Informe Final

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Asunto: Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística.
INFORME del ARQUITECTO MUNICIPAL
En relación al Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística,

redactado por la mercantil Territorio y Ciudad SL, una vez realizada la tramitación
correspondiente y concluido el periodo de alegaciones, cabe emitir el presente informe:
I.- ANTECEDENTES
En fecha 1 de Julio de 2005, por acuerdo previo del Ayto. Pleno de 16 de Junio de
2005, se publicó en el DOGV, Diario Oficial de la Generalitat Valenciana, para su
exposición pública, el Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística,
durante un periodo de cinco meses, - no obstante el periodo de un mes establecido en el
Art. 38.2.A LRAU -, concluyendo éste por tanto en fecha 2 de Diciembre de 2005,
presentándose cierto número de alegaciones.
Durante el trámite se requirieron los informes preceptivos a las Administraciones

sectoriales afectadas y a diversas asociaciones y colectivos.
Se mantuvieron asimismo diversas reuniones en el marco de una Comisión de

Seguimiento creada al efecto con determinadas asociaciones y colectivos vecinales. Estos
Servicios Técnicos emitieron diversos informes con motivo de determinadas consultas en
relación a diversos asuntos de índole urbanística.
Con motivo de las alegaciones presentadas y las reuniones efectuadas se elaboró

un nuevo Documento de trabajo, respecto a la Revisión del Plan General.
Sin perjuicio del periodo de información pública anterior, y pese no requerirse por
la legislación urbanística de aplicación, el Ayuntamiento de Peñíscola volvió a exponer
nuevamente a información pública el Documento de Revisión del Plan General de
Ordenación Urbanística, junto con varios convenios urbanísticos con el fin de obtener
suelo destinado a la ampliación y ejecución de determinadas infraestructuras, en relación
con el Plan, anunciándose el nuevo periodo, - en esta ocasión de un mes -, en el Diario
Oficial de la Comunidad Valenciana de fecha 20 de Junio de 2008. durante este periodo
adicional se presentó asimismo cierto número de alegaciones, a tener en cuenta
igualmente en el presente informe.
No obstante lo anterior, dichas alegaciones, tanto durante la primera como la

segunda información pública, fueron a su vez objeto de informe técnico por parte del
técnico que suscribe en fecha 29 de Enero del presente.
De esta forma, además de los señalados informes sobre las alegaciones

presentadas, se emite el presente informe respecto al propio Documento, a fin de
subsanar posibles deficiencias e introducir rectificaciones, en su caso, de acuerdo a lo
dispuesto en el Art. 38.3 LRAU.
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II.- MARCO LEGAL Y NORMATIVO DE APLICACIÓN
Dado el momento de inicio del procedimiento, con la publicación del anuncio de

información pública en fecha 1/07/2005, resultan de aplicación por tanto al Documento
de Revisión del Plan General los siguientes textos legislativos en lo que a cuestiones mas
específicamente urbanísticas y de medio ambiente se refiere:
- En el estricto ámbito de sus competencias, las leyes estatales 6/1998, de 13

de Abril, de Régimen de Suelo y Valoraciones, y 8/2007, de 28 de Mayo, de
Suelo, así como el ulterior Texto Refundido, - RDL 2/2008 -, de esta última.
- Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, - léase LRAU -, Reguladora de la Actividad

Urbanística, por remisión expresa de la Ley 16/2005, en su Disposición
Transitoria Primera Uno.
- Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre, - léase RPCV -, por el que se aprueba

el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en lo que
respecta a cuestiones propias de planeamiento general.
- Ley 4/2004, de 30 de Junio, - léase LOTPP -, de Ordenación del Territorio y

Protección del Paisaje, en su redacción inicial.
- Ley 10/2004, de 9 de Diciembre, - léase LSNU -, del Suelo No Urbanizable.
- Ley 2/1989, de 3 de Marzo, de Protección del Medio Ambiente y Estudios de

Impacto Ambiental.
- Decreto 162/1990, de 15 de Octubre, Reglamento de la Ley 2/1989, de

Estudios de Impacto Ambiental.
- Ley 11/1994, de 27 de Diciembre, de Espacios Naturales Protegidos de la

Comunidad Valenciana.
- Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, Urbanística Valenciana, - léase LUV -, en lo

que se refiere únicamente a lo establecido en su Disposición Transitoria
Tercera, respecto a las previsiones relativas a viviendas de protección pública.
A efectos meramente aclaratorios, habida cuenta lo muy dilatado del presente

procedimiento de Revisión del Plan General, se puede indicar que no resultan al mismo de
aplicación las siguientes Leyes y Reglamentos urbanísticos:
- Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, Urbanística Valenciana, salvo lo dispuesto

en su Disposición Transitoria Tercera, respecto a las previsiones relativas a
viviendas de protección pública.
- Decreto 67/2006, de 12 de Mayo del Consell, por el que se aprueba el

Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. – ROGTU -.
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- Ley autonómica 9/2006, de 5 de Diciembre, reguladora de los Campos de

Golf en el ámbito de la Comunidad Valenciana.
- Ley estatal 9/2006, de 28 de Abril, sobre la evaluación de los efectos de

determinados planes y programas en el medio ambiente.
Todo lo anterior, sin perjuicio de los Planes de Acción Territoriales en vigor, - por
ejemplo, el PATRICOVA -, y otras muchas legislaciones sectoriales específicas que afectan al
municipio de Peñíscola, - Carreteras, Costas, Ferrocarriles, Patrimonio, etc... -, y la aplicación,
en su caso, de las posibles modificaciones legislativas que hayan podido sufrir las mismas.
III.- ESTRUCTURA DEL NUEVO DOCUMENTO
El Documento de Revisión del Plan General, expuesto a información pública en Junio

de 2008 comprende la siguiente documentación:
- Documento I: Memoria General
Libro I. Memoria de Información.

Libro II. Memoria de Ordenación.
Libro III. Estudio de Impacto Ambiental
- Documento II: Documentos definidores de la estrategia de evolución urbana y

ocupación del territorio.
- Documento III: Normas Urbanísticas.
- Documento IV: Planos del Plan General.
Libro I. Planos de información.

Libro II. Planos de Ordenación.
- Tomo I. Ordenación estructural y sectoriales.

- Tomo II. Ordenación pormenorizada.
Libro III. Planos del Estudio de Impacto Ambiental.
- Documento V: Anexo Estudio del Paisaje.
- Documento VI: Anexo Vías Pecuarias.
- Documento VII: Anexo Síntesis del Estudio de Impacto Ambiental.
La documentación presentada se ajusta a la normativa urbanística aplicable

respecto a la necesaria documentación integrante de los Planes Generales.
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IV.- SOBRE LA INNECESARIEDAD DE DEFINICIÓN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA

EN SUELO URBANIZABLE EN EL NUEVO PLAN GENERAL
Una de las principales modificaciones del nuevo Documento de Revisión expuesto al

público en Junio de 2008, en relación con el anterior, - de Julio de 2005 -, es la supresión de la
ordenación pormenorizada en los sectores de suelo urbanizable.
Teniendo en cuenta que un Plan General no es en sí mismo un planeamiento de

desarrollo, sino un Documento Global que marca las directrices básicas a pormenorizar
por aquellos, la única cuestión en la que se ha aplicado la mas reciente legislación, - La Ley
16/2005, Urbanística Valenciana, LUV -, en lugar de la que sería de necesaria aplicación,
esto es, la Ley 6/1994, Reguladora de la Actividad Urbanística, LRAU, ha sido la no
pormenorización del Suelo Urbanizable. A estos efectos, no se aprecia contradicción legal
alguna en que aquellas cuestiones en que incida mas profundamente la nueva legislación,
- como es la no procedencia de ordenación pormenorizada en un Plan General (Arts. 37 y
57 LUV, entre otros) -, estableciendo un nuevo marco legal de programación del suelo, y
diferenciando claramente entre ordenación estructural y pormenorizada con la jerarquía
de distintas administraciones competentes para su aprobación, no tenga necesariamente
que aplicarse la legislación anterior en esta cuestión concreta. Así se manifiesta el
preámbulo de la LUV: “El actual sistema de planificación urbanística valenciano rompió
con el tradicional régimen español, basado en planes jerarquizados y rígidos. La
diferenciación entre ordenación estructural y pormenorizada, adoptada como estándar
por el resto de legislaciones urbanísticas autonómicas, ha permitido dotar de rigor a la
actividad planificadora y clarificar la diferenciación del marco competencial que, en la
materia, comparten la administración autonómica y la local.
La ruptura con el rígido principio de jerarquía entre planes, sustituido por su
especialización según el tipo de determinaciones y con capacidad de interacción entre
ellos, ha permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social de
diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala más adecuada para
los problemas que se abordan.”
La posibilidad, por otra parte, de innecesariedad de pormenorizar parte del suelo

urbanizable habida cuenta que así lo establece la nueva legislación, y que podrán ser los
ulteriores Planes Parciales los que contemplen esta ordenación, se ha consultado con la
Administración de quien depende la ulterior aprobación definitiva.
Por otra parte, el contexto en que se manifiesta el Art. 18.1 LRAU: se trataría de que
el Plan General ordenase pormenorizadamente aquellos terrenos “cuyo desarrollo
urbanístico se estime prioritario”. En los mismos términos se manifiesta el Art. 18.3: “El
Plan General ordenará pormenorizadamente los terrenos que clasifique como suelo
urbanizable inmediatos al urbano, y al menos, los precisos para que queden atendidas las
demandas previsibles del mercado inmobiliario a corto y medio plazo, facilitando con
dicha ordenación la pronta programación de los terrenos y excusando la ulterior exigencia
de Planes Parciales.”
A este respecto, ni en momento de inicio de la tramitación del nuevo Plan General

de Peñíscola, - año 2005 -, ni mucho menos en el momento actual, de una menor
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actividad inmobiliaria, el Ayuntamiento ha delimitado Área alguna “cuyo desarrollo se

estime prioritario”, y que excuse una “ulterior exigencia de Planes Parciales”, a fin de una
“pronta programación”. En definitiva, no se dan en modo alguno los motivos y razones
que facultaba la legislación anterior para ordenar pormenorizadamente sector alguno de
suelo urbanizable, resultando más lógico y prudente diferir esta cuestión a los ulteriores
Planes Parciales, a tramitar necesariamente por la nueva legislación, con la jerarquía de
procedimientos y flexibilidad que ello comporta.
Por otra parte, y con independencia de todo lo anteriormente expuesto, la propia

