5 caminos mgicos a Fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles

SEGUNDA EDICIN

PREFACIO
Cinco Caminos Mgicos a la Fabricacin de una Fortuna en Bienes inmuebles se escribi
eron para ayudar al inversionista que comienza o alguien ms interes en compra y ve
nta de bienes inmuebles. El precio de este libro es modesto comparado con el cos
te de cursos caros y seminarios, pero la informacin aqu es franca y confiable. En
este libro, no va a decirse que tiene que entrar en el empeo, vender a su primogni
to o ir al lmite en sus tarjetas de crdito a fin de empezar. No va a aprender la lt
ima tcnica para meter su acuerdo abajo la garganta de un vendedor. En cambio, apr
ender los fundamentos de modos diferentes de invertir en la propiedad, la mecnica
implicada, mtodos de valorar la propiedad, cmo negociar un trato justo, y sobre to
do, cmo hacer una ganancia.
All viene un tiempo cuando realizamos que hemos hablado y hemos soado con el mejor
amiento de nuestra situacin financiera en la vida y nunca realmente hemos sacado
cualquier verdadero esfuerzo de hacer as. Ese tiempo vino para m hace muchos aos cu
ando primero asist a cursos de comercial y bienes inmuebles de la inversin patroci
nados por la Asociacin Nacional de Agentes inmobiliarios - el NAR. Todava puedo re
cordar al instructor legendario Jay Levine que con energa instruye a los nefitos e
n - lo que nos pareci entonces - el esoterics de precios de la capitalizacin y reb
aj el flujo de fondos.
Compr mi primer bloque de pisos a finales de los aos 1960, y pose completamente o p
articip en la propiedad en varios otros edificios durante los aos. Tambin manej la p
ropiedad. He arreglado la propiedad y la he revendido, y tengo casas de la famil
ia sola wholesaled. Como un agente de bolsa, he ayudado al arriendo/compra de in
versionistas y cambio la propiedad. En aos recientes he consultado, alentador y t
rayendo a otros en varios aspectos del negocio de bienes inmuebles.
Este libro viene a partir de mis aos de la experiencia as como ese de muchos otros
que practican activamente hoy las tcnicas diferentes que exploraremos en este li
bro. Todos los ejemplos usados en los Cinco
xiii
Prefacio de xiv
Los Caminos mgicos son la parte del mundo de bienes inmuebles de hoy. As pues, si
espera comprar unos dos - o casa de tres familias en la cual vivir en una parte m
ientras alquila el resto, o si quiere arreglar una casa para revender, o simplem
ente encontrar la propiedad de convenir para otros o dar en arriendo una casa a
un arrendatario con una opcin de comprar - todas las estrategias principales en e
l mercado de hoy - entonces este libro es para usted.
De hecho, el objetivo de este libro es andar usted a travs de varios procesos. Aq
u est la informacin bsica que le tiene que ayudar a decidir qu estrategia o estrategi
as desea practicar, as como una explicacin cuidadosa de cmo poner cada estrategia e
n la accin - cmo comprar al precio correcto, reparaciones de precios, propiedad de
l valor, venta al por mayor y propiedad del arriendo/opcin y ganancia con el comp
rar-y-sostener tradicional.
Cuando comenc en aquellos cursos NAR, hice una promesa a m que rechazara el consejo
tpico - nunca toman a prstamo, ganan el dinero en un 9 a 5 trabajo, se retiran en
65 - y siguen un camino diferente. Lo que hizo la diferencia de m era el conocim
iento que ganaba a travs de mis estudios. Entonces, los cursos NAR eran todo que
estaba disponible, pero eran emprendedores y tenan un alto grado de integridad y
profesionalismo. Estos cursos todava se dan y permanecen de la ms alta calidad. Ho
y tambin tenemos muchas otras oportunidades disponibles para la educacin de bienes
inmuebles - seminarios, libros, convenciones, y por supuesto, Internet. Pero el
conocimiento solo no es bastante. Tambin debemos tener una actitud positiva y un
entusiasmo para lo que hacemos.
As pues, si es serio sobre la inversin inmobiliaria, la debe a usted al principio
del salto sus esfuerzos leyendo sobre las tcnicas principales usadas en bienes in
muebles hoy como perfilado en Cinco Caminos Mgicos. Ser feliz que hizo.
James Lumley Amherst, correo electrnico de Massachusetts: Pgina Web de James@Lumle
y.com: www.JIMLUMLEY.com
RECONOCIMIENTOS
Mi gracias a Jay Levine, que como un instructor abri mis ojos al mundo de la inve
rsin inmobiliaria; a David Huskin, que prest la inspiracin a mi esfuerzo; a mi reda
ctor de John Wiley & Sons, Michael J. Hamilton, cuya direccin y el estmulo llevaro
n a la finalizacin de este libro; al personal en Cajistas de Cape Cod, para su pa
ciencia en la edicin final; y a Margaret Roberta Dakin, para su constancia y lect
ura cuidadosa. Y, a mis muchos clientes que han usado mis servicios para comprar
y vender la propiedad de la inversin.
xv
Introduccin
En el xito de librera reciente El Millonario Al lado, por Thomas J. Stanley y Guil
lermo D. Danko (Atlanta: Prensa de Longstreet, 1996), aprendimos que las dos ter
ceras partes de todos los millonarios en los Estados Unidos son el autnomo. Mucha
s de estas personas hicieron su fortuna en el todo o en parte invirtiendo en bie
nes inmuebles. En este libro averiguar cmo, tambin, se puede afiliar a este club de
la elite.
Puesto simplemente, stos son los cinco caminos mgicos a la construccin de una fortuna
en bienes inmuebles:
1. Compre, convenga y venda casas de la familia sola en la necesidad de la repar
acin. 2. Venta al por mayor o propiedades del capirotazo a otros inversionistas. 3.
Propiedades seguras con arriendo/opcin para alquiler a propio con
arrendatarios-compradores. 4. Compre y sostenga casas de la familia sola. 5. Inv
ierta en bloques de pisos y pequeo anuncio apropiado -
lazos.
Trabaja mucho para poca paga? Es poco apreciado su trabajo? No es satisfactorio su
trabajo? Desea el trabajo ms grato que tambin traera ms dinero? Entra en el trabajo c
da da sintiendo que le gustara decir a su jefe que no lo puede poner ms? Tal vez ha
n reducido el tamao de usted o alguien en su familia sin trabajo. Realmente merece
tratarse este camino?
Tal vez es tiempo de tomar el precio de su futuro. Tal vez tiene que hacer un po
co de verdadero dinero, pagar algunas deudas y tener el estilo de vida que usted
y su familia merecen.
Cinco Caminos Mgicos a la Fabricacin de una Fortuna en Bienes inmuebles describen
cinco tcnicas de la inversin de bienes inmuebles simples pero probadas, cualquiera
de
xvii
Introduccin de xviii
que le puede hacer gente rica y cambiar su vida para siempre. Aqu ganar un entendi
miento y el nivel del conocimiento que le comenzar en el camino a la riqueza. Tod
o que tiene que hacer es actuar.
Las cinco tcnicas mgicas descritas en este libro son los modos que los inversionista
s afortunados son actualmente y han sido durante algn tiempo, fabricacin de dinero
en bienes inmuebles. Puede decidir usar cualquiera de las tcnicas o alguna combi
nacin de ellos, segn el tiempo que desea dedicar. Ofrecen todo una manera confiabl
e de generar continuamente el dinero efectivo - dinero que podra gastar para sus
propias necesidades o invertir de nuevo.
Despus de leer sobre los cinco enfoques a la propiedad que invierte en Cinco Cami
nos Mgicos, puede comenzar con la estrategia con la cual se siente el ms cmodo. Aprn
dalos uno por uno y llegue a conocer cmo caben juntos. Todo que necesita es poco
conocimiento, la direccin apropiada y un deseo de tener xito. Haciendo por tanto p
ondr las probabilidades del xito de bienes inmuebles en su favor. Una vez que se h
ace experto en una tcnica, aada al otro. De hecho, aqu leer sobre la utilizacin de ms
de una estrategia a la vez, aumentando sus ganancias cuando haga. Cada estrategi
a es un instrumento potente, pero cuando se usan en la combinacin, estas estrateg
ias pueden tener extraordinariamente xito.
Los objetivos de este cinco programa mgico son ayudarle a hacerse ms entendido, guar
darle en el contacto con nuevas posibilidades y ampliar su nivel de experiencia
de modo que pueda aprovechar las oportunidades que son correctas delante de uste
d. Como ha visto, los bienes inmuebles le pueden ayudar a construir la riqueza e
n el futuro, y tambin le puede ayudar a mejorar su vida hoy.
Estos caminos mgicos no son imaginaciones o tcnicas no probadas. Estn procedimientos
firmemente establecidos en el uso extensivo en todas partes en los Estados Unido
s. Son los caminos principales de los cuales los inversionistas individuales se
acercan a bienes inmuebles hoy. Y - slo para atormentarle - si domina estas estra
tegias, hay an ms caminos, cada uno con sus adherentes, en los cuales no entramos
en este libro. Incluyen opciones del arriendo comerciales, prstamos hipotecarios,
caravanas, comprando hipotecas rebajadas y certificados del embargo fiscal - la
lista va sin cesar.
Se aturde ya? S que era cuando primero comenc. Pero tena suerte de tener algunos con
sejeros sabios que me tomaron bajo sus alas y proporcionaron un poco de direccin.
Comenc con todos los cursos de Certified Commercial Investment Member (CCIM) dis
ponibles patrocinados por la seccin educativa de la Asociacin Nacional de Agentes
inmobiliarios, y todava estn las mejores oportunidades educativas alrededor.
Las tcnicas de las cuales hablo en este libro son ms popular que he hecho exactame
nte o un poco de variacin de eso en algn momento o
Introduccin xix
el otro. Ahora djeme recordarle que no se tiene que hacer un experto en todos los
mtodos presentados aqu. De hecho, es mejor especializarse en un o dos segn la acti
vidad corriente y potencial de la ganancia en su mercado. Por esto supongo que s
i, por ejemplo, los edificios del piso pequeo disponibles para la venta se estn co
mprando por precios en los cuales el nuevo dueo tendr que tomar una prdida durante
varios aos antes de cubrir gastos, luego considerar estrategias alternativas y es
perar alquileres a alcanzar expectativas. Del mismo modo, si las casas ms viejas
que necesitan convenir en su rea se valoran ms all de la razn, podra querer alejarse
hasta las oscilaciones del mercado de vuelta en su favor. O, para otro ejemplo,
quizs podra arrendar una vivienda unifamiliar que el dueo tiene la dificultad vendi
endo y sultelo con una opcin a un arrendatario que quiere comprar, pero necesita ms
tiempo para salvar un pago al contado o crdito de reparacin por tanto l o ella pue
den comprar en un ao o dos. Pero si los arriendos con opciones rara vez se usan e
n su mercado, o hasta se abusan, podra ser mejor considerar otra estrategia.
Las opciones parecen interminables. Pero cuando mira su mercado - las propiedade
s disponibles para usted para comprar, se vende, o comercio - su opcin individual
se hace ms clara. Lo que no recomendara intenta aplicar todas las estrategias en
algn momento. El principio aprendiendo un - o dos a lo ms - estrategias que siente
trabajar mejor en su mercado.
Otra razn por qu no es mejor brincar alrededor del intento de una mezcla de tcnicas
consiste en que cada uno requiere el tiempo, no slo en trminos de entendimiento d
e una tcnica, pero en la adquisicin de la palabra alrededor en su comunidad que pr
oporciona una clase dada del servicio - propiedad que conviene, comprando bloque
s de pisos, o permitiendo a otros alquilar para poseer. Cada estrategia, en otra
s palabras, requiere una presentacin pblica diferente.
Tambin puede ser obstaculizado por restricciones de tiempo. Si tiene un trabajo d
e jornada completa, tendr que procurar elegir proyectos que puede encajar en su h
orario; quizs, por ejemplo, encontrar una oportunidad de arreglar una pequea propie
dad en la cual puede implicar a otros en el trabajo. La posesin de un grupo de pi
sos, por otra parte, puede ser un trabajo de jornada completa en s mismo a menos
que alquile una firma de la direccin de la propiedad competente.
Con el tiempo puede notar que las condiciones del mercado han cambiado y deciden
que una de las otras estrategias sera ms apropiada para las nuevas condiciones. E
sto sera la oportunidad de aprender otra estrategia y ver cmo trabaja para usted.
Pero un paso a la vez. Comience pequeo (hasta mientras piensa grande). Muchos inv
ersionistas comienzan usando el alquiler a propio o arriendan/compran tcnicas par
a aumentar a unos
Introduccin de xx
dinero efectivo, luego compre un superior por el casas que necesita reparaciones
para revender, y luego, con unos mayores ahorros, asegurar un edificio del piso
pequeo.
Independientemente de la tcnica elige, vaya para la estrategia que le contrata, e
l que que puede conseguir y quedarse excitado con. Recuerde que si aplica el con
ocimiento adelantar aqu, tiene el potencial para hacerse rico. Si es el mejor en l
o que hace, el mejor seguramente vendr.
INTRODUCCIN A
LA SEGUNDA EDICIN
Desde la fundacin de nuestro pas, durante tiempos buenos y mal, los valores de bie
nes inmuebles han ribeteado ms alto. Los bienes races se han demostrado para ser u
na inversin prudente, firme, y lucrativa. Y, no sorprendentemente, debido a la hi
poteca moderna financiando es una inversin en la cual no necesita mucho dinero pa
ra hacer el dinero.
Este libro le muestra la manera de empezar a invertir en bienes inmuebles, aun s
i no tiene muchos fondos. Comience leyendo este libro - en el todo o slo las part
es que le interesan. Est consciente que no todas las tcnicas descritas aqu pueden t
rabajar en su rea. Ver lo que otros inversionistas afortunados han hecho y estudi
an las tcnicas que han usado. Algunos de estos inversionistas han hecho probablem
ente mucho dinero. Muchas de las tcnicas que usaron se describen en este libro. L
as tcnicas no son el reclamo; son modos establecidos que los inversionistas han s
olido durante dcadas hacer fortunas.
Despus de que ha ledo, decida un o dos de las tcnicas que puede poner para trabajar
en el tiempo que tiene disponible. Una vez que afecte a la oportunidad correcta,
estar en el camino a la libertad financiera. Cree la riqueza tomando el control d
e su vida y sus opciones. Este libro es realmente sobre la inversin en usted!
A principios del siglo pasado Thomas Edison dijo, La oportunidad es perdida por m
ayora porque se adorna en el mono y parece al trabajo. Si queremos tener xito en la
vida, y si la fabricacin de dinero es la parte del modo que definimos ese xito, t
enemos que abrazar una tica de trabajo buena que incluye una preparacin de enrolla
r nuestras mangas y zambullida en una tarea que est enfrente de nosotros. Para bi
enes inmuebles, que pueden significar, por ejemplo, investigando gastos de funci
onamiento para un edificio que quiere comprar. Podra deber consultar con comercia
ntes en el trabajo necesario en un superior por el casas que necesita reparacion
es. Podra significar que usted y su cnyuge limpiarn un piso en
xxi
Introduccin de xxii a la Segunda Edicin
el final de la permanencia de un arrendatario. En bienes inmuebles todas estas t
areas son oportunidades de asegurar un futuro financiero prspero. Y ese futuro co
mienza con la vista de la oportunidad de la manera Edison lo vio. Y vemos la opor
tunidad en la inversin inmobiliaria hoy? Quizs nunca antes tienen nosotros visto t
al variedad de la oportunidad.
Considere estos hechos:
hay un inventario del alojamiento de encogimiento en las escalas de precios infe
riores. Mucha escritura en la prensa popular se dedica a la escasez de la vivien
da de proteccin oficial. Muchas nuevas familias se forman quienes necesitan casas
as como singles trabajadores quienes necesitan casas ahora y necesitarn ms grande
cuando forman a familias de su propio en el futuro.
hay un nmero excepcionalmente bajo de puestos vacantes del alquiler. Con poca vac
ante los propietarios pueden guardar propiedades alquiladas por ms dinero y duran
te perodos de tiempo ms largos, as estabilizando inversiones. Es una situacin de la
oferta y demanda, con ms arrendatarios que el alojamiento del alquiler disponible
.
All aumenta la demanda del nuevo alojamiento en todas las escalas de precios. No
son slo los jvenes que necesitan el alojamiento. La gente trabaja en casa ms y tien
e ms nios; el concepto de homespace requerido se hace ms grande.
precios de la Plusvala estn cerca de un nivel ms bajo absoluto. El mero hecho que l
a plusvala existe, permitiendo precios inferiores en ventas, es a diferencia de l
a situacin hace algunos aos cuando muchos ventas se cobraron los impuestos a preci
os de ingresos ordinarios. Y de hecho, el nuevo derecho tributario pas en 2003 lo
s ha bajado an ms.
Propietarios se puede vender casi libre de impuestos cada dos aos. 500000$ corrie
ntes (250000$ para singles) la exclusin en la venta de su residencia personal se
puede repetir para cada casa en la cual ha residido durante dos de los cinco aos
pasados. En las circunstancias correctas (ver Segundas Casas Cobrar los impuesto
s en otra parte), la exclusin est disponible para una segunda casa. Note que la ex
clusin antigua anterior de 125000$ despus de la edad 55 se retir progresivamente en
1997. Adems, si las ganancias gravables exceden lmites (500000/250000$), conviert
en la casa a un alquiler y usan 1031 cambio Ms duro (ver en otra parte) conseguir
una nueva propiedad y aplazar la ganancia.
provisiones de Cambio permiten que inversionistas aplacen la plusvala. Los invers
ionistas a largo plazo pueden aplazar la plusvala cambiando el capital en otra pr
opiedad del valor igual o mayor. La torcedura favorable en aos recientes debe per
mitir que el inversionista retrase la identificacin actual y la compra de la sigu
iente propiedad.
Introduccin a la Segunda Edicin xxiii
Prestamistas estn preocupados a recursos ajenos. La financiacin est disponible para
casi toda la casa y compras de la inversin, incluso sumas para el casas que nece
sita reparaciones y el no dueo ocup propiedades. La accin de palanca (cantidad del
prstamo al dinero efectivo abajo) porcentajes es histricamente alta: el 90 por cie
nto para muchos inquilinos del dueo, el 75 a 80 por ciento para muchos inversioni
stas. De hecho, las oportunidades de la financiacin de bienes inmuebles son tan a
bundantes que tiene que hacer compras alrededor ms que en el pasado slo para conse
guir la mejor oferta.
prstamo del valor lquido de la vivienda libera el dinero para inversiones. Los fon
dos de un prstamo del valor lquido de la vivienda pueden ayudar a inversionistas q
ue comienzan a hacer un pago al contado en una nueva propiedad o hacer mejoras d
e capital necesarias en la propiedad existente.
Tasas de inters estn cerca de mugidos histricos. En ningn momento en las tres dcadas
pasadas hacen ser tasas de inters tan bajo. Y aunque los precios puedan no perman
ecer bajos, probablemente no se elevarn considerablemente ninguno (ver la discusin
en otra parte).
Todos estos hechos son de buen agero para invertir en bienes inmuebles. No podemo
s predecir exactamente lo que pasar en el previsible
futuro. Realmente parece que muchos factores favorables como perfilado encima ap
oyarn un clima de inversin animado. Ser tan lucrativa la inversin como los aos 1980 y
los aos 1990? Las dinmicas estn en el lugar para una continuacin de la inversin prove
chosa. La llave, sin embargo, no debe ver el clima de inversin de una distancia,
pero trabajar cada acuerdo con cuidado - y esto es lo que este libro es sobre -
cmo evaluar una propiedad y hacer el acuerdo correcto. Si es un superior por el c
asas que necesita reparaciones, un arriendo/opcin, la compra de unos dos - o de t
res familias, o una multifamilia ms grande, es todo sobre una propiedad particula
r y el acuerdo que hace para ello. Y este libro le ayudar a hacer la mejor oferta
.

Cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna

en bienes inmuebles
Para muchas personas, los bienes inmuebles han sido la inversin de la opcin de hac
erse ricos. De ningn otro modo le puede consecuentemente y sin peligro hacer gran
des cantidades del dinero. En este primer captulo miraremos a cada uno de los cin
co caminos mgicos para usar bienes inmuebles para ganar la libertad financiera. Tam
bin miraremos cmo estas tcnicas trabajan el uno con el otro. Hablaremos de cmo puede
empezar con poco o ningn dinero y con el trabajo modesto en su tiempo libre en u
n camino pavimentado con grandes ganancias durante aos - un camino donde es su pr
opio jefe, hace su propio horario del tiempo, y, ya que domina estas habilidades
, prospera.
LOS CINCO CAMINOS MGICOS HACIA RIQUEZA
Hablaron de las ventajas generales de bienes inmuebles que le pueden hacer rico
en la Introduccin, por tanto ahora concentraremos nuestra atencin en una breve vis
in de cada una de las cinco tcnicas exploradas en este libro y cmo puede ser bastan
te flexible para sacar ganancia con cada uno.
1. Compre y arregle casas de la familia sola para la reventa. Esto es uno de los
mayores mercados de todo el tiempo. En ninguna parte ms puede el inversionista m
edio
1
2 cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles
comience a aumentar la riqueza ms rpido. Muchas de las habilidades necesarias son
de sentido comn. En primer lugar, asegura una propiedad que se valora razonableme
nte porque tiene que dirigirse. Entonces, maneja o hace estas reparaciones usted
mismo; y finalmente, revende la propiedad a un comprador de casa detallista. Com
plejo sano? En absoluto no. Como la familia sola superior por el casas que neces
ita reparaciones se puede vender o alquilarse a un mercado enorme de compradores
o arrendatarios, es una de las empresas de bienes inmuebles ms comunes. Y puede
encontrar tanta ayuda como necesita. Si trabaja con un corredor de bienes races,
descubrir que su maestra en valores de la propiedad ser que vale la pena. Si trabaj
a con un carpintero o contratista, averiguar fcilmente el gasto de reparaciones ne
cesarias. El superior por el casas que necesita reparaciones es una oportunidad
de inversin esto es mutualmente ventajoso. Es ideal para empezar y generacin del d
inero efectivo, en particular para aquellos inversionistas que no se oponen a en
rollar sus mangas y hacer las propias reparaciones necesarias, al menos empezar.
Comienza buscando propiedades de la familia sola que pueden estar en la angustia
, pero que no requieren reparaciones principales y que son bastante bajas en el
precio para permitir una ganancia robusta de la reventa. Dos a cuatro acuerdos p
or ao le ganarn ms que, por ejemplo, el sueldo del profesor medio. Uno de los modos
que obtendr la propiedad es a travs de un prestamista, compaa de la hipoteca, autor
idad fiscal u otro poseedor del embargo preventivo que ha extinguido el derecho
de redimir la hipoteca en una propiedad. Como las extinciones del derecho de red
imir a menudo necesitan la rehabilitacin, permanecen una de las mejores oportunid
ades de adquirir propiedades superiores por el casas que necesita reparaciones.
Desde la obtencin de una propiedad extinguida el derecho de redimir es diferente
que la negociacin con un vendedor de casa, nos dirigimos a esto por separado. Aqu
adelantar el conocimiento especial tena que hacer esta rea provechosa.
2. Compre o controle la propiedad a la venta al por mayor o el capirotazo a otro i
nversionista. Una versin alternativa a la compra del superior por el casas que ne
cesita reparaciones, haciendo del trabajo y revenderlo debe asegurar la propieda
d por el contrato y asignar su posicin en el contrato al otro que cerrar y har el t
rabajo. Esto se llama wholesaling o tirar. Wholesaling o tirar una propiedad sup
onen que vende una propiedad, normalmente como es, muy pronto despus de que lo as
egura por el acuerdo. Algunos inversionistas se concentran en wholesaling como u
na actividad primaria. Podra tomar el ttulo y revender en un cierre simultneo - com
pran y se venden en la misma sesin - o se venden antes de tomar el ttulo.
Wholesaling es perfecto si no quiere tomar el ttulo en una propiedad y llevar a c
abo con la cantidad necesaria de convenir y esperar de un comprador detallista a
venir. Tambin es estupendo si sus habilidades estn en la negociacin de acuerdos co
n dueos o trabajo de restricciones de tiempo contra el que hace el proyecto de re
paracin necesario. Es una gran manera hacer una ganancia sin pasar mucho tiempo,
amarrando mucho dinero efectivo, o provocando un compromiso de la hipoteca. No p
uede hacer la misma cantidad de ganancia
Los cinco caminos mgicos hacia riqueza 3
el wholesaling como si tom el ttulo y complet los trabajos de reparacin, pero entonc
es para poco esfuerzo su ganancia modesta ser una ganancia significativa en un ac
uerdo que puede requerir poco pago al contado.
3. Arriendo/opcin o propiedad del alquiler a propio de un vendedor y venta del futu
ro del contrato con un nuevo arrendatario-comprador. En la propiedad lease/optio
ning controla una propiedad arrendndolo de un dueo complaciente que le da una opcin
de comprar la propiedad algn da en el futuro. Las condiciones de arrendamiento fa
vorables tal como bajo mensualmente costado, duracin larga, capacidad de subarren
dar, y un precio de compra razonable en el futuro son todos los trminos que quier
e negociar. En un acuerdo del arriendo/opcin tpico se hace el subpropietario y alq
uila su propiedad arrendada - por un precio ms alto que paga al dueo - a un arrend
atario remitido para comprar en algn futuro tiempo. Para asegurar esta compra rec
ibe de su tenantbuyer un pago al contado, y por su parte da un crdito del alquile
r mensual hacia el convenido precio de compra. Slo en el futuro el cierre va su a
rrendatario tomar el ttulo.
Es una ventaja para este arrendatario porque da l o ella una posibilidad de aumen
tar el capital en el crdito de alquiler as como tiempo para salvar ms pago al conta
do antes de tomar el ttulo. El arrendatario tambin gana cualquier apreciacin en la
propiedad. Para usted como un inversionista permite una ganancia ya que obtiene
la diferencia entre la cantidad del arriendo paga al dueo y el alquiler que el ar
rendatario le paga, recibiendo adelante una ganancia en efectivo durante el cier
re de la futura venta. Aunque no pueda ganar la misma cantidad de ganancia en co
mparacin con esa de la propiedad absoluta, el acuerdo es similar a wholesaling en
esto es capaz de evitar hacer un pago al contado grande o asegurar una hipoteca
. Y podra vender o asignar su posicin en cualquier momento. Un arriendo/opcin puede
ser atractivo para un dueo corriente que quiere deshacerse de la responsabilidad
cotidiana de dirigir la propiedad consiguiendo una futura venta especfica.
Una variacin de la tcnica del arriendo/opcin slo es para negociar una opcin - el dere
cho de comprar en algn futuro tiempo - sin pasar este derecho a un arrendatario.
De esta manera, con el riesgo limitado para usted, controla la apreciacin de la p
ropiedad y tiene el tiempo para pedir financiar para un futuro cierran y/o encue
ntran a un comprador.
4. Compre y sostenga casas de la familia sola para la inversin a largo plazo. Los
tres primeros caminos mgicos tratan con varias tcnicas a corto plazo de propiedad y
control. El cuarto implica comprar y sostener la vivienda unifamiliar durante u
n perodo ms largo. La tcnica comprar-y-sostener confa en la apreciacin a largo plazo
de una propiedad sobre un 3-al perodo de 20 aos. Aqu examinamos el alquiler persist
ente y direccin de un arrendatario solo en una propiedad y cmo se diferencia de
4 cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles
tcnicas del trmino ms corto. La compra y la posesin de una casa que no necesariament
e necesita la rehabilitacin, pero quizs es que vale la pena debido a ubicacin o pre
cio pueden terminar por ser un trato ya que el tiempo aumenta su valor. Muchos i
nversionistas han usado sus habilidades de la inversin de sacar ganancia de alqui
leres de la familia sola a largo plazo.
5. Compre y sostenga piso de la multifamilia y pequeas propiedades comerciales. P
odra tropezar en un bloque de pisos de seis unidades o un pequeo edificio comercia
l que puede necesitar convenir (y qu uno no hace?) y decide hacer las reparaciones
y revenderlo en seguida. Esto es fino. O, ya que slo lee en la seccin anterior, t
ambin podra decidir comprar y sostener una propiedad de la familia sola. Esto es b
ien, tambin. Sin embargo, considere que la construccin bsica y diseo de un piso (o c
omercial) permisos de edificacin el uso continuado y abuso, de no poseer a arrend
atarios ms que una casa de la familia sola normalmente construida y diseada para e
l dueo-inquilino probablemente ms considerado. La verdad es que durante los aos los
numerosos inversionistas han coleccionado casas como sellos y los han alquilado
para el largo plazo. Pero, debida de disear y durabilidad, la inversin a largo pl
azo tiene menos riesgo si es un edificio construido expresamente para arrendatar
ios.
Por lo tanto, una manera excelente de comenzar en la inversin a largo plazo es co
mprar un doble u otro edificio de hasta seis u ocho unidades. Los captulos (14-17
) sobre unidades mltiples hablan de ingresos, gastos, e hipotecan gastos que se d
eben considerar asegurar un flujo de fondos positivo. Las ventajas adems del fluj
o de fondos incluyen la concentracin del capital a travs de la apreciacin y la amor
tizacin de la deuda. El riesgo incluye pisos que se aseguran se quedan alquilados
 y el mantenimiento no se retrasa. Aqu encontrar lo que tiene que saber sobre las
ventajas de la propiedad de la propiedad a largo plazo y cmo encontrar, comprar y
maneja estas propiedades de manera rentable.
Las tcnicas habladas en este libro se pueden cambiar para adaptarse a la activida
d de la propiedad en su rea. Podra arreglar una vivienda unifamiliar para sostener
a largo plazo. Podra arreglar un bloque de pisos para venderse. Podra combinar ha
sta tcnicas. Podra comprar una vivienda unifamiliar y cambiar su capital en un edi
ficio del piso pequeo. Podra aadir una opcin a una propiedad que desea arrendar y al
quilar de nuevo.
Conseguir su eficacia mxima siendo bastante flexible para usar varias de estas tcni
cas. Pero esto no significa que debera comenzar mezclando tcnicas juntos. Comience
concentrndose en un rea. Quizs podra desear comenzar en el rea que le interesa ms. E
siguiente captulo hablar de la compra, reconstituir y revender el superior por el
casas que necesita reparaciones; la mayor parte de la informacin apoyar el
Ahora es tiempo de hacer verdadero 5 dinero
las tcnicas que siguen. Como un gua para el xito, debe estudiar y aprender lo que t
rabajar en su propio mercado. Debe localizar e inspeccionar la propiedad, negocia
r con dueos corrientes y arreglar la financiacin, el arriendo o la opcin para lo qu
e desea adquirir o comprar.
AHORA ES TIEMPO DE HACER VERDADERO DINERO
El xito puede venir de usar cualquiera de las cinco tcnicas mgicas o una combinacin d
varios. La idea no es saltar de una tcnica al otro indiscriminadamente, pero com
enzar concentrndose un, especializarse en esa rea, y luego aadir a su maestra crecie
nte emprendiendo uno de los otros mtodos. Sin embargo, demasiadas oportunidades b
uenas pueden subir en el aviso de un momento para no ser capaces de aprovecharlo
s. Por lo tanto, tendra que ser bastante verstil para cambiar marchas en cualquier
momento en otro modo. Seguramente no sera extrao tener un arriendo/compra en el p
roceso cuando la posibilidad sube para comprar a una familia sola afligida.
Ahora que hemos dicho que es el mejor para comenzar con una tcnica, tambin diremos
que mientras es verdad que la especializacin en un lugar mejora su maestra en esa
rea, las oportunidades disponibles en cualquier mercado inmobiliario dado pueden
no estar en su rea. Adems, si las aperturas en alguna rea del lugar estuvieran en
la abundancia la competencia sera feroz, haciendo subir precios ms all de la razn. E
s el mejor para quedarse flexible y preparado a aprender otro mtodo - otra vez, u
n mtodo a la vez - de modo que pueda aprovechar oportunidades variadas.
Si slo trabaja en un rea estrecha, como compra y posesin de casas de la familia sol
a, perder la mayor parte del cuadro porque se concentra en un pedazo de inversin i
nmobiliaria. Quizs debera considerar la compra y la venta sin creer por el perodo d
el tiempo o hacerse un propietario de un edificio diseado para el uso a largo pla
zo, como un bloque de pisos. Expresamente, compre bajo y revenda unas propiedade
s de aumentar algn dinero efectivo antes de sostener a unos cuantos o venderse co
n el dueo que financia para un flujo de fondos. A menos que tenga mucho dinero en
el banco, no piense slo en la posesin, pero en compra y venta.
El punto fundamental es que mientras aprender y adquirir experiencia, tambin ser la
fabricacin de dinero y la construccin de una base financiera que le har rico. Y, s,
puede parecer ms fcil afilar sus habilidades en un rea sola y desarrollar tal maest
ra all, pero quiere ser capaz de aprovechar lo que el caso est en su
6 cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles
mercado. Es mucho trabajo, en particular cuando debe esperar varias avenidas de
tcnicas de la inversin, pero es provechoso.
PAUTAS PARA EMPEZAR
Aqu estn algunas pautas para elegir con qu mtodo podra comenzar:
1. Estudie su mercado local. La tcnica que usa ser determinada por las oportunidad
es disponibles. Tiene que trabajar con lo que la gente quiere en su rea. En los C
aptulos 2-6 sobre el casas que necesita reparaciones ver ms en la medicin de su merc
ado local.
2. Note lo que contina en su economa regional. Sern mejores las oportunidades de fix
erupper en unos aos cuando la planta de fabricacin local se traslade? O se elevarn l
os bloques de pisos en el valor, ya que ms personas entran en su rea que se van?
3. Trate de encontrar la tcnica que apela a usted, algo que no slo encaja su merca
do, pero le encaja.
4. Note que algunas tcnicas requieren que ms dinero, al menos deje al principio, q
ue otros. Expresamente, el arriendo/opcin permite que usted deje poco para comenz
ar el acuerdo, pero la compra del bloque de pisos puede requerir el 10% al 20% a
bajo a menos que lo pueda financiar creativamente.
5. Calibre la cantidad de tiempo que tiene disponible para empezar. Y est conscie
nte de cuando ese tiempo sea libre. Generalmente, los bienes inmuebles le permit
en el control durante su tiempo. Puede manejar probablemente y mantener un piso
pequeo que incorpora las tardes o durante los fines de semana, pero trabajando en
un superior por el casas que necesita reparaciones puede requerir algn tiempo de
l da laborable cuando los comerciantes estn disponibles.
COMBINE TCNICAS PARA ASEGURAR XITO
Primero considere un axioma bsico de la inversin inmobiliaria: Cuando posible, ten
ga una posibilidad secundaria para la propiedad. Por ejemplo, si compra un super
ior por el casas que necesita reparaciones por la reventa como su inversin primar
ia, tiene en cuenta su potencial como un alquiler por si no se venda en seguida
por la cantidad quiere. En otras palabras, piense el seguro: What al-
Antes de que enrolle sus mangas 7
ternative tendr como una posicin del recurso para salvaguardar esta inversin? Esto n
o tiene nada que ver con la confianza faltante en su intencin original; es simple
mente alguna preinversin pensamiento precautorio que lo har fcil para usted cambiar
marchas si ha juzgado mal el mercado.
Por tanto debe estar preparado. Por eso tiene que ser capaz de pensar a niveles
diferentes y querer manejar la inversin de un modo diferente si resulta que tiene
que hacer as para maximizar mejor sus ganancias. En el ejemplo de cambiar un sup
erior por el casas que necesita reparaciones a un alquiler (al menos temporalmen
te), la parte de su consideracin podra ser la conveniencia de la propiedad como un
alquiler en trminos de durabilidad y ubicacin.
Otro ejemplo de cambiar el medio de la corriente de tcnicas sera una situacin donde
tiene un piso pequeo que construye esto iba a comprar y sostener, pero debido al
gasto de mejoras necesarias preferira revenderlo pronto por una ganancia modesta
y recuperar fondos de capital. Para tener esto como una alternativa viable, tie
ne que saber de antemano el coste exacto de reparaciones y saber cunto aumentarn e
l valor del edificio a fin de juzgar si es una inversin buena en general.
ANTES DE QUE ENROLLE SUS MANGAS
Muchos de nosotros han logrado luchar a travs de los altibajos de valores de bien
es inmuebles de la dcada pasada. Unos dicen que el genio es un mercado creciente.
Pero muchos inversionistas con conocimiento y creatividad pueden sobrevivir en
cualquier mercado a una enseanza a distinguir posibilidades afortunadas de tcnicas
de la inversin slidas.
Note que la inversin provechosa se puede hacer en todas partes en la nacin. Inclus
o dentro de regiones acomodadas hay casas que modestamente se valoran. Hay oport
unidad en todas partes. Nunca se tiene que desalentar! Hay inversionistas siempre
del mismo tipo que trabajan a travs de los mismos acuerdos en otra parte. Est per
sistente y los acuerdos buenos vendrn su camino. Recuerde, si gasta una hora por
da buscando la propiedad correcta, en unas semanas podra conseguir un acuerdo, y d
esde all puede ver cmo productivo se har si lo hace consecuentemente.
Si sabe lo que contina en su economa local, puede tomar la mejor ventaja de las op
ortunidades. Se debe especializar la respuesta? Quizs, pero slo si su mercado no of
rece una oportunidad amplia de realizar ms de una tcnica con xito. Para ser el ms pr
oductivo, usar dos si no tres tcnicas en
8 cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles
a que puede suceder. Adems, debe leer e investigacin todo que puede en la inversin
inmobiliaria creativa. La capacidad viene de conocimiento e imaginacin!
TOME ALGUNAS MEDIDAS DE SU MERCADO
Antes de que dejemos nuestra descripcin y entremos en detalles de nuestra primera
 estrategia, tomemos un momento y evaluemos su propio mercado. Aqu estn algunas ca
ractersticas que podra investigar sobre su mercado y las vecindades en las cuales
buscar la propiedad:
Los Establecen el rea territorial en la cual prospectar la propiedad.
Los Determinan divisiones territoriales de vecindades en las cuales har el negoci
o.
En cada vecindad determinan si el nmero de ventas de casa as como el valor de sus
precios se eleva o se cae y mira tendencias durante varios aos pasados.
Mirada al nmero de casas de la familia sola en contraste con el nmero de multifami
lia que mora las unidades, y encuentran si la tendencia durante varios aos pasado
s aumenta o disminuye.
Para casas de la familia sola, determine la proporcin de arrendatarios a dueos-inq
uilinos y la tendencia all durante varios aos.
Los Determinan el perfil del comprador tpico en cada una de las vecindades respec
tivas.
No deje a esta lista intimidarle. La investigacin de estas caractersticas no la de
stinan para ser una tarea exigente. Probablemente ya sabe la mayor parte de la i
nformacin. Todo lo que no sepa se puede aprender de corredores de bienes races loc
ales, tasadores de la propiedad, asesores u otros inversionistas. Un control ant
e el registro del condado de la oficina de hechos tambin puede ser provechoso. El
objetivo es para usted para comenzar a ganar un sentido de lo que pasa en biene
s inmuebles en su mercado. Esto le comenzar pensando en si el valor de propiedade
s de la familia sola sube y si la mezcla del arrendatario se mueve hacia dueos-in
quilinos - dos puntos importantes en la utilizacin de las tcnicas de bienes inmueb
les en este libro.
Preguntas frecuentes de caminos mgicas 9
Preguntas frecuentes DE CAMINOS MGICAS
Antes de que lea sobre cmo poner los cinco caminos mgicos para trabajar, tome un mom
ento para mirar estas preguntas con frecuencia hechas.
Se disea este libro para el inversionista de bienes inmuebles con experiencia? Abs
olutamente no. Aunque cualquiera con la experiencia de bienes inmuebles se pudie
ra beneficiar examinando el material aqu, lo que se presenta es principalmente pa
ra el inversionista que comienza.
Trabajarn estas estrategias en mi rea? Seguramente. Aunque los mercados varen, las o
portunidades abundan en cada rea. El libro contiene una discusin sobre cmo evaluar
su mercado local para usar la mejor estrategia.
Creo mucha deuda en la inversin inmobiliaria? No necesariamente. La creacin de la d
euda no es su objetivo. Slo recuerde que deuda que realmente toma es sostenida po
r una propiedad tangible que vale ms. Y cuando estas deudas se paguen su valor ha
br entrado en su bolsillo.
Van todas las tcnicas habladas con el trabajo del libro? S, comprenden las tcnicas p
rincipales acostumbradas para la prctica que invierte en bienes inmuebles en los
Estados Unidos hoy. Aunque unos tengan ms popularidad que otros, ninguno es menor
o insignificante.
Implican esquemas ningn dinero abajo? En absoluto no. Unos requieren ms dinero que ot
ros. Pero a menudo varias tcnicas son usadas para aumentar reservas de efectivo p
ara su uso en otra parte.
Sobre qu es esta llamada financiacin creativa de todos? La financiacin creativa es u
n trmino general que por lo general implica financiar adems de o ms all de un prstamo
hipotecario tradicional. Cuando usado en este libro se refiere a la participacin
del vendedor en la financiacin secundaria y el uso conservador de un prstamo del
valor lquido de la vivienda.
Va la utilizacin de las tcnicas descritas aqu llevan tiempo? Unos toman ms largo que
otros. Seguramente no tiene que dejar su trabajo actual para empezar con la util
izacin de varias de las tcnicas. Asegurar y el arreglo del trabajo de un superior
por el casas que necesita reparaciones a menudo se pueden hacer fcilmente en una
base de media jornada. Proporcionalmente, sin embargo, algo como
10 cinco caminos mgicos a fabricacin de una fortuna en bienes inmuebles
la operacin de varios bloques de pisos puede tomar un compromiso ms grande a tiemp
o, a menos que la direccin profesional se use.
Si compro una casa de la familia sola o edificio del piso pequeo tengo que estafar
al vendedor? Por supuesto no. Las grandes ganancias vienen de tratar justamente
en el mercado. Note que todos los precios vienen de ventas comparables en el me
rcado; hasta un superior por el casas que necesita reparaciones daado tiene una r
azn por su precio bajo.
Es completo este libro y todo que tengo que saber? No, su estudio de bienes inmue
bles debera ser de toda la vida. Aunque las tcnicas presentadas aqu sean cuidadosas
y destinadas para comenzarle, cada uno es su propio campo con una fraternidad d
istinta de seguidores, libros, cursos y gures.
Estn negociaciones con vendedores difciles? En absoluto no. Aun cuando tiene que of
recer a un vendedor menos que lo que l o ella preguntan, un vendedor es generalme
nte persuadido por los precios de venta materiales y comparables actuales que se
juntar en cuanto al valor de una propiedad. Puede hacer la negociacin agradable s
i el vendedor sabe que quiere tomar un poco de la responsabilidad del problema d
e bienes inmuebles de su hombros. Note que a menudo puede venir cerca del precio
inicial del vendedor si llama los trminos; esto lo hace mutualmente ventajoso pa
ra ustedes ambos.
No estoy seguro de mi crdito. Cmo voy sobre la calificacin para una hipoteca? Dos ob
servaciones: En primer lugar, considere que muchas propiedades de la inversin, ta
nto solas - como multifamilia, son financiadas en el todo o en parte por el vend
edor; en segundo lugar, muchos prestamistas basan sus decisiones de la hipoteca
ms sobre el valor de la propiedad y menos en el prestatario. Una vez que tenga bi
enes inmuebles, sin tener en cuenta cmo se financian, habr ido un largo camino a l
a reparacin de cualquier problema del crdito.
Necesito una licencia de bienes races? Para no practicar como un inversionista, no
hace. De hecho, tener una licencia puede poner en peligro su estado del inversi
onista con la Hacienda Pblica (IRS), as como ser un obstculo en el funcionamiento c
on agentes de ventas. Adelante, muchos vendedores simplemente no quieren dirigir
se a agentes de bolsa, as no se autorice para hacerse el que. Note que wholesalin
g una propiedad puede parecer a ello requiere una licencia, pero hasta aqu vende
un contrato para comprar una propiedad sobre la cual tiene una medida de control
- y no para unos honorarios, pero para un margen de beneficio o diferencia en e
l precio.
Preguntas frecuentes de caminos mgicas 11
Tengo que incorporar? Generalmente, no. De hecho, perder ventajas fiscales importa
ntes si hace. Se supone que la incorporacin limita la responsabilidad, pero si lo
s individuos dentro de una corporacin actan irresponsablemente, la corporacin no ab
rigar su responsabilidad. Por lo que la responsabilidad de alguien que sufre un a
ccidente en su propiedad va, siempre se debera cubrir del seguro apropiado, y el
seguro de responsabilidad civil es relativamente barato. En cuanto a la responsa
bilidad de la hipoteca, aun si tiene una corporacin que probablemente se requerir
que firme personalmente en la hipoteca. (En este aspecto, siempre se debera asegu
rar que la hipoteca es menos que el valor de la propiedad.)
Cules son los caminos principales de los cuales pasar mi tiempo? Ah, s, no le dije an
No es tanto sobre ladrillos y mortero (aunque pueda haber seguramente un poco d
e esto). Pasar a la mayor parte de su gente de poniendo en contacto del tiempo, y
la segunda inversin ms grande de su tiempo ir hacia el establecimiento del valor i
nvestigando ventas comparables.
Tomar la persistencia? S, definitivamente. Tambin tomar indefatigability, resistencia
, determinacin, objetivo, arena, y, por supuesto, valor. S, mucho valor.
En el siguiente captulo, comenzaremos a exponer el modo que hace el dinero con el
casas que necesita reparaciones.
Fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
En este captulo miraremos la primera opcin de muchos inversionistas de la propieda
d, el superior por el casas que necesita reparaciones.
EL APURO Y VENDE ESTRATEGIA
Aqu est por qu el apuro y se vende la estrategia es tan popular hoy. En primer luga
r, la idea es golpear los altibajos del ciclo econmico. Como inversionistas, hace
mos esto entrando y rpidamente. En segundo lugar, porque la propiedad deseamos co
mprar necesidades un poco de trabajo, muchos compradores de casa detallistas no
competir con nosotros en el precio porque a menudo eligen una casa que necesita p
oco o ningn trabajo. Esto lleva el que somos capaces de comprar nuestras propieda
des objetivo a precios ventajosos. En tercer lugar, mientras podemos determinar
que necesidades hacerse y saben lo que podemos vender la propiedad por cuando se
arregla, nos podemos cerrar en nuestras ganancias.
La ventaja clave de esta estrategia consiste en que usted, el inversionista, no
est en el capricho de inflarse o desinflar precios, o direccin de la tasa de inters
, o hasta tasas de vacantes fluctuantes. Mientras sabe cunto le costar para arregl
ar la propiedad y por qu se vender, sabe cual su ganancia ser. Est en el control.
12
La compra de unos 13 superiores por el casas que necesita reparaciones
Como cualquier tarea que sea econmicamente provechosa, implica el trabajo y el en
tendimiento. La diligencia y la paciencia traern el xito, y con la experiencia cad
a xito llevar al otro.
A este punto se puede preguntar si la posesin de la propiedad del alquiler sobre
el largo plazo es una estrategia mala: Seguramente no. Como leer en los Captulos 1
3-17 sobre la estrategia comprar-y-sostener, las ganancias a largo plazo existen
en la propiedad tanto de propiedades de la multifamilia como de la familia sola
. Si compra bajo en el ciclo de bienes inmuebles y se vende alto cuando alcanza
su punto mximo, no puede perder. El cronometraje de su compra y venta debe estar
en la armona con su ciclo de bienes inmuebles local. Parece a la inversin en la bo
lsa. Compra cuando los precios son bajos y nadie quiere la reserva, y vndase cuan
do el mercado est caliente.
Cul es el estado de su mercado inmobiliario local? La respuesta a esta pregunta le
dirigir en el cronometraje de sus compras del alquiler. En este libro leer cmo det
erminar el estado de su mercado local.
Aunque no pudiera tener un montn enorme del dinero, aprender cmo rodearse con aquel
los que le pueden asistir con su proyecto: carpinteros, artesanos expertos, insp
ectores de casa, tasadores y corredores de bienes races. Aprender cmo ganar la fina
nciacin que le dar todo el dinero tiene que comprar y rehabilitar sus propiedades.
Tambin le mostraremos ejemplos concretos de inspecciones de la propiedad, estimac
iones de costos de reparacin detalladas, y cmo negociar el acuerdo y luego prepara
r una oferta de compra.
El negocio de la rehabilitacin no es enriquecerse el esquema rpido. Trabajar mucho
para sus ganancias usando su cerebro y, a cualquier grado elige, sus manos.
COMPRA DE UN SUPERIOR POR EL casas que necesita reparaciones
Una vez que haya encontrado una compra anticipada, la primera cosa de hacer es h
acer una lista hecha una lista que le ayudar a determinar el coste de reparacione
s. Despus, tiene que valorar la propiedad. Ya que podra ser difcil encontrar una pr
opiedad similar en una condicin no arreglada comparable (de modo que pueda compar
ar precios), har su comparacin basada en a qu la propiedad parecer cuando se repare
o se trae en la misma condicin que la otra propiedad. Esto tambin permite que uste
d apunte su precio de venta final. Una vez que tenga un precio de venta proyecta
do, resta el coste de reparaciones, una ganancia mnima del 15% basado en el final
14 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
precio de venta, y arriba y venta de gastos ms del 15%. La cantidad restante le d
a el mximo de lo que puede pagar sin peligro y todava hacer una ganancia.
Aqu est un ejemplo de cmo podra trabajar: encuentra un clunker que ningn comprador de
casa potencial ha comprado porque se necesita demasiado trabajo y el propietari
o actual pregunta a demasiado dinero. Comienza con un examen cuidadoso y encuent
ra que las reparaciones se deben hacer en el tejado y en la cocina, que se reque
rir mucha pintura, etctera. Nada principal, pero en total estima que el coste de r
eparacin es 15000$. Despus, encuentra varias casas en la misma vecindad que se han
 vendido dentro del ao pasado y son similares a su casa sustancial - una vez que
el trabajo se completa. Las tres casas ms similares a su nuevo para fijarse prome
dio de la casa estrechamente en 85000$. Ahora resta de este precio de venta proy
ectado el 30% (ganancia, arriba, y venta de gastos), o 25500$, que le deja con 5
9500$; reste de ese coste de reparacin de 15000$ y consigue 44500$. En otras pala
bras, 44500$ es mayora que debera ofrecer.
Valor comparable como terminado: las Reparaciones necesitaron: Ganancia, arriba,
vendiendo coste: precio de la compra mximo:
85000 - 15000-25500 44500$
Note que esto es slo una forma de la taquigrafa del proceso total, y los precios p
ueden ser unos pocos bajo para la mayor parte de mercados. Ms tarde en el Captulo
5 tratamos extensivamente con cmo llega a la reparacin y valora cifras.
Una propiedad que puede comprar a un precio relativamente bajo, examinar el ttulo
para ver cualquier embargo preventivo, obtener precios de reparacin exactos, con
seguir el mundo real comparables para su condicin fija y demostrar a usted que es
provechoso despus de todos los gastos y vendible en una variedad del precio aseq
uible para su rea - esto es una propiedad que debera comprar.
Vamos a mirar a otro ejemplo antes de continuar. Ahora entraremos en una escala
de precios bastante comn para muchos mercados. Encuentra una propiedad que siente
sera fixerupper excelente. El vendedor pide 115000$ la propiedad. Examina el val
or justo de mercado para ver la propiedad como si todo se arregl contra comparabl
es en 185000$ a la variedad de 205000$ para esa vecindad. Para ser conservador,
estima que se vender por 190000$. Las reparaciones le costarn 25000$. Supone que g
astos de cierre sean aproximadamente el 6%.
Busque casas que necesita reparaciones en todos los niveles de precios 15
Con el 10% del precio de venta proyectado para el elevado, su estimacin final de
gastos es:
Propiedad:
115000$
Reparaciones:
25000
Cierre de gastos:
11,400 (el 6% de 190000$)
Arriba:
19000 (el 10% de 190000$)
Total parcial:
170.400$
Precio proyectado:
190000$
Cantidad restante como ganancia: 19.600$
En este ejemplo, le debera llevar la propiedad ms larga que estima antes de vender
lo, tiene fondos elevados suficientes para pagar los gastos de transporte. Una g
anancia de 19.600$ es el 10,3% de su precio de venta proyectado. Y por supuesto
puede aumentar su ganancia si el vendedor quiere tomar menos - cada dlar menos l o
toma ser un dlar ms en su bolsillo. Siempre negocie el precio de venta tanto como
el vendedor tolerar.
Note que una de las llaves en el funcionamiento del mercado superior por el casa
s que necesita reparaciones es que el precio de la casa una vez arreglada cabr en
una variedad en la cual los compradores buscan activamente casas en su rea. A ve
ces esa variedad es ms baja que este ejemplo, a veces ms alto. Generalmente la may
or parte de inversionistas familiares con reconstituir recomiendan que uno se qu
ede en las escalas de precios inferiores - las casas de alta calidad limitan su
mercado. Pero nunca vaya muy bajo; quiere quedarse el lado bajo de la escala de
precios ms activa en su mercado. Esto es donde las mejores ganancias se hacen.
BUSQUE casas que necesita reparaciones EN TODOS LOS NIVELES DE PRECIOS
Como indicado, muchos inversionistas superiores por el casas que necesita repara
ciones sienten que no tiene que tratar con propiedades caras. Las propiedades ms
baratas tienen la mejor posibilidad para la ganancia ms alta. En una propiedad ca
ra probablemente amarrar demasiada capital, por ltimo dificultando su objetivo de
hacer ganancias. Por ejemplo, lo que puede parecer a mucho en 250000$ porque se
necesitarn slo ms 15000$ para convenir puede no ser tan grande si no se puede vende
r por considerablemente ms. Y si debe usar un reactivo para venderlo ms tarde, ese
coste de la comisin puede comer por completo demasiado de su ganancia. A menos q
ue se localice en Beverly Hills con una visin escnica de
16 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
las Colinas de Hollywood, podra ser el paso mejor de dinero. Aqu estn algunos motiv
os la accin es mejor en propiedades menos caras:
1. Estudie la accin de precios en su mercado. Si hay ms compradores en el mercado
domstico nuevo que ninguno otro, tendr ms posibilidades para vender una casa ms pequ
ea que una ms grande, ms cara.
2. Los compradores por primera vez de casa, aunque no normalmente inclinado a pa
rticipar en el trabajo extenso, pueden no ser tan quisquillosos como los comprad
ores de las casas caras. Aceptarn mantenimiento ms aplazado y problemas del estilo
obsoletos porque estn deseosos de colocar en su primera propiedad.
3. Las casas en una escala de precios inferior generalmente necesitan ms trabajo
que casas caras. Esto permite que inversionistas-compradores aumenten su capital
por el trabajo que pueden hacer o quedar en haber hecho.
4. La financiacin ms beneficiosa est disponible para compradores de casa nuevos. Lo
s programas de gobierno y la cantidad de dinero modesta requerida por un ms abajo
costado a casa hacen a prestamistas ms cmodos con pagos al contado inferiores. Ot
ra vez, esto aumenta su fondo de potenciales compradores.
5. Si su superior por el casas que necesita reparaciones no puede venderse inmed
iatamente lo puede alquilar por lo general para una cantidad para cubrir gastos
hasta que el mercado mejore.
Habiendo dado estos puntos que indican las ventajas de comprar y arreglar la pro
piedad ms abajo valorada, no est casado con esto por regla general. Deje a su merc
ado determinar la variedad del mejor precio en la cual tratar. Querr considerar aq
uellas oportunidades que se hacen disponibles. Por ejemplo, si el mercado domstic
o primario en su rea est en las casas ms caras, busque oportunidades de este mercad
o. Slo recuerde que, por regla general, las casas ms alto valoradas cuestan demasi
ado en el transporte de gastos y comisiones para ser provechosas.
PUEDE DESEAR VIVIR EN SU INVERSIN
Hay que notar aqu que puede planear vivir en la casa una vez que se arregle. La f
inanciacin favorable y un ansia por poseer una propiedad que resulta necesitar un
poco de reparacin a menudo proporcionan un trato al inversionista que tambin resu
lta buscar una casa. Con frecuencia en este libro el superior por el casas que n
ecesita reparaciones que las jarcias del inversionista van re
Lista de comprobaciones de ocho puntos para fabricacin de dinero con casas que ne
cesita reparaciones 17
la mano de papel ms esfuerzo que una casa el propietario nuevo normalmente opta p
or. Pero en este caso, el inversionista y el comprador de casa son el que. Slo re
cuerde que las reparaciones principales a menudo incluyen riesgos de salud y seg
uridad para los cuales las comunidades locales prohben la ocupacin hasta no correg
ido.
LISTA DE COMPROBACIONES DE OCHO PUNTOS PARA FABRICACIN DE DINERO CON casas que ne
cesita reparaciones
Ser familiar con su economa local y mercado inmobiliario es una fundacin para cual
quiera de las tcnicas descritas en este libro. Si sabe el nivel de precios en el
cual la propiedad en su rea se vende, puede reconocer por instinto mucho. Por sup
uesto, con la experiencia tambin vendr para saber los parmetros generales de precio
s en los cuales puede hacer la mayor parte de dinero. Sin embargo, aun cuando en
cuentra algo dentro de su grupo, no significa que debera bajar los humos a un deps
ito en seguida. Todava tiene que seguir estas pautas, que se exploran detalladame
nte en captulos subsecuentes:
En primer lugar, encuentre la propiedad correcta. Hay muchos modos de hacer esto
. Un camino es trabajar con agentes. Su obligacin formal es representar a un vend
edor pero en hacer por tanto deben presentar la propiedad del vendedor a todos l
os potenciales compradores. Si permanece cerca de agentes como un potencial comp
rador para alguno y todas las propiedades que encajan sus criterios, le dejarn sa
ber de acuerdos buenos potenciales hasta antes de que suban al mercado del pblico
de Multiple Listing Service (MLS). Otro camino es prospectar directamente a ven
dedores. Puede hacer esto sondeando vecindades para Para signos de venta y busca
ndo la publicidad de peridico a vendedores. Todos estos mtodos deberan ser usados p
ara encontrar acuerdos posibles. Su objetivo es tener un flujo constante de la p
ropiedad que encaja sus criterios.
En segundo lugar, inspeccione la propiedad. Tiene que hacer una inspeccin complet
a de las caractersticas fsicas. Preste la particular atencin a ubicacin, talla y con
dicin general. De esta informacin puede hacer un anlisis del mercado rpido en cuanto
a su valor. Haga una lista detallada de reparaciones necesarias. Son debido a la
negligencia del dueo o debido a su edad? Son rasgos all anticuados? El trabajo pue
de ser tan simple como limpieza general y repintar o tan extremo como techar de
nuevo y mejora de cocina y cuartos de bao o adicin de una buhardilla. El punto aqu
es que tiene que tener una idea buena de que esperar - no quiere ninguna sorpres
a desagradable, tan es cuidadoso.
En tercer lugar, estime gastos de reparacin. Investigue el coste de cualquiera ne
cesidades para hacerse. Haga esto ampliando su lista inspector - determina
18 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
lo que se debe hacer, lo que es requerido por el inspector de construccin local,
y lo que debera hacer para hacer la propiedad ms comerciable. Decida lo que quiere
hacer para hacerlo parecer mejor - las reparaciones cosmticas. Una vez que tenga
una lista de lo que se debera hacer, valorarla con carpinteros y contratistas, o
subcontratistas y manitas por tanto sabe exactamente lo que su coste de reparac
in ser a fin de determinar el precio que ofrecer.
En cuarto lugar, mirada comparables. Uno de los factores claves en su xito en el
mercado superior por el casas que necesita reparaciones ser su capacidad de deter
minar el valor de la propiedad, no slo entrando, pero lo que lo puede vender por
despus de que lo ha trado en la forma. Hace esto encontrando la propiedad comparab
le a su propiedad sustancial, suponiendo que ste todo se arregla. No por qu encontr
ar comparables como la propiedad es ahora, sin el trabajo hecho? Como tiene que
saber su precio del final - es decir lo que vender por una vez el trabajo se hace
. Puede parecer atrasado, pero no es. Directamente apunta su ganancia y permite
que usted presente slo lo que pasar en cada etapa del acuerdo.
Quinto, determine el precio de la oferta. Hace esto tomando la estimacin del valo
r final, restando su ganancia (hasta el 20%), restando gastos de reparacin, y ven
dindose y costos generales (ms el 8% al 15% respectivamente), y llegando a deber n
o va encima del precio. Desde all desea ofrecer una cantidad hacia abajo, ya que
su vendedor probablemente responder con un ms alto. Su precio de la oferta, entonc
es, es el que que incluye su ganancia despus de que todos los gastos se tienen cu
idado de, incluso la propiedad.
Sexto, negocie el acuerdo. La negociacin es sobre la adquisicin de la propiedad a
un precio que incluye su ganancia. Una vez que sepa lo que puede pagar sin pelig
ro - el precio que asegura que su ganancia - haga una oferta realizable, quizs un
a que el vendedor probablemente no aceptar, pero bastante cerca que no insulta l o
ella y le da una oportunidad de subir. Ms tarde en los Captulos 9 y 10 ver ejemplo
s de cmo incluir la financiacin y la estructuracin a su ventaja. Aqu, djele ser basta
nte para decir que tendr que negociar con el vendedor o agente para varios factor
es importantes ms all del precio, incluso la financiacin, tiempo antes del cierre y
assignability si puede ser su deseo a la venta al por mayor la propiedad al otr
o. Tenga en mente varias clusulas (ya que detallaremos ms tarde en los Captulos 7 y
8) listo para ir lo que le protege como un comprador. Puede tener una oferta pre
impresa de comprar la forma cuando trabaja con un vendedor directamente, o puede
aadir slo la sustancia de las clusulas en la forma del reactivo.
Sptimo, arregle la financiacin. Obviamente sabr de un modo general cmo financiar la c
ompra antes de que finalice el
Algunas ideas negociadoras 19
oferta. Puede haber alineado un banco que ha predado derecho a usted para una hi
poteca. O puede pedir que el vendedor lleve la hipoteca hasta que las reparacion
es se completen y la propiedad se revende. O pueden haber terceros que proveen f
inanciando en una base a corto plazo. Todo lo que la financiacin de la forma toma
, una vez que haya estado de acuerdo con el vendedor, puede completar las medida
s de financiacin. Note que aunque siempre quiera pedir que el vendedor lleve la h
ipoteca para usted, no todos sern capaces de hacer as, y no quiere perder muy si l
o ella no pueden. Por lo tanto, si puede precalificar a usted con una fuente de
la hipoteca convencional, reducir la marcha alrededor en el ltimo momento (ms en es
to en los Captulos 9 y 10, financiando). As sepa sus opciones de antemano y estar
preparado.
Octavo, cerca y toman el ttulo. Formalmente tome el derecho a la propiedad cerran
do la transaccin correctamente. Qudese en el contacto con su abogado - y siempre d
ebera usar un - en cifras exactas. Si ha hecho su tarea, los problemas durante el
cierre sern infrecuentes, pero pueden pasar y tiene que estar preparado. La util
izacin de un abogado entendido, as como tener un contable que puede participar, pu
ede hacer para un cierre ms liso.
ALGUNAS IDEAS NEGOCIADORAS
Negociando el precio, conduce con su mejor oferta primero? Absolutamente no! Siemp
re explore lo que el vendedor - o prestamista si es una extincin del derecho de r
edimir de un banco - tomar ofreciendo una suma que es ms el 10% al 20% lejos. Pero
recuerde, ha calculado el precio no debe ir encima. Y si no consigue su precio,
se puede alejar, sabiendo que alguien ms va al corto ellos mismos algunos dlares
a lo largo del camino. Slo siga haciendo ofertas basadas en una frmula que asegura
su ganancia.
Podra comenzar preguntando lo que el precio del fondo absoluto del vendedor sera s
i ofreciera todo el dinero efectivo y un cierre dentro de 30 das. No se sorprenda
si las cadas de los precios mucho cuando haga esta pregunta. No mencione un prec
io primero; espere al vendedor (l o ella que menciona el precio primero, pierde).
Entonces puede poner en su oferta baja y comenzar a negociar.
Justo como en la bolsa, nunca se debera caer enamorado de una reserva o una propi
edad. Siempre mire objetivamente. Esto es el nico modo que puede llegar a precios
exactos y hacer los nmeros tener sentido.
Asegrese que hay una clusula en su contrato que declara que tiene
20 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
20 das para inspeccionar y aprobar la propiedad o el contrato son sin fuerza lega
l y cualquier dinero que deje para ligar el acuerdo se devuelve a usted. Adelant
e, slo para mayor seguridad, necesita una clusula en su contrato que declara que l
os daos liquidados llenos - una cantidad que cerca todas las reclamaciones - para
el no rendimiento se limita con su depsito.
Con estas dos clusulas puede buscar a un inversionista, investigacin gastos adicio
nales, obtener la financiacin durante unos 20 das apretados, y si no se satisface,
puede enviar una carta certificada declarando que despus de una inspeccin llena,
no aprueba la propiedad, y recuperar su dinero del depsito. Si el trmino del contra
to expira en un cierre de 30 das y encuentra que no puede funcionar, pierde slo su
fianza.
Y, por supuesto, puesto una clusula en el contrato que tiene el derecho de mostra
r la propiedad a arrendatarios potenciales, tasadores, inspectores u otros inver
sionistas dados el aviso de las 24 horas. Tambin debera hacer el contrato totalmen
te asignable le debera decidir a la venta al por mayor (ms en wholesaling en el Ca
ptulo 8). Esta clusula puede decir, Este contrato es totalmente asignable por el un
o o el otro partido. O podra poner las palabras su nombre y/o cesionario donde el co
mprador firma. Siempre puede decir que no est seguro si quiere comprar la propied
ad como un individuo o en una sociedad.
Note esto cuando usted venta al por mayor, asigne el contrato. Normalmente, no t
oma el ttulo. Cuando asigna un contrato, recibe unos honorarios de la asignacin, e
n efecto vendiendo su posicin a un nuevo comprador que anda en sus zapatos.
RECONSTITUIR: PREGUNTAS CON FRECUENCIA HECHAS
Necesita mucho dinero para empezar en reconstituir el casas que necesita reparaci
ones? Un poco de dinero ayuda, pero es verdad que no necesita mucho. No necesita
tanto como podra para poner un pago al contado sobre un bloque de pisos. General
mente, puede planear para tanto dinero como toma, por lo general el 20% o ms, par
a comprar la propiedad en la necesidad de mejoras. En mayora de los casos consegu
ir la financiacin para la venta as como las reparaciones.
Cunta experiencia tiene que empezar en el casas que necesita reparaciones? Mientra
s se siente confidente que puede hacer la clase de tareas descritas aqu - trabaja
ndo con vendedores para encontrar la propiedad, inspeccionando y estimando el co
ste de reparacin, trabajando con contratistas, comparando el producto acabado con
propiedades vendidas comparables, y llevando a cabo para vender la propiedad -
har bien. Es en gran parte a
Reconstituir: preguntas con frecuencia hechas 21
la actividad prctica, pero no un para que se puede entrenar en la escuela. Requie
re que un surtido de habilidades - y una lata - hagan la actitud.
Tenga en cuenta que la alternativa cercana al casas que necesita reparaciones es
el wholesaling (el Captulo 8), donde tiene que encontrar la propiedad y hacer la
negociacin, pero pasarlo a otro inversionista que realmente comprar, completar las
reparaciones y revender a un propietario detallista.
Son algunos mercados mejor para reconstituir que otros? Realmente ayuda a tener a
lrededor de muchas casas de la familia sola en la necesidad de la reparacin. Tpica
mente stas son casas ms viejas que los dueos no han mantenido a los ltimos estndares
de la deseabilidad del consumidor. No significa que estas propiedades se deberan
romper o destrozarse, pero mejor dicho que debido a esta necesidad de la renovac
in, un margen de precios grande existe entre lo que valen en su estado actual y p
or que casas comparables en la reparacin buena todos arreglados se venden.
Adems de la condicin de las propiedades, es importante averiguar el deseo de nuevo
s compradores de casa de comprar las casas en la venta al por menor en estas vec
indades respectivas. Y la condicin del mercado en una vecindad individual puede c
ambiar. Un mayo vecino indeseable para condiciones econmicas regionales o locales
cambia a una de la deseabilidad. Por ejemplo, si hay poco edificio de nuevas ca
sas, las vecindades de casas existentes experimentarn un renovado inters.
A menudo ver a un comprador de casa comprar una casa en la necesidad de la repara
cin. No mire a esta gente como sus competidores, porque ayudan a hacer el mercado
para esa vecindad y traer la financiacin bancaria en la propiedad afligida. Por
regla general la mayor parte de propietarios no tienen el tiempo, inclinacin o ha
bilidad de tratar con un superior por el casas que necesita reparaciones. A caus
a de sus otros compromisos, por lo general tienen que tener la casa lista para v
ivir en.
Generalmente, varias reas dentro de cada rea metropolitana tienen vecindades enter
as en la necesidad de la renovacin.
Cul es el error ms grande que uno puede hacer empezando? Evitacin de la investigacin.
Varias reas claves del trabajo de la rehabilitacin requieren una investigacin del
coste de reparacin, valoran el anlisis y la comerciabilidad. Su estrategia individ
ual debe ser de inspeccionar la propiedad usted mismo, con profesionales entendi
dos, averiguar lo que es necesario para las reparaciones, y junte los gastos de
reparacin de contratistas o de su experiencia previa. Y debe comparar la propieda
d como ser una vez que las reparaciones se hacen a lo que es similar que se ha ve
ndido recientemente. Si
22 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
ha hecho este estudio de comparabilidad ltimo con cuidado, su juego del final de
la venta debera ser la parte ms fcil.
Una vez que haya sido a travs de este proceso de entender valores unas veces, ser
ms fcil para usted calibrar el valor de mercado. Pero nunca debera hacer estimacion
es bruscas de valores; se deberan a fondo investigar basados en precios de venta
corrientes para la propiedad realmente comparable.
La capacidad de determinar que necesidades hacerse y lo que costar combinado con
valorar correctamente la propiedad terminada cuando hecho es los elementos clave
s para el xito en el mercado de la rehabilitacin superior por el casas que necesit
a reparaciones. No hacer caso de ellos invita el fracaso.
Son necesarias las habilidades especiales en remodelar y convenir una casa? S, hay
unos, pero no tiene que ser la persona para hacer el trabajo actual. De hecho,
en sus estimaciones de trabajo y material siempre supone que el trabajo sea hech
o por un exterior repairperson. Muchos inversionistas que se especializan en la
estrategia superior por el casas que necesita reparaciones confan completamente e
n contratistas profesionales para hacer todo el trabajo. Esto permite que ellos
se concentren en descubrimiento de la propiedad y fabricacin de estimaciones exac
tas del coste de reparacin. Hacen su objeto principal de entrar y salir tan rpido
como posible a fin de minimizar gastos de la posesin. Por supuesto, si es prctico
en trabajos de reparacin y empieza slo, puede decidir hacer la mayor parte del tra
bajo usted mismo.
Es comn al paquete un poco del trabajo ms complejo, como fontanera o calefaccin, a u
n profesional reservando para uno menos tareas intrincadas como pintura, carpint
era menor y ajardinamiento. Pero slo recuerde - no tiene que ser prctico para tomar
parte en el mercado superior por el casas que necesita reparaciones.
Tiene que robar la propiedad a un precio excepcionalmente bajo para sacar gananci
a en el casas que necesita reparaciones? No necesariamente. Muchas propiedades q
ue se afligen o se daan tienen mucho cuarto para usted para comprarlos en el valo
r justo corriente, hacer las reparaciones necesarias y revenderlos en un nuevo v
alor de mercado. Para poner esto en el contexto, uno de los motivos como un inve
rsionista es necesario es que en mayora de los casos el usuario final de la propi
edad, el propietario, no es capaz o inclinado de comprar tal propiedad y realiza
r las reparaciones. Alguien tiene que traer a esta propiedad hasta la condicin ac
eptable antes de que se haga deseable para el propietario detallista. Aade el val
or considerable cuando trae una propiedad de un mal estado a uno que contrata a
un comprador de casa.
Reconstituir: preguntas con frecuencia hechas 23
Qu tipo de propiedades apunta en el mercado superior por el casas que necesita rep
araciones? Tres calificaciones se requieren de una propiedad superior por el cas
as que necesita reparaciones: El primer es que la propia propiedad necesite repa
raciones bastante sustanciales de modo que el propietario probablemente no la co
mpre en su condicin actual; en segundo lugar, que estas reparaciones guarden el p
recio relativamente bajo; y en tercer lugar, el vendedor se debe motivar bastant
e para hacer mucho. Un vendedor podra ser motivado por su necesidad de moverse, u
na muerte en la familia o un divorcio - todos tienen a razones de la venta.
Cmo consigue la financiacin para una propiedad en la necesidad de la reparacin signi
ficativa? Generalmente, a los bancos no les gusta financiar propiedades en la co
ndicin afligida. Por lo tanto, el acuerdo se tiene que presentar a ellos de tal m
odo que ven que realmente financian la propiedad ya que se arreglar. Esto por lo
general implica el escrutinio del banco de sus cifras de reparacin, incluso el re
conocimiento de violaciones del cdigo de construccin y cmo se fijarn, y los hechos d
e las propiedades comparables que corresponden a la propiedad sustancial.
En otras palabras, hace el acuerdo aproximado un nuevo prstamo de construccin con
el cual los bancos son familiares. Note que a menudo este enfoque de financiacin
requiere que el trabajo sea hecho por contratistas calificados que han presentad
o estimaciones escritas, y no a manos no cualificadas.
Si no es capaz de conseguir la financiacin bancaria en absoluto, tendra que financ
iarla usted mismo con la ayuda de un prstamo del valor lquido de la vivienda o con
la ayuda del vendedor, hablan de ambos de cual en los Captulos 9 y 10. Ya que un
prstamo de esta naturaleza es a corto plazo, por lo general menos de un ao, se de
bera fcilmente obtener.
Considere que el establecimiento de una lnea de atribuye un banco comercial que s
e especializa en prstamos comerciales a corto plazo. Un banco comercial que el di
nero de prstamos a restaurantes a menudo est encantado de conceder un prstamo a cor
to plazo donde el activo subyacente es bienes inmuebles (por eso lo llaman verdad
ero).
Tendra que usar a un prestamista de la hipoteca privado que se especializa en el
ofrecimiento de prstamos tanto para compra como para rehabilitacin. Esto a menudo
permitira que usted use un poco de su propio dinero en el acuerdo. La toma en un
compaero u otro inversionista tambin puede ayudar a hacer el trabajo de financiacin
.
Qu tipo de tasas de inters voy a pagar por alguna financiacin? Espere pagar una tasa
de inters ms alta que iba en su propia casa. Para usted, as como el prestamista, e
sto es una transaccin comercial por la cual las tasas de inters ms altas normalment
e se cobran. Sin embargo, slo es durante un poco tiempo, porque tan pronto como l
a casa se arregla, quizs an ms pronto, se ofrece para la venta. Es bastante habitua
l para el entero
24 fabricacin de dinero con casas que necesita reparaciones
el perodo del prstamo para ser slo seis a ocho meses antes de la propiedad se reven
de.
Note que ha explicado el coste de la tasa de inters en su cantidad elevada y que
cree restada del precio de venta final.
Tengo que reconstituir de jornada completa para tener xito? En absoluto no, aunque
esto pueda ser su objetivo. A fin de empezar slo necesita el tiempo para encontr
ar la propiedad y negociar con el vendedor. Esto se puede todo hacer jornada red
ucida. Adelante, tendr probablemente trabajadores exteriores hacen las reparacion
es necesarias y un agente de ventas para encontrar al comprador final. De hecho,
si parece a muchos otros inversionistas superiores por el casas que necesita re
paraciones, siempre usar a inspectores exteriores, repairpeople, y agentes de ven
tas, y usar el equilibrio de su tiempo para encontrar ms acuerdos.
Una vez que haya asegurado un acuerdo con el vendedor, puede decidir a la venta
al por mayor la propiedad a otro inversionista. Esto adelante reduce el tiempo t
iene que completar un acuerdo.
En varios captulos siguientes seguiremos presentando una gua gradual de descubrimi
ento, compra, revender y sacar provecho en Cmaras Altas del casas que necesita re
paraciones.
C H UN PUNTO E R
3
El descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
Cuando comienza a buscar casas de trato, puede ser dominado por todas las posibi
lidades diferentes: las casas vacantes, Para la venta por signos del Dueo, publici
dad en peridicos - slo dnde comienza a buscar las mejores propiedades de la rehabil
itacin? En este captulo examinaremos modos de encontrar la propiedad correcta y el
vendedor adecuado.
MINERA PARA ORO: APUNTE UNA VECINDAD
Uno de los mejores modos de encontrar a vendedores es minar una vecindad objetiv
o para el oro. Podra comenzar escogiendo una vecindad donde hay un nmero cada vez ma
yor de dueos-inquilinos, a diferencia de un nmero cada vez mayor de arrendatarios
- y tambin donde los precios crecen. O quizs ya tiene perspectivas quien comprara c
asas en una vecindad de obreros de la cual sabe, y quizs la escala de precios en
esta vecindad es tpica de su comunidad en libertad. Lo que sera ideal en su vecind
ad sustancial es un grupo grande de casas que son relativamente similares en el
valor, con una medida de diversidad cultural y una base econmica slida.
Como lee la lista en el primer captulo, mira no slo
25
26 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
en su comunidad total, sino tambin en vecindades seleccionadas dentro de la comun
idad. Y aunque varias vecindades en su comunidad puedan encajar sus criterios, t
iene que ser flexible, ya que los precios relativos siempre cambian. Puede comen
zar haciendo una lista de vecindades; entonces divdalos por calles principales de
modo que cuando monta a caballo a travs de cada uno se pueda referir a las ubica
ciones del casas que necesita reparaciones posible. Aqu estn algunos atributos que
han servido a inversionistas superiores por el casas que necesita reparaciones
- pero advertirse: se debe adaptar a sus ventas locales y niveles de precios den
tro de su mercado.
1. Una vecindad donde los valores se elevan y las casas parece ser ordenada.
2. Las casas que tienen 30 a 40 aos, con unos cuantos que muestran algunos signos
de la ropa.
3. Cspedes razonablemente mantenidos y ajardinamiento.
4. Unos, pero no construccin extensa, nueva.
5. Casas principalmente ocupadas por los dueos, con pisos mnimos.
6. Signos de nios que juegan y animales bien atendidos.
7. Patios con piscinas y barcos recreativos.
8. Las vecindades pobladas por razas diferentes.
Debera evitar vecindades donde la mayor parte de las casas se alquilan. Su objeti
vo es comprar, convenir, y vender, no comprar y alquilar (a menos que elija esa
tcnica, como descrito ms tarde en el Captulo 13). Si compra y alquila en una vecind
ad que disminuye, podra terminar por sostener la propiedad mucho tiempo. Tambin ev
ite vecindades donde varias casas son vacantes y tapadas. Es una indicacin de una
vecindad que disminuye, como son escombros, coches no registrados en patios y c
alles sucias.
Las vecindades ms viejas donde hay una buena cantidad de la actividad de la reven
ta son objetivos buenos. Podra averiguar sobre esta actividad de ventas en el Reg
istro de Hechos, o de MLS de los Agentes inmobiliarios. Ya que est en el negocio
de compra, convenir y revender, y no busca una casa para encontrar sus propias n
ecesidades, puede ser ms objetivo sobre lo que busca.
Deseo a travs de vecindades. Entrnese buscar casas que podran ser compras probables
. stos podran incluir casas vacantes, casas con Para signos de venta, por el dueo o
por el reactivo. Ni siquiera pueden ofrecer a algunos mejores candidatos por la
venta. Puede no -
Encuentre a vendedores con propiedades descuidadas 27
casas de tice en mal estado, o simplemente ms viejo con mantenimiento aplazado ob
vio.
Tambin puede buscar a dueos del ausente de casas descuidadas o abandonadas. Y comp
ruebe los registros tributarios en la oficina del asesor para averiguar la perso
nalidad de cualquier dueo de la ciudad de tal propiedad en la vecindad. Detecte a
estos dueos. Persiga conduce llamando a puertas.
No tenga miedo de salir y dirigirse a un poco de la gente que vive en la vecinda
d para conseguir un sentido de en que tipo de lugar debe vivir. Hay all delito? Cule
s son las preocupaciones de los residentes? El deseo a travs de la vecindad duran
te el fin de semana o temprano en la tarde cuando muchas personas son a casa y a
ctividades de persecucin. Esto le puede dar un sentido de a qu la vida parece en e
sa vecindad.
Ahora que alguna clase media, las vecindades de la escala de precios media se han
perfilado para usted para explorar, significa que buscar una casa moderada? En
absoluto no. Quiere encontrar el abandonado golpeado en medio de casas en la mej
or condicin. Si somos un poco rigurosos sobre lo que debera buscar, es debido al m
ayor margen de la ganancia disponible de arreglar una bestia contra tomar una pr
opiedad que necesita slo un pequeo trabajo.
ENCUENTRE A VENDEDORES CON PROPIEDADES DESCUIDADAS
Recuerde, cuando recorra una vecindad no busca los edificios finos y de fantasa.
Quiere resistente - no slo porque podran estar disponibles a un precio inferior, o
porque el vendedor podra ser muy motivado, pero debido a la diferencia entre el
estado actual de tal propiedad y esa de las casas alrededor de ello. Ms grande es
ta diferencia, ms potencial tiene que hacer una ganancia.
As pues, cuando va en coche alrededor con sus naipes (o cuaderno) y cmara, se conc
entra en signos de la Para venta por dueo (FSBO) y anota cualquier nmero de telfono
y direcciones. Note otras propiedades que podran estar en venta. O, se puede par
ar y preguntar si ve a la gente alrededor. No va a interrumpir y decir, Su casa r
ealmente parece piojosa y descuidada. Quiere venderse barato? Si alcanza a un dueo,
va simplemente a decir, Buscaba una casa para la venta en la vecindad - sabe de a
lguno? Tal vez el dueo slo tiene que saber que alguien se podra interesar. Podra come
nzar l o su pensamiento. Si parece de poco inters, el dueo todava le puede llevar a
alguien que es sensible a la venta. Se puede ir al menos
28 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
su tarjeta y guarda un registro de su contacto - un inters en venderse se puede d
esarrollar en el futuro.
Tambin, acercndose a la puerta principal de una casa, aunque encuentre es vacante,
le dar una idea rpida de su edad y condicin. La condicin del patio puede decir much
o sobre cmo la casa es dentro. Ahora o en el futuro tal lugar se puede convertir
en una ganancia. Si nadie ms quiere el lugar, ser barato y probable de tener una c
oncesin enorme a la ganancia. Ms resistente la forma, mejor potencial.
Para aquellas propiedades que parecen posibles, pero no tienen un FSBO entran el
patio, vaya a la oficina de su asesor fiscal y bsquelos. Nadie hasta tiene que s
aber que los investiga. En la oficina del asesor es tranquilo y distinto. Pngase
en contacto con los dueos. Si los puede alcanzar y se motivan, tiene suerte. Si n
o los puede encontrar, pregunte al prestamista lo que pas y compruebe cualquier e
mbargo preventivo posible en el juzgado.
No puede querer vivir en una de estas casas afligidas usted mismo, pero los enco
ntrar una mina de oro econmica de la ganancia. Por esta razn salga y recorra vecind
ades diferentes, siga cambiando su ruta y haga listas y ms listas. La informacin q
ue anota le puede llevar a algunos grandes acuerdos.
PROTEJA LA MOTIVACIN DEL VENDEDOR - UTILIZACIN DEL TELFONO PARA APROVECHAR
Use el telfono como un instrumento de mercadotecnia econmico y una manera de reuni
r informacin. En la conversacin telefnica inicial, proteja al vendedor para determi
nar si vale la pena pasar el tiempo inspeccionando la casa y propiedad. Haga pre
guntas para determinar la motivacin del vendedor. Despus de que ha identificado a
usted y su inters, y ha determinado si el dueo tiene inters correspondiente, puede
circular entonces a preguntas de precio y negociacin. De esta manera se separa el
productivo conduce de estos que no irn en ninguna parte. Puede contar fcilmente s
i tiene una perspectiva quien encuentra sus pautas. Sabe lo que busca y cmo desea
comprarlo. Estas preguntas son para probar la motivacin del vendedor; no necesar
iamente escudrian qu firme el precio del vendedor es.
Bastante con frecuencia, firme en la gente de precios dicen que son, ms negociarn
al final. Esto es porque son inseguros sobre el precio y sienten que lo tienen q
ue defender. Adems, cuando realmente hace su oferta, puede no estar en ninguna pa
rte cerca lo que el dueo quiere. El
Proteja la motivacin del vendedor - utilizacin del telfono para aprovechar 29
la llave es que si l o ella quieren venderse, probablemente har un acuerdo. Por lti
mo, esa motivacin va de triunfo o de fracaso el acuerdo. Tambin, debido a su conoc
imiento del mercado local, una vez que tenga una idea lo que el vendedor le toma
r probablemente sabrn si ese precio es muy, o si est hasta en el estadio de bisbol.
Todava tiene que hacer el trabajo callejero, pero uno de los motivos de saber el
valor es trabajar ms inteligente, no ms difcil. La verdadera negociacin vendr ms tard
, despus de que sepa el coste de reparaciones y estime el valor cuando completado
. Por el momento sus preguntas actan como un filtro para separar el posible del i
mposible. Las preguntas tambin investigan la motivacin del vendedor. Cuando llega
a un punto donde siente que el dueo se interesa y listo para negociar, preguntar
o l o ella tienen el capital sustancial y as pueden estar en una posicin para lleva
r la hipoteca. El dueo que financia puede ser la mejor oferta que hace. Si l o ell
a tienen poco o ningn capital, puede usar la estrategia de la compra-andhold dond
e sostiene la casa durante varios aos, beneficindose cuando el valor aumenta. Las
respuestas a estas preguntas le ayudan a comenzar a planear para la compra actua
l.
Ayuda a saber por qu se venden. Es su motivacin adems de la ganancia? Hay un divorcio
? Transferencia? Finca? Si la razn de venderse es una necesidad, es mejor para uste
d que si traten slo de hacer una ganancia. Si parecen realmente llevados a vender
se, comience a conseguir algunos detalles de la propiedad. Qu es esto se tienen qu
e vender? Nmero de cuartos? Dormitorios? Baos? Chimeneas? Servicios? Tipo de calor?
de la parte? Los fundamentos.
Despus, pregunte sobre la condicin del edificio. Los vendedores pueden no ser la g
ente ms objetiva para describir que necesidades hacerse pero sus respuestas le pu
ede sorprender. Al menos los comienza realizando que la condicin es importante. P
uede conseguir probablemente una idea si las reparaciones necesarias son cosmtica
s o estructurales. Se llena el stano con el agua? Hay all algn problema que siga ocur
riendo? Nunca va a saber las respuestas exactas a estas preguntas hasta que insp
eccione la propiedad, pero esta conversacin con el vendedor realmente le da una d
escripcin de lo que est delante.
Y, por supuesto, piense en la ubicacin y haga preguntas relevantes. Est cerca de al
guna planta industrial daina? Como qu es la vecindad? Hace compras cerca? Aunque las
respuestas finales estn en su inspeccin, las respuestas del vendedor le darn un se
ntido de cmo un residente (uno muy subjetivo) lo ve.
Tenga en cuenta que en esta etapa colecciona slo la informacin. Sus preguntas le p
reparan para adelantarse con o rechazar el acuerdo.
30 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
Desarrolle su propio enfoque. Pero el mejor estilo no debe tener estilo en absol
uto. Nunca quiere parecer a un profesional que va a aprovechar a la gente. Quier
e encontrar acuerdos buenos, pero al mismo tiempo no quiere engaar a alguien.
Si los vendedores parecen apropiadamente motivados, djeles saber que se alegrar de
salir y ver la propiedad. Si pueden ser flexibles en lo que preguntan, har proba
blemente una oferta. Trabajar a su ventaja si saben que buscar un derecho de descu
ento frente. Sin mencionar a cualquier cifra, trata de calibrar si tomarn el 30%
al descuento del 40%. Si saben que ofrecer menos que el precio inicial y todava qu
iere mostrarle la propiedad, puede valer la pena ir a encontrarse con ellos y ve
r la propiedad con cuidado.
MODOS DE ENCONTRAR A VENDEDORES
El desafo a usted es menos sobre el descubrimiento de la propiedad de comprar que
sobre el descubrimiento de un vendedor que es serio sobre la venta. Para unirse
a este vendedor, tiene que echar una amplia red. Vamos a considerar ocho modos
que encuentra a vendedores:
1. Reparta tarjetas de visita. Puede comenzar consiguiendo una tarjeta de visita
. No tiene que ser de fantasa o tener la grfica elegante por todas partes de ello.
