Leasing Tesis 7

INSTITUTO TECNOLGICO DELA
CONSTRUCCIN
MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE INMUEBLES"

(MODALIDAD BODEGAS)
T E S I S
Para obtener el grado de:
MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
Ing. Ral Romo Ozuna
ASESOR:
M.en A. Jos Bernardo Vargas Negrete
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA

SECRETARIA DE EDUCACIN PBLICA, CONFORME EL ACUERDO No.
2003286 DE FECHA 3 DEOCTUBRE DE2003
Hermosillo, Sonora, Mxico. Julio de 2005

Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas)
Ing RaulRomo Ozuna
NDICE
INTRODUCCIN. 1
ANTECEDENTES. 2
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIN. 2
.1. Objetivo de latesis. 2
. 2. Problemtica. 3
. 3. Hiptesis de solucin. 4
MARCO TERICO. 4
I. 1.Marco administrativo. 4
I.2. Marco de valuacin otcnico. 5
I. 3. Marco Jurdico y Legal. 6
III. ESTUDIO DE MERCADO PARA ARRENDAMIENTO DE BODEGAS. 7
II. 1.Objetivo del estudio de mercado. 7
II. 2.Justificacin de la ideadel negocio. 7
II. 3. Descripcin del servicio. 8
II. 4.Anlisis de lademanda. 8
III. 4. 1.Distribucin geogrfica de lademanda. 8
III. 4.2. Comportamiento histrico de lademanda. 8
III. 4. 3. Proyeccin de lademanda. 8
III. 4.4. Resultados delsondeo del mercado. 9
II. 5.Anlisis de laoferta. 9
II. 6.Anlisis de lacomercializacin. 9
III. 6. 1.Canaldedistribucin. 9
III. 6. 2.Ventajas ydesventajas delcanal dedistribucin. 10
II. 7. Cuantificacin de lademanda. 10
II. 8.Conclusiones delestudio demercado. 10
IV. ESTUDIO TCNICO. 11
V. 1.Objetivo del estudio tcnico. 11
V. 2. Particularidades del contrato dearrendamiento financiero. 11
IV.2. 1.Concepto decontrato. 11
IV. 2.2. Integracin del costo del contrato. 12
Ing Raul Romo Ozuna
IV.2.2. 1.Valor de los bienes arrendados. 12

IV. 2.2.2. Costo directo de los recursos. 13
IV. 2.2.2. 1.Costo delequipo. 14
IV.2. 2.2.2. Costo delfinanciamiento. 14
IV. 2.2.2. 3. Gastos de operacin. 15
IV. 2.2.2.4. Margende utilidad. 15
IV. 3. Modalidades delcontrato de arrendamiento financiero. 16
IV. 3. 1.Diferencias ysimilitudes entre arrendamiento 18
puro yarrendamiento financiero.
IV. 3.2. Diferencias ysimilitudes entre uncrdito 21
bancario yel arrendamiento financiero.
IV.4. Marco Jurdico y Fiscal actualdelcontrato de 22
arrendamiento financiero.
IV.4. 1.Ley General de Organizaciones yActividades 24
Auxiliares del Crdito.
IV.4.2. Cdigo Fiscalde la Federacin ysu Reglamento. 25
IV.4. 3. Ley del Impuesto Sobre la Renta ysu Reglamento. 25
IV.4.4. Ley del Impuesto alValor Agregado ysu Reglamento. 26
IV.4. 5. Ley del Impuesto alActivo ysu Reglamento. 26
IV.4.6. Ley del Impuesto Sobre laAdquisicin de Inmuebles. 27
IV. 5. Laorganizacin de laempresa. 27
IV. 5. 1.Organigrama yperfiles de puestos. 28
IV.6. Requerimientos de losarrendatarios de bodegas. 30
IV.6. 1.Seleccin del sitio de localizacin. 30
IV.6. 2.Caractersticas dimensionales yconstructivas. 30
IV. 7. Determinacin del nmero de contratos dearrendamientos 31
financieros a celebrar, en una primera etapa.
V. ESTUDIO FINANCIERO 32
V. 1.Objetivo del estudiofinanciero. 32
V. 2.Clculo de las inversiones. 32
V. 2. 1.Inversiones fijas. 32
V. 2.2. Inversiones diferidas. 33
Ing Raul Romo Ozuna
V. 2. 3. Capital detrabajo. 33
V. 2.4. Resumen de inversiones. 33
V. 3. Estructura delcapital social. 35
V.4. Estructura delfinanciamiento. 36
V. 5. Presupuesto deoperacin. 36
V. 6. Estados Financieros proyectados. 36
V. 6. 1.Estado de Resultados proyectado. 36
V.6.2. Flujo Netode Efectivo proyectado. 36
V. 6. 3. Estado de Situacin Financiera o Balance General 38
proyectado.
VI. EVALUACIN FINANCIERA 42
VI. 1.Objetivo de la Evaluacin Financiera. 42
VI. 2. Rentabilidad Contable Promedio de la inversin. 42
VI. 3. Perodo de Recuperacin del Capital. 42
VI. 4.Clculo delValorActual Neto. 43
VI. 5.Clculo de laTasa Interna de Rendimiento ode 43
Retorno (TIR).
VI. 6. Evaluacin econmica ysocial. 43
Vil. PROPUESTA Y CONCLUSIONES 44
BIBLIOGRAFA 45
LEY GENERAL DEORGANIZACIONES YACTIVIDADES L1
AUXILIARES DE CRDITO
Titulo primero disposiciones generales L1
Capitulo IIde las arrendadoras financieras L3
GLOSARIO DETRMINOS G1
ANEXOS. A1
Anexo 1:Encuesta A1
Anexo 2: Resultados de la encuesta. A5
Anexo 3:Trmites ante la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico. A 17
Anexo4:Alternativas de ubicacin A 21
Anexo 5: Presupuesto de obra A 23
III
& "* I I M "* Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas)
/
^ w V JL J L ^ Ing RautRomoOzuna
INTROD^C^ L I O T E C A
La finalidad del presente estudio es analizar si es conveniente o rentable llevar

a la realidad un proyecto de inversin.
El tipo de inversin que analizaremos en este trabajo en particular consiste en

determinar sies rentable invertir en unnegocio dearrendamiento financiero.
Para esto, es necesario formular y evaluar diferentes escenarios con las

variables ms apegadas a la realidad para que nos lleven a resultados ms
confiables.
Dentro del genero inmobiliario podramos decir que todos los tipos de bienes
inmuebles pueden ser susceptibles de entrar a un esquema de arrendamiento
financiero, sin embargo, la determinacin del tipo de inmueble que sera ms
viable considerar para este estudio, es la primera variable a definir y podramos
decir que lams importante.
Despus de varios anlisis se concluy que el inmueble tipo bodega es el ms

conveniente, ms que nada por ser un inmueble de construccin tipo
econmica que tiene una demanda real en arrendamiento, pero siendo ste
puro, nofinanciero.
Paraelpresente estudio, se realiz unanlisis de mercado, conel cual pudimos

detectar entre otras cosas, la demanda que existe y la nula oferta en
arrendamientos financieros de bodegas y de inmuebles en general, as como
tambin pudimos determinar las necesidades tanto de espacio, como de
caractersticas constructivas que tienen los posibles clientes, todo esto nos
ayud, para poder definir el tipo de construccin a ofrecer y la cantidad de
dinero quepodemos considerar en nuestro estudio financiero.
1
Ing Raul Romo Ozuna
Tambin se realiz un estudio tcnico, con el cual pudimos identificar los

procedimientos y obligaciones legales y fiscales a las que se debe de someter
un negocio con estas caractersticas; tambin s determin la organizacin de
laempresa.
Con todos los anlisis anteriores, tanto de mercado como tcnicos, finalizamos
el estudio con el anlisis financiero, con el cual haciendo las proyecciones y
clculos necesarios, y utilizando las variables ms adecuadas, se pudo
determinar si el negocio es rentable, para posteriormente concluir con tomar la
decisin si sedebe realizar el proyecto.
ANTECEDENTES
Estudiar la viabilidad de ofrecer en arrendamiento financiero una serie de

bodegas, transfiriendo la propiedad de stas a los arrendatarios al trmino de
los contratos.
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIN
1.1. OBJETIVO DE LA TESIS
Despus de la dcada de los aos setenta, la Ciudad de Hermosillo, Sonora

empieza a experimentar un leve crecimiento y desarrollo en lo social,
econmico e industrial, siendo las bases las actividades agropecuarias. Es
hasta el inicio del ao de 1980 en donde la industria de la construccin surge
como una actividad paralela a las actividades tradicionales de la agricultura y
ganadera.
2
Ing Raul Romo Ozuna
Bajo esta situacin primeramente se incrementa la demanda en el desarrollo de

espacios destinados a la construccin de vivienda en fraccionamientos
habitacionales promovidos atravs de instancias de gobierno federal (infonavit,
fovissste, etc.) yde inversionistas particulares, yante la afluencia de grupos de
emigrantes hacia la ciudad en busca de oportunidades de trabajo en la tambin
naciente industria maquiladora, la ciudad de Hermosillo, trasciende a las
actividades del desarrollo industrial.
Posteriormente se instalarn industrias medianas y pesadas, actualmente la

Empresa FORD y sus Empresas Satlites, que constantemente atrae mayores
inversiones y desarrollo.
Sin embargo Hermosillo esta carente de espacios suficientes para la

transferencia de carga de todo tipo (Bodegas) que exigen las ciudades en vas
de desarrollo, presentando mercados de rentas muy precarias y de escaso
desarrollo.
En base a la situacin actual respecto al rengln de arrendamiento de bodegas,

se pudo detectar que existe una sola lnea en este concepto, siendo el
arrendamiento puro.
En el arrendamiento financiero carecemos de una verdadera oferta, por lo cual

desarrollaremos y estudiaremos la viabilidad de ofrecer en arrendamiento
financiero Leasing una serie de bodegas, transfiriendo la propiedad de estas a
losarrendatarios altrmino de los contratos.
1.2. PROBLEMTICA
Dentro del gnero de los inmuebles podemos decir que todos los tipos de
inmuebles pueden ser susceptibles de entrar a un esquema de arrendamiento
financiero, sin embargo existe en la regin un dficit del inmueble tipo bodega
3
Ing Raul Romo Ozuna
econmica, por efecto del incremento de las transacciones comerciales e

industriales en laentidad.
1.3. HIPTESIS DE SOLUCIN
La hiptesis completa de este trabajo establece la posibilidad de definir cual es

la demanda existente para el arrendamiento de inmuebles en la modalidad
bodegas, definiendo sus caractersticas fsicas, econmicas, sociales y de
ubicacin geogrfica, as como la conveniencia para el arrendador de adquirir
un programa de arrendamiento financiero para su adquisicin
II. MARCO TERICO
Lafinalidad de la presente investigacin tiene como objetivo, explicar que es el

arrendamiento financiero yespecficamente en inmuebles (modalidad bodegas),
utilizando para ello un lenguaje accesible y procurando ejemplificar cualquier
concepto terico. En general deseamos dar a conocer los procesos y servicios
que prestan las instancias financieras, que cuentan con programas de
financiamiento en este sentido, y que estn orientadas a brindar apoyo en
acciones defomento con los sujetos y sectores con los que interactan.
II. 1. MARCO ADMINISTRATIVO
El artculo 30 prrafo segundo de la Ley General de Organizaciones y

Actividades Auxiliares del Crdito seala: "Las arrendadoras financieras no
sern responsables de error uomisin de ladescripcin de los bienes objeto del
arrendamiento contenida en el pedido u orden de compra. La firma de la
arrendataria en cualquiera de estos ltimos documentos implica, entre otros
4
m mm^ ^ Arrendamientofinancierodeinmuebles(modalidadbodegas)
B
m
I LJ I I f""I "T* r^ |"T| J' Ing RaulRomoOzuna
efectos, su conformidad con los trminos, condiciones, descripciones y

especificaciones ah consignadas."
Por loanterior queda bajo laresponsabilidad delaempresa "constructora"la

observancia de diversas leyes y reglamentos que rigen a la actividad
inmobiliaria1, unavezentregado el inmueble, como son: la LeyFederalde
Proteccin al Consumidor, entre otras, as como durante su construccin, como
son: Leyde Desarrollo Urbano, Reglamento de Construccin, Leysobre el
rgimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos,
departamentos olocales, entre otras.
As mismo la empresa "constructora" tendr la responsabilidad decrearlas

bases para laadministracin de las bodegas, una vez que sean entregadasa
los arrendatarios, mismas que funcionarn bajo el rgimen depropiedaden
condominio (alcontar con reas comunes); la empresa "constructora" podr
prestar el servicio alos arrendatarios como administrador de las bodegas, una
vez que stas estn operando.
II. 2. MARCO DEVALUACIN O TCNICO
La bsqueda denuevas oportunidades detrabajo para el logro deunmejor

desarrollo personal y preparacin profesional, ha propiciado el acelerado
crecimiento de nuestros centros de poblacin, originando en las ciudades
mayores gastos einversiones para su ordenado funcionamiento, sobretodoen
el sector inmobiliario e industrial y de servicios, con locual sehapretendido
mantener laoferta ydemanda de espacios, ya sea en renta oen venta siendo
necesario mantener perfectamente informados alas personas fsicas ymorales
sobre laoportunidad deinversin en este tipo de negocios, proporcionndoles
diversas opciones en aspectos fsicos, sociales, econmicos, jurdicosetc.,
sobre la posicin y las mejores opciones de oferta y demanda en este
1
http://www.monografias.com
5
Ing Raui Romo Ozuna
importante concepto del desarrollo econmico, social e industrial de los centros

de poblacin.
Para conocer y obtener una buena opcin de compra y venta en el aspecto

econmico yde negocios dentro del sector inmobiliario e industrial es necesario
recurrir a la formulacin del dictamen de valuacin2 del bien que nos interesa,
con lo cual obtendremos la posibilidad de conocer la mejor oportunidad de
elegir una buena inversin para elespacio que requerimos.
II. 3. MARCO JURDICO Y LEGAL
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de crdito regular

laorganizacin yfuncionamiento y seaplicar alejercicio de las actividades que
se repunten en la misma como Organizaciones Auxiliares de Crdito. La
Secretara de Hacienda y Crdito Pblico ser el rgano competente para
interpretar aefectos administrativos los preceptos de esta ley y en general para
todo cuanto se refiera a Las Organizaciones yActividades Auxiliares de Crdito.
Competer exclusivamente a La Secretaria de Hacienda y Crdito Publico, la

instrumentacin de las medidas relativas, tanto a la organizacin como al
funcionamiento de Las Organizaciones Auxiliares de Crdito , considerndose
como tales: Los Almacenes Generales de Depsito, Arrendadoras Financieras,
Uniones de Crdito, Empresas de Factoraje Financiero y las dems que otras
leyes consideren como tales.
El arrendamiento financiero es una de las formas de adquirir bienes, por lo

general activos fijos, que se encuentra regulada por la Ley General de
2
http.V/www.ciepta.posgrado.unam.mx/valuacion html
6
Ing Raul Romo Ozuna
Organizaciones y actividades Auxiliares de Crdito3, por considerar que se trata

deactividades financieras.
Esta ley, adems prev la posibilidad de que el bien sea entregado

directamente al arrendatario por el proveedor, fabricante o constructor;
asimismo, establece las obligaciones y responsabilidades de las partes
(Arrendador yArrendatario) y seala diversos aspectos de control.
III. ESTUDIO DE MERCADO
III. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO.
Analizar el comportamiento del cliente potencial para ofrecer un producto

acorde a las necesidades manifestadas.
Para lo anterior se realizo un cuestionario (Anexo 1 Encuesta) a los posibles

clientes potenciales, seleccionndolos aleatoriamente e identificando sus
necesidades.
III. 2. JUSTIFICACIN DE LA IDEA DEL NEGOCIO.
Del muestreo realizado se pudo detectar que un 90% de los encuestados

(Anexo 2, respuestas de la 1a la 3) actualmente tienen en renta la bodega que
ocupan y si bien manifestaban no conocer en que consista un plan de
arrendamiento financiero, si les intereso un plan de este tipo despus de
explicrselo.
3
http //www monografas com/trabajos15/arrendamiento_financiero/
arrendamiento_financiero shtml#
7
Arrendamiento financiero deinmuebles (modalidad bodegas)
Ing Raul Romo Ozuna
III. 3. DESCRIPCIN DEL SERVICIO.
Sepretende ofrecer enarrendamiento financiero unaseriedebodegas.
III. 4. ANLISIS DE LA DEMANDA.
III. 4 . 1 . DISTRIBUCIN GEOGRFICA DE LA DEMANDA.
El 85 % (Anexo 2, respuesta 7a) de los encuestados que respondieron quesi

les interesaba un plan de arrendamiento financiero manifestaron que lesera
indistinto la ubicacin de la bodega, sinembargo su ubicacin est restringida
por el uso de suelo autorizado para tal, siendo sta predominantemente en
zonas industriales oencorredores urbanos.
III. 4.2. COMPORTAMIENTO HISTRICO DE LA DEMANDA.
Nosedetectaron antecedentes dedemanda de"arrendamientos financieros"de

bodegas nideotro tipo deinmuebles, probablemente porque noexiste laoferta
destos; solamente seidentifican demandas de"arrendamientos puros".
III. 4.3. PROYECCIN DE LA DEMANDA.
Al nodetectarse antecedentes dedemanda de "arrendamientos financieros"es

difcilestimar su proyeccin.
8
Ing Raul Romo Ozuna
III. 4.4. RESULTADOS DELSONDEO DELMERCADO.
Sedetecta que sise puede crear una demanda en el "arrendamiento financiero"

si al cliente potencial se le ofrece una bodega que satisfaga los requerimientos
de su empresa en cuanto a dimensiones y caractersticas constructivas, con
una ubicacin atractiva, as como tambin con un plan de arrendamiento
financiero atractivo, que al final lo hace ser propietario de la bodega que ocup
durante mucho tiempo; el cliente compara las ventajas y desventajas del
"arrendamiento financiero" yel "arrendamiento puro".
III. 5. ANLISIS DELA OFERTA.
No se detectaron "arrendadoras financieras" de bodegas ni de otro tipo de

inmuebles en la Ciudad de Hermosillo, Sonora, ni en la regin, por lo que no
existe actualmente en el mercado ofertas de arrendamientos financieros de
bodegas, tampoco existen competidores, nicomparativos de precios; los nicos
comparativos pudieran ser los"arrendamientos puros".
III. 6. ANLISIS DELACOMERCIALIZACIN.
III. 6.1. CANAL DEDISTRIBUCIN.
Las bodegas se pretenden comercializar atravs de unpromotor inmobiliario.
9
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"~
Ing RaulRomo Ozuna
BIBLIOTECA
III. 6.2. VENTAJASYDESVENTAJASDELCANALDE
DISTRIBUCIN
Entre las ventajas se tendra una atencin personalizada; se pretende realizar

un anteproyecto de las bodegas en una alternativa de ubicacin, con un
respectivo anteproyecto de plan de arrendamiento financiero para que el
promotor lo exponga al cliente potencial, exista una retroalimentacin y al final
concretar laoperacin.
Una vez formalizadas con los clientes todas las bodegas que comprenden el
anteproyecto, se podrn afinar los detalles arquitectnicos y constructivos de
stas, incluso su reubicacin, para concluir con un proyecto definitivo; as
mismo se afinaran los planes de arrendamientos financieros para cada uno los
clientes.
III. 7. CUANTIFICACIN DELA DEMANDA.
De acuerdo a estadsticas en la Ciudad de Hermosillo se tienen detectados

aproximadamente 150 bodegas en "arrendamiento puro", de diferentes
dimensiones y con caractersticas constructivas diversas, as como de uso
ubicadas en diferentes zonas; el mercado meta es una porcin de ste nicho,
mismo al que se les promover las ventajas que ofrece el "arrendamiento
financiero".
III. 8. CONCLUSIONESDELESTUDIODE MERCADO.
Al detectarse una posible demanda enel "arrendamiento financiero"de bodegas

