METODOLOGA PARA LA ACLARACIN DE CABIDA Y LINDEROS DE

PREDIOS RURALES

Modalidad de grado
PASANTA
Para optar por el ttulo de
INGENIERO TOPOGRFICO

Presentado por:
DAVID ALBERTO GIRALDO ZRATE
JUAN DAVID GUTIERREZ PARRADO

Director interno:
GERMAN TORRIJOS
Director externo:
JUAN CARLOS REVELO

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOS DE CALDAS

FACULTAD DE MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERA TOPOGRFICA
BOGOT
2015

Tabla de contenido
1.

INTRODUCCIN ______________________________________________________ 4

2.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ________________________________________ 6

2.1

Aspecto Social ____________________________________________________________ 6

2.2

Aspecto Tcnico __________________________________________________________ 6

3.

JUSTIFICACIN _______________________________________________________ 7

4.

OBJETIVOS __________________________________________________________ 8

5.

4.1

Objetivo General _________________________________________________________ 8

4.2

Objetivos Especficos ______________________________________________________ 8

MARCO GEOGRFICO __________________________________________________ 9

5.1

6.

Direcciones Territoriales ___________________________________________________ 9

MARCO TERICO ____________________________________________________ 10

6.1

Quienes Somos __________________________________________________________ 10

6.2

Subgerencia De Gestin Y Desarrollo Productivo _______________________________ 10

6.2.1

7.

MARCO DE DOCUMENTACIN__________________________________________ 12
7.1

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi _________________________________________ 12

7.2

Ministerio De Medio Ambiente, Vivienda Y Desarrollo Territorial _________________ 21

7.2.1.

8.

Funciones __________________________________________________________________ 11

Cdigo Civil Colombiano ________________________________________________ 22

METODOLOGA ______________________________________________________ 25
1

8.1

Identificacin Y Ubicacin Del Predio ________________________________________ 25

8.1.1

Ttulo De Propiedad __________________________________________________________ 25

8.1.2

Certificado De Tradicin Y Libertad ______________________________________________ 28

8.2

SISTEMA INTEGRADO DE GESTIN DE CALIDAD ________________________________ 29

8.2.1

F - 51 Visita De Inspeccin Ocular _______________________________________________ 29

8.2.2

F - 56 Informe De Viabilidad Integral _____________________________________________ 29

8.2.3

F - 48 -Postulacin Del Predio ___________________________________________________ 29

8.3

REVISIN Y CLASIFICACIN DE DOCUMENTOS DE SOPORTE PARA LA IDENTIFICACIN

PREDIAL 30
8.3.1

Cedulas Catastrales ___________________________________________________________ 30

8.3.2

Ttulos Registrados En Matricula Inmobiliaria ______________________________________ 32

8.3.3

Levantamiento Topogrfico ____________________________________________________ 34

8.3.4

Cartografa De Referencia ______________________________________________________ 34

8.4

ANLISIS DE LA INFORMACIN PARA LA IDENTIFICACIN PREDIAL ________________ 35

8.4.1

Identificacin Y Ubicacin Predial _______________________________________________ 35

8.4.2

Linderos Y reas Registradas En Los Ttulos _______________________________________ 35

8.4.3

Plano Del Levantamiento Topogrfico ____________________________________________ 36

8.4.4

Consulta De La Cedula Catastral _________________________________________________ 37

8.4.5

Informacin Auxiliar __________________________________________________________ 39

8.4.6

Informe De Resultados ________________________________________________________ 41

8.5

FORMULACIN DE LA PROPUESTA DE ACLARACIN DE CABIDAS Y LINDEROS________ 42

8.5.1

Aclaracin __________________________________________________________________ 42

8.5.2

IGAC _______________________________________________________________________ 44

8.5.3

Procedimiento Externo ________________________________________________________ 45

8.5.4

Inviable ____________________________________________________________________ 47

9.

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES________________________________________ 47

10.

FLUJOGRAMA _____________________________________________________ 48

11.

CONCLUSIONES ____________________________________________________ 49

12.

ANEXOS __________________________________________________________ 50

13.

GLOSARIO ________________________________________________________ 50

14.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS _______________________________________ 55

Ilustracin 1: Ubicacin geogrfica INCODER ________________________________________________________ 9

Ilustracin 2: Diagrama jerrquico de funciones _____________________________________________________ 11
Ilustracin 3: Escritura pblica ___________________________________________________________________ 26
Ilustracin 4: rea del proyecto __________________________________________________________________ 27
Ilustracin 5: Certificado de libertad y tradicin _____________________________________________________ 28
Ilustracin 6: Cedula catastral ___________________________________________________________________ 31
Ilustracin 7: Consulta al geoportal del IGAC ________________________________________________________ 32
Ilustracin 8: Consulta ttulos registrados __________________________________________________________ 33
Ilustracin 9: Acogimiento del rea de la escritura # 547 ______________________________________________ 33
Ilustracin 10: Levantamiento topogrfico realizado por el INCODER ____________________________________ 34
Ilustracin 11: Comparacin de forma _____________________________________________________________ 38
Ilustracin 12: Proyecto en una ortofoto ___________________________________________________________ 39
Ilustracin 13: Ubicacin del predio con Google Earth ________________________________________________ 40
Ilustracin 14: Plano del proyecto ________________________________________________________________ 43

1.

INTRODUCCIN

El Instituto Colombiano de Desarrollo Rural (INCODER) tiene como objetivo misional facilitar
a los pequeos y medianos productores rurales el acceso a la tierra y dems factores productivos,
especficamente para dotar de tierras a los campesinos de escasos recursos o en situacin de
desplazamiento , bajo principios de competitividad, equidad, sostenibilidad y multifuncionalidad,
para contribuir a mejorar la calidad de vida de los pobladores rurales y el desarrollo
socioeconmico del pas, basado en la normatividad desarrollada en el marco de la ley 160 de
1994, el decreto 1300 de 2003, el decreto 4902 de 2007 y actualmente vigente el decreto 1359 de
2009, como soporte reglamentario en los procesos de adquisicin de tierras promovidos por los
habitantes del sector rural. De manera explcita el artculo 4 del decreto 3759 de 2009, asigna
como funciones especficas del INCODER el otorgamiento de subsidios directos a travs de
concursos mediante convocatorias pblicas transparentes que atendern a unos criterios de
seleccin con la presentacin del proyecto productivo financiero, ambiental, tcnico y
socialmente viable para la adquisicin de tierras.
La subgerencia de gestin y desarrollo productivo, de acuerdo con el numeral 7 del artculo
18 del decreto 3759, est encaminada a identificar y verificar con certeza los requisitos mnimos
de los beneficiarios y los predios que se pretendan adquirir. En este proceso la subgerencia hace
uso del Protocolo de aclaracin de cabidas y linderos, para esclarecer la compra de dichos
predios.
El protocolo mencionado indica que se debe contar con al menos tres insumos base,
compuestos por un proyecto productivo, un plano topogrfico y un avalo comercial, con el fin

de dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el marco normativo y legal, en aras de

facilitar el trmite de las postulaciones presentadas en el marco de la convocatoria pblica para el
otorgamiento de subsidio integral de tierras. A partir de all, en caso de encontrar incongruencias
con las registradas en los ttulos de tradicin e identificacin predial, es necesario contrastar los
insumos referidos (planos topogrficos),con los insumos que poseen las entidades competentes
en material registral (Oficinas de Instrumentos Pblicos e Instituto Geogrfico Agustn Codazzi
(IGAC)), las cuales pueden aportarse al estudio referido, mediante la entrega de cedulas
catastrales, ttulos de adjudicacin y compraventa, que permitan determinar con precisin el rea
real de los predios objeto del otorgamiento del subsidio mencionado.
Siguiendo el orden de ideas se busca concluir la ejecucin de la convocatoria, el INCODER
se encuentra en la obligacin legal y reglamentaria de efectuar el anlisis referido, con el fin de
identificar con precisin los linderos de los predios ofertados, las reas reales y de ser necesario
proceder a solicitar al IGAC la aclaracin de cabida y linderos de los predios, previo a la
celebracin de las escrituras pblicas de compraventa , con el fin de culminar el procedimiento
para el desembolso del subsidio no sea un cargo adicional para las personas postulantes del
subsidio. (Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, 2015)

