Sunteți pe pagina 1din 21

17.11.

2015
Cursul 7
Dezmembramintele dreptului de proprietate privata

Consideratii generale

Conceptul modern de dezmembraminte ale dreptului de proprietate


privata

Din dezmembrarea atributelor care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate


=> drepturile reale asupra bunului altuia (iura in re aliena).
Proprietarul initial se infatiseaza, de regula, ca nud proprietar, idee ce exprima
lipsirea sa de dreptul de folosinta asupra bunului (usus si fructus).
* In cazul servitutilor, proprietarul fondului aservit este lipsit de unele atribute ale
dreptului sau de proprietate, dar numai in legatura cu o parte din bunul sau. Mai mult, uneori,
titularul fondului aservit nu este lipsit in totalitate de aceste atribute, el avand dreptul sa le
exercite in comun cu titularul fondului dominant.
Ius possidendi este el insusi divizat intre nudul proprietar si titularul
dezmembramantului:
nudul proprietar pastreaza dreptul de a apropria lucrul, precum si de a stapani lucrul, dar,
in acest ultim caz, doar in calitate de nud proprietar => aproprierea ramane integral
nudului proprietar
titularul dezmembramantului dobandeste dreptul de a stapani si el bunul, dar nu ca
proprietar, ci ca titularul dezmembramantului respectiv
=> stapanirea se imparte intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului
=> orice dezmembramant al dreptului de proprietate include in continutul sau juridic atributul
posesiei, diferit de ius possidendi care intra in continutul juridic al dreptului de proprieatte
privata (parte a acestuia <= divizarea intre nudul proprietar si titularul dezmembramantului)
Desi atributul dispozitiei ramane la nudul proprietar, este diminuat sub dublu aspect:
dispozitia juridica este pastrata, dar numai in legatura cu nuda proprietate. Nimeni nu
poate transmite mai mult decat are nudul proprietar poate transmite numai nuda
proprietate, iar dobanditorul ei va fi tinut sa respecte dezmembramantul constituit.
dispozitia materiala nudul propritar o poate exercita, dar numai in masura in care nu
este stanjenit exercitiul dezmembramantului => dispozitia materiala este restransa.
Dezmembramintele = drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia, care se
constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din continutul juridc al
dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana sau prin
exercitarea concurenta a acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta
persoana.
Sunt limitate ca numar prin lege (art. 555 alin. 2).
Sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica art. 136 alin. 4 Const.
precizeaza limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate publica.

Dezmembramintele in sens restrans si dezmembramintele in sens larg

Dezmembramintele propriu-zise sunt: uzufructul, uzul, abitatia, servitutea si


suberficia.

1
In sens larg, nuda proprietate poate fi privita ca un dezmembramant al dreptului de
proprietate privata:
- rezulta tot din separarea atributelor dreptului de proprietate initial
- pastreaza aptitudinea reintregirii tuturor atributelor => dreptul de proprietate privata
absolut, exclusiv si perpetuu
- pastreaza perpetuitatea sub intelesul ca permite reintregirea dreptului initial dupa incetarea
dezmembramintelor

Corelatia dintre dezmembramintele dreptului de proprietate privata


si posesia ca stare de fapt

Odata cu dezmembrarea dreptului de proprietate privata, se modifica si configuratia


posesiei ca stare de fapt:
posesia obiectivare a tuturor atributelor dreptului de proprietate privata =>
posesia obiectivarea atributelor care reman in continutul juridic al nudei proprietati
+
posesia obiectivarea atributelor unuia sau altuia dintre dezmembramintele propriu-zise

Diferentierea dezmembramintelor dreptului de proprietate privata de


raporturile juridice obligationale conexe si de drepturile de creanta, in
general

Dezmembrarea dreptului de proprietate privata => dublu efect:


1. in planul drepturilor reale - fragmentarea dreptului initial in mai multe drepturi reale
2. in planul obligatiilor - crearea unor raporturi juridice obligationale intre nudul proprietar si
titularul dezmembramantului
Nercesara diferenterea intre:
- drepturile si obligatiile nudului proprietar si ale titularilor dezmembramintelor <=
manifestare a drepturilor reale provenite din fragmentarea dreptului initial
- drepturile de creanta si obligatiile care intra in continutul raporturilor juridice
obligationale
Diferentiarea dintre dezmembraminte ca drepturi reale principale si drepturile de
creanta: cand drepturile de creanta au ca obiect o prestatie referitoare la un anumit bun,
obiectul propriu-zis este prestatia la care s-a obligat debitorul (nu bunul altuia). Ex. locatarul
are un drept de folosinta, insa nu un drept real asigurarea folosintei nu se face direct, ci
mediat, prin prestatia locatorului, acre are obigatia de a ii asigura folosinta bunului inchiriat.

Posibilitatea coexistentei mai multor dezmembraminte ale dreptului


de proprietate privata cu privire la acelasi bun

Dreptul de servitute poate coezista cu unul dintre celelalte dezmembraminte propriu-


zise ale dreptului de proprietateprivata:
C1) dreptul de servitute asupra bunului s-a constituit anterior - nu este exclusa constituirea
ulterioara a unui drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie
C2) daca exista un drept de uzufruct, uz, abitatie sau superficie, se poate constitui ulterior un
drept de servitute asupra aceluiasi bun:
o prin act juridic, numai cu acordul nudului proprietar si cu acordul titularului
dezmembramantului.

2
o prin uzucapiune, aceasta operand atat impotriva nudului proprietar, cat si impotriva
titularului dezmembramantuluiconstituit anterior
Dreptul de superficiein continutul juridic al caruia intra dreptul de proprietate asupra
unei constructii/lucrari este compatibil cu constituirea altui dezmembramant al dreptului de
proprietate.

Evaluarea dezmembramintelor

- drepturi patrimoniale => au o valoare economica


- valoarea economica a dreptului de proprietate privata se stabileste pe baza raportului
dintre cerere si oferta + criterii stabilite de legiuitor
- valoarea economica a dezmembramintelor nu se poate stabili direct prin raportarea la
mecanismele economiei de piata:
cand dezmembramintele presupun folosinta intregului bun valoarea economica
se stabileste pe baza de expertiza (durata, contravaloarea folosintei pe unitate de
timp, reguli de la locatiune)
solutia legiuitorului in materie fiscala valoarea declarata de parti, dar minim 20%
din valoarea orientativa stabilita de expertiza
la servitute ar trebui sa se calculeze in raport cu valoarea de circulatie a partii din
fondul aservit asupra caruia se exercita efectiv acest dezmembramant (de lege
ferenda)
- valoarea economica a nudei proprietati =
valoarea de circulatie a bunului valoarea la care a fost evluat dezmembramantul
valoarea declarata de parti, dar minim 80% din valoarea orientativa stabilita de
expertiza

1. Dreptul de uzufruct

Dreptul de uzufruct este reglementat in NCC de la art. 703 la art. 748 => ampla
reglementare.
Notiunea
Art. 703 => dreptul de uzufruct = dezmembramantul dreptului de proprietate privata
cu caracter temporar, care confera titularului sau prerogativa de a stapani bunul altei persoane,
in calitate de uzufructuar, prerogativa de a utiliza acel bun (usus) si prerogativa de ai culege
fructele (fructus), inclusiv cu posibilitatea de a ceda emolumentul folosintei, dar cu
indatorirea de a conserva substanta bunului, atribute care pot fi exercitate in limitele materiale
si in cele juridice.
Nudul proprietar o parte din atributul posesiei (continua sa aproprieze bunul si sa il
stapaneasca in calitate de nud proprietar) si atributul folosintei.
Continutul juridic = suma prerogativelor pe care le confera titularului sau

