Sunteți pe pagina 1din 50

Raport de evaluare

Proprietatile industriale detinute de

SC. METABRAS PROD SRL, in insolventa

WEBURST
Noiembrie 2014
WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Marti, 25 Noiembrie 2014

In atentia: SC METABRAS PROD SRL, in insolventa


Municipiul Brasov, Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov

CC: Sorin Grama


EURO INSOL S.P.R.L
Administrator judiciar

Stimate Doamne/Domni,

Ref: Evaluarea proprietatiilor industriale detinute SC Metabras Prod SRL, in insolventa,


amplasata in Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1.

In legatura cu cererea primita din partea Dvs. pentru evaluarea proprietatii imobiliare detinute
de SC METABRAS PROD SRL, in insolventa, avem placerea sa va prezentam concluziile
raportului de evaluare:

Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii este il reprezinta 2 proprietati de tip industrial situate in Jud. Brasov, Municipiul
Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1, detaliate dupa cum urmeaza:

1. Teren intravilan in suprafata de 479,30 mp si o constructie cu destinatia de hala


productie plase sarma, cu amprenta la sol de 479,30 mp, identificata sub numarul
topografic 8887/3/2/1 si inscrisa in cartea funciara nr. 101106 a Municipiului Brasov;

2. Teren intravilan in suprafata de 389,30 mp si o constructie cu destinatia de magazine


spatiu depozitare, cu amprenta la sol de 389,30 mp , identificata sub numarul topografic
8887/3/2/2 si inscrisa in cartea funciara nr. 101136 a Municipiului Brasov;

Ambele proprietati sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS SRL,
in insolventa. Accesul la cele 2 proprietati nu este reglementat din punct de vedere juridic.

Proprietatiile sunt prezentate din punct de vedere cadastral in anexa 2.

Scopul evaluarii

Scopul acestei evaluari este estimarea valorii de piata si a valorii de lichidare in conformitate
Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, adoptate de Asociatia Nationala a Evaluatorilor
Autorizati din Romnia (ANEVAR) compuse din editia 2013 a Standardelor Internationale de

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 2 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Evaluare (IVS 2013) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de
catre ANEVAR in vederea informarii Clientului.

Standardele ANEVAR aplicate in acest raport de evaluare sunt: SEV 100 - Cadru general (IVS
Cadrul General); SEV 101 - Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare; SEV 103 -
Raportarea evaluarii; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

Clientul si destinatarul lucrarii

Clientul este S.C. METABRAS PROD S.R.L., n insolventa, cu sediul social n Municipiul Brasov,
Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov, avnd CUI 7283702 si J08/4178/1994.

Destinataarul este S.C. EURO INSOL S.P.R.L. n calitate de administrator judiciar si reprezentant
legal al Clientului cu sediul ales in Bucuresti, Cladirea Opera Center, Str. Costache Negri nr. 1-
5, et. 3, sector 5, Numar de nscriere n Registrul Formelor de Organizare al UNPIR - RFO II 0069,
desemnat de Tribunalul Brasov, Sectia a II-a Civila, de Contencios Administrativ si Fiscal prin
Incheierea din Sedinta Publica din 08.08.2013 in dosarul 9182/62/2012.

Data evaluarii

Data evaluarii este 20.11.2014.

Ipoteza evaluarii

Evaluarea s-a facut in ipoteza vanzarii globale (impreuna) a celor 2 proprietatii imobiliare
detaliate anterior.

Rezultatele evaluarii. Opinia evaluatorului

In urma aplicarii metodelor de evaluare prezentate in acest raport, au rezultat urmatoarele


valori:

Valoarea de piata
155.000 euro echivalent 688.526 lei

Valoarea de lichidare
116.250 euro echivalent 516.394 lei

Marius C. Andronache
Expert Evaluator Membru ANEVAR

Note :
1) Valorile sunt nete fara TVA-ul estimat de 24%. In cazul in care nu se aplica TVA-ul valorile de mai
sus se multiplica cu 1,24.
2) Curs B.N.R. din data de 20.11.2014 4,4421 euro/lei

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 3 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Argumentarea valorii

Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si


aprecierile exprimate in prezentul raport;
Cursul de schimb valutar luat in consideratie este cel anuntat de BNR pentru data de
20.11.2014 respectiv 4,4421 LEI/EUR;
Valoarea estimata in LEI si EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat
evaluarea (starea proprietatii, a pietei imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia
cursului leu/EUR) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua
ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro
nu este neaparat liniara;
Valoarea este o predictie si valoarea nu tine cont de responsabilitatile de mediu. Valoarea
este subiectiva si evaluarea este o opinie asupra unei valori.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 4 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

CUPRINS

RAPORT DE EVALUARE ........................................................................................................ 1

1. PREMISELE EVALUARII ......................................................................................................... 7

1.1. OBIECTUL EVALUARII ............................................................................................................. 7


1.2. SCOPUL EVALUARII ................................................................................................................ 7
1.3. CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRARII ......................................................................................... 7
1.4. DATA EVALUARII ................................................................................................................... 8
1.5. PREZENTAREA EVALUATORULUI ................................................................................................ 8
1.6. INSPECTIA ........................................................................................................................... 8
1.7. AMPLOAREA INVESTIGATIEI ..................................................................................................... 8
1.8. RESTRICTII DE UTILIZARE, DISTRIBUIRE SAU PUBLICARE ................................................................... 8
1.9. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII .................................................................................... 8
1.10. BAZELE EVALUARII ............................................................................................................... 8
1.11. SURSELE DE INFORMATII ..................................................................................................... 10
1.12. VALOAREA DE LICHIDARE / VANZARE FORTATA ......................................................................... 10
1.13. IPOTEZE SPECIALE DE EVALUARE ............................................................................................ 11

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE ............................................................................... 12

2.1. DEFINIREA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE .................................................................................... 12


2.2. GRADUL DE CONSTRUIRE A ZONEI ........................................................................................... 12
2.3. EVOLUTIA VALORILOR IMOBILIARE........................................................................................... 12
2.4. OFERTA ............................................................................................................................ 12
2.5. CEREREA........................................................................................................................... 12
2.6. ECHILIBRUL CERERE-OFERTA .................................................................................................. 13
2.7. FACTORII CARE AR AFECTA VANDABILITATEA .............................................................................. 13
2.8. CONCLUZIE ........................................................................................................................ 13

3. PREZENTAREA PROPRIETATIILOR ....................................................................................... 14

3.1. AMPLASAMENT .................................................................................................................. 14


3.2. HARTA AMPLASAMENT ........................................................................................................ 14
3.3. DESCRIEREA PROPRIETATII..................................................................................................... 14
3.4. CONCLUZII INSPECTIE ........................................................................................................... 16

4. PROCEDURA DE EVALUARE ................................................................................................ 18

4.1. PROCEDURA DE EVALUARE .................................................................................................... 18


4.2. ETAPE PARCURSE ................................................................................................................ 18
4.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE...................................................................................................... 18
4.4. ABORDARE PRIN PIATA. METODA COMPARATILOR DE PIATA .......................................................... 19
4.5. ABORDARE PRIN COST .......................................................................................................... 19
4.6. ABORDARE PRIN VENIT ......................................................................................................... 21

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 5 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

5. EVALUAREA PROPRIETATII ................................................................................................. 23

5.1. CMBU............................................................................................................................. 23
5.2. EVALUAREA TERENULUI. ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA ................................... 23
HARTA COMPARABILE ................................................................................................................... 25
5.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR. ESTIMARE CIN............................................................................ 26
5.4. ABORDAREA PRIN VENIT ....................................................................................................... 27
5.5. ABORDAREA PRIN PIATA ....................................................................................................... 27

6. RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA ........................................................................ 30

6.1. CRITERII VALORII FINALE ....................................................................................................... 30


6.2. OPINIE FINALA ................................................................................................................... 31

7. PRECIZARI FINALE .............................................................................................................. 32

7.1. SERVICIILE FURNIZATE .......................................................................................................... 32


7.2. ARGUMENTAREA VALORII ..................................................................................................... 32
7.3. DECLARATIA PRIVIND CONDITIILE LIMITATIVE ............................................................................. 33
7.4. CERTIFICARE ...................................................................................................................... 33
7.5. CLAUZE SPECIALE: PUBLICITATE, CONFIDENTIALITATE SI RESPONSABILITATI ........................................ 34
7.6. VALIDITATEA RAPORTULUI DE EVALUARE SI A OPINIILOR EXPRIMATE ................................................ 35
7.7. CONDITIILE LIMITATIVE ......................................................................................................... 35

LISTA ANEXELOR ...................................................................................................................... 37

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 6 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

1. PREMISELE EVALUARII

1.1. Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii este il reprezinta 2 proprietati de tip industrial situate in Jud. Brasov,
Municipiul Brasov, Str. Fundatura Harmanului, Nr. 1, detaliate dupa cum urmeaza:

1. Teren intravilan in suprafata de 479,30 mp si o constructie cu destinatia de hala


productie plase sarma, cu amprenta la sol de 479,30 mp, identificata sub numarul
topografic 8887/3/2/1 si inscrisa in cartea funciara nr. 101106 a Municipiului Brasov;

2. Teren intravilan in suprafata de 389,30 mp si o constructie cu destinatia de magazine


spatiu depozitare, cu amprenta la sol de 389,30 mp , identificata sub numarul
topografic 8887/3/2/2 si inscrisa in cartea funciara nr. 101136 a Municipiului Brasov;

Ambele proprietati sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS
SRL, in insolventa. Accesul la cele 2 proprietati nu este reglementat din punct de vedere
juridic.

Proprietatiile sunt prezentate din punct de vedere cadastral in anexa 2.

1.2. Scopul evaluarii

Scopul acestei evaluari este estimarea valorii de piata si a valorii de lichidare in


conformitate Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, adoptate de Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romnia (ANEVAR) compuse din editia 2013 a Standardelor
Internationale de Evaluare (IVS 2013) precum si alte standarde si ghiduri metodologice
de evaluare elaborate de catre ANEVAR in vederea informarii Clientului.

Standardele ANEVAR aplicate in acest raport de evaluare sunt: SEV 100 - Cadru general
(IVS Cadrul General); SEV 101 - Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare;
SEV 103 - Raportarea evaluarii; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

1.3. Clientul si destinatarul lucrarii

Clientul este S.C. METABRAS PROD S.R.L., n insolventa, cu sediul social n Municipiul
Brasov, Str. Grivitei, Nr. A44, Judet Brasov, avnd CUI 7283702 si J08/4178/1994.

Destinataarul este S.C. EURO INSOL S.P.R.L. n calitate de administrator judiciar si


reprezentant legal al Clientului cu sediul ales in Bucuresti, Cladirea Opera Center, Str.
Costache Negri nr. 1-5, et. 3, sector 5, Numar de nscriere n Registrul Formelor de
Organizare al UNPIR - RFO II 0069, desemnat de Tribunalul Brasov, Sectia a II-a Civila,
de Contencios Administrativ si Fiscal prin Incheierea din Sedinta Publica din 08.08.2013
in dosarul 9182/62/2012

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 7 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

1.4. Data evaluarii

Data evaluarii este 20.11.2014.

1.5. Prezentarea evaluatorului

Evaluatorul lucrari este WEBURST, membru corporativ ANEVAR cu sediul in Bucuresti,


reprezentata de domnul Marius C Andronache email: marius@andronache.eu .

1.6. Inspectia

Inspectia a fost efectuata in data de 14.11.2014 de Dl. Marius C. Andronache-evaluator,


impreuna cu reprezentantii S.C. Metabras Prod S.R.L., in insolventa, Dl. Dorinel Ceposu si
Dl. Dragos Dedu.

