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FACULDADE DE DIREITO
DEPARTAMENTO DE DIREITO CIVIL
SO PAULO / SP
2013
BRUNO MANGINI DE PAULA MACHADO
SO PAULO / SP
2013
FOLHA DE APROVAO
Aprovado em:
Banca Examinadora
Orientador: _______________________________________________________________
DEDICATRIA
Primeiramente, no h como deixar de agradecer imensamente a Deus, que nos deu fora e
nos amparou nos momentos de maior dificuldade, mostrando-nos sempre o caminho a ser
seguido.
Ao orientador Professor Titular Carlos Alberto Dabus Maluf, no s pela pacincia e apoio
despendidos ao longo da elaborao dessa dissertao, mas pelo compartilhamento do
saber, estimulando ainda mais o interesse pela vida acadmica.
Aos queridos familiares, av, tios, tias, primos e primas, que certamente nos
proporcionaram alegria e felicidade em nossas reunies de famlia, sempre com palavras
de estmulo e muito incentivo no transcorrer da elaborao dessa dissertao.
Aos ilustres amigos praianos da cidade de Santos, pela slida amizade construda, que
desde os tempos de colgio at os dias de hoje continuam nos proporcionando memorveis
e inesquecveis momentos, capazes de nos confortar, ainda que distncia, nos solitrios
momentos que a elaborao dessa dissertao nos imps.
Ao querido amigo Andr Cardoso Berot, que muito contribuiu para o aperfeioamento da
presente dissertao, exemplo de amigo, dedicao, empenho, esforo e estudo.
Enfim, o meu profundo agradecimento a todos que, de qualquer forma, ainda que
minimamente, contriburam para a concretizao dessa dissertao, servindo de fonte de
inspirao na busca incansvel pelo saber e pelo conhecimento.
RESUMO
Key words: condominium building, antisocial condominium member, property rights, the
social function of property, condominium building duties, violation, pecuniary penalty,
expulsion.
8
SUMRIO
1
CAMBLER, Everaldo Augusto. Incorporao Imobiliria: ensaio de uma teoria geral. So Paulo: RT,
1993, p. 109.
2 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 18. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 223.
11
relao subjetiva una, ou seja, relao objetiva dicotmica 3, sendo que o direito de
propriedade sobre a parte exclusiva combinado com o direito de copropriedade sobre as
partes comuns, originando, segundo Joo Batista Lopes4, um novo direito real. Jos de
Oliveira Ascenso5, com a genialidade que lhe peculiar, sustenta que a propriedade
horizontal efetivamente um novo direito real. Mas no um direito real simples, pois
no traduz uma nova maneira de afetar uma coisa em termos reais. antes um direito real
complexo, pois combina figuras preexistentes de direitos reais.
3
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomnio e Incorporaes. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1992, p. 93.
4 LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 57.
5 ASCENSO, Jos de Oliveira. Direitos Reais. Lisboa, 1973, p. 498.
6
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 8. ed. So Paulo: RT, 2003, p. 137.
12
7 MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos. O Condomnio Edilcio no
novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 3.
8 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 27. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002, v. 5,
p. 196.
13
Porm, podemos observar nos condomnios edilcios algumas prticas que hoje
so intolerveis e lamentveis, que devem ser coibidas de forma rigorosa, como por
exemplo: crianas e adultos mal-educados que falam alto pelas reas comuns do
condomnio edilcio, proferindo, inmeras vezes, palavras de baixo calo; barulhos cada
vez mais altos oriundos das unidades autnomas, muitas vezes em horrios de repouso
noturno, que atravessam as paredes, pisos e tetos, propagando-se pelas demais unidades;
falta de higiene nas reas comuns do condomnio, com o lanamento de dejetos ao cho,
muitas vezes, atirados pela janela da prpria unidade autnoma; a falta de respeito entre
condminos, gerando, por mais das vezes, agresses fsicas e verbais; enfim, diversos
outros comportamentos que, sem dvida alguma, assim como os anteriores, adjetivam-se
como antissociais, geradores de conflitos, ocasionando, se no repelidos rispidamente,
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos, impedindo a vida
harmoniosa na seara condominial.
Citamos acima apenas alguns exemplos das mais diversas causas que
propiciam significativo aumento das prticas antissociais nos condomnios edilcios, as
quais, aliadas ao exacerbado individualismo, muitas vezes, juntas ou isoladas, podem
levar loucura os demais coproprietrios do edifcio9. Tais prticas no comprometem
9
MORAN, Maria Regina Pagetti. Excluso do Condmino Nocivo nos Condomnios em Edifcios. So
Paulo: LED, 1996, p. 18.
14
apenas o sossego de cada condmino, mas, muitas vezes, alcanam sua sade e
segurana, acarretando enorme custo social a justificar severa represso10.
Nessa vereda, constatamos, por assim dizer, uma depreciao social dos
deveres individuais, ou seja, raros so hoje os locais e circunstncias em que palpita o
sentido de consagrar a vida ao prximo. As lies inflexveis da moral parecem ter
abandonado os recintos pblicos e privados, pois os valores altrustas deixaram de ter
qualquer importncia aos olhos dos indivduos e das famlias. Gilles Lipovetsky, de forma
mpar e esclarecedora, colaciona que o imperativo proverbial do corao puro, os apelos
ao devotamento total, o ideal hiperblico de viver para os outros, nenhuma dessas
exortaes j encontra ressonncia coletiva. Por todas as partes, o que caracteriza as
novas democracias o esmorecimento da forma-dever, o estiolamento do preceito moral
incontornvel11. Infelizmente, no momento atual, temos a firme impresso da prevalncia
da decomposio e declnio da moral, onde as pessoas se voltam ao puro egosmo.
H, portanto, sem dvida alguma, um fato social que requer medidas legais
verdadeiramente eficientes, com o firme propsito de coibi-lo, numa tentativa de
harmonizar a vida em sociedade, proporcionando, assim, um convvio pacfico no interior
dos condomnios edilcios. Tal fato social nos fez refletir sobre a urgncia do
desenvolvimento do presente estudo, para que sanes jurdicas realmente adequadas
sejam encontradas e aplicadas em cada caso concreto, permitindo at, se o contexto ftico
exigir, a expulso do condmino antissocial do condomnio.
10
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Perturbaes Sonoras nas Edificaes Urbanas: (rudo em
edifcios, direito de vizinhana, responsabilidade do construtor, indenizaes): doutrina, jurisprudncia e
legislao. So Paulo: RT, 2001, p. 2.
11
LIPOVETSKY, Gilles. A sociedade ps-moralista: o crepsculo do dever e a tica indolor dos novos
tempos democrtico. Traduo de Armando Braio Ara. Barueri: Manole, 2005, p. 104. Ttulo original: Le
crpuscule du devoir: lthique indolore des nouveaux temps dmocratiques.
12
FRANGETTO, Flavia Witkovski. O Direito Qualidade Sonora. Revista de Direito Ambiental. So Paulo:
RT, 2000, v. 19, p. 157.
15
13
FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. 5. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2005, p. 13.
16
brasileiro, devendo, por determinao de seu artigo 1.334, inciso IV, estipular as sanes
a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores. A conveno o estatuto disciplinar
do condomnio edilcio, cuidando-se de ato com contedo normativo, que obriga,
inclusive, futuros adquirentes, portanto, no subscritores, tanto quanto ocupantes e
visitantes14. Caio Mrio da Silva Pereira 15 afirma que os efeitos da conveno condominial
desbordam dos que participaram de sua elaborao ou de sua votao, estendendo-se para
alm dos que a assinaram e seus sucessores e subrogados, alcanando tambm pessoas
estranhas.
14
GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condmino nocivo e sano de expulso. In:
NERY, Rosa Maria de Andrade; DONNINI, Rogrio (Org.). Responsabilidade Civil. Estudos em
homenagem ao Professor Rui Geraldo Camargo Viana. So Paulo: RT, 2009, p. 106.
15
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e incorporaes. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p.
125.
16
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 17.
17
nico, do Cdigo Civil, mostrar-se insuficiente como fator inibitrio de outras condutas do
mesmo gnero?
17
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.). Condomnio Edilcio: Aspectos Relevantes. Aplicao do Novo
Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2006, p. 16.
20
Pois bem, nas sbias palavras de Washington de Barros Monteiro 19, em obra
atualizada pelo mestre Carlos Alberto Dabus Maluf, determinado direito pode pertencer a
vrias pessoas ao mesmo tempo. Tem-se, nesse caso, a comunho. Se esta recai sobre um
direito de propriedade, surge o condomnio ou compropriedade. Em resumo, haver
condomnio quando mais de uma pessoa tiver o exerccio da propriedade sobre
determinado bem.
18
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.), op. cit., p. 16.
19
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 40. ed. Atualizao de
Carlos Alberto Dabus Maluf. So Paulo: Saraiva, 2010, v. 3, p. 244.
20
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.), op. cit., p. 16.
21
PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das Coisas. 6. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1956, p. 93.
21
a sucesso hereditria, que criava o fenmeno do condomnio 22. Os cotitulares, por meio de
quotas ideais, exerceriam ao mesmo tempo o direito de propriedade sobre a propriedade
indivisa. A diviso no material, mas idealizada.
22
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 6. ed. So Paulo: Atlas, 2006, v. 5, p. 316.
23
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.), op. cit., p. 17.
24
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 27.
25
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 317.
22
Maria Helena Diniz26 aponta a emerso de duas teorias principais, quais sejam:
a Teoria da propriedade integral ou total e a Teoria das propriedades plrimas parciais.
Para a primeira teoria, vislumbra-se no condomnio um s direito, de maneira que cada
condmino tem direito propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exerccio desse
direito limitado pelos direitos dos demais consortes. J para a segunda teoria, cada
condmino s dono apenas de sua frao ideal, havendo no condomnio diversas
propriedades intelectualmente parciais, cuja reunio que daria origem ao condomnio.
26
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 15. ed. So Paulo: Saraiva, 2000, v. 4, p. 174.
27
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 245.
23
porque no condomnio h apenas um s direito, de modo que cada condmino tem direito
propriedade sobre toda a coisa.
1.3. Classificao
28
MAXIMILIANO, Carlos. Condomnio. 4. ed. So Paulo: Freitas Bastos, 1956, p. 7.
29
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 246.
30
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das Coisas. So Paulo: Mtodo, 2008,
v. 4, p. 253.
24
(Do Condomnio Geral), do Ttulo III (Da propriedade), do Livro III da Parte Especial (Do
Direito das Coisas).
31
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 246.
32
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. 18. ed. Atualizao de Carlos Edison Rego
Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 182.
33
Vade Mecum. Cdigo Civil. Colaborao Luiz Roberto Curia et al. 14. ed. atual. e ampl. So Paulo:
Saraiva, 2012, p. 233. Artigo 1327: O condomnio por meao de paredes, cercas, muros e valas regula-se
pelo disposto neste Cdigo (arts. 1297 e 1298; 1304 a 1307).
25
Por fim, outro aspecto do condomnio est relacionado quanto a seu objeto, que
poder ser universal ou particular. Haver condomnio universal quando a comunho
abranger, alm da prpria coisa, seus frutos e rendimentos. Todavia, ser particular quando
adstrita a determinada coisa ou efeito.
34
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 319.
26
2.1. Nomenclatura
35
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 1.
36
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 50.
27
37
Vade Mecum. Cdigo Civil. Colaborao Luiz Roberto Curia et al. 14. ed. atual. e ampl. So Paulo:
Saraiva, 2012, p. 171. Artigo 441, caput: A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser
enjeitada por vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe diminuam o
valor; Artigo 442: Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar
abatimento no preo.
38
REALE, Miguel. Exposio de Motivos ao Anteprojeto do Cdigo Civil. In: NERY JR., Nelson; NERY,
Rosa Maria de Andrade. Cdigo Civil Comentado. 3. ed. So Paulo: RT, 2005.
39
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 22. ed. So Paulo: Saraiva, 2007, v. 4, p. 220.