2.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El conflicto del rea real de los predios rurales es la mayor problemtica que tienen los
aspirantes al subsidio integral, debido a que la informacin que suministran las oficinas de
notariado y registro, el IGAC y los levantamientos topogrficos realizados a los predios
postulados no coinciden o presentan incongruencias, esto genera una problemtica en relacin a
el rea de la cual se es propietario y se despliega problemticas, sociales y tcnicas.
Mediante la contribucin de la Ingeniera Topogrfica se puede ayudar a dar solucin al
problema anteriormente mencionado, el perfil profesional del Ingeniero Topogrfico contribuye
a la interpretacin de la informacin gracias a sus conocimientos en fotointerpretacin,
cartografa y catastro.
2.1

Aspecto Social
Desconocimiento del rea real de la que se es dueo, debido a la escasa informacin que se

tiene o a la mala transmisin de esta por parte de los antiguos propietarios, as como tambin en
lo concerniente a procedimientos de medicin poco confiables u ortodoxos que impiden la
aprobacin para el programa de subsidios integrales brindados por el INCODER.
2.2

Aspecto Tcnico
La no coincidencia de la informacin espacial de las entidades territoriales, como

Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), CATASTRO, IGAC, Instituto Colombiano de

la Reforma Agraria (INCORA) y los levantamientos topogrficos realizados a los predios
postulados. El movimiento de cercas, desaparicin y desconocimiento de linderos o mojones,
informacin poco confiable o herrada trasmitida despus de la adquisicin del predio, formas de
mediciones poco ortodoxas y precisas, linderos costumbristas entre otras son las causas ms
comunes que producen este tipo de situaciones muy comn en el sector rural de nuestro pas.

3.

JUSTIFICACIN

La metodologa para aclaracin de cabida y linderos en predios rurales mejora el desarrollo

del trabajo planteado para hacer entrega de resultados de manera rpida y confiable; facilita el
manejo y obtencin de informacin de predios postulados. Esta situacin hace necesaria la
implementacin de un determinado conocimiento que brinde posibles soluciones que llevan en
su ejecucin beneficios para la comunidad que habita en el rea geogrfica en la que se realiza
dicho proceso de adjudicacin de tierras.
Se precisa saber el rea real del predio, ya que dentro del proceso de otorgamiento de
subsidios que maneja el INCODER se establece que se debe negociar un rea real, la cual debe
coincidir con los ttulos registrados, teniendo en cuenta que la inscripcin del catastro no genera
la propiedad.
Se espera que con los aportes realizados en la metodologa, los usuarios puedan disponer de
informacin estandarizada, ordenada y sistemtica que les permita contribuir en la aclaracin,
manejo y procedimiento a seguir en la aclaracin de cabida y linderos de los predios adjudicados.
Con la puesta en marcha de la metodologa se acortaran los tiempos en los que se dan
respuesta a los solicitudes de los interesados en la adquisicin del subsidio por parte de los
profesionales del rea, la metodologa otorgara resultados que sern utilizados para indicar que
proceso se debe seguir despus de esta como lo son los procesos de avalu o aclaracin.

4.

4.1

OBJETIVOS

Objetivo General
Actualizar la metodologa para establecer el procedimiento general y los lineamientos que

deben ser aplicados para desarrollar la correcta identificacin fsica y jurdica en la aclaracin de
cabidas y linderos de los predios correspondientes a los proyectos considerados viables, que
permita el otorgamiento del subsidio para la adquisicin de predios debidamente identificados.

4.2

Objetivos Especficos

Consultar y documentar informacin referente a protocolo de aclaracin de cabidas y

linderos existentes para catastro rural.

Determinar la metodologa para la actualizacin de la gua de protocolo para el

desarrollo de la identificacin fsica y jurdica de los predios, que permita la obtencin
del subsidio para los proyectos productivos a nivel rural.

Generar la actualizacin del protocolo de aclaracin de cabida y linderos

Implementar la metodologa de la gua protocolo de aclaracin cabida y linderos,

generando una cartografa temtica de reas.

5.

MARCO GEOGRFICO

El INCODER (ver ilustracin 1), est ubicado en la Avenida el Dorado C.A.N, Calle 43
#57-41 (Bogot D.C. Colombia), accediendo a l por la carrera 57 o por la carrera 59.

Ilustracin 1: Ubicacin geogrfica INCODER

5.1

Direcciones Territoriales
El INCODER cuenta con un gran nmero de direcciones territoriales a lo largo de todo el

pas las cuales sern mencionadas en el siguiente cuadro (ver cuadro 1).
Amazonas

Antioquia

Arauca

Atlntico

Boyac

Bolvar

Caquet

Cauca

Cesar

Choco

Crdoba

Cundinamarca Guaina

Guaviare

la Guajira

Magdalena

Meta

Nario

Putumayo

Quindo

Risaralda

Santander

Tolima

Valle

Vaups

Vichada

Yopal

Cuadro 1: Territoriales del INCODER

Casanare

6.
6.1

MARCO TERICO

Quienes Somos

El INCODER es una entidad inscrita al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, que se

encarga de ejecutar y coordinar las polticas de desarrollo rural integral establecidas por el
Gobierno Nacional. Su propsito es facilitar el acceso de las comunidades rurales a los factores
productivos y bienes pblicos, contribuyendo a mejorar su calidad de vida.
El INCODER es una entidad que naci en 2003, luego de que el Gobierno Nacional
ordenara, por medio del Decreto 1300 de 2003, la supresin del Instituto Colombiano de la
Reforma Agraria (INCORA), del Instituto Nacional de Adecuacin de Tierras (INAT), del
Fondo de Cofinanciacin para la Inversin Rural (DRI) y del Instituto Nacional de Pesca y
Acuicultura (INPA). El Instituto fue modificado posteriormente, mediante el Decreto 3759 de
2009. (Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)

6.2

Subgerencia De Gestin Y Desarrollo Productivo

Es la encargada de definir los lineamientos y criterios tcnicos para que las Direcciones
Territoriales adelanten acciones relacionadas con la promocin social y la consolidacin
econmica de las reas de desarrollo rural, mediante programas de desarrollo productivo,
agropecuario, forestal y pesquero de propsito comn, que permitan atender realidades
especficas de las comunidades rurales y tnicas en consonancia con las polticas del Ministerio
de Agricultura y Desarrollo Rural y en cumplimiento del Plan Anual de Inversiones, aprobado
por

el

Consejo

Nacional

de

Poltica

Econmica

Social

CONPES.

La siguiente Direccin Tcnica hace parte de la Subgerencia de Gestin y Desarrollo Productivo:

(Instituto Colombiano de Desarrollo Rural, 2015)

10

El diagrama de jerarquizacin se puede ver en la a continuacin (Ver Ilustracin 2)

Ilustracin 2: Diagrama jerrquico de funciones

6.2.1

Funciones

La Subgerencia de Gestin y Desarrollo Productivo, de acuerdo con el numeral 7 del artculo 18

del Decreto 3759, debe "realizar, directa o indirectamente, el proceso de verificacin de
requisitos mnimos de los potenciales beneficiarios y los predios que pretenden adquirir a partir
de la validacin de sus condiciones en diferentes bases de datos como la del Sisbn, el
Departamento Administrativo de Seguridad (DAS), el IGAC y el correspondiente estudio de
ttulos que verifique la inexistencia de condicionamientos jurdicos, entre otras".
As mismo en cumplimiento de sus obligaciones, en el numeral 8 del artculo 18 del Decreto
3759, tambin se incluye como funcin de la Subgerencia, "Calificar, en forma directa o a travs
de terceros con idoneidad tcnica reconocida, tcnica, econmica, social, ambiental e
institucionalmente los proyectos productivos y los avalos de los predios que se pretenden
adquirir, presentados por los postulantes que cumplieron con los criterios de elegibilidad".
(Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)
11

7.

7.1

MARCO DE DOCUMENTACIN

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi

El IGAC, es la entidad encargada de producir el mapa oficial y la cartografa bsica de

Colombia; elaborar el catastro nacional de la propiedad inmueble; realizar el inventario de las

caractersticas de los suelos; adelantar investigaciones geogrficas como apoyo al desarrollo
territorial; capacitar y formar profesionales en tecnologas de informacin geogrfica y coordinar
la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales.

Aclaracin De Cabidas Y Linderos

Segn los artculos 3 del decreto 3496 de 1983; 73, 76 y 77 del decreto ley 1250 de 1970
y 2 de la resolucin No. 2555 de 1988 del IGAC, el aspecto fsico de los inmuebles en catastro
consiste en la identificacin del rea, linderos del terreno y edificaciones del predio sobre
documentos grficos o fotografas areas u orto fotografas.
El artculo 213 del decreto 1301 de 1940, posibilita la correccin de los errores cometidos en
documentos catastrales; a su vez, el artculo 96 de la Resolucin No. 2555 de 1988 del
IGAC indica que Se entiende por rectificacin la correccin en la inscripcin catastral del
predio, por errores en los documentos catastrales advertidos en cualquier momento, de oficio o a
peticin de parte. En consecuencia, por la va de las correcciones catastrales en la descripcin
fsica de los inmuebles se pueden modificar rea y/o linderos para efectos catastrales.

