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Data/Hora: 17/7/2014 - 16:40:20

STJ - Usucapio pode fundamentar anulao de negcio por erro essencial
A existncia de usucapio a favor do comprador do imvel pode fundamentar a anulao de negcio
jurdico de compra e venda por erro essencial. O entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal
de Justia ao rejeitar recurso interposto contra deciso do Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul
(TJRS), que entendeu que a usucapio, apesar de ainda no reconhecida em sentena, poderia anular o
negcio por erro essencial do contratante.

O erro essencial aquele sem o qual o contratante no concluiria o negcio. No caso analisado pelo STJ,
o comprador alegou que foi pressionado pela imobiliria a adquirir um imvel em cuja posse j estava
havia 16 anos, e que chegou a pagar 216 parcelas do contrato.

Tanto o juzo singular quanto o tribunal local entenderam que o comprador foi induzido a adquirir um bem
que j lhe pertencia pelo decurso de prazo. O TJRS ainda reconheceu o direito devoluo das parcelas.

O vendedor alegou em recurso ao STJ que as partes pactuaram livremente as condies do contrato e
que no teria havido coao, pois o objetivo era apenas regularizar a situao do invasor do imvel. As
instncias ordinrias entenderam que o comprador era pessoa simples, que no tinha conhecimento de
seu direito declarao de domnio pela prescrio aquisitiva.

Homem mediano

O Cdigo Civil de 1916 considerava anulvel o ato jurdico por vcio resultante de erro, dolo, coao,
simulao ou fraude. Quanto ao erro, estabeleceu serem anulveis os atos jurdicos quando as
declaraes de vontade resultassem de erro substancial. Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe
Salomo, o Cdigo Civil de 2002 manteve a regra de que o erro ou a ignorncia causa de anulao dos
negcios jurdicos.

A jurisprudncia do STJ no sentido de que o erro que motiva a anulao de negcio jurdico, alm de
essencial, deve ser perdovel em razo do desconhecimento natural das particularidades do negcio
jurdico pelo homem mediano. Para ser desculpvel, o erro deve ser de tal monta que qualquer pessoa
de inteligncia mediana o cometeria.

No caso julgado, o relator considerou que no parece crvel que uma pessoa faria negcio para adquirir
uma propriedade que j do seu domnio. Parece ter havido tambm um induzimento malicioso com o
propsito de obter uma declarao de vontade que no seria emitida se o declarante no tivesse sido
ludibriado, afirmou o ministro.

Dolo

Para Salomo, razovel que o comprador auxiliar de servios gerais, com baixo nvel de instruo e
sem familiaridade com assuntos jurdicos no soubesse que o exerccio de sua posse no imvel por um
longo lapso temporal seria hbil a lhe conferir a propriedade do bem.

O dolo que motiva a anulao do negcio jurdico tanto o comissivo quanto o omissivo, disse Salomo,
ao mencionar que o Cdigo Civil de 1916, em seu artigo 94, j estabelecia que nos atos bilaterais o
silncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado
constitui omisso dolosa.

O relator observou ainda que, preenchidos os requisitos da usucapio, h, de forma automtica, o direito
transferncia do domnio, no sendo a sentena requisito formal aquisio da propriedade. Ele
explicou que, decorrido o prazo previsto em lei, o possuidor passa a deter o domnio sobre o imvel, e
que a sentena no processo de usucapio meramente declaratria, servindo como ttulo para ser levado
ao registro de imveis.

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Processo: REsp 1163118

Fonte: Superior Tribunal de Justia

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