e identificarse una nula oferta de ste, as como por el tipo de comercializacin
10
Ing Raul Romo Ozuna
que se pretende emprender donde se inicia el proyecto una vez que se tengan
los clientes, se considera viable su realizacin.
IV. ESTUDIO TCNICO
IV. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO TCNICO.
Estudiar la viabilidad del negocio, describiendo las caractersticas de los

contratos de arrendamiento financiero, su marcojurdico yfiscal, la organizacin
de la empresa a emprender, as como para una primer etapa, determinando un
nmero de bodegas a arrendar, la seleccin del sitio de su localizacin,
caractersticas dimensionales y constructivas de stas (tanto particulares como
de equipamiento comn) y el marco jurdico y administrativo de stas, entre
otros aspectos.
A partir de la encuesta (Anexo 2, respuestas de la 7a-h) realizada se podrn

determinar algunos aspectos como son la seleccin del sitio de localizacin y
las caractersticas dimensionales yconstructivas de las bodegas.
IV. 2. PARTICULARIDADES DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
Iv. 2 . 1 . CONCEPTO DE CONTRATO.
El arrendamiento financiero es un contrato por medio del cual se obliga al

arrendador a financiar al arrendatario la adquisicin de un bien, mueble o
inmueble, durante un plazo previamente pactado e irrevocable para ambas
partes,queformar parte del activo fijodel arrendatario.
11
Ing RaulRomo Ozuna
A su vez el arrendatario se obliga a pagar las cantidades que por concepto de

rentas seestipulen en el contrato, durante el plazo establecido yque incluyen el
costo del bien, los intereses y sus accesorios, y a ejercer alguna de las
siguientes tres opciones:
a). Adquirir el bien objeto del contrato mediante el pago de una cantidad
determinada, que deber ser inferior al valor de mercado del bien al
momento deejercer laopcin.
b). Prorrogar el contrato por un plazo cierto durante el cual los pagos sern por
unmonto inferior alque sefij durante el plazo inicial del contrato.
c). Transferir la propiedad del bien a un tercero y obtener parte del precio
obtenido de laenajenacin.
IV. 2.2. INTEGRACIN DELCOSTO DELCONTRATO.
Desde el punto de vista del arrendador (la persona moral constituida como
financiadora profesional de equipos), el costo de un contrato de arrendamiento
financiero estar constituido por el valor de los bienes arrendados, ms el costo
directo de la fuente de recursos de donde est fondeando la operacin, los
gastos deoperacin involucrados y la utilidad correspondiente.
IV.2.2.1. VALOR DELOSBIENESARRENDADOS.
Generalmente, el arrendatario es quien negocia con el proveedor o fabricante

del equipo objeto del contrato el precio de venta del mismo, que deber ser el
precio correspondiente a un pago de contado, dado que dicho proveedor podr
recibir el pago total del bien en un perodo que flucta alrededor de los 10 das
12
Ing Raul Romo Ozuna
de la fecha de realizacin de la operacin4. Con este elemento de pago de

contado se pueden obtener mejores precios que atravs de uncrdito otorgado
directamente por el proveedor del bien, lo que redunda en una disminucin
importante del costototalde laoperacin.
IV.2.2.2. COSTO DIRECTO DE LOS RECURSOS.
Las arrendadoras financieras tienen, como cualquier otra empresa, recursos

financieros propios limitados para financiar sus operaciones normales. Sin
importar la fuente de financiamiento, todos los recursos que se tengan
disponibles tienen un costo; aeste costo se le llama costo intrnseco ocosto del
dinero ocosto delfondeo.
Cuando la arrendadora no cuenta con suficientes recursos propios para

financiar laadquisicin de losequipos detodos sus clientes, tiene que recurrir al
mercado de dinero y de capitales para "fondear" sus operaciones. Por fondeo
se entiende la consecucin de recursos de fuentes externas de financiamiento,
lascuales tienen,al igualque el capital interno, uncosto intrnseco5.
El costo intrnseco, calculado a tasas reales acordes con la inflacin y con la

disponibilidad del dinero, es el costo de los recursos que tendr la arrendadora
profesional para financiar las operaciones de activo fijo de sus clientes.
Haciendo un smil con una industria, el costo del dinero sera su costo de
produccin.
4
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos deAdministracin Financiera,
5
ibidem
13
Ing Raul Romo Ozuna
IV.2 . 2 . 2 . 1 . COSTO DEL EQUIPO.
Se incluyen lossiguientes valores:
a). Valor o precio directo del equipo objeto del contrato, negociado por el
arrendatario entrminos de pago de contado.
b). Gastos de instalacin, traslado, seguros y dems costos de adquisicin

similares, cuando se incluyen dentro de la factura objeto del contrato; es
decir, cuando los mismos sern pagados por la arrendadora.
c). Impuestos, derechos yfletes de importacin, cuando los mismos se incluyen

en lafactura osonfinanciados adicionalmente por la arrendadora.
d). En algunos casos, el costo del mantenimiento6 peridico de los equipos,

sobre todo cuando este concepto es muyespecializado yde elevado costo.
IV.2.2.2.2. COSTO DEL FINANCIAMIENTO.
Este elemento puede estar constituido por una de las tres siguientes tasas, o
por la combinacin de ellas, a saber:
a). Costo ponderado de capital de laempresa arrendadora, el cual representa el

costo de la mezcla de las distintas fuentes de financiamiento que intervienen
en laconsecucin de los recursos.
b). Costo intrnseco de la fuente externa directa del fondeo de la operacin en

particular, cuando sta es fcilmente detectable y asignable a un contrato en
particular.
6
Arrendadora Banobras S.A. de C.V. (mayo-junio 1987) Banobras hoy, p 33
14
Ing Raul Romo Ozuna
c). Costodel dinero fijado por elmercado dedinero en un momento dado.
En todos los casos pueden intervenir los costos de fuentes extranjeras de

financiamiento, las cuales estn sujetas a las tasas internacionales de inters
(LIBOR o Prime Rate) as como a la contingencia de la devaluacin monetaria
respecto de la divisa con la que se contrat el fondeo cuando en este caso el
contrato respectivo nose nomine endlares.
IV.2.2.2.3. GASTOS DEOPERACIN.
Las arrendadoras tienen estimaciones respecto de la cuota que corresponde a

cada peso financiado por el total de gastos de operacin de la misma
(administrativos, legales, venta, etc.), cuota que es cargada al valor del
contrato.
IV.2.2.2.4. MARGENDEUTILIDAD.
Por encima del costo del dinero yde los gastos de operacin, las arrendadoras,
al igual que cualquier otra empresa, tienen la necesidad de generar utilidades,
lascuales secargan porcentualmente alcosto total determinado anteriormente.
Elmargen de intermediacin es la sobre tasa cargada al costo del dinero (costo

directo o ponderado de captacin + X puntos), la cual incluye la absorcin de
losgastos deoperacin y lageneracinde utilidades para laarrendadora.
Dado el alto volumen de operaciones que realizan las arrendadoras, tienen

determinados factores a aplicar al costo ponderado o directo del fondeo de sus
operaciones, con lo que determinan directamente el costo porcentual final de
los contratos, el que aplicado alvalor de losequipos afinanciar, define el monto
15
Ing Rauf RomoOzuna
total del contrato, el cual tiene ya incluidos todos los costos relativos, as como
la utilidad que habr de generar cada una de la operaciones contratadas.
Las arrendadoras consideran amortizaciones iguales durante la vigencia del

contrato; para tal efecto, se utiliza el procedimiento de inters compuesto, por
medio del cual se calcula el valor presente de cada amortizacin, la que incluye
el pago de capital e intereses7. En un principio, la proporcin de intereses en
cada pago es mayor que la amortizacin de capital, proporcin que se invierte
despus de la primera mitad del perodo contratado. Este hecho eleva el
rendimiento real de laarrendadora, porencima de latasa nominal del contrato.
IV. 3. MODALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FINANCIERO.
Losaspectos caractersticos relevantes deeste contrato son:
a). Elplazo inicial esforzoso e irrevocable para ambas partes.
b).EI monto de las rentas pactadas durante el plazo inicial forzoso debe tener
caractersticas definidas, de acuerdo con el Cdigo Fiscal de la Federacin y
la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito
(LGOAAC).
c). Escoger unadetres opciones:
Se determina una opcin de compra al trmino del contrato, por un valor

menor alde mercado del bien arrendado.
7
Arrendadora Banobras S.A. de C.V. (mayo-junio 1987) Banobras hoy, p 37
16
Ing RaulRomo Ozuna
Se tiene la opcin de continuar arrendando el bien despus del plazo

inicialforzoso, encuyo caso las rentas sern inferiores a las originales.
Se cuenta con la opcin de enajenar el bien a un tercero y de participar

dedicha enajenacin.
d). Se estipula en el contrato cul de las dos partes cubrir los costos de
mantenimiento, impuestos,derechos ydems gastos que genere elcontrato.
Dentro del marco del arrendamiento financiero existen diversas modalidades,

aun cuando es un solotipo de contrato elms aceptado ydifundido enel medio
mexicano.
El "arrendamiento neto" es el ms aceptado en Mxico, en combinacin con el

"arrendamiento total".
El "arrendamiento neto" cubre todos los gastos generados en la adquisicin y

utilizacin del bien arrendado; es decir, slo se financia el valor del equipo, sin
ningn costo o gasto adicional, y fijando una opcin de compra al final del
contrato con un monto relativamente importante.
Dentro de este tipo de gastos se encuentran los gastos de instalacin del

equipo, impuestos y derechos de importacin en su caso, seguros de daos,
mantenimiento, etc. Tambin recibeel nombre deArrendamiento Operativo8.
El "arrendamiento total" o Arrendamiento financiero de capital9 permite al

arrendador recuperar el costo total del activo arrendado, adicionado por el
inters que le es relativo por el capital invertido en el contrato, a travs de las
rentas peridicas pactadas durante el plazo inicial forzoso del contrato; en este
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos deAdministracin Financiera,

9
ibidem,
17
Ing Ral Romo Ozuna
tipo de contratos, la opcin de compra a ejercer al final del contrato es

simblica.
En otras modalidades el leasing inmobiliario10 es un sistema de financiamiento

que permite la adquisicin de bienes inmuebles productivos, nuevos o usados,
en el mercado nacional, como fabricas, bodegas, oficinas, locales comerciales,
consultorios etc,,con la opcin de compra quese estipula para serejercida al
final del contrato, o con alguna otra de las dos opciones restantes (segn la
decisin unilateral delarrendatario), secubre parte delcosto del financiamiento
al arrendador. Enesta modalidad, el costo total delfinanciamiento (adicionado
con gastos deoperacin yutilidades delaarrendadora) secubre atravs delas
rentas peridicas delplazo inicialforzoso. Eneste caso, laopcin decompraes
verdaderamente simblica (generalmente $ 1,000), las rentas a pagar en caso
de prrroga del plazo inicial son insignificantes, o la participacin de la
arrendadora porlaenajenacin delbienestambin simblica.
Esta caracterstica es una de las fundamentales del arrendamiento financiero,

ya quelas arrendadoras elaboran sus planes de arrendamiento y cotizaciones
al cliente detalmanera queestos dosconceptos sean cubiertos conlas rentas
pactadas enelcontrato.
IV. 3 . 1 . DIFERENCIAS Y SIMILITUDES ENTRE ARRENDAMIENTO
PURO Y ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTOPURO
FINANCIERO
1. Seentregan bienes delactivo 1. Se entregan bienes del activo

fijo para queuntercero haga uso fijo para que untercero haga uso
http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/14/leasing.htm
18
Ing Raul Romo Ozuna
de ellos. de ellos.
2. Al trmino del contrato, se 2. No se busca transferir la
transfiere la propiedad al propiedad en ningn momento.
arrendatario oa untercero.
3. Se pactan rentas peridicas 3. Se pactan rentas peridicas en
en las que se incluyen capital e pago del uso que se hace del
intereses y, en algunos casos, bien, sin incluir intereses
gastos de mantenimiento y otras implcitamente.
partidas.
4. Por lo general, son bienes 4. Pueden ser bienes
susceptibles de depreciacin y depreciables, o no, los
terrenos, los que se incluyen en involucrados en el contrato.
estetipo de contratos.
5. Fiscalmente, esta operacin 5. Fiscalmente, tanto el
tiene un tratamiento especfico, arrendador como el arrendatario
tanto para el arrendador como estn sujetos al rgimen comn
para el arrendatario. detratamientofiscal.
6. A travs de esta operacin se 6. Es, especficamente, una
crea una fuente de fuente de financiamiento ya que
financiamiento para el evita que los arrendatarios
arrendatario, ya que sustituye la inviertan en la adquisicin de
contratacin de otros pasivos inmuebles, u otros activos fijos
para laadquisicin deequipo. asignando esos recursos a otras
necesidades.
7. Por la magnitud y 7. No necesariamente implica un
responsabilidad de las gran volumen de operaciones, por
operaciones, necesariamente lo que no es indispensable que
son sociedades annimas las sea una sociedad annima la
que arriendan equipo y con arrendadora, ni que tenga
grandes capitales para hacer grandes capitales de respaldo,
frentes a sus obligaciones y pues sus obligaciones no son
contratos, en su carcter de fuertes, a excepcin hecha de las
19
C I I ^ ^ A r r e n d a m i e n t o financiero de inmuebles (modalidad bodegas)
ln
9 R a u l R o m o Ozuna
B l B LI O
i,n .^
arrendadoras.
E CA
nuevas empresas y del pago de
su propio fondeo.
8. Se pactan en el contrato tres
8. No se pacta opcin alguna en
opciones para el arrendatario al
ningn momento, dentro del
finalizar la vigencia inicial de la
cuerpo del contrato de
operacin.
arrendamiento puro.
9. Es un contrato irrevocable
9. Es un contrato irrevocable
durante su vigencia inicial, la
durante su vigencia, el cual puede
que al llegar a su trmino puede
ser prorrogado voluntariamente
acabar con la relacin entre
por ambas partes, despus de su
ambos contratantes, o bien,
terminacin; en caso contrario,
prorrogarla durante un tiempo
termina la relacin contractual de
cierto adicional.
las partes.
10. El arrendatario tiene derecho
10. El arrendatario tiene derecho
al uso del activo y el arrendador
al uso del activo y el arrendador
tiene el ttulo legal de la
tiene el ttulo legal de propiedad
propiedad del bien, mismo que
del bien, mismo que nunca es
es transferido al arrendatario al
transferible al arrendatario como
hacer efectiva la opcin de efecto deeste contrato.
compra.
11. Las arrendadoras financieras 11. Las arrendadoras puras no
son instituciones auxiliares de estn sujetas a regulaciones
crdito, reguladas por las especficas y no forman parte del
autoridades de lamateria. sistema financiero.
20
Ing Raul Romo Ozuna
IV. 3.2. DIFERENCIAS Y SIMILITUDES ENTRE UN CRDITO
BANCARIO Y ELARRENDAMIENTO FINANCIERO.
ARRENDAMIENTO CRDITOREFACCIONARIO
FINANCIERO
1. Se obtienen bienes del activo 1. Se obtienen recursos

fijo para se utilizados durante la financieros para adquirir bienes
vigencia del contrato y lograr su del activofijo.
propiedad alejercer laopcinde
compra altrmino delmismo.
2. Se pactan rentas peridicas 2. Se pagan peridicamente
en lasqueseincorpora el monto capital e intereses para amortizar
financiado, intereses, costos paulatinamente y durante la
operativos delaarrendadora,as vigencia del crdito uno y otros,
como lautilidad requerida. hasta suredencin total.
3. Es un contrato irrevocable, 3. Esuncontrato quepueda darse
que al llegar a sutrmino acaba por terminado anticipadamente, si
con la relacin entre ambos la suerte principal, as como los
contratantes. intereses devengados hasta ese
momento, sonpropagados.
4. Fiscalmente, se aplica un 4. Fiscalmente, se deducen los
tratamiento especfico de intereses del prstamo, ms la
deduccin yacumulacin parael depreciacin del bien adquirido,
arrendatario y para el de la base gravable del impuesto
arrendador, respectivamente. sobre la renta del arrendatario,
tomando en consideracin el
efecto del componente
inflacionario marcado enlaLey de
ISR.
5. Existe tres opciones al final 5. No existe opcin alguna al
21
Ing Raul Romo Ozuna
del plazo inicial forzoso del trmino del plazo del contrato.
contrato:
a). Opcin de compra del bien
arrendado.
b). Prrroga del contrato.
c). Enajenacin del bien a un
tercero.
6. Como efecto de este contrato 6. Como efecto de este
no se limitan otras fuentes de financiamiento, generalmente se
financiamiento, ya que los gravan bienes adicionales a los
bienes arrendados son los financiados, o toda la empresa,
nicos que quedan en garanta quedando sta imposibilitada para
del contrato, pero se afecta el negociar otras fuentes de
apalancamiento de laempresa. financiamiento a largo plazo.
Tambin se afecta la razn de
endeudamiento de laempresa.
IV. 4. MARCO JURDICO Y FISCAL ACTUAL DEL CONTRATO DE
Elarrendamiento financiero cuenta ya con una larga historia de ms de 35 aos

de funcionar en Mxico, por lo que la inexperiencia y desconocimiento de la
operacin han quedado en el pasado, ya que en la actualidad dicha operacin
est perfectamente reglamentada en distintas leyes, lo cual ha provocado una
estabilidad en las arrendadoras y arrendatarios para planear adecuadamente
sus contratos de financiamiento por medio de cualquier opcin disponible, el
arrendamiento financiero entre ellas.
En el presente apartado se lleva a cabo una recopilacin de los elementos

jurdicos y fiscales que son de inters para las arrendadoras financieras, la
22
Ing Raul Romo Ozuna
siguiente clasificacin no obedece a una jerarquizacin de leyes en estricto

sentido, sino a unordenque esconsiderado lgico para suestudio:
A). Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito

(LGOAAC).
B). Cdigo Fiscalde la Federacin ysu Reglamento.
C). Leydel Impuesto Sobre la Rentaysu Reglamento.
D). Ley del Impuesto alValor Agregado ysu Reglamento.
E). Ley del Impuesto alActivo ysu Reglamento.
F). Leydel Impuesto Sobre laAdquisicin de Inmuebles.
MARCO JURDICO Y FISCAL ACTUAL DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Art. 9, Art. 18, Art.44

3er. Prrafo Fc. Ill Art.45 Art. 198
Art.35, Fc. Iy II
Fc Iy II Art.48
Disposiciones Del Del Residentes Art. 14-IV Art. 12
Generales Arrendador Arrendatario en el Art. 15 Art. 25
Extranjero Art. 30 2
Reglamento Reglamento 4
Cdigo Ley del
Ley del Impuesto sobre la Renta Fiscalde la Impuesto LC
Federacin alValor
Agregado
IV. 4. 1. LEY GENERAL DE ORGANIZACIONES Y ACTIVIDADES
AUXILIARES DECRDITO.
23
Arrendamientofinancierodeinmuebles (modalidadbodegas)
Ing. Ral Romo Qzuna
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito

(LGOAAC) regula las operaciones de toda ndole relacionadas con las
actividades que realice la banca,as como las empresas particulares en cuanto
a loqueactividades directasyauxiliares decrditoserefiere.
El arrendamiento financiero, al estar incluidoen esta Ley, es considerado como

una actividad decrdito, ydado que se lenombra enel artculo 20de la Ley, el
cual define cuales son las organizaciones auxiliares de crdito, la fraccin II
incluyea lasarrendadorasfinancieras comotales.
En este sentido, el artculo 5 de la mencionada Ley obliga a las arrendadoras

financieras, entre otras auxiliares, a solicitar autorizacin para constituirse y
operar ante la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (Anexo 3, Trmites
ante laSHCP).
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito, en su

