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RESUMEN
Con los coeficientes obtenidos por los modelos hednicos se prepararon modelos para
optimizar precios. Para el modelo de casas individuales y en condominio se busca maximizar el precio
que se obtendr por lote de viviendas que se construirn en un sitio previamente seleccionado. Para el
caso de departamentos, el modelo busca maximizar el precio por planta de edificio. Como datos fijos en
los modelos entraron las caractersticas del sitio y localizacin. Las restricciones legales, variables
arquitectnicas generales y restricciones econmicas tambin se incluyeron como datos fijos. Las otras
caractersticas funcionales de la vivienda y el precio se determinaron por los modelos de optimizacin.
Los modelos fueron probados, encontrndose que entregan buenos resultados.
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Departamento de Ingeniera Industrial, Facultad de Ingeniera, Universidad del Bo-Bo, Chile
e-mail: rschovel@ubiobio.cl
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Significa que valora caractersticas que afectan el precio que puede alcanzar un bien.
Meaning the evaluation of characteristics that affect the price a certain good
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Revista Ingeniera Industrial - Ao 3, N1 - Segundo Semestre 2004
1. INTRODUCCIN
2. JUSTIFICACIN
En el mercado se comercializan viviendas nuevas y usadas, las que compiten entre ellas.
Adems existen distintos tipos de viviendas, como departamentos, casas y condominios, los que tambin
compiten en algunos aspectos. En este trabajo slo se considerarn viviendas nuevas, ya que la intencin
es que sirva como herramienta para tomar decisiones de inversin. Para ello se tratar independientemente
cada tipo de vivienda (Departamento, Casa y Condominio), ya que cada uno posee, adems de un
mercado que no necesariamente es el mismo, distintas caractersticas que valoran sus demandantes.
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Los sitios tienen distinto precio en funcin de las caractersticas que presentan. Se han realizado modelos para medir
los precios en funcin de sus caractersticas que presenta cada predio.
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caractersticas nicas que presenta, dado que por localizacin, un sitio no tiene rplica exacta. Esto, ha
significado un gran desafo para la teora econmica y los economistas que han trabajado en el tema.
Como la construccin est ntimamente ligada al tema del suelo, los estudios sobre precio de vivienda se
basaron en los mismos principios que en los de valoracin de suelo.
Los modelos de optimizacin hicieron su debut prctico durante la Segunda Guerra Mundial,
a partir de entonces se les ha utilizado en la resolucin de mltiples problemas. En el rubro inmobiliario
tambin se han utilizado exitosamente, pero en aspectos tcnicos ligados a la construccin y no para
maximizar precio de viviendas o conjunto de viviendas.
4. OBJETIVOS
El objetivo principal es desarrollar un modelo que, dada una localizacin o terreno especfico,
seale las caractersticas de una vivienda para maximizar el ingreso del proyecto inmobiliario.
Objetivos Especficos:
Revelar las caractersticas que los consumidores valoran en un bien y en cunto la valoran.
5. METODOLOGA GENERAL
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Trabajo de valoracin de terreno efectuado para el proyecto costanera norte del rio Bo Bo, encargado por el
Ministerio de Obras Publicas de Chile en 1998
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Para confeccionar los modelos se consideraron viviendas sobre 800 UF, ya que en ese
rango el cliente es el que elige el tipo de viviendas y su ubicacin. En viviendas bsicas, por ser altamente
subsidiadas, se asignan a los usuarios, no teniendo el consumidor posibilidad de elegir el tipo de vivienda
o su localizacin. Es por eso que en el rango seleccionado las transacciones se rigen por el mercado.
Para determinar cmo inciden las caractersticas seleccionadas en el precio de las viviendas,
se utiliz la regresin mltiple (Neter y Wassermann, 1974). Mediante la regresin mltiple se pudieron
calcular los coeficientes y tambin la modalidad en que las caractersticas seleccionadas inciden en el
precio de la vivienda.
En resumen, para maximizar el ingreso del proyecto inmobiliario, se asume que ciertas
caractersticas son fijas o acotadas, ya sea por restricciones asociadas a la localizacin fsica y legal
inherentes al sitio que edificar, como tambin por restricciones arquitectnicas y econmicas dadas por
el inversionista. El modelo de optimizacin se encarga de proponer el resto de las variables, que son las
que el inversionista desea conocer, con el fin de maximizar el ingreso a obtener por el sitio en que se
situar el proyecto inmobiliario.
6. MODELO HEDNICO
El comportamiento del precio de las viviendas se explica por los siguientes tipos de variables:
Caractersticas inherentes al terreno, tales como tamao, tipo de superficie, orientacin, etc.
