Sunteți pe pagina 1din 21

Coninut

Macroeconomie ........................................ 3
Bucureti ........................................ 10
Piee regionale ........................................ 17
Extract data ...

MACROECONOMIE
/Run
Paul Ichim
Residential Overview ROMNIA MACROECONOMIE
Vicepreedinte Executiv
2016
EximBank Romnia
04

n 2016 se prognozeaz c Romnia va deveni Ca i n 2015, cererea intern a beneficiat Ne ateptm ca economia romneasc
economia european cu cea mai rapid ascensiune, foarte mult de creterea venitului disponibil al s creasc cu 3,6% n 2017 pe urma
rata preconizat, de 5,3%, fiind cea mai ridicat populaiei, datorat creterilor salariale i ale
elasticitii continue a cererii interne
din 2008. Dezvoltrile economice ale anului 2016 stimulilor fiscali (salariul minim a crescut la 1.250
indic o continuare a modelului de cretere din de lei ncepnd cu 1 mai, TVA-ul a sczut de la 24% (contribuie la creterea real de +4,2
2014 i 2015, aceast cretere fiind propulsat de la 20% ncepnd cu 1 ianuarie, au crescut unele pp), susinut n continuare de nc
cererea intern. salarii n sectorul public), ct i preurilor (nc) o reducere a TVA-ului de la 20% la
sczute la petrol. 19% ncepnd cu luna ianuarie 2017
Consumul casnic se ateapt s creasc cu 9,9%
i dezvoltri pozitive n sectorul
de la un an la altul (contribuind cu 7,7 puncte Conform prognozei, cererea extern relativ slab
procentuale la creterea real a PIB-ului), n timp ct i creterea substanial a importurilor (+8,7%
investiiilor.
ce consumul public va crete probabil cu 3,8% de la de la un an la altul) vor conduce la scderea
un an la altul (ceea ce corespunde cu o contribuie PIB-ului real cu 4,6 pp din cauza exporturilor nete, Acestea vor fi susinute cel mai probabil prin
de 0,5 pp la creterea economic). Investiiile totale situaie care poate genera dezechilibre externe absorbia fondurilor UE n cadrul exerciiului
n economia romn i-a continuat trendul pozitiv importante. financiar multianual 2014-2020, ct i din
susinut, capitalul fix brut fiind proiectat s creasca contextul curent de randamente foarte sczute i
cu 9,8% de la un an la altul, adugnd 2,6 puncte exces de lichiditi pe piee.
procentuale la creterea real.
Astfel, este foarte probabil ca tendina pozitiv
curent din sectorul investiiilor s continue n
2017, cu o contribuie estimat la creterea real a
PIB-ului de 1,8 pp. n acelai timp, ne ateptm ca
2013 2014 2015 2016F 2017F cererea extern net s pun presiune mult mai
PIB real (fa de anul trecut) 3,3 3,1 3,8 5,3 3,6 mic pe PIB, n special datorit unei cantiti mai
PIB potenial (fa de anul trecut) 1,8 2,5 3,7 3,9 3,8
mici de importuri pe msur ce cererea intern
Diferena dintre PIB real i PIB potenial -0,8 -0,3 -0,2 1,2 1,0
ncetinete. Anticipm c exporturile nete vor
avea o contribuie negativ de 2,2pp la creterea
PIB nominal (miliarde de euro) 144 150 160 171 180
real n 2017.
Inflaie global 1,55 0,83 -0,93 -0,40 2,10*

Consum privat (fa de anul trecut) 1,2 3,9 6,0 9,8 4,9

Consum public (fa de anul trecut) -6,4 0,0 2,5 3,8 2,8

Investiie total**** (fa de anul trecut) -7,2 2,9 7,7 9,9 6,9

Cont curent (%PIB) -1,1 -0,4 -1,1 -2,8 -3,2

Datorie public consolidat (%PIB) 37,8 39,4 37,9 38,9 40,2**

Deficit bugetar (ESA) -2,2 -1,4 -1,1 -2,9 -2,9** Sursa: Eurostat, AMECO, BNR.

