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http://hdl.handle.net/10757/273563
FACULTAD DE INGENIERIA
TESIS
Para optar el ttulo profesional de:
INGENIERO CIVIL
AUTOR:
Alvarado Fernndez, Carolina
LIMA PER
2010
TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIN ............................................................................................................ 5
CAPTULO 1. SITUACIN ECONMICA ACTUAL ................................................. 1
1.1. ENTORNO MACROECONMICO .................................................................... 1
1.1.1
3.7.3
3.7.4
3.7.5
3.7.6
3.7.7
Muebles ...................................................................................................... 49
3.7.8
7.2
8.1.3
9.2
RENTABILIDAD ......................................................................................... 66
11.
FLUJOGRAMA
DE
LOS
PROCESOS
MUNICIPALES,
11.2
11.3
11.4
INTRODUCCIN
La tesis realizada es una tesis aplicativa ya que no trata de demostrar una hiptesis sino
que utiliza la informacin aprendida en la universidad y en la prctica para desarrollar
un proyecto inmobiliario especfico.
La tesis toca los puntos bsicos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario dentro de
los 10 primeros captulos. As el captulo 1 analiza la coyuntura nacional y mundial en
la que el proyecto se emprender. Justamente este proyecto se emprendi en el 2009 ao
de recesin econmica mundial.
Los ltimos dos captulos son un aporte adicional que se le ha agregado a la tesis. El
captulo 11 ilustra los pasos a seguir para completar los procesos municipales,
registrales y bancarios que se dan a lo largo del proyecto. Por ltimo, el captulo 12
describe ciertas caractersticas del proyecto mediante indicadores y ratios los cuales se
podrn utilizar en un futuro para la estimacin de costos a nivel de pre factibilidad en
proyectos similares.
Figura 1B
Per no es nico pas que se vio perjudicado por la crisis internacional. La figura 1C
muestra las proyecciones del PBI 2009 para los pases latinoamericanos dadas en el
mes de setiembre 2009.
Figura 1C
Como se observa en el grfico, Per fue el pas latinoamericano con el segundo mayor
valor proyectado de PBI (1.8%) para el 2009 precedido por Bolivia (2.1%). Por el
contrario, Mxico (-7%), Paraguay (-3.4%) y Argentina (-2.2%) fueron los pases con
los menores crecimientos proyectados.
No obstante, tal como se observa en la figura 1D ya para este ao el panorama se
proyecta distinto para algunos pases. Segn el Informe de Latin Focus del mes de
diciembre 2009,
Figura 1D
La crisis econmica y financiera mundial golpe a todos los sectores productivos del
pas siendo los ms afectados la Manufactura, la Pesca y el Comercio.
Segn el informe de Macroconsult de enero del 2010 estos decrecieron -7.4%, -7 % y 0.3% respectivamente durante el 2009.
Por otro lado, aquellos sectores que tuvieron un crecimiento relativamente robusto
fueron los sectores Construccin (5.3%), Servicios (4%),
Agropecuario (2.4%) y
Para el 2010 se espera una recuperacin para todos los sectores sobretodo
Hidrocarburos (19.5%) y Construccin (10%).
1.1.3. Inflacin
Por el contrario, segn el Informe de Macroconsult de enero del 2010, se habra cerrado
el 2009 con una inflacin de 0.3%. Sin embargo se espera que a lo largo del 2010 haya
un alza inflacionaria pero dentro de la meta, tal como lo refleja la figura 1G.
Figura 1G
Finalmente al cierre del 2009 fue aprox. 2.90 soles por dlar y se espera que se
mantenga alrededor de ste valor durante el 2010 (ver cuadro 1I).
Figura 1I
1.2.
ENTORNO
MICROECONMICO:
SECTOR
CONSTRUCCIN
1.2.1. PBI
PBI anual
Si bien en el 2009 el sector construccin sufri una desaceleracin con respecto al
2008, como la mayora de los dems sectores de la economa peruana, ste fue uno de
los ms dinmicos. Segn estimaciones de la empresa Macroconsult este creci 5.4%
durante el 2009. Ya para el 2010 se espera un crecimiento de 10%.
Este crecimiento del sector durante el 2009 se debi en parte a la inversin que hizo el
Estado a lo largo del ao en infraestructura, saneamiento y programas de viviendas de
inters social.
