Informe de Tazaciones - Lambayeque

INGENIERIA ECONMICA II
Universidad
Nacional
Pedro Ruiz Gallo
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE
INENIERA CIVIL
VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN DEPARTAMENTO
UBICADO EN LA CIUDAD DE LAMBAYEQUE
CURSO
: INGENIERA ECNOMICA II
CICLO
: 2016 I
FICSA
Lambayeque, Agosto del 2016
1
UNPRG FICSA - ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN

DEPARTAMENTO UBICADO EN LA CIUDAD DE LAMBAYEQUE
MEMORIA DESCRIPTIVA
A) PROPIETARIO: CAJN VILLANUEVA, YOLANDA
B) SOLICITANTE: UNPRG
C) OBJETO DE LA TASACIN:
Es determinar el valor reglamentario del DEPARTAMENTO, PERTENECIENTE A LA
RESIDENCIAL EL CARMEN.
METODOLOGA EMPLEADA
I. BASES PARA SU DESARROLLO
Se realiz una inspeccin de campo, visita al inmueble, y documentacin fotogrfica
de los ambientes del mismo. Adems se cont con un autoevalo del departamento,
proporcionado por la Municipalidad Provincial de Lambayeque.
II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA

La Valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General de
Tasaciones del Per, R.M. N 226 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de Diciembre de
2,012.
III. SUSTENTACIN
El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las ms razonables para determinar el valor del Bien.
D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 30 de Julio del 2016.
E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR: 25 de Julio del 2016.
F) UBICACIN: CONJUNTO HABITACIONAL EL CARMEN, CA HUMANCHUCO, DTO. DE

LAMBAYEQUE, PROV. LAMBAYEQUE, DPTO. LAMBAYEQUE.
2
G) LINDEROS Y PERMETROS:
El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las
siguientes medidas, linderos y permetros, segn Partida Registral SUNARP e
inspeccin ocular:
rea del inmueble: 60.25 m2
Ubicacin: Edificio 1. 2do nivel.
H) REA DEL TERRENO:

El rea superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 60.25 M2. (SON:
SESENTA
CINCO
METROS
CUADRADOS
VEINTICINCO
DECMETROS
CUADRADOS)
El rea construida, se detalla a continuacin:
REA TECHADA:
60.25 m2
I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
A) ZONIFICACIN
Residencial de Densidad Media. R.D.M.
B) RETIRO MUNICIPAL:
No Presenta.
C) ALTURA DE EDIFICACIN: 04 plantas.

D) ESTACION VEHICULAR
No Presenta.
E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda Unifamiliar.
3
J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO:
El entorno donde se ubica el inmueble es de carcter residencial, en dicha zona

existen inmuebles habitacionales, su estructuracin es urbana, con Zonificacin:
R.D.M. Residencial de Densidad Media.
Equipamiento y Servicios Urbanos: Ubicada frente a la Residencial se encuentra la

Institucin Educativa Sara A.Bulln.
Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y

elctricas, conectadas a la red pblica y desage y pavimento asfltico en el
frente.
K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS:
El inmueble materia de la presente valuacin, se trata de un departamento que

cumple con el uso de VIVIENDA UNIFAMILIAR, construido de material noble, la
cual presenta la siguiente distribucin:
Primer nivel.-cuenta con un ingreso, el cual permite la circulacin hacia los

ambientes del interior del inmueble.
L) DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN:
Las principales caractersticas constructivas de acabados e instalaciones que
presenta el edificio en general, son las siguientes:
- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentacin es de concreto armado.
- Elementos estructurales: albailera confinada: columnas y vigas de concreto
con acero de refuerzo.
- Muros y columnas: Son de ladrillo solido tipo V, asentados con mortero
cemento-arena, columnas de concreto con acero de refuerzo.
4
- Techos: Losa aligerada de 20 cm. de espesor.

- Pisos: Presenta pisos de loseta veneciana 40x40 cm.
- Revestimientos: De mortero cemento + arena. Tarrajeo frotachado.
- Puertas y ventanas: Las puertas son de madera, y ventanas de vidrio.
-
Vidrios: vidrio simple en puerta.
- Pintura: Ltex lavable en interior.

