Presidncia da Repblica

Casa Civil
Subchefia para Assuntos Jurdicos

LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.

Dispe sobre as locaes dos imveis urbanos

Mensagem de veto
e os procedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPBLICA Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu

sanciono a seguinte lei:

Sumrio
TTULO I DA LOCAO.................................................................................2
CAPTULO I DISPOSIES GERAIS..............................................................................2
Seo I Da locao em geral..............................................................................2
Seo II Das sublocaes...................................................................................4
Seo III Do aluguel........................................................................................... 4
Seo IV Dos deveres do locador e do locatrio................................................4
Seo V Do direito de preferncia.....................................................................7
Seo VI Das benfeitorias..................................................................................7
Seo VII Das garantias locatcias.....................................................................8
Seo VIII Das penalidades criminais e civis.....................................................9
Seo IX Das nulidades......................................................................................9
CAPTULO II DAS DISPOSIES ESPECIAIS...............................................................9
Seo I Da locao residencial...........................................................................9
Seo II Das locao para temporada..............................................................10
Seo III Da locao no residencial...............................................................11
TTULO II DOS PROCEDIMENTOS..............................................................13
CAPTULO I DAS DISPOSIES GERAIS..................................................................13
CAPTULO II DAS AES DE DESPEJO......................................................................13
CAPTULO III DA AO DE CONSIGNAO DE ALUGUEL E ACESSRIOS DA LOCAO. 16
CAPTULO IV DA AO REVISIONAL DE ALUGUEL...................................................16
CAPTULO V DA AO RENOVATRIA.....................................................................17
TTULO III DAS DISPOSIES FINAIS E TRANSITRIAS..........................19
 TTULO I
DA LOCAO
CAPTULO I
Disposies Gerais
Seo I
Da locao em geral
Art. 1 A locao de imvel
urbano regula-se pelo disposto
nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam
regulados pelo Cdigo Civil e
pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade
da Unio, dos Estados e dos
Municpios, de suas autarquias
e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de
garagem ou de espaos para
estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados
publicidade;
4. em apart-hotis, hotis-
residncia ou equiparados,
assim considerados aqueles
que prestam servios regulares
a seus usurios e como tais
sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil,
em qualquer de suas
modalidades.
Art. 2 Havendo mais de um
locador ou mais de um
locatrio, entende-se que so
solidrios se o contrrio no se
estipulou.
Pargrafo nico. Os ocupantes
de habitaes coletivas
multifamiliares presumem-se
locatrios ou sublocatrios.
Art. 3 O contrato de locao
pode ser ajustado por qualquer
prazo, dependendo de vnia
conjugal, se igual ou superior a
dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a
vnia conjugal, o cnjuge no
estar obrigado a observar o
prazo excedente.
Art. 4o Durante o prazo
estipulado para a durao do
contrato, no poder o locador
reaver o imvel alugado. Com
exceo ao que estipula o
2o do art. 54-A, o locatrio,
todavia, poder devolv-lo,
pagando a multa pactuada,
proporcional ao perodo de
cumprimento do contrato, ou,
na sua falta, a que for
judicialmente
estipulada. (Redao dada
pela Lei n 12.744, de 2012)
Pargrafo nico. O locatrio
ficar dispensado da multa se a
devoluo do imvel decorrer
de transferncia, pelo seu
empregador, privado ou
pblico, para prestar servios
em localidades diversas
daquela do incio do contrato, e
se notificar, por escrito, o
locador com prazo de, no
mnimo, trinta dias de
antecedncia.
Art. 5 Seja qual for o
fundamento do trmino da
locao, a ao do locador para
reaver o imvel a de despejo.
Pargrafo nico. O disposto
neste artigo no se aplica se a
locao termina em
decorrncia de desapropriao,
com a imisso do expropriante
na posse do imvel.
Art. 6 O locatrio poder
denunciar a locao por prazo
indeterminado mediante aviso
por escrito ao locador, com
antecedncia mnima de trinta
dias.
Pargrafo nico. Na ausncia
do aviso, o locador poder
exigir quantia correspondente
a um ms de aluguel e
encargos, vigentes quando da
resilio.
Art. 7 Nos casos de extino
de usufruto ou de fideicomisso,
a locao celebrada pelo
usufruturio ou fiducirio
poder ser denunciada, com o
prazo de trinta dias para a
desocupao, salvo se tiver
havido aquiescncia escrita do
nuproprietrio ou do
fideicomissrio, ou se a
propriedade estiver
consolidada em mos do
usufruturio ou do fiducirio.
Pargrafo nico. A denncia
dever ser exercitada no prazo
de noventa dias contados da
extino do fideicomisso ou da
averbao da extino do
usufruto, presumindo - se, aps
esse prazo, a concordncia na
manuteno da locao.
Art. 8 Se o imvel for alienado
durante a locao, o adquirente
poder denunciar o contrato,
com o prazo de noventa dias
para a desocupao, salvo se a
locao for por tempo
determinado e o contrato
contiver clusula de vigncia
em caso de alienao e estiver
averbado junto matrcula do
imvel.
1 Idntico direito ter o
promissrio comprador e o
promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel, com
imisso na posse do imvel e
ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
2 A denncia dever ser
exercitada no prazo de noventa
dias contados do registro da
venda ou do compromisso,
presumindo-se, aps esse
prazo, a concordncia na
manuteno da locao.
Art. 9 A locao tambm
poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
II - em decorrncia da prtica
de infrao legal ou contratual;
III - em decorrncia da falta de
pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realizao de
reparaes urgentes
determinadas pelo Poder
Pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a
permanncia do locatrio no
imvel ou, podendo, ele se
recuse a consenti-las.
Art. 10. Morrendo o locador, a
locao transmite-se aos
herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatrio,
ficaro sub-rogados nos seus
direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade
residencial, o cnjuge
sobrevivente ou o companheiro
e, sucessivamente, os herdeiros demora do locador em
necessrios e as pessoas que manifestar formalmente a sua
viviam na dependncia oposio.
econmica do de cujus, desde
que residentes no imvel; 2 Desde que notificado por
escrito pelo locatrio, de
II - nas locaes com finalidade ocorrncia de uma das
no residencial, o esplio e, se hipteses deste artigo, o
for o caso, seu sucessor no locador ter o prazo de trinta
negcio. dias para manifestar
formalmente a sua oposio.
Art. 12. Em casos de
separao de fato, separao 3o (VETADO) (Includo pela
judicial, divrcio ou dissoluo Lei n 12.112, de 2009)
da unio estvel, a locao
residencial prosseguir Seo II
automaticamente com o Das sublocaes
cnjuge ou companheiro que
permanecer no Art. 14. Aplicam - se s
imvel. (Redao dada pela Lei sublocaes, no que couber, as
n 12.112, de 2009) disposies relativas s
locaes.
1o Nas hipteses previstas
neste artigo e no art. 11, a sub- Art. 15. Rescindida ou finda a
rogao ser comunicada por locao, qualquer que seja sua
escrito ao locador e ao fiador, causa, resolvem - se as
se esta for a modalidade de sublocaes, assegurado o
garantia locatcia. (Includo direito de indenizao do
pela Lei n 12.112, de 2009) sublocatrio contra o
sublocador.
2o O fiador poder exonerar-
se das suas responsabilidades Art. 16. O sublocatrio
no prazo de 30 (trinta) dias responde subsidiariamente ao
contado do recebimento da locador pela importncia que
comunicao oferecida pelo dever ao sublocador, quando
sub-rogado, ficando este for demandado e, ainda,
responsvel pelos efeitos da pelos aluguis que se vencerem
fiana durante 120 (cento e durante a lide.
vinte) dias aps a notificao
Seo III
ao locador. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009) Do aluguel