28
Pontes de Miranda41 afirma que a comunho pro diviso do solo que recebeu
uma edificao tem por origem o direito grego e grego-egpcio. Fundamenta a afirmao
em textos de alguns papiros que citavam a comunho pro diviso em solo edificado, ou em
solo no edificado, ou, ainda, atinente a direitos.
Por sua vez, o sistema de condomnio atingiu seu pice na Frana, em muitas
cidades, a exemplo de Orleans, Paris, Nantes e Rennes, tendo como motivo, preleciona
Racciatti44, um grande incndio ocorrido em Rennes, nos idos do sculo dezoito, que
40
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 31.
41
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. 3. ed. (reimpresso). Rio de
Janeiro: Borsoi, 1971, Tomo XII, p. 1308.
42
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 41.
43
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 25.
44
RACCIATTI, Hernan. Propriedad Por Pisos o por Departamentos. 3. ed. Buenos Aires: Depalma, 1982,
p. 11.
29
45
ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As despesas do condomnio edilcio. So Paulo: RT, 2005, p. 70.
30
No Brasil, o Cdigo Civil de 1916 ignorou tal instituto, visto que somente
regulamentava a propriedade vertical, pois, poca, no se manifestara ainda, de maneira
imperiosa, a necessidade scio-econmica desta espcie de condomnio. Erigidos os
primeiros edifcios, foram regidos, de incio, pelos usos e costumes, assim como pelas
disposies analgicas do condomnio tradicional ou geral47.
46
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 277.
47
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 278.
48
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.), op. cit., p. 20.
31
O Decreto n 5.481 de 1928 teve sua importncia histrica, pois, alm de ser o
primeiro regramento jurdico do instituto do condomnio edilcio no Brasil, representou um
incio na tentativa de solucionar possveis conflitos oriundos da vida em condomnio.
No entanto, Joo Batista Lopes49 muito bem observa que, sob influncia das
legislaes de outros pases e sob presso dos fatos, o referido Decreto disciplinou de
maneira muito tmida a matria, apontando apenas a diferena entre partes comuns e
exclusivas, dispondo sobre a administrao do imvel e a participao nas despesas,
prescrevendo, ainda, a proibio de alterao da forma externa da fachada.
Desta feita, Caio Mrio da Silva Pereira recebeu o encargo de elaborar projeto
a respeito do Condomnio e Incorporaes, que veio, ao final, converter-se na Lei n 4.591,
de 16 de dezembro de 196450, a qual sofreu algumas alteraes trazidas pela Lei n 4.864,
de 1965. Com a promulgao desta lei, o condomnio edilcio passou a ser adequadamente
regulamentado, atravs dos artigos 1 a 27, ficando o ordenamento jurdico brasileiro,
enfim, guarnecido do que se convencionou chamar de Lei de Condomnios e
Incorporaes.
Silvio de Salvo Venosa 51 afirmou, a nosso ver com toda razo, que a Lei de
Condomnios e Incorporaes, se na poca se mostrou como diploma legal avanado, na
atualidade e h muito j estava a exigir nova reforma legislativa, mormente para
49
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 26.
50
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. 1. ed. universitria. Rio de Janeiro: Forense,
1990, n. 319, v. 4. p. 138.
51
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 336.
32
2.3. Caractersticas
Pois bem, o condomnio edilcio, regulamentado como est pelo Cdigo Civil,
estabelece a propriedade exclusiva, pois, cada uma das unidades autnomas poder
pertencer a um proprietrio diferente, chamado de condmino, ao lado da propriedade
52
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 336.
33
comum, que no poder ser objeto de diviso, a exemplo das reas comuns do condomnio,
tais como o terreno, alicerces, reas de servio, elevadores, enfim, tudo aquilo que se
torna indispensvel coeso orgnica de um conjunto econmico-jurdico53.
Importante ressaltar que o rol das partes exclusivas, assim como o rol das
partes comuns, trazidos, respectivamente, nos pargrafos primeiro e segundo, do artigo
1.331, do Cdigo Civil, so meramente exemplificativos, sendo que, tudo que no
constituir objeto de propriedade exclusiva, aqui entendida como aquela cujo uso, gozo e
disposio no dependam de nenhum outro condmino58, pertencer, em condomnio, aos
proprietrios das unidades autnomas, que podero livremente us-las, respeitando,
sempre, as suas destinaes e no prejudicando o estado de comunho. Veja-se, portanto,
que a propriedade comum identificada de maneira residual, j que se constitui de todas as
reas que no integram a propriedade exclusiva.
58
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 282.
59
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 37.
35
inseparvel e unitrio60. Na linha de Caio Mrio da Silva Pereira 61, o condomnio edilcio
no apenas uma propriedade mista, em que o domnio exclusivo vive ao lado do
condomnio, mas sim uma fuso de direitos e uma criao de conceito distinto, pela qual o
mesmo sujeito simultaneamente titular de uma propriedade e de uma copropriedade.
60
Idem. Ibidem, p. 10.
61
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomnio e Incorporaes. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1981, p. 92.
62
Acrdo proferido nos autos de Apelao Cvel n. 788-6/7, de Cubato, So Paulo, em que apelante
Mario de Paula Nascente e apelado o Oficial de Registro de Imveis de Cubato, publicado no D.J.E. de
06/08/2008. Vejamos trechos da deciso: REGISTRO DE IMVEIS - Dvida inversa julgada procedente -
Registro de instituio de condomnio edilcio - Terreno dividido em duas partes, sendo cada uma dotada de
casa com acesso direto para a via pblica - Inexistncia de reas efetivamente comuns - Ausncia dos
elementos que caracterizam o condomnio edilcio - Recurso no provido. O recorrente pretende promover o
registro da instituio de condomnio edilcio na matrcula n 8.098 do Oficial de Registro de Imveis da
Comarca de Cubato, relativa ao lote 09 da quadra AY do loteamento Vale Verde...O registro da instituio
do condomnio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imveis porque o exemplar do contrato padro de
compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes
e porque esto ausentes os requisitos legais para a caracterizao do condomnio edilcio...No h dvida
sobre a possibilidade de constituio de condomnio edilcio em terreno dotado de unidades autnomas
consistentes em casas trreas ou casa assobradada, porque o rol contido no artigo 1.331 do Cdigo Civil de
2002 no exaustivo...Alm disso, no h, em tese, impedimento para que determinado condomnio tenha
como unidades autnomas casas geminadas, constituindo cada casa uma unidade, desde que presentes os
requisitos legais para sua caracterizao...Pode-se, de forma meramente exemplificativa, citar condomnio
edilcio constitudo em terreno dotado de, digamos, oito casas geminadas situadas de um lado e cinco casas
geminadas situadas do outro lado de via interna que constitui rea de propriedade comum e que serve, tanto
para a circulao de pessoas e veculos, como para o acesso dos condminos via pblica...Isso, contudo,
no significa que qualquer terreno que contenha casas geminadas comporte a instituio de condomnio
edilcio, uma vez que nesta espcie de condomnio devem estar presentes as caractersticas que o distinguem
do imvel loteado ou desmembrado...Essas caractersticas consistem na efetiva vinculao entre o terreno e
as construes que constituem as unidades autnomas e na co-existncia de partes de propriedade exclusiva,
que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, e outras partes que so de propriedade
comum dos condminos e que no podem ser alienadas separadamente ou divididas...No presente caso,
entretanto, a planta e o instrumento de instituio do condomnio que se encontram s fls. 11/16 e 27
permitem verificar, com clareza, que o recorrente construiu no lote de que proprietrio duas casas
geminadas, que se ligam unicamente por uma parede divisria comum...Conforme a referida planta, o lote de
propriedade do recorrente ser dividido em duas partes, cada uma contendo, em sua totalidade, uma das casas
geminadas, excetuada como de uso efetivamente comum a nica parede que as divide e que est prevista na
36
Muitas vezes, cada casa geminada tem acesso direto via pblica, inexistindo
via comum de circulao, ou, segundo Carlos Alberto Dabus Maluf 64, sem a instituio de
uma servido de passagem, contrariando, desse modo, o disposto no pargrafo 4, do artigo
1.331, do Cdigo Civil. E mais, h ocasies em que cada casa ocupa isoladamente uma
metade do terreno, caracterizando desdobro do lote, com a finalidade obscura, em alguns
casos, de burlar a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766, de 1979), bem como
restries impostas a loteamentos, atravs da instituio de condomnio.
planta de fls. 27 para prosseguir na forma de muro e dividir em dois o restante do terreno no ocupado por
construo...Da planta e do instrumento de instituio do condomnio no decorre a real existncia de outras
partes de propriedade e de uso comum, exceto no que se refere ligao ao tronco pblico de eletricidade,
telefone, gua e esgoto, o que pode ser modificado a qualquer tempo porque em razo da natureza do terreno
e da construo realizada nada impede que cada uma das casas se ligue, isoladamente, s redes de servios
pblicos...Esse fato fez com que no instrumento de instituio do condomnio fosse atribudo para a rea de
propriedade comum dos condminos o total de 1,35 m (fls. 12), o que, como bem anotou o MM. Juiz
Corregedor Permanente, revela a ausncia dos elementos que caracterizam o condomnio edilcio...Alm
disso, a planta e o instrumento de instituio do condomnio mostram que cada uma das casas geminadas tem
acesso direto via pblica, sem, portanto, a existncia de via comum de circulao, e tambm mostram que
cada casa ocupa isoladamente uma metade do terreno que, de fato, foi desdobrado em duas partes...Trata-se,
desse modo, de desdobro de lote com formao do condomnio necessrio a que se referem os artigos 1.327 a
1.330 do Cdigo Civil de 2002, hiptese que no caracteriza o condomnio edilcio conforme previsto no
artigo 5 da Lei n 4.591/64, que tem o seguinte teor: O condomnio por meao de parede, soalhos, e tetos de
unidades isoladas, regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel...Neste caso concreto,
portanto, esto ausentes os elementos indispensveis para a caracterizao do condomnio edilcio, previstos
em normas de natureza cogente, razo pela qual mostra-se correta a recusa do registro efetuada pela Sra.
Oficial de Registro de Imveis e confirmada na r. sentena apelada...Por fim, ficou incontroverso que em
razo de restrio convencional imposta com o registro do loteamento no possvel o desdobro do lote de
propriedade do recorrente, com o que prevalece o reconhecimento, contido na r. sentena apelada, no sentido
de que a instituio do condomnio edilcio, neste caso concreto, se destina, de forma imprpria, a contornar
tal vedao...Ante o exposto, nego provimento ao recurso...(a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justia e
Relator.
63
Recurso Especial 1902-RJ, com a seguinte ementa: Condomnio horizontal. Vila de casas, servidas por
rua particular. O conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, embora existente desde muitos
anos anteriormente Lei 4.591/64, pode regularizar sua situao e se organizar em condomnio
horizontal...Validade da conveno de condomnio e de seu registro imobilirio.
64
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 44.
37
Joo Batista Lopes66 traz, ainda, outras delas, quais sejam: Teoria da
Comunho de Bens; Teoria da Sociedade Imobiliria; Teoria da Propriedade Solidria; e
Teoria da Universalidade de Fato e de Direito: Personalizao do Patrimnio Comum.
65
MONTEIRO, Washington de Barros, op. cit., p. 279.
66
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 52-57.
38
Ora, sob o prisma subjetivo, no nos resta dvida de que o condomnio edilcio
ente despersonalizado, faltando-lhe o atributo da personalidade jurdica, o que lhe
impossibilita, em regra, de adjudicar unidade autnoma condominial, j que despido de
personalidade jurdica, o condomnio no poderia adquirir bens imveis em nome prprio,
negando-se-lhe o registro de eventual ttulo assim constitudo67.
Dessa maneira, pode este mesmo direito atribuir personalidade jurdica a outros
entes, diversos da pessoa humana, sempre que se mostrar necessrio para a satisfao de
interesses humanos.
