Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

Coninut. Promisiunea bilateral de vnzare reprezint o convenie prin care una dintre pri
(promitentul vnztor) se oblig s vnd, iar cealalt (promitentul cumprtor) s cumpere un anumit
bun, la un pre determinat, contractul de vnzare-cumprare urmnd a fi ncheiat la o dat ulterioar.
Pactul de opiune este un contract prin care o parte se angajeaz fa de cealalt parte s
menin o ofert irevocabil de vnzare la dispoziia acesteia din urm, pentru un anumit interval de
timp, beneficiarul putnd s o accepte sau s o refuze. Pactul de opiune este un contract pentru c este
rezultatul acordului de voin a prilor.
Elemente necesare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare trebuie s cuprind pe lng
consimmntul prilor referitor la obligaia de a ncheia n viitor contractul i alte elemente cum sunt:
bunul ce formeaz obiectul vnzrii, preul la care urmeaz s se fac vnzarea i termenul n care
obligaia de perfectare a contractului trebuie ndeplinit. Pe lng aceste elemente, convenia poate
prevedea i clauze referitoare la predarea folosinei bunului, modalitile de plat a preului, la daunele
ce se vor plti n caz de nendeplinire a obligaiilor etc.
Ca orice contract, sub aspectul condiiilor de fond promisiunea bilateral de vnzare-cumprare
trebuie s ndeplineasc condiiile de valabilitate prevzute pentru aceast categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, convenia analizat are caracter consensual. Acest caracter se pstreaz
chiar i n situaia n care promisiunea are ca obiect un bun n raport de care contractul de vnzare-
cumprare se impune a fi ncheiat n form autentic. Nicio dispoziie legal nu condiioneaz
valabilitatea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, de ncheierea ei n form autentic. Prin
aceast convenie prile nu transfer proprietatea, ci doar se oblig s fac acest lucru n viitor. De
aceea apreciem c ea nu trebuie ncheiat n form autentic nici atunci cnd se refer la ncheierea
viitoare a unui contract de vnzare-cumprare referitor la drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n
cartea funciar.
Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l
ncheie, astfel nct acesta s se poat perfecta prin simpla acceptare exercitat de ctre beneficiarul
opiunii. Acceptarea declaraiei de voin de ctre beneficiar, duce la ncheierea contractului, fr a mai
fi nevoie ca promitentul s exprime un nou consimmnt. Prin acceptarea declaraiei de voin a
promitentului se perfecteaz contractul de vnzare-cumprare, cu toate consecinele ce le presupune
acesta. Tocmai datorit ncheierii contractului prin acceptarea declaraiei de voin a promitentului, este
necesar ca att pactul de opiune ct i declaraia de acceptare s fie ncheiate n forma cerut de lege n
funcie de obiectul vnzrii.
Dac termenul convenit pentru exercitarea dreptului de opiune trece fr ca manifestarea de
voin, n forma necesar pentru validitatea contractului, n sensul acceptrii, s intervin, atunci
contractul de vnzare-cumprare nu s-a ncheiat i nu se va mai ncheia, pentru c oferta nu s-a ntlnit
cu acceptarea.

1
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

Dac prile nu au prevzut, n convenia lor, termenul n care dreptul de opiune trebuie s se
exercite, oricare dintre ele se poate adresa instanei judectoreti pentru ca aceasta s determine, pe
calea ordonanei preediniale respectivul termen n funcie de mprejurrile concrete ale cauzei.
Pactul de opiune se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, pentru c n cazul
acesteia din urm promitentul se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare, dac
promisiunea este acceptat, pe cnd n cazul pactului promitentul nu se mai angajeaz a ncheia n
viitor contractul (obligaie de a face) ci, deja, i manifest consimmntul la ncheierea contractului
subsecvent, astfel nct, la data la care beneficiarul accepta declaraia sa, contractul de vnzare-
cumprare se consider ncheiat fr a mai fi nevoie de un nou consimmnt al promitentului. Pactul
de opiune nu trebuie confundat nici cu pactul de preferin. Acesta din urm este un contract unilateral
ncheiat ntre proprietarul unui bun i un beneficiar, prin care primul se oblig, pentru cazul cnd va
vinde bunul su, s dea preferin beneficiarului pactului, dac pltete acelai pre. Pactul de preferin
se deosebete de pactul de opiune prin faptul c proprietarul bunului nu se oblig s vnd, astfel c el
nu poate fi constrns s fac acest lucru. El se oblig doar s-l prefere pe beneficiar, dac se va hotr s
vnd i dac beneficiarul ofer acelai pre ca alt beneficiar cumprtor.
Efecte ntre pri i n raport cu terii. Din promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se
nasc obligaii reciproce i interdependente ntre pri. Obligaia principal pe care i-o asum fiecare
parte este o obligaie de a face i anume aceea de a ncheia n viitor contractul proiectat. Antecontractul
nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici chiar atunci cnd contractul nu trebuie ncheiat n
form autentic, deoarece prile nu vnd i, respectiv, nu cumpr n momentul ncheierii promisiunii,
ci se oblig doar s fac acest lucru n viitor.
Neopernd un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumprtor nu poate revendica
bunul de la promitentul-vnztor nainte de perfectarea contractului. Dac bunul se afl nc n
patrimoniul promitentului-vnztor, se poate cere ca acesta s-i respecte obligaia asumat prin
antecontract, iar n caz de refuz, s se pronune o hotrre judectoreasc care s in loc de contract de
vnzare-cumprare. O astfel de posibilitate a fost acceptat de doctrin i practica judiciar, pornind de
la dispoziiile art. 970 alin. (2), 1073 i 1077 din vechiul Cod civil. Odat cu intrarea n vigoare a
actualului Cod civil, s-a prevzut c, n situaia n care, dup ncheierea unei promisiuni bilaterale de
vnzare-cumprare, una dintre pri refuz s ncheie contractul, cealalt parte poate sesiza instana
competent, pentru a pronuna o hotrre care s in loc de contract (art. 1669 C. civ.). Se recunoate,
aadar, n momentul de fa, n mod expres, posibilitatea de obinere a unei hotrri care s in loc de
contract, cnd una dintre prile antecontractului refuz s ncheie contractul, dac toate celelalte
condiii de valabilitate sunt ndeplinite i sub condiia ca cealalt parte s-i fi ndeplinit propriile
obligaii. Este nevoie, deci, pentru admisibilitatea aciunii ca reclamantul s dovedeasc:
- existena valabil a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare;
- refuzul prtului de a consimi la ncheierea contractului;
- ndeplinirea propriilor obligaii din antecontractul invocat ca temei al admiterii aciunii;

