Cursul 1

Abordarea prin comparatie

Utilizeaza aceasi metoda a comparatiei de piata, a comparatiei

directe.

Metoda are la baza relatiile ce se pot evidentia intre preturile ce se

pot compara, competitive si viitorul pret de piata ce se evalueaza pentru
proprietatea subiect in baza existentei unei diferentieri sau asemanari care
pot influenta valoarea constructiei subiect.

Pentru evidentierea asemanarilor si diferentelor intre valorile celor

doua proprietati se utilizeaza mai multe caracteristici de diferentiere dintre
care cele mai importante sunt:

Dreptul de proprietate transmis ce evidentiaza particularitatile

proprietatii de a fi libera de sarcini sau supuse unei sarcini
Conditiile financiare ce evidentiaza ca proprietatile comparabile sa
fie effectuate cu plati cash sau in rate cu dobanzi sau prin credite
bancare insotite de dobanzile aferente
Conditie a vanzatorilor, care . Ca tranzactile comparabile se pot
face la nivelul pietei fie sub acest nivel, fie peste nivelul pietei
Condtiile pietei care evidentiaza ca unele tranzactii comparabile s-au
fi putut efectua in alte condtii ale pietei fata de piata actuala de la
data evaluarii
Localizarea proprietatii (zone central, rezidentiale, dotari)
Caracteristici tehnice (dimensiuni, calitati de material, uzura)
Conditii economice care se aplica in cazul proprietatii care aduce
profit (ce se inchiriaza)
Domeniul de utilizare al proprietatii prin comparatia cu cea mai buna
utilizare
Componente non-imobiliare (dotari de natura artistica, sculpture etc)
Cheltuieli necesare dupa cumparare

Tehnici de cuantificare
1) Tehnica calitativa de cunatificare utilizeaza 2 metode
Analiza comparative relative si se referral la identificarea
asemanarilor si diferentelor din punct de vedere valoric intre
proprietatile comparate si proprietatile subiect.
Analiza clasamentului prin care toate valorile comparabilelor ce
se prezinta intr-o ordine crescatoare sau descrescatoare si
evaluatorul plaseaza in acest sir valorile proprietatilor care
urmeaza a fi evaluate.
2) Tehnica cantitativa de cuantificare
 Analiza perechilor de date: ce se bazeaza pe doua proprietati
comparabile, similar sau prezinta o singura parte de diferente
Analiza evolutiilor, care este fantezista, se bazeaza pe o
multitudine de informatii cu privire la anumite particularitati care
urmeaza a fi evaluate.

Etapele de evaluare:

1) Identificarea proprietatiilor comparabile care trebuie sa fie

comparate, relevante si verificabile
2) Selectarea particularitatilor ce trebuie luate in considerare pentru
asemanari sau diferente
3) Identificarea acestor particularitati in cadrul proprietatilor
comparabile
4) Efectuarea ajustarilor pentru fiecare comparabila dupa care se aplica
aceste ajustari la pret si in final se adopta valoarea cea mai
probabila a proprietatii

CURS 2

Abordarea prin cost (metoda costurilor)

Urmareste evaluarea costului unei constructii de nou a deprecierilor
acestor constructii la care se adauga valoarea de piata a terenului
considerat liber.

1) Estimarea costului de inlocuire costul estimate pentru realizarea

unei constructii similare cu constructia care se evalueaza dar cu
material modern si cu tehnologii modern la care se aplica uzura
specifica a constructiei vechi
2) Estimarea costului de reconstructie estimarea unei constructii
identice cu cea evaluate cu material vechi de aceasi calitate cu cea
a constructiei vechi, manopera veche.
Costurile se pot grupa in 2 categorii : (costul de inlocuire)
-costuri principale costuri directe de construire costul
materialelor, - costul manoperei, - costul utilajelor,- costurile de
constructive la buget.
- costuri indirecte : -plata personalului,
-profitul,- de organizarea de santier, -TVA.
-costuri auxiliare : - costul de proiectare, -taxe de eliberare CA, AC,
pompieri, mediu,- plata dirigintelui de santier, - dobanzile la credite,
- transferal dr de proprietate,- vanzarea: comisioane.
Deprecierea Construcctiilor.
 = diminuarea costurilor de inlocuire/reconstructive din diferite
cause:
1. P135/1999 MLPAT ( act normativ).
2. Deprecieri ANEVAR: - deprecierea din uzura
- Deprecierea functionala
( neadecvare)
- Deprecierea din cauze externe

DEPRECIERI DIN UZURA

= datorate uzurii, elem de const, vechimii, defectelor existente in material,

executie

- Recuperabila = se refera la ev. Costurilor de

reducere ale elem. De const. degradate la starea
initiala cu conditia ca aceste costuri sa nu
depaseasca costul initial de const.
- Nerecuperabila = estimarea costurilor aferente
elem. Care nu pot fi readuse la starea de nou ??