De hecho, es mejor si no cruza como un profesional emprendedor. Guarde un perfi
l modesto. Recuerde, tiene que tratar con la gente y sus problemas a su nivel, y
muchos de los vendedores con los cuales tratar son afligidos por su necesidad de
venderse. Su tarjeta slo tiene que decir (otra vez, en la lengua simple que cada
uno puede entender) Compro Casas - por supuesto, con su nombre y nmero de telfono i
ncluido. A menos que trabaje de una oficina formal, no necesita una direccin en l
a tarjeta. Una direccin conseguir slo a la gente que se cae por cuando no est all. Ad
ems, quiere hablar por telfono con vendedores de calibrar su motivacin antes de que
se encuentre con ellos. Podra querer aadir Cualquier Condicin; esto ayuda a comunica
r esto se atrae a las propiedades ms resistentes - que es. Use estos naipes const
antemente; squelos a todos los sitios y la gente que visita. Nunca sabe cuando al
guien podra conocer a alguien que conoce a alguien.... Todos son una perspectiva
o una fuente potencial para una remisin. La mayor parte de sus naipes se tirarn, p
ero puede hacer miles de dlares en estos que se guardan.
Modos de encontrar a vendedores 31
2. Dirija anuncios clasificados. Una prueba de la motivacin es cuando los vendedo
res le llaman, sobre todo cuando aquellos vendedores han agotado otras avenidas
de la venta, como agentes de bolsa. El vendedor est listo para negociar y se debe
ra conformar con un descuento. Guarde su anuncio simple, como su tarjeta de visit
a. Y recuerde, nunca quiere dar la impresin est a punto de hacer mucho dinero de e
llos. Quizs va - pero hacer esto tiene que comenzar solucionando su problema. Su
anuncio podra leer, Compro casas y hago cierres rpidos - para el dinero efectivo, c
ualquier condicin. Incluya su nmero de telfono. No cada llamada ser que vale la pena.
De hecho, quiere slo perseguir con vendedores que estn ansiosos de actuar. Cuando
encuentra un, puede establecer una reunin en la propiedad.
3. Llame la publicidad del vendedor. Ya que muchos experimentaron rehabbers, uno d
e los sitios favoritos para estudiar es el peridico - en particular los bienes in
muebles o seccin de casa. Los dueos que desean vender su propia propiedad a menudo
colocan un anuncio en la seccin secreta del peridico local. Una razn de hacer esto
consiste en que las propiedades con problemas tienden a ser difciles para corred
ores de bienes races de venderse en su mercado principalmente detallista. Aunque
los agentes los puedan vender con un descuento, los dueos de la propiedad afligid
a a menudo sienten que pueden hacer mejor vendiendo su propiedad ellos mismos. L
a publicidad de peridico ofrece una variedad de posibilidades - del arriendo/compr
a a la venta de la finca al trabajo de necesidades para asumir pagos - todos los acu
os realizables si sabe los caminos descritos en este libro. Algunos peridicos gra
ndes tienen sitios web de Internet con propiedades puestas en una lista por MLS
y FSBO que puede ser buscado por precio, nmero de cuartos, distrito escolar o nom
bre de la ciudad. Si se interesa en una propiedad, slo tiene que llamar al agente
puesto en una lista o dueo.
4. Encuentre Para la venta por signos del Dueo. Los signos de FSBO caseros fijado
s en el patio delantero o en el edificio son una fuente excelente de conduce. Ll
ame el nmero. Si uno no se anota, esto es an mejor como le permite hasta marzo has
ta la puerta principal y encuentre al dueo. Como a menudo son ilegibles de la cal
le pueden no generar muchas llamadas al dueo. Esto trabaja a su ventaja cuando su
yo es una de las pocas llamadas que el dueo realmente consigue. Cada vez sale y v
iaja las vecindades buscan la propiedad con signos de FSBO.
5. Pague y gane remisiones. Pague a la gente para mandar la propiedad a usted. L
e ayudar tremendamente si alista varios llamados perros de la ave que perseguirn p
ropiedades disponibles y le avisarn sobre ellos. Les paga slo cuando finalmente ha
ce un acuerdo de una propiedad se han identificado. Por lo tanto, podra tener com
o muchos de
32 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
ellos trabajando para usted como desea y no tiene un poco arriba hasta que un tr
ato se encuentre. Cantidades apropiadas para pagar un perro de la ave por un pro
medio de la remisin entre 250$ y 500$, segn la talla del acuerdo. Note que en la m
ayor parte de estados es ilegal en el negocio de corretaje pagar unos honorarios
de la remisin a un partido no autorizado. Sin embargo, es un inversionista y no
han licenciado esa actividad - an. Es libre de pagar por cualquiera servicios que
desea. Avise a la gente que quiere pagar conduce y encontrar que a menudo tendr u
na ventaja de alta calidad - un no podra haber odo de lo tena no sido para el perro
de la ave que se refiere. Asegrese que lleva a cabo en el pago de su perro de la
ave; no quiere conseguir una reputacin mala o perder una relacin mutuamente benef
iciosa.
6. Reparta a aviadores. Arregle un folleto o un aviador (un folleto menos de fan
tasa) que puede presentar con regularidad en vecindades donde quiere hacer el neg
ocio. 81/2-by-11-inch hoja de papel que lleva un mensaje simple que compra casas
y se puede poner en contacto en el tal un nmero puede ser repartido por estudian
tes que contrata en centros comerciales, alamedas, ferias - en cualquier sitio d
onde la gente se junta. Un aviador simple es barato y durar durante aos. Los miles
se pueden hacer y repartirse en los lugares correctos dentro de horas.
7. Vaya la caza de la casa. Aunque antes mencionado, aadiremos un poco ms ya que e
s un tema importante bajo el descubrimiento de vendedores motivados. Justo como
un comprador de casa anticipado que va en coche a travs de vecindades abundantes,
tiene que salir e ir en coche a travs de las vecindades en las cuales desea hace
r el negocio. Est al acecho de los signos de FSBO y, como casas importantes, vaca
ntes. Las casas vacantes son la prueba que los vendedores motivados estn ah. La ge
nte no posee casas para el placer de tenerlos vaco. Una casa vacante a menudo ind
ica un problema en algn sitio. Puede concordar con los vecinos para averiguar qui
en es o era el dueo y cmo ponerse en contacto con ese individuo. Note que el corre
o enviado a una casa vacante a menudo se expedir. El correos le puede no dar la n
ueva direccin, pero confirmar si hay el que. Tambin puede ir a la oficina de evalua
cin local, que tendr la informacin sobre el estado de la propiedad junto con detall
es de la estructura fsica. Puede ser el caso que la casa vacante ya no es control
ada por un dueo privado. Si es un banco, o compaa de la hipoteca o su municipalidad
(que podra haber tomado la propiedad para el no pago de impuestos traseros), esa
entidad querr con la mayor probabilidad tener alguien como usted con quien hacer
un acuerdo favorable.
Est listo para encontrar al vendedor en la propiedad 33
8. Busque archivos de evaluacin. No siempre tiene que ir en coche alrededor de ve
cindades o esperar a alguien a visitar su publicidad; puede ir a un lugar - la o
ficina de su asesor fiscal local. Aqu puede averiguar detalles de la propiedad un
ida a mapas mostrando el contorno del paquete de cada dueo. Tambin encontrar la inf
ormacin valiosa como nombres y direcciones de dueos, avalos catastrales, tallas y d
etalles relevantes de edificios, terreno, o quizs embargos fiscales o dueos que po
dran ser asediados por impuestos altos o quienes se han movido del estado. Esta f
uente de informacin se debera usar para la investigacin de cada propiedad que le in
teresa, pero es particularmente valioso detectando al dueo de una casa vacante o
casa alquilada.
NO PASE POR ALTO A DUEOS DEL ESTADO
Los dueos del estado a menudo se motivan para vender sus bienes inmuebles. Los ar
rendatarios pueden haber dejado de pagar el alquiler o haber comenzado a daar la
propiedad, o pueden no haber ms los arrendatarios. Una residencia vaca es molesta
para manejar y mantener cuando el dueo est lejos. Es fcil encontrar a propietarios
del estado. Slo visite la oficina del asesor fiscal relevante e inspeccione los r
egistros tributarios. Anote los nombres y direcciones de los dueos del estado as c
omo otros hechos conocidos sobre la propiedad. Entonces escriba a los dueos una c
arta amistosa que pregunta si se interesan en la venta e indican que se puede in
teresar en la compra. Est sin falta que saben que no es un agente y comprara direc
tamente y no olvida de incluir la informacin por tanto pueden llamar o contestar
a usted.
EST LISTO PARA ENCONTRAR AL VENDEDOR EN LA PROPIEDAD
Una vez que sienta que el vendedor se motiva para hacer un acuerdo, puede inspec
cionar la propiedad. Cuando encuentre al vendedor para una visita rpida a la prop
iedad probablemente no ser capaz de hacer una inspeccin cuidadosa. Esta primera re
unin debe comenzar principalmente una relacin personal con el vendedor y conseguir
un breve viaje del interior. Los problemas obvios se destacarn: pintura interior
y exterior, fundacin, tejado, pisos. Si decide ir adelante despus de esta primera
inspeccin, debera quedar en mostrarlo a comerciantes a fin de conseguir precios e
n reparaciones. El captulo 5 ms estrechamente mira reparaciones.
34 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
Para cualquier problema no puede ver por sus exmenes personales, su contrato de v
entas con el vendedor tendr clusulas que tienen inspecciones profesionales en cuen
ta de cualquier termita y dao del insecto aburrido por la madera, y cualquier fun
dacin o defectos estructurales. Cualquiera de estas inspecciones podra levantar el
defecto de construccin.
Una propiedad afligida a menudo estar en tal condicin mala que no slo es ella a un
gran precio, pero no tendr compradores detallistas que compiten con usted para co
mprarla. Sin embargo, siempre asegrese que una casa es estructuralmente sana y es
to se dirige son razonables en el coste de modo que pueda asegurar una ganancia
para usted. Las propiedades que tienen el dao severo al tejado o paredes de la fu
ndacin rajadas se deberan evitar a menos que tenga un contratista con experiencia
que puede fijar estos problemas econmicamente. Esto tambin es verdad para casas co
n pintura con plomo, amianto o problemas radon.
Puede usar la hoja de trabajo en esta primera inspeccin para reunir informacin.
BUSQUE CASAS A TRAVS DE MLS O INTERNET
Servicio del Listado Mltiple o MLS, es el nombre comercial para un sistema cooper
ativo de compartir la informacin sobre la propiedad para la venta. Es patrocinado
por la junta local de la Asociacin Nacional de Agentes inmobiliarios. En algunas
localidades, los detalles de cada listado son ligados en un libro impreso u ord
enador y se envan a Agentes inmobiliarios que son miembros de MLS. En muchas reas,
para ganar el acceso a los listados MLS tiene que tener la licencia de un agent
e de bienes races, hacerse un Agente inmobiliario y afiliarse a su MLS local (hay
cuotas anuales y los honorarios mensuales); una vez que sea un miembro puede bu
scar listados. En otras reas, no tiene que ser el Agente inmobiliario, ya que a l
os tasadores y los otros asociados con el sector inmobiliario les permiten unirs
e. En algunos grupos MLS, a los dueos les permiten fijar su propiedad para la ven
ta.
Quizs el mejor parte de afiliarse a MLS es que puede comprar directo; es decir pu
ede comprar a travs del agente del listado y a menudo recuperar onehalf o la part
e de la comisin. Sin embargo, muchos inversionistas superiores por el casas que n
ecesita reparaciones trabajan a travs del Agente inmobiliario/agente de ventas ad
ecuado que usa MLS quien es el da en y el viaje de un da que busca la propiedad co
rrecta, que para usted puede ser una mejor solucin que la conexin a MLS usted mism
o.
Tambin puede ser capaz de usar Internet para buscar la propiedad. Muchas agencias
ponen la propiedad en una lista para la venta en sus pginas de inicio. Adelante,
los grupos comerciales nacionales a los cuales muchas agencias tambin pertenecen
hacen fijar listados de la propiedad en el nombre de las agencias.
Busque casas a travs de MLS o Internet 35
HOJA DE TRABAJO: inspeccin de la propiedad inicial
Fecha: ____________________ Listing/FSBO: _____________________ el Nombre del Du
eo ___________________ Nmero de contacto: __________ Direccin: ____________________
_________________________________ Ubicacin General: _______________ Vecindad: ___
____________ Precio inicial: ___________________ Vacante/Ocupado: _________ Nive
l de la Motivacin: _______________ Vendedor que Financia: ______________ Hipoteca
s Existentes: _______________ Assumable: ________________
1er prestamista: ______________________________________ equilibrio: _______ prec
io: _______ trmino: __________ pago: _______ 2do prestamista: ___________________
__________________ equilibrio: _______ precio: _______ trmino: __________ pago: _
______
Resumen condensado: Talla de la Parte: ______ Talla de la Casa: _____ Estilo: __
___________ Construccin: _____________ Fundacin: Garaje de ____: Ajardinamiento de
____: Calzada de ______: _____ Tejado: Exterior de ______: _______ Agua: _____
Alcantarilla: ______ Basura: ______ Otros Servicios: ___________________________
____________________ Cuartos: Dormitorios de ____: Baos de ____: Cocina de ____:
Interior de ____: Pisos de ____: _____ Calefaccin/Refrigeracin: _____________ Elctr
ico: Fontanera de ____: Agua caliente de ____: ____ Appliances:__________________
__________________ Servicios: ___________________ Suplementos: _________________
_______ Otro: _______________________________________________________ __________
___________________________________________________ ____________________________
_________________________________
(Continuado)
36 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
HOJA DE TRABAJO: la inspeccin de la propiedad inicial (sigui)
Problemas especficos: ____________________________________________ ______________
_______________________________________________ ________________________________
_____________________________ conocido estructural: ____________________________
_________________ _____________________________________________________________
_____________________________________________________________ dao obvio: ________
____________________________________ ___________________________________________
__________________ _____________________________________________________________
dao desconocido probable: ___________________________________ __________________
___________________________________________ ____________________________________
_________________________ grado de reparaciones: _______________________________
______________ _____________________________________________________________
Estndar/Necesario: ______________________________________ Cdigo de construccin / sa
lud y seguridad: ___________________________ Cosmtico: __________________________
______________________ Descripcin: ______________________________________________
____ _____________________________________________________________ _____________
________________________________________________ Comentarios: __________________
_________________________________ ______________________________________________
_______________ _____________________________________________________________ __
___________________________________________________________ ____________________
_________________________________________ ______________________________________
_______________________ ________________________________________________________
_____ _____________________________________________________________
Tenga un sistema de contacto para agentes y perspectivas 37
CONSIGA REACTIVOS A PROPIEDAD DEL PERRO DE LA AVE PARA USTED
Llame sus oficinas de bienes inmuebles locales y extienda la palabra que es un i
nversionista que espera comprar varias propiedades sobre el largo plazo. Diga a
los agentes que quiere las mejores ofertas tan pronto como salen. Aunque algunos
agentes puedan no hacer caso de usted, bueno brincar. Cuando encuentre a alguien
que trabajar con usted, no haga l o su carrera alrededor a nada. Diga lo que busc
a, y si termina por comprarlo, muestre su apreciacin recomendando a ese agente. E
sto es la manera de guardarlos llamndole cuando algo caliente viene despus del acu
erdo miserable slo dio a su vendedor.
Valore estos reactivos y avselos exactamente lo que quiere y cmo funciona. Djeles l
lamarle en cualquier momento, da o noche, cuando mucho suba. Aunque no pueda comp
rar cada casa que lanzan, pocos que realmente compra sern probablemente algunas d
e sus mejores ofertas. Note que puede animar adelante a un agente consintiendo e
n poner la propiedad en una lista de vuelta con ellos despus de la finalizacin de
reparaciones. Una palabra de advertencia: no trabaje con un agente que recoge la
s mejores ofertas antes de que alcancen el mercado. Uno quien posee slo su propia
casa es el mejor.
Note, tambin, que si un corredor de bienes races le encuentra una propiedad, a men
os que tenga el permiso del agente, ser improductivo para usted para ponerse en c
ontacto con el propietario directamente. El vendedor le mandar con la mayor proba
bilidad de vuelta al agente. En este caso debe hacer las preguntas del vendedor
a travs del agente.
TENGA UN SISTEMA DE CONTACTO PARA AGENTES Y PERSPECTIVAS
Hasta que encuentre al agente adecuado, puede ser el mejor para trabajar con var
ios agentes. Y vale la pena encontrar pocos que trabajarn con usted con regularid
ad. Necesita un sistema de contacto que le incita a hacer las llamadas telefnicas
necesarias. Primera cosa por la maana, dedique una hora a la fabricacin de llamad
as telefnicas. Llame a los agentes que siente son mejor para surgir con algunos a
cuerdos a usted. Guarde un tronco de estas llamadas de contacto. Use naipes thre
eby-five-inch; cabrn en su bolsillo del abrigo y, cuando extendido en su escritor
io, puede ver a todos ellos a un vistazo (los ordenadores no pueden hacer esto..
. an). Y la clase ellos como la informacin cambia. Cuando un agente le d una ventaj
a, fjela en la tarjeta o escriba nuevo uno.
Siga buscando modos de mejorar el modo que entra al sistema la informacin. Siempr
e aadir y restar conduce, as gurdelo simple.
38 descubrimiento del trato superior por el casas que necesita reparaciones
Qudese consecuente y gurdelo fcil de usar - si lo hace complejo evitar usarlo. Los n
aipes pueden no ser tan de la vanguardia como el ltimo aparato electrnico, pero so
n ms prcticos - y ms baratos, tambin. Son lo que los pros usan. Use este sistema con
sus vendedores potenciales (y compradores tambin).
Note que los calendarios electrnicos o los ayudantes digitales personales (PDAs)
son grandes para programar el tiempo porque mira el tiempo secuencialmente. Pero
faltan como instrumentos de contacto de ventas porque no permiten que usted vea
que su base de plomo entera inmediatamente, o moverse fcilmente conduce alrededo
r. Algunos inversionistas usan tres carpetas de anillos. stos, tambin, permiten pa
ra moverse conduce alrededor, y pequeo uno puede caber en su bolsillo. Por supues
to, si se decide a exceder al asesor fiscal y catalogar cada propiedad...!
CUANDO LE OFRECEN UN GRUPO DE CASAS
De vez en cuando una oportunidad se levanta para comprar un grupo de casas. Por
ejemplo, una mujer de negocios local quiere vender 12 casas por un precio total
de 550000$. Su agente de ventas dice que el precio es negociable si se compran j
untos como un paquete. Este dueo quiere el 10% abajo y financiar en el 85% durante
10 aos. Ser flexible en la financiacin de trminos. Ingresos del alquiler en los pro
medios de propiedades 675$ - aproximadamente 8.100$ por mes. El agente le ha dic
ho que el vendedor quiere retirar y dejar el rea. El agente dice que el vendedor
se puede motivar ya que la propiedad se ha hecho inquietante para ella.
Comienza por ir a mirar las propiedades. Si piensa comprar 12 casas como un bloq
ue, quiere comprobar la condicin de la vecindad as como las propias casas. Con 12
unidades podra tener mucho para fijar si las cosas se deshacen al mismo tiempo. D
igamos esto en este caso encuentra que al menos seis de ellos necesitan al menos
10000$ en reparaciones, quizs ms si se deben arreglar y revenderse. Los dems son e
n buenas condiciones. Todos son ocupados actualmente por arrendatarios. Verifica
que todos los alquileres se estn coleccionando.
Siempre tiene que ser cauteloso cuando un vendedor ofrece lo que parece un en pa
rticular muy. Tiene que verificar que l o ella no se venden debido a problemas es
condidos con la propiedad. A veces el dueo corriente no colecciona los alquileres
o trata de pasar problemas a un nuevo comprador. Si el alquiler no entra, debera
hacer juegos malabares su dinero, sobre todo si varios arrendatarios no pagan d
urante el mismo mes. As planee para el futuro en cmo tratara con ello.
Es todo sobre prospeccin 39
Adelante, tenga cuidado cuando los alquileres parezcan baratos. Con casas de la
familia sola tiene muchas responsabilidades. Como arrendatarios quiere lowerto-m
iddle-income, los trabajadores del carcter slido. En el peor de los casos, las pro
piedades se podran molestar con cuadrillas o traficantes de droga, una posibilida
d puede revisar la inspeccin de las casas y vecindad en horas del da diferentes y
noche. Si hay tipos de mala reputacin que dan vueltas por usted probablemente los
vern a horas raras.
Una vez que haya comprobado a fondo estas propiedades y se haya asegurado que el
dueo se vende por motivos autnticos - divorcio, transferencia, edad del vendedor,
longitud del tiempo de retencin - entonces puede decidir si quiere perseguir el
acuerdo. Despus de calcular el coste de reparacin y calcular su ganancia, sabr que
ofrecer.
ES TODO SOBRE PROSPECCIN
Siempre debera prospectar nuevas propiedades. En este negocio se encontrar con muc
ho ms propiedad que har ofertas de o hasta terminar por controlar. Por eso tiene qu
e guardar encima de muchos recursos a fin de encontrar la mejor oferta.
No tiene que gastar mucho dinero; en cambio es principalmente una bsqueda de cont
acto. Slo tiene que atacar en frentes diferentes, usando varios mtodos: telfono, ag
entes, bancos, abogados. Se sorprender por donde encontrar las mejores ofertas. Pe
ro no encontrar a ninguno a menos que ponga la palabra que est en el juego y quier
e la propiedad.
En el siguiente captulo hablaremos adelante de uno de los modos clave que puede e
ncontrar la propiedad: la negociacin con una entidad de crdito o compaa de la hipote
ca para asumir la propiedad que se ha extinguido el derecho de redimir en, posedo
de nuevo por el prestamista, o conden por la administracin municipal.
C H UN PUNTO E R
4
El descubrimiento extinguido el derecho de redimir, posedo de nuevo, o
Propiedad condenada
Antes de explicar las reparaciones debera buscar y cmo valorarlos, vamos a tener u
no ms captulo sobre el descubrimiento de la propiedad. De hecho, la adquisicin de u
na casa extinguida el derecho de redimir o poseda de nuevo es otra manera de adqu
irir un superior por el casas que necesita reparaciones. Expresamente, este captu
lo mira los problemas especiales asumiendo la propiedad que se est extinguiendo e
l derecho de redimir sobre, poseda de nuevo por un prestamista o condenada por la
administracin municipal. stas son todas las propiedades que requerirn trabajos de
reparacin. Lo que hace la compra de ellos diferente de la adquisicin normal de un
superior por el casas que necesita reparaciones es que a fin de tomar el control
que debe negociar con una institucin como un prestamista de la hipoteca o inspec
tor de construccin de la comunidad.
LOS PELIGROS Y RECOMPENSAS DE COMPRA EN EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR
De tres caminos puede comprar propiedades en el proceso de la extincin del derech
o de redimir son: (1) etapa de la falta, (2) etapa de subasta, y (3) REO (bienes
inmuebles posedos) etapa.
1. Etapa de la falta - compra de propiedades vencidas antes de extinciones del d
erecho de redimir. Esto es el vendedor desesperado etapa cuando los propietarios q
ue estn detrs en
40
Los peligros y recompensas de compra en extincin del derecho de redimir 41
sus pagos bancarios estn deseosos de hacer un acuerdo, en particular como estos p
rstamos pueden estar en o cerca de la falta. Pueden ser encontrados buscando anun
cios clasificados casas para la venta por dueos y ponindose en contacto con bancos
de la hipoteca y compaas que quieren avisarle cuando uno de sus poseedores del prs
tamo est en el problema. Los descuentos sustanciales a menudo estn disponibles en
esta etapa de la preextincin del derecho de redimir pero generalmente tiene que h
acer una buena cantidad del trabajo de la rehabilitacin para aumentar el valor de
una propiedad.
Note que muchas propiedades nunca alcanzan esta etapa de la falta. Un dueo que ti
ene el capital considerable puede hacer una prueba del prstamo, unas nuevas finan
zas o una bancarrota del Captulo 7 o el Captulo 13 y conservar ese capital. De hec
ho, debido a leyes de quiebras favorables en muchos estados (p.ej., Florida, Tex
as, California), los deudores pueden surgir de la bancarrota con decenas (a vece
s cientos) de miles de dlares del capital propio. Adems, casi todas las comunidade
s tienen la orientacin de la deuda sin fines de lucro y la reestructuracin de cent
ros. Los prestamistas quieren pruebas - no faltas y extinciones del derecho de r
edimir.
2. Etapa de subasta - comprando en subasta. Cuando compra una propiedad en subas
ta tiene que actuar rpidamente. Su competencia es un banco o compaa de la hipoteca
sosteniendo la hipoteca y otros inversionistas que huelen un trato. La puja se m
ueve rpido. Por lo general el prestamista ofrece en su cantidad de la hipoteca y
luego, si el prestamista tiene suerte, el precio sube. De vez en cuando el prest
amista quiere tomar una prdida y no ofrecer la cantidad de la hipoteca. Aquellos a
menudo son los mejores momentos de conseguir un trato en subasta. Las ms de las
veces, el prestamista puede ser el nico postor. Cuando esto pasa por lo general i
ndica que el equilibrio del prstamo es ms que el valor de mercado. En este caso el
prestamista adquiere la propiedad y est disponible para la negociacin. Tambin es v
erdad que el poseedor de una segunda hipoteca o un embargo preventivo relacionad
o con el servicio puede ofrecer en subasta.
Recuerde que cuando se propone comprar en subasta, debera hacer la investigacin ad
ecuada en las reparaciones de la propiedad, de ser necesario, y el valor de merc
ado corriente. Y siempre decida el lmite de su puja calculando el coste de repara
cin, arriba, y la expectativa de la ganancia, y restando estas cantidades del val
or de mercado una vez reparado. Recuerde, si pierde la batalla de puja, no ha pe
rdido la guerra, porque alguien ms puede no haber hecho ninguna tarea y va a hace
r menos ganancia que esperado. La compra en subasta juega para una recompensa gr
ande. La posibilidad de compra en una mitad del valor de mercado es seductora. P
ero la realidad puede desalentar cuando una propiedad va a la extincin del derech
o de redimir porque su equilibrio de la hipoteca es demasiado alto y la propieda
d se ha sin xito expuesto ya al mercado. Note que detrs del equilibrio de la hipot
eca delincuente puede estar al acecho de vuelta impuestos u otro gobierno
42 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
las deudas del servicio que se deberan pagar antes de que pueda ganar el ttulo cla
ro. No debera considerar el proceso si no le permiten inspeccionar la propiedad o
si por la razn que sea el ttulo es defectuoso.
3. Etapa de bienes inmuebles posedos (REO) - la compra de una propiedad ahora pos
eda por el prestamista. La manera ms conveniente de comprar la propiedad extinguid
a el derecho de redimir es perseguirlo despus de que la propiedad realmente ha si
do tomada en subasta por la compaa de la hipoteca o el banco. Por lo general el pr
estamista quiere entonces hacer algunas reducciones adicionales en el precio slo
para hacer un acuerdo. Los prestamistas no estn en el negocio de la propiedad y p
or lo general se obligan a mover la propiedad rpidamente. El prestamista se puede
haber obligado a hacer algunas reparaciones de emergencia, como el material par
a techar, si fueran mal necesarios y pueden querer hasta negociar una nueva hipo
teca la propiedad con usted. En mayora de los casos el prestamista ha tenido que
hacer una apuesta. sumas adicionales para contribuciones territoriales traseras
u otras obligaciones municipales. Esto significa que la propiedad extinguida el
derecho de redimir que compra al prestamista probablemente tendr un ttulo claro, p
ero que los embargos preventivos del gobierno u otras reclamaciones todava pueden
ser activos. Note que los embargos preventivos slo no gubernamentales o las recl
amaciones sern borrados por una extincin del derecho de redimir formal. Debera esta
r all cualquier embargo preventivo IRS, contribuciones territoriales traseras, cu
entas acuticas y reclamaciones del alcantarillado contra la propiedad, se tendrn q
ue satisfacer antes de que un ttulo claro se publique.
Puede ser provechoso comprar la propiedad que est cerca de la extincin del derecho
de redimir, o en subasta, o esto ha sido tomado por el prestamista. Pero asegres
e que examina gastos de reparacin as como valores de mercado antes de que vaya ade
lante.
EL DESCUBRIMIENTO DE PROPIEDADES ANTES DE EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR ACTUAL
Saber cmo seguir en la compra de una propiedad extinguida el derecho de redimir e
s una cosa, pero el descubrimiento de estas oportunidades es otro asunto. En alg
unos mercados, las propiedades cerca o ya extinguido el derecho de redimir sobre
son escasas. Sin embargo, algunos modos de encontrar tales propiedades son ms fci
les y ms productivos que otros. El primer camino es desarrollar una relacin con el
personal en los departamentos de bienes inmuebles posedos (REO) de sus prestamis
tas locales. Los prestamistas no quieren generalmente la propiedad extinguida el
derecho de redimir en sus libros. De este modo, despus de que compre unas propie
dades a ellos, a menudo le dirn sobre la propiedad que se dirige hacia la extincin
del derecho de redimir. Lleva tiempo para desarrollar esta relacin. Sin embargo,
si estos prestamistas ven que se implica le dejarn probablemente saber de propie
dades cerca de la extincin del derecho de redimir o en la preextincin del derecho
de redimir. La preextincin del derecho de redimir es cuando el cliente de la hipo
teca de un prestamista es seriamente detrs en pagos y el banco amenaza con interv
enir.
La solucin de los problemas de un propietario que afronta extincin del derecho de
redimir 43
Podra encontrar alguna cerca extincin del derecho de redimir o acuerdos de la desp
us-de-que-extincin-del-derecho-de-redimir yendo en coche a travs de vecindades. stos
podran ser casas con la basura que est alrededor o el csped no segado. A veces pue
de llamar a las puertas de las casas al lado y a travs de la calle para averiguar
quien la posee y por qu est en esta condicin. Armado con el conocimiento de cmo el
proceso trabaja y un ojo observador, encontrar posibilidades innumerables. Otra f
uente de propiedades que se acercan a la extincin del derecho de redimir es la of
icina del recaudador de impuestos local, donde puede mirar archivos pblicos de at
rasos fiscales. Las casas de subastas que se especializan en extinciones del der
echo de redimir de la propiedad que se manejan tambin pueden ser una fuente de ac
uerdos prximos.
INTERVENGA Y NEGOCIE ANTES DE LA EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR
En una situacin de la extincin del derecho de redimir a menudo tiene el problema q
ue muchas propiedades criticadas duramente para la subasta nunca lo hacen al blo
que de subasta porque los acuerdos se hacen con los dueos de antemano. Debera hace
r lo mismo. Dirjase a los dueos. Averige cunto deben en pagos traseros y penas. Prob
ablemente deben de vuelta contribuciones territoriales, tambin. Djeles saber que q
uiere comprar la propiedad y salvar su clasificacin crediticia. Podra ofrecer comp
rarlo del contrato con bastante pago al contado a ellos para ayudarles a ponerse
al corriente de sus pagos del prstamo e impuestos traseros. Podra negociar hasta
una nota para cualquier pago adicional que podran necesitar. Dgales que se pueden
quedar en la casa en un alquiler reducido. (Si no quieren quedarse como arrendat
arios, slo trabajar para rehabilitar el prstamo por tanto puede producir una venta
rpida.) Aun si hay una clusula debida en venta en la hipoteca, tendr el tiempo par
a financiar de nuevo. Establezca una cuenta con una compaa del depsito para hacer l
os pagos de la hipoteca, que obtiene cada mes de ingresos del alquiler. Sin emba
rgo, si sus nuevos arrendatarios - los ex dueos - se atrasan en el alquiler los t
endr que desalojar. Sin embargo, su conciencia estar clara porque les dio una segu
nda posibilidad.
LA SOLUCIN DE LOS PROBLEMAS DE UN PROPIETARIO QUE AFRONTA EXTINCIN DEL DERECHO DE
REDIMIR
Recuerde, como un inversionista de la propiedad debe solucionar a veces los prob
lemas de la gente. Esto particularmente es verdad en casos de la extincin del der
echo de redimir. Los propietarios a menudo estn desesperados; no quieren la extin
cin del derecho de redimir en su crdito
44 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
registro. El propietario que se acerca a la falta por un prstamo, el viudo que ha
perdido recientemente a su esposa, la pareja que se divorcia - todos tienen la
verdadera dificultad y la incertidumbre sobre su futuro. Es importante que no re
baje sus necesidades y miedos. Sobre todo debe escuchar. Debe dejar a propietari
os en la angustia decirle lo que quieren. Slo entonces puede entender una manera
de ayudarles y todava hacer un convenio de negocios bueno para usted.
Por ejemplo, considere el caso de un propietario recientemente enviudado, detrs e
n sus pagos de la contribucin territorial e hipoteca restante, quien se debe tras
ladar a la casa de su hija del estado, pero no puede vender su casa debido al ma
ntenimiento aplazado extenso. Un inversionista queda con ella en asumir el pequeo
equilibrio por el prstamo existente y darle una nota para el equilibrio para pag
arse despus de que el inversionista completa las reparaciones necesarias y revend
e la propiedad. El total del equilibrio restante en el pagar hipotecario es el pr
ecio de compra - tambin valor justo considerando la condicin actual de la propieda
d. Tiene que equilibrar su coste con el precio potencialmente inferior le debera
comprar la propiedad a travs del banco o en subasta pero sin la garanta ser el comp
rador.
Alguien que ya no puede hacer pagos al banco y ha recibido un aviso de la extinc
in del derecho de redimir del prestamista merece la compasin. l o ella necesitan a
alguien que puede explicar las complejidades de lo que pasa y ofrezca una salida
a un precio que trae ambo valor justo de partidos. Si va a hacer el negocio con
la gente, les tiene que ayudar con su problema. Avselos sera contento de asistir
de cualquier modo que pueda. De ser apropiado, puede preguntar si los propietari
os tienen un lugar para moverse a. Encuntrelos un piso si tiene a, y paga por los
motores.
ASUMIR UNA EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR ELIMINATORIA
Una extincin del derecho de redimir eliminatoria es una propiedad cerca de la ext
incin del derecho de redimir con un prstamo que no es voluntariamente assumable, p
ero se puede asumir del acuerdo con el prestamista que extingue el derecho de re
dimir la hipoteca. Para asumir con la buena voluntad del vendedor, l o ella se de
ben poner la confirmacin del prestamista que extingue el derecho de redimir la hi
poteca de la cantidad tena que traer el prstamo corriente. Una vez establecido, re
gistra el hecho del vendedor y enva fondos certificados al prestamista. Ha comple
tado la venta y har los pagos mensuales usted mismo. Si cambia la nueva direccin la
parte de un cupn del pago, nuevo se enviar a usted.
Empezar con su primera extincin del derecho de redimir de subasta 45
EMPEZAR CON SU PRIMERA EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR DE SUBASTA
As pues, cmo empieza con su primer acuerdo de la extincin del derecho de redimir? Di
gamos ha investigado unas propiedades que fueron a la extincin del derecho de red
imir y sienta que le gustara tratar de comprar el que. Ha encontrado el que que s
e ha anunciado como la subida para la subasta. Quiere saber que hacer primero y
cmo va sobre adquisicin dentro de la propiedad e inspeccin de ello. Tambin quiere sa
ber lo que hace para asegurarse que la propiedad est libre de cualquier embargo p
reventivo contra ello.
Su primer paso debe ver si los propietarios actuales quieren venderse directamen
te a usted. Es a su ventaja para hacer as ya que una extincin del derecho de redim
ir daar su clasificacin crediticia. Esperamos que ser capaz de asumir por el contrat
o y poner los pagos al da, as disuadiendo al prestamista de llevar a cabo en la ex
tincin del derecho de redimir actual. Sin embargo, no siempre ser capaz de preveni
r una extincin del derecho de redimir actual por la subasta.
Dirjase al prestamista que extingue el derecho de redimir la hipoteca. El prestam
ista, tambin, ser servicial porque est en su inters en hacer ofrecer a compradores e
n subasta alto bastante para limpiar el equilibrio del prstamo. Note que el prest
amista no ser capaz de tratar directamente con usted ya que no posee tcnicamente l
a propiedad, aunque el prestamista (u otro postor afortunado) probablemente sost
enga el ttulo despus de la subasta de la extincin del derecho de redimir actual. Si
el prestamista le da alguna esperanza que es no demasiado tarde para parar la e
xtincin del derecho de redimir, luego quedar en hacer una inspeccin cuidadosa. Es
crtico que sabe exactamente que reparaciones son necesarias y cada coste respecti
vo.
Despus, vaya al Registro de Hechos o juzgado del condado para investigar cualquie
r embargo preventivo contra la propiedad. Comience con el ndice del cedente/cesio
nario; busque el libro y nmeros de pginas para la propiedad, y luego use esta info
rmacin para comprobar las deudas en la propiedad. Pida a uno de los oficinistas p
ara la ayuda si la necesita.
A fondo infrmese en todos los aspectos de la propiedad as como la vecindad antes d
e que siga. Asegrese que la vecindad se ocupa por los dueos principalmente, que ti
ene un registro de ventas activo, y esto valora se elevan.
La puja actual en subasta puede intimidar si hay una muchedumbre grande. Slo concn
trese en la propiedad. Ahora sabe esto y su potencial mejor que nadie. Tenga una
cantidad especfica (basado en su investigacin del valor de mercado final menos la
reparacin, arriba, y cifras de la ganancia) que no se levantar encima. Recuerde,
no est en la subasta para adquirir una propiedad, pero una ganancia. Su objetivo
entero es conseguirlo en
46 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
el precio correcto. Si alguien ms se aleja como el dueo, estar a un precio que dete
rmin sera demasiado alto.
LA DECISIN SI UN ACUERDO EST BIEN
Vamos a suponer que va a su primera venta judicial en subasta. La fecha sube en
tres semanas. La casa tiene un juicio contra ello por 127000$ por un prestamista
de la hipoteca local que ha permitido que usted entre y haga una inspeccin.
Comienza con un poco de investigacin bsica. Despus a fondo evaluar las reparaciones
necesarias, su total de estimaciones hasta 23000$ tenan que traer a la casa hast
a la forma vendible. Ha sido a su juzgado local y ha encontrado que hay un embar
go preventivo IRS contra la propiedad por 4500$ adicionales. Las contribuciones
territoriales adicionales de 3.700$ se tendrn que pagar. Despus, y el ms importante
, compara la propiedad en la condicin que estar en cuando todos convinieron con ot
ras propiedades similares que se han vendido recientemente en el mismo mercado.
Decide que en la finalizacin de las reparaciones necesarias la propiedad renovada
valdr 195000$.
Ahora tiene que averiguar si hay bastante dinero para cubrir su elevado y alguna
contingencia se podra encontrar, su venta de gastos y una ganancia razonable.
Usted total los gastos ha investigado hasta ahora. Ya que es una subasta de la e
xtincin del derecho de redimir, nunca sabe exactamente lo que su precio de la com
pra ser hasta que la puja ocurra. En este ejemplo, supondremos que el banco haga
una primera oferta en su dficit de la hipoteca y sea contento por cualquiera de o
frecer ligeramente ms alto por tanto puede recuperar su dinero. En este caso su o
ferta ser 1000$ sobre el coste del banco.
Propiedad:
128000$
Reparaciones:
23000
Embargo preventivo de IRS:
4500
Contribuciones territoriales:
3,700
Coste neto:
159.200$
Ahora resta su coste neto que ha sumado de la propiedad, reparaciones, embargo p
reventivo y coste de impuestos de la cantidad que ha determinado la propiedad va
ldr cuando restaurado.
La decisin si un acuerdo est bien 47
Precio de venta proyectado: 195000$
Coste neto:
- 159,200
Red restante:
35.800$
Es esto muy? En primer lugar, debera permitir al menos el 5% del precio de venta p
ara venta y costas por si use un reactivo. Esto se debe calcular de la cantidad
final, no arbitrariamente escogida del aire sin relaciones con por qu la propieda
d se vender. Entonces debera el factor en al menos el 15%, segn su objetivo de la g
anancia (la mayor parte de inversionistas no piensan hasta en un proyecto superi
or por el casas que necesita reparaciones a menos que una ganancia del 15% est di
sponible). La pregunta es, tiene bastante dejado para elevado y contingencias des
pus de que resta la venta de gastos y ganancia de su coste neto o crudo?
Red restante: Venta de gastos: Ganancia: Total parcial:
35.800-9,750$ (el 5% de 195000$)
- 29,250 - 3.200$
Ay!! Un nmero negativo! No hay bastante dinero para pagar cualquier factor elevado
o factor de contingencias. Advertencia de bandera: no seguir. As pues, aunque la
propiedad valiera ms una vez se dirigi, y aunque hubiera bastante dinero para paga
r la comisin de un agente de ventas, y aunque figure en una ganancia ordenada, al
l no sera bastante para hacer el acuerdo.
Bien, quizs puede decir a usted, eludir un poco en las reparaciones, y tal vez lo p
uedo vender yo mismo, y por supuesto si va a valer 195000$, lo podra vender por 2
10000$. Este pensamiento es desastroso para inversionistas en el mercado superior
por el casas que necesita reparaciones. Por ejemplo, qu har si las reparaciones cu
estan ms que usted pensaba y no puede conseguir completamente 195000$ llenos? O si
toma ms largo para vender la propiedad que normal? stos exceden el tiempo previst
o saldr de su ganancia. No se engae. Para asegurar que siempre consiga esta gananc
ia, tiene que explicar la cantidad elevada y cantidad de la contingencia. Ahora
esperamos que todo vaya como planeado y que no slo sacar ganancia pero un poco del
dinero elevado volver a usted. Pero establecer el acuerdo inicial se aseguran qu
e tiene un elevado suficiente puesto aparte (en la variedad del 10% al 12%).
De este modo, advertirse! Asegurar su ganancia en el mercado superior por el casa
s que necesita reparaciones, siempre factor en una cifra para salvaguardar su el
evado y contingencias.
48 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
ALGUNOS RECORDATORIOS EN EXTINCIONES DEL DERECHO DE REDIMIR
Los Se aseguran que sabe lo que se est extinguiendo el derecho de redimir sobre.
los Saben el estado de todas las hipotecas en la propiedad, no slo el
un extinguido el derecho de redimir sobre. Conversacin directamente con el partid
o que extingue el derecho de redimir la hipoteca y preguntan cuanto esto
tomara para hacer un acuerdo. los Hablan de la extincin del derecho de redimir con
el abogado que representa el
el acreedor hipotecario que extingue el derecho de redimir la hipoteca. Contacto
alguien en el registrador del hecho u otro apropiado
la oficina para mostrarle cmo hacer su propia bsqueda del embargo preventivo. los
Se dirigen a todos los acreedores que han colocado embargos preventivos en la pr
opiedad. los Examinan el archivo del caso en el tribunal para determinar hasta p
ossi-
el ble sobre el ttulo (es decir, si muestra algn embargo preventivo subordinado).
los Saben que ciudad y/o contribuciones territoriales del condado y evaluaciones
son por lo general mayores - es decir tienen prioridad y se pagan primero - a hi
potecas y hechos de la confianza. los Se precaven de embargos preventivos que se
colocan slo antes de las medidas de la extincin del derecho de redimir. los Se as
eguran que la extincin del derecho de redimir est contra todos los dueos de la prop
iedad. los Se aseguran que el inters subastado no es un inters parcial. los Se ase
guran que cualquier obligacin adems de sobre el cual ya sabe se est borrando con la
subasta de la extincin del derecho de redimir. los Van a la propiedad y se dirig
en a los dueos y averiguan si la puede comprar a ellos. los Preguntan a los dueos
si se interesan en la compra de la casa de vuelta despus de la venta. Alquiler un
abogado competente que sabe sobre extinciones del derecho de redimir para dirig
irle.
CUANDO EL IRS TIENE UN EMBARGO PREVENTIVO EN PROPIEDAD EXTINGUIDA EL DERECHO DE
REDIMIR
Los embargos preventivos por el IRS no son mayores a hipotecas creadas antes de
la obligacin IRS, y algunos inversionistas sienten que no les tiene que pagar.
Conzcase con el procedimiento 49 de subasta
Sin embargo, el IRS tiene 120 das desde la fecha de venta para tomar la propiedad
(llam el derecho de la amortizacin) a su coste, ms cualquier gasto relacionado con
asegurar la propiedad pero no para mejoras sustanciales que podra haber hecho.
Sin embargo, considerando la compra de una casa IRS-liened, tenga presente que e
l IRS rara vez trata de recuperar la casa y quiere por lo general negociar si no
quiere pagar el prstamo del dueo anterior.
Realmente quiere satisfacer el IRS tanto como puede, hasta para pagar la obligac
in si es necesario. Su coste es simplemente un coste en la adquisicin de la casa.
Si es demasiado (con relacin al valor de mercado), entonces el IRS se puede echar
atrs en lo que recibe.
La mayora de los prestamistas convencionales no prestarn en la propiedad dentro de
l perodo de amortizacin de 120 das. Por tanto puede necesitar una carta del IRS dec
laracin que no redimira la propiedad. O, si el prestamista no requiere una carta I
RS, podra esperar los 120 das alquilando la casa, mientras no hace ninguna reparac
in principal por la cual no se reembolse.
Como una alternativa, si todo tiene que hacer es hacen la propiedad presentable
haciendo reparaciones baratas, la podra poner sobre el mercado que estipula la co
ntingencia IRS y las reparaciones planeadas, y requiere una fecha lmite despus de
los 120 das.
CONZCASE CON PROCEDIMIENTO DE SUBASTA
En cuanto a la propia subasta, asegrese que tiene el depsito requerido en fondos c
ertificados y que ha pedido financiar para completar la compra le debera prevalec
er en su puja. El procedimiento de puja actual levanta simplemente su mano o una
tarjeta de puja, as ganando el reconocimiento del subastador de su oferta.
No ofrezca en la primera solicitacin del subastador. A menudo, los subastadores c
omienzan tirando a una cifra en la cual creen que la puja podra llegar finalmente
. Los familiares con subastas todava quedarn hasta las cadas de los precios bastant
e bajo por atraer a la mayor parte de postores. O bien, las ventajas del subasta
dor a un precio solicitado por el prestamista, y as las ofertas del prestamista e
n su equilibrio del prstamo esperando ms ofertas seguirn. Si nadie ms ofrece despus d
e las ofertas bancarias en lo que se debe, y se siente cmodo ofreciendo ms, levant
a su mano o tarjeta al subastador.
Note esto si el incremento preguntado para por el subastador es ms grande
50 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
que usted desean ofrecer, esperar l o ella a bajarlo, o, si es el procedimiento a
ceptado en su subasta, reconozca al subastador moviendo el piso de su mano horiz
ontalmente. Esto significa que solicita slo una mitad de la cantidad de la oferta
en vez del incremento lleno. Esto puede parecer complicado, pero no es. Si tien
e alguna pregunta en cmo seguir, encontrar con el subastador un da o dos antes de
la subasta. Sera aconsejable para usted asistir a unas subastas simplemente para
observar; la puja puede seguir rpidamente, por tanto es sabio estar preparado ant
es de que realmente asista a una subasta en la cual planea ofrecer.
LA ADQUISICIN DE UN REO DEL BANCO
Vamos a circular a la propiedad esto ha sido asumido ya por un banco. Estas prop
iedades comnmente se llaman bienes inmuebles posedos, o REO para el corto. La mayor
parte de estas propiedades se han extinguido el derecho de redimir o simplemente
abandonadas por sus dueos, por lo general debido a equilibrios de la hipoteca al
tos.
Aqu est un modo para usted de acercarse a un prestamista en una propiedad REO. A m
enudo, sus bancos locales tendrn la propiedad que han tenido que recoger para una
variedad de motivos que por lo general incluyen la extincin del derecho de redim
ir. Por regla general, los bancarios estn deseosos de deshacerse de estas propied
ades REO.
Puede comenzar llamando el banco que anuncia un REO y pida al oficial bancario q
ue maneja la venta. Si una propiedad no se anuncia pero cree que un banco partic
ular sostiene una propiedad - quizs ha comprobado los rollos de la contribucin ter
ritorial - puede comenzar llamando el banco y pidiendo el nombre del oficial par
ticular que maneja ese departamento por tanto puede enviar l o ella una carta.
Note que la carta de la muestra lo hace fcil para el oficial bancario responder y
ofrece una apologa corts de antemano de estar lejos del telfono, que por supuesto
ser ya que puede haber escrito docenas de estas cartas en cualquier momento y est
ahora en el camino que explora otras propiedades. Adelante, note la adicin de nmer
o de fax y direccin de correo electrnico.
Cuando finalmente entra en contacto con el oficial bancario apropiado, podra come
nzar con algunas preguntas sobre el precio. No se tiene que referir al precio de
peticin - esto se asume; adems, no quiere dar la impresin que va a dar vuelta en una
oferta baja - al menos todava no. Otras preguntas son: financiarn? Cul es la condici
de la propiedad? Hay all algn problema del ttulo? Saben de algn otro problema? Cuan
se puede poner dentro?
Una vez que sea capaz de dirigirse al oficial bancario, cualquiera en el tele-
Use su estimacin de reparacin para conducir el precio abajo 51
La Sra. Mary Smith, vicepresidente ahorros americanos del departamento posedos po
r los bienes inmuebles & prstamo 100 Avenida central Escondido, California 92029
La querida Sra. Smith,
Me intereso en la compra de la casa de la familia sola que su institucin posee lo
calizado en 27518 Silverpuff Drive, Colina de Cuarzo, California. Como creo que
se interesa en la venta de esta propiedad, por favor llmeme al 813-729-5322. Si e
stoy lejos de mi telfono, por favor deje un mensaje y me pondr atrs a usted. Encerr
ado son mi nmero de fax y direccin de correo electrnico si cualquiera es ms convenie
nte para usted. Tengo ganas de hablar de la propiedad con usted.
Cordialmente,
James Lumley (Direccin y nmeros)
telefonee o en la persona, estar abierto y directo. Recuerde, una de las llaves
a la comunicacin exitosa se debe imaginar dirigindose a un buen amigo a travs de la
mesa de cocina. Tenga en cuenta que la maestra de esta persona est en la toma de
solicitudes de prstamo, probablemente no en bienes inmuebles. En la mayora de caso
s sabr ms que la persona bancaria hace sobre la propiedad.
Sobre este primer contacto no tiene que decir mucho sobre usted. Consiga que el
oficial haga la conversacin haciendo preguntas sobre la propiedad. La escucha es
la manera de aprender. El prestamista no tiene que saber ms que a quin es y que se
interesa.
USE SU ESTIMACIN DE REPARACIN PARA CONDUCIR EL PRECIO ABAJO
En la consideracin de una propiedad REO poseda de nuevo por un banco, no rechace l
a oportunidad slo porque siente que lo que el banco quiere es demasiado alto. Por
ejemplo, un banco de la hipoteca local ha asumido un twobedroom, un bao, casa de
la familia sola en una vecindad donde la mayor parte de casas se alquilan. Pare
ce que la apreciacin de la propiedad es la nada, y
52 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
ESTUDIO DEL CASO: extincin del derecho de redimir
Aqu est una situacin tpica: Un banco tiene para la venta una propiedad en la cual ex
tingui el derecho de redimir la hipoteca. Pregunta a 74.900$ y el valor tasado po
r el asesor fiscal es 105000$. Esta diferencia implica que las reparaciones sust
anciales son necesarias. Hace entrar al contratista que normalmente trabaja para
usted y aprende que tiene que gastar slo 15000$ para traer esta propiedad del ni
vel adecuado.
Despus, comprueba los precios de venta recientes de propiedades comparables y enc
uentra tres ventas que indican un valor - una vez que la propiedad se arregla -
de 135000$ despus de reparaciones. Sus clculos muestran que esta cantidad incluir l
a compra de la propiedad, todas las reparaciones y gastos generales y ganancia.
Negocia con el banco. El nico tirn que ve es que el banco exige todo el dinero efe
ctivo, y no desplazar. Comienza usando la insistencia en el dinero efectivo para
negociar abajo el precio. El banco es persuadido por su inventario de reparacion
es necesarias y coloca con usted por 73000$. Pero no proporcionar la hipoteca. De
be conseguir los fondos de otro prestamista - o subir con todo el dinero efectiv
o.
Precio inicial por banco: las Reparaciones necesitaron: Venta de coste (el 5%):
el valor comparable una vez fij: precio del establecimiento con banco:
74.900$ 15000 6,750
135000 73000
Note que la valoracin del asesor con objetivos fiscales ayuda a confirmar el valo
r una vez que las reparaciones se completan. La explicacin llena de establecer el
coste de reparaciones y valor comparable una vez completado estar en los dos sig
uientes captulos.
Pone la propiedad segn el contrato con el banco con una inspeccin y clusula de la a
probacin que pide durante 20 das inspecciones formales as como aprobacin por un comp
aero que hace entrar para levantar la cantidad de efectivo necesaria. Ahora, ya q
ue no usa normalmente a un compaero debe procurar encontrar el que. Podra ofrecer
una separacin 50-50 de ganancias esperadas con la posicin de su compaero asegurada
por una hipoteca.
Hay varias ventajas para este acuerdo que probablemente harn entrar a un compaero.
La primera ventaja es esto a menudo un todo-dinero efectivo
Use su estimacin de reparacin para conducir el precio abajo 53
ESTUDIO DEL CASO: la extincin del derecho de redimir (sigui)
el acuerdo guarda el precio algo menos que por otra parte. El segundo es que 94.
750$ del compaero (en este caso el coste de 73000$, 15000$ para reparaciones y 6.
750$ vendiendo gastos) inversin en efectivo son asegurados por una primera hipote
ca. El tercer es que es una inversin a corto plazo. Tan pronto como el trabajo se
hace, si no ms pronto, la propiedad contina el mercado y un comprador se encuentr
a. Y si su investigacin en comparables es sana, se debera vender rpidamente.
Digamos que estos incentivos alisten a un amigo de la familia que es ms que conte
nto de hacer una mitad de una ganancia potencial de 40.250$ (el precio de venta
proyectado de 135000$ menos la inversin de 94.750$, que incluye el 5% que vende e
l coste). El dinero efectivo es lo que hace este acuerdo trabajar. Note que tamb
in podra revender esta propiedad en un arriendo/acuerdo de compra con un arrendata
rio-comprador. Sin embargo, porque (realmente su compaero) ha tenido que presenta
r una grande cantidad de dinero efectivo para hacer este trabajo, la mejor estra
tegia de maximizar sus ganancias es entrar y tan rpido como posible. Y una vez qu
e consiga su ganancia, tendr algn dinero efectivo y un futuro camarada, para su si
guiente acuerdo todo-en efectivo.
la propiedad necesita el valor de al menos 12000$ de reparaciones. Pero el banco
quiere de vuelta su coste, incluso todas las clases de legal y honorarios de la
extincin del derecho de redimir, de 78000$.
Su investigacin muestra que hasta despus de que las reparaciones ms que la propieda
d traera estaran en 85000$ a la variedad de 95000$. El precio inicial del banco no
se puede encontrar hasta para una ganancia al por mayor rpida. Qu hace - se alejan
o actan? No puede dar al banco su precio.
Emplea una estrategia de inversin de sentido comn y comienza a negociar presentand
o la avera de gastos de reparacin y lo que los comparables muestran para el valor
una vez que las reparaciones se hacen. Los hechos siempre pueden traer a la gent
e a la realidad.
Por ejemplo, 12000$ en reparaciones se podran estropear a:
Tejado: cocina: pisos: fontanera:
2.600$ 2,400 1,200 1,100
54 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
 o condenada
Elctrico: pintura exterior: pintura interior: retiro de la basura:
800 2,200 1,300
400
Las ventas comparables que encontr de casas con el tamao similar en la misma vecin
dad, en la misma condicin, sin la rehabilitacin (ver cmo hacer el valor despus de rep
araciones sobre los prximos pocos captulos), vendindose dentro de los seis meses pa
sados, y sin ajustes necesarios, podran ser:
Propiedad A: propiedad B: propiedad C:
$44000$ 41000$ 43000
Una vez que el banco absorbe la realidad que los precios de venta actuales son e
n los aos 40 bajos, que va a costar 12000$ para conseguirlo en la forma, y que tr
es propiedades comparables se vendieron a contratistas que pusieron en de 10000$
a 20000$ cada uno, tal vez reconocer que lo que tiene vale mucho menos que esper.
Con la suerte esto har el banco receptivo de su oferta de algo que esto est mucho
ms cerca a los precios de venta comparables. De hecho, est cerca de una mitad de
lo que han estado preguntando. Pero lo tomarn?
Nunca sabr hasta que pregunte. Si su oferta se acepta, el bancario recuperara al m
enos un poco de su prdida y es capaz de amortizar el resto como la deuda incobrab
le. Pero sabe que ha ofrecido un precio justo del cual no se puede marchar mucho
si debe hacer una ganancia. Tiene que recordar que porque esta propiedad est en
una vecindad que es estancada en el precio, tiene que conseguir un trato supleme
ntario a fin de moverlo a un nuevo comprador - quien vivir o en la casa o wholesa
ling esto a otro inversionista. El peor de los casos es que lo tendr que alquilar
hasta que el comprador adecuado venga. Esto, tambin, habla en contra del ofrecim
iento de un precio ms alto. El punto es, no pase sobre una propiedad slo porque el
precio inicial es demasiado alto. Documente las reparaciones necesarias para co
nducir el precio abajo.
ENCUENTRE CASAS CONDENADAS EN VECINDADES RESPETABLES
El ltimo tipo de la compra institucional es la propiedad condenada ocasional. Una
propiedad condenada ha sido determinada por la salud local
Encuentre casas condenadas en vecindades respetables 55
o autoridad de construccin para ser peligroso para salud y seguridad de cualquier
inquilino. Es por lo general un procedimiento invocado por autoridades slo cuand
o un edificio es vacante o en la condicin seriamente deteriorada. A menos que un
edificio est en el peligro del colapso, una propiedad condenada puede ser una inv
ersin de la rehabilitacin buena.
A menudo puede encontrar una lista de propiedades condenadas ponindose en contact
o con la oficina del inspector de construccin local. Las comunidades ms grandes pu
eden tener una lista de 100 o ms; comunidades ms pequeas, ms abundantes muy pocos, s
i alguno. Las condiciones para comprar una propiedad condenada deben ser ptimas.
Sin embargo, si encuentra un en una vecindad por otra parte superior, y si la pr
opiedad se ha hecho descuidada a travs de propiedad del ausente o muerte del dueo,
puede valer la pena perseguirlo. Mientras la conduccin alrededor de usted puede
notar hasta tal propiedad debido a un rojo u otro - coloreado la etiqueta que lo
identifica como condenado. Si hubiera alguna financiacin en ello en algn momento,
es probablemente posedo ahora por la compaa de la hipoteca o el banco.
Por va del ejemplo, si divisa una casa rojo etiquetada, vaca en medio de casas bie
n mantenidas que tienen un registro bueno de ventas recientes, ser capaz de conse
guir una idea de lo que podra traer una vez arreglado. Su investigacin le dice que
el valor de mercado totalmente fijo de la casa es al menos 110000$.
En primer lugar, para conseguir la casa de la lista condenada, le debe traer has
ta el cdigo. Una vez que encuentre del inspector de construccin exactamente que de
fectos se deben corregir, puede conseguir estimaciones de costos. Quiere consegu
ir todos los hechos sobre la propiedad puede. Tambin debe planear fijar problemas
que pueden no ser visibles, como fontanera y alambrado. Asegrese que la conexin de
la alcantarilla es operable. Las propiedades a veces ms viejas tienen fosas sptic
as que ya no funcionan o hasta el cdigo. El poder puede ser desconectado, como es
t en muchas propiedades condenadas, porque la compaa elctrica apagar la electricidad
a cualquier casa que se siente vaco - y a menudo no lo vuelva en hasta que la ciu
dad haya inspeccionado la propiedad y encuentra el cdigo.
Lo mismo va para el ttulo, que puede no ser capaz de transferirse hasta que la pr
opiedad encuentre el cdigo. Concuerde con recaudadores de impuestos para averigua
r lo que, si alguno, de vuelta los impuestos se deben. Antes de ir adelante, ase
grese que tiene un conocimiento claro de lo que debe hacer ms all de violaciones de
l cdigo y sus gastos. Finalmente, si parece a un acuerdo que vale la pena persegu
ir, y no una pesadilla que lo hace ms problema que vale, se puede acercar al banc
o o hipotecar la compaa con una oferta.
Se podra registrar en programas de la administracin municipal para la ayuda financ
iera para reconstituir la propiedad condenada. Hay muchos dlares
56 descubrimiento de propiedad extinguida el derecho de redimir, poseda de nuevo,
o condenada
disponible ah para despertar propiedad y viable otra vez, especialmente como resi
dencias para la gente peor pagada.
Las casas condenadas pueden ser una opcin buena para la propiedad de la rehabilit
acin. Las llaves a la compra de una propiedad condenada son (1) para encontrar un
en una vecindad decente, y (2) calculando una lista del coste para la reparacin
exacta. Pero una advertencia final: Si la propiedad tiene algn arrendatario no au
torizado, asegrese que son antes de que tome el ttulo. No quiere tener que comenza
r su propiedad y rehabilitacin necesidad teniendo de desalojar a alguien. Har bast
ante para la sociedad mejorando la propiedad a un nivel aprobado de la seguridad
para el siguiente inquilino.
En el siguiente captulo, hablaremos de uno de los procedimientos clave en relacin
con el casas que necesita reparaciones: lo que tiene que saber sobre reparacione
s.
C H UN PUNTO E R
5
Reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
Ahora que ha encontrado un potencial superior por el casas que necesita reparaci
ones, tiene que saber que reparaciones se deberan hacer y lo que costarn. Como ver
en el siguiente captulo, sabiendo que el coste de reparaciones es esencial en la
determinacin del precio al por menor final de la propiedad, la ganancia que ganar,
y lo que debera ofrecer.
Una llave al casas que necesita reparaciones debe conseguir estimaciones firmes
y exactas. Y las estimaciones pueden variar segn el tipo y la calidad del materia
l elegido. Tambin, completamente a menudo afronta el dilema reparar-o-sustituir.
Y los contratistas diferentes cotizarn estimaciones extensamente variadas. A vece
s las reparaciones ms provechosas requieren la creatividad, como la adicin de un c
uarto o el uso juicioso de claraboyas. Segn prcticas locales, los contratistas pue
den culpar para proporcionar una estimacin, sobre todo para aquellos con quien no
han hecho el negocio antes y quienes no poseen an la propiedad. Por lo tanto, la
alineacin de estimaciones puede ser inoportuna y puede requerir el tiempo, an deb
e seguir rpidamente antes de que alguien tire la manta de bajo usted. Pero el tra
bajo valdr la pena. Y como adquiere experiencia y forja relaciones de trabajo con
repairpeople, el proceso se har ms liso - y tomar menos tiempo.
Cuando se pone a la etapa cuando los contratistas u otro repairpeople competente
comienzan el trabajo, puede encontrar que un trabajo estim para ser
57
58 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
completado en dos semanas puede resultar tomar dos meses. Y aunque el trabajo te
nga que seguir en una manera oportuna, la precisin no siempre es posible. En este
captulo trataremos con la atadura de todas las reparaciones necesarias y sus gas
tos lo ms rpidamente posible.
PRINCIPIO CONSIGUIENDO ESTIMACIONES EXACTAS
Antes de adelantarse con la determinacin lo que puede vender una propiedad por cu
ando el tiempo viene, y por lo tanto lo que ofrecer, tiene que tener una particul
arizacin llena de lo que har y lo que costar. Los gastos de reparacin no deberan ser
guesstimated. Al mismo tiempo no hay ninguna razn de hacer las reparaciones de fi
jacin de precios una tarea ardua. Una forma de la estimacin de reparacin ms tarde en
este captulo ayudar a hacer su trabajo ms fcil. No tiene que ser un esclavo de la f
orma, pero indicar muchos de los artculos de reparacin que se deberan dirigir. Su tr
abajo no es traer a la propiedad hasta estndares flamantes, pero simplemente fija
r los problemas obvios, como suelo pobre o reemplazo del canal, reparaciones est
ructurales de ser necesario y cualquier violacin del cdigo de construccin como vent
anas rotas. Finalmente, puede decidir hacer ciertas reparaciones cosmticas que ha
rn su propiedad ms vendible.
CUATRO AMPLIAS REAS DE REPARACIONES
Las reparaciones que har dividen abajo en cuatro reas principales:
1. Reparaciones normales. stos incluyen el reemplazo de cocinas, la instalacin de
nuevo alfombrado, interior y pintura del exterior, fontanera, trabajo elctrico y r
eparaciones del tejado y el suelo.
2. Reparaciones estructurales. Los problemas como grietas en la fundacin o losa d
e suelo, o termita o dao del insecto aburrido por la madera son estructurales.
3. Reparaciones del cdigo de construccin. Las reparaciones de una naturaleza de sa
lud y seguridad requerida segn la ley podran incluir violaciones en los lmites de v
entanas rotas a una carencia de un admirador de la abertura en un cuarto de bao.
Si hay pregunta de lo que podra violar los requisitos del cdigo de construccin de s
u comunidad, hacer el inspector de construccin hacer una inspeccin. Haga esto ahor
a y no se agarrar ms tarde cuando un comprador detallista haga inspeccionar la cas
a.
Seis reas principales de inspeccin y reparacin 59
4. Reparaciones cosmticas. Los artculos hechos para hacer la casa ms agradable podra
n implicar cambiar el color de la casa, sprucing el frente entryway, o plantar a
rbustos fuertes, entre otras posibilidades. stos son los rasgos superficiales que
pueden hacer una propiedad parecer mejor para una cantidad de dinero modesta.
SEIS REAS PRINCIPALES DE INSPECCIN Y REPARACIN
Ahora, dentro de aquellas amplias categoras nos dejan mirar algunos tipos concret
os de problemas de la rehabilitacin que el casas que necesita reparaciones puede
tener.
1. Fundacin. Un problema comn est el avenamiento inadecuado del agua lejos de la fu
ndacin. Esto puede ser manchado por condiciones mojadas en un stano, moho, colorac
in acutica o colocar de grietas en la fundacin. Estas incertidumbres se pueden por
lo general solucionar mejorando la clasificacin de ajardinamiento alrededor de la
casa inmediata de modo que el agua escurra, as como fijacin o adicin de canales y
downspouts.
2. Tejado. Los dos elementos claves en una casa son la fundacin y el tejado. Una
vez que tenga cualquier problema de la fundacin corregido como puede ser necesari
o, concentrar su atencin en el tejado. Aqu a menudo es un asunto de ripias daadas p
or aos del tiempo. Los sellos o centelleos, alrededor de chimeneas deben ser segu
ros para prohibir a la lluvia entrar en la casa. Aunque el dao a asfalto, azulejo
o ripias de madera pueda ser aparente, si no ve nada al principio, revisa la in
speccin para pruebas del dao acutico como la peladura de pintura o madera que se pu
dre. Inspeccione el techo tico e interior para cualquier indicacin del dao acutico.
3. Alambrado. Otro problema consiste en que algunas casas ms viejas tienen el ala
mbrado anticuado. Esto por lo general se refiere como la perilla y tubo, que puede
reconocer porque la electricidad es llevada por dos alambres sostenidos a punto
s de la unin por la tubera de cermica. Esto es por lo general acompaado por una caja
de fusibles, ms bien que los cortacircuitos modernos. Planee cambiar el sistema
ms viejo, que tambin se debera extender de 100-al servicio de 200 amperios. Lamenta
blemente, otro problema con el cual se puede topar con casas incorpor los aos 1960
y a principios de los aos 1970 es el alambrado de aluminio. El metal actual, alu
minio, tiene una reaccin qumica cuando atado en salidas o interruptores donde el c
obre se usa. Con el tiempo estas conexiones se sueltan y pueden crear una chispa
cuando la electricidad brinca a travs del contacto defectuoso. Otra vez, sustitu
ir. Adelante, si hay salidas limitadas en cada cuarto, ms se debera aadir as los inq
uilinos no se doblan en las salidas, como muchos de nosotros hacen en la edad de
l ordenador.
60 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
4. HVAC. El reemplazo de la calefaccin, ventilacin y/o sistema de aire acondiciona
do es un problema a menudo encontrado en el casas que necesita reparaciones. Si
una casa tiene un sistema seriamente anticuado, sustityala. Incluso los sistemas
instalados dentro de los 20 aos pasados pueden tener ineficiencias que los hacen
menos deseables hoy. Y aun si tiene precios elctricos excepcionalmente bajos en s
u rea, planea deshacerse de ese sistema de calefaccin elctrica. El petrleo o el gas
son los mtodos de calefaccin para estos tiempos modernos. Independientemente del s
istema que usa, se aseguran que el horno se expresa correctamente. El conducto d
e humos de la chimenea se debera rayar; es decir los gases de combustin calientes
deberan ser revestidos del resistente a la alta temperatura el azulejo de cermica
ya que sube la chimenea y deja la casa. Con cualquier sistema de calefaccin es el
mejor para concordar con un contratista calentador para eficacia y seguridad.
5.Mantenimiento. La mayor parte de su trabajo de un superior por el casas que ne
cesita reparaciones a menudo est en el rea del mantenimiento general - es decir di
rigindose o rejuveneciendo el desgaste fsico de artculos separados innumerables. sto
s podran incluir grietas de fijacin y pintura de paredes y techos, substitucin de p
uertas y ventanas, sustitucin de gabinetes, fontanera diversa, fuera de ajardinami
ento y mantenimiento de pasajes peatonales y calzadas.
6. Aspecto. Ahora que tiene los problemas fsicos principales corregidos, la ltima
barrera que encontrar ser lo que le puede hacer a la picea la propiedad y hacerla
ms vendible. Esto es lo que por lo general se refiere reparacin como cosmtica. No s
ubestime la necesidad de dar a la propiedad alguna peticin de curbside. Pinta slo
ms que, aunque sea esto, tambin. Es un asunto de un aspecto atractivo de modo que,
cuando los compradores anticipados van en coche hasta el frente entryway, su pr
imera mirada a la casa sea uno positivo.
DE CONTORNO PRELIMINAR A LISTA FINALIZADA
En el Captulo 3, cuando se encontr con el vendedor en la propiedad, hizo una lista
preliminar de reparaciones. Ahora ampliar ese borrador para hacer un inventario
lleno de gastos de reparacin, que determinar con comerciantes calificados en una i
nspeccin ampliada durante una segunda inspeccin de la propiedad. Aunque rehabber c
on experiencia pudiera brincar el arma y estimar las reparaciones encontradas en
la inspeccin preliminar y hacer una oferta al vendedor en esa base, este procedi
miento es lleno del peligro. Nadie es un experto en todos los tipos de reparacio
nes o en la fijacin de precios de aquellas reparaciones. Y nada es peor que la es
timacin de un trabajo de fontanera en 600$ slo averiguar cuando el fontanero profes
ional se hace entrar despus del cierre que costar 1.800$.
De contorno preliminar a lista finalizada 61
Adems, quiere asegurarse que tiene una clusula en su contrato con el vendedor que
permite que usted se escape si no le gustan los gastos de las prximas estimacione
s de reparacin. No afrontar a un vendedor simptico si tiene que negociar de nuevo.
Hgalo correcto la primera vez. Esto no significa las necesidades de la estimacin d
e reparacin de hacerle ms lento. Slo acto tan pronto como sea posible, dejando al v
endedor saber de su necesidad de una estimacin y de su inters continuado. Note que
la mayor parte de reparaciones a menudo se centrarn alrededor de un problema pri
ncipal, como suelo, material para techar o pintura, permitindole localizar la fij
acin de precios necesaria.
Esta hoja de trabajo del resumen de reparacin es un camino para usted a reparacio
nes de la propiedad del catlogo. selo como un gua en su inspeccin de la propiedad in
icial as como durante sus inspecciones cuidadosas con personal de reparacin y cont
ratistas. Note que es un resumen y que los detalles de cada avera de precios se g
uardarn en el trabajo de escribir separado. Aunque sea completo, se puede modific
ar segn el tipo de trabajo que tiene.
HOJA DE TRABAJO: resumen de reparacin
Fecha: ________________ el nombre del vendedor _____________________ telfono: ___
_____________ direccin de la propiedad: _________________________________________
____ _____________________________________________________________ _____________
________________________________________________ vecindad: _____________________
__________________________ conducen fuente: FSBO ______ reactivo ______ banco __
____ otro ______ descripcin: __________________________________________________
Dormitorios: baos de ____: ______ estilo: ________ edad (aos): _____ condicin: ____
__ pies cuadrados: ________ garaje (coches de nmero): _______ dependencias: _____
________________ Amenities:__________________________________________________ ot
ro: _____________________________________________________ peticin Price:_________
_________________________________________ razn de venderse: _____________________
___________________________
(Continuado)
62 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
HOJA DE TRABAJO: repare el resumen (seguido)
Resumen de renovacin
Tipo de reparacin
Quien cumplir una condena estimacin de costos requerida
Bsico
Grietas de la fundacin ___________ __________ __________
Dao de la losa
___________ __________ __________
Reparaciones estructurales
___________ __________ __________
Dao del insecto aburrido por la madera
___________ __________ __________
Destroce/Rechace Retiro ___________ __________ __________
Talla/Adiciones de aumento ___________ __________ __________
Otro
___________ __________ __________
Interior
Paredes interiores / Pintura/Empapelado
___________ __________ __________
Techos/Pintura
___________ __________ __________
Fontanera/Caos del desage ___________ __________ __________
Sistema elctrico / Caja del Recorrido
___________ __________ __________
Calentador de agua
___________ __________ __________
Calefaccin / Aire acondicionado
___________ __________ __________
Puertas
___________ __________ __________
Windows
___________ __________ __________
Claraboyas
___________ __________ __________
Suelo / Madera dura/Alfombrado
___________ __________ __________
Rehabilitacin de la cocina
___________ __________ __________
Rehabilitacin de baos
___________ __________ __________
Dormitorio (dormitorios)
___________ __________ __________
Otros cuartos
___________ __________ __________
De contorno preliminar a lista finalizada 63
HOJA DE TRABAJO: repare el resumen (seguido)
Tipo de reparacin
Quin har? Tiempo estimacin de costos requerida
Interior
Lmparas
____________ ___________ ___________
Sistema de seguridad
____________ ___________ ___________
Aplicaciones
____________ ___________ ___________
Chimenea (chimeneas)
____________ ___________ ___________
Otro
____________ ___________ ___________
Exterior
Superficie/Pintura del ext. ____________ ___________ ___________
Tejado Repara/Sustituye ____________ ___________ ___________
Gutters/Drainspouts ____________ ___________ ___________
Otro
____________ ___________ ___________
Sitio y fuera
Avenamiento del sitio
____________ ___________ ___________
Ajardinamiento
____________ ___________ ___________
Retiro del rbol
____________ ___________ ___________
Reemplazo del arbusto ____________ ___________ ___________
Calzada
____________ ___________ ___________
Patio/Pasaje peatonal
____________ ___________ ___________
Prtico/Cubierta
____________ ___________ ___________
Garaje
____________ ___________ ___________
Otro
____________ ___________ ___________
Miscelnea:
____________ ___________ ___________
Total parcial: _________________ reserva para dao pasado por alto: ______________
___
Gastos de reparacin totales: _________________ comentarios: _____________________
___________________________ ____________________________________________________
________
No subestime reparaciones
64 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
UN PRIVILEGIO: ARREGLO DE TIEMPO PARA LA VALORACIN DE REPARACIN
Permita bastante tiempo para una estimacin apropiada de reparaciones. Hasta que h
aga una contabilidad de costes detallada de todos los artculos de la reparacin no
puede establecer con el dueo el precio y condiciones de venta. Como antes mencion
ado, tendr una clusula en su contrato de compra que le da una fuga debera problemas
invisibles encontrarse ms tarde. Pero la estimacin de reparacin bsica se debera hace
r antes de la firma de cualquier contrato - de hecho, hasta antes de cualquier n
egociacin inicial.
Como vio en el Captulo 3, en su primera inspeccin de usted debera hacer un contorno
simple de que trabajo se tiene que hacer. Y segn si puede asegurar un acuerdo rpi
damente con el dueo, tambin tendra que hacer una mejor conjetura acercamiento de una
estimacin de reparacin. Si un vendedor le dejar entrar en una propiedad y empujar a
lrededor en su propio, esto es fino. Tendra que arreglar dos o ms tres citas de mo
do que pueda hacer seguro que su inspeccin es cuidadosa.
Si un agente se implica, l o ella van normalmente a querer estar con usted. Sin e
mbargo, desde la estimacin del coste de reparacin es entretenido, la mayor parte d
e agentes no se interesan en la posicin alrededor con usted mientras hace el trab
ajo necesario. Una manera de aplacarlos es hacerlos abrir el edificio y luego de
jarles irse, habiendo arreglado un tiempo para ellos para volver cuando se hace.
O dles una idea de cuanto le tomar, y si vacilan, luego solicitan que se pongan e
n contacto con el dueo (o le dejen hacerlo) de modo que pueda hacer dejar entrar
al dueo usted. Tambin podra indicar que si el agente est presente cuando los problem
as sin revelar se encuentran, o ella lo obligan a hacer conocido todos los probl
emas a futuros compradores.
INSPECCIONES TEMPRANAS EVITAN PROBLEMAS MS TARDE
En cualquiera superior por el casas que necesita reparaciones debe usar un proce
so inspector que se extiende lejos que va adems que el propietario medio requerira
.
Comprando una nueva propiedad, la mayor parte de compradores de casa obtienen un
informe de la fumigacin estndar y un dao o informe estructural. Examinan el inform
e y negocian con el vendedor sobre el pago de cualquier problema encontrado. Los
compradores a menudo quieren estar presentes en la inspeccin y hacer las pregunt
as del inspector. Los vendedores se deben asegurar que no hay reas significativas
que sean inaccesibles y por lo tanto no puedan estar en -
Reparaciones tpicas puede encontrar 65
el spected, ya que los inspectores de casa no taladrarn agujeros o inspeccionarn re
as que no pueden ver fcilmente.
Sin embargo, aunque la propiedad que desea comprar pudiera pasar la inspeccin de
un propietario, necesita mucho ms inspeccin a fondo para determinar no slo lo que s
e debe hacer para satisfacer las estipulaciones de su cdigo de la construccin del
Estado - expresamente cualquier cuestin de salud y seguridad, empeoramiento fsico,
y reparacin de dao obvia - sino tambin lo que se debera hacer para mejorar el salab
ility de la propiedad. Necesita una lista del trabajo especfico para hacerse y lo
que ese trabajo cuesta. Esto no significa que va a remodelar completamente. Per
o tiene que encontrar provisiones requeridas as como hacer lo que se puede hacer
econmicamente para realzar la propiedad en los ojos de un comprador.
REPARACIONES TPICAS PUEDE ENCONTRAR
Una mejora que podra hacer debe pintar el exterior. Un trabajo de pintura bueno e
s crtico a las apariencias de una casa. Tambin podra mejorar el patio delantero con
arbustos fuertes. Si la calzada se raja, podra querer revestirla de nuevo. Susti
tuya la ausencia o da ventanas tormentosas, puertas tormentosas y pantallas. A vec
es una propia ventana tan se daa que es el mejor para sustituirlo completamente p
or una nueva ventana cubierta del plstico, moderna que incluye tormentas y pantal
las. stos estn disponibles en la mayor parte de centros de casa. Si las otras casa
s en la vecindad tienen patios o cubiertas podra considerar la adicin de la que.
Por dentro de la casa debera sustituir cualquier suelo malo. Esto podra incluir su
elo de madera en las reas vivas, bienes del patio en cocina y baos o alfombrado en
varias ubicaciones. Tambin probablemente encontrar que el interior necesita un nu
evo trabajo de pintura. Las cocinas se deberan barnizar o sustituirse como necesa
rio. Fije cualquier agujero de fontanera, grifos y showerheads. Sustituya cualqui
er guarnicin de alumbrado que se pueda daar o no funcionamiento. A menudo, el refr
igerador y roto un proyecto de la rehabilitacin no ser en buenas condiciones. A ve
ces es mejor sacarlos slo y guardar el espacio vaco, ya que muchos potenciales com
pradores tendrn sus propias aplicaciones.
Esta lista de reparaciones no la destinan para ser exhaustiva. Cada casa en la n
ecesidad de la reparacin tendr sus propias necesidades particulares. Para ms en rep
araciones potenciales obtienen un folleto en remodelar en su centro de casa loca
l.
66 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
QUE REPARACIONES EVITAR
Precvase del sobremejoramiento. Nunca quiere hacer una propiedad mejor que las pr
opiedades circundantes. Aun si una casa es considerablemente mejor en trminos de
talla y calidad, los compradores pagarn raramente 150000$ en una vecindad donde e
l promedio de casas 120000$.
Del mismo modo, si la mayor parte de las casas tienen garajes de dos coches, no
sienta que tiene que pasar el tiempo y 20000$ en la construccin de un garaje - so
bre todo si empuja el precio de una propiedad ms all del precio medio. Est conscien
te que si la vecindad tiene casas de encargo con estilos diferentes y diseos ser ms
flexible en las mejoras que puede hacer.
Nunca cambie el estilo exterior de la casa para hacerlo diferente de la propieda
d vecina. Por ejemplo, no cambiara una casa del rancho en un estilo de Cape Cod,
en particular si las casas vecinas fueran el estilo del rancho y otro diseo se de
stacara como demasiado extremo. Esto no significa que no se pueden integrar los e
stilos arquitectnicos diferentes, pero que cada uno se debe con cuidado integrar
para hacer juego un con el otro. Si el diseo de una casa no es complementario a l
os otros estilos en la vecindad, es posible que se pudiera hacer menos vendible
y hasta perder el valor.
El ideal superior por el casas que necesita reparaciones, entonces, es el que qu
e necesita la slo decoracin y/o remodelar menor y esto no requiere el trabajo estr
uctural extenso - quiere hacer ganancias, no trabajar.
SIEMPRE SOLUCIONE VIOLACIONES DEL CDIGO
Debera mirar una propiedad afligida de dos modos: lo que va a costarle para hacer
reparaciones y si hay alguna violacin del cdigo de construccin principal. Muchos r
ehabbers slo miran en lo que pueden hacer para hacer la propiedad presentable y l
uego agarrarse cortos cuando la propiedad es escudriada por el inspector del nuev
o comprador y las violaciones del cdigo aparecen. Y las violaciones del cdigo no s
on algo que puede evitar no haciendo caso de ellos. Debera hacer una lista separa
da de estas violaciones de modo que pueda averiguar su coste as como asegurarse q
ue se tratan con si decide llevar a cabo y comprar la propiedad. La mejor manera
de tratar con violaciones del cdigo es hacer el inspector de construccin local da
r a la propiedad un anlisis cuidadoso antes de que compre de modo que aquellos re
quisitos se calculen en su coste de reparacin. Si su vendedor retrocede ante tene
r el inspector de la comunidad visin la propiedad, una bandera de advertencia deb
era subir.
Llegar a conocer los ladrillos y mortero 67
Las violaciones del cdigo son el bloque ms grande a tener xito con el casas que nec
esita reparaciones. En resumen se debera alejar de un acuerdo cuando estos proble
mas son costosos o poco prcticos para dirigirse. Las violaciones del cdigo princip
ales no son nada que quiera tratar con si empieza slo, por tanto en el primer pal
o con casas que necesitan reparaciones slo modestas. La evitacin de las dificultad
es inherentes en reparaciones principales permite que usted sea ms exacto en gast
os. Cuando no se siente bien sobre un acuerdo, se aleja.
LLEGANDO A CONOCER LOS LADRILLOS Y MORTERO, OREGON, MS SABE, MS GANAR
La mayor parte de que hablan en este libro es conectado cmo comprar, cuanto pagar
, cmo alquilar, y cmo venderse, entre otras consideraciones econmicas. Pero tan imp
ortante como estos asuntos financieros son, tambin debe aprender sobre los aspect
os fsicos de la propiedad. stos incluyen los sistemas mecnicos de un edificio como
calefaccin y sistema de refrigeracin, fontanera y sistema elctrico, y eliminacin de d
eshechos y aplicaciones, entre otros. Tambin hay varios componentes estructurales
, como fundacin, marco y tejado, as como fuera de elementos como ajardinamiento, c
alzadas y pasajes peatonales.
Algunos conocimientos bsicos del funcionamiento de estos aspectos fsicos de la pro
piedad sern provechosos. Despus de todo, la mayor parte de nosotros no son mecnicam
ente inclinados. Lamentablemente, demasiados inversionistas brincan en la propie
dad de una propiedad sin molestarse en aprender sobre algunos sistemas mecnicos o
estructurales. A menudo se hacen vctimas involuntarias de contratistas de repara
cin que a veces se aturden y se disgustaron necesidad teniendo de efectuar las re
paraciones ms pequeas en un edificio que los propietarios ms profesionales habran te
nido cuidado de s. De hecho, cada vez que llame a un contratista para hacer una r
eparacin, el coste de trabajo puede exceder muy bien lejos el coste de material.
Por ejemplo, el relleno de algunas grietas en una pared podra costar bien ms de 10
0$ con un coste material que es insignificante si hace alguien salir y hace el t
rabajo.
Ahora, seguramente el inversionista medio no puede fijar un horno o reparar el f
uncionamiento interno de la mayor parte de aplicaciones, ni si l o ella tratan, p
ero l o ella pueden sustituir las arandelas en un grifo, o remendar algunas griet
as de la pared o correr unos calafatean alrededor de un marco de la ventana. No
se esculpe en la piedra que para ser un inversionista de bienes inmuebles debera
ser capaz de hacer todas estas reparaciones, sin embargo menores. Lo que realmen
te tiene que entender es que con poca educacin salvar considerablemente en reparac
iones.
68 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
Recuerdo a un contratista que me da un precio en la reparacin de un punto daado do
nde una rama del rbol rasp varias ripias de un tejado. Me cit 300$, que se podran ele
var una vez que entr en el trabajo! Y, aunque entonces no fuera demasiado familia
r con tejados, consegu un libro de la biblioteca de su reparacin, y despus de que u
n poco de estudio puso una maana del sbado aparte. De este modo, llevando la vieja
ropa, mi gorra de pesca en el atrasado, y con un destornillador, martillo y cla
vos en mis bolsillos, sub la escala de aluminio de mi padre al borde del tejado m
ientras mi Mimi puso el refunfuo debajo de m. Por suerte, era slo un el que y una m
itad de casa piso y en efecto me podra acercar la inclinacin del tejado. Separ las
tres ripias rotas y los sustitu por tres de casi el mismo color que consegu de la
compaa de suministro del edificio local. Los reforc en la parte oculta con algn alqu
itrn del tejado negro. Pronto era del tejado con los instrumentos guardados en su
sitio y preguntndome lo que iba a hacer con el resto de la maana. Huelga decir qu
e, $300 - ms el trabajo se haban encogido a 1250$.
Ahora, no poda haber hecho el trabajo en el tejado si implicara ms dao. Pero estuve
bastante contento haber sido capaz de hacer lo que hice as como haber ahorrado a
lgn dinero que podra ir hacia otros gastos. Y algo ms menos tangible pero important
e tambin: adelant un poco de la confianza en relacin con la propiedad. Por esto sup
ongo que muchos de nosotros que se acercamos a la propiedad desde un punto de vi
sta de inversin (flujo de fondos, ingresos netos, etc.) a menudo se educan para e
l mejor cuando conseguimos una posibilidad de empujar alrededor en los ladrillos
y el mortero de nuestras propiedades. Le podra hacer alertar a un tiempo cuando
un verdadero problema del tejado podra convencer a alguien de venderse antes de q
ue l o ella hubieran querido, mientras que si supiera un poco sobre la reparacin d
e un tejado - o fundacin o sistema de calefaccin - podra tener ms confianza en segui
r adelante con el trabajo necesario.
Esto tambin es verdad en cuanto a un superior por el casas que necesita reparacio
nes. Algunos inversionistas quieren hacer todo el trabajo ellos mismos y hacer u
n poco ms dinero. Los otros abogan tener alguien ms hacen todo el trabajo. Sostien
en que su propio tiempo mejor se pasa encontrando la siguiente propiedad ms bien
que reparar y restaurar; el verdadero dinero no est en hacer las reparaciones, pe
ro inversin. Y despus de todo, siempre debera estimar el trabajo como si fuera se di
rigen la gente haca el trabajo, entonces, por qu los debera no llevar a cabo y usar
? Si los supervisa correctamente y hace los arreglos para la venta cuando plane,
su ganancia debera ser bastante.
Podemos dejar bastante cuarto para ambos grupos de inversionistas. Siempre habr a
quellos que son bastante entendidos y desean hacer el
Problema especial de tratar con una fundacin rajada 69
trabaje ellos mismos, as como aquellos que sienten que su lugar es controlarlo de
l exterior.
Pero cuando puede hacer la reparacin usted mismo y tener el tiempo para hacerlo,
realmente puede dar resultado. De este modo, si no sabe ya, le pagar para aprende
r los fundamentos sobre inspecciones y el cdigo de construccin, calefaccin y sistem
as de refrigeracin, sondando y elctrico, carpintera y mantenimiento de casa.
