Comprendrechoisir Le Guide de La Vente Immobiliere

Le guide de la
vente
immobilire
Rponses dexperts
Le guide de la
vente
immobilire
Rponses dexperts
Ma maison
Mon argent
Ma famille
Ma sant
Mes droits
Ma carrire
Mon vhicule
Mon entreprise
Plus de 5 000 documents tlcharger gratuitement

eBooks PDF, modles de lettres, modles de contrats, tudes,
rapports, fiches pratiques
www.comprendrechoisir.com
Dans la mme collection
40 plans de maison
Le guide de la
coproprit
Le guide de la
location immo
Le guide des assurances

du particulier
Le guide du permis de
construire
Le guide du viager
Auteurs: MM.Bonnamy, Denis et Storelli

Fine Media, 2013
ISBN: 978-2-36212-162-3
ComprendreChoisir.com est une marque de Fine Media, filiale de Pages Jaunes Groupe.
108 rue des Dames, 75017 Paris
Vous pouvez partager ce fichier vos proches uniquement dans le cadre du droit la copie prive. Vous navez
le droit ni de le diffuser en nombre ou sur Internet, ni den faire des utilisations commerciales, ni de le modifier,
ni den utiliser des extraits. Mais vous pouvez communiquer ladresse officielle pour le tlcharger:
http://vente-immobilier.comprendrechoisir.com/ebibliotheque/liste/
Pour toute question, contactez Fine Media ladresse: contact@finemedia.fr
Table des matires

La vente immobilire en un coup dil
6
Les types de vente 7
Les types de biens 7
Les modalits de vente 8
I. Les types de vente 9
Le profil du vendeur 10
Les formes de vente 14
La vente ltranger 22
La valorisation dun bien immobilier 23
AA Pour aller plus loin
25
Astuces 25
Questions/rponses de pro 27
II. Les types de biens
32
Les logements 33
Les lieux 37
Les biens professionnels 39
Les biens dexception 44
Les investissements 46
52
Astuces 52
III. Les modalits de vente
58
Les diagnostics immobiliers 59
La promesse de vente 62
Le compromis de vente 64
Loffre dachat 66
Lacte de vente 67
Les intervenants 68
76
Astuces 76
Index des questions et des astuces
Les professionnels et experts cits dans cet ouvrage
Trouver des professionnels prs de chez vous
83
84
89
La vente immobilire
en un coup dil
La vente dun bien immobilier est un projet
qui peut mettre beaucoup de temps aboutir
sil nest pas suffisamment prpar. Les dispositions prendre varient ensuite selon les
circonstances: la vente dun logement occup
est plus complique pour le propritaire
quune vente qui intervient aprs une location.
Selon le temps et largent dont vous disposez,
il existe deuxprincipaux moyens pour vendre
votre bien:
de particulier particulier, vous vous occupez vous-mme de fixer le prix

du bien, dcrire votre annonce, de raliser les visites, etc.;
par une agence immobilire, vous dlguez cette mission une agence que
vous rmunrez pour raliser les dmarches administratives et les visites.
Dans tous les cas, renseignez-vous sur ce qui doit figurer dans votre annonce
de vente immobilire. Le vendeur doit aussi remplir plusieurs obligations
au moment de la transaction : il remet, notamment, diffrents diagnostics
immobiliers lacheteur et souscrit certaines garanties (vices cachs, viction,
conformit du bien, etc.).
6
Les types de vente

Lorsque vous vendez un bien, les
dmarches ne sont pas les mmes si
vous tes un propritaire unique, sil
sagit dune indivision ou dune SCI.
Ces deuxderniers statuts peuvent,
par exemple, ralentir le processus de
vente.
Une vente immobilire peut, en
outre, seffectuer sous la forme
dune vente classique (un particulier achte votre bien), mais il existe dautres
formes de transactions, qui prsentent chacune un intrt: la vente en viager,
lchange de bien, la vente aux enchres, la vente sur saisie immobilire, ou
encore, la vente rmr qui sert gnralement se dsendetter.
Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier, vous devez aussi penser
faire raliser une estimation immobilire. Mais sachez galement que vous pouvez mettre en valeur votre bien et faciliter sa vente grce au home staging,
ou valorisation immobilire, soit une technique de mise en avant dun bien
immobilier pour le vendre rapidement et avec une ngociation minimale.
Les types de biens

Vous pouvez dcider de mettre en vente
un logement, que ce soit une rsidence
principale, une rsidence secondaire, une
maison rnover ou encore un garage.
Les modalits seront alors diffrentes
selon la nature du bien. La vente dune
rsidence principale est, par exemple, un
type de vente immobilire unique, qui
nest pas soumise la taxation de la plusvalue immobilire. En revanche, dans le cas dune rsidence secondaire, la vente
est soumise la taxe sur la plus-value, mais peut tre exonre dans certains cas.
7
Mais il est galement possible de vendre un terrain, une fort ou encore des
biens professionnels tels quune boutique, des bureaux, un hangar ou une
ferme agricole. Et si vous possdez des biens dexception, sachez quils appartiennent un march particulier, il est donc essentiel de bien estimer leur valeur.
Enfin, si vous avez investi dans un immeuble et que vous souhaitez vous en
sparer, sachez quil faudra rpondre certaines obligations, notamment dans
le cas de la vente dun immeuble rnover.
Les modalits de vente

La vente dun bien immobilier entrane,
pour le vendeur (mais aussi pour lacheteur), une srie dobligations, dont celle
du diagnostic immobilier
Lorsque vous avez trouv un acheteur,
vient ensuite ltape cruciale du contrat
de vente. Entre une promesse et un compromis de vente, ou encore une offre
dachat, mieux vaut savoir, avant la signature de lacte de vente, quelle solution est la plus bnfique. La promesse et le compromis de vente sont les
deuxtypes davant-contrat possibles pour vendre un bien; tous deux prcdent lacte dfinitif de vente. Contrairement au compromis de vente, qui
engage les deuxparties, la promesse de vente nengage que le vendeur.
Enfin, les frais de vente sont assez limits pour le vendeur, qui les rpercute bien
souvent sur le prix de vente ou sur les frais annexes qui incombent lacheteur.
I.
Les types de vente

La formule la plus classique pour vendre
un bien immobilier consiste cder ses
droits de proprit un acheteur aprs
avoir sign avec lui un acte de vente
devant un notaire. La transaction immobilire se fait de particulier particulier,
ou bien en passant par une agence
immobilire.
La transaction immobilire passe ensuite par plusieurs tapes: valuation du
prix de vente du bien, petites annonces, visites, choix de lacqureur, signature du compromis de vente et versement, par lacqureur, dune indemnit
dimmobilisation, formalits de vente (diagnostic immobilier), signature de
lacte dfinitif de vente devant le notaire, paiement par lacqureur du solde
du prix de vente, livraison du bien (remise des cls).
Il existe, en outre, deuxcas de figure: vendre de particulier particulier,
ou faire appel une agence immobilire. Dans le premier cas, le propritaire soccupe lui-mme de la vente de son bien et conomise, par la mme
9
I. Les types de vente
occasion, les frais dagence. Dans le second cas, cest lagent immobilier qui
se charge de lensemble des formalits et modalits. Il faut alors prvoir, en
plus des frais lis la vente, sa commission (3 7%), gnralement comprise
dans le prix de vente.
Cest gnralement lacqureur qui sacquitte des frais de notaire, mais le
vendeur doit parfois payer la TVA immobilire si son logement y est soumis.
Le profil du vendeur
Les conditions de vente dun logement dpendent non seulement du type de
bien (logement neuf ou ancien), mais aussi du profil du vendeur: propritaire
unique, SCI ou indivision.
Propritaire unique
Dans le cadre dune vente classique, un
seul propritaire le propritaire unique
est impliqu. Il signe un compromis ou
une promesse de vente avec lacqureur,
qui verse ensuite, au notaire (compte
bloqu) une indemnit dimmobilisation. Deux troismois plus tard a lieu
la signature de lacte de vente dfinitif
devant le notaire: lacqureur rgle le solde (prix de vente, indemnit dimmobilisation) en change des cls du logement.
Comme pour toute vente, lacqureur sacquitte du prix de vente ainsi que
des frais de notaire. Dans certains cas, le vendeur a lui aussi des frais: la TVA
immobilire si le bien y est soumis, limpt sur la plus-value et les frais dagence.
Note: on parle communment de frais dagence, mais il sagit en ralit
dhonoraires.
Cest la transaction immobilire la plus rencontre et la plus rapide. Elle peut
se faire soit directement de particulier particulier, soit par lintermdiaire
dune agence, en charge des diverses dmarches et modalits.
10
Indivision
Lindivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes
dtiennent des droits de mme nature et proportions gales ou non sur
un mme bien ou sur une mme masse de biens, sans que la part de chaque
personne sur le(s) bien(s) soit matriellement identifiable. Plus simplement,
plusieurs personnes se trouvent en indivision lorsquelles sont propritaires et
ont la jouissance dun ou plusieurs mme(s) bien(s).
La vente dun bien en indivision peut tre
motive par plusieurs raisons: la volont des
condivisaires de sortir de lindivision, le besoin
dargent, un dmnagement, etc. Quelle que
soit la motivation, elle peut tre demande par
nimporte quel condivisaire, dans la mesure
o nul nest contraint de rester dans lindivision. Ds lors, deuxhypothses: les condivisaires sont daccord pour vendre
le bien, et la vente se fait lamiable, par les condivisaires eux-mmes; ou,
les condivisaires sont en dsaccord sur le principe et/ou les modalits, et ils
doivent alors avoir recours au tribunal de grande instance. En outre, la vente
dun bien immobilier en indivision, cest--dire sa liquidation, correspond un
partage des biens entre les condivisaires. Elle est soumise laccord de lensemble des membres de lindivision; toutefois, si les deux tiers des membres
sont favorables la vente, il est possible de se tourner vers le tribunal de grande
instance, qui pourra, ventuellement, lautoriser. En revanche, la vente sera
impossible si le bien concern fait lobjet dun dmembrement, ou si lun des
indivisaires est absent ou nest pas en mesure dexprimer sa volont.
savoir: la vente judiciaire est une procdure lourde quil est prfrable dviter; le juge peut notamment bloquer la vente pendant deux cinqans, si lintrt dun condivisaire le justifie.
La vente dun bien en indivision peut, par ailleurs, prendre troisformes.
Dabord, le bien peut tre vendu un tiers. Dans ces conditions, la vente provoque la fin de lindivision. Chaque condivisaire rcupre son pourcentage de
parts en argent, sur le produit de la vente du bien. Lintervention dun notaire
est obligatoire, il est en charge de dresser lacte liquidatif. Attention toutefois,
11
car le pourcentage de chacun pris en compte pour

calculer les parts lors de la vente est prcis dans
lacte dacquisition; cest pourquoi il est important quil
corresponde rellement la participation financire de
chaque condivisaire. La vente lamiable dun bien en
indivision passe obligatoirement par un notaire: celui-ci
doit, en effet, rdiger un acte liquidatif qui prcise la
part de chaque condivisaire.
Ensuite, le bien peut tre vendu un ou plusieurs condivisaires. Dans cette hypothse, les condivisaires qui rachtent la part on parle de soulte de celui qui
vend restent en indivision entre eux. Par exemple, A, B et C achtent ensemble
une maison, o ils habitent tous les trois; A paie100, B paie200 et C paie250.
C veut dmnager alors que A et B veulent rester dans la maison: A et B peuvent
racheter la part de C, soit 250 + la plus-value; A et B demeurent dans la maison
en indivision. Enfin, si tous les condivisaires ne souhaitent pas vendre le bien,
mais quils nont pas les moyens financiers de racheter la part du condivisaire qui
souhaite vendre, ce dernier peut vendre sa part un tiers. Cette hypothse est
rare, car cela signifie quun tiers se retrouve en indivision avec les condivisaires
dorigine.
La vente dun bien immobilier en indivision
peut entraner de nombreux litiges, notamment
lorsque la liquidation correspond une sparation de condivisaires non maris. Le partage
judiciaire est la seule solution lorsque les condivisaires souhaitent liquider lindivision, mais
ne trouvent pas daccord ou quun condivisaire
souhaite sortir de lindivision, mais se heurte
au dsaccord des autres. Il peut tre demand
par un seul des condivisaires. Dans ce cas, cest
le tribunal de grande instance qui tranche le
litige; le juge a alors deuxrecours: ordonner le
maintien temporaire de lindivision (de deux
cinqans), ou ordonner la vente du bien immobilier par un notaire (vente de gr gr lorsque
12
les condivisaires trouvent finalement un terrain dentente, sinon vente aux

enchres lorsque le prix est fix aprs avoir t estim, et le bien vendu au
plus offrant). Le tribunal peut aussi dcider dattribuer le bien de faon prfrentielle lun des condivisaires.
SCI
La Socit Civile Immobilire (SCI) est un outil
privilgi de gestion du patrimoine immobilier,
subordonn des formalits dimmatriculation
et de statuts. En effet, une SCI est une socit,
donc une personne morale, avec une existence
juridique propre. ce titre, elle est dote dun
objet social dtermin par les associs, en rapport
avec un bien immobilier. Lobjet social, qui figurera dans les statuts, doit toutefois demeurer civil,
savoir: construction, achat et gestion dun bien
immobilier; lactivit commerciale ne doit pas
tre prpondrante dans la socit civile immobilire. De plus, la location meuble ne peut pas tre
lactivit dune socit civile immobilire, puisquil
sagit dune activit commerciale par nature.
La vente dun bien immobilier en SCI (Socit Civile Immobilire) se fait
selon des rgles bien dfinies; elle ne peut avoir lieu que si tous les associs
sont daccord. Lintervention dun notaire est obligatoire.
Par ailleurs, la vente se dissociant de la dissolution, elle est assujettie aux
plus-values, estimes selon les frais dacquisition et le prix de vente. Les
associs sont donc imposs en fonction de leur nombre de parts dans la SCI.
Une exonration est toutefois prvue lorsque le bien immobilier est mis
la disposition dun des associs, gratuitement, en tant que rsidence principale. Il en est de mme lorsque le bien est dtenu par la SCI depuis au
moins trenteans, ou que le prix de vente est infrieur 15000. La vente
13
de parts peut, de plus, tre ralise sous seing priv, mme sil est prfrable de raliser lacte auprs dun notaire ou de faire appel un avocat. En
cas de litige, il est possible de faire appel un juge.
Un associ ayant dcid de sortir de la SCI doit pouvoir vendre ses parts.
Cette vente nentrane pas ncessairement une dissolution.
Elle doit cependant survenir dans les conditions prcises dans les statuts
quant laccord des autres associs sur le futur acqureur ( la majorit,
lunanimit). Il peut exister un droit de premption des autres associs. Une
fois la vente accepte, une modification des statuts doit tre enregistre.
Du point de vue de la fiscalit, les consquences de cette vente par un
associ-particulier sont une imposition de la plus-value ventuelle selon le
rgime des plus-values immobilires de particuliers. Sagissant dune socit
associe, elle devra intgrer ses profits dans son bilan. Il est noter que
la cession des parts ne peut se faire quavec laccord de tous les associs
(art.1861 du Code civil), sauf mention contraire dans les statuts (agrment
avec la majorit, par exemple).
Les formes de vente

La plupart des vendeurs choisissent la formule
classique pour vendre leur bien immobilier: le propritaire cde ses droits de proprit un acheteur
aprs avoir sign avec lui un acte de vente devant
le notaire.
Vente en rente viagre

