Cursul 11

Publicitatea imobiliara

5.01.2016

Securitatea juridica => securitatea drepturilor patrimoniale:

Statica ocrotirea drepturilor existente
Dinamica ocrotirea modurilor de dobandire a drepturilor
De regula, intre acestea exista complementaritate. Uneori, insa, se creeaza un
conflict, aparand o contradictie intre dreptul patrimonial si aparenta sa, adica intre
adevaratul titular al dreptului patrimonial si cel care doar se manifesta ca titular, de cele
mai multe ori pe baza unui mod de dobandire nevalabil, deci fara a avea in realitate
aceasta calitate.
Important este ca acest conflict sa fie prevenit, cea mai importanta metoda folosita
fiind publicitatea imobiliara.
Publicitatea imobiliar = mecanismul juridic prin care se reglementeaz modul
de aducere la cunotina publicului a actelor juridice si a faptelor juridice in sens restrans
avnd ca obiect un bun imobil, cu scopul realizarii securitatii juridice
Reglementarea: o gsim n Codul civil n cartea a III-a dispoziii de drept
material, Legea 7/1996 dispoziii cu privire la normele de drept procedural care in de
nscrierile n cartea funciar.
Funcii pot s difere de la un sistem la altul:
Funcie de informare/declarativa informarea tertilor pentru a-si modela
comportamentul
Nu conditioneaza nasterea/consolidarea drepturilor reale, care se nasc si produc efecte
intre parti si fata de terti si fara indeplinirea formalitatilor de publicitate.
Funcie de opozabilitate fata de terti - mai mult de o simpla aducere la cunotin:
n lipsa respectrii acestei nscrieri dreptul real nu se consolideaza pentru ca nu se
naste opozabilitatea erga omnes.
Functia de informare este absorbita de functia de opozabilitate fata de terti.
Funcia constitutiv sau translativ de drepturi reale aceasta presupune c, fr
nscirerea n CF, dreptul real nu se transmite/constituie. Transmiterea are loc nu la
momentul semnrii actului, ci la momentul nscrierii. Pana la inscriere, partile
sunt legate numai de drepturi de creanta care au ca obiect prestatii succesive in
vederea transmiterii/constituirii.
Functia de informare este, de asemenea, absorbita de functia constitutiva saau
translativa.
Primele 3 functii sunt fundamentale si alternativa (nu pot coexista unele cu
altele), dar pot coexista cu functiile urmatoare, care sunt complementare.
Funcia achizitiv - se refera la posibilitatea unui ter de a dobndi dreptul de
proprietate, dei nu a cumprat de la adevratul proprietar. Dac a trecut termenul
prevzut de lege, terul dobndete dreptul de proprietate, ca efect al funciei
achizitive uzucapiunea tabulara
Funcia de mijloc de prob persoana nscris n CF se bucur de prezumia c ea
este titulara acelui drept, iar, simetric, daca un drept a fost radiat in CF, se
prezuma ca el nu exista art. 900 alin. 1 ai 2.
Funcia de soluionare a conflictelor ntre dobnditorii succesivi ai aceluiai

drept real imobiliar cel care beneficiaza de aceste formalitati va fi preferat in

raport cu cei care nu le-au indeplinit/ le-au indeplinit la o data ulterioara
Tipologia sistemelor de publicitate imobiliar
Criteriul functiei fundamentale:
Sisteme care asigur doar informarea - ! ineficient
Sisteme care asigur doar opozabilitatea fata de terti
Ex. sistemul reglementat de Legea 7/1996 nainte de intrarea n vigoare a NCC
! in principal, este vorba despre cele dobandite prin contracte, in cazul carora apare un
conflict intre:
Opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale opozabilitatea fata de terti poate
sa depinda de indeplinirea unor formalitati de publicitate
Principiul relativitatii efectelor actului juridic opozabilitatea intre parti
principiul fortei obligatorii
Cand este vorba de un act juridic translativ/constitutiv de drepturi reale, fara a se
asigura opozabilitatea erga omnes, dreptul real este imperfect.
Problema se pune, deci, intre momentul dobandirii dreptului real prin act juridic si
indeplinirea formalitatilor de publicitate, interval in cursul caruia dreptul este
imperfect. Asigurarea opozabilitatii duce la consolidarea dreptului.
Sisteme de transmitere sau constituire a drepturilor reale cele mai coerente din
momentul dobandirii/constituirii sale, dreptul are forta juridica deplina si este
opozabil atat fata de parti, cat si fata de terti
Criteriul modului de alctuire a registrelor de publicitate:
Sisteme personale se au in vedere persoanele: criticabile (neunitare, nesigure)
ex. registrul de transcripiuni i inscripiuni (exista o foaie fcut pe persoan, nu
pe imobil)
Sisteme reale se au in vedere imobilele ex. Decretul 115/1938 exista o foaie n
care erau trecute imobilele
Sistemul prezent este un sistem real, iar momentan asigura doar opozabilitatea
fata de terti.
Istoricul sistemelor de publicitate n Romnia
Prima dat am avut un sistem personal al registrelor de transcrip iuni i
inscripiuni aplicat in Vechiul Regat. Aceste registre erau inute de notariatele de stat, iar
acest sistem de publicitate a fost mprumutat din Frana, unde se aplic n continuare.
n paralel, a existat Decretul 115/1938, cu aplicare n Banat, Transilvania si
Bucovina. Era de inspiraie austriac i german. Aveam o carte funciar a fiecrui imobil
(sistem real) i un efect constitutiv al nscrierilor n CF. Acest lucru a fost posibil dup ce
s-a fcut cadastrul general al fiecrei regiuni.
Aceste modaliti de asigurare a publicitii au funcionat pn la momentul la
care s-a adoptat Legea 7/1996. Scopul ei era acela de a pregti terenul pentru un sistem
constitutiv de drepturi, cel pe care l avem astzi. Trebuia s se suspende efectul
constitutiv al Decretului lege, nscrierile n CF avnd din 1996 i pn n prezent doar un
rol de opozabilitate (tot real).
Sistemul noului cod civil

Un sistem real n care s-a reglementat efectul constitutiv prin dispoziiile art. 885,
care nu sunt de imediat aplicare, pentru c dispoziiile art. 56 din LPA amn intrarea lor
n vigoare pn la momentul n care se vor finaliza lucrrile de cadastru si se vor deschide
carti funciare pentru toate imobilele.
O alt modalitate de constrngere care a fost gndit sub imperiul Legii 7/1996
este reglementarea obligaiei notarului de a deschide CF imobilului i de a nscrie actul
juridic n acea carte ori de cte ori se dorete ncheierea unui contract care are ca obiect
un drept real (doar dup ce ai fcut lucrrile de cadastru v va nscrie actul juridic).
In L. 7/1996 s-a optat pentru reglementarea unitara a doua sisteme diferite, dar
complementare: sistemul cadastrului general si sistemul de publicitate imobiliara, primul
fiind fundamentul tehnic al celui de-al doilea.
Regimul juridic general al cadastrului si al publicitatii imobiliare
Obstacole care impiedica finalizarea lucrarilor de cadastru:
Eforturile financiare ale proprietarilor in prezent, caracter gratuit finantate de
stat
Multe imobile sunt stapanite fara ca posesorii lor sa detina inscrisurile
doveditoare ale titlurilor lor de proprietate sau nu s-au facut dezbaterile
succesorale ale proprietarilor aparenti defuncti:
Programul national de cadastru si de CF
A. procedura speciala pentru inscrierea in CF ca proprietari a posesorilor carora
nu le este contestata aceasta calitate (pe baza certificatului emis de notar) sau
B. pentru notarea posesiei faptice in favoarea posesorilor a caror calitate de
proprietari este contestata sau cu privire la care notarul a refuzat sa emita
certificat de inscriere (se noteaza si actele doveditoare)
Ulterior notarii posesiei faptice, dreptul de proprietate va putea fi intabulat:
Din oficiu T=5 ani de la notarea posesiei ( daca nu a fost notat un litigiu care sa
o conteste)
La cerere act de proprietate/certificat de mostenitor/hotarare judecatoreasca
irevocabila
!Daca nu pot fi identificati proprietarii/posesorii => dreptul de proprietate se inscrie
provizoriu in favoare unitatii administrativ-teritoriale ramane deschisa posibilitatea
intabularii de catre proprietar.

