2016

Situacin

Inmobiliaria

Principales mensajes
1

Durante el ao 2015, la economa peruana registr una recuperacin gradual debido al

impulso minero. Sin embargo, los sectores no extractivos y ms vinculados con la demanda
interna mantuvieron un desempeo discreto. En particular, la construccin registr un fuerte
retroceso por la cada de la inversin pblica y un desarrollo inmobiliario lento.

La oferta de departamentos registr una correccin importante en 2015, y se ubic en

niveles similares a los de hace tres aos. En Lima Metropolitana la oferta fue 24 mil
departamentos, y se concentr en unidades con precios superiores a los USD 100 mil (55% de la
oferta disponible).

El indicador de demanda efectiva de departamentos elaborado por la Cmara Peruana de

la Construccin (CAPECO), que mide la intencin de adquirir una vivienda, se ubic en 153
mil hogares en 2015 (106 mil el ao previo). De acuerdo a este indicador, la demanda se
concentr principalmente en segmentos de precios medios/bajos (el 96% prefiere un
departamento menor de US$ 100 mil), en donde la penetracin de la oferta ha sido relativamente
dbil.

En este contexto, las ventas de departamentos an no recuperan el dinamismo de aos

previos (el nivel de ventas del ao anterior fue similar al de 2008). Sin embargo, en los
distritos donde se concentra principalmente la demanda efectiva, las unidades vendidas se
elevaron en 2015 con respecto al ao previo (Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho).

Principales mensajes
6

Los precios (en USD) de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que
usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando una
ligera tendencia a la baja durante 2015. La moderacin fue algo ms sensible en los distritos
de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jess Mara, zonas en donde se concentran los
departamentos de mayor valor.

En el mercado de oficinas prime de Lima Metropolitana, el inventario continu elevndose

durante 2015: al tercer trimestre se ubic en 729 mil metros cuadrados. Este resultado se explic
por un aumento importante de la oferta (111 mil metros cuadrados que entraron al mercado
debido a la maduracin de proyectos que venan de aos anteriores). En contraste, en el mismo
periodo se registr una demanda relativamente dbil (55 mil metros cuadrados) que no pudo
absorber la mayor oferta. Como resultado, el rea disponible (o vacante) contino
elevndose y ha presionado a la baja los precios.

Los crditos hipotecarios vienen desacelerndose en tanto que la tasa de morosidad ha

aumentado. Cabe agregar que se vienen trabajando nuevos mecanismos de financiamientos en
el sector pblico y privado para darle un mayor impulso al mercado inmobiliario.

En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican

en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta
existente es muy baja. Este desarrollo requerir solucionar algunos problemas estructurales
que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construccin, (ii) escasez de suelo, (iii) falta
de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima.

ndice

Contexto macroeconmico

Evolucin reciente del sector inmobiliario

-

Oferta de viviendas
Demanda de viviendas
Ventas de viviendas
Precio de viviendas
Mercado de oficinas

Financiamiento

4 Perspectivas del mercado

Contexto
Macroeconmico

Durante 2015, la economa peruana registr una

recuperacin gradual por impulso minero
PIB

2015: aporte al crecimiento del PIB*

(Var.% interanual)

(puntos porcentuales, %)

Minera
Metlica
9.1
8.5

La produccin de
cobre creci en
24%

0.6

8.5

7.5

1,0
6.5

6.3

0,8

6.0 5.8

0.5

0,2

2.9
2.4
1.0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
*Proyeccin

Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research

1
Total

Cobre2

2
Otros**

*Proyeccin. Se espera un crecimiento del sector minera metlica de 13,5% .

**Otros metales

Fuente: BCRP, INEI y BBVA Research

Sin embargo, los sectores no extractivos, vinculados

con la demanda interna, mantienen un bajo
dinamismo
PIB no primario

Luego de un fuerte rebote en junio, el

PIB no primario volvi a desacelerarse

(promedio mvil seis meses, Var.% interanual)

7.0

6.5
6.0

5.0

Qu esta lastrando al PIB no primario?