12

Los artculos 102 y 103 del decreto ley 960 de 1970 y 49 del decreto 2148 de 1983, posibilitan el
otorgamiento de escrituras aclaratorias para la correccin de errores en la descripcin de los
inmuebles. El error en los linderos que no configure cambio en el objeto del contrato, se aclarar
nicamente con fundamento en los comprobantes allegados a la escritura en que se cometi el
error y en los ttulos antecedentes que aparezca el error de manifiesto. Si el error no apareciere de
manifiesto, la escritura de aclaracin deber suscribirse por todos los otorgantes de la que se
corrige. Una de las finalidades primordiales del registro de instrumentos pblicos, es publicitar,
con fundamento en los asientos registrales, la realidad jurdica de los inmuebles, en lo que
influyen el rea y sus linderos, por lo que debe existir un mximo cuidado en la etapa de
calificacin, de tal manera que al hacerse las inscripciones se tenga certeza que el inmueble
descrito en el ttulo a inscribir, es el mismo que se identifica por cabida y linderos.
El artculo 18 de la resolucin 2555 de 1988 del IGAC precepta que La inscripcin en el
catastro no constituye ttulo de dominio, ni sanea los vicios que tenga una titulacin o una
posesin, disposicin que debe tenerse en cuenta al momento de calificar en registro escrituras
de aclaracin o correccin de cabida y linderos.
Sobre los anteriores parmetros generales se procede a analizar los siguientes casos especiales
que se pueden presentar ante Catastro, Notarios y Registradores de Instrumentos Pblicos,
respecto de las reas y/o linderos de los inmuebles.

1. Incongruencias Entre La Cabida Y Linderos

Una vez citados en el ttulo a registrar y los consignados en la matrcula inmobiliaria o en los
antecedentes que se encuentran en la Oficina de Registro de Instrumentos pblicos (cuando no se
trata de escrituras de actualizacin o de correccin de cabida y linderos). En este caso el
13

registrador debe rechazar la inscripcin del mismo, con fundamento en los artculos 5, 6, 52 y 82
del decreto-ley 1250 de 1970 por incongruencia en la identificacin y determinacin del predio.
Tambin existe incongruencia y se debe rechazar la incepcin cuando a travs de una escritura
diferente a la de actualizacin de cabida y/o linderos, se cambia la forma de escribirlos (por
ejemplo, de elementos naturales a puntos topogrficos), toda vez que la variacin en la forma de
descripcin corresponde a una actualizacin, que debe constar en una escritura de este tipo.

2. Escrituras De Actualizacin De Cabida Y Linderos.

Son aquellas en la que la informacin fsica del predio se actualiza mediante planos y
levantamientos topogrficos donde se indica la forma y rea con la que cuenta el predio, adems
se eliminan linderos costumbristas por mojones que indican los linderos del predio, esta
actualizacin se debe llevar ante las autoridades catastrales correspondientes para obtener su
certificacin.
2.1 Catastro
Debe tener en cuenta que es viable actualizar los linderos, los cuales pueden comprender
medidas, puntos de referencia o colindantes de los predios. No aplica la actualizacin cuando
implique variacin del rea, cambio en la forma del predio o su desplazamiento. En la
actualizacin se pueden presentar las siguientes situaciones:

2.1.1 Necesidad De Precisar Linderos Tcnicamente

Los linderos son claros en los ttulos de dominio registrados ante las Oficinas de Registro
de Instrumentos Pblicos, existen y son verificables en terreno, no obstante es necesario
precisarlos tcnicamente. En este evento, la autoridad catastral debe verificarlos y no podr
14

variar el rea ni haber desplazamientos ni cambio de forma del predio, respecto de lo consignado
en Pos ttulos inscritos en el registro pblico inmobiliario. En este caso, previa verificacin en
campo y revisin de los ttulos registrados, se expedir la resolucin catastral individual1 que
servir de base para la expedicin del certificado catastral a presentar para el trmite notarial y
registral. Esta hiptesis se aplica cuando se cambia la manera de describir con elementos
naturales a puntos topogrficos.

2.1.2 Linderos confusos o inexistentes fsicamente

Son los casos de linderos contenidos en los ttulos de dominio registrados ante las
Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos, confusos en cuanto a longitud, hitos o mojones, o
linderos inexistentes fsicamente, indeterminados, o con unidades de medida antiguas o
costumbristas que imposibilitan su conversin al sistema mtrico decimal, o se trata de linderos
daros en los ttulos registrados pero ya imposibles de verificar fsicamente por el transcurso del
tiempo, o por modificaciones en terreno, o por otros factores que impiden determinarlos
claramente. En tratndose de propietarios, cuando lleguen a un acuerdo los colindantes
interesados (incluida la Nacin o el municipio si el colindante es un baldo o un ejido), firmarn
un acta que contenga lo acordado y previa autenticacin de firma y contenido, se verificar por el
catastro, y si no afecta o beneficia a un tercero no firmante, se expedir la resolucin catastral
individual que solo tiene efectos catastrales y no puede ser tenida en cuenta por notarios y
registradores, para escrituras de aclaracin o correccin, lo que se har constar en la misma
resolucin. Cuando los interesados acudan al pronunciamiento judicial a travs de sentencia
definitiva, producto del proceso de deslinde y amojonamiento establecido en los artculos 460 y
siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil, con base en esta sentencia podrn adelantar los

15

trmites de notara y registro para luego surtir el trmite ante la autoridad catastral, la cual
expedir otra resolucin que sustituir la resolucin expedida con base en el acta privada a que se
refiere el prrafo anterior.
Si no hay acuerdo entre propietarios colindantes, lo que tambin tiene lugar cuando alguno no
comparece, incluidos los entes nacionales o municipales cuando a ello hay lugar, corresponder a
los interesados adelantar el proceso de deslinde y amojonamiento, para que judicialmente se fije
la lnea que divide o sirve de lmite entre dos o ms predios contiguos o colindantes y a travs
del amojonamiento, la autoridad judicial indique en el terreno mediante seales (hitos o
mojones), la lnea divisoria. En los casos previstos en este numeral es improcedente que la
autoridad catastral dirima por va administrativa la situacin, con el fin de expedir resoluciones
sobre rea y/o linderos para posibilitar el otorgamiento de escrituras pblicas o actos
administrativos de aclaracin por correccin de cabida y/o linderos.

2.1.3 Si Se Trata De Colindancia Entre Poseedores O Con Poseedores

Se aplica lo previsto en el numeral 2.1.2.; pero en cuanto a la resolucin catastral que se
expida, exista o no acuerdo, deber indicar clara y expresamente que no sirve para otorgar
escrituras o actos administrativos de aclaracin y/o correccin de reas y/o linderos, por cuanto
el poder dispositivo sobre el inmueble corresponde nicamente a quien ostente el derecho de
dominio o propiedad.

2.2 Notarios.
Teniendo en cuenta que el notario es el encargado de velar por la legalidad de las
declaraciones de los comparecientes de conformidad con el artculo 6 del decreto-ley 960 de

16

1970, para actualizar la cabida y/o los linderos de un Inmueble, deben exigir el certificado
catastral cuyo modelo se adjunta a esta Instruccin expedido por la autoridad competente, para
que el acto produzca los efectos jurdicos requeridos por los usuarios.

2.3. Registradores De Instrumentos Pblicos.

Las Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos, en ejercicio de la funcin calificadora y
atendiendo al principio de legalidad, est en el deber de exigir al usuario que en la copia de la
escritura de actualizacin de cabida y/o linderos est inserto el certificado expedido por la
autoridad catastral.

