Matrise dOuvrage Publique

Construire ou rhabiliter un btiment

Les diffrentes tapes

d'un projet de construction :
de l'ide la mise en service
Cette fiche fait Une opration de construction, de rutilisation ou de rhabilitation peut tre dcompose
partie d'une suivant cinq tapes. L'objectif de cette fiche est de prsenter ces tapes, leurs principaux
collection de dix objectifs et leur enchanement. Certaines tapes abordes succinctement font lobjet de
fiches relatives fiches spcifiques.
l'exercice de la
matrise d'ouvrage
publique. Elle est
destine Fiche n4
principalement aux
structures
Rception des
publiques exerant Montage de
Programme Conception Travaux travaux,
occasionnellement l'opration
Mise en service
le rle de matre
d'ouvrage. Cette
collection a pour
objectif de donner
Avant Projet Projet
l'essentiel
connatre sur
l'exercice d'un tel
mtier.
Notification
Dcision Approbation Approbation Dcision
des marchs
de lancement du programme APD de rception
de travaux

Fiche n7 Fiche n8 Fiche n9 Fiche n10

Les 5 tapes d'une opration de construction

Fiche n 04 - novembre 2014

1. Le montage de lopration :
la fondation du projet
1.1. L'analyse de la demande : bien
comprendre la question pose pour
apporter une rponse adapte
Que le matre douvrage fasse appel des assis-
tants matre douvrage (conducteur dopra-
tion, programmiste, etc.) ou ses services pour
initier son projet, ces personnes doivent analyser
la demande avant toute chose.
Les matres douvrages ont souvent tendance
formaliser leur demande par le biais dune solu-
tion du type : construire un nouveau groupe
scolaire, agrandir le groupe scolaire existant,
construire une salle polyvalente, etc. plutt que
par lexpression de besoins.
Avant toute prise de dcision, il est ncessaire
didentifier et de formaliser le problme.
Pour ce faire, ils doivent avoir une parfaite
connaissance de lensemble de leur parc immo-
bilier1 (tat, contraintes, opportunits, etc.)
permettant ainsi la prparation des tudes dop-
portunit.
1.2. Les tudes dopportunit
Elles servent notamment dresser un tat des
lieux de la situation existante et formaliser les
attentes du matre douvrage.
Il sagit de vrifier la pertinence du projet (bonne
adquation entre les objectifs et les attentes du
matre douvrage, mais aussi celles des utilisa-
teurs et usagers) et de vrifier que le contexte va
permettre la ralisation ou non du projet (rgle-
mentations en vigueur, droit des sols, donnes
environnementales, disponibilits foncires,
etc.).
Durant cette phase, les actions indispensables
mener sont :
la collecte des donnes existantes en
possession du matre douvrage : diag-
nostics pour les btiments existants,
sondages, enqutes, plans, organi-
gramme des services ;
1 Voir :
10 tapes pour bien grer son patrimoine immo-
bilier , dition du Certu, collection Dossiers (juillet
2013)
Rnover son patrimoine bti Quelles strat-
gies ? , ditions du Certu, collection Essentiel
(avril 2013)
Cerema Matrise douvrage publique
Novembre 2014
lanalyse de lexistant et la ralisation
dtudes complmentaires : identification
des acteurs concerns (tels que le
responsable des locaux, les utilisateurs,
les usagers) ; le recueil des diffrents
lments de contexte attendus (tels que
les services rendre, les principales
attentes en matire de dveloppement
durable, les dlais, les cots de ralisa-
tion, de fonctionnement, de gestion,
dentretien) ; la typologie des usagers
actuels et futurs, laccessibilit des
locaux ; la conduite dentretiens ou
enqutes auprs du matre douvrage,
des utilisateurs et usagers (si identifis).
Cette tape devra faire lobjet dun document de
synthse (rapport dopportunit) valid par le
matre douvrage.
Ce document doit tre ouvert toutes les solu-
tions (rorganisation, rhabilitation, dmnage-
ment) et comporter galement une analyse de
lvolution possible des besoins.
1.3. Les tudes de pr-faisabilit
Les tudes de pr-faisabilit doivent permettre
darrter les choix et orientations souhaits par le
matre douvrage, en retenant une solution ou un
scnario, aboutissant la rdaction du pr-
programme.
Durant cette phase, il est ncessaire dappro-
fondir les orientations valides lors des tudes
dopportunit en laborant diffrents scnarios
