LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)

privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
(actualizat pn la data de 11 martie 2016*)
EMITENT PARLAMENTUL

----------
Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

Capitolul I Dispoziii generale, definiii

Articolul 1

Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de
locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat,
inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.

Articolul 2

n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la
drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se
pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate juridic.

Articolul 3

n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii:

a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi
definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n
care se poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o
cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun
constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi
exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti
individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor
bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe
vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori
scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din
proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul
suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de drept public ori de
drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un
condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate
de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care
beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma corespunztoare din cheltuielile
asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

Capitolul II nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

Articolul 4

(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng
drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea
proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup
caz.

Articolul 5

(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri.
Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe
fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz
ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de
asociere.

Articolul 6

(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul
de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul
financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de
apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat
desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se
afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judec cu citarea
prilor.
--------
Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 365 din 30 mai 2012.

Articolul 7

nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general
de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.

Articolul 8

(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin
2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de
nfiinare, fr alte formaliti.
Capitolul III Drepturile i obligaiile proprietarilor

Articolul 9

Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general
a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib
capacitate deplin de exerciiu.

Articolul 10

(1) Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la
orice document al acesteia.
(2) La solicitarea scris a proprietarului, preedintele i administratorul asociaiei de proprietari au obligaia
s elibereze n scris o adeverin prin care s prezinte situaia cheltuielilor privind ntreinerea, defalcate pe
datoria de baz i penaliti, precum i modalitatea de calcul al penalitilor.
----------
Alin. (2) al art. 10 a fost introdus de art. unic din LEGEA nr. 277 din 12 noiembrie 2015, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 847 din 15 noiembrie 2015.

Articolul 11

(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive,
fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti
acceptul din partea asociaiei de proprietari.

Articolul 12

Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i
din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu
ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza
hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea
public local.
Articolul 13*)

Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri
alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la
proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor
sunt prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
-------------
Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.

Articolul 14

Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie
dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.

Articolul 15

Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al
unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc
elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu.
Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.

Articolul 16

(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea
termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n
vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu
sprijinul autoritii publice locale sau centrale.

Articolul 17

Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su
provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul
proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru
lucrrile de reparaii.
Articolul 18

n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i
sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai,
dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru
folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.

Articolul 19

n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor
fi reglementate potrivit dreptului comun.

Articolul 20

(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt
obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de
proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari,
cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare
ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai
dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

Capitolul IV Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

Articolul 21

(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni
un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori,
i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de
proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara
asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune, dac
adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari,
o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul
garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la
alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa
i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale.

Articolul 22

(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun mod de suma depus
drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:
aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a
membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii
minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n
gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a
adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.

Articolul 23

(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o dat pe an, n
primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la
neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv,
inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul
executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi
convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri
ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra
oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu
privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a
adunrii generale.

Articolul 24

(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea general va
fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost
convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii
acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din
condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri
ai asociaiei de proprietari.

Articolul 25

(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere
urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i
modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt
reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint
mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari
prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de
proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni
la adunarea general convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri
sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel
nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei de
proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor
proprietarilor.

Articolul 26

Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de
proprietari ori este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie
respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia*). Acionarea n justiie nu ntrerupe
executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.

Not

Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 421 din 16 iunie 2011, s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 26 din
Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, constatndu-
se c sintagma "de la adoptarea acesteia" este neconstituional.

Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI republicat n MONITORUL OFICIAL nr. 767
din 31 octombrie 2003 dispoziiile din legile i ordonanele n vigoare, precum i cele din regulamente,
constatate ca fiind neconstituionale, i nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei
Curii Constituionale dac, n acest interval, Parlamentul sau Guvernul, dup caz, nu pun de acord
prevederile neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe durata acestui termen, dispoziiile constatate ca
fiind neconstituionale sunt suspendate de drept.

n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011, dispoziiile invocate mai sus au fost suspendate de
drept, ncetndu-i efectele juridice n data de 1 august 2011, ntruct legiuitorul nu a intervenit pentru
modificarea prevederilor atacate.

Articolul 27

Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:

a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei
de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i
eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori
prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.
Articolul 28

(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu
privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu
caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire
la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona
mpotriva proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor ctre
proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului
facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori.

Articolul 29

(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale,

apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de
proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin.

Articolul 30

(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i
a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor
generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte
decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune,
inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special
situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari,
privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de
plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si
sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de
jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv.

