Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Evaluarea Bunurilor Imobile Teorie Și Practică PDF
Evaluarea Bunurilor Imobile Teorie Și Practică PDF
12.1.Etapele
de
aplicare
a
metodei
vnzrilor
comparabile............................74
12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor
de
comparaie ............................. ........................ ........................................ 75
12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor..................78
Capitolul 13. Metoda venitului.......... ........................ 82
13.1. Estimarea venitului operaional net.....83
13.2. Metoda capitalizrii directe............................. 88
13.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90
13.3.1. Rata de actualizare......... ..................92
13.3.2.Venitul
de
la
vnzarea
bunului
imobiliar
(Reversie)...........94
Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96
Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99
Bibliografie........... ................ ,.,... ............--- ------------- .. ....... 101
Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor
imobiliare .............................................................................................................. 104
Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate ..................... 107
Anexa 3. Tabele financiare ......... ....................................................................... 108
Tabelul
1.
Valoarea
viitoare
a
unitii......<>.109
Tabelul 2. Valoarea prezent a unitii...lll
Tabelul
3.
Valoarea
prezent
a
anuitii............................113
Tabelul
4.
Valoarea
viitoare
a
anuitii........115
Tabelul 5. Rata de amortizare a unitii......................117
Tabelul
6.
Factorul
fondului
de
compensare........................................119
Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construciilor ............. ............ 121
Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare............122
Anexa 6. Dicionar de termeni de evaluare romn-rus-englez ......................... 126
Despre autori
Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginereconomist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de
candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel
regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de
macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena,
Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea
Wisconsin, SUA).
ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea
imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din
1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine
funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare
al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative
ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii
Legii cu privire la activitatea de evaluare.
Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale
evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori.
Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei
imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor
evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Angela Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a
Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la
programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din
cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut
teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii.
Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea
Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economistevaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe
lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in
de domeniul evalurii bunurilor imobiliare.
Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate,
precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000),
elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS.
Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi
c nu cunoteam nite lucruri att de evidente.
Seneca Senior
PREFA
Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii
favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul
deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager,
marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator.
Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut
nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.
Alfred Nobel
Capitolul 1
ASPECTE GENERALE
ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Activitate de evaluare
Bun imobiliar
Cost
Drept de proprietate
Drepturi reale
Evaluare
Evaluator
Patrimoniu
Pre
Valoare
Valoare de pia
9
pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare nu pot fi deplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor;
bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare;
oferta de bunuri imobiliare este limitat;
bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este
determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru
preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere
expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile
oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.
1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor
n diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiii ale bunurilor
imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei
obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.
Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pmntul i
totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra
pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pmntului i mai sus
de linia solului pn la cer".
Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul" 1 Legislaia
Federaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul,
obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot
fi deplasate fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile,
culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele,
navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.'
In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt
raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile
prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt,
precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n
acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii
considerabile destinaiei lor' . Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt
supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,
art.l.
11
Capitolul 2
PRINCIPIILE DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Principii de evaluare
Cerere
Ofert
Concuren
Conjunctura pieei
Coeficient de absorbie
In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare,
principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor,
principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar,
n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii:
1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului;
2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare;
3) principii ce reflect atitudinea pieei;
4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c
influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica
manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare
concrete
pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri.
2.1. Principiile ce reflect atitudinea utilizatorului
Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul
substituiei i principiul de anticipare.
Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va
avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea
necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului
imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului
ntr-un loc dat i la un moment dat.
Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti
pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi
procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor
metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei
este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint
pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale
de
alternativ
i
investirea
mijloacelor
n
proiectul
analizat.
13
16
Capitolul 3
PROCESUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Misiune de evaluare
Metode de evaluare
Metoda vnzrilor comparabile
Metoda costului
Metoda venitului
Cea mai bun i eficient utilizare
In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de
evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul
fiecrei etape.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate
de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de
evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea
i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii
bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de
sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat,
prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor
varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii
constituie urmtoarele etape (fg. 3.1):
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea i analiza datelor;
3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;
6) ntocmirea raportului de evaluare.
Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare
Prezenta etap include urmtoarele elemente:
identificarea bunului imobiliar;
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
determinarea scopului evalurii;
determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
determinarea datei de evaluare;
coninutul misiunii de evaluare;
alte condiii limitative.
F ' S ^ ^ r ^ i T Q l S f ^ ' 1 cadastral sau adresa potal.
Identificarea include descrjereacompleta bunulu^imobiliar evaluat, precum i starea
v
^^ir'!1_
-l
n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou
compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n
celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de
identificare
a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie
identic
sau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea
temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea
actual
sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la
utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct
profitul
obinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n
cazul
unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de
utilizare
a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient
utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de
vedere
legal i eficient din punct de vedere economic.
Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare
In standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii
evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate:
metoda vnzrilor comparabile;
metoda costului;
metoda venitului.
In cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,
evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii
metodei date. Dat fiind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee
imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite.
Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale
Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a
bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va
baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa
reconcilierii, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate,
va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor
obinute prin metodele folosite.
Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare
Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care
este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre
client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a
unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul raportului
de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale
internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".
Scopul
evalu
rii
drepturilo
r
patrimoni
ale
Coninutu
l
Tipul
valor
ii
Data
evalu
rii
misiunii
de
evaluare
Factorii Externi
Factori economici
Factori juridici, politici
Factori sociali
Factori de mediu
Amplasarea
Modul de utilizare
Caracteristicile fizice ale
bunului imobil
Metoda
vnzrilor
comparabile
Metoda
Venitul
ui
Raportul de Evaluare
20
Alte
cond
iii
limit
ative
Artur Bloh
Capitolul 4
SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORI
Noiuni de baz:
Scopul evalurii
Baza de evaluare
Obiect al evalurii
Valoarea estimat
Valoarea de pia
Valoarea de lichidare
Valoarea impozabil
Valoarea de investiie
Valoarea de pia pentru utilizare curent
Prezentul capitol examineaz scopurile evalurii, tipurile de valori, care
corespund anumitor scopuri de evaluare; conine recomandri privind efectuarea
evalurii pentru diferite scopuri.
Scopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile
fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i
acelai bun.
Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie
univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele
atribute:
utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce
satisfacie de la posesiunea lui;
raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit.
Drept exemplu poate servi apa i diamantul4: dei apa este foarte necesar i util
pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea
valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau
util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar.
n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar
poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul
unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea
asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima
valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va
decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care
proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima
valoarea
de
pia.
21
22
Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este
implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate
recomanda
o mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele
cazuri:
5
TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor
Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR,
Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.24
Artur Bloh
Capitolul 5
CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz:
Fondul funciar
Cote echivalente de teren
Tipul bunului imobiliar
Utilizare funcional
In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor
imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul
Fiscal;
de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.
n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte
a
metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este
nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite)
clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor
bunurilor
imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii.
n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare.
Actele
normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n
ele.
O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar6,
conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie
fondul
funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia
principal
a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri:
cu destinaie agricol;
din intravilanul localitilor;
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii
speciale;
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de
valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;
6
Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente i
completri).
25
26
28
Bunuri Imobile
Loturi de pmnt
destinate construciei
Bunuri imobile cu destinatie locativ Bunuri imobile cu destinatie comercial Bunuri imobile cu destinatie
case de locuit
apartamente
de uz public
vile
cu destinatie agricola:
teren arabil, livezi, vii, puni
casute sezoniere
magazine
centre
comerciale
ntreprinderi industriale
industrial Bunuri imobile specializate
hoteluri,
moteluri,
camping
statii de aprovizionare cu
combustibil
ntreprinderi ale alimentaiei
publice (restaurant, cafenea)
oficiile bncilor si
oficii
depozite
ateliere de producere
institutiilor financiare
cldiri ale cultelor
Bunuri Imobile
centre de distractie,
cinematografe, cluburi
Figura 5.1. Clasificarea bunurilor
imobiliare
Capitolul 6
FACTORII DE INFLUEN
ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR
Noiuni de baz:
Factori interni
Factori externi
Cererea
Oferta
Elasticitate
n prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce
influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta
pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii
i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot
fi externi i interni.
Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur
valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri:
1) factorii economici;
2) factorii juridici, administrativi i politici;
3) factorii sociali;
4) factorii naturali i de mediu.
1. Factorii Economici
Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a
localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i
oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de
situaia economic general:
gradul de ocupare a populaiei;
mrimea salariului i veniturilor populaiei;
solvabilitatea populaiei;
variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate);
modificrile n preferinele populaiei;
nivelul inflaiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
situaia criminogen;
atitudinea fa de dreptul de proprietate.
4. Factorii naturali i de mediu
Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este
sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se
refer:
clima;
seismicitatea;
nivelul apelor subterane;
zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren;
construcii pe rocile sedimentare;
prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de
producere a substanelor chimice, staii de purificare;
ali factori.
Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i
sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare
asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai
mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al
cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau
regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea
urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,
n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii
locale, la care se refer:
amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii;
distana fa de centrul localitii;
amplasarea n cartier;
distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public;
etajul amplasrii ncperii izolate, etc.
Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de
caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este
important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic,
amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate
n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i
caracteristicile terenului.
n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult
valoarea bunurilor imobiliare.
Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni:
suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti
(electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful,
solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul
nconjurtor.
Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este
sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m ) i
locativ (m~); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);
30
Capitolul 7
31
Noiuni de baz:
Piaa imobiliar
Segmentarea pieei imobiliare
Analiza pieei
Infrastructura pieei
Surse de informaie
Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea
i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei
imobiliare.
Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare,
descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a
procesului de evaluare.
Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare
de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de
"pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie:
"Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt
transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite
preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "
Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n
capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei
imobiliare:
1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de
prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie
comercial.
3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite
ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile
administrative i alte construcii auxiliare.
4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere,
precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile,
cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.
'/ac.OpuAMaH, H.Op;iy3H AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu, M.
flejio. 1995, crp.5.
Capitolul 8
INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE
Noiuni de baz
Inspectarea obiectului
Expertiza tehnic
Perioada de marketing
Cldire
Construcie
ncpere izolat
Registrul bunurilor imobile
34
35
Elementele Descrierii
Destinaia proprietii
imobiliare
Modul de utilizare curent
Amplasarea
Semnificaia
Referine
Locativ (rezidenial), comercial, industrial,
recreaional, special, agricol, etc.
Cas de locuit individual; apartament; cas sezonier
(csu de livad); magazin; oficiu; depozit;
restaurant;
hotel; banc; coal; bloc de producere, etc.
Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile
localitii n care este amplasat bunul imobiliar,
nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea
obiectelor de infrastructur care influeneaz valoarea
bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele
electrice, termice, canalizare, ap potabil).
36
37
Transportul public;
Reele electrice
Conducta de gaz
Sistemul de canalizare
Reelele telefon
Cldiri i Construcii
Anul construciei
Anul ultimei reconstrucii
Se va indica i componena general a lucrrilor de
reconstrucie
38
Numrul etajelor
Suprafaa Total
Suprafaa util (locativ)
Volumul cldirii
Starea tehnic
a cldirii
Grupul de durabilitate
Descrierea elementelor
construciei
Serviciile comunale
Construcii adiionale
Fundaie
Planeu
Acoperi
Ui, ferestre
Alte elemente
Electricitate
Ap potabil
Ap cald
nclzire
Telefon
Descrierea succint a construciilor
ncperi Izolate
Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc.
Amplasarea n cldire
Suprafaa total
Lucrri de finisare
Standard european, reparaie cosmetic, etc.
Informaia privind veniturile i cheltuielile operaionale
Tipul arenzii
Im2, pentru ncpere
Tipul contractului de arend
Termen scurt (< 1 an)
Primele
39 pentru asigurare
Cheltuieli operaionale
variabile
Capitolul 9
METODE MATEMATICE N EVALUARE
Noiuni de baz:
Teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade
Flux de numerar
40
Investiii
Valoare prezent
Valoare viitoare
Risc
Rata simpl a dobnzii
Rata compus a dobnzii
Anuitate
Constanta ipotecar
Fond de compensare
Capital
In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor
diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata
compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i
capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a
dobnzii9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade
Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare,
ciclul de investiii de lung durat, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea
bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate
de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n
timp este explicat de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza
teoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la
un moment din trecut sau n viitor".
Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de
numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau
cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de
fluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentru
serviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar se
determin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii unei
activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I) i cheltuielile
(expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale
cu
zero
(fig.
9.1.).
41
Venit
Ii
A12
A
1
1 2
7
-------------- ------------------- 1
--------------
CF!<0 CF2 = 0 CF3>0 Ani
Cheltuieli
Ei
E 3
CFj = Ii - Ei
Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar
Analiznd rolul investiiilor n dezvoltarea pieei imobiliare, este necesar s
examinm noiunile de valoare economic i valoare financiar a investiiilor. S
examinm esena acestor noiuni n baza exemplului investiiilor ntr-o proprietate
imobiliar.
Valoarea financiar a investiiilor reprezint valoarea reflectat n rapoartele
financiare. Valoarea financiar rmne neschimbat n timp. Spre deosebire de
valoarea financiar, valoarea economic a investiiilor nu exist n realitate i
reflect ateptrile investitorului privind mrimea valorii prezente i valorii viitoare a
sumei investite. Dat fiind faptul c aceste ateptri depind de calitile personale ale
investitorului, de acceptarea individual a riscului i atitudinea lui personal fa de
valoarea banilor, valoarea economic a investiiilor poart, mai mult, un caracter
subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumite
tehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentul
calculrii valorii economice a investiiilor.
Valoarea economic poate fi de dou tipuri: prezent (actual, real) i viitoare
(acumulat).
Valoarea prezent (Present Value, sau PV) reprezint valoarea unei sume de bani
care va fi obinut n viitor i raportat la momentul prezent. Procesul de determinare
a valorii prezente se numete actualizare (discounting). Valoarea prezent indic
suma de bani necesar de investit astzi, pentru a obine o sum anumit n viitor.
42
Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezint o sum de bani pe care o
posedm n prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de
timp determinate), raportat la un moment definit n viitor. Procesul de determinare a
valorii viitoare poart denumirea de capitalizare (capitalization).
43
S = P(l + ni)
(9.1.)
unde:
S - suma acumulat;
P - suma iniial investit;
n - perioada de calcul (n ani);
i -rata anual simpl.
Coeficientul de acumulare n cazul ratei simple va fi:
K =(L +
N F
(9.2.)
S = P(i + i(.)n
(9.3.)
unde,
ic - rata compus a dobnzii.
Coeficientul de acumulare n cazul ratei compuse va fi:
* = a + / r r
(9.4.)
(9.8.)
(9.9.)
(1 + i/rn)nm
Procesul de determinare a valorii prezente este funcia invers a procesului de
acumulare i are denumirea de actualizare.
Exemplul S se determine mrimea sumei de bani care trebuie s fie depus la
banc, rata dobnzii anual fiind de 20%, pentru a putea procura peste 5 ani cu
banii depui un apartament n valoarea de 150 mii lei.
Vor fi examinate dou variante de calcul a dobnzii: a) dobnda este calculat
anual i b) dobnda este calculat lunar.
Soluie:
Varianta A: calcularea anual a dobnzii.
PV = 150000x -------- - ----- = 150000x0,4019 = 60285 lei
(1 + 0,20)
Varianta B: calcularea lunar a dobnzii.
PV = 150000x -------------------- = 150000x0,3709 = 55637 lei
a + 0,20/12)60
3. VALOAREA PREZENT A ANUITII
47
A i
4
Ai
iA A
a2
4
f
c
4
A3
I
4
Ii
i
An-|
An
n-1
b)
ordinar (postnumerado)
anuitate
A,
----------------4
a2 <
> ---------4
A, '
---------- 4 >-
An-l
-------
------- <
^ An
-----------
n-1
A 1 = A2 = A 3 =.....= A n-1 = An
Figura 9.2. Tipul anuitilor
Valoarea prezent a anuitii ordinare (PVAO) este calculat dup urmtoarea formul:
1-TT
P V A O = A ------ fljtiL
(9.10.)
i
unde, A - mrimea anuitii.
1 L(1+i)"
- coeficientul de actualizare a anuitii ordinare, n cazul efecturii
i
plilor s#u ncasrilor la sfritul anului.
n cazul cnd intervalele de plat sunt mai frecvente dect o dat pe an,
valoarea
prezent a anuitii este determinat dup urmtoarea formul:
1
(9.11.)
PV AO=A48
(l
1+
f'/m)"
Hm
49
anuitii
1
1-
+1
(1 + 0"
(9.12)
Valoarea prezent a anuitii pentru cazurile cnd intervalele de calcul sunt mai
frecvente
dect
un
an
este
calculat
dup
formula:
1
1 -<
(l + i/m)
nml
PYAA-
+1
(9.13.)
Hm
Relaia ntre coeficienii de actualizare (K) a anuitilor anticipate i ordinare se
reflect n urmtoarea formul:
K anuitii anticipate n = K anuitii ordinare (n*l) 1
(9.14)
d + 0"-l
51
, (1 + i T- l
unde, -------------- -- coeficientul de acumulare a anuitii ordinare.
I
2. n cazul plilor efectuate mai frecvent dect o dat pe an:
FVAO=A-
(l + i/m) n m - l
(9.16)
Hm
(9.18)
(l + i/m)nm+* -l
Hm
-l
52
A = PV -------- ----
(9.19)
1 ------
(1 + 0"
unde,
------ 7 ------ coeficientul de amortizare a unitii, n cazul plilor efectuate o
1_
( l +0 "
singur dat pe
an.
n cazul plilor efectuate de mai multe ori n decursul anului, rata de amortizare a
unitii va fi egal:
A = PV -------- l ---------
(9.20)
"(1 + i/m) nm
unde,
i/m
----------- ----------coeficientul de amortizare a unitii n cazul plilor efectuate
1 ---------- ------(1 + i/rn)nm
mai des dect o singur dat pe an.
"(l + 0 n + 1 - l
Si**
53
(9.21)
unde,
i
(9.22)
(1-ff/m) - l
unde,
i
fl+O'-i
8
QpHAMaH JXTK., Opuyifi H. A nano u
doxod.
Aejio, 1995, crp. 64.
54
Funcia
Expresia invers
55
Valorile funciilor ratei compuse menionate mai sus pot fi calculate fie cu
aplicarea formulelor prezentate, fie cu ajutorul tabelelor financiare (vezi anexa 3). In
rile occidentale, n practica evalurii sunt aplicate pe larg tabelele financiare, care
prezint calculele ratei compuse pentru intervale de timp anuale, semianuale,
trimestriale i lunare.
n final, este necesar s menionm c teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor
perioade i funciile procentului compus prezentate de teoria dat nu sunt invenii ale
savanilor contemporani. Primele tabele financiare pentru calcularea valorii prezente a
banilor au fost publicate n anul 1693 de John Newton i Edmund Halley. n anul
1726 John Smart a publicat tabelele funciilor ratei compuse, care au rmas
neschimbate pn n pfezent. n anii urmtori teoria i practica actualizrii
cheltuielilor diferitor perioade au continuat s se dezvolte, abordrile generale, ns,
rmnnd neschimbate.
n practica evalurii proprietii imobiliare toate cele ase funcii ale ratei
compuse pot fi folosite pentru soluionarea diferitor probleme legate de evaluarea
proprietii
imobiliare
care
genereaz
venituri.