Le viager est une solution intressante pour les
personnes ges qui souhaitent se garantir des
revenus complmentaires jusqu la fin de leur vie,
mais aussi pour ceux qui veulent raliser un investissement immobilier. Cependant, le viager reste
mal connu, et ses options sont nombreuses.
14
Le principe est simple; le vendeur du bien, ou crdirentier, signe un contrat

de vente avec un acheteur, galement appel dbirentier. Lacheteur
acquiert le bien immobilier en versant au vendeur une rente viagre (mensualit) jusquau dcs de ce dernier. Selon le contrat, lacheteur peut aussi
tre amen verser au vendeur un bouquet, cest--dire le paiement comptant dun capital au moment de lacte de vente. Dans ce cas, le montant
de la rente viagre est moins important. Si le dbirentier ne sacquitte pas
du paiement de la rente, le vendeur est protg par un arsenal de mesures,
notamment la saisie et la vente de tous les biens de lacqureur. Ensuite, la
vente en viager se droule de manire classique: signature dun compromis de vente (devant le notaire ou pas), puis, signature de lacte de vente
devant le notaire. En rsum, la vente en viager consiste transfrer son bien
immobilier un tiers, qui doit, en compensation, verser une rente au vendeur
jusqu son dcs. Elle est donc assujettie lala de la longvit du vendeur; ainsi, si celui-ci est mourant ou trs malade, cette vente ne pourra pas
tre valide. De cette faon, lacheteur peut devenir propritaire sans avoir
avancer les fonds au moment de la signature de la vente, tandis que le vendeur sassure un revenu rgulier.
Il existe toutefois diffrents types de viagers, notamment le viager occup, o le vendeur occupe le
bien jusqu son dcs, et le viager libre, o le vendeur perd la jouissance de son bien ds la signature
de lacte de vente. Le bien est alors libre de toute
occupation et de rservation de jouissance. Dans le
premier cas, le montant de la rente est beaucoup
plus important quen viager occup, et lacqureur
assume toutes les charges, les frais et les travaux du
logement. Dans le second cas, la rente viagre est
beaucoup moins importante.
Par ailleurs, la promesse de vente peut tre signe sous seing priv ou devant un
notaire, en attendant que les diffrentes parties aient runi tous les documents
ncessaires la vente. Cependant, afin dviter tout conflit, il est prfrable
dopter pour une signature devant un notaire. Ainsi, sont dores et dj dfinies les modalits de la vente, telles que: les conditions doccupation (viager
15
libre ou occup), la rpartition des charges (taxe foncire, taxe dhabitation,

travaux, charges de coproprit), les modalits de paiement (dtermination
de la rente et/ou du bouquet, caractristiques, garanties de paiement). Il est
noter quen cas de viager libre, toutes les charges reviennent lacheteur.
En revanche, en cas de viager occup, cette rpartition est plus complexe; en
gnral, lacheteur garde sa charge les rparations importantes, et le vendeur
les charges courantes.
Le contrat de vente, aussi appel acte authentique ou acte de vente, est sign lorsque les
deuxparties ont runi tous les documents ncessaires la vente: titre de proprit complet retraant
lhistorique du bien vendu, droit de premption de
la mairie si le bien immobilier est concern, diagnostics techniques obligatoires, documents didentit
des deuxparties, documents prouvant la solvabilit de lacheteur (avis dimposition, bulletins de
paie, attestation demployeur), et, en cas de bien en
coproprit, rglement, procs-verbaux des assembles gnrales, carnet dentretien, et indication de la surface au sein de la
coproprit. Le contrat de vente reprend ensuite les mmes lments que la
promesse de vente, ainsi sont prcises les conditions doccupation, la rpartition des charges, et les modalits de paiement. Il prcise galement le prix du
bien et lge du vendeur.
De plus, dans le cadre dune vente en viager, le contrat comporte une constitution de rente viagre. Quelles que soient les conditions doccupation,
lacheteur devient propritaire du bien immobilier au jour de la signature du
contrat.
Le montant de la rente viagre dpend, quant lui, de plusieurs paramtres:
lesprance de vie du vendeur (plus elle est importante, plus la rente diminuera), la valeur vnale du bien (libre ou occup), et le taux de rendement.
Le calcul seffectue ensuite selon lge du vendeur et en fonction de barmes
prcis (des services fiscaux, des notaires ou de la Caisse nationale de prvoyance). Pour dterminer ce montant, il est ncessaire destimer la valeur
16
vnale du bien, cest--dire son prix de vente, puis de choisir entre une vente
vide ou occupe. Nanmoins, ce montant nest pas fixe, il est index chaque
anne sur lindice INSEE du cot de la consommation des mnages.
change de biens
Le principe de lchange de biens repose sur
un contrat dchange sign devant notaire:
chaque partie donne lautre son bien
immobilier.
Cette transaction prsente lintrt de rduire
considrablement les frais de notaire (un
seul contrat en une seule fois): en effet, au lieu de procder deuxventes,
il ny a quune transaction, et tous les frais sont diviss par deux (sauf en cas
de soulte, cest--dire un cart entre la valeur des deuxbiens immobiliers
changs).
De plus, cette vente ne ncessite que peu de formalits (pas de dossier, de
demande de prt ou de paiement des intrts), et aucun agent immobilier
nintervient.
En outre, si les biens sont de valeur identique, tous les frais sont diviss par
deux entre les cochangistes: les droits de mutation (la taxe de publicit foncire de 5,09% est calcule sur le prix de vente du bien le moins cher), les
honoraires du notaire et les frais divers. En revanche, si les biens sont de valeur
ingale, les frais sont diviss par deux; mais celui qui reoit le bien immobilier le
plus coteux paie, en plus, une soulte (somme dargent) pour compenser lexcdent de valeur vnale. Il doit aussi sacquitter de la taxe de publicit foncire
sur la diffrence entre le prix de vente de lautre bien et le sien.
Vente aux enchres

Tout propritaire peut dcider de vendre aux enchres nimporte quel type de
bien immobilier: chambre de bonne, maison de ville, appartement, htel particulier. Toutefois, la transaction doit ncessairement passer par un notaire.
17
Concrtement, lors dune vente aux

enchres volontaire, le notaire commence
par faire expertiser le bien immobilier,
puis il rdige un cahier des charges contenant une description prcise du bien et
des conditions de vente (frais, charges
de coproprit, diagnostics). Il peut tre
consult librement par tout acheteur
potentiel avant la vente aux enchres. Le notaire fixe galement le prix de
vente du bien (aprs consultation du vendeur); en gnral, cela reprsente
75% de sa valeur relle. Le vendeur peut aussi mettre son bien immobilier
en vente sans mise prix: ainsi, il se protge en fixant un prix de rserve.
Aprs expertise, le notaire inscrit le bien immobilier au calendrier des ventes
publiques et en fait la publicit; la vente aux enchres a ensuite lieu, au jour
prvu et dans un lieu dtermin (tude du notaire, chambre dpartementale de notaire, mairie). Les acheteurs intresss doivent faire enregistrer leur
identit et remettre un chque de consignation avant la vente (rendu aprs
la vente aux non-acqureurs). La vente se fait la bougie: lorsque celle-ci
steint, le bien est adjug au dernier enchrisseur.
Ensuite, la vente dfinitive a lieu
dixjours plus tard; ce dlai permet
tout acqureur intress de faire une
proposition suprieure. Dans ce cas,
lacqureur doit au moins surenchrir
de 10% par rapport au prix de vente
conclu lors des enchres.
Le bien immobilier est remis en vente
au dernier prix propos: le notaire
doit procder une nouvelle vente aux enchres. Attention cependant, car
lacqureur na droit aucun dlai de rtractation (septjours dans une vente
classique aprs avoir sign un compromis). Aprs la vente, lacheteur doit
rgler au vendeur le solde du prix de vente dans les quarante-cinqjours; et au
bout de onzejours, il doit commencer payer des intrts. Si lacheteur ne peut
pas sacquitter du prix, le notaire remet le bien en vente et peut demander
18
lacqureur dfaillant de compenser lcart de prix ventuel de la nouvelle vente

(si ce prix de vente est infrieur au prcdent). Avec la vente aux enchres
publique, le vendeur ne sait pas quel sera le prix de vente final de son bien
immobilier.
Dans le cas dune vente aux enchres notariale, lacheteur doit rgler les
droits de mutation et les frais de notaire; le vendeur, lui, sacquitte des
frais divers du notaire (publicit, expertise), si le bien ne part pas au prix de
rserve, ainsi que de la TVA immobilire, le cas chant.
Vente sur saisie immobilire

La vente sur saisie immobilire succde la saisie dun bien immobilier. Elle
rsulte du non-paiement suite la dlivrance, par huissier, du commandement de payer avant saisie. Cest ce
commandement de payer qui informe le
propritaire du bien de la mise en place
de la procdure de saisie. Aprs publication auprs du bureau des hypothques,
une audience est fixe afin de dcider
quel type de vente sera effectu: vente
amiable ou vente force (dans ce cas, une
date daudience dadjudication est fixe). Il faut compter prs dun an entre la
mise en uvre de la saisie et la vente du bien.
Lorsque le propritaire dcide de cder son bien immobilier afin de rembourser
son ou ses cranciers, on parle alors de vente amiable. Il sagit du type de
vente sur saisie immobilire privilgi par les juges. Le juge dexcution dfinit
le montant en dessous duquel la vente ne peut avoir lieu, et une audience est
fixe environ quatremois plus tard, afin de sassurer que la vente a bien t
ralise. Cette transaction ncessite lintervention dun notaire.
En revanche, on parle de vente sur saisie immobilire force par adjudication
judiciaire, lorsque le bien immobilier est vendu aux enchres. La vente est
annonce par une publication indiquant la date, le descriptif du bien immobilier, et le montant de la mise prix dfini par le crancier. Les personnes
19
intresses par la vente peuvent visiter le bien lors de visites organises par
un huissier. Les enchres sont effectues par lintermdiaire dun avocat, qui
peroit 10% du montant de la mise prix. Lorsque le bien est vendu par
adjudication, son propritaire reoit un titre dexpulsion.
Vente rmr
La vente rmr est un contrat permettant au vendeur de racheter son bien
sil arrive restituer le prix de la vente en plus des autres frais engags. Pour
cela, il dispose dun laps de temps prcis, dfini dans le contrat, et qui ne peut
dpasser cinqans; durant cette priode, le vendeur peut continuer habiter
dans le logement, mais il doit verser un loyer son investisseur. Cette opration sadresse aux propritaires de biens immobiliers ayant contract une
dette importante. Vendre son logement rmr peut alors leur permettre
de rembourser leurs cranciers et de rguler leurs situations financires. Cette
transaction sadresse donc, en dernier recours, aux personnes en grande difficult financire, et particulirement celles qui ne peuvent pas contracter un
crdit bancaire classique.
Il existe plusieurs tapes et mcanismes dans la vente
en rmr. Il est dabord ncessaire de faire le point sur
sa situation, afin dvaluer si cette transaction correspond sa situation financire. Il convient donc de faire
estimer son bien immobilier et de calculer le montant
de sa dette. Si le montant total des dettes est infrieur
70% de la valeur du bien immobilier, le projet est
ralisable. Il faut toutefois considrer que, pour racheter son bien, dautres frais seront prendre en charge
comme les frais de notaires, les indemnits de logement, etc. Ensuite, pour grer au mieux la situation, il
est impratif de faire appel un notaire, qui reprsentera le vendeur et dfendra au mieux ses intrts.
Une fois linvestisseur trouv, un contrat de vente est tabli, dans lequel
figurent la dure du contrat, le prix initial de vente, le prix de rachat sil diffre,
le montant des indemnits de logement, etc. Aprs signature, la somme verse
20
par linvestisseur est conserve par le notaire qui sen sert pour rembourser
les cranciers. La somme restante est conserve dans un dpt de garantie
et servira lors du rachat du bien immobilier. Une fois la vente termine, le
vendeur reste locataire du logement durant toute la dure du contrat. Mais,
pour cela, il doit justifier de sa capacit payer lindemnit doccupation, soit
le loyer que verse le vendeur son investisseur durant toute la dure de la
transaction.
Cette indemnit est gnralement comprise entre 1 et 5% du prix du bien
vendu. Les charges foncires et les travaux dentretien sont galement la
charge de lancien propritaire.
Important: le professionnel qui soccupera de la vente devra tre titulaire
dune carte de transaction immobilire.
Lorsque le contrat de vente rmr arrive terme, il y a en fonction des
situations deuxfins possibles. Si le vendeur parvient assainir sa situation
financire, il peut alors racheter son ancienne proprit.
Pour cela il doit rembourser la totalit du prix initial
de la vente et, parfois, un supplment destin
indemniser linvestisseur; mais aussi la totalit des
frais supplmentaires qui peuvent survenir au cours
du dlai; prouver la rsolution de ses dettes et quil
na engag aucun nouveau crdit; et enfin, justifier
que lindemnit doccupation a bien t paye.
Le dpt de garantie est ensuite dbloqu et sert
couvrir les frais de notaires et une partie du rachat
de la proprit. Pour couvrir les frais de rachat restants, le vendeur doit gnralement contracter un nouveau crdit, qui pourra
tre plus facilement tabli, car sa situation aura t rgularise.
Dans le cas o le vendeur ne parvient pas rgler ses problmes financiers
avant la fin du dlai, le bien immobilier devient la proprit exclusive de linvestisseur. Lancien propritaire doit alors quitter les lieux, sous peine de se
voir expulser. Dans ce cas de figure, linvestisseur rcupre le montant du
dpt de garantie.
21
La vente ltranger
Si vous souhaitez vendre une maison ltranger, sachez que vous serez soumis la lgislation immobilire du pays.
Rglementation
Lorsque vous vendez une maison qui vous
appartient ltranger, vous devez respecter
les rgles applicables dans le pays o se situe
le logement, que ce soit au niveau des procdures (modalits de la signature de lacte
de vente et documents fournir au futur
acqureur), des obligations au niveau du
bien immobilier (rgime sous lequel doivent
tre vendus les diffrents types de biens
immobiliers), et des cots (frais de mise en vente et montant verser ltat).
Les rgles applicables en matire de vente immobilire tant trs diffrentes
dun pays lautre, il est important de vous renseigner auprs dun professionnel comptent, que ce soit en France ou dans le pays daccueil (avocat,
notaire et expert immobilier).
Ainsi, lacte de vente ne doit pas toujours tre sign devant un notaire ; par
exemple, en Espagne, il est rdig par un avocat, puis enregistr auprs dun
notaire. De mme, les modalits dacquisition de la proprit immobilire,
de succession et de transmission varient dun pays lautre ; par exemple,
en Tunisie, lacquisition de certains biens immobiliers doit faire lobjet dune
autorisation pralable dlivre par le Gouverneur.
Imposition
Lorsque vous vendez une maison, vous pouvez tre amen payer des
impts, que ce soit en France ou dans le pays o se situe le logement: cela
dpend des conventions fiscales en vigueur. Dans tous les cas, si votre domicile fiscal est bas en France, vous pourrez tre soumis la taxation sur les
plus-values en France.
22
La valorisation dun bien immobilier

Quel que soit le type de bien immobilier que vous souhaitez vendre, ne ngligez pas son estimation! Elle vous permettra davoir une ide du prix de vente
de votre bien.
Estimation
Pour tablir une estimation immobilire, il faut se baser sur de nombreux critres: le type de bien immobilier (maison, appartement, garage, pniche,
chteau, immeuble...), la situation gographique, lanne de construction, la
superficie, le nombre de pices, ltage, lorientation, les dpendances, la prsencedun balcon, dune terrasse, dun jardin, le type de chauffage, ltat du
bien immobilier et les travaux raliser. Lestimation nest toutefois pas toujours
vidente, car chaque bien est unique; elle permet donc difficilement dobtenir
le prix rel. Le march immobilier local est galement prendre en compte.
Pour effectuer une estimation immobilire, il est possible dagir seul en comparant son bien avec des biens immobiliers identiques en vente, mais il sera
difficile de se faire une ide relle du march, les biens ntant pas forcment
vendus au prix auquel ils sont mis en vente. Il est prfrable de faire appel
des professionnels, et mme de faire estimer son bien par plusieurs interlocuteurs diffrents. Il est donc possible de faire appel une agence immobilire
locale ou un grand rseau national (les estimations sont souvent proposes
gratuitement), un notaire ou un expert immobilier.
Attention: mfiez-vous des surestimations! Elles peuvent tre prtextes
lobtention dun mandat dexclusivit. Le mieux est donc de faire raliser plusieurs estimations, de les comparer et den faire une moyenne.
Home staging
Le home staging valorisation immobilire en franais est une pratique qui se dveloppe de plus en plus en France. Cette technique de mise en
avant du bien immobilier a notamment t popularise par les missions de
tlvision. Elle consiste mettre en valeur un bien immobilier pour le vendre
23
rapidement et avec une ngociation rduite. Pour cela, elle vise crer un vritable coup de cur pour les potentiels acheteurs qui peuvent se projeter dans
le bien immobilier, et repose sur la mise en valeur des volumes, de lespace et
de la lumire.
Sa mise en pratique consiste dpersonnaliser la
dcoration du logement, il sagit de mettre en place
une dcoration neutre, accueillante et susceptible de
plaire au plus grand nombre, dsencombrer et ranger les pices, harmoniser le style du logement, le
nettoyer et rparer les petits dgts. Il ne faut pas
perdre de vue que le home staging nest pas fait
pour rpondre aux gots du propritaire actuel, mais
aux ventuels acqureurs. Il ne sagit pas non plus
de rnover entirement le bien immobilier, mais de le
mettre en valeur. Pour cela, vous avez deuxsolutions:
faire appel un home stager ou raliser la mise en
valeur vous-mme.
Si vous dcidez de raliser votre home staging vous-mme, nhsitez pas
vous renseigner sur les tendances en matire de dcoration et dimmobilier.
Vous pouvez galement, demble, enlever tous vos lments de dcoration
personnels tels que des photos de famille, des dessins denfants, des souvenirs
de vacances, etc. Si vous avez des couleurs de murs prononces, nhsitez pas
les remplacer par des tons plus neutres, tout en pensant moderniser votre
intrieur. Le home stager, lui, est un professionnel de limmobilier ou de la
dcoration, qui peut vous proposer plusieurs types de prestations: formation au
home staging ( partir de 100), diagnostic et recommandation (entre 100
et 500), prestation complte avec ralisation des travaux de mise en valeur
(entre 0,5 et 4% du prix de vente du bien immobilier). Le cot du home staging est minime par rapport au prix de vente du bien immobilier, mais il varie
selon les prestations proposes. Certains professionnels proposent mme au
client de ne rien avancer jusqu la vente du bien immobilier.
Attention: dans lidal, le home staging ne doit pas dpasser 2% du prix
de vente de votre bien. Au-del, on parle de rnovation et non plus doptimisation du bien. Le home staging ne sera ds lors plus rentable.
24