Deficit structural -1,0 -0,6 -0,5 -2,6 -3,4**


Meniune: Prognozele sunt furnizate de EximBank, cu excepia*)
Curs mediu EUR/RON 4,42 4,45 4,45 4,49 4,50 prognozelor BNR i **) prognozelor Comisiei Europene; ***) Rata de
schimb real efectiv vs. 37 de ri industriale, comunicat de Comisia
Rata de schimb efectiv real RON REER*** 0,7 3,3 -5,9 2,6 1,1**
European; ****) Msurat prin formarea capitalului fix brut.
Rata omajului 7,1 6,8 6,8 6,5 6,4**
Residential Overview ROMNIA MACROECONOMIE
2016

05

Din punct de vedere sectorial, preconizm c cei n acelai timp, anticipm o cretere de 3% n ns nesigurana persist n ceea ce privete
mai importani contribuitori la cretere n 2016 vor randamentul construciilor 2 , n special datorit implementarea legii drii n plat ct i poteniala
fi comerul en gros i en detail (+2,5 pp la PIB-ul intrare n vigoare a unei alte legi privind conversia
real de la un an la altul), agricultura (+0,9 pp) i creditelor imobiliare denominate n moned
IT&C i serviciile (+0,7 pp fiecare). strin.

Avansurile modeste din sectorul industrial (+0,2 pp Conform estimrilor BNR, impactul acestei din
cretere real) i al construciilor (-0,1 pp) sunt n urm legi poate fi o pierdere cumulativ pentru
principal rezultatul investiiilor slabe i costurilor sistemul bancar n valoare de aproximativ 2,4

+3,6%
ridicate ale forei de munc. Acestea din urm au miliarde RON.
crescut semnificativ n primele dou trimestre
ale anului 2016, cu 5% i respectiv 7,7%, n ciuda Trebuie menionat c exist multe alte riscuri
creterea economic
ctigurilor de productivitate a muncii (cu 3,9% i care ar putea frna creterea economic n 2017.
estimat n 2017
respectiv 5,9% de la un an la altul). Trebuie s se ia Politicile pro-ciclice de plat n sectorul fiscal i
n considerare c dinamica productivitii muncii n public, amplificarea deficitelor de cont curent,
industrie a fost negativ (-2% respectiv -0,2% de la nrutirea concurenei nebazat pe costuri (dup
un an la altul). cum rezult din aprecierea real prognozat a
leului n 2016 i 2017, vezi tabelul de mai sus), i
n acest context, investiiile semnificative i un mediu economic neprietenos pentru investitori
limitarea costurilor forei de munc sunt deosebit pot avea repercusiuni grave asupra economiei
de importante pentru susinerea eficienei i volumului semnificativ de permise de construcie Romniei.
3
generarea unor rate de cretere mai importante, emise (+8% n ianuarie-august 2016 ) i creterea

MACRO
5
stimulnd oferta global n economie. preconizat pe segmentele spaiilor logistice i de Potrivit Bncii Mondiale , Romnia se afl pe
retail. locul 36 din 190 de ri ca uurin a desfurrii
Prognozele noastre indic faptul c, n 2017, afacerilor, pe locul 62 ca uurin n pornirea
creterea va fi stimulat n special de comer n ceea ce privete piaa imobiliar, unei afaceri, pe locul 50 ca impozite i doar pe
(+1,3 pp), industrie i IT&C (+0,4 pp fiecare), i preconizm dezvoltri pozitive n lumina locul 95 ca uurin n gestionarea permiselor de
agricultur i construcii (+0,3 pp fiecare). Ne construcie.
susinerii continue prin programul Prima

ECONO
1
ateptm ca randamentul industrial s creasc
cu 2% n 2017 (n comparaie cu +1% de la un an Cas 4 , ct i n urma iniiativelor recente
la altul n 2016), pe msur ce investiiile din ale bncilor comerciale de a reduce
2014-2016 ncep s dea randament. avansurile la casele finanate prin credite
ipotecare.

MIE
1
n termeni de valoare adugat
2
Idem
3
n termeni de metri ptrai
4
Fondurile alocate de Guvern au crescut din nou n septembrie 2016 (500 milioane RON)
5
Actualizat n iunie 2016. http://www.doingbusiness.org/rankings
Residential Overview ROMNIA MACROECONOMIE
2016