Pmntul este singurul lucru n lume
care echivaleaz cu toate celelalte bunuri,
singurul lucru care va dinui,
singurul lucru pentru care merit s munceti, s
lupi
i pentru care merit s-i dai viaa.
Margaret Mitchell
Capitolul 10
METODELE DE EVALUARE A TERENURILOR
Noiuni de baz:
Rata de capitalizare a terenului
Rata de capitalizare a cldirii
Rata de absorbie
Teren
Expoziia obiectului
In acest capitol pmntul este analizat n calitate de bun economic i marja. Sunt
examinate valoarea lotului de pmnt, oferta terenurilor, metodele de evaluare de
pia a terenurilor: metoda vnzrilor comparabile, metoda alocaiei, metoda
extragerii, metoda capitalizrii directe i metoda parcelrii.
Scopul prezentului capitol este de a servi referin pentru discuiile privind
valoarea terenurilor, care sunt prezentate n alte capitole ale lucrrii i de a prezenta
aspectele specifice evalurii terenurilor. Metodele de evaluare sunt prezentate la
general pentru toate terenurile indiferent de modul lor de utilizare. Pentru o
aprofundare a cunotinelor n domeniul evalurii terenurilor cu destinaie agricol,
recomandm consultarea Metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie
agricol, elaborat cu participarea Ageniei Naional Cadastru, Resurse Funciare i
57
mrimii
ajustrilor, n special dac ajustrile necesare sunt destul de nsemnate.
De regul, vnzrile comparabile sunt selectate n baza caracteristicilor principale
ale terenurilor, n primul rnd innd cont de amplasare i mrime. Este important de
selectat unitatea de comparaie adecvat. De exemplu, drept unitate de comparaie a
suprafeei terenului este selectat 1 m2, 1 ar, 1 ha, un lot de teren standard. Prin reducerea preului la o unitate de comparaie, deosebirile fizice n mrime sau form pot fi
mai uor luate n consideraie.
Un aspect important al metodei vnzrilor comparabile este caracterul nelinear al
valorii terenului. Odat cu creterea suprafeei totale, valoarea pe unitate de msur
tinde s descreasc.
Calcularea i aplicarea ajustrilor pentru vnzrile comparabile se efectueaz
dup principiul i tehnica prezentate n capitolul 11 Metoda vnzrilor comparabile".
Metoda alocaiei (allocation)
Metoda alocaiei, poate fi aplicat pentru determinarea valorii de pia a terenului
n cazul cnd loturile libere particip rar n tranzacii din motivul c localitatea se
caracterizeaz fie prin densitatea dezvoltrii terenurilor i terenurile libere se ntlnesc
foarte rar, fie prin inerena pieei terenurilor, proprie mai mult localitilor rurale.
Metoda alocaiei se bazeaz pe urmtoarele principii:
principiul echilibrului;
principiul contribuiei.
Ambele principii susin afirmaia c exist un raport tipic (standard) ntre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare care depinde de categoria bunului
imobiliar i de locul amplasrii. Informaia privind raportul dat poate fi obinut att
din rezultatele evalurii masive n scopul impozitrii, ct i din consultarea
companiilor de construcii sau companiilor de investiii capitale care propun spre
vnzare terenuri cu construcii i care n baza experienei lor ar putea aloca preul de
vnzare ntre teren i mbuntiri. inem s menionm c procedura de determinare
a raportului ntre preul terenului i preul ntregii proprieti imobiliare este destul de
complicat, ceea ce nu permite utilizarea frecvent a metodei date n procesul de
evaluare.
Exemplu: Conform informaiei evaluatorului casele de locuit din cartierul n
care este amplasat proprietatea imobiliar evaluat au fost vndute la preuri de
pia situate n intervalul 625,000 lei 700,000 lei, iar raportul dintre valoarea
terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru proprietile, imobiliare locative
amplasate n cartierul dat este de 10%. Respectiv, valoarea terenului pentru
proprietatea imobiliar evaluat se va situa n intervalul de la 62,500 lei la 70,000
lei.
Metoda extraciei (extraction)
Metoda extraciei presupune extragerea valorii terenului din preul de vnzare a
proprietii imobiliare cu construcii, prin deducerea valorii construciilor, care este
considerat egal cu valoare de reconstituire sau de nlocuire. Metoda dat produce
cele mai exacte rezultate n cazul proprietilor imobiliare cu construcii, noi, pentru
care poate fi estimat cu acurate mrimea tuturor formelor deprecierii.
Metoda capitalizrii
58
59
4) partea din venitul operaional net rmas reprezint venitul atribuit terenului,
care la rndul su se capitalizeaz, aplicnd rata de capitalizare a terenului, pentru a
obine valoarea terenului.
Exemplu: Venitul operaional net anual generat de proprietatea imobiliar,
format din lotul de teren i o cldire nou, este estimat la 100,000 lei. Studiul pieei
indic rata de capitalizare a cldirii (Rc) - 11% i rata de capitalizare a terenului
(Ri) - 6%. Valoarea de reconstituire a cldirii noi (Vc) este estimat la 800,000 lei.
Venitul Operaional Net
100,000 lei
Venitul atribuit cldirii (Ic)
(I c = V c xR c ) 800,000x0,11
88,000 lei
Venitul atribuit terenului (1,)
12,000 lei
Valoarea terenului (V,)
(V, = I, /R t ) 12,000/0,06
200,000 lei
Capitalizarea plii de arend (rent capitalization)
Tehnica dat presupune transformarea plii de arend pentru teren n valoarea de
pia a terenului prin intermediul ratei de capitalizare. Plata de arend reprezint
suma
pltit pentru dreptul de a utiliza i dreptul de a ocupa terenul, n conformitate cu
prevederile contractului de arend. n cazul capitalizrii directe a plii de arend se
presupune c:
perioada de arendare a terenului este nelimitat sau destul de ndelungat;
plata de arend va rmne constant pentru ntreaga perioad a arendei.
n baza urmtoarei formule este determinat valoarea terenului:
V t =-
(10.1.)
unde,
Vi valoarea terenului (value of land);
I - venitul anual obinut din darea n arend a terenului (income);
r - rata de capitalizare.
Pentru terenurile destinate construciilor venitul anual este determinat ca
totalitate
a plilor de arend ncasate pe parcursul unui an de gestiune; pentru terenurile
agricole venitul poate fi constituit fie din plile de arend, fie din venitul obinut n
urma desfurrii activitii agricole.
Actualizarea Fluxului de Numerar (subdivision analysis)
Metoda dat reprezint alternativa tehnicii de capitalizare a plii de arend i
presupune actualizarea fluxurilor de numerar ce urmeaz a fi obinute pe parcursul
unei perioade finite de gestiune i a preului de vnzare obinut la sfritul perioadei
de gestiune. n practica de evaluare a terenurilor metoda dat este cunoscut sub
denumirea de metoda parcelrii Metoda actualizrii fluxurilor de numerar sau
metoda parcelrii este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezint cea mai bun i eficient utilizare. Pentru aplicarea metodei date este
necesar s fie analizate costurile parcelrii i preurile de vnzare ale parcelelor
valorificate. O parcelare bine planificat permite formarea unei proprieti imobiliare
atractive acolo unde zonarea, reelele de utiliti disponibile, accesul i alte elemente
sunt ntr-o combinaie favorabil. Principalele etape ale metodei parcelrii sunt:
55
1) determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct
de vedere fizic, legal i economic. Loturile trebuie s corespund cerinelor legale
locale, n ceea ce privete suprafaa i asigurarea cu elemente ale infrastructurii (reele
inginereti - ap, canalizare, gaze; ci de acces, etc.), i s ndeplineasc cerinele
pieei imobiliare locale. Rezultatul analizei desfurate n cadrul primei etape este
fixat ntr-un plan de valorificare a terenului evaluat. n planul de valorificare vor fi
indicate: numrul i dimensiunile parcelelor, lucrrile de construcie necesare,
costurile de construcie, timpul necesar pentru parcelare i construirea mbuntirilor
i cheltuielile care urmeaz a fi suportate n perioada de expunere pe pia (perioada
de marketing).
2) analiza pieei pe care vor fi expuse parcelele: cererea i oferta, rata de
absorbie a pieei i perioada de marketing pentru parcele formate.
3) estimarea preului de vnzare cel mai probabil al fiecrei parcele prin
aplicarea metodei vnzrilor comparabile i estimarea mrimii profitului
ntreprinztorului pentru valorificarea terenului i comercializarea parcelelor.
4) proiectarea fluxului de venituri i cheltuieli pe parcursul perioadei de
previziune. Perioada de previziune va ncepe din momentul cnd terenul a fost preluat
pentru a iniia parcelarea i va lua sfrit n momentul cnd toate parcelele vor fi
vndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioad va fi actualizat (readus la
"punctul zero") pentru a obine valoarea prezent a fluxurilor nete de numerar. Rata
de actualizare, care este extras din datele de pia, trebuie s reflecte gradul de risc
asociat afacerii date.
5) estimarea valorii de pia a terenului.
Metoda parcelrii va fi utilizat n cazurile cnd sunt puine vnzri comparabile
ale terenurilor libere. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de
actualizare, ratei de absorbie i costurilor, legate de procesul de parcelare i vnzare a
bunurilor
imobiliare
create.
Nimic i niciodat nu se construiete la
termen
i n limitele devizului de cheltuieli aprobat.
Artur Bloh
Capitolul 11
DETERMINAREA VALORII BUNURILOR IMOBILIARE PRIN
METODA COSTULUI
Noiuni de baz:
Valoare de reconstituire
Valoare de nlocuire
Deprecierea acumulat
Uzura fizic
Deprecierea funcional
Deprecierea economic
Valoarea construciei noi
Beneficiul investitorului
Valoare de deviz
Coninutul
etapei
Coninutul elementelor
Estimarea
terenului
Estimarea
costului
construcie
Determinarea
costurilor
indirecte
Estimarea
beneficiului
ntreprinztorului
Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
noi
Estimarea uzurii
fizice
Estimarea
deprecierii
funcionale
valorii
Cheltuieli directe;
de Cheltuieli de regie;
Beneficiul
antreprenorului.
Cheltuieli pentru
demararea construciei;
Lucrri de cercetare
i prospectare;
Cheltuieli marketing;
Asigurarea, i altele.
Costul de construcie;
Costurile indirecte;
Beneficiul
ntreprinztorului.
Uzura recuperabil;
Uzura nerecuperabil.
Metodele aplicate
Metoda vnzrilor
comparabile;
Metoda alocaiei;
Metoda extragerii;
Metoda capitalizrii.
Metoda de resurse
Metoda comparaiilor
unitare;
Metoda costurilor
segregate;
Metoda indicilor
Metoda
normativ;
Metoda
elaborrii
normelor
de
deviz
orientative
Crearea bazei normative
proprii.
Metoda celei mai bune
utilizri
nsumarea elementelor
(p.2 + p.3 + p.4)
Metoda
normativ
(vizual);
Metoda valorii nominale;
Metoda vrstei efective.
Deprecierea recuperabil; Metoda capitalizrii
Deprecierea
pierderii plii de arend;
nerecuperabil.
Metoda capitalizrii
surplusului cheltuielilor
normative.
64
Deprecierea
economic
Determinarea
Uzura fizic;
deprecierii
Deprecierea funcional;
acumulate
Deprecierea economic.
Estimarea valorii
de nlocuire
(reconstrucie)
nete
10
11
67
Beneficiul
antreprenorului
Lucrrile
Valoarea
de
nlocuire
preliminare
Cheltuieli
investitionale
Cheltuieli
pentru
proiectarea
expertiza
proiectului
Cheltuieli pentru
publicitate,
marketing,
asigurare
Alte
chetuieli
indirecte
69
Cel mai important element al valorii construciei noi este costul construciei care
este determinat n baza normelor de deviz i altor acte normative specializate.
Normele de deviz reprezint totalitatea normelor i normativelor, preurilor unitare i
preurilor n construcii, reunite n culegeri separate. De rnd cu cerinele generale
fa
de lucrrile de construcie - montaj, normele conin datele necesare pentru
determinarea valorii de deviz a construciei i reconstruciei cldirilor, extinderea i
reutilarea tehnic a ntreprinderilor n funciune.
Cel de al doilea element al valorii construciei noi reprezint costurile indirecte.
Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie n baza unor norme
oficial aprobate, fie n baza unei analize a pieei construciilor sau a lucrrilor de
construcie. De exemplu, cheltuielile asociate proiectrii i expertizei construciei
sunt
determinate n baza Culegerilor de preuri pentru lucrrile de proiectare n
construcii,
elaborate pentru fiecare ramur a economiei naionale. Costurile normative sunt
exprimate
n preuri curente, prin aplicarea coeficienilor de trecere. Cheltuielile pentru
publicitate,
marketing, asigurare sunt estimate n baza analizei practicii pieei locale a
construciilor.
Cheltuielile investiionale sunt estimate innd cont de practica pieei financiare
locale.
Cel de al treilea element al valorii construciei noi este beneficiul investitorului,
care reprezint recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului.
Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia.
n continuare vom examina detaliat unul din cele mai importante elemente ale
valorii construciei noi-costul de construcie. Pentru estimarea costului de construcie
evaluatorii, de regul, calculeaz valoarea de deviz.
Valoarea de deviz reprezint suma mijloacelor bneti, necesar pentru
construirea cldirii n conformitate cu documentaia de proiect.
n procesul de determinare a valorii de deviz evaluatorul se bazeaz pe:
proiect i documentaia tehnic;
normele de deviz n vigoare;
preurile curente ale utilajelor;
hotrrile organelor administraiei publice centrale i locale, ce vizeaz
obiectul construciei.
Valoarea de deviz include urmtoarele elemente:
costul lucrrilor de construcii;
costul lucrrilor de montare a utilajului tehnologic;
cheltuielile pentru procurarea sau confecionarea utilajului;
alte cheltuieli.
Pentru a determina valoarea de deviz, este ntocmit documentaia de deviz, care
const din calculele i devizele locale, calculele i devizele pe obiect, calculele de
deviz
pe
tipuri de cheltuieli, calculele i devizele generale, centralizatoare de cheltuieli i
altele.
Documentaia de deviz ntrunete devizele investitorului i ale antreprenorului,
care se ntocmesc conform condiiilor contractului de antrepriz i innd cont de
situaia general economic.
71
Costul de construcie
Preul de cost
al
construciei
Cheltuieli penCheltuiel
i tru materiale,
construcii i
directe
detalii
Salariul de
baz
a
lucrtoril
Cheltuieli
or
pentru
utilaje
Cheltuieli de regie
Cheltuieli
generale
i administrative
Alte cheltuieli
directe
73
75
Vrsta efectiv
<
Durata de via
fizic
Durata de via
economic rmas
>
Durata de via
economic
76
(11.3)
78
Denumirea
elementelor
constructive
Fundament
Pereii
Pereii despritori
Planeu
Pardoseala
Ferestre duble
Ui
Acoperi
Instalaii electrice
Total:
Tabelul 11.2
Procentul
de uzur
din cldire
m
0,60
1,70
0,25
0,35
0,90
0,70
1,05
4,50
0,05
10,1
U = VE
xVR
(11.4.)
DVF
VE + DVFR
\/\/
unde,
U - uzura;
VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor
constructive i a cldirii ntregi;
DVF - durata total de via fizic;
DVFR - durata de via fizic rmas;
VR - valoarea de reconstituire a obiectului evalurii. Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elementelor constructive ct i
uzura construciei.
In procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:
1. Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd
cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea
reparaiilor poate prelungi durata de via de la 30% la 50%. Ignorarea necesitii
reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via
mai mic dect cea a elementelor constructive de baz.
2. n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de
amortizare sau ratei normative a uzurii, utilizate n contabilitate, deoarece:
dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;
condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de
reparaie a ei sunt diferite de cele prevzute n normele generale;
n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie
examinat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare,
elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite categorii de durabilitate.
11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice
Spre deosebire de uzura fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic
nu au un caracter material. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi
observate doar n momentul comparrii obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare.
Estimrile deprecierii funcionale i deprecierii economice nu sunt obiective, dat fiind
c se bazeaz pe ipotezele i preferinele evaluatorului.
Determinarea deprecierii funcionale i deprecierii economice este o problem
mult mai complex dect determinarea uzurii fizice, deoarece:
deprecierea funcional depinde de destinaia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobiliare deprecierea funcional se manifest diferit.
80
Indicatorii
Valoarea terenului
Costul construciei i cheltuielilor de regie
Beneficiul antreprenorului
Valoarea construciei noi
82
Tabelul 11.3
Calculele
Nr.2 + Nr. 3
5
6
7
8
9
10
11
12
13
(-1
83
Capitolul 12
METODA VNZRILOR COMPARABILE
Noiuni de baz:
Obiecte similare
Elemente de comparaie
Uniti de comparaie
Ajustri
Tranzacie comercial
Prezentul capitol examineaz esena metodei comparaiei vnzrilor i etapele
aplicrii ei, criteriile de selectare a obiectului-analog i a elementelor de
comparaie,
precum i consecutivitatea estimrii ajustrilor.
n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint cel mai
buh indicator al valorii de pia a proprietii imobiliare. n cazul cnd proprietatea
imobiliar nu a participat niciodat ntr-o tranzacie de vnzare-cumprare sau
informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare nu este disponibil, valoarea de
pia a proprietii poate fi determinat n baza datelor despre preurile de vnzare a
proprietilor imobiliare similare proprietii subiect.
Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participan-ilor la
piaa imobiliar, n baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au
participat obiectele similare obiectului evalurii sau n baza ofertei curente a
proprietilor imobiliare similare. Criteriul de selectare a obiectelor similare
presupune asemnarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de
baz. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajustate, pentru diferenele ntre
obiectele similare i proprietatea imobiliar evaluat.
Aplicarea practic a metodei vnzrilor comparabile este posibil doar n cazul
unei piee imobiliare dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat,
sau dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed anumite
caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea
metodei vnzrilor comparabile nu este apropriat.
12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile
Aplicarea metodei vnzrilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei
proceduri standarde:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea datelor de pia i analiza datelor de pia n scopul selectrii
proprietilor comparabile;
3) identificarea unitilor i elementelor de comparaie;
4) determinarea mrimii ajustrilor;
5) comparaia bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile, n
scopul corectrii preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;
74
6) analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina
valoarea de pia a proprietii evaluate.
85
86
bloc locativ la parterul cruia este amplasat o cafenea, ceea ce va cauza anumite
incomoditi locatarilor acestui bloc, evaluatorul trebuie s opereze ajustrile
necesare
preului bunului comparabil, modul de folosin a cruia deviaz de cel prevzut
iniial.
Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar. Aceste elemente
de comparaie, cel mai frecvent, sunt ntlnite n cazul proprietilor imobiliare
comerciale i industriale. Din componentele ce nu sunt legate de bunul imobiliar fac
parte: utilajul tehnologic, mobilierul, vesela dintr-un complex hotelier, etc. n
metoda vnzrilor comparabile aceste componente trebuie evideniate i excluse din
calcule.
12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor
n evaluare sunt folosite urmtoarele metode de determinare a mrimii ajustrilor:
1. Metoda analizei pare
Aceast metod const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobiliare
care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia
caracteristicii pentru care este estimat corecia.
2. Metoda analizei datelor secundare
Aceast metod este utilizat pentru determinarea ajustrilor n baza informaiei
care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoria
datelor secundare se refer: rapoartele companiilor de analiz i cercetare, articolele
analitice de specialitate i altele.