3. Escrituras De Aclaracin Para Correccin De Cabida Y/O Linderos

Debido a la correccin de linderos de los predios se presentan problemas con reas diferentes a la
descrita en los ttulos o a sobre posicin de predios La autoridad catastral en ocasin de la
mencionada situacin, debe revisar los documentos catastrales, verificar en el campo lo expuesto
en los ttulos registrados y si encuentra que est mal calculada el rea, la corrige en los
documentos catastrales, mantendr los linderos de que tratan los ttulos de propiedad inscritos en
el registro pblico inmobiliario y expedir la resolucin catastral individual que servir de base
para la emisin del certificado catastral que se debe presentar para la elaboracin de las
escrituras pblicas de aclaracin para correccin
3.1. Catastro
La correccin a nivel catastral puede tener lugar por tratarse de reas mal calculadas. En
estos casos, se cuenta con linderos claros en los ttulos de dominio registrados ante las Oficias de
Registro de Instrumentos Pblicos y son verificables claramente en terreno, pero el rea

17

comprendida dentro de ellas est mal calculada, ya sea en los ttulos mismos y/o en los
documentos catastrales. En este evento, la autoridad catastral debe revisar los documentos
catastrales, verificar en campo lo expuesto en los ttulos registrados y si encuentra que est mal
calculada el rea, la corrige en los documentos catastrales, mantendr los linderos de que tratan
los ttulos de propiedad inscritos en el registro pblico inmobiliario y expedir la resolucin
catastral individual que servir de base para la emisin del certificado catastral a presentar para
la elaboracin de las escrituras pblicas de correccin.

Si el propietario solicita a catastro una modificacin de la informacin catastral, que conlleve

cambiar la identificacin fsica del Inmueble, porque se trata de un predio ms grande o ms
pequeo, o con otra forma, o cori distinta ubicacin, debe acreditar el ttulo de dominio
debidamente inscrito en el registro de instrumentos pblicos que soporte su peticin. Esta
informacin debe verificarse en campo por la autoridad catastral, iniciar el expediente
administrativo, citar a todos los que puedan tener inters en el trmite, decretar y practicar las
pruebas a que haya lugar y decidir mediante resolucin catastral individual. De conformidad con
este acto administrativo y segn sea lo aplicable a cada caso, el peticionario debe adelantar el
proceso judicial o gestionar la escritura pblica de aclaracin y/o correccin de rea y/o linderos.

3.2. Notarios y Registradores de instrumentos Pblicos.

Los notarios y los registradores de instrumentos pblicos deben atender en estos casos el
contenido de los artculos 102 y 103 del decreto ley 960 de 1970, y los artculos 48, 49 y 50 del
decreto 2148 de 1983. En los casos mencionados en el numeral anterior debern exigir del
certificado catastral expedido por la autoridad competente, cuyo modelo se adjunta a esta

18

4. Solicitudes Ante La Autoridad Catastral De Divisin, Segregacin O Des Englobe,

Propiedad Horizontal, Condominios O Englobe.

De conformidad con los artculos 6 y 49 del decreto ley 1250 de 1970, a cada predio corresponde
un folio de matrcula inmobiliaria. En consecuencia, no procede atender catastralmente las
precitadas solicitudes aunque los inmuebles implicados pertenezcan al mismo propietario.

Para evitar la incongruencias entre registro y catastro, el propietario deber contar con un ttulo
que contenga el acto de divisin, segregacin o des englobe. Propiedad horizontal, condominios
o englobe e inscribirlo en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Estas Oficinas
informarn a Catastro el cambio registrado en los Inmuebles, dentro de su deber legal de
suministrar informacin contenido en el artculo 49 del decreto-ley 1250 de 1970 y en el decreto
1711 de 1984. Para que se inicie la gestin catastral.

Si como consecuencia de un englobe fsico (no legalizado) de inmuebles y/o de las

construcciones en los predios, es imposible determinar catastralmente el rea y linderos de cada
predio, el usuario debe acudir al proceso de deslinde y amojonamiento, para clarificar de forma
definitiva estos datos ante la autoridad catastral.

5. Instrucciones Generales
Debe recordarse que certificado catastral cuyo modelo se adjunta, no puede ser expedido en
los casos a que se refieren los numerales 2.1.2 y 2.1.3 de esta instruccin.

19

5.1. A Las Autoridades Catastrales

Siempre que sea necesario que Catastro revise la informacin sobre reas y/o linderos de
los Inmuebles, el funcionario de catastro deber apoyarse en los documentos Inscritos ante las
Oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos que indiquen el rea y linderos del Inmueble,
observar los planos histricos con que puedan contar y dems documentacin que posea y, de ser
necesario, inspeccionar el terreno para verificar los datos fsicos. No se deben asumir como
ciertos los planos topogrficos que presenten los interesados. En caso de persistir alguna duda,
deber ponerse en contacto con la correspondiente oficina de Registro de Instrumentos Pblicos
para orientacin y/o para que le envi el ttulo registrado donde consten el rea y los linderos
inscritos.

Cuando se cuente con elementos permanentes que permitan claramente establecer los linderos, se
deben tener en cuenta en los procesos de digitalizacin como referencia para determinar el rea;
igualmente se deben indicar longitudes en las bases grficas del catastro y sealarlas en las
resoluciones catastrales individuales, En las propiedades horizontales, deber tenerse en cuenta
la licencia de construccin y los planos aprobados por autoridad competente, protocolizados con
el reglamento de propiedad horizontal y para cualquier modificacin al rea y/o linderos deber
seguirse el procedimiento establecido en las normas sobre licencias urbansticas y en la ley 675
de 2001. En todos los casos se deben adelantar cuidadosamente los trmites administrativos
establecidos en las leyes, decretos y manuales; dar traslado a los interesados para que hagan valer
sus derechos y velar por la proteccin al debido proceso y al derecho de defensa. Para las
autoridades catastrales que hayan implementado el certificado plano predial catastral no se
requerir de la descripcin literaria de los linderos.

20

5.2. A los Notarios y Registradores de Instrumentos Pblicos

Los Notarios y Registradores de Instrumentos pblicos debern constatar que el usuario
presente el certificado catastral cuyo modelo se adjunta a esta instruccin, toda vez que su
contenido se basa en la verificacin en campo del rea y/o linderos y la comparacin de lelos
frente a los ttulos de propiedad registrados.

En ejercicio de la funcin calificadora registral y siguiendo el principio de legalidad, aunque en

la escritura de actualizacin y/o aclaracin por correccin de cabida y/o linderos est inserto el
certificado catastral mencionado, si se encuentran incongruencias entre la cabida y linderos all
citados y los consignados en la matricula Inmobiliaria o en los antecedentes que se encuentren en
la oficina de registro, que lleven a concluir que se est cambiando el inmueble sin respaldo en
ttulos inscritos, el registrador deber rechazar la inscripcin del documento con fundamento en
los artculos 5, 52, y 82 del decreto-ley 1250 de 1970, y en que la inscripcin en el catastro no
constituye ttulo de dominio. (Instituto Geografico Agustin Codazzi, 2010)

7.2

Ministerio De Medio Ambiente, Vivienda Y Desarrollo Territorial

El Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible es el rector de la gestin del ambiente y de

los recursos naturales renovables, encargado de orientar y regular el ordenamiento ambiental del
territorio y de definir las polticas y regulaciones a las que se sujetarn la recuperacin,
conservacin, proteccin, ordenamiento, manejo, uso y aprovechamiento sostenible de los
recursos naturales renovables y del ambiente de la nacin, a fin de asegurar el desarrollo
sostenible, sin perjuicio de las funciones asignadas a otros sectores.

21

7.2.1. Cdigo Civil Colombiano

El Cdigo Civil Colombiano identifica el derecho de dominio o propiedad sobre las cosas, y
frente a la propiedad pblica define los bienes que son de propiedad de la Unin y las clases de
bienes segn su uso. A continuacin se exponen las principales definiciones que contiene el
Cdigo Civil sobre la propiedad y que sirven de fundamento legal para plantear el marco
normativo propuesto.
7.2.2.

Del Dominio, Artculos (669, 673, 674, 675). Decreto ley 2150 de 1995

Artculo 669.- El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente no siendo contra Ley o contra derecho
ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Artculo 673. Los modos de adquirir el dominio son la ocupacin. La accesin, la tradicin, la
sucesin por causa de muerte y la prescripcin.

Artculo 674. Se llaman bienes de la Unin aquellos cuyo dominio pertenece a la

Repblica. Si adems su uso pertenece a todos los habitantes de un Territorio, como el de calles,
plazas, puentes y caminos, se llaman bienes de la Unin de uso pblico o bienes pblicos del
Territorio. Los bienes de la Unin cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se
llaman bienes de la Unin, o bienes fiscales.
Articulo 675.- Son bienes de la Unin todas las tierras que estado situadas dentro de los lmites
territoriales, carecen de otro dueo.

22

7.2.3. De La Ocupacin Artculo 706, Ley 84 de 1989

Articulo 706.- Estimase bienes vacantes los bienes inmuebles que se encuentran dentro del
territorio respectivo a cargo de la Nacin, sin dueo aparente o conocido; y mostrencos los
bienes muebles que se hallen en el mismo caso.

7.2.4.