06

n acelai timp, Romnia, la fel ca i alte economii


Dup cum ne-a artat istoria recent, o
n dezvoltare, se confrunt cu riscul deteriorrii
consecin probabil a acestor dezvoltri este
ncrederii investitorilor datorit nesiguranei
reducerea imediat a investiiei publice, cu
creterii pe pieele n dezvoltare. Acest lucru este
efecte duntoare substaniale asupra creterii
cu att mai valabil n contextul frnrii economiei
poteniale i reale.
Chinei i nesiguranei aferente impactului votului
britanic de a prsi UE, n iunie 2016.
+40% n contextul unei cereri interne aflate n cretere
rapid, diferena dintre ratele de cretere a
Datoria public
n plus, divergena privind politica monetar n estimat a Romniei exporturilor i importurilor duc la extinderea
rndul principalelor bnci centrale din lume poate din PIB n 2017
deficitului de cont curent, estimat la 2,8% din
crete volatilitatea fluxurilor de capital pe pieele
PIB n 2016. Ne ateptm ca aceast tendin s
n dezvoltare, ameninnd trendul pozitiv recent
continue n 2017, deoarece cererea intern nc
n investiiile strine directe (IFD) n economia
puternic va conduce cel mai probabil la un nivel
romneasc (afluxuri nete de 2,6 miliarde de euro
substanial de importuri; astfel, prognozm un
n primele opt luni, n comparaie cu 1,9 miliarde de
deficit de cont curent de 3,2% din PIB n 2017.
euro n aceeai perioad din 2015) i punnd leul
romnesc ntr-o situaie de risc.
ateapt s rmn n zona nivelului de la 3% din Dei economia deine mijloacele de a stpni
PIB n 2016 i 2017, ceea ce rezult ntr-un echilibru acest deficit (datorit nivelului adecvat de rezerve
Alte poteniale ameninri la adresa stabilitii
structural negativ de 2,6% n 2016 i 3,4% n 2017, internaionale, afluxuri de investiii strine
financiare la nivelul UE sunt criza bancar din Italia
i o deviere important de la Obiectivul pe Termen directe i alte transferuri de capital), dezvoltarea
i riscul sistemic ce l prezint Deutsche Bank, ns
Mediu. simultan a unui echilibru de cont curent n

MACRO
se ateapt ca aceste riscuri s aib un impact
extindere i a unui deficit bugetar n cretere ar
limitat asupra economiei romneti.
putea duce la dezechilibre importante n viitor.
n acelai timp, datoria public a
Dezvoltrile recente ale politicii fiscale aduc n Romniei va depi 40% din PIB pn
discuie un risc important la adresa dezvoltrii n 2017 de la 37,9% n 2015, ceea
Romniei. Politicile pro-ciclice, n scopul stimulrii
ce, coroborat cu prognoza Comisiei

ECONO
cererii n contextul unei deviaii pozitive i n
cretere a PIB-ului, pun n situaie de risc greu- Europene a unui venit fiscal de 25,5% din
ctigata consolidare bugetar a Romniei. PIB n 2017 i 25,6% n 2018, adic cele
mai sczute valori nregistrate, amenin
Coroborat cu creterea cheltuielii (creterea sustenabilitatea finanelor publice pe
preconizat a salariilor din sectorul public i a
termen lung.

MIE
pensiilor) i lund n considerare faptul c 2016
este an electoral, deficitul bugetar al Romniei se
Residential Overview ROMNIA MACROECONOMIE
2016

07

Rata inflaiei a rmas negativ n 2016 (-0,6% la n contextul presiunilor inflaioniste n cretere i
sfritul lui septembrie), departe de obiectivul probabilei supranclziri a economiei Romniei, ne
Bncii Centrale de 2,5 +/- 1pp. Acest lucru se ateptm la o cretere de 0,25%-0,5% bps n rata
datoreaz n principal reducerii TVA-ului, aa politicii BNR ctre finalul lui 2017 sau nceputul
cum s-a artat mai sus, ct i scderii preului lui 2018. Un aspect notabil este reducerea ratei
alimentelor (n contextul unui exces de ofert rezervelor minime obligatorii pentru depozitele n
pe piaa UE datorit sanciunilor impuse Rusiei)
i preului combustibilului i cheltuielilor
6,1% moned strin de la 12% la 10% ncepnd cu luna
octombrie 2016 (cerina pentru depozitele n RON
administrative. rata omajului la finalul rmas neschimbat, la 8%, din mai 2015).
lui iunie 2016

Conform estimrilor Bncii Centrale, reculul Aceast decizie a fost luat n scopul continurii
preconizat al preului combustibilului va conduce alinierii mecanismului rezervelor minime
cel mai probabil la contribuii pozitive n ceea obligatorii al BNR la standardele impuse de
ce privete rata inflaiei, ncepnd cu cel de-al BCE i bncile centrale majore ale UE, i a fost
patrulea trimestru din 2016. susinut de nivelul descresctor de credite n
moned strin 6 i nivelul adecvat de rezerve
Estimrile pentru 2017 sunt influenate de internaionale.
reducerea TVA-ului de la 20% la 19%, ns ne
ateptm ca inflaia s se ncadreze din nou n i datorit unui procent al omajului n rndul
intervalul int n cea de-a doua jumtate a anului, tinerilor constant ridicat (peste 20%, printre cele
pe msur ce excesul de cerere (deviaie pozitiv mai ridicate din UE).
de PIB) genereaz presiuni inflaionare. Este