1.7. Amploarea investigatiei

Proprietatea a fost inspectata vizual de Dl. Marius C. Andronache Evaluatorul nu a realizat


o expertiza de detaliu asupra subiectului evaluarii si nu va putea fi facut raspunzator
pentru existenta unor vicii ascunse (neaparente), care ar putea influenta in vreun sens
valoarea .

1.8. Restrictii de utilizare, distribuire sau publicare

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai
pentru uzul Clientului si al Destinatarului (daca exista). Nu acceptam nici o
responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, in nici o circumstanta.

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus
intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al Evaluatorului, cu
specificarea formei, continutului si a contextului in care ar urma sa apara.

1.9. Declararea conformitatii evaluarii

Raportul de evaluare este elaborat in conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate


de ANEVAR.

1.10. Bazele evaluarii

Tipul de valoarea estimat

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata definita in standardele
de evaluare dupa cum urmeaza:

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 8 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Definitia valorii de piata: suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator
hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie
nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care
partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent
si fara constrangere.

Pe baza acesteia s-a estimat valoarea de lichidare sau de vanzare fortata.

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce


urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si
concluzii, precum si cu celelalte alte estimari facute de Evaluator.

Pentru determinarea valorilor, in functie de disponibilitatea datelor si informatiilor si de


relevanta acestora, s-au folosit: abordarea prin comparatii de piata, abordarea prin venit
si abordarea prin cost.

Moneda

Valoarea de piata este estimata in moneda euro si convertita in lei la cursul de schimb
BNR la data evaluarii in scop informativ.

Modalitati si termene de plata

Valoarea de piata estimata presupune calcule bazate pe practicile curente de piata fara
facilitati sau termene speciale de plata.

Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de


proprietate si a informatiilor furnizate de catre Client. Corectitudinea si precizia datelor
furnizate este responsabilitatea Clientului.

Valoarea estimata de catre evaluator este valabila la data prezentata in raport si inca un
interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare
nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii,


stadiul de dezvoltare a pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se
modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor
valabile si cunoscute la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai
pentru uzul Clientului si al Destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este
transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o
circumstanta.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 9 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

1.11. Sursele de informatii

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in baza urmatoarelor surse:

- Documentele puse la dispozitie de Client detaliate in anexa 1;

- Informatii publice preluate de pe site-urile specializate de oferte imobiliare


(www.imobiliare.ro, www.imopedia.ro, www.olx.ro, www.imobiliare.net,
www.maps.google.com etc);

- Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori


imobiliari de pe piata imobiliara specifica, informatii care au fost sintetizate in analiza
pietei imobiliare.

- Informatii colectate la inspectie.

Urmatoarele documentel NU au fost puse la dispozitia Evaluatorului: 1) Certificatele de


urbanism in baza carora s-au emis autorizatiile de construire;2) Incheiere de intabulare
3) Autorizatiile de construire; 3) Procesele verbale de receptie a constructiilor; 4) Fisa
bunului imobil.

1.12. Valoarea de lichidare / vanzare fortata

Definitie

Termenul vanzare fortata se utilizeaza deseori in situatiile cand un vanzator este


constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing
adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii depinde de natura presiunii
asupra vanzatorului si de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada
de marketing adecvata.

De asemenea, acesta ar putea reflecta consecintele asupra vanzatorului cauzate de


imposibilitatea de a vinde in perioada disponibila. Cu exceptia cazului cand natura
presiunii si motivul constrangerilor asupra vanzatorului sunt cunoscute, pretul obtenabil
intr-o vanzare fortata nu poate fi estimat in mod realist. Pretul pe care un vanzator il va
accepta intr-o vanzare fortata va reflecta mai degraba situatiile lui speciale, decat cele ale
vanzatorului ipotetic hotarat, din definitia valorii de piata. Pretul obtenabil intr-o vanzare
fortata are numai intamplator o legatura cu valoarea de piata sau cu orice alte tipuri ale
valorii. O vanzare fortata este o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip
al valorii distinct.

Ipoteze

Avand in vedere situatia Clientului (insolventa) si eventuala necesitate de valorificare intr-


un timp foarte limitat, Evaluatorul a considerat ca valoarea de lichidare / vanzare fortata
intr-un interval de 3-6 luni este redusa in comparatie cu valoarea de piata cu 25 %.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 10 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

1.13. Ipoteze speciale de evaluare

1. Evaluarea nu a tinut cont de situatia juridica respectiv de sarcinile, privilegiile,


interdictiile etc inscrise in cartea funciara.

Ipoteza evaluarii este imobilul liber de orice sarcini, litigii, drepturi de superficie,
interdictii, notari etc.

2. Evaluatorul s-a bazat exclusiv pe documentele mentionate in cadrul raportului si a


anexelor la raport. Evaluatorul nu are cunostiinta de existenta unor alte documentele
care ar putea afecta material valorile estimate.

In lipsa documentelor care nu au fost puse la dispozitie, Evaluatorului a facut o serie


de ipoteze si estimari pe care le-a considerat corecte si conforme cu situatia de fapt.

Raportul de evaluarea este intocmit pe baza documentelor puse la dispozitie de Client


si a estimarilor si ipotezelor facute de Evaluator.

3. Toate suprafetele au fost preluate din documentele puse la dispozitia Evaluatorului


de catre Client si nu au fost investigate de catre Evaluator.

4. Avand in vedere caracteristicile functionale ale celor 2 proprietati (o proprietate are


destinatie de hala de productie iar cealalta proprietate este o magazie cu vestiar,
laborator si grup sanitar), Evaluatorul a considerat ca cele 2 proprietati formeaza o
singura proprietate si vor fi vandute impreuna.

Ipoteza evaluarii este vanzarea globala (impreuna) a celor 2 proprietati subiect.

5. Evaluatorul a analizat documentele celor 2 proprietati, prezentate in anexa 1, si nu a


identificat dreptul de acces de la drumul public la proprietatiile subiect.

Avand in vedere ca proprietatile subiect sunt in incinta (interiorul) unor proprietati


detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa, ipoteza evaluarii este
ca reglementarea dreptului de acces (pietonal, auto, utilitati etc) se poate realiza
oricand si ca lipsa acestuia la data evaluarii nu afecteaza valorile estimate (s-a luat in
calcul doar amplsamentul si lipsa unor deschideri la drumurile publice).

6. Evaluarea s-a facut pentru fiecare Imobil (proprietate imobiliara) in inregime compus
din teren plus constructie, dupa caz. Estimarea unor valorii pe componente de imobil
nu reprezinta in mod necesar si valoarea de piata sau de lichidare a acestora.

7. Valorile au fost estimate in ipoteza ca proprietarul este platitor de TVA 24%. Astfel
valorile finale sunt estimate in ipoteza ca la transferul de proprietate se va aplica cota
de TVA de 24%.

In cazul in care la transferul de proprietate NU se va aplica cota de TVA de 24%,


valorile finale se modifica prin multiplicarea cu 124%.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 11 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE SPECIFICE

2.1. Definirea pietei imobiliare specifice

Piata imobiliara specifica a proprietatii subiect este reprezentata de piata proprietatilor


aflate in incinta platformelor industriale din zona periferica de nord-est a Municipiului
Brasov, soseaua de centura-zona Triaj.

2.2. Gradul de construire a zonei

Apreciem gradul de construire al zonei la > 50%.

2.3. Evolutia valorilor imobiliare

Scadere continua datorita crizei economice existente atat in tara cat si la nivel European.
Totodata, profilul cumparatorului s-a schimbat dupa anul 2008, fiind preferate imobilele
eficinte atat ca spatiu cat si ca intretinere.

Trendul valorilor imobiliare este negativ in ultimii anii 2012 - 2013 fiind inregistrare corectii
negative estimate intre -5% si -10% per an. Aceste valori se intalnesc pentru toate tipurile
de proprietati imobiliare, cu valori mai mari pentru cele industrial.

2.4. Oferta

In cee ace priveste loturile de teren ofertate spre vanzare, in zona analizata, au fost
identificate terenuri ale caror pret de vanzare variaza in functie de suprafata,
amplasament, utilitati intre 10 eur/mp si 40 eur/mp.

In cee ace priveste proprietatiile similare (teren + hala) Evaluatorul a identificat foarte
putine comparabile similare ca si solutie constructiva, an PIF etc (doar 2) al caror pret de
vanzare se situeaza intre 120/ mp construit si 300/mp construit si variaza in functie de
vechime, caracteristici constructive ( inaltime numar de deschideri dimensiuni) etc.

In cee ace priveste ofertele de inchiriere spatii industriale, in zona analizata, s-au
identificat numeroase oferte. Chiria lunara se situeaza in intervalul 2-4 /mp util/ luna si
variaza in functie de amplasament, dotarile oferite, utilitati etc.

Evaluatorul apreciaza ca oferta de astfel de proprietati este scazuta, aproape inexistenta.

2.5. Cererea

Avand in vedere tipul proprietatii analizate, proprietate industriala, amplasata in incinta


unei platforme industriale, suprafata proprietatii (doar 400 mp), caracterul zonei de

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 12 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

amplasare se apreciaza ca cererea pentru proprietatea analizata este foarte scazuta,


aproape inexistenta.

2.6. Echilibrul cerere-oferta

Nivelul cererii este estimat ca fiind foarte redusa, in special pe segmentele unde se
incadreaza proprietatea subiect. Oferta este apreciata ca fiind redusa, ceea ce conduce
la un echilibru intre cerere si oferta respectiv oferta redusa cerere redusa.

2.7. Factorii care ar afecta vandabilitatea

Factori pozitivi

1. Acces relativ usor.

2. Amplasare in zona industriala in apropierea drumurilor nationale si a centurii


Brasovului.

3. Existenta utilitatiilor pe amplasament.

Factori negativi

1. Conjunctura economica generala care afecteaza intreaga piata imobiliara din


Romania;

2. Proprietatiile sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC METABRAS


SRL, in insolventa. Accesul pe proprietati nu este reglementat;

3. Drumul de acces are doar o banda pe sens si nu exista spatiu de refugiu. In plus, in
imediata vecinatate se afla o bariera de trecele la nivel cu calea ferata care
ingreuneaza traficul;

4. Lipsa unei intretineri corecte care fac imobilele relativ inatractive;

2.8. Concluzie

Estimam in continuare un trend negativ al valorilor imobiliare cu corectii intre -5- 15% per
an. Cerere scazuta pentru tipul de proprietate subiect.

Pentru proprietatea analizata estimam un timp de promovare necesar vanzarii intre 9-12
luni.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 13 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

3. PREZENTAREA PROPRIETATIILOR

3.1. Amplasament

Proprietatiile evaluate sunt situate in zona periferica din partea nord-est a Municipiul
Brasov. Zona de referinta este o zona industriala veche, fara vizibilitate, aflata in zona de
triaj a Municipiului Brasov.

Adresa proprietatiilor: Jud. Brasov, Municipiul Brasov, Str. Fundatura Harmanului Nr. 1.

Zona este formata preponderant din proprietati cu destinatie industriala, in zona sunt hale
de depozitare, hale de productie,

Proprietatile sunt amplasate in incinta spatiului industrial detinut de SC. METABRAS SRL,
in insolventa, accesul la proprietati nu este reglementat juridic.

3.2. Harta amplasament

Topo:8887/3/2/2

Topo:8887/3/2/1

3.3. Descrierea proprietatii

Terenul

Propoietatea cu numarul topo 8887/3/2/1

Terenul are suprafata masurata de 479,30 mp, avand o forma dreptunghiulara, nu are
deschidere la drumuri publice fiind amplasat in incinta unor proprietati detinute de o firma
din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa

Terenul nu este imprejmuit, aflandu-se in intregime sub cladire. Topografia terenului este
plana.

Pe intreaga suprafata a terenului este edificata o hala industriala cu destinatia de


productie plase de sarma.

