CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

1. Noiunea
Vnzarea-cumprarea este un contract prin care una dintre pri vnztorul strmut
proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri cumprtorul care se oblig n schimb a plti
vnztorului preul bunului vndut.
Nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile personale nepatrimoniale
i cele patrimoniale, care au un caracter strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie al soului
supravieuitor, dreptul de clientel n cazul liber profesionitilor, etc.) sau care sunt prevzute de lege
ori sunt contractate intuitu personae.

2. Caracterele juridice
Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual i
translativ de proprietate.
a. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere
la obligaii reciproce ntre prile contractante. Vnztorul are obligaia de a preda lucrul vndut i s
garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul.
b. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese
patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul
urmrete s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s
primeasc bunul cumprat n schimbul preului.
c. Vnzarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea obligaiilor reciproce
sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu depind, ca n contractele aleatorii, de un
eveniment viitor i incert, care ar face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri
contractante. Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu, de exemplu, cnd
obiectul este supus pieirii, exproprierii, etc.
d. Vnzarea este un contract consensual, putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al
prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul
ncheierii contractului.
e. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii
lui. Aceasta nseamn, c prin efectul realizrii acordului de voin i independent de predarea lucrului
vndut i de plata preului, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul
dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor.
Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate din momentul ncheierii
contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite anumite condiii:
- vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul perfect
ncheiat
- trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual. n cazul bunurilor
determinate numai generic, transferul proprietii nu se poate produce din
momentul ncheierii contractului, cci nu se cunosc bunurile care urmeaz s fie
efectiv dobndite de ctre cumprtor.
- Lucrul vndut trebuie s existe.
- Trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special
pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Astfel se ntmpl dac prile
au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv sau
pn la realizarea unei condiii suspensive. Termenul suspensiv afecteaz
transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres amnarea acestui
efect al contractului de vnzare-cumprare; dac termenul a fost stipulat pur i
simplu, nu afecteaz transferul proprietii, ci numai executarea obligaiei de
predare a lucrului vndut. n schimb, condiia suspensiv, prin ea nsi, amn
transferul proprietii pn la realizarea evenimentului.
Publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare: prin Legea cadastrului funciar i a publicitii
imobiliare nr.7/1996, s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n
crile funciare (publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic
translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare.
nscrierile fcute n registrele (crile) de publicitate imobiliar nainte de intrarea n vigoare a
noii legi vor produce efecte (constitutive n sistemul crilor funciare i de opozabilitate n sistemul de
transcripii), potrivit reglementrilor n vigoare la data efecturii lor. Tot astfel, actele juridice valabil
ncheiate anterior intrrii n vigoare a noii legi i vor produce efectele potrivit regimului juridic de la
data ncheierii lor, dar numai la data nscrierii n cartea funciar, potrivit dispoziiilor noii legi.
Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi
reale imobiliare trebuie s fie nscrise n cartea funciar.

1
 Pentru lucrurile mobile nu exist un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai
bun mijloc de publicitate. Astfel, dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil (corporal), va avea
preferin cel care a intrat mai nti cu bun-credin n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm.

3. Condiii de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare-cumprare trebuie s ntruneasc diferite
elemente: consimmntul, capacitatea, obiectul (lucrul vndut i preul), o cauz licit i, n contractele
solemne, forma.

A. Consimmntul prilor. Promisiunea de vnzare (antecontractul). Pactul de

preferin. Dreptul de preemiune
Consimmntul
Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin
ntre pri este totdeauna necesar i totodat eficient n vederea formrii contractului.
n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun: promisiunea de vnzare (unilateral sau
bilateral), pactul de preferin i dreptul de preemiune.
Promisiunea de vnzare
a. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare). O persoan, prevznd un eventual
interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde
acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior consimmntul su de a-l cumpra. De
exemplu, locatarul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n
locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra.
O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract, dar
nu constituie o vnzare i nu poate produce efectele unei vnzri.
Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract, care d natere la un drept de crean, una
dintre pri fiind obligat fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul
promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu.

Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale aplicabile creanelor chiar
dac vnzarea proiectate ar fi un contract solemn.
b. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, caz n care ambele pri se oblig s ncheie
n viitor, la preului stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Este un antecontract, oricare dintre pri
poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s
cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare nu este ncheiat ct timp contractul nu se
ntocmete n forma prevzut de lege (autentic) i cu respectarea dreptului de preemiune (dac este
cazul).
Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane,
beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea
ncheiat cu o alt persoan este cu rezerva fraudei valabil.

Pactul de preferin
Este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul
n care l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal. n acest caz proprietarul
bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sen.
O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia
este numai simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului,
care l-ar putea determina s-i vnd bunul.
Beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese,
conform regulilor privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a
face.
Dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri dreptul beneficiarului rezultnd din
promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin
acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin
motenire.
Dreptul de preemiune
n cazul n care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenioneaz s-l vnd, legea
confer un drept preferenial de cumprare la pre egal (drept de preemiune) coproprietarilor,
proprietarilor vecini i arendaului.
Natura juridic: dreptul de preemiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm
imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre
titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul trebuie s respecte dreptul de preemiune sub
sanciunea prevzut de lege.

2
 Instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i,
mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber de bunul su. Dreptul de preemiune
fiind un drept absolut este opozabil erga omnes; deci dac proprietarul vinde terenul cu
nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau de reaua-credin a terului
cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea
dreptul la retractul litigios.
- Dreptul de preemiune are ca obiect numai terenurile agricole (terenuri arabile, puni,
fnee, vii, etc.) situate n extravilan.
- Dreptul de preemiune este prevzut de lege numai dac nstrinarea se face prin vnzare.
- A treia condiie de aplicabilitate a dreptului de preemiune se refer la dreptul care se
nstrineaz; actul juridic proiectat trebuie s aib ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra
terenului. n cazul n care se nstrineaz proprietatea, dreptul de preemiune trebuie s fie respectat,
chiar dac se transmite numai nuda proprietate i indiferent de persoana titularului dreptului de
uzufruct. Dac titularul dreptului de preemiune nelege s-l exercite, va fi obligat s respect drepturile
reale ca orice dobnditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
Titularii dreptului de preemiune sunt: coproprietarii terenului agricol, proprietarii vecini i
arendaul, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Statul are
drept de preemiune numai dac este coproprietar sau dac este proprietarul terenului agricol nvecinat
cu terenul agricol care se vinde.
Alegerea vnztorului ntre ofertanii titulari ai dreptului de preemiune este liber,
necondiionat de lege.
Modul de exercitare a dreptului de preemiune
n scopul exercitrii dreptului de preemiune, vnztorul va nregistra oferta de vnzare a
terenului agricol situat n extravilan la consiliul local n raza cruia este situat terenul. n aceeai zi,
secretarul unitii administrativ-teritoriale va afia oferta, sub semntur i cu aplicarea tampilei, la
sediul primriei. Oferta va cuprinde numele i prenumele vnztorului, suprafaa i categoria de
folosin, precum i locul unde este situat terenul (art.6 din Legea nr.54/1998). Declaraia vnztorului
nregistrat la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vnzare-cumprare, putnd servi numai
ca temei pentru eliberarea actului necesar vnztorului la autentificarea contractului de vnzare-
cumprare de ctre notarul public, act care poate fi eliberat dup 45 de zile de la data afirii ofertei
vnztorului. ns, vnztorul poate revoca oferta i nainte de expirarea acestei perioade, numai c,
n acest caz, secretarul unitii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru
autentificarea contractului de vnzare-cumprare. Din momentul afirii ofertei de vnzare, titularii
dreptului de preemiune au la dispoziie 45 de zile pentru exercitarea acestuia.
Oferta de cumprare, n care urmeaz s fie artat i preul oferit, trebuie s fie fcut n scris
i nregistrat la primrie. Oferta de cumprare urmeaz regulile adoptate n dreptul comun :ofertantul-
cumprtor este obligat s menin oferta pn la expirarea termenului prevzut n ofert, iar n lips
de termen timpul necesar vnztorului pentru a delibera i a se pronuna -, sub sanciunea suportrii
pagubei cauzate vnztorului n caz de revocare intempestiv a ofertei; n caz de moarte a ofertantului
nainte de acceptarea ofertei ea devine caduc, etc n general, dac vnztorul se prezint la biroul
notarial cu un cumprtor care dovedete c est titular al dreptului de preemiune (de exemplu,
arendaul prezint dovada nregistrrii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendrii
nr.16/1994 modificat i complet prin Legea nr.65/1998) contractul de vnzare-cumprare a terenului
agricol din extravilan, poate fi autentificat i va fi perfect valabil n raport cu prevederile legale
privitoare la dreptul de preemiune.
Efectele acceptrii
Prin acceptarea ofertei de cumprare de ctre vnztor (sau a contraofertei de vnzare de ctre
titularul dreptului de preemiune), potrivit dreptului comun ntre pri s-a ncheiat un contract, oferta
devenind irevocabil.
Sanciuni
nstrinarea terenului cu nclcarea dreptului de preemiune (nenregistrarea ofertei de
vnzare la consiliul local, vnzarea terenului nainte de expirarea termenului prevzut pentru
exercitarea dreptului sau la pre inferior fa de cel prevzut n oferta comunicat, etc.) se sancioneaz
cu nulitatea relativ a contractului ncheiat, anularea putnd fi cerut potrivit dreptului comun n
materie, dar innd seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemiune indiferent de
persoana ori de buna sau reaua-credin a cumprtorului i cu toate c titularul dreptului de
preemiune nu est parte n contractul a crui anulare se cere.
n cazul n care vnzarea s-a fcut prin simulaie (de exemplu, donaie, contract de ntreinere,
de arendare, pre declarat mai mare dect cel pltit n realitate), persoanele interesate pot intenta
aciunea n declararea simulaiei potrivit dreptului comun dublat de aciunea n anularea a
vnzrii-cumprrii (contract secret) ncheiat cu nerespectarea dreptului de preemiune. Termenul de
prescripie curge de la data cnd cel ndreptit a cunoscut sau trebuia s cunoasc ncheierea
contractului de vnzare-cumprare cu nerespectarea dreptului de preemiune.

3
 Dac s-a obinut anularea contractului de vnzare-cumprare ncheiat cu nclcarea dreptului
de preemiune, terenul reintr cu efect retroactiv n proprietatea vnztorului, care l va putea vinde
cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemiune.
Dup expirarea termenului de prescripie a aciunii n anulare vnzarea se consolideaz, cu
toate c s-a ncheiat cu nerespectarea dreptului de preemiune.
Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat
Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n
cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea dorete nstrinarea imobilului, expropriatul
fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect
despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac
acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la
primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil.
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucur de dreptul prioritar la dobndire n toate
cazurile n care expropriatorul (statul, respectiv unitile administrativ-teritoriale) intenioneaz s
nstrineaz imobilul, deci nu numai n caz de vnzare.
b) Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare (fie i la licitaie), fostul
proprietar se bucur de dreptul prioritar nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu
poate depi despgubirea actualizat.
c) Procedura exercitrii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de
nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului
expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii.

B. Capacitatea prilor
Vnzarea-cumprare este un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor.
Prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu
capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu
ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare. Dar, vnzare-cumprare
este, ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i preul care formeaz obiectul
contractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i
efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumprarea de
materiale pentru repararea casei, nstrinare bunurilor supuse pieirii ori stricciunii sau a celor de mic
valoare devenite folositoare art.129 C.fam.). n aceste cazuri va fi suficient ca partea s aib
capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare i, respectiv, s aib ncuviinarea necesar
ncheierii unor astfel de acte.
Incapaciti speciale
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a vinde i cumpra sau de a cumpra.
Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura
(destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei, urmeaz s fie analizate n legtur cu obiectul
contractului de vnzare-cumprare.
Vnzarea ntre soi este interzis
a) Potrivit legii, donaia ntre soi este revocabil. Scopul interdiciei este de a mpiedica ca
soii s realizeze sub aparena unor vnzri simulate donaii irevocabile.
b) Prin aceste interdicie se apr i interesele motenitorilor. Dac vnzarea ntre soi n-ar fi
interzis, prin vnzri simulate unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s excead
cotitatea disponibil sau care s fie sustrase raportului donaiilor.
c) Prin aceast interdicie se mai apr interesele creditorilor, care ar putea s fie fraudai prin
ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate.
Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi, duce la nulitatea relativ a
contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori,
fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativ, ce poate fi confirmat
dup desfacerea cstoriei de ctre pri sau de ctre motenitori dup moartea vnztorului.
Tutorii nu pot cumpra bunurilor persoanelor de sub tutela lor.
Mandatarii mputernicii a vinde un lucru cu pot s-l cumpere, ntruct nu se poate admite ca o
persoan s cumuleze i rolul de vnztor i cel de cumprtor. Legea a stabilit aceast prohibiie
pentru ca mandatarul s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct
mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere, obinnd preul cel mai ridicat.
Persoanele care administreaz bunuri ce aparin statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau
judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor.
Funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ-teritoriale
care se vnd prin mijlocirea lor. n cazul bunurilor destinate vnzrii i pentru care exist preuri fixe,
astfel nct aprecierile subiective sunt excluse, cumprarea poate fi recunoscut valabil, dac nu
intervin alte cauze de nulitate.

