Contract de vnzare-cumprare monument istoric. Drept de preemiune. Exercitarea dreptului n condiiile art.

4
din Legea nr. 422/2001. Condiii i efecte

Cuprinspematerii:Dreptulafacerilor.Contracte

Indexalfabetic:aciunenconstatarenulitateabsolut

-contractdevnzare-cumprare

-dreptdepreemiune

Legeanr.422/2001,art.4

Dreptul de preemiune, prevzut de art. 4 din Legea nr. 422/2001 n favoarea Ministerului Culturii n ceea ce
privete cumprarea monumentelor istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat scoase la
vnzare, se transfer autoritilor publice locale, care l pot exercita n maxim 15 zile, n sensul acceptrii ofertei i
consemnrii preului negociat.

Dac autoritatea public local i exprim acordul cu privire la cumprarea imobilului la preul stabilit, dar nu
consemneaz n termen de 15 zile preul la dispoziia cumprtorului, dreptul su de preemiune se stinge prin
neexercitarea lui n termenul prevzut de legiuitor.

SeciaaII-acivil,Decizianr.2054din24aprilie2012

Prin sentina nr. 718 din 2 noiembrie 2010, Tribunalul Cara Severin, Secia comercial i de contencios
administrativ,arespinsaciuneaformulatdereclamantulOraulBileHerculane-prinConsiliulLocaliprinPrimarn
contraprilorSCH.SAiSCC.C.SRL.

Prinaciuneapromovat,reclamantulasolicitatsseconstateprinsentinnulitateaabsolutacontractuluide
vnzarecumprareautentificatsubnr.469din2martie2010ncheiatntrepriavndcaobiectimobileleevideniate
nC.F.nr.30018BileHerculanemotivatdefaptulcacesteasuntcalificatemonumentistorici,deilaalin.(4)din
contracts-astipulatcproceduradepreemiuneafostrespectat,aceastanus-andeplinit,fiindnclcatart.4alin.(4)
dinLegeanr.422/2001.

Judectorulfonduluiareinutcaciuneaesteadmisibilnraportdeart.111C.proc.civ.icreclamantulare
calitate procesual activ, fiind respinse excepiile cu acest obiect, cum de altfel, a fost respins i excepia lipsei de
interes,deoarececonformart.4alin.(8)dinLegeanr.422/2001dreptuldepreemiunesetransferautoritilorpublice
localencazulncareMinisterulCulturiiiCultelorsauserviciilepublicedeconcentratenu-iexercitacestdrept,aspect
realizatnspeprinadresanr.431din3septembrie2009.

nspe,societateavnztoareSCH.SABileHerculaneacomunicatreclamantuluila28septembrie2009
ofertadevnzareaPavilionuluinr.12ipreulde404.504lei,nregistratdereclamantnaceeaizi.

ReprezentaniiPrimrieis-auprezentatilancheiereacontractuluidevnzarecumprarerecunoscndcnu
facdovadaresurselormaterialepentrucumprareaimobilului,sensncares-ancheiatprocesulverbalautentificatde
notar.

Reinndcnlipsaunorprevederispeciale,ofertadevnzareurmeazreguliledreptuluicomun,judectorul
fondului constatnd c titularul dreptului de preemiune nu a oferit niciun alt pre ci s-a poziionat ntr-o atitudine de
tergiversareafinalizriioperaiuniijuridice,arespinsaciunea.

CurteadeApelTimioara,prindecizianr.186din22septembrie2011,aadmisapeluldeclaratdereclamantul
Oraul Bile Herculane mpotriva sentinei pe care a schimbat-o n tot i, pe fond, a admis aciunea i a constatat
nulitateaabsolutacontractuluidevnzarecumprare.()

CriticileapelanteireclamantecuprivirelanerespectareadreptuluidepreemiunereglementatdeLegeanr.

1/3 Detalii jurispruden

 422/2001aufostapreciatecantemeiatedeinstanadeapel.

Astfel,instanadeapelaconstatatcjudectorulfonduluiastabilitosituaiedefaptcontrarnscrisurilordela
dosariafcutogreitinterpretarealegiiincidentencauz.

Procesulverbalafostautentificatlaodatanterioarncheieriicontractului,la20februarie2010,iarncuprinsul
acestuia nu se face vorbire de prezena reclamantului. Prin adresa din 12 august 2010, reclamantul nu a renunat la
achiziionarea imobilului, n cuprinsul acesteia fcndu-se referire la rectificarea bugetar, iar o rectificare bugetar n
sensuldeanufinanalamomentulrespectivachiziionareaimobiluluinuechivaleazcuexprimareaexpresavoinei
dearenunaladrept.