Captulo II titulado "De las Arrendadoras Financieras" engloba toda la
legislacin de la materia respecto de este tipo de empresas auxiliares de
crdito.
As, el artculo 24 detalla las operaciones que podrn llevar a cabo las
arrendadoras financieras.
El artculo 25 da la definicin de arrendamiento financiero y el 27 las opciones

conquecuenta elarrendamiento alfinaldelcontrato.
A partir del artculo 26, y hasta el artculo 38 de la mencionada Ley, se

establecen todas las caractersticas del contrato, requisitos a los que se deben
sujetar los mismos, tales como la elaboracin y registro de contratos,
aceptacin de ttulos de crdito, y las obligaciones de organizacin y control a
lasqueestnsupeditadas lasarrendadorasfinancieras.
24
tng Ral Romo Ozuna
IV. 4.2. CDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN.
El artculo 14-IV aclara que se entiende por enajenacin a las operaciones

realizadas atravs del arrendamiento financiero.
El artculo 15 define lo que es el contrato de arrendamiento financiero,

paralelamente a lo establecido en la Ley General de Organizaciones y
Actividades Auxiliares de Crdito. Todo contrato o juegos de contratos que
incorpore unaopcin de compra alfinaldel plazo inicialforzoso, se refiere a una
operacin de arrendamiento financiero, y as deber ser su tratamiento fiscal
para evitar problemas de elusion oevasinfiscal.
El arrendamiento financiero es una operacin de crdito, ejercida por

instituciones auxiliares del Crdito y por lo tanto, regulada por la Ley de la
materia, que es la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de
Crdito, razn por la que su inclusin en el Cdigo Fiscal de la Federacin
duplica lalegislacin al respecto.
IV. 4.3. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
En el artculo 9, tercer prrafo, la Ley estable que se considera inters, en el

caso de arrendamiento financiero, ladiferencia entre el monto totalde las rentas
pactadas yelmonto original de la inversin.
En el artculo 18 de la Ley se establece la fecha en que se deben considerar

obtenidos los ingresos por parte del arrendador, siendo lafraccin III en la que
se habla de los ingresos obtenidos porste.
25
Ing Raul Romo Ozuna
Respecto del costo aplicable a los ingresos acumulables de los arrendadores,

es enelartculo 35de la Ley del ISR endonde se regula.
IV. 4.4. LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado reglamenta al arrendamiento financiero

en su artculo 12,el cual habla de las bases del impuesto en las enajenaciones
de bienes (punto de vista del arrendador), aclarando que valor es el precio o la
contraprestacin pactada, as como otras cantidades que se carguen o cobren
al adquirente.
Asimismo, el artculo 25 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor

Agregado, trata la forma en que se puede diferir este impuesto en las
enajenaciones a plazo.
IV. 4.5. LEY DEL IMPUESTO AL ACTIVO.
En el artculo 6, fraccin II, la Ley establece que no pagarn el impuesto al

activo lasempresas que componen el sistema financiero.
26
Arrendamiento financiero de inmuebles {modalidad bodegas)
Ing Raul Romo Ozuna
IV. 4.6. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA ADQUISICIN DE
INMUEBLES.
Seala que no se pagar el impuesto establecido en esta Ley en las

adquisiciones de inmuebles que hagan los arrendatarios financieros alejercer la
opcin de compra en lostrminos del contrato de arrendamiento financiero.
IV.
5.LAORGANIZACINDELAEMPRESA.
Al incorporar una transferencia de la propiedad (opcin de compra) al

arrendatario al trmino del contrato, se refiere a una operacin de
arrendamiento financiero, siendo ste una operacin de crdito, mismo que
deber ser ejercido por una institucin auxiliar del crdito, regulada por la Ley
en materia.
Por lo anterior se deber crear una empresa "arrendadora financiera" de

sociedad annima, quefuncionara como institucin auxiliar del crdito.
Paralelamente se creara una empresa "constructora", filial a la empresa

"arrendadora financiera", que le preste el servicio a sta para la construccin de
las bodegas que se pretenden dar en arrendamiento financiero; la empresa
"constructora" funcionara (considerando sus respectivas utilidades) en forma
independiente a laempresa "arrendadora financiera".
Elarrendatario negociara con laempresa "constructora" en trminos de pago de

contado, el precio de venta de la bodega objeto del contrato de arrendamiento
financiero que establecer con laempresa "arrendadora financiera".
Con el objetivo de ser ms atractivo el proyecto para los inversionistas se

pretende tener a los mismos accionistas en ambas empresas, tanto en la
27
Arrendamiento financiero de inmuebles (modatidad bodegas)
Ing Raul Romo Ozuna
"arrendadora financiera" como en la "constructora", as tendran stos ms

participacin (en un momento dado tanto en toma de decisiones como en
utilidades).
El presente proyecto de inversin estudia a la empresa "arrendadora

financiera".
IV. 5.1. ORGANIGRAMAY PERFILES DEPUESTOS.
Siendo la empresa "arrendadora financiera" creada para un fin especifico,

satisfacer una demanda de bodegas en arrendamiento financiero, su volumen
de operaciones ser relativamente bajo, supeditado a los requerimientos de la
demanda, por lo tanto se pretende mantener un mnimo de personal operativo
que satisfaga estetrabajo.
La empresa "arrendadora financiera" estar conformada por: un Consejo de

Administracin integrada por los accionistas, quienes nombran a un Director
General como representante legal, y quien a su vez requerir de un contador,
unpromotor y unasecretaria.
Se pretende que las mismas personas que integran el Consejo de

Administracin de la empresa "arrendadora financiera" y su Director General
ocupen respectivamente esos mismos cargos en la empresa "constructora"; no
se detecto impedimento alguno en las leyes y reglamentos en la materia, lo
anterior por lastransacciones que realizarn ambas empresas11.
El propsito de lo anterior es una congruencia y rapidez en la toma de

decisiones que se tendran que dar por separado en ambas empresas para
lograr unfin comn, lasatisfaccin delcliente demandante del servicio.
11
Rodrguez Valencia Joaqun (5taedicin),Administracin de pequeas y medianas empresas
28
Ing RaulRomo Ozuna
Considerando una mayor carga de trabajo en la empresa "constructora" el perfil

propuesto para el "Director General"sera el de un profesionista constructor, ya
sea ingeniero civil o arquitecto, con experiencia en la construccin y
administracin de ste tipo de inmuebles, as como con conocimientos de
finanzas; el anterior perfil es con el fin de una mejor toma de decisiones en
ambas empresas, la "constructora" y la "arrendadora financiera"; no se
detectaron en las leyes o reglamentos en la materia, perfiles de puestos para el
representante legal de una arrendadora financiera.
De la misma manera, el perfil del "Contador" sera el de un profesionista, con

experiencia en la administracin y contabilidad de una constructora, as como
con conocimientos fiscales, de finanzas y crediticias; en un momento el
"Contador" podra desempearse como "Director General" en la empresa
"arrendadora financiera", de requerirse este perfil por normatividad para la
autorizacin deesta empresa.
Tanto el "Director General" como el "Contador" podrn estar auxiliados cuando

se requiera, por profesionistas independientes que laboren por honorarios; as
mismo se estimara la contratacin de una "Secretaria" para ambos, con un
perfil ejecutiva ycontable.
Se pretende que en un momento dado, si no hay inconveniente para tal,que se

ubiquen en un mismo lugar ambas empresas, tanto la "arrendadora financiera"
como la"constructora".
Para la promocin de los contratos de arrendamientos financieros de las

bodegas se pretende contratar los servicios independientes de un "Promotor"
inmobiliario, de preferencia con conocimientos financieros, para que se le
facilite lapromocin.
29
Arrendamientofinancierodeinmuebles (modalidadbodegas)
Ing.RalRomoOzuna
IV. 6. REQUERIMIENTOS DELOSARRENDATARIOSDE
BODEGAS.
IV. 6.1. SELECCINDELSITIODELOCALIZACIN.
El 85 % (Anexo 2, respuesta 7a) de los encuestados manifestaron que les era

indistinto la ubicacin de la bodega, sin embargo su ubicacin esta restringida
por el uso de suelo autorizado para tal, siendo sta predominantemente en
zonas industriales o encorredores urbanos.
EnAnexo 5,Alternativas de Ubicacin,sepresentan varias alternativas factibles

yatractivas deubicacinparaconstruir lasbodegas;elanlisisylaseleccinde
laubicacindefinitiva sedescribeenelapartado 8.
IV. 6.2. CARACTERSTICAS DIMENSIONALESY
CONSTRUCTIVAS.
El 75 % (Anexo 2, respuesta 7c) de los encuestados sealaron que sus

necesidades dimensionales son entre los 200 y 500 de superficie construida
techada; se pretende elaborar el mayor nmero de contratos de arrendamiento
financieros posibles, por lo que la superficie que se tomara ser la mnima,
dejando losespacios suficientesparaque elarrendatario tenga laposibilidad de
ampliarse.
As mismo, el 90 % (Anexo 2, respuesta 7d) de los encuestados sealaron

requerir caractersticas constructivas tpicas en sus bodegas (muros de block
sin acabados, techos de lmina y pisos de concreto, entre otros); el 100 %
requerir oficinas interiores (Anexo 2, respuesta 7e), de los cuales el 85 %
requiere una superficie menor a los 50 M2; el 95 % requiere de reas
30
Arrendamientofinancierodetnmuebtes(modalidad bodegas)
Ing RaulRomo Qzuna
descubiertas{Anexo2,respuesta7f)yel85%deandenes(Anexo2,respuesta
70).
Se pretende construir sobre el terreno seleccionado varias bodegas bajo el

rgimen de propiedad en condominio, mismas que contaran con un
equipamientocomn.
IV. 7. DETERMINACIN DEL NMERO DE CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS A CELEBRAR, EN UNA
PRIMERAETAPA.
Laempresa se pretende constituir conuncapitalde$S'SOO.OOO,conrecursos

propiosdelosaccionistas,sinfinanciamiento.
La inversin en el terreno y su construccin es de $5,320,000,

correspondindole $1'000,000 alterreno (Anexo4,alternativa deubicacinNo.
3, ubicada en Carretera a Sahuaripa km. 3.6, de 5,000 M2 a $200/M2) y en
$4,320,000 a laconstruccin (Anexo 5, presupuesto deconstruccin, de 2,000
M2a$2,160/M3incluyendoreascomunes).
Seconsideralaconstruccinde10bodegasde200M2cadauna,estableciendo
en cada unade ellas uncontrato dearrendamiento financiero por un plazode
15aos.
Sepretendellevarciclosdeproyectossimilarescada3aos.
La inversin correspondiente al mobiliario y equipo de oficina, equipo de

computacin y gastos en autorizaciones e instalaciones de oficina para la
empresaArrendadora Financieraesde$160,540.
31
Ing Raul Romo Ozuna
V. ESTUDIO FINANCIERO
V. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO FINANCIERO.
Cuantificar las inversiones, el financiamiento, los presupuestos de operacin y

losestados financieros proforma proyectados.
El estudio financiero se va integrando paulatinamente de la informacin

obtenida en los estudios de mercado y tcnico, comprende, entre otros
aspectos, la integracin de los presupuestos por ventas, costos, gastos, de
inversiones fijas, diferidas ycapital detrabajo12.
V . 2 . CLCULO DE LAS INVERSIONES.
Las inversiones es el capital para operar la empresa, incide en los aspectos

productivos y no especulativos, porque se invierte para formar o incrementar el
capital.
EnTabla 1se sealan las inversiones a realizar.
V. 2 . 1 . INVERSIONES FIJAS.
Son las que permanecen a largo plazo, no son objeto de transacciones

comentes, se adquieren al inicio y por una sola vez y estn sujetas a la
depreciacin y a la obsolescencia, con excepcin del terreno; entre estas
tenemos: el mobiliario yequipo de oficina yelequipo de computacin.
12
Uriega Torres Carlos (1987), Anlisis econmico de sistemas de ingeniera 1ra Edicin
32
Ing Raul Romo Ozuna
V. 2.2. INVERSIONES DIFERIDAS.
Destinadas a los activos intangibles, gastos diferidos, su recuperacin es a

largo plazo, se efectan en el periodo previo a la operacin, estn sujetas a la
amortizacin por ley y no son realizables;entre estostenemos los siguientes:
Autorizaciones gubernamentales para operar como "arrendadora

financiera" y gastos a la S.H.C.P. a la Ciudad de Mxico para obtener
dichas autorizaciones.
Gastos de instalacin de la oficina: adaptacin del local a las

necesidades de laempresa.
V. 2.3. CAPITAL DETRABAJO.
Es el monto necesario para iniciar labores de produccin y venta, hasta el

momento en que se est en capacidad de generar ingresos suficientes para
cubrir loscostos ygastos; enTabla 1seseala el capital detrabajo.
V. 2.4. RESUMEN DEINVERSIONES.
EnTabla 1se seala el destino de los recursos financieros, correspondientes a

las Inversiones Fijas, Inversiones Diferidas yCapital deTrabajo.
33
Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 1: GASTOS DIRECTOS, INVERSIONES Y CAPITAL

GASTOS DIRECTOS
ADQUISICIN DE BODEGAS 5,601,000
(DESGLOSE EN PRESUPUESTO DEOPERACIN)
INVERSIONES FIJAS
CANT PU IMPORTE
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA
CUBCULOS
Escritorios ejecutivos ysus accesorios 3,000 6,000
Escritorio secretarial ysus accesorios 1,500 1 500
Sillones ejecutivos 2,000 4,000
Silla secretarial 1,500 1,500
Sillas para visitantes 1,000 4,000
Credenzas 1,500 4,500
Libreros 1,000 2,000
Archiveros 2,500 7,500
Telfonos (faxyextensiones) 3,000 3,000
Telfonos celulares 1,500 3,000
Caja fuerte 2,500 2,500
Cuadros yaccesorios decorativos 2,000 6,000
45,500
RECEPCIN
Juego de sillones p/visitantes 5,000 5,000
Mesitas central ylateral 1,000 2,000
11,000
SALA DE JUNTAS
Mesa central 2,500 2,500
Sillas 500 2,000
6,500
VARIOS
Frigobar yvarios de cocina 1 2,500 2,500
2,500
SUBTOTAL 65,500
IMPREVISTOS (15%) _ 9,825
TOTAL MOBILIARIO Y EQUIPO DEOFICINA " 75,325
INCIDENCIA EN LA EMPRESAARRENDADORA FINANCIERA 40%
TOTAL MOBILIARIO Y EQUIPO DEOFICINA ENLA EMPRESA 30,130
EQUIPO DE COMPUTACIN
Computadoras ysus accesorios 3 15,000 45,000
Mesas para computadora 3 2,000 6,000
Impresoras 3 2500 7,500
SUBTOTAL" 58,500
IMPREVISTOS (15%) 8,775
TOTAL EQUIPO DE COMPUTACIN 67,275
INCIDENCIA EN LA EMPRESA ARRENDADORA FINANCIERA 40%
TOTAL EQUIPO DECOMPUTACIN EN LAEMPRESA 26,910
TOTAL INVERSIONES FIJAS 57,040
INVERSIONES DIFERIDAS
Autorizaciones gubernamentales (SHCP) 0
Gastos en autorizaciones (a la Cd deMxico) 30,000
Acta constitutiva de la empresa 10,000
Gastos de instalacin de la oficina 10,000
Honorarios ycomisiones por puesta en marcha 40,000
SUBTOTAL" 90,000
IMPREVISTOS (15%) 13,500
TOTAL INVERSIONES DIFERIDAS 103,500
TOTAL DEINVERSIONES FIJASY DIFERIDAS 160,540
CAPITAL DETRABAJO 738,460
TOTAL: 6,500,000
34
Ing Raul Romo Ozuna
V. 3. ESTRUCTURA DEL CAPITAL SOCIAL.
Conformacin del capital social13de empresa:
NOMBRE DE LOS NUMERO APORTACIONES PORCENTAJE

ACCIONISTAS DE DE CAPITAL %
ACCIONES
Ral 2,000 $ 2'000,000 30.76
Edgardo 1,500 $1'500,000 23.08
Horacio 1,500 $ 1'500,000 23.08
Ruben 1'500 $1'500,000 23.08
TOTALES: 6,500 $ 6'500,000 100.00
V. 4. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO.
14.
Origen ydestino de los recursos
ORIGEN/ INVERSIN INVERSIN CAPITAL TOTAL %
DESTINO FIJA DIFERIDA DE

TRABAJO
Aportacin de $ 5'658,040 $103,500 $738,460 $S'SOO.OOO 100
Socios
Crditos 0 0
Otras 0 0
aportaciones
TOTALES $5'658,040 $103,500 $738,460 $6'500,000 100
Rodrguez Valencia Joaqun (5ta edicin), Administracin de pequeas y medianas empresas

Gitman Lawrence J (10a Edicin) Principios de administracin financiera
35
Ing Raul Romo Ozuna
V. 5. PRESUPUESTO DE OPERACIN.
Est conformado por: el precio la bodega (negociado por el arrendatario en

trminos de pago de contado con la empresa "constructora"), la comisin del
corredor inmobiliario, el costo del financiamiento y los gastos de operacin
(administrativos y legales) de la empresa "arrendadora financiera"; en Tabla 2
sedescribe el Presupuesto de Operacin.
V. 6. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS.
V. 6 . 1 . ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO 15 .
Proporciona informacin correspondiente a un ao de operacin a partir de

ingresos y egresos que muestran los resultados, en trminos de utilidades o
prdidas, impuestos y reparto de utilidades; en la Tabla 3 se muestra el Estado
de Resultados para cada unode los aos en proyeccin.
V. 6.2. FLUJO NETO DE EFECTIVO PROYECTADO 16 .
Agrupa informacin financiera de todo un ao, llegando a obtener lo disponible

al final del ejercicio; en la Tabla 4 se muestra el Flujo Neto de Efectivo para
cada unode los aos en proyeccin.
15
Gitman Lawrence J. (10a Edicin) Principios de administracin financiera
16
ibidem
36
Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 2 PRESUPUESTO DE OPERACIN
PRESUPUESTO DE INGRESOS
Amortizaciones durante la vigencia del contrato ANUAL MENSUAL
Gastos Directos 5 601 000
Tasa de nteres (producto financiero) 5 00 % 0 42 %
No de pagos (n) 15 180
Monto de Amortizacin 539 613 44 292
TOTAL
Gastos Directos (GD) 539 613/ano
Gastos de Operacin (GO) # REF'
Utilidad (sobre GD yGO) 10% #|REFl
Amortizaciones iguales
sobre 2 000 M2 de Superficie Total
PRESUPUESTO DE EGRESOS
CANT PU IMPTE PARC IMPORTE
GASTOS DIRECTOS
Precio de la bodega 10 532 000 5 320 000
Comisin delcorredor inmobiliario 5 320 000 0 05 266 000
Gastos deratificacin del contrato ante notario 10 1 000 10 000
Inscripcin del contrato en el RPP 10 500 5 000
Total Comisin yGastos 281 000 281 000
ENGANCHE 5 320 000 0 0
TOTALES 5,601,000
COSTO DEL FINANCIAMIENTO
GASTOS DE OPERACIN
ADMINISTRATIVOS
ARRENDADORA
SUELDOS Y COMISIONES MENSUAL PRESTRAC ANUAL INCIDENCIA TOTAL ANUAL
DEL 25%
Director General 30 000 7 500 450 000 40 00% 180 000
Contador 20 000 5 000 300 000 40 00% 120 000
Secretaria 8 000 2 000 120 000 40 00% 48 000
Asesoras legales (por honorarios) 1 667 20 000 100 00% 20 000
Auditor externo (por honorarios) 20 000 100 00% 20 000
TOTS SUELDOS Y COMISIONES 388,000
GASTOS
MENSUAL ANUAL
Renta de ocal para oficina 3 000 36 000 40 00% 14 400
Telefonos (de oficina y celulares) 2 000 24 000 40 00% 9 600
Energa elctrica yagua 1 000 12 000 40 00% 4 800
Empresa para limpieza de oficina 3 000 36 000 40 00% 14 400
Seguros (mob yeq de oficina ycomp) 500 6 000 40 00% 2 400
Papelera 500 6 000 40 00% 2 400
Gastos ycombustibles de automviles 2 000 24 000 40 00% 9 600
Cuotas acolegios de profesionistas 417 5 000 100 00% 5 000
Cursos ygastos por capacitacin 1 250 15 000 100 00% 15 000
TOTALES GASTOS 13 667 164 000 77,600
TOTAL SUELD COMS YGTOS 465,600
37
Ing Raul Romo Ozuna
Continuacin presupuestode operacin