MACRO
interesant de observat c, conform proieciilor Astfel, este foarte important ca autoritile s
BNR, inflaia de baz, excluznd efectele tranzitorii accelereze reformele din educaie i de pe piaa
ale reducerii taxelor, s-a situat n jur de 1,4% n muncii i s susin mediul comercial prin crearea
septembrie 2016. de locuri de munc pentru lucrtorii calificai.
i sectorul privat ar trebui s contribuie la
Condiiile de pe piaa muncii s-au mbuntit flexibilitatea pieei muncii oferind stimulentele

ECONO
n 2016, iar rata omajului a sczut la 6,1% la adecvate pentru relocare i susinnd conversia
finalul lui iunie, cel mai mic nivel de la debutul profesional.
crizei. Conform datelor publicate de INS, numrul
angajailor a crescut cu 156.000 n perioada Poziia politicii monetare a BNR a rmas blnd
septembrie 2015 - septembrie 2016. ns trebuie n 2016, cu o rat fix de 1,75%. n acelai timp,
insistat asupra faptului c Romnia se confrunt coridorul pentru dobnda aferent mprumuturilor

MIE
cu un declin constant al populaiei active pe i facilitilor de tip depozit de la Banca Central a
piaa muncii datorit mbtrnirii i emigrrii, ct rmas constant, la +/- 1,5 pp.

6
Ponderea creditelor n Ron din total a ajuns la 55,9% n august 2016, cel mai ridicat nivel nregistrat din decembrie 1996..
Residential Overview CONTEXT
2016 +20 %
locuine

08 finalizate n
Bucureti

+8.6%
creterea

2016
tranzaciilor n
Dup ce anul anterior a marcat revenirea Legea drii n plat a avut ca prim efect o cretere primele 9 luni
segmentului rezidenial, 2016 a debutat sub bune semnificativ a cererilor de finanri prin Prima Cas,
auspicii, anuntndu-se a fi cel mai bun an din 2016 urmnd s fie astfel anul cu cele mai multe cel mai bun an
istoria modern a pieei de profil, tinnd cont de credite acordate prin programul guvernamental de la pentru piaa
rezidenial
numrul record de livrri de uniti estimat, de startul acestuia n 2009.
stabilizarea preurilor i de condiiile de finanare aprox.
foarte bune, bazate pe programul guvernamental Un alt efect imediat a fost majorarea avansurilor
200.000
Prima Cas dar i pe un minim al dobnzilor solicitate de ctre instituiile finanatoare pentru credite
existente pe pia. creditele ipotecare, pn la niveluri care au atins i 40%. Prima Casa
acordate din
2009
Numrul de ani necesari pentru achiziionarea unui apartament cu 2 camere cu 50 mpu n Bucureti

32,8
35 27
30

25 17,8 15,8 15,8 14,5


20 13,3 11,6
9,8 10
15

10

5
ian.-08 ian.-09 ian.-10 ian.-11 ian.-12 ian.-13 ian.-14 ian.-15 ian.-16 sept. - 16

Sursa: Coldwell Banker Affiliates of Romania, INS, BNR

Ultimele 11 luni au fost marcate i de Aceast decizie, coroborat cu epuizarea primului


incertitudinile din sectorul finanrilor, plafon alocat pentru Prima Cas, a dus la o
scdere imediat a numrului de tranzacii, n
cauzate iniial de discuiile privind
special cu locuine noi, cumprtorii orientndu-
legea drii n plat i de efectele pe se rapid ctre locuine finalizate, fie construite
care aceasta le va avea asupra pieei nainte de 1990 fie parte a unor proiecte
creditrii i implicit asupra celei rezideniale care nregistrau stoc.
rezideniale i ulterior de epuizrile
succesive ale plafoanelor disponibile
pentru creditele Prima Cas.
CONTEXT Market Research
2016