A chamada Teoria da Realidade Tcnica ou Jurdica 69, que afirma que a ideia
de personalidade jurdica, ou seja, de sujeito de direito, noo atinente cincia jurdica,
67
GIACOIA, Egidio Jorge. Arrematao ou Adjudicao pelo Condomnio da Unidade Autnoma
Penhorada em Execuo de Dbito Condominial. In: CASCONI, Francisco Antonio; AMORIM, Jos
Roberto Neves (Org.). Condomnio Edilcio: Aspectos Relevantes. Aplicao do Novo Cdigo Civil. So
Paulo: Mtodo, 2006, p. 336.
68
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Teoria Geral. 9. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris,
2012, v. 1, p. 98.
69
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Parte Geral. 39. ed. rev. e atual. So Paulo:
Saraiva, 2003, v. 1, p. 125.
39
prev que a concesso de personalidade a entes que no sejam pessoa humana mera
opo do legislador.
Em interpretao contrria, Flvio Tartuce e Jos Fernando Simo 72, ainda que
a lei expressamente no haja atribudo personalidade jurdica ao condomnio edilcio,
aceitam a tese de que pessoa jurdica de direito privado, invocando, para tanto, a no
taxatividade do rol do artigo 44 do Cdigo Civil, assim como o entendimento insculpido
70
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 12.
71
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 317.
72
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: Direito das Coisas. So Paulo: Mtodo, 2008,
v. 4, p. 277.
40
nos Enunciados 9073 e 24674, aprovados, respectivamente, nas I e III Jornadas de Direito
Civil do Conselho da Justia Federal, reconhecendo, portanto, personalidade jurdica ao
condomnio edilcio. Os enunciados, apesar de no serem smulas, so postulados de
doutrina.
Destarte, o referido Conselho afirma que subsiste previso legal apenas quanto
capacidade de agir o condomnio edilcio em juzo e de administrao, institutos esses
criados apenas para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condminos, mas que
no lhe atribuem personalidade jurdica para ser titular de domnio de coisa imvel.
73
Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio edilcio nas relaes jurdicas inerentes s
atividades de seu peculiar interesse. A parte final do enunciado foi suprimida pelo enunciado 246, da III
Jornada.
74
Fica alterado o enunciado 90, com supresso da parte final: nas relaes jurdicas inerentes s
atividades de seu peculiar interesse. Prevalece o texto: Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao
condomnio edilcio.
75
Apelao Cvel n. 469-6/1, de Jundia, em que apelante o Condomnio Paineiras Center, e apelado o 1
Oficial de Registro de Imveis, publicado no D.J.E. de 15/03/2006.
41
76
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos, op. cit., p. 14.
77
VENOSA, Silvio de Salvo, op. cit., p. 338.
78
Acrdo proferido nos autos de Apelao Cvel n. 880-6/7, de So Paulo, Capital, em que apelante o
Condomnio Edifcio Alvorada e apelado o 9 Oficial de Registro de Imveis da Capital, publicado no D.J.E.
de 25-11-2008. Vejamos trechos da deciso: Com efeito, este Conselho Superior da Magistratura j firmou
entendimento no sentido de que o condomnio, diversamente do sustentado pelo Recorrente, no tem
personalidade jurdica. Como conseqncia, no se tem admitido possa o condomnio adquirir propriedade
imvel. Trata-se, no tema, de regra geral, a qual, porm, comporta duas excees, de interpretao estrita. A
primeira delas est prevista no art. 63, 3, da Lei n. 4.591/1964, em que se afigura possvel a aquisio de
imvel pelo condomnio diante da inadimplncia do adquirente no pagamento do preo da construo. A
segunda corresponde hiptese de aquisio, em hasta pblica, de unidade autnoma pelo condomnio, como
forma de satisfazer o crdito decorrente do no pagamento, pelo condmino, das despesas condominiais, por
fora da aplicao analgica do disposto no referido art. 63, 3, da Lei n. 4.591/1964... A questo
controvertida refere-se possibilidade de adquirir o condomnio edilcio direitos reais sobre imveis. O
condomnio edilcio possui uma srie de peculiaridades, dentre as quais a coexistncia da co-propriedade das
reas comuns e a propriedade exclusiva de cada unidade autnoma, a existncia de conveno para
administrar os interesses comuns, a instituio de assemblia como rgo deliberativo e eleio de sndico
administrador. Alm disso, existe fuso de interesses dos titulares de direitos reais, que os torna
indissociveis...Mas a despeito do agrupamento dos interesses dos condminos, no se forma um ente dotado
de personalidade jurdica, no tendo o condomnio, portanto, capacidade para adquirir propriedade imvel.
42
Em que pese haver respeitvel entendimento em sentido contrrio, o Egrgio Conselho Superior da
Magistratura tem reiteradamente entendido que o condomnio no tem personalidade jurdica...O novo
Cdigo Civil no inovou a matria. Subsiste previso legal apenas quanto capacidade de agir o condomnio
em juzo e de administrao, institutos criados para viabilizar a defesa dos interesses comuns dos condminos
e que no lhe atribuem personalidade jurdica para ser titular de domnio de coisa imvel. Exceo,
entretanto, feita na hiptese do artigo 63, pargrafo 3, da Lei n 4.591/64, o qual possibilita a aquisio de
imvel pelo condomnio diante da inadimplncia do adquirente no pagamento do preo da construo.
Mesmo nesse caso, porm, a lei no reconhece personalidade jurdica ao condomnio. Justamente por se
tratar de exceo que foi expressamente regulamentada. Mesmo considerados os avanos sociais e do
direito, no nosso ordenamento jurdico mantm-se a regra de que o condomnio no ostenta personalidade
jurdica e sem nova legislao que disponha de forma contrria no h como criar interpretao diversa.
Ocorre que no so poucas as ocasies em que o condomnio se v impedido de cobrar as despesas tidas com
a sua prpria manuteno, uma vez que no lhe permitido arrematar ou adjudicar imvel penhorado por
dvida do condmino. Para solucionar tal problema, a jurisprudncia tem admitido a aquisio da unidade
autnoma pelo condomnio, em praa pblica, sem que seja reconhecida a existncia de personalidade
jurdica que, de fato, no possui...Outra ressalva, ainda, deve ser feita. Justamente porque o condomnio no
um ente com personalidade jurdica prpria, em que pese o agrupamento dos interesses dos condminos, para
que a arrematao ou adjudicao seja possvel necessrio que a aquisio conte com a anuncia dos
condminos, por deciso unnime de assemblia geral para este fim convocada e em que, para essa finalidade
especfica, no ter voto o proprietrio da unidade autnoma que gerou as despesas condominiais objeto da
execuo em que foi a mesma unidade arrematada ou adjudicada....
43
79
FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 25.
44
80
PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das Coisas. 2. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2012, p.
149.
45
81
Idem. Ibidem, p. 146.
82
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 155.
83
Vade Mecum. Cdigo Civil. Colaborao Luiz Roberto Curia et al. 14. ed. atual. e ampl. So Paulo:
Saraiva, 2012, p. 234. Artigo 1.331, caput: Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade
exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos (grifo nosso).
46
84
Idem. Ibidem. Artigo 1.339, caput: Os direitos de cada condmino s partes comuns so inseparveis de
sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das fraes ideais correspondentes s unidades
imobilirias, com as suas partes acessrias (grifo nosso).
85
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 165.
47
Na fala de Luiz Edson Fachin 86: busquemos, nas origens, aspectos do legado
histrico para o Brasil contemporneo. Conforme bem apontado por Giordano Bruno
Soares Roberto87, no possvel compreender o momento atual do direito privado
brasileiro sem olhar para sua histria. Para tanto, no ser suficiente comear com o
desembarque das caravelas portuguesas em 1500. A histria mais antiga. O Direito
brasileiro filho do Direito Portugus que, a seu turno, participa de um contexto mais
amplo.
Segundo Caio Mrio da Silva Pereira 88, a propriedade mais se sente do que se
define, luz dos critrios informativos da civilizao romano-crist. A ideia de meu e
teu, a noo do assenhoreamento de bens corpreos e incorpreos independe do grau de
cumprimento ou do desenvolvimento intelectual. No apenas o homem do direito ou do
business man que a percebe. Os menos cultivados, os espritos mais rudes e at
crianas tm dela a noo inata, defendem a relao jurdica dominial, resistem ao
desapossamento, combatem o ladro. Todos sentem o fenmeno propriedade.
86
FACHIN, Luiz Edson. Mudanas sociais no Direito de Famlia. In: ALVIM, Arruda; CSAR, Joaquim
Portes de Cerqueira; ROSAS, Roberto (Coord.). Aspectos controvertidos do novo Cdigo Civil: escritos em
homenagem ao Ministro Jos Carlos Moreira Alves. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 439.
87
ROBERTO, Giordano Bruno Soares. Introduo histria do Direito Privado e da codificao: uma
anlise do novo Cdigo Civil. Belo Horizonte: Del Rey, 2003, p. 5.
88
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituies de Direito Civil. 18. ed. Atualizao de Carlos Edison Rego
Monteiro Filho. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 89.
89
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. atual. de acordo com o Cdigo Civil de 2002. Rio de Janeiro:
Forense, 2004, p. 109.
48
No Cdigo Civil, o Livro de Direito das Coisas (Livro III da Parte Especial)
possui como matriz fundamental o direito de propriedade, por ser este, desde Roma, o
direito real por excelncia, do qual todos os outros derivam ou promanam 90.
90
BOULOS, Daniel M. Abuso do Direito no novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2006, p. 261-262.
91
ENGELS, Friedrich. A origem da famlia, da propriedade privada e do Estado. 8. ed. Rio de Janeiro:
Civilizao brasileira, 1982, p. 80.
49
92
MARX, Karl. O capital: extratos por Paul Lafargue. Traduo: Abguar Bastos. 2. ed. So Paulo: Conrad
Editora do Brasil, 2005, p. 33.
93
ENGELS, Friedrich, op. cit., p. 80.
94
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 197-198.
95
CRETELLA JNIOR, Jos. Curso de direito romano. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 31.
50
torno da propriedade, ligando o homem a uma coisa, possibilitando que seu titular dela
extrasse toda utilidade que esta lhe pudesse proporcionar.
96
JUSTO, A. Santos. Direito privado romano. Coimbra: Coimbra, 1997, v. 3, p. 56.
97
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 211.
51
alm dos terrenos itlicos, restringia-se s servides rurais, aos cavalos, aos escravos, aos
bois e aos demais animais domsticos, exceo dos camelos e elefantes. A in iure cessio
era um ato solene, de cesso, feito na presena de um magistrado98.
Eis que aparece a propriedade pretoriana, onde o pretor, por meio do direito
pretoriano, em obedincia aos princpios que norteavam sua atividade, passou a socorrer o
adquirente de uma res mancipi contra quem no a tinha transferido mediante o ato formal
exigido pelo jus civile, protegendo-o contra o antigo proprietrio que lhe vendera a coisa e
que, depois, baseando-se no formalismo do jus civile, de m-f, exigisse a devoluo
daquela. O meio de defesa era uma exceptio res venditae et traditae, concedida pelo pretor
na frmula de ao, que paralisava a pretenso do proprietrio antigo. Por este meio, o
comprador ficava protegido contra o antigo proprietrio.
Logo aps, o pretor estendeu tal defesa para os casos em que a coisa, que havia
sido entregue ao comprador pela simples tradio, casse em mos de terceiros. O pretor
concedeu uma ao, denominada actio publiciana, pela qual o comprador poderia exigir a
devoluo da coisa, reav-la, de qualquer pessoa que a tivesse em seu poder.
98
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitaes ao Direito de Propriedade: de acordo com o Cdigo Civil de
2002 e com o Estatuto da Cidade. 3. ed. rev. e atual. So Paulo: RT, 2011, p. 27-28.
52
99
CORREIA, Alexandre; SCIASCIA, Gaetano. Manual de direito romano. So Paulo: Saraiva, 1949, p. 143.
100
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitaes ao Direito de Propriedade: de acordo com o Cdigo Civil de
2002 e com o Estatuto da Cidade. 3. ed. rev. e atual. So Paulo: RT, 2011, p. 30.
101
Idem. Ibidem, p. 31.
