Sunteți pe pagina 1din 21

REGLEMENTRI PRIVIND URBANISMUL

n unele epoci ale istoriei, amenajarea oraelor a fost realizat n funcie de imperative, mai
ales religioase ori politice, ns scopul urbanismului contemporan este de a servi ntr-un mod
ct mai plcut locuitorii oraului.
Activitatea de urbanism se desfoar n baza Legii 350/ 2001 privind amenajarea teritoriului i
urbanismul, i a Legii 50/ 1991, republicat n 2004 privind autorizarea executrii lucrrilor de
construcii. Majoritatea regulilor de urbanism se afl exprimate n documentaiile de urbanism,
acte de planificare urban care confer regulii o formulare spaial, adic o difereniere n funcie
de zona n cauz.
Cele mai importante documentaii pe care se bazeaz ntreaga activitate a urbanismului sunt:
planurile de urbanism i regulamentele de urbanism, detaliate n cele ce urmeaz.

PLANURILE DE URBANISM

Documentaiile de urbanism1 se refer la localiti urbane i rurale i reglementeaz utilizarea


terenurilor i condiiile de ocupare a acestora cu construcii.
a) Planul urbanistic general (PUG) - este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i
msurile de dezvoltare pentru o localitate existent sau viitoare pe o perioad determinat, pe
baza analizei multicriteriale a situaiei existente. Acest plan cuprinde o serie de documente
complexe i se ntocmete pentru ntregul teritoriu intravilan al localitii. El reglementeaz
utilizarea terenurilor i condiiilor de ocupare a acestora cu construcii, inclusiv infrastructura
amenajrii i plantaii, constituindu-se n suportul pentru realizarea programului de dezvoltare a
localitilor. Planul urbanistic general este punctul de pornire pe baza cruia se elibereaz
certificatele de urbanism i autorizrile de construire n teritoriul localitii respective.
b) Planul urbanistic zonal (PUZ) - este documentaia care se refer la o zon dintr-o localitate
actual sau viitoare, prin care se analizeaz situaia existent i se precizeaz toate elementele
urbanistice necesare eliberrii certificatelor de urbanism i autorizriilor de construire.
Coninutul planului aprofundeaz prevederile PUG pentru zona studiat, cu elemente
suplimentare, necesare realizrii construciilor i amenajrilor solicitate. Obiectivele principale
ale planului urbanistic zonal sunt:
- stabilirea modului de organizare arhitectural - urbanistic a zonei i a categoriilor de intervenii
necesare, n corelare cu tema planului urbanistic general;
- completarea stradal i stabilirea profilelor caracteristice elementelor acestuia;
-rezervarea terenurilor necesare amenajrii interseciilor de strzi i noduri de circulaie i a
suprafeelor aferente parcajelor i garajelor corespunztoare funciunii zonei;
- precizarea soluiilor de echipare tehnico-edilitar prevzute pentru zona studiat i a modurilor
de racordare la reelele magistrale ale localitii;
- detalierea categoriilor de intervenii permise n cadrul zonelor protejate i a spaiilor limitrofe
1 Legea 350/2001, art.44 alin.1
acestora;
- detalierea formei de proprietate asupra terenurilor i condiiilor de asigurare a terenurilor
necesare pentru obiectivele de utilitate public.
c) Planul urbanistic de detaliu (PUD) - este documentaia prin care se stabilesc condiiile de
amplasare i executare pe un anumit teren a uneia sau a mai multor construcii cu detinaie
precizat, cu respectarea prevederilor celorlalte documentaii de urbanism i amenajarea
teritoriului i a condiiilor particulare generate de teren, de vecintatea acestuia i cerinele
funcionale. n acest document se includ date referitoare la dimensionarea, funcionalitatea i
aspectul arhitectural al construciilor prevzute, precum i la determinarea mrimii limitelor
zonei studiate ce stau la baza ntocmirii documentaiilor pentru obinerea autorizaiilor de
construire.

REGULAMENTELE DE URBANISM

Regulamentele de urbanism se elaboreaz n funcie de cmpul de aplicare a acestora. Astfel


avem dou tipuri de regulamente:
a) Regulamentul general de urbanism (RGU) - este elaborat de administraia central de
specialitate, pe baza principiilor generale ale activitii de urbanism i amenajare a teritoriului,
stabilite prin lege i se aprob de ctre Guvern. Acest document reprezint sistemul unitar de
norme tehnice i juridice care st la baza elaborrii planurilor de amenajare a teritoriului,
planurilor urbanistice, precum i a regulamentelor locale de urbanism. RGU stabilete, n
aplicarea legii, regulile de ocupare a terenurilor i de amplasare a construciilor i a amenajrilor
aferente acestora i de asemenea se aplic n proiectarea i realizarea tuturor construciilor i
amenajrilor amplasate pe orice categorie de terenuri, att intravilan, ct i n extravilan.

b) Regulamentul local de urbanism (RLU) - ntrete i detaliaz prevederile planurilor


urbanistice referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor i de amplasare, dimensionare i
realizare a construciilor, amenajrilor i plantaiilor, constituindu-se n instrumentul de baz al
realizrii disciplinei n construcie.
Reglementrile urbanistice evideniate n planurile de urbanism i n regulamente sunt puse n
aplicare de administraia public att de la nivel central, judeean ct i local.

