DREPTUL DE PROPRIETATE

5. 1. Noiuni generale privind dreptul de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul unei persoane de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i
absolut, ns n limitele legii. Legat de acest aspect, art.44 alin.(1) din Constituia Romniei prevede c ,,dreptul de
proprietate precum i creanele asupra statului, sunt garantate. Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite
de lege., iar potrivit alin.(3) al aceluiai articol , nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate
public i primind o dreapt i prealabil despgubire.
Codul civil romn n vigoare reglementeaz n art.567 i 568 principiul accesiunii n materia proprietii,
potrivit cu care proprietatea unui lucru mobil sau imobil d drept a tot ce produce lucrul i asupra a tot ce se
unete ca accesoriu cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial.
Recunoscut nc din evul mediu, ns numai n ce privete proprietatea imobiliar, raporturile de
proprietate erau destul de complexe, iar bunurile mobile nu aveau o importan economic deosebit, dreptul de
proprietate a continuat s evolueze i n epoca modern i contemporan.
Epoca modern cunoate unele micri deosebite ale proprietii private, prin naionalizri, i mai apoi
prin privatizri ale unor domenii economice, n funcie de interesele societii, exprimate prin forele politice care
preiau puterea n urma unor alegeri libere i democratice (este i cazul Romniei, dup alegerile din 20 mai 1990).
ns, n prezent dezvoltarea economic impune dezvoltarea proprietii mobiliare. Astfel, creditele,
finanele, societile comerciale cu capitaluri foarte mari impun crearea unui regim juridic deosebit pentru
bunurile incorporale, cum sunt: titlurile de credit, aciunile i obligaiunile societilor comerciale. Tot bunurile
mobile de o importan economic deosebit, precum navele i aeronavele beneficiaz de un regim juridic aparte,
asemntor bunurilor imobile i care sunt supuse regimului nmatriculrii n registre speciale, asupra lor putndu-
se constitui ipoteci. i nu n cele din urm, societatea civil a devenit tot mai exigent n ceea ce privete legtura
dintre dezvoltarea economico-social a statelor i protejarea unui mediu nconjurtor ct mai sntos, care s
contribuie la o dezvoltare durabil pe ansamblu.

5.1.1.Definiie. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

De-a lungul timpului, n literatura de specialitate au fost formulate mai multe definiii ale proprietii.
Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind dreptul care permite titularului su, persoan fizic sau
juridic, s posede, s foloseasc i s dispun liber de un bun, care se afl supus n mod exclusiv, absolut i
perpetuu, n limitele stabilite de lege (art.555 C.civ.). n funcie de titular i de caracteristici, proprietatea poate fi
privat sau public.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Principalele caractere juridice ale dreptului de proprietate sunt: exclusiv, absolut i perpetuu. Caracterul
exclusiv rezult chiar din coninutul art.555 C.civ. care prevede c ,,proprietatea este dreptul ce are cineva de a
poseda, folosi i dispune de un lucru n mod exclusiv. Acest caracter permite titularului s dispun singur de
bunul su, ns n limitele stabilite de lege; de asemenea, niciunei alte persoane nu-i este permis s aduc vreo
atingere dreptului de proprietate. n cazul n care exist mai muli coproprietari, acetia vor exercita mpreun
atributele dreptului de proprietate.
Caracterul perpetuu presupune, n primul rnd, c dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist
bunul, iar n al doilea rnd, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz (art.562 C.civ.). Prin caracterul perpetuu
nu trebuie neles c bunul mobil sau imobil, obiect al proprietii, trebuie s aparin continuu aceluiai titular. n
momentul n care proprietarul nstrineaz un bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci se transfer la
dobnditor .

1
 Dup cum precizam anterior, dreptul de proprietate este un drept absolut. Acest caracter reiese din textul
art. 555 C.civ., conform cruia ,,proprietatea este dreptul ce are cineva de a poseda, folosi i dispune de un lucru n
mod absolut, n limitele stabilite de lege.
Caracterelor dreptului de proprietate anterior menionate, se adaug, dup opinia noastr i al patrulea
caracter, i anume c dreptul de proprietate este un drept total, deoarece proprietarul dispune de toate puterile
asupra bunului, puteri care pot fi grupate n trei atribute: posesia (jus utendi), folosina (jus fruendi) i dispoziia
(jus abutendi). n principiu, aceste atribute aparin titularului i sunt exercitate de el sau de alt persoan n
numele su .