Caracterele juridice
A. Dezmembramant al dreptului de proprietate privata
Reiese concluzia ca este vorba de un drept real principal => are toate calitatile
drepturilor reale principale. Se distinge prin modul de nastere si continutul sau juridic.
B. Drept esentialmente temporar

3
In cazul persoanei fizice, uzufructul este cel mult viager (art. 708 alin. 1) => dreptul
de uzufruct nu se transmite la mostenitori. Daca nu sa prevazut durata uzufructului, se
prezuma ca este viager.
Art. 708 alin. (4) lamureste o problema care ar putea sa creeze confuzii: uzufructul
constituit pana la data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la
acea data, chiar daca acea persoana ar muri inainte. Nu se incalca caracterul viager.
Daca este vorba de o persoana juridica, uzufructul dureaza cel mult 30 de ani, iar
daca nu sa prevazut durata, se prezuma ca e de 30 de ani (art. 708 alin. 2).
In cazul uzucapiunii, uzufructul va fi viager (persoana fizica)/de 30 de ani (persoana
juridica), cu exceptia cazului in care se probeaza ca elementul animus al posesiei include
reprezentarea subiectiva a unei perioade mai mici.
NB: in orice caz, partile pot conveni o durata mai mica a uzufructului. ! uzufructul
poate inceta inainte de termen
C. Drept intre incesibilitate si cesibilitate
In VCC dreptul de uzufruct era incesibil, fiind constituit intuitu personae si conferind
titularului sau numai dreptul de a ceda emolumentul sau (exercitiul dreptului). Exceptie
ipotecarea uzufructului asupra imobilelor => putea forma obiectul urmaririi silite.
In NCC, dreptul de uzufruct este cesibil. Art. 714:in absenta unei prevederi contrare,
uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane, fara acordul nudului proprietar
Inseamna ca nu mai este constituit intuitu personae.
Prevedere contara = clauza inscrisa fie in actul de constituire, fie o prevedere legala.
NB: o asemenea clauza nu se confunda cu o clauza de inalienabilitate, desi efectul este
acelasi. Diferenta: clauza voluntara de inalienabilitate presupune existenta unui interes
legitim. In cazul nostru, este suficient sa se prevada o clauza de incesibilitate a uzufructului,
nemaifiind necesara indeplinirea conditiei privind interesul legitim.
Dar aceasta cesibilitate presupune unele precizari:
- pana in momentul in care cesiunea uzufructului este notificata nudului proprietar, obligatiile
nascute pentru uzufructuar trebuie sa fie indeplinite de el fata de nudul proprietar
- in perioada dintre incheierea cesiunii si notificarea cesiunii, alaturi de uzufructuar raspunde
solidar si cesionarul pentru obligatiile nascute inainte de incheierea cesiunii, este obligat
numai uzufructuarul
- dupa notificare, raspunde numai cesionarul cu titlu principal, dar uzufructuarul cedent va
raspunde fata de nudul proprietar in calitate de fideiusor, asadar avem o situatie de fideiusiune
legala: uzufructuarul cedent il garanteaza pe cel cesionar in raporturile cu nudul proprietar.
- cesiunea nu schimba durata initiala (ex. viager => se va lua in considerare decesul
uzufructuarului cedent)
- urmarirea bunurilor date in uzufruct apare ca o aplicare a regulii cesibilitatii
- creditorii pot sa urmareasca uzufructul
- creditorii pot sa urmareasca bunurile date in uzufruct, daca uzufructuarul universal/cu titlu
universal nu plateste datoriile aferente masei patrimoniale/partii din masa patrimoniala data in
uzufruct (art. 744)
Conteaza momentul constituirii uzufructului:
constituit prin conventie anterior intrarii in vigoare a NCC incesibil
constituit pe alta cale decat conventie (indiferent de data constituirii) / prin conventie dupa

4
intrarea in vigoare a NCC cesibil, daca nu exista o prevedere contrara
Obiectul dreptului de uzufruct
Nu se poate constitui cu privire la bunurile din domeniul public, dar se poate constitui
in cazul dreptului de proprietate privata a statului/UAT.
Se poate constitui, conform art. 706, asupra oricaror bunuri mobile sau imobile,
corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cotaparte
din acestea.
Avem prevederi speciale privind obiectul uzufructului in art. 715722. Dincolo de
aceste prevederi speciale, doua concluzii sunt importante:
Este firesc sa se constituie asupra bunurilor corporale, indiferent daca sunt mobile
sau imobile.
Este insa firesc sa se constituie si asupra bunurilor incorporale? NCC curma aceasta
veche controversa nascuta de cei ce afirmau ca nu se poate constitui un drept de uzufruct
asupra unui bun care nu formeaza obiectul dreptului de proprietate, altfel spus cum sa
dezmembrezi usus si fructus din continutul juridic al dreptului de proprietate daca nu avem
drept de proprietate? Intrebarile acestea ignora faptul ca sunt anumite lucruri incorporale
susceptibile de apropriere, asa cum se intampla in cazul drepturilor patrimoniale, creatiilor
care formeaza obiectul dreptului de proprietate intelectuala sau al unei creante incorporate in
titlul lor constatator.
Mai mult, in cazul unor universalitati de fapt sau de drept: fondul de comert este un
bun incorporal ca universalitate de fapt, dar poate fi apropriat, adica poate forma obiectul
dreptului de proprietate. Tot astfel, anumite mase patrimoniale, adica universalitati juridice,
cum este cazul masei succesorale, se pot transmite si deci, sunt obiect de apropriere.
Ori de cate ori este vorba de bunuri incorporale care au fost apropriate, asupra lor
exista un drept de proprietate, care poate fi dezmembrat, deci se poate constitui uzufruct
asupra lor.
! cand dreptul de proprietate asupra unui bun incorporal poate fi dezmembrat, se pot
constitui numai dreptul de uzufruct si dreptul de uz, celelalte dezmembraminte fiind excluse.
Ceva este atipic: cerinta salvarii substantei bunului, dar bunurile incorporale nu au
substanta, asadar aceasta cerinta nu functioneaza asupra uzufructului constiuit asupra unor
bunuri incorporale.
Art. 707: uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat in uzufruct, precum
si asupra a tot ce se uneste sau se incorporeaza in acesta.
Avand in vedere obligatia uzufructuarului de a conserva substanta bunului, uzufructul
de poate constitui asupra oricarui bun, cu exceptia celor consumptibile.
Cvasiuzufructul
Bunurile consumtibile pot constitui obiectul unui cvasiuzufruct nu e in realitate un
dezmembramant al dreptului de proprietate privata. Se transmite chiar dreptul de proprietate
asupra bunurilor consumtibile.
Art. 712: daca uzufructul cuprinde si bunuri consumptibile, uzufructuarul are dreptul
de a dispune de ele, dar cu obligatia de a-i restitui proprietarului aceeasi
cantitate/calitate/valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea, la data stingerii
uzufructului.
!cvasiuzufructul constituit prin conventie inainte de intrarea in vigoare a NCC este

