Reales. Mi Apunte

Bolilla 1: Derecho real
1) Ubicacin de los derechos reales. El libro III del CC y el Libro IV del CCyC.
Anlisis comparativo.
Cdigo Civil LIBRO III
TITULO I: De las cosas consideradas en s mismas, o en relacin a los derechos
TITULO II: De la posesin y de la tradicin para adquirirla
TITULO III: De las acciones posesorias
TITULO IV: De los derechos reales
TITULO V: Del dominio de las cosas y de los modos de adquirirlo
TITULO VI: De las restricciones y lmites del dominio
TITULO VII: Del dominio imperfecto
TITULO VIII: Del condominio
TITULO IX: De las acciones reales
TITULO X: Del usufructo
TITULO XI: Del uso y de la habitacin
TITULO XII: De las servidumbres
TITULO XIII: De las servidumbres en particular
TITULO XIV: De la hipoteca
TITULO XV: De la prenda
TITULO XVI: Del anticresis
Cdigo Civil y Comercial LIBRO IV

TITULO I: Disposiciones generales
TITULO II: Posesin y tenencia
TITULO III: Dominio
TITULO IV: Condominio
TITULO V: Propiedad horizontal
TITULO VI: Conjuntos inmobiliarios
TITULO VII: Superficie
TITULO VIII: Usufructo
TITULO IX: Uso
TITULO X: Habitacin
TITULO XI: Servidumbre
TITULO XII: Derechos reales de garanta
TITULO XIII: Acciones posesorias y acciones reales
Cdigo Civil Cdigo Civil y Comercial

- Se establece un numerus clausus de derechos - Se mantiene el numerus clausus, agregando la
reales, mencionando al dominio y el condominio, propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
el usufructo, el uso y la habitacin, las compartido, el cementerio privado y la superficie (que no
servidumbres activas, el derecho de hipoteca, la queda limitada a la calidad de forestal) (art. 1887).
prenda, la anticresis, la superficie forestal. - Se regula la personera jurdica de los consorcios y se
- La propiedad horizontal se rige por la ley prev la figura de los subconsorcios (arts. 2044 y 2068).
N13.512. - Los conjuntos inmobiliarios quedan sometidos a la
- Los conjuntos inmobiliarios solo encuentran normativa aplicable al derecho real de propiedad
regulacin a nivel provincial y local. horizontal, conformando un derecho real de propiedad
- El tiempo compartido est regido por la ley de horizontal especial.
sistemas tursticos N26.356.
- Los cementerios privados tambin encuentran
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Goyeneche Irina Derecho Civil IV

regulacin a nivel provincial y local.
Criticas al mtodo de Vlez:
El titulo de las cosas debi ser tratado en la parte general.

El titulo de las acciones posesorias debera estar en concordancia con el cdigo procesal.
Lo relativo a la expropiacin debi haber sido tratado en el titulo de las restricciones y
limites al dominio, y no en los modos de adquirir en dominio.
Las restricciones al dominio en razn del inters pblico le corresponden al derecho
administrativo.
Las acciones reales debi habrselas tratado en el final del libro, porque son protectoras
de todos los derechos reales, no solo del dominio.
2) Concepto de derecho real.

En la nota al art. 497, donde se establece que "a todo derecho personal corresponde una
obligacin personal y que no hay obligacin que corresponda a derechos reales", Vlez
Sarsfield trata de demostrar, que la "obligacin" de respetar el derecho real que incumbe a
todos los miembros de la sociedad con los cuales su titular est en contacto, no es una
obligacin propiamente dicha, sino que es el simple deber de abstencin, correlato del
carcter de oponible erga omnes, propio de los derechos reales.
En la nota al Ttulo IV del Libro III, Vlez transcribe la opinin de Demolombe, enrolado en
la postura "clsica" en cuanto a naturaleza del derecho real, quien dice: "Derecho real es el
que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del
derecho, y la cosa, que es el objeto."
Para Mackeldey la cosa y la posesin son los elementos de los derechos reales: la
primera, como objeto de dicho derecho, la segunda como poder de disponer fsicamente
de esa cosa, concretando ambas la posibilidad legal de actuar sobre la misma, que es lo
que configura el derecho real.
Nocin clsica.
Establece una distincin intrnseca entre derechos reales y personales: los primeros crean
una relacin directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular
sacar el provecho que le corresponde por s mismo, sin ningn intermediario; los segundos
tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar,
hacer o no hacer algo (prestacin) y la cosa es slo mediatamente su objeto,
interponindose entre ella y el titular del derecho creditorio, la persona del deudor.
Esta diferencia fue expuesta de manera "lmpida y definitiva" por Pothier, que llam a los
derechos reales ius in re y a los personales (que los romanos y glosadores designaron con
el nombre de "obligatio"), ius ad rem: derecho que tenemos por relacin con la cosa contra
la persona que con nosotros contrat obligndose a drnosla.
Otras teoras. Concepciones no clsicas.
1. Tesis personalista o de la "obligacin pasivamente universal"

Se construyeron las teoras que atacaron a la clsica en cuanto a la conceptualizacin del
derecho real como relacin directa e inmediata con la cosa, pues una relacin jurdica
siempre se establece entre personas y no entre persona y cosa.
Del axioma anterior derivaron la definicin de derecho real como aquel que establece una
relacin jurdica entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos
pasivos; la obligacin consiste en abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio
pacfico del derecho por su titular.
El derecho real debe ser concebido como una obligacin en la cual el sujeto activo est
representado por una persona (titular del derecho), mientras que el sujeto pasivo es
ilimitado en su nmero y comprende a todas las personas que puedan ponerse en contacto
con el sujeto activo.
Esta concepcin tiene el inconveniente de sealar como caracterstico de los derechos

reales, un aspecto que es comn a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda
la sociedad de respetar los derechos ajenos, y, adems, define al derecho real por su
contenido negativo, despreciando lo que hay en l de tpico que es, precisamente, el
seoro del titular sobre la cosa.
2. Tesis Institucionalista
Institucin segn esta postura es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer
situaciones a favor del grupo, especialmente la relacin del hombre con las cosas, ya que
ste, para satisfacer sus necesidades, siempre se pone en contacto con ellas. Reiteradas
en el tiempo, estas situaciones se objetivizan y se convierten en derechos, que permiten
hacer respetar la situacin por los terceros y por los propios miembros del grupo: habra
nacido un derecho subjetivo, un reconocimiento de la institucin a favor del individuo.
Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las
constitutivas del derecho disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo
imponindoseles aun sin su consentimiento; aqu ubicaramos a los derechos reales; y las
constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses particulares tienen en
cuenta la voluntad individual. Aqu se ubicara el derecho de las obligaciones y de los
contratos.
Esta tesitura acepta la diferencia entre derecho real y personal, pero la basa en que el
derecho real tiene origen en el derecho disciplinario, o sea que es base institucional;
mientras que el derecho personal surge de los contratos y el comercio jurdico, teniendo
como basamento el derecho estatutario, donde impera la autonoma de la voluntad.
3. Teoras Realistas
As como los sostenedores de la tesis de la "obligacin pasivamente universal" quieren
reducir todos los derechos a "obligaciones", stas, al revs, quieren reducirlos todos a
derechos reales.
El derecho obligacional es un derecho sobre las cosas, o por lo menos subsidiariamente
recae sobre las cosas, sobre el conjunto de los bienes del deudor. En efecto, el derecho
obligacional, en la ejecucin forzada, recae sobre el objeto o subsidiariamente sobre todas
las cosas que integran el patrimonio del deudor. El derecho de obligacin es un derecho
real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos los

bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda derecho real de los
acreedores.
Estas posiciones son susceptibles de ciertos importantes reparos:
a) No recalcan la diferencia existente en la relacin de persona y cosa segn se trate de
derecho real (donde es directa, inmediata) o de derecho personal (donde siempre se
necesita la actividad de un sujeto el deudor para acceder a la cosa). Se
despersonaliza as la obligacin, al mirar solamente al objeto sobre el que va a ejercerse la
conducta del deudor.
b) Enfocan a la obligacin en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre
los bienes del deudor; es decir, que la contemplan en su anormalidad, pues es lo comn
que las obligaciones se cumplan.
El articulo 1882 del CCyC.

A diferencia del Cdigo Civil, el nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, brinda un
concepto de Derecho Real.
El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucin y
preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.
-Este artculo define al derecho real como un poder jurdico; es decir, un derecho subjetivo
cuya esencia consiste en un seoro de la voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce
de propia autoridad en forma autnoma e independiente de toda otra voluntad.
Agrega dicha norma que es de estructura legal. Esto es as porque el contenido de los
derechos reales est contemplado, esencialmente, en la ley, aqu impera el orden pblico,
aunque el Cdigo reserva cierto margen a la autonoma de la voluntad.
Ese poder del titular sobre el objeto se ejerce en forma directa, sin intermediarios. Adems,
a las facultades mencionadas el Cdigo suma las de persecucin y preferencia.
3) Comparacin con los derechos personales o creditorios: rasgos distintivos.
-El objeto de los derechos personales es la prestacin o conducta del deudor a la que se
obliga a favor del acreedor (dar, hacer o no hacer); el de los derechos reales es
generalmente la cosa.
-Relacin directa e inmediata con la cosa: que, segn hemos visto, existe en los derechos
reales, pero no en los personales. En estos ltimos no hay poder directo sobre la cosa,
sino que consisten en la facultad de exigir de otro el cumplimiento de una prestacin. Es
por eso que en el derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del
derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del derecho personal o creditorio
son tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin).
-En los derechos personales impera el principio de la autonoma de la voluntad, con la sola
limitacin que impone el orden pblico, la moral, las buenas costumbres, la buena fe. En
los derechos reales predomina el orden pblico, reservando un estrecho espacio a la
autonoma de la voluntad.

-Creacin: En los derechos personales el nmero es ilimitado, pues las partes se
encuentran facultadas para crear las relaciones jurdicas de acuerdo a su voluntad. En los
derechos reales rige el principio del numerus clausus, el nmero es cerrado y reducido por
la ley, hallndose vedada la posibilidad de los particulares de crear o modificar los
derechos reales. Los derechos reales se hallan tipificados genricamente en cuanto a su
extensin y a la naturaleza de su contenido.
-Derecho de preferencia y persecucin, del que gozan los derechos reales y no los
personales.
-Objeto: De los derechos reales es una cosa individualizada y de existencia actual. De los
derechos personales, el hecho del deudor, de modo tal que no se exige la existencia actual
de la cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, as como tampoco es necesario que esa
cosa est individualmente determinada.
-Exclusividad: otra de las diferencias entre derecho real y personal es que resulta
imposible que "lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo a otro, pero
nada impide que la misma cosa que me es debida sea tambin debida a otro".
-Tradicin: Para los sistemas jurdicos que la conservan, esta es otra de las diferencias ya
que el mero consentimiento no basta para adquirir ni trasmitir ningn derecho real. Lo
contrario para los derechos personales.
-Oponibilidad: Mientras que los derechos reales son oponibles erga omnes, es decir que
son absolutos, los derechos personales son oponibles, en principio, slo al deudor.
-Prescripcin: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesin continuada,

calificada o no por el justo ttulo y la buena fe, durante el trmino requerido por la ley. Los
derechos personales no se adquieren por prescripcin; slo rige, respecto de ellos, la
prescripcin extintiva.
-Abandono: Posibilidad que permite al titular del derecho real exonerarse de las cargas que
gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o
abandono; facultad de la que carece el titular de un derecho personal.
-Posesin: Los derechos reales se ejercen normalmente por medio de la posesin (salvo,
en principio, la hipoteca y las servidumbres activas), que consiste en el ejercicio de los
poderes inherentes a dicho derecho. En cambio, los derechos creditorios, nacen para
extinguirse mediante el pago.
-En cuanto a su sancin: los derechos reales se protegen a travs de las "acciones reales"
que se ejercen adversus omnes. Los creditorios, por medio de acciones personales que se
dirigen slo contra el deudor.
Vinculaciones entre los derechos reales y personales

Pero, a pesar de lo que acabamos de ver, como el derecho es una unidad, las divisiones
que se hagan entre las distintas categoras no son tajantes ni absolutas, y entre ellas, si
bien existen distinciones, tambin hay vinculaciones.
-Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Ejemplo: el dominio
puede adquirirse a travs de una compraventa.
-Los derechos reales de garanta slo pueden ser convencionalmente constituidos, son
accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios.
-Respecto de los ttulos de crdito, concurre un derecho real sobre el ttulo o instrumento,
que es una cosa, y un derecho personal, que se encuentra incorporado al ttulo, cuya
posesin es indispensable para poder ejercerlo.
4) Rgimen legal. Las disposiciones generales en el Cdigo Civil y Comercial.

Numerus clausus
Art 1884 CCyC La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es
establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la
ley, o la modificacin de su estructura.
Dado que la regulacin de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de

la comunidad, es que la ley se reserva la reglamentacin de los elementos, contenido,
adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin. Es claro que el
legislador antepuso el orden pblico a la autonoma de la voluntad, asegurndose su
efectividad al investirlo de forma imperativa de manera de impedir que aquella comprometa
la vigencia y eficacia del propio sistema.
Existe un margen para que la autonoma de la voluntad de los particulares, incida dentro
de la estructura de los derechos de propiedad. Sin embargo, debe repararse en que la ley
guarda para s segmentos fundamentales de la regulacin de cada derecho real, lo que
denota una clara incidencia del orden pblico.
Se trata, en definitiva, de la nocin de numerus clausus o nmero cerrado de derechos
reales, que por tanto, no podrn ser otros ni con otro contenido que el expresamente
prescripto por la ley.
De lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las
personas se desarrolle en un marco de seguridad jurdica para satisfaccin de la
comunidad y sus integrantes.
Para que esto se cumpla se necesitan de reglas claras, que no puedan ser modificadas por
los particulares.
En razn del orden pblico imperante, la nulidad a la que se refiere el in fine del artculo es
absoluta y puede ser declarada por el juez an de oficio.
Enumeracin de los Derechos Reales en el Cdigo. El artculo 1887 del Cdigo Civil
y Comercial.

Son derechos reales en este Cdigo: el dominio; el condominio; la propiedad horizontal;
los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie; el
usufructo; el uso; la habitacin; la servidumbre; la hipoteca; la anticresis; la prenda.
Se sigue un patrn que es el de consignarlos segn el mayor nmero de potestades que

concede. En otras palabras, desde el dominio o derecho real que mayores potestades
concede a su titular, hasta la prenda, que traduce segn se ver al comentarla un derecho
de garanta que puede o no otorgar la posesin de la cosa o bien.
A su vez, cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el
esquema de tipo para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no
puede tener otro contenido ni otorgar otras facultades ms que las que el tipo concede.
Hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la prenda con
registro, warrants, debentures, la hipoteca naval y la aeronutica.
Intervencin del Estado.
El legislador tuvo que vigilar estas relaciones jurdicas que tantos conflictos han creado, a
fin de encauzarlas, de crear o adaptar figuras adecuadas y de protegerlas con defensas
suficientes. Se intensific progresivamente la injerencia del Estado, hasta revertir un papel
primordial. Por ello, cada Nacin se ha reservado celosamente reglamentar los derechos
reales.
Los Derechos Reales fuera del Cdigo. Creacin.
El hecho de que no pueda haber otros derechos reales que los enumerados en la ley se
fundamenta en un doble motivo:
1. Todo lo referente a la propiedad y al rgimen de los inmuebles interesa a la
colectividad entera. Son cuestiones de orden pblico, y la reglamentacin de ellas
no puede ser modificada por los particulares.
2. Si los particulares pudieran modificar o crear libremente los derechos reales, pronto
veramos surgir de nuevo los mismos desdoblamientos de propiedad y las mismas
trabas y dificultades existentes antiguamente, cosas que el legislador ha querido
expresamente suprimir.
5) Derechos Reales no autorizados.

Enfiteusis, vinculaciones, superficie, rentas y censos por mas de 5 aos.
Valor de la constitucin de derechos reales suprimidos o no enumerados.

Derechos reales suprimidos por el CC pero creados antes de su vigencia: subsisten
mientras no sean redimidos mediante el pago de una indemnizacin al titular. No cabe
duda de que el cdigo no extingui los derechos reales entonces existentes; prohibi que
se constituyan en lo sucesivo.
Valor de los derechos reales creados por los particulares y no enumerados por el Cdigo
Civil u otras leyes nacionales. La misin del juez es la de interpretar el negocio con el
objeto de que resulten subsistentes las estipulaciones bajo el abrigo del estatuto real que
mas se adecue al contrato.
Conversin.

Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su
estructura.
Art 384 CCyC El acto nulo puede convertirse en otro diferente vlido
cuyos requisitos esenciales satisfaga, si el fin prctico perseguido por las partes permite
suponer que ellas lo habran querido si hubiesen previsto la nulidad.
(En el CC establece que se configure como derecho personal si como tal pudiese valer.)
Convalidacin.
Art. 1885 CCyC Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.
El principio de convalidacin, receptado en este artculo, no slo reafirma aquel contenido

en el art. 2504 del Cdigo de Vlez sino que lo hace aplicable a todos los derechos reales,
incluida la hipoteca. Cabe recordar que el art. 3126 estableca que no se aceptaba la
convalidacin en materia hipotecaria.
Este principio es til para evitar la declaracin de ineficacia y con ello, la restitucin de lo
que mutuamente se dieron los contratantes que intervinieron en la cadena de ese derecho
real.
La convalidacin planteada en el art. 1885 requiere una accin por parte de quin
transmiti invlidamente el derecho real: adquirir efectivamente ese derecho, devenir titular
del mismo, y slo entonces la transmisin antecedente se considerar realizada al tiempo
de su celebracin.
6) Adquisicin, transferencia y prdida. Principio general. Ttulo y tradicin.