Astuces
Saisie dun bien immobilier en coproprit
Un syndicat de coproprit peut ordonner la vente et la saisie de votre bien
immobilier en cas dimpays trop frquents.
La rforme du 1erjanvier2007 renforce dailleurs les conditions de saisie et de
vente dun bien immobilier. Elle permet galement dacclrer la procdure lance votre encontre.
En cas de difficults financires, il vaut donc mieux se manifester rapidement
pour tenter de trouver une solution lamiable.
Le syndic de coproprit qui souhaite obtenir la saisie immobilire de votre logement doit soit obtenir lautorisation de saisir le bien par lassemble gnrale,
soit saisir le tribunal de grande instance du lieu o le bien est situ afin dobtenir
un commandement de saisie.
En effet, la procdure applique par le tribunal de grande instance dbute par un
commandement de saisie. Il sagit dun acte excutoire dlivr par un huissier et
adress au copropritaire.
Le commandement de saisie explique au copropritaire:
quil dispose de huitjours pour rgler la totalit de ses charges de

coproprit;
quil a la possibilit de vendre son logement par voie judiciaire;

quil peut obtenir laide juridictionnelle et entamer une procdure de
surendettement.
Aprs rception par le copropritaire, le commandement est ensuite publi au

bureau des hypothques. Le bien ne peut alors plus tre vendu par une voie
autre que judiciaire
Puis, la procdure de vente est dclenche seulement huitjours aprs la remise
du commandement excutoire. Pass ce dlai, un huissier peut nimporte quel
moment pntrer dans votre logement pour y dresser un procs-verbal de description, cest--dire valuer la valeur de votre logement.
25
Le syndicat de coproprit a alors un dlai de deuxmois pour vous assigner

devant une audience dorientation, qui vous informera des caractristiques de
la saisie. Lors de cette audience, vous tes galement inform du fait que vous
pouvez demander une vente judiciaire de votre bien. Les bnfices alors engendrs seront partags entre les cranciers.
En outre, la saisie immobilire du bien en coproprit peut tre ralise de
deuxfaons, soit lamiable, soit force. Dans le dernier cas, le copropritaire
est forc de se plier la saisie.
Ainsi, en cas de difficults honorer vos charges de coproprit avant la saisie
de votre bien, vous avez encore la possibilit de raliser une vente judiciaire. Le
juge fixe alors le montant minimum, en dessous duquel votre bien ne pourra pas
tre vendu.
Une audience de rappel a ensuite lieu dans les quatremois qui suivent laudience dorientation, afin de sassurer que la vente lamiable du logement en
coproprit est ralisable.
Le copropritaire peut alors vendre lui-mme son logement. La vente seffectue
normalement, lexception du fait que les conditions sont dtermines par le juge.
Mais si le copropritaire nmet aucune contestation ou ne souhaite pas raliser
une vente lamiable, la coproprit fera lobjet dune vente judiciaire publique.
Le juge fixera la date de laudience de la vente, et le bien sera vendu aux enchres
publiques sans que le copropritaire puisse intervenir.
Le montant de cette vente est ensuite rparti soit lamiable, soit par le juge
pour couvrir le montant des charges de coproprit redevables.
Crdit immobilier et compromis de vente
Quand vous avez trouv un bien susceptible de vous convenir, si votre offre
dachat est accepte, vous devez alors signer un compromis de vente chez le
notaire ou chez lagent immobilier. Le contenu de ce contrat doit tre tudi
avec minutie et prcaution.
Le compromis de vente est un contrat par lequel vous garantissez lachat de
votre crdit immobilier: il est qualifi de sous seing priv, cest--dire que
les signataires tablissent eux-mmes un contrat quils signent de leur main ou
quils font signer par un mandataire. Vous bnficiez, en tant quacheteur, dun
dlai de rtractation de septjours.
26
Toutefois, lors de la signature de cette promesse dachat, vrifiez que le contrat

comporte une clause rsolutoire.
Comme son nom lindique, cette mention permet de demander la rsolution,
cest--dire lannulation dun contrat, partir du moment o une situation prvue dans la clause se prsente.
La clause rsolutoire peut ainsi concerner lobtention dun crdit immobilier: elle
vous protge alors si vous nobtenez pas votre crdit immobilier. Grce elle,
vous pouvez tre libr de votre promesse dachat et rcuprer votre acompte.
Pour cela, vous devrez cependant prsenter les attestations de refus des diffrents organismes prteurs.
Gnralement, cette clause est toujours incluse dans le compromis. Cependant,
soyez attentif la lecture de lacte et nhsitez pas le relire pendant le dlai de
rtractation.
Questions/rponses de pro
Date de signature dun compromis de vente
Je souhaiterais savoir sil est possible de diffrer la date de la signature du compromis de vente.
Y a-t-il une limite pour la signature? Le vendeur et lacheteur doivent-ils tre
tous les deux prsents?
Question de Choupinette
Rponse de Communiquer Vendre
Il est bien entendu possible de dcaler la date de signature dun compromis

de vente.
Il suffit que les parties sentendent sur une nouvelle date et, surtout, il faut
que le notaire puisse vous donner un nouveau RDV. En fait, vous devez
contacter le notaire pour changer cette date.
Pour votre seconde question, les deux parties doivent tre reprsentes,
mais pas forcment prsentes. Vous pouvez donc vous faire reprsenter via
une procuration par la personne de votre choix ou par votre notaire.
L encore, le notaire vous donnera un modle de procuration adquate.
27
Annulation de lachat dun terrain

Un particulier achte un terrain, par un compromis de vente sign chez le notaire.
Dans le compromis, il a lobligation de fournir lacceptation de prt et du permis
de construire dans le mois.
Le permis de construire a t dpos de suite, et, cinqjours aprs, la mairie
retournait la demande, car il y avait erreur. Lacheteur na jamais fourni une nouvelle demande.
Au bout du mois, il a indiqu au notaire que la demande de prt tait remise
plus tard. Bref, au bout de sixmois, la vente a t annule.
Aucun document de refus de prt na t envoy en recommand, et on me dit
que je ne peux prtendre aucun ddommagement.
Est-ce exact?
Sinon, existe-t-il un dlai pour la demande de ddommagement?
Question de Georges
Rponse de Magicjack
Le compromis tait vraisemblablement tabli sous conditions suspensives.

La non-ralisation des conditions tant uniquement de la faute de lacqureur, vous pourriez ventuellement prtendre un ddommagement.
Il convient dexaminer le compromis pour dterminer les conditions de laction ventuelle, le notaire rdacteur est le mieux plac pour vous donner
toutes les prcisions utiles.
viter les frais dagence
Nous sommes sur le point dacheter une maison (achat compliqu depuis
dixmois), et la date butoir de signature de lacte authentique du compromis de
vente va bientt tre dpasse.
Puis-je passer directement par le notaire et la propritaire afin dviter les frais
dagence?
Question de Thierry
Rponse de Cabinet Audit Habitat
Si lagent immobilier est mandat par le vendeur, vous ne pouvez pas lviter. Le prix de vente inclut sa commission.
28
Vente immobilire: que faire de la fosse septique?

Le vendeur dun bien immobilier est-il oblig de vider sa fosse septique?
Question de Grandseb
Rponse dArgile
Cest la moindre des politesses, comme de nettoyer les w.c. ou la baignoire.

Rponse de SBTPE
Ce nest pas ncessaire, mais, depuis peu, la loi impose un contrle de fonctionnement de lassainissement avant toute vente de maison.
Le contrleur apprciera autant que les futurs acheteurs!
Frais dagence pour un achat immobilier
la charge de qui est la commission dagence? Acheteur ou vendeur?
Question de Loutre
Rponse de Costes
Elle est la charge de lacheteur. En fait, souvent, le prix de vente global comprend les frais dagence; cest souvent not FAI, pour Frais
dAgence Inclus.
Cest pourquoi le vendeur doit trouver un quilibre entre le prix quil veut
tirer de son bien et les honoraires dagence. Ne pas hsiter ngocier ces
honoraires avec lagence !
Rponse dOptimhome
La commission percevoir par lagence peut tre la charge du vendeur ou

de lacqureur, selon le choix retenu cocher dans le mandat de vente.
Rponse de Pierremo
La commission est la charge de celui qui mandate lagence pour lachat ou

lacquisition dun bien.
Lors de lachat et la signature du compromis, demandez signer un mandat
de recherche et mettre les honoraires la charge de lacqureur. Dans ce
cas, vous ne paierez pas de frais de notaire sur le montant de la commission.
Signer un mandat de recherche vous permet aussi de connatre le montant
de ces honoraires et de les ngocier!
29
Vente dun bien immobilier aprs une sparation

Actuellement en situation de sparation judiciaire avec ma femme, nous venons
de vendre notre maison.
Sur celle-ci, il nous restait deuxprts immobiliers, dont un tauxzro.
Cela fait deuxans que je rembourse seul ces prts la banque. Aprs la vente,
ma femme a rappel le notaire pour lui demander de ne pas rembourser le prt
tauxzro, alors que cest ce que je souhaite.
Est-ce que mon choix a plus de poids que celui de ma femme sachant que je suis
le seul rembourser les mensualits du prt?
Question de Ssss
Rponse dAgifim Provence Immobilier
Puisque le bien est vendu, je pense personnellement quil est indispensable

que le prt soit rembours, surtout si cest le souhait du principal intress
(celui qui rembourse le prt).
Je pense quil faut demander au notaire par lettre recommande ou par
exploit dhuissier de squestrer les fonds correspondant au remboursement
du crdit concern.
Par prcaution, jenverrais tout de mme une copie de ces courriers lorganisme de prt afin de lavertir que le bien est vendu.
Rponse dIn&Fi Crdits Vannes
Le prt taux zro est li un bien en rsidence principale. Comme

vous lavez vendu, il ne remplit plus cette condition, il vous faut donc le
rembourser.
Normalement, cela figure dans les conditions gnrales de votre offre de
prt immobilier.
Rponse de Sogebrimo
Les prts contracts sur un bien immobilier doivent tre rembourss par
le notaire ou le vendeur au moment de la vente pour lever les inscriptions
dhypothques.
Le notaire devra tenir compte des sommes rgles par les conjoints, et aussi
de loccupation du bien avant la vente, si un des conjoints y rsidait.
30
Non-leve dhypothque par lancien vendeur

Jai achet un bien, que je souhaite revendre aujourdhui. La vente est bloque,
car lancien notaire du vendeur a rembours les hypothques, mais na pas pay
la mainleve de lune delles.
Mon notaire me propose de payer cette mainleve, mais je ne suis pas daccord,
car je pense que ce sont lancien notaire du vendeur qui na pas fait son travail
et mon notaire qui, lors de lachat, ne sest pas assur de recevoir tous les
justificatifs , qui sont fautifs.
Que peut-on faire pour les obliger prendre en charge ces frais?
Question de JP06
Rponse dImmo Assistance Centre
Il faut vous adresser la chambre des notaires, de prfrence par le biais

dun LRAR. Attention, renseignez-vous sur la dure de prescription en responsabilit du notaire, il me semble quelle est de trenteans!
Article2227 du Code civil: Le droit de proprit est imprescriptible. Sous
cette rserve, les actions relles immobilires se prescrivent par trente ans
compter du jour o le titulaire dun droit a connu ou aurait d connatre les
faits lui permettant de lexercer.
31
II.
Les types de biens

Les ventes immobilires peuvent concerner diffrents types de biens: logements, garages,
terrains agricoles, forts, boutiques, bureaux,
hangars, fermes, chteaux, pniches, etc.
Estimer correctement le profil du bien vendre
est alors essentiel, car les procdures rpondent
diffrentes rgles et lgislations.
Ainsi, dans le cas dune rsidence principale,
on parle de vente unique, cette transaction
ntant pas soumise la taxation sur les plusvalues immobilires.
En revanche, les rsidences secondaires y sont soumises, mme sil est parfois
possible den tre exonr.
De plus, il est souvent utile, quel que soit le bien vendre, de procder une
estimation afin de dfinir le juste prix et vendre son bien au plus vite et dans les
meilleures conditions.
32
Les logements
Il existe plusieurs catgories de vente de logements
selon quil sagit dune rsidence principale ou secondaire, dune maison rnover, dun garage. L encore,
renseignez-vous sur les diffrentes possibilits en fonction de votre cas.
Rsidence principale et secondaire

La rsidence principale dsigne le logement dans lequel
le vendeur habite principalement dans lanne, par
opposition ce que lon appelle la rsidence secondaire.
Cest alors la dfinition de ladministration fiscale qui prvaut: le logement o
rsident habituellement et effectivement un contribuable et sa famille, et/ou o
se situent ses centres dintrt professionnels et matriels. Par dfinition, il est
donc totalement exclu davoir plusieurs rsidences principales.
On estime quil y a plus-value lorsque le prix de vente est suprieur au prix
dachat. En cas de vente de sa rsidence principale, le vendeur est toutefois exonr de cette taxation. Cela concerne aussi bien la rsidence principale que ses
dpendances telles que le parking, le garage, la cave, le jardin, etc. Il faut cependant que les dpendances soient vendues en mme temps que le logement. Par
ailleurs, la loi prvoit les cas o un vendeur vend alors quil a dj trouv une
autre rsidence principale. Dans ce cas, il bnficie aussi de cette exonration si la
vente intervient dans un dlai dun an compter de son dpart du logement. Sil
narrive pas vendre pendant ce dlai, le fisc peut envisager des possibilits de
prolongation.
Que vous soyez locataire ou propritaire de votre rsidence principale, vous avez
la possibilit de vendre votre rsidence secondaire. Ces logements reprsentent
prs de 10% du parc immobilier franais.
On parle de rsidence secondaire ds lors quil sagit dun logement occup
occasionnellement, en plus de sa rsidence principale. En cas dalternance entre
deuxlogements, un seul sera reconnu comme rsidence principale, tandis que
33
lautre sera dfini comme rsidence secondaire. Il est de plus tout fait possible dtre locataire dune rsidence principale et propritaire dune rsidence
secondaire.
La vente dune rsidence secondaire est toutefois soumise la taxe sur la plusvalue. Cependant, elle peut tre exonre dans deuxsituations: la vente de la
rsidence secondaire pour lachat dune future rsidence principale, et la dtention du bien immobilier depuis au moins 22ans. A contrario, les moins-values
immobilires ne donnent pas lieu une rduction du revenu imposable. Dautre
part, si le vendeur dune rsidence secondaire nest pas propritaire de sa rsidence principale, il peut tre exonr de la taxation sur la plus-value si la vente
de la rsidence secondaire est destine financer lachat dune rsidence principale, ou sil na pas t propritaire dune rsidence principale au cours des
quatreannes prcdentes. De plus, le vendeur doit acheter sa rsidence principale dans un dlai de 24mois, faute de quoi lexonration ne lui sera pas
accorde. Cette dernire ne sapplique alors que pour la part de la vente destine
lachat dune rsidence principale. Elle nest pas automatique, le vendeur doit
donc en faire la demande.
savoir: pour effectuer une demande dexonration, il est important de se
faire conseiller par son notaire lors de la vente.
Si la vente dune rsidence secondaire nest pas destine lachat dune rsidence
principale, elle ne sera exonre de la taxe sur la plus-value que si le vendeur
en est propritaire depuis au moins 24ans; elle sera en plus exonre de prlvements sociaux sur la plus-value si le vendeur est propritaire depuis au moins
30ans. Nanmoins, pour les biens dtenus depuis moins de 30ans, il est possible
de bnficier dun abattement sur lassiette pour la taxation et les prlvements
sociaux sur la plus-value, par anne de dtention.
Dure de
dtention
< 6ans
6-21ans
22eanne
> 22ans
Taux dabattement pour les

prlvements sociaux par anne
de dtention
0%
1,65%
1,60%
9%
34
Taux dabattement pour limpt

sur le revenu par anne de
dtention
0%
6%
4%
N/A
noter: du 1erseptembre 2013 au 31aot 2014, un abattement exceptionnel

de 25% est appliqu sur le montant imposable limpt sur le revenu et aux
prlvements sociaux des plus-values rsultant de la cession de biens immobiliers. Cet abattement supplmentaire ne sapplique pas aux cessions entre
membres dune mme famille ni aux terrains btir.
Les plus-values immobilires sur les ventes de rsidence secondaire sont
taxes 19% au titre de limpt sur le revenu, et 15,5% au titre des prlvements sociaux.
Pour les plus-values suprieures 50000, une taxe supplmentaire de 2
6% est applique, selon le montant.
Maison rnover
Que ce soit sous forme de vente
immobilire classique ou de vente
en viager, vous avez la possibilit de
procder la vente dune maison
rnover. Dans ce cas, il est essentiel
de faire une bonne estimation du
prix du bien, surtout que les travaux
effectuer entrent en compte dans
la dfinition du prix.
Pour estimer la valeur de votre bien, mais aussi rassurer les futurs acheteurs, il est
donc important de bien estimer les travaux effectuer. Pour cela, nhsitez pas
faire appel des professionnels du btiment.
titre dinformation, il faut compter aux alentours de 1000/m pour une
rnovation de salle de bains, 600/m pour refaire des cloisons et 400/m pour
rnover les sols. Nhsitez pas non plus prsenter vos devis aux futurs acqureurs, et leur faire part des plans du logement aprs rnovation.
En outre, il est ncessaire deffectuer les formalits spcifiques au mode de
mise en vente. Dans tous les cas, les diagnostics techniques de la maison sont
obligatoires, mme si les informations changeront aprs rnovation. Pensez
35
effectuer ces diagnostics ds la mise en vente, car vous devrez fournir le