De este modo, cuando ese contratista le lance un precio oddball del trabajo de m
edia hora tendr otra avenida que puede tomar. Y aun si todava no hace el trabajo a
ctual usted mismo, sabr ms sobre su propiedad y ser capaz de evitar pagar demasiado
.
Como dije, el dinero serio est en la inversin, no haciendo reparaciones. Pero cuan
do puede entender mejor sobre qu las reparaciones, principales y menores, son y l
o que cuestan, sacar ganancia ms al final. As no se alarme cuando unos azulejos del
cuarto de bao hayan venido sueltos. Probablemente no necesitar una hora un sbado p
or la maana para fijar el problema.
Dnde va para conseguir la informacin sobre los detalles de su propiedad? He encontr
ado que tener su propia biblioteca (quizs un libro o dos en cada sujeto - fontane
ra, elctrica, carpintera, tejado y ventana, ajardinamiento, y todo lo que excluyera
) servir. Los libros en estas reas a menudo estn en un formato de la edicin en rstica
grande, barato. Los vdeos tambin estn disponibles en muchos de los mismos sujetos.
Tambin hay los libros sobre la inspeccin de casa que le ayudar a concentrarse en e
l registro de salida de una propiedad. No harn el trabajo pero enfocarn su mente e
n que necesidades hacerse.
Despus, compruebe las clnicas libres y los centros de casa grandes que tienen semi
narios de mayora si no todos los fundamentos de mantenimiento y construccin bsicos
tendr que saber.
Tambin pregunte a sus amigos que son prcticos en un poco de aspecto de los comerci
os. Son por lo general contentos de ser capaces de exponer en alguna manera nica
de hacer una reparacin que podra ser valiosa a usted.
PROBLEMA ESPECIAL DE TRATAR CON UNA FUNDACIN RAJADA
Muchas de las propiedades que considera para la compra posible no estn en la mejo
r condicin. De hecho, a menudo tienen problemas formidables. Por eso vienen a su
atencin. Despus de todo, si la propiedad estaba en la forma perfecta y lista para
vender la venta al por menor, ni siquiera podra or de ello. Pero antes de que rech
ace una propiedad de la mano, una investigacin es
70 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
garantizado. No quiere acercarse a una propiedad buscando motivos de no comprarl
o; quiere mirar los problemas y considerar cmo se podra dirigir a ellos. Est objeti
vo y seguro dispuesto - al menos hasta que est seguro que un problema no se puede
fijar econmicamente.
Por ejemplo, un inversionista del mismo tipo considera una propiedad con una gri
eta en la fundacin del garaje concreta y pared que corre del suelo al techo. De h
echo, la pared entre el garaje y el lavadero se tuerce y se separa del estuco y
marco de la pantalla metlico al cual se ata.
El problema es principal. Pero hay dos modos que un inversionista se podra acerca
r a ello.
El primer camino es tcnico: Establezca una relacin con un ingeniero de construccin
calificado y un contratista de la fundacin capaz. Un ingeniero le puede decir por
qu este problema ocurri, determine su seriedad y clarifique lo que puede y se tie
ne que hacer para remediarlo. El contratista tambin le puede decir si lo puede re
parar usted mismo y cmo, y le puede decir lo que le costar para un profesional par
a fijarlo.
El segundo camino es hablar con otro inversionista o propietario que ha experime
ntado el mismo problema. Otra vez, un contratista puede saber de alguien que pue
de llamar. O pregunte por ah entre sus amigos. La conversacin con alguien que ha s
olucionado un problema supuestamente no soluble le puede dar la confianza y quit
ar el miedo de mirar la propiedad afligida.
Si se encuentra con una propiedad con esta clase del problema, entonces sigue es
te contorno general:
1. Inspeccione la propiedad con un ingeniero calificado.
2. Consiga una recomendacin en si es posible remediar el problema, y si es cmo ira
sobre ello.
3. Pngase ofertas de contratistas respetables (pida garantas a largo plazo).
4. Decida si los gastos justifican la reparacin.
5. Si hacen, compran y se dirigen.
6. Inspeccione de nuevo con el ingeniero y certifique la eficacia de la reparacin
(en caso del ejemplo del garaje, la estabilidad y el plano de la fundacin).
Note que una vez que haya solucionado el problema correctamente (es decir, no lo
ha cubrido), la propiedad pasar fcilmente cualquier inspeccin
Problema especial de tratar con una fundacin rajada 71
iniciado por futuros compradores. De hecho, puede aumentar el valor de la propie
dad mucho ms que cost para hacer la reparacin.
Sin embargo, a veces se tiene que alejar de estos acuerdos - sobre todo si la es
timacin de reparacin es ms que la ganancia probablemente ganar terreno a la venta. T
ambin quiere evitar una situacin donde las estimaciones tienen una amplia gama, co
mo 5000$ a 15000$. Debe saber sus gastos antes de entrar en cualquier acuerdo.
Adems, una de las razones del consejo del ingeniero sobre el contratista es que e
l antiguo es el mejor para decirle por qu la fundacin se raj en primer lugar. Quizs
la tierra es inestable. Es all alguna razn creer que si reparara la fundacin, nunca
pasara otra vez? Es adecuado el avenamiento de la tierra? Insiste all en algn requisi
to especial el inspector de construccin de la ciudad? Por ltimo, el coste para el
apuro tiene que ser razonable, permitiendo al valor total de la propiedad de ele
varse considerablemente, y el precio para comprar tiene que ser barato. De hecho
, no puede ser capaz de conseguir una hipoteca convencional hasta que el defecto
se repare correctamente.
Aqu est cmo una persona solucion un problema de la fundacin: Uno de mis socios, relat
ivamente nuevos a la inversin inmobiliaria, encontr lo que pareci ser un proyecto d
e la rehabilitacin magnfico. La propiedad tena una valoracin de despus-de-que-reparac
in de 149000$, un precio inicial de 95000$ y un vendedor muy motivado que tomara u
na oferta en los aos 80 altos. El tirn era que la casa necesit ms de 20000$ de repar
aciones de la fundacin. De hecho, para reparar la fundacin correctamente y protege
rse contra futuros problemas de la fundacin, una chimenea de ladrillo de dos piso
s y el mamparo de cemento se tendran que quitar.
Por suerte, mi socio tena contactos en la construccin de modo que pudiera obtener
varias estimaciones para las reparaciones de la fundacin. Un contratista general
con experiencia hizo los trabajos de reparacin y lo garantiz. El trabajo llev a ms t
rabajo de la rehabilitacin, aunque: las grietas adicionales se encontraron en la
fundacin y paredes concretas, as como tablas del suelo pudridas - requerir un nuev
o suelo y un movimiento parcial de una seccin de fontanera.
Se determin que la posibilidad de futuros problemas de la fundacin se podra minimiz
ar mejorando el avenamiento alrededor de la espalda de la casa. Aunque esto aadie
ra al coste, se tuvo que hacer y era.
Mi socio por suerte era capaz de guardar el coste de estas reparaciones suplemen
tarias manejables y todava ponerse cerca de su expectativa de la ganancia cuando
la propiedad se vendi.
72 reparaciones que le hacen la mayor parte de dinero
OTRO PROBLEMA DE LA REHABILITACIN COMN: DAO POR FUEGO
Una casa daada por el fuego hace un proyecto de la rehabilitacin complejo, no slo d
ebido al trabajo difcil, pero debido al coste. Sin embargo, si la casa original e
ra de la buena calidad y el dao no demasiado extenso, puede ser posible ir adelan
te. Las reparaciones de dao por fuego tpicas incluyen una reparacin del tejado exte
nsa (si no un nuevo tejado completo), nuevo drywall, aislamiento, unidades de CA
LOR/AC y trabajo elctrico. El dao del humo severo siempre requiere mucha limpieza.
Las estimaciones se pueden extender del 10% al 90% del valor de una casa.
La mayor parte de nosotros no son expertos en la evaluacin de estas reparaciones
severas. El dao por fuego por lo general requiere equipos de reparacin especializa
dos. Las paredes con el dao del humo pesado se tienen que sellar as como pintarse
con productos especiales. Se requerir que una compaa de restauracin de la alfombra p
rofesional limpie cualquier alfombra salvageable. El trabajo del conducto en un
sistema de aire caliente forzado por lo general se tiene que limpiar, tambin.
Asegrese que antes de que compre una casa como esto llama al inspector de constru
ccin de la ciudad para averiguar que reparaciones del cdigo de construccin se requi
eren. Las reparaciones se deben completar antes de que la ciudad publicar un cert
ificado de la ocupacin.
LISTA DE COMPROBACIONES DE SEIS PUNTOS PARA CONVENIR
Siempre recuerde que su coste de reparacin total es crtico en la determinacin del v
alor despus de reparaciones as como precio de negociacin de la compra inicial. Aqu e
stn las cosas bsicas que tiene que saber antes de que compre un fixerupper: La can
tidad de trabajo exacta esto se implica en las reparaciones, cuanto ese trabajo
va a tomar, cunto del trabajo va a alquilar, y cunto se puede hacer.
1. Si encuentra un trato, no aplazar. A veces tiene que afectar al aviso de un m
omento. No compre, sin embargo, una propiedad slo porque el precio parece barato,
y nunca esquive la etapa de la estimacin de reparacin.
2. Tenga cuidado sobre lo que decide comprar. No compre la propiedad simplemente
porque tiene fondos o el tiempo o sus contratistas no tienen otro trabajo.
3. Ponga todas las reparaciones necesarias en una lista. Casi cada propiedad se
vendi necesita alguna medida de reparacin o renovacin, aun si es cosmtico slo.
Lista de comprobaciones de seis puntos para convenir 73
4. Escudrie todas las reparaciones potenciales. Comience la investigacin necesaria
en su inspeccin de la propiedad inicial. Las reparaciones encontradas despus del
cierre pueden corroer ganancias.
5. Si no puede investigar una propiedad, como el caso de una casa sellada ofreci
da a travs de la extincin del derecho de redimir, tener una deduccin enorme en cuen
ta para reparaciones o alejarse del acuerdo. Totaling que la reparacin exacta cue
sta es un elemento crucial de la inversin prudente. Si algo bloquea su determinac
in exactamente cuales los gastos de reparacin sern, no comprar.
6. No sienta que tiene que hacer el trabajo usted mismo. Sus habilidades mejor s
e utilizan en el descubrimiento que el potencial compra y fabricacin de estimacio
nes de costos apropiadas.
El siguiente captulo sobre cmo valorar el casas que necesita reparaciones le mostr
ar cmo tomar su estimacin de reparacin y corresponder a la propiedad mejorada contra
 ventas de propiedades comparables y determinar - explicando venta, costos gener
ales y ganancia - la cantidad no debera ir encima en la negociacin con el vendedor
.
C H UN PUNTO E R
6
Valoracin de propiedades es la llave a ganancias
En este captulo aprender cmo determinar lo que su fixerupper vender por una vez las
reparaciones se completan. Esto se hace haciendo juego el despus reparado casa con
casas comparables recientemente vendidas en la misma vecindad. Este valor consig
uiente se usa entonces como una base de la cual determina su ganancia despus de r
eparaciones, arriba, y venta de gastos.
LA OPININ EL DESPUS DE REPARACIONES VALOR
Ha determinado ya que reparaciones son necesarias y sus gastos. Sabe a qu la prop
iedad parecer una vez que haya completado las reparaciones. Ahora usa esa informa
cin para corresponder a ello contra propiedades similares - mismo nmero de cuartos
, dormitorios, y baos, ubicacin vecina, estilo, talla y condicin - que se han vendi
do recientemente. Note que para determinar lo que vender para usted no aade simple
mente juntos el precio de la propiedad presente, el coste de reparacin y una gana
ncia. Tiene que juzgar si su esfuerzo es que vale la pena; tiene que garantizar
(del mismo modo como posible) que har una ganancia. Expresamente, se tiene que as
egurar que esto
74
Gastos de reparacin llevan a descubrimiento de valor 75
la propiedad se vender por si compra la propiedad, si hace las reparaciones, si u
na ganancia est disponible.
GASTOS DE REPARACIN LLEVAN A DESCUBRIMIENTO DE VALOR
Vamos a mirar un ejemplo de usar reparaciones para comenzar a fijar el valor. Se
dirige a un vendedor de una casa afligida por un precio negociado de 95000$. Co
mprueba reparaciones necesarias y encuentra que en esta casa son la rehabilitacin
del bao en 2000$; piso de la cocina en 1.600$; la sustitucin de cocinas en 4.200$
; interior y exterior que pinta en 3.700$; reemplazo de cinco puertas interiores
en 1000$; reemplazo de seis fajas de la ventana en 1.800$; la fontanera diversa
se dirige en 2.600$; la calefaccin y sistema de refrigeracin se dirige en 800$; la
reparacin de una parte de tejado en 3500$; y limpieza general y retiro de la bas
ura en 1.100$. La adicin de una reserva de 2500$ para reparaciones no reveladas t
rae el total a 24.800$.
Despus de que pone 24.800$ en materiales y trabajo en la casa, qu podra planear para
una vuelta? A este punto, comienza a investigar ventas comparables - los precio
s de venta de casas similares a la condicin fija de su propiedad. Ya que sabe exa
ctamente que reparacin y el trabajo de la rehabilitacin se harn a la casa, puede co
rresponder fcilmente a la casa completada a casas similares. Por ejemplo, comienz
a identificando tres propiedades que (1) tienen un plano idntico, (2) estn en la m
isma vecindad, y (3) se han vendido dentro del ao pasado. Esta comparacin de su pr
opiedad reparada con propiedades vendidas comparables revela varios precios de v
enta en 172000$ a la variedad de 176000$. Por lo tanto figura en un precio de ve
nta de 174000$.
Hasta ahora su coste ser 95000$ para la casa ms 24.800$ para reparaciones, en tota
l 119.800$. A esta cantidad aade gastos de venta potenciales de la comisin de un r
eactivo del 6% de 10.440$, el 10% arriba de 17.400$, y una ganancia del 15% de 2
6.100$ - estas cantidades del porcentaje basadas en el precio de venta final ms p
robable de 174000$.
Precio negociado de casa: Reparaciones:
Rehabilitacin del bao: Piso de la cocina: Cocinas:
95000$
2000$ 1,600 4,200
76 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
Pintura:
3,700
Reemplazo de la puerta:
1000
Fajas de la ventana:
1,800
Fontanera:
2,600
Calefaccin/refrigeracin:
800
Reparacin del tejado:
3500
Limpieza/basura:
1,100
Reparaciones no reveladas:
2500
Reparaciones totales:
24.800$
Coste neto de casa y reparaciones:
119.800$
Precio de venta medio de casa comparable:
174000$
Saldo neto antes de venta, arriba, y ganancia: 54.200$
Venta de gastos (el 6%):
10.440$
Elevado (el 10%):
17,400
Ganancia (el 15%):
26,100
Costes totales basados en precio de venta final:
53.940$
Ahora se pregunta si hay bastante deriva entre lo que va a venderla por (174000$
) y su coste neto de casa y reparaciones (119.800$) para tener cuidado de su ven
ta y costo general y darle una ganancia justa. Y, s, hay, ya que el saldo neto de
54.200$ es suficiente para devolver estos gastos y proporcionar una ganancia de
l 15%.
La llave aqu es que, como un inversionista inteligente, ha examinado a fondo gast
os de reparacin y ventas comparables para ver la casa, es decir lo que probableme
nte valdr despus de que complete reparaciones, antes de que lo compre. No lo haga
por el asiento de sus pantalones. Una vez que haya pasado por el proceso unas ve
ces ser ms eficiente en l. Veremos esto ms detalladamente en el siguiente captulo.
Ahora vamos a tomar una mirada ms cercana cmo va sobre el descubrimiento de la pro
piedad comparable.
EMPEZAR EN VALORACIN DE CASAS
El valor en bienes inmuebles tiene mucho para hacer con la ubicacin de una propie
dad. Esto es en parte el ajuste vecino y la distancia de la propiedad a
Comienza por descubrimiento de propiedades comparables con ventas recientes 77
escuelas, parques y compra, o para viajar a diario a y de trabajo. Otra consider
acin consiste en si las otras propiedades en la vecindad son similares. Si una pr
opiedad est al lado de un edificio comercial o bloque de pisos, esto puede influi
r en su opinin sobre lo que por otra parte se interpretara como un ambiente de la
misma composicin. Una definicin de valor es lo que la gente quiere pagar, basado p
rincipalmente en ubicacin de la casa, alrededores y condicin.
De camino encuentra que el valor es con una minivaloracin. Aunque los fundamentos
sean similares, una minivaloracin es diferente de un anlisis del valor autntico he
cho por un tasador profesional. Requiere el trabajo de escribir slo mnimo, no un i
nforme formal. Lo hace slo para asegurarse, no un asesor fiscal, del valor de la
propiedad. Hace algunas matemticas simples y guarda la pista de cifras.
Como la mayor parte de bienes inmuebles businesspeople, su capacidad de guardar
la pista de valores y corresponder a ellos apropiadamente en el mercado es una p
arte de la llave al xito. Para este fin, tiene que tener el acceso a la oficina d
e su asesor local u otras oficinas estatales de la ciudad que sostienen la infor
macin sobre precios de venta recientes as como los detalles de propiedades especfic
as. Otra fuente para precios de venta es Servicio del Listado Mltiple patrocinado
por la junta local de Agentes inmobiliarios. Note que en la averiguacin del valo
r no busca la publicidad para propiedad o precios iniciales MLS para ver que pro
piedad se ofrece en, pero mejor dicho por qu la propiedad realmente se ha vendido
. Los corredores de bienes races y los tasadores profesionales tambin pueden ser s
erviciales, en particular agentes, ya que se interesan en su negocio. Debe - y e
sto no se puede acentuar bastante - debe encontrar propiedades que se han vendid
o ya, para slo por aquellos precios de venta actuales le puede determinar lo que
su propiedad vale ahora y lo que valdr despus de que se arregle.
COMIENZA ENCONTRANDO PROPIEDADES COMPARABLES CON VENTAS RECIENTES
Las propiedades comparables o comps deberan ser comparaciones de su propiedad pot
encial con ventas actuales de propiedades similares (rancho con un rancho, de do
s pisos con un de dos pisos, de dos dormitorios con un de dos dormitorios), de l
a misma vecindad o de una cerca de. Por lo tanto, es necesario considerar todas
las ventas recientes en el rea inmediata cerca de la propiedad sustancial.
Cultive una relacin con un Agente inmobiliario o agente de ventas que va
78 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
permita que usted examine estos archivos. La mayor parte de agentes y los agente
s de bolsa probablemente querrn dejarle ver los archivos porque la informacin sobr
e la propiedad vendida es por lo general la parte del registro pblico y no viola
sus esfuerzos de venta corrientes. Los agentes tambin son familiares con la idea
de buscar casas con atributos similares. Es decir se experimentan en el descubri
miento de calidades que los nuevos compradores buscan y son muy conscientes de cm
o la ubicacin, el estilo y la talla determinan el precio de una casa.
Tambin puede ir al Registro de Hechos, oficinas de planificacin de la tierra u ofi
cinas de la evaluacin del condado para investigar y verificar precios de venta. Sl
o pida los informes de ventas recientes. Mucha informacin sobre ventas actuales s
e encuentra en peridicos locales y fcilmente obtuvo archivos pblicos. Algunos peridi
cos guardan un tronco semanal de transferencias de venta de la propiedad. Los ba
ncos, tambin, tendrn archivos de ventas, ya que es su negocio para prestar el dine
ro en hipotecas.
HACER UNA MINIVALORACIN
Una valoracin es una estimacin de valor. Las tres tcnicas bsicas para llegar a un ju
icio del valor son el enfoque de la comparacin de ventas, el enfoque del coste y
el enfoque de ingresos. El enfoque de la comparacin de ventas es el que en el cua
l se interesar principalmente para determinar el valor. Est basado en los precios
de venta de propiedades similares. El enfoque del coste estima cunto costara para
construir la casa hoy, resta la depreciacin, y finalmente aade de vuelta el valor
de la tierra. El enfoque de ingresos se engrana principalmente hacia una propied
ad del alquiler, donde una corriente de ingresos despus de gastos de funcionamien
to se evala usando precios de la capitalizacin y multiplicadores de alquiler. Vere
mos ms en el enfoque de ingresos ya que pertenece a la propiedad de la inversin en
los Captulos 14 a 17 sobre la multiunidad tcnicas comprar-y-sostener.
Para encontrar el valor para un superior por el casas que necesita reparaciones
usa el enfoque de la comparacin de ventas para corresponder a los atributos inten
cionados de una propiedad como imaginado despus de reparaciones - ubicacin, cuarto
s, baos, talla, edad, estilo, condicin - a propiedades que se han vendido reciente
mente. De esa manera sus partidos dan una indicacin de por qu su propiedad sustanc
ial se vender.
Su tarea, entonces, es encontrar al menos tres propiedades similares a su propie
dad sustancial - la que que quiere valorar - que se han vendido recientemente.
Que considerar en determinacin de valor 79
QUE CONSIDERAR EN DETERMINACIN DE VALOR
Vamos a tomar una mirada ms cercana a cada uno de los factores que considerar en l
a eleccin de una propiedad similar. Otra vez, aquellos factores son ubicacin, cuar
tos, talla, servicios, edad, estilo y condicin:
1. Ubicacin. En la busca de la propiedad, la ubicacin es el factor primario en el
valor de bienes inmuebles, por tanto quiere slo mirar para comparables dentro del
rea inmediata a su propiedad sustancial. Con la suerte, las casas que encuentra
estarn en la misma vecindad. Obviamente, la mejor ubicacin para una casa comparabl
e estara la que slo abajo la calle de usted, o al menos en su vecindad inmediata.
Aquellos son las primeras casas que debera averiguar. Pero esto no significa que
no podra encontrar una casa comparable en otra vecindad. Expresamente, si hay una
s semejanzas generales de alrededores, estilo, y talla, as como nivel de precios,
en una vecindad adems de suyo, entonces estas casas podran ser comparables potenc
ial para suyo. Pero primero mire en su vecindad.
2. Cuartos. Una casa comparable debera tener el mismo nmero de cuartos, en particu
lar el mismo nmero de dormitorios y baos. Todo debera hacer juego lo ms estrechament
e posible - la existencia o carencia de un stano, el estado (terminado o inacabad
o) de ese stano, el nmero de espacios de coches, y hasta la existencia de una pisc
ina. Si algo no corresponde en un por otra parte conveniente comparable, un ajus
te se tendr que hacer. (Ver la siguiente seccin en la valoracin.)
3. Talla y servicios. El nmero de pies cuadrados del espacio vital debera estar mu
y cerca de esa de su propiedad potencial para ello para ser una casa comparable.
Los pequeos ajustes se pueden hacer para la talla si otros atributos estn cerca.
El espacio suplementario como garajes o dependencias idealmente debera ser simila
r o tendr que modificar all tambin. La talla de la parte tambin es un factor. Si las
partes son similares en la talla - suyo es un acre ms o menos, por ejemplo, y ot
ras partes en su vecindad tambin son un acre - son obviamente comparables.
4. Edad. La edad, como la talla, debera ser similar porque los ajustes, de ser po
sible, no se deberan hacer para la edad. La edad siempre es un factor importante.
Generalmente, si una casa es un poco ms vieja, construida quizs hace 40 o 60 aos,
el estilo de la casa probablemente ser diferente de los diseos construidos hoy. El
estilo del bungal americano que era popular en los aos 1920 y aos 1930 a menudo pu
ede predominar en algunas vecindades ms viejas. Aunque en aos recientes estas casa
s hayan permanecido populares
80 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
como estructuras de segunda mano, este estilo no se construye ms. De este modo, s
i tiene un estilo as, querr tener esto en cuenta.
5. Estilo. Como acaba de ver, el estilo a menudo est relacionado con la edad. Las
consideraciones adicionales del estilo son: es un piso, un en dos niveles, una g
uarnicin de dos pisos o una casita de campo de Cape Cod? Es un contemporneo? Genera
lmente las casas del mismo estilo sern similares en el valor de mercado, en parti
cular si comparten el atributo de talla. Esta determinacin por lo general se hace
midiendo las dimensiones exteriores de su casa. No cuenta un stano o desvn. Si ti
ene una casa en un nivel de 1500 pies cuadrada, y los otros en su vecindad son d
e talla similar y estilo, probablemente sern comparables.
6. Condicin. Quizs el atributo ms importante para evaluar una propiedad afligida o
un superior por el casas que necesita reparaciones es la condicin, sobre todo ya
que va a mirar dos juegos de comparables: un como es y las otras reparaciones de
imaginacin como completado.
No ser fcil encontrar comparables para cada propiedad que le gustara evaluar. Tiene
que tratar con la actividad que ocurri en el mercado y la informacin que puede co
nseguir de ello. A veces slo no hay las ventas de casas exactamente comparables a
suyo. Tendra que comprometer un poco y modificar.
Esta hoja de trabajo muestra el tipo y la cantidad de la informacin que debera jun
tar para comparar propiedades. selo para entrar al sistema los atributos especfico
s de su propiedad sustancial. Tambin lo puede usar para reunir informacin sobre pr
opiedades similares que puede ser capaz de usar como comparables.
LA ADAPTACIN PARA IGUALAR VALOR
En la busca de propiedades comparables encontrar raramente un partido exacto. A m
enudo tendr que modificar para aquellos factores que hacen una propiedad ligerame
nte diferente del otro y equilibran los atributos principales, haciendo tanto lo
ms estrechamente posible, haciendo pequeos ajustes positivos como negativos a lo
que es cosas relativamente menores. Por ejemplo, si otra casa que se vendi dentro
del ao pasado es comparable a su sujeto, pero tiene dos cuartos de bao y medio do
nde su casa tiene dos, restara una cantidad del precio de venta de esa propiedad
para ajustarlo al valor suyo.
La adaptacin no significa que manipula el valor del comparables para conformarse
con una nocin preconcebida de
La adaptacin para igualar valor 81
HOJA DE TRABAJO: minivaloracin de informacin de la propiedad
Propiedad sustancial: ______ (o) comparable: ______ nombre _____________________
_________________________________ Address:______________________________________
_______________ Neighborhood:_______________________________________________ com
pra: _________________ tipo: ________ distancia: ___________ descripcin de la pro
piedad: __________________________________________ construccin de talla: ________
________________________________________ estilo:
Cape Cod ___ Colonial ___ Colonial de Guarnicin ___ en dos niveles ___ Rancho ___
Bungal ___ Condominio ___ Contemporneo ___ historias de nmero ___ Wood ___ Ladrill
o ___ Stone ___ Estuco ___ Otro ________________________________________ Cuartos
: ___________ Dormitorios: ____________ Baos: __________ Edad: __________________
______________________________________ Condicin: Pobre __ Feria __ Promedio __ Bi
en __ Muy Bien __ Excelente __ Otro ____________________________________________
_________ Dependencias: Garaje _________________________________________________
__ Granero ______________________________________________________ Otro _________
____________________________________________ Talla de la Tierra: _______________
____________________________________ Servicios Principales: Piscina ____________
_________________________________ Ajardinamiento Especial ______________________
__________________ Otro _____________________________________________________
(Continuado)
82 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
HOJA DE TRABAJO: la minivaloracin de informacin de la propiedad (sigui)
Construccin: Exterior ____ Interior ____ Stano ____ Tejado ____ Calentndose ____ En
frindose ____ Sondando ____ Cocina ____ Elctrica ____ Aplicaciones ____ Gabinetes
____ Condicin ____ Terreno: ______________________ Describa: ___________________
____________________________________________________________ Peculiaridades: ___
__________________________________________ _____________________________________
_______________________ ________________________________________________________
____ Comments:___________________________________________________ ______________
______________________________________________ _________________________________
___________________________ ____________________________________________________
________ ____________________________________________________________
lo que siente que deberan valer. En la adaptacin slo compensa la carencia obvia o l
a existencia de un rasgo particular de una propiedad que sera de la mayor parte d
e otros modos similares. Los rasgos tpicos que se podran ajustar seran la carencia
o adicin de medio bao, un - o garaje de dos coches y una diferencia del 10% o meno
s en cantidad de pies cuadrados.
Por ejemplo, digamos encuentra un comparable que se vendi hace seis meses. Est en
la misma vecindad y como la propiedad sustancial es una casa de la familia sola
del estilo del rancho en un nivel. Tambin tiene casi la misma cantidad de pies cu
adrados que su propiedad sustancial. Sin embargo, se tiene que ajustar restando
para un garaje de un coche, que su propiedad sustancial no tiene. Tambin carece d
e medio bao, que su propiedad sustancial realmente tiene. Encuentra de otra propi
edad vendida en su mercado que la diferencia del valor de reventa relativa para
un garaje onecar en el estado actual es 2.700$ y para medio bao es
Rasgos para adaptarse en la minivaloracin 83
1.200$. Como los otros rasgos son aproximadamente similares, resta del precio de
venta del comparable 2.700$ para el garaje y aade 1.200$ para la mitad de bao.
Note que estas adiciones del coste y substracciones no son lo que costara a un co
ntratista para instalar el rasgo dado, pero por qu ese rasgo especfico se vendera e
n el mercado. Hace esto comparando las ventas de casas con y sin el rasgo trata
de valorar. En otras palabras, los ajustes del dlar no son determinados por el co
ste del contratista actual, pero por el mercado - lo que un rasgo particular se
valorar cuando vendido como la parte de una propiedad similar. Por ejemplo, un co
ntratista puede cobrar 4500$ por la instalacin de medio bao, pero se puede valorar
en slo 3.200$ cuando vendido dentro de la totalidad de una casa. Note que el cos
te de ajustes puede variar en un mercado diferente as como en una vecindad difere
nte.
RASGOS PARA ADAPTARSE EN LA MINIVALORACIN
Para cuntos rasgos se adapta? Slo aquellos que traen en la conformidad diferencias
menores en una propiedad por otra parte similar. Encuentra las mejores propiedad
es de correspondencia a su propiedad sustancial, luego ajusta aquellas propiedad
es similares para sus pequeas diferencias en una tentativa de traer el comparable
s en un partido ms preciso. Los rasgos siguientes a menudo se ajustan de ser dife
rente entre la propiedad sustancial y comparable:
1. Fecha de venta. 2. Ubicacin. 3. Edad de propiedad. 4. Condicin de propiedad, ca
lidad de construccin. 5. Talla de rea viva. 6. Nmero de cuartos, dormitorios suplem
entarios, baos. 7. Dependencias, garaje suplementario. 8. Prtico/patio. 9. Servici
os, piscina, ajardinando.
Esta carta/hoja de trabajo le muestra cmo comparar casas y modificar para diferen
cias menores. Note que el precio de venta y los pies cuadrados del espacio vital
se ponen en una lista primero como son de la flor de la vida
84 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
EJEMPLO: anlisis de ventas comparable
Hoja de informacin
Propietario:S. direccin de Smithson: 23 Pleasant St, Anytown
Telfono: 354-555-8484
Rasgo
Propiedad sustancial
Comparable #1
Comparable #2
Comparable #3
Direccin:
Precio de venta: rea viva Sq. Pies.
3 Winston Lane
23 lugar de Portia
136000$
1,625
1,780
10 Janna Road
128000$
1,650
332 Milhous Ave.
121000$
1550
Descripcin
La descripcin se adapta +/-
La descripcin se adapta +/-
La descripcin se adapta +/-
Fecha de venta: ubicacin: tierra:
rea viva:
No./Rooms: Calidad: Condicin:
Edad:
Stano / Garaje: prtico/Patio:Otro:
Palmdale 120 180
1,625
7 bien bueno
15 aos
1 coche No
(1500$) Lo mismo - 0 - 150 200 (2000$) 1.780 (3000$) 8 Bien (de 2500$) - 0 - Exc
. (3500$) 8 aos (1500$)
1 coche - 0 - No - 0 -
- 0 - Lo mismo - 0 - 130 175 - 0 - 1,625 - 0 - 7 - 0 - Bien - 0 - (1500$) Muy Bu
enos 14 aos - 0 - 2 coche (2500$) No - 0 -
- 0 - lo mismo - 0 - 140 150 - 0 - 1560 2000$ 7 - 0 - bien - 0 - bien - 0 -
17 aos - 0 - 1 coche - 0 - No - 0 -
Ajuste neto:
+/- (12500$)
+/- (4000$)
+/- 2000$
Valor indicado:
123500$
124000$
123000$
Valor ajustado final por enfoque de anlisis del mercado:
123500$
(o) por pie cuadrado: 76$ por Sq. Pies.
Comentarios: Todos comparables estn en misma vecindad. #1 es ligeramente ms grande
y en la mejor condicin. #1 tambin tiene ms ajustes pero los otros confirman el val
or similar. #2 est cuatro casas lejos y en el estilo similar. #3 est al otro lado
del desarrollo, pero similar.
Asegrese que ventas comparables son transacciones de longitud del brazo 85
importancia. Como puede ver por el ejemplo, los valores brutos para cada una de
las tres propiedades se suman y se hacen un promedio para determinar una estimac
in final de valor.
FIJACIN DE PRECIOS DE AJUSTES EXACTAMENTE MEJORA CON EXPERIENCIA
En este ejemplo, ciertos ajustes se han hecho para nmero de cuartos, nmero de espa
cios del garaje, edad y condicin. En otras palabras, no va a tirar una casa que e
ncuentra el nivel total de la comparabilidad slo porque no tiene un nuevo tejado.
Soluciona esto preguntando a un corredor de bienes races con experiencia o un ta
sador de la propiedad lo que el valor de un nuevo tejado est en el mercado - es d
ecir cunto un nuevo tejado aade al precio de venta de una casa que necesita la rep
aracin. Como hablado antes, esta cantidad probablemente ser menos que lo que un co
ntratista de material para techar cobrara. Sin embargo, en algunos mercados, el c
oste total de una reparacin tan importante ya que un tejado puede volver en la re
venta.
Lo mismo va para otras cosas en las cuales necesita un precio, dice para una pis
cina u otros servicios. Los corredores de bienes races pueden ser muy serviciales
en esta rea, ya que le podran decir que una piscina de la talla particular vale r
evender de slo seis mil dlares en el mercado aunque costara quince mil para constr
uir. Bien, aqu sale el problema mintiendo: ciertos artculos se rebajan pesadamente
en el mercado. Por eso siempre est bien dirigirse a un corredor de bienes races.
Algo que es muy utilitario, como un garaje, tendr un valor muy cerca de su coste
de la construccin, pero si algo es ms de una amenidad, como una piscina, es ms part
icular a ese dueo y no apela automticamente a todos los dueos, aun si est en un rea d
onde cada otra casa tiene una piscina. Cuando su experiencia crece, su exactitud
en la fijacin de precios de ajustes mejorar.
ASEGRESE QUE VENTAS COMPARABLES SON TRANSACCIONES DE LONGITUD DEL BRAZO
Como junta ventas comparables, note los precios a los cuales se vendieron. Ideal
mente seran todos similares, y si esto es as, le dar una indicacin buena del valor d
e su propiedad. Sin embargo, si encuentra un precio de venta comparable que es m
arcadamente diferente de los dems, usted
86 propiedades de valoracin son la llave a ganancias
necesidad de comprobarlo adelante. Deseo por la propiedad y mirada a ello. Si se
vendiera por un precio bajo, puede encontrar que era una extincin del derecho de
redimir, o que era una venta particular dentro de una familia. Si se vendiera p
or un precio marcadamente ms alto, ver cmo se vendi y el nmero de das estaba en el me
rcado. A veces la gente paga un premio por una casa porque no quieren perder ten
iendo otros potenciales compradores lo ve.
Si un agente de bolsa se implicara en la venta, llame y pregunte que informacin e
l agente le puede dar sobre por qu se vendi por el precio que hizo. Puede encontra
r en su investigacin que se vendi rpidamente debido a circunstancias ms all del contr
ol de alguien. Si el precio es ms alto, quizs hay mejoras que no se indican en la
otra informacin que tiene de los datos de la evaluacin. Si encuentra un precio de
venta que parece excepcionalmente alto o bajo, probablemente no debera considerar
que la venta en su anlisis, en particular si tiene otro comparables puede usar.
PRECIOS VECINOS TIENDEN A AGRUPARSE
Los precios de venta de casas en una vecindad dada tienden a agruparse dentro de
l 10% encima o debajo de un precio medio. Raramente hace una casa se venden por
ms del 15% encima de este precio medio no importa cunto uno mejora la propiedad. E
sta regla es ms evidente en vecindades donde las casas son de talla similar y est
ilo y menos verdaderas en vecindades donde las casas han sido hechas de encargo
para sus dueos y se separan en partes grandes. Por ejemplo, otro threebedroom, lo
s ranchos de dos baos en la misma vecindad probablemente sern del mismo valor, slo
variando debido a condicin o servicios como una piscina.
En la averiguacin del valor siempre debera ser dirigido por el precio de venta med
io de casas en la vecindad particular donde la casa se localiza.
En el siguiente captulo usaremos la informacin de precios que hemos ganado aqu para
negociar una oferta con el vendedor.
C H UN PUNTO E R
7
Negocie para aceptar sus ofertas
En el captulo anterior su objetivo era determinar lo que la propiedad vendera por
una vez el trabajo se complet. Hizo esto juzgando lo que su recin reparado y spruc
ed la casa valdra cuando medido contra casas en un estado similar y comparable. E
n este captulo tomaremos este valor final y decidiremos, despus de descontar para
gastos de reparacin, vendiendo gastos, arriba, y ganancia, lo que ofreceremos al
vendedor. Tambin hablaremos cmo negociar esa oferta.
CUNTA GANANCIA TOMA?
Quizs planea su primera compra de la inversin y se pregunta lo que vuelve debera es
perar. La respuesta depender de varios factores. El primer es la talla del acuerd
o. No sera extrao si la venta de una propiedad reparada le trajera 15000$ a 25000$
, en particular si su precio de venta final fuera hacia arriba de 90000$. Esto e
s un margen de beneficio bueno. Unos han hecho ms de 30000$ en la misma escala de
precios, mientras los otros han chillado apenas por con poca ganancia. Tambin de
pende de si es el que que arregla la fijacin o es
87
88 negocian para aceptar sus ofertas
wholesaling la propiedad a otro inversionista superior por el casas que necesita
 reparaciones. Seguramente, en el caso ltimo su ganancia es menos, pero su riesgo
tambin.
Si hace la fijacin usted mismo o lo pasa, lo que es crucial entender es que debera
calcular su ganancia antes de que entre en el acuerdo. Descuenta su ganancia (a
s como otros gastos incluso reparaciones) de un precio de venta final para determ
inar lo que ofrecer al vendedor.
Mnimo que debera esperar es un margen de beneficio del 15%. Cualquiera menos y no
se pone bastante para el tiempo y le arriesga toman. Como puede ver, cuenta haci
a atrs por tanto sabe cuanto dinero puede pagar una propiedad antes de que lo com
pre. Por ejemplo, suponga que usando el mtodo de valoracin que compara ventas comp
arables perfil en el captulo anterior, ha confirmado que una casa vale 135000$ des
pus de que las reparaciones sustanciales se hacen. Sus reparaciones investigadas
son 18000$, la ganancia en el 15% iguala 20.250$, arriba y gastos que creen (gas
tos imprevistos y costes operativos) en 13500$ iguales del 10%, y la venta de ga
stos del 6% es 8.100$, as limitando su adquisicin de la propiedad con un mximo de 7
5000$. Esto es la cantidad de su oferta ms alta. Cuando puede comprar la propieda
d por menos de 75000$ podra aadir a su ganancia.
Valor estimado despus de reparaciones: las Reparaciones necesitaron: Arriba y pos
esin de gastos: Venta de gastos: ganancia esperada: Saldo neto:
135000 - 18000-13500$ (el 10%) el-8.100 (el 6%) el-20.250 (el 15%) 75.150$
Note que esto 75000$ son la cantidad mxima que puede ofrecer al vendedor en el cu
al asegurar su ganancia esperada de 20.250$.
En otras palabras, para hacer una ganancia del 15% de una casa en esta escala de
precios, una que requiere 18000$ en reparaciones, debera pagar en el ms 75000$. S
i desea, puede permitir ms dinero para reparaciones y gastos que creen que cree q
ue tomar.
Una nota adicional: no se confunda tratando de relacionar el precio al cual comp
ra al precio en el cual se vende. No necesariamente compra la propiedad con un d
escuento de un precio de venta completamente diferente. A causa de las reparacio
nes extensas necesarias, el como completado el valor habr cambiado radicalmente.
Cmo decidir que mximo ofrece precio 89
Lo que hace en la ganancia tiene ms para hacer con una contabilidad apropiada de
reparaciones necesarias y una comparacin exacta de la casa rehabilitada a ventas
comparables que hace con si compr un trato. A veces puede encontrar una casa afli
gida en una vecindad de casas finas donde tiene la posibilidad de hacer una gana
ncia enorme. Pero siempre calcule una ganancia mnima del 15%, adems de un coste mo
desto elevado y que se vende y esperanza con la direccin sana har ms. Una vez que a
note los nmeros (use la hoja de trabajo de potencial de la inversin) tiene una pau
ta para seguir.
Ahora vamos a ver cmo asegurar su ganancia traduce a la fabricacin de una oferta.
CMO DECIDIR QUE MXIMO OFRECE PRECIO
As pues, ahora tiene su precio de venta final con la ganancia restada, arriba (po
sesin y gastos de la contingencia), vendiendo gastos, y, por supuesto, gastos de
reparacin, y ha llegado a un precio que no debe ir encima en la fabricacin del ven
dedor una oferta. Recuerde que en sus clculos de gastos siempre debera tener en cu
enta gastos inesperados y un perodo de tenencia razonable antes de que la propied
ad se venda. Para nuestros ejemplos, pondremos al menos el 15% aparte de la cumb
re para la ganancia. Vamos a mirar los otros gastos que debe considerar.
Arriba es la cantidad que quiere poner aparte para cubrir el coste normal de ope
raciones comerciales. Algunos inversionistas tienen una oficina, mientras un poc
o de trabajo de su casa. Las pagas elevadas por telfono, viajes y gastos diversos
que no deberan corroer su ganancia. Arriba tambin incluye gastos de la posesin, la
s cantidades que debe pagar en gasto por intereses, utilidades, pagos de la cont
ribucin territorial y seguro para el perodo que necesita para completar las repara
ciones y encontrar a un comprador cerrndose. El 5% nominal al 10% tpicamente se us
a para arriba.
Arriba tambin incluye contingencias o la planificacin para problemas que no era ca
paz de esperar. Esto podra incluir un coste inexacto para reparaciones o un artcul
o de reparacin escondido que se encontr despus de que compr la propiedad. stos podran
significar gastos de reparacin suplementarios, honorarios suplementarios de la in
speccin, o hasta algo tan horrible como un nuevo sistema sptico encomendado por su
comunidad. Plan del 5% al 10% para contingencias.
Los gastos de venta son aquellos honorarios pagados a agentes de ventas como un
porcentaje para encontrar a un comprador, as como honorarios de abogados acusado
por su abogado o compaa del ttulo. Aunque pueda vender la propiedad usted mismo, es
juicioso para poner una cantidad aparte para pagar a un agente por si necesite
90 negocian para aceptar sus ofertas
HOJA DE TRABAJO: potencial de la inversin
Fecha: _________________
Propiedad Address:_____________________________________________
Neighborhood:_______________________________________________
Fuente principal: _____ FSBO _____ reactivo _____ banco _____ otro _____
Descripcin: __________________________________________________
Dormitorios: ______ baos: ______ estilo: ______ edad (aos): ______
Condicin: ________ pies cuadrados: ______
Garaje (coches de nmero): ______ servicios: _________________________
Other:_____________________________________________________
Precio inicial: _________________________________________________
De hoja de trabajo del resumen de reparacin: repare estimacin de costos: _________
_
Reserva para dao pasado por alto: ___________
Coste de reparacin total: ___________
Reparaciones de ventas comparables estimadas valor completado: __________
El precio de la reventa ms probable (precio de venta final): ___________________
Ganancia:
______________ ___ %
Gastos Elevados / Gastos de la Posesin: ______________ ___ %
Venta de gastos:
______________ ___ %
Gastos de reparacin fijos:
______________
Otro:
______________
Total parcial:
______________
Precio de la oferta mximo: _________________________________________
El precio de compra mejor posible: ___________________________________
El precio de compra ms probable: _________________________________
Reconciliacin de la ganancia final: _____________________________________
Comentarios: __________________________________________________
_____________________________________________________________
Ahora que sabe su lmite, dnde comienza? 91
usar sus servicios; el 5% al 8% debera cubrir los honorarios de los agentes y abo
gados.
Como hemos detallado en un captulo anterior, los gastos de reparacin son el gasto
material y de trabajo para conseguir la propiedad lista para venderse en el dlar
superior. Esto nunca es un porcentaje, pero una cantidad exacta encontrada de un
a estimacin exacta de cada coste especfico y luego descontada del precio de venta
final.
La pauta, entonces, para determinar el precio de la oferta ms alto para la propie
dad es la cifra que consigue cuando toma el precio de venta final encontrado a t
ravs de ventas comparables, y resta ganancia, arriba y gastos de la contingencia,
vendiendo gastos y gastos de reparacin. Por ejemplo:
Precio de venta final:
El 100%
Reste:
Ganancia:
El 15% al 20%
Gastos elevados / gastos de la posesin: el 10%
Gastos de venta:
El 5% al 8%
La reparacin total cost:
De estimacin de costos
Esto significa en el ejemplo anterior que comprar la propiedad por 75000$ o menos,
pondr en reparaciones de 18000$, tener un costo general de 13500$, un gasto de v
enta de 8.100$, y vender la propiedad en 135000$ para cogerse una ganancia de ms
de 20000$!
AHORA QUE SABE SU LMITE, DNDE COMIENZA?
En el ejemplo anterior puede parecer a una diferencia extrema entre por qu vender
la propiedad y lo que pagar por ello. Sin embargo, tiene que recordar que la prop
iedad vale 135000$ slo despus de que ha hecho reparaciones extensas para arreglarl
a.
En la negociacin del precio actual al cual comprar, la motivacin del vendedor ayuda
. Si en el ejemplo el vendedor pregunta a 85000$, l o ella pueden no realizar el
grado de las reparaciones que son necesarias. Y si comienza con una oferta 10% ms
abajo que 75000$ mximos ofrecer, o 67500$, es una distancia considerable aparte.
Pero si el vendedor realiza el grado de las reparaciones que son necesarias, pue
de no ser difcil para l o ella responder con una cifra que esto est ms cerca a su cu
mbre
92 negocian para aceptar sus ofertas
ESTUDIO DEL CASO: qu ofrece?
Digamos que encuentre una vivienda unifamiliar de 45 aos que necesita reparacione
s menores, pero es generalmente en buenas condiciones. Sujeto al juicio de un in
spector, har una oferta. El vendedor preguntaba al principio a 150000$, dejados c
aer a 135000$, y pregunta ahora a 125000$. Su estimacin del trabajo de la rehabil
itacin es 26000$ para una lista detallada del mecanismo y exterior. Ha comprobado
los precios de la propiedad comparable - como si sus reparaciones se hicieron -
y despus de mucho trabajo de la comparacin como explicado en el Captulo 6 parece q
ue el futuro valor justo de mercado indica un precio de ms de 175000$. De este pr
ecio de venta final puede calcular la ganancia que quiere en 25000$.
Quiere estructurar una oferta de dar al vendedor. Resta 17500$ para elevado, con
tingencia y gastos que creen. Adelante espera un coste de venta de al menos el 5
% o 8.750$ por si use un reactivo para venderse. Tambin resta sus reparaciones de
26000$.
Recuerde, en el descubrimiento del valor comparable no compara la propiedad en s
u condicin actual, pero con que refleja la condicin mejorada. Note que este mtodo e
s un camino estndar usado por prestamistas que hacen prstamos de la mejora - confi
rman el nuevo valor de la propiedad mejorada con precios de venta comparables. C
on su agente MLS simptico sube con tres ventas de la casa similares recientes. En
este ejemplo, los precios de venta estn cerca uno del otro en el precio: 175500$
, 174500$ y 176500$, haciendo un promedio un poco de ms de 175000$. Saber esto se
anima ya porque puede ver que el dinero gastar para reparaciones y arriba se gan
ar de vuelta en el precio de venta - mientras puede comprar la propiedad dentro d
e parmetros razonables como perfilado aqu.
Despus, calcula lo que puede ofrecer al vendedor, basado en sus reparaciones proy
ectadas, arriba, gastos de venta y ganancia. Su total es 26000$ (reparaciones),
ms 17500$ (arriba), ms 8.750$ (venta de gastos), que iguala 52.250$. La adicin en s
u ganancia (tratndolo como un coste) de 25000$ a esta cantidad le da 77.250$, que
descuenta de su estimacin final de valor - 175000$ menos 77.250$ igualan 97.750$
.
Ahora que sabe su lmite, dnde comienza? 93
ESTUDIO DEL CASO: qu ofrece? (Continuado)
Precio inicial inicial: 150000$ (no arreglados)
Primero pase al precio:
135000
Precio inicial corriente: 125000
La reparacin estimada cost: 26000
Arriba:
17500
Venta de coste:
8,750
Ganancia:
25000
Total parcial:
77.250$
Precio de venta probable despus de reparaciones:
175000$
Reparaciones, arriba, vendiendo gastos, ganancia:
- 77,250
Cantidad mxima para pagarse por propiedad: 97.750$
Ahora se arma con hechos y cifras, y puede sentir que su confianza crece. Pero e
spere un minuto - el vendedor pregunta a 125000$, 27000$ ms que siente que puede
pagar. No est cerca en el precio y con poca probabilidad esperar que aceptar una of
erta en la variedad de 90000$. Sabe que puede subir ms, al menos a 98000$. Adems y
est en la zona de peligro. Y, no quiere comenzar a eludir su figuracin. Compra es
to por la ganancia de 25000$, y nada menos le debera satisfacer.
Probablemente el vendedor no tomar su primera oferta. Esto est bien. De hecho, es
mejor hacer bajar su primera oferta - si el vendedor lo aceptara, terminara por p
reguntarse si debera haber ofrecido menos. Djele rechazar 90000$ y responder con a
lgo menos que su ltimo precio inicial. Despus de varias contrapropuestas, su preci
o de compra podra terminar cerca de su objetivo original de 98000$. Un gambito po
dra deber aumentar su oferta ligeramente (quizs el 5%) y pedir que el vendedor ayu
de a financiar (ver los Captulos 9 y 10). De esa manera podra hacer mucho mejor.
94 negocian para aceptar sus ofertas
precio de 75000$. Recuerde, el precio de casas afligidas es subjetivo. Se requie
re una rehabilitacin extensa para la casa alcanzar su valor potencial.
USE GASTOS DE REPARACIN PARA CONVENCER AL VENDEDOR
En cada compra anticipada ser consciente de lo que puede decir al vendedor que a
umentar su realizacin que lo que propone es justa. Vamos a mirar un acuerdo tpico:
se encuentra con la casa de un ex vecino que, despus haber sido al principio su c
asa, ha sido un alquiler durante 12 aos. El dueo se ha movido del estado. La casa
tiene 35 aos y necesita al menos 30000$ en reparaciones para traerle hasta la con
dicin de venta respetable. Hace un anlisis del mercado comparable y decide que des
pus de reparaciones traera 175000$. Se tasa en 120000$.
El arrendatario corriente es dos meses detrs en el alquiler y ha dado el aviso qu
e desea dejar hacia el final del prximo mes. El no pago de alquiler ha afectado a
l dueo que ha tenido que retener a un abogado local para archivar una reclamacin d
el alquiler atrasado. Sospecha que esta prdida de alquiler corriente es en parte
lo que hace al dueo considerar la venta.
El dueo cree que puede volver para supervisar el valor de unos miles de dlares de
reparaciones y alguna limpieza menor y luego poner la propiedad en una lista con
un agente por 165000$. Sabe que el dueo es poco realista. No ha visto la propied
ad en tres aos y no sabe que una amplia gama de reparaciones es necesaria. Cree q
ue la mejor manera de traerle a la realidad es anotar algunos detalles de slo lo
que tendra que hacer para traer a su casa hasta el dlar superior. Tiene la intencin
de mostrarle que podra hacer casi la misma cantidad de dinero en la carrera larg
a con su oferta.
Comienza con una lista de lo que es necesario:
Coste de reparaciones:
Tejado:
6580$
Pintura exterior:
3,248
Pintura interior:
1,235
Fontanera de reparaciones:
1,160
Problema del panel elctrico: 937
Reemplazo del horno:
4,350
Use gastos de reparacin para convencer al vendedor 95
Reparacin del AC:
1,175
Puerta interior, sustituya:
975
Windows, thermopane: 1,435
Cocinas:
2,750
Piso de la cocina:
1,350
Suelo interior, barnice:
2,275
Bao, rehaga:
2,450
Agujero del stano, reparacin:
3,675
Plantaciones, sustituya:
825
Limpieza:
545
Total parcial de reparaciones:
34.965$
Agente de ventas (el 7%):
11550$ (est).
Los honorarios del abogado:
2,300 (est).
Viaje de ac para all:
1.700$ (est).
Prdida del alquiler:
7.300$ (est).
Prdida operativa y fiscal:
4.800$ (est).
Pone en su lista todo que ser un coste legtimo para el dueo o quienquiera vende la
propiedad en el valor total. Ha inspeccionado la propiedad a fondo con un contra
tista y ha subido con precios justos. No ha pasado por alto nada que se pueda ha
cer para traer a la casa hasta estndares del edificio corrientes. Quiere convence
rla de que ser difcil hacer la mejora ella misma y que sera mejor de dinero con su
oferta. La estimacin cuanto el lugar se sentara vaco antes de que se venda. Tambin p
uede estimar cunto perder en el alquiler tenindolo en el mercado. Ha aadido el coste
de contribuciones territoriales, seguro y utilidades mientras es vacante. La ll
ave con su vendedor debe mostrar todos los gastos que apilarn si decide arreglarl
a y venderla ella misma. No quiere, sin embargo, mostrar al vendedor lo que vend
er la casa por cuando las reparaciones se completen, o su ganancia esperada.
El Coste del vendedor el precio de venta Mejor posible: Reparaciones: el coste d
el Agente (el 7%): gastos legales:
165000 - 34,965 - 11550-2,300$
96 negocian para aceptar sus ofertas
Viajes de estado: Prdida de alquiler: prdida operativa y fiscal: Saldo neto
- 1,700 - 7,300 - 4.800 102.385$
Ahora, aplicando su propio mtodo para la compra resta del precio de venta mejor p
osible de 165000$ una ganancia preplaneada del 20% o 33000$. Adelante, quita el
10% adicional o 16500$ para su elevado, venta y gastos judiciales. Descuente par
a reparaciones de 34.965$. Ha alcanzado a una cifra de aproximadamente 80000$ co
mo su compra, u oferta, precio.
El Coste del inversionista el precio de venta Mejor posible: Reparaciones: Ganan
cia (el 20%): Elevado (el 10%): Saldo neto:
165000 - 34,965 - 33000-16500 80535$
El vendedor, entonces, tendra el potencial de fabricacin un poco de ms de 20000$ ms
si viniera de su casa presente y supervisara el trabajo necesario ms bien que ace
ptar su oferta. En realidad, probablemente har una lamedura y una promesa de apur
o y se pondr considerablemente menos que el precio de venta ms alto posible. Y est
as cifras le ayudarn a entender esto. Recuerde, la mayor parte de decisiones son
emocionales. Cuando el vendedor se hace disgustado sobre los pagos de alquiler t
ardos, esto puede influir en su toma de decisiones. Se puede poner al punto que d
ecide que slo no quiere molestar con ello.
El trabajo de escribir que proporciona probablemente tendr slo bastante verdad sev
era para hacer su tiro sus manos y realizar que es mejor de dinero con su acuerd
o. Puede ofrecer hasta un sobresueldo - como el ofrecimiento de ella los pagos d
e alquiler ausentes e indicando que tratar con el arrendatario. Le ayudar a salvar
la cara y sentirse mejor sobre sus trminos. Quiere que ella vea su oferta como u
na que salva su mucho problema.
Y aqu est un consejo: Asegrese que toda esta informacin se escribe a mquina con esmer
o y se enva a ella inmediatamente. Su poder est en los detalles. Uso correo de noc
he o Federal Express. Ms hace para hacerlo asumir la importancia en los ojos del
vendedor, ms importante se har.
Cmo rpidamente puede cambiar marchas? Si el vendedor no acepta
Haga ofertas de una base regular 97
su oferta, est all una alternativa a alejarse? Si decide hacerlo ella misma, todava
ser cargada por la distancia larga. Ofrzcale un compromiso donde entra en una coop
eracin con usted - usted frente y supervise las reparaciones, y despus de que sus
gastos para reparaciones sean cubiertos, parte las ganancias. Ya que ha demostra
do su maestra en los gastos de reparacin, slo podra estar de acuerdo. Siempre piense
en la alternativa persiguiendo la mayor parte de posibilidad de ganancia.
EST LISTO PARA ALEJARSE SI NINGUNA SOLUCIN
Slo mir una propiedad que ha sido puesta en una lista por un agente en 135000$. De
spus de 90 das permanece sin vender y ahora el vendedor lo vender a usted directame
nte por 100000$ como es. El problema consiste en que se ha alquilado durante 10
aos y est en la condicin terrible. Estima que se necesitan al menos 23000$ en gasto
s de la rehabilitacin. Puede hacer este acuerdo trabajar?
A menos que haya algo ms a este acuerdo, va a tener una fabricacin de dinero del t
iempo duro aqu. Un precio de 135000$ puesto en una lista no significa que se vend
er por esa cifra, aun si se arregla. Y, los gastos de venta pueden ser el 5% al 7
% si se vende a travs de un agente. Debe hacer calcular sus ingresos netos en el
acuerdo antes de la comisin.
Solucin posible: el Principio obteniendo un precio realista de por qu la propiedad
se vender cuando arreglado. Si su investigacin con propiedades comparables y las
recomendaciones de agentes capaces le lleva a un precio de 135000$ a 140000$, to
dava tiene que restar el coste para mejorar (23000$), arriba y gastos de la conti
ngencia (14000$), vendiendo gastos (10000$) y ganancia (20000$), que significaran
que tiene que comprar menos de 70000$. Si su vendedor no est de acuerdo, se debe
alejar del acuerdo. Una vez que negocie el acuerdo correcto, tambin podra asignar
la opcin a alguien que llevar a cabo y har el trabajo, permitindole una ganancia mni
ma.
HAGA OFERTAS DE UNA BASE REGULAR
No enve ofertas al por mayor. Est juicioso. Lleva tiempo para llegar a una estimac
in de reparacin exacta, as como una estimacin del valor final. Sin embargo, si se qu
eda en el contacto con su mercado local se har pronto familiar con valores y lo q
ue cuesta para hacer reparaciones. Propiedad de estudio ofrecida para venta. Una
vez que encuentre a un vendedor motivado, haga una estimacin de reparacin, averige
 el valor y haga una oferta. Puede
98 negocian para aceptar sus ofertas
fcilmente haga esto una vez al mes; si es realmente activo, una vez por semana. C
alcule un plan sistemtico de hacer ofertas de una base regular.
Recuerde que quiere averiguar tanto como posible sobre una propiedad antes de ha
cer una oferta. Aunque debiera hacer esto de antemano, si no ha sido capaz de ha
cer una inspeccin cuidadosa o precio todas las reparaciones, asegrese que en cualq
uier contrato le contrata dejan una clusula de fuga que permite que usted anule e
l acuerdo si encuentra que las estimaciones de reparacin revisan cierta suma. Una
clusula de cancelacin tambin podra explicar detalladamente un perodo de tiempo, como
cualquier tiempo durante 20 das despus de firmar un acuerdo de ventas en el cual
podra anular si las reparaciones revisan cierta suma.
No es aconsejable hacer ofertas de la propiedad que no ha visto, sin mencionar e
l inspeccionado, correctamente valorado o valorado para reparaciones. Las oferta
s continuas significan que tira precios metidos prisa, no investigados que tiene
n poca posibilidad de aceptar o recoger una ganancia para usted. Y, quizs el ms pe
rjudicial para usted, probablemente afectar tanto a dueos como agentes, cuya buena
voluntad tiene que hacer funcionar con eficacia en su mercado. Por el perodo del
tiempo puede asustar a algn vendedor nervioso en la aceptacin de una oferta baja,
slo para encontrar que la propiedad actualmente valorada en dos veces lo que val
e y tiene un poco de defecto horrendo que le sepultar en costos adicionales. A fi
n de ganar el negocio, tiene que trabajar en un mercado local y ganar la confian
za y la confianza de la numerosa gente. Est de confianza y profesional!
ESTRATEGIA DE SIETE PUNTOS DE APROBAR SUS OFERTAS
Lo siguiente es algunas pautas para ayudar acepta sus ofertas. Estas pautas de n
ingn modo incluyen todos los modos de negociar con vendedores, pero realmente pro
porcionan los fundamentos, a los cuales puede aadir cuando su experiencia crece.
1. Siempre trate al vendedor con el respeto. Usted y el vendedor a menudo tendrn
puntos de vista contrarios sobre el valor de una propiedad. Pero esto no signifi
ca que debera tratar al vendedor como un adversario. Muy a menudo encontrar a esta
persona otra vez y necesitar su ayuda en su comunidad. l o ella tambin pueden pose
er ms propiedad que puede ser capaz de comprar en trminos ventajosos. Nunca permit
a que una relacin tome una direccin personal repugnante. Si algo realmente se equi
voca, significa que no puede hacer el acuerdo; no significa que hace a un enemig
o. Si algo en las negociaciones hace al vendedor tenso, puede mejorar por lo gen
eral la situacin informando al vendedor que respeta su posicin
Estrategia de siete puntos de conseguir sus ofertas se aprob 99
pero las circunstancias lo hacen inoportuno que no puede cumplir con su requisit
os.
La persistencia corts en mantenerse fiel a sus propios lmites del dlar es el camino
correcto. Si al vendedor le gusta usted ms que l o ella hacen su oferta, que ir un
largo camino a la adquisicin de ste aceptado. De este modo, para concluir, siempr
e trate al vendedor con respeto y dignidad. La confianza es una parte importante
de negociaciones. Si el vendedor cree que ha violado esa confianza, simplemente
proporciona una razn de no aceptar su oferta.
2. Que conduce con el precio, pierde. Un viejo axioma en la negociacin es que que
habla primero, pierde (dijo antes, pero no lo podemos decir bastante). Aqu, sign
ifica expresamente que si hace una oferta primero, probablemente terminar por per
der ms que primero ofreci. El principio estableciendo un nivel de confianza y conf
ianza con el vendedor antes de que trate con nmeros difciles. Despus de todo, quier
e que el vendedor acepte una cantidad para la propiedad que es probablemente men
os que l o ella quieren. Para hacer esto primero tiene que establecer una relacin
de imparcialidad. Comience a colocar los artculos fciles primero. Quizs la fecha lmi
te es importante para el vendedor y no tan para usted. O quizs es una pregunta de
cmo manejar las utilidades. Y por supuesto hay detalles de la propia propiedad. Q
u hace al vendedor piensan se debe hacer a la propiedad, y qu costar? Aunque necesi
te un juicio independiente de cualquier de estos componentes, el vendedor realme
nte le ayuda de un modo general hacia la llave en en lo que sigue con la propied
ad y cmo l o ella sienten sobre ello. Tambin le da una posibilidad de pasar el tiem
po juntos de un modo positivo salvando de ms tarde los artculos grandes de precio
y financiacin. Permita que el vendedor mencione el precio primero. Negocie todos
otros detalles - inspecciones, descripcin de la propiedad, fecha lmite, financiand
o trminos - antes del precio. De esa manera puede establecer bastante compenetrac
in con el vendedor para el acuerdo de un precio que es menos que podra haber sido
al principio aceptable. De este modo, para concluir, salve su mejor precio del lt
imo. Cuando hable del precio, no tire el dlar superior que pagar, aun si sabe que
el vendedor quiere todava ms. Espere un poco de discusin sobre el precio. La mayor
parte de acuerdos por lo general tienen varias contrapropuestas que van de ac par
a all antes de que uno se acepte.
3. De ser posible, consiga que el vendedor tome la financiacin. Puede querer cons
eguir que el vendedor devuelva la financiacin en la venta. Es decir debera consegu
ir que el vendedor le d la primera hipoteca en la propiedad. O, fallando esto, tr
ate de asumir la hipoteca existente. Si no tiene que ir al banco o hipotecar la
compaa para hacer el acuerdo trabajar, tiene uno ms buena razn para seguir adelante
con el acuerdo. La llave en conseguir del vendedor hacer esto debe dar el asegur
amiento que la hipoteca es segura porque
100 negocian para aceptar sus ofertas
va a poner una grande cantidad de dinero efectivo en el edificio a fin de hacer
mejoras y la hipoteca del vendedor se devolver dentro de poco - cuando revenda la
propiedad; la hipoteca no seguir con el nuevo comprador. Estos dos puntos a menu
do pueden aliviar la resistencia de un vendedor a dar la financiacin. Aun si ofrec
e a un punto ms inters que tendra que pagar al banco, vale la pena porque no es un
prstamo a largo plazo de un banco y por tanto no tendr que pagar puntos (por lo ge
neral aadido por un banco)! Y una vez que sepa si el vendedor financiar el acuerdo
, sabe lo que puede ofrecer por el precio. Permita un mejor precio si el vendedo
r financiar. Si el vendedor llevar a unos o toda la hipoteca, no tendr que valorar
la casa en el fondo. El vendedor puede estar de acuerdo en un acuerdo superior p
or el casas que necesita reparaciones ya que l o ella no tendrn que llevar la hipo
teca para ms que un perodo corto del tiempo. Cada vez que pueda conseguir que un v
endedor financie vale la pena a usted en trminos de tasa de inters as como aplicaci
ones y puntos.
4. Sepa cuando ofrecer el dinero efectivo. Un acuerdo todo-en efectivo es motiva
tor fuerte en cualquier acuerdo de bienes inmuebles. A los vendedores nunca les
gusta financiar; a menudo deben hacer as debido a los motivos declar en el artculo
3. Sin embargo, la ventaja para usted en el ofrecimiento del dinero efectivo deb
e conducir abajo el precio de compra. Si puede conseguir la propiedad a un preci
o bajo slo haciendo un acuerdo en efectivo, y no tiene el dinero efectivo, entonc
es considera una fuente de la hipoteca privada o introduccin de un compaero. Si es
muy, no lo pierda. Slo en los detalles de un acuerdo particular le puede determi
nar si es el mejor para usted para conseguir la ayuda de financiacin sustancial p
or el precio ms bajo posible. Pero generalmente evite pedir financiar la ayuda, d
e ser posible.
Si su oferta es baja y sabe que el vendedor no est en una situacin financiera para
ayudar, probablemente necesitar alguna otra forma de la financiacin de la hipotec
a. Y aunque su acuerdo pueda depender de la financiacin, al vendedor esto signifi
ca que l o ella recibirn todo el dinero efectivo - tan pronto como la propiedad se
cierra el vendedor tiene todo su dinero. Si el vendedor no estar de acuerdo con
su oferta baja, puede ser capaz de plantear una estrategia de la negociacin - por
ejemplo, que ya que las dificultades probablemente se levantarn en la financiacin
de las reparaciones, quizs el vendedor financiar tan mucho. Un prestamista a menu
do se plantar en el prstamo hasta que las reparaciones se hagan, y el vendedor no
preferir probablemente esta compensacin, por tanto su suposicin puede salvar su ofe
rta baja.
5. Deje al vendedor saber de reparaciones extensas. Deje al vendedor saber la li
sta extensa y el coste de reparaciones que har. Esto debe mostrar al vendedor que
a fin de tomar estos gastos principales no se pueden aadir a una casa demasiado
cara. De hecho, el vendedor tiene que considerar el hecho que un banco probablem
ente no har un prstamo en un edificio que necesita
Siempre use Contingente en financiacin de la clusula 101
reparaciones. Esto particularmente es verdad si las violaciones de salud y segur
idad del cdigo de construccin estn presentes. Esto puede ser una motivacin potente p
ara conseguir que el vendedor d la financiacin.
6. Haga su oferta trabajar. Ahora que tiene una relacin con el vendedor, preprese
a hacer su oferta. Ya ha determinado si el vendedor devolver la financiacin - la p
rimera hipoteca entera o una segunda hipoteca para el pago al contado - o si el
vendedor insiste en el dinero efectivo. Estos parmetros permitirn que usted determ
ine el precio que ofrecer. Note que independientemente de la oferta que hace prob
ablemente se responder con otro precio. Tenga esto en cuenta en la fabricacin de l
a primera oferta. Otra alternativa debe dar al vendedor una opcin de dos ofertas.
En vez de una oferta all-none, presente una opcin de dos alternativas aceptables
. stos podran ser con o sin el vendedor que financia y una diferencia de precios a
propiada. Uno podra ser para todo el dinero efectivo con el precio del vendedor r
ebajado, y el otro podra incluir al vendedor que financia, pero a un mejor precio
.
7. Nunca cierre negociaciones. Y finalmente, cuando piensa el vendedor ha sosten
ido la firma y ha rechazado su oferta final, no cierre las negociaciones. A vece
s un vendedor tiene que meditar su oferta, o quizs slo la tiene que rechazar con a
lgn tiempo para darle un pensamiento. Quede en encontrarse otra vez, quizs al da si
guiente cuando el vendedor realice que su oferta es la mejor que l o ella consegu
irn. El tiempo puede hacer a alguien bajo la presin venir. Siempre deje el cuarto
para otra contrapropuesta y tenga su oferta lista para escribirse en un acuerdo
formal. Este acuerdo no se tiene que complicar. Podra ser una forma simple que pe
rfila los detalles de la venta, que ser elaborada por los abogados respectivos. M
uestra su profesionalismo y gana el compromiso del vendedor.
SIEMPRE USE CONTINGENTE EN FINANCIACIN DE CLUSULA
Si no obtiene la financiacin del vendedor y es dependiente de la busca de un prsta
mo de fuentes convencionales, se debera asegurar que tiene una clusula en su contr
ato de la oferta a la compra que dice que el acuerdo es contingente en la financ
iacin. Normalmente se esperara que solicite un prstamo dentro de cierto margen de t
iempo, como 20 das de la fecha del contrato firmado. Se tiene que presentar en va
rias fuentes de la hipoteca antes de que pueda decir al vendedor que no va a con
seguir el prstamo. Otra clusula que le conseguira de una venta sera la que que decla
ra que la compra es contingente sobre la aprobacin del compaero.
102 negocian para aceptar sus ofertas
Esta clusula ltima permite para anular la venta debera su compaero, u otro inversion
ista, quizs hasta un comprador, ya que cualquier razn se decide en contra del acue
rdo.
Ahora que ha encontrado una propiedad, valor sus reparaciones necesarias, corresp
ondi a su estado fijo con ventas comparables y negoci un precio favorable con el v
endedor, puede elegir si hace el acuerdo usted mismo o, como hablaremos en el si
guiente captulo, venta al por mayor esto a un inversionista del mismo tipo para u
nos honorarios.
C H UN PUNTO E R
8
Propiedad al por mayor para ganancias estables
Antes de continuar a financiacin y venta del superior por el casas que necesita r
eparaciones, hay otra decisin de hacer: Expresamente, sigue adelante y compra la p
ropiedad y arregla la fijacin o le hace venta al por mayor su acuerdo a otro inve
rsionista? Este captulo explora las ventajas de usar el wholesaling o tirar, estrat
egia.
CULES SON LOS FUNDAMENTOS DE WHOLESALING, O TIRAR, UNA PROPIEDAD?
Wholesaling o tirar, una propiedad pasa cuando asigna un contrato para una ganan
cia modesta para un comprador pronto despus de que lo firma, en mayora de los caso
s no cerrndose en absoluto. En este caso pasara la propiedad como es, sin hacer re
paraciones.
Si el acuerdo se estructura de modo que realmente tome el ttulo, tendra probableme
nte dos cierres separados pero simultneos para pasar el ttulo. Esto significa que
compra y vende una propiedad en la misma sesin y se aleja de enzarzarse con su ga
nancia.
La idea detrs de wholesaling una propiedad es evitar los pasos de tomar el ttulo e
n la propiedad, arreglando la cantidad necesaria de la fijacin,
103
104 propiedad al por mayor para ganancias estables
y luego esperando a un comprador detallista a venir. En cambio salta el derecho
a la busca de un comprador; en la esencia realiza el trabajo de un corredor de b
ienes races, salvo que controla la propiedad a travs de un contrato de ventas. Y p
ara poco riesgo quiere tomar una ganancia modesta, ms bien que una ganancia grand
e. Sin embargo, estas transacciones son fciles a hacer y llevar tiempo. A menudo
se pueden arreglar y listos para ir rpidamente, quizs en una semana.
Sin embargo, el wholesaling no significa que no invierte el esfuerzo y cuesta re
paraciones e investigar el precio de venta final. De hecho, este trabajo es esen
cialmente lo que el nuevo inversionista compra, y su valoracin de gastos y senten
cia definitiva de valor a menudo ser el remachador para hacer el acuerdo. Adems, e
l tiempo es primordial. Si no va a hacer el trabajo de la rehabilitacin usted mis
mo, tiene que volcar la propiedad cuanto antes porque no es acostumbrado para un
vendedor para consentir en esperar un tiempo ampliado para cerrarse.
EMPEZAR CON WHOLESALING
A veces no siempre es capaz de llevar a cabo con la fijacin de una propiedad y re
venderlo usted mismo. Puede ser el tiempo para alguien ms para hacer la ganancia.
Pero ya que ha encontrado la propiedad debe haber un modo para usted de sacar g
anancia, tambin. En el negocio wholesaling su ganancia ser modesta, por que supong
o que no conseguir tanto dinero como tendra si hubiera tomado el control de la pro
piedad usted mismo en las reparaciones y hubiera revendido por el dlar superior.
Puede esperar una cantidad modesta, quizs el 3% o el 4% del precio de compra. Est
o sera una ganancia decente para la propiedad de la cual no tuvo que tomar el con
trol y no tuvo que tomar el derecho con.
Alguna propiedad de la venta al por mayor de inversionistas a la exclusin de toda
s otras tcnicas. Lo llaman tirar. Siento que su nombre original, wholesaling, da
una mejor explicacin del proceso actual. Tirar, sin embargo, es el trmino aceptado
en el negocio. Pero para la mayor parte de situaciones, cuando se tenga que ref
erir a la estrategia probablemente dir que usted wholesaled la propiedad.
De algunos modos el wholesaling es similar al alquiler a propio o estrategia del
arriendo/compra (sobre que leer en los Captulos 11 y 12), en esto realmente no to
ma el derecho a la propiedad. En mayora de los casos asignar el contrato que negoc
ia con el vendedor al nuevo inversionista-comprador.
Por lo general las propiedades que son wholesaled son aquellos que requieren
Empezar con Wholesaling 105
alguna cantidad de reparacin. Esto no siempre es verdad, pero la mayor parte de l
as propiedades que estn en esta categora han estado en el mercado y por un motivos
o el otro no se ha vendido, o ha tenido tales problemas de reparacin afrontndolos
que los dueos no los han puesto sobre el mercado, y son indecisos sobre que hace
r. Como muchos dueos que tratan de venderse, estn en deber - venden la situacin por
que se estn transfiriendo o divorcindose o alejan del rea con objetivos del retiro.
Note que justo como en la prctica de la estrategia superior por el casas que nece
sita reparaciones, en la propiedad wholesaling debe tener mucho cuidado sobre el
precio al cual compra. Seguramente todos los criterios que usara para comprar un
superior por el casas que necesita reparaciones se deben seguir. Por regla gene
ral, el precio de la compra de estas propiedades est una distancia justa lejos de
l precio de mercado despus de que las reparaciones se hacen. Por ejemplo, compra
una propiedad por 85000$ que requiere 25000$ del trabajo. Determina su valor de
afterrepaired como descrito en los captulos superiores por el casas que necesita
reparaciones de este libro. Su anlisis de ventas comparable le dice que lo puede
vender por al menos 135000$ despus de que las reparaciones se hacen. Note que en
este anlisis de ventas ha medido su casa sustancial contra la propiedad comparabl
e y ha encontrado que es igual a propiedades que se venden por 135000$. Aunque e
n el ejemplo le describa no van a llevar a cabo realmente - toma del ttulo, hacer
el trabajo, y finalmente venderse - todava tiene que saber lo que el margen de b
eneficio final ser a fin de presentar la propiedad a otro inversionista.
Su trabajo principal en wholesaling va a ser para encontrar a un vendedor motiva
do con una propiedad que puede comprar en un precio de ganga debido a su condicin
que se empeora. Como notado, tiene que conseguir una idea general de cunto las r
eparaciones costarn y lo que la propiedad valdr despus de que uno haga las reparaci
ones. Como con muchas transacciones de bienes inmuebles, su trabajo es negociar
un contrato con el vendedor que puede ser en trminos generales un contrato de bie
nes inmuebles franco. Le debera permitir, sin embargo, mucho tiempo para encontra
r a un partido a quien se vender. Tambin se debe asegurar que no hay nada en el ac
uerdo que prohibira su asignacin de este contrato a otro partido. Adelante, debe t
ener una clusula que permite que usted salga del contrato si debera para alguna ci
rcunstancia imprevista ser incapaz de encontrar a un comprador y no ser capaz de
seguir. La expresin de esta naturaleza podra ser: Este contrato es sujeto a la apr
obacin y la inspeccin de la propiedad por compaeros del comprador y/o colegas.
Para el vendedor, esta condicin ltima de la aprobacin del compaero puede levantar un
a pregunta. Pero si explica al vendedor que es razonable para usted
106 propiedad al por mayor para ganancias estables
para necesitar la prrroga para investigar las reparaciones y sus gastos respectiv
os, el vendedor debera estar de acuerdo, sabiendo que va a tomar una buena cantid
ad de trabajo para traer la propiedad en la forma vendible. Despus de todo, el ve
ndedor ha ofrecido ya probablemente la propiedad para la venta y est actualmente
completamente preocupado de la fabricacin de un acuerdo.
Tambin asegrese que cualquier artculo, principal o menor, que podra crear un poco de
desacuerdo para tomar el ttulo se trata con en el propio contrato. No quiere nin
gn desacuerdo con vendedores que pueden olvidar cmodamente lo que dijeron que haran
, en particular ya que un nuevo comprador est de pie ahora en su lugar.
Note que como comprando un superior por el casas que necesita reparaciones, la m
ayor parte del trabajo duro de investigar reparaciones y precios se debera hacer
antes de que un precio se negocie sobre el contrato. La llave aqu debe conseguir
un precio de la compra razonable de modo que una vez que las reparaciones se hag
an y arriba y la venta de gastos explic, la propiedad reparada se vende en un nue
vo valor de mercado que asegura su ganancia. Es relativamente fcil determinar el
valor de mercado una vez que sepa lo que las reparaciones se deben hacer y puede
n corresponder a la propiedad en su condicin reparada, porque habr probablemente c
omparables disponible con que corresponder a su propiedad sustancial. En contras
te, a menudo es difcil corresponder a una propiedad afligida, como pueden haber p
ocas otras propiedades similares. Esto es un problema que los tasadores a menudo
tienen. De hecho, los tasadores a menudo alcanzan una determinacin del valor de
una propiedad afligida correspondiendo a su condicin potencialmente mejorada a ve
ntas comparables. Hipoteque a prestamistas tambin proyectan un valor para la prop
iedad en la cual prestan fondos para reparaciones. Y, ya que leer en los Captulos
9 y 10 sobre la financiacin, el gobierno federal, en su Administracin Federal de V
ivienda (FHA) 203 (k), Fannie Mae el prstamo de HomeStyle y FHA/HUD/Title yo progra
mas de prstamo, tambin proyectan como - valor reparado.
La llave en wholesaling, que tambin es verdad para la mayor parte de transaccione
s de bienes inmuebles, es la motivacin del vendedor. Si el vendedor razonablement
e no se motiva, l o ella probablemente no estarn de acuerdo con su precio y condic
iones. Tan advirtase: tendra que dirigirse a varios vendedores, investigando el va
lor relativo de sus propiedades, antes de que encuentre una propiedad que trabaj
ar.
El otro lado de la ecuacin es, a quien se vende? Los inversionistas que la venta a
l por mayor con frecuencia tiene listas de perspectivas, compradores con los cua
les se pueden poner en contacto tan pronto como han asegurado un acuerdo con un
vendedor. Aquellos a su lista de perspectivas pueden venir de anuncios de peridic
o; puede ser contratistas locales, consejeros de la inversin, inversionistas del
mismo tipo o miembros de clubes de la inversin de bienes inmuebles locales; o sim
plemente puede responder a un anuncio que podra colocar en el peridico. Potenciale
s ms compradores que usan la estrategia wholesaling
Consejo para Newbie! 107
ser la gente como usted, aquellos que pueden participar y quienes tienen la capac
idad de financiacin y llevar a cabo con las reparaciones necesarias, as como venta
de la propiedad. Tpicamente esto sera el inversionista-contratista que trabaja en
el mercado superior por el casas que necesita reparaciones.
Esto es el contorno bsico del wholesaling, o tirar, procedimiento. Y como mencion
ado, algunos inversionistas se especializan en wholesaling y raramente toman el
ttulo de una propiedad solos. En mi experiencia, as como de la comunicacin de las a
ctividades de otros inversionistas, el wholesaling trabaja bien como un adjunto
a la compra, convenir y revender casas de la familia sola. Como siempre, deje a
su mercado ser su gua. Si la mayor parte de la propiedad en su mercado est ya en l
a condicin prstina, puede decidir destinar a wholesaling slo cuando una oportunidad
extraa se levanta. En estas condiciones seguramente quiere asegurarse que su pre
cio de la compra es uno excepcionalmente bueno antes de que haga el acuerdo. Sin
embargo, si en su mercado o un cercano all son varias propiedades renovadas y re
vendido, entonces quizs el wholesaling y las estrategias superiores por el casas
que necesita reparaciones ambos trabajarn bien para usted. Para averiguar ms sobre
que las vecindades dentro de su rea general son activas en la renovacin, pregntese
en la oficina de su asesor local.
CONSEJO PARA UN NEWBIE!
Vamos a suponer que empieza en la inversin inmobiliaria. No tiene mucho dinero, p
ero realmente tiene unos que puede usar para empezar, y tambin tiene un par de am
igos que participarn con usted si encuentra el acuerdo correcto. Podra tener hasta
una ta favorita que podra ayudar a un poco con un poco de financiacin suplementari
a. Ha ledo unos libros, tomados algunos cursos, hasta pag el dinero por un conseje
ro personal. Todo esto slo le hizo an ms motivado para hacerse ocupado por tanto po
dra pagar aquellos gastos.
No sabe si debera comenzar encontrando alguna propiedad que sera conveniente para
la venta al por mayor, o enrollara sus mangas y encontrara un lugar para convenir
y revender, o ser el poseedor del arriendo/opcin entre un vendedor y un arrendata
rio-comprador (Los captulos 11 y 12), o - si un poco de financiacin secundaria est
uviera disponible - compran con el pensado la posesin un doble, o hasta unos tres
- o edificio de cuatro familias. Las opciones son muchos. Seguramente su primer
pensamiento - el descubrimiento de una propiedad a la venta al por mayor a algu
ien ms - le dara algn dinero efectivo listo que ayudara a pagar gastos as como constr
uir un fondo de la reserva para futuros acuerdos. Usted
108 propiedad al por mayor para ganancias estables
sepa que alguna propiedad de la venta al por mayor de inversionistas durante su
carrera de la inversin entera, pero tambin ha odo historias que muchos comienzan as,
hace poco dinero, y luego se ampla en otras reas, comprando algn piso pequeo o edif
icios comerciales o algunas propiedades de convenir. De hecho, su consejero le d
ijo muchos de aquellos que hicieron otra vuelta de tcnicas al final de su carrera
al descubrimiento y asegurar la propiedad de convenir y venta al por mayor a ot
ros. Pero cmo decidir? No est seguro donde concentrarse, donde comenzar, y donde de
bera concentrar sus esfuerzos.
Wholesaling le da una excelente oportunidad para reunir la lista de un comprador
de inversionistas a los cuales puede vender propiedades, antes de que alguna ve
z coloque un segn el contrato. Puede separar esta lista en categoras que encajan l
as necesidades de estos compradores. Puede averiguar hasta propiedades que encaj
an las necesidades de un comprador particular. Si su comprador parece interesado
en la audiencia de la informacin bsica (sin la direccin), es probable que otros co
mpradores sean, tambin, tan coloque la propiedad segn el contrato.
Uno de los fundamentos de wholesaling conservador es que si no est seguro que ser
capaz de tirar una propiedad particular a un inversionista, no debera colocar la
propiedad segn el contrato a menos que quisiera cerrarse en ello usted mismo. La
lista de potenciales compradores es importante entonces. Si tiene una lista de c
ompradores econmicamente bien establecidos que tienen el dinero efectivo suficien
te y no necesitan al dueo que financia, no debera dejar ms de 100$ a la fianza de 5
00$.
La fabricacin de la venta debera ser franca, como todo que tiene que hacer debe as
ignar el contrato a su perspectiva y coleccionar sus honorarios.
LA BUSCA DE UNA PROPIEDAD DE TIRAR
La razn este captulo sobre wholesaling se ha puesto aqu consiste en que muchas de s
us propiedades potenciales de tirar vienen de su bsqueda del casas que necesita r
eparaciones. Y a fin de prepararse para estas oportunidades, necesita una lista
de aquellos otros inversionistas y contratistas que, como usted, compran y arreg
lan la propiedad afligida. Puede comenzar entrando en contacto con estas perspec
tivas y preguntando que clases de la propiedad buscan y en que escala de precios
.
Ponga propiedades que encuentran estos objetivos a una lista de propiedades que
evaluar. Entonces tenga presente estos objetivos cuando evale las propiedades ante
s mencionadas.
A quien le hacen venta al por mayor? 109
Muchos quien concentrado al por mayor en vecindades peor pagadas; pero esto no e
s necesario, ya que los vendedores en reas abundantes, administrativas tienen los
mismos motivos decididos de venderse (es decir, transferencia, divorcio, objeti
vos de la finca, etc.), como antes hablado.
Note que en el descubrimiento de propiedades de tirarle todava debe estudiar vent
as comparables. Tambin todava debe estimar reparaciones y determinar cual el preci
o de venta final probablemente ser. Aunque no vaya a tomar el ttulo, haciendo las
reparaciones necesarias, o encontrando al comprador detallista final o propietar
io, a fin de conseguir un compromiso necesita los hechos de reparacin y valor par
a convencer a otro inversionista superior por el casas que necesita reparaciones
de que ha negociado muy.
A QUIEN LE HACEN VENTA AL POR MAYOR?
La ventaja de wholesaling consiste en que si sus fondos se amarran, o ha consegu
ido ya demasiados acuerdos que van, no se tiene que alejar. Todava se puede impli
car, slo no para la misma cantidad de ganancia. Ahora, la pregunta sube, si no va
a comprarla, quin es? En primer lugar, en la preparacin para esta inevitabilidad,
haga una lista de operadores a corto plazo potenciales que podran brincar en y as
umir.
Uno de los otros inversionistas que compra el casas que necesita reparaciones en
su comunidad se podra interesar. Otra posibilidad es contratistas que quieren gu
ardar sus equipos ocupados en un proyecto durante un perodo lento - la pueden rev
ender ellos mismos despus de que el trabajo se hace. En este caso, los contratist
as se pueden ms interesar en el cuidado de sus trabajadores ocupados que la ganan
cia grande al final, por tanto pueden querer entrar en el acuerdo que le da ms di
nero que esper. Por regla general no estn en la competencia directa o continua con
usted para la propiedad de esta naturaleza. Este tipo del comprador probablemen
te no tendr un problema de financiacin porque deberan hacer establecer ya lneas de c
rdito con bancos de la hipoteca y comercial.
Ofrezca la propiedad para el 3% a 8% ms que su convenido precio con el vendedor o
riginal. Si sus nuevos compradores quieren el acuerdo, consiguen un depsito de el
los y asignan el contrato a ellos, dejando a su abogado y compaa del ttulo completa
r la transaccin. Consigue su dinero durante el cierre. Note que si no puede encon
trar a nadie en absoluto que quiera la propiedad, dice al vendedor (o reactivo s
i trata con un) que sus socios - en este caso, sus potenciales compradores - no
aprobaron la compra y es fuera del acuerdo.
110 propiedad al por mayor para ganancias estables
CORRA UN D. C. PARA ATRAER A INVERSIONISTAS-COMPRADORES
Parece el wholesaling fcil? No es difcil. Pero realmente tiene que tener presente q
ue los toques de luz especficos hablaron de en este captulo y entienda que estos a
cuerdos pueden no venir cada da. De hecho, si trabaja en un mercado bastante estr
echo que no tiene muchos casas que necesita reparaciones y hay ya unos inversion
istas para brincar a ellos cuando se hacen disponibles, la oportunidad a la vent
a al por mayor puede ser mnima.