102
JUSTO, A. Santos, op. cit., p. 58.
103
MORAES, Alexandre. Direito Constitucional. 10. ed. So Paulo: Atlas, 2001, p. 7.
53
O vassalo era responsvel pelo cultivo das terras, que, recebendo proteo do
senhor feudal, poderia utilizar tais terras para sua moradia e subsistncia. O senhor feudal,
por sua vez, que tinha poderes de soberania, concedia o direito de utilizao econmica do
bem, recebendo, em troca, impostos e prestao de servios, inclusive militares 106.
Havia, nessa vereda, duas classes de proprietrios sobre o mesmo bem, ou seja,
caracterizava-se o regime por curiosa fragmentao da propriedade107.
104
CRETELLA JNIOR, Jos, op. cit., p. 170.
105
MALUF, Adriana Caldas do Rego Freitas Dabus. Limitaes urbanas ao direito de propriedade. So
Paulo: Atlas, 2010, p. 21.
106
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 5. ed. So Paulo: Saraiva, 1988, v. 4, p. 82.
107
GOMES, Orlando. Evoluo contempornea do direito de propriedade. Rio de Janeiro: Forense, 1953, p.
9.
54
108
ROUSSEAU, Jean-Jacques. Discurso sobre a origem e os fundamentos da desigualdade entre os homens.
Traduo de Alex Martins. So Paulo: Martin Claret, 2007, p. 79.
109
MARX, Karl, op. cit., p. 33.
110
S PEREIRA, Virglio de. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Jacintho Ribeiro dos Santos, 1924, p. 10.
55
Esse foi o momento da mais ntida separao entre direito pblico e privado:
neste, os partcipes so os particulares, contratantes ou proprietrios, e se tem como pilar
axiolgico a autonomia da vontade; naquele, os cidados em face do Estado, cujo cerne
valorativo so os limites para o exerccio do poder e o estabelecimento de direitos
fundamentais oponveis verticalmente.
111
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 214.
56
terra. A Revoluo, numa palavra, libertara o solo. Era preciso evitar, a todo preo, que
se reconstitusse a propriedade feudal112.
112
GOMES, Orlando. A crise do direito. So Paulo: Max Limonad, 1955, p. 117.
113
MIRANDA, A. Gursen de. Direito agrrio e ambiental: a conservao dos recursos naturais no mbito
agrrio. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 2005.
114
BRESSER-PEREIRA, Luiz Carlos. O surgimento do Estado republicano, 2004. Disponvel em:
http://www.scielo.br. Acesso em 27 de outubro de 2011.
115
MARX, Karl; ENGELS, Friedrich. Manifesto do partido comunista. Traduo de Pietro Nassetti. So
Paulo: Martin Claret, 2001, p. 55.
57
Essa dimenso de direitos, cuja adeso foi reforada aps a I Guerra Mundial,
tem como titular a coletividade, pressupondo uma atuao positiva do Estado, decorrendo
do confronto entre Liberalismo e Socialismo.
116
MARX, Karl; ENGELS, Friedrich, op. cit., p. 62-63.
58
possvel, ao bem comum. A propriedade deve ser sacrificada onde quer que surja a
necessidade de atender aos interesses gerais ou da coletividade.
Porm, ao emergir a II Guerra Mundial, houve uma crise dos direitos sociais,
momento em que a humanidade compreendeu, mais do que em qualquer outra poca da
Histria, o valor supremo da dignidade humana. Os movimentos polticos e militares
(nazismo e fascismo) ascenderam ao poder dentro do quadro de legalidade vigente e
promoveram a barbrie em nome da lei. Os principais acusados de Nuremberg, Tribunal
Penal Militar, invocaram o cumprimento da lei e a obedincia a ordens emanadas da
autoridade competente. O direito afastou-se da moral, legitimando atrocidades
impronunciveis.
Humanos, desse mesmo ano, um dos primeiros instrumentos baseados na ideia de que os
direitos humanos devem ser garantidos para todo ser humano 117.
A Declarao Universal dos Direitos Humanos foi escrita entre janeiro de 1947
e dezembro de 1948. Seu texto foi elaborado pelos oito membros do Comit de Direitos
Humanos, liderado por Eleanor Roosevelt, o qual buscou incluir todos os aspectos dos
direitos humanos, desde os direitos culturais, sociais e econmicos, at os direitos civis e
polticos. Depois de mais de 1.400 votos modificando o texto do documento, a Assembleia
Geral da ONU Organizao das Naes Unidas - aprovou por unanimidade a Declarao
em 10 de dezembro de 1948, com oito abstenes: da Bielorssia, Tchecoslovquia,
Polnia, Arbia Saudita, frica do Sul, Unio Sovitica, Ucrnia e Iugoslvia.
117
COMPARATO, Fabio Konder. A afirmao histrica dos direitos humanos. 4. ed. So Paulo: Saraiva,
2005, p. 115.
60
Pois bem, o direito de propriedade no Brasil tem incio com seu descobrimento,
em 1500, momento em que passou a ser regulado pelas Ordenaes do Reino, compilaes
de normas jurdicas que vigoravam em Portugal, as quais permaneceram vigentes em nosso
pas at a promulgao do Cdigo Civil de 1916, que somente entrou em vigor em
primeiro de janeiro de 1917. Portanto, durante o longo perodo de colonizao, o direito
brasileiro se resumiu ao que era posto pelas Ordenaes do Reino de Portugal, ou seja,
no passava de mera extenso do direito de nossos colonizadores.
Isto porque, a cultura dos povos indgenas que habitavam o Brasil, quando de
sua descoberta, no influenciou a formao de um direito interno brasileiro, ou seja, o
direito portugus se sobreps de maneira autoritria, da mesma forma como se dera a
prpria colonizao.
118 BOBBIO, Norberto. A era dos direitos. 10. ed. Traduo de Carlos Nelson Coutinho. Rio de Janeiro:
Campus, 1992, p. 25.
61
O motivo para tanto que a quantidade e disperso das leis ento existentes
ensejavam a proliferao de demandas e dificuldades quanto a sua interpretao e
aplicao. Sentia-se a necessidade de elaborao de uma codificao que representasse
unidade legislativa, tanto para abrigar textos legais pretritos, ainda vigentes, como para
abranger novas disposies, to desejadas poca119.
119
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitaes ao Direito de Propriedade: de acordo com o Cdigo Civil de
2002 e com o Estatuto da Cidade. 3. ed. rev. e atual. So Paulo: RT, 2011, p. 42.
120
COSTA, Mrio Jlio de Almeida. Histria do direito portugus. Coimbra: Almedina, 1989, p. 270.
121
Idem. Ibidem, p. 269.
62
122
CAETANO, Marcelo. Histria do direito portugus. Lisboa-So Paulo: Verbo, 1981, p. 539.
123
MALUF, Carlos Alberto Dabus, op. cit., p. 44.
124
AZEVEDO, Luiz Carlos de. O direito de ser citado. So Paulo: FIEO, 1980, p. 290.
125
COSTA, Mrio Jlio de Almeida, op. cit., p. 279.
63
Com a revoluo havida em 1640, revoluo esta por meio da qual Portugal
tornou-se independente do reino espanhol, coube a D. Joo IV a confirmao do texto
filipino, fato este ocorrido no ano de 1643.
126
CANOTILHO, Jos Joaquim Gomes. Direito constitucional e teoria da constituio. 3. ed. Coimbra:
Almedina, 1999, p. 1056.
65
De outra linha, a Constituio de 1946, em seu artigo 147, previu que o uso da
propriedade seria condicionado ao bem-estar social, restaurada ao texto constitucional,
portanto, a omisso ocorrida na constituio anterior.
Esta interao entre o direito civil e a Constituio Federal origina uma nova
disciplina jurdica, denominada, na doutrina contempornea, de constitucionalizao do
direito civil ou direito civil constitucional127, ou seja, a anlise das normas
infraconstitucionais de direito civil, sem exceo, portanto no restrita quelas atinentes
apenas ao direito de propriedade, deve sempre ser feita em consonncia com os princpios
e normas constitucionais, devendo, assim, ser preenchida por valores constitucionais.
127
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 21.
128
LBO, Paulo Luiz Netto. Teoria geral das obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2005, p. 2.
129
TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 22.
67
constitucionais, originado uma nova ordem pblica constitucional 130, numa tentativa de
impedir novos regimes autoritrios, diminutivos das garantias e valores da prpria
dignidade da pessoa humana. A Carta Magna, portanto, imps o cumprimento de deveres
no patrimoniais s relaes jurdicas de direito privado, sempre com a finalidade precpua
de tutela da dignidade da pessoa humana.
A expresso direito civil constitucional, afirma boa parte da doutrina 131, tem
razes na doutrina de Pietro Perlingeri132, ao dizer que o conjunto de valores, de bens, de
interesses que o ordenamento jurdico considera e privilegia, e mesmo a sua hierarquia,
traduzem o tipo de ordenamento com o qual se opera. No existe, em abstrato, o
ordenamento jurdico, mas existem ordenamentos jurdicos, cada um dos quais
caracterizado por uma filosofia de vida, isto , por valores e por princpios fundamentais
que constituem a sua estrutura qualificadora.
Neste novo paradigma, onde o direito civil deve ser interpretado luz da
Constituio Federal, de maneira mpar, Maria Celina Bodin de Moraes colaciona que deve
ser atribuda prevalncia e precedncia s situaes jurdicas existenciais, porque pessoa
130
Idem. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, Tomo II, p. 29.
131
TARTUCE, Flvio. Direito Civil: Lei de Introduo e Parte Geral. So Paulo: Mtodo, 2007, v. 1, p. 114.
132
PERLINGERI, Pietro. Perfis do direito civil: Introduo ao direito civil constitucional. 2. ed. Traduo
de Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 5.
133
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. 4. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 328.
134
BARROSO, Luis Roberto. Curso de direito constitucional contemporneo. 2. ed. So Paulo: Saraiva,
2010, p. 60.
68
135
MORAES, Maria Celina Bodin de. Direito Civil Constitucional. In: CAMARGO, Margarida (Org.).
Direito Civil Constitucional: uma dcada de Constituio. Rio de Janeiro: Renovar, 1998, p. 127.
136
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 29.
137
TEPEDINO, Gustavo, op. cit., p. 183.
138
MARTINS-COSTA, Judith. Direito civil e Constituio: relaes do projeto com a Constituio.
Comentrios sobre o Projeto de Cdigo Civil brasileiro. Conselho da Justia Federal. Srie Cadernos do
CEJ, Braslia, 2002, v. 20, p. 65.
69
139
CANOTILHO, Jos Joaquim Gomes. Estudos sobre direitos fundamentais. Coimbra: Coimbra, 2004, p.
95.
140
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson, op. cit., p. 102.
141
FARIA, Edilson Pereira de. Coliso de direitos. Porto Alegre: Srgio Antonio Fabris, 1996, p. 98.
142
LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relao jurdica complexa. Rio de Janeiro:
Renovar, 2003, p. 120.
70
pessoa humana dos demais condminos, legitimando, dessa maneira, a prpria deciso a
ser tomada.
Ora, a leitura do Cdigo Civil deve obrigatoriamente ser feita luz dos
preceitos constitucionais, no se concebendo, portanto, um direito de propriedade que
tenha vida em confronto com a Constituio Federal, ou, ainda, que se desenvolva
paralelamente a ela, pois a pessoa humana o centro do ordenamento, impondo-se,
assim, tratamento diferenciado entre os interesses patrimoniais e os existenciais, ou seja,
as situaes patrimoniais devem ser funcionalizadas s existenciais144.
143
SARMENTO, Daniel. Direitos fundamentais e relaes privadas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004, p.
223.
144
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 32.
71
Carlos Alberto Dabus Maluf, com a clareza que lhe peculiar, afirma que o
direito de propriedade no mais se reveste do carter absoluto e intangvel, de que
outrora se impregnava. Est sujeito, na atualidade, a numerosas limitaes, impostas pelo
interesse pblico e privado, inclusive pelos princpios de justia e do bem comum150.
