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Dr. Rafael Valdivia Lpez
Es Doctor en Ciencias Sociales por El Colegio Mexiquense A.C., cursando estancias doctorales en
el Departamento de Anlisis Geogrfico Regional y Geografa Fsica; de la Universidad
Complutense de Madrid y en la Facultad de Ciencias Econmicas de la Universidad Castilla la
Mancha, Espaa. Tambin cumpli con el ciclo escolar de especializacin en Planeacin y Gestin
Urbana dentro del Instituto de Estudios de Administracin Local, tambin en Madrid, Espaa
Ha incursionado tambin en los Sistemas Expertos e Inteligencia Artificial dentro del Instituto
Autnomo de Mxico I.T.A.M. y Mtodos Cuantitativos y Anlisis Aplicados a 0HUFDGRV GH
6XHOR SRU HO /LQFROQ ,QVWLWXWH RI /DQG 3ROLF\ En el sector pblico ha ocupado diversos cargos
entre ellos el de la Direccin General de Verificacin del Ordenamiento Ecolgico e Impacto
Ambiental, en la PROFEPA, Director de georreferenciacin fiscal dentro del Sistema Tributario de
Administracin (SAT) y encargado y asesor de diversos procesos de planeacin urbana local en
diversas secretarias federales en Mxico, as como dentro del propio gobierno del Distrito Federal.
8Q PRGHOR GH HFRQRPHWUtD HVSDFLDO SUHFLRV KHGyQLFRV SDUD GHVDUUROORV KDELWDFLRQDOHV,
Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada, IPEA, Brasil, 2010.
Propuesta Terico Conceptual para los Ordenamientos Ecolgicos Territoriales, caso de estudio
Oaxaca, Revista IIS, UABJO, 2011.
(VWLPDFLyQGHOSDWUyQGHRFXSDFLyQHVSDFLDODXWRFRUUHODFLyQHVSDFLDOGHLQGLFDGRUHVVRFLDOHV
en los Municipios del Estado de Oaxaca, (2011), IIS- UABJO
/RVVXHxRV\ODVSHVDGLOODVHVWiQKHFKRVGHORV
GHVSUHFLDODYLGD\DGRUDODVFRVDV
d
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^
sD
A mis hijas Tania y Erndira que en
realidad son las creadoras de este trabajo
A la paciencia de Lul
A mis padres Elia y Rafael (),
hermanos Mara, Luis y Marcos.
NDICE
Comit Error! Marcador no definido.
Resumen 12
Agradecimientos 17
Introduccin 19
Hiptesis 25
Objetivos 26
Captulo I 28
Antecedentes 28
Visin de la teora econmica. 33
Interpretacin neoclsica, formacin de precios, oferta y demanda. 33
/D(OHFFLyQ5DFLRQDOHQODVGHFLVLRQHVGHOPHUFDGRGHODYLYLHQGD\VXHOR
urbano 45
Aportacin de la visin sociolgica al problema econmico a travs de la eleccin
racional 46
Simmel y la Escuela de Chicago en torno a los espacios pblicos en la ciudad 57
Etapas del modelo economtrico de Rosen para estimacin de precios hednicos 89
Resumen 98
Marco de Referencia (mbito de estudio) 99
Antecedentes 99
Incremento del precio del suelo en la zona 135
Resumen 144
Captulo IV 170
Captulo V 189
Estadsticos de la regresin para el 2 trimestre del 2008 vivienda tipo V.I.S. 190
Tabla 29.- Aportacin al precio. Estimaciones del modelo de regresin hednica para
los tipos de vivienda en diferentes segmentos en los aos 2004, 2007 y 2008 198
Conclusiones finales 199
ANEXO I AR 212
A R, Tabla b.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo
medio MED. 216
A R, Tabla c.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo
residencial y residencial plus RyRP. 217
Anexo BD tabla 2.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN
VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2007 226
A III, 9.- Mapa del rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM,
localizacin en la periferia metropolitana 2003. 237
A III, 13.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters
Social VIS, 4 trimestre del 2004. 240
A III, 14.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters
Medio, 4 trimestre del 2004. 241
A III, 16.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del
2007. 243
Fuente: Elaboracin propia, 2010 243
A III, 17.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre
de 2007. 244
A III, 19.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del
2008. 246
A III, 20- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre del
2008. 247
BIBLIOGRAFA 248
Resumen
de los precios hednicos, as como las condiciones y supuestos para su
aplicacin.
caso especfico de estudio, tambin se establecen las variables explicativas del
precio de la vivienda y se llevan a cabo las corridas estadsticas del mismo. Cabe
destacar que en el captulo se describen los resultados obtenidos con base en la
corrida del modelo antes citado, realizando el contraste con las hiptesis bsicas y
alternativas. Debe sealarse que se encontraron respuestas favorables al
planteamiento del problema inicial. El avance final del cuarto captulo se centra en
la explicacin del comportamiento y conformacin de variables de peso
explicativo en la hiptesis nula de los precios. En ste captulo a su vez, se
describe el significado de los coeficientes cada una de las variables
independientes seleccionadas.
Al final del captulo V, exponen los resultados del modelo, en donde se destacan
los siguientes aspectos:
7. Impacto del modelo de precios hednicos, estimaciones y modelacin
matemtica.
8. La identificacin y determinacin de los impactos econmicos en los precios
del suelo y vivienda como producto de decisiones de localizacin territorial
en lugares centrales o perifricos.
9. Impacto de la localizacin de los desarrollos habitacionales dentro de la
ZMVM y sus repercusiones en los precios de la vivienda.
10. El modelo predictivo en la estimacin de precios hednicos y sus
componentes, estructurales y de entorno o medio ambientales.
11. Orientaciones y recomendaciones en el diseo de las polticas pblicas en
el mbito del desarrollo urbano y vivienda
Como conclusin final se han descrito los resultados obtenidos por el modelo para
el caso de la promocin de la Vivienda de Inters Social (VIS), Vivienda tipo Medio
(MED) y Vivienda Residencial y Residencial Plus, a travs de la regresin final
para el 2 trimestre del 2008, 4 trimestre del 2007 y 4 trimestre del 2004. En
estos resultados se identifican los coeficientes de peso para las variables
explicativas seleccionadas.
efecto de localizacin cercana o no a las vialidades principales es considerado un
efecto negativo en la determinacin de precios.
Rafael Valdivia L.
Agradecimientos
Esta tesis doctoral, si bien ha requerido de esfuerzo y mucha dedicacin por parte
del autor y su director de tesis, no hubiese sido posible su finalizacin sin la
cooperacin desinteresada de todas y cada una de las personas que a
continuacin citar y muchas de las cuales han sido un soporte definitivo.
Destaco la valiosa orientacin y direccin del Dr. Alfonso Iracheta, reconocido por
su trabajo en el mbito nacional e internacional por sus aportes intelectuales en
torno al problema del suelo y la vivienda. Tambin al Dr. Carlos Garrocho pionero
en el campo del anlisis espacial y al Dr. Sergio Gonzlez ambos revisores de la
tesis, quienes a lo largo del proceso de investigacin formularon certeras
correcciones y sugerencias de carcter terico metodolgico que, sin lugar a
dudas, favorecieron enormemente la calidad del proyecto. Tambin hago un
reconocimiento a los valiosos comentarios de los lectores externos quienes
apuntaron ajustes al proyecto, quienes tambin me abrieron nuevos horizontes
para continuar el trabajo de investigacin en futuras etapas.
seleccin del modelo economtrico a seguir con base en su experiencia dentro de
la modelacin y anlisis espacial, ellos expertos en redes neuronales para
estimacin de precios del suelo y vivienda, metodologa que sirvi para probar y
estimar el modelo de precios hednicos aqu presentado.
En general quisiera agradecer a todas y cada una de las personas que han vivido
conmigo la realizacin de esta tesis doctoral, con sus altos y bajos y que no
necesito nombrar porque tanto ellas como yo sabemos que desde los ms
profundo de mi corazn les agradezco el haberme brindado todo el apoyo,
colaboracin, nimo y sobre todo cario y amistad.
Introduccin
Como antecedente cabe mencionar, que en las ltimas dcadas las metrpolis se
han visto marcadas por procesos de deterioro urbano que no han podido ser
controlados y ni siquiera medidos en su naturaleza. Fenmenos como la creciente
incidencia al deterioro ambiental, la perdida de la calidad de vida urbana de sus
habitantes, el desmedido crecimiento de los conjuntos habitacionales, la falta de
una oferta adecuada de transporte articulado, el deterioro de las redes sociales
urbanas y el incremento de la inseguridad en barrios y colonias, han trado como
consecuencia la perdida acelerada de los estndares mnimos de habitabilidad
urbana, y la imposibilidad de operar eficientemente las estructuras complejas
como la Zona Metropolitana del Valle de Mxico.
La Zona Metropolitana de la Ciudad de Mxico, se encuentra atrapada en este
proceso, crculos interminables de ineficiencias y errores administrativos han
agravado las condiciones de vida de sus habitantes. Este proceso contradictorio
entre una metrpoli que demanda organizacin y eficiencia para atender la
demanda permanente de sus habitantes y la produccin de bienes y servicios
desarticulados, ha tenido como campo frtil de expresin, la produccin de
vivienda, tanto en el mbito individual como en la produccin masiva a travs de
desarrollos privados algunos, e institucionales otros.
Adicionalmente, hay que tomar con consideracin que la produccin de la vivienda
en Mxico se ha incrementado en mayor medida que el de la poblacin, por
ejemplo, mientras la poblacin de las zonas metropolitanas del pas creci
porcentualmente entre 2000 y 2005 en un 6.9%, la vivienda lo hizo en un 16.34 %
, pero se estima que del 2025 al 2030, la vivienda alcance casi el 100% de
incremento, mientras la poblacin slo se incremente en un 33.75% (pp. 40,
Coulomb y Schteingart et al., 2006).
Qu papel juegan los agentes y desarrolladores inmobiliarios en el proceso de
formacin de precios del suelo y la vivienda?
Los factores que explican los cambios y variaciones en los precios del suelo y
vivienda son mltiples, y van desde la inversin del capital inmobiliario, la
especulacin del suelo por agentes terratenientes, la participacin del estado en la
aplicacin normativa de usos del suelo, las estrategias gubernamentales en la
apertura de los nuevos suburbios urbanos, la segregacin espacial de grupos
sociales menos favorecidos, o aquellas que hablan de la movilidad residencial
intra e inter metropolitana, la oferta y localizacin del empleo, entre otras.
Consideremos como hiptesis que la formacin de precios tanto del suelo como
de la vivienda, se encuentran estrechamente ligadas y en su caso influidas por la
produccin de la vivienda del sector privado, con incidencia y participacin del
estado, aunque este ltimo haya disminuido en su participacin sustantivamente
en las dos ltimas dcadas, desde que el estado mexicano dej de tener la
FDUDFWHUtVWLFDGHXQHVWDGREHQHIDFWRU.
Ahora bien, muchas investigaciones han abordado temas como: los efectos de la
expansin urbana, las condiciones de la periferia urbana, la movilidad poblacional
metropolitana, la interdependencia entre localizacin e infraestructura vial, el papel
de los desarrolladores inmobiliarios y estatales de vivienda, el deterioro ambiental
e inclusive la conformacin de las reservas de suelo urbano, sobre los precios del
suelo y la vivienda, sin embargo, menos lneas de investigacin han abordado los
temas de los precios del suelo y de la vivienda en las zonas metropolitanas o en
su caso la determinacin de stos mismos.
Creo que es importante que la misma definicin del problema, nos obligue a
resolver el impacto econmico que tienen las decisiones de orden normativo sobre
los precios de la vivienda o en su caso el suelo. Conocer el por qu, en diversas
]RQDV XUEDQDV FRQ FRQGLFLRQHV VHPHMDQWHV GH XUEDQL]DFLyQ \ ORFDOL]DFLyQ ORV
precios de la vivienda son radicalmente diferentes, el por qu la diferencia de
precios inclusive est determinada por la existencia de lmites administrativos o
lmites ciertamente artificiales, como el status que representa vivir o localizarse en
una colonia con mejor nivel de vida o mejor dotada en trminos de equipamiento o
infraestructura.
La expresin urbana del problema de investigacin central, tambin nos conduce a
poder responder cuestionamientos de orden secundario como: Por qu la
diferencia de precios del suelo y vivienda entre el oriente y poniente de la ZMVM,
o en su caso entre el norte y el sur o entre las colonias Pensil y Polanco, cuando
solamente las separa un circuito de vialidad y las condiciones de edificacin de los
desarrollos son prcticamente iguales?
Hiptesis
Las hiptesis parten de los hechos irrefutables y estilizados, en la existencia de
decisiones en los mbitos del diseo de polticas pblicas y de decisiones
individuales o colectivas, en torno a la conformacin de los precios del suelo y
vivienda, manteniendo constantes las variables de localizacin, y produccin
estructural del bien vivienda..
Objetivos
3. Calibrar y en su caso definir el modelo de precios hednicos que permita
SUHGHFLUORVFDPELRVHQORVSUHFLRVGHOVXHOR\YLYLHQGDGHOD=090
4. Establecer formalmente, el modelo matemtico de precios hednicos para
estimar los parmetros por los cuales se comportan los precios de la
vivienda en los diferentes segmentos del mercado (VIS, Media y
Residencial) en las diferentes opciones territoriales de localizacin dentro
de la ZMVM, as como sus condiciones preferencia de habitabilidad al
interior y exterior de los desarrollos de viviendas.
Captulo I
Marco terico
Antecedentes
(O SUR\HFWR GH LQYHVWLJDFLyQ QRV UHFODPD XQ DQiOLVLV H[KDXVWLYR GH HVWDGR GHO
FRQRFLPLHQWRHQODVH[SOLFDFLRQHVWHyULFDVHQPDWHULDGHODFRQIRUPDFLyQGHORV
precios del suelo y la vivienda. Sin embargo, tambin exige una revisin muy
detallada de los enfoque tericos explicativos de fondo, en el mbito econmico,
sociolgico, en los enfoques y soluciones tcnicas, as como en el mbito de la
planeacin urbano regional y fsico espacial del territorio, todo ello en torno a la
explicacin y sustentacin analtica. Especial atencin pondremos al enfoque del
llamado modelo de precios hednicos, que ms adelante explicaremos a detalle, y
que sin embargo es necesario ubicar en el gran marco terico interpretativo a la
luz de las diversas corrientes econmicas y sociolgicas.
Por tal motivo y para efectos de la investigacin, sugerimos una revisin terica
que aborde simultneamente los aspectos relativos a los precio del suelo y
vivienda conjuntamente. La bsqueda de los trabajos de investigacin de
vanguardia que aborden la lnea interpretativa en torno a los precios hednicos no
ha sido fcil, ya que no existen campos del pensamiento, sobre todo los de
planeacin urbana o metropolitana, que los trabajen.
Sin embargo, cabe destacar que desde la teora de la economa clsica, hasta las
nuevas aproximaciones que profundizan sobre los supuestos y modelos
economtricos, en pocas reas se han aplicado las aproximaciones que conlleven
la identidad de medicin en precios sobre los campos del suelo y la vivienda.