ATRIBUIILE ADMINISTRAIEI PUBLICE

Rolul administraiei publice n procesul de urbanizare este determinat de lege i subordonat


acesteia, acest rol manifestndu-se innd cont att de interesul public ct i de cel privat.
Administraiei publice i revine sarcina de-a elabora documentaiile de urbanism dup o politic
bine gndit n aceast materie, dat fiind c urbanizarea nu se poate desfura ntr-un mod haotic,
necontrolat.
Astfel activitatea de amenajare a teritoriului i de urbanism la nivel naional este coordonat de
Guvern, care stabilete desfurarea acesteia, n raport cu coninutul Programului de guvernare,
programe prioritare, linii directoare i politici sectoriale. Organul specializat al guvernului care
are atribuia de a elabora Planul de amenajare a teritoriului naional i a Regulamentului General
de Urbanism, dar i de a supraveghea diferite proiecte i programe la nivel regional, judeean i
local, este Ministerul Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei.
Activitatea de la nivel judeean, n domeniul amenajrii teritoriului i de urbanism, este
coordonat de Consiliul Judeean. Acest organ stabilete orientrile generale privind amenajarea
teritoriului i organizarea i dezvoltarea urbanistic a localitilor, pe baza planurilor de
amenajare a teritoriului i de urbanism. n acest scop are o bun colaborare cu Consiliul Local i
chiar i acord acestuia asisten tehnic de specialitate.
La nivel local, organul menit s coordoneze ntreaga activitate de urbanism desfurat pe
teritoriul unitii administrativ- teritoriale, este Consiliul Local. Acesta asigur respectarea
prevederilor cuprinse n documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism aprobate,
pentru realizarea programului de dezvoltare urbanistic a localitilor componente ale comunei
sau oraului.
n scopul mbuntirii calitii deciziei referitoare la dezvoltarea durabil local i judeean, pe
lng fiecare consiliu judeean, primrie municipal i oreneasc, se poate nfiina Comisia
Tehnic de amenajare a teritoriului i de urbanim, organism consultativ cu atribuii de avizare,
expertiz tehnic i consultan. Comisia Tehnic este format din specialiti n domeniul
amenajrii teritoriului i al urbanismului i din reprezentani ai instituiilor tehnice, economice,
sociale i de protecie a mediului cu care administraia public local colaboreaz n ndeplinirea
acestor activiti. Rolul acestui organ este de a aviza din punct de vedere tehnic documentaiile
de amenajare a teritoriului i de urbanism, precum i studiile de fundamentare sau cercetrile
prealabile.
Dei atribuiile administraiei publice sunt foarte bine structurate n lege, de multe ori realitatea
atest c acestea nu sunt ndeplinite aa cum ar trebui. Din nefericire, la ora actual dezvoltarea
urban are loc ntr-un mod necontrolat, haotic.

Majoritatea promotorilor modelelor pre-urbanismului se axau mai mult pe locuine individuale,


nconjurate de mult spaiu verde, ct mai aproape de rural. Astzi, n schimb suntem martorii
unei dezvoltri urbane fr precedent, departe de viziunile pre-urbanitilor, de rural. Cu toate c
acest domeniu are menirea de a ordona ntr-o manier armonioas i raional, viaa unei
populaii, ntr-un spaiu geografic determinat, conform unor reglementri urbanistice, de cele mai
multe ori realitatea ne arat contrariul.

CERTIFICATUL DE URBANISM
Certificatul de urbanism este2 actul de informare prin care autoritile , n conformitate cu
prevederile planurilor urbanistice i ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de
amenajare a teritoriului, care sunt 64 informaii de interes public, potrivit legii, face cunoscute
solicitantului elementele privind regimul juridic, economic i tehnic al terenurilor i
construciilor existente la data solicitrii, stabilesc cerinele urbanistice care urmeaz s fie
ndeplinite prin documentaia tehnic n funcie de specificul amplasamentului, lista cuprinznd
avizele i acordurile necesare n vederea autorizrii lucrrilor de construcii, inclusiv obligaia de
2 Legea 350/2001, art. 29 alin. 1
a contacta autoritatea competent pentru protecia mediului, cu privire la evaluarea iniial a
investiiei i stabilirea necesitii evalurii efectelor acesteia asupra mediului n vederea obinerii
actului administrativ al autoritii competente pentru protecia mediului.

Aplicarea documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism aprobate se asigur prin