Caractersticas del vecindario, como por ejemplo, nivel socioeconmico de los residentes, seguridad,
etc.
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Trmino legal utilizado para regular la altura de un edificio y su cota respecto de los limites del terreno propio
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Caractersticas de ubicacin del terreno, como distancia temporal o cronolgica al centro de la ciudad,
o accesibilidad a centros de importancia.
Caractersticas zonales como densidad, usos del suelo, actividades permitidas, etc.
Caractersticas o atributos adicionales de la vivienda que son de uso colectivo del conjunto habitacional,
como por ejemplo, sala eventos, bodega, piscina, etc.
El modelo hednico relaciona el precio, que se define como variable dependiente, con las
caractersticas o atributos del bien, que son las variables independientes. Como el precio del bien se
modela basado en las caractersticas de ste, son modelos que explican un momento del tiempo.
Este modelo puede ser de tipo lineal o no lineal y las caractersticas deben poder ser
cuantificadas. Algunas caractersticas pueden tomar cualquier valor positivo, como por ejemplo, tamao.
Otras caractersticas pueden o no estar presentes, como por ejemplo poseer o no portera y se cuantifican
binariamente enteras, es decir, 1 si est presente y 0 si no lo est. Finalmente otras variables como el
nmero de dormitorios, toman valores positivos enteros. Es probable que en un modelo hednico todas
estas modalidades estn presentes.
En primer lugar se procedi a elaborar los modelos hednicos para cada una de las tres
categoras de viviendas (Departamentos, casas y condominios). Estos modelos se elaboraron utilizando
informacin obtenida en el ao 2002 y principio de 2003 en el Gran Concepcin.
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Se seleccion el modelo lineal debido a que present el mejor ajuste en los tres casos. Los
tres modelos aprobaron los test de significancia.
En el cuadro N 1 se presentan las variables y coeficientes para cada uno de los modelos
aprobados.
Al observar los coeficientes arrojados por los modelos hednicos, se puede observar que
mientras casas y condominios valoran positivamente el nmero de dormitorios, los departamentos valoran
negativamente el incremento en el nmero de dormitorios. Esto se debe a que los departamentos los
demandan en su mayora por personas solteras, matrimonios sin hijos y matrimonios mayores, en las
cuales los hijos ya abandonaron el hogar6 . Ellos valoran ms la amplitud, que el nmero de dormitorios.
Resulta curioso que tanto en departamentos como condominios, no se valore positivamente la calefaccin
central. Esto se debe a que en departamentos esto eleva los gastos comunes, ya que la calefaccin se
opera centralmente. Tambin contribuye a que se valore negativamente la calefaccin central, el que los
inversionistas sobrevaloren el impacto que provoca en los consumidores, cobrando excesivamente por
dicha caracterstica, a la que el consumidor no puede renunciar como opcin. Simultneamente rebajan
la calidad de los departamentos, dando a entender que calefaccin central es condicin de calidad,
cuando en realidad no lo es. sta distorsin debe preocupar a los inversionistas inmobiliarios, ya que
debi ser una caracterstica valorada por el mercado. Tambin destaca el hecho que no se valore
positivamente la cercana de un supermercado. Esto se debe a que el segmento que compra
departamentos valora excesivamente la tranquilidad y residencialidad del sector, y un supermercado,
con el tamao que alcanza actualmente, contribuye negativamente a esta caracterstica. Esto explica
porqu en estos momentos existe oferta de departamentos que no se encuentran cerca del centro, que
era histricamente el lugar preferido para su emplazamiento. Por ltimo, el que portera se valore
negativamente tambin se debe a los gastos comunes, y por la buena demanda que tienen departamentos
pequeos para solteros y estudiantes. Esto ltimo tambin contribuye a valorar negativamente la
calefaccin central, ya que este mercado espera bajo costo de mantencin.
8. MODELOS DE OPTIMIZACIN
Los modelos de optimizacin utilizan los coeficientes para las respectivas variables
(caractersticas de las viviendas) obtenidos en los modelos hednicos, para ponderar el uso o no de la
respectiva caracterstica en el precio unitario de la vivienda. Algunas de las caractersticas de las viviendas
presentes en el modelo hednico se utilizan en el modelo de optimizacin como restricciones fijas. En ese
caso tambin se ponderan con su correspondiente coeficiente. Estas restricciones son las relacionadas
con la localizacin, tamao del sitio, distancia del centro, cercana a supermercado y plusvala del sector.
