DEFINICIN DE

FRACCIN
Con origen en el latn fractio, el concepto de fraccin da nombre a un proceso basado en dividir
algo en partes.

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LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON DESMENBRACION

Conocido como escritura pblica, es aquel que est intervenido por Notario, quien, adems de asesorar a las
partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pblica de la fecha y contenido de la compraventa: este
documento pblico es el necesario para poder inscribir la operacin en el Registro de la Propiedad. Para mayor
garanta del adquiriente es aconsejable formalizar la adquisicin en escritura pblica, procedindose seguidamente
a la inscripcin en el Registro.

Tendiendo ya claros lo que es la compraventa y sobre la propiedad podemos decir que el contrato de compraventa
de bien inmueble con desmembracin es cuado se desea vender solo una parte del bien inmueble, o sea, una
porcin del mismo.

Para realizar esta clase de contratos es necesario no solamente cumplir con lo establecido en el Cdigo Civil y el
Cdigo de notariado sino tambin lo Regulado en la Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 del Congreso
de la Repblica, que exige la particin o desmembracin de un bien inmueble urbano debe contar con la respectiva
autorizacin municipal para desmembrar. En la prctica registral no exigen la autorizacin, cuando la
desmembracin se hace par si mismo.

La desmembracin del bien inmueble, tal como lo indica el Licenciando Nery Muoz, se puede hacer de dos
formas:

Desmembracin a favor del mismo dueo, para formar un nuevo cuerpo y una nueva finca con
nmero diferente de la finca matriz. En este caso solo comparece el propietario del bien inmueble en
la escritura p'ublica y otorga la desmembracin, o sea para si mismo, ya que tanto la finca matriz
como la nueva, resultan a su nombre en el Registro de la Propiedad, y en otra escritura vende la finca
desmembrada.

Esta desmembracin a favor de s'i mismo es de utilidad cuando se va vender la fraccin, pero se desconoce al
comprador. En el Registro las fincas desmembradas tienen nmero propio.

Cuando la desmembracin se realiza dentro de la misma escritura de la venta. Es este caso, en l

misma escritura de la compraventa se lleva a cabo la desmembracin, compareciendo el vendedor y
el comprador.

REQUERIMIENTOS PARA LA COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON DESMEMBRACIN

Obligaciones Previas

Las cdulas de vecindad de los otorgantes si no son del conocimiento del Notario.

En titulo donde se acedita la propiedad del bien inmueble objeto de la desmembracin

En primer lugar, el futuro comprador debe asegurarse de la titularidad del vendedor, as como del rgimen y
situacin jurdica del inmueble (si es libre o est acogido a proteccin oficial, si se rige por el rgimen de propiedad
horizontal o el de multipropiedad, existencia de cargas o gravmenes como hipotecas, embargos, etc.)

La comprobacin en el Registro de la Propiedad tiene por finalidad asegurarse de que el inmueble que se compra
coincide con el que aparece inscrito; es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situacin, titularidad,
superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participacin en los gastos de mantenimiento y servicios del
inmueble, etc.

El plano de la finca a formarse

Autorizacin municipal para desmembrar

El comprador del bien inmueble debe comprobar que ste ha sido construido cumpliendo todas las normas
urbansticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente autorizacin municipal que
supone la existencia de proyecto de construccin aprobado y conforme al plan urbanstico vigente, etc.)

DECRETO NUMERO 1427

El Congreso de la Repblica de Guatemala,

LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS

Disposiciones generales

Artculo 1. Parcelamiento urbano es la divisin de una o varias fincas, con el fin de formar otras de reas menores.
Tal operacin debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y a los planos reguladores que cada
municipalidad ponga en vigor de conformidad con la autonoma de su rgimen.

Artculo 2. Toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con nimo de lucro a
efectuar operaciones de las conceptuadas en el artculo anterior, queda obligada a registrarse en la municipalidad a
cuya jurisdiccin corresponda el inmueble que se va a parcelar.

Artculo 3. Las disposiciones de la presente ley son de orden pblico y de inters social, siendo nulos ipso jure los
contratos que en todo o en parte las disminuyan, restrinjan o tergiversen.

CAPITULO II

De los parcelamientos urbanos

Artculo 4. Las personas comprendidas en el Artculo 2 de esta ley debern solicitar autorizacin a la municipalidad
jurisdiccional, donde se encuentren el o los inmuebles destinados a ser parcelados. A toda solicitud de autorizacin
debern acompaar lo siguiente:

Certificacin de fecha reciente expedida por el Registro General de la Propiedad Inmueble

correspondiente, haciendo constar la primera y ltima inscripcin de dominio, desmembraciones,
gravmenes, anotaciones o limitaciones del inmueble o Inmuebles que se pretenda parcelar;

Testimonio de la escritura pblica que establezca la personera con que acta el solicitante, en su
caso;
 Promesa formal de garantizar la construccin o el pago de las obras de urbanizacin y dems que
establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva; y

Planos del Parcelamiento urbano que contenga la distribucin de los lotes, vas pblicas o reas
de uso comn y de servicios pblicos, debidamente acotados y en curvas a nivel, as como
localizacin del parcelamiento en relacin con la cabecera municipal de que se trate, marcando las
vas de acceso y su ajuste a los planos reguladores. Los planos que se presenten debern ceirse a
las condiciones y requisitos que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad
autorizante. Los planos debern ser certificados por ingeniero colegiado.