Artculo 1892 Cdigo Civil y Comercial.
En el CC, para que el acreedor adquiera sobre la cosa un derecho real, deba darse la
tradicin de la misma.
Art 1892 La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su
nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la
tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
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El ttulo y el modo son presupuestos para la transmisin. Satisfecho nicamente el ttulo
suficiente, aquel a quien se pretende investir de la titularidad del derecho real, solo tiene un
derecho a que la cosa o bien le sea entregada. Entonces, para que la consolidacin se
cumpla, debe cumplirse con la entrega misma la cual, teniendo como antecedente el ttulo
suficiente, constituir el modo suficiente. Es claro que la entrega de la cosa acto
voluntario entre los que participan en la transmisin y adquisicin derivada se cumple
dando la posesin sobre ella. La tradicin, de eso se trata, es modo suficiente cuando le
precede el ttulo suficiente
En cuanto a la capacidad, salvo los supuestos de emancipacin, debe contar con 18 aos.
Como ocurra en la regulacin anterior, si alguno de estos dos presupuestos legitimacin
y capacidad se hallare incumplido, queda verificada la adquisicin con justo ttulo, solo
hbil para la adquisicin por prescripcin breve.
Los casos dudosos

En el derecho no existen divisiones claras y tajantes; si bien es cierto que hay casos que
no dan lugar a vacilacin, se presentan otros, de carcter fronterizo, que se ubican en la
zona gris que va de una categora a la otra, presentando caracteres de ambas. Los
supuestos que seguidamente trataremos se refieren a aquellas hiptesis cuyo
encasillamiento como derechos reales se ha controvertido.
Posesin. Se discute si la posesin es un hecho (As, para Savigny, en La posesin, se

tratara de un hecho, porque se funda en una situacin fctica, si bien con consecuencias
jurdicas, que seran las acciones posesorias y la usucapin) o un derecho (Ihering califica
a la posesin como derecho, pues siendo la posesin el medio indispensable para que la
propiedad produzca resultados prcticos, el orden jurdico protege ese inters, sin que sea
menester demostrar que existe en cada caso concreto). Y aun encasillndolo como
derecho, algunos piensan que es un derecho personal, atento que engendra acciones
puramente personales, que seran los interdictos y otros, mirando la relacin directa que
existe entre el poseedor y la cosa poseda, como derecho real. Todava otros sostienen
que es un derecho mixto: real por la relacin directa que establece entre el poseedor y la
cosa poseda, y personal por el alcance de las defensas que otorga.
Locacin En la nota al 1498 Vlez da cuenta de la controversia existente en su poca

relativamente a si la locacin debe considerarse un derecho personal o real. La realidad se
fundamenta precisamente en que la locacin persiste a pesar de la enajenacin de la cosa
a un tercero que no ha sido parte en el contrato de locacin originario implicando,
entonces, un derecho que afecta la cosa. Para Vlez la locacin es un derecho personal; el
locatario no tiene facultades que pueda ejercer en forma inmediata sobre la cosa, sino que
en esa relacin se interpone el locador.
Algunos consideran a la locacin una obligacin propter rem.
Hipoteca En nuestro Derecho no existen dudas acerca de que se trata de un derecho real.
Se ha sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado que
no existira desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco relacin
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directa e inmediata con la cosa caracterstica de los derechos reales por parte del
acreedor hipotecario.
La opinin de que la hipoteca constituye una desmembracin del derecho de propiedad se
sustenta en que: 1) La existencia de una hipoteca traba la enajenacin del inmueble, ya
que econmicamente un inmueble hipotecado tiene menos valor de cambio que uno sin
hipotecar; y 2) Porque la hipoteca impide al propietario la realizacin de ciertos actos que
podra ejecutar si aqulla no existiera dominio imperfecto.
Tambin se ha sostenido que la hipoteca no es una institucin del derecho sustantivo, sino
un mero derecho subjetivo procesal, pues no habra aqu ms que una "accin ejecutiva
reforzada". La garanta recin entra a funcionar en caso de incumplimiento,
materializndose, simplemente, en un derecho a hacer ejecutar la cosa por el rgano
jurisdiccional, que es independiente de toda fundamentacin en un derecho sustancial.
Privilegios. Sobre la naturaleza jurdica de los privilegios se han sostenido varias

posiciones:
a) Que son derechos reales: el privilegio afecta la cosa a la persona del titular y esa
afectacin lo erige en derecho real, aunque no llegue a constituir una desmembracin del
dominio.
b) Que son derechos personales:
1. porque el privilegio no implica una desmembracin del derecho de
propiedad.
2. porque el acreedor privilegiado no tiene derecho de persecucin.
3. porque siendo los privilegios accesorios de los crditos, que son derechos
personales, participan de la misma naturaleza del principal.
4. porque no se encuentran enumerados en el art. 1887
c) que no son ni derechos reales ni personales, porque no son derechos subjetivos
susceptibles de encasillarse en una u otra categora, sino simples calidades o modalidades
de los crditos. Nosotros participamos de esta tesitura.
Derecho de retencin. A su respecto, se ha sostenido:

a) Que es un derecho real, porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta que
no se le desinterese.
b) Que es derecho personal, porque no est enumerado en el art 1887.; porque no confiere
acciones reales; porque como accesorio de un derecho creditorio participa de su misma
naturaleza.
c) Que es un derecho sui generis.
d) La mayora de la doctrina actual no lo considera ni un derecho real ni personal, sino una
simple excepcin procesal.
Derechos intelectuales. El derecho a la creacin del propio intelecto se encuentra

protegido en la Constitucin Nacional art. 17 que califica a su titular como
"propietario". En verdad, si bien algunos autores consideran al derecho intelectual como
una especie de propiedad, es decir, de derecho real, creemos que esta tesis es
insostenible en nuestro Derecho, donde el derecho real tiene necesariamente por objeto
una cosa, y es evidente que la creacin literaria, artstica, cientfica, etc., no es objeto
material.
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Para otros es un derecho de la personalidad, porque la creacin intelectual est
directamente vinculada con la persona del autor.
Obligaciones reales o Propter Rem. Nocin.

Categora de derechos patrimoniales intermedia entre los personales y los reales.
Se tratara de obligaciones, pues tienen un deudor que debe una prestacin determinada y
positiva, de hacer o de dar, y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla.
La aproximacin a los derechos reales surgira del hecho de que la calidad de deudor o
acreedor depende de una relacin de seoro con una cosa: se es deudor o acreedor en
tanto y en cuanto esa relacin de seoro subsista. Si ella se extingue por cualquier causa
que no sea achacable a culpa del deudor (abandono, venta, prdida, etc.), cesa tambin la
calidad de deudor o acreedor, que pasa a la cabeza del nuevo titular de la relacin sobre la
cosa, quedando desobligado el anterior titular. Por eso se las llama tambin obligaciones
"ambulatorias", dado que "viajan" junto con esa relacin real. Su origen es exclusivamente
legal: se trata de obligaciones "ex lege".
En efecto, las obligaciones propter rem son aquellas que descansan sobre determinada
relacin de seoro sobre una cosa y nacen, se desplazan y extinguen con esa relacin, es
decir que la relacin de obligado depende de una relacin de derecho o de hecho, pero
una de las caractersticas de esas obligaciones es su carcter exclusivamente legal
Caracteres.
o Afecta al titular de una relacin de seoro sobre una cosa.
o Si la cosa se transmite, la obligacin sigue a la cosa, y grava al nuevo titular a la
vez que libera al anterior.
o El titular puede liberarse de la obligacin haciendo abandono de la cosa, mientras
no ejercite ese derecho responde por la obligacin con todo su patrimonio.
o El traspaso de la obligacin del transmitente al adquirente debe realizarse con
independencia de cualquier acuerdo entre las partes (surgen exclusivamente de la
ley).
Casos.
i. Los ttulos al portador, ya que con la mera entrega, se queda obligado.
ii. La promesa pblica de recompensa.
iii. La obligacin del propietario de concurrir al deslinde del predio, la de cerramiento
forzoso y la de conservacin del muro medianero.
BOLILLA 2: Las relaciones de poder
1) La posesin. Mtodo del Cdigo Civil.
Art 2351 Cdigo Civil: Habr posesin de las cosas, cuando una persona, por si o por
otra, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho
de propiedad.
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Vlez distingue dos elementos en la posesin: el corpus y el animus domini.
La parte del artculo que reza "tenga una cosa bajo su poder", designaba al corpus. La
cosa, es el objeto sobre el que recae la posesin. El art. 2351, se refera al animus domini
en el prrafo que alude a la "intencin de someterla (a la cosa, que es el objeto de la
posesin) al ejercicio de un derecho de propiedad".
As, Corpus es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento,

independientemente del poder de disponer por actos jurdicos de ella. En tanto que nimus
domini sera esa manifestacin de seoro exclusivo, independiente de toda otra voluntad
que no sea la propia, de no reconocimiento en otro de un derecho superior.
Ttulo II del Libro IV del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

Art 1909 Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
El concepto de posesin contenido en el art. 1909 hace referencia a dos elementos

esenciales: la cosa que se tiene por s o por otro y el comportamiento que corresponde al
ejercicio de un derecho de propiedad, es decir: una relacin real exteriorizadora de un
derecho real que se ejerce por la posesin.
En este punto que el Cdigo adopta claramente la postura doctrinal amplia de considerar
poseedores a todos los titulares de derechos reales, con exclusin, claro est, de aquellos
que, como la hipoteca, no se ejercen por la posesin. Tambin hay que destacar que, si
bien el poseedor se comporta como titular de un derecho real, puede no serlo, ello por
cuanto la posesin slo atiende al hecho de la relacin con la cosa, sin importar el derecho
que subyace.
El corpus es el elemento objetivo de la posesin. Aparece expresado en el artculo 1909

cuando seala que el poseedor ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Supone,
pues, el despliegue de un poder de disposicin fsica sobre la cosa, y como tal debe ser
querido. Ello implica que el titular de la relacin de poder debe imprimir un mnimo de
voluntad a fin de establecer el corpus; de otro modo, si la voluntad estuviere ausente,
habr un supuesto de yuxtaposicin local. El corpus no se confunde con la cosa, que es su
objeto. Implica actuar materialmente sobre ella, lo que puede tener lugar a partir del obrar
del propio poseedor o de un tercero (por s o por medio de otra, dice la norma). Ello,
lgicamente, se presenta con mayor nitidez cuando media una relacin de contacto con la
cosa (v.gr., el libro en las manos de una persona), siendo evidente la existencia del poder
de hecho al que alude la norma.
Sin embargo la posesin, una vez adquirida, se conserva an a falta de ese contacto, lo
que permite considerar que hay corpus siempre que exista la posibilidad de actuar sobre
la cosa que es su objeto (v.gr., el libro en la biblioteca o en la oficina del dueo, pues
bastar que ste se acerque a la biblioteca u oficina para entablar contacto con dicho
elemento), no siendo indispensable el contacto permanente con ella.
2) Existencia de posesin o simple tenencia.
Posesin. Elementos:
12

Corpus: Es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento,
independientemente del poder de disponer por actos jurdicos de ella. Esta posibilidad
fctica de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se est permanentemente
en contacto con ella, y que aquella se pierda cuando dicho contacto cesa por propia
voluntad.
Animus: Es la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad.

Implica no reconocer en otra persona un seoro superior del mismo nivel
Simple tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.Es decir,
mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el tenedor slo tiene el corpus.
Teoras
1. Subjetiva (Savingy): el corpus (posibilidad fsica de actuar sobre la cosa) tiene que ser
querida voluntariamente, para diferenciarla de la mera yuxtaposicin local. El animus
domini consiste en no reconocer en otro una potestad superior.
2. Objetiva (Ihering): critica la anterior, porque la intencin de ejercer el dominio convierte

en diablica la prueba de la posesin. Define al corpus segn un criterio econmico. Es la
relacin que vincula al propietario con la cosa, segn el contenido econmico de sta,
incluido un mnimo de voluntad para que esta relacin no sea una mera yuxtaposicin
local. No exige el animus domini, elemento subjetivo y variable. Reemplaza la voluntad
concreta y mutable del poseedor por la voluntad invariable de la ley. Para demostrar que
hay posesin, basta demostrar que existe corpus. Si la otra parte afirma que existe
tenencia, deber demostrar que una disposicin legal priva a ese corpus de proteccin
posesoria, en virtud de la causa por la cual se origin.
3. Teora de la causa (Saleilles): Pone el acento en el factor econmico: existe corpus,

para el que se beneficia econmicamente de la cosa, para quien tiene el aprovechamiento
efectivo de ella, y el animus domini sera el propsito de realizar esa apropiacin
econmica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio y de modo independiente. Es
decisiva entonces, la causa en virtud de la cual comenz la relacin con la cosa, y el
estado espiritual de la persona al momento de la toma de posesin.
Naturaleza jurdica de la posesin.

A. Teoras que la consideran un hecho.
Savigny: opina que la posesin es un hecho porque su basamento se encuentra en

circunstancias fcticas que constituyen el corpus. Pero ese hecho tiene consecuencias
jurdicas, que son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Mackeldey: la posesin es un hecho que, junto con las cosas, constituye los elementos
de los derechos reales.
Windscheid. Opina tambin que es un hecho con consecuencias jurdicas. Quienes

consideran que es un derecho estn confundindose con las consecuencias jurdicas de la
posesin.
13

B. Teoras que la consideran un derecho.
Ihering: consecuente con su concepcin de derecho subjetivo, segn la cual ste es todo
inters jurdicamente protegido, piensa que existiendo tal situacin en materia de posesin,
ella es un derecho. Reconoce que en la base de la posesin hay un sustrato de hecho, que
es necesario que persista para que se d el derecho de la posesin: el poseedor slo tiene
derecho mientras posee, es decir, mientras dura su relacin con la cosa. Ubica a la
posesin dentro de los derechos reales, porque existe una relacin directa entre la persona
y la cosa.
Molitor: sostiene que la posesin es un derecho, porque encierra en ella el elemento de

todo derecho en general que es la voluntad. Agrega que su naturaleza es mixta: por un
lado persona, porque ese derecho no puede ser demandado ms que contra los violadores
de la posesin; y real, porque crea una vinculacin directa e inmediata con la cosa.
Las relaciones de poder en el nuevo cdigo.
Art 1908. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesin y la tenencia.
3) Cuasi posesin.
Nota del art. 2400 del Cdigo Civil: las cosas incorporales no son susceptibles de
posesin, ms lo son de una cuasi posesin. Esta cuasi posesin de un derecho consiste
en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y
de los mismos vicios que la verdadera posesin.
En el derecho romano el dominio se identificaba con la cosa corporal. As,

cuasiposeedores seran los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales
distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis.
No obstante, el rgimen jurdico de la posesin y de la cuasiposesin es el mismo y hoy en
da ya no es posible hablar de cuasiposesin.
Posesin y propiedad. Paralelo.
La posesin confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de

usarla y aprovecharla como crea conveniente. La propiedad confiere al propietario el
derecho de poseer la cosa y tambin el de disponer y gozar ampliamente de ella.
La propiedad est protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la

negatoria y la confesoria. La posesin es protegida por acciones equivalentes: de
manutencin, de recuperacin y de despojo.
La posesin crea una presuncin de propiedad. La posesin en s misma es un elemento

de adquisicin de la propiedad. La posesin por el transcurso del tiempo hace adquirir la
propiedad mediante la prescripcin.
Interversin de ttulo.
Es el cambio de la causa o titulo en virtud del cual se est poseyendo o teniendo la cosa.
14

Si se admitiera que el tenedor, por su propia voluntad, puede elevar la categora de su
relacin de poder a la de posesin, o que a la inversa, el poseedor pueda degradarla a la
de tenencia, se conformara una situacin de inestabilidad e inseguridad.
La inmutabilidad de la causa se materializo en el derecho romano a travs de la regla de
que nadie puede cambiar por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su
posesin. Esto hace referencia a la estabilidad de la relacin real, cuya causa queda fijada
en el momento de su adquisicin.
Artculo 1915 del CCyC.

Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su mera voluntad, o por el
solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de
la cosa, y sus actos producen ese efecto.
La sola voluntad interna del sujeto se muestra impotente para modificar la causa de la
relacin real, y as, quien comenz como tenedor, contina en ese carcter, y si lo fue
como poseedor, lo mismo.
El principio enunciado, sin embargo, no es absoluto y cede en ciertos casos. Ello tiene
lugar mediante la interversin.
1) Cuando media acuerdo entre los interesados (ejemplos de ello son los supuestos de la
traditio brevi manu y constituto posesorio) porque la regla prohbe slo que se cambie la
causa "por propia voluntad" o por el mero "transcurso del tiempo".
2) Cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta exteriormente por un acto de
expulsin del poseedor por parte del tenedor, que claramente exteriorice su voluntad de
excluir a ste.
4) Distintas clases de posesin. Clasificacin.
a) En cuanto a su origen o causa: Legtima e ilegtima
b) En cuanto a las condiciones personales del poseedor ilegtimo: de buena o mala fe.
c) En cuanto al modo como fue adquirida la posesin de mala fe: viciosa o no viciosa.
Posesin legtima o ilegtima.
El art. 2355 Cdigo Civil: La posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un derecho
real constituido de conformidad a este cdigo. Ser ilegtima cuando se tenga sin ttulo, o
por ttulo nulo, o fuese adquirido por un modo insuficiente para constituir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tenga derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla.
La ley 17.711, sin modificar el art. 2355 del Cd. Civil, incorpor un segundo prrafo Se
considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando
boleto de compraventa.
El artculo 1916 del Cdigo Civil y Comercial
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Las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley. Es de
destacar que, al no haberse reproducido el agregado introducido al art. 2355 del Cdigo
Civil de Vlez por la ley 17.711, el poseedor con boleto de compraventa debe reputarse
poseedor ilegtimo dado que no cuenta con un derecho real constituido de conformidad con
las previsiones de la ley. El boleto de compraventa no es ttulo suficiente y ni siquiera justo.
5) La posesin de Buena y Mala Fe.
Posesin Legtima
Ilegtima Buena fe
Mala fe Viciosa
No viciosa
Art. 1918 CCyC El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.
De lo establecido en la norma se infiere que es de mala fe aquel cuya creencia acerca de
la legitimidad de su posesin o tenencia se debi a un error de derecho.
Tambin es de mala fe si error padecido no es excusable y adems recay sobre un
aspecto esencial del acto en cuya virtud se estableci la relacin de poder.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
Elementos de la buena fe.
- Ostentar justo ttulo (causa fuente suficiente para transmitir vlidamente la posesin);
- Que el poseedor est persuadido de su legitimidad, por ignorancia o error de hecho (no
existe el beneficio de la duda)
Presunciones legales.
La relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La
mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta; b)
cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o
sealado, si el diseo fue registrado por otra persona.
La buena o mala fe se determina al comienzo de la relacin de poder, y permanece

invariable mientras no se produce una nueva adquisicin.
Posesin viciosa.
La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,

estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesin son relativos respecto de
16

aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o
por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Cosas muebles
a) Hurto: Es el apoderamiento ilegtimo de la cosa mueble, total o parcialmente ajena, sea
que se haga mediante el uso de la fuerza en la cosa o con violencia fsica en la persona, o
bien sin el empleo de fuerza ni de violencia. De ah que el supuesto comprende la figura
del hurto (art. 162 CP), y, la ms grave, del robo (art. 164 CP), previstas en la legislacin
penal.
b) Estafa: Es una especie de defraudacin pues quien adquiere la cosa recurre al engao
para obtenerla y convertirse as en poseedor (v.gr., el adquirente exhibe el documento de
otra persona e invoca dicha identidad a fin de que la cosa le sea entregada y haciendo
creer a quien la entrega que lo estaba haciendo a la persona sustituida). As, contratar
sobre cosas ajenas como si fuesen propias; contratar sobre cosas litigiosas, hipotecadas o
embargadas, como si estuvieran libres.
c) Abuso de confianza: Es ste el supuesto en el cual el tenedor de la cosa mueble
intervierte su ttulo y comportndose como poseedor con derecho a poseer realiza con
respecto a la cosa actos posesorios, inclusive de disposicin.
Cosas inmuebles
a) Violencia: En primer lugar hay que diferenciar la violencia en la posesin de la violencia
en el ttulo. La primera se refiere a las vas de hecho, que implican el empleo de la fuerza
material o moral para establecer la relacin real entre el poseedor de mala fe y la cosa; la
segunda vicia el ttulo y puede conllevar su nulidad, pero no vicia la posesin misma.
b) Clandestinidad: el Cdigo recientemente sancionado no contiene este concepto por lo
cual es vlido remitirse al contenido del Cd. Civil anterior. Se describe la posesin pblica
como opuesta a la clandestina, calificacin que no se relaciona directamente con el
nmero de testigos que pueden dar fe de la publicidad de la posesin, sino con la mayor o
menor facilidad en la toma de conocimiento de los actos posesorios realizados; as, anota
Vlez, los actos posesorios ejecutados de noche siempre son reputados clandestinos, al
igual que los trabajos subterrneos.
c) Abuso de confianza: Se trata de un caso de interversin de ttulo: quien era tenedor del
inmueble, por ejemplo un locatario, comienza a poseer para s, es decir: cambia la causa
de su relacin real convirtindose de tenedor en poseedor ilegtimo, de mala fe y vicioso
por abuso de confianza.
Relatividad de los vicios

Slo son invocables por el anterior poseedor. Tales disposiciones, aplicables a todos los
vicios, indican que el poseedor ilegtimo de mala fe y vicioso lo ser slo respecto de aquel
que fue desposedo y no respecto de terceros.
6) El ttulo suficiente, justo y putativo.