De La Tradicin Artculos (740, 745, 749, 765), Ley 75 de 1968

Artculo 740.- La tradicin es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la

entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intencin de
transferir el dominio, y por otra la capacidad e intencin de adquirirlo. Lo que se dice del
dominio se extiende a todos los otros derechos reales.
Artculo 745.- Para que valga la adicin se requiere un ttulo traslaticio de dominio, como el de
venta, permuta, donacin. etc.
Articulo 749.- Si la Ley exige solemnidades especiales para la enajenacin, no se transfiere el
domino sin ellas.
Artculo 765.- El justo ttulo es constitutivo o traslaticio de dominio. Son constitutivos de
dominio la ocupacin, la accesin y la prescripcin. Son traslaticios de dominio los que por su
naturaleza sirven para transferirlo, como la venta, la permuta la donacin entre vivos.
7.2.5.

De La Compraventa Ley 28 de 1932

Artculo 1857. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el
precio salvo las excepciones siguientes:
23

- La venta de los bienes reales y servidumbres y la de una sucesin hereditaria, no se reputan

perfectas ante la Ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica.
Se trata del concepto de solemnidad que debe revestir todo acto de disposicin sobre bienes
inmuebles, representado en la escritura pblica, segn lo expuesto no es posible transferir la
propiedad inmobiliaria sino a travs del otorgamiento &una escritura pblica

7.2.5.1. Decreto Ley 960 De 1970. Por el cual se expide el Estatuto Notarial
Artculo 12.- Debern celebrarse por escritura pblica todos los actos y contratos de disposicin
o gravmenes de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta
solemnidad.
1.5.3. Decreto Ley 1250 De 1970. Por el cual se expide el Estatuto del registro de instrumentos
pblicos.
Artculo 2.- estn sujetos a registro: Todo acto, contrato, providencia judicial administrativa o
arbitral que implique constitucin, declaracin, aclaracin, adjudicacin, modificacin,
limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin del dominio u otro derecho real
principal o accesorio sobre bienes reales, salvo la cesin del crdito hipotecario o prendario.
(Ministerio de Medio Ambiente,Vivienda y Desarrollo Territorial, 2005)

24

8.

METODOLOGA

Para el proceso de realizar la adaptacin y actualizacin, se propone una metodologa que

permitir realizar el anlisis de los predios y usos productivos mediante la utilizacin de
informacin del postulante y recaudada por el INCODER para la verificacin de reas. Se
propone una metodologa definida en 5 fases, estas se describen de la siguiente forma:
Para explicar cmo funciona la metodologa utilizaremos el denominado S-CUN-014-002 desde
su comienzo hasta su culminacin.
8.1

Identificacin Y Ubicacin Del Predio

Se efecta la identificacin y ubicacin del predio por medio de los insumos que generan y

acreditan el ttulo de propiedad en Colombia. El ttulo ms comn para la adquisicin de bienes

inmuebles es la compraventa, es importante resaltar que la compraventa en si no est otorgando
el derecho de dominio, sino que est generando para el vendedor la obligacin de transmitir el
derecho. Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es decir que para su
perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo entre las partes (sin que tenga que constar
por escrito), tratndose de bienes inmuebles ste contrato debe realizarse por medio de los
siguientes insumos:
8.1.1 Ttulo De Propiedad
Tambin conocido como Escritura, es el documento legal que acredita la propiedad de un bien
inmueble, como puede ser un lote, una vivienda, un local comercial, etc. Este documento ampara
los derechos de propiedad que la Ley concede al dueo legal

25

8.1.1.1 Escritura Pblica

La escritura pblica es el instrumento que contiene las declaraciones de voluntad; su
proceso de formacin est determinado por la recepcin, extensin, otorgamiento y autorizacin.
Para todos los efectos de transferencia de bienes inmuebles, constituye el acto solemne por
excelencia. Los contratos ms comunes respecto de los cuales se predica la escritura pblica son
la compraventa, la dacin en pago, la donacin, la cesin, etc. Saneamiento y titulacin de la
propiedad publica

La ilustracin 3 muestra la escritura pblica del proyecto.

Ilustracin 3: Escritura pblica

26

En la escritura encontramos informacin importante como lo es el rea, linderos y colindantes

del predio
.

Ilustracin 4: rea del proyecto

8.1.1.2 Resolucin
Son declaraciones unilaterales de voluntad de la Administracin que tienen por finalidad
con el fin de crear situaciones jurdicas particulares. La Ley 388 de 1997, por ejemplo, para los
programas de titulacin de bienes fiscales ocupados con vivienda de inters social, establece que
la transferencia de dominio se realiza a travs de la expedicin de resoluciones administrativas.
Saneamiento y titulacin de la propiedad publica
8.1.1.3 Sentencia
Si en el proceso, se determina la identificacin y ubicacin plena del inmueble, as como la
posesin material que alega el demandante, y no se hubiesen presentado excepciones u
oposiciones a las pretensiones de la demanda, o estas no estuvieren llamadas a prosperar, el juez
proferir inmediatamente sentencia de primera instancia de titulacin de la posesin material
sobre el inmueble, o saneamiento de la llamada falsa tradicin, la cual se notificar en estrados.
La sentencia que titula posesin sobre predios de propiedad privada o la que sanea ttulo de
propiedad privada que conlleva la llamada falsa tradicin, ordenar la inscripcin en el
respectivo folio de matrcula inmobiliario, u ordenar la asignacin de un nuevo folio, segn el
27

caso. Una vez inscrita la sentencia los particulares no podrn demandar sobre la propiedad o
posesin del bien por causa anterior a la sentencia, salvo lo previsto en la Ley 1448 de 2011. En
ningn caso, las sentencias de declaracin de pertenencia sern oponibles al INCODER respecto
de los procesos de su competencia.
8.1.2 Certificado De Tradicin Y Libertad
Documento que registra el histrico de propietarios de los inmuebles con sus respectivos
soportes jurdicos. En resumen es un documento que contiene todo el historial del inmueble,
desde el momento en que se matricul ante la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos. Sus
anotaciones resean, en orden cronolgico, todos los dueos que ha tenido y los procesos de que
ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios
de familia, entre otros. (IGAC, 2015)
En la ilustracion 5 encontraremos el certificado de libertad y tradicon del proyecto

Ilustracin 5: Certificado de libertad y tradicin

28

8.2

SISTEMA INTEGRADO DE GESTIN DE CALIDAD

El Manual Integrado de Gestin, incorpora y referencia cmo el INCODER ha definido,

documentado e implementado su gestin soportada en estos modelos, articulando la legislacin

vigente que le aplica como entidad estatal. El Sistema Integrado de Gestin de Calidad (SIG),
est integrado por el cumplimiento de los requisitos de los modelos de Gestin
NTCGP1000:2009 y MECI1000:2005. Incluye los procesos y su relacin de dependencia con las
reas y/o gerencias definidas en el INCODER. El SIG se clasifica sus procesos como
estratgicos, misionales, de control y evaluacin y de apoyo. Esta clasificacin seala la
orientacin de sus actividades dentro del Sistema Integrado.
8.2.1 F - 51 Visita De Inspeccin Ocular
En esta etapa y mediante una inspeccin ocular se verificara la aptitud integral del predio
presentado, comprobando si el mismo, cumple con caractersticas mnimas exigidas para ser
postulado al otorgamiento del Subsidio Integral Directo de Reforma Agraria
8.2.2 F - 56 Informe De Viabilidad Integral
La direccin territorial deber consolidar los resultados de la verificacin jurdica, tcnica y
ambiental en un informe de viabilidad integral del predio, los cuales se consignaran en el formato
F-56-OA-OS informe de viabilidad integral del predio (versin vigente publicada en intranet)
8.2.3 F - 48 -Postulacin Del Predio
La adjudicacin de SIDRA, se realizara conforme a los criterios de priorizacin fijados por
el comit especial que, para tales efectos, conformara la gerencia general del INCODER, hasta

29

cubrir el presupuesto disponible en cada vigencia. Los cuales podrn postularse

diligenciando los formatos F47-OA-OS postulacin del aspirante y F48-OA-OS Postulacin del
predio, F49-OA-OS Declaracin juramentada (versiones vigentes publicadas en intranet).
(Instituto Colobiano de Desarrollo Rural, 2015)

8.3

Estos tres formatos sern anexados a este trabajo

REVISIN Y CLASIFICACIN DE DOCUMENTOS DE SOPORTE PARA LA

IDENTIFICACIN PREDIAL
A partir de los insumos de identificacin y ubicacin, en conjunto con los documentos del

sistema integrado de gestin, se realiza la clasificacin de los documentos de soporte para la

identificacin del predio. Estn comprendidos en documentos de manera textual y/o grafica
como lo son:
8.3.1 Cedulas Catastrales
Es el registro fsico de la historia del predio, donde se van anexando las novedades que a
travs del tiempo se presenten. Documento con el que se comprueba la informacin con que est
registrado un predio en el catastro; Conjunto de nmero o caracteres que identifican a cada
inmueble incorporado en el censo predial y que a su vez lo georeferencia.