Instanadeapelaapreciatcairelevantmeninereaoferteitimpde6lunicttimpreclamantulcuctevazile
anterior ncheierii contractului a solicitat documente cu privire la preul de vnzare i o completare a raportului de
expertiz,prilermnndnfazadeschimbadocumentaiilor.

Cumreclamantulnuarenunatexpresladreptuldepreemiunepecarel-anotatncarteafunciar,contractulde
vnzare cumprare s-a ncheiat cu nclcarea art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, dreptul de preemiune fiind
exercitatntermenulprevzutdeart.4alin.(7)i(8)dinlege.()

ncontraacesteideciziiaudeclaratrecursprii()SCC.C.SRLBile()

RecursuldeclaratdeprtaSCC.C.SRLestefondat.

Recurenta prt a criticat decizia atacat pentru situaia de nelegalitate prevzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
invocndntemeiulacesteiaurmtoarelecriticidenelegalitate:

- aciunea reclamantului este lipsit de interes, deoarece acesta a renunat expres, prin hotrre, la achiziionarea
imobiluluindiscuie,excepialipseideinteresfiindoexcepiedefond,absolutipreremtorie;dacarfiavutinteresnu
i-arfiaprobatefectuarealucrrilordeconstrucieprinemitereaautorizaieideconstruirenr.3din30august2010;

- prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001 au fost respectate: oferta de cumprare adresat Statului Romn prin
Ministerul Culturii a fost acceptat prin delegare de Consiliul Local al Oraului Bile Herculane, preul comunicat fiind
acceptatprinHotrreaConsiliuluiLocaldin11septembrie2009,hotrreprincareaufostmandatatepersoanelecare
ssemnezecontractul,fiindnsuitraportuldeevaluareprinHotrreaConsiliuluiLocalnr.78din7septembrie2009.
ntructnbugetuldevenituriicheltuielipeanul2009nueraprevzutosumcutitluldepre,s-adispusrectificarea
bugetului,rectificarecarenuamaiavutloc.

- greit instana de apel nu a inut cont c prin chiar Legea nr. 422/2001 s-au prevzut termene pentru exercitarea
dreptului de preemiune i c nu s-au prevzut surse la buget pentru achiziionare. S-au prevzut surse financiare n
bugetulpeanul2010dariacestbugetafostrectificatnfavoareabloculuidelocuineANL.

Prin ntmpinarea depus la dosar intimatul reclamant Oraul Bile Herculane a solicitat respingerea recursurilor
artndclancheiereacontractuluidevnzarecumprarenr.469/2010nuaufostrespectateprevederileart.4alin.
(4) din Legea nr. 422/2001. Prin Hotrrea Consiliului Local nr. 83 din 11 septembrie 2009 s-a hotrt exercitarea
dreptului de preemiune n sensul cumprrii imobilului fiind mandatat primarul s semneze contractele de vnzare
cumprare. Prin Hotrrea Consiliului Local nr. 78/7 septembrie 2009 i-a nsuit raportul de evaluare i a rectificat
corespunztor bugetul de venituri i cheltuieli, fiind prevzute n cap.70.02 suma de 481.360 lei pentru achiziionarea
imobilului, constatrile instanei de fond fiind greite, astfel cum a constatat i decizia instanei de apel pe care o
apreciazcafiindcorect.

naltaCurte,nlimitaatribuiilorsale,verificnd,aconstatat:

Dindezvoltareanfaptacriticilordenelegalitaterezultcarealmotivderecursnraportdeprevederileart.304pct.9C.
proc.civ.,greitaaplicareaprevederilorart.4dinLegeanr.422/2001privindprotejareamonumenteloristorice.Critica
lipsei de interes a reclamantului n promovarea aciunii, n forma unei excepii, care dei are aptitudinea unui motiv
distinct de nelegalitate, n contextul faptic al cauzei i al dezvoltrii criticilor formulate se prezint ca un argument n
susinereagreiteiaplicriaprevederilormaisusenunatedectreinstanadeapel,avndacelaiobiect:exercitarea
dreptuluidepreemiune.Aceastadeoarece,pedeoparte,excepialipseideinteresafostinvocatnfaainstaneide
fond,iarprtarecurentnuaatacatsentinacuapelsubaspectulrespingeriiexcepieilipseideinteresdejudectorul
fonduluiprinconsiderenteleacesteia,deci,cuputeredelucrujudecatnceoprivete,iarpedealtparte,recurentanu
acriticatdeciziainstaneideapelsubmotivcnus-apronunatasupraexcepieilipseideinteres,nfaacreiaaceasta

2/3 Detalii jurispruden

 afostreiterat.