El ttulo suficiente sobre una cosa determinada: un acto jurdico que tiene por finalidad
transmitir sobre la misma el derecho real de que se trate, revestido de las formalidades
establecidas en la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto.
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El justo ttulo: todo ttulo que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando
revestido por las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin
de la persona de quien emana. El transmitente no tenia derecho o capacidad para
transmitir.No est contemplado en el Cdigo Civil y Comercial en vigencia.
Accesin de posesiones. Concepto. Finalidad.
Es la unin o suma de dos posesiones, que tiene su inters prctico en la posibilidad de

acumular tiempo para llegar a obtener la posesin anual a los efectos de intentar las
acciones posesorias; o bien alcanzar el nmero de aos necesarios para usucapir.
a) Sucesin a ttulo universal: como el heredero contina la persona del causante, nos
encontraramos aqu con una misma posesin (la del difunto) que se contina en su
heredero, con sus mismas cualidades o vicios. Es obvio entonces que el sucesor universal
no puede separar su posesin de la del causante.
b) Sucesin a ttulo singular: las posesiones estn separadas ab initio y en ciertos casos
pueden unirse, sumarse o accederse.
Para que pueda operarse la accesin de posesiones debe satisfacerse un requisito: que
proceda la una de la otra inmediatamente. El artculo 1901 permite ms de una unin, pero
debe haber un encadenamiento sucesivo. Una persona no podra unir su posesin a la del
antecesor de su antecesor, sin unir tambin la del segundo.
En el caso de la prescripcin breve, ambas deben ser de buena fe, pero adems se exige
que las posesiones estn ligadas por un vnculo jurdico. Es claro que si no hubiera ese
vnculo jurdico, el justo ttulo, no podra invocarse buena fe. En cambio, para la larga, sera
suficiente que un antecesor entregase la cosa al poseedor actual, aun cuando no se
satisfagan las formalidades.
El CCyC no mantiene la anterior exigencia de que para que pudiese haber accesin era
necesario que ninguna de las posesiones fuese viciosa. Es necesario que ninguna de las
dos posesiones sean viciosas; que no estn separadas por una posesin viciosa (Mariani
de Vidal).
7) Adquisicin de la posesin. Regla general.
Es asumir el poder de disponer fsicamente de la cosa para s. O sea que al momento de la

adquisicin deben reunirse los dos elementos de la posesin: corpus y animus domini.
Pero en el caso de sucesin mortis causa, la posesin pasa al heredero sin necesidad de
acto alguno material por parte de ste, aunque ignore que la sucesin le ha sido deferida o
aunque sea incapaz al mismo momento de la muerte.
Modos de adquirir la posesin. Clasificacin.

A. Originarios o unilaterales: no existe ninguna posesin anterior que se una a la siguiente
Aprehensin: debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a
la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla
Ocupacin: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere con la

ocupacin segn las disposiciones de este cdigo, la posesin quedar adquirida con la
mera aprehensin.
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B. Derivado o bilateral: la nueva posesin deriva de la anterior, la adquisicin es el
resultado de un acuerdo de voluntades.
Tradicin
El acto jurdico tradicin produce el desplazamiento de la potestad del transmitente al

adquirente, voluntad que no es vlida si se manifiesta en meras declaraciones sino que
debe exteriorizarse en actos materiales
Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a terceros, por la mera
declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de recibirla.
Traditio Brevi Manu
Tiene lugar cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realizacin de un

acto jurdico se transforma en poseedor. Tambin ocurre cuando quien posee a nombre de
otra persona comienza a poseer en nombre de un tercero.
Constituto Posesorio
Es cuando el poseedor transmite a otro la posesin, pero quedando como tenedor de la

cosa.
Por el carcter oculto que reviste, esta figura ha sido resistida. Se aduce la falta de
publicidad del cambio, que podra dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, de all que
quienes la aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales.
Artculo 1923 del Cdigo Civil y Comercial
Las relaciones de poder se adquieren por la tradicin. No es necesaria la tradicin,

cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la posesin a quien la tena
a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad
del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservndose la tenencia y constituyndose en representante del nuevo poseedor. La
posesin se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa
Bolilla 3: Objeto de la posesin.
1) Cosas susceptibles de posesin.

El objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o
varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
La relacin de poder solo puede recaer sobre cosas que el art. 16 C.C. y C. concepta
como bienes materiales. Ese objeto la cosa debe ser determinado y de existencia
actual.
Ninguna mencin hace la norma acerca de que la cosa deba estar en el comercio, como lo
prevea el art. 2400 del CC de Vlez, lo que lleva a pensar que la posesin puede recaer
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sobre cosas que estn fuera del comercio. De todos modos, conviene aclararlo, los bienes
pblicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles, y el uso y goce
que las personas tienen de ellos est sujeto a las disposiciones generales y locales, por lo
que es claro que su posesin, desde la perspectiva de una eventual usucapin, deviene
intil.
La diferencia entre el objeto de los derechos reales y el objeto de la posesin en cuanto
este ltimo queda circunscrito a las cosas materiales en tanto los derechos reales pueden
tener como asiento tambin los derechos.
La titularidad de la relacin de poder corresponde a las personas, humanas o jurdicas. Si

es una persona singular, habr tenencia o posesin; si lo es en forma simultnea por
varias, cotenencia o coposesin.
La posesin podr recaer sobre la totalidad o una parte material de la cosa. No despierta
dudas la primera hiptesis. El restante supuesto evoca la situacin que se verifica, por
ejemplo, en materia de propiedad horizontal, donde el poseedor limita la posesin a una
unidad funcional, en tanto que los dems lo hacen de las otras unidades funcionales
existentes en el edificio.
Extensin de la posesin en relacin a los distintos tipos de cosas.
La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella;
La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados,
pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, piara, etc., comprende slo
las partes individuales que comprende la cosa;
Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l sin
poseer todo el cuerpo;
Si la posesin hubiera de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no
basta tomar posesin de una o algunas de ellas separadamente, es indispensable
tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiera hecho
conjuntamente;
Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que es parte
sea idealmente determinada;
Cuando la cosa es indivisible, la posesin de una parte implica la posesin del todo.
Para tomar la posesin de parte de una cosa divisible, es necesario que esa parte
haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte
incierta de una cosa.
Conservacin y prdida. Casos
Para que la posesin se adquiera es necesario que se renan el Corpus y el animus
domini. En cambio, y como principio general, para conservarla slo es necesario el animus.
Este principio se aplica cuando la prdida del corpus es transitoria, y cuando una vez
salvado el obstculo material, el poder efectivo puede volverse a ejercer sobre la cosa.
En cuanto a la prdida de la posesin, ella puede acaecer: corpore, aunque se conserve el
animus; "animo", aunque se conserve el corpus o corpore y animo.
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Las hiptesis de prdida de nimo aunque se conserve el corpus son las que se
operan al configurarse la traditio brevi manu y el constituto posesorio.
En cuanto a la prdida de corpore y nimo, est dada por los supuestos de tradicin y
abandono voluntario.
La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est impedido por
alguna causa transitoria. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el
sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente,
la mantuvo durante el tiempo intermedio.
La presuncin de continuidad que consagra el art. 1930 CCyC tiene por objeto superar las
dificultades que en los hechos implicaba para el poseedor la prueba de la posesin durante
el tiempo necesario para la usucapin. A tales efectos, basta con la prueba de una
posesin inicial y una posesin actual para, acreditados esos extremos, se presuma que
tambin se la ha mantenido durante el tiempo intermedio.
Es de destacar que la presuncin que se consagra es iuris tantum, por lo que cabe admitir
la prueba que estimamos debe ser categrica, sin margen de duda de la falta de
continuidad de la relacin de poder.
La conservacin de la posesin solo animus implica que el detentador no slo no pierde la

posesin sino que tambin conserva el ejercicio de las acciones posesorias y la cosa no
reviste la calidad de perdida y por lo tanto no es susceptible de apropiacin.
La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.

En particular, hay extincin cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la
tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
2) Los efectos de la posesin. Concepto. Enumeracin

Son las consecuencias jurdicas que la posesin produce, sea por s sola, sea mediante el
concurso de otras circunstancias.
Para Savigny slo son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Para Aubry y Rau el nico efecto es que hace presumir la propiedad.
En general, a los enumerados por Savigny se suelen agregar:
- La posesin de buena fe hace presumir la propiedad de los frutos percibidos por el
poseedor.
- La posesin de buena fe de cosas muebles hace presumir la propiedad de ella.
- El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y
tiles que hubiera realizado.
-Tambin tiene derecho a retener la cosa hasta ser satisfecho su crdito sobre la misma.
21

3) Efectos de la posesin de cosas muebles.
El Cdigo de Vlez estableca en el art. 2412 el principio de que en materia de cosas
muebles, la posesin de buena fe crea la presuncin de ser propietario de ellas, y otorga el
poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, a menos que la cosa fuera robada o
perdida.
Como la presuncin de propiedad resulta del solo hecho de poseer la cosa de buena fe,
quien pretenda que fue adquirida a ttulo gratuito por el poseedor, deber probarlo. Nos
dice Borda que no se trata en verdad de una presuncin legal, sino que la ley reconoce al
poseedor los derechos de propietario. Es una manera enrgica de subrayar que la
posesin equivale a la propiedad en materia de cosas muebles.
No estn comprendidas en esta regla las cosas muebles registrables, es decir, aquellas
cuyo dominio no se puede transferir sin inscripcin en registros pblicos, tales como los
automotores, las aeronaves y los buques.
Antecedentes histricos.
En la mayora de las legislaciones antiguas se admita la accin de reivindicacin. En el
derecho romano estaban sujetas a una usucapin, de un ao en el derecho antiguo y de
tres aos desde la poca de Justiniano.
En las antiguas costumbres germnicas y en el antiguo derecho francs, el propietario de
cosa mueble robada o perdida tena acciones especiales.
Durante los siglos XIV y XV, se produjo una evolucin, ya que en Francia se llega a
consagrar como un principio general la admisin de la accin reivindicatoria respecto de
las cosas muebles.
Durante los siglos XVII y XVIII se produjo contra ella una fuerte reaccin, por dos caminos:
Procurando restringir el plazo de duracin de la accin;
Se suprimi en absoluto la reivindicacin contra terceros de buena fe en los
casos en que el propietario haba confiado la cosa a otra persona y sta haba
irregularmente dispuesto de ella, dndose en este caso lo que se llama abuso de
confianza.
El CC. Francs consagr que en materia de muebles, aquel que ha perdido o a quien ha
sido robada una cosa mueble puede reivindicar durante tres aos contra aquel en manos
de quien se encuentre.
El cdigo civil alemn, establece que para transferir la propiedad de una cosa mueble es
necesario que el propietario haga la tradicin de la cosa al adquiriente y que haya de
ambas partes acuerdo de voluntades para operar la transferencia.
Alcance del art. 2412.
La ley distingue segn la cosa haya sido robada o perdida o el dueo se haya
desprendido voluntariamente de ella.
Casos en que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa: contra el
depositario, prestatario o locatario, el poseedor conserva no solamente una accin
personal para reclamar su restitucin, sino tambin una accin de reivindicacin. La
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presuncin de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentra en virtud
de un contrato, o de un acto lcito o ilcito, obligado a la restitucin de la cosa (art. 2414).
Casos en que la cosa haya sido robada o perdida por el propietario: la accin de
reivindicacin es admisible, a menos en principio, contra todo poseedor de ella, aun
tratndose de un poseedor de buena fe.-
Fundamentos del art. 2412
De la prescripcin instantnea: sostiene que la regla del 2412 se funda en una prescripcin
adquisitiva instantnea. Se le critica a esta teora que la prescripcin supone siempre un
transcurso de tiempo ms o menos largo.
De la adquisicin legal: es la ley la que hace que la adquisicin de buena fe de quien se
encuentra n posesin de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier
accin de reivindicacin del antiguo propietario.
De la presuncin de la propiedad: la posesin de buena fe de cosa mueble crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella. Ordinariamente las cosas muebles
se encuentran en posesin de sus verdaderos propietarios.
Carcter de la presuncin legal

Salvat sostiene que es iuris et de iure, porque la ley ha querido mantener la seguridad de
las transacciones de cosas muebles; adems, porque el mismo art. 2412 crea el poder de
repeler cualquier accin de reivindicacin si la cosa no fuere robada o perdida.
La jurisprudencia establece que es una presuncin iuris tantum, porque est subordinada a
que la posesin se ejerza de buena fe y con animus domini, extremos stos que se
presumen iuris tantum, por lo que pueden ser objeto de prueba en contrario.
Cosas a las cuales se aplica.
Abarca los objetos materiales susceptibles de valor y que puedan trasladarse de un lugar
al otro. Segn el art. 2415, no puede invocarse el art. 2412 respecto de las cosas muebles
del Estado General, o de los Estados particulares, ni respecto de las cosas accesorias de
un inmueble reivindicado.
Artculo 1895
La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de
quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y stos no son coincidentes.
Este artculo refiere la situacin del subadquirente de cosas muebles en las transmisiones
a non domino, sean estas registrables o no. Teniendo en cuenta que el artculo 392, en su
ltima parte, dispone que los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y ttulo
oneroso si el acto se ha realizado sin intervencin del titular del derecho, lo que reitera el
artculo 22601, cabe inferir que se aplica este precepto a los casos de desprendimiento
1
23

voluntario, esto es, casos en los que el propietario de la cosa intervino, aun cuando su
voluntad haya estado viciada o haya mediado alguna irregularidad. Si el titular del derecho
real ni siquiera particip, el acto le sera inoponible y quedara fuera de este sistema.
Es claro que el verdadero propietario podr intentar una accin de carcter personal contra
aquel a quien le confi la tenencia de la cosa mueble.
La adquisicin de la propiedad por el tercero implica la prdida simultnea del dominio por
el anterior dueo, quien tendr contra aquel a quien haba confiado la cosa las acciones
civiles correspondientes por haberla enajenado indebidamente.
En el caso de que la cosa sea hurtada o perdida (cabe incluir tambin al robo), esto es,
que el propietario no se haya desprendido de ella voluntariamente, los terceros no gozan
de la propiedad y no pueden repeler la accin reivindicatoria al menos mientras no se
opere la prescripcin adquisitiva, aun cuando sean de buena fe y a ttulo oneroso.
Esto se justifica dado que el propietario no intervino en la transmisin, ha mediado un
desprendimiento forzoso, contra su voluntad.
Artculo 1916.
Las relaciones de poder se presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario.
Son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.
La norma consagra una presuncin iuris tantum de legitimidad.

Tanto la tenencia como la posesin pueden ser legtimas o ilegtimas. La relacin de poder
es legtima cuando importa el ejercicio de un derecho real en el caso de la posesin o
personal en el de la tenencia regularmente constituido.
4) Semovientes. Concepto. Su rgimen legal. Ley 22.939/83. Antecedentes.

Que se mueve por s mismo. Se refiere de modo exclusivo a los animales; y
dentro de ellos, al ganado y caballeras de mayor utilidad para el hombre.
Las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil sobre cosas muebles, han sido dictadas
para todas ellas, sea que se muevan por s mismas (semovientes o animales), sea que se
muevas por una fuerza externa. Entonces, el art. 2412 se aplica a los semovientes.
Pero tratndose de ganado, la cuestin se complica. Las legislaciones rurales provinciales
han establecido que la propiedad de los ganados se justifica con las marcas y seales, lo
que hizo que sea cuestionada la constitucionalidad de este requisito, porque contrara las
disposiciones de una ley nacional (art. 2412). De los intentos de concordar el cdigo Civil y
las normas provinciales, se destaca la teora de Bibiloni y Lafaille, para quienes no cabra
la buena fe del poseedor de un animal con marca o seal ajena, por la imprudencia que
ello implicara, negligencia que excluira la buena fe.
La presuncin de propiedad del art. 2412 prevalece sobre las disposiciones de los cdigos
rurales que establecen que las marcas y seales del ganado son atributivas de propiedad.
stas solo pueden crear una presuncin iuris tantum de propiedad a favor de su titular.
Pero para que se presuma la buena fe de la posesin de semovientes, stos no deben
llevar marca o signos correspondientes a otros dueos, si adems se carece de los
certificados pertinentes exigidos por las leyes rurales.
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Respecto de la propiedad del ganado la ley 22.939 regula tres supuestos
1. Animales sin marca o seal (orejanos) o con marca o seal no suficientemente clara: su
propiedad queda sometida al rgimen comn de cosas muebles (art. 10).
2. Animales marcados o sealados: se presume salvo prueba en contrario, que pertenecen
a quien tiene registro a su nombre de la marca o seal aplicada al animal. Tambin se
presume iuris tantum que las cras no marcadas o sealadas pertenecen al propietario
de la madre, si stas se encuentran al pie de ella (art. 9).
3. Animales de raza, excluidos los equinos de pura sangre de carrera: la propiedad se
prueba con el respectivo certificado de inscripcin en los registros genealgicos y
selectivos reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los
animales. (art. 11).
Estos registros genealgicos han sido tradicionalmente llevados, para los bovinos, ovinos,
porcinos y asnales, por la Sociedad Rural Argentina y para los equinos por el Jockey Club.
Los caballos de pura sangre de carrera tiene su regulacin especfica en la ley 20.378,
aunque hubiera sido preferible que la ley 22.939 regulara todos los casos de propiedad de
semovientes.
Respecto de la trasmisin de la propiedad del ganado, para el ganado comn, la ley

dispone que "todo acto jurdico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado
mayor o menor, deber instrumentarse con un certificado de adquisicin que, otorgado por
las partes, ser autenticado por la autoridad local competente".
El art. 13 se refiere a los requisitos que debe contener dicho certificado.

a) Lugar y fecha de emisin.
b) Nombre y apellido de las partes y en su caso de sus representantes, sus
domicilios y la mencin de los documentos de identidad.
c) Especificacin del tipo de operacin de que se trata, matrcula del ttulo de
la marca, seal o medio alternativo de identificacin propuesto
exclusivamente para el ganado porcino, y diseo de stos o el tatuaje de la
resea correspondientes en los animales de raza. (Inciso sustituido por art. 11
de la Ley N 26.478 B.O. 1/4/2009)
ch) Especificacin de la cantidad de animales comprendidos en la operacin,
con indicacin de su sexo y especie.
d) Firma del transmitente o de su representante, y si no pudiere o no supiere
firmar, la firma a ruego de otra persona, junto con la impresin digital del que
no pudiere o no supiere firmar. La firma del transmitente podr ser suplida por
la del consignatario.
e) Firma y sello del oficial pblico competente que autenticare el certificado.
5) Cosas muebles registrables: los automotores. Rgimen legal. Dec. Ley

6582/58 ratificado por ley 14.467 y modificaciones posteriores.
El dec. ley 6582/58 convierte a los automotores en cosas muebles registrables, por lo que
quedan fuera del rgimen del art. 2412 C.C./ 1895 C.C.yC.N.
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La titularidad se acredita a travs de la inscripcin en el registro Nacional de la Propiedad
del Automotor. A partir de ese momento el acto produce efectos respecto de las partes y de
terceros (es constitutivo) segn el decreto- ley 6.582/58. Este decreto dispone que la
inscripcin de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el
automotor hubiese sido hurtado o robado. O sea, que se reemplaza la tradicin por la
inscripcin constitutiva.
El citado decreto fue ratificado por ley 14.467 y convierte a los automotores en cosas
muebles registrables.
El art 1 La transmisin de dominio de los automotores deber formalizarse por un
instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a
terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del
automotor. Establece el carcter constitutivo de la inscripcin de modo que el derecho real
no existe si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta.
La inscripcin importa la emisin de dos documentos: el ttulo del automotor y la Cdula.
El art 2 Reafirma el carcter constitutivo estableciendo que la inscripcin de buena fe de
un automotor en el registro confiere al titular de la propiedad del vehculo y el poder de
repeler cualquier accin reivindicatoria si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
Art 27 modificado por la ley 22.977 (Liberacin de responsabilidad) Hasta tanto se
inscriba la transferencia el transmitente ser civilmente responsable por los daos y
perjuicios que se produzcan con el automotor en su carcter de dueo de la cosa.
Art 4 Establece la posibilidad de adquirir por prescripcin la propiedad de un automvil
hurtado o robado por parte de quien lo tiene inscripto a su nombre y lo ha posedo de
buena fe y en forma continua transcurridos dos aos.Precepta el art. 1 del dec. ley
6582/58 que "la trasmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por
instrumento pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a
terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del
Automotor".
La usucapin se denomina "secundum tabulas" porque se cumple a favor de quien se halla

inscripto como propietario del vehculo en el registro pero que, a raz de haberlo adquirido
de un no propietario, necesita bonificar su ttulo.
Usucapin "contra tabulas"