30

En la ilustracin 6 se muestra la cedula catastral en la parte inferior derecha, esta cedula

pertenece a el proyecto y su cedula catastral es 00-00-0004-0058-000.

Ilustracin 6: Cedula catastral

8.3.1.1 Consulta Catastral (Geoportal)

Es el mtodo de consulta a travs de la pgina web IGA, en el que a travs del catastro se
asigna el departamento y municipio de ubicacin del predio, y con respecto a esta localizacin se
puede obtener informacin a partir de la consulta por Cdula Catastral, por nmero de matrcula
inmobiliaria o por direccin del predio. Esta consulta nos arroja informacin acerca de la forma y
el rea del predio.

31

En la ilustracin 7 encontramos la consulta al geoportal del IGAC utilizando el nmero de la

cedula catastral 00-00-0004-0058-000 perteneciente al proyecto.

Ilustracin 7: Consulta al geoportal del IGAC

8.3.2 Ttulos Registrados En Matricula Inmobiliaria

Es el nmero que identifica a cada predio en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos. Los ttulos que all estn registrados poseen un nmero de identificacin nico y estn
acotados con anotaciones que brindan informacin acerca del predio y su historia jurdica.
(Sector de hacienda distrital, 2015)

32

En la ilustracin 8 podremos observar los ttulos registrados en el certificado de libertad y

tradicin del proyecto adems de un rea de 5 fanegadas

Ilustracin 8: Consulta ttulos registrados

Transformando estas 5 fanegadas a hectreas tendremos 3 hectreas ms 2000 metros

cuadrados, de esta manera encontramos que la informacin no concuerda, unas anotaciones
posteriores encontraremos que se acoge el rea segn la escritura nmero 547que es la
ilustracin nmero 3.

La ilustracin 9 indica que el dueo del predio se acogi a lo estipulado por la oficina de
catastro, ver ilustracin 9

Ilustracin 9: Acogimiento del rea de la escritura # 547

As pues nuestra rea es la que aparece en la ltima anotacin suministrada por la escritura
numero 547 la cual dice que el rea del predio el mirador es de 5 hectreas ms 8000 metros
cuadrados.

33

8.3.3 Levantamiento Topogrfico

El INCODER o un tercer idneo realizaran el levantamiento topogrfico de los predios a los
cuales se les efectuara la entrega de subsidio SIDRA.
La ilustracin 10 nos muestra el levantamiento topogrfico realizado por los profesionales
en el rea de topografa del INCODER, all encontraremos una forma y rea levantada del
proyecto.

Ilustracin 10: Levantamiento topogrfico realizado por el INCODER

Realizado el levantamiento topogrfico del predio se procedi a calcular el rea del proyecto, el
rea calculada fue de 6 hectreas 3892 metros cuadrados.
8.3.4

Cartografa De Referencia

La cartografa de referencia son los planos con los cuales se puede interpretar o corroborar
la informacin de una manera ms fcil, mediante la cual se puede obtener datos necesarios para
hacer cualquier tipo de consulta esto si la cartografa es reciente de lo contrario las consultas
deben cambiar segn el tiempo transcurrido.
34

8.3.4.1 Planos Previos

Es una representacin, planimetra del predio que fue realizada en una poca atrs y que no
necesariamente debe estar protocolizada y/o georeferenciado, posee una representacin en rea y
forma.
8.3.4.2 Planos Protocolizados
Es la representacin grfica de un terreno en particular debidamente amojonado, en el cual se
debe incluir el levantamiento de linderos, las construcciones existentes, los accidentes
topogrficos y alrededores, hasta una distancia de cien (100) metros a la redonda. (Sector de
hacienda distrital, 2015)
8.4

ANLISIS DE LA INFORMACIN PARA LA IDENTIFICACIN PREDIAL

La identificacin predial es la verificacin de los elementos fsico y jurdico del predio, mediante
la prctica de la inspeccin para identificar su ubicacin, linderos, extensin, mejoras por
edificaciones y precisar el derecho de propiedad o de posesin.
8.4.1 Identificacin Y Ubicacin Predial
En base a la revisin y clasificacin de documentos de soporte para la identificacin predial
se realiza el anlisis para determinar de manera exacta la informacin de identidad del predio as
como su ubicacin geogrfica
8.4.2 Linderos Y reas Registradas En Los Ttulos
En los ttulos de propiedad del predio se debe realizar un anlisis del rea que reposa en
estos, y verificar las incongruencias (si existen) en los mismos, de igual manera hacer la

35

verificacin de linderos, buscando esclarecer la geometra del predio. Estos linderos estn
enmarcados dentro de tres modos de descripcin:
8.4.2.1 Linderos Tcnicos
Son denominados linderos tcnicos, aquellos que estn dentro de un marco de localizacin,
ya sea por distancias o por coordenadas, que me brindan una veracidad de la ubicacin y de la
forma que posee el predio
8.4.2.2 Linderos Costumbristas
Denominados as, por la escasa e inequvoca descripcin del propietario del predio con respecto
a sus colindantes, tomados de relatos que no generan ningn tipo de interpretacin para la
ubicacin del predio
8.4.2.3 Linderos Inciertos O Inexistentes
Cuando los linderos sean confusos o inexistentes, o no exista acuerdo entre propietarios
colindantes, la autoridad catastral no podr dirimir por va administrativa dicha situacin y
expedir resoluciones sobre rea y/o linderos para posibilitar el otorgamiento de escrituras
pblicas. (Distrital, 2015)
8.4.3 Plano Del Levantamiento Topogrfico
Se entrega el plano topogrfico de los predios a la subgerencia de gestin y desarrollo
productivo para su aprobacin y fines pertinentes. La subgerencia de gestin y desarrollo
productivo revisa el contenido de los planos y calidad de la informacin de acuerdo a los
requerimientos tcnicos establecidos en el acuerdo 180 de 2009.

36

8.4.3.1 rea Del Predio

Magnitud geomtrica que mide la extensin de un cuerpo en dos dimensiones, y que resulta
de la generacin del plano del levantamiento topogrfico
8.4.3.2 Forma Del Predio
Consiste en la representacin geomtrica que contiene el plano del levantamiento
topogrfico.
8.4.4 Consulta De La Cedula Catastral
Mediante la consulta de la cedula catastral que contiene el registro fsico de la historia del
predio, donde se van anexando las novedades que a travs del tiempo se presenten y que a su vez
es el documento con el que se comprueba la informacin con que est registrado un predio en el
catastro, se realizan dos comparaciones con respecto al levantamiento topogrfico.
8.4.4.1 Comparacin De Forma
Ejecucin de anlisis comparativo entr la representacin grfica que arroja el plano del
levantamiento topogrfico, con la geometra que constituye el catastro nacional con respecto al
predio objeto
En la ilustracin 11 encontraremos la comparacin de forma del proyecto utilizando la base
catastral del IGAC y el levantamiento topogrfico

37

Ilustracin 11: Comparacin de forma

8.4.4.2 Comparacin De rea

Realizacin de un paralelo entre el rea que reposa en la cedula catastral y el rea que fue
generada mediante el levantamiento topogrfico y su respectiva representacin grfica.