Construccin y Manufactura

4.8

4.0

3.1
3.0

2.6

2.0

1.0

0.0
jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 jun-15 sep-15
Fuente: INEI y BBVA Research

Qu le ha venido dando soporte al PIB

no primario?
Comercio y Servicios que se han
mantenido alrededor de 4,0% y 5,0%,
aunque con una ralentizacin gradual
7

En particular, la Construccin registr un fuerte

retroceso por la cada de la inversin pblica y la
debilidad del sector inmobiliario
Se encuentra vinculada a:

PIB construccin
(Var.% interanual)

Menor inversin pblica: Menor ejecucin de los

gobiernos subnacionales y retraso en grandes
proyectos de infraestructura

17.8

16.6 16.8

15.8

15.0

Desarrollo inmobiliario lento: Menor ritmo de

venta y elevado nivel de stock.
8.9

8.7

Crecimiento del PIB construccin

segn componte:

6.8
3.6
1.6

Autoconstruccin
(57%)

-6.0
2005

2006

2007

2008

*Proyeccin
Fuente: INEI y BBVA Research

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015 *

Sector pblico
(20%)

Sector empresarial
(vivienda, retail, oficinas,
otros)
(24%)
Fuente: Apoyo Consultora y BBVA Research

Evolucin reciente del

sector inmobiliario

Evolucin reciente del sector

inmobiliario: Oferta
La oferta de departamentos registr una correccin importante en 2015, y se
ubic en niveles similares a los de hace tres aos.

La oferta de departamentos registr una correccin importante en

2015, y se ubic en niveles similares a los de hace tres aos
Lima CAPECO: Oferta de viviendas*

Lima CAPECO: Oferta de viviendas segn

periodo de ingreso al mercado*

(en unidades)

(participacin %)
29156

2015: por menores

unidades
ingresadas al
mercado

Ms de 12 meses
23761

22225

6 meses

20291
18159
15719

14408
14080

13788

33

18429

14365

46

12431

7261
6468
4998

5138

21
7 a 12 meses
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

*Comprende un total de 49 distritos, 43 distritos de Lima y 6 del Callao.

El 99% corresponde a la oferta de departamentos, lo restante son casas y lotes.
Cada ao se recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

*Fecha de corte julio 2015.

11

500

*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

Se recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

La Perla

La Perla

n Martn San Martn

ellavista Bellavista

a Molina La Molina
rigancho Lurigancho

San Bartolo
rigancho
S.J Lurigancho
Callao
Callao
Salvador
Villa el Salvador
aclacayoChaclacayo

El Agustino

La Victoria

San Borja

Carabayllo

Barranco

Surquillo

Lince

Cmas

Bartolo

Agustino

Victoria

an Borja

arabayllo

arranco

Surquillo

Lince

Ate San Isidro

Ate
Cmas

an Isidro

Brea

Brea Magdalena

gdalena Chorrillos

horrillosPueblo Libre

blo Libre
Cercado de Lima

2014

2014

de LimaJess Mara

1000

Surco Miraflores
s Mara
Surco

3500

iraflores San Miguel

2500

n Miguel

El descenso de la oferta fue ms marcada en los distritos de

La Perla, Villa el Salvador, San Martn de Porres y San Miguel
Lima CAPECO: Oferta de viviendas por distrito *

(en unidades)

2015

2015

3500
3000

3000
2500

2000

2000 1500

1500 1000

500

12

La correccin de la oferta de departamentos es ms

notoria en los segmentos de precios medios/bajos
Lima: Oferta de viviendas segn precio*
(en unidades
USD)
2014y en 2015

Series1

2015
Series1
2014
Series2

Series2
7 052
13

052

7 052

5 237
5 237

3 842
3 842

8 394
3 522

3 522

8 572
3 673

8 170

3 673

2 567
2 567

1 187
1 187

4 949

968

968

20 001- 50 000

20 001- 50 000
50 001-100 000

001-100 000
2 32750 100
001-200 000
1 375

En US$

20
000000
20001001-5050

Participacin

10%

100 001-200 000

ms de 200 000

001- 100 000

000
5050001-100

36%

4 696

ms de 200 000

001-200
200 000
100100
001000

35%

msde
de 200
ms
200000
000

20%

*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Se recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

13

Evolucin reciente del sector

inmobiliario: Demanda
La demanda efectiva de departamentos, que mide la intencin de adquirir una
vivienda, creci en el 2015. De acuerdo a este indicador, la demanda se
concentr principalmente en segmentos de precios medios/bajos.

La demanda efectiva, que mide la intencin de adquirir

un departamento, creci en el 2015
Demanda efectiva de los hogares por
adquirir un departamento*
(nmero de hogares )

Representa
aproximadamente el
7 de hogares en Lima

153,349

152,540

105,563
89,211

2012

2013

2014

2015

Segn CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan con la capacidad econmica para adquirirlo.
Se recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

15

 y se concentr principalmente en los segmentos de

precios medios/bajos..
Demanda efectiva de hogares por adquisicin de departamento
segn precio*
(nmero de hogares)
Series1
2014