PBI mensual
En la figura 1K se hace notoria la desaceleracin que tuvo el sector durante el ao 2009
con respecto al 2008. Si bien se mantuvo en crecimiento durante la mayora de meses
(la excepcin ha sido abril, mayo y junio) este se ha dado a menores tasas que el ao
anterior.
As luego de tener 3 meses consecutivos de resultados negativos en el mes de julio
comenz su recuperacin.
Figura 1K
Barras de Acero
No se tiene mucha informacin de la produccin y/o venta de las barras de acero de
construccin durante el ao 2009, por lo que presentar la produccin mensual de las
barras de acero de construccin durante el 2007, 2008 y los dos primeros meses del
2009).
Figura 1N
10
aument 43.5% con respecto al periodo de abril a junio en el cual solo creci 1.4%.
Si se analiza el aumento de ventas que se tuvo en el periodo julio setiembre (tercer
trimestre) de acuerdo al nivel socioeconmico se tendra lo siguiente:
Segmento A 38.7%
Segmento AB 17.8%
Segmento B 58.4%
Segmento C 78%
Como los segmentos C y B fueron los que generaron mayores ventas.
4
Unidades Ingresadas
Como se ve en la figura 1Q, las unidades de vivienda ingresadas al mercado han estado
en continuo aumento durante el 2008 y el 2009. As en el tercer trimestre del 2009
(periodo de julio a setiembre) se ingresaron 5,396 unidades de vivienda nuevas al
mercado inmobiliario y de enero a setiembre, 14 595 unidades.
Unidades Vendidas
Con respecto a las unidades vendidas, stas sufrieron una baja en el cuarto trimestre del
2008.No obstante, se observa que durante el 2009 se han ido recuperando las ventas de
modo que durante el periodo de julio a setiembre la cantidad de unidades vendidas
alcanz el nivel de los tres primeros trimestre del 2008.
Unidades Disponibles
13
Las unidades disponibles son aquellas que se encuentran dentro del mercado.
Tal como muestra la figura 1Q, las unidades de vivienda disponibles disminuyeron en el
tercer y cuarto trimestre del 2008. Sin embargo, durante el 2009 stas han estado en
constante aumento de manera que en el tercer trimestre se lleg a tener 9,806 viviendas
disponibles las cuales se distribuyeron por nivel socio econmico de la siguiente
manera:
Figura 1R
Como informacin adicional se tiene que las viviendas de tres dormitorios sumaron el
75% del total de las unidades disponibles durante el periodo mencionado.7
7
10
Figura 1T
Cuadro 1U
17
Figura 1V
12
13
19
Cuadro 2A
Figura 2B
Si se observa la Pirmide poblacional del ao 1981 se puede notar que los grupos de
edad con mayor cantidad de integrantes eran los de 0 a 4 y 5 a 10 aos. Cada grupo
mencionado sobrepasaba las 2000,000 personas. La forma del grafico era la de una
pirmide de base ancha y su forma hace notoria la concentracin de la poblacin en los
rangos de edades menores a los 30 aos.
Para el ao 2005, la constitucin de la poblacin por edades vari sutilmente. Ello se
hace notorio en el grfico ya que a pesar de mantener todava la forma de pirmide, la
base de sta ya no corresponde a los grupos de edad con mayor poblacin. En ese
momento el grupo de edad con mayor poblacin ya no era el de 0 a 10 aos sino el de
10 a 14 aos.
Ya en el 2050 el grfico de la tendencia poblacional cambiara dejando atrs la forma de
pirmide y tendiendo a la de un rectngulo. Es decir, que la cantidad de integrantes por
rango de edad se mantendra en igual proporcin desde los 0 aos hasta los 60.
Aproximadamente habra 7000,000 de integrantes en cada rango de edad. Asimismo se
observa que la poblacin de personas mayores a los 60 aos aumentara en gran
cantidad con respecto a la actualidad. Habr alrededor de unos 20000,000 de
pobladores mayores de 60 aos. En relacin al sector inmobiliario, esta tendencia de la
poblacin creara la necesidad de crear nuevos tipos de productos que satisfaga las
necesidades de un nuevo mercado formado por personas mayores a 60 aos.
Figura 2C
El NSE C (35.1%)
El NSE D (28.1%)
Estos dos NSE representan el 63% de la poblacin que traducido en hogares equivalen a
1,166500.
