Sunteți pe pagina 1din 114

ALB U S V E T LAN A

EVALUAREA NTREPRINDERII
Cuprins
Pag.
Introducere
Tema 1. Evaluarea ntreprinderii noiuni introductive
1. Specificul ntreprinderii ca obiect al evalurii
2. Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii
3. Tipurile de valori i factorii ce influeneaz valoarea ntreprinderii
4. Principiile de evaluare a ntreprinderii.
Tema 2. Procesul de evaluare a ntreprinderii
1. Definirea problemei
2. Diagnosticul ntreprinderii
3. Abordri ale evalurii ntreprinderii
4. Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale
Tema 3. Diagnosticul ntreprinderii
1. Sistemul informaional
2. Diagnosticul comercial
3. Diagnosticul juridic
4. Diagnosticul operaional
5. Diagnosticul resurselor umane i al managementului ntreprinderii
Tema 4. Diagnosticul economico-financiar
1. Importana i scopul diagnosticului economico-financiar pentru evaluare
2. Ajustarea informaiei financiar-contabile
3. Diagnosticul economico-financiar
4. Analiza riscului ntreprinderii
Tema 5. Abordri, metode, procedee aplicate n evaluarea ntreprinderii
1. Abordri n evaluarea ntreprinderii
2. Metode i procedee de evaluare
3. Aplicabilitatea metodelor n funcie de scopul i destinaia evalurii
Tema 6. Costul oportun al capitalului i rata de actualizare
1. Costul capitalului i componentele sale
2. Determinarea costului capitalului
3. Aprecierea ratei de actualizare
Tema 7. Abordarea patrimonial
1. Metoda activelor nete
1.1. Determinarea valorii de pia justificate a imobilului ntreprinderii
1.2. Evaluarea mainilor i utilajelor
1.3. Evaluarea activelor imateriale
1.4. Evaluarea investiiilor financiare
1.5. Aprecierea valorii ntreprinderii
2. Aprecierea valorii complexului patrimonial al ntreprinderii n R.Moldova
3. Estimarea valorii de lichidare
Tema 8. Abordarea veniturilor
1. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar
2. Metoda capitalizrii profitului
Tema 9. Abordarea comparativ
1. Esena abordrii prin comparaie n evaluarea ntreprinderii
2. Criteriile de selectare a ntreprinderilor de comparaie
3. Caracteristica multiplicatorilor preului
4. Aprecierea valorii afacerii
Tema 10. Aprecierea valorii afacerii la data evalurii

2
1. Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de control
2. Aprecierea deducerii pentru caracterul necontrolabil al pachetului
3. Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient
4. Determinarea valorii finale a ntreprinderii
Tema 11. Raportul cu privire la evaluarea afacerii
1. Cerine fa de raportul de evaluare a afacerii

3
Tema I. INTRODUCERE N EVALUAREA NTREPRINDERII
1. Specificul afacerii i ntreprinderii ca obiect al evalurii
2. Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii
3. Tipurile de valori i factorii ce influeneaz valoarea ntreprinderii
4. Principiile de evaluare a afacerii.

1.1. Specificul afacerii i ntreprinderii ca obiect al evalurii

Afacerea reprezint o activitate, organizat n cadrul unei structuri, scopul principal fiind
cptarea profitului. Afacerea mbrac o form organizatorico-juridic n cadrul unei ntreprinderi.
ntreprinderea, dorind s ocupe o ni concret pe pia, s prospere n lupta concurenial, s-i
evidenieze specificul su, creeaz, formuleaz i nregistreaz nite elemente specifice cum ar fi
nume de firm (sigl, emblem). Firma este denumirea specific a afacerii care activeaz ntr-un
domeniu economic concret.
Ca orice marf, afacerea posed o utilitate pentru cumprtor. n primul rnd, ea trebuie s
aduc venituri proprietarului. Ca i orice alt marf, utilitatea afacerii apare n urma utilizrii sale.
Dac afacerea nu aduce venit proprietarului, ea i pierde utilitatea i va fi vndut. Dac alt
persoan observ n aceast afacere noi modaliti de utilizare, atunci afacerea devine din nou
marf. Acest lucru este valabil i pentru ntreprinderi i pentru firm. Crearea unei afaceri necesit
anumite cheltuieli prealabile. Utilitatea i cheltuielile sunt elementele de baz care stau la baza
valorii afacerii. Astfel, afacerea, n calitate de activitate concret, ntreprinderea i firma, n calitate
de forma sa organizatoric, satisfac necesitile proprietarului n venituri, pentru cptarea crora s-
au cheltuit anumite resurse.
Afacerea, ntreprinderea i firma dein toate calitile mrfii i pot fi obiecte ale vnzrii
cumprri. ns sunt mrfuri specifice. Specificul determin principiile, abordrile, metodele i
procedeele evalurii.
n primul rnd, este o marf investiional adic o marf, procurarea creia se efectueaz n
scopul obinerii unui venit n viitor. Cheltuielile i veniturile au o distaniere mare n timp. Mrimea
cheltuielilor este cert, cunoscut, pe cnd a veniturilor poate fi doar presupus, este incert. Dac
veniturile obinute n viitor i actualizate la data evalurii sunt mai mici dect cheltuielile presupuse,
atunci marfa i pierde atractivitatea sa investiional. Prin urmare, valoarea prezent a veniturilor
viitoare ce pot fi cptate de proprietar, reprezint limita superioar a preului de pia din partea
cumprtorului.
n al doilea rnd, afacerea este un sistem, ns poate fi vndut att sistemul n ntregime ct i
subsisteme separate sau elemente aparte. n acest caz se distruge legtura dintre capitalul propriu
concret, forma organizatorico-economic concret i elementele afacerii devin baza formrii unui
sistem calitativ nou. Practic, marf devine nu afacerea ci prile sale componente.
n al treilea rnd, utilitatea i necesitatea existenei afacerii depinde de procesele ce au loc att
n interiorul mrfii ct i n mediul extern. Instabilitatea n societate genereaz instabilitatea afacerii,
iar instabilitatea afacerii atrage o aprofundare a instabilitii sociale. Prin urmare, pentru afacerea -
marf este necesar reglementarea procesului de vnzare cumprare.
ntreprinderea n calitatea sa de complex patrimonial, include toate tipurile de bunuri necesare
activitii sale: trenuri de pmnt, cldiri i edificii, maini i utilaje, materie prim i producie
gata, active nemateriale, datoriile i creanele.
Evaluarea ntreprinderii presupune determinarea n form bneasc a costului care poate
deveni pre de vnzare i trebuie s reflecte ambele caliti a ntreprinderii ca marf, adic utilitatea
i cheltuielile efectuate pentru a ntreine aceast utilitate. Deoarece pentru fiecare cumprtor
utilitatea e diferit, evaluatorul este nevoit s determine diverse tipuri de valori (reconstituire,
lichidare, investiional ...).
O importan principial o are faptul c evaluarea calitativ nu se va limita doar la evidena
cheltuielilor legate de producerea mrfii. Ea numaidect va lua n consideraie imaginea economic,
adic locul ntreprinderii pe pia, factorul timp, risc i nivelul de concuren.
Evaluatorul va determina valoarea de pe poziia concepiei economice a ntreprinderii (firmei).
Concepia economic, contrar modelului contabil, permite a considera faptul ct de necesar i
important pe pia este aceast ntreprindere.
Modelul contabil presupune c activele firmei sunt egale cu pasivele plus capitalul propriu
net. n evaluarea de pia formula se va modifica :
A* +AN* =P* +CP* ; CP*= (A* - P*)+ AN*
A* - active (valoarea de pia)
AN* - active nesesizabile (valoarea de pia)
P* - pasivele
CP* - capital propriu de pia

Active nesesizabile sunt acele elemente ale valorii care nu pot fi msurate i evideniate n
contabilitate, cum ar fi reputaia ntreprinderii, a managerilor i a angajailor, bagajul de cunotine
i experiena lucrtorilor, relaii bune cu furnizorii, clienii, cultura organizatoric a ntreprinderii
etc.
n contabilitate se aplic principiul totul are acelai risc, ns fiecare ntreprindere n
procesul cptrii venitului real se ntlnete cu diferite tipuri de risc i are nivelul su propriu de
venituri. Prin urmare, modelul contabil nu permite a efectua o evaluare real a ntreprinderii, pe
cnd evaluarea n baza conceptului economic permite formarea unei imagini reale a activitii

5
ntreprinderii n viitor. Anume acest lucru are importan att pentru proprietari, manageri,
consumtori, furnizori ct i pentru bancheri, investitori, ageniile de asigurare i organele fiscale.
Avnd n vedere faptul, c obiectul evalurii poate fi att ntreprinderea integral, ct i separat
imobilul ntreprinderii, parcul de maini, active imateriale, sau alte elemente n dependen de
scopul i necesitatea proprietarului, cadrul normativ legislativ trebuie s cuprind aspectele de
evaluare a diferitor categorii de bunuri.
n Republica Moldova evaluarea este reglementat prin:
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare N 989-XV din
18.04.2002
Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual i Indicaii
metodice privind evaluarea obiectelor de proprietate intelectual, aprobate prin
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.783 din 30 iunie 2003
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiliare, aprobat prin
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003
Indicaii metodologice privind determinarea valorii estimative a complexului
patrimonial al ntreprinderii i stabilirea preului de vnzare a patrimoniului, aprobat
prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1056 din 12.11.1997 (anexa nr.6)

Pe plan internaional evaluarea este reglementat de ctre Standarde Internaionale de


Evaluare elaborate de ctre The International Valuation Standards Comitee (IVSC), organizaie
nfiinat n 1981 sub denumirea iniial de Comitet Internaional pentru Standarde de Evaluare a
activelor, care n 1994 i-a schimbat denumirea n IVSC. Din 2003 IVSC reprezint o asociaie
corporativ (adic, format din membri unii prin acelai statut) ce ntrunete asociaiile
profesioniste ale evaluatorilor din toat lumea.
Standarde Internaionale de Evaluare ulterior au suportat modificri periodice. Modificrile
au fost publicate n 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003 i 2005.
n prezent activitatea evaluatorilor profesioniti este reglementat de Standarde locale (dac
exist) elaborate n corespundere cu cerinele internaionale sau nemijlocit de cele internaionale.
Standardele internaionale, ediia a aptea, 2005 cuprind trei Standarde Internaionale de
Evaluare (IVS): IVS 1 Valoarea de pia drept baz de evaluare, IVS 2 Baze de evaluare diferite
de valoarea de pia, IVS 3 Raportarea evalurii; dou Standarde Internaionale de Aplicaie n
Evaluare (IVA): IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiar, IVA 2 Evaluarea pentru
garantarea mprumutului; patrusprezece Standarde Internaionale de Practic n Evaluare (GN):
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, GN 2 Evaluarea pentru nchiriere, GN 3 Evaluarea
instalaiilor, mainilor i echipamentelor, GN 4 Evaluarea activelor necorporale, GN 5
Evaluarea bunurilor mobile, GN 6 Evaluarea ntreprinderii, GN 7 Consideraii privind
6
substanele periculoase i toxice n cadrul evalurii, GN 8 Costul de nlocuire net, GN 9 Analiza
fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de pia sau n afara pieei, GN 10 Evaluarea
proprietilor agricole, GN 11 Verificarea evalurii, GN 12 Evaluarea proprietii speciale
comercializate, GN 13 Evaluarea masiv pentru impozitarea proprietii, GN 14 Evaluarea
proprietii n ramurile extractive; i Studiu Internaional de Evaluare Evaluarea n pieele n
dezvoltare.

7
1.2. Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii

De regul, scopul evalurii const n determinarea unei valori, care este necesar
beneficiarului pentru a primi o anume decizie. Procesul evalurii cointereseaz diferite persoane: de
la organele de stat pn la persoanele private. n evaluarea ntreprinderii sunt cointeresate organele
de control, structurile de conducere, organizaii de creditare, companii de asigurare, organele
fiscale, proprietarii ntreprinderii, investitorii etc.

Acionari
Statul Manageri

Evaluarea ntreprinderii
Investiii Furnizorii

Credit Firme de asigurri

Fig.1. Prile cointeresate n evaluarea afacerii

Necesitatea evalurii ntreprinderii apare n cazul:


Necesitii sporirii eficienei gestiunii curente a ntreprinderii, firmei;
determinrii valorii hrtiilor de valoare n cazul comercializrii acestora pe pia;
determinrii valorii ntreprinderii n cazul vnzrii-cumprrii integrale sau pariale;
restructurrii ntreprinderii;
elaborrii planului de dezvoltare a ntreprinderii;
determinrii capacitii creditoriale a ntreprinderii i determinrii valorii gajului;
asigurrii ntreprinderii;
impozitrii;
pentru a primi decizii manageriale argumentate;
efecturii unui proiect investiional de dezvoltare a ntreprinderii / afacerii;
divizarii;
fuzionarii (centralizarii).

Evaluarea valorii complexului patrimonial al ntreprinderii se efectueaz:


- n cazul vnzrii pariale a imobilului;

8
- pentru a cpta mprumut, dnd n gaj o parte a imobilului;
- pentru a asigura proprietatea imobiliar (se determin valoarea de asigurare a
fiecrui element al patrimoniului);
- pentru darea n arend a unei pri a imobilului;
- n cazul depunerii unei pri a imobilului n calitate de cot-parte n capitalul
statutar al altei ntreprinderii;
- evaluarea n procesul elaborrii business - planului investiional;
- evaluarea proprietii imobiliare la etapa intermediar a evalurii generale a
ntreprinderii n cadrul abordrii costurilor.

Aprecierea valorii mainilor i utilajelor este necesar n cazul:


- vnzrii separate a utilajelor sau mainilor;
- depunerii n gaj a utilajelor sau mainilor;
- asigurrii proprietii mobiliare;
- transmiterii n arend;
- organizrii leasingului;
- determinrii bazei impozabile;
- n cazul depunerii mainilor i utilajelor n calitate de cot n capitalul statutar al altei
ntreprinderi;
- evalurii unui proiect investiional.

Evaluarea proprietii intelectuale este necesar n cazul:


- cumprrii unor astfel de active;
- preluarea la bilan a obiectelor de proprietate industrial;
- determinrii prejudiciului cauzat reputaiei firmei prin aciuni ilegale din partea alteia;
- organizarea franchizei;
- transmiterea n capitalul statutar al altei ntreprinderii;
- determinarea valorii activelor imateriale, a goodwill-ului pentru ntreaga ntreprindere.

Scopul evalurii const n aprecierea unei anume valori. n funcie de destinaia evalurii
difer i tipul valorii estimate. n cazul comercializrii bunului va fi apreciat valoarea de pia, n
cazul evalurii pentru elaborarea business-planului valoarea investiional, n cazul asigurrii
valoarea de asigurare etc.

9
1.3. Tipurile de valori i factorii ce influeneaz valoarea ntreprinderii

Estimarea valorii de pia este practic cel mai ntlnit tip de evaluare.
Pentru achiziii, privatizare, fuziuni, nregistrri n documentele financiar-
contabile etc. Definiia comun a autoritii internaionale i europene n
domeniul standardelor de evaluare International Valuation Standards Comitee
(IVSC) i The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) este:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un
vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un
marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i
fr constrngere.
n categoria altor valori vom evidenia:
Valoarea de investiie care este definit:
"Valoarea proprietii pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori sau
pentru obiecte (scopuri) de investiii identificate. Acest concept subiectiv face legtura ntre o
proprietate anume i un investitor sau grup de investitori care au obiective de investiii sau
criterii definite n mod clar pentru efectuarea investiiei".
Valoarea de investiie se calculeaz prin actualizarea fluxului de venit anticipat de investitori din
proprietatea evaluat. Cauzele unei posibile diferene ntre valoarea de pia i valoarea de investiie
sunt aprecierile subiective asupra:
sinergiilor posibile dup achiziionarea proprietii;
performanelor ateptate de investitori;
riscurilor percepute ale afacerii.
Valoarea de utilizare
Se refer la valoarea cu care un anumit activ sau parte din firm contribuie la valoarea
ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vederea cea mai bun utilizare sau sum ce s-ar
obine prin vnzarea acestuia.
Aceast categorie se refer la valoarea unui activ din cadrul unei ntreprinderi pentru o anumit
utilizare de ctre un anumit utilizator, nefiind deci vorba de o valoare de pia.
Valoarea de lichidare sau de vnzare forat reprezint suma ce poate fi obinut n mod
rezonabil din vnzarea unei proprieti sau afaceri ntr-un interval de timp prea mic pentru a
ndeplini condiiile din definiia valorii de pia. Pentru lichidarea ntreprinderii se folosete i se
estimeaz tipul de valoare numit valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat, definit
astfel:

10
"Suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr-o
perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia
valorii de pia. n unele ri, valoarea de vnzare forat, n particular, poate implica, de asemenea,
un vnztor obligat s vnd i un cumprtor sau nite cumprtori care cumpr, fiind
contieni de dezavantajul vnztorului".
Cnd se calculeaz valoarea de lichidare evaluatorul trebuie s estimeze i toate costurile
asociate cu lichidarea, respectiv, comisioanele, onorariile, cheltuielile administrative, pn la
finalizarea complet a lichidrii, taxele i impozitele legale.
Valoarea pentru garanii bancare. Pentru garantarea creditelor bancare, noiunea utilizat
este valoarea ipotecii (mortgage lending value), definit de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC,
referitoare la ratele de solvabilitate pentru creditarea proprietii comerciale i pentru leasing-ul
financiar, astfel:
"Valoarea unei proprieti determinat de un evaluator care efectueaz o evaluare prudent a
vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza lurii n considerare a aspectelor mentenabile pe
termen lung ale proprietii, a condiiilor normale i celor locale ale pieei, utilizrii curente i
utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. Elementele speculative nu vor fi luate n vedere n
stabilirea valorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi susinut cu documente ntr-o manier
transparent i clar".
Valoarea de asigurare. Valoarea de asigurare reprezint valoarea unei proprieti ce face
obiectul unui contract de asigurare.
Valoarea de impozitare. Valoarea de impozitare se bazeaz, n general, pe definiia i
accepiunea dat n legislaia fiscal referitoare la taxele pentru proprieti.
Valoarea de recuperare. Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv
terenul) vndut pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.
Valoarea special. Pentru un investitor cu interese speciale se calculeaz valoarea special, care
este o particularizare a valorii de investiie (subiective). Valoarea special se refer la un element de
valoare cu caracter extraordinar, superior valorii de pia. Valoarea special apare adesea prin
asociere fizic, funcional sau economic cu o alt proprietate.
"Valoarea special este un termen legat de un element excepional de valoare, peste valoarea
de pia. Valoarea special poate aprea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale sau
economice a proprietii cu alt proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un surplus de
valoare, care poate fi aplicabil, mai degrab, unui anumit proprietar, unui potenial cumprtor
sau utilizator al proprietii, dect pieei n general".
Alturi de tipurile de valoare prezentate anterior evaluatorii rein, de asemenea, i urmtoarele
tipuri de proprieti/active ce pot influena considerarea tipului de valoare estimat.

11
Proprietatea cu pia limitat reprezint acea proprietate sau afacere care, din cauza
condiiilor pieei, atrage relativ puini cumprtori poteniali, la un anumit moment.
Vnzarea unor astfel de proprieti sau afaceri necesit o durat de marketing mai mare.
Proprieti speciale, cu destinaie special sau proiectate special au o utilizare restrns
i sunt rareori vndute pe piaa liber, n afara cazului cnd reprezint parte dintr-o
ntreprindere. Aceast categorie vizeaz: rafinriile, centralele atomoelectrice, utilitile
publice, bisericile, muzeele etc.

n evaluarea unor afaceri care conin una sau mai multe uniti operaionale distincte se
utilizeaz conceptul de valoare a afacerii (going concern value) definit n dou moduri n
Standardele Internaionale i cele Europene.
Definiia IVSC: "Valoarea afacerii este valoarea global a unei ntreprinderi care va continua
s funcioneze i n care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe prile ei componente, se
face funcie de contribuia lor la afacerea total, i nu funcie de valoarea de pia nsumat a
componentelor ei".
Definiia TEGoVA, dat n Ghidul Albastru: "Valoarea afacerii (a unei ntreprinderi n
funcionare) este valoarea generat de activitatea ei comercial dovedit. Ea este expresie a unei
afaceri stabilite i rezult din analiza cash-flow-ului actualizat sau din capitalizarea profiturilor,
care reflect cifra de afaceri i eventualele datorii viitoare condiionate. Valoarea astfel calculat
include contribuia terenului, cldirilor, mainilor, echipamentelor, goodwill-ul i alte intangibile".
Astzi, cerinele managementului valorii sau managementului prin valoare au fcut din valoarea
ntreprinderii un element cheie n orientarea tacticii i strategiei firmelor.
Tabelul x
Interdependena dintre destinaia evalurii i tipurile de valori apreciate
Destinaia evalurii Tipul valorii
A ajuta cumprtorul / vnztorul potenial n determinarea preului De pia
probabil
A determinata oportunitatea investiiilor Investiional
Asigurarea cererii pentru mprumuturi De gaj
Evaluarea patrimonial De pia sau oricare
acceptat de
legislaia fiscal
Determinarea valorilor asigurate sau n cazul formulrii cerinelor pentru De asigurare
bunurile pierdute sau deteriorate
Posibila lichidare (total sau parial) a ntreprinderii De lichidare

Mrimea valorii estimate este influenat de diveri factori att microeconomici ct i


macroeconomici: de concretizat
cererea pentru afacerea respectiv;
profitul potenial generat de afacere;
timpul dintre momentul procurrii i momentul cptrii ctigurilor;
12
riscul afacerii;
controlul asupra activitii afacerii;
lichiditatea afacerii;
limitrile impuse afacerii de organele statale sau de pia;
raportul dintre cerere i ofert.

13
1.4. Principiile de evaluare a ntreprinderii

Exist un set de principii ce stau la baza evalurii. Ele sunt valabile n evaluarea proprietilor
imobiliare i a afacerilor i activelor necorporale. Cele mai importante principii de evaluare pot fi
grupate astfel:
1. principii bazate pe considerentele proprietarului;
2. legate de exploatarea proprietii;
3. principiile determinate de aciunea conjuncturii pieii.

Prima grup include:


Principiul anticiprii ne sugereaz c valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate
care urmeaz a fi generate de proprietatea deinut. Pe pia este normal ca investitorii s considere
valoarea mai degrab n funcie de beneficiile probabile i riscurile ataate unui anumit plasament
de capital, dect n funcie de cheltuielile istorice sau costul de reconstituire a acelei proprieti.
Principiul substituiei menioneaz c atunci cnd pe pia sunt disponibile mai multe
bunuri similare cu preuri diferite, acela care are preul cel mai mic se va vinde primul. n domeniul
evalurii, innd seama de complexitatea proprietilor sau afacerilor evaluate, acest principiu poate
fi explicat i astfel: un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale
componente.
Principiul utilitii ne sugereaz c cu ct ntreprinderea este capabil s satisfac mai deplin
necesitile proprietarului cu att valoarea ei va fi mai mare.