Series2

75 220

Series1

2015
Series2

Series1

Series2

75 220

75 220

153 349 hogares

desean adquirir
un departamento

58 329

58 329

48 631

58 329

48 631

48 631

34 299

34 299
17 795

34 299

13 293
6 052
310

313

17 795

2 520

2 012

13 293

17 795

142

13 293

6 052
310

310

313

2 520

En US$

Participacin

313

Hasta 10 000

0,2%

2 520

2 012

6 052
10 001- 20 000

9%

20 001 -50 000

49%

2 012

50 001- 100 000142

100 001-200 000 ms de 200 000

38%

Segn CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad econmica para adquirir un inmueble.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

142

4%

0,1%

16

Evolucin reciente del sector

inmobiliario: Ventas
En este contexto, las ventas de departamentos an no recuperan el dinamismo
de aos previos (el nivel de ventas del ao anterior fue similar al de 2008).
Sin embargo, en los distritos de Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho,
zonas con departamentos de precios ms cmodos, las unidades vendidas se
elevaron en 2015 con respecto ao previo.

Las ventas de departamentos an no recuperan el

dinamismo de aos previos
Lima TINSA: Venta de viviendas*
(en unidades)
Series1

Ao

Series2

6 990

3 933

2 930

Venta

7 173

2008

13 604

2009

13 978

2010

15 641

2011

21 550

2012

23 852

2013

15 785

2014

11 049

5 077
3 257

2 626

1T14

Series2

Promedio mvil seis

meses

Series1

3 018
2 787 2 706

3 933

3 867

3 138

2T14

3T14

4T14

1T15

2T15

3T15

*Al 3T del 2015 se han vendido 10 028 viviendas.

2T08 4T08 2T09 4T09 2T10 4T10 2T11 4T11 2T12 4T12 2T13 4T13 2T14 4T14 2T15
*Comprende 26 distritos.

Fuente: TINSA y BBVA Research

18

Se mantiene un menor ritmo en las ventas de viviendas,

con algunas excepciones
Lima CAPECO: Venta de viviendas
por distrito *
(en unidades)

2014

2015

1400

1200
1000

800
600
400
200

*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada ao

recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

El Agustino

Rimac

La Victoria

Callao

Luriogancho

Ate

Surquillo

Lince

San Borja

Barranco

Magdalena

Carabayllo

Cecado de Lima

San Miguel

San Isidro

Jess Mara

Chorrillos

Brea

Pueblo Libre

Miraf lores

Santiago de
Surco

Comas
Cmas

19

La prdida de dinamismo de las ventas se observ en

casi todos los segmentos de precios
Lima CAPECO: Venta de viviendas segn precio en dlares*
Series1
Series2
Series1
Series2
2015

(en unidades)

Series1 8000 Series2

2014

187

7 052
7 052

7 052
7000

5 237
5 237

6000

5 237

3 842
5000
3 842

3 522
Crece en
segmento de
precios bajos

4000

1 187
968

001- 50 000

3000

3 522

3 673
3 673

2 567

3 842

2 567

3 673

3 522

968
2 567

2000
20
001- 50 000
50 001-100 000
968

50 001-100 000
100 001-200 000

100 001-200 000

ms de 200 000

ms de 200 000

1187

1000

0
En US$

20 001- 50 000

20 001- 50 000

50 001- 100 000

50 001-100 000

Participacin

11%

35%

100 001-200 000

ms de 200 000

100 001- 200 000

ms de 200 000

32%

23%

*Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada ao recoge informacin desde agosto del ao previo hasta julio del ao en curso.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

20

Evolucin reciente del sector

inmobiliario: Precios
Los precios de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que
usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando
una ligera tendencia a la baja durante el 2015.
La moderacin fue algo ms sensible en los distritos de San Borja, Pueblo
Libre, San Isidro y Jess Mara, zonas en donde usualmente se concentran los
departamentos de mayor valor.

El precio de los departamentos continu mostrando una

leve tendencia a la baja
Precio por metro cuadrado de
departamentos*

Precio promedio anual por distritos

(metro cuadrado, en US$)

(En US$)

IV-2014

II-15

Jess Mara

1 630

1 552

La Molina

1 419

1 534

Lince

1 350

1 333

Magdalena

1 510

1 495

Miraflores

2 077

2 097

Pueblo Libre

1 455

1 362

San Borja

1 969

1 804

San Isidro

2 200

2 071

San Miguel

1 272

1 212

Surco

1 715

1 801

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

200

0
IV-07 II-08 IV-08 II-09 IV-09 II-10 IV-10 II-11 IV-11 II-12 IV-12 II-13 IV-13 II-14 IV-14 II-15

*Comprende 10 distritos: Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja,
San Isidro, San Miguel y Surco.