Por lo tanto, para aumentar sus posibilidades de xito en wholesaling, tienda la m
ano a inversionistas-compradores potenciales. Si tiene varias posibilidades al p
or mayor, pone un anuncio que atraera a otros inversionistas en la seccin secreta
de su peridico local. Podra decir algo como esto:
Bricolaje especial. Necesidad de venderse. Descuento para dinero efectivo! Aade su nm
ero de telfono.
Quiere tirar en compradores de inversiones, los complacientes a reconstituir, o
un propietario potencial que quiere poner algn capital del sudor en una casa. Cua
ndo realmente consiga llamadas, asegrese que registra su nombre, direccin y nmero d
e telfono, as como lo que buscan. Use formas de registro telefnicas que puede exami
nar y usar para ponerse en contacto de nuevo con aquellos que parecen buscar la
clase de propiedad que tiene. Quede en encontrarse con estos futuros compradores
, primero investigar sus necesidades ms a fondo, y luego mostrarles la propiedad
si parece correcto para ellos.
ASEGRESE QUE SUS COMPRADORES AL POR MAYOR TIENEN DINERO EFECTIVO O LNEA DE CRDITO
Si es el casas que necesita reparaciones potencial wholesaling a otros inversion
istas, tiene que estar seguro que son capaces del cierre dentro de un relativame
nte poco tiempo. Muchos vendedores con quien har acuerdos querrn que un cierre rpid
o para ellos est de acuerdo con el precio mejor o ms bajo. Por lo tanto, en la neg
ociacin con un vendedor consiguen tanto tiempo como posible antes del cierre. No
hay nada ms agravamiento que alguien que toma una buena cantidad del tiempo antes
de regresar a usted, pero al mismo tiempo quiere un cierre rpido. En este caso p
uede decir que slo compr unas propiedades en la semana previa y a fin de comprar s
uyo va a necesitar ms tiempo, como 45 a 60 das. La negociacin a menudo le da la prrr
oga que necesita.
El descubrimiento de compradores en efectivo para propiedad al por mayor 111
Lamentablemente muchos de aquellos que hacen publicidad Compro casas por el diner
o efectivo realmente no puede funcionar como implicado. Muchos de aquellos que ha
cen publicidad as creen que aunque el vendedor consiga todo el dinero efectivo, n
o significa que el inversionista publicitario tiene ese dinero en el banco. Por
lo general l o ella todava tienen que salir y conseguir la financiacin.
De este modo, si busca la propiedad a la venta al por mayor y en sus negociacion
es con un vendedor tiene que saber que los compradores a quien va la venta al po
r mayor estn listos para actuar, advertirse que tendran que conseguir la financiac
in de un prestamista. Por lo tanto, debido a esta necesidad de financiar de parte
de estos compradores, puede tener un tiempo difcil calcular el acuerdo dentro de
un ratito. No todos se pueden cerrar dentro del lmite de 30 das que su vendedor p
uede exigir. De hecho, la financiacin de un fixerupper (tranquilizamiento del pre
stamista a su lista de reparacin) a menudo puede crear un retraso.
La broma debe llegar a conocer a sus compradores y arrancar a aquellos que no pu
eden funcionar rpidamente. As se puede asegurar que tiene verdaderos compradores e
n efectivo. Muchos inversionistas que tienen un historial para asumir el casas q
ue necesita reparaciones ya tienen una lnea de crdito, formalmente o informalmente
, que los proveer de los fondos necesarios.
De este modo, antes de que asigne un contrato con cualquiera, asegrese que l o ell
a tienen el dinero efectivo o se precalifican con una fuente de financiacin. Y ha
ga su propia verificacin. De ser posible, hacen aprobar al comprador para el prsta
mo antes de que asigne el contrato.
EL DESCUBRIMIENTO DE COMPRADORES EN EFECTIVO PARA PROPIEDAD AL POR MAYOR
Adems de la publicidad en su peridico local, hay algunos modos excelentes de encon
trar a compradores en efectivo a quien puede vender la venta al por mayor de la
propiedad. Puede comenzar buscando los archivos pblicos en el registrador del con
dado o el registrador de la oficina de los hechos para casas que se han reconsti
tuido en el pasado. A menudo una propiedad vendida por un banco u otro prestamis
ta de la hipoteca o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), Veter
ans Administration (VA), o Federal National Mortgage Association (FNMA), ha sido
comprada por un rehabber. Es probable que este individuo o compaa compraran la pr
opiedad de tirarlo o reconstituirlo como una inversin. El hecho debera dar la dire
ccin del nuevo comprador. Podra enviar a tales compradores una carta y decirles qu
e tiene propiedades para la venta o que conseguir a unos pronto. O dles una llamad
a telefnica si estn en el libro.
112 propiedad al por mayor para ganancias estables
Lamentablemente, la mayor parte de las compaas no tendrn un listado en la gua telefni
ca, por tanto podra concordar con la oficina de su asesor local o hasta el Minist
ro de Asuntos Exteriores o el Consejo de Corporaciones en su estado, averiguar a
quin los oficiales de estas compaas son, los buscan en la gua telefnica y los llaman
en casa. Esto es un poco de la investigacin pero dar resultado al final.
Otra manera de conseguir la informacin que necesita es conectar a la red, en la p
ersona o en Internet. Deje a agentes de ventas, abogados de bienes races, y las c
ompaas del ttulo saben que es un inversionista y puede tener algunas propiedades de
venderse. Adelante, prese en obras de la construccin de la familia sola y dirjase
a contratistas.
ES TODO SOBRE ESTABLECIMIENTO DE RELACIONES
A fin de a la venta al por mayor necesita conexiones con otros inversionistas qu
e arreglan casas y los revenden. A primera vista puede parecer que son sus compe
tidores, y a un grado son, pero no parece a la prdida a alguien en la compra de u
n bloque de pisos que se podra sostener durante un tiempo ampliado. En el casas q
ue necesita reparaciones y campo al por mayor all son muchas posibilidades. A men
udo est en y de un acuerdo dentro de un ao, y muchas propiedades existen en que us
ted y otros inversionistas pueden participar.
De este modo, establezca relaciones con otros a quien podra la venta al por mayor
, y establecerse como alguien que tomar en una propiedad wholesaled a usted. En o
tras palabras, recupere acuerdos de ellos y use talentos de cada uno en la prosp
eccin. Y luego vuelque los acuerdos a otros, haciendo una pequea ganancia para ust
ed. O si alguien le ha dicho sobre uno y ha hecho la compra directa, devuelva el
que a esa persona.
Slo no se haga avaro con aquellos a quien quiere comprar. No le envidiarn una pequ
ea ganancia si hacen uno ms grande. De hecho, esto slo los animar a volver a usted. D
de ms puede crear ganancias del 3% al 8% o ms, segn la talla del acuerdo, en menos
de una semana o tan? No est un ningn dinero abajo o acuerdo de very-littlemoney-down
. La llave prospecta a vendedores. Uno de los motivos ms grandes de la venta al p
or mayor es que usted mismo no puede tomar en todas las propiedades que necesita
n convenir a fin de revenderlos. Wholesaling le da una posibilidad de pasar ello
s y una manera de beneficiarse de la propiedad suplementaria que investiga y ase
gura.
Estipulaciones del contrato para Wholesaling 113
POR QU EL 3% A GANANCIA DEL 8% EN casas que necesita reparaciones WHOLESALING?
Cunta ganancia toma en wholesaling? Si recibiera el 15% al 20% o ms (en el valor co
mpletado) cuando tom en la propiedad e hizo las reparaciones, entonces cuando sim
plemente lo vuelca a alguien ms esperara ganancias ms modestas, quizs en el 3% a la
variedad del 8% en el valor no arreglado. Esto parece mucho menos, pero no tendr
que tomar el ttulo o realizar los trabajos de reparacin. Recuerde, si buscara el 1
5% en el valor final haciendo el trabajo, otro inversionista superior por el cas
as que necesita reparaciones sera, tambin. El nuevo inversionista nunca puede exce
der el conjunto de valores de despus-de-que-reparacin por el mercado. Por lo tanto
, su margen tiene que ser modesto.
Note que las propiedades en escalas de precios ms altas no trabajan as como aquell
os en una variedad media para la compra y arreglar o para wholesaling. Esto es e
n parte debido a su ms alto costo y en parte porque, siendo ms nuevas, estas propi
edades no requieren por lo general tanta reparacin, y por lo tanto no tienen la m
isma cantidad de margen de beneficio disponible. Aunque ningunas declaraciones u
niversales se apliquen, muchos inversionistas que la venta al por mayor siente q
ue la propiedad en el nivel ms bajo a la escala de precios media en cada mercado
ofrece las mejores ganancias. Generalmente, las casas en escalas de precios infe
riores estn en vecindades de la misma composicin; la mayora de casas ser parecida en
la edad, quizs 20 a 50 aos, y comienza a requerir el mantenimiento considerable d
el cual los dueos no siempre se mantienen al corriente.
ESTIPULACIONES DEL CONTRATO PARA WHOLESALING
En wholesaling realmente tiene que limitar su exposicin financiera y legal. En pr
imer lugar, dejado tan poco dinero del depsito como posible, y, como en su contra
to superior por el casas que necesita reparaciones, incluye una provisin que perm
ite para anular le debera no ser capaz de obtener la aprobacin del compaero o coleg
a o si la propiedad no puede pasar el cdigo de inspeccin de construccin sin el erro
r.
Si conoce a la persona a quien es wholesaling la propiedad, no necesita un depsit
o grande para ponerse en el depsito. Pero si su crdito no se establece con usted o
la comunidad, es ventajoso pedir un depsito importante para proteger su acuerdo
de deshacerse debera su falta del comprador.
Adems, asegrese que permite que bastante tiempo en su contrato con el vendedor enc
uentre a un nuevo comprador asumiendo. Dos semanas
114 propiedad al por mayor para ganancias estables
FORMA DE LA MUESTRA: asignacin de contrato
Asignacin de contrato de venta
Por la asignacin del contrato, y en consideracin a un depsito de la fianza del $ __
_________, y otra consideracin buena y valiosa y los beneficios mutuos para ser s
acados por todos los partidos a esta asignacin, el abajo firmante, ______________
_________________ (comprador original), realmente ejerce por este medio su derec
ho no calificado de asignar a _______________________________ (nuevo comprador)
todos su derechos, obligaciones y responsabilidades en el encima clebre el contra
to fech _______ (fecha del contrato) con __________________ (dueo) acerca de tal p
ropiedad conocida como ___________________________ (direccin) y adelante describi
como la Parte ________, Bloque ________, Libro ________, Pgina ________ en la Ciu
dad/Ciudad de _____________________________, condado de ________________________
_____ en el estado de _________. El nuevo comprador de esta propiedad por este m
edio consiente en realizar todas las mismas condiciones y los trminos del contrat
o arriba mencionado, incluso, pero no limitado con todos los requisitos del esta
blecimiento como al principio declarado. Esta asignacin no transfiere ninguna sum
a seria que el cesionista pueda tener en el depsito con el dueo.
La consideracin total para esta asignacin es el $ ___________ para pagarse _______
____.
Ejecutado esto __________ da de _________ (mes), _________ (ao).
______________________________ (comprador original)
Esta asignacin del contrato de la venta acept esto _______________ da de __________
_____ (mes), _______________ (ao).
______________________________ (nuevo comprador)
______________________________ (Telfono)
______________________________ (Direccin)
Utilizacin de dos contratos para separar a vendedor y comprador 115
slo permite que usted pase por su lista corriente. Necesitar ms tiempo si tiene que
alcanzar a compradores ms posibles.
Como mencionado antes, asegrese que su posicin en el contrato con el vendedor se p
uede asignar a otro comprador. De esta manera y usando el mismo contrato podra as
ignar sus derechos a alguien ms para los honorarios de un descubridor mnimo. (Ver
la muestra formarse.) Sin embargo, ya que no necesariamente quiere que su compra
dor sepa los detalles especficos o el precio de su acuerdo con el vendedor, puede
desear usar dos contratos. (Como con todos los contratos, los hace examinar a f
ondo y adaptado como necesario por su propio asesor legal.)
UTILIZACIN DE DOS CONTRATOS PARA SEPARAR A VENDEDOR Y COMPRADOR
Digamos tiene un vendedor de un superior por el casas que necesita reparaciones
que ha estado de acuerdo con su precio de compra y tiene un comprador al por may
or que ha consentido en comprar a usted sin el que hace las reparaciones. Sonido
s grandes. Ahora cmo vende una propiedad cuando no tiene el derecho a la propiedad
? Quiere hacer el acuerdo sin tener el comprador averiguan su precio de compra o
ttulo de toma usted mismo. Cmo debera seguir con esta transaccin?
Comienza asegurndose que sus contratos estn en el pedido. Su primer contrato esenc
ialmente trabaja como una opcin donde su responsabilidad se limita. Hace este pri
mer contrato sujeto a su (y sus socios, si apropiado) inspeccin y aprobacin dentro
de un perodo de tiempo especfico, como 10 a 20 das. Este contrato permite que uste
d muestre la propiedad a repairpeople, carpinteros o contratistas; inspectores d
el edificio pblico y privados; agentes y tasadores; y arrendatarios potenciales o
compradores. Debera obtener hasta para usted el derecho de colocar un signo en e
l csped delantero. El ms importante, su posicin en el contrato es asignable a otro
comprador.
Entonces use un segundo contrato para venderse al comprador. Este segundo contra
to tendr contingencias mnimas para el nuevo comprador. Este comprador declara que l
o ella son conscientes de las reparaciones necesarias y son capaces de hacer el
trabajo. Por ejemplo, encuentra una vivienda unifamiliar que necesita trabajos
de reparacin y para que el vendedor pregunta a 125000$. Con el inspector de const
ruccin local y un contratista de mantenimiento a fondo comprueba que reparaciones
se deben hacer y su coste y decidir que se podran hacer por menos de 18000$. Con
cluye que los valores comparables para la propiedad como reparado estn en la vari
edad de 175000$ a 178000$. Negocia un precio de 122000$ con el
116 propiedad al por mayor para ganancias estables
vendedor. Su contrato con el vendedor le permite 60 das antes de que se tenga que
cerrar. Tambin contiene una clusula que permite para asignar su posicin a otro com
prador le debera desearlo. Inmediatamente concuerda con otros inversionistas que
trabajan en el mercado superior por el casas que necesita reparaciones quienes c
ompran a usted de vez en cuando. En virtud de su investigacin en los gastos de re
paracin y valor final, en dos das encuentra tres comerciantes expertos complacient
es a cerrarse cuanto antes y hacer las reparaciones necesarias. En un segundo co
ntrato asigna sus derechos en el contrato a uno de estos nuevos compradores para
una ganancia de 5500$.
Para cerrarse, use a un abogado con quien ha trabajado antes y quien se experime
nta en cierres simultneos. Asegrese que pueden confiar en este abogado durante el
cierre para mantenerse privados los detalles de su acuerdo original, en particul
ar en trminos de precio. Si tiene que usar a un abogado que no es conocido a uste
d, o el abogado de otra partido manejar el cierre, comunicarse con l o ella y expr
esar su preocupacin por la intimidad en cuanto a detalles de su lado de la transa
ccin. Use a su propio abogado para hacer este contacto si siente que ayudar.
De este modo, si desea mantenerse privado la cantidad adelanta para la ganancia,
asegrese que usa acuerdos separados y tiene los abogados durante el cierre guard
an esta informacin confidencial.
PROBLEMAS Y SOLUCIONES EN WHOLESALING
Vamos a mirar a algunos problemas de mundo real, as como las soluciones, puede en
contrar en la propiedad wholesaling.
Problema: A menudo puede parecer haber una buena cantidad de competencia. Por ej
emplo, en su peridico del domingo ve 12 Compro casas publicidad. Qu puede hacer?
Solucin: mucha publicidad puede indicar que estos inversionistas tienen mucha pro
piedad en la cual ofrecer. Pngase ah y capture su parte.
Problema: A menudo cuando un gran nmero de inversionistas trate en el mercado may
orista, muchos harn imprudentemente ofertas en propiedades, haciendo precios elev
arse ms all de la posibilidad de hacer una ganancia justa.
Solucin: Convierta a estos inversionistas en compradores para la propiedad que re
almente asegura. Y, para guardar su propia feria de precios al por mayor, no hag
a ningn trabajo de las casas.
Problemas y soluciones en Wholesaling 117
Problema: los numerosos corredores de bienes races en su rea han entrado en el neg
ocio de inversin y debido a su acceso a MLS son rpidos para hacer ofertas.
Solucin: est ms agresivo y trate de conseguir el bajo en propiedades antes de que l
os agentes hagan. Enve preguntas va cartas, tarjetas postales, aviadores, etctera a
dueos de propiedades vacantes o afligidas.
Problema: las Propiedades en escalas de precios inferiores se engullen ms rpido qu
e puede ofrecer en ellos.
Solucin: Muvase a un nivel de precios ms alto. Esto permitir que usted entre en un s
ector con menos competencia.
Problema: no era capaz a la venta al por mayor o asigna una propiedad que contra
t.
Solucin: Rehabilite aquellas casas que decide guardar (o no podra la venta al por
mayor) para el mercado minorista, o, en algunas situaciones, para sostener.
Problema: tiene el dinero para cerrarse en la casa pero ninguno queda para hacer
las reparaciones.
Solucin: Traiga a otro inversionista en el acuerdo por el dinero de la rehabilita
cin.
Problema: hay muchas propiedades de comprar, pero no un fondo bastante grande de
propietarios potenciales.
Solucin: Puesto ms esfuerzo en la adquisicin cuando el mercado de ventas es lento.
Revlese en cada subasta de la extincin del derecho de redimir, visite a prestamist
as de la hipoteca para conduce, y pngase en contacto con dueos de la propiedad afl
igida y dueos de la ciudad.
Problema: tiene muchos propietarios potenciales, pero lo encuentra con fuerza en
contrando propiedades a la venta al por mayor o convenir.
Solucin: no se tendr que dirigir cada ltimo detalle con su reconstituye o gaste el
mismo esfuerzo para el lado de venta.
Problema: La mayor parte de aquellos que intentan a la propiedad al por mayor pa
ra la reventa se mueven despacio y tienen una reputacin de amarrar la propiedad.
Solucin: est profesional movindose rpidamente y con decisin. Si funciona de sus contr
atos y es confiable, desarrollar una reputacin como la que para llamar cuando algu
ien se tenga que vender.
118 propiedad al por mayor para ganancias estables
Problema: no ha encontrado una propiedad ltimamente y se hace desalentado.
Solucin: Varios inversionistas aspirantes se frustran y se marchan. Sobre todo, n
o est uno de estos que dejan de intentar. El xito vendr su camino a su debido tiemp
o.
Problema: los Vendedores le dicen constantemente que los otros miran o hacen ofe
rtas de su propiedad.
Solucin: Dgales llamarle cuando las ofertas de las otras partidos fracasen. Esto l
os guarda menos que impaciente tratando con ofertas corrientes y todava interesad
o en el precio potencial que podra ofrecer.
El siguiente captulo vuelve a la asuncin que optar por tomar el ttulo, completar la r
ehabilitacin, y revender la propiedad y tendr que explorar por lo tanto modos de fi
nanciar.
C H UN PUNTO E R
9
Financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
Vamos a comenzar este captulo con una cartilla en la financiacin bsica y hablar de
las diferencias as como las semejanzas de prstamos de la inversin y casa. Tambin cub
riremos fijado y prstamos de la tasa ajustable, prstamos generales para ayudar a c
ubrir el pago al contado, lneas de crdito del valor lquido de la vivienda y prstamos
de la especialidad para financiar reparaciones. Terminaremos con una seccin espe
cial en FHA 203 (k) el programa del prstamo para propietarios, seguidos de una di
scusin de Fannie Mae prstamo de HomeStyle que permite que inversionistas as como pr
opietarios compren y rehabiliten la propiedad.
LAS DIFERENCIAS ENTRE CASA E HIPOTECAS DE LA INVERSIN
Si considera su primera inversin, hasta comprando su primera casa tal como un dob
le en el cual vivir en una mitad, puede tener algunas preguntas bsicas sobre el pr
oceso de financiacin de casa. Hay diferencias entre la financiacin de una casa en
la cual vivir y una propiedad de la inversin. Estas diferencias estn principalmente
 en la calificacin para el prstamo y la tasa de inters. Expresamente, si ya posee s
u propia casa, puede ser ms fcil para usted tener derecho a una inversin
119
120 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
el prstamo debido a la importancia colocado en el valor de la propiedad sobre sus
propios ingresos.
La tasa de inters para un prstamo de la inversin, sin embargo, se puede extender de
un punto a dos o ms puntos encima de la tasa media para una casa en la cual vivi
r. Por otra parte, muchas de las otras calificaciones para financiar las pequeas i
nversiones son similares. Por regla general por lo general puede tener derecho a
un prstamo de la hipoteca de dos a dos y un descansos los ingresos de su casa (y
esto es verdad si compra esto doble y va a vivir en una mitad). Por ejemplo, si
tiene unos ingresos de 30000$ por ao, puede tener derecho a una hipoteca de 6000
0$ a 75000$. Pero con el prstamo de la inversin, el prstamo se cargar hacia el valor
de la propiedad y la cantidad del por ciento del prstamo con relacin al valor (ll
amado el prstamo al valor o LTV) que es por lo general menos que lo que est dispon
ible para una hipoteca. El prestamista de la propiedad de la inversin tambin consi
derar sus ingresos regulares e historial de crdito, incluso su ingreso corriente y
cmo reembols prstamos pasados, pero mirar ms estrechamente ingresos del alquiler y g
astos de funcionamiento.
PAGO AL CONTADO Y GASTOS DE CIERRE
Cunto dinero necesitar para un pago al contado y gastos de cierre? Cuando compr su r
esidencia primaria (y esto podra incluir una pequea propiedad de la inversin en la
cual iba a vivir) probablemente hizo un pago al contado de entre el 10% y el 20%
del precio de la casa y pag gastos de cierre del 3% al 6% de la cantidad del prst
amo. Si hiciera un pago al contado de menos del 20%, el prestamista probablement
e requiri que usted pagara el seguro de la hipoteca privado (requisitos para VA o
los prstamos FHA se pueden diferenciar). Por el contraste, un prestamista de fon
dos de la propiedad de la inversin por lo general requerir que hasta el 30% del va
lor de la propiedad se deje en el dinero efectivo o de fuentes secundarias.
TIENDA PARA PRSTAMOS HIPOTECARIOS
Las hipotecas pueden ser completamente diferentes de un prestamista al otro. Sie
mpre investigue varias opciones de encontrar un mejor para usted. Por ejemplo, c
ompruebe la seccin de bienes inmuebles en su peridico local para los nombres de pr
estamistas, intereses hipotecarios y paquetes de la hipoteca ventajosos. Las Pgin
as Amarillas tambin tendrn una lista de hipoteca
Qu tipos de hipotecas estn disponibles? 121
prestamistas en su rea. Llame a varios prestamistas para la informacin sobre preci
os y trminos para el tipo de la propiedad de la inversin que considera. Un prestam
ista puede cobrar un precio por un superior por el casas que necesita reparacion
es cerca de su precio de casa regular, mientras el otro querr su precio de la inv
ersin lleno del 1% a 15% ms que el precio de casa regular.
Compare las hipotecas ofrecidas por varios prestamistas antes de que solicite un
prstamo. Si solicita una casa o un prstamo de la inversin, la mayor parte de prest
amistas requieren unos honorarios cuando archiva su solicitud de prstamo. La cant
idad de estos honorarios vara, pero pueden ser 100$ a 300$. Algunos prestamistas
reembolsan estos honorarios si no se aprueba para el prstamo, o si decide no acep
tar los trminos del prstamo ofrecidos. Pregunte a los prestamistas antes de que se
presente si cobran una tasa de solicitud, cunta es, y bajo que circunstancias y
hasta que punto es reintegrable.
QU TIPOS DE HIPOTECAS ESTN DISPONIBLES?
Para casas o para inversiones all son dos tipos principales de prstamos hipotecari
os - aquellos con precios del tipo de inters fijo y pagos mensuales y aquellos co
n precios que cambian y pagos, o la tasa ajustable hipoteca (ARMAS). Muchas vari
aciones de los prstamos del BRAZO estn disponibles, y debera hacer compras con cuid
ado para la hipoteca que los mejores pleitos sus necesidades. Las hipotecas a ti
po fijo tradicionales incluyen hipotecas de 30 aos, de 20 aos, y de 15 aos con el d
e 30 aos generalmente ofrecimiento de los pagos mensuales ms bajos. La hipoteca a
tipo fijo de 15 aos le permite pagar menos inters en general, as pagando el prstamo
de la propiedad a menos de una mitad de los gastos de inters de un prstamo de 30 ao
s, pero en pagos mensuales ms altos. Adems, con unos prstamos a plazo fijo ms cortos
, tiene deducciones de inters hipotecario ms pequeas en su impuesto sobre la renta.
Note que porque la financiacin de un superior por el casas que necesita reparacio
nes es por lo general a corto plazo en la naturaleza, a menudo es, pero no siemp
re, un prstamo del tipo de inters fijo. Estos prstamos a plazo fijo ms cortos a menu
do pueden apelar a un prestamista ya que por lo general traen un precio ms alto q
ue una hipoteca regular (a menos que viva all), y es un rpido - en y - transaccin q
ue pone al prestamista en la mejor posicin para obtener el compromiso a largo pla
zo del propietario cuando la propiedad se vende.
Muchas formas de prstamos de la hipoteca de la tasa ajustable (ARM) estn disponibl
es. Los ms comunes generalmente ofrecen tasas de inters y pagos mensuales que son
al principio ms bajos que hipotecas a tipo fijo. Sin embargo, estos precios, y as
pagos, pueden variar segn cambios de un ndice predeterminado - comnmente la tasa de
rendimiento
122 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
en Letras de tesorera del gobierno estadounidenses, en las cuales el BRAZO basa s
u ajuste.
Algunos prstamos del BRAZO permiten que usted se convierta en algn futuro tiempo a
un prstamo del tipo de inters fijo. Para esto unos pequeos honorarios se pueden co
brar. Otro tipo del prstamo hipotecario lleva un precio del tipo de inters fijo pa
ra varios aos, con frecuencia cinco a siete, antes de adaptarse a una nueva tasa
de inters para el equilibrio restante del prstamo. Un buydown o la hipoteca rebajada
on otro tipo del prstamo con una tasa de inters al principio reducida que aumenta
a un tipo de inters fijo ms alto o a una tasa ajustable, por lo general dentro de
unlos a tres aos. Por ejemplo, en un prestamista buydown, las ofertas del prestam
ista bajan pagos mensuales durante los primeros aos del prstamo.
COMPARACIN DE HIPOTECAS DIFERENTES
El primer factor para considerar en la compra para una hipoteca, si es para una
casa o una inversin, es la tasa de porcentaje anual, o ABRIL Este ABRIL incluye e
l coste de crdito, como el inters, puntos (los honorarios a menudo cobraban cuando u
na hipoteca se cierra), y el seguro de la hipoteca (cuando la parte del paquete
del prstamo). Los prestamistas deben revelar el ABRIL segn la Verdad en el Prstamo
del Acto. Ms abajo el ABRIL, ms abajo el coste de su prstamo. Note que cuando ve en
una mencin del anuncio de una tasa de inters simple, no incluye otros gastos como s
eguro del prstamo o puntos.
En la busca de ARMAS comparan lo siguiente:
La tasa de inters inicial. con Qu frecuencia esta tasa de inters puede cambiar. La
gorra - o cunto la tasa de inters puede aumentar/disminuir
sobre la vida del prstamo, y cunto el precio puede cambiar al final de cada perodo
de ajuste. del Mismo modo, cuanto y con qu frecuencia los pagos mensuales y el trm
ino del prstamo pueden cambiar. Que ndice es usado para determinar los cambios del
precio. Que margen se usa - o cunto un prestamista puede aadir a la tasa de inters
ajustada. Los lmites, si alguno, en la amortizacin negativa - la prdida del capital
cuando bajo los pagos mensuales no cubren totalmente los gastos de la tasa de in
ters convenidos en el contrato de la hipoteca.
Segunda financiacin de la hipoteca de un prestamista convencional 123
Cualquier pago del globo - un pago grande antes del final de su trmino del prstamo
, a menudo despus de una serie de pagos mensuales bajos.
DOS MODOS DE TENER DERECHO A PRSTAMOS DEL TIPO DE INTERS FIJO
La manera tradicional de comprar cualquier propiedad es tomar a prstamo de un pre
stamista de la hipoteca convencional. Hay dos opciones de financiacin convenciona
les: la conformacin y carpeta.
Correspondiente financiando generalmente requiere el 30% abajo en una propiedad
ocupada por los no dueos, mientras que la carpeta que financia tpicamente requiere
el 20% abajo. Correspondiente financiando le puede conseguir honorarios del prst
amo inferiores y un precio inferior. Tambin usa sus ingresos para calificar a ust
ed. Esto no debera ser un problema si ya tuviera derecho a un prstamo (como su cas
a) con su ingreso corriente ya que no importa por lo general que tiene una hipot
eca existente.
La financiacin de la carpeta no es en lo que concierne a con sus ingresos. El pre
stamista juzga el valor de la propiedad basada en ingresos del alquiler y gastos
de funcionamiento. La carpeta que financia de vez en cuando tiene una pena del
pago adelantado, pero correspondiente financiando puede no tener una pena del pa
go adelantado. Puede obtener la financiacin de conformacin de casi cualquier banco
de la hipoteca o agente de bolsa. Por regla general, sin embargo, puede obtener
la carpeta financiando slo de bancos. Como una estrategia, debera buscar constant
emente a prestamistas que competirn el uno contra el otro y ofrecern prstamos del t
ipo de la carpeta.
SEGUNDA FINANCIACIN DE LA HIPOTECA DE UN PRESTAMISTA CONVENCIONAL
Como muchos inversionistas saben, hay otros modos de prestar dinero de prestamis
tas. Por ejemplo, puede querer explorar segundos prstamos hipotecarios. Aunque es
te prstamo coloque una hipoteca adicional en la propiedad, el segundo dinero de l
a hipoteca por lo general se presta en una suma global puesta a disposicin expidi
endo cheques en una cuenta, ms bien que en una serie de avances comunes con otros
prstamos. Tambin, las segundas hipotecas por lo general tienen precios del tipo d
e inters fijo y cantidades del pago fijadas.
Tambin puede querer explorar el prstamo del valor lquido de la vivienda
124 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
financiando, as como lneas de crdito que no usan su casa como la garanta subsidiaria
, como los disponibles con sus tarjetas de crdito o con lneas del crdito sin garanta
que le dejan expedir cheques ya que necesita el dinero.
Adems, puede querer preguntar a prestamistas sobre prstamos para artculos especficos
, como coches o matrcula, que liberar sus fondos existentes para la inversin.
Aqu examinaremos algunos fundamentos de lo que las segundas hipotecas son y habla
n cmo ponerse un de su prestamista local.
Si parece a la mayor parte de propietarios, probablemente tiene un prstamo de la
primera hipoteca en su casa. Tpicamente, tales prstamos son durante 25 a 30 aos, co
n los pagos mensuales ajustados de modo que el prstamo se pague en su totalidad a
l final de trmino.
Como hace pagos de la hipoteca mensuales y el valor de los aumentos de casa, su
inters a la propiedad (llamado el capital) crece. Al ratito, algunos propietarios
pueden desear tomar a prstamo contra el capital en su casa para conseguir el din
ero efectivo, hacer mejoramientos del hogar, educar a sus nios o consolidar deuda
s personales. Como tales prstamos son adems de la primera hipoteca en la casa, los
llaman comnmente segundos prstamos hipotecarios.
Los segundos prstamos hipotecarios son diferentes de primeras hipotecas de varios
modos. A menudo llevan una tasa de inters ms alta, y por lo general son durante u
n tiempo ms corto, 15 aos o menos. Adems, pueden requerir un pago nico grande al fin
al de trmino, comnmente conocido como un pago del globo.
Tradicionalmente, los segundos prstamos hipotecarios se ofrecen con una cantidad
del prstamo fija y un horario del reembolso predeterminado. Algunos prestamistas
ahora ofrecen lneas del crdito que permiten que usted obtenga anticipos en efectiv
o con una tarjeta de crdito o expida cheques hasta cierto lmite del crdito. stos a m
enudo se llaman lneas del valor lquido de la vivienda del crdito porque el capital
en su casa es la garanta subsidiaria para la cantidad de crdito que solicita. Como
paga el equilibrio excepcional, puede reutilizar la lnea de crdito durante el pero
do del prstamo.
Ahora vamos a mirar algunas respuestas a la gente de preguntas comn preguntan cua
ndo comienzan a hacer compras para una primera o segunda hipoteca o prstamo del v
alor lquido de la vivienda. Los temas hablados incluyen la eleccin de un prestamis
ta, el sentido de algunos trminos de la hipoteca, gastos, documentos de revelacin
y contactos para resolver problemas.
Cmo elijo a un prestamista? Cuando busca a un prestamista, tienda alrededor y hace
comparaciones. Las tasas de inters, los trminos del reembolso y los honorarios de
l origen pueden variar considerablemente. Pregunte a sus bancos locales, ahorros
 y prstamos, cooperativas de crdito, o
Segunda financiacin de la hipoteca de un prestamista convencional 125
compaas financieras sobre sus trminos del prstamo. Aunque quiera seleccionar al pres
tamista que le ofrece llama la mayor parte que convienen a sus necesidades, ser
seguro de preguntar y comparar las tasas de porcentaje anual (APR), porque le da
rn el coste total del prstamo, incluso la financiacin de gastos.
Si no ha hecho el negocio con el prestamista antes, o si el prestamista es desco
nocido a usted, puede desear preguntar a su Mejor Oficina Comercial local u ofic
ina de proteccin de los consumidores si tienen alguna queja contra el prestamista
.
Cunto tendr que reembolsar el prstamo? Algunos segundos prstamos hipotecarios pueden
ampliar hasta 15 o 20 aos; los otros pueden requerir el reembolso en un ao. Tendr q
ue hablar de los trminos del reembolso con los prestamistas y seleccionar el ms ap
ropiado. Por ejemplo, si tiene que tomar a prstamo 20000$ para hacer reparaciones
, no puede querer un prstamo que requiere que usted reembolse la cantidad entera
en un o dos aos porque los pagos mensuales pueden ser demasiado altos.
Cambiar mi tasa de inters? Si tiene un prstamo del tipo de inters fijo, la tasa de in
ters se pone para la vida del prstamo. Sin embargo, muchos prestamistas ofrecen hi
potecas de la tasa variable, tambin conocidas como hipotecas de la tasa ajustable
o ARMAS. stos aseguran ajustes de la tasa de inters peridicos. Si su contrato del
prstamo permite que el prestamista ajuste o cambie la tasa de inters, estn seguros
que entiende cuando el prestamista tiene el derecho de hacer as, si hay algn lmite
en cunto el inters o los pagos pueden cambiar, y con qu frecuencia el prestamista p
uede cambiar el precio. Tambin debera saber que base el prestamista usar para deter
minar un nuevo tipo de inters.
Cunto sern mis pagos mensuales, y pagarn el prstamo? Est sin falta que entiende cunt
us pagos mensuales sern y lo que cubren. Su prestamista debera ser capaz de darle
esta informacin de antemano. Con algunos prstamos, se requerir que haga pagos mensu
ales al principal e inters. Con otros prstamos, se puede requerir que pague el int
ers slo de la cantidad tomada a prstamo; en estos prstamos, sus pagos mensuales no r
educirn la cantidad principal del prstamo. Con tal prstamo, se requerir que devuelva
la cantidad tomada a prstamo entera al final de perodo del prstamo. Estos prstamos
popularmente se conocen como prstamos del globo.
Si su prstamo tiene un pago del globo, debera considerar cmo quedar en reembolsar la
cantidad entera cuando se haga debido.
126 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
En lneas del valor lquido de la vivienda, el prestamista no le tiene que dar la ca
ntidad exacta del pago mensual, pero debe explicar cmo se calcula. Esto es porque
la cantidad tomada a prstamo variar y su equilibrio excepcional cambiar si usa la
lnea de crdito. Sin embargo, si su trmino de pago mensual es el 5% del equilibrio e
xcepcional y su equilibrio excepcional es 5000$, sus pagos mensuales mnimos seran
250$.
Tendr que pagar algn honorario para conseguir este prstamo? Muchas compaas cobrarn u
honorarios de prestarle dinero. Los honorarios son por lo general un porcentaje
del prstamo y a veces se refieren como puntos. Un punto es igual al 1% de la canti
dad que toma a prstamo. Por ejemplo, si debiera tomar a prstamo 10000$ con unos ho
norarios de ocho puntos, un punto sera 100$ y pagara 800$ en puntos. El nmero del p
recio de prestamistas de puntos vara, por tanto puede ser que vale la pena de hac
er compras alrededor. Si los honorarios parecen demasiado altos, puede ser capaz
de contar o encontrar unos honorarios inferiores. Sin falta consiga la cantidad
de los honorarios por escrito antes de que tome el prstamo. Muchos estados limit
an la cantidad que un prestamista puede cobrar en honorarios en un segundo prstam
o hipotecario. Puede querer concordar con oficina de proteccin de los consumidore
s de su estado o comisario bancario para determinar si hay un lmite en su estado.
Qu debera conseguir por escrito? Si su prstamo es principalmente para personal, fami
lia u objetivos domsticos, se requiere que el prestamista le d una Verdad federal
en el Prstamo de la forma de revelacin del Acto antes de que firme los documentos
del prstamo acostumbrados, como una nota o el hecho de la confianza. Esta Verdad
en el Prstamo de la forma le dir el valor real del prstamo. Incluye la tasa de porc
entaje anual, el precio de finanzas y los honorarios incluidos en el prstamo. Par
a lneas del valor lquido de la vivienda, su prestamista le debe enviar una declara
cin peridica, por lo general mensualmente. Se requiere que el prestamista tambin le
d un aviso de su derecho de la rescisin. El derecho de rescisin le da tres jornada
s laborales despus de firmar el recibo el prstamo y recibir la Verdad en el Prstamo
de revelaciones del Acto para reconsiderar si quiere tomar el prstamo.
DINERO EFECTIVO DE UNA LNEA DE CRDITO DEL VALOR LQUIDO DE LA VIVIENDA
Para levantar el dinero efectivo necesario en una base a corto plazo para un pag
o al contado en un superior por el casas que necesita reparaciones o para fondos
de reparacin, muchos inversionistas usan una lnea de crdito para
Dinero efectivo de una lnea de crdito del valor lquido de la vivienda 127
tome a prstamo contra el capital en su casa. Los prestamistas ofrecen estas lneas
de crdito del valor lquido de la vivienda con tasas de inters variables o tipos de
inters fijos. Estas tasas variables pueden ofrecer pagos mensuales inferiores al
principio, pero durante el resto del perodo del reembolso los pagos pueden cambia
r y ser ms altos. Los precios del tipo de inters fijo, de estar disponible, pueden
ser ligeramente ms altos al principio que tasas variables, pero los tipos de int
ers fijos ofrecen pagos mensuales estables sobre la vida de la lnea de crdito.
El prstamo del valor lquido de la vivienda tambin puede ser acompaado por honorarios
sinceros antiguos, cerrando gastos, y hasta pagos anuales similares a lo que te
na cuando financi su hipoteca original. stos incluyen artculos como una tasa de soli
citud, bsqueda del ttulo, valoracin, honorarios de los abogados y puntos (un porcen
taje de la cantidad que toma a prstamo). Estos gastos pueden aadir considerablemen
te al coste de su prstamo, sobre todo si por ltimo toma a prstamo poco de su lnea de
crdito. Puede querer negociar con prestamistas para ver si renunciarn o pagarn alg
unos de estos gastos.
Los prestamistas pueden estructurar prstamos del valor lquido de la vivienda con p
agos del globo al final de perodo, o sin globos, pero con pagos mensuales ms altos
.
Nadie prstamo tiene razn para usted todo el tiempo. Que prstamo que elige depender d
e muchas variables, como el tiempo planea sostener la propiedad y si planea usar
el prstamo para un pago al contado o reparaciones. Por ejemplo, podra estar en y
de un superior por el casas que necesita reparaciones en 60 a 90 das. O podra ser
un trabajo ms extenso y tomar 120 das o ms. Se tiene que poner en contacto con pres
tamistas diferentes, comparar lo que ofrecen y seleccionan la lnea de crdito del v
alor lquido de la vivienda para encajar mejor su horario del tiempo.
Un prstamo del valor lquido de la vivienda le puede proveer de una cantidad de efe
ctivo grande en relativamente bajas tasas de inters. Al mismo tiempo, debera tener
cuidado de stos porque las lneas del valor lquido de la vivienda del crdito requier
en que usted use su casa como la garanta subsidiaria para el prstamo. Esto puede p
oner su casa en peligro si llega tarde o no puede hacer pagos, por tanto slo se d
ebera usar cuando quiere el dinero para un acuerdo como un superior por el casas
que necesita reparaciones donde estar en y en un relativamente poco tiempo. Ms, ya
que el dinero se usar para la compra y/o la reparacin de otra pieza de bienes inm
uebles, y no un barco u otro activo que se deprecia, un activo sustancial es usa
do para ayudar a asegurar los reembolsos del prstamo.
Una ventaja adicional de un prstamo del valor lquido de la vivienda consiste en qu
e una vez que d resultado un revendiendo su superior por el casas que necesita re
paraciones, ser otra vez completamente bienvenido en la oficina del prestamista p
ara tomar a prstamo cuando el siguiente acuerdo venga.
128 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
Cul es la tasa de inters por un prstamo del valor lquido de la vivienda?
Las tasas de inters para prstamos del valor lquido de la vivienda pueden variar del
prestamista al prestamista. Siempre examine para ver los ltimos precios. Adelant
e, quiere comparar la tasa de porcentaje anual (APR), que indica el coste en una
base anual. Y est consciente que el ABRIL para un prstamo del valor lquido de la v
ivienda est basado en el inters solo y debe aadir en puntos y gastos de cierre para
 una comparacin verdadera. Note que cuando compara una lnea de crdito del valor lqui
do de la vivienda con una instalacin tradicional (o segundo) hipoteca, el ABRIL p
ara ste por lo general incluye los costes totales para el prstamo.
Si considera una tasa variable, compruebe y compare los trminos con un tipo de in
ters fijo. Compruebe la gorra peridica o el lmite en cambios de la tasa de inters en
algn momento. Tambin, compruebe la gorra de toda la vida, que es el lmite en cambi
os de la tasa de inters en todas partes del trmino del prstamo.
Adelante, pregunte al prestamista que el ndice (como la tasa preferencial) es usa
do para determinar cuanto levantar o bajar tasas de inters, y cuanto y con qu frec
uencia puede cambiar. Y compruebe el margen, que es una cantidad aadida al ndice q
ue determina el inters se acusa. Los mrgenes pueden variar bastante entre prestami
stas. Adems, pregntese si puede convertir su prstamo de la tasa variable a un tipo
de inters fijo en algn futuro tiempo.
A veces los prestamistas ofrecen una tasa de inters temporalmente rebajada - un p
recio que es excepcionalmente bajo y dura durante slo un perodo introductorio, com
o seis meses. Despus de los finales del perodo introductorios, sin embargo, su pre
cio (y pagos) aumentar al nivel del mercado verdadero (el ndice ms el margen). As pr
egunte si el precio que le ofrecen se rebaja, y, de ser as, averige cmo el precio s
e determinar al final de perodo de descuento y cuntas veces ms grande sus pagos podra
n ser entonces.
Cunto dinero puede tomar a prstamo en una lnea de crdito del valor lquido de la vivie
da?
Segn sus ingresos, clasificacin crediticia y la cantidad de su deuda a corto plazo
, los prestamistas del valor lquido de la vivienda le pueden dejar tomar a prstamo
hasta el 85% del valor valorado de su casa menos la cantidad que todava debe en
su primera hipoteca.
Si usa los fondos del valor lquido de la vivienda para reconstituir y necesidad d
e pagar sus obligaciones con repairpeople a tiempo, es importante preguntar a su
prestamista sobre si hay mnimo o el mximo con -
La utilizacin de una hipoteca colectiva para cubrir el pago al contado 129
los requisitos de drawal despus de su cuenta se abren. Y asegrese que sabe sobre cm
o gana el acceso a su lnea de crdito - con esbozos del prestamista o con controles
.
Tambin quiere saber si su plan del valor lquido de la vivienda fija la hora fijada
- un perodo del empate - cuando puede hacer retiradas de su cuenta. Si necesita
fondos sobre los cuales no ha atrado, no quiere pararse de recibir fondos una vez
que el perodo expira.
EST PRUDENTE EN ARRIESGAR EL CAPITAL EN SU CASA
Es atractivo usar el capital en su propia casa, a travs de una segunda hipoteca o
a travs de un prstamo del valor lquido de la vivienda, como un pago al contado en
otra propiedad. Sin embargo, hay varios escollos, como adquisicin de sus pagos de
casa demasiado alto, levantamiento de su tasa de inters y bajada del valor lquido
de la vivienda que podra necesitar en una emergencia verdadera. Si no interrumpe
este capital, tendr la mayor tranquilidad de nimo.
De este modo, trate de guardar su propia casa la ms libre posible de la deuda. No
quiere poner su casa en el peligro. Recuerde, la deuda es lo que causa quiebras
. Al contrario del consejo del dinero rpido gures, por ejemplo, nunca debera comprar
una propiedad y recibir el dinero durante el cierre. Esto por lo general signifi
ca que toma a prstamo ms que debera para la propiedad - una receta para el desastre
financiero.
Adems, el dinero prestado no es libre de impuestos. Tiene que devolver este diner
o con dlares limpios. Adems, si el peor pasara, el IRS considera cualquier extincin
del derecho de redimir una venta donde hay cualquier hipoteca sobre la base fis
cal corriente; esta suma adicional se trata como la ganancia, dndole una obligacin
tributaria grande. Habiendo recibido esta advertencia, si necesita una pequea ca
ntidad de un prstamo del valor lquido de la vivienda, y est absolutamente seguro de
la propiedad (se vender rpidamente por el dlar superior una vez reparado) y su pre
cio (compra en el fondo), siga adelante - con cautela.
LA UTILIZACIN DE UNA HIPOTECA COLECTIVA PARA CUBRIR EL PAGO AL CONTADO
Otra manera de financiar con un prestamista convencional es usar una hipoteca co
lectiva que cubre varias propiedades. Es una manera excelente de usar su capital
corriente en varias propiedades de financiar el
130 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
compra de ms propiedad o su pago al contado. Trabaja como una lnea de crdito. Habr p
or lo general unos honorarios del compromiso del prstamo del 1% de la cantidad de
l prstamo total pagada por adelantado frente. Tambin tendr gastos de la valoracin. E
l prestamista que sostiene la hipoteca colectiva querr probablemente que usted pr
oporcione al prestamista un informe financiero actualizado cada ao. Sin embargo,
como planea ser un inversionista activo, esto es un dispositivo de financiacin bu
eno para usar.
Note que en la calificacin para un prstamo convencional por primera vez, un presta
tario con el crdito bueno normalmente no debera tener ms del 38% en el total de la
deuda a fin de tener derecho a la tasa de inters ms baja. Sin embargo, esto es slo
una pauta y el porcentaje puede ser ms alto. Una vez que tenga varias propiedades
, las cantidades del prstamo acumuladas lanzan esta frmula la ventana. Un prestata
rio cuyo crdito no es perfecto se puede mover en un prstamo del inters ms alto o una
hipoteca del prstamo al valor (LTV) inferior. El prstamo es un arte, no una cienc
ia, y cambia segn el mercado.
PIENSE QUE UN PRSTAMO DE CONSTRUCCIN FINANCIA REPARACIONES
A menudo usar el capital del vendedor para financiar una propiedad afligida. Esto
es en parte porque los prestamistas de la hipoteca convencionales son, de vez e
n cuando, aprensivos sobre la financiacin de la propiedad daada. Estn acostumbrados
al prstamo de su dinero al propietario, la persona que va a residir en el listo
para vivir en la propiedad. Sin embargo, si el prestamista siente que las repara
ciones proyectadas bien se resuelven y valor agregado a una propiedad, puede ser
capaz de tomar a prstamo fondos a travs de un prstamo de construccin.
Dan normalmente un prstamo de construccin a contratistas que construyen una casa d
esde el principio. Estos prstamos se ofrecen en una base a corto plazo hasta que
el trabajo se complete, en cual tiempo el prestamista normalmente proporciona un
prstamo a largo plazo a un nuevo comprador que residir en la propiedad. A veces l
os prstamos del tipo de la construccin no estn disponibles de un prestamista de la
hipoteca tradicional. Un banco comercial que presta a corto plazo para negocio,
coche y prstamos personales por lo general pone prstamos de reparacin y construccin
a disposicin.
Cuando puede mostrar a un banco una lista detallada de mejoras para ser completa
das por profesionales y su investigacin que muestra que la propiedad valdr bastant
e ms una vez que estas reparaciones se hacen, debera ser capaz de aplacar cualquie
r de los miedos del banco sobre la fabricacin del prstamo.
Reconstituir a travs de FHA 203 (k) prstamo 131
ATRIBUYA UN BANCO COMERCIAL ES MEJOR QUE ORO
Ser capaz de actuar rpidamente con el dinero efectivo puede ser importante en el
mercado de la extincin del derecho de redimir. Digamos ha localizado una propieda
d que va a golpear el bloque de subasta en dos semanas. Los dueos han faltado a s
us pagos de la hipoteca. Verific el valor de hoy con ventas comparables para ser
30% ms despus de una pequea cantidad en reparaciones. Ha comprobado el ttulo y parec
e que no hay otros embargos preventivos en la propiedad. Cmo va sobre la adquisicin
del dinero para la compra en la subasta? Tiene derecho a un prstamo convencional
pero el funcionario de prstamos ha dicho que no puede conseguir la aprobacin ante
s del tiempo de la subasta. Qu hace para juntar el dinero antes de la subasta?
Considere un banco comercial para un prstamo comercial a corto plazo. Mientras ti
ene el crdito bueno y el aseguramiento que su prestamista de la hipoteca simpleme
nte necesita ms tiempo para completar la transaccin, el banco comercial probableme
nte har el prstamo. Los bancos comerciales a menudo son la mejor fuente para el di
nero efectivo rpido, listo para ponerse los acuerdos comenzaron. Tal prstamo tambin
sigue un historial de su crdito bueno. Ya que nunca sabe si llevar a cabo la comp
ra actual en una subasta hasta que la puja se complete, necesita un arreglo dond
e puede conseguir el dinero efectivo dentro de un da o dos de la venta.
RECONSTITUIR A TRAVS DE FHA 203 (k) PRSTAMO
En un intento de restaurar propiedades en la necesidad de la reparacin sustancial
, la Administracin Federal de Vivienda (FHA) se ha desarrollado el programa de se
guros de la hipoteca de una rehabilitacin llam FHA 203 (k). Este programa permite
a compradores de casa y propietarios corrientes que quieren rehabilitar para fin
anciar tanto la compra o financiando de nuevo de un single - o propiedad de la m
ultifamilia como el coste de su rehabilitacin a travs de una hipoteca sola.
El objetivo del programa es animar a prestamistas a poner el crdito hipotecario a
disposicin de prestatarios que no podran tener derecho por otra parte a prstamos c
onvencionales en trminos econmicos y a residentes de vecindades desfavorecidas don
de las hipotecas pueden ser difciles de ponerse.
El programa se disea para permitir que propietarios compren propiedades de conven
ir con un prstamo que paga reparaciones. Su objetivo es dar ms poder adquisitivo a
compradores y ayudar a mejorar vecindades. Algunos de sus rasgos incluyen un pa
go al contado mnimo del 3% al 7%, que
132 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
puede ser el dinero de un regalo; tasas de inters bajo fijadas o ajustables; y la
financiacin de todas las reparaciones incluso aplicaciones, alfombrado, pintura,
y fuera de ajardinamiento.
O comprando o nueva financiacin, el 203 programa (k) permite que propietarios hag
an mejoras en su casa financiando el coste de reparaciones en una hipoteca a tip
o fijo permanente. Ninguna financiacin de construccin es necesaria y el prstamo tot
almente se dispersa en un cierre antes de que las reparaciones se hagan. Una par
te de los beneficios del prstamo es usada para pagar al vendedor, o, financiando
de nuevo, pagar la hipoteca existente, mientras los fondos restantes se colocan
en una cuenta de garanta bloqueada y se liberan ya que la rehabilitacin se hace. L
a cantidad de la hipoteca para estos prstamos est basada en el valor proyectado de
la propiedad con el trabajo completado.
Por ejemplo, vamos a suponer una propiedad tpica que podra encontrar por 60000$ ne
cesita el valor de 20000$ de reparaciones y se valora en 100000$ cuando terminad
o. Como tiene FHA 203 (k) prstamo, podra dejar slo el 15% - un poco ms de 12000$ - y
tomar a prstamo 60000$ para la propiedad y 20000$ para las reparaciones as como u
na parte sustancial de los gastos de cierre. Pero esto no es todo. Si va a ocupa
r la propiedad con un 203 prstamo (k) podra tomar a prstamo el 97% o 97000$ del pre
cio de venta anticipado de 100000$, que si es un comprador de casa nuevo no pued
en estar ningn dinero abajo, ya que este pago al contado se puede renunciar, dota
do, o hacerse como una segunda hipoteca. Si no es la primera casa para el compra
dor de casa, se puede arreglar un pago al contado del 5%. Y, por supuesto, sus g
astos de cierre son mnimos porque el prstamo se asume.
Para resumir, FHA 203 (k) prstamo permite la financiacin casi llena as como la prea
probacin por un prstamo en el nuevo valor de mercado para el nuevo comprador de ca
sa. El programa permite que usted financie el 97% del precio de compra de la casa
ms todas las reparaciones ms la parte de los gastos de cierre! Ningn otro programa
de la hipoteca en el mercado permite que usted haga esto en una hipoteca y un c
ierre.
Los toques de luz de FHA 203 (k) son:
Los Ambos dueos-inquilinos y nuevos compradores de casa son elegibles.
Fondos estn disponibles despus de cerrarse para la propiedad y reparaciones.
financiacin de la hipoteca Convenida est disponible para nuevo owneroccupant.
Dueo-inquilino deja slo el 3%.
Reconstituir a travs de FHA 203 (k) prstamo 133
cantidad de reparacin Mnima es 5000$.
Planeando encontrndose antes del contrato cuesta 200$.
Qu clases de propiedades son elegibles? Un - a casas residenciales de cuatro famil
ias que se han completado durante al menos un ao; las casas que se han demolido o
se han arrasado como la parte del proceso de la rehabilitacin son elegibles mien
tras el sistema de la fundacin existente no se afecta y permanece intacto; cualqu
ier propiedad el comprador desea convertirse, como una unidad de la familia sola
 en unos dos - a la unidad de cuatro familias o unos dos - a la unidad de cuatro
familias en una unidad de la familia sola.
El valor total de la propiedad se debe caer dentro del lmite de la hipoteca de FH
A para el rea. El valor de la propiedad es determinado por cualquiera es menos de
(1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitacin ms el coste de la rehabili
tacin, o del (2) el 110% del valor valorado de la propiedad despus de la rehabilit
acin. Note que las cantidades de la hipoteca mximas pueden variar dentro de cada e
stado.
Ya que los lmites de la hipoteca de mximo de FHA son actualizados constantemente p
or el personal de la oficina de la HUD local, por favor pngase en contacto con el
director de vivienda para familias solo en su Departamento de Vivienda y Desarr
ollo Urbano local (HUD) oficina para la informacin corriente.
Aqu estn algunas pautas que le ayudarn a asegurar una transaccin sin fastidios a tra
vs del 203 programa del prstamo (k):
Trabajo con un prestamista que es familiar con los 203 (k) el proceso.
Los Se aseguran que las reparaciones son necesarias; cosmtico o reparaciones de l
a amenidad como piscinas generalmente no se permiten.
cantidad del Prstamo se puede limitar con la capacidad del prestatario de tener d
erecho a bastante hipoteca para financiar reparaciones requeridas de la HUD.
dinero de la Rehabilitacin se proporciona despus de la finalizacin de la parte o to
do el trabajo en una base de reembolso. No todos los contratistas concordarn con
el frente todo el material y salarios sin la ayuda del dueo.
Ya que el programa inspector es riguroso, los contratistas autorizados proporcio
nan el mejor seguro de una finalizacin oportuna y finalizacin de calidad.
HUD requiere un informe de inspeccin de la termita cuidadoso, que se debera comple
tar tan pronto como sea posible.
El grado de la rehabilitacin cubierta por el seguro del Artculo 203 (k) se puede e
xtender del relativamente menor a la reconstruccin virtual
134 financiacin I: funcionamiento a travs de prestamistas convencionales
a condicin de que el sistema de la fundacin existente permanezca en el lugar. El a
rtculo 203 (k) - los prstamos asegurados pueden financiar la rehabilitacin de la pa
rte residencial de una propiedad que tambin tiene usos no residenciales; tambin pu
eden cubrir la conversin de una propiedad de cualquier talla a un una - a la estr
uctura de cuatro unidades. Recordando que 5000$ son mnimo requerido de mejoras el
egibles, los tipos de mejoras que los prestatarios pueden hacer incluyen:
Reparacin o reemplazo de defecto de construccin. modificaciones Estructurales y re
construccin, incluso chimenea
reparacin. funcin Mejorada y modernizacin, tal como remodelado
cocinas y baos, incluso encuentros permanentemente instalados y aplicaciones. Ree
mplazo o instalacin de suelo, embaldosado y alfombrado. Conservacin de la energa, c
omo nuevas ventanas del doble cristal, aisl puertas exteriores, sistemas de agua
caliente domsticos solares, aislamiento, y calafateo y desnudamiento del tiempo i
ncluso el reemplazo de canilleras agujereadas y alfizares. Acabamiento de desvane
s y stanos. Reparacin de dao de la termita y tratamiento contra termitas y otra inf
estacin. Eliminacin de riesgos de salud y seguridad, como resolucin de riesgos de a
mianto o pintura a base de plomo. Reacondicionamiento o reemplazo de HVAC (calef
accin, ventilacin y aire acondicionado) sistemas y sistemas elctricos incluso conex
iones con sistemas pblicos. Instalacin de pozos y sistemas spticos. Ajardinamiento
y mejora del sitio como patios, cubiertas y terrazas que mejoran el valor o ese
vedado la propiedad de la erosin, incluso mejoras del avenamiento y clasificacin.
accesibilidad Mejorada para el minusvlido, como suministro de espacio para acceso
de la silla de ruedas, bajada de cocina y gabinetes del cuarto de bao y encuentr
os, ensanchamiento de puertas y suministro de rampas.
Los artculos de lujo y las mejoras que no se hacen una parte permanente de la pro
piedad no son usos elegibles.
Fannie Mae prstamo de HomeStyle 135
Note que los prestamistas pueden ordenar que algunos honorarios adicionales, com
o unos honorarios del origen suplementales, honorarios cubran la preparacin de do
cumentos arquitectnicos y revisin del plan de la rehabilitacin y unos honorarios de
la valoracin ms altos. Sin embargo, a diferencia de otras hipotecas de FHA, los p
restatarios del Artculo 203 (k) no pagan un premio de la hipoteca sincero.
FANNIE MAE HOMESTYLE LOAN
Una alternativa a FHA 203 (k) es Fannie Mae prstamo de HomeStyle disponible para
inversionistas, que permite que usted preste dinero, a precios de la primera hip
oteca bajos usando un prstamo, para la compra y la mejora de una casa. Est disponi
ble por su parte para residencias principales de cuatro unidades, familia sola s
egundas casas y propiedades de la inversin de una unidad. El prstamo de HomeStyle
puede ser una opcin apropiada si es sobre los lmites de la hipoteca de FHA para su
rea o no es un dueo-inquilino. Los pagos al contado pueden ser tan slo el 5% para
casas de una unidad. Las opciones de nuevas finanzas estn disponibles. Un prstamo
del nuevo modelador de HomeStyle tambin est disponible como un segundo prstamo para
remodelar empleos menos de 50000$ o hasta 15000$ para un condominio. Adelante,
un prstamo de la energa de HomeStyle est disponible para mejoras de la energa que tpi
camente incluyen calefaccin central de sustitucin y sistemas de refrigeracin, siste
mas de calefaccin acuticos, ventanas y puertas. Una hipoteca de la comunidad de Ho
meStyle es una opcin del pago al contado bajo de ayudar bajo - y los compradores
de ingresos moderados compran y renuevan una casa o financian de nuevo una hipot
eca en una casa existente para financiar mejoras.
Note que Fannie Mae el prstamo de HomeStyle es similar a FHA 203 (k) el programa
del prstamo, pero permite que inversionistas participen. Puede conseguir hasta el
100% de la cantidad de la rehabilitacin. Por ejemplo, un prestamista le puede da
r un prstamo de hasta el 90% del despus del valor mejorado en una propiedad de la in
versin hasta cuatro unidades. Esto significa que si encuentra una propiedad por 1
00000$ con una cantidad de construccin de 100000$ que tiene un como el valor mejor
ado de 300000$ basados en una valoracin, podra conseguir el 100% de la compra y reh
abilitacin y hasta 10000$ de sus gastos de cierre financiados. En trminos prcticos n
o ha dejado nada!
En el siguiente captulo, exploraremos a vendedor que financia, asuncin de la hipot
eca, entradas en funciones contractuales, tarjetas de crdito, y otro programa del
prstamo FHA/HUD, Ttulo I.
C H UN PUNTO E R
10
Financiacin II: ayuda del vendedor
Este captulo explora varios caminos - vendedor que financia, asuncin de la hipotec
a, entradas en funciones contractuales, prstamo de la tarjeta de crdito, y Ttulo I,
el segundo programa del prstamo FHA/HUD principal - para financiar o controlar u
na propiedad. En el captulo anterior lee sobre segundas hipotecas de un prestamis
ta convencional. Aqu, vamos a comenzar a mirar el arreglo de la financiacin secund
aria del vendedor.
FINANCIACIN SECUNDARIA DEL VENDEDOR
Desde el punto de vista de un inversionista la manera ms popular de financiar una
propiedad es hacer seguramente el vendedor proporcionar la financiacin. Y, ya qu
e leer en el Captulo 17 sobre unidades mltiples que moran, esto es uno de los modos
principales de financiar. En el casas que necesita reparaciones no siempre es c
apaz de obtener al vendedor que financia, sin embargo. Ya que la mayor parte de
la propiedad que mira en el rea superior por el casas que necesita reparaciones s
e aflige a grados variados, muchos vendedores pueden estar en una situacin difcil
ellos mismos, y quizs cargados de la existencia que financia tambin.
Planee otras alternativas. La adquisicin de un precio inferior puede ser ms import
ante que el vendedor que financia. Esto no significa, sin embargo, esto
136
Vendedor que financia con segunda hipoteca 137
no pregunta. Ya que la parte de cualquier oferta, a menos que sepa por otra part
e - por el agente que le dice o por su contacto personal - pide al vendedor para
proporcionar un poco de ayuda de financiacin. Esto podra estar en la forma de una
primera hipoteca, aunque esto no sea probable. Ms comn es alguna forma de la fina
nciacin secundaria - quizs hasta una parte retrasada del pago al contado. Como el
vendedor sabe que compra la propiedad de arreglarlo y revenderlo, puede dejar cl
aro que este prstamo ser durante slo un poco tiempo hasta que la propiedad se reven
da. Un vendedor que tiene el capital y bastante debidamente se presiona puede ac
eptar. Vamos a tomar una mirada ms cercana a la financiacin secundaria.
VENDEDOR QUE FINANCIA CON SEGUNDA HIPOTECA
Diga que compra una propiedad por 76000$ que necesita 24000$ en reparaciones. Co
n la ayuda de un agente de ventas cooperativo ha verificado tres casas en la mis
ma vecindad que son estrechamente comparables y se han vendido durante los seis
meses pasados en un precio de venta medio de 145000$. El prestamista de la hipot
eca de quien prest dinero para comprar su propia residencia es contento de presta
rle el dinero para comprar el superior por el casas que necesita reparaciones. Y
a que la nueva compra no es una casa en la cual residir, el prestamista le acusar
un punto porcentual y un mitad ms que se cobra actualmente por casas, y no presta
r ms del 70% del precio de compra y reparaciones. Esto significa que tiene que fin
anciar el 30%, ms el cierre de gastos. Tiene aproximadamente 18000$.
Precio de compra: Reparaciones: Total parcial: Hipoteque disponible (el 70%): la
Diferencia necesit: tiene: necesita:
$76000$ 24000$ 100000$ 70000$ 30000$ 18000$ 12000
Vuelve al vendedor y solicita que l o ella financien una mitad de las reparacione
s hasta que el trabajo se complete y la casa se revende. Esto no es una solicitu
d irrazonable. Como tiene tanto el agente de ventas como el banco que endosa el
acuerdo, debera dar la confianza al vendedor que su prstamo slo ser durante un poco
tiempo. Y, ya que la financiacin secundaria por lo general trae una tasa de inters
ms alta, podra ofrecer al otro
138 financiacin II: ayuda del vendedor
seale o ms dos que los cargos de comisiones para hacerlo ms atractivo por el vended
or.
Otras alternativas estn disponibles si el vendedor no puede participar, pero a me
nudo el vendedor va. En este caso el vendedor est de acuerdo con un prstamo de 120
00$ hasta que la propiedad revenda, con una tasa de inters 2 puntos porcentuales
encima lo que el banco le acusa por la hipoteca de la inversin.
Note que de vez en cuando puede basar la financiacin en el precio de venta proyec
tado. Es decir en este ejemplo sera capaz de financiar el 70% del precio de venta
final de 145000$ o 101500$, permitiendo el vendedor pagarse durante el cierre y
esencialmente financiacin de las reparaciones.
CUANDO VENDEDOR QUE FINANCIA ES TODO QUE ESTO EST DISPONIBLE
Ahora vamos a mirar un ejemplo ms complicado pero bastante comn de conseguir un pa
gar hipotecario en la venta de un superior por el casas que necesita reparaciones
vendiendo al mismo tiempo la nota para conseguir el dinero efectivo. En este ej
emplo la financiacin no est disponible de fuentes convencionales y el vendedor fin
ancia tanto un primer como una segunda hipoteca.
Aqu est cmo los trminos del acuerdo calculan: Un superior por el casas que necesita
reparaciones se compra por 58500$; requiere que 19000$ de reparaciones - para un
a inversin total de 77500$ - suban al cdigo de construccin y se revende. Toda la fi
nanciacin est con el vendedor e incluye una primera hipoteca de 54.250$ (el 70% de
77500$) en el 8,25%. Se acuerda que si la propiedad no se revende y el prstamo n
o pagado dentro de pagos del ao est basado en un trmino de 20 aos con pagos mensuale
s de 462,25$. El vendedor tambin da una segunda hipoteca de 14000$ en el 95% con
un trmino de cinco aos o hasta que la propiedad se revenda. El agente de bolsa de
la hipoteca que arregla estas notas vende la primera nota con un descuento del 1
0% para una rentabilidad en efectivo de 48.825$, aumentando su produccin al 9,72%
(el principal de 48.825$ pagado mensualmente en 462,25$ durante 20 aos cede una
vuelta del 9,72%). La venta de esta primera hipoteca da el dinero efectivo al ve
ndedor y permite que l guarde la segunda nota flexible ms alto hasta que la propie
dad se revenda.
LO QUE NINGN DINERO ABAJO REALMENTE SIGNIFICA
Para usted, un ningn dinero abajo acuerdo es donde ninguno de su propio dinero va a
l vendedor. El vendedor por supuesto consigue el dinero. Su dinero
La compra sujeto a y asuncin de una hipoteca existente 139
viene del prstamo hipotecario, prstamo comercial, lnea del capital del crdito en su
casa personal, prstamo personal de la familia, compaeros que hace entrar, hasta de
uda de la tarjeta de crdito. Pero no toma el dinero efectivo de su bolsillo para
financiar el acuerdo. Sin duda, es obligado de la deuda en la cual incurre; an, s
i compra la propiedad correcta por los trminos correctos o el precio, luego lleva
ndo una deuda debera calcular satisfactoriamente. Este tipo del acuerdo pasa todo
el tiempo.
Lo que es ms comn debe comprar con poco dinero abajo. Es decir tiene alguna capita
l de su propio en el acuerdo. Puede no ser mucho, quizs un pequeo porcentaje del p
recio.
Aqu est cmo podra trabajar un acuerdo ningn dinero abajo. Tiene 50000$ del capital e
u casa. Arregla con su banco de una lnea del capital del crdito. Compra a una fami
lia sola superior por el casas que necesita reparaciones por 85000$ obteniendo u
na primera hipoteca del 70% de 60000$ y dando un toque en su lnea del capital del
crdito de la cantidad restante (al vendedor) de 25000$ y 20000$ para renovar. Tr
es meses ms tarde lo vende por 120000$, limpiando 15000$.
Esto es lo que no se supone por ningn dinero abajo. No es que no presente algn din
ero efectivo; es slo que lo hace a travs de su capital existente. En otras palabra
s, su dinero efectivo - para compra y renovaciones - se toma a prstamo.
Note que en este ejemplo podra haber conseguido una primera hipoteca del 70% en e
l valor como arreglado. En este caso digamos el valor final despus de reparacione
s ser 130000$ (10000$ suplementarios para el gasto judicial y general se enchufa)
, permitiendo al prestamista de la hipoteca prestarle 91000$, as cubriendo el cos
te total de compra y un poco de las renovaciones, tambin. Con el equilibrio arreg
lado con su lnea del capital del crdito, todava no est un ningn dinero abajo acuerdo
no usa una moneda de diez centavos de su propio bolsillo. Usa su crdito basado en
el capital en su activo realizable para financiar el acuerdo.
LA COMPRA SUJETO A Y LA ASUNCIN DE UNA HIPOTECA EXISTENTE
Ninguna discusin del vendedor que financia sera completa sin mencionar asumir prsta
mos existentes. Hay que mencionar que con relativamente bajas tasas de inters de
hoy y disponibilidad de fondos, asumiendo sujeto a o asumiendo una hipoteca existent
e no es tan popular como ha estado en el pasado. No muchos vendedores hoy estarn
de acuerdo con hacer asumir sus prstamos a menos que metan en el bolsillo un gran
de abajo
140 financiacin II: ayuda del vendedor
el pago y es capaz de proteger su crdito usando un pago en el depsito con el derec
ho de reclamar la propiedad si las faltas del inversionista. Probablemente no pe
rmitirn que alguien ms asuma su prstamo existente mientras al mismo tiempo permanec
en obligados en la nota. Un vendedor tendra que estar loco para estar de acuerdo.
Ser difcil comprar la propiedad con tanto de un descuento como posible y tambin en
contrar a un vendedor que estara de acuerdo con tales trminos pesados. La discusin
se incluye aqu de modo que sea capaz de llevar a cabo debera la oportunidad posibl
e improbable pero ocasional ocurrir.
De hecho, una de las primeras consideraciones en la compra de la propiedad asume
un prstamo existente. Esto significa que el prestamista permite que usted asuma
la responsabilidad legal del prstamo del vendedor, liberando al vendedor de la ob
ligacin adicional. El nico problema consiste en que la mayor parte de hipotecas es
critas durante los 20 aos pasados contienen un debido en la venta clusula en ellos q
ue les prohibe asumirse por otro partido. Los prestamistas hacen esto porque pue
den hacer ms dinero escribiendo nuevos prstamos. Esto debido en la venta clusula sign
ifica que si la propiedad es transferida a un nuevo dueo por un cambio de registr
os oficiales, como un hecho, la hipoteca se debe pagar. En una tentativa de pone
rse alrededor de esto, compra sujeto a la hipoteca y sigue haciendo pagos a la hip
oteca existente. Por la definicin estricta no asume, pero toma sujeto a.
Compra sujeta a medios toma el ttulo reconociendo la existencia de la hipoteca prev
ia. Esto tiene el efecto prctico de limitar su responsabilidad a cualquier dinero
efectivo que puede tener en la propiedad. Por ejemplo, si tena 6000$ como un pag
o al contado sujeto a una primera hipoteca de 60000$, ha limitado su responsabilid
ad a sus 6000$. Puede atender el prstamo haciendo pagos, pero siempre se puede al
ejar y perder slo su capital. Note, sin embargo, si el contrato de prstamo origina
l contuviera un debido en la venta clusula el prestamista, pero no siempre, puede l
lamar el prstamo.
La asuncin de un prstamo, ms bien que tomar sujeto a, no es tan simple como slo asu
os pagos. Si un dueo quiere y ofrece dejarle asumir su prstamo, las preguntas que
tiene que preguntar son: lo har el banco difcil, y requerir el banco que usted pase
por un proceso de aplicacin como si comenzaba desde el principio? Note que casi t
odos los prstamos se pueden asumir sobre la aprobacin bancaria. Sin embargo, ese p
roceso es prcticamente lo mismo como la calificacin para un nuevo prstamo.
Asumir un prstamo, sujeto a o asuncin, no es slo un asunto de no necesidad tener de
ar a prstamo esa cantidad a un nuevo prstamo. Tambin guarda la tasa de inters favora
ble del vendedor intacta para usted, y debera
Problemas de comprar sujeto 141
ayuda evita extender su crdito demasiado escasamente. Sin embargo, mientras la to
ma del ttulo sujeto a (vendedor todava responsable) a menudo es buena para usted, pu
ede ser un inconveniente para el vendedor. Un vendedor se inform sobre los escoll
os - la responsabilidad persistente y una reclamacin del crdito - pueden huir de e
sta opcin. Sin embargo, el vendedor con mayor probabilidad estar de acuerdo si con
cuidado explica las ventajas para ustedes dos - la facilidad de la transferenci
a, rapidez de venta, tasa de inters favorable, y que slo ser temporal (si esto es s
u deseo) hasta que haga reparaciones y encuentre a un comprador.
Generalmente, preferira comprar una propiedad sujeta al prstamo existente, ya que
no le ata formalmente a la responsabilidad por el prstamo, mientras que la asuncin
del prstamo por lo general hace. Y aunque en la asuncin, el vendedor por lo general
permanezca principalmente responsable del prstamo, muchos vendedores solicitan u
na liberacin de la responsabilidad. Note que tal liberacin por lo general implica
una aplicacin y la aprobacin del prestamista. En la toma sujeto a, evita tratar con
el prestamista; esto tambin es verdad si la propiedad se pone en una confianza de
la tierra. Sin embargo, si un tercer o ms capital est en la propiedad, o pretende
venderse pronto, no se debera preocupar de la responsabilidad en la asuncin de un
prstamo.
Una solucin donde realmente no asume el prstamo, pero se pone el control es cuando
los hechos del vendedor la propiedad en una tierra le confan como el fideicomisa
rio. Adems, el vendedor asigna su inters a la propiedad a usted. El objetivo de la
confianza de la tierra o arreglo similar es evitar provocar la clusula de la no
asuncin del banco. Este acuerdo se puede hacer atractivo para el vendedor dando l
o ella un depsito sustancial o alguna cantidad del capital. Use a su abogado para
estructurar el trabajo de escribir.
PROBLEMAS DE COMPRAR SUJETO
Si toma una propiedad sujeta a una hipoteca (con poco o ningn dinero en ello), su
riesgo es mnimo. El conocimiento, sin embargo, le ayudar a evitar algunos problem
as potenciales. Por ejemplo, si trata de revender la propiedad a un arrendatario
corriente, se podra varar en una situacin donde su arrendatario no puede tener de
recho a un prstamo y tan no lo puede comprar. Asegrese que no juzga mal la comerci
abilidad de la propiedad - o la situacin financiera del arrendatario. Mientras su
arrendatario puede tener derecho a la financiacin, un nuevo prstamo pagar el viejo
debido en la venta prstamo. Si por algunos motivos imprevistos no puede alquilar l
a propiedad, porque juzg mal el mercado inmobiliario o este mercado tom un picado
vertical repentino, las cadas de responsabilidad al firmante original por el prsta
mo.
142 financiacin II: ayuda del vendedor
Note que en mayora de los casos cuando toma una propiedad sujeta a, el vendedor es
meses detrs en pagos de la hipoteca, si no vencido. Si usted deeded la propiedad
de vuelta al vendedor, l o ella estuvieran en no peor una posicin que al principio
(en el interino, ayud a su crdito haciendo pagos a tiempo).
Un problema adicional en la compra sujeto a podra ser el caso donde es incapaz de c
onseguir que el banco o compaa de la hipoteca transfieran el nombre y direccin post
al en la cuenta a suyo. Por lo tanto, los avisos del pago siguen envindose al ex
dueo en una direccin expedida. Una manera de solucionar este problema es establece
r un apartado de correos y hacer su vendedor enviar una carta al prestamista que
cambia el discurso ante la casilla. Lo mismo es verdad para cuentas de la contr
ibucin territorial y declaraciones de inters del fin del ao. stos probablemente tend
rn el nombre del dueo anterior y el Nmero de seguridad social en ellos. Sin embargo
, la prueba ltima de la deducibilidad segn el IRS consiste en quien paga las cuent
as. As pues, si les paga, reclamando la contribucin territorial e interesa deducci
ones en sus declaraciones de renta no debera ser un problema. Si las preguntas IR
S esto, tendr sus archivos y puede demostrar fcilmente que compr la propiedad sujeta.
El seguro de propiedad se puede manejar otro camino. Como es a veces el caso, el
dueo anterior puede pagar el seguro junto con la hipoteca o pago fiscal. Esto no
es por s mismo un problema salvo que algunas polticas no son asignables y seguirn
haciendo llamar al ex dueo como el asegurado. Puede solucionar esto durante su ci
erre teniendo el vendedor le respalda en su poltica como un adicional asegurado c
on una declaracin que maneja la propiedad. (Tambin ver la siguiente seccin, en una
entrada en funciones de compra de la direccin.)
A veces una compaa de la hipoteca se har difcil e insistir que archive las formas que
verifican la asuncin. Esto parece a la calificacin para un nuevo prstamo. Si no pu
ede hacer esto, la compaa podra extinguir el derecho de redimir la hipoteca. Mientr
as la responsabilidad personal podra ser un problema slo para el ex dueo, si la asu
ncin se niega y no puede financiar de nuevo, podra perder lo que ha puesto en la p
ropiedad. Una manera de evitar este problema es hacer todos los pagos con giros
postales no firmados, notar, por supuesto, los nmeros de cuenta apropiados para l
o que se est pagando. Si esto no tiene xito, en el peor de los casos, en el tribun
al un juez podra tirar bien la accin de la extincin del derecho de redimir si puede
mostrar que ha estado tratando de pagar pero la compaa de la hipoteca rechaz acept
ar los fondos. Si todo lo dems falla, debe empujar y financiar de nuevo.
No sea aplazado por los problemas que van con la compra de una propiedad sujeta
a la hipoteca existente. De hecho, siempre debera hacer algn esfuerzo de hacer as,
en particular si la tasa de inters es favorable y
La utilizacin de una confianza de la tierra 143
tiene un vendedor complaciente que le dar una segunda hipoteca para cerca o cerca
del equilibrio. Slo est consciente de los problemas potenciales por tanto puede e
star listo para solucionarlos.
ENTRADA EN FUNCIONES CON ACUERDO DE LA DIRECCIN Y HECHO ESCROWED
Otra variacin en la adquisicin de un prstamo debe hacer el dueo ceder el hecho, que
entonces sostiene en el depsito, no grabado, en su procuradura. El vendedor alquil
er adicional usted por contrato para manejar la propiedad, as dndole la autoridad
directa para hacer los pagos de la hipoteca del dueo. Tiene una opcin de asumir fo
rmalmente en un convenido el precio en algn tiempo en el futuro.
En este arreglo construye bsicamente una venta artificial: no enviar al vendedor n
ingn alquiler, pero da l o sus sumas el frente para satisfacer necesidades del cap
ital, si alguno, y hace los pagos de la hipoteca ya que no oficialmente asume el
prstamo. Para proteger su capital segn este acuerdo, el vendedor le da una llamad
a segunda hipoteca nicamente de papel para una aproximacin de su capital (depsito s
i alguno, coste de reparacin, concentracin del capital, reduccin del prstamo, etc.)
que se hace vlido slo en la circunstancia muy improbable de la venta de un sheriff
. As, si algn juicio desconocido se cayera del cielo en el vendedor (cuyo hecho tcn
icamente no se transfiri), su capital se protegera.
Note que la venta del sheriff, en la mayor parte de estados, es el asimiento peo
r de activos. En caso del propio prstamo, no tiene que proteger contra una extinc
in del derecho de redimir bancaria ya que es el que que hace los pagos. Aunque es
tas protecciones aleccionadoras parezcan ms complicadas que un arriendo/opcin dire
cto, se deben hacer cuando hay un a largo plazo arreglo donde el capital corrien
te y futuro se debe proteger, o cuando los gastos de capital de reparaciones se
tienen que proteger.
LA UTILIZACIN DE UNA CONFIANZA DE LA TIERRA
Una confianza es un inters de la propiedad sostenido por una persona a beneficio
del otro. Para nuestra discusin aqu, una confianza de la tierra es un acuerdo entr
e un creador, o cedente, de una confianza, y un fideicomisario, donde hay un hec
ho del creador al fideicomisario. El hecho sostenido por la confianza no viola e
l debido en la venta clusula del
144 financiacin II: ayuda del vendedor
hipoteca. Es, por lo tanto, un modo de asumir un prstamo que es normalmente nonas
sumable. Realmente se tiene que registrar en su estado para el procedimiento apr
opiado para establecer una confianza de la tierra.
La toma del ttulo en una confianza de la tierra (en la mayor parte de estados) pe
rmite que el fideicomisario obligue la confianza a asumir y consentir en pagar, ev
itando la responsabilidad personal ms all del capital corriente. Es estupendo si t
iene un vendedor que conseguir una nueva hipoteca y le dejar asumir el prstamo. Las
legalidades de fundaciones de la tierra varan de estado al estado, pero bsicament
e consigue que el dueo corriente coloque la propiedad en una confianza (puede hac
er el trabajo de escribir), con lo cual durante el cierre del dueo transfiere la
confianza a usted como el comprador. La propiedad es la suya y comienza a hacer
pagos. El banco es inconsciente del cambio de titularidad ya que el hecho no se
hace registrado una segunda vez ya que se queda del mismo nombre que la confianz
a. Realmente tiene que comprobar las leyes en su estado, ya que cada uno es dife
rente.
LA UTILIZACIN DE TARJETAS DE CRDITO PARA AYUDAR CON PAGO AL CONTADO
Algunos gures de la inversin de bienes inmuebles aconsejan usar tarjetas de crdito
para pagar compras de bienes inmuebles a corto plazo. Es esto una idea buena? Lo d
ebera hacer? La mayor parte de tarjetas de crdito tienen 3500$ a lmites de 5000$. S
i tiene que levantar una suma grande, necesitar varias tarjetas de crdito. Pero es
t cuidadoso que si usa tarjetas de crdito para hacer un pago al contado, los usa sl
o en una base temporal.
Mientras sus ingresos y lmites de la tarjeta de crdito suficientemente se relacion
an, no debera ser perjudicado por naipes suplementarios. No puede lamentar tener
ms que bastante crdito disponible, menos cuando solicita una hipoteca convencional
; entonces no quiere un bolsillo lleno de tarjetas de crdito. Los prestamistas co
nvencionales miran tarjetas de crdito como el potencial (o actual) deudas y los c
onsideran en el clculo de su proporcin de debtto-ingresos. Incluso una tarjeta con
un equilibrio cero aadir aproximadamente 20$ por mes a sus pagos de deudas como c
alculado por el prestamista. Los prestamistas saben que puede usar la tarjeta en
cualquier momento y dramticamente aumentar su deuda.
Mientras es verdad que muchos prestamistas miran con recelo a prestatarios que t
ienen una docena o ms de tarjetas de crdito, ninguno la Corporacin Federal de Prstam
os Hipotecarios para la Vivienda (FHLMC o Freddie Mac), FNMA (Fannie Mae), FHA,
ni las pautas de aseguramiento del prstamo VA tienen cualquier tal provisin para a
fectar negativamente el clculo de la proporcin de la deuda a los ingresos de un pr
estatario. Alguien con numerosas tarjetas de crdito y 50000$ disponibles
Ttulo I garanta de prstamos 145
pero los equilibrios cero en estos naipes no deberan tener tal problema teniendo
derecho a una hipoteca.
PALABRA DE ADVERTENCIA
Los equilibrios de la tarjeta de crdito realmente afectan su crdito y por lo tanto
la oportunidad de tener derecho a un prstamo. Si debe usar tarjetas de crdito, sel
os sabiamente. La deuda de la tarjeta de crdito es la causa ms grande de quiebras
personales en los Estados Unidos.
Es mejor conseguir el dinero efectivo del capital que tiene en la propiedad, aum
entando una hipoteca o causando una lnea de crdito en su valor lquido de la viviend
a. A menudo stos son acuerdos seguros porque en algn tiempo despus del cierre, el m
ismo banco ofrecer una hipoteca estndar en la propiedad que slo compr para la cantid
ad sali de su lnea del valor lquido de la vivienda del crdito. Una vez que arregle l
a propiedad la vender y pagar estas deudas.
O bien, si usa tarjetas de crdito para un pago al contado, podra pagar a cuenta un
poco de su deuda de la tarjeta de crdito teniendo un banco toman una hipoteca en
la propiedad, luego arreglan la propiedad de desarrollar el capital adicional y
pagar la cantidad entera de sus tarjetas de crdito e hipoteca cuando revende. Te
nga cuidado, sin embargo, porque hacer un acuerdo como esto da un toque a su lmit
e del crdito entero, y se debera permitir algn cuarto por si acaso lo necesita.
TTULO I GARANTA DE PRSTAMOS
Para la rehabilitacin del alojamiento, adems para durar FHA 203 del captulo (k), lo
s prestatarios tambin pueden considerar el Ttulo de la HUD I programa del prstamo d
el mejoramiento del hogar.
Este programa trabaja por la HUD que asegura a prestamistas locales contra la ma
yor parte de prdidas por prstamos del mejoramiento del hogar. La Administracin Fede
ral de Vivienda (FHA) lo hace ms fcil para consumidores obtener prstamos del mejora
miento del hogar econmicos asegurando prstamos hechos por prestamistas privados me
jorar propiedades que cumplen con ciertos requisitos. Esto es uno de los product
os de seguro del prstamo el ms con frecuencia usados de la HUD.
El programa Title I asegura prstamos para financiar la luz o la rehabilitacin mode
rada de propiedades, as como la construccin de edificios no residenciales en la pr
opiedad. Este programa puede ser usado para asegurar tales prstamos durante hasta
20 aos en solo - o en multifamilia
146 financiacin II: ayuda del vendedor
propiedades. La cantidad del prstamo mxima es 25000$ para mejorar una vivienda uni
familiar o para mejorar o construir una estructura no residencial.
Para mejorar una estructura de la multifamilia, la cantidad del prstamo mxima es l
a unidad de 12000$ por familia, para no exceder un total de 60000$ para la estru
ctura. stos son prstamos del tipo de inters fijo por los cuales los prestamistas co
bran el inters en tasas del mercado libre. Las tasas de inters no son subvencionad
as por la HUD, aunque algunas comunidades participen en programas de la rehabili
tacin del alojamiento locales que proporcionan prstamos de la mejora de la propied
ad de la tarifa reducida a travs del Ttulo I prestamistas.
El FHA asegura a prestamistas privados contra el riesgo de falta para hasta el 9
0% de cualquier prstamo solo, con la cobertura de seguro mxima limitada con el 10%
del importe prestado. El premio anual para este seguro es 50 centavos por 100$
de la cantidad avanzada; aunque estos honorarios se puedan cargar al prestatario
por separado, son por lo general cubiertos por una tasa de inters del 05% adicio
nal.
Slo los prestamistas aprobados por la HUD expresamente para este programa pueden
hacer prstamos cubiertos por el Ttulo I seguro. Mientras la mayor parte de prestam
istas y los contratistas usan este programa con responsabilidad, la HUD impulsa
que los consumidores para ser cautelosos en eleccin y supervisin a casa reparen a
contratistas que conducen el Ttulo I trabajo de reparacin/renovacin. La HUD ha dest
apado algunos casos de contratistas poco escrupulosos y trabajo mal hecho; por l
o tanto, la HUD anima a propietarios a trabajar directamente con su prestamista
en la seleccin de un contratista de reparacin de casa a fin de prevenir estimacion
es infladas.
Los prestatarios elegibles incluyen al dueo de la propiedad para mejorarse, la pe
rsona que arrienda la propiedad (a condicin de que el arriendo ample al menos seis
meses ms all de la fecha cuando el prstamo se debe reembolsar), o alguien que comp
ra la propiedad segn un contrato de la instalacin de la tierra.
El ttulo yo los prstamos pueden ser usados para financiar mejoras de la propiedad
permanentes que protegen o mejoran livability bsico o la utilidad de la propiedad
, incluso casas fabricadas, familia sola y casas de la multifamilia y estructura
s no residenciales.
Pngase en contacto con su prestamista local y la rama de seguro del mejoramiento
del hogar del FHA para la informacin sobre cmo obtener el Ttulo yo financiacin.