Entitatile de baza
Imobilul
Proprietarul
Obiective => Functii:
Tehnica identificarea, descrierea, masurarea imobilelor
Juridica identificarea proprietarilor/posesorilor si asigurarea publicitatii
imobiliare
Economica furnizarea datelor pentru stabilirea impozitelor si taxelor
Cartea funciar (art. 876-915)

Imobilul = unitatea materiala fundamentala a sistemului de publicitate imobiliara

= terenul cu sau fara constructii de pe teritoriul unei unitati
administrativteritoriale apartinand unuia sau mai multor proprietari, care se
indentifica
printr-un numar cadastral unic
Fiecare imobil este inscris distinct intr-o CF proprie.
Configuratia imobilului poate varia alipiri/dezlipiri (art. 879, 880). Privesc
imobile aflate in patrimoniul aceluiasi proprietar, neavand loc un transfer de proprietate.
In cazul imobilelor grevate cu sarcini, este necesar acordul beneficiarului lor, dar refuzul
abuziv poate fi cenzurat de instanta. Imobilele rezultate se vor transcrie in CF noi si
vechile CF se vor inchide.
Daca pe un teren s-a inaltat o constructie cu mai multe unitati locative
(condominiu) notiunea de imobil are 2 sensuri:
SL terenul + toata constructia
SR fiecare unitate locativa
Se intocmesc 2 carti funciare: una pentru condominiu si una pentru fiecare unitate
locativa.
Cartea funciara = un registru de publicitate imobiliar n care se nscriu actele i
faptele juridice referitoare la un singur imobil.
CF in SR= inscris autentic si public => drepturile reale care au ca obiect bunuri si alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legatura cu imobilele (art. 876)
CF in SL = si documentele de intregire (ex.inscrisurile pe baza carora se face inscrierea)
Registrul cadastral = ansamblul CF al comunitatii locale
Structura crii funciare
Are 3 pri + titlu (numarul CF si localitatea):
Descriere a imobilului
nscrieri privind dreptul de proprietate i alte drepturi reale
nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate, drepturile reale de
garanie i alte sarcini care greveaz un imobil
Scopul si obiectul CF: art. 876 descrie imobilele si arata drepturile reale ce au
ca obiect aceste bunuri; pot fi inscrise si alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, daca au
legatura cu imobilele cuprinse in CF
Drepturile tabulare: art. 877 drepturile reale imobiliare nscrise n CF (odat ce
un drept real a fost nscris n CF va purta i aceast denumire de drept tabular)
Obiectul drepturilor tabulare imobilul art. 878 raportat la art. 876 alin. (3)
Particularitate se refer doar la o parcel de teren. Imobilul n CF este suprafa a
de teren pe care o deine o anumit persoan n proprietate. Construcia nu este vzut ca
un imobil de sine stttor.

Principiile crii funciare

1. Principiul publicitii integrale

Ce se inscrie in CF?
Sistemul tinde sa fie complet sa ofere o imagine cat mai aproape de realitate cu
privire la imobilele intabulate.
Se deduce din art. 876 i presupune c toate drepturile reale imobiliare, principale
i accesorii se nscriu n CF, precum i toate acele fapte sau raporturi juridice care au
legtur cu imobilul.
Excepii art. 887 = drepturile reale se dobndesc fr nscriere n Cf cnd provin
din motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere. Avem aceste excep ii
deoarece se presupune c aceste fapte n sine beneficiaz de suficient publicitate i c nu
ar mai fi nevoie s fie aduse la cunotin terilor.
Aceasta excepie de la regul se va ntoarce la regul atunci cnd proprietarul
dreptului de proprietate va vrea s nstrineze sau s dispun de bun: notarul transmite la
CF o copie a certificatului de mostenitor alin. (3) art. 887.
=> Pana la inscrierea in CF, drepturile reale dobandite prin aceste moduri nu pot
face obiectul unor acte juridice de dispozitie, sub sanctiunea inopozabilitatii fata de terti.
Corolarul libera cercetare a cuprinsului oricarei CF, independent de justificarea
unui interes (art. 883) => nimeni nu va putea invoca necunoasterea continutului CF.
2. Principiul relativitii al nscrierilor n Cf/Continuitatii inscrierilor in CF
Impotriva cui se face inscrierea?
Inscrierea se face mpotriva celui care este nscris (succesorul tabular impotriva
antecesorului tabular).
Se asigura caracterul neintrerupt al lantului de dobanditori.
Se reduce astfel riscul ca succesorul tabular sa dobandeasca de la un non domis.
Sanctiunea nulitatea absoluta.
Exceptii de la relativitate:
Lant de cedari succesive fara inscriere in CF ultimul dobanditor trebuie sa ceara,
odata cu inscrierea dreptului sau, inscrierea dobandirilor succesive (art. 894) ex. sa vndut acelai bun mai multor persoane, pentru ca ultimul dobnditor s fie
nscris n CF: el trebuie s solicite nscrierea autorilor si
Chiar si dupa inscrierea dreptului mostenitorului se pot face insrieri intemeiate pe
obligatiile defunctului, daca acestea incumba si mostenitorului
Inscrierea se poate face si impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat
dreptul, daca se cer deodata. Dac suntem n situaia n care, pentru ca cineva s
dobndeasc bunul a ncheiat un contract de mprumut i un contract de ipotec,
creditorul ipotecar i va putea nscrie dreptul de ipotec numai odat cu nscrierea
dreptului de proprietate pe care i-l nscrie debitorul su.

3. Principiul neutralitii/disponibilitatii
Inscrierile nu se fac din oficiu.
nclcarea acestui principiu va atrage nulitatea nscrierii n CF.
Inscrierile se pot realiza din oficiu numai cnd acest lucru este prevzut de lege:
cnd se refac crile funciare distruse sau pierdute, precum i, de principiu, n cazul

privilegiilor i ipotecilor legale. n practic, registratorii refuz s fac aceste nscrieri.

Inscrierile se fac la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului legal sau la
cererea creditorilor, pe calea actiunii oblice.

4. Principiul legalitii nscrierilor

Publicitatea :
Garantarea existentei si valabilitatii drepturilor
Protejarea tertilor
Doua dimensiuni:
Legalitate formal numai cu privire la actele i faptele juridice pentru care legea
permite acest lucru, respectnd condiiile i procedura stabilit de lege
Legalitate material registratorul este obligat s cerceteze dac sunt ndeplinite
condiiile de fond i de form ale actului sau faptului juridic supus nscrierii,
precum i cuprinsul CF pentru a detecta eventuale obstacole care ar impiedica
inscrierea

5. Principiul specialitatii inscrierilor inscrierile trebuie sa fie precise si

complete, sa nu existe dubii
6. Principiul prioritii nscrierilor
art. 891 Qui prior tempore potior iure: i se da prioritate primului inscris va fi
considerat proprietar sau va avea rang preferential in raport cu ceilalti dobanditori.
De ce i se d prioritate primului nscris?
Primul ajunge s fac opozabil dreptul su de proprietate celorlali. n aceste
condiii, cel de-al doilea venit este inut s respecte realitatea astfel ancorat, lui fiindu-i
opozabil contractul ncheiat ntre vnztor i cel nscris n CF, n timp ce celui nscris n
CF nu i este opozabil contractul dintre vnztor i cellalt. El nefiind nscris n CF, cel
nscris nu avea de unde s tie de ncheierea lui. De aceea, lui i se consolideaz
proprietatea.
Acest principiu contribuie la securitatea dinamica.
Se tine cont de data inregistrarii cererii de inscriere in CF (odata cu efectul
constitutiv aceasta data va coincide cu data dobandirii dreptului tabular).
Modul de sanctionare a cererilor de inscriere concurente difera in functie de
natura drepturilor tabulare:
Drepturile care se exclud reciproc drepturile reale va fi respinsa orice cerere
ulterioara primei cereri
Drepturile care pot coexista (ex. ipoteci) - inscriere va fi admisa, dar drepturile
concurente vor avea ranguri diferite ( art. 890)