diagnostic de performances nergtiques ds la publication de lannonce
immobilire, et les autres ds la signature du compromis de vente.
Note: bien souvent, quand vous faites appel une agence immobilire pour la
vente de votre bien en exclusivit, ces diagnostics sont offerts par lagence.
Garage
Si vous tes propritaire dun garage, vous avez
la possibilit de procder la vente de votre
garage seulou en annexe dun logement.
La premire option est moins rglemente, mme
si laccord de vente doit tre formalis par un
compromis et un acte de vente.
Le dlai de rtractation de septjours prvu par
la loi lors de la signature du compromis de vente
nest alors pas obligatoire; il en est de mme des
conditions suspensives. Vendeur et acqureur
peuvent donc se mettre daccord sur les mentions
figurant dans le compromis de vente.
Par contre, le vendeur est tenu de remettre certains diagnostics techniques:
lamiante pour les btiments construits avant 1997, ltat des risques naturels,
les termites pour les garages situs sur les communes concernes.
savoir: si le garage est lou, son locataire ne bnficie pas dun droit de premption et le propritaire pourra le vendre la fin du bail.
En revanche, lorsquun propritaire souhaite vendre un garage annex un
logement, la transaction rpond aux rgles usuelles. Le garage figure donc
sur lacte de vente du logement et un prix global est fix pour lensemble du
btiment. Si le logement et le garage sont lous, le propritaire doit respecter
les rgles applicables au bail: le locataire bnficie dun droit de premption,
loffre de vente doit donc lui parvenir en priorit. Quant au propritaire, il doit
36
faire parvenir loffre de vente au plus tard sixmois avant la fin du bail. Si le
locataire ne souhaite pas acheter le garage et le logement, le propritaire est
ensuite libre de les vendre un tiers.
Les lieux
La vente dun terrain est diffrente de celle dun logement. Selon sa nature
(constructible ou non, forts), renseignez-vous sur les dmarches effectuer
pour que votre vente se passe dans les meilleures conditions.
Terrain
Pour connatre les possibilits de mise en vente dun terrain, il convient de se
renseigner en mairie. La consultation du Plan Local dUrbanisme (PLU) ou du
Plan dOccupation des Sols (PLS) permet de savoir si le terrain concern peut
tre vendu, est constructible, ainsi que la surface minimale exige pour la
construction dune maison sur le terrain.
Mais la mairie peut galement apporter des renseignements sur les servitudes
et les possibilits de viabilisation du terrain.
Si vous souhaitez vendre uniquement
une partie de votre terrain, vous devrez
faire raliser un bornage, mais cette
formalit nest pas obligatoire en cas de
vente de la totalit dun terrain indpendant. Pour le bornage du terrain, il
convient de faire appel un gomtre
qui effectuera un relev de la surface
et bornera le terrain. Si ce dernier est
entour par dautres proprits, le gomtre dfinit les limites entre chaque terrain et fait signer un procs-verbal de
bornage chaque propritaire-voisin. Lorsque vous souhaitez vendre un terrain
en plusieurs lots, le gomtre effectue une dclaration pralable de division en
mairie, puis il tablit un document modificatif du parcellaire cadastrale.
37
savoir: partir de la cration de troislots construire, vous devrez demander un permis damnager.
Lorsque votre terrain est born et
prt tre vendu, pensez faire
estimer sa valeur, que ce soit par
un expert foncier, un agent immobilier ou un notaire. Sa valeur sera
ensuite estime en fonction de sa
superficie, des modalits daccs
la voie publique, des ventuels
raccordements, de son inclinaison, de la nature du sol, de sa situation et de son exposition. Les tarifs varient
ensuite dune commune lautre. Gnralement, le prix dun terrain est fix
au mtre carr.
La conclusion de la vente seffectue ensuite en troistemps: lacheteur fait parvenir une offre dachat au vendeur. Si celle-ci est accepte, une promesse ou
un compromis de vente est sign; le document indique alors les conditions
suspensives, la hauteur maximale de construction possible, les types de sparation entre les proprits et leurs modalits. Pour finir, lacte de vente est sign
devant notaire. Il faut gnralement compter autour de sixmois entre la signature du compromis et de lacte de vente.
Fort
Le droit de prfrence, mis en place par la loi de modernisation de lagriculture et de la pche du 27juillet 2010, est mentionn dans le Code forestier aux
articlesL331-19 et suivants depuis le 1erjuillet 2012. Il sapplique au profit des
propritaires forestiers voisins pour les parcelles boises de moins de quatrehectares mises en vente. Cependant, en cas de vente de parcelles, il ne sapplique
pas si la totalit des surfaces des parcelles est suprieure cette superficie.
Il existe, en outre, plusieurs exceptions lapplication du droit de prfrence:
vente au profit dun propritaire dune parcelle contigu en nature de bois,
vente dans le but damliorer une structure foncire, projet dclar dutilit
38
publique, vente dans le cadre familial, cession portant sur des droits en indivision ou entre condivisaires, cession entre nu-propritaire et usufruitier,
proprit avec une surface boise dau moins 50% entirement classe en
nature de bois au cadastre, ou encore, proprit avec plusieurs natures de
terrain classes en nature de bois au cadastre et ayant un ou plusieurs biens
btis ou non.
Les bnficiaires du droit de prfrence doivent tre informs de la mise en
vente de la fort selon deuxmodalits: lenvoi dune lettre recommande
avec accus de rception ou la remise dune notification de vente contre
rcpiss, puis laffichage en mairie de lavis de vente pendant unmois et la
publication dun avis sur un journal dannonces lgales. compter de leur
information, les propritaires ont deuxmois pour exercer leur droit de prfrence. Si plusieurs dentre eux sont intresss, le vendeur est libre de choisir
lun deux.
La valeur dune fort peut tre dfinie par un expert forestier, un agent
immobilier spcialis ou un gomtre. La valeur est dfinie en fonction de
la valeur du sol (fertilit, qualits, etc.), mais aussi de celle des peuplements
(catgorie, qualit intrinsque, facilit de mobilisation, valeur davenir, etc.).
Les biens professionnels

La vente dun bien professionnel est
diffrente de celle dun terrain ou
dun logement. En effet, son aspect
professionnel le fait rentrer dans le
cadre dune lgislation et de rgles
prcises, en fonction de la nature du
bien et du profil du vendeur.
Boutique
Si vous tes commerant et que vous souhaitez cesser votre activit, vous
avez la possibilit de vendre votre boutique, que ce soit au niveau du fonds
de commerce ou du local commercial.
39
Le fonds de commerce correspond

lensemble des lments utiliss
pour une exploitation commerciale,
tels que les lments immatriels
(clientle, nom commercial, droit au
bail commercial, contrats de travail
des ventuels salaris) et matriels,
repris dans un inventaire dtaill:
marchandises, meubles, quipements
de la boutique, etc. Pour vendre son fonds de commerce, le commerant doit
toutefois respecter certaines obligations. Dabord, il est ncessaire deffectuer
une dclaration pralable de cession auprs de la mairie. Cette dernire dispose alors dun droit de premption pour reprendre le commerce, et ce, dans
un dlai de deuxmois. Ensuite, il convient dindiquer les mentions obligatoires
dans lacte de vente sign avec le nouvel acqureur (prix de vente, date et
prix dacquisition, nom du prcdent vendeur, privilges et nantissements,
chiffre daffaires et rsultats dexploitation raliss au cours des troisderniers
exercices, informations concernant le bail de location du local commercial, sil y
en a un).
savoir: la vente dun fonds de commerce implique automatiquement la cession de la clientle.
Dans le mois suivant la vente du fonds de commerce, lacheteur doit, de son
ct, senregistrer auprs du service des impts et dclarer la mutation. la
signature, le montant peru est retenu pendant cinqmois, le temps que les
diffrentes formalits soient accomplies; le vendeur ne peroit la somme que
pass ce dlai. Le produit de la vente peut alors tre conserv par un avocat
ou par un notaire.
Lorsquun commerant est propritaire du local de sa boutique, il a la possibilit
de le vendre. Pour cela, il doit signer un acte de vente avec le futur acqureur.
Ce dernier saccompagne ncessairement du titre de proprit, des diagnostics
obligatoires (amiante, tat des risques naturels et technologiques, termites et
performances nergtiques), de la pice didentit du ou des vendeurs, dun
extrait Kbis, du procs-verbal dassemble gnrale autorisant le grant
40
mettre en vente le local lorsque la vente est ralise par une socit, et du
dernier appel de fonds de la coproprit et du rglement de coproprit pour
un local situ dans un immeuble en coproprit.
Bureaux
Si vous tes propritaire de bureaux et que vous avez dcid de les mettre en
vente, sachez que les modalits varieront selon le mode de proprit: nom
propre, SCI, socit.
Si vous tes propritaire de vos locaux
en nom propre, pas de problmes!
Vous pouvez vendre vos locaux sans
conditions particulires. Cependant,
dans les autres cas, il vous faudra respecter certaines obligations: pour des
bureaux appartenant une SCI, tous
les associs doivent tre daccord;
pour des bureaux appartenant une
socit de type SARL, une assemble gnrale doit tre organise, lissue de
laquelle les associs doivent autoriser le dirigeant vendre. Une copie du procsverbal est exige lors de la signature de lacte de vente.
Dans tous les cas, renseignez-vous sur les activits pouvant tre exerces dans
vos bureaux, afin de bien cibler les futurs acqureurs. Par exemple, laccueil de
clients peut tre prohib par un rglement de coproprit.
Par ailleurs, la vente de bureaux est soumise la signature dun acte de vente
entre le propritaire et le futur acqureur. Il peut tre prcd de la signature dun
compromis ou dune promesse de vente, cependant, lacqureur ne pourra pas
obliger le vendeur insrer une clause suspensive dobtention de crdit.
En outre, les diagnostics obligatoires sont moins importants que dans le cadre
dun logement: tat des risques naturels et technologiques, diagnostic de performance nergtique, surface en loi Carrez, diagnostic amiante pour les locaux
construits avant 1997 et diagnostic termites pour les communes concernes.
41
Enfin, la vente de bureaux est soumise la taxation sur la plus-value. Pour des
bureaux dtenus par une SCI ou une socit, chaque associ paiera la taxe
en fonction de ses parts. Si vous tiez propritaire des bureaux depuis plus de
30ans, vous pourrez cependant tre exonr.
Hangar
Un hangar peut tre vendu sous diffrentes formes, selon son usage, mais
aussi le statut du vendeur.
Statut
Usage du local
Forme de mise en vente
Local libre identique la

vente dun garage
Stockage pour lartisanat, le commerce Local commercial identique
et lindustrie
la vente dune boutique
Particulier
Stockage pour des professionnels
Local professionnel idenautres que commerants, artisans et
tique la vente de bureaux
industriels
Local commercial
Artisan, commerant Li lactivit
ou socit industrielle Divers
Local libre
Li lactivit
Local professionnel
Professionnel
Divers
Local libre
Divers
Quelle que soit la forme sous laquelle la vente seffectue, il est ncessaire de
respecter diffrentes tapes.
Le hangar doit dabord tre estim, car sa
valeur varie selon sa superficie, ses quipements, son usage, son environnement et sa
situation. Puis, il convient de mettre le hangar en vente en passant une annonce ou en
confiant la vente une agence immobilire.
Viennent ensuite les diagnostics immobiliers, les visites, la signature dune promesse
ou dun compromis de vente avec lacqureur intress et, enfin, la signature de lacte
de vente auprs dun notaire.
42
Ferme agricole
Si vous avez dcid de mettre en vente votre ferme agricole, sachez que vous
avez la possibilit de bnficier daides pour son estimation, mais aussi pour
trouver un exploitant capable de reprendre lexploitation. Il est galement
possible de bnficier de certaines aides financires.
Lorsque vous souhaitez vendre
votre exploitation agricole, vous
avez la possibilit de vous inscrire au
Rpertoire Dpart Installation (RDI)
au moins douzemois avant la date
souhaite de vente.
Le RDI vous aidera ainsi faire le
point sur votre projet de vente,
expertiser la valeur de votre ferme
agricole et trouver dventuels acqureurs. En cas de dpart en retraite, il est
galement ncessaire de remplir une Dclaration dIntention de Cessation
dActivit (DICA) au moins dix-huit mois avant. Lagriculteur cdant peut
demander un prestataire de raliser un diagnostic technique et conomique
de son exploitation, et un conseiller peut alors se charger du bilan.
Par ailleurs, lors de la transmission dune ferme agricole, lexploitant peut
aussi bnficier de subventions ou daides au bail.
Pour cela, il doit toutefois vendre son bien un jeune agriculteur, hors cadre
familial, bnficiant des aides linstallation; tre g de 56ans 65ans;
avoir eu comme activit principale lexploitation de ferme pendant au moins
les dixdernires annes; ne pas avoir diminu la superficie de lexploitation agricole de plus de 15% au cours des douzederniersmois; renoncer
dfinitivement lexploitation de sa ferme agricole; et vendre les terres par
lintermdiaire dune SAFER (Socit dAmnagement Foncier et dtablissement Rural) ou tablir une convention de mise disposition SAFER avec
engagement de cession un jeune. De son ct, lacqureur aura lobligation
dexploiter la ferme pendant au moins cinqans. En cas de vente, cette subvention est plafonne 100/ha dans la limite de 30ha.
43
De plus, en cas de vente progressive

un jeune agriculteur, il est possible de
bnficier dune rduction dimpt. Pour
cela, il faut accepter le paiement diffr
sur dixans dune partie de lexploitation,
dans la limite de la moiti du montant,
rmunr par un taux fixe dfini entre le
vendeur et lacqureur. Il convient galement dtablir un contrat authentifi par un notaire. Pour pouvoir en bnficier,
le repreneur doit avoir moins de quaranteans et exploiter la ferme pendant au
moins cinqans. La rduction dimpt correspond la moiti des intrts imposs dans la catgorie des revenus de capitaux mobiliers.
Enfin, lors de la vente dune ferme agricole, il convient de respecter deuxobligations importantes: le droit de premption et le droit de reprise. Le droit de
premption, accord la SAFER, lui permet dtre systmatiquement inform
des projets de vente par les notaires et de pouvoir acheter les exploitations
agricoles en priorit. En parallle, si un exploitant exerce un droit de reprise
sur son fermier moins de neufans avant la vente, ce dernier peut demander
sa rintgration. Dans ce cas, lexploitation agricole ne peut pas tre vendue.
Les biens dexception

Les ventes de biens dits dexception
entrent, elles aussi, dans des cadres lgislatifs prcis. Nhsitez pas les faire
valuer par au moins deuxprofessionnels.
Chteau
Le march de limmobilier des demeures
de prestige est particulier: les biens proposs sont plus rares, mais il y a galement peu dacheteurs. Il est donc
essentiel de mettre en avant tous les atouts charme de son chteau, mais
aussi de bien estimer sa valeur. Les chteaux vendus au juste prix restent
44
moins longtemps sur le march. Lestimation seffectue alors principalement

en fonction de la situation gographique, du type darchitecture, de ltat du
chteau, de son environnement, de sa superficie et de son confort.
Critre destimation
Valeur supplmentaire
Perte de valeur
Chteau situ en rgion pari-
Situation
gographique
Type darchitecture
tat
Environnement
Superficie
Confort
Classement
Chteau situ en pleine

sienne ou en Provence
campagne
Chteau situ proximit dun
Chteau difficile daccs
aroport ou dune gare TGV
Architecture rcente
Architecture des xvie, xviie et xviiie
sicles
Chteau mdival
Pas ou peu de travaux de confort Gros travaux de rhabilitation
effectuer
prvoir
Cadre paisible et agrable
Sans parc attenant
Parc attenant
Bruyant
Vue panoramique
Plus la superficie est importante, moins le prix au m est lev
Isolation
quipements vtustes
Chauffage central
Humidit
Normes actuelles
Mauvaise isolation
Chteau inscrit ou class comme
N/A
monument historique
Un chteau est un bien immobilier particulier qui touche une clientle spcifique. Il est donc essentiel de confier sa vente des professionnels qualifis.
Pour cela, adressez-vous en priorit une agence immobilire spcialise
dans la vente de demeures de prestige et qui possde dj un portefeuille de
clients intresss par ce type de biens. Vous pouvez galement dposer une
annonce dans des magazines ddis au luxe.
Pniche
Vous souhaitez vendre votre pniche? Que celle-ci soit motorise ou non,
noubliez pas de remplir vos obligations auprs de lacheteur et de ladministration. Le vendeur doit dabord fournir lacheteur la convention
doccupation temporaire, qui autorise la pniche stationner l o elle est,
afin quil puisse la faire renouveler; pour les pniches motorises, la carte de
45
circulation barre est aussi ncessaire, afin quil puisse son tour
procder son immatriculation. Dans
un second temps, il est ncessaire de
transmettre une pice didentit de
lacheteur, un exemplaire de lacte
de vente et lacte de francisation au
bureau des douanes du port dattache ou du tribunal de commerce
du lieu dimmatriculation. Cette dernire dmarche doit tre effectue dans
le mois suivant la vente. Le vendeur doit signer un acte de vente avec lacheteur. La signature peut tre effectue sous seing priv ou devant un notaire.
Mme si ltablissement dun acte de vente nest pas obligatoire lgalement,
il lest dans les faits puisque le vendeur doit en remettre un exemplaire aux
administrations.
Cet acte de vente doit mentionner les identits des deux parties, les informations relatives la pniche(srie et numro de srie, type, longueur et largeur,
jauge brute, anne de construction, numro de srie et puissance du moteur),
le numro et le lieu dimmatriculation et lacte de francisation.
Les investissements
Vendre des investissements locatifs, occups ou non, un immeuble ou un
logement HLM suppose lapplication dune lgislation et de rgles fiscales
particulires, ci-aprs dcrites.
Logement occup
Vendre un logement occup ne change rien pour le locataire, mais prsente
des caractristiques particulires (prix de vente, formalits) pour la vente. En
effet, vendre un bien occup entrane gnralement une dcote de son prix,
de lordre de 10 20%, car lacheteur ne peut pas sy installer avant la fin
du bail. Celle-ci est donc dautant plus faible que la fin du bail est proche. De
plus, elle nest pas systmatique (ou trs faible), notamment si lacqureur est
46
un investisseur qui ne souhaite pas sinstaller