Fuente: BCRP y BBVA Research

22

El descenso fue ms sensible en los distritos de de San

Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jess Mara
Precio por metro cuadrado de departamentos
por distritos

Precio por metro cuadrado de departamentos

por distritos

(En US$)

(En US$)

Jess Mara

Miraflores

San Borja

San Isidro

Surco

2,500

La Molina

Lince

3T2010

3T2011

Magdalena

Pueblo Libre

San Miguel

1,800

2,300

1,600

2,100
1,900

1,400
1,700
1,500

1,200

1,300

1,000
1,100
900

800
700
500

600
3T2010

1T2011

3T2011

1T2012

3T2012

1T2013

3T2013

1T2014

3T2014

1T2015 2T2015

1T2011

1T2012

3T2012

1T2013

3T2013

1T2014

3T2014

1T2015

2T2015

23
Fuente: BCRP y BBVA Research

Fuente: BCRP y BBVA Research

Los precios de los departamentos no se encuentran

desalineados segn el indicador PER
Ratio de asequibilidad*: Precio de venta / alquiler
anual por m2**
PER:
Subvaluado: 5-12.5
Normal: 12.5 - 25.
Sobrevaluado: 25-50

18

Ratio de asequibilidad en Amrica Latina

26

17

17

21

2010

II

III IV

2011

II

III IV

2012

II

III IV

2013

II

III IV

2014

II

2015

* Nmero de aos que se tendra que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la adquisicin.
**Comprende los distritos de Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro,
San Miguel y Surco.

Fuente: BCR y BBVA Research

EEUU

Brasil

17

Per

16

Chile

15

Colombia

III IV

14

Uruguay

II

14

Argentina

12

12

14

Nicaragua

13

12

13

Mxico

Jess Mara
Miraflores
Magdalena
Lince
San Miguel
Promedio

13

12

El Salvador

14

11

Costa Rica

15

II-15
19
18
18
18
17
17
17
16
16
15
17

Panam

Distrito
San Borja
La Molina
San Isidro
Surco
Pueblo Libre

Ecuador

16

24
Fuente: Global Property Guide y BBVA Research

Ratio de accesibilidad: hogares de Lima podra pagar su

departamento en 8 aos (si destina todo su ingreso a ello)
Ratio de accesibilidad Lima Metropolitana*
8.0

Di s tri to

7.4

7.0
6.0
5.0
4.0

Ratio de accesibilidad a nivel de distritos*

3.9

3.0
2.0
1.0
0.0
04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

* Se calcula como la divisin entre el precio de un departamento promedio entre el ingreso promedio
de un hogar en Lima Metropolitana y Callao

Ra tio de
Ra tio de
a cces i bi l i da d a cces i bi l i da d
**
100 m2***

Mi ra fl ores

6.6

5.2

Sa n Is i dro

8.8

5.1

La Mol i na

5.5

5.0

Surco, Sa n Borja

9.1

5.8

Jes s Ma ra , Li nce, Ma gda l ena del Ma r, Puebl o Li bre, Sa n Mi guel

4.0

5.0

Ba rra nco, Chorri l l os , Surqui l l o

5.8

7.0

Ate, Ci enegui l l a , Cha cl a ca yo, Luri ga ncho, Sa nta Ani ta

4.9

6.2

Cerca do de Li ma , Brea , La Vi ctori a , Rma c, Sa n Lui s

5.5

8.0

Ca ra ba yl l o, Coma s , Independenci a , Los Ol i vos , PPi edra , SMPorres

3.7

5.3

El Agus tino, Sa n Jua n de Luri ga ncho

4.8

7.5

Ancn, Sa nta Ros a

6.5

5.0

Lurn, Pa cha ca ma c, SJ de Mi ra fl ores , V.El Sa l va dor, V.M,del Tri unfo

3.6

5.6

Pucus a na , P. Hermos a , P. Negra , Sa n Ba rtol o, Sta.Ma ri a del Ma r

13.9

10.6

Bel l a vi s ta, Ca l l a o, Ca men de l a Legua , La Perl a , La Punta

4.4

7.3

Ventani l l a

3.2

5.0

Lima Metropolitana y Callao

7.4

7.7

*Es el ratio entre el precio de un departamento en el distrito estudiado entre el ingreso promedio de una
familia en dicho distrito.
** Se considera el precio por m2 promedio de un departamento y su tamao promedio en cada distrito.
*** Se considera el precio promedio de un departamento de 100 m2 para cada distrito

25

Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA Research

Fuente: ENAHO, CAPECO y BBVA Research

Evolucin reciente del segmento de

oficinas
La absorcin del mercado de oficinas prime va a menor ritmo que la nueva
oferta.
Los precios se mantienen presionados a la baja.