En el resto de las regiones del mundo, las preocupaciones sobre las lneas de
investigacin desde hace ms de una dcada tambin se haban ocupado de los
mismos problemas que Norteamrica. Por ejemplo, en pases como Japn, Corea,
China, entre otros, el problema del mercado de la vivienda y el comportamiento de
los precios del suelo y vivienda, empezaron aparecer como principales
preocupaciones. El inters sobre los problemas que producen las grandes
inversiones de los desarrollos inmobiliarios en la economa de libre mercado, as
como los efectos que estas conllevan a la planeacin regional y urbana, y la
geografa econmica, fsica y humana, se desarrolla como una corriente de
investigacin y de inters en dichas escuelas.
En ambas regiones, Norteamrica y Asia, existe una marcada inquietud y
tendencia por medir el comportamiento de los fenmenos urbanos. Se han
incorporado profusamente en los trabajos de investigacin diversas herramientas
o tcnicas novedosas para este campo como la econometra, la modelacin
espacial, el uso de tcnicas de manejo cartogrfico o el de procesamiento de
grandes bases de informacin a travs de sistemas expertos y agentes de
decisin autmata. Pero en la novedad de estas aproximaciones interpretativas,
se sigue utilizando el enfoque econmico, el sociolgico y el de la geografa fsica,
quizs con variantes como la ecolgica o la conservacin y aprovechamiento
sustentable de los recursos naturales y el ordenamiento ecolgico territorial.
La escuela llamada de Chicago, aborda con mayor profundidad un enfoque que en
Latinoamrica no prevaleca, siendo ste el enfoque econmico, en donde se
observan los comportamientos de renta, agentes sociales y acumulacin,
marginalidad urbana, entre otros. Este abordaje terico inicia e incorpora a la
discusin del problema mundial sobre el suelo y la vivienda trabajos como los de
Sordo (1974) y Alonso (1964).
Los referentes sobre las investigaciones en torno al mercado del suelo en Mxico,
nos obligan a reconocer que dentro de la escasez productiva sobre el tema,
existieron aportaciones fundamentales con predominio de la escuela marxista, que
se nutra de la teora de la renta del suelo; Perl y Delgado (2000) reconocen los
trabajos en los aos ochenta-noventa de Iracheta (1980), Schteingart (1979), as
como las aportaciones de Jaramillo (1977 y 1994), Lungo (1987), Topalov (1973),
Lojkine (1979) y Lipietz (1985), entre otros.
Como se puede deducir las principales escuelas de interpretacin como la
neoclsica keynesiana o marxista, han tenido un xito relativo a la explicacin de
los cambios ocurridos en las dos dcadas pasadas dentro del mbito urbano, y
como paradigma central, estos enfoques han sido objeto de numerosas revisiones,
se han planteado reformulaciones y perspectivas alternativas que an siguen
discutindose.
Dentro del tema de la conformacin de los precios del suelo urbano, tericamente
se han discutido WDPELpQ ORV PRGHORV HFRQyPLFRs, elaborados para determinar
con mayor precisin la funcin del costo en funcin de la distancia y la existencia
de infraestructura de comunicacin o transporte, siendo este ltimo el enfoque de
William Alonso, aportado en la dcada de los sesentas. Sin embargo, los
VXSXHVWRVPRGHORVUHODWLYDPHQWHVLPSOHVQRGDQFXHQWDGHODFRPSOHMLGDGTXH
se observa en los patrones de uso de suelo, y si estos explican suficientemente la
relacin entre uso de suelo, valor del suelo y precio. Alonso es, sin duda, un
terico vigente y recurrente en la economa clsica para poder iniciar la
exploracin terica de estos fenmenos explicativos relativos a precios de la
vivienda y renta del suelo, localizacin y transporte.
Otros autores como Six, citado por Heilbrum (1986), explican el proceso urbano a
WUDYpV GHXQ PRGHOR VLPSOLILFDGR UHIHULGRDO XVR GHO VXHOR UHVLGHQFLDO(ODERUDn
XQ FRQMXQWR GH VXSXHVWRV UHIHULGRV D XQD FLXGDG LPDJLQDULD, cuyos preceptos
podran ser: que sta se desarrolla en una superficie plana con una forma
asimilada al concepto de la teora del lugar central, (ciudad monocntrica que
crece por anillos concntricos); que todas las actividades productivas y de
servicios se ubican en el centro; que la poblacin est conformada por familias de
igual tamao, gusto e ingreso que arriendan viviendas unifamiliares en terrenos de
igual tamao; y que el costo de construccin y mantenimiento de las viviendas (sin
incluir la rentabilidad del suelo) es constante a travs de la ciudad.
Como los costos son invariables, salvo la renta del suelo, la diferencia de renta
que pagan sus moradores en dos lugares distintos representa slo la diferencia en
la renta del suelo. Por renta del suelo los autores entienden DTXHOOD TXH VH
paga por un terreno menos la rentabilidad que ste obtendra manteniendo su uso
DJUtFROD
Kazuaki M. (2001), entre otros, han trabajado profundamente la composicin de
los precios del suelo y la vivienda en la ptica de los modelos economtricos.
Por ejemplo, Evans (1995) trabaja sobre los impactos que producen los procesos
de planeacin en los usos del suelo y los subsidios sobre la oferta y precios de la
vivienda y suelo en la Gran Bretaa; ya en la dcada de los noventa, la
importancia de medir estos fenmenos atrajo la atencin de los investigadores, las
proposiciones se centraron en profundizar sobre la teora clsica de los efectos de
la oferta y la demanda considerando a la vivienda como un bien del mercado, cuyo
comportamiento no slo tiene que ver con los precios de produccin y los costos
de las materias primas, sino con factores de localizacin e intervencin de las
polticas pblicas sobre el mercado de la vivienda (Colin, 2002). Los impactos de
la planeacin urbana sobre el mercado local y subregional de la vivienda, y la
redefinicin de las reas donde se localizan los migrantes y el sector laboral, han
sido motivo de estudio para replantear la importancia del anlisis econmico en la
planeacin local y en particular en el mercado de la vivienda, (White and
Allmendinger, 2002).
Los costos directos e indirectos (los de transporte e infraestructura, as como los
costos de transaccin, forman parte de la distorsin de los precios del mercado),
han sido tambin mbitos de investigacin recurrentes. Trabajos como los de
Gwilym (1998) ofrecen tcnicas economtricas como el clculo de la elasticidad de
la oferta en dos periodos de promocin de construccin de vivienda, un periodo de
ERRP\RWURGHGHSUHVLyQRFRQWUDFFLyQ2. Otro aspecto importante a destacar en
Gwilym (2002, p. 2284) eVODUHIHUHQFLDTXHKDFHHQWRUQRDODFRQWUDFFLyQGHOD
RIHUWD REVHUYDGD HQ HVWRV SHULRGRV \ UHILHUH D ORV HVWXGLRV GH 0D\R DQG
Sheppard (1991) donde se ofrece un marco terico justificativo por la viabilidad de
la contraccin de la oferta, demostrando TXH HO FRQWURO VREUH HO GHVDUUROOR R
restricciones de la planeaciyQSXHGHQFDXVDUXQLQFUHPHQWR en la demanda.
Este enfoque, en torno a la medicin de los efectos sobre los precios, producto de
la aplicacin de polticas restrictivas a los desarrollos, es una de las lneas de
trabajo recurrentes en la teora econmica contempornea. Smolka y Mullahy
(2007) hacen referencia a los impactos producidos por la normatividad; cuando se
adopta o no una medida poltica, surgen efectos econmicos en sectores
poblDFLRQDOHV(QHVWDYLVLyQHIHFWRFDXVDVHGLFHla nocin prevaleciente ha
sido tolerar las "soluciones" informales para posibilitar el acceso a la tierra y
GHVSXpVQRUPDOL]DURGHVPDUJLQDOL]DUORVDVHQWDPLHQWRVFRPRDOJRPiVEDUDWR
en el largo plazo para los fondos pblicos, y mejor para los ocupantes de bajos
LQJUHVRV
2
Este modelo es especialmente atractivo para este trabajo de investigacin, ya que el periodo de investigacin
propuesto 2000 2008 para la ZMVM mantiene dos periodos de expansin y contraccin en la produccin de
vivienda. Podra ser interesante poder medir este cruce propuesto por Gwilym Pryce sobre la elasticidad de la
RIHUWDERRPDQGVOXPS
Como conclusin de esta aproximacin terica, podemos decir que:
El PRGHORVHHQFXHQWUDUHIHULGRDODDFFHVLELOLGDG6LVHDXPHQWDODDFFHVLELOLGDG
en una periferia se producir un incremento del precio all, que se expandir hasta
el centro aumentando aun ms el precio en la zona central (Alonso,1964)
Grfica 1.- Costo de transporte contra incremento de renta del suelo. Modelo Bsico
de la renta del suelo por localizacin 4
Grfica 2.- Costo de transporte & incremento de renta del suelo. Modelo diferencial
negativa de renta del suelo por localizacin ()
4
*UiILFDVREWHQLGDVGHO&XUVR0pWRGRVGH$QiOLVLV$SOLFDGRVD0HUFDGRVGH6XHORHQ$PpULFD/DWLQD
Ofrecido por Lincoln Institute of Land Policy, FLACSO, Ecuador, 2009
5
Las grficas 1, 2, 3, 4 y5 VHREWXYLHURQGHO3URIHVVLRQDO'HYHORSPHQW&RXUVH/DQG0HWKRGV$QDO\VLV$SSOLHGWR
/DWLQ$PHULFDQ/DQG0DUNHWVLPSDUWLGRSRU/LQFROQ,QVWLWXWHRI/DQG3ROLF\Quito, Ecuador, 2010.
En la Grfica 1 se observa el modelo de incremento en el transporte, entre ms
lejano se encuentre del centro (CBD) ser mayor el precio a pagar o sea el
Grfica 4- Formacin de gradientes, suelo para ingresos altos y suelo para ingresos
bajos.
pago a partir de una tasa de inters vigente) y entonces, el Precio del Suelo, se
convierte en el precio del derecho por percibir esa renta peridica.
Jaramillo (pp. 21, 2003), desprende una valoracin terica en torno al papel del
Estado y los movimientos de los precios del suelo urbano, ya que ste se
mantiene como un poderoso agente que tiene una incidencia decisiva en la
regulacin de los mercados. El Estado se puede constituir como productor de los
espacios construidos y suministrador de equipamientos e infraestructuras urbanas.
En ambos casos, el Estado juega un papel importante en la conformacin y
distorsin de las rentas, diferencia I y II. Produciendo desigualdades y cambios en
las condiciones de oferta y demanda. As, un cambio reglamentario tambin
producir una variacin de la curva relativa a la renta final.
Jaramillo define que la nocin de la renta del suelo en Marx, desarrolla las
distintas modalidades de rentas rurales. Retoma la nocin de renta de David
Ricardo, define tambin la renta diferencial (tipo I y tipo II), derivada de las
condiciones productivas distintas en los terrenos; la renta absoluta, que se
desprende de la existencia de la propiedad privada de la tierra y la renta de
monopolio que se soporta en la escasez de tierras.
-DUDPLOORUHIOH[LRQDDOILQDOHQWRUQRDODUHQWDGHOVXHORHQ0DU[Por qu todos
los terrenos urbanos, aun los ms marginales, tienen un precio?Reformulando
la exposicin marxista original, Jaramillo lo explica con la nocin de renta absoluta
urbana. Los terrenos para tener el carcter de urbanos requieren estar dotados de
infraestructura y servicios pblicos urbanos, los cuales no pueden ser producidos
por el capital individual, generalmente se proveen por inversiones del Estado. De
esta manera, Jaramillo justifica la exposicin desde este punto de vista terico:
el capital promotor se enfrenta con una circunstancia externa a su dinmica, que
no controla: necesita terrenos urbanos y para obtenerlos tiene que contar con
otros agentes. Adicionalmente, el espacio construido requiere de una articulacin
con otros inmuebles y actividades urbanas, lo cual es el resultado de la interaccin
de un gran nmero de agentes; por ello, la asignacin colectiva de los usos del
suelo urbano es algo que escapa al control unilateral de un promotor individual.
Estos condicionantes y otras circunstancias pueden hacer surgir una escasez de
terrenos urbanos, lo que restringe la produccin de espacio construido.
elasticidad e inelasticidad de oferta. Bramley aporta un modelo en el que los
precios de la vivienda se encuentran escritos como una funcin de la planeacin y
otras variables. Sin duda, resulta altamente estimulante poder contar con
estimacLRQHV PHGLEOHV HQ WpUPLQRV GH OD HODVWLFLGDG GH ORV SUHFLRV FRPR
consecuencia de la toma de decisiones en planeacin urbana.
tierra depende de la cantidad habilitada (producida) por ao, la cantidad que es
retenida, y la intensidad de uso de la existente. La demanda depende de la tasa
anual de formacin de nuevos hogares, ajustada por su ingreso y/o poder
adquisitivo, sus preferencias y los precios de otros artculos en sus presupuestos.
Es difcil realizar una explicacin completa de todos los factores que afectan el
FRPSRUWDPLHQWR GH SUHFLRV GH WLHUUD YHU 6PROND (Q HVWH VHQWLGR HV
importante tambin considerar la participacin del mercado informal, que
igualmente se incorpora dentro de la prospectiva y argumentos de la aproximacin
terica de la oferta y la demanda, hay que tener en cuenta la interdependencia de
los mercados formales e informales de tierra, como factores que contribuyen a su
precio.
/D(OHFFLyQ5DFLRQDOHQODVGHFLVLRQHVGHOPHUFDGRGHODYLYLHQGD\VXHOR
urbano
Rechaz los supuestos de la teora econmica del siglo XX, el modelo del hombre
econmico racional, que asume el carcter omnisciente de las decisiones
humanas: el hombre que es capaz de reconocer ex-ante las posibles elecciones y
sus consecuencias. Simon, introdujo progresivamente, desde los aos cincuenta,
la teora de la racionalidad limitada como proceso y su base emprica.
Argumentaba que los objetos (reales o simblicos) en el entorno del decisor,
influencian su decisin tanto como lo hacen las capacidades intrnsecas de
informacin y proceso con que se dota a los agentes (aprendizaje social y
racionalidad ecolgica) adems de que UDFLRQDOL]D VREUH HO &RPSRUWDPLHQWR
$GPLQLVWUDWLYRGHODVRUJDQL]DFLRQHV
Sin embargo, una de las aportaciones que ms elementos aport al estudio de las
decisiones colectivas e individuales, se desarrolla conjuntamente con A. Newell y
J. C. Shaw (1995) quienes desarrollan lenguajes de programacin para describir
procesado simblico complejo y agentes que operan con reglas de produccin. Y
lo utilizan en la demostracin de teoremas en lgica. Marcando as el inicio de la
moderna Inteligencia Artificial. Su libro con Newell, Human Problem Solving
(1972) es tal vez la ms importante contribucin al estudio cientfico de la mente
humana del siglo XX y desde luego est en el origen de las modernas teoras
cognitivas, J.Anderson, (1993).
Racionalidad limitada
Las escuelas derivadas del estructural funcionalismo sobre el sentido del llamado
RUGHQ QDWXUDO DVt FRPR las teoras accionalistas, han sido criticadas por
Giddens, (1998), que considera que las primeras dejan poco espacio a la accin
transformando a los agentes en meros soportes de las estructuras, mientras las
segundas privilegian al actor, pero olvidan los condicionamientos de las
propiedades estructurales de los sistemas sociales, privilegiando la idea del
carcter fundamentalmente repetitivo de la vida social, la que expresa la
dependencia mutua de la estructura y el agente en trminos de espacio-tiempo.