A doua grup:
Principiul contribuiei: valoarea unei componente a unei proprieti/afaceri depinde de ct
de mult contribuie aceasta la valoarea ntregului, sau de ct de mult reduce valoarea ntregului
absena sa. Este un principiu care ajut la nelegerea clar a adevrului c nu toate costurile
nseamn valoare i, de asemenea, permite estimarea valorii n cazuri particulare, cum ar fi :
divizarea, fuziunea, recapitalizarea etc. Acest principiu poate fi explicat i din alt punct de vedere:
includerea unui activ nou n structura ntreprinderii este raional doar dac sporul de valoare adus
de acest bun depete costurile pentru procurarea lui.
Principiul productivitii marginale: odat cu sporirea factorilor de producie sporesc
ctigurile, sporul fiind mai mare dect costurile suportate. ns la atingerea unei limite sporul
veniturilor ncetinete n cretere, aceast ncetinire dureaz pn cnd va deveni mai mic dect
costurile pentru resursele suplimentare.
Principiul proporionalitii ne indic faptul c venitul maxim poate fi atins doar n cazul
asigurrii unor mrimi optime ale factorilor de producie.
14
A treia grup de principii:
Principiul corespunderii ntreprinderea ce nu corespunde cerinelor pieei cu privire la
calitate, tehnologii, nivelul veniturilor etc. va avea o valoare mai mic dect media din ramura
respectiv.
Principiul regresiei i progresiei regresia valorii este generat de surplusul mbuntirilor
din punctul de vedere al pieei; progresia valorii apare n urma existenei i funcionrii obiectelor
din vecintate, care mbuntesc infrastructura etc.
Principiul cererii i ofertei: preul unei mrfi (proprieti) variaz direct dar nu neaprat i
proporional cu cererea i invers, dar nu neaprat proporional cu oferta.Atunci cnd pe pia sunt
oferite mai multe alternative investiionale (obligaiuni, aciuni, firme nchise, uniti operaionale
etc.) care creeaz o ofert mai mare dect cererea existent, realizarea echilibrului cerere-ofert va
determina scderea preurilor de vnzare.
Principiul concurenei dac se presupune o nviorare a luptei concureniale valoarea
afacerii va fi mai mic (micorndu-se veniturile prognozate sau sporindu-se riscul, fapt care n
rezultat duce la micorarea valorii prezente a veniturilor viitoare).
Principiul schimbrii: schimbarea este rezultatul aciunii legii cauz-efect. Schimbrile care
apar n cadrul forelor care creeaz sau influeneaz valoarea (unei proprieti sau afaceri) sunt
continue, unele n trepte altele rapide.
Principiul divizrii economice: drepturile patrimoniale trebuie divizate i integrate n aa
mod nct valoarea afacerii s sporeasc.
Principiul utilizrii eficiente: valoarea maxim va fi cptat doar n cazul celei mai
eficiente utilizri. Principiul se aplic n cazul restructurrii ntreprinderii, dac destinaia evalurii
nu presupune o modificare a activitii curente, acest principiu nu poate fi utilizat.
Unii autori1 menioneaz i principii de evaluare specifice a ntreprinderii:
Principiul 1. Valoarea ntreprinderii este echivalent cu valoarea prezent a tuturor fluxurilor
viitoare anticipate care deriv din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei.
Principiul 2. Atunci cnd valoarea este definit ca "valoarea actualizat a tuturor ctigurilor
viitoare anticipate care deriv din dreptul de proprietate", valoarea are dou componente distincte:
comercial (sau transferabil) i necomercial (sau valoare pentru proprietar).
Principiul 3. Valoarea este estimat la un anumit moment de timp. Ea este, n funcie de
informaiile cunoscute i previziunile fcute, numai la acel moment de timp.
Principiul 4. Piaa determin costul capitalului ateptat de investitor.

1
Ifnescu A., Robu V., Anghel I. Evaluarea ntreprinderii. Bucureti: Tribuna economic, 2001 244 p.
15
Principiul 5. Valoarea ntreprinderii depinde direct de performana acesteia de a genera n viitor
fluxuri pozitive la dispoziia proprietarilor, cu excepia cazurilor cnd lichidarea conduce la o
valoare mai mare.
Principiul 6. Cu ct este mai mare valoarea activelor tangibile (estimat ca valoare de utilizare
sau de lichidare), cu att este mai mare valoarea ntreprinderii.
Acest principiu se fundamenteaz pe urmtoarele elemente:
Principiul 7. n majoritatea cazurilor participaia de control are o valoare unitar mai mare dect
participaia minoritar, atunci cnd acestea sunt estimate separat.

16
TEMA 2. PROCESUL DE EVALUARE A NTREPRINDERII

2.1. Definirea problemei

Procesul de evaluare reprezinta o consecutivitate de proceduri care sint utilizate de catre


evaluator pentru a estima valoarea bunului.

7. Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape:


a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.

8. Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul


serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor
de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente:
a) a) identificarea obiectului evaluarii;
b) b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
c) c) identificarea scopului evaluarii;
d) d) definitia tipului valorii estimate;
e) e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
f) f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.

9. Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in


cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului
evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui.
Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator:
a) a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care
este amplasat bunul imobil;
b) b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta
utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si
cheltuielile operationale;
c) c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele.

17
10. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor
utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si
metoda veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila,
evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In
cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea
consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint
date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei
comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si
metoda cheltuielilor;

- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;

e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.

11. Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de


evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va
determina valoarea finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor
de evaluare.
12. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil.

2.2. Diagnosticul ntreprinderii

2.3. Abordri ale evalurii ntreprinderii

2.4. Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale


18
TEMA 3. DIAGNOSTICUL NTREPRINDERII

3.1. Sistemul informaional

n sens general, conceptul de diagnostic n plan microeconomic, la nivelul unei firme,


presupune repararea disfuncionalitilor activitii ei, cercetarea i analiza faptelor i
responsabilitilor, identificarea cauzelor i a msurilor care s conduc la reglarea situaiei.
Diagnosticul activitii unei firme este necesar nu numai n cazul n care se afl n dificultate, ci i
atunci cnd situaia ei economico-financiar este normal, dar se dorete mbuntirea acesteia.
n mod particular, diagnosticarea unei firme, n scopul evalurii, presupune cunoaterea
tuturor laturilor activitii acesteia: juridic, tehnic, resurse umane, economico-financiar etc.;
precum i a punctelor fore i punctelor slabe corespunztoare fiecreia.
n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasc rspuns probleme cum sunt:
piaa pe care opereaz firma i poziia trecut i probabil pe aceast pia;
situaia juridic a firmei i a proprietii evaluate;
potenialul uman i de management al firmei;
intrastructura tehnic pentru susinerea activitii de producie sau servicii;
rezultatele dovedite i probabile ale ntreprinderii.
n cadrul activitii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s furnizeze
informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru estimarea
elementelor i variabilelor "cheie" ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii diferitelor metode de
evaluare. ntruct evaluarea ntreprinderii nu nseamn o aplicare mecanic a unor tehnici, ci
presupune o apreciere profund a performanelor firmei, echipa de evaluare trebuie s opereze cu
parametri considerai normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate i la momentul
efecturii evalurii.
Pe baza diagnosticului ntreprinderii evaluate se fundamenteaz scenariile ce stau la baza
evalurii n abordarea pe baz de venit.
O problem important n realizarea diagnosticului o reprezint asigurarea informaiilor ce vor
fi analizate; n acest sens, aa cum s-a precizat, Standardul de evaluare a afacerii (SEV 5) insist pe
necesitatea ca evaluatorul s verifice acurateea i credibilitatea surselor de informaii, iar judecata
final a valorii (reconcilierea valorilor obinute) s includ acest aspect important prin intermediul
unei analize a gradului de credibilitate i relevan al tuturor informaiilor care au stat la baza
aplicrii fiecrei metode.
Informaia se separ n informaie intern i extern. Informaia intern caracterizeaz condiiile
funcionrii ntreprinderii n cadrul ramurii i economiei n general. Volumul i caracteristica
informaiei externe difer n funcie de scopul evalurii. n cadrul elaborrii raportului trebuie de
19
demonstrat c informaia acumulat i studiat este necesar i suficient pentru elaborarea
concluziilor finale. Informaia respectiv va fi redat n mod optim i orientat n mod concret spre
ntreprinderea evaluat.

Sistemul informaional cuprinde 3 nivele de detaliere:


I macroeconomic;
II de ramur;
III ntreprinderea propriu-zis.

Indicatorii macroeconomici trebuie s conin informaie cu privire la modul de influen a


modificrilor macroeconomice asupra activitii ntreprinderii, precum i caracteristica conjuncturii
investiionale pe piaa respectiv. Factorii macroeconomici formeaz riscul sistemic. Acest risc
apare n urma unor aciuni externe asupra economiei de pia i nu poate fi exclus prin
diversificarea n limitele economiei naionale. Diversificarea reprezint procedeul de micorare a
riscului prin includerea n portofoliul ntreprinderii diverselor active investiionale (de exemplu
procurarea hrtiilor de valoare etc.).
Concomitent vom deosebi factori de risc ce acioneaz la nivelul economiei naionale.
Principalii factori considerai n cadrul analizei macroeconomice sunt:
a. nivelul inflaiei
b. ritmul dezvoltrii economice
c. modificarea ratei dobnzii
d. fluctuaia cursului valutar
e. nivelul stabilitii politice

Riscul inflaional reprezint riscul modificrii ritmului neprognozabil al creterii preurilor.


n procesul evalurii sunt analizate date din retrospectiv, curente i din perspectiv. Valoarea
bunurilor din diferite perioade de timp poate fi comparat doar dac costul unitii monetare nu se
modific, lucru ireal n condiiile unei economii de pia. Prin urmare, veniturile ntreprinderii
obinute n diferite perioade de timp pot fi comparate doar atunci cnd valorile sunt aduse ntr-o
situaie comparabil. Acest lucru poate fi efectuat cu ajutorul indicilor preurilor pentru anul curent.
Indicele preurilor =(preul din perioada curent / preul din perioada de baz)*100%.
Inflaia determin necesitatea considerrii att a mrimilor reale, ct i a celor nominale.
Mrimea nominal valoarea necorectat cu mrimea inflaiei. Cea mai simpl metod de
corectare a valorii nominale este mprirea ei la indicele preurilor.

20
Riscul legat de modificarea ritmului dezvoltrii economice este determinat de ciclicitatea
dezvoltrii economiei rii n general. Deci, n procesul evalurii vom lua n consideraie prognozele
de dezvoltare economic a regiunii i ramurii concrete.
Riscul legat de modificarea ratei dobnzii. Rata dobnzii se modific reacionnd prompt la
msurile de reglare macroeconomic i poate genera att stimularea activitii investiionale ct i
micorarea ritmurilor de sporire a investiiilor n economie.
Riscul generat de fluctuaia cursului valutarcu toate c fluctuaia cursului valutar nu
reflect exact modificarea preurilor n ar, practica ne demonstreaz acceptabilitatea corectrii
informaiei financiare prin transformarea ntr-o valut forte.
Riscul politic reprezint ameninarea din partea unor evenimente politice, el se determin prin
metode expert.
Blocul informaional informaia extern cuprinde pe lng informaia macroeconomic, i cea
de ramur. Trebuie analizat starea de concuren n ramur, pieele de desfacere, furnizorii posibili,
variantele posibile de utilizare a mrfii, factorii ce modific cererea pentru producia respectiv,
factorii ce influeneaz volumul de producie.
Factorii de baz studiai la nivel de ramur:
Ibaza normativ-legislativ;
IIpieele de desfacere;
IIIcondiiile concurenei.
Baza normativ legislativ se determin considernd existena unor restricii pentru
ntreprindere de intrare n ramura respectiv. Dac exist coeficieni financiari medii pe ramur ei
vor fi considerai n procesul evalurii pentru a determina locul ntreprinderi n sistemul ramurii
respective i a prognoza ct mai corect veniturile viitoare.
Pieele de desfacere cererea, oferta i preul sunt elementele principale n analiza economic.
Studierea lor este absolut necesar n procesul de evaluare. Reieind din strategia aleas de
ntreprindere cu privire la promovarea mrfurilor pe pia se vor prognoza volumele de vnzri
viitoare.
Condiiile concurenei n economia de pia sunt tipice pieele cu concuren imperfect,
unde mecanismul de formare a preului liber de pia are restricii serioase. Prin urmare, trebuie luat
n consideraie tipul pieei i restriciile impuse productorilor de mrfuri cu utilitate analogic.
Sursele de informaie utilizate n procesul analizei macroeconomice:
- prognozele macroeconomice;
- datele departamentului de statistic;
- legislaia rii, strategii de dezvoltare;
- buletine informaionale de ramur;
- planul de afaceri;

21
- presa economic periodic i cea de ramur;
- secia de marketing a ntreprinderii evaluate;
- departamentul vamal.

Informaia intern cuprinde:


- retrospectiva ntreprinderii (3-5ani);
- descrierea strategiei de marketing a ntreprinderii;
- caracteristica furnizorilor;
- capacitatea de producie;
- muncitorii i personalul de conducere;
- informaia financiar intern.
Este necesar a studia:
- bilanul contabil;
- raportul privind rezultatele financiare;
- raportul privind fluxul mijloacelor bneti.
Scopul evaluatorului n procesul studierii informaiei interne const n:
1. analiza istoriei ntreprinderii cu scopul determinrii tendinelor pe viitor;
2. acumularea informaiei pentru prognoza volumului de vnzri, fluxului profitului net;
3. evidenierea factorilor de risc nesistemic;
4. analiza documentaiei financiare;
5. intervievarea conductorilor ntreprinderii i acumularea informaiei suplimentare care
permite evaluarea ct mai real.

3.2. Diagnosticul comercial

2.1DIAGNOSTICUL COMERCIAL

Diagnosticul comercial vizeaz operaiunile "cu marfa", piaa de desfacere a produselor


ntreprinderii i piaa ei de aprovizionare.
Obiectivul de baz al diagnosticului comercial const n estimarea pieei actuale i poteniale a
ntreprinderii i a locului ei pe pia.
n cadrul diagnosticului comercial se recomand a fi abordate urmtoarele aspecte eseniale:
piaa, produsele/serviciile; preul; promovarea.

22
Analiza evoluiei vnzrilor. n activitatea de evaluare a unei firme intereseaz vnzrile de
bunuri, lucrri i servicii care formeaz obiectul activitii, ceea ce este definit ca fiind cifr de
afaceri. Rezult c n categoria vnzrilor nu se includ cele cu caracter excepional, cum ar fi
cedrile de active.

Cifra de afaceri, pe care o regsim n Contul de profit i pierdere, este evaluat n uniti
monetare curente. Pentru o corect apreciere a performanelor comerciale a firmei n timp se
impune corectarea acesteia cu indicele preurilor domeniului de activitate sau n lipsa acestuia cu
indicele general al preurilor (rata inflaiei), pentru a se obine cifra de afaceri n preuri
comparabile.

Relaia de calcul a cifrei de afaceri n preuri comparabile este:

CAinpretur icurente
CAreala
Indicelemediuluialpreturilor

Evoluia n timp a vnzrilor firmei trebuie analizat i comparativ cu dinamica vnzrilor pe


piaa sectorului de activitate al acesteia pentru a se evidenia ntrirea sau diminuarea poziiei
concureniale ntreprinderii pe pia.

Cuantificarea creterii sau scderii ponderii vnzrilor unei firme n cadrul vnzrilor totale pe
pia se face pe baza relaiei:

ICAf
( 1) * gf 0
ICAt

n care:

ICAf=indicele cifrei de afaceri a firmei considerate;

ICAt=indicele cifrei de afaceri a sectorului;

gf0 =ponderea vnzrilor firmei n cifra de afaceri a sectorului n perioada luat ca baz de
comparaie.

Cifra de afaceri evolueaz sub influiena unor factori (direci i indireci) specifici domeniului
de activitate al firmei. Ca model de analiz general valabil se recomand aprecierea dinamicii
vnzrilor n funcie de doi factori direci, i anume volumul fizic al vnzrilor i preurilor medii de
vnzare:

n
CA * q i p i
i 1

23
n care: qi=volumul fizic al activitii;

pi=preul (tariful) mediul pe unitate de produs (prestaie).

Cifra de afaceri poate fi analizat i pe baza unor modele de analiz specifice domeniului de
activitate al ntreprinderii; astfel, pentru analiza vnzrilor n ramurile productive se recomand
modelul:

MfQeCA
CA N
NMfQe

n care:

Mf=valoarea medie anual a mijloacelor fixe folosite de ntreprindere, indiferent dac sunt sau nu n proprietatea ei;

Qe=producia exerciiului.

Pe baza acestui model evaluatorul obine informaii cu privire la:

influiena modificrii factorului uman asupra vnzrilor;

dinamica gradului de nzestrare tehnic a muncii (Mf/N) i impactul asupra vnzrilor;

eficiena utilizrii mijloacelor fixe, caracterizat prin analiza volumului de activitate productiv (Qe) n corelaie cu valoarea medie a mijloacelor fixe

(Mf) i impactul asupra vnzrilor;

evoluia gradului de valorificare a produciei exerciiului (factor extrem de important, ce pune


n eviden legtura activitii
firmei cu piaa) i contribuia acestuia la variaia cifrei de afaceri.

n cazul ntreprinderilor din sfera comerului se recomand utilizarea modelelor:

CA=NWa

n care:

N=N1 Ks;

Wa=Nzdz;

N1=numrul locurilor de munc;

Ks=coeficientul schimburilor;

Nz=numrul mediu de zile lucrate;


24
dz=desfacerea medie zilnic pe un salariat.

Modelul anterior se recomand a fi folosit n cazul unitii comerciale care practic forma
clasic de vnzare, cu plata la vnztor.

Modelul ce va fi prezentat n continuare se recomand n cazul unitilor comerciale care


desfac mrfurile prin sistemul cu autoservire:

CA=Sc d/m2

g
i 1
si di / m2
d / m2
100

n care:

Sc = suprafaa comercial;

d/m2 = desfacerea medie pe unitate de suprafa (metru patrat);

gsi=structura suprafeei comerciale pe grupe de mrfuri;

di/m2 = vnzarea medie pe unitate de suprafa pe grupe de mrfuri.

Pentru unitile comerciale, n formularea concluziilor, n funcie de profilul ntreprinderii, se


are n vedere structura consumatorilor (clienilor), evoluia probabil a acestora, modificrile
posibile a cererii solvabile precum i ali factori care pot influena volumul vnzrilor.

Studierea concurenei

Piaa de desfacere a firmei, respectiv spaiul n oferta specific a societii comerciale se


ntlnete cu cererea, reprezint un segment esenial al diagnosticului comercial, care nu poate fi
complet dac nu se analizeaz i competiia, ca element fundamental al pieei.

Analiza concurenei trebuie s aib n vedere urmtoarele aspecte:

nominalizarea principalilor concureni;

25
stabilirea cotei de pia (cpi) deinut de ntreprinderea evaluat, precum i cea a
principalilor competitiri de pe pia, pe baza relaiei:

CAi
cpi * 100
CAt

n care:

CAi=cifra de afaceri a firmei i;

CAt=cifra de afaceri total a sectorului de activitate al firmei i;

determinarea cotei de pia relative (cpi) care reprezint "o expresie a raportului
direct de fore dintre firme", utiliznd raportul:

CAf
cp' x100
CA'

n care:

CAf=cifra de afaceri a firmei analizate;

CA'=cifra de afaceri a concurentului cel mai important;

ierarhizarea firmelor care acioneaz pe piaa sectorului de activitate pe baza cotei


de pia deinute pe orizontul de timp supus diagnosticrii;

aprecierea poziiei concureniale a ntreprinderii pe baza cotei de pia relative.


Astfel, dac indicatorul este 100%, atunci firma deine poziia de lider pe piaa respectiv, iar n
cazul n care valoarea cotei de pia relativ se apropie de zero, atunci ntreprinderea deine o
poziie nesemnificativ pe pia.

Referitor la concurena extern pe pia menionm:

firmele concurente (denumire, ara de origine i locul unde fabric produsele);

modul de organizare i durata serviciilor de garanie i postgaranie. Se va preciza dac


dispun de uniti proprii sau activitatea de service este cedat unei singure firme sau la mai multe;
26
raportul pre-calitate la produsele concurenei i cele proprii. Sunt frecvente cazurile n
care concurena practic preuri mai mici la produsele care "aparent" sunt de calitate mai bun
(dup anul 1990 piaa romneasc a fost invadat de produse strine de calitate inferioar celor
romneti, dar prezentate ntr-o form mai atractiv);

modalitile de distribuie a produselor (reea proprie, distribuitor unic, etc.);


puterea concurenial internaional, marcat prin cifra de afaceri, productivitatea
muncii,cota de pia etc. (n msura n care se dispune de informaii necesare);
forme de cooperare cu unii distribuitori internaionali.

n analiza posibilitilor de penetrare pe anumite piee trebuie s se fac deosebirea ntre


diferitele categorii de piee, cum ar fi:

piaa deschis, n care ptrunderea sau extinderea cotei este posibil, neexistnd anumite
restricii juridice sau de alt natur;
piaa nchis, n care nu exist posibilitatea de intrare din cauza barierelor care protejeaz
productorii autohtoni;
piaa protejat, respectiv o pia caracterizat prin existena unor bariere de intrare care nu
sunt insurmonabile, nu nhib intrarea noilor venii.

Existena de zone de liber schimb, precum i angajarea unor acorduri internaionale au drept
consecin o deschidere a pieelor, situaie ce face ca lupta ntre competitori s capete un caracter tot
mai global.
Organizarea distribuiei produselor constituie un alt element al diagnosticului comercial, care
se refer n principal la:

form juridic a distribuitorului (distribuia exclusiv, franchis etc.);


existena unei reele proprii de distribuie (numr de centre de desfacere, magazine,
amplasarea n teritoriu, personal calificat etc.);
durata contractelor cu distribuitorii (analiza detaliat a contractelor de lung durat-peste un
an i a celor cu durat sub un an);
obligaiile i drepturile ntreprinderii fa de distribuitori;
alte aspecte privind distribuia produselor.

Analiza clienilor ntreprinderii

27
Analiza vnzrilor din perspectiva clientelei urmrete n primul rnd evoluia structural a
cifrei pe clieni. n formularea concluziilor este necesar s se in seama de poziia ntreprinderii
ntr-un lan al intercondiionrii fabricaiei i consumului unui produs.
Evoluia cifrei de afaceri pe principalii clieni interni i externi evideniaz o relativ
stabilitate, ceea ce atast existena unor relaii tradiionale, ralaii ce se pot constitui ca suport pentru
evoluia viitoare a vnzrilor sociatii comerciale. O asemenea concluzie este important pentru
evaluator, ndeosebi n ceea ce privete proiecia activitii firmei pentru aplicarea metodelor de
randament.
Un alt aspect esenial n ceea ce privete analiza clienilor l reprezint urmrirea duratei de
imobilizare a creanelor (Di). Relaia de calcul este urmtoarea:
Sd
Di T
Rd
n care:

T= perioada de analiz exprimat n numr de zile;

S =suma soldurilor debitoare ale conturilor de creane;


d

R =
d suma rulajelor debitoare ale conturilor de creane (n practic se utilizeaz adesea cifra
de afaceri).
Durata medie de imobilizare a creanelor poate fi i n funcie de structura creanelor
(gi) i a duratei de imobilizare pe categorii de
creane (di) pe baza relaiei de calcul:

gidi
Di
100
n care:

Sdi
di T
Rdi

Rdi
gi * 100
Rdi
Sursa de informaii pentru calculul duratei medii de imobilizare a creanelor o reprezint
contabilitatea sintetic i analitic (pe clieni). Dac n ceea ce privete numitorul relaiei,
informaia se regsete ca atare n fia sintetic a contului "Clieni" i n analiticele acestuia,
numrtorul relaiei, respectiv soldul mediu, acesta trebuie determinat pe total ntreprindere i pe
fiecare client n parte, folosindu-se media cronologic:

28
Sd in Sd fn
Sd1 Sd 2 ...
Sdi 2 2
n 1
n care:
Sdin=soldul iniial, respectiv soldul la sfritul exerciiului financiar precedent;
Sdfn=soldul final, respectiv soldul la sfritul exerciiului financiar;
Sd1, Sd2 ... = soldurile la sfritul subdiviziunilor de timp luate n calcul n cursul anului (lunar,
trimestrial) pe care le regsim n balanele de verificare).
Prin compararea duratei de imobilizare pe clieni cu termen contractual de decontare se poate
realiza o grupare a clienilor, separnd pentru analiza dinamic celor ru platnici.
n finalul analizei clientelei ntreprinderii, evaluatorul trebuie s aprecieze n ce msur firma
are o pia de desfacere care s poat fi luat n considerare n calculul previziunilor necesare
aplicrii metodelor de randament.