Una vez cumplidos los requisitos anteriores, la municipalidad correspondiente acordar la autorizacin pata llevar a
cabo el parcelamiento, pero la venta de las fracciones de terreno se sujetara a nueva autorizacin.

Artculo 5. Las ventas de fracciones de terreno slo podrn efectuarse con la previa autorizacin municipal, y para
ello se comprobar antes de entregarlas:

Que las obras, de urbanizacin que figuran en los planos aprobados al concederse la autorizacin
para el parcelamiento, se han realizado o que por lo menos se han ejecutado los trabajos de
introduccin de energa elctrica, agua potable y drenajes para cada lote y pavimento de las calles.
En su defecto, deber prestarse garanta suficiente a juicio de la municipalidad, de su realizacin o
bien contratar con sta la ejecucin de los mismos;

Que el propietario o gestor del parcelamiento ha fijado el precio de cada parcela de acuerdo con
el valor de la totalidad del terreno, los gastos de urbanizacin, la libre competencia y otros factores
que sean aplicables;

Que se ha efectuado la nueva declaracin fiscal del o de los inmuebles que van a ser parcelados
con base en la revalorizacin a que se refiere el inciso anterior, para los efectos fiscales y catastrales;
y

Que han sido satisfechos todos los dems requisitos que establezcan los reglamentos municipales
respectivos.

Todos los trabajos a que alude el inciso a) debern realizarse de conformidad con las exigencias municipales para
la zona en que est ubicado y el tipo de parcelamiento de que se trate.

Artculo 6. La municipalidad que corresponda proceder de oficio a solicitar la inscripcin en los registros
correspondientes de las reas que se hayan traspasado a la misma para uso comn y servicios pblicos, de
conformidad con los reglamentos de la materia y a solicitar en igual forma la cancelacin de los registros de
impuestos y contribuciones fiscales, y a cancelar de oficio los registros que se refieran al pago de tributos
municipales.

Artculo 23. La particin o desmembracin de un inmueble urbano deber ser revisada y autorizada por la
municipalidad a cuya jurisdiccin pertenezca el inmueble. Para este efecto, la municipalidad deber resolver dentro
del trmino de treinta das, quedando entendido que si as no lo hiciere, la autorizacin se entender tcitamente
otorgada. En el testimonio de la escritura respectiva que se presente al registro, el notario deber transcribir la
autorizacin municipal o en su caso, dar fe que tal autorizacin fue solicitada y que transcurrido el trmino indicado
en este artculo, la autoridad municipal no emiti pronunciamiento expreso, aprobando o denegando la
autorizacin.

Artculo 27. Se regirn por esta ley todas las desmembraciones, fraccionamientos y operaciones de parcelacin
que a la fecha de su vigencia no estn debidam
es por ciento (3%) adicional ser asignada ntegramente para el financiamiento de la paz y desarrollo y deber
destinarse a la ejecucin de programas y proyectos de educacin salud, infraestructura, introduccin de servicios
de agua potable, electricidad, drenajes, manejo de desechos o a la me jora de los servicios actuales. El Gobierno
depositar este tres por ciento (3%) adicional en el Banco de Guatemala en una cuenta especial denominada
"Fondo para el Desarrollo y la Paz", dentro de los 15 das inmediatos siguientes a su recaudacin mensual.
(Reformado por el Artculo 6 del Decreto Nmero 142-96 del Congreso de la Republica). "La distribucin de los
recursos y los intermediarios financieros para canalizarlos sern: Uno por ciento (1%) para las Municipalidades del
pas; Uno por ciento (1%) para los Consejos Regionales de Desarrollo; y Uno por ciento (1%) para los Fondos para
la Paz, mientras existan. Cuando los fondos para la paz dejen de existir, dicha recaudacin pasar al fondo comn.
Los recursos se aplicarn exclusivamente a programas y proyectos a que se refiere el segundo prrafo de este
artculo, en la forma establecida en el Presupuesto General de Ingresos y Egresos del Estado aprobado para cada
ejercicio fiscal, por el Congreso de la Repblica. Los recursos destinados a las municipalidades sern distribuidos
utilizando el mismo mecanismo que se aplica para la distribucin del porcentaje constitucional asignado a las
municipalidades".