Ello significa que las prcticas sociales ubicadas en un espacio y tiempo se hallan
en la raz de la constitucin tanto del sujeto como del objeto social.
suscitado alrededor de estos enfoques, se han mantenido en las ciencias sociales
como una de las ms coherentes e influyentes del anlisis social.
La renta del suelo urbano en el enfoque marxista quiz es una de las aportaciones
ms interesantes a explorar, pero menos acabada en el mbito emprico, ms
adelante analizaremos este fenmeno.
La teora de la opcin racional7 (Elster, 1997) es ante todo, una teora normativa o
prospectiva. Les indica a las personas cmo elegir y actuar a fin de lograr sus
metas de la mejor manera posible. Se puede explicar cmo actan las personas
suponiendo que cumplen con las reglas de la teora normativa:
7
Jonh Elster , presenta el concepto de Egonomics, trmino acuado por Thomas Schelling en 1978 para
referirse al anlisis econmico de los conflictos motivacionales que se producen dentro de las personas en el
manejo de conflictos. Egonomics explora la posibilidad de que los agentes sean irracionales, no egostas ni
unitarios y que sus preferencias estn sujetas a formas sistemticas de cambio. Metfora de mltiples yoes. Se
establecen tres categoras de yoes: yoes sucesivos, yoes alternantes y yoes divididos:
R
Yoes sucesivos se presentan cuando las personas varan sus preferencias de jvenes a
viejos.
R Yoes alternantes es cuando toma decisiones por la maana y las cambia por la noche.
R El yo dividido, se presenta cuando una parte de la persona siente el propio impulso del
inters materia y la otra se rige por las normas sociales.
La caracterstica distintiva del egonomics (como disciplina) es el abordaje por medio de un conjunto de
nuevas herramientas analticas, derivadas de la teora econmica. Es un enfoque que se inspira en el
pensamiento econmico.
x
x Una persona que teme no poder cumplir con su intencin, se pone condiciones o cambia las
decisiones. Ejemplo: Si alguien saca una cita con la dentista y decide cambiarla por temor, para
revertir esto, pueden autorizar al dentista a cobrarles el triple de sus honorarios por haber cancelado
la visita. Ejemplo: Centro de salud y firman un certificado de consumo de drogas. La falta de
voluntad y el autocontrol, sean los temas centrales de la egonomics hasta su actual desarrollo.
Para que una accin sea racional comprende tres condiciones diferentes:
R 1.- Deben constituir el mejor medio para satisfacer los deseos del
agente, dadas sus creencias.
R 2.- Debemos estipular que las creencias en s son irracionales, en el
sentido en que se basan en la informacin de la que disponen los
agentes.
R 3.- Que el agente obtenga una cantidad ptima de informacin
x Porque no hago el bien que quiero, el mal que no quiero es lo que hago.
x Dame castidad y continencia, pero no todava. San Agustn
x Aristteles se refiri a esto como incontinencia y debilidad de la voluntad.
De la misma forma, la TJ nos permite disear procesos de negociacin con
matrices de pago que acomodan amenazas y promesas crebles, o impiden la
entrada de competidores potenciales. Pero de todos modos en la TJ se tiene que
resolver la siguiente cuestin, si se mantiene el enfoque axiomtico. Si creo que
mis competidores son racionales y actan maximizando sus beneficios, Cmo
debo incorporar su comportamiento cuando diseo mi propia decisin
maximizadora de beneficios? Y esta cuestin es difcil de responder incluso bajo
condiciones de simetra e informacin completa.
x Las dimensiones bsicas. El proceso mental RL, proviene de la interaccin
de, la motivacin (la fuerza motriz), la adaptacin (ajuste sin razonamiento)
y el conocimiento (razonamiento y deliberacin).
x Los agentes con RL son computacionalmente eficientes. No nos retiramos
a situaciones de una segunda mejor opcin. Ms an mantenemos que el
supuesto de racionalidad ilimitada (RI) con los mtodos de la lgica
aristotlica, matemtica y probabilista, son computacionalmente dbiles:
incapaces de resolver los procesos adaptativos y la complejidad
estratgica.
x Micro-motivos y comportamiento macro. Los modelos son complejos,
porque nos empeamos en inferir el proceso desde datos excesivamente
agregados. Desde un puesto de observacin inapropiado. No
necesariamente lo son si el proceso se modela en forma generativa.
x Orden macro y componente social. Las reglas institucionales, el
comportamiento del agente mercado, que cambia como resultado de las
interacciones de los agentes individuales. De modo que el aprendizaje de
los agentes tiene un componente social. Compatibilidad del individualismo
metodolgico y del conocimiento social.
como representante de la Escuela de Chicago, ambas en torno a las diversas
reflexiones sobre la nocin de espacio urbano de las ciudades contemporneas.
Hay que explicar los mundos sociales dentro de las reas urbanas en trminos de
las acciones de los individuos que los componen, en trminos de sus elecciones y
tambin en trminos de su interaccin. Hay que entender asimismo, el problema
de la justicia y la justicia del intercambio en el espacio urbano; desde el llamado
GHUHFKR D OD FLXGDG Lefbvre,1969), se ha cuestionado la forma en que el
individuo se apropia de este espacio. Simmel (1986) rescata esta figura compleja
GH ORFDOL]DFLyQ \ DSURSLDFLyQ GHO OODPDGR HVSDFLR XUEDQR /D FLXGDG FRPR
campo de interacciones, reconoce en la metrpoli, caracterizada por una
VRFLHGDG GH OD PRQHGD WDQWR XQ HOHPHQWR OLEHUDGRU SDUD HO LQGLYLGXR FRPR OD
cuna de produccin de nuevos modos bsicos de interaccin social.
+RPDQV H[SXVR \ GHIHQGLy VXV LGHDV HQ WRUQR D HVD YDVWD \ Dmbiciosa
propuesta de renovacin de la teora de la accin social... que se ampara bajo el
UyWXOR GH OD GHFLVLyQ UDFLRQDO (QWUH ORV HOHPHQWRV GLVWLQWLYRV GH HVD RULHQWDFLyQ
se han sealado el individualismo metodolgico, el neo-utilitarismo y la concepcin
intencional de la accin social. Explicar y articular algunos aspectos bsicos del
individualismo metodolgico, a travs de su contenido terico, expresan la
proposicin sobre el intercambio social y como sta explica o fundamenta la
discusin empricD VREUH ODV GHFLVLRQHV GH RFXSDFLyQ GHO OODPDGR HVSDFLR
XUEDQRRHVSDFLRPHWURSROLWDQR
Tal vez el amplio reconocimiento de que hoy disfrutan autores como Jon Elster,
James S. Coleman o Raymond Boudon (Requena y Revenga; 2000), tenaces
defensores todos estos de la idea de que en ltima instancia hay que explicar los
mundos sociales en trminos de las acciones de los individuos que los componen,
pueda servir como prueba de la creciente aceptacin del individualismo
metodolgico por un segmento no desdeable de la sociologa actual.
La ganancia est determinada por un clculo racional de factores materiales
visibles, Qu pasa si incluimos juegos mentales internos y subjetivos?, las
condiciones externas estaran mediatizadas por datos no racionales, menos
visibles. La posicin del individuo en torno a las decisiones de su vida de
intercambio diario dentro de las ciudades, se rige bajo este principio.
El individualismo metodolgico
Simmel y la Escuela de Chicago en torno a los espacios pblicos en la
ciudad
8
Lefbvre (1969) o Park (1999); aunque en realidad ambos autores redimensionan dichos elementos como
producciones humanas
urbanista- y de la cual parten los individuos para moldear a conveniencia su
supervivencia conjunta9.
La ciudad representa los lugares pblicos, sus actores son creadores incansables
en la labor de ir moldeando lo que probablemente represente de mejor manera,
con todas sus fragilidades y contradicciones, los escenarios de las formas de
intercambio social.
El inters del intelectual alemn se centr sobre todo en la tarea de explicar el tipo
de intercambio social propio de las ciudades as como de las posibles
consecuencias que esto tena en la formacin de la personalidad; una
aproximacin al fenmeno de lo urbano que fuera ms all de las categoras
demogrfico-territoriales, institucionales, o econmico-polticas al que haban
recurrido otros autores, como Max Weber o la escuela marxista10.
9
La calle y la plaza son, en este sentido, objetos de un doble discurso. Uno es resultado de un diseo
urbanstico y arquitectnico polticamente determinado, la voluntad del cual es orientar la percepcin, ofrecer
sentidos prcticos, distribuir valores simblicos y, al fin y al cabo, influenciar sobre las estructuras
relacionales de los usuarios del espacio. Un segundo discurso es el de la sociedad urbana misma, en el sentido
de la sociedad de los urbanistas, no de los habitantes de la ciudad, sino de los usuarios productores- de lo
urbano. Son ellos quienes tienen siempre la ltima palabra acerca de cmo y en qu sentido moverse
fsicamente en el seno de la rama propuesta por los diseadores. Es la accin social lo que, como fuerza
conformante que es, acaba por impregnar los espacios con sus cualidades y atributos (Delgado, 1999b: 17-18).
10
Georg Simmel en obras como El individuo y la libertad (1986), Sociologa (1997) o Metrpoli y
personalidad (cit. en Bettin, 1982).
formas a travs de las cuales estas relaciones eran creadas por las generaciones
de urbanistas.
La ciudad como mercado: los centros urbanos como lugares privilegiados para el
intercambio y la transformacin, para la seleccin individual a partir de mltiples
opciones. Espacios que, a diferencia de aquellos regidos por la tradicin, se
componen a partir de una profusin de impresiones sucesivas e imprevistas, a las
que el individuo debe no slo hacer frente, sino entre las cuales puede elegir.
(QHVHVHQWLGR6LPPHOUHFRQRFHHQODPHWUySROLFDUDFWHUL]DGDSRUXQDVRFLHGDG
GH OD PRQHGD WDQWR XQ HOHPHQWR OLEHUDGRU SDUD HO LQGLviduo como la cuna de
produccin de nuevos modos bsicos de interaccin social. Conceptos que seran
11
La idea de las relaciones basadas en un valor de cambio vs. un valor de uso, fue reconsiderada ms tarde
por Lefbvre (1991) al hablar de la produccin del espacio. El espacio social no se regira por un valor de
cambio, sino de uso. Circunstancia que podra ser observada en los procesos de apropiacin del espacio
urbano.
retomados ms adelante por la Escuela de Chicago para proponer su concepto de
ciudad heterogentica.
de interaccin en crisis, que ha dejado de regirse claramente por las pautas de
convivencia tradicionales o comunitarias.
distancias y distanciamientos, de insumos sensoriales, de disfraces y
neutralizaciones; de aceptacin y de rechazo, de un orden y un desorden en
permanente construccin y destruccin.
Los resultados finales, siempre temporales como los eventos que los suscitan, no
son productos, sino fases de un proceso inagotable de negociacin de imgenes e
intenciones; como destacan los estudiosos de dicho fenmeno, que delata la
forma de accionar en la ciudad.
El espacio metropolitanRFRPRHVSDFLRGHODVLQWHUDFFLRQHV
investigacin. Aqu, en la primera parte de este captulo, entenderemos la
composicin demogrfica, tratando de incorporar los datos ms importantes y
significativos.
Por ltimo, algunos autores consideran tambin que la expansin fsica de las
zonas urbanas se presenta de tres formas: 1) desarrollo contino en el rea
urbanizada; 2) expansin sectorial axial y 3) expansin discontinua. (Sobrino,
Ibarra: 2008), en una revisin con base sociodemogrfica.
Bajo estos supuestos, fcilmente se demuestra que la renta del suelo para uso
residencial ser mayor en el centro de la ciudad y descender a medida que nos
alejamos de l. Podemos observar que, la renta del suelo aparece como un pago
por ahorro en el costo de transporte, accesibilidad a servicios y equipamientos
urbanos especializados y a elementos ligados a la localizacin o ubicacin.
Este supuesto, que parte del concepto de ciudad central, en la Zona Metropolitana
de la Ciudad de Mxico, se ha cumplido parcialmente. El proyecto de investigacin
demostrar si este supuesto se cumple o no como una de las premisas bsicas.
La visin terica del policentrismo (Meijers, 2005) en las regiones urbanas
aument rpidamente durante el ltimo decenio. Esto puede explicarse, en parte,
por la nueva creencia de que las regiones se estn convirtiendo en lo ms
importante de la competencia territorial. Adems, las regiones policntricas
urbanas se cree que son la prxima etapa en la expansin del espacio de vida de
las zonas urbanas, especialmente en zonas densamente pobladas.
En esta contribucin, se ha iniciado un debate tambin en torno a la evolucin de
la vivienda urbana y los cambios en los patrones de actividad y preferencias
residenciales. (Musterd, S. and van Zelm, I. 2001)
Este concepto y nocin terica se origina en los Estados Unidos, donde las
tendencias de la descentralizacin de la poblacin y las actividades econmicas
se han establecido antes que en Europa. El debate de los diferentes conceptos ha
puesto de manifiesto a lo largo de los aos, en que por encima de todo, hay
muchas ideas diferentes sobre el tamao potencial de urbe. Al parecer este ltimo
depende ms de la intencin de la investigacin e investigadores de la
planificacin urbana. Por lo tanto, los conceptos se encuentran en primer lugar
como ideas entre los planificadores urbanos y los investigadores que van y vienen
en relacin con el observado en general.
La expansin de las ciudades a travs de agentes del desarrollo
inmobiliario
fenmeno, continua Ingram (1998), sigue siendo un patrn dentro de las reas
metropolitanas de pases con bajos ndices de ingresos en su economa.
Para Kenneth Gibb and Martin Hoesli (2003) las compaas inmobiliarias que
abarcan la propiedad de la vivienda, la tierra y su comercializacin, son uno de los
principales impulsores de la economa urbana en trminos de desarrollo urbano y
econmico.
Pruebas sobre los mercados financieros de la vivienda manifiestan problemas de
informacin cclica inestable y de sub-mercados. Es por ello que la intervencin de
polticas pblicas costosas, se orientan a mejorar el desempeo del sector
empresarial para mejorar la toma de decisiones en las inversiones. Argumentos
similares (utilizando mtodos menos rigurosos) se han realizado en el Reino
Unido, acerca de los impactos sobre la delincuencia y la calidad de vecindad, la
poltica de vivienda a travs de las intervenciones.
Por tanto (Gibb and Hoesli, pp. 889, 2003) se concluye que el sector inmobiliario
representa un motor clave en el cambio urbano, pero tambin un posible obstculo
en el desarrollo y el desempeo de la ciudad; adems de influir en la redistribucin
de recursos, empleos y oportunidades a travs de espacio. Debido a su larga vida
til, los bienes inmuebles tienen un efecto importante sobre la evolucin a largo
plazo del medio ambiente urbano construido, la economa urbana, la
gobernabilidad.
Una buena o mala estrategia en este sector, podr mantener efectos importantes
en las finanzas de los mercados mundiales y por consecuencia, en los sistemas
urbanos y metropolitanos. As pues, aun cuando la relacin no es inmediata y
directa, es difcil escapar a la influencia del sector inmobiliario en las ciudades y
los pueblos.