legislación aplicable, - LRAU, RPCV -, matiza considerablemente la imperativa necesidad
de ordenar pormenorizadamente parte del suelo urbanizable. A este respecto, además de
vincular esta necesidad a “la pronta programación de los terrenos”, el Art. 18.2 LRAU
indica: “En todo caso establecerán dicha ordenación para el suelo urbano ..(...).” La
remisión expresa a que esta cuestión sí deberá cumplirse en todo caso en Suelo Urbano,
deja entrever que no necesariamente deba cumplirse siempre en suelo urbanizable.
Asimismo, el RPCV, Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, en
desarrollo de la LRAU, matiza aún mas esta cuestión. A estos efectos, el Art. 17.1 RPCV,
en su segundo párrafo, señala: “Sector también es el ámbito de ordenación del suelo
urbanizable que el Plan General ordene pormenorizadamente. Cada Plan General podrá
delimitar uno o más sectores completos de suelo urbanizable con ordenación
pormenorizada.” El verbo “podrá” que utiliza el legislador pone de manifiesto una
potestad, que no obligación legal. Por otra parte, cuando se indica la posibilidad de
ordenar pormenorizadamente “un solo sector”, - o varios -, ello sólo se explica
únicamente de acuerdo a la necesidad de programar con prontitud, aquellos terrenos
cuyo desarrollo se estime imperativo, lo cual no se da en el presente caso.
De acuerdo por tanto a todo lo anterior, y teniendo en cuenta el principio de

proporcionalidad, en cuanto a la conveniencia de un grado de intervención mínima por
parte de la Administración se entiende perfectamente ajustada a derecho la no
pormenorización en el nuevo Plan General de suelo urbanizable alguno, a la espera de los
ulteriores instrumentos de desarrollo. A estos efectos, la remisión que en determinados
apartados del Plan pueda referirse al suelo pormenorizado, debe entenderse en todo caso
para aquellos supuestos en que el planeamiento de desarrollo, una vez aprobado
definitivamente, pueda incorporarse al nuevo Plan General.
En el sentido por tanto de lo expuesto en el presente apartado, deberá suprimirse

del Documento de Revisión toda referencia a la ordenación pormenorizada en Suelo
Urbanizable, así como toda remisión, en cuanto a su aplicación posterior, al Reglamento
de Planeamiento, - RPCV -, aprobado por Decreto 201/98, del Consell, una vez derogado
y sustituido éste por el Decreto 67/2006, - ROGTU -.
V.- SOBRE EL ALCANCE DE LAS MODIFICACIONES REALIZADAS EN EL

DOCUMENTO CON MOTIVO DE SU APROBACIÓN PROVISIONAL
Una vez establecido que el Documento de Revisión del Plan General se ha

tramitado de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, Reguladora
de la Actividad Urbanística, por remisión expresa de la Disposición Transitoria Primaria de
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la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana. Debemos valorar que, si bien el Art. 38.2.A) LRAU,
en su segundo párrafo establece como no preceptivo el reiterar el trámite de información
pública aún cuando “se introduzcan modificaciones sustanciales en el Proyecto”, el Ayto.
de Peñíscola, sin embargo, sí efectuó una segunda información pública, como se ha
señalado en el apartado de antecedentes del presente, en Junio de 2008. A partir de aquí,
con motivo de la aprobación provisional, momento en que debe notificarse cualquier
posible modificación a los interesados personados en las actuaciones, bastará con que el
Ayto. introduzca “las rectificaciones que estime oportunas”, para su remisión a la
Consellería para su aprobación definitiva.
La regulación en el sentido de innecesariedad de una segunda información pública

por motivo de modificaciones, incluso sustanciales, se había rebelado pacífica desde el
momento de entrada en vigor de la LRAU, una vez declarado inconstitucional la mayor
parte del TRLS 92, y desde el momento que eran notificados aquellos interesados
afectados. Sin embargo, este precepto se ha puesto en cuestión con motivo de la
Sentencia del TSJCV, - Recurso de Casación 4759/2004 -, por el que se anulaba el Plan
General de Castellón, retrotrayéndose todas las actuaciones hasta en tanto se llevase a
cabo una segunda información pública. En este sentido, en la actual tramitación del
Documento de Revisión se ha solventado esta cuestión, desde el momento que en efecto
se realizó una segunda información pública.
Visto todo lo anterior, “las rectificaciones que estime oportunas” (Art. 38.3 LRAU),
con motivo de la aprobación provisional del nuevo Plan General, y básicamente en razón
de las alegaciones presentadas y errores detectados, no pueden entenderse en modo
alguno como nuevas modificaciones sustanciales que, aún a pesar por de lo dispuesto en
la legislación urbanística de aplicación, pudieran plantear la posibilidad de hasta una
tercera información pública.
En este sentido, los cambios más importantes que, en su caso, pueden tener lugar
con motivo de la aprobación provisional del Documento de Revisión del Plan general, son
los siguientes:
- En cuanto a clasificación de suelo, únicamente serían necesarios, con motivo

de las alegaciones presentadas y su posible consideración para la aprobación
provisional del nuevo Plan General, ligeros ajustes en la delimitación entre
aquellos suelos urbanos consolidados, - en diversos grados, tanto por la
edificación como por la urbanización -, y los sectores de suelo urbanizable.
- Así, tenemos como ajustes en estas delimitaciones:
- Entre el Suelo Urbano de la Zona ZO 4.1, - Playa Norte -, y el Sector SU-1

de Suelo Urbanizable, a fin de dar cumplimiento por otra parte a la
Sentencia 912/2008 del TSJCV, a instancia de propietarios afectados. Se
ajusta igualmente la delimitación entre el Sector SU-3 y el Suelo Urbano.
- En los límites de las Unidades de Ejecución correspondientes a los ARIs 1,

2 y 7, en el entorno de las urbanizaciones Urmi y Atalayas, siempre
atendiendo a la exclusión de zonas ya consolidadas por la edificación. Por
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otra parte, el ARI.2 se divide en dos unidades de ejecución, estimando

alegaciones de propietarios afectados.
- Parte del suelo incluido anteriormente en Suelo Urbano, - a través de la

Homologación y Plan de Reforma Interior de Mejora “Atalayas” -, se
clasifica como Suelo Urbanizable, una vez anulados aquellos por Sentencia
1275/2008 del TSJCV. Aquellos terrenos consolidados por la urbanización
mantienen su clasificación como Suelo Urbano, en términos compatibles
con la Sentencia.
- Se realizan algunos ajustes en la delimitación entre los sectores SU-11 y

12 de Suelo Urbanizable, y el Suelo Urbano colindante, atendiendo a
considerar en esta última clase de suelo algunas parcelas ya edificadas.
- En los límites del Sector 10 de Suelo Urbanizable y el Suelo Urbano

colindante con el camino Cervera. Algunas áreas, - objeto a su vez de
alegaciones -, con un cierto grado de consolidación, por la edificación o la
urbanización, se excluyen lógicamente del Suelo Urbanizable y mantienen
su clasificación como Suelo Urbano, incluso creándose alguna nueva
Unidad de Ejecución.
- Aún sin poder considerarse como Suelo Urbano en modo alguno, bien es
cierto que los terrenos mas inmediatos a la Carretera CV-141, en su
vertiente Sur, - Avda. Estación -, e incluidos inicialmente en el Sector SU-7,
convendría que, si bien manteniendo su clasificación de Suelo Urbanizable
respecto al primer borrador del nuevo Plan, por sus condiciones se incluyen
en un sector diferenciado del anterior. Todo ello teniendo en cuenta tanto
la dimensión del Sector SU-7, como a diversas alegaciones presentadas y lo
considerado al efecto en el marco de la Comisión de Seguimiento del Plan.
- Finalmente, atendiendo a un mejor cumplimiento de lo dispuesto en el

Art. 20 LRAU sobre la delimitación de sectores respecto a perímetros de
protección de Dominio Público, se incluye en el ARI-8 la franja de terrenos,
- aprox. 35.000 m2 de superficie -, comprendida entre el Suelo Urbano
colindante a la CN-340, y la Rambla de Alcalá.
- En definitiva, en lo que respecto a posibles modificaciones en la clasificación de

suelo, serían necesarios determinados ajustes entre suelos urbanos y
urbanizables. Se trata por tanto de la mera introducción de rectificaciones, en
los términos establecidos en el Art. 38.3 LRAU respecto a la tramitación y
aprobación de Planes Generales. Incluso considerando nuevas
“reclasificaciones” de suelo, entendiendo como tal el cambio en la clasificación
de suelo, de no urbanizable a urbano o urbanizable, únicamente se
“reclasifican” apenas 35.000 m2, correspondientes a una estrecha franja de
suelo de carácter residual, en los términos indicados en el párrafo precedente.
Cambios éstos, por tanto, que en modo alguno pueden considerarse como
sustanciales que hicieran necesaria una tercera información pública.
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- Por otra parte, ya en lo que respecta a otras modificaciones distintas de la

clasificación de suelo, se realizan determinados cambios igualmente en la
calificación de parcelas en Suelo Urbano, especialmente atendiendo al carácter
público y privado, - y su nomenclatura -, de equipamientos y dotaciones ya
existentes. Se realizan igualmente mínimos cambios en el régimen de usos, de
acuerdo a la terminología del Nomenclator de Actividades, así como en algún
parámetro concreto de las Ordenanzas Particulares de Zona, sin afectar al
régimen de alturas ni a la edificabilidad neta.
Cabe concluir, por tanto, de acuerdo a lo expuesto en el presente apartado, que

con motivo de la estimación, en su caso, de diversas alegaciones en el acuerdo de
aprobación provisional del Documento de Revisión del Plan General, no se producen en
modo alguno modificaciones sustanciales que fueran causa de reiterar un nuevo
trámite adicional de información publica los dos anteriores ya realizados. Todo ello sin
perjuicio de las preceptivas notificaciones a los interesados personados en las actuaciones.
VI.- SOBRE LA ADSCRIPCIÓN DE DOTACIONES Y PARQUE PÚBLICOS DE RED

PRIMARIA A LOS DIFERENTES SECTORES DE SUELO URBANIZABLE, Y LAS BASES
PARTICULARES DE PROGRAMACIÓN
Otra importante cuestión del nuevo Documento, en relación con el expuesto al

público en Julio de 2005, es la manera de adscripción de suelos clasificados como no
urbanizables a los diferentes sectores de Suelo Urbanizable, en relación con el ulterior sistema
de gestión de los mismos.
En cumplimiento de lo dispuesto en el Art. 62.1B) LRAU, las Areas de Reparto

conformadas en el documento de Revisión comprenden tanto sectores completos como
“suelos dotacionales de destino público, - propios de la red primaria o estructural de
reservas de suelo dotacional -, no incluidos en ningún sector, cuya superficie se adscribirá
a las distintas Areas de Reparto en la proporción adecuada, - y debidamente calculada -,
para que todo el suelo urbanizable tenga un aprovechamiento similar o un valor
urbanístico semejante.”
La disposición anterior debe complementarse con la entrada en vigor tanto de la