DEPRECIACIONES ARRENDADORA
PRECIO ADQ VIDA TIL DEP ANUAL INCIDENCIA DEP ANUAL
E INVERSION
FIJAS
Mobiliario y equpo de oficina 75 325 10 ANOS' 7 533 40 00% 3013
Equipo de computacin 67 275 3 AOS 22 425 40 00% 8 970
142 600 29 958 57 040 11,983
DIFERIDAS
Gtos en autoriz e mst oficina 103 500 15ANOS 6 900 100 00% 6 900
103 500 6 900 103 500 6,900
TOTALES 246 100 36 858 160 540 18,883
TOTAL GASTOSO
OPERACIN 1,110,858 484,483
SUELDOS COMS Y GASTOS DEPRECIACIN GASTO DE

INCIDENCIA IMPORTE OPERACIN
con solo un proyecto 100% 465 600 18 883 484 483

con un2do proyecto soy- 232 800 18 883 251 683
con un 3er proyecto as0/ 153 648 18 883 172 531
con un4to proyecto 25% 116 400 18 883 135 283
con un 5to proyecto 20% 93 120 18 883 112 003
V. 6.3. ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA O BALANCE
GENERAL PROYECTADO 17 .
Muestra lasituacineconmicaycapacidad de pagode unaempresa;muestra

el activo, pasivoycapitalcontabledeunaempresa; en laTabla5semuestra el
EstadodeSituacinFinancieraparaelprimeraoproyectado.
Gitman LawrenceJ (10aEdicin)Principiosdeadministracin financiera

38
TABLA 3 ESTADO DE RESULTADOS
ESTADODERESULTADOSDEL01DEENEROAL31DEDICIEMBREDELANO
2 006 2 007 2 009 2 010 2011 2012 2 013 2014 2016 2OS 2017 2016 2 018
2 3 6 7 10 11 12 13 14 15
FLUJODEINVERSIONES
GastoDirecto(adquisicindebodenas)
Inversiones
Fitas(mob veq daoficinaveq decomo ) 67 040
Difundas(eulortzaclonesvpuestaenmarcha) 103,600
FLUJODEINGRESOS
IngresosporAmorteaciones
GastosDirectos(adquisicindebodegas) 5601000 639613 539613 639613 539613 539613 639613 539 613 539813 539613 539613 639613 639613 639613 639613 639613
GastosdeOperacin(parael1er provecto) 2952355 464483 464463 484483 484483 261 683 251 683 251 683 172531 172 631 172 531 136283 135 283 135283 112003 112 003
Utilidad BS5335 102410 102.410 102,410 102410 79,130 79.130 78.130 71.214 71.214 71.214 87.490 87.490 67,490 65.162 65.162
ValorpresenteNeto 9408690 1126 606 1126 606 1 126506 1 126 606 970426 970426 870428 783369 763369 783368 742 388 742386 742366 716778 716778
AmortizacionesIguales 906455 806455 808455 906465 906466 906466 906466 806455 806456 906455 906465 906466 806466 906465 606455
Utilidad Bruta 006455 906456 808456 906465 906466 966465 906455 908455 806456 906455 808456 906455 906468 906456 906455
AmortizacindecapitaldelGastoDirecto(delasbodegas) 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400
GastosDirectos(pastosycomisindelcorredor) 261 000
GastosdeOperacin
Administrativos
Sueldos 388000 366000 386000 388000 194 000 164000 194000 129040 126040 126040 87000 97000 87000 77600 77 600
Gastos 77 600 77600 77600 77800 36 800 38800 38600 26808 25 808 25 606 19400 19400 18400 16620 15620
Depreciaciones 18863 16.993 19.883 18893 16683 18,683 18.683 18683 18,883 18.683 18,883 19.863 18.883 18.863 16.883
parael1er proyecto 494483 494483 484463 484483 251 883 261 683 261 683 172531 172631 172631 135 283 135283 136283 112003 112003
UtilidadantesdeISRvPTU 232428 46572 48672 48572 281 372 281 372 261 372 360524 366524 380624 397772 387772 387772 421 052 421 052
ISR(35%) 17000 17000 17000 88480 88480 98480 126183 126 163 126 183 139220 138220 138220 147 368 147 368
PTU(10%) 4.857 4857 4.657 28,137 28.137 26.137 38,052 36,062 36.052 38,777 39,777 39.777 42.105 42.105
0 21857 21867 21 857 126 617 128 617 128 617 182236 162 236 162238 170997 178987 179 897 189473 189473
UTILIDADDELEJERCICIO 6761640 232426 26714 26714 26714 164764 164764 154764 186298 199268 188288 218774 218774 216774 231 678 231 5/8
FLUJODEEFECTIVO 6 600000 232428 26714 26714 26714 164 764 164 764 164 764 188288 188288 188 288 218774 218 774 218774 231 676 231 676
TASAINTERNADERENDIMIENTO(TIR) 8 72%
VALOR PRESENTENETO(VPN) 711 789
135 088
RENTABILIDADPROMEDIOCONTABLE =2 0 8 % ANUAL
6 500 000
PERIODODERECUPERACINDELCAPITAL
RECUPERACINDECAPITALAL31DEDICIEMBREDELANO
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2 010 2011 2.012 2013 2014 2015 2018 2017 2016 2019
0 1 2 3 4 5 6 7 8 8 10 11 12 13 14 15
UTILIDADDELEJERCICIO 5761640 232428 26714 26714 26714 164764 164 764 164 764 168268 188288 168288 218774 218 774 218774 231 578 231 678
Depnconstrucciones 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400 373400
Dapninversionesfijasydiferidas 18.883 18863 18883 18,883 18883 16883 18.883 18,883 18.663 18.683 18.883 18.883 18 863 18 883 18.863
FLUJODEINGRESOSNETOS 159855 418697 418 987 418997 647037 647037 547037 590571 690571 580671 811 057 611067 611 067 623681 623861
FLUJODEINGRESOSNETOSACUMULADOS 159855 676862 897950 1416847 1 933965 2610922 3067 859 3.848631 4 239102 4 629673 5440730 9051786 6662645 7286708 7910668
RECUPERACINDELAINVERSIN 6600000 6340145 5921 148 5.602160 6083163 4636115 3889078 3442041 2651489 2260896 1670327 1069270 -448212 162846 786706 1410668
PERIODODERECUPERACINDELCAPITAL EN ELAO 12
TABLA4:FLUJONETODEEFECTIVO
FLUJONETODEEFECTIVOAL31DEDICIEMBREDELAO
2004 2006 2007 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2016 2018 2017 2018 2018
0 2 3 6 7 8 10 11 12 13 14 15
895884 1060438 1248 727 1447 015 1646303 1864 077 2 082852 2301626 2533204
ENTRADAS
Aportacionesdasocios
Innrssosporamortizaciones 806465 806465 806456 808456 806466 806455 806465 806466 808466 806456 806465 808456 806468 808466 808466
DISPONIBLE 6500000 1644815 1412486 1438201 1465816 1492630 1647 384 1802138 1968883 2165181 2353468 2561757 2770632 2889306 3208081 3439668
SALIDAS
GastosDirectos(sdauisiclnrebodeans)
Amorteacindecapita]delGastoDirecto(delasbodenas) 373400 373400 -373400 -373400 -373400 -373400 -373400 -373400 373400 -373400 373400 -373400
GastosDirectosnastosvcomisttndelcorredor) 281 000
InveisloResfilas(mob yeq deoficinaycomp)
Dep'nInversionesdas
Inversionesdiferidas(autorizacionesynastos)
Dep'ninversionesdiferidas
GastosdeOperacin 484483 -484483 -484483 -484483 -251683 -261683 -251683 -172631 -172531 -171631 -135283 -136283 136283 -112003 -112003
Impuestos(ISRyPTU) 0 -21857 -21857 -21657 -126617 -126617 126617 -162238 -162236 -182238 -178887 -178887 178897 -188473 -189473
6761640 -1138883 879740 -879740 878740 761700 -761700 -761700 -708167 -708167 -709167 -687680 -687880 -687680 -674876 -674878
738460 506032 632746 659461 688176 740830 886684 1050438 1248727 1447015 1645303 1864077 2082862 2.301626 2633204 2764783
Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 5:ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA
AL 31 DEDIC
DELAO 2005
ACTIVO
CIRCULANTE
Bancos 506,032
TOTALACTIVO CIRCULANTE 506,032
FIJO
Mobiliario yequipodeoficina 30 130
Dep nacumulada Mob yeq deoficina -3,013
Equipode computacin 26,910
Dep nacumulada Eq decomputacin -8,970
TOTALACTIVO FIJO 45,057
DIFERIDO
Documentopor cobrar 12,690,366
Ingresofinanciero nodevengado -3,717,696
Gastos en autorizaciones emst deoficina 103,500
Amortizacin acumulada -6,900
TOTALACTIVO DIFERIDO 9,069,270
TOTAL ACTIVO 9,620,359
PASIVO
CIRCULANTE
Gasto Directo(por bodegas)
Gastos Directos (gastos ycomisin delcorredor)
Gastos deOperacin
Impuestos ISRyPTU
TOTAL PASIVO CIRCULANTE'
NO CIRCULANTE
Documentos 12,690,366
Ingresocapitalizable nodevengado -8,972,670
TOTAL PASIVOFIJO 3,717,696
TOTAL PASIVO 3,717,696
CAPITAL
Capital social 6,500,000

Utilidaddel ejercicio -232,428
Utilidaddelejercicio anterior
TOTAL CAPITAL 6,267,572
TOTAL PASIVOYCAPITAL 9,985,268
41
Ing Raul Romo Ozuna
VI. EVALUACIN FINANCIERA
VI. 1. OBJETIVO DE LA EVALUACIN FINANCIERA.
La Evaluacin Financiera18 de un proyecto de inversin es un anlisis micro-

econmico, tomando como objeto de investigacin a la unidad productiva,
considerando nicamente los efectos directos en costos, gastos e ingresos
valorados a precios de mercado. Los resultados de la evaluacin, se expresan
como un conjunto de indicadores que miden los beneficios esperados, las
ventajas de realizar la inversin, los cuales sirven para decidir si los recursos se
arriesgan o sedestinan aotra actividad.
VI. 2. RENTABILIDAD CONTABLE PROMEDIO DE LA INVERSIN.
La rentabilidad contable19, es la divisin de la utilidad neta entre la inversin

total; de la Tabla 3 correspondientes al Estado de Resultados se obtiene una
Rentabilidad Contable Promedio de 2.08 %anual.
VI. 3. PERIODO DE RECUPERACIN DEL CAPITAL.
Sedefine como periodo durante el cual se recupera la inversin a partir del flujo
defondos; de laTabla 3correspondiente al Estado de Resultados se determina
el periodo de recuperacin del capital20para elao 12.
Gitman Lawrence J. (10a Edicin) Principios de administracin financiera

19
Ibidem
20
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos de Administracin Financiera.
42
Ing Ral Romo Ozuna
VI.4.CLCULODELVALORACTUALNETO.
Se define como el ingreso neto que tendra el negocio a valor presente; de la

Tabla 3 correspondiente al Estado de Resultados se determina el Valor
Presente Neto21 en $711,789 a una Tasa Interna de Rendimiento del 9.72 %
anual.
.VI. 5. CLCULO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO O DE

RETORNO (TIR).
Refleja el rendimiento de los fondos invertidos; la TIR22 se define como: la tasa

de actualizacin que hace nulo elValor Actual Neto o la mxima tasa de inters
que puede pagar o ganar el capital no amortizado en un periodo de tiempo y
que conlleva la recuperacin o consumo del capital; de la Tabla 3
correspondiente al Estado de Resultados se determina la Tasa Interna de
Rendimiento en 9.72 %anual.
VI. 6. EVALUACIN ECONMICA Y SOCIAL.
Entre los beneficios que podra tener el emprender este proyecto sera una
derrama econmica directa e indirecta, tanto en la empresa Arrendadora
Financiera como en la empresa Constructora, as mismo los arrendatarios con
esta opcin de arrendamiento financiero tendrn la ventaja de ser propietarios
de las bodegas que ocupan alfinal del periodo del contrato.
21
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos de Administracin Financiera,
Uriega Torres Carlos (1987), Anlisis econmico de sistemas de ingeniera 1ra Edicin
43
Arrendamiento financiero de inmuebles (motaltdad bodegas)
Ing RalRomo Ozuna
VIL PROPUESTA Y CONCLUSIONES
Como opcin de inversin se recomienda emprender este proyecto de

arrendamiento financiero, ya que al poseer una Tasa Interna de Rendimiento
del 9.72 % anual, sta es muy similar a lo que te ofrecen los bancos
(aproximadamente 10 % anual en Banca Serfin) en un portafolio de inversiones
(en la Bolsa deValores) con riesgo.
Desde el punto de vista del arrendatario se le ofrecer un arrendamiento

financiero de una bodega de 200 M2 a $ 38/M2/mes ($ 7,600/mes), se le
financiar $ 560,100 a 15 aos a una tasa del 13.88 % anual; la tasa para
crditos hipotecarios habitacionales es del 13 al 15 % (banca serfin y
bancomer); no existen o son escasos los crditos hipotecarios de inmuebles
para destinarse a bodegas; el mercado de rentas de bodegas de este tipo varia
de $ 20 a 30/M2/mes; por lo anterior el arrendatario tendr ms ventajas que
desventajas altomar en arrendamiento financiero una bodega deeste proyecto.
44
Ing Raul Romo Ozuna
BIBLIOGRAFA
Formulacin y Evaluacin de Proyectos de Inversin para Valuadores, Ing.

Rafael Ortiz Gonzlez.
El Arrendamiento Financiero, sus repercusiones fiscales y financieras 2003,

ISEF, Dr. Luis Haime Levy.
Arrendamiento Financiero, Estudio Contable, Fiscal y Financiero, Instituto

Mexicano de Contadores Pblicos,A.C.,Carlos SiuVillanueva.
Fundamentos de Administracin Financiera, Scott Besley y Eugene F

Brighman
Administracin de pequeas y medianas empresas, Joaqun Rodrguez

Valencia (5ta edicin),
Anlisis econmico de sistemas de ingeniera, Carlos Uriega Torres, (1987)

1ra Edicin
Principios deadministracin financiera, Lawrence J.Gitman 10a Edicin
Banobras hoy,Arrendadora Banobras S.A. de C.V.
http://www.ciepta.posgrado.unam.mx/valuacion.html
http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/14/leasing.htm
http://www.monografias.com
http://www.monografias.com/trabajos15/arrendamiento_financiero/arrendamient
o financiero.shtml#
45
* i, , <>1^ ^^jArreoyarnlento financiero de inmuebles (modalidad bodegas)
B ln9RaulRomo0zuna
I F^ I I f i i^ F* ^^ A
LEY GENERAL DEORGANIZACIONES Y
ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRDITO.

(en lo relacionado conelArrendamiento Financiero)
TITULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO NICO
ARTICULO 1.- LA PRESENTE LEY REGULARA LA ORGANIZACIN Y

FUNCIONAMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRDITO
Y SE APLICARA AL EJERCICIO DE LAS ACTIVIDADES QUE SE REPUTEN
EN LA MISMA COMO AUXILIARES DEL CRDITO. LA SECRETARIA DE
HACIENDA Y CRDITO PUBLICO SERA EL RGANO COMPETENTE PARA
INTERPRETAR A EFECTOS ADMINISTRATIVOS LOS PRECEPTOS DE
ESTA LEY Y, EN GENERAL, PARA TODO CUANTO SE REFIERA A LAS
ORGANIZACIONES YACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRDITO.
ARTICULO 2.- LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES NACIONALES DEL

CRDITO SE REGIRN POR SUS LEYES ORGNICAS Y, A FALTA DE
ESTAS O CUANTO EN ELLAS NO ESTE PREVISTO, POR LO QUE
ESTABLECE LA PRESENTE LEY.
COMPETERA EXCLUSIVAMENTE A LA SECRETARIA DE HACIENDA Y

CRDITO PUBLICO, LA INSTRUMENTACIN DE LAS MEDIDAS RELATIVAS
TANTO A LA ORGANIZACIN COMO AL FUNCIONAMIENTO DE LAS
ORGANIZACIONES AUXILIARES NACIONALES DEL CRDITO.
ARTICULO 3.- SE CONSIDERAN ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL

CRDITO LAS SIGUIENTES:
I.ALMACENES GENERALES DE DEPOSITO;
II.ARRENDADORAS FINANCIERAS;
III. UNIONES DE CRDITO;
IV. EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO, Y
V. LAS DEMS QUE OTRAS LEYES CONSIDEREN COMO TALES.
ARTICULO 4.- PARA LOS EFECTOS DE ESTA LEY SE CONSIDERA

ACTIVIDAD AUXILIAR DEL CRDITO, LA COMPRA-VENTA HABITUAL Y
PROFESIONAL DE DIVISAS.
L1
Ing Ral Romo Ozuna
ARTICULO 5.- SE REQUERIR AUTORIZACIN DE LA SECRETARIA DE

HACIENDA Y CRDITO PUBLICO, PARA LA CONSTITUCIN Y OPERACIN
DE ALMACENES GENERALES DE DEPOSITO, ARRENDADORAS
FINANCIERAS Y EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO, O DE LA
COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES CUANDO SE TRATE DE
UNIONES DE CRDITO.
ESTAS AUTORIZACIONES PODRAN SER OTORGADAS O DENEGADAS

DISCRECIONALMENTE POR DICHA SECRETARIA, O LA COMISIN EN SU
CASO, SEGN LA APRECIACIN SOBRE LA CONVENIENCIA DE SU
ESTABLECIMIENTO Y SERN POR SU PROPIA NATURALEZA,
INTRANSMISIBLES.
DICHAS AUTORIZACIONES DEBERN PUBLICARSE EN EL DIARIO

OFICIAL DE LA FEDERACIN, ASI COMO LAS MODIFICACIONES A LAS
MISMAS.
SOLO LAS SOCIEDADES QUE GOCEN DE AUTORIZACIN EN LOS

TRMINOS DE ESTA LEY, PODRAN OPERAR COMO ALMACENES
GENERALES DE DEPOSITO, ARRENDADORAS FINANCIERAS, UNIONES
DECRDITO Y EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO.
ARTICULO 7.- LAS PALABRAS ORGANIZACIN AUXILIAR DEL CRDITO,

ALMACN GENERAL DE DEPOSITO, ARRENDADORA FINANCIERA, UNION
DE CRDITO, EMPRESA DE FACTORAJE FINANCIERO, CASA DE CAMBIO
U OTRAS QUE EXPRESEN IDEAS SEMEJANTES EN CUALQUIER IDIOMA,
SOLO PODRAN SER USADAS EN LA DENOMINACIN DE
ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRDITO O DE LAS SOCIEDADES
QUE SE DEDIQUEN A ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRDITO, A LAS
QUE HAYA SIDO OTORGADA LAAUTORIZACIN, DE CONFORMIDAD CON
LO DISPUESTO EN LA PRESENTE LEY.
SE EXCEPTA DE LA APLICACIN DEL PRRAFO ANTERIOR, A LAS

ASOCIACIONES DE ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRDITO O DE
SOCIEDADES QUE SE DEDIQUEN A ACTIVIDADES AUXILIARES DEL
CRDITO, SIEMPRE QUE NO REALICEN OPERACIONES SUJETAS A
AUTORIZACIN POR ESTA LEY.
LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRDITO QUE NO TENGAN EL

CARCTER DE NACIONALES, NO PODRAN INCLUIR EL TERMINO
NACIONAL EN SU DENOMINACIN.
L2
Ing RaulRomo Ozuna
CAPITULO II
DE LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS
ARTICULO 24.- LAS SOCIEDADES QUE DISFRUTEN DE AUTORIZACIN

PARA OPERAR COMO ARRENDADORAS FINANCIERAS, SOLO PODRAN
REALIZAR LAS SIGUIENTES OPERACIONES:
I. CELEBRAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO A QUE SE

REFIERE ELARTICULO 25 DE ESTA LEY;
II.ADQUIRIR BIENES, PARA DARLOS ENARRENDAMIENTO FINANCIERO;
III. ADQUIRIR BIENES DEL FUTURO ARRENDATARIO, CON EL