5.1.2. Atributele dreptului de proprietate

Dup cum menionam anterior, atributele dreptului de proprietate sunt: posesia (jus utendi), folosina (jus
fruendi) i dispoziia (jus abutendi).
Posesia (jus utendi), ca atribut al dreptului de proprietate, const n prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a stpni bunul n fapt.
ns, nu putem pune semnul egalitii ntre posesie (care reprezint o stare de fapt) i proprietate (care
este o stare de drept), mai ales c, n unele cazuri proprietatea poate aparine unei persoane, iar posesia alteia. De
exemplu, o persoan poate avea proprietatea unui bun, fr s aib ns i posesia, dup cum o persoan poate
avea numai posesia, fr a fi ns i proprietar.
Posesia este un atribut important al proprietii, deoarece a-l priva pe proprietar de acest drept, nseamn
a-i face dreptul ineficient, lipsit de utilitate. n viziunea unor autori, ,,Posesia este mijlocul indispensabil fiecrui
proprietar pentru a-i realiza scopul su, adic utilizarea economic a proprietii sale .
Codul civil n vigoare definete posesia ca fiind ,,exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar (art.916).
Posesorul dreptului de proprietate i poate exercita prerogativele asupra bunului fie n mod direct, prin
putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane. Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele
juridice i exercit posesia prin reprezentantul lor legal.
n anumite situaii, prin posesia exercitat n condiiile legii, se poate ajunge la proprietate. Spre exemplu,
prin posesie se dobndete dreptul de proprietate, situaie n care posesia are un rol determinant, avem n vedere
aici uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Folosina, ca atribut al dreptului de proprietate (jus fruendi), constituie acea prerogativ n baza creia
proprietarul poate ntrebuina bunul n interesul su, percepndu-i fructele (naturale, civile i industriale). Dreptul
de folosin, ca atribut al dreptului de proprietate, permite i culegerea fructelor.
n cazul coproprietii, fiecare proprietar este ndreptit la fructe sau producte, proporional cu partea
indiviz a fiecruia, altfel spus cota-parte din fructele culese va fi identic cu aceea din dreptul de proprietate.
Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi). Prin dreptul de dispoziie se nelege
facultatea proprietarului de a dispune liber de bunul su. Proprietarul poate nstrina bunul, cu titlu oneros sau
gratuit. El are o deplin libertate n exercitatea dreptului de dispoziie, dar poate dispune de aceast libertate
numai n limitele stabilite de lege (art. 555 C. civ.), astfel nct acesta prin exerciiul dreptului de proprietate s
nu aduc prejudiciu altor persoane.

5.1.3. Uzucapiunea - ca mod de dobndire a proprietii

Uzucapiunea este modul de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale prin posedarea nentrerupt a
unui lucru n intervalul prevzut de lege. Ea reprezint singura dovad absolut a dreptului de proprietate.
Referitor la uzucapiunea imobiliar, art. 930 Cod civil prevede c ,,dreptul de proprietate asupra unui
imobil i dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a
posedat timp de 10 ani, dac:
2
 a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b)a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
ns, n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea de nscriere
n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul
su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune.
Ca un element de noutate prevzut de Codul civil actual (art.931), ,,drepturile celui care a fost nscris, fr
cauz legitim, n cartea funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii
de nscriere, dac posesia sa a fost neviciat. Este suficient ca buna-credin s existe n momentul nregistrrii
cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Ct privete curgerea termenului uzucapiunii, art.932 C.civ. prevede c ,,n cazurile prevzute la art. 930
alin. (1) lit. a) i b), termenul uzucapiunii nu ncepe s curg nainte de data decesului sau, dup caz, a ncetrii
existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, chiar
dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar.
Important de reinut este faptul c viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii i c fiecare posesor este
considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu titlu universal sau
particular. ns, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a
autorului su.
5.1.4. Dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin
Potrivit art.937 alin.(1), persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n
posesie efectiv. Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun-credin,
dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stpnirea material a bunului.
Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n mod obinuit
bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus
nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral
pentru preul pltit vnztorului. Referitor la buna-credin, art. 938 C.civ. prevede c ,,este de bun-credin
posesorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a
nstrintorului. Buna-credin trebuie s existe la data intrrii n posesia efectiv a bunului.

Proprietatea bunului gsit

Bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su[art. 942 (1) C.civ]. ns, gsitorul
bunului este obligat ca, n termen de 10 zile, s l restituie proprietarului ori, dac acesta nu poate fi
cunoscut, s l predea organului de poliie din localitatea n care a fost gsit. Acesta are obligaia de a
pstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile n acest sens dispoziiile privitoare la depozitul necesar.
Organului de poliie i revine sarcina de a afia la sediul su i pe pagina de internet un anun privitor la
pierderea bunului, cu menionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.