La absorcin del mercado de oficinas prime va a menor

ritmo que la nueva oferta
Nueva oferta y absorcin neta de oficinas
prime*

Inventario de oficinas prime de Lima**

(miles de m2, var%. anual)

(miles de m2)
Absorcin neta

***

Nueva of erta

Absorcin neta

Nueva oferta

120

4 nuevos
800
edificios en
2015 700

600

100

500
80

400
300

60

200

40

100
2009 20 2010

2011

2012

2013

2014

al 3T -15

800
26
700

600
500
400
300

200
100
0
2010

2009

2010

2011

2012

2013

2014

al 3T -15

Inventario
var.% anual
Inventario
var.% anual
25
25
26

30.0
30.0
26
**
26 25.0
25.0
20.0
22
20.0
22
15
15.0
15
17
15.0
17
10.0
Autoconstruccin
10.0
(57%)
5.0
5.0
0.0
2011
2012
2013
2014 al 3T -15 0.0
2010 2011
2012 2013 2014 al 3T -15

*Absorcin neta de oficinas: Es la ocupacin y desocupacin de oficinas disponibles dentro del mismo periodo.
**Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminadas, entregadas y operativas en el mercado. Las oficinas Prime estn compuestas por edificios de clase A+ y A.
***Variacin % con respecto al mismo periodo del ao anterior.

Fuente: Colliers y BBVA Research

27

 con ello, el rea disponible (o vacante) continu

elevndose
.. presionando a una disminucin en los precios .
rea disponible y precio de renta en lista de
oficnas prime *

Distribucin de la disponibilidad de oficinas

prime

Vacancia m2 - eje derecha

Vacancia m2 - eje derecha

Vacancia (% inventario) - eje izquierda

Vacancia (% inventario) - eje izquierda

Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda

Precio (US$/m2/mes) - eje izquierda

25

120
2222

2222

21 21

20

10

20

100
20

80

15

80
15
60

60

40

2010

2009

2011

2010

2012

2011

100

Miraflores
23%
San Isidro
25%

40

Autoconstruccin
(57%)

20

2012

0
2013

2013

2014

2014

al 3T0 -15

al 3T -15

* Disponibilidad ( o vacante) es la cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupadas o disponibles para ser alquiladas o vendidas.
** Considera Surco y La Molina.

Fuente: Colliers y BBVA Research

Nuevo Este**
52%

20

1
2009 0

Miles m2

15

120

28

Financiamiento
hipotecario

Los crditos hipotecarios vienen desacelerndose

Crdito hipotecario de empresas bancarias

Nmero de Crditos hipotecarios a fin de mes

(Var.% interanual )

(Miles)

30

25

Aunque a
un menor
ritmo de
crecimiento

24
23

3 500
3 300
3 100

21
2 900

20

2 700

15 16
15

13

2 500
2 300

10

2 100
5

1 900
1 700

0
ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15

Nmero de
Crditos

2012

2013

2014

ago-15

sep-15

oct-15

3 324

2 676

2 585

2 568

2 947

2 380

1 500
ene-10 sep-10 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-15

30
Fuente: ASBANC y BBVA Research

La morosidad viene subiendo de manera acotada. En

particular, sube en USD, lo que coincide con la
depreciacin del sol
Ratio de morosidad de los crditos hipotecarios
en moneda extranjera y tipo de cambio

Tasa de morosidad de los crditos hipotecarios

(% interanual )

(% y Soles por USD )

1.8

Ratio
enmoneda
dlaresextranjera
(eje. Izq.)(eje. Der.)
Ratio de
de morosidad
morosidad en

1.4

Tipo de
de cambio
cambio
Tipo
Series1

Series2

8.0 3.30

1.0

3.24

7.0 3.20

0.8

6.0

2.6 3.20

6.9
2.5
3.10

3.08

3.10

2.3

3.01

5.0

3.00

4.5

3.00

4.0
3.0

2012

Moneda
Nacional
Dlares

2013

2014

2015*

2.90

2.80

2.82

2.0 2.80

1.7

2.80

2.82

1.0
1.1

1.3
1.6

1.4
2.6

1.8

0.0 2.60

ago-10

2.60
1.0
2.50

dic-11

ago-12

abr-13

dic-13

ago-14

abr-15

2.50
ene-10

*A noviembre 2015
Fuente: ASBANC y BBVA Research

2.80

1.3

1.1

abr-11

2.0
2.90

1.5
2.70

1.0 2.70

0.8
0.8

3.30
3.0

3.24

0.5
sep-10 may-11

ene-12

sep-12 may-13

ene-14

sep-14 may-15

31

Una mayor depreciacin aumenta la cartera morosa de

los crditos hipotecarios en moneda extranjera
Respuesta del crecimiento anual de la
cartera morosa hipotecaria ante una
Response
of CARTERA1
to Cholesky anual*
aceleracin
de la
depreciacin
One S.D. TC Innovation