09

+70%
Grad de absorbie n
Scderea drastic a creditrii ipotecare dar i
nregistrarea unui numr mult mai mic de notificri
de dare n plat, de ordinul a aproximativ 5.000,
Anul care se va ncheia va fi cel mai bun din
istoria pieei rezideniale autohtone, dei
unii dezvoltatori nregistreaz ntrzieri ale
Bucureti n 2016 comparativ cu cele mai pesimiste estimri care indicau proiectelor anunate spre livrare la finalul acestui
zeci de mii de dri n plat imediate, a determinat cea an iar rezultatele de vnzri au nregistrat
mai mare parte a instituiilor finanatoarea s revin la fluctuaii, cauzate n special de alocarea sacadat
avansuri solicitate similare celor existente nainte de a fondurilor Prima Cas.
adoptarea legii drii n plat.
Anunul recent al autoritilor potrivit cruia
n ciuda acestor factori cu impact negativ programul Prima Cas va fi continuat pn n
2021 va spori gradul de prectibilitate al pieei
asupra pieei rezideniale, numrul
rezideniale, att pentru investitori, care vor putea
tranzaciilor imobiliare a crescut la nivel s i realizeze temeinic planurile de business, ct
naional cu aproximativ 8,6% n primele i pentru potenialii cumprtori, care nu vor mai
nou luni ale anului, comparativ cu aceeai lua decizia achiziionrii unei noi locuine ntr-o
perioad din 2015 iar preurile au nregistrat perioad dominat de incertitudine.
creteri, de la cteva procente pe unele
segmente din Bucureti, nivel nesemnificativ
raportat la o perioad de 12 luni, la peste
10% n unele piee regionale.

n acest context, indicele accesibilitii achiziionrii


unei noi locuine calculat de ctre Coldwell Banker
Affiliates of Romnia a nregistrat o uoar scdere
fa de nceputul anului, unei persoane fiindu-i
necesar o perioad de aproximativ zece ani pentru
cumprarea unui apartament nou cu dou camere n
Bucureti, lund n calcul salariul mediu net i preul
mediu al unei locuine noi pe metru ptrat, nivel de
peste trei ori mai bun comparativ cu vrful nregistrat
n 2008, cnd aceast perioad era de aproape 33 de
ani.
Searching data ...

BUCURETI
/Loaded
Residential Overview BUCURETI
2016

011
Ofert aprox.

Datele Coldwell Banker artau la nceputul


acestui an c peste 14.000 de uniti ar fi trebuit
s fie livrate n 2016 n Bucureti i mprejurimi, n
cretere cu peste 25% fa de nivelul nregistrat
Blocajul nregistrat pe segmentul finanrilor
ipotecare imediat dup adoptarea legii drii n plat
i sincopele ntlnite pe segmentul reprezentat
de creditele prin programul Prima Cas au dus
+20%
Mai multe uniti
finalizate in 2016
n anul anterior. la o scdere a tranzaciilor nregistrate de ctre
dezvoltatori n timpul fazelor de construcie,
Aproximativ 1000 de uniti din totalul stocului proiectele care aveau stoc de locuine finalizate
estimat spre finalizare n acest an urmeaz s fie i nevndute nregistrnd n schimb o majorare a
livrate pe pia la nceputul anului 2017, explicaia ritmului de vnzri lunare.

14000
Numrul de locuine
finalizate anual in
10000
Bucureti i mprejurimi.

Sursa:
6000

INS, Coldwell Banker Affiliates of


6721 10192 8045 6721 5786 5790 8337 10110 11082 +13000 Romania
2000 (est.)
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

constnd n principal n calcularea eronat a


termenelor de livrare din partea dezvoltatorilor,
dei exist i cazuri izolate n care unii investitori
nu i-au realizat temeinic planurile de business,
ntrzierile n aceste cazuri fiind cauzate i de
Datele Coldwell Banker arat c proiectele
rezideniale mass market au nregistrat scderi de
pn la 50% a vnzrilor imediat dup aprobarea
legii drii n plat i dup epuizarea primului plafon
de finanri alocat pentru Prima Cas, n timp ce
BUCU
RETI
un ritm slab al vnzrilor pe durata perioadei de scderile de vnzri nregistrate pe segmentul middle
construcie. market au fost de pn la 25%.
BUCURETI Market Research
2016