Proprietatea asupra bunului gsit n loc public

n cazul n care un bun a fost gsit ntr-un loc public, el va fi predat, pe baz de proces-verbal, persoanei
care deine un titlu, altul dect titlul de proprietate public, asupra locului respectiv(art. 943 C.civ.). n termen de 3
zile de la data prelurii bunului pierdut, aceast persoan este obligat s l predea, pe baz de proces-verbal,
organelor de poliie din localitate. n acelai termen, anunul menionat la art. 942 alin. (3) se va afia la locul unde
a fost gsit bunul.
3
 Restituirea bunului gsit ctre proprietar (art. 945 C.civ.)
Bunul sau preul obinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, dac acesta l pretinde, sub
sanciunea decderii, n termenul prevzut la art. 942 alin. (2)- adic de 10 zile, ns nu mai nainte de a se achita
cheltuielile legate de pstrarea bunului.
De asemenea, n cazul bunurilor cu valoare comercial, proprietarul este obligat s plteasc gsitorului o
recompens reprezentnd a zecea parte din pre sau din valoarea actual a bunului. Obligaia de plat a
recompensei nu exist n cazul prevzut la art. 943 C.civ., dac gsitorul este persoana care deine spaiul ori un
reprezentant sau un angajat al acesteia.
n cazul n care proprietarul a fcut o ofert public de recompens, gsitorul are dreptul de a opta ntre
suma la care s-a obligat proprietarul prin aceast ofert i recompensa fixat de lege ori stabilit de ctre instana
judectoreasc.
n situaia n care bunul ori preul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fr
stpn i remis gsitorului pe baz de proces-verbal. n acest caz, gsitorul dobndete dreptul de proprietate prin
ocupaiune. Dovada ocupaiunii se poate face prin procesul-verbal menionat sau prin orice alt mijloc de prob.
Atunci cnd gsitorul refuz s preia bunul sau preul, acesta revine comunei, oraului sau municipiului pe
teritoriul cruia a fost gsit i intr n domeniul privat al acesteia.

5.2. Restricii ale dreptului de proprietate

n scopul protejrii unor interese cu caracter general sau a drepturilor de proprietate ale altora, legiuitorul
a prevzut o serie de restricii care au n vedere fie natura obiectului, fie exerciiul unor atribute ale dreptului.
Legat de acest aspect, amintim c, potrivit art.44 alin.(1) din Constituia Romniei, care se refer la coninutul i
limitele dreptului de proprietate acestea sunt stabilite prin lege. De asemenea, conform prevederilor art. 555
C.civ., dreptul de proprietate se exercit n condiiile stabilite de lege.
n Romnia, proprietatea public beneficiaz de un regim juridic de protecie, n sensul c bunurile care-i
formeaz obiectul sunt inalienabile [art.136 alin.(4)], iar proprietatea privat, la rndul ei, n condiiile legii, este
inviolabil [art.136 alin.(5)] din Constituie.
O analiz sumar a legislaiei n vigoare ne conduce la concluzia c exist mai multe categorii de asemenea
restricii. n primul rnd exist restricii privind exerciiul dreptului de dispoziie juridic asupra unor categorii de
bunuri. Avem n vedere aici bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile (sunt acele bunuri care sunt scoase,
total sau parial, din circuitul civil, adic nu pot fi dobndite sau transmise prin acte juridice), definitiv sau
temporar sau alienabile n condiii restrictive.
n al doilea rnd, exist restricii ale dreptului de proprietate ce decurg din raporturile de vecintate.
n al treilea rnd, legea reglementeaz restriii temporare sau definitive ale folosinei bunurilor, cum ar fi n
materia rechiziiilor.
n al patrulea rnd, exist restricii ale dreptului de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricrei
proprieti imobiliare pentru lucrri de interes general.
n final, exist restricii care conduc, n condiiile legii, la pierderea dreptului de proprietate privat prin
exproprierea pentru lucrri de interes public.

5.2.1. Restricii privind exerciiul dreptului de dispoziie juridic asupra

unor categorii de bunuri
Dup cum precizam anterior, bunurile inalienabile sunt acele bunuri care sunt scoase, n tot sau n parte,
din circuitul civil, adic ele nu pot fi dobndite sau transmise prin acte juridice.
Exist bunuri proprietate privat care, potrivit legislaiei civile n vigoare, sunt declarate temporar
inalienabile sau alienabile condiionat. ntre acestea se afl:

4
 locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte ai apartamentelor care nu se restituie n natur
fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, care nu puteau fi nstrinate timp de 10 ani de la data
cumprrii [art.9 alin.(1) i alin.(8)] din Legea 112/1995, cu modificrile ulterioare; n conformitate cu
prevederile art.43 din Legea 10/2001, modificat ulterior i republicat, chiriaii care au dobndit
locuine n proprietate, n temeiul actelor normative mai sus-menionate, pot s le nstrineze nainte de
mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii, dar numai persoanei ndreptite - fostului
proprietar al acelei locuine;
terenurile atribuite n conformitate cu dispoziiile art.19 alin.(1) care prevede c cei care neavnd
calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod, ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativa sau n asociaii
cooperatiste, li se pot atribui n proprietate loturi de terenuri dac sunt stabilii sau urmeaz sa se
stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte localiti), ale art.21 alin.(1) care
stipuleaz c n localitile cu excedent de suprafata agricol, cu deficit de forta de munca n agricultura, din
terenurile prevzute la art. 18 se poate atribui n proprietate teren pana la 10 ha n echivalent arabil
tuturor familiilor care solicita n scris i se obliga sa lucreze aceasta suprafata) precum i ale art.43 alin.
(1) conform cruia n zona montan - defavorizat de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta,
izolarea - se poate atribui n proprietate, la cerere, o suprafata de teren de pana la 10 ha n echivalent arabil
familiilor inere de rani care provin din mediul agricol montan, au priceperea necesar i se obliga n
scris sa-i creeze gospodrii, sa se ocupe de creterea animalelor i sa exploateze raional pmntul n acest
scop ) din Legea fondului funciar republicat nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani calculai
de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii (art. 32 din Legea nr.18/1991,
republicat);
locuinele achiziionate cu credite CEC n baza dispoziiilor Decretului 61/1990 privind vnzarea de
locuine construite din fondurile statului ctre populaie, care pn la rambursarea integral a creditului
nu pot fi restructurate sau nstrinate fr autorizarea prealabil a CEC-ului (art.12 din decretul-lege
nr.61/1990);
terenurile atribuite n proprietate tinerilor din mediul rural pentru construirea de de locuine i anexe
gospodreti nu pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii timp de 10 ani de la data finalizrii construciei,
sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare [art.6 alin.(6) din Legea 646/2002 privind
sprijinul acordat de stat tinerilor din mediul rural];
terenurile care se afl n litigii ce au ca obiect reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea
titlului de proprietate, conform legii fondului funciar;
bunurile imobile terenuri i construcii cu destinaie de locuin care fac obiectul unei ntiinri scrise,
notificri sau cereri n constatarea sau stabilirea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau
juridice deposedate de aceste bunuri nu pot fi: nstrinate sub nicio form prin acte juridice ntre vii,
concesionate, ipotecate, date n leasing, nchiriate sau subnchiriate n beneficiul unui nou chiria (art.44
din OUG. nr.40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de
locuin);
imobilele construite, cumprate, executate, consolidate sau extinse prin folosirea creditelor acordate de
instituii financiare autorizate nu vor putea fi nstrinate, pn la rambursarea integral a creditului, fr
acordul prealabil al creditorului ipotecar, conform art.5 din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiii imobiliare ( Brsan C., 2007, p. 49).

5.2.2. Restricii ale dreptului de proprietate ce decurg

din raporturile de vecintate

Potrivit art.44 alin.(7) din Constituia Romniei, dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor
privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit
legii sau obiceiului, revin proprietarului. Din interpretarea acestui text constituional reiese ideea c aceste
raporturi reprezint o limitare a exerciiului dreptului de proprietate, cu finalitatea asigurrii unei tolerane
panice comune.

5
 Raporturile de vecintate sunt reglementate de Codul civil romn n materia servituilor prevzute la
art.755-772 C.civ.
Servitutea este, potrivit definiiei dat art.755 C.civ. ,,sarcina care greveaz un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea provine din destinaia economic a fondului dominant sau
const ntr-o sporire a confortului acestuia.
Servitutea se poate constitui n dou moduri:
prin uzucapiune, n baza unui act juridic, caz n care rmn aplicabile dispoziiile n materie de carte
funciar (art.756 C.civ.);
n vederea unei utiliti viitoare a fondului dominant(art.758 C.civ.).
Servituile prevzute de Codul civil sunt clasificate astfel: servitui aparente i neaparente (art.760),
servitui continue i necontinue (art.761) i servitui pozitive i negative (art.762). ns, aceste tipuri de servitui
reflect o situaie fireasc generat de vecintatea a dou fonduri, fapt ce impune proprietarilor nvecinai
anumite reguli de comportament, ca obligaii de interes general.
Exercitarea dreptului de proprietate, n limitele prevzute de lege impune respectarea regulilor de
convieuire social i n cadrul raporturilor de vecintate. n condiiile depirii acestor limite, ne-am afla n
prezena abuzului de drept.
Atunci cnd, urmare a exercitrii abuzive a dreptului s-ar ajunge la cauzarea unui prejudiciu, persoana
astfel lezat va putea cere despgubiri, adic se va putea ajunge la angajarea rspunderii civile delictuale a
proprietarului care i exercit dreptul su n mod abuziv, rspundere ce poate fi angajat n temeiul art.1357 C.civ.

5.2.3. Restricii temporare sau definitive ale folosinei unor bunuri n situaii speciale
5.2.3.1. Rechiziia unor bunuri

Rechiziia este o msur excepional, prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii
economici, nstituiile publice, precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile
sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor publice n situaii speciale, precum: declararea
mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de urgen sau de asediu, concentrri,
exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor n timpul i n urma unor
dezastre. Toate acestea se regsesc n dispoziiile Legii nr.132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestri de
servicii n interes public, modificat i completat prin Legea nr.410/2004.
Potrivit prevederilor art.5 din Legea nr.132/1997, pot fi rechiziionate: mijloacele de transport de orice fel,
instalaiile portuare sau de aerodromuri, sistemele de comunicaii i de telecomunicaii, sursele de alimentare
energetice, tehnica de calcul, materialele tipografice i audiovizuale, materialele de construcii, terenurile, precum
i utilaje, animale, furaje, etc.
n conformitate cu prevederile art.7 alin.(2) din Legea 132/1997, proprietarii sau deintorii cu orice titlu
de imobile supuse rechiziionrii sunt obligai s le pun la dispoziia beneficiarilor cu utilitile existente, la data
rechiziionrii.