dans le logement. En outre, la vente dun bien
occup peut donner lieu une imposition sur
les plus-values. Sont nanmoins exonrs les
logements dont cest la premire vente, les
biens dune valeur infrieure 15000, ceux
vendus par une personne titulaire dune pension de vieillesse ou dune carte dinvalidit, ou
rsidant dans un tablissement daccueil pour
personnes ges ou adultes handicaps, ainsi
que les biens dtenus depuis plus de 30ans.
En dehors de ces cas, la taxation est la mme
que pour la vente dune rsidence secondaire.
Pour le locataire, la vente du bien quil loue ne change quasiment rien: cette
mutation ne concerne que lventuelle caution, car la vente le dgage de son
engagement. Le nouveau propritaire doit seulement accomplir quelques
formalits: se prsenter au locataire, lui transmettre ses coordonnes (nom,
adresse, numros de tlphone, coordonnes bancaires si besoin), linformer
que le bail se poursuit normalement, et prciser si lancien propritaire lui a
vers le dpt de garantie. Par ailleurs, le droit de premption du locataire nest
en gnral pas applicable. Exception faite de deuxsituations: le propritaire
possde un immeuble quil divise en lots (appartements) pour les vendre, ou le
bailleur donne son locataire un cong pour vendre (au moins sixmois avant la
fin du bail).
Logement lou
Lorsquun propritaire veut vendre son bien immobilier, il peut se trouver
dans plusieurs situations: vendre un logement occup, cest--dire lou, ou
bien vendre aprs une location. Quoi quil en soit, la loi est trs rigoureuse:
les droits du locataire sont importants.
Pour vendre un appartement en location, le propritaire doit attendre que le
bail soit arriv son terme. Il doit alors envoyer au locataire un cong pour
vendre 6mois avant la fin de son bail, jour pour jour; ce dernier est assimil
47
une offre de vente au locataire. Sil nest

pas respect, le bail peut tre renouvel automatiquement sur demande du
locataire.
En cas de cong pour vendre, le locataire peut librer le logement quand il le
souhaite durant la priode des sixmois:
il ne devra payer que les loyers des mois
occups. Aprs le dpart du locataire, le
propritaire peut relouer le bien sil ne parvient pas le vendre. Pour raliser
une vente dun logement lou, le propritaire peut en informer le locataire de
deux faons: par lenvoi dune lettre en recommand avec accus de rception (le dlai des 6mois dbute au moment o le propritaire reoit laccus
de rception sign par le locataire) ou par huissier.
Le propritaire doit avertir tous les titulaires
du bail individuellement. Pour tre valide,
le cong pour vendre doit obligatoirement
contenir certaines informations: les 5premiers alinas de larticle15-2 de la loi du
6juillet 1989, le prix de vente du bien, les
conditions de vente, les conditions de paiement du prix de vente et le rglement de
proprit (pour un appartement).
Lorsquil reoit un cong pour vendre, le locataire a la priorit pour se porter
acqureur du bien, cest ce que lon appelle le droit de premption. Sil
souhaite acheter le bien, le locataire doit le faire savoir dans les deuxpremiers
mois du pravis; au-del, le bien est considr comme refus par le locataire.
Ensuite, il dispose de deuxmois pour signer lacte de vente (ou quatremois
en cas de demande dun crdit); au-del, la vente cesse dfinitivement. Si le
dlai de ralisation est plus long que celui de la fin du bail, la location est prolonge jusqu la signature de lacte dfinitif de vente. Exception: le locataire
ne bnficie pas du droit de premption lorsque le propritaire vend son bien
une personne de sa famille (jusquau troisimedegr). Ce droit est toutefois
48
assujetti une condition: le nouveau propritaire doit occuper le logement

pendant au moins deuxans aprs la fin du pravis de sixmois. Le locataire
peut bnficier dun second droit de premption lorsque le propritaire propose la vente de son bien un tiers dans des conditions plus favorables que
celles mentionnes dans le cong pour vendre.
Ces nouvelles conditions doivent tre spcifies au locataire (par un notaire
ou par le propritaire), qui dispose alors dunmois pour reprendre la main sur
lacquisition (mme sil y a un autre acqureur). Ensuite, lacte de vente doit
tre sign dans un dlai de deuxmois, sinon, la vente cessera dfinitivement.
Enfin, la vente dun logement lou peut donner lieu une taxation sur la plusvalue. Ne sont pas concerns les logements vendus pour la premire fois, dune
valeur infrieure 15000, possds depuis plus de trenteans, ainsi que les
biens immobiliers vendus par une personne bnficiant dune pension de vieillesse ou dune carte dinvalidit, ou habitant dans un tablissement social ou
mdico-social pour personnes ges ou adultes handicaps. En dehors de ces
cas, limposition est la mme que pour la vente dune maison secondaire.
Immeuble
Si vous avez investi dans un immeuble
et que vous souhaitez vous en sparer,
sachez quil faudra rpondre certaines
obligations, notamment dans le cas de la
vente dun immeuble rnover.
En effet, cette dernire rpond des
modalits particulires et concerne tout
ou partie des immeubles usage dhabitation, usage professionnel et dhabitation, ou destins ces usages aprs
travaux. Le vendeur sengage, dans ce cas, raliser des travaux dans un
dlai fix avec lacqureur et peroit en change de largent avant la livraison.
Sont exclus de la vente dimmeuble rnover les travaux dagrandissement,
de restructuration et de reconstruction.
49
Afin de protger lacqureur, le vendeur est tenu de

signer un contrat de vente dimmeuble rnover auprs dun notaire, mentionnant la nature des
travaux raliser ainsi que le dlai de ralisation
respecter par le vendeur. Lors de la signature, le vendeur transfre la proprit du sol lacqureur, puis
celle de la construction au fur et mesure de la ralisation des travaux.
Lacqureur paie le montant correspondant limmeuble existant lors de la signature du contrat et une
partie du montant des travaux, puis le reste la livraison complte de limmeuble et lachvement des travaux. La signature du
contrat de vente peut tre prcde dun compromis de vente, qui mentionnera alors la description des travaux raliser, le dlai de livraison et le montant
des travaux. Il prcisera aussi que le vendeur doit produire des justificatifs de
garantie dachvement des travaux et des assurances obligatoires. Mme sil est
possible de procder directement la vente dun immeuble sans signer davantcontrat, une promesse ou un compromis de vente est fortement conseill.
Enfin, une fois lacqureur dcid, il conviendra de fournir au notaire un
certain nombre de documents, que ce soit sur votre situation personnelle
(pice didentit, contrat de mariage, etc. pour les particuliers, extrait Kbis,
copie des statuts et des assembles gnrales pour les professionnels), ou sur
limmeuble (titre de proprit, plans, diagnostics immobiliers, avis de taxe
foncire); les coordonnes de la banque auprs de laquelle le prt immobilier
pour lachat de limmeuble a t souscrit seront aussi ncessaires.
Logement HLM
Pour pouvoir vendre un logement HLM,
lorganisme doit en tre propritaire depuis
plus de dixans. En de, les logements
HLM peuvent faire lobjet dune vente si
des circonstances conomiques ou sociales
particulires le justifient. La vente doit
50
alors tre autorise par le prfet du dpartement aprs consultation de la

commune. En outre, un organisme peut vendre un logement lui appartenant aussi bien des personnes physiques que morales, voire dautres
organismes HLM. Cependant, il faut savoir que lors de la mise en vente, les
locataires, mais aussi ceux de lorganisme HLM, sont prioritaires.
savoir: un organisme HLM ne peut pas mettre en vente un logement dont de
graves dfauts dentretien ou la non-conformit aux rgles de scurit entraneraient des charges incompatibles avec les revenus des occupants.
Le particulier, quant lui, doit respecter certaines
rgles lorsquil possde un logement HLM depuis
moins de cinqans: informer au pralable lorganisme, qui peut alors se porter acqureur en
priorit, puis verser la diffrence entre le prix dacquisition et celui de la vente lorganisme HLM, sil
a acquis ce logement un prix infrieur celui fix
par le trsorier-payeur gnral.
En outre, le prix de vente est dfini par lorganisme HLM aprs avis du maire de la commune.
Il se base cependant sur une valuation faite par
le trsorier-payeur gnral, qui prend pour rfrence le prix dun logement comparable. Sil est vendu un autre organisme
HLM ou une entreprise sociale, le prix peut librement tre fix en dessous
de cette valuation. Toutefois, sil est vendu un particulier, le prix de vente
ne peut pas tre infrieur ou suprieur 35% de lvaluation du trsorierpayeur gnral.
Lors de la vente, il est galement ncessaire de fournir au futur acqureur le
montant des charges locatives et des charges de coproprit des deuxdernires
annes, la liste des travaux raliss au cours des cinqdernires annes dans
les parties communes, ainsi que celle des travaux souhaitables dans les parties communes, avec ventuellement lvaluation du montant des travaux et la
quote-part imputable au futur acqureur. En plus de ces documents, le vendeur
doit rpondre aux obligations imputables lors de la vente dun logement.
51

Astuces
Transaction immobilire avec un membre de sa famille
Thoriquement, chacun est libre de disposer de ses biens; toutefois, en cas de
vente immobilire un membre de sa famille, quelques rgles sont respecter
afin de ne lser ni le fisc ni les hritiers. En effet, bas prix, la vente pourrait tre
apparente une donation, raison pour laquelle il est conseill de correspondre
aux prix du march.
Larticle1594 du Code civil prvoit que peuvent acheter tous ceux qui la loi
ne linterdit pas. Il est donc possible de vendre un bien immobilier un membre
de sa famille, exception faite de la vente dun bien dont le propritaire est sous
tutelle: son tuteur, en vertu de larticle1596 du Code civil, ne peut se porter
acqureur, mme sil fait partie de la mme famille. Mais si la vente peut se
faire, ce nest pas nimporte quel prix. En effet, en fonction du prix de vente,
ladministration fiscale peut considrer quil sagit dune donation dguise et,
ainsi, rclamer son d, grev des intrts, en application de larticleL.64 du Livre
des procdures fiscales. Enfin, elle pourra appliquer des pnalits. Si la vente est
ralise vil prix, elle sera considre comme une libralit, ce qui peut poser
problme en prsence dhritiers rservataires.
Si une donation dguise autorise ladministration fiscale rcuprer les droits
de donation, les hritiers rservataires ont galement des droits si cette libralit
est suprieure la quotit disponible. Larticle913 du Code civil prcise que les
libralits ne peuvent excder la quotit disponible. Les donations antrieures
au dcs tant rapportables, les hritiers rservataires sont donc fonds pour
intenter une action en rduction, mais ils ne peuvent demander lannulation de
la vente. Ils pourront donc, au terme de laction, se retrouver en indivision avec
lacqureur du bien.
Pour viter tout problme, le vendeur a donc intrt faire estimer son bien au
plus juste. Pour cela, ladministration se base sur les prix pratiqus dans la rgion
et sur des biens similaires. En cas de doute, un notaire ou un agent immobilier sont
mme de raliser cette estimation. De plus, en prsence dhritiers rservataires,
il faut veiller respecter la quotit disponible afin dviter les litiges ultrieurs;
l aussi, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine indpendant sont
comptents pour estimer si la vente lsera les hritiers.
52
Enfin, si lopration a pour but de garder le parent dans limmeuble ou de simplifier sa succession venir, il est possible denvisager de donner lusufruit du bien
lacqureur.
Ce droit steindra son dcs, et le nu-propritaire rcuprera alors la pleine
proprit.
Vendre ou louer: comment faire le bon choix?
Vous avez un bien immobilier et hsitez entre le vendre et le louer. Voici quelques
lments susceptibles de vous aider prendre votre dcision.
Tout dabord, sachez que votre choix dpend de votre situation financire et personnelle. Si, par exemple, vous avez besoin dune somme dargent importante
(apport pour lachat dun autre bien immobilier, voyages, etc.), alors, il est prfrable de vendre votre bien.
En outre, la vente est aussi conseille aux personnes qui ne souhaitent pas grer
un locataire, ou lorsque la valeur du bien na que peu, voire pas de chance
daugmenter avec les annes. De plus, si vous possdez votre bien depuis plus de
15ans, vous ne paierez pas dimpts sur la plus-value au moment de la vente.
En revanche, il est recommand de louer son bien lorsque lon dsire un complment de revenus mensuels, pour amliorer sa retraite ou payer un loyer, par
exemple.
Par ailleurs, limmobilier est un bon investissement, et si le bien se situe dans un
lieu o le rendement locatif est intressant, la location peut tre la solution.
linverse, si vous acqurez votre bien au moment o limmobilier chute, la
location peut alors tre une solution transitoire, le temps que les prix remontent.
Enfin, si vous possdez votre bien depuis moins de 15ans, peut-tre est-il
avantageux dattendre avant de le vendre, car vous payerez des impts sur les
plus-values.
Cependant, la location peut entraner des dsagrments auxquels il faut tre
prpar. Les loyers impays concernent 2% des locations; ce chiffre est faible,
mais pour le propritaire concern, cest 100% de cette source de revenus qui
passe la trappe.
Les consquences de votre choix (vente ou location) seront donc importantes, en
termes daboutissement des projets, de confort de vie et de fiscalit. Il est essentiel
de prendre le temps de la rflexion.
53
noter que si vous dcidez de louer en attendant un meilleur contexte personnel ou

conomique pour vendre, vous avez tout intrt louer en meubl. Le bail ne dure
quun an et vous laisse donc plus de libert pour donner cong votre locataire.
Surface maison
Je sais que pour la vente dune maison, la loi Carrez ne sapplique pas. Cependant,
pour toutes les maisons quipes de combles amnags, on mannonce une surface au sol et non une surface habitable, ce qui est souvent trs diffrent.
Dans une promesse de vente, le vendeur doit-il mentionner la surface habitable
(selon la loi Boutin) ou la surface au sol?
Lors de lestimation immobilire, quelle est la superficie prise en compte?
Question de Mag_77
Rponse de Wordcep
La surface habitable (loi Boutin) est spcifique la location. Pour la vente

dun appartement, on prend en compte la surface privative (loi Carrez), qui
est parfois un peu suprieure la surface habitable.
Pour les maisons, en gnral, on utilise la surface privative version Carrez
et non pas directement la surface au sol. En cas de combles amnags, on
prend la surface qui prsente une hauteur suprieure 1,80m seulement.
Vente dun bien immobilier
La grante dune SCI peut-elle vendre un bien sans laccord de tous les associs?
Question de Lilou
Rponse dOptima Croissance
En premier lieu, il convient de vous rfrer aux statuts de la SCI afin de

dterminer, dune part, les pouvoirs du grant, dautre part, lobjet social.
titre dexemple, la cession de limmeuble dune SCI par le grant a t conteste par les associs aprs que ceux-ci aient plaid que le btiment ne pouvait
pas tre dduit de la formule gnrale des statuts. Cette dernire stipulait que
le grant pouvait accomplir tous les actes de gestion demands par lintrt de
54
la socit, et quil avait le pouvoir daliner les biens de la socit ds lors

que lobjet social portait exclusivement sur la proprit, gestion, exploitation par bail, location ou autrement dimmeubles ou dtangs.
En consquence, la cession litigieuse a t dclare irrgulire (Cour de cassation 1reciv. 31-3-1999 n644: RJDA 6/99 n674).
Revente dun appartement ancien
Je possde un appartement, acquis en 2009, que je loue de manire saisonnire.
Devrai-je macquitter de taxes supplmentaires si je le revends avant dixans?
Question de Rose64
Rponse de Vronique
La dure est de cinqans et non de dixans. En effet, la revente dun logement