22
23
Los Olivos y Santiago de Surco son los distritos predilectos para vivir
El distrito de Surco es preferido por el 25% de los demandantes del estrato alto y
por el 17% del estrato medio alto.
Los demandantes pertenecientes a los niveles alto y medio alto gustan de vivir en
los distritos de: Surco, Miraflores, La Molina, San Borja, San Isidro y Pueblo Libre.
Los demandantes del nivel medio elegiran vivir en los distritos de Surco, Los
Olivos, San Borja y Pueblo Libre.
Por ltimo los demandantes de los niveles medio bajo y bajo prefieren los distritos
de Los Olivos, Comas, San Juan de Lurigancho y Ate-Vitarte.
Cuadro 2G
Segn el cuadro 2H, el 65% de los hogares de Lima estn formados por hogares
nucleares: parejas con hijos (48%), un adulto solo con hijos (10%) y parejas sin hijos
(7%). A estos hogares se les denomina de esta manera porque no hay presencia de otros
familiares.
Del 35% de hogares restantes: el 30% son Compuestos (hogares nucleares con otros
familiares o no familiares) y el 5% son Unipersonales (adulto solo).
Ingreso Total
25
De acuerdo con el grfico 2I el NSE A y B son los que generan el 59% de los ingreso
de Lima y Callao, el NSE C el 24%, el NSE D el 12% y el NSE E el 4%.
Se puede notar la desigualdad de ingresos que existe entre el NSE ms alto y el ms
bajo. El NSE A tiene un ingreso 4 veces mayor al ingreso del NSE E, a pesar que la
cantidad de hogares de este NSE duplican a los del NSE A.
Ingreso Disponible
El ingreso disponible es aquel que queda luego que se le restan los gastos corrientes 14 al
ingreso total del hogar.
Tal como lo indica el grfico 2I, el 66% del ingreso de los hogares del NSE A queda
disponible mientras que para los dems NSE el ingreso disponible es menor al 20%.
Ingreso Promedio Mensual Neto del Hogar en soles
El cuadro 2J nos brinda informacin acerca del ingreso promedio mensual neto en soles
del hogar segn el NSE:
Cuadro 2J
Por ltimo, podemos decir que tomando en cuenta a todos los NSE el rubro para el que
se dispone la mayor parte del prepuesto del hogar es alimentacin (36%) seguido por
otros rubros15 (33%), transporte (9%), educacin (8%), servicios bsicos (8%) y otros
gastos corrientes (6%).
15
Cuadro 2N
28
Requerido al 86%
Requerido al 100%
Cuadro 2O
Jardn (86%)
Jardn (100%)
Cuadro 2P
29
Cuadro 2Q
Parquet (100%)
Cuadro 2R
30
Parquet (100%)
Cuadro 2S
2.2.2. Competencia
Al mes de abril la oferta de departamentos en la zona era la siguiente:
Edificio N1 Mlaga
Cuadro 2U
Edificio 2 Mlaga 2
32
Cuadro 2V
33
Edificio 4 Toquepala
Cuadro 2X
Planta Tpica
Figura 2.1X
34
Cuadro 2Y
Planta Tpica
Figura 2.1Y
Cuadro Resumen
Cuadro 2Z
35
Cuadro 2AA
Cuadro 2AB
37
3.1. UBICACIN
El proyecto se desarrollar en el terreno ubicado en la Calle Cosmos Mz L4 Lote 5, Urb.
Las Gardenias en el distrito de Santiago de Surco.
El proyecto Cosmos tiene como accesos principales la Av. Caminos del Inca, Higuereta,
Benavides y Velasco Astete.
Se encuentra dentro de una zona cerca de Centro Comerciales (C.C Caminos de Inca a 7
cuadras), Supermercados (Plaza Vea y Wong), Restaurantes, Farmacias, Lavanderas,
Tiendas de abarrotes, Panaderas, Nidos, etc.
rea:
310.90 m2
Frente:
14.50 m
38
Lado posterior:
13.36 m
Profundidad:
Figura 3B
El proyecto Cosmos se encuentra muy cerca del parque Andrs Avelino Cceres.
Cuadro 3C
39
Cuadro 3D
Figura 3E
40
Nota: Esta fachada sufri una pequea modificacin, ya que se redujo el rea de la
pileta (en el ingreso) para aumentar una terraza al departamento dplex 101.