Pe teren sunt existente urmatoarele utilitati: curent electric si gaze.

Bilantul suprafetelor de teren este prezentat in anexa 4.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 14 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Propoietatea cu numarul topo 8887/3/2/2

Terenul are suprafata masurata de 389,30 mp, avand o forma dreptunghiulara, nu are
deschidere la drumuri publice fiind amplasat in incinta unor proprietati detinute de o firma
din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa

Terenul nu este imprejmuit, aflandu-se in intregime sub cladire. Topografia terenului este
plana.

Pe intreaga suprafata a terenului este edificat un spatiu de depozitare cu destinatie de


laborator, vestiar,grup sanitar.

Utilitatiile existente pe teren respectiv apa si current electric, sunt trase de la proprietatea
cu numarul topografic 8887/3/2/1.

Bilantul suprafetelor de teren este prezentat in anexa 4.

Prezentarea celor 2 proprietati conform planului de amplasament:

Subiect
Teren
METABRAS

Constructiile

Pe cele 2 amplasamente, detaliate mai sus, sunt edificate urmatoarele constructii:

Nr. Cad: C1; Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de
Nr. Top :8887/3/2/1 beton, compartimentarea exterioara este din fasii industriale de BCA,
acoperisul este de tip terasa din din grinzi precomprimate si
chesoane din beton armat invelitoarea este din carton bituminos.
Terasa are luminatoare din fier si policarbonat. Hala are 1 deschidere
de aprox 13 m; adancimea halei este de 36,62 m iar inaltimea este
de 6,5 m. Distanta intre travee este de 5,5 m. De travee este ancorat
un pod rulant. Pardoseala este din beton simplu. Usile de intrare sunt
din fier si tabla. Tamplaria exterioar este din fier cu geam simplu.
Constructia dispune doar de instalatii electrice si instalatii de incalzire
-aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti si

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 15 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

vopsiti cu var. Dispune de urmatoarele utilitati : gaze, curent electric


(inclusiv trifazic).
Deprecieri identificate: Numeroase fisuri. In multe locuri tencuiala
este cazuta. Vopseaua exterioara este exfoliata. Hala necesita
renovare. Stare relativ buna.

Nr. Cad: C1; Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de
Nr. Top :8887/3/2/2 beton, compartimentarea exterioara si interioara este din boltari.
Acoperisul este de tip terasa din beton armat invelitoarea este din
carton bituminos. Constructia are 1 deschidere de aprox 12 m;
adancimea halei este de aprox 31 m iar inaltimea este de 2,5 m.
Pardoseala este din beton simplu in atelier, magazie iar in laborator,
vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare
in magazii sunt din fier si tabla iar usile de intrare in laborator si
laborator sunt din PVC. Tamplaria exterioara din laborator si grupurile
sanitare este din PVC cu geam termopan. In magazii si ateliere
tamplaria este din lemn cu geam de sticla.Constructia dispune ca si
utilitati doar de apa si curent electric (curentul este bransament
comun cu corpul cu nr. Topo 8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii
sunt tencuiti si vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea seface cu
ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice.

OBS: Jumatate din constructiei formata din ateliere prezinta multiple


fisuri in structura de rezistenta, foarte multe urme de infiltratii de apa.
Necesita schimbarea invelitoarei si lucrari de renovare.
Jumatate din constructie formata din laboratoare, vestiare, dus, a fost
renovata, pe exterior a fost pus polistiren, tamplaria este din PVC. S-
au identificat urme de infiltratii de apa.
Deprecieri identificate: Multiple fisuri in structura de rezistenta, foarte
multe urme de infiltratii de apa. Necesita schimbarea invelitoarei si
lucrari de renovare.
Starea constructiei: Jumatate din constructie stare proasta, jumatate
stare relariv buna.

Bilantul suprafetelor construite este prezentat pe larg in anexa 3 si anexa 3.2.

3.4. Concluzii inspectie

Inspectia a fost efectuata de Dl. Marius C. Andronache-evaluator, impreuna cu


reprezentantii S.C. Metabras Prod S.R.L., in insolventa, Dl. Dorinel Ceposu si Dl. Dragos
Dedu.

La inspectie s-au constatat urmatoarele:

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 16 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

- Constructia cu nr cad/topo: C1-8887/3/2/1 era relativ buna s-au constatat


exfolieri ale finisajelor exterioare, crapaturi in tencuieli.

- Constructia cu nr cad/topo: C1-8887/3/2/2 era jumatate renovata si se afla intr-


o stare buna iar jumatatea cealalta nu era renovate si se afla intr-o stare
proasta tamplaria exterioara/interioara este degradata, in structura de
rezistenta sunt crapaturi, tavanele au foarte multe urme de infiltratii.

- In ambele constructii, la data inspectiei, se desfasurau activitati industriale de


tip siderurgic;

- Terenul nu era imprejmuit; Ambele terenuri sunt ocupate in intregime de


constructii;

- Amplasamentul cu nr. topo 8887/3/2/1 dispunea de utilitati- curent si gaze;

- Utilitatiile amplasamentului cu nr. topo 8887/3/2/2 erau trase de la


amplasamentul cu nr. topo 8887/3/2/1, nu exista bransament separate la
utilitati.

- Accesul la proprietate nu este reglementat si se face pe terenul cu numarul


topo 8887/3/2/13/2 care apartine societatii Metabras SRL, in insolventa.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 17 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

4. PROCEDURA DE EVALUARE

4.1. Procedura de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea
definita anterior.

Pentru determinarea valorii de piata a proprietatii evaluate (teren+constructii) a fost


aplicata abordarea prin cost si abordarea prin venit si abordarea prin piata.

4.2. Etape parcurse

i. documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre Client;

ii. inspectia amplasamentului si al zonei;

iii. stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

iv. selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

v. analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al


evaluarii;

vi. aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru determinarea valorii


proprietatii.

vii. procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia


de lucru recomandate de catre ANEVAR.

4.3. Cea mai buna utilizare

Unul din principiile evaluarii proprietatilor imobiliare il constituie principiul celei mai bune
utilizari, care i maximizeaza productivitatea si care este posibila, permisa legal si fezabila
financiar.

Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna
utilizare poate fi continuarea utilizarii existente a activului sau o utilizare alternativa.
Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant pe piata ar intentiona sa o
dea unui activ, atunci cnd stabileste pretul pe care ar fi dispus sa l ofere.

Determinarea celei mai bune utilizari presupune luarea n considerare a urmatoarelor:

i. sa se stabileasca daca o utilizare este posibila, prin prisma a ceea ce ar fi considerat


rezonabil de catre participantii pe piata,

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 18 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

ii. sa reflecte cerinta de a fi permisa legal, fiind necesar sa se ia n considerare orice


restrictii n utilizarea activului, de exemplu, specificatiile din planul urbanistic,

iii. cerinta ca utilizarea sa fie fezabila financiar, avnd n vedere daca o utilizare
alternativa, care este posibila fizic si permisa legal, va genera profit suficient pentru
un participant tipic pe piata, dupa ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea
utilizare, peste profitul generat de utilizarea existenta.

4.4. Abordare prin piata. Metoda comparatilor de piata

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata


se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si compararea acestor
proprietati cu subiectul evaluarii.

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare
este in relatie directa cu preturile unor proprietati comparabile. Analiza comparativa se
bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati care influenteaza valoarea.

Aplicarea acestei metode a fost facilitata de informatiile furnizate de agentii imobiliare,


site-uri web specializate si publicatii locale, care prezinta informatii privind oferte de
proprietati imobiliare comparabile.

4.5. Abordare prin cost

Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi
si pentru acele proprietati ce nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparatii cu rezultatele altor abordari ce se pot aplica.

Abordarea prin cost, cunoscuta si sub denumirea de metoda antreprenorului, este o


metoda de evaluare acceptata pe plan international si prin care se stabileste valoarea
unei proprietati pe baza costului de achizitionare al terenului si de construire a unei noi
unitati, cu aceeasi utilitate (sau adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara
costuri legate de timpul de constructie/adaptare).

In cazul unei proprietati vechi, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ
valoarea de piata, se scad unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere
cumulata (depreciere fizica, depreciere functionala sau tehnologica si depreciere
economica sau externa), pentru a estima un pret care reflecta aproximativ valoarea de
piata.

Costul de inlocuire se refera la suma de bani pe care o persoana se asteapta sa o


plateasca pentru o proprietate cu aceeasi vechime, marime si finisaje. In general, se
incearca sa se stabileasca pretul unui exemplar alternativ sau unei reproduceri/copii ct

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 19 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

mai apropiata de original in ceea ce priveste material de constructie, arhitectura, finisaje,


intalatiile proprietatii subiect.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de Reproductie (CR) sau


Costului de Inlocuire Brut (CIB) si apoi scaderea din acesta, pe rand a deprecierilor: fizica,
functionala si economica. Se obtine astfel Costul de Inlocuire Net (CIN).

Metoda costului poate fi reprezentata dupa cum urmeaza:

Cost de inlocuire brut Depreciere totala = Valoare/CIN (costul de inlocuire net)

Abordarea prin cost reprezinta costul curent al unei proprietati (ca si cum ar fi noua),
minus deprecierea din orice cauze: fizice, functionale, economice. Evaluatorul identifica
proprietatea care trebuie evaluata (in cauza), estimeaza costul curent de
inlocuire/reproductie de nou si scade deprecierea totala, care face ca proprietatea sa fie
mai putin atragatoare fata de situatia cnd ar fi fost noua.

Abordarea prin cost este cel mai des folosita la evaluarea bunurilor relativ noi sau
bunurilor specializate.

Costul de inlocuire brut reprezinta costul curent al unei proprietati noi, asemanatoare,
care are cea mai apropiata utilitate echivalenta cu cea a proprietatii evaluate, in timp ce
costul de reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a
proprietatii evaluate, utiliznd aceleasi sau aproape aceleasi materiale. In abordarea prin
cost, evaluatorul compara proprietatea in cauza cu una care ar putea sa o inlocuiasca.

Deprecieri

Deprecierea reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluznd factori de
natura fizica, functionala, de exploatare si depreciere economica.

Deprecierea poate fi recuperabila sau nerecuperabila. Forme de depreciere considerate


pentru calculul CIN sunt:

1. Uzura (deteriorarea) fizica

2. Depreciere functionala

3. Depreciere economica

Deprecierea fizica

Reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei activ cauzata de utilizare, trecerea
normala a timpului sau de deteriorari, expunere la diversi agenti atmosferici, etc.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 20 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Deprecierea functionala

Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati, cauzata de ineficiente


sau neadecvari in insasi calitatea proprietatii cnd aceasta este comparata cu o
proprietate inlocuitoare mai eficienta si/sau mai putin costisitoare, pe care tehnologia
moderna a dezvoltat-o.

Deprecierea externa

Reprezinta pierderea in valoare sau de utilitate a unei proprietati cauzata de factori externi
proprietatii (cum ar fi preturi majorate la materii prime, manopera ori utilitati fara o crestere
in pretul produsului), scaderea cererii pentru un produs, ascutirea concurentei,
reglementari restrictive guvernamentale, inflatie, etc.

4.6. Abordare prin venit

Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare ntr-o singura valoare a capitalului.

Aceasta abordare ia n considerare venitul pe care un activ l va genera pe durata lui de


viata utila si indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implica
transformarea venitului ntr-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
corespunzatoare de actualizare. Fluxul de venit poate sa derive dintr-un contract/din
contracte sau sa nu fie de natura contractuala, de exemplu, profitul anticipat si generat
fie din utilizarea, fie din detinerea activului.