PREGUNTAS Y RESPUESTAS EN FINANCIACIN
La informacin siguiente se refiere tanto a financiacin convencional como a financi
acin del vendedor.
Preguntas y respuestas en financiacin 147
Dnde encuentra a prestamistas no conformes que no requieren el crdito superior? Com
ience a mirar en las Pginas Amarillas bajo Prestamistas y/o Compaas financieras. Ll
ame a otros inversionistas y agentes entendidos para ver quien ofrece el program
a correcto. Tambin concuerde con la divisin bancaria de su estado y ver si le envi
ar una lista de todos los prestamistas de la hipoteca por todo el estado.
Qu financia el no recurso? La financiacin del no recurso significa que el prestamis
ta no puede venir despus de usted para ninguna prdida en la cantidad del prstamo. S
u nica reparacin est contra la propiedad. Esto entrara en juego por un prstamo que to
m sujeto a una hipoteca existente.
Qu parte de una transaccin es realmente la hipoteca? Dos documentos arreglan una hi
poteca de bienes inmuebles: Uno es la prueba de deuda llamada el pagar, que compr
ende los detalles del acuerdo como los trminos de reembolso y las condiciones de
la falta; el otro, segn su estado, es la hipoteca o el hecho de la confianza regi
strada en el juzgado del condado o el Registro de Hechos, que liga la deuda a la
propiedad. Esta hipoteca especifica los lmites formales de la tierra.
Qu hace la asuncin de una hipoteca media? El prestamista permite que usted asuma la
responsabilidad legal del prstamo del vendedor, liberando al vendedor de la obli
gacin adicional.
Qu compra sujeto? Los hechos del vendedor usted la propiedad sujeta a la hipoteca exi
stente. Ahora posee una propiedad con una hipoteca que tiene el nombre de alguien
ms contra ella.
Qu pasa si asume una propiedad va un sujeto al hecho que tiene una hipoteca con un de
ido en la venta clusula en ella? Un debido en la venta la clusula significa que el pr
tamo es oficialmente nonassumable. Si asume y las llamadas del prestamista en el
prstamo, debera financiar de nuevo o vender la propiedad en una cantidad de tiemp
o relativamente corta. Esto particularmente es verdad si el prestamista es un pa
rticular. Por lo general un prestamista convencional no supervisa transferencias
del hecho y por lo tanto no sabe cuando uno se transfiere. El prestamista proba
blemente no alcanzar el problema antes de que haga hacer el trabajo y, esperamos,
encontr a un comprador. Aunque ponga la hipoteca existente en
148 financiacin II: ayuda del vendedor
el peligro de llamar desde la propiedad de la propiedad hipotecada se ha traslad
ado, hasta un prestamista que averigua puede no llamar a la nota si se est pagand
o a tiempo y la tasa de inters es bastante alta.
Cmo ms podra evitar al prestamista que llama al prstamo debido a un debido en la vent
clusula? Si pudiera sostener el hecho en el depsito, no grabado, siguiendo haciend
o los pagos del vendedor, el prestamista probablemente no sabr o llamar al prstamo.
Si va al prestamista y explica las circunstancias, el prestamista probablemente
consentir en la entrada en funciones debido a su naturaleza a corto plazo y el h
echo que la propiedad se est mejorando.
Y seguro? Si no ha dicho al prestamista sobre asumir la hipoteca existente y el p
restamista consigue un aviso del seguro que est del nombre de alguien adems de esa
de la persona que al principio consigui la financiacin, podra causar un debido en l
a venta problema. Si mantiene los pagos de seguros, el prestamista probablemente
no recibir tal aviso.
UNA NOTA FINAL
Este captulo ha explorado varios caminos - vendedor que financia, asuncin de la hi
poteca, entradas en funciones contractuales, tarjetas de crdito, Ttulo I - para fi
nanciar o controlar una propiedad. Quizs la primera opcin en la financiacin de cual
quier compra de la inversin, seguramente en caso de casas que necesita reparacion
es as como propiedad de la inversin, es hacer el vendedor financiar la compra.
La asuncin o asumir la propiedad sujeta a la financiacin existente se consideraron.
unque el prestamista corriente pueda tener un debido en la venta clusula en el cont
rato de la hipoteca del vendedor, el prestamista probablemente le dejar seguir, p
rincipalmente debido a la naturaleza a corto plazo del acuerdo. Quizs el obstculo
ms grande para asumir la financiacin consiste en que debe haber un poco de financi
acin para asumir.
Otra alternativa debe quedar en asumir la propiedad en una base temporal - al me
nos hasta que el trabajo se complete - a travs de un acuerdo de la direccin o algu
na forma del contrato que le da el control legal. De esta manera, dirige el trab
ajo de fijacin y final propio -
Una nota final 149
establecimiento de ership de la propiedad sin necesidad tener de tomar ttulo; un
arriendo/opcin tambin podra ser usado para llevar a cabo esta tarea.
Las fundaciones de la tierra se explicaron. Tambin examinado eran el uso de tarje
tas de crdito para financiar el pago al contado o trabajo de la rehabilitacin de u
na propiedad y los peligros inherentes en hacer tan. Finalmente, la informacin bsi
ca sobre el Ttulo FHA/HUD I programa de la rehabilitacin de la propiedad se ofreci.
El siguiente captulo habla del arriendo/opciones, tambin llamado el alquiler a pro
pio.
C H UN PUNTO E R
11
El arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio
con Arrendatarios-compradores
Hay uno ms estrategia a corto plazo popular de explicar antes de que dejemos las
tcnicas comprar-y-vender y continuemos a tcnicas comprar-y-sostener.
En este captulo le mostraremos cmo tomar el control de una propiedad con poco o ni
ngn dinero efectivo arrendando con una opcin de comprar. Ha llamado el arriendo/op
cin o alquiler a propio, y es una manera de producir el flujo de fondos positivo es
perando una cantidad adicional durante el cierre. Puede hacer el arriendo/opcin s
in necesidad tener de hacerse un perito catastral o mirada a cientos de casas.
Un arriendo/opcin permite que usted arrienda una propiedad en la cual tiene una o
pcin y la subarrenda y/o vende a un arrendatario-comprador. Es un proceso donde t
iene un acuerdo del alquiler o arriendo con un vendedor que incluye un contrato
de la opcin que permite una compra en o antes de una futura fecha a un precio pre
negociado. Por su parte, encuentra a un arrendatario que ocupa la propiedad para
un alquiler mensual y consiente en hacer la compra actual en algn tiempo prximo c
on el cual ustedes ambos estn de acuerdo. El arrendatario/comprador puede tener u
n porcentaje del alquiler acreditado al pago al contado o quitado el precio de c
ompra.
La parte del arriendo del arriendo/opcin significa que segn el acuerdo alquilar la
propiedad mensualmente alquilando de nuevo o subleas-
150
El arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-comprador
es 151
el ing esto a otra persona que realmente vivir en ello con la parte del alquiler
que va hacia el precio de compra. La parte de la opcin del arriendo/opcin es un de
recho de comprar o asignar ese derecho al otro. En mayora de los casos esto ser el
arrendatario-comprador con quien ha negociado un arriendo/acuerdo de compra que
se cerrar antes de la expiracin de su opcin. Este libro usa la convencin del trmino
rriendo/opcin refirindose al acuerdo que hace con el vendedor y arriendo/compra para
su acuerdo con el arrendatario-comprador.
El arriendo/opcin tiene todo que tiene que hacer inversiones prudentes y provecho
sas en bienes inmuebles. A menudo, con muy pequeos pagos al contado (el 1% al 2%)
, puede controlar propiedades que normalmente requieren un pago al contado susta
ncial, y no tiene que visitar hasta a un prestamista y conseguir una hipoteca. E
l arriendo/opcin le permite controlar una propiedad y obtener flujo de fondos fue
rte y ganancias altas con el riesgo mnimo. El arriendo/opcin puede ser la mejor ma
nera de crear el flujo de fondos rpido para principio o para inversionistas exper
imentados.
En un arriendo/opcin busca la propiedad que puede arrendar en trminos favorables,
que por su parte permite que usted subarrende el local por un precio ms alto. En
efecto, se hace intercalado entre el dueo corriente y un arrendatario-comprador.
Puede hacer esto con direccin mnima o problemas de mantenimiento. Un arriendo/opcin
implica negociar un compromiso a largo plazo para una cantidad del alquiler men
sual baja que permite que usted subarrende al otro y obtiene para usted o su arr
endatario el derecho de comprar en cualquier momento. Generalmente, ms largo el tr
mino del arriendo subyacente, ms valioso su posicin.
La ventaja principal de este mtodo es un flujo de fondos inmediato de alquileres
mientras espera una ganancia sustancial en el momento de la venta. Es esencialme
nte un instrumento de financiacin econmico para controlar la propiedad sin la prop
iedad actual - sin los dolores de cabeza asociados con mantenimiento, direccin o
gastos. Controla una especie de propiedad de facto esperando su ganancia a desar
rollarse - todos con el riesgo limitado.
A travs de un arriendo/opcin podra controlar seis o una docena de propiedades con l
a misma cantidad de dinero que necesitara para un pago al contado en uno. Ahora,
esto es la accin de palanca. Puede ayudar hasta a financiar al nuevo comprador, a
s generando ms ganancia. Tambin es un rea donde hay poca competencia aunque unos con
sideren que es uno de los mejores caminos tanto para el principiante como para e
l inversionista sazonado para implicarse en bienes inmuebles. El arriendo/opcin e
s una manera protegida de hacer el negocio de bienes inmuebles. No tiene que hip
otecar la financiacin; no paga costes operativos como impuestos, utilidades o man
tenimiento. Tiene casi
El 152 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
la misma autoridad como hace al dueo. Puede subarrendar, vender o asignar el arre
glo, todos sin transferir la propiedad. Un arriendo/opcin, entonces, permite que
usted saque ganancia de varios modos: la diferencia entre lo que paga al dueo y l
o que recibe del arrendatario-comprador; la diferencia entre el convenido que el
precio declar en su opcin y el precio al cual lo vende al arrendatario-comprador;
la cantidad de la cual se podra aprovechar de la asignacin del acuerdo al otro; y
la ganancia en el inters si da la ayuda de financiacin al nuevo comprador. La gen
eracin de ganancias altas con el riesgo mnimo es un concepto mutualmente ventajoso
para todos los partidos implicados.
EST UN CASAMENTERO
Cuando usa la estrategia del alquiler a propio corresponde a un vendedor motivad
o cuyo objetivo es deshacerse de una pieza de propiedad y un arrendatario-compra
dor que sinceramente quiere poseer su propia casa pero por motivos variados no s
e puede licenciar para comprar una casa el camino convencional. Y en la fabricac
in de este partido, sacar ganancia.
Un poco parece a la interpretacin como un agente de bienes races, y hay menos comp
etencia. Y no necesita una licencia mientras lo hace el camino perfilado en este
captulo. De hecho, a menudo trata con propiedades que se han ofrecido ya para la
venta a travs de canales tradicionales y se han fallado para causar una venta. A
hora todos los agentes de ventas miran la casa como un perro. Puede haber una te
ndencia similar contra el arrendatario-comprador potencial. l o ella pueden haber
sufrido a travs de la bancarrota, despus de la cual se necesitan hasta siete aos p
ara limpiar el crdito de alguien. Pero a menudo sta es la gente con empleos buenos
que puede pagar un alquiler justo y dentro de unos aos tienen derecho a un nuevo
prstamo.
Otra vez vamos a mirar a nuestro vendedor. El soldado Tpico, como muchos vendedor
es de casa, se debe mover. Su trabajo le ha transferido a una nueva ciudad, por
tanto se tiene que vender, y el ms pronto el mejor. Nuestro vendedor motivado ha
tratado ya de vender su casa a travs de agentes de ventas locales, que fallaron.
Lamentablemente, se consigue para comenzar el trabajo de 1500 millas de distanci
a en dos semanas. Podra regalar su casa a un precio considerablemente rebajado, p
ero completamente no quiere hacer esto. Podra alquilar la propiedad, pero sabe qu
e es con fuerza un propietario para una casa de la familia sola a una gran dista
ncia. Tendra que contratar a un gerente de la propiedad, que incurrira en honorari
os suplementarios.
Aqu est donde entra. Consiente en arrendar la casa de Tommy durante cinco aos consi
ntiendo adelante en comprar la casa en un precio fijo en
Est un casamentero 153
cualquier tiempo durante aquellos cinco aos. Los pagos de Tommy a la casa son 1.2
50$ por mes incluso principal, inters, impuestos y seguro. Pagar a Tommy esta cant
idad cada mes hasta cuando haga los arreglos para su compra.
Despus de negociar con Tommy en el precio, usted y l se conforman con 130000$. Aun
que esto sea algo menos que preguntaba, es ms que entrara en una venta afligida. L
a utilizacin de la estrategia del alquiler a propio permite que usted pague el va
lor justo por una propiedad y todava haga una ganancia. Seguramente, cualquier ca
ntidad menos que el valor actual le traer mayores ganancias.
Ahora qu ms toma para ganar la aprobacin del vendedor? A menudo, pero no siempre, no
hay consideracin de la opcin dejada. La lgica de esto es que ya que saca un arrien
do a largo plazo de la propiedad, la opcin es una provisin secundaria, y debido al
arriendo una necesidad irresistible del dinero abajo no existe. Seguramente, en
sus negociaciones con el dueo no habla de ninguna cantidad abajo, a menos que se
a mencionada por el vendedor primero. Entonces, de ser necesario, puede usar la
razn fundamental que ha asumido ya un compromiso principal usted mismo firmando u
n arriendo a largo plazo y se siente obligado a evitar un compromiso financiero
adicional.
Sin embargo, a veces a fin de hacer el acuerdo tendra que dejar una cantidad mode
sta. Y, es verdad que puede tener ms xito en la negociacin de un precio inferior en
la propiedad as como el alquiler mensual si pone un poco de dinero frente con el
vendedor. Quizs el Soldado Tpico (o su abogado) insiste en al menos un poco de di
nero abajo. Digamos ustedes ambos estn de acuerdo con 2500$ abajo - 1000$ ahora y
otros 1500$ cuando la ocupacin actual o arrienda ventajas, por lo general dentro
de 30 a 60 das. Note que como en la mayor parte de bienes inmuebles trata un poco
de dinero se deja, pero la mayor parte de esa cantidad no tiene que venir de su
propio bolsillo!
Probablemente puede adivinar el siguiente paso. Sale y empuja a un arrendatario-
comprador. Esto podra ser alguien en que ya tiene una ventaja en su carpeta de la
perspectiva o alguien que podra venir a usted a travs de un anuncio clasificado.
Es este arrendatario-comprador que va a alquilar as como tener una opcin en la cas
a de usted. l o ella sern el que que presenta el pago al contado. En este caso, pe
dira 2500$ (o ms si posible) como un depsito segn el acuerdo del arrendatario-compra
dor con usted.
Resumir lo que contina aqu: ha consentido en arrendar la casa del Soldado Tpico dur
ante cinco aos con una opcin de comprar en cualquier momento por una cantidad del
juego de 130000$. Liga este acuerdo con
El 154 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
un depsito de 2500$ que se aplicarn al precio de compra. Note que su arriendo con
Tommy debe estipular que personalmente no necesariamente ser el arrendatario actu
al, pero que ser responsable del alquiler. Por su parte alquila de nuevo la casa
a un arrendatario actual que tomar la residencia y consentir en comprar la propied
ad por una cantidad del juego en algn tiempo durante el acuerdo del dueo con usted
. Este tenantbuyer deja un depsito que es igual a o ms que lo que tuvo que dejar c
on el dueo. Para un alquiler a propio siempre es una idea buena de conseguir que
un depsito igual al alquiler de varios meses o el 3% al 5% del precio de venta pr
oyectado ayude a asegurar la compra del arrendatario.
Ahora, dnde saca ganancia? En primer lugar, hay que entender que es optioning una
casa con un poco de descuento ventajoso al valor de mercado debido a su fabricac
in de un acuerdo especial de liberar al vendedor de la mayor parte de su responsa
bilidad de una casa difcil de vender. Ms, ya que su venta actual con el arrendatar
io-comprador puede no ocurrir durante varios aos, su precio a l o ella no se tiene
que rebajar. Una razn fundamental similar va para el alquiler mensual. Ya que as
ume un compromiso a largo plazo, debera conseguir lgicamente un mejor acuerdo del
alquiler mensual que uno iba alquilando durante slo un ao. Su precio del alquiler
al arrendatario-comprador, sin embargo, aunque favorable, refleja el precio del
alquiler del mercado ms estrechamente. Su arrendatario-comprador, entonces, le pa
gar ms cada mes en el alquiler que la cantidad que ha consentido en pagar en el al
quiler al vendedor.
Vamos a mirar cmo estas cifras podran calcular:
El dueo corriente recibe de usted:
Alquiler mensual:
1.250$
Compre el precio en la opcin: 130000$
Recibe del arrendatario-comprador:
Alquiler mensual:
1.450$
Compre el precio en la opcin: 145000$
Su ganancia de alquileres es 200$ por mes o 2.400$ por ao. Su ganancia de la futu
ra venta es 15000$. Si su arrendatario-comprador ejerce su opcin al final de terc
er ao, habra ganado tres veces 2.400$, o 7.200$ en ingresos del alquiler y la dife
rencia entre precios de venta - 145000$ que recibe del arrendatario-comprador me
nos 130000$ que paga al vendedor - 15000$.
Haga el Arriendo/Opcin Apelar al Vendedor 155
En otras palabras, para ninguna inversin gana 22.200$ extraordinarios en tres aos!
Pero esta historia no es aproximadamente usted. El vendedor, Tommy Typical, mejo
r su posicin por su arreglo de un precio mucho ms justo de su propiedad que habra en
trado en una venta forzosa. Tambin recibi una corriente persistente de pagos que c
orrespondieron a sus obligaciones en la propiedad. El arrendatario-comprador tam
bin adelant asegurando un alquiler justo y precio garantizado en una propiedad que
l o ella controlaron y podran asumir en un tiempo definido en el futuro despus de
salvar la cantidad necesaria del pago al contado y/o reparar su crdito.
Note que ninguna mencin de un crdito de alquiler del arrendatario-comprador se us e
n este ejemplo. Sin embargo, se podra incluir de ser negociado.
Tambin note que los arrendatarios que planean hacerse dueos tienden a tomar el muc
ho mejor cuidado de la propiedad que arrendatarios mensuales regulares. Su traba
jo de mantenimiento notablemente se reduce.
LOS MOTIVOS DEL DUEO DE PARTICIPAR EN ARRIENDO/OPCIN SE VARAN
Se podra preguntar por qu un vendedor estara de acuerdo con un arriendo/opcin con us
ted cuando l o ella podran hacer esencialmente el mismo acuerdo directamente con u
n arrendatario. El intermediario no siempre es necesario. Depende de su mercado
local as como la capacidad de vendedores de manejar a un arrendatario, que no es
fcil si el dueo deja el rea - est all y l o ella pueden no ser.
Las razones de los vendedores de participar en un arriendo/opcin se varan: Quizs l o
ella quieren retrasar cualquier venta por motivos fiscales, quiere evitar una c
omisin de ventas o evitar reparaciones necesarias, no tiene que rebajar el precio
en el arriendo/opcin tanto como si vendindose como superior por el casas que nece
sita reparaciones, ha ofrecido la propiedad para la venta pero permanece sin ven
der, pregunt demasiado dinero al principio, o tiene que mover, pero quiere dar en
arriendo a una persona responsable, ms bien que una sucesin de arrendatarios. stos
son slo algunos motivos que alguien debera concordar con un arriendo/opcin.
HAGA EL ARRIENDO/OPCIN APELAR AL VENDEDOR
Digamos negocia con un vendedor varias casas de la familia sola que ha alquilado
para varios aos, pero considera ahora la venta. Considerar un arriendo/opcin con e
l en general
El 156 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
el alquiler del mes ms un depsito de seguridad. Como esto es casi qu conseguir de un
comprador anticipado, qu puede hacer para conseguir que el vendedor tome menos? E
l vendedor est acostumbrado al alquiler y aquellos son sus trminos normales. Una m
anera de hacer esto ms atractivo es ofrecer varios meses suplementarios en el alq
uiler. Esto puede satisfacer la necesidad del vendedor del dinero efectivo y per
mitir que usted se reembolse cuando su arrendatario-comprador comienza a pagar e
l alquiler. Note que su acuerdo del arriendo/opcin debera ser contingente en su de
scubrimiento de un subarrendatario. Y cuando haga, el subarrendatario pagar el al
quiler del primer mes y el depsito de seguridad junto con una consideracin de la o
pcin o el pago al contado del acuerdo.
A veces los vendedores retroceden ante tener alguien subarrenda su propiedad. Ti
enen miedo que alguien que no conocen cause dao. Aunque sea responsable, parece a
ellos que slo tienen menos control de quien vive all. Una manera de acercarse a s
u preocupacin es explicarles que proteger a cualquier arrendatario potencial con c
uidado, y que estos arrendatarios van a comprar tan pronto como pueden. Si el du
eo no puede aceptar esto, puede ser un seal de advertencia a usted que el dueo no s
e motiva bastante para llevar a cabo el acuerdo.
LA FABRICACIN DE UNA OFERTA DEL ARRIENDO/OPCIN
Aqu estn dos cartas para hacer una oferta de un acuerdo del arriendo/opcin. La cart
a al vendedor hasta lanza a una propina de pagar el mantenimiento para ayudar a
engrasar el acuerdo. Esto es creativo.
Realmente tiene un poco de latitud en negociaciones para ser ms favorable al arre
ndatario en tales reas como precio y alquiler. Seguramente su objeto es hacer est
e arrendatario comprar finalmente, pero si no ejerce la opcin, pierde la consider
acin de la opcin de 4000$ y todos los crditos de alquiler. A principios del ao dos,
puede comenzar por renovando con el mismo arrendatario o por consiguiendo a un n
uevo arrendatario cobrando 4000$ adicionales en la consideracin de la opcin.
Su ganancia: Su arrendatario le paga 4000$, 1500$ de los cuales da al dueo como a
lquiler pagado por adelantado y consideracin de la opcin. Colecciona y guarda el a
lquiler de los dos primeros meses (900$ cada mes) y guarda la diferencia en el a
lquiler pagado por su arrendatario a usted y le alquila pagan al dueo de 300$ por
mes en el alquiler de los prximos 10 meses (3000$). Ha hecho una ganancia total
de 7.300$ en los 12 primeros meses. Si su arrendatario ejerce la opcin, paga 1150
00$ menos el dinero de la opcin de 4000$ y 1.800$ en crditos de alquiler (115000-5
.800$ = 109.200$). Paga al dueo sus 90000$ y guarda 19.200$.
La fabricacin de una Oferta 157 del Arriendo/Opcin
El querido Sr. Dueo,
Mi nombre es Sam Suchandsuch y vivo en la ciudad de Whereisit. Me intereso en la
propiedad en 123 Avenida central y me gustara pedir que usted considere la acept
acin de un arriendo de cuatro aos y opcin con el derecho de asignar y renovar duran
te ms cuatro aos. Le pagara entonces 600$ por mes sin el crdito de alquiler. El prec
io de compra se pondra en 90000$. Retendra todo el impuesto y ventajas de la depre
ciacin. Adems, sera responsable de primeros 100$ por mes en reparaciones generales
y mantenimiento. Cualquier reemplazo requerido o fracaso de sistemas adems de des
gaste normal y rasgn permaneceran su responsabilidad hasta el cierre final. Le dara
1500$ abajo as: los dos primeros meses de alquiler pagado por adelantado y 300$
como consideracin de la opcin. Le dar la consideracin de la opcin de 300$ y firmar un
contrato inmediatamente. Recibir el equilibrio dentro de 30 das antes de que tome
posesin.
Atentamente,
Sam Suchandsuch
El querido Sr. Tenant-Buyer,
En cuanto a la 123 propiedad de la Avenida central, si tomar un arriendo de 12 me
ses con la opcin de comprar con 4000$ abajo como la consideracin de la opcin, enton
ces lo alquilar a usted por 900$ por mes con 150$ mensualmente alquilan el crdito
hacia el precio de compra de 115000$. Tambin sera responsable de primeros 200$ en
mantenimiento mensual y reparaciones. Cuando se cierre al final de ao tendr en el
capital de la propiedad 4000$ ms 1.800$ ( 12 de 150$), que iguala 5.800$.
Atentamente,
Sam Suchandsuch
Ha hecho 7.300$ ms 19.200$, que iguala 26500$ en la ganancia total. Si ninguno de
sus arrendatarios ejerce sus opciones, podra renovar entonces un nuevo arriendo
de cuatro aos con el dueo, o podra comprar la propiedad usted mismo y no dejar pasa
r el alquiler y optioning. Note que los gastos de cierre no se completan en este
ejemplo. Deberan ser mnimos ya que ningn reactivo se us en la transaccin.
El 158 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
HACER EL ACUERDO DEL ARRIENDO/OPCIN TPICO
Aqu est cmo trabaja un acuerdo del arriendo/opcin tpico: comienza su bsqueda a travs
los anuncios clasificados locales y contesta algunos de aquellos que anuncian v
iviendas unifamiliares para la venta. Encuentra a un dueo que ha tenido su propie
dad para la venta durante ms de un ao y considerara el alquiler con una opcin de com
prar. Su casa es una familia sola, de tres dormitorios, un y una mitad de bao en
una vecindad donde la mayor parte de las propiedades se ocupan por los dueos. La
propiedad haba tenido un arrendatario del alquiler en 650$ por mes durante seis m
eses y es vacante ahora. El dueo se motiva, pero no desesperado - simplemente qui
ere sacar su dinero cuanto antes.
Verifica el valor de la propiedad comparando con otro, propiedades similares y n
ota por qu se han vendido. Encuentra que el precio de venta comparable medio es a
proximadamente 80000$ y que su vendedor al principio demasiado caro su propiedad
en 110000$ y perspectivas perdidas quienes fueron rechazados por el alto precio
. Lo que quiere tomar ahora es 85000$ mucho ms razonables.
Comienza ofrecindole un alquiler mensual de 525$ por mes con un crdito de alquiler
por mes de 150$ y una opcin de cuatro aos en 70000$. Responde con 78000$, est de a
cuerdo con el alquiler mensual con un crdito de alquiler de 100$, pero insiste la
opcin ltima slo dos aos. Si aceptar 75000$, estar de acuerdo con el perodo de tiemp
corto. No menciona ofrecer cualquier consideracin para la opcin, y no pregunta po
r su parte. Ustedes ambos estn de acuerdo con lo siguiente:
Trmino: Precio: Alquiler: Depsito de seguridad: crdito de alquiler: consideracin de
la opcin:
Dos aos $75000$ 525 por mes $525$ 100 por mes Ninguno
El precio inicial original era 110000$, pero se dej caer a 85000$ con un precio n
egociado en 75000$. La propiedad est en la razonablemente buena condicin y nada ne
cesidades principales para hacerse para un arrendatario. Sin embargo, alguna lim
pieza y sprucing cosmtico cuestan 500$.
Consiente en asumir a principios del prximo mes, que es en tres semanas. Inmediat
amente se pone en contacto con varias de las perspectivas de-alquiler-toown que
ha encontrado de dirigir sus anuncios clasificados. A
Hacer el Acuerdo 159 del Arriendo/Opcin Tpico
la pareja joven quienes comienzan slo y aumentan su pago al contado para una futu
ra casa, pero quienes tienen problemas del crdito menores decide que quieren la c
asa si pueden calcular un acuerdo donde lo podran poseer finalmente. Ellos ambos
tienen empleos y se imaginan que, con un poco de ayuda de sus familias, tendran b
astante para un pago al contado hacia el final del prximo ao.
Ahora, dice a usted, no es que slo sobre qu el arriendo/opcin es todo? Hace el acuer
do con ellos durante los dos aos apretados del tiempo. Dejan 2500$ que han guarda
do como un depsito para acreditarse a su precio de compra de 83000$. Est de acuerd
o con un alquiler mensual de 675$ con un crdito de 200$ por mes hacia 83000$.
Su ganancia del acuerdo es as:
Consideracin de la opcin del comprador-arrendatario: Su consideracin de la opcin a d
ueo corriente: gastos pulcros: ganancia inmediata: diferencia de alquiler (675-52
5$ = 150$ 24 meses): diferencia de precios (83000-75000$): diferencia del crdito
de alquiler (200-100$ = 100$ 24 meses): Beneficio bruto ms de dos aos:
2500-0$
- $500$ 2000$ 3.600$ 8000
- $2.400$ 11.200
Una de sus rupturas segn este acuerdo es que no tuvo que presentar ninguna consid
eracin para la opcin con el dueo. Esto a menudo se evita ya que el dueo tan se liber
a - ledo motivado - que asume la responsabilidad de la propiedad que l o ella no pie
nsan o le gusta preguntar.
Esto es un acuerdo mutualmente ventajoso tanto para usted como para el comprador
ltimo. El arrendatario-comprador se pone para destinar en una casa por un precio
justo en el mercado de hoy - pero no lo tiene que pagar hasta dos aos de ahora.
De ah, la apreciacin de precios de ganancias del comprador durante ese tiempo, y t
ambin consigue una concentracin del crdito de alquiler durante el perodo de dos aos d
e 4.800$ que se aade al depsito. Ha hecho una pequea inversin de gastos de sprucingu
p y ha tomado un riesgo mnimo para una ganancia amplia. Ha controlado una propied
ad sin tomar el ttulo; al mismo tiempo us la accin de palanca haciendo una pequea ca
ntidad del dinero ir un largo camino. Imagine hacer una docena de estos acuerdos
un ao. Sorprendente a los inversionistas les gusta al arriendo/opcin!
El 160 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
ESTUDIO DEL CASO #1: utilizacin de alquiler pagado por adelantado como considerac
in de la opcin
Primer ejemplo: El inversionista negocia con el dueo un arriendo de cuatro aos con
una opcin de comprar un mediano, de cuatro dormitorios, casa para una familia co
n dos baos llenos. El alquiler es 800$ por mes y el convenido el precio de la pro
piedad es 105000$. El dueo mantendr el mantenimiento en la propiedad y pagar los im
puestos y seguro.
Una dificultad consiste en que el dueo quiere el dinero efectivo de 2500$ frente
para la opcin. Esto junto con el alquiler del primer mes y un depsito de seguridad
equivalente viene a la suma sana de 4.100$. Una resolucin es alcanzada por el in
versionista y el vendedor para cambiar la cantidad del pago inicial de la opcin a
1.600$ ms el pago adelantado del alquiler de los tres meses (3 800$ = 2.400$). E
l inversionista recuperar 450$ de su opcin durante los prximos tres meses guardando
el alquiler (950$ por mes) para ser pagados por el arrendatario, ya que el inve
rsionista no deber el alquiler adicional al vendedor hasta el cuarto mes.
Dentro de dos semanas el inversionista hace un arrendatario-comprador acercarse
con 2.800$ no reintegrables abajo y un acuerdo firme de alquilar hasta la compra
. El arrendatario-comprador paga 950$ por mes con 200$ que cada mes van hacia el
precio de compra de 115000$.
Resumir:
Cantidad de la opcin: flujo de fondos mensual positivo: flujo de fondos anual: de
psito no reintegrable de arrendatario-comprador: beneficios de la gruesa del prim
er ao:
$1.600$ 150
$1.800$ 2.800$ 4.600
Si la venta es completada por el arrendatario-comprador al final de primer ao, el
inversionista recibir 4.800$ adicionales, que es la diferencia entre los dos pre
cios de compra o 10000$ (115000-105000$ = 10000$), 2.800$ de que se ha pagado ya
menos un crdito de alquiler de 2.400$ ( 12 de 200$). Si el arrendatario-comprador
de vuelta del acuerdo, l o ella perdern 2.800$ y el inversionista puede alquilar
la propiedad a otro partido en las mismas condiciones.
Su Primer Acuerdo 161 del Arriendo/Opcin
ESTUDIO DEL CASO #2: gastos de reparacin sinceros
Segundo ejemplo: Un dueo considerara un arriendo de cinco aos y opcin en un de tres
dormitorios, un y una mitad de bao, casa de la familia sola en una vecindad favor
ecida. El dueo no pide el dinero para la opcin o un depsito de seguridad. El alquil
er ser 550$ por mes.
El nico problema consiste en que las necesidades interiores un poco de fijacin cos
mtica que costar aproximadamente 2500$. El vendedor realiza que debera gastar este
dinero si espera venderse por el precio al por menor, y si no hace, debe tomar m
enos. Ella y el inversionista se conforman con 87000$, con los cuales el inversi
onista es completamente cmodo. Una vez que las reparaciones menores se hacen, la
casa rpidamente se arrienda a un arrendatario-comprador por 800$ por mes y un acu
erdo de cerrarse dentro de dos aos en 95000$.
El cuadro financiero del inversionista el primer ao es el gasto inicial de 2500$
para reparaciones, que es equilibrado en 250$ por mes suplementarios en la ganan
cia o 3000$ - un beneficio bruto de 500$ el primer ao. El segundo ao trae la difer
encia de 3000$ llena en alquileres. Lamentablemente - o por suerte, segn cmo podra
querer mirarlo - al final de segundo ao que el arrendatario-comprador es incapaz
de cerrar porque su trabajo le toma a otra rea. El inversionista entonces arriend
a con una opcin otra vez para ms 100$ por mes en el alquiler y ms 3000$ aadidos en e
l precio de compra - un poco de la ganancia suplementaria.
SU PRIMER ACUERDO DEL ARRIENDO/OPCIN
Piensa usar un arriendo/opcin, pero todava tiene unas preguntas. Entiende que nego
cia el precio en la casa con un descuento del valor de mercado y que busca un pe
rodo de tiempo de no menos de tres aos. Sabe que hace esto con tan poco dinero aba
jo, un alquiler el ms bajo posible, y con tanto de este alquiler acreditado a la
compra como posible.
Ahora digamos ha encontrado una casa de la familia sola en una vecindad buena co
n tres dormitorios y dos baos, y ha encontrado investigando ventas comparables re
cientes que debera vender por 105000$. El precio inicial del vendedor es 115000$.
El vendedor ha estado de acuerdo
El 162 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
para alquilar la propiedad con una opcin de comprar por 1000$ (para la opcin) y 75
0$ por mes alquilan con algo sobre esto acreditado al precio de compra. Los alqu
ileres corrientes por casas similares corren en aproximadamente 800$ a 850$ por
mes.
Se preocupa por los riesgos. Se pregunta si perder su depsito y alquilar el crdito s
i decide no comprar. Puede el dueo-vendedor venir despus de usted por el dinero adi
cional?
Si tiene un vendedor complaciente, amarra la propiedad con 100$ y un acuerdo de
pagar una cantidad adicional cuando coloca un tenantbuyer en la propiedad. Quizs
el vendedor quiere tomar menos en el alquiler. Si 115000$ son el precio inicial
y ha decidido que el valor justo de mercado es 105000$, quizs puede conseguir un
descuento del precio del vendedor.
La llave es la motivacin del vendedor - transferencia, divorcio, etctera. Si la ca
sa se debe vender, entonces tiene una posibilidad. Un precio rebajado puede ser
su margen de la ganancia cuando vende al por menor la propiedad a un tenantbuyer
. Est sincero con el vendedor sobre la necesidad del futuro comprador de entrar p
or un precio justo. Despus de todo, el vendedor ha tenido la propiedad en el merc
ado un rato y no se vendi. Se necesita el tiempo y un mejor precio.
stas son ideas; averige lo que motiva a su vendedor y cuales su necesidades son. D
al vendedor una manera de salvar la cara necesidad teniendo de tomar un precio i
nferior - la mayor parte de vendedores bajarn cuando recordado no tienen que paga
r a un agente, por ejemplo. Si no puede conseguir que el vendedor baje tanto com
o le gustara, ampliara el tiempo en la opcin. Gane seis u ocho aos por tanto puede t
raer la casa en un nuevo y escala de precios probablemente ms alta.
ASEGURNDOSE TIENE MUCHO
Una maana, antes de que haya tenido su primera taza de caf, encuentra a un vendedo
r que hace publicidad en el peridico quien le dejar asumir con un arriendo/opcin. S
u casa de la familia sola de tres dormitorios, de dos baos se valora en 115000$ y
est en una vecindad predominantemente ocupada por los dueos. Alquilar en el valor
de mercado por 800$ por mes. Va el arriendo/opcin por 3000$ abajo y 1000$ por mes
durante un ao acreditando la cantidad entera al precio de compra. Se excita. Den
tro de un ao podra poseer la propiedad acreditando 15000$ al precio. Cree que est d
emasiado bien ser verdad. Cree que tiene mucha cocina. A pesar de su entusiasmo,
aqu estn algunas reglas de considerar:
Asegurndose tiene mucho 163
Los no pagan la venta al por menor. No est en este negocio para pagar un precio a
l detalle en cualquier propiedad. Cualquier definicin del valor de la propiedad i
ncluye una comisin de bienes inmuebles, que aade el 6% al 7% (o ms) al precio. Siem
pre piense la venta al por mayor, que tomara el 10% adicional al 20% del valor ju
sto commissionless como una oferta inicial, suponiendo que ningunas reparaciones
sean necesarias. Adems, su margen al por mayor permitir que usted trate con otro
inversionista si elige. Para usted para asegurar a arrendatarios-compradores imp
acientes tiene que ser capaz de ofrecerles la casa en el valor justo o menos.
Siempre realizan un anlisis del mercado para establecer el valor justo. Como con
cualquier otra tcnica en bienes inmuebles, el arriendo/opciones tambin requiere qu
e usted sepa sus valores locales bien.
Oferta alquilan crditos a su arrendatario-comprador a menos que l o ella compren y
a a un precio reducido. Generalmente, los crditos de alquiler son un dispositivo
de mercadotecnia para hacer propiedades parecer ms atractivas para vender al por
menor a compradores. Se hacen intiles cuando basado en un precio inicial inflado.
Tiene que ser justo con su arrendatario-comprador anticipado, cuyo crdito de alq
uiler tiene el valor slo si l o ella no pagan demasiado.
Con el vendedor, negocie un descuento del alquiler del mercado. Para un acuerdo
del arriendo/opcin el alquiler del mercado se debera rebajar el 25% o ms - 1000$ me
nsualmente no se deberan hacer ms que 750$ al inversionista del arriendo/opcin. Com
o con el precio, tiene que ser capaz de ofrecer a su arrendatario-comprador muy
en el precio de alquiler.
debera evitar pagar cualquier alquiler depositan ms que el alquiler del primer mes
para conseguir el acuerdo que va.
Slo pagan unos honorarios de la propia opcin si el vendedor insiste. Intente limit
ar esos honorarios a no ms que el alquiler de un mes. Negocie esa cualquier consi
deracin de la opcin que consiente en presentar estar en la forma de alquileres paga
dos por adelantado; 100$ para cada ao tienen sentido. Adems, asegrese que que honor
arios realmente paga se acredita hacia el precio de compra cuando usted o sus ce
sionarios, realmente se cierra. Como un inversionista no debera tomar el dinero d
e su bolsillo para causar un arriendo/opcin. El pago al contado o consideracin de
la opcin al dueo, debera venir del pago del nuevo arrendatario-comprador.
Los Se aseguran que su contrato con el vendedor permite que usted subarrende al
otro sin necesidad tener de pedir la aprobacin del vendedor.
El 164 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
Palabra el contrato con el vendedor para no consumar el acuerdo hasta que haya e
ncontrado a un arrendatario conveniente.
Los Olvidan de acuerdos donde no puede negociar por un acuerdo que se extender ms
all de un ao. Una excepcin a esto sera si tuviera un arrendatario listo para ocupar
y comprar dentro del ao. l o ella tendran que firmar un acuerdo de compra-y-ventas
remitiendo al arrendatario-comprador firmemente a la compra. Normalmente quiere
que ms tiempo aproveche la apreciacin de precios en la propiedad as como el alquile
r. Ms, puede necesitar ms tiempo para encontrar al comprador adecuado. Esto partic
ularmente es verdad para propiedades que han estado en venta antes y no se han v
endido, o por aquellos que necesitan algunas reparaciones. Cuatro a seis aos en u
n arriendo/opcin le dan el tiempo para maniobrar para la mejor ganancia. En la ne
gociacin con el dueo, quizs podra pedir durante ocho aos y ponerse cuatro.
Los Hacen los arreglos para el derecho de renovar el perodo de tiempo de la opcin.
Esto permitir que usted ample el tiempo para encontrar a un comprador antes de qu
e tenga que ejercer la opcin. Podran dar la consideracin monetaria adicional para e
ste derecho.
Los Evitan el arriendo/opciones de una propiedad que necesita reparaciones a men
os que el dueo se adelante para fijar lo que es necesario. Tenga una inspeccin de
la propiedad profesional.
Por regla general, arriendo/opcin slo casas de la familia sola. Las unidades de la
multifamilia generalmente requieren demasiado mantenimiento regular y es muy co
mplejo para hacerlos circular a un nuevo comprador a menos que sea el dueo. Si lo
s vendedores se motivan, financiarn su compra ahora. Si no se motivan, no tiene r
azn de tratar con ellos hasta que sean. Evite condominios, tambin, porque su asoci
acin del grupo y obligaciones de mantenimiento, as como coacciones de financiacin,
hacen para acuerdos del arriendo/opcin problemticos.
Siempre tienen una clusula en su contrato del arriendo/opcin con el dueo-vendedor q
ue le permite el derecho de asignar su posicin. Esto le deja hacer una ganancia v
endiendo el acuerdo a otro inversionista o usarlo para su arrendatario-comprador
para cerrarse.
Control que no hay embargos preventivos u otros juicios contra la propiedad. Ase
grese que el contrato con el vendedor garantiza que el pago de la hipoteca se pag
ar y que hay una provisin para usted para hacer el pago, acreditado del dinero del
arriendo del vendedor si usted as elija, directamente al banco.
Cinco modos de encontrar a arrendatarios-compradores 165
Los Tienen acuerdos separados con el vendedor-dueo y el arrendatario-comprador. S
egn el consejo de su abogado, puede querer dos acuerdos con su arrendatario: un p
ara alquilar, y otro a opcin.
As pues, ahora que ha tenido una posibilidad de evaluar cmo hacer una ganancia en e
ste negocio, cmo hace la mirada del acuerdo antes mencionada? Tal vez si pag slo 90
000$ en vez de 115000$, 600$ para el alquiler en vez de 1000$ y el alquiler paga
do por adelantado de los dos meses como la consideracin de la opcin en vez de 3000
$ abajo, y tena cuatro aos segn el acuerdo en vez de un - la llave en este ejemplo
debe comenzar a pensar la venta al por mayor, el modo que un inversionista piens
a, no detallista. Y, s, lo que el vendedor quiere aqu est demasiado bien para ser v
erdad.
CINCO MODOS DE ENCONTRAR A ARRENDATARIOS-COMPRADORES
La mayor parte de personas quieren hacerse propietarios. El arriendo/compra perm
ite que ms personas tengan una oportunidad de comprar - para dejar de alquilar y
poseer una casa de su propio. Como un inversionista es un intermediario entre un
dueo que ha convencido para arrendar y venderse, y el propietario final que espe
ra ser la parte del sueo americano.
Aqu estn cinco modos de encontrar a arrendatarios para las propiedades del alquile
r a propio bajo su control:
1. Use avisos clasificados en el peridico local. Dirigido un anuncio en una propi
edad especfica o un anuncio general en el piso de alquiler de arrendatarios-compr
adores potenciales saber que ofrece medidas del arriendo/compra. Su anuncio pued
e tener detalles de alquiler y ubicacin, talla y estilo, dormitorios y baos.
2. Enve folletos o cartas preimpresas. Use un folleto o una carta declarando sus
intenciones y describiendo cmo el alquiler en un programa de-alquiler-toown podra
beneficiar a un propietario potencial que puede no haber salvado bastante pago a
l contado o necesita alguna prrroga para aumentar el crdito. Puede distribuir el f
olleto y carta a cualquiera que desee dejar saben de su servicio. La distribucin
de ellos a bloques de pisos locales es un lugar bueno para comenzar.
3. Trabajo con banqueros de la hipoteca y agentes de bolsa. Deje a aquellos en s
u comunidad financiera - como oficiales de la hipoteca en ambos bancos e hipoteq
ue compaas - saben que ofrece el alquiler a propio
El 166 Arriendo/Opciones I: Arreglo de Alquiler a propio con Arrendatarios-compr
adores
casas. Esta gente a menudo mandar perspectivas de usted, ya que el arriendo/compr
a que ofrece es un modo para ellos de dar la ayuda temporal a aquellos que puede
n no estar listos para encontrar las calificaciones llenas de la compra y slo nec
esitar el tiempo hasta que hagan. 4. Consiga el apoyo de corredores de bienes rac
es y agentes de bolsa. Muchos agentes saben de clientes potenciales que no tiene
n derecho a la financiacin convencional y/o pueden necesitar el tiempo para salva
r fondos del pago al contado. No puede querer pagar a una comisin llena, pero val
e unos honorarios de la remisin generosos. 5. El correo entra sitios sensibles. C
ualquier propiedad especfica que controle debera tener un alquiler a propio entran
el patio delantero. Segn su volumen del negocio, puede desear colocar signos en
ubicaciones estratgicas dentro de su comunidad para animar perspectivas.
Est serio y consecuente en su enfoque y dar resultado.
USE UN ARRIENDO/OPCIN PARA TOMAR UNA CASA CON POCO CAPITAL
De vez en cuando encuentra a un candidato de entrada en funciones bueno que tien
e poco capital. El vendedor quiere lanzarse en paracadas dejndole slo asumir la hip
oteca. Sin embargo, una vez que haya investigado el valor por una bsqueda compara
ble cuidadosa, puede encontrar que su valor no es mucho ms que el equilibrio de l
a hipoteca.
Qu hace en un caso como esto? Muchos inversionistas se alejaran. Pero antes de que
haga, sonde adelante. Se localiza la casa en una vecindad buena? Aprecian las casa
s circundantes? Se requieren las reparaciones mnimas? Si las respuestas son positi
vas, consideran asumir en una base del arriendo/opcin. Esto no le remite a llevar
a cabo a menos que en un ao o dos el valor haya subido una cantidad suficiente.
Como el dueo corriente quiso dejarle asumir los pagos, todava podra hacer as. Hacen
sostener el hecho en el depsito con un acuerdo firme con el dueo que le deja alqui
lar ahora y asumir en algn tiempo en el futuro en el equilibrio de la hipoteca en
tonces corriente. Esto permite que usted ponga a un arrendatario-comprador en el
lugar y tenga un acuerdo posible para el futuro.
Una nota final: guarde unas relaciones de trabajo con su agente 167
UNA NOTA FINAL: GUARDE UNAS RELACIONES DE TRABAJO CON SU AGENTE
Un arriendo/opcin no da a un corredor de bienes races (de estar implicado) ningn di
nero hasta que se cierre en su opcin. Esto podra estar varios aos de ahora. Sin emb
argo, el vendedor podra dar al agente una suma como 500$ a 1000$ ahora contra la
comisin llena para pagarse cuando el ttulo realmente se cambia. Est en su inters en
guardar al agente feliz, porque quiere trabajar con ese agente en el futuro.
El siguiente captulo presenta ms ideas de usar la estrategia del alquiler a propio
o el arriendo/opcin.
C H UN PUNTO E R
12
El arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres con Arrendatarios-compra
dores
Este captulo habla lo que debera estar en contratos del alquiler a propio con el d
ueo y el comprador, cmo seguir a un cierre y asegurar que el proceso corra suaveme
nte, y cmo aplicar tcnicas avanzadas para usar el arriendo/opciones para vender el
casas que necesita reparaciones.
LA ESTRUCTURACIN DE UN ARRIENDO/OPCIN SEGURO
La Propiedad ha estado negociando con un dueo del estado un arriendo/opcin posible
. La casa de la familia sola es un rancho de tres dormitorios, de dos baos de 10
aos que no necesita reparaciones. Es vacante ahora, pero el ltimo arrendatario pag
aba 700$ por mes en el alquiler. El vendedor haba estado preguntando a 175000$ a
travs de un agente de ventas local. La casa se haba mostrado slo cinco veces, y aho
ra el tiempo ha expirado para el listado. El dueo ha estado tratando de alquilarl
o l mismo por un anuncio en el peridico local al cual respondi. El valor fiscal es
150000$. Las contribuciones territoriales y el seguro son aproximadamente 200$ p
or mes.
168
Tcnicas avanzadas - el Contrato de arrendamiento/Compra/Opcin 169 de Uso
El acuerdo
Comienza estructurando un acuerdo con un arrendatario-comprador hipottico. Quiere
saber que ofrecer al vendedor, por tanto trabaja hacia atrs poniendo al cliente
primero. Si lo alquila a alguien que ha destinado a comprar, quiere hacer el alq
uiler atractivo. Conjetura que lo que le gustara ofrecer sera 600$ por mes en el a
lquiler con 100$ mensualmente alquilan el crdito que sera recuperado por el arrend
atario en el momento de su compra.
Encuentra alguna propiedad comparable que se ha vendido dentro del ao pasado. Cad
a propiedad tena parcelas de tierra con el tamao diferente pero encuentra de vario
s agentes de ventas los valores que cada propiedad habra vendido por si en lo mis
mo - puso la talla al paquete. Su estimacin de valor es 145000$. Esta cantidad no
es lejana debajo de la valoracin del asesor con objetivos fiscales.
Una vez que haya descubierto lo que sera atractivo para un tenantbuyer y ha valor
ado la propiedad actual, puede estructurar una oferta al dueo. Decide que su obje
tivo es 12000$ en la ganancia de la venta. Tambin intentar conseguir un diferencia
l de precios de 150$ cada mes entre lo que el arrendatario-comprador paga y lo q
ue debe pagar al dueo. Por lo tanto, ofrece al vendedor 125000$ basados en una op
cin de cuatro aos, garantizando al vendedor que 450$ mensualmente alquilan durante
ese tiempo o hasta que la opcin se ejerza.
Conclusin
Su vendedor se planta y se queja que esto es menos dinero en el alquiler que se
ha estado poniendo y el precio es debajo lo que consideraba. Responde explicando
que el arriendo es durante un tiempo ms largo y concluye con una venta eventual.
El vendedor admite que si pagar 500$ por mes e incrementar el precio usted ofreci
do en 5000$ a 130000$ estar de acuerdo. Por su parte, tambin est de acuerdo ya que
el arreglo le da alguna ganancia cada mes, as como 15000$ en la ganancia de la ve
nta. Esto es ms que su proyeccin de la ganancia original de 12000$, aunque crea al
arrendatario-comprador 100$ por mes en la venta eventual.
TCNICAS AVANZADAS - USAN ARRIENDO/COMPRA/OPCIN PARA VENDER casas que necesita repa
raciones POR MEJOR PRECIO
Una manera de conseguir un margen de beneficio ms grande es pagar en efectivo a f
in de comprar lo ms barato posible, arreglar la casa como necesario, luego se ven
de a un arrendatario -
El 170 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
ESTUDIO DEL CASO: Cierre del arriendo/Opcin
Para animarle a realzar sus acuerdos, miraremos un cambio de donde idea la finan
ciacin secundaria el vendedor que pasar a su arrendatario-comprador. Comienza nego
ciando un arriendo/opcin con un vendedor. Entonces encuentra a un arrendatario qu
e le da un depsito de la opcin y consiente en comprar dentro del ao. En su acuerdo,
el vendedor ofrece la financiacin secundaria que puede asignar al comprador.
Los hechos:
Usted consienten en pagar al vendedor 126000$. Vendedor consiente en devolver un
$ hipoteca de 10000 segundos
que pueda asignar. Su arrendatario-comprador consiente en pagarle 138000$. Arren
datario-comprador usar el $ hipoteca de 10000 segundos de
vendedor como parte de pago al contado, con el equilibrio en prestamista en efec
tivo y convencional que financia. Arrendatario-comprador le ha pagado 2500$ en l
a consideracin de la opcin, que ir hacia el precio de compra. Arrendatario-comprado
r ha ganado el crdito de alquiler de 150$ durante 12 meses, o 1.800$.
Durante el cierre, el trabajo de escribir podra mirar algo como esto: En primer l
ugar, el vendedor firma un hecho a usted, que es temporalmente sostenido en el d
epsito por el reactivo de cierre. En segundo lugar, firma un hecho al comprador,
que tambin se sostiene en el depsito. En tercer lugar, el prestamista del comprado
r asegura un control al reactivo de cierre por 116000$ - su precio al vendedor d
e 126000$ menos el $10000 segunda cantidad de la hipoteca que se pasar al arrenda
tario-comprador. En cuarto lugar, el arrendatario-comprador ejecuta la primera h
ipoteca con el prestamista (el 80% del precio de compra de 138000$, o 110.400$).
Quinto, el arrendatario-comprador da al equilibrio del poseedor del depsito del
pago al contado de 23.300$ (el 20% del precio de compra o 27.600$, menos conside
racin de la opcin de 2500$ y crdito de alquiler de 1.800$). Sexto, el arrendatario-
comprador ejecuta la segunda hipoteca de 10000$ o se asigna segunda hipoteca de
usted que viene del vendedor original.
Tcnicas avanzadas - el Contrato de arrendamiento/Compra/Opcin 171 de Uso
ESTUDIO DEL CASO: el Cierre del arriendo/Opcin (Sigui)
Sptimo, el agente del depsito pasa el control del prestamista de 116000$ al vended
or.
Octavo, el agente del depsito le da un control del equilibrio de proviene del arr
endatario-comprador de 7.700$ (ha recibido ya la consideracin de la opcin de 2500$
y el crdito de alquiler de 1.800$).
Noveno, el agente del depsito pasa el derecho al arrendatario-comprador y registr
a los dos hechos y los primeros y segundos documentos de la hipoteca.
Note que algunos de estos pasos se pueden combinar si el ttulo pasa directamente
al arrendatario-comprador, o ampliado si la segunda hipoteca primero va a usted
antes de asignarse de nuevo. Un abogado de bienes races con experiencia puede hac
er el trabajo de escribir fluir.
comprador va un arriendo/compra con una consideracin fuerte en una opcin limitada c
on un trmino de un ao. Las ganancias son mayores porque no requiriendo al vendedor
que financia ha conducido abajo el precio bastante. Este enfoque tambin genera ms
ganancia que wholesaling, donde no tomara el ttulo y ganara por lo tanto slo una pe
quea vuelta. Tendra que hacer un poco de trabajo si la casa necesita convenir, per
o es una de las mejores oportunidades de la ganancia. Una vez que aumente un poc
o del dinero efectivo es un mtodo excelente de seguir.
A fin de maximizar su potencial, tiene que ser experto en la utilizacin de varias
de las tcnicas descritas en este libro. Alguien con el enfoque correcto puede co
nvertir cualquier problema de bienes inmuebles en una oportunidad rentable. Algu
nas de sus primeras oportunidades pueden ser el casas que necesita reparaciones
bajo-tomidrange. Pueden tomar la mayor parte de tiempo, pero hasta que consiga u
na reputacin de manejar acuerdos de bienes inmuebles no puede tener townfuls de l
a propiedad lanzada a usted. Una vez que tenga un conducto de oportunidades de l
a propiedad, puede recurrir a wholesaling extensivamente para ganancias ms pequeas
, pero menos de su tiempo pasado.
Quizs la mejor llave a la utilizacin de cualquiera de estas tcnicas debe saber el v
alor de lo que adquiere y si es un superior por el casas que necesita reparacion
es, lo que valdr una vez que lo haya arreglado. Una palabra de advertencia: es mu
cho ms fcil negociar un descuento que lo debe vender por ms que vale. Y no hay tcnic
a que le muestre cmo ponerse ms que el valor de mercado. Si pasa, es una platija.
Y aun si podra trabajar algn milagro (desde su punto de vista) y conseguir alguna
savia pobre
El 172 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
consentir en pagar ms que una casa vale, est en el problema a menos que el precio
entero se pague en el dinero efectivo, porque si necesita la financiacin del acue
rdo va a deshacerse en el banco cuando la casa se valora. Lo mismo es verdad en
un arriendo/opcin, donde el arrendatario-comprador que paga demasiado se desperta
r antes de que sea el tiempo de entrada en funciones.
La llave a la fabricacin de una mejor que el promedio ganancia debe comprar con u
n descuento de ser posible. Y hacer esto trabaja mucho para encontrar a un dueo d
eseoso de venderse. Las propiedades que encajan este molde por lo general tienen
algunas reparaciones necesarias lo que ha espantado a compradores detallistas.
Despus de arreglarlo, puede desear ofrecer un arriendo/compra a un arrendatario-c
omprador anticipado, ms bien que la venta directa hablada antes.
De vez en cuando encontrar un acuerdo de una casa ms nueva donde la financiacin es
bastante sustancial pero el inters est a un tipo de inters fijo, relativamente bajo
y donde los vendedores tienen que salir, pero no hay bastante cuarto para la co
misin de un reactivo. Considere asumir el prstamo, ponerlo en fideicomiso si hay u
na clusula de la no asuncin y el ofrecimiento de ello el mismo camino hacia compra
dores absolutos o a travs de un arriendo / compra.
CUL ES LA DIFERENCIA ENTRE UNA OPCIN Y UN ACUERDO DE COMPRAR?
Antes de entrar lo que debera estar en un contrato del arriendo/opcin, debera enten
der la diferencia entre una opcin de comprar y una oferta o acuerdo de comprar. Son s
imilares en esto ellos ambos permiten que usted siga a un cierre y tome el ttulo,
pero no son exactamente lo mismo.
Cuando tiene una opcin de comprar, puede decidir no comprar por cualquier motivo
en absoluto - para alejarse cuando la opcin expira - o lo puede vender o asignarl
o a alguien ms para unos honorarios. Normalmente, perdera cualquier consideracin de
la opcin. Si por otra parte decide comprar la propiedad, presentara su contrato d
e la opcin al prestamista como su oferta de compra.
Una oferta o el acuerdo de comprar formalmente le remiten para comprar la propie
dad en algn futuro tiempo, sujeto a cualquier clusula de fuga que pueda tener en s
u oferta, tal como sujeto a financiacin, aprobacin del compaero e inspecciones.
De correctamente ser redactado, ambos contratos permiten assignability. Por ejem
plo, un dueo tiene una propiedad que le gustara comprar en alguna futura fecha. Da
el dinero del dueo como la consideracin en la opcin. Usted
Diferencia entre opcin y acuerdo de comprar 173
ESTUDIO DEL CASO: arriendo/Opcin de una Familia Sola superior por el casas que ne
cesita reparaciones
Esta vez ha encontrado una casa de la familia sola con tres dormitorios y dos bao
s, en un rea de bajos ingresos, que puede comprar por 65000$. A travs de ventas co
mparables estima el valor justo de mercado despus de reparaciones en entre 75000$
y 78000$. La casa necesita reparaciones menores de 3500$. Actualmente tiene arr
endatarios que pagan 625$ por mes en el alquiler. Un problema consiste en que la
casa no se localiza en una vecindad que se eleva en popularidad o valor. De hec
ho, el rea se convierte despacio en un parque de compra. Podra escribir al vendedo
r una oferta que permite que usted tenga un perodo corto del tiempo en el cual en
contrar a un comprador o echarse atrs. Sin embargo, ya que los arrendatarios exis
tentes pueden estar poco dispuestos para usted a mostrar la propiedad, tendr un t
iempo difcil probablemente tratar de encontrar a un comprador rpidamente. Y por su
puesto, la ubicacin de la vecindad no ayudar.
Observaciones
Como el rea no es la mejor y es el empeoramiento, se limita. Probablemente no deb
era considerar una propiedad a largo plazo. Y recele ventas comparables que consi
gue de una vecindad que disminuye - el prximo ao aquellos precios sern ms bajos. Ten
dr una batalla ascendente para encontrar a un comprador a un precio bueno y propo
rcionar la financiacin para ese comprador. Esto le podra parar normalmente del ava
nce.
El resultado
No tiene un acuerdo principal aqu. Debe ser creativo. Sin imaginar el peor, realm
ente tiene dos soluciones prudentes: En primer lugar, podra preguntar a los arren
datarios existentes si les gustara comprar a usted en un arriendo/opcin; en segun
do lugar, venta al por mayor, o capirotazo, la propiedad a alguien complaciente
a tratar con esta vecindad - que no es probable. Para hacer uno de stos necesita
un contrato con el vendedor que permite un perodo de tiempo en el cual encontrar
a un comprador o echarse atrs. Use la vecindad declinante para conducir abajo el
precio del vendedor y hacer los arreglos para el vendedor que financia.
(Continuado)
El 174 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
ESTUDIO DEL CASO: arriendo/Opcin de una Familia Sola superior por el casas que ne
cesita reparaciones (Seguido)
Esto es un acuerdo tpico para muchos inversionistas. En el lado negativo: vecinda
d resistente, carencia de compradores, poca financiacin convencional. En el ms lad
o: precio bajo, necesidad de vendedor que financia, fondo de arrendatarios. Inde
pendientemente del precio lo compra en puede ser difcil a la cumbre en una manera
oportuna, pero podra encontrar al comprador del arriendo/compra adecuado donde p
uede conseguir un pequeo pago al contado o consideracin de la opcin y ofrecer un crd
ito de alquiler que podra ser slo el incentivo tena que hacer un acuerdo. Y si pued
e conseguir la financiacin del vendedor que puede ser asumido por el nuevo arrend
atario-comprador con una tasa de inters buena, su posibilidad de hacer el acuerdo
trabajar mejora. En este ejemplo, podra conseguir unos honorarios de la opcin de
1000$ (pago al contado) de un tenantbuyer para un precio de venta de 69000$ en u
na opcin de dos aos, con la extensin posible. Puede acreditar 100$ (o ms) un mes del
alquiler de 625$ hacia el precio de compra, ms, paga un poco menos en el alquile
r al dueo (como 550$) ya que garantiza un a largo plazo perodo del alquiler. Despus
de aproximadamente seis meses, puede dirigir a un agente de bolsa de la hipotec
a indulgente a ellos. Entonces, la valoracin correcta y una hipoteca de 80/20 deb
eran completar el acuerdo.
tenga una opcin escrita de comprar en que retiene el derecho, pero no la obligacin
, para comprar la propiedad del dueo en o antes de cierta fecha. Tambin en cualqui
er momento dado puede comprar, vender o asignar sus derechos en este contrato a
alguien ms en o antes de la fecha la opcin expira.
Un acuerdo del alquiler a propio o el arriendo/compra para un arrendatario-compr
ador es similar a una venta con un cierre aplazado. El comprador arrienda la pro
piedad antes de cerrar la venta. Es importante que el arriendo/acuerdo de compra
explique detalladamente la fecha del cierre, as como otros trminos y condiciones,
tal como quien paga que durante el arriendo.
LO QUE DEBERA ESTAR EN ARRIENDO/OPCIN Y ARRIENDO/ACUERDOS DE COMPRA
Como realmente no sostiene el derecho a la propiedad en un arriendo/opcin, debe t
ener un contrato bien planeado. Todos los contratos varan hasta cierto punto,
Arriendo/Opcin y el Arriendo/Acuerdos de compra 175
ESTUDIO DEL CASO: un Valor Ms alto superior por el casas que necesita reparacione
s en arriendo/Opcin
Un inversionista encuentra una vivienda unifamiliar que se tas en 135000$, pero c
omparables de su estado actual muestran que el valor es ms cerca 125000$. La prop
iedad necesita 16000$ en reparaciones. Despus de ofrecer cantidades inferiores, e
l inversionista coloca con el vendedor por 115000$, todo el dinero efectivo, nin
guna comisin de bienes inmuebles. El inversionista es capaz de financiar el 75% e
n el 9,25% con una compaa de la hipoteca y toma en un compaero 50-50 que paga el pa
go al contado del 25% (28.750$) y el coste de reparacin.
El inversionista hace las reparaciones, coloca a un arrendatario-comprador en la
propiedad para un alquiler que cubre gastos y da al arrendatario-comprador un c
rdito mensual modesto hacia una compra de la propiedad recin fija a un precio de 1
52000$, basados en comparables fresco, 21000$ o 14% ms que el coste de los compaer
os. En virtud de ese arreglo, financian de nuevo la tasa de inters del 9,25% de la
compaa de la hipoteca con un precio del 7,75% de una caja de ahorros local, y en
el 80% del nuevo valor! As sacan 35.350$ (el 75% de 115000$ originales o 86.250$
menos el 80% de la nueva capacidad adquisitiva de 152000$ o 121.600$) en la nuev
a financiacin, que va una manera buena de reembolsar la mayor parte del pago al c
ontado original (28.750$) y reparacin cost (16000$). Durante el cierre del futuro
esperan ms 30.400$ (la hipoteca corriente de 121.600$ menos el precio de venta de
152000$). Note: el Ejemplo desatiende nuestra amortizacin.
La ganancia antes de gastos diversos ser:
Coste original: la Reparacin cost: Total parcial: Precio de venta: Beneficio bruto
:
$115000$ 16000
$131000$ 152000
21000$
No mal, considerando no est cerca de un ningn dinero abajo el acuerdo cuando el dine
ro sincero vuelve en la nueva financiacin. La experiencia muestra que este tipo d
el acuerdo trabaja mejor cuando la propiedad est en la relativamente buena forma
y est en la variedad del valor ms alto que los bancos generalmente prefieren finan
ciar.
El 176 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
y su abogado har intentar provisiones especficas protegerle en caso de la adversid
ad imprevista. Por lo tanto, es difcil ofrecer un acuerdo boilerplate. Pero es qu
e vale la pena de subir algunos puntos principales que se tienen que dirigir.
Algunas estipulaciones del contrato clave son:
Uso separan contratos con el dueo (arriendo/opcin), con quien tiene un juego de cu
estiones y otro (arriendo/compra) con su arrendatario que comprar la propiedad.
Los Tienen dos contratos con el arrendatario-comprador: un para dar en arriendo
y el otro a opcin (o comprar).
Los Identifican los nombres de partidos implicados y la direccin de la propiedad.
Los Indican la longitud del trmino de cada contrato y clusulas de extensin especifi
cadas.
Los Tienen un lugar para fechas y firmas de todos los dueos y compaeros, incluso cn
yuges.
En el contrato con el dueo, incluya detalles del precio de la opcin, consideracin d
e la opcin, d en arriendo el precio al dueo y la capacidad de subarrendar as como pe
rmiso de alquilar de nuevo.
En el contrato con el inversionista, especifique precio del alquiler mensual, de
psitos de seguridad, acuerdo de comprar la consideracin y la cantidad del alquiler
acreditado a arrendatario-comprador.
Los Especifican gastos de cierre, financiacin y provisiones del depsito en todos l
os contratos.
Los Guardan el trmino de la opcin con el vendedor tan mucho tiempo y el trmino con
el arrendatario para comprar el ms corto posible, quizs (en caso de ste) un ao, exte
nsible con pago adicional y precio de compra ms alto.
GUARDE SU DERECHO DE ASIGNAR CONTRATO CON DUEO
Quiere asegurarse que puede asignar el contrato que ha negociado con el dueo sin
necesidad tener de buscar su permiso. Podra tener una clusula que lee, Este acuerdo
debe ser vigente por el Vendedor y Comprador y/o candidato del Comprador o asig
na. Esto en efecto implica que el contrato se puede asignar o transferirse sin el
consentimiento por escrito del vendedor.
Cuando su arrendatario-comprador quiere cambiar los trminos 177
Como en wholesaling, donde una provisin clave en el contrato debe ser capaz de as
ignar el acuerdo sin necesidad tener de tomar el ttulo, es similar aqu en que es e
l arrendatario-comprador que realmente tomar la opcin y cerca.
Puede ser, sin embargo, ms especfico si desea y declara que se puede asignar sin e
l consentimiento escrito o verbal de cualquier partido al acuerdo, o que es tota
lmente asignable por usted en cualquier momento. En el lugar donde firma su nomb
re debera haber un y/o asigna.
Si por la razn que sea su vendedor no estar de acuerdo con su asignacin del acuerdo
y quiere que usted slo se cierre, tendr que tomar el ttulo y revender en un final
simultneo o posterior. Otro camino es declarar en el acuerdo que los detalles de
cmo el ttulo se tomar estarn en la instruccin del abogado de cierre. Para la expresin
exacta, consulte a su abogado.
A QUIN HACE RESPONSABLE DE REPARACIONES?
Ningunas reglas formales pertenecen a quien paga reparaciones y mantenimiento en
un arreglo del arriendo/opcin. Sin embargo, es una idea buena de explicar claram
ente responsabilidades de reparacin detalladamente - quien es responsable de que
- en su arriendo con el dueo as como en el que con el arrendatario.
Generalmente, el vendedor se debera hacer responsable de cualquier reparacin princ
ipal, como la avera de sistema estructural, abastecimiento de agua u horno (es de
cir, aquellos fundamentos que hacen la casa habitable), as como para cualquier vi
olacin de salud y seguridad del cdigo de construccin que podra ocurrir.
El arrendatario-comprador podra ser responsable del mantenimiento menor que se re
laciona con la vida en la casa, como las reparaciones del grifo, cuidado del cspe
d y retiro de la nieve. Es una idea buena de tener en su contrato con el arrenda
tario que l o ella son responsables de todo el mantenimiento y reparacin general d
espus de una inspeccin de casa. Sin embargo, si la reparacin excede cierta cantidad
, diga 150$ o 200$, usted o el dueo deberan pagar la reparacin. Puede tener una clus
ula en el acuerdo que aade esta cantidad excedente del mantenimiento al precio de
compra cuando la opcin se ejerce.
CUANDO SU ARRENDATARIO-COMPRADOR QUIERE CAMBIAR LOS TRMINOS
Actualmente hace controlar una casa de la familia sola por un arriendo con el co
ntrato de la opcin con el dueo. El tiempo del arriendo es durante cuatro aos con
El 178 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
un precio de compra de 89000$. Consigue una oferta de un arrendatario-comprador
de alquilar con una opcin de comprar por 100000$ para dirigir los cuatro aos apret
ados.
Se pueden levantar varios problemas. En primer lugar, quizs el arrendatario-compr
ador quiere ms tiempo que un ao que ofrece. En segundo lugar, aunque su precio le
traiga una ganancia buena, no se garantiza porque la opcin del arrendatario-compr
ador con usted no significa que se debe cerrar. La condicin ideal para usted es t
ener un arrendatario-comprador con un acuerdo firme para un compromiso del poco
tiempo, decir un ao. En tercer lugar, el arrendatario-comprador puede no ofrecer
pagar la opcin, pero puede solicitar en cambio que se incluya en el acuerdo del a
lquiler (es decir, la paga, y no le reembolsa).
Qu hace? Hay un modo para usted de sacar su dinero ahora? Tiene varios cursos de la
accin para responder a la oferta del arrendatario. En primer lugar, limite el pe
rodo de tiempo en el cual el arrendatario-comprador debe funcionar. En la mantequ
illa del perodo tendra que bajar el precio, ya que la oferta de su arrendatario-co
mprador potencial era pagarle el dlar superior o 100000$, pero slo cuatro aos de ah
ora. Puede no haber apreciado tan mucho si se vende dentro de un ao y se debera ve
nder ms cerca al valor de mercado de hoy. De este modo, cambie la parte sin lmites
determinados de la opcin en un acuerdo firme del precio donde el arrendatario se
debe cerrar. Como una alternativa, haga al arrendatario-comprador pagar un depsi
to no reintegrable en la propia opcin, de modo que si se debe echar atrs no se aba
ndone sosteniendo una propiedad sin vender. Asigne su posicin entera, que incluye
la opcin con el dueo corriente, al nuevo comprador para el dinero efectivo y deje
el acuerdo.
ASEGURNDOSE EL PRESTAMISTA ACEPTA CRDITOS DE ALQUILER
Uno de los problemas con los cuales se puede topar en su rea es que los bancos es
tn a veces poco dispuestos a aceptar el crdito de alquiler como un valor real. Lo
que puede ser absolutamente prudente a nosotros puede parecer a banqueros como e
l subterfugio. Tan pronto como el acuerdo no encaja el molde, se hacen confusos.
Desde su punto de vista, prestan, por ejemplo, el 80% del valor justo de la pro
piedad; quieren asegurarse que otro 20%, dinero efectivo abajo o financiacin secu
ndaria, tambin est basado en el valor justo.
Por lo general, el banquero descubre este valor justo viendo que puso en una lis
ta del acuerdo de venta y compra verificado por la valoracin del banco. Normalmen
te este valor justo fcilmente se confirma; sin embargo, si los banqueros en su rea
no se convencen y presentan sus narices en acuerdos de la opcin del arrendatario
-comprador, se adaptan dndoles lo que quieren. Es decir tenga un acuerdo del arri
endo con su arrendatario-comprador que el alquiler del valor justo de estados (s
e aseguran que es) y estipulan que sea pagado por un control. Entonces tenga
Provoca un Arriendo/Opcin una Hipoteca Clusula Debida en venta? 179
una clusula separada, quizs en una opcin separada o acuerdo de ventas, que declara
que el crdito de alquiler mensual es pagado por un control separado.
Ahora el banquero ve un acuerdo que mejor encaja los parmetros del banco - un acu
erdo ms o menos convencional de la venta que explica detalladamente el precio de
venta, el depsito y la concentracin de ese depsito con el tiempo. Ahora el prestami
sta probablemente lo financiar, aceptando el crdito de alquiler como genuino.
Si todo lo dems falla, en su acuerdo de la opcin con el arrendatario-comprador sie
mpre puede tener esto ustedes ambos ejecutarn una compra firme - venden el acuerd
o de ventas un mes antes de su toma, para la aclaracin de la venta para los aboga
dos de cierre y banqueros. En este acuerdo slo tendra que declarar el precio de ve
nta y cuanto est abajo segn el acuerdo, no cmo se puso all. Mientras su comprador to
ma a prstamo slo el 80% del precio de venta como verificado por un acuerdo de vent
as estndar, tiene un acuerdo realizable.
PROVOCA UN ARRIENDO/OPCIN UNA CLUSULA DEBIDA EN VENTA EN LA HIPOTECA?
Una pregunta de vez en cuando sube sobre si porque un arriendo/opcin cambia la ma
yor parte de la responsabilidad de una propiedad lejos de un dueo, podra provocar
o activar la clusula debida en venta encontrada en la mayor parte de hipotecas.
Normalmente el arriendo/opcin no hace que la clusula debida en venta entre en jueg
o porque el derecho a la propiedad no se ha trasladado hasta que se cierre segn e
l acuerdo - al final de trmino del arriendo o antes de ese punto si decide cerrar
se temprano en la propiedad. Adems, el prestamista no tiene modo formal de saber
de cualquier cambio de control ya que el arriendo generalmente no se registra.
Sin embargo, en ciertos estados un arriendo de ms de tres aos se puede considerar
una violacin de la clusula debida en venta. Los estados diferentes tienen tiempos
diferentes antes de que una violacin tcnica ocurra. De hecho, en el mundo moderno
de hoy donde el concepto de la propiedad se ha hecho ms complejo, algunos banquer
os cautelosos escriben hipotecas que citan el arriendo/opciones como una violacin
.
Como el inversionista, debera examinar dos avenidas en cualquier acuerdo. En prime
r lugar, tiene su estado alguna tal ley por lo cual los acuerdos del arriendo/op
cin violan la clusula debida en venta dentro de hipotecas? En segundo lugar, hay al
l alguna lengua dentro de la hipoteca especfica de un dueo con quien desea hacer el
negocio que provocara una rentabilidad de la hipoteca si la propiedad fuera cont
rolada por un arriendo/opcin? Si all
El 180 Arriendo/Opciones II: Arreglo de Contratos y Cierres
es, en el caso ltimo que es el mejor para ver si el problema se puede evitar por
segn la expresin de la hipoteca, acuerdos separados o algn cambio de la expresin esp
ecfico dentro de su acuerdo con el dueo que podra ser recomendado por su abogado.
Si parece que ninguna solucin aparece, antes de que deje van del acuerdo siempre
puede ir al banco o hipotecar la compaa antes mencionada y suplicar ellos para pas
ar por alto el arreglo. Toda la idea de un acuerdo del arriendo/opcin que provoca
una clusula debida en venta dentro de una hipoteca tiene la legalidad dudosa, pe
ro no quiere ser el caso de prueba.
LA RESOLUCIN DE UN CIERRE SIMULTNEO
Cuando cierra un arriendo/opcin a menudo usar un procedimiento llam un final simultn
eo. Y, expresamente, cmo cierra la venta sin tomar el ttulo? Sin usar su propio dine
ro? Aqu estn algunos elementos bsicos: En un arriendo/opcin consigue una opcin de tom
ar el derecho a la propiedad en algn futuro tiempo. Idealmente, el ttulo nunca se
cede hasta que su arrendatario-comprador est listo para asumir. Su nombre nunca p
uede aparecer en el ttulo o el registro oficial de la transaccin. Su objetivo en u
n arriendo/opcin con un vendedor es tener simplemente una reclamacin del ttulo, que
ejerce slo entonces vende la propiedad a su cliente, por lo general a un arrenda
tario-comprador a quien alquila la propiedad. No hay necesidad de usted de soste
ner el ttulo, ya que se asegura su opcin y papeles del acuerdo firmados con el ven
dedor son asignables a un comprador de su opcin.
El final simultneo con su arrendatario-comprador entonces esconde su acuerdo de p
recios con el vendedor.
Note que cuando usted venta al por mayor por lo general pasa el acuerdo a otro in
versionista comercial para una ganancia modesta, pero cundo pasa un arriendo/opcin
, usted por lo general creta una ganancia sustancial, y trata con un cliente det
allista que debera tratar suavemente - si por ningunos otros motivos que porque e
se individuo le paga ms!
De este modo, puede sentir que es sabio tomar el ttulo aunque slo sea durante unos
minutos. En otras palabras, dos transacciones separadas pasan al mismo tiempo.
Podra establecer una confianza con una corporacin de la responsabilidad limitada (
LLC) como el beneficiario de la confianza y tomar el ttulo en esta manera si se p
reocupa por su nombre personal usado.
Como con muchos de los aspectos legales en la transferencia de la propiedad, con
sulte con su abogado para el mejor arreglo.
Con vendedores tiene ms de Una flecha en su temblor 181
CON VENDEDORES TIENE MS DE UNA FLECHA EN SU TEMBLOR
Digamos se puso en contacto con una pareja docena de dueos de propiedades del alq
uiler en su rea que localiz de anuncios en su peridico local, pero pocos se interes
aron en hacer un arriendo/opcin. Cree que algo es incorrecto con su enfoque y qui
ere saber cmo cambiarlo.
En primer lugar, no se limite a slo un enfoque. Est flexible. Adems, si se encuentr
a con un acuerdo usted mismo no quiere en este momento, tal vez puede la venta a
l por mayor l a otro inversionista.
En segundo lugar, no deje a nada entrar en el camino del que escucha al vendedor
cuando l o ella hablen de la naturaleza de su problema. Use una pequea arte de ve
nder, no hay prisa, y averige lo que puede hacer para ayudar. La experiencia en l
a conversacin con dueos le ayudar en objeciones que se manejan - y esto es sobre qu
la venta es todo.
Despus de todo, con el arriendo/opciones encontrar a dueos que no quieren vender, a
lquilar slo. Otra objecin consiste en que los dueos tienen cuidado con tener subarr
enda a alguien ms. Y por supuesto, la objecin ms grande para algunos dueos consiste
en que no quieren que usted haga el dinero de su propiedad. Pero nunca ser capaz
de responder a las objeciones de los dueos si no escucha lo que sus necesidades s
on y lo que en el detalle los molesta. Trate de ver la situacin grave del dueo des
de su punto de vista. La idea es sacar al dueo, descubrir su necesidades y ver si
puede ofrecer la ayuda - en ese pedido.
Una vez que comience a conseguir un poco de informacin sustancial del dueo en su c
onversacin inicial, es tiempo de moverse ms all del telfono. Su uso del telfono deber
ser un poco ms que establecer el contacto y conseguir un sentido de si su modo d
e hacer el negocio podra apelar al dueo. Una vez que consiga el esencial del acuer
do, vaya directamente a una reunin personal, en la propiedad de ser posible. La g
ente no va a hablar de sus necesidades sobre el telfono, pero una vez que ample la
cortesa de reunin de ellos, tiene una posibilidad de establecer una relacin que va
le la pena. Y slo entonces puede con eficacia calcular los detalles de un acuerdo
que podra solucionar su problema as como hacerle dinero.
El siguiente captulo le mostrar cmo cambiar marchas y cambiar de un enfoque comprar
-y-vender a uno donde compra y cree, as ampliando su capital durante un tiempo am
pliado.
C H UN PUNTO E R
13
Comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
Este captulo deja las estrategias de la propiedad a corto plazo de comprar y vend
erse para considerar la ventaja de comprar y sostener para un plazo ms largo para
mayores ganancias.
COMPRE Y VENDA, O COMPRE Y SOSTENGA
Muchos gures de bienes inmuebles impostores ponen el concepto en duda de compra y
posesin, diciendo que el alquiler no es tan atractivo o econmicamente viable como
ha estado en el pasado. Su argumento es que los derechos tributarios han cambia
do, y la economa ya no es tan favorable como era en los aos 1980 cuando la inflacin
rpidamente creciente hizo la estrategia comprar-y-sostener muy provechosa.
Estos naysayers adelante declaran que hay menos riesgo en estrategias que permit
en que brinque en y del mercado para perodos cortos. Tambin levantan el viejo espa
ntajo de ser un propietario, implicando que es un demasiado gran fastidio para r
eparar servicios y tratar con arrendatarios y tal.
Hasta cierto punto tienen un punto: hay menos dolores de cabeza en compra y vent
a, o compra y cambio, o wholesaling o utilizacin del arriendo/opciones. Despus de
todo, quien quiere tener 25 unidades extendidas todos
182
La compra y alquiler de la Familia Sola 183
cada uno con un promedio mensualmente adelanta despus de gastos de 100$? Esto es slo
 30000$ por ao! Mucho riesgo, por no decir nada de molestia, para slo una cantidad
modesta. Es difcil enriquecerse as.
Si, por supuesto, esto es todo que haba a ello. Pero, para poner el argumento en
la perspectiva, los naysayers son correctos, pero slo una mitad de derecho. Lo qu
e no pueden poner en su argumento es que cada mercado local es diferente. Y como
un practicante de inversin inmobiliaria debe trabajar dentro de los parmetros de
que oportunidades son las ms provechosas. Si no tiene como muchas oportunidades d
e usar el arriendo/opciones, o comprar y reconstituir el casas que necesita repa
raciones, la mejor oportunidad puede estar en, s, comprando y sosteniendo. Y qu le
iba comprar-y-sostener? En muchas reas, y esto seguramente vara hasta dentro de ca
da ciudad, puede ser una casa de la familia sola o el piso pequeo o edificio come
rcial.
De este modo, la respuesta debe guardar todas las estrategias en la perspectiva.
Vamos a cotizar un poema:
El pesimista se queja del viento, el optimista espera que esto cambie, y el real
ista ajusta las velas.
- Annimo
LA ESTRATEGIA COMPRAR-Y-SOSTENER
La estrategia comprar-y-sostener que sigue podra ser de comprar la propiedad en v
ecindades que mejoran, reconstituirlos hasta el nivel de otras casas, conseguir
a arrendatarios intachables (control de crdito, tiempo en trabajo, residencia ant
erior, etc.). Adelante, debera tener el flujo de fondos positivo con el pensado v
enta o wholesaling el resto. No tiene que ser slo un propietario para hacer el di
nero en bienes inmuebles. Es sabio ser consciente de todas las tcnicas - el arrie
ndo/opciones, comprando y vendindose en vez de la posesin, wholesaling, reconstitu
ye, cambiando.
En contraste con una atencin primaria a convenir y revender singlefamily casas, p
odra optar por usar la estrategia comprar-y-sostener con unos dos - o residencia
de tres familias. La llave es para cada inversionista para tener estrategias mlti
ples en su caja de herramientas.
LA COMPRA Y EL ALQUILER DE LA FAMILIA SOLA
A veces en la busca de un superior por el casas que necesita reparaciones encuen
tra un acuerdo en una vivienda unifamiliar que no puede renunciar y esto no requ
iere
184 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
trabajos de reparacin en absoluto. Si comprueba los precios de comparable (en el
estado actual) propiedad y encuentra que lo que compra es 15% menos, es muy. Lo
puede comprar y revender o guardarlo como un alquiler. En el mercado de hoy el c
oste de adquisicin de una familia sola no tiene normalmente un flujo de fondos po
sitivo en cuenta, pero digamos estn dos casas lejos de su casa familiar y no quie
re la confusin a los otros vecinos de una venta inmediata. Quizs quiere esperar un
ao o dos antes de la venta.
Una de las primeras consideraciones es para qu la puede alquilar. Principio compr
obando alquileres, si alguno, en la vecindad. Cmo hace suyos se comparan con aquel
los? Se tiene que quedar de acuerdo con el mercado y guardar un flujo de fondos
positivo. En este caso, porque paga menos que el valor de mercado, su hipoteca ms
modesta permite que usted alquile a precios favorables que traern una cantidad d
e efectivo modesta.
LA UTILIZACIN DE PROPORCIONES RPIDAS PARA VALORAR EL ALQUILER DE LA FAMILIA SOLA
La tres siguiente conversacin de captulos ms sobre la valoracin de una corriente de
ingresos, pero aqu est una manera rpida de hacerlo adems del anlisis de venta compara
ble explicado en la seccin superior por el casas que necesita reparaciones en la
valoracin de casas de la familia sola (el Captulo 6).
A veces en un mercado de la vivienda caro puede ser difcil conseguir el precio de
l alquiler tiene que cubrir hipoteca y gastos a una casa de la familia sola. Aqu
estn un par de ideas que le ayudarn a analizar su mercado local. Haga una revisin i
nformal de su mercado del alquiler comprando el peridico del domingo y haciendo u
na lista de alquileres. Ponga las cantidades del alquiler en una lista en dos co
lumnas de todos los tres - y casas de cuatro dormitorios. Entonces, constituya d
e los alquileres por ambas tallas de casa.
Con objetivos de un ejemplo, vamos a suponer que el alquiler medio por una casa
de tres dormitorios sea 1.150$; para una casa de cuatro dormitorios, 1.400$. Aho
ra vamos a hacer una estimacin muy spera de cual el valor de estas casas del alqui
ler podra ser. Es inexacto para usar el mismo mtodo que es usado para valorar una
propiedad del piso, pero vamos a tomar a prstamo al menos un poco de ese pensamie
nto. Tambin podemos hacer una asuncin inexacta que hasta una mitad de ingresos del
alquiler va al pago de impuestos, seguro, etctera. As pues para la casa de tres d
ormitorios su alquiler anual sera 13.800$, una mitad de los cuales es 6.900$, de
los cuales pagara su hipoteca y recibira la ganancia. Note que esta cantidad resta
nte se llama los ingresos operativos netos (NOI) como explicado detalladamente e
n
La utilizacin de proporciones rpidas para valorar el alquiler de la Familia Sola 1
85
ESTUDIO DEL CASO: empezar en compra y posesin de un alquiler de la Familia Sola
Un matrimonio joven me llam y pregunt sobre la compra de una casa que podran alquil
ar. Dijeron que buscaban algunos ingresos extra y tambin queridos para saber si,
si los poseyeran mucho tiempo, podra ser capaz de financiar la educacin universita
ria de su pronto para ser el nio nacido. Admitieron que haban salvado slo 1500$, pe
ro haban dicho que querran trabajar en arreglar algo. Suger que miren a algunas cas
as en una vecindad particular donde all un poco estuvieron en venta por signos de
l Dueo. Hicieron el trabajo preliminar y unas semanas ms tarde llamado para decirm
e que haban encontrado a un vendedor que les mostr su casa y que pareci que pregunt
a un precio justo. Vendra y lo mirara para ellos?
El propio dueo no haba vivido all durante varios aos y lo haba estado alquilando. Per
o porque se haba movido del estado ya no quiso ser un propietario. Dio a la parej
a joven una llave, y con el permiso de los arrendatarios entr para inspeccionar m
ientras estuvieron en el trabajo. Hice una evaluacin del cuarto por cuarto cuidad
osa e investigu lo que podra ver del elctrico, fontanera y sistemas de calefaccin. De
mi inspeccin arregl una lista de lo que se tuvo que hacer inmediatamente y lo que
se podra aplazar hasta el prximo ao.
Si los arrendatarios presentes permanecieran, el interior no se tendra que limpia
r y pintarse hasta algn tiempo en el futuro. La casa necesit algunas reparaciones
de fontanera menores junto con un nuevo horno. La pintura exterior y la reparacin
del tejado eran crticas - se tenan que hacer cuanto antes.
Mi lista de need-do vino a slo ms de 8000$, que indicaron que el vendedor quiso de
masiado para la propiedad. Basado en mi estimacin para reparaciones negoci para la
pareja joven un precio de venta inferior y una pequea segunda hipoteca, permitind
oles comprar la casa.