Analiza furnizorilor ntreprinderii (piaa de aprovizionare)

Piaa de aprovizionare a firmei reprezint un punct semnificativ n diagnosticul comercial


pentru evaluare. Principalele aspecte urmrite de evaluator vizeaz:
gruparea acestora n furnizorii de uniti i furnizori de materii prime, materiale,
semifabricate etc.;
structura furnizorilor, n special a celor de materii prime i materiale n funcie de cantitatea
i valoarea aprovizionrilor;
stabilirea criteriile de alegere a acestora (de exemplu, dup preurile practicate, dup
cantitile aprovizionate etc.);
analiza numrului de furnizori pentru un timp de resurs aprovizionat i a calitii
aprovizionrilor;
aprecierea dependenei fa de anumii furnizori i care sunt implicaiile gradului de
dependen determinat;
analiza gradului de integrare a activitii firmei evaluate;
durata medie de utilizare a surselor atrase reprezentate de obligaiile fa de furnizori (Df)
calculat pe baza relaiilor:

Sc
Df T
Rc
n care:
Sc suma soldurilor medii creditoare ale conturilor de furnizori;
Rc suma rulajelor creditoare ale conturilor de furnizori;
29
sau:
gidfi
Df
100
n care:
Sci
dfi T;
Rci
Rci
gfi * 100;
Rci
dfi=structura obligaiilor fa de furnizori stabilit pe baza rulajului creditor al acestora;
gfi=durata de folosire a sursei atrase reprezentat de datoria fa de furnizorul i.
Prin compararea duratei de folosire a surselor atrase pe fiecare furnizor n parte cu termenul
contractual de onoare a obligaiilor, rezult fa de care furnizor ntreprinderea considerat nu i-a
respectat obligaiile contractuale. Totodat trebuie estimate implicaiile pe care le-ar avea
ntreruperea relaiilor contractuale de ctre acei furnizori cu firma evaluat.

2.2 Analiza produselor/serviciilor ntreprinderii

Analiza produselor i/sau serviciilor ntreprinderii ofer informaii semnificative pentru


judecarea valorii ntreprinderii. n acest demers se pot urmri: analiza structural a vnzrilor,
analiza repartizrii vnzrilor pe ciclul de via al produselor/serviciilor etc.

Analiza structural a vnzrilor pe produse i piee de desfacere


Vnzrile unei ntreprinderi se impun a fi studiate de ctre evaluator pe produse sau grupe de
produse omogene, innd seama n acela timp de pieele unde se desfac acestea. Scopul acestui
mod de analiz a cifrei de afaceri l reprezint necesitatea furnizrii de informaii pentru
fundamentarea proieciilor (estimrilor) n perioada de previziune.

Analiza reparaiei vnzrilor n funcie de ciclul de via al produselor

O latur important a diagnosticului vnzrilor o reprezint studierea cifrei de afaceri pe stadii


ale ciclului de via al produselor. Un asemenea diagnostic prezint importana pentru evaluator
deoarece l d posibilitatea aprecierii potenialului de evoluie a firmei fa de punctul critic al
rentabilitii i al asigurrii surselor necesare finanrii activitii.

2.3 Preurile

Analiza preurilor vizeaz evidenierea aspectelor de risc legate att de dinamica preurilor de
vnzare ale firmei comparativ cu evoluia economic general i cea a industriei, ct i corelaia
ntre dinamica preurilor de vnzare i cea a preurilor de aprovizionare. Acest din urm aspect
30
poate evidenia puterea de negociere a firmei cu furnizorii, respectiv clienii ntreprinderii, fiind un
aspect important n estimarea riscului afacerii.

Din punct de vedere tehnic, evaluatorul va urmri dinamica preurilor de vnzare la


principaleleproduse/servicii, respectiv a preurilor de aprovizionare la principalele intrri n sistemul
ntreprindere.

2.4 Promovarea
n ceea ce privete promovarea produselor societii, acestea vizeaz:

aciunile publicitare organizate frecvent i efectele lor (participri la trguri i


expoziii, campanii publicitare);
evoluia costurilor cu reclama i ponderea lor n cifra de afaceri;
imaginea ntreprinderii i a produselor/serviciilor sale pe pia.
Evaluatorul va urmri dinamica efortului de promovare n corelaie cu efectele obinute
(dinamica vnzrilor sau a preurilor de vnzare).
n finalul diagnosticului comercial, evaluatorul trebuie s fac referiri asupra perspectivelor
activitii comerciale, att n ceea ce privete posibilitile de aprovizionare, ct i de desfacere a
produselor n scopul estimrii veniturilor din exploatare pentru intervalul de prognoz. n acest
context se recomand prezentarea factorilor favorizani (puncte forte), previzibil a aciona asupra
rezultatelor i performanelor firmei.
3.3. Diagnosticul juridic
DIAGNOSTICUL JURIDIC

Diagnosticul juridic are drept scop verificarea aspectelor legale privind activitatea firmei sau a
activului de evaluat. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice n urmtoarele
domenii: dreptul societii comerciale, dreptul civil, dreptul comercial, dreptul fiscal, dreptul
muncii, dreptul mediului, litigiile.
n informaiile legale relevante indiscutabil cu judecata valorii firmei reinem:
drepturile i obligaiile proprietarului participaiei evaluate;
analiza controlului asupra deciziilor din cadrul firmei (distribuirea dividendelor,
politica de investiii, numirea managementului, dizolvarea, fuziunea, lichidarea,
cesiunea, aciunilor etc.);
analiza oricrei restricii legale privind transferul aciunilor;
documente privind tranzacii anterioare cu participaii la ntreprinderea respectiv.
Realizarea efectiv a diagnosticului juridic presupune analiza elementelor specifice din
urmtoarele domenii:

31
Dreptul societii comerciale. n acest domeniu juridic se verific: contractul de
societate, statutul i modificrile ulterioare nfiinrii, registrul adunrii generale a acionarilor
(asociailor), registrul acionarilor etc.

Dreptul civil. Se analizeaz i se verific actele i contractele privind:


dreptul de proprietate asupra construciilor;
situaia juridic a terenurilor ntreprinderii (drept de proprietate, contractul de
nchiriere etc.);
situaia juridic a imobilizrilor necorporale de natura brevetelor, licenelor,
mrcilor nregistrate i a alrora de aceeai natur (se verific dac acestea sunt
nregistrate la organismele abilitate, cine este titularul dreptului de inventator
sau autor, existena certificatului de inventator sau autor, durata legal de
protecie etc.);
situaia imobilizrilor financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale
activitii de portofoliu, creane imobilizate etc.);
situaia mprumuturilor primite, a garaniilor constituite, existena creditelor
nerambursate la scaden, eventualitatea declarrii n stare de faliment;
situaia asigurrii societii prin efectul legii (imobiliar i de rspundere civil)
i n virtutea unor contracte de asigurare mpotriva unor riscuri (calamitate
natural, furt etc.), situaia achitrii primelor de asigurare etc.

Dreptul comercial. Se verific contractele de vnzare-cumprare, de nchiriere,


contracte de locaie de gestiune (o variant a contractului de nchiriere), cele de consesiune etc.

Dreptul fiscal. n acest domeniu juridic se verific:


nregistrarea ntreprinderii la organele abilitate de administraie
financiare;
dac s-au achitat obligaiile legale datorate (impozite, taxe,
contribuii etc.);
situaia plilor restante comparativ cu termenele exigibile;
ultimul control fiscal i rezultatele sale.

Dreptul muncii. Se verific i analizeaz existena


contractelor colective i individuale de munc, regulamentului de ordine interioar, contractului de
management.
Un punct important la acest subcapitol al diagnosticului juridic l reprezint relevarea
informaiilor care pot preciza dac oamenii cheie pot sau nu s fie meninui n aceast ntrprindere

32
dup schimbarea proprietarului, sau dac noul proprietar este obligat s menin un anumit nivel al
numrului de salariai sau al nivelului de salarizare etc.

Dreptul mediului. Se analizeaz dac activitatea firmei evaluate se desfoar n


cadrul impus de legislaia de mediu. Din perspectiva restriciilor privind efectele activitii asupra
mediului intereseaz dac firma are un studiu de impact, dac au fost obinute autorizaiile de
mediu, dac sunt litigii cu alte ntreprinderi ori cu autoritile (i dac astfel se creeaz obligaia
decontaminrii sau a plii unor daune interese).

Litigiile

Se verific dac ntreprinderea evaluat este implicat n litigii, aflate pe rolul instanelor
judectoreti sau a arbitrajului de pe lng Camera de Comer i ce posibiliti de rezolvare exist.
n cazul existenei unor litigii de munc se verific stadiul de rezolvare al acestora.

3.4. Diagnosticul operaional

n esena, aceasta presupune o analiz detaliat a factorilor tehnici de producie, a


tehnologiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii, ce poate fi
realizat de ctre evaluatori care au i calitatea de experi tehnici.
Astfel, n legtur cu mijloacele fixe incluse n patrimoniul societii comerciale, precum i a
celor pe care le folosete fr a fi proprietara lor, evaluatorii trebuie s se pronune cu privire la:
starea de funcionare a mainilor i utilajelor, gradul de uzur fizic;
performanele acestora n raport cu cele care se produc n momentul dat pe plan
mondial;
posibilitile de utilizare n viitor;
mijloacele fixe nregistrate n patrimoniul unitii, dar care nu mai pot fi folosite din
cauza schimbrilor intervenite n structura produciei;

- ncadrarea mijloacelor fixe pe categorii conform Catalogului privind normele de


funcionare i clasificare a mijloacelor fixe prevzute de Legea nr.15/24 martie 1994 privind
amortizarea capitalului imobilizat n active corporale i necorporale;
- oportunitatea trecerii n conservare a unor mijloace fixe (dac este cazul); condiiile n care s-a fcut
aceasta i perspectivele de punere n funciune. ntr-o asemenea situaie specialitii trebuie s se
pronune cum vor fi tratate aceste mijloace fixe n procesul de evaluare;

33
- valoarea investiiilor n curs de execuie, stadiul lor n raport cu graficele de execuie,
posibilitile de finalizare i influena lor asupra potenialului tehnico-productiv sau a prestaiilor de
servicii;
- posibilitile pe care le are societatea comercial de a-i asigura utilitile necesare pentru
desfurarea normal a activitii; gradul de dependen fa utilitile furnizate de regiile autonome
de profit.
n legtur cu cldirile, n raport de evaluare se face o descriere a acestora evideniindu-se:
concordana situaiei din teren cu planurile de construcie, modificrile aduse, baza
legal a acestor modificri, implicaiile asupra funcionalitii i siguranei n exploatare;
starea tehnic i deprecierea estimat a acestora;
schimbrile intervenite n destinaia unor cldiri i posibilitile de folosire n viitor.
n ceea ce privete mijloacele de transport, n urma examinrii structurii parcului pe
categorii de mijloace de transport (auto, feroviar, aerian i pe ap se vor face referiri la:
gradul de folosire a parcului propriu;
modul de utilizare a capacitii mijloacelor proprii de transport;
starea tehnic, gradul de depreciere;
posibilitile de folosire n viitor a parcului propriu, ncadrarea parametrilor mijloacelor auto
n standardele impuse pe plan naional i internaional.
Referitor la terenurile de incint se examineaz:
concordana dintre categoriile de suprafee existente (construit, aferent reelelor, aferent
cilor de acces, liber) i cele din certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra
terenului;
mbuntirile aduse unor categorii de terenuri;
schimbarea destinaiei unor suprafee de teren, baza legal i implicaiile asupra activitii
ntreprinderii.
n legtur cu producia i tehnologiile de fabricaie:
se prezint succint principalele produse fabricate sau servicii realizate;
se face o scurt descriere a procesului tehnologic, eventual prezentarea sub form de schem,
schi;
aprecierea asupra tehnologiilor, n raport cu ceea ce exist n domeniul respectiv;
organizarea general a produciei;
calitatea produciei;
impactul asupra mediului;
alte aspecte referitoare la producie sau serviciile pe care le presteaz n funcie de obiectul de
activitate.
Pentru caracterizarea sintetic a potenialului tehnic se recomand urmtorii indicatori:

34
Pr oducctiaobtinuta
Gradul de folosire a capacitii = Capacitateadeproductie * 100

de producie

Ma sin isiutilaje
Ponderea mainilor i utilajelor = Totalactiv efixe * 100

n total active fixe

Amortizareacumulata
Gradul de uzur a mijloacelor fixe * 100
Valoareade inventar

Valoareami jl. fixenoi


Gradul de rennoire a mijloacelor fixe * 100
Valoareade inventar

n vederea efecturii evalurii, n special prin metode din abordarea pe baza de active
(patrimoniale), n sinteza diagnosticului tehnic, evaluatorul se va pronuna asupra costului de
nlocuire a activelor imobilizate i a deprecierilor estimate pentru estimarea costului de nlocuire
net.

3.5. Diagnosticul resurselor umane i al managementului ntreprinderii

n cadrul acestui diagnostic se urmrete resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii,
comportamentului i eficienei utilizrii lor, precum i analiza echipei de conducere a ntreprinderii.

Diagnosticul resurselor umane

n diagnosticarea resurselor umane ale unei firme n vederea evalurii se impune folosirea unui sistem de
indicatori privind, pe de o parte, dimensiunea, structura i comportamentul, iar pe de alt parte
eficiena potenialului uman.

Dimensiunea, structura i comportamentul potenialului uman

Dimensiunea potenialului uman. Pentru a caracteriza dimensiunea potenialului uman se pot folosi
urmtorii indicatori:
numrul mediu de salariai (cu contract de munc) se determin ca o medie aritmetic simpl a
numrului zilnic al salariailor;
numrul mediu de personal (cu contract de munc sau convenie civil)

35
se stabilete prin adugarea la numrul mediu de salariai a numrului mediu de colaboratori
angajai pe baza de convenie civil);
numrul maxim de personal, care reprezint limita superioar stabilit n funcie de volumul
efectiv de activitate i productivitatea muncii prevzut.
Cifradeafaceri ( saualtindicatorfolosit
pentrucalculareaprod uctivitatii )
N max * 100
Pr oductivitateaanualaprevazuta

sau:
N 0 iq
N max
100

unde iq reprezint indicele volumului de activitate exprimat prin cifra de afaceri, valoarea adugat etc.
numrul de personal prezent la lucru-reflect situaia la un moment dat.
Considerm c indicatorul numr mediu de personal este cel ce permite evidenierea dimensiunii
potenialului uman care se coreleaz cu rezultatele obinute de ctre ntreprindere.

Structura resurselor umane. Principalele criterii de structurare utile n diagnosticarea resurselor umane
sunt:
dup principalele categorii de salariai se pot avea n vedere urmtoarele categorii: muncitori
(direct productivi, indirect productivi, de deservire general); personal tehnic-ingineresc (ingineri,
tehnicieni, maitri); personal de administrare i conducere.
dup vechimea n ntreprindere, personalul se poate structura n urmtoarele grupe: sub 1 an; ntre
2 i 5 ani; ntre 6 i 10 ani; ntre 11 i 15 ani; ntre 15 i 20 ani; peste 20 ani. Analiza structurii
dup vechime i evoluia sa n timp poate furniza informaii cu privire la strategia angajrilor
efectuate de ntreprindere, dar i a eforturilor sale pentru stabilizarea personalului. n mod normal,
structura dup vechime trebuie s fie echilibrat, manifestndu-se astfel o politic adecvat de
formare a personalului;
dup vrst, personalul se poate grupa astfel: pn la 30 ani; ntre 31 i 40 ani; ntre 41 i 50 ani.
Un dezichilibru accentuat n structura dup vrst a personalului poate s duneze strii i
performanelor capitalului uman al ntreprinderii. De exemplu, angajarea masiv la un moment
dat a tinerilor frneaz posibilitile acestora de promovare;
dup sex. Teoretic, n afara cazurilor unde natura activitii ar justifica predominana personalului
masculin sau feminin, ar trebui s regsim n fiecare ntreprindere, innd cont de structura sa
socioprofesional, o reparaie pe sexe sensibil egal cu cea care apare la scara naional pentru
ansamblul populaiei active;

36
dup nivelul de calificare. Se impune structurarea personalului pe niveluri de pregtire (superior,
mediu, profesional) i pe categorii de personal. Un alt aspect care trebuie analizat l constituie
perfecionarea pregtirii profesionale, pe forme de realizare (la locul de munc, cursuri
postliceale, postuniversitare etc.).
Comportamentul personalului. Se pot folosi n analiz urmtorii indicatiri:
gradul de utilizare a timpului maxim disponibil:
timpulefectivlucrat
Gu
timpul max imdisponibil

indicatorii circulaiei forei de munc:


I
Coeficientul int rarilor
Ns
E
Coeficientulplecarilor
Ns
I E
Coeficientulmiscariitotale
N s

n care:
I=numrul total al intrrilor de personal n cursul perioadei analizate;
E=numrul total al ieirilor de personal;
Ns=numrul mediu de personal;
indicatorii comportamentului individual:

Nr.totalziledeabsenta
Ratageneralaaabsenteismului *100
Timpul max imdisponibil
exp rimatinzile
De asemenea, se are n vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care le-au provocat (boli,
accidente de munc, maternitate, evenimente familiale, concedii fr plat, lipsuri nemotivate etc.);
indicatorii de conflictualitate. n cazul n care conflictualitatea a luat o form
colectiv, se impune urmrirea indicatorilor:
numrul de greve;
numrul de zile ale grevei (durata grevei nmulit cu numrul de greviti);
gradul de importan al grevei la nivel de ntreprindere:

Numarul deg revisti


Numarultotaldesalariati
gradul de intensitate al grevei:

37
Numaruldezilegreva
Numarul deg revisti
gradul de propagare al grevei:

Numarultotaldezilegreva
Numarultotaldesalariati
n situaia formelor individuale de conflictualitate se urmresc indicatorii:
numrul de litigii care au necesitat intervenia inspeciei de munc;
numrul de litigii care au ajuns n faa instanei de judecat.

Diagnosticul eficienei utilizrii resurselor umane

Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n vederea evalurii se realizeaz cu
ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii.
Pentru a urmri dinamica productivitii muncii la nivelul ntreprinderii, precum i pentru
comparaia cu alte firme din aceeai ramur de activitate se folosesc indicatori valorici, construii ca
raport efect/efort.
n calitate de efect, se pot avea n vedere: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe),
veniturile din exploatare (Ve) sau valoarea adugat (Qa), n funcie de specificul activitii
societii evaluate.
n calitate de efort, se pot folosi indicatorii: numrul mediu de personal (N), timpul total de
munc exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat n ore (Th).
Astfel, n cazul determinrii productivitii
muncii pe baza valorii adugate relaiile de calcul sunt urmtoarele:
Qa
productivitatea medie anual pe o persoan: Wa ;
N
Qa
productivitatea medie zilnic: Wz ;
Tz
Qa
productivitatea medie orar: Wh ;
N

Pentru o corect apreciere a evoluiei productivitii muncii n dinamic se impune operarea


cu indicatori valorici de exprimare a efectului evoluiei n preuri comparabile.
Aspecte relevante cu privire la eficiena utilizrii resurselor se pun n eviden i prin analiza
productivitii muncii pe principalele produse (cele care obin mai mult de 50% din totalul
produciei ntreprinderii). n acest sens se poate folosi indicatorul productivitatea muncii exprimat

38
ca timp pe unitatea de produs, care poate fi folosit pentru comparaii n dinamic la nivelul
ntreprinderii, precum i pentru comparaii n spaiul pe plan naional i internaional.
n final, evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n legtur cu
resursele umane ale firmei.
Cu titlul de exemplu, pot fi avute n vedere urmtoarele puncte forte: personalul este bine
calificat, structura pe vrste este echilibrat, personalul este capabil s se adapteze la nnoire,
productivitatea muncii este n cretere, absena grevelor, reducerea litigiilor individuale de munc,
protecia muncii corespunztoare (reflect prin reducerea sau eliminarea accidentelor de munc) etc.
Ca puncte slabe se pot exemplifica: utilizarea necorespunztoare a timpului de munc n
cadrul zilei, productivitatea muncii n scdere, personalul supradimensionat n cadrul zilei,
productivitatea muncii n scdere, personal supradimensionat n activiti de ntreinere, existena
conflictelor de munc etc.

Diagnosticul managementului firmei


n ceea ce privete conducerea ntreprinderii evaluate n cadrul diagnosticului, se prezint
aspectele urmtoare:
echipa de conducere (nume, prenume, funcia, vrsta, experiena n domeniu etc.);
baza legal n virtutea creia i exercit prerogativele funciei (exemplu: contractul de
management; Hotrrea Adunrii Generale a Acionarilor/Asociailor etc.);
poziia echipei de conducere fa de acionarii firmei, salariai, bnci etc.;
se fac referiri i aprecieri asupra stilului de conducere (pe obiective, autoritar, cu
delegarea autoritii, colegial, centralizat, descentralizat etc.);
obiectivele negociate i prevzute n contractul de management, care vizeaz strategia
societii comerciale;
evoluia volumului de activitate (cifra de afaceri, volumul produciei), dinamica
rezultatelor financiare, prioritii strategice;
gradul de realizare a criteriilor de performan stabilite prin contractul de management,
ce n mod uzual include indicatori precum:
Pr ofitbrut
rataprofit ului * 100
Cifradeafaceri

Dividente prele var idinprofit


pentrudezvoltare
profitabil itateaactiunilor * 100
Capitalsocial

39
Pr ele var idinprofit pentrudezvoltare
amortizare ch. pt.investitii
potentialuldedezvoltare / crestere * 100
Fondderulmen

n care:
fondul de rulment=active circulante-datorii pe termen scurt
sau:
capital permanent-active imobilizate
Soldulcrea ntelor
perioadaderecuperare acreantelo r ( zile) * 365
Cifradeafaceri

Soldulobligatiilor
perioadaderambursare aobligatiilorpetermenscurt * 365
Cifradeafaceri

Cifradeafaceri
rotatiasto curilor
Totalstocu ri

Cifradeafaceri
productivi tateamuncii
Numarultotaldepersonal

Salariidir ecte
pondereasa lariilorin cos turi * 100
Costuridirectedeproductie

n funcie de specificul activitii societii comerciale se stabilesc valorile anuale ale criteriilor de
performan i, eventual, coeficienii de ponderare a acestora, pentru a stabili un scor care arat n mod sintetic
gradul de ndeplinire a criteriilor stabilite de ctre acionari.
n finalul acestui diagnostic, evaluatorul formuleaz punctele forte i punctele slabe ale managementului
firmei.
Ca puncte forte se pot exemplifica: echipa de conducere tnr, dinamic, realizarea/depirea criteriilor de
performan negociate cu acionarii, mbuntirea poziiei firmei pe pia, colaborarea bun cu sindicatele etc.
Ca puncte slabe se pot avea n vedere: nerealizarea anumitor criterii de performan, slbirea poziiei firmei
n cadrul mediului ei concurenial, tensiuni n relaiile cu sindicatele marcate prin creterea numrului zilelor de
grev, lipsa de preocupare pentru stimularea iniiativei i creativitii tehnice a personalului etc.

40
TEMA 4. DIAGNOSTICUL ECONOMICO-FINANCIAR

4.1. Importana i scopul diagnosticului economico-financiar pentru evaluare

n sens general, ntreprinderile pot fi considerate ca fiind organisme vii, mai mult sau mai
puin complexe; ele se nasc, triesc i mor. Pornind de la aceast perspectiv, exist o multitudine
de unghiuri din care poate fi analizat o ntreprindere.
Unul dintre cele mai interesante i complexe demersuri vizeaz abordarea diagnosticului
economico-financiar pentru evaluare, aceast component de diagnostic avnd un rol cheie n
procesul de evaluare a ntreprinderii din cauza rolului major jucat n cadrul raportului, i anume:
rolul de sintetizare a concluziilor rezultate din celelalte piese de diagnostic;
rolul de asigurare a coerenei n cadrul relaiei diagnostic - matode de evaluare (ndeosebi
metode bazate pe venit).
Putem reduce importana diagnosticului financiar pentru evaluarea la urmtoarele trei
componente:
1. Estimarea costului capitalului (ratei de actualizare). n abordarea pe baz de venit,
indicatorii financiari, tendina manifestat de acetia n perioada de diagnosticat ajut evaluatorul
s estimeze riscul, i implicit s aproximateze rata de actualizare. De asemenea, analiza financiar
permite aprecierea ratei de cretere care este utilizat n estimarea ratei de capitalizare i estimarea
valorii firmei prin metoda capitalizrii profitului.
2. Determinarea/corectarea multiplicatorilor utilizai n abordarea prin comparaie.
n abordarea prin comparaie, compania evaluat se compar cu tranzacii nregistrate cu aciuni la
firme similare, iar analiza financiar ofer un ghid pentru estimarea multiplicatorilor adecvai
aplicrii metodelor din cadrul acestei abordri.
3. Determinarea activelor redundate i a elementelor de venit i cheltuieli
neoperaionale sau excepionale. Indicatorii financiari ajut la identificarea activelor redundate i a
rezultatelor neoperaionale sau excepionale care ulterior necesit ajustri n evaluarea
ntreprinderii, att n abordarea pe baz de active, ct i n abordarea pe baza de venit.
Diagnosticul economico-financiar urmrete trei obiective majore:
a. S asigure nelegerea performenelor realizate de firma evaluat n ultimii 3-5 ani,
precum i evidenierea riscurilor activitii ntreprinderii. n acest sens, gndirea perspectivelor
viitoare de performan se susine pe analiza tendinelor care s-au manifestat de-a lungul perioadei
diagnosticate.
b. S permit ajustarea situaiilor financiare istorice pentru:
a dezvolta abordarea pe baza de active, implicit coreciile asupra elementelor de activ i
datorii;
41
a pregti aplicarea abordrii pe baza de venit, prin estimarea abilitii ntreprinderii de a
genera fluxuri de venit pentru furnizorii de capital.
c. S asigure compararea cu ntreprinderi similare, pentru a stabili parametri de risc,
rentabilitate i de valoare, aspecte fundamentale n:
abordarea prin comparaie n evaluarea firmei;
estimarea costului capitalului (ratei de actualizare).