4
 Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari (cumprtori) de drepturi litigioase
care sunt de competena curii de apel n a crui circumscripie i exercit funcia sau profesia. n cazul
judectorilor de la Curtea Suprem de Justiie i a procurorilor de la Parchetul General, interdicia se
ntinde pe tot teritoriul rii.
O incapacitate special de cumprare (de dobndire prin acte ntre vii) a fost prevzut de
art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 n privina terenurilor agricole, reglementat n prezent de Legea
nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din noua lege, proprietatea
funciar a dobnditorului i a familiei sale nu poate depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil.
Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunurile imobile care se vnd la licitaie public.
Potrivit Constituiei, cetenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor indiferent c au sau nu domiciliul n Romnia. Strinii sau apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire. n acest caz li se poate recunoate
numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implic dreptul de proprietate asupra
construciei i dreptul de folosin (de concesiune) asupra terenului aferent. Contractul prin care o
persoan, care nu are calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut i
aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui cetean romn. Terenurile nu
pot fi dobndite n proprietate nici de persoanele juridice care nu au naionalitatea romn.

C. Obiectul contractului
Vnzarea-cumprarea fiind un contract sinalagmatic d natere la dou obligaii
(reciproce); obligaia vnztorului are ca obiect lucrul vndut, iar obligaia cumprtorului are ca obiect
preul. n lipsa acestor elemente sau dac ele nu ndeplinesc condiiile prevzute de lege, contractul de
vnzare-cumprare nu poate fi considerat valabil ncheiat.
I. Lucrul vndut. Condiii
Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc anumite condiii: s fie n comer (n circuitul civil), s
existe n momentul ncheierii contractului sau s poate exista n viitor; s fie determinat sau
determinabil, licit i posibil; s fie proprietatea vnztorului.
1. Lucrul s fie n comer (n circuitul civil) art.1310 Cod civil prevede c pot fi vndute
toate lucrurile care sunt n comer afar dac legea oprete aceasta. Sunt scoase din circuitul civil numai
lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al
actelor juridice (aa-numite lucruri comune aerul, razele soarelui, apa mrii sau din rul curgtor,
etc.) care fiind inepuizabile nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor, n condiiile i
limitele prevzute de lege.
Legea declar inalienabile (imprescriptibile i insesizabile) bunurile care fac parte din
domeniul public al statului (de interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes
local). n condiiile legii bunurile proprietate public pot fi date n administrare (regiilor autonome ori
instituiilor publice) sau pot fi concesionate ori nchiriate, dar nu pot fi nstrinate-dobndite ct timp
fac parte din domeniul public.
Derogarea relativ la principiul liberei circulaii a bunurilor este prevzut de lege n privina
bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile
prevzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baz de licen.
Nu poate fi declarat inalienabil un bun prin voina omului. Inalienabilitatea convenional
poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim, cum ar fi
garantarea executrii unei obligaii sau alt interes.
2. Lucrul s existe (existena actual sau viitoare). A doua condiie prevzut de lege pentru
validitatea contractului este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poate existe n
viitor.
Dac prile (sau cel puin cumprtorul) au avut n vedere un lucru existent, dar acel lucru era
pierit total, n momentul ncheierii contractului (sau nici n-a existat n realitate), vnzarea este nul
absolut, ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce antreneaz i lipsa cauzei
obligaiei cumprtorului.
Riscul pieirii totale sau pariale deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii
contractului i deci a momentului transferrii dreptului de proprietate este suportat de vnztor. Face
excepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu; la ncheierea contractului cumprtorului
este contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar cumpr spernd s nu fi intervenit.
Vnzarea este valabil dac are ca obiect un lucru viitor, care nu exist n momentul ncheierii
contractului, dar poate exista n viitor (de exemplu, lucrul ce se va confeciona). Dintre bunurile
viitoare, numai motenirea deschis nu poate forma obiectul unui contract.
3. O alt condiie este ca lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil, ca la orice
act juridic. Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente, avnd
caracter accesoriu potrivit destinaiei, formeaz obiectul contractului, chiar dac acest pri nu sunt
specificate expres, afar numai dac coproprietatea a ncetat cu acordul tuturor coproprietarilor.

5
 4. Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut individual determinat. ntruct
contractul este translativ de proprietate, vnztorul trebuie s fie titularul dreptului ce se nstrineaz.
n caz contrar, el nu poate transmite dreptul, care face obiectul contractului. Problema cunoscut sub
denumirea de vnzare a lucrului altuia se ntmpl dac vnztorul nstrineaz un bun individual
determinat care aparine altuia.
Dac prile sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, socotind ca lucrul vndut aparine
vnztorului, se admite ca vnzarea este anulabil pentru eroare (viciu de consimmnt) asupra
calitii eseniale a vnztorului, care a fost socotit de cumprtor proprietar al lucrului. Aceast
nulitate relativ a contractului poate fi invocat pe cale de aciune (cnd preul s-a pltit) sau pe cale de
excepie (cnd preul nu s-a pltit), dar numai de ctre cumprtor i succesorii lui; vnztorul nu poate
cere anularea chiar dac a fost de bun-credin, cci eroarea comis de un contractant asupra propriei
sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s-a
contractat.
Dac prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz tiind c lucrul vndut este
proprietatea unei alte persoane, i deci problema anulrii pentru eroare nu se poate pune, soluia este
controversat. Vnzarea-cumprarea lucrului altuia n cunotin de cauz, reprezentnd o operaiune
speculativ, are o cauz ilicit i deci este nul absolut. Iar dac contractul s-a ncheiat de ctre
vnztor n frauda dreptului proprietarului cu complicitatea i, n orice caz, pe riscul
cumprtorului constituie un caz tipic de nulitate absolut n virtutea cunoscutului adagiu clasic
frauda corupe totul.
Dac bunul nstrinat face parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ-
teritoriale, contractul este nul absolut n toate cazurile, chiar dac cumprtorul a fost de bun-credin.

II. Preul
Preul este obiectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii lucrului vndut. El trebuie
s fie: fixat n bani, determinat sau determinabil, sincer i serios. Dac aceste condiii nu sunt
ndeplinite, contractul este nul absolut, cel puin ca vnzare-cumprare, cci i lipsete un element
esenial asupra cruia trebuie s se realizeze acordul de voin. (art.1295 Cod civil).
1. Preul s fie stabilit n bani. Dac nstrinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci n
schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii, contractul nu
mai poate fi calificat vnzare-cumprare, ci un schimb, o dare n plat sau alt contract, eventual
contract nenumit.
2. Preul s fie determinat sau determinabil. Preul este determinat dac cuantumul lui este
hotrt de pri n momentul ncheierii contractului. Determinarea preului nu presupune stabilirea
modalitii de plat ori a termenului plii, aceste elemente urmnd a fi determinate n lips de
stipulaie potrivit legii.
Este ns posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul
va putea fi determinat n viitor cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat, n care caz preul este
determinabil. Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la aprecierea unui ter ales
de comun acord de ctre pri sau de ctre persoana desemnat de pri. El, este n realitate, mandatarul
comun al prilor, mputernicit s stabileasc preul, mandat care prin derogare de la dreptul comun n
materie nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor.
3. Preul trebuie s fie sincer i serios.
Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv, ci n
scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd din intenia prilor rezult c nu este
datorat.
n cazul n care preul este fictiv, contractul este nul ca vnzare-cumprare cci i lipsete
preul, dar dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului deci numai preul, nu i contractul
n ntregime este fictiv el poate fi recunoscut valabil ca o donaie deghizat, dac vnztorul a avut
intenia de a face o liberalitate i dac sunt ndeplinite toate condiiile cerute pentru validitatea donaiei.
Dac simulaia const numai n deghizarea parial a preului, dar fr s devin derizoriu,
contractul este valabil ca vnzare-cumprare, devenind aplicabile regulile simulaiei i cele fiscale.
4. Preul trebuie s fie serios, adic s nu fie derizoriu (infim), att de disproporionat n raport
de valoarea lucrului vndut nct s nu existe pre, s nu poate constitui obiectul obligaiei
cumprtorului i deci o cauz suficient a obligaiei asumate de vnztor de a transmite dreptul de
proprietate. Seriozitatea este lsat la aprecierea instanei.
i n cazul preului derizoriu contractul este nul ca vnzare-cumprare, dar poate subzista ca
donaie, dac s-a ncheiat cu intenia de a face o liberalitate i cu respectarea condiiilor de fond i de
form prevzute pentru donaii.

6
 Efectele contractului de vnzare-cumprare
Prin efectele unui contract se neleg obligaiile pe care contractul le creeaz n sarcina prilor
contractante.
1. Obligaiile vnztorului
Vnztorul are dou obligaii: s predea lucrul vndut cumprtorului i s-l garanteze contra
eviciunii i contra viciilor.
A. Predarea lucrului vndut
Obligaia principal de predare
Prin predare se nelege punerea lucrului vndut la dispoziia cumprtorului. Predarea nu are
semnificaia transferrii dreptului de proprietate i nici chiar a posesiei, ci numai a deteniei,
cumprtorul posednd din momentul n care a devenit proprietar.
Predarea presupune, n unele cazuri, numai o atitudine pur pasiv, din partea vnztorului, iar,
n alte cazuri. ndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumprtorul s intre n
stpnirea efectiv a lucrului cumprat, de exemplu, predarea cheilor cldirii, remiterea titlului de
proprietate sau de crean, eliberarea cldirii de ctre vnztor i persoanele care nu au drept opozabil
cumprtorului, etc.
Predarea se face la locul unde se afl lucrul vndut n momentul contractrii. Cheltuielile de
predare (cntrire, msurare, numrare) sunt n sarcina vnztorului, iar cele ale ridicrii de la locul
predrii (ncrcare, transport, descrcare) n sarcina cumprtorului, dac nu este stipulaia contrar.
n ceea ce privete obiectul predrii, vnztorul este obligat s predea lucrul vndut n
msur determinat prin contract. n cazul unui lucru individual determinat i existent n momentul
ncheierii contractului n starea n care se afla n momentul vnzrii, iar n cazul lucrurilor de gen i
viitoare cantitatea i calitatea ori alte criterii determinate n contract (mostre, eantioane, standarde,
etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plii.

Obligaia accesorie predrii

n cazul, n care lucrul vndut nu se pred n momentul ncheierii contractului, vnztorul este
obligat s-l conserve pn la momentul predrii, deoarece, lucrul trebuie s fie predat n starea n care
se afla n momentul ncheierii contractului, chiar dac, potrivit conveniei, proprietatea se transmite
ulterior, dar lucrul exista n acel moment i este individualizat.
n caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vnztorul rspunde ca un depozitar, culpa lui fiind
prezumat ct timp nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere; caz fortuit sau fora
major, inclusiv fapta cumprtorului sau a unui ter pentru care nu are a rspunde.
Dac cumprtorul a devenit proprietar din momentul ncheierii contractului, el trebuie s
suporte cheltuielile ocazionate de pstrarea lucrului.
Sanciunea nerespectrii obligaiei de a preda lucrul
n caz de neexecutare datorat culpei vnztorului, potrivit regulilor generale cumprtorul
poate invoca excepia de neexecutare sau poate cere fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese, fie
executarea n natur a contractului, iar dac executarea n natur nu este posibil, daune-interese,
nefiind exclus nici posibilitatea procurrii lucrurilor de gen de la teri pe seama vnztorului.
n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, cumprtorul are dreptul la daune-
interese, dar numai de la data punerii n ntrziere a vnztorului.

B. Obligaia de garanie
Obligaia de garanie a vnztorului decurge din principiul c el trebuie s fac tot ce-i st n
putin pentru a asigura cumprtorului stpnire a lucrului vndut. Rezult c obligaia de garanie are
o dubl nfiare: vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita folosin a lucrului, adic
contra eviciunii i de utila folosin a lucrului contra viciilor.
I. Garania contra eviciunii
Se numete eviciune pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n
exercitarea prerogativelor de proprietar. n acest sens, Codul civil prevede c vnztorul este de drept
obligat s-l garanteze pe cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum i de
sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului.
Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii exist nu numai fa de cumprtor, dar
i fa de subdobnditori, chiar dac acetia sunt succesori cu titlu particular i cu titlu gratuit, i cu
toate c cumprtorul iniial (donatorul) nu rspunde de eviciune fa de dobnditorul cu titlu gratuit.
Garania contra eviciunii rezultnd din fapte personale
n cazul tulburrilor din partea vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea unei
excepii personale numit excepie de garanie: cine trebuie s garanteze pentru eviciune, nu poate s
eving. Vnztorul nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n
momentul ncheierii contractului. Astfel, dac a vndut lucrul altuia i apoi l-a motenit pe adevratul
proprietar, nu-l poate evinge pe cumprtor, acesta putndu-i opune excepia de garanie.

7
 Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii indiferent c au fost svrite
nainte sau dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare vizeaz nu numai tulburarea direct a
cumprtorului, dar i eviciunea care se realizeaz prin intermediul unui ter (indirect). Astfel, de
exemplu, dac proprietarul vinde lucrul de dou ori, el rspunde de eviciune fa de primul
cumprtor, dac cel de al doilea i-a nscris titlul de dobndire a imobilului n cartea funciar naintea
primului cumprtor sau a intrat cu bun-credin n posesia lucrului mobil.
Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter
Dac tulburarea provine din partea unei tere persoane, vnztorul este obligat s-l apere pe
cumprtor, iar dac nu reuete s-l apere va fi obligat s suporte consecinele eviciunii, indiferent c
a fost de bun sau de rea-credin.
Obligaia de garanie a vnztorului exist, n acest caz, dac sunt ndeplinite urmtoarele
condiii: s fie vorba de o tulburare de drept, cauza eviciunii s fie anterioar vnzrii i cauza
eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor.
Natura i modul de funcionare a obligaiei de garanie
Ct timp eviciunea nu s-a produs, vnztorul este inut s se abin de la orice fapt sau act ce
ar putea avea drept consecin tulburarea cumprtorului: obligaia de a nu face.
Dac eviciunea este pe cale s se produc, vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor
mpotriva preteniilor terului: obligaia de a face. n acest scop, dac cumprtorul este acionat n
justiie de ctre ter, trebuie s-l introduc n proces pe vnztor printr-o cerere de chemare n garanie
pentru a-l apra contra eventualei eviciuni.
Dac cumprtorul nu-l introduce n proces pe vnztor, aprndu-se singur, i pierde
procesul, se poate ntoarce mpotriva lui pe cale principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune.
n aceast aciune ns, vnztorul poate opune cumprtorului excepia procesului su condus, cu
consecina pierderii garaniei de ctre cumprtor, dac dovedete c ar fi avut mijloace potrivite pentru
a respinge preteniile terului.
Dac eviciunea s-a produs, se angajeaz rspunderea vnztorului pentru pagubele suferite de
cumprtor: obligaia de a da.
Dintre aceste trei obligaii, primele dou sunt indivizibile. n schimb, obligaia de a da plata
sumelor de bani datorate cu titlu de despgubire este divizibil.
Efectele obligaiei de garanie n caz de eviciune consumat
Dac cumprtorul a fost evins, drepturile lui mpotriva vnztorului sunt stabilite de lege
dup cum eviciunea a fost total sau parial.