Michael Ball (1998), se centra en las condiciones del mercado de la vivienda y las
caractersticas de su produccin, y tambin en la regulacin institucional del
mercado de suelo urbano. En su documento, que se basa ampliamente en las
pruebas desde el Reino Unido, Francia, Amrica del Norte, y en otros lugares, Ball
insiste en las caractersticas o hechos estilizados que diferencian las formas
institucionales de produccin de la vivienda, y las formas diferenciales en otras
naciones industrializadas.
En los ltimos aos, sin embargo, las teoras, las premisas y los principios de la
geografa econmica se han sometido progresivamente a la crtica. Un nuevo
sentido de re-examen, incertidumbre y exploracin se ha apoderado de la
disciplina, en tanto que sus principales programas de investigacin se estn
reformulando. Ejemplo de ello, es que ninguna de las principales escuelas
econmicas -neoclsica, keynesiana o marxista- explica adecuadamente los
eventos JHRHFRQyPLFRV y cambios ocurridos en las dos dcadas pasadas y
cmo esos paradigmas centrales han sido objeto de numerosas revisiones,
mismas que han planteado reformulaciones y perspectivas a nuevas alternativas
tericas..
convertido en ms economa o sociologa. El rescate de la visin fsico espacial,
resulta ser, para los estudiosos de los problemas urbanos y metropolitanos, la
utilizacin de una herramienta ms para el entendimiento de ciertos procesos. En
la actualidad, una de las ramas de la geografa que mayor crecimiento ha tenido
en los ltimos aos, es la aplicacin de modelacin a travs de los Sistemas de
Informacin Geogrfica, que sin ser una disciplina terica y si una herramienta, se
ha convertido en un campo de trabajo para muchos investigadores.
Toda esta vasta gama de informacin, ahora es incorporada a los SIG, y an ms,
se han podido desarrollar tcnicas e instrumentos de tecnologa computacional,
que permiten al investigador SRGHU MXJDU FRQ SURFHVRs multivariables,
geogrficamente implcitos.
Mundo, o sugerir los procesos de dualizacin de las ciudades con anterioridad al
mismo Manuel Castells (Hiernaux y Lindon, 2006)
/DJHRJUDItDXUEDQDSODQWHDTXHODVFLXGDGHVVHKDQFRQVWLWXLGRHQQRGRVGHOD
economa mundial, desarrollndose en ellas un inmenso e intrincado proceso de
LQWHUFDPELR \ PRYLPLHQWR PHUFDQWLO R GH SHUVRQDV 5HSUHVHQWDQ ORV QRGRV GH
las inversiones en este caso, las comerciales, industriales e inmobiliarias, los
precios son en este sentido, la expresin econmica, de la produccin e
intercambio formal e informal. La ocupacin del espacio urbano o metropolitano y
su expresin en la economa urbana, determina el monto o precio de ese espacio.
La frmula general para la interpolacin es la que sigue:
esquemas y anlisis de corte especial, entre ellos poder explorar modelos de
correlacin espacial propuestos tambin por Luc Anselin.
Luc Anselin (2008) nos demuestra que esta vinculacin no slo es factible, sino un
campo de trDEDMR SHUPDQHQWH D WUDYpV GHVXV DSRUWDFLRQHV HQ 6SDWLDO+HGRQLF
0RGHOV, Anselin comenta que las contribuciones al modelo de precios hednicos
se han convertido en una herramienta comn en la microeconoma, y que esta se
remonta a las contribuciones clsicas de Lancaster (1966) y Rosen (1974).
Como se define en Anselin (2006), la econometra espacial consiste en un
subconjunto de mtodos economtricos que se refieren a aspectos espaciales
presentes en las observaciones de corte transversal y espacio-tiempo.
Precios hednicos
(Q SULQFLSLR KDEUtD TXH H[SOLFDU TXH HO FRQFHSWR GH SUHFLRV KHGyQLFRV HV
utilizado desde mediados de la dcada de los setentas principalmente por Zvi
Griliches(1964, 1971), quien lo popularizara a comienzos de los aos sesenta.
Algunos estudios se elaboraron para la identificacin de los precios hednicos en
los Pases Bajos, Noruega, Suecia, Estados Unidos y Espaa.
El mtodo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien es la
suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permitiendo descomponer y
entender mejor la composicin y variacin de los mismos, debido a las variaciones
y mejoras en la calidad con las que fue elaborado el bien o servicio. Este proceso
que parecera trivial, representa para las economas del mundo, segn clculos
elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre el 0.5% al 2%, con relacin a
su tasa de crecimiento en la inversin.
Una limitacin importante en la utilizacin de las ecuaciones hednicas estndar
para corregir por calidad de la vivienda es que el investigador no observa algunas
de las variables que se podran considerar determinantes importantes del precio
de una casa o de un piso (Bover y Velilla, 2001).
Bover y Velilla comentan que la ubicacin concreta (que ni el cdigo postal ni otras
clasificaciones disponibles permiten determinar con precisin), los medios de
transporte, el trfico, la proximidad a los servicios, o la calidad de la construccin
pueden citarse como algunas de estas caractersticas no observadas, pero
generalmente relevantes.
12
Cabe destacar que para el caso mexicano no se encontraron estudios similares dentro del campo de precios
hednicos.
Se constata que existe una relacin (funcin hednica) entre el precio de cada
variedad de vivienda y la cantidad de atributos que componen esas variedades.
Por lo tanto se fundamenta la utilizacin de esta tcnica y es posible estimar
3. Propone una explicacin alternativa del precio de mercado de los bienes
heterogneos. Dicho precio depender de los atributos que conformen
cada una de las variedades de estos bienes (distinta calidad) y de la
valoracin que los consumidores y oferentes hagan de esos atributos
(distinta valoracin de cada calidad)
(O PRGHOR GH 5RVHQ GHILQH TXH D SDUWLU GH OD UHODFLyQ HVWLPDGD HQWUH
precios y caractersticas (relacin hednica) se podrn obtener las valoraciones
marginales implcitas (precios hednicos) de cada uno de los atributos por parte
de los agentes.
Adems, en el anlisis emprico permitiremos que dicha elasticidad vare en
funcin de alguna de las caractersticas de la vivienda, en particular de las
instalaciones de la promocin compartidas con otros vecinos, como el jardn,
reas comunes, gimnasios, alberca, entre otras.
Maximizacin utilidad
)XQFLyQGHYDORUDFLyQTXHUHSUHVHQWDODPi[LPDFDQWLGDGGHGLQHURTXHFDGD
uno de los hogares estara dispuesto a pagar por valores alternativos del bien
(
3DUD XQ QLYHO GH XWLOLGDG GDGR X \ XQD UHQWD GHWHUPLQDGD < (VWD IXQFLyQ
implica, a su vez, que el resto de renta del consumidor (Y- VHUtDJDVWDGRHQHO
resto de bienes del consumo (X)
Con
&RQX\<GDGRV
Y cumplindose
Sustituyendo
Situacin de equilibrio
&RQL Q
Los ingresos totales de cada productor vendrn dados por el producto de las
unidades vendidas (M) por el precio de venta en el mercado P(Z) que al igual que
los compradores, asumen como dado.
Los costos totales vendrn dados por la funcin que intenta minimizar los costos
para la ejecucin de un bien (M) de la variedad del bien elegida (Z).
Con
(1)
(2)
La condicin (1) expresa que el ingreso marginal que se obtiene por vender una
unidad adicional de la variedad elegida.
La condicin (2) expresa que el ingreso marginal obtenido por aadir unidades
adicionales de cualquier caracterstica en la variedad ptima , debe ser
igual costo marginal de aadir esa caracterstica adicional por unidad vendida
.
Trnchez (2002) comenta que Mendelsonhn (1985), y Epple (1987) estiman que
esto depender de los datos observados.
En ambos casos, la aplicacin emprica del modelo nos permitir considerar los
principios por los cuales se consider el mtodo de precios hednicos, como
variable explicativa. Con el modelo matemtico, se pretende contrastar
empricamente la diferencia de precios que existen entre las viviendas y con ello
poder determinar la relacin funcional entre dichos precios y el conjunto de
atributos de las viviendas (funcin hednica). Posteriormente se pretende
identificar cules de esos atributos que las componen explica o puede explicar la
diferencia de precios, esto es, explicar la valoracin marginal que hacen los
DJHQWHVFRQUHVSHFWRDFDGDXQRGHHOORV$TX atributo le dan mayor peso en
la decisin (precio implcito o hednico de cada atributo). Los precios marginales
implcitos de las caractersticas introducidas como variables explicativas
(coeficientes de regresin).
los coeficientes de
regresin de las variables independientes o
parmetros a estimar.
las variables
independientes y el trmino de error de la
estimacin.
La funcin lineal, es la funcin ms sencilla y de interpretacin inmediata y ha sido
utilizada en muchos trabajos en el mbito hednico, [Kain y Quigley (1970),
Linneman (1981), Parson (1986) De Borgert (1986), Bilbao (1999)] en Trnchez
(2002).
de series temporales, de seccin cruzada, de datos de panel, estticos, dinmicos,
uniecuacionales o multiecuiacionales. (Fernndez, pp 8, 2005)
Prediccin.- Utilizando el modelo, esta etapa se dedica a predecir los valores que
podra tomar la variable dependiente dando diferentes valores para las variables
explicativas.
, Para t 7
Estas generalidades en la formalizacin del modelo, nos permiten agrupar e
identificar los datos que sern utilizados como variables dependientes e
independientes.
Primera condicin: Que tiene que ver con las condiciones y caractersticas
constructivas que condicionan los costos de produccin y por tanto el volumen de
precios directos que intervienen en la edificacin de los inmuebles. As, el mtodo
de precios hednicos, en cuyo desarrollo ha sido protagonista la Econometra, es
utilizado para estimar la influencia de las caractersticas constructivas sobre el
precio.
Segunda condicin: Las condiciones de localizacin, que metodolgicamente no
se encuentran implcitas en la primera condicin, segn Bover y Velilla (2001), los
precios hednicos no consideran esencialmente factores de localizacin, por lo
que se hace necesario aproximar la fase de localizacin como lo recomienda Cano
y Chica (2004). Este modelo propone utilizar mtodo de Krigeaje (Cano y Chica,
2004), cuyo origen se encuentra en el mbito de la Geoestadstica, habiendo sido
adaptado para estimar variables econmicas (Chica, 1991) y en particular el precio
de la vivienda (Chica, 1992)13.
13
En los Sistemas de Informacin Geogrfica se conoce como Interpolacin a travs del mtodo kriging.
Tercera condicin: El objetivo final es poder encontrar cmo se conforman los
precios del suelo y de la vivienda nuevas en la ZMVM, sin embargo por razones
metodolgicas, primero abordaremos el de la vivienda exclusivamente, sin con ello
renunciar al del suelo, este ltimo es ms fcil estimar, una vez que se tengan los
UHVXOWDGRV GH OD YLYLHQGDSRGUHPRV XWLOL]DU XQD HVSHFLHGH FiOFXOR KDFLD DWUiV
como elemento residual.
sector industrial de la construccin, siendo tericamente independiente de la
localizacin.
Por lo tanto el precio de los inmuebles se ubica muy cerca del mximo que estn
dispuestos a pagar los compradores de este bien. La naturaleza monopolstica del
suelo, de la localizacin (como renta adicional), genera rentas urbanas de
localizacin, que determinan la distribucin espacial de los precios de los bienes
inmobiliarios en la ciudad.
considerarse como algo independiente del valor global del inmueble, sino que
aqul est determinado por ste, y no a la inversa.
integracin de series de tiempo y bases de datos para fundamentar estas
aproximaciones tericas cotejadas con la realidad, en Mxico no se han
elaborado ejercicios para el anlisis e investigacin sobre precios de la
vivienda y suelo.
x La visin de la escuela de Chicago ha incorporado variables de anlisis en
torno DO LQGLYLGXDOLVPR PHWRGROyJLFR \ HVWH HQ VX H[SUHVLyQ UDFLRQDO /D
eleccin de las variables de intangibilidad a travs del racionalismo orienta a
que las herramientas metodolgicas se sitan en la estimacin hednica.
x A travs de la eleccin racional, se establecen los criterios de fundamentacin
terica para la eleccin del modelo hednico. Cunto incide en los precios
finales la localizacin y la eleccin de caractersticas constructivas de la
vivienda en los precios?
x La participacin del Estado, a travs de la definicin de polticas pblicas que
afectan el componente y la organizacin territorial, representa un tema
sustantivo en la problemtica urbana y metropolitana. Es importante poder
medir, cunto incide la poltica de localizacin, establecida a travs de los
planes de desarrollo o decisiones gubernamentales, en los precios. La
literatura demuestra que existe una gran participacin del Estado en estas
decisiones, por lo tanto el modelo de precios hednicos puede satisfacer esta
necesidad de identificar el impacto de las polticas pblicas en los precios
finales.
x La planeacin urbana, contina abordando el problema como un factor
multivariado, en donde los componentes de localizacin, accesibilidad,
caractersticas urbanas, polticas pblicas, normatividad y usos del suelo, se
encuentran vinculados en una totalidad compleja.
x Las condiciones del policentrismo urbano, explican la composicin posible de
precios, a travs del modelo de precios hednicos se han realizado ejercicios
que explican los efectos de esta composicin urbana en los precios finales.
x La movilidad urbana, vas de comunicacin, accesibilidad, forman parte
tambin de los temas centrales en la especializacin y preferencias de
localizacin inmobiliaria. Las aproximaciones tericas estudiadas identifican
stos como factores importantes (Alonso, 1964)
x Los agentes promotores del desarrollo inmobiliario, mercado informal y Estado,
definen las condiciones de produccin de vivienda y apertura de nuevas reas
al desarrollo urbano. La determinacin en la localizacin y formas de
produccin pueden ser incorporadas como variables dependientes del modelo
de precios hednicos.
x El suelo apto al desarrollo urbano, medio ambiente y ordenamiento territorial,
tendencialmente no se incorporan como variables condicionantes a los precios
del suelo y vivienda, sin embargo, surgen como condicionantes y
determinantes en la estimacin de precios.
x Existe una tendencia mundial tambin en el uso de herramientas de anlisis
espacial. Estas actualmente se incorporan a la modelacin economtrica de
vanguardia. El uso de stas integralmente nos ofrecen una visin nueva de
cmo entender los fenmenos multivariados. Hoy da, el modelo hednico se
utiliza a travs de la integracin en sistemas de informacin geogrfica.
x La geoestadstica se incorpora como herramienta de anlisis, localizacin y
descripcin de fenmenos urbanos.
Captulo II
Resumen
2. Identificacin de los contornos metropolitanos, como factor de localizacin.
3. La localizacin de oferta del suelo y vivienda en los contornos urbanos.
4. El comportamiento de precios de la vivienda.
5. El Estado como promotor y regulador del mercado
6. Demanda de la vivienda en la ZMVM, Demografa vs. Vivienda.
7. El Estado como promotor de la vivienda, especialmente el anlisis del
Bando II y sus efectos a la estructura urbana.
Antecedentes
representa un proceso de desconcentracin de comercios y servicios del centro a
la periferia intermedia de la ciudad.
industrias en la periferia norte. Para 1970 la superficie urbana creci ms de tres
veces para alcanzar un total de 70,843 hectreas.