Es la que se cumple contra el titular inscripto. En ese sentido puede sealarse la
posibilidad de hacer jugar a favor del poseedor de mala fe la prescripcin larga que regula
el art. 1899, C.C.yC.N.
No obstante corresponde sealar que al cabo de ese lapso el automotor se habr
desvalorizado sensiblemente, por lo que se ha propiciado una reforma legislativa que
autorice al poseedor a prescribir en un trmino inferior a los veinte aos.
Es claro que, una vez consumado el plazo el pretendiente deber promover un juicio
declarativo de adquisicin del dominio del vehculo contra el propietario inscripto, logrando
el respectivo emplazamiento registral mediante la inscripcin de la sentencia que se dicte
en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
Supuesto de los automotores nuevos, importados o fabricados en el pas.
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Se ha sostenido que a ellos no les resultara aplicable el rgimen del dec. 6582/58 sino
recin cuando se efectuara la venta al primer usuario, de modo que antes de esa venta el
vehculo no estara sometido al requisito de la inscripcin (tampoco podr circular sino
excepcionalmente), que pesa como obligacin sobre dicho primer usuario.
Antes de la primera venta el automotor se hallara sujeto a los modos comunes de
adquisicin del dominio que, para las cosas muebles, regula el Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin.
6) Animales de Pedigri. Caballos de carreras. Otros animales de raza. Rgimen

aplicable.
Los criadores de tales animales han organizado y llevan registros genealgicos de ellos
donde resulta, no solamente su pedigree ( este certificado garantiza y asegura la raza pura
y adems se conoce la genealoga completa) sino tambin la transmisin de su propiedad
y dems datos que lo afecten. Estos registros son de carcter oficial.
Cdigo civil: en su artculo 2412 estableca que la posesin de buena fe crea la presuncin
iuris et de iuris de tener su propiedad, sin ningn otro requisito, ni marca, ni seal, ni
inscripcin.
Cdigos rurales: algunos imponiendo obligatoriamente la marcacin o sealamiento del
ganado, sin ninguna distincin.
Normas consuetudinarias: La propiedad de un animal de raza resultara de su inscripcin
en los registros genealgicos.
Sancin de la ley 22.939 . Subsistencia de la ley 20.378 Para los animales de raza el
artculo 14 establece que la transmisin de dominio de los animales de pura raza podr
confeccionarse mediante el acuerdo de partes por la inscripcin del acto en los registros
genealgicos y selectivos.
Con relacin a los equinos de pura sangre de carrera, fue sancionada la ley 20.378 que
oficializ los registros genealgicos relativos a estos animales, estableciendo que la
transmisin del dominio de los mismos se entender perfeccionada mediante la inscripcin
de dicha transmisin en los registros.
Buques
Su rgimen jurdico est regulado por la ley 20.094 que establece que los buques son
bienes registrables , sometidos al rgimen jurdico de dicha ley. En su artculo 156
establece que los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros
derechos reales de buques de diez toneladas o ms deben hacerse por escritura pblica.
En su artculo 156 establece que los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la
propiedad o de otros derechos reales de buques de diez toneladas o ms de arqueo total,
o sobre una o ms de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura
pblica o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad. Segn el art. 158
estos actos slo producen efectos con relacin a terceros, desde la fecha de su inscripcin
en el Registro Nacional de Buques.
En su artculo 159 establece la formalidad de los buques de menor tonelaje; la misma ser
por instrumento privado con las firmas de los otorgantes certificados y el deber de
inscribirlo en el Registro Nacional de Buques y slo producen efectos con relacin a
terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro dndole as a la inscripcin
carcter declarativo.
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Si bien es un mueble, en varios aspectos, su rgimen jurdico es similar al de los
inmuebles. Requiere para la transmisin e inscripcin en un registro especial Registro
Nacional de Buques donde se hace constar el nombre del propietario y las sucesivas
transferencias de dominio y es inaplicable el rgimen del art. 2412 C.C. / 1895 C.C.yC.N.
Aeronaves
El art. 36 de la ley 17.825 Cd. Aeronutico determina que "se consideran aeronaves
los aparatos o mecanismos que puedan circular en el espacio areo y que sean aptos para
transportar personas o cosas".
Sintticamente, las aeronaves, al igual que los buques, son cosas muebles "cosas
muebles registrables", segn surge del Cd. Aeronutico pero con un estatuto jurdico
particular que se asemeja al de los inmuebles.
Puesto que se requiere para su transferencia instrumento pblico o privado debidamente
autenticado y para poder oponer la transferencia a terceros, adems, su inscripcin en el
Registro Nacional de Aeronaves es evidente que no juega a su respecto el principio del art.
2412 Cd. Civ. / 1895 C.C.yC.N., y por ello, el poseedor de buena fe no se convierte en
propietario por el solo hecho de serlo.
7) Efectos de las relaciones de poder. Derechos y obligaciones inherentes a la

posesin. Arts 1932 y sgtes CCyC.
Art. 1932. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que
corresponden a la cosa que constituye su objeto.
Tambin tienen derecho a exigir el respeto de los lmites impuestos en el Captulo 4, Ttulo
III de este Libro.
Art. 1933. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga el
derecho de reclamarla, aunque no se haya contrado obligacin al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los lmites
impuestos en el Captulo 4, Ttulo III de este Libro.
La expresin inherentes a la posesin, aplicada tanto a las obligaciones como a los

derechos (utilizada en los arts. 1932 y 1933 del Cd. Civ. Y Com.), implica que no se
atiende a la persona en s misma, sino a la calidad de poseedor o tenedor que se deriva de
su relacin real con la cosa, quien se convierte en centro de imputacin de tales derechos
u obligaciones.
En este sentido, el art. 2420 del Cdigo de Vlez explicaba: Son derechos inherentes a la
posesin, sean reales o personales, los que no competen a una o ms personas
determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada, para
puntualizar en el art. 2421: Son derechos inherentes a la posesin de los inmuebles las
servidumbres activas. Entre las obligaciones que recaen sobre todo poseedor
indiscriminadamente, el codificador inclua: obligaciones que se tienen en razn de la cosa,
exhibicin judicial de cosas muebles, deberes de vecindad, las servidumbres pasivas, la
hipoteca y la restitucin de la cosa, cuando el poseedor fuera acreedor anticresista.
Art. 1934. En este Cdigo se entiende por:
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a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relacin posesoria.
Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todava no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no
cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros menores originados por el
uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparacin cuya realizacin es indispensable para la conservacin
de la cosa;
e) mejora til: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
En concordancia, establece el artculo 233 del CCYCN, en cuanto a los frutos y productos:
Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o
disminuya su sustancia.
Frutos naturales son las producciones espontneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la
tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se
asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o
disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son
separados.
En otras palabras, puede decirse que el fruto es una parte de la cosa no un accesorio,
salvo los civiles- que puede ser separada o extrada de ella sin ocasionrsele un perjuicio o
menoscabo importante. Es fundamental que no se produzca una disminucin o alteracin
de su sustancia. Por ejemplo, la cra de un animal, los frutos de un rbol o una planta, los
alquileres de un inmueble, etctera.
Por el contrario, el producto implica la modificacin o menoscabo de la sustancia de la
cosa, cuando no su conclusin. Una vez separados, la cosa no los produce, como las
piedras sacadas de una cantera, o la madera extrada de un rbol.
Art. 1935. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepcin de frutos; y
la buena o mala fe del que sucede en la posesin de la cosa se juzga slo con relacin al
sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesin universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de
percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la
cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitucin de la cosa.
En primer trmino hay que destacar que los efectos de la posesin se limitan a la
apropiacin de los frutos y no de los productos; respecto de estos ltimos el art. 1935
expresamente establece que los productos obtenidos de la cosa deben ser restituidos
juntamente con ella, sin diferenciar entre poseedor de buena o mala fe.
29

Art. 1936. El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa,
sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la
destruccin total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de
estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitucin.
Si la posesin es viciosa, responde de la destruccin total o parcial de la cosa, aunque se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitucin.
Art. 1937. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la

posesin sobre la cosa; pero el sucesor particular responde slo con la cosa sobre la cual
recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulacin o disposicin
legal.
Se refiere a aquellas obligaciones que se tienen en razn de la cosa, por el solo hecho de
ser poseedor de ella; en esta situacin el poseedor responde en esa calidad y no
personalmente, tanto es as que las obligaciones pendientes pasan al nuevo poseedor por
el simple hecho de su relacin con la cosa.
Al referirnos a los derechos y deberes inherentes a las relaciones de poder no se atiende a
la persona en s misma, sino en su calidad de poseedor (o tenedor) que se deriva de su
relacin real con la cosa, que se convierte en centro de imputacin de tales derechos u
obligaciones.
Cuando esa relacin de poder es transmitida por cualquier ttulo, el nuevo adquirente
asume las obligaciones correspondientes a perodos anteriores a esa adquisicin, es decir:
el sucesor singular (comprador, donatario), responde con la cosa sobre la que recae su
derecho real.
Resaltamos que el adquirente no asume la calidad de deudor (salvo que as se hubiera
pactado expresamente en el negocio jurdico de que se trate) y es por ello que no
responde con su persona ni con todo su patrimonio sino slo con la cosa que dio origen a
la obligacin.
El principio establecido en el art. 1937 admite excepciones: puede existir estipulacin o
disposicin legal en contrario.
En materia de propiedad horizontal, el art. 2049 expresamente determina que los
propietarios deben hacerse cargo de la obligacin de pagar expensas comunes, aun las
devengadas antes de su adquisicin.
Art. 1938. Ningn sujeto de relacin de poder puede reclamar indemnizacin por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas ltimas pueden ser retiradas si
al hacerlo no se daa la cosa. Todo sujeto de una relacin de poder puede reclamar el
costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de
mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras tiles pero slo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza
en ningn caso son indemnizables.
1. Mejoras de mantenimiento y suntuarias
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Sern soportadas por el poseedor o tenedor, por cuanto si el poseedor ha usado y gozado
de la cosa reivindicada, los gastos que demand reparar el deterioro normal debe quedar
estar a su cargo, enjugados adems por el beneficio, que la ley le acuerda, de apropiarse
de los frutos naturales o civiles que ella produjo.
Aun en la situacin del poseedor de buena fe de una cosa que no ha producido frutos o
que, an producidos, estn pendientes y por lo tanto no pueden ser apropiados por el
poseedor, la norma en anlisis es terminante: ningn sujeto de la relacin de poder puede
reclamar indemnizacin por este tipo de mejoras.
2. Mejoras necesarias
Sern soportadas por el propietario, dado que incrementan el valor de la cosa, salvo que:
a) los daos o desperfectos que hicieron necesarios los arreglos fueron causados por el
poseedor;
b) el poseedor fuera de mala fe;
3. Mejoras tiles
Pueden serle reclamadas al propietario pero no en toda su toda su extensin, sino slo
hasta el mayor valor adquirido por la cosa;
4. Mejoras suntuarias
Este tipo de mejoras favorece a quien las hace, en este caso el poseedor, de all que no
tenga derecho a ser indemnizado, pero s puede retirarlas si la naturaleza de la obra
realizada lo permite.
5. Acrecentamientos originados en hechos naturales
No son indemnizables, no hay en estos supuestos inversin alguna por parte del poseedor.
Art. 1939. La posesin tiene los efectos previstos en los artculos 1895 y 1897 de este
Cdigo.
A menos que exista disposicin legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligacin de
cerramiento.
La primera parte del artculo se refiere a los efectos propios de la posesin y remite a los
arts. 1895 (adquisicin legal de cosas muebles) y 1897 (prescripcin adquisitiva.
Art. 1940. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en
razn de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daos ocasionados al poseedor y
pierde la garanta por eviccin, si sta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citacin fehaciente de los
otros que la pretenden.
Bolilla 4: Los derechos reales sobre cosa propia
1. El dominio
El derecho de dominio es el primer derecho real y el que ms facultades contiene para su
titular. La propiedad es una de las instituciones jurdicas ms antiguas de la humanidad,
pero es al mismo tiempo una de las instituciones que ha dado lugar a mayores
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discusiones y controversias. La propiedad se justifica por los grandes beneficios que ha
reportado y reporta a la sociedad, y porque sirve de estmulo a la produccin en todas sus
formas y, en consecuencia, al adelanto de las ciencias, las artes y la industria.
Para elaborar una definicin de dominio puede recurrirse a subrayar las facultades
fundamentales (por ejemplo, la plena y libre disposicin de la cosa) o la voluntad del
propietario (por ejemplo, el derecho de darle un destino), el seoro completo y exclusivo
que este detentaba sobre la cosa, etc.
La regulacin anterior lo reconoca como el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona. Se destaca de ella los
rasgos de la absolutez y exclusividad, presentes tambin a lo largo del Cdigo Civil.
En la actualidad, los conceptos de propiedad y dominio dejaron de ser sinnimos y queda

claro que entre ellos existe una relacin de gnero y especie: la propiedad es el gnero; y
el dominio, una de sus especies. De este modo, la palabra propiedad es tomada para
referirse a todos los derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria, en tanto el dominio
es el derecho de propiedad sobre las cosas. As, es posible hablar de propiedad sobre las
cosas (el dominio), propiedad literaria, artstica, cientfica, industrial, etc.
Fundamentos de la propiedad
Segn Salvat, existen tres sistemas que justifican la propiedad.
1.El que considera a la propiedad como complemento de la libertad. Se ha objetado que si
as fuera, ello conducira a reconocer que todo ser humano debe ser propietario, lo que no
se da en la prctica.
2. El sistema que considera a la ocupacin como fundamento de la propiedad. Sin
embargo, sta constituye slo un modo de adquisicin de la propiedad, y por lo tanto
supone su existencia y reglamentacin anterior.
3. El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. Pero en
el orden econmico, el trabajo no siempre tiene la propiedad de la cosa producida como
compensacin de l, sino ms bien el salario.
2. Evolucin histrica
Parecera que en su origen la propiedad ha sido colectiva, en todos los pueblos: la
titularidad perteneca a la tribu; probablemente se fue complementando con la propiedad
individual de los objetos de uso personal y los elementos de trabajo. La tierra, en un
principio, habra sido cultivada en comn, para luego atribuirse temporalmente a cada
familia integrante de la tribu una porcin, que deba trabajar para subsistir. Esta atribucin
variaba por perodos ms o menos largos (as, por ejemplo, el pueblo judo reparta las
tierras cada 50 aos: ao sabtico); luego las atribuciones de disfrute a cada familia se
hicieron perpetuas, siendo a veces el titular de todos los bienes de una familia, el cabeza
de la misma (en Roma, por ejemplo, el pater familias). El ltimo peldao en la evolucin lo
constituye la propiedad individual de los bienes inmuebles.
Derecho romano
La propiedad, en un principio colectiva, parece haberse transformado en individual con la
Ley de las XII Tablas, la cual atribuy las tierras a las distintas familias, perteneciendo el
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derecho de propiedad al pater en forma absoluta y exclusiva. El titular tena los tres
clsicos ius utendi, fruendi y abutendi.
Bien que este ltimo debe entenderse en el sentido de poder de disposicin y no de abuso,
como algunos pretenden, ya que, integrado el hombre en la sociedad, forzosamente la
propiedad ha de reconocer limitaciones (ms o menos amplias) a fin de hacer posible la
coexistencia de los distintos propietarios.
El aflojamiento de los vnculos familiares alumbr posteriormente la propiedad
individualista, tal como la conocemos actualmente. Y si bien es cierto que reconoca ciertas
limitaciones inspiradas en el inters de la comunidad, tambin lo es que toda restriccin
privada por la cual se otorgaban derechos reales sobre los inmuebles, era considerada
como una "servidumbre" y la heredad que la soportaba tena una condicin semejante a la
de un esclavo (de all la denominacin de fundo sirviente: servus).
Edad Media
Lo que da una caracterstica especial al rgimen de la propiedad inmueble con mucho la
ms importante en ese momento no se desarrolla en toda ella, sino que abarca un
perodo determinado, que se designa con el nombre de poca feudal o feudalismo, que se
inicia ms o menos en el ao 843, cuando se firma el Tratado de Verdn, por el cual los
nietos del Emperador Carlomagno se dividen el Imperio: aparecen los seores feudales
compartiendo la soberana con los reyes, que no eran ms que primus inter pares.
La tierra se "enfeuda", es decir, el dominio directo y el til se bifurcan. El primero
corresponde al seor feudal, el segundo a los vasallos. A veces existen feudos y
subfeudos, los gravmenes sobre los inmuebles se multiplican, aparecen censos y
vinculaciones, casi siempre perpetuos, de los ms variados y complejos, y por lo general,
ocultos.
Pero frente a la tierra feudalo sea aquella cuyo dominio apareca divididotenemos,
aunque slo con carcter excepcional, la tierra libre, es decir, el dominio semejante al del
Derecho romano, individual, absoluto y exclusivo, que recibe el nombre de tierra alodial o
alodio. Sin embargo, estos alodios podan a su vez soportar gravmenes, lo que tambin
importaba serios inconvenientes.
Poco a poco los seores feudales fueron perdiendo su primaca, debido a la importancia
creciente de las ciudades o "burgos", y al aumento del poder de los reyes. Tambin
tuvieron su parte los juristas quienes inspirados en el Derecho romano, cuyo estudio
haba vuelto a florecer trataron de hacer del dominio til un derecho semejante a la
propiedad romana y si bien jurdicamente aqul haba nacido como una concesin
consentida por el seor feudal, los gravmenes que concretaban el dominio directo o
eminente, empezaron a verse como un privilegio insoportable, como una usurpacin a los
titulares del dominio til que eran quienes, en verdad, lo trabajaban y hacan rendir
econmicamente.
Los ltimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolucin Francesa. El 4 de
agosto de 1789 los seores feudales renuncian a sus privilegios, es decir, al dominio
directo, sin indemnizacin: all encuentran su fin y desaparece, en consecuencia la tierra
feudal.
Abrogada la dicotoma entre dominio directo y til, la Revolucin Francesa se pliega a la
concepcin romanista del dominio, el que pas a ser un derecho individual, exclusivo y
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absoluto. En el art. 17 de la "Declaracin de los Derechos del Hombre y del Ciudadano" se
establece que "la propiedad es un derecho inviolable y sagrado".
Individualismo francs
Revolucin francesa: en agosto de 1789 los seores feudales renuncian a sus privilegios y
con la Declaracin de los Derechos del Hombre la propiedad pasa a ser un derecho
individual, exclusivo y absoluto, adems de perpetuo.
De acuerdo a los principios liberales de lassez faire, lassez passer, se dio lugar a grandes
abusos por parte de los poseedores de riqueza. El industrialismo gener la clase proletaria;
se producen fuertes reacciones al individualismo, nacen las teoras anarquistas que
propenden la supresin de la propiedad y las socialistas y marxistas que tienden a su
socializacin.
3. Socialismo utpico (Owen)

Se opone al individualismo, dirige la sociedad hacia un bien comn basado en el derecho
de la propiedad para la comunidad. Comparte las ideas marxistas y legitima la abolicin
de la propiedad privada para lograr la armona entre los individuos.
Socialismo cientfico (Hengel, Marx)

