Breve discusin acerca de la ferta de

viviendas sciales en el Peru

Urb Augusto Mendoza

Las Viviendas son productos inmobiliarios sujetos al mercado de viviendas de las

ciudades, en este mercado los proveedores de vivienda buscan el mejor arreglo de
costos para ofertar viviendas sujetas a las condiciones de la demanda, sin embargo el
mercado genera soluciones habitacionales solo para el segmento de la poblacin que
pueda pagar los costos de la generacin de las unidades habitaciones y les produzca
una ganancia a los proveedores privados; por tanto, estos no proveern viviendas a los
segmentos de poblacin que no puedan pagar una vivienda en esas condiciones. Esta
porcin de la poblacin que no logra acceder al mercado formal de viviendas, toma sus
soluciones habitacionales en la oferta del mercado informal de viviendas, las mismas
que se generan en condiciones sub-estndar de servicios urbanos y de calidad de
edificacin.

Las familias que acceden a soluciones habitacionales en el mercado informal, acceden

o a unidades habitacionales existente en condiciones sub-estndar de edificabilidad y
accesos a servicios (ambientes sobre-usados, instalaciones internas deterioradas,
dficit de servicios pblicos, entorno social difcil y otros) o acceden a una localizacin
sin habilitacin urbana, en lo que primero se habita y luego se realiza la habilitacin
urbana, esto configura una ciudad al revs1.

La poblacin de bajos recursos que no logra ingresar al mercado formal de vivienda

accede a una localizacin sin servicios ni vivienda edificada, progresivamente edifica la
vivienda y gestiona la inversin para los servicios urbanos como saneamiento, energa,
pistas y veredas. Sin embargo esta habilitacin de servicios y la edificacin de la
vivienda, aplazada en el tiempo, no termina y las inversiones realizadas generan
activos incompletos cuya depreciacin resulta ms rpida que su habilitacin, con lo
cual este tipo urbanizacin (primero se habita luego se habilita) resulta inviable para
generar ciudad, pues no logra salir del estado de sub-estndar2. La vivienda social, por
tanto, ser aquella que permita a la poblacin que no logra acceder al mercado de
vivienda formal, el tomar una solucin habitacional adecuada en un entorno urbano

1
Calderon, J. (2006) Mercado de tierras urbanas, propiedad y pobreza. Lima: Lincoln Land Institue of
Land Policy, SINCO Editores.
2
Segn Gustavo Riofrio existen dos tipos de urbanizacin, el modo convencional (primero se habilita y
luego se habita) y el modo Barriada (al revs). El argumento por el cual una habilitacin incompleta se
deprecia y no llega a salir del nivel subestndar corresponde a una posicin planteada por Gustavo
Riofro en diversas conferencias.
habilitado, evitando los resultados perversos de la habilitacin tipo barriada3. Por lo
mismo entonces la Vivienda Social no solo deber entenderse como la unidad
inmobiliaria sino, sobre todo, como la suma de los servicios y el espacio pblico que
determina la calidad de la unidad habitacional.

La vivienda social es, entonces, una unidad inmobiliaria que no ingresa al mercado
pues es entregada directamente a los pobladores beneficiarios por el Estado a un
precio fuera de mercado; o bien es una unidad dentro del mercado pero a precio
subsidiado por el Estado con un pblico objetivo acotado. En ambas situaciones el rol
del Estado como proveedor o financista es central, sin su participacin no existe la
vivienda social. En el Per los subsidios a la vivienda se han gestionado a travs del
Fondo Mi Vivienda y sus diferentes ofertas de subsidios, a pesar de la diversidad de la
oferta de los servicios el resultado de su aplicacin no necesariamente ha beneficiado
a las familias de menores ingresos, debido a que no se ha desarrollado un mecanismo
de control de basado en la definicin de un usuario objetivo y que el subsidio a las
tasas de inters bancarias, reproducen la particin de la demanda segn las
condiciones del mercado, lo que determina que la oferta de subvencin del Fondo Mi
Vivienda sea tomado por el sector de las familias demandantes que pueden pagar los
precios de mercado4.

La oferta de Viviendas Sociales al estar asociadas a la oferta formal de viviendas sin

una distincin clara de su pblico objetivo, se enfrenta a una estructura de costos que
afecta su generacin de oferta, en este sentido el factor que ms influye en el
aumento del precio de la Vivienda y disminuye el carcter social de la Vivienda
subsidiada es el valor del suelo. As mismo la necesidad de canalizar el subsidio
mediante el sistema bancario tiene el gran inconveniente que las familias de bajos
ingresos difcilmente toman los servicios financieros de la banca formal.

Por ello y por las condiciones a las que se enfrentan las familias para acceder a la
oferta de Viviendas Sociales, se pueden identificar dos problemas:

1. Los precios de las viviendas an son demasiado altos a pesar del subsidio
pues unos de sus componentes, el valor del suelo, incrementa el valor
haciendo que salgan del mercado las familias con menores ingresos; y
2. Las condiciones bancarias para acceder a los servicios crediticios, hacen que
las familias de menores ingresos no logran acceder al sistema bancario y por
tanto no puedan acceder a la oferta de viviendas sociales.

3
Las diferentes definiciones de Vivienda Social, Vivienda de Inters Social, tienen en comn el hecho que
son una oferta para aquellas porciones de la poblacin que no logra acceder a ella a travs del mercado
formal
4
Tomado de El curioso caso del Fondo Mi Vivienda, en Temas y Gestin Pblica y Actualidad, Serie
Gestin Pblica y Desarrollo, Lima Instituto Peruano de Economa, Febrero 2010. Recuperado de
http://ipe.org.pe/wp-content/uploads/2010/04/gestion-publica-y-desarrollo_febrero_mivivienda.pdf
Por ello el elevar el monto del subsidio no mejorar el alcance de los mismos a la
poblacin de bajos recursos sino al contrario los dejar en manos de familias no
necesariamente de bajos recursos, debido a que lo que se subvenciona es el valor del
total del bien, en el cual uno de los factores principales: el valor del suelo, no tiene
ninguna regulacin.

Entonces, solucionar el acceso de viviendas a las familias que no logran alcanzar las
mismas en el mercado formal; es un asunto tanto de regulacin e intervencin sobre
un mercado imperfecto: el suelo urbano; as como el diseo de un proceso social que
visibilice las condiciones de formalizacin bancara de la poblacin.