe n orice moment), nu avem un contract de locaiune (nici contract de comodat), ci o relaie extrajuridic
(numit n dreptul francez convention doccupation prcaire, a se vedea A. Bnabent, op.cit., p.194-195, nr.314), care
poate fi ntrerupt oricnd, fr angajarea rspunderii (cu rezerva rspunderii delictuale pentru abuz de drept).
12
Potrivit art. 1.556 C.civ. (1) Atunci cnd obligaiile nscute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una
dintre pri nu execut sau nu ofer executarea obligaiei, cealalt parte poate, ntr-o msur corespunztoare, s refuze
executarea propriei obligaii, afar de cazul n care din lege, din voina prilor sau din uzane rezult c cealalt parte
este obligat s execute mai nti. (2) Executarea nu poate fi refuzat dac, potrivit mprejurrilor i innd seama de
mica nsemntate a prestaiei neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credine.
11

Prin accesorii se nelege, de exemplu, cheile cldirii nchiriate i ale anexelor acesteia, cheile mainii i
documentele necesare circulaiei pe drumurile publice etc.
14
Nendeplinirea de ctre locator a obligaiei de a preda spaiul nchiriat n starea n care s poat fi ntrebuinat
poate fi opus acestuia de ctre locatar ca excepie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus)
pentru a justifica nendeplinirea obligaiei de plat a chiriei, una dintre obligaii constituind cauza juridic a celeilalte,
dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.920/2004, n Practic judiciar civil
2003-2004, p.147-149).
6
13

degradrile provenind din uzul normal al bunului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcie i la prile
comune ale imobilului folosite de mai muli locatari15.
ntruct locatarul folosete bunul, de regul acesta este cel care constat existena unor deficiene care
implic efectuarea de reparaii. De aceea, art. 1.801 C.civ. prevede c locatarul este obligat, sub sanciunea
plii de daune-interese i a suportrii oricror altor cheltuieli, s i notifice de ndat locatorului necesitatea
efecturii reparaiilor care sunt n sarcina acestuia din urm. De menionat faptul c sunt n sarcina
locatarului reparaiile locative (de ntreinere curent) a cror necesitate rezult din folosina obinuit a
bunului, dac prile nu au prevzut c i acestea sunt n sarcina locatorului (art. 1.788 alin. 2 i art. 1.802
C.civ.).
Dup primirea notificrii, locatorul are obligaia ca de ndat s ia msurile necesare pentru efectuarea
reparaiilor. Dac locatorul, dei ncunotinat, nu ncepe s ia de ndat msurile necesare, reparaiile pot fi
fcute de locatar. n acest caz, locatorul este dator s plteasc, n afara sumelor avansate de locatar, dobnzi
socotite de la data efecturii cheltuielilor.
n caz de urgen, locatarul l poate ntiina pe locator i dup nceperea reparaiilor, dobnzile la sumele
avansate neputnd curge dect de la data ntiinrii.
Atunci cnd n timpul locaiunii bunul are nevoie de reparaii care nu pot fi amnate pn la sfritul
locaiunii sau a cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrngerea
necesar a locaiunii cauzat de aceste reparaii. Cu alte cuvinte, locatarul nu se va putea plnge c nu i este
garantat linitita folosire a bunului. Mai mult dect att, art. 1.047 C. proc.civ. prevede c prin ordonan
preedinial, dat cu citarea prilor, locatarul poate fi obligat la restrngerea folosinei spaiului nchiriat,
dac aceast msur se justific pentru efectuarea reparaiilor ori lucrrilor prevzute de lege n sarcina
locatorului.
Dac totui reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul i
cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit (art. 1.803 alin. 2 C.civ.).
n cazul n care reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul devine impropriu pentru
ntrebuinarea convenit, locatarul (nu i locatorul) poate rezilia contractul. Precizm c art. 1.047 C. proc.
civ. permite locatorului ca, prin ordonan preedinial, dat cu citarea prilor, s cear chiar evacuarea
locatarului n vederea efecturii reparaiilor ori a lucrrilor prevzute de lege n sarcina locatorului. Chiar
dac n acest caz locatarul este evacuat temporar, el poate alege s nu rezilieze contractul, ci s-l menin,
chiria fiind redus n mod corespunztor.
Obligaia efecturii reparaiilor nu nseamn c locatorul trebuie s refac bunul care a fost distrus n
totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, n acest caz contractul de locaiune ncetnd
de drept pentru imposibilitatea folosirii bunului, conform art. 1.818 C.civ.16.
12. Obligaia de garanie (art. 1.786 lit. c C.civ.) de care este inut locatorul se asemn cu obligaia de
garanie a vnztorului, cu deosebirea c n caz de vnzare dreptul transmis i garantat este, de regul,
proprietatea, iar n caz de locaiune dreptul transmis i garantat este folosina linitit i util17. Art. 1.789
Pentru definirea reparaiilor mari, sunt utile i prevederile art. 729 alin. 3 C.civ. din materia uzufructului,
potrivit cu care Sunt reparaii mari acelea ce au ca obiect o parte important din bun i care implic o cheltuial
excepional, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construciilor privind structura de rezisten,
zidurile interioare i/sau exterioare, acoperiul, instalaiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la nlocuirea
sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic n ansamblul su.
16
Sub imperiul Codului civil de la 1864 s-a statuat c n cazul n care imobilul nu mai poate fi folosit din cauza
gradului avansat de uzur, ceea ce ar necesita drmarea i apoi reconstruirea imobilului, proprietarul nu mai are o atare
obligaie (TS, col.civ., dec.nr.272/1966, n JN nr.6, 1966, p.170. Vz. i . Beligrdeanu, Examen teoretic al practicii
judiciare privind regimul juridic al lucrrilor efectuate de chiria n timpul locaiunii, n RRD nr.5, 1974, p.31-32).
17
Pentru amnunte privind obligaia de garanie a locatorului a se vedea C. Toader, Eviciunea n contractele civile,
Ed. All, Bucureti, 1997, p.159-186.
7
15