eliberarea certificatului de urbanism. Acesta este actul de informare cu caracter obligatoriu prin
care autoritatea administraiei publice judeene sau locale face cunoscute regimul juridic,
economic i tehnic al imobilelor i condiiile necesare n vederea realizrii unor investiii,
tranzacii imobiliare ori a altor operaiuni imobiliare, potrivit legii.
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea prin licitaie a lucrrilor
de proiectare i de execuie a lucrrilor publice i pentru legalizarea actelor de nstrinare,
partajare sau comasare a bunurilor imobile. n cazul vnzrii sau cumprrii de imobile
certificatul de urbanism cuprinde informaii privind consecinele urbanistice ale operaiunii
juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind n acest caz facultativ.
Solicitantul poate fi orice persoan fizic sau juridic interesat s cunoasc informaii cu privire
la imobil-teren sau construcii. Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca
solicitantul s dein un titlul asupra imobilului, actul fiind cu caracter de informare. Acesta se va
adresa autoritilor cu o cerere prin care solicit emiterea certificatului de urbanism cu precizarea
scopului solicitrii. Certificatul de urbanism nu confer dreptul de executare a lucrrilor de
construire, amenajare sau plantare. n certificatul de urbanism se va meniona n mod obligatoriu
scopul eliberrii acestuia.
Termenul de emitere a certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data nregistrrii cererii,
menionndu-se n mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Termenul de valabilitate se stabilete de ctre autoritatea emitent ntre 6-24 de luni de la data
emiterii. Prelungirea valabilitii certificatului de urbanism se poate face la cererea titularului
formulat cu cel puin 15 zile naintea expirrii pentru o perioad de cel mult 12 luni i doar o
singur dat.
Scopul pentru care se emite certificatul de urbanism este autorizarea execuiei lucrrilor de
construcii i a instalaiilor aferente precum i pentru autorizarea desfiinrii construciilor.
Certificatul de urbansim se emite i n vederea concesionrii de terenuri, a adjudecrii prin
licitaie a proiectrii lucrrilor publice n faza de studiu de fezabilitate, precum i pentru cereri n
justiie i operaiuni notariale privind circulaia imobiliar.
Lista certificatelor de urbanism este public i se afieaz lunar la sediul autoritii
emitente.
Documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului, precum i celelalte reglementri
urbanistice care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism vor putea fi consultate la
cererea solicitanilor certificatelor de urbanism.
Certificatul de urbanism pentru destinaii speciale se elibereaz n temeiul i cu respectarea
documentaiilor aferente obiectivelor cu caracter militar, elaborate i aprobate de Ministerul
Aprrii Naionale, Ministerul Administraiei i Internelor, Serviciul Romn de Informaii,
Serviciul de Informaii Externe, Serviciul de Telecomunicaii Speciale i Serviciul de Protecie i
Paz, dup caz, pe baza avizului Ministerului Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei.
Pentru aceeai parcel se pot elibera mai multe certificate de urbanism, dar coninutul acestora,
bazat pe documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism, i celelalte reglementri n
domeniu trebuie s fie aceleai pentru toi solicitanii. n acest scop nu este necesar solicitarea
actului de proprietate asupra imobilului, n vederea emiterii certificatului de urbanism.
Art. 31 din Legea nr. 350/2001 definete sintagmele utilizate de lege respectiv regim juridic,
regim economic i regim tehnic.
Regimul juridic este reprezentat de dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile de
utilitate public care greveaz asupra acestuia; situarea terenului n intravilan sau n afara
acestuia; prevederi ale documentaiilor de urbanism care instituie un regim special asupra
imobilului-zone protejate, zone n care acioneaz dreptul de preemiune asupra imobilului,
interdicii definitive sau temporare de construcie sau dac acesta este nscris n lista cuprinznd
monumentele istorice din Romnia precum i altele prevzute de lege.
Regimul economic reprezinta folosina actual, destinaii admise sau neadmise, stabilite n
baza prevederilor urbanistice aplicabile n zon, reglementri fiscale specifice localitii sau
zonei.
Regimul tehnic este constituit din procentul de ocupare al terenului, coeficientul de utilizare a
terenului, dimensiunile minime i maxime ale parcelelor, echiparea cu utiliti, edificabil admis
pe parcel, circulaii i accese pietonale i auto, parcaje necesare, alinierea terenului i a
construciilor fa de strzile adiacente terenului, nlimea minim i maxim admis.
Servitutea de monument istoric este un element al regimului juridic al bunului care trebuie
evideniat n mod obligatoriu pe certificatul de urbanism, pentru a nu eluda dispoziiile legale cu
privire la exercitarea dreptului de preemiune al statului la cumprare.
Legea nr. 50/1991 reglementeaz regimul autorizaiei de construire care are ca obiect asigurarea
respectrii msurilor referitoare la amplasarea construciilor i se emite n temeiul i cu
respectarea prevederilor documentaiei de urbanism i certificatului de urbanism specific. n
Anexa nr. 2 la aceast lege exist o list a termenilor de specialitate utilizai de legiuitor: -
intravilanul localitii - teritoriul care constituie o localitate ce se determin prin Planul
Urbanistic General (P.U.G.) i cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fr construcii
organizate i delimitate ca fiind independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate n
circuitul agricol sau avnd o alt destinaie nuntrul cruia este permis realizarea lucrrilor de
construcii, n condiiile legii. Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea n extravilan numai
pe baz de planuri urbanistice zonale (P.U.Z.) legal aprobate, integrndu-se ulterior n Planul
Urbanistic General (P.U.G.) al localitii.
Legislaia amenajrii teritoriului i urbanismului3 stabilete conceptul de teritoriu i nuaneaz
acest concept definind teritoriul administrativ, intravilan, extravilan, metropolitan, periurban .a.
Aceast lege stabilete atribuiile administraiei centrale, judeene i locale, n privina amenajrii
teritoriului i a urbanismului i prevede c aplicarea dispoziiilor legale, conform documentaiei
specializate de amenajare a teritoriului i de urbanism, se asigur prin eliberarea certificatului de
urbanism.
n cazul n care prin documentaia naintat se solicit o derogare de la prevederile
documentaiilor de urbanism aprobate pentru zona respectiv, prin certificatul de urbanism se
poate solicita elaborarea unei alte documentaii de urbanism prin care s se justifice i s se
demonstreze posibilitatea interveniei urbanistice solicitate. Dup aprobarea noii documentaii de
urbanism - Plan urbanistic zonal sau Plan urbanistic de detaliu- se poate ntocmi documentaia
tehnic n vederea obinerii autorizaiei de construire.
Certificatul de urbanism se emite de aceleai autoriti ale administraiei publice locale care,
potrivit competenelor stabilite de legislaia n vigoare, emit autorizaiile de construire.