148
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 36.
149
ASCENSO, Jos de Oliveira. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 22.
150
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitaes ao Direito de Propriedade: de acordo com o Cdigo Civil de
2002 e com o Estatuto da Cidade. 3. ed. rev. e atual. So Paulo: RT, 2011, p. 21.
73
Pois bem, assim sendo, indaga-se: Quais so os interesses coletivos que devem
ser atendidos? Na linha de Francisco Eduardo Loureiro153, no olvidamos afirmar que so
todos aqueles traados como valores dignos de tutela pela Carta Magna, a exemplo da
dignidade da pessoa humana, o meio ambiente, a sade, a segurana, o lazer, dentre outros,
embora, muitas vezes, o interesse coletivo apenas poder ser constatado no exato momento
em que houver leso ao mesmo, quando dever ser valorado a cada caso concreto. Dessa
maneira, no existe critrio abstrato para definir quando a propriedade cumpre sua funo
social, merecendo ser analisado cada caso concreto, a fim de constatar a concorrncia entre
os interesses proprietrios e no-proprietrios.
151
RENZO, Leonardi. O Novo Panorama do Condomnio Edilcio. In: CASCONI, Francisco Antonio;
AMORIM, Jos Roberto Neves (Org.), op. cit., p. 16.
152
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 195.
153
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 113.
74
154
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 1.
155
TEPEDINO, Gustavo. Contornos da propriedade privada: Temas de direito civil. 3. ed. Rio de Janeiro:
Renovar, 2004, p. 316.
75
156
SANTOS, Anderson. Funo Social da Propriedade Urbana: Regularizao Fundiria. So Paulo:
Crearte, 2009, p. 114.
157
CARVALHO SANTOS, J. M. Repertrio Enciclopdico do Direito Brasileiro. Rio de Janeiro: Borsoi,
(19-), v. 18, p. 41.
76
O Cdigo Civil, por meio de seu artigo 1.335, inciso I, prev que ao
condmino assegurado o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade
autnoma. Tal dispositivo legal tem como pilar de sustentao o artigo 1.228, caput, do
referido diploma legal, que descreve de modo analtico as faculdades do proprietrio, quais
sejam: a de usar (jus utendi), gozar (jus fruendi) e dispor (jus disponendi) da coisa, e reav-
la (jus persequendi) do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
158
Os frutos e produtos so bens acessrios do bem principal. Os frutos diferenciam-se dos produtos na
medida em que, enquanto os produtos so bens no renovveis cuja percepo esgota o bem principal, os
frutos so periodicamente renovveis, no esgotando, portanto, em substncia, o bem principal.
159
O uso ilcito da propriedade ou que no atenda sua funo social pode implicar na responsabilidade civil
do proprietrio, por abuso de direito, ou, at mesmo, em relao ordem econmica e financeira, na
desapropriao do imvel, mais especificamente, na forma extraordinria, que vem como sano (pena) em
virtude da prtica de alguma ilegalidade no uso da coisa. A desapropriao extraordinria pode ocorrer pelos
seguintes motivos: a) desobedincia funo social da propriedade; b) ou em razo de trfico ilcito de
entorpecentes (tambm chamada de desapropriao confisco ou confiscatria). A desapropriao em
desobedincia funo social da propriedade ocorre: i) por interesse social, para fins de reforma agrria
(artigo 184 da CF); e ii) para cumprimento do plano diretor do municpio. Para fins de reforma agrria, a
desapropriao decorrente de inobservncia da funo social da propriedade de competncia da Unio,
somente atingindo os imveis rurais (por isso tambm chamada de desapropriao rural). J para
cumprimento do plano diretor do municpio, a desapropriao ocorrer sempre que houver infrao ao
mesmo, ou seja, sempre que a propriedade no atender s exigncias fundamentais de ordenao da cidade
expressas no plano diretor (artigo 182, par.2 e 4, CF). Essa espcie de desapropriao (tambm chamada de
urbana ou urbanstica) de competncia exclusiva do Municpio e do DF (que tem competncia somatria de
Estado e de Municpio). Na desapropriao urbana, somente podero sofrer essa espcie de desapropriao os
imveis urbanos; J a desapropriao extraordinria em razo do trfico ilcito de entorpecentes tem previso
no artigo 243 da CF, podendo ocorrer em relao aos terrenos utilizados para plantao do psicotrpico
proibido (art.243, caput, CF), quando a rea expropriada ser destinada ao assentamento de colonos, para
plantao de alimentcios ou medicamentosos, como em relao aos bens de valor econmico, apreendidos
em decorrncia do trfico ilcito de entorpecentes (artigo 243, par. nico, CF), quando os bens revertero em
benefcio de instituies e pessoal especializado no tratamento e recuperao de viciados e no aparelhamento
e custeio de atividades de fiscalizao, controle, preveno e represso do crime de trfico. Para efeito dessa
espcie de desapropriao, plantas psicotrpicas so aquelas que permitem a obteno de substncia
entorpecente proscrita, elencadas no rol emitido pelo rgo sanitrio competente do Ministrio da Sade,
cujo cultivo depende da autorizao de tal rgo, atendendo exclusivamente s finalidades teraputicas e
cientficas. Caracteriza a cultura dessas plantas o preparo da terra destinada semeadura, ao plantio efetivo
ou sua colheita. Compete Unio tal desapropriao, onde a ao expropriatria deve seguir o
procedimento judicial previsto na Lei 8.257/91, aplicando-se, subsidiariamente, o Cdigo de Processo Civil.
77
usar, no deve buscar apenas o interesse pessoal, mas tambm o sentido transcendente do
ideal160.
160
LIPOVETSKY, Gilles, op. cit., p. 5.
161
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 8. ed. So Paulo: Malheiros, 1990, p. 30.
162
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 11.
163
FULGNCIO, Tito. Direitos de vizihana. Limites de prdios. Rio de Janeiro: Forense, 1959, p. 13.
164
QUAGLIOZ, Flaviano. In: DELGADO, Mario Luiz; ALVES, Jones Figueirdo. Novo Cdigo Civil:
questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo: Mtodo,
2008, v. 7, p. 160.
78
Trata-se da teoria do uso normal da coisa prpria, que tem como pilar de
sustentao a ideia de que o exerccio do direito de propriedade no deve, de forma
alguma, ultrapassar os limites das exigncias normais do cotidiano, ou seja, as
interferncias anormais so vedadas, no se admitindo sua persistncia, de modo a tornar
insuportvel a permanncia no imvel vizinho.
165
TARTUCE, Flvio; SIMO, Jos Fernando. In: DELGADO, Mario Luiz; Alves, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 202.
166
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 25. ed. So Paulo:
Saraiva, 1986, v. 3, p. 138.
79
Jos de Oliveira Ascenso 168 muito bem colaciona que no direito de vizinhana
impera um princpio autnomo, qual seja: o princpio da preservao do equilbrio
imobilirio, onde o proprietrio se v marcado por uma interveno ativa da funo social
da propriedade. Nas relaes de vizinhana h a necessidade de se equilibrar a utilizao
das faculdades inerentes ao direito de propriedade que importe em abuso para com a
funo social da propriedade 169.
Nunca demais ressaltar que a faculdade de usar deve ser de fato exercida pelo
proprietrio, em consonncia funo social, no lhe sendo conferido direito ao no-uso,
pois, em especial ateno funo social da propriedade, a no utilizao pode, at
mesmo, caracterizar abandono do imvel, seja urbano ou rural, passvel de perda do direito
167
SAN TIAGO DANTAS, Francisco Clementino. O conflito de vizinhana e sua composio. 2. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1972, p. 102.
168
ASCENSO, Jos de Oliveira. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 37.
169
FACHIN. Luiz Edson. Comentrios ao Cdigo Civil. Parte especial: do direito das coisas. So Paulo:
Saraiva, 2003, v. 15, p. 10.
170
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 37. ed. So Paulo:
Saraiva, 2003, v. 3, p. 135.
80
de propriedade, nos exatos termos dos artigos 1.275 e 1.276 do Cdigo Civil. Para
Francisco Eduardo Loureiro, com quem concordamos plenamente, tais preceitos so a p
de cal na ideia clssica de que uma das prerrogativas do proprietrio a de no usar o
bem171.
171
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 183.
81
172
MALUF, Carlos Alberto Dabus. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 71.
173
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 287-288.
174
ASCENSO, Jos de Oliveira. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 26.
175
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 179.
82
Neste ponto, cabe analisar e precisar quais as consequncias que podem advir
do abuso do direito, ou seja, do desrespeito ao comando normativo contido no artigo 187
do Cdigo Civil. Noutras palavras, indaga-se: qual a penalidade a ser imposta ao titular de
um direito, quando este ultrapasse manifestamente os limites impostos pela boa-f, pelos
bons costumes ou pelo fim econmico e social do direito?
Quanto ao primeiro dos elementos, a norma do artigo 187 do Cdigo Civil foi
inserida em artigo da Parte Geral do referido diploma, abrindo-se campo, dessa maneira,
para inmeras sanes que podem, em tese, ser aplicadas. No tocante ao segundo dos
176
ASCENSO, Jos de Oliveira. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones Figueirdo. Novo
Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito privado. So Paulo:
Mtodo, 2008, v. 7, p. 31.
177
BOULOS, Daniel M., op. cit., p. 165.
178
Idem. Ibidem, p. 193.
83
179
BOULOS, Daniel M., op. cit., p.198.
180
REALE, Miguel. O projeto do novo Cdigo Civil. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1999, p. 82.
181
BARROSO, Lucas Abreu. Hermenutica e Operabilidade dos pargrafos 4 e 5 do artigo 1.228 do
Cdigo Civil. Revista de Direito Privado, n. 21. So Paulo: RT, 2005, p.134.
182
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 180.
183
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. 4. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2008, p. 324.
85
184
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 195.
185
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 36-37.
86
186
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 245.
187
WAGNER JUNIOR, Luiz Guilherme da Costa. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones
Figueirdo. Novo Cdigo Civil: questes controvertidas: direito das coisas. Srie grandes temas de direito
privado. So Paulo: Mtodo, 2008, v. 7, p. 263.
188
MESQUITA, Luis Jos de; LIMA, Alceu Amoroso. Comentrios s Encclicas Sociais de Joo XXIII.
Rio de Janeiro: Jos Olympio, 1963, v. 1 e 2, p. 25.
189
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 3.
190
MORAES, Jos Diniz de. A funo social da propriedade e a Constituio Federal de 1988. So Paulo:
Malheiros, 1999, p. 111.
191
GOMES, Luiz Roldo de Freitas. O Estatuto da propriedade perante o novo ordenamento constitucional
brasileiro. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1990, v. 309, p. 30.
87
192
TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 2009, Tomo III, p. 183.
88
193
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 127.
194
WAGNER JUNIOR, Luiz Guilherme da Costa. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones
Figueirdo, op. cit., p. 259-260.
89
Outro instituto jurdico institudo pela Constituio Federal (artigo 183), a par
de dar efetividade funo social da propriedade urbana, favorecendo aquele que a usa de
maneira escorreita, de acordo com os interesses da prpria coletividade, e no apenas
individuais, a usucapio especial urbana, que prev a aquisio do domnio de rea
urbana de at duzentos e cinquenta metros quadrados, para aquele que a possuir por cinco
anos ininterruptos e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, desde
que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
195
WAGNER JUNIOR, Luiz Guilherme da Costa. In: DELGADO, Mario Luiz Delgado; ALVES, Jones
Figueirdo, op. cit., p. 259.
90
196
LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de direito urbanstico. Rio de Janeiro: Renovar, 1997, p. 159.
197
Considera-se subutilizado o imvel cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor
ou em legislao dele decorrente (artigo 5, pargrafo 1, da Lei 10.257/01).
198
A notificao far-se- por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico municipal, ao proprietrio
do imvel, ou, no caso de ser este pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou administrao.
Quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notificao do proprietrio, far-se- por edital (artigo 5,
pargrafo 3, incisos I e II, da Lei 10.257/01.