Exceptii efectul inscrierii se produce in raport cu alta data, stabilita de lege sau
de instanta:
Art. 887 Modurile prevazute de lege prin care drepturile reale se dobandesc fara
inscriere
Art. 892 cel indreptatit sa isncrie un drept real in folosul sau poate cere radierea

din CF a unui drept concurent sau acordarea unui rang preferential fata de
isncrierea unei alte persoane daca: actul juridic in temeiul caruia se inscrie e
anterior celui al tertului, au un autor comun si tertul l-a impieducat prin
violenta/viclenie sa se inscrie in CF
Si daca violenta a provenit de la alta persoana, iar tertul a cunsocut/trebuia sa
cunoasca aceasta imprejurare.
Art. 2334 privilegiile sunt opozabile fr nscriere n CF. Putem s avem un
creditor privilegiat care s se bucure de prioritate fr s fie nscris n CF.
Prioritatea rezult de lege.
7. Principiul publicitii materiale
Pleac de la o prezumiile stabilit de art. 900 forta probanta a inscrierilor:
daca in CF s-a inscris un drept real in favoarea unei persoane, se prezuma ca e
titulara dreptului
daca un drept real s-a radiat din CF, se prezuma ca acel drept nu exista.
Dovada contrar se poate face doar n cazurile prevzute la art. 887, precum i pe
calea aciunii n rectificare. Atta timp ct nu exist o rectificare a CF i nici nu sunt ntrun astfel de caz de excepie, prezumia va fi c cel nscris n CF este titularul dreptului
respectiv.
Principiul publicitatii materiale (art. 901) consolideaza aceste prezumtii prin
consacrarea functiei achizitiva a sistemului de publicitate intemeiat pe CF.
Se aplica numai drepturilor tabulare dobandite prin act juridic cu titlu oneros,
inscris in CF, si poate fi invocat numai de tertul subdobanditor de buna-credinta, cu titlu
particular si oneros => minim 3 inscrieri in favoarea unor titulari diferiti:
A incris valabil (79 LPA) B inscriere inexacta (aparenta ca e titular) C (inscris in CF)
A apare ca proprietar. A i vinde lui B. B i vinde lui C. suntem n situaia n care,
dintr-un anumit motiv, se desfiineaz contractul dintre A i B. Astfel, nseamn c C nu a
dobndit proprietatea, deoarece pentru a dobndi proprietatea n temeiul unei convenii,
transmitatorul trebuie s fi avut calitatea de proprietar.
Art. 901 spune c A va avea posibilitatea s l radieze pe B din cartea funciar,
ns nu va putea radia dreptul lui C, acesta, in urma radierii lui B, rmnnd proprietar
fa de toi ceilali teri, adic i fa de A, care nu va putea redobndi stpnirea
material a bunului printr-o aciune n revendicare.
Buna-credinta la data inregistrarii cererii de inscriere a lui C, nu a fost
inregistrata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul CF, din cuprinsul CF nu rezulta
nicio cauza care sa justifice rectificare in favoarea altei persoane, nu a cunoscut pe nicio
alta cale inexactitatea cuprinsului CF.
A mai poate introduce o aciune n rectificare mpotriva lui C. Prin urmare, va fi
vorba de cauzele i condiiile n care se poate introduce o aciune n rectificare mpotriva
terului dobnditor : art. 908 i 909.
!Este posibila aplicarea principiului si dobanditorului cu titlu gratuit, dar difera
termenul de introducere a actiunii in rectificare:
termen de 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere, n cazul act juridic cu titlu
gratuit (909 alin. 2)
termen de 3 ani n cazul unui act juridic cu titlu oneros (909 alin3)
termen de 1 an in cazul actului juridic cu titlu oneros, daca este necesara

comunicarea
Vorbim de B ca dobnditor nemijlocit. Ne vom raporta ntotdeauna la A ca
persoana interesat s introduc aciunea n rectificare. ! termen de decadere
8. Principiul efectului constitutiv/ translativ si principiul opozabilitatii fata de
terti
Art. 885 principiul efectului constitutiv: drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse in CF se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor
in CF.
Pana la inscrierea in CF, actul juridic produce efecte intre parti, dar nu in materia
constituirii/transmiterii de drepturi reale imobiliare, ci in materia obligatiilor.
Exceptie 887 alin. 1 modurile de dobandire care nu necesita inscrierea in CF.
Pentru a se dispune de ele, este necesara inscrierea. Daca nu se face, actele juridice nu
sunt nule, ci vor produce efecte numai in sfera raporturilor obligationale => nu
constituie/transmit drepturi reale.
In practica, art 56 LPA avand in vedere ca nu s-au finalizat lucrarile de cadastru,
efectul constitutiv a fost amanat, in prezent aplicandu-se principiul opozabilitatii fata de
terti.
Tert orice persoana care a dobandit un drept asupra aceluiasi imobil si a facut,
anterior, de regula, inscrierea in CF
Pentru a produce efecte fata de terti, actul juridic trebuie sa fie inscris in CF.
Fara de cei care nu justifica un drept, dreptul real supus intabularii produce efecte
in momentul dobandirii lui (la fel ca si pentru parti).

Principiu al rspunderii pentru inerea defectuoas a crii funciare

nscrierile n cartea funciar

CF SL = CF proriu-zisa+documentele intregitoare
CF SR =CF propriu-zisa
Inscrierea in CF:
SL = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa sau in documentele
intregitoare
SR = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa
Inscrierea in CF se poate realiza doar pe baza unui nscris autentic notarial, a
hotararii judecatoresti ramase definitiv, a certificatului de motenitor sau in baza unui alt
act emis de autoritile administrative. Dac exist consens, vom avea nscrisul autentic
notarial, dac nu, vom avea hotarare judecatoreasca.

Clasificarea inscrierilor
Dupa obiect
Intabulare
Inscriere provizorie
Notare

Dupa continut
Inscriere de ordin juridic (produce efecte juridice)
Propriu-zise dobandirea sau modificarea unui drept real
Rectificari radierea, corectarea sau mentionarea oricarei operatiuni susceptibile
de inscrierea in CF
Indreptari ori de cate ori au fost facute erori materiale
Inscrieri de ordin tehnic (are rol descriptiv ex. suprafata, destiantia)
Dupa criteriul justificarii ulterioare
Definitive perfecte nu e necesara justificarea
Provizorii imperfecte/conditionale
Dupa efectele juridice
Cu efect consitutitv
Cu efect de opozabilitate fata de terti
Cu efect de informare pentru terti
Dupa tipul de modificare adusa configuratiei imobilui
Inscrierea CF noua
Transcrierea imobil <= alipiri/dezlipiri pentru care se deschid CF noi
Intabularea, inscrierea provizorie si notarea Art. 881:
- intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect numai drepturi tabulare = drepturi reale
imobiliare inscrise in CF (art. 887)
- notarea are ca obiect inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in
legatura cu imobilul inscris in CF
- inscrierea provizorie si notarea se fac numai in cazurile anume prevazute de lege
Intabularea (art. 890) = inscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare si
care produce efecte imediate si definitive din momentul inregistrarii cererii de
inscriere => nu e nevoie de o procedura ulterioara ex. vanzarea-cumparare
realizat n condiii normale
nscrierea provizorie (art. 898) are acelasi obiect, dar diferenta este ca, in
momentul inscrierii, exista o incertitudine cu privire la dreptul real imobiliar care
formeaza obiectul.
Astfel, inscrierea provizorie produce efecte sub conditia si in masura justificarii ei.
Ex. dreptul real afectat de o conditie suspensiva/rezolutorie, constructii viitoare (art.
882)
Dreptul va fi considerat a fi dobndit de la momentul nscrierii provizorii.
Notarea (art. 876 alin. 2) se pot inscrie si alte drepturi/fapte/raporturi juridice
daca au legatura cu imobilele cuprinse in CF ex. clauza de inalienabilitate,
drepturile de crean, fapte juridice n legtur cu un imobil care nu constituie,
modific sau sting un drept real, antecontractul
Notarea poate sa fie obligatorie/facultativa, sa asigure opozabilitatea sau sa fie
informativa.
Actiunile de carte funciara

Apararea drepturilor reale se poate face:

Direct

Actiunea in revendicare, in baza dreptului de proprietate

Actiunea confesorie, in baza dreptului de uzufruct sau de servitute
Indirect
Prin actiunile de CF
Actiunea in prestiatie tabulara
Actiunea in justificare tabulara
Actiunea in rectificare