3. Metoda analizei statistice
Metoda analizei statistice presupune aplicarea metodelor statistice, n special,
metoda analizei de corelare i regresie. Prin aceast metod sunt identificai factorii
care au cea mai mare influen asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui
factor. Aplicarea metodei date este foarte efectiv n cazul cnd evaluatorul are de
analizat un numr mare de bunuri imobiliare standard, de aceea este pe larg utilizat n
procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.
n practic, evaluatorii utilizeaz i alte metode pentru estimarea mrimii
ajustrilor: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativ relativ, analiza distributiv, intervievri personale i altele. Aceste
metode sunt prezentate detaliat n manualele de statistic i evaluare.
Etapele aplicrii ajustrilor
n procesul aplicrii metodei vnzrilor comparabile preurile bunurilor
imobiliare
similare obiectului evaluri sunt analizate i corectate n funcie de diferenieri. Dac
elementul de comparaie este de o calitate mai bun la bunul imobiliar comparabil
dect
la
obiectul evalurii, preul bunului imobiliar comparabil va fi micorat cu suma
ajustrii
respective, i Viceversa, dac element de comparaie la proprietatea comparabil este
de
o
88
calitate mai inferioar dect acelai element la obiectului evalurii sau lipsete - preul
proprietii comparabile va fi majorat cu suma ajustrii pentru elementul n cauz.
Coreciile sau ajustrile pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor
bunurilor imobiliare comparabile i exprimate n mrimi absolute (n moned) sau n
mrimi relative (n procente).
De regul, ajustrile sunt aplicate n urmtoarea consecutivitate:
1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
2) ajustarea pentru condiiile de finanare;
3) ajustarea pentru condiiile de vnzare;
4) ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei;
5) ajustarea pentru amplasare i caracteristicile fizice.
Ajustrile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condi-iile de
vnzare i data tranzaciei sunt efectuate dup regula urmtoare: preul de vnzare
.89
Tabelul 12.1
Caracteristicile bunurilor imobiliare comparabile
90
Caracteristicile
bunurilor
imobiliare
1
Preul de
vnzare
(dolari SUA)
Dreptul de
proprietate
Condiiile
finanfrii
Condiiile
tranzaciei
Data
tranzaciei
Suprafaa
total
a apartamentului
Materialul de
construcie
a blocului
locativ
Telefon n
apartament
Raportul
ntre
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
Bunul Bunul
imobili imobili
ar
ar
evaluat Nr. 1
2
3
10800
Bunul
imobili
ar
Nr. 2
4
13900
Bunul
imobili
ar Nr. 3
Bunul
imobili
ar Nr. 4
Bunul
imobiliar
Nr. 5
Bunul
imobiliar
Nr.6
5
10000
6
12200
7
11100
8
12800
Dreptul Identic
de
proprietate
Dc pia Diferite
dect
cele
de
pia
(preul
este mai
mare
cu
500
USD)
De pia De pia
Identic
Identic
Identic
identic
Identic
Diferite
dect
cele de
pia
(preul
este mai
mare cu
300
USD)
De pia
De pia
De pia
De pia
De pia
De pia
De pia
De pia
De pia
1 an n
urm
1 an n
urm
1 an n
urm
1 an n
urm
74 nr
74 m"
74 m"
74 m'
74 m'
2 spt1 sptmni
n mn n
urm
urm
70 m'
74 mz
Piatr
de
calcar
Panouri
dc beton
armat
Piatr
de
calcar
Panouri
de beton
armat
Piatr
de
calcar
Piatr de
calcar
Piatr de
calcar
Da
Da
Da
Da
Da
Nu
Da
0,65
0,8
0,65
0,65
0,8
0,65
0,65
91
comparaie. Din tabelul 12.2 observm c un numr minim de corecii au fost aplicate
pentru bunurile imobiliare comparabile Nr. 2 i Nr. 6. Astfel, valoarea de pia a
obiectului evalurii, determinat prin metoda vnzrilor comparabile, va fi o mrime
maximal apropiat de mrimea preurilor de vnzare corectate ale bunurilor
imobiliare Nr. 2 i Nr. 6 i va constitui 13.600 dolari SUA.
93
Tabelul 12.2
Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile
94
Elementul de
comparaie
1
Preul de
vanzare
Dreptul de
proprietate
Corecia
Preul corectat
Condiiile
finanrii
Corecia
Preul corectat
Condiiile
tranzaciei
Corecia
Preul corectat
Data
tranzaciei
Corecia
Preul corectat
Amplasarea
Corecia
Materialul de
construcie a
blocului
locativ
Corecia
Suprafaa
total a
apartamentului
Corecia
Telefon n
apartament
Corecia
Raportul ntre
suprafaa
locativ i
suprafaa
total
Corecia
Preul
corectat
Total corecia
net
Total corecia
net n % din
preul de
vanzare
Bunul
imobiliar
evaluat
2
Bunul
imobiliar
Nr.l
3
10.800
Bunul
imobiliar
Nr.2
4
13.900
Bunul
imobiliar
Nr. 3
5
10.000
Bunul
imobiliar
Nr. 4
6
12.200
Bunul
imobiliar
Nr. 5
7
11.100
Bunul
imobiliar
Nr.6
8
12.800
Dreptul de
proprietate
Identic
Identic
Identic
Identic
Identic
Identic
0
10.800
Diferite
dect cele
de pia
(preul este
mai mare
cu 500
USD)
-500
10.300
De pia
0
13.900
Diferite
dect
de
(preul
mai
cu
USD)
-300
13.600
De pia
0
10.000
De pia
0
12.200
De pia
0
11.100
De pia
0
12.800
De pia
0
10.000
De pia
0
12.200
De pia
0
11.100
De pia
0
12.800
De pia
0
10.300
2 sptmni n
urm
0
10.300
Buiucani
0
Panouri de
beton
armat
0
13.600
1 sptmn
urm
0
13.600
Buiucani
0
Piatr de
calcar
0
12.200
1 an n
urm
0
11.100
1 an n
urm
12.800
1 an n
urm
+ 6,3%
10.630
Buiucani
0
Panouri de
beton
armat
+ 6,3%
12.968
Buiucani
0
Piatr de
calcar
+ 6,3%
11.800
Buiucani
0
Piatr de
calcar
+ 6,3%
13.606
Buiucani
0
Piatr de
calcar
74 m2
+ 2.970
70 m2
0
74 m2
+ 2.970
74 m2
0
74 nr
0
74 mz
0
74 m2
Da
+ 330
Da
0
Da
0
Da
0
Da
0
Nu
0
Da
0,65
0
0,8
0
0,65
0
0,65
0
0,8
+ 1.800
0,65
0
0,65
+ 638
14.238
0
13.600
0
13.600
+ 638
13.606
0
13.600
0
13.606
3.438
-300
3.600
1406
2.500
806
24,1%
2,4%
26,5%
10,3%
18,4%
5,9%
De pia
De pia
Buiucani
Piatr de
calcar
cele
pia
este
mare
300
95
0
10.000
1 an n
n urm
Capitolul 13
METODA VENITULUI
Noiuni de baz:
Capitalizare
Actualizare
Reversie
Rata de capitalizare
Rata rentabilitii
Venit operaional
Cheltuieli operaionale
In acest capitol sunt descrise procedurile de capitalizare i actualizare a
fluxurilor de numerar pentru a determina valoarea proprietii imobiliare; structura
veniturilor i cheltuielilor operaionale; metodele de estimare a ratei capitalizrii i
ratei actualizrii.
Metoda Venitului examineaz datele privind venitul i cheltuielile generate de
bunul
imobiliar care urmeaz a fi evaluat i estimeaz valoarea lui aplicnd procedura de
capitalizare sau actualizare a fluxurilor de numerar. Capitalizarea i actualizarea
presupun
transformarea venitului (de cele mai dese ori a venitului net) n valoarea bunului
imobiliar.
Proprietarul poate obine venit fie din utilizarea bunului imobiliar n activitatea
comercial sau cea de producie, fie din darea n arend a bunului imobiliar. n
lucrarea prezent va fi examinat doar cea de a doua posibilitate de utilizare a bunului
imobiliar, deoarece n procesul utilizrii bunului n procese operaionale include n
valoarea bunului imobiliar i o component a afacerii, pentru analiza i estimarea
creia este necesar o abordare particular.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
capitalizarea direct;
actualizarea fluxurilor de numerar.
Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n valoarea
bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda fluxurilor
financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint suma
valorilor
prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de proprietar n perioada de
posesie i valoarea rezidual (reversie), care urmeaz a fi obinut de proprietar la
sfritul perioadei de posesie din realizarea bunului imobiliar.
Indiferent de tehnica metodei venitului care urmeaz a fi aplicat, primul pas
ntreprins de evaluator este estimarea mrimii veniturilor. Venitul care reprezint cel
mai mare interes pentru evaluator este venitul operaional net. Venitul operaional net
este parametrul de baz care ne indic nivelul de productivitate a bunului imobiliar i
este suma n baza creia este calculat impozitul pe venit, din care sunt rambursate
creditele
i
sunt
pltite
dividendele.
96
Astfel, pentru fiecare mod de utilizare se va face o estimarea separat a venitului brut i
a celorlali indicatori care sunt necesari pentru calcularea venitului operaional net.
este o practic comun de a utiliza o expresie procentual din venitul brut efectiv pentru
determinarea mrimii cheltuielilor pentru meninere i reparaii.
4. Rezerve pentru nlocuirea elementelor construciei, termenul de utilitatea ale
crora a expirat
De regul, elementele construciilor au diferite termene de exploatare ceea ce
determin necesitatea crerii unui fond de rezerv pentru nlocuirea elementelor
termenul de exploatare ale crora a expirat. Din categoria acestora fac parte:
acoperiul, pardoseala, finisajul exterior i interior, utilajul mecanic i altele.
Aceste cheltuieli nu sunt incluse n capitolul cheltuielilor operaionale pentru
meninere i reparaii deoarece ele constituie nite investiii importante care urmeaz a
fi
efectuate de proprietar. De regul este creat un fond de nlocuire n care este defalcat
periodic o anumit parte din venituri, pentru a acumula acea sum de bani care va fi
necesar la sfritul perioadei n pentru a acoperi cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor
uzate. Mrimea defalcrilor anuale este determinat ca produs al sumei necesare pentru
efectuarea nlocuirii i coeficientului fondului de compensare 9. Coeficientul fondului
de
compensare este determinat n baza termenului de exploatare a elementului i rata
dobnzii pentru conturile de acumulare (depozite) ale bncilor comerciale.
Regula de baz pentru a decide atribuirea elementelor pentru rezerva de nlocuire
este: se vor include acele elemente perioada de exploatare a crora este mai mic
dect perioada de exploatare a construciei de baz. Odat ce elementul a fost
clasificat ca subiect pentru formarea rezervei de nlocuire, costul necesar este
repartizat (distribuit) proporional pe ntreaga perioad de utilitate funcional.
Cheltuieli care nu sunt incluse n cheltuieli operaionale:
Uzura i dobnda pentru mijloacele mprumutate
Venitul operaional msoar performana proprietii imobiliare. El nu reprezint
beneficiul n sensul contabil, nici venitul impozabil. Astfel, mrimea uzurii i
dobnda calculat pentru capitalul mprumutat nu sunt incluse n calcularea venitului
operaional net, deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcionarea propriu
zis a proprietii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaia financiar
Una din sursele de informaie pentru estimarea venitului operaional net este
documentaia financiar i cea contabil a proprietarului bunului imobiliar.
Datele din documentaia contabil i financiar nu pot fi utilizate direct n
evaluare fr a fi supuse corectrilor. Unele poziii urmeaz a fi excluse din rapoartele
financiare, cum ar fi cheltuielile legate de desfurarea afacerilor; uzura contabil;
impozitul pe venit; majorrile de capital.
Exemplu de calculare a venitului operaional net
n tabelul 13.1 este prezentat un exemplu de calculare a venitului operaional net
al unei proprieti imobiliare comerciale (spaii pentru oficii), cu suprafaa total de
710 m2, amplasat n municipiul Chiinu.
Tabelul 13.1
9
Calculele matematice ale fondului de nlocuire
sunt prezentate n capitolul "Metode
100
matematice aplicate n evaluarea bunurilor imobile".
Total
(dolari SUA)
162000
1 mz (dolari
SUA)
228,0
10125
14,25
151875
5040
85
4955
156915
15150
3910
11240
62340
8350
12620
8310
4275
9500
1620
550
295
1150
520
9800
6000
78140
78775
213,75
7,0
7,0
220,75
21,3
5,5
15,8
87,75
11,76
17,77
11,70
6,02
13,40
2,30
0,77
1,60
0,73
13,80
8,45
110,0
110,9
Cheltuieli Operaionale
(JLR ----------------------------------
... ..
(13.1.)
Venitul Brut
= 0.498
156915
(13.2)
unde,
V - valoare (value);
I - venit (income);
R - rata capitalizrii (capitalization rate).
Premisele aplicrii metodei capitalizrii directe sunt:
perioada pe parcursul creia este planificat obinerea venitului care tinde
spre infinit;
mrimea venitului este constant pentru ntreaga perioad de posesie;
la determinarea valorii nu se ine cont de investiiile iniiale.
Metoda capitalizrii directe poate fi utilizat pentru estimarea valorii oricror
drepturi reale. Astfel, n calitate de venit ce urmeaz a fi capitalizat se va lua venitul
brut potenial, venitul brut efectiv, venitul operaional net, venitul realizat de capitalul
propriu, venitul realizat de capitalul mprumutat, venitul de la teren sau venitul de la
cldire. Respectiv, la numrtor vor fi rata general de capitalizare, rata de
capitalizare a capitalului propriu, rata de capitalizare a mijloacelor mprumutate, rata
de capitalizare a terenului i rata de capitalizare a cldirii.
Pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare este utilizat venitul brut
potenial, iar n calitate de rat a capitalizrii - rata general de capitalizare. Rata
general de capitalizare (R0) (overall capitalization rate) reprezint raportul ntre
venitul operaional net (NOI) i preul de vnzare (S):
EGIM
unde;
Ro - coeficientul de capitalizare;
OER - coeficientul cheltuielilor operaionale;
EGIM - multiplicatorul venitului brut efectiv (effective gross income multiplier).
Miltiplicatorul venitului brut efectiv (EGIM) reprezint raportul ntre preul de
vnzare a bunului imobiliar (sau valoarea de pia) i venitul brut efectiv (effective
gross income - EGI).
EGIM
EGI
(13.5)
- -
ML
unde,
DS - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (debt service);
ML - suma creditului ipotecar (mortgage loan).
103
105
(13.11)
108
Capitolul 14
RECONCILIEREA VALORILOR ESTIMATE
Noiuni de baz:
Reconciliere
Valoarea final
Metoda mediei ponderate
Interval valoric
Capitolul dat prezint esena procesului de reconciliere, etapele i criterii
reconcilierii; metodele aplicate n procesul de reconciliere i estimare a valorii finale.
Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului
imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii
imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar, este important de
metoda costului
-1.000.000 lei
metoda comparaiei
-1.200.000 lei
metoda venitulu
-1.700.000 lei
In opinia evaluatorului metoda comparaiei este cea mai acceptabil n cazul dat,
atribuind rezultatului obinut prin metoda comparaiei ponderea de 0,75. Metodei
111
costului i s-a atribuit ponderea de 0,20, iar metodei venitului 0,05. Valoarea final
va fi egal cu:
0.75 x 1.200.000+ 0.20x1.000.000+ 0.05x1.700.000 = 1.185.00Olei
n raportul de evaluare, valoarea final poate fi prezentat ca o cifr concret, un
interval de valori sau o combinaiei a celor dou variante expuse mai sus. Totodat,
menionm c n cazul indicrii intervalului valoric, valoarea minim sau maxim a
intervalului nu poate fi mai mic sau respectiv mai mare dect valorile obinute din
aplicarea metodelor de evaluare.
Studiile ntreprinse au demonstrat c procesul de reconciliere este practic ignorat
n rapoartele de evaluare, limitndu-se de cele mai dese ori doar la prezentarea unor
mrimi calculate, fr a fi nsoite de explicaii i argumentri. Este mult regretat acest
fapt, deoarece anume n procesul reconcilierii apare rezultatul final al ntregului
proces de evaluare. De aceea, analiza ntreprins n vederea obinerii valorii finale
trebuie s fie explicit i accesibil clientului.
Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat
privind valoarea obiectului evaluat, prezentat de un specialist n domeniu, ea totui
rmne doar o opinie, care reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai
probabil
care
ar
putea
fi
obinut
ntr-o
tranzacie.
112
Capitolul 15
RAPORTUL DE EVALUARE
Noiuni de baz:
Raport de evaluare
Forma raportului de evaluare
Semntur electronic
Acest capitol prezint recomandrile standardelor europene i internaionale d
evaluare, privind elaborarea raportului de evaluare, precum i cerinele legislaiei
Moldovei privind coninutul raportului de evaluare.
Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de evaluare. Un
nomenclator cuprinztor, dar nu exhaustiv, al clauzelor raportului de evaluare este
prezentat n Standardele Europene de Evaluare 2000 (EVS 9) i Standardele
Internaionale de Evaluare 2001 (GN9).
Raportul de evaluare este un document care explic procesul analitic ntreprins de
evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia utilizat n analiz,
de asemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus la
formarea opiniei privind valoarea estimat.10
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile
legislaiei naionale i prevederile standardelor profesionale. La nivel practic, un
raport incomplet afecteaz credibilitatea evalurii propriu zise i rezultatelor ei.
Conform Standardelor Europene de Evaluare 2000 (EVS 9): "Raportul de evaluare,
prin modul de prezentare i prin terminologia sa, trebuie s exprime o opinie clar,
neechivoc i suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz despre toate
aspectele cheie i c nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a
obiectului evaluat".
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare stipuleaz c
raportul de evaluare este ntocmit de evaluator n form scris i pe suport electronic,
n scopul asigurrii calitii raportului de evaluare legea prevede un set de cerine
minim fa de raportul de evaluare. Astfel, raportul de evaluare trebuie s conin:
a) data ntocmirii raportului;
b) scopul evalurii;
c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licena,
certificatul de calificare);
e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;
f) data la care a fost estimat valoarea;
g) tipul i definiia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
10
IVSC: International Valuation Standards 2001, International Valuation Guidance Note No.9.
' Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV, din 18.04.2002.
99
Bibliografie
115
Continuare
anexa 1
Determinarea preului de comercializare
a activelor
neutilizate n procesul tehnologic al ntreprinderilor.
Continuare anexa 1
22
23
24
25
15.07.1997
15.07.1997
11
Anexa 2
Lista scopurilor evalurii prezentate mai sus nu este exhaustiv i poate fi completat de evaluator, reieind din experiena sa profesional. n tabel sunt indicate doar cele mai
des
utilizate baze de evaluare.
