UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

-CUNIZAB-
DERECHO NOTARIADO
LIC. JAIME RODAS
MARTA ISABEL DONABO COREA
200941086

LA FORMA NOTARIAL EN LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

LA PROMESA Y LA OPCION
Regulado en el Cdigo Civil en los artculos 1,674 al 1,685.

Cuando ambos contratantes se obligan a otorgar el contrato en el futuro, nos estos refiriendo
a una PROMESA.

Cuando se obliga nicamente uno de ellos, generalmente quien habr de comprar, nos
estamos refiriendo a una OPCION.

Estos contratos pertenecen al grupo de los contratos preparatorios, tambin llamados

preliminares.

Otras denominaciones: precontrato, contrato preliminar, ante-contrato, contrato promisorio.

Para Juan Palomar de Miguel el Contrato preliminar o preparatorio es aquel por el cual una
de las partes, o las dos, se comprometen a concluir en el futuro, entre ellas mismas o con un
tercero, otro contrato llamado futuro, principal o definitivo.

Se caracterizan porque a partir de ellos, los contratantes aceptan la obligacin de suscribir un

contrato futuro, sobre algn asunto que les interesa. Por lo general, el contrato que se
comprometen a suscribir se refiere a la afectacin de bienes patrimoniales.

El fin del contrato preliminar segn Gabriel Zapata, es una mayor seguridad del contrato
futuro o definitivo, en cuanto las partes, aplazando para un tiempo ms remoto y quiz ms
oportuno la conclusin del contrato definitivo, disminuyen la posibilidad de fraudes,
incumplimientos y engaos.

REGULACION LEGAL:

El cdigo civil en los artculos 1674 al 1685 regula la promesa y la opcin, establecido:

Se puede asumir por contrato la obligacin de celebrar un contrato futuro.

La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato
que se promete celebrar.
La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral.
 La promesa unilateral es la estipulacin que una persona hace a favor de otra,
otorgndole la opcin de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas
y por el tiempo convenido.

La opcin puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de

otro, y en ambos casos, debe contener las condiciones en que debe realizarse el
convenio.

La aceptacin del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho
opcin, si no estuviere expresamente facultado por el promitente.

La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la

celebracin del contrato prometido de entero acuerdo a lo estipulado.

Cuando la promesa se refiere a enajenacin de bienes inmuebles o derechos reales

sobre los mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

PLAZOS:

La ley prev que, con base en el contrato de promesa, el plazo a que se refiere no podr
exceder de 2 aos, si se tratare de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, y
si se tratare de otros bienes o prestaciones el plazo no podr exceder de un ao.

A partir del contrato de promesa deviene un derecho, este es el de accin para exigir el
cumplimiento de promesa, la que deber plantearse dentro de los 3 meses siguientes al
vencimiento del plazo antes los rganos jurisdiccionales. Si este plazo transcurre sin que se
ejercite la accin, los contratantes quedan libres de toda obligacin.

Si no se fijare plazo convencional, se entender que las partes se sujetan al plazo sealado.

INCUMPLIMIENTO:

En la promesa se puede convenir el pago de una multa, sin perjuicio del cumplimiento del
contrato.

CONTRATO DE PROMESA

Para Puig Pea, contrato de promesa, es aquel por cuya virtud dos o ms personas se
comprometen a celebrar en un plazo cierto, determinado contrato, que por el momento no
quieren o no pueden estipular.

Para Rafael Rojina Villegas, contrato de promesa, es un contrato por el cual una de las
partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un contrato futuro determinado.

Caractersticas
Preparatorio
 Consensual
Formal
Bilateral
Al ser unilateral se llama opcin
Mediante l los contratantes proyectan la conclusin de otro contrato.

Elementos

Personales: el promitente vendedor y el promitente comprador

Reales: la cosa y el precio
Formales: la escritura pblica cuando se trate de bienes que se inscriben en el
Registro.

OBLIGACIONES PREVIAS DEL CONTRATO DE PROMESA:

1. Identificacin de los comparecientes:

mediante el documento de identificacin personal DPI,

pasaporte, cuando no fuere conocido del notario;
testigos de conocimiento, segn art. 29 C.N.

2. Acreditacin del derecho de propiedad

El titulo con que se acredita la propiedad o derecho que va a darse en promesa.

OBLIGACIONES POSTERIORES AL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA:

1. Razonar el ttulo justificativo de la propiedad del bien inmueble prometido en venta

art. 36 C.N.

2. Remisin de testimonio especial al Director del Archivo General de Protocolos,

dentro del plazo de los 25 das hbiles siguientes a su otorgamiento, satisfaciendo el
valor de timbres fiscales de Q.0.50 por hoja y lo correspondiente al timbre notarial que
es el 2 por millar.

3. Extender testimonio a la parte interesada, para lo cual previamente deber

satisfacerse el impuesto fiscal de Q.50.00, conforme lo establecido en el art. 5
numeral 16 del Dto. 37-92.

4. Presentar el testimonio con su duplicado al Registro General de la Propiedad,

para efectos de su respectiva inscripcin, art. 69 C.N. 1125 y 1132 del C.C.

5. Cobro de honorarios, conforme arancel art. 109 literal d del C.N.

Por ejemplo si una escritura este sobre el valor de Q.85, 000.00, ser as:
Q.85, 000.00 x 0.04 = Q.3, 400.00 + Q. 500.00= Q.3, 900.00.
De lo anterior cabe concluir:

1. Que si el contrato futuro a que se obligan a celebrar debe constar en escritura pblica,
la promesa tambin debe constar en escritura pblica.

2. Que si el contrato es bilateral, estamos ante una promesa; si es unilateral es opcin.

3. Que la opcin puede darse, como accesorio de otro contrato, por ejemplo un
arrendamiento con opcin de compra.

4. La promesa obliga al contrato futuro, de lo contrario no tendra objeto celebrarse.

5. Que la promesa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se trata de bienes

inmuebles o derechos reales sobre los mismos.

6. Que existe un plazo legal que es de 2 aos para inmuebles y 1 ao para muebles, si
no se fija plazo, o se fija un plazo mayor, se interpretara que el plazo es legal.

7. Que en la promesa se puede convenir en el pago de una multa sin expresar que este
pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, de ser as, pagada la multa cesa la
obligacin de celebrar el contrato.

ERRORES Y DEFICIENCIAS QUE SE DAN AL CELEBRAR UN CONTRATO DE

PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENS INMUEBLES:

1. No lo otorgan en escritura pblica, sino en documento privado o formulario.

2. Que habindola otorgado en escritura pblica, no la registran
3. Que no respetan el plazo legal, y se otorga por plazos mayores.
4. Que muchas veces, en realidad se ha convenido en un contrato de compraventa y
otorgan una promesa, excedindose en el plazo y no la registran.

Es importante mencionar que a veces se prometen en venta cosas que an no se tienen, en

vista de que esta permita la venta de cosas futuras antes de que existan en especie y
tambin una esperanza incierta. En estos casos en Notario debe ser muy cuidadoso en su
redaccin y las partes quedar bien enteradas de los efectos del contrato.