Metodele nscrise n abordarea prin venit sunt:

capitalizarea venitului, n care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se


aplica o rata cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totala,

fluxul de numerar actualizat, n care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele
viitoare i se aplica o rata de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezenta,

diferite modele de evaluare a optiunilor.

n cazul unei investitii imobiliare, acel venit ar putea fi sub forma de chirie; n cazul unei
cladiri ocupate de proprietar, ar putea fi o chirie asumata (sau chirie evitata), determinata
pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a nchiria un spatiu echivalent. n
cazul n care o cladire este specializata numai pentru un anumit tip de activitate
comerciala, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau cel potential,
provenit din activitatea comerciala, care ar reveni proprietarului acelei cladiri. Utilizarea
potentialului comercial al proprietatii imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este
cunoscuta sub denumirea uzuala de metoda profiturilor.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 21 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de
capitalizare. Un flux de venit, care este probabil sa ramna constant, poate fi capitalizat
prin aplicarea unui singur multiplicator, deseori cunoscut sub denumirea de rata de
capitalizare. Acesta reprezinta cstigul sau randamentul pe care un investitor l-ar
astepta sau cstigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar astepta sa reflecte
valoarea banilor n timp, precum si riscurile si recompensele proprietarului. Aceasta
metoda, cunoscuta sub denumirea uzuala de metoda randamentului cu toate riscurile
incluse (engl. all risks yield method), este rapida si simpla, dar utilizarea ei nu poate fi
credibila n situatia ca, n perioadele viitoare, venitul se asteapta sa se modifice ntr-o
masura mai mare dect se asteapta pe piata sau n cazul n care este necesara o analiza
mai sofisticata a riscului.

In astfel de cazuri, se pot utiliza diferite modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea
difera n mod semnificativ, dar au drept caracteristica de baza faptul ca venitul net, dintr-
o perioada viitoare definita, se aduce la valoarea actualizata prin utilizarea unei rate de
actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezinta valoarea
capitalului. Ca si n cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de
actualizare aferenta unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea
banilor n timp, precum si pe riscurile si recompensele proprietarului, atasate fluxului de
numerar n cauza.

Randamentul sau rata de actualizare comentate mai sus vor fi determinate de obiectivul
evaluarii. Daca obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru
un proprietar potential, n baza criteriilor de investitii proprii ale acestora, rata utilizata
poate reflecta rata rentabilitatii ceruta de acestia sau costul mediu ponderat al capitalului.
Daca scopul este estimarea valorii de piata, rata va proveni din examinarea rentabilitatilor
implicite din pretul platit pentru drepturile asupra proprietatii imobiliare tranzactionate pe
piata, ntre participantii pe piata.

Rata de actualizare adecvata ar trebui sa fie determinata n urma analizei ratelor implicite
n tranzactiile de piata. Cnd acest lucru nu este posibil, se poate construi o rata de
actualizare adecvata plecnd de la o rata fara risc a rentabilitatii, corectata pentru
riscurile si oportunitatile aditionale specifice dreptului particular asupra proprietatii
imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvata vor depinde si de faptul daca datele
de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar utilizate se exprima n niveluri
curente (termeni reali) sau daca previziunile au fost facute cu includerea inflatiei sau
deflatiei viitoare asteptate.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 22 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

5. EVALUAREA PROPRIETATII

5.1. CMBU

Introducere

Unul din principiile evaluarii proprietatilor imobiliare il constituie principiul celei mai bune
utilizari, care implica o utilizare legala, posibila si probabila a proprietatii imobiliare care ii
va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea.

Valoarea de piata a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare a acestuia. Cea mai buna
utilizare poate fi continuarea utilizarii existente a activului sau o utilizare alternativa.
Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant pe piata ar intentiona sa o
dea unui activ, atunci cand stabileste pretul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Definitie

Cea mai buna utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeaza productivitatea si care
este posibila, permisa legal si fezabila financiar.

Concluzie

Avand in vedere ca nu a fost pus la dispozitia Evaluatorulu un certifcat de urbanism recent


care sa redea reglementarile zonale, Evaluatorul nu este in masura sa aprecieze daca
utilizarea curenta este conforma cu reglementarile urbanistice actuale si nici daca acesta
reprezinta cea mai buna utilizare sau nu.

Avand in vedere caracteristicile functionale ale celor 2 proprietati (o proprietate are


destinatie de hala de productie iar cealalta proprietate este o magazie cu vestiar, laborator
si grup sanitar), Evaluatorul a estimat ca utilizarea curenta este cea mai buna utilizare.

Astfel, evaluarea se face in ipoteza utilizarii actuale despre care se estimeaza ca este cea
mai buna utilizare.

5.2. Evaluarea terenului. Abordare prin metoda comparatiilor de piata

Pentru evaluarea terenului s-a aplicat metoda comparatiilor de piata descrisa anterior. In
urma cercetarii de piata Evaluatorul a selectat urmatoarele comparabilele:

Comparabila 1 Descriere

De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan in


spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50 ml la
drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe teren. In
zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria Global din

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 23 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Brasov, Centru Rombat la Brasov (verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se


aplica TVA. Pretul comunicat telefonic este de 19 eur/mp.).

Pret cerut:

19 euro/mp

Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial-
construibil-brasov-zona-triaj.html

Comparabila 2 Descriere

Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET cu


front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa 250 m
distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in apropiere, vecin cu
Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.

Pret cerut:

12 euro/mp

Link: http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/centura/
teren-constructii-de-vanzare-X70I0300V

Comparabila 3 Descriere :

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 24 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front stradal
de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt lipite.

Pret cerut:

35 euro/mp

Link: http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-
2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

In estimarea valorii de piata a terenului, Evaluatorul folosit abordarea prin piata astfel:

1. Au fost comparate caracteristicile terenului din care fac parte cele 2 loturi respectiv
terenul de 12.836 mp cu cele 3 comparabile prezentate mai sus.

2. S-a aplicat o corectie de 15% pentru amplasament (in incinta unor proprietati
detinute de o firma din grup, SC. METABRAS SRL, in insolventa) si pentru faptul ca
terenul nu are deschideri la drumurile publice.

Avand in vedere cele de mai sus valoarea terenului obtinuta prin aceasta abordare este
de 21 euro/mp respectiv 18.366 euro inclusiv TVA. Grila de comparatie este prezentata in
Anexa 7.

Harta comparabile

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 25 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

5.3. Evaluarea constructiilor. Estimare CIN

In cazul constructiilor subiect, s-a aplicat metoda costurilor segregate pe baza


cataloagelor Costuri de reconstructie Costuri de inlocuire, Corneliu Schiopu, Editura
Iroval 2010 si care presupune calculul valorii de nou din care urmeaza sa se scada
deprecierile pentru calculul CIN. Avand in vedere solutia constructiva si nivelul inferior al
finisajelor, Evaluatorul a aplicat corectii fisei de cost.

Costul de inlocuire brut (CIB)

In cazul constructiei subiect, s-a aplicat metoda costurilor segregate pe baza catalogului
Costuri de reconstructie Costuri de inlocuire, Corneliu Schiopu, Editura Iroval 2010 si
Indici de actualizare costuri de reconstrucie - costuri de inlocuire, cladiri rezideniale,
cladiri industriale, comerciale i agricole. Construcii speciale pentru perioada 1
septembrie 2013 1 august 2014, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2013, care
presupune calculul valorii de nou din care urmeaza sa se scada deprecierile pentru
calculul CIN.

Pentru efectuarea calculelor care sa determine costul fiecarei constructii, evaluatorul a


utilizat urmatoarele date:

Grad seismic 8.

Coeficient corectie distanta de transport 1,000 (pentru 10 km)

Coeficient corectie manopera 0,9826 (pentru nivel de salarizare III)

Preturile au fost exprimate in euro si contin TVA

Pentru fiecare constructie s-a realizat o fisa de calcul pentru estimarea costului de
inlocuire brut (CIB). Calculele se regasesc in Anexele 5.1 5.2 CIB reprezinta produsul
intre arie desfasurata estimata si costul unitar conform fisei specificate.

Deprecierea fizica

Pentru constructiile existente pe amplasament, deprecierea fizica (uzura) medie a fost


estimata conform GHID CUPRINZAND COEFICIENTII DE UZURA FIZICA NORMALA LA
MIJLOACE FIXE DIN GRUPA I ,,CONSTRUCTII indicativ P-135 / 99 elaborat de INCERC-
separate pe fiecare constructive in parte dupa cum urmeaza:

Nr. Cadastral Utilitate actuala Depreciere fizica


estimata
C1-8887/3/2/1 Hala productie plase 54%
C1-8887/3/2/2 Magazie 66%

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 26 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Deprecierea functionala

Nu a fost luata in calcul deprecierea functionala.

Deprecierea externa

Nu a fost luata in calcul deprecierea functionala.

Costul de inlocuire net (CIN)

Valoarea totala a constructiilor fost estimata prin metoda costului de inlocuire net la
valoarea de 149.597 euro inclusiv TVA (24%)

Modalitatea de calcul a costului de inlocuire net (CIN) este prezentata in Anexa 6.

5.4. Abordarea prin venit

Pentru evaluarea celor 2 proprietati s-a aplicat metoda capitalizarii directe descrisa
anterior astfel :

i. Pentru hala industriala (Nr Cad: C1;Top: 8887/3/2/1) s-a estimate nivelul chiriei
lunare la 3 euro/mp util /luna fara TVA. Gradul de neocupare a fost estimate la
16.7% adica 2 luni din 12. Cheltuielile aferente proprietarului au fost estimate la
valoarea de 3.510 / an. Rata de capitalizare estimata la 10%.

Valoarea de piata estimate este de 127.000 si include TVA (24%).

ii. Pentru hala de depozitare (Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/2) s-a estimate nivelul chiriei
lunare la 2 euro/mp util /luna fara TVA. Gradul de neocupare a fost estimate la
16.7% adica 2 luni din 12. Cheltuielile aferente proprietarului au fost estimate la
valoarea de 1.896 /an.Rata de capitalizare estimata la 10%.

Valoarea de piata estimate este de 58.300 si include TVA (24%).

Detaliile privind aplicarea acestei abordari sint prezentate in anexa 8.

5.5. Abordarea prin piata

In aplicarea abordarii prin piata pentru intreaga proprietate formata din: teren , hala
industriala si magazine s-a folosit abordarea prin comparatii astfel:

Comparabila 1 Descriere

Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala


industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din beton
armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 27 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si birouri


separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Pret include TVA (24%).

Pret cerut:

155.000 euro.

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-
vanzare-X11K141M3

Comparabila 2 Descriere

Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala cu supr.


de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton armat pe grinzi,
compartimentari din BCA, acoperis terasa invelitoare carton. Inaltime 5
m o deschidere de aprox 10m. Constructia se poate imparti in 3 spatii.
Nu dispune de Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de 220.000 euro.

Pret cerut:

220.000 euro+ TVA

Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-industriale/brasov/uzina-
2/spatiu-industrial-de-vanzare-X3HH1413R

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 28 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

Harta comparabile

SUBIECT

Comp 1
Comp 2

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 29 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

6. RECONCILIERA VALORILOR. OPINIA FINALA

6.1. Criterii valorii finale

Avand in vedere abordarile aplicate s-au obtinut mai multe valori care au stat la baza
stabilirii valorii finale. Criteriile pentru estimare finala a valorii, fundamentata si
semnificativa, sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii. Valoriile obtinute sunt:

Abordarea prin cost Abordarea prin venit Abordarea prin piata


Nr Descriere Suprafata (incl TVA 24%) (incl TVA 24%) (incl TVA 24%)
mp euro ron euro lei euro lei

1 Teren 868,60 18.366 81.585


195.600 868.875 192.000 852.883
2 Constructii 868,60 149.597 664.523

Total 167.963 746.108 195.600 868.875 192.000 852.883

Nota: Valorile includ TVA ( 24%).

