Pactul de preferin

Pact de preferin= varietate a promisiunii unilaterale de v nzare,

prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul n care va vinde bunul,
s-l prefere ca i cumprtor pe beneficiarul promisiunii la pre i la condiii
egale. Promitentul rmne liber s vnd sau s nu vnd bunul; dac ns
va decide s-l vnd, este inut s-l prefere pe beneficiar, cci dac vinde
bunul unui ter (prin fraud sau prin complicitate la frauda terului achizitor),
beneficiarul va putea cere anularea vnzrii, invocnd dreptul su de
preferin.

Pactul de preferin, reprezint o varietate a promisiunii unilaterali

care, datorit specificului su, are o aplicaie ce se restrnge la contractele
de vnzare i la cele de nchiriere.

Pactul de preferin poate fi definit, cu titlu generic, ca fiind

promisiunea pe care i-o asum una dintre pri (promitentul) ca, n cazul n
care se va decide s ncheie contractul avut n vedere de cealalt parte, s
acorde preferin acesteia din urm (beneficiarului) la contractare, la pre
egal.

De menionat c promitentul-vnztor (sau cumprtor) nu se oblig

s contracteze pur i simplu, ci numai c, dac se va decide s contracteze,
atunci l va prefera pe beneficiar. De exemplu, ntr-un contract de nchiriere a
locuinei se insereaz o clauz prin care proprietarul se oblig s acorde
preferin chiriaului, n cazul n care la expirarea termenului contractual, se
va hotr s vnd apartamentul.

Dreptul beneficiarului de a contracta cu preferin este, n principiu,

transmisibil, cu condiia s nu aib caracter intuitu personae.

Pactul de preferin este o promisiune valabil, ntruct este afectat

numai de o condiie simpl potestativ (care nu depinde doar de voina
promitentului, ci i de mprejurri exterioare ce l-ar determina s ncheie
vnzarea).

Acordurile de preferin, mai ales sub forma clauzelor speciale de

preferin, au i alte aplicaii practice. De exemplu, n domeniul imobiliar
pactul de preferin poate fi utilizat pentru a asigura unui cumprtor dreptul
prioritar de a cumpra un bun sau pentru a pune capt unei stri de
coproprietate sau indiviziune. Tot astfel, n dreptul muncii, o persoan poate
acorda altei persoane dreptul de preferin la ncheierea unui contract de
munc, fie n calitate de angajator, fie n calitate de salariat.

Pactul de opiune privind contractul

Pactul de opiune este o promisiune unilateral de vnzare. O

promisiune de vnzare este unilateral atunci cnd o singur parte
contractant se oblig s vnd un lucru (sau s cumpere), cealalt parte
rezervndu-i numai facultatea de a-i manifesta, ulterior (de obicei nuntrul
unui termen) consimmntul de a ncheia contractul de vnzare-cumprare.

Promisiunea numai de vnzare (sau numai de cumprare) este deci,

un contract unilateral (deoarece creeaz obligaii numai pentru una dintre
pri, respectiv pentru promitent).

Noul cod civil a introdus n domeniu o instituie mai eficient,

respectiv: pactul de opiune.

Potrivit art. 1278 Noul Cod Civil, Atunci cnd prile convin ca una
dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o
poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert irevocabil.

Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe

care prile urmresc s l ncheie astfel nct acesta s se poat ncheia prin
simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Contractul preconizat se ncheie,
astfel, prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a
ofertei promitentului, n condiiile convenite prin pact (art. 1278 alin. 3 i 4
Noul Cod Civil),ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau,
dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune, bunul ce face obiectul
pactului este indisponibilizat (art. 1668 alin. 1 Noul Cod Civil).

Sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare se prezum a fi

un avans din preul convenit pentru vnzare (art. 1670 Noul Cod Civil).

Pactul de opiune este deci, un contract prin care o persoan numit

promitent se oblig, fa de alt persoan numit beneficiar, s vnd (sau
s cumpere) un bun pentru un pre (determinat sau determinabil), dac
acesta din urm se va decide s cumpere (sau s vnd) ntr-un anumit
termen.

Rezult c, pentru formarea vnzrii trebuie ca beneficiarul s ridice

opiunea (cu alte cuvinte, s accepte oferta de vnzare a promitentului).
Astfel, ridicarea opiunii nseamn acceptarea vnzrii de ctre beneficiar.