3 Legea 350/2001
Emiterea de certificate de urbanism incomplete, cu date eronate sau cu nerespectarea
prevederilor cuprinse n documentaiile de urbanism aprobate atrage rspunderea disciplinar,
administrativ, contravenional, civil sau penal, dupa caz, potrivit legii.
Procedura de obinere a certificatului de urbanism cuprinde dou etape: solicitarea i,
respectiv, instrumentarea i eliberarea actului. Condiiile generale de solicitare se refer la faptul
c:
orice cerere de eliberare a unui asemenea document este supus unei taxe legale;
n cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului fa de care se urmrete
cunoaterea regimului de servitui;
ndeplinirea unei serii de alte formaliti administrative.
Pentru emiterea certificatului de urbanism, solicitantul trebuie s depun la emitent o
documentaie cuprinznd:
a) cererea-tip (formularul-model F.1 CERERE pentru emiterea certificatului de urbanism), n
conformitate cu precizrile privind completarea acesteia, cuprinznd:
1. elementele de identificare a solicitantului;
2. elementele de identificare a imobilului pentru care se solicit emiterea certificatului de
urbanism, respectiv localitate, numr cadastral i numr de carte funciar, n cazul n care legea
nu dispune altfel;
3. elementele care definesc scopul solicitrii
b) planuri cadastrale/topografice, cu evidenierea imobilelor n cauz, astfel:
1. pentru imobilele nenscrise n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar: plan de
ncadrare n zon, la una din scrile 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500, dup caz, eliberat
la cerere de ctre oficiul de cadastru i publicitate imobiliar;
2. pentru imobilele nscrise n evidenele de cadastru i publicitate imobiliar: extras din planul
cadastral de pe ortofotoplan i extras de carte funciar pentru informare actualizat la zi, eliberate
la cerere de ctre biroul de cadastru i publicitate imobiliar;
c) documentul de plat a taxei de eliberare a certificatului de urbanism, n copie.

Obinerea certificatului de urbanism este o etap importanta n procesul de obinere a autorizaiei


de construcie, dar i in cazul construirii de imobile. n cazul n care dorii s cumprai un teren
putei cere un certificat pentru vnzare-cumprare i s aflai exact ce se poate face pe acel teren.
nainte de a v hotr ce fel de cas vrei, obtinei un certificat i apoi ncepei discuii cu
proiectanii de specialitate. i n cazul unei demolri este obligatoriu emiterea unei certificat
pentru demolare. Se recomand s apelai la un specialist nc de la nceput, acesta cunoscnd
mult mai bine modul n care se poate obine un certificat. n mod normal certificatul de urbanism
trebuie s conin aceleai informaii pentru o parcel sau alt obiectiv de interes, dar practica ne
spune c administraia poate interpreta legea n mod diferit, cteodat existnd greeli doar din
modul de ntocmire i analiz a unei zone, nu doar din influene.

AUTORIZAIA DE CONSTRUIRE
Autorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei locale pe baza cruia se
asigur aplicarea msurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea i
funcionarea construciilor. Autorizaia de construire se elibereaz n temeiul i cu respectarea
documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului.
Obinerea autorizaiei de construire / desfinare este reglementat de Legea 50/1991 cu
completrile i modificrile Legii 453/2001 i de ordinul MLPTL nr. 1943/2001.
Autorizaia de construire se elibereaz pentru:

a. lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice


fel;

b. lucrri de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum i orice alte


lucrri, indiferent de valoarea lor, ce urmeaz a fi efectuate la construcii reprezentnd
monumente i ansambluri istorice, arheologice, de arhitectur, art sau cultur, inclusiv
cele din zonele lor de protecie;

c. lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare privind ci de


comunicaie, dotri tehnico-edilitare subterane i aeriene, mprejmuiri i mobilier urban,
amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i celelalte lucrri de amenajare a spaiilor
publice;

d. foraje i excavri necesare studiilor geotehnice i ridicrilor topografice, exploatri de


cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum i alte exploatri;

e. construcii provizorii de antier necesare execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost


autorizate o dat cu acestea;

f. organizarea de tabere de corturi, casue sau de rulote;

g. lucrri cu caracter provizoriu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere situate pe cile
i n spaiile publice, corpuri i panouri de afiaj, firme i reclame.

DOCUMENTE NECESARE EMITERII AUTORIZAIEI DE CONSTRUIRE

Dosarul care se depune n vederea obinerii autorizaiei de construire trebuie s cuprind:

1. cererea pentru emiterea autorizaiei de construire se obine contra cost de la emitent,


inclusiv anexa, completat cu elementele de identificare i datele tehnice conform PAC.

