CONTRACTUL DE VNZARE

CUMPRARE

8 Votes

1. Noiune i caractere juridice;

2. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare cumprare;
3. Elementele i forma contractului de vnzare cumprare;
4. Efectele contractului de vnzare cumprare;
5. Riscul pieirii fortuite a bunurilor;
6. Drepturile cumprtorului n cazul cumprrii bunurilor cu vicii;
7. Garania de eviciune;
8. Dreptul de rscumprare;
9. Dreptul de preemiune.

1. Noiune

Codul civil definete contractul de vnzare cumprare, n care o parte, numit vnztor, se oblig s
predea un bun n proprietatea celeilalte pri (cumprtorului), iar aceasta din urm se oblig s
preia bunul i s plteasc preul convenit. Dan Chiric definete contractul de vnzare cumprare,
ca fiind o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea
unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui.
Caracterele juridice
Sinalagmatic vnzarea este un contract sinalagmatic ntruct d natere la obligaii reciproce i
interdependente, fiecare avndu-i cauza imediat n cealalt: transferul proprietii i are cauza n
plata preului, iar plata preului i are cauza imediat (cauza obligaiei) n transferul proprietii. n
acelai timp, fiecare parte contractant este creditor i debitor: cumprtorul creditor, iar vnztorul
debitor al predrii lucrului vndut i al obligaiilor de garanie (pentru vicii ascunse i eviciune),
vnztorul creditor, iar cumprtorul debitor al obligaiei de plat a preului i de preluare a lucrului
vndut.
Consensual simplul consens (nelegere), simplul acord de voine asupra elementelor
eseniale ale vnzrii, adic asupra lucrului vndut i a preului acestuia, valoreaz contract valabil
ncheiat, neimpunndu-se, n principiu, ndeplinirea vreunei formaliti.
Oneros prile contractului de vnzare urmresc fiecare un interes patrimonial, vnztorul s
ncaseze preul, iar cumprtorul s dobndeasc proprietatea lucrului vndut. El intr prin urmare n
categoria contractelor oneroase definite ca fiind acelea n care fiecare parte voiete a-i procura un
avantaj.
Comutativ vnzarea este un contract comutativ ntruct, nc de la ncheierea sa, prestaiile
prilor sunt determinate i evaluabile, ntre ele existnd o anumit echivalen, un anumit echilibru .
Translativ de proprietate se trasmite dreptul de proprietate asupra bunului, altei persoane.
Instantaneu vnzarea este un contract care din punctul de vedere al transferului proprietii de
la vnztor la cumprtor are efecte care se produc dintr-o dat.
2. Condiii de valabilitate privind ncheierea contractului de vnzare cumprare
Capacitatea juridic necesar persoanei;
Consimmntul valabil. El trebuie s fie dat cu intenia de a produce efecte juridice. Acesta nu
trebuie s fie viciat. Viciile care pot interveni snt:
Eroarea (nu are autor);
Dol (eroare provocat): captaie; sugestie.
Violena;
antajul;
Leziune. Exemplu: un bolnav are nevoie urgent de un medicament pe care-l are vecinul i care la
rndul su cost 200 lei. Vecinul, folosindu-se de situaie, pune un pre cu mult mai mare, de
exemplu 3000 lei.
Obiectul, care trebuie s fie:
Determinat, adic trebuie s se cunoasc cu exactitate, reieind din prevederile contractuale;
Licit, adic s fie n circuitul civil;
Posibil, adic s poat fi obiect al contractului. Exemplu: steroizii nu pot fi obiect al contractului.
Cauza. Este scopul pentru care prile ncheie contractul. Aceasta trebuie s fie:
a) Licit, adic s nu aduc prejudicii intereselor altei persoane;
b) Moral, adic s nu ncalce limitele moralitii.