Cuadro 3F
41
Figura 3G
42
Figura 3H
Figura 3I
43
Figura 3J
estar, dormitorio principal con bao con tina, dormitorio 2, dormitorio 3 con bao con
tina y un bao completo compartido.
Figura 3K
Figura 3L
45
3.7. ACABADOS
3.7.1. Equipamiento General
Ascensor de acceso directo, de ltima generacin, para 6 personas con apertura en dos
puertas marca Otis. El ascensor est acabado con pisos de porcelanato similares a los
del Hall del 1er piso.
Escaleras con desfogue a vestbulo ventilado.
Portones levadizos automticos.
Artefactos de iluminacin en zonas comunes.
Luces de emergencia en zonas comunes (escaleras y semistano).
Intercomunicador con portero elctrico y cmara incorporada en cada dpto.
01 Extintor de 6kg por cada piso, ubicado en el rea de escaleras.
Suministro de agua potable mediante cisterna de 10m3 con 2 electrobombas de
funcionamiento alterno y 2 tanques elevados de 2.5m3 cada uno.
Montantes de agua individuales desde el tanque elevado hacia cada departamento con
entrega en medidores independientes.
Tableros electromagnticos en cada departamento con llave diferencial.
Incluye entubado y placas para cable de TV, telfono e internet en sala-comedor, cocina
y dormitorio principal.
Pileta, con motor para recirculacin del agua (entrada al edificio).
46
Dormitorios
Piso laminado 6mm de trnsito medio.
Sala Comedor
Porcelanato color (60x60cm).
Baos
Cermica nacional color blanco.
Cocina
Cermica nacional de color.
Patio y lavandera
Cermica nacional de color.
Terrazas en departamentos
Porcelanato (60x60cm).
Azotea
Ladrillo pastelero.
3.7.7 Muebles
De cocina
Muebles bajos y altos estructurados en MDF con tableros post formados en melanina.
Cajonera y puertas pintadas al duco en color blanco.
Closet
De MDF color blanco con puertas molduradas, cajonera (4), y colgadores.
49
Bao de visita
Tableros de concreto cemento enchapado.
Lavatorios tipo bowl color blanco con grifera marca Vainsa.
Inodoros modelo one piece color blanco marca Golden Bath.
Accesorios de bao de losa.
Bao y lavandera
Inodoro modelo sifn jet color blanco marca Trbol.
Lavatorio con pedestal marca Trbol.
Poza de ducha con grifera marca Vainsa.
Lavadero de granito blanco con grifera marca Vainsa.
Cocina
Lavadero de acero inoxidable de una poza de escurridero marca Record, con grifera
mezcladora tipo cuello de ganso marca Vainsa.
50
CAPTULO 4. CRONOGRAMA
departamentos restantes.
16
Hasta agosto del 2009 el trmite de la Licencia Automtica era factible es por eso que se ha tomado en cuenta en
51
Nota: La cantidad de das que aparecen en las barras de duracin de las actividades
corresponden a los das trabajados (en este caso de lunes a viernes) para la ejecutarlas.
52
CAPTULO 5. MARKETING
Fortalezas
Debilidades
No cuenta con instalaciones de GAS Natural o GLP.
53
Oportunidades
Ya que se compr el terreno a buen precio, debido a que la demanda de stos se redujo
por la recesin, se tiene una ventaja con la competencia.
Amenazas
Luego de la crisis las condiciones para el crdito hipotecario tanto como para el crdito
promotor estaban siendo ms exigentes.
El posible incremento del valor de los materiales de construccin por factores internos o
externos.
La posible variabilidad del tipo de cambio en moneda extranjera.
Precio
Se manejar 2 tipos de precio:
Precio de Preventa (aprox. 10% menos que el precio estndar)
Precio Estndar
Es importante aadir que a medida que la construccin del edificio avanza, el producto
es ms atractivo por lo tanto el precio estndar de las unidades inmobiliarias podra
aumentar.
Plaza
54
La forma principal que se utilizar para llegar al consumidor ser de manera directa por
lo que se contar con un rea de ventas. El rea de ventas estar ubicada en la obra para
lo cual se implementar una caseta de ventas.
En la caseta de ventas se mostrar los planos de planta de los departamentos y la
perspectiva de la fachada. As mismo se tendr la lista de los acabados que se piensa
colocar y muestras de algunos de ellos tales como los pisos y cermicos de pared.
Adems, se brindar informacin del banco que otorga el crdito promotor.