Plantea una realidad con lucha de clases que genera cambios sociales. Reconoce la
importancia del anlisis crtico de la sociedad y el capitalismo. Critica al Socialismo utpico.
Doctrinas negativas (Marx)

La propiedad privada conduce al proletariado a desencadenar la lucha de clase. Esta lleva
a aduearse de los medios de produccin cuya propiedad pasar a Estado y cuando este
desaparece llegar la sociedad comunista extinguiendo la propiedad privada y toda forma
jurdica.
La posicin de la Iglesia Catlica y su influencia en la Ley 17.711

El catolicismo considera a la propiedad como una institucin de derecho natural, que el
derecho positivo no puede desconocer, ya que es inherente a la calidad humana.
Mas el hombre, segn Santo Toms, recibe la riqueza para que, una vez cubiertas sus
necesidades, distribuya el sobrante entre los dems. La propiedad llenara as un doble
cometido, ya que satisface un fin personal, cubriendo las necesidades del poseedor, y un
fin social, con el desplazamiento del sobrante a la comunidad.
Posteriormente, con el surgimiento del neoliberalismo, se observa una mayor intervencin
estatal en las esferas exclusivamente reservadas hasta ese momento a la actividad
particular el derecho de propiedad pas a tener as cada vez ms restricciones en aras del
inters social.
Constitucionalismo social. Legislacin comparada

El derecho de propiedad se concibe como una funcin social ms que un derecho absoluto
del propietario. As ste tendra:
la obligacin y poder para emplear la cosa para satisfaccin de sus necesidades o
necesidades colectivas.
la obligacin de no dejar sus bienes sin aprovechar o explotar.
obligacin del propietario de permitir el empleo de la cosa para fines de inters
social.
Constitucin alemana 1918: la propiedad crea obligaciones y su ejercicio debe ser
al mismo tiempo un servicio prestado al inters colectivo, el cultivo y la explotacin
del suelo constituye un deber del propietario frente a la comunidad.
Sistema de la propiedad concebida como una funcin social.
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Constitucin mexicana: establece que la Nacin tendr el derecho de imponer a la
propiedad privada las modalidades que dicte el inters pblico.
En general, las constituciones modernas consagran la funcin social de la
propiedad:
Brasil: el uso de la propiedad ser condicionado al bienestar social. La ley podr promover
la justa distribucin de la propiedad con las mismas oportunidades para todos.
Panam: la propiedad privada implica obligaciones para su dueo, por razn de la funcin
social que debe llenar.
Paraguay: la constitucin garantiza la propiedad privada cuyo contenido y lmite sern
fijados por la ley atendiendo a su funcin social.
4. El cdigo civil argentino. Posicin de Vlez.
ES EL DERECHO REAL EN VIRTUD DEL CUAL UNA COSA SE HALLA SOMETIDA A LA

VOLUNTAD Y ACCIN DE UNA PERSONA.
Es el ms amplio derecho de seoro que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real
que concede mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es la
reunin de todos los derechos posibles sobre una cosa: esto se concreta en los tres ius del
derecho romano: utendi (derecho de uso), fruendi (de goce) y abutendi (derecho de
disposicin).
Clases de dominio. Art. 2507.

Pleno o perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn
derecho real hacia otras personas;
Imperfecto: aqu aparecen aminorados ciertos caracteres de la propiedad, como la
perpetuidad (dominio fiduciario y dominio revocable) y la absolutez (dominio
desmembrado):
- Dominio fiduciario: existe cuando el titular ha recibido un bien, determinado
singularmente, de una persona, con el fin de que al trmino de un cierto
plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria) lo transmita
a su vez a un tercero (fideicomisario)- Art. 2662.
- Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condicin o plazo
resolutorios. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del
transmitente.
- Dominio desmembrado: seda cuando su titular ha constituido un derecho
real de disfrute o de garanta a favor de otro sobre su propia cosa.
Las cosas del dominio del Estado tambin pueden clasificarse en:
Cosas del dominio pblico del Estado: (2340) Son las que estn destinadas al uso
directo y general de los habitantes, o estn afectadas a un fin de utilidad o
comodidad comn y pertenecen en propiedad al ente pblico.
Son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Tampoco pueden constituirse
sobre ellos derechos reales a favor de terceros que importan un principio de
enajenacin.
Las cosas del dominio pblico del Estado se subclasifican en:
- Dominio pblico natural: est integrado por los bienes a los que la ley
declara del dominio pblico tal como los presenta la naturaleza, sin que sea
necesario acto alguno de creacin por parte del Estado; por Ej., el Mar
Territorial.
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- Dominio pblico artificial: est constituido por aquellos bienes que la ley
declara del dominio pblico, pero que para su existencia dependen de una
creacin del Estado, por ej., una calle o un camino.
Cosas del dominio privado del Estado: Son las que estn en el comercio jurdico,
por ello son enajenables (previa autorizacin), embargables y prescriptibles.
Para que un bien integre la categora de pblico, es necesario que una ley nacional as lo
declare.
Afectar es consagrar un bien del dominio pblico al uso pblico, ponerlo en funcionamiento
como tal. Desafectar es sustraer ese mismo bien pblico de su destino al uso pblico.
Mientras que en el dominio pblico natural la determinacin de su condicin jurdica por la
ley constituye al mismo tiempo su afectacin al uso pblico; en el dominio pblico artificial
es menester la determinacin de su condicin jurdica por la ley nacional ms la creacin
del bien por la administracin, que lo destina al uso pblico. Es decir, que su afectacin o
consagracin al uso pblico se realiza por un acto distinto al de su calificacin como bien
del dominio pblico.
Si bien la determinacin de los bienes que han de integrar el dominio pblico corresponde
al Congreso Nacional, ese dominio pertenece a las provincias o a la Nacin, segn la
ubicacin de los bienes. La jurisdiccin sobre dichos bienes ser nacional slo en cuanto
se relacione con la navegacin y el comercio internacional e interprovincial y la defensa
nacional y provincial relativamente a las dems materias.
Caracteres del derecho de propiedad
1) Absoluto: aqu el trmino no est utilizado en el sentido de oponible erga omnes,

pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en el sentido
de que el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de
facultades posibles sobre una cosa, lo cual no impide la existencia de restricciones.
2) Exclusivo: dos personas no pueden tener exclusivamente el dominio de una cosa
(art. 2508);
3) Perpetuo: el derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es
decir, no se extingue por el no uso.
De estos tres caracteres, el nico que sera esencial sera la exclusividad, ya que de no
existir el derecho no sera dominio, sino condominio. Los otros dos son naturales, es decir
que pueden faltar tanto la absolutez por ejemplo en el caso del dominio desmembrado-,
como la perpetuidad ej., el dominio revocable-, sin que por ello desaparezca el dominio,
que en estas hiptesis sera imperfecto.
Facultades del Dueo. Reforma de la ley 17.711 a los artculos 2513 y 2514. Su
relacin con el abuso del Derecho.
El propietario puede usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla. Antes de
la reforma de la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o
destruirla, prohibir que otro se sirviera o percibiera sus frutos.
A partir de la Reforma, se sustituy el art. 2513 por el siguiente:Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a
un ejercicio regular.
Art. 2514: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere
abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
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Este tema se vincula necesariamente con el del abuso del derecho (art. 1071), norma que
permite al juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal,
desconocer el derecho emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido
abusivamente. Dice el nuevo art. 1071: El ejercicio regular de un derecho o el
cumplimiento de una obligacin legal no pueden constituir como ilcito ningn acto. La ley
no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que contrare los
fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que contrare los lmites impuestos por
la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Segn el art. 2515, las facultades del propietario son amplsimas: tanto en los actos de
administracin como en los de disposicin.
Esta norma hace una enumeracin no taxativa de los actos jurdicos que el propietario
puede realizar con su cosa: alquilarla, enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, gravarla con
derechos reales a favor de terceros o aun abandonarla.
Extensin del derecho de propiedad.
El problema de la extensin del dominio se plantea slo en relacin a los inmuebles, pues
las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueo. Entonces Hasta dnde se
extiende la propiedad de los inmuebles?
Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio areo
sobre el suelo, en lneas perpendiculares.
Espacio areo: el propietario es dueo exclusivo del espacio areo: puede extender
en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas:
y puede tambin demandar la demolicin de las obras del vecino que a cualquier
altura avancen sobre ese espacio.
Subsuelo: La propiedad se extiende a toda profundidad; comprende todos los
objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos.
- Las minas pertenecen al dominio nacional (Cdigo de Minera)
- Las aguas subterrneas de uso de inters general pertenecen al Estado, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del dueo del fundo de extraer las
aguas subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la
reglamentacin (Reforma ley 17.711).
- Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters
cientfico tambin han sido considerados luego de la reforma, como del
dominio pblico del Estado (art. 2340 C.C.)
Accesorios: el propietario de la cosa principal es dueo de las accesorias (2520);
Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteracin de la sustancia
y productos son una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa.
Los frutos naturales e industriales y las producciones orgnicas de la cosa
(productos) no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella (2329).
En cambio, los frutos civiles son cosas accesorias.
Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos,
porque, o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella.
5. Las disposiciones generales sobre el Dominio en el Cdigo Civil y Comercial .

Artculos 1941 y sgtes. ( 1941 a 1950)
Art. 1941. Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los
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lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
A diferencia del Cdigo sustituido el artculo que comentamos omite dar una definicin del
dominio como gnero, ya que se limita a mencionar cuales son las caractersticas del
dominio perfecto, es decir una de las especies o clasificaciones del dominio como
contracara del dominio imperfecto.
Si nos remitimos al art. 2506 del Cdigo de Vlez podremos observar que se defina al
dominio como gnero sin hacer distinciones entre el dominio perfecto e imperfecto.
1. Dominio perfecto. Definicin

El art. 1941 define al dominio perfecto como aquel derecho real que le otorga a su titular
las facultades de usa, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los
lmites previstos por la ley.
El dominio tiene tres caracteres esenciales: el carcter absoluto, exclusivo y perpetuo, que
son los que lo diferencian de los restantes derechos reales y los que justamente colocan al
dominio en la cspide de los derechos reales. Es el derecho que ms facultades le otorga
a su titular (uso, goce y disposicin material y jurdica), en forma exclusiva ya que no
puede haber ms de dos titulares sobre una misma cosa y sin lmites en el tiempo.
La propia definicin seala que el dominio como derecho real si bien es el ms amplio de
todos, ello no implica que sea ilimitado, puesto que el lmite en cuanto a las facultades
otorgadas de uso, goce y disposicin debe ejercitarse dentro de los trminos previstos por
la ley.
A diferencia de la expresin restricciones que utilizaba el Cdigo sustituido, el nuevo
Cdigo utiliza la terminologa lmites previstos por la ley. En efecto el trmino lmites se
vincula con el ejercicio normal del derecho, mientras que el trmino restriccin implica un
recorte o merma del derecho.
2. Facultades de uso, goce y disposicin

El derecho de propiedad es el ms completo que se puede tener sobre una cosa: la
propiedad se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la accin de su propietario, sin
ms lmites que los que marca la ley o los provocados por la concurrencia de varios
derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio. No obstante, el reconocimiento de que la
propiedad, como institucin, est orientada a una funcin social, implica que en la
actualidad existan limitaciones intrnsecas o inherentes al derecho; as como obligaciones
que se derivan de la propiedad en s.
La concepcin clsica del dominio incluye tres facultades o atributos fundamentales: uso,
goce y disposicin.
El titular del derecho real de dominio perfecto tiene el ius possidendi (derecho de poseer),
el ius utendi (derecho de usar), el ius fruendi (derecho a gozar) y el ius abutendi (derecho
de disponer) de una manera exclusiva y perpetua.
En el derecho romano, se le confera al titular del dominio el jus utendi, fruendi et abutendi,
haciendo de dicho derecho real la plena in rem potestas de la propiedad.
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o La facultad de uso (ius utendi) implica la utilizacin efectiva de la cosa que haga su
propietario, que nace del derecho de poseer que tiene el titular de dominio, puesto
que sin posesin no hay posibilidad de ejercer el uso.
o La facultad de goce (ius fruendi), implica que el dueo puede beneficiarse con los
frutos que genera la cosa (natural, civil e industrial). Cabe recordar que los frutos
son aquellos que la cosa da peridicamente.
o La facultad de disposicin (ius abutendi) significa que el titular de dominio puede
disponer de la cosa a su voluntad y ejercer facultades tanto materiales
(modificaciones sustanciales, cambio de destino, refacciones, demoliciones,
reconstrucciones etc.) y jurdicas (abandono, enajenaciones, actos de
administracin etc.), pero con las limitaciones de la ley, de manera tal que el
ejercido de su facultad de disponer tenga un sentido social y no meramente
individualista, sustentado en el uso normal, de manera de no atentar contra el
derecho individual o colectivo de los miembros que integran una comunidad
organizada.
El trmino absoluto, como uno de los caracteres del dominio, no se aplica en el sentido
genrico utilizado al clasificar los derechos subjetivos segn su oponibilidad.
Desde dicha perspectiva, todos los derechos reales por su propia naturaleza, son
oponibles erga omnes, previa publicidad, a diferencia de los derechos personales que son
relativos porque slo tienen efectos entre las partes y sus sucesores.
Aqu la expresin absoluto se refiere al contenido del derecho real de dominio, que
implica otorgarle a su titular las mayores facultades materiales y jurdicas sobre la cosa,
entre las que se pueden mencionar el ius utendi, fruendi y abutendi.
El dominio implica el derecho real de contenido ms amplio, la posibilidad para su titular de
usar, gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad la cosa objeto de su derecho,
dentro del marco legal.
Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningn otro derecho reconocido por la
Constitucin tiene carcter absoluto. La reglamentacin o limitacin del ejercicio de los
derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un
derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los dems dentro de la
comunidad y con los intereses superiores de esta ltima. En el sistema constitucional
argentino, no hay derechos absolutos y todos estn subordinados a las leyes que
reglamenten su ejercicio.
Art. 1942. Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y subsiste

con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.
Carcter perpetuo
El artculo en estudio enuncia el carcter perpetuo del dominio y las connotaciones que
derivan: a) extensin ilimitada en el tiempo, y b) el no uso de la cosa no extingue el
derecho real.
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El dominio como nocin abstracta de derecho perdura en el tiempo, aun cuando cambie de
titular, ya que subsiste en cabeza de otro sujeto; es lo que denominamos mutacin
subjetiva del dominio.
En efecto, el dominio sobre la cosa subsiste y no se pierde como nocin abstracta a menos
que la cosa objeto del dominio sea consumible (desaparece con el primer uso que de ella
se haga) o se hubiere extinguido por destruccin total (ej.: el incendio que afecta un
automotor y lo destruye ntegramente).
Por otra parte segn lo establece el art. 1942 el dominio es perpetuo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de l, por lo que el propietario no
deja de serlo, aunque no ejerciere ningn acto de propiedad, aunque est en la
imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza contra su voluntad, a no ser que
deje poseer la cosa por otro durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la
propiedad por prescripcin.
Art. 1943. Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular.

Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por
lo que falta al ttulo.
Que el dominio sea exclusivo significa que sobre una misma cosa no puede existir al
mismo tiempo y sobre el todo ms de un titular de dominio. En caso de que dos o ms
personas sean propietarias en comn de la misma cosa, por la parte indivisa que cada una
pueda tener, se est en presencia del derecho real de condominio.
Dos dominios no pueden coexistir porque el carcter exclusivo impone la incompatibilidad
absoluta con la pertenencia a ms de una persona.
El derecho de dominio es exclusivo, porque el titular debe ser una sola persona y no es
factible la concurrencia del mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes
titulares.
La exclusividad es esencial y no puede recibir excepciones ni limitaciones y como
consecuencia de ese carcter se deriva la facultad excluyente que tiene el titular de
dominio de excluir a terceros del uso, goce y disposicin de la cosa, de tomar al respecto
todas las medidas que considere convenientes, de encerrarlo mediante muros, cercos o
fosos y de remover por propia autoridad los objetos puestos en ella.
La segunda parte del artculo expresa: Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en
adelante adquirirla por otro, si no es por lo que le faltase al ttulo. Este prrafo es
consecuencia del carcter exclusivo del dominio, es decir que no puede haber dos dueos
sobre una misma cosa. Si una persona adquiri el dominio de una cosa como
consecuencia de un legado de cosa cierta y determinada, no puede luego adquirir la
misma cosa por un contrato de compraventa o donacin, puesto que si ya ostenta el
carcter de propietario por un ttulo sera contrario a toda lgica jurdica que intentara
adquirirla por otro ttulo distinto pero que produce los mismos efectos jurdicos la
adquisicin del dominio. Y cuando dice: si no es por lo que le faltase al ttulo, se refiere
al supuesto en el cual el titular de dominio completa las facultades del derecho de dominio
que al momento de adquirirlo se encontraba desmembrado. As por ejemplo una persona
adquiere por subasta judicial la nuda propiedad de un inmueble y por ende, la facultad de
disposicin inherente a su derecho, aos ms tarde, como consecuencia de la muerte del
usufructuario, adquiere lo que le faltaba, es decir las facultades de uso y goce sobre la
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cosa, ello como consecuencia de la extincin del usufructo y por ende pasa a revestir la
calidad de propietario perfecto.
Art. 1944. Facultad de exclusin. El dominio es excluyente. El dueo puede excluir a

extraos del uso, goce o disposicin de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las
normas locales.
Como consecuencia del carcter exclusivo del dominio su titular tiene la facultad de excluir
a terceros del uso, goce y disposicin de la cosa, de tomar al respecto todas las medidas
que considere convenientes, de encerrarlo mediante muros, cercos o fosos y de remover
por propia autoridad los objetos puestos en ella.
De la norma en estudio surge evidente que el titular de dominio se encuentra habilitado por
va extrajudicial, es decir por su propia autoridad, a retirar los objetos puestos en su
propiedad sin su autorizacin.
Las facultades de exclusin tienen su fundamento en una norma constitucional (art. 18 de
la CN) que dispone que la propiedad privada es inviolable y slo cede ante una orden de
autoridad competente.
Si bien la norma le permite al propietario actuar por su sola autoridad, ello no implica que
en su actuar pueda exceder los lmites de la legtima defensa ni que se configure un
supuesto de abuso del derecho.
Por otra parte debemos advertir que el derecho que otorga el art. 1944 para que el titular
de dominio pueda remover objetos colocados en su propiedad se refiere a aquellos
supuestos en que fueron colocados contra su voluntad, mas no en aquellos casos que los
objetos fueron puestos como consecuencia de un contrato, es decir mediando
consentimiento del dueo.
En dicho supuesto, el propietario que alega un perjuicio por la permanencia de los objetos
en su propiedad cuenta con la correspondiente accin personal para hacer cumplir el
contrato y solicitar por la va judicial que se ordene el retiro de las cosas.
En algunos supuestos el propietario no podra alegar su facultad de exclusin, puesto que
existen normas que autorizan a terceros a ingresar a fundos ajenos para poder ejercitar
ciertos derechos.
As por ejemplo el art. 1954 dispone que al propietario de un tesoro que acredite su
propiedad le asiste el derecho a buscarlo en el predio ajeno en el que dice haberlo
guardado, an sin el consentimiento del propietario. En el mismo sentido el art. 1950
autoriza al dueo de un enjambre a seguirlo a travs de inmuebles ajenos.
Art. 1945. Extensin. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida
en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a
su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del
inmueble, si no se prueba lo contrario.
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El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y sus
accesorios. La primera parte del artculo se refiere en forma genrica al dominio de las
cosas (muebles e inmuebles) incorporando el principio de accesoriedad en virtud del cual
todo aquello que se encuentra materialmente adherido a la cosa forman un todo aun
cuando pueda ser separado. Cuando decimos que forman un todo nos referimos al
aspecto funcional y econmico.
En tal sentido el art. 230 dice: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza
son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual est adheridas. Su
rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en contrario.
El segundo prrafo del art. 1945 expresa: El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio areo, en la media en que su aprovechamiento sea posible, excepto
lo dispuesto por normas especiales.
Del texto de la norma surge que salvo que se hubiere constituido el derecho real de
superficie o bien que se trate de algunos de los supuestos regulados por normas
especiales (rgimen de tesoros, aguas, minas, etc.) el dominio de una cosa inmueble se
extiende al suelo, al subsuelo, al espacio areo y a todo aquello que se encuentra adherido
naturalmente o artificialmente al suelo (construcciones, plantaciones, etc.).
El derecho que tiene el titular del dominio en cuanto a su extensin si bien es amplio,
existen una serie de limitaciones que provienen del derecho pblico que restringen sus
facultades, as por ej., los titulares de inmuebles cercanos a aeropuertos no pueden
construir hasta determinada altura, no pueden colocar antenas o plantar rboles que
desarrollen gran porte, ello a fin de evitar que se ponga en riesgo el trfico areo y las
maniobras de despegue y aterrizaje de aeronaves, tal como surge de las disposiciones
emergentes del Cdigo Aeronutico.
Los Cdigos de Edificacin contienen normas que restringen las facultades de los
propietarios, puesto que establecen segn la zonificacin hasta qu altura se puede
construir, caractersticas de las fachadas, facultades de inspeccin etc. Los principios
urbansticos privan sobre las conveniencias particulares y ninguna razn podr
sobreponerse a ellos.
Por ltimo el tercer prrafo de la norma bajo anlisis dispone: Todas las construcciones,
siembras o plantaciones existentes en el inmueble pertenecen a su dueo, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
El principio general es que todo lo edificado, plantado o sembrado le pertenece al dueo,
ya que se parte de una presuncin iure et de iure de que fueron realizadas por el
propietario.
Ahora bien, en el nuevo Cdigo la presuncin no es absoluta dado los alcances y efectos
jurdicos que producen la constitucin de los derechos reales de superficie, propiedad
horizontal y los denominados conjuntos inmobiliarios que se regulan por las normas de la
propiedad horizontal.
En cuanto al trabajo y los materiales utilizados para las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en el inmueble, se presumen que le corresponden al propietarios,
pero dicha presuncin admite prueba en contrario iuris tantum, razn por la cual el
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constructor, edificador o plantador puede acreditar que lo hizo con materiales propios y a
su costo lo cual podra dar lugar al resarcimiento.
Circulacin area. Cdigo Aeronutico. Art. 6: nadie puede, en razn de un derecho de