Reclamantul a investit instana de fond cu o aciune n nulitate absolut a unui contract de vnzare cumprare n
temeiul art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care dispune: Monumentele
istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii
dreptului de preemiune ale statului romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, pentru monumentele istorice clasate n
grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii i Cultelor, pentru monumentele istorice
clasate n grupa B, ori a unitilor administrativ teritoriale, dup caz, potrivit prezentei legi, sub sanciunea nulitii
absolute a vnzrii.

Dreptuldepreemiuneconfertitularuluisu,preemtorului,posibilitateadeacumpraunbuncuprioritate,n
condiiilelegii.

Potrivitart.4alin.(7)dinLegeanr.422/2001,termenuldeexercitareadreptuluidepreemiuneestede25dezile
deladatanregistrriintiinrii,documentaieiiapropuneriiderspunsaleMinisteruluiCulturiiiCultelorsau,dup
caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii i Cultelor, iar titularii dreptului de preemiune vor prevedea n
bugetulpropriusumelenecesare,destinateexercitriidreptuluidepreemiune,valoareadeachiziionarenegociindu-se
cuvnztorul.

Potrivitalin.(8)alart.4,ncazulncareMinisterulCulturiiiCultelorsauserviciilepublicedeconcentrateale
Ministerului Culturii i Cultelor nu i exercit dreptul de preemiune n termenul prevzut la alin. (7) acest drept se
transferautoritilorpublicelocale,carelpotexercitanmaxim15zile.

ncauzadefa,MinisterulCulturiinui-aexercitatdreptuldepreemiunentermenullegalde25dezileaa
nct autoritatea public local, respectiv reclamantul, a avut la dispoziie un termen de 15 zile n care s-i exercite
acestdrept,deplin,nsensulacceptriioferteiiconsemnriipreuluinegociat.

Cum reclamantul, chiar dac i-a exprimat acordul cu privire la cumprarea imobilului la preul stabilit prin
raportuldeevaluare,conformHotrriinr.78alConsiliuluiLocalalOrauluiBileHerculanedin7septembrie2009,nu
aconsemnatnacelaitermende15zilepreulladispoziiacumprtorului,scopncarepotrivitart.4alin.(7)dinlege
trebuia s prevad n bugetul propriu sumele necesare exercitrii dreptului, dreptul su de preemiune s-a stins prin
neexercitarealuintermenulprevzutdelegiuitor.

Este de observat c dreptul de preemiune nu se constituie ntr-o restrngere a dreptului de dispoziie al

proprietarului asuprabunului,dreptuldeproprietatefiindgarantatconstituional, cielsemanifestnumainsituaian
care proprietarul bunului se hotrte s vnd bunul i se exercit numai n termenul legal, astfel stabilit, ca s nu
obstrucionezevnztorulproprietarndreptulsudedispoziieasuprabunului.

Aceastaesteiraiuneaalin.(9)alart.4dinLegeanr.422/2001nsensulc,comunicrileprivindneexercitarea
dreptului de preemiune au termen de valabilitate pentru ntregul an calendaristic n care au fost emise, inclusiv n
situaiilencaremomentulistoricestevndutdemaimulteori.

Prinurmare,nmodnelegalinstanadeapelareinutcpreemtorul,respectivreclamantulnuarenunatexpres
ladreptuldepreemiune,cuignorareatermenuluilegaldeexercitare,ctvremeexercitareaacestuidreptsemanifest
i cuprinde nu numai notificrile legale de intenie, la care nu se limiteaz, dar i consemnarea preului care dei
acceptat n spe, nu a avut loc n termenul de 15 zile prevzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001 privind
protejareamonumenteloristorice.

Dealtfel,contractulacruinulitatesesolicitnuafostncheiatnseptembrie2009,cinmartie2010,launpre
superiorceluistabilitnraportuldeevaluareiacceptatdereclamant,iaracesta,ncalitatedeautoritatepubliclocal,
pentru imobilul cumprat clasat monument istoric, i-a eliberat cumprtorului n august 2010 autorizaie de lucrri la
acestimobil,faptceconfirmdesistarealuidecontinuareaifinalizareaexercitriidreptuluidepreemiune.

Aafiind,naltaCurteconstatndoaplicaregreitncauzaprevederilorart.4dinLegeanr.422/2001de
ctre instana de apel, a admis recursul prtei SC C.C. SRL n raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a
modificatdeciziaatacatiarespinsapelulreclamantuluicanefondat.

3/3 Detalii jurispruden