4.2. Ajustarea informaiei financiar-contabile

n majoritatea situaiilor, diagnosticul economico-financiar este precedat de ajustri ale


situaiilor financiare, acestea avnd n vedere:
Ajustri de normalizare a informaiei contabile i de eliminare a elementelor
extraordinare. Ideea general a ajustrilor este s prezinte datele pe baza unor standarde i
princiipii contabile acceptate, aceasta urmrind ca informaia financiar-contabil s fie prezentat pe
o baz comparabil cu a altor firme i s permit fundamentarea ateptrilor asupra dezvoltrii
viitoare a firmei.
ntre ajustrile nscrise avem n vedere:
contabilizarea stocurilor;
sistemul de amortizare;
politica de capitalizare a diferitelor categorii de cheltuieli;
recunoaterea veniturilor i cheltuielilor;
tratamentul imobilizrii necorporale;
adecvarea sau inadecvarea activelor (de exemplu, excesul de necesar de fond de
rulment).
ntre elementele extraordinare se au n vedere:
pierderi sau ctiguri atipice din vnzarea activelor;
operaii discontinue;
pierderi sau profituri extraordinare (incendii, inundaii sau alte pierderi fizice, greve, costuri
generate de litigii, vnzri de linii ale afacerii etc.).
Analiza ajustrilor de normalizare. Proprietarul unui pachet de control din aciunile
firme poate ntreprinde aciuni n sensul realizrii unor ajustri pentru eliminarea unor elemente de
natur non-operaional sau extraordinar, n vreme ce un acionar minoritar nu beneficiaz de
aceast putere.
De aceea, ajustrile care asigur o situaie de normalitate a activitii firmei vor fi realizate
doar atunci cnd se urmrete evaluarea unui pachet de control. Aceste ajustri pot include:

42
excesul sau nivelul prea redus al compensaiilor acordate managementului;
eliminarea operaiilor ineficiente, care genereaz costuri majore i ieiri importante de
lichidi din companie;
schimbarea politicii tranzaciilor companiei cu persoane din cadrul firmei (salariai,
acionari, management etc.)
schimbarea structurii capitalului i a structurii activelor.
Separarea elementelor operaionale de cele non-operaionale. Procedurile
de evaluare implic n unele situaii adugarea valorii prii neoperaionale a afacerii la valoarea
estimat a companiei operaionale. Aceast procedur este comun mai degrab evalurii pentru
pachetul de control dect n evaluarea unui pachet minoritar, deoarece proprietarul unei participaii
minoritare nu poate fora lichidarea activelor neoperaionale.
n aceast procedur evaluatorul:
separ activele redundante (neoperaionale sau n afara exploatrii) de
cele operaionale;
separ toate veniturile i cheltuielile produse de activele neoperaionale
i le evideniaz separat n contul de rezultate.
Exemple tipice de active redundante sunt:
depozite bancare;
titluri de participare sau titluri de plasament;
terenuri sau cldiri n exces sau neutilizate n activitatea operaional;
automobile, baze sportive sau de agrement etc.
ntre modalitile frecvente de analiz a situaiei financiare a ntreprinderii sunt:
analiza structural (a veniturilor, cheltuielilor, activelor, a cifrei de afaceri pe produse,
piee etc.);
analiza dinamic (a trendului), vizeaz att mrimile absolute (venituri, profit, active,
datorii), ct i mrimi relative (de exemplu, rate financiare);
analiza pe baza ratelor este nelipsit n acest demers. Prezentarea mai detaliat a
acestora este realizat n paginiile urmtoare;
analiza factorial, care, de asemenea, va fi detaliat n paginile urmtoare.

4.3. Diagnosticul economico-financiar


Evaluatorul va studia documentaia intern i o va modifica efectund:
Icorecia inflaionistpoate fi efectuat n urmtoarele modaliti:
a) reevaluarea tuturor activelor de bilan prin transformarea n valut forte,
b) reevaluarea activelor conform fluctuaiei preurilormetoda de eviden a

43
modificrii nivelului preurilor;
IInormalizarea rapoartelor financiarese efectueaz n scopul determinrii veniturilor i
cheltuielilor ce caracterizeaz o afacere normal. Astfel, ntreprinderile analizate se vor afla ntr-o
situaie comparabil.
Normalizarea este posibil prin urmtoarele modaliti:
a) corectarea veniturilor i cheltuielilor netipice, neoperaionale, unitare;
b) corectarea cu privire la metoda de eviden a operaiunilor sau metodei de calcul a
uzurii i amortizrii;
c) corectarea rezultatelor contabile prin determinarea valorii de pia a activelor.
IIItransformarea rapoartelor financiare nu e obligatorie, ns necesar n cazul analizei
activitii ntreprinderilor analogice ce activeaz n alte ri (de exemplu n Rusia bilanul contabil
difer de standardele contabile din Moldova sau Europa);
IVdeterminarea indicatorilor relativin cadrul analizei retrospective a activitii pentru
ultimii 3-5ani se determin un ir de coeficieni care permit o analiz financiar expres a activitii
firmei. Aceti coeficieni permit studierea dinamicii dezvoltrii economice a ntreprinderii. n cadrul
studierii informaiei disponibile coeficienii respectivi se determin pentru fiecare ntreprindere
analizat.
n procesul analizei structurii activelor i pasivelor se va atrage atenia asupra:
- raportului dintre mijloacele proprii i cele mprumutate
- asigurrii activitii prin mijloace proprii (analiza capitalului circulant propriu fondului de
rulment);
- structurii datoriei debitoriale i creditoriale;
- analiza lichiditii bilanului;
- cota celor mai lichide active (cele mai lichide active mijloacele bneti i hrtiile de valoare
lichide trebuie s acopere cele mai urgente datorii).
n cadrul analizei raportului financiar se va atrage o atenie deosebit:
- raportului dintre vnzri nete i costul vnzrilor;
- raportului dintre profitul net n perioada analizat i cheltuieli;
- determinrii tendinelor n nivelul de venituri a ntreprinderii.

44
Diagnosticul situaiei activului (patrimoniului) net

Patrimoniul net se determin ca diferen ntre activele totale i datoriile totale, reflectnd
activele firmei negrevate de datorii la un moment dat. n esen, patrimoniul net reflect averea
ntreprinderii la o anumit dat (are un caracter static).
n activitatea de evaluare a unei firme, cunoaterea evoluiei patrimoniului net prezint
importan n alegerea metodelor de evaluare, precum i n ceea ce privete determinarea unor
elemente necesare aplicrii diferitelor metode de evaluare.
Pe baza analizei datelor privind situaia i dinamica activelor i datoriilor se fac aprecieri
asupra patrimoniului net, prezentndu-se semnificaia economic a elementelor care au determinat
modificarea acestuia.
Astfel, scderea valorii rmase a activelor imobilizate, iar n cadrul acestora a mijloacelor
fixe, poate fi pus pe seama amortizrii lor sau poate fi rezultatul vnzrii unor active imobilizate.
Creterea valorii activelor circulante trebuie apreciat diferit n raport cu elementele care au
determinat-o. De exemplu, sporirea valorii creanelor n lei are o influien negativ asupra situaiei
economice a ntreprinderii, ntruct acestea rmn la valoarea lor contabil de nregistrare.

PN=A D

Creterea stocului de produse finite are, de asemenea, o influien asupra valorii ntreprinderii,
pentru c, o dat cu trecerea timpului, valoarea actual a produselor finite este mai mic dect cea
nregistrat, iar actualizarea preurilor de vnzare le poate face nevandabile.
Mrimea disponibilitilor poate semnifica o accelerare a vitezei de rotaie a activelor
circulante, situaie care poate conduce la o amplificare a capacitii de plat i la posibilitatea
onorrii la timp a obligaiilor ntreprinderii.
Stocul de producie n curs de execuie trebuie apreciat n funcie de posibilitile de
valorificare n activitatea viitoare, stabilit prin diagnosticul tehnic (n cadrul acestui capitol al
diagnosticului firmei se precizeaz care este valoarea stocurilor de materiale care nu mai pot fi
utilizate n activitatea de producie, precum i eventualele comenzi sistate i care urmeaz a avea o
alt destinaie).
Patrimoniul net este finanat pe seama urmtoarelor surse:
capital social;
rezerve;

45
rezultatul nerepartizat (profit nerepartizat/pierdere neacoperit);
provizionare reglementate.
Primele trei surse menionate formeaz ceea ce n literatura de specialitate poart denumirea
de "situaia net".
Referitor la structura surselor de finanare a patrimoniului net, se poate remarca faptul c
ponderea capitalului social scade n condiiile unei evoluii normale a activitii firmei (capitalul
social ca sum absolut meninndu-se) i crete ponderea rezervelor (pn la o anumit limit
pentru rezervele legale) i a fondurilor proprii. Rezult c dinamica cea mai accentuat n cadrul
surselor de acoperire a patrimoniului net o nregistreaz profitul net care rmne la dispoziia
ntreprinderii.

Corelaia fond de rulment-necesar de fond de rulment.


Trezoreria net

Fondul de rulment (FR) poate fi definit ca fiind diferen dintre capitalul permanent i active
imobilizate. n cazul n care diferena este pozitiv, atunci fondul de rulment reprezint acea parte a
capitalului permanent destinat i utilizat pentru finanarea activitii curente, ndeosebi a celor
aferente exploatrii. n situaia n care diferena este negativ, atunci ntreprinderea se confrunt cu
un deficit (insuficien) de fond de rulment.
Nevoia de fond de rulment (NFR) reprezint diferena ntre activele circulante (exclusiv
disponibilitile) i obligaiile pe termen scurt ( nu se includ creditele pe termen scurt).
FRnet=Act. Curente-Dat. termen scurt
FRnet=Cap.Propr.+Dat. termen lung-Active pe termen lung
NFR=Act.Circul-Oblig.termen scurt
n cazul n care diferena este pozitiv, aceasta reprezint activele circulante de natura
stocurilor i creanelor ce urmeaz a fi finanate din fondul de rulment. Atunci cnd diferena este
negativ, se nregistreaz nu o nevoie de fond de rulment, ci o degajare de surse atrase.
Variaia nevoii de fond de rulment este un element important n determinarea fluxului de
disponibiliti i, implicit, n stabilirea valorii ntreprinderii prin metoda fluxurilor actualizate de
lichiditi. Ca urmare, se impune aprofundarea analizei NFR n funcie de elementele aferente
exploatrii care au caracter de contunuitate, respectiv de cele din afara exploatrii.
Trezoreria net se poate stabili ca diferen ntre fondul de rulment i necesarul de fond de
rulment, sau ca diferen ntre trezoreria de activ i trezoreria de pasiv:
Tn=FR-NFR
Tn=Ta-Tp
n care:

46
Ta=trezoreria de activ, respectiv soldurile debitoare ale conturilor de disponibiliti i
plasamente;
Tp=trezoreria de pasiv, respectiv soldurile creditoare ale conturilor de credite pe termen scurt
(inclusiv soldul creditor al contului 512 "Conturi curente la bnci".
n diagnosticul corelaiei dintre fondul de rulment, nevoia de fond de rulment i trezoreria net
se are n vedere situaia existent i dinamic n perioada analizat n vederea proieciei elementelor
necesare aplicrii metodelor de evaluare bazate pe remunerarea capitalului. n acest scop
informaiile din bilan se structureaz astfel:
n estimarea unor elemente necesare n cazul aplicrii metodei de evaluare bazate pe fluxul de
lichiditi este necesar i indicatorul viteza de rotaie a NFR sau mrimea relativ a acestuia.
Relaiile de calcul sunt:
NFR
Viteza de rotaie a NFR T
CA

NFR
Mrimea relativ a NFR V exp l. 100T

n care:
T= numrul de zile al perioadei;
Vexpl.= venituri din exploatare.

Diagnosticul corelaiei creane-obligaii

Pentru activitatea financiar a firmei este important cunoaterea evoluiei corelaiei dintre
creane i obligaii, ntruct aceasta influeneaz n mod direct capacitatea de plat.
n ceea ce privete categoria de noiuni utilizate, creanele reprezint anumite drepturi bneti,
realizabile n diferite termene. Formerea lor este n legtur direct cu rotaia capitalului, cu
momentele parcurse n procesul schimbrii formei acestuia. Apariia creanelor este determinat, n
principal, de relaiile care se formeaz ntre firm, n calitate de furnizor, i clienii si.
Opusul creanelor l reprezint obligaiile sau datoriile firmei ctre teri, formate n cadrul
relaiilor acesteia cu furnizorii, acionarii, salariaii, bugetul statului etc.
ntruct n literatura de specialitate i n practica economic se folosesc mai multe noiuni,
propunem urmtoarea terminologie:
obligaii, n care s se includ datoriile firmei ctre tere persoane fizice i juridice,
inclusiv obligaiile fiscale;
datorii curente, care s cuprind obligaiile, mprumuturile pe termen scurt i ratele
scadente pentru mprumuturile pe termen mediu i lung;
47
datorii totale, respectiv datoriile curente i mprumuturile pe termen mediu i lung.
O asemenea precizare este important pentru calcularea unor indicatori prin care se
caracterizeaz starea financiar a firmei. ntreprinderea poate contracta un mprumut pentru
producie, deci o surs de finanare poate fi utilizat pentru stingerea unei obligaii, dar care devin la
rndul sau obligaie.
n cadrul diagnosticului se cerceteaz n primul rnd evoluia creanelor i obligaiilor, n
raport cu cifra de afaceri pentru a pune n eviden raportul dintre imobilizarea capitalului firmei i
cel care privete folosirea surselor atrase.
Asemenea aspecte pot fi puse n eviden i cu ajutorul indicatorilor:

Durata de imobilizare a creanelor (Di):

SdxT
Di
RdsauCA

n care:
Sd = soldul creanelor;
Rd = rulajul debitor al conturilor de creane;
CA = cifra de afaceri;
T = perioada de timp considerat.

Durata de folosire a surselor atrase (Df):

ScxT
Df
RcsauCA
n care:
Sc = soldul creditor al conturilor de obligaii;
Rc = rulajul debitor al conturilor respective.
Cunoaterea acestor aspecte este absolut necesar n practica evalurii pentru a se putea
determina capitalul permanent necesar exploatrii. El va trebui s aprecieze i s motiveze evoluia
probabil a acestor indicatori, ce vor fi utilizai ulterior.
Pentru evaluarea ntreprinderii, creanele i obligaiile trebiue analizate n raport cu vechimea
lor. Intervalele utilizate sunt diferite, dar n mod normal considerm ca acestea se pot divide n :
creane/obligaii pn la 30 de zile, creane/obligaii ntre 30 i 90 de zile, creane/obligaii ntre 90
de zile i un an, creane/obligaii peste 1 an.

Diagnosticul lichiditii i solvabilitii firmei

48
Lichiditatea, la modul general, poate fi definit ca fiind proprietatea elementelor patrimoniale
de a fi transformate n bani.
Solvabilitatea reprezint capacitatea firmei de a face fa obligaiilor sale la termenele
scadente.
Pentru a caracteriza lichidarea unei ntreprinderi, n studiile de bonitare realizate de bnci, n
cazul solicitrii de credite, precum i n studiile de evaluare se folosesc urmtorii indicatori:

Rata lichiditii generale:

Activecirculante
Lg
Datoriicurente

Se apreciaz c situaia lichiditii generale este satisfctoare n condiiile ncadrrii n


intervalul 1,2 i 1,8.

Rata lichiditii curente (intermediare):

Activecirculante Stocuri
Lc
Datoriicurente

Intervalul care poate fi considerat ca satisfctor este cuprins ntre 0,65 i 1.

Rata lichiditii imediate:

Disponibilitati
Li
Datoriicurente

Rata solvabilitii patrimoniale:

Capitalpro priu
Sp
Capitalpro priu Creditetot ale

Valoarea minim a ratei solvabilitii patrimoniale se apreciaz c trebuie s se ncadreze n


limitele 0,3-0,5, iar peste 0,5 situaia poate fi considerat normal.
Rata solvabilitii generale:

Activetotale
Sg
Datoriitotale

Aceast rat indic n ce msur datoriile totale sunt acoperite cu active imobilizate i active
circulante. Cu ct valoarea ratei solvabilitii generale este mai mare dect 1, cu att situaia
financiar de ansamblu a ntreprinderii este mai bun.

Diagnosticul pe baza ratelor de echilibru financiar

49
n practic se utilizeaz cu precdere urmtorii indicatori:

Rata autonomiei financiare:

Capitalpro priu
Raf
Capitalpro priu imprumutat

Rata de finanare a stocurilor:

Fondderulment
Rfs
Stocuri

Rata de autofinanare a activelor:

Capitalpro priu
Raa
Activefixe Activecirculante

Rata de ndatorare a capitalului propriu:

Datorii
RiKpr
Capitalpro priu

4.4. DIAGNOSTICUL RENTABILITII

n teoria i practica evalurii diagnosticului rentabilitii prezint o deosebit importan, ntruct


ofer informaii asupra situaiei trecute i prezente, realiznd premise utile pentru prefigurarea viitorului
afacerii care formeaz obiectul evalurii.
Aa cum s-a specificat, cumprtorul potenial al unei firme, cel care investete, dorete o
remunerare a capitalului investit corespunztoare riscurilor asumate, realiznd investiia respectiv. n
activitatea de evaluare a ntreprinderii, diagnosticul rentabilitii poate fi structurat n forme diferite, care
s valorifice ct mai bine informaia furnizat de sistemul contabil.
Principala sursa de informare n realizarea diagnosticului rentabilitii o reprezint Contul de
profit i pierdere care arat modul n care s-a atins o anumit stare, un anumit rezultat, care au fost
fluxurile de venituri i cheltuieli.
Pe baza structurii veniturilor i cheltuielilor se poate opera cu urmtorii indicatori:
Rezultatul exploatrii (RE), care se determin ca diferena ntre veniturile i cheltuielile de
exploatare. n cadrul soldurilor intermediare de gestiune, rezultatul exploatrii se formeaz pe baza
urmtoarelor elemente:
a) VALOAREA ADUGAT;
b) subvenii pentru exploatare;
c) impozite i vrsminte asimilate;
d) cheltuieli cu personalul;
e) EXCEDENTUL BRUT AL EXPLOATRII (EBE = a+b-c-d);
50
f) amortizri i provizioane;
g) alte cheltuieli de exploatare;
h) REZULTATUL EXPLOATRII (RE = e-f-g).
Rezultatul curent al exerciiului (RC), care reprezint diferena dintre veniturile i
cheltuielile curente. Rezultatul exerciiului naintea impozitrii format din rezultatul curent la care se
adaug rezultatul excepional.
Rezultatul impozabil, care reprezint profitul exerciiului naintea impozitrii, la care se
adaug depirile fa de limitele legale la unele categorii de cheltuieli i se scad deducerile fiscale
prevzute de lege (de exemplu reducerea impozitului pentru profitul reinvestit).
Rezultatul exerciiului sau profitul net, care reprezint diferena dintre rezultatul impozabil
i impozitul pe profit.
n literatura de specialitate, dar i n practica economic se folosete noiunea marja, respectiv:
marja costurilor de producie stabilit ca diferen ntre preul de vnzare al bunurilor vndute i
costurile de producie ale acestora;
marja comercial, specific ntreprinderilor din sfera distribuiei, calculat ca diferen
ntre preul de vnzare al mrfurilor vndute i costul de cumprare;
marja brut sau marja costurilor variabile determinat ca diferen ntre preul de vnzare i
costul variabil;
marja costurilor directe, care nseamn diferena dintre preul de vnzare i costurile directe.

Caracteristica general a indicatorilor rentabilitii

Indicatori Modul de calcul Caracteristica

1 2 3

1. Rentabilitatea
produciei: Pr ofitulbrut * 100 Reflect profitul brut ctigat
Venituridi nvinzari
1.1. Rentabilitatea la un leu venituri din vnzri
veniturilor din vnzri.

1.2. Rentabilitatea pe produs Pr ofituldeprodus * 100


Pr etdevinzarealprodusu lui
Reflect profitul obinut la un
sau
leu de vnzri

51
Pr ofitulpeprodus * 100
Costulpeunitatedeprodus
Reflect profitul obinut la un
leu de cost

2. Rentabilitatea activelor: Pr ofitulpinalaimpozitare * 100


Valoareame dieaactivelor
2.1. Rentabilitatea activelor Reflect profitul pn la
(economic) impozitare ctigat, n medie,
la un leu de active

2.2. Rentabilitatea activelor cu Pr ofitulpinalaimpozitare *100


destinaie de producie Valoareame dieamijloacelor Exprim eficiena cu care snt
fixe Valoareame dieaactivelor utilizate activele cu destinaie
curente
de producie pentru obinerea
profitului pn la impozitare

3. Rentabilitatea capitalului:
3.1. Rentabilitatea capitalului Pr ofitu ln et * 100 Exprim eficiena cu care
propriu (financiar) Valoareame dieacapitalului este utilizat capitalul propriu
propriu pentru obinerea profitului net

3.2. Rentabilitatea capitalului Pr ofitu ln et (Pr ofitulpinala


permanent impozitare ) * 100 Exprim eficiena cu care
Valoareame dieacapitalului este utilizat capitalul
permanent permanent pentru obinerea
profitului net sau a profitului
pn la impozitare

Analiza lichiditii n cadrul analizei exprese

Clasarea activelor n funcie de capacitatea acestora de a se transforma n mijloacele bneti i


gruparea surselor de finanare n dependen de necesitatea achitrii la termenele scadente permite
calcularea coeficienilor de lichiditate.
Din definiia lichiditii Bilanului contabil formulat n paragraful 10.1. poate fi dedus formula de
baz a acestui indice:

52
Mijloaceledeplatadisponibile
Lichiditat ea
Obligatiiledeplatapetermenscurt

n funcie de componena numrtorului i numitorului formulei de baz, pot fi constituite


numeroase variante de indicatori ai lichiditii. n continuare vom examina trei din cele mai frecvente
folosite sisteme (metodici). Este de menionat faptul c fiecare din aceste sisteme are o anumit sfer de
aplicare, avantaje i dezavantaje.
Primul sistem (metod) de apreciere a lichiditii Bilanului contabil este multilateral examinat n
literatura de specialitate i se folosete pe larg n cadrul analizei exprese a situaiei financiare a
ntreprinderii.
Particularitatea metodei const n faptul c calcularea coeficienilor se efectueaz sub aspect static i
exclusiv n baza datelor Raportului financiar.
Conform acestui sistem se calculeaz i se interpreteaz 3 coeficieni de lichiditate. Caracteristica fiecrui
coeficient include urmtoarele aspecte:
denumirea (variante de denumiri);
formul (modul) de calcul;
semnificaie (sensul economic);
parametri de apreciere (intervalul optim, recomandat, cerut, nivelul teoretic suficient, de
siguran);
cauze i consecine ale nencadrrii n intervalul optim;
situaii de aplicare.
Este de menionat c n literatura de specialitate i activitatea practic exist confuzii numeroase i
semnificative n privina denumirilor coeficienilor de lichiditate.
Adic se utilizeaz diferite denumiri pentru exprimarea coeficienilor identici i invers, denumiri
similare pentru identificarea diferiilor coeficieni. Din punct de vedere practic, mult mai important este
sensul economic, modul de calculare i apreciere a coeficienilor. Din aceste considerente, este
rezonabil ca materialele analitice s conin formula de calcul a coeficienilor aplicai.