3. Elementele i forma contractului de vnzare cumprare.

Contractul de vnzare cumprare este constituit din 4 elemente:

1. Bun;
2. Pre;
3. Vnztor;
4. Cumprtor.

Condiiile bunului
1. S existe sau s poat exista n viitor. Exemplu: roada, vinderea unui automobil pe care
persoana nc nu-l are.
2. S fie determinat sau determinabil. Aceast condiie este necesar pentru a se evita eroarea ca
viciu de consimmnt. Exemplu: crede c cumpr un automobil dar n realitate cumpr o
motociclet. n contract se stabilesc elemente care determin bunul.
3. S fie n circuitul civil. Bunurile care se afl ntr-o circulaie restrns (special), au un regim
special n ceea ce ine de vnzarea cumprarea lor. Exemplu: armele. Bunurile proprietate public
care servesc uzului tuturor, nu pot servi drept obiect al operaiunii de vnzare cumprare.
Condiiile preului
1. S fie stabilit n bani. Aceasta este necesar, deoarece elementul principal al operaiunii de
vnzare cumprare snt banii.
2. S fie determinat sau determinabil. Aceasta presupune c trebuie s existe n contract elemente
care s determine preul.
3. S fie serios, adic s corespund valorii bunului. Aici nu se cere o echivalen exact.
Forma contractului de vnzare cumprare este scris, adic autentic sau sub semntur privat.
Aceasta este necesar pentru a dovedi valabilitatea contractului, ct i este un probatoriu n instana
de judecat.
Promisiunea unilateral de vnzare, spre deosebire de oferta de a contracta (care este un act juridic
bilateral prin care beneficiarul promisiunii i rezerv dreptul de a-i manifesta ulterior voina, de a
perfecta sau nu contractul. Ex: locatorul, se oblig fa de locatar s-i vnd la un pre stabilit bunul
dat n locaiune, dac locatarul va vrea s-l cumpere), reprezint un contract, dar nu este o vnzare,
fiind diferit de aceasta i nu poate produce efectele unei vnzri. Dac prile au stipulat un termen,
iar nuntrul acestuia, beneficiarul promisiunii nu i-a manifestat opiunea, ulterior, nu-l va mai putea
obliga pe promitent s ncheie contractul. Atunci cnd promitentul nu-i execut obligaia de ncheiere
a contractului, beneficiarul promisiunii e ndreptit de a cere daune interese.
Promisiunea bilateral de vnzare cumprare. Este un acord prin care prile se oblig pe viitor s
ncheie un contract de vnzare cumprare, avnd fiecare att calitatea de promitent ct i cea de
beneficiar a promisiunii.
Pactul de preferin (de preemiune). Este o form unilateral a promisiunii unilaterale de vnzare,
prin care proprietarul unui bun se oblig ca n cazul n care se va decide s-l vnd, va acorda
preferin unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la pre egal i n condiii egale. Exemplu:
locatorul care promite chiriaului s-i vnd apartamentul la sfritul locaiunii.

4. Efectele contractului de vnzare cumprare

Prin efecte a unui contract se neleg obligaiile pe care acesta le creeaz n sarcina prilor
contractului.
Obligaiile vnztorului
a) Transferul dreptului de proprietate asupra bunului;
b) Garantarea de vicii ascunse, materiale i juridice (garania de eviciune).
Obligaiile cumprtorului
a) Transmiterea preului conform nelegerii dintre pri;
b) Preluarea bunului i a dreptului de proprietate a acestuia.
Predarea lucrului vndut. Prin aceasta se nelege punerea bunului la dispoziia cumprtorului,
astfel nct acesta s-l aib n posesie i s-l poat folosi n calitate de proprietar. Vnztorul are i
obligaia accesorie de a conserva bunul pn la momentul predrii ctre cumprtor.
Momentul predrii bunului. Este lsat de lege la aprecierea prilor. Dac prile nu au stipulat un
termen atunci se vor aplica dispoziiile generale, ceea ce nseamn c aceasta se va face la cererea
cumprtorului, ntr-un termen rezonabil .
Locul predrii bunului. Dac bunul este individual determinat, predarea se va face la locul unde se
afl bunul n momentul ncheierii contractului. Dac acesta nu este determinat, atunci va avea loc la
domiciliul sau sediul vnztorului.
Dovada predrii se face prin eliberarea unei chitane din partea vnztorului.
Cheltuieli de predare. Acestea revin vnztorului, iar cheltuielile de ridicare a bunului snt pe seama
cumprtorului, dac prile nu s-au neles altfel. n caz de neexecutare total sau parial a
obligaiei de predare a bunului, cumprtorul poate invoca excepia de neexecutare, sau poate
rezoluiona contractul.
Obligaia de garanie pentru vicii ascunse
Viciile reprezint defecte sau defeciuni ale bunului care efecteaz substana, fcnd s-i scad
utilitatea att de mult nct s nu poat fi folosit potrivit destinaiei sale.
Condiiile viciilor:
1. S existe la momentul ncheierii contractului;
2. S fie ascunse, adic s nu poat fi depistate la o examinare atent a bunului.
3. Viciul s fie de o anumit gravitate, adic s afecteze substana bunului care s fie improprie
folosirii.
Viciile se clasific n:
1. Juridice (eviciunea);
2. Materiale.