1. Actiunea in prestatie tabulara

- inscrierea in CF presupune inscrisuri doveditoare, fara de care cererea de isncriere nu
paote fi admisa
a) art. 896 forma generala: impotriva antecesorului tabular care s-a obligat sa
transmita/constituie/modifice altuia un drept real asupra unui imobil si nu isi indeplineste
obligatiile necesare in vederea inscrierii in CF prescriptibila in 3 ani
! daca actiunea e notata in CF, hotararea judecatoreasca de admitere a acesteia se va
inscrie, din oficiu, si impotriva celor care au dobandir un drept tabular dupa notare
b) art. 897 forma speciala: pentru ipoteza in care s-a inscris un alt tert de rea-credinta
ca urmare a refuzului instrainatorului de a pune la dispozitia dobanditorului actele
necesare impotriva tertului dobanditor inscris anterior in CF, daca actul juridic invocat
de reclamant este anterior celui in temeiul caruia a fost inscris tertul dobanditor de reacredinta la data incheierii actului prescriptibila in 3 ani
2. Actiunea in justificare tabulara
- inscrierile provizorii sunt conditionate de justificarea ulterioara (art. 899)
- justificarea:
hotararea judecatoreasca definitiva prin care se solutioneaza o actiune de drept
comun
consimtamantul persoanei in contra careia s-a facut inscrierea provizorie, dat in
forma autentica - daca persoana refuza sa isi dea consimtamantul, beneficiarul
inscrierii provizorii are actiunea in justificare tabulara
- se aplica art. 896, 897 (prestatie tabulara)
! numai pentru drepturile reale sub conditie suspensiva
- se cere instantei:
sa oblige paratul sa consimta la justificare sau
sa dispuna intabularea
art. 912
dreptul afectat de o conditie suspensiva se va radia din oficiu daca nu se
dovedeste implinirea conditiei 5 ani de la inscriere
conditia rezolutorie se va radia daca nu s-a cerut radierea dreptului inscris sub
aceasta modalitate 10 ani
3. Actiunea in rectificare tabulara
Ipoteze art. 908 alin. 1:
inscrierea/incheierea nu e valabila ex. registratorul a trecut in CF un contract de
donatie, desi era vorba de vanzare-cumparare
sau
actul in temeiul caruia a fost facuta inscrierea a fost desfiintat cauze

anterioare/concomitente incheierii sau emiterii lui

dreptul inscris a fost gresit calificat
nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris ex. revocarea
donatiei pentru ingratitudine, denuntarea contractului, actiunea pauliana,
implinirea termenului
sau
au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea
inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a
imobilului, din orice alte motive
Se stabileste situatia juridica reala a imobilului (art. 908 alin. 2):
pe cale amiabila - titularul dreptului inscris are obligatia de a preda persoanei
indreptatite declaratia notariala prin care consimte la rectificare si inscrisurile
necesare - cel indreptatit cere instantei sa dispuna inscrierea in CF suplinirea
consimtamantului partii care are obligatia de a preda inscrisurile (art. 908 alin. 3)
prin hotarare judecatoreasca
Daca titularul dreptului inscris refuza calea amiabiala sau consimte la aceasta, dar
refuza sa predea documentele necesare in acest scop, cel interesat poate introduce o
actiune in rectificare:
concomitent cu actiunea de fond
independent de o actiune de fond
Poate fi introdusa impotriva:
dobanditorului nemijlocit
tertului dobanditor cu titlu gratuit
tertului dobanditor cu titlu oneros, daca este de rea-credinta (art. 908 alin. 4)
Sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, fata de dobanditorul
nemijlocit si fata de tertul dobanditor cu titlu oneros de rea-credinta, actiunea in
rectificare este imprescriptibila.
Daca actiunea in fond a fost admisa, actiunea in rectificare este imprescriptibila
fata de cei chemati initial in judecata si fata de cei care au dobandit un drept real dupa
notarea in CF a actiunii de fond (art. 909 alin. 1).
Sub prescriptia actiunii in fond, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit (<=
donatie/legat), poate fi introdusa in 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere. Daca s-a
implinit acest termen, dreptul tertului se consolideaza.
Daca observ o cauza de nulitate a actului, trebuie sa verific daca au trecut 3 ani de la inscrierea in
CF. Daca nu au trecut, se poate admite actiunea in rectificare. Daca au trecut, tertul ramane proprietar.

a) si b) - poate fi introdusa si impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu

titlu oneros (+ contract de ipoteca) in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii de
inscriere a acestuia.
! Daca incheierea prin care s-a ordonat inscrierea care face obiectul actiunii in
rectificare a fost comunicata celui indreptatit, termenul va fi de 1 an de la data
comunicarii (art. 909 alin. 3).
Toate acestea sunt termene de decadere (art. 909 alin. 4).
Hotararea judecatoreasca prin care este admisa actiunea este opozabila partilor in
proces, nu aduce insa atingere drepturilor inscrise in folosul altei persoane.
Rectificarea notarii (art. 911) diferente:

cazurile de la art. 908 alin. 1 + cand notarea nu este sau a incetat sa fie exacta
imprescriptibila

Indreptarea erotilor materiale (art. 913) se face la cerere sau din oficiu, fiind
aplciabile art. 909-911.
Modificarea mentiunilor din CF care au ca obiect destinatia/descrierea/suprafata
imobilului intabulat poate fi ceruta oricand de proprieatr (art. 914).

Art. 915 raspunderea delictuala pentru tinerea defectuasa a CF

cel prejudiciat poate cere obligarea in solidar a oficiului de cadastru si a persoanei
raspunzatoare la plata de despagubiri (daca prejudiciul nu ar fi putut fi inlaturat
prin actiunile prevazute de lege)
termen de 1 an de la cunoasterea faptului pagubitor (maxim 3 ani de la savarsirea
lui)

Alin. (4) = e nevoie prima dat s fac dovada existentei unuia dintre cazurile de la
punctele 1-4. mpotriva dobnditorului nemijlocit pot tot timpul, pentru toate cazurile de
la 1-4? Pot s introduc i mpotriva terilor dobnditori, cu excepia ac iunii ntemeiate pe
dispoziiile alin. (1) pct. 3 i 4. Sunt anumite situaii n care ter ul dobnditor poate s
dobndeasc un dr tabular (Art. 901)
908 alin. (4) din start mi spune c dac sunt ntr-o situaie n care contractul dintre A i B
s-a desfiinat, poate A s introduc aciunea n rectificarea mpotriva lui C, dobnditor de
bun credin? NU. n situaia aceasta, C dobndete dreptul tabular i va avea ctig de
cauz ntr-o aciune n revendicare.

Cursul 12
Apararea drepturilor reale principale

12.01.2016

Garantarea, ocrotirea, apararea si protectia juridica a drepturilor notiuni

folosite in legatura cu drepturile reale principale.
Garantarea si ocrotirea drepturilor reale principale se refera la instrumentele
prin care se asigura protectia drepturilor reale principale, in raporturile pe verticala
(dintre titulari si autoritatile publice).
Notiunile se regasesc in Constitutie, in legatura cu dreptul de proprietate privata si
de proprietate publica, in art. 44 si art. 136.
Ocrotirea dreptului de proprietate = mijloacele juridice de drept public, in
principal, si de drept privat, in secundar, mijloace prin care se previne incalcarea
dreptului de proprietate.
Garantarea dreptului de proprietate = mijloacele juridice prin care, daca a fost
incalcat de autoritati dreptul de proprietate, se asigura repararea prejudiciului cauzat.