5.2.3.2. Caracterele juridice ale rechiziiei

n primul rnd, rechiziia, n principiu, privete numai bunurile neconsumptimile prevzute de lege,
indiferent dac acestea se gsesc n proprietate public sau n proprietate privat, dar i a simplilor deintori, cu
orice titlu, ai bunurilor supuse rechiziionrii.
n al doilea rnd, rechiziia, este, n principiu, o msur temporar, care va nceta odat cu situaia
excepional care a impus-o, cnd bunurile rechiziionate vor fi restituite celui de la care acestea au fost luate. n
cazul n care rechiziia a operat asupra unor bunuri consumptibile sau perisabile, ea va fi definitiv.
n al treilea rnd, rechiziia este o msur obligatorie, ce este dispus de ctre organele publice, n
situaiile deosebite, anterior menionate.
6
 n ultimul rnd, rechiziia atrage dup sine acordarea de despgubiri, att n cazul rechiziiei
temporare pentru degradrile sau devalorizrile suferite de bunurile rechiziionate pe perioada folosirii, ct
i n cazul rechiziiei definitive, pentru valoarea bunurilor consumptibile sau perisabile, n conformitate cu
prevederile art.19 i art.2 alin.(2) din Legea 132/1997.
Ct privete stabilirea i achitarea acestor despgubiri, legea prevede o procedur special, iar n caz de
litigiu ntre pri, dup parcurgerea procedurii administrative prealabile i emiterea hotrrii organului
administrativ - Comisia central de rechiziii -, aceasta (hotrrea) poate fi atacat n justiie.
Din analiza textului de mai sus, rezult faptul c rechiziia reprezint o restricie legal a exerciiului
dreptului de proprietate, fie prin afectarea temporar a atributului dreptului bunului, fie prin ncetarea dreptului
de proprietate asupra bunurilor consumptibile sau perisabile, ns n ambele situaii, cu achitarea despgubilor, n
condiiile prevzute de lege. De asemenea, pe perioada rechizitiei, proprietarii sau deintorii sunt scutii de
impozite i de plata taxelor pentru bunurile rechiziionate, iar obligaiile ce decurg din contractele legal ncheiate
se suspenda[art. 19 alin.(2)] .

5.2.4. Restricii ale dreptului de proprietate rezultate din posibilitate folosirii

subsolului oricrei proprietii imobiliare de ctre autoritatea public

Constituia Romniei prevede, c ,,pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi
subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii [art.44 alin.(5)]. Se impune a fi
precizat faptul c textul din Constituie se refer numai la subsolul terenurilor proprietate privat i nu trebuie
confundat acest aspect cu situaia avut n vedere de prevederile art.136 alin.(3) din legea fundamental a rii,
potrivit cruia ,,bogiile de interes public ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
Atunci cnd subsolul este de natur s produc daune solului, plantaiilor sau construciilor sau alte
prejudicii imputabile autoritilor care l folosesc, proprietarul are dreptul la despgubiri.
Despgubirile n astfel de situaii pot fi stabilite prin acordul prilor, iar atunci cnd acestea din urm nu
ajung la un consens n ce privete cuantumul acestora, urmeaz ca instana de judecat s decid asupra lor
(despgubirilor), potrivit art.44 alin.(6) din Constituia Romniei.

