UNIVERSITATEA TEFAN CEL MARE SUCEAVA

FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE I ADMINISTRAIE

PUBLIC
PROGRAM DE STUDIU: CONTABILITATE, AUDIT FINANCIAR I
EXPERTIZ CONTABIL
NUMELE I PRENUMELE MASTERANDULUI: CIUBOTARIU
ALEXANDRU
ANUL: 2017

IAS 40

INVESTIII IMOBILIARE

CUPRINS

INTRODUCERE.......................................................................................................3
OBIECTIVUL STANDARDULUI IAS 40...............................................................3
DOMENIU DE APLICARE......................................................................................3
DEFINIII..................................................................................................................4
RECUNOATEREA I EVALUAREA....................................................................6
Evaluarea dupa recunoasterea initial.....................................................................7
Modelul bazat pe valoarea just..............................................................................7
TRANSFERURI........................................................................................................8
CEDRI...................................................................................................................12
PREZENTAREA INFORMAIILOR.....................................................................12
BIBLIOGRAFIE......................................................................................................14

INTRODUCERE
Standardul Internaional de Contabilitate 40, denumit i Investitii imobiliare nlocuiete
IAS 40 (emis n anul 2000) i trebuie aplicat ncepnd de la 1 ianuarie 2005 sau ulterior acestei
date.

OBIECTIVUL STANDARDULUI IAS 40

Obiectivul IAS 40 Investiii Imobiliare este acela de a prescrie tratamentul contabil al
investiiilor i al dispoziiilor aferente de prezentare a informaiilor. Spre deosebire de IAS 16,
IAS 40 Investiii imobiliare trateaz acele bunuri (terenuri i cldiri) deinute ca investiie i nu
pentru a fi utilizate n scopul derulrii activitii entitii.

DOMENIU DE APLICARE
Standardul IAS 40 Investiii imobiliare trebuie aplicat la recunoaterea, evaluarea i
prezentarea informaiilor aferente investiiilor imobiliare.
Prezentul standard nu reglementeaz aspectele care intr sub incidena IAS 40 Contracte
de leasing, inclusiv:
Clasificarea operaiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaional;
Recunoaterea venitului realizat din leasing aferent investiiei imobiliare;
Evaluarea n situaiile financiare ale unui locatar a unui drept asupra unei
investiii imobiliare deinute n temeiul unui contract de leasing contabilizat drept
contract de leasing operaional.
Acest standard nu se aplic pentru:
Activele biologice aferente activitii agricole (IAS 40 Agricultura) i
Concesiunilor miniere i rezervelor minerale cum ar fi: petrolul, gazele naturale,
resurse neregenerabile similare.

DEFINIII
Prin definiie, o proprietate imobiliar utiilizat de posesor este o proprietate imobiliar
deinut (fie de proprietar, fie de locatar, n temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi
utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative1.
Investiiile imobiliare sunt proprieti, terenuri, cldiri sau pri din cldiri deinute de
ctre proprietar sau locatar, cu scopul de a obine ctiguri ca urmare a nchirierii sau/i pentru
creterea valorii capitalului i nu cu scopul de a:
fi utilizate pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau in scopuri
administrartive; sau
a fi vndute pe parcursul desfurrrii normale a activitii.
Exemple de investiii imobiliare:
terenuri deinute pentru a fi utilizate n viitorul nc nedeterminat;
cldirile aflate n proprietatea entitii (sau deinute n baza contractelor de
leasing financiar) i inchiriate n baza contractelor de leasing operaional;
o cldire care este liber, dar care este deinut pentru a fi nchiriat n temeiul
unuia sau mai multor contracte de leasing operaional:
proprietile imobiliare n curs de construire sau amenajare n scopul utilizrii
viitoare ca investiii imobiliare.
Exemple de elemente care nu sunt investiii imobiliare:
proprietile imobiliare achiziionate cu scopul exclusiv s fie cedate ulterior, n
viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi mbuntite i revndute;
proprietile aflate n posesia salariailor ( indiferent dac acetia pltesc sau nu
chirie);