=> instrumente de drept public, prin care fie se previne incalcarea dreptului de
proprietate de catre autoritati, fie se repara prejudiciul cauzat printro asemenea incalcare.
Includem in asemenea categorie a mijloacelor juridice: prevederile
constitutionale, alte prevederi din legi organice sau din legi ordinare, prin care se
interzice si se sanctioneza abuzul de putere, precum si procedeele juridice prin care pot fi
sesizate diferite institutii publice. E vorba, in primul rand, de punerea in miscare a
contenciosului constitutional (a priori sau a posteriori), de procedura contenciosului
administrativ si de orice alta procedura prin care autoritatile administrative sau judiciare
sunt chemate sa previna sau sa repare prejudiciile cauzate prin incalcarea dreptului de
proprietate de catre autoritati.
Toate aceste instrumente si procedee juridice sunt, insa, studiate la alte discipline
ale dreptului, dreptul civil ocupanduse cu analizarea instrumentelor juridice prin care se
apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale.
Aparare = mijloacele juridice de drept privat eficiente pentru a asigura
protejarea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale in raporturile pe
orizontala, dintre particulari, raporturi in care se pot produce incalcari ale dreptului de
proprietate.
Notiunea mai generala de protectie juridica include in sfera sa atat
garantarea si ocrotirea, cat si apararea dreptului de proprietate, adica atat elementele
de protectie pe orizontala, cat si pe verticala.
Ne intereseaza mijloacele de aparare a drepturilor reale principale, adica
instrumentele de drept privat prin care se apara aceste drepturi.
Mijloacele juridice de aparare a drepturilor reale principale:
A. mijloace directe de aparare = actiunile care se intemeiaza direct pe dreptul real
principal sau pe posesie
Orice drept subiectiv civil are in continutul sau juridic:
o latura substantiala, adica suma atributelor conferite titularului sau
o latura procesuala dreptul material la actiune: instrumentul juridic prin care
titularul poate sesiza justitia atunci cand dreptul este incalcat
Cand vorbim de actiunile in care se apara in mod direct drepturile reale
principale, le avem in vedere pe cele care sunt puse in miscare prin exercitarea
dreptului material la actiune.
Un alt sens al actiunii intereseaza procedura civila si se refera la mijloacele
procesuale prin care se desfasoara in fata instantei de judecata procedura initiata
prin punerea in miscare a dreptului material la actiune.
Actiunile petitorii prin care se apara in mod direct dreptul de
proprietate si celelalte drepturi reale principale:
a) actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate privata/nuda
proprietate
b) actiunea negatorie si actiunea in granituire intemeiate tot pe dreptul de proprietate
privata, in principal
c) actiunea confesorie prin care se apara dezmembramintele dreptului de proprietate

privata
d) actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate publica
e) actiunea confesorie prin care se apara drepturile prin care se exercita dreptul de
proprietate publica
Actiunile posesorii prin care se apara posesia
B. mijloacele indirecte (nespecifice) de aparare = actiuni care se intemeiaza pe
drepturi de creanta si apara drepturi de creanta, dar care, in mod indirect, apara si
dreptul de proprietate sau alte drepturi reale principale.
Ex.1: actiunea in raspundere delictuala atunci cand prejudiciul consta in vatamarea
unui bun din patrimoniul persoanei. Actiunea prin care se cere repararea prejudiciului,
desi se intemeiaza in mod direct pe un drept de creanta, apara, in mod indirect, si
dreptul de proprietate.
Ex.2: o actiune contractuala prin care se cere restituirea unui bun, desi se intemeiaza
pe un drept de creanta nascut din contract, apara in mod indirect si dreptul de
proprietate.
C. actiunile de CF au ca obiect inscrierile in CF

Apararea dreptului de proprietate privata

Actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate privata
In VCC, nu exista o reglementare nuantata a actiunii in revendicare, dar in NCC,
de la art. 563566, exista o asemenea reglementare.
Actiunea in revendicare = actiunea prin care reclamantul care se pretinde
proprietar si care nu are stapanirea materiala a bunului il cheama in judecata pe paratul
care are stapanirea materiala a bunului si solicita instantei sa ii recunoasca dreptul de
proprietate si, pe cale de consecinta, sa dispuna restituirea stapanirii materiale a bunului.
Comentarii:
1. Cel care introduce actiunea se pretinde proprietar, dar numai la sfarsitul
procesului se va stabili daca este proprietar sau nu => definitiile in care se spune ca
actiunea in revendicare este cea introdusa de proprietarul neposesor, impotriva paratului
posesor sunt sintetice, dar sunt si inexacte.
Nu intotdeauna actiunea este introdusa de proprietar. In realitate, daca nu face
dovada dreptului sau, actiunea este respinsa. Vorbim de un reclamant care se pretinde
proprietar. Cand se va pronunta hotararea judecatoreasca si va ramane definitiva, se va sti
daca reclamantul este sau nu proprietar. Daca este aparare directa a dreptului de
proprietate.
Tot astfel, nu putem sti la inceput daca paratul este un neproprietar posesor. Sar
putea sa rezulte ca este chiar proprietar => aparare indirecta a dreptului de proprietate.
Mai trebuie spus ca, spre deosbire de situatia existenta sub imperiul VCC, cand se
cerea ca actiunea sa fie introdusa in cazul coproprietatii de toti cei care se pretind

coproprietari, in NCC, o asemenea cerinta a fost inlaturata. Este suficient ca o persoana

care se pretinde coproprietar sa introduca chiar si singura actiunea in revendicare solutia
din art. 643. Este posibil ca paratul sa ceara introducerea in cauza a celorlalti
coproprietari, caci altfel, ceilalti vor putea introduce alte actiuni impotriva aceluiasi parat.
! In jurisprudenta s-a statutat ca actiunea in revendicare nu poate fi introdusa de un
coproprietar impotriva altui coproprietar.
2. Nu se foloseste notiunea de posesie nici la reclamant, nici la parat, ci cea de
stapanire materiala (corpus). Intradevar, ceea ce conteaza cand vine vorba de actiunea in
revendicare este, pe de o parte, discutarea dreptului de proprietate, iar in masura in care
reclamantul este recunoscut proprietar, consecinta este restituirea elementului corpus al
posesiei. Intereseaza nu animus,ci corpus.
Uneori, in cazul posesiei solo animus, timp de un an de la deposedare, posesia
poate sa existe chiar neavand elementul corpus => este inexact sa spunem ca reclamantul
a pierdut posesia. Daca se admite actiunea, reclamantului nu i se restituie animus, pentru
ca nu la pierdut niciodata, ci i se restituie corpus.
Alteori, este suficient ca paratul sa fie detentor precar, acesta avand doar corpus.
3. Nu intotdeauna reclamantul este in situatia de a fi pierdut stapanirea materiala a
bunului, poate nici nu a avuto vreodata. Important este ca nu are stapanirea materiala
la momentul introducerii actiunii in revendicare.
Ex.: o persoana poate sa cumpere o casa, nu i se preda, nu are stapanirea materiala a
bunului, dar introduce actiunea in revendicare pentru a i se preda stapanirea materiala pe
care nu a avuto niciodata
Trasaturile actiunii in revendicare:
i. actiune petitorie = se pune in discutie chiar dreptul si nu numai stapanirea materiala
a bunului se pune in discutie fondul dreptului. Aspectul principal este stabilirea
existentei dreptului de proprietate si numai consecinta este restituirea stapanirii
materiale a bunului.
ii. actiune reala = se intemeiaza chiar pe dreptul de proprietate sau pe un alt drept real
principal, iar nu pe un drept de creanta. Le distingem de actiunile personale. In
categoria celor reale intra si actiunile posesorii, pentru ca se refera la un lucru.
Dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, actiunea in revendicare nu este
conditionata de preexistenta unui raport obligational intre reclamant si parat.
iii. actiune imprescriptibila sub aspect extinctiv = poate fi introdusa oricand
Ar putea sa fie paralizata prin invocarea uzucapiunii, daca e vorba de un bun
mobil sau imobil, sau prin invocarea posesiei de bunacredinta, daca e vorba de un bun
mobil.
Exceptie: cand se adjudeca un imobil la licitatie publica, un tert care se pretinde
proprietar nu ar putea contesta decizia de adjudecare decat in termen de trei ani de la
inscrierea deciziei de adjudecare in CF => termen special de prescriptie. (art. 859
alin. 2)
Se ia in considerare si termenul de 1 an din materia accesiunii imobiliare
naturale (la avulsiune), cu toate ca este u ntermen de decadere, deoarece ne
intereseaza faptul ca actiunea in revendicare poate fi introdusa doar in termen de 1 an.