5
incesibil => diferenta fata de imprumutul de consumatie
NCC, cvasiuzufructul este cesibil (! se deosebeste de imprumutul de consumatie si de
depozitul neregulat)
Dupa constituirea cvasiuzufructului, proprietarul initial nu are calitatea de nud
proprietar, ci de creditor.
Constituirea/dobandirea uzufructului
Acest dezmembramant se poate constitui prin act juridic (inclusiv testament testatorul
poate lasa nuda proprietate unei persoane, iar uzufructul altei persoane) sau prin uzucapiune
(posesia ca stare de fapt nu este doar exercitarea atributelor dreptului de proprietate, ci si a
oricarui drept real principal, inclusiv cel de uzufruct, deci posesia indelungata ca stare de fapt
corespunde acestui dezmembramant, poate duce, in conditiile legii, la constituirea dreptului
de uzufruct). Daca e vorba de bunuri mobile, se poate constitui si prin posesia de buna-
credinta.
Cand proprietarul transmite prin conventie uzufructul, este vorba de o constituire per
translationem (constituire directa). Cand transmite nuda proprietate, dar pastreaza uzufructul,
se vorbeste de transmitere per deductionem (constituire indirecta).
Cel care constituie uzufructul trebuie sa fie proprietarul, sa aiba capacitate deplina de
exercitiu si sa fie o persoana existenta (art. 704 alin. 2) ex. infans conceptus.

Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar


Exercitarea dreptului de uzufruct: se vorbeste despre drepturile si obligatiile
uzfructuarului si de cele ale nudului proprietar. Raspunsul nuantat il gasim la art. 709 745.
Cand vorbim de drepturile uzufructuarului si ale nudului proprietar, avem in vedere, in
realitate, atributele fiecaruia dintre aceste doua drepturi.
Diferentierea drepturilor si obligatiilor uzufructuarului si ale nudului proprietar
in functie de natura lor
Dincolo de independenta dintre nuda proprietate si uzufruct, aceste dezmembraminte
au ca origine si finalitate dreptul de proprietate privata. => exista:
drepturile si obligatiile care sunt o simpla manifestare a acestor dezmembraminte tin de
exercitarea dreptului de uzufruct
obligatia generala negativa
drepturi si obligatii specifice raporturilor juridice obligationale

Drepturile uzufructuarului
A. Drepturile uzufructuarului, ca manifestare a atributelor uzufructului
Dreptul de uzufruct cuprinde, in latura substantiala, posesia specifica uzufructului si
folosinta, iar latura procesuala, dreptul material la actiune (=> dreptul la protectia juridica a
uzufructului prin actiunea confesorie, dreptul de a utiliza actiunile posesorii).
Uzufructuarul are atributul posesiei specific acestui dezmembramant = stapaneste
in calitate de uzufructuar.
Uzufructuarul are folosinta (usus si fructus), conform art. 709. Are dreptul de a
utiliza bunul si de a-i culege fructele, fara a-i consuma substanta. Valoarea bunului poate insa
sa scada ca urmare a folosintei normale art. 713. Uzura nu se confunda cu
distrugerea/deteriorarea ca urmare a faptei culpabile a uzufructuarului.

6
Art. 724: regula nu poate schimba destinatia bunului + exceptia: daca asigura o
crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza interesele proprietarului
Folosinta bunului se intinde si asupra accesoriilor acestuia si asupra a tot ce se uneste
sau se incorporeaza in acesta (art. 707).
Folosinta poate fi exercitata direct de catre uzufructuar sau indirect, prin intermediul
altei persoane.
Uzufructuarul poate sa exercite direct folosinta prin acte materiale sau prin incheierea
de acte juridice de conservare/administrare. Regula nu poate face acte de dispozitie: nu
poate instraina obiectul uzufructului, creditorii sai nu il pot urmari (daca nu vanzarea
bunului altuia proprietarul are actiunea in revendicare). Exceptia art. 713: poate dispune de
bunurile care, desi nu sunt consumptibile, se deterioreaza rapid si va restitui valoarea lor.
Exercitarea uzufructului se face indirect cand uzufructuarul cedeaza emolumentul
uzufructului prin acte juridice (locatiune, arenda, comodat art. 715). Acestea vor fi opozabile
proprietarului/mostenitorilor lui, chiar daca uzufructul se stinge prin decesul uzufructuarului,
numai pana la implinirea termenului, nu mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului.
Daca contractele de inchiriere/arendare sunt prelungite inainte de expirarea
contractelor initiale si uzufructul se stinge inainte de expirarea contractelor initiale,
prelungirea va fi opozabila proprietarului/mostenitorilor lui (6 luni inchiriere, 1 an arenda,
de la expirarea contractelro initiale. Durata locatiunii nu poate fi mai mare de 3 ani de la
stingerea uzufructului.
Cedarea emolumentului se poate face cu titulu oneros (uzufructuarul obtine fructe
civile) sau cu titlu gratuit.
Uzufructuarul poate culege fructele naturale, industriale si civile (art. 709). Fructele
naturale/industriale neculese in momentul dobandirii uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar
cele neculese de uzufructuar pana la incetarea uzufructului se cuvin proprietarului. Cel care
culege nu datoreaza celuilalt cheltuielile pentru producere. Fructele civile se dobandesc zi cu
zi si se cuvin uzufructuarului proportional cu durata uzufructului. Uzufructuarul nu are dreptul
sa culeaga productele consuma substanta bunului.

B. Drepturile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice


obligationale
Obligatia nudului proprietar de a preda bunul catre uzufructuar corespunde si unui
drept de creanta al uzufructuarului. Cand uzufructul este dobandit prin contract, uzufructuarul
are, pe langa actiunea confesorie, o actiune contractuala (intemeiata pe dreptul de creanta)
pentru predarea bunului impotriva nudului proprietar. Actiunea contractuala se prescrie in 3
ani.
In contractul de constituire pot sa se prevada si alte drepturi de creanta in favoarea
uzufructuarului.

Obligatiile uzufructuarului
A. Obligatiile uzufructuarului, ca expresie a obligatiei generale negative
Prin dezmembrarea dreptului de proprietate privata are loc o restrangere a obligatiei
negative a titularului dezmembramantului. El dobandeste anumite drepturi asupra bunului, dar
ramane tinut de obligatia negativa restransa corespunzatoare nudei proprietati:

7
- obligatia de a salva substanta bunului
- obligatia de a se ingriji de lucru ca un bun proprietar
- obligatia de a respecta si continua modul de folosinta stabilit de proprietar
Uzufructuarul are o serie de obligatii pozitive (de a face) pentru a conserva bunul si a-i
asigura o durata cat mai mare de folosinta <= prelund o parte din atributele dreptului de
proprietate, se situeaza partial in situatia proprietarului.
B. Obligatiile uzufructuarului care intra in continutul unor raporturi juridice
obligationale
Aceste datorii presupun existenta drepturilor de creanta corespunzatoare in favoarea
nudului propritar.
a) Obligatiile nascute in momentul constituirii uzufructului
- aceste obligatii revin uzufructuarului cand dreptul sau este dobandit prin act juridic
- obligatia de a intocmi inventarul bunurilor mobile si de a constata starea bunurilor imobile,
obligatia de a da cautiune
b) Obligatiile nascute in timpul uzufructului
- se nasc, de regula, din fapte juridice in sens restrans
- pot fi:
o manifestarea a obligatiei generale de a salva substanta bunului si de a se folosi de lucru
ca un bun proprietar: obligatia de conservare (apara substanta juridica), obligatia de
intretinere a lucrului in stare buna (apara substanta materiala)
rezultatul preluarii partiale a sarcinilor si cheltuielilor pe care orice proprietar trebuie sa le
faca, in mod obisnuit: obligatia de a plati sarcinile anuale ale fondului si sarcinile
extraordinare impuse de proprietate, obligatia de a plati cheltuielile ocazionate de litigiile
privitoare la folosinta, obligatia uzufructuarului universal sau cu titlu universal de a plati
datoriile in caz de constituire a uzufructului cu titlu gratuit

c) Obligatiile uzufructuarului la incetarea uzufructului


La stingerea uzufructului, in sarcina uzufructuarul se nasc doua obligatii:
obligatia de restituire a bunului. Este corelativa dreptului de creanta al proprietarului
avand ca obiect restituirea. Nudul proprietar are doua actiuni: actiunea in revendicare si
actiunea cu caracter personal, intemeiata pe dreptul de creanta. Avantajul actiunilor reale
fiind ca fie nu se prescriu, fie se prescriu intrun termen mai lung ca dreptul de creanta.
obligatia de a plati despagubiri in cazul pieirii sau deteriorarii bunului din culpa sa
Uzufructuarul are dreptul sa pretinda despagubiri pentru imbunatatirile si lucrarile facute
asupra unui imobil, numai daca sunt lucrari cu caracter necesar. Pentru cele utile sau
voluptuare, efectuate fara acordul nudului proprietar nu poate si i se poate cere sa readuca
bunul in starea initiala. Daca sunt facute cu acordul proprietarului si au sporit valoarea
imobilului, uzufructuarul poate cere o indemnizatie echitabila. La lucrarile autonome se
aplica regulile de la accesiunea imobiliara.

Drepturile nudului proprietar


Acestea sunt fie o manifestare a prerogativelor dreptului de nuda proprietate, fie
drepturi de creanta carora le corespund obligatiile uzufructuarului care intra in continutul unor

8
raporturi juridice obligationale (ex. dreptul de a cere sa se intocmeasca inventarul bunurilor
mobile si sa se constate starea bunurilor imobile, dreptul de a cere efectuarea reparatiilor de
intretinere).
A. Dreptul de a poseda bunul
Dezmembrarea dreptului de proprietate privata => segmentarea atributului posesiei, ca
element de drept, intre uzufructuar si nudul proprietar. Nudul proprietar pastreaza prerogativa
aproprierii si stapanirii bunului, dar numai in calitate de nud proprietar.
B. Dreptul de a dispune de bun
Poate exercita dispozitia juridica numai cu privire la nuda proprietate, fara a aduce
atingere dreptului de uzufruct => poate sa vanda/doneze/schimbe/ipotecheze/gajeze/sa
greveze cu sarcini nude proprietate. Daca dobandeste o servitute in folosul bunului, de ea va
beneficia si uzufructuarul. Daca bunul piere/este expropriat, nudul proprietar beneficiaza de
indemnizatie.
Dispozitia materiala este limitata de uzufruct: poate culege productele. Nu poate
transforma sau distruge bunul, pentru ca ar stirbi folosinta la care are drept uzufructuarul.
C. Dreptul la protectia juridica a nudei proprietati
Nudul propritar poate exercita actiunea in revendicare, daca este contestata nuda
propritate de un tert uzurpator. Isi poate apara dreptul si prin actiuni contractuale sau
delictuale si poate exercita si actiunile posesorii (pastreaza o parte din posesie nu numai ca
stare de drept, ci si ca stare de fapt), dar nu impotriva uzufructuarului, inainte de incetarea
uzufructului.
D. Dreptul de a cere incetarea uzufructului pentru abuz de folosinta sau de a cere
respectarea modului normal de folosinta a lucrului
Art. 747: nudul proprietar poate introduce actiune in justitie cerand sanctionarea
abuzului de folosinta, respectiv incetarea uzufructului. Actiunea are natura delictuala.
Sanctiunea nu opereaza de drept, ci are caracter judiciar.
abuz de folosinta = uzufructuarul isi exercita abuziv drepturile sale/incalca obligatiile
fata de nudul proprietar/incalca obligatia generala corespunzatoare nudei proprietati
Nudul proprietar poate cere fie respectarea modului normal de folosinta (+despagubiri)
sau incetarea uzufructului. Judecatorul hotaraste modul de reparare a prejudiciului. Instanta,
fara a dispune incetarea uzufructului, poate autoriza proprietarul sa preia folosinta bunului, cu
plata unei rente catre uzufructuar pana la incetarea uzufructului. Creditorii uzufructuarului pot
interveni in proces pentru a impiedica stingerea dreptului de uzufruct => pentru a-si conserva
drepturile.

Obligatiile nudului proprietar


A. Obligatia de a nu face ca manifestare a obligatiei generale negative corelative
dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct este opozabil si nudului proprietar. !Daca bunul necesita repararii
pentru a se asigura conservarea, este indreptatit sa le faca, iar uzufructuarul terbuie sa le
suporte nu isi incalca aceasta obligatie.
B. Obligatiile care intra in continutul unor raporturi juridice obligationale
Uzufructul e constituit per translationem, prin contract cu titlu oneros are obligatia
de garantie impotriva evictiunii (contract cu titlu gratuit trebuie sa si-o asume el).

9
Daca isi incalca obligatia generala negativa si produce o vatamare dreptului de
uzufruct, va raspunde pe temei delictual.
C. Obligatiile propter rem
Unele obligatii propter rem ii pot reveni nudului proprietar, iar altele, legate de
folosinta sau detinerea bunului, se transmit la uzufructuar.

Stingerea uzufructului
Art. 746-748 7 moduri specifice, pe langa care exista si moduri generale de stingere a
uzufructului, respectiv moduri care se aplica si in alte situatii, altor drepturi. Un exemplu este
desfiintarea titlului de constituire a uzufructului. Un alt exemplu este desfiintarea titlului celui
celui care a constituit uzufructul. Se stinge si prin uzucaparea sau dobandirea prin posesia de
buna-credinta a dreptului de catre un tert.
Art. 746 alin. (1): Uzufructul se stinge pe cale principala prin:
a. moartea uzufructuarului ori, dupa caz, incetarea personalitatii juridice
b. ajungerea la termen
c. consolidare, atunci cand calitatea de uzufructuar si de nud proprietar se
intrunesc in aceeasi persoana
d. renuntarea la uzufruct
e. neuzul timp de 10 ani sau, dupa caz, timp de 2 ani in cazul uzufructului unei
creante (PE)
In NCC, in art. 747748 avem prevederi care detaliaza doua dintre modurile de stingere
a uzufructului:
- in cazul abuzului de folosinta (=neconservarea substantei bunului/fapt ilicit delict civil
sau abuz de drept?)
- in cazul pieirii bunului:
bunul a fost distrus in intregime dintr-un caz fortuit: uzufructul se stinge
bunul a fost distrus in parte: uzufructul continua asupra partii ramase din bun
! Uzufructul continua asupra despagubirilor platite de terti/indemnizatiei de asigurare
(subrogatie reala cu titlu particular), dar banii fiind bunuri consumptibile, este un
cvasiuzufruct
! Creditorul care urmareste uzufructul nu atinge nuda proprietate, ci poate deveni el
insusi uzufructuar.

2. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Sunt varietati ale dreptului de uzufruct (art. 749-754). Este nevoie de ele, deoarece
exista o diferenta intre ele si uzufruct. Diferenta e ca uzul si abitatia confera titularului lor
aceleasi prerogative ca si uzufructul, numai ca pot fi exercitate numai in interesul titularului
lor si al familiei sale.
=> sunt incesibile si, mai mult, nu se poate ceda nici emolumentul lor (art. 752)
In VCC exceptie in cazul dreptului de abitatie: daca locuinta depasea nevoile
titularului dreptului si ale familiei sale, surplusul locativ putea fi inchiriat, dar nu se mai
aplica.
Diferenta intre uz si abitatie reiese din obiectul lor: abitatia poarta asupra unei

10
locuinte, uzul asupra oricarui bun mobil sau imobil, cu exceptia locuintelor.
Regula sunt supuse regulilor din materia uzufructului in ceea ce priveste
constituirea, exercitarea si stingerea lor (art. 754). Exceptia atributul culegerii fructelor este
limitat la trebuintele titularului dreptului de uz si ale familiei sale (+ copiii nascuti dupa
coonstituirea dreptului de uz).
Chiar daca titularul dreptului de abitatie nu era casatorit initial/nu avea copii, poate fi
extinsa exercitarea abitatiei in folosul familiei constituite ulterior 9chiar si parintii sau alte
persoane aflate in intretinere).
NB: uzul se poate constitui nu numai asupra bunurilor mobile, ci si asupra imobilelor,
cu exceptia locuintelor.
Art. 753: daca titularul foloseste intregul bun, va fi tinut de toate obligatiile
uzufructuarului, iar daca foloseste numai o parte, va contribui la cheltuieli in mod
proportional.
Mai exista un drept de abitatie reglementat in contextul drepturilor succesorale. Art.
973 reglementeaza dreptul de abitatie al sotului supravietuitor. Pentru nasterea acestui drept
este necesar ca in masa succesorala a sotului defunct sa existe o locuinta si sotul
supravietuitor sa nu fie singurul mostenitor. Mai exista conditia ca sotul supravietuitor sa nu
aiba el insusi o locuinta care sa ii satisfaca necesitatile de locuit. Daca se indeplinesc aceste
conditii, sotul supravietuitor beneficiaza de dreptul de abitatie pana la partaj, dar nu se stinge
mai devreme de un an de la data deschiderii succesiunii (inainte de acest termen, numai daca
sotul supravituitor de recasatoreste).
Daca suprafata locuintei depaseste nevoile sotului supravietuitor, ceilalti mostenitori
pot cere limitarea dreptului de abitatie la partea din locuinta necesara sau ii pot oferi alta
locuinta.
3. Dreptul de servitute

Dreptul de servitute este reglementat in NCC de la art. 755 la art. 773.


Servitutile in sens larg si dreptul de servitute ca dezmembramant al dreptului
de proprietate
Servitutea asigura utilitatea fondului dominant (art. 755: utilitatea rezulta din
destinatia economica a fondului dominant sau consta intr-o sporire a confortului acestuia
art. 758: poate fi si o utilitate viitoare).
Exista doua sensuri ale notiunii de servitute:
sens larg servitutea confera titularului fondului dominant:
1. beneficiul limitarii exercitarii dreptului de proprietate asupra fondului aservit nu
sunt veritabile dezmembraminte (servitutile naturale sau legale si unele servituti
stabilite prin fapta omului, ci limite ale dreptului de proprietate)
sau
2. sensul restrans: posibilitatea exercitarii unora din prerogativele care intra in
continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit aici este
vorba despre un veritabil dezmembramant, un adevarat drept real

Clasificarea servitutilor in sens larg

11
A. Clasificarea servitutilor in sens larg in functie de continutul lor juridic
Aceasta clasificare permite identificarea acelor servituti care sunt veritabile
dezmembraminte.
a) Servituti care sunt doar modalitati de limitare a exercitarii dreptului de
proprietate privata imobiliara in raporturile de vecinatate
- moduri normale de exercitare: intra aici toate servitutile naturale si legale (acum
considerate limite) si unele servituti stabilite prin fapta omului
- este vorba despre servituti prin care proprietarii unor imobile isi restrang exercitarea
dreptului de proprietate cu caracter unilateral sau bilateral, fara ca vreunul dintre proprietarii
vecini sa exercite vreo prerogativa din continutul juridic al dreptului de proprietate al
celuilalt (ex. se pot obliga sa nu planteze copaci la o distanta mai mare de hotar decat cea
prevazuta de lege)
- nu se produce o dezmembrare a dreptului de proprietate. Este vorba doar de o limitare
normala a exercitarii dreptului de proprietate
b) Servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de
exercitare a dreptului sau, cu limitarea corespunzatoare a exercitarii dreptului de
proprietate asupra fondului aservit
Pe cale contractuala, proprietarii fondurilor vecine pot stabili ca unul dintre ei isi
limiteaza propria sfera de exercitare a dreptului, iar proprietarul vecin isi largeste sfera de
exercitare a dreptului sau. Au o dubla valenta:
1) moduri de limitare a exercitarii dreptului de proprietate imobiliara in raporturile de
vecinatate daca nu se transfera un atribut al dreptului de proprietate asupra fondului
aservit catre proprietarul fondului dominant
ex proprietarul fondului dominant are dreptul, pe baza intelegerii partilor, sa planteze
la o distanta mai mica fata de hotar decat cea prevazuta de lege (vecinul nu va mai putea
cultiva o parte din teren din cauza umbrei => restrangerea lui ius utendi)
2) veritabil dezmembramant daca prin aceasta largire a exercitarii dreptului de proprietate
se realizeaza o dispozitie materiala asupra fondului vecin
ex proprietarul fondului aservit consimte ca picatura stresinii vecinului sa se scurga in
curtea lui => deterioreaza terenul => dispozitie
c) Servituti care permit titularului fondului dominant sa exericite partial anumite
prerogative din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
- sunt in mod evident dezmembraminte
Distingem doua ipoteze:
cazul in care atributele sunt exercitate exclusiv de proprietarul fondului dominant
cazul in care atributele sunt exercitate in comun de cei doi proprietari
d) Concluzie/Importanta
- servitutile cu semnificatia juridica de dezmembraminte (servituti pozitive) nu sunt
compatibile cu dreptul de proprietate publica (!dreptul legal de trecere cand apare ca
dezmembramant)
- servitutile care sunt moduri de exercitare a dreptului de proprietate imobiliara (servituti
negative)