Art. 13. A cesso da locao, a Art. 17. livre a conveno do

sublocao e o emprstimo do aluguel, vedada a sua
imvel, total ou parcialmente, estipulao em moeda
dependem do consentimento estrangeira e a sua vinculao
prvio e escrito do locador. variao cambial ou ao
salrio mnimo.
1 No se presume o
consentimento pela simples Pargrafo nico. Nas locaes
residenciais sero observados
os critrios de reajustes
previstos na legislao
especfica.
Art. 18. lcito s partes fixar,
de comum acordo, novo valor
para o aluguel, bem como
inserir ou modificar clusula de
reajuste.
Art. 19. No havendo acordo, o
locador ou locatrio, aps trs
anos de vigncia do contrato ou
do acordo anteriormente
realizado, podero pedir
reviso judicial do aluguel, a
fim de ajust-lo ao preo de
mercado.
Art. 20. Salvo as hipteses do
art. 42 e da locao para
temporada, o locador no
poder exigir o pagamento
antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da
sublocao no poder exceder
o da locao; nas habitaes
coletivas multifamiliares, a
soma dos aluguis no poder
ser superior ao dobro do valor
da locao.
Pargrafo nico. O fogo, que incidam ou venham a
descumprimento deste artigo
autoriza o sublocatrio a disposio
reduzir o aluguel at os limites
nele estabelecidos.
Seo IV
Dos deveres do locador e do
locatrio
Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o
imvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo
da locao, o uso pacfico do
imvel locado;
III - manter, durante a locao,
a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou
defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso
este solicite, descrio
minuciosa do estado do imvel,
quando de sua entrega, com
expressa referncia aos
eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatrio recibo
discriminado das importncias
por este pagas, vedada a
quitao genrica;
VII - pagar as taxas de
administrao imobiliria, se
houver, e de intermediaes,
nestas compreendidas as
despesas necessrias aferio
da idoneidade do pretendente
ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e
taxas, e ainda o prmio de
seguro complementar contra
incidir sobre o imvel, salvo
expressa em
contrrio no contrato;
IX - exibir ao locatrio, quando
solicitado, os comprovantes
relativos s parcelas que
estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas
extraordinrias de condomnio.
Pargrafo nico. Por despesas
extraordinrias de condomnio
se entendem aquelas que no
se refiram aos gastos rotineiros
de manuteno do edifcio,
especialmente:
a) obras de reformas ou
acrscimos que interessem
estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas,
empenas, poos de aerao e
iluminao, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as
condies de habitabilidade do
edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e
previdencirias pela dispensa
de empregados, ocorridas em
data anterior ao incio da
locao;
e) instalao de equipamento
de segurana e de incndio, de
telefonia, de intercomunicao,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e
paisagismo nas partes de uso
comum;
g) constituio de fundo de
reserva.
Art. 23. O locatrio obrigado
a:
I - pagar pontualmente o
aluguel e os encargos da
locao, legal ou
contratualmente exigveis, no
prazo estipulado ou, em sua
falta, at o sexto dia til do ms
seguinte ao vencido, no imvel
locado, quando outro local no
tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imvel para o
uso convencionado ou
presumido, compatvel com a
natureza deste e com o fim a
que se destina, devendo trat-
lo com o mesmo cuidado como
se fosse seu;
III - restituir o imvel, finda a
locao, no estado em que o
recebeu, salvo as deterioraes
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao
conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano
ou defeito cuja reparao a
este incumba, bem como as
eventuais turbaes de
terceiros;
V - realizar a imediata
reparao dos danos
verificados no imvel, ou nas
suas instalaes, provocadas
por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou
prepostos;
VI - no modificar a forma
interna ou externa do imvel
sem o consentimento prvio e
por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente
ao locador os documentos de
cobrana de tributos e
encargos condominiais, bem
como qualquer intimao,
multa ou exigncia de
autoridade pblica, ainda que
dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de
telefone e de consumo de fora,
luz e gs, gua e esgoto;
IX - permitir a vistoria do
imvel pelo locador ou por seu
mandatrio, mediante
combinao prvia de dia e
hora, bem como admitir que
seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na
hiptese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a i) reposio do fundo de
conveno de condomnio e os reserva, total ou parcialmente
regulamentos internos; utilizado no custeio ou
complementao das despesas
XI - pagar o prmio do seguro referidas nas alneas
de fiana; anteriores, salvo se referentes
a perodo anterior ao incio da
XII - pagar as despesas locao.
ordinrias de condomnio.
2 O locatrio fica obrigado ao
1 Por despesas ordinrias de pagamento das despesas
condomnio se entendem as referidas no pargrafo anterior,
necessrias administrao desde que comprovadas a
respectiva, especialmente: previso oramentria e o
rateio mensal, podendo exigir a
a) salrios, encargos qualquer tempo a comprovao
trabalhistas, contribuies das mesmas.
previdencirias e sociais dos
empregados do condomnio; 3 No edifcio constitudo por
unidades imobilirias
b) consumo de gua e esgoto, autnomas, de propriedade da
gs, luz e fora das reas de mesma pessoa, os locatrios
uso comum; ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no 1
c) limpeza, conservao e
deste artigo, desde que
pintura das instalaes e
comprovadas.
dependncias de uso comum;
Art. 24. Nos imveis utilizados
d) manuteno e conservao
como habitao coletiva
das instalaes e equipamentos
multifamiliar, os locatrios ou
hidrulicos, eltricos,
sublocatrios podero
mecnicos e de segurana, de
depositar judicialmente o
uso comum;
aluguel e encargos se a
e) manuteno e conservao construo for considerada em
das instalaes e equipamentos condies precrias pelo Poder
de uso comum destinados Pblico.
prtica de esportes e lazer;
1 O levantamento dos
f) manuteno e conservao depsitos somente ser
de elevadores, porteiro deferido com a comunicao,
eletrnico e antenas coletivas; pela autoridade pblica, da
regularizao do imvel.
g) pequenos reparos nas
dependncias e instalaes 2 Os locatrios ou
eltricas e hidrulicas de uso sublocatrios que deixarem o
comum; imvel estaro desobrigados do
aluguel durante a execuo das
h) rateios de saldo devedor, obras necessrias
salvo se referentes a perodo regularizao.
anterior ao incio da locao;
3 Os depsitos efetuados em
juzo pelos locatrios e meio de cincia inequvoca.
sublocatrios podero ser
levantados, mediante ordem
judicial, para realizao das
obras ou servios necessrios
regularizao do imvel.
Art. 25. Atribuda ao locatrio a
responsabilidade pelo
pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinrias
de condomnio, o locador
poder cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do
ms a que se refiram.
Pargrafo nico. Se o locador
antecipar os pagamentos, a ele
pertencero as vantagens da
advindas, salvo se o locatrio
reembols-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imvel
de reparos urgentes, cuja
realizao incumba ao locador,
o locatrio obrigado a
consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos
durarem mais de dez dias, o
locatrio ter direito ao
abatimento do aluguel,
proporcional ao perodo
excedente; se mais de trinta
dias, poder resilir o contrato.
Seo V
Do direito de preferncia
Art. 27. No caso de venda,
promessa de venda, cesso ou
promessa de cesso de direitos
ou dao em pagamento, o
locatrio tem preferncia para
adquirir o imvel locado, em
igualdade de condies com
terceiros, devendo o locador
dar - lhe conhecimento do
negcio mediante notificao
judicial, extrajudicial ou outro
Pargrafo nico. A
comunicao dever conter
todas as condies do negcio
e, em especial, o preo, a forma
de pagamento, a existncia de
nus reais, bem como o local e
horrio em que pode ser
examinada a documentao
pertinente.
Art. 28. O direito de
preferncia do locatrio
caducar se no manifestada,
de maneira inequvoca, sua
aceitao integral proposta,
no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitao
da proposta, pelo locatrio, a
posterior desistncia do
negcio pelo locador acarreta,
a este, responsabilidade pelos
prejuzos ocasionados,
inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imvel
sublocado em sua totalidade,
caber a preferncia ao
sublocatrio e, em seguida, ao
locatrio. Se forem vrios os
sublocatrios, a preferncia
caber a todos, em comum, ou
a qualquer deles, se um s for o
interessado.
Pargrafo nico. Havendo
pluralidade de pretendentes,
caber a preferncia ao
locatrio mais antigo, e, se da
mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de
alienao de mais de uma
unidade imobiliria, o direito
de preferncia incidir sobre a
totalidade dos bens objeto da
alienao.
Art. 32. O direito de Art. 34. Havendo condomnio
preferncia no alcana os no imvel, a preferncia do
casos de perda da propriedade condmino ter prioridade
ou venda por deciso judicial, sobre a do locatrio.
permuta, doao,
integralizao de capital, ciso, Seo VI
fuso e incorporao. Das benfeitorias