012
Cele dou suplimentri ale fondurilor disponibile mare pondere a unitilor puse pe pia n acest an
53,5% pentru Prima Cas i scderea nivelurilor de avansuri
solicitate pentru creditele ipotecare au dus n cele mai
de ctre investitori, cu o cot de pia de peste 53%.
Locuine mass
market din totalul multe cazuri la o recuperare a scderilor nregistrate Proiectele mass market ofer locuine la preuri
pieei anterior, anul urmnd a se ncheia pentru unii accesibile, cu un amplasament relativ bun raportat
dezvoltatori cu rezultate de vnzri uor n scdere la puncte de interes precum zone comerciale sau
fa de 2015, n timp ce alii vor nregistra creteri acces ctre mijloacele de transport n comun i cu
datorate mai ales stocurilor disponibile n perioadele suprafee similare cu cele din locuinele vechi.
amintite.
Un procent de circa 12,3% din totalul unitilor
n acest context, estimm gradul de absorbie al care vor livrate n acest an sau aproape o cincime
locuinelor noi finalizate n acest an la peste dou din categoria mass market poate fi ncadrat n
treimi, restul de pn la 100% urmnd a fi absorbit de segmentul low market, adic proiecte care ofer
ctre pia n cea mai mare parte n urmtoarele ase locuine cu suprafee mai reduse comparativ cele
luni, n funcie i de condiiile care se vor nregistra pe ale locuinelor finalizate nainte de 1990 i care sunt
segmentul finanrilor, n special de alocarea fondurilor amplasate la marginea oraului, fr acces direct
Prima Cas pentru anul 2017. la mijloacele de transport n comun, fr faciliti
generale n cadrul proiectelor i cu o calitate a
Programul guvernamental continu s reprezinte construciei relativ slab.
principalul motor de vnzri pe segmentele low i
mass market, putnd s depeasc i 70% n funcie
de proiect. Cele dou segmente reprezint cea mai

Low Mass Middle High


Market Market Market Market
650 - 800 800 - 1000 1000-1700 +2000
Euro / mpu Euro / mpu Euro / mpu Euro / mpu

mprirea pe segmente de pia a proiectelor rezindeniale


din Bucureti
Sursa: Coldwell Banker Affiliates of Romania
Residential Overview BUCURETI
2016

013
+3200
Nord
+1000
2016 a marcat dezvoltarea semnificativ a
segmentului middle market, format din proiecte
rezideniale care intesc clasa de mijloc. Astfel, Locuine
premium
dac nainte de 2015 proiectele middle market
nu deineau nici o cincime din unitile finalizate
anual n Bucureti i mprejurimi, ponderea
acestora din totalul unitilor finalizate n acest vor fi finalizate n 2016
an va ajunge la aproximativ 39%, n cretere de la +3200 +2800
Central / +2000
aproximativ o treime anul trecut. Vest semicentral Est

Interesul investitorilor fa de acest segment a


venit i ca urmare a unei schimbri demografice
prin care trece Bucuretiul, tot mai multe
persoane lucrnd n cldirile de birouri amplasate
n nordul oraului, n special pe axa Barbu
Vcrescu Pipera Sud, sau n zona semicentral +3000
Sud
vest, reprezentat de Grozveti Politehnic,
cele dou zone fiind de altfel cele mai dinamice
din punct de vedere al livrrilor de spaii de
birouri. mprirea unitilor n funcie Sursa:
de zona n care vor fi finalizate Coldwell Banker Affiliates of Romania

Astfel, peste 5.500 de locuine adresate clasei de

BUCU
mijloc vor fi finalizate n acest an n Bucureti, n care s-au creat comuniti care numr deja mii de
zonele semicentrale, de nord sau din interiorul persoane, putnd fi considerate cu uurin suburbii
marilor cartiere dar cu un acces foarte facil la ale Capitalei.
reeaua de transport n comun n special la
metrou i la puncte de interes, precum cldiri de Majorarea puterii de cumprare a dus i la o dezvoltare
birouri, centre comerciale sau parcuri. a segmentului de locuine premium, caracterizate n
primul rnd printr-un amplasament foarte bun i prin
Revigorarea segmentului middle market suprafee i finisaje net superioare, peste 1000 de

RETI
s-a observat i prin apariia unor noi poli de uniti premium i de lux urmnd a fi finalizate n acest
dezvoltare rezidenial, precum zona de centru- an n Capital.
vest, Barbu Vcrescu Aviaiei sau zona
Vcreti Parcul Tineretului, zone n care 2016 Creterea numrului de proiecte middle market s-a
se va ncheia cu livrarea a peste 1500 de uniti. reflectat i n majorarea ponderilor deinute de zonele
semicentrale i de nord, acestea deinnd n total o
Creterea cerinelor din partea potenialilor pondere de aproximativ 43% din totalul livrrilor, n
cumprtori a dus i la dezvoltarea continu a timp ce zona de vest a oraului a fost cea mai dinamic
unor proiecte rezideniale cu un concept integrat, din punct de vedere al livrrilor de locuine noi.
care ofer o serie ntreag de faciliti i n
Residential Overview BUCURETI
2016