Articolul 31

(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii
n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de
asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele
iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale,
respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului
executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz,
msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale i statutare.

Articolul 32

(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de
venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele
asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.

Articolul 33

(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra
gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat,
conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund
personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n
mod deliberat.

Articolul 34

(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei
de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie
contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor
necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.

Capitolul V Administrarea n asociaia de proprietari

Articolul 35

(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i
casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de
imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca
obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod
corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc, conform celor
stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului executiv al
asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i
trebuie s nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor
premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a
modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n
limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei
de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i
cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.

Articolul 36

Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii:

a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i
ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile
publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
g) informarea trimestrial, n scris sau prin pota electronic, a proprietarilor, membrii asociaiei de
proprietari, cu privire la situaia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri, ncasri i
pli aferente asociaiei de proprietari, sub semntura proprie i contrasemnat de preedintele i de
cenzorul asociaiei de proprietari.
----------
Lit. g) a art. 36 a fost introdus de art. unic din LEGEA nr. 34 din 11 martie 2015 publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 172 din 12 martie 2015.

Articolul 37

Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i
calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari
ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n
vigoare.

Articolul 38

Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente
activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea
de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri
nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie
de asigurare de rspundere civil profesional.
Articolul 39

Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de
vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.

Articolul 40

Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii.

Articolul 41

Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii,
cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea,
se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i,
dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat,
precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii.

Articolul 42

Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de
destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul
comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i
vertical, spaiul supus schimbrii.

Articolul 43

Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i

modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu
semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

Articolul 44

Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai,
poate ncheia polie de asigurare.
Capitolul VI Cheltuielile asociaiei de proprietari

Articolul 45

(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.

(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va
pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient
pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii
acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual,
necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta
adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii.
Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n
condiiile legii.

Articolul 46

Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile
asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.

Articolul 47

Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:

a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin
intermediul asociaiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.

Articolul 48

(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt
natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare
dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu
prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

Articolul 48^1

Asociaia de proprietari, prin grija preedintelui asociaiei, va afia lunar, la vedere, lng lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, modalitatea de calcul n urma creia au rezultat sumele lunare de plat
ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conine i va arta explicit toate costurile i sumele care
formeaz totalul de plat al proprietarilor, respectiv modul de calcul i de repartizare a acestor cheltuieli
ctre proprietari.
----------
Art. 48^1 a fost introdus de pct. 1 al art. unic din LEGEA nr. 17 din 4 martie 2016 publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie 2016.

Articolul 49

(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de
restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se
vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma
penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar
de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de
ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur
administrativ.

Articolul 50

(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de
neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul
stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi
pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil.
Articolul 51

(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii
proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui
asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din
care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei
datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de
tax de timbru.

Capitolul VII Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari

Articolul 52

(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin
activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu
prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n sprijinirea i
ndrumarea asociaiilor de proprietari.
Articolul 53

(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin
proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum
i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii
comune.

Articolul 54

(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la
propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei
hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice
activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
Articolul 55

Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de
proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.

Capitolul VIII Sanciuni

Articolul 56

(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:

a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei
de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a
instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire
central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii,
instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei
acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de
imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de
construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii
celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr
aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul
angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de
servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie
infraciune.
g) nendeplinirea atribuiilor prevzute la art. 48^1.
----------
Lit. g) a alin. (1) al art. 56 a fost introdus de pct. 2 al art. unic din LEGEA nr. 17 din 4 martie 2016
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie 2016.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b), c) i g) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei;
----------
Lit. a) a alin. (2) al art. 56 a fost modificat de pct. 3 al art. unic din LEGEA nr. 17 din 4 martie 2016
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie 2016.
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic persoanelor fizice constatate
vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor
publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate,
precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul
de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de
mputerniciii acestora.

Articolul 57

Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr.

2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr.
180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.

Capitolul IX Dispoziii tranzitorii i finale

Articolul 58

(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein n
proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au
aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane
fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul
locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la
obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.

Articolul 59

n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii
de anse, Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului
normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia.

Articolul 60

Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Articolul 61

La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa
nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31
decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I,
nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte
dispoziii contrare.
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea
prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.

PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR

BOGDAN OLTEANU

PREEDINTELE SENATULUI

NICOLAE VCROIU
Bucureti, 6 iulie 2007.
Nr. 230.
23 iulie 2007
------