neuf avant la fin de la cinquime anne peut coter cher. Pour lacheteur,
cela signifie des frais de notaire minors. Pour le vendeur, en revanche,
le gain de TVA et de frais de notaire allgs lachat va donner lieu
une taxation plus importante la revente. Il faudra alors payer la TVA non
acquitte lachat. Il pourrait tre intressant dattendre la fin des cinqans
pour ne pas avoir payer ce surplus. Attention cependant: la notion de frais
de notaire rduits peut (pour lacheteur) tre un lment fort pour la vente
et, dans ce cas, permettre de monter un peu le prix de vente.
Vente publique dune maison
Je rencontre actuellement des problmes avec ma sur pour la vente de la
maison de nos parents. Celle-ci ne veut rien entendre et compte rester dans
la maison sans mon accord. Mon avocat ma conseill de faire une vente aux
enchres, car, depuis le dbut, nous nous heurtons un mur dincomprhension.
Quen pensez-vous?
Question de Josine
Rponse de Wordcep
Tout dabord, il faut faire un rapport dvaluation (valeur vnale) qui prcise le prix du bien, puis le mettre sur la table, en prsence de votre avocat,
pour trouver une solution. Votre sur peut ensuite vous rgler votre part
de plusieurs manires: apport direct ou mensualit, comme une location.
55
Vendre aux enchres vous pnalise toutes les deux! Une conciliation est toujours la bienvenue dans ce genre de situation, parlez-en avec votre notaire.
Rclamation de frais dagence
Nous avons sign un compromis de vente, mais nous nous sommes rtracts audel de septjours. Nous perdons donc le dpt de garantie. Toutefois, lagence
immobilire nous rclame les frais dagence.
Sommes-nous obligs de les payer?
Question de Tournes
Rponse de MaPetiteAgence.com
Une agence immobilire ne peut percevoir ses frais de transaction quune

fois la vente ralise, cest--dire aprs signature de lacte authentique, et
non pas du compromis.
Estimation du prix de vente
Le notaire a estim ma maison 125000 et lagence immobilire 200000.
Qui a raison et quel est rellement son prix?
Question de Valrie
Rponse dlie
Jaurais tendance vous dire de croire lagent immobilier, dont cest le mtier,
mais le mieux est de faire raliser une (voire deux) autre(s) estimation(s) par
des professionnels de limmobilier. Vous pouvez aussi tudier les offres du
quartier, sur des biens de mme nature.
Rponse de Bruel Diags
Il ny a pas de vrit absolue en la matire. En effet, il y a le prix du march

local de limmobilier, celui auquel vous avez achet votre maison, linflation, etc. Les expertises prennent en compte beaucoup de paramtres pour
tablir lestimation dun bien. Reste savoir comment les estimations ont
t faites.
Lagence immobilire a tout intrt vendre le plus cher possible puisque
sa commission est indexe au prix de la transaction. Le notaire aussi, sauf
quune grosse partie des frais de notaire ne sont que des taxes.
56
Les questions quil convient de se poser sont: quel prix tes-vous prt
vendre cette maison sans perdre dargent? Est-ce que vous tes press de
vendre? Si vous mettez la maison 200K et quelle est survalue par
rapport une maison quivalente dans le secteur, elle ne se vendra pas. Si
vous la vendez 125K et que ce prix est notoirement en dessous des prix
constats dans le coin, vous la vendrez trs vite, mais en passant ct de
quelques milliers deuros que vous auriez pu obtenir en plus du fait de la
sous-cotation.
Mais le notaire a peut-tre raison dans son estimation. Ce nest pas parce
que la maison a t estime beaucoup plus chre par lagent immobilier
quelle est sous-value. Faites appel dautres professionnels de limmobilier pour essayer daffiner le prix.
57
III.
Les modalits de vente

Au moment de signer lacte de vente, le vendeur
doit remettre au notaire et lacqureur une
srie de diagnostics immobiliers.
Ces derniers permettent lacheteur dacqurir
un bien sans aucune rserve sur son tat.
La garantie contre les vices cachs est aussi
une obligation. Pour faire marcher lassurance,
lacheteur doit prouver lantriorit du vice
cach par rapport la date de la vente dans un
dlai maximum de deuxans aprs la dcouverte
du vice.
Lacheteur peut ensuite entamer deuxtypes
daction en justice contre le vendeur: une action
estimatoire, lacheteur conserve le bien et demande la restitution dune partie
du prix de vente, ou une action rdhibitoire, lacheteur rend le bien et rcupre le prix de la vente major de tous les frais.
58
De plus, le vendeur doit prvenir ou rparer tous les troubles de jouissance

dont pourrait souffrir lacheteur. De mme, la livraison, le bien doit tre
conforme la description dtaille dans lacte dfinitif de vente (surface...).
Enfin, si le vendeur a ralis lui-mme des travaux de construction pour
lamlioration de son bien immobilier, ces derniers sont garantis pendant
dixans. En cas de problmes, lacheteur peut faire jouer cette garantie
dcennale.
Les diagnostics immobiliers

Lors dune transaction immobilire, le propritaire se doit de mettre en place
un dossier complet concernant ltat du bien ainsi que sa conformit aux
rgles en vigueur: cest le diagnostic technique immobilier. Il faut alors faire
appel un organisme accrdit pour ltablir.
Certaines agences immobilires
proposent au vendeur de lui
offrir le cot des diagnostics en
change dun contrat exclusif
(attention, elles peuvent trs bien
rpercuter cette ristourne sur le
montant de leurs honoraires).
Ils sont ensuite dlivrs lacheteur pour la signature de lacte
de vente et ont valeur de garantie. Si le vendeur ne remet pas ces diagnostics, lacheteur est en droit de suspendre la vente ou bien de demander son
annulation.
Types de diagnostics
Instaur en 2005, le diagnostic technique regroupe lensemble des diagnostics obligatoires lors de la vente dun appartement, dune maison ou de tout
autre bien immobilier. Certains sont obligatoires, dautres facultatifs, mais il
est presque impossible aujourdhui deffectuer une transaction immobilire
sans un de ces diagnostics.
59
Le premier concerne lamiante. Il est obligatoire, quel que soit le type de

transaction effectu: constat avant une vente, reprage exhaustif avant une
dmolition, location, etc.
Lamiante tant trs nocif pour la sant, si sa prsence est dtecte, une
mise aux normes sera obligatoire. Le plomb ayant longtemps t utilis dans
les peintures ou la plomberie et tant responsable du saturnisme, un diagnostic plomb ou CREP est galement obligatoire lors de la vente dun bien
immobilier.
Le diagnostic de performance nergtique ou DPE donne, lui, une estimation
chiffre de la consommation nergtique dun logement. Obligatoire aussi
bien pour la vente que la location, aucune sanction
nest cependant prvue sil nest pas effectu.
Ltat des risques naturels et technologiques, ou
ERNT, est un diagnostic obligatoire en cas de
vente. Il informe sur les risques naturels (sismes,
inondations, etc.) ou technologiques (explosion,
toxicit, etc.).
Dautre part, les diagnostics du gaz et de llectricit ont pour objectif de limiter les risques de fuite
ou de court-circuit lis une installation dfectueuse. Et pour les maisons quipes dun systme
dassainissement non collectif, un diagnostic est galement impos.
Dans certaines rgions dclares infestes par la prfecture, un diagnostic termites est aussi obligatoire, il doit tre effectu moins de sixmois avant lacte
authentique.
Enfin, depuis 1997, la loi impose deffectuer un diagnostic pour garantir la
surface dun logement: cest le diagnosticCarrez. Il est ainsi obligatoire, lors
de la vente dun appartement (surface privative de plus de 8m appartenant
une coproprit), den indiquer la surface, mesure selon les indications de
la loiCarrez. Si cette information napparat pas dans lacte de vente, lacheteur ou le vendeur a un mois pour invoquer sa nullit.
60
Synthse
Certificats
Plomb
Quoi?
Certificat
anti-plomb
Amiante
Diagnostic
anti-amiante
Gaz naturel
Diagnostic
sur ltat de
linstallation
Termites
Certificat
anti-termites
Biens concerns
Tous les logements
construits avant
1948 dans certaines
zones risques, et
obligatoire en rgion
parisienne
Tous les immeubles
construits avant le
1erjuillet 1997, et
obligatoire depuis la
loi du 22novembre
2000 pour tous les
actes dachat et de
vente
Installations datant de
plus de 15ans dans
les immeubles
Obligatoire depuis
la loi du 8juin 1999
pour tous les biens
situs dans les zones
risques dlimites par
arrt prfectoral
Toutes les zones couvertes par un plan de
prvention des risques
technologiques ou
naturels prvisibles
Validit
Permanente
Le vendeur est res-
ponsable, au titre de
la garantie contre
les vices cachs
Permanente Lacheteur peut se
retourner contre le
vendeur en cas de
dommages: annulation de la vente,
nouvelle demande
1an
du prix de vente et
remise
3mois
ERNT
Certificat
DPE
Diagnostic
de la
Tous, mais facultatif,
consomcar na quune valeur 10ans
mation
informative
nergtique
du logement
61
Absence du document
dans lacte de vente
6mois
Lacheteur a le choix
entre se retirer de la
vente ou demander
une baisse du prix de
vente
Aucun recours

Certificats
lectricit
Quoi?
Biens concerns
Validit
Installations datant
Diagnostic de plus de 15ans
sur ltat de (pour les immeubles, 1an
linstallation parties privatives
uniquement)
Absence du document
dans lacte de vente
N/A
Le vendeur est resToutes les

installations dasDiagnostic
sainissement non
3ans
Assainissement sur ltat de
collectif (dans le
linstallation
cadre de la vente
dun bien immobilier)
ponsable au titre de
la garantie contre
les vices cachs
Lacheteur peut se
retourner contre le
vendeur en cas de
dommages: annulation de la vente,
nouvelle demande
du prix de vente,
remise
La promesse de vente
Vous avez trouv lacqureur potentiel de votre bien immobilier et vous
tes sur le point de lui donner votre
accord?
La vente va se drouler en plusieurs
tapes et ne sera dfinitive qu la
signature de lacte dfinitif de vente:
lacqureur vous fait dabord une offre
dachat orale ou crite. Si vous tombez daccord, vous signerez un avantcontrat de vente qui prendra, au choix, la formedun compromis ou dune
promesse de vente.
Aprs plusieurs semaines destines accomplir les formalits lies vos obligations de vendeur ou la demande demprunt immobilier potentiel de
lacqureur, la vente est conclue par la signature de lacte de vente dfinitif,
qui a obligatoirement lieu devant le notaire.
62
Une promesse unilatrale

La promesse de vente est galement appele promesse unilatrale de
vente. Dans ce contrat, le vendeur sengage rserver le bien lacqureur mentionn pour un prix et un dlai fixs par crit par les deuxparties. En
change, lacheteur verse au vendeur une indemnit dimmobilisation de 10%
du prix de vente, cette somme est remise au notaire, un avocat ou lagent
immobilier charg de la vente (au choix).
La promesse de vente est signe par les deux parties devant un notaire ou sous
seing priv (entre elles). Dans ce dernier cas, lacheteur devra faire enregistrer
la promesse de vente auprs des impts dans un dlai maximum de dixjours.
Au-del, la promesse de vente est considre comme nulle. Ensuite, lacqureur
dispose du dlai fix dans le contrat pour lever loption, cest--dire confirmer la vente.
la signature de lacte de vente dfinitif, lacheteur verse au vendeur le solde
du prix de vente (soit le prix de vente fix lindemnit dimmobilisation).
Si la vente naboutit pas...

La vente peut toutefois ne pas aboutir, et ce, pour
diffrentes raisons. Dans le premier cas, le vendeur
se retire de la vente avant que lacheteur nait lev
son option; ce dernier rcupre alors lindemnit
dimmobilisation. Attention, celui-ci peut demander
au vendeur des dommages et intrts (en gnral
deuxfois les 10% dimmobilisation), si lacqureur
ne respecte pas les dlais fixs au contrat.
Dans le deuxime cas, lacheteur ne lve pas loption dans les dlais fixs au contrat. Il peut alors se
retirer de la vente, mais le vendeur conserve lindemnit dimmobilisation, sauf si cela est d la
non-ralisation dune clause suspensive (dlivrance
dun prt). Dans ce cas, il peut la rcuprer, et le vendeur est libr et peut
vendre son bien un autre acqureur.
63
Dans le dernier cas, le vendeur refuse la vente alors que lacheteur a dj lev
loption. Lacqureur rcupre alors son indemnit dimmobilisation et peut
saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur. Il est
aussi en droit de demander des dommages et intrts.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, aussi appel promesse synallagmatique de vente,
est un contrat formel dans lequel lacheteur et le vendeur sengagent dfinitivement acheter et vendre un bien un prix fix par les deuxparties.
Ensuite, le vendeur et lacheteur bnficient denviron troismois pour prparer la signature de lacte de vente dfinitif.
Formalits
Le compromis de vente doit mentionner en dtail tout ce qui apparatra dans
lacte dfinitif de vente: la description prcise du bien et de son contenu, un
inventaire des quipements qui restent dans le logement et que lacqureur
rcupre (pour ne pas payer de frais de notaire dessus), les clauses obligatoires
et spcifiques (clauses suspensives, etc.), la date de disponibilit du bien, et les
diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.
Il peut tre sign soit sous seing priv,
entre lacheteur et le vendeur seulement, ou bien en prsence dun
agent immobilier, soit chez le notaire
(conseill), gnralement celui du
vendeur, avec la prsence ventuelle
du notaire de lacheteur (partage des
honoraires).
Pour finir, le compromis de vente est sign en autant dexemplaires quil y a
de signataires, plus un pour lenvoi du recommand lacqureur, qui marque
officiellement le dbut du dlai de rtractation.
64
Dpt de garantie
Lors de la signature du compromis de vente,
lacqureur verse au vendeur un dpt de garantie afin de rserver le bien. Son montant varie,
en gnral, de 5 10% maximum du prix de
vente du bien.
Sous seing priv, le chque est sign lordre du
notaire, qui se charge ensuite de lacte dfinitif de vente; il est remis au notaire uniquement
la fin du dlai de rtractation. Devant un
notaire, le chque est sign lordre de ce dernier, puis immdiatement encaiss et dpos sur
un compte squestre; il ne sera touch quau
moment de lacte dfinitif de vente.
Rtractation
Le dlai de rtractation est de septjours, compter de la rception en recommand avec accus de rception du compromis de vente sign par le vendeur.
Chaque acheteur (si lon achte deux) doit envoyer une lettre en recommand avec accus de rception au vendeur et au notaire, si la signature a eu
lieu devant lui.
Si aucune rtractation nest ralise au
cours de ce dlai, la vente se poursuit
normalement. En revanche, si elle a lieu
aprs les septjours, lacheteur perd son
dpt de garantie, sauf si la rtractation
rsulte de la non-ralisation dune clause
suspensive qui figure dans le contrat
(prt non accord, documents durbanisme invalids). Le vendeur peut aussi obliger lacheteur la vente en ayant
recours la justice, et il est en droit de lui rclamer des dommages et intrts.
65
Loffre dachat
Loffre dachat peut tre verbale (spontane) ou bien crite. Dans ce dernier
cas, elle a autant de valeur quune promesse ou un compromis de vente.
Offre verbale ou crite

On parle doffre dachat lorsque lacqureur fait une proposition chiffre au
vendeur (ou un agent immobilier qui le reprsente) dun bien.
Lengagement de lacqureur dpend ensuite du type doffre: si elle est verbale, elle na aucune valeur juridique et nengage pas lacqureur; si elle est
crite, lacqureur sengage.
Cet acte simple, et parfois rdig dans la prcipitation, a quasiment la valeur
dun avant-contrat. Si le vendeur accepte loffre par crit, la vente est rpute comme conclue.
Elle permet donc lacheteur dacclrer le processus de vente ou de
prendre la main sur dautres acheteurs potentiels.
En principe, ce document
contient les informations suivantes: le prix propos, le
dlai de validit de loffre (huit
douzejours maximum), les
formalits de rponse du vendeur (pli en recommand avec
accus de rception), ainsi que
les conditions de la conclusion
lgale de la vente.
Contrairement au compromis et la promesse de vente, trs encadrs juridiquement, loffre dachat peut poser de srieuses difficults en cas de
conflit avec le vendeur.
Quoi quil en soit, ce dernier ne peut demander aucune indemnit dimmobilisation en cas doffre dachat de lacqureur potentiel.
66
Si la vente ne se fait pas

Lacqureur peut se retirer librement et sans consquence si le vendeur ne rpond pas par crit
loffre dachat, sil fait une contre-proposition par
crit, ou sil ne rpond pas par crit dans le dlai
mentionn par lacheteur dans loffre.
En outre, le vendeur peut se retourner contre
lacheteur si la vente naboutit pas alors quil
avait accept loffre par crit: il peut, en principe, imposer la vente lacqureur ou lui
demander des dommages et intrts.
Lacte de vente
Lacte de vente dfinitif dun bien immobilier intervient quelques semaines
aprs loffre dachat, la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Cest un contrat officiel sign devant notaire, qui vient conclure la vente. Il se
concrtise par le paiement du bien immobilier par lacheteur en contrepartie
de la remise des cls par le vendeur.
Transmission du titre de proprit