Adecvarea

Prin acest criteriu, se analizeaza cat de pertinenta este fiecare metoda in concordanta cu
scopului si utilizarii evaluarii. Adecvarea unei metode, de regula, se refera direct la tipul
proprietatii evaluate si viabilitatea pietei specifice.

Desi estimarea finala a valorii este bazata pe metodele care sunt cele mai aplicabile,
opinia finala nu este in mod necesar identica cu valoarea obtinuta prin metoda cea mai
aplicabila.

Precizia

Precizia unei evaluari este masurata de increderea in corectitudinea datelor, de calculele


efectuate si de corectiile aduse preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.

Numarul de proprietati comparabile, numarul de corectii si corectiile absolute si nete,


reflecta precizia relativa a unei anumite aplicatii a metodei. De regula, corectia totala neta
este un indicator mai nesigur pentru precizie si nu se poate conta pe faptul ca impreciziile
in corectiile pozitive si negative se compenseaza.

Cantitatea informatiilor

Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatelor unei metode. Ambele


criterii trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor evidentiate de o anumita

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 30 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

tranzactie comparabila sau de o anumita metoda. Chiar si datele care indeplinesc


criteriile de adecvare si precizie pot fi contestate daca nu se fundamenteaza pe suficiente
informatii. In termeni statistici, intervalul de incredere in care va fi valoarea reala, va fi
ingustat de informatiile suplimentare disponibile.

6.2. Opinie finala

Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta


acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor, a scopului evalurii precum
si analizei celei mai bune utilizari, Evaluatorul a optat pentru rezultatete obtinute prin
abordarea prin piata.

Avand in vedere cele de mai sus valorile finale estimate sunt:

Valoarea de piata
155.000 euro echivalent 688.526 lei

Valoarea de lichidare
116.250 euro echivalent 516.394 lei

Detaliile sunt prezentate in Anexa 10

Marius C. Andronache
Expert Evaluator Membru ANEVAR

Note :

1) Valorile sunt nete fara TVA-ul estimat de 24%. In cazul in care nu se aplica TVA-ul valorile de mai
sus se multiplica cu 1,24.

2) Curs B.N.R. din data de 20.11.2013 4,4421 euro/lei

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 31 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

7. PRECIZARI FINALE

7.1. Serviciile furnizate

Serviciile furnizate de societatea Weburst SRL au fost efectuate in concordanta cu


standardele de evaluare profesionala acreditate. Am actionat ca evaluator extern
independent.

Compensatia nu a depins de concluziile asupra valorii opinate.

Am presupus, fara verificare, ca informatiile puse la dispozitia noastra sunt reale si precise.
Toate fisierele, hartiile de lucru sau documentele produse in timpul operatiei vor fi
proprietatea noastra. Evaluarea este valabila doar pentru scopul mentionat in prezentul
raport. Raportul este invalid daca este folosit pentru alte scopuri decat cel mentionat in
raport si/sau de alte persoane decat cele mentionate in prezentul raport. Ne rezervam
dreptul de a include numele companiei dumneavoastra in lista noastra de clienti. Vom
pastra, in conformitate cu legile in vigoare, confidentialitatea tuturor conversatiilor,
documentelor furnizate si a raportului nostru. Aceste conditii pot fi modificate doar cu
acordul scris al ambelor parti.

Conditiile actuale de piata in opinia noastre sunt diferite de conditiile unei piete normale
in special datorita scaderii economice generale. Principala influenta negativa este lipsa
lichiditatii pietei care creste substantial timpul de promovare si marketabilitate a oricarei
proprietati aflate spre vanzare. Evaluarile prezente si valorile estimate nu reprezinta o
garantie asupra unei valori care s-ar putea obtine in urma unei vanzari, valoarea de
vanzare putand fi considerabil mai mica decat valoarea de piata estimata.

Valorile evaluate sunt valori estimate si ar trebui considerate ca cea mai buna estimare
a unei valori obtenabile. Nu garantam ca valorile evaluate s-ar obtine in cazul unei vanzari
desi toate calculele si estimarile folosite in prezentul raport au fost pregatite constiincios
si sunt fundamentate de experienta si expertiza noastra in domeniul evaluarii.

7.2. Argumentarea valorii

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind
valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate


in prezentul raport, conforme cu standardele europene si internationale ale
evaluatorilor;

datele folosite in prezentul raport au fost obtinute de la client, evaluatorul neasumandu-


si responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratetea acestora;

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 32 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

valoarea este o predictie;

valoarea nu tine cont de responsabilitatile de mediu;

valoarea este subiectiva si se bazeaza exclusiv pe planul de investiei furnizat de Client;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.

7.3. Declaratia privind conditiile limitative

Evaluarea a fost efectuata de catre Marius C. Andronache in calitate de expert


evaluator, avand la dispozitie informatiile furnizate de catre Client, pe care evaluatorul
le considera corecte;

La elaborarea raportului de evaluare au fost in luati in considerare toti factorii care au


influenta asupra valorii obiectivului de evaluat, nefiind omisa deliberat nici o informatie
relevanta pentru estimarea valorii. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai
informatiile pe care le-a avut la dispozitie, fiind posibila existenta altor informatii de care
evaluatorul nu a avut cunostinta;

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor care sa influenteze in vreun fel
rezultatele evaluarii;

Evaluatorul nu va putea fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse


(neaparente) care ar putea influenta in vreun fel valoarea calculata.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in imobilul ce constituie obiectul
prezentului raport;

Prezentul raport nu poate fi utilizat in justitie;

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate privind concluziile prezentului raport.

7.4. Certificare

Subsemnatul certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea urmatoarele:

i. Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

ii. Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare din punct de vedere
profesional, concluzii si opinii personale;

iii. Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul


acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt partinitor fata de vreuna
din partile implicate;

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 33 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

iv. Remunerarea mea nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau
care ar favoriza cauza clientului, de obtinerea unui rezultat dorit sau de aparitia unui
eveniment ulterior;

v. Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime, a


unei asemenea valori sau pe aprobarea unui imprumut;

vi. Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost
realizat in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania) sau a Standardelor Internationale de Evaluare
si cu cerintele Codului Deontologic al evaluatorului;

vii. Utilizarea prezentului raport poate fi insotita de verificarea lui in conformitate cu


Standardele de verificare;

viii. In prezent sunt membru ANEVAR si prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa
efectuez acest raport de evaluare.

7.5. Clauze speciale: publicitate, confidentialitate si responsabilitati

i. Prezentul raport este intocmit la cererea si in scopul informarii Destinatarului.

ii. Nu este permisa folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in
prealabil, a acordului scris al Clientului si al Evaluatorului.

iii. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara Clientului si


Destinatarului evaluarii si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube
suferite de orice persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse
pe baza acestui raport.

iv. Acest raport nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau
declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa si prealabila a
Evaluatorului. Consimtamantul scris al evaluatorului trebuie obtinut inainte ca oricare
parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de catre orice persoana.
Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de evaluare
(sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor
categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relatii publice, informatii,
vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului
proprietatii evaluate, iar valoarea prezentata in raportul de evaluare nu are legatura cu
valoarea de asigurare.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 34 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

7.6. Validitatea raportului de evaluare si a opiniilor exprimate

Prezentul raport de evaluare este valid numai in conditiile in care Clientul si-a indeplinit
integral toate obligatiile contractuale inclusiv si fara a se limita la obligatiile de plata a
pretului convenit conform contractului de prestari servicii incheiat intre parti. Neplata la
termenenele stabilite si/sau neplata integrala a pretului atrage dupa sine invaliditatea
raportului de evaluare si a tuturor opiniilor exprimate de Evaluator.

Evaluatorul nu-si asuma nicio responsabilitate privind orice dauna, prejudiciu etc
pricinuita de invaliditatea raportului de Evaluare datorita neachitarii pretului.

Pentru confirmarea validitatii raportului de evaluare va rugam sa contactati Evaluatorul.

7.7. Conditiile limitative

1. Selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitatile de aplicare, s-au facut avand in


vedere scopul evaluarii;

2. La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra
valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informatie. Dupa cunostinta evaluatorului,
toate informatiile sunt corecte;

3. Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale terenului


sau ale patrimoniului partilor aflate in tranzactie. Evaluatorul a presupus ca titlul de
proprietate asupra imobilului este valabil si ca nu exista sarcini asupra acestuia la data
evaluarii. Evaluatorul nu a facut nici un fel de investigatie asupra documentelor puse la
dispozitie de catre Client;

4. Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor factori de mediu care ar


putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si, prin urmare,
nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului;

5. Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de


evaluare, din surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o
responsabilitate in privinta datelor furnizate de Client si terte persoane;

6. Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice


din zona;

7. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta
sau sa depuna marturie in instanta vis-a-vis de proprietatile subiect;

8. Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu Beneficiarul sau cu partile
interesate in eventuale tranzactii;

9. Raportul de evaluare se bazeaza pe realitatea economica si conditiile socio-politice de


la data evaluarii. Orice schimbare in aceste conditii poate anula valoarea estimata.
Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment care afecteaza

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 35 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

valoarea proprietatii dupa prima data dintre urmatoarele: 1) data inspectia; 2) data
raportului;

10. Calitatea manageriala a dezvoltatorului are un efect direct asupra valorii de piata a
proprietatii evaluate. Raportul de evaluare presupune ca atat proprietarii cat si
dezvoltatorul, sunt competenti din punct de vedere managerial. Orice lipsa de
competenta manageriala si de afaceri afecteaza negativ valoarea de piata a
proprietatilor subiect;

11. Orice entitate, fizica sau juridica, care face a judecata de valoarea pe baza prezentului
raport pentru investitie sau in orice alt scop accepta ca evaluatorul nu are nici o
responsabilitate pentru deciziile luate de acesta. Pentru orice intrebari legate de
raportul de evaluare, recomandam sa le adreseze in scris evaluatorului;

12. Suprafete incluse in prezentul raport au fost furnizate de catre Client si nu au fost
investigate de catre Evaluator. Evaluatorul a prezentat in raport elemente descriptive si
schite, pentru a da o imagine cat mai completa asupra dimensiunilor si starii acestuia.
Descrierea proprietatii a fost facuta cu scop informativ si nu reprezinta o garantie.
Recomandam consultarea unui avocat pentru opinii juridice in privinta proprietatiilor
evaluate;

13. Evaluatorul nu a facut studii geodezice sau de calitate a solului sau privitoare la
zacamintele aflate in subsolul proprietatii sau orice alt tip de investigatie. Evaluatorul nu
a intreprins nici o analiza sau investigatie privitoare la contaminari sau impactul asupra
mediului;

14. Valorile incluse in acest raport se refera strict la obiectul si scopul evaluarii. Orice sarcini
sau interdictii de natura legala au fost omise mai putin cazurile cand s-a enuntat
contrariul;

15. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire
a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o
astfel de distribuire a fost prevazuta in raport;

16. Procesul evaluarii presupune o serie de calcule matematice dar valoarea finala este
subiectiva si este influentata de experienta evaluatorului si de diversi alti factori
nementionati in prezentul raport;

17. Prezentul raport de evaluare nu este o garantie a valorii obtenabile prin vanzare desi
Evaluatorul a depus toate diligentele pentru estimarea cat mai corecta si probabila a
valorilor estimate.