10

Una aceleracin en la depreciacin

anual aumenta la tasa de crecimiento
de la cartera morosa de los crditos
hipotecarios en moneda extranjera

El efecto mximo se alcanza luego de

aproximadamente 8 meses desde que
ocurri el choque cambiario

-2
2

10

12

14

16

18

20

22

24

*Modelo de Vectores Autorregresivos (VAR). Identificacin de Cholesky: PIB, tipo de

cambio y cartera morosa en moneda extranjera.
Fuente: BBVA Research

32

La dolarizacin de los crditos hipotecarios ha

venido descendiendo de manera importante
Dolarizacin de los crditos hipotecarios
(Var.% interanual )
100 96

En los ltimos aos la regulacin ha ido

ajustando la expansin del crdito hacia
una mayor participacin en soles

90
80

68

70
60

50
50

40

35

Lo que ha sido reforzado por las medidas

implementadas del Banco Central

33

30

29

30

28

20

Fuente: ASBANC y BBVA Research

oct-15

sep-15

ago-15

jul-15

jun-15

may-15

abr-15

mar-15

ene-15

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

f eb-15

10

33

Estrategias de entidades financieras para

dinamizar el sector inmobiliario

Estrategias
Bancos
Cercana con
el cliente (1):
eventos de
exposicin
inmobiliaria

Gobierno
Arrendamiento
financiero y
leasing
inmobiliario
Bancos
Cercana con
el cliente (2)
Plan de ahorro
programado

Gobierno
Fondo Mi
vivienda

34

1,600

00

12,000
1,400

00

00

6,000

800

00

00

1,400

1,200

1,200

1,000

1,000

800

800

600

600

400

400

1,200

1,200

Facilidades de financiamiento de una vivienda a travs

del Fondo Mi Vivienda

8,000

1,000

00

1,400

10,000
1,200

1,400
1,400

4,000

600

1,000

1,000

800

800

600

600

400

400

400
200
200
Nmero de Crditos hipotecarios
y monto
200
200Mi Vivienda
desembolsado
a travs del Fondo
200
0
0
0

2,000

(Miles
y millones
de2009
nuevos
soles)
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
2007
2008
2010
2011

2011
2012
2013
2015*
2012
2013
2014
2015*
02014
0
05
2006
2007 Mi vivienda
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
0 Series5 Series5 Series6 Series6
tradicional
Techo
propio
Series2
Series3
Series4
Series2
Series3
Series4
06
2007Series1
2008Series1
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
07
2008
2009 Nuevo
2010
2011Mivivienda
2012
2013
2014
2015*
Series1
Series2 CrditoSeries3
Series4
Series5
Series6
Otros productos
Series2
Series3
Series4
Series5
Series6
Mi Construccin
Series2
Series3
Series4
Series5
Series6

2005

14,000

Nuevo crdito Mivienda

Permite financiar la comprar de una casa nueva o usada
o construir en un terreno propio con un valor entre
S/. 53,900 y S/. 269,500, con un plazo de 10 a 20 aos.

1,600

1,400

12,000

1,200

10,000
1,000

Beneficios:
Acceso al Bono del Buen pagador.
Cuotas fijas.
Prepagos parciales y totales a partir del quinto ao.

8,000
800
6,000
600
4,000
400

2,000

Requisitos:
Ser clasificado por una entidad financiera.
No ser propietario de otra vivienda.
Contar una cuota inicial mnima de 10% de la vivienda.

200

0
2005

2006

Series1

2007

2008

Series2

2009

2010

Series3

*A diciembre.
Fuente: ASBANC y BBVA Research

2011

2012

Series4

2013

2014

Series5

2015*
Series6

35

No se necesita ser una familia de bajos ingresos para

acceder a mecanismos pblicos de financiamiento
Mecanismos de crditos para la construccin, mejoramiento y ampliacin de una vivienda:

- Nuevo Crdito Mivivienda, Mi construccin, Micasa Ms, Techo Propio, entre otros
Bono al buen pagador (BBP): Bono no reembolsable de hasta S/.17,000 para aumentar la cuota inicial de la
vivienda.
Dirigido a todas las familias que no cuenten con un inmueble registrado, y que puedan pagar por lo menos el
10% del valor de la vivienda como cuota inicial.
Bono familiar habitacional (BFH): para el programa Techo Propio
Objetivo: Ayudar en la compra, construccin y mejora de una vivienda
Alcance: Dirigido a familias con ingresos mensuales que no excedan el valor de S/. 2 427 para comprar y
S/.1,915 para construir.
Beneficio: entrega bono no reembolsable como premio a su esfuerzo de ahorrador. El valor del BFH se
encuentra entre:
Para compra: S/. 15 800 o S/. 19 250, segn valor de la vivienda (entre S/. 21 y 77 mil).
Para construir: S/. 18 565 o S/. 13 825, segn valor de la obra.
Para mejorar: S/. 9 085
36