2. actul doveditor al titlului asupra imobilului, care s i confere solicitantului dreptul de


execuie a lucrrilor de construcii ( n copie legalizat )

3. certificatul de urbanism ( n copie )


4. proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de construire PAC, inclusiv referatele
de verificare i, dup caz, referatul de expertiz tehnic semnate i tampilate n
original ( dou exemplare )

5. fiele tehnice( completate de proiectant ) pentru obinerea avizelor cerute prin certificatul
de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum i, dup caz, documentaiile
tehnice necesare emiterii avizelor i acordurilor care sunt n competena de obinere a
emitentului ( dou exemplare )

6. avizele i acordurile obinute de solicitant, altele dect cele din competena de obinere a
emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism ( n copie )

7. declaraie pe propria rspundere privind inexistena unor litigii asupra imobilului

8. documentul de plat a taxei de emitere a autorizaiei de construire ( n copie )

9. documentul de plat a taxelor legale pentru avizele i acordurile necesare emiterii


acordului unic, conform listei avizelor i acordurilor necesare, comunicate o dat cu
certificatul de urbanism ( n copie ).

AUTORIZAIA DE DESFIINARE

Autorizaia de desfiinare se obine n prealabil de la aceleai autoriti publice i n aceleai


condiii ca autorizaia de construire4.

Pentru emiterea autorizaiei de desfiinare a lucrrilor/construciilor nu este necesar emiterea


punctului de vedere al autoritii competente pentru protecia meduiului ori a actului
administrativ al acesteia5.

Autorizaia de desfiinare este obligatorie pentru operaiunile de demolare,dezafectare ori


dezmembrare, parial sau total, a construciilor i instalaiilor aferente, a instalaiilor i
utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcii de susinere a acestora, nchiderea de
cariere i exploatri de suprafa i subterane, precum i a oricror amenajri6.

4 Legea 50/1991, art. 8, alin. 1

5 Legea 50/1991, art. 8, alin. 3

6 Legea 50/1991, art. 8, alin. 1


Autorizaia de construire / desfiinare se elibereaz n baza certificatului de urbanism.

ANULAREA/SUSPENDAREA AUTORIZAIILOR DE CONSTRUIRE SAU


DESFIINARE

Autorizaiile de construire sau de desfiinare, emise cu nclcarea prevederilor legale, pot fi


anulate de ctre instanele de contencios administrativ.Anularea poate fi cerut, n condiiile legii,
i de ctre prefect, inclusiv la sesizarea expres a organelor de control ale Inspectoratului de Stat
n Construcii7. Odat cu introducerea aciunii se pot solicita instanei judecatoreti suspendarea
autorizaiei de construire sau desfiinare i oprirea executrii lucrrilor, pn la soluionarea pe
fond a cauzei8.

AVIZE I ACORDURI CERUTE PRIN CERTIFICATUL DE URBANISM


Prin certificatul de urbanism emitentul stabilete avizele i acordurile legale
necesare autorizrii executrii lucrrilor de construcii, inclusiv pentru
organizarea execuiei lucrrilor, dup cum urmeaz:

1. Avize i/sau acorduri obinute pe plan local, prin grija emitentului autorizaiei, pe baza
fielor tehnice i care se includ n acordul unic pentru:

a. utilitile urbane: alimentare cu ap, canalizare, alimentare cu energie electric, cu


energie termic, cu gaze naturale, telefoane, salubritate i alte utiliti urbane, n funcie
de existena acestora i de relaia posibil cu investiia;

b. prevenirea i stingerea incendiilor, aprare civil, protecia mediului i sntate public,


dup caz, pe baz de documentaii de aviz elaborate de proiectant conform
reglementrilor n vigoare pentru fiecare cerin;

2. Avize i/sau acorduri obinute prin grija solicitantului:

a. avize specifice:

- avize pentru situaii deosebite, ca urmare a condiiilor speciale de amplasament sau


a funcionalitii investiiei;

7 Legea 50/1991, art. 12, alin. 1

8 Legea 50/1991, art. 12, alin. 2


-avizul expertului tehnic pentru cerina de rezisten i stabilitate a terenului de
fundare a construciilor i masivelor de pmnt (cazul lucrrilor de construcii care
necesit excavaii cu adncime de 6,0 m sau mai mare);

-avizul comun al MLPTL i al Ministerului Culturii i Cultelor, emis la


documentaiile de urbanism care cuprind monumente, ansambluri ori situri istorice,
inclusiv zonele de protecie ale acestora.

b. acordul Inspectoratului de Stat n Construcii pentru: intervenii asupra


construciilor

c. avizul proiectantului iniial al cldirii sau expertiza tehnic elaborat de un expert


tehnic atestat n cazul lucrrilor care se execut la construcii existente

d. acordul vecinilor ( exprimat n form autentic ), care se solicit n urmtoarele


situaii:

- n cazul n care lucrrile noi de construire impun luarea unor msuri de


intervenie pentru protejarea imobilelor alturate ( subzidiri, consolidri )

-n cazul amplasrii de construcii noi cu alte funciuni dect cele ale cldirilor
nvecinate i dac prin natura activitilor se produce poluare de orice fel ( noxe,
zgomot, vibraii)

-pentru lucrri care au ca scop schimbarea destinaiei cldirilor colective de


locuine existente sau a unor pri din acestea, precum i a spaiilor cu alt
destinaie din aceeai cldire, dac prin natura activitilor se produce poluare de
orice fel ( noxe, zgomot, vibraii ).