1
http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/revista_nou/2015/Articol_RFPC_03_2015.pdf

 proprietile imobiliare care sunt construite sau mbuntite pentur ca ulterior s

fie utilizate ca investiii imobiliare.
Anumite proprieti includ o parte care este deinut pentru a fi nchiriat sau cu scopul
creterii valorii capitaluluii o alt parte care este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau
furnizarea de bunuri sau servicii ori n scopuri administrative. Dac aceste pr i pot fi vndute
separat(sau nchiriate), entitatea le contabilizeaz separat. Dac prile nu pot fi vndute separat,
proprietatea imobiliar constituie o investiie imobiliar doar n cazul n care o parte
nesemnificativ este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii ori n scopuri administrative.2
Exemplu (1):
O entitate este productoare de aparatur industrial. Entitatea a cumprat o parcel de
teren ntr-o zon unde casele au preuri mici, iar facilitile de transport n comun sunt reduse.
Guvernul are planuri de dezvoltare a regiunii ca parc industrial n cinci ani. Se a teapt ca
valoarea terenului s se aprecieze semnificativ dac guvernul pune n aplicare aceste planuri.
Conducerea entitii nu a decis ce va face cu proprietatea. Poate fi clasificat acea parcel de
teren ca investiie imobiliar?
Entitatea trebuie s claisifice proprietatea ca investiie imobiliar. Chiar dac
entitatea nu a stabilit modul utilizare a proprietii, pe termen mediu, terenul este
deinut pentru creterea valorii capitalului.

Exemplu (2):
O companie a achiziionat o parcel de teren pentru a construi o cldire cu birouri.
Terenul i cldirea vor fi nchiriate unui ter (printr-un contract de leasing operaional) n
momentul n care construcia este definitivat. Poate fi clasificat proprietatea ca investi ie
imobiliar?
Proprietatea nu poate fi recunoscut ca i investiie imobiliar. IAS 40 Investiii
imobiliare exclude din cadrul investiiilor imobiliare proprietatea construit
2 Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), Fundaia IFRS, pag A1045

pentru a fi utilizat ulterior. Pentru asemenea proprieti, se aplic IAS 16

Imobilizri corporale pn cnd construcia sau mbuntirea ei este
defiinitivat. Abia atunci, proprietatea devine investiie imobiliar.

RECUNOATEREA I EVALUAREA
O investiie imobiliar trebuie recunoscut, dac i numai dac:
exist probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiiei
imobiliare s revin entitii; i
costul investiiei imobiliare poate fi evaluat n mod credibil.
O investiie imobiliar este evaluat iniial la cost. Costurile de tranzacionare sunt
incluse n evaluarea iniial. Costul unei investiii imobiliare achiziionate este format din pre ul
de cumprare, la care se adaug orice cheltuieli direct atribuite. Aceste cheltuieli de regul sunt:
onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice;
taxele de transfer ale proprietii;
alte costuri de tranzacionare.
Costul unei investiii nu este majorat de:
costuriile de nfiinare;
de pierderile din exploatare aprute nainte ca investiia s ating nivelul
planificat de ocupare;
costurile ntreinerii zilnice ale unei proprieti imobiliare.

Exemplu (3)
O entitate achiziioneaz o cldire cu destinaia birouri. Peul de cumprare este de
150.000 lei, taxele de transfer al proprietii sunt de 1.300 lei, iar onorariul notarului este de 400
lei. Cldirea este inchiriat n baza unui contract de leasing operaional. Cheltuielile de ntre inere
sunt de 250 lei. Activitile de ntreinere i renovare sunt prestate de un ter specializat.

Achiziia i cheltuielile ulterioare aferente investiiei se contabilizeaz astfel:

1. Costul de achiziie se determin astfel:
Pre de cumprare
+

Taxe de transfer

Onorariul notarului

Cost de achiziie

150.000 lei
1.300 lei
400 lei
151.700 lei

2. Achiziia investiiei imobiliare se contabilizeaz astfel:

215 Investiii imobiliare

3.

401 Furnizori

151.700 lei

151.700 lei

Cheltuielile de intretinere nu sunt incluse in costul investitiei imobiliare. Aceste

cheltuieli sunt recunoscute in contul de profit si pierdere:

611 - Cheltuieli cu ntreinerea

401 Furnizori

250 lei

250 lei

Evaluarea dupa recunoasterea initial

O entitate poate s aleag fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru
investiiile imobiliare. Dup recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul bazat pe valoare
just va evalua toate investiiile imobiliare la valoarea just. Un ctig sau o pierdere aprut n
urma modificrii valorii juste a investiiei imobiliare este recunoscut n contul de profit si
pierdere. ns ce presupun aceste dou modele?
Modelul bazat pe valoarea just
Conform modelului bazat pe valoarea just, toate investiiile imobiliare trebuie s fie
evaluate la valoarea just. Ctigurile sau pierderile care apar n urma modificrii valorii juste a
unei investiii imobiliare trebuie s fie incluse n contul de profit i pierdere n perioada n care
apar aceste modificri.

Valoarea just este definit ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ, de
bunvoie, ntre pri aflate n cunotin de cauz ntr-o tranzacie n care preul este determinat n
mod obiectiv. Aceast valoare este specific unui anumit moment. Deoarece piaa se modific
constant, valoarea raportat ca valoare just poate fi incorect sau inadecvat dac este estimat
intr-un alt moment.
De asemenea, valoarea just a unei investiii reflect, printre altele, veniturile din chirii
aferente contractelor curente de leasing, precum i ipotezele raionale i justificate reprezentnd
ceea ce prile interesate i n cunotin de cauz ar presupune cu privire la veniturile din chirii
obinute din contracte viitoare de leasing.