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 36 / 37


WEBURST Mobile: (0766) 453-299
Fax: (031) 814-54-40
Email: marius@andronache.eu

LISTA ANEXELOR

Anexa 1 Lista documentelor

Anexa 2 Identificarea cadastrala a proprietatii

Anexa 3.1 Bilantul constructiilor

Anexa 3.2 Bilantul suprafetelor construite

Anexa 4 Bilantul terenului

Anexa 5.1- 5.2 Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de


reconstructie sau de inlocuire (CIB)
Anexa 6 Abordare prin cost. Calculul costului de inlocuire net (CIN)

Anexa 7 Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Anexa 8 Abordarea prin venit. Metoda capitalizarii directe-

Anexa 9 Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Anexa 10 Valori finale din evaluare

Anexa 11 Documentele proprietatii

Anexa 12 Poze inspectie-CD

Evaluare proprietati imobiliare Metabras Prod SRL, in insolventa 37 / 37


WEBURST
Anexa 1: - Lista documentelor
Nr. Data Numar Tip act Emitent Referinta Observatii
crt. cadastral
1 02.12.2003 8887/3/2/1; Contract de vanzare Cumparare BNP Sarbu Victor Incheiere de Autentificare nr. SC METABRAS PROD SRL cumpara de la SC METABRS SRL cele proprietatiile imobiliare cu numerele cadastrale
8887/3/2/2 2601/02.12.2003 :8887/3/2/1 si 8887/3/2/2
2 02.12.2003 8887/3/2/1 Factura fiscala de achizitie a SC Metabras Sa Nr. fact 6246291 din 02.12.2003 n/a
8887/3/2/2 proprietatiilor
3 04.11.2014 8887/3/2/2 Extras de Carte Funciara pentru OCPI Brasov Nr. cerere 109143/04.11.2014 La data evaluarii proprietatea este grevata de urmatoarele sarcini :
Informare nr. 101136 1.Intabulare drept de ipoteca emis de BNP Sirbu Victor in valoare de 1.000.000 ron in favoarea CEC Bank SA prin sucursala
Brasov.
2. Intabulare drept de ipoteca legala in val de 293.865 ron in favoarea ANAF AFP Brasov
3. Se noteaza urmarirea silita imobiliara formulata de creditoarea Alpha Bank Romania SA pt recuperarea creantei de
2.904.231,77 lei.
4. Se noteaza urmarirea silita imobiliara formulata de creditoarea CEC Bank SA pt recuperarea creantei de 1.126.330,83 lei
si 22.353 lei pentru chelt de executare asupra imobilului .
4 04.11.2014 8887/3/2/1 Extras de Carte Funciara pentru OCPI Brasov Nr cerere: 109144 din 04.11.2014 La data evaluarii proprietatea este grevata de urmatoarele sarcini :
Informare nr 101106 1.Intabulare drept de ipoteca emis de BNP Sirbu Victor in valoare de 1.000.000 ron in favoarea CEC Bank SA prin sucursala
Brasov.
2. Intabulare drept de ipoteca legala in val de 293.865 ron in favoarea ANAF AFP Brasov
3. Se noteaza urmarirea silita imobiliara formulata de creditoarea Alpha Bank Romania SA pt recuperarea creantei de
126.321,82 euro.
4. Se noteaza urmarirea silita imobiliara formulata de creditoarea CEC Bank SA pt recuperarea creantei de 1.126.330,83 lei
si 22.353 lei pentru chelt de executare asupra imobilului .
5 n/a Releveu hala
8887/3/2/18887/3/2/2 n/a n/a n/a
6 n/a Plan de situatie
8887/3/2/11, 8887/3/2/13/1 scara 1 :75
8887/3/2/13/2 ing. Rafaila Andreias n/a Planul de situatie a fost facut pt numerele topo 8887/3/2/11, 8887/3/2/13/1 si 8887/3/2/13/2. Aceste 3 loturi formeaza
Alexandru terenul din care fac parte si numerele topt 8887/3/2/1 si respectiv 8887/3/2/2.
Lista documentelor lipsa
Nr. Descriere
1 Incheiere de intabulare
2 Memoriu tehnic de arhitectura
3 Certificat de urbanism
4 Autorizatiile de constructie
5 Proces verbal de receptie a lucrarilor
6 Fisa bunului imobil
Pag: 1/13
WEBURST
Anexa 2: Identificarea cadastrala a proprietatii
Teren Constructii (cota exclusiva) TOTAL
Nr. cadastral Carte Suprafata Cota Arie Arie Arie
No. Nr. Topo funciara Adresa Descriere din acte exclusiva Cota indiviza TOTAL Amprenta utila* desfasurata* Teren Arie utila desfasurata
mp mp % mp mp mp mp mp mp mp mp
1 8887/3/2/1 101106 Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura Teren intravilan curti-constructii 479,30 479,30 0% - 479,30 - - - 479,30 - -
Harmanului Nr.1
Cad: C1; 101106 Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura Hala depozit plase - - 0% - - 479,30 435,73 479,30 - 435,73 479,30
Top : 8887/3/2/1 Harmanului Nr.1
Subtotal nr Topo 8887/3/2/1 479,30 479,30 - - 479,30 479,30 435,73 479,30 479,30 435,73 479,30
2 8887/3/2/2 101136 Jud Brasov, Mun. Brasov, Str. Fundatura Teren intravilan curti-constructii 389,30 389,30 0% - 389,30 - - - 389,30 - -
Cad: C1; 101136 Harmanului
Jud Nr.1 Brasov, Str. Fundatura
Brasov, Mun. Magazie cu 3 ghisee, 2, vestiare si 389,30 354,39 389,30 - 354,39 389,30
Top : 8887/3/2/2 Harmanului Nr.1 8 magazii
Subtotal nr Topo 8887/3/2/2 389,30 389,30 - - 389,30 389,30 354,39 389,30 389,30 354,39 389,30
TOTAL 868,60 868,60 - - 868,60 868,60 790,12 868,60 868,60 790,12 868,60
* estimate
Pag: 2/13
WEBURST
Anexa 3.1: Bilantul constructiilor
Nr. Arie
Nr. crt cadastral Utilitate actuala Nr nivele Amprenta Arie utila* desfasurata* Data P.I.F. Descrierea constructiei Obs
mp mp mp mp mp
1 Cad: C1; Hala depozit plase P 479,30 435,73 479,30 1985 Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea Numeroase fisuri. In multe locuri
Top : exterioara este din fasii industriale de BCA, acoperisul este de tip terasa din din grinzi tencuiala este cazuta. Vopseaua
8887/3/2/1 precomprimate si chesoane din beton armat invelitoarea este din carton bituminos. Terasa are exterioara este exfoliata. Hala
luminatoare din fier si policarbonat. Hala are 1 deschidere de aprox 13 m; adancimea halei este necesita renovare.
de 36,62 m iar inaltimea este de 6,5 m. Distanta intre travee este de 5,5 m. De travee este
ancorat un pod rulant. Pardoseala este din beton simplu. Usile de intrare sunt din fier si tabla.
Tamplaria exterioar este din fier cu geam simplu. Constructia dispune doar de instalatii
electrice si instalatii de incalzire -aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti
si vopsiti cu var. Dispune de urmatoarele utilitati : gaze, curent electric (inclusiv trifazic).
2 Cad: C1; Magazie cu 3 ghisee, 2, P 389,30 354,39 389,30 1985 Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea Jumatate din constructiei formata
Top : vestiare si 8 magazii exterioara si interioara este din boltari. Acoperisul este de tip terasa din beton armat din ateliere prezinta multiple fisuri in
8887/3/2/2 invelitoarea este din carton bituminos. Constructia are 1 deschidere de aprox 12 m; adancimea structura de rezistenta, foarte multe
halei este de aprox 31 m iar inaltimea este de 2,5 m. Pardoseala este din beton simplu in atelier, urme de infiltratii de apa. Necesita
magazie iar in laborator, vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare schimbarea invelitoarei si lucrari de
in magazii sunt din fier si tabla iar usile de intrare in laborator si laborator sunt din PVC . renovare .
Tamplaria exterioara din laborator si grupurile sanitare este din PVC cu geam termopan. In Jumatate din constructie formata din
magazii si ateliere tamplaria este din lemn cu geam de sticla.Constructia dispune ca si utilitati laboratoare, vestiare, dus , a fost
doar de apa si curent electric (curentul este bransament comun cu corpul cu nr. Topo renovata, pe exterior a fost pus
8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii sunt tencuiti si vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea polistiren, tamplaria este din PVC. S-
seface cu ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice. au identificat urme de infiltratii de
apa.
TOTAL 868,60 790,12 868,60
* estimat
Anexa 3.2: Bilantul suprafetelor construite
Suprafata
Ref Denumire utila
mp
Cad: C1; Top : 8887/3/2/1
1 Hala productie plase sudate si STM 435,73
Total suprafata utila 435,73
Cad: C1; Top : 8887/3/2/2
1 Vestiar 36,80
2 Grup Sanitar 18,40
3 Magazie 28,20
4 Laborator incercari metalice la tratamente 28,20
5 Atelier 46,64
6 Atelier 17,49
7 Magazie 62,37
8 Magazie 8,75
9 Magazie 7,70
10 Atelier cuie 99,84
Total suprafata utila 354,39
Pag: 3/13
WEBURST
Anexa 4: Bilantul terenului
Din
Nr. masurator Numar
Nr. crt cadastral Nr. C.F. Descriere Din acte* i deschideri OBS
mp mp
1 8887/3/2/1 101106 Teren 479,30 479,30 Fara Terenul nu are deschidere la drum public. Este amplasat in incinta SC METABRAS SRL, in insolventa
intravilan
curti-
constructii
2 8887/3/2/2 101136 Teren 389,30 389,30 Fara Terenul nu are deschidere la drum public. Este amplasat in incinta SC METABRAS SRL, in insolventa
intravilan
curti-
constructii
TOTAL 868,60 868,60
* cf . Extras Carte Funciara
Pag: 4/13
WEBURST

Anexa 5.1: TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCTIE SAU DE INLOCUIRE

Numar cadastral Cad: C1;Top : 8887/3/2/1


Utilizare actuala Hala depozit plase
Nr. nivele P
Anul constructiei 1985
Descriere Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara este din fasii
industriale de BCA, acoperisul este de tip terasa din din grinzi precomprimate si chesoane din beton armat invelitoarea este din
carton bituminos. Terasa are luminatoare din fier si policarbonat. Hala are 1 deschidere de aprox 13 m; adancimea halei este
de 36,62 m iar inaltimea este de 6,5 m. Distanta intre travee este de 5,5 m. De travee este ancorat un pod rulant. Pardoseala
este din beton simplu. Usile de intrare sunt din fier si tabla. Tamplaria exterioar este din fier cu geam simplu. Constructia
dispune doar de instalatii electrice si instalatii de incalzire -aeroterme pe gaz. Finisaje interioare: peretii sunt doar tencuiti si
vopsiti cu var. Dispune de urmatoarele utilitati : gaze, curent electric (inclusiv trifazic).

Suprafata construita Sc(mp)= 479,30


Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 479,30

Sumar
Total cost cf. calculatie 229.321 Defalcare Structura Finisaje Instalatii Total
Corectie estimata fata de fisa 0,0% % 85,4% 6,5% 8,1% 100,0%
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro) 229.321 u.m. 409 31 39 478
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro/mp) 478

Ref. fisa: Schiopu, 2012, pag. 26, 66, 71 si 72


Sursa 1: Catalog COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI
COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE CONSTRUCTII SPECIALE, editura Iroval, 2012, autor Ing. Corneliu Schiopu.

Sursa 2: INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCIE - COSTURI DE NLOCUIRE, CLDIRI REZIDENIALE,


CLDIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE I AGRICOLE. CONSTRUCII SPECIALE pentru perioada August 2014 AUGUST
2015, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2014.