B. Clasificarea servitutilor in functie de caracterul raporturilor dintre cele doua


fonduri

12
a) Servituti cu caracter unilateral numai unul dintre fonduri are caracter dominant
b) Servituti cu caracter bilateral ambele fonduri sunt si dominante si aservite, in
acelasi timp
C. Clasificarea servitutilor in functie de natura fondului dominant
a) Servituti urbane fondul dominant este un imobil
b) Servituti rurale fondul dominant este un teren
Denumirile se pastreaza indiferent de natura localitatii daca este vorba despre un
imobil sau teren intro zona urbana, rurala, in intravilan sau in extravilan. Nu conteaza nici
natura fondului aservit.
D. Clasificarea servitutilor in functie de modul de exercitare (art. 761)
a) Servituti continue (art. 761 alin. 2) contrar denumirii, nu presupun o activitate
continua a titularului fondului dominant, ci doar posibilitatea continua de a savarsi o
asemenea activitate => odata ce au fost stabilite, aceste servituti permit titularului fondului
dominant sa se foloseasca oricand de ele
b) Servituti necontinue (art. 761 alin. 3) presupun exercitarea lor actuala, continua.
Ideea de continuitate nu trebuie absolutizata intermitente normale.
E. Clasificarea servitutilor in functie de manifestarea externa (art. 760)
a) Servituti aparente exista semne exterioare care marcheaza servitutea (usa,
fereastra, apeduct)
b) Servituti neaparente nu exista semne care a marcheze servitute => confirmarea
existentei lor este posibila numai prin titlul de constituire
F. Clasificarea servitutilor in functie de fiecare criteriu de clasificare
Aceasta clasificare era importanta in VCC, conform caruia numai servitutile continue
si aparente puteau fi uzucapate. In NCC, nu mai exista o asemenea restrictie.
Uzucapiunea tabulara se aplica tuturor servitutilor, iar uzucapiunea extratabulara
tuturor servitutilor pozitive, ceea ce inseamna ca, in functie de continutul juridic, toate
servitutile care sunt veritabile dezmembraminte, adica toate servitutile care presupun ca
proprietarul fondului dominant exercita un atribut din dreptul de proprietate asupra fondului
aservit se incadreaza in aceasta categorie, acele servituti care presupun o restrangere a
dreptului de proprietate intrand in categoria servitutilor negative.

Dreptul de servitute ca dezmembramant al dreptului de proprietate privata


Definitie: dreptul de servitute = dezmembramantul dreptului de proprietate privata
asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit in favoarea proprietarului
unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant, dezmembramant cu caracter
indivizibil care confera titularului fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin
titlul de constituire, asupra fondului aservit.
Rezulta trasaturile servitutii:
A. Dreptul de servitute este un dezmembramant al dreptului de proprietate privata =>
are toate caracterele drepturilor reale principale
! nu este o simpla restrangere a prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
ci chiar un transfer al unor prerogative catre titularul fondului dominant (=> dezmembrare)
B. Dreptul de servitute este un drept real imobiliar dreptul de proprietate care se
dezmembreaza are ca obiect un imobil prin natura sa => servitutea va avea ca obiect tot un

13
bun imobil prin natura sa
C. Dreptul de servitute presupune existenta a cel putin doua imobile vecine, apartinand
unor proprietari diferiti
- dreptul de servitute presupune existenta unui fond dominant (pentru uzul si utilitatea caruia
se naste servitutea) si a unui fond aservit intro relatie de vecinatate (nu neaparat alipire sau
hotar comun, ci existenta unei apropieri spatiale)
- cele doua fonduri trebuie sa aiba proprietari diferiti altfel nu ar avea sens dezmembrarea
! se poate ca relatia de servitute sa se stabileasca intre mai multe imobile vecine
D. Dreptul de servitute are caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate asupra
fondului dominant
Pentru a evita orice confuzii, trebuie precizat ca acest caracter accesoriu are in vedere
aspectul activ al servitutii, adica servitutea ca drept care apartine titularului fondului
dominant, iar nu aspectul pasiv, adica obligatia care apartine titularului fondului aservit.
Sub aspect activ, odata cu transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului
dominant, se transmite si dreptul de servitute. Dreptul de servitute nu poate fi instarinat,
urmarit sau ipotecat decat impreuna cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant.
Sub aspect pasiv, cand se transmite proprietatea asupra fondului aservit, nu inceteaza
si obligatia care apartine titularului fondului aservit. Asupra portiunii asupra careia apasa
servitutea, el are numai calitatea de nud proprietar, iar nimeni nu poate transmite mai mult
decat are. Se poate face apel la caracterul opozabil erga omnes al servitutii, ce il impiedica pe
dobanditor sa pretinda exercitiul complet al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
A doua precizare: caracterul aceesoriu se refera la raporturile dintre dreptul de
servitute si dreptul de proprietate asupra fondului dominant. Servitutea ramane un drept real
principal, pentru ca nu e accesorie in raport cu un drept de creanta. Drepturile reale accesorii
au aceasta calitate pentru ca depind de drepturi de creanta, nu de drepturi reale.
E. Continutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci este
stabilit chair prin titlul de constituire a servitutii
- legea prevede doar posibilitatea si coordonatele constituirii dreptului de servitute
- continutul dreptului de servitute include mereu:
posesia, ca element de drept, limitata la partea din fondul aservit asupra careia
apasa
dreptul de a utiliza o anumita parte a fondului aservit pentru uzul si utilitatea
fondului dominant
uneori, o parte din prerogativa dispoziei materiale asupra fondului aservit
F. Dreptul de servitute are un caracter perpetuu
- aceasta e o diferenta fata de uzufruct/uz/abitatie
- dreptul de proprietate = perpetuu prin esenta sa: dureaza cat timp exista bunul
- dreptul de servitute = perpetuu prin natura sa: dureaza cat exista fondul dominant, fondul
aservit si nu intervine o alta cauza de stingere a servitutii
G. Dreptul de servitute este indivizibil
- profita intregului fond dominant si apasa asupra intregului fond aservit
- coproprietate necesar acordul tuturor coproprietarilor pentru constituire. Nu este necesar
acordul tuturor coproprietarilor fondului dominant pentru constituire (profita tuturor)
- in caz de partaj al fondului dominant/aservit servitutea va profita oricaruia a primit in

14
natura imobilul/o parte determinanta din el => nu aduce schimbari in modul de exercitare
exceptie: art. 769 alin. 3 daca servitutea profita/apasa pe numai una din partile desprinse,
servitutea asupra celorlalte parti se va stinge