Modelul bazat pe cost

O entitate care opteaz pentru modelul bazat pe cost, va evalua toate investi iile
imobiliare n conformitate cu cerinele din IAS16 Imobilizri corporale pentru acel model, altele
dect cele care ndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate drept deinute n vederea vnzrii.

TRANSFERURI
Transferurile la i de la investiii imobiliare vor fi fcute atunci cnd exist o modificare
a utilizrii, evideniat de:
nceperea utilizrii de ctre posesor, pentru un transfer din categoria investiiilor
imobiliare n categoria proprietilor imobiliare utilizate de posesor;
nceperea procesului de amenajare n perspectiva vnzrii, pentru un transfer din
categoria investiiilor imobiliare n categoria stocurilor;
nceperea unui leasing operaional cu o alt parte, pentru un transfer din
categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare.
Pentru transferul unei investiii imobiliare contabilizate la valoarea just n categoria
proprietilor imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al propriet ii n
scopul contabilizrii ei ulterioare n conformitate cu IAS 16 sau cu IAS 2 trebuie s fie la
valoarea sa just de la data modificrii utilizrii.

Pentru un transfer din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare, care va fi

contabilizat la valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a propriet ii imobiliare la acea
dat i valoarea sa contabil anterioar trebuie s fie recunoscut n profit i pierdere.
Exemplu (4)
Societatea AlexConstruct are ca obiect de activitate construcia de imobile destinate
vnzrii. Din cauza condiiilor pieei, n anul 2015 s-a constatat o reducere a vnzrilor
imobiliare. Managerul societii decide ca din stocul de 20 de cldiri pe care-l deine, s
nchirieze 4 dintre ele, pe baza unor contracte de leasing operaional, astfel:
CLDIRE

DURATA

VALOAREA

CONTRACTULUI

CONTABIL

VALOAREA JUST LA
DATA NCHIRIERII

Spaiu

01.02.2015

pn

la 800.000 lei

900.000 lei

commercial
Hal de producie

31.03.2017
01.03.2015

pn

la 1.500.000 lei

1.400.000 lei

Cldire cu birouri

31.12.2015
01.04.2015

pn

la 900.000 lei

940.000 lei

Depozit

30.09.2016
01.05.2015

pn

la 1.800.000 lei

1.500.000 lei

30.11.2017
La data expirrii contractelor de nchiriere, societatea decide utilizarea celor 4 cldiri
astfel:
Spaiu comercial este utilizat n scopuri administrative, durata de via rmas 24
ani;
Hala de producie face obiectul unui proces de modernizare n vederea utilizrii
n continuare ca investiie imobiliar;
Cldirea cu birouri intr ntr-un proces de mbuntire n vederea vnzrii;
Depozitul se inchiriaz unei alte societi pe baza unui contract de leasing
financiar.
La data de 31.12.2017, societatea constat urmtoarele valori juste pentru cldiri:

 Spaiu comercial la 1.060.000 lei;

Hala de producie la 1.900.000 lei;
Cldirea cu birouri 970.000 lei
Depozit 1,950.000 lei.
Iniial, cele 4 cldiri sunt ncadrate la categoria stocurilor. Din momentul nchirierii
acestora n baza unor contracte de leasing operaional, aceastea vor fi transferate la investiii
imobiliare. Orice diferen ntre valoarea just a proprietii imobiliare la acea dat i valoarea
contabil este recunoscut n profit i pierdere astfel:
Pentru spaiul comercial:

215 Investiii

345 Produse finite

756 Venituri din

imobiliare

investiii imobiliare

800.000 lei
900.000 lei
100.000 lei

Pentru hala de producie:

215 Investiii imobiliare
656 Cheltuieli privind

1.400.000 lei
345 Produse finite

investiiile imobiliare

1.500.000 lei
100.000 lei

Pentru cldire i birouri:

215 Investiii

345 Produse finite

756 Venituri din

imobiliare

investiii imobiliare

900.000 lei
940.000 lei
40.000 lei

Pentru depozit:
215 Investiii imobiliare
656 Cheltuieli privind

1.500.000 lei
345 Produse finite

1.800.000 lei

investiiile imobiliare

300.000 lei

La data expirrii contractelor de nchiriere, are loc transferul unora dintre investi iile
imobiliare la alte categorii de active. Astfel:
Spaiul comercial va fi trasnferat la imob. Corporale, deoarece va fi utilizat n
scopuri administrative;
212 - Construcii