2
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

- inexistena unor impedimente legale de vnzare-cumprare;

- faptul c bunul ce formeaz obiectul promisiunii este proprietatea promitentului-vnztor,
mprejurare ce trebuie dovedit chiar dac art. 1683 C. civ. permite vnzarea bunului altuia.
Dac bunul a fost nstrinat unei tere persoane, promitentul-cumprtor nu poate s-l revendice
de la aceasta, nefiind proprietar. Mai mult dect att, promitentul-cumprtor nu poate cere nici
anularea eventualului contract prin care bunul a fost nstrinat terei persoane, cu excepia situaiei cnd
antecontractul este afectat de nulitate absolut pentru cauz ilicit, cum ar fi, spre exemplu, cazul unei
nelegeri frauduloase ntre promitentul-vnztor i ter. Pentru situaia cnd nstrinarea fcut terului
nu poate fi anulat, promitentul vnztor poate fi obligat la plata unei daune-interese pentru prejudiciul
creat ca urmare a ncheierii, din vina sa, a contractului.
Pactul de opiune referitor la vnzarea unui bun este un contract unilateral deoarece doar
promitentul se oblig s menin oferta sa un anumit interval de timp, beneficiarul acesteia nefiind
obligat s o accepte. Dac, n schimbul obligaiei promitentului, beneficiarul se oblig s plteasc o
sum de bani ca pre al dreptului de opiune, drept ce presupune imobilizarea bunului, atunci pactul de
opiune devine un contract sinalagmatic.
n raport de dispoziiile art. 1668 C. civ., n cazul pactului de opiune privind un contract de
vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii
sau, dup caz, accea a expirrii termenului de opiune, nu se poate dispune de bunul care constituie
obiectul pactului.
n privina imobilelor, n cadrul promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, situaia este
diferit, deoarece n raport de dispoziiile art. 627 C. civ., potrivit crora ,,clauza de inalienabilitate este
subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o
persoan determinat sau determinabil, odat cu notarea n cartea funciar a promisiunii, aceasta
devine opozabil terilor i actul juridic de nstrinare cu privire la bunul ce a format obiectul
contractului, poate fi anulat ca urmare a nclcrii clauzei de inalienabilitate devenit opozabil terilor.
Notarea n cartea funciar a promisiunii nu poate fi efectuat dac aceasta nu cuprinde i termenul n
care trebuie ncheiat antecontractul respectiv. Pentru ipoteza n care prile nu au prevzut n convenia
lor termenul de ncheiere a contractului, acest termen poate fi stabilit de instana de judecat n
condiiile art. 1415 C. civ. n acest caz promisiunea poate fi notat pe baza termenului stabilit prin
hotrre.
Notarea poate fi radiat dac contractul nu s-a ncheiat i cel ndreptit nu cere instanei, n
termen de 6 luni de la expirarea termenului fixat pentru ncheierea contractului, pronunarea unei
hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare.
n cazul n care promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu a fost notat n cartea funciar,
clauza de inalienabilitate implicit nu devine opozabil terilor i eventualul contract de vnzare-
cumprare ncheiat cu un ter nu poate fi anulat dect dac se poate dovedi o nelegere frauduloas

3
 Comparaia dintre promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i pactul de opiune

ntre teri i promitentul vnztor, sau cel puin cunoaterea de ctre ter a inteiei de fraudare a
promitentului vnztor [art. 1238 alin. (2) C. civ.].
Nendeplinirea, de ctre oricare dintre prile acestui antecontract, a obligaiilor asumate poate
duce i la rezoluiunea conveniei, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii.
ncheierea pactului de opiune cu privire la un bun imobil implic i ea o interdicie de
nstrinare a acestuia. Pactul referitor la drepturi tabulare trebuie notat n cartea funciar pentru ca
interdicia s devin efectiv. Dac n intervalul de timp prevzut n convenie beneficiarul pactului
accept cumprarea imobilului, el poate cere n baza declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii
acesteia ctre cealalt parte, intabularea dreptului astfel dobndit. n cazul n care pn la expirarea
termenului stipulat n contract pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza
declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce
urmeaz a fi dobndit, se va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su (art. 906 C. civ.).

Bibliografie:
Drept civil. Contracte civile speciale - Gheorghe Comni, Ioana-Iulia Comni. Universul
Juridic Bucureti 2013.