Scopul Evalurii
de Valoarea
de Valoarea
Valoarea Valoarea
sau pia
pentru
de pia nlocuire
de
valoarea
de utilizare
lichidare
reconstituire existent
Vnzare
Cumprare
Ipotecare
Valoarea Valoarea
de
special
investiie
Asieurare
Schimb
Vnzare fortat
Arend
Inmozitare
Privatizare
Expropriere
Naionalizare
Transmiterea n fondul
social
Determinarea eficienei
proiectelor investiionale
Determinarea
mrimii
despgubirii
pentru
prejudiciu
ncheierea contractului
de cstorie
ntocmirea
documentaiei financiare
Not
S
/
/
1%
2%
3%
4%
5%
6%
1
2
3
4
5
6
7
18
1.0100
1.0201
1.0303
1.0406
1.0510
1.0615
1.0721
1.0829
1.0937
1,1046
1.1157
1,1268
1.1381
1.1495
1,1610
1,1726
1,1843
1,1961
1.0200
1.0404
1.0612
1,0824
1,1041
1,1262
1,1487
1,1717
1,1951
1.2190
1.2434
1.2682
1,2936
1,3195
1.3459
1,3728
1.4002
1,4282
1.0300
1.0609
1.0927
1,1255
1,1593
1.1941
1.2299
1.2668
1.3048
1.3439
1.3842
1.4258
1.4685
1,5126
1.5580
1.6047
1.6528
1.7024
1.0400
1.0816
1.1249
1,1699
1.2167
1.2653
1.3159
1,3686
1.4233
1.4802
1,5395
1.6010
1.6651
1,7317
1.8009
1.8730
1,9479
2,0258
1.0500
1,1025
1,1576
1,2155
1.2763
1,3401
1,4071
1.4775
1,5513
1,6289
1.7103
1.7959
1.8856
1,9799
2,0789
2,1829
2.2920
2.4066
1,0600
1,1236
1,1910
1,2625
1,3382
1.4185
1,5036
1,5938
1.6895
1.7908
1.8983
2,0122
2,1329
2,2609
2,3966
2.5404
2.6928
2,8543
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1.2081
1.2202
1.2324
1.2447
1,2572
1.2697
1.2824
1,2953
1.3082
1.3213
1.3345
1.3478
1.4568
1.4859
1.5157
1,5460
1.5769
1.6084
1.6406
1.6734
1.7069
1,7410
1.7758
1.8114
1,7535
1.8061
1.8603
1,9161
1,9736
2.0328
2,0938
2.1566
2.2213
2.2879
2.3566
2.4273
2,1068
2.1911
2.2788
2.3699
2.4647
2,5633
2.6658
2.7725
2.8834
2.9987
3.1187
3.2434
2.5270
2.6533
2,7860
2,9253
3,0715
3,2251
3.3864
3.5557
3.7335
3,9201
4.1161
4.3219
3.0256
3,2071
3.3996
3,6035
3,8197
4.0489
4,2919
4.5494
4.8223
5,1117
5.4184
5.7435
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
1.0700
1,1449
1,2250
1,3108
1.4026
1,5007
1.6058
1.7182
1,8385
1.9672
2,1049
2,2522
2,4098
2,5785
2.7590
2,9522
3.1588
3.3799
1.0800
1,1664
1,2597
1,3605
1,4693
1,5869
1,7138
1,8509
1,9990
2,1589
2,3316
2.5182
2.7196
2,9372
3,1722
3,4259
3,7000
3.9960
1,0900
1,1881
1,2950
1,4116
1,5386
1,6771
1.8280
1,9926
2,1719
2,3674
2,5804
2,8127
3,0658
3,3417
3,6425
3.9703
4,3276
4,7171
1,1000
1.2100
1,3310
1,4641
1,6105
1,7716
1.9487
2,1436
2.3579
2.5937
2.8531
3,1384
3,4523
3,7975
4,1772
4,5950
5,0545
5,5599
1,1100
1,2321
1,3676
1,5181
1,6851
1,8704
2,0762
2,3045
2,5580
2,8394
3,1518
3.4985
3,8833
4,3104
4.7846
5,3109
5.8951
6,5436
1,1200
1.2544
1,4049
1,5735
1.7623
1,9738
2,2107
2.4760
2.7731
3.1058
3.4785
3.8960
4.3635
4.8871
5.4736
6.1304
6.8660
7.6900
1,1300
1,2769
1,4429
1.6305
1.8424
2,0820
2.3526
2.6584
3.0040
3.3946
3.8359
4,3345
4,8980
5.5348
6.2543
7,0673
7,9861
9,0243
1,1400
1,2996
1,4815
1,6890
1,9254
2,1950
2,5023
2,8526
3,2519
3,7072
4,2262
4,8179
5.4924
6,2613
7,1379
8,1372
9,2765
10,575
1.1500
1,3225
1,5209
1,7490
2,0114
2,3131
2.6600
3.0590
3.5179
4,0456
4,6524
5,3503
6.1528
7,0757
8,1371
9.3576
10,761
12.375
1,1600
1.3456
1,5609
1,8106
2,1003
2.4364
2.8262
3,2784
3,8030
4,4114
5,1173
5,9360
6.8858
7,9875
9,2655
10,748
12.468
14,463
1,1700
1,3689
1,6016
1,8739
2,1924
2,5652
3,0012
3,5115
4,1084
4,8068
5,6240
6,5801
7,6987
9,0075
10,539
12.330
14.426
16,879
1,1800
1,3924
1,6430
1,9388
2,2878
2,6996
3,1855
3,7589
4,4355
5,2338
6,1759
7,2876
8,5994
10,147
11,974
14,129
16.672
19,673
1,1900
1.4161
1,6852
2,0053
2,3864
2,8398
3,3793
4,0214
4,7854
5.6947
6.7767
8.0642
9.5964
11.420
13,590
16.172
19,244
22,901
1,2000
1.4400
1,7280
2,0736
2,4883
2.9860
3,5832
4.2998
5.1598
6,1917
7,4301
8.9161
10,699
12,839
15,407
18.488
22,186
26,623
3.6165
3,8697
4.1406
4,4304
4,7405
5,0724
5.4274
5.8074
6,2139
6.6488
7,1143
7,6123
4,3157
4.6610
5.0338
5.4365
5,8715
6,3412
6.8485
7.3964
7.9881
8.6271
9.3173
10.063
5,1417
5.6044
6,1088
6.6586
7,2579
7,9111
8.6231
9.3992
10.245
11,167
12,172
13.268
6,1159
6,7275
7,4002
8,1403
8,9543
9,8497
10,835
11,918
13,110
14,421
15,863
17,449
7.2633
8.0623
8.9492
9,9336
11,026
12.239
13.585
15,080
16,739
18.580
20.624
22.892
8.6128
9.6463
10,804
12,100
13,552
15,179
17,000
19,040
21.325
23,884
26,750
29,960
10,197
11,523
13,021
14,714
16,627
18,788
21.231
23,991
27.109
30,633
34,616
39,116
12,056
13,743
15,668
17,861
20,362
23,212
26,462
30,167
34.390
39,204
44.693
50,950
14,232
16,367
18,822
21,645
24.891
28,625
32,919
37,857
43,535
50,066
57,575
66.212
16.777
19,461
22,574
26.186
30.376
35.236
40.874
47,414
55.000
63,800
74.009
85.850
19,748
23,106
27,034
31,629
37,006
43,297
50,658
59,270
69,345
81,134
94,927
111,06
23,214
27,393
32,324
38,142
45,008
53,109
62,669
73,949
87,260
102,97
121.50
143.37
27,252
32,429
38,591
45.923
54.649
65.032
77.388
92.092
109,59
130,41
155.19
184.68
31.948
38,338
46,005
55,206
66,247
79,497
95.396
114,48
137,37
164,84
197.81
237.38
Continuare tabelul 1
21%
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
31%
32%
33%
34%
35%
36%
37%
38%
39%
40%
1,2100
1,2200
1,2300
1,2400
1,2500
1,2600
1,2700
1,2800
1,2900
1,3000
1,3100
1,3200
1,3300
1,3400
1,3500
1,3600
1,3700
1,3800
1,3900
1,4000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
1,4641
1,7716
2,1436
2,5937
3,1384
3,7975
4,5950
5,5599
6,7275
8,1403
9,8497
11,918
14,421
1,4884
1,8158
2,2153
2,7027
3,2973
4,0227
4,9077
5,9874
7,3046
8,9117
10,872
13,264
16,182
1,5129
1,8609
2,2889
2,8153
3,4628
4,2593
5,2389
6,4439
7,9259
9,7489
11,991
14,749
18,141
1,5376
1,9066
2,3642
2,9316
3,6352
4,5077
5,5895
6,9310
8,5944
10,657
13,215
16,386
20,319
1,5625
1.9531
2,4414
3,0518
3,8147
4,7684
5,9605
7,4506
9,3132
11,642
14,552
18,190
22,737
1,5876
2,0004
2,5205
3,1758
4,0015
5,0419
6,3528
8,0045
10,086
12,708
16,012
20,175
25,421
1,6129
2,0484
2,6014
3,3038
4,1959
5,3288
6,7675
8,5948
10,915
13,862
17,605
22,359
28,396
1,6384
2,0972
2,6844
3,4360
4,3980
5,6295
7,2058
9,2234
11,806
15,112
19,343
24,759
31,691
1,6641
2,1467
2,7692
3,5723
4,6083
5,9447
7,6686
9,8925
12,761
16,462
21,236
27,395
35,339
1,6900
2,1970
2,8561
3,7129
4,8268
6,2749
8,1573
10,604
13,786
17,922
23,298
30,288
39,374
1,7161
2,2481
2,9450
3,8579
5,0539
6,6206
8,6730
11,362
14,884
19,498
25,542
33,460
43,833
1,7424
2,3000
3,0360
4,0075
5,2899
6,9826
9,2170
12,166
16,060
21,199
27,983
36,937
48,757
1,7689
2,3526
3,1290
4,1616
5,5349
7,3614
9,7907
13,022
17,319
23,034
30,635
40,745
54,190
1,7956
2,4061
3,2242
4,3204
5,7893
7,7577
10,395
13,930
18,666
25,012
33,516
44,912
60,182
1,8225
2,4604
3,3215
4,4840
6,0534
8,1722
11,032
14,894
20,107
27,144
36,644
49,470
66,784
1,8496
2,5155
3,4210
4,6526
6,3275
8,6054
11,703
15,917
21,647
29,439
40,037
54,451
74,053
1,8769
2,5714
3,5228
4,8262
6,6119
9,0582
12,410
17,001
23,292
31,910
43,717
59,892
82,052
1,9044
2,6281
3,6267
5,0049
6,9068
9,5313
13,153
18,151
25,049
34,568
47,703
65,831
90,846
1,9321
2,6856
3,7330
5,1889
7,2125
10,025
13,935
19,370
26,925
37,425
52,021
72,309
100,51
1,9600
2,7440
3,8416
5,3782
7,5295
10,541
14,758
20,661
28,925
40,496
56,694
79,371
111,12
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
17,449
21,114
25,548
30,913
37,404
45,259
54,764
66,264
80,180
97,017
117,39
142,04
171,87
207,97
251,64
304,48
19,742
24,086
29,384
35,849
43,736
53,358
65,096
79,418
96,889
118,21
144,21
175,94
214,64
261,86
319,47
389,76
22,314
27,446
33,759
41,523
51,074
62,821
77,269
95,041
116,90
143,79
176,86
217,54
267,57
329,11
404,81
497,91
25,196
31,243
38,741
48,039
59,568
73,864
91,592
113,57
140,83
174,63
216,54
268,51
332,95
412,86
511,95
634,82
28,422
35,527
44,409
55,511
69,389
86,736
108,42
135,53
169,41
211,76
264,70
330,87
413,59
516,99
646,23
807,79
32,030
40,358
50,851
64,072
80,731
101,72
128,17
161.49
203,48
256,39
323,05
407,04
512,87
646,21
814,23
1025,9
36,062
45,799
58,165
73,870
93,815
119,14
151,31
192,17
244,05
309,95
393,63
499,92
634,89
806,31
1024,0
1300,5
40,565
51,923
66,461
85,071
108,89
139,38
178,41
228,36
292,30
374,14
478,90
613,00
784,64
1004,3
1285,6
1645,5
45,587
58,808
75,862
97,862
126,24
162,85
210,08
271.00
349,59
450,98
581,76
750,47
968,10
1248,9
1611,0
2078,2
51,186
66,542
86,504
112,46
146,19
190,05
247,06
321,18
417,54
542,80
705,64
917,33
1192,5
1550,3
2015,4
2620,0
57,421
75,221
98,540
129,09
169,10
221,53
290,20
380,16
498,01
652,40
854,64
1119,6
1466,6
1921,3
2516,9
3297,2
64,359
84,954
112,14
148,02
195,39
257,92
340,45
449,39
593,20
783,02
1033,6
1364,3
1800,9
2377,2
3137,9
4142,1
72,073
95,858
127,49
169,56
225,52
299,94
398,92
530,56
705,65
938,51
1248,2
1660,1
2208,0
2936,6
3905,7
5194,6
80,644
108,06
144,80
194,04
260,01
348,41
466,88
625,61
838,32
1123,4
1505,3
2017,1
2702,9
3621,9
4853,3
6503,5
90,158
121,71
164,31
221,82
299,46
404,27
545,77
736,79
994,66
1342,8
1812,8
2447,2
3303,8
4460,1
6021,1
8128,5
100,71
136,97
186,28
253,34
344,54
468,57
637,26
866,67
1178,7
1603,0
2180,1
2964,9
4032,3
5483,9
7458,1
10143
112,41
154,00
210,98
289,05
396,00
542,51
743,24
1018,2
1395,0
1911,1
2618,3
3587,0
4914,2
6732,5
9223,5
12636
125,37
173,01
238,75
329,48
454,68
627,45
865,89
1194,9
1649,0
2275,6
3140,3
4333,7
5980,5
8253,0
11389
15717
139,71
194,19
269,93
375,20
521,53
724,93
1007,7
1400,6
1946,9
2706,2
3761,6
5228,6
7267,7
10102
14042
19518
155,57
217,80
304,91
426,88
597,63
836,68
1171,4
1639,9
2295,9
3214,2
4499,9
6299,8
8819,8
12348
17287
24201
Tabelul 2
TeKyufaH emouMoemb eduHutfbi
____________________________________________________________
_________ 1/(1-H)n
n
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
0,9901
0,9803
0,9706
0,9610
0,9515
0,9420
0,9327
0,9235
0,9143
0,9053
0,8963
0,8874
0,8787
0,8700
0,8613
0,8528
0,8444
0,8360
0,8277
0,8195
0,8114
0,8034
0,7954
0,7876
0,7798
0,7720
0,7644
0,7568
0,7493
0,7419
0,9804
0,9612
0,9423
0,9238
0,9057
0,8880
0,8706
0,8535
0,8368
0,8203
0,8043
0,7885
0,7730
0,7579
0,7430
0,7284
0,7142
0,7002
0,6864
0,6730
0,6598
0,6468
0,6342
0,6217
0,6095
0,5976
0,5859
0,5744
0,5631
0,5521
0,9709
0,9426
0,9151
0,8885
0,8626
0,8375
0,8131
0,7894
0,7664
0,7441
0,7224
0,7014
0,6810
0,6611
0,6419
0,6232
0,6050
0,5874
0,5703
0,5537
0.5375
0,5219
0,5067
0,4919
0,4776
0,4637
0,4502
0,4371
0,4243
0,4120
0,9615
0,9246
0,8890
0,8548
0,8219
0,7903
0,7599
0,7307
0,7026
0,6756
0,6496
0,6246
0,6006
0,5775
0,5553
0,5339
0,5134
0,4936
0,4746
0,4564
0,4388
0.4220
0,4057
0,3901
0,3751
0,3607
0,3468
0,3335
0,3207
0,3083
0,9524
0,9070
0,8638
0,8227
0,7835
0,7462
0,7107
0,6768
0,6446
0,6139
0,5847
0,5568
0,5303
0,5051
0,4810
0,4581
0,4363
0,4155
0,3957
0,3769
0,3589
0,3418
0,3256
0,3101
0,2953
0,2812
0,2678
0,2551
0,2429
0,2314
0,9434
0,8900
0,8396
0,7921
0,7473
0,7050
0,6651
0,6274
0,5919
0,5584
0,5268
0,4970
0,4688
0,4423
0,4173
0,3936
0,3714
0,3503
0,3305
0,3118
0,2942
0,2775
0,2618
0,2470
0,2330
0,2198
0,2074
0,1956
0,1846
0,1741
0,9346
0,8734
0,8163
0,7629
0,7130
0,6663
0,6227
0,5820
0,5439
0,5083
0,4751
0,4440
0,4150
0,3878
0,3624
0,3387
0,3166
0,2959
0,2765
0,2584
0,2415
0,2257
0,2109
0,1971
0,1842
0,1722
0,1609
0J504
0,1406
0,1314
0,9259
0,8573
0,7938
0,7350
0,6806
0,6302
0,5835
0,5403
0,5002
0,4632
0,4289
0,3971
0,3677
0,3405
0,3152
0,2919
0,2703
0,2502
0,2317
0,2145
0,1987
0,1839
0,1703
0,1577
0,1460
0,1352
0,1252
0,1159
0,1073
0,0994
0,9174
0,8417
0.7722
0.7084
0,6499
0,5963
0,5470
0,5019
0,4604
0,4224
0,3875
0,3555
0,3262
0,2992
0,2745
0,2519
0,2311
0.2120
0,1945
0,1784
0,1637
0,1502
0,1378
0,1264
0,1160
0,1064
0,0976
0,0895
0,0822
0,0754
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
10%
0,9091
0,8264
0,7513
0,6830
0,6209
0,5645
0,5132
0,4665
0,4241
0,3855
0,3505
0,3186
0,2897
0,2633
0,2394
0,2176
0,1978
0,1799
0,1635
0,1486
0,1351
0,1228
0,1117
0,1015
0,0923
0,0839
0,0763
0,0693
0,0630
0,0573
11%
12%
0,9009
0,8116
0,7312
0,6587
0,5935
0,5346
0,4817
0,4339
0,3909
0,3522
0,3173
0,2858
0,2575
0,2320
0,2090
0,1883
0,1696
0,1528
0,1377
0,1240
0,1117
0,1007
0,0907
0,0817
0,0736
0,0663
0,0597
0,0538
0,0485
0,0437
0,8929
0,7972
0,7118
0,6355
0,5674
0,5066
0,4523
0,4039
0,3606
0,3220
0,2875
0,2567
0,2292
0,2046
0,1827
0,1631
0,1456
0,1300
0,1161
0,1037
0,0926
0,0826
0,0738
0,0659
0,0588
0,0525
0,0469
0,0419
0,0374
0,0334
13%
0,8850
0,7831
0,6931
0,6133
0,5428
0,4803
0,4251
0,3762
0,3329
0,2946
0,2607
0,2307
0,2042
0,1807
0,1599
0,1415
0,1252
0,1108
0,0981
0,0868
0,0768
0,0680
0,0601
0,0532
0,0471
0,0417
0,0369
0,0326
0,0289
0,0256
14%
15%
0,8772
0,7695
0,6750
0,5921
0,5194
0,4556
0,3996
0,3506
0,3075
0,2697
0,2366
0,2076
0,1821
0,1597
0,1401
0,1229
0,1078
0,0946
0,0829
0,0728
0,0638
0,0560
0,0491
0,0431
0,0378
0,0331
0,0291
0,0255
0,0224
0,0196
0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
0,3759
0,3269
0,2843
0,2472
0,2149
0,1869
0,1625
0,1413
0,1229
0,1069
0,0929
0,0808
0,0703
0,0611
0,0531
0,0462
0,0402
0,0349
0,0304
0,0264
0,0230
0.0200
0.0174
0,0151
16%
0,8621
0,7432
0,6407
0,5523
0,4761
0,4104
0,3538
0,3050
0,2630
0,2267
0,1954
0,1685
0,1452
0,1252
0,1079
0,0930
0,0802
0,0691
0,0596
0,0514
0,0443
0,0382
0,0329
0,0284
0,0245
0,0211
0,0182
0,0157
0,0135
0,0116
17%
18%
0,8547
0,7305
0,6244
0,5337
0,4561
0,3898
0,3332
0,2848
0,2434
0,2080
0,1778
0,1520
0,1299
0,1110
0,0949
0,0811
0,0693
0,0592
0,0506
0,0433
0,0370
0,0316
0,0270
0,0231
0,0197
0,0169
0,0144