Otras caractersticas del modelo hednico se incorporaron al modelo de optimizacin como variables a
optimizar, tambin ponderadas por su respectivo coeficiente obtenido del modelo hednico. Estas son las
relacionadas con las caractersticas del inmueble, como el tamao en m2, el nmero de dormitorios, nmero
de baos, con o sin cocina amoblada, con o sin portera, con o sin sala de eventos. Tambin se utilizan
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Los inversionistas inmobiliarios que construyen edificios de departamentos sostienen que los profesionales jvenes
y los matrimonios mayores sin hijos son los principales demandantes de departamentos
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restricciones adicionales, las que no estaban presentes en los modelos hednicos, que son de orden fsico
del sitio, arquitectnicas, econmicas y legales. Las restricciones fsicas son las dimensiones del sitio y lo
que soporta. Las de tipo arquitectnicas son las proporciones que se deben respetar, como por ejemplo
nmero mximo de dormitorios sobre un total de m2 totales de la vivienda y otros que se detallan ms
adelante. Las de tipo econmico se refieren a precio mximo por m2, precio mximo del sector y otras que
se detallan ms adelante. Por ltimo, las de tipo legal son para que el proyecto de vivienda cumpla con la
legislacin actual en cuanto a densidad y altura, entre otras que se detallan ms adelante.
a) Restricciones de localizacin
Son restricciones de tipo fsico, inherentes a la localizacin del sitio y sus caractersticas.
Las restricciones incluidas en el modelo son:
Estas variables son propias del terreno en donde se emplazar el proyecto inmobiliario y
ste no tiene poder para modificarlas. Sin embargo, stas pueden ir variando con el tiempo debido a la
evolucin que presentan los centros urbanos.
b) Restricciones legales
El tamao del terreno delimita el rea constructiva mxima. Esta restriccin no siempre opera,
porque en algunos casos la ley no permite el 100% de utilizacin de un terreno. Es una restriccin que no se
puede exceder y para el caso de departamentos, sta opera conjuntamente con el nmero de pisos.
1. Densidad mnima permitida. Esta restriccin es sobre el nmero de camas permitidas para un
determinado sitio, en una determinada manzana de la ciudad. Esta restriccin la coloca el plano
regulador y el plano seccional de la ciudad. Aqu el criterio es asociar nmero de camas con
dimensiones en dormitorios y nmero de ellos
2. Coeficiente de constructibilidad. Esta restriccin municipal que se encuentra en el plano regulador,
indica qu porcentaje del terreno se puede ocupar en la construccin. Este porcentaje llega al 100%
en el centro de la ciudad de Concepcin.
3. Pareo ordinario. Esta restriccin indica porcentajes de pareo a la muralla, pero se vuelve sumamente
flexible al considerar cmo estn edificados los sitios perimetrales. Se puede solicitar, sin mayor
problema, que se autoricen los mismos porcentajes de pareo de los sitios vecinos.
4. Adosamiento. La ley tambin indica porcentajes de adosamiento a otra edificacin vecina. En este
caso tambin existe flexibilidad, si se solicita.
5. Distanciamiento. Esta norma indica la distancia mnima que debe existir entre la edificacin y el muro
colindante, en la porcin que no se admite pareo o adosamiento. sta es de 2 metros si no hay
ventana y 2,5 metros si la hay para el primer piso de una vivienda, en caso de haber ventana en
segundo piso, esta distancia se extiende a 3 metros.
6. Rasante. Esta variable relevante para construccin en altura depende de las caractersticas del terreno
y tambin de la infraestructura circundante. Esto se debe a que la ley establece un ngulo de 70
desde el centro de la calzada a no ser superado por la lnea de edificacin.
7. Antejardn. Esta es una norma que establece que en algunos sectores debe existir antejardn y en otras no.
Como muchas veces una de estas restricciones resulta ms restrictivas que las dems, se
procede siempre a trabajar con la ms restrictiva. Esto implica calcular la cantidad de m2 mximos a
poder construir en un sitio como restriccin final. Se incorporan como restriccin en m2 mximos o mnimos
dependiendo del caso y es para los tres tipos de modelos.
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c) Restricciones arquitectnicas
1. Tamao mnimo de vivienda en funcin del nmero de dormitorios. (Medida en m2 y es para modelo
de departamentos y condominios)
2. Baos en funcin de dormitorios. (Medida como una relacin baos por dormitorio y es para modelo
de condominios)
3. Espacios construidos comunes de acceso. (Medida como una proporcin del tamao de las viviendas
y es para modelo de departamentos)
4. Espacios no construidos comunes de acceso. (Medido como porcentaje del sitio total del proyecto
para modelos de casas y condominios)
5. Terreno que no se edifica de un terreno individual para casa o condominio. (Se mide como porcentaje
del tamao total del sitio que se puede edificar)
d) Restricciones Econmicas
Son restricciones dadas por el mercado, las que se asocian a la localizacin de la vivienda
y la calidad predominante en el sector.