Ley 4/2004, de 30 de Junio, - léase LOTPP -, de Ordenación del Territorio y Protección del
Paisaje, en su redacción inicial, como la Ley 10/2004, de 9 de Diciembre, - léase LSNU -,
del Suelo No Urbanizable. A estos efectos, el Art. 15.3 de la Ley 10/2004, establece:
“Sin perjuicio de las reservas de suelo para parque público exigibles en la

legislación urbanística, podrán incluirse en la red primaria, con la consideración de parque
público natural, suelos clasificados como no urbanizables, en cualquiera de sus categorías,
que, pese a reunir algún tipo de valor paisajístico o medioambiental, posean características
especiales que los haga especialmente aptos para el esparcimiento ciudadano”.
Continúa el Artículo 15.3 LSNU en su segundo párrafo: “Estos parques estarán

adscritos a los distintos sectores de suelo urbanizable, siéndoles de aplicación la legislación
urbanística. La normativa urbanística del Plan establecerá para estos parques las
condiciones que compatibilicen su uso con la protección de los valores existentes. El Plan
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podrá establecer justificadamente un coeficiente de equivalencia entre estos suelos y la del

suelo urbanizable a la que se adscriben, a efectos de reparto de beneficios y cargas.”
En cumplimiento por tanto de la normativa antes señalada, el Documento de

Revisión del Plan General, establece en su Apartado 6.7.6 de la Memoria de Ordenación
una propuesta de adscripción de superficies de Red Primaria a los diferentes sectores. Esta
propuesta, no obstante, y muy especialmente en aquellos terrenos con la consideración de
protegidos, debe considerarse orientativa, con la articulación asimismo de unos criterios
de prelación para su adscripción, en los que se respetará la capacidad de potestad, por
parte de los propietarios afectados, de integrarse o no en la propuesta de programación
de los diferentes sectores. Así se refleja esta cuestión en el Apartado 6.8.3, sobre criterios
de gestión de la adquisición de terrenos del Parque Público del Marjal, pero que pueden
adoptarse igualmente “en el resto de terrenos de la Red Primaria adscritos a los sectores”.
Esta posibilidad de gestión de los suelos correspondientes a la Red Primaria se

potencia enormemente desde el momento que la gestión ulterior del Nuevo Plan General
deberá realizarse de acuerdo a lo dispuesto en la Ley 16/2005, de 30 de Diciembre,
Urbanística Valenciana, - LUV -, que incluye entre sus novedades legislativas, previamente
a cualquier programación y desarrollo de suelo, la redacción y aprobación, por parte del
Ayuntamiento, de unas Bases Particulares de Programación del Sector o Unidad de
Ejecución. En la medida que es en ese momento concreto cuando el Ayuntamiento podrá
establecer con rigor las necesidades puntuales de Red Primaria para el sector, en las Bases
Particulares de Programación del mismo, con la salvaguarda previa de publicidad.
Incluso en un escenario de superación del marco legislativo de aplicación de la

LUV, se tiende hoy día a que en cualquier caso la ordenación urbanística a desarrollar se
formule, tramite y apruebe por parte de la Administración, - el Ayuntamiento -,
abandonándose por tanto la posibilidad que establecía la LRAU en el sentido de que el
aspirante a Agente Urbanizador pudiese formular una propuesta de planeamiento a su
propia iniciativa, ligada asimismo a su ulterior desarrollo. En lo que a la Red Primaria
respecta, que duda cabe que es el Ayuntamiento el mas capacitado para establecer sus
necesidades y oportunidad de obtención de suelos dotacionales con esta clasificación,
cumpliendo siempre en cualquier caso el básico principio urbanístico de equidistribución
de beneficios y cargas.
De esta forma, teniendo en cuenta todo lo anterior, y de acuerdo a las alegaciones

presentadas, deberá intercambiarse la superficie a adscribir de Red Primaria entre los
sectores SU-4 y 5, así como SU-9 y 10, de forma que se facilite que puedan agruparse las
parcelas y subsiguientes aprovechamientos urbanísticos correspondientes a estos sectores.
Asimismo, se estima, en relación a la Red Primaria del nuevo Plan General, que
debería introducirse las siguientes modificaciones:
- Se deberá incluir en la documentación gráfica del Plan General la sección

correspondiente al vial PRVB-7, no grafiado en sección.
- En el cuadro comparativo de superficies, - página 61 de la Memoria de

Ordenación -, deberá distinguirse entre los suelos no urbanizable de carácter
común y protegido.
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- Deberá contemplarse en todo caso, como ordenación estructural, la actuación

estructural ECC06+, - encauzamiento del barranco de Moles -, contenida en las
previsiones del PATRICOVA, incluso con la reserva de suelo que sea necesaria para
ello. Todo ello asimismo a fin de cumplimentar lo dispuesto al efecto en la
Sentencia 912/2008, del TSJCV.
- Se clasificarán como Suelo Urbanizable los terrenos no urbanizados incluidos

inicialmente en el Plan de Reforma Interior de Mejora “Atalayas”, en los términos
de la Sentencia 1275/08 del TSJCV.
VII.- MODIFICACIONES AL DOCUMENTO, EN LO QUE RESPECTA A SU CONTENIDO

CON EFICACIA NORMATIVA
De esta forma, en lo que respecta a aquella parte del Documento de Revisión del
Plan General con mas amplia eficacia normativa, - Título III y siguientes del Documento III
del Plan, Normas Urbanísticas -, derivada intrínsecamente de lo establecido por el mismo,
y no tanto por la legislación urbanística en general, - sujeta siempre a modificaciones -, se
entiende cabe realizar las siguientes consideraciones:
TÍTULO III. SOBRE EL DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL.
Se modificarán, actualizándose, las referencias a aquellas legislaciones que resulten

de aplicación en cada normativa sectorial.
Se hará constar expresamente que las disposiciones contenidas en este título lo

son en cualquier caso sin perjuicio de lo establecido al efecto por la legislación
sectorial vigente. En concreto, se suprimirá la consideración de establecimientos
“de temporada” indicada en el Art. 4.28.7 de las Normas Urbanísticas para la
caducidad de las licencias.
Se corregirán asimismo, las contradicciones existentes respecto al canon de

urbanización a sufragar, en su caso, como coste unitario de urbanización de las
Redes Primarias, de acuerdo a lo expuesto en el informe de alegaciones.
TÍTULO IV. SOBRE LA TRAMITACIÓN E INTERVENCIÓN PREVENTIVA DE LOS

ACTOS DE EDIFICACIÓN.

En particular, deberán suprimirse aquellos apartados referidos a la Cédula de

Urbanización, y a los Planes Parciales y de Reforma Interior de Mejora, ambos ya
superados por la actual legislación. Las referencia a las Normas Básicas de
Edificación, NBE, se sustituirán por el Código Técnico de la Edificación.
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Se sustituirán las referencias realizadas a la Cédula de Habitabilidad por la Licencia

de Ocupación, en los términos de las Leyes 3/2004, de Ordenación y Fomento de
la Calidad de la Edificación, y 8/2004, de Vivienda de la Comunidad Valenciana.

sectorial vigente.
TÍTULO V. SOBRE LAS CONDICIONES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN

ESTABLECIDAS EN EL DOCUMENTO DE REVISIÓN DEL PLAN GENERAL.
En la forma ya indicada en el informe de alegaciones, se sustituirá íntegramente el

Título V de las Normas Urbanísticas, sobre condiciones de urbanización, por lo
dispuesto al efecto en las Bases Generales de Programación, aprobadas en fecha
27/09/2007 por parte del Ayuntamiento Pleno.
En este apartado, por otra parte, a modo de Refundido con el anterior, se introducirán
las disposiciones sobre accesos, tanto de carácter público como particular, contenidas
en las Ordenanzas Particulares del Plan General vigente. A estos efectos, se mantendrá
la Sección Tercera del Título V, sobre la ejecución de zanjas en vía pública.
Asimismo, se estima, en relación a las condiciones de las obras de urbanización,

que deberían introducirse las siguientes modificaciones:
- Se corregirá la dotación señalada de 600 l/viv. en el punto 5.6.6 de las

Normas Urbanísticas, introduciendo 250 l/viv. o volumen al efecto
establecido en el Código Técnico de la edificación.
- En términos similares al anterior, se corregirá tanto la potencia de 3

Kw/viv. Indicada en el Art. 5.6.7 de las Normas Urbanísticas, como la media
de 135 m2/viv.
- Las referencias realizadas a los soterramientos de líneas eléctricas de

media o baja tensión, deberán remitirse expresamente a lo que dispongan al
efecto las Bases Particulares de Programación de cada Sector en concreto.
- Las dimensiones mínimas de las plazas de aparcamiento para turismos, se

mantendrán en 2,50 x 5,00 mts, en los términos establecidos en la
Modificación I/2008 del Plan General vigente, en las condiciones establecidas
en aquella.
TÍTULO VI.- SOBRE EL RÉGIMEN DE USOS ESTABLECIDO EN EL DOCUMENTO

DE REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE PEÑÍSCOLA.
Tal como se indica en la Memoria del Documento de Revisión, se pretende en

el Nuevo Plan General cierta normalización del régimen de usos previsto en las
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diferentes zonas de ordenación urbanística. Todo ello en lógica coherencia con la

simplificación de zonas que se hace en el mismo.
En el Título VI de las Normas Urbanísticas se realiza al efecto una completa

pormenorización de los usos previstos en el Documento de Revisión. Deberá corregirse
en cualquier caso cierta contradicción detectada en el Art. 6.30, “comercio”, en que
no se define la categoría comercial de los comercios comprendidos entre los 500 y
1.500 m2 de superficie de venta. Por otra parte, en el Art. 6.10, sobre “actividades
industriales toleradas en zonas con usos residenciales o turísticos”, se estima debería
suprimirse el epígrafe 482 del Nomenclator, sobre “transformación de materias
plásticas”. Igualmente debería suprimirse como uso admisible en Suelo Urbano, el de
instalaciones de radiocomunicación o telefonía móvil.
Asimismo, deberán modificarse, actualizándose, las referencias a aquellas

legislaciones que resulten de aplicación en cada normativa sectorial, especialmente
en lo que se refiere a servicios y establecimientos hoteleros y viviendas protegidas,
en su Art. 6.12. Se hará constar expresamente que las disposiciones contenidas en
este título lo son en cualquier caso sin perjuicio de lo establecido al efecto por la
legislación sectorial vigente.
Asimismo, se sustituirán las disposiciones propuestas sobre campamentos

de turismo por la Ordenanza municipal aprobada al efecto por el Ayto. Pleno, en
fecha 27/03/2008.
En lo que respecta al uso residencial, se corregirá la contradicción existente

en el Art. 6.19.1 de las Normas respecto al número de aparcamientos por vivienda.
No obstante lo anterior, se entiende conviene realizar las siguientes consideraciones en

relación al régimen de usos de cada una de las Zonas de Ordenación Urbanística:
- El régimen de usos del Casco Antiguo, - Zona ZO 1 -, se remitirá

expresamente a lo dispuesto en el Plan Especial del mismo, una vez aprobado
definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón de 28
de Septiembre de 2009, e incorporado al Plan General como API-1. Se
desechará en la redacción de las Normas Urbanísticas toda redacción que
contemple otras hipótesis.
- En la zona de “Ensanche”, - ZO 2 -, se entiende debería admitirse el

uso de garage aparcamiento en planta baja, siempre y cuando no existan otro
tipo de usos en planta baja.
- En la Zona ZO 3, de “Edificación abierta”, y en coherencia con el

régimen de usos vigente en el actual Plan General, se propone suprimir del
régimen de usos la categoría C.4.1, correspondiente a “salas de reunión”, en
los términos del Art. 6.30 de las Normas Urbanísticas.
- Finalmente, en las zonas ZO 4.1 y 4.2, “Edificación abierta turística en

