Investitiile n proprieti imobiliare

Proprietile imobiliare pot fi abordate din dou perspective asociate

investiiilor. Pe de o parte, ele pot fi abordate din punctul de vedere al
antreprenorului imobiliar, care decide s realizeze o investiie pe piaa financiar
primar. Fundamentale din acest punct de vedere sunt caracteristicile economico-
financiare care asigur eficiena investiiei pe termen lung i care pot fi evideniate
prin indicatori precum valoarea actual net, rata intern de rentabilitate sau
termenul de recuperare, indicatori la care ne vom referi i noi n acest capitol.
Investitorul realizeaz aceste investiii i conteaz pe crearea de valoare
economic, asigurnd n acest sens o cretere economic la nivel micro i macro.
Prin aceste investiii, se asigur spaiile de locuit pentru populaie, sediile pentru
firme, dac este s ne concentrm asupra construciilor, sau mbuntire funciare,
n cazul n care analizm terenurile.
Totodat, o investiie n proprieti imobiliare poate fi privit i ca o
posibilitate de plasament al fondurilor disponibile, ca o component a pieei
financiare. Din acest punct de vedere, fundamentali sunt indicatorii de analiz
utilizai n general n gestiunea portofoliului, respectiv rentabilitatea, riscul i
lichiditatea.
n cele ce urmeaz, vom insista asupra investiiilor n proprieti imobiliare.
Spre deosebire de alte categorii de investiii, acestea au calitatea de a fi tangibile,
relativ uor de identificat din punct de vedere fizic i valoric. n plus, majoritatea
acestor investiii sunt caracterizate prin durate de via ndelungate, ceea ce poate
ridica uneori probleme n ceea ce privete estimarea cash flow-urilor disponibile
generate.
Realizarea unei investiii la un anumit moment (notat anul 0) va genera pe
toat durata de funcionare a proiectului realizat anumite cash flow-uri disponibile,
iar n momentul scoaterii din funciune (notat anul n) se poate obine o valoare
rezidual (de exemplu, dat de ncasrile din vnzarea anumitor materiale de
construcie rezultate ca urmare a demolrii unei cldiri).
Pentru a urmri performana unui proiect de investiii, se face apel la calculul
mai multor indicatori. Dintre acetia, cel mai folosit (i n majoritatea cazurilor i cel
mai indicat) l reprezint valoarea actual net (VAN). Prin intermediul acestui
indicator, se poate evidenia dac un proiect de investiii trebuie adoptat sau nu din
punct de vedere al performanelor sale financiare. VAN exprim diferena dintre
valoarea actual (VA) a fluxurilor de cash viitoare actualizate i valoarea actual a
plilor generate de investiia analizat:
n
CFDt VR n
VAN VA (CFD) VA (investitie ) I0
t 1 1 k 1 k n
t

unde: I0 = investiia iniial;

CFDt = cash flow-ul disponibil generat de investiie la momentul t;

VRn = valoarea rezidual a proiectului de investiii la momentul n;

n = durata de funcionare a proiectului de investiii;

k = rata de actualizare.

Observaie: ultima parte a relaiei presupune c investiia se realizeaz

integral la momentul 0, genernd fluxuri de ncasri i pli ncepnd cu anul curent.
Se poate ntmpla ca realizarea investiiei (mai ales dac este vorba despre proiecte
de amploare) s se fac ealonat, pe parcursul mai multor ani, astfel c apariia
fluxurilor monetare aferente exploatrii va fi ulterioar.

Teoria financiar cu privire la indicatorii de selecie a proiectelor de investiii n

mediu cert (VAN, RIR, TR, IP etc) sau cu privire la tehnicile folosite n selectarea
proiectelor de investiii n mediu incert (analiza de senzitivitate, arborele de decizie,
tehnica scenariilor, simularea Monte Carlo, etc) este valabil i n cazul proiectelor
de investiii imobiliare.