Coef.
Suprafa Cost catalog Coef.
Indice de Total cost corecie Cost total
Sc / Sdc (euro/mp, corecie
actualizare (euro) distan de (euro, lei)
Nr.
Denumire / Simbol (mp) lei/mp) manoper
transport
Crt.
D E
A B C D=AxBxC F=CxDxE
1,003 1,000
Infrastructur/Suprastructur
1 8STR1D12H6 479,3 166,4 1,0342 82.483,2 1,003 1,000 82.729,9
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 82.729,9
Acoperis si Invelitoare
1 12GPRECHT5 479,3 141,6 1,0661 72.355,0 1,003 1,000 72.571,4
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 72.571,4
nchideri perimetrale
1 IFIBCA20GH6 479,3 83,3 1,0128 40.436,7 1,003 1,000 40.557,7
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 40.557,7
Finisaj interior
1 FINHALA 479,3 32,7 0,9482 14.861,2 1,003 1,000 14.905,7
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 14.905,7
Instalii electrice funcionale
1 ELHALAC 479,3 13,3 1,0184 6.492,0 1,003 1,000 6.511,4
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 6.511,4
Instalaie sanitar
1 n/a 479,3 0,0 1,0155 0,0 1,003 1,000 0,0
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 0,0
Instalaii de nclzire
1 INCHALAC 479,3 25,7 0,9749 12.008,8 1,003 1,000 12.044,7
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 12.044,7

TOTAL COST (EURO) 229.321


TOTAL COST (EURO/MP) 478,4

Note:
Preturile au fost exprimate in euro si contin TVA.

Distanta de transport 20 km. Coeficient corecie distan de transport 1,003.


Nivel de salarizare III. Coeficient corectie manopera 1,000.

Pag: 5/13
WEBURST

Anexa 5.2: TABEL CENTRALIZATOR PENTRU CALCULAREA COSTURILOR DE RECONSTRUCTIE SAU DE INLOCUIRE

Numar cadastral Cad: C1;Top : 8887/3/2/2


Utilizare actuala Magazie cu 3 ghisee, 2, vestiare si 8 magazii
Nr. nivele P
Anul constructiei 1985
Descriere Fundatia este din beton armat, structura rezistenta este din cadre de beton, compartimentarea exterioara si interioara este din
boltari. Acoperisul este de tip terasa din beton armat invelitoarea este din carton bituminos. Constructia are 1 deschidere de
aprox 12 m; adancimea halei este de aprox 31 m iar inaltimea este de 2,5 m. Pardoseala este din beton simplu in atelier,
magazie iar in laborator, vestiar si grupurile sanitare este acoperita cu gresie. Usile de intrare in magazii sunt din fier si tabla iar
usile de intrare in laborator si laborator sunt din PVC . Tamplaria exterioara din laborator si grupurile sanitare este din PVC cu
geam termopan. In magazii si ateliere tamplaria este din lemn cu geam de sticla.Constructia dispune ca si utilitati doar de apa si
curent electric (curentul este bransament comun cu corpul cu nr. Topo 8887/3/2/1. Finisaje interioare: peretii sunt tencuiti si
vopsiti cu vopsea lavabila. Incalzirea seface cu ajutorul sobelor apa calda este asigurata de boilere electrice.

Suprafata construita Sc(mp)= 389,30


Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 389,30

Sumar
Total cost cf. calculatie 141.410 Defalcare Structura Finisaje Instalatii Total
Corectie estimata fata de fisa -10,0% % 85,8% 12,2% 2,0% 100,0%
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro) 127.269 u.m. 280 40 7 327
Cost de inlocuire brut estimat (CIB) (euro/mp) 327

Ref. fisa: Schiopu, 2012, pag. 174 fisa 3.2 si pag. 174, 66,72
Sursa 1: Catalog COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE, CLADIRI INDUSTRIALE, CLADIRI
COMERCIALE SI CLADIRI AGRICOLE CONSTRUCTII SPECIALE, editura Iroval, 2012, autor Ing. Corneliu Schiopu.

Sursa 2: INDICI DE ACTUALIZARE COSTURI DE RECONSTRUCIE - COSTURI DE NLOCUIRE, CLDIRI REZIDENIALE,


CLDIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE I AGRICOLE. CONSTRUCII SPECIALE pentru perioada August 2014 AUGUST
2015, autor Ing. Corneliu Schiopu, editura Iroval, 2014.

Coef.
Suprafa Cost catalog Coef.
Indice de Total cost corecie Cost total
Sc / Sdc (euro/mp, corecie
actualizare (euro) distan de (euro, lei)
Nr.
Denumire / Simbol (mp) lei/mp) manoper
Crt. transport
D E
A B C D=AxBxC F=CxDxE
1,003 1,000
Infrastructur/Suprastructur
1 INFRMAGC 389,3 92,3 0,9619 34.563,4 1,003 1,000 34.666,7
2 SUPRAMAGC 389,3 78,9 0,8524 26.182,1 1,003 1,000 26.260,4
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 60.927,2
Sarpanta si Invelitoare
1 12FZBRATH5 389,3 145,1 1,0661 60.221,2 1,003 1,000 60.401,4
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 60.401,4
nchideri perimetrale
1 n/a 0,0 1,003 1,000 0,0
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 0,0
Finisaj interior
1 FINMAGC 389,3 42,2 1,0455 17.176,0 1,003 1,000 17.227,3
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 17.227,3
Instalii electrice funcionale
1 ELMAGC 389,3 3,5 0,9409 1.282,0 1,003 1,000 1.285,9
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 1.285,9
Instalaie sanitar
1 SAHALAVE 389,3 4,1 1,0 1.563,2 1,003 1,000 1.567,9
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 1.567,9
Instalaii de nclzire
1 N/A 0,0 1,003 1,000 0,0
2 0,0 1,003 1,000 0,0
3 0,0 1,003 1,000 0,0
Total 0,0

TOTAL COST (EURO) 141.410


TOTAL COST (EURO/MP) 363,2

Note:
Preturile au fost exprimate in euro si nu contin TVA.

Distanta de transport 20 km. Coeficient corecie distan de transport 1,003.


Nivel de salarizare III. Coeficient corectie manopera 1,000.

Pag: 6/13
WEBURST
Anexa 6: Abordare prin cost. Calculul costului de inlocuire net (CIN)
Minus deprecieri: (*)
Nrt Amprenta Suprafata Cost de inlocuire CIB TOTAL (INCL Depreciere Cost de inlocuire net
crt Cod cladire Utilizare actuala la sol desfasurata * brut (CIB) incl TVA TVA) Depreciere fizica ** functionala Depreciere externa TOTAL CORECTII (CIN) (INCL TVA)
mp euro/mp euro % euro % euro % euro % euro euro euro/mp
1 Cad: C1; Hala depozit plase 479 479 478 229.321 54% 123.026 0% 0 0% 0 54% 123.026 106.295 222
Top : 8887/3/2/1
2 Cad: C1; Magazie cu 3 ghisee, 2, 389 389 327 127.269 66% 83.967 0% 0 0% 0 66% 83.967 43.302 111
Top : 8887/3/2/2 vestiare si 8 magazii
GRAND TOTAL CONSTRUCTII 479,30 479,30 478 229.321 54% 123.026 0 0 54% 123.026 149.597 312
* estimate
**estimate cf. Ghid Cuprinzand Coeficientii de Uzura Fizica Normala a Mijloacelor Fixe din Grupa 1 ,,Constructii" Indicativ P135-99- Anexa nr.28
Pag: 7/13
WEBURST

Anexa 7: Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Nr. Comparabile
Crt. Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Descriere comparabile: Teren intravilan in suprafata de 480 mp cu forma De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front
dreptunghiulara.Terenul nu are deschidere la in spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50 cu front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa stradal de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt
drumurile publice deoarece este amplasat in ml la drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe 250 m distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in lipite.
incinta proprietatii industriale detinuta de SC teren. In zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria apropiere, vecin cu Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.
Metabras SRL, in insolventa.Suprafata totala Global din Brasov, Centru Rombat la Brasov Verif. tel. proprietar . Se aplica TVA (24%)
incintei industriale este de 12.836 mp. Zona de Verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat
amplasare este industriala, adresa Fundatura Verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat telefonic este de 12 eur/mp
Harmanului nr. 1. telefonic este de 19 eur/mp

Suprafata (in mp) teren : 12.836 11.000 10.000 10.464


Suprafata parcelei 500 n/a n/a n/a
Euro per mp (incl TVA daca se aplica) 21,1 19,0 12,0 43,4
Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial- http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri- http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-
construibil-brasov-zona-triaj.html constructii/brasov/centura/teren-constructii-de-vanzare-X70I0300V 2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

1 Tranzactie/Pret Oferta 19 12 43
in % -10% -10% -10%
in -2 -1 -4
Explicatie corectie Marja de negociere estimata Marja de negociere estimata Marja de negociere estimata
Pret corectat (Euro/mp) 17 11 39
2 Data ofertei nov.-14 nov.-14 nov.-14
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Recente/curente Recente/curente Recente/curente
Pret corectat (Euro/mp) 17 11 39
3 Corecie pt. drepturile transmise Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietate
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 17 11 39
4 Corecie pt. restrictii legale Fara Fara Fara Fara
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 17 11 39
5 Conditii de finantare Fara Fara Fara Fara
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 17 11 39
6 Localizare Brasov, Str. Fundatura Harmanului nr. 1, Jud. Brasov, zona Triaj Uzina 2 - CET | Vama Brasovului plan secundar zona Uzina II | Str. Zizinului
Brasov | zona tiraj
in % 15% 50% -10%
in 3 5 -4
Explicatie corectie Zona de amplasare mai slaba plan secundar Zona de amplasare mai slaba plan secundar Zona de amplasare mai buna plan secundar
Pret corectat (Euro/mp) 20 16 35
7 Categorie Intravilan Intravilan Intravilan Intravilan
Destinatie construibil construibil construibil construibil
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 20 16 35
8 Cea mai buna utilizare (CMBU) Industrial/comercial Industrial/comercial Industrial Industrial
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 20 16 35
9 Urbanism
CUT n/a n/a n/a n/a
POT n/a n/a n/a n/a
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 20 16 35
9 Documentatie urbanistica
Cerificat de urbanism Da Nu Nu Nu
PUZ/PUD Da Nu Nu Nu
Autorizatie de construire Da Nu Nu Nu
in % 0% 0% 0%
in 0 0 0
Explicatie corectie Similar Similar Similar
Pret corectat (Euro/mp) 20 16 35
10 Drum de acces Strada asfaltata | o banda pe sens Strada pietruita | o banda pe sens Drum de pamant | o banda pe sens Strada betonata| o banda pe sens | drum ingust
in % 10% 15% 10%
in 2 2 4
Explicatie corectie Acces inferior Acces inferior Acces inferior
Pret corectat (Euro/mp) 22 19 39
11 Utilitati
Curent Da Da utilitati in zona Da
Apa curenta Da Da utilitati in zona Da
Canalizare Da Da utilitati in zona Da
Gaze Da Da utilitati in zona Da
Altele (telefonie fixa, cablu TV etc) Da Da utilitati in zona Da
in % 0% 15% 0%
in 0 3 0
Explicatie corectie Similar Inferior fara utilitati Similar
Pret corectat (Euro/mp) 22 21 39
12 Caracteristici fizice
Suprafata teren (mp) 12.836 11.000 10.000 10.464
Forma Neregulata Dreptunghilara Dreptunghilara Dreptunghilara
Tipul deschiderii Simpla Simpla Simpla Simpla
Deschidere (in ml) 180 50 70 140
Adancime (in ml) 46 220 143 77
Raportul laturilor 13 8/100 23/100 49/100 1 82/100
Topografie Plat Plat Plat Plat
in % 15% 10% 0%
in 3 2 0
Explicatie corectie Inferior ca forma si deschidere Inferior ca forma si deschidere Relativ similar
Pret corectat (Euro/mp) 25 24 39