5.2.5. Exproprierea pentru cauz de utilitate public

n anumite situaii prevzute de lege, interesul social poate conduce fie numai la limitarea exercitrii
unor atribute ale dreptului de proprietate, fie n altele, chiar la pierderea dreptului de proprietate privat privind
unele imobile terenuri i /sau construcii care pot fi expropriate i trecute n proprietatea public a statului sau
a unitilor administrativ-teritoriale, cu plata despgubirilor ctre proprietar.
n acest sens la art. 562 C. Civ. se stipuleaz c ,,exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate
public stabilit potrivit legii, cu just i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i
expropriator. n caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale judectoreasc.
De asemenea, art.44 alin.(3) din Constituiie prevede c ,,Nimeni nu poate a fi expropriat dect pentru o cauz de
utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.
Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public prevede c, n vederea realizrii
de lucrri ce servesc unor utiliti publice i innd cont de caracterul excepional conferit cedrii, de Constituia
Romniei i de Codul civil n vigoare, prin expropriere a dreptului de proprietate privat, drept a crui protecie se
realizeaz prin garantarea i ocrotirea sa de ctre lege n mod egal i indiferent de titularul dreptului, a fost
elaborat o reglementare unitar n materie, de natur s asigure att cadrul legal adecvat procedurilor de
expropriere i de stabilire a despgubirilor, ct i aprarea dreptului de proprietate privat.
Pentru aceste motive, legiuitorul a prevzut c exproprierea imobilelor, parial sau total, se poate face
numai pentru cauz de utilitate public, dup o dreapt i prealabil despgubire.
7
 Toate aceste prevederi legislative au condus la o definire a exproprierii, de ctre specialitii domeniului.
Astfel, Fl. Baias i B. Dumitrache,1999, p.144 au convenit c, din punct de vedere juridic, exproprierea poate fi
definit ca actul puterii de stat competente, prin care se realizeaz trecerea n proprietatea public a unor bunuri
imobile proprietate privat, necesare executrii unor lucrri de interes public, nschimbul unei despgubiri.
n sensul art.2 alin.(1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public,
necesar realizarii unor obiective de interes naional, judeean i local, sunt de utilitate public urmatoarele
lucrri:
a) lucrrile de construcie, reabilitare i modernizare de drumuri de interes naional, judeean i local,
precum i toate lucrrile de construcie, reabilitare i extindere a infrastructurii feroviare publice, lucrrile
necesare dezvoltrii reelei de transport cu metroul i de modernizare a reelei existente, lucrrile de dezvoltare a
infrastructurii aeroportuare, precum i a infrastructurii de transport naval;
b) lucrrile din domeniul gospodririi apelor, respectiv construciile hidrotehnice i lucrrile anexe,
acumularile de ap permanente i nepermanente, cantoanele de exploatare, digurile de aprare mpotriva
inundaiilor, construciile i instalaiile hidrometrice, instalaiile de determinare automat a calitaii apei, lucrrile
de amenajare, regularizare sau consolidare a albiilor, canalele i derivaiile hidrotehnice, staiile de pompare,
precum i alte construcii hidrotehnice realizate pe ape, lucrri de renaturare, reabilitare zone umede i asigurarea
conectivittii laterale;
c)lucrrile de construcie, reabilitare, modernizare, dezvoltare i ecologizare a zonei litorale a Mrii Negre,
precum i a staiunilor turistice de interes naional;
d)lucrrile de interes naional de dezvoltare a producerii, transportului i distribuiei de energie electric i
gaze naturale, precum i a extraciei de gaze naturale;
e)lucrrile miniere de interes naional pentru exploatarea zcmintelor de lignit, care se execut n baza
unei licene de exploatare;
f)lucrrile de amenajare, dezvoltare sau reabilitare a prtiilor de schi, cu instalaiile de transport pe cablu
aferente, lucrrile de amenajare a instalaiilor i echipamentelor de producere a zpezii i gheii artificiale i de
intreinere a prtiilor, instalaiile pentru iluminatul prtiilor de schi i alte echipamente necesare dezvoltrii
domeniului schiului, amenajarea, dezvoltarea sau reabilitarea prtiilor destinate practicrii celorlalte sporturi de
iarna - biatlon, bob, sanie, sarituri de la trambulina - a patinoarelor i echiparea cu instalaiile i echipamentele
corespunzatoare, cuprinse n Programul naional de dezvoltare a turismului "Schi n Romnia", aprobat prin Legea
nr. 526/2003, cu modificrile i completrile ulterioare;
g) lucrrile de realizare a Sistemului naional al perdelelor forestiere de protecie, precum i lucrrile de
mpdurire a terenurilor degradate.
Expropriator este statul romn pentru obiectivele de interes national, judeele pentru obiectivele de
interes judeean, iar municipiile, oraele i comunele pentru obiectivele de interes local [art.2 alin. (2)]. n
aplicarea prevederilor Legii 255/2010, expropriatorul prevazut la alin.(2) este reprezentat de:
a)Ministerul Transporturilor i Infrastructurii, prin Compania Naional de Autostrzi i Drumuri
Naionale din Romnia - S.A., prin Compania Naional de Ci Ferate "C.F.R." - S.A., prin Societatea Comercial de
Transport cu Metroul Bucureti ,,Metrorex"- S.A., prin aeroporturile de interes naional, prin administraiile
portuare i/sau de ci navigabile;
b)Ministerul Mediului i Pdurilor, prin Administraia Naional ,,Apele Romne" i prin Regia Naional a
Pdurilor-Romsilva;
c) Ministerul Dezvoltrii Regionale i Turismului;
d) Ministerul Economiei, Comerului i Mediului de Afaceri, prin Societatea Naional a Lignitului
,,Oltenia"- S.A. Trgu Jiu, pentru lucrrile miniere de interes naional pentru exploatarea zcmintelor de lignit,
care se execut n baza unei licene de exploatare, i prin Compania Naional de Transport al Energiei Electrice
,,Transelectrica" - S.A. Bucureti i Societatea Comercial de Distribuie i Furnizare a Energiei Electrice ,,Electrica"
- S.A. Bucuresti, pentru lucrri de interes naional de dezvoltare a transportului i distribuiei de energie electric,

8
Societatea Naional de Transport Gaze Naturale ,,Transgaz" - S.A. Media, pentru lucrrile de interes naional de
dezvoltare i distribuie a gazelor naturale, Societatea Comercial de Producere a Energiei Electric ,,Hidroelectrica"
- S.A. Bucureti, Societatea Comercial de Producere a Energiei Electrice i Termice ,,Termoelectrica"-S.A.
Bucureti, Societatea National ,,Nuclearelectrica" -S.A. i Societatea National de Gaze Naturale ,,Romgaz" - S.A.
Media;
e) unitile administrativ-teritoriale sunt reprezentate de autoritile administraiei publice locale sau de
aeroporturile de interes.