215 Investiii

900.000 lei

900.000 lei

imobiliare
Hala de producie va fi utilizat n continuare ca i investiie imobiliar;
215 Investiii

756 Venituri din

imobiliare

investiii imobiliare

300.000 lei

300.000 lei

Cldirea cu birorui va fi vndut, ceea ce nseamn c va fi transferat la stocuri;

311 Active

215 Investiii

imobilizate deinute

imobiliare

940.000 lei

940.000 lei

n vederea vnzrii
Depozitul va fi nchiriat n baza unui leasing financiar.
267 Creane

215 Investiii

imobilizate

imobiliare

1.500.000 lei

1.500.000 lei

Hala de producie este investiie imobiliar, iar modificarea valorii juste este recunoscut
n contul de profit i pierdere.
215 Investiii

756 Venituri din

imobiliare

investiii imobiliare

200.000 lei

200.000 lei

Cldirea cu birouri este un stoc. Stocurile sunt contabilizate la cea mai mic valoare
dintre cost i valoarea realizabil net. Valoarea realizabil net (970.000 lei) este mai mare dect
costul (940.000 lei). Cldirea va rmne nregistrat la costul acesteia.
Depozitul a fost nchiriat prin leasing financiar si contabilizat la locatar. Modificarea
valorii juste a acestuia va fi contabilizat la locatar, nu la locator.

CEDRI
O investiie imobilir trebuie derecunoscut (eliminat din situaia poziiei financiare) n
momentul cedrii sau atunci cnd investiia imobiliar este definitiv retras din folosin i nu se
mai preconizeaz apariia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.
Cedarea poate fi realizat prin:
Vnzarea imobilului;
Contractarea unui leasing financiar.

PREZENTAREA INFORMAIILOR
Informaiile privind investiiile imobiliare prezentate depind de modelul ales pentru
evaluarea acestora.
Astfel, atunci cnd se utilizeaz modelul bazat pe valoarea just, trebuie prezentate
urmtoarele informaii:
specificarea c aplica modelul bazat pe valoarea just;
n ce situaii sunt clasificate i nregistrate drepturile imobiliare deinute prin
contracte de leasing operaional;
atunci cnd clasificarea este dificil, criteriile pe care le folosete pentru a
deosebi investiia imobiliar de proprietile imobiliare utilizate de posesor i de
proprietile imobiliare deinute n scopul vnzrii pe parcursul desfurrii
normale a activitii;

 metodele i ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a

investiiei imobiliare i o declaraie din care s reias factorii pe baza crora s-a
determinat valorea just;
msura n care valoarea just a investiiei imobiliare se bazeaz pe evaluarea
efectuat de un evaluator independent, cu experien i calificare profesional
recunoscut i relevant;
reconcilierea valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul
perioadei.

Atunci cnd se utilizeaz modelul bazat pe cost, trebuie prezentate urmtoarele

informaii:
specificarea c aplica modelul bazat pe cost;
atunci cnd clasificarea este dificil, criteriile pe care le folosete pentru a
deosebi investiia imobiliar de proprietile imobiliare utilizate de posesor i de
proprietile imobiliare deinute n scopul vnzrii pe parcursul desfurrii
normale a activitii;
metodele de amortizare utilizate;
duratele de via util sau ratele de amortizare folosite;
valoarea contabil brut i amortizarea cumulat (agregat cu pierderile cumulate
din depreciere) la nceputul i la sfritul perioadei;
reconcilierea valorii contabile a investiiei imobiliare la nceputul i la sfritul
perioadei;
Atunci cnd o entitate nu poate determina, n mod credibil, valoarea just a investitiilor
imobiliare, entitatea va prezenta:
o descriere a investiiilor imobiliare;
o explicare a motivului pentru care valoarea just nu poate fiinmod credibil; i

 -daca este posibil, irul estimrilor n interiorul cruia este cel mai probabil s
gsim valoarea just.

BIBLIOGRAFIE

1. Standardele Internaionale de Raportare Financiar (IFRS), Fundaia IFRS

2. http://contabilul.manager.ro/a/1952/ias-40-investitii-imobiliare.html
3. http://documents.tips/documents/ias-40-investitii-imobiliare.html
4. http://www.contzilla.ro/ias-40-investitii-imobiliare/
5. http://contabilitate-primara.blogspot.ro/2011/02/ias-40-investitii-imobiliare.html
6. http://discutii.mfinante.ro/static/10/Mfp/revista_nou/2015/Articol_RFPC_03_2015.pdf
7. http://ceccar.ro/ro/wp-content/uploads/2013/03/GhidIFRStratamentecontabile-sifiscale.pdf
8. http://www.cig.ase.ro/prof/stbunea/resurse/plan%20conturi%20IFRS.pdf