La caseta tendr un aire moderno y contar con telfono y bao.
El segundo canal utilizado para llegar al comprador sern las oficinas de crdito
hipotecario del Banco Promotor, en las que se colocar informacin (brochures) del
proyecto.
Promocin
Cartel de obra
Se colocar un panel de obra que mostrar la perspectiva de la fachada del edificio e
informacin tal como telfonos de contacto, pgina web, empresa constructora, Banco
promotor e informacin del proyecto (rea de los dptos, n de dormitorios, n de
estacionamientos, depsito, rea de servicio, tipo de ascensor y marca, etc.).
Brochures
En los brochures se mostrar la perspectiva de la fachada del edificio, la planta de los
departamentos. As como informacin de stos y los telfonos de contacto.
Los brochures se encontrarn en la caseta de ventas y en las oficinas del Banco
Promotor para poder ser entregados a las personas que soliciten informacin del
proyecto.
55
Pgina Web
Se colocar informacin del proyecto en la pgina web de la empresa constructora as
como en la del Banco Promotor en donde se podrn ver la ubicacin del proyecto, la
perspectiva del edificio, los planos de las plantas de los departamentos, el rea, los
precios, los tipos de acabados, el Banco Promotor, etc.
Avisos en peridicos
Se pagar una cuota al Banco Promotor para aparecer en los avisos, en peridicos, de
los proyectos que financia.
Se colocar avisos en el diario el Comercio los das domingos durante los meses de
construccin dejando un par de semanas libres entre cada mes.
56
Nota: Los egresos incluyen IGV y el TC=2.90 soles por dlar americano.
Como se observa en el cuadro 6B, el terreno y la construccin representan el 90% de los
costos.
Detalle por Cuentas
Cuadro 6B
Cuadro 6C
Cuadro 6D
57
Cuadro 6E
Cuadro 6F
Cuadro 6G
Cuadro 6H
Cuadro 6I
58
Para fijar el precio de un producto se debe tener en cuenta ciertos factores tales como el
costo del producto, la oferta y el precio de los competidores.
As mientras los costos establecen el lmite inferior para el precio que la empresa puede
cobrar por su producto el mercado establecer el lmite superior.17
17
Cuadro 7A
61
CAPTULO 8. FINANCIAMIENTO
a travs del
62
Anteproyecto
Cuadro de Acabados
Presupuesto de Obra
63
El banco exige un aporte mnimo de aprox. el 15% por parte del promotor.
Adems, para que el banco desembolse la primera armada de dinero se deber cumplir
con:
Porcentaje de Preventas
El banco pide un porcentaje de preventas para iniciar el desembolso del prstamo. Este
valor est vara entre el 15 y 30% de preventas de acuerdo a la calificacin que d el
banco al promotor inmobiliario.
Obtencin de la Licencia de Obra
64
efectivo, los cuales cubrirn los costos de la compra del terreno, el desarrollo proyecto y
el trmite para la obtencin de la licencia de obra. El aporte propio representa el
252/828=30% de la inversin.
Pre-ventas
Se comenzar la construccin con el equivalente a 2 pre ventas (2/7=29%). Las 2 preventas totalizan un monto de US$ 261,000 que generaran US$ 52,200 de cuotas
iniciales y US$ 208,800 de desembolsos hipotecarios puente que se desembolsaran al
final de la construccin y seran medio de pago para el crdito promotor. Las cuotas
iniciales de las pre-ventas equivalen al 52/828=6% de la inversin.
Crdito Promotor
Se requerir como mximo US$ 517,000 de crdito promotor que representara el
517/828=62% de la inversin y el 517/529=98% del costo de construccin.
Ventas
El ingreso de las ventas cubrira el 2% restante de la inversin.
65
9.1 ESTADO
DE
GANANCIAS
PRDIDAS
(EN
SOLES):
9.2
RENTABILIDAD
66
67
Por ltimo, se ha calculado el Valor Actual Neto (VAN) de los dos flujos. El VAN es el
valor actual de los beneficios netos excedentes que genera un proyecto encima del
monto requerido. Para su clculo se debe de considerar una tasa de descuento que
representa el costo de oportunidad del capital (COK). En este caso se ha considerado,
para ambos flujos (econmico y financiero), un COK de 12%.
La tasa interna de retorno (TIR) de ambos flujos, que es la mxima rentabilidad que el
proyecto puede generar, no ha podido ser calculada ya que debido a la naturaleza de los
flujos se obtienen soluciones imaginarias.