Para el trabajo ellos y sus amigos moderadamente expertos y parientes no podan ha
cer, contrataron comerciantes y eran capaces de terminar el trabajo en unos mese
s mientras guardaron a los arrendatarios existentes. En tres aos su segunda hipot
eca se pag y estaban listos para comprar otra casa.
186 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
El captulo 14 sobre alojamiento de la multifamilia. Si ahora supone que esto 6.90
0$ son su vuelta en una inversin que le gan el 7%, entonces la inversin supuesta de
la casa de tres dormitorios podra valer 98570$. Esta cantidad ltima es una conjet
ura spera y nunca debera ser usada para sustituir el anlisis de ventas comparable c
omo explicado en la seccin superior por el casas que necesita reparaciones, pero
aqu quise mostrarle un mtodo de la taquigrafa de valorar alquileres de la familia s
ola.
Para seguir este ejemplo adelante, alquilar de manera rentable una casa singlefa
mily debe conseguir con eficacia que al menos el 1% al 1,25% del precio de venta
de la casa en el alquiler mensual apoye sus gastos de funcionamiento relacionad
os por los propietarios e hipoteca. En nuestro ejemplo del de tres dormitorios,
1.150$ mensualmente alquilan en un precio de venta de 98570$ es el 1,17%.
Note que las cifras pueden variar segn su rea, hasta la vecindad especfica en la cu
al investiga. En algunas reas el por ciento por el cual puede multiplicar el dine
ro efectivo del alquiler despus de gastos puede ser el 5%, mientras en otras reas
podra estar bien ms del 8%. Lo mismo se mantiene para el por ciento de precio de v
enta; podra ser menos del 1% en una vecindad y casi el 2% en el otro. Lo que quie
re hacer es establecen estos porcentajes (proporciones rpidas) en cada subrea o veci
ndad en la cual desea tratar en la propiedad. Una manera de atarlos para vecinda
des sustanciales es comprobar en oficina de su asesor local los alquileres mensu
ales, y venta y costes operativos de casas que se han vendido.
Como slo vio en la proporcin rpida que relacion el alquiler mensual al valor de la p
ropiedad, desea incrementar la proporcin tanto como posible para aumentar sus gan
ancias mensuales. Obviamente, para hacer esto no quiere bajar el valor de la pro
piedad, pero mejor dicho levantar el alquiler. Por ejemplo, una casa que tiene u
na capacidad adquisitiva de 90000$ y alquila por 900$ por mes tiene una proporcin
del alquiler al valor de 1. Si la misma casa se alquilara para un alquiler mens
ual de 1.100$, la proporcin sera 1.2.
Ahora que tiene este instrumento, mira a cmo la proporcin podra cambiar en valores
de la casa diferentes. Una casa en la misma vecindad que la que en el ejemplo pr
ecedente que tiene una capacidad adquisitiva de 140000$ y alquila por 1.200$ tie
ne una proporcin del alquiler al valor de slo 0,9.
Proporcionalmente, una casa cercana que se valora en 50000$ y tiene el alquiler
mensual de 800$ tiene una proporcin de 1,6. Qu contina aqu? Nos podemos quejar todo q
ue queremos, pero en muchos mercados resulta ser un hecho de la vida que las cas
as ms alto valoradas no reciben la misma proporcin de ingresos del alquiler que ha
cen a sus hermanos ms baratos.
Compruebe esto en su propio mercado local. Su entendimiento del alquiler al valo
r diferente proporciones rpidas le dar una mejor idea de cmo
Los cinco instrumentos que llevan a riqueza 187
a propiedad de precios. Seguramente, si va a comprar y alquilar grupos de casas,
podra optar por la propiedad ms abajo valorada. Con sus proporciones ms altas hay
simplemente una proporcin ms grande del dinero dejado terminado para gastos, hipot
eca y ganancia.
Slo realice que finalmente puede querer vender aquellas casas lowerpriced. Si su
mercado tiene la actividad de ventas suficiente en estas casas, entonces es cubi
erto. Si, sin embargo, el mercado activo est en el ms atractivo, medio a casas val
oradas superiores con tres o cuatro dormitorios y dos o dos y una mitad de baos,
le aconsejaran usar su estrategia comprar-y-sostener en el rea ltima, como a menudo
en muchos mercados estas casas son las ms deseables.
Sin embargo, la cubierta lejos de precios del alquiler en las casas del valor ms
alto es uno de los motivos en los cuales la tcnica comprar-y-sostener no es tan p
opular como conseguir y consiga la tcnica, como convenir y revender, donde un inv
ersionista no se hace agarrado con alquileres mensuales que no pueden ofrecer un
a vuelta razonable.
De este modo, si desea a casas comprar-y-sostener, busca proporciones del alquil
er al valor que son relativamente altas de modo que haya bastante dinero dejado
terminado para la ganancia. Y la ganancia debera venir antes de la complacencia s
u ego con la propiedad encantadora.
LOS CINCO INSTRUMENTOS QUE LLEVAN A RIQUEZA
Sobre qu es la inversin comprar-y-sostener todos? Aqu estn algunas explicaciones:
1. Flujo de fondos. El flujo de fondos es la diferencia entre ingresos del alqui
ler y gastos de funcionamiento (impuestos, seguro, mantenimiento, direccin, etc.)
, incluso pagos de la hipoteca (inters y principal). Obviamente, en la compra de
una propiedad quiere asegurarse que hay bastantes ingresos del alquiler para cub
rir lo que cuesta para dirigir el edificio as como la deuda hipotecaria. En la ne
gociacin de una hipoteca puede querer estirar el trmino de modo que sus pagos mens
uales sean fcilmente tenidos cuidado de por el flujo de fondos. Un aliado cercano
del flujo de fondos es ingresos operativos netos (NOI), que son el dinero efect
ivo restante despus de gastos, pero antes de la amortizacin de la deuda. Los ingre
sos operativos netos son importantes ya que a menudo son usados para ayudar a de
terminar el valor de la propiedad. Ms en flujo de fondos y NOI en los dos siguien
tes captulos.
2. Amortizacin. Generalmente su pago de la hipoteca consiste de una cantidad de i
nters y una cantidad principal. Mientras tiene a
188 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
hipoteca convencional y no un prstamo nicamente de inters, su equilibrio del prstamo
ser reducido por la cantidad de cada pago principal que hace. Esta reduccin princ
ipal se llama la amortizacin y su capital es proporcionalmente aumentado por la c
antidad de cada pago principal. Aunque muchas propiedades no se sostengan para l
a jornada completa del trmino de la hipoteca, si fueran la hipoteca entera se hab
ra pagado y se habra recuperado en venta. Como puede ver, la amortizacin con el tie
mpo es una serie de pequeos pasos que le hacen rico.
3. Accin de palanca. La accin de palanca generalmente se refiere a la cantidad del
por ciento que puede tomar a prstamo en el valor de una propiedad. Por ejemplo,
se dice que una propiedad que es el 90% financiado tiene un alto grado de accin d
e palanca. En otras palabras, la accin de palanca es cunto de una propiedad puede
controlar con una cantidad de dinero mnima abajo. Seguramente, el riesgo viene co
n la accin de palanca alta. Y de que hablan en este libro tiene mucho para hacer
con asegurarse que la propiedad que asegura puede pagar el endeudamiento incurri
do. Recuerde, como slo vio con la amortizacin, el dinero prestado puede ser una ve
ntaja enorme cuando pagado con el tiempo y cuando pagado por por ingresos del al
quiler. La leccin se debe asegurar que no sobrereforza la propiedad con una hipot
eca que no puede ser pagada por por ingresos del arrendatario.
4. Apreciacin. La apreciacin es el crecimiento del valor de una propiedad. La apre
ciacin en el valor a menudo es el resultado de inflacin que causa un movimiento a
precios alguna vez ms altos. En el pasado, muchas decisiones de la inversin se tom
aron nicamente en el potencial para la apreciacin. La apreciacin no debera ser su nic
a razn de la compra, pero indudablemente ha hecho a ms personas ricas que cualquie
r otra ventaja. En el mercado de hoy debe equilibrar la posibilidad para la apre
ciacin con el deseo de flujo de fondos, amortizacin y proteccin fiscal.
La apreciacin tambin puede ser realzada por mejoras hechas a la propiedad. stos pod
ran ser lo que hace a un superior por el casas que necesita reparaciones, o hasta
el edificio de pisos adicionales en un edificio de la multiunidad. En todos los
casos termina con una propiedad ms valiosa, de ah ms apreciacin.
5. Ventajas fiscales. Una de las ventajas dentro del cdigo del impuesto federal e
s que se puede depreciar (sabio por la contabilidad) el edificio (es decir, llam
ada parte mejorada, no tierra) en su propiedad por el perodo del tiempo. Con todo
s los objetivos prcticos esto permite que impuesto sobre la amortizacin (es decir,
pagos principales) as como sobre el flujo de fondos se aplace a un tiempo poster
ior. Adelante, cambiando, puede aplazar el impuesto hasta un futuro establecimie
nto si transfiere su capital corriente en
Capital Gains Tax Review 189
la manera apropiada en un ms grande, y potencialmente ms lucrativo, propiedad.
Cualquiera de estas cinco ventajas hara la inversin en bienes inmuebles pesar ms qu
e la mayor parte de otras oportunidades. Y cuando estn todos disponibles en una i
nversin de la opcin, son la dinamita. En ninguna parte ms puede ganar la cantidad d
e efectivo ms potencial amortizando un prstamo con el dinero de otra gente, tener
un activo fijo de la proporcin importante que crece en el valor, y defiera a un f
uturo tiempo el impuesto sobre ingresos en efectivo corrientes as como la gananci
a en venta.
UNA REVISIN DEL IMPUESTO SOBRE LA PLUSVALA
Cmo cambia su situacin fiscal y qu ventajas tiene en cobrar los impuestos en las gan
ancias de una inversin que sostiene durante un tiempo ms largo? Expresamente, ahor
a que ya no es un inversionista a corto plazo donde sus ingresos se tratan como
ingresos ordinarios, debe considerar el tratamiento especial del impuesto sobre
la plusvala.
Parece que nuestras leyes del impuesto federal cambian constantemente. Una vez q
ue nos acostumbremos a un juego de normas aparece nuevo. A principios de los aos
1990, una nueva ley hizo el impuesto mximo sobre la plusvala el 28%, pero ahora te
nemos los Empleos y Acto de Reconciliacin de la Deduccin impositiva de Crecimiento
 de 2003. (Ver otros precios en el Captulo 20 sobre los nuevos derechos tributari
os.)
En primer lugar, la nueva ley de la plusvala ha reducido el impuesto al 15%, pero
como muchos aspectos del cdigo tributario, esto no es verdad todo el tiempo. Vam
os a tratar de poner algunos en una lista fundamentos. En primer lugar, hay un c
onjunto de reglas para contribuyentes en el 15% o categora tributaria menos margi
nal y otro porcentaje para contribuyentes en el 15% o ms alto. Ambos grupos de co
ntribuyentes que sostienen su propiedad 12 meses o menos impuesto de la paga sob
re la plusvala a precios de ingresos ordinarios. Hasta ahora, bien. Ahora se hace
ms complicado. Para una propiedad vendida sostenindose durante 12 meses, la ganan
cia se considera a largo plazo. En este caso, el grupo ms abajo cobrado los impue
stos, el 15% o menos contribuyentes, paga un mximo del 5% en una ganancia a largo
plazo.
Sin embargo, si el contribuyente en el grupo ms alto cobrado los impuestos, ms del
15% (categora tributaria marginal), ha sostenido la propiedad durante 12 meses, l
o ella pagarn un mximo del 15% en una ganancia a largo plazo.
Con miedo que hicieran el cdigo tributario parecer simple, el Congreso opt por una
regla especial para bienes inmuebles de la inversin: La parte de unas ganancias
de capital a largo plazo asignadas a deducciones previas para depreciacin
190 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
se puede recobrar como ingresos ordinarios. En otras palabras, si es el 15% (o ms
) contribuyente, pagar el precio de la plusvala mnimo del 15%, pero cuando ajustado
para deducciones de la depreciacin previas, una cantidad proporcionalmente ms alt
a.
Note que las prdidas de capital se pueden descontar hasta el grado de plusvala, co
n prdidas de capital no usadas llevadas. Adems, hasta 3000$ de prdidas de capital s
e pueden descontar contra ingresos ordinarios. De una vuelta conjunta, el lmite d
e 3000$ se aplica a las prdidas combinadas de ambos cnyuges; el lmite se reduce a 1
500$ para personas casadas que archivan por separado. Adelante note que las prdid
as no se permiten en ventas entre el contribuyente y hermanos o hermanas, padres
, abuelos, nios o nietos. Adems, ninguna prdida se puede afirmar en una venta a su
cnyuge, aunque las reglas de cambio libres de impuestos se puedan aplicar.
As los inversionistas cuya ganancia es generalmente atribuible a la deduccin de la
depreciacin tendrn que pagar el precio de ingresos ordinario ms alto mientras aque
llos cuya ganancia es de un precio de compra bajo a una ventaja del precio de ve
nta ms alta teniendo slo un impuesto del 15%. Para un inversionista que sostuvo su
propiedad a travs de la decadencia de finales de aos ochenta y tuvo que seguir to
mando una deduccin de la depreciacin, pero no consigui la ventaja de la apreciacin d
e precios, el soporte ms alto se aplica, mientras aquellos que compraron durante
la pendiente y cuya ganancia es generalmente la apreciacin de precios tienen la t
asa impositiva inferior.
Las buenas noticias son que para los que compran ahora y en el futuro, una tasa
impositiva modestamente inferior del 15% mximo se aplicar... mientras el Congreso
no se encuentra otra vez.
EL MANTENIMIENTO DE ESTADO DEL INVERSIONISTA CON EL IRS
Para inversionistas que compran y sostienen la propiedad es importante mantener
el estado del inversionista y as guardar el impuesto sobre la plusvala inferior. En
contraste, el estado del distribuidor requiere que cualquier ganancia se cobre los
impuestos a precios de ingresos ordinarios, aun si una propiedad se cree ms larg
a que 12 meses. El cuidado de un estado del inversionista no es por lo general u
n problema para aquellos que compran y sostienen la propiedad durante largos per
iodos. Pero si compra y se vende continuamente en una base regular se puede hace
r secreto como un distribuidor.
La determinacin actual de si es un distribuidor o un inversionista depende de los
detalles en cada transaccin particular. Por ejemplo, el desarrollo continuo de p
arcelas de tierra grandes en ms pequeo podra provocar muy bien el IRS para consider
ar su estado para ser ese de un distribuidor. Sin embargo, probablemente no vend
r bajo la mirada del IRS si compra y sostiene casas de la familia sola o piso
Cambio de propiedad de conservar ganancias a largo plazo 191
edificios durante al menos varios aos. Note que las ganancias de tcnicas a corto p
lazo como casas que necesita reparaciones, arriendo/opcin y wholesaling se cobrarn
los impuestos a precios ordinarios ya que no son inversiones pasivas pero activ
as.
Normalmente, la propiedad sostenida como una inversin para ingresos pasivos no pr
ovoca el estado del distribuidor. Si lo que hace subidas al nivel de un comercio
o negocio, entonces el estado del distribuidor es ms probable. Su operacin de bie
nes inmuebles es sujeta a varias pruebas, incluso la naturaleza y el objetivo de
la adquisicin de la propiedad, la duracin de propiedad, el grado de desarrollo o
mejora en la propiedad, la solicitacin de clientes a travs de publicidad, el volum
en y frecuencia de ventas y la continuidad de actividades de ventas y relacionad
as con las ventas con el tiempo. El estado tambin es afectado por la comparacin de
ventas con otras fuentes de ingresos.
Para complicar adelante asuntos, aun si se clasifica como un distribuidor para a
lgunas propiedades, no significa que se tratar como un distribuidor para todas la
s propiedades. Por ejemplo, puede tener una firma de desarrollo donde paga impue
stos a precios ordinarios y tambin posee paquetes separados de la propiedad como
inversiones pasivas.
Su objetivo debera ser mantener el estado del inversionista. Y, generalmente, par
a comprar y sostener una propiedad durante un tiempo ampliado ya que una inversin
no provocar el IRS para clasificarle como un distribuidor. Adelante, puede aisla
r activos de la inversin en entidades separadas de aquellos que se podran llamar n
egocios activos. Por ejemplo, las actividades de desarrollo se podran conducir en
una corporacin S mientras la propiedad de la inversin se podra sostener en su nomb
re personal o en una sociedad.
CAMBIO DE PROPIEDAD DE CONSERVAR GANANCIAS A LARGO PLAZO
Debera ser consciente de la oportunidad proporcionada por los derechos tributario
s para aplazar el pago de un impuesto sobre la plusvala cambiando la propiedad, a
s permitiendo a la cantidad del impuesto permanecer como un pago al contado del c
apital para la compra de una propiedad ms grande.
Si ha sostenido una propiedad durante unos aos, en particular un bloque de pisos,
tiene que proteger el capital que ha aumentado. De nico camino puede evitar que
un impuesto grande sobre la venta debiera cambiar este capital a travs de un camb
io en otra propiedad. De hecho, libre de impuestos, o ms exactamente aplazado por
el impuesto, el cambio es uno de los modos principales de crear la riqueza en b
ienes inmuebles. La capacidad de hacer esto viene segn el Artculo 1031 de la Ley d
el impuesto sobre la renta, que posa las directrices para el mayor aplazamiento
fiscal disponible en cuanto a la propiedad. De hecho,
192 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
su efecto neto consiste en que el gobierno le da un prstamo sin inters para la can
tidad de dinero que habra pagado en el impuesto cuando vendi la propiedad, y no lo
tiene que reembolsar hasta que venda la propiedad que ha adquirido en el cambio
.
El cambio conserva su capital justo cuando lo reforce en una propiedad nueva, ms
grande. Esta situacin ocurre porque el Artculo 1031 de la Ley del impuesto sobre l
a renta cree que un cambio no es una venta, pero una transferencia de capital de
una propiedad (efectos personales o bienes races) al otro, y no es por lo tanto
gravable. El cambio, entonces, es ms que simplemente un modo de conservar el capi
tal abrigando impuestos; permitindole usar sumas que se habran por otra parte perd
ido a impuestos crea an mayor capital y ganancias. El cambio, entonces, se debera
considerar si quiere conseguir sus objetivos de la inversin. La tcnica no se combi
na para salvar cobra los impuestos dlares y ampliacin de su capital. As no esconda
una ganancia adicional que podra ganar componiendo a travs de la propiedad en una
nueva propiedad. Es la manera ltima de maximizar el rendimiento de sus activos.
UN INSTRUMENTO INDISPENSABLE - LA CALCULADORA FINANCIERA
Las transacciones con el casas que necesita reparaciones no requieren matemticas
de pedido ms alto - aritmtica slo simple. Con unidades de la multifamilia nosotros
la apuesta inicial - no al punto de clculo, agradezca a la calidad. Pero realment
e tenemos que abrir las frmulas que muestran cmo el dinero aumenta en el valor con
el tiempo.
Para hacer el dinero en bienes inmuebles sus necesidades son modestas. No necesi
ta un ttulo universitario, no tiene que heredar la propiedad, y no necesita hasta
mucho dinero (aunque unos ayuden). Una cosa que realmente necesita es una calcu
ladora financiera. No es para aadir y restar, aunque lo use para hacer esto; para
qu realmente lo usar le debe mostrar los nmeros mgicos - cmo el dinero aumenta con
tiempo, cmo un dlar hoy tiene un valor claramente cambiado en el futuro. Es su lla
ve a abrir la riqueza, la fundacin en la cual su carrera de la inversin se constru
ir.
En los viejos tiempos (cuando todava estbamos en el patrn oro) los inversionistas e
ntendieron nmeros en el papel a mano (tena las frmulas del siguiente memorizado - pu
f!), y despus (pero antes de Valle del Silicio) usaron mesas de la hipoteca donde
las respuestas estaban en columnas largas de nmeros (sabiendo que las frmulas tod
ava evitaban las mesas), y ahora finalmente, en tiempos contemporneos, tenemos el
financiero
Ejemplo A: el valor del dinero en el tiempo 193
calculadora. Ahora que las mesas de la hipoteca son extinguidas, con unas pulsac
iones hbiles, podemos descubrir algunas verdades increbles de lo que pasa al diner
o. (Note que aunque las calculadoras sean baratas y porttiles, los ordenadores pu
eden hacer el trabajo ms rpido y ms exhaustivamente con copias impresas complicadas
.)
Expresamente, aprendemos:
El coste para financiar una propiedad. Las distinciones entre varias hipotecas.
La produccin en una hipoteca. El valor presente y futuro de una serie de flujos d
e fondos. La produccin en una serie de pagos. El efecto de pagos tempranos a prsta
mos hipotecarios. Cmo financiar hipotecas rebajadas.
Estas nuevas calculadoras permiten que inversionistas vean de un vistazo lo que
los gastos de la hipoteca estarn bajo criterios diferentes. Por ejemplo, puede cam
biar al instante el trmino de un prstamo de 30 aos propuesto a uno de 15 aos, puede
cambiar tasas de inters ms pronto que los bancos, puede calcular la vuelta segn la
inversin o la tasa interna de retorno, segn un grupo de flujos de fondos desiguale
s - todos con un pequeo aparato electrnico que cuesta entre 20$ y 100$! Detrs en lo
s viejos tiempos era un proceso complicado del aspecto en libros y tablas para l
a rentabilidad en una hipoteca o el inters restante de un prstamo. Ahora cosecha l
as ventajas de los cambios del tubo de vaco al transistor al microchip y puede ca
mbiar precios, perodos de tiempo y cantidades del pago en no ms tiempo que toma pa
ra empujar un botn - todos con el objetivo de alcanzar decisiones ms provechosas ms
rpidamente.
Vamos a mirar algunos usos tpicos de una calculadora financiera.
EJEMPLO A: EL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO
Uno de los modos principales que una calculadora se usa en el anlisis financiero
es medir cmo el valor de una cantidad de dinero especfica cambia con el tiempo. Po
r ejemplo, vamos a ver cmo el equilibrio principal de una hipoteca cambia con el
tiempo. Si sacara una hipoteca de 120000$ en una casa singlefamily compr por la i
nversin que tena una tasa de inters del 75% (tasa de inters ms alta porque no es su r
esidencia) durante un perodo
194 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
de 30 aos, su pago mensual sera 83906$. Sus 83906$ incluyen un pago de intereses a
s como una cantidad para el principal cada mes durante 30 aos para reducir 120000$
que tom a prstamo al cero.
La mayor parte de calculadoras financieras tienen la capacidad de mostrar cunto h
abra pagado en el inters al final de ao as como el equilibrio principal restante.
Final de primer ao:
Inters pagado:
8.962,47$
El principal pag:
1.106,25$
Equilibrio restante: 118.893,75$
Final de segundo ao:
Inters pagado:
8.876,62$
El principal pag:
1.192,10$
Equilibrio restante: 117.701,65$
Final de tercer ao:
Inters pagado:
8.78407$
El principal pag:
1.284,65$
Equilibrio restante: 116.41700$
Note que ya que el tiempo contina las decadencias debidas del principal restante,
mientras la cantidad del principal pagado cada ao es ms alta y el importe de los
intereses es menos - siempre en total 10068,72$ anualmente ( 12 de 83906$ por mes
).
Final de dcimo ao:
Inters pagado:
7.900,61$
El principal pag:
2.168,11$
Equilibrio restante: 104.153,49$
Note cmo hacia el final del dcimo ao la cantidad de principal que se paga durante e
l ao se ha doblado casi desde el primer ao.
Ejemplo C: compra de una casa del alquiler 195
Tiene que esperar hasta slo despus del ao de veinte segundos para onehalf del equil
ibrio principal a pagarse.
Final de ao de veinte segundos:
Inters pagado:
4.75104$
El principal pag:
5.317,64$
Equilibrio restante: 60.433,97$
Y, tambin en el ao de veinte segundos, observe cmo el inters y las partes principale
s del pago mensual son relativamente iguales.
Lo siguiente es una variacin de este ejemplo.
EJEMPLO B: INTERS ACUMULADO Y EQUILIBRIO DEL PRSTAMO DESPUS DE UN PAGO ESPECIFICADO
Financia con un vendedor 92000$ en el inters anual del 7,75%, amortizado sobre un
trmino de 30 aos, pero con un pago del globo debido despus de cinco aos.
Quiere saber la cantidad del pago mensual, el importe de los intereses que pagar,
y la cantidad del pago del globo.
Pago mensual:
659,10$
Interese durante los cinco aos:
34.805,88$
Pago del globo a final de cinco aos: 87.259,92$
Trabajo fcil para una calculadora barata!
EJEMPLO C: COMPRA DE UNA CASA DEL ALQUILER
En la decisin si debera comprar una casa del alquiler de la familia sola, querr sab
er si la casa producir un flujo de fondos positivo y si tendr una tasa de rendimie
nto bastante grande para justificar la inversin.
El vendedor pregunta a 120000$. La casa se arrienda para el prximo ao en 1.100$ po
r mes o 13.200$ para el ao. Cree que puede seguir alquilando la casa a ese precio
durante los prximos cinco aos.
196 comprar-y-sostener yo: la Familia Sola
Contribuciones territoriales, seguro y promedio de mantenimiento aproximadamente
3.600$ por ao.
Manejar la propiedad usted mismo. Tiene 24000$ para un pago al contado y puede co
nseguir una hipoteca por 96000$ en el 7,25% (no su residencia primaria) la tasa
de inters anual con pagos mensuales amortiz ms de 25 aos.
Quiere saber si el alquiler cubrir los gastos, incluso los pagos mortgate mensual
es, impuestos, seguro y mantenimiento, y que tasa de rendimiento ganar en su dine
ro si vende la propiedad despus de cinco aos por 140000$.
Como la mayor parte de calculadoras financieras trabajan, primero determina los
pagos mensuales durante los cinco primeros aos. Entonces calcula la cantidad paga
da anualmente en la hipoteca y aade esta cantidad a los gastos de mantenimiento.
Entonces reste los gastos totales de los ingresos del alquiler.
Aqu est el flujo de fondos durante los cinco primeros aos: La calculadora encuentra
la cantidad del pago mensual siendo 654,89$, y anualmente 7.858,68$. Ahora expl
ica gastos anuales de 3.600$ e ingresos del alquiler de 13.200$ para una gananci
a cada ao de 1.741,32$. Despus calcula el equilibrio del prstamo despus de cinco aos
de 90.603,63$ y lo resta del precio de venta esperado de 140000$ de la propiedad
. Encuentra el capital siendo 49.396,37$. Finalmente, entra en el pago al contad
o de 24000$, la ganancia anual de 1.741,32$ durante los cuatro primeros aos y la
ganancia del quinto ao ms el capital de la venta de la propiedad, que iguala 49.39
6,37$. Entonces calcula la tasa interna de retorno (IRR), que en este ejemplo es
el 21,16%. Entre algunas aplicaciones de la calculadora financiera son:
pagos Mensuales a P&I (principal e inters) y a PITI (principal, inters, impuestos
y seguro).
pagos Mensuales a una hipoteca con un pago del globo.
inters Acumulado y equilibrio del prstamo despus de un pago especificado.
Tasa de porcentaje anual (APR) de una hipoteca de la tasa ajustable (ARM).
datos Relativos para tomar una nueva financiacin hipotecan la decisin.
El Inters y tiempo salvado con pagos de la hipoteca quincenales.
Programa de pagos en una hipoteca del pago graduada.
El valor actual de una inversin 197
prstamo del mejoramiento del hogar - segunda hipoteca contra primera hipoteca ms g
rande.
Valor actual de propiedad rentable. Tasa interna de retorno. lnea de Tendencia -
o continuacin de una tendencia existente - anlisis. Trmino requerido reducir un prst
amo a una cantidad especfica. Produccin de una hipoteca rebajada. Puntos requerido
s obtener una produccin especfica. la Produccin de un wraparound (o todo-abarcadura
que incluye todos
otros) hipoteca. Valor actual de un arriendo con hasta pagos. Produccin en un arr
iendo con pagos anticipados. la Depreciacin de un activo usando estandariz mtodos.
EL VALOR ACTUAL DE UNA INVERSIN
Una de las razones de la discusin sobre la utilizacin de una calculadora financier
a es que va ahora a comenzar a estudiar el anlisis de la inversin, la piedra angul
ar de que es un entendimiento del valor actual de futuros flujos de fondos.
Expresamente, en la consideracin de una nueva inversin de la propiedad, querr cuant
ificar las ventajas que espera recibir y querr comparar los retornos esperados de
varias inversiones posibles. Una manera de hacer lo que debe usar clculos del va
lor del dinero en el tiempo para encontrar el valor actual de las afluencias en
efectivo esperadas de la inversin.
El valor del dinero en el tiempo es bsicamente el concepto que un dlar recibido ho
y vale ms de un dlar recibido a algn punto en el futuro, porque el dlar recibido hoy
se puede invertir para ganar el inters. Los problemas del valor del dinero en el
tiempo generalmente implican la relacin entre cierta cantidad de dinero, cierto
perodo de tiempo y cierto precio del inters compuesto.
El siguiente captulo sigue la discusin del anlisis de la inversin, expresamente en l
a propiedad de la multifamilia.
C H UN PUNTO E R
14
Comprar-y-sostener II: la multifamilia
Despus de que hemos estudiado cmo podemos generar el dinero efectivo a travs del en
- andout las tcnicas de la compra, convenir y revender viviendas unifamiliares,
wholesaling propiedad a otros inversionistas, arreglando el alquiler-toown con a
rrendatarios-compradores, y luego en el captulo precedente que mira la compra-y-p
osesin la propiedad de la familia sola, ahora concentramos nuestra atencin en otra
estrategia comprar-y-sostener: la a largo plazo propiedad del edificio del piso
pequeo.
POR QU LA MULTIFAMILIA ES UNA GRAN INVERSIN A LARGO PLAZO
La inversin de bienes inmuebles tradicional de compra y posesin de una propiedad d
e la multiunidad ha cedido consecuentemente el xito durante dcadas. Entre los moti
vos son un coste inferior por unidad, menos competencia en la compra, menos tiem
po por arrendatario en la responsabilidad de la direccin y varios arrendatarios p
ara cubrir la prdida de la vacante potencial.
La parte de la idea detrs de un bloque de pisos es que si una casa es una inversin
buena, no iba dos, cuatro, seis, u ocho casas ser an mejor? Por supuesto. Ahora v
amos a poner a todos ellos en una caja y
198
Por qu la multifamilia es una gran inversin a largo plazo 199
tenemos un bloque de pisos (o pequeo edificio de oficinas) - una agrupacin de fami
lia sola unidades residenciales en una estructura fsica.
Aqu estn algunas ventajas ms de unidades mltiples: Cada piso individual cuesta menos
que su equivalente en una casa individual sola. Por ejemplo, un bloque de pisos
de tres familias podra costar 180000$. Esto es 60000$ por unidad. En algunas reas
puede ser difcil conseguir una casa en esa escala de precios. Y an, si las unidad
es se alquilan, cada uno causar la misma cantidad de ingresos del alquiler que tr
es casas separadas. Ya que los gastos de funcionamiento por unidad y el coste de
la hipoteca son menos, tiene una mejor posibilidad del alquiler que se rene de c
ubrir estos gastos y producir una ganancia. Una unidad mltiple que construye nece
sita menos en gastos de funcionamiento por unidad. Sus gastos son menos y son me
nos. El propietario cuesta como contribuciones territoriales y cuidado del csped
son mucho menos, salvndole una cantidad de dinero enorme por arrendatario. Los ed
ificios de la multiunidad generalmente cuestan menos por pie cuadrado que vivien
das unifamiliares. Si una casa cuesta 75000$ pero puede comprar un edificio de c
uatro unidades en 225000$, las unidades en el bloque de pisos son cada uno casi
19000$ ms barato. Y aunque pueda ser ms de una preocupacin a un arrendatario, las u
tilidades a menudo son ms caras para una casa de la familia sola que la cantidad
relativa para un piso. Lo mismo es verdad para la cantidad de hipoteca atribuibl
e a cada uno, que, en caso de la multiunidad ya mencionada, est siendo pagado a c
uenta por cuatro familias, no un. Unidades mltiples ofrecen un factor de la vacan
te mejorado. Cuando una casa para una familia es vacante, es totalmente vacante.
Tiene que pagar todas las cuentas hasta que encuentre a un nuevo arrendatario.
Sin embargo, si tiene un edificio de cuatro unidades y una de las unidades se ha
ce vacante, es slo un factor de la vacante del 25%. De hecho, ms unidades que tien
e, menos choque el factor de la vacante tendr en su flujo de fondos. Si uno es va
cante en un edificio de 12 unidades, su tasa de vacantes es menos del 9%. Como l
a vacante, los gastos de funcionamiento, la direccin y los gastos que financian s
on ms bajos por unidad, con mayor probabilidad mantendr un flujo de fondos positiv
o y hacer dejar el dinero para usar cualquier modo que quiera. Ms unidades le seal
an en direccin de la construccin de ms riqueza que puede obtener en cualquier otra
actividad - darle tiempo para perseguir sus sueos. Adelante, a menudo es capaz de
negociar mejor la financiacin un edificio con varias unidades en ello que una fa
milia sola. Esto es en parte porque ms bien que tener la financiacin confan en sus
ingresos, el propio edificio cede el dinero para devolver la financiacin, a menud
o en mucho mejores trminos. Y la financiacin est con frecuencia disponible del vend
edor.
200 comprar-y-sostener II: la multifamilia
En comparacin con casas de la familia sola gerentes, un edificio de multipleapart
ment es mucho ms fcil. Como las unidades son todos en una ubicacin no tiene que via
jar por todas partes para pedir que el mantenimiento se haga, coleccionar el alq
uiler, o por otra parte visitar a arrendatarios. Adems, es menos costoso para alq
uilar esto calcula que sera si el trabajo se extendiera. Y los otros que tienen h
acen el trabajo le permite el tiempo para encontrar la nueva propiedad.
El flujo de fondos en un bloque de pisos es considerablemente mayor. Si su coste
por unidad es menos, su factor de la vacante es menos, y su direccin le salva ti
empo y gastos, entonces va a haber ms dinero dejado terminado.
Como hemos visto, un edificio de la multiunidad crea la sinergia; es ms barato po
r unidad y ms fcil a poder. No siempre ser capaz de comprar y revender propiedades
del piso del mismo modo puede con casas de la familia sola, pero cuando hace una
ganancia, es grande. Slo se necesita ms tiempo - el perodo de tenencia medio para
una multiunidad es aproximadamente 10 aos.
Las multiunidades son ms fciles a financiar en una base por unidad. It no que los
bancos no son cautelosos sobre el prstamo del dinero en unidades de la multifamil
ia - son. Pero es mucho ms fcil hacer un informe financiero positivo para 10 unida
des en un edificio que para 10 casas separadas. Como la propiedad del piso es un
a inversin de las empresas, a menudo es posible conseguir al vendedor que financi
a, mientras que en caso de viviendas unifamiliares, por lo general viva en por el
dueo, la financiacin secundaria es ms difcil de arreglar.
Los pisos son ms duraderos con el tiempo que casas de la familia sola en trminos d
e compacticidad del diseo y la solidez de la estructura, y en parte por esta razn
son rentables a una variedad ms amplia de arrendatarios.
Note que la rentabilidad relativa de casas contra unidades de la multifamilia (r
iesgos y vueltas) se debe juzgar segn las oportunidades y las caractersticas del c
ada mercado local.
PROPIEDADES OBJETIVO QUE TIRAN DINERO EFECTIVO
Como con el casas que necesita reparaciones, la mayor parte de las propiedades d
e la multifamilia que comprar pueden no ser generosas - de hecho, unos pueden ser
completamente desiguales. En efecto, cuando mira una propiedad hermosa debera ca
lcular que no ser capaz de hacer el precio trabajar y que hay probablemente mucho
s compradores detallistas que pagarn un premio por propiedades elegantes, confecci
onadas. Aun si las ventas comparables indican un precio bueno, a veces no puede i
r adelante a menos que haya un dramat-
Principio investigando alquileres, tasa de vacantes y gastos 201
el mercado ically creciente en su rea, porque no tendr bastante dinero efectivo ge
nerado de alquileres para hacerlo pagar.
Debe haber acuerdo entre valor total, dinero efectivo generado despus de gastos,
financiando gastos y reparaciones. No es bastante bueno slo para una propiedad de
ser lo que piensa bien se valora si el dinero efectivo despus de gastos no justi
fica el precio. Del mismo modo, si una propiedad necesita reparaciones extensas,
el precio ms bajo puede ser demasiado. Incluso los alquileres altos hacen el val
or de una propiedad discutible si no hay bastante dinero para cubrir la financia
cin. Por consiguiente, las propiedades que tiran el dinero efectivo y no necesari
amente son las ms atractivas son estos que pueden pagar mejor los gastos y encont
rar obligaciones de financiacin.
CREE UNA DECLARACIN DEL GASTO Y INGRESOS EXACTA
Ahora que sabe algunos motivos por qu debera considerar propiedades de la multifam
ilia, tenemos que bajar a la realidad bsica de cmo determina lo que es muy y cmo la
hace trabajar. De este modo, saque su calculadora y vamos a aprender cmo averigu
ar si una propiedad es una inversin buena. Vio el mtodo primario de valorar el cas
as que necesita reparaciones correspondiendo a una propiedad a ventas recientes
de la propiedad similar. Ese mtodo tambin puede ser usado para valorar la propieda
d de ingresos, pero aqu nos concentraremos un ms comnmente usado (y mucho ms fcil) tc
ica de corresponder a los ingresos netos de una propiedad con ese de los ingreso
s netos de una propiedad similar y su precio de venta respectivo.
PRINCIPIO INVESTIGANDO ALQUILERES, TASA DE VACANTES Y GASTOS
Ingresos del alquiler
Como un comprador de la propiedad de la inversin, una de sus consideraciones ms im
portantes es cuanto alquiler una propiedad genera. Expresamente, cuando evala los
alquileres de un edificio particular, se debe preguntar si estos alquileres son
consecuentes con lo que se est cobrando en pisos comparables. O son ellos ms alto
que el promedio, o ms abajo? Si esta informacin comnmente no se conoce, puede encon
trar las respuestas preguntando a gerentes del piso y dueos. Quiere evaluar su ed
ificio sustancial con cantidades del alquiler encontradas en el
202 comprar-y-sostener II: la multifamilia
mercado de pisos del alquiler comparables. En mayora de los casos ser capaz de eva
luar los ingresos del alquiler de una propiedad particular ya que estn de pie. Pe
ro no deje pasar un ojo cauteloso para pisos que pueden alquilar en el encima de
l valor de mercado, as como debajo del valor de mercado. Una vez que haya hecho l
a determinacin de alquileres del valor justo, usar esta cantidad para el anlisis de
su propiedad sustancial.
Vamos a comenzar con algunas definiciones. El registro de alquileres o los alqui
leres totales cobrados se llaman la gruesa program ingresos; la palabra programada si
gnifica que si todos los pisos se alquilaran y las sumas se reunieron esto es lo
que debera conseguir. Pero en realidad cierta cantidad de la vacante puede ocurr
ir lo que se debe explicar, as como prdida del crdito para arrendatarios que por un
motivos o el otro no puede pagar. Cuando resta esta vacante y cantidad de la prd
ida del crdito del registro de alquileres o la gruesa program ingresos, la cantida
d restante se llama los ingresos operativos gruesos, significando que este dinero
es lo que realmente hace funcionar el edificio.
Concesin de la vacante
Siempre investigue la tasa de vacantes para su rea particular preguntndose directa
mente de propietarios de la inversin. Pregunte a la asociacin de los propietarios
locales o el grupo del inversionista. Tambin tenga la tasa de vacantes en cuenta
para el edificio especfico que considera. Aunque los precios puedan ser bajos en
cualquier momento, siempre figurar en algn precio razonable, ya que con el tiempo
van de arriba abajo. A menudo, los bancos de la hipoteca requerirn que un precio
entre el 5% y el 10% se use en cualquier anlisis de la propiedad. Aunque el fact
or de la vacante afecte enormemente sus criterios del gasto totales e ingresos e
ficaces, nunca eliminarlo para hacer un acuerdo parecer bien. Cuando en la duda
usan el 8% para el 10%. Note que una tasa de vacantes de medios del 75% que se e
spera que todas las unidades sienten vaco durante ms de 27 das (365 075), casi un me
s. Parece a mucho, y se debe proteger contra este riesgo de la desventaja. Mucho
s propietarios antes felices perdieron su ardor sobreconstruyendo en los aos 1980
hecho pisos abundantes. Como hay muy poco control exterior en la industria de l
a construccin adems de la divisin por zonas, espere que estos excesos pasen otra ve
z.
Gastos de funcionamiento
Los gastos de funcionamiento son cualquier coste que apoye la capacidad de una p
ropiedad para producir ingresos as como cualquier gasto tena que mantener la propi
edad. Esto incluye contribuciones territoriales, seguro, utilidades, mainte-
Principio investigando alquileres, tasa de vacantes y gastos 203
nance, direccin y provisiones. No incluye pagos de financiacin como inters o princi
pal por ningn prstamo, tampoco incluye gastos de capital que mejoran la propiedad.
No incluye obligaciones tributarias de la renta personal si relacionado con la
propiedad o no, tampoco incluye la depreciacin o la recuperacin del coste, que ver
en el siguiente captulo.
En estimacin de gastos de funcionamiento, ser exacto. Sepa exactamente lo que con
tina en el edificio en el cual se interesa. Los ingresos exactos y los gastos lle
van a una determinacin exacta de valor y financiar. No compare los gastos del ao p
asado para los ingresos supuestamente ms altos de este prximo ao. Haga la parte de
enfrente: Compare el horario existente de alquileres a los gastos de este prximo
ao. Para hacer esto no debe hacer caso de las cifras provistas por el dueo. Haga s
u propia investigacin usando los ejemplos aqu como una pauta. Nunca suponga que la
s unidades alquilen para ms a menos que consiga la confirmacin definida en el merc
ado. Cualquier subida precipitada del alquiler es muy rara ya que los arrendatar
ios existentes pueden ser legalmente capaces de resistir. Y las unidades se debe
n por lo general mejorar antes de que una subida del alquiler significativa se j
ustifique.
Aqu estn algunos gastos de funcionamiento tpicos y cmo los podra investigar:
Publicidad. Tendra que hacer publicidad para nuevos arrendatarios ya que los piso
s se hacen disponibles. Es un pequeo coste, pero todava se debe atribuir al edific
io.
Direccin. Si lo hace usted mismo o alquila una empresa de gestin, el gasto ser lo m
ismo. Asegrese que calcula el 7% al 10%. Aun si encuentra un vivo - en el gerente
residente que guardar a los arrendatarios felices y coleccionar el alquiler, toda
va cuesta. Si el edificio considera la compra es bastante grande - seis unidades
o ms - puede necesitar a un gerente residente local cuyo coste se debera calcular
por separado de la direccin.
Contribuciones territoriales. Verifique las contribuciones territoriales del prxi
mo ao en las oficinas del asesor y recaudador de impuestos. Note que los avalos ca
tastrales en los cuales los impuestos estn basados no cambian normalmente sobre e
l precio de venta, pero es mejor comprobar ahora que sentir ms tarde. En algunas
jurisdicciones fiscales las contribuciones territoriales pueden correr del 2% a
ms del 10% de ingresos del alquiler.
Calefaccin de gastos. stos el petrleo, el gas o los gastos elctricos son atribuibles
al propietario cuando el edificio comnmente se calienta o se refresca. Concuerde
con empresas de servicios para la estimacin de los precios del prximo ao.
204 comprar-y-sostener II: la multifamilia
Agua y alcantarillado. Otra vez, pregntese con autoridades locales si los gastos
se elevarn. Si una nueva planta del alcantarillado se tiene que financiar comenza
ndo este prximo ao, puede contar con su coste subir.
Retiro de la basura. Compruebe lo que el coste razonable debera ser para el contr
atista privado o para pblico. Si el dueo hace esto ahora, use cifras razonables pa
ra el alquiler exterior.
Cuidado del csped y retiro de la nieve. Aun si este trabajo es hecho actualmente
por el dueo, lo debe calcular como si planee contratarlo.
Fumigacin. Muchos bloques de pisos multiresidentes modernos deben tratar peridicam
ente con el insecto y otras invasiones del parsito.
Mantenimiento. No confe en cifras de mantenimiento usadas por el dueo corriente. H
aga su estimacin propia, ms realista. Note el mantenimiento que se ha aplazado. Es
tudie las debilidades del edificio, sobre todo en una estructura ms vieja, que po
dra llevar a un gasto de mantenimiento en curso ms-grande-thannormal. Un informe d
e inspeccin de construccin le dar una mejor idea tanto del trabajo que se ha aplaza
do como lo que sera el mantenimiento operacional normal.
Provisiones. Esto puede parecer menor, pero lightbulbs, la arena para calzadas h
eladas y otros artculos modestos pueden tener sentido.
Recuerde, mientras es verdad que cada dlar que ahorra en curso, ao en y ao gastos h
ace subir el valor de inversin aparente de su edificio, cortando esquinas en el d
inero que se debera gastar para el funcionamiento del edificio realmente le engaa
solamente sobre el estado econmico verdadero del edificio. Est absolutamente objet
ivo construyendo una declaracin del gasto y ingresos.
Comnmente, comienza una evaluacin de una propiedad de ingresos construyendo dos de
claraciones: un por la informacin dada a usted por el dueo, y, lo que es ms importa
nte una llamada declaracin reconstruida que muestra su estimacin ptima de lo que lo
s ingresos y espenses estarn bajo la nueva propiedad.
Puede ver de las dos declaraciones que cuando resta el gasto de funcionamiento d
e los ingresos operativos gruesos, consigue lo que se conoce como los ingresos op
erativos netos. Estos ingresos operativos netos o NOI como comnmente se conoce, so
n cruciales para el entendimiento de bienes inmuebles de la inversin. Son las sum
as operacionales que tiene disponible despus de que ha coleccionado alquileres y
ha pagado sus gastos relacionados con la propiedad; lo puede usar entonces para
pagar gastos de financiacin, impuestos sobre la renta, o slo poner en
Principio investigando alquileres, tasa de vacantes y gastos 205
HOJA DE TRABAJO: ingresos anuales y anlisis del gasto
Declaracin reconstruida (Estimacin ptima bajo su nueva propiedad)
Gross ingresos previstos:
Menos __ vacante de %:
$________
Ingresos operativos gruesos:
Gastos de funcionamiento:
Publicidad:
$________
Direccin:
________
Calor/AC:
________
Gas/Electricidad:
________
Seguro:
________
Basura:
________
Contribuciones territoriales:
________
Agua y alcantarilla:
________
Csped y nieve:
________
Mantenimiento:
________
Fumigacin:
________
Provisiones:
________
Otro:
________
Gastos de funcionamiento totales:
Ingresos operativos netos:
$___________ $___________
$___________ $___________
su bolsillo. Y aunque NOI sea simplemente los ingresos del alquiler menos los ga
stos de funcionamiento, como un inversionista puede pensar en ello como el diner
o que se devolvera a usted cada ao si la propiedad se comprara por todo el dinero
efectivo y antes del pago de algn impuesto sobre la renta o la recuperacin del cap
ital de inversin. El NOI es entonces una corriente de ingresos - el beneficio eco
nmico que espera cuando compra una propiedad de ingresos - producido por la propi
edad y separado de financiacin e impuestos sobre la renta.
206 comprar-y-sostener II: la multifamilia
ESTUDIO DEL CASO: 44 tribunal de Taylor
Aqu est un ejemplo de organizar un anlisis de la inversin. El primer paso debe bajar
la informacin que el dueo le da. Los precios de catlogo del alquiler se deben comb
inar con alquileres comparables en su comunidad. Si parecen ser justos, como en
este ejemplo, selos en su anlisis.
Lista del alquiler o Gross ingresos previstos
Piso #1, de tres dormitorios: Piso #2, de una habitacin: Piso #3, de una habitacin
: Piso #4, de dos dormitorios: Piso #5, de una habitacin: Piso #6, de dos dormito
rios: Total mensualmente:
1.200$ 575 495 700 625 725
4.320$
La declaracin del dueo
(Informacin dada a usted por dueo o el agente del dueo)
La existencia program ingresos del alquiler: Gastos de funcionamiento:
Calor y luz: seguro: contribuciones territoriales: basura: agua y alcantarilla:
reparaciones y mantenimiento: gastos de funcionamiento totales: ingresos operati
vos netos (el dueo):
51.840$
7051$ 3,703 4,340 757 990 1,256
$18097$ 33.743
Tenga presente que las declaraciones de la mayor parte de dueo se influyen debido
al deseo del vendedor de venderse y se deben reconstruir para lo que los ingres
os y los gastos estaran bajo su propiedad para el ao siguiente. En este ejemplo, l
os ingresos no muestran ninguna vacante, que no sea probable a menos que los alq
uileres estn considerablemente bajo el alquiler del mercado. Los gastos de los du
eos siempre se pelan al hueso cuando los relatan a un comprador anticipado. Raram
ente es el mantenimiento o la direccin explic. Tpicamente, un dueo incrementar el alq
uiler y
Principio investigando alquileres, tasa de vacantes y gastos 207
ESTUDIO DEL CASO: 44 tribunal de Taylor (sigui)
minimice los gastos a fin de inflar artificialmente los ingresos operativos neto
s. Ahora reconstruya la declaracin para su nueva propiedad:
Declaracin reconstruida
(Estimacin ptima bajo su nueva propiedad)
Gross ingresos previstos: menos vacante del 10%:
Ingresos operativos gruesos: gastos de funcionamiento:
Publicidad: direccin: calor/AC: gas/Electricidad: Seguro: Contribuciones territor
iales: Basura: Agua y Alcantarilla: Csped y Nieve:Mantenimiento: Gastos de funcio
namiento totales: Ingresos operativos Netos:
$51.840$ 5.184
46.656$
300$ 3000 4000
500 4000 4500
850 1,100 1500 2.300$ 22050$ 24.606
Ha reconstruido las cifras optimistas del dueo y los ha sustituido por cifras que
ms exactamente reflejan lo que realmente pasar bajo su nueva propiedad. Ha juzgad
o que los alquileres son justos. Pero uno de los primeros cambios deba estimar un
a tasa de vacantes nominal. Los gastos se han desarrollado para reflejar el aume
nto para el prximo ao en gastos de funcionamiento, as como la adicin de aquellos gas
tos que el dueo pas por alto: publicidad para pisos, cifras de mantenimiento verda
deras y direccin. Debe calcular la direccin de la propiedad comprando, porque si h
ace alguien ms hacer o usted lo hace usted mismo, es un coste verdadero contra la
propiedad.
208 comprar-y-sostener II: la multifamilia
INGRESOS OPERATIVOS NETOS SON BASE PARA ESTABLECER VALOR
Uno de los motivos pasa por el proceso de establecer a cifras exactas para ingre
sos y gastos es determinar una cifra baja que puede usar con objetivos de la com
paracin. En su caso, esta cifra baja es el alquiler restante despus de gastos o NO
I. El NOI es una de las cifras econmicas ms importantes en su propiedad, seguramen
te en trminos de fabricacin de una decisin de compra. El NOI es similar al flujo de
fondos salvo que no tiene pagos de la hipoteca en cuenta - es la substraccin de
gastos de funcionamiento de ingresos del alquiler antes del pago de hipoteca. Es
ta corriente de ingresos se puede valorar, y este valor, por su parte, es usado
para determinar el valor de piso de la multifamilia o propiedad comercial.
Como el NOI no muestra gastos de la hipoteca representa a una cifra estable, si
posedo por pobre o rico, pesadamente hipotecado o no. Una vez que los ingresos op
erativos netos se determinan, se pueden pesar contra el precio de venta de una p
ropiedad de subir con el precio de la capitalizacin. Este precio de la capitaliza
cin es la tasa de rendimiento total o produccin hecha por una inversin de capital p
articular. Y consigue este precio de la gorra dividiendo los ingresos operativos n
etos en el precio de la propiedad. As es la proporcin directa entre NOI y precio d
e venta.
Una vez que establezca los ingresos operativos netos para un piso o propiedad co
mercial usted - la utilizacin de precios de la gorra para la propiedad comparable
- puede proyectar su valor. Crtico a la confirmacin del NOI verifica ingresos exa
ctos y gastos.
EL FUNCIONAMIENTO CON EL PRECIO DE LA CAPITALIZACIN
Ahora que tiene una declaracin del gasto y ingresos con cuidado investigada y por
lo tanto unos ingresos operativos netos (NOI) exactos, vamos a mirar cmo podemos
usar a ste para su ventaja. La capitalizacin de ingresos es el mtodo ms confiable d
e estimar el valor en un edificio rentable. Comnmente conocido como el precio de l
a gorra, mide la relacin entre los ingresos que un edificio produce y su valor. En
otras palabras, indica en qu el NOI o la corriente de ingresos se valoran en el
mercado. Y, recuerde, el NOI es los ingresos netos que tendra si comprara un edif
icio por todo el dinero efectivo.
Podemos mostrar esta relacin en una frmula de la aritmtica simple:
El funcionamiento con el precio de la capitalizacin 209
Precio de la gorra =
NOI
Valor actual
O, para encontrar valor actual:
Valor actual de NOI =
Precio de la gorra
Bien, ahora sabe cmo conseguir el NOI, pero lo que realmente tiene que saber es e
l valor actual; as pues, cmo encuentra el precio de la gorra?
No es tan difcil como puede parecer. De hecho, ha hecho la parte difcil subiendo c
on NOI realista. Si comprara una propiedad rentable por 250000$ y tena un NOI de
25000$, tendra un precio de la gorra del 10%. O, declar otro camino, quiso pagar 2
50000$ por una corriente de 25000$ de ingresos porque busc una tasa de rendimient
o del 10% en su dinero efectivo invertido (es decir, busc una vuelta del 10% en s
u inversin de 250000$, que es 25000$).
Los precios de la gorra cambian como la tasa de rendimiento esperada en cambios
del capital invertido. En el mercado, las reservas, las obligaciones, los mercad
os de dinero y otras oportunidades compiten por el dlar del inversionista de bien
es inmuebles, as cambiando las expectativas o tasa de rendimiento requerida de cu
alquier inversin particular. Los inversionistas estn contentos invertir en bienes
inmuebles en un inters bajo de vuelta del 8% cuando la bolsa es moribunda.
Adelante, en su propio lugar, los bloques de pisos se venden por precios de la g
orra diferentes o tasas de rendimiento basadas en su calidad total o deseabilida
d. Por ejemplo, los edificios de una calidad inferior que producen NOIs de 25000
$ pueden requerir un precio de la gorra ms alto o tasa de rendimiento a fin de ve
nderse. Los precios de la gorra, entonces, cambian de una relacin inversa: ms alto
el precio de la gorra, ms abajo el valor, y viceversa. Por ejemplo, los inversio
nistas pueden esperar un precio de la gorra ms alto (el 11% al 13%) en bloques de
pisos del marco de madera en vecindades de la variedad media que iban (el 8% al
9%) para edificios de ladrillo inteligentes de aspecto en vecindades elegantes.
Vamos a ver cmo estos nmeros calculan en su frmula:
NOI = Valor actual
Precio de la gorra
210 comprar-y-sostener II: la multifamilia
Edificio del marco de madera de calidad moderada:
25000$ = 208.333$
El 12%
Edificio de ladrillo inteligente, elegante:
25000$ = $312500 el 8%
Esto es ms de 100000$ ms para el edificio ms rpido! En otras palabras, los inversioni
stas quieren pagar ms una corriente de alta calidad de ingresos.
Lo que tambin es importante aqu est que encontrar el precio de la gorra para un edif
icio que investiga en la comparacin con propiedades del piso similares que se han
vendido recientemente y sus precios de la gorra.
Un acontecimiento similar ocurre con la fluctuacin de tasas de inters. Si los prec
ios son relativamente bajos, los inversionistas tienden a estar de acuerdo con u
n precio de la gorra inferior para compras de bienes inmuebles ya que la compete
ncia por su dlar de la inversin en el mercado general ha disminuido. Note que usan
do la frmula de la capitalizacin este precio de la gorra inferior significa un pre
cio ms alto.
El entendimiento de los principios detrs del proceso del precio de la gorra es cr
ucial para el que es capaces de valorar la propiedad rentable. Es el camino ms co
nfiable y primario usado en el negocio de bienes inmuebles de la inversin. En un
ejemplo extremo (que no recomiendo), los inversionistas han cambiado propiedades
del piso en reas diferentes del pas sin haberlos visto nicamente sobre la base del
precio de la gorra. Aqu seremos mucho ms juiciosos.
PRECIO DE LA GORRA ES UNA FUNCIN DE LA EDAD DEL EDIFICIO Y CONDICIN
El precio de la gorra es una funcin de ubicacin del edificio, edad y la cantidad d
el mantenimiento aplazado. Los edificios ms viejos en la necesidad de la reparacin
tienen un precio de la gorra ms alto. Esto es porque stos el edificio tiene ms rie
sgo, y por lo tanto requieren una tasa de rendimiento ms alta al inversionista -
un precio de la gorra ms alto que hace la etiqueta de precio de la propiedad meno
s. Por ejemplo, un edificio ms nuevo en una ubicacin buena con poco mantenimiento
requerido
Precio de la gorra es una funcin de la edad del edificio y condicin 211
tendra un precio de la gorra relativamente bajo. Cuando medido contra los ingreso
s operativos netos, este precio de la gorra inferior indicara un precio ms alto. L
a llave debe investigar los ingresos y gastos para obtener NOI exacto.
Por ejemplo, un edificio elegante podra tener un precio de la gorra del 8,4%, que
, cuando medido contra un NOI de 50000$, indica una capacidad adquisitiva de ms d
e 595.238$. Un edificio ms viejo del mismo tipo pero exposicin del mantenimiento ap
lazado podra tener un precio de la gorra ms alto del 9,7%, que indicara una capacid
ad adquisitiva de menos de 515.464$ - casi una diferencia de 80000$! - todos por
que una mejor calidad, el edificio ms nuevo implica menos trabajo y riesgo; de ah
se vende por ms que su equivalente ms viejo y ms llevado.
Los inversionistas quieren pagar un premio por la misma corriente de ingresos si
implica menos riesgo. Menos riesgo iguala el precio de la gorra inferior; ms rie
sgo iguala el precio de la gorra ms alto.
De este modo, si no aprende nada ms de este libro, aprende cmo estimar unos ingres
os operativos netos exactos. Y luego aprenda cmo comparar este NOI con precios de
venta actuales de la propiedad comparable en su mercado. El error ms comn que los
nuevos inversionistas hacen no es hacer caso de la importancia de estos clculos.
Saber el NOI de propiedad y los precios de la gorra de la propiedad comparable
es sobre qu la inversin a largo plazo es todo. No es difcil - son matemticas del oct
avo curso. Slo aprenda a hacer su propia investigacin y nunca confiar en la cifra d
e un dueo!
Por ejemplo, digamos considera una propiedad del piso de seis unidades cuyo regi
stro de alquileres ha verificado en 84000$ por ao. Tienen 25 aos y en la razonable
mente buena condicin. Los dueos corrientes quieren retirarse y moverse de la ciuda
d. Piden 450000$ la propiedad. Su investigacin del mercado del alquiler en su rea
revela que sobre las tasas de vacantes de 10 aos pasados han hecho un promedio de
l 5% para este tipo de la propiedad. Confirma que todos los gastos - los impuest
os, el seguro, las utilidades, el mantenimiento, la direccin - para el prximo ao se
rn el 45% del alquiler grueso. Tiene una estimacin de confianza de ingresos operat
ivos netos de 42000$, en este caso el 50% del alquiler grueso.
Precio inicial:
450000$
El registro de alquileres (la gruesa program ingresos): 84000$
Vacante (el 5%):
- 4,200
Gastos de funcionamiento (el 45%):
- 37,800
Ingresos operativos netos (el 50%):
42000$
212 comprar-y-sostener II: la multifamilia
Ahora hace una lista de todos otros bloques de pisos de seis familias que estn en
relativamente la misma edad y condicin y se han vendido dentro del ao pasado. Exa
mina el alquiler y gastos de cada uno y, tan exactamente como puede, usted estim
ar sus ingresos operativos netos. Entonces divide el precio de venta de cada pro
piedad en su NOI respectivo para darle un precio de la capitalizacin. Encuentra q
ue estos precios de la gorra el 9,4% medio.
Cuando aplica este precio de la gorra contra NOI verificado en su propiedad sust
ancial consigue una capacidad adquisitiva de slo menos de 447000$ (NOI de 42000$
divididos en el 9,4% iguala 446.808$).
En otras palabras, los inversionistas que compran bloques de pisos de una edad s
imilar y condicin quisieron pagar 447000$ por la corriente de 42000$ de ingresos,
as ganando una vuelta del 9,4%. Note que este precio de la gorra es no necesaria
mente la tasa de rendimiento total por el perodo del tiempo, pero simplemente el
precio en el cual el NOI de 42000$ se valora en el momento de la compra.
Con esta informacin juzga que 450000$ que el vendedor pregunta son razonables en
su mercado.
La inversin pros determina el NOI para numerosas propiedades de la multiunidad en
su rea del mercado. Actualizan esta informacin cada ao a fin de tomar la accin rpida
pero prudente ya que la propiedad se hace disponible.
Las siguientes conversaciones del captulo ms sobre la dinmica financiera de una com
pra del piso, expresamente cmo calcular el valor de los ingresos futuros su propi
edad generarn.
C H UN PUNTO E R
15
El descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
Este captulo sigue nuestros ejemplos de usar el NOI y precio de la gorra para est
ablecer el valor y valorar el futuro flujo de fondos.
UN PRIMER ACUERDO: UTILIZACIN DE PRECIO DE LA GORRA PARA FIJAR VALOR
Un inversionista que comienza estaba ansioso de tener xito en su primera empresa
de bienes inmuebles. Encontr una propiedad de tres unidades ofrecida a travs de un
agente por 169.800$. El agente le dijo que el vendedor haba rechazado una oferta
de 155000$. Los pisos recaudaron en bruto 2.400$ por mes. El agente le dijo que
la contribucin territorial era 6.400$ por ao, el calor cost 2.200$, y seguro 1.600
$. El vendedor vivi en una unidad, que, cuando alquilado por el inversionista, aad
ira 800$ por mes al alquiler grueso.
Declaracin del vendedor:
Alquiler grueso (incluso el piso del dueo): Gastos:
Impuestos: calor: seguro:
38.400$
6.400$ 2,200 1,600
213
214 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
Gastos totales: Ingresos operativos:
$10.200$ 28.200
Mirando la cantidad poco realista de gastos de funcionamiento - los vendedores r
aramente suman todos los gastos - el inversionista inmediatamente saba que tena qu
e investigar a cifras que reflejaran ms exactamente gastos bajo la nueva propiedad
.
Pareci que el hecho que haba estado en el mercado durante cinco meses indic que era
demasiado caro. Nuestro inversionista saba que tendra que estimar ms en gastos de
funcionamiento. Saba que sera el mejor para figurar en una tasa de vacantes del 10
% y aproximadamente el 12% del alquiler grueso por el mantenimiento. Tambin saba q
ue haba mantenimiento aplazado, como reparaciones de los calentadores de agua y h
orno, que se tena que tratar con. Sospech que otras reparaciones de la capital tam
bin podran ser necesarias, como el reemplazo del alfombrado. Aunque tuviera la int
encin de manejar el edificio ella misma, saba que con los objetivos de determinar
el valor actual, debera calcular unos honorarios de la direccin exterior del 10%.
En la investigacin, determin sus ingresos llenos y ms probables y los gastos seran:
El registro de alquileres (la gruesa program ingresos incluso el piso del dueo): 3
8.400$
Menos vacante del 10%:
- 3,840
Alquiler grueso actual:
34560$
Contribuciones territoriales:
6,800
Calor/petrleo:
2,400
Retiro de la basura:
800
Csped/nieve:
1000
Mantenimiento:
4,140
Direccin:
3,400
Gastos de funcionamiento totales:
- 18540$
Ingresos operativos netos:
16020$ (34560-18540$)
Ahora tena NOI exacto con el cual hacer un juicio del valor.
Manejara el mantenimiento aplazado de la alfombra necesaria y reparaciones del ho
rno los primeros meses despus de poseer el edificio.
Un primer acuerdo: utilizacin de precio de la gorra para fijar valor 215
Ella y su agente decidieron que los alquileres estaban bajo la tasa del mercado
libre para la talla de los pisos y que se podran gradualmente subir durante los p
rximos tres aos. En el dinero efectivo neto despus de gastos tendra 1.335$ por mes a
pagos de financiacin del servicio. Su vacante y gastos de funcionamiento de 1854
0$ eran el 51,9% del registro de alquileres previsto o el 46,4% cuando calculado
en el alquiler actual recibido.
Con la ayuda de su agente el inversionista decidi que otros bloques de pisos de t
res unidades comparables que se vendieron dentro del ao anterior tenan relativamen
te la misma proporcin de gastos para ingresos como aquellos de esta propiedad. Ad
ems, cuando uni el alquiler despus de gastos (ingresos operativos netos) de estas p
ropiedades a sus precios de venta, hicieron un promedio del 95%. Cuando tom esto
el 95% y lo capitaliz contra sus ingresos operativos netos de 16020$, subi con slo
ms de 168.600$.
Esto la llev a hacer una oferta de 160000$ si el vendedor devolviera una segunda
hipoteca del 20%. El vendedor, despus de unos das de estudiar los ingresos y gasto
se imagina que seal a este precio inferior, concordado con el inversionista para
finalizar en 162000$ incluso la segunda hipoteca del 20%.
Aqu est la declaracin del gasto y ingresos incluso las hipotecas:
El registro de alquileres (la gruesa program ingresos incluso el piso del dueo):
Menos vacante del 10%:
Alquiler grueso actual:
Gastos de funcionamiento totales:
Ingresos operativos netos:
Primera hipoteca (el 70% de 162000$ o 113.400$ en el 7,75% durante 20 aos):
Segunda hipoteca (el 20% de 162000$ o 32.400$ en el 9% durante 15 aos):
La hipoteca total cost:
Cantidad restante o gruesa spendable:
38.400-3,840$
34560-18540 16020$
11.172$ (cada ao)
15.115$ (anuales) de 3.943$
905$
Lo que es significativo aqu est que, despus de que paga todos sus gastos y luego re
sta sus primeros y segundos pagos de la hipoteca de los ingresos operativos neto
s, tiene el dinero efectivo dejado sobre - dinero efectivo que debera crecer dura
nte los aos cuando los alquileres aumentan.
216 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
ESTUDIO DEL CASO: otro ejemplo de usar el precio de la capitalizacin
Encuentra un pequeo edificio con cuatro pisos de una habitacin y alquileres mensua
les de 750$. Actualmente un piso es vaco. El vendedor pregunta a 195000$. El edif
icio necesita el trabajo, principalmente alfombrando y la nueva pintura. Fuera d
e ello podra usar un poco de reparacin del tejado y el apartadero. No est seguro cu
al el valor de mercado es.
Comienza a preguntarse. En primer lugar, encuentra varios otros edificios del pi
so pequeo similares que se han vendido este ao pasado. Encuentra que los alquilere
s en su edificio propuesto parecen ms bajos que el promedio de los otros pisos de
una habitacin. Comprueba lo que los gastos de funcionamiento probablemente estarn
bajo su propiedad para el prximo ao. Calcula que despus de un factor de la vacante
y costes operativos incluso unos honorarios de la direccin, sus ingresos operati
vos netos (NOI) son slo menos de una mitad del alquiler grueso. En la conversacin
con los compradores de las otras propiedades del piso, encuentra que su proporcin
de gastos para ingresos tambin est cerca de una mitad. Adems, cuando sus ingresos
netos se relacionan con el precio al cual compraron sus edificios, hacen un prom
edio aproximadamente del 10%.
Armado con un precio de la capitalizacin del 10% para este tipo del piso pequeo qu
e incorpora su rea, ve cmo esto se aplica a su propiedad sustancial. El registro d
e alquileres anual es 36000$, de los cuales resta una tasa de vacantes estimada
del 10% o 3.600$, abandonndole 32.400$. Ha decidido que sus gastos de funcionamie
nto (bajo su primer ao proyectado de la propiedad) seran 14.400$, abandonndole un e
quilibrio de 18000$. Note que este NOI es despus de deducciones de costes operati
vos, pero antes de restar gastos de financiacin; por lo tanto, el NOI es lo mismo
sin tener en cuenta quien posee la propiedad o cuales su pagos de la hipoteca s
on.
Alquiler: Vacante: equilibrio del alquiler: Gastos de funcionamiento: ingresos o
perativos netos:
36000-3,600$
32.400-14,400 18000$
Cuando compara esta cantidad de ingresos operativos neta con el precio de la cap
italizacin del 10% puesto por los precios de venta de la propiedad similar, encue
ntra que seala a una capacidad adquisitiva de 180000$. Esto no significa que ofre
ce esa cantidad, pero realmente le da una idea que independientemente de la cant
idad paga en el lado bajo de 180000$ ser comparativamente menos que los precios d
e venta de otras propiedades similares en el mercado.
La valoracin de ingresos futuros - anlisis del flujo de fondos rebajado 217
REALMENTE QUIERE SABER CUNTO DINERO EFECTIVO QUEDA
Todo lo que posea en trminos de propiedad de ingresos, si es 100 unidades extendi
das en 12 edificios o un quadruplex a la vuelta de la esquina de su propia resid
encia, los estndares son lo mismo. Colecciona el alquiler de arrendatarios, y lo
gasta para gastos de funcionamiento, mejoras en la propiedad, e hipoteca pagos.
Espera al final de cada ao tendr algn dinero efectivo dejado y que tan poco como po
sible ir al IRS.
Lo que quiere saber al final de ao es lo mismo como lo que quiso saber al princip
io: hizo dinero? Encuentra la respuesta en la determinacin exactamente lo que su f
lujo de fondos ser ahora y en el futuro y el valor de aquellos futuros flujos de
fondos. Tambin quiere saber lo que ser su renta imponible.
LA VALORACIN DE INGRESOS FUTUROS - ANLISIS DEL FLUJO DE FONDOS REBAJADO
Ahora vamos a llevar el modelo del precio NOI/cap al siguiente paso y vamos a mi
rar cmo evaluar ingresos que se reciben en el futuro, que se llama el anlisis del
flujo de fondos rebajado (DCF). No es el objetivo de este libro de entrar en una
investigacin exhaustiva de varios modos de analizar la propiedad de la inversin.
Pero trataremos de darle un entendimiento bsico para perseguir este tema adelante
en numerosos libros y software disponible.
Hasta ahora hemos mirado sumas recogidas y desembolsadas dentro del mismo ao. Aho
ra vamos a concernirnos sobre el futuro. En nuestra discusin sobre calculadoras i
ntrodujimos el valor del dinero en el tiempo. Ahora tenemos otro camino del cual
podemos usar ese principio. Simplemente declarado, nos gustara tener un dlar hoy,
ms bien que el mismo dlar maana. En otras palabras, si vamos a recuperar ese mismo
dlar en el futuro esperamos que algunas ganancias se deberan aadir a ello. Esto se
llama los costes de oportunidad, que nos permiten la posibilidad que si invertimo
s sabiamente, que el dlar crecer con el tiempo. Otro modo de mirar este guin consis
te en que si no tenemos el uso de ese dlar hasta algn tiempo en el futuro hemos pe
rdido la oportunidad de poner ese dlar para usar hasta que realmente lo recibamos
.
Aqu est un ejemplo simple: Digamos quiso que 1000$ crecieran en el 6% por ao durant
e los prximos cinco aos (note que doblan sobre el clculo mensual).
218 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
Comienzo hoy: Final del ao 1: Final del ao 2: Final del ao 3: Final del ao 4: Final
del ao 5:
1000$ 1056 1,122 1,191 1,264 1,342
Como puede ver, sus 1000$ ha crecido en un tercero. No es que mejor que simplemen
te una vuelta de sus 1000$? Por supuesto. Ahora vamos a mirar lo que pasa al revs
. En el caso de que saba que iba a recibir 1.342$ en cinco aos; qu valdra hoy? No val
dra 1.342$ porque no lo tiene ahora, perdiendo la oportunidad de usarlo o inverti
rlo durante ms cinco aos. Pero todava vale algo, y si lo rebaja de vuelta durante l
os mismos cinco aos en el 6% que sola cultivarlo, son 1000$.
Y esto es lo que hace en bienes inmuebles. Espera ingresos futuros que rebaja de
vuelta al valor actual. Como acaba de ver, recibe una corriente de ingresos lla
mados el NOI. Es lgico asumir si consigue esto el primer ao, seguir recibindolo en f
uturos aos. De hecho, puede esperar hasta que crecer ligeramente cada ao. Y finalme
nte, segn su perodo de tenencia, vender la propiedad, trayndose otro cacho del diner
o efectivo.
Por ejemplo, para el bien de la simplicidad nos dejan suponer que posea una prop
iedad sin cualquier financiacin de modo que el NOI sea su flujo de fondos. Nuestr
o ejemplo tambin supone que viva en das Coloniales antes del IRS y por lo tanto su
s ingresos netos no se cobran los impuestos. El NOI de nuestra propiedad sustanc
ial comienza en 15000$.
Los flujos de fondos son:
Final del ao 1: Final del ao 2: Final del ao 3: Final del ao 4: Final del ao 5:
15000$ 16500 18000 20000 65000 (NOI ms beneficios de ventas)
El total de todo este dinero, o 134500$, no es lo que realmente consigue, al men
os no en trminos de dlares de hoy. As pues, a fin de encontrar de hoy
El descuento de Flujo de fondos despus de Financiar 219
valor, tiene que rebajar estas cantidades durante el perodo en el cual se han rec
ibido. Ya que los objetivos de nuestro ejemplo nos dejan aplicar una tasa de des
cuento del 105%, que podra esperar razonablemente para una vuelta de bienes inmue
bles.
Con su calculadora fiel encuentra que a una tasa de descuento del 105% los ingre
sos futuros valen slo 93.300$ hoy. Tambin notar que, como en la vida real, estos in
gresos son todos desiguales. 93.300$ son menos dinero que 134500$, pero tiene qu
e esperar a recibir a ste; por lo tanto, en dlares de hoy vale menos. Y a una tasa
de descuento del 105% vale exactamente 93.300$.
Vamos a suponer que esta propiedad se comprara por 160000$ (precio de la gorra d
el 9,4%), y el dinero recibido al final de perodo de tenencia de cinco aos en dlare
s de hoy es 93.300$. En otras palabras, cost 160000$ para recibir 134500$ en el f
uturo, que hoy vale 93.300$. Volveremos a esto en un minuto.
Note que si aplicara una tasa de descuento ms alta - es decir esper una vuelta ms a
lta - el valor de estas gotas de flujos de ingresos futuros. Y por supuesto el v
alor aumenta si su tasa de rendimiento es menos. Este precio entonces es importa
nte. El que en el ejemplo se elige para reflejar un momento a tiempo cuando un i
nversionista sinti que l o ella podran esperar razonablemente conseguir tal vuelta
invirtiendo en inversiones comparables del riesgo similar. En este caso las prop
iedades comparables comnmente devolvan el 105%.
EL DESCUENTO DE FLUJO DE FONDOS DESPUS DE FINANCIACIN
En realidad, los inversionistas usan el mtodo del flujo de fondos rebajado de reb
ajar, o encontrar que el valor de hoy de ingresos futuros, usando el flujo de fo
ndos dejado despus de financiar gastos se ha restado.
Para seguir el ejemplo precedente, vamos a suponer que comprara la propiedad por
160000$ y tiene un prstamo hipotecario del 70% de 112000$ con pagos de 883$ por
mes o 10597$ por ao, en el inters del 8,25% durante 25 aos. Comenzar buscando la grue
sa spendable, tambin conocido como el flujo de fondos antes de impuestos.
Los flujos de fondos son:
Final del ao 1: 15000$
P&I:-10597
Gruesa spendable: 4.403$
220 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
Final del ao 2: P&I: Gruesa spendable:
16500-10597$
5.903$
Final del ao 3: P&I: Gruesa spendable:
18000-10597$
7.403$
Final del ao 4: P&I: Gruesa spendable:
20000-10597$
9.403$
Final del ao 5: P&I: vuelta principal:
Gruesa spendable: valor rebajado
de susodichos flujos de fondos en el 105%:
65000$ (flujo de fondos ms beneficios de ventas)-10597
8,192 (el principal pag ms de cinco aos ahora volvi en venta)
62595$
58.608$
En este ltimo ejemplo presentamos el flujo de fondos antes de impuestos para cada
ao del perodo de tenencia, incluso los beneficios de ventas y rentabilidad princi
pal para el ao de venta - el NOI menos pagos de la hipoteca con la ganancia princ
ipal aadida de vuelta en la reventa. Expresamente, la financiacin de espectculos de
l ejemplo rest del NOI, que deja la gruesa spendable de cada ao, que es rebajado e
n el 105% a un valor actual de 58.608$. Ahora, recuerde, en el ejemplo anterior
no tena financiacin, por tanto compraba el valor actual de 93.300$ del flujo de fond
os con el precio completo de la propiedad de 160000$. Aqu, con la financiacin de l
a hipoteca del 70%, su pago al contado es slo el 30%, o 48000$. Por lo tanto, en
este segundo ejemplo deja 48000$ para comprar estos futuros flujos de fondos val
orados hoy en slo ms de 58500$. Un poco mejor relacin despus de financiar impuesto a
lguna accin de palanca en su pago al contado.
Note que estos flujos de fondos no estn relacionados con el valor de la propiedad
; realmente estiman, sin embargo, el valor de la corriente de ingresos, que mues
tran lo que realmente compr con el dinero efectivo que invirti. Es decir rebajando
aquellas cantidades de efectivo va re
Tasa interna de retorno 221
ceive en el futuro, a una tasa de descuento elegida, puede medir lo que valen. T
iene en cuenta el valor del dinero en el tiempo, flujos de fondos continuos, fin
anciacin, recobro de la amortizacin principal y reventa eventual. Tambin puede tene
r impuestos en cuenta si as calculado.
Notar que menos pago al contado - es decir ms financiacin - invierte, menos valor q
ue tiene en trminos de futuro flujo de fondos (58.608$ contra 93.300$); sin embar
go, se beneficia necesidad teniendo de dejar considerablemente menos para recibi
r esa ventaja. Puede usar entonces la tcnica del flujo de fondos rebajada para co
nseguir que el equilibrio correcto entre pago al contado e hipoteca encaje sus r
equisitos individuales.
Note que si aplicara su categora tributaria individual para cada ao conseguira un f
lujo de fondos rebajado despus del impuesto.
TASA INTERNA DE RETORNO
Como los otros mtodos ha estudiado aqu, la tasa interna de retorno (IRR) el mtodo t
iene el valor del dinero en el tiempo en cuenta. Bsicamente, permite que usted en
cuentre la tasa de inters que es equivalente a las vueltas del dlar que espera de
su inversin. O, declar otro camino, el IRR es la tasa de descuento que compara el
valor actual de los futuros flujos de fondos netos del proyecto con los gastos i
niciales del proyecto. Una vez que sepa el precio, lo puede comparar con los pre
cios que podra ganar invirtiendo su dinero en otras inversiones.
Formalmente, el IRR, tambin conocido como los ingresos totales anuales medios, es
 el precio al cual el valor actual de los futuros flujos de fondos de una invers
in iguala el coste de la inversin. El IRR, entonces, se calcula al punto cuando el
valor actual neto de efusiones en efectivo (el coste de la inversin) y afluencia
s en efectivo (vueltas en la inversin) iguala el cero. En su forma ms simple el IR
R es similar a la tasa de inters en una cuenta de ahorros; es decir el IRR es la
tasa de inters que la cuenta de ahorros paga para darle la misma vuelta en su inv
ersin para el mismo margen de tiempo.
Note que si la tasa interna de retorno es menos que el coste de hipotecar, no es
de buen agero para la inversin. Generalmente, a fin de compensar durante tiempo y
riesgo, los inversionistas desean ganar un IRR que es al menos varios puntos po
rcentuales ms alto que el coste de prstamo. El uso ms comn del IRR debe comparar una
inversin con el otro.
222 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
Vamos a dar vuelta a un ejemplo simple: considera una inversin de 60000$ en una p
ropiedad rentable que despus de gastos y gastos que financian le da cada ao las ga
nancias siguientes:
Inversin inicial: 70000$
Final del ao 1:
6500$
Final del ao 2:
7,400
Final del ao 3:
8,700
Final del ao 4:
10,850
Final del ao 5:
87,800 (flujo de fondos anual, vuelta principal y beneficios de venta)
Usando su calculadora financiera llega a un IRR de 13,72. Este ejemplo es simila
r a la ilustracin del flujo de fondos rebajada; es decir cada ao, incluso el ao fin
al de la venta, una serie de flujos de fondos desiguales se recibe. Lo que es di
ferente es que tendr en cuenta la inversin inicial, que en este caso es 60000$. Lo
s fondos que entran en la inversin son el pago al contado inicial y sumas para re
paraciones de la capital durante el perodo de propiedad, o, de ser necesario, inf
usin en efectivo para apoyar cualquier dficit debera ellos ocurrir. El dinero efect
ivo que vuelve a usted incluye una serie de la gruesa anual spendables (despus fi
nanciar), vuelta principal en venta y beneficios de venta. Este ejemplo es antes
de impuestos sobre la renta anuales o impuesto sobre la plusvala. Como puede ver
por este ejemplo, una inversin produce varios flujos de fondos con el tiempo, y
la tasa de descuento por la cual el valor actual de aquellos flujos de fondos ig
uala la inversin es la tasa interna de retorno. Tcnicamente, IRR es una tasa de de
scuento: el precio al cual el valor actual de una serie de inversiones es igual
al valor actual de las vueltas en aquellas inversiones. Como tal, se puede encon
trar no slo para inversiones iguales, peridicas, pero para cualquier serie desigua
l de inversiones y vueltas como los considerados aqu. Adelante, podra hacer una se
rie de inversiones as como ganar una serie de vueltas en un edificio particular y
el IRR le dar un cuadro de su tasa de rendimiento total. Como puede ver por este
 ejemplo, una cosa importante de recordar consiste en que ya que IRR implica clcu
los del valor actual (y por lo tanto el valor del dinero en el tiempo), la secue
ncia de inversiones y vueltas es crucial.
Depreciacin y deducciones de inters determinan renta imponible 223
DEPRECIACIN Y DEDUCCIONES DE INTERS DETERMINAN SU RENTA IMPONIBLE
No es el objetivo de este libro de ir demasiado profundamente en el anlisis de la
inversin, pero mejor dicho darle un entendimiento rudimentario de donde las gana
ncias vienen de. Y seguramente nos gustara alejarnos de asuntos arcanos de impues
tos de la Renta interna. Pero aqu vamos a tratar con algunos fundamentos de cmo lo
s impuestos estn relacionados con el flujo de fondos.
En primer lugar, entienda que cualquier dinero efectivo que haga - nominalmente
de cualquier esfuerzo - se cobra los impuestos. Sin embargo, como probablemente
sabe, cualquier gasto pagado para ayudar a producir ese dinero efectivo es por l
o general deducible. Todos los gastos de funcionamiento son deducibles; es decir
los ingresos del alquiler menos gastos son sujetos a impuestos.
En segundo lugar, entienda que unos pero no todo el coste de financiacin son dedu
cibles. Expresamente, puede descontar la parte de inters de sus pagos del prstamo.
La parte principal (el pago inicial del prstamo) del pago del prstamo se cobra los
impuestos - aunque no consiga esta cantidad en el dinero efectivo! Ha cobrado l
os impuestos porque va para reducir la cantidad de su endeudamiento.
Otro coste de financiacin esto es deducible es los puntos se puede haber acusado
por el privilegio de concederse junto al prstamo. stos, lamentablemente, no se pue
den descontar durante el ao que les pag, pero slo durante el perodo del prstamo. De e
ste modo, si tomara el prstamo, de 25 aos, o de 300 pagos por 500000$ que requiere
el pago de puntos y medio (el 15%, o 7500$), puede descontar slo 25$ por mes o 3
00$ por ao.
Tambin puede descontar de sus impuestos lo que se conoce como la depreciacin, o rec
uperacin del coste, poniendo por caso que el activo antes mencionado pierda despac
io el valor. Aqu est cmo trabaja: Generalmente, cuando compra un ordenador por el u
so comercial, el coste total de ese ordenador se puede descontar de ingresos en
el ao lo compr. Puede hacer esto con un edificio de 500000$? Tengo miedo no; al men
os no en el ao lo compr. Lo que puede hacer, sin embargo, es descuentan una parte
del edificio por el perodo de aos hasta tal tiempo en el futuro cuando ha desconta
do la cantidad entera. Con bienes inmuebles, donde la propiedad entera consiste
en un edificio de la tierra, slo la parte del edificio es un activo despreciable.
Aunque las reglas del cdigo tributario IRS realmente cambien peridicamente, actual
mente se podra depreciar una propiedad de ingresos residencial durante aos 271/2,
y una oficina u otro edificio comercial ms de 39 aos.
La ventaja principal de ser capaz de descontar la depreciacin cada uno
224 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
el ao es que a menudo se refugia o protege de impuestos, su dinero efectivo anual
spendable y la rentabilidad principal por su prstamo, que no recibe en el dinero
efectivo.
Aqu est cmo podra trabajar: En primer lugar, los hechos: compra una propiedad rentab
le por 600000$. Lo financia por un prstamo convencional del 70% de 420000$ a un t
ipo de inters fijo del 8,25% durante 25 aos y por que pag dos puntos durante el cie
rre. Tambin tiene una segunda hipoteca con el vendedor para el 20% o 120000$ a un
tipo de inters fijo para el 95% durante 15 aos. Una divisin razonable entre constr
uccin y tierra para su propiedad de 600000$ es 450000$ para el edificio y 150000$
para la tierra. Note que esta proporcin entre construccin y tierra se podra determ
inar de ventas actuales o tomarse de la divisin del asesor de la contribucin terri
torial o estimar por una valoracin independiente. El edificio se depreciar durante
aos 271/2.
Precio de compra: Construccin de valor: Depreciacin cada ao:
Valor de la tierra: Primera hipoteca:
Pagos: segunda hipoteca:
Pagos: puntos:
Deduccin del punto:
600000$ (valor de propiedad total)
450000$
16.364$ (450000$ construyendo la parte de la propiedad total se extendieron dura
nte aos 271/2)
150000$ (incapaz de depreciarse)
420000$ (el 85%, 25 aos)
3.311$ por mes, 39.738$ anualmente
120000$ (el 95%, 15 aos)
1.253$ por mes, 15037$ anualmente
8.400$
336$ (8.400$ se extendieron sobre la vida de 25 aos de la primera hipoteca; ningu
nos puntos culparon para la segunda hipoteca)
Clculos:
Gross program ingresos (programe el registro de alquileres): prdida de la vacante/
crdito (el 4%): Gross que hace funcionar alquiler:
124.800-4,992$
119.808$
Depreciacin y deducciones de inters determinan renta imponible 225
Gastos de funcionamiento (el 46%):-57.408
Ingresos operativos netos (NOI): 62.400$ (precio de la gorra del 10,4% basado en
precio de compra de 600000$)
Primera hipoteca:
39.738$ (anual P&I)
Segunda hipoteca:
15037 (anual P&I)
Pago de la hipoteca total: - 54.775$
Gruesa spendable (flujo de fondos):
7.625$ (vuelta del 12,7% en pago al contado de 60000$)
Primera hipoteca de la rentabilidad principal:
4.828$ (amortizacin primer ao - gravable)
Rentabilidad principal segunda hipoteca:
3.469$ (amortizacin primer ao - gravable)
Principal de la hipoteca total:
8.297$ (equilibrio pagado a cuenta en hipotecas pero gravable)
Potencial gravable:
15.922$ (dinero efectivo total y rentabilidad de la hipoteca)
Deduccin del punto:
- 336 (1/25 de 8.400$ sealan el precio)
Depreciacin:
- 16.364$ (1 / 275 de 450000$ construyendo)
Renta imponible:
- 778$
Para resumir, despus de restar vacante y gastos de funcionamiento de ingresos del
alquiler para determinar ingresos operativos netos, entonces descuenta pagos de
la hipoteca para llegar a la gruesa spendable. Para averiguar la renta imponibl
e aade a la gruesa spendable la parte principal de cualquier hipoteca, finalmente
restando la cantidad anual apropiada para su precio de puntos original y la can
tidad de la depreciacin aceptable en el edificio o la parte mejorada de su inversin.
En este ejemplo, las deducciones para la depreciacin y el precio del punto son ms
que las sumas potencialmente gravables, as hay una cantidad negativa de la renta
imponible. Segn su estado fiscal individual, podra ser capaz de usar esta renta i
mponible negativa para abrigar ingresos de otras fuentes libres de impuestos.
A primera vista el flujo de fondos y la renta imponible pueden parecer similares
, pero las diferencias principales existen: el flujo de fondos es el dinero actu
al que puede gastar,
226 descubrimiento del valor de una propiedad de ingresos
mientras la renta imponible es sujeta a los caprichos de deducibilidad de inters
y pautas para perodos de amortizacin aceptables.