014
Cerere i preuri
Nivelul ridicat de adaptare a ofertei puse pe pia Revenirea general a economiei i majorarea veniturilor
de ctre dezvoltatori la cererea existent a dus n ntnit n diferite sectoare economice s-au concretizat
primele nou luni ale acestui an la un grad ridicat printr-o cretere a cererii pe segmentul middle market
de absorbie i la un volum record de tranzacii. unde ponderea tranzaciilor realizate prin Prima Cas
este de circa o treime potrivit datelor Coldwell Banker
Estimm c peste 10.000 de tranzacii cu Affiliates of Romnia, cumprtorii fiind de regula
persoane care fac un upgrade locativ.
locuine noi s-au ncheiat n acest an n
Bucureti i mprejurimi. Cererea pe acest segment este compus din
cumprtori sau familii al cror venit mediu lunar
Stocul de locuine noi finalizate i nevndute depete 1500 de euro lunar, preul nefiind unicul
urmeaz s fie la finalul lui 2016 de aproximativ factor de decizie, amplasamentul, finisajele sau
7000 8000 de uniti, n scdere cu peste 35% facilitile oferite de proiect cptnd o importan
fa de 2015, majoritatea fiind reprezentate de semnificativ.
ctre proiecte finalizate nainte de 2015.
Preurile de tranzacionare au rmas relativ stabile
Cea mai mare parte a cererii continu s fie pe parcursul anului 2016, situndu-se pe segmentul
reprezentat de ctre potenialii cumprtori care mass market la un nivel mediu de 800 1000 de euro
doresc s i finaneze achiziia printr-un credit pe metru ptrat util n timp ce preurile medii de
Prima Cas. Cumprtorii de pe segmentul mass tranzacionare pe segmentul mediu se situeaz n plaja
market sunt reprezentai de regul de familii 1000 1700 de euro pe metru ptrat util.
tinere, aflate la nceputul carierei profesionale i

BUCU
la prima posesie locativ, care ctig sub 1.300
de euro lunar pe familie i care doresc o locuin
nou n detrimentul uneia finalizate nainte de
1990, preul de achiziie i accesul la reeaua de
transport n comun fiind principalii factori de
decizie.

RETI
Residential Overview BUCURETI
2016

015
Piaa veche
n 2016 s-a manifestat pentru prima dat o Estimm c o locuin nou este o opiune viabil Preurile de tranzacionare pe piaa veche au
schimbare clar de interes pentru locuinele noi pentru un potenial cumprtor dac preul de nregistrat o uoar cretere n ultimele 12 luni, ca
n detrimentul celor finalizate anterior de 1990, vnzare al acesteia nu depete cu 20% preul urmare a epuizrii rapide a fondurilor Prima Cas,
dei acestea continu s reprezinte ponderea unei locuine vechi din aceeai zon. Aceast locuinele finalizate anterior de 1990 avnd din
majoritar din tranzaciile ncheiate datorit opiune este datorat faptului c potenialii acest punct de vedere un avantaj pentru cei care
amplasamentului bun i a infrastructurii generale cumprtorii sunt dispui s plteasc diferena au optat pentru aceast form de finanare.
bune, caracterizat prin acces facil la puncte de de pre pentru un comfort sporit i posibilitatea
interes social, precum instituii de nvmnt, de a nu achiziiona o locuin cu o vechime de
centre comerciale sau spaii de recreere. minimum 35 de ani.

Evoluia preurilor apartamentelor cu 3 camere din


Bucureti construite ntre 1980 - 1990

mii de Euro

80

79

BUCU
78

77

76

75

RETI
74
aug..15
sept..15
oct..15

mar..16
ian..16
feb..16

apr..16

sept..16
iul..15

nov..15
dec..15

iul..16

oct..16
iun..16

aug..16
mai.16

Sursa:
Indexul Imobiliar calculat de Ziarul Financiar i Coldwell Banker Affiliates of Romania
Residential Overview BUCURETI
2016

016
Previziuni
2017 va fi marcat substanial de modalitatea prin Zonele Barbu Vcrescu Aviaiei i Grozveti
care programul Prima Cas se va desfura dar i Politehnic vor continua s prezinte interes
implementarea Strategiei Naionale a Locuirii. pentru lansarea de noi proiecte rezideniale
destinate clasei de mijloc, n timp ce zonele de
Plafonul anunat, de dou miliarde de lei, ar vest i sud - est vor reprezenta n continuare cele
trebui s fie suficient pentru cererea existent mai importante zone din ora n materie de livrri
pentru finanrile de acest tip, innd cont totalul de uniti noi.
creditelor acordate n 2014 i n 2015, anul curent
fiind marcat de creterea dat de adoptarea legii
drii n plat.