Lacte de vente dfinitif est sign
par lacheteur et le vendeur devant
notaire (celui du vendeur, le plus
souvent). Le notaire de lacheteur
peut toutefois tre prsent (cest
conseill) sans que cela ne cote
plus cher: les deuxprofessionnels
se partagent, dans ce cas, les honoraires. Le notaire vrifie la validit
du contrat et de tous les documents
annexes, et ce, pour les deuxparties. la signature, le transfert de proprit se fait sur le champ: le vendeur remet les cls du bien lacqureur
67
ainsi que toutes les informations lies au bien en sa possession (servitudes,

procdures en cours, etc.): cest lobligation de dlivrance. Le propritaire doit donc avoir libr les lieux la date de lacte dfinitif de vente.
Ensuite, le notaire procde lenregistrement de la vente et sa publication
la conservation des hypothques.
Pour finir, il archive loriginal de lacte de vente, et chaque partie repart avec
une copie authentique.
Paiement
Lors de la signature de lacte de vente dfinitif, lacqureur doit payer:
la somme gale au prix de vente du bien, moins lindemnit dimmobilisation, sil y en a une;
les frais de notaire (diffrentes taxes destines ltat et droits de mutation, frais lis lemprunt frais dhypothque ou de cautionnement ,
honoraires du notaire et frais administratifs).
Si le vendeur ne respecte pas son obligation de dlivrance (par exemple: il

na pas quitt les lieux), lacqureur peut demander au tribunal de grande instance de prononcer lannulation de la vente ou dimposer son excution.
Les intervenants
Vous pouvez vendre votre bien vousmme ou bien passer par les services
dun professionnel de limmobilier.
En fonction, la transaction prendra
une forme diffrente. Chacune de ces
solutions possde, bien entendu, ses
avantages et ses inconvnients: vous
de choisir la formule qui vous conviendra le mieux en fonction du temps, du cot et de linvestissement que vous
tes prt engager pour cette vente!
68
Particulier particulier
Les transactions immobilires de particulier particulier sont trs rpandues
pour lachat ou la vente dun logement neuf ou ancien. Il faut alors fixer soimme le prix de vente ou en demandant lavis dun notaire ou dun expert,
puis rdiger une annonce dtaille et raliste (superficie, distribution des pices,
atouts, prix) accompagne, si possible, dune ou plusieurs photos et dun plan.
Vous pouvez dposer vos annonces
immobilires sur de nombreux sites.
Certains sont ddis aux particuliers et sont gratuits; la plupart des
sites dannonces locales ont aussi
une catgorie immobilier. De
mme, de nombreux sites dannonces immobilires sont ouverts
aux particuliers. Enfin, les journaux
dannonces immobilires entre particuliers ou pages immobilires sont une
option. Il conviendra ensuite de faire visiter votre bien immobilier pour multiplier vos chances de vendre. Et une fois lacheteur trouv, il sera ncessaire de
signer un compromis de vente, deffectuer les formalits lies vos obligations
(diagnostic immobilier, documents fournir lacheteur) et, enfin, de prendre
contact avec votre notaire pour la signature de lacte dfinitif de vente.
En faisant le choix de vendre votre bien de particulier particulier, ni vous
ni lacqureur naurez payer de frais dagence, qui cotent, en moyenne,
entre 3 et 10% du prix de vente du bien: cela augmente dautant le cot
affich sur lannonce, ou bien diminue le montant que vous encaisserez. En
vitant les frais dagence, vous conomisez un intermdiaire, mais vous reportez sur vous-mme le travail de vendeur: si vous avez le temps et le sens
commercial, la vente immobilire de particulier particulier est une solution
conomique; en revanche, si vous navez pas la disponibilit ncessaire ou
si vous ntes pas laise pour mener une ngociation, il est prfrable de
passer par un professionnel de limmobilier pour la transaction. Attention toutefois, si vous vendez directement de particulier particulier en parallle dune
mise en vente par agence: les annonces se ctoieront sur les sites internet.
69
Veillez ce quelles soient cohrentes dans leurs descriptions et leurs prix. De

plus, lacheteur sattendra un prix moindre sil ne passe pas par une agence,
ce qui constitue un argument pour lui dans la ngociation.
Note: on parle de frais dagence, mais on devrait en ralit parler dhonoraires. Dailleurs, ceux-ci sont souvent ngociables. Donc, nhsitez pas faire
appel une agence immobilire avant de vous dcider sur le mode de vente.
Agence immobilire
La plupart des transactions immobilires en France
passent par une agence. Cela est particulirement
indiqu lorsque lon na pas la fibre commerciale
pour vendre son propre bien ou lorsque lon manque
de temps. Il est important de choisir avec lagence un
contrat adapt: exclusif ou simple.
Enfin, le prix de vente de votre bien sera annonc
frais dagence inclus, il vous faudra donc trouver
un juste quilibre entre le prix dsir et les honoraires
dagence qui viennent sy ajouter. Nhsitez pas
ngocier ces honoraires avec lagence! Le principal
avantage est que lagence immobilire soccupe de tout: de la rdaction de
lannonce la gestion des visites, en passant par les nombreuses formalits quil
faut effectuer entre le compromis de vente et la signature de lacte dfinitif. Le
professionnalisme de lagence immobilire permet de gagner du temps et daccder rapidement une bonne visibilit du bien sur le march.
Pour vendre son bien par une agence immobilire, le vendeur signe un
contrat mentionnant obligatoirement le prix de vente du bien, les honoraires
de lagent immobilier charg de la vente, ainsi que la dure de son mandat
(gnralement tacitement reconductible), limit dans le temps. Il existe en
outre deuxtypes de contrats ou mandats. Dabord, le contrat simple, qui
permet de multiplier les occasions de vente, puisque vous demandez plusieurs agences de vendre votre bien. En parallle, vous pouvez aussi vendre
votre bien de particulier particulier.
70
De plus, avec cette formule, lagent immobilier ne touche ses honoraires que si vous
concluez la vente avec un acqureur avec
lequel il vous a mis en contact. Ensuite, le
contrat exclusif, qui est sign avec un agent
immobilier unique. Dans ce cas, vous confiez
la vente de votre bien un seul professionnel, ce qui le motive davantage; cest tout
lintrt du contrat exclusif. De plus, en pratique, toutes les agences immobilires publient gnralement leurs annonces sur les mmes sites internet et les
mmes journaux: en multipliant les mandats, on naugmente pas beaucoup
la visibilit du bien. Par ailleurs, la rsiliation du contrat exclusif est possible
dans les troismois aprs la signature du contrat (par lettre en recommand
avec accus de rception). Toutefois, mme si vous trouvez un acqureur par
vos propres moyens, la vente ne pourra pas se faire de particulier particulier, sauf si vous ngociez un contrat exclusif simple, qui vous autorise
conclure vous-mme la vente sans passer par lagence.
Conseil: vitez de confier la vente de votre bien trop dagences immobilires. En effet, cela aura pour consquence de le banaliser et pourra provoquer
une certaine mfiance chez les acheteurs potentiels.
Petites annonces
Lorsque vous souhaitez vendre votre
bien immobilier de particulier particulier, vous devez rdiger une annonce.
Son contenu est alors primordial pour
amener les ventuels acqureurs venir
visiter votre bien. Pour cela vous devez
dcrire votre bien en mettant en avant
ses points forts, sans pour autant exagrer (type, emplacement, surface selon
les rgles de la loi Carrez, quand il sagit dun appartement , nombre de
pices, classe nergtique de A G, donne par le diagnostic de performance nergtique , commodits proximit, spcificits vue dgage,
71
ascenseur, balcon, terrasse ou jardin, piscine, belle hauteur sous plafond ,

etc.). Mieux vaut viter les superlatifs, les termes subjectifs et les abrviations.
Bien sr, il est aussi essentiel de choisir avec soin les photos (intrieures et extrieures), qui doivent tre de qualit et mettre en valeur votre bien.
Depuis le 1erjanvier 2011, toutes les annonces doivent
indiquer le classement nergtique du bien, effectu
suite au diagnostic de performance nergtique. Ce
classement compte septniveaux, de A G.
Mais si le bien immobilier vendu se trouve en
coproprit, le vendeur doit galement indiquer la
superficie en loi Carrez; si elle est errone, sa responsabilit pourra tre engage.
Nhsitez pas multiplier les sources de publication, sans pour autant exagrer.
Les futurs acqureurs pourraient croire que vous avez du mal vendre votre
bien et en profiter pour ngocier de manire importante le montant exig.
En effet, si lon considre que la bonne affaire est rare, le raisonnement inverse
veut quun bien surexpos nen est pas une. Ainsi, si un vendeur confie son
bien de nombreuses agences, cela peut laisser supposer quil a du mal le
vendre, donc, quil a un problme et qu il vaut mieux lviter.
Frais
Lors de la vente dun bien immobilier, les frais de
notaire sont gnralement la charge de lacqureur.
En revanche, le vendeur peut avoir sacquitter dautres dpenses: les diagnostics, les frais
dagence, le cot de la mainleve dhypothque,
les plus-values potentielles, les frais divers de
coproprit, la TVA immobilire. Pour connatre
lensemble des frais imputables au vendeur au
cours dune transaction immobilire, reportez-vous
au tableau de la page suivante.
72

Frais lis une vente immobilire
Frais du
vendeur
Principe
Commission
de lagent
Frais dagence
immobilier qui a
permis la vente
Dans quel cas?

Ventes ralises par une
agence immobilire, via un
contrat: simple, exclusif ou
exclusif simple
Montant
Entre 5 et 10% du prix de
vente
Frais importants: il est
Diagnostics
Diagnostics
immobiliers
faire raliser par
des experts: ils
sont quasiment
tous obligatoires
pour la signature
de lacte dfinitif
de vente
Toutes les ventes
Mainleve
dhypothque
Acte officiel qui

arrte les effets
de lhypothque
sur le bien
concern (acte
ralis par le
notaire)
Lorsque la vente impose de

lever lhypothque existant
sur le bien vendre
Relev de lensemble des
Charges de
coproprit
conseill de vous adresser

un seul expert, pour
lensemble des diagnostics,
qui vous proposera un tarif
plus intressant et vous
dlivrera un diagnostic
immobilier complet
Possibilit de dduire
ces frais de la plus-value
immobilire imposable,
seulement sils ne sont pas
compts dans le calcul de
limpt sur le revenu
Entre 1 et 2% du capital
emprunt
Rglement de toutes les
charges arrives chance

charges de coproprit
au jour de la vente + celles
dont le montant des travaux
dont vous tes redevable
Montant des
la date de la vente: le
a t vot avant la date de
charges en cours
notaire adresse au syndic
la vente
et des honoraires
un questionnaire, et celui- Charges de fonctionnement
dus au syndic de
ci doit lui renvoyer un
du trimestre de la vente:
coproprit pour
gnralement, partages
tat dat des charges
ltablissement
en cours ou les montant
entre le vendeur et lacheteur
du questionnaire
au prorata du temps pass
des travaux envisags
de coproprit
Questionnaire permettant Frais dtablissement de
galement dinformer les
questionnaire: au moins
acqureurs potentiels
100 (montant mentionn
dans le contrat avec le syndic)
73
Frais du
vendeur
Impt sur les

plus-values
TVA
immobilire
Principe
Dans quel cas?
Montant
Cinq cas dexonrations:

vente dune rsidence 34,5% (impt forfaitaire
principale
collect par le notaire qui
vente dun bien dtenu comprend une taxation
depuis plus de quinze
de 19% et des prans ou depuis plus de
lvements sociaux de
Taxe sur la
15,5%)
trente ans pour les
plus-value
biens vendus depuis le Possibilit de dduire
ralise
du prix de vente diff1erfvrier 2012
la vente:
rents frais: de notaire,
vente dun montant
diffrence
infrieur 15000
dagence, de mainleve
entre les prix
vente par une perdhypothque
dacquisition et
sonne titulaire dune
ajouter au prix dacquide revente
carte dinvalidit
sition: certains travaux
ou dune pension
(sur factures) et frais
vieillesse
dacquisition (on compte
en cas dexpropriation
7,5% du prix) ou frais de
(mais il faut que le prix
rglement de succession
de vente soit rinvesti
pour leur montant rel
dans un dlai dun an)
TVA de 19,6% sur la
Biens immobiliers btis
base du prix de cesdepuis moins de cinq
sion du bien + charges
ans (seulement pour la
(dduction possible des
premire revente, sinon,
Taxe sur les
taxes dj payes sur les
biens immobi- ce sera lacqureur de
travaux)
liers neufs
payer la taxe de publicit
TVA 7% sur un bien
foncire) ou sur les
immobilier destin au
logements en cours de
logement social
construction
TVA 8% en Corse
En outre, lorsque vous faites appel un agent immobilier pour vendre votre
bien, le contrat mentionne le montant de ses honoraires.
Fixs librement, ils dpendent, le plus souvent, du prix de vente du bien,
avec dgressivit. Il faut compter entre 3 et 10% du prix de vente, mais il
est possible de ngocier, surtout si le prix de vente est lev. Sur les annonces
immobilires, le prix du bien est indiqu FAI, Frais dAgence Inclus.
74
Les honoraires sont pays lagent immobilier le jour

de la signature de lacte de vente dfinitif. Mais si
la vente na finalement pas lieu (clauses suspensives
du compromis de vente ou lorsque le vendeur se
rtracte), lagence ne peroit aucune rmunration.
Dans le cas o un acheteur fait une offre un prix
infrieur celui affich, le montant des honoraires
peut tre rengoci entre le vendeur et lagent. Les
honoraires sont pays lagent immobilier le jour de
la signature de lacte de vente dfinitif.
En outre, lagent immobilier peut demander des dommages et intrts
lorsquil a fait visiter le logement un acqureur qui, finalement, conclut
directement la vente avec le vendeur du bien (contrat simple ou exclusif simple). La plupart du temps, lagent fait signer au visiteur un bon de
visite, par lequel celui-ci sengage ne passer que par lui pour la vente. Si
cest le cas, lagent a de fortes chances dobtenir satisfaction.
75

Astuces
Mtrage de la loi Carrez et de la loi Boutin
par Agoradiag
Lors dune vente, cest la loiCarrez qui entre en application. Cette loi, du nom de
son auteur GillesCarrez, dnomme aussi loi n96-1107 du 18dcembre1996,
a pour objectif damliorer la protection des acqureurs de lots de coproprit.
Elle impose au vendeur, lors dune mutation immobilire dun lot de coproprits ou dune fraction de lots, den mentionner la superficie privative. Cette loi ne
sapplique pas dans le cadre dun achat sur plan ou dun achat de terrains btir.
La superficie privative, appele surfaceCarrez, est la superficie des planchers des
locaux clos et couverts aprs dduction des espaces occups par les murs, cloisons, marches et cages descaliers, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Elle ne prend pas en compte les planchers des parties des locaux dune hauteur
infrieure 1,80m. De plus, les lots et les fractions de lots dune superficie
infrieure 8m et non attenants un lot principal ne sont pas non plus pris
en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut tre le cas dune
chambre de bonne.
Dautre part, lors dune location, cest la loiBoutin qui entre en application.
Depuis le 28mars2009, suite la loi2009-323 du 25mars2009, tout propritaire/bailleur doit indiquer la superficie habitable dans le contrat de location. La
superficie dans la loiBoutin dduit davantage de surface, la diffrence peut donc
tre importante.
Daprs larticleR.11-2 du Code de la construction et de lhabitation, la surface
habitable dun logement est la surface de plancher construite aprs dduction
des surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages descaliers, gaines,
embrasures de porte et de fentre. Le volume habitable correspond donc la
somme des surfaces habitables ainsi dfinies, multiplies par les hauteurs sous
plafond. Il nest pas tenu compte de la superficie des combles non amnags,
caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieurs
au logement, vrandas, volumes vitrs. Le rapport du diagnostic de mesurage de
la loiCarrez et de la loiBoutin est utilisable par le propritaire dsign pour sa
vente sous rserve de modifications de la superficie.
76
Vices cachs: que faire?