C.civ. prevede c locatorul este obligat s ntreprind tot ceea ce este necesar pentru a asigura n mod constant
locatarului folosina linitit i util a bunului, fiind dator s se abin de la orice fapt care ar mpiedica,
diminua sau stnjeni o asemenea folosin.
Prin efectul Conveniei Europene a Drepturilor Omului, locatorul nu poate s l priveze pe locatar de
posibilitatea de a-i gzdui apropiaii (rudele); el trebuie, de asemenea, s respecte viaa privat a locatarului18.
n virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite: 1) din propria sa fapt, 2) de
la teri i 3) din viciile bunului, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas folosinei.
12.1. Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin tulburarea
locatarului n folosina bunului, tulburare de fapt sau de drept.
Dat fiind faptul c locatorul trebuie s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata
locaiunii, el nu va rspunde pentru stnjenirea folosinei locatarului, adus prin efectuarea reparaiilor, chiar
dac acesta din urm va fi lipsit n parte de folosina bunului. Astfel cum am artat n cele ce preced, legea l
oblig pe locatar s suporte tulburarea ce-i provoac reparaiile fcute de locator.
Tot astfel, art. 1.804 C.civ. prevede c locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator
la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l
cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, fr ns ca prin aceasta s i se cauzeze
o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. n mod firesc, vizitele trebuie anunate, trebuie fcute la ore
rezonabile, fr o frecven exagerat i n astfel de condiii nct s nu cauzeze o tulburare nejustificat
locatarului (de exemplu, durata vizitelor nu trebuie s fie exagerat i s nu afecteze activitatea locatarului).
Menionm c, potrivit art. 1.047 - 1.048 C. proc.civ., dac locatarul nu permite examinarea bunului imobil
deinut n locaiune, locatorul poate cere ca, prin ordonan preedinial, dat cu citarea prilor, instana s
permit locatorului examinarea imobilului, n condiiile art. 1.804 C.civ.
12.2. Dac tulburarea folosinei provine de la un ter, legea distinge ntre tulburrile de fapt 19 i tulburrile
de drept.
12.2.1. Art. 1.793 C.civ. prevede c locatorul nu este inut s l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat
prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului. Prin excepie, locatorul rspunde i pentru
tulburrile de fapt dac aceste tulburri ncepute naintea predrii bunului l mpiedic pe locatar s preia
bunul (de exemplu, anterior bunul fusese folosit de un comodatar sau de un simplu tolerat, iar acesta refuz s
l restituie, dei nu are niciun drept s refuze). Locatorul informat de ctre locatar cu privire la
imposibilitatea prelurii bunului trebuie s nlture de ndat aceast tulburare; n caz contrar, locatarul
poate cere o scdere proporional a chiriei, iar dac tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o,
locatarul nu ar fi contractat, acesta din urm poate rezilia contractul n condiiile legii.
n afara acestei excepii, locatorul nu rspunde pentru tulburrile de fapt. Locatarul singur, n numele su
personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt, i anume, prin aciunea n rspundere civil delictual (de
exemplu, terul ptrunde n hala nchiriat i afecteaz normala desfurare a activitii locatarului) sau prin
aciunile posesorii20. n acest sens, art. 949 alin. 2 C.civ. permite folosirea aciunilor posesorii nu numai de
Pentru amnunte, a se vedea Ph. Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer,
Bucureti, 2009, p. 365 i jurisprudena acolo citat.
19
Considerm c tulburarea locatarului printr-un act administrativ ilegal constituie tot o tulburare de fapt, el avnd
posibilitatea s acioneze n baza Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, dac se consider vtmat n
drepturile sale de locatar (art.1). A se vedea A. Iorgovan, Noua lege a contenciosului administrativ. Genez i explicaii,
Ed. Roata, Bucureti, 2004.
20
Dac tulburarea de fapt a terului este duntoare pentru locator, are i el, evident, aciune mpotriva lui (de
exemplu, n calitate de proprietar). Dreptul de a exercita aciunile posesorii fa de teri este prevzut, n mod expres, i
prin art. 12 lit. b) din OG nr. 51/1997 privind operaiunile de leasing i societile de leasing (republicat n M.Of. nr. 9
din 12.01.2000 i modificat ulterior), i anume n favoarea utilizatorului bunului, care nu este posesor, avnd drept de
folosin n temeiul contractului de leasing ncheiat cu proprietarul locator/finanator (art.1 alin.1).
8
18