Adiional, scderea la 40% a plafonului de


garantare pentru achiziionarea locuinelor
mai vechi de cinci ani ar urma s duc la o nou
majorarea a cererii pe segmentul locuinelor noi.

Ponderea segmentului middle market va continua


s creasc i n perioada urmtoare, avnd n
vedere creterea preconizat a veniturilor dar
i faptul c tot mai multe persoane care au
achiziionat o locuin prin Prima Cas la nceputul
programului vor putea s o nstrineze, urmnd s

BUCU
realizeze un upgrade prin achizionarea o locuin
nou cu un amplasament mai bun i finisaje
superioare.

RETI
Analyse multiple data ...

PIEE REGIONALE
/Merged
Residential Overview PIEE REGIONALE
2016

018
Cluj Napoca
La nivel national vor fi finalizate n acest an realizndu-se cu venituri din resurse proprii.
peste 30.000 de locuine n proiecte rezideniale Adoptarea legii drii n plat i epuizrile plafoanelor
amplasate n marile orae potrivit datelor Coldwell destinate Prima Cas au dus la o temperare a creterii
Banker Affiliates of Romnia, 2016 urmnd s fie preurilor locuinelor din Cluj-Napoca, aceasta rmnnd
astfel cel mai bun an pentru segmentul de profil. ns cea mai mare la nivel naional, de peste 10% pe
segmentul nou i de aproximativ 17% pe segmentul
Cea mai dezvoltat pia rezidenial regional este locuinelor finalizate nainte de 1990.
reprezentat de Cluj-Napoca unde peste 3500 de
uniti vor fi livrate n acest an, incluznd i Floreti, Braov
n cretere cu aproximativ 50% fa de anul anterior.
2016 va reprezenta cel mai bun an i pentru piaa
Locuine noi finalizate n Cluj Napoca n perioada 2007-2016
rezidenial din Braov, cu aproximativ 1750 de uniti
livrate n ora i n mprejurimi, comparativ cu circa 1500
2300*
de locuine finalizate n anul anterior. Gradul de absorbie
1500* s-a pstrat la fel de ridicat, ponderea tranzaciilor realizate
1236 1220
1126
907
prin intermediul unei finanri bancare fiind mai redus
889
457
comparativ cu Bucureti.
398
189
Locuine noi finalizate n Braov n perioada 2007-2016
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

1750*

Sursa: 1500*
INS, Coldwell Banker Affiliates of Romania;

* Estimare Coldwell Banker Affiliates of Romania 949 987


906
762 763
604 713

283
Cele mai multe dintre aceste uniti se adreseaz
segmentelor mass i middle market, gradul
de absorbie al acestora fiind foarte ridicat, de
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016
peste 95%, cea mai mare pondere a tranzaciilor

Sursa: INS, Coldwell Banker Affiliates of Romania;


* Estimare Coldwell Banker Affiliates of Romania
Residential Overview PIEE REGIONALE
2016

019
La nivel regional, Sibiul reprezint o alt pia rezidenial cu o dezvoltare vertiginoas n ultimii ani, n
acest fiind livrate peste 2000 de uniti, alte peste 1000 de locuine urmnd a fi livrate n primele luni ale
anului viitor. Constana reprezint cea mai mare pia rezidenial din zona de sud i de est a rii, cu peste
2000 de uniti livrate n acest an, n timp ce n Iai ar putea fi peste 1400 de locuine noi livrate pn la
finalul acestui an.

Dezvoltarea general a pieelor rezideniale regionale va duce i la creterea pieelor de profil din orae
secundare, precum Oradea sau Piteti.

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Timioara 536 719 467 421 413 413 403 519 650 1000

Arad 822 1088 572 203 286 216 241 428 558 650
Oradea 635 1377 807 536 613 543 388 396 500 700
Satu Mare 209 496 386 141 135 108 112 107 141 85
Baia Mare 115 258 272 241 123 116 138 91 96 100
Craiova 510 544 492 399 227 270 426 496 550 700
Pitesti 251 433 658 201 243 189 240 192 200 200
Ploieti 208 71 156 119 201 186 125 76 100 200

Constana 659 795 1783 992 1305 920 1594 1419 1600 2000
Coldwell
Banker Cel mai vechi brand naional de real-estate din SUA

110
+20 + 2.000
proiecte rezideniale de locuinte noi
ani de experien
86.000
in portofoliu vandute in 2016 3000 brokeri

direct de la de birouri pe Glob


dezvoltator

Coldwell Banker Affiliates of Romania


www.cbimobiliare.ro