Pargrafo nico. Nos contratos Art. 35. Salvo expressa

firmados a partir de 1o de disposio contratual em
outubro de 2001, o direito de contrrio, as benfeitorias
preferncia de que trata este necessrias introduzidas pelo
artigo no alcanar tambm locatrio, ainda que no
os casos de constituio da autorizadas pelo locador, bem
propriedade fiduciria e de como as teis, desde que
perda da propriedade ou venda autorizadas, sero indenizveis
por quaisquer formas de e permitem o exerccio do
realizao de garantia, direito de reteno.
inclusive mediante leilo
extrajudicial, devendo essa Art. 36. As benfeitorias
condio constar volupturias no sero
expressamente em clusula indenizveis, podendo ser
contratual especfica, levantadas pelo locatrio, finda
destacando-se das demais por a locao, desde que sua
sua apresentao retirada no afete a estrutura e
grfica. (Includo pela Lei n a substncia do imvel.
10.931, de 2004)
Seo VII
Art. 33. O locatrio preterido Das garantias locatcias
no seu direito de preferncia
poder reclamar do alienante Art. 37. No contrato de
as perdas e danos ou, locao, pode o locador exigir
depositando o preo e demais do locatrio as seguintes
despesas do ato de modalidades de garantia:
transferncia, haver para si o
imvel locado, se o requerer no I - cauo;
prazo de seis meses, a contar
II - fiana;
do registro do ato no cartrio
de imveis, desde que o III - seguro de fiana locatcia.
contrato de locao esteja
averbado pelo menos trinta IV - cesso fiduciria de quotas
dias antes da alienao junto de fundo de
matrcula do imvel. investimento. (Includo pela Lei
n 11.196, de 2005)
Pargrafo nico. A averbao
far - se - vista de qualquer Pargrafo nico. vedada, sob
das vias do contrato de locao pena de nulidade, mais de uma
desde que subscrito tambm das modalidades de garantia
por duas testemunhas. num mesmo contrato de
locao.
Art. 38. A cauo poder ser
em bens mveis ou imveis.
1 A cauo em bens mveis III - alienao ou gravao de
dever ser registrada em
cartrio de ttulos e
documentos; a em bens imveis
dever ser averbada margem
da respectiva matrcula.
2 A cauo em dinheiro, que
no poder exceder o prazo indeterminado, sendo a
equivalente a trs meses de
aluguel, ser depositada em
caderneta de poupana,
autorizada, pelo Poder Pblico
e por ele regulamentada,
revertendo em benefcio do
locatrio todas as vantagens
dela decorrentes por ocasio
do levantamento da soma
respectiva.
3 A cauo em ttulos e
aes dever ser substituda,
no prazo de trinta dias, em
caso de concordata, falncia ou
liquidao das sociedades
emissoras.
Art. 39. Salvo disposio
contratual em contrrio,
qualquer das garantias da
locao se estende at a efetiva
devoluo do imvel, ainda que
prorrogada a locao por prazo
indeterminado, por fora desta
Lei. (Redao dada pela Lei n
12.112, de 2009)
Art. 40. O locador poder exigir
novo fiador ou a substituio da
modalidade de garantia, nos
seguintes casos:
I - morte do fiador;
II ausncia, interdio,
recuperao judicial, falncia
ou insolvncia do fiador,
declaradas
judicialmente; (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
todos os bens imveis do fiador
ou sua mudana de residncia
sem comunicao ao locador;
IV - exonerao do fiador;
V - prorrogao da locao por
fiana ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens
mveis;
VII - desapropriao ou
alienao do imvel.
VIII - exonerao de garantia
constituda por quotas de fundo
de investimento; (Includo pela
Lei n 11.196, de 2005)
IX - liquidao ou
encerramento do fundo de
investimento de que trata o
inciso IV do art. 37 desta
Lei. (Includo pela Lei n
11.196, de 2005)
X prorrogao da locao por
prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador
de sua inteno de
desonerao, ficando obrigado
por todos os efeitos da fiana,
durante 120 (cento e vinte)
dias aps a notificao ao
locador. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
Pargrafo nico. O locador
poder notificar o locatrio
para apresentar nova garantia
locatcia no prazo de 30 (trinta)
dias, sob pena de desfazimento
da locao. (Includo pela Lei
n 12.112, de 2009)
Art. 41. O seguro de fiana
locatcia abranger a totalidade
das obrigaes do locatrio.
Art. 42. No estando a locao
garantida por qualquer das
modalidades, o locador poder
exigir do locatrio o pagamento
do aluguel e encargos at o
sexto dia til do ms vincendo.
Seo VIII
Das penalidades criminais e
civis
Art. 43. Constitui contraveno
penal, punvel com priso
simples de cinco dias a seis
meses ou multa de trs a doze
meses do valor do ltimo
aluguel atualizado, revertida
em favor do locatrio:
I - exigir, por motivo de locao
ou sublocao, quantia ou valor
alm do aluguel e encargos
permitidos;
II - exigir, por motivo de
locao ou sublocao, mais de
uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de
locao;
III - cobrar antecipadamente o
aluguel, salvo a hiptese do art.
42 e da locao para
temporada.
Art. 44. Constitui crime de ao
pblica, punvel com deteno
de trs meses a um ano, que
poder ser substituda pela
prestao de servios
comunidade:
I - recusar-se o locador ou
sublocador, nas habitaes
coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado
do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro
de cento e oitenta dias aps a
entrega do imvel, no caso do
inciso III do art. 47, de us-lo
para o fim declarado ou,
usando-o, no o fizer pelo prazo
mnimo de um ano;
III - no iniciar o proprietrio,
promissrio comprador ou
promissrio cessionrio, nos
casos do inciso IV do art. 9,
inciso IV do art. 47, inciso I do
art. 52 e inciso II do art. 53, a
demolio ou a reparao do
imvel, dentro de sessenta dias
contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com
inobservncia do disposto no
2 do art. 65.
Pargrafo nico. Ocorrendo
qualquer das hipteses
previstas neste artigo, poder o
prejudicado reclamar, em
processo prprio, multa
equivalente a um mnimo de
doze e um mximo de vinte e
quatro meses do valor do
ltimo aluguel atualizado ou do
que esteja sendo cobrado do
novo locatrio, se realugado o
imvel.
Seo IX
Das nulidades
Art. 45. So nulas de pleno
direito as clusulas do contrato
de locao que visem a elidir os
objetivos da presente lei,
notadamente as que probam a
prorrogao prevista no art.
47, ou que afastem o direito
renovao, na hiptese do art.
51, ou que imponham
obrigaes pecunirias para
tanto.
 CAPTULO II
Das Disposies Especiais
Seo I
Da locao residencial
Art. 46. Nas locaes ajustadas
por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a
resoluo do contrato ocorrer
findo o prazo estipulado,
independentemente
notificao ou aviso.
1 Findo o prazo ajustado, se
o locatrio continuar na posse
do imvel alugado por mais de
trinta dias sem oposio do
locador, presumir-se-
prorrogada a locao por prazo
indeterminado, mantidas as
demais clusulas e condies
do contrato.
2 Ocorrendo a prorrogao,
o locador poder denunciar o
contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta
dias para desocupao.
Art. 47. Quando ajustada
verbalmente ou por escrito e
como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo
estabelecido, a locao
prorroga-se automaticamente,
por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado
o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino
do contrato de trabalho, se a
ocupao do imvel pelo
locatrio relacionada com o
seu emprego;
III - se for pedido para uso
prprio, de seu cnjuge ou
companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou
descendente que no disponha,
assim como seu cnjuge ou
companheiro, de imvel
residencial prprio;
IV - se for pedido para
demolio e edificao
licenciada ou para a realizao
de obras aprovadas pelo Poder
de Pblico, que aumentem a rea
construda, em, no mnimo,
vinte por cento ou, se o imvel
for destinado a explorao de
hotel ou penso, em cinqenta
por cento;
V - se a vigncia ininterrupta
da locao ultrapassar cinco
anos.
1 Na hiptese do inciso III, a
necessidade dever ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando
necessidade de usar o imvel,
estiver ocupando, com a
mesma finalidade, outro de sua
propriedade situado na mesma
localidade ou, residindo ou
utilizando imvel alheio, j
tiver retomado o imvel
anteriormente;
b) o ascendente ou
descendente, beneficirio da
retomada, residir em imvel
prprio.
2 Nas hipteses dos incisos
III e IV, o retomante dever
comprovar ser proprietrio,
promissrio comprador ou
promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel, com
imisso na posse do imvel e
ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
 Seo II aps trinta meses de seu incio
Das locao para temporada ou nas hipteses do art. 47.

Art. 48. Considera-se locao Seo III

para temporada aquela
destinada residncia
temporria do locatrio, para
prtica de lazer, realizao de
cursos, tratamento de sade,
feitura de obras em seu imvel,
e outros fatos que decorrem
to-somente de determinado
tempo, e contratada por prazo
no superior a noventa dias,
esteja ou no mobiliado o
imvel.
Da locao no residencial
Art. 51. Nas locaes de
imveis destinados ao
comrcio, o locatrio ter
direito a renovao do
contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha
sido celebrado por escrito e
com prazo determinado;