5. Riscul pieirii fortuite a bunului

Articolul 759. Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului
Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a bunului este transferat cumprtorului n momentul n care
vnztorul i-a executat obligaiile contractuale privind punerea bunului la dispoziia cumprtorului
dac contractul nu prevede altfel.
Cnd contractul de vnzare-cumprare implic transportul bunului, iar vnztorul nu este obligat s-l
predea ntr-un loc determinat, riscul se transfer cumprtorului de la remiterea bunului ctre primul
cru. Dac vnztorul este obligat s predea cruului bunul ntr-un loc determinat, riscul se
transfer cumprtorului numai dup remiterea n acel loc a bunului ctre cru. Dac
cumprtorul a dat vnztorului instruciuni asupra modului de transportare, iar vnztorul s-a abtut
de la ele fr motiv ntemeiat, atunci el este obligat s repare prejudiciul cauzat astfel.
n cazul vnzrii bunului pe parcurs, riscurile snt transferate cumprtorului n momentul ncheierii
contractului dac acesta nu prevede altfel.
n cazul n care contractul este ncheiat dup predarea bunurilor, riscurile cunoscute vnztorului sau
a cror existen nu putea s nu o cunoasc la ncheierea contractului rmn ale vnztorului.n cazul
vnzrii bunurilor determinate generic, riscul nu trece la cumprtor anterior individualizrii bunului.

6. Drepturile cumprtorului n cazul cumprrii bunului cu vicii

1. S cear reparea acestuia;
2. S cear o reducere a preului;
3. S cear contra valoarea acestuia;
4. S cear un alt bun de acelai gen;
5. S se adreseze n instana de judecat dac nu i-a fost reparat prejudiciul.

7. Garania pentru eviciune

Eviciunea este pierderea total sau parial a bunului vndut de ctre cumprtor, prin efectul unei
hotrri judectoreti, care recunoate unui ter un drept de proprietate sau alt drept real asupra
bunului n temeiul unei cauze anterioare ncheierii contractului.
Subiecii eviciunii snt:
a) Evingtorul;
b) Proprietarul evins;
c) Vnztorul garant.
Condiiile eviciunii:
a) Dreptul terului s se fi nscut anterior ncheirii contractului;
b) Cumprtorul s nu fi cunoscut acest drept la momentul vnzrii;
c) S existe o tulburare de drept, adic s existe o aciune n justiie.
Tulburarea trebuie s vin de la o persoan ter. Dac exist o tulburare de drept, cumprtorul are
dreptul de a chema n garanie pe vnztor. Nechemarea vnztorului ca fiind un garant, l elibereaz
pe vnztor de rspundere, dac el demonstreaz c a prevenit eviciunea dac ar fi fost chemat.

Efectele garaniei de eviciune

a) n cazul tulburrii de drept, cumprtorul are dreptul la chemarea n garanie pe vnztor.
Nechemarea l elibereaz pe vnztor de rspundere, dac el demonstreaz c a prevenit eviciunea
dac ar fi fost chemat.
b) Cnd cumprtorul a fost evins, el va avea o aciune mpotriva vnztorului pentru a fi despgubit.
Eviciunea este de 2 tipuri:
1. Total pierde n totalitate dreptul de proprietate asupra bunului.
Cumprtorul va avea urmtoarele drepturi:
S cear valoarea lui;
Dac e frugifer, s i se restituie bunurile culese sau valoarea acestora;
S cear restituirea cheltuielilor de judecat;
S cear despgubirile civile (spor de valoare a bunului, beneficiul nerealizat, etc.).
2. Parial pierde doar o parte din bun.