ctre posesori care exercit deinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi - cu intenia de
a avea pentru sine) dar i de ctre detentorul precar, cum este i locatarul (Exerciiul aciunilor posesorii
este recunoscut i detentorului precar). Locatarul poate folosi aciunile posesorii (dei nu este posesor, ci
detentor precar) pentru aprarea dreptului su de folosin mpotriva terilor21, cu condiia ca terul tulburtor:
s nu fie locatorul, adic persoana fa de care exist obligaia de restituire a bunului (art. 950 alin.
2 C.civ.) i n raport cu care locatarul poate aciona sau se poate apra n temeiul contractului de locaiune;
s nu invoce vreun drept asupra bunului nchiriat (art.1.794 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate
n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept de pild, uzufruct - sau pretins drept
asupra bunului.
n practica instanei supreme s-a decis c dreptul la aciune pentru evacuarea terului care nu invoc
vreun drept locativ, ci are calitatea de simplu tolerat, n privina cruia se face dovada c are un comportament
ce face imposibil locuirea n comun, este conferit ca opiune a locatarului prin textul de lege care permite
locatarului s nlture tulburrile de fapt22.
12.2.2. Tulburrile de drept. n toate cazurile n care locatarul este tulburat n folosin prin exercitarea
de ctre un ter (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosin etc.) asupra
bunului, el are obligaia s i comunice locatorului tulburarea pricinuit de ctre ter. Dac locatarul nu l
ntiineaz pe locator, el va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate prejudiciile suferite de acesta ca
urmare a necomunicrii tulburrii, afar dac locatarul dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau
c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat (art. 1.795 alin. 2 C.civ.). De exemplu, locatarului i se prezint
un titlu de proprietate (contract de vnzare) de ctre un ter i, fr a-l ntiina pe locator, locatarul i pred
bunul terului. Dac ulterior locatorul, care face dovada c a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului
prin uzucapiune, va avea ctig de cauz n cadrul litigiului cu terul, locatarul va fi inut s l despgubeasc
pe locator de toate prejudiciile suferite de acesta din urm (bunoar, chiria nencasat dup abandonarea
bunului de ctre locatar).
Indiferent de gravitatea tulburrii, dac locatarul i-a comunicat-o locatorului, fr ca acesta s o nlture
de ndat, locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei.
Dac tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate
rezilia contractul n condiiile legii.
n cazul n care locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s l
despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz. Locatorul va rspunde de pierderea sau
reducerea folosinei, chiar dac dreptul invocat nu este confirmat n justiie, dar a mpiedicat folosina
locatarului23.
Prin excepie, locatarul care, la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la
daune-interese (art. 1.794 alin. 3 C.civ.).
Tulburarea de drept se poate manifesta fie printr-o notificare nsoit de nscrisurile care probeaz
dreptul terului, fie printr-o aciune n justiie intentat de ctre ter mpotriva locatarului.
n cazul n care locatarul este chemat n judecat de un ter care pretinde un drept asupra bunului
nchiriat, inclusiv un drept de servitute, i exist riscul pierderii, n tot sau n parte, a folosinei bunului, el are
dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului de procedur civil. Astfel:
A se vedea i CSJ, s.civ., dec.nr.1592/1991, n Dreptul nr.6, 1992, p.83.
A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.109/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.387-389.
23
n acest sens, pentru ipoteza arendrii, a se vedea P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din
circumscripia Curii de Apel Suceava, n Dreptul nr.7, 1998, p.70-71, nr.15. n schimb, n practica instanei supreme s-a
decis c aplicarea sechestrului judiciar, fr nicio mpiedicare a folosinei bunului , reprezint o msur provizorie, care
nu echivaleaz cu o tulburare de drept (.C.C.J., s.com., dec. nr. 1097/2011, publicat pe www.scj.ro).
9
21
22