Calculul coeficienilor de lichiditate n cadrul analizei exprese

Nr.c Denumirea Modul de calcul Sursa de Intervalul


tr. coeficentului informaie optim

1 2 3 4 5
1. Lichiditarea curent,
general, de gradul III,
coeficientul de

53
acoperire, coeficientul Activecurente rd .460 f .1 2-2,5
Datoriipetermenscurt rd .970 f .1
total (general) de 1-2,5
achitare >2
2. Lichiditatea Mijloacebanesti
intermediar, restrns, Investitiipetermenscurt 0,7-0,8
de gradul II, testul Creantepet ermenscurt >1
rd .440
Datoriipetermenscurt
acid rd .390
rd .350 f .1
rd .970 f .1
3. Lichiditatea absolut, Mijloacelebanesti * rd .440 f .1 0,2-0,25
rd .970 f .1
urgent, rapid, Datoriipetermenscurt 0,05-0,1
imediat, de gradul I

n cadrul acestui sistem, coeficientul cel mai general i frecvent utilizat este lichiditatea curent, care
presupune comparaia activelor curente cu datoriile pe termen scurt.
Semnificaia (sensul economic) coeficientul lichiditii curente poate fi formulat n felul urmtor: aceste
indice arat dac ntreprinderea dispune de active curente suficiente pentru achitarea datoriilor pe termen scurt
n suma deplin.
Unul din neajunsurile lichiditii curente const n faptul c aceasta nu ine cont de componena
( structura) activelor curente. ntr-adevr, ele pot s aib o dimensiune suficient, dar o structur inadecvat.
Este evident c mijloacele bneti sau mai uor disponibil pentru stingerea datoriilor dect stocuriile de mrfuri
i materiale. n acest context, analiza lichiditii curente se compliteaz prin calcularea i interpretarea
lichiditii intermediare i lichiditii absolute.
Lichiditatea intermediar reprezint un caz particular al lichiditii curente, condiionat de faptul
excluderii din componena activelor lichide a stocurilor de mrfuri i materiale, precum i a altor active
curente.
Sensul economic al lichiditii intermediare: acest coeficient reflect cota datoriilor pe termen scurt care
ntreprinderea este capabil s achite prin mobilizarea mijloacelor bneti, investiiilor pe termen scurt i
creanelor pe termen scurt.
Cel mai strict i dur criteriu de apreciere a lichiditii l reprezint coeficientul lichiditii absolute. n
cadrul calculrii acestuia, se compar cele mai lichide active curente cu datorii pe termen scurt.
Dup coninutul su economic, acest coeficient caracterizeaz cota datoriilor pe termen scurt care
ntreprinderea este capabil s achite imediat utiliznd numai mijloacele bneti la moment.
n literatura de specialitate exist diferite preri n privina parametrilor de apreciere a lichiditii care
sunt prezentate n ultima coloan din tabelul 10.2. Nivelul insuficient al coeficienilor lichiditii poate cauza
un ir de consecine negative care au fost prezentate n paragraful 9.5. al acestui manual la caracteristica
consecinelor formrii fondului de rulment net n comparaie cu normativul acestuia.

54
Ca un factor pozitiv se apreciaz creterea lichiditii, dar pn la nivelul maximal recomandat. Cu alte
cuvinte, creterea excesiv a coeficienilor nu este binevenit. Depirea nivelului maximal recomandat reflect
o structur iraional a activelor ntreprinderii, cnd o parte de mijloace sunt ngheate n stocuri anormale i
nejustificate, care nu aduc venit.
Cauzele i consecinele negative probabil ale excesului lichiditii curente peste limita de sus sunt
reflectate n figura de mai jos.

Cauzele posibile

Stocuri de Comenzi anulate Stocul produselor Creanelor Suma excesiv


materiale
Stocuri ale consumatorilor finite i mrfurilor consumatorilor cu de mijloace n
excesive (peste insolvabile (n nerealizabile termenul de plat conturi bancare
nevoie),inutile, componena (calitatea proast expirat, creane
deteriorate etc. produciei n curs etc.) dubioase
de excepiei.

Lichidarea curent > 2,5

Reducerea Cheltuielile Riscul nvechirii Riscul creterii


rentabilitii suplimentare i deteriorrii lipsurilor de
activelor n legate de activelor stocate diferit natur
legtur cu pstrarea
nghearea stocurilor
activelor n excesive
stocuri, care nu
aduc venit. 55
Consecinele probabile

Figura 10.2. Cauzele i consecinele negative ale depirii coeficientului lichiditii curente peste
limita de sus
Este evident c cauzele i consecinele indicare n figura 10.2 n mod mai restrns i la cazurile depirii
lichiditii intermediare, precum i a celei absolute peste limitele de sus ale intervalelor optime.

Analiya express Determinarea indicatorilor relativi n procesul evalurii

Cu ajutorul analizei coeficienilor raporturilor financiare pot fi determinate:


1. prile forte i slabe ale afacerii respective;
2. disproporiile n structura capitalului;
3. nivelul riscului n cazul investiiei n afacerea respectiv;
4. baza pentru compararea cu ntreprinderile analogice.

Pentru simplitatea calculelor putem aplica tabelul generalizator al coeficienilor financiari:

Denumirea coeficientului Formula Intervalul optim


De acoperire active curente /datorii totale Orientativ 2
Active curente / datorii pe termen
Lichiditatea curent, general 1 - 2,5
scurt
(mijloace bneti +investiii pe
Lichiditatea intermediar, 0,7-0,8
termen scurt + creane pe termen
restrns, testul acid >1
scurt) / datorii pe termen scurt
lichiditate absolut, urgent, mijloace bneti /datorii pe termen 0,2 0,25
rapid, imediat scurt 0,05 -0,1
Valoarea medie a creanelor pe
termen scurt aferente facturilor
Durata de rotaie a creanelor Orientativ valoarea
comerciale x 360 / venitul din
pe termen scurt normativ 45 zile
vnzri n credit (cu plata
amnat)

56
Valoarea medie a stocurilor de
Durata de rotaie a stocurilor Orientativ valoarea
mrfuri i materiale x360 / costul
de mrfuri i materiale normativ 3,5
vnzrilor
Coeficientul de utilizare a Vnzri nete / capitalul circulant
capitalului propriu propriu
Concentrarea capitalului Suma total a datoriei / totalul
atras activelor
Coeficientul de autonomie Capitalul propriu / totalul activelor Se recomand 0,50,7
Caracterizeaz nivelul
Modificarea procentual a
gestiunii activelor.
profitului pn la impozitare /
Levierului operaional Exprim nivelul de risc la
modificarea procentual a
modificarea cu 1% a
vnzrilor nete
vnzrilor.
Exprim cu cte % se
Modificarea procentual a
modific profitul net la
profitului net / modificarea
Levierului financiar modificarea cu 1% a
procentual a profitului pn la
profitului pn la
impozitare
impozitare
Profitul brut x 100 / venituri din
Rentabilitatea produciei
vnzri
Marja comercial Profitul net / venitul din vnzri
(profitul net-dividende pentru
Profitul pe o aciune aciunile privilegiate) /numrul
aciunilor simple
Valoarea de pia a aciunii
Profitul pe o aciune simple / profitul net pentru 1
aciune simpla
Exprim costul
Dividendul pe o aciune / valoarea
Venitul de dividend dividendului fa de
de pia pe o aciune
valoarea de pia
Exprim ct poate primi
Capitalul propriu / numrul
Valoarea de bilan a aciunii acionarul n caz de
aciunilor simple emise
lichidare a ntreprinderii

57
4.4. Analiza riscului ntreprinderii
Alturi de analiza rentabilitii, un aspect esenial pentru diagnosticarea firmei l reprezint analiza
riscului, care n fond reprezint cealalt faet a rentabilitii.n funcie de problemele pe care le mbrac riscul,
problematica poate fi structurat astfel:
analiza riscului economic (de exploatare);
analiza riscului financiar;
analiza riscului de faliment.

a) Analiza riscului economic


Riscul economic este legat de capacitatea ntreprinderii de a se adapta la timp i cu cel mai mic cost la
variaiile generate de mediul economic. El exprim volatilitatea rezultatului la modificarea condiiilor de
exploatare.
Ca instrumente de analiz se rein: analiza pe baza punctului critic al rentabilitii (global i pe produs) i
elasticitatea rezultatului exploatrii n raport cu nivelul de activitate.

b) Analiza riscului financiar


Riscul financiar caracterizeaz variabilitatea indicatorilor de rezultate din cauza influenei structurii de
finanare.
Ca instrument de analiz se rein: analiza pe baza CA critice (metodologie similar cu analiza punctului
critic al rentabilitii) i analiza corelaiei rentabilitate financiar-rentabilitate economic (efectul de prghie
financiar).

c) Analiza riscului de faliment (metoda scorurilor)


Scorul constituie o metod de diagnostic extern care const n msurarea i interpretarea riscului la care
se expune investitorul, creditorul ntreprinderii, dar i ntreprinderii ca sistem n activitatea viitoare; se bazeaz
pe elaborarea unei judeci de valoare, combinnd liniar un grup de rate financiare (sau variabile)
semnificative.
Pe plan mondial exist o serie de modele dezvoltate, n special n rile dezvoltate: SUA (Beaver, Altman
etc.), Marea Britanie (Taffler), Frana (Conan i Hoder, Banca Franei etc.), Japonia (Shirata) etc.
Pentru Romnia, un model bazat pe analiza discriminat a fost dezvoltat de Anghel (2000). Modelul
Anghel s-a bazat pe analiza unui eantion de aproape 300 de ntreprinderi romneti. Analiza a avut n vedere
perioada 1994-1998 i a utilizat un numr iniial de 20 de indicatori economico-financiari.
Au fost selectate urmtoarele variabile financiare:
rata rentabilitii veniturilor X1;
rata de acoperire a datoriilor cu cash-flov X2;
rata de ndatorare a activului X3;
perioada de achitare a obligaiilor X4;
58
Funcia scor este:
A=5,676+6,3718X1+5,3932X2-5,1427X3-0,0105X4
Punctul de inflexiune care minimizeaz rata de eroare este A=0, cu un interval de incertitudine ntre 0
i 2,05.
Aprecierea variabilitii unei firme se bazeaz deci, pe urmtoarea clasificare:

(Eec/Faliment) 0,0>A>2,05 (Situaia favorabil)

Regula de decizie a acestei funcii este urmtoarea:

Pericol Pruden Situaie bun

A<0 0 < A < 2,05 A > 2,05

De exemplu, o firm ZZZ are urmtoarea situaie a indicatorilor financiari:


rata rentabilitii veniturilor (X1) =7,1%;
rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow (X2) = 17,6%;
rata de ]ndatorare a activului (X3) = 41% ;
perioada de achitare a obligaiilor (X4) = 215 zile.

n concluzie, scorul firmei este = 2,711

AFirmaZZZ = 5,676+6,3718*7,1%+5,3932*17,6%-
-5,1427*41,0%-0,0105*215

Evaluarea reprezint un proces de determinare a valorii obiectului evalurii ...2. Altfel spus,
valoarea reprezint obiect al msurrii. Utilizndu-se etalonul monetar, se d o form vizibil
valorii, form ce apare sub denumirea de pre. Totodat conceptul de valoare este diferit de cel de
pre. Deosebirea fiind dictat de mai multe considerente (a se vedea tab.1).
Tabelul 1
Deosebirea noiunilor valoare i pre3

Valoare Pre
2
Legea R. Moldova cu privire la activitatea de evaluare ...................................
3
http://www.cnaa.acad.md/theses/economy/2006/Albu Ion. Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ
tipizat. Tez de doctor n economie. Ch. 2006, p.7
59
Sum presupus n prealabil Sum real, achitat n cadrul afacerii
Reflect prerea evaluatorului Reflect acordul prilor n afacere
Se determin naintea afacerii Se determin n procesul afacerii
Exprimarea bneasc a utilitii Exprimarea bneasc a nivelului
curente, a preului i
veniturilor viitoare profitului
Rezultatele evalurii difer Rezultatul este strict, concret

Astfel, valoarea reflect prerea evaluatorului, este o sum presupus care exprim utilitatea
curent a veniturilor viitoare determinat anterior ncheierii tranzaciei. n funcie de scopul i
destinaia evalurii ne ntlnim cu variate tipurile de valori, cum ar fi: valoarea de pia, valoarea
normativ, valoarea investiional, valoarea de asigurare, valoarea fiscal, valoarea de reconstituire,
valoarea de nlocuire, valoarea de bilan: iniial i restant, valoarea ntreprinderii n funciune,
valoarea de lichidare, valoarea efectiv i altele (tab.2). Conform standardelor de evaluare exist
dou categorii de valori: valoarea de pia i alte valori (n afara valorii de pia).
Tabelul 2
Interdependena dintre scopul evalurii i tipurile de valori utilizate n cadrul evalurii

Scopul evalurii Tipul valorii


A ajuta cumprtorul / vnztorul potenial n determinarea preului De pia
probabil
A determinata oportunitatea investiiilor Investiional
Asigurarea cererii pentru mprumuturi De gaj
Evaluarea patrimonial De pia sau oricare
acceptat de
legislaia fiscal
Determinarea valorilor asigurate sau n cazul formulrii cerinelor pentru De asigurare
bunurile pierdute sau deteriorate
Posibila lichidare (total sau parial) a ntreprinderii De lichidare

60
Evaluarea afacerii se efectueaz din trei puncte de vedere, trei abordri:

Valoarea afacerii / ntreprinderii

Abordarea Abordarea Abordarea


veniturilor costurilor comparativ

Metoda Meto Metoda Metoda Meto Metoda


Meto fluxurilor da costului pieei da tranzaciil
da de numerar acti- de de coefic or
capita actualizate velor lichiditi capital ienil Analiza
lizrii nete or compara-
ramur tiv a
ali vnzrilor

Des.1 Abordrile i metodele aplicate n procesul evalurii afacerii / ntreprinderii

61
Tema: Abordarea costurilor

1. Metoda activelor nete


1.1. Determinarea valorii de pia justificate a imobilului ntreprinderii
1.2. Evaluarea mainilor i utilajelor
1.3. Evaluarea activelor nemateriale
1.4. Estimarea valorii de pia a investiiilor financiare
1.5. Aprecierea valorii afacerii
2. Metoda valorii de lichidare

Abordarea costurilor examineaz valoarea ntreprinderii din punct de vedere al cheltuielilor


reale, ns valoarea de bilan a activelor i datoriilor n urma influenei diverilor factori nu
corespunde valorii de pia. Prin urmare, valoarea de bilan trebuie corectat. n acest scop, iniial se
estimeaz valoarea de pia justificat a fiecrui activ din bilan, apoi se determin valoarea
prezent a datoriilor, dup care se afl diferena acestora:

CP = A - D
CPcapital propriu;
Aactive;
Ddatorii actualizate.
Abordarea costurilor presupune aplicarea a 2 metode:
- metoda activelor nete;
- metoda valorii de lichidare.

Schema metodologic de evaluare a afacerii prin abordarea costurilor

Metoda activelor nete


Evaluarea bunurilor imobile
Abordarea veniturilor
Metoda actualizrii fluxului de numerar
Metoda capitalizrii profitului
Abordarea comparativ
Determinarea mrimii ajustrilor
Metoda comparaiei pare
Metoda analizei datelor secundare

62
Analiza statistic
Abordarea costurilor
Estimarea valorii terenului aferent cldirilor / construciilor
Abordarea comparativ (metoda analizei comparative a vnzrilor)
Metoda comparaiei directe
Metoda alocaiei
Metoda extragerii
Abordarea veniturilor
Metoda capitalizrii directe
Metoda rezidual
Metoda parcelrii
Estimarea valorii de reconstituire / nlocuire a cldirilor / construciilor la data
evalurii
Estimarea valorii de reconstituire / nlocuire a cldirilor / construciilor
Metoda comparaiilor unitare
Metoda costurilor segregate
Metoda cantitativ
Determinarea deprecierii acumulate
Metoda duratei de via economic
Metoda modificat a duratei de via economic
Metoda analizei comparative a vnzrilor
Metoda segregrii
Evaluarea mainilor i utilajului
Abordarea costurilor
Metoda de calcul conform obiectului analogic
Metoda calculului pe elemente
Metoda indicilor
Abordarea comparativ
Abordarea veniturilor
Evaluarea activelor nemateriale
Evaluarea proprietii intelectuale
Calcularea valorii obiectelor de proprietate industrial(OPI) n scopul prelurii la
balana ntreprinderii
63
Evaluarea OPI n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
Calcularea valorii mrcii n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
Calcularea valorii OPI n scopuri comerciale
Calcularea valorii licenei
Calcularea valorii cuantumului prejudiciilor cauzate de folosirea ilicit a OPI
Calcularea valorii obiectelor dreptului de autor
Estimarea supravalorii / subvalorii (goodwill/ badwill)
Evaluarea investiiilor financiare
Estimarea valorii de pia a obligaiunilor
Estimarea valorii de pia a aciunilor
Evaluarea stocurilor de mrfuri i materiale
Evaluarea investiiilor pe termen scurt
Evaluarea creanelor
Evaluarea mijloacelor bneti
Metoda valorii de lichidare

1. Metoda activelor nete

Etapele metodei activelor nete sunt:


1. se estimeaz valoarea justificat de pia a proprietii imobiliare;
2. se determin valoarea de pia justificat a mainilor i utilajelor;
3. se evideniaz i evalueaz activele nemateriale;
4. se determin valoarea de pia a investiiilor financiare pe termen lung i scurt;
5. stocurile de mrfuri i materiale se actualizeaz;
6. se evalueaz creanele;
7. datoriile ntreprinderii se actualizeaz;
8. se determin valoarea capitalului propriu prin excluderea din valoarea de pia justificat a
activelor valoarea actual a tuturor datoriilor.

1.1. Determinarea valorii de pia justificate a imobilului ntreprinderii


Procesul de apreciere a valorii imobilului este reglementat prin Regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova
nr.958 din 4 august 2003.

64
n procesul evalurii imobilului se utilizeaz urmtoarele noiuni:
Valoare de pia - suma estimata pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data
evalurii intre un cumprtor hotrt sa cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing
adecvat, intr-o tranzacie libera, in care fiecare parte va aciona competent, cu prudenta necesara si
neconstrns;

Valoarea de pia pentru utilizarea existenta suma estimata pentru care un obiect al
evaluarii ar putea fi schimbat la data evaluarii pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar
presupunind ca el este neocupat, intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa
vinda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in
cunostinta de cauza, prudent si fara constringere.

Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau
constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data
evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate;

valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data
evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui;

Valoarea de investitie valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru
un investitor concret;

Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) valoarea bunului imobil in cazul in
care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in
conditii de expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata;

Element de comparatie caracteristica bunului imobil sau conditia de efectuare a tranzactiei


imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluarii;

Unitate de comparatie - indice valoric specific utilizat in metoda analizei comparative a


vinzarilor;

Ajustare suma care se aduna sau se extrage din pretul de vinzare a bunului imobil
comparabil pentru a tine cont de diferentele intre bunul imobil comparabil si bunul imobil evaluat.
Ajustarea poate fi exprimata in marimi absolute sau relative;

Bun imobil comparabil bun imobil care este similar bunului imobil evaluat si care a fost
recent vindut sau este expus vinzarii;

65
Vrsta efectiva vrsta cladirii sau constructiei, care reflecta starea ei reala. Virsta efectiva
poate fi mai mica decit virsta actuala datorita exploatarii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai
mare decit virsta actuala in cazul exploatarii incorecte;

Virsta actuala (cronologica) numarul de ani trecuti de la terminarea constructiei obiectului


evaluarii pina la data evaluarii;

Durata de viata fizica perioada de timp in care este exploatata constructia si pe parcursul
careia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viata fizica
depinde de gradul de durabilitate a constructiei;

Durata de viata fizica ramasa perioada de timp estimata de la data evaluarii pina la
expirarea duratei de viata fizica;

Viaa economica perioada de timp in care bunul imobil genereaza venituri;

Deprecierea acumulata o pierdere de valoare fata de valoarea de reconstituire sau de


inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau economice;

Reconciliere procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;

Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil in


valoarea lui la data evaluarii;

mbunatatiri cladiri, constructii, retele edilitare existente la nivel de parcela si altele ce


contribuie la sporirea valorii terenului, stramutarea carora este imposibila fara cauzarea de
prejudicii destinatiei lor;
Bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren si constructii)
care formeaza un tot intreg si se caracterizeaza prin folosinta comuna atribuita de natura unificarii;
Conditii limitative constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator,
beneficiarul serviciilor de evaluare si / sau de actele normative;
Cea mai buna si eficienta utilizare utilizarea cea mai probabila a unui bun imobil care este
posibila din punct de vedere fizic, permisa din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere
economic si justificata in mod corespunzator din care rezulta cea mai mare valoare a bunului
imobil supus evaluarii;
Rata de capitalizare rata a rentabilitii utilizata pentru determinarea valorii unui bun
imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;
Rata de actualizare rata a rentabilitii utilizata pentru calcularea valorii prezente a
veniturilor ce vor fi generate in viitor de obiectul evalurii.
Valoarea prezenta valoarea actualizata a unei sume ce urmeaz a fi obinuta in viitor;
Rata de absorbie estimare a vnzrilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile,
exprimata in procente fata de numrul total de bunuri imobile de acelai tip propuse spre vnzare.
66
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil. Procesul de evaluare este constituit din
urmtoarele etape:

a) definirea misiunii de evaluare;


b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor
de evaluare. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente:
- identificarea obiectului evaluarii;
- identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
- identificarea scopului evaluarii;
- definitia tipului valorii estimate;
- identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
- identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.
Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in
cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului
evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui.
Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator:
- datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este
amplasat bunul imobil;
- datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta
utilizare a obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si
cheltuielile operationale;
- datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbtie, rata spatiilor libere si altele.
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda
veniturilor. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va
argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In cazul evaluarii
diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint
date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;
67
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei
comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si
metoda cheltuielilor;

- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;

e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.


Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare
pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina
valoarea finala a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de
evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil.

Abordarea costurilor
Abordarea costurilor presupune estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.
Abordarea costurilor este aplicata in urmatoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (in acest caz costul constructiei,
care include si beneficiul investitorului se apropie de marimea valorii de piata);
b) evaluarea constructiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economica a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale intreprinderilor (in acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea constructiei unor cladiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune si eficiente utilizari a obiectului evaluarii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice si celor cu destinatie speciala;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Procesul de determinare a valorii de piata prin abordarea costurilor este constituit din
urmatoarele etape:
1. determinarea valorii de piata a terenului fiind considerat liber si disponibil pentru cea
mai buna si eficienta utilizare;

68
2. determinarea valorii constructiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
inlocuire). In valoarea constructiei considerate noi sint incluse cheltuielile legate
nemijlocit de constructie, costurile indirecte si beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabila si
nerecuperabila); deprecierii functionale (recuperabila si nerecuperabila) si deprecierii
economice.
4. estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire, tinind cont de marimea deprecierii
acumulate;
5. estimarea valorii de piata a bunului imobil ca fiind suma valorii de piata a terenului
si valorii de reconstituire sau de inlocuire a constructiilor.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea costurilor este:

V Vt (Vc D)

unde:
V valoarea bunului imobil;
Vt valoarea de piata a terenului;
Vc valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi;
D deprecierea acumulata;
Valoarea de reconstituire sau de inlocuire a cladirii sau edificiului evaluat este constituita din
urmatoarele elemente: costul constructiei; cheltuieli indirecte; beneficiul investitorului.
Costul constructiei reprezinta totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de constructia obiectului.
Costul constructiei se determina in baza normelor de deviz si altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezinta totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare,
achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru mentinerea obiectului in perioada dintre finalizarea
lucrarilor de constructie si vinzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaza in baza
documentatiei investitorului si analizei pietei constructiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezinta recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investitii. Marimea beneficiului investitorului depinde de situatia concreta de pe piata si se
determina in baza analizei celei mai bune si eficiente utilizari.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor
metode:
a) metoda comparatiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativa.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce
caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al cladirii, 1 m 2 al

69
suprafetei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul
unitatii de comparatie, exprimata in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum, suprafata).
Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite
anterior sau in baza Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si
constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Surse de informatie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de
deviz comasate si informatia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia
cladirii in intregime si diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat.
n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin
urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si
constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera,
utilajele de constructii-montaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse se aplica in conformitate cu instructiunile privind intocmirea devizelor pentru
lucrarile de constructii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) si alte instructiuni
elaborate de Ministerul Ecologiei, Constructiilor si Dezvoltarii Teritoriului.
Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului
de indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si
preturile de baza pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din
preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor
de baza se efectueaza in baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului
constructiei si de efectuare a calculelor pentru executarea lucrarilor de antrepriza intre beneficiari
si antreprenori in conditiile liberalizarii preturilor, pus in aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de
Departamentul de Arhitectura si Constructii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul
constructiilor, 1994, vol.3) si Instructiunilor metodologice privind modul de intocmire a devizului
centralizat pentru realizarea obiectivelor de investitii tinind seama de preturile curente, aprobate
prin ordinul Ministerului Ecologiei, Constructiilor si Dezvoltarii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie
2000 (Monitorul Constructiilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).