COMPROMISO DE DARLOSA ESTE ENARRENDAMIENTO FINANCIERO;
IV. OBTENER PRESTAMOS Y CRDITOS DE INSTITUCIONES DE

CRDITO, DE SEGUROS Y DE FIANZAS DEL PAIS O DE ENTIDADES
FINANCIERAS DEL EXTERIOR, DESTINADOS A LA REALIZACIN DE LAS
OPERACIONES QUE SE AUTORIZAN EN ESTE CAPITULO ASI COMO DE
PROVEEDORES, FABRICANTES O CONSTRUCTORES DE LOS BIENES
QUE SERN OBJETO DEARRENDAMIENTO FINANCIERO;
LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRDITO PUBLICO, MEDIANTE REGLAS

DE CARCTER GENERAL, PODRA AUTORIZAR OTRAS FUENTES DE
FINANCIAMIENTO;
V. OBTENER PRESTAMOS Y CRDITOS DE INSTITUCIONES DE CRDITO

DEL PAIS O DE ENTIDADES FINANCIERAS DEL EXTERIOR, PARA CUBRIR
NECESIDADES DE LIQUIDEZ, RELACIONADAS CON SU OBJETO SOCIAL;
VI. (SE DEROGA).
VII. (SE DEROGA).
VIII. DESCONTAR, DAR EN GARANTA O NEGOCIAR LOS TTULOS DE

CRDITO Y AFECTAR LOS DERECHOS PROVENIENTES DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO O DE LAS
OPERACIONES AUTORIZADAS A LAS ARRENDADORAS, CON LAS
PERSONAS DE LAS QUE RECIBAN FINANCIAMIENTO.
IX. CONSTITUIR DEPSITOS, A LA VISTA Y A PLAZO, EN INSTITUCIONES

DE CRDITO Y BANCOS DEL EXTRANJERO, ASI COMO ADQUIRIR
VALORES APROBADOS PARA EL EFECTO POR LA COMISIN NACIONAL
DEVALORES;
X.ADQUIRIR MUEBLES EINMUEBLES DESTINADOS A SUS OFICINAS;
XI. LAS DEMS QUE EN ESTA UOTRAS LEYES SE LESAUTORICE;Y

L3
Ing RaulRomo Ozuna
XII. LAS DEMS OPERACIONES ANLOGAS Y CONEXAS QUE, MEDIANTE

REGLAS DE CARCTER GENERAL, AUTORICE LA SECRETARIA DE
HACIENDA Y CRDITO PUBLICO, OYENDO LA OPINION DE LA COMISIN
NACIONAL BANCARIA Y DEL BANCO DEMEXICO.
ARTICULO 25.- POR VIRTUD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FINANCIERO, LA ARRENDADORA FINANCIERA SE OBLIGA A ADQUIRIR
DETERMINADOS BIENES YA CONCEDER SU USO O GOCE TEMPORAL, A
PLAZO FORZOSO, A UNA PERSONA FSICA O MORAL, OBLIGNDOSE
ESTA A PAGAR COMO CONTRAPRESTACION, QUE SE LIQUIDARA EN
PAGOS PARCIALES, SEGN SE CONVENGA, UNA CANTIDAD EN DINERO
DETERMINADA O DETERMINABLE, QUE CUBRA EL VALOR DE
ADQUISICIN DE LOS BIENES, LAS CARGAS FINANCIERAS Y LOS DEMS
ACCESORIOS, Y ADOPTAR AL VENCIMIENTO DEL CONTRATO ALGUNA
DE LAS OPCIONES TERMINALES A QUE SE REFIERA ELARTICULO 27 DE
ESTA LEY.
AL ESTABLECER EL PLAZO FORZOSO A QUE HACE MENCIN EL

PRRAFO ANTERIOR, DEBERN TENERSE EN CUENTA LAS
CONDICIONES DE LIQUIDEZ DE LA ARRENDADORA FINANCIERA, EN
FUNCIN DE LOS PLAZOS DE LOS FINANCIAMIENTOS QUE, ENSUCASO,
HAYA CONTRATADO PARA ADQUIRIR LOS BIENES.
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DEBERN

OTORGARSE POR ESCRITO Y RATIFICARSE ANTE LA FE DE NOTARIO
PUBLICO, CORREDOR PUBLICO TITULADO, O CUALQUIER OTRO
FEDATARIO PUBLICO Y PODRAN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO
PUBLICO DE COMERCIO, A SOLICITUD DE LOS CONTRATANTES, SIN
PERJUICIOS DE HACERLO EN OTROS REGISTROS QUE LAS LEYES
DETERMINEN.
ARTICULO 26.- LAARRENDATARIA PODRA OTORGAR A LA ORDEN DE LA

ARRENDADORA FINANCIERA, UNO A VARIOS PAGARES, SEGN SE
CONVENGA, CUYO IMPORTE TOTAL CORRESPONDA AL PRECIO
PACTADO, POR CONCEPTO DE RENTA GLOBAL, SIEMPRE QUE LOS
VENCIMIENTOS NO SEAN POSTERIORES AL PLAZO DEL
ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y QUE SE HAGA CONSTAR EN TALES
DOCUMENTOS SU PROCEDENCIA DE MANERA QUE QUEDEN
SUFICIENTEMENTE IDENTIFICADOS. LA TRANSMISIN DE ESOS
TTULOS IMPLICA EN TODO CASO EL TRASPASO DE LA PARTE
CORRESPONDIENTE DE LOS DERECHOS DERIVADOS DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y DEMS DERECHOS ACCESORIOS
EN LA PROPORCIN QUE CORRESPONDAN.
LA SUSCRIPCIN Y ENTREGA DE ESTOS TTULOS DE CRDITO, NO SE

CONSIDERARAN COMO PAGO DE LA CONTRAPREPARACION NI DE SUS
PARCIALIDADES.
L4
Ing RaulRomo Ozuna
ARTICULO 27.- AL CONCLUIR EL PLAZO DEL VENCIMIENTO DEL

CONTRATO UNA VEZ QUE SE HAYAN CUMPLIDO TODAS LAS
OBLIGACIONES, LA ARRENDATARIA DEBER ADOPTAR ALGUNA DE LAS
SIGUIENTES OPCIONES TERMINALES:
I. LA COMPRA DE LOS BIENES A UN PRECIO INFERIOR A SU VALOR DE

ADQUISICIN, QUE QUEDARA FIJADO EN EL CONTRATO. EN CASO DE
QUE NO SE HAYA FIJADO, EL PRECIO DEBE SER INFERIOR AL VALOR DE
MERCADO A LA FECHA DE COMPRA, CONFORME A LAS BASES QUE SE
ESTABLEZCAN EN ELCONTRATO;
II. A PRORROGAR EL PLAZO PARA CONTINUAR CON EL USO O GOCE

TEMPORAL, PAGANDO UNA RENTA INFERIOR A LOS PAGOS
PERIDICOS QUE VENIA HACIENDO, CONFORME A LAS BASES QUE SE
ESTABLEZCAN EN EL CONTRATO;Y
III. A PARTICIPAR CON LA ARRENDADORA FINANCIERA EN EL PRECIO

DE LA VENTA DE LOS BIENES A UN TERCERO, EN LAS PROPORCIONES
YTRMINOS QUE SE CONVENGAN EN ELCONTRATO.
LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRDITO PUBLICO, MEDIANTE

DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL, ESTA FACULTADA PARA
AUTORIZAR OTRAS OPCIONES TERMINALES SIEMPRE QUE SE
CUMPLAN LOS REQUISITOS SEALADOS EN EL PRIMER PRRAFO DEL
ARTICULO 25 DE ESTA LEY.
EN EL CONTRATO PODRA CONVENIRSE LA OBLIGACIN DE LA

ARRENDATARIA DE ADOPTAR, DE ANTEMANO, ALGUNA DE LAS
OPCIONES ANTES SEALADAS, SIENDO RESPONSABLE DE LOS DAOS
Y PERJUICIOS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LA ARRENDADORA
FINANCIERA NO PODRA OPONERSE AL EJERCICIO DE DICHA OPCIN.
SI EN LOS TRMINOS DEL CONTRATO, QUEDA LA ARRENDATARIA

FACULTADA PARA ADOPTAR LA OPCIN TERMINAL AL FINALIZAR EL
PLAZO OBLIGATORIO, ESTA DEBER NOTIFICAR POR ESCRITO A LA
ARRENDADORA FINANCIERA, POR LO MENOS CON UN MES DE
ANTICIPACIN AL VENCIMIENTO DEL CONTRATO, CUAL DE ELLAS VA A
ADOPTAR, RESPONDIENDO DE LOS DAOS Y PERJUICIOS EN CASO DE
OMISIN, CON INDEPENDENCIA DE LO QUE SE CONVENGA EN EL
CONTRATO.
ARTICULO 28.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO,

PODRA ESTABLECERSE QUE LA ENTREGA MATERIAL DE LOS BIENES
SEA REALIZADA DIRECTAMENTE A LA ARRENDATARIA POR EL
PROVEEDOR, FABRICANTE O CONSTRUCTOR, EN LAS FECHAS
PREVIAMENTE CONVENIDAS, DEBIENDO AQUELLA ENTREGAR
CONSTANCIA DEL RECIBO DE LOS BIENES A LA ARRENDADORA
FINANCIERA. SALVO PACTO EN CONTRARIO, LA OBLIGACIN DE PAGO
L5
Ing RaulRomo Ozuna
DEL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO SE INICIA A PARTIR DE

LA FIRMA DEL CONTRATO, AUNQUE NO SE HAYA HECHO LA ENTREGA
MATERIAL DE LOS BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.
EN LOS CASOS A QUE SE REFIERE EL PRRAFO ANTERIOR, LA

ARRENDADORA FINANCIERA ESTARA OBLIGADA A ENTREGAR A LA
ARRENDATARIA LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA QUE LA MISMA
QUEDE LEGITIMADA A FIN DE RECIBIRLOS DIRECTAMENTE.
ARTICULO 29.- SALVO PACTO EN CONTRARIO, LA ARRENDATARIA

QUEDA OBLIGADA A CONSERVAR LOS BIENES EN EL ESTADO QUE
PERMITA EL USO NORMAL QUE LES CORRESPONDA, A DAR EL
MANTENIMIENTO NECESARIO PARA ESTE PROPOSITO Y,
CONSECUENTEMENTE, A HACER POR SU CUENTA LAS REPARACIONES
QUE SE REQUIERAN, ASI COMO A ADQUIRIR LAS REFACCIONES E
IMPLEMENTOS NECESARIOS, SEGN SE CONVENGA EN EL CONTRATO.
DICHAS REFACCIONES, IMPLEMENTOS Y BIENES QUE SE ADICIONEN A
LOS QUE SEAN OBJETO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO, SE
CONSIDERARAN INCORPORADOS A ESTOS Y, CONSECUENTEMENTE,
SUJETOS A LOSTRMINOS DEL CONTRATO.
LA ARRENDATARIA DEBE SERVIRSE DE LOS BIENES SOLAMENTE PARA

EL USO CONVENIDO, O CONFORME A LA NATURALEZA Y DESTINO DE
ESTOS, SIENDO RESPONSABLE DE LOS DAOS QUE LOS BIENES
SUFRAN POR DARLES OTRO USO, O POR SU CULPA O NEGLIGENCIA, O
LA DE SUS EMPLEADOS OTERCEROS.
ARTICULO 30.- LA ARRENDATARIA DEBER SELECCIONAR AL

PROVEEDOR, FABRICANTE O CONSTRUCTOR Y AUTORIZAR LOS
TRMINOS, CONDICIONES Y ESPECIFICACIONES QUE SE CONTENGAN
EN EL PEDIDO U ORDEN DE COMPRA, IDENTIFICANDO Y DESCRIBIENDO
LOS BIENES QUE SEADQUIRIRN.
LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS NO SERN RESPONSABLES DE

ERROR U OMISIN EN LA DESCRIPCIN DE LOS BIENES OBJETO DEL
ARRENDAMIENTO CONTENIDA EN EL PEDIDO U ORDEN DE COMPRA. LA
FIRMA DE LA ARRENDATARIA EN CUALQUIERA DE ESTOS LTIMOS
DOCUMENTOS IMPLICA, ENTRE OTROS EFECTOS, SU CONFORMIDAD
CON LOS TRMINOS, CONDICIONES, DESCRIPCIONES Y
ESPECIFICACIONES AH CONSIGNADOS.
ARTICULO 31.- SALVO PACTO EN CONTRARIO, SON A RIESGO DE LA

ARRENDATARIA:
I. LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LOS BIENES QUE IMPIDAN SU

USO PARCIAL OTOTAL. EN ESTE CASO, LAARRENDADORA FINANCIERA
TRANSMITIR A LA ARRENDATARIA LOS DERECHOS QUE COMO
COMPRADORA TENGA, PARA QUE ESTA LOS EJERCITE EN CONTRA DEL
L6
Ing Ral Romo Ozuna
VENDEDOR, O LA LEGITIMARA PARA QUE LA ARRENDATARIA EN SU

REPRESENTACIN EJERCITE DICHOS DERECHOS;
II. LA PERDIDA PARCIAL O TOTAL DE LOS BIENES, AUNQUE ESTA SE

REALICE POR CAUSA DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO;Y
III. EN GENERAL, TODOS LOS RIESGOS, PERDIDAS, ROBOS,

DESTRUCCIN O DAOS QUE SUFRIEREN LOS BIENES DADOS EN
FRENTE A LAS EVENTUALIDADES SEALADAS, LA ARRENDATARIA NO

QUEDA LIBERADA DEL PAGO DE LA CONTRAPRESTACION, DEBIENDO
CUBRIRLA EN LA FORMA QUE SE HAYA CONVENIDO EN ELCONTRATO.
ARTICULO 32.- EN CASOS DE DESPOJO, PERTURBACIN O CUALQUIER

ACTO DETERCERO, QUE AFECTEN EL USO O GOCE DE LOS BIENES, LA
POSESIN DE LOS MISMOS O BIEN LA PROPIEDAD, LA ARRENDATARIA
TIENE LA OBLIGACIN DE REALIZAR LAS ACCIONES QUE
CORRESPONDAN PARA RECUPERAR LOS BIENES O DEFENDER EL USO
O GOCE DE LOS MISMOS. IGUALMENTE, ESTARA OBLIGADA A EJERCER
LAS DEFENSAS QUE PROCEDAN, CUANDO MEDIE CUALQUIER ACTO O
RESOLUCIN DE AUTORIDAD QUE AFECTEN LA POSESIN O LA
PROPIEDAD DE LOS BIENES.
CUANDO OCURRA ALGUNA DE ESTAS EVENTUALIDADES, LA

ARRENDATARIA DEBE NOTIFICARLO A LA ARRENDADORA FINANCIERA,
A MAS TARDAR EL TERCERO DA HBIL SIGUIENTE AL QUE TENGA
CONOCIMIENTO DE ESAS EVENTUALIDADES, SIENDO RESPONSABLE DE
LOS DAOS Y PERJUICIOS, SI HUBIESE OMISIN. LA ARRENDADORA
FINANCIERA, EN CASO DE QUE NO SE EFECTEN O NO SE EJERCITEN
ADECUADAMENTE LASACCIONES O DEFENSAS, O POR CONVENIR ASIA
SUS INTERESES, PODRA EJERCITAR DIRECTAMENTE DICHAS
ACCIONES O DEFENSAS, SIN PERJUICIO DE LAS QUE REALICE LA
ARRENDATARIA.
LA ARRENDADORA FINANCIERA ESTARA OBLIGADA A LEGITIMAR A LA

ARRENDATARIA PARA QUE, EN SU REPRESENTACIN, EJERCITE
DICHASACCIONES O DEFENSAS, CUANDO ELLO SEA NECESARIO.
ARTICULO 33.- EN LOS CONTRATOS DEARRENDAMIENTO FINANCIERO,

AL SER EXIGIBLE LA OBLIGACIN Y, ANTE EL INCUMPLIMIENTO DEL
ARRENDATARIO DE LAS OBLIGACIONES CONSIGNADAS EN EL MISMO,
LA ARRENDADORA FINANCIERA PODRA PEDIR JUDICIALMENTE LA
POSESIN DE LOS BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. EL JUEZ
DECRETARA DE PLANO LA POSESIN CUANDO LE SEA PEDIDA EN LA
DEMANDA O DURANTE EL JUICIO, SIEMPRE QUE SE ACOMPAE EL
CONTRATO CORRESPONDIENTE DEBIDAMENTE RATIFICADO ANTE
FEDATARIO PUBLICO Y EL ESTADO DE CUENTA CERTIFICADO POR EL
L7
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas}
fng Raul Romo Ozuna
CONTADOR DE LA ORGANIZACIN AUXILIAR DEL CRDITO DE QUE SE

TRATE, EN LOSTRMINOS DELARTICULO 47 DE ESTA LEY.
ARTICULO 34.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO

DEBER ESTABLECERSE LA OBLIGACIN DE QUE SE CUENTE CON
SEGURO O GARANTA QUE CUBRA, EN LOS TRMINOS QUE SE
CONVENGAN, POR LO MENOS, LOS RIESGOS DE CONSTRUCCIN,
TRANSPORTACIN, RECEPCIN E INSTALACIN, SEGN LA
NATURALEZA DE LOS BIENES, LOS DAOS O PERDIDAS DE LOS
PROPIOS BIENES, CON MOTIVO DE SU POSESIN Y USO,ASI COMO LAS
RESPONSABILIDADES CIVILES Y PROFESIONALES DE CUALQUIER
NATURALEZA, SUSCEPTIBLES DE CAUSARSE EN VIRTUD DE LA
EXPLOTACIN O GOCE DE LOS PROPIOS BIENES, CUANDO SE TRATE
DE BIENES QUE PUEDA CAUSAR DAOS A TERCEROS, EN SUS
PERSONAS O EN SUS PROPIEDADES.
EN LOS CONTRATOS O DOCUMENTOS EN QUE CONSTE LA GARANTA

DEBER SEALARSE COMO PRIMER BENEFICIARIO A LA
ARRENDADORA FINANCIERA, A FIN DEQUE, EN PRIMER LUGAR, CON EL
IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES SE CUBRAN A ESTA LOS SALDOS
PENDIENTES DE LA OBLIGACIN CONCERTADA, O LAS
RESPONSABILIDADES A QUE QUEDA OBLIGADA COMO PROPIETARIA DE
LOS BIENES. SI EL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES PAGADAS, NO
CUBRE DICHOS SALDOS O RESPONSABILIDADES, LA ARRENDATARIA
QUEDA OBLIGADA AL PAGO DE LOS FALTANTES.
ARTICULO 35.- LASARRENDADORAS FINANCIERAS PODRAN PROCEDER

A CONTRATAR LOS SEGUROS A QUE SE REFIERE EL ARTICULO
ANTERIOR, EN CASO DE QUE HABINDOSE PACTADO EN EL CONTRATO
QUE EL SEGURO DEBA SER CONTRATADO POR LA ARRENDATARIA,
ESTA NO REALIZARA LA CONTRATACIN RESPECTIVA DENTRO DE LOS
TRES DAS SIGUIENTES A LA CELEBRACIN DEL CONTRATO, SIN
PERJUICIO DE QUE CONTRACTUALMENTE ESTA OMISIN SE
CONSIDERE COMO CAUSA DERESCISIN.
LAS PRIMAS Y LOS GASTOS DEL SEGURO SERN POR CUENTA DE LA

ARRENDATARIA.
ARTICULO 36.- LAS OPERACIONES A QUE SE REFIEREN LAS

FRACCIONES IVYV DELARTICULO 24 DE ESTA LEY QUE CELEBREN LAS
ARRENDADORAS FINANCIERAS, SE SOMETERN EN CUANTO A SUS
LIMITES Y CONDICIONES, A LAS REGLAS DE CARCTER GENERAL QUE
ENSU CASO EXPIDA EL BANCO DE MEXICO.
LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRDITO PUBLICO ESTABLECER,

OYENDO A LA COMISIN NACIONAL BANCARIA, MEDIANTE
DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL, LAS OBLIGACIONES
CONTINGENTES QUE PUEDAN ASUMIR LAS ARRENDADORAS
L8
(ng Raul Romo Ozuna
FINANCIERAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO,