68
La Licencia de Obra
La Declaratoria de Fbrica
La Independizacin
El Financiamiento Bancario
Nota: En cada flujograma se ha colocado el monto a pagar por cada trmite, para ello se
ha considerado los siguientes valores:
UIT=S/.3,550
Valor de Obra (VO)= S/.865,292 (revisar anexo 2)
Los montos indicados corresponden a la Municipalidad de Santiago de Surco.
69
Figura 11A
Pagos
P1: Pago de Derechos Notariales por la generacin de la Minuta Compra Venta.
P2: Pago de Derechos Notariales y Registrales por la Escritura Pblica.
Figura 11B
70
Pagos
P1: Pago al Municipio para el trmite de Anteproyecto Arquitectnico y al CAP para su
revisin. Por Derecho de Trmite: 14.87% UIT + S/. 528 = S/.1,056 CAP: 0.05% del
V.O= S/.433
Nota: El valor se obra se saca con el Cuadro de Valores Unitarios Oficial actualizado
P2. Pago a la Municipalidad para el trmite de Licencia de Obra de Edificacin Nueva y
al CIP y CAP para revisin del Proyecto Arquitectnico e Ingenieras. Por Derecho de
Trmite: 28.28% UIT = S/. 1,004 Por Liquidacin: 1.5% V S/.12,980 C.I.P y C.A.P:
0.05% del V.O c/u
Figura 11C
Pagos
PS. Pago a SERPAR (Servicio de Parques de Lima). El monto depender de la cantidad
de parques que existan en las cercanas del edificio.
P1. Pago al Municipio para el trmite de Finalizacin de Obra y Declaratoria de
Fbrica. El pago de de los dos trmites se hace en conjunto.
71
Figura 11D
Pagos
PS: Pago a SERPAR (Servicio de Parques de Lima). El monto depender de la cantidad
de parques que existan en las cercanas del edificio
P1: Pago al Municipio para el trmite de Finalizacin de Obra y al CIP para la revisin
de Planos Modificados.
Por Derecho de Trmite: 22% UIT = S/. 781,
1.5% V.O (slo la variacin)
Figura 11E
72
11.6 INDEPENDIZACIN
Figura 11F
Pagos
P1: Pago para el Estudio de Factibilidad del Proyecto. Monto aprox.= $500
P2 y P3: Pago de Derechos Notariales y Registrales.
Parte 2
Figura 11H
Pagos
P1: Pago por el levantamiento de la hipoteca.
Nota: Es preferible levantar la hipoteca del terreno antes de realizar el trmite de
independizacin ya que de otro modo se deber levantar tantas la hipotecas como
unidades inmobiliarias hayan.
El levantamiento de la hipoteca depender de la capacidad para pagar el prstamo que a
su vez depender de la velocidad de las ventas.
74
En este captulo se analizar las caractersticas del proyecto Cosmos en forma de ratios
con el objetivo de obtener datos para la estimacin de costos de proyectos similares a
nivel de pre factibilidad. Asimismo se analizar otros dos edificios con caractersticas
parecidas para comparar sus similitudes y diferencias.
Cuadro 12A
12.1. DENSIDADES
Se hallarn las densidades de estructura y arquitectura de los edificios. stas muestran la
cantidad de ciertos materiales / m2 de rea techada de cada edificio.
Densidades de Estructuras
Las densidades de estructuras muestran la cantidad concreto, encofrado y acero que
utiliz cada edificacin / m2 techado.
75
Concreto
Cuadro 12B
Encofrados
Cuadro 12C
Acero
76
Cuadro 12D
El ratio de acero del edificio 1 es bastante mayor debido a las grandes cimentaciones y
muros de sostenimiento que posee.
Densidades de Arquitectura
En las densidades de arquitectura se han analizado la cantidad de puertas macizas,
puertas MDF, closets, muebles de cocina y aparatos sanitarios que tiene cada proyecto /
m2 techado.
Cuadro 12E
77
78
El costo superior de los muros de las fachadas se debe a que los exteriores de una
edificacin desempean distintas funciones tales como: esttica, proteccin, iluminacin
y ventilacin; para lo cual se le incorporan componentes como ventanas, revestimientos
especiales, etc.