5.2.5.1. Imobilele care pot face obiectul exproprierii

Potrivit dispoziiilor art. 3 din Legea nr.255/2010 pot fi expropriate bunurile imobile proprietate a
persoanelor fizice sau persoanelor juridice, cu sau fara scop lucrativ, i a oricaror altor entiti, precum i cele
aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor, pe care se realizeaz lucrrile de
utilitate public de interes naional, judeean i local.
ns, trebuie reinut faptul c nu pot fi expropriate terenurile proprietate public ce aparin statului sau
unitilor administrativ teritoriale. De asemenea, nu pot fi expropriate nici bunurile imobile aflate n
proprietatea privat a statului, deoarece statul, n calitatea sa de proprietar poate s atribuie, prin organele sale
competente, spre utilitate public orice bun imobil pe care l are n proprietatea sa privat. ns, o astfel de situaie
va schimba regimul juridic al imobilelor respective proprietatea statului, prin trecerea lor din proprietatea sa
privat n proprietatea sa public. n acest sens, Legea nr.255/2010 la art.28 alin.(1) prevede c bunurile imobile,
proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale, care sunt afectate de lucrrile de utilitate public trec, n
conditiile legii, n proprietatea public a statului i n administrarea reprezentanilor expropriatorilor, n termen de
30 de zile de la ntiinarea unitii administrativ-teritoriale. Fac excepie de la prevederile prezentului alineat
lucrrile de construcie de drumuri de interes judeean i cele aferente dezvoltrii aeroporturilor de interes local.
n temeiul alin.(2) al art.28, bunurile imobile trecute n proprietatea public a statului i n administrarea
expropriatorilor, conform prevederilor alin.(1) al aceluiai articol, pot fi transferate, dup finalizarea lucrrilor, n
proprietatea unitilor administrativ-teritoriale i n administrarea autoritilor administraiei publice locale i nu
pot fi nstrinate pe perioada existenei lucrrilor de utilitate public.
ns, n cazul bunurilor imobile aflate n proprietatea public sau privat a statului i n administrarea
instituiilor publice, institutelor de cercetare-dezvoltare, regiilor autonome, precum i a oricaror altor autoriti
publice nfiinate prin legi speciale, n vederea realizrii obiectivelor de importan naional prevzute n prezenta
lege, transferul dreptului de administrare se efectueaz prin hotrre a Guvernului, n termen de maximum 15 zile
de la data aprobrii indicatorilor tehnico- economici ai obiectivelor.
Potrivit art. 28 alin. (4), n cazul bunurilor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor
i judeelor, transferul dreptului de proprietate opereaz n condiiile prezentei legi, dup consemnarea sumelor
individuale.
Referitor la bunurile imobile aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ-terioriale, acestea pot
forma obiectul exproprierii numai dac utilitatea public pentru care aceasta a fost decis este de interes naional
(art. 2 din Legea 33/1994). ns, dac utilitatea public este numai de interes local, decizia organului competent de
trecere a bunului imobil din proprietatea privat n cea public a aceleiai uniti administrativ-teritoriale va fi
suficient pentru realizarea obiectivului avut n vedere, cu aceleai consecine ca cele mai sus-menionate, adic
prin trecerea bunului imobil din proprietatea sa privat n proprietatea sa public.
Codul civil n vigoare de la 1 octombrie 2011, care modific coninutului art. 35 din Legea nr.33/1994,
prevede c n cazul n care ,,n termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat sau, dup caz, lucrrile nu au fost ncepute, fotii proprietari pot s
cear retrocedarea lor, dac nu s-a fcut o nou declarare de utilitate public. n acest scop, fotii proprietari vor fi
notificai la adresa iniial comunicat expropriatorului n vederea plii despgubirii cuvenite pentru imobilul
expropriat.
9
 Cererea de retrocedare se introduce la tribunal, n termenul general de prescripie, care curge de la data
notificrii prevzute la art.35 din lege.