Obstacole n cazul investiiilor n valori imobiliare

Piaa imobiliar, dei poate reprezenta o component extrem de atractiv a

pieei financiare, prezint vizavi de piaa de capital sau de cea monetar cel puin
patru deficiene majore:

1) absena informaiilor sau numrul mult mai redus al lor. Pe piaa de capital
sau pe cea monetar, investitorul cunoate principalele informaii privind modul de
funcionare a emitentului titlului respectiv. Aceste informaii sunt prezentate n
rapoarte de activitate periodice, publicarea indicatorilor financiari etc. Dac ne
referim la piaa imobiliar, aceste elemente de informare lipsesc aproape n
totalitate, cel puin n Romnia.

2) lichiditatea sczut; Valorile mobiliare i titlurile monetare sunt

tranzacionate n permanen pe pieele specifice, existnd practic n fiecare
moment un numr suficient de vnztori i cumprtori. Aceasta determin o mare
lichiditate a titlurilor de aceast natur, trstur absent pentru valorile imobiliare.

3) o mai mic marketabilitate, ceea ce nseamn c nu ntotdeauna o

proprietate imobiliar va fi tranzacionat la preul su real, cunoscut de investitor.

4) n general investiiile n proprieti imobiliare genereaz i activiti

specifice managementului. Dac n cazul unei investiii n aciuni, se poate adopta o
strategie pasiv, prin cumprarea unui numr de titluri i ateptarea remunerrii
viitoare sub forma dividendelor i a creterilor de curs bursier, o nchiriere a unui
imobil determin n continuare anumite activiti specifice unui manager:
identificarea i monitorizarea activitii chiriailor, efectuarea anumitor lucrri de
reparaii .a.m.d. n aceste condiii, trebuie luate n considerare n calculul
rentabilitii i unele elemente de cost salarial, care vor diminua rentabilitatea
investiiei.

Totui, investiia pe piaa imobiliar este una dintre cele mai bune metode de
acoperire mpotriva inflaiei.
 Finaarea proprietilor imobiliare

Tipuri de finanare:

- finanare din surse proprii

- finanare din surse mprumutate

Alegerea ntre cele dou tipuri de surse de finanare se face n funcie de

disponibilul de finanare, de costul finanrii, de opiunea dezvoltatorilor imobiliari,
etc.

Creditul ipotecar

Baza legal Legea nr. 190/1999

Creditul ipotecat este creditul care ndeplinete cumulativ urmatoarele conditii:

1. este acordat in scopul efectuarii de investitii imobiliare cu destinatie locativa

sau cu alta destinatie decat cea locativa ori in scopul rambursarii unui credit
ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior;

2. acordarea creditului este garantata cel putin cu ipoteca asupra imobilului

care face obiectul investitiei imobiliare pentru finantarea careia se acorda
creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investitiei imobiliare
pentru finantarea careia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru
investitii imobiliare, a carui rambursare urmeaza a fi astfel finantata;

Institutiile autorizate pentru acordarea de credite ipotecare sunt bancile universale

si bancile de credit ipotecar, Agentia Nationala pentru Locuinte, societatile de credit
ipotecar si orice alte entitati reglementate prin legi speciale sa acorde credite
ipotecare pentru investitii imobiliare
Garantarea creditului. Ipoteca constituita pentru garantarea creditului ipotecar
pentru investitii imobiliare dureaza pana la rambursarea integrala a tuturor sumelor
datorate in temeiul respectivului contract.

In cazul in care partile convin astfel, prin act in forma autentica ipoteca va putea fi
transferata asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de
drept la data inscrierii noii ipoteci.

Contractul de credit. Contractul de credit ipotecar va cuprinde obligatoriu

urmatoarele informatii referitoare la costurile suportate de imprumutat:
a) valoarea totala a creditului;
b) rata dobanzii aferente creditului, fixa si/sau variabila, impreuna cu informatii
privind orice costuri incluse in costul total al creditului pentru imprumutat;
c) costul total al creditului;
d) durata contractului de credit;
e) valoarea totala platibila de imprumutat;
f) costurile aferente contractului de asigurare, in cazurile in care, pentru acordarea
creditului, imprumutatul este obligat sa incheie un contract de asigurare

In cazul in care prin contractul de credit ipotecar pentru investitii imobiliare s-a
stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila se vor aplica urmatoarele reguli:
a) variatia ratei dobanzii trebuie sa fie independenta de vointa creditorului ipotecar,
raportata la fluctuatiile unor indici de referinta verificabili, mentionati in contract
sau la modificarile legislative care impun acest lucru;
b) contractul poate sa prevada ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand
modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a
dobanzii, o diferenta minimala determinata;
 Managementul financiar n cazul asociailor de proprietari

Reglemetare juridic:

Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociailor de

proprietari

HG nr. 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aprobare a Legii nr.