El Alquiler Venta y leasing inmobiliario an despierta

poco inters
Rgimen de Promocin del Arrendamiento para la vivienda*
Alquiler: Es el arrendamiento de vivienda registrado en el RAV
(Registro de Alquiler de Vivienda) con lo que el arrendatario y
arrendador se benefician mutuamente de la seguridad jurdica.

Nivel de inters de los promotores

inmobiliarios *
Leasing
Inmobiliario

Alquiler Venta: Es un producto de corto plazo, donde las partes

pactan que el arrendatario podr hacer uso de una opcin de
compra del inmueble arrendado al trmino del plazo contractual y al
valor predeterminado pactado en el contrato.

AlquilerVenta

Series1
1
90

No interesado
Series2
Interesado Series2
Series1

79

Leasing: Es un producto a largo plazo que se realiza mediante una

Entidad Financiera que asume la propiedad del inmueble y lo
arrienda a una persona, este ltimo luego de un plazo determinado
tiene la opcin de adquirir el inmueble pagando un mnimo.
21

Hasta el momento hay poco inters por parte de los

desarrolladores inmobiliarios y las entidades financieras. La
aplicacin de stas nuevas modalidades de alquiler implican
nuevos procesos a sus actuales modelos de negocio.

10
1

Series1
Series1
Series2
Series2
*Informe Econmico de la Construccin (diciembre 2015) .
Fuente: CAPECO y BBVA Research

37
*Ley 1177 y su reglamento fue aprobado el 03 de noviembre del 2015 mediante D.S. 017-2015 VIVIENDA.

Perspectivas del
mercado inmobiliario

Perspectivas
1. En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado
inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios
medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja. Este desarrollo
requerir solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i)
trabas en los permisos de construccin, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a
servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima

39

Hacia adelante hay espacio para dinamizar el mercado

inmobiliario apoyada en la expansin de la clase media
35

30

25

20

15

10

35

30

25

20

15

10

Per Urbano: Estructura de Hogares por NSE

1

(% de hogares)

Fuente: ENAHO INEI y Apoyo Consultora

35

35

30

25

20

15

10

35

30

44%
25

20

15

10

35

35

30

300

25

20
25

20

12

30

25

20

15

35

10

300

25

20 35

30

25

15

10

10 15

20

15

10

15

10

0
0

35

30

25

20

15

10

Se evidencia un proceso de
expansin de la clase media
(B y C) .

2013

2004

29%
1

30

35

44

32

Nmero de hogares
(Millones)

17
4,2

19
5,8
40

Fuente: APOYO y BBVA Research

La mayor demanda de vivienda no ha ido de la mano

con la oferta, en especial el de segmento de precios
medios y bajos
Proyecto en Collique - Comas

Demanda efectiva de hogares por adquisicin

de departamento segn precio*
(nmero de hogares)
Series1

Series1
2014

es1

Series2

Series2

75 220

75 220

Series2
2015

75 220
58 329

58 329

48 631
58 329 48 631

Proyecto en Retablo - Comas

48 631

17 795

17 795

34 299

34 299

34 299

13 293

13 293

6 052
310

313

2 520
310

En US$
13 293

Participacin

13

313

2 520

6 052
2 012

17 795

Hasta
10 000

10 00120 000

20 00150 000

9%

49%

0,2%

2 520

50 001100 00

100 001200 000

2 012
142
142
Ms de
200 000

38% 6 052 4%

0,1%

2 012

142

Segn CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad econmica para adquirir un inmueble.

Fuente: CAPECO y BBVA Research

41

Proyecto Multifamiliar ubicado en Collique

*Precio de las viviendas entre 70 mil y 230 mil soles.
* Tamao de los departamentos fluctan entre 50 y 73 m2.

42

Por el lado de la oferta: trabas con los permisos de construccin,

falta de agua potable y electricidad en zonas alejadas.