Valoarea de Inlocuire dupa depreciere= cu valoare de inlocuire de nou x

depreciere (1- Dr/ Dn) = costul lucrarilor de reparatii FORMULA ADUSA DE
PROF!!!
Dr= durata reala ca const ( vechimea)
Dn= durata normala stabilita de HG 2139/2004
Pt const civile 40-60 ani ( 40 cand const nu a avut parte de reconstruiri)
Pt const comerciale 32-48 ani
Pt const Agricola 24-36 ani

Depresie din uzura? Nerecuperabila

( Valoarea de inlocuire dupa depreciere)=( valoarea de inlocuire de nou-
costul elem ce nu poate fi redus)( 1- Dr/Dn)
Deprecierea functionala =pierderea de valoare datorita modificarii
const, in raport cu standardele actuale
Deprecierea functionala recuperabila= se refera la situatia const
care necesita lucrari de modernizare ale unor elem/ instalatii.
Deprecierea functionala nerecuperabila= deprecierile care apar
datorita fie a lipsei unei inst interioara, fie datorita unei
supradimensionari a unei const
Deprecierea functionala recuperabila
Deprecierea functionala recuperabila = valoarea de inlocuire in
stare adecvata x (1-Dr/Dn)+ costul de modernizare
Deprecierea functionala nerecuperabila = (venit obtinut productia
adecvata- venitul obtinut pierderea neadecvata)/ Rata de
capitalizare.
 Depreciere din cauze extern= pierderea de valoare datorita
influentei vecinitatii, localizarii, unor cauze de natura economica
Deprecierea din cauze externe= venit obtinut productiei
P 135/1995 admite ca orice const este exploatat intr-o stare
corespunzatoare, nu apare uzura

CURS 3

Normativ P135/199 aprobat de MDRT

Uzura
Vechime
Durata normal

1.METODA TABELARA (constructii civile, industrial)

2.METODA UZURII PE SUBANSAMBLE

Structura de rezistenta:
Fundatii, structura portanta
Peretii, zidarie portanta
Plansee
Stalpi
Pereti din beton armat

Anvelopa

Pereti exterior nestructurali

Sarpanta
Invelitoare
Tamplarie interioara

Finisaje

Instalatii

Metoda de calcul utilizate in abordarea prin costuri

2. Metoda devizelor= poate fi aplicata in 3 modalitati:

Programele de calcul

Pentru a folosi programele de calcul avem nevoie de indicatoare de norme de

deviz cate le gasimm sub forma de coduri (indici) pe categorii de lucru.
Ex SAPATUA TS 13C (rec) are consum manopera, are costuri utilaj, consum
material
Buletine tehnice de preturi pentru reparatii in mica constructive ( MATRIXROM)
(ne da preturi pe fiecare lucrare)

2. Metoda costurilor unitare

Se bazeaza pe ev. Costului de inlocuire a unei const. Similare in baza unor
cataloage de preturi.

(ANEVAR are catalog propriu se numeste COSTUL DE INLOCUIRE SI DE

CONSTRUIRE = IROVAL 2010

VOLUM 1 : const rezidentiale

VOLUM 2 : const. Speciale ; ambele costa 100 lei

Catalogul da pretul pe : - infrastuctura; -suprastructura; -invelitoare; -finisaje;
-instalatii. Lei(euro)/ MP suprafata cosntruita.
In pret sunt incluse: -recapitulatia?; -cheltuieli directe; -TVA; -corectii transport,
localizare.
Iti permite sa calculezi rapid o constructive
Toti ANEVAR- istii merg pe aceasta metoda.