propiedad, oponerse al paso de una aeronave. Si le produjese perjuicio tendr derecho a
indemnizacin.
Art. 1946. Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o

plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales.
Los elementos que deben configurarse para estar en presencia de un dominio imperfecto
son: cuando est sometido a condicin o plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con
cargas reales.
El dominio es perfecto cuando es perpetuo y por ende no est sujeto a ninguna condicin
ni plazo resolutorio y adems no est gravado con ninguna carga real.
El dominio es imperfecto cuando carece del carcter perpetuo ya que debe resolverse
luego de transcurrido cierto tiempo, al advenimiento de una condicin o cuando estuviere
gravado con derechos reales.
En cualquiera de los supuestos mencionados precedentemente el dominio es imperfecto
como consecuencia de un acto jurdico que puede ser entre vivos (contrato) o un acto de
ltima voluntad (testamento).
Son ejemplos de dominio imperfecto: el dominio fiduciario, el dominio revocable y el
domino que recae sobre cosas gravadas con prenda o hipoteca.
En el caso del dominio fiduciario y del dominio revocable lo que se afecta es el carcter
perpetuo del dominio.
En los supuestos de cargas reales (hipoteca y prenda) lo que se encuentra afectado es el
carcter absoluto ya que el titular de dominio debe soportar la carga y por ende no tiene
amplias facultades sobre la cosa.
As por ejemplo si la cosa se encuentra gravada con derecho real de hipoteca el titular del
inmueble se ve impedido de realizar actos materiales que disminuyan el valor de la
garanta, o actos de administracin (contratos de locacin).
Por su parte, el dominio imperfecto, es aquel en que las facultades del propietario se
encuentran disminuidas o enajenadas en parte. Se llama imperfecto porque le faltan
algunas de las condiciones que completan el derecho de propiedad.
6. Garantas del Derecho de Propiedad. La Constitucin Nacional. El Cdigo

Penal.
La Constitucin Nacional
Amparo constitucional de la inviolabilidad de la propiedad: La constitucin protege la
propiedad fundamentalmente en los artculos 14 (que garantiza a todos los habitantes,
conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el derecho de usar y disponer de la
propiedad), y el 17 (que consagra su inviolabilidad, prohbe la confiscacin, exige que la
privacin slo derive de una sentencia fundada en ley y que la expropiacin por causa de
utilidad pblica deba ser calificada por ley y previamente indemnizada).
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En Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignacin, la Corte Suprema dispuso que Ni
el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningn otro derecho reconocido por la
constitucin, reviste el carcter de absoluto Reglamentar un derecho es limitarlo, es
hacerlo compatible con los derechos de los dems.
El Cdigo Penal: La propiedad como bien jurdico protegido no abarca slo el dominio del
cdigo civil; la proteccin penal se extiende a la tenencia, posesin, dominio y dems
derechos reales en cuanto al poder sobre las cosas procedentes de otros ttulos o
situaciones jurdicas.
La propiedad penalmente considerada es aquella que est constituida por bienes
susceptibles de apreciacin pecuniaria que sin ser inherentes a ella, jurdicamente
pertenecen a una persona fsica o moral.
La propiedad que protege el cdigo civil es la propiedad comn, (art 17 CN todo autor o
inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento por el trmino que
acuerde la ley). Est protegida por leyes especiales, por ejemplo la ley 11.723 sobre
Propiedad cientfica, literaria y artstica.
BOLILLA 5: Modos de adquisicin del dominio.

1. Concepto. Clasificacin. Enumeracin. El ttulo y el modo. Sus diferencias.
Segn el art. 2524, el dominio se adquiere:
Por la apropiacin;
Por la especificacin;
Por la accesin;
Por la tradicin;
Por la percepcin de frutos;
Por la sucesin en los derechos del propietario;
Por la prescripcin.-
A) Anlisis crtico de la enumeracin del art. 2524 Cd. Civ.

Se dice que es incompleta, dado que entre los modos de adquisicin no figuran los
siguientes:
1. La ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble
no robada ni perdida: art. 2412 del Cdigo Civil.
2. La expropiacin por causa de utilidad pblica la cual, segn algunos autores, tambin
debera figurar en el 2524, teniendo en cuenta lo dispuesto por el art. 2511 del propio
Cdigo Civil y el art. 17 de la Constitucin Nacional. Sin embargo, el Cdigo menciona a la
expropiacin como causa de prdida del dominio: art. 2610. Ello es cierto, pero en la
expropiacin hay una correlativa adquisicin por parte del Estado, as como en la tradicin
hay adquisicin por un lado y prdida por el otro (art. 2609 Cd. Civ.).
Clasificaciones: generalmente se dan las siguientes:

1) Originarios y derivados: Segn que la adquisicin se realice en forma independiente, es
decir, que el dominio nazca en cabeza del adquirente, sin atencin al derecho del
antecesor o sea sin consideracin a que la cosa haya pertenecido anteriormente a otra
44

persona; o que se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurdico, supuesto
en el que existira un traspaso del dominio.
El inters prctico de esta distincin reside en que en la adquisicin originaria el dominio
se adquiere sin limitaciones, salvo las que surjan de la propia ley, mientras que en la
derivada, dado que el derecho proviene de un antecesor que lo trasmite, el derecho se
adquiere con las limitaciones que el de aqul tena: es el principio del art. 3270 Cdigo
Civil.
Entre los originarios tenemos: apropiacin, especificacin, accesin, percepcin de frutos.
Derivados: tradicin, sucesin. En punto a prescripcin, las opiniones no son coincidentes.
2) A ttulo universal y a ttulo particular: Segn que se adquiera todo o parte de un

patrimonio o cosas individuales. La sucesin de que habla el inc. 6 del 2524 es la
sucesin universal mortis causa. En la tradicin hay sucesin a ttulo singular.
3) Gratuitos u oneroso: Segn que se adquiera sin contraprestacin por ejemplo por
apropiacin o mediante ella por ejemplo, tradicin originada en una compraventa.
4) Por actos entre vivos o por causa de muerte: Ejemplo de los primeros, la tradicin; de
los segundos la sucesin por causa de muerte.
5) Algunos autores sostienen la conveniencia de clasificar los modos tambin segn se

refieran a muebles o a inmuebles.
Ttulo y modo: el ttulo es el antecedente (a veces indispensable) que sirve de base para la
transmisin efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera
realmente.
Por ejemplo, la transmisin de inmuebles requiere escritura pblica: ste es el ttulo, pero
el dominio no se transmite efectivamente sino mediante la tradicin y la inscripcin del
ttulo en el Registro de la Propiedad.
En materia de cosas muebles puede o no existir ttulo independiente del modo de
transmisin: cuando se venden cosas muebles valiosas, lo normal es firmar un contrato de
venta (ttulo) y luego efectivizar la transmisin del dominio mediante la tradicin. Pero en
el contrato de venta no es indispensable, o sea que bastara con la tradicin, en la cual en
este caso se confunden ttulo y modo de transmisin.
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

ARTCULO 1892. La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su
nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la
tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
45

La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
2. Apropiacin. Concepto.
Consiste en un modo de adquisicin del dominio mediante la aprehensin o toma de

posesin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo, hechas por persona
capaz y con nimo de adquirir el dominio.
Art. 1947. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueo, se adquiere por
apropiacin.
Cosas a las cuales se aplica

a) son susceptibles de apropiacin:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
Cosas abandonadas. Se entiende por cosas abandonadas aquellas de las que su titular se
desprendi materialmente con la intencin de no continuar ejerciendo su derecho de
dominio, es decir que se desprende de los dos elementos que componan su posesin
legtima (corpus y animus domini).
La apropiacin es un modo de adquirir el dominio por el cual una persona con capacidad
suficiente aprehende una cosa mueble sin dueo (res nullius) o abandonada por su dueo
con la intencin de tenerla como suya.
Para que una cosa se repute abandonada por su dueo es menester la voluntad del mismo
dirigida a ese fin, a diferencia de las cosas perdidas que se debe a un acto involuntario
propio del dueo o poseedor de buena fe o de quien haga sus veces o por un hecho
insuperable de la naturaleza.
Animales de caza y pesca. Estos animales pueden ser objeto de apropiacin ya que se
tratan de cosas sin dueo (res nullius), es el tpico caso de los animales salvajes que viven
en un estado de libertad natural.
En cuanto a los lugares autorizados para la pesca, es posible hacerlo en las aguas de uso
pblico debiendo entenderse en lo que se refiere puntualmente a los ros, mares y lagos,
tanto a los navegables como a los no navegables.
En las aguas de propiedad individual, slo el propietario de ellas tiene derecho a pescar, y
goza de la facultad de autorizar o negar a extraos el permiso a hacerlo.
Ya sea que se trate de animales de caza o pesca, slo pueden ser apropiados si quien
quiere adquirir el dominio por este modo cumple con las disposiciones de fauna y pesca
vigentes. En efecto, existen perodos de veda donde no se puede cazar o pescar ciertas
especies. Asimismo existen ciertos animales exticos o en vas de extincin que no
pueden ser objeto de apropiacin por existir normas especiales que lo prohbe.
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En cuanto a los enjambres de abejas, se seala que pueden ser objeto de apropiacin, si
se configuran las circunstancias previstas en la norma.
Por ltimo el inciso tercero dispone que puede ser objeto de apropiacin el agua fluvial que
caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
Art. 1950. Enjambres.El dueo de un enjambre puede seguirlo a travs de inmuebles

ajenos, pero debe indemnizar el dao que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueo
de ste.
Prdida del enjambre del anterior titular
Dos son los supuestos que la norma prev por los cuales su actual titular puede perder la
titularidad del enjambre.
a) Si no lo persigue o cesa en su intento.
b) Cuando se incorpora a otro enjambre de titularidad de un tercero.
En ambos supuestos, pierde la titularidad. En el primer caso, en manos de quien lo tome, y
en el segundo supuesto, el dueo pasa a ser el titular del enjambre donde se incorpora el
enjambre que era perseguido.
Art. 1951. Tesoro.Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta en
otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio pblico, ni la que se encuentra
en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectacin.
Art. 1952. Descubrimiento de un tesoro.Es descubridor del tesoro el primero que lo hace
visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Slo tienen derecho
a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesin, con excepcin de la prenda.
Art. 1953. Derechos del descubridor.Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el
tesoro pertenece al dueo en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la
mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que tiene en la titularidad
sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueo de la cosa donde se hall.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueo de la
cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorizacin.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad
de encontrar un tesoro.
Art. 1954. Bsqueda por el propietario de un tesoro.Cuando alguien pretende que tiene
un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueo del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnizacin de todo dao al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece ntegramente al dueo del inmueble.
ANLISIS
Concepto de tesoro
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Se entiende por tesoro a toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, que se encuentre
oculto en otra cosa mueble o inmueble, siempre y cuando que no se trate de una cosa del
dominio pblico o que se encuentre en una sepultura de restos humanos.
El tesoro no es una cosa accesoria al inmueble y se adquiere el dominio por va de una
apropiacin sui gneris como consecuencia del descubrimiento.
Requisitos
a) Cosa mueble de valor: queda comprendida toda cosa material que puede desplazarse
de un lugar a otro y que tenga un valor mayor al comn.
b) Cosa sin dueo conocido: debe tratarse de una cosa valiosa que en algn momento
tuvo dueo, pero que actualmente nadie puede justificar su derecho de dominio.
Si la cosa valiosa fuera una cosa perdida o escondida pero su dueo conocido, no resulta
viable la apropiacin del descubridor en los trminos del rgimen legal de los tesoros,
puesto que al tener dueo puede ser objeto de la accin de reivindicacin.
c) Debe encontrarse oculta en otra cosa mueble o inmueble: si la cosa no se encuentra
oculta no ingresa en la categora legal de tesoro, ya que si est en la superficie y tiene
valor, se presume que es una cosa perdida.
d) No estar en una sepultura o ser una cosa del dominio pblico: si una cosa de valor se
encuentra en un sepulcro se presume que pertenecieron al muerto o que se colocaron
para honrar su memoria.
Si se trata de una cosa del dominio pblico no ingresa dentro de la categora de tesoros
puesto que no se rige por las normas que regulan los derechos reales sino por las normas
del derecho pblico.
Personas que pueden buscar tesoros El artculo en comentario dispone: slo tienen
derecho a buscar tesoros los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesin
con excepcin de la prenda.
De la norma surge que tienen derecho a buscar tesoros los titulares de derechos reales
que se ejercen por la posesin, entre los que se pueden mencionar: a) titular de dominio;
b) condmino; c) usufructuario; d) usuario; e) habitador; f) acreedor anticresista, entre
otros.
Adems entendemos que le asiste derecho a buscar tesoros a todo tercero que tiene
autorizacin del dueo.
Descubridor
La norma seala que descubridor del tesoro es el primero que lo hace visible aunque no
sepa que es un tesoro, si produce el descubrimiento sin una autorizacin al respeto. As
sucede, por ejemplo, cuando un obrero a quien se lo ha contratado para realizar
excavaciones hace visible un tesoro enterrado y por ende oculto, ostentando a partir de
dicho momento el carcter de descubridor.
Tambin puede ser descubridor el condmino que realizando tareas de jardinera hace
visible un tesoro enterrado en el predio del cual es condmino. En dicho caso el
condmino es considerado descubridor. Si un tercero sin autorizacin del dueo de la cosa
mueble o inmueble descubre en forma casual un tesoro, nada le corresponde, puesto que
actu violando las disposiciones legales.
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Derechos de descubridor
Cuando el dueo de un inmueble encuentra un tesoro en cosa propia lo hace suyo en su
totalidad.
Si el descubridor tiene un derecho parcial sobre la cosa donde encontr el tercero por
ejemplo porque es un condmino, le corresponde el 50% por ser el descubridor y sobre el
otro 50% le corresponde en propiedad la proporcin que tiene sobre la cosa.
Si el que descubre un tesoro es un tercero que no tiene ningn derecho sobre la cosa y lo
hizo en forma casual le corresponde 50% por ser el descubridor y el restante 50% le
corresponde al propietario de la cosa mueble o inmueble donde se encontr.
Si el tercero que descubre un tesoro, fue contratado con dicha finalidad obien lo encontr
en una cosa ajena sin la autorizacin del dueo, nada le corresponde.
Si se contrata a una persona para realizar tareas de reparacin o de conservacin sobre la
cosa mueble o inmueble y se le advierte la mera posibilidad de que encuentre un tesoro, si
lo descubre igualmente tiene derecho al 50% de su valor. Ello es as no slo porque fue
descubierto por casualidad sino tambin porque no fue contratado a los fines de buscar un
tesoro.
Cosas excluidas
b) no son susceptibles de apropiacin:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario;
ii) los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios
para atraerlos;
iv) los tesoros.
Las cosas perdidas no pueden ser objeto de apropiacin puesto que tienen dueo pero
salieron de su esfera de poder (posesin) contra su voluntad o sin su voluntad.
Cosa perdida. Presuncin. La presuncin que surge de la norma es iuris tantum y slo
funciona en caso de duda. Trtase de interpretar la voluntad del dueo cuando, por algn
motivo, no ejerce actos de dominio sobre la cosa. Nadie puede hacerse dueo de cosas
perdidas porque el dueo sigue siendo tal y quien la aprehende, llegado el caso, no es
ms que un depositario que recibe eventualmente una recompensa por sus cuidados.
Cosas sin dueo. El dominio puede adquirirse por los modos previstos en la ley, la
apropiacin es uno de los modos y slo es posible adquirir el dominio sobre cosas muebles
sin dueo (res nullius), o sobre cosas que han tenido dueo pero ya no lo tienen, porque
han sido abandonadas.
El Cdigo exige capacidad para adquirirlas y animus domini, lo que requiere que el
hallador tenga el uso completo de su razn y al menos diez aos de edad, que es la
capacitad requerida para adquirir la posesin.
Cosa perdida. Quien encuentra una cosa perdida, no la hace suya, es decir, no puede
adquirirla por apropiacin pues el dueo no se ha desprendido voluntariamente de la
misma. No estamos en presencia de un modo de adquisicin del dominio.
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Animales domsticos aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno. Son los que
pertenecen a las especies de los que ordinariamente viven bajo la dependencia del
hombre.
Animales domesticados. Son los animales salvajes que se han subyugado a la
dependencia del hombre.
Los tesoros. Tesoro es todo objeto sin dueo conocido, oculto en una cosa mueble o
inmueble. No puede adquirirse por apropiacin puesto que la forma de adquirir el dominio
de un tesoro se regula por una normativa especial.
Inmuebles. Los inmuebles no pueden ser objeto de apropiacin porque siempre tienen
dueo, ya sea que pertenezcan al dominio privado de una persona fsica o jurdica. Si no
pertenecen a persona alguna la propiedad le pertenece al Estado (bienes mostrencos).
Rgimen jurdico de las cosas perdidas