43

Algunas deficiencias en los permisos puede

retrasar la oferta de inmuebles
Manejo de permisos de construccin

Per: Manejo de permisos de construccin

(puesto de ranking de 189 pases)

(distancia de la frontera)
0: desempeo ms bajo.
100: el mejor desempeo

71.9

Mxico

71.8

38

71.4

71.3

2015

2016

70.6

Chile

48

69.4

67.7

Per

Colombia

50

54
2010

2011

2012

2013

2014

44
Fuente: Doing Business y BBVA Research

Algunas deficiencias en los permisos puede

retrasar la oferta de inmuebles
Procedimientos*
(nmero)

14

Per

13

Chile

14
10

11

Colombia

Mxico

Amrica
Latina
y el Caribe

Costo*
ndice de control de calidad de construccin**

(% de ingreso per cpita)

(0-15)

174

178

152
86

Per

Chile

Mxico

13

12

12

11
8

73

Colombia

Amrica
Latina
y el Caribe

Chile

Per

Mxico

Colombia

Amrica
Latina
y el Caribe

* Para la construccin de un almacn

** Se basa en: calidad de normas de construccin; control de calidad antes, durante y despus de la construccin; regmenes de seguros; y certificaciones profesionales. Mientras ms alto el valor del ndice, mejor

control de calidad.

Fuente: Doing Business y BBVA Research

45

Es necesario ofrecer inmuebles en condiciones de

habitabilidad
Acceso a agua potable en Lima
Metropolitana y el Callao*
(%hogares)

94

93

93

El desfase de la cobertura de
agua potable retrasa la ptima
oferta de viviendas, sobre todo
en distritos alejados del centro.

93

92
91

89
88

89
88

88

Los distritos con menor cobertura de agua

potable son:
Balnearios: Punta Negra, Punta Hermosa
San Bartolo, Santa Mara del Mar, Pucusana,
Santa Rosa.
Campestre: Cieneguilla, Pachacamac.
Conos: San Juan de Lurigancho, Ventanilla,
Puente Piedra, Carabayllo, Ate, Ancn, Villa
Mara del Triunfo, Villa el Salvador, Lurin.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
* Se considera: red pblica dentro y fuera del hogar y piln de uso pblico.
Fuente: Enaho y BBVA Research

46

2016

Situacin

Inmobiliaria

Anexos

Fuentes
Fuente
Grupo internacional especializado en el valuacin y consultora inmobiliaria

Tinsa Per:

Realiza reportes trimestrales sobre coyuntura inmobiliaria en Lima Metropolitana y Callao

Su informacin se basa en el empadronamiento de la oferta inmobiliaria de cada distrito.
Informacin: venta de departamentos, oferta disponible, proyectos ingresados.
Publica un informe anual sobre indicadores del mercado inmobiliario, y publica informacin mensual sobre
precio de venta de departamentos.
Ambas publicaciones tienen una cobertura similar, 10 distritos de Lima Metropolitana: La Molina, Miraflores,
San Borja, San Isidro, Surco, Jess Mara, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel.

Banco Central de
Reserva del Per
(BCRP)

Los precios estn expresados en soles y dlares por m2, y se muestra un indicador para los 5 distritos de

mayor precio: La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco; y un indicador que abarca los 10 distritos.
Para la ponderacin de los precios, el BCRP hace uso de la informacin de oferta total de departamentos
publicada por CAPECO.
Adems, el informe anual muestra el clculo del PER (Ratio precio de venta / ingreso por alquiler anual) para
cada distrito y un promedio ponderado.

Fuentes
Fuente
Publica un informe anual sobre el mercado inmobiliario. El informe se publica a finales de cada ao y recoge
informacin desde Agosto del ao anterior hasta Julio del ao de la publicacin. Tiene cobertura sobre Lima
Metropolitana y el Callao.
Oferta:
* Metodologa: Realiza un censo en Lima Metropolitana y registra a toda la actividad edificadora (casas,
departamentos, lotes )

Cmara Peruana
de Construccin
(CAPECO)

* Informacin: Oferta de edificaciones actual y futura, y edificaciones vendidas, ambos clasificados por
precios, tamaos y segn sector urbano.

Demanda:
* Metodologa: Realiza encuesta a los hogares preguntndoles sus ingreso, y si estn interesados en la
compra de una vivienda, y caractersticas de la vivienda que buscan, entre otros.
* Informacin: Demanda efectiva (quienes quieren y pueden pagarlo) por precio de la vivienda.
Clculo de la demanda insatisfecha: demanda efectiva menos oferta actual.
Precios: Precio promedio de la vivienda por m2 por distritos para todo Lima Metropolitana y Callao
Compaa global que brinda servicios inmobiliarios.

Colliers
International

Publica reportes trimestrales sobre el mercado de oficinas en parte de Lima Metropolitana.

Informacin sobre oficinas: inventario, oferta futura, absorcin bruta, disponibilidad y precios; ello para el
mercado prime y mercado total.