Ev. Constructiilor in baza standardelor ANEVAR utilizeaza trei abodari: - prin

comparatie
-Prin cost
- prin venit

Abordarea prin comparatie: utilizeaza aceeasi metoda a comp. de piata, a

comapratiei directe. -*Metoda are la baza relatiile ce se pot evidentia intre
preturile ce se pot compara si cele competitive si viitorul pret de piata ce se ev.
pt proprietatea subiect in baza existentei unei diferentieri sau asemanari care pot
influenta valoare constructiei subiect
*pt evidentierea asemanarilor si dif. intre valorile celor doua proprietati se
utilizeaza mai multe caracteristici de diferentiere dintre care cei mai importanti
sunt:
- dreptul de proprietat transmis, ce evidentiaza particularitatile propr, de a fi
libera de sarcini sau supuse unei sarcini ( sarcini de servitute? , chiriasi etc) ;
- conditiile financiare ce evidentiaza ca propr. comparabile sa fie efectuate cu
plati cash sau in rate cu dobanzile aferente; - conditie a vanzarilor care evid ca
tranz. comparabile se pot face fie la nivelul pietei fie sub acest nivel, fie peste
nivelul pietei.
conditiile pietei care evidentiaza ca unele tranzactii comp. s-au fi putut efectua
in alte conditii ale pietei fata de piata actuala de la data evaluarii.
- localizarea proprietatii ( zone centrale, rezidentiale, dotari)

3. METODA COSTURILOR SEGREGATE

=> evaluarea unei constructii pe baza costurilor de realizare a unei alte
constructii asemanatoare
(GHID DE EVALUARE RAPIDA A CONSTRUCTIILOR MATRIXROM)

Abordarea pe baza de venit se aplica in cazul constructiilor generatoarede venit

La aplicarea metodei tb sa se tina seama de urmatoarele conditii: -posibilitatea
de prezumare ?
- De identificare a unor informatii din piata cu privire la
inchirieri de spatii
- Randamentul unei propr. imobiliare este deformat de
randamentul unor alte propr. generatoare de venit
similare.
 - Ident.factorilor care pot sa influenteze marimea unui
randament(pozitionare propr. langa mijloace de
transport in comun, langa spatii comerciale sau
existenta spatiilor de parcare).
Veniturile care se iau in considerare la aceasta abordare sunt :
Venitul brut otential (VBP)= valoarea venitului obtinut intr-un an prin
inchiriere cu conditiile de utilizare integrata
Venitul brut efectiv (VBE)= tine seama de perioadele de neocupare in timp
de un an
Venit net din exploatare (VNE)= venit obtinut din VBE cheltuieli de
exploatare
Fluxul de venit = venit net efectiv din care s-au scazut amortismentele ?
(daca exista) si ratele creditelor (daca exista)

Curs 4 Evaluarea bunurilor imobile

3.ABORDARE PE BAZA DE VENIT (RANDAMENT)
Se aplica in cazul cladirilor care pot genera venituri prin inchiriere( locuinte,
birouri, spatii comerciale, depozite)
La determinarea veniturilor generate de o propr. trebuie luati in considerare mai
multi factori de influenta:
-posibilitatea si metoda de cuantificare a veniturilor previzionate ce vor fi
generate de proprietate.
-luarea in considerare a cererii, ofertei, concurentei, din piata imobiliara a
inchirierilor
-randamentul propr. evaluate= este determinat de randamentul unei propr.
similare
-factori de tip local: existenta spatiilor de parcare; existenta in zona a unor
amenajari urban-gospodaresti( crese, gradinite, scoli, banci, spatii comerciale)
Veniturile generate de o propr. pot fi exprimate sub mai multe moduri:
1.Venitul brut potential(VBP) = venit total realizat de o anumita propr. intr-un an
fara scaderea cheltuielilor de utilizare, considerandu-se o utilizare integrala pe
intreg an
2.Venit brut efectiv (VBE)= la fel ca VBP cu deosebirea ca se refera la regimul real
de realizare intr-un an a spatiilor
3.Venitul net exploatabil (VNE)= VBE din care se scad cheltuielile de exploatare
4.CASH FLOW disponibil= VNE dupa ce s-au dedus ratele la credite daca exista
5.VALOAREA REZIDUALA= CASH FLOW daca apar credite dupa scaderea
impozitului pe profit.
Scopul identificarii si evaluarii veniturilor unei prop. este acela de a se transforma
intr-o valoare a proprietatii.

Aceasta evaluare se poate face prin metoda ratelor de fructificare. Aceasta se

poate clasifica in 2 grupe:
Rata castigurilor anuale si se aplica in cazul evaluari
veniturilor pe un singur an a unei proprietati. Rata de
capitalizare ( principalul tip de rata) exprima raportul
intre un venit anual obtinut in urma utilizarii proprietatii
si valoarea de piata a proprietatii
Rata de castig investitional: rata de actualizare exprima
raportul intre venitul obtinut de o actiune intr-un an .