El que hallare una cosa perdida no est obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga
mientras la tuviere en su poder con las obligaciones del depositario que recibe una
recompensa por sus cuidados.
Si el que hallare la cosa conoce al dueo, debe avisarle inmediatamente, y si no lo hiciere,
no tiene derecho a recompensa alguna.
Si no se conociese al dueo, el hallador debe entregarla al juez ms inmediato o a la
polica (2534).
El que hubiera hallado la cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos
en ella y a exigir recompensa por el hallazgo (2533). El monto puede ser el ofrecido por el
dueo o en su defecto, lo regular el juez. Tambin el propietario puede exonerarse del
pago de la recompensa cediendo la cosa al que la hall (2533).
Procedimiento: el hallador de la cosa de dueo desconocido debe entregarla al juez o a la
polica, quienes pondrn avisos de treinta en treinta das. Si en el trmino de 6 meses
desde el ltimo aviso no se presentare la persona que justifique su dominio, se vendern
las cosas en subasta pblica y luego de deducidos los gastos de aprehensin,
conservacin y recompensa debida al hallador, el remanente corresponde a la
municipalidad del lugar en que se hall la cosa.
Quien no diere noticia al dueo de la cosa hallada o no siguiera el procedimiento antes
indicado, perder el derecho a la recompensa de los gastos que hubiese realizado.
Transformacin.
Art. 1957. Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de
buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa,
hace una nueva con intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior.
En tal caso, slo debe el valor de la primera.
Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso
debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su
eleccin.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
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Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que
la hizo; o abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.
La transformacin es un modo autnomo de adquirir el dominio envirtud del cual una

persona de buena fe con una cosa ajena por medio de su trabajo o incorporando otra cosa
hace un nuevo objeto modificado su forma, destino o nombre, con la intencin de
adquirirlo.
Requisitos
a) Trabajo humano.
b) Objeto nuevo.
c) Cosa ajena.
d) Intencin de adquirirlo.
Distintos supuestos
Los alcances y efectos jurdicos que produce la transformacin como modo de adquisicin
del dominio se vinculan con distintas variables que menciona la norma, cuales son, la
buena o mala fe del transformador y si la cosa transformada puede o no volver a su estado
anterior.
a) Si la transformacin fue realizada de buena fe sin que sea posible volver la nueva
especie al estado anterior, el transformador slo debe el valor de la primera.
b) Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a ser
indemnizado de todo dao, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso
debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su
eleccin.
c) Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversin.
d) Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado
anterior, el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que
la hizo; o abdicarla con indemnizacin del valor de la materia y del dao.
Accesin de cosas muebles

Art. 1958. Si cosas muebles de distintos dueos acceden entre s sin que medie hecho del
hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueo de la que tena mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es
imposible determinar qu cosa tena mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por
partes iguales.
La accesin es un modo autnomo de adquisicin del dominio en virtud del cual cosas
muebles que pertenecen a distintos titulares de dominio acceden entre s sin que medie
hecho del hombre y no siendo posible su separacin material sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos. En tal supuesto el propietario de la nueva especie es el dueo de la que tena
mayor valor econmico al momento de la accesin. Si las cosas tenan el mismo valor o no
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fuere posible determinar cul de ellas era de mayor valor, la nueva especie pasa a estar en
condominio por partes iguales.
En este ltimo supuesto entendemos que se constituy un condominio por adquisicin
legal, razn por la cual en este caso los derechos y obligaciones respecto de la nueva
especie se rigen por las normas del derecho real de condominio.
En la especie se est en presencia de un condominio de indivisin forzosa perdurable,
motivo por el cual los condminos no pueden solicitar la divisin del condominio, tal como
lo prev en forma expresa el art. 1894.
En cuanto al primer supuesto, es decir cuando la nueva especie pasa a ser propiedad del
dueo de la cosa que tena mayor valor, no cabe duda que debe aplicarse por analoga lo
dispuesto en el art. 1957, primer prrafo y por lo tanto en tal caso, el propietario por
accesin debe abonar slo el valor que tena la cosa de menor valor. De no ser as se
configurara un enriquecimiento sin causa.
Accesion de cosas inmuebles.

Art. 1959. Aluvin.El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante
con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentacin, pertenece al dueo
del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvin si se
provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueos, en
proporcin al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.
Aluvin
El aluvin es uno de los modos de adquisicin del dominio por va de accesin natural que
beneficia a los inmuebles ribereos. Se llama aluvin a los acrecentamientos o
incrementos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente los terrenos ribereos
lindantes con aguas durmientes o por efecto de las corrientes de las aguas que se produce
por sedimentacin y que corresponde por accesin a los propietarios de dichos inmuebles.
De dicha norma se infiere que el aluvin como modo de adquisicin del dominio pertenece
al Estado si ocurre en las costas del mar o de los ros navegables.
Requisitos
a) Ser propietario de un fundo ribereo.
b) Que el fundo ribereo tenga por lmite aguas durmientes o corrientes (ros, arroyos,
lagos, lagunas).
c) Los acrecentamientos o incrementos de tierra deben ser en forma lenta (paulatina e
insensiblemente).
d) Debe tratarse de un fenmeno natural.
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Art. 1961. Avulsin.El acrecentamiento del inmueble por la fuerza sbita de las aguas
que produce una adherencia natural pertenece al dueo del inmueble. Tambin le
pertenecesi ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueo puede reivindicarlo mientras no
se adhiera naturalmente. El dueo del otro inmueble no tiene derecho para exigir su
remocin, mas pasado el trmino de seis meses, las adquiere por prescripcin.
Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto
sobre las cosas perdidas.
Avulsin.
Se entiende por avulsin el hecho de que las aguas de un ro o arroyo arranque, por la
fuerza sbita de la corriente, tierra, arena o plantas o cualquier otra cosa susceptible de
adherencia natural, y las arrastre para unirla por adjuncin o por superposicin a un campo
inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. La avulsin implica jurdicamente
acrecentamiento de modo brusco, a raz de inundaciones o del repentino crecimiento del
caudal de los ros o arroyos.
Avulsin de cosas no susceptibles de adherencia natural

La adquisicin del dominio por va de la avulsin no se aplica cuando las cosas que las
aguas arrastran no son susceptibles de adherencia natural. Si la avulsin fuere de cosas
no susceptibles de adherencia natural, se aplicar lo dispuesto sobre cosas perdidas.
Diferencia entre aluvin y avulsin

La diferencia entre aluvin y avulsin, radica en el mpetu con el que las aguas accionan
sobre el terreno, ocasionando el desprendimiento de algunacosa (ej. tierra, arena, plantas)
y su posterior adherencia natural a otro fundo.
Mientras en la avulsin la fuerza de stas es brusca y violenta, en el aluvin la corriente es
moderada, generando que el acrecentamiento de la cosa sea paulatino e insensible.
3. Tradicin traslativa de dominio.

Sistemas de transmisin de un derecho real
Sistema romano: la transmisin de derechos reales sobre las cosas requera no
solo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, o sea la entrega
material de la cosa. Se distingua as entre contrato y transmisin del derecho real.
Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades, para la segunda era necesario
la tradicin, que obedeca a razones de publicidad.
Sistema francs: el Cdigo Napolen estableci la transmisin del dominio por el
simple consentimiento. La tradicin era una mera ficcin. Ms adelante, al crearse
los Registros, se sent el principio de que aquella transmisin si bien produca
efectos entre las partes no lo produca respecto de terceros mientras no estuviesen
inscriptos en los registros.
Sistema germnico: se mantuvo la tradicin respecto de los bienes muebles, pero
en lo respectivo a los inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de
registro.
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Legislacin nacional en el Cdigo civil
Vlez Srsfield sigui en este punto las soluciones del derecho romano, estableciendo el
requisito de la inscripcin registral slo para el caso de la hipoteca; sin embargo era
necesario crear un registro inmobiliario, y con la reforma de la ley 17.711 al art. 2505 se fij
el requisito de la inscripcin para los inmuebles. Luego, leyes especiales lo establecieron
para el caso de los automotores, aeronaves y los cdigos rurales fijaron la obligatoriedad
de las marcas y seales para los semovientes.
Ley 26.994: 1886-1893:
Condiciones para que la tradicin de lugar a la adquisicin del dominio:
a) Propiedad de la cosa: esto en virtud del principio Nemo Plus Iuris (3270): nadie
puede transmitir un derecho mejor ni ms perfecto del que posee.
Excepciones:
- En materia de inmuebles, los terceros que los adquieran de buena fe y a ttulo
oneroso sobre la base de un ttulo nulo o anulable, estn protegidos contra la
reivindicacin que intentare el antiguo dueo (1051);
- En materia de muebles, la posesin de buena fe a ttulo oneroso pone a cubierto de
toda accin de reivindicacin al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida
(2412)
Ello significa que en estos casos, aun cuando la tradicin haya sido hecha por
quien no tena derecho a hacerla, basta sin embargo para hacer adquirir el dominio
al que la recibi.
b) Capacidad para contratar de ambas partes: la tradicin debe ser hecha por quien
tenga capacidad para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir (2601). En
cambio, para la adquisicin de la posesin se exige solamente el discernimiento,
que se tiene ya a los 10 aos; esto no debe confundirse.
c) Ttulo suficiente para transmitir la propiedad: (2602) Esto significa que la tradicin
por s sola no basta para transferir el dominio si no ha sido acompaada de un acto
suficiente para producir ese efecto, tal como la venta, la donacin, etc.
4. Prescripcin adquisitiva o Usucapin. Caracteres.
Antecedentes Histricos.
Conforme a la Ley de las Doce Tablas, la posesin usus continuada por el trmino de
dos o un ao segn fueran las cosas inmuebles o muebles, respectivamente, otorgaba la
propiedad al poseedor.
De este beneficio quedaban excluidas las cosas hurtadas y las obtenidas con violencia, las
que no podan ser usucapidas ni por el ladrn ni por cualesquiera otro poseedor posterior,
a menos que la cosa hubiera vuelto a manos del despojado, es decir, del propietario, en
cuyo caso recin el vicio quedaba purgado.
Definicin.
La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.
Por intermedio de la prescripcin adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al
poseedor de ella. Probados sus presupuestos, el poseedor se convierte en titular del
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derecho real que se ejerce por la posesin, contra la voluntad de propietario. Trtase de
una adquisicin originaria.
El inters social comprometido en la cuestin es evidente desde que, al exigirse la
posesin de la cosa como fundamento fctico para acceder a la atribucin del derecho real
por esta va, supone la actuacin til de quien no tiene la propiedad y que sin embargo la
conserva frente a la inactividad de su dueo. Debe recordarse en este punto que los
derechos de propiedad no son derechos absolutos, en razn de lo cual la ley no ampara a
quien demuestra desinters sobre ellos.
Como lo seala el precepto, la prescripcin para adquirir es el modo por el cual un
poseedor adquiere un derecho real. A tal fin, se aprecia evidente que solo pueden ser
adquiridos por esta va los derechos reales que se ejercen por la posesin. Descartamos,
sin embargo, que puedan ser objeto de ello los derechos reales de garanta que se ejercen
por la posesin, como lo son la prenda y la anticresis, habida cuenta la inexistencia de
crdito principal del cual ellas son su garanta.
Son objeto de adquisicin por esta va las cosas muebles e inmuebles, con independencia
de la condicin de resultar registrables, sean estos constitutivos o declarativos del derecho
de propiedad.
Se desprenden del artculo los elementos para que funcione este instituto. Ellos son la
posesin y el tiempo.
El primero requiere la efectividad de la posesin en los trminos que el propio; para
lograrla que la relacin de poder de que se trata sea ostensible (pblica, exteriorizada, no
clandestina) y continua (no alcanzada por planteos posesorios).
Elementos. Surgen de la misma definicin:
a) Actividad persistente (posesin);
b) Transcurso del tiempo.-
Utilidad. La prescripcin funciona para consolidar una situacin realmente existente, para
salvar defectos de un ttulo legtimo, o para evitar las consecuencias perjudiciales de la
prdida de un ttulo.
Fundamentos.
a) La necesidad de fijar las relaciones de derecho inciertas;
b) Inters social en que las relaciones jurdicas tengan certeza;
c) Presuncin de haberse extinguido el derecho garantizado por la accin;
d) Castigo a la negligencia del verdadero propietario.
Quines pueden prescribir y contra quines: Todos los que pueden adquirir pueden
prescribir. La ley se refiere a la capacidad de derecho y no la de hecho.
Cosas susceptibles de prescripcin: pueden adquirirse por usucapin cosas muebles e
inmuebles, aunque respecto de las primeras hay que recordad la regla de que la posesin
de buena fe y a ttulo oneroso otorga el derecho de dominio sobre la cosa, salvo que esta
sea robada o perdida. En este ltimo caso el dominio se adquiere por prescripcin de dos
o tres aos segn que la cosa sea o no registrable (art. 4016 bis). Al no ser susceptibles
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de apropiacin privada, son imprescriptibles los bienes del dominio pblico del Estado; no
as los bienes privados del Estado, que son prescriptibles.
Caracteres que debe tener la posesin hbil para usucapir.
c) A ttulo de dueo. Si se detenta la cosa a simple ttulo de tenedor,
reconociendo en otro la propiedad, la posesin no es hbil para usucapir.
d) Continua, no interrumpida. Por posesin continua se entiende aquella que
importa el ejercicio normal de los derechos del propietario. La posesin deja
de ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por ms de
un ao.
e) Pblica y pacfica.
Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo

ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa
es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos. Si la cosa es registrable, el plazo de
la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
No lo expresa este artculo, pero por justo ttulo se entiende aquel que rene las
condicionesdel ttulo suficiente pero sin consideracin de la persona de la que emana. Esto
es, un acto jurdico con aptitud para la transmisin de un derecho de propiedad que cumple
con las formas asignadas por la ley para ese acto, con omisin en su faccin de la
intervencin del titular o, habiendo participado, obstando el ttulo suficiente la ausencia de
capacidad para la realizacin del acto (art. 1902 CCyC).
Ello as, se aprecia claro que para sanear ese dficit es preciso de un remedio que, en el
caso, la ley acuerda a travs de la prescripcin breve.
Para hacerse acreedor de dicha posibilidad, el poseedor con justo ttulo, debe reunir, en los
casos que su derecho real repose en un inmueble, el trmino de 10 aos en el ejercicio de
la posesin y buena fe para impedir el progreso de cualquier accin del verdadero titular
que intente reivindicar la cosa adquirida.
Tambin dice el precepto que si la cosa fuera mueble, hurtada o perdida, el plazo es de
dos aos. Cabe aqu memorar que si la cosa no es hurtada ni perdida se aplica el artculo
1895 CCyC, que importa un modo de adquisicin legal de la propiedad. El plazo es el
mismo si la cosa fuera mueble registrable, computndose el trmino desde la registracin
del ttulo.
Respecto del requisito de la buena fe, cabe consignar la previsin contenida por el artculo
1902 CCyC, al establecer que cuando se trata de una relacin posesoria, ella consiste en
no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella; y cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere el examen preciso de la documentacin y constancias
registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos
en los respectivo rgimen especial.
A ello cabe agregar la que dimana del artculo 1918 CCyC, que seala que el sujeto de la
relacin de poder es de buena fe si no conoce o no puede conocer que carece de derecho,
es decir, cuando por mero error de hecho esencial y excusable est persuadido de su
legitimidad.
Por ltimo el artculo 1919 CCyC fija los casos en que la mala fe se presume, que son:
a. cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
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b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por otra
persona.
Prescripcin adquisitiva larga.

Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de veinte aos. No puede invocarse contra
el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
Expresa el precepto que esta prescripcin para adquirir no requiere ni justo ttulo ni buena
fe. De manera que basta el carcter de poseedor para peticionar el reconocimiento de la
adquisicin operada.
Recordamos que habr posesin siempre que una persona, por s o por medio de otra,
ejerza un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real
sin serlo (art. 1909 CCyC). Ello supone que a la ley no le interesa qu clase de poseedor
se es, ya que se contenta con que simplemente lo sea. Es ms, hllese verificado este
extremo, sea que el poseedor sea vicioso respecto del propietario, sea que hubiere
usurpado el bien despojando al propietario de su posesin, sea quela hubiere recibido
de un tercero que dijo ser propietario. Para todos los casos se interpreta que la extensin
del plazo acordado es suficiente para inferir el abandono de la propiedad de parte de su
titular, como el inters de conservar la cosa por parte del pretenso propietario.
No dejamos de observar, tambin, que sin constituirse en una herramienta saneatoriadel
derecho de propiedad, el plazo de prescripcin supone la extincin de pretensiones
posesorias de terceros, desde que si el verdadero propietario pierde la reivindicatoria, con
mayor razn la accin posesoria que el Cdigo sujeta a un plazo de vigencia menor.
Tampoco parece dudoso que, conformando la del caso un modo de adquisicin originario,
resultara improcedente extenderle al usucapiente, los efectos reipersecutorios de acciones
originarias contra el propietario o propietarios anteriores.
Tambin vale afirmar que la pretensin de adquirir por prescripcin adquisitiva constituye
un derecho nacido del cumplimiento de los presupuestos legales (posesin y tiempo), que
pueden esgrimirse contra cualquiera que resulte el propietario, o terceros que pretendan
ejecutar el bien por deudas del dueo, extremo este ltimo que habr de materializarse
mediante la pertinente accin procesal denominada tercera.
Volviendo a los requisitos que debe cumplir quien pretenda acceder a la adquisicin de un
derecho real por esta va, observamos que la posesin del sujeto debe ser ejercida
ostensible y continuamente (art. 1900 CCyC) durante el trmino de veinte aos para el
caso de cosas inmuebles y diez aos para el caso de cosas muebles registrables no
hurtados ni robados.
Resulta inconducente que el propietario contra quien la prescripcin adquisitiva corre,
alegue y pruebe la mala fe del poseedor, pues, siguiendo el segundo prrafo de la norma,
no puede invocrsele la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su
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posesin. El mayor tiempo exigido en la posesin, insistimos, compensa que la ley se
desentienda de las razones por las que la cosa se posee o del modo en que se la adquiri.
Posesin exigible.
La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.
En punto a la posesin, como poder fctico que el seoro exige, se define en el art. 1909
CCyC y traduce, por parte del poseedor, el desarrollo de una conducta propia del titular de
un derecho real.
Este seoro para conceder la posibilidad de adquirir por prescripcin exige que sea
pblica, para poder juzgarla ostensible, y permanente en el tiempo para poder ser
juzgada continua.
Lo pblico tiene que ver en tanto se juzga nsito en la abstencin del propietario un claro
desinters de la cosa poseda por otro. De manera que debi poder ver o saber que la
cosa estaba en poder de un poseedor extrao, que sucesivamente excluira al propietario
de la posesin ejercida, y luego del mismsimo derecho. A su vez, debe ser continua, y ella
lo es en tanto no est alcanzada por causales de suspensin o interrupcin.
Justo ttulo y buena fe.