199
A transmisso do imvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior data da notificao, transfere as
obrigaes de parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, sem interrupo de quaisquer prazos
(artigo 6, da Lei 10.257/01).
91
200
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 132.
201
MARINELA, Fernanda. Direito administrativo. 5. ed, rev. e ampl. Niteri: Impetus, 2011, p. 879.
202
MARINELA, Fernanda, op. cit., p. 878.
203
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 134.
92
social. Esta, por sua vez, verificada, segundo artigo 186 da Constituio Federal,
regulamentado pela Lei 8.629/93 (artigo 9), quando a propriedade rural atende,
simultaneamente, segundo critrios e graus de exigncia estabelecidos em lei, os seguintes
requisitos: aproveitamento racional e adequado; utilizao adequada dos recursos naturais
disponveis e preservao do meio ambiente; observncia das disposies que regulam as
relaes de trabalho; e a explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos
trabalhadores. O dispositivo condiciona o gozo individual dos proprietrios aos anseios dos
no proprietrios.
A Carta Magna, por meio de seu artigo 191, ainda com o escopo de dar
efetividade funo social da propriedade rural, favorecendo aquele que a usa de maneira
escorreita, de acordo com os interesses da prpria coletividade, e no apenas individuais,
instituiu a denominada usucapio especial rural, prevendo a aquisio do domnio de rea
de terra, em zona rural, no superior a cinquenta hectares, para aquele que a possuir como
sua, por cinco anos ininterruptos e sem oposio, tornando-a produtiva por ser trabalho ou
de sua famlia, tendo nela fixado sua moradia, desde que no seja proprietrio de outro
imvel rural ou urbano.
A desapropriao por interesse social, para fins de reforma agrria, tem seus
objetivos fixados na Lei 4.504/64, denominada de Estatuto da Terra, que traou como
finalidades: condicionar o uso da terra sua funo social; promover a justa e adequada
distribuio da propriedade; obrigar a explorao racional da terra; permitir a recuperao
social e econmica de regies; estimular pesquisas pioneiras, experimentao,
demonstrao e assistncia tcnica; efetuar obras de renovao, melhoria e valorizao dos
recursos naturais; incrementar a eletrificao e a industrializao no meio rural; facultar a
criao de reas de proteo fauna, flora ou a outros recursos naturais, a fim de
preserv-los de atividades predatrias (artigo 18).
204
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., 139.
205
Entendeu o Tribunal de origem que os recorridos no atacaram o decreto expropriatrio, mas sim atos
administrativos outros que podem ser sustados para impedir a edio e publicao de Decreto Presidencial.
Assim, so inaplicveis os arts. 1, 1, da Lei n. 8.437/92 e 1 da Lei n. 9.494/97, que vedam a concesso de
medidas cautelares ou antecipatrias que objetivem a impugnao de ato de autoridade sujeita, na via de
mandado de segurana, competncia originria de tribunal. Nos moldes em que foi consagrado como um
Direito Fundamental, o direito de propriedade tem uma finalidade especfica, no sentido de que no
representa um fim em si mesmo, mas sim um meio destinado a proteger o indivduo e sua famlia contra as
necessidades materiais. Enquanto adstrita a essa finalidade, a propriedade consiste em um direito individual
e, iniludivelmente, cumpre a sua funo individual. Em situao diferente, porm, encontra-se a propriedade
de bens que, pela sua importncia no campo da ordem econmica, no fica adstrita finalidade de prover o
sustento do indivduo e o de sua famlia. Tal propriedade representada basicamente pelos bens de produo,
bem como, por aquilo que exceda o suficiente para o cumprimento da funo individual. Sobre essa
propriedade recai o influxo de outros interesses que no os meramente individuais do proprietrio - que a
condicionam ao cumprimento de uma funo social. O cumprimento da funo social exige do proprietrio
uma postura ativa. A funo social torna a propriedade em um poder-dever. Para estar em conformidade com
o Direito, em estado de licitude, o proprietrio tem a obrigao de explorar a sua propriedade. o que se
observa, por exemplo, no art. 185, II, da CF. Todavia, a funo social da propriedade no se resume
explorao econmica do bem. A conduta ativa do proprietrio deve operar-se de maneira racional,
sustentvel, em respeito aos ditames da justia social, e como instrumento para a realizao do fim de
assegurar a todos uma existncia digna. H, conforme se observa, uma ntida distino entre a propriedade
que realiza uma funo individual e aquela condicionada pela funo social. Enquanto a primeira exige que o
proprietrio no a utilize em prejuzo de outrem (sob pena de sofrer restries decorrentes do poder de
polcia), a segunda, de modo inverso, impe a explorao do bem em benefcio de terceiros. Assim, nos
termos dos arts. 186 da CF, e 9 da Lei n. 8.629/1993, a funo social s estar sendo cumprida quando o
proprietrio promover a explorao racional e adequada de sua terra e, simultaneamente, respeitar a
legislao trabalhista e ambiental, alm de favorecer o bem-estar dos trabalhadores.
94
deem de modo a atender a um fim social legtimo, sob pena, em ltima anlise, de seus
titulares se verem privados, at mesmo, de seus prprios direitos dela decorrentes.
De maneira clara, Francisco Eduardo Loureiro 211 afirma que o prprio termo
tutela vasto, compreendendo, por exemplo, a autodefesa e os remdios processuais
aptos defesa de direitos decorrentes da relao proprietria. Assim sendo, indaga-se: a
no observncia da funo social impede que o proprietrio intente qualquer medida legal
210
FACHIN, Luiz Edson. Propriedade imvel: seu conceito, sua garantia e sua funo social na nova ordem
constitucional. So Paulo: RT, 1996, v. 723, p. 107.
211
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., 146.
96
Ainda que o interesse daquele que turbou ou esbulhou seja legtimo, tendo por
intuito o cumprimento da funo social, no se pode ignorar o princpio constitucional do
devido processo legal, assim como todos os outros princpios que dele decorrem, a
exemplo do contraditrio e da ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes, sem
falar, claro, da possibilidade, em tese, de caracterizao do ilcito penal de exerccio
arbitrrio das prprias razes212 (artigo 345 do Cdigo Penal), j que haveria usurpao de
prerrogativa do magistrado213. Ora, a inafastabilidade do Poder Judicirio princpio
inserto na Constituio Federal, portanto, somente ela prpria poderia prever hipteses de
exceo, o que no o fez em relao ao mau proprietrio.
212
O tipo penal de exerccio arbitrrio das prprias razes tem como objeto a conduta de fazer justia com as
prprias mos. O agente, a pretexto de realizar interesse prprio ou alheio, arbitrariamente emprega os meios
necessrios para tanto, a exemplo da violncia, grave ameaa, fraude etc, ignorando o monoplio estatal na
administrao da justia, passando-se por juiz, decidindo de acordo com sua pretenso. Para caracterizao
do delito, necessrio se faz que a pretenso seja legtima, ou seja, assentada em um direito, ou, ao menos,
revestida de legitimidade.
213
CUNHA, Rogrio Sanches. Cdigo Penal para concursos. 4. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Jus Podium,
2011, p. 621.
214
LOUREIRO, Francisco Eduardo, op. cit., p. 147.
97
4.8. Concluso
215
FARIAS, Cristiano Chaves de. In: ARRUDA ALVIM, Eduardo. Direito Civil e Processo: Estudos em
homenagem ao Professor Arruda Alvim. So Paulo: RT, 2008, p. 212.
99
Dessa maneira, Claudio Luiz Bueno de Godoy217 muito bem colaciona que
importa analisar a questo da respectiva afronta que se d com o mau uso da propriedade,
com a conduta abusiva do proprietrio, verificando, ainda, em quais termos se revela sua
consequente responsabilidade, identificando medidas de resposta do sistema em face de
condutas antissociais dos proprietrios.
216
BOULOS, Daniel M., op. cit., p. 268.
217
GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condmino nocivo e sano de expulso. In:
NERY, Rosa Maria de Andrade; DONNINI, Rogrio (Org.), op. cit., p. 103.
100
Porm, tal tarefa provoca especial dificuldade nos casos em que o mau uso da
propriedade ocorre na seara do condomnio edilcio, devido existncia de previses legais
de sanes especficas, todavia, por mais das vezes, insuficientes como fatores inibitrios.
Pois bem, o Cdigo Civil, por meio dos artigos 1.335 e 1.336, instituiu direitos
e deveres aos condminos titulares das unidades autnomas, com o intuito de preservar e
assegurar o convvio pacfico, evitando-se conflitos.
O primeiro deles - o artigo 1.335 do Cdigo Civil - estatuiu direitos bsicos aos
condminos. Seno vejamos: o direito de usar, gozar e livremente dispor de suas unidades,
sem necessidade de dar preferncia aos demais condminos; o direito de usar das partes
comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no excluam a utilizao dos demais
cotitulares; e, por fim, o direito de votar nas deliberaes da assembleia e delas participar,
desde que estejam quites com o pagamento das despesas condominiais.
218
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 465.
101
das suas fraes ideais, intimamente ligado ao direito de ser votado nas assembleias, que,
conforme visto, exige quitao das despesas condominiais; dever de no realizar obras que
comprometam a segurana da edificao; dever de no alterar a forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias externas; e o dever de dar s suas partes a mesma destinao que
tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos cotitulares, ou aos bons costumes.
Neste ponto, cumpre-nos fazer a seguinte observao: o novo Cdigo Civil, por
meio de seu artigo 1.336, pargrafo 1, reduziu o percentual da multa para os condminos
em atraso com a contribuio para as despesas de condomnio, ento prevista na Lei
4.591/64, artigo 12, pargrafo 3, no percentual de at 20%, para, no mximo, 2%.
expressamente, em seu artigo 5, inciso XXXVI, que a lei no poderia prejudicar o direito
adquirido, o ato jurdico perfeito e a coisa julgada.
219
RO, Vicente. O Direito e a Vida dos Direitos. 4. ed. So Paulo: RT, 1997, p. 213.
220
SERPA LOPES, Miguel Maria de. Comentrios Lei de Introduo ao Cdigo Civil. 2. ed. Rio de
Janeiro: Freitas Bastos, 1959, vol. 1, p. 60.
221
Recurso Especial 663.285/SP, publicado em 14/02/2005, proferido pela 4 Turma, relator Ministro Aldir
Passarinho Junior, com a seguinte ementa: Civil e Processual Civil. Acrdo Estadual. Nulidade no
configurada. Cotas condominiais em atraso. Multa condominial de 20% prevista na conveno, com base no
artigo 12, pargrafo 3, da Lei 4.591/64. Reduo a 2% determinada pelo Tribunal a quo, em relao
dvida vencida na vigncia do novo Cdigo Civil, artigo 1.336, pargrafo 1. Revogao do teto
anteriormente previsto, por incompatibilidade. LICC, artigo 2, pargrafo 1.
103
multa por atraso nas despesas condominiais, posteriores ao Cdigo Civil, de 2%, ainda
que determinadas convenes disponham de maneira contrria.
222
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 468.
223
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 8. ed. So Paulo: RT, 2003, p. 160-161.
104
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa (artigo 1.336,
pargrafo 2, do Cdigo Civil).
Mas no s. O Cdigo Civil foi ainda mais alm, pois, de maneira inovadora,
passou a prever que o condmino antissocial poder ser constrangido a pagar uma segunda
modalidade de multa, correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio
para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,
independentemente das perdas e danos que se apurarem, desde que por deliberao de 3/4
(trs quartos) dos condminos restantes (artigo 1.337, caput, do Cdigo Civil), excetuando-
se, evidentemente, o infrator.
224
PENTEADO, Luciano de Camargo, op. cit., p. 469.
105
Slvio de Salvo Venosa muito bem aponta que qualquer que seja a
modalidade de imposio de multa ou penalidade requer seja conferido direito de defesa
225
Recurso Extraordinrio 201.819-8/RJ, publicado em 11/10/2005, proferido pela 2 Turma, relator Ministro
Gilmar Mendes, com a seguinte ementa: Sociedade civil em fins lucrativos. Unio brasileira de
compositores. Excluso de scio sem garantia da ampla defesa e do contraditrio. Eficcia dos direitos
fundamentais nas relaes privadas. Recurso desprovido.