Dinmica de la poblacin
Tabla No. 1.- Datos comparativos de la ZMVM con relacin a la poblacin nacional.
Poblacin Total
Ao Nacional ZMVM Porcentaje
1950 25,791,017 2,952,199 11.4
1960 34,923,129 5,125,447 14.7
1970 48,225,238 8,623,055 17.9
1980 66,846,833 12,959,606 19.4
1990 81,249,645 15,296,646 18.8
2000 97,483,412 18,350,333 18.8
Fuente: CONAPO, (1994). "La poblacin de los municipios de Mxico 1950 - 1990", Mxico
En contraste a lo ocurrido hasta 1980, entre la dcada de 1980-90 la capital del
pas experiment un cambio demogrfico drstico, ya que en ella se registr una
tasa de crecimiento negativa de -0.01. En este perodo censal el DF disminuy su
poblacin en 12,116 habitantes; no obstante, la poblacin residente en 1990 en la
capital del pas, era 1.4 veces mayor a la poblacin conjunta de los estados de
Baja California Sur, Campeche, Colima, Nayarit, Quintana Roo y Tlaxcala.
En la dcada siguiente (1980-1990), observamos en la zona central la
intensificacin del proceso de disminucin de su poblacin (con tasas que oscilan
entre -2.4 para Cuauhtmoc y -2.2 para Venustiano Carranza), pero adems, se
incorporan otras tres delegaciones perifricas que iniciaron la prdida de
poblacin; o sea, experimentaron tasas de crecimiento negativas: Iztacalco (-1.7),
Azcapotzalco (-1.7) y Gustavo A. Madero (-1.1). Esto hace suponer, que el
despoblamiento de las delegaciones del DF adquiere un comportamiento
concntrico, es decir, las cntricas pierden poblacin y posteriormente se
incorporan a dicho comportamiento jurisdicciones de anillos colindantes. Por su
parte los municipios conurbados continan creciendo, por ejemplo Chimalhuacn
crece en promedio anual 16.2 y Chalco 15.3, en contraste Tlalnepantla crece poco
0.05; Nezahualcyotl a 0.4 y Naucalpan a 1.9.
presentan asentamientos irregulares en zonas de alto riesgo o en suelo de
conservacin, zonas importantes para mantener el equilibrio ecolgico del Valle.
Aqu es cuando la coordinacin institucional de los tres niveles de gobierno es
importante para llevar a cabo una atencin integral, con visin metropolitana y de
futuro.
Grfica 7.- Tasas de crecimiento media anual municipal 2000 2005 en la ZMVM
alguna de las condiciones de localizacin de los desarrollos habitacionales y
RIUHFHQ PHMRUHV FRQGLFLRQHV DO PHUFDGR LQPRELOLDULR SDUD VX UHDOL]DFLyQ (Q OD
medida que exista un mejor entendimiento de esta dispersin o concentracin de
grupos sociales dentro del territorio metropolitano, sobremos con mayor precisin
VL HVWH IHQyPHQR VH HQFXHQWUD DFRPSDxDGR FRPR FDXVD-HIHFWR HQ OD
conformacin de los precios de la vivienda y el suelo urbano.
6H LGHQWLILFDQ GRV JUDQGHV HWDSDV HQ OD HYROXFLyQ GHPRJUiILFD UHFiente de la
ZMVM; la primera comprende de los aos cincuenta a los setenta, cuando la
ciudad de Mxico creci a tasas superiores a los promedios nacionales y lleg a
ser una de las ms pobladas del mundo. La segunda cubre las ltimas dos
dcadas, y en ella se produce una desaceleracin del crecimiento demogrfico,
como resultado de cambios en la tasa global de fecundidad y en los flujos
migratorios. En efecto, la tasa de crecimiento demogrfico de la ZMVM se ha
reducido de ms de 5% entre 1950-1970 a 3.9% entre 1970 y 1980, para alcanzar
2% dXUDQWH OD ~OWLPDGpFDGD (V LPSRUWDQWH GHVWDFDUTXH D SDUWLU GH SRU
primera vez en el siglo XX la tasa de crecimiento de la ZMVM se situ por debajo
14
(VWLPDFLyQUHDOL]DGDSRU)ORUHV\3RQFHHQ&RXORPE\6FKWHLQJDUW(QWUHHO(VWDGR\HOPHUFDGRGH
ODYLYLHQGDHQ0p[LFRGHKR\SS
15
CONAPO http://www.conapo.gob.mx/publicaciones/Otras/zmcm/02.pdf
Este aspecto de la movilidad de la poblacin dentro de la ZMVM, es de especial
importancia para el fenmeno de demanda de la vivienda y nuevos espacios
urbanos. Cabe destacar que en los ltimos tres quinquenios segn CONAPO, el
nmero de personas que ha dejado la ciudad de Mxico ha ido en continuo
aumento: 381 mil, 697 mil y un milln. El saldo migratorio neto ha experimentado
reducciones progresivas: las ganancias de 444 mil en 1965-1970 y de 301 mil en
1975-1980 se tornaron en prdida de 440 mil durante la segunda mitad de los
aos ochenta.
Grfica 10.- Evolucin de la Poblacin total de la ZMVM y t.c.m.a., 1990-2010.
Tabla 2.- Cifras comparativas de poblacin total de la ZMVM y las t.c.m.a., 1990-
2010.
Fuente: Estimaciones propias con base Censo de Poblacin y Vivienda, INEGI, 1990 2010.
estadsticas de INEGI. La informacin nos arroja que para 1990 haba una
poblacin de 15.56 millones, mientras que en el ao 2000 ascenda a 18.41
millones, cifras mayores a las estimadas por Emilio Duhau y Angela Giglia (2008),
ello debido a que la cobertura de la ZMVM resultaba diferencial, con base en la
consideracin de un mayor nmero de municipios conurbados. Para fines de esta
investigacin se contemplaron las 16 delegaciones del Distrito Federal y los 59
municipios conurbados, 58 del Estado de Mxico y uno del Estado de Hidalgo,
mientras Duhau y Giglia (2008) consideraron solamente la cobertura municipal de
44 de ellos /D FREHUWXUD FRQWHPSOD XQ OODPDGR continuo urbano $O ILQDO las
variaciones no resultan ser tan significativas o determinantes para entender el
fenmeno del crecimiento metropolitano.
1990, fue de 24.3 aos; de no haberse producido dicha emigracin, la edad
mediana en dichos municipios hubiera disminuido a 22.9 aos. Estas diferencias
en la composicin por edad de la poblacin reflejan distintos tipos de familias, y se
infiere de ah la diversidad de servicios que deben proveerse en funcin de este
YHUWLJLQRVRFDPELRGHPRJUiILFR&21$32
El llamado mercado informal de suelo se ha utilizado para que la poblacin pobre
que habita y emigra a la ciudad pueda acceder a un lugar donde vivir, este
mercado ha ofertado tierras ejidales, comunales y pequea propiedad sin
SHUPLVRV OHJDOHV GH IUDFFLRQDU /D LUUHJXODULGDG OH KD GLVPLQXLGR DO JRELHUQR OD
obligacin de dotacin de servicios urbanos a la poblacin en el momento en que
se abre el fraccionamiento, aunque despus por la presin de los vecinos se dota
de servicios. Por otra parte, los fraccionadores irregulares transmiten la obligacin
de pago de impuestos a la poblacin a quien le vende el lote, cuando el
fraccionador no cumple con la legislacin establecida para la venta de lotes
urbanos. (Smolka, 2005)
Segn la SEDESOL (2003), a travs de los estudios del Inventario del Suelo
Urbano, detect para la ZMVM, la localizacin de ocupacin irregular ms
intensiva en la periferia de la mancha urbana. Grfica 11.
Grfica 11.- rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM 2003
En el detalle que se observa en la siguiente Grafica 12 podemos identificar los
desarrollos habitacionales que fueron posteriormente construidos en la zona.
Quiz como dato curioso, cabe puntualizar que en la mayora de los casos, los
GHVDUUROORVKDELWDFLRQDOHVIRUPDOHVQRRFXSDQVXHORLUUHJXODURFRQSUREOHPDV
de orden normativo, ya que es probable que esa condicin de suelo irregular,
repercuta en los costos y precios de la vivienda.
colonias consolidadas. En contraste los fraccionadores clandestinos se llevan las
ganancias gracias al trabajo de los colonos. (SEDESOL, 2003)
El antiguo Departamento del Distrito Federal en 1971 estableci una dependencia para atender la
regularizacin y realizar trmites de los asuntos relacionados con la posesin de lotes que denomin
Subdireccin de Colonias, despus en 1972 se convirti en Procuradura de Colonias, con nuevas atribuciones
como la de intervenir en los casos de ocupacin ilegal y promover la colaboracin comunitaria para realizar
acciones de mejoramiento de zonas urbanas. Otro intento importante por abordar el problema en el nivel
local, lo constituy la creacin en 1973 del Fideicomiso de Inters Social para el Desarrollo Urbano de la
ciudad de Mxico (FIDEURBE), el cual estaba integrado por representantes del Departamento del Distrito
Federal, INDECO y BANOBRAS, asimismo participaban representantes del Departamento de Asuntos
Agrarios y Colonizacin, antecedente de la Secretara de la Reforma Agraria, y del Fondo Nacional del
Fomento Ejidal.; su objetivo estaba encaminado en regular, en parte, el desarrollo urbano del DF a travs de
un uso racional de la tierra y del incremento de las reservas territoriales, con el fin de satisfacer la creciente
demanda de vivienda de los sectores populares. (SEDESOL, 2003)
regularizada son Gustavo A. Madero e Iztapalapa con 3,669.84 hectreas que
representa el 51.6% del total. La superficie que ha sido donada tanto al gobierno
federal como al del DF suma 232.4 hectreas de un total de 359.7 que se
pretende entregar, en dicha rea se encuentran ubicados diversos servicios
pblicos o se tiene programada su construccin como: escuelas, mercados,
deportivos, centros de salud, parques, hospitales, entre otros.
asentamientos irregulares siguen aumentando sobre todo en el oriente de la Zona
Metropolitana, destacando el caso de Chalco, cuyo crecimiento fue impresionante
en los aos ochenta.
de ser regularizados, lo que implica que mantienen su condicin de irregulares.
Del rea urbana actual de los municipios del Valle Cuautitln-Texcoco,
aproximadamente 13.25 por ciento (12 mil 374 hectreas) ha sido superficie
regularizada. Esta superficie representa el 89 por ciento de superficie regularizada
en todo el estado.
Tenencia de la tierra
social con la actual del DF que es de 148,936 hectreas18, esta representa el 73
por ciento, el resto 27 por ciento corresponden a otro tipo de propiedad, en su
mayora privada. Los datos ms recientes19, ubican al DF como un ente regulador
de ms de 43 ejidos y comunidades, desplazados en 50,057 hectreas de
superficie de propiedad social. Como se puede observar el gran impacto que ha
tenido la expansin del rea urbana de esta entidad sobre la propiedad de origen
social, la superficie representa el 46 por ciento de la de 1950 (Cruz: 2001); y con
respecto al total del DF significa el 34 por ciento. En cuanto al nmero de
delegaciones, la propiedad ejidal y comunal slo se mantiene en Milpa Alta,
Tlhuac, Magdalena Contreras, Cuajimalpa, Tlalpan, lvaro Obregn, Gustavo A.
Madero y Xochimilco
informalidad, al respecto de este punto es importante reconsiderar la discusin de
Martin Smolka y Alfonso Iracheta20, con relacin al acceso del suelo y la pobreza.
Al parecer la pobreza e informalidad no son condiciones que vayan de la mano,
que explique la consecuencia una de otra o que determinen alguna condicin de
que a mayor pobreza mayor informalidad. Sin embargo, en el caso de la ZMVM al
parecer la transformacin o circulacin, del ejido o tierra agrcola pasa por un
proceso de informalidad y despus de formalidad, siendo esta ltima etapa la que
los desarrolladores inmobiliarios aprovechan para la adquisicin de la bolsa de
tierra para la especulacin, o en su caso, localizacin de desarrollos
habitacionales que les redituarn mayores ganancias, como lo analizaremos ms
adelante.
observa el comportamiento del PIB de Mxico para el periodo 1998 - 2008, de sta
se puede destacar que del 2000 al 2008, el PIB decreci del 6.6 al 2.8 %. Ya el
mismo Banco de Mxico ha ido recortando las expectativas de crecimiento,
estimando que el PIB se ubique por debajo del 0% para el 2009. Esta estimacin,
coloca a Mxico en condiciones muy crticas, con una tendencia menor que los
pases miembros de la OCDE.
En trminos del crecimiento del sector inmobiliario, (Tabla No. 3) que representa
como un 5% del PIB.
Tabla 3.- Comportamiento del PIB Nacional y del PIB de la Construccin
sistema financiero, lo que origin una sobre oferta de crdito bancario y una baja
respuesta de pago por parte de los acreditados
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2008, Preparado por la Fundacin CIDOC y SHF con el apoyo de CONAVI,
SEDESOL, la participacin del Infonavit, FOVISSSTE, HIC y la UNAM; as como otras instituciones relacionadas con el
sector vivienda.
23
Ibid, p.p. 38
La conclusin en la aplicacin de los diversos programas del Estado, nos indican
algunos aspectos:
diferencia de la desaceleracin que se ha dado en el mercado norteamericano, ver
Grfica 14.
Fuente: Reporte Sectorial,Anlisis Bursatil. 7 Septiembre 2006. Scotia Casa de Bolsa, Scotiabank.
http://www.scotiabank.com.mx/resources/PDFs/Empresarial/2006/Sectorial07Sep2006.pdf
Con la nueva Ley de Vivienda se da ms importancia al sector inmobiliario como
parte de la poltica de desarrollo de vivienda del Estado. Como reflejo de esto la
anterior Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda deja de ser dependencia
dentro del SEDESOL y se eleva como paraestatal independiente la Comisin
Nacional de Vivienda, CONAVI. Con ello, el Estado estimula los instrumentos de
SDUWLFLSDFLyQUHJXODWRULDDGPLQLVWUDWLYD\GHIRPHQWRDODLQYHUVLyQSULYDGD
25
Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006
26
Proyecciones de la Poblacin en Mxico 1996-2050. CONAPO
La demanda de vivienda nueva (Ver Tablas 4 y5 ) se establece principalmente por
la formacin de hogares nuevos, sea por matrimonios, unin libre o demanda
individual. Segn PSV 2006, el promedio las parejas forman un hogar
independiente a los 25 aos (los hombres a los 27 aos y las mujeres a los 23
aos), edad menor a la media de la poblacin mexicana (27 aos), la tendencia
es que la edad promedio continuar aumentando en los prximos aos.