II. Garania contra viciilor lucrului vndut

Vnztorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai folosina linitit, dar i util a
lucrului. Vnztorul rspunde de viciile ascunse ale lucrului, dac din cauza lor lucrul este impropriu
ntrebuinrii dup destinaie sau dac viciile micoreaz ntr-att valoarea de ntrebuinare nct
cumprtorul, n cunotin de cauz, nu ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai redus.
Condiii
a) Trebuie ca viciul s fie ascuns; vnztorul nu rspunde de viciile aparente i despre care
cumprtorul a putut singur s se conving.
b) Trebuie ca viciul s fi existat n momentul ncheierii contractului (chiar dac predarea
lucrului se face ulterior). Pentru viciile ulterior contractrii vnztorul nu rspunde, deoarece prin
efectul ncheierii contractului riscurile trec asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate..
c) Trebuie ca viciul s fie grav, adic din cauza lui lucrul s fie impropriu ntrebuinrii la care
este destinat dup natura sa ori potrivit conveniei su s se micoreze ntr-att valoarea de
ntrebuinare, nct cumprtorul, n cunotin de cauz, n-ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai
redus. Nu se cere ns ca viciul s se refere la substana, la esena lucrului.
Toate cele trei elemente care condiioneaz obligaia de garanie a vnztorului pentru vicii
trebuie s fie dovedite de cumprtor.
Rspunderea nu este condiionat de cunoaterea viciului de ctre vnztor; numai ntinderea
rspunderii lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena viciului.
Efectele i ntinderea rspunderii vnztorului pentru vicii
Dac condiiile artate sunt ntrunite, cumprtorul are facultatea de a cere rezoluiunea
vnzrii, fie o reducere a preului, iar dac vnztorul a fost de rea-credin i daune-interese, inclusiv
beneficiul nerealizat.

2. Obligaiile cumprtorului
Cumprtorul are dou obligaii principale: de a plti preul i de a lua n primire lucrul
vndut. Dac nu s-a prevzut astfel n contract, el suport i cheltuielile vnzrii. Bineneles, prile
pot stipula i alte obligaii de a asigura pentru vnztor sau pentru alte persoane folosina lucrului n
condiiile prevzute n contract). Aa cum ele sunt n drept s modifice i obligaiile reglementate de
lege.

8
 A. Plata preului
Locul i data plii
Dac nu s-a prevzut altfel n contract, cumprtorul este obligat s plteasc preul la locul i
n momentul n care i se face predarea lucrului vndut (art.1362 Cod civil). Acest text este derogatoriu
de la regulile generale sub dou aspecte:
- conform regulilor generale n materie de obligaii plata se face, n lips de stipulaie contrar,
la domiciliul debitorului, iar n materie de vnzare la locul unde se face predarea lucrului vndut. Deci
obligaia de plat a preului este portabil.
- n dreptul comun, n lips de termen, plata se poate cere imediat, iar n materie de vnzare
numai n momentul predrii lucrului vndut, astfel nct n lips de stipulaie expres contrar
termenul prevzut pentru redarea lucrului profit i cumprtorului.
Dac prile au stabilit un termen pentru plata preului vnzare pe credit la scaden
cumprtorul trebuie s plteasc datoria n ntregime, afar numai dac nelegerea dintre pri a fost
ca preul s fie pltit la diferite termene n mod fracionat prin prestaii succesive.
n toate cazurile de vnzare pe credit, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie, ns
dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu
consimte la recalcularea ei n funcie de data plii sau dac prin actul normativ aplicabil nu s-a
prevzut altfel.
Cnd cumprtorul are motive de a se teme de vreo eviciune, el are dreptul, conform art.1364
C.civil, s suspende plata preului, pn ce vnztorul va face s nceteze tulburarea sau i va da o
cauiune, afar de cazul n care s-ar fi stipulat ca preul se va plti i n astfel de mprejurri.
Dobnda preului
Potrivit art.1363 Cod civil, cumprtorul este obligat s plteasc dobnd pn la efectiva
achitare a preului n urmtoarele trei cazuri: dac exist convenie n acest sens; dac lucrul vndut i
predat este productor de fructe (civile sau naturale), n toate celelalte cazuri numai dac i din
momentul n care cumprtorul a fost pus n ntrziere printr-o notificare.
Sanciunea neplii preului
n caz de neexecutare, total sau parial, a obligaiei de plat a preului de ctre cumprtor,
vnztorul poate alege ntre mai multe posibiliti.
Astfel, vnztorul poate cere obligarea cumprtorului la executarea n natur a obligaiei,
care este totdeauna posibil, deoarece are ca obiect o sum de bani. Aciunea n plat preului avnd
un asemenea obiect are caracter personal i se prescrie n termenul general de 3 ani.
Vnztorul nu este ns obligat s cear executarea silit. El poate, renunnd la aceast
posibilitate, fie s invoce excepia de neexecutare (dac lucrul vndut nu a fost predat cumprtorului),
fie dac a predat sau este gata s predea lucrul vndut i nu nelege s invoce excepia s cear
rezoluiunea contractului pentru neplata preului, ambele aceste sanciuni fiind indivizibile.
B. Luarea n primire a lucrului vndut
Corelativ cu obligaia de predare a vnztorului, cumprtorul este obligat s ia n primire
lucrul vndut la locul i la termenul la care vnztorul este obligat s-l predea, suportnd i cheltuielile
ridicrii de la locul predrii.
n caz de neexecutare, dup punerea n ntrziere a cumprtorului, vnztorul poate cere
instanei obligarea cumprtorului la luarea n primire a lucrului, la nevoie sub sanciunea de daune
cominatorii, sau poate cere autorizarea instanei s-l depun n alt loc, dac are nevoie de locul unde se
gsete, cheltuielile fiind n sarcina cumprtorului.
Vnztorul mai are posibilitatea s opteze pentru rezoluiunea contractului cu daune-interese,
potrivit regulilor generale. Dac prile nu au stipulat un pact comisoriu expres care s aib ca efect
rezoluiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judectoreasc.
C. Suportarea cheltuielilor vnzrii
n afar de cele dou obligaii analizate, conform art.1305 C.civ., cumprtorul mai este
obligat s plteasc, ca accesoriu al preului, cheltuielile vnzrii. Dac cumprtorul pretinde c, dei
n actul ce constat condiiile vnzrii nu s-a stipulat nimic n aceast privin, totui nelegerea a fost
ca vnztorul s plteasc parte din cheltuieli, el va trebui s fac dovada acelui nelegeri netrecute n
actul de vnzare. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse n sarcina vnztorului pe baz de simple
prezumii.
Regulile artate cu privire la suportarea cheltuielilor vnzrii vizeaz numai raporturile dintre
pri. n raport cu terii, dispoziiile art.1035 C.civ. nu sunt aplicabile. Asemenea reguli, care
guverneaz raporturile vnztorului i cumprtorului cu terii, nu modific ns reglementarea
aplicabil ntre pri. n consecin, dac una dintre pri pltete, n parte sau integral, anumite
cheltuieli, va avea aciune n regres mpotriva celeilalte pri, cci obligaia ambelor pri este
prevzut numai n favoarea terului. Relaiile dintre pri sunt crmuite numai de clauzele contractuale
i de art.1305 C.civ.

Contractul de donaie

9
 Noiune
Donaia este un contract solemn, unilateral i cu titlu gratuit prin care una din pri, numit
donator, cu intenie liberal i micoreaz n mod actual i irevocabil patrimoniul su cu un drept (real
sau de crean), mrind patrimoniul celeilalte pri, numit donatar, cu acelai drept, fr a urmri s
primeasc ceva n schimb.
Donaia este caracterizat de trecerea unor valori dintr-un patrimoniu n altul fr echivalent,
cu intenia de a face o donaie. Aceast intenie, concretizat n ncheierea contractului n forma i n
condiiile prevzute de lege, justific mrirea unui patrimoniu n detrimentul altuia, constituind cauza
ei.
Donaia reprezint o liberalitate, deoarece are ca efect micorarea patrimoniului donatorului
cu bunul donat.
Caractere juridice:
Caracterele juridice ale donaiei sunt:
a)caracterul unilateral: crend obligaii doar n sarcina donatorului , donaia este un contract
unilateral; donatorul nu-i asum nici o obligaie fa de donator, are ns o ndatorire de recunotin.
b)caracterul de gratuitate: const n aceea c donatorul accept s dobndeasc unul sau mai
multe bunuri fr s se oblige la plata vreunui echivalent al bunurilor respective.
c)caracterul irevocabil: irevocabilitatea donaiilor are un caracter special, n sensul c n
materie de donaii irevocabilitatea privete numai efectele , ci nsi esena contractului, fiind o
condiie de valabilitate pentru formarea lui.
d)caracterul translativ de proprietate: contractul de donaie este, n principiu , translativ de
proprietate; uneori, ns, efectul translativ de proprietate este subsecvent ncheierii contractului de
donaie, ex. cazul contractelor de donaie imobiliar.
Condiii de validitate ale contractului de donaie
A.Obiectul contractului
Potrivit dreptului comun, bunul (dreptul) care formeaz obiectul contractului trebuie s fie n
circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, posibil, licit i s exist sau s poat exista n viitor.
Dintre bunurile viitoare numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul donaiei. Dup
deschiderea motenirii motenitorul poate nstrina universalitatea dobndit, nu numai cu titlu oneros,
dar i cu titlu gratuit, deci prin donaie. n nici in caz, bunurile viitoare nu pot constitui obiectul darului
manual.
Dac bunul donat este individual determinat donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar
(fie i sub condiie). Dac contractul are ca obiect lucrul altuia, donaia este nul absolut n toate
cazurile ntruct donatorul se poate abine s dobndeasc proprietatea lucrului altuia i deci donaia
contravine principiului irevocabilitii.
Dac ncheierea contractului de donaie este nsoit, precedat sau urmat de ncheierea unui
alt contract, trebuie s se stabileasc corect ce se doneaz, adic obiectul donaiei, pentru ca
soluionarea problemelor de drept specifice contractului de donaie (capacitatea, revocarea,
reduciunea, etc.) s nu s rsfrng asupra celuilalt contract cu privire la care reglementrile n materie
de donaie nu sunt incidente.
Regula este c, n cazul prestrii unei sume de bani n vederea achiziionrii unui imobil,
obiectul donaiei este suma de bani. Dac donaia se realizeaz prin transcrierea dreptului de proprietate
asupra altei persoane dect aceea care pltete preul imobilului, ceea ce se doneaz este preul, iar nu
imobilul, dar numai dac donaia este concomitent cu plata preului ctre vnztor. n schimb, dac
transcrierea se face dup ncheierea vnzrii i plata preului la care donatarul n-a luat parte, obiectul
donaiei l fomeaz imobilul.
Dac obiectul donaiei este suma de bani, nulitatea contractului de donaie sau reduciunea,
raportul ori revocarea donaiei nu va afecta dreptul de proprietate al dobnditorului asupra imobilului.
n schimb, dac donaia a avut ca obiect imobilul, toate consecinele artate se vor rsfrnge asupra lui.
Condiii de form
Conform art 813 C. civ. toate donaiile se fac prin act autentic. Forma autentic este o msur
de protecie a voinei donatorului, care dispune n mod actual i irevocabil de un drept n favoarea unei
alte persoane, fr ca acel element activ s fie nlocuit n patrimoniul su printr-o valoare echivalent.
a)ntre persoane prezente: Prile se prezint la notar, unde i dau consimmntul fiecare i
semneaz actul autentic.
Dovada existenei unei donaii nu poate fi fcut cu martori, chiar dac ar exista un nceput de
dovad scris.
Nulitatea donaiei pentru lipsa formei autentice poate fi invocat de orice persoan interesat
sau de instan din oficiu i nu poate fi nlturat n nici un fel.
nzestrarea unui copil n vederea ncheierea cstoriei, avnd caracterul unei donaii, nu poate
fi fcut dect tot prin nscris autentic.Pentru ca donaia nul pentru vicii de form s produc efecte
juridice, ea trebuie s fie refcut n ntregime cu respectarea formei cerute de lege.