Pargrafo nico. No caso de a II - o prazo mnimo do contrato

locao envolver imvel a renovar ou a soma dos prazos
mobiliado, constar do ininterruptos dos contratos
contrato, obrigatoriamente, a escritos seja de cinco anos;
descrio dos mveis e
III - o locatrio esteja
utenslios que o guarnecem,
explorando seu comrcio, no
bem como o estado em que se
mesmo ramo, pelo prazo
encontram.
mnimo e ininterrupto de trs
Art. 49. O locador poder anos.
receber de uma s vez e
1 O direito assegurado neste
antecipadamente os aluguis e
artigo poder ser exercido
encargos, bem como exigir
pelos cessionrios ou
qualquer das modalidades de
sucessores da locao; no caso
garantia previstas no art. 37
de sublocao total do imvel,
para atender as demais
o direito a renovao somente
obrigaes do contrato.
poder ser exercido pelo
Art. 50. Findo o prazo ajustado, sublocatrio.
se o locatrio permanecer no
2 Quando o contrato
imvel sem oposio do locador
autorizar que o locatrio utilize
por mais de trinta dias,
o imvel para as atividades de
presumir - se - prorrogada a
sociedade de que faa parte e
locao por tempo
que a esta passe a pertencer o
indeterminado, no mais sendo
fundo de comrcio, o direito a
exigvel o pagamento
renovao poder ser exercido
antecipado do aluguel e dos
pelo locatrio ou pela
encargos.
sociedade.
Pargrafo nico. Ocorrendo a
3 Dissolvida a sociedade
prorrogao, o locador somente
comercial por morte de um dos
poder denunciar o contrato
scios, o scio sobrevivente fica
sub - rogado no direito a
renovao, desde que continue
no mesmo ramo.
4 O direito a renovao do
contrato estende-se s locaes
celebradas por indstrias e
sociedades civis com fim
lucrativo, regularmente
constitudas, desde que
ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
5 Do direito a renovao
decai aquele que no propuser
a ao no interregno de um
ano, no mximo, at seis
meses, no mnimo, anteriores
data da finalizao do prazo do
contrato em vigor.
Art. 52. O locador no estar
obrigado a renovar o contrato
se:
I - por determinao do Poder
Pblico, tiver que realizar no
imvel obras que importarem
na sua radical transformao;
ou para fazer modificaes de
tal natureza que aumente o
valor do negcio ou da
propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado
por ele prprio ou para
transferncia de fundo de
comrcio existente h mais de
um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador,
seu cnjuge, ascendente ou
descendente.
1 Na hiptese do inciso II, o
imvel no poder ser
destinado ao uso do mesmo
ramo do locatrio, salvo se a
locao tambm envolvia o
fundo de comrcio, com as
instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao
em shopping centers, o locador
no poder recusar a
renovao do contrato com
fundamento no inciso II deste
artigo.
3 O locatrio ter direito a
indenizao para ressarcimento
dos prejuzos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar
com mudana, perda do lugar e
desvalorizao do fundo de
comrcio, se a renovao no
ocorrer em razo de proposta
de terceiro, em melhores
condies, ou se o locador, no
prazo de trs meses da entrega
do imvel, no der o destino
alegado ou no iniciar as obras
determinadas pelo Poder
Pblico ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53 - Nas locaes de
imveis utilizados por
hospitais, unidades sanitrias
oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de
ensino autorizados e
fiscalizados pelo Poder Pblico,
bem como por entidades
religiosas devidamente
registradas, o contrato somente
poder ser
rescindido. (Redao dada pela
Lei n 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipteses do art. 9;
II - se o proprietrio,
promissrio comprador ou
promissrio cessionrio, em
carter irrevogvel e imitido na
posse, com ttulo registrado,
que haja quitado o preo da
promessa ou que, no o tendo
feito, seja autorizado pelo
proprietrio, pedir o imvel
para demolio, edificao,
licenciada ou reforma que que seja a este locado por
venha a resultar em aumento prazo determinado,
mnimo de cinqenta por cento prevalecero as condies
da rea til. livremente pactuadas no
contrato respectivo e as
Art. 54. Nas relaes entre disposies procedimentais
lojistas e empreendedores previstas nesta
de shopping center, Lei. (Includo pela Lei n
prevalecero as condies 12.744, de 2012)
livremente pactuadas nos
contratos de locao 1o Poder ser convencionada
respectivos e as disposies a renncia ao direito de reviso
procedimentais previstas nesta do valor dos aluguis durante o
lei. prazo de vigncia do contrato
de locao. (Includo pela
1 O empreendedor no poder Lei n 12.744, de 2012)
cobrar do locatrio
em shopping center : 2o Em caso de denncia
antecipada do vnculo locatcio
a) as despesas referidas nas pelo locatrio, compromete-se
alneas a , b e d do pargrafo este a cumprir a multa
nico do art. 22; e convencionada, que no
exceder, porm, a soma dos
b) as despesas com obras ou valores dos aluguis a receber
substituies de equipamentos, at o termo final da
que impliquem modificar o locao. (Includo pela Lei
projeto ou o memorial n 12.744, de 2012)
descritivo da data do
habite - se e obras de 3o (VETADO). (Includo
paisagismo nas partes de uso pela Lei n 12.744, de 2012)
comum.
Art. 55. Considera-se locao
2 As despesas cobradas do no residencial quando o
locatrio devem ser previstas locatrio for pessoa jurdica e o
em oramento, salvo casos de imvel, destinar-se ao uso de
urgncia ou fora maior, seus titulares, diretores, scios,
devidamente demonstradas, gerentes, executivos ou
podendo o locatrio, a cada empregados.
sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a Art. 56. Nos demais casos de
comprovao das mesmas. locao no residencial, o
contrato por prazo
Art. 54-A. Na locao no determinado cessa, de pleno
residencial de imvel urbano direito, findo o prazo
na qual o locador procede estipulado, independentemente
prvia aquisio, construo ou de notificao ou aviso.
substancial reforma, por si
mesmo ou por terceiros, do Pargrafo nico. Findo o prazo
imvel ento especificado pelo estipulado, se o locatrio
pretendente locao, a fim de permanecer no imvel por mais
de trinta dias sem oposio do
locador, presumir - se -
prorrogada a locao nas
condies ajustadas, mas sem
prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locao
por prazo indeterminado pode
ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao
locatrio trinta dias para a
desocupao.
TTULO II
DOS PROCEDIMENTOS
CAPTULO I
Das Disposies Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos
previstos no pargrafo nico do
art. 1, nas aes de despejo,
consignao em pagamento de
aluguel e acessrio da locao,
revisionais de aluguel
renovatrias de locao,
observar-se- o seguinte:
I - os processos tramitam
durante as frias forenses e
no se suspendem pela
supervenincia delas;
II - competente para
conhecer e julgar tais aes o
foro do lugar da situao do
imvel, salvo se outro houver
sido eleito no contrato;
III - o valor da causa
corresponder a doze meses de
aluguel, ou, na hiptese do
inciso II do art. 47, a trs
salrios vigentes por ocasio do
ajuizamento;
IV - desde que autorizado no
contrato, a citao, intimao
ou notificao far-se-
mediante correspondncia com
aviso de recebimento, ou,
tratando - se de pessoa jurdica
ou firma individual, tambm
mediante telex ou fac-smile,
ou, ainda, sendo necessrio,
pelas demais formas previstas
no Cdigo de Processo Civil;
V - os recursos interpostos
contra as sentenas tero
efeito somente devolutivo.
CAPTULO II
Das Aes de Despejo
Art. 59. Com as modificaes
constantes deste captulo, as
aes de despejo tero o rito
ordinrio.
1 Conceder-se- liminar para
desocupao em quinze dias,
independentemente da
audincia da parte contrria e
e desde que prestada a cauo
no valor equivalente a trs
meses de aluguel, nas aes
que tiverem por fundamento
exclusivo:
I - o descumprimento do mtuo
acordo (art. 9, inciso I),
celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por
duas testemunhas, no qual
tenha sido ajustado o prazo
mnimo de seis meses para
desocupao, contado da
assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do
art. 47, havendo prova escrita
da resciso do contrato de
trabalho ou sendo ela
demonstrada em audincia
prvia;
III - o trmino do prazo da
locao para temporada, tendo
sido proposta a ao de despejo
em at trinta dias aps o
vencimento do contrato;
IV - a morte do locatrio sem
deixar sucessor legtimo na
locao, de acordo com o
referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imvel
pessoas no autorizadas por
lei;
V - a permanncia do
sublocatrio no imvel, extinta
a locao, celebrada com o
locatrio.
VI o disposto no inciso IV do
art. 9o, havendo a necessidade
de se produzir reparaes
urgentes no imvel,
determinadas pelo poder
pblico, que no possam ser
normalmente executadas com a
permanncia do locatrio, ou,
podendo, ele se recuse a
consenti-las; (Includo pela Lei
n 12.112, de 2009)
VII o trmino do prazo
notificatrio previsto no
pargrafo nico do art. 40, sem
apresentao de nova garantia
apta a manter a segurana
inaugural do contrato; (Includo
pela Lei n 12.112, de 2009)
VIII o trmino do prazo da
locao no residencial, tendo
sido proposta a ao em at 30
(trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificao
comunicando o intento de
retomada; (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
IX a falta de pagamento de
aluguel e acessrios da locao
no vencimento, estando o
contrato desprovido de
qualquer das garantias
previstas no art. 37, por no ter
sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de
exonerao dela,
independentemente de
motivo. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
2 Qualquer que seja o
fundamento da ao dar - se -
cincia do pedido aos
sublocatrios, que podero
intervir no processo como
assistentes.
3o No caso do inciso IX do
1o deste artigo, poder o
locatrio evitar a resciso da
locao e elidir a liminar de
desocupao se, dentro dos 15
(quinze) dias concedidos para a
desocupao do imvel e
independentemente de clculo,
efetuar depsito judicial que
contemple a totalidade dos
valores devidos, na forma
prevista no inciso II do art.
62. (Includo pela Lei n
12.112, de 2009)
Art. 60. Nas aes de despejo
fundadas no inciso IV do art.
9, inciso IV do art. 47 e inciso
II do art. 53, a petio inicial
dever ser instruda com prova
da propriedade do imvel ou do
compromisso registrado.
Art. 61 Nas aes fundadas no
2 do art. 46 e nos incisos III
e IV do art. 47, se o locatrio,
no prazo da contestao,
manifestar sua concordncia
com a desocupao do imvel,
o juiz acolher o pedido fixando
prazo de seis meses para a
desocupao, contados da
citao, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e
honorrios advocatcios de
vinte por cento sobre o valor
dado causa. Se a
desocupao ocorrer dentro do
prazo fixado, o ru ficar isento
dessa responsabilidade; caso
contrrio, ser expedido
mandado de despejo.
Art. 62. Nas aes de despejo
fundadas na falta de
pagamento de aluguel e
acessrios da locao, de
aluguel provisrio, de
diferenas de aluguis, ou
somente de quaisquer dos
acessrios da locao,
observar-se- o prazo de 10 (dez) dias, contado
seguinte: (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
I o pedido de resciso da
locao poder ser cumulado
com o pedido de cobrana dos
aluguis e acessrios da
locao; nesta hiptese, citar-
se- o locatrio para responder
ao pedido de resciso e o
locatrio e os fiadores para
responderem ao pedido de
cobrana, devendo ser
apresentado, com a inicial,
clculo discriminado do valor
do dbito; (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
II o locatrio e o fiador
podero evitar a resciso da
locao efetuando, no prazo de
15 (quinze) dias, contado da
citao, o pagamento do dbito
atualizado, independentemente
de clculo e mediante depsito
judicial, includos:(Redao
dada pela Lei n 12.112, de
2009)
a) os aluguis e acessrios da
locao que vencerem at a sua
efetivao;
b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do
advogado do locador, fixados
em dez por cento sobre o
montante devido, se do
contrato no constar disposio
diversa;
III efetuada a purga da mora,
se o locador alegar que a oferta
no integral, justificando a
diferena, o locatrio poder
complementar o depsito no
da intimao, que poder ser
dirigida ao locatrio ou
diretamente ao patrono deste,
por carta ou publicao no
rgo oficial, a requerimento
do locador; (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