Nasterea, exercitarea si stingerea dreptului de servitute


Nasterea
Ca si uzufructul, se poate constitui prin act juridic testament sau conventie si prin
uzucapiune (art. 756).
A. Principiul libertatii de constituire
- guverneaza nasterea servitutii
- limitat sub dublu aspect:
servitutea sa nu fie contrara ordinii publice (principiul libertatii de vointa art. 1169)
servitutea trebuie sa apese asupra unui imobil, nu asupra unei persoane (art. 755)
B. Constituirea prin act juridic
- orice servituti
- singurul act juridic unilateral testamentul: autor cu 2 imobile testeaza pentru persoane
diferite, stabilind un raport de servitute intre cele 2 imobile
Act juridic bilateral:
- contract cu titlu oneros sau cu titlu gratuit
- valavil incheiat cu proprietarul fondului aservit sau reprezentantul sau, care trebuie sa aiba
capacitatea de a instraina
- proprietarul fondului dominant sa aiba capacitatea de a dobandi
- conventia trebuie sa fie in forma autentica (art. 756)
- servitutea trebuie inscrisa in cartea funciara. Cand va deveni efectiv aplicabil caracterul
constitutiv, se va constitui numai prin act juridic autentic inscris in cartea funciara.
C. Dobandirea prin uzucapiune
- servitutea are prerogativa posesiei ca element de drept posesia ca stare de fapt este
obiectivarea prerogativelor pe care dreptul de servitute le confera titularului sau => prin
posesie indelungata se poate dobandi dreptul se servitute
- uzucapiunea tabulara toate servitutile
- uzucapiunea extratabulara numai servitutile pozitive (art. 763)
! VCC uzucapiunea nu era un mod de dobandire cu aplicabilitate generala in domeniul
dreptului de servitute: puteau fi dobandite prin uzucapiunea de 30 de ani numai servitutile
continue si aparente
- este posibil ca prin prescriptie achizitiva sa se schimbe si modul de exercitare a dreptului de
servitute, cu consecinta stingerii, prin prescriptie extinctiva, a vechiului mod de exercitare a
acestui drept
D. Dobandirea prin destinatia proprietarului
- in VCC, proprietarul stabileste intre doua imobile care ii apartin o stare de fapt care ar
constitui o servitute in ipoteza in care acestea ar apartine unor persoane diferite =>
instrainarea creeaza o servitute. !nu mai e valabil
Exercitarea
A. Raporturile juridice dintre proprietarul fondului dominant si proprietarul
fondului aservit
In raporturile dintre cei doi proprietari vecini, drepturile si obligatiile reciproce sunt:

15
1. Manifestarea prerogativelor servitutii ca drept real principal
a) Dreptul de servitute => proprietarul fondului dominant se afla intr-un raport juridic
cu subiectul pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept real (din care face parte si
proprietarul fondului aservit), care are obligatia generala negativa de a nu face nimic de natura
a stanjeni exercitiul dreptului de servitute.
b) Dreptul de proprietate asupra fondului aservit => proprietarul fondului dominant se
afla intr-un raport juridic cu subiectul pasiv, general si nedeterminat, specific oricarui drept
real (din care face parte si proprietarul fondului dominant), care are obligatia generala
negativa de a nu face nimic de natura a stanjeni exercitiul dreptului de proprietate, astfel cum
a fost restrans prin dezmembrare.
2. Manifestarea unor raporturi obligationale
Ex. proprietarul fondului aservit se poate angaja sa ingrijeaasca calea de acces pe care
o utilizeaza proprietarul fondului dominant
B. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant
a) Drepturile proprietarului fondului dominant
- se aplica principiul de interpretare restrictiva servitutea limiteaza dreptul de proprietate, iar
o astfel de limitare trebuie sa fie de stricta interpretare
- exceptie interpretare extensiva: prezumtia ca dreptul de servitute presupune si toate
mijloacele necesare pentru exercitarea lui
- in caz de partaj al fondului dominant, continutul servitutii nu se schimba (art. 769)
Odata dobandit dreptul de servitute, titularul sau poate:
poate lua toate masurile si poate face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si
conserva servitutea (art. 765) cheltuielile de conservare a acestor lucrari se vor imparti
proportional cu avantajele, daca profita si fondului aservit
proprietarul fondului dominant poate dobandi prin conventie un drept de creanta sau un
drept corespunzator unei obligatii propter rem avand ca obiect efectuarea de catre
proprietarul fondului aservirt, pe cheltuiala acestuia, a lucrarilor necesare pentru
exercitarea servitutii (art. 759)
b) Obligatiile proprietarului fondului dominant
obligatia generala negativa de a respecta dreptul de proprietate al proprietarului fondului
aservit (art. 768)
trebuie sa exercite servitutea in limitele prerogativelor conferite de actul de constituire
C. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant
a) Drepturile proprietarului fondului dominant
isi exercita dreptul sau, in forma restransa rezultata din dezmembrare, fara sa stanjeneasca
exercitarea servitutii
daca are un interes serios si legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul
prin care se exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de
comoda pentru proprietarul fondului dominant (art. 767 alin. 2) drept potestativ
imprescriptibil la care nu se poate renunta
b) Obligatiile proprietarului fondului dominant
obligatia generala negativa => sa se abtina de la orice act care limiteaza ori impiedica
exercitiul servitutii nu poate schimba starea locului sau stramuta exercitarea servitutii
(art. 767)

16
isi poate asuma obligatia de a efectua lucrarile necesare pentru exercitarea dreptului de
servitute, obligatie ca poate sa corespunda unui drept de creanta sau sa aiba caracter
propter rem

Stingerea dreptului de servitute. Clasificarea modurilor de stingere a servitutilor


A. Criteriul temeiului juridic
a) moduri de stingere prevazute de reglementarea legala specifica servitutilor
Art. 770 alin. (1): Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea
funciara pentru una din urmatoarele cauze:
a. consolidarea, atunci cand ambele fonduri ajung sa aiba acelasi proprietar
b. renuntarea proprietarului fondului dominant
c. ajungerea la termen
d. rascumpararea
e. imposibilitatea definitiva de exercitare
f. neuzul (PE) timp de 10 ani (art. 771)
g. disparitia oricarei utilitati a acestora
Alin. (2) exproprierea fondului aservit, daca servitutea este contrara utilitatii publice
careia ii va fi afectat bunul
Art. 772 rascumpararea servitutii de trecere
b) moduri de stingere care decurg din anumite principii ale dreptului
- implinirea termenului/implinirea conditiei, daca a fost constituita pentru un timp determinat
sau sub conditie rezolutorie
- renuntarea la servitute
- renuntarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit
- desfiintarea cu efect retroactiv a titlului constitutiv sau a titlulului de proprietate al
proprietarului fondului aservit/dominant
- conventia partilor
- pieirea definitiva a unui fond
!! moartea persoanei fizice/reorganizarea persoanei juridice sau abuzul de folosinta nu duc la
stingerea servitutii (cel mult despagubiti)
B. Criterul obiectului modurilor de stingere (art. 764)
a) moduri prin care se stinge insusi dreptul de servitute dreptul de servitute nu mai poate fi
exercitat in niciun mod
b) moduri prin care se stinge numai o anumita forma de exercitare a dreptului de servitute

4. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de la art. 693 la art. 702NCC.