Playa Norte”, se corregirá la distinción existente entre “Espectáculos Tipo I y
II”, así como la descripción de los usos “recreativos”. Por otra parte, se podrá
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admitir en todo caso el uso comercial en planta baja, sin necesidad de su

implantación en edificio exclusivo.
Con independencia de todo lo anterior, y en la forma ya expuesta en el informe de

alegaciones, se aprecia cierta confusión en el denominado uso “turístico”,
especialmente en el caso de “apartamentos turísticos”. A este respecto, la
diferenciación que se realiza en el nuevo Plan General entre usos “residenciales” y
“turísticos” debe entenderse tanto en lo que respecta a cierta diferenciación de
usos entre primera vivienda y vivienda turística, susceptible de segunda residencia
vacacional, sino también entre las tipologías mas típicamente asociadas a cada una
de ellas: manzana cerrada en aquellas y tipología en bloque abierto en éstas
últimas. En este sentido resulta obvio que el Plan General no puede delimitar en
modo alguno el régimen de uso privativo que se haga de los apartamentos
denominados “turísticos”.
En el sentido anterior, a este respecto, aún cuando en el Título VI de las Normas

Urbanísticas del nuevo Plan General, el uso de “Apartamentos turísticos” se
incluya en el Capítulo V, como “Uso Turístico”, en atención a las circunstancias
antes señaladas, - y a los únicos efectos del Plan General, como así se indica
expresamente -, éste debe interpretarse en todo caso, a efectos urbanísticos, como
uso claramente residencial, en la tipología de bloque abierto. No obstante, debería
clarificarse esta cuestión en el nuevo Plan General, incluso utilizando
nomenclaturas mas comunes como RES o EDA.
Asimismo, se introducirá en el Documento de Revisión la Ordenanza municipal de

Campings, aprobada por el Ayto. Pleno en fecha 27/03/2008.
Igualmente, deberá suprimirse toda alusión referente al Reglamento de Actividades

Calificadas de 1961, una vez derogado por la Disposición Final Cuarta de la Ley
2/2006, de contaminación y Calidad ambiental, según redacción de la Ley de
Acompañamiento de los presupuestos para 2009.
TÍTULO VII. SOBRE NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.


sectorial vigente. Especialmente en lo que respecto al Código Técnico de la
Edificación, y legislación concordante.
Asimismo, se incluirán las siguientes modificaciones:
- Se corregirá la contradicción existente en los Arts. 7.43.2 y 9.10.c de las

Normas, respecto a la altura mínima bajo cubierta susceptible de computarse
a efectos de edificabilidad.
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- Deberán introducirse las disposiciones contenidas en la Modificación II/09,

del Plan General vigente, relativa a la regularización de los usos y ocupación
permitidos en los espacios privativos de retranqueo de las edificaciones
situadas en Zonas de Suelo Urbano con tipología de bloque abierto,
retranqueadas de la alineación oficial.
- Deberán introducirse igualmente las disposiciones relativas a la conformación

de cerramientos y vallas, en la forma contenida en el Capítulo III de las
Ordenanzas Generales del Plan General vigente. Igualmente en lo que respecta a
la innecesariedad del retranqueo para el caso de construcciones por debajo de los
50 cm. por debajo de la parte maciza de la valla de cerramiento del colindante.
- Se mantendrá, respecto al Plan General vigente, disposición equivalente al

apartado I.1.3 de las Ordenanzas Generales, en el sentido de que las cesiones
realizadas podrán considerarse “a cuenta” por aportación de terrenos, para el
caso de delimitarse una Unidad de Ejecución, y a los efectos de una ulterior
equidistribución de beneficios y cargas.
- Se mantendrá igualmente la disposición equivalente a la consideración de

determinados viales del Plan como “calles regladas”, en la forma establecida en el
Art. I.2.5 de las Ordenanzas Generales del Plan vigente. En consecuencia, en
dichos viales se establecerá un retranqueo de 8 mts.
TÍTULO VIII. SOBRE NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN.

de aplicación en cada normativa sectorial. En especial aquellas referidas a la
legislación de Actividades en el ámbito de la Comunidad Valenciana, - Ley 9/2006,
de Prevención de la Contaminación y Calidad Ambiental, y su Decreto de
desarrollo 127/2006 -. Lo mismo cabe señalar respecto a la reciente legislación,
tanto estatal como autonómica, de prevención y protección contra el ruido y la
contaminación acústica.

sectorial vigente. Especialmente en lo que respecto a lo dispuesto por la legislación
proTectora del Parque Natural de la Sierra de Irta, - PORN Y PRUG -, así como el
Catálogo de Zonas Húmedas de la Comunidad Valenciana, y legislación
concordante a nivel estatal y de la Unión Europea.
TÍTULO IX.- SOBRE LA ORDENACIÓN EN SUELO URBANO
Tal como se indica en la Memoria del Documento de Revisión, se pretende en el

Nuevo Plan General cierta racionalización, en cuanto a las Ordenanzas Urbanísticas de
aplicación en las diferentes zonas de ordenación urbanística en Suelo Urbano. Todo
ello en lógica coherencia con la simplificación de zonas que se hace en el mismo.
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Así, en relación a cada una de las Zonas de Ordenación urbanística previstas en el

Documento de Revisión, tenemos:
- Las ordenanzas de aplicación en el Casco Antiguo y la Zona de Influencia,

ZO.1, se remitirán expresamente a lo dispuesto al efecto en el Plan Especial del
mismo, una vez aprobado éste definitivamente por la Comisión Territorial de
Urbanismo de Castellón de 28 de Septiembre de 2009, e incorporado al Plan
General como API-1. Se desechará en la redacción de las Normas Urbanísticas
toda redacción que contemple otras hipótesis.
- En la zona ZO-2, “Ensanche”, se introducirán las siguientes modificaciones:
- Se sustituirá la remisión las Normas HD-91 por las Normas de Diseño y

Calidad aprobadas por Decreto 151/2009, del Consell.
- Las bajantes de pluviales de las cubiertas deberán ser ocultas en todo

caso, no visibles en fachada.
- Se mantendrá, respecto al Plan General vigente, que la salida máxima

de balcones y miradores no podrá superar 1,25 y 1,00 metros,
respectivamente. Asimismo, en las calles inferiores a 9 mts. de ancho, no
se permitirán miradores.
- En la Zona ZO 3, de “Edificación abierta”, se mantendrá el régimen actual

tanto de cesiones como de retranqueos en las parcelas colindantes a la CV-141, -
Avda. Estación -. Todo ello a fin de garantizar la ejecución de su Proyecto de
Mejora y Desdoblamiento.
En relación con lo anterior, en el entorno de la urbanización”Atalayas”, se
mantendrá como vinculante el Gráfico I de sus actuales Ordenanzas Particulares,
como plano contenedor de la edificación.
Se mantendrá igualmente, a modo de Anexo, la nomenclatura de los viales de la

urbanización, a fin de definir sus actuales secciones de viario.
- Por otra parte, se establecerá una nueva Zona de Ordenación urbanística que
permita el mantenimiento de las edificaciones consolidadas en el entorno de la
calle Huerta.
- En las zonas ZO 4.1 y 4.2, “Edificación abierta turística en Playa Norte”, se

mantendrá la disposición contenida en el Art. I.4.7 de las Ordenanzas Generales
del Plan vigente, respecto al límite de la altura de acuerdo a un ángulo de 30
desde la línea del Paseo Marítimo, o en su defecto, línea de Dominio Público
Marítimo Terrestre, - gráfico III del Plan vigente -. Se mantendrá un retranqueo
mínimo de 3 mts. en la zona ZO 4.2
- Por otra parte, se deberá corregir en los planos de ordenación pormenorizada la

confusión entre las zonas de ordenación urbanística ZO-4.1 y ZO-4.2, a fin de
diferenciarse claramente las mismas. Se delimitará de manera precisa, en todos
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los planos, el límite entre la Zona de Ordenación ZO-4.2 de Suelo Urbano y el

Sector SU-3 de Suelo Urbanizable.
TÍTULO X. SOBRE LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE.

Se suprimirá toda referencia a la ordenación pormenorizada en Suelo Urbanizable,

una vez no pormenorizado esta clase de suelo en el Documento de Revisión del
Plan, en aplicación de lo dispuesto en el Art. 37 y siguientes de la Ley 16/2005,
Urbanística Valenciana.
En particular, se suprimirá el Art. 10.11.3 de las Normas Urbanísticas respecto a los

“niveles de prioridad”.
TÍTULO XI.- SOBRE EL RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.

de aplicación en cada normativa sectorial, teniendo en cuenta asimismo los últimos
cambios legislativos, referidos, entre otras cuestiones, a las Declaraciones de
Interés Comunitario en esta clase de suelo.
De acuerdo a lo expuesto en el informe de alegaciones, deberán introducirse o

corregirse las siguientes cuestiones en la ordenación del Suelo No Urbanizable:
- Deberán suprimirse las limitaciones de uso dispuestas en la franja de 200

mts. de profundidad paralela al Camí la Ratlla, en el límite con el término
municipal de Benicarló. En el mismo sentido, se introducirá la posibilidad del
uso de “hotel rural” en la zona SNUC-1 del suelo No Urbanizable.
- Se suprimirá igualmente la condición señalada en el Art. 11.26.g de las

Normas, respecto a no permitir el uso vivienda en la zona SNUC-1, a menos
de 500 mts. de Suelo Urbano o Urbanizable.
- De acuerdo a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley

10/2004, del Suelo No Urbanizable, y en los términos de la misma, se
identificará como “núcleo de viviendas”, incluso en los planos de ordenación
pormenorizada, la zona del “Corral del Petiquillo”.
- Se grafiarán como Suelo No Urbanizable “Protección del Dominio Público