qui rpondent aux objectifs du matre douvrage,
ainsi quaux diffrentes contraintes recenses
dans les domaines techniques, environnemen-
taux, administratifs et financiers
L'ensemble des scnarios suivants doit tre
analys, allant :
de l'abandon du projet,
la construction dun btiment neuf,
la rutilisation dun autre btiment,
la rhabilitation du btiment utilis,
jusqu la mise en place dun service ne
ncessitant pas de travaux (mutualisa-
tion de btiments, service de livraison de
repas).
Chaque scnario doit expliciter le type de
rponse retenue, les caractristiques essen-
tielles du projet, le mode de ralisation, et une
estimation du cot (cots de fonctionnement et
dinvestissement).
2/6 Fiche n 04 Les diffrentes tapes dun projet de
construction : de lide la mise en service
Lestimation du cot du projet ce stade ne
peut seffectuer qu laide de ratios issus dop-
rations similaires (mme contexte conomique,
situation gographique proche, quipements
quivalents).
Suite ces scnarios, le matre douvrage devra
valider la solution la plus approprie. Le scnario
arrt servira de support pour le reste de lopra-
tion, il dterminera les grandes orientations du
projet, la dfinition des actions mener, lorgani-
sation des acteurs
L'ensemble des tudes relatives au montage
de lopration doivent faire l'objet d'analyses
pertinentes afin de limiter les risques de
remise en cause ultrieure de l'opration. La
fin de cette phase se traduit par la dcision
de lancement de l'opration prise par le
matre d'ouvrage et engage ainsi la phase
suivante appele " Programme".
2. Le programme : lengagement
du matre douvrage
2.1. Les tudes de faisabilit
Les tudes de faisabilit sont des tudes qui
doivent conduire llaboration du pr-pro-
gramme.
Elles doivent permettre de sassurer de ladqua-
tion du scnario retenu avec les contraintes
recenses et les objectifs fixs par le matre
douvrage.
Pour cela, il est ncessaire dapprofondir les
investigations entames en phase Montage
de lopration pour vrifier la faisabilit tech-
nique, urbanistique, fonctionnelle, environne-
mentale (impact sur lenvironnement immdiat
en fonction des cibles retenues par le matre
douvrage), conomique (emprunt, financement
sur fonds propres, subventions, etc.), financire
(cot de ralisation, dexploitation, de mainte-
nance, dentretien), juridique, administrative,
sociale, temporelle (dlai de ralisation)
Le pr-programme
Le pr-programme est la synthse de lensemble
des tudes et rflexions menes par le matre
douvrage. Il constitue la mmoire des rflexions
pralables, permet de conserver une trace des
choix, des objectifs, des attentes identifies, des
contraintes, des moyens mis en place tout au
long du projet.
Cerema Matrise douvrage publique
Novembre 2014
Le pr-programme est valid par le matre dou-
vrage. Il marque le choix du scnario retenu et la
fin des rflexions pralables. Il permet le lance-
ment de la phase suivante : la rdaction du
programme de lopration.
2.2. Le programme : l'art de passer
une bonne commande
Conformment larticle 2 de la loi relative la
matrise douvrage et ses rapports avec la
matrise duvre prive (Loi MOP) : Le matre
d'ouvrage dfinit dans le programme les
objectifs de lopration, les besoins quelle
doit satisfaire, ainsi que les contraintes et
exigences de qualit sociale, urbanistique, archi-
tecturale, fonctionnelle, technique et cono-
mique, dinsertion dans le paysage et de protec-
tion de lenvironnement, relatives la ralisation
et lutilisation de louvrage .
Lors de la dfinition des besoins, le matre dou-
vrage ne doit pas oublier de recueillir les besoins
des futurs utilisateurs2.
labor par le matre douvrage, le programme
est un document essentiel et indispensable.
Destin aux matres duvre, il constitue un
support de suivi et de communication. Il est
tabli sur la base du scnario retenu lors des
tudes de faisabilit. Il prcise les objectifs de
lopration, dcrit son contexte, donne les fonc-
tionnalits de louvrage et les attentes en matire
de performance technique et de dveloppement
durable. Il fixe galement les objectifs en matire
de cot dinvestissement et de dlai de mise en
service.
Le programme est la fois le support de la
consultation, le rfrent du projet architectural et
technique du concepteur et loutil de dialogue