Superficia = dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia

17
Distingem intre doua forme ale superficiei:
1. incipienta dreptul de a edifica o constructie pe terenul altuia presupune
dezmembrarea atributului folosintei din continutul juridic al dreptului de
proprietate asupra unui teren si transferul acestui atribut catre o alta persoana, in
scopul efectuarii unei lucrari
2. deplina dreptul de a avea o constructie pe terenul altuia reuneste doua
drepturi: dreptul de folosinta evocat anterior si dreptul de proprietate asupra
lucrarii.
In acest caz, dreptul de superficie este un drept real complex, pentru ca el se naste din
suprapunerea a doua drepturi: dreptul de folosinta asupra terenului altei persoane si dreptul de
proprietate asupra lucrarii care apartine superficiarului. Ca urmare, in continutul juridic al
acestui drept, regasim si prerogativa folosintei asupra terenului apartinand altei persoane si
prerogativele integrale asupra dreptului de proprietate asupra imobilului.
Astfel inteles, dreptul de superficie este un drept real liniar, presupune reunirea in
forma sa deplina a dreptului de folosinta asupra unui teren si a dreptului de proprietate asupra
unei lucrari.
Caracterele juridice
A. drept real principal imobiliar
- se poate constitui numai asupra bunurilor imobile
- obiectul sau este terenul, in forma incipienta, si constructia/plantatia/lucrarea, in forma
deplina.
B. rezultatul dezmembrarii dreptului de proprieatte asupra terenului si, in forma sa
deplina, al suprapunerii acestui drept cu dreptul de proprietate asupra
constructiei/plantatiei sau lucrarii
- indiferent de forma dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului =>
superficiarul dobandeste un drept de folosinta
- in forma deplina se adauga dreptul de proprietate asupra constructiei/lucrarii
C. continut juridic variabil, in functie de forma incipienta sau deplina, precum si dupa
intinderea dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului
- forma incipienta superficia = dezmembramant al dreptului de proprietate asupra terenului
- forma deplina superficia include si dreptul de proprietate asupra constructiei/lucrarii
Continutul juridic:
folosinta asupra terenului
posesia in calitate de superficiar (nudul proprietar are, la randul lui, atributul posesiei, in
forma specifica)
o parte din atributul dispozitiei
o sub aspect material poate amenaja terenul in vederea construirii/plantarii
o sub aspect juridic partea din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra
terenului care este inclusa in continutul juridic al terenului poate fi transmisa odata
cu dreptul de superficie
- nudul proprietar pastreaza posesia specifica si dispozitia juridica asupra nudei proprietati
(poate pastra si o parte din folosinta sau din dispozitia materiale, uneori)
- intinderea continutului juridic este stabilita prin actul de constituire
D. imprescriptibil sub aspect extinctiv dreptul la actiune este imprescriptibil (art. 696)

18
- aceasta idee nu impiedica ajungerea superficiei la termen
E. drept temporar
- VCC caracter perpetuu (dura cat timp dura constructia)
- NCC, insa, a renuntat la caracterul perpetuu si a limitat durata superficiei la 99 de ani.
- la implinirea termenului, poate fi reinnoit
- daca nu se prevede un termen, se prezuma ca e de 99 de ani

Dobandirea dreptului de superficie


A. Dobandirea prin act juridic
Poate fi dobandit prin:
- testament testatorul instituie un legat avand ca obiect nuda proprietate/dreptul de superficie
sau 2 legate, fiecare avand ca obiect unul dintre aceste 2 drepturi, pentru mostenitori diferiti
- conventie proprietarul constituie dreptul de superficie in favoarea unei persoane sau
transmite nuda proprietate asupra terenului, rezervandu-si dreptul de superficie
- superficiarul poate transmite la randul sau dreputul de superficie prin contarct in forma
autentica
- cazuri speciale prevazute de art. 693 alin. 3 superficia se poate inscrie in CF, chiar daca nu s-
a stipulat constituirea sa, in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a
transmis:
o exclusiv constructia
o catre doua persoane, separat, terenul si constructia
- art. 694 alin. 4 superficia se poate inscrie in CF pe baza renuntarii proprietarului terenului
la dreptul de a invoca accesiunea
B. Dobandirea prin fapt juridic in sens restrans
- dreptul de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune sau mostenire legala
- uzucapiune: daca posesorul terenului are intentia de a se comporta ca un superficiar
C Situatia speciala in care sotii, aflati sub regimul comunitatii legale sau al comunitatii
conventionale, realizeaza, in timpul casatoriei, o constructie, o plantatie sau o lucrare pe
terenul care este bun propriu al unui dintre ei
- celalalt sot dobandeste dreptul de superficie continutul acestui drept: dreptul de proprietate
devalmasa asupra constructiei + prerogatvele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra
terenului (art. 339 si art. 368)
- ambii soti vor exercita prerogativele asupra terenului: unul in calitate de proprietar, celalalt
de sueprficiar
- temeiul juridic este acest fapt juridic in sens restrans

Exercitarea dreptului de superficie


Intre superficiar si nudul porprietar exista, pe de o parte, drepturi si obligatii care
decurg din prerogativele care raman la nudul porprietar si prerogativele care apartin
superficiarului.
In forma incipienta:
- superficiarul stapaneste terenul ca superficiar, il poate folosi si poate dispune material de
el, in masura necesara realizarii constructiei
- daca limitele exercitarii nu sunt precizate in actul constitutiv, exercitatea este delimitata de

19
suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii
constructiei
In forma deplina:
Superficiarul are:
- toate atributele dreptului de proprietate asupra constructiei
Daca constructia exista deja, nu ii poate modifica structura, dar o poate demola, cu
obligatia de a o reconstrui in forma initiala. (art. 695)
Daca o modifica, nudul proprietar poate sa ceara incetarea dreptului de sueprficie sau
repunerea in situatia anterioara.
- prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului
- poate culege productele, daca actul de constituire ii da aceasta posibilitate
- are dispozitia juridica asupra dreptului sau (poate sa il instraineze sau sa il greveze cu
sarcini reale)
- cat timp exista constructia, dispozitia asupra dreptului de folosinta asupra terenului se
poate face numai odata cu dreptul de proprietate asupra constructiei
- trebuie sa se respecte dreptul de nuda proprietate asupra terenului in forma sa restransa <=
obligatia generala negativa a suprficiarului de a nu impiedica exericitarea dreptului
nudului proprietar
Nudul proprietar pastreaza posesia specifica, o parte din dispozitia materiala si
juridica, dar numai in ceea ce priveste nuda proprietate. Daca e un drept de superficie
incomplet, pastreaza toate prerogativele in privinta restului terenului. El are obligatia generala
negativa de a nu impiedica in nici un fel exercitarea dreptului de superficie.
Nu sunt excluse si raporturile obligationale. De ex. daca supeficia este cu titlu oneros,
obligatia de a plati conform intelegerii, iar daca nu s-a stabilit, o suma egala cu chiria stabilita
pe piata tinand seama de situatia de fapt.
Stingerea superficiei
art. 698 enumerare
Art. 698: Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una
din urmatoarele cauze:
a. la expirarea termenului
b. prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi
persoane
c. prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens
d. in alte cazuri prevazute de lege
- este conditionata de radierea din CF
Efectele incetarii superficiei
Expirarea termenului (art. 699):
- proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei prin accesiune,
cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia
- daca constructia nu exista in momentul constituirii superficiei si are o valoare egala sau
mai mare cu a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului la
cumpararea terenului la valoarea pe care ar fi avut-o in lipsa constructiei poate refuza
daca repune terenul in situatia anterioara
- dezmembramintele constituite de superficiar se sting in momentul incetarii superficiei
ipotecile se stramuta asupra sumei de bani/terenului/materialelor <= in ipotezele de mai
sus

20
Consolidare (art. 700):
- se mentin dezmembramintele cosntituite de superficiar pe durata lor, dar nu mai tarziu de
indeplinirea termenului initial al superficiei
- ipotecile se mentin in funtie de obiectul asupra carora s-au constituit
Pieirea constructiei (art. 701):
- drepturile reale care grevau superficia se sting
- ipotecile constituite cu privire la nuda proprietate asupra terenului se mentin asupra
dreptului de proprietate reintregit

21