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ANALISIS DE LOS COSTOS DIRECTOS DE UNA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL (VIS) EN BOGOTA, D.C., Y SU INFLUENCIA EN EL DEFICIT HABITACIONAL Diana Gutiérrez de Pifieres Botero’ Walter Alejandro Guzmén Ricardo” Carolina Medrano Lerma? Edgar Javier Rincén Pulgar* William César Viracaché Ramirez’ RESUMEN Partiendo del anilisis de la situacién actual de la Vivienda de Interés Social (VIS) y su déficit cuantitativo en la ciudad de Bogoté, que obedece a la reducida capacidad adquisitiva de las familias de mas bajos recursos y la poca rentabilidad para los constructores, se plantea una solucién de vivienda, que cumple con las ‘especificaciones necesarias en cuanto a precio y espacio, basada en los costos directos, para hacer un aporte que impacte positivamente a la sociedad y su componente urbano. PALABRAS CLAVE Vivienda de Interés Social (VIS), Déficit Habitacional, Déficit en la Oferta, Costos Directos, Estructura de costos de un proyecto VIS en Bogoté. ABSTRACT From the analysis of the current state of Social Interest Housing (VIS) and (its) quantitative deficit in Bogoté, which is due to low purchasing power of lower-income families and low profitability for builders, (we propose) arises a housing solution which meets the required specifications in terms of price and space, based on direct costs and (thus) making a contribution to the society and the urban component in a positive way. KEYWORDS Direct costs, Social Housing, Housing Shortage, Offer Deficit, Costs structure of a Social Housing Project in Bogoté. INTRODUCCION Para conocer a fondo los aspectos més relevantes que afectan la construccién de vivienda en la Debido al déficit habitacional que sufre la ciudad cludad de Bogoté, se hizo una investigacién de Bogoté, sumado ala poca capacidad adquisitiva documental, apoyada en la recopilacién de por parte de las familias de mas bajos recursos y la Informacién y estudio de! mercado actual. poca rentabilidad que la construccién de proyectos de vivienda de interés social deja a los Basados en los resultados que arrojé el trabajo de constructores, surge la necesidad de investigar las campo y la legislacién vigente, se disefiaron dos causas de este fendmeno, con el fin de plantear soluciones de vivienda que ‘cumplen con las una alternativa para mejorar la oferta. caracteristicas basicas en cuanto a precio, areas y comodidad. * ingeniara evi qulen ha trabesado en Interventoriay construccén de proyectos de Inraestructure vil -June24@hotmal.com Argutecto, quien ha Uebajado corn residents de obra pera proyectos de infraestructure val weguz@hatmal com * Agminislre ce Oores quien Wabeje en dsehos de nstalacones hdrduleas pee proyectos Je vviendo.cmedrenol@gami.com By DESARROLLO TEORICO Para el afio 2008, en la ciudad de Bogotd, antes de la nueva reglamentacién del Subsidio Familiar de Vivienda, el 21,7% de los hogares estaba excluido de tal beneficio, sin tener en cuenta a quienes no tenian acceso ‘al sistema financiero. Una vez expedida la reglamentacién vigente del Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) y con la continuidad en la construccién de vivienda de 50 salarios minimos legales mensuales vigentes (SMMLV), la poblacién exciuida del subsidio seré de 20,6% 0 menos, teniendo en cuenta el incremento en el subsidio. A pesar de las ventajas del Subsidio, existen problemas muy Importantes con el suelo, por lo que es posible que los constructores se apeguen al tope en pesos de vivienda de interés social, lo cual alejaré a un conjunto mayor de hogares de la posibilidad de acceder a una vivienda a través de esta politica.’ Otro de los problemas presentes en la politica de los SFV, es que han sido creados para un segmento de la poblacién que presenta caracteristicas particulares y no existen alternativas paralelas que cubran las necesidades de la poblacién mas pobre de la ciudad. En cuanto al avance en construccién de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y Vivienda de Interés Social (VIS) nueva y entregada con servicios piblicos se encuentran 14.364 unidades, las cuales se construyeron en 11 de las 20 localidades, presenténdose una concentracién del 67,3% en dos localidades. Adicionalmente en. puntos necesitados como Rafael Uribe, San Cristébal y Ciudad Bolivar solo se construyé el 17%.” Segtin el DANE, en el mes de junio de 2009 se otorgaron licencias de construccién para 925.636 m2, que comparadas con el mismo mes del afio anterior disminuyé en 271.362 m2, lo cual significa una reduccién anual del 22,7%. En cuanto al precio de la vivienda, las licencias aprobadas para proyectos diferentes a VIS disminuyeron en un 27,9% anual mientras que el rea aprobada para vivienda VIS aumento en un 46,6% anual. Cabe anotar que segin las cifras del DANE, Bogoté presenté una reduccién de 14,4 puntos porcentuales en cuanto a los metros cuadrados licenciados, comparados con el resto de las ciudades del pais.* En cuanto a la capacidad de adquisicién de las familias, una de las determinantes finales es la CAMACOL, Evaluacién de los cambios en la calidad de capacidad de endeudamiento. Para Bogoté, el 6% de los hogares, correspondiente a 125.000 familias, reciben menos de 1 SMMLV, mientras que el 22% (315.000 familias) perciben ingresos inferiores a 2 SMMLV, lo que implica que estos hogares tengan una capacidad de ahorro y endeudamiento que les impide lograr el cierre financiero,’ limitando la demanda de vivienda VIS. (Ver Tabla 1) Esto supone que se debe tener capacidad para aportar una cuota inicial de! 20% del valor de la vivienda; que es sujeto de crédito y ademas tener en cuenta que la relacién crédito/valor de la ienda es del 80%. Tabla 1 - Capacidad de Endeudamiento segtin el nivel de ingresos ween ott 3 eH Wire, Fuente: Presentacién: Produccién de viviende de bajo costo fen Bogota. Foro Bogoté Cémo Vamos. Agosto 2009. Datos DANE, Calculos Camacol Bogots y Cundinamarca, DEFICIT HABITACIONAL De acuerdo con los datos de los censos del DANE, correspondientes a los afios 1993 y 2005, el déficit habitacional de vivienda en Bogota ha disminuido a una tasa promedio de 2,8% anual. Se evidencia que a pesar de los esfuerzos de la administraci6n distrital y reconociendo la disminucién del déficit, ésta sigue siendo una problematica que continua afectando el desarrollo de la ciudad. Tabla 2 - DEFICIT DE VIVIENDA FOTAL ‘SIN DEFICIT CON DEFICIT DEFICIT CUANTITATIVO DEFICIT CUALITATIVO. Fuente: Proposicién 157 Honorable Consejo de Bogts. Cifras ‘censo 2005 DANE. n Bogots durante 2008. Presentacién Foro Bogots Cémo Vamos. 2008 EANACOL’ Eveluscln de los camblo en la calidad de vide en Bogots durante 2008. Presertacsin Fore Bogotd Como Vamos. 2009 EAMACOL; en unio de 2009 se mocera contracan de bre leaned, Articlo. 2003. BANE: Produccn de vvlenda de bejo costa en Bogat. Presentacion-Fore Bogota Como Vamos. 2008 ‘TRABAJO DE CAMPO Para el trabajo de campo se utilizaron herramientas como visitas a cada una de las salas de venta de cada empresa que oferta este tipo de vivienda en los sectores més representativos de la ciudad; alli se aplicaron una serie de preguntas tipo encuesta sobre aspectos como: descripcién general, numero de viviendas, etapas planteadas, equipamiento de reas por vivienda, dotacién, disponibilidad de servicios piblicos, acabados y servicios comunales. Los datos recolectados se tabularon en el Formato de Evaluacién de Factibilidad de Proyectos, la ficha contempla varios espacios para observaciones y notas resultantes de la particularidad de cada uno de los proyectos visitados. (Ver Gréfica 1) [EwaLuncion be PACTnRLTDAD BE PROVEGTOS Observes den wenn (era) nomane / PRovecro: ‘toad ee sca) " escrrcién pet paso eevee Camis) a exetomer pote, = SEE = oS E Benen Seecnae aiecte cite ee peasnce rapa me ie, =o lsroNIeILoAD DE SERVICIO PUBLICOS SERVICIOS COMUNALES sno _Obsenacones Grafica 1 - Ficha de Visita Se visitaron 31 proyectos en seis sectores de la Gréfica 2- Distribucién de Proyectos Ciudad, los que corresponden al total de proyectos pa cmnte oe ofertados durante el mes de Junio de 2009, fecha de la realizacién de las visitas de campo. (Ver ag Gréfica 2) ‘Como se observa en la Grafica 2, se incluyé el sector de la Autopista Sur (Soacha), teniendo en cuenta su cercania al Distrito Capital. El 16% de las visitas realizadas corresponden a proyectos de vivienda unifamiliar, localizados en ‘Soacha, e! 84% restante corresponde a proyectos, de vivienda multifamiliar. (Ver Grafica 3). INGENTEROS MILITARES - rwvesrrcAct6w en INGENTERIA MILITARY CIVIL — Gréfica 3 - Distribucién Proyectos de Vivienda Unifami ry Multifamiliar Segin Sector 1 Vivienda Mutfamiar } 1 Yet tte "ela og “ey *, hay "18, f Valor del M? En cuanto al valor por m?, los precios oscilan entre $703.462 pesos (Proyecto ubicado en Bosa) y $1.438.985, (Proyecto ubicado en Suba), el promedio general del Distrito Capital es de $959.833/m?. El promedio del valor de metro cuadrado para las viviendas unifamiliares se encuentra en $863.000/m?, mientras que para la vivienda multifamiliar, el valor promedio es del orden de los $967.000/m?. Area Solamente en el sector de Soacha se encuentran proyectos de vivienda unifamiliar, los cuales van entre los 43, ylos 65m2. Los proyectos de vivienda multifamiliar se encuentran construldos con dreas entre 36 y 57m. En Soacha y Bosa se localizan los proyectos de menor rea, inferior a 45m?. Teniendo en cuenta tres rangos de érea: el primero entre 36-45 m?, el segundo entre 45-55m? y el tercero en apartamentos de mas de 55m; a continuacién se presenta una gréfica de distribucién de proyectos de acuerdo con su rango de rea. (Ver Gréfica 4). Gréfica 4 - No. De proyectos de Vivienda Multifamiliar en Relacién al Rango de su Area Caracteristicas Generales de Entrega de los Proyectos Los proyectos visitados cuentan con un numero de habitaciones entre 1 y 4, la mayoria es entregada con tres habitaciones. De igual forma, la mayoria de los proyectos ofertados, se entregan con un bafio, sin embargo, algunas unidades habitacionales cuentan con dos bafios. Todas las unidades de vivienda se entregan en obra gris y con todos los servicios, siendo el servicio de televisién el Unico opcional para el comprador. DIAGNOsTICO Lavivienda de interés social (VIS), de acuerdo con la ley, es la que no supera los 135 SMMLV y se encuentra enfocada en la satisfaccién de la necesidad de vivienda de las familias de mas bajos ingresos, quienes pueden acceder al SFV a través de las cajas de compensacién para el caso de los empleados o a través del Fondo Nacional de Vivienda para el caso de los trabajadores independientes o desempleados. De igual forma y partiendo de la informacién de ‘campo, se concluye lo siguiente para cada tipo de vivienda: Vivienda Unifamiliar Es claro que la oferta de vivienda de interés social unifamiliar es practicamente nula actualmente en la ciudad de Bogotd y en sus cercanias, solo se encuentran proyectos de este tipo para la venta en el sector de Soacha y en la Autopista Sur a la salida dela ciudad. El 4rea minima permitida en la norma actual es de 42m?, los proyectos del mercado se encuentran entre los 43y 65m. El valor tope de acuerdo con la norma es de: 135, SMMLYV, que para el afio 2009 corresponden a $67.095.000, en el mercado actual se encuentra valores entre $32.630.000 y $48.800.000. Vivienda Multifamiliar El drea minima permitida en la norma actual para unidades de vivienda multifamiliar es de 35m2, los proyectos del mercado se encuentran entre los 36 y57m2. El valor tope de acuerdo con la norma es de: $67.095.000, en el mercado actual se encuentra valores entre $32.000.000 y $66.500.000. PROPUESTA A partir del trabajo de campo, de la legisiacién vigente y de los modelos de las fichas de dimensiones minimas del Fondo Nacional del Ahorro, suministradas por el Ing. Guillermo Molina y el libro "NEUFERT-Arte De Proyectar En Arquitectura" de Emst Neufert, el grupo de Investigacién propone las siguientes soluciones de vivienda: Propuesta vivienda multifamilia Una vez definidos los disefios éptimos para cada uno de los tipos de vivienda, se procedié a realizar el andlisis de los costos directos, examinando dos alternativas de entrega para cada una. La primera alternativa, denominada plus, en la que se entrega la unidad de vivienda con todos los acabados y la segunda alternativa o basica, en la cual se analiza laentrega de la unidad en obra gris. Para el anilisis de los costos directos, inicialmente se acompafié el siguiente procedimiento: Grifica 5 Procedimiento Elaboracién Andllsis Precios Unitarios De igual forma se creé una hoja de célculo con el listado de Insumos, a partir de los cuales se definieron los Andlisis de Precios Unitarios (APUs) para cada una de las actividades definidas en la