0,0123
0,0105
0,0090
0,8475
0,7182
0,6086
0,5158
0,4371
0,3704
0,3139
0,2660
0,2255
0,1911
0,1619
0,1372
0,1163
0,0985
0,0835
0,0708
0,0600
0,0508
0,0431
0,0365
0,0309
0,0262
0,0222
0,0188
0,0160
0,0135
0,0115
0.0097
0,0082
0,0070
19%
20%
0,8403
0,7062
0,5934
0,4987
0.4190
0,3521
0,2959
0,2487
0,2090
0,1756
0,1476
0.1240
0,1042
0,0876
0,0736
0,0618
0,0520
0,0437
0,0367
0,0308
0,0259
0,0218
0,0183
0,0154
0,0129
0,0109
0,0091
0,0077
0,0064
0,0054
0,8333
0,6944
0,5787
0,4823
0,4019
0,3349
0,2791
0,2326
0,1938
0,1615
0,1346
0,1122
0,0935
0,0779
0,0649
0,0541
0,0451
0,0376
0,0313
0,0261
0,0217
0,0181
0,0151
0,0126
0,0105
0,0087
0,0073
0,0061
0,0051
0,0042
21%
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
31%
32%
33%
34%
35%
36%
37%
38%
39%
40%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
0,8264
0,6830
0,5645
0,4665
0,3855
0,3186
0,2633
0,2176
0,1799
0,1486
0,1228
0,1015
0,0839
0,0693
0,0573
0,0474
0,0391
0,0323
0,0267
0,0221
0,0183
0,0151
0,0125
0,0103
0,0085
0,0070
0,0058
0,0048
0,0040
0,0033
0,8197
0,6719
0,5507
0,4514
0.3700
0,3033
0,2486
0,2038
0,1670
0,1369
0,1122
0,0920
0,0754
0,0618
0,0507
0,0415
0,0340
0,0279
0,0229
0,0187
0,0154
0,0126
0,0103
0,0085
0,0069
0,0057
0,0047
0,0038
0,0031
0,0026
0,8130
0,6610
0,5374
0,4369
0,3552
0,2888
0,2348
0,1909
0,1552
0,1262
0,1026
0,0834
0,0678
0,0551
0,0448
0,0364
0,0296
0,0241
0,0196
0,0159
0,0129
0,0105
0,0086
0,0070
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0025
0,0020
0,8065
0,6504
0,5245
0,4230
0,3411
0,2751
0,2218
0,1789
0,1443
0,1164
0,0938
0,0757
0,0610
0,0492
0,0397
0,0320
0,0258
0,0208
0,0168
0,0135
0,0109
0,0088
0,0071
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0024
0,0020
0,0016
0,8000
0,6400
0,5120
0,4096
0,3277
0,2621
0,2097
0,1678
0,1342
0,1074
0,0859
0,0687
0,0550
0,0440
0,0352
0,0281
0,0225
0,0180
0,0144
0,0115
0,0092
0,0074
0,0059
0,0047
0,0038
0,0030
0,0024
0,0019
0,0015
0,0012
0,7937
0,6299
0,4999
0,3968
0,3149
0,2499
0,1983
0,1574
0,1249
0,0992
0,0787
0,0625
0,0496
0,0393
0,0312
0,0248
0,0197
0,0156
0,0124
0,0098
0,0078
0,0062
0,0049
0,0039
0,0031
0,0025
0,0019
0,0015
0,0012
0,0010
0,7874
0,6200
0,4882
0,3844
0,3027
0,2383
0,1877
0,1478
0,1164
0,0916
0,0721
0,0568
0,0447
0,0352
0,0277
0,0218
0,0172
0,0135
0,0107
0,0084
0,0066
0,0052
0,0041
0,0032
0,0025
0,0020
0,0016
0,0012
0,0010
0,0008
0,7813
0,6104
0,4768
0,3725
0,2910
0,2274
0,1776
0,1388
0,1084
0,0847
0,0662
0,0517
0,0404
0,0316
0,0247
0,0193
0,0150
0,0118
0,0092
0,0072
0,0056
0,0044
0,0034
0,0027
0,0021
0,0016
0,0013
0,0010
0,0008
0,0006
0,7752
0,6009
0,4658
0,3611
0,2799
0,2170
0,1682
0,1304
0,1011
0,0784
0,0607
0,0471
0,0365
0,0283
0,0219
0,0170
0,0132
0,0102
0,0079
0,0061
0,0048
0,0037
0,0029
0,0022
0,0017
0,0013
0,0010
0,0008
0,0006
0,0005
0,7692
0,5917
0,4552
0,3501
0,2693
0,2072
0,1594
0,1226
0,0943
0,0725
0,0558
0,0429
0,0330
0,0254
0,0195
0,0150
0,0116
0,0089
0,0068
0,0053
0,0040
0,0031
0,0024
0,0018
0,0014
0,0011
0,0008
0,0006
0,0005
0,0004
0.7634
0,5827
0,4448
0,3396
0,2592
0,1979
0,1510
0,1153
0,0880
0,0672
0,0513
0,0392
0,0299
0,0228
0,0174
0,0133
0,0101
0,0077
0,0059
0,0045
0,0034
0,0026
0,0020
0,0015
0,0012
0,0009
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,7576
0,5739
0,4348
0,3294
0,2495
0,1890
0,1432
0,1085
0,0822
0,0623
0,0472
0,0357
0,0271
0,0205
0,0155
0,0118
0,0089
0,0068
0,0051
0,0039
0,0029
0,0022
0,0017
0,0013
0,0010
0,0007
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,7519
0,5653
0,4251
0,3196
0,2403
0,1807
0,1358
0,1021
0,0768
0,0577
0,0434
0,0326
0,0245
0,0185
0,0139
0,0104
0,0078
0,0059
0,0044
0,0033
0,0025
0,0019
0,0014
0,0011
0,0008
0,0006
0,0005
0,0003
0,0003
0,0002
0,7463
0,5569
0,4156
0,3102
0,2315
0,1727
0,1289
0,0962
0,0718
0,0536
0,0400
0,0298
0,0223
0,0166
0,0124
0,0093
0,0069
0,0052
0,0038
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,7407
0,5487
0,4064
0,3011
0,2230
0,1652
0,1224
0,0906
0,0671
0,0497
0,0368
0,0273
0,0202
0,0150
0,0111
0,0082
0,0061
0,0045
0,0033
0,0025
0,0018
0,0014
0,0010
0,0007
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,7353
0,5407
0,3975
0,2923
0,2149
0,1580
0,1162
0,0854
0,0628
0,0462
0,0340
0,0250
0,0184
0,0135
0,0099
0,0073
0,0054
0,0039
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0005
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001
0,7299
0,5328
0,3889
0,2839
0,2072
0,1512
0,1104
0,0806
0,0588
0,0429
0,0313
0,0229
0,0167
0,0122
0,0089
0,0065
0,0047
0,0035
0,0025
0,0018
0,0013
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
0,7246
0,5251
0,3805
0,2757
0,1998
0,1448
0,1049
0,0760
0,0551
0,0399
0,0289
0,0210
0,0152
0,0110
0,0080
0,0058
0,0042
0,0030
0,0022
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
0,7194
0,5176
0,3724
0,2679
0,1927
0,1386
0,0997
0,0718
0,0516
0,0371
0,0267
0,0192
0,0138
0,0099
0,0072
0,0051
0,0037
0,0027
0,0019
0,0014
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,0003
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
0,0001
0,7143
0,5102
0,3644
0,2603
0,1859
0,1328
0,0949
0,0678
0,0484
0,0346
0,0247
0,0176
0,0126
0,0090
0,0064
0,0046
0,0033
0,0023
0,0017
0,0012
0,0009
0,0006
0,0004
0,0003
0,0002
0,0002
0,0001
0,0001
0,0001
<0.000
1
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
0,9901
1,9704
2,9410
3,9020
4,8534
5,7955
6,7282
7,6517
8,5660
9,4713
10,3676
11,2551
12,1337
13,0037
13,8651
14,7179
15,5623
16,3983
17,2260
18,0456
18,8570
19,6604
20,4558
21,2434
22,0232
22,7952
23,5596
24,3164
25,0658
25,8077
0,9804
1,9416
2,8839
3,8077
4,7135
5,6014
6,4720
7,3255
8,1622
8,9826
9,7868
10,5753
11,3484
12,1062
12,8493
13,5777
14,2919
14,9920
15,6785
16,3514
17,0112
17,6580
18,2922
18,9139
19,5235
20,1210
20,7069
21,2813
21,8444
22.3965
0,9709
1,9135
2,8286
3,7171
4,5797
5,4172
6,2303
7,0197
7,7861
8,5302
9,2526
9,9540
10,6350
11,2961
11,9379
12,5611
13,1661
13,7535
14,3238
14,8775
15,4150
15,9369
16,4436
16,9355
17,4131
17,8768
18,3270
18,7641
19,1885
19.6004
0,9615
1,8861
2,7751
3,6299
4,4518
5,2421
6,0021
6,7327
7,4353
8,1109
8,7605
9,3851
9,9856
10,5631
11,1184
11,6523
12,1657
12,6593
13,1339
13,5903
14,0292
14,4511
14,8568
15,2470
15,6221
15,9828
16,3296
16,6631
16,9837
17,2920
0,9524
1,8594
2,7232
3,5460
4,3295
5,0757
5,7864
6,4632
7,1078
7,7217
8,3064
8,8633
9,3936
9,8986
10,3797
10,8378
11,2741
11,6896
12,0853
12,4622
12,8212
13,1630
13,4886
13,7986
14,0939
14,3752
14,6430
14,8981
15,1411
15,3725
0,9434
1,8334
2,6730
3,4651
4,2124
4,9173
5,5824
6,2098
6,8017
7,3601
7,8869
8,3838
8,8527
9,2950
9,7122
10,1059
10,4773
10,8276
11,1581
11,4699
11.7641
12,0416
12,3034
12,5504
12,7834
13,0032
13,2105
13,4062
13,5907
13,7648
0,9346
1,8080
2,6243
3,3872
4.1002
4,7665
5,3893
5,9713
6,5152
7,0236
7,4987
7,9427
8,3577
8,7455
9,1079
9,4466
9,7632
10,0591
10,3356
10,5940
10,8355
11,0612
11,2722
11,4693
11,6536
11,8258
11,9867
12,1371
12,2777
12,4090
0,9174
1,7591
2,5313
3,2397
3,8897
4,4859
5,0330
5,5348
5,9952
6,4177
6,8052
7,1607
7,4869
7,7862
8,0607
8,3126
8,5436
8,7556
8,9501
9,1285
9,2922
9,4424
9,5802
9,7066
9,8226
9,9290
10,0266
10,1161
10,1983
10,2737
0,9091
1,7355
2,4869
3,1699
3,7908
4,3553
4,8684
5,3349
5,7590
6,1446
6,4951
6,8137
7,1034
7,3667
7,6061
7,8237
8,0216
8,2014
8,3649
8,5136
8,6487
8,7715
8,8832
8,9847
9,0770
9,1609
9,2372
9.3066
9,3696
9,4269
0,9009
1,7125
2,4437
3,1024
3,6959
4,2305
4,7122
5,1461
5,5370
5,8892
6,2065
6,4924
6,7499
6,9819
7,1909
7,3792
7,5488
7,7016
7,8393
7,9633
8,0751
8,1757
8,2664
8,3481
8,4217
8,4881
8,5478
8,6016
8,6501
8,6938
0,8929
1,6901
2,4018
3,0373
3,6048
4,1114
4,5638
4,9676
5,3282
5,6502
5,9377
6,1944
6,4235
6,6282
6,8109
6,9740
7,1196
7,2497
7,3658
7,4694
7,5620
7,6446
7,7184
7,7843
7,8431
7,8957
7,9426
7,9844
8,0218
8,0552
Tabelul 3
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
0,8850
1,6681
2,3612
2,9745
3,5172
3,9975
4,4226
4,7988
5,1317
5,4262
5,6869
5,9176
6,1218
6,3025
6,4624
6,6039
6,7291
6,8399
6,9380
7,0248
7,1016
7,1695
7,2297
7,2829
7,3300
7,3717
7,4086
7,4412
7.4701
7,4957
0,8772
1,6467
2,3216
2,9137
3,4331
3,8887
4,2883
4,6389
4,9464
5,2161
5,4527
5,6603
5,8424
6,0021
6,1422
6,2651
6,3729
6,4674
6,5504
6,6231
6,6870
6,7429
6,7921
6,8351
6,8729
6,9061
6,9352
6,9607
6,9830
7,0027
0,8696
1,6257
2,2832
2,8550
3.3522
3,7845
4,1604
4.4873
4,7716
5,0188
5,2337
5,4206
5,5831
5,7245
5,8474
5,9542
6,0472
6,1280
6,1982
6,2593
6,3125
6,3587
6,3988
6,4338
6,4641
6,4906
6,5135
6,5335
6,5509
6,5660
0,8621
1,6052
2,2459
2,7982
3,2743
3,6847
4,0386
4,3436
4,6065
4,8332
5,0286
5,1971
5,3423
5,4675
5,5755
5,6685
5,7487
5,8178
5,8775
5,9288
5,9731
6,0113
6,0442
6,0726
6,0971
6,1182
6,1364
6,1520
6,1656
6,1772
0,8547
1,5852
2,2096
2.7432
3,1993
3,5892
3,9224
4,2072
4,4506
4,6586
4,8364
4,9884
5,1183
5,2293
5,3242
5,4053
5,4746
5,5339
5,5845
5,6278
5.6648
5,6964
5.7234
5,7465
5,7662
5,7831
5,7975
5,8099
5,8204
5,8294
0,8475
1,5656
2,1743
2,6901
3,1272
3,4976
3,8115
4,0776
4,3030
4,4941
4,6560
4,7932
4,9095
5,0081
5,0916
5,1624
5,2223
5,2732
5,3162
5,3527
5,3837
5,4099
5,4321
5,4509
5,4669
5,4804
5,4919
5,5016
5,5098
5,5168
0,8403
1,5465
2,1399
2.6386
3,0576
3.4098
3.7057
3,9544
4,1633
4,3389
4,4865
4,6105
4,7147
4,8023
4,8759
4,9377
4,9897
5,0333
5,0700
5,1009
5,1268
5,1486
5,1668
5,1822
5,1951
5,2060
5.2151
5,2228
5,2292
5,2347
0,8333
1,5278
2,1065
2,5887
2,9906
3,3255
3,6046
3,8372
4,0310
4,1925
4,3271
4.4392
4,5327
4,6106
4,6755
4,7296
4,7746
4,8122
4,8435
4,8696
4,8913
4,9094
4,9245
4,9371
4.9476
4,9563
4,9636
4.9697
4,9747
4,9789
21%
22%
23%
24%
25%
26%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
0,8264
1,5095
2.0739
2,5404
2,9260
3,2446
3,5079
3,7256
3,9054
4,0541
4,1769
4,2784
4,3624
4,4317
4,4890
4,5364
4,5755
4,6079
4,6346
4,6567
4,6750
4,6900
4,7025
4,7128
4,7213
4,7284
4,7342
4,7390
4,7430
4,7463
0,8197
1,4915
2,0422
2,4936
2,8636
3,1669
3,4155
3,6193
3,7863
3,9232
4,0354
4,1274
4,2028
4,2646
4,3152
4,3567
4,3908
4,4187
4,4415
4,4603
4,4756
4,4882
4,4985
4,5070
4,5139
4,5196
4,5243
4,5281
4,5312
4,5338
0.8130
1,4740
2,0114
2,4483
2,8035
3,0923
3,3270
3,5179
3,6731
3,7993
3,9018
3,9852
4,0530
4,1082
4,1530
4,1894
4,2190
4,2431
4,2627
4,2786
4,2916
4,3021
4,3106
4,3176
4,3232
4,3278
4,3316
4,3346
4,3371
4,3391
0,8065
1,4568
1,9813
2,4043
2,7454
3,0205
3.2423
3.4212
3,5655
3,6819
3,7757
3,8514
3,9124
3,9616
4,0013
4,0333
4,0591
4,0799
4,0967
4,1103
4,1212
4,1300
4,1371
4,1428
4,1474
4,1511
4,1542
4,1566
4,1585
4,1601
0,8000
1,4400
1,9520
2,3616
2,6893
2,9514
3,1611
3,3289
3,4631
3,5705
3,6564
3,7251
3,7801
3,8241
3,8593
3,8874
3,9099
3,9279
3,9424
3,9539
3,9631
3,9705
3,9764
3,9811
3,9849
3,9879
3,9903
3,9923
3,9938
3,9950
0,7937
1,4235
1,9234
2,3202
2,6351
2,8850
3,0833
3,2407
3,3657
3,4648
3,5435
3,6059
3,6555
3,6949
3,7261
3,7509
3,7705
3,7861
3,7985
3,8083
3,8161
3.8223
3,8273
3,8312
3,8342
3,8367
3,8387
3,8402
3,8414
3,8424
0,7813
1,3916
1,8684
2,2410
2,5320
2,7594
2,9370
3,0758
3,1842
3,2689
3,3351
3,3868
3,4272
3,4587
3,4834
3,5026
3,5177
3,5294
3,5386
3,5458
3,5514
3,5558
3,5592
3,5619
3,5640
3,5656
3,5669
3,5679
3,5687
3,5693
0,7752
1,3761
1,8420
2,2031
2,4830
2,7000
2,8682
2,9986
3,0997
3,1781
3,2388
3,2859
3,3224
3,3507
3,3726
3,3896
3,4028
3,4130
3,4210
3,4271
3,4319
3,4356
3,4384
3,4406
3,4423
3,4437
3,4447
3,4455
3,4461
3,4466
0,7692
1,3609
1,8161
2,1662
2,4356
2,6427
2,8021
2,9247
3,0190
3,0915
3,1473
3,1903
3,2233
3,2487
3,2682
3,2832
3,2948
3,3037
3,3105
3,3158
3,3198
3,3230
3,3254
3,3272
3,3286
3,3297
3,3305
3,3312
3,3317
3,3321
0,7634
1,3461
1,7909
2,1305
2,3897
2,5875
2,7386
2,8539
2,9419
3,0091
3,0604
3,0995
3,1294
3,1522
3,1696
3,1829
3,1931
3,2008
3,2067
3,2112
3,2147
3,2173
3,2193
3,2209
3,2220
3,2229
3,2236
3,2241
3,2245
3,2248
0,7576
1,3315
1,7663
2,0957
2,3452
2,5342
2,6775
2,7860
2,8681
2,9304
2,9776
3,0133
3,0404
3,0609
3,0764
3,0882
3,0971
3,1039
3,1090
3,1129
3,1158
3,1180
3,1197
3,1210
3,1220
3,1227
3,1233
3,1237
3,1240
3,1242
0,7519
1,3172
1,7423
2,0618
2,3021
2,4828
2,6187
2,7208
2,7976
2,8553
2,8987
2,9314
2,9559
2,9744
2,9883
2,9987
3,0065
3,0124
3,0169
3,0202
3,0227
3,0246
3,0260
3,0271
3,0279
3,0285
3,0289
3,0293
3,0295
3,0297
0,7463
1,3032
1,7188
2,0290
2,2604
2,4331
2,5620
2,6582
2,7300
2,7836
2,8236
2,8534
2,8757
2,8923
2,9047
2,9140
2,9209
2,9260
2,9299
2,9327
2,9349
2,9365
2,9377
2,9386
2,9392
2,9397
2,9401
2,9404
2,9406
2,9407
35%
36%
37%
38%
39%
40%
0,7407
1,2894
1,6959
1,9969
2,2200
2,3852
2,5075
2,5982
2,6653
2,7150
2,7519
2,7792
2,7994
2,8144
2,8255
2,8337
2,8398
2,8443
2,8476
2,8501
2,8519
2,8533
2,8543
2,8550
2,8556
2,8560
2,8563
2,8565
2,8567
2,8568
0,7353
1,2760
1,6735
1,9658
2,1807
2,3388
2,4550
2,5404
2,6033
2,6495
2,6834
2,7084
2,7268
2,7403
2,7502
2,7575
2,7629
2,7668
2,7697
2,7718
2,7734
2,7746
2,7754
2,7760
2,7765
2,7768
2,7771
2,7773
2,7774
2,7775
0,7299
1,2627
1,6516
1,9355
2,1427
2,2939
2,4043
2,4849
2,5437
2,5867
2,6180
2,6409
2,6576
2,6698
2,6787
2,6852
2,6899
2,6934
2,6959
2,6977
2,6991
2,7000
2,7008
2,7013
2,7017
2,7019
2,7022
2,7023
2,7024
2,7025
0,7246
1,2497
1,6302
1,9060
2,1058
2,2506
2,3555
2,4315
2,4866
2,5265
2,5555
2,5764
2,5916
2,6026
2,6106
2,6164
2,6206
2,6236
2,6258
2,6274
2,6285
2,6294
2,6300
2,6304
2,6307
2,6310
2,6311
2,6313
2,6313
2,6314
0,7194
1,2370
1,6093
1,8772
2,0699
2,2086
2,3083