CUANDO DICHAS OBLIGACIONES CONTINGENTES SEAN DISTINTAS A
LAS SEALADAS EN LA FRACCIN VIII DEL ARTICULO 24, SEALANDO
ADEMAS, EL MONTO MAXIMO DE ESTOS PASIVOS QUE SE LES
AUTORICE CONTRAER.
ARTICULO 37.- EL IMPORTE DEL CAPITAL PAGADO Y RESERVAS DE

CAPITAL DE LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS, DEBER ESTAR
INVERTIDO EN OPERACIONES PROPIAS DEL OBJETO DE ESTAS
SOCIEDADES, ASI COMO EN LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES QUE
ESTNAUTORIZADAS A ADQUIRIR.
NO EXCEDER DEL SESENTA POR CIENTO DEL CAPITAL PAGADO Y

RESERVAS DE CAPITAL, EL IMPORTE DE LAS INVERSIONES EN
MOBILIARIO, EQUIPO E INMUEBLES DESTINADOS A SUS OFICINAS, MAS
EL IMPORTE DE LA INVERSION EN ACCIONES DE SOCIEDADES A QUE
SE REFIEREN LOS ARTCULOS 68 Y 69 DE ESTA LEY Y DE AQUELLAS
QUE SE ORGANICEN EXCLUSIVAMENTE PARA ADQUIRIR EL DOMINIO Y
ADMINISTRAR INMUEBLES, SIEMPRE QUE EN ALGUNO DE ESTOS,
PROPIEDAD DE LA SOCIEDAD, LA ARRENDADORA FINANCIERA TENGA
ESTABLECIDA O ESTABLEZCA SU OFICINA PRINCIPAL O ALGUNA
SUCURSAL U OFICINA DE REPRESENTACIN. LA INVERSION EN DICHAS
ACCIONES Y LOS REQUISITOS QUE DEBAN SATISFACER LAS
SOCIEDADES A QUE SE HACE REFERENCIA, SE SUJETARAN A LAS
REGLAS GENERALES QUE DICTE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y
CRDITO PUBLICO.
EL IMPORTE DE LOS GASTOS DE INSTALACIN NO PODRA EXCEDER

DEL DIEZ POR CIENTO DEL CAPITAL PAGADO Y RESERVAS DECAPITAL.
LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRDITO PUBLICO DETERMINARA

MEDIANTE DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL LAS RESERVAS DE
CAPITAL COMPUTABLES PARA EFECTOS DEESTEARTICULO.
ARTICULO 37-A.- (SE DEROGA).
ARTICULO 37-B.- LASARRENDADORAS FINANCIERAS, SIN PERJUICIO DE

MANTENER EL CAPITAL MNIMO PREVISTO POR ESTA LEY, DEBERN
TENER UN CAPITAL CONTABLE POR UN MONTO NO MENOR DE LA
CANTIDAD QUE RESULTE DE APLICAR UN PORCENTAJE QUE NO SERA
INFERIOR AL SEIS POR CIENTO, A LA SUMA DE SUS ACTIVOS Y EN SU
CASO DE SUS OPERACIONES CAUSANTES DE PASIVO CONTINGENTE,
EXPUESTOS A RIESGO SIGNIFICATIVO. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y
CRDITO PUBLICO, OYENDO LA OPINION DE LA COMISIN NACIONAL
BANCARIA Y DEL BANCO DE MEXICO, Y TOMANDO EN CUENTA LOS
USOS INTERNACIONALES EN LA MATERIA DETERMINARA CUALES
ACTIVOS Y PASIVOS CONTINGENTES DEBERN CONSIDERARSE
L9
Ing RaulRomo Ozuna
DENTRO DE LA MENCIONADA SUMA ASI COMO EL PORCENTAJE

APLICABLE EN LOSTRMINOS DEL PRESENTE ARTICULO.
PARA EFECTOS DE ESTE ARTICULO, LA SECRETARIA DE HACIENDA Y

CRDITO PUBLICO, OYENDO PREVIAMENTE A LA COMISIN NACIONAL
BANCARIA Y AL BANCO DE MEXICO, SEALARA LOS CONCEPTOS QUE
SE CONSIDERARAN INTEGRANTES DEL CAPITAL CONTABLE DE LAS
ARRENDADORAS FINANCIERAS.
ARTICULO 37-C.- EL IMPORTE MAXIMO DE LAS RESPONSABILIDADES A

FAVOR DE UNA ARRENDADORA FINANCIERA Y A CARGO DE UNA SOLA
PERSONA O GRUPO DE PERSONAS QUE, POR NEXOS PATRIMONIALES
O DE RESPONSABILIDAD, CONSTITUYAN RIESGOS COMUNES, NO
EXCEDER DE LOS LIMITES QUE DETERMINE LA SECRETARIA DE
HACIENDA Y CRDITO PUBLICO, OYENDO A LA COMISIN NACIONAL
BANCARIA Y DEVALORES.
ARTICULO 38.- A LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS LES ESTA

PROHIBIDO:
I. OPERAR CON SUS PROPIAS ACCIONES, SALVO EN LOS CASOS

PREVISTOS EN LA LEY DEL MERCADO DEVALORES;
II. (SE DEROGA).
III. CELEBRAR OPERACIONES EN VIRTUD DE LAS CUALES RESULTEN O

PUEDAN RESULTAR DEUDORES DE LA ARRENDADORA, LOS
DIRECTORES GENERALES O GERENTES GENERALES, SALVO QUE
CORRESPONDAN A PRESTAMOS DE CARCTER LABORAL, LOS
COMISARIOS PROPIETARIOS O SUPLENTES, ESTN O NO EN
FUNCIONES; LOS AUDITORES EXTERNOS DE LA ARRENDADORA; O LOS
ASCENDIENTES O DESCENDIENTES EN PRIMER GRADO O CNYUGES
DE LAS PERSONAS ANTERIORES. LA VIOLACIN A LO PREVISTO EN
ESTA FRACCIN SE SANCIONARA CONFORME A LO DISPUESTO EN EL
ARTICULO 96 DE ESTA LEY;
IV. RECIBIR DEPSITOS BANCARIOS DE DINERO;
V. OTORGAR FIANZAS O CAUCIONES;
VI. ADQUIRIR BIENES, TTULOS O VALORES, MOBILIARIO O EQUIPO NO

DESTINADOS A SUS OFICINAS O A CELEBRAR OPERACIONES PROPIAS
DE SU OBJETO SOCIAL, QUE NO DEBAN CONSERVAR EN SU ACTIVO. SI
POR ADJUDICACIN O CUALQUIER OTRA CAUSA ADQUIRIESEN TALES
BIENES, DEBERN PROCEDER A SU VENTA, LA QUE SE REALIZARA, EN
EL PLAZO DE UN AO, SI SE TRATA DE BIENES MUEBLES, O DE DOS
AOS, SI SON INMUEBLES.
L10
Ing RaulRomo Ozuna
CUANDO SE TRATE DE BIENES QUE LASARRENDADORAS FINANCIERAS

HAYAN RECUPERADO, POR INCUMPLIMIENTO DE LAS ARRENDATARIAS,
PODRAN SER DADOS EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO A TERCEROS,
SI LAS CIRCUNSTANCIAS LO PERMITEN. EN CASO CONTRARIO, SE
PROCEDER EN LOSTRMINOS DEL PRRAFO ANTERIOR;
Vil. REALIZAR OPERACIONES CON ORO, PLATA Y DIVISAS. SE

EXCEPTAN LAS OPERACIONES CON DIVISAS RELACIONADAS CON
FINANCIAMIENTOS O CON CONTRATOS QUE CELEBREN EN MONEDA
EXTRANJERA, O CUANDO SE TRATE DE OPERACIONES EN EL
EXTRANJERO VINCULADAS A SU OBJETO SOCIAL, LAS CUALES SE
AJUSTARAN EN TODO MOMENTO A LAS DISPOSICIONES DE CARCTER
GENERAL QUE, ENSUCASO, EXPIDA EL BANCO DEMEXICO;Y
VIII. REALIZAR LAS DEMS OPERACIONES QUE NO LES ESTN

EXPRESAMENTE AUTORIZADAS.
ARTICULO 47.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO,

FACTORAJE FINANCIERO Y EN LAS DEMS OPERACIONES QUE
CELEBREN LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRDITO EN QUE
SE PACTE QUE EL ACREDITADO O EL MUTUATARIO PUEDAN DISPONER
DE LA SUMA ACREDITADA O DEL IMPORTE DEL PRSTAMO EN
CANTIDADES PARCIALES O ESTN AUTORIZADOS PARA EFECTUAR
REEMBOLSOS PREVIOS AL VENCIMIENTO DEL TERMINO SEALADO EN
EL CONTRATO, EL ESTADO DE CUENTA CERTIFICADO POR EL
CONTADOR DE LA ORGANIZACIN AUXILIAR DEL CRDITO ACREEDORA
HAR FE, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO, EN EL JUICIO RESPECTIVO
PARA LA FIJACIN DEL SALDO RESULTANTE A CARGO DEL DEUDOR.
ARTICULO 48.- EL CONTRATO O DOCUMENTO EN QUE SE HAGAN

CONSTAR LOS CRDITOS, ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS O
FACTORAJE FINANCIERO QUE OTORGUEN LAS ORGANIZACIONES
AUXILIARES DEL CRDITO CORRESPONDIENTES, ASI COMO LOS
DOCUMENTOS QUE DEMUESTREN LOS DERECHOS DEL CRDITO
TRANSMITIDOS A EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO,
NOTIFICADOS DEBIDAMENTE AL DEUDOR, JUNTO CON LA
CERTIFICACIN DEL ESTADO DE CUENTA A QUE SE REFIERE EL
ARTICULO ANTERIOR, SERN TITULO EJECUTIVO MERCANTIL, SIN
NECESIDAD DE RECONOCIMIENTO DE FIRMA NI DE OTRO REQUISITO
ALGUNO.
L11
Ing RaulRomo Ozuna
GLOSARIO DETRMINOS
ABONAR
Acreditar en las cuentas lasdiferentes partidas que corresponden al haber. Una

cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o
cuando disminuye el activo. Hacer pagos parciales a cuenta de un adeudo.
Registrar los ingresos percibidos como una utilidad diferida o postergada, sin
computarla entre los beneficios realizados, hasta el momento en que el servicio
sepresta.
ABROGAR
Privar totalmente de vigencia una ley, reglamento o cdigo. Dejar sin efecto una
disposicin legal que puede ser expresa, por una disposicin especfica o en
virtud de un precepto contenido en una disposicin posterior; o puede sertcita,
es decir, resultante de la incompatibilidad que existe entre las disposiciones de
lamisma leyyde la anterior.
ACCESORIOS
Elemento que depende de loque esprincipal,como puede ser elseguro de vida

al contratar un prstamo hipotecario, o un seguro de daos tratndose de un
prstamo automotriz. Dependiente secundario.
ACCIN
Ttulo que representa una de las partes iguales en que se divide el capital de
unasociedad. Sirve para acreditar losderechos de lossocios.
Cada una de las partes en que se considera dividido el capital social de una
sociedad annima o de una sociedad en comandita por acciones. Ttulo de
crdito que sirve para acreditar y transmitir la calidad y los derechos de socio,
enesta clasede sociedades.
Laaccin poseetres valores: nominal,contable yde mercado.
El valor nominal es aqul que resulta de dividir el capital social entre el nmero
deacciones de laempresa en undeterminado momento.
Elvalor contable de una accin esaqul que resulta de dividir elcapital contable
entre elnmero deacciones de laempresa en undeterminado momento.
El valor de mercado es aqul que la oferta y la demanda determinan en cierto

momento ycon cierto volumen de operaciones.
G1
Ing Raul Romo Ozuna
ACCIONISTA
Es el propietario legal de una o ms acciones de capital social de una

compaa. Los accionistas asisten a las asambleas anuales ordinarias o
extraordinarias, u otorgan poderes para votar en estas asambleas a otras
personas. Los accionistas tienenfacultades para autorizar o ratificar a instancias
de ladireccin, realizar enmiendas a laescritura de constitucin de lasociedad,
proponer enmiendas a los estatutos, a menos que el control sobre los estatutos
se hayatransferido alconsejo de administracin, unafusin o una consolidacin
con otra compaa; autorizar la venta de una parte importante del activo o del
negocio; la disolucin de la compaa; gravmenes determinados sobre las
acciones; eleccin o remocin de los directores; aprobacin de los actos de los
directores yde lagerencia durante elejercicio social inmediato anterior.
ACEPTACIN
Letra de cambio con promesa de pago que hace el girador de la misma y que,
por lo general, se indica mediante la inscripcin en la cara posterior del propio
documento de la palabra de "acepto" o "aceptamos", seguida de la fecha, el
lugar de pago y la firma del aceptante. Cualesquier palabra que indique la
intencin del librado de aceptar o pagar la letra es en este caso suficiente. El
efecto de laaceptacin es hacer que la letrasea equivalente a unpagar,conel
aceptante como librador yelgirador como endosante.
ACEPTACIN BANCARIA
Letras de cambio nominativas, emitidas por personas morales, aceptadas por

Sociedades Nacionales de Crdito y endosadas por el banco aceptante.
Actualmente su valor nominal es de $100,000.00 y sus mltiplos, liquidables al
vencimiento. Estn garantizadas por el banco que las coloca, sin el respaldo del
gobierno federal, por lo que el riesgo es mayor al de los Cetes. Tienen como
objetivo, financiar las necesidades de recursos de corto plazo de la pequea y
mediana industria, para apoyar elcapitaldetrabajo. Lasaceptaciones bancarias
sevenden adescuento a unatasa determinada, por loque su precio esmenora
su valor nominal por venderse bajo par. En trminos generales, las
aceptaciones bancarias son un instrumento del mercado dedinero.
ACEPTANTE O PAGADOR
Elque accede y por lotanto seobliga apagar unttulo decrdito.
ACRECENTAMIENTO
Suma que se agrega al principal o a los ingresos de un fondo, como resultado

de un plan de acumulacin, que es distinto del aumento por plusvala e
incremento. En un fondo para pensiones, por ejemplo, un acrecentamiento
puede provenir de las contribuciones de una nmina de sueldos o de los
productos recibidos de las inversiones del propio fondo. Es el aumento en el
G2
Ing Rau! RomoOzuna
valor econmico por cualquier causa, como por ejemplo, el crecimiento de los
rboles de un bosque, el aejamiento de los vinos, el aumento de los rebaos,
etc.
ACREDITADO
En lenguajejurdico,lque recibe unprstamo ouna apertura de crdito.
ACREDITANTE
En lenguaje jurdico, l que hace una apertura de crdito, l que concede un

crdito o un prstamo.
ACREEDORES DIVERSOS
Cuenta colectiva cuyo saldo representa el monto total de adeudos a favor de

varias personas cuyos crditos no aparezcan en otra forma en la contabilidad.
Son las personas o negocios a quienes se debe por un concepto distinto de la
compra de mercancas oservicios.
ACREEDORES SOLIDARIOS
Son los que participan solidariamente en la titularidad de un crdito,

encontrndose facultados para exigir de todos los deudores solidarios o de
cualquiera deellos el pagototal o parcialde ladeuda.
ACTA CONSTITUTIVA
Documento o constancia notarial en laque se registran los datos referentes ala

formacin de una sociedad o asociacin. Se especifican bases, fines,
integrantes de la agrupacin, funciones especficas de cada uno, firmas
autentificadas y dems informacin fundamental de la sociedad que se
constituye.
ACTIVIDAD ECONMICA
Conjunto de acciones que tienen por objeto la produccin, distribucin y

consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades
materiales y sociales.
ACTIVIDAD FINANCIERA
Es el conjunto de operaciones que se efectan en el mercado de oferentes y

demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que
intervienen en laformacin del mercado dedinero yde capitales.
G3
Ing RaulRomo Ozuna
ACTIVO
Importe total de valores o ttulos que se tienen afavor en una empresa: dinero,
mobiliario, maquinaria, cuentas al cobro,etc. Elactivo, ms el pasivo yel capital
son loscomponentes del Balance.
ACTIVO CIRCULANTE
Componente del Balance, formado por valores o bienes que estn en continua
circulacin en una empresa. En el caso de la banca, el dinero y las cuentas por
cobrar son activo circulante.Activo realizable.
ACTIVO FIJO
Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los

negocios no estn destinados a la venta, sino que representan la inversin de
capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o
aprovechadas por ella, de modo permanente o semi-permanente, en la
produccin o en la fabricacin de artculos para venta o la prestacin de
servicios a la propia entidad, a su clientela o al pblico en general. Por ejemplo:
la maquinaria de las compaas industriales, las instalaciones y equipos de las
empresas de servicios pblicos, los muebles y enseres de las casas
comerciales, el costo de concesiones y derechos, etc. Tambin se incluyen
dentro del activo fijo las inversiones en acciones, bonos y valores emitidos por
empresas afiliadas. El rubro de "activo fijo" denota una fijeza de propsito o
intencin de continuar en el uso o posesin de los bienes que comprenden;
denota inmovilizacin al servicio del negocio. Eventualmente, tales bienes
pueden ser vendidos o dados de baja ya sea porque se considera que no son
tiles, porque sean reemplazados por nuevas instalaciones o por otras causas
similares a las expuestas. Las erogaciones que se hagan con objeto de mejorar
el valor de una propiedad o su eficacia para el servicio, pueden considerarse
como inversiones fijas. Desde un punto de vista estrecho, solamente pueden
capitalizarse aquellas erogaciones que tengan por objeto aumentar los ingresos
odisminuir losgastos.
El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las

propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los
edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden
ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de va, el
crdito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en
compaas afiliadas.
ACTIVO FINANCIERO
Son aquellos activos que se caracterizan por estar expresados y ser

representativos en moneda corriente actual. Su monto se fija por contrato y
originan a sus tenedores un aumento o disminucin en el poder de compra
segntengan ono una redituabilidad porencima de lainflacin.
G4
Ing Raul Romo Ozuna
ACTO JURDICO
Expresin de la voluntad humana con capacidad para provocar efectos

jurdicos, conforme a los requisitos legales establecidos con anterioridad para
cada caso.
ADEUDO
Pasivo, deuda. Cantidad que se ha de pagar derivada de cualquier obligacin

contrada.
ADJUDICACIN
Al acto peridico mediante el cual se determina a cul o cules integrantes del

grupo, que se encuentren al corriente en el pago de sus cuotas peridicas
totales, corresponde el derecho de recibir el bien o servicio contratado,
mediante la aplicacin de los procedimientos previstos en el contrato de
adhesin.
ADJUDICATARIO
Calidad que adquiere el consumidor integrante cuando ste o su beneficiario

obtiene el derecho de recibir el bien o servicio objeto del contrato de adhesin,
conforme a lodispuesto enel propio contrato deadhesin.
ADMINISTRACIN PUBLICA PARAESTATAL (SECTOR PARAESTATAL)
Conjunto de entidades de control presupuestario directo e indirecto integrado

por: los organismos descentralizados, las empresas de participacin estatal, las
sociedades nacionales de crdito, las organizaciones auxiliares nacionales de
crdito, las instituciones nacionales deseguros y losfideicomisos pblicos.
ADMINISTRADORAS DE FONDOS PARA EL RETIRO (AFORES)
Instituciones financieras que se dedican de manera exclusiva, habitual y

profesional a administrar las cuentas individuales de los trabajadores y a
canalizar los recursos de las subcuentas que las integran en trminos de las
leyes de seguridad social, as como administrar sociedades de inversin
especializadas (SIEFORES), las que producirn rendimientos que se integrarn
a lascuentas individuales decada trabajador.
ADMINISTRAR
Realizar actos mediante los cuales se orienta el aprovechamiento de los

recursos materiales, humanos, financieros ytcnicos de una organizacin hacia
elcumplimiento de los objetivos institucionales.
G5
Ing RaulRomo Ozuna
ADQUISICIN
Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades
de un bien o servicio o algn derecho real sobre stos. Puede tener efecto a
ttulo oneroso ogratuito; attulo singular ouniversal,por cesin o herencia.
AFIANZAR
Dar fianza por alguna persona para seguridad o resguardo de intereses o

caudales.
AGENTE DE SEGUROS
Funcionario autorizado por una empresa de seguros para celebrar contratos,