70
La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in
considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea
valorii bunului in urma actiunii diferitor factori. Se disting urmatoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizica;
b) deprecierea functionala;
c) deprecierea economica.
Uzura fizica reprezinta o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaza deteriorarii lui
sub influenta factorului timpului si altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta
a cladirii, intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.).
Deprecierea functionala sau invechirea functionala, este legata de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerintele pietei. Deprecierea
functionala este determinata de necorespunderea caracteristicilor cladirilor si constructiilor
standardelor contemporane ale pietei si cerintelor consumatorilor (proiecte invechite, utilaj
tehnologic invechit si altele).
Deprecierea economica este determinata de influenta unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbarile in economia tarii, schimbarile pe piata imobiliara,
schimbarile in legislatia nationala, modificarea conditiilor de finantare si altele.
Uzura fizica si deprecierea functionala pot fi recuperabile si nerecuperabile.
Deprecierea recuperabila reprezinta deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere
fizic si eficienta din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile legate
de inlaturarea elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului imobil evaluat va creste.
Deprecierea nerecuperabila este deprecierea, cheltuielile pentru inlaturarea careia vor fi mai mari
decit cresterea probabila a valorii bunului imobil in urma inlaturarii elementelor deprecierii.
Metodele de estimare a uzurii fizice sint:
a) metoda normativa;
b) metoda valorica;
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativa presupune determinarea marimii uzurii fizice in baza analizei starii
tehnice a elementelor constructive de baza ale cladirii. Metoda respectiva se aplica in doua etape:
a) se va determina uzura fizica a fiecarui element constructiv;
b) se va determina uzura fizica a constructiei intregi dupa formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.
unde,
Uconstr. uzura fizica a constructiei (%);

71
Uelement. uzura elementelor constructiei (%);
GSelement greutatea specifica a elementelor constructive (%).

Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de
evaluare a constructiilor ce apartin cetatenilor R.S.S. Moldovenesti in scopul asigurarii de stat,
editia 1982, aprobate prin Hotarirea Sovietului de Ministri al R.S.S. Moldovenesti nr.119din 29
martie 1982.
Metoda valorica presupune determinarea costului reparatiei capitale a constructiei. In acest
caz este determinat coeficientul care reprezinta raportul intre costul reparatiei capitale si valoarea de
reconstituire a cladirii, estimata la data evaluarii, tinind cont de marimea uzurii fizice.
Metoda valorica se utilizeaza pentru determinarea marimii uzurii fizice in urmatoarele cazuri:
a) beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea locativa;
b) cheltuielile pentru reparatia capitala se compenseaza la vinzarea obiectului (diferenta
intre pretul obiectului dupa reparatia capitala si pretul obiectului inainte de reparatia
capitala este mai mare decit cheltuielile pentru reparatia capitala);
c) bunul imobil este dat in arenda sau ipotecat.
Pentru determinarea marimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea
formula:
VE VE
U 100 sau 100
DVF VE DVFR
unde,
U - uzura fizica exprimata in procente;
VE - virsta efectiva;
DVF - durata de viata fizica;
DVFR - durata de viata fizica ramasa.
Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica atit a elementelor constructive ale
constructiei separat, cit si a intregii constructii.
Deprecierea functionala este determinata de diferenta intre caracteristicile reale ale bunului
imobil si asteptarile consumatorilor. Aceasta categorie a deprecierii este caracteristica tuturor
bunurilor imobile.
Deprecierea functionala absoluta a unui bun imobil poate aparea in cazurile in care pe piata
nu exista cumparatori pentru acest tip de bunuri imobile.
Urmatoarele metode sint aplicate pentru determinarea deprecierii functionale: metoda
capitalizarii pierderilor platii de arenda si metoda capitalizarii surplusului de pierderi normative.
Deprecierea functionala recuperabila este determinata prin insumarea costurilor necesare pentru
inlaturarea ei. Deprecierea functionala nerecuperabila este egala cu diferenta intre pierderile

72
venitului datorate lipsei unor elemente functionale ale constructiei (sau surplusului de imbunatatiri),
capitalizate la rata de capitalizare pentru constructii si costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile
aditionale pentru elementele in surplus).

Deprecierea economica se determina prin urmatoarele metode:


a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influentei factorilor externi;
b) analiza comparativa a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii asupra carora
influenteaza factorii externi si celor asupra carora acesti factori nu influenteaza.
Deprecierea acumulata se determina prin urmatoarele metode:
1. metoda duratei de viata economica;
2. metoda modificata a duratei de viata economica ;
3. metoda analizei comparative a vinzarilor;
4. metoda segregarii.
Metoda duratei de viata economica presupune estimarea deprecierii acumulate in baza
urmatoarei formule:
VE
D 100 (4)
DVE
unde,
VE - virsta efectiva;
DVE - durata de viata economica.
Metoda modificata a duratei de viata economica ia in considerare uzura fizica recuperabila si
deprecierea functionala recuperabila. In acest caz deprecierea acumulata se va calcula in doua etape:
b) din valoarea constructiei noi este sustrasa deprecierea recuperabila fizica si functionala;
c) valoarea constructiei noi modificate va fi inmultita cu raportul intre virsta efectiva si
durata de viata economica.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferenta intre valoarea constructiei noi si valoarea de piata a bunului imobil la data evaluarii.
Pentru aplicarea metodei respective este necesara informatia privind preturile de vinzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evaluarii si valoarea de piata a terenurilor virane.
Metoda segregarii consta in examinarea detaliata a tuturor formelor ale deprecierii: uzura
fizica recuperabila si nerecuperabila, deprecierea functionala recuperabila si nerecuperabila si
deprecierea economica. Deprecierea acumulata se determina prin insumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a constructiei. Metoda segregarii se utilizeaza in imbinare cu metodele
duratei de viata economica si analizei comparative a vinzarilor pentru a determina marimea diferitor
forme ale deprecierii incluse in deprecierea acumulata.

73
Abordarea comparativ
n cadrul abordrii comparative Regulamentul provizoriu indic aplicarea metodei analizei
comparative a vnzrilor. Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de
piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii
care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si
obiectul evaluarii. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie
despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere
al caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor
evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta
pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri
standard:
a) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
c) determinarea marimii ajustarilor;
d) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de
vinzare;
e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de piata a obiectului evaluarii.
La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor
comparabile necesar pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei
cinci vinzari, dar cu ct mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul
evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si
diferentieri. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.

74
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de
proprietate asupra lui. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului si constructiei. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de
proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil, existenta unor grevari a dreptului de
proprietate servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului
de vinzare. Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie
sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil, marimea ajustarii
fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si
vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta ajustare este aplicata in
cazurile cind cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii
bunului imobil sau cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un
credit ipotecar.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi
termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in
tranzactie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe
piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului
imobil comparabil, tinind cont de inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in
general, schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului
imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile
fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte
(elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele).
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza
venituri. Ele cuprind: cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de
arenda, conditiile si termenele contractului de arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care
modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al
obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in
care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate
imobile, cum ar fi: utilaje si echipamente de productie, mobilier si altele. Valoarea acestor
componente se separa de valoarea bunului imobil.

75
Pentru determinarea marimii ajustarilor se aplica urmatoarele metode:
a) metoda comparatiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistica.
Metoda comparatiei pare consta in analiza a doua vinzari comparabile pentru a determina
marimea ajustarii pentru un element de comparatie. In acest caz, bunurile imobile care au participat
in tranzactie trebuie sa posede caracteristici identice, cu exceptia caracteristicii pentru care este
estimata ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza
informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietei imobiliare, articolele si
publicatiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiza,
in special analiza de regresie si corelare.
In cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica si alte metode pentru
determinarea marimii ajustarilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza
costurilor, analiza comparativa relativa, analiza distributiva si altele.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile
comparabile si pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.
Ajustarile sunt aplicate in urmatoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru conditiile de finantare;
c) ajustarea pentru conditiile de vinzare;
d) ajustarea pentru conditiile pietei;
e) ajustarea pentru amplasare si caracteristicile fizice.
In procesul aplicarii ajustarilor pentru drepturile de proprietate, conditiile de finantare,
conditiile de vinzare si conditiile pietei, pretul de vinzare este recalculat dupa fiecare corectare a
elementului de comparatie.
Ajustarile pentru celelalte elemente de comparatie pot fi aplicate in modul stabilit de
evaluator. Pretul bunului imobil poate fi recalculat dupa ajustarea fiecarui element sau dupa
aplicarea tuturor ajustarilor. Modalitatea aplicarii ajustarilor nu va influenta rezultatul final.
n cadrul abordrii comparative poate fi aplicat i metoda multiplicatorului venitului brut
(n regulament nu este prevzut). Multiplicatorraportul dintre preul de vnzare i venitul
potenial sau venitul brut real. Se presupune parcurgerea a 3 etape:
I. se estimeaz venitul brut al proprietii evaluate (n special n baza preurilor
de arend);

76
II. se determin raportul dintre preul de pia i venitul brut, reieind din
afacerile recente;
III. se determin valoarea probabil a obiectului evaluat prin nmulirea venitului
brut al obiectului evaluat cu multiplicatorul.
Multiplicatorul nu se corecteaz pentru diferenele dintre obiectele comparate, deoarece la baza
lui se afl preul de arend i preurile reale de vnzare, care deja presupun aceste diferene.

Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului
operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza
in doua etape:

1. prognozarea veniturilor viitoare;


2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata
de arenda. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele
tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor
spatiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil,
tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV
unde: VBE venitul brut efectiv, VBP venitul brut potential, DSL deducerea pentru spatiile
libere, AV alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a
spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii
normale a bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spatiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata
serviciilor comunale si altele);

77
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta
categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si
altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON VBE CO
unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar
cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite:
deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. n cadrul abordrii
veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii:

a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an
de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V
r
unde, V valoarea estimata, r rata de capitalizare.

Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:


a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru
estimarea ratei de capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma
aplicarii metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii
si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata
de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre
bunul evaluat si bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vinzarilor
este similara celei prezentate in capitolul IV al prezentului Regulament.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta
informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia

78
despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Formula pentru
calcularea ratei de capitalizare este:

1 CCO
r
MVBE
unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operationale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si
venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului
imobil si venitul brut efectiv.
Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai
multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda
cerintelor fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de
rentabilitate al investitiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine
financiara (finantarea bunului imobil cu capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica
(divizarea bunului imobil in parti componente: teren si constructii).
Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care
pentru procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operational
net este divizat in doua parti. Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului
ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a
investit capitalul propriu, si poarta denumirea de flux de numerar inainte de impozit (FNII). Prin
urmare, rata de capitalizare care este utilizata pentru capitalizarea venitului operational net, va tine
cont atit de capitalul propriu, cit si de capitalul imprumutat, reprezentind o marime medie ponderata
a ratei rentabilitatii pentru creditor (rc) si ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). In acest caz, rata
de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:
r (m)(rc ) (1 m)(r p )

unde,
m - ponderea mijloacelor imprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare.

Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta
sub denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula:

DC
rc
SC

79
unde,
DC - platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula:
FNII
rp
CP
unde,
FNII - fluxul de numerar inainte de impozit;
CP - suma capitalului propriu investit.

Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun
imobil complex teren si constructii. In acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare
evaluatorul trebuie sa cunoasca: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice
analizate (rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii), precum si
contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a
ratei de capitalizare este:

r T rteren C rcontructie
unde,
T - ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil;
r constructie - rata de capitalizare pentru constructie.
Rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii pot fi estimate prin
metoda tehnicii reziduale.
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru
calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea
tranzactiei. In acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula:
r CAD rc m

unde,
CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata
anuala pentru deservirea creditului.

n afar de aceste 4 metode, reieind din necesitatea recuperrii capitalului investit, rata de
capitalizare mai poate fi calculat, n funcie de modalitatea recuperrii, i prin urmtoarele metode:
- Ring;
80
- Inwood;
- Hoscold.
Metoda Ring se aplic atunci cnd se ateapt c fluxul veniturilor sistematic se va micora, iar
recuperarea sumei iniiale se efectueaz n pri egale.
Metoda Inwood se folosete atunci cnd se ateapt, pe parcursul ntregii perioade de prognoz,
venituri constante egale.
Metoda Hoscold se aplic dac profitabilitatea iniial a investiiilor este att de mare, nct
reinvestirea cu acelai procent este imposibil. De aceea, pentru mijloacele reinvestite se presupune
cptarea veniturilor dup cota fr risc.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale
obtinute in urma exploatarii bunului imobil, metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia).

In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este


calculata dupa urmatoarea formula:
n
VON t R
V
t 1 (1 Y ) t
(1 Y ) n
unde,
t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de
posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in
conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe
parcursul unei perioade indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul
imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1)
VON n 1
R
(1 r ) n 1
unde,
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este
estimata prin aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
81
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a
ratei de actualizare: rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc
sau care implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara
pentru toate investitiile din economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia
inflatiei in economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii
investiti in bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si
riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii. Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de
utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente
utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu
riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in
baza sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de
stat) i diferena ntre mrimea ratei renabilitii pe pieile de capital i rata rentabilitii pentru
bunurile imobile estimat din analiza investiilor anterioare. Formula determinrii ratei de
actualizare dup metoda investiiilor de alternativ este:
Y = rata pur a rentabilitii + (rata investiiei de alternativ
- rata pur a rentabilitii) + rata riscului

82
Deci, n cadrul evalurii proprietii imobiliare este indicat urmtorul arbore metodologic:

Valoarea proprietii imobiliare


Abordarea costurilor Abordarea Abordarea veniturilor
Vt + (Vc - D) comparativ
Valoarea Valoarea Deprecierea
terenului construciei acumulat

analiza metoda 1.metoda 1 metoda duratei Capitalizare Actualizarea


vnzrilor veniturilo comparaiil de direct (r) fluxurilor
comparabile r or unitare; via de numerar (R)
economic;
2.metoda 2 metoda
costurilor modificat
segregate; a duratei de
via
3.metoda economic
cantitativ: 3 metoda analizei
compa rative a
vnzrilor;
4 metoda
segregrii.
1 compara 1capitali Metoda Metoda segregrii - metoda r se determin R se determin
ie direct; zarea cantitativ adun: comparaiei prin: prin:
direct; presupune: 1 uzura fizic: pare; - analiza - metoda
2 metoda metoda vnzrilor adiionrii;
alocaiei; 2 metoda - metoda de normativ; - analiza comparabile;
rezidual; resurse; metoda datelor - multiplicatorul - metoda
3 metoda valoric; secundare; venitului brut extraciei;
extragerii. 3 metoda - resurse i metoda vrstei efectiv;
parcelrii. indici; efective - analiza - tehnica grupului - metoda
2 deprecierea statistic. investiional; investiiilor
- indici de funcional - coeficientul de alternative.
baz. 3 deprecierea acoperire a
economic datoriei.

83
1.2. Evaluarea mainilor i utilajelor

n dependen de scopurile i destinaia evalurii, obiect al evalurii poate fi:


- o singur main sau utilaj (determinarea valorii de asigurare, vnzare-cumprare,
arend) se efectueaz evaluare individual;
- mai multe maini sau utilaje independente unul de altul (reevaluarea fondurilor fixe) se
evalueaz n flux;
- sistemele tehnologice de producere (complexe de maini i utilaje dependente una de
alta n procesul tehnologic)cnd se lichideaz ntreprinderea, vnzarea utilajelor care
vor fi utilizate de cumprtor n procesul de producere se efectueaz evaluare
sistematic;
Evaluarea mainilor i utilajelor se efectueaz la fel cu ajutorul a 3 abordri:
- a costurilor determinarea valorii de reconstituire a activului, reieind din cheltuielile
pentru executarea luise determin valoarea de nlocuire, sau valoarea de reconstituire;
- abordarea comparativ determinarea valorii activului, reieind din preurile de
vnzare a obiectelor analogice i comparative;
- abordarea veniturilor determinarea valorii utilajului reieind din fluxul venitului
prognozat.
a. Abordarea costurilor
Pentru a determina care din obiectele analizate se refer la identice i care la analogice, se
studiaz utilitatea mainilor /utilajelor i a indicatorilor ce-i caracterizeaz:
Indicatori funcionali:
- productivitatea (capacitatea);
- fora de traciune;
- mrimea spaiului de lucru;
- exactitatea;
- gradul de automatizare.
Indicatori de exploatare:
- durabilitatea;
- posibilitatea de reparaie;
- posibilitatea de pstrare;
- capacitatea de deteriorare.
Indicatori constructivi:
- greutatea;
- volumul;

84
- componena materialelor constructive.
Indicatori de economisire a resurselor n procesul de realizarea a mainilor:
- la o unitate de timp;
- la o unitate de produs;
- la o unitate de lucrri.
Indicatori estetici.
Indicatori economicicaracterizeaz maina /utilajul ca un element al sistemului om-main.
n procesul determinrii asemnrilor dintre maini /utilaje se evideniaz 3 nivele:
- asemnare funcionalconform destinaiei;
- asemnare constructivconform schemei constructive, componenei i combinrii
elementelor;
- asemnare parametricconform valorii parametrilor.
Dac obiectele se aseamn dup funcionalitate, constructivism i parametric, se vorbete
despre obiecte identice.
Dac asemnrile sunt aproximative, sau coincid parial, vorbim de obiecte analogice.
n cadrul abordrii costurilor se evideniaz urmtoarele metode:
- metoda de calcul reieind din preul obiectului analogic;
- metoda calculelor pe elemente;
- metoda indicilor.
Metoda de calcul reieind din preul obiectului analogic presupune urmtoarele etape de calcul:
pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, n primul rnd conform
tehnologiei de fabricare, materialelor folosite, construciei. Preul acestui obiect
trebuie s fie cunoscut;
se determin preul de cost total de producie a obiectului analogic, conform
formulei:
Ct.a= [(1-TVA) * (1-IV-R) * Pa] / (1-IV),

unde: TVA taxa pe valoarea adugat, Iv impozitul pe venit, Rindicele


rentabilitii: pentru producia cu o cerere sporit se recomand s fie 0,25-0,35;
pentru cerere medie0,1-0,25; puin rentabil0,05-0,1; Pa preul obiectului
analogic.
Se determin sinecostul total al obiectului evaluat, corectnd obiectul analogic cu
diferenele de greutate:
Ct.e = Ct.a. (Ge / Ga),
Unde: Ct.a sinecostul total al obiectului analogic, Ge greutatea obiectului
evaluat; Ga greutatea obiectului analogic.
85
Se determin valoarea de reconstituire a obiectului evaluat:
Ve = [(1 IV ) Ct.e] / (1 - IV - R),
Unde: Ve valoarea obiectului evaluat.
A doua metod - metoda calculelor pe elemente - se efectueaz n urmtoarea ordine:
Se ntocmete lista agregatelor i nodurilor ce completeaz obiectul
evaluat;
Se acumuleaz informaie cu privire la preurile fiecrui element;
Se determin sinecostul total al obiectului evalurii (Ce) ca suma preului
fiecrui element (Pe) i cheltuielile productorului pentru asamblare (Ca):
Ce = Pe + Ca
Se determin valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:
Ve=[(1 - IV) * Ct.e] / (1 - IV - R).
n a treia metod metoda indicilor evaluarea se efectueaz prin actualizarea preului
iniial al obiectului evalurii cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preurilor pentru
grupa corespunztoare de maini i utilaje pe perioada respectiv.
Pentru a determina valoarea de pia la momentul evalurii, din valoarea de reconstituire se
exclude deprecierea acumulat calculat ca suma uzurii fizice, a deprecierii funcionale i exterioar
(economic).
Uzura fizic a mainilor i utilajelor de obicei se determin prin metoda duratei de via sau
metoda evalurii strii tehnice n ansamblu.
Metoda duratei de via: procentul uzurii fizice se determin ca raportul dintre vrsta efectiv i
durata de via economic.
Metoda evalurii strii tehnice presupune utilizarea unei grile speciale de evaluare (tab.4):
Tabelul 4
Grila de evaluare a uzurii fizice a utilajului

Evaluarea strii
Uzura fizic Caracteristica strii tehnice
tehnice
deteriorri i deformri nu sunt, exist
unele probleme ce nu influeneaz asupra
0-20% Bun
exploatrii elementelor i care pot fi
nlturate prin reparaie curent
elementele n general sunt satisfctoare,
21-40% satisfctoare ns necesit reparaie la etapa actual de
exploatare
exploatarea elementelor este posibil
41-60% nesatisfctoare
doar dup reparaie

86
starea elementelor avariat. Ele pot lucra
doar dup efectuarea unor lucrri de
61-80% Avariat
securitate special, sau dup nlocuirea
lor total
elementele sunt ntr-o stare inacceptabil
81-100% inutilizabil
pentru exploatare

Deprecierea funcional este determinat de apariia noilor maini mai ieftine, sau cu
capacitate de producere mai mare i mult mai economicoase. Deprecierea funcional se determin
prin metode expert sau n baza modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat i celui
analogic:
K=Xe / Xa
K coeficientul de corecie, Xe, Xa valoarea caracteristicii obiectului evaluat i a celui analogic.
Se determin coeficienii de corecie care mai apoi se includ n modelul de determinare a valorii.
Deprecierea exterioar se determin prin metoda comparaiei vnzrilor pare. Se compar
dou obiecte analogice dintre care unul are semne de uzur exterioar, altul nu. Diferena de pre
este considerat drept uzur exterioar sau economic.

b. Abordarea comparativ
n cadrul abordrii comparative pentru evaluarea mainilor i mecanismelor se aplic n special
metoda comparaiilor directe. Obiectul analog trebuie s posede aceeai destinaie funcional,
asemnare calificativ absolut i asemnare parial constructiv-tehnologic. Etapele de calcul:
1. determinarea obiectului analog
2. corectarea preului obiectului analog. Coreciile sunt de 2 tipuri:
- corecii relative, incluse prin nmulire cu coeficieni;
- corecii absolute, incluse prin adunare sau scdere a valorii absolute.
Astfel, valoarea mainii sau a utilajului se determin prin formula:
V = Pa*K1*K2*K3*...*Km Vsupl
n care: Pa-preul obiectului analog, K coeficienii de corecie, Vsupl preul elementelor
suplimentare posedate de obiectul comparabil.
Coeficienii iau n considerare diferenele parametrice a obiectelor evaluate, iar coreciile
absolute iau n consideraie diferenele suplimentare prin care se deosebesc aceste obiecte.
n procesul aplicrii metodei comparaiilor directe trebuie urmat ordinea:
- se introduc coeficienii de corecie;
- apoi coreciile absolute.