2,3801
2,4317
2,4689
2,4956
2,5148
2,5286
2,5386
2,5457
2,5509
2,5546
2,5573
2,5592
2,5606
2,5616
2,5623
2,5628
2,5632
2,5634
2,5636
2,5637
2,5638
2,5639
2,5640
0.7143
1,2245
1,5889
1,8492
2,0352
2,1680
2,2628
2,3306
2,3790
2,4136
2,4383
2,4559
2,4685
2,4775
2,4839
2,4885
2,4918
2,4941
2,4958
2,4970
2,4979
2,4985
2,4989
2,4992
2,4994
2,4996
2,4997
2,4998
2,4999
2,4999
Tabelul 4
[(1+i)"-l]/i ____________________
n
1%
2%
1.0000
2.0100
3.0301
4.0604
5.1010
6.1520
7.2135
8.2857
9.3685
10.462
11.567
12.683
13.809
14.947
16.097
17.258
18.430
19.615
20.811
22.019
23.239
24.472
25.716
26.973
28.243
29.526
30.821
32.129
33.450
34.785
1.0000
2.0200
3.0604
4.1216
5.2040
6.3081
7.4343
8.5830
9.7546
10.950
12.169
13.412
14.680
15.974
17.293
18.639
20.012
21.412
22.841
24.297
25.783
27.299
28.845
30.422
32.030
33.671
35.344
37.051
38.792
40.568
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
1.0000
2.0300
3.0909
4.1836
5.3091
6.4684
7.6625
8.8923
10.159
11.464
12.808
14.192
15.618
17.086
18.599
20.157
21.762
23.414
25.117
26.870
28.676
30.537
32.453
34.426
36.459
38.553
40.710
42.931
45.219
47.575
1.0000
2.0400
3.1216
4.2465
5.4163
6.6330
7.8983
9.2142
10.583
12.006
13.486
15.026
16.627
18.292
20.024
21.825
23.698
25.645
27.671
29.778
31.969
34.248
36.618
39.083
41.646
44.312
47.084
49.968
52.966
56.085
1.0000
2.0500
3.1525
4.3101
5.5256
6.8019
8.1420
9.5491
11.027
12.578
14.207
15.917
17.713
19.599
21.579
23.657
25.840
28.132
30.539
33.066
35.719
38.505
41.430
44.502
47.727
51.113
54.669
58.403
62.323
66.439
1.0000
2.0600
3.1836
4.3746
5.6371
6.9753
8.3938
9.8975
11.491
13.181
14.972
16.870
18.882
21.015
23.276
25.673
28.213
30.906
33.760
36.786
39.993
43.392
46.996
50.816
54.865
59.156
63.706
68.528
73.640
79.058
1.0000
2.0700
3.2149
4.4399
5.7507
7.1533
8.6540
10.260
11.978
13.816
15.784
17.888
20.141
22.550
25.129
27.888
30.840
33.999
37.379
40.995
44.865
49.006
53.436
58.177
63.249
68.676
74.484
80.698
87.347
94.461
1.0000
2.0800
3.2464
4.5061
5.8666
7.3359
8.9228
10.637
12.488
14.487
16.645
18.977
21.495
24.215
27.152
30.324
33.750
37.450
41.446
45.762
50.423
55.457
60.893
66.765
73.106
79.954
87.351
95.339
103.97
113.28
1.0000
2.0900
3.2781
4.5731
5.9847
7.5233
9.2004
11.028
13.021
15.193
17.560
20.141
22.953
26.019
29.361
33.003
36.974
41.301
46.018
51.160
56.765
62.873
69.532
76.790
84.701
93.324
102.72
112.97
124.14
136.31
1.0000
2.1000
3.3100
4.6410
6.1051
7.7156
9.4872
11.436
13.579
15.937
18.531
21.384
24.523
27.975
31.772
35.950
40.545
45.599
51.159
57.275
64.002
71.403
79.543
88.497
98.347
109.18
121.10
134.21
148.63
164.49
1.0000
2.1100
3.3421
4.7097
6.2278
7.9129
9.7833
11.859
14.164
16.722
19.561
22.713
26.212
30.095
34.405
39.190
44.501
50.396
56.939
64.203
72.265
81.214
91.148
102.17
114.41
128.00
143.08
159.82
178.40
199.02
1.0000
2.1200
3.3744
4.7793
6.3528
8.1152
10.089
12.300
14.776
17.549
20.655
24.133
28.029
32.393
37.280
42.753
48.884
55.750
63.440
72.052
81.699
92.503
104.60
118.16
133.33
150.33
169.37
190.70
214.58
241.33
1.0000
2.1300
3.4069
4.8498
6.4803
8.3227
10.405
12.757
15.416
18.420
21.814
25.650
29.985
34.883
40.417
46.672
53.739
61.725
70.749
80.947
92.470
105.49
120.20
136.83
155.62
176.85
200.84
227.95
258.58
293.20
1.0000
2.1400
3.4396
4.9211
6.6101
8.5355
10.730
13.233
16.085
19.337
23.045
27.271
32.089
37.581
43.842
50.980
59.118
68.394
78.969
91.025
104.77
120.44
138.30
158.66
181.87
208.33
238.50
272.89
312.09
356.79
1.0000
2.1500
3.4725
4.9934
6.7424
8.7537
11.067
13.727
16.786
20.304
24.349
29.002
34.352
40.505
47.580
55.717
65.075
75.836
88.212
102.44
118.81
137.63
159.28
184.17
212.79
245.71
283.57
327.10
377.17
434.75
1.0000
2.1600
3.5056
5.0665
6.8771
8.9775
11.414
14.240
17.519
21.321
25.733
30.850
36.786
43.672
51.660
60.925
71.673
84.141
98.603
115.38
134.84
157.41
183.60
213.98
249.21
290.09
337.50
392.50
456.30
530.31
1.0000
2.1700
3.5389
5.1405
7.0144
9.2068
11.772
14.773
18.285
22.393
27.200
32.824
39.404
47.103
56.110
66.649
78.979
93.406
110.28
130.03
153.14
180.17
211.80
248.81
292.10
342.76
402.03
471.38
552.51
647.44
1.0000
2.1800
3.5724
5.2154
7.1542
9.4420
12.142
15.327
19.086
23.521
28.755
34.931
42.219
50.818
60.965
72.939
87.068
103.74
123.41
146.63
174.02
206.34
244.49
289.49
342.60
405.27
479.22
566.48
669.45
790.95
1.0000
2.1900
3.6061
5.2913
7.2966
9.6830
12.523
15.902
19.923
24.709
30.404
37.180
45.244
54.841
66.261
79.850
96.022
115.27
138.17
165.42
197.85
236.44
282.36
337.01
402.04
479.43
571.52
681.11
811.52
966.71
1.0000
2.2000
3.6400
5.3680
7.4416
9.9299
12.916
16.499
20.799
25.959
32.150
39.581
48.497
59.196
72.035
87.442
105.93
128.12
154.74
186.69
225.03
271.03
326.24
392.48
471.98
567.38
681.85
819.22
984.07
1181.9
Continuare tabelul 4
21 y , 22%
33% | 24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
31%
32%
33%
34%
35%
36%
37%
38%
39%
40%
1,0000
1,0000
1,0000
i ,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
2,2100
2,2200
2,2300
2,2400
2,2500
2,2600
2,2700
2,2800
2,2900
2,3000
2,3100
2,3200
2,3300
2,3400
2,3500
2,3600
2,3700
2,3800
2,3900
2,4000
3,6741
3,7084
3,7429
3,7776
3,8125
3,8476
3,8829
3,9184
3,9541
3,9900
4,0261
4,0624
4,0989
4,1356
4,1725
4,2096
4,2469
4,2844
4,3221
4,3600
5,4457
5,5242
5,6038
5,6842
5,7656
5,8480
5,9313
6,0156
6,1008
6,1870
6,2742
6,3624
6,4515
6,5417
6,6329
6,7251
6,8183
6,9125
7,0077
7,1040
7,5892
7,7396
7,8926
8,0484
8,2070
8,3684
8,5327
8,6999
8,8700
9,0431
9,2192
9,3983
9,5805
9,7659
9,9544
10,146
10,341
10,539
10,741
10,946
10,183
10,442
10,708
10,980
11,259
11,544
11,837
12,136
12,442
12,756
13,077
13,406
13,742
14,086
14,438
14,799
15,167
15,544
15,930
16,324
13,321
13,740
14,171
14,615
15,073
15,546
16,032
16,534
17,051
17,583
18,131
18,696
19,277
19,876
20,492
21,126
21,779
22,451
23,142
23,853
17,119
17,762
18,430
19,123
19,842
20,588
21,361
22,163
22,995
23,858
24,752
25,678
26,638
27,633
28,664
29,732
30,837
31,982
33,168
34,395
21,714
22,670
23,669
24,712
25,802
26,940
28,129
29,369
30,664
32,015
33,425
34,895
36,429
38,029
39,696
41,435
43,247
45,135
47,103
49,153
10
27,274
28,657
30,113
31,643
33,253
34,945
36,723
38,593
40,556
42,619
44,786
47,062
49,451
51,958
54,590
57,352
60,248
63,287
66,473
69,814
11
34,001
35,962
38,039
40,238
42,566
45,031
47,639
50,398
53,318
56,405
59,670
63,122
66,769
70,624
74,697
78,998
83,540
88,336
93,398
98,739
12
42,142
44,874
47,788
50,895
54,208
57,739
61,501
65,510
69,780
74,327
79,168
84,320
89,803
95,637
101,84
108,44
115,45
122,90
130,82
139,23
13
51,991
55,746
59,779
64,110
68,760
73,751
79,107
84,853
91,016
97,625
104,71
112,30
120,44
129,15
138,48
148,47
159,17
170,61
182,84
195,93
14
63,909
69,010
74,528
80,496
86,949
93,926
101,47
109,61
118,41
127,91
138,17
149,24
161,18
174,06
187,95
202,93
219,06
236,44
255,15
275,30
15
78,330
85,192
92,669
100,82
109,69
119,35
129,86
141,30
153,75
167,29
182,00
198,00
215,37
234,25
254,74
276,98
301,11
327,28
355,66
386,42
16
95,780
104,93
114,98
126,01
138,11
151,38
165,92
181,87
199,34
218,47
239,42
262,36
287,45
314,89
344,90
377,69
413,52
452,65
495,37
541,99
17
116,89
129,02
142,43
157,25
173,64
191,73
211,72
233,79
258,15
285,01
314,64
347,31
383,30
422,95
466,61
514,66
567,52
625,66
689,56
759,78
18
142,44
158,40
176,19
195,99
218,04
242,59
269,89
300,25
334,01
371,52
413,18
459,45
510,80
567,76
630,92
700,94
778,51
864,41
959,50
1064,7
19
173,35
194,25
217,71
244,03
273,56
306,66
343,76
385,32
431,87
483,97
542,27
607,47
680,36
761,80
852,75
954,28
1067,6
1193,9
1334,7
1491,6
20
210,76
237,99
268,79
303,60
342,94
387,39
437,57
494,21
558,11
630,17
711,38
802,86
905,88
1021,8
1152,2
1298,8
1463,6
1648,6
1856,2
2089,2
21
256,02
291,35
331,61
377,46
429,68
489,11
556,72
633,59
720,96
820,22
932,90
1060,8
1205,8
1370,2
1556,5
1767,4
2006,1
2276,0
2581,2
2925,9
22
310,78
356,44
408,88
469,06
538,10
617,28
708,03
812,00
931,04
1067,3
1223,1
1401,2
1604,7
1837,1
2102,3
2404,7
2749,3
3141,9
3588,8
4097,2
23
377,05
435,86
503,92
582,63
673,63
778,77
900,20
1040,4
1202,0
1388,5
1603,3
1850,6
2135,3
2462,7
2839,0
3271,3
3767,6
4336,8
4989,4
5737,1
24
457,22
532,75
620,82
723,46
843,03
982,25
1144,3
1332,7
1551,6
1806,0
2101,3
2443,8
2840,9
3301,0
3833,7
4450,0
5162,6
5985,8
6936,3
8033,0
25
554,24
650,96
764,61
898,09
1054,8
1238,6
1454,2
1706,8
2002,6
2348,8
2753,7
3226,8
3779,5
4424,4
5176,5
6053,0
7073,7
8261,4
9642,5
11247
26
671,63
795,17
941,46
1114,6
1319,5
1561,7
1847,8
2185,7
2584,4
3054,4
3608,3
4260,4
5027,7
5929,7
6989,3
8233,1
9692,0
11402
13404
15747
27
813,68
971,10
1159,0
1383,1
1650,4
1968,7
2347,8
2798,7
3334,8
3971,8
4727,9
5624,8
6687,8
7946,8
9436,5
11198
13279
15735
18633
22047
28
985,55
1185,7
1426,6
1716,1
2064,0
2481,6
2982,6
3583,3
4302,9
5164,3
6194,5
7425,7
8895,8
18193
21716
25900
30867
29
1193,5
1447,6
1755,7
2129,0
2580,9
3127,8
3789,0
4587,7
5551,8
6714,6
8115,8
9802,9
11832
24926
29969
36003
43214
30
1445,2
1767,1
2160,5
2640,9
3227,2
3942,0
4813,0
5873,2
7162,8
8730,0
10633
12941
15738
34149
41358
50045
60501
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
1,0100
0,5075
0,3400
0,2563
0,2060
0,1725
0,1486
0,1307
0,1167
0,1056
0,0965
0,0888
0,0824
0,0769
0,0721
0,0679
0,0643
0,0610
0,0581
0,0554
0,0530
0,0509
0,0489
0,0471
0,0454
0,0439
0,0424
0,0411
0,0399
0,0387
1,0200
0,5150
0,3468
0,2626
0,2122
0,1785
0,1545
0,1365
0,1225
0,1113
0,1022
0,0946
0,0881
0,0826
0,0778
0,0737
0,0700
0,0667
0,0638
0,0612
0,0588
0,0566
0,0547
0,0529
0,0512
0,0497
0,0483
0,0470
0,0458
0,0446
1,0300
0,5226
0,3535
0,2690
0,2184
0,1846
0,1605
0,1425
0,1284
0,1172
0,1081
0,1005
0,0940
0,0885
0,0838
0,0796
0,0760
0,0727
0,0698
0,0672
0,0649
0,0627
0,0608
0,0590
0,0574
0,0559
0,0546
0,0533
0,0521
0,0510
1,0400
0,5302
0,3603
0,2755
0,2246
0,1908
0,1666
0,1485
0,1345
0,1233
0,1141
0,1066
0,1001
0,0947
0,0899
0,0858
0,0822
0,0790
0,0761
0,0736
0,0713
0,0692
0,0673
0,0656
0,0640
0,0626
0,0612
0,0600
0,0589
0,0578
1,0500
0,5378
0,3672
0,2820
0,2310
0,1970
0,1728
0,1547
0,1407
0,1295
0,1204
0,1128
0,1065
0,1010
0,0963
0,0923
0,0887
0,0855
0,0827
0,0802
0,0780
0,0760
0,0741
0,0725
0,0710
0,0696
0,0683
0,0671
0,0660
0,0651
1,0600
0,5454
0,3741
0,2886
0,2374
0,2034
0,1791
0,1610
0,1470
0,1359
0,1268
0,1193
0,1130
0,1076
0,1030
0,0990
0,0954
0,0924
0,0896
0,0872
0,0850
0,0830
0,0813
0,0797
0,0782
0,0769
0,0757
0,0746
0,0736
0,0726
1,0700
0,5531
0,3811
0,2952
0,2439
0,2098
0,1856
0,1675
0,1535
0,1424
0,1334
0,1259
0,1197
0,1143
0,1098
0,1059
0,1024
0,0994
0,0968
0,0944
0,0923
0,0904
0,0887
0,0872
0,0858
0,0846
0,0834
0,0824
0,0814
0,0806
1,0800
0,5608
0,3880
0,3019
0,2505
0,2163
0,1921
0,1740
0,1601
0,1490
0,1401
0,1327
0,1265
0,1213
0,1168
0,1130
0,1096
0,1067
0,1041
0,1019
0,0998
0,0980
0,0964
0,0950
0,0937
0,0925
0,0914
0,0905
0,0896
0,0888
1,0900
0,5685
0,3951
0,3087
0,2571
0,2229
0,1987
0,1807
0,1668
0,1558
0,1469
0,1397
0,1336
0,1284
0,1241
0,1203
0,1170
0,1142
0,1117
0,1095
0,1076
0,1059
0,1044
0,1030
0,1018
0,1007
0,0997
0,0989
0,0981
0,0973
1,1000
0,5762
0,4021
0,3155
0,2638
0,2296
0,2054
0,1874
0,1736
0,1627
0,1540
0,1468
0,1408
0,1357
0,1315
0,1278
0,1247
0,1219
0,1195
0,1175
0,1156
0,1140
0,1126
0,1113
0,1102
0,1092
0,1083
0,1075
0,1067
0,1061
1,1100
0,5839
0,4092
0,3223
0,2706
0,2364
0,2122
0,1943
0,1806
0,1698
0,1611
0,1540
0,1482
0,1432
0,1391
0,1355
0,1325
0,1298
0,1276
0,1256
0,1238
0,1223
0,1210
0,1198
0,1187
0,1178
0,1170
0,1163
0,1156
0,1150
1,1200
0,5917
0,4163
0,3292
0,2774
0,2432
0,2191
0,2013
0,1877
0,1770
0,1684
0,1614
0,1557
0,1509
0,1468
0,1434
0,1405
0,1379
0,1358
0,1339
0,1322
0,1308
0,1296
0,1285
0,1275
0,1267
0,1259
0,1252
0,1247
0,1241
1,1300
0,5995
0,4235
0,3362
0,2843
0.2502
0,2261
0,2084
0,1949
0,1843
0,1758
0,1690
0,1634
0,1587
0,1547
0,1514
0,1486
0,1462
0,1441
0,1424
0,1408
0,1395
0,1383
0,1373
0,1364
0,1357
0,1350
0,1344
0,1339
0,1334
1,1400
0,6073
0,4307
0,3432
0,2913
0,2572
0,2332
0,2156
0,2022
0,1917
0,1834
0,1767
0,1712
0,1666
0,1628
0,1596
0,1569
0,1546
0,1527
0,1510
0,1495
0,1483
0,1472
0,1463
0,1455
0,1448
0,1442
0,1437
0,1432
0,1428
1,1500
0,6151
0,4380
0,3503
0,2983
0,2642
0,2404
0,2229
0,2096
0,1993
0,1911
0,1845
0,1791
0,1747
0,1710
0,1679
0,1654
0,1632
0,1613
0,1598
0,1584
0,1573
0,1563
0,1554
0,1547
0,1541
0,1535
0,1531
0,1527
0,1523
1,1600
0,6230
0,4453
0,3574
0,3054
0,2714
0,2476
0,2302
0,2171
0,2069
0,1989
0,1924
0,1872
0,1829
0,1794
0,1764
0,1740
0,1719
0,1701
0,1687
0,1674
0,1664
0,1654
0,1647
0,1640
0,1634
0,1630
0,1625
0,1622
0,1619
1,1700
0,6308
0,4526
0,3645
0,3126
0,2786
0,2549
0,2377
0,2247
0,2147
0,2068
0,2005
0,1954
0,1912
0,1878
0,1850
0,1827
0,1807
0,1791
0,1777
0,1765
0,1756
0,1747
0,1740
0,1734
0,1729
0,1725
0,1721
0,1718
0,1715
1,1800
0,6387
0,4599
0,3717
0,3198
0,2859
0,2624
0,2452
0,2324
0,2225
0,2148
0,2086
0,2037
0,1997
0,1964
0,1937
0,1915
0,1896
0,1881
0,1868
0,1857
0,1848
0,1841
0,1835
0,1829
0,1825
0,1821
0,1818
0,1815
0,1813
1,1900
0,6466
0,4673
0,3790
0,3271
0,2933
0,2699
0,2529
0,2402
0,2305
0,2229
0,2169
0,2121
0,2082
0,2051
0,2025
0,2004
0,1987
0,1972
0,1960
0,1951
0,1942
0,1935
0,1930
0,1925
0,1921
0,1917
0,1915
0,1912
0,1910
1,2000
0,6545
0,4747
0,3863
0,3344
0,3007
0,2774
0,2606
0,2481
0,2385
0,2311
0,2253
0,2206
0,2169
0,2139
0,2114
0,2094