Hidráulico”, los terrenos correspondientes al cauce de la Ramba de Alcalá.
Cabe señalar, por otra parte, que se ha introducido un nuevo Documento, Anexo VI,
donde se describen y pormenorizan las vías pecuarias del municipio, proponiéndose en alguna
de ellas un trazado alternativo, a fin de potenciar su uso y disfrute, en los términos previstos
por la Ley 3/95, de Vías Pecuarias.
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IX.- SOBRE EL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
Tal como se ha señalado en el informe de alegaciones, y habida cuenta el momento en

que se realizó el preceptivo periodo de información pública, - Julio de 2005 -, no resulta
de aplicación al presente Plan General la Ley estatal 9/2006, de 28 de Abril, sobre la
evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, y
subsiguiente legislación autonómica de adaptación a la anterior.
De esta forma, sigue siendo por tanto aplicable al Documento de Revisión del Plan
General el procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental establecido en la Ley
2/1989, de 3 de Marzo, de Protección del Medio Ambiente y Estudios de Impacto
Ambiental, y su consecuente reglamento de desarrollo, según Decreto 162/1990, de 15
de Octubre, de la Generalitat Valenciana.
En la segunda información pública, no obstante, se introdujeron nuevas determinaciones

referentes a la Orden de Consellería de 3/01/2005, respecto al contenido de los Estudios
de Impacto Ambiental, pudiendo aquella requerir, en su caso, la subsanación de posibles
deficiencias, en los términos del Art. 2 de la propia Orden de 3/01/2005 invocada. Se
añade asimismo un Documento de Síntesis del Estudio, como Documento Anexo VII.
Cabe señalar, por otra parte, que el Art. 27.1.A) LRAU, establecía entre que el Estudio de
Impacto Ambiental, debía desarrollarse como parte específica de la propia Memoria del
Plan General. De ahí cierta contradicción con las directrices contenidas en la Orden de
fecha 3/01/2005, en cuanto al contenido último del documento, y que se reflejaron en
determinado número de alegaciones en la primera información pública. Contradicciones
por tanto así subsanadas en la segunda información pública.
En cualquier caso, y sin perjuicio de la ulterior evaluación del Estudio por parte de la
Consellería competente en Protección del Medio Ambiente, se estima deberán realizarse
las siguientes correcciones:
- Deberá corregirse lo dispuesto en la pag. 157 respecto a la instalación de

plazas fotovoltaicas, adaptándose a lo dispuesto en el Código Técnico de la
Edificación, y legislación concordante.
- Igualmente respecto a lo dispuesto en la pag. 155 sobre gestión de residuos,

adaptándose a lo establecido en el Decreto 105/2008.
- Se sustituirá el término “borde” por otro mas acorde a la ampliación o

desdoblamiento de la carretera CV-141.
- Se corregirá el error detectado de valoración en la pag. 126, respecto a precios

de suelo, indicándose en Euros.
- Se corregirá el error detectado en las pags. 89 y 117 del Estudio de Impacto

Ambiental respecto a la ubicación concreta de los poblados Els Barranc y Poaig.
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- Igualmente se corregirá el error referente a la Unidad Ambiental Homogénea

UAH 07, en la pag. 93 del Estudio.
- De acuerdo a lo señalado al efecto en los informes de alegaciones, se

introducirán expresamente en el Estudio las disposiciones contenidas en el
PATRICOVA respecto a la actuación estructural ECC06+, para el encauzamiento
del barranco de Moles. Todo ello por estimarse de alguna forma inconcretas las
mismas, y teniendo en cuenta las alegaciones presentadas.
Por otra parte, en relación con lo anterior, pero tratándose en realidad de un documento
diferenciado, se ha redactado un Estudio del Paisaje. Esta figura, si bien presente, sin
desarrollo alguno, en los Arts. 11.1 y 30 y siguientes de la Ley 4/2004, de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje, únicamente con motivo de la entrada en vigor del
Reglamento de Paisaje, - según Decreto 120/2006 del Consell -, se ha pormenorizado lo
suficiente como para que en la segunda información pública se incluya el Estudio del Paisaje
como Anexo Documento V, mas allá de las especificaciones que en el primer periodo de
exposición se contenían al efecto en la Memoria y Estudio de Impacto Ambiental.
X.- SOBRE LAS DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE EVOLUCIÓN

URBANA Y DE OCUPACIÓN DEL TERRITORIO.
Las Directrices Definitorias de la Estrategia de Evolución Urbana y de Ocupación del

Territorio, - DEUT -, constituyen un documento de criterios y objetivos fundamentales del Plan
General, adecuándose a los Planes de Acción Territorial vigentes en el municipio, y
apartándose de los mismos sería necesaria una nueva Revisión del planeamiento.
De esta forma, los ulteriores planeamientos de desarrollo no podrán contradecir en

ningún caso las DEUT, tomando como objetivo un desarrollo urbanístico coherente con las
previsiones globales del Plan General.
Sin perjuicio de lo que se informe al efecto por la Consellería competente en

materia de Urbanismo y Protección del Medio Ambiente, se estima que, en los términos
señalados en el informe de alegaciones, se establecerán unos criterios de delimitación, a
mero título orientativo, de unas “áreas de preferencia” de adscripción de Suelo No
Urbanizable protegido para el caso de nuevas reclasificaciones de suelo, con
independencia de la Revisión del Plan General.
XI.- MODIFICACIONES A TENER EN CUENTA, EN LAS FICHAS DE PLANEAMIENTO Y

GESTIÓN, - ANEXOS A LAS NORMAS URBANÍSTICAS -, TANTO POR ERRORES
DETECTADOS COMO POR LA ESTIMACIÓN DE ALEGACIONES PRESENTADAS.
Tomando como base para efectuar las correcciones y modificaciones el Anexo de las
Normas Urbanísticas , - fichas de planeamiento y gestión -, y sin perjuicio de su untegración en
el resto de documentación gráfica, tenemos:
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ANEXO I. SUELO URBANO. Actuaciones Integradas de Reforma Interior con

Ordenación diferida.
- El ARI-1 deberá adecuarse a las Bases Particulares de Programación aprobadas por

el Ayto. Pleno de fecha 25/09/2008, en especial admitiendo expresamente una
edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s.
- El ARI-2 deberá dividirse a su vez en dos áreas, de acuerdo a lo dispuesto en el

informe de alegaciones. Para ello se estima necesario mantener el vial B-1 del Plan
General vigente, con un trazado similar, entre la Pza. del Cementerio y la propia
Avda. Estación, en las cercanías del camping Ferrer y barranco Ample. Este vial
deberá tener una dimensión adecuada, en anchura, como para que puedan
crearse dos nuevos sectores ARI, a eje de este vial, sin que la apertura de un
semivial sea obstáculo para su funcionalidad. A estos efectos, la edificabilidad
máxima adecuada para el ARI colindante con la Avda. Estación se estima en 1,00
m2t/m2s, la máxima permitida por la legislación urbanística, (Artículo 67.1.A LUV).
El otro ARI tendrá una edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s.
- El ARI-3 ostentará una edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s.
- El ARI-4 ostentará una edificabilidad máxima de 0,35 m2t/m2s, en los términos

del convenio urbanístico suscrito por el Ayto. a fin de obtener los terrenos
necesarios para la ejecución de la carretera Peñíscola Benicarló.
- El ARI-5 ostentará una edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s. Asimismo se

suprimirá el equipamiento de Red Primaria PID-3, en los términos señalados en
el informe de alegaciones.
- El ARI-6 ostentará una edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s. Se deberá

excluir de su ámbito la construcción consolidada recayente a la Avda. Estación.
- El ARI-7 ostentará una edificabilidad máxima de 0,30 m2t/m2s. El trazado del

vial propuesto deberá adecuarse al ya previsto en el Plan General vigente, - vial
10 de Atalayas -, y excluyéndose del ámbito la parte de vial ya ejecutada y las
parcelas que en consecuencia deban considerarse como ya urbanizadas por ser
colindantes al tramo de vial ya ejecutado durante las obras de reurbanización
del Polígono IV Sector I “Atalayas”.
- El ARI-8 incorporará, como Suelo Urbano, la franja de terrenos situados entre

la banda de 150 mts. paralela a la Nacional 340 y la Rambla de Alcalá. Todo
ello sin perjuicio de lo que disponga el efecto el Estudio de Inundabilidad que
forzosamente deberá incluir la propuesta de programación de los terrenos.
- Se delimitirá como un nuevo ARI los terrenos no edificados situados en el

entorno de los viales del Plan General vigente N-15, N-17, N-26 y N-30, ya
incluidos anteriormente en el Plan de Reforma Interior delimitado por los viales
N-26, N-17, N-36 y Avda. Papa Luna, anulado por Sentencia 912/2008 del
TSJCV. Aún tratándose de Suelo Urbano, y en los términos de la Sentencia
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anterior, cualquier propuesta de programación de los terrenos deberá incluir

un Estudio de Inundabilidad. Igualmente se establecerá como condición en la
ficha del ARI la recuperación y mantenimiento de la Acequia el Rey. Se
propone como edificabilidad máxima del ARI 1,00 m2t/m2s, la máxima
permitida por la legislación urbanística, (Artículo 67.1.A LUV).
- Se delimitirá como un nuevo ARI, en atención a sus dimensiones y consolidación,

la cuña de terrenos no edificados situados entre la nueva carretera Peñíscola
Benicarló y la prolongación del vial C-7 del Plan General vigente hasta su
encuentro con la anterior, por medio de una glorieta rotonda. La edificabilidad
máxima del nuevo ARI será de 0,30 m2t/m2s, al igual que actuaciones similares.
- Se delimitirá como un nuevo ARI, en atención a su alto grado de consolidación, la

cuña de terrenos parcialmente edificados situados entre el actual Camí Abellers y
el Azagador de la Cruz, colindantes al nuevo sector SU-9 de Suelo Urbanizable. La
edificabilidad máxima del nuevo ARI será de 0,30 m2t/m2s, al igual que
actuaciones similares.
En relación a lo anterior, los terrenos no edificados cercanos al Camino Cervera,

entre éste y el Azagador de la Cruz, pero sin acceso desde aquél, o aquellos que
aún con acceso directo al mismo, son atravesados por una línea eléctrica de media
tensión que impide en la práctica su edificación mediante Licencia de Obras
directa, se clasificarán, de acuerdo a la legislación urbanística vigente, como Suelo
Urbanizable, incorporándose al nuevo Sector SU-10 previsto en el Documento de
Revisión el Plan General.
Con independencia de todo lo anterior, en aplicación de lo dispuesto en la

Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, deberá
suprimirse de las fichas de planeamiento y gestión la limitación del parámetro de
densidad. Todo ello en atención a las alegaciones formuladas y del informe emitido al
efecto por parte de la Dirección General de Ordenación del Territorio.
ANEXO II. SUELO URBANO. Ámbitos de planeamiento incorporado.
- Se incorporará a todos los efectos el API-1, Plan Especial de Protección del

Conjunto Histórico Artístico del municipio de Peñíscola, una vez aprobado
definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón de 28 de
Septiembre de 2009, con publicación de sus normas urbanísticas en el BOP de
fecha 21/11/2009. Deberá efectuarse por tanto remisión expresa a su aprobación
definitiva y publicación.
- Deberá suprimirse el llamado API-2, Plan de Reforma Interior de Mejora de la

Unidad de Ejecución delimitada por los viales N-26, N-17,N-36 y Avda. Papa
Luna, anulado por Sentencia 912/2008 del TSJCV. En su lugar se delimitirá un
nuevo ARI con las condiciones señaladas en el apartado anterior. Los terrenos
no incluidos en dicho ARI mantendrán su clasificación como Suelo Urbano, con
Ordenanza de Zona de su entorno ZO 4.1
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- En la ficha del API-3, Polígonos IV y VI Zona “Racó Calent”, se corregirán los

errores detectados en los parámetros urbanísticos, en los términos señalados al
efecto en el informe de alegaciones. En especial respecto a la introducción de
los parámetros edificatorios correctos, y la supresión del parámetro de
densidad, de acuerdo a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera
Cuatro de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana.
- Se suprimirá igualmente de la relación de estos ámbitos el denominado API-4,