87
c. Abordarea veniturilor
Pentru a aplica abordarea veniturilor este necesar a prognoza veniturile ateptate n urma
utilizrii obiectului evalurii. Cu referin la utilaj i maini separat, metoda respectiv nu poate fi
aplicat direct, deoarece veniturile se formeaz n urma activitii comune a complexului
patrimonial de producie. n cadrul abordrii veniturilor se recomand evaluarea pe etape:
determinarea venitului operaional n urma activitii sistemului de producie (a ntreprinderii,
sectorului).
prin metoda rezidual se determin partea din venit ce poate fi atribuit parcului de maini a
sistemului respectiv.
prin metoda actualizrii sau capitalizrii se determin valoarea parcului de maini.

1.3. Evaluarea activelor nemateriale

Evaluarea activelor imateriale este reglementat prin Regulamentul cu privire la


evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala i Indicaiile metodice privind evaluarea
obiectelor de proprietate intelectual, aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova
nr.783 din 30 iunie 2003. n procesul evalurii proprietii intelectuale activelor nemateriale se
utilizeaz urmtoarele noiuni de baza:

Obiecte de proprietate intelectuala - rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin


drepturile respective ale titularilor asupra utilizarii acestora, ce includ: obiectele de proprietate
industriala (inventii, modele de utilitate, soiuri de plante, topografii ale circuitelor integrate,
denumiri de origine a produselor, marci de produse si marci de servicii, desene si modele
industriale), obiectele dreptului de autor si drepturilor conexe (opere literare, de arta, stiinta etc.,
inclusiv programe pentru calculator si baze de date), secretul comercial (know-how) etc.;

evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala - proces de evaluare a utilitatii rezultatelor


activiatii intelectuale, exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum,
economice si de alta natura ale obiectelor de proprietate intelectuala;

active nemateriale - activele nepecuniare care nu au form material, snt controlate de


ntreprindere i utilizate mai mult de un an n activitatea de producie, comercial i alte activiti,
precum i n scopuri administrative, sau snt destinate transmiterii n folosin (chirie) persoanelor
fizice i juridice;

88
baz de date - compilai de date sau de alte materiale, att ntr-o form lizibil de main,
ct i n alt form, care, prin selectarea i aranjamentul coninutului, reprezint un rezultat al
muncii creatoare;

contract de licen - contractul conform cruia titularul (liceniatorul) transmite altei


persoane (liceniatului) dreptul de a folosi obiectele proprietii intelectuale n limite i condiii
concrete, ultimul asumndu-i obligaiunea de a onora clauzele contractuale i de a plti
liceniatorului sumele bneti prevzute de contract;

durata de funcionare util a obiectelor de proprietate intelectual - perioada efectiv de


timp n cursul creia este probabil utilizarea obiectului n activitatea ntreprinderii sau numrul
unitilor de producie pe care ntreprinderea preconizeaz s o obin din utilizarea obiectelor de
proprietate intelectual;

exploatarea obiectelor de proprietate industrial - introducerea obiectelor de proprietate


industrial sau a produsului, fabricat cu aplicarea acestora, n circuitul economic prin nstrinarea
sau transmiterea drepturilor de la o persoan la alta pe calea succesiunii universale n drepturi
(motenire, reorganizarea persoanei juridice) sau pe alt cale, dac obiectul de proprietate
industrial sau produsul, fabricat cu aplicarea acestuia, nu este scos din circuit sau limitat n circuit;

introducerea obiectelor de proprietate intelectual i/sau a produsului, fabricat cu aplicarea


acestora, n circuitul economic - procesul de implementare i/sau transformare a obiectelor de
proprietate intelectual ntr-o surs de venituri, confirmat documentar prin tranzacii comerciale i
prin acte privind acceptarea spre utilizare a obiectelor respective;

program pentru calculator totalitatea instruciunilor i dispoziiilor (ordinelor), exprimate


prin cuvinte, scheme, coduri, fiind redate ntr-o form lizibil de calculator, care l pune n finciune
pentru a atinge un anumit scop sau rezultat. Programul pentru calculator include att materialele
prealabile obinute n procesul de creaie, ct i reprezentrile audiovizuale nou-create;

plat paual - suma remuneraiei fixe n form de plat unic pentru acordarea dreptului
de a folosi obiectele de proprietate intelectual conform contractului de licen, indiferent de
volumul efectiv al vnzrilor produselor (serviciilor) liceniate. Achitarea plii pauale poate fi
efectuat o singur dat integral sau poate fi ealonat; 3. Obiectul activitatii de evaluare il
constituie calcularea valorii de piata, de bilant sau altei valori a obiectelor de proprietate
intelectuala, in functie de scopul utilizarii acestora.

89
redevene (royalty) - sumele curente (periodice), n form de rate fixe, stabilite conform
bazei stipulate n contract (profitul, volumul produselor sau serviciilor vndute, ali indicatori ai
eficienei economice), achitate la intervale concrete de timp;

titular de drepturi - persoana fizic sau juridic care deine drepturile patrimoniale
exclusive, obinute n condiiile legii sau n temeiul contractului;

valorificarea obiectelor dreptului de autor - publicarea (apariia), comunicarea public,


demonstrarea public, interpretarea public, imprimarea, nchirierea, reproducerea, emisia,
retransmisia sau alte aciuni privind utilizarea sub orice form i n orice mod a obiectelor dreptului
de autor i drepturilor conexe, precum i a creaiilor populare;

valoarea actual (de scont) a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea curent bazat
pe scontarea viitoarelor fluxuri nete ale mijloacelor bneti ce vor proveni din exploatarea
obiectelor de proprietate intelectual n procesul activitii economice ordinare. Se determin cu
ajutorul unor coeficieni speciali, calculai prin aplicarea formulei procentelor compuse;

valoarea de amortizare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea iniial (de inven-


tar) a obiectelor de proprietate intelectual;

valoarea de asigurare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de


proprietate intelectual estimat n conformitate cu clauzele contractului sau poliei de asigurare;

valoarea de bilan a obiectelor de proprietate intelectual - suma cu care este evaluat


obiectul de proprietate intelectual la data ntocmirii bilanului, egal cu valoarea iniial corectat
sau reevaluat, diminuat cu suma amortizrii acumulate;

valoarea iniial (de inventar) a obiectelor de proprietate intelectual suma mijloacelor


bneti achitate sau valoarea venal (de pia) a altei forme de compensare acordate la
achiziionarea sau crearea obiectelor de proprietate intelectual, inclusiv a cheltuielilor privind
aducerea obiectelor de proprietate intelectual n stare de utilitate;

valoarea de lichidare a obiectelor de proprietate intelectual - suma mijloacelor bneti sau


a echivalentelor acestora care poate fi obinut la lichidarea activului. n cazul obiectelor de
proprietate industrial ea poate lua forma licenei obligatorii. Dac obiectele de proprietate
industrial folosite la o ntreprindere, care se lichideaz prin vnzare, snt exploatate i de alte
organizaii, nu apar temeiuri pentru estimarea valorii de lichidare a acestor obiecte;

90
valoarea investiional a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de
proprietate intelectual estimat de un investitor concret, n funcie de scopul investiiilor;

valoarea impozabil a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de


proprietate intelectual acceptat ca baz pentru impunerea fiscal, determinat n conformitate cu
legislaia n vigoare;

valoarea obiectiv a obiectelor de proprietate intelectual - suma efectiv a mijloacelor


bneti cu care a fost vndut obiectul de proprietate intelectual (sau a fost casat creana) n
procesul operaiunii comerciale benevole ntre prile interesate: proprietarul i cumprtorul;

valoarea reevaluat a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de


proprietate intelectual determinat n urma reevalurii acestuia n baza valorii venale;

valoarea comercializabil net a obiectelor de proprietate intelectual - preul calculat de


vnzare al obiectelor de proprietate intelectual, diminuat cu suma cheltuielilor preconizate pentru
organizarea vnzrilor;

valoarea comercializabil a obiectelor de proprietate intelectual - suma mijloacelor


bneti sau echivalentelor acestora, care poate fi obinut la vnzarea activului n cazul ieirii
ordinare din uz a acestuia, inclusiv n cursul termenului de valabilitate a contractului de licen sau
a altui contract;

valoarea de utilizare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de


proprietate intelectual care include costul materialelor utilizate, fr a lua n considerare reparaiile
suplimentare i adaptrile;

valoarea venal (de pia) a obiectelor de proprietate intelectual - suma de bani cu care
obiectul de proprietate intelectual poate fi vndut sau schimbat la data evalurii n procesul
operaiunii comerciale benevole n condiii de transparen privind posibilitile de utilizare ale
obiectelor de proprietate intelectual.

Evalurii se supun drepturile asupra urmtoarelor obiecte de proprietate intelectuala:


invenii, modele de utilitate, soiuri de plante, rase de animale, topografii ale circuitelor integrate,
mrci de produse i mrci de servicii, denumiri de origine ale produselor, desene si modele
industriale, obiectele dreptului de autor si drepturilor conexe, alte obiecte de proprietate intelectuala
(know-how, goodwill etc.). Evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala se efectueaz in scopul:
a) prelurii la balana ntreprinderii, in calitate de unitate de evidenta in componenta activelor
nemateriale, precum si reflectarea in evidenta contabila. Se evalueaz drepturile asupra
91
urmtoarelor obiecte de proprietate intelectuala: cele create nemijlocit in cadrul ntreprinderii;
achiziionate sau dobndite de la persoane juridice sau fizice in urma transmiterii gratuite; obinute
in urma fuziunilor, integrrilor i lichidrilor de ntreprinderi; obinute de la fondatori in vederea
includerii in capitalul statutar sau achitrii aciunilor; destinate privatizrii; cele druite sau
motenite;
b) determinrii eficientei economice a exploatrii obiectelor de proprietate intelectuala -
alegerea variantei optime de aplicare a obiectelor de proprietate intelectuala; corectarea strategiei de
dezvoltare a ntreprinderii; elaborarea business - planurilor pentru justificarea cuantumurilor cre-
ditelor si atragerea investiiilor pentru crearea obiectelor de proprietate intelectuala sau obinerea
drepturilor asupra lor; transmiterea drepturilor asupra obiectelor de proprietate intelectuala de ctre
ntreprindere, gratuit sau in arenda, persoanelor tere; stabilirea parii impozabile a venitului
provenit din proprietatea intelectuala; calcularea parii de venit (profit) sau patrimoniu, scutita de
impozite si de alte plai sau beneficiara de nlesniri la impozitare, creditare, precum si in cazul altor
aciuni stimulative; determinarea cotei proprietii intelectuale in prognozarea volumului de inves-
tiii; stabilirea valorii gajului in vederea creditrii;
c) efecturii operaiunilor comerciale cu obiectele de proprietate intelectuala in baza
contractuala in urmtoarele cazuri: ncheierea contractelor de licena sau de cesiune a drepturilor;
ncheierea contractelor de efectuare a operaiunilor cu active nemateriale ca rezultat al reorganizrii
agenilor economici (separare, fuziune, lichidare etc.); privatizarea si transmiterea ntreprinderilor
funcionale si altor complexe patrimoniale ce conin obiecte de proprietate intelectuala; participarea
la proiectele de investiii a cror realizare este preconizata in baza unui contract; includerea in
capitalul statutar si stabilirea cotei patrimoniale a fondatorilor, care revine obiectelor de proprietate
intelectuala; in alte situaii care prevd transmiterea obiectelor de proprietate intelectuala in calitate
de licene de nsoire;
d) stabilirii cotei de participare a proprietarii intelectuale la formarea venitului persoanelor
fizice si juridice in cazul determinrii: onorariului pentru crearea nemijlocita a obiectelor de
proprietate intelectuala in cadrul ntreprinderii; onorariului in cazul achiziionrii drepturilor de
proprietate si de exploatare a obiectelor de proprietate intelectuala; calcularea royalty
(redevenelor);
e) determinrii cuantumului prejudiciilor cauzate titularului de drepturi asupra obiectelor de
proprietate intelectuala in urma aciunilor ilicite si a concurentei neloiale.

Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectual

Etapa preliminar, n cadrul creia se elaboreaz sarcinile evalurii.

92
Etapa pregtitoare, care prevede identificarea titlurilor de protecie asupra obiectelor de
proprietate intelectual (expertiza juridic), controlul veridicitii volumului mare de informaii
prezentate evaluatorului pentru calcularea valorii, n conformitate cu lista stabilit a datelor
iniiale. n cadrul expertizei juridice se identific drepturile asupra obiectelor de proprietate
intelectual, prin verificarea existenei actelor ce confirm apartenena drepturilor patrimoniale.
Lista actelor respective include: titlurile de protecie (brevete, certificatele de nregistrare,
drepturile de autor, chitana cu privire la achitarea taxei pentru meninerea n vigoare a
documentului de protecie); contractele de licen i de cesiune. Se supun expertizei, de
asemenea, contractele de constituire privind transferul drepturilor asupra obiectelor de
proprietate intelectual n capitalul social; contractele-comenzi privind crearea obiectelor de
proprietate intelectual de ctre organizaiile tere; contractele privind crearea obiectelor de
proprietate intelectual n cadrul ntreprinderii cu titlu de misiune de serviciu; contractele ntre
ntreprindere i elaboratorii obiectelor de proprietate intelectual; actele de transmitere gratuit a
drepturilor asupra obiectelor de proprietate intelectual; hotrrile organelor puterii executive
viznd activele nemateriale n cazul lichidrii, falimentului, privatizrii i altor reorganizri ale
ntreprinderilor. ntreprinderea, ale crei active nemateriale conin obiecte de proprietate
intelectual, trebuie s dein actele privind acceptarea spre utilizare, contabilizarea, preluarea la
balan, includerea n capitalul social i alte documente necesare. La aceast etap se determin,
de asemenea, scopul evalurii, care prevede argumentarea tipului de valoare n vederea alegerii
abordrii i metodelor de evaluare, se elaboreaz modelul de evaluare ce prevede ordinea
concret a lucrrilor, se stabilesc circumstanele speciale i limitrile, se identific
particularitile unor obiecte de proprietate intelectual concrete sau ale produselor n care snt
utilizate aceste obiecte.
Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor
admisibile i a calculelor propriu-zise, n conformitate cu cerinele Indicaiilor.
Etapa ntocmirii raportului de evaluare, care include:
a) introducerea - n care se expun scopurile i sarcinile evalurii;
b) descrierea titlurilor de protecie ale obiectelor de proprietate intelectual (termenul de
valabilitate, durata de funcionare util, durata perioadei calculate, limitele drepturilor,
licenele pentru tipul de activitate, teritoriile proteciei juridice), altor documente i
condiii prezentate n vederea evalurii;
c) expunerea metodelor de evaluare;
d) materialele viznd calcularea valorii obiectelor de proprietate intelectual i rezultatele
evalurii;

93
e) circumstanele speciale i limitrile luate n considerare n procesul evalurii; alte
indicaii n conformitate cu cerinele art. 11 din Legea nr. 989-XV din 18 aprilie 2002 cu
privire la activitatea de evaluare;
f) elaborarea recomandrilor pentru beneficiar privind aplicarea rezultatelor evalurii.

94
Abordrile evalurii obiectelor de proprietate intelectual

Abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor (conform cheltuielilor efective)


reprezint calculul iniial al valorii obiectelor de proprietate intelectual, efectuat, de regul, de
ctre agenii economici i care constituie valoarea minim a acestor obiecte. Calculele, conform
abordrii din punctul de vedere al cheltuielilor, prevd executarea urmtoarelor operaiuni:

a) constatarea cheltuielilor efective pentru crearea, achiziionarea i introducerea obiectelor


de proprietate intelectual n circuitul economic;

b) raportarea cheltuielilor nesimultane ale perioadei anterioare la valoarea curent, n


conformitate cu coeficienii speciali de recalculare, indicele de preuri sau rata inflaiei, ratele
dobnzilor bancare pentru plasamente i credite la data evalurii;

c) determinarea sumei cotelor de amortizare a obiectelor de proprietate intelectual.

Abordarea din punctul de vedere al pieei (conform analizei comparative a vnzrilor), n


cadrul creia valoarea poate fi determinat prin analiza comparativ a vnzrilor obiectelor
comparabile sau prin evaluarea de ctre experi. Calcularea valorii se bazeaz pe similitudinea
obiectului evaluat cu un obiect analog, presupune existena unei piee funcionale a obiectelor de
proprietate intelectual i se realizeaz prin analiza comparativ a unor parametri tehnico-economici
concrei. Datele referitoare la tranzaciile cu obiecte de proprietate intelectual analoage se compar
cu cele evaluate. Pentru efectuarea calculelor snt necesare urmtoarele date iniiale:

a) informaiile despre alte tranzacii ncheiate pentru obiecte de proprietate intelectual


analoage;

b) lista indicatorilor de comparare a obiectelor de proprietate intelectual;

c) rezultatele ajustrii preurilor efective ale tranzaciilor ncheiate pe piaa unui obiect de
proprietate intelectual concret, cu luarea n considerare a valorilor indicatorilor acceptai pentru
compararea obiectului evaluat cu cel analog.

n cadrul acestei abordri calculele de evaluare a obiectelor de proprietate intelectual se


efectueaz cu utilizarea urmtoarelor metode: analiza comparativ a vnzrilor, evaluarea de ctre
experi, analiza ratelor comparabile ale redevenelor.

95
Abordarea din punctul de vedere al venitului (conform profitului), care sintetizeaz
metodologia tuturor abordrilor de calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectual, ia n
considerare att cheltuielile efective, ct i tipurile de venituri, canalele de ncasri financiare,
prognoza dezvoltrii ramurii, a capacitilor de producie i a conjuncturii pieei concrete, prevede
prognozarea veniturilor, raportarea lor la valoarea curent.

Abordarea din punctul de vedere al venitului se realizeaz prin aplicarea mai multor metode:
capitalizarea veniturilor, scontarea fluxurilor previzibile ale mijloacelor bneti i a profiturilor
excedentare.

Asigurarea informaional a evalurii

Asigurarea informaional a calculelor depinde de scopul, tipul valorii i abordrile


evalurii. Categoriile generalizate ale datelor iniiale necesare evalurii includ:

a) cheltuielile, inclusiv costurile vnzrilor, diverse cheltuieli ce in de crearea,


achiziionarea i utilizarea obiectelor de proprietate intelectual, pierderile excepionale;

b) informaiile despre conjunctura pieei unui obiect de proprietate intelectual concret,


despre alte caracteristici ale pieei obiectelor de proprietate intelectual sau mrfurilor fabricate cu
utilizarea acestor obiecte;

c) datele privind statutul juridic al obiectelor de proprietate intelectual;

d) coeficienii de uzur fizic i moral a obiectelor de proprietate intelectual;

e) datele necesare pentru estimarea indicatorilor eficienei economice a produciei, precum i


cele deduse prin analiza canalelor de formare a venitului i a surselor de obinere a venitului din
utilizarea obiectelor de proprietate intelectual, n conformitate cu Codul fiscal i Standardele
Naionale de Contabilitate;

f) datele necesare pentru raportarea cheltuielilor nesimultane ale perioadei anterioare la


valoarea curent i pentru scontarea fluxurilor previzibile ale mijloacelor bneti;

g) indicatorii necesari pentru estimarea tuturor factorilor de risc.

96
Calcularea valorii obiectelor de proprietate industrial n scopul prelurii lor la
balana ntreprinderii n calitate de unitate de eviden n componena activelor nemateriale i
reflectrii n contabilitate

Factorii determinani ai valorii obiectelor de proprietate industrial snt:

a) cheltuielile suportate de titularul de drepturi pentru crearea i transformarea obiectelor de


proprietate industrial ntr-o surs de venituri, introducerea acestora n circuitul economic i
marketing;

b) cheltuielile suportate de titularul de drepturi pentru brevetarea (nregistrarea) obiectelor


de proprietate industrial i meninerea valabilitii titlurilor de protecie;

c) cheltuielile ce in de asigurarea obiectelor de proprietate industrial mpotriva riscurilor;

d) termenul de valabilitate a titlului de protecie (brevetului, certificatului de nregistrare) la


data evalurii;

e) cheltuielile, inclusiv cele de judecat, suportate de titularul de drepturi n procesul


soluionrii litigiilor ce in de obiectul de proprietate industrial evaluat;

f) ncasrile previzibile n form de pli aferente licenei acordate pentru obiectul de


proprietate industrial (n cazul n care este fixat mrimea acestor pli);

g) durata de funcionare util a obiectului de proprietate industrial cu obinerea veniturilor;

h) factorii de uzur fizic i moral a obiectului evaluat;

i) factorul inflaionist, precum i componentele calculrii preului, constnd din evaluri-


prognoze ale veniturilor titularului ce urmeaz a fi obinute prin valorificarea drepturilor sale n
cursul duratei de funcionare util a obiectului de proprietate industrial evaluat;

j) suma dobnzilor aferente mprumuturilor bancare destinate elaborrii sau achiziionrii


activelor nemateriale.

Pentru structurarea formulelor de nscriere a calculelor de evaluare a obiectelor de


proprietate industrial se utilizeaz urmtorii indici:

t - anul din perioada calculat (t variaz ntre 1i n);

n - numrul anilor inclui n perioada calculat;


97
i - submulimea categoriilor de impozite i pli la buget din venitul ntreprinderii ( i variaz
ntre 1i k);

k - totalitatea categoriilor de impozite i pli din venitul ntreprinderii n anul t;

j - submulimea categoriilor de venit ale ntreprinderii (j variaz ntre 1 i r);

r - totalitatea surselor de venit.

Formula de calcul are urmtoarea structur:

n
Cnz K m [ Z t K tdc J ] ,
t 1

n care: Cnz reprezint valoarea cheltuielilor i consumurilor nesimultane totalizate,

raportate la data evalurii, efectuate n perioada crerii i introducerii obiectelor de proprietate

industrial n circuitul economic; K m - coeficientul de uzur moral a obiectului de proprietate

industrial la data evalurii (pentru invenii, desene i modele industriale, modele de utilitate); Zt -
suma cheltuielilor i consumurilor aferente utilizrii obiectelor respective n circuitul economic n

anul t; K tdc - coeficientul incremental al dobnzilor bancare pentru plasamente i / sau credite,

fiind folosit pentru sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau pentru raportarea
consumurilor nesimultane la anul calculat; J - indicele preurilor n anul t n ramurile legate de
crearea obiectului de proprietate industrial, folosit la calcularea preurilor mijloacelor de producie
utilizate pentru crearea lui.

n cazul n care J nu poate fi determinat, n (1) indicele J se nlocuiete cu Jt - rata

inflaiei.

K m 1 Ts : Tn ,

n care: Tn reprezint termenul de valabilitate a titlului de protecie; Ts - termenul de

valabilitate a titlului de protecie la data evalurii.

Z t Z t1 Z t2 ,

98
n care: Zt reprezint cheltuielile totalizate aferente utilizrii obiectului de proprietate

industrial n circuitul economic n anul t ; Z t1- cheltuielile sau consumurile aferente crerii,

aducerii n stare de utilitate pentru producie i comercializare, utilizrii obiectului de proprietate

industrial, inclusiv investiiile capitale pe termen lung finanate din diverse surse n anul t ; Z t2 -

consumurile aferente proteciei juridice a obiectului de proprietate industrial n anul t (perfectarea


cererii de brevet, corespondena privind cererea, achitarea taxelor pentru depunerea cererii,
efectuarea examinrii, meninerea n vigoare a titlului de protecie, alte aciuni conform procedurii).

n funcie de specificul obiectului supus evalurii i utilizrii lui, coeficientul K tdc poate fi
calculat n mod diferit :

K tdc 1 : (1 b : 100)t , sau K tdc 1 : (1 a : 100)t ,

n care: b reprezint rata dobnzii bancare pentru credit; a - rata dobnzii bancare pentru
plasament.

Drept baz pentru evaluarea mrcii prin abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor
servete, de regul, valoarea de intrare (iniial), care reflect consumurile anterioare aferente
crerii sau achiziionrii mrcii.

Cheltuielile efective aferente crerii unei mrci includ:

a)cheltuielile i consumurile pentru elaborare (design);

b)cheltuielile pentru protecia juridic;

c) consumurile pentru promovarea produselor desemnate prin aceast marc i meninerea ei


pe pia.