5.2.5.2. Procedura exproprierii

Procedura exproprierii se desfoar, conform art.4 din Legea nr.255/ 2010, n 4 etape:
a. aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrrilor de interes naional, judeean sau local ;
b.consemnarea sumei individuale aferente reprezentnd plata
despgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de
expropriere i afiarea listei preoprietarilor imobilelor;
c. transferul dreptului de proprietate;
d. finalizarea formalitilor aferente procedurii de expropriere.
Astfel, etapa I aprobarea indicatorilor tehnico-economici prevzut de art. 5. alin. (1) din Legea
255/2010 revine Guvernului prin hotrre sau, dup caz, autoritii administraiei publice locale sau judeene,
respectiv Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz, pe baza documentaiei tehnico-economice
aferente, amplasamentul lucrrilor, conform variantei finale a studiului de prefezabilitate, respectiv variantei finale
a studiului de fezabilitate.
Cea de-a II-a etap const n consemnarea sumei individuale i afiarea listei imobilelor ce urmeaz a fi
expropriate. Aadar, dupa aprobarea indicatorilor tehnico-economici, expropriatorului i revine obligatia
consemnrii sumelor individuale reprezentnd plata despgubirii la dispoziia proprietarilor de imobile,
individualizai conform listei proprietarilor, care rezult din evidenele Ageniei Naionale de Cadastru i
Publicitate Imobiliar sau ale unitilor administrativ-teritoriale, afectai de prevederile prezentei legi, precum i
obligaia afirii listei imobilelor ce urmeaz a fi expropriate i care fac parte din coridorul de expropriere, anterior
notificrii proprietarilor.
Ct privete cea de-a III-a etap - transferul dreptului de proprietate legea prevede la art. 9. alin.(1) c, n
termen de 5 zile lucratoare de la expirarea datei prevazute la art. 8 alin. (2), respectiv 30 de zile lucrtoare de la
data notificrii proprietarilor de imobile, expropriatorul are obligaia emiterii deciziei de expropriere.
Decizia de expropriere constituie titlu executoriu pentru predarea bunului imobil, att mpotriva celor
expropriai, ct i mpotriva celor care pretind un drept legat de bunul imobil expropriat, pn la soluionarea
definitiv i irevocabil a litigiului legat de proprietatea bunului imobil expropriat. Contestaia asupra deciziei de
expropriere nu suspend transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile n cauz.
De reinut este faptul c decizia de expropriere se emite i i produce efectele i n situaia n care
proprietarii imobilelor cuprini n list nu se prezint n termenul stabilit la art. 8 alin.(2), nu prezint un titlu
valabil sau nu sunt cunoscui proprietarii, precum i n situaia succesiunilor nedeschise sau a succesorilor
necunoscui, dar i atunci cnd nu se ajunge la o nelegere privind valoarea despgubirii.
Potrivit art.9 alin.(4) din Legea 255/2010, transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din
proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice n proprietatea public a statului sau a unitilor
administrativ-teritoriale i n administrarea expropriatorului opereaz de drept la data emiterii actului
administrativ de expropriere de ctre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii.

Dupa efectuarea transferului dreptului de proprietate, expropriatorul solicit intabularea dreptului de

proprietate asupra culoarului de expropriere n baza unei documentaii ntocmite pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial n parte, n conformitate cu dispoziiile legale aplicabile. Ulterior operaiunii de
intabulare, expropriatorul are obligaia de a ncepe lucrrile ntr-un termen considerat rezonabil, n funcie de
complexitatea acestora, conform art.9 alin. (5) din aceeai lege.

10
 n situaia n care este expropriat doar o parte dintr-un imobil care nu este nscris n cartea funciar, pe
baza msuratorilor executate de expropriator se determin att suprafaa expropriat, ct i cea neexpropriat.
Numarul cadastral se acord numai pentru suprafaa neexpropriat [art.9 alin.(7)].
Conform prevederilor art. 10 din aceeai lege, n situaiile prevzute la art. 9 alin. (3), persoanele
ndreptite s solicite despagubiri au posibilitatea de a face dovada dreptului de proprietate n faa comisiei de
verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra imobilelor expropriate, potrivit prevederilor
prezentei legi.

5.2.5.3. Efectele ce decurg din instituia exproprierii

n situaia n care imobilul care a fost supus exproprierii era afectat de unele sarcini precum ipoteca sau
privilegiul, acestea sunt trecute n cadrul despgubirilor stabilite, conform legii.
Referitor la servituile stabilite prin fapta omului, acestea se sting dac devin incompatibile cu noua situaie
juridic a obiectivului care a impus exproprierea.
In cazul n care imobilul expropriat fcea obiectul unei locaiuni, aceasta din urm nceteaz de drept n
momentul rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Atunci cnd cldirile expropriate aveau destinaie de
locuin, evacuarea persoanelor care le ocupau n mod legal avnd calitatea de proprietar, sau de chiriai care
aveau contract de nchiriere legal ncheiat, exproprierea se va putea face numai dup ce acestor persoane le-a fost
rezolvat situaia locativ, potrivit legii. Ct privete cuantumul despgubirilor, acesta va trebui s cuprind i
prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriailor, dup caz, prin obligarea acestora de a prsi cldirea/ construcia
expropriat.

11