10
 n schimb, dup moartea donatorului, nulitatea unei donaii pentru vicii de form, ct i n
privina oricrei alte excepii, poate fi acoperit prin confirmarea, ratificarea sau executarea voluntar a
donaiei de ctre motenitorii sau reprezentanii donatorului, dac confirmarea, ratificarea sau
executarea este benevol i fcut n deplin cunotin de cauz. Renunarea la efectele nulitii este
opozabil i creditorilor, dac nu este frauduloas.
b)ntre abseni : n cazul n care contractul de donaie se ncheie ntre abseni, prin ofert i
acceptare separate, att oferta de a drui, ct i acceptarea trebuie s fie fcut n form autentic,
astrfel nu vor produce efecte juridice, fiind nule absolut cu toate consecinele i regulile de mai sus
artate.
Pentru validitatea donaiei acceptat printr-un nscris separat, se mai cere ca acceptarea s aib
loc n timpul vieii donatorului. n caz de moarte a donatorului mai nainte de acceptare, oferta devina
caduc.
i donatarul trebuie s fie n via n momentul acceptrii cnd se realizeaz acordul de voin
necesar n vederea ncheiereii contractului. Dac donatorul nceteaz din via nainte de acceptare,
motenitorii si nu pot accepta donaia deoarece autorul lor nu le-a putut transmite nici un drept, iar
oferta de donaie s-a fcut intuitu personae. Pe lng aceste condiii, pentru ca donaia acceptat prin
nscris separat s produc efecte, se mai cere ca actul de acceptare s fie comunicat donatarului, n
timpul vieii lui, i nainte de a fi devenit incapabil. Pn n momentul primirii comunicrii donatorul
poate revoca donaia.
Dac donaia are ca obiect bunuri mobile, corporale sau incorporale, pe lng condiiile
examinate se mai cere ca obiectele mobile donate s fie trecute ntr-un stat estimativ semnat de donator
i donatar i care s cuprind descrierea i evaluarea, cel puin global, a lucrurilor mobile druite.
Statul estimativ poate s fie cuprins n chiar corpul nscrisului de donaie, dar prile pot
ntocmi i un nscris separat sub semntur privat, neffind necesar redactarea lui n form autentic;
ns nscrisul trebuie s fie semnat de ambele pri.
nscrierea n carte funciar nu afecteaz validitatea contractului.

Capacitatea prilor
Legislaia noastr conine anumite dispoziii speciale cu privire la capacitatea prilor
contractante, stabilind anumite incapaciti speciale de a dispune i de a primi prin intermediul
contractului de donaie.
a)Incapacitile de a dispune prin donaie:
Minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc nu pot ncheia contract de donaie, n
calitate de donatori, nici prin reprezentanii legali i nici personal cu ncuviinarea ocrotitorului legal. n
practic se recunoate ns validitatea darurilor obinuite fcute de minor sau, n numele su, de
ocrotitorul legal dac sunt potrivite cu posibilitile celui ocrotit. n aceste condiii se recunoate
validitatea darului, chiar dac minorul a acionat singur; lipsa ncuviinrii sau autorizaiei nu poate fi
invocat.
n favoarea tutorelui, minorul nu poate dispune prin donaie nici dup ce a ajuns la majorat,
ct timp autoritatea tutelar n-a dat tutorelui descrcarea pentru gestiunea sa, De la aceast regul face
excepie situaia cnd tutorele este ascendetul minorului.
b)Incapaciti de a primi prin donaie:
Persoanele fizice neconcepute i organizaiile care n-au dobndit personalitatea juridic nu au
capacitatea de a primi donaii. Copilul conceput poate fi gratificat.
Persoanele neconcepute pot fi gratificate numai indirect, de exemplu, prin liberaliti cu
sarcini, fcute unor tere persoane capabile. Iar organizaiile (entitile) care n-au dobndit
personalitatea juridic vor putea primi donaii n cursul constituirii (de la data actului de nfiinare) dar
numai ntruct acestea sunt cerute pentru ca persoana juridic s ia fiin, n mod valabil. Astfel, dac
donaia se face n vederea alctuirii patrimoniului propriu necesar pentru dobndirea personalitii
juridice. Dup dobndirea personalitii juridice, unitatea poate primi donaii cu respectarea
principiului specialitii capacitii de folosin.
Cetenii strini (persoanele juridice strine) i apatrizii nu pot primi donaii avnd ca obiect
dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Medicii i farmacitii, inclusiv persoanele care practic ilegal medicina, care au tratat pe o
persoan n boala din care moare, nu pot primi donaiile ce bolnavul a fcut n favoarea lor n cursul
acestei boli. Aceastr dispoziie se aplic i preoilor care au asitat pe donator din punct de vedere
religios n cursul ultimei boli.
Bolnavul poate gratifica un prieten medic, dac nu l-a tratat n cursul ultimei boli.
Sunt exceptate de la interdicia vizat, i deci sunt valabile, donaiile renumeratorii, dac sunt
potrivite cu starea material a donatorului i cu serviciile prestate de donator.
Minorii i interziii au dreptul de a primi donaii, dar nu au exerciiul acestui drept. Donaia
fcut unui incapabil sau cu capacitate de exerciiu restrns se accept prin reprezentanii si legali sau
cu ncuviinarea prevzut de lege. Art.815 C.civ. conine ns o protecie special n favoarea

11
minorilor i interziilor, permind ca donaiile fcute lor s fie acceptate i de ctre ascendenii lor de
orice grad, chiar dac nu sunt tutorii lor i prinii s-ar afla n via i ar refuza s accepte.
n cazul minorului cu capacitate de exerciiu restrns nu numai tutorele sau prinii, dar i
ascendenii minorului pot ncuviina acceptarea. Dar dac donaia conine i element oneros (donaie cu
sarcini sau sub condiie), deci acceptarea constituie un act de dispoziie, ea trebuie s fie, n toate
cazurile, autorizat n prealabil de autoritatea tutelar.
Surdo-mutul care nu tie s scrie nu poate accepta o donaie dect cu asistarea unui curator
special numit de autoritatea tutelar, care va avea rolul de interpret al voinei surdo-mutului.
Persoanele juridice pot primi donaii dac dreptul, care formeaz obiectul donaiei, corespunde
scopului stabilit prin lege, actul de nfiinare sau statut.
c)Momentul cnd capacitatea este cerut
Dac donaia se ncheie prin acte separate, donatorul trebuie s fie capabil n momentul facerii
ofertei (cnd i manifest voina de a dona), n momentul acceptrii ei de ctre donatar (cnd se
realizeaz acordul de voine) i n momentul primirii comunicrii actului de acceptare, cci donaia
produce efecte numai din acest moment.
Ct privete pe donata, el trebuie s fie capabil n momentul acceptrii. n momentul facerii
ofertei considerm c donatarul nu trebuie s fie capabil, ntruct oferta este un act unilateral al
donatorului. Iar n momentul receptrii notificrii de ctre donator problema capacitii donatorului nu
se pune.
d)Sanciunea incapacitilor speciale de a face i de a primi donaii
Nulitatea contractului dispoziiile n favoarea unui incapabil sunt nule....Nerespectarea
incapacitilor att de a face, ct i de a primi donaii se sancioneaz, de regul, numai cu nulitatea
relativ a contractului, nulitatea putnd fi invocat de cel ocrotit sau de succesorii si n drepturi.
n unele cazuri ns, cnd incapacitile sunt dictate de interese de ordine public, sanciunea
este nulitatea abolut a contractului.
Sanciunea aplicabil n cazul donaiilor fcute mediciilor, farmacitilor sau preoilor.
Considerm c sanciunea nulitii absolute i poate gsi justificarea i n acest caz.
Donaia va fi nul, respectiv anulabil, chiar dac prile au recurs la deghizare sau la
interpunere de persoane, cci actul care sincer ncheiat ar fi nul, rmne nul i dac a fost simulat.

Principiul irevocabilitii donaiilor

Liberalitile ntre vii sunt, prin esena lor irevocabile. n materie de donaii irevocabilitatea
privete nu numai efectele, ci nsi esena contractului, fiind o condiie de validitate pentru formarea
lui (irevocabilitate de gradul II.). Orice clauz sau condiie a crei ndeplinire atrn de voina
donatorului i care i-ar da posibilitatea de a zdrnici sau micora, direct sau indirect, foloasele gratuite
pe care contractul le creeaz pentru donatar sunt incompatibile cu esena donaiilor, atrgnd nulitatea
lor absolut.
Sanciunea nulitii lovete contractul n ntregime, iar nu numai clauza incompatibil cu
principiul irevocabilitii i chiar dac aceast clauz nu a fost cauza determinant i impulsiv a
liberalitii. Cu toate acestea, dac donaia este divizibil i clauza o afecteaz numai n parte, pentru
restul, efectele contractului se menin. Iar dac, dup moartea donatorului, succesorii si n drepturi
confirm sau execut donaia, nu mai pot invoca nulitatea pentru a cere restituirea bunului donat.
Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii
a) Revocarea pt. nendeplinirea condiiilor:. Art.829 C. civ se refer la
nendeplinirea sarcinilor pe care donatorul i le-a asumat. Donaia cu sarcini fiind
un contract sinalagmatic, urmeaz regimul juridic al contractelor sinalagmatice;
nseamn c n caz de nendeplinire a sarcinilor de ctre donatar sunt aplicabile
dispoziiile art. 1020i 1202 C. civ., donatorul fiind n drept s s opteze ntre a
cere executarea silit a obligaiilor donatarului sau a cere revocarea donaiei.
b) Revocarea donaiei pt. ingratitudine: Cazurile de ingratitudine sunt enumerate de
art. 831, i sunt urmtoarele:
-potrivit art. 831 pct.1 C. civ., donaia poate fi revocat pt. ingratitudine n cazul
n care donatarul a atentat la viaa donatorului; condiia care se cere este aceea ca
ncercarea de surprimare a vieii donatorului s se fi svrit cu intenie;
-potrivit art.831 pct.2 C. civ., donaia poate fi revocat pt. ingratitudine n cazul n
care donatarul se face culpabil de delicte, cruzimi sau injurii grave la adresa
donatorului;
-potrivit art. 831 pct.3.C.civ., donaia poate fi revocat pt. ingratitudine i n caz
de refuz de alimente.
c) Revocarea pentru naterea de copii, survenit ulterior donaiei.; revocarea pt.
aceast cauz nu poate fi nlturat prin nici o stipulaie contrar din contractul de
donaie sau prin renunarea expres sau tacit din partea donatorului. Condiiile
pt. ca revocarea s se produc sunt urmtoarele:

12
 -donatorul s nu aib vreun copil sau alt descendent n via n momentul facerii
donaiei;
-donatorului s i se fi nscut un copil viu, chiar postum.
d) Revocarea donaiilor pt. bunuri viitoare: n conformitate cu art. 821 C. civ.
Donaia ntre vii pentru bunuri viitoare este revocabil; donaiile de bunuri
viitoare au ca obiect bunurile pe care le va lsa donatorului la moartea sa,
valabilitatea lor este pus la ndoial;
e) Revocabilitatea donaiilor ntre soi: donaiile ntre soi n timpul cstoriei,
indiferent de forma n care ele au fost fcute, sunt esenialmente revocanile
(art.336 C. civ.) Referitoare la donaiile dintre soi, Codul civil prevede
urmtoarele reguli speciale:
-derogarea de la principiul irevocabilitii donaiilor: donaiile ntre soi sunt
valabile, chiar dac sunt fcute sub condiie potestativ;
-spre deosebire de cazurile legale de revocare a donaiilor soul donator nu este
inut s motiveze revocarea, ea fiind posibil i eficient chiar n lipsa unei atare clauze;
-revocarea se poate realiza nu numai n ipoteze unor clauze incompatibile cu
principiul irevocabilitii, ci i prin voina unilateral a soului donator, oricare ar fi forma de
realizare a donaiei.
Revocarea poate s fie expres, exprimat n mod nendoielnic, dar este posibil
i revocarea tacit, implicit, care rezult din orice act ulterior al donatorului din care s se
poate constata voina acestuia de a revoca donaia.

Clauze permise sunt compatibile cu acest principiu urmtoarele clauze:

a) ntruct transmisiunea irevocabil a dreptului donat nu implic o predare imediat a bunului,
donaia poate fi cu termen, pentru c termenul nu afecteaz dobndirea dreptului transmis, ci
numai exerciiul acestui drept.
b) Donaia poate fi afectat de o condiie cazual sau mixt. Depinznd de hazard respectiv i de
voina unei alte persoane dect donatorul, ele nu contravin principiului irevocabilitii
donaiilor
c) Poate fi stipulat plaat datoriilor prezente ale donatorului, precum i cele viitoare dac, n
acest din urm caz, sunt specificate n contractul de donaie
d) Posibilitatea stipulrii rentoarcerii convenionale a bunurilor druite pentru cazul cnd
donatarul ar muri nainte de donator, chiar dac las descendeni, sau pentru cazul de predeces
al donatarului i al descendenilor lui. O asemenea stipulaie este o condiie cazual
rezolutorie expres care, n caz de realizare produce efecte retroactive. n materie de imobile
ns, pentru opozabilitatea fa de teri, caluza de rentoarcere este supus publicitii.
Rentoarcerea nu poate fi stipulat n favoarea unei alte persoane dect donatorul nsui,
ntruct ar constitui o substituie fideicomisar condiional prohibit de lege.
e) n cazul depunerii unei sume de bani la CEC sau alte uniti bancare, pe numele altei persoane
animus donandi, deponentul poate insera n libret o clauz de mputernicire pe seama sa, fr a
contraveni principiului irevocabilitii, deoarece va aciona n baza clauzei ca un mandatar ai
titularului de libret.
f) Nici clauzele de inalienabilitate, mai frecvente n materie de liberaliti n msura n care sunt
recunoscte valabile, nu contravin principiului irevocabilitii.
g) Donaia cu rezerva uzufructului (sau a dreptului de abitaie), n favoarea donatorului sau a
unui ter, este permis, obiectul contractului fiind nuda proprietate, care se doneaz n mod
irevocabil. Desigur, poate forma obiectul contractului i un drept de uzufruct, donatorul
pstrnd nuda proprietate.