-
Baos: Presenta aparatos sanitarios, con enchape de maylica.
- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC.

para agua fra.
- Instalaciones elctricas: Las instalaciones son empotradas para corriente
monofsica, con luminarias de potencia variada.
M) ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN:
El inmueble tiene una antigedad de 25 Aos, informacin obtenida por la
documentacin que se nos brind.
N) ESTADO DE CONSERVACIN:
Las observaciones fueron realizadas en IN SITU por los alumnos del curso de
ingeniera econmica, se pudo apreciar las estructuras con algunos signos de
deterioro, los acabados e instalaciones complementarias presentan un buen
estado- BUENO.
DEPRECIACIN
La depreciacin se determina de acuerdo a los usos predominantes , con los
porcentajes que se establecen en el Reglamento General de Tasaciones del Per,
R.M. N 226 2012, VIVIENDA TABLA N1, le corresponde el 29 % de
depreciacin, siendo el factor de ajuste del valor unitario de edificacin: 0.71 (Art.
II-D.33).
PORCENTAJE PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD

Y
ESTADO
DE
CONSERVACION
SEGN
EL
METERIAL
ESTRUCURAL
PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA

VIVIENDAS
Material
Antige
Estructur
dad en
al
Aos
Hasta
25 aos
Predomin
ESTADO DE CONSERVACION
Muy
Bueno
Buen
Regula
Malo
o%
r%
ante
Concreto
14
19
64
Ladrillo
12
20
32
72
Adobe
25
35
50
85
MATERIAL PREDOMINANTE
ESTADO DE CONSERVACIN
:
:
LADRILLO.
BUENO
ANTIGEDAD
25 aos.
DEPRECIACIN ASIGNADA
20 %
N) SERVIDUMBRE:
NO PRESENTA SERVIDUMBRE, POSEE ACCESO LIBRE AL INMUEBLE.
O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL:

SI SE CUANTA CON FICHA REGISTRAL LA CUAL SE MOSTRARA EN ANEXOS.
P) OBSERVACIONES:
6
El nombre del propietario se consigna en la memoria descriptiva (CAJN

VILLANUEVA YOLANDA).
7
VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

I. VALOR DEL TERRENO (VT)
En concordancia con el Artculo II.F.36 del R.N.T., R.M. N 226 2012,
VIVIENDA, y considerando el VALOR ARANCELARIO DE LAS CALLES
ADYACENTES del terreno fijado por la Municipalidad
F1= S/ 92.00/m2. (av. Huamachuco)
F2= S/ 106.00/m2. (ca. La Libertad)
F3= S/ 106.00/m2. (ca. Prez Figuerola)
El plano elaborado mediante AUTOCAD, es el siguiente. Se presenta con el
correspondiente Valor Arancelario Urbano (VAU).
rea Total: 5434 m2

DE ACUERDO AL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, PROCEDEREMOS
DE LA SIGUIENTE MANERA PARA HALLAR EL VALOR DE TERRENO DEL
INMUEBLE:
8
A) PARTES PROPORCIONALES A CADA UNO DE SUS FRENTES (ARTICULO

II.C 23)
FRENTE
AT
AREA
PROPORCION
AL
VALOR
ARANCELA
RIO
f1
60 m
27.87 %
5434 m2
1514.35 m2
92 s//m2
f2
101 m
46.96 %
5434 m2
2551.68 m2
106 s//m2
f3
54 m
25.17 %
5434 m2
1367.96 m2
106 s//m2
TOTAL
100.00 %
5434 m2
VT1
S/
139320
S/
270478
S/
145004
S/
554803
B) COMO FRENTE UNICO
AT = 5434 m2
1) Frente 60 m
3f
10800
m2
5434
m2 x
S/
499928
106 s//m2 =
S/
576004
92 s//m2
2) Frente de 101 m
3f
30664
m2
5434
m2
3) Frente de 54 m
9
3f2
8813
m2
5434
m2
106 s//m2 =
S/
576004
De todos los resultados escogemos el mayor valor de los

obtenidos.
Por lo tanto:
S/ 554803
S/ 499928
VT = S/ 576
004
S/ 576004
S/ 576004
C) APLICANDO LA RESTRINCION DEL TITULO II CAP. F
10
EL VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILARIA SERA EL 15% DEL

VALOR DEL TERRENO
15%
S/
S/
x 576004 = 86401
Por lo tanto el valor del terreno es:
VT = S/ 86401
II. VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
Considerando el tipo de construccin, los acabados antes descritos y la
depreciacin que por antigedad y estado le corresponde, teniendo como
referencia valores unitarios oficiales de la edificacin para la costa
(Vigentes 1 al 31 de octubre del 2015), detallndose que:
Determinacin de los valores unitarios de la edificacin.