SU FLUJO DE FONDOS DESPUS DE IMPUESTOS
La renta imponible llegada en el ejemplo precedente sera lo mismo sin tener en cu
enta el estado fiscal de un inversionista individual. Ya que la gente est en categ
oras tributarias marginales diferentes, qu durara esto el concepto medio para un in
versionista tpico? Para comenzar con, note en ese ejemplo que no todas las rentas
imponibles son positivas. De hecho, por lo general es deseable para una propied
ad de tirar una renta imponible negativa para refugiarse (proteja de impuestos)
los ingresos de otras fuentes. (Las limitaciones del uso de la renta imponible e
xcedente pueden variar entre inversionistas individuales.)
En el ejemplo, el flujo de fondos antes de impuestos era 7.625$, y despus de expl
icar amortizacin de la hipoteca y deducciones de la depreciacin, la renta imponibl
e era 778$ negativos.
Si, por ejemplo, la propiedad se comprara por todo el dinero efectivo sin hipote
cas, los ingresos operativos netos de 62.400$ tambin eran el dinero efectivo spen
dable, y la depreciacin de 16.364$ permaneci lo mismo, la renta imponible sera 4603
6$.
Ingresos operativos netos (NOI): 62.400$
Gruesa spendable (flujo de fondos): 62.400$ (vuelta del 10,4% en inversin allcash
de 600000$)
Depreciacin:
- 16.364$ (1 / 275 de 450000$ construyendo)
Renta imponible:
46036$
Si suponemos a un inversionista con una categora tributaria marginal del 26%, la
obligacin tributaria sera 11.969$, dejando un flujo de fondos despus de impuestos d
e 34067$. Para un inversionista en un soporte del 30%, la responsabilidad sera 13
.811$, dejando un flujo de fondos despus de impuestos de 32.225$.
Como puede ver por el ejemplo, las dos hipotecas en el ltimo ejemplo no slo produc
en una vuelta ms alta antes de impuestos sobre el dinero efectivo invertido (vuel
ta o del 12,7% de 7.625$ en el pago al contado de 60000$), pero el inters deducib
le adems de la depreciacin crea una obligacin tributaria negativa (- 778$). En este
ejemplo ltimo, la vuelta antes de impuestos sobre el dinero efectivo es menos
Su Flujo de fondos despus de Impuestos 227
(vuelta del 10,4% en la inversin de 600000$), creando una renta imponible de 46036
$, hasta un tercero de los cuales se puede gastar en el impuesto!
En esta seccin del libro hemos tratado de hacer todo lo posible presentarle en al
gunos fundamentos del anlisis de la inversin de bienes inmuebles. Sin embargo, los
clculos de la obligacin tributaria individual pueden ser complejos, comprendiendo
prdidas pospuestas limitaciones de la prdida llevadas y pasivas, entre otras intr
incaciones del cdigo tributario. Requiere que el software resuelva la complejidad
del anlisis fiscal sofisticado, en particular en trminos de exposicin de la propie
dad por el perodo de aos, y est por lo tanto ms all del alcance de esta introduccin e
la estrategia de inversin.
El siguiente captulo investiga la utilizacin del mtodo del precio NOI/cap de determ
inar lo que puede ofrecer en una propiedad de ingresos.
C H UN PUNTO E R
16
La fabricacin de la oferta de la multifamilia
Ahora que tiene un sentido de cmo establecer el valor para una propiedad de ingre
sos, miraremos la decisin cuando comprar y cmo hacer la oferta. Pero primero comen
zaremos con una advertencia sobre uno de los mtodos, ms populares, pero menos exac
tos de fijar el valor.
PRECVASE DE MULTIPLICADOR DE ALQUILER GRUESO
Antes de que continuemos y mostremos cmo la financiacin y dinero efectivo restante
firma la ecuacin de bienes inmuebles, debemos mencionar, si slo advertirle sobre
su inconstancia, otro mtodo los inversionistas a menudo usan para valorar la prop
iedad de ingresos: el multiplicador de alquiler grueso o GRM.
El GRM corresponde al alquiler grueso o total de un edificio con el valor del ed
ificio. Es similar a la valoracin de casas en esto el alquiler grueso de la propi
edad sustancial se combina contra la relacin del alquiler grueso y el precio de v
enta de la propiedad comparable, as estableciendo el valor desconocido de la prop
iedad sustancial. Por ejemplo, suponga que quiere encontrar el valor de un de se
is familias que tiene un registro de alquileres de 65000$. Encuentra al menos tr
es edificios similares en trminos de talla, ubicacin y calidad.
228
La utilizacin del precio de la capitalizacin para saber que a la oferta 229
Primero comparable: Segundo comparable: Tercero comparable:
Alquileres anuales de 58000$ Vendidos por GRM de 320000$: 55
Alquileres anuales de 69000$ Vendidos por GRM de 428000$: 6.2
Alquileres anuales de 72000$ Vendidos por GRM de 418000$: 5.8
La aplicacin de GRM medio de 5.8 de estas propiedades comparables contra la propi
edad sustancial cuyo alquiler anual es puntos de 65000$ a una capacidad adquisit
iva de 377000$. Oye, esto es mucho ms fcil que hacer toda esa vacante de evaluacin
de trabajo y gastos - no me extraa tanto lo usan. No importa esto oye negocio; vamo
s a despertarse. Muchos inversionistas que han comprado sin mirar alguna vez ade
lante que el GRM han tomado algunas decisiones desastrosas. Por qu? No tiene en cu
enta los gastos de funcionamiento de una propiedad, que pueden variar extensamen
te de la propiedad a la propiedad.
Este mtodo se puede a veces usar como una taquigrafa manera de determinar el valor
para la propiedad de la familia sola, pero slo si las casas similares en la mism
a vecindad por regla general se alquilan. Adelante, parece que trabaja mejor con
casas de la familia sola, ya que los gastos de funcionamiento pueden variar eno
rmemente con propiedades de la multifamilia.
De este modo, para propiedad de ingresos, advertirse. Hgalo el camino correcto y
capitalice el NOI en la tasa media de la propiedad comparable. Un poco ms trabajo
guardar su cartera de inversiones sana.
LA UTILIZACIN DEL PRECIO DE LA CAPITALIZACIN PARA SABER QUE OFRECER
Suponga que a usted se le acerca un vendedor que le ofrece un bloque de pisos si
xfamily por 360000$. El vendedor dice que el valor de mercado de la propiedad es
ms de 420000$, pero los pisos son slo el 50% alquilado. Cmo podra abordar este probl
ema? Cules son las posibilidades del edificio?
Obviamente, necesita ms informacin para hacer con eficacia una evaluacin. En primer
lugar, tiene que averiguar lo que las necesidades de este vendedor son y por qu.
Har alguna financiacin? Hace tiene que tener todo su dinero
230 fabricacin de la oferta de la multifamilia
ahora? Una vez que sepa esto, puede comenzar a trabajar algunas ofertas creativas
. En segundo lugar, tambin debe determinar el valor real de la propiedad y averig
uar por qu tres de los pisos permanecen no alquilados.
La pregunta grande es por qu quiere vender una propiedad supuestamente por valor
de 420000$ por 360000$. Realmente vale la propiedad 420000$? Tendr que evaluar los
ingresos operativos netos verdaderos del edificio, encontrar propiedades compar
ables, averiguar por qu se vendieron, y calcule su NOIs, para ser capaz de determ
inar un precio de la gorra comparable (cada NOI dividido en su precio de venta r
espectivo).
Vamos a suponer que averigua que las tres unidades se no alquilan porque las rep
araciones principales son necesarias dentro de cada uno. Tambin decide que si el
edificio totalmente se alquilara, el importe bruto anual sera 72000$. De esto res
ta una tasa de vacantes del 6% (el promedio durante los cinco aos pasados en su m
ercado) y gastos de funcionamiento del 44%, abandonndole un NOI de 36000$.
Los precios de la capitalizacin de otras propiedades comparables que han vendido
el 9,8% medio. Cuando relaciona el precio de la gorra comparable con el NOI (360
00$ divididos en el 9,8%) consigue slo un poco ms de 367500$, confirmando el preci
o de la oferta, pero algo menos que el trato supuesto de 420000$. Por supuesto,
esto supone que los pisos totalmente se ocupen. Tambin decide que las reparacione
s de los tres pisos no alquilados costarn 30000$. Siendo realistas se tiene que d
irigir al vendedor sobre un precio tmido de 330000$ (360000$ menos 30000$), quizs
comenzando en 310000$.
OTRA VEZ, UNA VEZ QUE DECIDA COMPRAR, HACER DOS OFERTAS
La fabricacin de dos ofertas puede ayudar a un vendedor a decidir. Aqu est otro eje
mplo con ms nmeros que le mostrarn cmo el NOI es usado para encontrar el valor.
Para comenzar, vamos a hacer poca solucin del problema. Aqu estn algunos detalles d
e un acuerdo posible. Tase la informacin siguiente. Le ofrecen una propiedad del
alquiler de cuatro unidades por 170000$. Tiene un alquiler grueso mensual de 3.3
50$ y una red al vendedor de 2500$ despus de 850$ en gastos. Hay arriendos de tod
as las unidades y 2.800$ en depsitos de seguridad. El edificio tiene 12 aos y en l
a mejor que el promedio forma. La vecindad no es la mejor, pero no es el peor, t
ampoco. El vendedor ha bajado con una enfermedad y se debe trasladar a la casa d
e su hijo en otro estado. El inversionista considera el dinero efectivo del 10%
de ofrecimiento abajo con el vendedor que lleva una hipoteca para el equilibrio.
Otra vez, una vez que decida comprar, hacer dos ofertas 231
La motivacin del vendedor no parece estar un problema aqu. Est cerca de deber - ven
den la situacin. Comienza a mirar el precio. En primer lugar, son los alquileres d
e acuerdo con el mercado? Llama a su agente del alquiler local y confirma que es
tn ligeramente bajo el valor de mercado. En segundo lugar, encuentra que la tasa
de vacantes durante los cinco aos pasados ha sido el 6% en su rea. En tercer lugar
, encuentra una barrera principal con los gastos del dueo. Los gastos de funciona
miento indicados del vendedor son casi todas las contribuciones territoriales y
petrleo para el calor; el resto de los gastos, como cuidado del csped y mantenimie
nto, tuvo cuidado de s. Calcula de nuevo sus gastos como si usted o cualquier otr
o inversionista, iba a hacer funcionar la propiedad. Estima que sus gastos seran
al menos el 43% de los ingresos del alquiler. Esto deja en una base anual (el al
quiler de 40.200$ menos la vacante de 2.412$ menos gastos de funcionamiento de 1
7.286$) un equilibrio de 20502$ como ingresos operativos. Encuentra de las venta
s de otras propiedades similares que un precio de la capitalizacin se extiende en
tre el 115% y el 13%, con mayora cerca del final ms alto, aproximadamente el 125%.
Cuando mide NOI de 20502$ por el precio de la gorra del 125%, sube con slo ms de
164000$. El precio inicial de 170000$ es bastante razonable. El siguiente paso d
ebe procurar comprarlo en el mejor precio que puede negociar.
Ahora sabe su lmite superior. El siguiente paso debe conducir un mejor trato.
Comprueba el edificio con un contratista y un inspector y no encuentra que requi
ere cualquier reparacin ms all del mantenimiento general. Se ha asegurado que el te
jado no va a derrumbarse en el prximo ao. Aunque el vendedor parezca preocupado, p
ero no avaro, su objetivo es concentrarse en conseguir el edificio en el mejor p
recio y trminos. Comienza construyendo dos ofertas: El primer es por 150000$ con
el vendedor que devuelve la financiacin del 90% y la divisin del pago al contado d
el 10% en una mitad durante el cierre y la otra mitad 30 das despus del cierre; la
segunda oferta es por 140000$ con el vendedor que proporciona una segunda hipot
eca del 20% y la misma divisin del pago al contado del 10% y un acuerdo de la con
tingencia que es capaz de conseguir la financiacin convencional del 70% para el e
quilibrio.
Primera oferta: 150000$ con vendedor que devuelve primera hipoteca del 90% de 13
5000$ en el 85% durante 20 aos.
Ingresos operativos netos:
Pagos de la hipoteca (principal e inters cada ao):
Gruesa spendable:
20502$
14059 6.443$
232 fabricacin de la oferta de la multifamilia
Note que la gruesa spendable de 6.443$ es una vuelta del 43% para el primer ao en
el pago al contado de 15000$.
Segunda oferta: 140000$ con vendedor que devuelve segunda hipoteca del 20% o 280
00$ en inters del 95% durante 10 aos. La primera hipoteca del 70% se conseguir de u
na entidad de crdito local.
Ingresos operativos netos: pagos de la hipoteca:
Primera hipoteca (el 70%):
Segunda hipoteca (el 20%):
Gruesa spendable:
20502$
10,206 (98000$ en el 85% durante 20 aos)
4,348 (28000$ en el 95% durante 10 aos)
5.948$
Note que en esta segunda oferta la gruesa spendable de 5.948$ es slo menos de una
vuelta del 43% para el primer ao en el pago al contado de 14000$.
La estrategia detrs de estas dos ofertas es dar al vendedor dos opciones de las c
uales elegir, ms bien que slo uno que podra ser fcil a rechazar. Los requisitos de f
inanciacin probablemente conseguirn que el vendedor decida si desea dar la financi
acin llena, pero conseguir un precio ms alto o ayuda de un modo ms pequeo con una se
gunda hipoteca por un precio inferior. Para el inversionista el pago al contado
es similar, como es la vuelta del porcentaje en el pago al contado - la ventaja
de la segunda oferta ser, sin embargo, que la propiedad se compra por 10000$ men
os.
LA DECISIN COMPRAR O NO COMPRAR
Vamos a mirar un poco de informacin tpica que podra haber juntado en la compra pote
ncial de un edificio del piso pequeo.
Los fundamentos
El edificio es seis pisos de una habitacin convertidos en una casa ms vieja. Los p
isos estn en la condicin razonable, pero no de la alta calidad. Son bajos ingresos
y traen el alquiler total de 2.600$ por mes. Hay poca oportunidad de levantar e
l nivel del alquiler. El dueo dice que sus gastos de funcionamiento son aproximad
amente 1000$ por mes. Tiene
La decisin comprar o no comprar 233
ESTUDIO DEL CASO: fabricacin de ofertas simultneas
Hace poco hice dos ofertas al mismo tiempo de un victoriano turn-ofthe-century q
ue se haba convertido a un de seis familias. La propiedad estaba en la razonablem
ente buena condicin, cerca del centro de ciudad, y tena un registro bueno de arren
datarios profesionales estudiantiles y jvenes. Trataba directamente con el dueo. U
na oferta era para todo el dinero efectivo donde iba a conseguir la primera hipo
teca de mi banco local. La segunda oferta era por un precio ms alto pero el vende
dor devolvera la financiacin. El vendedor era un hombre de negocios afortunado que
haba tenido la propiedad durante 20 aos y estaba deseoso de venderse ya que dejab
a el rea. Preguntaba a 450000$. La propiedad era libre y libre de financiacin o em
bargos preventivos.
Di al vendedor dos ofertas. A veces cuando un vendedor puede decidir entre s y s tien
una mejor posibilidad que cuando elige entre s y no. Una oferta era por 420000$ todo
el dinero efectivo, el segundo por 440000$ y el vendedor devolveran una hipoteca
del 80%, mientras el banco ofreci el 70%. El vendedor recibira una tasa de inters
una mitad de punto porcentual encima lo que podra llegar al banco - el banco cobr
el 8,25%, mientras el precio del vendedor sera el 8,75%.
Tambin tena un prestamista privado que prestara como una segunda hipoteca el 50% de
l pago al contado de 126000$, o 63000$, si pudiera comprar en 420000$ o menos. Q
uise dar al vendedor todo el dinero efectivo y tentativa de conducir abajo el pr
ecio.
Oferta #1 todo-precio al contado a vendedor:
420000$
Hipoteca de banco (el 70%):
294000$
Equilibrio:
126000$
Segunda hipoteca privada (el 15%): 63000$
Pago al contado (el 15%):
63000$
En la oferta #1, la primera hipoteca con el banco de 294000$ con una tasa de int
ers del 8,25% en un trmino de 25 aos es 2.318$ por mes o 27.816$ anualmente. La seg
unda hipoteca con un partido privado de 63000$ en el 9,75% durante 15 aos es 667$
por mes o 2.985$ anualmente.
(Continuado)
234 fabricacin de la oferta de la multifamilia
ESTUDIO DEL CASO: la fabricacin de ofertas simultneas (sigui)
Oferta #2 Precio con vendedor que financia: Hipoteca de vendedor (el 80%): Equil
ibrio: Pago al contado (el 20%):
$440000$ 352000
$88000$ 88000
En la oferta #2, la primera hipoteca con el vendedor de 352000$ en el 8,75% dura
nte 25 aos es 2.894$ por mes o 34.728$ anualmente.
El dueo luch cuerpo a cuerpo con las dos opciones. Decidi todo el dinero efectivo y
a que tena otros gastos que compensaran su ganancia. Y ya que dejaba el rea no quis
o atarse a la propiedad de la manera habra sido con una responsabilidad de la hip
oteca a largo plazo ante el nuevo comprador. Tom la oferta en efectivo, y aunque
me hubiera gustado conseguir la financiacin de l, era capaz de hacer mejor en prec
io y parte de finanzas del pago al contado.
Probablemente trabaj a mi ventaja para el vendedor para considerar una de dos alt
ernativas, ms bien que slo un o ninguno en absoluto.
tena esta propiedad para la venta durante un breve perodo despus de poseerlo slo un
ao y medio. El valor fiscal es 285000$.
Le vender la propiedad por 260000$ y quiere asumir una primera hipoteca de 220000
$. Adems, le dar una segunda hipoteca de 30000$ en el 85% ms de 15 aos. Slo tendr que
dejar 10000$.
Su investigacin
Como el edificio es una casa ms vieja convertida a pisos, hay pocos ventas compar
ables de edificios similares en su rea. Hace hacer una inspeccin y ningunos proble
mas fsicos principales estn presentes. La prueba de la termita muestra que ninguno
s insectos aburridos por la madera estn presentes. Comprueba adelante y encuentra
que hay un poco de mantenimiento aplazado para restaurar los pisos y repintar l
as paredes en los vestbulos. Usted esti-
La decisin comprar o no comprar 235
el compaero que esto y otros gastos ms pequeos dentro de los pisos costarn 12000$.
Llama al dueo anterior, que sostiene la primera hipoteca, para preguntar lo que t
omara si su hipoteca se cobrara en efectivo. Como el dueo corriente lo ha posedo du
rante menos de dos aos, siente que puede haber un problema con la propiedad. Sin
embargo, verifica y averigua que es correcta cuando dice que se debe mover con s
u marido que ha tomado un trabajo del estado.
Examina los archivos en la oficina de su asesor fiscal local, y aunque parezca q
ue las evaluaciones de la mayor parte de casas de la familia sola hagan un prome
dio aproximadamente del 80% de precios de venta, cuando trata de comparar evalua
ciones y precios de venta actuales de la propiedad del alquiler, hay muy poca re
lacin.
Sabe que los ingresos que la propiedad genera pueden determinar su valor. Primer
o determina cuantos ingresos operativos netos (ingresos menos todos los gastos p
ero antes de la amortizacin de la deuda / pagos) el edificio genera sobre el curs
o de un ao.
Comienza construyendo su propia declaracin del gasto y ingresos. Ha sido dado un
por el vendedor, pero sabe que tiene que construir el que como si estaba bajo su
propiedad. Comprueba alquileres de unidades de una habitacin similares en el mer
cado del alquiler local y encuentra que los alquileres corrientes son tpicos de l
o que se est cobrando. Tambin encuentra que el edificio ha tenido una vacante de v
ez en cuando que debe explicar. Despus de que concuerde con los proveedores de ut
ilidad y hace su propia estimacin de lo que el mantenimiento costar bajo su propie
dad, concluye que la cantidad mnima explicar gastos de funcionamiento es el 45% de
alquileres, no el 35% usado por el vendedor (las declaraciones del vendedor son
raramente exactas). Adelante decide que usar una tasa de vacantes del 5% ya que
quiere protegerse por si realmente tenga puestos vacantes. Su nueva declaracin de
l gasto y ingresos parece ms razonable:
Ingresos del alquiler:
31.200$ (anualmente)
Tasa de vacantes (el 5%)
- 1560
Restante despus de gasto de la vacante: 29.640$
Gastos de funcionamiento:
- 14040
Ingresos operativos netos:
15.600$ (antes de amortizacin de la deuda)
De los dueos y los gerentes de los otros edificios del piso pequeo con la misma ta
lla y la calidad de pisos, obtiene el alquiler
236 fabricacin de la oferta de la multifamilia
los ingresos y los gastos de funcionamiento y determinan ingresos operativos net
os para estas propiedades. Encuentra que aquellos edificios con unidades similar
es a suyo se vendieron a un precio de la capitalizacin medio del 10%. Es decir la
s propiedades se vendieron por 10 veces los ingresos operativos netos. Aplica es
te precio de la capitalizacin contra el NOI del edificio que investiga: Un precio
de la gorra del 10% convierte el NOI de 15.600$ a un precio de venta de 156000$
.
Tambin encontr que los edificios con el ms grande y los pisos de mejor calidad, de
ah ms alquiler, todava tenan sobre la misma proporcin de gastos de funcionamiento a i
ngresos del alquiler del 50%, pero esto inversionistas quiso pagar ms los ingreso
s operativos netos restantes. Estos edificios con pisos de mejor calidad tenan pr
ecios de la capitalizacin del 8% al 85%. Si aplicara un precio de la gorra del 8%
a NOI de 15.600$ de su edificio sustancial, indicara una valoracin de 195000$ (15
.600$ divididos en el 8%) - completamente inexacto por la calidad y el tipo de l
a propiedad del piso que investiga.
No confunda este mtodo de la valoracin con una vuelta del porcentaje de la propied
ad. selo como una tcnica para determinar el valor de la propiedad de ingresos. Y m
ientras es verdad que la propiedad genera el dinero efectivo con relacin al valor
del precio de la capitalizacin, como un dueo adelante se beneficia por la amortiz
acin por prstamos, proteccin fiscal a travs de la depreciacin de contabilidad y aprec
iacin de valor. La combinacin de estos factores ltimos fcilmente hace la vuelta tota
l a usted bastante ms alto.
Su conclusin
Ahora sabe por qu el dueo corriente trata de venderse despus haber posedo la propied
ad para tal poco tiempo. Probablemente ya lo sabe cuando explica que la propieda
d vale bastante menos que el precio inicial de 260000$ y que sin cualquier marge
n para levantar alquileres o gastos netos, nadie probablemente pagar ms de 156000$
por la corriente de 15.600$ de ingresos. Este ejemplo es tpico de los numerosos
acuerdos que investigar antes de que encuentre el que que es suficientemente segu
ro y provechoso.
SI NO VALE LA PENA VENDERLO, NO VALE LA PENA COMPRARLO
Aunque no pueda saber una propiedad exacta por valor de 10 aos en el futuro, debe
ra planear para la venta eventual en el momento de la compra,
Si no vale la pena venderlo, no vale la pena comprarlo 237
y esto es uno de los motivos le hace con cuidado muy mirar un edificio y sus ing
resos y gastos antes de que se comprometa. En resumen el inversionista que compr
ar a usted en el futuro es alguien que mirar como con fuerza el anlisis bsico como h
ace hoy.
En la averiguacin de un precio de la capitalizacin dividiendo los ingresos netos y
el precio de venta de propiedades comparables, puede encontrar que el mercado e
xige, por ejemplo, una vuelta del 10% en las propiedades comparables a la que qu
e investiga. Entonces puede dividir NOI de 50000$ de su sujeto en el 10% y llega
r a un valor actual de 500000$. En otras palabras, el mercado ha dicho que pagar
500000$ por unos ingresos netos de 50000$. O declar otro camino, el mercado esper
a una tasa de rendimiento de 50000$ para una inversin de 500000$.
Con los objetivos de analizar una futura venta, ahora toma este precio de la gor
ra y NOI para proyectar un futuro precio de venta. Por ejemplo, sabe que el valo
r actual de un dlar vale ms hoy que en el futuro debido a su desuso hasta un futur
o tiempo. Para compensar esto en el mercado, un movimiento ascendente (desatendi
endo una catstrofe econmica) se permite en alquileres as como gastos. Con los objet
ivos de nuestro ejemplo asumiremos una tasa de crecimiento del 2% modesta. Es de
cir si sus ingresos operativos netos o NOI a principios de la propiedad son 5000
0$, al final de primer ao (el principio del segundo) su NOI ha aumentado en 1000$
a 51000$, etctera hasta el final del noveno ao (perodo de tenencia de 10 aos), cuan
do su NOI se ha elevado a 61060$, o slo ms de 61000$. Los propios precios de la ca
pitalizacin pueden cambiar durante un futuro perodo de 10 aos, pero sin la prueba d
el futuro cambio, aplica el mismo precio que usted y otros inversionistas han ap
licado actualmente a la propiedad de este tipo - el 10%. Por lo tanto, cuando di
vide sus 10 aos aumentados en futuro NOI de 61060$ en el 10% consigue un valor fu
turo de 610.600$.
Este aumento del valor puede parecer modesto debido a pruebas prcticas que muchos
inversionistas han hecho ganancias ms altas sobre un perodo de tenencia de 10 aos.
Pero aqu es ms importante para usted entender el principio, si no los nmeros actua
les, de cmo un futuro precio de venta se proyecta.
Despus, tiene que calcular la ganancia despus de impuestos durante ese perodo de ti
empo. En el captulo precedente vio que calcul la depreciacin durante un primer ao de
la propiedad (un ao de un 271/2-year perodo de amortizacin) y mostr cmo esta cantida
d asiste en el flujo de fondos que se refugia de impuestos. Aqu le mostraremos cmo
prever que depreciacin para un perodo de tenencia de 10 aos.
238 fabricacin de la oferta de la multifamilia
Antes de que sigamos, tenemos que introducir uno ms concepto: base de costo. Recuer
de en el ltimo captulo cuando aplicamos la depreciacin aceptable a la parte del edif
icio, o 450000$, del todo (terrenos y edificios) propiedad de 600000$. En ese eje
mplo tomamos 1/275 de 450000$ el primer ao para la depreciacin. Como su ejemplo no
fue adelante ms all del primer ao, no le dijimos el obvio: esto al final de ese pr
imer ao 450000$ ha disminuido por la depreciacin dicha a 433.636$ (450000$ menos 1
6.364$). En su forma ms simple, la propiedad se ha depreciado la cantidad o base d
e costo, disminuye cada ao por la cantidad de la depreciacin. La parte de la tierra
, como en el ejemplo anterior, de 150000$ no se pone se depreci; por lo tanto la
base de costo corriente de la propiedad en cualquier momento es el valor inicial
del edificio menos la cantidad de depreciacin tomada con la tierra aadida de vuel
ta. Aqu la base de costo despus del primer ao sera 433.636$ ms 150000$ o 583.636$. No
te que para el primer ao esta cantidad es el valor total de la propiedad (600000$
) menos la depreciacin (16.363$). Al final de cinco aos la cantidad depreciada del
edificio sera 368.180$ o 450000$ menos la depreciacin de 81.820$ (tiempos de 16.3
63$ 5); aadiendo de vuelta el coste de la tierra no depreciado de 150000$, llega
a una base de costo cinco ao de 518.180$. Note que porque slo se puede depreciar el
edificio (o llamadas mejoras) debe hacer el clculo en el edificio, luego aada de v
uelta la tierra. Para concluir, ha tomado 81.820$ de la depreciacin ms de cinco aos
y tiene una base de costo corriente de 581.180$.
Ahora vamos a mirar cmo la base de costo trabaja en su ejemplo corriente de la pr
opiedad de 500000$. Aqu dividir la tierra y construyendo lo ms lo ms posible: 100000
$ para la tierra, 400000$ para el edificio. Otra vez, elige una tabla de amortiz
acin de aos 271/2.
Hechos bsicos:
Precio de compra: Pago al contado: Construccin de valor: Depreciacin cada ao:
Valor de la tierra: Hipoteca (el 75%): Pagos:
500000$ (valor de propiedad total)
125000$
400000$
14560$ (400000$ construyendo la parte de la propiedad total se extendieron duran
te aos 271/2, o el 3,64% por ao)
100000$ (incapaz de depreciarse)
375000$ (el 8,25%, 25 aos)
2.957$ por mes (35.480$ anualmente)
Si no vale la pena venderlo, no vale la pena comprarlo 239
Clculos (primer ao):
Ingresos operativos netos (NOI): 50000$ (precio de la gorra del 10% basado en pr
ecio de compra de 500000$)
Pago de la hipoteca:
35.480$ (anual P&I)
Gruesa spendable (flujo de fondos): 14520$ (vuelta del 11,6% en pago al contado
de 60000$)
Primera hipoteca de la rentabilidad principal:
4.719$ (amortizacin primer ao - gravable)
Potencial gravable:
19.239$ (dinero efectivo total despus de pago de la hipoteca)
Depreciacin:
- 14560$ (1 / 275 de 400000$ construyendo)
Renta imponible:
4.679$
Hasta ahora su ejemplo es similar al que en el captulo anterior salvo que ahora e
xaminar los 10 futuros aos:
Ingresos operativos netos (NOI en el 2% por ao): pago de la hipoteca: Gruesa spen
dable (flujo de fondos): primera hipoteca de la rentabilidad principal: Potencia
l gravable:
Depreciacin:
Renta imponible durante dcimo ao:
$59.852$ 35.480 (anual P&I) 24.372$
9.822$ (amortizacin dcimo ao - gravable)
34.194$ (dinero efectivo total despus de pago de la hipoteca)
- 14560$ (1 / 275 de 400000$ construyendo - cantidad constante cada ao)
19.634$
Ahora vamos a calcular su base de costo al final de dcimo ao. Nuestra cantidad anu
al de la depreciacin es 14560$. Despus de 10 aos esta cantidad es acumulativamente
145.600$. Restar esta cantidad de la base de costo de 400000$ que al principio a
tribuy al edificio, llega a 254.400$. Aada de vuelta el valor de la tierra de 1000
00$ y consigue una base de costo ajustada corriente de 354.400$.
240 fabricacin de la oferta de la multifamilia
Precio de compra:
Construccin de valor: Valor de la tierra:
Depreciacin cada ao: Depreciacin a final de 10 aos: edificio de la base de costo: ti
erra del coste: base de costo ajustada total:
500000$ (valor de propiedad total)
$400000$ 100000 (incapaz a
deprciese) $14560$ 145.600$ 254.400 (despus de 10 aos) $100000$ 354.400
Cuando aplica una tasa de crecimiento del 2% contra sus ingresos operativos de 5
0000$ netos, despus de 10 aos el NOI ha aumentado casi 10000$ a 60.958$. Aplica el
precio de la capitalizacin corriente del 10% contra nuevo NOI, y encuentra un va
lor futuro de 609580$, o doblado a 610000$. Cuando resta la base de costo ajusta
da de 354.400$ de su de 10 aos el precio de venta de 610000$, consigue una cantid
ad gravable restante de 255.600$.
Futuro precio de venta: base de costo ajustada de 610000$: beneficios de ventas
gravables de 354.400$: 255.600$
Para examinar, su base de costo ajustada es el coste original de la propiedad, ms
cualquier mejora de capital, menos la depreciacin acumulada. En otras palabras,
es lo que pag por la propiedad, incluso mejoras de capital, menos la depreciacin q
ue ha amortizado. La obligacin tributaria sujeta a un impuesto sobre la plusvala a
largo plazo es la diferencia entre el nuevo precio de venta y la base de costo
ajustada. Note que la venta tambin tendr en cuenta cualquier gasto de venta as como
reconquista de prdidas operativas a partir de aos previos que no le permitieron t
omar porque excedieron su concesin de la prdida pasiva. Cualquier prstamo restante in
dica que amortizaba con el tiempo se puede descontar cuando se vende.
En este ejemplo, suponga que le costara 28000$ suplementarios en el momento de l
a venta para comisiones y costa. Esto reducira sus beneficios de ventas gravables
a 127.600$.
La categora tributaria marginal de un inversionista se aplica a la renta imponibl
e a precios fiscales ordinarios. En caso de una venta, sin embargo, ya que los b
eneficios son unas ganancias de capital, un lmite superior se impone.
Si no vale la pena venderlo, no vale la pena comprarlo 241
Si supone que durante el ao de venta sus ingresos ordinarios se cobren los impues
tos en el 28%, pagar un mximo del 20% en su ganancia a largo plazo. Note que una e
xcepcin se permite para la propiedad adquirida despus del ao 2000 y se sostiene dur
ante cinco aos o ms, donde el impuesto mximo se cae al 18%. Sin embargo, un tirn lev
e existe en esto la parte de la ganancia a largo plazo que se refiere a deduccio
nes previas para la depreciacin se cobrara los impuestos a un precio de no ms del 2
5%. En este ejemplo, ya que la depreciacin tomada era 145.600$ y es ms que la gana
ncia gravable de 127.600$, esta ganancia ltima se cobrar los impuestos en el 25%;
la obligacin tributaria, entonces, ser 31.900$.
Ahora a su dinero efectivo que est de pie en venta. Despus de 10 aos su hipoteca or
iginal de 375000$ ha sido pagada a cuenta en 69.376$ en el principal y ahora est
de pie en 305.624$.
Futuro precio de venta: rentabilidad de la hipoteca (despus de 10 aos): beneficios
de ventas (gruesa): comisiones/honorarios: beneficios de antes-de-que-ventas-po
r-impuestos-impagos: Obligacin tributaria: beneficios de ventas limpios:
610000$
305.624 304.376$
28000 276.376$
31.900 244.476$
Qu ha hecho hasta ahora? Ha tomado el futuro precio de venta y ha restado el equil
ibrio excepcional de la hipoteca y venta de gastos para llegar a sus beneficios
de antes-de-que-ventas-por-impuestos-impagos. Cuando resta la obligacin tributari
a como notado encima, tiene sus beneficios de venta limpios.
Ahora vamos a mirar algunas vueltas basadas en la informacin que ha juntado. En p
rimer lugar, vamos a mirar la tasa de rendimiento total o IRR, antes de impuesto
s, en su inversin inicial (pago al contado de 125000$):
Ao Gross Spendable (Dinero que sale de inversin)
1 14520$ 2 15529 3 16559 4 17,609 5 18,681 6 19,774
242 fabricacin de la oferta de la multifamilia
7 20,889 8 22027 9 23,188 10 300.748$ (24.372$ spendable ms antes del impuesto
las ventas siguen 276.376$)
No haciendo caso de impuestos, la tasa interna de retorno es el 19,13%. Note que
usa el precio del 2% del incremento de precios, que afecta ingresos del alquile
r y gastos, expresamente los ingresos operativos netos (NOI).
Ahora, similar al precedente, pero utilizacin de las vueltas limpias, vamos a ver
cmo sus tarifas de la inversin de 125000$. El ejemplo usa la tasa impositiva marg
inal ordinaria del 28% aplicado a la renta imponible de aos 1 a 10.
Ao ingresos limpios (Dinero que sale de inversin)
1$ 3,369 2 4,361 3 5,417 4 6513 5 7,655 6 8,844 7 10083 8 11,376 9 12,726 10 258
.612$ (ingresos limpios 14.136$ ms
las antes-de-que-ventas-por-impuestos-impagos siguen 276.376$ menos el impuesto
de 31.900$ o 244.476$)
El impuesto del 25% sobre la ganancia de 127.600$ gravable hace la obligacin trib
utaria 31.900$, que se rest de los beneficios de antes-de-que-ventas-por-impuesto
s-impagos de 276.376$, igualando la cantidad restante de 244.476$. Considerando
un crecimiento del 2% de precios, la tasa interna de retorno limpia es el 115%.
As pues, ahora puede volver a su premisa original y preguntarse si, si tiene este
valor en el futuro, vale la pena considerarlo hoy. Entienda que el IRR se puede
mirar como el nivel de riesgo
Levantamiento de alquileres lleva a ms valor 243
cualquier individuo toma y que vara con el partido nico de un inversionista y una
propiedad.
Esta seccin en el anlisis de la inversin, atravesando varios captulos, ha tratado de
darle los fundamentos de analizar una propiedad de la inversin. Y aunque me haya
afanado a travs de estos clculos con una calculadora financiera para mostrarle qu
e lo puede hacer a mano, muchos de ustedes usarn un programa de ordenador, ya que
la facilidad de uso y la oportunidad de dirigir guiones de buzos reiterativamen
te tiene grandes ventajas. Sin embargo, la utilizacin de la calculadora para las
primeras veces realmente le da un entendimiento de cmo este proceso trabaja en un
modo que el ordenador no hace, y cabe en su bolsillo. En cuanto a asuntos fisca
les, estos captulos slo han mencionado los fundamentos. Asegrese que confa en el con
sejo fiscal calificado en la participacin en una transaccin actual, ya que la situ
acin financiera de cada inversionista es diferente.
LEVANTAMIENTO DE ALQUILERES LLEVA A MS VALOR
Dos principios bsicos dominan el levantamiento de ingresos del alquiler en la pro
piedad de la multifamilia. El primer nunca debe proyectar alquileres ms altos en
una propiedad que se propone comprar slo para distinguir el trabajo de nmeros mejo
r. El segundo es que para una propiedad ya posee, cualquier dlar por el cual pued
a aumentar el alquiler aumentar el valor de su propiedad hasta cinco veces.
Como todos los mtodos de la taquigrafa de la evaluacin ste no se debera confiar en ex
cepto confirmar otros mtodos. Vamos a mirar ms estrechamente en cmo este principio
trabaja. Un bloque de pisos tiene seis unidades de dos dormitorios todo el alqui
ler en 950$ por mes. Esto es 5.700$ por mes o 68.400$ por ao; los gastos de funci
onamiento dirigen el 50% del alquiler.
Ingresos del alquiler: Gastos de funcionamiento: ingresos operativos netos:
68.400-34,200 34.200$
Para este ejemplo supondremos que el NOI se capitalice en el 10%; es decir otros
bloques de pisos similares que se han vendido dentro del ao pasado tienen una 1
a 10 relacin de NOI al precio de venta. Esto significa que sus 34.200$ en NOI cap
italizan a 342000$ en el valor.
244 fabricacin de la oferta de la multifamilia
Este mtodo se llama el enfoque de ingresos y es el mtodo estndar usado por tasadore
s, asesores, y agentes de bolsa as como usted en la evaluacin de propiedades del p
iso.
Ahora vamos a volver a nuestra premisa original: cada 1$ en el alquiler adiciona
l brinca cinco veces a 5$ en el valor. En nuestro ejemplo, cada 1$ en el alquile
r se hace 50 centavos despus de gastos y se capitaliza en el 10% a 5$. De este mo
do, cada 1$ se hace 5$.
En vez de 1$, vamos a suponer que el mercado en su rea permiti que usted levantara
sus alquileres en el 5%. En el susodicho ejemplo sus ingresos del alquiler anua
les son 68.400$ de cual el 5% es 3.420$, haciendo su nuevo alquiler 71.820$. La
asuncin de sus gastos de funcionamiento permanece en el 50% de alquileres totales
, su nuevo NOI es 35.910$. Cuando capitaliza esto en el 10% consigue 359.100$ - u
na subida de la capacidad adquisitiva de la propiedad de 17.100$!
EL FUNCIONAMIENTO CON AGENTES SEGN ACUERDOS DE LA MULTIUNIDAD
Buscando propiedades del piso a menudo negociar con agentes. No deje a esto intim
idarle. En contraste con el casas que necesita reparaciones, no slo los agentes p
onen algunas en una lista las mejores propiedades de la multiunidad, pero le pue
den ayudar a hacer algunas mejores ofertas.
Es verdad que cuando un corredor de bienes races se implica, su capacidad de habl
ar de la situacin del vendedor va a limitarse. De hecho, puede tener un tiempo di
fcil hasta encontrndose con el vendedor. Sin embargo, despus de que muestra su seri
edad haciendo su primera oferta, puede tener una oportunidad. Aun si puede estar
all cuando una oferta se presenta, el agente del listado tambin va a estar all. Y
aunque sea difcil calibrar exactamente la motivacin del vendedor en este tiempo, p
uede ofrecer probablemente una explicacin en cuanto a los detalles de su oferta.
Por lo menos puede ser capaz de sentir las necesidades verdaderas del vendedor.
Despus de asegurarse que esta propiedad es econmicamente muy, haga una oferta que
tiene el vendedor que lleva una segunda hipoteca para el 20%, sujeto al que apru
eba para una hipoteca del 80%. Esta oferta totalmente financiada es un modo segu
ro para usted de conseguir la pelota que rueda con un vendedor que es representa
do por un agente. Tenga una clusula en su contrato que permite que usted est all cu
ando se presenta al vendedor. Use esta oportunidad de aprender sobre la motivacin
del vendedor. Si se anima, haga otras ofertas que vienen ms cerca al apaciguamie
nto del vendedor quiere y realizacin de sus objetivos.
Siempre puede pedir al agente un reembolso parcial de su
El funcionamiento con agentes segn acuerdos de la multiunidad 245
ESTUDIO DEL CASO: compra Duplexes como un grupo
Un dueo tiene cuatro alquileres dobles que quiere vender como un grupo. El dueo es
motivado por responsabilidades de la familia aumentadas y compromisos de trabaj
o. Las propiedades se localizan el uno al lado del otro en una vecindad del alqu
iler estable. Pide 320000$ todos. Para un premio del 10% el dueo vender cualquiera
de los duplexes individualmente. El dueo compr las propiedades hace 10 aos por 190
000$ con una hipoteca inicial de 140000$ en el 95% durante 25 aos y ahora tiene u
n equilibrio de la hipoteca de menos de 117.136$. El dueo no ha hecho ninguna mej
ora de capital, pero las propiedades se han bien mantenido y no necesitan ningun
a reparacin significativa. Su investigacin muestra que los alquileres son el valor
justo de mercado para alquileres comparables. Los ingresos del alquiler combina
dos son 5.680$ por mes o 67000$ por ao. Su vacante proyectada y gastos de funcion
amiento son el 45% de ingresos del alquiler o 30.150$, as haciendo los ingresos o
perativos netos restantes 36.850$. Encuentra que el precio de la capitalizacin de
propiedades vendidas comparables con edad similar y condicin es el 115%. Tambin e
ncuentra que los precios de venta de duplexes comparable son lo mismo como el pr
ecio inicial del dueo.
Observaciones
La ganancia gravable del dueo es el precio original de compra de 190000$ menos la
depreciacin de 35000$ (asumido 10 aos en el 25% por ao en la parte de la mejora de
140000$), que iguala la base fiscal corriente de 155000$; cuando restado del pr
ecio de venta de hoy de 320000$, esto iguala una ganancia gravable de 165000$. D
e este modo, si el dueo est en una categora tributaria federal y estatal total tpica
del 40% durante el ao de venta, pagar 66000$ en impuestos y se dejar con slo 99000$
.
El precio se tiene que negociar abajo. Pero cuando proyecta NOI del dueo por el p
recio de la capitalizacin encontrado en el mercado de la propiedad del alquiler s
imilar, encuentra la capacidad adquisitiva de 320000$ (36.850$ dividido en el 11
5%), lo mismo como el precio inicial del dueo. Tambin el anlisis del mercado de ven
tas comparables de duplexes individual tambin no indica ningn descuento en el prec
io inicial del valor justo.
(Continuado)
246 fabricacin de la oferta de la multifamilia
ESTUDIO DEL CASO: la compra Duplexes como un grupo (sigui)
La Estrategia ptima que tiene que saber cunto el cuarto all es para la negociacin. Sl
o si se motiva le va ser capaz de tratar a un mejor precio. Parece que la llave
a su motivacin puede ser que afronta una ganancia gravable enorme. Pretenda causa
r un acuerdo con l que minimizar su impuesto. Un camino sera calcular una venta de
la instalacin donde no pagar el impuesto sobre su ganancia hasta el ao en el cual r
ecibe la ganancia. Para esta ventaja para l puede querer reducir su precio de ven
ta a usted. Este arreglo tambin le beneficia ya que proporciona la financiacin, y
si con una tasa de inters favorable, hace su precio ms aceptable.
encargue hacia su pago al contado. Esto trabaja mejor si trata con el dueo de la
agencia que tambin es el listado as como el agente de ventas. La no implicacin de ms
de un agente permite la mejor posibilidad para un arreglo de honorarios de esta
clase.
El siguiente captulo investiga algunos modos de financiar la compra de la multifa
milia.
C H UN PUNTO E R
17
Financiacin de la multifamilia
En este captulo nos dirigiremos a los dos tipos primarios de prstamos hipotecarios
para la propiedad rentable: el prstamo del tipo de inters fijo y la hipoteca de l
a tasa ajustable o BRAZO. Tambin hablaremos de accin de palanca y programas del prs
tamo FHA. Adems, exploraremos varias alternativas para financiar su compra del pi
so.
En la esencia, hay tres inversionistas de pasos bsicos tiene que seguir: En prime
r lugar, pida que el vendedor financie totalmente; en segundo lugar, pida al ven
dedor una segunda hipoteca o asumir sujeto a la hipoteca existente; y en tercer
lugar, busque la financiacin convencional. ste, sin embargo, a menudo permite un p
equeo descuento en el precio como, sin la ayuda del vendedor, el vendedor ms est a
merced de la oferta del comprador. De hecho, para poner la discusin de financiacin
en el contexto, la mayor parte de veces confiar en el prestamista exterior que f
inancia, como un prstamo de un banco de la hipoteca. Sin embargo, es la estrategi
a aconsejable de pedir al menos que el vendedor participe ya que puede ser capaz
de negociar un mejor precio y ningunos puntos.
DINERO EFECTIVO Y GANANCIA DE AYUDA DE HABILIDADES UN PRSTAMO CONVENCIONAL
Se requiere que los ingresos y las habilidades de la direccin obtengan la financi
acin. Sin embargo, la calificacin para una hipoteca de la inversin es similar a la
compra de una vivienda unifamiliar. A menudo tiene que tener un razonable
247
248 financiacin de la multifamilia
la cantidad de ingresos y espectculo tiene la capacidad de encontrar los pagos me
nsuales. Tambin debe ser capaz de hacer el pago al contado requerido. Si ha tenid
o algunos problemas del crdito pasados, a menudo se pasan por alto.
Otros requisitos para la multifamilia incluyen la experiencia de la direccin o pr
uebas que puede proveer a un gerente de la propiedad. Adelante, es responsable d
el mantenimiento y mantenimiento. Algunos prestamistas requieren que el capital
adicional sea dejado de lado para reparaciones de la propiedad.
Su opcin entre programas del prstamo probablemente se limitar. Muchos prestamistas
quieren financiar en tasas ajustables que corren aproximadamente cinco aos antes
del cambio. La estrategia que muchos inversionistas eligen es financiar en un la
rgo plazo para un tipo de inters fijo.
Algunos prestatarios han optado por el 203 programa del prstamo de la rehabilitac
in (k) (ver el Captulo 9), que es asegurado por la Administracin Federal de Viviend
a (FHA). Si mira la propiedad que necesita reparaciones antes de que se pueda us
ar como una vivienda, podra querer considerar los 203 (k). El 203 prstamo (k) pued
e ser usado para comprar y reparar la mayor parte de viviendas residenciales exi
stentes con objetivos residenciales hasta cuatro unidades. Los tipos de inters fi
jos ms de 30 aos estn disponibles a travs de los 203 (k). Note actualmente que el pr
ograma requiere que el prestatario sea un residente del edificio.
El 203 prstamo (k) puede ser usado para financiar la mayor parte de mejoras estru
cturales, as como para la mayor parte de trabajo fuera de la vivienda, como el aj
ardinamiento, reparando patios/terrazas o cercado. La cantidad del prstamo est bas
ada en el valor de despus-de-que-renovacin de la propiedad y no puede exceder la c
antidad de la hipoteca mxima FHA corriente en el rea del prestatario. Su pago al c
ontado es el 15%, pero puede financiar gastos de cierre y honorarios. Tambin pued
e esperar en cualquier pago durante seis meses mientras las reparaciones se estn
haciendo y la propiedad es deshabitada.
SABER LA PAUTA DEL PRESTAMISTA - LA PROPORCIN DE COBERTURA DE DEUDAS
La proporcin de cobertura de deudas a menudo es usada por prestamistas como una c
ota de referencia en crditos para vivienda de la multifamilia (ms de cuatro unidad
es residenciales). A fin de afirmar que el prestatario tiene el flujo de fondos
suficiente para cubrir tasa de vacantes y gastos de funcionamiento, las instituc
iones financieras por lo general requieren que los ingresos operativos netos (NO
I - ingresos menos todos los gastos antes de la amortizacin de la deuda) excedan
el coste de la amortizacin de la deuda por cierta cantidad - generalmente mnimo de
l 30%. Por ejemplo, si los ingresos operativos netos af-
Despus de que un prestamista convencional toma la primera hipoteca 249
los gastos de ter son 150000$ y el principal y el pago de intereses para todos l
os prstamos son 100000$, habra una proporcin de cobertura de deudas de 15.
Como puede ver, una proporcin este hojas altas muchos fondos con los cuales pagar
gastos y encontrar cualquier prdida de alquiler que pueda ocurrir. En los ahorro
s y la crisis del prstamo de mediados de los aos 1980 muchas hipotecas recin origin
adas tenan proporciones de cobertura de deudas cerca de 10, dejando poco margen p
ara el error. Si unas faltas del arrendatario o un gasto de funcionamiento impre
visto se levantan, el prestatario puede no tener bastantes sumas de la propiedad
de encontrar su obligaciones.
LA ADQUISICIN DEL VENDEDOR FINANCIAR
Como vio en la financiacin de la familia sola, siempre es sabio explorar la posib
ilidad de financiar a la multifamilia con la ayuda del vendedor. A menudo los trm
inos o la tasa de inters pueden ser mejores que lo que est disponible con prestami
stas convencionales. No siempre puede ser una primera hipoteca llena, pero es ba
stante comn en la transferencia de la propiedad rentable para un vendedor de dar
una segunda hipoteca para ayudar con el pago al contado requerido.
De hecho, muchos inversionistas comienzan negociaciones suponiendo que el vended
or quiere financiar. Esto podra tomar muchas formas. Una primera hipoteca en la c
antidad entera puede parecer poco realista, y, verdadera, no pasa a menudo. Pero
realmente ve esto bastante para plantear esto vale la pena preguntar al vendedo
r. Una alternativa comn para financiar la propiedad de la inversin debe tener un p
oco de mezcla de vendedor que financia y fondos de un prestamista convencional.
Aunque tanto el vendedor como el banco puedan insistir en algunas sumas como un
pago al contado, la naturaleza de un mercado competitivo ha hecho que la mayor p
arte de vendedores esperen proporcionar la financiacin secundaria. En la seccin en
el casas que necesita reparaciones hablamos de algunos modos de usar una segund
a hipoteca, pero aqu le mostraremos uno de los modos ms populares de conseguir que
el vendedor financie - uno que beneficia tanto usted como el vendedor.
DESPUS DE QUE UN PRESTAMISTA CONVENCIONAL TOMA LA PRIMERA HIPOTECA
Tpicamente, para la mayor parte de bienes inmuebles es capaz de conseguir una pri
mera hipoteca del 70% de un banco. Usted y el vendedor bailan alrededor con ofer
ta y contrapropuesta en el maquillaje del 30% restante. Como un comprador usted
250 financiacin de la multifamilia
puede querer dejar el 10% y hacer el vendedor llevar el 20% restante; el vendedo
r puede querer que usted deje el 20% y slo le ofrezca el 10% como una segunda hip
oteca.
Su estrategia debera ser de conseguir tanto de una segunda hipoteca como posible.
Sin embargo, el vendedor por lo general quiere algunas limitaciones. Muchos des
ean evitar dar una segunda hipoteca en absoluto. La realidad es que un vendedor
a menudo tiene que dar la financiacin secundaria para conseguir un precio razonab
le, o hasta vender la propiedad. El vendedor tambin sabe o debera saber, que los c
ompradores raramente se alejan de acuerdos despus de que han tomado el ttulo. Ms, d
ebera el peor pasar y las faltas del comprador, el vendedor puede comprar o el pr
imer prstamo o adquirir el capital en la extincin del derecho de redimir.
Tambin vemos cada vez ms bancos que hacen 70/20/10 prstamos. Es grande para nosotro
s como inversionistas. El banco proporciona el 70%, el vendedor el 20% y el inve
rsionista el 10%. Los bancos no miran hasta demasiado estrechamente en donde, co
mo inversionistas, conseguimos el dinero.
El valor de la segunda hipoteca y su tasa de inters, tendrn mucho para hacer con l
a colocacin de la hipoteca en la jerarqua del capital: Si la segunda hipoteca es d
espus de un muy pequeo pago al contado ser menos seguro, de ah tendr menos valor y pu
ede llevar por lo tanto una tasa de inters ms alta que una segunda hipoteca que vi
ene despus del 20% lleno al capital del 25% (asuncin del valor justo de mercado, v
erdadero). La razn que esto es importante consiste en que el vendedor puede desea
r vender la segunda hipoteca para compensar un pago al contado inferior de usted
.
Proporcionalmente, el valor valdr ms si la tasa de inters es alta. Mientras es tpico
para precios en segundas hipotecas para ser unlos a tres puntos encima de la ta
sa de inters en la primera hipoteca, probablemente tomar un precio ms alto que ese
(compruebe lmites legales en su estado) para el vendedor para venderlo por el val
or nominal en el mercado. De hecho, el salability de la segunda hipoteca cae a p
lomo cuando hay capital de menos del 20%, como en las mentes de algunos comprado
res del pagar hipotecario es inadecuadamente seguro.
DERECHO TRIBUTARIO PROMUEVE A VENDEDOR QUE FINANCIA CON UNA VENTA DE LA INSTALAC
IN
En una venta de la instalacin el vendedor lleva la financiacin y usted, como el in
versionista, paga por la propiedad por el perodo del tiempo. La popularidad de ve
ntas de la instalacin no es tan grande bajo el derecho tributario corriente como
era antes de la ltima revisin fiscal principal. Quizs la razn consiste en que las ta
sas impositivas totales son ms bajas que en el pasado, por lo tanto disminuyendo
la necesidad a
Derecho tributario promueve a vendedor que financia con una venta de la instalac
in 251
ESTUDIO DEL CASO: una venta de la instalacin con vendedor que lleva financiacin
Un vendedor posee una propiedad de la inversin libre y clara con una base fiscal
corriente de 100000$. Si vende esta propiedad por 300000$, su beneficio gravable
o ganancias de capital, es 200000$ (no consideracin de cualquier gasto de venta)
. Segn la categora tributaria del vendedor podra pagar 40000$ a 60000$ en impuestos
durante el ao de venta. Esa clase de la mordedura le impedir de aceptar algo exce
pto un pago al contado fuerte.
Sin embargo, considere lo que pasa si vende la utilizacin del mtodo de la instalac
in y el comprador paga 50000$ abajo. El vendedor entonces lleva 250000$ restantes
, pagaderos y amortiz ms de 25 aos con el inters en el 8,75%; los pagos mensuales so
n 2055,36$. Suponga unos mediados del ao cerrndose del 1 de junio; el pago inicial
es debido el 1 de julio.
Durante el resto del ao, el comprador hace seis pagos de 2055$, adems de 50000$ ab
ajo.
El vendedor relata la venta sobre sus 1040 (Forma de IRS 6252). Los pagos se cob
ran los impuestos en tres componentes: vuelta de capital, ganancias de capital e
inters. Para relatar la venta en sus 1040 usa la Forma de IRS 6252 para encontra
r la proporcin del beneficio bruto del 67% dividiendo el beneficio bruto en el precio
del contrato.
Precio del contrato: Base de costo: Beneficio gravable: proporcin del beneficio b
ruto:
300000-100000 200000$ 200000$ divididos en 300000$ = el 67%
Esto significa que el 67% de cada dlar del principal es la ganancia, sujeta al im
puesto sobre la plusvala siempre que se reciba; el 33% de cada dlar del principal
es una vuelta libre de impuestos del principal. (Note que todo el inters es grava
ble cualquier tiempo se recibe.)
En el primer ao, el vendedor deprime 50000$, ms 12.330$ (seis pagos de 2055$): 10.
912$ son el inters; 1.420$ son principales.
(Continuado)
252 financiacin de la multifamilia
ESTUDIO DEL CASO: una venta de la instalacin con vendedor que lleva financiacin (c
ontinuado)
En la Forma 6252, el vendedor relata el pago al contado ms el principal como el 6
7% gravable como ganancias de capital; el 33% es una vuelta libre de impuestos d
e la capital, mientras 10.912$ son el inters gravable.
Finalmente, el vendedor conseguir 300000$ del principal, el 67% de que (200000$)
es gravable, lo mismo como si haba hecho una venta absoluta. Sin embargo, las reg
las ventas de la instalacin gobernantes permiten que el vendedor extienda la obli
gacin tributaria sobre un largo periodo del tiempo. En este ejemplo, lo extiende
durante el perodo de 25 aos de la hipoteca.
extienda el impuesto. Sin embargo, sin tener en cuenta la categora tributaria mar
ginal de un vendedor, la financiacin de venta de la instalacin realmente permite q
ue un vendedor aplace el pago de impuesto al ao en el cual l o ella reciben fondos
y hacen una ganancia. Tambin permite que impuestos se paguen en el futuro con, u
no espera, dlares ms baratos. Y, por supuesto, permite el uso de ese dinero hasta
que aquellos impuestos diferidos se debieran pagar. Como el columnista Robert Br
uss ha indicado, la financiacin de venta de la instalacin realmente ayuda a poners
e las propiedades se vendieron ms rpido y a un mejor precio.
Una venta de la instalacin es uno de los mejores modos para un vendedor de minimi
zar impuestos sobre la plusvala. Esa oportunidad est disponible segn la ley del imp
uesto federal corriente. Por va del ejemplo, digamos trataba de comprar un edific
io del piso pequeo. El dueo ya no quiere poseer el edificio, pero tiene miedo de c
uales sus impuestos podran ser. Ha investigado ingresos del alquiler y ha determi
nado lo que sus gastos de funcionamiento estaran bajo su propiedad, y ha hecho in
speccionar el edificio a fondo. Ambas investigaciones han dado a este edificio u
n certificado de salud. Ahora, si slo podra conseguir que el vendedor desplazara.
El vendedor se preocupa por el pago de este impuesto enorme sobre su ganancia. H
a posedo la propiedad durante muchos aos y tiene muy poca base fiscal dejada. La pr
egunta es, cmo puede estructurar esta venta por tanto puede evitar esta consecuen
cia fiscal y tener la obligacin tributaria ms manejable?
La respuesta est en la aplicacin corriente del cdigo tributario. Expresamente, mien
tras el vendedor no recibe todo su dinero en el ao de venta, el vendedor que fina
ncia se licencia de una venta de la instalacin. Es posible que hasta con una vent
a de la instalacin, todava debiera recobrar
Derecho tributario promueve a vendedor que financia con una venta de la instalac
in 253
su depreciacin en el ao de venta, pero estara al precio mximo del 25%. Note que si n
o hace una venta de la instalacin y ningn equilibrio de la hipoteca tiene es ms alt
o que su base fiscal, tendr un problema fiscal. Note tambin que el vendedor que fi
nancia es una venta de la instalacin porque extiende el impuesto durante los aos d
e la financiacin. As, menos en efectivo toma el frente, mejor. Ms largo la amortiza
cin, ms abajo los impuestos.
Ahora que tiene la idea que un vendedor puede aplazar el pago de impuestos hasta
el ao l o ella reciben la ganancia, vamos a ver cmo usted y su vendedor pueden usa
r la venta de la instalacin para beneficiar a ustedes ambos. Comenzaremos estiman
do un coste de venta modesto y que la hipoteca corriente del vendedor se asume.
Con objetivos fiscales, cuando asume la hipoteca del vendedor, el precio del con
trato se reduce. Aqu asume el equilibrio restante de 435000$ en la hipoteca del v
endedor, y hace un pago al contado de 20000$. Los gastos de cierre del vendedor
son 9000$. Las redes del vendedor en 11000$ de cierre.
La proporcin del beneficio bruto del vendedor es encontrada dividiendo el benefic
io bruto por el precio del contrato. Por ejemplo:
Precio de venta: hipoteca existente: Precio del contrato: Base de costo: Gastos:
Beneficio bruto: proporcin del beneficio bruto:
300000-5000$
255000-100000$
- $9000$ 191000$ 191000 divididos en 255000$
El vendedor paga el impuesto sobre el 75% de cada pago principal (excluyendo la
hipoteca asumida). La primera ganancia del ao del vendedor es 15000$ (el 75% de 2
0000$), aunque obtenga 11000$.
Slo una palabra de advertencia: Seguramente la venta de la instalacin beneficia ta
nto a vendedores como compradores. Pero como un inversionista de compra se asegu
ran que no paga un premio por la propiedad slo para las ventajas de una compra a
plazos payas-you-go. Adems, en su acuerdo de la hipoteca con el vendedor, incluya
un descuento del pago adelantado que rebaja su coste eficaz si arregla otra fin
anciacin en el futuro. Tambin, negocie esto la financiacin de venta de la instalacin
es assumable de modo que la pueda hacer pasar cuando vende o cambia.
En cualquier venta, en particular una de esta naturaleza, ser seguro de consulta
r
254 financiacin de la multifamilia
con un contable pblico certificado (CPA). Se debe asegurar que tanto usted como e
l vendedor estructuran el acuerdo a la ventaja fiscal mutua. Adems, pero no exclu
sivamente, podra usar uno de los programas fiscales populares donde puede pasar u
na variedad de resultados usando la Forma del impuesto sobre la renta de venta d
e la instalacin 6252.
El rival grande a la venta de la instalacin es el 1031 cambio, que tambin tiene el a
plazamiento en cuenta de todo o parte del impuesto del vendedor.
LA UTILIZACIN DE UN CONTRATO DE LA TIERRA PARA EVITAR EL BANCO
Aqu est una variacin de la venta de la instalacin llamada un contrato de la tierra. U
contrato de la tierra o la instalacin se contraen (diferente de una venta de la in
stalacin donde el trmino se refiere a un aplazamiento fiscal) es un documento lega
l para la venta de bienes inmuebles por lo cual el precio de compra es pagado en
instalaciones peridicas por el comprador, que est en la posesin de la propiedad, a
unque el ttulo sea retenido por el vendedor hasta una futura fecha o hasta que el
pago del saldo se haga. Es, entonces, simplemente un acuerdo donde el vendedor
financia la compra de su propiedad sin un banco o fuera de la financiacin. El ven
dedor toma un pago al contado y recibe al principal mensual y el pago de interes
es directamente del comprador para el resto del precio de compra.
Un aspecto importante de este contrato de la tierra o contrato similar de la venta e
s que la venta no es completa hasta que el contrato se satisfaga. Esto significa
que el ttulo no se traslada al comprador hasta que l o ella paguen el contrato en
su totalidad. En algunos estados un aviso del inters se puede registrar de parte d
el comprador para mostrar que l o ella tienen un inters a la propiedad.
Si es un dueo, esta estrategia puede ser provechosa en la fabricacin de un acuerdo
. Por ejemplo, puede conseguir un mejor precio financiando un menos que el compr
ador chapado en oro. Y el ttulo permanece de su nombre en caso de la falta. Sin e
mbargo, a menos que haya alguna ventaja en trminos de precio o carencia de la fin
anciacin de la hipoteca, buscara generalmente todo el dinero efectivo. Tambin querra
asegurarse que calcul una venta de la instalacin por lo cual pagara el impuesto slo
sobre su ganancia gravable cuando recibi sumas.
Si compra, el contrato de la tierra le puede permitir el control de una propieda
d (aunque sin sostener el hecho) sin necesidad tener de ir la ruta de financiacin
formal. Puede ser particularmente provechoso si se estira actualmente creditwis
e con otras propiedades totalmente financiadas. Note esto en muchos estados la t
erminologa para acuerdos diferentes
Asuma una hipoteca grande 255
puede variar. En unos se llama un contrato para el hecho, contrato de fideicomiso, o
Convenio Constitutivo para la escritura de propiedad garantizada. Siempre debera c
omprobar las leyes en su estado si desea hacer este tipo del contrato.
ASUMA UNA HIPOTECA GRANDE
Otra manera de asumir sin el dinero abajo es buscar a alguien con una hipoteca g
rande. Negocie para asumir este prstamo con un aplazamiento del pago del capital
restante por un perodo corto del tiempo. Esto le permite el tiempo despus de que g
ana el ttulo para obtener un prstamo en el capital restante para pagar al vendedor
. El vendedor puede requerir que el prstamo del capital sea asegurado adelante ms
all de la propia propiedad por otros activos. La cantidad de tiempo podra estar en
unos cerca del tiempo en el futuro, y hasta la fecha de la rentabilidad se renu
nciara si los esfuerzos de la buena fe no permitieran el capital o la nueva finan
ciacin.
Esencialmente, esto es un pago al contado aplazado o segundo prstamo hipotecario
del vendedor que como el comprador le obligan a cambiar con el dinero efectivo p
roviene de un prstamo adicional. Este acuerdo es realizable porque da la esperanz
a del vendedor que el pago entrar ms pronto que los trminos normales de una segunda
hipoteca. Como un comprador le consigue en la propiedad para ningn dinero efecti
vo y le da un tiempo limitado en el cual encontrar una hipoteca secundaria.
La fabricacin de algunas reparaciones modestas o mejoras de capital puede ser una
justificacin de fondos de la hipoteca adicionales. Tambin es una tcnica vlida para
un vendedor que tiene prisa por venderse y gustara maximizar su ganancia aplazand
o una parte de los beneficios (pago al contado) para el corto plazo.
En los Captulos 11 y 12 sobre el arriendo/opciones vio otra manera de asumir esta
propiedad que trabaja para un vendedor que no tiene que recibir el dinero efect
ivo de la venta inmediatamente. Arrienda la propiedad para el periodo del tiempo
y lo alquila para el igual o ms que sus gastos de transporte para un arrendatari
o que consiente en comprar en el futuro.
El objetivo aqu es darle un ejemplo simple de cmo una primera y segunda hipoteca c
abe en la estructura financiera de una propiedad. Y aunque este ejemplo pueda no
encajar exactamente su mercado local, los principios son lo mismo.
Es esto muy? Por supuesto. No hay muchas otras inversiones dnde deja 33500$ y cons
igue el 8% vuelta abrigada del impuesto el primer ao (y cuando los alquileres se e
levan, esto est obligado a intensificarse!) con alguien ms que hace pagos principa
les a sus prstamos, en un mercado
256 financiacin de la multifamilia
ESTUDIO DEL CASO: primera y segunda estructura del pago de la hipoteca
Vamos a mirar un bloque de pisos de cinco unidades para ver detalles de una prim
era y segunda estructura de la hipoteca. Suponga que haya investigado ingresos y
tenga una declaracin del gasto que pone los ingresos operativos netos, que por s
u parte determinan lo que ha dejado para pagar la financiacin.
Resumir:
Declaracin reconstruida (Estimacin ptima bajo su propiedad)
Ingresos del alquiler previstos: Menos vacante del 9,7%
Ingresos operativos gruesos: gastos de funcionamiento totales
(el 425%): ingresos operativos netos:
$73000$ 7.100
65.900$
$31025$ 34.875
Aqu estn los detalles de la hipoteca, asumiendo un precio de compra de 335000$ con
33500$ abajo:
Primera hipoteca - el 70% de precio de compra
Principal: 234500$
Inters: el 85%
Trmino:
20 aos = 2035$ por mes o 24.421$ por ao
Segunda hipoteca - el 20% de precio de compra
Principal: 67000$
Inters: el 10%
Trmino:
20 aos (globo a final de cinco aos) = 647$ por mes o 7.759$ por ao
Nota: Al final de cinco aos el equilibrio ser 66.168$. Habrn pagado al principal de
6.832$ e inters de 31.962$ sobre el trmino de cinco aos.
Cunto quiere que su hipoteca corra? 257
 ESTUDIO DEL CASO: la primera y segunda estructura del pago de la hipoteca (sigui)
En cualquier acuerdo se debera mantener abierto la oportunidad de seguir con la s
egunda hipoteca durante ms cinco aos le debera, por algunos motivos imprevistos, no
ser capaz de financiar de nuevo y pagar el pago del globo.
Vamos a recapitular y vamos a poner a estas cifras contra su NOI:
NOI:
34.875$
Primera hipoteca (P&I):
24,421
Segunda hipoteca (P&I): 7,759
Total parcial de la hipoteca:
32.180$
Equilibrio restante:
2.695$
Por lo tanto, 2.695$ es la gruesa spendable, o lo que ha dejado despus de pagar g
astos de funcionamiento y amortizacin de la deuda. Esta gruesa spendable es la vu
elta en efectivo en su dinero actual invertido, el pago al contado del 10%.
de precios del alquiler crecientes y valor. Algunos inversionistas se quejaran qu
e debera haber trabajado el acuerdo por tanto deja menos. Bien, quizs tan. Aqu, qui
se mostrar un ejemplo tpico de un acuerdo del pago al contado modesto.
CUNTO QUIERE QUE SU HIPOTECA CORRA?
Uno de los aspectos continuamente debatidos entre inversionistas de bienes inmue
bles es la longitud del trmino en una hipoteca. Dispara para un a largo plazo o un
a rentabilidad a corto plazo? Los argumentos en cada lado abundan. Los que aboga
n por un corto plazo se pronuncian:
Despus de pagar 15 aos en su hipoteca de 30 aos, todava deber el 90% de la cantida
tom a prstamo!
Esto slo es verdad si su tasa de inters es el 14,75% enorme; y debera menos del 82%
si su precio fuera slo el 10%, por ejemplo.
258 financiacin de la multifamilia
Despus de pagar casi 25 aos, todava deber ms del 50%! La verdad es que pero slo
75% fuerte; si en el 10%, pagara casi la misma cantidad en 23 aos. Pagar ms de tres
eces y media la cantidad que al principio tom a prstamo antes de pagar su hipoteca
! En la alta tasa del 14,75%, esto es verdad. Sin embargo, en el 10%, es slo un po
co ms de dos veces.
Wow! Materia pesada. Como puede ver, lo que pagar es en parte una funcin de tasa de
inters, y prestar dinero ms de 30 aos es caro. Seguramente es un argumento para pa
gar hipotecas cuanto antes. Sin embargo, los sospechosos hacia el pago temprano
discuten:
Pago de una hipoteca temprano es daino a menos que sea capaz de encontrar una inve
rsin pagando ms que su hipoteca corriente.
La verdad es que si salvara 200$ por mes en la diferencia entre un de 30 aos y un
a hipoteca de 20 aos y fuera capaz de invertir esto 200$ a un precio que da resul
tado ms que el inters hipotecario, se beneficiara. Sin embargo, puede ser difcil enc
ontrar una inversin con un precio consecuentemente ms alto sobre la hipoteca para
el trmino de 30 aos lleno.
Un prstamo a plazo fijo ms corto puede ondular a veces su flujo de fondos durante e
l perodo de su propiedad.
El dinero efectivo realmente se hace peridicamente apretado, en particular durant
e los primeros aos de la propiedad. Sin embargo, ya que pagan a principal por el
prstamo hay una mejor posibilidad para un prstamo del capital cuando o si las difi
cultades se levantan. Adems, con un a largo plazo prstamo siempre puede acelerar p
agos si su inversin paga mejor.
Ya que el inters es deducible, cada dlar pagado en el inters es, en realidad, el val
or algo menos.
La verdad es que un inters del 10% nominal con objetivos prcticos est ms cerca al 7%
despus de descontar para impuestos de estado e impuestos federales. Sin embargo,
el dinero es el dinero, y la deducibilidad fiscal no es tan grande que quiere pa
gar 3$ para salvar 1$!
PAGOS DE LA HIPOTECA ACELERADOS EN PERSPECTIVA
Aunque haya algunas ventajas de pagar una hipoteca en pagos ms rpidos que previsto
, vamos a poner esto en la perspectiva. Un convenido acelerado, o cada dos seman
as hipoteca el plan, a veces
Algunas pautas de financiacin 259
llamado el secreto de un banquero, tiene desventajas. En primer lugar, no necesita
un plan rgido que le obliga a hacer pagos suplementarios cuando simplemente pued
e hacer un pago suplementario, hasta en una cantidad ms alta o menor, e instruir
el banco de aplicar el pago suplementario a su principal.
Si hace esto o no tiene mucho para hacer con la tasa de inters en la hipoteca ant
es mencionada. Si la tasa de inters por el prstamo es el 5% modestfor-these-times,
su precio verdadero es algo menos, ya que este inters es deducible de su impuest
o sobre la renta. Si su precio es el 12% fuerte, hasta despus de que una deducibi
lidad media del 30%, su precio todava es casi el 85%, y puede querer hacer pagos
suplementarios para derribar al principal.
Otro modo de tomar una decisin consiste en que si puede encontrar una inversin pag
ando ms que sus gastos de la hipoteca corrientes, los fondos que van para comprar
esa inversin hacen una vuelta ms alta, ayudando a pagar el coste menor de su hipo
teca corriente.
Por ejemplo, si tena 100000$, la hipoteca del 75% amortiz ms de 25 aos o 300 meses,
con pagos de 738,99$, podra pagar 138,35$ adicionales o un total de 877,34$ por m
es, y pagar esa hipoteca en slo 200 meses y salvar 46.229$. Esto puede parecer a
unos ahorros sustanciales, pero vamos a mirar adelante.
Si invirtiera esto 138,35$ en una calidad fondo de inversin (sin cargas) pagando
el 10% por ao, al final de 200 meses tendra 70.692,17$. En este tiempo vende el fo
ndo de inversin y paga su prstamo de 100000$, que ahora tiene un equilibrio de slo
54.827,23$, y salva 15.864,94$. Y si comenz con una hipoteca que era durante un p
erodo ms largo o tasa de inters ms alta, los ahorros son an ms dramticos.
Como una an mejor opcin, no pague su casa. Al final de 25 aos habr pagado su casa y
su equilibrio del fondo ser aproximadamente 183567,40$ (antes de impuestos).
Claramente, debe poner la rentabilidad temprana de su hipoteca en la perspectiva
. Si quiere tener su personal a casa sin deudas, esto es comprensible. Pero como
un inversionista tiene que aplicar el ejemplo del valor del dinero en el tiempo
a sus prstamos de la inversin para maximizar su vuelta.
ALGUNAS PAUTAS DE FINANCIACIN
Las dificultades se levantan en el intento de dar el consejo que puede trabajar
en cualquier mercado particular porque hay por lo general tres compensaciones va
riadas: tasa de inters, trmino y flujo de fondos. Lo siguiente es pautas
260 financiacin de la multifamilia
slo y se debe adaptar a sus circunstancias particulares de mercado y propiedad.
En primer lugar, para un prstamo a largo plazo (uno o varios aos), entienda que la
tasa de inters es ms importante que el trmino. Nuestros ejemplos han mostrado que
si negocia una tasa de inters inferior y/o trmino ms corto dramticamente rebaja los
gastos de la hipoteca totales as como acelera la rentabilidad principal.
En segundo lugar, corresponda al trmino de su hipoteca al tipo de inversin que pla
nea. Un bloque de pisos que va a sostener durante 15 a 20 aos podra tener un trmino
 de la hipoteca ms largo que uno slo va a sostener para un trmino de cinco aos. De h
echo, ms corto su perodo de tenencia probable, ms aceptable un plazo ms largo en la
hipoteca, porque no va a sentir cualquier efecto de gasto de pagos extendidos du
rante muchos aos.
Una palabra de advertencia: no opte por un plazo ms largo como 30 aos durante un p
erodo de 20 aos ms corto por hacer un acuerdo ir. Siempre decida si entra en un acu
erdo basado en si compra una corriente favorable de ingresos (es decir, NOI). Re
cuerde, invertir en bienes inmuebles no es sobre darle el derecho de dar un punt
api a ladrillos y mortero, es sobre la compra (y mantenimiento) una corriente de
dinero efectivo.
Suposicin: Qudese dentro de un trmino de 20 aos si se siente cmodo con la fabricacin
e estos pagos, ms largos si puede conseguir una mayor vuelta (como otra propiedad
) con la diferencia. La mayor parte de nosotros que estamos en el negocio de la
propiedad - es decir en la compra de ms propiedad - quieren lo ms muy reforzarse p
osible. Quizs slo tiene que moderar esto con la compra correcta. La idea es usar e
l dinero extra para bienes inmuebles (un activo de apreciacin) en vez de un nuevo
coche (un activo que se deprecia). Tiene una mejor posibilidad en hacerse un mi
llonario si no deja a su ego entrar en el camino comprando coches de fantasa, de
todos modos. No luzca, pero slo trabaje en la fabricacin de su vida exactamente lo
que quiere que ella sea. Esto muestra que realmente sabe el valor del dinero en
el tiempo.
TCNICAS MS CREATIVAS PARA HACER UN ACUERDO TRABAJAR
A veces lo que un vendedor quiere est slo ms all lo que desea pagar. Una situacin com
consiste en cuando el vendedor quiere ms dinero como un pago al contado que dese
a dejar. Como un ejemplo, vamos a suponer que haya comprobado a fondo, fsicamente
y econmicamente, un bloque de pisos de 10 unidades. Usted y el vendedor han veni
do a un
Tcnicas ms creativas para hacer un acuerdo trabajar 261
el acuerdo del precio y el vendedor le dar la financiacin. El vendedor posee la pr
opiedad libre y clara. El nico obstculo consiste en que si el vendedor va a financ
iar, quiere limitar su riesgo y requerir el 20% abajo, pero siente el ms quiere h
acer es el 10%.
Tiene una opcin. Podra poner este acuerdo aparte y recuperar al vendedor ms tarde a
ver si su motivacin ha aumentado o calcula algo que podra encontrar sus necesidad
es permitindole quedarse dentro del 10% abajo.
Aqu estn algunas soluciones que permitirn que usted acte:
Los Permiten que el vendedor guarde los depsitos de seguridad y la asigne los alq
uileres de su primer mes. Por supuesto slo puede hacer esto si hay bastantes ingr
esos del alquiler para cubrir este desage en efectivo inicial.
Los Dan al vendedor ms seguridad - una hipoteca colectiva que incluye otra propie
dad que puede tener, conseguir o una casa, que pesadamente no se financia. Esta
garanta subsidiaria suplementaria puede disminuir el deseo del vendedor de la seg
uridad y asegurarla de su compromiso.
Si los ingresos del alquiler son suficientes, ofrezca al vendedor una rentabilid
ad ms corta en la hipoteca (es decir, si hubiera estado de acuerdo con una liquid
acin de 20 aos en la hipoteca lleva, proponga un reembolso de 15 aos). De esta mane
ra, el capital en la propiedad, de ah seguridad, se aumenta ms rpido.
Los Obtienen la financiacin bancaria para una parte del prstamo y hacen el vendedo
r subordinar su hipoteca al prstamo bancario. Esto significa que se podra poner po
siblemente mucho ms que su solicitud del dinero efectivo del 20% y la podra hacer
ms flexible en los trminos de la hipoteca con usted. Es posible que si se pone la
nueva financiacin y el vendedor consientan en subordinar su hipoteca, se podra ale
jar hasta con el dinero efectivo durante el cierre.
Los Dejan al vendedor financiar de nuevo la propiedad. Entonces supone que hipot
eca, dndole un segundo para el equilibrio. Esto permite que ella saque tanto dine
ro efectivo como quiere.
Los Dan al vendedor una hipoteca a corto plazo, segunda para el otro pago al con
tado de 10%. El vendedor todava llevar la a largo plazo primera hipoteca del 80% j
unto con un trmino ms corto segundo del 10%. En la esencia, permite que usted encu
entre la peticin del vendedor de un pago al contado ms grande pagando la cantidad
adicional durante un perodo threeto-five-year. Asegrese que el flujo de fondos de
la propiedad permite esto.
262 financiacin de la multifamilia
Los Hacen entrar a un compaero que podra presentar el 10% del precio. Combinado co
n su 10% sera capaz de cumplir con los requisitos del pago al contado del vendedo
r.
Los Encuentran a un inversionista que quiere presentar el pago al contado del 20
% entero y consentir en dividirse 50-50 todo el futuro capital.
Los Exploran con la precaucin si las caractersticas de la propiedad son tales que
las reparaciones menores o cosmticas permitiran que usted levante alquileres, as po
nindole en una posicin para pagar el otro pago al contado de 10% dentro de un perod
o corto, como un ao.
en Vez de dejar el pago al contado entero, consiga que el vendedor consienta en
tomar la mitad durante el cierre y la mitad en 30 das. Esto permite que usted use
los alquileres prorrateados de entrada (y en algunos estados los depsitos de seg
uridad) hacia la segunda mitad del pago al contado.
Formalmente consienten en hacer tales mejoras que aumentarn el valor de mercado d
e la propiedad y aplacarn el deseo del dueo de la seguridad.
del Mismo modo, hacen mejoras para hacer subir el valor de la propiedad y permit
ir que usted financie de nuevo y cubra el 10% adicional abajo.
Los Dan al vendedor el 10% abajo, una primera hipoteca del 80%, y un segundo del
10% que podra vender para darle el dinero efectivo adicional que busca. Si la pr
opiedad financials parece bien, el vendedor no debera tener problema vendiendo la
nota.
Los Consiguen que el vendedor subordine su primera o segunda hipoteca a usted co
mo un prstamo adicional cuyos beneficios se podran dirigir a la vuelta del pago al
contado o convenir la propiedad. Si esta provisin no se usara inmediatamente, en
el futuro podra proveer fondos para otro proyecto. Note que un vendedor que est d
e acuerdo con una provisin de esta naturaleza limitar por lo general la cantidad d
e fondos que se pueden tomar a prstamo y requerir que la seguridad adicional se f
ije, al menos hasta que la prueba sea a condicin de que los fondos se gastaran pa
ra el mejoramiento de la propiedad.
Los Consiguen un mejor acuerdo de la tasa de inters y firma su compromiso prometi
endo el banco depositar todo el dinero de alquiler en su banco.
Como una familia sola superior por el casas que necesita reparaciones, cualquier
mejora que haga a un bloque de pisos aumentar por lo general su valor considerab
lemente ms all del coste para la reparacin.
El IRA de Roth 263
Una vez que el valor se mejora, las nuevas finanzas para pagar prstamos a corto p
lazo con el vendedor con un descuento o pagar fondos o prstamos solan reparar la p
ropiedad. O, como la nueva financiacin de fondos se aplazan por el impuesto, los
podra aumentar haciendo un pago al contado en otra propiedad.
EL IRA DE ROTH
El IRA de Roth es una forma especial de la cuenta de retiro individual que le pu
ede beneficiar como un inversionista de bienes inmuebles. El IRA de Roth ayuda a
individuos con ingresos anuales hasta 110000$ (ingresos conjuntos 160000$) a cr
ear ingresos del retiro que son casi, pero no completamente libres de impuestos.
Es decir las contribuciones hechas se cobran los impuestos cuando los deposita,
pero a partir de entonces los ingresos sern libres de impuestos. De hecho, todas
las ganancias se aplazan por el impuesto hasta el retiro.
Tambin tiene que guardar el IRA de Roth durante cinco aos. Si cambia un IRA tradic
ional (la clase aplazada por el impuesto) a un IRA de Roth debe pagar el impuest
o sobre el valor de los activos. Pero otra vez, los ingresos futuros sern libres
de impuestos. Esta estrategia trabajar bien si espera una subida significativa de
su capital. Los bienes inmuebles de la inversin son un candidato excelente. Hace
r reconstituye, wholesaling, hasta las estrategias comprar-y-sostener se benefic
iarn.
Una de las reglas para cambiar el IRA es que sus ingresos tienen que ser 100000$
o menos en el ao se convierte. Note que si ha pagado antes impuestos sobre contr
ibuciones antes de la conversin a un IRA de Roth, no tiene que pagar impuestos so
bre las contribuciones otra vez, slo los ingresos que gan en ellos. La conversin es
un proceso fcil que le salvar dinero con el tiempo.
Tiene ms de 10 aos para salvar antes de que tome distribuciones - sin distribucion
es obligatorias - de su IRA. Y, puede hacer contribuciones mientras sigue hacien
do menos que 100000$.
El IRA de Roth puede hacer su ganancia de un acuerdo de bienes inmuebles libre d
e impuestos. Por ejemplo, un inversionista tena 70000$ en un plan de la participa
cin en los beneficios de Keogh que cambi a un IRA tradicional con la intencin de co
nversin a un IRA de Roth. En el momento de la conversin pag un impuesto de 15000$ d
e 70000$, que le abandonaron 55000$. Us esto para comprar un superior por el casa
s que necesita reparaciones y hacer las mejoras necesarias. Tres meses ms tarde v
endi la propiedad por 85000$, con una ganancia de 13000$ despus de impuestos. Ahor
a tiene 85000$ en el IRA libre de impuestos para usar otra vez.
264 financiacin de la multifamilia
CUANDO TOMA EN UN COMPAERO PUEDE HACER MS GANANCIA
A veces, quizs no a menudo, tendr que tomar en un compaero. La necesidad de un acue
rdo todo-en efectivo, un pago al contado fuerte o la necesidad de una firma supl
ementaria en una hipoteca puede ser todo razones de formar un equipo con otro in
versionista. Si es un superior por el casas que necesita reparaciones donde adems
de una necesidad de fondos de capital, un inversionista lanza a con usted para
trabajar en las reparaciones; una multifamilia donde los fondos suplementarios h
acen el pago al contado ms fcil; o un arriendo/opcin trata donde dos puede cubrir ms
tierra y hacer ventas adicionales, aqu estn algunas pautas de donde y cmo podra cal
cular la separacin:
Cualquier acuerdo donde el compaero es igual en dinero efectivo y trabajos con us
ted 50-50.
Un acuerdo de un superior por el casas que necesita reparaciones donde los frent
es del compaero todo el dinero pero no participa adelante, tambin 50-50.
Un acuerdo de un superior por el casas que necesita reparaciones donde los frent
es del compaero una mitad del dinero pero no participa en la supervisin o trabajo:
el 30/70% al 40/60%.
Note que estas suposiciones son una tentativa de equilibrar responsabilidades en
tre un socio activo (usted) y una persona del dinero pasiva (su compaero). Tendran
que modificarse para reflejar su relacin de la sociedad actual.
La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles que compran y y venden el c
asas que necesita reparaciones son capaces de hacerlo solo. Quizs la razn de esto
consiste en que la resolucin de un fixerupper es, en parte, operacional - la tare
a clave es la ejecucin de las reparaciones. Y ya que dos personas pueden discrepa
r en lo que tendra que hacerse, puede trabajar contra tener un compaero. Por otra
parte, si ha trabajado bien con alguien, puede ser capaz de llevar a cabo ms form
ando un equipo con esa persona.
Los edificios de la unidad mltiple a menudo son posedos por dos o ms inversionistas
debido a los problemas del crdito del capital y el pago al contado ms grandes pla
nteados por un prestamista de la hipoteca. Adems, las propiedades de la multiunid
ad generalmente se consideran un pasivo, ms bien que una empresa activa, debido a
las prcticas estndares de landlording y el uso generalizado de empresas de gestin.
Las sociedades tienen su valor. A veces es un asunto de opcin de ir por libre. Pe
ro muchos inversionistas acompaan cuando no tienen
Cuando toma en un compaero puede hacer ms ganancia 265
el dinero para un trato, tan ser agradecido de la posibilidad de beneficiarse de
un compaero para hacer una ganancia.
Si va a tomar en compaeros, asegrese que su opcin es alguien que se conoce a usted
y tiene un poco de experiencia en el negocio. Esperamos que esta experiencia hab
r estado en bienes inmuebles, pero si no, entonces debera ser al menos alguien del
carcter comercial respetable; es decir la persona no ha causado deliberadamente
la herida financiera de nadie. Es esto alguien en que puede confiar para el conse
jo? Complementa la experiencia del individuo o se opone a suya?
Tambin puede averiguar (discretamente) si la persona ha hecho archivar el pleito
contra l o ella. Esto no significa que tal pleito automticamente indica a un compae
ro malo, slo que debera saber sobre qu este asunto era y cmo se coloc.
El compaero debera tener fondos disponibles para encontrar las obligaciones de la
propiedad. Entiende su compaero potencial los riesgos implicados? La persona tambin
debera tener el mismo compromiso psicolgico y objetivos financieros que hace. Por
ejemplo, si va a sostener un bloque de pisos con su compaero durante un tiempo a
mpliado, asegrese que l o ella estn de acuerdo en el perodo de tiempo general de la
posesin. Lo mismo es verdad si usted y su compaero o compaeros, van a comprar y rev
ender el casas que necesita reparaciones.
El siguiente captulo trata con cmo hacer el trabajo de manejar su inversin del piso
agradable tanto para usted como para sus arrendatarios.
C H UN PUNTO E R
18
Direccin de su propiedad
En este captulo ver cmo quedarse encima de la direccin de sus pisos - expresamente,
cmo hacerlo una experiencia satisfactoria tanto para usted como para sus arrendat
arios.