Donaiile simulate
Simulaie n materie de donaii se ntlnete sub forma donaiei deghizate, ascuns sub
aparena unui contract cu titlu oneros, i sub forma interpunerii de persoane, prin care se ascunde
persoana adevratului beneficiar al liberalitii.
Metodele de simulaie folosite n cele dou ipoteze sunt diferite, problemele de drept care se
pun i sunt ele, n parte, diferite. n rest, se aplic regulile care guverneaz simulaia n materia actelor
juridice.(art.1175 C.civ.)
1. Donaiile deghizate
Donaia este deghizat cnd conform actului public apare ncadrat ntr-o operaiune juridic
cu titlu oneros. n acest caz, actul public este simulat, neadevrat, i ascunde o donaie (deghizare
total, prin care se ascunde natura gratuit a contractului secret)ex. vnzare-cumprare n care preul nu
este datorat, etc.

13
 Donaiile deghizate, ascunse sub aparena unui contract cu titlu oneros sunt, n principiu,
valabile; deghizarea nu este sancionat cu nulitatea. Donaia deghizat, care ntrunete condiiile
generale de validitate ale contractelor este valabil.
Pentru validitatea acestor donaii se cere respectarea formei prevzute de lege pentru
contractul care deghizeaz donaia. Ct privete proba deghizrii se aplic regulile din materia
simulaiei, deci prile i succesorii lui universali ori cu titlu universal o pot dovedi prin contranscris
sau nceput de dovad scris, care poate fi completat cu martori i prezumii, n schimb terii prin orice
mijloace de prob. n aceast materie, motenitorii rezervatari sunt teri, pentru c se prezint n
aprarea unui drept propriu, iar nu dobndit prin motenire de la defunct, acionnd deci nu ca
succesori universali.
2. Donaiile prin interpunere de persoane
n cazul donaiei prin interpunere de persoane simulaia nu vizeaz natura gratuit a
contractului, ci persoana adevratului donatar. Se recurge la aceast form a simulaiei, de exemplu, n
cazul n care adevratul donatar este incapabil s primeasc liberaliti de la donator sau gratificarea sa
ar provoca ecouri nefavorabile n familia donatorului. Din aceast cauz, contractul aparent se ncheie
cu o persoan interpus, prin contranscris precizndu-se persoana adevratului donatar.
Datorit dificultilor de dovad a simulaiei legea prezum absolut c sunt persoane interpuse
prinii, descendenii i soul persoanei incapabile i care previn prin intermediul prezumiei
persoane incapabile de a primi donaii de la donator.

Donaiile indirecte
Donaiile indirecte sunt acte juridice ncheiate cu intenia de a gratifica dar nfptuite pe
calea unui act juridic diferit de contractul de donaie. n cazul donaiei indirecte actul care se ncheie
este real, voit de pri, dar prin intermediul lui se realizeaz indirect o gratificare, o liberalitate.
Actele cele mai ntrebuinate pentru realizarea unei donaii indirecte sunt: renunarea la un
drept, remiterea de datorie i stipulaia n folosul altuia.
a)Renunarea la un drept :nu este o liberalitate (poate fi i cu titlu oneros). Dar dac renunarea
este fcut cu intenia de a gratifica, atunci are de rezultat facerea unei liberaliti. Numai existena
inteniei de a gratifica d natere unei donaii indirecte. Donaia este de fapt un act accesoriu al
operaiei principale care este renunarea i de care va profita persoana chemat n puterea legii de a
beneficia de dreptul respectiv (de exemplu, renunarea la o motenire de care va profita comotenitorul
ori motenitorul subsecvent; renunarea la uzufruct de care va profita nudul proprietar.
b)Remiterea de datorie: prin care un creditor cu acordul debitorului renun, total sau
parial, cu titlu gratuit la valorificarea unui drept de crean constituie o donaie indirect. n acest caz,
debitorul realizeaz un folos gratuit, o mbogire, care corespunde cu valoarea creanei ce ar fi trebuit
s plteasc creditorului.
c)Stipulaia n favoarea unei tere persoane:fcut cu intenia de a gratifica reprezint tot o
donaie indirect scutit de formele prevzute pentru donaii.
Donaia indirect realizat pe calea stipulaiei pentru altul prezint ns i alte particulariti
fa de regulile generale ale donaiilor.
- Aceast donaie se realizeaz independent de acceptarea donaiei de ctre donatar i de
notificarea acceptrii donatorului sipulant, ntruct dreptul stipulat n favoarea terului beneficiar se
nate direct i nemijlocit n patrimoniul su din momentul ncheierii contractului ntre stipulantul-
donator i promitent.
- Acceptarea donaiei poate fi fcut nu numai de ctre donatar, dar i de ctre succesorii si n
drepturi, i nu numai n timpul vieii, dar i dup moartea donatorului.

Darurile manuale
Darul manual reprezint o categorie special de o donaie pentru validitatea creia se cer dou
elemente:
a) acordul de voin pentru a transfera i dobndi un drept cu titlu gratuit
b) tradiiunea, predarea efectiv i real (material) a bunul donat.
Deoarece darul manual este un act juridic, acordul prilor constituie temeiul juridic al
transferrii valorii din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului. Tradiiunea este
exteriorizarea acordului, nlocuind forma solemn prevzut de lege pentru donaii i de natur a atrage
atenia donatorului asupra gravitii contractului pe care i ncheie.
Singura condiie special ce trebuie ndeplinit n cazul darurilor manuale este predarea,
tradiiunea real a bunului, fiind deci contracte reale. Nici acceptarea unui dar manual nu este supus
unei forme speciale, ci ea const n primirea bunului druit.
Reprezentarea n cazul darului manual. Darurile manuale fcute persoanelor care au
capacitatea de a primi o donaie, ns nu au exerciiului acestui drept, sunt valabile prin tradiiunea
bunurilor fcute reprezentanilor lor legali, respectiv cu ncuviinarea ocrotitorilor, iar dac conin i

14
element oneros cu autorizaia autoritii tutelare. Predarea-primirea se poate face i printr-un
reprezentant convenional, mandatar, cci posesiunea se poate transmite sau dobndi prin intermediul
altuia.
Reguli de fond aplicabile. Darul manual derog de la regulile de form ale donaiilor, ns
este supus acelorai reguli de fond ca i celelalte donaii (liberaliti), inclusiv principiul
irevocabilitii. Darul manual poate fi nsoit i de clauze accesorii; sarcini ori condiii, scutire de
raport, etc.
Obiectul darului manual. Numai bunurile mobile corporale susceptibile de tradiiune pot
forma obiectul darurilor manuale.
Fac excepie titlurile la purttor i biletele de banc, pentru c transmiterea acestora are loc de
la mn la mn.
Nu pot forma obiectul darurilor manuale nici bunurile viitoare, deoarece predarea presupune
deinerea material a bunului, deci existena lui actual.
Tradiiunea real este un element esenial al darului manual. O simpl ofert verbal sau chiar
constatat prin nscris sub semntur privat a unui dar manual, acceptat fie i n scris de donatar
nu constituie un dar manual. O asemenea nelegere este nul absolut ca donaie (din lipsa formei
autentice).
Predarea unei sume de bani direct sau prin virament unitii care construiete sau vinde
donatarului o locuina are caracterul unui dar manual pentru a crui valaditate nu este necesar forma
autentic i nici nmnarea efectiv a sumei n minile donatarului.
Constituie dar manual i depunerea unei sume de bani la CEC (sau alt unitate bancar) pe
numele unei alte persoane, dac aceast depunere nu s-a fcut cu alt titlu (plata unei datorii, acordarea
unui mprumut, etc.).
Tot astfel, poate constitui dar manual depunerea de ctre prini a unei sume de bani la CEC
pe numele copilului lor minor (sau major) astfel nct nu mai fac parte din bunurile comune ale soilor
i nu formeaz obiectul partajul la ncetarea comunitii, afar numai dac se dovedete c depunerea
pe numele copilului nu s-a fcut cu intenia ca suma n cauz s ias din patrimoniul comun al soilor i
s intre n patrimoniul copilului. Sarcina probei revine celui care contest intrarea sumei n patrimoniul
copilului minor (sau major). Pn la dovada contrar, caracterul de liberalitate (donaie) a depunerii se
prezum, copilul fiind titularul libretului.
Retragerea unei sume de bani de pe carnet CEC i transferarea ei pe carnet CEC al altei
persoane, fiind recunoscut ca donaie valabil se justific tot prin ideea de dar manual, ntr-o
accepiune nou a noiunilor de lucru corporal i de tradiiune, accepiune care are n vedere realitatea
unor procedee curente de transferare rapid i sigur a bunurilor mobile, a sumelor de bani n special.
Darul manual se poate realiza prin forma moderne, care nu implic o predare efectiv,
material a bunul donat, dar asigur totui transferul efectiv al valorilor dintr-un patrimoniu n altul.
Nu constituie dar manual predarea unui libret nominalizat pe numele donatorului ori a altei
persoane, dar netransferat pe numele donatarului, pentru c simpla predare a unui titlu nominativ nu
implic transferul dreptului asupra sumelor. Darurile de nunt urmeaz a fi considerate bunuri comune
ale soilor n cote egale, chiar dac au fost fcute de prinii unuia dintre soi, deoarece sunt dobndite
n timpul cstoriei i pentru c se presupune intenia dispuntorului ca ele s devin comune. Numai
dac donaia se face nu cu ocazia serbrii nunii, ci ulterior bunul se consider ca fiind propriu.
Bunurile dobndite de ctre soi n timpul cstoriei prin donaie sunt bunuri proprii, afar
numai dac dispuntorul a artat c a neles s gratifice pe ambii soi.
Prin derogare de la regula comunitii bunurilor dobndite de ctre oricare dintre soi n timpul
cstoriei, sunt calificate bunuri proprii ale fiecrui so bunurile dobndite n timpul cstoriei prin ...
donaie, afar numai dac dispuntorul a prevzut c ele vor fi comune (art.31 lit.b C.fam.).

Efectele contractului de donaie

1. Efecte ntre pri

Dac este valabil ncheiat, donaia, fiind un contract unilateral, nate, n principiu, obligaii
doar n sarcina donatorului. Prin excepie donaia poate da natere la unele obligaii i n sarcina
donatarului. Exist i efecte care se produc n raporturile cu teri.
Obligaiile donatorului
Obligaia de predare dup ncheierea contractului donatorul este obligat s predea bunul
druit potrivit clauzelor stabilite i s-l pstreze pn la predare, rspunznd de pieirea sau deteriorarea
lui provenit din culpa sa. n cazul darului manual, evident, problema obligaiei de predare nu se pune.
Obligaia de garanie. Cazuri n care exist n principiu, donatorul nu datoreaz garanie
pentru eviciune i nici pentru vicii ascunse, deoarece contractul este cu titlu gratuit.
Prin excepie, donatorul datoreaz garanie n urmtoarele cazuri:
- dac a promis expres garania pentru eviciune sau pentru vicii, lipsa garaniei
nefiind o regul imperativ.

15
 - dac eviciunea provine din faptul su personal, de exemplu, vinde imobilul donat
nainte de efectuarea formelor de publicitate sau vinde i pred lucrul mobil
cumprtorului, druit anterior prin act autentic, fapte care contravin obligaiei
contractuale.
- n caz de dol, donatorul rspunde de pagubele rezultnd din viciile ascunse,
cunoscute de el i necomunicate, care au cauzat un prejudiciu donatarului, cci
dolul strmut problema rspunderii de pe teren contractual, pe teren delictual.
- Dac donaia nu este pur gratuit (donaie cu sarcini) donatorul rspunde de
eviciune n limita valorii sarcinilor. Dei legea nu prevede expres, donatorul
rspunde ca un vnztor i pentru vicii ascunse, cci n limita sarcinilor donaia
este un contract cu titlu oneros i sinalagmatic.

Obligaiile donatarului
Donaia cu sarcini cnd donaia este pur gratuit, donatarul nu are nici o obligaie, ci numai
o ndatorire denumit tradiional de recunotin care, n cazurile anume determinate de lege, este
sancionat prin posibilitatea dat donatorului de a revoca donaia pentru cauz de ingratitudine.
Sarcina este o obligaie impus donatarului, care este inut s o execute. Dei, sarcina se
aseamn cu o condiie rezolutorie, ele nu trebuie s fie confundate, deoarece regimul lor juridic este
diferit, cel puin sub dou aspecte:
- n cazul condiiei rezolutorii, chiar dac este potestativ din partea donatarului, nu
se creeaz nici o obligaie pentru el, fiind liber s acioneze cum dorete, fr
riscul de a-i vedea angajat rspunderea, cci condiia este numai o modalitate
care, n caz de realizare, desfiineaz dreptul afectat de ea. Sarcina oblig pe
donatar, n caz de neexecutare putndu-se recurge la msuri de executare,
creditorul avnd dreptul la aciunea n executare.
- Condiia opereaz de drept, n schimb revocarea donaiei pentru neexecutarea
sarcinii trebuie s fie cerut justiiei.

Sarcina, ca i condiia nu trebuie s fie imposibil, ilicit sau imoral, potrivit regulilor
generale. Ea poate fi prevzut fie n favoarea donatorului, fie n favoarea unei tere persoane, fie n
favoarea donatarului nsui n caz de neexecutare intervin efectele specifice contractelor sinalagmatice.
Se poate cere ndeplinirea prestaiei care formeaz obiectul sarcinii cu daune-interese i donatarul nu ar
putea, fr consimmntul donatorului, deci fr un nou contract, s se libereze de sarcin,
abandonnd bunurile druite.
Se poate alege i o alt cale: revocarea donaiei pentru neexecutare de obligaii. n caz de
neexecutare parial sau executare cu ntrziere instana este chemat s aprecieze gravitatea
nerespectrii obligaiilor de ctre debitor i, n funcie de mprejurri, poate dispune rezoluiunea
contractului, eventual cu acordarea unui termen de graie.
n caz de admitere a aciunii, revocarea produce efecte retroactive att mpotriva donatarului i
succesorilor si n drepturi, ct i mpotriva terilor, drepturile constituite n favoare lor fiind desfiinate
potrivit regulilor aplicabile rezoluiunii pentru neexecutare.
Aciunea n executare sau n revocare poate fi intentat de ctre donator sau succesorii si n
drepturi, inclusiv creditorii chirografari. n cazul sarcinii stipulate n favoarea unui ter, beneficiarul
poate cere i el executare obligaiei, dar nu poate cere revocarea donaiei, nefiind parte n contractului
ncheiat ntre stipulant i promitent.
Orice donaie, inclusiv darul manual, poate fi afectat de sarcini.