VALOR
PARTIDAS
TIPO
UNITARIO
(S/./m2)
ESTRUCTURAS:
Muros y columnas
203.02
Techos
149.76
Pisos
84.53
Puertas y ventanas
47.59
Revestimientos
78.60
Baos
25.16
116.41
INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS
11
TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)
DESCRIPCIN
Valor de la edificacin (VE):
REA
TECHADA
m2
(1)
Primer Nivel
705.07
TOTAL
VALOR
UNITARIO DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/./m2)
VALOR
SIMILAR
NUEVO DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/.)
(2)
(3)=(1)*(2)
705.07
42480.5
60.25
DEPRECIACIN
(4)
VALOR DE
EDIFICACIN
POR NIVEL
(S/.)
(3)*(4)
0.80
33984.4
VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

33984.4
IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):
VTP= VT+VE+VI+VOC
Como: no se tiene instalaciones fijas ni obras complementarias, entonces:
VTP=VT+VE
VTP= S/.86401 +S/.15847.64
VTP= S/.58540.81
V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES
VALOR DEL TERRENO (VT)
S/. 86401
VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
S/. 15847.64
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)
S/. 102 248.64
12
VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

1. La presente valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio
aplicando las normas vigentes y datos recolectados de la Municipalidad Distrital
de La Victoria.
2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en

toda la construccin.
VII.DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA:
1. Se cont con la documentacin y facilidades para el trabajo de valuacin.
2. La informacin del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la

Municipalidad.
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
3. Se cont con diversas revistas especializadas de construccin.

VIII. ANEXOS:
Fotografas del inmueble.

Cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin para la costa (01 al
31 de octubre del 2015)
13
ANEXOS
Ficha Registral
UBICACIN DEL PREDIO

UBICACIN DEL PREDIO
Fuente: Google Earth
14
FOTOS DEL EXTERIOR DE LA CASA
Fuente: Municipalidad de la Victoria
15
VISTAS DEL INTERIOR DEL DEPARTAMENTO
Dormitorio principal
16
Cocina
Bao completo.
17
Dormitorio 2.
18
19
20
21

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INFORME DE VALUACIN REGLAMENTARIA DE UN

II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA

D) FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR: 30 de Julio del 2016.

E) FECHA DE INSPECCIN OCULAR: 25 de Julio del 2016.

F) UBICACIN: CONJUNTO HABITACIONAL EL CARMEN, CA HUMANCHUCO, DTO. DE

rea del inmueble: 60.25 m2

Ubicacin: Edificio 1. 2do nivel.

H) REA DEL TERRENO:

I) ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

Residencial de Densidad Media. R.D.M.

C) ALTURA DE EDIFICACIN: 04 plantas.

E) USO ACTUAL DEL PREDIO: Vivienda Unifamiliar.

J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO:

El entorno donde se ubica el inmueble es de carcter residencial, en dicha zona

Equipamiento y Servicios Urbanos: Ubicada frente a la Residencial se encuentra la

Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y

K) DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LAS PLANTAS:

El inmueble materia de la presente valuacin, se trata de un departamento que

Primer nivel.-cuenta con un ingreso, el cual permite la circulacin hacia los

- Techos: Losa aligerada de 20 cm. de espesor.

Vidrios: vidrio simple en puerta.

- Pintura: Ltex lavable en interior.

Baos: Presenta aparatos sanitarios, con enchape de maylica.

- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC.

UNPRG FICSA - ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

PORCENTAJE PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD

PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA

O) ANLISIS DE LA DOCUMENTACIN REGISTRAL:

El nombre del propietario se consigna en la memoria descriptiva (CAJN

VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

rea Total: 5434 m2

A) PARTES PROPORCIONALES A CADA UNO DE SUS FRENTES (ARTICULO

B) COMO FRENTE UNICO

De todos los resultados escogemos el mayor valor de los

C) APLICANDO LA RESTRINCION DEL TITULO II CAP. F

EL VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILARIA SERA EL 15% DEL

Por lo tanto el valor del terreno es:

Determinacin de los valores unitarios de la edificacin.

INST. ELCTRICAS Y SANITARIAS

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2)

Valor de la edificacin (VE):

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT)

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

S/. 102 248.64

VI. OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservacin en

2. La informacin del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la

3. Se cont con diversas revistas especializadas de construccin.

Fotografas del inmueble.

UBICACIN DEL PREDIO

Fuente: Google Earth

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FOTOS DEL EXTERIOR DE LA CASA

Fuente: Municipalidad de la Victoria

VISTAS DEL INTERIOR DEL DEPARTAMENTO

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