entre le matre douvrage et le matre duvre. Il
doit donc permettre :
lappropriation des enjeux du matre
douvrage par le matre duvre ;
lexpression de certaines exigences en
termes de qualit dusage attendue et de
qualit technique ;
la mise en vidence hirarchique des
contraintes, des exigences, des recom-
mandations et suggestions ;
la mise en vidence des exigences tech-
niques particulires au projet qui sont
des points durs par rapport aux
exigences gnrales ;
2 Cf. paragraphe 1-2, fiche n2 les acteurs dune opra-
tion de construction.
3/6 Fiche n 04 Les diffrentes tapes dun projet de
construction : de lide la mise en service
 lintgration de la notion de cot global 3
(exigences du matre douvrage en
termes de maintenance et dexploita-
tion).
Lors de la phase programme, le matre
d'ouvrage doit mettre en place les
prestataires intellectuels ncessaires au
droulement de la phase Conception tels
que la matrise duvre (matre duvre et
co-traitants fonction des comptences
demandes par le matre d'ouvrage), le
contrleur technique, le coordinateur en
matire de scurit et de protection de la
sant (CSPS)...
3. La conception : la traduction
de la commande en projet
architectural
3.1. Les tudes
Les lments de mission4 de matrise duvre
pour les oprations de constructions sont iden-
tiques pour le cas dune construction neuve, de
rutilisation ou de rhabilitation de btiment
lexception des lments esquisse et diag-
nostic .
Llment de mission esquisse est un
lment de la mission de base de la matrise
duvre dans le cas dune construction neuve,
au contraire de llment de mission diag-
nostic qui constitue une mission compl-
mentaire dans le cadre dune rutilisation ou
dune rhabilitation de btiment.
Lors dune rutilisation ou rhabilitation compre-
nant une partie neuve (extension, surlvation)
les missions confies la matrise duvre
contiendront une partie esquisse et diag-
nostic .
L'esquisse (ESQ) : des orientations
qui engagent
Les tudes desquisse sont la premire tape de
la rponse du matre duvre aux objectifs,
donnes et contraintes du programme. Elles ont
pour objet, outre le fait de s'assurer de la
3 Notion intgrant lensemble des cots de construction et
de fonctionnement lis au btiment durant son cycle de
vie (dconstruction ventuelle comprise).
4 Les lments de missions sont dcrits dans le dcret
n93-1268 du 29 novembre 1993, leurs modalits tech-
niques dexcution sont prcises par larrt du 21
dcembre 1993
Cerema Matrise douvrage publique
Novembre 2014
faisabilit prtablie de l'opration, de proposer
une solution densemble traduisant les lments
majeurs du programme.
Elles permettent, ventuellement, de proposer
certaines mises au point du programme.
Au niveau de l'esquisse on peut dj reprer
quels seront les principaux dfauts ou
qualits du parti architectural. Son choix est
donc fondamental en termes de rponse aux
objectifs fixs par le matre d'ouvrage.
Le diagnostic5 (DIAG) : un check-up
indispensable
Le diagnostic sappuie sur les objectifs du matre
douvrage et les investigations pralables qui ont
t ralises pour monter lopration.
Son objet est de renseigner le matre de lou-
vrage sur ltat du btiment et sur la faisabilit de
lopration.
Ce processus itratif entre analyse approfondie
de lexistant (comptences du matre duvre) et
adaptation du programme (comptence de
matre douvrage) est spcifique au diagnostic.
Il conduit des propositions de solutions
spatiales.
Lavant-projet : la mise en place des
invariants futurs
Les tudes davant-projet sont fondes sur la
solution densemble retenue et le programme
prcis lissue de lesquisse ou du diagnostic.
Elles comprennent les tudes davant-projet
sommaire (APS) et dfinitif (APD).
Les tudes davant-projet comprennent gale-
ment ltablissement des dossiers et les consul-
tations relevant de la comptence de la matrise
duvre et ncessaires lobtention du permis
de construire et des autres autorisations admi-
nistratives, ainsi que lassistance au matre dou-
vrage au cours de leur instruction.
5 Mission complmentaire dans le cas dune rutilisation
ou de rhabilitation.
4/6 Fiche n 04 Les diffrentes tapes dun projet de
construction : de lide la mise en service
 LAPS : quand le programme commence
apparatre dans ses dtails