Contractul de locaiune

Locaiunea este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte
persoane, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui bun n schimbul unei
sume de bani sau alte prestaii, numit chirie.
Locaiunea transmite numai dreptul la folosin asupra lucrului, iar nu un drept real.
Caracterele juridice
a)Locaiunea este un contract sinalagmatic, ntruct d natere la obligaii reciproce ntre pri.
Locatorul se oblig s asigure folosina vremelnic a lucrului nchiriat, iar locatarul se oblig s
plteasc locatorului preul locaiunii.
b)Locaiunea este un contract cu titlu oneros, n care ambele pri contractante urmresc un
interes propriu patrimonial. Dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca
locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat i dac sunt
ndeplinite i celelalte condiii de validitate.

16
 c)Locaiunea este un contract comutativ, n care existena i ntinderea obligaiilor nu depinde
de hazard i deci nu exist anse de ctig i pierdere pentru pri.
d)Locaiunea este un contract consensual, care se ncheie prin acordul fie i tacit al
prilor, fr vreo formalitate.
Proba contractului de locaiune, dac nu este constatat printr-un nscris, prezint oarecare
greuti, fiind supus unui sistem mai riguros de dovad dect celelalte contracte. n aceast privin,
legea distinge ntre urmtoarele situaii:
1.dac nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una dintre pri neag existena
lui, dovada cu martori nu este admis orict de mic ar fi preul, i chiar dac ar exista un
nceput de dovad scris.
2.dac contractul ncheiat verbal este n curs de executare i n lips de chitan exist o
contestaie asupra preului, locatarul poate provoca o expertiz pentru stabilirea preului, iar
cheltuielile expertizei cad n sarcina lui dac evaluarea fcut de expert ntrece preul pe care
el l-a artat.

e)Locaiunea este un contract cu executare succesiv, n timp. Elementul timp este de esena
locaiunii. Locatorul asigur folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii, iar preul este calculat dup
durata folosinei i timpul se are n vedere chiar dac preul s-a fixat n mod global.
Durata contractului poate fi nedeterminat, dar nu poate fi perpetu, venic. Durata
contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor. n anume domenii ns, legiuitorul
intervine prin prorogri legale.
Locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosin temporar a
lucrului nchiriat. Riscul pieirii fortuite este suportat de locator.

Condiiile de validitate
A. Capacitatea prilor

Capacitatea de exerciiu. Titlul locatorului

Att locatarul ct i locatorul trebuie s aib capacitate, respectiv, s ndeplineasc condiiile
cerute pentru a face acte de administrare, cci locaiunea este, n principiu, un act de administrare.
n cazul imobilelor ns, dac durata locaiunii depete termenul de 5 ani, este considerat
de lege ca act de dispoziie i, n consecin, prile trebuie s aib capacitatea, respectiv s
ndeplineasc condiiile cerute de lege pentru a face acte de dispoziie n caz contrar, durata locaiunii
reducndu-se la 5 ani, dar numai la cererea prii incapabile.
Locatorul poate s nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune. n cazul nchirierii lucrului
altuia de ctre o persoan care nu are asupra lucrului un drept opozabil fa de proprietar, drept care s-
i confere posibilitatea nchirierii, proprietarul nu va obligat s respecte locaiunea, acest contract fiind
pentru el res inter alios acta. Proprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru, cu excepia cazului
cnd nu are prerogativa folosinei.

Obiectul contractului
Lucrul nchiriat poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal, dar n toate
cazurile cu condiia s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin conform destinaiei dup
natura obiectului sau conform destinaiei stabilit prin acordul prilor. nseamn c obiectul locaiunii
l formeaz lucruri nefungibile (individual determinate) dup natura lor sau dup voina prilor. Un
lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis. n
caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja rspunderea locatorului potrivit regulilor generale.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi
nchiriate numai n condiiile legii speciale. Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului
dect mpreun cu imobilul de care este ataat. Bunurile coproprietate forat nu pot fi nchiriate dect
o dat cu bunul principal de existena cruia depinde i coproprietatea forat. Nici nuda proprietate nu
poate forma obiectul contractului de locaiune, titularul ei neputnd asigura locatarului folosina
bunului care formeaz obiectul dreptului su.
Locaiune nu poate avea ca obiect o persoan. Dac se nchiriaz un lucrul cu personalul de
deservire (de exemplu, un autovehicul cu ofer), contractul este mixt: locaiune n privina lucrului i
prestare de servicii n privina personalului de deservire.
Lucrurile cu regim special pot fi ncheiate numai n condiiile legii speciale.
Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei lucrului se numete chirie. Chiria
se fixeaz n raport cu durata contractului, fie global, fie pe uniti de timp, i se pltete n termene
stipulate, de regul n mod succesiv.
Chiria trebuie s fie determinat n momentul ncheierii contractului. Dar ea poate fi
determinabil, de exemplu, lsat la aprecierea unui ter sau s reprezinte un procent din beneficiul
realizat de locatar.

17
 Sub sanciunea nulitii, chiria trebuie s fie sincer i serioas. Preul se fixeaz, de regul n
bani. Dar contractul rmne locaiune chiar dac chiria s-a fixat sub forma unei alte prestaii (de
exemplu, cot-parte din fructe sau prestri de servicii). Regulile locaiunii sunt aplicabile i n cazul n
care folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru.
Efectele contractului de locaiune
A.Obligaiile locatorului
Toate obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului folosina
lucrului n tot timpul locaiunii (obligaia de a face). Pentru a asigura folosina lucrului, locatorul este
obligat s predea i s menin lucrul n stare de ntrebuinare i s-l garanteze pe locatar de tulburrile
provenite din propria sa fapt, de la ter i din viciile lucrului.
a)Obligaia de predare Predarea lucrului dat n locaiune se poate cere la termenul convenit
de pri (imediat dac nu s-a prevzut un termen) i la locul unde se gsea lucrul n momentul
contractrii i cu cheltuiala locatorului. n caz de nerespectare a acestei obligaii, locatarul se poate
adresa justiiei, cernd predarea silit, iar instana l poate obliga pe locator i la plata de daune-
interese, potrivit regulilor generale.
b)Obligaia efecturii reparaiilor locatorul trebuie s menin lucrul n stare de a servi la
ntrebuinarea pentru care a fost nchiriat. Locatorul trebuie s efectueze reparaiile necesare n tot
timpul locaiunii, dac n cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaii. Locatorul nu trebuie s
efectueze reparaiile numite locative, care sunt n sarcina locatarului.
Dac locatorul nu efectueaz reparaiile necesare n cursul locaiunii, locatarul poate cere
justiiei: fie obligarea lui sub sanciunea plii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua n
contul locatorului reinnd cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului. Se admite c, n
caz de urgen, reparaiile pot fi efectuate i fr autorizarea justiiei.
c)Obligaia de garanie de care este inut locatorul se aseamn cu obligaia de garanie a
vnztorului, cu deosebirea c n caz de vnzare dreptul transmis i garantat este proprietatea, ia n caz
de locaiune dreptul transmis i garantat este folosina linitit i util.
n virtutea obligaiei de garanie, locatorul rspunde de tulburrile provenite:1) din propria sa
fapt, 2) de la ter i 3) din viciile lucrului, dac prin aceste tulburri se aduce o atingere serioas
folosinei.
Locatorul este obligat s se abin de la orice fapt personal, care ar avea drept consecin
tulburarea locatarului n folosina lucrului, tulburarea de fapt sau de drept
Dac tulburarea folosinei provine de la un ter, legea distinge ntre tulburarea de fapt i cea
de drept, astfel:.
- Locatarul singur, n numele su personal, se poate apra contra tulburrilor de fapt, i anume,
prin aciunile posesorii. Locatarul poate folosi aciunile posesorii pentru aprarea dreptului su de
folosin mpotriva terilor, cu condiia ca agentul tulburtor:
- s nu fie locatorul
- s nu invoce vreun drept asupra lucrului nchiriat, cum ar fi dreptul de proprietate
n cazul n care locatorul a ncheiat contractul n baza unui alt drept asupra lucrului

n toate cazurile n care locatarul este tulburat n folosin prin faptul exercitrii de ctre un
ter a unui drept asupra lucrului, locatorul va rspunde de pierderea sau reducerea folosinei. Cnd
folosina locatarului este tulburat printr-un fapt al unui locatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare,
nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit
cauzator de prejudicii, locatarul va avea aciunea n despgubire mpotriva autorului faptei, dar nu va
avea aciune n garanie contra locatorului.
d)Viciile Locatarul este garantat pentru viciile ascunse ale lucrului care i mpiedic
ntrebuinarea, de exemplu, existena de insecte, starea necorespunztoare a courilor, infiltraii de ap
sau alte defecte de construcie. Gravitatea viciilor se apreciaz de instan.
Locatorul rspunde chiar dac a fost de bun-credin la ncheierea contractului (nu a cunoscut
viciile) i indiferent dac viciile existau n momentul ncheierii contractului sau provin din cauze
ulterioare, deoarece obligaia locatorului de a asigura lucrului este succesiv, spre deosebire de
obligaia de garanie a vnztorului care rspunde numai de viciile existente n momentul vnzrii.
Dac viciile se datoresc cazului fortuit sau forei majore intervenite n timpul locaiunii,
locatarul poate cere o reducere proporional din pre sau rezilierea contractului, dar fr daune-
interese, cci este vorba de o cauz strin, care nu poate fi imputat locatorului.
Limitarea sau nlturarea garaniei produce efecte numai dac locatarul este de bun-credin.
nlturarea obligaiei de garanie exonereaz pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la
adpost de rezilierea, total sau parial, a contractului; n msura n care folosina nu poate fi asigurat,
ncasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsit de cauz.

B.Obligaiile locatarului
a)Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar i potrivit destinaiei

18
 Locatarul trebuie s ntrebuineze lucrul nchiriat ca un bun proprietar i numai la destinaia
determinat prin contract, iar n lips de stipulaie special, la destinaia prezumat dup circumstane.
Dac locatarul nu ntrebuineaz lucrul total sau parial potrivit destinaiei sau efectueaz
transformri neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului n starea anterioar sau rezilierea
contractului cu daune-interese. Sunt ns permise n lips de stipulaie contrar n contract lucrrile de
mic nsemntate care nu schimb destinaia lucrului. Locatorul are n schimb dreptul de a cere, la
ncetarea locaiunii, repunerea lucrului n starea iniial, iar dac nu o cere, locatarul are dreptul la
despgubiri pentru mbuntirile aduse lucrului.
Obligaia de a ntrebuina lucrul ca un bun proprietar implic obligaia de a ntreine lucrul n
tot timpul locaiunii n stare de ntrebuinare astfel cum a fost predat.
Dac locatarul nu efectueaz reparaiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar
numai la ncetarea locaiunii, cci inconvenientele lipsei de ntreinere sunt suportate de locatar. Dac
ns neefectuarea reparaiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat n
locaiune, locatorul poate aciona n cursul locaiunii, cernd efectuarea reparaiilor n contul
locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
b)Plata chiriei locatarul trebuie s plteasc preul locaiunii la termenele stipulate. n lips
de stipulaie contrar, plata se face conform regulilor generale la domiciliul debitorului i n caz de
pluralitate de locatari obligaia este conjunct (divizibil) dac solidaritatea sau indivizibilitatea nu
rezult din contract.
Dac lucrul dat n locaiune a fost vndut i noul proprietar nu-l ncunotiineaz pe locatar,
plata fcut vechiului proprietar este valabil.
c)Restituirea lucrului dup ncetarea locaiunii, locatarul trebuie s restituie lucrul n starea
n care a fost predat conform inventarului fcut. Prin inventar trebuie s se neleag orice act de
constatare a strii n care s-a aflat lucrul la predare. n lips de inventar prezumia este c locatarul a
primit lucrul n bun stare. Prezumia fiind relativ poate fi combtut de locatar prin dovada contrar.
Locatarul nu rspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forei majore
sau cazului fortuit. Locatarul nu rspunde nici de uzura normal a lucrului.
Dac locatarul a fcut lucrri de construcii sau plantaii, ele devin prin accesiune proprietatea
locatorului dar fr dreptul de a cere modificarea chiriei dac nu a rambursat cheltuielile iar la
restituire raporturile dintre pri n lips de convenie vor fi soluionate potrivit art.494 C.civ.,
locatarul fiind considerat de rea-credin, ntruct este un detentor precar.
d)Rspunderea pentru incendiu obligaia de a ntreine i a restitui lucrul n starea primit
mai face rspunztor pe locatarul unei cldiri de toate pagubele pricinuite cldirii de incendiu, dac nu
va dovedi c incendiul a provenit din caz fortuit, for major sau dintr-un defect de construcie ori prin
comunicarea focului de la o cas vecin. Locatarul nu poate fi exonerat de rspundere dect dac
dovedete c distrugerea, total sau parial a lucrului provine din caz fortuit sau for major (deci fr
culp din partea sa).
Dac sunt mai muli locatari fiecare rspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu
proporional cu valoarea locativ a prii din imobil ce ocup. Deci rspunderea lor va fi conjunct, iar
nu solidar. Pentru a fi exonerat de rspundere, oricare colocatar va putea dovedi c incendiul a
izbucnit n partea ocupat de altul sau cn-a putut izbucni n partea pe care o ocup. Iar dac se
dovedete c incendiul a izbucnit ntr-o parte comun a imobilului, care se gsete n ntreinerea i
administrarea locatorului, toi locatarii vor fi exonerai de aceast rspundere, cci incendiul nu a
izbucnit n partea ocupat de ei.
e)Aprarea contra uzurprilor locatarul mai este obligat de a apra lucrul nchiriat contra
uzurprilor. Prin uzurpare se nelege orice atingere provenit de la un ter asupra proprietii sau
posesiei lucrului dat n locaiune. Dac locatorul nu are cunotin de ncercarea de uzurpare, locatarul
trebuie s-l ntiineze n termen util pentru a fi n msur s se apere contra ncercrii de uzurpare
(astfel nct locatorul s nu piard nici aciunea posesorie).
Dac locatarul neglijeaz s-l informeze pe locator, el va rspunde de prejudiciul suferit de
locator n urma nentiinrii.