a) Locatarul l poate chema n garanie pe locator, n condiiile art. 72-74 C. proc.civ. (art. 72 alin. 1 C.
proc.civ. prevede c Partea interesat poate s cheme n garanie o ter persoan, mpotriva creia ar putea s
se ndrepte cu o cerere separat n garanie sau n despgubiri.). Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe
locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicrii tulburrii, tulburare ce mbrac n acest caz
forma cererii de chemare n judecat introdus de ter mpotriva locatarului. Locatarul nu va fi ns inut la
despgubiri dac dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu
a acionat.
b) Cnd tulburarea de drept se produce mpotriva locatarului, acesta poate s i ias din proces, artnd
cine este locatorul mpotriva cruia pretenia terului trebuie s fie ndreptat - instituia procedural intitulat
Artarea titularului dreptului, reglementat de art. 75-77 C. proc.civ. Astfel, art. 75 C. proc.civ. prevede c
prtul care deine un bun pentru altul sau care exercit n numele altuia un drept asupra unui lucru va putea
arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a fost chemat n judecat de o persoan
care pretinde un drept real asupra lucrului. Cazul clasic este acela n care terul intenteaz o aciune n
revendicare mpotriva locatarului.
Uneori este posibil ca tulburarea de fapt din partea terului s se combine cu faptul personal al
locatorului nsui. De exemplu, locatorul a nchiriat o camer pentru a fi locuit, iar restul imobilului l-a
nchiriat unui meseria care l tulbur pe locatar. n acest caz, locatorul rspunde n virtutea obligaiei sale de a
se abine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului n folosina bunului24.
Cnd folosina locatarului este tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter
oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit
cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei
(rspundere delictual), dar nu va avea aciune n garanie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj
las robinetul de ap deschis, i astfel, prin plafon, apa ptrunde n apartamentul de la parter i afecteaz
bunurile locatarului sau robinetul de gaze lsat deschis provoac o explozie i este distrus mobila
locatarului25. Tot astfel, locatorul nu este responsabil de furtul a crui victim a fost locatarul dac locatorul nu
i-a asumat nicio obligaie de paz26.
12.3. Obligaia de garanie contra viciilor.
12.3.1. Condiii. Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz
folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau
dinainte ori au survenit n cursul locaiunii (art. 1.790 alin. 1 C.civ.).
Astfel, locatarul este garantat contra viciilor (defectele, stricciunile) bunului care i mpiedic sau
micoreaz ntrebuinarea, de exemplu, existena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, instalaie
electric defect, infiltraii de ap sau alte defecte de construcie.
Locatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului (nu a cunoscut nici
mcar el nsui viciile la ncheierea contractului) i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii
contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a asigura folosina bunului este
succesiv, spre deosebire de obligaia de garanie a vnztorului care rspunde numai de viciile existente n
momentul predrii bunului.
Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii contractului i pe care
locatarul nu le-a reclamat n condiiile art. 1.690 alin. (3). Astfel, conform acestui text de lege, locatarul are
Dac o parte dintr-un imobil a fost dat n locaiune pentru exercitarea comerului sau a unei activiti industriale,
locatorul va fi garant pentru exercitarea unei activiti similare de ctre el sau un alt locatar numai dac s-a obligat,
expres sau tacit, n acest sens (A se vedea I. Cantacuzino, op.cit., p.647).
25
Pentru practica judiciar n sensul rspunderii exclusive a locatarului pentru robinetul lsat deschis a se vedea
TMB, s.a III-a, dec.nr.99/1990 n Dreptul nr.3, 1992, p.67, iar pentru tulburarea locatarilor prin mijloace fonice
(orchestr), a se vedea TJ Constana, dec.civ. nr.109/1992, n Dreptul nr.5, 1992, p.88-90.
26
A se vedea Ph. Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p. 367 i jurisprudena citat.
10
24

obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului potrivit uzanelor. Dac n urma verificrii se
constat existena unor vicii aparente (adic acele defecte care pot fi observate printr-o verificare atent, dar
normal a bunului), locatarul trebuie s l informeze pe locator despre acestea fr ntrziere. n lipsa
informrii, se consider c locatorul i-a executat obligaia de predare conform clauzelor contractuale sau
uzanelor. Ca urmare a reclamrii viciilor aparente de ctre locatar, locatorul trebuie s le remedieze imediat
deoarece art. 1.787 C.civ. dispune c locatorul este obligat s predea bunul n stare corespunztoare utilizrii
acestuia.
Potrivit noului Cod civil, locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care viciile
aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului. Legiuitorul a avut n vedere
situaiile n care un locatar, aflat ntr-o situaie dificil din punct de vedere material, este dispus s ia n
locaiune un bun ce are deficiene grave, vizibile (de exemplu, o construcie este ntr-un stadiu avansat de
degradare, o hal pentru adpostirea animalelor amenin cu prbuirea, instalaia electric a utilajului
nchiriat creeaz pericolul electrocutrii etc.). n astfel de situaii, dei chiria este stabilit n funcie de starea
bunului i locatarul a ncheiat contractul n cunotin de cauz, locatorul nu va fi exonerat de rspundere.
12.3.2. Efecte. Dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o
scdere proporional a chiriei, lund n considerare msura n care folosina bunului a fost afectat.
n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n
locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile legii. Aadar, rezilierea nu poate interveni pentru orice vicii,
ci doar n cazul n care acestea au o anumit gravitate.
Atunci cnd viciile aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n
afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc.
Spre deosebire de Codul civil de la 1864 care prevedea c daunele-interese se acord chiar dac locatorul nu a
cunoscut viciile bunului, noul Cod civil prevede c locatorul de bun-credin nu poate fi obligat la plata de
daune-interese. Este important de menionat faptul c locatorul este cel obligat s fac dovada c nu a
cunoscut viciile i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc. Dac locatorul a fost informat de
ctre locatar sau de ctre un ter (de exemplu, vecin) cu privire la existena viciilor, locatorul va rspunde. Tot
astfel, va rspunde dac, potrivit contractului, avea obligaia examinrii periodice a bunului (de exemplu,
centrala termic, instalaia de gaze, instalaia sanitar), mpreun cu persoane de specialitate, i nu i-a
executat o astfel de obligaie.
Nu trebuie s se confunde rspunderea pentru vicii (care incumb i locatorului care nu a cunoscut
viciile i poate determina scderea proporional a chiriei sau rezilierea locaiunii), cu acordarea daunelorinterese (la care poate fi obligat doar locatorul care nu reuete s dovedeasc faptul c nu a cunoscut viciile i
c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc).
Dac viciile se produc fortuit (ca urmare a cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul
locaiunii), locatarul poate cere o reducere proporional a chiriei sau rezilierea contractului, dar fr dauneinterese (art. 1.818 C.civ.).
12.4. Garania pentru lipsa calitilor convenite. Potrivit art. 1.792 C.civ., dispoziiile privitoare la
garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul dat n locaiune nu corespunde calitilor
convenite de ctre pri. De exemplu, imobilul nu are performanele energetice anticipate sau nivelul
zgomotului nu este cel scontat, utilajul nu are capacitatea de procesare avut n vedere la ncheierea
contractului, maina nchiriat are un consum de combustibil mult mai mare dect cel preconizat etc. n aceste
cazuri, se pot aplica oricare dintre remediile prevzute de lege pentru existena viciilor ascunse (reducerea
chiriei, rezilierea, daune-interese).
2. Obligaiile locatarului
13. Noiuni generale. Potrivit art. 1.796 C.civ. locatarul are urmtoarele obligaii principale: a) s ia n
primire bunul dat n locaiune; b) s plteasc chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract; c) s
11

foloseasc bunul cu pruden i diligen; d) s restituie bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de
locaiune.
14. Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune. Corelativ obligaiei locatorului de a preda
bunul, locatarul are obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune. De obicei, prile ncheie un procesverbal de predare-primire, n care se fac meniuni cu privire la starea bunului care face obiectul contractului.
Este necesar ca locatarul s insiste pentru inserarea n acest proces-verbal a tuturor deficienelor bunului,
deoarece art. 1.821 alin. 2 C.civ. prevede c pn la proba contrar, locatarul este prezumat c a primit bunul
n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite.
n ipoteza n care locatarul nu i execut obligaia de a prelua bunul, locatorul este ndreptit s
primeasc chiria (pentru c i-a asigurat locatarului folosina linitit i util, inndu-i bunul la dispoziie),
poate solicita obligarea locatarului la plata daunelorinterese (de exemplu, cheltuielile de paz i conservare a
bunului) i poate obine rezilierea (unilateral sau judiciar, dup caz) cu daune-interese.
15. Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. n privina datei
plii chiriei, art. 1797 C.civ. prevede c n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc
chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria
se pltete dup cum urmeaz: a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun;
b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an;
c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an. Dup cum se
observ, dac prile nu convin altfel, locatarul are obligaia de a plti chiria n avans. Uneori, prile convin
ca locatarul s plteasc i o garanie al crei cuantum reprezint, de regul, echivalentul chiriei pe 2-3 luni;
aceast garanie se compenseaz cu chiria aferent ultimelor luni, dac nu va fi folosit pentru acoperirea altor
datorii ale locatarului fa de locator (cheltuieli cu utilitile nepltite de locatar, cheltuieli pentru repararea
stricciunilor pricinuite bunului de ctre locatar etc.).
n ceea ce privete locul plii, n lips de stipulaie contrar, atunci cnd chiria const ntr-o sum de
bani27 plata se face conform regulilor generale (art. 1.494 alin. 1 lit. a C.civ.) la domiciliul sau, dup caz,
sediul locatorului de la data plii. n caz de pluralitate de locatari, obligaia este divizibil, dac solidaritatea
sau indivizibilitatea nu rezult din contract (art.1.424 i art. 1.445 C.civ.). Solidaritatea se prezum ntre
debitorii unei obligaii contractate n exerciiul activitii unei ntreprinderi, dac prin lege nu se prevede altfel
(art. 1.446 C.civ.). Cheltuielile plii (de exemplu, comisionul bancar) sunt n sarcina locatarului, n lips de
stipulaie contrar (art. 1.498 C.civ.).
Cu privire la dovada plii, sunt relevante urmtoarele prevederi legale: a) art. 1.500 C.civ., n temeiul
cruia locatarul are dreptul la o chitan liberatorie, cheltuielile ntocmirii chitanei fiind n sarcina locatarului
(n lips de stipulaie contrar), iar dac locatorul refuz, n mod nejustificat, s elibereze chitana, locatarul
are dreptul s suspende plata; b) art. 1.502 C.civ., potrivit cu care chitana dat pentru primirea uneia dintre
prestaiile periodice care fac obiectul obligaiei (cum ar fi, de exemplu, chiria aferent unei anumite luni) face
s se prezume, pn la proba contrar, executarea prestaiilor devenite scadente anterior (adic pentru lunile
anterioare); c) art. 1.504 C.civ., potrivit cu care dac plata se face prin virament bancar, ordinul de plat
semnat de locatar i vizat de instituia de credit pltitoare prezum efectuarea plii, pn la proba contrar, iar
locatarul are oricnd dreptul s solicite instituiei de credit a locatorului o confirmare, n scris, a efecturii
plii prin virament, confirmare ce face dovada plii.
n caz de neexecutare a obligaiei de plat a chiriei, locatorul poate obine, conform regulilor generale,
executarea silit sau rezilierea contractului n privina locatarului neplatnic. Iar n cazul n care chiria urma s
fie pltit n avans i bunul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non
adimpleti contractus)28.
Pentru ipoteza n care chiria const n alte bunuri sau prestaii, a se vedea art. 1.494 alin. 1 lit. b) i c).
n practic s-a decis c, n situaia n care chiriaul a prsit imobilul nchiriat naintea expirrii termenului
contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respins, locatorul este ndreptit la despgubiri
corespunztoare diferenei dintre chiria prevzut n contract i chiria redus pltit de noul chiria, dar numai dac
12
27