Atunci cnd vnzarea preconizat strmut drepturi reale ce

urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, pactul de opiune trebuie ncheiat n
form autentic (art. 1244 Noul Cod Civil). Sanciunea nerespectrii formei
autentice, n acest caz, este nulitatea absolut a contractului.

n concluzie, pactul de opiune se formeaz ca o promisiune de

vnzare i se poate finaliza printr-un contract de vnzare-cumprare.

ntruct pactul de opiune prezint elementele unei promisiuni de

vnzare dar i ale unui contract de vnzare-cumprare (n unele cazuri), se
pune ntrebarea fireasc: pactul de opiune este o promisiune unilateral de
vnzare, o vnzare cu drept de opiune, un contract nenumit sau altceva?

Pentru a determina natura juridic a pactului de opiune trebuie s

observm c acest contract conine: o ofert (a promitentului), un termen de
opiune (acordat beneficiarului), precum i posibilitatea finalizrii unei vnzri
(toate n cuprinsul unui singur act juridic).

Avnd n vedere c numai una dintre pri (promitentul) se angajeaz

ferm s vnd i c este la fel de posibil ca vnzarea s fie perfectat sau nu,
apreciem c pactul de opiune prezint caracteristicile unei varieti ale
promisiunii unilaterale de vnzare.

Adugm c, dei Noul cod civil nu consacr expres instituia

promisiunii unilaterale, n cuprinsul art. 1669 alin. 3 se arat c dispoziiile
promisiunii bilaterale de vnzare se aplic corespunztor n cazul promisiunii
unilaterale de vnzare sau de cumprare. Astfel, suntem motivai s credem
c dispoziiile art. 1278, art. 1279,

Pactul de opiune nu este un act unilateral, ci o promisiune unilateral a de a

contracta.

De precizat c acceptarea vnzrii (prin ridicarea opiunii) de ctre

beneficiar nu se confund cu acordul pe care acesta i l-a dat la ncheierea
pactului de opiune.

Nu mprtim varianta vnzrii cu drept de opiune, cel puin pe

considerentul c transferul dreptului de proprietate de la vnztor la
cumprtor se realizeaz prin acordul de voine al prilor (iar
consimmntul, element esenial pentru perfectarea vnzrii i producerea
efectelor sale, nu poate fi supus unei condiii). Tot astfel, n doctrina francez
se susine c la promesse unilaterale de vente est un contrat, non pas sur la
vente elle-meme, mais seulement sur la promesse; a se vedea P. Puig,
Contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2009, p. 129.

Art. 1668-1670 Noul Cod Civil trebuiesc interpretate, n general, n sensul c

pactul de opiune este pe fond o promisiune unilateral de vnzri.

Dei, dispoziiile art. 1668 alin. 1 Noul Cod Civil fac trimitere expres
numai la pactul de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun
individual determinat (n care promitentul este proprietarul bunului, iar
beneficiarul este eventualul cumprtor), apreciem c pactul de opiune
poate privi, n aceeai msur, i o sum de bani ca pre al unei eventuale
vnzri (n care promitentul face o ofert de cumprare, iar beneficiarul-
proprietar al unui lucru are un drept de opiune).
 Deci, n aceeai msur n care exist un pact de opiune la vnzare (n
sens restrictiv) tot astfel poate exista i un pact de opiune la cumprare. n
acest sens, avem n vedere i considerentul c promisiunea de cumprare
este consacrat, expres i distinct (de promisiunea de vnzare), n denumirea
marginal a art. 1669 Noul Cod Civil.

Promisiunea unilateral de a contracta

Art. 1279 Promisiunea de a contracta

(1) Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale

contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.

(2) n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-

interese.

(3) De asemenea, dac promitentul refuz s ncheie contractul promis,

instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii, poate s
pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura
contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt
ndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul
promisiunii de a ncheia un contract real, dac prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii

sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Contractul-cadru

Contract cadru= contract prin care se stabilesc principiile relaiei

contractuale dintre pri, fiind nsoit sau urmat de unul sau mai multe
contracte speciale ncheiate ntre aceleai pri sau ntre acestea i teri, care
detaliaz elementele contractuale pentru o anumit operaiune juridic sau
pentru o anumit perioad de timp.

Art. 1176 Contractul-cadru

(1) Contractul-cadru este acordul prin care prile convin s negocieze, s

ncheie sau s menin raporturi contractuale ale cror elemente eseniale
sunt determinate de acesta.

(2) Modalitatea de executare a contractului-cadru, n special termenul i

volumul prestaiilor, precum i, dac este cazul, preul acestora sunt
precizate prin convenii ulterioare.