“Atalayas”, una vez anulada su Programación y el Plan de Reforma Interior de
Mejora, Polígono IV Sector I, por Sentencia 1275/08 del TSJCV. En consecuencia,
mantendrán su clasificación como Suelo Urbano los terrenos ya urbanizados, y
pasarán a ostentar la clasificación de Suelo Urbanizable todos aquellos que no
lo estén efectivamente. Todo ello en términos y parámetros urbanísticos que
resulten compatibles con la Sentencia antes señalada.
- Se mantendrá en los términos de su aprobación el llamado API-5, Plan de

Reforma Interior de Mejora “Peñíscola Park”.
Al igual que en el Anexo anterior, y en aplicación de lo dispuesto en la Disposición

Transitoria Cuarta de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, deberá suprimirse de las
fichas de planeamiento y gestión la limitación del parámetro de densidad. Todo ello en
atención a las alegaciones formuladas y del informe emitido al efecto de la Dirección
General de Ordenación del Territorio.
ANEXO III. SUELO URBANIZABLE. Sectores.
- El Sector SU-1 incluirá entre sus determinaciones, y en el contexto de la Sentencia

912/2008 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, por el
que se anula el Plan de Reforma Interior delimitado por los viales N-26, N-17, N-36
y Avda. Papa Luna, - API-2 en el Documento de Revisión -, la reserva de suelo
necesaria para la adecuada ejecución de la actuación estructural ECC +006,
consistente en el encauzamiento del barranco de Moles y su desembocadura en el
mar, incluida en el PATRICOVA, - Plan de Acción Territorial de Prevención de
Riesgos de Inundaciones de la Comunidad Valenciana -.
- Se mantendrán en los términos propuestos en el Documento de Revisión los

Sectores SU-2, 3, 5, 8 y 13 de Suelo Urbanizable.
- Se introducirán en la ficha de planeamiento y gestión del Sector SU-4 de Suelo

Urbanizable las siguientes cuestiones:
- Se procurará, en la ulterior ordenación pormenorizada del Sector, la

adecuada integración del actual equipamiento escolar existente, “El
Peixet”, manteniéndose en todo caso su carácter y calificación de
equipamiento escolar privado.
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- Igualmente en la ulterior ordenación pormenorizada, se incluirá en

una Unidad de Ejecución diferenciada el camping Vizmar, ciñéndose
en su delimitación a los terrenos ocupados por el mismo.
- La delimitación del Sector Su-6 de Suelo Urbanizable se extenderá hasta los límites
del Dominio Público correspondientes tanto a la Autopista AP-7 como al cauce de
la Rambla de Alcalá.
- En atención a diversas alegaciones presentadas y a lo manifestado por la Comisión

de Seguimiento del Plan, se dispondrá, en el ámbito del Sector SU-7 colindante
con la carretera CV-141, y en una profundidad de 250 mts, - coincidente con la
clasificación del Suelo Urbano Polígono VI “Protección de Accesos” -, un nuevo
sector de Suelo Urbanizable, de carácter residencial y parámetros urbanísticos
similares a los sectores SU-11 y 12, en el entorno igualmente de la CV-141.
Por otra parte, el Dominio Público correspondiente a la actual carretera CV-141

supondrá el límite Sur del nuevo Sector. Las parcelas situadas al sur de la CV-141,
aún cuando por su tamaño y conformación puedan considerarse como
inedificables, mantendrán su clasificación vigente de Suelo Urbano, en atención al
grado de consolidación de la zona. A estos efectos, caso de expropiarse dichos
terrenos para la ampliación de la CV-141, ésta se llevará a cabo en los términos de
la Ley de Expropiación Forzosa.
- El resto del Sector 7 “Turístico Golf” mantendrá las determinaciones previstas en

el Documento de Revisión, si bien ampliando su delimitación hasta los límites del
Dominio Público correspondiente a la Autopista AP-7.
- Se ajustarán las delimitaciones entre los Sectores SU-9 y 10 y los suelos urbanos
colindantes en el entorno de la CV-141 y la carretera Peñíscola Benicarló, en
atención a la delimitación de nuevos ARIs en aquellos suelos urbanos parcialmente
consolidados, propuestos en el apartado respectivo.
- Deberá ajustarse igualmente la delimitación entre los sectores SU-11 y 12 y el

suelo urbano colindante, en atención a lo consolidado de éste y así expuesto en el
informe de alegaciones. En dichos sectores SU-11 y 12 se suprimirá toda
ordenación pormenorizada que no responda a límites de sectores o al vial de Red
Primaria “Ronda Sur”. En ambos sectores se postulará la indicación de una
fórmula ulterior de gestión que garantice la conexión de los mismos con el suelo
urbano colindante.
- En el Sector 14 “Turístico Golf” deberán realizarse las siguientes modificaciones:
- Se suprimirán, en los términos propuestos en el informe de

alegaciones, los equipamientos de Red Primaria situados entre el Camí
del Pebret y el Dominio Público Marítmo Terrestre, por incompatibles
con las Bases de Programación aprobadas en su día para el Sector.
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- Se reducirá en su sección el bulevar Zona Verde de Red Primaria,

situado en el tramo del camino del Pebret coincidente con el Sector II
Polígono III “Cap Blanc”.
- Deberá suprimirse igualmente la disposición referente a la

obligatoriedad de disponer un aparcamiento de rotación en el
subsuelo del Sector SU-14.
- Los Sectores SU-17, “Alto del Fardatxo”, y SU-18 “Peñíscola Hills”, se adecuarán
en sus determinaciones tanto a la Red Primaria adscrita propuesta en el
Documento de Revisión como a lo dispuesto en los informes sectoriales emitidos
con posterioridad a su aprobación provisional, en especial respecto a su
compatibilidad con el llamado “Corredor de Infraestructuras del Mediterráneo”,
así como el Plan de Acción Territorial de Corredores de infraestructuras, - antiguo
Trasvase del Ebro -.
ANEXO IV. SUELO URBANIZABLE. Suelos de carácter transitorio.
- Los Sectores SUOT-15, “Cap Blanc”, y SUOT-16, “San Antonio”, de carácter

transitorio, deberán adaptarse en sus determinaciones y ordenación a las
Modificaciones parciales posteriores tras su aprobación, de acuerdo a lo indicado
en el informe de alegaciones.
Con independencia de todo lo anterior, deberán introducirse en los sectores y

unidades de ejecución que así lo requieran, el porcentaje de viviendas de protección pública
requerido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana.
Asimismo, sin perjuicio de todo lo anterior, deberán grafiarse en todos los planos de
ordenación , la nueva variante de la CN-340, entre Peñíscola y Benicarló.
XII.- MODIFICACIONES A TENER EN CUENTA, EN LOS PLANOS DE ORDENACIÓN

PORMENORIZADA DE LA DOCUMENTACIÓN GRÁFICA, POR ERRORES DETECTADOS Y
ESTIMACIÓN DE ALEGACIONES PRESENTADAS.
Tomando como base para efectuar las correcciones y modificaciones la serie de Planos
O6, de Ordenación Pormenorizada, a Escala 1/2000, siendo extrapolables estos cambios a
toda la documentación gráfica del Plan, - si bien salvando las diferencias lógicas de
información y escala -, tenemos:
Plano O6.1
- Se suprime el Equipamiento de Red Primaria PRD-2 “Centro Deportivo”, por ser
contraria su ubicación a las Bases Generales de Programación aprobadas por el
Ayuntamiento - Pleno de fecha 17/03/2005.
- Se debe suprimir la leyenda “sin ordenación pormenorizada” respecto al Suelo

Urbanizable, por haberse suprimido esta clase de suelo en el último Documento
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de Revisión del Plan General expuesto a información pública. Esta cuestión se

extiende a todos los planos de ordenación pormenorizada.
Plano O6.2
- Se suprime el Equipamiento de Red Primaria PRD-2 “Centro Deportivo”, por ser
contraria su ubicación a las Bases Generales de Programación aprobadas por el
Ayuntamiento - Pleno de fecha 17/03/2005.
- Se suprime el Equipamiento de Red Secundaria S-TD incluido en el Plan Parcial

Sector II Polígono III “Cap Blanc”, de acuerdo a la Modificación puntual Nº 1/05
del Plan Parcial, aprobada definitivamente por parte del Ayuntamiento Pleno
en fecha 18/05/2006, por el que esta parcela pasó a ostentar uso
predominante residencial.
- La parcela de uso residencial sita frente al Equipamiento S-RD “Puerto Azul”, si

bien se dispone su nueva clasificación de Suelo Urbano, se incluye, en razón de
su tipología edificatoria, en la Zona de Ordenación ZO 3.1 (II). Además los
límites de Suelo Urbano deberán adaptarse a los límites de la parcela edificada.
- Tanto el Equipamiento S-RD como la Zona Verde S-JL, de la Urbanización

“Puerto Azul”, añadirán a su terminología actual el carácter de privado (Pr),
carácter éste que se mantiene por parte del Ayuntamiento.
- Se corregirá la delimitación entre el Suelo Urbano de la Urbanización “Pitxells”

y el Plan de Reforma Interior de Mejora “Racó Calent”, de acuerdo con los
límites de este último planeamiento. A tal efecto se suprimirá la “muesca”
existente sobre una de las parcelas ya conformadas en la Urbanización Pitxells.
- Deberá replantearse en sus dimensiones el vial de Red Primaria PRVB 15.4,

incluso aminorando o suprimiendo el bulevar central y glorietas planteados.
Plano O6.3
- Deberá adecuarse en su totalidad el Documento a lo dispuesto en el Plan
Especial de Protección del Casco Antiguo, aprobado definitivamente por la
Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón en fecha 28/09/2009. Entre
otras cuestiones, se detectan:
- Se grafían como Equipamientos S.ID, de Infraestructuras y Servicios

tanto la iglesia de la Virgen de la Ermitana, como de Santa María y la
Ermita de Santa Ana, e incluso la Casa de la Cultura, Museo del Mar,
Casa de la Cultura, los bajos del Fortín del Bonete o el propio
Ayuntamiento. A este respecto deberían grafiarse como Equipamientos
S.TD, Asistencial, o S.AD, Administrativo, en razón de sus respectivos
usos religioso o administrativo, siempre de acuerdo a la nomenclatura
del ROGTU.
- En contraposición a lo anterior, el Depósito de Agua junto a la iglesia

de la Virgen de la Ermitana sí debe grafiarse como Equipamiento S.ID.
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- Deberán grafiarse como Espacios Libres, diferenciadas de Zonas