(art. 572)
La bunurile mobile, exista un termen de decadere in termen de 3 ani, in ipoteza
in care, fiind vorba de un bun de care proprietarul a fost deposedat in mod involuntar,
el ar putea sa faca o actiune in revendicare doar in termen de 3 ani de la data
deposedarii.
iv. actiune in realizare = (vs. actiune in constatare hotararea judecatoreasca doar
constata existenta sau inexistenta unui drept, fara a contine vreo dispozitie care sa
poata fi pusa in executare) este susceptibila de executare silita, iar hotararea
judecatoreasca prin care se admite o asemenea actiune poate fi pusa in executare
cuprinde in dispozitivul ei o anumita obligatie in sarcina paratului.
NB: orice actiune in realizare este in prima faza o actiune in constatare, adica
presupune ca trebuie mai intai sa se constate ca in patrimoniul reclamantului exista
dreptul dedus judecatii (recunoasterea dreptului de proprietate), pe acest temei fiind
obligat paratul la o actiune/inactiune (restituirea stapanirii materiale). =>Daca
reclamantul are stapanirea materiala, actiunea in revendicare este repinsa, iar daca
dreptul acestuia este supus unor contestari sau tulburari, acesta are la dispozitie o
actiune in constatare.
Actiunea in revendicare imobiliara
Pentru fiecare dintre actiunile prin care se apara dreptul de proprietate privata sau
alt drept real principal, analizam:
1. titularul actiunii prezentat anterior
2. actiunea este prescriptibila sau imprescriptibila prezentata anterior
3. cum se dovedeste dreptul dedus judecatii
4. efectele admiterii actiunii comune cu actiunea in revendicare mobiliara
3. Proba dreptului de proprietate
A. Sarcina probei
Regula: sercina probei incumba reclamantul (actori incumbit probatio art.
249). Paratul este intro situatie foarte buna, nu trebuie sa faca nimic. Avand corpus, se
prezuma ca are animus si, prin urmare, se prezuma ca este proprietar.
Primul care este interesat sa rastoarne prezumtia este proprietarul.
Uneori, chiar paratul este cel interesat, spunand ca nu e posesor, ci detentor
precar, pentru a se respinge actiunea.
Pe masura ce reclamantul probeaza ca prezumtiile nu sunt adevarate, paratul
trebuie sa iasa din pasivitate, incepand duelul judiciar, in masura in care paratul are probe
prin care tinde sa demonstreze ca este proprietar, fie pur si simplu ca reclamantul nu e
proprietar (ca sa se respinga actiunea).
B. Acceptiile termenului de titlu
In acest duel judiciar in care ambele parti aduc probe, se pune problema titlului de
proprietate. Trebuie sa vedem ce intelegem prin titlu de proprietate => doua
acceptiuni:
modul de dobandire a dreptului de proprietate act juridic sau fapt juridic in sens
restransu(ex. uzucapiunea este titlu de proprietate, mostenirea legala) sensul
substantial
dovada presupune administrarea de probe (inscrisuri, martori, prezumtii) inscrisul

care dovedeste modul de dobandire a dreputului de proprietate = inscrisul prin

care se dovedeste titlul in sensul substantial (ex. certificatul de mostenitor). Se includ
nu doar inscrisurile care se refera direct la modul de dobandire, dar si cele recognitive
(prin se constata existenta anterioara a unui mod de dobandire ex. o hotarare
judecatoreasca sau cele cu valoare declarativa ex. contractul de partaj).
! este posibil sa se faca dovada unui anumit mod de dobandire, dar opozabilitatea sa
sa depinda de caracterul originar/derivat

C. Dificultatile probei deriva din:

1. Natura modurilor de dobandire. Prima dificultate deriva din principiul relativitatii
efectelor actelor juridice.
Proba este mai putin dificila in situatia modurilor originare de dobandire, fiind
suficienta dovada acestui mod de dobandire.
Cand este vorba de moduri derivate de dobandire, proba este mai dificila. Cand se
invoca un mod de dobandire prin act juridic, efectul relativitatii face ca dreptul de
proprietate sa nu fie opozabil tuturor, cat timp nu sau indeplinit formalitatile de
publicitate.
Mai ales acolo unde nu sa efectuat nicio forma de publicitate, este important sa se stie
daca cel care a transmis dreptul este el insusi proprietar. Spre exemplu, reclamantul
poate sa infatiseze un contract de vanzarecumparare, iar paratul poate invoca faptul ca
autorul reclamantului nu era proprietar.
Reclamantul trebuie sa probeze sirul de dobandiri succesive pana la un mod originar
de dobandire.Cand se va definitiva sistemul intemeiat pe CF, nu se va mai pune
aceasta problema.
De aceea, publicitatea imobiliara este esentiala si, mai ales, sistemul de publicitate
este foarte important. Publicitatea reala este cea care confera cea mai mare securitate
in ce priveste drepturile reale principale. Atunci cand efectul constitutiv al CF va
opera in toata tara, forta probatorie a CF va fi deplina.
2. Carentele sistemelor de publicitate imobiliara. Exista o serioasa incertitudine in
ceea ce priveste situatia materiala a imobilelor, pana la finalizarea lucrarilor
cadastrului general. Chiar si ulterior, incertitudinea va persista intr-o anumita masura,
deoarece unele mentiuni din CF pot fi modificate oricand.
D. Ipoteze si solutii probatorii cu privire la actiunea in revendicare
1. ambele parti au titluri de proprietate => 2 subipoteze:
a) titlul emana de la acelasi autor
daca nu sau efectuat formalitatile de publicitate, are castig de cauza partea al
carei titlu are data certa cea mai veche
daca o singura parte a efectuat formalitatile de publicitate, aceasta castiga,
tinand seama de adagiul prior tempore potior iuris, pentru ca titlul ei a
devenit primul opozabil, inclusiv celeilalte parti
daca amandoua indeplinesc formalitatile de publicitate, conteaza titlul inscris

primul
b) titlul emana de la autori diferiti nu mai conteaza data certa a titlului, pentru ca
acestea se compara. Chiar daca paratul este posesor, el nu poate castiga numai pe
temeiul posesiei sale, trebuie sa se compare titlurile si sa se faca si dovada titlului
autorului autorului fiecarei parti, deci se coboara in timp cu proba dreptului de
proprietate, pana la un mod originar de dobandire (daca se ajunge la un autor
comun, se aplica regulile de mai sus) sau pana la cel care coboara mai adanc in
timp.
2. numai una dintre parti ale titlu
daca il are paratul, actiunea se respinge
daca il are reclamantul, in principiu, se admite, dar cu un amendament: titlul sa nu
emane chiar de la reclamant, ci de la un tert
! Uneori, sa considerat ca data titlului reclamantului trebuie sa fie anterioara
posesiei paratului cerinta inexacta.
Paratul este indreptatit sa faca dovada ca tertul de la care a dobandit reclamantul
este non dominus, revenindu-i sarcina probei.
3. niciuna dintre parti nu are titlu de proprietate paratul posesor este intro situatie
avantajata, dar nu cat sa castige de plano procesul, pentru ca este posibil ca si
reclamantul sa fi fost posesor inainte, astfel ca se compara cele doua posesii,
castigand partea care se bucura de o posesie mai caracterizata (=cel care are o
posesie de buna credinta, de mai mare durata, neviciata). Daca posesiile sunt la fel
de caracterizate, va avea castig de cauza posesorul actual.
Toate aceste dificultati probatorii vor disparea odata cu finalizarea CF.
Corelatia dintre actiunea in revendicare imobiliara si actiunile de aparare a
dreptului de proprietate imobiliara prevazute de legi speciale
Regimul comunist distrugerea sistemului de proprietate privata preluarea abuziva a
imobilelor
Prabusirea regimului comunist repararea nedreptatilor savarsite fata de proprietarii ale
caror imobile au fost preluate in mod abuziv masuri de reparare cuprinse in legi
speciale, cu caracter partial (ex. OUG privind retrocedarea unor imobile care au apartinut
cultelor religioase)
Intre aceste legi speciale au aparut numeroase contradictii, dificultati de punere in
aplicare numar mare de litigii si practica judiciara neunitara
Doua probleme intereseaza in contextul actiunii in revendicare imobiliara:
1. concursul dintre actiunea in revendicare si actiunile de aparare a dreptului de
proprietate imobiliara, prevazute in legi speciale
2. modalitati specifice de proba a dreptului de proprietate asupra imobilelor preluate
abuziv in timpul regimului comunist
Procedurile stabilite de Legea fondului funciar
1. Concursul terenurile aflate in patrimoniul fostelor cooperative agricole de
productie au format obiectul stabilirii dreptului de proprietate privata