Estructura de Descomposicién del Trabajo (WBS). Para el cdlculo de las cantidades de obra, se utiliz6 el modelo suministrado por el Ing. Guillermo Molina. A partir de estos datos, se calcul6 el costo directo de cada uno de los tipos de vivienda propuestos y para cada una de las alternativas, plus y basica. Posteriormente se calculé el precio de venta, para lo cual se incluyeron los costos indirectos que fueron calculados con los porcentajes que se utilizan en el medio. Obteniendo los valores que se presentan en las siguientes Tablas: ‘Tabla 3 - Precio de Venta Vivienda Multifami car Wuoecramseo |} Gast wus ae f teen Viontorecsmacin ff Taxa vito ees R "ase seaesoe | wor core omrers fran vse} ANALISIS DE RESULTADOS Y CONCLUSIONES En cuanto a la ubicacién de la propuesta presentada por el Grupo del Proyecto de Grado dentro de la oferta actual de vivienda de interés social, se concluye que el valor promedio por metro cuadrado de la propuesta multifamiliar tanto para la alternativa plus como la alternativa basica, se encuentran dentro de los rangos de! mercado. Por el contrario, para la propuesta multifamiliar, la alternativa plus, se encuentra por encima de los rangos del mercado, mientras que la alternativa basica, se encuentra ligeramente por encima de los valores dela oferta actual, como se muestra ena (Gréfica 6): Gréfica 6 ~ Comparacién Propuesta Vs Oferta Actual 1.400,000,00 e ° @__ © Propuesta © Mercado Valor $/m2. 8 8 3 e +1.000.000,00 e@ we /900.000,00, -* 40,00 45,00 30,00 35,00 60,00 ‘area M2 En cuanto a la rentabilidad que ofrece la construccién de un proyecto de vivienda de interés social en Bogoté, tomando como base, las propuestas de la alternativa plus y calculando la rentabilidad como el cociente de! margen (utilidad) sobre el Capital de Riesgo, que para el caso se tom6 como la suma del valor del urbanismo, el valor del lote, de los disefios y del apartamento modelo, se evidencia que la rentabilidad para la vivienda unifamiliar, de tan solo 5,8% es muy bajo y poco atractivo para un constructor, mientras que la rentabilidad Para la construccién de vivienda multifamiliar, la cual alcanza el 8% es més atractiva, sin lograr atraer el Suficiente interés en los constructores. En a (Tabla 5) se presenta el célculo de la rentabilidad: ‘Tabla 5 - Célculo de la Rentabilidad para la Propuesta Plus UNIFAMILIAR | MULTIFAMILIAR [Valor Urbanismo $ 282.091.943 | $ 188.061.295 lValor Lote | $176.307.465 |" $ 117.538.310 \Valor Disefios $ 22.000.000 ["_ $ 22.000.000 [Valor Apto Modelo $ 80.077.576 |__ $ 59.558.259 Respecto a la estructura de financiacién de compra de vivienda, es claro que con las condiciones actuales de subsidio y préstamo para compra de vivienda, una familia con ingresos de dos SMMLV no puede acceder a una vivienda con el precio de venta de la propuesta del Grupo de Investigacién, como se muestra en la siguiente (Grafica 7): Gréfica 7 Estructura de Financlacién de Compra de Vivienda ‘Venda Wontar A partir de lo anterior, se hace evidente la necesidad de que el Estado, plantee como soluciones obvias, el incremento de los subsidios y la disminucién del valor del lote, para que de esta manera se pueda llegar a las. familias mas pobres de la ciudad y se disminuyan los costos indirectos. Otra alternativa que resulta obvia, es la construccién en altura, lo que permite obtener una mayor rentabilidad, una mejor distribucién de los costos indirectos y una densificacién de la ciudad lo que reduce la afectacién de la sabana de Bogota. Es importante resaltar las iniciativas de la Administracién Distrital como el macroproyecto de Usme, en el cual, el Distrito entregé el lote y el urbanismo al constructor, disminuyendo asi el capital de riesgo, incrementando la rentabilidad, con lo cual este tipo de proyectos se hacen més atractivos para los constructores, atacando el problema de la oferta. ADMINISTRACION, Bogoté postiva.Cémo vamos en vvienda, Boge, 2008, ADMINISTRACION, Bogoté postiva. Actividad ecadora yo dotacional. Boge, 2008. ‘CADA DE COMPENSACION FAMILIAR, Colaubsidic. Pégina wed. Boge, 2009, ‘CAIADECOMPENSACTON FAMILIAR, CompansarPigina web. Bopot, 2008, ‘CAMACOL. Aternativasparafinanciariaconetruccién, Bopot4, 2008. ‘EAMACOL. 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