Verdes, las Plazas de Santa Maria y dels Bous, Subida Portal Fosc, calles
Olvido y Santos Mártires, así como la Plaza de Armas.
- Se suprimirá el carácter “edificable” de los accesos al Balcón de

Felipe II, coincidente en planta con los bajos de la discoteca “Fleca”.
- Deben corregirse algunos errores detectados en las alineaciones del

Casco Antiguo, debiendo cotejarse con las del Plan Especial. A modo de
ejemplo, no se grafía adecuadamente el Portal Desafío, ni se incluye en
entrador a la Ermita de Santa Ana, junto a la Casa del Agua.
- Se propone otorgar el carácter de Zona Verde pública a la parcela

municipal situada en calle Olvido, 8.
- En relación a lo anterior, en la Zona de Influencia del Casco Antiguo, deberá

modificarse en el Plano:
- Debe grafiarse como Espacio Libre, diferenciado de Zona Verde, la

Plaza de la Llotja Vella, señalándose la Font de la Petxina, aún con su
carácter ornamental, como Equipamiento S.ID.
- Toda la manzana ocupada por el actual Ambulatorio, - tanto la parte

edificada como la libre -, se calificará como Equipamiento Asistencial
S.TD, suprimiéndose su carácter parcial de “edificable”.
- Se grafiará como Zona Verde de Red Secundaria la Balsa Portuaria

entre la muralla y la subida Atarazanas, en razón del Proyecto en trámite
para su conversión en zona peatonal.
- Igualmente como Zona Verde de la Red Secundaria deberá grafiarse

la actual Plaza Antonelli.
- En el resto de zonas diferenciadas de las anteriores, incluidas en el Plano O.03,

se tendrán en cuenta las siguientes cuestiones:
- Se suprimirá el carácter “edificable” de las Oficinas de Turismo

situadas en el Paseo Marítimo, considerándose a modo de mobiliario
urbano del mismo.
- Se diferenciará en el grafiado, por su carácter monumental, la

antigua “torreta” de vigilancia sita en el Pasaje Redes.
- Deberá corregirse la delimitación del Plan Especial de Rehabilitación

del Núcleo Suburbano, según aprobación definitiva de la CTU de
Castellón de fecha 17/11/2006. A estos efectos se modificará la
calificación de la parcela del Centro de Estudios de acuerdo a lo
dispuesto en el Plan Especial.
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- La parcela correspondiente al antiguo Colegio de Primaria “Jaime

Sanz” se calificará de acuerdo a los términos del Estudio de Detalle
aprobado por el Ayto. en fecha 5/06/2009.
- Se grafiará como Equipamiento S.TD el edificio del Centro Social.
- Se grafiarán como Dotacional de Uso múltiple S.MD las parcelas

municipales existentes en la plaza Constitución, - edificio del antiguo
Ayto. y aparcamientos -.
- Se grafiará como Equipamiento Deportivo S.RD la cancha de

baloncesto situada en la Pza. Constitución, mientras que su zona anexa
será S.AL
- Se grafiará como Equipamiento Cultural S.ED el Edificio Sociocultural

de reciente construcción, en calle Maestro Bayarri, 2.
- Deberá corregirse a la realidad física actual la Zona Verde y

aparcamientos situada al final de la Avda. Pigmalión, en especial en lo
que respecta a la prolongación de la calle Blasco Ibáñez.
- Se modificará la calificación de las manzanas situadas en el entorno

de la calle Huerto, de acuerdo a lo dispuesto en el presente informe. Se
modificará igualmente, como uso hotelero, la calificación de la parcela
correspondiente a la antigua cantera.
- En relación con lo anterior, la calificación a establecer mantendrá

como compatible con el nuevo planeamiento el edificio denominado
“La Cantera”, colindante a la instalación hotelera antes señalada.
- Tanto el Equipamiento Deportivo S-RD como la Zona Verde S-JL, de

la Urbanización “Cerromar”, - en subida a calle Argentina -, añadirán a
la terminología actual su carácter de privado (Pr), por mantenerse éste
por parte del Ayuntamiento.
Plano O6.4:
- Se corregirán ciertos errores detectados en las alineaciones traseras de las
manzanas recayentes al vial N-1 del vigente Plan General.
- Se grafiará la prolongación de la calle Madrid, y que divide en dos partes los

terrenos ocupados por el camping Edén.
- En relación a lo anterior, se grafiará como Zona Verde S.AL, la franja de suelo

existente entre la calle Madrid y los locales de la Policía Local.
Plano O6.5:
- Deberá grafiarse la delimitación de la Unidad de Ejecución de Suelo Urbano
ARI.10, correspondiente al entorno de los viales N-26, N-17, N-19 y N-36 del
vigente PGOU, - calles Navarra, Andalucía, Cataluña y Alicante, respectivamente -,
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una vez anulado por Sentencia 912/2008 del TSJCV el PRIM anterior. El resto de
suelo se incluirá en la zona de Ordenación ZO 4.1.
- En relación con lo anterior, se dispondrá la Reserva de Suelo necesaria para la

ejecución de la actuación estructural ECC +006, - encauzamiento del barranco
de Moles -, incluida en el PATRICOVA.
- En el Equipamiento Deportivo Recreativo S-RD “Peñísmar”, se añadirá a la

terminología actual su carácter de privado (Pr), por mantenerse éste por parte
del Ayuntamiento.
Plano O6.6:
- Se corregirá el error detectado en los terrenos de Suelo Urbano situados entre la
Avda. la Volta y la Ratlla del Termé, en lo que respecta a su calificación, siendo la
denominación correcta ZO 4.2.
- Se incluirá la Zona Verde existente al final de la Avda. la Volta, como S.JL.
Plano O6.7:
- Se corregirá el error detectado en los terrenos de Suelo Urbano situados entre
la Avda. la Volta y la Ratlla del Termé, en lo que respecta a su calificación,
siendo la denominación correcta ZO 4.2.
Plano O6.8:
- Se suprimirán los Equipamientos de Red Primaria PRD-2 “Centro Deportivo” y PID-
4 “EDAR”, por ser contraria su ubicación a las Bases Generales de Programación
aprobadas por el Ayuntamiento - Pleno de fecha 17/03/2005.
- Deberá replantearse en sus dimensiones el vial de Red Primaria PRVB 15.4,

incluso aminorando o suprimiendo el bulevar central y glorietas planteados.
- Se grafiará la ordenación pormenorizada del Plan Parcial Sector II Polígono III

“Cap Blanc”, de acuerdo a las últimas modificaciones y refundido aprobados.
- Se corregirán ciertos errores detectados en las alineaciones de varias manzanas de

la Urbanización “Font Nova”.
- Se grafiará como de uso hotelero, de acuerdo a lo establecido en las propias

Normas Urbanísticas del Plan, la parcela destinada a este uso en la entrada de la
Urbanización Font Nova.
- Se establecerá como Equipamiento Administrativo S.AD la parcela recayente al

camino “Mas del Señor”, - vial PRVB 15.7 -, en la Urbanización Font Nova.
Plano O6.9:
- Se grafiará la ordenación pormenorizada tanto del Plan Parcial Sector II
Polígono III “Cap Blanc”, como del Plan Parcial “San Antonio”, de acuerdo a
las últimas modificaciones y refundido aprobados.
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Plano O6.10:
- Se grafiará la ordenación pormenorizada del Plan de Reforma Interior de
Mejora de “Racó Calent”, en los términos en que fue aprobado.
- Deberán corregirse ciertos errores detectados en las alineaciones de la

Urbanización “Urmi”, en especial respecto a los viales de la colonia Concepción.
- Tanto el Equipamiento de Servicios - Infraestructuras S-ID como la Zona Verde

S-JL, de la Urbanización “Cerromar”, - en calle Paraguay -, añadirán a la
terminología actual su carácter de privado (Pr), por mantenerse éste por parte
del Ayuntamiento.
- El Camí la Cova, en su tramo recayente en Suelo Urbano, se grafiará con un

ancho de 10 mts.
- Se grafiará como Dominio Público Hidráulico el Barranc l’Ample.
- Deberá grafiarse la terminación en fondo de saco de los viales de la

Urbanización “Atalayas”, de acuerdo al Plan general vigente.
- El Area de Reforma Interior ARI-2, se dividirá en dos, de acuerdo a los términos

y condiciones establecidos en el presente informe. A estos efectos se
mantendrá, con un ancho de hasta 16 mts, el vial B-1 del Plan General vigente,
como límite a eje entre ambos ARIs.
- En relación con lo anterior, se adscribirán al ARI recayente a la Avda. Estación

los terrenos correspondientes al barranco de Urmi, que se califican como Zona
Verde S-JL, y que anteriormente se consideraban edificables.
- Se grafiará como Espacio Libre la plaza frente al Cementerio municipal.
- Se grafiarán como Equipamiento Privado S.TD (Pr), las instalaciones del actual
Tanatorio municipal.
Plano O6.11:
- Se grafiarán adecuadamente los viales de acceso a la Urbanización “Peñisol”.
- Se grafiarán como de uso hotelero las parcelas destinadas a este uso en el PGOU
vigente, - con Licencia de Obras concedida -, en el entorno de calle Irlanda, en el
acceso de la Urbanización “Atalayas”.
- Se suprimirá el Equipamiento de Red Primaria PID-3 incluido en el Área de

Reforma Interior ARI-5.
- Se grafiará adecuadamente el Camino Cervera en su ancho de 8 mts, incluso las

entradas desde la Avda. Estación.
- Se corregirá la delimitación del Suelo Urbano en el entorno del Barranco de