Tabla 4.- Rezago habitacional por entidad federativa segn tipo de programa, 2000
Tabla 5.- Necesidades de vivienda Estado de Mxico, Distrito Federal, Nacional,
2001-2006
2001
2002
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 141,963 42,321 184,284
Distrito Federal 36,158 41,664 77,822
Nacional 682,664 359,914 1,042,578
2003
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 145,228 44,208 189,436
Distrito Federal 36,710 43,447 80,157
Nacional 694,655 370,332 1,064,987
2004
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 148,777 46,193 194,970
Distrito Federal 37,179 45,040 82,219
Nacional 707,273 380,941 1,088,214
2005
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 152,454 48,218 200,672
Distrito Federal 37,569 46,488 84,057
Nacional 720,742 391,751 1,112,493
2006
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 156,290 50,327 206,617
Distrito Federal 37,863 47,772 85,635
Nacional 735,189 402,779 1,137,968
Acumulado 2001-2006
Vivienda Mejoramiento Total
nueva de vivienda
Estado de Mxico 883,629 271,737 1,155,366
Distrito Federal 221,015 264,160 485,175
Nacional 4,211,603 2,255,390 6,466,993
este comportamiento es altamente diferencial en cuanto a las caractersticas del
tipo de vivienda sea de inters social, popular o vivienda media. Esta gran
heterogeneidad en el crecimiento y oferta de la vivienda, cuanta con una mayor
complejidad cuando a esta variable sumamos el comportamiento de la oferta de
suelo urbano y su localizacin geogrfica dentro de la ZMVM.
Ejemplo de ello lo constituye la aplicacin del Bando II, operado por el Gobierno
del Distrito Federal y sus repercusiones en la localizacin de desarrollos
inmobiliarios de la segunda y tercera coronas de la ZMVM. Estas externalidades
de la poltica pblica han determinado procesos de especulacin y encarecimiento
del suelo y de la vivienda en las zonas centrales de la metrpoli.
no apto al desarrollo urbano, y por lo tanto procesos de especulacin y
encarecimiento.
Grfica 16.- Mapa de la localizacin de los desarrollos en la Ciudad Central D.F.
Los precios del suelo para viviendas de inters social y popular (segn el esquema
de clasificacin institucional) se han incrementado en las cuatro delegaciones
Captulo III
Resumen
Cabe mencionar que en este captulo se explica la eleccin de las variables, tanto
dependientes como explicativas, esto es, independientes. As tambin se describe
la forma en que fue levantada la gran base de datos, que servir para poder correr
el modelo de precios hednicos.
El levantamiento de la informacin.
University College London, relativo al crecimiento de las principales metrpolis del
mundo.
El detalle administrativo de la ZMVM se distribuye de la siguiente forma:
Los 58 municipios conurbados pertenecientes a la ZMVM:
cobertura de la mancha urbana considerada en estos trabajos se observa en la
Grfica 24.
^KZ/ME
EjDZK WZ/K ^hWKE^d
HK ^ZZK>>K^ K&Zd sE/^ /EsEdZ/K WZKD/K WZKD W
Fuente: Con base en informacin de campo Demet S.A. 2009. Estimaciones propias
Absorcin.- Se estima con base en las ventas mensuales promedio por desarrollo. Precio promedio
y precio por m2, a valores constantes
Grfica 25.- CARACTERSTICAS DE OFERTA DE LA VIVIENDA NUEVA, EN LA
ZMVM 2003-2008
ZdZ/^d/^K&ZdsE/^
/EsEdZ/Ks/s/EEhsE>DsD
K&Zd
sE/^
/EsEdZ/K
Fuente: Con base en informacin de campo Demet S.A. 2009. Estimaciones propias
Tabla No. 7.- CARACTERSTICAS DE LA OFERTA DE VIVIENDA NUEVA EN LA
ZMVM 2003-2008
ZdZ1^d/^>K&Zds/s/EEhsE>DsD
^hWKE^dWZKD
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
sZ//ME
WZ/KWZKD/K
^KZ/ME
^ZZK>>K^
W
EjDZK
/EsEdZ/K
sE/^
K&Zd
HK
Fuente: Con base en informacin de campo Demet S.A. 2009. Estimaciones propias
En las tablas 6 y 7, se observa el incremento en el nmero de desarrollos nuevos
dentro de la ZMVM, ste ascendi un 68.24 % en el periodo 2003 al 2008, as
tambin la oferta total de vivienda nueva se increment en un 65.08%; en menor
medida, las viviendas vendidas en ese periodo ascendieron al 62,08%. Los
precios promedio de las viviendas mantuvieron tambin un incremento muy
superior a la tasa de inflacin para ese periodo, el incremento a precios constantes
del ao 2003 al 2008 fue del 60.3%, sin embargo el precio por metro cuadrado
construido, mantuvo un menor incremento ubicndose en un 29.81% y la
absorcin, esto es, el promedio mensual de ventas de vivienda nueva, decreci un
( 49.9) %.
Tabla No. 8. DIFERENCIAS DE PROMOCIN ENTRE EL DISTRITO FEDERAL Y LA
ZMVM, ENTRE ZMVM 2003-2008
29
Clasificacin INFONVAVIT, 2009
Los segmentos de la vivienda y su composicin de precios
% Viv %
PREC/TOT
E 13.60% 3.66%
VIS 47.33% 21.88%
POP 12.82% 8.68%
VM- 8.90% 9.17%
A
VM- 4.37% 7.18%
B
VM- 2.73% 5.83%
C
R 4.27% 12.19%
RP 5.91% 31.42%
Cabe mencionar que para fines de esta investigacin, se agruparan los segmentos E, VIS y POP
denominndose posteriormente en VIS solamente.
1. Que si bien existe una alta demanda de vivienda de inters social,
econmica y popular (segn clasificacin INFONAVIT) los crditos y
subsidios otorgados por las instituciones de financiamiento estatal, no son
suficientes.
2. Que la tasa de utilidad en la vivienda del tipo R y RP es mucho mayor y es
que hacia este segmento es a donde se dirige el volumen de capital
privado.
3. Que, an si variara considerablemente la superficie promedio de vivienda
del 2003 al 2008 (17%), el incremento de precios en este mismo periodo se
increment en un 60.3%, esto es, que los aumentos de precios se
concentraron principalmente en los tipo R y RP, y que a su vez, las
dimensiones de las viviendas no crecieron a ese ritmo, lo que concluye una
disminucin de los porcentajes de superficies.
Que los precios promedio de los segmentos E, VIS y POP, varan segn su
localizacin. Estos son mayores en las delegaciones centrales Cuauhtmoc,
Benito Jurez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, cuyo monto promedio oscila
entre los $ 457,643.94 y los $ 534,066.68 pesos (cabe destacar que en el
segundo trimestre del 2008, no hubo promocin de vivienda tipo E en el D.F.)
mientras que en este mismo segmento para los Municipios Conurbados de la
ZMVM, que se localizan en el Estado de Mxico, los precios de estos segmentos
se posicionaban entre los $ 218,927.58 y los $ 539,558.26 pesos.
Concentrados estadsticos del tipo de promocin habitacional.
Cabe destacar (Tabla 10) por ejemplo, que en el 4 trimestre del 2004 el total de
desarrollos dentro del segmento VIS (vivienda de inters social) fue de 253, en el
segmento MED (vivienda de inters medio) fue de 408 y por ltimo dentro del
segmento RyRP (Residencial y Residencial Plus) fue de 38. Para los mismos
segmentos de promocin habitacional en el 4 trimestre del 2007, los totales
fueron de 35, 342 y 106 respectivamente, lo que indic una disminucin
considerable de los nuevos desarrollos en promocin para ese periodo dentro de
los segmentos VIS y MED, no as para el segmento RyRP. Observamos que la
tenGHQFLD GH ORV LQYHUVLRQLVWDV GHVDUUROODGRUHV LQLFLDED VX PLJUDFLyQ KDFLD HO
segmento de la vivienda para mayores recursos, por lo menos en la ZMVM.
Tabla 10.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4 trimestre
2004.
KEEdZKZdZ/^d/^WZKDK/MEs/s/EEhsdZ/D^dZ
ss/^s/^
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
d
sDsD
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
d
sZZWZZW
E s /
E WW /WhZd^
W
d
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de
Planeacin Urbana, SPU.
Tabla 11.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4
trimestre 2007.
KEEdZKZdZ/^d/^WZKDK/MEs/s/EEhsdZ/D^dZ
ss/^
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
d
sD
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
d
s
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de
Planeacin Urbana, SPU.
Tabla 12.- Concentrado de caractersticas de promocin vivienda nueva 4
trimestre 2008.
KEEdZKZdZ/^d/^WZKDK/MEs/s/EEhsdZ/D^dZ
s
W s /
E ^ZZK>>K WW WyD /WhZd^
W
^
d
d
s
E W s /
E WW WyD /WhZd^
W
^
d
d
sZZW
E s /
E WW /WhZd^
W
^
d
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de
Planeacin Urbana, SPU.
Eleccin y definicin del tipo de variables para el modelo de precios hednicos
Fuente: Elaboracin propia para fines estadsticos, con base en la propuesta de INFONAVIT 2009
Tabla 14.- Precios promedio por cajn y trimestre/ao de promocin.
Fuente: Propia para fines estadsticos, con base en la propuesta de INFONAVIT 2009
La necesidad de conWDUFRQXQDHVWUDWLILFDFLyQIDFLOLWDHODQiOLVLVGHGDWRVORPiV
homogneo posible.
Variable dependiente
se encuentra consignado en la gran base de datos y trabajo de investigacin de
campo levantada por DeMet.
(QHOPLVPRVHQWLGRVHGHSXUyODEDVHGHGDWRVSDUDSRGHUREWHQHUOLPSLDVODV
variables consideradas independientes o explicativas.
Variables a incluir
Habra que recordar que Quigley (1979), Ruiz-Castillo (1982) citados en Trnchez,
2002) contemplan aquellas variables que a priori parecen explicativas del precio
de la vivienda. La medida del modelo hednico establece aquellas que el
consumidor considera deseables y que estas no puedan ser afectadas por sesgos
importantes de variables omitidas. Desde un punto de vista emprico, la eleccin
final de las variables explicativas a incluir, a travs de regresin hednica, puede
realizarse a travs de un proceso de pruebas de regresin simple o mltiple, con
el objeto de estimar cules son estadsticamente significativas y estas deben de
ser las que se incluyan en la regresin mltiple final. Adems esto permitir
HVWDEOHFHUSRVLEOHVFDVRVGHPXOWLFROLQHDOLGDGHQWUHYDULDEOHVLQGHSHQGLHQWHV
Caractersticas de construccin:
Cantidad
x Superficie.
x No. de habitaciones
x Superficie del suelo
Calidad
x Estacionamiento.
x reas comunes.
x Jardn.
x Cocina integral.
x Tipo de piso.
Caractersticas relacionadas con la localizacin
x Calidad del entorno
x Accesibilidad (medido en distancia, tiempo o nmero de transportes)
x Que expresan capacidad de comunicacin de la vivienda con respecto a
otros lugares importantes como: trabajo, zonas comerciales, servicios
pblicos, cercana al CBD (Central Business District ) monocntricas o
policntricas.
x Equipamientos del entorno o calidad del entorno (jardines, infraestructura,
nivel de delincuencia, composicin racial, vecindario, nivel socioeconmico,
contaminacin atmosfrica, grandes bloques de vivienda, presencia de
getthos.
x &DUDFWHUtVWLFDV GH LQWHUYHQFLyQ S~EOLFD R QRUPDWLYLGDG SUHVHQWH HQ
materia de suelo o construccin (usos del suelo, normatividad constructiva,
bandos, entre otros).
Variables temporales
x Ao de construccin
x Durabilidad de la vivienda
Prcticamente cualquier variable de entorno se puede incluir en el anlisis, desde
variables de percepcin hasta fsico espaciales concretas.
Se pueden incluir un gran nmero de estas variables, que permite explicar mejor el
precio, sin embargo existen inconvenientes, como el de sobreexponer las
variables e incorporar aquellas que no aportan nada.
x Superficie
x Nmero de baos
x Nmero de estacionamientos
Para este tipo de variables, los coeficientes de la regresin o precios
marginales implcitos expresan cuntas unidades aumenta la variable
explicada (el precio) cuando aumenta la variable explicativa (superficie,
nmero de baos, etctera) en tamao, por ejemplo, cunto afecta el
nmero adicional de metros cuadrados, manteniendo el resto de las
variables constantes.
Tambin se pueden incluir variables binarias o discretas (Trnchez, p.p. 95, 2002),
en cuyo caso se expresa su cumplimiento o no; si es s=1 y no=0. Los
coeficientes de regresin obtenidos para estas variables discretas expresarn
ahora, cuntas unidades aumenta la variable explicada (precio) cuando se
cumplen las circunstancias de la variable binaria (por ejemplo tener o no tener
closets, o cocina equipada, entre otras). Para este caso, slo se debe incorporar
una de las variables y no todas, para evitar una multicolinealidad exacta. Por
ejemplo en la variable calidad del entorno ambiental, de una vivienda se utilizan
tres variables discretas; baja calidad (1,0), calidad media (1,0), y calidad alta (1,0);
para cada observacin solo una variable aparecer como 1 y el resto como 0.
Una vez elegida la base de datos y la caracterstica de los datos que la componen,
el siguiente paso consiste en analizar qu variables sern las analizadas dentro de
la regresin hednica y cul es el tratamiento que se dar a cada una de ellas. En
la Tabla 15, se observa el arreglo de seleccin de las a considerar en el modelo
hednico:
Tabla 15.- Tipo de posibles variables a considerar en la regresin hednica.
Variable dependiente
Variables independientes
x Instalaciones y servicios
R Elevador. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o
no cuenta
R reas verdes. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso
o no cuenta
R Alberca. Variable cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0= falso o no
cuenta.
R reas deportivas de tipo cualitativa binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta.
Variables sobre caractersticas de localizacin.
Tabla 16.- Variables posibles a considerar en la regresin hednica.
x Instalaciones y servicios
R Elevador. Variable
cualitativa binaria si es 1=
verdadero, 0= falso o no cuenta
R reas verdes. Variable cualitativa
binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta
R Alberca. Variable cualitativa
binaria si es 1= verdadero, 0=
falso o no cuenta.
R Areas deportivas de tipo
cualitativa binaria si es 1=
verdadero, 0= falso o no cuenta.
Captulo IV
Resumen
pit = J0 + Gt + Emit + Dk ckit k + eit t = 1,..., T
Esta circunstancia hace prcticamente imposible poder dar seguimiento a la
SURPRFLyQ GH XQ PLVPR WLSR GH YLYLHQGD SDUD HO DQiOLVLV GH VHULHV GH WLHPSR
Por otro lado, las recientes investigaciones aplicadas y consultadas en diferentes
pases como Espaa, Colombia, Chile, entre otras, ninguna corre el modelo de
precios hednicos en series de tempo y si cortes transversales. Esto no quiere
decir que teniendo una base consistente de informacin, pudiera realizarse en un
futuro.
posteriormente dentro de los ejercicios estadsticos especficos para cada
segmento en periodos determinados, esto es, para fines de la ejecucin del
modelo, slo tomaremos algunos segmentos y periodos identificados en la ZMVM,
a saber, trabajaremos con 4 trimestres del 2004, 2007 y 2008.
4. La hiptesis alternativa (cuatro), es si existen las condiciones
combinatorias de las tres anteriores para determina a partir de ellas, la
diferenciacin de precios del suelo y vivienda dentro de la ZMVM.
&RPR VH KDEtD PHQFLRQDGR DO LQLFLR GHO WUDEDMR GH LQYHVWLJDFLyQ Las hiptesis
parten de los hechos irrefutables y estilizados, en la existencia decisiones en los
mbitos del diseo de polticas pblicas y de decisiones individuales o colectivas,
en torno a la conformacin de los precios del suelo y vivienda, manteniendo
constantes las variables de localizacin, y produccin estructural del bien vivienda.