0,2078
0,2065
0,2054
0,2044
0,2037
0,2031
0,2025
0,2021
0,2018
0,2015
0,2012
0,2010
0,2008
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
21%
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
1,2100
0,6625
0,4822
0,3936
0,3418
0,3082
0,2851
0,2684
0,2561
0,2467
0,2394
0,2337
0,2292
0,2256
0,2228
0,2204
0,2186
0,2170
0,2158
0,2147
0,2139
0,2132
0,2127
0,2122
0,2118
0,2115
0,2112
0,2110
0,2108
0,2107
1,2200
0,6705
0,4897
0,4010
0,3492
0,3158
0,2928
0,2763
0,2641
0,2549
0,2478
0,2423
0,2379
0,2345
0,2317
0,2295
0,2278
0,2263
0,2251
0,2242
0,2234
0,2228
0,2223
0,2219
0,2215
0,2213
0,2210
0,2208
0,2207
0,2206
1,2300
0,6784
0,4972
0,4085
0,3567
0,3234
0,3006
0,2843
0,2722
0,2632
0,2563
0,2509
0,2467
0,2434
0,2408
0,2387
0,2370
0,2357
0,2346
0,2337
0,2330
0,2324
0,2320
0,2316
0,2313
0,2311
0,2309
0,2307
0,2306
0,2305
1,2400
0,6864
0,5047
0,4159
0,3642
0,3311
0,3084
0,2923
0,2805
0,2716
0,2649
0,2596
0,2556
0,2524
0,2499
0,2479
0,2464
0,2451
0,2441
0,2433
0,2426
0,2421
0,2417
0,2414
0,2411
0,2409
0,2407
0,2406
0,2405
0,2404
1,2500
0,6944
0,5123
0,4234
0,3718
0,3388
0,3163
0,3004
0,2888
0,2801
0,2735
0,2684
0,2645
0,2615
0,2591
0,2572
0,2558
0,2546
0,2537
0,2529
0,2523
0,2519
0,2515
0,2512
0,2509
0,2508
0,2506
0,2505
0,2504
0,2503
1,2600
0,7025
0,5199
0,4310
0,3795
0,3466
0,3243
0,3086
0,2971
0,2886
0,2822
0,2773
0,2736
0,2706
0,2684
0,2666
0,2652
0,2641
0,2633
0,2626
0,2620
0,2616
0,2613
0,2610
0,2608
0,2606
0,2605
0,2604
0,2603
0,2603
1,2700
0,7105
0,5275
0,4386
0,3872
0,3545
0,3324
0,3168
0,3056
0,2972
0,2910
0,2863
0,2826
0,2799
0,2777
0,2760
0,2747
0,2737
0,2729
0,2723
0,2718
0,2714
0,2711
0,2709
0,2707
0,2705
0,2704
0,2703
0,2703
0,2702
1,2800
0,7186
0,5352
0,4462
0,3949
0,3624
0,3405
0,3251
0,3140
0,3059
0,2998
0,2953
0,2918
0,2891
0,2871
0,2855
0,2843
0,2833
0,2826
0,2820
0,2816
0,2812
0,2810
0,2808
0,2806
0,2805
0,2804
0,2803
0,2802
0,2802
1,2900
0,7267
0,5429
0,4539
0,4027
0,3704
0,3486
0,3335
0,3226
0,3147
0,3088
0,3043
0,3010
0,2984
0,2965
0,2950
0,2939
0,2930
0,2923
0,2918
0,2914
0,2911
0,2908
0,2906
0,2905
0,2904
0,2903
0,2902
0,2902
0,2901
1,3000
0,7348
0,5506
0,4616
0,4106
0,3784
0,3569
0,3419
0,3312
0,3235
0,3177
0,3135
0,3102
0,3078
0,3060
0,3046
0,3035
0,3027
0,3021
0,3016
0,3012
0,3009
0,3007
0,3006
0,3004
0,3003
0,3003
0,3002
0,3001
0,3001
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31%
1,3100
0,7429
0,5584
0,4694
0,4185
0,3865
0,3652
0,3504
0,3399
0,3323
0,3268
0,3226
0,3196
0,3172
0,3155
0,3142
0,3132
0,3124
0,3118
0,3114
0,3111
0,3108
0,3106
0,3105
0,3104
0,3103
0,3102
0,3102
0,3101
0,3101
32%
33%
34%
35%
36%
37%
38%
39%
40%
1,3200
0,7510
0,5662
0,4772
0,4264
0,3946
0,3735
0,3589
0,3487
0,3412
0,3358
0,3319
0,3289
0,3267
0,3251
0,3238
0,3229
0,3222
0,3216
0,3212
0,3209
0,3207
0,3205
0,3204
0,3203
0,3202
0,3202
0,3201
0,3201
0,3201
1,3300
0,7592
0,5740
0,4850
0,4344
0,4028
0,3819
0,3675
0,3575
0,3502
0,3450
0,3411
0,3383
0,3362
0,3346
0,3335
0,3326
0,3320
0,3315
0,3311
0,3308
0,3306
0,3305
0,3304
0,3303
0,3302
0,3301
0,3301
0,3301
0,3301
1,3400
0,7674
0,5818
0,4929
0,4424
0,4110
0,3903
0,3762
0,3663
0,3592
0,3542
0,3505
0,3477
0,3457
0,3443
0,3432
0,3424
0,3418
0,3413
0,3410
0,3407
0,3405
0,3404
0,3403
0,3402
0,3402
0,3401
0,3401
0,3401
0,3401
1,3500
0,7755
0,5897
0,5008
0,4505
0,4193
0,3988
0,3849
0,3752
0,3683
0,3634
0,3598
0,3572
0,3553
0,3539
0,3529
0,3521
0,3516
0,3512
0,3509
0,3506
0,3505
0,3504
0,3503
0,3502
0,3501
0,3501
0,3501
0,3501
0,3500
1,3600
0,7837
0,5976
0,5087
0,4586
0,4276
0,4073
0,3936
0,3841
0,3774
0,3727
0,3692
0,3667
0,3649
0,3636
0,3626
0,3619
0,3614
0,3610
0,3608
0,3606
0,3604
0,3603
0,3602
0,3602
0,3601
0,3601
0,3601
0,3600
0,3600
1,3700
0,7919
0,6055
0,5167
0,4667
0,4359
0,4159
0,4024
0,3931
0,3866
0,3820
0,3787
0,3763
0,3746
0,3733
0,3724
0,3718
0,3713
0,3709
0,3707
0,3705
0,3704
0,3703
0,3702
0,3701
0,3701
0,3701
0,3701
0,3700
0,3700
1,3800
0,8002
0,6134
0,5247
0,4749
0,4443
0,4245
0,4113
0,4022
0,3958
0,3913
0,3881
0,3859
0,3842
0,3831
0,3822
0,3816
0,3812
0,3808
0,3806
0,3804
0,3803
0,3802
0,3802
0,3801
0,3801
0,3801
0,3800
0,3800
0,3800
1,3900
0,8084
0,6214
0,5327
0,4831
0,4528
0,4332
0,4201
0,4112
0,4050
0,4007
0,3976
0,3955
0,3939
0,3928
0,3920
0,3915
0,3910
0,3907
0,3905
0,3904
0,3903
0,3902
0,3901
0,3901
0,3901
0,3901
0,3900
0,3900
0,3900
1,4000
0,8167
0,6294
0,5408
0,4914
0,4613
0,4419
0,4291
0,4203
0,4143
0,4101
0,4072
0,4051
0,4036
0,4026
0,4018
0,4013
0,4009
0,4007
0,4005
0,4003
0,4002
0,4002
0,4001
0,4001
0,4001
0,4000
0,4000
0,4000
0,4000
Tabelul 6
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
19%
20%
1,0000
0,4975
0,3300
0,2463
0,1960
0,1625
0,1386
0,1207
0,1067
0,0956
0,0865
0,0788
0,0724
0,0669
0,0621
0,0579
0,0543
0,0510
0,0481
0,0454
0,0430
0,0409
0,0389
0,0371
0,0354
0,0339
0,0324
0,0311
0,0299
0,0287
1,0000
0,4950
0,3268
0,2426
0,1922
0,1585
0,1345
0,1165
0,1025
0,0913
0,0822
0,0746
0,0681
0,0626
0,0578
0,0537
0,0500
0,0467
0,0438
0,0412
0,0388
0,0366
0,0347
0,0329
0,0312
0,0297
0,0283
0,0270
0,0258
0,0246
1,0000
0,4926
0,3235
0,2390
0,1884
0,1546
0,1305
0,1125
0,0984
0,0872
0,0781
0,0705
0,0640
0,0585
0,0538
0,0496
0,0460
0,0427
0,0398
0,0372
0,0349
0,0327
0,0308
0,0290
0,0274
0,0259
0,0246
0,0233
0,0221
0,0210
1,0000
0,4902
0,3203
0,2355
0,1846
0,1508
0,1266
0,1085
0,0945
0,0833
0,0741
0,0666
0,0601
0,0547
0,0499
0,0458
0,0422
0,0390
0,0361
0,0336
0,0313
0,0292
0,0273
0,0256
0,0240
0,0226
0,0212
0,0200
0,0189
0,0178
1,0000
0,4878
0,3172
0,2320
0,1810
0,1470
0,1228
0,1047
0,0907
0,0795
0,0704
0,0628
0,0565
0,0510
0,0463
0,0423
0,0387
0,0355
0,0327
0,0302
0,0280
0,0260
0,0241
0,0225
0,0210
0,0196
0,0183
0,0171
0,0160
0,0151
1,0000
0,4854
0,3141
0,2286
0,1774
0,1434
0,1191
0,1010
0,0870
0,0759
0,0668
0,0593
0,0530
0,0476
0,0430
0,0390
0,0354
0,0324
0,0296
0,0272
0,0250
0,0230
0,0213
0,0197
0,0182
0,0169
0,0157
0,0146
0,0136
0,0126
1,0000
0,4831
0,3111
0,2252
0,1739
0,1398
0,1156
0,0975
0,0835
0,0724
0,0634
0,0559
0,0497
0,0443
0,0398
0,0359
0,0324
0,0294
0,0268
0,0244
0,0223
0,0204
0,0187
0,0172
0,0158
0,0146
0,0134
0,0124
0,0114
0,0106
1,0000
0,4808
0,3080
0,2219
0,1705
0,1363
0,1121
0,0940
0,0801
0,0690
0,0601
0,0527
0,0465
0,0413
0,0368
0,0330
0,0296
0,0267
0,0241
0,0219
0,0198
0,0180
0,0164
0,0150
0,0137
0,0125
0,0114
0,0105
0,0096
0,0088
1,0000
0,4785
0,3051
0,2187
0,1671
0,1329
0,1087
0,0907
0,0768
0,0658
0,0569
0,0497
0,0436
0,0384
0,0341
0,0303
0,0270
0,0242
0,0217
0,0195
0,0176
0,0159
0,0144
0,0130
0,0118
0,0107
0,0097
0,0089
0,0081
0,0073
1,0000
0,4762
0,3021
0,2155
0,1638
0,1296
0,1054
0,0874
0,0736
0,0627
0,0540
0,0468
0,0408
0,0357
0,0315
0,0278
0,0247
0,0219
0,0195
0,0175
0,0156
0,0140
0,0126
0,0113
0,0102
0,0092
0,0083
0,0075
0,0067
0,0061
1,0000
0,4739
0,2992
0,2123
0,1606
0,1264
0,1022
0,0843
0,0706
0,0598
0,0511
0,0440
0,0382
0,0332
0,0291
0,0255
0,0225
0,0198
0,0176
0,0156
0,0138
0,0123
0,0110
0,0098
0,0087
0,0078
0,0070
0,0063
0,0056
0,0050
1,0000
0,4717
0,2963
0,2092
0,1574
0,1232
0,0991
0,0813
0,0677
0,0570
0,0484
0,0414
0,0357
0,0309
0,0268
0,0234
0,0205
0,0179
0,0158
0,0139
0,0122
0,0108
0,0096
0,0085
0,0075
0,0067
0,0059
0,0052
0,0047
0,0041
1,0000
0,4695
0,2935
0,2062
0,1543
0,1202
0,0961
0,0784
0,0649
0,0543
0,0458
0,0390
0,0334
0,0287
0,0247
0,0214
0,0186
0,0162
0,0141
0,0124
0,0108
0,0095
0,0083
0,0073
0,0064
0,0057
0,0050
0,0044
0,0039
0,0034
1,0000
0,4673
0,2907
0,2032
0,1513
0,1172
0,0932
0,0756
0,0622
0,0517
0,0434
0,0367
0,0312
0,0266
0,0228
0,0196
0,0169
0,0146
0,0127
0,0110
0,0095
0,0083
0,0072
0,0063
0,0055
0,0048
0,0042
0,0037
0,0032
0,0028
1,0000
0,4651
0,2880
0,2003
0,1483
0,1142
0,0904
0,0729
0,0596
0,0493
0,0411
0,0345
0,0291
0,0247
0,0210
0,0179
0,0154
0,0132
0,0113
0,0098
0,0084
0,0073
0,0063
0,0054
0,0047
0,0041
0,0035
0,0031
0,0027
0,0023
1,0000
0,4630
0,2853
0,1974
0,1454
0,1114
0,0876
0,0702
0,0571
0,0469
0,0389
0,0324
0,0272
0,0229
0,0194
0,0164
0,0140
0,0119
0,0101
0,0087
0,0074
0,0064
0,0054
0,0047
0,0040
0,0034
0,0030
0,0025
0,0022
0,0019
1,0000
0,4608
0,2826
0,1945
0,1426
0,1086
0,0849
0,0677
0,0547
0,0447
0,0368
0,0305
0,0254
0,0212
0,0178
0,0150
0,0127
0,0107
0,0091
0,0077
0,0065
0,0056
0,0047
0,0040
0,0034
0,0029
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015
1,0000
0,4587
0,2799
0,1917
0,1398
0,1059
0,0824
0,0652
0,0524
0,0425
0,0348
0,0286
0,0237
0,0197
0,0164
0,0137
0,0115
0,0096
0,0081
0,0068
0,0057
0,0048
0,0041
0,0035
0,0029
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015
0,0013
1,0000
0,4566
0,2773
0,1890
0,1371
0,1033
0,0799
0,0629
0,0502
0,0405
0,0329
0,0269
0,0221
0,0182
0,0151
0,0125
0,0104
0,0087
0,0072
0,0060
0,0051
0,0042
0,0035
0,0030
0,0025
0,0021
0,0017
0,0015
0,0012
0,0010
1,0000
0,4545
0,2747
0,1863
0,1344
0,1007
0,0774
0,0606
0,0481
0,0385
0,0311
0,0253
0,0206
0,0169
0,0139
0,0114
0,0094
0,0078
0,0065
0,0054
0,0044
0,0037
0,0031
0,0025
0,0021
0,0018
0,0015
0,0012
0,0010
0,0008
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Continuare tabelul 6
21%
22%
23%
24%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
1,0000
0,4525
0,2722
0,1836
0,1318
0,0982
0,0751
0,0584
0,0461
0,0367
0,0294
0,0237
0,0192
0,0156
0,0128
0,0104
0,0086
0,0070
0,0058
0,0047
0,0039
0,0032
1,0000
0,4505
0,2697
0,1810
0,1292
0,0958
0,0728
0,0563
0,0441
0,0349
0,0278
0,0223
0,0179
0,0145
0,0117
0,0095
0,0078
0,0063
0,0051
0,0042
0,0034
0,0028
1,0000
0,4484
0,2672
0,1785
0,1267
0,0934
0,0706
0,0543
0,0422
0,0332
0,0263
0,0209
0,0167
0,0134
0,0108
0,0087
0,0070
0,0057
0,0046
0,0037
0,0030
0,0024
1,0000
0,4464
0,2647
0,1759
0,1242
0,0911
0,0684
0,0523
0,0405
0,0316
0,0249
0,0196
0,0156
0,0124
0,0099
0,0079
0,0064
0,0051
0,0041
0,0033
0,0026
0,0021
1,0000
0,4444
0,2623
0,1734
0,1218
0,0888
0,0663
0,0504
0,0388
0,0301
0,0235
0,0184
0,0145
0,0115
0,0091
0,0072
0,0058
0,0046
0,0037
0,0029
0,0023
0,0019
1,0000
0,4425
0,2599
0,1710
0,1195
0,0866
0,0643
0,0486
0,0371
0,0286
0,0222
0,0173
0,0136
0,0106
0,0084
0,0066
0,0052
0,0041
0,0033
0,0026
0,0020
0,0016
1,0000
0,4405
0,2575
0,1686
0,1172
0,0845
0,0624
0,0468
0,0356
0,0272
0,0210
0,0163
0,0126
0,0099
0,0077
0,0060
0,0047
0,0037
0,0029
0,0023
0,0018
0,0014
23
0,0027
0,0023
0,0020
0,0017 0,0015
0,0013
24
0,0022
0,0019
0,0016
0,0014 0,0012
25
0,0018
0,0015
0,0013
26
0,0015
0,0013
27
0,0012
28
1,0000
0,4386
0,2552
0,1662
0,1149
0,0824
0,0605
0,0451
0,0340
0,0259
0,0198
0,0153
0,0118
0,0091
0,0071
0,0055
0,0043
0,0033
0,0026
0,0020
0,0016
0,0012
1,0000
0,4367
0,2529
0,1639
0,1127
0,0804
0,0586
0,0435
0,0326
0,0247
0,0188
0,0143
0,0110
0,0084
0,0065
0,0050
0,0039
0,0030
0,0023
0,0018
0,0014
0,0011
1,0000
0,4348
0,2506
0,1616
0,1106
0,0784
0,0569
0,0419
0,0312
0,0235
0,0177
0,0135
0,0102
0,0078
0,0060
0,0046
0,0035
0,0027
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009
1,0000
0,4329
0,2484
0,1594
0,1085
0,0765
0,0552
0,0404
0,0299
0,0223
0,0168
0,0126
0,0096
0,0072
0,0055
0,0042
0,0032
0,0024
0,0018
0,0014
0,0011
0,0008
1,0000
0,4310
0,2462
0,1572
0,1064
0,0746
0,0535
0,0389
0,0287
0,0212
0,0158
0,0119
0,0089
0,0067
0,0051
0,0038
0,0029
0,0022
0,0016
0,0012
0,0009
0,0007
0,0011 0,0010
0,0008 0,0007
0,0006
0,0005
0,0010
0,0009 0,0008
0,0006 0,0006
0,0005
0,0004
0,0011 0,0009
0,0008
0,0007 0,0006
0,0005 0,0004
0,0004
0,0003
0,0011
0,0009 0,0008
0,0006
0,0005 0,0005
0,0004 0,0003
0,0003
0,0002
0,0010
0,0009
0,0007 0,0006
0,0005
0,0004 0,0004
0,0003 0,0003
0,0002
0,0002
0,0010
0,0008
0,0007
0,0006 0,0005
0,0004
0,0003 0,0003
0,0002 0,0002
0,0002
0,0001
29
0,0008
0,0007
0,0006
0,0005 0,0004
0,0003
0,0003 0,0002
0,0002 0,0001
0,0001
0,0001
30
0,0007
0,0006
0,0005
0,0004 0,0003
0,0003
0,0002 0,0002
0,0001 0,0001
0,0001
0,0001
1,0000
0,4292
0,2440
0,1550
0,1044
0,0728
0,0519
0,0375
0,0275
0,0202
0,0150
0,0111
0,0083
0,0062
0,0046
0,0035
0,0026
0,0020
0,0015
0,0011
0,0008
0,0006
2
0,0004
7
0,0003
5
0,0002
6
0,0002
0
0,0001
5
0,0001
1
0,0000
8
0,0000
6
1,0000
0,4274
0,2418
0,1529
0,1024
0,0710
0,0503
0,0362
0,0263
0,0192
0,0142
0,0105
0,0077
0,0057
0,0043
0,0032
0,0024
0,0018
0,0013
0,0010
0,0007
0,00054
0,00041
0,00030
0,00023
0,00017
0,00013
0,00009
0,00007
0,00005
1,0000
0,4255
0,2397
0,1508
0,1005
0,0693
0,0488
0,0349
0,0252
0,0183
0,0134
0,0098
0,0072
0,0053
0,0039
0,0029
0,0021
0,0016
0,0012
0,0009
0,0006
0,0004
8
0,0003
5
0,0002
6
0,0001
9
0,0001
4
0,0001
1
0,0000
8
0,0000
6
0,0000
4
1,0000
0,4237
0,2376
0,1487
0,0986
0,0676
0,0473
0,0336
0,0241
0,0174
0,0127
0,0092
0,0067
0,0049
0,0036
0,0026
0,0019
0,0014
0,0010
0,0008
0,0006
0,0004
2
0,0003
1
0,0002
2
0,0001
7
0,0001
2
0,0000
9
0,0000
7
0,0000
5
0,0000
4
37%
38%
39%
40%
1,0000
0,4219
0,2355
0,1467
0,0967
0,0659
0,0459
0,0324
0,0231
0,0166
0,0120
0,0087
0,0063
0,0046
0,0033
0,0024
0,0018
0,0013
0,0009
0,0007
0,0005
0,00036
1,0000
0,4202
0,2334
0,1447
0,0949
0,0643
0,0445
0,0313
0,0222
0,0158
0,0113
0,0081
0,0059
0,0042
0,0031
0,0022
0,0016
0,0012
0,0008
0,0006
0,0004
0,00032
1,0000
0,4184
0,2314
0,1427
0,0931
0,0628
0,0432
0,0301
0,0212
0,0150
0,0107
0,0076
0,0055
0,0039
0,0028
0,0020
0,0015
0,0010
0,0007
0,0005
0,0004
0,00028
1,0000
0,4167
0,2294
0,1408
0,0914
0,0613
0,0419
0,0291
0,0203
0,0143
0,0101
0,0072
0,0051
0,0036
0,0026
0,0018
0,0013
0,0009
0,0007
0,0005
0,0003
0,00024
1.