Contractul de sublocaiune i de cesiune a contractului

Sublocaiunea locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu personae. Drepturile prilor

contractante se pot transmite mortis causa sau prin acte inter vivos. n acest sens, legea prevede expres
i posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosin asupra unui ter, n tot sau n parte, n
baza unui contract de sublocaiune.
Sublocaiunea este permis cu respectarea a dou condiii:
a) transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal. Aceast interdicie
transform locaiunea ntr-un contract ncheiat intuitu personae. Interzicerea sublocaiunii nu se
prezum, ci trebuie s fie stipulat expres.

19
 b) Sublocaiunea s nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor din contractul
principal.
Sublocaiunea poate fi convenit n condiii diferite fa de contractul principal.
Dac locatarul a ncheiat contractul de sublocaiune (de cesiune) cu nerespectarea condiiilor
artate, locatorul va putea cere prin justiie executarea obligaiilor sau rezilierea contractului principal
de locaiune pentru neexecutarea de obligaii, instana putnd acorda locatorului un termen pentru a
acorda condiiile contractului, prin preluarea lucrului sau a folosinei potrivit destinaiei.
Sublocaiunea ncheiat cu respectarea condiiilor artate este valabil i produce efecte ntre
pri ca orice contract de locaiune. ntruct locatorul nu este parte contractant, sublocaiunea nu
produce efecte fa de el; drepturile i obligaiile dintre locator i locatarul principal rmn neatinse.
Locatorul i sublocatarul nu au nici o aciune direct unul mpotriva celuilalt. Ei pot aciona numai pe
calea indirect a aciunii oblice.
Cesiunea este permis i cesiunea contractului de locaiunea de ctre locatar. Textul care
permite, deopotriv cesiunea i sublocaiunea nu distinge ntre cele dou instituii juridice.
n baza principiilor care guverneaz cele dou instituii, se admite c spre deosebire de
sublocaiune care este un nou contract de locaiune cesiunea constituie o vnzare a dreptului de
folosin, de unde urmtoarele consecine:
- pentru opozabilitatea contractului fa de teri cesiunea trebuie s fie notificat
locatorului sau acceptat de el printr-un act autentic.
- ntruct Codul civil nu cunoate cesiunea obligaiilor, obiectul cesiunii l formeaz
nu contractul de locaiune n ntregul su, ci numai drepturile locatorului, care
rmne obligat n continuare fa de locator, pentru acesta contractul de cesiune
fiind o res inter alios acta ca i sublocaiunea, chiar dac prile s-au conformat
obligaiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptat de locator.
Regulile analizate urmeaz s fie aplicate i n cazul n care dreptul de folosin (dubl
cesiune). Fiecare copermutant (cedent) rmne obligat fa de locatorul iniial, dac acesta nu a
consimit la liberarea debitorului (delegaie perfect). n cazul schimbului de drepturi de folosin se
aplic regulile cesiunii locaiunii.

ncetarea locaiunii

Cauze de ncetare pe lng acordul de voin al prilor, contractul de locaiune nceteaz

prin:
a) denunarea unilateral
b) expirarea termenului
c) rezilierea contractului pentru neexecutare
d) pieirea lucrului
e) desfiinare titlului locatorului
f) n anumite condiii i prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a
lucrului dat n locaiune.

Nici moartea locatorului i nici aceea a locatarului nu atrage dup sine ncetarea contractului.
Rezult c drepturile i obligaiile trec asupra motenitorilor, potrivit regulilor generale n materie de
obligaii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu excepia
cazului cnd prile s-au neles altfel, sau dac motenitorul uneia dintre pri este cealalt parte, caz n
care obligaiile reciproce se sting prin confuziune, total sau parial.
Denunarea unilateral dac prile sau legea n-au determinat durata locaiunii, contractul
ia sfrit prin denunarea unilateral de ctre oricare dintre pri, cu condiia respectrii termenului de
preaviz.
Prin termenul de preaviz se nelege intervalul de timp dintre manifestarea voinei de a desface
contractul i data la care contractul urmeaz s nceteze n urma denunrii. Manifestarea de voin de a
desface contractul este un act unilateral de voin i produce efecte chiar dac n-a fost acceptat de
partea concediat, care trebuie s suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo form special pentru denunare. Trebuie s fie fcut n scris, iar dac
partea concediat refuz s dea o dovad de primire, se face prin intermediul executorilor judectoreti.
Dup expirarea termenului de preaviz locaiunea nceteaz, iar un nou contract poate fi
ncheiat numai prin consimmntul ambilor pri.
Expirarea termenului dac termenul locaiunii a fost determinat prin convenia prilor
sau, n lipsa cauzei, de lege, locaiunea nceteaz de drept prin simpla trecere a termenului, fr s mai
fie nevoie de o ntiinare prealabil.
Tacita relocaiune (reconduciune) dac locatarul rmne n folosina lucrului dup expirarea
termenului contractual i fr ca locatorul s-l mpiedice, locaiunea se consider rennoit prin tacita
relocaiune.

20
 ntruct tacita relocaiune opereaz un nou contract de locaiune, trebuie s fie ndeplinite
condiiile cerute de lege pentru ncheierea contractului, de exemplu, capacitatea prilor contractante .
Rezilierea pentru neexecutare neexecutarea obligaiilor de ctre una dintre pri d dreptul
celeilalte pri de a cere dup punerea n ntrziere a debitorului rezilierea contractului cu daune-
interese. Deci, contractul de locaiune urmeaz regulile generale n materie de contracte sinalagmatice
cu executare succesiv.
ns nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri de a cere rezilierea contractului.
Neexecutarea trebuie s fie cu privire la obligaii principale prin violarea crora se aduce o vtmare
celeilalte pri. Astfel, de exemplu, abuzul de folosin sau schimbarea destinaiei lucrului, neplata
chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, descoperirea de vicii ascunse, etc.
Potrivit regulilor generale, instana nu este obligat s pronune rezilierea, putnd acorda
termen de graie.
Pieirea lucrului dac pieirea este total (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei),
contractul este desfcut de drept, cci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului i
nici nu poate fi obligat la reconstituirea, refacerea sau nlocuirea lui. Prin pieire se nelege nu numai
distrugerea material a lucrului, ci i orice imposibilitate de a se folosi lucrul.
Dac lucrul a pierit numai n parte rezilierea este judiciar, locatarul putnd cere, dup
mprejurri, fie o scdere de pre, fie desfacerea contractului, dac partea pierit din lucru este att de
nsemnat, nct se poate prezuma c fr acea parte locatarul n-ar fi consimit iniial, la ncheierea
contractului. Problema daunelor-interese se rezolv la fel ca i n cazul pieirii totale, adic dup cum
pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pri.
Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului dac se desfiineaz sau se desface titlul
locatorului n baza creia consimise la locaiune, se desface i contractul de locaiune, cci locatorul nu
mai este n msur s asigure locatarului folosina lucrului. Dac titlul proprietarului (locator) este
anulat ori rezolvit sau dac este evins printr-o aciune n revendicare etc. ori dac titlul locatarului
principal s-a desfcut prin expirarea termenului prevzut n contract i nu mai poate asigura
sublocatarului folosina lucrului, etc.
Excepii de la aceast regul: contractele de locaiune ncheiate de uzufructuar rmn valabile
pe cel mult 5 ani, n limitele unui act de administrare, chiar dac uzufructul ar fi ncetat.
Efectele nstrinrii lucrului (imobilului) prin acte ntre vii dac locatorul vinde lucrul
nchiriat sau arendat, cumprtorul este dator s respecte locaiunea fcut nainte de vnzare, cu
condiia s fi fost ncheiat prin nscris sub semntur privat, dar cu dat cert, afar de cazul cnd
desfacerea ei din cauza vnzrii s-ar fi prevzut n nsui contractul de locaiune.
Cumprtorul pentru a obine desfacerea contractului, trebuie s aduc la cunotina
locatarului concediul, respectnd termenul de preaviz, i aceasta chiar dac desfacerea din cauza
vnzrii a fost stipulat n contractul de locaiune. nseamn c desfacerea nu opereaz de drept, ci n
condiiile denunrii unilaterale a contractului ncheiat pe timp nedeterminat. n aceste condiii poate fi
denunat de ctre noul proprietar i contractul de locaiunea care a fost ncheiat de fostul proprietar fr
termen.
n toate cazurile de desfacere prin efectul nstrinrii locatarul este n drept s cear
despgubiri de la locator, dac nu s-a prevzut n contract o stipulaie expres contrar. Pn la plata
daunelor locatarul are drept de retenie, ct timp nu va fi despgubit de locator sau eventual de
cumprtor, care ns va avea aciune n regres mpotriva locatorului.

Contractul de mandat
I.Mandatul de reprezentare

Noiunea
Mandatul este un contract prin care o persoan, numit mandatar, se oblig s ncheie unul
sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numit mandant, care i d aceast
mputernicire i pe care l reprezint. (art.1532 i urm. C.civ.).

1. Caracterele juridice ale contractului de mandat

Codul civil romn reglementeaz mandatul ca principial unilateral i gratuit. Legea nu
interzice ns ca mandatarul s fie remunerat, dac exist stipulaie expres n acest sens (art. 1534 C.

21
civ.). Relaiile contractuale se ntemeiaz pe ncrederea reciproc a prilor (de unde i caracterul
intuitu personae).
Trsturile enunate justific posibilitatea mandantului de a revoca unilateral convenia (art.
1533 C. civ.), respectiv a mandatarului de a renuna la executare (art. 1556
C. civ.).

2. Condiiile de validitate ale contractului de mandat

A. Obiectul i ntinderea mandatului
Obiectul mandatului trebuie s fie determinat, posibil i licit, ca la orice contract. n toate
cazurile, mandatul poate avea ca principal obiect numai ncheierea de acte juridice de ctre mandatar,
actele materiale putnd avea numai caracter accesoriu (de exemplu, verificarea bunului ce urmeaz s
fie cumprat), iar actele juridice cu caracter strict personal (de exemplu, testament) nu pot fi fcute prin
mandatar.
n ce privete ntinderea, mandatul poate fi special sau general (art. 1535 C. civ.). Mandatul
este special cnd se d pentru o singur operaie juridic (procuratio unicus rei) i general cnd
mandatarul primete mputernicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului (procuratio omnium
bonorum).
Pentru actele de dispoziie (inclusiv participarea la o licitaie n numele i pe seama
mandantului) se cere un mandat special. Actele de conservare sau de administrare pot fi ncheiate de
mandatar pe baza unui mandat general.
Mandatarul nu poate face nimic afar din limitele mandatului su. Fie c este special sau
general, mandatarul trebuie s se ncadreze n limitele mputernicirii primite.
B. Forma mandatului
Mandatul este, de regul, un contract consensual, care ia natere prin simplul acord de voin
al prilor, fr a fi supus vreunei forme speciale. Mandatul poate fi dat n form scris sau chiar verbal
ori n mod tacit (art. 1535 C. civ.). n practic, mandatul este constatat de obicei printr-un nscris numit
procur sau mputernicire. Mandatarul trebuie s fie mputernicit prin procur autentic numai n cazul
n care legea prevede o asemenea form pentru validitatea actului juridic ce urmeaz s fie ncheiat prin
mandatar, nu ns i atunci cnd acest act urmeaz s fie ncheiat n form autentic prin voina prilor,
fr ca legea s prevad o atare cerin. Pentru unele operaii juridice, legea prevede necesitatea unei
procuri autentice indiferent de forma actului juridic ce urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar, n
numele mandantului.
Mandatul tacit rezult din acele mprejurri de fapt care fac nendoielnic intenia prilor.
Oferta de mandat special, n orice caz, trebuie s fie expres. n schimb, acceptarea ofertei de mandat
poate fi tacit, inclusiv n cazul mandatului special sau autentic, rezultnd din executarea lui din partea
mandatarului.
C. Dovada mandatului
Dac mandatul este expres i legea special nu prevede altfel, dovada se face dup regulile
dreptului comun, att ntre pri, ct i de ctre terul care contracteaz cu mandatarul. Prin urmare,
dac actul n vederea cruia s-a dat mandatul expres are o valoare mai mare de 250 lei sau cerina
formei scrise este prevzut de lege indiferent de valoare, dovada se va face prin nscris, fiind
aplicabile i dispoziiilor privitoare la existena unui nceput de dovad scris (art. 1197 C. civ.) i la
imposibilitatea material sau moral de procurare a unei dovezi scrise (art. 1198 C. civ.), sau la
interdicia dovedirii prin martori mpotriva ori peste cuprinsul nscrisului.
Dac mandatul este cu titlu oneros, deci un contract sinalagmatic, regula multiplului exemplar
nu se impune n privina procurii, care nu cuprinde o convenie sinalagmatic, ci constat numai
oferta de mandat.
n ipoteza mandatului tacit, dovada acestor fapte se poate face prin orice mijloc de prob
admis de lege, indiferent de valoarea actului ncheiat sau care urmeaz s fie ncheiat de ctre
mandatar.
Dac existena mandatului a fost dovedit, coninutul i ntinderii mputernicirii se stabilesc
prin interpretarea clauzelor contractuale, orice dovad n acest scop fiind admis potrivit dreptului
comun, ns interpretarea trebuie s fie restrictiv.
Dac ncheierea contractului de mandat nu poate fi dovedit, raporturile dintre pri urmeaz a
fi soluionate potrivit regulilor gestiunii de afaceri sau mbogirii fr just cauz.
D. Capacitatea prilor
Mandantul trebuie s fie capabil de a contracta el nsui actul cu a crui ndeplinire l
nsrcineaz pe mandatar. Deci, capacitatea mandantului se apreciaz n funcie de natura actului
juridic care urmeaz s fie ncheiat prin mandatar (act de conservare, de administrare, de dispoziie).
n privina mandatarului se cere, n toate cazurile, capacitatea deplin de exerciiu, deoarece n
actele pe care le ncheie n numele reprezentantului (mandantului) el trebuie s exprime un
consimmnt valabil.