CONINUTUL-CADRU AL PROIECTULUI PENTRU AUTORIZAREA


EXECUTRII LUCRRILOR DE CONSTRUCII

Proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii se elaboreaz de proiectani


autorizai, persoane fizice sau juridice, n condiiile prevederilor art. 9 din legea 50\1991, i este
extras din proiectul tehnic ntocmit conform prevederilor legale n vigoare, n concordan cu
cerinele certificatului de urbanism, cu coninutul avizelor i al acordurilor cerute prin acesta.

Proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii se ntocmete pentru:


- autorizarea executrii lucrrilor de construire - P.A.C.;

-autorizarea executrii lucrrilor de desfiinare - P.A.D.;

- autorizarea executrii organizrii lucrrilor - P.O.E.

Coninutul-cadru al proiectului pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii cuprinde


opisul pieselor scrise i desenate, necesar a fi prezentate spre autorizare.

n situaii cu totul excepionale, n funcie de complexitatea investiiei supuse autorizrii,


structurile de specialitate constituite potrivit prezentei legi vor putea cere prin certificatul de
urbanism i alte elemente tehnice cu rol de precizare suplimentar, care s fie cuprinse n cadrul
Proiectului pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii - P.A.C./P.A.D.

DEFINIREA TERMENILOR DE SPECIALITATE UTILIZAI

- Acord unic

Documentul cu valoare de aviz conform, necesar pentru elaborarea i emiterea autorizaiei de


construire/desfiinare, ntocmit n baza concluziilor i propunerilor rezultate ca urmare a
examinrii i aprobrii documentaiilor tehnice depuse n vederea autorizrii, nsumnd condiiile
i recomandrile formulate prin:

a) avizele i acordurile pentru utiliti urbane privind racordarea obiectivului i a organizrii


execuiei lucrrilor la reelele de utiliti urbane (ap/canal, electricitate, gaze, termoficare,
telecomunicaii, salubritate, transport urban);

b) avizele i acordurile specifice privind prevenirea i stingerea incendiilor, aprarea civil,


protecia mediului i a sntii populaiei.

Acordul unic se elaboreaz de structurile de specialitate constituite sub autoritatea administraiei


publice locale, n condiiile prevederilor art. 5 alin. (1).

- Autorizaia de construire/desfiinare

Actul de autoritate al administraiei publice locale - consilii judeene i consilii locale


municipale, oreneti i comunale -, pe baza cruia se pot realiza lucrri de construcii.
Procedura de emitere a autorizaiei de construire/desfiinare este reglementat prin prezenta lege
i prin normele metodologice elaborate de Ministerul Transporturilor, Construciilor i
Turismului.

- Anexe gospodreti

Construciile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite s adposteasc activiti specifice,


complementare funciunii de locuire, care, prin amplasarea n vecintatea locuinei, alctuiesc
mpreun cu aceasta o unitate funcional distinct.

n categoria anexelor gospodreti, de regul n mediul rural, sunt cuprinse: buctrii de var,
grajduri pentru animale mari, ptule, magazii, depozite i altele asemenea. n mod similar, sunt
asimilabile noiunii de anexe gospodreti i garajele, serele, piscinele i altele asemenea.

- Anexe gospodreti ale exploataiilor agricole

Construciile situate n zone izolate n extravilan i ndeprtate de localitatea de reedin a


lucrtorilor agricoli, menite s adposteasc maini agricole, utilaje, mici ateliere, scule, alte
bunuri ale acestora, inclusiv animale, precum i spaii pentru cazare temporar pe timpul
campaniilor agricole.

- Avizare/aprobare

Avizare - procedura de analiz i de exprimare a punctului de vedere al unei comisii tehnice din
structura ministerelor, a administraiei publice locale ori a altor organisme centrale sau teritoriale
interesate, avnd ca obiect analiza soluiilor funcionale, a indicatorilor tehnico-economici i
sociali ori a altor elemente prezentate prin documentaiile de amenajare a teritoriului i urbanism
sau prin proiectul pentru autorizarea execuiei lucrrilor de construcii - extras din proiectul
tehnic (P.Th.) pe baza cruia se vor executa lucrrile.

Avizarea se concretizeaz printr-un act (aviz favorabil sau nefavorabil) care are caracter tehnic
de obligativitate.

Aprobare - opiunea forului deliberativ al autoritii competente de nsuire a propunerilor din


documentaiile prezentate i susinute de avizele tehnice favorabile, prealabil emise. Prin actul de
aprobare se confer documentaiilor putere de aplicare, constituindu-se astfel ca temei juridic n
vederea realizrii programelor de dezvoltare teritorial i urbanistic, precum i al autorizrii
lucrrilor de execuie a obiectivelor de investiii.

- Cldiri de importan redus


Construcii cu funcii obinuite, cu un grad de risc sczut, care afecteaz un numr redus de
oameni:

a) cldiri de locuit cu S+P+1E, cu maximum 6 apartamente, inclusiv anexele gospodreti ale


acestora;

b) cldiri pentru nvmnt cu cel mult 4 uniti funcionale;

c) dispensare comunale fr staionar;

d) sedii administrative n mediul rural: primrii, posturi de poliie, cooperative de credit rural,
biblioteci, oficii potale i altele asemenea;

e) cldiri pentru comer i alimentaie public, cu o suprafa de pn la 200 mp i cu deschideri


pn la 6 m;

f) hale i ateliere pentru activiti meteugreti care nu genereaz vibraii, cu o suprafa de


pn la 200 mp i deschideri pn la 6 m;

g) dependine i anexe gospodreti: garaje, buctrii de var, grajduri, uri i altele asemenea;

h) construcii cu caracter provizoriu.