28

n scopul proteciei locatorului, noul Cod civil (art. 1.798) prevede: Contractele de locaiune ncheiate
prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n
form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n
contract sau, n lipsa acestora, prin lege. Locatorul este stimulat s nregistreze la organul fiscal competent
contractul de locaiune - chiar constatat prin nscris sub semntur privat pentru c n caz de neplat a
chiriei nu mai este nevoie s se adreseze instanelor de judecat cu o aciune n pretenii, care poate fi de
durat i costisitoare. ntruct contractul de locaiune constituie titlu executoriu, locatorul poate trece direct la
executarea silit, eventualele aprri ale locatarului putnd fi analizate pe calea contestaiei la executare (art.
712 i urm. C. proc. civ.).
Pentru punerea n aplicare a art. 1.798 C.civ. n privina nregistrrii contractelor de locaiune ntr-un
registru special inut de organele fiscale a fost adoptat Ordinul A.N.A.F. nr. 1985/2012 privind aprobarea
Procedurii de nregistrare a contractelor de fiducie, a Procedurii de nregistrare a contractelor de locaiune,
precum i pentru aprobarea modelului i coninutului unor formulare (publicat n M.Of. nr. 16/19.01.2013).
Dac bunul dat n locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-l ncunotineaz pe locatar, plata fcut
vechiului proprietar este valabil.
16. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen. Conform art. 1.799 C.civ. locatarul este
obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract
sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa
anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete. De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit
pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. n schimb, dac nu s-a prevzut
altfel n contract, considerm c locatarul poate s exercite o profesiune liberal (de exemplu, avocat, notar,
executor judectoresc, medic, arhitect) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiia s nu schimbe
destinaia imobilului (de exemplu, s nu transforme imobilul n atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu
are semnificaia schimbrii destinaiei. Dac n contract se menioneaz profesiunea locatarului, se poate
prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni29.
Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l
prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului (art.
1.800 C.civ.). Potrivit art. 1.046 alin. 1 C. proc.civ. Dac locatarul, nerespectnd obligaiile ce i revin
privind folosirea normal, cu pruden i diligen, a imobilului nchiriat ori arendat, ntrebuineaz imobilul
n alt scop dect cel prevzut n contract, i modific structura stabilit prin construcie, i produce stricciuni
ori svrete orice alte abuzuri de folosin, el va putea fi obligat, prin ordonan preedinial, dat cu
citarea prilor, la ncetarea acestor abuzuri i la restabilirea situaiei anterioare. Aadar, sunt create condiiile
legale pentru ca locatorul s poat interveni cu operativitate, procedura special a ordonanei preediniale
fiind caracterizat prin celeritate.
Sunt ns permise locatarului n lips de stipulaie contrar n contract lucrrile de mic nsemntate
care nu schimb destinaia bunului, de exemplu, instalarea telefonului, a internetului sau a antenei de televizor
etc.
Obligaia de a ntrebuina bunul cu pruden i diligen implic obligaia pentru locatar de a ntreine
bunul n tot timpul locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost predat. De aici obligaia locatarului de
a efectua reparaiile mici (numite locative, de ntreinere curent, a cror necesitate rezult din folosina
obinuit a bunului - art. 1.802 i art. 1.788 alin.2 C.civ.), spre deosebire de reparaiile capitale i repararea
dovedete existena unei asemenea diferene (CSJ, s.com., dec.nr. 7729/2001, n Buletinul Jurisprudenei 2001, p. 335336).
29
Potrivit art. 42 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de
destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv
[al asociaiei de proprietari] i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i
vertical, spaiul supus schimbrii.
13