18
Cfr. MASCAR JUAN LUIS, El Costo de las Decisiones Arquitectnicas en Proyectos de Hospitales pg. 40-41
79
Adems, para que los edificios puedan ser comparables, se estudio la distribucin
interna de cada proyecto de manera que cada uno tenga la misma funcin y el mismo
grado de eficiencia.
Cuadro 12F
Del estudio mostrado se puede concluir que a pesar de que las edificaciones tengan
plantas de igual rea, la forma de stas influir en los costos relacionados con la fachada
tales como el tarrajeo, la pintura, etc.
Una observacin importante del estudio es que los costos de la fachada de edificaciones
que se encuentren situadas en zonas de climas fros sern mayores a los de aquellas se
encuentren en zonas con clima ms templado. Por esta razn, en zonas de clima fro el
ndice de Compacidad se vuelve en un indicador importante en la eleccin de un diseo
arquitectnico u otro.
80
Los edificios de oficinas son otro ejemplo en el que el ndice de compacidad se vuelve
un indicador sumamente importante para la eleccin de cierto diseo arquitectnico.
Cuadro 12G
81
CONCLUSIONES
Generales
Durante el 2009 todos los sectores de la economa peruana se vieron afectados debido a
la crisis mundial ocurrida en octubre del 2008; sobre todo la manufactura, la pesca y el
comercio. La economa peruana creci aprox. 1%.
A pesar de ello,
La disminucin de la demanda de viviendas a partir del mes de octubre del 2008 a mayo
del 2009.
El incremento de las tasas de inters en un 2% de los crditos hipotecarios.
La exigencia de un mayor porcentaje de preventas para el desembolso del crdito
promotor.
82
El crecimiento poblacional anual del pas trae consigo el aumento constante de hogares
demandantes de vivienda. Si nos centramos en la poblacin de Lima y Callao vemos
83
que esta est compuesta en un 80% por los niveles socioeconmicos B, C y D que
justamente son los estratos con mayor dficit habitacional.
El NSE alto y medio alto (A, AB) prefieren vivir en los distritos de: Surco, Miraflores,
La Molina, San Borja y San Isidro.
El NSE nivel medio (B) prefieren vivir en Surco, los Olivos, San Borja y Pueblo Libre.
Y el NSE medio bajo y bajo (C y D) prefieren vivir en Los Olivos, Comas, San Juan de
Lurigancho y Ate Vitarte.
Con respecto a los productos que se ofrecen en la zona de estudio, stos son bastantes
similares en distribucin y acabados. Es comn que el precio de venta incluya por lo
84
En cuanto al
edificaciones nos puede ayudar por un lado a estimar costos de la fachada de proyectos
similares y por otro lado a elegir la arquitectura optima, con respecto a los costos de la
fachada, de nuevos proyectos.
Del Proyecto
Las cuentas que inciden en mayor proporcin en los costos del proyecto son el terreno y
la construccin que juntas, en este caso, representan el 90% de stos. Por esta razn, es
importante concentrar la atencin en la optimizacin de los costos de construccin y en
la eleccin de un terreno adecuado (en lo respecta al costo).
El aporte propio representa el 30% de la inversin total del proyecto y permite cubrir los
costos de la compra del terreno, el desarrollo proyecto y el trmite para la obtencin de
la licencia de obra.
De acuerdo a las condiciones asumidas del financiamiento del proyecto se tiene que el
prstamo bancario cubre al 62% de la inversin del proyecto (sin contar los gastos
financieros y el IGV por pagar) lo cual corresponde al 98% del costo de la construccin.
El monto del prstamo genera egresos por intereses que corresponden aprox. al 1% de la
inversin del proyecto (tomando en cuenta a los gastos financieros).
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La rentabilidad del proyecto sobre las ventas es 12% y la rentabilidad sobre la inversin
es 45%.
BIBLIOGRAFA
LATIN FOCUS 2009 Informe del mes de febrero, mayo, setiembre y diciembre
BBVA BANCO CONTINENTAL 2009
2009
El Comercio)
KOTLER, Philip y ARMSTRONG, Gary 2003
ANEXOS
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UNITARIOS
OFICIALES
DE
ENVOLVER
DIVERSAS
FORMAS
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El cuadro de abajo muestra el resultado del estudio hecho por el Dr. Juan Luis Mascar
En l se analiza las relaciones entre la superficie y la longitud perimetral de tres formas
geomtricas distintas de plantas con igual rea.
Cuadro AN4
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