- Construcii cu caracter provizoriu

Construciile autorizate ca atare, indiferent de natura materialelor utilizate, care, prin specificul
funciunii adpostite ori datorit cerinelor urbanistice impuse de autoritatea public, au o durat
de existen limitat, precizat i prin autorizaia de construire.

De regul, construciile cu caracter provizoriu se realizeaz din materiale i alctuiri care permit
demontarea rapid n vederea aducerii terenului la starea iniial (confecii metalice, piese de
cherestea, materiale plastice ori altele asemenea) i sunt de dimensiuni reduse. Din categoria
construciilor cu caracter provizoriu fac parte: chiocuri, tonete, cabine, locuri de expunere
situate pe cile i n spaiile publice, corpuri i panouri de afiaj, firme i reclame, copertine,
pergole ori altele asemenea. n sensul prezentei legi realizarea construciilor provizorii se
autorizeaz n aceleai condiii n care se autorizeaz construciile definitive.

- Construcii speciale

Construciile cu caracter militar care se autorizeaz n condiiile prevzute la art. 43 .

- Documentaiile de amenajare a teritoriului i de urbanism


Ansamblurile de documente scrise i desenate, referitoare la un teritoriu definit, prin care se
analizeaz situaia existent i se stabilesc obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pe o
perioad determinat.

Structura documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism cuprinde:

a) planurile de amenajare a teritoriului;

b) planurile urbanistice;

c) regulamentele locale de urbanism.

Definirea i coninutul-cadru al documentaiilor de amenajare a teritoriului i de urbanism se fac


prin legea amenajrii teritoriului i urbanismului.

- Drept de execuie a lucrrilor de construcii

Dreptul real sau, dup caz, dreptul de crean privind imobilul, care confer titularului dreptul de
a obine, potrivit legii, din partea autoritii competente, autorizaia de construire sau de
desfiinare. Dovada dreptului asupra imobilului se face prin actul, denumit titlu, prin care se
atest dreptul de proprietate (precum contractul de vnzare-cumprare, de schimb, de donaie,
certificatul de motenitor, actul administrativ de restituire, hotrre judectoreasc) sau printr-un
contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat. Emiterea autorizaiei de
construire n baza unui contract de nchiriere se poate face numai pentru construcii cu caracter
provizoriu i cu acordul expres al proprietarului de drept.

- Firma

Elementul constructiv aplicabil pe cldire sau independent, pe care se inscripioneaz date de


identificare a unei instituii publice, societi comerciale, fundaii, denumirea comercial,
obiectul de activitate sau orice alt text specific, sub care o persoan fizic sau juridic i exercit
activitatea ntr-o cldire sau ntr-o incint.

- Instalaii aferente construciilor

Totalitatea conductelor i echipamentelor care asigur utilitile necesare funcionrii


construciilor, situate n interiorul limitei de proprietate, de la branament/racord (inclusiv) la
utilizatori, indiferent dac acestea sunt sau nu ncorporate n construcie. Instalaiile aferente
construciilor se autorizeaz mpreun cu acestea sau, dup caz, separat.

- Intravilanul localitii
Teritoriul care constituie o localitate se determin prin Planul urbanistic general (PUG) i
cuprinde ansamblul terenurilor de orice fel, cu/fr construcii, organizate i delimitate ca trupuri
independente, plantate, aflate permanent sub ape, aflate n circuitul agricol sau avnd o alt
destinaie, nuntrul cruia este permis realizarea de construcii, n condiiile legii.

Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea n extravilan numai pe baz de planuri urbanistice
zonale (PUZ), legal aprobate, integrndu-se ulterior n Planul urbanistic general (PUG) al
localitii.

- Extravilanul localitii

Teritoriul cuprins ntre limita intravilanului i limita administrativ-teritorial a unitii de baz


(municipiu, ora, comun), nuntrul cruia autorizarea executrii lucrrilor de construcii este
restricionat, n condiiile prezentei legi.

- mprejmuiri

Construciile definitive sau provizorii, cu rolul de a delimita suprafee, arii sau parcele asupra
crora exist forme de proprietate, executate pentru protecie mpotriva intruziunilor, realizate
din diferite materiale - beton, crmid, piatr, lemn, metal, inclusiv srm ghimpat ntins pe
bulumaci -, ori prin plantaii specifice.

- Lucrri de construcii

Operaiunile specifice prin care:

- se realizeaz construcii de orice fel - civile, industriale, agrozootehnice, edilitare subterane i


aeriene, ci de comunicaii, lucrri inginereti, de art etc.;

- se desfiineaz astfel de construcii prin demolare, dezmembrare, dinamitare etc.

- Lucrri de modificare

Lucrri de intervenii asupra elementelor constructive, structurale i/sau nestructurale, avnd ca


efect modificarea (total sau n parte) a acestora, privind:

- modificarea planimetriei interioare sau exterioare;

- modificarea volumetriei.
n toate cazurile este necesar emiterea unei autorizaii de construire, cu respectarea prevederilor
legale privind calitatea n construcii pentru care legea prevede emiterea autorizaiei de
construire.