(constituire/reconstituire)
Pentru stabilirea dreptului de proprietate privata, exista o procedura speciala. Cei
interesati NU au deschisa calea unei actiuni in revendicare pentru valorificarea
drepturilor nascute pe temeiul acestei legi. Ei pot utiliza numai procedura prevazuta de
acest act normativ.
Dupa stabilirea si restituirea dreptului de proprietate privata, acesta poate fi aparat
prin actiunea in revendicare, in conditiile dreptului comun.
2. Modalitati specifice de proba
a) proba drepturilor anterioare stabilirii dreptului de proprietate sarcina probei este
usurata, putand fi folosita o gama larga de mijloace de proba, inclusiv declaratii de
martori
b) proba dreptului de proprietate stabilit potrivit acestei legi au fost emise 3 tipuri de
documente cu ocazia stabilirii dreptului de proprietate privata: adeverinte de proprietate,
procese-verbale de punere in posesie si titluri de proprietate.
Dovada dreptului de proprietate, in cadrul actiunii in revendicare, se poate face
numai cu titlul de proprietate, a carui emitere marcheaza momentul dobandirii dreptului
in patrimoniul petentului.
Actele premergatoare pot fi folosite pentru a obtine finalizarea procedurii de
stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar cei pusi in posesie prin acestea
pot folosi numai actiunile posesorii, in masura in care tertii tulbura stapanirea asupra
terenului.
Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor HG
nr. 834/1991
Intreprinderile de stat nu aveau un drept de proprietate asupra bunurilor din
patrimoniul lor, ci doar un drept de administrare. Odata cu transformarea acestora in
societati comerciale cu capital de stat, dreptul de administrare s-a transformat in drept de
proprietate in patrimoniul acestora.
Ulterior, au fost emise ceritificate de atestare a dreptului de proprietate asupra
ternurilor, supuse regimului de publicitate imobiliara. Certificatele de atestare nu au insa
rol constitutiv de drepturi, ci sunt doar instrumente de proba. Inscrierea in CF a acestora
are o functie informativa.
Societatile comerciale isi pot apara dreptul de proprietate prin actiunea in
revendicare chiar daca nu au obtinut certificatul de atestare. Dovada dreptului de
proprietate nu este conditionata de acest certificat, ci poate fi facuta prin prezentarea
documentelor din care rezulta ca terenul forma obiectul dreptului de administrare.
Preocedurile speciale referitoare la restituirea imobilelor preluate abuziv
Este posibila optiunea intre actiunea in revendicare si procedurile speciale?
a) Actiunile in revendicare introduse inainte de intrarea in vigoare a procedurilor
speciale, dar nesolutionate pana in momentul respectiv
Actiunea in revendicare este admisibila numai in masura in care este vorba despre
un imobil preluat de stat fara titlu valabil, deoarece numai in aceasta situatie dreptul de
proprietate a ramas in patrimoniul reclamantului si poate fi aparat prin actiunea in
revendicare.
Daca actiunea nu a fost solutionata pana la intrarea in vigoare a procedurilor

speciale, reclamantul poate renunta la judecata sau poate solicita suspendarea judecatii.
b) Actiunile in revendicare introduse dupa intrarea in vigoare a procedurilor
speciale
Regula: concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea
legii speciale actiunea in revendicare este admisibila numai in absenta unei proceduri
prevazute in legea speciala.
Exceptia: daca sunt sesizate neconcordante intre legea speciala si CEDO, aceasta
din urma are prioritate, prioritate ce i se acorda in cadrul unei actiuni in revendicare
intemeiata pe dreptul comun.
Exceptia de la exceptie: situatia in care admiterea actiunii in revendicare de drept
comun ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securitatii raporturilor juridice.
Care sunt particularitatile probei dreptului de proprietate?
Avand in vedere situatia dificila a persoanelor indreptatite care nu mai au
documente prin care sa faca dovada dreptului lor de proprietate, a fost largita sfera
mijloacelor de proba in materie.
Au fost instituite prezumtii suplimentare de proprietate:
- intinderea dreptului de proprietate se prezuma a fi cea recunoscuta de actul prin care
s-a dispus masura preluarii abuzive sau a fost pusa in executare
- persoana care avea posesia imobilui in momentul preluarii de catre stat se prezuma a
fi proprietara
In plus, este exclusa ideea compararii posesiei petentilor cu aceea a autorilor lor
sau cu posesia statului.
Actiunea in revendicare mobiliara
Aceasta are doar caracter exceptional, pentru ca posesia de bunacredinta este ea
insasi titlu de proprietate.
Totusi, cel care se pretinde proprietar poate introduce actiunea in revendicar
impotriva posesorului de rea-credinta, a uzurpatorului, impotriva chiar a posesorului de
bunacredinta, dar care isi intemeiaza posesia pe un act juridic cu titlu gratuit sau al carui
titlu a fost desfiintat. In asemenea situatii, actiunea in revendicare este posibila, chiar
daca este vorba de bunuri mobile, dar, si in acest caz, va trebui sa tinem seama ca
reclamantul este cel care se pretinde coproprietar/proprietar.
Actiunea este imprescriptibila, problema probei fiind mai simpla decat in cazul
bunurilor imobile.
Efectele admiterii actiunii in revendicare
Daca se admite actiunea in revendicare => trei categorii de efecte:
1. restituirea bunului care formeza obiectul dreptului de proprietate finalitatea
actiunii in revendicare nu ar fi realizata daca reclamantului nu i s-ar restitui stapanirea
materiala.
Hotararea judecatoreasca prin care se admite actiunea in revendicare este opozabila si
poate fi executata si impotriva tertului dobanditor.
Daca bunul ar pieri sau a fost deteriorat din culpa paratului, va putea fi obligat la
plata de despagubiri.

Cand bunul piere in mod fortuit, conteaza momentul pieirii bunului:

bunul a pierit inainte de introducerea actiunii in revendicare
paratul era de rea-credinta despagubiri in raport cu valoarea de circulatie
din momentul pronuntarii hotararii judecatoresti. Exceptie: daca se
dovedeste ca ar fi pierit si daca se afla la proprietar
paratul era de buna-credinta riscul pieirii este suportat de proprietar
bunul a pierit dupa introducerea actiunii in revendicare paratul va fi considerat
de rea-credinta si obligat la plata de despagubiri. Exceptie: daca se dovedeste ca
ar fi pierit si daca se afla la proprietar
In toate cazuri, daca bunul a fost asigurat de parat, este obligat sa restituie
reclamantului indemnizatia.
Daca paratul a instrainat de parat:
dupa introducerea actiunii in revendicare reclamantul poate:
sa ceara obligarea acestuia la plata valorii de circulatie a bunului
sa introduca o actiune in revendicare impotriva tertului (va fi admisa daca
tertul nu dovedeste un mod de dobandire) si o actiune in despagubiri
impotriva instrainatorului
! utila notarea actiunii in CF pentru a se evita invocarea bunei-credinte
inainte de introducerea actiunii in revendicare reclamantul poate introduce
actiunea in revendicare impotriva persoanei care are detinerea actuala a bunului
Daca aceasta actiune este respinsa, se poate intoarce impotriva instrainatorului cu
o actiune in despagubiri (pe temei delictual sau contractual daca tertul avea
obligatia de restituire)
In aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor.
2. restituirea fructelor posesorul de bunacredinta dobandeste fructele, cel de reacredinta trebuie sa restituie fructele/contravaloarea lor, indiferent daca le-a perceput
sau nu. Bunacredinta inceteaza in momentul introducerii actiunii in revendicare.
Aceeasi obligatie o are si paratul detentor precar, intrucat admiterea actiunii se face
daca a expirat termenul pentru detinerea/folosirea bunului.
3. cheltuielile facute de parat (posesor) in legatura cu bunul sau cu fructele si
productele bunului
Aceasta problema nu poate fi rezolvata din oficiu, ci numai pe baza cererii
reconventionale formulate de parat.
Este vorba despre acele cheltuieli care nu se concretizeaza intro lucrare, fie ea
autonoma sau adaugata. Daca sar concretiza intro lucrare, se aplica regulile de la
accesiunea imobiliara artificiala.
Daca e vorba de cheltuieli neconcretizate intro lucrare, avem cheltuieli:
a. necesare cele fara de care lucrul ar fi pierit total sau partial: proprietarul
trebuie sa le restituie integral, indiferent daca paratul a fost de buna sau de
rea-credinta
b. utile determina un spor de valoare a bunului: trebuie sa fie restituite,
indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-credinta, in limita sporului de
valoare adus bunului
c. voluptuare facute pentru simpla placere a autorului lor, nu determina un spor
de valoare: proprietarul nu este obligat la restituirea acestora. Posesorul si le
poate insusi, daca prin aceasta bunul nu se deterioreaza.