degradrilor provenind din uzul normal al bunului care sunt n sarcina locatorului. Reparaiile indiferent de
natura lor (chiar dac sunt locative) nu cad n sarcina locatarului dac au fost cauzate prin vechime sau for
major ori caz fortuit i bineneles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcie 30 (cum ar fi
deteriorarea pereilor din cauza proastei izolaii a cldirii). Sarcina probei incumb locatarului. Dac
degradarea bunului se datoreaz culpei locatarului, el va fi obligat s fac reparaiile pe cheltuiala sa, chiar
dac nu sunt locative. Tot astfel, dac ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni mai
importante, locatarul este obligat s fac reparaiile necesare.
Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative, prin ordonan preedinial, dat cu citarea prilor, el
poate fi obligat la efectuarea reparaiilor necesare ce i revin potrivit legii (art. 1.047 C. proc.civ.). n cazul n
care neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea bunului dat n locaiune,
locatorul poate obine chiar rezilierea contractului, cu daune-interese potrivit regulilor generale.
De asemenea, locatorul poate cere doar daune-interese lund n considerare starea bunului, dar numai la
ncetarea locaiunii, cci inconvenientele lipsei de ntreinere (de exemplu, neefectuarea zugrvelii pereilor,
ptarea mochetei sau altele asemenea care nu pun n pericol bunul, ci doar pot crea o stare de disconfort) sunt
suportate de locatar.
n ceea ce privete mbuntirile fcute de locatar, art. 1.823 C.civ. a consacrat un regim juridic
coerent, de natur a defini statutul fiecreia dintre prile contractante.
Principial, potrivit art. 1.821 alin. 1 C.civ., la ncetarea locaiunii locatarul este obligat s restituie bunul
n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. n plus, aa cum
am vzut, locatarul nu trebuie s modifice bunul (art. 1.800 C.civ.). Pe cale de consecin, locatarul nu trebuie
s efectueze mbuntiri asupra bunului dat n locaiune.
Dac totui au fost efectuate mbuntiri, va trebui s deosebim, pe de o parte, situaia n care a existat
acordul prealabil al locatorului, iar pe de alt parte, situaia n care un asemenea acord nu a existat.
A) Atunci cnd mbuntirile au fost efectuate cu acordul prealabil al locatorului (situaie care se
ntlnete n practic n special n cazul n care bunul nu se afl ntr-o stare care s corespund standardelor
locatarului sau cnd acesta trebuie s l adapteze pentru a servi destinaiei), locatorul are dreptul de a pstra
lucrrile autonome i adugate efectuate asupra bunului pe durata locaiunii, iar locatarul are dreptul la
despgubiri pentru aceste lucrri pe care dovedete c le-a efectuat. Se vor aplica dispoziiile art. 578, 581,
583 alin. 1, 584 alin. 1 i 585 alin. 1 lit. a) i alin. 2 C.civ. deoarece n acest caz locatarul are statutul de autor
de bun-credin al lucrrii. Pn la plata despgubirilor locatarul are un drept de retenie asupra bunului luat
n locaiune, n conformitate cu prevederile art. 2.495 i urm. C.civ.
B) n cazul n care mbuntirile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta din
urm are dou posibiliti:
a) S pstreze lucrrile autonome i adugate efectuate asupra bunului pe durata locaiunii, fr a fi
inut la plata vreunei despgubiri.
b) S solicite locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice
pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. Evident, toate costurile generate de lucrrile de aducere a
bunului n situaia anterioar vor fi suportate de ctre locatar, acesta putnd fi obligat i la plata de despgubiri
att pentru prejudiciile cauzate bunului (de exemplu, afectarea unor instalaii, a unor ncperi, anexe etc.), ct
i pentru alte prejudicii cauzate locatorului (de exemplu, din cauza lucrrilor de aducere a bunului n starea
anterioar locatorul nu l-a putut folosi i nici nchiria).
Dei potrivit art. 597 C.civ. lucrrile fcute de un detentor precar sunt supuse, n mod corespunztor,
regulilor aplicabile autorului de rea-credin i dei art. 2.496 alin. 2 C.civ. dispune c dreptul de retenie nu
poate fi invocat de ctre posesorul de rea-credin dect n cazurile anume prevzute de lege, pentru a nltura
30

A se vedea TS, s.civ., dec.nr.104/1981, n CD, 1981, p.85.