Calcularea valorii se efectueaz prin aplicarea urmtoarei formule:

n
Cnz ( Z t1 Z t2 ) K tdc J t ,
t 1

n afar de scopul menionat n Indicaiile respective sunt concretizate modalitile de


evaluare a:
99
- proprietii industriale n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
- valorii mrcii n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
- valorii obiectelor de proprietate industrial n scopuri comerciale
- valorii licenei
- valorii cuantumului prejudiciilor cauzate de folosirea ilicit a obiectelor de proprietate
industrial
- valorii obiectului dreptului de autor.

1.5. Estimarea valorii de pia a investiiilor financiare


Investiiile financiare cuprind investiiile ntreprinderii n hrtii de valoare, n capitalul
statutar al altor organizaii precum i mprumuturile acordate altor ntreprinderi /organizaii.
Evaluarea investiiilor financiare se efectueaz reieind din valoarea lor de pia la data evalurii.
Dac se determin valoarea de pia a investiiilor n hrtii de valoare ce se coteaz pe pia (la
burs sau licitaii specializate), valoarea lor se determin conform valorii sale pe pia la data
evalurii. Dac hrtiile nu se coteaz pe pia, evaluatorul va determina desinestttor valoarea lor
de pia. Evaluatorul, de obicei, evalueaz obligaiuni i aciuni.
Evaluarea obligaiunilor cu cupon i nivel constant al plilor presupune determinarea:
valorii prezente a plilor procentuale primite pn la momentul lichidrii obligaiunii (valoarea
prezent a anuitii)
valorii prezente a nominalului achitat la momentul lichidrii obligaiuni (valoarea prezent a
unei sume fixe).
n cazul evalurii, obligaiunilor cu cupon i nivel fluctuant al plilor, valoarea de pia se
va determina prin nsumarea sumelor actualizate ale fiecrei pli de cupon i a nominalului
obligaiuni.
Evaluarea obligaiunilor fr termen (cu pli periodice ns fr rambursarea obligatorie)
presupune mprirea venitului de cupon la rata de capitalizare necesar.
Valoarea de pia a aciuni privilegiate se determin prin capitalizarea valorii anunate a
dividendului. Rata de capitalizare corespunde ratei de profitabilitate a aciunilor respective.
Evaluarea aciunilor simple presupune aplicarea metodelor de analiz utilizate n cadrul
activitii investiionale de ctre participanii profesioniti pe piaa valorilor mobiliare. Astfel, poate
fi aplicat analiza fundamental sau analiza tehnic. Adic, se studiaz legitile viitoare n baza
analizei activitii ntreprinderii i tendinelor macroeconomice de dezvoltare, sau se studiaz
tendinele pieei n baza analizei statistice a pieei hrtiilor de valoare.
Modelul sporului continuu.
Dac, se presupune c dividendele ntreprinderii vor crete cu ritmuri egale (g) pe un orizont de
timp nedeterminat, valoarea prezent a aciuni se va determina:
100
V = D0 (1+g) / (r-g)
Unde:
D- mrimea de baz a dividendului
r rata de profitabilitate necesar
g prognoza ritmurilor de cretere a mrimii dividendelor.
Pentru ntreprinderi mature presupunerea unei creteri continue este acceptabil.
Modelul sporului n dou trepte.
Modelele de evaluare se bazeaz pe presupunerea c ritmurile creterii la finele unei
perioade se vor micora, prin urmare va fi o trecere de la sporul supranormal la unul normal.
N
D0 (1 g s ) n D N 1 1
V
n 1 (1 rs ) n
rs g n (1 rs ) N
Unde:
gs ritmul de cretere supranormal
gn ritmul sporului normal
N numrul anilor de spor supranormal.
Astfel, valoarea aciuni va fi egal cu:
valoarea prezent a dividendelor pe perioada de spor supranormal
valoarea prezent a preului aciuni la finele perioadei de cretere supranormal.

1.3. Aprecierea valorii afacerii


Evaluarea stocurilor se efectueaz conform preurilor curente cu considerarea costurilor
pentru transportare i depozitare. Stocurile nvechite se caseaz.
Evaluarea creanelor presupune analiza acestora conform termenelor de rambursare,
evidenierea datoriilor dubioase:
- celor ce nu vor fi achitate (suma nu va fi inclus n bilanul economic)
- celor care vor fi totui achitate (sum ce va fi inclus n bilanul economic).
n cadrul evalurii creanele vor fi actualizate considernd i sumele de baz i procentele
achitate pentru acestea.
Evaluarea mijloacelor bneti presupune doar aprecierea sumei mijloacelor bneti la data
evalurii aflate n cas sau la contul de decontare. Adic aceste sume nu se evalueaz.

Valoarea afacerii se va determina n urma nsumrii valorii imobilului, valorii mainilor i


mecanismelor, valorii activelor nemateriale, valorii investiiilor, creanelor, stocurilor i sumei
mijloacelor bneti la data evalurii i excluderii datoriilor totale ale ntreprinderii.

101
II. Metoda valorii de lichidare
Estimarea valorii de lichidare se efectueaz n urmtoarele cazuri:
a. ntreprinderea se afl n situaie de faliment i posibil c nu va putea activa n
calitate de afacere integr n continuare;
b. valoarea ntreprinderii n urma lichidrii va fi mai mare dect n situaia de
continuitate a activitii curente.
Valoarea de lichidare reprezint costul ce-l poate cpta proprietarul n cazul lichidrii
ntreprinderii i vnzrii separate a activelor.
Calculul valorii de lichidare cuprinde cteva etape:
1. se studiaz ultimul bilan contabil (de preferat ultimul trimestrial)
2. se elaboreaz graficul calendaristic de lichidare a activelor (diverse categorii de active necesit
perioade de timp diferite)
3. se determin suma venitului din vnzarea activelor
4. valoarea estimativ a activelor se micoreaz cu mrimea cheltuielilor directe. La cheltuielile
directe se refer achitarea serviciilor juridice i de evaluare, impozite i taxe de stat.
Considernd graficul de lichidare a activelor costurile corectate a fiecrui activ separat se
actualizeaz la data evalurii cu rata ce va presupune nivelul de risc al vnzrii.
5. valoarea de lichidare a activelor se micoreaz cu cheltuielile legate de gestiunea i pstrarea
acestora pn la momentul realizrii. Termenul de actualizare a cheltuielilor se determin
conform graficului calendaristic.
6. se adaug (exclude) profitul operaional (pierderea) din perioada de lichidare
7. se exclud sumele pentru retribuirea muncii (indemnizaia de concediere a lucrtorilor), sumele
revendicate de creditori, sumele mprumutate prin gajarea proprietii, datoria privind
decontrile cu bugetul i fondurile extrabugetare, precum i datoriile fa de alte pri.
Astfel, valoarea de lichidare a ntreprinderii se determin prin excluderea din valoarea
corectat a costurilor activelor sumei prezente a cheltuielilor de lichidare i a tuturor datoriilor
ntreprinderii.

102
Tema: Abordarea comparativ

1. Esena abordrii comparative n procesul evalurii afacerii


2. Criteriile de selectare a ntreprinderilor de comparaie
3. Caracteristica multiplicatorilor preului
4. Aprecierea valorii afacerii

I. Esena abordrii comparative n procesul evalurii afacerii

103
Tema: Abordarea veniturilor

1. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar


2. Metoda capitalizrii profitului

I. Metoda actualizrii fluxului de numerar (CFA)

Aprecierea valorii afacerii prin metoda CFA este axat pe presupunerea c investitorul
potenial nu va plti pentru afacere mai mult dect suma veniturilor actualizate generate de aceast
afacere. Proprietarul nu va vinde afacerea la un pre mai mic dect suma veniturilor viitoare
actualizate. Astfel valoarea actualizat a veniturilor viitoare devine pre de pia stabilit ntre
vnztor i cumprtor.
Etapele de baz n cadrul metodei CFA sunt:
1. Alegerea modelului fluxului de numerar;
2. Determinarea duratei perioadei de prognoz;
3. Analiza retrospectiv i prognoza veniturilor din vnzri;
4. Analiza i prognoza costurilor i cheltuielilor;
5. Analiza i progoza investiiilor;
6. Calculul mrimii fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoz;
7. Determinarea ratei de actualizare;
8. Determinarea valorii n perioada postprognoz;
9. Determinarea valorii curente a fluxurilor viitoare i a valorii postprognioz;
10. Includerea coreciilor generalizatoare.

1.1. Alegerea modelului fluxului de numerar


n procesul evalurii afacerii se va accepta una din modelele fluxului de numerar (CF): CF
pentru capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investiional. Fluxul de numerar pentru capitalul
propriu se determin conform urmtorului algoritm:
Profitul net
+ amortizarea
+ (-) micorarea (sporul) fondului de rulment
+ (-) micorarea (sporul) investiiilor reale n fonduri fixe
+ (-) sporul (micorarea) datoriei pe termen lung
=
fluxul de numerar

104
Aplicnd modelul fluxului de numerar pentru capitalul investiional, convenional nu se va
deosebi capitalul propriu i cel mprumutat, n calcul se va considera fluxul de numerar total. Astfel
la fluxul de numerar, determinat anterior, se vor aduga sumele procentelor achitate pentru
mprumut, care au fost excluse pn la determinarea profitului net. Deoarece, suma procentelor a
fost exclus pn la impozitare, la momentul rentoarcerii valoarea lor trebuie micorat cu mrimea
impozitului pe venit. n rezultatul aplicrii acestui model cptm valoarea de pia a ntregului
capital investit.
n ambele modele fluxul poate fi determinat att n valori nominale (n preuri curente), ct i
reale (considernd factorul inflaiei).

1.2. Determinarea duratei perioadei de prognoz


n conformitate cu metoda CFA valoarea ntreprinderii este axat pe fluxurile viitoare i nu
trecute. Deci, scopul evaluatorului const n aprecierea fluxului de numerar de prognoz pe o
perioad concret ncepnd cu momentul evalurii. Perioada de prognoz cuprinde durata
dezvoltrii instabile a afacerii, se presupune c n perioada postprognoz afacerea se va dezvolta n
ritmuri stabile sau va fi un flux de numerar la infinit.

1.7. Determinarea ratei de actualizare

R=kd(1-tc)Wd+[Rf+(Rm-Rf)]*Wp
kd costul capitalului mprumutat;
tccota impozitului pe profit;
kpcostul capitalului aciunilor privilegiate;
kscostul capitalului acionar cu aciuni simple;
Wdponderea capitalului mprumutat n structura capitalului ntreprinderii;
Wpponderea aciunilor privilegiate n structura capitalului ntreprinderii;
Wsponderea aciunilor simple n structura capitalului ntreprinderii;
Rcota venitului cerut de proprietar;
Rfcota venitului fr risc;
coeficientul msura riscului sistematic legat de modificrile macroeconomice i politice
existente n ar;
Rmprofitul general al pieii (indice mediu bursier);
S1prima pentru ntreprinderile mici;
S2prima pentru riscul caracteristic firmei concrete;
criscul rii.

105
II. Metoda capitalizrii profitului

Metoda capitalizrii profitului se folosete mai rar deoarece mrimele veniturilor nete i a
fluxurilor de numerar difer considerabil de la an la an.

Etapele de baz ale acestei metode sunt:


1. Analiza rapoartelor financiare, normalizarea lor i transformarea (dup necesitate);
2. Determinarea mrimii profitului care va fi capitalizat;
3. Determinarea ratei de capitalizare;
4. Determinarea valorii preventive a ntreprinderii;
5. Introducerea coreciilor cu privire la activele nefuncionale (dac exist);
Introducerea coreciei pentru caracterul controlabil sau necontrolabil al cotei evaluate, precum i
pentru lichiditate redus (dac sunt necesare).

Tema: Aprecierea valorii afacerii la data evalurii

1. Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de control


2. Aprecierea deducerii pentru caracter necontrolabil al pachetului
3. Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient a hrtiilor de valoare
4. Determinarea valorii finale a afacerii

1. Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de control

Pentru a estima valoarea posesiei pachetului de control se aplic urmtoarele metode:


- actualizarea fluxului de numerar;
- capitalizarea veniturilor;
- metoda tranzaciilor;
- valoarea activelor nete;
- valoarea de lichidare.

Metoda abordrii veniturilor permite calculul valorii pachetului de control exprimat prin preul
pltit de investitor pentru posibilitatea gestiunii ntreprinderii. Calculul fluxului de numerar se
bazeaz pe controlul asupra deciziilor administrative cu privire la activitatea ntreprinderii.

106
Aplicnd metodele abordrii costurilor, obinem valoarea pachetului de control, deoarece doar
proprietarul poate decide soarta activelor: procurarea; vnzarea; utilizarea; lichidarea, etc.
Calculnd valoarea prin metoda tranzaciilor, de asemenea obinem valoarea pachetelor de
control, deoarece nsi metoda se bazeaz pe compararea vnzrilor pachetelor de control a
ntreprinderilor analogice.
Cu ajutorul metodei pieei de capital se determin valoarea pachetului minoritar,
necontrolabil, a valorii cotei minoritare liber-tranzacionate pe piaa hrtiilor de valoare. Acest lucru
se datoreaz analizei valorii unei aciuni ce circul la bursa de valori.

Pentru a determina valoarea pachetelor de control, trebuie adugat prima pentru control. De
asemenea, se va considera i se va aduga gradul de lichiditate a acestor aciuni.
Prima pentru control reprezint plusul de valoare a prioritii n funcie de posibilitatea
controlului activitii. Ea reflect posibilitile suplimentare de influen asupra ntreprinderii.
Valoarea pachetului de control ntotdeauna este mai mare dect valoarea pachetului minoritar.
Acest lucru se datoreaz faptului c posesorul poate decide:
1. Alegerea consiliului director i numirea managerilor;
2. Determinarea remunerrii managerilor i stabilirea privilegiilor pentru ei;
3. Determinarea politicii ntreprinderii. Modificarea strategiei de dezvoltare a afacerii.
4. Primirea deciziilor cu privire la fuziunea cu alte ntreprinderi;
5. Primirea deciziilor cu privire la lichidare i vnzarea activelor ntreprinderilor;
6. Decizia cu privire la emisie;
7. Modificarea documentelor de constituire;
8. Repartizarea profitului, inclusiv determinarea mrimii dividendelor;
9. Decizia cu privire la procurarea sau vnzarea aciunilor proprii.

Concomitent, n procesul evalurii trebuie luai n consideraie factorii ce limiteaz drepturile


proprietarului pachetului de control i micoreaz valoarea controlului. Aici se refer:
efectul repartizrii proprietii;
regimul de votare;
condiiile financiare ale afacerii;
limitri contractuale.

Efectul de repartizare a proprietii reprezint situaia cnd pachetul minoritar devine pachet
de decizie, care poate da prioritate unui sau altui proprietar al pachetelor majoritare.
Regimul de votaren practica mondial se aplic dou regimuri de votare pentru a alege
consiliul director:
107
- sistemul cumulativ;
- sistemul necumulativ.

Sistemul necumulativ se bazeaz pe principiul un voto aciune pentru un director, adic


posesorul a 300 de aciuni trebuie s voteze cu aceleai 300 voturi pentru fiecare din directorii
ntreprinderii.
Sistemul cumulativrepartizarea voturilor n diferite proporii la dorina proprietarului
pachetului de aciuni.
Acest sistem este convenabil pentru posesorii pachetelor minoritare, deoarece n acest caz (n
consiliul director) poate fi numit un reprezentant al proprietarilor minoritari. Numrul de aciuni
necesare pentru a numi un director prin sistemul cumulativ de vot, se determin ca:

Numrul total de aciuni / (numrul directorilor necesari +1)

Limitri contractualedac datoriile ntreprinderii sunt considerabile pot fi limitate plata i


mrimea dividendelor etc. n acest caz o parte din prima pentru control se pierde.
Condiiile financiaren unele cazuri, condiiile financiare ale afacerii micoreaz elementele
de control asupra ntreprinderii. De exemplu, dac starea financiar a ntreprinderii este complicat
multe drepturi ale deintorului pachetului de control nu pot fi realizate (de a cumpra aciuni ale
altor ntreprinderi, etc.).
n fiecare caz n parte este necesar a analiza factorii elementelor de control i dac unii dinte ei
lipsesc valoarea primei de control se va micora, iar dac exist n cazul evalurii unui pachet
minoritar prima va spori.

Prima pentru control n practica internaional se determin conform publicaiilor anuale.


Prima pentru control poate fi determinat prin analiza comparativ a valorii de pia a aciunilor
pentru pachetele majoritare / minoritare.
Mrimea primei pentru control reprezint depirea preului de pia prin preul de procurare
cu 5 zile nainte de fuziunea companiilor, exprimat n form procentual. Practic ns, trebuie
analizat perioada de la 2 luni pn la 5 zile, deoarece zvonurile pot duce la o denaturare esenial a
valorii cptate.

108
2. Aprecierea deducerii pentru caracter necontrolabil al pachetului

Deducerea pentru caracterul necontrolabil reprezint o valoare cu care se micoreaz costul


pachetului evaluat, considernd caracterul necontrolabil.

Exist 3 modaliti de baz de evaluare a pachetelor minoritare:


I- de sus n josinclude 3etape:
a) se estimeaz valoarea ntregii ntreprinderii prin una din metode: actualizarea
fluxurilor de numerar, capitalizarea profitului, valoarea activelor nete, valoarea de
lichidare i metoda tranzaciilor.
b) se determin partea din valoare ce-i revine pachetului minoritar, proporional
numrului de aciuni;
c) se determin, i apoi se exclude deducerea pentru caracterul necontrolabil. De
asemenea de decide necesitatea determinrii deducerii pentru lichiditate insuficient.
IIpe orizontalnu necesit determinarea valorii ntreprinderii. Se determin valoarea
pachetului minoritar prin metoda tranzaciilor, analiznd ntreprinderi i pachete minoritare
analogice. Acest lucru este posibil doar pentru S.A. de tip deschis. n cazul S.A de tip nchis se va
exclude deducerea pentru lichiditate insuficient.
IIIde jos n susevaluatorul estimeaz valoarea pachetului minoritar prin nsumarea
elementelor valorii pachetului necontrolabil. n primul rnd, se determin plile prognozabile a
dividendelor i posibila ncasare din vnzarea pachetului minoritar n viitor. Aceste fluxuri se
actualizeaz la data evalurii, determinndu-se valoarea pachetului cu caracter necontrolabil; sau
poate fi determinat valoarea n baza calculului de prognoz a fluxului de numerar nelimitat, fr a
considera valoarea restant.
Insuficiena lichiditii pachetelor necontrolabile, la companiile de tip nchis se consider fie
prin majorarea ratei de actualizare, fie prin calculul deducerii pentru lichiditate insuficient.

Deducerile pentru caracterul necontrolabil reprezint o derivat de la prima de control.

D = 1 - [1 / (1+Pc)]

n mediu, Pc=3040%, iar deducerile pentru caracter necontrolabil 23%.

109
3. Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient a hrtiilor de valoare

Deducerea pentru lichiditate insuficient se determin ca cota-parte cu care se micoreaz


valoarea pachetului evaluat pentru a reflecta lichiditatea insuficient.
Lichiditatea nalt sporete valoarea hrtiilor de valoare; lichiditatea joaso micoreaz.
Baza de calcul servete pachetul analogic cu o lichiditate foarte nalt. n procesul analizei se
evideniaz factorii ce mresc / micoreaz lichiditatea.
Deosebim dou grupuri de factori care mresc sau micoreaz mrimea deducerii:
Prima grup de factori include:
- dividende mici sau imposibilitatea achitrii lor;
- perspective nefavorabile cu privire la vnzarea aciunilor sau a ntreprinderii nsi;
- limitarea operaiunilor cu aciunile.
A doua grup include:
- posibilitatea vnzrii libere a aciunilor sau a companiei / ntreprinderii;
- plata dividendelor nalte.

Mrimea pachetului de aciuni se refer factorul care poate mri sau micora deducerile pentru
lichiditate insuficient. Gradul de control se afl n inter-legtur cu gradul de lichiditate. Pachetul
de control necesit o deducere mai mic pentru lichiditate insuficient, n comparaie cu pachetul
minoritar.
n ce privete, pachetul minoritar al societilor de tip nchis, el este mai puin lichid dect al
societilor de tip deschis. Acest fapt este determinat de legitile funcionrii societilor de aciuni
de fiecare tip.

Ierarhia deducerilor pentru lichiditate joas n cadrul unei societi:


1.obligaiunile cea mai mic deducere;
2. aciunile privilegiate;
3. aciunile simple cea mai mare deducere.

Se aplic cteva metode de determinare a deducerii pentru lichiditate insuficient, vom


meniona dou:
a) multiplicatorul pre/profit pentru o S.A de tip nchis se compar cu multiplicatorul
determinat pentru S.A de tip deschis a crei aciuni se coteaz la burs;
b) se determin valoarea nregistrrii aciunilor i a comisionului brokerului, pentru
promovarea aciunilor la burs. Se determin valoarea relativ a cheltuielilor sumare
fa de valoarea emisiei.

110
4. Determinarea valorii finale a afacerii

Etapele:
1. determinarea cerinelor pentru sarcina de evaluare;
2. analiza factorilor ramurali i la nivelul ntreprinderii;
3. determinm care metode pot fi utilizate n procesul evalurii:
*bazate pe analiza veniturilor:
- actualizarea fluxului de numerar;
- capitalizarea veniturilor;
- profitului excedent;
- multiplicatorilor.
*bazate pe analiza activelor:
- analiza activelor nete;
- metoda de lichidare
4. determinm dac avem suficiente date pentru metoda dat:
- determinm multiplicatorii:
metoda tranzaciei
metoda pieii de capital.
Dac nu sunt suficieni:
- determinm dac veniturile viitoare difer de cele prezente:
dac dametoda actualizrii fluxurilor de numerar;
dac nucapitalizarea veniturilor
profituri excedente
determinm dac activeaz sau nu:
dac dametoda activelor nete
dac numetode de lichidare.

Concluzie: Metoda capitalizrii veniturilor se utilizeaz dac:


veniturile viitoare vor fi aceleai sau aproximativ aceleai cu cele curente;
i dac veniturile reprezint o valoare pozitiv considerabil, adic activitatea este stabil.

Metoda actualizrii fluxurilor de numerar poate fi aplicat:


- cnd fluxurile viitoare se deosebesc considerabil de cele prezente;
- cnd fluxurile prognozabile sunt valori pozitive i pot fi determinate cu un nalt grad de
probanilitate;
111
- cnd fluxul de numerar net al ntreprinderii n ultimul an al perioadei de prognoz va fi o
valoare considerabil pozitiv.

Metoda valorii activelor nete ne d rezultate mai bune atunci cnd:


- ntreprinderea posed considerabile active materiale i financiare n cazul imposibilitii
determinrii exacte a profitului pe viitor,
- n cazul ntreprinderii noi ce activeaz, ns nu au date retrospective cu privire la
profituri, precum i pentru ntreprinderile investiionale sau companii de holding.

Metoda valorii de lichidare se aplic n cazul evalurii ntreprinderii n prag de faliment.


Metoda pieii de capital i metoda tranzaciilor pot fi utilizate dac exist suficiente date cu
privire la ntreprinderile analogice, iar analiza financiar i datele de prognoz permit calculul
multiplicatorilor estimativi.
Valoarea final poate fi determinat prin determinarea mediei ponderate matematice sau
mediei ponderate subiective.

112
Tema: Raportul cu privire la evaluarea afacerii

1. Cerine fa de raportul de evaluare a afacerii

n procesul de ntocmire a raportului de evaluare, evaluatorul are urmtoarele sarcini:


1. de a fixa momentele importante ale evalurii;
2. de a pregti raportul n aa mod, nct beneficiarul, la dorin, s poat repeta evaluarea i
s ajung la aceleai concluzii;
3. analiza trebuie fixat n mod logic. Raportul trebuie structurat logic.

Structura raportului de evaluare, indiferent de scopurile evaluare cuprinde:


- introducerea (generalizri);
- compartiment macroeconomic;
- caracteristica succint a ramurii;
- caracteristica succint a ntreprinderii / firmei;
- analiza strii financiare;
- metodele evalurii;
- concluzii i analize;
- concluzia general cu privire la evaluare.

113
114