2.
Bun
3.
Destul de
satisfctoare
4.
5.
Nr.
Anexa 4
Uzura,
%
-
5-10
10-20
Satisfctoare
20-30
Nesatisfctoar
e
30-40
40-60
60-80
6.
Destul de
nesatisfctoare
7.
Rea
8.
Foarte rea
121
80-90
Nr.
1
Seciunea
Scrisoare de
nsoire
Date despre
evaluator i
ntreprinderea de
evaluare
Scopul evalurii
Instruciuni
Data evalurii
Moneda
raportului
Adresa i
identificarea
obiectului
evalurii
Baza de evaluare
i definiia ei
Anexa 5
Coninutul seciunii
Raportul este adresat beneficiarului serviciilor de
evaluare: proprietarului obiectului evalurii,
directorului companiei evaluate sau consiliului
directorilor, etc. n scrisoarea de nsoire se va 1
nominaliza obiectul evalurii, scopul evalurii, baza 1
de evaluare, data evalurii i valoarea final estimat. 1
Sunt incluse numele evaluatorului, datele privind caii- 1
ficarea lui, experiena profesional, numrul i data 1
eliberrii certificatului de calificare; denumirea n- 1
treprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei, 1
data eliberrii licenei pentru activitatea de evaluare. 1
Se indic scopul concret al evalurii, agreat de client. 1
De exemplu: pentru vnzare, pentru ntocmirea 1
documentaiei financiare, pentru ipotecarea bunului 1
imobiliar, etc. (vezi capitolul 4) 1
Evaluatorul indic instruciunile primite de la client 1
relevante evalurii.
Data evalurii poate fi aceeai sau anterioar datei 1
raportului de evaluare. De regul, data evalurii este 1
data ultimei inspectri a obiectului evalurii. 1
Se indic valuta n care sunt raportate valorile, precum 1
i rata de schimb oficial la data evalurii, n cazul 1
cnd moneda raportului este diferit de moneda
naional. 1
Se indic adresa obiectului evalurii, numrul de
identificare (numrul cadastral), prile componente 1
ale proprietii imobiliare (terenul, construciile i / 1
sau ncperile izolate, instalaiile tehnologice, maini 1
i echipamente). 1
Baza de evaluare este stabilit innd cont de scopul 1
evalurii. Cele mai des utilizate baze de evaluare sunt 1
prezentate n Capitolul 4 al prezentei lucrri.
Evaluatorul determin baza de evaluare n
conformitate cu legislaia naional, standardele de
evaluare naionale sau cele internaionale. Evaluatorul
include n raport definiia complet a bazei de
1 evaluare.
Modelul prezentat al raportului de evaluare este schiat doar n linii mari, intenia autorilc
fiind s ilustreze forma i coninutul unui raport de evaluare ntocmit n conformitate c
122
123
Continuare anexa 6
9
10
11
12
13
14
124
Continuare anexa 6
15
16
17
18
19
20
In cazul evalurii
unei proprieti
imobiliare n
calitate de unitate
operaional
(afacere): Date
despre afacere
21
22
23
24
Analiza pieei
imobiliare
Sunt descrise:
1. tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare;
2. categoria cumprtori lor potenial i;
3. perioada de marketing;
4. criteriile de selectare a bunurilor imobiliare
comparabile.
(vezi capitolul 7)
Determinarea
Metodele de evaluare sunt selectate n conformitate cu
valorii obiectului scopul evalurii i baza de evaluare agreate de client.
Evaluatorul folosete doar metodele recunoscute sau
evalurii
admise
de
legislaia
naional,
standardele
profesionale naionale sau internaionale. n raport vor
fi explicate pe scurt regulile de baz pentru utilizarea
metodelor de evaluare selectate i vor fi prezentate
explicit ipotezele, datele, calculele i valoarea estimat
n cadrul fiecrei metode de evaluare.
Estimarea valorii
Se indic valorile estimate n rezultatul aplicrii
finale
metodelor de evaluare. Evaluatorul expune opinia sa
privind ponderea fiecrui rezultat n determinarea
valorii finale a proprietii imobiliare i va prezenta
calculul valorii finale.
Fotografii i
n seciunea anexelor, evaluatorul include fotografiile,
planuri ale
schiele, planurile proprietii imobiliare sau ale unor
bunului imobiliar, pri componente; extrasele din Registrul Bunurilor
alt documentaie Imobile i alte informaii considerate relevante pentru
auxiliar
evaluare.
Anexa 6
Dicionar de termeni de evaluare Romn - Rus - Englez
Continuare anexa 1
Continuare anexa 6
1
3
4
5
6
7
npHBe,zeHHe
Actualizarea
fluxurilor de numerar
THCKOHTHpOBaHHe
Amplasarea
Analiza investiiilor
Anticipare
Anuitate
Anuitate anticipat
MecTonojioaceHHe
Anuitate ordinar
Bazele evalurii
Beneficiul
antreprenorului
Beneficiul
investitorului
Bonitate
Bun imobil
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Bunuri imobile cu
destinaie comercial
Bunuri imobile cu
destinaie industrial
Bunuri imobile cu
destinaie locativ
Bunuri imobile
specializate
Capitalizarea direct
pa3HOBpeMeHHbix 3aTpaT
/eHeacHbix noTOKOB
MHBeCTHUHOHHblH aHajlH3
OxcH/aHHe
AHHywTeT
ABaHCOBblH aHHyHTeT
06biHHbift aHHyHTeT
Ea3bi oueHKH
npHGbuib noApjiAMHKa
npe^npHHHMaTejibCKan
npH6biJib
EOHHTeT
06leKT He^BHHCHMOro
HMymecTBa, He^BHcHMOCTb
KoMMepHecKaa
HeABH>KHMOCTb
IlpoMbmiJieHHaH
He^BHHCHMOCTb
)KHJia^ HeABHKHMOCTb
CneunajiH3HpoBaHHaH
Time value of
money
Cash Flow
discounting
Location
Investment analysis
Anticipation
Annuity
Annuity in advance
(prenumerado)
Annuity
postnumerado
Basis of value
Contractor's profit
Developer's profit
Productivity grade
Real estate
Commercial real
estate
Industrial real estate
Residential real
estate
Special real estate
He^BHHCHMOCTb
npaMaa KanHTajiH3auH
127
Direct
capitalization
Rent capitalization
Highest and best
use
Demand
Direct cost
Indirect cost
Operating expenses
Fixed operating
expenses
Variable operating
expenses
Continuare anexa 6
27
Coeficientul venitului
brut efectiv
Ko3(>(>imHeHT
fleHCTBHTejibHoro
BajiOBoro
Effective
Income
(EGIM)
Gross
Multiplier
floxoaa
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
Condiii limitative
Constanta ipotecar
Corecie
Cost
Cost de construcie
Data evalurii
Deprecierea
economic
Deprecierea
funcional
Deviz de cheltuieli
3KOHOMHHeCKHH H3HOC
Drept de proprietate
Drepturi reale
Durata de via
economic
Durata de via fizic
Durata de via
rmas
Elemente de
comparaie
Evaluare
ripaBO C06cTBeHH0CTH
Expertiza tehnic
Flux de numerar
Flux de numerar
nainte de impozitare
Fond de compensare
Grevri
TexHHHecKaa aKcnepnm
HnoTenHaa nocTOHHHaa
KoppeKTHpOBKa
3aTpaTbi
CTOHMOCTb CTpOHTeJIbCTBa
/aTa oieHKH
OyHKUHOHaJIbHblH H3HOC
CMera 3aTpax
MMymecTBeHHbie npaBa
CpOK 3KOHOMHHeCKOH
Mortgage constant
Adjustment
Cost
Construction costs
Date of value,
Appraisal date
Economic
obsolescence
Funcional
obsolescence
Budget of
expenditures
Ownership
Interest
Economic life
3KH3HH
3jieMeHT cpaBHeHHH
Ouemca
^eHOKHblH IIOTOK
^eHe>KHbIH IIOTOK 0
yiuiaTbi HajioroB
HaKonHTejibHbiH
06peMeHeHHH npaB
Usefiil life
Remaining life
Comparison
element
Appraisal,
Valuation
Building survey
Cash flow
Before
tax
cash
flow (BTCF)
Sinking fund
Encumbrances
C06CTBeHH0CTH
49
y KpynHeHHbie noKa3aTejm
Indici comasai ai
valorii de reconstituire BOCCTaHOBHTeJIbHOH
50
Interval de calcul
Ipotec
Ipoteze
mbuntiri pe teren
CTOHMOCTH
51
52
53
HHTepBan HaHHCJieHHa
HnoTexa
/JonymeHHH
yjiyHiueHHa Ha ynacTKe
128
Segregated indexes
of
reconstruction
value
Interval of payment
Mortgage
Assumptions
On-site
improvements
Continuare anexa 6
129
Continuare anexa 6
54
ncperi izolate
HsojiupoBaHHbie
Isolated premises
noMeueHHfl
59
60
61
62
63
64
Lichiditate
Metoda alocaiei
Metoda analizei pare
Metoda costului
(cheltuielilor)
Metoda extragerii
Metoda parcelrii
Metode de evaluare
Mijloace fixe
Misiunea de evaluare
Obiect analog
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
Oferta
Patrimoniu
Perioada de calcul
Piaa imobiliar
Plata de arend
Pre
Previziuni
Procent compus
Procent simplu
Proces de evaluare
Proprietate imobiliar
Raport de evaluare
Rata actualizrii
78
Rata anual de
cretere a valorii
Rata capitalizrii
Rata cheltuielilor
operaionale
Rata de absorbie
55
56
57
58
79
80
81
82
Rata de capitalizare a
cldirii
83
Rata de capitalizare a
terenului
Rata intern a
rentabilitii
Reconciliere
Reversie
JlHKBimHOCTb
MeroA pacnpeaejieHHfl
MeroA nonapHoro aHanH3a
3aTpaTHbiH Merofl
Merofl BbmejieHHH
Extraction
Merofl pa36uBKH Ha ynacTKH Subdivision method
Mero^bi oueHKH
Valuation methods
OCHOBHbie ()OHAbI
Fixed assets
Assignments
3aaaHHe Ha oueHicy
06-beKT aHanor
Comparable
property
Supply
IlpeAJiOMceHHe
Property
HMymecTBO
IlepHOA HanHCJieHHfl
Period of payment
PbIHOK He^BH>KHMOCTH
Real estate market
ApeHAHa^ njiara
Rent
UeHa
Price
riporH03bi
Forecasts
Cjl05KHbIH npoueHT
Compound interest
npOCTOH npoueHT
Simple interest
Ilpouecc oueHKH
Appraisal process
HeABuxcHMoe HMyuecTBO
Real property
OrHeT 06 oueHKe
Appraisal report
CxaBKa
Discount rate
AHCKOHTHpOBaHHH
roAOBOH TeMn pocTa
CTOHMOCTH
OaBKa KanHTajiH3aiHH
K03(})C))HUHeHT
onepauwoHHbix pacxo^OB
Ko3(j>4)HUHeHT
norjiomeHHH
CTaBKa KanHTajiH3auHH
AJIH
3AaHHfl
84
85
86
Liquidity
Allocation method
Paired data analysis
Cost method
Value annual
growth rate
Capitalization rate
Operating Expenses
Rate (OER)
Absorbtion rate
Building
capitalization rate
PeBepcHH
return (IRR)
Reconciliation
Reversion
Continuare anexa 6
131
Continuare anexa 6
Revizuiri de evaluri
88 Scop al evalurii
PeTpocneKTHBHaa ouemca
89 Substituire
90 Teren
3aMemeHHe
91 Tranzacie imobiliar
C^eJIKa C HeABHHCHMOCTbK)
92 Uniti de comparaie
93 Utilitate
E^HHHUa CpaBHeHHfl
94 Uzura acumulat
HaKonjieHHbiH H3HOC
95 Uzura fizic
0H3HHeCKHH H3HOC
96 Uzura nerecuperabil
H3HOC HeyCTpaHHMblH
87
97
Uzura recuperabil
98
Valoare
Valoare de deviz
Valoare de nlocuire
Valoare de
reconstituire
Valoare de utilitate
99
100
101
102
Lejib oueHKM
3eMejibHbifi yHacTOK
riOJie3HOCTb
M3HOC yCTpaHHMblH
CTOHMOCTb
CMeTHafl CTOHMOCTb
CTOHMOCTb 3aMemeHHfl
BoccTaHOBHTejibHaa
Valuation reviews
Purpose of
valuation
Substitution
Land plot
Real estate
transaction
Unit of comparison
Utility
Accrued
depreciation
Physical
depreciation
Incurable
depreciation
Curable
depreciation
Value
Estimated cost
Replacement cost
Reproduction cost
CTOHMOCTb
CTOHMOCTb B
Value in use
HCn0JIb30BaHHH
103
104
105
106
107
108
109
110
Valoare de utilizare
alternativ
Valoare final
Valoare prezent
Valoare viitoare
Valoarea de asigurare
Valoarea de investiie
Valoarea de ipotecare
Valoarea de lichidare
CTOHMOCTb
npn ajibTepHa-
THBHOM HCn0Jlb30BaHHH
OKOHHaTeJlbHaa CTOHMOCTb
Teicymafl CTOHMOCTb
Eyaymafl CTOHMOCTb
CTpaxoBaa CTOHMOCTb
MHBeCTHUHOHHafl CTOHMOCTb
3anoroBaa CTOHMOCTb
JLHKBH^aUHOHHafl
Alternative use
value
Final value
Present value
Future value
Insurance value
Investment value
Mortgage value
Forced sale value
CTOHMOCTb
PbIHOHHaa CTOHMOCTb
Valoarea de pia
112
Valoarea de pia pen- PblHOHHaH CTOHMOCTb flJIfl
tru utilizare existent Teicymero Hcn0Jib30BaHHfl
113 Valoarea medie
CpeAHeB3BeuieHHa5i
CTOHMOCTb
ponderat
HopMaTHBHaa CTOHMOCTb
114 Valoarea normativ
ConocTaBHMa^ npo^a^ca
115 Vnzare comparabil
OaKTHHeCKHH B03paCT
116
Vrsta cronologic
111
132
Market value
Existing use market
value
Weighted average
value
Normative value
Comparable sale
Actual age
3(})<})eKTHBHblfi B03paCT
FIoTeHUHanbHbiH BanoBbi!
.ZefiCTBHTeJIbHblf
BaJIOBblH
AOXOA
AOXOA
MMCTbIH OnepaUHOHHbIM
Effective age
Effective gross
income
Potential gross
income
Net operating
income
JIOXOR
J.P. Friedman, J.C. Harris, J.B. Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 4lh cdition,
Barron's Educaional Series, Inc., 1997.
3
RPAJTCDAHCKUU KODEKC POCCUUCKOU 0edepaifiiu, Hacn I (cran 130), 24.10. 1994.
4
Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002, art. 228 (2).
5
Codul Oivil al Republicii Moldova, art. 284.
2
European Valuation Standards 2000, EVS4 .
1
Standardele Internaionale de Evaluare (1VS) i Standardele Europene de Evaluare.
' European Valuation Standard 2000, EVS 9.
1
19
2
1
Idem.
Codul Fiscal. Titlul VI. Impozitul pe bunurile imobiliare. Nr. 1055-XI1I, din 16.06.2000.
25
- coeficientul de acumulare a anuitii, n cazul plilor
efectuate mai frecvent dect odat pe an.
Valoarea viitoare a anuitii avansate (prenumerado) se determin dup
urmtoarele formule:
1
Continuare anexa 1