14

orice posibil aplicare a dreptului de retenie ntr-o astfel de situaie, n art. 1.823 alin. 3 C.civ. se menioneaz
n mod categoric c n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n
niciun caz, dreptul de retenie.
17. Obligaia de restituire a bunului la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune. n
general, la ncetarea, din orice cauz, a locaiunii, locatarul are obligaia de a restitui bunul. Prin excepie, nu
exist o astfel de obligaie n cazul rezilierii contractului pentru nendeplinirea de ctre locator a obligaiei de
predare, precum i n cazul pieirii totale a bunului.
La ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul n starea n care l-a primit, n afar de
ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. Starea n care bunul a fost primit de ctre locatar este
cea care a fost consemnat n nscrisul ntocmit cu ocazia predrii bunului (proces-verbal, inventar). Dac nu
a fost ntocmit niciun nscris, locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare. Prezumia
fiind relativ poate fi combtut de ctre locatar prin dovada contrar31.
Restituirea bunurilor mobile luate n locaiune se face n locul n care au fost predate (art. 1.821 alin.3
C.civ.).
Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de
incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit. n privina rspunderii pentru incendiu, art. 9 din Legea nr.
307/2006 privind aprarea mpotriva incendiilor (M.Of. nr.633/21.07.2006) prevede c la ncheierea oricror
acte de transmitere temporar a dreptului de folosin asupra bunurilor imobile prile sunt obligate (sub
sanciunea amenzii contravenionale de la 500 la 1.000 de lei art. 44 pct. I lit. c) s prevad expres n actele
respective rspunderile ce le revin n ceea ce privete aprarea mpotriva incendiilor.
Dac sunt mai muli locatari, fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporional cu
valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. Deci rspunderea lor ntruct este contractual, iar nu
delictual va fi conjunct, iar nu solidar. Pentru a fi exonerat de rspundere, oricare colocatar va putea
dovedi n afara situaiei n care incendiul a survenit fortuit c incendiul a izbucnit n partea ocupat de
altul sau c n-a putut izbucni n partea pe care el o ocup. Iar dac se dovedete c incendiul a izbucnit ntr-o
parte comun a imobilului, care se gsete n ntreinerea i administrarea locatorului, toi locatarii vor fi
exonerai de aceast rspundere, cci incendiul nu a izbucnit n partea ocupat de ei.
Dac locatorul-proprietar folosete i el o parte din imobilul nchiriat, problema suportrii pagubelor
cauzate de incendiu este foarte controversat. Considerm c faptul locuirii proprietarului n imobil nu poate
duce, n sine, la nlturarea rspunderii locatarilor. Astfel fiind, pentru a fi exonerai de rspundere, ei trebuie
s dovedeasc fie c incendiul a survenit fortuit, fie c a izbucnit n partea ocupat de proprietar sau nu a putut
izbucni n partea folosit de ei. n lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suport paguba n
raport cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup.
Locatarul rspunde, de asemenea, pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul
su, ca i de fapta altor persoane crora le-a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul la bun. n
mod concret, prin alte persoane nelegem prepui, persoanele tolerate, vizitatori etc.
n situaia n care locatarul nu i execut obligaia de restituire a bunului, locatorul are la ndemn
urmtoarele posibiliti:
a) n cazul n care locaiunea nceteaz prin expirarea termenului (art. 1.809 C.civ.), iar contractul este
constatat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent,
un astfel de contract constituie titlu executoriu n privina obligaiei de restituire a bunului i locatorul poate
trece la executarea silit. Caracterul de titlu executoriu l are i contractul de locaiune constatat prin nscris
autentic sau prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent atunci cnd se pune
problema restituirii bunului de ctre locatarul dintr-un contract ncheiat pe durat nedeterminat i denunat
unilateral, cu respectarea termenului de preaviz. La mplinirea termenului de preaviz, locatorul poate pune n
31

A se vedea i TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, n RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, n CD, 1978, p.83.
15

executare silit contractul de locaiune ce constituie titlu executoriu (art. 1.816 alin. 3 coroborat cu art. 1.809
alin.2 i 3 C.civ.).
b) Locatorul poate recurge la procedura special intitulat Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate
fr drept, reglementat de art. 1.034-1.045 C. proc.civ. Astfel, atunci cnd dreptul locatarului de a folosi un
imobil s-a stins ca urmare a ncetrii locaiunii prin expirarea termenului, prin aciunea locatorului, prin
neplata chiriei sau a arenzii, precum i din orice alt cauz i locatorul dorete s intre n posesia imobilului,
acesta va notifica locatarul, n scris, prin intermediul executorului judectoresc, punndu-i n vedere s
elibereze i s-i predea liber imobilul, n termen de cel mult 30 de zile de la data comunicrii notificrii. Dac
locatarul notificat n condiiile prezentului titlu refuz s evacueze imobilul ori dac locatarul a renunat la
dreptul su de a fi notificat i a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau
proprietarul va solicita instanei s dispun, prin hotrre executorie, evacuarea imediat a locatarului din
imobil, pentru lips de titlu. Cererea de evacuare se judec de urgen, n camera de consiliu, cu dezbateri
sumare, dac s-a dat cu citarea prilor. Hotrrea de evacuare este executorie i poate fi atacat numai cu apel
n termen de 5 zile de la pronunare, dac s-a dat cu citarea prilor, sau de la comunicare, cnd s-a dat fr
citarea lor.
c) Locatorul poate intenta o aciune personal (ex contractu) n evacuare, care se desfoar potrivit
dreptului comun, iar locatorul-proprietar poate intenta i aciunea n revendicare.

16