Lors des tudes davant-projet sommaire, le
matre duvre prcise en particulier la compo-
sition gnrale en plan et volume, lestimation
provisoire des cots des travaux et le calen-
drier des travaux.
LAPD : quand le projet se fige
Les tudes davant-projet dfinitif sont fondes
sur les tudes davant-projet sommaire approu-
ves par le matre douvrage.
Elles poursuivent dans le dtail les investigations
ralises lors des tudes davant projet
sommaire. Elles permettent darrter les
surfaces et dimensions dfinitives de lou-
vrage, les matriaux, les principes de fonda-
tions, de structure, le choix des quipements.
Le matre duvre tablit lestimation des
travaux, lallotissement6, et value les travaux
prparatoires le cas chant.
la fin de la phase APD, le matre douvrage
dpose la demande de permis de construire
tablie avec lassistance du matre duvre.
Le projet (PRO) : la prparation et la
rdaction des documents destins aux
entreprises
Les tudes de projet visent la mise au point de
tous les lments de dtail architecturaux et
techniques. Elles permettent la dfinition prcise
de louvrage pour la consultation des entreprises.
Le matre duvre tablit le cot prvisionnel
des travaux, par corps dtat, sur avant-mtr.
Le matre douvrage arrte le cot des travaux
pour lappel doffres.
La qualit de la consultation rsulte
directement de la qualit des tudes de
projet. Les pices crites par corps dtat,
cohrentes avec les supports graphiques,
doivent justifier les dimensionnements et le
respect des normes.
6 Dtermination du nombre de lots (gros uvre, sols
souples, lectricit)
Cerema Matrise douvrage publique
Novembre 2014
Lassistance la passation des
contrats de travaux (ACT) : la partie la
plus administrative de la mission du
matre duvre dans son assistance au
matre de louvrage
Lassistance pour la passation du/des contrat(s)
de travaux se rapporte directement l'organisa-
tion de la commande publique. Celle-ci se
caractrise, en particulier, par un formalisme
important destin garantir le respect des
principes qui la rgissent, au premier rang
desquels se situent le libre accs et lgalit de
traitement des candidats.
Dans le cadre de l'excution de cet lment de
mission, le matre duvre apporte une atten-
tion particulire au strict respect des rgles
en matire de commande publique.
Le matre duvre assiste le matre douvrage
notamment sur la slection des candidats, lana-
lyse des offres reues (technique, financire), la
mise au point des marchs de travaux
A lissue de cette phase, le matre douvrage
notifie les marchs de travaux aux
entreprises retenues (march lots spars)
ou lentreprise gnrale.
4. Les travaux
Dans une opration de construction, la phase
travaux (le chantier) est la traduction physique
de lensemble des tudes ralises lors des
phases amont. Le bon droulement des travaux
dpend en grande partie de la qualit des tudes
menes par la matrise duvre lors de ces
phases prcdentes.
La phase travaux fait lobjet dune fiche
spcifique (cf. fiche n8 les travaux) dans la
prsente collection.
5. La rception des travaux et la
mise en service
La dcision de rception est un acte unilatral du
matre douvrage. Elle entrane un transfert de la
garde de louvrage des entreprises au matre
douvrage.
La rception des travaux et la mise en service
font lobjet dune fiche spcifique (cf. fiche n9
la rception et mise en service).
5/6 Fiche n 04 Les diffrentes tapes dun projet de
construction : de lide la mise en service
 POUR EN SAVOIR PLUS
Textes rglementaires
Loi n85-704 du 12/07/1985 relative la matrise douvrage publique et
ses rapports avec la matrise duvre prive (loi MOP)
Dcret n93-1268 du 29/11/1993 relatif aux missions de matrise
duvre
Arrt du 21/12/1993 relatif aux missions de matrise duvre confies
par des matres douvrages publics des prestataires de droit priv

Bibliographie
Gestion de projet applique la conduite d'opration Repres mtho-
dologiques, Certu, juin 2000
Pour des btiments durables Guide et outils de programmation,
Certu, mars 2010
170 squences pour mener une opration de construction, ditions Le
Moniteur - 8e dition

Ressources internet
www.cerema.fr
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www.archi.fr/MIQCP
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