IV no sendo integralmente
complementado o depsito, o
pedido de resciso prosseguir
pela diferena, podendo o
locador levantar a quantia
depositada; (Redao dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
V - os aluguis que forem
vencendo at a sentena
devero ser depositados
disposio do juzo, nos
respectivos vencimentos,
podendo o locador levant - los
desde que incontroversos;
VI - havendo cumulao dos
pedidos de resciso da locao
e cobrana dos aluguis, a
execuo desta pode ter incio
antes da desocupao do
imvel, caso ambos tenham
sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se
admitir a emenda da mora se
o locatrio j houver utilizado
essa faculdade nos 24 (vinte e
quatro) meses imediatamente
anteriores propositura da
ao. (Redao dada pela Lei
n 12.112, de 2009)
Art. 63. Julgada procedente a
ao de despejo, o juiz
determinar a expedio de
mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 (trinta)
dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o despejo fixar o valor da
disposto nos pargrafos
seguintes. (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
1 O prazo ser de quinze
dias se:
a) entre a citao e a sentena
de primeira instncia houverem
decorrido mais de quatro
meses; ou
b) o despejo houver sido
decretado com fundamento no
art. 9o ou no 2o do art.
46. (Redao dada pela Lei n
12.112, de 2009)
2 Tratando-se de
estabelecimento de ensino
autorizado e fiscalizado pelo
Poder Pblico, respeitado o
prazo mnimo de seis meses e o
mximo de um ano, o juiz
dispor de modo que a
desocupao coincida com o
perodo de frias escolares.
3 Tratando-se de hospitais,
reparties pblicas, unidades
sanitrias oficiais, asilos,
estabelecimentos de sade e de
ensino autorizados
fiscalizados pelo Poder Pblico,
bem como por entidades
religiosas devidamente
registradas, e o despejo for
decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9 ou no inciso
II do art. 53, o prazo ser de
um ano, exceto no caso em que
entre a citao e a sentena de
primeira instncia houver
decorrido mais de um ano,
hiptese em que o prazo ser
de seis meses. (Redao dada
pela Lei n 9.256, de 9.1.1996)
4 A sentena que decretar o
cauo para o caso de ser
executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipteses
das aes fundadas no art. 9o, a
execuo provisria do despejo
depender de cauo no
inferior a 6 (seis) meses nem
superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado at a data
da prestao da
cauo. (Redao dada pela
Lei n 12.112, de 2009)
1 A cauo poder ser real
ou fidejussria e ser prestada
nos autos da execuo
provisria.
2 Ocorrendo a reforma da
sentena ou da deciso que
concedeu liminarmente o
despejo, o valor da cauo
reverter em favor do ru,
como indenizao mnima das
perdas e danos, podendo este
reclamar, em ao prpria, a
diferena pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado
para a desocupao, contado
da data da notificao, ser
e efetuado o despejo, se
necessrio com emprego de
fora, inclusive arrombamento.
1 Os mveis e utenslios sero
entregues guarda de
depositrio, se no os quiser
retirar o despejado.
2 O despejo no poder ser
executado at o trigsimo dia
seguinte ao do falecimento do
cnjuge, ascendente,
descendente ou irmo de
qualquer das pessoas que
habitem o imvel.
Art. 66. Quando o imvel for
abandonado aps ajuizada a
ao, o locador poder imitir-se
na posse do imvel.
CAPTULO III
Da Ao de Consignao
de Aluguel e Acessrios
da Locao
Art. 67. Na ao que objetivar o
pagamento dos aluguis e
acessrios da locao mediante
consignao, ser observado o
seguinte:
I - a petio inicial, alm dos
requisitos exigidos pelo art.
282 do Cdigo de Processo
Civil, dever especificar os
aluguis e acessrios da
locao com indicao dos
respectivos valores;
II - determinada a citao do
ru, o autor ser intimado a, no
prazo de vinte e quatro horas,
efetuar o depsito judicial da
importncia indicada na
petio inicial, sob pena de ser
extinto o processo;
III - o pedido envolver a
quitao das obrigaes que
vencerem durante a tramitao
do feito e at ser prolatada a
sentena de primeira instncia,
devendo o autor promover os
depsitos nos respectivos
vencimentos;
IV - no sendo oferecida a
contestao, ou se o locador
receber os valores depositados,
o juiz acolher o pedido,
declarando quitadas as
obrigaes, condenando o ru
ao pagamento das custas e
honorrios de vinte por cento
do valor dos depsitos;
V - a contestao do locador,
alm da defesa de direito que
possa caber, ficar adstrita,
quanto matria de fato, a:
a) no ter havido recusa ou
mora em receber a quantia
devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) no ter sido efetuado o
depsito no prazo ou no lugar
do pagamento;
d) no ter sido o depsito
integral;
VI - alm de contestar, o ru
poder, em reconveno, pedir
o despejo e a cobrana dos
valores objeto da consignatria
ou da diferena do depsito
inicial, na hiptese de ter sido
alegado no ser o mesmo
integral;
VII - o autor poder
complementar o depsito
inicial, no prazo de cinco dias
contados da cincia do
oferecimento da resposta, com
acrscimo de dez por cento
sobre o valor da diferena. Se
tal ocorrer, o juiz declarar
quitadas as obrigaes,
elidindo a resciso da locao,
mas impor ao autor-
reconvindo a responsabilidade
pelas custas e honorrios
advocatcios de vinte por cento
sobre o valor dos depsitos;
VIII - havendo, na reconveno,
cumulao dos pedidos de
resciso da locao e cobrana
dos valores objeto da
consignatria, a execuo desta
somente poder ter incio aps
obtida a desocupao do
imvel, caso ambos tenham
sido acolhidos.
Pargrafo nico. O ru poder
levantar a qualquer momento
as importncias depositadas
sobre as quais no penda
controvrsia.
nos seguintes
moldes: (Redao dada pela Lei
n 12.112, de 2009)
a) em ao proposta pelo
locador, o aluguel provisrio
no poder ser excedente a
80% (oitenta por cento) do
pedido; (Includa pela Lei n
12.112, de 2009)
b) em ao proposta pelo
locatrio, o aluguel provisrio
no poder ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel
vigente; (Includa pela Lei n
12.112, de 2009)
III - sem prejuzo da
contestao e at a audincia,
o ru poder pedir seja revisto
o aluguel provisrio,
fornecendo os elementos para
tanto;