106
ao condmino226. Neste mesmo sentido enveredam-se Nelson Nery Junior e Rosa Maria
de Andrade Nery, para quem todas as assembleias que deliberem sobre o assunto devem
convocar todos os condminos, inclusive o que est ou ser acusado de atos
antissociais, pois o condmino acusado tem o direito de se defender nas assembleias de
condminos, que devem ser convocadas com pauta especfica para deliberar sobre a
matria227. O condmino antissocial, ainda que no tenha direito a voto, tem direito a voz.
5.1.4. Requisitos obrigatrios aplicao das sanes por infrao aos deveres
condominiais
226
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 4. ed. So Paulo: Atlas, 2004, v. 5, p. 332.
227
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo Civil Comentado e Legislao
Extravagante. 5. ed. So Paulo: RT, 2007, p. 934.
228
Apelao Cvel n.992.06.013289-1, de 21/07/2010, publicado em 17/08/2010, proferido pela 30 Cmara
de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, relator Desembargador Edgard Rosa, com
a seguinte ementa: Condomnio Direito de Vizinhana Cobrana de Multas por infrao a deveres
condominiais regime jurdico regulado pelos artigos 1.336 e 1.337 do Cdigo Civil Prova documental e
testemunhal que no permitem aferir com segurana a autoria e materialidade das infraes nus do
autor de provar fato constitutivo de seu direito Sentena de improcedncia mantida, por fundamento
diverso.
107
Pois bem, o artigo 1.337, caput, do Cdigo Civil, trouxe importante inovao
ao possibilitar que a punio no se restrinja multa por cada conduta individualizada,
possibilitando que o condmino infrator tenha de se sujeitar a severas penalidades em
razo da reiterao das infraes.
Desta forma, em que pese j haver sido aplicada multa por cada
comportamento transgressivo, se constatada a reiterada infrao a qualquer dos deveres
condominiais, urge-se nova notificao ao condmino antissocial, tambm atravs do
sndico, em respeito ao direito constitucional da ampla defesa, numa clara tentativa outra
de obteno do cessamento da conduta reiteradamente transgressiva. No havendo xito,
ser necessria a convocao de assembleia para aprovao, por no mnimo 3/4 (trs
quartos) dos condminos restantes, de aplicao de multa correspondente at ao quntuplo
do valor correspondente despesa condominial, momento em que o infrator poder
apresentar seus argumentos de defesa.
Pois bem, neste ponto, indaga-se: mas afinal, quem o condmino antissocial
ou nocivo, capaz, at mesmo, de gerar incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos? Ora, que comportamentos so dotados de tal nocividade, cuja lei lhes prev
severas sanes?
229
DELGADO, Jos. A tica e a boa-f no novo Cdigo Civil. In: DELGADO, Mario Luiz; ALVES, Jones
Figueiredo (Coord.). Questes controvertidas do novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2003, p. 177.
230
LIPOVETSKY, Gilles, op. cit., p. introduo XXVI.
231
Idem. Ibidem, p. 185.
110
No que diz respeito socialidade, podemos afirmar que evidncias dela j eram
encontradas no Decreto-Lei 4.657/1942, hoje conhecido como Lei de Introduo s
Normas do Direito Brasileiro, o qual, em seu artigo 5, j dispunha que, na aplicao da lei,
deve o juiz atender aos fins sociais a que ela se dirige e s exigncias do bem comum.
Entretanto, atualmente, o princpio da socialidade ganhou contornos inquestionveis,
priorizando os valores coletivos em face dos individuais, atribuindo denotao social aos
institutos do direito privado, a exemplo da propriedade, que deve sempre desempenhar
uma funo social. Alis, hoje, conforme visto, a funo social foi alada a princpio
fundamental extrnseco da Constituio Federal. Frise-se que, no demais ressaltar, o
princpio da socialidade no despreza, por bvio, os valores inerentes pessoa humana.
232
REALE, Miguel. Viso geral do projeto do Cdigo Civil: Cidadania e Justia. Revista da Associao
Brasileira dos Magistrados, Rio de Janeiro, 2001, v. 5, p. 65.
233
TARTUCE, Flvio. Direito Civil: Lei de Introduo e Parte Geral. So Paulo: Mtodo, 2007, v. 1, p. 106.
111
234
MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos. O Condomnio Edilcio no
novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 90-91.
235
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 268.
236
A proibio de criao de animais em condomnio tem sido relativizada apenas em relao aos de pequeno
porte, que no oferecem risco ou incmodo aos demais moradores. Nesse sentido j se manifestou a 10
Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, por meio da Apelao Cvel n.
9072902-95.2000.8.26.000, da relatoria do Desembargador Galdino Toledo Junior, datada de 13/03/2007,
publicada em 26/03/2007, com a seguinte ementa: Condomnio Edilcio Proibio de animais de qualquer
espcie prevista em conveno de condomnio Aplicao irrestrita Descabimento Vedao que no
deve ser extensiva a animais de pequeno porte, que no causam incmodos e nem oferecem perigo
112
Prejuzo sade e higiene dos moradores no demonstrados Pleito de retirada do animal do apartamento
indeferido Sentena de improcedncia mantida Recurso desprovido. J os animais de grande porte, que
representam risco e incmodo aos moradores do condomnio, no tem sido tolerados pela jurisprudncia,
conforme j se manifestou a 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo,
por meio da Apelao Cvel n. 9162365-67.2008.8.26.0000, da relatoria da Desembargadora Marcia Dalla
Da Barone, datada de 14/08/2012, publicada em 22/08/2012, com a seguinte ementa: Ao cominatria
Condomnio Edilcio Retirada de animal de grande porte de unidade autnoma Conveno e Regimento
Interno que probem animais de qualquer espcie Tolerncia que no gera direito adquirido Assembleia
em que restou provada a propositura de aes expulsrias contra animais de grande porte Vontade da
maioria Co da raa rottweiler que representava incmodo e risco aos moradores do condomnio Multa
diria para retirada do animal que comporta reduo de R$2.500,00 para R$500,00 Honorrios de
advogado fixados em R$5.000,00 Manuteno Recurso parcialmente provido.
237
Apelao Cvel n. 992.07.020168-3, de 05/07/2010, publicado em 23/07/2010, proferido pela 35 Cmara
de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, relator Desembargador Jos Malerbi, com
a seguinte ementa: Declaratria Condomnio Multa por inobservncia de dever legal (artigo 1.337 do
Cdigo Civil) Inadimplemento de cotas Possibilidade Garantia do direito de defesa do condmino
faltoso Necessidade Anulao da multa aplicada Dano moral no configurado Sentena reformada.
O Tribunal de Justia de So Paulo, por meio do referido acrdo, entendeu inexistir bice aplicao da
multa prevista no artigo 1.337 do Cdigo Civil na hiptese de inadimplemento das cotas condominiais, desde
que respeitado, por bvio, o direito de defesa do condmino faltoso, haja vista que, ao contrrio do artigo
1.336 que, em seu pargrafo 2, excetua a imposio da multa ali prevista hiptese de ausncia de
contribuio com as despesas do condomnio, o artigo 1.337 no faz qualquer exceo. Portanto, em
princpio, nada impede que ao condmino que reiteradamente no paga as suas cotas condominiais,
sobrecarregando os demais partcipes, seja aplicada tal penalidade.
113
pode invocar vises religiosas ou filosficas, dele prprio ou de outra pessoa, sob pena de
incorrer em autoritarismo exacerbado, desprovido de respaldo legal.
238
ZULIANI, nio Santarelli. Disponvel em http://www.santoscamara.com.br/br/artigos/173-o-que-fazer-
com-condomino-antissocial-que-nao-muda-comportamento-nocivo-apesar-das-multas-aplicadas.html.
Acesso em 08/10/2012.
114
239
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 2.
240
O Conselho Nacional do Meio Ambiente CONAMA o rgo que detm competncia para
regulamentar os limites legais da poluio sonora (artigo 6, inciso II, da Lei 6.938/81), j que os problemas
relativos a nveis excessivos de rudos esto includos entre os sujeitos ao controle da poluio ambiental. Por
meio da Resoluo n.1, de 08/03/1990, II, o CONAMA estabeleceu como prejudiciais sade e ao sossego
pblico, os rudos com nveis superiores aos considerados aceitveis pela norma NBR 10.152 (Avaliao do
Rudo em reas Habitadas visando o conforto da comunidade) da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABNT. A NBR 10.152, por sua vez, apresenta valores mnimos (que correspondem ao conforto) e mximos
(chamados limites aceitveis), indicando como limite aceitvel para rudos em dormitrios, salas de estar e
salas de reunio de escritrio, os valores de 45 dB (A), 50 dB (A) e 40 dB (A), respectivamente, e indicando
como conforto acstico os valores de 35 dB (A), 40 dB (A) e 30 dB (A), respectivamente. Convm ressaltar
que a competncia constitucional para criao de regramentos sobre controle da poluio, proteo ao meio
ambiente e defesa da sade concorrente (artigo 24, VI, XII, e pargrafo 1, da Constituio Federal), de
modo que os Estados e Municpios podero estabelecer regras prprias, respeitadas as normas gerais e limites
impostos pela Unio. Portanto, Estados e Municpios podero suplementar tais valores (mximos e mnimos)
a fim de exigir mais, nunca menos, ou seja, estipular ndices menores de decibis, aumentando a proteo
acstica.
115
241
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda, op. cit., p. 18.
116
Pois bem, Francisco Eduardo Loureiro242 muito bem colaciona que a lei queda-
se inerte no tocante serem as sanes pecunirias do artigo 1.337 do Cdigo Civil as nicas
providncias como forma de interromper a conduta abusiva do condmino.
Se assim no for, basta, por exemplo, que dado abastado condmino antissocial
pague rigorosamente todas as multas que lhe so impostas em razo de sua reiterada
conduta nociva, como forma de continuar a pratic-las. Para condminos com alto poder
econmico, e a depender do padro do condomnio, a multa no se mostrar meio de
coao bastante, apto a impedir o comportamento que justamente se busca repelir.
242
LOUREIRO, Francisco Eduardo. In Cdigo Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudncia (Coord.).
Ministro Cezar Peluso. Barueri: Manole, 2007, p. 1204.
117
O Cdigo de Processo Civil (artigo 461, caput) traz previso segundo a qual,
na ao que tenha por objeto o cumprimento de obrigao de fazer ou no fazer, poder o
juiz conceder a tutela especfica da obrigao e, sendo procedente o pedido, poder
determinar providncias que assegurem o resultado prtico equivalente ao do
adimplemento. Em complemento ao comando legal, o pargrafo 5 do citado artigo acentua
que para a efetivao da tutela especfica ou a obteno do resultado prtico equivalente,
poder o juiz, de ofcio ou a requerimento, determinar as medidas que se faam necessrias
para tanto, tais como a imposio de multa por tempo de atraso, busca e apreenso,
remoo de pessoas e coisas, desfazimento de obras e impedimento de atividade nociva,
inclusive, se necessrio, com requisio de fora policial.
243
SPADONI, Joaquim Felipe. Ao Inibitria: a ao preventiva prevista no art. 461 do CPC. 2. ed. rev. e
atual. So Paulo: RT, 2007, p. 208.
118
244
CHIOVENDA, Giuseppe. Instituies de direito processual civil. Traduzido por Paolo Capitanio.
Campinas: Bookseller, 1998, v. 1, p. 67. Ttulo original: Instituzioni di Diritto Processuale Civile.
245
WAMBIER, Luiz Rodrigues. Curso avanado de processo civil: processo de execuo. 7. ed. rev. e atual.
So Paulo: RT, 2005, v. 2, p. 261.