Le Code civil, larticle1641, dfinit les vices cachs comme des dfauts
cachs de la chose vendue qui la rendent impropre lusage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que lacheteur ne laurait pas acquise,
ou nen aurait donn quun moindre prix, sil les avait connus.
Concrtement, ils concernent, le plus souvent, des fondations effrites ou mal ralises, une dalle de bton fissure, un entretoit pourri ou srieusement dgrad,
une fuite dans la piscine, la couverture de la toiture dfectueuse ou troue, une
mauvaise tanchit, des infiltrations causant la formation de champignons et
moisissures, un escalier en mauvais tat, etc. Mais dans ce cas, qui est responsable et doit prendre en charge les rparations: vous? Le vendeur?
Le vendeur, moins davoir pris soin de sen dcharger par une clause dans le
contrat de vente, est tenu des vices cachs, mme sil nen avait pas connaissance. Il nest pas responsable, mais peut devoir sacquitter des rparations et
des dommages.
Gnralement, ce sont les vendeurs non professionnels qui se dgagent de leur
responsabilit en mentionnant que lachat se fait aux risques et prils de
lacheteur.
En revanche, si le vendeur a omis certains vices apparents, dont il avait connaissance, alors, il est redevable du prix peru et de tous les dommages et intrts
envers lacheteur. Autrement, il ne remboursera que les frais occasionns par la
vente (articles1643 1646 du Code civil).
Toutefois, mme sil nest en aucun cas obligatoire de visiter avec soin le bien
immobilier acheter, si le vendeur estime que vous avez mal ou ngligemment
visit le logement expliquant pourquoi vous navez pas eu connaissance de certains vices apparents , il peut vous tenir pour responsable. La loi prcise: Le
vendeur nest pas tenu des vices apparents et dont lacheteur a pu se convaincre
lui-mme.
Notez galement que larticle1648 mentionne que laction rsultant des vices
rdhibitoires doit tre intente par lacqureur dans un dlai de deuxans
compter de la dcouverte du vice. En consquence, quand vous visitez un bien
en vue de lacheter, il nest parfois pas inutile de faire appel un expert afin de
disposer de lavis dun professionnel.
77
Bien valuer le prix de son bien immobilier

Pour russir vendre son bien immobilier, lune des premires tapes est de
dterminer son juste prix. Toutefois, ce nest pas chose aise! Si se placer au
prix du march est la meilleure des solutions, dans certains cas, les propritaires
choisissent de se situer au-dessus ou en dessous. Cela mrite donc rflexion.
Les propritaires presss ont parfois tendance minorer le prix de leur bien pour
vendre plus vite. Avant de prendre une telle dcision, il est toutefois essentiel
de garder certains lments lesprit. Dabord, le prix exig doit vous permettre
de payer les frais annexes (imposition sur la plus-value, frais de syndic ou de
notaire, etc.) tout en menant bien votre nouveau projet. De plus, les acheteurs
ont tendance ngocier les prix de manire plus agressive avec un propritaire
press, et ils peuvent aussi se mfier dun bien trs bas prix, cherchant le dfaut
cach. linverse, les propritaires ayant un projet bien dfini se positionnent
parfois au-dessus du march. Cette manuvre peut cependant engendrer de
mauvaises surprises. En effet, la vente prendra du temps, et les visiteurs habitus des biens au mme prix, mais avec des prestations plus leves, ne seront
pas convaincus, tandis quun cot trop lev dcouragera les autres acqureurs
potentiels.
Alors, pour estimer au mieux le prix de votre bien, prenez en compte tous les
facteurs: type de bien (maison, appartement, htel, etc.), lieu dhabitation et
description des points forts du quartier (commerant, calme, transports, etc.),
anne de construction, surface totale (superficie btie, surface habitable et superficie du terrain), caractristiques du terrain, disposition du logement (nombre
de pices, dtages, rangements, balcon, terrasse, ventuelles annexes), type
de fondations (vide sanitaire, sous-sol, etc.), chauffage et ge de linstallation
(central, individuel, au gaz, au fioul, lectrique, au bois), tat de linstallation lectrique, matriau et tat de la faade, de la toiture, des volets et autres
ouvertures (fentres, porte, etc.), vue depuis le logement, travaux effectuer et
estimation du budget, montant des charges et taxes diverses.
Si vous avez des doutes, vous pouvez vous tourner vers un agent immobilier et
demander une expertise. La plupart des agences proposent cette prestation gratuitement, en change dun mandat. Il est aussi intressant dtudier les offres de
vente du quartier, sur des biens de mme nature. En effet, en trouvant plusieurs
biens similaires, vous pourrez vous aligner sur les prix du march, voire baisser un peu le vtre si vous tes press ou laugmenter lgrement si votre bien
possde une qualit particulire. La presse spcialise est aussi une aide utile,
78
surtout que les magazines conomiques ralisent souvent des numros ddis
limmobilier, dans lesquels ils indiquent les prix au mtre carr ville par ville,
parfois quartier par quartier.
Pour finir, noubliez pas dadditionner le prix dachat et celui des travaux effectus, et si lachat de votre bien immobilier est rcent, vous pouvez estimer le prix
pour rentrer dans vos frais, voire raliser une plus-value.
Choix dun notaire
Je suis sur le point dacheter une proprit agricole situe 900km de ma rsidence actuelle. Jenvisage donc de choisir un notaire local, mais celui qui ma t
conseill savre tre le mme que celui du vendeur.
Est-il judicieux de choisir le mme notaire que celui du vendeur, sachant que le
compromis de vente sera ralis par la SAFER?
Y a-t-il un risque de conflit dintrts?
Question de Lpahoudemont
Rponse de Compteimmobilier
Il vaut mieux que vous gardiez votre notaire actuel, qui aura lobligation,
votre demande, de vous accompagner sans frais supplmentaires. Votre
notaire touchera donc 40% des honoraires de celui de votre vendeur.
Il vaut mieux, comme vous lavez compris, viter les confits avec la SAFER.
Diagnostic loi Carrez
Pour la vente dune villa individuelle, est-il prfrable de faire raliser un diagnostic loi Carrez?
Question de Jm1106
Le certificat de surface Carrez nest exigible que dans le cas dune coproprit, mais une villa peut tre en coproprit horizontale lorsquelle est en
lotissement, par exemple.
79
Nanmoins, dans les zones o le mtre carr cote cher, le certificat de surface peut avoir son utilit pour garantir lacheteur que le vendeur nexagre
pas la surface de son bien.
En cas derreur de plus de 5% de la surface, un calcul de dcote peut tre
appliqu proportionnellement. linverse, si le mtrage montre une surface
plus grande, le prix de vente ne sera pas rajust.
Vente dun bien lou
Je suis propritaire dune maison que je loue des personnes ges. Jai 67ans
et je dsire vendre cette maison.
ma demande, un huissier a dlivr une dnonciation du bail, mais mon locataire ma fait savoir, par lintermdiaire de son avocat, quil ne quitterait pas
les lieux.
Que puis-je faire?
Question deCirino
Vous navez pas intrt vendre votre bien en expulsant votre locataire, car
vendre son bien avec le locataire en place est coutumier.
Le contrat de bail sera transmis dans les mmes conditions au futur
propritaire.
Droit de premption
Est-on oblig de passer par le droit de premption de la commune lors de la
vente dun bien?
Question de Cappuccino
Rponse de Costes
Gnralement, la procdure dbute quand le vendeur a trouv un acqureur potentiel.

Aprs la signature de lavant-contrat, le notaire charg de la rdaction de
lacte envoie, au nom du vendeur, une dclaration la mairie. Si celle-ci le
peut et le veut, elle pourra alors faire jouer son droit de premption.
80
Difficults vendre un bien

Jai du mal vendre ma maison depuis la construction de chalets le long du
chemin qui mne ma proprit. Cet accs est un droit de passage. Existe-t-il
un recours?
Question de Linette
Il sagit dune servitude? Logiquement, le seul recours est lachat de ce

droit de passage pour quil devienne privatif. Malheureusement, de par les
constructions alentour qui en profitent, cela me semble impossible.
Annuler la vente dun logement
Mon poux et moi-mme sommes propritaires dun bien immobilier. Nous
avons donn cong au locataire pour pouvoir le vendre. Entre-temps, nous nous
sommes spars, et je souhaite, aujourdhui, rcuprer ce logement pour y vivre
avec mes deuxenfants.
Quels sont mes recours, sachant que le locataire a fait une offre dachat (lettre AR)?
Question de Gwadarun
Rponse dExpert Construction
Compte tenu de votre situation, vous avez la possibilit de rcuprer votre

logement, puisque cest prvu par la loi (reprise du logement par le propritaire pour se loger).
Aucun problme vis--vis de votre locataire, qui devra quitter les lieux
lissue du cong signifi par vous-mme et votre mari.
Changement de lannonce immo
Je suis intresse par lachat dune maison avec 1ha de terrain. Loffre de lagence
immobilire prcise bien les caractristiques de la maison et la superficie du terrain. Jai sign un compromis en me basant sur les caractristiques de lannonce.
Mais, aujourdhui, les propritaires ne veulent plus vendre la totalit du terrain.
Sont-ils engags par lagence selon les caractristiques initiales ou peuventils changer davis librement?
Question de Dulcioso
81

Ils peuvent vouloir scinder le terrain, mais il faut que cela soit clairement
act, et que le vendeur fasse borner les parcelles par un gomtre.
Quant votre compromis, il devra tre refait avec un prix de terrain revu
la baisse, proportionnellement la surface qui vous serait consentie, si
toutefois vous tes toujours intresse par cet achat, malgr la rduction de
format du terrain.
En rsum, si aucun compromis na t sign en ce sens, avec lindication
de la surface totale de la parcelle, rien noblige les propritaires vendre
lensemble du terrain.
82
Index des questions

et des astuces
Saisie dun bien immobilier en coproprit
Crdit immobilier et compromis de vente
Date de signature dun compromis de vente
Annulation de lachat dun terrain
viter les frais dagence
Vente immobilire: que faire de la fosse septique?
Frais dagence pour un achat immobilier
Vente dun bien immobilier aprs une sparation
Non-leve dhypothque par lancien vendeur
9
25
26
27
28
28
29
29
30
31

Transaction immobilire avec un membre de sa famille
Vendre ou louer: comment faire le bon choix?
Surface maison
Vente dun bien immobilier
Revente dun appartement ancien
Vente publique dune maison
Rclamation de frais dagence
Estimation du prix de vente
32
52
53
54
54
55
55
56
56

Mtrage de la loi Carrez et de la loi Boutin
Vices cachs: que faire?
Bien valuer le prix de son bien immobilier
Choix dun notaire
Diagnostic loi Carrez
Vente dun bien lou
Droit de premption
Difficults vendre un bien
Annuler la vente dun logement
Changement de lannonce immo
58
76
77
78
79
79
80
80
81
81
81
83
Les professionnels et experts

cits dans cet ouvrage
Nos sites permettent aux professionnels et spcialistes de publier et partager
leur savoir-faire (rponses aux questions des internautes, astuces, articles...).
Une slection de leurs meilleures contributions a t incluse dans cet ouvrage.
Tous les jours, de nouveaux professionnels sinscrivent et publient sur nos
sites. Faites appel eux: ces pros savent de quoi ils parlent!
AGIFIM Provence Immobilier Membre pro

Agent immobilier: transactions (achats et ventes), expertise (valuation de la
valeur vnale dun bien), administration de biens (gestion, recherche de locataires, rdaction du bail, etc.).
Dpartements dintervention: 04 | 13 | 83
Adresse: 107 boulevard Bara,13013 Marseille
Tlphone fixe: 04 91 07 10 10
Agoradiag Membre Pro

Ralisation de diagnostics immobiliers: rapports sous la forme de fichiersPDF
directement tlchargeables et imprimables depuis chez vous et signature
lectronique.
Adresse: 38 rue du Grand-Chne, 94440 Marolles-en-Brie
Tlphone fixe: 01 45 69 77 36
Tlphone mobile: 06 84 30 48 79
Argile Membre pro, expert

Gologue spcialis dans ltude de sol pour lassainissement autonome.
Dpartements dintervention: 04 | 05 | 07 | 26 | 34 | 38 | 42 | 66 | 69 | 73
Adresse: Le Village, 26340 Saint-Benot-en-Diois
Tlphone fixe: 04 75 21 75 30
84
Bruel Diags Membre pro, expert

Cabinet spcialis dans les diagnostics immobiliers: tude de lamlioration
nergtique, expertise thermographique (camra infrarouge), tat des lieux
technique pour les prts taux zro, etc.
Dpartements dintervention: 44 | 85
Adresse: 10 bis rue de la Borderie, 85170 Beaufou
Tlphone fixe: 02 72 71 14 41
Cabinet Audit Habitat Membre pro

Entreprise spcialise dans les diagnostics immobiliers pour le commerce et
lindustrie.
Dpartements dintervention: 70
Adresse: 4 rue Charmois, 70400 Trmoins
Tlphone fixe: 09 62 01 00 45
Communiquer Vendre Membre pro

Coach immobilier: loueur en meubl professionnel, marchand de biens, formation en ligne gratuite, estimations de bien, conseils de mise en valeur, etc.
Dpartements dintervention: France
Adresse: La Vieille Draye, 56350 Saint-Perreux
CompteImmobilier Membre pro

Conseiller en immobilier: vente, achat, estimation, location et service gestion
(maison individuelle, appartement, terrain, proprit de prestige, projet de
dfiscalisation).
Adresse: 11 rue des Orfvres, 41000 Blois
Tlphone fixe: 02 54 90 40 90
85
Expert Construction Membre pro

Socit dexpertise dans le domaine de la construction et du btiment: dommages ouvrages, garantie dcennale, sinistres, malfaons, litiges, recours
devant les tribunaux.
Adresse: 109 rue Haxo, 75020 Paris
Tlphone fixe: 01 43 64 13 58
Immo Assistance Centre Membre pro, expert

Entreprise spcialise dans le conseil juridique dans les domaines de lachat, la
vente, la gestion, les relations de voisinage et la location.
Dpartements dintervention: 37 | 41
Adresse: 6 avenue de lAlouette, 37200 Tours
Immo-Clef Membre pro

Agence immobilire: toutes transactions immobilires (vente, achat, etc.).
Adresse: Centre commercial, rue Henri de Campion, 27370 Le-Thuit-Signol
Tlphone fixe: 02 35 78 41 20
MaPetiteAgence.com Membre pro

Coaching immobilier pour lachat et la vente de biens immobiliers: aide aux
particuliers, sans commission, grce des conseils et des outils professionnels,
formation des vendeurs.
Adresse: avenue de la Mer, 34970 Montpellier
Tlphone fixe: 04 34 22 70 26
86
Optima Croissance Membre pro

Socit spcialise dans le conseil aux entreprises et actionnaires, mais aussi
aux particuliers disposant dun patrimoine: ingnierie financire et patrimoniale, et optimisation fiscale et sociale.
Adresse: 18 rue Pasquier, 75008 Paris
Tlphone fixe: 01 34 08 31 10
OptimHome Membre pro

Entreprise spcialise dans les estimations gratuites et les transactions
immobilires.
Adresse: 2 square de Bgrolles, 49300 Cholet
SBTPE Membre pro

Entreprise de travaux de terrassement relatifs lassainissement et aux travaux publics deau: assainissement neuf, mise aux normes, microstation,
amnagements paysagers.
Adresse: 55 bis rue de Montfort, 35590 LHermitage
Sogebrimo Membre pro

Gestion et transactions en immobilier: locations, ventes, gestion avec assurances loyers, syndic de coproprit.
Adresse: 8 rue Fortia, BP40065, 13484 Marseille
Tlphone fixe: 09 91 33 91 26
87
Wordcep Membre pro

Cabinet dexpertise technique: expert technique et formateur, ralisation des
diagnostics immobiliers obligatoires et contrles demands par les organismes
dcideurs.
Dpartements dintervention: 69 | 72 | 75 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95
Adresse: 2 rue Albert Maignan, 72000 Le Mans
88
Trouver des professionnels

prs de chez vous
Vous souhaitez vendre un bien immobilier et cherchez lassistance de professionnels?

Retrouvez toutes les agences immobilires proches de chez
vous grce PagesJaunes
http://vente-immobilier.comprendrechoisir.com/annuaire
FIN

Comprendrechoisir Le Guide de La Vente Immobiliere

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Comprendrechoisir Le Guide de La Vente Immobiliere

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Le guide de la

Plus de 5 000 documents tlcharger gratuitement

Dans la mme collection

Le guide des assurances

Auteurs: MM.Bonnamy, Denis et Storelli

Table des matires

de particulier particulier, vous vous occupez vous-mme de fixer le prix

La vente immobilire en un coup dil

Les types de vente

Les types de biens

La vente immobilire en un coup dil

Les modalits de vente

Les types de vente

I. Les types de vente

I. Les types de vente

I. Les types de vente

car le pourcentage de chacun pris en compte pour

I. Les types de vente

les condivisaires trouvent finalement un terrain dentente, sinon vente aux

I. Les types de vente

Les formes de vente

Vente en rente viagre

I. Les types de vente

Le principe est simple; le vendeur du bien, ou crdirentier, signe un contrat

I. Les types de vente

libre ou occup), la rpartition des charges (taxe foncire, taxe dhabitation,

I. Les types de vente

Vente aux enchres

I. Les types de vente

Concrtement, lors dune vente aux

I. Les types de vente

lacqureur dfaillant de compenser lcart de prix ventuel de la nouvelle vente

Vente sur saisie immobilire

I. Les types de vente

I. Les types de vente

I. Les types de vente

I. Les types de vente

La valorisation dun bien immobilier

I. Les types de vente

I. Les types de vente

AA Pour aller plus loin

quil dispose de huitjours pour rgler la totalit de ses charges de

quil a la possibilit de vendre son logement par voie judiciaire;

Aprs rception par le copropritaire, le commandement est ensuite publi au

I. Les types de vente

Le syndicat de coproprit a alors un dlai de deuxmois pour vous assigner

I. Les types de vente

Toutefois, lors de la signature de cette promesse dachat, vrifiez que le contrat

Il est bien entendu possible de dcaler la date de signature dun compromis

I. Les types de vente

Annulation de lachat dun terrain

Le compromis tait vraisemblablement tabli sous conditions suspensives.

I. Les types de vente

Vente immobilire: que faire de la fosse septique?

Cest la moindre des politesses, comme de nettoyer les w.c. ou la baignoire.

La commission percevoir par lagence peut tre la charge du vendeur ou

La commission est la charge de celui qui mandate lagence pour lachat ou

I. Les types de vente

Vente dun bien immobilier aprs une sparation

Puisque le bien est vendu, je pense personnellement quil est indispensable

Le prt taux zro est li un bien en rsidence principale. Comme

I. Les types de vente

Non-leve dhypothque par lancien vendeur

Il faut vous adresser la chambre des notaires, de prfrence par le biais