8. Dreptul de rscumprare
Definiie. Pactul de rscumprare sau retractul convenional consta ntr-o clauz contractual
permind vnztorului ca ntr-un termen specificat de lege, de la data ncheierii contractului, printr-o
simpl manifestare de voin din partea sa, s obin desfiinarea acelei vnzri i reluarea lucrului
nstrinat, cu obligaia de a restitui cumprtorului preul, cheltuielile vnzrii i echivalentul sporului
de valoare al lucrului vndut rezultat din cheltuielile utile fcute de cumprtor cu bunul ntre timp.
Dac n contractul de vnzare-cumprare vnztorul i-a rezervat dreptul de rscumprare, aceasta
se face prin declaraia vnztorului fa de cumprtor c va exercita dreptul de rscumprare.
Declaraia nu necesit forma stabilit pentru contractul de vnzare-cumprare .
Soarta accesoriilor. Revnztorul este obligat s predea celui care exercit dreptul de rscumprare
bunul mpreun cu accesoriile lui.
Preul de rscumprare. Rscumprarea se efectueaz la preul de vnzare. Revnztorul este n
drept s cear compensarea cheltuielilor aferente bunului cumprat pn la rscumprare, n
cuantum egal cu creterea valorii bunului datorit acestor cheltuieli. Dac bunul pe care trebuie s l
restituie a fost dotat cu un accesoriu, cumprtorul l poate reine dac nu duneaz bunului.
Repararea prejudiciului cauzat pn la rscumprare. Dac, naintea exercitrii dreptului de
rscumprare, obiectul cumprat a suferit o nrutire, a pierit sau nu poate fi restituit din alt motiv,
persoana care deine obiectul rspunde pentru prejudiciu.
Dac obiectul nu s-a depreciat din vina celui de la care se rscumpr sau dac a suferit o
modificare nensemnat, rscumprtorul nu poate cere reducerea preului de cumprare.
Efectele dispunerii de bun pn la rscumprare. Dac, pn la exercitarea dreptului de
rscumprare, a dispus de obiectul contractului, cumprtorul este obligat s nlture drepturile
terilor asupra bunului. Se consider c revnztorul a dispus de bun i n cazul n care bunul a fost
nstrinat n cadrul procedurii de executare silit sau a fost nstrinat de ctre administratorul
procesului de insolvabilitate.
Termenul de rscumprare. Rscumprarea poate fi exercitat doar n termenul stipulat n contract,
care nu poate fi mai mare de 10 ani pentru terenuri i de 5 ani pentru alte bunuri. Aceste termene nu
pot fi prelungite.

9. Dreptul de preemiune
Dreptul de care se bucura cineva prin lege de a fi preferat in calitate de cumprtor al unui bun. Nu
se confund cu dreptul de preferin. Dreptul de preemiune se nate direct din lege, fiind prevzut
de o norm juridic imperativ. Ex: nelegerea dintre vnztor i cumprtor la cumprarea unui bun
imobil scos la licitaie. Exemplu: co-proprietarul unei case va propune mai nti celuilalt co-proprietar
de a ncheia contractul de vnzare cumprar

caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare, contractul de vnzare-

cumprare se particularizeaz prin urmtoarele caractere juridice:

a) Vnzarea are caracter consensual.

Potrivit art. 1178 Noul Cod Civil, Contractul se ncheie prin simplul acord de voine
al prilor dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil..

Vnzarea este ns numai n principiu consensual.

Prin excepie, n anumite cazuri, special prevzute de lege, vnzarea devine un

contract solemn. Astfel: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar
se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea
funciar, pe baza actului autentic notarial (art. 885 i art. 888 Noul Cod Civil).

Ad probationem, n toate cazurile cnd bunul are o valoare mai mare de 250 bani este
cerut forma scris (art. 309 alin. 2 C. proc. civ.)

nceputul de dovad scris poate face dovada ntre pri numai dac este completat
prin alte mijloace de prob, inclusiv prin proba cu martori ori prin prezumii (art. 310
alin. 3 C. proc. civ.).

b) Vnzarea este un contract sinalagmatic.

Contractul este sinalagmatic deoarece obligaiile nscute din acesta sunt reciproce i
interdependente (art. 1171 Noul Cod Civil). Astfel, vnztorul are obligaia
principal de a preda lucrul, iar cumprtorul trebuie s plteasc preul.