CAPTULO IV IV na audincia de
conciliao, apresentada a
Da Ao Revisional de
contestao, que dever conter
Aluguel contraproposta se houver
discordncia quanto ao valor
Art. 68. Na ao revisional de pretendido, o juiz tentar a
aluguel, que ter o rito conciliao e, no sendo esta
sumrio, observar-se- o possvel, determinar a
seguinte: (Redao dada pela realizao de percia, se
Lei n 12.112, de 2009) necessria, designando, desde
logo, audincia de instruo e
I - alm dos requisitos exigidos julgamento; (Redao dada
pelos arts. 276 e 282 do Cdigo pela Lei n 12.112, de 2009)
de Processo Civil, a petio
inicial dever indicar o valor do V o pedido de reviso previsto
aluguel cuja fixao no inciso III deste artigo
pretendida; interrompe o prazo para
interposio de recurso contra
II ao designar a audincia de a deciso que fixar o aluguel
conciliao, o juiz, se houver provisrio. (Includo pela Lei n
pedido e com base nos 12.112, de 2009)
elementos fornecidos tanto
pelo locador como pelo 1 No caber ao revisional
locatrio, ou nos que indicar, na pendncia de prazo para
fixar aluguel provisrio, que desocupao do imvel (arts.
ser devido desde a citao,
46, pargrafo 2 e 57), ou I - prova do preenchimento dos
quando tenha sido este requisitos dos incisos I, II e III
estipulado amigvel ou do art. 51;
judicialmente.
II - prova do exato
2 No curso da ao de reviso, cumprimento do contrato em
o aluguel provisrio ser curso;
reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei. III - prova da quitao dos
impostos e taxas que incidiram
Art. 69. O aluguel fixado na sobre o imvel e cujo
sentena retroage citao, e pagamento lhe incumbia;
as diferenas devidas durante a
ao de reviso, descontados IV - indicao clara e precisa
os alugueres provisrios das condies oferecidas para a
satisfeitos, sero pagas renovao da locao;
corrigidas, exigveis a partir do
trnsito em julgado da deciso V indicao do fiador quando
que fixar o novo aluguel. houver no contrato a renovar e,
quando no for o mesmo, com
1 Se pedido pelo locador, ou indicao do nome ou
sublocador, a sentena poder denominao completa,
estabelecer periodicidade de nmero de sua inscrio no
reajustamento do aluguel Ministrio da Fazenda,
diversa daquela prevista no endereo e, tratando-se de
contrato revisando, bem como pessoa natural, a
adotar outro indexador para nacionalidade, o estado civil, a
reajustamento do aluguel. profisso e o nmero da
carteira de identidade,
2 A execuo das diferenas comprovando, desde logo,
ser feita nos autos da ao de mesmo que no haja alterao
reviso. do fiador, a atual idoneidade
financeira; (Redao dada pela
Art. 70. Na ao de reviso do Lei n 12.112, de 2009)
aluguel, o juiz poder
homologar acordo de VI - prova de que o fiador do
desocupao, que ser contrato ou o que o substituir
executado mediante expedio na renovao aceita os
de mandado de despejo. encargos da fiana, autorizado
por seu cnjuge, se casado for;
CAPTULO V
Da Ao Renovatria VII - prova, quando for o caso,
de ser cessionrio ou sucessor,
Art. 71. Alm dos demais em virtude de ttulo oponvel ao
requisitos exigidos no art. 282 proprietrio.
do Cdigo de Processo Civil, a
Pargrafo nico. Proposta a
petio inicial da ao
ao pelo sublocatrio do
renovatria dever ser
imvel ou de parte dele, sero
instruda com:
citados o sublocador e o
locador, como litisconsortes,
salvo se, em virtude de locao condies para obter a
originria ou renovada, o renovao pretendida.
sublocador dispuser de prazo
que admita renovar a 3 No caso do inciso I do art.
sublocao; na primeira 52, a contestao dever trazer
hiptese, procedente a ao, o prova da determinao do
proprietrio ficar diretamente Poder Pblico ou relatrio
obrigado renovao. pormenorizado das obras a
serem realizadas e da
Art. 72. A contestao do estimativa de valorizao que
locador, alm da defesa de sofrer o imvel, assinado por
direito que possa caber, ficar engenheiro devidamente
adstrita, quanto matria de habilitado.
fato, ao seguinte:
4 Na contestao, o locador,
I - no preencher o autor os ou sublocador, poder pedir,
requisitos estabelecidos nesta ainda, a fixao de aluguel
lei; provisrio, para vigorar a partir
do primeiro ms do prazo do
II - no atender, a proposta do contrato a ser renovado, no
locatrio, o valor locativo real excedente a oitenta por cento
do imvel na poca da do pedido, desde que
renovao, excluda a apresentados elementos hbeis
valorizao trazida por aquele para aferio do justo valor do
ao ponto ou lugar; aluguel.