Atalayas, manteniéndose como tal una parcela consolidada.
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- De acuerdo a lo dispuesto en el informe de alegaciones, se grafiará como de

carácter privado el vial de acceso a las edificaciones ya consolidadas al Norte del
ARI-7. Por otra parte, el resto de viales propuestos deberán adecuarse a los ya
previstos en el Plan General vigente, - vial 10 de Atalayas -, y excluyéndose del
ámbito la parte de vial ya ejecutada y las parcelas que en consecuencia deban
considerarse como ya urbanizadas por ser directamente colindantes al tramo
de vial ya ejecutado durante las obras de reurbanización del Polígono IV Sector
I “Atalayas”.
Plano O6.12:
- Se dispondrá la Reserva de Suelo necesaria para la ejecución de la actuación
estructural ECC +006, - como encauzamiento del barranco de Moles -, incluida
en el PATRICOVA.
- Se revisará la delimitación de los sectores de Suelo Urbanizable.
Plano O6.13:
- Se grafiará la ordenación pormenorizada tanto del Plan Parcial “San Antonio”,
de acuerdo a las últimas modificaciones y refundido aprobados
Plano O6.14:
- Se revisará tanto el trazado de ampliación del Camí la Volta, - vial PRVB 7.3 -, a
fin de evitar la posible afección a construcciones, como la delimitación de los
sectores de Suelo Urbanizable.
Plano O6.15:
- Deberá revisarse la delimitación correcta del Suelo Urbano de la urbanización Font
Nova, ajustándose a los límites del PORN.
- Se mantendrá el uso comercial previsto en el Plan General vigente en la parcela

destinada a este uso, suprimiéndose el equipamiento propuesto.
- Se establecerá como Equipamiento Administrativo S.AD la parcela recayente al

camino “Mas del Señor”, - vial PRVB 15.7 -, en la Urbanización Font Nova.
Plano O6.16:
- Se grafiará la ordenación pormenorizada tanto del Plan Parcial “San Antonio”,
de acuerdo a las últimas modificaciones y refundido aprobados. A este
respecto deberá corregirse la delimitación entre la Zona Verde de Red
Secundaria prevista y las parcelas edificables, debiendo aumentarse aquella.
- Se calificará como Aparcamientos AV la parcela destinada a este uso.
Plano O6.17:
- Deberán grafiarse con la clasificación de Suelo Urbanizable, sin ordenación
pormenorizada, los terrenos no urbanizados antes incluidos en el PRIM U.E 1.B
“Atalayas”, una vez anulado éste por Sentencia 1275/2008 del TSJCV. Los
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terrenos incluidos en la U.E 1.A mantendrán su carácter de Suelo Urbano, con

la ordenación pormenorizada prevista en el PRIM inicial.
- La anchura total del vial “Ronda Sur”, - vial PRVB 1.2 de Red Primaria -, deberá
modificarse de modo que permanezca constante en todo su trazado, de acuerdo
a lo expuesto en el presente informe.
- La parcela ocupada por el Edificio “Perla Blanca” se calificará como ZO 3.1(II), en

aplicación de los criterios establecidos en el Reglamento de Paisaje.
Plano O6.18:
- Deberán grafiarse con la clasificación de Suelo Urbanizable, sin ordenación
pormenorizada, los terrenos no urbanizados antes incluidos en el PRIM U.E 1.B
“Atalayas”, una vez anulado éste por Sentencia 1275/2008 del TSJCV.
- Se revisará la delimitación entre el Suelo Urbano y las distintas zonas previstas en la

Zona de Influencia del PORN, y entre ésta y la Zona de Protección.
Plano O6.19:
- El vial de Red Primaria PRVB-18 se adecuará en su trazado al Proyecto de Mejora y
Desdoblamiento de la CV-141.
- Se grafiará la ordenación pormenorizada tanto del Plan de Reforma Interior

“Peñíscola Park”, de acuerdo al último documento de planeamiento aprobado.
Plano O6.20:
Plano O6.21:
- Se incluirá en la delimitación del ARI-8 la franja de terrenos situada entre el

Suelo Urbano del vigente Plan General y la Rambla de Alcalá, de acuerdo a la
propuesta de estimación de diversas alegaciones.
- Se ampliará el actual Camí la Ratlla, a modo de vial de Red Primaria, de
acuerdo a lo previsto en el Plan General vigente, - 15 mts. -, y en planeamiento
parcial previsto en el término municipal de Benicarló.
Plano O6.22:
- Deberá comprobarse la delimitación entre las Zonas de Influencia y de Protección
establecidas por el PORN.
Plano O6.23:
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Plano O6.24:
- El vial de Red Primaria PRVB-18 se adecuará en su trazado al Proyecto de
Mejora y Desdoblamiento de la CV-141.

- Se grafiará adecuadamente el Camino Cervera, en su ancho previsto de 10 mts,

incluso en el nuevo suelo clasificado como Urbanizable.
- Sin perjuicio de lo anterior, deberá suprimirse la ordenación pormenorizada

propuesta para el Sector SU-12 de Suelo Urbanizable. No obstante, se mantendrá
el vial PRVB-19, “Ronda Sur”, por su carácter de Red Secundaria.
Plano O6.25:
- El vial de Red Primaria PRVB-18 se adecuará en su trazado al Proyecto de
Mejora y Desdoblamiento de la CV-141, sin perjuicio de que se mantenga la
glorieta propuesta entre este vial y el vial PRVB-20 del Plan.
- A los efectos anteriores, los restos de parcelas situados al Sur de la CV-141 se

incluirán o adscribirán el Suelo Urbanizable del otro lado de la carretera.
- Se han detectado determinados errores en las Zonas de Afección y Servidumbre

de Carreteras del Estado, debiendo por tanto corregirse.
Plano O6.26:
de Carreteras del Estado, debiendo por tanto corregirse.
- Deberán corregirse igualmente las Zonas de Afección de Ferrocarriles, en razón de

la última legislación sectorial al respecto.
- Debe incluirse el trazado y consecuentes afecciones y servidumbres del Proyecto

de Variante entre Peñíscola y Vinaroz, actualmente en ejecución.
Plano O6.27:
Plano O6.28:

de Carreteras del estado, debiendo por tanto corregirse.
- Deberán corregirse igualmente las Zonas de Afección de Ferrocarriles, en razón

de la última legislación sectorial al respecto.
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Plano O6.29:

de la última legislación sectorial de aplicación. En este sentido se siguen
marcando afecciones correspondientes al trazado anterior.
Plano O6.30:

- Deberán replantearse los nuevos accesos propuestos al Sector SU-17 “Alto del
Fardatxo”, en los términos de la legislación de Carreteras del Estado.
Plano O6.31:

de la última legislación sectorial al respecto. En este sentido se siguen
marcando afecciones correspondientes al trazado anterior.
- Se incluirá en el Sector SU-18, “Peñíscola Hills”, el BIC y Zona de Protección

establecidos por la Consellería competente en protección del patrimonio.
Plano O6.32:
- Se incluirá en el Sector SU-18, “Peñíscola Hills”, la Zona de Protección
establecida el Plan de Acción Territorial de Corredores de Infraestructuras.
- Deberán corregirse las Zonas de Afección de Ferrocarriles, en razón de la

última legislación sectorial al respecto.
Plano O6.33:
Plano O6.34:
- Se incluirá en el Sector SU-17, “Alto del Fardatxo”, la Zona de Protección

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de la última legislación sectorial de aplicación.
Plano O6.35:
- Se incluirá en los Sectores SU-17 y 18, la Zona de Protección establecida el Plan
de Acción Territorial de Corredores de Infraestructuras.

Plano O6.36:
Plano O6.37:
Planos O6.38, O6.39 y O6.40:

- Por su carácter parcial, no se aprecia error alguno.
Siendo el presente el informe técnico respecto al nuevo Documento de Revisión del

Plan General, sobre las posibles cuestiones a rectificar, en los términos del Art. 38 LRAU, a fin
de su aprobación provisional por parte del Ayuntamiento Pleno.
En Peñíscola, a 18 de Junio de 2010

El Arquitecto municipal,
D. Ramón Mallasén González
33

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Asunto: Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística.

INFORME del ARQUITECTO MUNICIPAL

En relación al Documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística,

Durante el trámite se requirieron los informes preceptivos a las Administraciones

Se mantuvieron asimismo diversas reuniones en el marco de una Comisión de

Con motivo de las alegaciones presentadas y las reuniones efectuadas se elaboró

No obstante lo anterior, dichas alegaciones, tanto durante la primera como la

De esta forma, además de los señalados informes sobre las alegaciones

II.- MARCO LEGAL Y NORMATIVO DE APLICACIÓN

Dado el momento de inicio del procedimiento, con la publicación del anuncio de

- En el estricto ámbito de sus competencias, las leyes estatales 6/1998, de 13

- Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, - léase LRAU -, Reguladora de la Actividad

- Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre, - léase RPCV -, por el que se aprueba

- Ley 4/2004, de 30 de Junio, - léase LOTPP -, de Ordenación del Territorio y

- Ley 10/2004, de 9 de Diciembre, - léase LSNU -, del Suelo No Urbanizable.

- Ley 2/1989, de 3 de Marzo, de Protección del Medio Ambiente y Estudios de

- Decreto 162/1990, de 15 de Octubre, Reglamento de la Ley 2/1989, de

- Ley 11/1994, de 27 de Diciembre, de Espacios Naturales Protegidos de la

- Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, Urbanística Valenciana, - léase LUV -, en lo

A efectos meramente aclaratorios, habida cuenta lo muy dilatado del presente

- Ley 16/2005, de 30 de Diciembre, Urbanística Valenciana, salvo lo dispuesto

- Decreto 67/2006, de 12 de Mayo del Consell, por el que se aprueba el

- Ley autonómica 9/2006, de 5 de Diciembre, reguladora de los Campos de

- Ley estatal 9/2006, de 28 de Abril, sobre la evaluación de los efectos de

III.- ESTRUCTURA DEL NUEVO DOCUMENTO

El Documento de Revisión del Plan General, expuesto a información pública en Junio

- Documento I: Memoria General

Libro I. Memoria de Información.

- Documento II: Documentos definidores de la estrategia de evolución urbana y

- Documento III: Normas Urbanísticas.

- Documento IV: Planos del Plan General.

Libro I. Planos de información.

- Tomo I. Ordenación estructural y sectoriales.

Libro III. Planos del Estudio de Impacto Ambiental.

- Documento V: Anexo Estudio del Paisaje.

- Documento VI: Anexo Vías Pecuarias.

- Documento VII: Anexo Síntesis del Estudio de Impacto Ambiental.

La documentación presentada se ajusta a la normativa urbanística aplicable

IV.- SOBRE LA INNECESARIEDAD DE DEFINICIÓN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA

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La posibilidad, por otra parte, de innecesariedad de pormenorizar parte del suelo

A este respecto, ni en momento de inicio de la tramitación del nuevo Plan General

actividad inmobiliaria, el Ayuntamiento ha delimitado Área alguna “cuyo desarrollo se

Por otra parte, y con independencia de todo lo anteriormente expuesto, la propia

De acuerdo por tanto a todo lo anterior, y teniendo en cuenta el principio de

En el sentido por tanto de lo expuesto en el presente apartado, deberá suprimirse

V.- SOBRE EL ALCANCE DE LAS MODIFICACIONES REALIZADAS EN EL

Una vez establecido que el Documento de Revisión del Plan General se ha

La regulación en el sentido de innecesariedad de una segunda información pública

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- Así, tenemos como ajustes en estas delimitaciones:

- Entre el Suelo Urbano de la Zona ZO 4.1, - Playa Norte -, y el Sector SU-1

- En los límites de las Unidades de Ejecución correspondientes a los ARIs 1,

otra parte, el ARI.2 se divide en dos unidades de ejecución, estimando

- Parte del suelo incluido anteriormente en Suelo Urbano, - a través de la

- Se realizan algunos ajustes en la delimitación entre los sectores SU-11 y

- En los límites del Sector 10 de Suelo Urbanizable y el Suelo Urbano

- Finalmente, atendiendo a un mejor cumplimiento de lo dispuesto en el

- En definitiva, en lo que respecto a posibles modificaciones en la clasificación de

- Por otra parte, ya en lo que respecta a otras modificaciones distintas de la

Cabe concluir, por tanto, de acuerdo a lo expuesto en el presente apartado, que

VI.- SOBRE LA ADSCRIPCIÓN DE DOTACIONES Y PARQUE PÚBLICOS DE RED