- Lucrri specifice la cile de comunicaie, care nu necesit autorizaie de construire

Lucrrile de ntreinere care nu necesit proiect i deviz general, constnd dintr-un complex de
lucrri care se execut n mod permanent, n vederea meninerii construciilor-instalaiilor n
condiii tehnice corespunztoare desfurrii continue, confortabile i n deplin siguran a
circulaiei, la nivelul traficului maxim.

- Mobilier urban

Elementele funcionale i/sau decorative amplasate n spaiile publice care, prin alctuire, aspect,
amplasare, confer personalitate aparte zonei sau localitii. Prin natura lor piesele de mobilier
urban sunt asimilate construciilor dac amplasarea lor se face prin legare constructiv la sol
(fundaii platforme de beton, racorduri la utiliti urbane, cu excepia energiei electrice),
necesitnd emiterea autorizaiei de construire. Fac parte din categoria mobilier urban: jardiniere,
lampadare, bnci, bazine, pavaje decorative, pergole, cabine telefonice i altele asemenea.

- Parcelare

Operaiunea de proiectare urbanistic prin care se determin divizarea uneia sau mai multor
proprieti funciare distincte, destinate construirii, n scopul atribuirii, concesionrii sau vnzrii
loturilor rezultate.

- Proiect tehnic (P.Th.)

Documentaia - piese scrise i desenate -, care cuprinde soluiile tehnice i economice de


realizare a obiectivului de investiii i pe baza creia se execut lucrrile autorizate.

- Proiect pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii

Proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii, necesar emiterii autorizaiei de


construire, este extras din proiectul tehnic (P.Th.) i se elaboreaz n condiiile prevederilor
prezentei legi i n conformitate cu coninutul-cadru cuprins n anexa nr. 1 .

- Recepia lucrrilor

Recepia lucrrilor constituie o component a sistemului calitii n construcii i este actul prin
care se certific finalizarea lucrrilor executate n conformitate cu prevederile proiectului tehnic
i cu detaliile de execuie.
Recepia lucrrilor de construcii de orice categorie i de instalaii se efectueaz att la lucrri
noi, ct i la intervenii n timp asupra construciilor existente, conform legii. Recepia lucrrilor
de construcii se realizeaz n dou etape, potrivit prevederilor legale n vigoare, dup cum
urmeaz:

- recepia la terminarea lucrrilor;

- recepia final.

- Schimbare de destinaie

n nelesul prevederilor art. 3 , este necesar emiterea unei autorizaii de construire i/sau de
desfiinare, dup caz, numai n situaia n care pentru realizarea schimbrii de destinaie a
spaiilor sunt necesare lucrri de construcii pentru care legea prevede emiterea autorizaiei de
construire.

- Zone protejate

Teritoriile delimitate geografic, n cuprinsul crora se afl elemente sau ansambluri de


patrimoniu, zonele protejate sunt:

a) zone naturale protejate, instituite pentru protejarea i punerea n valoare a patrimoniului


natural cu valoare deosebit;

b) zone construite protejate, instituite pentru salvarea, protejarea i punerea n valoare a


patrimoniului construit, cu valoare istoric, cultural sau memorialistic deosebit.

CONCLUZII
Amenajarea teritoriului este o activitate complex care are ca scop armonizarea la nivelul
ntregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice i cultural, stabilite la nivel
naional i local pentru asigurarea echilibrului n dezvoltarea diferitelor zone ale rii, urmrindu-
se creterea coeziunii i eficienei relaiilor economice i sociale dintre acestea.
Obiectivele principale ale amenajrii teritoriului sunt:
a). dezvoltarea economic i social echilibrat a regiunilor i zonelor, cu respectarea specificului
acestora;
b). mbuntirea calitii vieii oamenilor i colectivitilor umane;
c). gestionarea n spiritul dezvoltrii durabile a peisajului, component de baz a patrimoniului
natural i cultural i a resurselor naturale;
d). utilizarea raional a teritoriului, prin limitarea extinderii necontrolate a localitilor i
conservarea terenurilor agricole fertile;
e). conservarea i dezvoltarea diversitii cultural.

BIBLIOGRAFIE
Legea 350/2001 - Privind amenajarea teritoriului i urbanismul
Legea 90/1991 - Autorizarea executrii lucrrilor de construcii ( actualizat n anul 2004 )
Lect. Univ. dr. Cristian Mare - Note de curs Proprietatea public a statului i a unitilor
administrativ teritoriale
CUPRINS

1.Reglementri privind urbanismul................................................................p1


Planurile de urbanism................................................................................p1
Regulamentele de urbanism.......................................................................p2
Atribuiile administraiei publice..............................................................p2
2.Certificatul de urbanism....................................................................................p3
3.Autorizaia de construire...................................................................................p6
Documente necesare emiterii autorizaiei de construire.........................p7
4.Autorizaia de desfiinare..................................................................................p8
Anularea/suspendarea autorizaiilor de construire sau desfiinare.......p8
5.Avize i acorduri cerute prin certificatul de urbanism...................................p8
6.Coninutul-cadru al proiectului pentru autorizarea executrii lucrrilor de
construcii.............................................................................................................p10
7.Definirea termenilor de specialitate utilizai..................................................p10
8.Concluzii............................................................................................................p16
9.Bibliografie........................................................................................................p17