En el cuadro 2 encontraremos el rea del predio segn, ttulos, geoportal, levantamiento

topogrfico

AREA DEL PREDIO

TIPO DE REA

EXTENSION

REA EN TTULOS

5 Ha + 8000 m2

REA CATASTRAL

5 Ha + 7999 m2

REA LEVANTADA

6 Ha + 3892 m2

Cuadro 2: Comparacin de reas

38

8.4.5 Informacin Auxiliar

Informacin de tipo grafica que sirve de apoyo para la correcta identificacin de cuerpos o
formaciones en las que el predio puede ser aclarado, en forma y rea.
8.4.5.1 Ortofotografias
Fotografa con escala constante y propiedades de una proyeccin ortogonal, formada a
partir de una fotografa en proyeccin central mediante rectificacin diferencial. En una
ortofotografa los objetos ocupan sus posiciones horizontales reales. Si la rectificacin ha sido
analgica no se ha corregido el desplazamiento de las superficies verticales. (Instituto geolgico
y geofrfico de Catalua, 2009)
La ilustracin 12 nos muestra el proyecto en una ortofoto con la misma base catastral del IGAC

Ilustracin 12: Proyecto en una ortofoto

39

8.4.5.2 Imgenes Satelitales

Una imagen satelital es el producto obtenido por un sensor instalado a bordo de un satlite
artificial mediante la captacin de la radiacin electromagntica emitida o reflejada por un
cuerpo celeste, producto que posteriormente se transmite a estaciones terrenas para su
visualizacin, procesamiento y anlisis, de esta manera obtenemos informacin actualizada que
nos permite diferenciar el lmite de un predio aunque su resolucin no se asimila a la de la
ortofotografia.
En la ilustracin numero 13 encontraremos la imagen del proyecto y la base catastral
suministrada por l IGAC

Ilustracin 13: Ubicacin del predio con Google Earth

40

8.4.5.3 Cartografa
Es el conjunto de estudios, operaciones cientficas y tcnicas que intervienen en la
produccin o anlisis de mapas as como tambin es el conjunto de planos o mapas en los que se
localizan geogrficamente regiones, manzanas y predios que pueden emplearse en la
identificacin de forma del predio.
8.4.6 Informe De Resultados
Previo anlisis de los documentos de propiedad del predio y aquellos que fueron empleados
para la revisin y clasificacin para la identificacin predial y el levantamiento topogrfico, se
extrae informacin para generar el informe.
8.4.6.1 Ttulo De Propiedad
Esta informacin es netamente numrica, que brinda un resultado de rea, y se encuentra
localizada en la escritura pblica, en la resolucin o en la sentencia; As como posiblemente se
encuentren descritas las colindancias del predio
8.4.6.2 Certificado De Tradicin Y Libertad
Documento del cual se extrae el valor de rea del predio segn sus anotaciones que resean,
en orden cronolgico, todos los dueos que ha tenido y los procesos de que ha sido objeto el
predio, tales como ventas, hipotecas, embargos o afectaciones por patrimonios de familia, entre
otros y que apoyan la aclaracin de cabidas y linderos . (IGAC, 2015)

41

8.4.6.3 Anlisis Catastral

Mediante la informacin contenida en las cedulas catastrales y la informacin obtenida de
las consultas catastrales, como la del geoportal, se extrae informacin afn, para su anlisis y
comparativo entre los documentos anteriormente mencionadas.
8.4.6.4 Anlisis Plano Topogrfico
Al generar la representacin grfica del levantamiento topogrfico, se analiza la forma
predial, y se extrae el valor de rea que le corresponde al grfico, valor que representa la
informacin obtenida del procesamiento posterior al levantamiento topogrfico realizado en el
predio.
8.5

FORMULACIN DE LA PROPUESTA DE ACLARACIN DE CABIDAS Y

LINDEROS

La propuesta de aclaracin se hace despus de encontrar que el proyecto que va ser beneficiario
del subsidio integral de tierras cumple con los requerimientos impuestos por el INCODER, de no
ser as se remitir al IGAC la aclaracin de cabidas y linderos del predio para solucionar los
problemas con los que cuente el predio.
8.5.1 Aclaracin
La aclaracin es el proceso que se sigue cuando el proyecto cumple con los requerimientos
propuestos por el INCODER y puede ser avalado para la adjudicacin del subsidio.

42

8.5.1.1 Plano Del Predio Con La Aclaracin De Cabidas Y Linderos

A partir del anlisis de la informacin y su posterior procesamiento, se genera la propuesta
de aclaracin de cabidas y linderos del predio, visualizados en un plano que contiene
informacin de rea, forma y linderos del mismo.
La ilustracin 14 nos muestra el resultado del trabajo sobre el proyecto S-CUN-014-002

Ilustracin 14: Plano del proyecto

43

8.5.1.2 Informe De Resultados

Informe en el cual se ilustran los resultados de discrepancia (si existen) entre la informacin
que contienen los insumos de identificacin y ubicacin predial con respecto a reas y linderos, y
la descripcin de la propuesta formulada, describiendo detalladamente el uso de informacin
primaria o auxiliar.
8.5.2 IGAC
8.5.2.1 Solicitud De Aclaracin
Cuando por parte del INCODER se hace inviable realizar el procedimiento de aclaracin de
cabidas y linderos, se realiza la solicitud IGAC, enviando la informacin de inters para tal fin.
8.5.2.1.1 Planos Del Levantamiento Topogrfico
Se entrega el plano topogrfico de los predios para sus fines pertinentes. La subgerencia de
gestin y desarrollo productivo revisa el contenido de los planos y calidad de la informacin de
acuerdo a los requerimientos tcnicos establecidos en el acuerdo 180 de 20009 y se envan al
IGAC.

8.5.2.1.2 Insumos Jurdicos

Se adjuntan los insumos jurdicos del predio, tales como escritura pblica, resolucin o
sentencia y el certificado de tradicin y libertad.

44

8.5.2.1.3 Informe De Resultados

Reporte de la formulacin de la propuesta de aclaracin de cabidas y linderos por parte del
INCODER y que va adjunta a la informacin para la solicitud de aclaracin.
8.5.3 Procedimiento Externo
Dado que se lleg a una conclusin sobre qu problemas contiene el predio se debe llevar
unos procesos como los son la verificacin predial para actualizar la informacin del predio todo
esto con acompaamiento del IGAC.
8.5.3.1 Programacin
Con base en el balance obtenido respecto a los predios a verificar y los insumos disponibles,
se realiza la programacin de actividades que ser coordinada con el personal asignado por el
INCODER, para realizar el respectivo reconocimiento predial.
8.5.3.2 Reconocimiento Predial
Los reconocedores prediales del INCODER visitaran los predios objeto en coordinacin con
los responsables de conservacin catastra del IGAC, donde se identificaran en compaa del
propietario, con el fin de comparar la informacin concluida con los documentos justificativos de
la propiedad entregados, se hace el recorrido del predio verificando los elementos fsicos:
linderos, construcciones y/o edificaciones y mejoras, se califica las construcciones existentes y/o
las que no figuran inscritas en catastro y se hacen las mediciones correspondientes segn el
manual de procedimientos de conservacin catastral con cdigo P510-01/2006 de la divisin de
consolidacin y asesora catastral del IGAC, para determinar sus caractersticas.

45

8.5.3.3 Verificacin
A travs del esquema de coordinacin y supervisin que se defina para el trabajo de campo
y con el apoyo del IGAC, se realiza control a los cambios o ajustes que se identifiquen como
necesarios, mutaciones de terreno, por medio de una muestra representativa del 10% del trabajo
adelantado por cada uno de los reconocedores. Se verifica la visita al predio, ubicacin,
localizacin, medidas, ngulos, calificacin de construcciones, etc., y si se requiere se realizan
los ajustes respectivos.
8.5.3.4 Definicin Del Trmite
Basado en el informe y en sus respectivos documentos soportes, se proceder segn sea el
caso la siguiente forma:

Si como resultado de la visita se requiere correccin del levantamiento topogrfico, este

se deber hacer por medio del INCODER, una vez corregido y si existe diferencia de rea
se deber solicitar al IGAC la aclaracin de cabida y/o linderos.

Si como resultado de la visita se evidencia una diferencia de rea verificando que el

levantamiento topogrfico se encuentra sobre los linderos reales del predio, se deber
solicitar al IGAC la aclaracin de cabida y/o linderos.

Si como resultado de la visita se evidencia que existe un conflicto de linderos, que estos
no son verificables y que la nica va de clarificacin es la judicial, el proyecto se
excluir de la convocatoria por este problema jurdico.

En todo caso el INCODER a travs de los equipos necesarios realizara el apoyo a la

digitalizacin de la carta catastral original junto con los borradores aprobados en la resolucin
para su actualizacin. El control de calidad del proceso de mutacin ser ejercido por el IGAC,
lo que implica la revisin, actualizacin de la carta catastral y remisin al centro de informacin
geogrfica del IGAC.
46

Se debe efectuar un proyecto de solicitud ante el IGAC, para la aclaracin y/o correccin de
reas y/o correccin de linderos, segn lo establece la instruccin administrativa conjunta N 01
del IGAC y 11 de la superintendencia de notariado y registro, y el decreto 2148 de 1983.
Aprobada y suscrita la solicitud deber radicarse ante el IGAC para que expida la resolucin
catastral individual, que servir de soporte para la protocolizacin de la escritura pblica de
aclaracin y/o correccin de reas y/o correccin de linderos, la cual ser enviada
inmediatamente a registro pblico.
8.5.4 Inviable
No es posible llegar a una propuesta de aclaracin, por parte del INCODER y del IGAC. Se define como
INVIABLE.

9.

CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

El cronograma de trabajo para el desarrollo de este proyecto, est diseado para realizar las
actividades planteadas en semanas. Este planteamiento satisface el proceso de cumplir cada
actividad de las fases de trabajo, para dar cumplimiento a los objetivos planteados.

A continuacin se presentara la tabla 1 de semanas y actividades

SEMANA

ACTIVIDAD

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Propuesta Metodolgica
Trabajos Preliminares
Seleccin de la informacin
Diseo de la Metodolgica
Implementacin de la Metodolgica
Verificacin de los resultados
Elaboracin del documento final
Cuadro 3: Semanas y actividades

47

10. FLUJOGRAMA

48

11. CONCLUSIONES

Se estableci la metodologa y se realizar el informe de sntesis del trabajo realizado, el cual

permitir consolidar la metodologa para la aclaracin de cabidas y linderos en predios rulares de
esta propuesta de proyecto de grado, esta metodologa agilizara y guiara a los profesionales del
rea de topografa de la subgerencia de gestin y desarrollo del INCODER para dar una
respuesta justificada y rpida a cerca de la validacin o no de las propuestas realizadas por los
interesados en ser beneficiados por el subsidio integral de tierras.
La culminacin de la pasanta trajo como resultado el cumplimiento las metas que se impusieron
desde su comienzo creando la metodologa para la aclaracin de cabidas y linderos de predios
rurales.
Culminadas las pasantas se resaltado el perfil profesional del Ingeniero Topogrfico resaltando
su capacidad para analizar, planear, disear y plantear respuestas a problemas de orden social y
tcnico que la comunidad demande con una concepcin holstica de la realidad donde interacta.

49

12. ANEXOS

FORMATOS F48,F51,F56

PLANO DEL PROYECTO S-VUN-014-002

METODOLOGIA PARA LA ACLARACION DE CABIDAS Y LINDEROS

13. GLOSARIO
rea real: rea verificada mediante la comparacin de informacin que indica la extensin de
un predio y sus caractersticas.
Avalo comercial: Es un estudio que analiza diversos factores arquitectnicos, urbansticos,
estructurales y de mercado, aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y
territoriales, que permitan realizar la estimacin de un precio acorde con el mercado.
Cabida: Extensin de superficie de un terreno.
Catastro: Registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los
bienes inmuebles rsticos, urbanos y

de

caractersticas

especiales

los bienes inmuebles rsticos, urbanos y de caractersticas especiales.

Convocatoria pblica: Una convocatoria es un anuncio o un escrito con el cual se convoca a un
determinado evento o acontecimiento que se producir.
DAS: El Departamento Administrativo de Seguridad fue el servicio de inteligencia y el principal
centro de inteligencia estatal de Colombia

50

Desarrollo Rural Integral: El enfoque de desarrollo rural integrado surgi paralelamente a la

teora del "pequeo agricultor ante todo", cuyo punto de partida es el reconocimiento de
la funcin clave de la agricultura para el crecimiento econmico general, mediante la
aportacin de mano de obra, capital, alimentos, divisas y un mercado de bienes de
consumo para los sectores industriales incipientes.
Esta estrategia tena como elemento central las relaciones con el crecimiento rural, que
consideraba al pequeo agricultor como un importante factor para impulsar las
actividades no agrcolas de gran densidad de mano de obra
DRI: Es un establecimiento pblico adscrito al Ministerio de Agricultura que sirve de
instrumento en el proceso de descentralizacin y autonoma de los municipios, y hace
parte del Sistema Nacional de Cofinanciacin.
Eescritura pblica de compraventa: La escritura es un documento pblico otorgado ante
notario. En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura
pblica es obligatoria. Rige un principio general de libertad de forma, pero aunque la
escritura no sea obligatoria para otorgar una compraventa s es muy aconsejable porque
tiene unos efectos muy poderosos, regulados especficamente por las leyes, que superan
con mucho lo que pueda producir el documento privado; adems la actuacin
profesional del notario dota de un plus de informacin a las partes, da seguridad a los
contratantes y eficacia al negocio contenido en la escritura que constituye el vehculo
adecuado para la inscripcin de la vivienda en el registro de la propiedad

51

Georeferenciar: es el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicacin espacial a

entidades cartogrficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicacin
geogrfica y una extensin especficas que permiten situarlos en la superficie de la
Tierra o cerca de ella.
Geoportal: Es un sitio web cuya finalidad es ofrecer a los usuarios el acceso a una serie de
recursos y servicios basados en la informacin geogrficaa.
Linderos: La palabra linderos significa la lnea que separa unas propiedades o heredades de
otras. Es el lmite o lmites hasta los cuales superficialmente se extiende la finca o
el dominio sobre la misma.
Informacin Espacial: Aquellos datos espaciales georreferenciados requeridos como partes de
operaciones cientficas, administrativas o legales. Dichos geodatos poseen una posicin
implcita (la poblacin de una seccin censal, una referencia catastral, etc.) o explcita
(coordenadas obtenidas a partir de datos capturados mediante GPS
Incongruencia: Falta total de coherencia entre varias ideas, acciones o cosas
Informacin estandarizada:

Busca proveer, a nivel tcnico, un lenguaje comn de

intercambio de informacin
INCORA: El Instituto Colombiano de la Reforma Agraria fue un establecimiento pblico
descentralizado del orden nacional, con personera jurdica, autonoma administrativa y
patrimonio independiente, adscrito al ministerio de agricultura y desarrollo rural, su
domicilio estaba hasta cuando funciono en la ciudad de Bogot.

52

INAT: El Fondo Nacional de Adecuacin de Tierras se destinarn al financiamiento del

subsector de adecuacin de tierras en lo concerniente a los estudios, diseos y
construccin de las obras de riego, avenamiento y defensa contra las inundaciones.
INPA: El Instituto Nacional de Pesca y Acuicultura tiene como Misin Liderar en coordinacin
con el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural y en concertacin con los usuarios,
la ejecucin de la poltica para el desarrollo de la pesca y acuicultura.
Metodologa: hace referencia al camino o al conjunto de procedimientos racionales utilizados
para alcanzar el objetivo o la gama de objetivos que rige una investigacin cientfica,
una exposicin doctrinal2 o tareas que requieran habilidades, conocimientos o cuidados
especficos.
Predio: En el sentido ms amplio, un predio es una pertenencia inmueble de una cierta extensin
superficial.

Puede

decirse,

por

lo

tanto,

que

los

predios

son tierras o terrenos delimitados.

Protocolo: Conjunto de reglas de cortesa que se siguen en las relaciones sociales y que han sido
establecidas por costumbre
Tercer idneo: Es un profesional en al rea de topografa contratado por quien quiere ser
beneficiario del subsidio integral de tierras para hacer un levantamiento topogrfico del predio
que se va a postular ante el INCODER

53

Sisbn: Es un instrumento de focalizacin individual que identifica los hogares, las familias o
los individuos ms pobres y vulnerables. Es el sistema de informacin que permite
identificar a la poblacin pobre potencial beneficiaria de programas sociales

54

14. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

Codazzi, I. G. (2015). Caracteristicas de los levantamientos prediales y rurales. Protocolo de
levantamientos, Bogot D.C.
Distrital, C. (7 de septiembre de 2015). Unidad administrativa Especial de Catastro Distrital.
Obtenido

de

htto://www.catastrobogota.gov.co/index.php?=content/glosario-

1%C3%cnico-catastral
IGAC. (8 de Septiembre de 2015). Glorario tecnico. Obtenido de www.igac.gov.co:
http://ww.igac.gov.co
Instituto Colobiano de Desarrollo Rural. (7 de Septiembre de 2015). www.incoder.gov.co.
Obtenido de http://www.incoder.com
Instituto Colombiano de Desarrollo Rural. (2015). Protocolo de aclaracin de cabidas y
linderos. Protocolo, Bogot D.C.
Instituto Colombiano de Desarrollo Rural. (2015). Subsidio integral directo de reforma agraria.
Bogot D.C.
Instituto Geografico Agustin Codazzi. (2010). Aclaracin para la correcin de reas y o
linderos. Bogot.
Instituto geolgico y geofrfico de Catalua. (2009). Introduccion a los sensores remotos y
correciones geometricas. Catalua.
Ministerio de Medio Ambiente,Vivienda y Desarrollo Territorial. (2005). Titulacion de la
propiedad publica. Bogot: Nuevas Editoriales lida.
Sector de hacienda distrital. (20 de 11 de 2015). Catastro Distrital. Obtenido de Catastro
Distrital: http:www.catastrodistrital/sectorhacienda/glorariotecnico.com

55