1. Precio mximo de vivienda por sector. (Medido como valor en UF para modelo de departamentos,
casas y condominios)
2. Precio mximo por m2 construido por sector. (Medido como UF/m2 para modelos de departamentos,
casas y condominios)
3. Precio mnimo de m2 construido por sector. (Medido como UF/m2 para modelos de departamentos,
casas y condominios)
4. Plusvala del sector. (Medido en ponderadores de 1 a 5 segn tabla N 2 y es para modelos de
departamentos y condominios)
Estas restricciones son para que la vivienda no exceda lo razonable para una localizacin
especfica.
Para maximizar el precio del proyecto, el modelo de optimizacin permite que ciertas
caractersticas puedan variar sin exceder las restricciones. Esto permite al modelo fijar las variables ms
deseadas por el mercado, de acuerdo con el modelo hednico y en funcin de ello, llegar a determinar un
precio a maximizar. Las variables determinadas por el modelo son las siguientes:
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Los modelos resultaron en cada caso no lineales. Debido a esto no se puede afirmar que
se trata de soluciones ptimas, aunque s se trata de buenas soluciones. Para correr los modelos se
utiliz Solver de Excel, ya que permiten optimizar modelos no lineales, como los que resultaron para los
tres casos. Tambin es posible utilizar otros algoritmos o software para lograr el mismo objetivo.
9. ANLISIS DE RESULTADOS
Para probar los modelos de optimizacin se procedi a seleccionar los casos, teniendo en
cuenta los tres tipos de viviendas. Los sitios seleccionados son tres: uno para edificio, uno para conjunto
de casas y uno para condominios. Estos son proyectos ya en ejecucin y con ventas realizadas, por lo
tanto, se puede contrastar la situacin real dada por el inversionista, con lo que indica el modelo. Se
comparan los precios reales, con los que arroja el modelo hednico para las caractersticas reales y
tambin con la proposicin que da el modelo de optimizacin. No se consideraron ms casos para
probar, ya que no existan ms casos que cumplieran con esos requisitos.
El proyecto de casa se sita en Talcahuano y a 6,75 Km. (directos) del centro de Concepcin.
Consiste en 62 casas de 83,33 m2 y 79,25 m2 construidos con distintos precios, debido a diferencias en
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los tamaos de los sitios. El valor total del proyecto es 79.225 UF con 5.065,06 m2 construidos y un total de
6.532,79 m2 en terrenos propios para las casas. El modelo hednico valora el proyecto en 76.783,59 UF.
El condominio se sita en San Pedro de la Paz en un lugar con plusvala 5, con viviendas
sobre cinco mil UF y a una distancia de 4,34 Km. directos del centro de Concepcin. Se trata de 8
viviendas de 140 m2 construidos, emplazadas en un terreno de 4.100 m2 y un precio de 5.000 UF cada
una. Las viviendas cuentan con sitios individuales de 300 m2, poseen living independiente, cuatro
dormitorios, tres baos, calefaccin central y estacionamiento no techado. El valor total del condominio
es de 40.000 UF con 2.400 m2 construidos. El modelo hednico valor el proyecto en 37.684 UF. Esto se
debe a que con modelo hednico se obtiene un valor menor por vivienda, lo que indica que en la realidad
estn sobrevaloradas.
Las soluciones entregadas por el modelo de optimizacin no slo entregaron una solucin
factible. Adems fue ratificada como una mejor opcin por los mismos inversionistas involucrados en los
proyectos reales.
Una ventaja adicional de esta metodologa es que el inversionista puede colocar otras
restricciones adicionales, como por ejemplo incorporar restricciones de mercado, o tambin, por ejemplo,
nmero mximo de departamentos con tamao similar.
Uno de los problemas de esta metodologa es que los modelos hednicos tienen validez
en un momento del tiempo, lo que obliga a replicarlos permanentemente, sin duda un desafo futuro es
lograr un modelo ms permanente.
Hubiese sido bueno contar con ms proyectos para acotar ms los modelos hednicos.
Esto se puede lograr en perodos de mayor normalidad econmica, o bien en ciudades ms grandes.
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Vacancy Rate, American Economic Review 73, 779-786
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Cuadro N 1
Cuadro N 2
Cuadro N 3
TIPO DE PISO
Tipo de Piso Valor Asignado
Alfombra 1
Madera y piso flotante 2
Cermica 3
80