recibir ofertas, cobrar primas vencidas, extender recibos, proceder a la
comprobacin de los siniestros que sepresenten yotros.
AGENTES PROMOTORES
Aquella persona fsica que teniendo una relacin de trabajo con una
administradora o que habiendo celebrado un contrato con sta, se encuentre
autorizado para realizar actividades de registro de cuentas individuales, de
comercializacin, promocin y atencin de solicitudes de traspasos, llevando a
cabodichas actividades en nombre ypor cuenta de la administradora
ALMACENES FISCALES
Almacenes generales de depsito que cuentan con espacios destinados a

almacenar mercancas sujetas al pago de derechos de importacin y que slo
pueden retirarse al pago de los mismos.
ALMACENESGENERALESDEDEPOSITO
Instituciones auxiliares de crdito que tienen por objeto el almacenamiento,
guarda o conservacin de bienes o mercancas y la expedicin de certificados
de depsito y bonos de prenda, siendo stos ltimos opcionales, cuando a
solicitud del depositante se emitan como no negociables los certificados de
depsitos. Tendrn tambin, los almacenes generales de depsitos, la
posibilidad de realizar las siguientes actividades: a) transformar las mercancas
depositadas para aumentar su valor, sin variar esencialmente su naturaleza; b)
transportar mercancas que entren o salgan de su almacn, siempre que stas
vayan a ser o hayan sido almacenadas en ste; c) expedir certificados de
depsito por mercancas en trnsito si el depositante y el acreedor prendario
dan su conformidad y corren los riesgos inherentes, adems de asegurar por
conducto del almacn las mercancas.
G6
Ing RaulRomo Ozuna
MBITO DE COMPETENCIA
Ejercicio de autoridad jurisdiccional que un rgano practica dentro de un marco

de accin,mismo que determina los lmites yalcances de sus acciones.
AMORTIZACIN
Extincin gradual de cualquier deuda durante un periodo de tiempo; por

ejemplo: la redencin de una deuda mediante pagos consecutivos al acreedor,
la extincin gradual peridica en libros de una prima de seguros o de una prima
sobre bonos. Una reduccin al valor en libros de una partida de activo fijo; un
trmino genrico para depreciacin, agotamiento, baja en libros, o la extincin
gradual en libros de una partida o grupo de partidas de activo de vida limitada,
bien sea, mediante un crdito directo, o por medio de una cuenta de valuacin;
por tanto, el importe de esta reduccin constituye genricamente una
amortizacin.
Erogacin que se destina al pago o extincin de una carga o una deuda

contrada por laentidad.
Proceso de cancelacin de un emprstito. La extincin de compromisos a largo

ycorto plazo.
Dar de baja en libros a una parte o a todo el costo de una partida de activo;
depreciar o agotar.
AMPARO
Procedimiento sealado por la Constitucin para protegerse de alguna ley o

acto que puede lesionar los intereses de una persona fsica omoral.
AMPLIACIN
A menudo se confunden los trminos ampliacin y mejora, para aclarar tal

confusin las ampliaciones son aqullas que constituyen una inversin
complementaria para aumentar los equipos, edificios, etc.; mientras que las
mejoras son aqullas que se introducen en los elementos ya existentes
sustituyendo ciertas piezas.
AMPLIACIN A LA LINEA DE CRDITO
Cantidad adicional otorgada a los crditos autorizados. Estas operaciones son

utilizadas frecuentemente por las grandes organizaciones para financiar
compromisos ya contraidos ofuturas adquisiciones.
G7
Ing RaulRomo Ozuna
ANLISIS DE CRDITO
Proceso de evaluacin para determinar si un solicitante de crdito cumple con

las condiciones para otorgarle un crdito en base a la informacin que le
proporciona a la institucin financiera.
ANLISIS DE RIESGO
Clculo de la probabilidad de que los rendimientos reales futuros estn por

abajo de los rendimientos esperados, esta probabilidad se mide por la
desviacin estndar o por el coeficiente de variacin de los rendimientos
esperados.
ANLISIS DE VALORES
Estudio de los factores legales, econmicos, financieros y burstiles de los

ttulos mobiliarios para explicar su comportamiento en el mercado y pronosticar
sutendencia. Elanlisis de losvalores puede serfundamental ytcnico.
ANLISIS FINANCIERO
Procedimiento utilizado para evaluar la estructura de las fuentes y usos de los

recursos financieros. Se aplica para establecer las modalidades bajo las cuales
se mueven los flujos monetarios, y explicar los problemas y circunstancias que
en ellos influyen.
ANTICIPOS
Las cuotas peridicas totales, que el consumidor deposite en adicin a su cuota

peridica total mensual ordinaria, con el fin de reducir el plazo para la
adjudicacin del beneficio contratado, y/o para anticipar la liquidacin del saldo
de laoperacin,en sentido inverso (aplicables de la ltima mensualidad hacia la
primera).
APALANCAMIENTO
Se refiere a las estrategias relativas a la composicin de deuda y capital para

financiar los activos. Se concibe como el mejoramiento de la rentabilidad de una
empresa atravs desu estructura financiera yoperativa.
APERTURA
Trmite para abrir o iniciar una cuenta de cheques, ahorros o inversin aplazo.
APERTURA DE CRDITO
Contrato por el cual el acreditante se obliga a poner una suma de dinero a

disposicin del acreditado o contraer una obligacin por cuenta de ste para
G8
Ing Raul Romo Ozuna
que l mismo haga uso del crdito concedido en la forma y en los trminos y
condiciones convenidos, quedando obligado el acreditado a restituir al
acreditante las sumas de que se disponga, o a cubrirlo oportunamente por el
importe de la obligacin que contrajo y en todo caso a pagarle los intereses,
prestaciones, gastos ycomisiones que seestipulen.
APORTACIONES DE CAPITAL
Las sumas pagadas en efectivo o aportadas en bienes o derechos por los

socios oaccionistas de una sociedad, para integrar el capital desta.
Son las entregas en bienes de capital o en dinero, para financiar gastos de

capital a las empresas de participacin estatal y organismos descentralizados,
que producen bienes y/o servicios para suventa enel mercado.
APORTACIN PERIDICA
Lacantidad peridica aplicable que elconsumidor debe pagar acuenta del valor
del bienoservicio,ajustada por laactualizacin correspondiente.
APORTACIN VOLUNTARIA
Es la cantidad que libremente el asegurado y/o su patrn puede depositar en la

Cuenta Individual del Trabajador de la AFORE, con objeto de incrementar su
ahorro para el retiro.
ARRENDADORASFINANCIERAS
Son organizaciones que mediante un contrato de arrendamiento se obligan a
adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal a plazo
forzoso a una persona fsica o moral, obligndose sta a realizar pagos
parciales por una cantidad que cubra el costo de adquisicin de los bienes, los
gastos financieros y otros gastos conexos, para adoptar al vencimiento del
contrato cualquiera de las tres opciones siguientes: a) comprar el bien a un
precio inferior a su valor de adquisicin, fijado en el contrato, o inferior al valor
de mercado; b) prorrogar el plazo del uso o goce del bien, pagando una renta
menor; c) participar junto con la arrendadora de los beneficios que deje la venta
del bien, de acuerdo a las proporciones ytrminos establecidos enelcontrato.
ARRENDAMIENTO
Cesin de una persona (arrendadora) a otra (arrendatario), del uso de un bien

mueble o inmueble, terreno, edificio, automvil, maquinaria o de una parte de
unoode otro,durante un periodo especificado detiempo a cambio de una renta
u otra compensacin.
G9
Ing RaulRomo Ozuna
ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Es el contrato por virtud del cual se otorga el uso o goce temporal de bienes
tangibles, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1 - que se
establezca un plazo forzoso que sea igual o superior al mnimo para deducir la
inversin en los trminos de las disposiciones fiscales o cuando el plazo sea
menor, se permita a quien recibe el bien, que al trmino del plazo ejerza
cualquiera de las siguientes opciones: a) transferir la propiedad del bien objeto
del contrato mediante el pago de una cantidad determinada, que deber ser
inferior al valor del mercado del bien al momento de ejercer la opcin; b)
prorrogar el contrato por un plazo determinado durante el cual los pagos sern
por un monto inferior al que se fij durante el plazo inicial del contrato; y c)
obtener parte del precio por la enajenacin a un tercero del bien objeto del
contrato; 2.-que la contraprestacin sea equivalente o superior al valor del bien
al momento de otorgar su uso o goce; y 3.- que se establezca una tasa de
inters aplicable para determinar los pagos yel contrato se celebre porescrito.
ARRENDAMIENTO PURO
Operacin por contrato que establece el uso o goce temporal de un bien, con la
caracterstica de que no existe opcin de compra al trmino de la vigencia del
contrato. Por lo tanto, la arrendadora no contrae obligacin alguna de enajenar
el bien, ni de hacerle partcipe al arrendatario del importe de la venta que se
haga del bien a un tercero. En el caso de que al trmino del contrato exista un
contrato de compra-venta del bien entre el arrendador y el arrendatario, el bien
tendr que serenajenado alvalor comercial ode mercado.
ASEGURADO
En sentido estricto, es la persona que en s misma o en sus bienes o intereses

econmicos est expuesta al riesgo y que en tal virtud ha contratado con una
compaa de seguros.
ASEGURADORA
Es la persona moral que, mediante la formalizacin de un Contrato de Seguro,

asume las consecuencias daosas producidas por la realizacin del evento
cuyo riesgo es objeto de lacobertura.
AUTORIDAD FISCAL
Dcese del representante del poder pblico que est facultado para recaudar
impuestos, controlar a los causantes, imponer sanciones previstas porel Cdigo
Fiscal, interpretar disposiciones de la ley,etc.
G10
Ing Raul Romo Ozuna
AVAL
Garanta total o parcial de pago prestada por un tercero, que se obliga

solidariamente con el deudor, para el caso de que ste no lo realice. El aval se
hace constar en los propios ttulos de crdito o bien en un oficio, contrato o
cualquier otro instrumento, enforma genrica.
La obligacin contrada por alguno de los signatarios de un ttulo de crdito o

por unextrao,de pagar dichottulo entodo oen parte,en defecto dealguno de
los obligados en elttulo mismo. Elaval se hace constar en el propio documento
o en hoja que se le adhiera. Se expresa con la frmula "por aval", u otra
equivalente y debe llevar la firma de quien lo presta. Legalmente, la sola firma
eneldocumento puede tenerse como aval, en algunos casos.
AVALISTA
Persona que otorga el aval. Para efectos de la deuda pblica el avalista oficial
es la Secretara de Hacienda yCrdito Pblico.
AVO
Contrato de crdito que se destina para el aprovisionamiento de materias

primas, pagode salarios y gastos directos de explotacin para elfomento de un
negocio.
BALANCE GENERAL
Es el estado bsico demostrativo de la situacin financiera de una empresa, a

una fecha determinada, preparado de acuerdo con los principios bsicos de
contabilidad gubernamental que incluye el activo,el pasivo yel capital contable.
BANCA COMERCIAL
Se denomina as a las instituciones de crdito autorizadas por el Gobierno

Federal para captar recursos financieros del pblico y otorgar a su vez crditos,
destinados a mantener en operacin las actividades econmicas. Por estas
transacciones de captacin yfinanciamiento, la banca comercial establece tasas
de inters activas y pasivas
BANCA DE DESARROLLO
Instituciones que ejercen el servicio de banca y crdito a largo plazo con

sujecin a las prioridades del Plan Nacional de Desarrollo y en especial al
Programa Nacional de Financiamiento del Desarrollo, para promover y financiar
sectores que le son encomendados en sus leyes orgnicas de dichas
instituciones. Por ejemplo a Nacional Financiera (NAFIN), se le encomienda
promover el ahorro y la inversin, as como canalizar apoyos financieros y
G11
Ing Raul Romo Ozuna
tcnicos al fomento industrial y en general, al desarrollo econmico nacional y

regional del pas. Las instituciones de banca de desarrollo tienen por objeto
financiar proyectos prioritarios para elpas.
BANCO
Institucin que realiza operaciones de banca, es decir es prestatario y

prestamista de crdito; recibe y concentra en forma de depsitos los capitales
captados para ponerlos adisposicin dequienes puedan hacerlos fructificar.
BIENES INMUEBLES
Setienen como tales aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin
alterar, en algn modo, su forma o sustancia, sindolo unos por su naturaleza,
otros por disposicin legal expresa en atencin a su destino. El concepto de
bienes inmuebles ha sufrido una honda transformacin en nuestro tiempo,
merced a los adelantos tcnicos que permiten trasladar, de un lugar a otro, sin
alteracin, por ejemplo monumentos histricos arquitectnicos.
CAPACIDAD JURDICA
Capacidad legal.Aptitud para ser sujeto dederechos y obligaciones.
CAPITAL
Total de recursos fsicos yfinancieros que posee un ente econmico, obtenidos

mediante aportaciones de los socios o accionistas destinados a producir
beneficios, utilidades oganancias.
CAPITAL CONTABLE
Es la diferencia entre los activos y pasivos de la empresa yest constituido por

la suma de todas las cuentas de capital, es decir, incluye capital social,
reservas, utilidades acumuladas y utilidades del ejercicio.
CAPITAL SOCIAL
Es el conjunto de aportaciones suscritas por los socios o accionistas de una

empresa, las cuales forman su patrimonio, independientemente de que estn
pagadas o no. El capital social puede estar representado por: capital comn,
capital preferente, capital comanditario, capital comanditado, fondo social (en
sociedades cooperativas o civiles), etc.
Cuando el capital social acumula utilidades a prdidas, recibe el nombre de

capital contable.
G12
Ing RaulRomo Ozuna
EMPRESA
Unidad productora de bienes y servicios homogneos para lo cual organiza y
combina el uso defactores de laproduccin.
Organizacin existente con medios propios y adecuados para alcanzar un fin

econmico determinado. Compaa o sociedad mercantil, constituida con el
propsito de producir bienes yservicios parasuventa enel mercado.
ESCRITURA PBLICA
Escritura autorizada por un fedatario pblico (notario o funcionario con

atribuciones legales) que da fe del contenido del documento, la capacidad de
laspartes y lafecha enque serealiz.
G13
Ing Raul Romo Ozuna
ANEXOS
ANEXO 1: ENCUESTA
La presente encuesta tiene la finalidad de poder analizar la posibilidad de

invertir en la construccin de bodegas que satisfagan las necesidades de
funcionabilidad, construccin y renta competitiva que requieren los
arrendatarios de stas, bajo elesquema dearrendamiento financiero.
1. Actualmente tienen en renta la bodega que ocupan? SI NO

2. Conoce elesquema o plan de arrendamiento financiero? SI NO
3. Le interesara unplan de arrendamiento financiero? SI NO NOSE
4. Cules elgiro de laempresa? Alimentos
Construccin
Otros Cual o cuales?
5. Quetipo de productos almacena? Perecederos
Requiere de cuartos fros?SI
NO
No perecederos
6. Los productos que almacena son para exhibicin alpblico en general?
SI NO
7. Caractersticas requeridas de ubicacin yconstruccin:
a). Ubicacin: En una vialidad importante Caractersticas requeridas
|En unavialidad no importante Caractersticas requeridas
En unazona industrial
En unazona comercial
En unazona mixta (combinacin de varios usos de suelo)
Colindante conespuelas de FFCC
Indistinto
b).Tipode vehculo utilizado para lacarga ydescarga de los productos
Trailer
Tonelada
A1
Ing RaulRomo Ozuna
Pick up uotros Cul ocuales, en caso de otros?

c). Dimensiones de labodega:
Superficie: Menos de 200M2.
Entre 200Y 500M2.
Entre 500Y 1,000 M2.
Entre 1,000 Y 1,500 M2.
Masde 1,500 M2.
Altura Menos de 5mts.

Msde 5mts.
d). Tipode materiales de labodega:
Muros de block, techo de lmina, pisode concreto? SI De cuales?
NO
Con acabados? SI Deque tipo?
NO
e). Requiere oficinas interiores? SI NO
Superficies Menos de 50M2.
Entre 50Y 100M2.
Msde 100M2.
Tipo deacabados: pisos cermicos, muros texturizados SI Dec uales?
NO
f). Requiere de reas descubiertas: SI NO
Caractersticas (dimensiones, hacia elfrente, atrs oal costado de la bodega)
g). Requiere de andenes: SI Caractersticas (para pickup otrailers)
NO
h). Requiere de cajones deestacionamiento: SI NO
Cuantos? Menos de 10
Entre 10Y 20
Entre 20 Y 30
Ms de 30,especificar
i). Requiere de algunas otras caracterstica especificas? SI Cul?
NO
A2
Ing Raul Romo Ozuna
8. Deconstruirse una bodega con las anteriores caractersticas, le interesara

tomarla como:
Arrendamiento Financiero
Renta (Arrendamiento Puro)
Compra
Otra opcin Cual?
9. Quecantidad de arrendamiento (ya seafinanciero o renta pura,de acuerdo
a laeleccin anterior, o para ambas) mensual estara dispuesto apagar por una
bodega con las anteriores caractersticas?
Menos de $10/M2
Entre $ 10Y20/M 2
Entre $20Y 30/M2
Entre $ 30Y40/M2
Ms de $40/M2
10. Enque plazo detiempo (para el caso dearrendamiento financiero)?

En menos de 5aos
Entre 5Y 10aos
Msde 10aos
11. Qu cantidad estara dispuesto apagar como compra por labodega, al
contado?
Menos de $ 1,000/M2
Entre $ 1,000 Y 1,500/M2
Entre $1,500 Y2,000/M2
Entre $2,000 Y 3,000/M2
Ms de $3,000/M2
12. Qu porcentaje de incremento estara dispuesto apagar sobreel precio de
compra anterior, para establecerse como precio base de compra enel plan de
arrendamiento financiero?
0%
Entre 0Y 10%
Entre 10Y 2 0 %
A3
Arrendamiento financiero de inmuebies {modalidad bodegas)
Ing Ral Romo Ozuna
Entre 20 Y 30%
Entre 30Y40%
Entre40 Y 50%
Ms del 50% Cuanto?
13. DATOS DEL ENCUESTADO:
Nombre:
Empresa:
Direccin:
Telfono:
A4
Ing Raul Romo Ozuna
ANEXO 2: RESULTADOS DE LA ENCUESTA
Se realizaron 20encuestas obtenindose los siguientes resultados:
1.- Actualmente tieneen renta la bodega que ocupan ?

Si 18
No 2
TOTAL 20
Grfica
No
iq>n-^
A-.^
( \
\ v
^^_
Si
90%
_-s
i
Se puede observar que lamayora de las bodegas se encuentran
bajo el esquema de arrendamiento puro, pocos utilizan bodegas
propias
2.- Conoce el esquema o plan de arrendamiento financiero?

Si 2
No 18
Total 20
bl esquema de arrendamiento tmanciero noes muy conocido.

A5
Ing RalRomo Ozuna
3.- Le interesara un plan dearrendamiento financiero ?

Si 18
No 1
Nose 1
TOTAL 20
Grfica
No Nose
Despus deexplicar brevemente elesquema de arrendamiento

financiero
Lamayora de losencuestados estuvieron interesados enl.
4.-Cual esel giro de laempresa ?

Alimentos 9
Construccin 9
Otros 2
TOTAL 20
Grfica
Otros
jumentos
\45%
/
Construccir i V
45% [
...V
A6
Ing RaulRomo Ozuna
La mayora de lasbodegas son utilizadas como almacenes de

alimentos
y como almacenes de materiales para laconstruccin.
5.- Quetipo de productos almacena?

1 Perecederos y requiere decuartos fros 1
2 Perecederos y no requiere de cuartos fros 8
3 No perecederos 11
TOTAL 20
Grfico
Perecedero
s/c fro
Tfr. No
t
/ {lerecedero
/ \ 55%
Perecede
c/c fro \ \
\ J /
36% \ \ ..-'
Noes muy usual eltener cuartos fros en las bodegas.
6.- Los productos que almacena son para exhibicin al publico en general?
Si 1
No 19
TOTAL 20
Grfica
Si
5%
y' ' ?"---*
/ / \
i
..
\ /
l%-_. _.-'"
95%
A7
Ing RalRomo Ozuna
La mayora de los productos se almacenan para ser distribuidos

a losvendedores, en labodegas noseexhiben al
publico.
7.- Caractersticas requeridas de ubicacin y construccin ?
a). Ubicacin:
1 Vialidad importante 1
2 Vialidad no importante 1
3 Zona Industrial 1
4 Zona Comercial 0
5 Zona Mixta 0
6 Indistinto 17
TOTAL 20
Por loque sepuede observar, como los productos son soament para
ser almacenados y no para exhibirlos, noes indispensable que las
bodegas
Se ubiquen enzonas comerciales.
b). Tipo devehculo utilizado en lacarga ydescarga de los productos?