Proprietarul va fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru

producerea si culegerea fructelor sau a productelor. Pana la restituirea acestor
cheltuieli, paratul are drept de retentia asupra fructelor si productelor, cu exceptia
cazului in care proprietarul ii furnizeaza o garantie indestulatoare. Dreptul de
retentie nu se intinde asupra bunului frugifer. Acest drept nu poate fi invocat daca
luarea in stapanirea materiala a bunului s-a facut prin violenta/frauda sau daca
acestea sunt perisabile.
Actiunea negatorie si actiunea in granituire
Actiunea negatorie (art. 564) = reclamantul care se pretinde proprietar si care
are stapanirea materiala a bunului il cheama in judecata pe paratul care pretinde ca are un
dezmembramant al dreptului de proprietate (sau un drept real de garantie) solicitand
instantei sa ii recunoasca dreptul de proprietate si sa constate inexistenta
dezmembramantului
Fata de actiunea in revendicare:
asemanari: reclamantul pretinde ca are un drept de proprietate asupra bunului in
litigiu si cere instantei sa ii recunoasca acest drept
deosebiri:
- paratul nu are stapanirea materiala a bunului, ci reclamantul => nu se pune
problema restituirii stapanirii materiale
- paratul pretinde ca are un dezmembramant
Actiunea negatorie este o actiune reala, petitiorie, imprescriptibila si in
constatare. Reclamantul cere o constatare pozitiva, ca are totalitatea atributelor
proprietatii, si o constatare negativa, ca paratul nu are un dezmembramant al dreptului de
proprietate.
Actiunea in granituire
Dreptul de granituire decurge in mod firesc din insusi continutul juridic al
dreptului de proprietate asupra unui teren, iar obligatia corespunzatoare de granituire este
o obligatie propter rem. Prin aceste instrumente se stabilesc limitele de exercitare a
dreptului de proprietate sub aspectul suprafetei terenului.
Daca nu sunt stabilite in actele de proprietate, se pune problema trasarii lor:
prin buna intelegere
neintelegere actiunea in granituire (oricare dintre vecini) mijloc de aparare directa
a dreptului de proprietate
Actiunea in granituire = actiunea prin care reclamantul, care invoca dreptul sau
de proprietate asupra unui teren, il cheama in judecata pe proprietarul terenului vecin
pentru a determina, prin semne exterioare, granita dintre cele doua terenuri
Interesul introducerii actiunii apare nu numai daca nu au fost trasate semne
despartitoare, ci si daca semnele exista, dar nefiind stabilite prin intelegerea partilor, sunt
contestate. Odata stabilite conventional, semnele pot fi contestate numai prin actiune in
desfiintare.

Calitatea de reclamant si de parat:

- regula: proprietarii vecini
- uneori: titularii altor drepturi reale
- cel care are un drept de folosinta (ex. chirias) nu poate avea calitatea de reclamant,
dar poate avea calitatea de parat, cu introducerea in cauza a proprietarului
- si un singur coproprietar (! Dar nu poate fi introdusa de un coproprietar impotriva
altui coproprietar)
Este o actiune petitorie, reala, imobiliara, imprescriptibila si in realizare.
Pentru a avea calitate procesuala activa, reclamantul trebuie sa faca dovada
dreptului sau. Nu este insa vorba de aceleasi exigente probatorii ca la revendicare =>
hotararea judecatoreasca prin care s-a admis o asemenea actiune nu poate fi invocata intro actiune in revendicare ulteriora .
NB! nu presupune contestarea dreptului de proprietate in intinderea lui, altfel, ar fi
vorba de actiunea in revendicare si sar aplica regulile acesteia.
actiunea prin care unul dintre vecini ar cere obligarea celuilalt la suportarea
cheltuielilor de ingradire
Efectul admiterii actiunii este stabilirea granitei dintre proprietati, ceea ce
inseamna si fixarea semnelor de proprietate, care delimiteaza granita dintre proprietati.
Poate fi invocata intr-o actiune in granituire ulterioara daca semnele de proprietate nu au
disparut.
Cheltuielile pentru operatia materiala a granituirii trebuie sa fie suportate in mod
egal de ambele parti.
Apararea dezmembramintelor dreptului de proprietate privata prin actiunea
confesorie
Actiunea confesorie (art. 696, 705, 757) = actiunea prin care reclamantul, care
pretinde ca este titularul unui dezmembramant SS al dreptului de proprietate si care a
pierdut stapanirea materiala specifica dezmembramantului respectiv, il cheama in
judecata pe parat, solicitand instantei de judecata sa ii recunoasca dezmembramantul si sa
il oblige pe parat sa ii restituie stapanirea materiala corespunzatoare acestuia
Diferenta fata de actiunea in revendicare natura dreptului aparat (dreptul de
proprietate/nuda proprietate/superficie in forma sa deplina vs. dezmembramant SS)
Poate fi utilizata si impotriva nudului proprietar, daca titularul
dezmembramantului nu are la dispozitie o actiune contractuala preferabila.
Caractere juridice: reala, petitorie, de regula, prescriptibila si cu caracter de
realizare.
Prescriptia extinctiva:
dezmembraminte in general termen de 10 ani (art. 2518 pct. 1) [VCC 30 de ani]
superficie - imprescriptibila
[VCC
incipienta apararea se face prin actiune confesorie prescriptibila in 30 de ani
(numai in aceasta forma dreptul de superficie e doar un dezmembramant al
dreptulu ide proprietate privata)
deplina reuneste in continutul sau juridic dreptul de folosinta asupra
terenului, ca dezmembramant, si dreptul de proprietate asupra lucrarii

actiunea confesorie este imprescriptibila sub aspect extinctiv, ca si actiunea in

revendicare]
Proba dezmembramintelor SS sarcina probei apartine reclamantului trebuie sa
dovedeasca modul de dobandire a dezmembramantului

Apararea dreptului de proprietate publica

Actiunea in revendicare intemeiata pe dreptul de proprietate publica
Dreptul de proprietate publica poate fi si el aparat prin actiunea in revendicare.
Statul sau o comunitate locala, prin reprezentantul sau, in calitate de reclamant,
care nu are stapanirea materiala a bunului, cheama in judecata pe parat, care are aceasta
stapanire, solicitand recunoasterea dreptulu ide proprietate publica si sa dispuna obligarea
paratului la restituirea stapanirii materiale.
Art. 865 alin. 1 si 2 apararea dreptului de proprietate publica
Se aplica art. 566 efectele admiterii actiunii in revendicare
Mutatis mutandis, se aplica regulile de la actiunea in revendicarea dreptului de
proprietate publica.
Caractere juridice: reala, petitorie, imprescriptibila si cu caracter de realizare.
Dreptul de proprietate publica = inalienabil, imprescriptibil sub aspect extinctiv si
achizitiv si insesizabil => actiunea in revendicare intemeiata pe acesta este
imprescriptibila sub aspect extinctiv si achizitiv. Actiunea in revendicare nu poate fi
paralizata prin invocarea uzucapiunii.
Proba dreptului de proprietate nu exista un regim preferential al actiunii in
revendicare, reclamantul trebuie sa faca dovada ca si un simplu particular. Simpla
mentiune din registrul bunurilor domeniului public nu este suficienta pentru a face
dovada proprietatii, reclamantul trebuie sa dovedeasca modul sau de dobandire.
Inscrierea unui anumit bun intr-un inventar intocmit si aprobat potrivit L.
213/1998 creeaza doar o prezumtie de apartenenta la domeniul public, iar nu o prezumtie
de proprietate. (idem art. 136 Const.)
Apararea drepturilor reale principale intemeiate pe dreptul de proprietate
publica
Actiunea confesorie intemeiata pe dreptul de administrare, pe dreptul de
concesiune si pe dreptul de folosinta cu titlu gratuit
Exercitarea dreptului de proprietate publica se face:
direct de catre titular
indirect = regula prin intermediul drepturilor reale intemeiate pe dreptul de
proprietate publica aparata printr-o actiune reala, petitorie, imprescriptibila si cu
caracter de realizare
impresctibila <= dreptul de proprietate publica este imprescriptibil (extinctiv si
achizitiv)
Calitatea de reclamant titularul drepturilor reale intemeiate pe dreptul de
proprietate publica.

Statul e reprezentat in litigii de Ministerul Finantelor, iar comunitatile locale de

catre CJ/CGMB/CL mandat scris presedintelui consiliului judetean/primarului poate
desemna un reprezentant.
Actiunea poate fi introdusa si impotriva titularului dreptului de proprietate
publica.
Sarcina probei revine reclamantului, dovada poate fi facuta numai prin modurile
specifice de constituire a acestor drepturi: prezentarea inscrisurilor referitoare la aceste
moduri de constituire.