22
 Mandatul se stinge prin punerea sub interdicie a mandatarului. Un contract de mandat
ncheiat cu un mandatar incapabil sau cu capacitate de exerciiu restrns nu poate fi recunoscut
valabil.

3. Efectele contractului de mandat

ntruct mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte nu
numai ntre pri (mandant i mandatar), dar i n privina terului cu care se ncheie actul juridic ce
formeaz obiectul mandatului.

A. Efecte ntre pri

I. Obligaiile mandatarului
a) ndeplinirea mandatului. Principala obligaie a mandatarului este de a executa mandatul
(art. 1539 C. civ.). Neexecutarea i executarea necorespunztoare a acestei obligaii fac ca mandatarul
s fie rspunztor nu numai de dol, dar i de culp simpl. Dac mandatarul, cu toate diligenele
depuse, nu poate ncheia actul juridic n condiiile mputernicirii primite, rspunderea lui nu va fi
angajat.
Dac culpa mandatarului este stabilit, msura rspunderii lui va fi dat de paguba suferit de
mandant din cauza executrii necorespunztoare a obligaiei asumate. Mandatarul nu rspunde ns
pentru neexecutarea obligaiilor asumate de terul contractant, dac nu a comis o culp n alegerea
acestuia i contractul de mandat nu prevede n sarcina lui o obligaie de garanie.
b) Obligaia de a da socoteal. Mandatarul trebuie s dea socoteal mandantului despre
ndeplinirea mandatului.
Mandatarul este dator s dea n primire mandantului tot ce i s-a predat n puterea mandatului
bunuri sau documente, primite de la mandantul nsui sau de la teri.
Sumele de bani cuvenite mandantului i ntrebuinate de mandatar n folosul su sunt
purttoare de dobnzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie nevoie de vreo punere n ntrziere. Sumele
nerestituite de mandatar, dar nentrebuinate de el, poart dobnzi din ziua cnd i s-au cerut acele
sume.
Dreptul la aciune al mandantului pentru predarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite
de mandatar de la teri n cursul executrii mandatului nu se poate nate de la data ncheierii
contractului de mandat, prescripia ncepe s curg de la data ncetrii contractului, fie prin executarea
lui, fie prin alte moduri de ncetare a raporturilor dintre pri.
c) Obligaii rezultnd din substituirea unei tere persoane.
n principiu, mandatarul trebuie s execute personal nsrcinarea primit, deoarece contractul
de mandat este ncheiat intuitu personae, avnd la baz ncrederea mandantului n mandatar. n cazul
cnd mandatarul i-a substituit o ter persoan, trecndu-i o parte sau toate drepturile ce-i sunt
conferite de mandat, el este obligat s rspund de faptele substituitului, dar numai n urmtoarele
cazuri:
- dac a efectuat substituirea fr a fi avut acest drept
- dac a fost autorizat s se substituie i a trecut puterile asupra unei persoane cunoscute ca
incapabil sau de insolvabilitate notorie.
Pluralitatea mandatarilor dac mputernicirea a fost dat printr-un singur mandat mai
multor mandatari, nu exist solidaritate ntre ei dect dac solidaritatea s-a stipulat n mod expres.
Fiecare mandatar poate ns executa mandatul singur, dac nu s-a prevzut altfel n contract.

II. Obligaiile mandantului

a) Dezdunarea mandatarului. Mandantul este obligat s restituie mandatarului toate
cheltuielile (sumele avansate i alte cheltuieli necesare i utile) fcute cu ocazia executrii mandatului
(art. 1547 C. civ.). El nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar dac operaie n vederea creia
a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuat, i nici s cear reducerea lor pe motiv c ar fi fost
exagerate, dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp.
Mandantul trebuie s plteasc i dobnzi la sumele avansate de mandatar; aceste dobnzi
curg, fr punere n ntrziere, din ziua cnd mandatarul a fcut plata.
Mandantul sufer i pierderile suferite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului, dac nu
i se poate imputa vreo culp.
b) Plata remuneraiei. Cnd mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat s
plteasc suma stipulat, chiar dac operaia n vederea creia a fost conferit mandatul nu a putut fi
efectuat (art. 1547 C. civ.). Numai culpa mandatarului n ndeplinirea mandatului l poate scuti pe
mandant de plata remuneraiei.
c) Solidaritatea mandanilor. Cnd mai multe persoane au numit un mandatar pentru o
afacere comun, fiecare dintre ele este rspunztor solidar pentru toate efectele mandatului.
Solidaritatea este n acest caz legal.

23
 d) Dreptul de retenie al mandatarului. Se admite c mandatarul poate reine lucrurile pe
care le-a primit pentru mandant, pn la achitarea cheltuielilor pe care le-a primit pentru mandant, pn
la achitarea cheltuielilor fcute pentru ndeplinirea mandatului, ntruct creanele corelative sunt
prilejuite de acelai raport juridic.

B. Efecte fa de teri
I. Raporturile dintre mandant i teri
Ca urmare a actelor ncheiate de mandatarul reprezentant, ntre mandant i teri se creeaz
raporturi juridice directe: n fapt, terul trateaz cu mandatarul, n drept contracteaz cu mandantul.
Mandantul, dei absent, a fost reprezentat de mandatar i, prin urmare, toate efectele legale ale actului
ncheiat de mandatar cu terul se rsfrng asupra mandantului; el devine personal creditorul, respectiv
debitorul terului ori titularul dreptului real dobndit prin actul ncheiat, respectiv patrimoniul su va
suferi modificarea rezultnd din nstrinarea sau constituirea dreptului real n favoarea terului ori prin
stingerea unui raport obligaional.
Dac mandantul nu este ndatorat pentru tot ce mandatarul ar fi fcut afar din limitele
puterilor sale, evident c el nu rspunde nici pentru actele sau faptele ilicite cauzatoare de prejudicii
(delicte civile) svrite de mandatar cu ocazia ndeplinirii mandatului care, n orice caz, sunt afar
din limitele puterilor sale.
II. Raporturile dintre mandatar i teri
ntruct mandatarul contracteaz n numele i pe seama mandantului, nu se creeaz raporturi
juridice ntre el i terii cu care contracteaz. Pentru actele sale excesive, mandatarul obligat s
cunoasc limitele mputernicirii este rspunztor fa de teri, n sensul c este inut s garanteze
validitatea actelor, afar de cazul cnd a dat terilor posibilitatea de a lua cunotin de ntinderea
mputernicirii (art.1545 C. civ.). dac terii accept s contracteze cu mandatarul peste limitele
mandatului, se presupune c au luat asupra lor riscurile contractului ncheiat n astfel de condiii.

4. ncetarea contractului de mandat

n afar de cazurile generale de stingere a obligaiilor contractuale, mandatul se stinge prin:

a) Revocarea mandatului
Mandatul este, n principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denuna unilateral) mandatul
oricnd, chiar dac este cu termen i poate s-l constrng pe mandatar a-i restitui procura (art. 1553 C.
civ.).
Revocarea poate fi expres sau tacit.
Revocarea expres nu este supus vreunei forme speciale, dar manifestarea de voin trebuie
s fie nendoielnic. Revocarea nu este ns opozabil terilor dect dup ce a fost adus la cunotina
lor. Pn la notificarea revocrii, mandantul va rspunde fa de terii de bun-credin, ns cu dreptul
de regres contra mandatarului incorect.
Revocarea tacit poate fi dedus din orice mprejurri care vdesc nendoielnic intenia
mandantului. Numirea unui nou mandatar pentru aceeai operaie juridic echivaleaz n mod implicit
cu revocarea mandatarului precedent, din ziua cnd s-a notificat acestuia numirea noului mandatar.
b) Renunarea mandatarului
Fr deosebire dup cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, mandatarul poate
renuna la mandat, notificnd mandantului renunarea sa. El va rspunde ns dac renunarea este de
natur s despgubeasc pe mandant, afar de cazul cnd dovedete c executarea n continuare a
mandatului i-ar fi pricinuit lui nsui o pagub nsemnat.
c) Moartea unei pri
De regul, mandatul nceteaz prin moartea mandatarului, deoarece contractul de mandat este
ncheiat intuitu personae.
n caz de moarte a mandatarului, motenitorii lui trebuie s-l ntiineze pe mandant i pn
atunci s continue ndeplinirea mandatului, efectund actele necesare aprrii intereselor acestuia, dac
au avut cunotin de existena i persoana mandantului.
n caz de deces al mandantului, mandatarul este inut s termine operaiunea dac ntrzierea
ar provoca pagube motenitorilor mandantului. Iar dac nu a avut cunotin de deces, actele ncheiate
cu terii de bun credin rmn valabile.
d) Alte cauze de ncetare
Punerea sub interdicie, insolvabilitatea i falimentul mandantului sau mandatarului fac ca
mandatul s nceteze.
5.Efectele ncetrii mandatului
n caz de ncetare a mandatului din orice cauz, mandatarul este obligat s restituie
mandantului procura primit i s-i predea orice alte acte sau bunuri primite n cursul executrii
mandatului.

24
 Dup ncetarea mandatului, mandatarul nu mai poate aciona n numele i pe seama
mandantului, cu excepia prevzut de art.1539 alin.2 C.civ.

II.Mandatul fr reprezentare
(Contractul de interpunere)

Noiune
n unele cazuri, dei mandatarul lucreaz n interesul mandantului, ncheie totui actul n
numele su personal, fr a-l reprezenta pe mandant. n aceste situaii, contractul ncheiat ntre mandant
i mandatar se numete mandat fr reprezentare..
Contractul de interpunere este de fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane, un caz
particular de interpunere de persoane. Se recurge la aceast formul juridic cnd o persoan
(mandantul) vrea s ncheie un act juridic, dar n aa fel nct persoana s nu fie cunoscut de teri, cum
ar fi: cocontractantul, mandatarul ocult, i ali teri, sau numai acetia din urm. n acest scop,
mandantul d un mandat unei alte persoane, care ns contracteaz n nume propriu i nu n calitate de
mandatar.
Natura juridic:
Convenia de prete-nom este o simulaie prin interpunere de persoane, indiferent c persoana
care contracteaz cu mandatarul ocult este sau nu este prta la simulaie; n ambele cazuri actul public
consfinete o situaie juridic necorespunztoare realitii i deci este stimulat.
Regimul juridic:
Convenia de interpunere nu este prin ea nsi ilicit, dar, dac a fost ntrebuinat n scopuri
ilicite, pentru nclcarea sau eludarea unor dispoziii legale imperative sau prohibitive, att convenia
dintre mandant i mandatarul ocult, ct i actul ncheiat cu terul cocontractant vor fi nule.
n cazul contractului de interpunere raporturile dintre mandant i mandatar se reglementeaz
potrivit regulilor de la mandat. Ca i mandatarul cu reprezentare, persoana interpus este obligat s
predea mandantului tot ceea ce a primit n executarea mandatului. Dac terul este prta la simulaie,
actul ncheiat cu mandatarul va produce efecte i fa de el, n condiiile regulilor aplicabile mandatului
cu reprezentare.
n caz de neexecutare a obligaiilor de ctre mandatarul ocult, mandantul poate intenta o
aciune n declararea simulaiei pentru a nltura aparena creat prin actul public, n condiiile art.1175
C. civ. n acest scop este necesar s fac dovada simulaiei prin actul juridic secret.
Fa de terii de bun-credin, care nu cunosc realitatea inclusiv cocontractantul care n-a fost
prta la simulaie, mandatarul apare ca adevratul contractant i va deveni personal creditor sau
debitor ori titular al dreptului real. ntre teri i mandant raporturi juridice nu se stabilesc. Ei pot aciona
unul mpotriva altuia numai pe calea aciunii oblice sau pot cere ca mandatarul s le cedeze aciunea sa.
Raporturile dintre mandant i mandatar, pe de o parte, i raporturile lor cu terii, pe de alt
parte, se reglementeaz conform regulilor de la mandatul simulat i n ipoteza n care dei mandantul
n-a urmrit ca persoana sa s fie ascuns fa de teri -, totui, mandatarul nu comunic terilor
contractani calitatea sa de reprezentant.
n cazul contractului care se ncheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guverneaz
contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile. Contractul ncheiat (valabil) n considerarea
persoanei mandatarului fr reprezentare produce efecte numai fa de acea persoan care devine
titulara drepturilor i obligaiilor rezultnd din actul ncheiat.
n cazul ncheierii contractului n calitate de dobnditor de ctre dou persoane, dei contractul
s-a ncheiat intuitu persoane, se admite dovada simulrii cumprrii de ctre unul dintre semnatari,
preul fiind pltit n realitate numai de ctre cellalt.Dovada se face prin contranscris sau proba
testimonial, precum i prezumie.

25