119
Nessa vereda, no mbito das obrigaes de fazer e de no fazer existe uma real
necessidade de fornecer ao titular do direito exatamente aquilo que obteria caso no tivesse
sido necessrio o processo e, para tanto, exige-se um sistema especial de tutela, que ocorre
por meio das normas insertas no artigo 461 do Cdigo de Processo Civil, ou seja, atravs
da tutela especfica ou providncias que assegurem o resultado prtico equivalente ao do
adimplemento.
246
Na execuo direta, tambm chamada de execuo por subrogao, o Estado age pelo devedor para que a
prestao seja cumprida. Ora, o poder do Estado se revela mais claramente na execuo direta. J na
execuo indireta o Estado fora o devedor a cumprir a prestao, pressionando-o psicologicamente, a
exemplo de lhe ser imposta pena de multa ou priso civil.
247
WAMBIER, Luiz Rodrigues, op. cit., p. 263.
120
O Estado far justamente aquilo que deveria ter feito espontaneamente o ru,
conduzindo a relao jurdica processual travada nos autos a resultado idntico a que se
chegaria se tivesse havido o adimplemento espontneo. Ora, admite-se a interveno direta
do juiz como forma de solucionar a lide, a fim de tornar impossvel a prtica, continuao
ou repetio da conduta nociva 248.
E mais, na clara lio de Luiz Rodrigues Wamber, nada obsta que, apesar de
originariamente ter sido adotado apenas um dos dois sistemas, venha a ser o outro
empregado em momento posterior. So suas palavras: concedida a tutela tpica do artigo
461 do Cdigo de Processo Civil, acompanha-a, ainda que no expressa no ato decisrio,
a determinao do emprego de todos os meios ali dispostos para a obteno do resultado
especfico. Desde logo, portanto, o provimento ter eficcia executiva e mandamental. A
deciso posterior que comine a multa ou defina a forma de atuao subrogatria apenas
estar efetivando a deciso originria249.
248
SPADONI, Joaquim Felipe, op. cit., p. 214.
249
WAMBIER, Luiz Rodrigues, op. cit., p. 268.
250
NASCIMBENI, Asdrubal Franco. Multa e priso civil como meios coercitivos para a obteno da tutela
especfica. Curitiba: Juru, 2005, p. 246.
121
alcance admitidos pela concepo tradicional, e que para sua atuao o juiz fica com
poderes ampliados, a serem exercidos com equilbrio, ponderao e perfeita adequao
ao caso concreto251, at para que no incorra em arbitrariedade.
Tais medidas especficas tm uma aplicao bem ampla, ou seja, sempre que se
mostrarem necessrias como meio de atingir o verdadeiro objetivo pretendido pelo autor
poder o juiz determin-las, inclusive de ofcio e na prpria ao de conhecimento.
251
WATANABE, Kazuo. Reforma do Cdigo de Processo Civil (Coord.). Slvio de Figueiredo Teixeira.
So Paulo: Saraiva, 1996, p. 21.
252
NASCIMBENI, Asdrubal Franco, op. cit., p. 30.
122
253
THEODORO JNIOR, Humberto. Tutela especfica das obrigaes de fazer e no fazer. Revista de
Processo, n. 105, Porto Alegre, 2002, p. 17.
254
NASCIMBENI, Asdrubal Franco, op. cit., p. 146.
123
condominial. Amrico Isidoro Anglico, de maneira mpar, muito bem colaciona nesse
sentido, ao afirmar que, em tais ocasies, o condmino antissocial continua com seu
patrimnio, podendo loc-lo, emprest-lo ou vend-lo, perdendo, porm, o direito de
convivncia naquele condomnio255.
255
ANGLICO, Amrico Isidoro. Excluso do condmino por reiterado comportamento antissocial luz do
novo Cdigo Civil. Boletim do Direito Imobilirio (BDI). Revista de Direito Privado, janeiro/maro de 2004,
v. 17, p. 99-101.
256
GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condmino nocivo e sano de expulso. In:
NERY, Rosa Maria de Andrade; DONNINI, Rogrio (Org.), op. cit., p. 116.
124
257
ZULIANI, nio Santarelli. Disponvel em http://www.santoscamara.com.br/br/artigos/173-o-que-fazer-
com-condomino-antissocial-que-nao-muda-comportamento-nocivo-apesar-das-multas-aplicadas.html.
Acesso em 08/10/2012.
258
Recurso Especial 155.718/SP, publicado em 28/02/2000, proferido pela 3 Turma do Superior Tribunal de
Justia, relator Ministro Eduardo Ribeiro, com a seguinte ementa: Penhora. Bem de famlia. Contribuies
condominiais. Assente, nesta Corte, o entendimento de que passvel de penhora o imvel residencial da
famlia, por dbito proveniente de contribuies condominiais. Inteligncia do inciso IV do art. 3 da Lei
8.009/90.
259
Vade Mecum. Legislao Complementar. Colaborao Luiz Roberto Curia et al. 14. ed. atual. e ampl. So
Paulo: Saraiva, 2012, p. 1377. Lei 8.009/90: artigo 1: o imvel residencial prprio do casal, ou da entidade
familiar, impenhorvel e no responder por qualquer tipo de dvida civil, comercial, fiscal,
previdenciria ou de outra natureza, contrada pelos cnjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietrios e nele residam, salvo nas hipteses previstas nesta Lei; artigo 3: a impenhorabilidade
oponvel em qualquer processo de execuo civil, fiscal, previdenciria, trabalhista ou de outra natureza,
salvo se movido: inciso IV: para cobrana de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuies
devidas em funo do imvel familiar.
125
ainda lcito concluir pela admisso da expulso do condmino que descumpre de forma
acintosa os demais deveres condominiais a ele impostos e exigidos, seja pela lei, pela
conveno condominial ou, ainda, pelas regras do direito de vizinhana.
260
LOPES, Joo Batista. Condomnio. 7. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: RT, 2000, p. 149.
261
Apelao Cvel n.668.403.4/6, de 01/10/2009, proferido pela 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo, relator Desembargador Maia da Cunha, com a seguinte ementa: Expulso
de condmino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausncia de previso legal. O Cdigo Civil
permite no artigo 1.337 a aplicao de multas que podem ser elevadas ao dcuplo em caso de
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos. Multa mensal que tem como termo inicial a
citao e o final a publicao da r.sentena, a partir de quando somente ser devida por fatos subsequentes
que vierem a ocorrer e forem objeto de deciso em assembleia. Recurso parcialmente provido.
262
MONIZ DE ARAGO, Egas Dirceu. Comentrios ao Cdigo de Processo Civil. 10. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2004, p. 176.
263
Recurso Especial 1.183.378/RS, publicado em 01/02/2012, proferido pela 4 Turma, relator Ministro Luis
Felipe Salomo.
126
264
ZULIANI, nio Santarelli. Disponvel em http://www.santoscamara.com.br/br/artigos/173-o-que-fazer-
com-condomino-antissocial-que-nao-muda-comportamento-nocivo-apesar-das-multas-aplicadas.html.
Acesso em 08/10/2012.
265
GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condmino nocivo e sano de expulso. In:
NERY, Rosa Maria de Andrade; DONNINI, Rogrio (Org.), op. cit., p. 111.
127
E, como tal, a propriedade passa a ser funcionalizada, j que, sem deixar de ser
um direito, com as caractersticas a ele inerentes, deve ser exercida em sentido social.
Desta forma, eventual conflito entre o individual e o social, entre o direito de um
proprietrio e a convenincia da coletividade, dever sempre prevalecer esta ltima.
Mas no s. Vimos que a Carta Magna foi mais alm, prevendo, inclusive,
sanes ao mau uso da propriedade, previstas no captulo relativo ordem econmica e
financeira, especialmente no artigo 182, pargrafo 4, e artigo 184, caput. A partir de tal
regramento, o prprio Cdigo Civil tambm passou a prever sanes quele que utilizar
sua respectiva propriedade de maneira inadequada, especificamente no artigo 1.228,
pargrafos 4 e 5, em clara inobservncia sua funo social. Ora, tais dispositivos
constitucionais e legais impem a perda da propriedade quando no respeitada a funo
social a ela inerente. Portanto, subverteu-se o ensinamento clssico de que a propriedade
no se perde, isso desde que seu uso constitua, afinal, um mau uso266.
266
GODOY, Claudio Luiz Bueno de. Responsabilidade do condmino nocivo e sano de expulso. In:
NERY, Rosa Maria de Andrade; DONNINI, Rogrio (Org.), op. cit., p. 112.
267
Idem. Ibidem, p. 116.
128
Na Sua, por meio dos artigos 649-b e 649-c268, do respectivo Cdigo Civil,
admite-se a expulso definitiva do condmino antissocial, quando seu comportamento
torne-se incompatvel com as regras de boa vizinhana, impondo-se ao infrator a obrigao
de alienar sua unidade autnoma, garantindo-se preferncia na aquisio aos demais
condminos, em licitao 269.
268
Artigo 649-b: Le copropritaire peut tre exclu de la communaut par dcision judiciaire lorsque, par
son comportement ou celui des personnes auxquelles il a cd lusage de la chose ou dont il rpond, des
obligations envers tous les autres ou certains copropritaires, sont si gravement enfreintes que lon ne peut
exiger deux la continuation de la communaut. Si la communaut ne comprend que deux copropritaires,
chacun deux peut intenter action; dans les autres cas et sauf convention contraire, une autorisation vote
la majorit de tous les copropritaires, non compris le dfendeur, est ncessaire. Le juge qui prononce
lexclusion condomne le dfendeur aliner sa part de coproprit et, dfaut dexcution dans le dlai fix,
ordonne la vente aux enchres publiques de la part, la disposition relative la realisation force des
immeubles tant applicables, lexclusion de celles qui rgissent la fin de coproprit; e Artigo 649-c: Les
dispositons relatives l exclusion dun propritaire sappliquent par analogie lusufruitier et au titulaire
dautres droits de jouissance sur une part de coproprit sil sagit de droits rels ou de droits personnels
annots au registre foncier.
269
FRANCO, J. Nascimento, op. cit., p. 244-245; e MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 94-95.
130
dano causado ao condomnio edilcio seja de tal ordem que torne impossvel a existncia
deste com a presena do infrator270.
No tocante aplicao das multas previstas no Cdigo Civil, nada muda, j que
o conceito de condmino engloba o possuidor direto, no proprietrio. Ora, condmino
aquele que habita a unidade autnoma do condomnio edilcio, sendo completamente
indiferente a que ttulo ocupa.
274
RO, Vicente. Ato jurdico. 3. ed. So Paulo: Saraiva, 1981, p. 30.
275
A competente ao de expulso do condmino antissocial dever ser proposta no foro da situao do
imvel, nos expressos termos do artigo 95 do Cdigo de Processo Civil.
276
LOUREIRO, Francisco Eduardo. In Cdigo Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudncia (Coord.).
Ministro Cezar Peluso. Barueri: Manole, 2007, p. 1204.
133
E, uma vez obtida a resoluo do contrato, por vias oblquas expulso estar o
condmino possuidor infrator do condomnio edilcio, caso em que o proprietrio ficar
livre para dar a destinao que entender necessria sua unidade autnoma, inclusive
podendo, sem dvida alguma, celebrar novos contratos que a tenham como objeto.
135
7. CONCLUSO
O direito de propriedade, portanto, desde Roma, visto como o direito real por
excelncia, do qual todos os outros derivam, e, inserido como est no sistema de direitos
reais, encontra-se de maneira certamente privilegiada, na medida em que se mostra como
relao fundamental de direito das coisas, abrangendo todas as demais categorias dos
direitos reais, sejam os limitados, de gozo e fruio, sejam os de garantia ou de aquisio.
280
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 347.
137
Nesta senda, o Cdigo Civil instituiu deveres aos condminos titulares das
unidades autnomas, na tentativa de alcanar um convvio pacfico, sem conflitos.
Entretanto, na medida em que tais deveres deixam de ser observados, nasce a figura do
condmino antissocial.
Trata-se, como muito bem assevera Maria Regina Pagetti Moran, do ltimo
recurso contra uma ovelha negra, um perturbador da paz281.
281
MORAN, Maria Regina Pagetti, op. cit., p. 89.
140
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