PRIMER INTERVALO DE ESPERA: EST SU PROPIO PROPIETARIO
Para el primer piso pequeo que le construye compran, debera servir de su propio pr
opietario, experiencia supervisando los detalles fsicos de su propiedad, y tener
el contacto directo con sus arrendatarios. Las excepciones a esto podran ser un c
aso donde asumi un edificio que fue manejado ya por una empresa de gestin competen
te, o si sus otros deberes no tuvieran en cuenta el tiempo necesario para tratar
con mantenimiento y arrendatarios. Aprenda de sus propios errores de modo que c
uando comienza a usar la ayuda externa, entienda su trabajo.
La mejor inversin faltar si sus arrendatarios no pagan su alquiler. Y no hay maner
a fcil de desalojar a un arrendatario malo. Si una persona se atrasa en el alquil
er, trate de averiguar lo que la naturaleza del problema es y ver si se puede ca
lcular. Si los arrendatarios le engaan en una base continua sobre el pago, debera
actuar legalmente para desalojarlos y recibir el
266
Qu gerente de la propiedad hace 267
pago total de alquiler. Estos problemas se pueden mejor dirigir haciendo todo lo
posible desde el principio conseguir a arrendatarios dignos y concienzudos. Si
protege a arrendatarios anticipados usted mismo o usa a un gerente, es un trabaj
o importante. Har un error principal si no hace una proyeccin cuidadosa de arrenda
tarios anticipados y se asegura que selecciona mejor calificado.
El objetivo de hablar de la direccin de la propiedad aqu es recordar que inversion
istas protejan sus inversiones y muestren que la posesin de unidades mltiples requ
iere la verdadera direccin, por usted o por una compaa exterior.
No aturda a un gerente residente con la direccin de la propiedad. El antiguo es s
implemente un contacto local para arrendatarios, coleccin de alquiler posible y t
areas de mantenimiento menores. l o ella no realizan el deber de direccin ejecutiv
a. Si pide que un gerente residente viva en el edificio y emprenda estas tareas,
las responsabilidades totales de la direccin todava se caern en sus hombros.
QU GERENTE DE LA PROPIEDAD HACE
Los gerentes de la propiedad - si esto significa usted o una compaa exterior - sup
ervisan la propiedad para ventaja financiera del dueo y tranquilidad de nimo. Prop
orcionan el descuido ejecutivo de servicios que por lo general incluyen:
1. Una inspeccin de preentrada en funciones de la propiedad, perfilando lo que se
espera y ofertas de fabricacin.
2. Descubrimiento y proyeccin de arrendatarios, exposicin de pisos, y asegurar y v
erificacin de aplicaciones del alquiler. La direccin entonces selecciona a arrenda
tarios de aplicaciones referencias tomadas y comprobadas, y negocia y ejecuta ar
riendos.
3. Diseo y realizacin de programas de la retencin del arrendatario y asegurar una r
elacin en curso, positiva con arrendatarios. La buena voluntad con arrendatarios
puede de triunfo o de fracaso una inversin. La direccin tambin desalojar a arrendata
rios ofensivos cuando necesario.
4. Publicidad como necesario con peridicos locales y revistas del alquiler. Segn l
a ubicacin de la propiedad, la direccin tambin mirar otros locales de hacer publicid
ad basado en respuesta, eficacia, y costar.
268 direccin de su propiedad
5. La realizacin de deberes normales de la direccin de la propiedad, incluso el de
scuido en procedimientos en cuanto a arrendatarios que mudan, identificando cual
quier problema los arrendatarios deja, asegurando la limpieza del piso regular e
ntre arrendatarios y la fabricacin de inspecciones con nuevos arrendatarios.
6. Supervisar la propiedad alquila la coleccin y la contabilidad, incluso el mane
jo de recibos de la propiedad, asientos de diario, archivos de cuenta, depsitos b
ancarios y cuentas delincuentes; el cuidado de un resumen de la cuenta de activi
dad del arrendatario e informes mensuales detallados de todos los gastos y billi
ngs, incluso informes mensuales / informes de presupuesto anuales.
7. Recogimiento de alquileres y depsitos de seguridad, con fondos expedidos a la
cuenta comercial especfica del inversionista para alquileres en esa propiedad par
ticular o a la cuenta de garanta bloqueada para esa propiedad.
8. La supervisin del mantenimiento de la propiedad, asegurando que las propiedade
s se inspeccionen cada semana y que cualquier unidad vacante se trae en la condi
cin de la posesin inmediata; la supervisin de gerentes residentes locales como nece
sario.
9. Continuacin de archivos adecuados. Tener las formas de la direccin de la propie
dad correctas ayuda a guardarle organizado con los archivos apropiados. Las circ
ulares prescribidas a arrendatarios se pueden dirigir a varios problemas, ahorra
ndo el tiempo de escribir cartas para cada problema del arrendatario diferente.
10. Seguro, anlisis fiscal y direccin. La compaa proveer el personal de la contabilid
ad certificado necesario y negociar paquetes de seguros, guardar el seguro pertin
ente actualizado, y sostener normas de seguridad y proteccin contra incendios.
11. El aumento del flujo de fondos siendo consciente de tendencias del mercado q
ue tienen el ajuste en cuenta de alquileres y gastos de reduccin al mnimo con rela
cin al trabajo requerido.
12. Ser responsable de la conformidad de la propiedad con normas del gobierno y
ambientales.
La direccin es todo sobre la eficacia - eficacia en control del mantenimiento y t
ransacciones justamente, pero firmemente con arrendatarios. Su xito en el negocio
de bienes inmuebles estar basado en parte en cmo bien usted o la empresa de gestin
tienen cuidado de su propiedad y sus arrendatarios.
La cartilla de un propietario 269
ARRENDATARIOS BUENOS QUE SE PONEN
Una de las tareas ms importantes de un gerente de la propiedad es conseguir a arr
endatarios buenos. Si hace el trabajo de la direccin usted mismo, siempre encuent
ra, entrevista, y las referencias del control de los sus arrendatarios. No puedo
acentuar bastante que debe dar el asunto de la seleccin del arrendatario su aten
cin personal.
Si tiene una reputacin buena como un propietario, tendr su opcin de los mejores arr
endatarios. Esto no significa que tiene que encontrar cada splica echada por el a
rrendatario, pero que se ocupa de problemas razonables. Las reparaciones inmedia
tas de unos servicios obstruidos, alfombra rasgada o gozne de la puerta roto dej
arn a arrendatarios saber que se preocupa por sus condiciones de vida.
Note que hasta con arrendatarios que le afrontan con un problema pegajoso, debera
evitar una pelea. El arrendatario puede estar equivocado, pero debera encontrar c
ualquier solicitud razonable con respeto y atencin - y an ms tener cuidado con soli
citudes irrazonables! Nunca quiere perder el control de un problema.
La aplicacin del alquiler de la muestra se podra cambiar para satisfacer sus neces
idades particulares. Slo est sin falta que pide la informacin que probablemente ser
importante para usted.
LA CARTILLA DE UN PROPIETARIO
Lo siguiente es una cartilla en de qu tiene que ser consciente en la direccin de l
a propiedad capaz a fin de asegurar a arrendatarios de calidad y ganancias aumen
tadas.
Aunque el mantenimiento sea una responsabilidad crtica de usted, elegir a los arr
endatarios adecuados debe competir en la importancia. Aunque nunca debiera discr
iminar a un arrendatario anticipado para raza, religin, nacionalidad, sexo, estad
o civil o invalidez fsica, realmente tiene el derecho de elegir a su arrendatario
. Y aun si parece que tiene un arrendatario chapado en oro que se sienta en su e
scritorio, asegrese que le tiene o ella llenan un formulario de inscripcin del alq
uiler. Entre otra informacin bsica, incluira al empleador del candidato y el propie
tario corriente, ambos de los que se debera poner en contacto. Ya que est en estos
asuntos que tiene que verificar que tiene un arrendatario que se puede permitir
el alquiler as como hacer su pagos a tiempo.
Para conseguir a arrendatarios buenos preguntan a sus arrendatarios corrientes (
si los tiene) para recomendaciones de amigos podran saber quienes contemplan
270 direccin de su propiedad
FORMA DE LA MUESTRA: aplicacin del alquiler
Solicitud del alquiler de (direccin) _________________________________ Nombre ___
____________ Telfono de casa ________ Telfono de trabajo _______ nmero de la Seguri
dad social _______________ Lic del Conductor. No. _____________ Fecha de nacimien
to _________________ Direccin actual ____________________________________________
__ Cunto en esta direccin? ________________ $ de Alquiler _______________ Razn de Mo
verse ___________________________________________ Dueo/Gerente Corriente ________
____________ Telfono ___________ Direccin Anterior _______________________________
______________ Cunto en esta direccin? ________________ $ de Alquiler ____________
___ Razn de Moving____________________________________________ Dueo/Gerente Corrie
nte ____________________ Telfono ___________ Nombres de personas que viven con us
ted (incluyen aos de menores): _______ ___________________________________________
_________________ Algn animal domstico? _______ Describen ___________________ Water
bed? ______ Ocupacin Presente _________________ Empleador _________________ Telfono
___________ Cunto con este empleador? ______ Supervisor Inmediato _________ Telfon
o ___________ Ocupacin Anterior ________________ Empleador _________________ Telfo
no ___________ Cunto con este empleador? ______ Supervisor Inmediato _________ Te
lfono __________ Ingresos brutos Corrientes por Mes (antes de deducciones) $ ____
_________ fuentes de ingresos de la Lista (adems de empleo presente puesto en una
lista encima): ____________________________________________________________ ___
_________________________________________________________
La cartilla de un propietario 271
FORMA DE LA MUESTRA: la aplicacin del alquiler (sigui)
Cuenta de ahorros: Banco _________________ Rama ________________ Acct. No. _____
____________ Cuenta corriente: Banco ________________ Rama ________________ Acct
. No. _________________ Tarjeta de crdito Principal _________________ Acct. No. e
l __________________ Expira __________ Primera Referencia del Crdito ____________
__ Acct. No. __________________ Bal. Debido __________ Mo. Pmt. __________ Segun
da Referencia del Crdito _______________ Acct. No. _____________ Bal. Mo ________
__ debido. Pmt. los __________ Le tienen: alguna vez present una solicitud de decl
aracin de quiebra? ______ alguna vez sido desalojado? ______ o alguna vez sido cond
enado de un crimen? ______ Explican a cualquiera s respuestas en la espalda. El vehc
ulo (vehculos) Hace (s) __________ Modelo (modelos) _______ Ao (aos) ______ Licenci
a (licencias) _______ Referencia Personal ________________ Direccin _____________
______ Telfono ___________ Contacto en la Emergencia _______________ Direccin ____
______________ Telfono ___________ el Pariente ms Cercano __________________ Direc
cin ____________________ Telfono ___________
Declaro que las declaraciones encima son verdad y son correctas. Autorizo la ver
ificacin de mis referencias y crdito ya que estn relacionados con mi arrendamiento
y futuras colecciones de alquiler.
Fecha _____________ firmado ___________________________________
Encima de verificado por fecha ___________________________ _____________
272 direccin de su propiedad
alquiler. Tambin tendra que hacer publicidad, pero feria que advierte - esto es no
siempre la manera de conseguir a los mejores arrendatarios. De este modo, los d
ebe proteger con cuidado. Y siempre escriba un anuncio totalmente descriptivo de
lo que ofrece para el alquiler - una descripcin completa de la unidad, el nmero d
e cuartos de bao, nmero de cuartos en general, quien paga utilidades, alquiler y d
epsito de seguridad, as como cualquier restriccin como animales domsticos o nmero de
inquilinos.
Siempre debera recibir un depsito de seguridad. Tambin puede desear coleccionar el
alquiler del mes pasado de antemano. Lamentablemente, algunos arrendatarios prob
ablemente jugarn rpido y suelto con pagos a menos que haya una pena para sostener
prontos pagos del alquiler. Y si los peores pasan, este depsito le ayudar a sufrag
ar el dao que ocurre mientras el arrendatario ocupa la unidad, o cubra el alquile
r mientras trata de desalojar, de ser necesario.
Note que los depsitos slo se pueden guardar para alquiler impagado o dao, y el dao n
o incluye el desgaste normal y el rasgn. Los depsitos se deberan devolver puntualme
nte, despus de un perodo razonable de la inspeccin, normalmente dentro de 30 das des
pus de que el arrendatario se muda, para asegurar que la palabra no se ponga alre
dedor de esto es lento en sus obligaciones. Una inspeccin debera ocurrir cuanto an
tes en la unidad desocupada. Muchos propietarios inspeccionan durante el da anter
ior el arrendatario ocupa la unidad. Algunos estados y las municipalidades local
es tienen leyes en cuanto al uso y vuelta de depsitos de seguridad. En Massachuse
tts los depsitos se tienen que creer en una cuenta de garanta bloqueada separada q
ue los osos interesan a favor del arrendatario hasta que se vayan.
Asegrese que sus arrendatarios saben exactamente cuando el alquiler es debido. As
egrese que no exceden esa fecha del pago. Y dgales que espera el pronto pago. Trat
e de no poner un precedente de un perodo de gracia, o encontrar mucho aprovechamie
nto de arrendatarios.
Si los arrendatarios rechazan pagar su alquiler, se deben quitar cuanto antes. A
unque con cuidado seleccionara a sus arrendatarios de todos los otros candidatos
, el imprevisto puede pasar. Como todos los dems, los arrendatarios se pueden afe
ctar perdiendo su trabajo, enfermedad o divorcio. Puede querer calcular un plan
del pago especial con un arrendatario que por otra parte tiene un registro del p
ago bueno, pero ha encontrado temporalmente un poco de privacin. Un arrendatario
que es necesidades constantemente tardas ninguna tal ayuda y se debera desalojar c
uanto antes.
Muchas comunidades regulan el nmero de personas que pueden ocupar una unidad. Com
o un propietario interes en la conservacin de la propiedad de alguien no quiere em
balar grupos de arrendatarios en cualquier unidad, aunque pueda ganar ms fondos.
El desgaste suplementario y el ruido no van
Cuando todo lo dems falla: quitar a arrendatarios que pagan tarde 273
valga la pena. Por tanto siempre debera limitar el nmero de arrendatarios por unid
ad. Hacen estipular esto en su acuerdo del alquiler.
Si tiene arrendatarios estudiantiles, como he tenido en el pasado, asegrese que e
ntienden que no pueden tener partidos fuertes o msica. Haga esto da buenos conoci
mientos para el desahucio. La llave debe seleccionar a los mejores arrendatarios
posibles para el tipo de propiedad que tiene para el alquiler. Esto es el modo
que evita problemas.
No importa cuantas unidades tiene, ser pronto en relacin con el mantenimiento. Si
lo hace usted mismo o tiene un repairperson en la llamada, slo asegrese que que n
ecesidades dirigirse se hace rpidamente y eficazmente. Recuerde, no va a ahorrar
cualquier dinero esperando, y es ms importante guardar a sus arrendatarios felice
s y seguir esa corriente de pagos cada mes.
Un hecho de vida para la mayor parte de propietarios es la fumigacin. Esto partic
ularmente es verdad en unidades de la multifamilia. A causa de los caminos espec
ializados de los cuales los escarchos y los ratones se exterminan, la fumigacin p
rofesional por lo general se requiere. Puede hacer compras por el mejor precio y
servicio.
Para concluir, nada puede hacer su trabajo ms fcil como un propietario que un arre
ndatario excelente. Est preparado para pasar algn tiempo encontrando el mejor, que
le salvar dinero (y tiempo) en la carrera larga.
CUANDO TODO LO DEMS FALLA: QUITAR A ARRENDATARIOS QUE PAGAN TARDE
Nadie quiere tirar a arrendatarios. Como un propietario debera hacer todo que pue
de para evitar desalojar a alguien. Un propietario prudente sabe que los problem
as de alquiler son minimizados por la seleccin cuidadosa de un arrendatario - si
hace su tarea en la comprobacin de referencias de un arrendatario anticipado, fue
ntes de ingresos y carcter antes de que alquile, tiene la mejor oportunidad en el
recogimiento del alquiler oportuno de un arrendatario ideal y satisfecho.
Lamentablemente, los proyectos mejor puestos se pueden equivocar y algo puede pa
sar lo que hace que el arrendatario vare un modelo por otra parte ejemplar de pag
o y comportamiento. El problema de alquiler de un arrendatario por lo general co
mienza con una bandera de advertencia tpica del alquiler que es tarde, entonces s
implemente cesando. Puede estar angustiado lo que se ha equivocado. Qu perdi cuando
entrevist al candidato del piso? Esto es una pregunta vlida para el futuro, pero
no ayuda a solucionar el problema por el momento.
Puede comenzar averiguando por qu el alquiler comenz a entrar tarde. Si el arrenda
tario tiene un problema real y no puede hacer el pago en el
274 direccin de su propiedad
ESTUDIO DEL CASO: quitar a un arrendatario que paga tarde
Un inversionista y su arrendatario son en el sexto mes de un arriendo de un ao y
el arrendatario ha llegado consecuentemente tarde en el alquiler para cinco de l
os meses. El inversionista no est seguro si quiere al arrendatario o slo quiere qu
e l se mantenga ms corriente en los pagos. El arrendatario no tiene telfono o corre
o, un signo seguro de un problema. El inversionista ha pedido que el arrendatari
o le d un modo que se puede comunicar con l. En este momento el inversionista pued
e alcanzar al arrendatario slo con una nota dejada en la puerta. El inversionista
quiere saber que recurso tiene. Lo debera tolerar y no renovar el arriendo? O, por
que el arrendatario finalmente paga el alquiler, debera no hacer caso de l? Adems d
el hecho que no recibiendo el alquiler en una manera oportuna es un problema gra
nde, tambin hay el hecho que el inversionista no se puede comunicar con el arrend
atario. Lamentablemente, esto no es dentro de su control. No puede obligar al ar
rendatario a conseguir un telfono o recibir el correo (aunque debiera estar en el
arriendo que el arrendatario acepta el correo). Por ltimo, si el pago del alquil
er tarde es el nico problema real, entonces el inversionista podra querer agarrars
e para el resto del arriendo y decidir entonces si renovar.
De vez en cuando aprender sobre arrendatarios el camino difcil. Y cuando tiene un
arrendatario que se puede permitir su alquiler, pero slo no paga a propsito, enton
ces se tiene que deshacer de esa persona. Un inversionista tena un arrendatario q
ue comenz a ser an en se podra llevar. El propietario haba hecho todos los controles
de fondo, informe de crdito y referencias de carcter, pero todava haba terminado co
n un arrendatario que no paga. Despus de tres meses del alquiler impagado el prop
ietario fue al juzgado para comenzar el proceso de desahucio. El arrendatario pa
g al alquiler el da antes de la fecha del tribunal. Despus de hacer esto dos veces
el arrendatario quiso saber si el inversionista le dejara de su arriendo, que de
buena gana hizo - sin embargo, por el acuerdo, guardando el depsito.
primer da del mes, preguntan lo que el mejor da debe pagar a tiempo. Mientras no h
ace que su pago por la hipoteca sea tarde, quizs puede reestructurar el arriendo.
Tambin, qu dice su arriendo sobre pagos de alquiler tardos? Quizs hay algo que el ar
rendatario interpreta mal como un perodo de gracia.
Cuando todo lo dems falla: quitar a arrendatarios que pagan tarde 275
La comunicacin con sus arrendatarios es crucial. Si puede guardar un dilogo activo
con ellos, con la mayor probabilidad entender sus problemas y es capaz de superv
isar sus objetivos para mantenerse actualizado con pagos. Una pregunta con la cu
al podra tratar es si su estado permite que usted requiera honorarios tardos o crdi
tos de alquiler que podran animar el pago temprano.
Si todo lo dems falla, podra ofrecer un dinero del arrendatario insatisfactorio -
una cantidad modesta, como 200$, para irse en un da, o 100$ en tres das. Quizs esto
no es profesional, y seguramente no quiere poner un precedente con el resto de
sus arrendatarios, pero es menos caro que el tribunal.
Tiene que entender el proceso de desahucio del arrendatario en su estado. Trabaj
os de desahucio de una moda similar en todos los estados, pero hay diferencias e
n procedimiento y perodos de tiempo con los cuales se debe hacer familiar. Inclus
o en los estados ms orientados por los arrendatarios, como Massachusetts, un arre
ndatario, no importa a qu distancia detrs, siempre ser responsable de pagar el alqu
iler y se puede por ltimo desalojar.
Aqu est cmo el proceso de desahucio trabaja en muchos estados:
1. Si el arrendatario es 15 das tarde con el alquiler, el propietario debe enviar
, va el correo certificado, solicitado para la vuelta para el recibo, un aviso de
tres das que exige que el alquiler se pague dentro de tres das.
2. Si el alquiler todava es impagado despus de que el lmite de tiempo, el propietar
io puede archivar para el desahucio. l o ella tendran que servir al arrendatario c
on una citacin judicial 12 das antes de la fecha del tribunal. Si atendindose el ar
rendatario todava no ha pagado, el propietario (o su abogado) trae los archivos n
ecesarios y la citacin judicial verificada al tribunal en la sesin apropiada. Si t
odo est en el pedido, el juez publica un pedido por el desahucio y el arrendatari
o tiene cinco das para desocupar o la polica quitar al arrendatario.
Note que el susodicho procedimiento y margen de tiempo puede variar para su rea.
Siempre consulte a un abogado y/o el propio personal del tribunal para la manera
apropiada de seguir.
A ningn propietario le gusta perseguir a arrendatarios para el alquiler. Pero el
desahucio debido al pago tardo consecuente del alquiler es una llamada del juicio
que tiene que hacer usted mismo. Slo sabe todos los hechos relevantes, y la expe
riencia de alguien ms puede o puede no trabajar en su situacin. Si tiene un arrend
atario que no paga y tambin no hace caso de usted, tiene poca opcin; debe desaloja
r. Y est ms sabio en el siguiente alquiler.
276 direccin de su propiedad
EN BUSCA DE UNA EMPRESA DE GESTIN DE LA PROPIEDAD BUENA
No siempre querr manejar su propia propiedad. De hecho, no puede desear al princi
pio, pero debera manejar sus primeros pocos edificios de ser posible. Entonces un
a vez que adelante en la experiencia en relacionarse con arrendatarios, coleccio
nando alquileres, guardando archivos, supervisando el mantenimiento, etctera, pue
de querer volcar aquellos deberes a una empresa de gestin profesional. Esto parti
cularmente es verdad si tiene compromisos de empleo y ha juntado demasiados piso
s para guardar la pista de ellos eficazmente.
El principio buscando una compaa que tiene la experiencia en la direccin de la tall
a y el tipo de pisos que tiene. La talla de la compaa no es tan importante, pero e
s importante que estn listos para dedicar sus esfuerzos de su parte. Realmente te
nga cuidado si la compaa posee pisos competidores, porque esto es un conflicto de
intereses incorporado. Adems, elija una firma de la direccin que no es una compaa de
l corretaje. La compaa que elige no debera ser distrada por ventas del corretaje. Po
r la extensin, nunca firme un contrato de gestin que da cualquier derecho exclusiv
o de vender su propiedad. Esto podra mutilar con severidad una futura venta. Su c
ontrato con la empresa de gestin tambin debera especificar prontos trminos para term
inar la relacin de ser necesario.
En la eleccin de una compaa, asegrese que ponen un esfuerzo en la seleccin y relacion
dose con los arrendatarios bajo su supervisin. Expresamente, la compaa debera estar
de acuerdo que en la exposicin de pisos tendrn un representante experto que tambin
tendr una segunda reunin con el arrendatario anticipado y una investigacin cuidados
a sobre sus referencias. Evite una compaa que se engrana a bloques de pisos grande
s. Probablemente no proporcionarn su edificio o sus arrendatarios consideracin apr
opiada. Y siempre entreviste al gerente de la propiedad especfico quien asignarn a
su propiedad. Quiere asegurarse de experiencia de este gerente y competencia.
SU RESPONSABILIDAD COMO UN PROPIETARIO
Cmo protege sus activos en trminos de responsabilidad? Incorpora? Inspecciona? Su pre
ocupacin de responsabilidad no es con la ganancia/prdida pero con la proteccin de s
us bienes muebles le debera demandarse, tal ya que en el arrendatario tpico pas abaj
o la escalera situacin grave. De hecho, no importa cmo bien una propiedad trabaja e
conmicamente si es golpeado por una reclamacin extravagante - o (hasta) uno bien f
undado.
Limite su responsabilidad del prstamo a la propiedad 277
Sin embargo extremo puede sonar, hay algunos modos prcticos de limitar su respons
abilidad. Una de las primeras consideraciones se debe asegurar que usted y la pr
opiedad correctamente se aseguran por un arrendatario o invitado que podra sufrir
un accidente en su propiedad. Aunque las polticas varen de la compaa a la compaa y d
claren para declarar, puede tener un poco de cobertura de la responsabilidad de
la propiedad del alquiler bajo la poltica de su propietario. Del mismo modo, pued
e querer investigar una poltica del paraguas personal que tendra alguna forma de l
a cobertura de responsabilidad total de usted en casa as como de sus propiedades
del alquiler. La mayor parte de transportistas de seguros principales tienen polt
icas del propietario por lo cual una propiedad del alquiler se puede endosar en
la poltica de su propietario existente. En la planificacin para el caso peor, quie
re que la compaa de seguros pague cualquier pleito.
LIMITE SU RESPONSABILIDAD DEL PRSTAMO A LA PROPIEDAD
La otra clase de la responsabilidad por la cual se tiene que concernir es la fal
ta personal por el prstamo. Siempre es el mejor si puede limitar la responsabilid
ad de alguna hipoteca a la propia propiedad y no cubrirlos por sus bienes mueble
s, como su casa. Lamentablemente, no siempre ser capaz de limitar la responsabili
dad de la hipoteca a la propiedad comprada, pero puede limitar la anchura de sus
bienes muebles que proporcionan la seguridad a su prstamo de la propiedad.
Han hablado de numerosos modos de controlar la propiedad sin la responsabilidad
personal en este libro: no firmando hipoteca personalmente, firma social, arrien
do/opcin, entrada en funciones de la direccin, etctera. Otro camino es cubrir su re
sidencia personal a travs de una exencin de la hacienda. Bsicamente, como por lo ge
neral interpretado, debera el peor pasar, esta ley abriga su residencia personal
de ciertas formas de la extincin del derecho de redimir. Las leyes de exencin de l
a hacienda varan de estado al estado y debera hablar de este procedimiento con su
abogado.
Generalmente, no puede comprar el seguro directo por la falta por un prstamo. Una
de las mejores protecciones contra tener una propiedad falla lo debe comprar di
rectamente al principio - y esto es sobre qu este libro es todo. Si encuentra un
acuerdo y lo compra derecho (ledo en un precio de ganga, un precio que hara muy difci
l perder el dinero pase lo que pase pasa), entonces ha minimizado su responsabil
idad de la falta. La compra del derecho = baja el riesgo = responsabilidad mnima.
Note que una estructura corporativa, como una corporacin de la responsabilidad l
imitada (LLC), no va a ser mucha ayuda si hace una opcin pobre que estructura el
acuerdo de la propiedad.
278 direccin de su propiedad
Por consiguiente, siempre asegrese que cualquier propiedad usted compra es sujeta
a una inspeccin fsica satisfactoria. Sin embargo, no necesariamente gastar el dine
ro para inspectores hasta que sepa que su oferta va a aceptarse.
DEBERA FORMAR UNA CORPORACIN O SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA?
Generalmente, cuando empieza en la inversin inmobiliaria no se tiene que preocupa
r por cmo toma el ttulo. La mayor parte de inversionistas usan su nombre personal
porque permite que ellos pasen cualquier prdida fiscal as como ganancias para s per
sonalmente sin ser doubletaxed, como uno est en una corporacin. Sin embargo, como us
tedes ambos la ganancia y guarda la propiedad por el perodo del tiempo y aumenta
su actividad acumulando ms activos, puede querer considerar alguna forma de corpo
racin legtima o sociedad.
Una idea de considerar es la sociedad de la responsabilidad limitada (LLP), que
ayuda a limitar la responsabilidad permitiendo el paso fiscal. Lo mismo es verda
d si forma una sociedad de responsabilidad limitada. Ambos de stos son personas j
urdicas que le ayudan a limitar la responsabilidad. De estos camino tiene la prot
eccin por si las cosas se estropeen. Tambin son ms fciles a mantener, o disolverse d
ebera cosas no calcular. Otras alternativas son la corporacin limitada y la corpor
acin llena o una fundacin de la tierra. Finalmente puede desear establecer una soc
iedad de responsabilidad limitada de la familia y un fideicomiso activo.
Aunque planeemos conducir nuestro negocio sin pleitos, hubo precedentes donde lo
s tribunales han encontrado que porque los activos personales y corporativos se
han mezclado, todos los activos son obligados de agarrarse. Dirjase a su abogado
y contable para las ramificaciones para usted de procedimientos diferentes, as co
mo para cmo estas entidades pueden variar en su estado particular. Note que sin t
ener en cuenta la persona jurdica o nombre del cual toma el ttulo, un prestamista
no va probablemente a liberarle (a menos que tenga una cantidad enorme de activo
s) de firmar el prstamo hipotecario personalmente. En otras palabras, la sociedad
de responsabilidad limitada o la corporacin son una manera de minimizar (no elim
inan) la responsabilidad de un arrendatario o un invitado, pero raramente le pro
tege de la exposicin por un prstamo que falta.
En el siguiente captulo le recordamos que planear para el futuro le dar el conocim
iento y confianza para ganar.
C H UN PUNTO E R
19
El hechizo para xito:
Use estrategias flexibles
Este ltimo captulo concluye con cmo las estrategias colaboran y lo que tiene que ha
cer para el xito.
EST FLEXIBLE - SACAN GANANCIA CON ESTRATEGIAS DIFERENTES
A fin de hacer el dinero bueno en bienes inmuebles, deje a estrategias diferente
s trabajar para usted. Trabajando una estrategia es grande, sobre todo al princi
pio, pero no se ate completamente a slo un. Colaboran. Lo que no puede hacer en u
n acuerdo a menudo puede hacer en el otro.
Ahora sabe algunas estrategias a largo plazo de comprar y estar de acuerdo con e
l pago inicial continuo de una hipoteca combinada con flujo de fondos del alquil
er y apreciacin de valor. Tambin sabe sobre estrategias a corto plazo de comprar b
ajo, convenir y revender alto, donde busca ganancias ahora. Derecho manejado, do
s o tres acuerdos por ao le pueden guardar en el dinero efectivo. Tambin puede com
prar y revender, o contratar y asignar su posicin a otro inversionista. Hablan de
todas estas estrategias en este libro. El verdadero camino hacia la riqueza deb
e poner una combinacin de ellos para trabajar para usted basado en lo que pasa en
su rea del mercado. Por esto, no supongo que debera hacer poco de esto, poco de
279
280 el hechizo para xito: use estrategias flexibles
esto, pero que en la eleccin de una estrategia en la cual especializarse, puede e
ncontrar de vez en cuando ventajoso emplear otra estrategia temporalmente. Por e
jemplo, es bastante razonable concentrarse en el casas que necesita reparaciones
mientras wholesaling un superior por el casas que necesita reparaciones diferen
te a otro inversionista o encontrar una casa de la familia sola que puede arrend
ar durante un tiempo ampliado, permitindole alquilarlo de nuevo a un arrendatario
-comprador, por ltimo poniendo un poco del dinero efectivo que gana en un single
- o multifamilia que sostendr durante un tiempo ampliado.
No es la mezcla combinada de todas las tcnicas en una estrategia sola, pero la at
encin al prstamo de una u otras dos estrategias ya que las oportunidades se hacen
disponibles.
Unos se quejan de la estrategia a largo plazo y dicen que compromete su poder de
prstamo tenindole sostienen una responsabilidad grande, como una hipoteca en un e
dificio de la multiunidad. Dicen, tambin, que las dificultades de alquiler y ser
un propietario no valen el riesgo, y que algunas propiedades no apreciarn en el v
alor. La verdad es que los accidentes pueden pasar. Pero en este libro vio cmo co
mprar el derecho y manejar gastos y arrendatarios de modo que su futuro financie
ro no se ponga en peligro.
La atencin in-out rpida requerida para manejar el casas que necesita reparaciones
y wholesaling tiene que ser equilibrada por los a largo plazo objetivos de soste
ner en algo. Note que la propiedad podra comprar y revender puede no ser lo mismo
uno que decidira sostener durante un largo periodo del tiempo, como unidades mlti
ples. Las posibilidades de generacin en efectivo de la reparacin y revender son fi
nas para viviendas unifamiliares. Tambin puede arrendar una propiedad con una opc
in de comprar donde entonces arrienda la casa a alguien con quien ejecuta un arri
endo/acuerdo de compra.
De este modo, cada estrategia - compra, convenir, venta, arrendamiento, optionin
g, cambiando - todas estas oportunidades ocurren en el mercado y todos trabajarn
para su ventaja cuando sepa cmo usarlos. No se tiene que alejar de un acuerdo slo
porque un vendedor quiere aplazar una venta hasta el prximo ao. No tiene que decir
a un superior por el casas que necesita reparaciones porque tiene demasiado en
su plato. Ser capaz de usar cada estrategia para la ventaja mxima aumenta su efic
acia y le guarda abierto para todas las posibilidades.
ELIJA LA MEJOR TCNICA PARA CREAR RIQUEZA
Tiene tres propiedades del alquiler de dos familias. Uno tiene 45000$ en el capi
tal, el otro tiene 15000$, y el tercer tiene slo 7000$. La cuestin es
Antes del fin - usan a un abogado 281
el capital. Si vendiera la casa con el capital ms grande, podra tomar el dinero (d
espus de impuestos) y comprar al otro con una proporcin ms alta del capital para hi
potecar (es decir, tendra la accin de palanca ms alta).
Quiere saber si es mejor dejar el capital en la propiedad que se acumula ms capit
al y esperarlo a totalmente pagarse por, o venderse ahora y comprar algo ms. A ve
ces es mejor quedarse con lo que sabe. Y es verdad que parece que su capital en
la primera propiedad equilibra los otros dos que tienen mucho menos capital. La
venta de la primera propiedad tambin crear una ganancia gravable grande. Cules son l
as soluciones posibles?
Los Hacen una oferta de una nueva propiedad que incluye una segunda hipoteca en
su propiedad del capital alto.
Uso el capital en la primera propiedad de financiar de nuevo sus tres propiedade
s en una hipoteca colectiva. Esto consolidara su capital y llevara a mejores oport
unidades de compras adicionales.
Los Encuentran una propiedad de reemplazo conveniente con la cual podra cambiar.
Aunque esta alternativa no permita que usted guarde la primera propiedad, realme
nte permite que usted reforce su capital alto libre de impuestos.
Note que ninguna de las tres soluciones recomienda una venta absoluta. Tratando
en bienes inmuebles, uno de los atributos clave de la riqueza debe guardar su ca
pital que se adelanta sin o consecuencia fiscal mnima a lo largo del camino. Por
lo tanto, en el ejemplo puede financiar de nuevo o, reforzar su capital presente
en la propiedad adicional o cambiar el capital en un acuerdo ms grande, potencia
lmente ms lucrativo.
ANTES DEL FIN - USAN A UN ABOGADO
Una otra recomendacin fuerte: Si es nuevo a bienes inmuebles es prudente hacer ex
aminar sus ofertas por un abogado de bienes races competente. Nunca confe exclusiv
amente en un agente de ventas cuando implique dinero del depsito o interpretacion
es de clusulas del contrato. Los agentes pueden tratar de cerrar acuerdos solos,
dicindole que no necesita a un abogado del establecimiento, que le dirigirn gratis
. Advirtase! Un abogado competente puede dirigir su carrera de bienes inmuebles y
ayudarle a evitar errores costosos. El pago de un abogado en una transaccin de bi
enes inmuebles vale bien pocos cientos de dlares que costar. Son su abogado, contr
atado por usted, y representan sus intereses. Puede confiar por lo general en
282 el hechizo para xito: use estrategias flexibles
ellos para darle el derecho contesta a sus preguntas. Tambin asegurarn que los doc
umentos de cierre estn correctamente preparados y que el ttulo se registra correct
amente en el registro de juzgado del condado o hechos.
PLANEE PARA EL FUTURO PARA REDUCIR LOS RIESGOS DE BIENES INMUEBLES
La inversin inmobiliaria tiene el riesgo. Incluso aquellos que han estado en el n
egocio durante muchos aos siempre se tienen que preguntar lo que se puede hacer p
ara limitar la incertidumbre.
Y si no pueda encontrar a arrendatarios? No quiere abandonarse en la sacudida pag
ando una hipoteca en una propiedad vacante. Los edificios se pueden deteriorar,
el crdito se puede arruinar, los errores pasarn. La respuesta est en conocimiento y
aprendizaje de los errores de otra gente.
Siempre es provechoso ver cmo los otros lo hacen. Por eso compr este libro; por es
o tiene que mantener en la ltima informacin - lee los libros corrientes sobre cada
estrategia o tronco en Internet y participan en grupos de noticias que se conce
ntran en bienes inmuebles de la inversin. Compruebe las pginas de internet que se
especializan en bienes inmuebles de la inversin.
Aprenda todo que puede sobre la especialidad particular o especialidades que des
ea practicar. Salga y ver tanta propiedad como puede. Ms sabe sobre una propiedad
, ms seguro es. Saber la propiedad le puede ayudar a evitar escollos. La conversa
cin con otros inversionistas en cmo adquirieron su propiedad. Hacer preguntas saca
r una cantidad sorprendente de la informacin. La mayor parte de inversionistas son
contentos de relacionar las intrincaciones de cmo compraron y cmo ha calculado pa
ra ellos. Mirando bienes inmuebles y hablando con aquellos que han viajado una r
uta similar le dar la confianza para adelantarse. Acurdese de pararse constantemen
te y recordarse de lo que ha aprendido.
CONOCIMIENTO LE DA CONFIANZA
Puede sentir un poco del miedo en empezar. S que hice, y probablemente perd unos a
cuerdos buenos hasta que ganara la confianza. De hecho, la confianza es la maner
a de eliminar el miedo sobre algo. Y la manera de tener la confianza es ganar el
conocimiento. Sepa ms sobre esa propiedad que desea comprar que el propietario a
ctual hace y se hace a fondo familiar con la tcnica de la inversin que usar para ha
cer la compra. De este modo, afronte aquellos miedos y empiece. Recuerde, ms difci
l trabaja, ms oportunidad tiene que tener xito.
Trabaje mucho para hacerse conocido 283
Lea! Lea! Lea! Lea cada fragmento que puede encontrar en su especialidad elegida. E
ntonces comience a poner ese conocimiento en la accin. Aun si cree que algo no per
tenece a usted, si est hasta ligeramente cerca de su rea - lo lee! Comience a leer
y mirar propiedades. Esto es la manera de hacer menos errores. Aun cuando se ex
perimenta, no reduzca la velocidad en su lectura.
Note que este libro resume varias estrategias mientras otros libros se concentra
n en una estrategia sola o rea especfica de la inversin de la propiedad.
Se ha registrado en clubes del inversionista en su ciudad? Esto es uno de los mej
ores recursos para conectar a la red y aprender ms sobre su mercado.
DEJE A LA GENTE SABER QUE TRATA EN PROPIEDAD
Justo como si estuviera en su camino hacia ser una estrella de Hollywood, tiene
que avisar el mundo lo que es hasta - que compra casas (no que est en el negocio
de inversin de la propiedad; esto parece demasiado pomposo). No quiere parecer ar
rogante. Adems, tiene que estar claro con aquellos con quien puede hacer el negoc
io: compra casas!
Esto es la cosa bsica que hace. No aturda a vendedores potenciales con explicacio
nes sobre los modos diferentes que podra comprar casas. Los pondr para dormir la t
entativa de explicar el arriendo/opciones o cmo se pueden beneficiar de cambiar c
on usted. Adems, no quiere que sus clientes potenciales sepan que pone en prctica
una tcnica de la inversin. Gurdelo simple. No quiere que ellos crean que es un prof
esional que los aprovechar econmicamente; quiere que ellos entiendan que le gustara
ayudarles encontrando una solucin de su pregunta de la propiedad. Las tcnicas que
ha aprendido - arriendo/opcin, wholesaling, financiacin de venta de la instalacin
- guarda a usted y hace conocido los detalles slo cuando presenta a un vendedor u
na oferta que solucionar su problema.
TRABAJE MUCHO PARA HACERSE CONOCIDO
Trabaje mucho para conocerse como un inversionista de bienes inmuebles. Dirija a
nuncios clasificados para propiedades queridas. No gasta el dinero; estos anunci
os trabajo. Los debera dirigir constantemente. Coopere en actividades que le ayud
an a hacerse reconocido dentro de su comunidad como un
284 el hechizo para xito: use estrategias flexibles
inversionista. Los acuerdos vendrn a usted cuando la gente sepa que es serio y qu
e lleva a cabo. Una vez que haya estado invirtiendo un rato encontrar que los acu
erdos comienzan a venir a usted ms bien que necesidad tener de encontrarlos usted
mismo. Recuerde, asiste a la gente con un sueo bsico - viviendo en su propia casa
- y en hacer esto persigue su propio sueo con la independencia financiera.
La magia en la posesin de bienes inmuebles viene de corresponder a la propiedad c
orrecta con la estrategia correcta. Si aumenta el apuro para reventa, venta al p
or mayor, arriendo/opcin y vuelque, compre y sostenga - el objetivo es sacar gana
ncia. No se deje perder la pista de ese objetivo.
C H UN PUNTO E R
20
Cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
En este ltimo captulo ver cmo puede aprovechar provisiones en el nuevo derecho tribu
tario. Tambin ver cmo las ltimas normas en la exclusin de la residencia personal as c
mo nuevas reglas de segundas casas pueden aumentar enormemente el capital en su
carpeta de bienes inmuebles. El captulo concluye con una actualizacin en cmo las ta
sas de inters se hacen y por qu pueden permanecer favorables para la inversin.
DERECHOS TRIBUTARIOS RECIENTES GUARDAN DLARES EN SU BOLSILLO
La legislacin fiscal principal para 2003, El Acto de Reconciliacin de la Deduccin im
positiva de Crecimiento y empleos de 2003, firmado en la ley en el mayo de 2003,
tiene ventajas modestas para inversionistas de bienes inmuebles. Expresamente, e
sta ley ofrece una bajada de impuestos sobre la plusvala as como un incentivo para
invertir en mejoras calificadas. Aunque la nueva ley deje precios de recobro de
la depreciacin intocados, mejora el flujo de fondos y sostiene la inversin en la
nueva propiedad.
Vamos a comenzar mirando el incentivo de la depreciacin del primer ao del sobresue
ldo. Segn la nueva ley le permiten descontar una cantidad de la depreciacin del pr
imer ao adicional igual al 50% de la propiedad eliminatoria en la cual se puede d
epreciar entonces el equilibrio segn la tabla de amortizacin corriente.
285
286 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
Note que la depreciacin del sobresueldo slo se aplica a la mejora de la propiedad
con un perodo de recuperacin de menos de 20 aos. Aunque esto excluya muchas inversi
ones de bienes inmuebles, todava se puede beneficiar de este sobresueldo en lo si
guiente: alfombrado, material elctrico, fontanera, particiones movibles, equipo de
oficina, guarniciones de alumbrado separables, mobiliario y ordenadores. Las me
joras del arrendamiento calificadas tambin se pueden licenciar. Sin embargo, para
licenciarse, el edificio debe tener ms de tres aos cuando la mejora se hace. Los
artculos principales de la mejora como la fabricacin de un edificio ms grande, adic
in de un montacargas o adicin de componentes estructurales son inelegibles.
Lamentablemente, la deduccin de la depreciacin adicional del 50% no se aplicar a la
propiedad adquirida o puesta segn el contrato antes del 5 de mayo de 2003, tampo
co se aplicar a la propiedad comprada despus del final de 2004. Para licenciarse,
debe haber adquirido la propiedad despus del 5 de mayo de 2003 y antes del 1 de e
nero de 2005. La propiedad no se licencia si hubiera un contrato escrito obligat
orio para la adquisicin en efecto antes del 6 de mayo de 2003.
Note que antes de 2003 la ley asegur un sobresueldo del 30% firstyear depreciacin.
Puede decidir afirmar que el 30% normal en vez de la depreciacin del primer ao de
l sobresueldo del 50%, o electo no reclama el sobresueldo firstyear depreciacin.
Si reclama la deduccin de la depreciacin del primer ao del 50%, no es elegible para
la deduccin de la depreciacin del primer ao adicional del 30% aadida en 2001. Tres
motivos no podra querer una depreciacin del sobresueldo ms grande (o elegir de ella
completamente) consisten en donde tiene prdidas operativas netas about-expire, e
spera estar en una categora tributaria ms alta en futuros aos, o desea maximizar la
talla de deducciones cuando los precios marginales son ms altos.
ABRIGAR GANANCIAS GRAVABLES DE SU CASA
Bajo el derecho tributario corriente, puede abrigar hasta 500000$ (exencin mxima p
ara un matrimonio que archiva conjuntamente; hasta 250000$ archivando individual
mente) en ganancia de la venta de su residencia principal. Sin embargo, debe hab
er posedo y haber usado la casa como su residencia principal durante al menos dos
de los cinco aos antes de la venta. Normalmente esta exencin no se permite si no
ha posedo la propiedad o ha vivido en ella durante los dos aos o 730 das. Si la cas
a vendida es una segunda casa o casa de vacaciones, entonces debe haber posedo y
haber usado su segunda casa como su residencia principal para el perodo de dos aos
requerido.
Algunas excepciones estrechas a la regla de dos aos existen lo que permite que us
ted reduzca los impuestos. En ciertas circunstancias, cuando el de dos aos
Abrigar ganancias gravables de sus 287 de casa
la regla no se sigue completamente le pueden permitir una exclusin aceptable mxima
reducida, pero slo cuando el impuesto sobre la ganancia de la venta de una propi
edad no se puede completamente evitar, o cuando la ganancia excede la cantidad d
e exclusin. Segn reglamentos publicados por el IRS en 2002, puede tener derecho a
una exclusin parcial si vende su casa debido a un cambio del empleo que requiere
un movimiento de ms de 50 millas. Tambin puede ganar una exclusin inferior debido a
la mala salud o a factores inesperados como separacin legal, divorcio, muerte u
otras circunstancias imprevistas. En este caso la cantidad de la exclusin depende
de cuanto posey y vivi en la casa antes de venderlo. Por ejemplo, si se obligara
a vender su casa despus de un ao, tendra derecho a la mitad de la exclusin mxima.
Note que el perodo de la propiedad no tiene que ser al mismo tiempo como el perodo
de la ocupacin, tampoco tiene que ser ininterrumpido. Sin embargo, dos aos o 730
das deben acumular dentro de los cinco aos antes de la venta.
Adems, no puede usar la exclusin ms que una vez cada dos aos. Por lo tanto, podra ten
er derecho a la exclusin mxima durante un perodo de cuatro aos tanto para su casa pr
imaria en la cual vivi durante dos aos como su segunda casa en la cual tambin vivi d
urante dos aos. Si gana la exclusin en esta manera, planea proporcionar la prueba
de la ocupacin actual, como sus direcciones respectivas usadas en declaraciones d
e renta, listas de la calle, permiso de conducir, etctera.
Realmente note que si no puede tener derecho a la exclusin llena o reducida, su g
anancia gravable todava se beneficiar de los precios del impuesto sobre la plusvala
federales y, en mayora de los casos, de impuestos sobre la renta estatales y loc
ales tambin. Sin embargo, si ha sostenido su propiedad durante menos de un ao, su
ganancia gravable se tratar como ingresos ordinarios. En la mayor parte de circun
stancias, cuando sostiene una propiedad ms larga que un ao, tiene derecho al preci
o de la plusvala corriente del 15%.
En cualquier caso, quiere hacer todo lo posible para minimizar la ganancia grava
ble en una venta. Como un recordatorio, la ganancia gravable es el precio de venta
menos gastos de la venta restada del coste original de la casa ms gastos para la
compra y el coste de mejoras de esa casa hecha durante los aos. En otras palabra
s, para reducir la cantidad realizada, asegrese que descuenta gastos corrientes, co
misiones de bienes inmuebles, legtimas y honorarios del ttulo y gastos de publicid
ad, as como aade al valor de adquisicin original, o base ajustada, gastos como honora
rios del abogado, honorarios inspectores, honorarios del topgrafo, hipoteca y tas
as de solicitud e impuestos del documento. No olvide al factor en mejoras de cap
ital, incluso adiciones al edificio, reemplazo del tejado, desvn o
288 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
la conversin de stano, el nuevo pavimento de la calzada, la adicin de una cubierta,
sustituyendo canales, instalando aire acondicionado, mejoras del sistema de cal
efaccin y cualquier otra mejora que el valor agregado a su casa o mejora su utili
dad. Aunque la reparacin ordinaria y los gastos de mantenimiento no puedan ser us
ados para aumentar su base ajustada, las mejoras de capital genuinas pueden asce
nder a una cantidad de dinero considerable con el tiempo - todos de los cuales p
ueden aumentar su base ajustada, as reduciendo su ganancia gravable. La llave deb
e guardar archivos buenos de lo que ha hecho para mejorar su casa durante los aos
. Cuando total lo que le ha hecho se puede sorprender.
Una nota final: Muchos estados tpicamente tratan una ganancia que no es cubierta
por la exclusin federal como la renta imponible ordinaria; por lo tanto, quiere h
acer todo lo posible para minimizar su ganancia gravable en una venta.
LA UTILIZACIN DE LA EXCLUSIN DE LA GANANCIA CON RESIDENCIAS MLTIPLES
Como slo hablado, la exclusin de la ganancia para ventas de residencias primarias
(250000$ para singles; 500000$ para matrimonios) es generoso. Ahora vamos a mira
r lo que puede hacer para beneficiarse an ms. Digamos tiene varias residencias de
vacaciones. Cmo puede salvar hasta 500000$ en cada propiedad? Primero vamos a mira
r la regla bsica: debe haber posedo y haber usado la casa como su residencia princ
ipal (una segunda casa se licencia tambin - ver la siguiente seccin) durante al me
nos dos aos del perodo de cinco aos slo antes de la fecha de la venta. Vamos a mirar
un ejemplo. Usted y su cnyuge poseen cuatro casas. Vende su casa primaria en la
cual ha vivido durante dos de los cinco aos pasados, que tiene derecho a la ganan
cia de 500000$. Entonces se mueve en su segunda casa a la Magnfica Isla, Maine, d
onde se queda durante ms dos aos antes de venderse y excluyendo una ganancia susta
ncial de esta venta tambin. Entonces se mueve a su tercera propiedad en Orlando,
Florida, y vive all durante dos aos. Creo que entiende.
Tambin podra sustituir cada casa despus de que se vende con el otro. Por tanto la l
ey de exclusin como se escribe actualmente permite que usted haga el vivo y el mov
imiento ciclo repetidamente, excluyendo gana terreno a cada venta.
Ahora, la mayor parte de nosotros no tienen los fondos o tienen el tiempo para di
sfrutar de casas mltiples, pero aun si no es rico, todava puede tomar la ventaja l
lena de los derechos tributarios teniendo una propiedad que se superpone de vari
as residencias potenciales - es decir si usted y su cnyuge tienen un fuerte sentido
de la ansia de viajar!
Reglas fiscales para la Segunda Propiedad de viviendas 289
REGLAS FISCALES PARA LA SEGUNDA PROPIEDAD DE VIVIENDAS
Suponga que tenga una segunda casa que alquila as como usa usted mismo para la pa
rte del ao. El IRS permite que usted descuente el inters de hasta $1 milln de la de
uda hipotecaria en dos residencias personales. Adems tambin puede descontar hasta
100000$ adicionales para prstamos del valor lquido de la vivienda. La llave es cmo
califica a su segunda casa de una residencia personal. Expresamente, para licenc
iarse, su segunda casa se debe alquilar ms de 14 das por ao y tener el uso privado
(miembros de familia y alguien ms que pague menos que precios del alquiler del me
rcado) de ms de 14 das o el 10% de los das del alquiler, cualquiera es mayor.
Como siempre, no importa cuantas casas posee, las contribuciones territoriales s
on por lo general deducibles. Y si posee tres o ms casas, puede escoger los dos c
on la mayor parte de inters hipotecario que se licencian.
Realmente tiene que explicar ingresos del alquiler e inters e impuestos por separ
ado, un explicar cuando usted o los miembros de familia ocupan la casa (tiempo v
acante incluido), y el otro para cuando lo alquila. La parte personal de inters e
impuestos se puede poner en una lista como deducciones hechas una lista en su H
orario A de clasificacin del impuesto sobre la renta del fin del ao.
Ms all de la deduccin de inters e impuestos tambin puede descontar un porcentaje de g
astos de funcionamiento - utilidades, seguro, honorarios de la asociacin, retiro
de la basura, mantenimiento, depreciacin - al grado no revisa los ingresos del al
quiler (los gastos de funcionamiento de importe traspasado pueden ir en contra d
e ingresos del alquiler de futuros aos). Note que el clculo del por ciento usado p
ara gastos de funcionamiento es el tiempo alquilado en la proporcin con el tiempo
para el uso privado, no incluso el tiempo vacante. Explicar esto en el Horario E
(Ingresos suplementales y Prdida). Su objetivo es descontar completamente inters
e impuestos (parte en el Horario A y el resto en el Horario E) y tener bastantes
gastos de funcionamiento para barrer sus ingresos del alquiler.
La rentabilidad grande aqu es que si sigue las pautas encima para calificar a su
segunda casa, esencialmente la inversin primaria despus de su residencia principal
, y queda en ocuparlo durante al menos dos semanas, puede aprovechar la exclusin
de la residencia de 500000$ cuando realmente se vende.
Ahora, qu pasa cuando alquila su segunda casa la mayor parte del tiempo y la usa u
sted mismo, o con miembros de familia, muy poco? Bien, completamente francamente
, si alquila ms de 14 das por ao y si su uso privado no excede 14 das o el 10% de lo
s das del alquiler, cualquiera es mayor, sus segundas cadas de casa segn las reglas
fiscales para propiedades del alquiler y no residencias personales. Por ejemplo
, si usted
290 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
alquiler durante 190 das y uso esto usted mismo durante vacaciones durante 19 das,
es la propiedad del alquiler. La estrategia obvia es asegurarse que la usa dura
nte 20 das para aprovechar las reglas de la residencia personales slo explicadas.
Si por la razn que sea no corresponde a los ms de 14 das o regla del 10%, su situacin
grave no es tan onerosa, al menos no en una base del ao a ao. Todava tendr una propi
edad del alquiler en la cual el inters, las contribuciones territoriales y los ga
stos de funcionamiento se pueden explicar en el nmero total de das la casa se us co
mo un alquiler.
De hecho, si no tiene bastante alquiler para cubrir su coste, puede ser capaz de
fijar una prdida gravable en el Horario E. Sin embargo, para hacer a ste debe enc
ontrar ciertas reglas de la prdida pasiva IRS donde puede descontar prdidas pasivas
en un ao fiscal dado slo hasta el punto de ingresos pasivos de otras fuentes (como
otras propiedades del alquiler que producen ganancias).
La situacin ltima inevitablemente lleva a otra excepcin: puede amortizar hasta 2500
0$ de prdidas de bienes inmuebles del alquiler pasivas si activamente participa en
la direccin de la propiedad y tiene el ingreso bruto ajustado menos de 100000$. A
dems, para esta exencin para aplicarse, el IRS dice que su perodo del alquiler medi
o debe ser ocho das o ms. As precvase: Si normalmente alquila durante una semana o m
enos, la amortizacin segn las reglas de la prdida pasiva no se aplica. Note que si
realmente se licencia, pero su prdida pasiva no se puede tomar en un ao (porque la
prdida es ms de 25000$), el IRS permite que usted la tome en futuros aos.
Note que el inters durante su uso privado (19/190 das en nuestro ejemplo) es no de
ducible, porque su casa no se licencia de una residencia personal. (La parte del
uso privado de contribuciones territoriales todava es deducible en el Horario A.
) Tan se aseguran que toma la residencia usted mismo durante ms de 14 das o el 10%
del perodo en el cual alquila. Entonces puede guardar la propiedad en la clasifi
cacin de la residencia personal donde puede descontar inters e impuestos, as como p
roteger la exclusin de 500000$.
Desconcierto sano? Es, al menos la primera vez que lo mira. Una vez entendido, no
es difcil seguir.
El impuesto final dictamina que tiene que ser consciente de es cuando una segund
a casa se alquila durante menos de 15 das por ao y usada por usted durante ms de 14
das. Para inversionistas que son familiares con el alquiler de la propiedad esto
puede parecer a una rareza. Por suerte para aquellos de ustedes en esta categora
, su segunda casa se considera una residencia personal: descuenta el inters y con
tribuciones territoriales del mismo modo usted
Convertir su casa en una propiedad de la inversin o venderla? 291
iba para su residencia primaria. No se tiene que preocupar de la divisin de gasto
s de funcionamiento y depreciacin. No le permiten a ninguno. Pero segn la regla ta
mbin no tiene que declarar ningunos ingresos - todava no mal consideracin que clara
mente guarda su segunda casa dentro de la exclusin pautas (de de 500000/250000$).
DEBERA CONVERTIR SU PROPIA CASA EN UNA PROPIEDAD DE LA INVERSIN O VENDERLA?
La inversin primera y a menudo primaria en nuestras vidas es nuestra casa. Vamos
a mirar a cmo el nuevo derecho tributario nos afecta como decidimos si alquilarlo
o venderlo. Esta decisin a menudo se opone a inversionistas jvenes que viven en u
na residencia primaria, pero piensan en la adicin de otra residencia a su carpeta
. Habra que comprar algo ms grande reforzando el capital en la casa presente de alg
uien? O habra que tomar la ganancia y poner el dinero efectivo directamente en una
nueva residencia, quizs unos tres - o de cuatro familias?
As vamos a mirar a si debera vender su casa o alquilarlo. Vamos a suponer que teng
a una casa que compr hace algunos aos por 100000$ que vale ahora aproximadamente 3
25000$ - una ganancia de 225000$ potencial no contando honorarios. La parte del
dilema es que si se vende ahora se cerrar en una ganancia importante, pero si esp
era podra ganar ms dinero ms tarde. Pero como de costumbre ni siquiera es tan simpl
e. Vamos a ver cmo la situacin fiscal puede influir en su decisin.
Como hemos hablado, puede ganar un beneficio fiscal importante - los matrimonios
pueden disfrutar de hasta 500000$ y singles 250000$ en la plusvala libre de impu
estos - si ha vivido en su casa durante dos de los cinco aos pasados. De hecho, p
odra alquilar su casa para un total de slo menos de tres aos mientras decide - slo n
o completan un tercer ao apretado del alquiler. Si realmente se vende ms de tres ao
s despus de que comenz el alquiler, pierde la exclusin fiscal - su ganancia entonce
s se cobrar los impuestos a precios de la plusvala a largo plazo, ahora actualment
e bien bajo precios para ingresos ordinarios.
Pero vamos a seguir adelante y vamos a suponer que se venda despus de alquilar du
rante cuatro aos. En nuestro ejemplo encima ha alquilado ya durante slo menos de t
res aos y ahora tiene que tomar una decisin de venderse, protegiendo su exclusin, o
seguir alquilando. Preve que despus de unos cuatro aos apretados sus 225000$ corr
ientes en la ganancia gravable pueden haber aumentado (tasa media del 3% de la i
nflacin en el valor actual de 325000$)
292 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
ligeramente ms de 40000$, a 265000$. Si se vendiera despus de los cuatro aos aplica
ra un precio de la plusvala del 15% contra la ganancia de 265000$ y pagara un impue
sto de 39.750$.
Tiene sentido de pagar 39.750$ por una ganancia de 40000$ de la apreciacin? Por su
puesto no. No habra hecho mejor para haber invertido de nuevo 225000$ libres de im
puestos en otra propiedad que probablemente se habra beneficiado del mismo precio
de la apreciacin? Por ejemplo, qu pasara si se vendiera en 325000$ (libre de impues
tos debido a la exclusin) y comprara una casa de 500000$ y luego la vendiera en c
uatro aos? Asumiendo el mismo precio de la apreciacin del 3%, su inversin de 500000
$ habr aumentado a 562500$ (doblados). Pero esta vez porque su base de costo es su
precio de compra de 500000$, su ganancia gravable es 62500$ y cundo el precio de
la plusvala del 15% se aplica, su impuesto actual ser slo 9.375$! Y, si esto es un
a residencia que encuentra el twoout de la prueba de cinco aos, la ganancia es li
bre de impuestos.
La carta siguiente muestra algunas razones positivas y negativas de alquilar o v
enderse:
Pros y los contras para alquiler
PARA
CONTRA
Hipoteca y gastos de funcionamiento como impuestos y pagos de seguros pagados po
r ingresos del alquiler
Algunas reducciones de impuestos puede equilibrar el impuesto sobre la renta en
el alquiler
Potencial para recibir apreciacin de precios con el tiempo
Posible legal o problemas de la direccin con arrendatarios
ganancia Gravable probablemente para ser alto cuando se vende
Arrendatarios puede causar dao a la propiedad
Pros y los contras para venta
PARA
CONTRA
Menos propiedad de poder y mantener
El Levanta el dinero efectivo que se puede invertir de nuevo
ganancias de capital libres de impuestos Probables
 mayo se tiene que vender en el mercado local malo
Prdida de apreciacin de la propiedad
El Podra ser caro para comprar la propiedad comparable en el futuro
Es un distribuidor o un inversionista? 293
La leccin aqu es que si afronta una ganancia gravable grande en su casa, no quiere
alquilarla. Simplemente declarado, si ya lo tiene libre de impuestos no lo camb
ian a la propiedad del alquiler donde tendr que pagar el impuesto sobre la gananc
ia. Por supuesto esta situacin es una peticin de principio de un remedio obvio que
puede trabajar para unos: Retroceda en la casa, viva all durante dos aos y tenga
derecho a otra exencin antes de que otra vez se venda.
Note que para la claridad nuestro ejemplo no tiene la venta en cuenta de gastos
que se pueden descontar de la ganancia, tampoco calcula la depreciacin que se req
uerira que tome para el tiempo cualquier propiedad se alquila.
ES UN DISTRIBUIDOR O UN INVERSIONISTA?
Para aprovechar estos modos dramticos de salvar sus dlares fiscales se debe asegur
ar que permanece secreto como un inversionista genuino - expresamente, quiere ev
itar clasificarse segn reglas de IRS como un distribuidor. Vamos a tomar un momento
y vamos a examinar las definiciones IRS de un distribuidor y un inversionista. La c
uestin es importante porque primero concierne cuanto impuesto se paga y cuando se
paga. En segundo lugar, tenemos que disipar los mitos de quien se marca un distr
ibuidor. Puesto simplemente, un inversionista es alguien que compra una propiedad
con la intencin de posesin que propiedad para la produccin de ingresos. Por ejempl
o, un inversionista compra y sostiene; l o ella no se vuelven despus de comprar y
revenden.
Cuando vendemos una propiedad como inversionistas nos cobramos los impuestos a p
recios de la plusvala favorables. Tambin tomamos deducciones de la depreciacin. Esp
eramos que nos permitirn cambiar nuestra propiedad segn el Artculo 1031 de la Ley d
el impuesto sobre la renta. Finalmente, esperamos tener derecho al aplazamiento
de la ganancia gravable usando las provisiones de venta de la instalacin del cdigo
tributario.
Por su parte, uno quien se clasifica como un distribuidor se cobra los impuestos e
n impuestos sobre la renta ordinarios despus de la venta, sin el aplazamiento y n
ingunas deducciones de la depreciacin. Obviamente todos los inversionistas quiere
n evitar clasificarse como un distribuidor.
Cmo se hace uno definido como un distribuidor? Como sugerido por la definicin de un
inversionista, el primer criterio est basado en la intencin del inversionista. Po
r ejemplo, si el comprador de una propiedad comprara con la intencin de venderse
inmediatamente dentro de un perodo corto del tiempo, entonces l o ella seran un dis
tribuidor con respecto a esa propiedad. Sin embargo, si la propiedad se compr con
la intencin de sostener para ingresos y apreciacin,
294 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
l o ella seran un inversionista autorizado a las ventajas llenas como mencionado a
nteriormente. Por lo tanto, siempre es una idea buena de representar a otros - s
u abogado, contable, otros inversionistas - que tiene la intencin de sostener. Ot
ra solucin es crear la documentacin que demuestra la segregacin entre tipos de la p
ropiedad.
Sigue, entonces, esto el estndar de definir a un distribuidor es el tiempo de pro
piedad. Expresamente, las propiedades sostenidas durante menos de dos aos son pro
bables tratarse como el inventario de un distribuidor. Las propiedades sostuvier
on ms largo tienen una mejor posibilidad de tratar como inversiones.
Obviamente, mayor el nmero de ventas durante un perodo de tiempo, ms probablemente
uno se podra marcar como un distribuidor. Otra vez, este factor por s mismo no es
bastante por lo general para hacer un distribuidor. Sin embargo, subdividiendo u
n paquete de la tierra y actuando ya que un revelador es un camino seguro hacia
marcar como un distribuidor, en particular si mantiene una oficina comercial par
a la venta de esa propiedad.
Un factor estrechamente relacionado es la cantidad de tiempo y esfuerzo dedicado
 a ventas. Quizs una manera de mitigar el estado de la representacin como el revel
ador podra ser de alquilar las propiedades una vez que se creen. Seguramente si c
onstruye e inmediatamente se vende probablemente se marcar como un distribuidor,
al menos para ese proyecto particular.
Otra rea problemtica es cuando uno usa publicidad o esfuerzos de ventas personales
similares de encontrar la propiedad. stos no hacen en s le invalidan como un inve
rsionista, pero si las acciones son regulares pueden ser un elemento que seala en
direccin de ser un distribuidor. Esto sobre todo es verdad cuando combinado con
otros elementos.
En resumen, nmero de ventas, vendindose dentro de dos aos, y grado y consecuencia d
e esfuerzos de ventas todo el punto a un que es un distribuidor. Una manera de m
inimizar el estado del distribuidor es segregar propiedades que compra y vende rp
idamente o desarrolla en una entidad de la propiedad diferente como una corporac
in, de sus propiedades de la inversin comprar-y-sostener, que guarda de su propio no
mbre o una corporacin de la responsabilidad limitada o sociedad de responsabilida
d limitada. Otro y ms acercamiento comn para el pequeo inversionista debe proporcio
nar la documentacin buena que los detalles exactamente cmo y por qu cada propiedad
se adquiri. De esta manera puede permanecer un inversionista para la mayor parte
de su propiedad sirviendo de un distribuidor en otra propiedad que desea volcar
rpidamente.
Puede servir de un distribuidor en alguna propiedad y como un inversionista en o
tros, pero si sus acciones en cuanto a su propiedad de la inversin son similares
al modo que trata su propiedad del distribuidor, el mayo IRS en la auditora clasi
fican de nuevo sus transacciones de la inversin como ventas del distribuidor. Por
ejemplo, si compra y vende varias casas por ao como un distribuidor, y tambin tie
ne
Los 295 de cambio ms duros aplazados por el impuesto
ciertas propiedades que compra donde su intencin es sostener para el periodo del
tiempo, un problema se levantarn cuando venda una de sus propiedades de la invers
in en una cantidad de tiempo relativamente corta. Sin tener en cuenta el hecho qu
e podra haber guardado la propiedad durante ms de dos aos, si compra y revende otra
s propiedades en menos de dos aos podra conseguir sus llamadas ventas de la invers
in clasificadas de nuevo en ventas del distribuidor. Obviamente el IRS mirar sus a
ctividades as como sus intenciones.
A riesgo del confuso usted, un punto final se debera hacer. Como un inversionista
podra tener una propiedad que compr y revendi en quizs un ao sin clasificar esa prop
iedad como la venta de un distribuidor. Sin embargo, si hizo varias tales ventas
en el prximo ao, hace la primera venta el ao antes del sospechoso y en el peligro
de la nueva clasificacin por el IRS.
Tenga en cuenta que los distribuidores no son capaces de usar el procedimiento d
e venta de la instalacin o firmar un cambio libre de impuestos. Los distribuidore
s deben pagar el impuesto sobre cualquier venta en el ao cuando la venta se compl
eta.
EL CAMBIO MS DURO APLAZADO POR EL IMPUESTO
Invertimos en bienes inmuebles para hacer el dinero. Ninguno de nosotros quiere
regalar el dinero. Por tanto no sera mejor vender una propiedad, no pagar un impue
sto e invertir de nuevo en otra propiedad nuestro capital ms el impuesto que norm
almente habramos pagado? Podemos hacer slo esto. De hecho, una vez que sepa los de
talles no es difcil. Muchos contables y los abogados estn disponibles para ayudarl
e a lo largo del camino. Las reglas que gobiernan cambios se han hecho ms fciles a
seguir en aos recientes.
Hemos hablado antes en este captulo cmo los nuevos derechos tributarios benefician
a aquellos de nosotros que vendemos una casa al otro. De hecho, si vende su res
idencia principal y ha vivido all para dos de los cinco aos pasados antes de que s
e venda, puede excluir hasta 500000$ (250000$ si es solo) de cualquier ganancia
ha hecho.
En contraste cuando vendemos la propiedad de la inversin (no nuestra residencia p
ersonal), pagamos un impuesto sobre la plusvala. Este impuesto es un descuento del
impuesto sobre ingresos ordinarios, pero un impuesto sin embargo. Aqu hablamos de
 un mtodo aceptado de evitar legalmente pagar un impuesto corriente. Esto se cono
ce como el Ms duro (nombrado por el contribuyente que fue en todo a la Corte Supr
ema para ganar su punto), o aplaz la clase parecida, Cambio. Est segn el Artculo 1031
de la Ley del impuesto sobre la renta. Aqu, si cambia una propiedad por el otro (
como la clase) - aun si la propiedad de reemplazo se obtiene ms tarde - no hace
296 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
tienen que pagar el impuesto sobre la venta corriente, pero puede aplazar el pag
o hasta ms tarde. Note que un cambio no es una manera de evitar el pago del impue
sto debido en una venta. Realmente permite, sin embargo, que usted aplace el pag
o de ese impuesto hasta que venda su ltima propiedad de la inversin - y como ha vi
sto aqu, si convierte su inversin final en una residencia, puede tener derecho a l
a exclusin de la residencia personal y as por ltimo considerablemente bajar su impu
esto sobre la plusvala.
Un Fallo judicial Fiscal reciente explica el principio de cambio: La razn primaria
para que han dado aplazar el reconocimiento de la ganancia segn el artculo 1031 (
a) en cambios de la propiedad parecida y amable consiste en que el cambio no cam
bia materialmente la posicin econmica del contribuyente; la propiedad recibida en
el cambio se considera una continuacin de la vieja propiedad todava no liquidada. (
Decleene v. Comisario, 2000 Tribunal Fiscal estadounidense, el 17 de noviembre d
e 2000). La definicin actual en el Ttulo 26, el Artculo 1031 de la Ley del impuesto
sobre la renta dice, Ninguna ganancia o prdida se deben reconocer en el cambio de
la propiedad sostenida para el uso productivo en un comercio o negocio o para l
a inversin si tal propiedad se cambia nicamente por la propiedad de la clase parec
ida que se debe sostener para uso productivo en un comercio o para negocio o par
a la inversin.
Ya que el Cambio Ms duro original permiti un retraso en la eleccin de la propiedad
en la cual cambiara su capital, el Congreso refin las normas poniendo limitaciones
del tiempo fijadas. Expresamente debe identificar la propiedad de reemplazo (o
propiedades) dentro de 45 das desde la fecha vende su propiedad antigua o abandona
da, y debe tomar el derecho a esa propiedad no ms tarde que 180 das de cuando trans
fiere su primera propiedad. stas son limitaciones del tiempo crticas que no se deb
en perder cuando firma un 1031 cambio.
Note que puede aplazar impuestos sobre la plusvala invirtiendo de nuevo en otra p
osesin del valor igual o mayor, pero si su propiedad (propiedades) de reemplazo c
uesta menos que su vieja, puede afrontar una ley de impuestos.
El artculo 1031 de la Ley del impuesto sobre la renta explica las reglas detallad
amente para el cambio aplazado por el impuesto. Aqu estn algunos toques de luz:
Un cambio actual debe ocurrir (es decir, debe vender y luego comprar).
El La propiedad abandonada y la propiedad de reemplazo debe ser la propiedad sost
enida para el uso productivo en un comercio o negocio o para la inversin. Su resid
encia principal no puede ser una de estas propiedades sin haber cambiado su resi
dencia en una inversin de antemano.
Los 297 de cambio ms duros aplazados por el impuesto
La propiedad de reemplazo debe ser de como la clase. Esta definicin es algo generos
a. Generalmente todos los bienes inmuebles se consideran como la clase con todos o
tros bienes inmuebles. As, un paquete de la tierra se puede cambiar por una propi
edad de la multifamilia, una unidad del condominio para un edificio comercial o
alquiler de la familia sola por la propiedad industrial.
Un partido neutro debe sostener los beneficios de venta hasta que la propiedad d
e reemplazo se obtenga. Un tercero calific a intermediario, o cambio accommodators co
n quien a menudo se afilian compaas del ttulo, o un agente del depsito establecido s
e debe implicar. Esta regla es garantizar que no tiene el uso de estos fondos ha
sta que sean usados para comprar la propiedad en la cual cambia su capital. Es u
n requisito incondicional que los beneficios de ventas no estar disponible para
usted como el vendedor de la propiedad abandonada en cualquier circunstancia. Si
n embargo, le permitirn recibir el inters de los fondos escrowed. Este inters podra
ser una grande cantidad considerando que una cantidad de dinero importante se po
dra creer hasta 180 das. Una vez que el ttulo est listo para pasarse en la propiedad
 de reemplazo, puede usar este inters en ayudar a comprar la propiedad o hacerlo
pagar directamente a usted.
Cuando complete el cambio calcular su consecuencia fiscal completamente diferente
mente que iba si comprara y vendiera una propiedad completamente. De hecho, su g
anancia de la primera propiedad (abandonada) se aplazar hasta que venda - o cambi
e una segunda vez - su segundo (reemplazo) propiedad. Cuando realmente venda su
propiedad final pagar, a precios de la plusvala, que sumas debe en su ganancia. Es
encialmente pospone los impuestos que debe ahora a un tiempo posterior cuando le
s pueden pagar con dlares ms baratos, inflados.
Note que la base de costo (precio original de compra ms mejoras de capital menos
la depreciacin) de su vieja propiedad se transmitir en su nueva propiedad, de modo
que su ganancia gravable (precio de venta neto menos mejoras del costo ms honora
rios fijos originales y depreciacin tomada) se aplace, as dndole el efecto neto de
usar los impuestos que debe como un pago al contado ms grande y capital en la nue
va propiedad de reemplazo.
Adems, no se tiene que limitar con la identificacin de una propiedad. Un mximo de t
res se puede elegir, con la limitacin que su valor justo de mercado agregado no e
xcede el 200% del valor justo de mercado agregado de todas las propiedades aband
onadas. Adems, re
298 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
la propiedad de colocacin o las propiedades se deben claramente describir por esc
rito con descripcin legal, direccin de la calle o nombre obvio, como Ciudad & Pisos
del Pas.
Hay tres reglas que gobiernan la identificacin de propiedades mltiples:
1. La Regla de Tres propiedades. La Regla de Tres propiedades indica que puede i
dentificar hasta tres propiedades de reemplazo sin tener en cuenta su valor just
o de mercado. No es necesario comprar todas las propiedades identificadas. Aun s
i tiene la intencin de comprar slo una propiedad de reemplazo, podra identificar un
a o dos propiedades alternas por si la primera compra de la propiedad fracase. P
ara aquellos que planean identificar y comprar tres o menos propiedades de reemp
lazo, las reglas del 200% y del 95% siguientes no se aplicarn.
2. La Regla del 200%. Las normas permiten la identificacin de ms de tres propiedad
es de reemplazo, pero slo en las circunstancias siguientes. El valor justo de mer
cado total de todas las propiedades identificadas no debe exceder dos veces el p
recio del contrato (el 200%) de la propiedad vendida. Exceder el lmite del 200% a
nular el cambio. Sin embargo, hay una excepcin a esta regla, que es:
3. La Regla del 95%. Si ms de tres propiedades se han identificado, y su valor ju
sto de mercado total excede el 200% del valor de lo que se vendi, el cambio todava
puede ser vlido si el 95% del coste total de todas las propiedades a la lista se
compra. Esto significa si hay propiedades 100000$ de presupuesto cada uno a su
lista, entonces debe comprar el valor de al menos 95000$ de cada uno de ellos.
Ninguna de las reglas descritas encima es aplicable si todas las propiedades de
adquisicin se cierran 45 das despus del final de su vieja propiedad. Cuando planea
adquirir propiedades mltiples, sera sabio evitar la Regla del 200%. Completar el c
ambio en 45 das puede parecer la planificacin difcil, pero adecuada antes de que el
cambio comience - un cierre retrasado en la propiedad primera, o abandonada, ob
viamente aade que el tiempo - puede llevar a un final exitoso dentro de 45 das. No
rmalmente, un perodo de tiempo considerable puede pasar de cuando un depsito se to
ma a cuando una propiedad se cierra - esto es la prrroga ms all de los 45 das. Note
que si cambia de propiedades mltiples, la primera propiedad que los finales comen
zarn el perodo de identificacin de 45 das.
La combinacin del Cambio con la Exclusin 299
Aqu estn algunos puntos secundarios de los cuales tiene que ser consciente:
Si la propiedad recibida en un cambio parecido y amable entre personas relaciona
das se elimina dos aos despus de la transferencia, el cambio original no tendr dere
cho al no reconocimiento de la ganancia.
Segn reglas de IRS, el agente del depsito que usa no puede ser su abogado o un abo
gado que ha usado sobre otros asuntos legales dos aos despus de la fecha de la ven
ta de la propiedad abandonada. Ni pueden su contable, agente de bolsa o cualesqu
iera otros con quien haga el negocio ser su intermediario, ni puede un padre, nio
o hermano.
Propiedad localizada en los Estados Unidos no se puede cambiar por la propiedad
fuera de los Estados Unidos.
Propiedades se debe claramente y exactamente identificar por escrito y se debe e
ntregar al intermediario calificado no ms tarde que la medianoche del da cuarenta
y cinco. La eliminacin o las substituciones de propiedades hechas durante los 45
das tambin deben ser por escrito. No hay circunstancias que tengan una extensin en
cuenta del perodo de identificacin.
En el resumen, 1031 cambios no son proyectos que puede hacer usted mismo. No pue
de vender una propiedad y luego comprar al otro. Debe usar a un intermediario, que v
ende la propiedad de su parte, compra el prximo, y luego transfiere el hecho a us
ted. El tiempo es crtico. 45 das despus del cierre en su vieja propiedad, debe iden
tificar hasta tres reemplazos potenciales enviando una notificacin por escrito al
vendedor y su intermediario calificado. Entonces tiene ms 135 das para completar
la compra. Note que si la fecha lmite que archiva el impuesto viene antes de que
pase el ttulo que puede desear archivar para una extensin.
Tambin puede comprar la propiedad de reemplazo primero y luego cambiar (venden) l
a propiedad abandonada. Esto se llama un revs Ms duro y es ms complejo. Incuestionabl
emente debe conseguir la direccin especfica de su propio asesor fiscal aqu.
LA COMBINACIN DEL CAMBIO CON LA EXCLUSIN
Aqu est un modo emocionante que algunos inversionistas pueden minimizar su dlar fis
cal. Como explicado antes en este captulo, sabe esto una vez que haya establecido
una propiedad como su residencia principal (viviendo en ello para en
300 cmo se beneficia del nuevo derecho tributario
la menor parte dos aos y ms de dos aos que han pasado ya que vendi su ltima residenci
a principal) puede excluir hasta 500000$ si se casa y archiva conjuntamente, o 2
50000$ de ser solo, de la ganancia que ha hecho. Vamos a ver cmo esta exclusin pue
de trabajar combinada con el Cambio Ms duro. Suponga que haya encontrado una prop
iedad en algn sitio en los Estados Unidos donde le gustara vivir en el futuro, qui
zs un hogar de ancianos en un clima del clima clido. Ahora quiere cambiar su propi
edad de la inversin corriente en la propiedad en la cual tiene su ojo y lo alquil
a hasta que decida moverse.
El IRS ha dado poca direccin en cuanto tiene que guardar su nueva propiedad de re
emplazo como una inversin. Sin embargo, el alquiler de ello a alguien para mnimo d
e un ao es aconsejable antes de hacerlo su residencia. Como ha ledo, una vez que h
aya mantenido su residencia durante dos aos la exclusin entra en juego y puede ser c
apaz de evitar el impuesto sobre la plusvala que normalmente sera debido cuando ve
ndi su nueva propiedad de reemplazo.
Para concluir, puede ver que la ventaja de un cambio se tambalea - el aplazamien
to de una mordedura fiscal grande que acompaa la venta de propiedad en la cual ti
ene una base fiscal baja. Ahora que tiene una idea de cmo un 1031 Cambio Ms duro t
rabaja, debera comenzar a consultar con un abogado calificado y/o CPA para comple
tar el acuerdo. Las normas parecen complejas, pero una vez que vea por delante d
e las intrincaciones iniciales, los requisitos bsicos son bastante lcidos - pero s
e deben seguir a la carta.
Las reglas para un Cambio (parecido y amable) Ms duro no son complejas - pero se de
ben estrictamente ejercer. No pudiendo cumplir con estas reglas, debera pagar el
impuesto sobre la plusvala en la ganancia crea que defiri, ms inters y penas. Por lo
tanto, siempre obtenga la ayuda financiera y legal competente, profesional antes
de que firme un cambio.
UNA NOTA FINAL
Sera difcil dejar una discusin sobre la inversin sin mencionar nuestro coste corrien
te del prstamo. Los intereses hipotecarios bajos, el suministro insuficiente de c
asas, la seguridad relativa del alojamiento como una inversin y apreciacin de prec
ios fuerte han estado abasteciendo de combustible la demanda de propiedad de la
inversin as como casas. El inters hipotecario para un prstamo del tipo de inters fijo
convencional de 30 aos est cerca de un nivel ms bajo histrico. Estos intereses bajo
s
Una nota final 301
slo no han hecho la propiedad de viviendas posible para un nmero creciente de fami
lias, pero tambin han permitido que propietarios den un toque en su valor lquido d
e la vivienda creciente a travs de nuevas financiaciones de la hipoteca. Los inve
rsionistas en propiedades de la multifamilia tambin se benefician siendo capaces
de cobrar alquileres ms modestos, as reduciendo la vacante.
Alguna vez pregntese dnde los intereses hipotecarios vienen de? Al contrario del mi
to popular no vienen de la Tasa preferencial (a menos que consiga un prstamo del va
lor lquido de la vivienda) o la Tasa de los fondos federales. La Tasa preferencial
es bajo la influencia de la Tasa de los fondos federales, anunciada peridicamente
por el Sistema de Reserva Federal. La Tasa de los fondos federales es lo que el
Sistema de Reserva Federal carga a bancos de sus interprstamos bancarios - es la
prctica comn para bancos para tomar a prstamo el uno del otro todo el tiempo. Sin
embargo, los Fondos federales y el acuerdo Principal slo con prstamos a corto plaz
o. Por el contraste, las hipotecas son prstamos a largo plazo.
Aqu est cmo los intereses hipotecarios se determinan: las Hipotecas se agrupan junt
os con otras hipotecas en paquetes de millones de dlares cada uno y se cambian co
mo valores apoyados por la hipoteca en el mercado de bonos. Por su parte son bajo
la influencia del comercio del mismo modo las reservas son (es decir, sus precio
s cambian constantemente). A menudo son cambiados por inversionistas principales
como Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, instituciones grandes, hasta individu
os. Este comercio - donde los compradores quieren precios inferiores y vendedore
s trata de ponerse los precios ms altos - determina los precios para hipotecas.
Aunque la mayor parte de hipotecas se tomen durante 30 aos, realmente tienen una
vida mucho ms corta ya que la mayor parte de personas pagarn o la hipoteca, vendie
ndo una casa, o financiarn de nuevo una hipoteca existente. Por lo tanto, las hip
otecas a menudo se cambian como Notas del Tesoro de 5 aos y de 10 aos, pero a un p
recio ligeramente ms alto - generalmente el 15% a 25% ms alto que las Notas del Te
soro como hipotecas implica ms riesgo y la gente que compra valores apoyados por
la hipoteca querr una vuelta ms alta a travs de tasas de inters ms altas. Por tanto e
sto es por qu los inversionistas astutos siguen el mercado de la Tesorera y su par
iente cede para determinar lo que pasa en el mercado hipotecario.
EPLOGO
xito no es sobre educacin, o incluso trabajo duro - es sobre llevar a cabo
Ha notado que muchas de las personas ms cultas que conoce hacen mucho menos que ot
ros con el promedio (o debajo del promedio) educations? Por qu es esto? Es porque
la educacin es no necesariamente el camino al ttulo financiero. La educacin es impo
rtante, pero es sin valor a menos que pueda ser usado para llevar a cabo en su i
maginacin, inventar y crear la oportunidad - y, por supuesto, trabajar mucho. Por
otra parte, podra usar tambin su educacin para trabajar mucho en la fabricacin de a
lguien ms rico. As conquiste su educacin y lleve a cabo en uno de los mejores camin
os para sacar ganancia - inversin de bienes inmuebles. Recuerde el viejo adagio, Si
al principio no tiene xito, intente, intente otra vez - y no se rinda, insista, i
nsista!
302
CONSEJOS PARA RECORDAR
1. Construya un equipo de profesionales - el agente, abogado, hipoteca a agente
de bolsa, especialista de seguros, inspector, gerente de la propiedad, contratis
ta, manitas - con quien puede conectar a la red.
2. Levante el dinero efectivo financiando de nuevo o consiguiendo un prstamo del
valor lquido de la vivienda en la propiedad existente.
3. Use a compaeros - ex cliente, miembro de familia, o amigo - para acuerdos ms gr
andes.
4. De ser posible, tenga bastantes unidades (residencial o comercial) de modo qu
e si una unidad es vacante no sea un desastre
5. Cuando el mercado sea suave, arriende con menos que mercado alquileres, pero
use arriendos a corto plazo por tanto puede aumentar alquileres tan pronto como
el mercado da vuelta.
6. Compre en la mejor ubicacin que se puede permitir. 7. Escoja edificios con reas
comunes mnimas. 8. Tase con cuidado los gastos en un superior por el casas que n
ecesita reparaciones as como de operaciones
gastos en una multifamilia. 9. No deje a su necesidad de analizar a fondo le pre
vienen de
fabricacin de ofertas. 10. Tendencias de precios del catlogo anualmente para singl
e - y multifamilia
precios en comunidades del rea.
303
304 consejos para recordar
11. Estudie las leyes de divisin por zonas de cada comunidad. 12. Sepa las reglas
para asociaciones del propietario locales. 13. Guarde un inventario de mejoras
de la inversin de capital tal
como nuevo tejado, cuarto de bao remodelado, claraboya, etctera con objetivos de l
a depreciacin. 14. Siempre guarde un ojo para cuando pueda convertir ganancias de
l capital a corto plazo al a largo plazo. 15. El mejor dinero es libre de impues
tos. Piense que la utilizacin de la ganancia de exclusin personal libera el dinero
efectivo de la inversin. 16. Guarde el dinero efectivo en una cuenta de reserva
para gastos inesperados. 17. Asegrese que su precio de la capitalizacin es ms que s
u tasa de inters. 18. Accin de palanca con la hipoteca ms grande durante el perodo d
e tiempo ms largo. 19. Mucho hace su propio tiempo, tan bsqueda de tratos.
PENSAMIENTOS FINALES
Algunos pensamientos finales para principiantes en estrategia de inversin en midd
ecade:
Los Consiguen un prstamo del valor lquido de la vivienda o por otra parte financia
n de nuevo su casa presente, alquilando segn pautas establecidas (ver Reglas fisca
les para la Segunda Propiedad de viviendas en el Captulo 20), y compre otra segunda
casa en la cual vivir y disfrutar de la apreciacin libre de impuestos durante has
ta tres aos.
Nuevas finanzas o llegan a casa el prstamo del capital en su casa presente y comp
ran a la multifamilia.
Los Venden su casa corriente y excluyen la ganancia y compran un de tres familia
s twoor, viviendo en una de las unidades.
Si ya posee una propiedad de la inversin - casa del alquiler o condominio, multif
amilia, edificio comercial, o paquete de la tierra - cambian su capital en una n
ueva propiedad de la inversin o propiedades.
O (irnico), no haga nada y espere tasas de inters a bajar, y precios de venta para
caerse, o esperar simplemente para el tiempo apropiado tres aos de ahora cuando
pueda evaluar correctamente tasas de inters, precios actuales, y si la oportunida
d se ha perdido, porque, como Edison dijo, parece al trabajo.
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