Determinacin de las variables explicativas de los precios de la vivienda
nueva en el modelo para la ZMVM
Grfica 26. Mapa del detalle urbano sobre la estimacin de la variable ID_NEAR para
los desarrollos habitacionales de la ZMVM.
Grfica 27.- Mapa de localizacin de los desarrollos habitacionales en el 2 trimestre
del 2008, dentro de los diferentes contornos de la ZMVM
significancia. Cabe aclarar que para fines del modelo, se escogi la variable
acabados en puertas (ID_PUERTAS) esta se encuentra estructurada de la
siguiente forma:
0 = sin dato
1= Tambor de Aglomerado
5 = Tambor de triplay
6 = Tambor de caobilla
7 = Pino
8 = Caobilla
9 = (no clasifica)
10 = Cedro
11 = Maple
12 = Tabln cedro
13 = Tabln ceiba
14 = Tabln de encino
p = J0 + (Em1 + EKckit k + eit t = 1,..., T)+ UW
p= P ,
Em1= metros de superficie construida (SUP_M2)
m1 = M ,
Ec1= Distancia a vialidades principales EZ/^d
Ec2= /WhZd^
Ec3= Ubicacin con relacin al contorno metropolitano Ds
Ec4= Presencia de reas de juegos/Z:h'K
Ec5= Valor (escalar) de la absorcin del desarrollo habitacional /^KZ/KE
eit t = 1 Serie de tiempo x (trimestre avaluado)
UW Z
Los resultados del modelo nos arrojan las siguientes conclusiones finales en la
integracin de los precios de la vivienda nueva para los siguientes segmentos de
vivienda, trimestre y ao de anlisis:
h) 4 t rimestre del 2008, para la vivienda de tipo Media
i) 4 trimestre del 2008, para la vivienda de tipo Residencial y Residencial
Plus
y El modelo de precios hednicos, hace hincapi en los precios implcitos que
cada uno de sus atributos de calidad y localizacin podran presentar. De
esta forma, se permite diferenciar entre aquellas variaciones de los precios
provocadas por cambios en la valoracin subjetiva de los bienes realizada
por los agentes y aquellas debidas a cambios objetivos en la calidad o a la
cantidad de atributos que incorporan.
y El modelo de precios hednicos, pone de manifiesto los problemas de
medicin, surgiendo aquellos relacionados con los cambios de calidad de
los entornos y vecindades habitacionales.
y El modelo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien
es la suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permite
descomponer y entender mejor la composicin y variacin de los mismos
debido a las variaciones y mejoras en la calidad, entorno y localizacin.
Este proceso que parecera trivial, representa para las economas del
mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre
el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la inversin.
y Lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el poder
descomponer los factores y elementos que componen los precios de la
vivienda, no solo desde el punto de vista estructural constructivo, sino
aquellos que conllevan un grado de intangibilidad, o como dicen algunos
autores, los precios ocultos, que empricamente sabemos que ah estn
pero que no se haban podido medir, antes de la aplicacin de este
modelos.
y Uno de estos aspectos importantes tambin, se encuentra referido al peso
en los precios derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario.
Elementos ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son
definitivos para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
y El uso de esta metodologa como alternativa tcnica, permite una mejor
aproximacin fundamentada y sustentada, que los modelos tradicionales.
y Los resultados (probados) demostraron que las caractersticas que ms
influyen en la determinacin del precio de la vivienda son sus
caractersticas estructurales, sino tambin el precio se ha visto afectado por
el tipo de polticas pblicas las cuales han favorecido la construccin de
unidades habitacionales con problemas de accesibilidad y ello ha afectado
negativamente los precios de las viviendas, estrictamente ligadas a factores
de localizacin.
y La decisin en la localizacin de los desarrollos no es un elemento aleatorio
ni aislado de un proceso de racionalidad econmica, intrnsecamente la
localizacin de la vivienda dentro de una zona urbana o metropolitana
transfiere una mayor o menor ganancia que se ve reflejada en la
composicin de precios. Los coeficientes explicativos
)
Captulo V
Resumen
Resultados del modelo de precios hednicos ZMVM
Tabla 25.- Estadsticos de la Regresin para el 2 Trim. 2008. Vivienda tipo VIS
A la vista de los resultados, en el equilibrio de mercado que supone esta funcin
hednica de precios, se valora positivamente: SUP_PROM, ABS_PROM,
ID_PUERTAS, AREA_JUEGO. Esto significa que:
En este caso podremos concluir que bajo los precios hednicos, una vivienda de
inters social cuyo monto promedio estimado es de $371,414.17 ve incrementado
su valor por cuestiones de decisin hednica constructiva en aproximadamente
$403,528.58, considerando exclusivamente aumentar un metro cuadrado adicional
a la vivienda, as como considerar un acabado en puertas de tambor o aglomerado
y tambin considerar tener un zona de juego dentro del conjunto habitacional. Esta
decisin impacta el 8% del valor total.
Ahora, a la vista de los resultados, en el equilibrio de mercado que supone esta
funcin hednica de precios, se valora negativamente: el estimado Cont_ZMV_5 y
NEAR_DIST,. Esto significa que:
Tabla 26.- Municipios del Estado de Mxico ubicados en la cuarta
corona metropolitana C4.
Otumba Tizayuca
Ozumba Amecameca
Papalotla Apaxco
San Martn de las
Pirmides Atlautla
Temamatla Axapusco
Temascalapa Ayapango
Tenango del Aire Cocotitln
Teotihuacn Coyotepec
Tepetlaoxtoc Ecatzingo
Tepetlixpa Huehuetoca
Tequixquiac Hueypoxtla
Tlalmanalco Juchitepec
Villa del Carbn Nopaltepec
Zumpango Otumba
Grfica 28.- Mapa de los desarrollos habitacionales asentados en los Municipios del
Estado de Mxico e Hidalgo. Localizacin de la cuarta corona metropolitana C4.
Y un monto superior a los $192 mil pesos (Ver Tabla 27 y Grfica 29), si quiere
pasar de la los siguientes municipios y delegaciones
Tabla 27.- Municipios y delegaciones ubicados en la cuarta corona
metropolitana C3
La Magdalena Contreras
Tlhuac
Tlalpan
Xochimilco
Atenco
Atizapn de Zaragoza
Coacalco de Berriozbal
Cuautitln
Chimalhuacn
Ecatepec de Morelos
Jilotzingo
La Paz
Tultitlan
Cuautitln Izcalli
Grfica 29.- Mapa de los Municipios del Estado de Mxico y Delegaciones del D.F.
ubicados en la tercera corona metropolitana C3.
35
Incluye las viviendas del tipo VIS ( inters social) y POP (popular) segn la clasificacin de INFONAVIT, 2008, de $
218,927.58 a $ 371,514.71 en VIS y POP $535,142.43 a $ 534,066.68
Tabla 28.- Municipios y delegaciones ubicados en la cuarta corona metropolitana C2
Azcapotzalco
Coyoacn
Cuajimalpa de Morelos
Gustavo A. Madero
Iztacalco
Iztapalapa
lvaro Obregn
Huixquilucan
Naucalpan de Jurez
Nezahualcyotl
Tlalnepantla de Baz
Tabla 29.- Aportacin al precio. Estimaciones del modelo de regresin hednica para los tipos de vivienda en diferentes
segmentos en los aos 2004, 2007 y 2008
ABS_PROM 609.95 25,393.0 78,595.0 -1,256.0 30,225.0 103,653.0 7,790.40 4,349.7 19,567.5
NEAR_DIST -6.27 -37.0 501.0 5.0 -26.0 281.0 -16.28 21.9 -524.63
Cont_ZMV_5 -67,749.01 -283,445.0 -226,219.0 -18,430.0 -222,781.0 -495,040.0 -96,393.8 -242,574.0 -459,056.7
ID_PUERTAS 11,405.25 19,958.0 34,779.0 -209.0 27,147.0 41,119.0 18,091.0 15,791.6 12,219.9
AREA_JUEGO -12,239.04 74,418.0 -178,408.0 10,581.0 63,523.0 78,174.0 19,148.4 -81,324.0 -55,572.6
Conclusiones finales
En las primeras dcadas del siglo XX surge un nuevo enfoque para el anlisis de
los precios de los bienes que poseen caractersticas diferenciables, denominado
metodologa hednica, que pone de manifiesto las razones que justifica los
incrementos de los precios de ese tipo de productos, bien fueran exgenas o bien
debidas a variaciones en la calidad del bien.
localizacin), de ndices para valorar la evolucin de los precios de las viviendas y
de elementos ms elaborados como funciones de demanda de vivienda y
elasticidades precio/renta de la demanda de este bien.
Este trabajo de investigacin, establece una estimacin tanto del precio de las
viviendas nuevas en conjuntos o desarrollos habitacionales. Los resultados
obtenidos se han alcanzado mediante la utilizacin de la metodologa hednica.
Un primer hecho destacable hace referencia al salto cualitativo que representa la
utilizacin de esta metodologa en el anlisis de la determinacin del precio de
aquellos bienes diferenciables, con caractersticas medibles y valorables
objetivamente, como es el caso de la vivienda.
36
Estudios de mercado realizados por DeMet S.A. de C.V. entre los aos 2000 y 2008. Informacin que tuvo
que ser depurada y ajustada a las necesidades del trabajo de investigacin.
Los resultados obtenidos muestran que las caractersticas que ms influyen en la
determinacin del precio de la vivienda, medidos por los coeficientes de la funcin
hednica estimada, son factores estructurales, como la superficie construida, que
se encuentran asociados a factores como el nmero de cuartos, los baos dentro
de la vivienda, la presencia de cajones de estacionamiento. Pero tambin, se
agrega un factor importante y poco estudiado hasta nuestros das en diversos
trabajos acadmicos, que es el precio implcito que impone los factores de
localizacin y del entorno.
Otro dato interesante se refiere al encarecimiento (coeficiente explicativo) de la
VIS en el 2008, en trminos de la aportacin de la superficie construida al precio,
aqu lo ms significativo fue la intervencin de la banca privada conjuntamente con
el financiamiento estatal, lo que garantizaba la inversin de los grandes
desarrolladores en el segmento ms popular. El encarecimiento (aportativo al
precio final) fue estupendo.
Estos resultados podran ser de inters para los responsables de las polticas del
desarrollo urbano de la ciudad o de la Zona Metropolitana, ante decisiones sobre
la calificacin del suelo para uso habitacional, la incorporacin de reservas del
suelo o simplemente a la hora de otorgar las licencias de construccin de los
grandes desarrollos habitacionales o residenciales.
Por otra parte, los resultados tambin indican el inters de los habitantes de la
ZMVM por residir cerca del centro de la ciudad, por lo que aquellas polticas que
incidan en la restauracin y recuperacin de inmuebles en esta zona de la ciudad
(Centro Histrico) podran permitir la regeneracin de algunos espacios
degradados que revalorarn la vivienda.
dentro de las zonas metropolitanas, o ncleos urbanos. Es ciertamente perversa la
SULYDWL]DFLyQ, pero es ms que el estado no genere los controles normativos
necesarios para el descontrol de las polticas urbanas, ahora ms que nunca,
teniendo instrumentos de medicin de los impactos econmicos de las polticas
pblicas.
Dentro de la Z.M.V.M podremos concluir que, una vivienda de inters social cuyo
monto promedio estimado es de $371,414.17 ve incrementado su valor por
cuestiones de decisin hednica constructiva en aproximadamente $403,528.58,
considerando exclusivamente aumentar un metro cuadrado adicional a la vivienda,
as como considerar un mejor acabado en puertas de tambor o aglomerado y
tambin considerar tener un zona de juego dentro del conjunto habitacional. Esta
sola decisin impacta el 8% del valor total.
metro lineal que se alejan de la vialidad principal o menos ($-160,00) por cada 10
metros o ($-1,600.00) por cada 100 metros. En otras palabras, un desarrollo
habitacional que se encuentre alejado de una vialidad principal (se puede traducir
en comunicacin o accesibilidad a medios de transporte) en medio kilmetro (500
metros) tendr un efecto negativo en el precio por ($-8,140.00), fenmeno que se
acentu principalmente para las viviendas de inters social.
Otro hallazgo interesante es el impacto que genera el comprar una vivienda dentro
de un desarrollo que aparentemente tiene un xito en sus ventas, por ejemplo en
el ao 2008 en el segmento de la vivienda residencial y Residencial plus, el
segmento ms caro, el hecho de comprar en un desarrollo cuyas ventas eran un
DSDUHQWHp[LWRLPSDFWDEDHQHOFRVWRen cerca de 20 mil pesos en el precio final.
Un factor estrictamente intangible.
En resumen sobre el modelo de precios hednicos
Este proceso que parecera trivial, representa para las economas del
mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones del PIB entre
el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la inversin.
y Lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el poder
descomponer los factores y elementos que componen los precios de la
vivienda, no solo desde el punto de vista estructural constructivo, sino
aquellos que conllevan un grado de intangibilidad, o como dicen algunos
autores, los precios ocultos, que empricamente sabemos que ah estn
pero que no se haban podido medir, antes de la aplicacin de este
modelos.
y Uno de estos aspectos importantes tambin, se encuentra referido al peso
en los precios derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario.
Elementos ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son
definitivos para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
y El uso de esta metodologa como alternativa tcnica, permite una mejor
aproximacin fundamentada y sustentada, que los modelos tradicionales.
y Los resultados (probados) demostraron que las caractersticas que ms
influyen en la determinacin del precio de la vivienda son sus
caractersticas estructurales, pero tambin el precio se ha visto afectado por
el tipo de polticas pblicas, las cuales han favorecido la construccin de
unidades habitacionales con problemas de accesibilidad, y ello ha afectado
negativamente los precios de las viviendas, estrictamente ligadas a factores
de localizacin.
y La decisin en la localizacin de los desarrollos no es un elemento aleatorio
ni aislado de un proceso de racionalidad econmica, intrnsecamente la
localizacin de la vivienda dentro de una zona urbana o metropolitana
transfiere una mayor o menor ganancia que se ve reflejada en la
composicin de precios. Los coeficientes explicativos
nos permiten encontrar la razn en la composicin de los precios, en otras
palabras, cada coeficiente nos demuestra qu tanto de ese componente
independiente explica el precio final de la vivienda.
y El informe de la comisin Boskin en Estados Unidos, vase Boskin etal.