Caracterul sinalagmatic presupune deci interdependena obligaiilor, n sensul c

prestaia uneia dintre pri reprezint cauza obligaiei asumate de cealalt parte.

De regul, interdependena obligaiilor deriv din interdependena voinelor

vnztorului i cumprtorului (voina fiind fundamentul contractului). Ca excepie,
legea intervine uneori pentru asigurarea reciprocitii, interdependenei i, mai ales, a
unui echilibru semnificativ ntre drepturile i obligaiile prilor (de exemplu, Legea
nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele ncheiate ntre comerciani i
consumatori).

Reciprocitatea i interdependena obligaiilor creeaz premisele unei prezumii de

echilibru economic ntre prestaiile prilor contractului de vnzare-cumprare.

c) Vnzarea este un contract cu titlu oneros.

Contractul este oneros deoarece fiecare parte urmrete s i procure un avantaj n

schimbul obligaiilor asumate (art. 1172 alin. 1 Noul Cod Civil). Mai precis, nc din
faza formrii contractului, att vnztorul ct i cumprtorul urmresc obinerea unui
echivalent material, n schimbul angajamentului propriu. Putem afirma astfel c
vnzarea se afl (din acest punct de vedere) ntr-o stare de normalitate contractual.

n materie comercial, caracterul oneros mbrac o form mai pronunat n sensul c,

pe lng avantajul, procurat prile contractante urmresc i obinerea unui profit.
Este cazul raporturilor juridice dintre profesionitii comerciani, unde vnzarea-
cumprarea depete caracterul oneros i devine speculativ. Aceasta ntruct
profesionitii comerciani cumpr cu scopul de a revinde, iar n urma re-vnzrii
urmresc i realizeaz obinerea de profit. Este suficient s lum ca exemplu n acest
sens ntreprinderile comerciale specializate n distribuie en gros sau en detail a
mrfurilor.

Caracterul oneros este n strns legtur cu caracterul sinalagmatic al vnzrii.

d) Vnzarea este un contract comutativ.

Contractul este comutativ deoarece la momentul ncheierii sale, existena drepturilor
i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau
determinabil (art. 1173 alin. 1 Noul Cod Civil).

Caracterul comutativ al vnzrii deosebete contractul de vnzare-cumprare de orice

contract aleatoriu care, prin natura lui sau prin voina prilor, ofer cel puin uneia
dintre pri ansa unui ctig i o expune totodat la riscul unei pierderi, ce depind de
un eveniment viitor i incert (de exemplu, contractul de asigurare, renta viager etc.).

Caracterul comutativ al vnzrii nu este ns absolut. Ca excepie, n doctrin se

admite, de exemplu, c vnzarea de drepturi litigioase (ca varietate a vnzrii de drept
comun) are caracter aleatoriu.^

e) Vnzarea este translativ de proprietate

deoarece, prin natura sa, contractul transmite acest drept real (principal).

Vnzarea este translativ de proprietate mai ales pentru c transferul proprietii se

produce de drept, acordul de voine (contractul n sine) fiind sursa transferului
(indiferent de momentul n care se realizeaz transferul).

Pentru considerentul de mai sus, vnzarea nu face parte din categoria contractelor
numai creatoare de obligaii.

De regul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii

contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc (art.
1674 Noul Cod Civil).

Transmiterea imediat a dreptului de proprietate (la momentul ncheierii vnzrii)

opereaz numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:

- vnztorul este proprietarul lucrului vndut,

- obiectul contractului este un bun determinat individual]

- lucrul vndut exist;

- prile sau legea s nu fi amnat transferul dreptului de proprietate. De exemplu,

drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre
pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar (art. 885 alin. 1
Noul Cod Civil).

f) Dispoziiile privind obligaiile vnztorului se aplic, n mod corespunztor, obligaiilor

nstrintorului n cazul oricrui alt contract avnd ca efect transmiterea unui drept

(dac din reglementrile aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaii
n general nu rezult altfel - art. 1651).

De menionat c, n aceast situaie, dispoziiile n cauz nu constituie dreptul comun,

iar contractele crora le sunt aplicabile nu sunt varieti ale contractului de vnzare-
cumprare (de exemplu, schimbul, renta viager, ntreinerea etc.).