230/2007

Legislaia n domeniul financiar-contabil i fiscal

Definiii de termeni:

a) cldire-bloc de locuine-condominiu proprietatea imobiliar format din

proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un
tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care
se poate delimita proprietatea comun;

b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea

de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun
cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate
imobiliar.

c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominium care nu sunt

apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;

d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat

- cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri
sau pri de constructive comune tronsoanelor sau scrilor, care nu pot fi definite
separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;

e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti

individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a
proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor
individuale;

f) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale

asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia sau ntreinerea proprietii
comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care
nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;

g) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari suma

corespunztoare din cheltuielile asociaiei pe care fiecare proprietar este obligat s
o plteasc lunar.

Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de

contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice
atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de
administrare cu persoane juridice specializate i
autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari
sau care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau
contract.

Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.

nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz,
comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un
buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei
de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.

Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de

reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune.
Comitetul executive va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual
necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n
avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face
din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietar pot aproba i
alte fonduri cu caracter special.

n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari

stabilete cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului
de rulment. De regul, fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat
acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice.
Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru
acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat,
la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile
asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n
domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente ca mrime.

Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui

proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar
rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de
plat.

Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte
activiti desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate
pentru mbuntirea confortului i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i
repararea proprietii comune. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din
nchirierea unor spaii aflate n proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru
instalarea de reclame i pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase,
precum i alte venituri obinute din orice surs. Aceste venituri se constituie ca
surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi
folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment i nu pot fi folosite la
plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest fond va fi
depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul
adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri
i cheltuieli.

Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor

asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de
contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente
fondurilor din asociaia de proprietari.

Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:

a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n
condominiu i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive
de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc sau
desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat i
reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap i canalizare; combustibil pentru
prepararea apei calde menajere i a hranei; energia electric utilizat pentru
funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere; vidanjare. Modul
de repartizare a acestor cheltuieli se stabilete printr-o convenie aprobat de
comitetul executiv al asociaiei de proprietari.

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap
rece i canalizare; ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa rece
pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea apartamentului sau a
spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cheltuielile pe consumuri
individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor individuale sau n
funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile.
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util a
apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, reprezint
cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea i,
dup caz, consolidarea prilor de construcii i instalaii din condominiu aflate n
proprietate comun.

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar

gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care
beneficiaz n mod individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin
intermediul asociaiei de proprietari. Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu
privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor individuale de ap rece, ap
cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu privire la
repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor commune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu
ghen, teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter
individual; ntreinerea interfonului i a prii de instalaie din interiorul
apartamentului; verificarea metrologic a contoarelor individuale de energie
termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalaiilor interioare de gaze, ap
i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari.

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei pentru:
nclzirea proprietilor individuale apartamente, spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin (energia termic sub form de cldur; combustibilul i energia
electric pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru fochist i echipament de lucru;
costuri pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central). Cheltuielile cu
consumurile comune de energie termic din spaiile aflate n proprietate comun, i
anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se
repartizeaz proporional cu cota-parte de proprietate indiviz care i revine fiecrui
proprietar.

f) cheltuieli de alt natur.

Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietar pentru:
lucrrile de ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de
televiziune, care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate
n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin, n condiiile n
care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv
s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare comun n
cldire, care se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli,
repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele contractuale sau conform
modului de facturare; curatul courilor de fum, care se repartizeaz fiecrui
proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la
courile de fum ale cldirii.
Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun.

Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de

utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din
condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se
repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n
conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice

sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de
0,2 % pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de
zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s
poat depi suma la care s-a aplicat.

Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari,

afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului
de penaliti al asociaiei de proprietary i se vor utiliza numai pentru plata
penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu
reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.

Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care

se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.