(1996), puso de manifiesto en qu medida la evolucin del ndice de precios
de consumo americano (CPI) poda estar afectada por distintos problemas
de medicin, apareciendo de forma destacada aquellos problemas
relacionados con los cambios de calidad.
y (QSULQFLSLRKDEUtDTXHH[SOLFDUTXHHOFRQFHSWRGHSUHFLRVKHGyQLFRVHV
utilizado desde mediados de la dcada de los setentas principalmente por
Zvi Griliches(1964, 1971), quien lo popularizara a comienzos de los aos
sesenta. Algunos estudios se elaboraron para la identificacin de los
precios hednicos en los Pases Bajos, Noruega, Suecia y Estados Unidos
y Espaa.
y El mtodo hednico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien
es la suma de los precios de sus caractersticas o atributos, permitiendo
descomponer y entender mejor la composicin y variacin de los mismos
debido a las variaciones y mejoras en la calidad con las que fue elaborado
el bien o servicio. Este proceso que parecera trivial, representa para las
economas del mundo, segn clculos elaborados por la OCDE, variaciones
del PIB entre el 0.5% al 2%, con relacin a su tasa de crecimiento en la
inversin.
y La metodologa de precios hednicos para la elaboracin de ndices de
precios de vivienda se pueden definirse como el mtodo mediante el cual
se calculan los precios implcitos de los atributos o caractersticas que
componen a un bien compuesto, en este caso el de las viviendas. Los
primeros intentos aplicados al problema de la vivienda fueron concretados
por Houthakker (1952) y por Tinbergen (1956), pero no fue sino hasta
Rosen (1974) cundo esta metrologa se le da cuerpo y fundamentacin
microeconmica
y Quizs lo ms importante a destacar del mtodo hednico, es el de poder
descomponer los factores y elementos que componen los precios de la
vivienda, no solo desde el punto de vista estructural constructivo, sino
aquellos que conllevan un grado de intangibilidad, o como dicen algunos
autores, los precios ocultos, que empricamente sabemos que ah estn
pero que no se haban podido medir, antes de la aplicacin de este
modelos.
y Uno de estos aspectos se encuentra referido al peso en los precios
derivados de la localizacin, entorno y calidad del vecindario. Elementos
ciertamente intangibles pero que en la mayora de los casos son definitivos
para asignar un precio mayor o menor a un inmueble.
y (O XVR GH WpFQLFDV GH autocorrelacin espacial UHSUHVHQWD XQ UHWR HQ HO
mediano plazo. El uso de estas herramientas permiten estimar una medida
de la similitud temtica de los objetos geogrficos en un rea determinada.
Cada objeto geogrfico tiene valores-atributos descriptivos de sus
caractersticas (por ejemplo, un tipo de uso del suelo, tipo de vegetacin,
etc.) y coordenadas espaciales (coordenadas x e y del punto de ubicacin
del fenmeno). La autocorrelacin espacial viene a poner en relacin las
diferencias temticas de los objetos en relacin con la distancia que
presentan entre s. En general, si los objetos cercanos se parecen mucho
entre s, se dice que existe una autocorrelacin espacial positiva; si por el
contrario, los objetos cercanos, por el hecho de estar juntos, difieren mucho
entre s, la autocorrelacin espacial es negativa (por ejemplo, la
delincuencia suele ser menor en las cercanas de las comisaras de polica,
denotando una autocorrelacin espacial negativa entre casos de
delincuencia y presencia policial).
ANEXO I AR
Regresin
Coeficientes de regresin
Estimar los coeficientes de regresin para el 2 trimestre del 2008 en Vivienda de
Inters Social (VIS).
Variable dependiente = Precios Promedio
Variables explicativas:
Estructurales
Superficie promedio = sup_prom
Absorcin = abs
Areas de juego= area_juego (si = 1, no=0)
Caractersticas de acabados de puertas = id_puertas
1= Tambor de Aglomerado
2 = Tambor de pino
3 = Madera
4 = Aluminio
5 = Tambor de triplay
6 = Tambor de caobilla
7 = Pino
8 = Caobilla
9 = (no clasifica)
10 = Cedro
11 = Maple
12 = Tabln cedro
13 = Tabln ceiba
14 = Tabln de encino
0 = sin dato
Entorno
Distancia a vialidades principales = Near_dist.
Caractersticas de localizacin del desarrollo en la ZMVM = Cont_ZMV_5;
1 = muy buena localizacin, (Ciudad Central)
2 = Buena localizacin (entorno a primer contorno de la ZMVM)
3 = Regular localizacin (entorno a segundo contorno de la ZMVM)
4 = Mala localizacin (entorno a tercer contorno de la ZMVM)
5 = Muy mala localizacin (entorno al cuarto contorno de la ZMVM)
A R, Tabla a.- Estadsticos de la regresin para 2 trim estre del 2008 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.828
Coeficiente de
determinacin R^2 0.685
R^2 ajustado 0.680
Error tpico 96180.299
Observaciones 350
ANLISIS DE VARIANZA
Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%
95.0% 95.0%
A R, Tabla b.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo medio MED.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple 0.727
Coeficiente de determinacin R^2 0.529
R^2 ajustado 0.523
Error tpico 262952.75
Observaciones 538
ANLISIS DE VARIANZA
Promedio de
Grados de Suma de Valor crtico
los F
libertad cuadrados de F
cuadrados
Regresin 6 4.12E+13 6.8667E+12 99.30970377 1.7488E-83
Residuos 531 3.6716E+13 6.9144E+10
Total 537 7.7916E+13
Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%
95.0% 95.0%
Intercepcin 708904.8 52388.47 13.53170 4.686659E-36 605990.715 811818.876 605990.715 811818.876
SUP_PROM 11603.1 491.18 23.62293 7.257252E-85 10638.2348 12568.027 10638.2348 12568.027
ABS_PROM 4349.7 5174.98 0.84052 4.009967E-01 -5816.28859 14515.6146 -5816.28859 14515.6146
NEAR_DIST 21.9 51.57 0.42388 6.718278E-01 -79.4528489 123.174671 -79.4528489 123.174671
Cont_ZMV_5 -242574.0 24265.95 -9.99647 1.129245E-21 -290243.008 -194904.924 -290243.008 -194904.924
ID_PUERTAS 15791.6 4453.42 3.54596 4.257675E-04 7043.15503 24540.1257 7043.15503 24540.1257
AREA_JUEGO -81324.0 38650.59 -2.10408 3.584079E-02 -157250.88 -5397.21644 -157250.88 -5397.21644
A R, Tabla c.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2008 en vivienda tipo residencial y residencial
plus RyRP.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de
correlacin mltiple 0.810
Coeficiente de
determinacin R^2 0.655
R^2 ajustado 0.648
Error tpico 1061496.192
Observaciones 298
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico de
F
libertad cuadrados cuadrados F
Regresin 6 6.23478E+14 1.03913E+14 92.22163339 2.28338E-64
Residuos 291 3.27891E+14 1.12677E+12
Total 297 9.51369E+14
Superior Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95%
95% 95.0% 95.0%
Intercepcin 1175814.811 218488.172 5.381594804 1.5211E-07 745797.4267 1605832.2 745797.427 1605832.2
SUP_PROM 17043.95553 760.1323884 22.42235141 2.28788E-65 15547.90136 18540.0097 15547.9014 18540.0097
ABS_PROM 19567.53418 20970.30874 0.933106633 0.35153848 -21705.16831 60840.2367 -21705.1683 60840.2367
NEAR_DIST -524.634753 271.767956 -1.930451113 0.054522451 -1059.514717 10.2452113 -1059.51472 10.2452113
Cont_ZMV_5 -459056.784 130769.1004 -3.51043773 0.000518275 -716429.9224 -201683.645 -716429.922 -201683.645
ID_PUERTAS 12219.94011 21326.43906 0.572994867 0.567090655 -29753.68009 54193.5603 -29753.6801 54193.5603
AREA_JUEGO -55572.6076 161584.8173 -0.343922211 0.731153163 -373595.6837 262450.468 -373595.684 262450.468
A R, Tabla d.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.809387238
Coeficiente de determinacin
R^2 0.655107701
R^2 ajustado 0.646695694
Error tpico 74357.88963
Observaciones 253
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico
libertad cuadrados cuadrados F de F
Regresin 6 2.5836E+12 4.3059E+11 77.87769074 4.578E-54
Residuos 246 1.3602E+12 5529095751
Total 252 3.9437E+12
Superior Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% 95% 95.0% 95.0%
Intercepcin 286183.12 32770.7125 8.73289273 3.87762E-16 221636.15 350730.086 221636.148 350730.086
Cont_ZMV_5 -67749.01 5502.73124 -12.3118876 1.85386E-27 -78587.49 -56910.5313 -78587.4858 -56910.5313
ABSORCION 609.95 2028.57831 0.30067759 0.763914316 -3385.65 4605.54568 -3385.64958 4605.54568
MTSPROM 4701.05 480.919886 9.77512507 2.80479E-19 3753.8062 5648.29787 3753.8062 5648.29787
AREA_JUEGO -12239.04 13335.0813 -0.91780762 0.359618551 -38504.54 14026.4586 -38504.537 14026.4586
ID_PUERTAS 11405.25 4134.52828 2.75853685 0.00624218 3261.658 19548.8393 3261.65795 19548.8393
NEAR_DIST -6.27 8.44803796 -0.74237628 0.458567643 -22.91134 10.3680898 -22.9113358 10.3680898
A R, Tabla e.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda medio MED.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.84848013
Coeficiente de determinacin
R^2 0.71991852
R^2 ajustado 0.71572778
Error tpico 251736.373
Observaciones 408
ANLISIS DE VARIANZA
A R, Tabla f.- Estadsticos de la regresin para 4 trimestre del 2004 en vivienda residencial y residencial plus R y
RP.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.800395267
Coeficiente de determinacin
R^2 0.640632584
R^2 ajustado 0.5710776
Error tpico 776998.849
Observaciones 38
ANLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de los Valor crtico de
libertad cuadrados cuadrados F F
Regresin 6 3.33636E+13 5.5606E+12 9.210448316 8.18492E-06
Residuos 31 1.87155E+13 6.0373E+11
Total 37 5.20791E+13
Superior Inferior Superior
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95% 95% 95.0% 95.0%
Intercepcin -291787 1377134.789 -0.212 0.834 -3100472.066 2516897.751 -3100472.066 2516897.751
ABSORCION 78595 60524.176 1.299 0.204 -44845.013 202034.729 -44845.013 202034.729
MTSPROM 11644 1719.263 6.773 0.000 8137.385 15150.303 8137.385 15150.303
Cont_ZMV_5 226219 682328.205 0.332 0.742 -1165398.957 1617836.132 -1165398.957 1617836.132
AREA_JUEGO -178408 691068.692 -0.258 0.798 -1587851.839 1231035.929 -1587851.839 1231035.929
ID_PUERTAS 34779 85832.490 0.405 0.688 -140277.296 209835.738 -140277.296 209835.738
NEAR_DIST 501 511.596 0.980 0.335 -541.996 1544.816 -541.996 1544.816
A R, Tabla g.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda de inters social VIS.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.315156926
Coeficiente de determinacin
R^2 0.099323888
R^2 ajustado 0.010732795
Error tpico 30083.40859
Observaciones 68
ANLISIS DE VARIANZA
A R, Tabla h.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda media MED.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.79089323
Coeficiente de determinacin
R^2 0.62551211
R^2 ajustado 0.61983805
Error tpico 263038.456
Observaciones 403
ANLISIS DE VARIANZA
A R, Tabla i.- Estadsticos de la regresin para 2 trimestre del 2007 en vivienda residencial y residencial plus R y
RP.
Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple 0.7688326
Coeficiente de determinacin
R^2 0.59110357
R^2 ajustado 0.56795849
Error tpico 931127.322
Observaciones 113
ANLISIS DE VARIANZA
ANEXO II BASE DE DATOS
Anexo BD tabla 1.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2004
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de Planeacin Urbana, SPU.
Anexo BD tabla 2.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2007
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de Planeacin Urbana, SPU.
Anexo BD tabla 3.- CONCENTRADO DE CARACTERSTICAS DE PROMOCIN VIVIENDA NUEVA 4 TRIMESTRE 2008
Fuente: Estimaciones propias, con base en informacin DeMet S.A. 2009, Subdireccin de Planeacin Urbana, SPU.
ANEXO III CARTOGRFICO
A III, 1.- Mapa de la delimitacin de la ciudad central y contornos metropolitanos.
A III, 2.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2004.
A III, 3.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2005.
A III, 4.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 4 trimestre del 2005.
A III, 5.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2006.
A III, 6.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 1 trimestre del 2007.
A III, 7.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 4 trimestre del 2007.
A III, 8.- Mapa de la localizacin de los desarrollos habitacionales de la ZMVM, en la
ciudad central y contornos metropolitanos 2 trimestre del 2008.
A III, 9.- Mapa del rea urbanizada en suelo de conservacin dentro de la ZMVM,
localizacin en la periferia metropolitana 2003.
A III, 10.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 1990 - 2000.
A III, 11.- Mapa de la ZMVM, t.c.m.a. 2005 2010
A III, 13.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters Social
VIS, 4 trimestre del 2004.
A III, 14.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda de Inters
Medio, 4 trimestre del 2004.
A III, 15.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Vivienda Residencial y
Residencial Plus, 4 trimestre del 2004.
A III, 16.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del 2007.
A III, 17.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre de
2007.
A III, 18.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y Residencial
Plus, 4 trimestre del 2007.
A III, 19.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo VIS, 4 trimestre del 2008.
A III, 20- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Medio, 4 trimestre del
2008.
A III, 21.- Localizacin de los desarrollos habitacionales del tipo Residencial y Residencial
Plus, 4 trimestre del 2008
BIBLIOGRAFA
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WARD, Peter. The Latin American inner city: differences of degree or of kind?
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Resumen General.
En este trabajo de investigacin, se aborda el modelo terico conceptual sobre la
HVWLPDFLyQ\FRQIRUPDFLyQGHORVSUHFLRVKHGyQLFRVSDUDODYLYLHQGDQXHYDTXH
se oferta en los desarrollos habitacionales localizados dentro de la Zona
Metropolitana del Valle de Mxico (Z.M.V.M.). El estudio ubic, contabiliz e
integr la base de informacin de ms de 1,100 desarrollos durante los aos 2003
y 2009, estableciendo un seguimiento en la variacin de los precios de la vivienda
segn el estrato econmico al que se dirigi la oferta, la determinacin del precio
por metro cuadrado, la identificacin de caractersticas constructivas tanto de los
desarrollos como de la vivienda individual, la calidad de los acabados y servicios al
interior de la misma, la calidad del entorno urbano, su cercana a los centros y
subcentros urbanos, la ubicacin de los desarrollos habitacionales con relacin a
las vialidades primarias y secundarias, el transporte, las reas verdes, los centros
comerciales, entre otros equipamientos y la georreferenciacin puntual de todos
estos elementos dentro de un sistema de informacin geogrfica para su fcil
procesamiento, lo que permiti una buena estandarizacin de la informacin que
posteriormente fue utilizada para poder correr el modelo de precios hednicos
(Rosen, 1974)
Se plantea como hiptesis la relacin que existe entre el precio del suelo y la
vivienda como dos grandes componentes indisolubles: La primera que tiene que
ver con las condiciones y caractersticas constructivas que determinan los costos
de produccin y por tanto el volumen de precios directos que intervienen en la
Por ltimo, los resultados obtenidos pudieron demostrar que efectivamente existen
ciertas determinantes en la composicin de precios de la vivienda nueva en la
Z.M.V.M. que se encuentran directamente vinculadas con aspectos intangibles o
QR PHGLEOHV FRPR OR VRQ OD FHUFDQtD D FRQGLFLRQHV GH ELHQHVWDU R FDOLGDG GH
vida, como la ubicacin con relacin a los subcentro de urbanos o centro
metropolitano. Tambin se identific en que momentos la cercana a una vialidad
principal mantiene efectos positivos en los precios y en qu momentos no tiene
efectos.
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