Pag: 8/13
WEBURST

Anexa 7: Metoda comparatiilor de piata. Evaluarea terenului

Nr. Comparabile
Crt. Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Descriere comparabile: Teren intravilan in suprafata de 480 mp cu forma De vanzare teren in Brasov zona Triaj suprafata 11000 mp , intravilan Vand teren in suprafata de 10,000 mp amplasat langa Uzina 2 - CET De vanzare teren industrial in Uzina II, 5150 mp + 5314 mp, front
dreptunghiulara.Terenul nu are deschidere la in spate la reprezentanta Opel, lot compact cu o deschidere de 50 cu front de 70 m la un drum secundar. PUZ industrial, situat la circa stradal de 140 m la str Zizinului . Are toate utilitatil.e Loturile sunt
drumurile publice deoarece este amplasat in ml la drum pietruit ce trece pe langa reprezentanta Opel, utilitati pe 250 m distanta de Ocolitoarea Brasovului, toate utilitatile in lipite.
incinta proprietatii industriale detinuta de SC teren. In zona la Dn 11 se gasesc Reprezentanta auto - Opel Victoria apropiere, vecin cu Vama Brasovului, acces cale ferata industriala.
Metabras SRL, in insolventa.Suprafata totala Global din Brasov, Centru Rombat la Brasov Verif. tel. proprietar . Se aplica TVA (24%)
incintei industriale este de 12.836 mp. Zona de Verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat
amplasare este industriala, adresa Fundatura Verif. tel. proprietar pers. fizica, nu se aplica TVA. Pretul comunicat telefonic este de 12 eur/mp
Harmanului nr. 1. telefonic este de 19 eur/mp

Suprafata (in mp) teren : 12.836 11.000 10.000 10.464


Suprafata parcelei 500 n/a n/a n/a
Euro per mp (incl TVA daca se aplica) 21,1 19,0 12,0 43,4
Link: http://www.vanzariproprietati.ro/imobiliare/vand-teren-industrial- http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri- http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/brasov/uzina-
construibil-brasov-zona-triaj.html constructii/brasov/centura/teren-constructii-de-vanzare-X70I0300V 2/teren-constructii-de-vanzare-X34T132LD

13 Altele acces nereglementat Acces din drum public Posibil acces nereglementat Acces din drum public
in % -15% 0% -15%
in -4 0 -6
Explicatie corectie Superior Similar Superior
Pret corectat (Euro/mp) 21 24 33

Corectie totala neta 2 12 -11


Corectie totala neta (% din pret vanz) 11% 96% -24%
Corectie totala bruta 13,4 14,0 17,6
Corectie totala bruta (% din pret vanz) 71% 116% 40%
Pret corectat (euro/mp) 21 21,1 23,6 32,9

Pag: 9/13
WEBURST

Anexa 8 : Abordarea prin venit. Metoda capitalizarii directe

Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/1 Nr Cad: C1;Top : 8887/3/2/2

Descriere UM Baza Valoare UM Baza Valoare


in euro in euro

Hala plase Magazie

Venituri:
Suprafata - mp 435,73 354,39
Chirie de piata euro/mp (incl TVA) 3,72 2,48
Venit total/luna 1.621 879
Grad de neocupare 16,7% 16,7%
VENIT TOTAL/AN 16.209 8.789

Cheltuielile proprietarului:
Cheltuieli cu impozitul pe cladire % 1,50% 2.774 % 1,50% 1.540
Cheltuieli cu asigurarea % 0,25% 250 % 0,25% 125
Cheltuieli cu managementul proprietatii % 3,00% 486 % 3,00% 264
Total cheltuieli proprietar 3.510 1.928

Venit Net Efectiv(VNE) 12.699 6.861

Rata de capitalizare 10,00% 10,00%

Valoarea estimata a proprietatii (euro) 127.000 68.600


Valoarea estimata a proprietatii (ron) 564.147 304.728

Curs euro/lei 20.11.2014 4,4421

Pag: 10/13
WEBURST

Anexa 9: Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Nr.
Crt. PROPRIETATI COMPARABILE
Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2

Descriere comparabile: Prorprietate formata din teren in suprafata de 869 mp si 2 Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala
constr industriale hala de productie plase si magazie. industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din cu supr. de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton
Inaltime utila hala 6,5 m, o deschidere de 13 m dotata cu beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa
pod rulant stare relativ buna. Magazie cu o inaltime de 2,5 invelitoare carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si invelitoare carton. Inaltime 5 m o deschidere de aprox 10m.
m, o deschidere de 12 m compartimentata in mai multe birouri separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2. Constructia se poate imparti in 3 spatii. Nu dispune de
spatii : productie, laborator, vestiare, grup sanitar, magazii. Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Pret include TVA (24%). Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de
220.000 eur

Proprietate industriala formata din: hala industriala (S=480 mp), cladire administrativa (S=389 Hala industriala cu supr de 1.600 mp Spatii de birouri si magazii incluse
mp)

Suprafata utila totala (in mp): 790 1.360 540


Suprafata desfasurata (in mp): 869 1.600 600
Suprafata teren (in mp): 869 1.600 700
Pret in euro: 192.000 155.000 272.800
Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii- http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-
industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-vanzare- industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-
X11K141M3 vanzare-X3HH1413R

1 Tranzactie/Pret Oferta Marja de negociere Marja de negociere


Explicatie Diferenta intre pretul de oferta si pretul de tranzactie Diferenta intre pretul de oferta si pretul de
estimat tranzactie estimat
in % -15% -15%
in -23.250 -40.920
Pre corectat (Euro/mp) 131.750 231.880
2 Data ofertei nov.14 nov.14

Explicatie Recente/curente Recente/curente


in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 131.750 231.880
3 Drepturi de proprietate transmise Drept de proprietate Drept de proprietate Drept de proprietate
Explicatie Identic Identic
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 131.750 231.880
4 Conditii de finantare Fara Fara Fara
Explicatie Identic Identic
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 131.750 231.880
5 Localizare Brasov, Str. Fundatura Harmanului nr. 1, Jud. Zona Uzina 2 Zona Uzina 2
Brasov | zona tiraj
Explicatie Zona de amplasare mai buna Zona de amplasare mai buna
in % -15% -10%
in -19.763 -23.188
Pre corectat (Euro/mp) 111.988 208.692
6 Suprafata teren (mp) 869 1.600,00 700,00
Diferenta (mp) -731,40 168,60
Valoare euro/mp (anexa) 21,14 24,32 23,26
Explicatie Diferenta in mp x cu pretul per mp Diferenta in mp x cu pretul per mp
in % -18% 1%
in -20.540 2.085
Pre corectat (Euro/mp) 91.447 210.777
7 Anul constructiei 1985 estimat 1970-1975 estimat 1980
Explicatie Inferior Similar
in % 10% 0%
in 9.145 0
Pre corectat (Euro/mp) 100.592 210.777
8 Tipul constructiei Hala productie ,Laborator, magazii, vestiare+ Hala productie Spatii de depozitare si birouri incorporate
grup sanitar
Explicatie Similar Similar
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 100.592 210.777
10 Destinatie Industriala Industriala Depozitare | productie
Explicatie Similar Similar
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 100.592 210.777
11 Access Drum cu 1 banda pe sens n/a Drum cu 2 benzi pe sens
Explicatie Similar Similar
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 100.592 210.777
12 Utilitati (energie, apa, canalizare, gaze etc) toate toate toate
Explicatie Similar Similar
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 100.592 210.777
13 Suprafata desfasurata totala (mp) 869 1.600 600
Diferenta (mp) -731 269
Valoare euro/mp (CIN) 222 100 277
Explicatie Diferenta in mp x cu pretul per mp construit Diferenta in mp x cu pretul per mp construit

Pag 11 of 13
WEBURST

Anexa 9: Abordarea prin piata. - Evaluare constructiilor si a terenului.

Nr.
Crt. PROPRIETATI COMPARABILE
Criterii de Comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2

Descriere comparabile: Prorprietate formata din teren in suprafata de 869 mp si 2 Prop. industriala formata din teren in supr de 1600 mp si o Hala Prop industriala formata din teren 700 mp si o Hala industriala
constr industriale hala de productie plase si magazie. industriala cu supr. de 1600 mp. Structura de rezistenta este din cu supr. de 600 mp cu structura de rezistenta este din beton
Inaltime utila hala 6,5 m, o deschidere de 13 m dotata cu beton armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa armat pe grinzi, compartimentari din BCA, acoperis terasa
pod rulant stare relativ buna. Magazie cu o inaltime de 2,5 invelitoare carton. Constructia se poate imparti in 3 spatii,cu intrare si invelitoare carton. Inaltime 5 m o deschidere de aprox 10m.
m, o deschidere de 12 m compartimentata in mai multe birouri separate. Amplasata in zona industriala Uzina 2. Constructia se poate imparti in 3 spatii. Nu dispune de
spatii : productie, laborator, vestiare, grup sanitar, magazii. Amplasata in zona industriala Uzina 2.

Pret include TVA (24%). Se vinde de pers. juridica, pret comunicat fara TVA este de
220.000 eur

Proprietate industriala formata din: hala industriala (S=480 mp), cladire administrativa (S=389 Hala industriala cu supr de 1.600 mp Spatii de birouri si magazii incluse
mp)

Suprafata utila totala (in mp): 790 1.360 540


Suprafata desfasurata (in mp): 869 1.600 600
Suprafata teren (in mp): 869 1.600 700
Pret in euro: 192.000 155.000 272.800
Link: http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii- http://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-
industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-vanzare- industriale/brasov/uzina-2/spatiu-industrial-de-
X11K141M3 vanzare-X3HH1413R

in % 32% 12%
in 32.630 26.302
Pre corectat (Euro/mp) 133.223 237.079
14 Solutie constructiva
Structura Cadre de beton Cadre de beton Cadre beton
Mixta: Fasii industr. de BCA si geamuri simple Mixta: BCA si geamuri simple Caramida
Inchidere
Tamplarie Metalica Metalica PVC
Acoperis Structura beton armat cu iluminator cu geam Structura beton armat cu iluminator cu geam Structura beton armat cu iluminator cu geam

Finisaje Medii inferoare Medii


Tip incalzire Convectoare fara Centrala termica
Deschidere hala (m) o deschidere de 13 m 3 deschideri aprox 15 m 2 deschideri aprox 10 m
Inaltime hala (m) 6,5 m 8 5
Pod rulant Da Fara Fara
Altele Corp administrativ stare relativ buna Fara corp administrativ Stare buna
Explicatie Superioara ca deschidere si solutie constructiva

in % 50% -10%
in 66.611 -23.708
Pre corectat (Euro/mp) 199.834 213.371
Locuri de parcare 0 0 0
in % 0% 0%
in 0 0
Pre corectat (Euro/mp) 199.834 213.371
15 Altele
Curte amenajata fara n/a Curte betonata
Altele n/a n/a rampa acces
Explicatie n/a Superioara
in % 0% -10%
in 0 -21.337
Pre corectat (Euro/mp) 199.834 192.034

Corecie total net 44.834 -80.766


Corecie total net (% din pret vanz) 29% -30%
Corecie total brut 171.939 137.540
Corecie total brut (% din pret vanz) 111% 50%
Pre corectat (euro) 192.034 199.834 192.034

Pag 12 of 13
WEBURST
ANEXA 10: Valori finale din evaluare
Abordarea prin cost Abordarea prin venit Abordarea prin piata Valoarea de piata neta Valoarea de lichidare
Nr Descriere Suprafata (incl TVA 24%) (incl TVA 24%) (incl TVA 24%) (fara TVA 24%) neta (fara TVA 24%)
mp euro ron euro lei euro lei euro lei euro lei
1 Teren 868,60 18.366 81.585
195.600 868.875 192.000 852.883 155.000 688.526 116.250 516.394
2 Constructii 868,60 149.597 664.523
Total 167.963 746.108 195.600 868.875 192.000 852.883 155.000 688.526 116.250 516.394
Curs euro/lei 20.11.2014 4,4421
Pag: 13/13