Trailer 16
Tonelada 3
Pick up 1
A8
Ing Ral Romo Ozuna
Otros 0
Total 20
Grfica
Pick up
Tonelada 5%
'\ I ^
15% --"
/
x Vraller
f-^_- \ 1B0%
Otros
/ 0%
"-^v
-- - -
Se puede observar que loscamiones grandes son los mas utilizados,

por loque pudiramos concluir que lamejor ubicacin seria en algn
parque industrial oen algn terreno a las orillas de la ciudad
c). Superficie requerida de la bodega?

Menos de 200m2 0
Entre 200 y 500m2 15
2
Entre 500y 1000m 2
2
Entre 1000 y 1500m 2
Masde 1500m 2 1
TOTAL 20
A9
Ing Ral Romo Ozuna
Se puede observar que las bodegas chicas son las mas utilizadas,sin
embargo
losencuestados sealan que seria importante contar con rea para
crecer las bodegas
Altura requerida de la bodega?
Menos 5m 18
Masde 5m 2
TOTAL 20
Grfica
Mas de5m
10".. -
\
1 ^ I
Tvlenos5m
Qno
Noson muy utilizadas las bodegas degrandes alturas.
d). Especificaciones de construccin requeridas de la bodega?

Tpicas 18
Atpicas 2
Total 20
Grfica
Atipica^-
10% "'"""""
^
/ \
/
\ ^./tipicas
\. ^y 90%
A10
Ing Raul Romo Ozuna
Se observa quelamayora delosencuestados prefieren bodegascon

caractersticas tpicas, (muro de block, techumbre y estructura de
acero
firmes de concreto)
). Requiere deoficinas interiores ?

Si 20
No 0
TOTAL 20
Grfica
No
0%_
"^x
\
\
100%
Se observa que es indispensable contar con oficinas dentro de

de las bodegas
Superficies de oficinas interiores requeridas?

Menos de 50m2 17
Entre 50y 100
m2 2
Mas de 100m2 1
TOTAL 20
A11
Ing RaulRomo Ozuna
Grr
m de 100
Entre 50 y _ z
100 m2 -i ^A -5%
/X \
/
/
"--__-Menos de
50m2
La mayora concuerda contener oficinas pequeas dentro de las

Bodegas.
f). Requiere de reas descubiertas?
Si 19
No 1
TOTAL 20
G
fica
5^
A ^
v
I
/
95%
Sies importante contar con reas descubiertas para maniobras
g). Requiere de andenes?

Si 17
No 3
TOTAL 20
A12
Ing Ral Romo Ozuna
Grfica
No
1 _-
1 r.tu .--~ *"->.
/-., \
/ \ \
"^
/
i
^sf
85%
Sise requiere de andenes ya que lamayora de los

carros
que se utilizan son degrandes dimensiones
h). Requiere de cajones deestacionamiento y cuantos?

Si, menos de 10 19
Si, entre 10y20 0
Si, entre 20 y 30 0
Si, mas de 30 0
No 1
Total 20
Grfica
o Si, menos de10

Si, entre 10 y20
DSi, entre20 y30
DSi, mas de30
No
Se requiere de cajones deestacionamiento mas que nada por

comodidad
de lostrabajadores, ya que nosetiene visitas de clientes alas
bodegas.
A13
Ing RalRomo Ozuna
8.- Delas construirse una bodega con lascaractersticas antes sealadas le

interesara:
tomarla
como:
Arrendamiento Financiero 13
Arrendamiento Puro 5
Comprarla 2
TOTAL 20
Grfica
10%
DArrendamiento
Financiero
25C Arrendamiento
/ '\
Puro
05% DComprarla
<
Despus deexplicarles brevemente en que consiste el arrendamiento

financiero
Lamayora seala que con unbuen plan si les interesara
9.Que cantidad mensual estara dispuesto a pagar por un arrendamiento

financiero
menos de $10 1
entre $10 y $20 1
entre $20y $30 16
entre $30 y $40 1
mas de $40 1
TOTAL 20
A14
Ing Ral Romo Ozuna
Grfica
5% 5%
Dmenos de $10
/ \
centre $1D y$20
Dentre $20 y$30
Dentre $30 y $40
mas de$40
-^80%
Lamayora concuerda enelvalor promedio que setiene para

arrendamiento
puro, con unpoco de incremento.
10. Sifuera por arrendamiento financiero,en que plazo detiempo le

convendra?
menos de5
aos 2
entre 5y 10
aos 17
mas de 10aos 1
TOTAL 20
Grfica
5% 10%
\ amenos de5aos
(
\ entre5y10aos
\ j Dmas de 10aos
_ ^fflh
Se puede observar que el plazo medio es el mas requerido, sin

embargo
probablemente noconcuerde conel incremento queellos estn
dispuestos a pagar
A15
Ing Raul Romo Ozuna
11. Que cantidad estara dispuesto a pagar como compra de una bodega,al
contado?
en precio por m2
menos de $1000
Entre 1000 y 1500
Entre 1500 y 2000
Entre 2000 y 3000
mas de 3000
Latotalidad de losencuestados nosupieron responder esta pregunta.
12. Que porcentaje de incremento estara dispuesto a pagar sobre el precio de

compra
para establecer el precio base de compra enel plan de arrendamiento
financiero?
0%
entre 0y 10%
entre 10y20%
entre 20 y30%
entre 30y40%
entre40 y 50%
mas del50%
Latotalidad de losencuestados nosupieron responder esta pregunta.
A16
Ing Raul Romo Ozuna
ANEXO 3: TRMITES ANTE LA SHCP
TRMITE (SHCP-01-028): Autorizacin para constituir y operar una

arrendadora financiera.
CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRMITE: Cuando un grupo

de inversionistas tengan la intencin de constituir y operar una arrendadora
financiera.
DATOSYDOCUMENTOSQUESEDEBENADJUNTARALTRMITE:
1DATOS:
1. Nmero(s) detelfono para localizar al promovente;
2. Capital inicial con elque se constituir;
3. Relacin de losfuturos socios;
4. Composicin accionaria de las personas morales que pretendan
participar en lasociedad,y
5. Denominacin propuesta y domicilio.
2. DOCUMENTOS ANEXOS:
1. Depsito en garanta por el diez por ciento del capital mnimo que debe
aportarse;
2. Estudio de mercado;
3. Curriculum vitae de los accionistas; integrantes del consejo de
administracin yfuncionarios del primer nivel;
4. Cartas de solvencia bancaria de losfuturos accionistas;
5. Poder notarial de las personas que seencargarn deltrmite;
6. Estados Financieros dictaminados del ltimo ejercicio, para el caso de
que losfuturos accionistas sean personas morales;
7. Cartas de intencin de clientes potenciales especificando hasta por qu
montos realizarn operaciones con lafutura sociedad;
8. Cartas de intencin de sociedades financieras las cuales fondearan
recursos a la futura empresa, especificando el monto mximo que
estaran dispuestos aotorgarle financiamiento;
9. Extracto de las polticas de crdito que implementaran;
10. Estados Financieros proforma por los cinco primeros ejercicios con
detalle mensual;
11. Control administrativo, contable y operacional que pretendan
implantar;
12. Organigrama de lasociedad;
13. Acta de lajunta de consejo de administracin, en donde se aprob la
inversin, en el caso de que los futuros accionistas sean personas
morales (copia simple);
14. Proyecto de estatutos sociales de laempresa a constituir;
15.Acta de nacimiento de los socios personas fsicas,y
A17
Ing RaulRomo Ozuna
16. Acta constitutiva para el caso de que futuros accionistas sean

personas morales.
3. PLAZO MXIMO QUE TIENE LA DEPENDENCIA U ORGANISMO

DESCENTRALIZADO PARA RESOLVER EL TRMITE, EN SU CASO,
Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA ONEGATIVA FICTA:
La resolucin del trmite debe emitirse dentro del siguiente plazo,

contado a partir de larecepcin de lasolicitud:6 meses.
4. CRITERIOS DE RESOLUCIN DELTRMITE, EN SU CASO:
1. Que la peticin se apegue a la legislacin aplicable, considerndose si

la futura sociedad cuenta con los suficientes elementos para
desarrollarse, competir ypermanecer en el mercado.
TRMITE (SHCP-01-015): Aviso de establecimiento de la oficina arrendadora
financiera.
CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRMITE: Cuando una

arrendadora financiera proceda a establecer oficinas dentro del territorio
nacional.
1DATOS:
2. Domicilio donde se ubicar la oficina en caso de establecimiento as
como los nmeros telefnicos de lamisma.
TRMITE (SHCP-01-020): Aprobacin de la escritura constitutiva de una

arrendadora financiera.
CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRMITE: Cuando la

Secretara de Hacienda y Crdito Pblico ha otorgado autorizacin para que se
constituya y opere una arrendadora financiera, sta debe enviar para su
aprobacin su escritura constitutiva.
1DATOS:
2. Domicilio donde se ubicar la oficina en caso de establecimiento as
como los nmeros telefnicos de lamisma.
A18
Ing RaulRomo Ozuna
1. Primer Testimonio ydos copias simples de laescritura constitutiva.

Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA O NEGATIVA FICTA:

contado a partir de la recepcin de lasolicitud: 3meses.
4.CRITERIOS DE RESOLUCIN DELTRMITE, EN SUCASO:
1. Que laescritura constitutiva seapegue a la legislacin aplicable.
TRMITE (SHCP-01-026): Autorizacin para que una arrendadora financiera

constituya una sociedad inmobiliaria, o bien adquiera acciones o incremente su
inversin en unaya constituida.
CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRMITE: Cada que las

sociedades que integran las arrendadoras financieras deseen constituir una
sociedad inmobiliaria o bien adquiera acciones o incremente su inversin en
unaya constituida
1DATOS:
2. Domicilio de la inmobiliaria encasodeestar ya constituida;y
3. Monto de la inversin.
1. Acta constitutiva de la inmobiliaria, en el caso de que se pretenda

adquirir acciones de unaya constituida,
2. Proyectodeestatutos socialesde la inmobiliaria aconstituir, ensu caso
3. Relacin de inmuebles propiedad de la inmobiliaria
Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA O NEGATIVA FICTA:

contado a partir de la recepcin de lasolicitud: 3meses.
A19
Ing RaulRomo Ozuna
4. CRITERIOS DE RESOLUCIN DELTRMITE, EN SUCASO:
1. Que la peticin se apegue a la legislacin aplicable y se determine la

viabilidad para que una organizacin auxiliar del crdito invierta en una
inmobiliaria.
UNIDADES ADMINISTRATIVAS ANTE LAS QUE SE PUEDE PRESENTAR

ELTRMITE:
1. El trmite debe presentarse en la Oficiala de Partes de la Direccin

General de Seguros y Valores, ubicada en Palacio Nacional, Patio
Central, cuarto piso, oficina No. 4030, Col. Centro, Del. Cuauhtemoc,
C.P. 06010, Mxico, D.F., o en las oficinas de la Coordinacin
Administrativa de la Direccin General de Seguros y Valores, ubicadas
en Palacio Nacional, Tercer Patio Mariano, cuarto piso, Col. Centro,
Del. Cuauhtemoc, C.P. 06010, Mxico, D.F., o bien, en la Direccin
General de Seguros y Valores, ubicada en Palacio Nacional, 3er Patio
Mariano, cuarto piso, oficina 4068 Col. Centro, Del. Cuauhtemoc, C.P.
06010, Mxico, D.F., tratndose exclusivamente de documentacin
dirigida al Director General de Seguros yValores.
2. El domicilio especfico del rea de regulacin que es la Direccin de

Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito, dependiente de la
Direccin General de Seguros y Valores, se encuentra ubicado en
Palacio Nacional, Edif. 4, cuarto piso, Col. Centro, Del. Cuauhtemoc,
C.P. 06010, Mxico, D.F.
HORARIOS DEATENCIN AL PBLICO:
1. En la Oficiala de Partes de la Direccin General de Seguros y Valores,

en un horario de 8:30 a 15 horas; en la Coordinacin Administrativa de
dicha Direccin General, en un horario de 15 a 20 horas y en la
Direccin General de Seguros yValores en un horario de 9a20 horas.
2. La Direccin de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crdito

cuenta con un horario de atencin alpblico de 9a 19horas.
NMEROS DE TELFONO, FAX Y CORREO ELECTRNICO, AS COMO LA

DIRECCIN Y DEMS DATOS RELATIVOS A CUALQUIER OTRO
MEDIO QUE PERMITA EL ENVO DE CONSULTAS, DOCUMENTOS Y
QUEJAS:
1. Exclusivamente para consultas: Telfono No. 5228-1381 y fax No.

5228-1408, direccin decorreo electrnico glizardi@shcp.gob.mx
A20
Ing Ral Romo Ozuna
ANEXO 4: ALTERNATIVAS DE UBICACIN
OPCIN 1
UBICACIN: Carretera a Sahuaripa km 3,cera nortefuera del Parque Industrial
del Hermosillo
SUPERFICIE: 4,100.00 m2
USO DE SUELO: Industrial yde servicios
PRECIO DEVENTA: $ 1'230,000.00
VALOR UNITARIO: $ 300/m2
OPCIN 2
UBICACIN: Carretera a Sahuaripa km 3.3, cera nortefuera del Parque
Industrial del Hermosillo
VALOR UNITARIO: $ 300/m2
OPCIN 3
UBICACIN: Carretera a Sahuaripa km 3.6, cera nortefuera del Parque
Industrial del Hermosillo
USO DESUELO: Industrial yde servicios
VALOR UNITARIO: $200/m2
OPCIN 4
UBICACIN: Blvd. De los Olivos y Seri, Parque Industrial del Hermosillo
VALOR UNITARIO: $280 /m2
A21
Ing RaulRomo Ozuna
OPCIN 5
UBICACIN: Blvd de la plata,frente a laford Parque Industrial del Hermosillo
SUPERFICIE:6,500.00 m2
USO DESUELO: Industrial yde servicios
VALOR UNITARIO: $400 /m2
A22
r ^
A
*mp
M
^ ^
M
^^
F*^
ln
9 Rau! R o m o
Ozuna
* /ItidLs:Pgfsjpnes-joqsOBRA
Descripcin General del inmueble:

Complejo industrial de 10 bodegas de 200 m2 cada una, cada bodega contara
con una oficina de 50 m2en su interior, frente a las bodegas se tendr un patio
de maniobras, adems todo el permetro del terreno estar bardeado y se
tendr unsolo acceso al complejo donde existir una caseta de vigilancia.
Caractersticas constructivas de las bodegas:
Las bodegas sern construidas a base de zapatas corridas y aisladas de

cimentacin de concreto armado, muros de block aparentes reforzados con
castillos y cadenas de desplante y cerramiento, la estructura ser a base de
columnas de acero y la techumbre de lmina galvanizada sostenida con un
sistema deaceroestructural.
La oficina ser construida de muros de block reforzada con castillos y cadenas

deconcreto, losade vigueta ycasetn,acabadotexturizado en muros,vitropiso,
azulejo en baos y muebles de bao econmicos.
Construcciones comunes:
El rea de maniobras frente a las bodegas tendr pavimento de concreto

asfltico, el muro primetral ser de block con sus respectivos castillos para su
soporte, lacaseta de vigilancia ser construida de muros de block reforzada con
castillos ycadenas deconcreto, losadevigueta ycasetn,acabados aparentes,
adems de una subestacin elctrica paratodo el complejo.
Costo de las bodegas ydesusreas comunes:

2,000 M2a $ 1,600/M2 igual a $3'200,000 acosto directo,
ms 35 %de indirectos ($ 1*120,000) igual a $4'320,000 en total (a $ 2,160/M2
incluyendo lasreas comunes).
A23

Leasing Tesis 7

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INSTITUTO TECNOLGICO DELA

MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE INMUEBLES"

Para obtener el grado de:

MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

Ing. Ral Romo Ozuna

M.en A. Jos Bernardo Vargas Negrete

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA

Hermosillo, Sonora, Mxico. Julio de 2005

IV.2.2. 1.Valor de los bienes arrendados. 12

La finalidad del presente estudio es analizar si es conveniente o rentable llevar

El tipo de inversin que analizaremos en este trabajo en particular consiste en

Para esto, es necesario formular y evaluar diferentes escenarios con las

Despus de varios anlisis se concluy que el inmueble tipo bodega es el ms

Paraelpresente estudio, se realiz unanlisis de mercado, conel cual pudimos

Tambin se realiz un estudio tcnico, con el cual pudimos identificar los

Estudiar la viabilidad de ofrecer en arrendamiento financiero una serie de

1.1. OBJETIVO DE LA TESIS

Despus de la dcada de los aos setenta, la Ciudad de Hermosillo, Sonora

Bajo esta situacin primeramente se incrementa la demanda en el desarrollo de

Posteriormente se instalarn industrias medianas y pesadas, actualmente la

Sin embargo Hermosillo esta carente de espacios suficientes para la

En base a la situacin actual respecto al rengln de arrendamiento de bodegas,

En el arrendamiento financiero carecemos de una verdadera oferta, por lo cual

econmica, por efecto del incremento de las transacciones comerciales e

1.3. HIPTESIS DE SOLUCIN

La hiptesis completa de este trabajo establece la posibilidad de definir cual es

II. MARCO TERICO

Lafinalidad de la presente investigacin tiene como objetivo, explicar que es el

II. 1. MARCO ADMINISTRATIVO

El artculo 30 prrafo segundo de la Ley General de Organizaciones y

I LJ I I f""I "T* r^ |"T| J' Ing RaulRomoOzuna

efectos, su conformidad con los trminos, condiciones, descripciones y

Por loanterior queda bajo laresponsabilidad delaempresa "constructora"la

As mismo la empresa "constructora" tendr la responsabilidad decrearlas

II. 2. MARCO DEVALUACIN O TCNICO

La bsqueda denuevas oportunidades detrabajo para el logro deunmejor

importante concepto del desarrollo econmico, social e industrial de los centros

Para conocer y obtener una buena opcin de compra y venta en el aspecto

II. 3. MARCO JURDICO Y LEGAL

La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de crdito regular

Competer exclusivamente a La Secretaria de Hacienda y Crdito Publico, la

El arrendamiento financiero es una de las formas de adquirir bienes, por lo

Organizaciones y actividades Auxiliares de Crdito3, por considerar que se trata

Esta ley, adems prev la posibilidad de que el bien sea entregado

III. ESTUDIO DE MERCADO

III. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO.

Analizar el comportamiento del cliente potencial para ofrecer un producto

Para lo anterior se realizo un cuestionario (Anexo 1 Encuesta) a los posibles

III. 2. JUSTIFICACIN DE LA IDEA DEL NEGOCIO.

Del muestreo realizado se pudo detectar que un 90% de los encuestados

III. 3. DESCRIPCIN DEL SERVICIO.

Sepretende ofrecer enarrendamiento financiero unaseriedebodegas.

III. 4. ANLISIS DE LA DEMANDA.

III. 4 . 1 . DISTRIBUCIN GEOGRFICA DE LA DEMANDA.

El 85 % (Anexo 2, respuesta 7a) de los encuestados que respondieron quesi

III. 4.2. COMPORTAMIENTO HISTRICO DE LA DEMANDA.

Nosedetectaron antecedentes dedemanda de"arrendamientos financieros"de

III. 4.3. PROYECCIN DE LA DEMANDA.

Al nodetectarse antecedentes dedemanda de "arrendamientos financieros"es

III. 4.4. RESULTADOS DELSONDEO DELMERCADO.

Sedetecta que sise puede crear una demanda en el "arrendamiento financiero"

III. 5. ANLISIS DELA OFERTA.

No se detectaron "arrendadoras financieras" de bodegas ni de otro tipo de