III - ter proposta de terceiro 5 Se pedido pelo locador, ou

para a locao, em condies sublocador, a sentena poder
melhores; estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel
IV - no estar obrigado a diversa daquela prevista no
renovar a locao (incisos I e II contrato renovando, bem como
do art. 52). adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
1 No caso do inciso II, o
locador dever apresentar, em Art. 73. Renovada a locao, as
contraproposta, as condies diferenas dos aluguis
de locao que repute vencidos sero executadas nos
compatveis com o valor prprios autos da ao e pagas
locativo real e atual do imvel. de uma s vez.
2 No caso do inciso III, o Art. 74. No sendo renovada a
locador dever juntar prova locao, o juiz determinar a
documental da proposta do expedio de mandado de
terceiro, subscrita por este e despejo, que conter o prazo de
por duas testemunhas, com 30 (trinta) dias para a
clara indicao do ramo a ser desocupao voluntria, se
explorado, que no poder ser houver pedido na
o mesmo do locatrio. Nessa contestao. (Redao dada
hiptese, o locatrio poder, pela Lei n 12.112, de 2009)
em rplica, aceitar tais
 1o (VETADO) (Includo dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
2o (VETADO) (Includo dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
3o (VETADO) (Includo dada
pela Lei n 12.112, de 2009)
Art. 75. Na hiptese do inciso
III do art. 72, a sentena fixar
desde logo a indenizao
devida ao locatrio
conseqncia da no
prorrogao da locao,
solidariamente devida
locador e o proponente.
TTULO III
DAS DISPOSIES
FINAIS E TRANSITRIAS
Art. 76. No se aplicam as
disposies desta lei aos
processos em curso.
Art. 77. Todas as locaes
residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente
vigncia desta lei sero
automaticamente prorrogadas
por tempo indeterminado, ao
trmino do prazo ajustado no
contrato.
Art. 78. As locaes
residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente
vigncia desta lei e que j
vigorem ou venham a vigorar
por prazo indeterminado,
podero ser denunciadas pelo
locador, concedido o prazo de
doze meses para a
desocupao.
Pargrafo nico. Na hiptese
de ter havido reviso judicial
ou amigvel do aluguel,
atingindo o preo do mercado,
a denncia somente poder ser
exercitada aps vinte e quatro
meses da data da reviso, se
esta ocorreu nos doze meses
anteriores data da vigncia
desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta
lei aplicam-se as normas do
Cdigo Civil e do Cdigo de
Processo Civil.
em
Art. 80. Para os fins do inciso I
do art. 98 da Constituio
pelo Federal, as aes de despejo
podero ser consideradas como
causas cveis de menor
complexidade.
Art. 81. O inciso II do art. 167 e
o art. 169 da Lei n 6.015, de
31 de dezembro de 1973,
passam a vigorar com as
seguintes alteraes:
"Art.
167. .................................
.........................
II
- .......................................
..............................
16) do contrato de
locao, para os fins de
exerccio de direito de
preferncia."
"Art.
169. .................................
............................
.........................................
.....................................
III - o registro previsto no
n 3 do inciso I do art.
167, e a averbao
prevista no n 16 do
inciso II do art. 167 sero
 efetuados no cartrio locao de imveis, realizados
onde o imvel esteja at a data da vigncia desta lei.
matriculado mediante
apresentao de qualquer Art. 85. Nas locaes
das vias do contrato, residenciais, livre a
assinado pelas partes e conveno do aluguel quanto a
subscrito por duas preo, periodicidade e
testemunhas, bastando a indexador de reajustamento,
coincidncia entre o vedada a vinculao variao
nome de um dos do salrio mnimo, variao
proprietrios e o locador." cambial e moeda estrangeira:

Art. 82. O art. 3 da Lei n I dos imveis novos, com

8.009, de 29 de maro de 1990, habite-se concedido a partir da
passa a vigorar acrescido do entrada em vigor desta lei;
seguinte inciso VII:
II - dos demais imveis no
"Art. enquadrados no inciso anterior,
3 ..................................... em relao aos contratos
............................ celebrados, aps cinco anos de
entrada em vigor desta lei.
.........................................
.................................... Art. 86. O art. 8 da Lei n
4.380, de 21 de agosto de
VII - por obrigao 1964 passa a vigorar com a
decorrente de fiana seguinte redao:
concedida em contrato de
locao." "Art. 8 O sistema
financeiro da habitao,
Art. 83. Ao art. 24 da Lei n destinado a facilitar e
4.591, de 16 de dezembro de promover a construo e
1964 fica acrescido o seguinte a aquisio da casa
4: prpria ou moradia,
especialmente pelas
"Art. classes de menor renda
24. ................................... da populao, ser
............................ integrado."

......................................... Art. 87. (Vetado).

....................................
Art. 88. (Vetado).
4 Nas decises da
assemblia que envolvam Art. 89. Esta lei entrar em
despesas ordinrias do vigor sessenta dias aps a sua
condomnio, o locatrio publicao.
poder votar, caso o
condmino locador a ela Art. 90. Revogam-se as
no comparea." disposies em contrrio,
especialmente:
Art. 84. Reputam-se vlidos os
registros dos contratos de
I - o Decreto n 24.150, de 20
de abril de 1934;
II - a Lei n 6.239, de 19 de
setembro de 1975;
III - a Lei n 6.649, de 16 de
maio de 1979;
IV - a Lei n 6.698, de 15 de
outubro de 1979;
V - a Lei n 7.355, de 31 de
agosto de 1985;
VI - a Lei n 7.538, de 24 de
setembro de 1986;
VII - a Lei n 7.612, de 9 de
julho de 1987; e
VIII - a Lei n 8.157, de 3 de
janeiro de 1991.
Braslia, 18 de outubro de
1991; 170 da Independncia e
103 da Repblica.
FERNANDO COLLOR
Jarbas Passarinho
Este texto no substitui o
publicado no D.O.U. de
21.10.1991