El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para
su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
El artculo define al justo ttulo y establece el alcance de la buena fe requerida para

usucapir, sea que se trate de cosas no registrables o registrables. El justo ttulo debe
tratarse de uno que contenga un acto jurdico con aptitud traslativa de derechos de
propiedad. Por tal motivo, ni el boleto de compraventa, ni los actos jurdicos por medio de
los cuales se reconocen derechos de propiedad pueden ser justo ttulo.
Como acontece a lo largo del Cdigo, la buena fe no se agota en la creencia del
adquirente en la legitimidad del derecho que recibe, sino en la diligencia mnima que debe
haber realizado, toda vez que le es requerida esa indagacin. La ignorancia solo puede
basarse en el error de hecho excusable. Sobre la base de ella, el adquirente no debi tener
dudas de la legitimacin de aquel que le transmita el derecho real o desconocer las
causas de su incapacidad.
5. Usucapin de inmuebles. Sus clases. Requisitos. Condiciones.
El cdigo contempla dos clases de usucapin: la de quien ejerce posesin por justo ttulo y
a buena fe (10 aos; y la de quien no tiene justo ttulo o buena fe (20 aos.)
Prescripcin corta (10 aos): procede siempre que haya habido justo ttulo y buena fe.
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Justo ttulo: es aquel que es suficiente para la transmisin del dominio y que realmente lo
hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble
(4010). Su defecto emana de que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero
dueo: por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de
buena fe, confi en este ttulo, concedindole un plazo de prescripcin breve de 10 aos.
Buena fe: se reputa de buena fe al poseedor que tiene la creencia de ser el seor
exclusivo de la cosa (4006). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, pues de
haberlas no se reputa de buena fe al poseedor. Debe tratarse de un error de hecho, porque
el de derecho es inexcusable. Basta que la buena fe exista en el momento de la
adquisicin; por ende, el conocimiento posterior que el poseedor tenga de la falta de
derechos de su enajenante para transmitir la propiedad no lo perjudica.
Dispone el art. 4004 que el sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de
mala fe, puede prescribir por 10 aos cuando su autor era de buena fe; y recprocamente
no es admitida la prescripcin en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal.
Prescripcin larga (20 aos): originariamente, antes del avenimiento de los medios
masivos de comunicacin, el plazo era de treinta aos, pero fue necesario acortarlo.
Basta la posesin continua; no es necesario ni la buena fe ni el justo ttulo (4016). Es decir
que quien se posesiona de una propiedad ajena, con pleno conocimiento y conciencia de
que no es suya, adquiere, no obstante ello, el dominio despus de 20 aos de posesin.
Cuando la posesin se ha tenido siempre a ttulo de dueo, basta probar cundo empez
ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empez a
poseer por otro pretenda que, en un momento dado, sigui poseyendo para s. Es lo que
se llama interversin del ttulo. Puesto que se empez a poseer reconociendo en otro el
derecho de propiedad, la prueba de que en un momento dado se empez a poseer por s
debe ser clara e inequvoca.
El juicio de usucapin
La ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableci el carcter contencioso del juicio
y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron excesivas y
determinaron la sancin del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carcter contencioso
del procedimiento atenu el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.
Al iniciar la demanda debe presentarse una certificacin del Registro de la Propiedad o del
Catastro sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el juicio
deber tramitar con intervencin del titular. Si no pudiere determinarse quien es, se
procede en la forma establecida en los cdigos procesales para la citacin de personas
desconocidas. En caso de no dar resultados la citacin por edictos, debe darse
intervencin al defensor de ausentes.
El juez competente es el del lugar del inmueble.
Con la demanda es necesario acompaar el plano de mensura del inmueble.
En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que sta no poda ser
exclusivamente testimonial, y agreg con la demanda deban adjuntarse las constancias
de las cuales resultare que el poseedor haba pagado a su nombre los impuestos durante
todo el lapso de la prescripcin. Esto era excesivo, porque la posesin podra haberse
detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos. Adems, por lo general las
oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de los
ttulos.
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El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque
el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que ser
especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que
gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesin.
La sentencia que se dicte en juicio contradictorio har cosa juzgada respecto de las partes
intervinientes en l. Esta sentencia brinda un ttulo de propiedad, tiene efectos erga omnes
como que brinda un ttulo perfecto. Ello, sin perjuicio del dueo o condmino que no ha
sido odo, de reivindicar el inmueble demostrando que la posesin no tena los caracteres
legales que permiten usucapir.
Sentencia de prescripcin adquisitiva.

La sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que debe
ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se
produce la adquisicin del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que
comienza la posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la Litis con relacin al objeto, a fin de
dar a conocer la pretensin.
6. Usucapin de muebles
La regla del art. 2412 cubre la mayor parte de los casos de posesin de cosas muebles, ya
que la mera posesin de buena fe confiere el derecho de propiedad.
Sin embargo, quedan tres hiptesis que no estn cubiertas por dicha regla:
a) La posesin de mala fe. Esta no tiene solucin en nuestro cdigo: ninguna norma
permite adquirir por prescripcin el derecho al poseedor de mala fe.
b) La posesin de buena fe por ttulo gratuito (art. 2778)
c) La posesin de buena fe de cosas robadas o perdidas. La ley 17.711 agreg un
artculo (4016 bis) que dispone que el que durante tres aos ha posedo de buena
fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere su dominio por prescripcin. Si se
trata de cosas muebles registrables, el plazo es de dos aos. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y contnua.
Suspensin de la prescripcin
La prescripcin se suspende cuando en virtud de una causa legal el trmino deja de correr;
pero cesada la causa de la sus pensin, el trmino se reanuda, computndose el tiempo
anterior. Esto tiene lugar:
1. Entre marido y mujer (2969);
2. Entre los tutores y curadores y sus pupilos y curados (2973);
3. A favor de la sucesin aceptada con beneficio de inventario (3974).
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El art. 3966 estableca que la prescripcin no corre contra los incapaces y emancipados.
Era un privilegio excesivo, que prolongaba por trminos exagerados la incertidumbre sobre
los derechos de las partes. la ley 17.711 derog ese privilegio. El nuevo art. 3266 dice: La
prescripcin corre contra los incapaces que tuvieran representantes legales. Si carecieren
de representacin, se aplicar lo dispuesto en el art. 3980.
Dispone el art. 3980 que cuando por razon de dificultades o imposibilidad de hecho se
hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a
liberar al acreedor o al propietario de las consecuencias de la prescripcin cumplida
durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario hubiese
hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses. Se trata de un supuesto de
dispensa de la prescripcin cumplida: no es un caso de suspensin de la prescripcin.
Interrupcin de la prescripcin: sus efectos son borrar totalmente el trmino
transcurrido, y la prescripcin vuelve a correr por todo el trmino de la ley, a partir de la
cesacin de la causa interruptiva.
a) Interrupcin natural: (3984) Surge de la circunstancia de haberse privado al
poseedor durante un ao del goce de la cosa. Es indispensable que el propietario o
un tercero hayan privado al usucapiente de la posesin durante un ao corrido.
Esta interrupcin produce efectos aunque la nueva posesin haya sido ilegtima,
injusta o violenta, sin perjuicio de las acciones que el usucapiente pueda intentar en
virtud de la turbacin o el despojo.
b) Demanda contra el poseedor: (3986) La demanda hecha por el propietario contra el
poseedor interrumpe la prescripcin aunque sea interpuesta ante juez
incompetente y aunque el demandante no tuviera capacidad para accionar.
c) Compromiso arbitral: (3988) Se interrumpe la prescripcin por compromiso arbitral
hecho en escritura pblica sujetando la cuestin de los derechos de posesin y de
propiedad al juicio de rbitros.
d) Reconocimiento del derecho del dueo: (3989) es lgico, porque desde el momento
en que se reconoce en otro el derecho de propiedad, no se tiene el carcter de
poseedor propiamente dicho sino de mero tenedor de la cosa.
Efectos. La posesin que la ha precedido queda como no sucedida, de modo que para que
el poseedor invoque su posesin como ttulo de adquisicin del dominio debe demostrar
una nueva posesin prolongada por todo el trmino de la ley (3998).
7. Rgimen de regularizacin dominial de inmuebles urbanos. Ley 24.374

(27/09/94)
Beneficiarios
Gozarn de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa lcita, acrediten la
posesin pblica, pacfica y continua durante tres (3) aos con anterioridad al 1 de enero
de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que tengan como destino principal el
de casa habitacin nica y permanente, y renan las caractersticas previstas en la
reglamentacin.
En las mismas condiciones podrn acceder a estos beneficios los agricultores familiares
respecto del inmueble rural donde residan y produzcan. (Art. 1)
61

Podrn acogerse al rgimen, procedimientos y beneficios de la ley, en el orden siguiente:
a) Las personas fsicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cnyuge suprstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan
continuado con la ocupacin del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante
originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos aos anteriores a
la fecha establecida por el artculo 1, y que hayan continuado con la ocupacin del
inmueble;
d) Los que, mediante acto legtimo fuesen continuadores de dicha posesin.
Quedan excluidos del rgimen de la ley:

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus
necesidades de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas caractersticas excedan las fijadas en la reglamentacin.
Procedimiento:
a) Los beneficiarios debern presentar ante la autoridad de aplicacin, una solicitud

de acogimiento al presente rgimen, con sus datos personales, las caractersticas y
ubicacin del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos
dominiales y catastrales si los tuviese, y toda documentacin o ttulo que obrase en
su poder. A la solicitud, deber acompaar una declaracin jurada en la que conste
su carcter de poseedor del inmueble, origen de la posesin, ao de la que data la
misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentacin;
b) La autoridad de aplicacin practicar las verificaciones respectivas, un relevamiento

social y dems aspectos que prevea la reglamentacin, pudiendo desestimar las
solicitudes que no renan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento
de cualquier naturaleza en la presentacin o en la declaracin jurada, se rechazar
la misma sin ms trmite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirn los antecedentes a la Escribana

de Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que
requerir los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contndose
con estos antecedentes se dispondr la confeccin de los planos pertinentes y su
inscripcin;
d) La Escribana citar y emplazar al titular del dominio de manera fehaciente en el

ltimo domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo har tambin mediante edictos
que se publicarn por tres das en el Boletn Oficial y un diario local, o en la forma
ms efectiva segn lo determine la reglamentacin, emplazndose a cualquier otra
persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan
oposicin en el trmino de 30 das;
e) No existiendo oposicin y vencido el plazo, la escribana labrar una escritura con

la relacin de lo actuado, la que ser suscripta por el interesado y la autoridad de
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aplicacin, procediendo a su inscripcin ante el registro respectivo, hacindose
constar que la misma corresponde a la presente ley;
f) Si se dedujese oposicin por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos

previstos en el inciso g), se interrumpir el procedimiento;
g) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisin en favor del

peticionante, la escrituracin se realizar conforme a las normas de derecho
comn, siendo de aplicacin las exenciones y beneficios previstos por el artculo 3,
los que se otorgasen en la reglamentacin, y las que se dictasen en las respectivas
jurisdicciones.
Inmuebles del Estado:
Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado nacional, provincial o
municipal, se proceder a la inmediata escrituracin por intermedio de las escribanas
habilitadas, con los beneficios previstos en el artculo 3.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionante podrn adherir al rgimen
y procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento, proceder la
accin de amparo.
La inscripcin registral a que se refiere el inciso e) del artculo 6 se convertir de pleno

derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su
registracin. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los
inmuebles que resulten objeto de dicha inscripcin, podrn ejercer las acciones que
correspondan inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que se cumpla el
plazo aludido.
BOLILLA 6: Lmites de Dominio.
1) Limites al dominio.
Por ms absoluto que se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer
ciertas restricciones y lmites, fundados algunos en razones de inters pblico y otros
resultantes de la mera coexistencia del derecho anlogo de los vecinos.
Despus de la reforma de 1968 pesa sobre el propietario una limitacin genrica
fundada en el nuevo concepto del derecho de propiedad. Este ya ha dejado de ser
absoluto, para convertirse en un derecho que debe ser ejercido en funcin social. En el
Cdigo civil se estableca en el Art. 1113 que la propiedad supone el derecho de usar,
gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular. Seguidamente, dice el
cdigo que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere
abusivo.
Naturaleza jurdica.
Vlez trata de mostrar las diferencias que existen entre las servidumbres y los limites al
dominio.
63

Las restricciones son impuestas recprocamente a los propietarios vecinos, no hay una
heredad dominante ni una sirviente.
Las restricciones nacen con el dominio, ataen a la naturaleza de l, en cambio, las
servidumbres son excepcionales porque el dominio se presume exclusivo y perfecto.
Las servidumbres pueden originarse en la ley o en la voluntad de las partes; las
restricciones nacen de la ley nicamente.
Divisin.
Fundadas en consideraciones de inters pblico / En consideraciones de inters
recproco de los vecinos.
2) Restricciones fundadas en consideraciones de inters pblico. Art 1970

del CCyC.
Las limitaciones impuestas al dominio privado en el inters pblico estn regidas por el
derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de
vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada
jurisdiccin.
De lo que se trata, en definitiva, es de adaptar la propiedad privada para que pueda
cumplir sus fines individuales y sociales, armonizando con los requerimientos del
inters general. En pos de esa finalidad se la somete a una serie de limitaciones en
miras a la conveniencia y al inters superior de la sociedad.
Enumeracin.
Establecidas por el Derecho Administrativo
Establecidas por el Derecho Privado (CCyC)
Constitucionalidad. Soluciones legales

Que el Art. 17 CN garantice la propiedad no significa que ese derecho no tenga sino
que ser gozado conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. La Corte Federal ha
sealado que ni el derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningn otro derecho
reconocido por la Constitucin tienen carcter absoluto. Estas leyes reglamentarias no
pueden alterar los principios, garantas y derechos reconocidos en el Art. 28 de la Carta
Magna.
Las restricciones establecidas por el derecho administrativo.

Las restricciones administrativas son generales porque rigen para todos los propietarios
en igualdad de condiciones. Son, adems permanentes, imprescriptibles, no
susceptibles de caducidad y obligatorias, pues es el estado el que impone al
administrado el cumplimiento de una determinada conducta negativa o positiva. Estas
limitaciones son aplicables a todos los derechos de propiedad que se ejercen por la
posesin.
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Rgimen legal y jurisdiccin aplicables.
Son de competencia administrativa. Pero las acciones de daos y perjuicios
ocasionadas por la violacin de dichas restricciones son de competencia de los
tribunales civiles por afectar intereses privados.
Las denominadas puramente administrativas. Nocin. Enumeracin
Son las impuestas por la autoridad pblica. Son ilimitadas en su numero y clase, como
ilimitadas son las razones de inters publico que las determinas.
Las principales restricciones del derecho administrativo son las siguientes:
Las que reglamentan la alineacin, altura y dems condiciones de la edificacin;
Las que prohben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueolgicos;
Las disposiciones de la ley de Ferrocarriles respecto a los fundos linderos con
las vas frreas.
Equipamiento indispensable de automotores.
Establecimientos comerciales, requisitos.
Restricciones a la libre disposicin jurdica de la propiedad. La inalienabilidad

absoluta y relativa de la propiedad. Art. 1972 del CCyC
En los actos a ttulo oneroso es nula la clusula de no transmitir a persona alguna el
dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales.
Estas clusulas son vlidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son
vlidas si su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que
no exceda de diez aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones
legtimas, o implican una sustitucin fideicomisaria.
Las clusulas de inenajenabilidad constituyen una limitacin excepcional a las
facultades del titular de dominio. Ello as, y de tal grado, que no ha sido admitida la
imposibilidad absoluta de enajenar, pues ello constituira una privacin de lo que es la
naturaleza del derecho de propiedad. Una prohibicin de este tenor pondra en riesgo a
la propia estructura del derecho convirtiendo al objeto en uno sin valor econmico y
fuera del comercio.
La sustitucin fideicomisaria a la que se refiere el artculo, constituye un supuesto en el
que por va testamentaria se designa anticipadamente quien heredara al heredero, lo
cual, por sustituir a la ley mas all de lo permitido, tampoco podra cumplirse a travs de
una clusula como las autorizadas por el articulo.
3) Prohibicin de establecer determinadas desmembraciones del dominio.

CC: No podrn constituirse otros derechos reales que los establecidos en la ley. En
particular, no pueden gravarlos con derechos enfituticos ni de superficie, ni imponerles
censos ni rentas que se extiendan por ms de cinco aos, ni hacer en ellos vinculacin
alguna.
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Obligacin de dejar un camino pblico al margen de los ros navegables. El
llamado camino de sirga.
Franja de terreno que deben dejar libres de construccin los propietarios de los
inmuebles linderos con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para
el transporte por agua.
El origen de la restriccin tiene su fundamento en las necesidades de la navegacin a
vela que, cuando se deba remontar un ro o navegar contra el viento o la corriente,
utilizaba el espacio para ejercer traccin, desde la orilla, utilizando la fuerza humana o
de bestias de tiro.
La sirga es una cuerda gruesa o maroma que se utiliza con el fin de tirar de las redes o
de las embarcaciones. La norma se mantiene a pesar de resultar anacrnica con la
finalidad aludida, pudiendo justificarse en los casos en que los ros son utilizables a los
fines de recreacin: balnearios, lugares de pesca, camping, entre otros.
No cabe duda -sin embargo- de su naturaleza si se tiene en cuenta que el propietario

ribereo conserva la propiedad de la franja, puede recoger los frutos y utilizarla,
siempre que no afecte la finalidad o funcin. En el derecho administrativo, de acuerdo a
la doctrina, se la concibe como una carga establecida sobre un bien ajeno por razn de
utilidad pblica. No creemos que, para la existencia del camino de sirga, sea necesario
un acto del Estado que determine tal afectacin, pero adems de innecesario lo
consideramos inviable desde el momento en que el Estado no puede afectar un bien
mientras se reconozca la propiedad del particular.
Nuevo articulo 1974 CCyC
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de
quince metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede hacer
ningn acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se
remuevan los efectos de los actos violatorios de este artculo.
Responde a una antigua institucin que limita las facultades del propietarios ribereo a
cursos de agua que en los que tenga lugar el transporte de personas o cosas con la
finalidad de satisfacer las necesidades del trnsito o de las actividades desplegadas por
los navos.
El camino de sirga es una calle que los propietarios de los fundos ribereos deben
ceder con el objeto de favorecer un tipo especial de navegacin. En el CC la franja que
constitua el camino de sirga era de 35 mts.
4) Restricciones fundadas en el inters reciproco de los vecinos. Nocin y
clasificacin.
La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigidad existente entre los fundos
pertenecientes a dos o ms propietarios, se encuentra sometida a una serie de
restricciones que no se conciben en la propiedad de los muebles.
Fundamento jurdico: teoras.

Teora del cuasicontrato de vecindad: entre todos los vecinos existe un cuasicontrato
tcito de vecindad, en virtud del cual nadie debe perjudicar a los dems ni efectuar
transformaciones que afecten a los fundos vecinos. Se le objeta a esta tesis que en un
cuasicontrato interviene la voluntad de una persona al menos, sin embargo estas
restricciones tienen su fuente en la ley.
66

Teora de la culpa: un propietario tendr responsabilidad toda vez que vaya ms all de
los lmites que establece la ley fundamentada en los hechos ilcitos. Se critica esta
doctrina en el sentido de que no siempre existe culpa o negligencia de algn vecino y
sin embargo igualmente se le puede exigir indemnizacin.
Teora del abuso del derecho: el abuso consiste en rehusar de la propiedad en
condiciones normales. Pero la idea del abuso supone la idea de perjudicar, y en
determinados casos sta no existe.
Teora de la existencia de conflictos de derechos. Otros autores se fundan en la
existencia de conflictos de derechos entre los propietarios vecinos que hacen necesaria
la existencia de soluciones legales. La posibilidad de un conflicto entre partes, sean
vecinos o no, es factor permanente tenido en cuenta por el legislador y por lo tanto
tambin est presente al tratar de las restricciones, pero con esta posicin nada se
adelanta. El conflicto siempre existe potencialmente y prevenirlo o solucionarlo es
misin de la ley, pero tambin las restricciones estn dispuestas, como lo dice el
Cdigo, en inters recproco de los vecinos, con la idea de hacer ms confortable la
vida en sociedad que, si bien nos apareja una serie de ventajas, ms aun en el mundo
moderno, nos lleva a soportar no pocas molestias que constituyen un tributo que paga
el ciudadano por aquellas ventajas.
Teora del uso excepcional del fundo: las personas deben convivir ajustndose a
limitaciones impuestas por razn de una recproca tolerancia, pero cuando se utiliza el
fundo de una manera que no es la corriente, ocasionando inconvenientes a los vecinos,
entonces s es responsable.
Teora de la expropiacin: cuando un vecino modifica las condiciones comunes de que
gozan los dems fundos, el resto de los vecinos sufre una expropiacin de las
comodidades de que antes gozaban.
Teora de la inmisin: considera limitado el dominio por aquellos actos que impliquen
enviar al fundo vecino sustancias de cualquier naturaleza. Se le objeta observando que
hay casos de inmisin en que nada afectan al goce del dominio.
5) El actual Art 2618 del Cdigo Civil. Su anlisis particular. Alcance.
Soluciones legales.
La ley 17.711 redact el artculo de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen
el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares para el
ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin
administrativa para aquellos. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden
disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias. En la
aplicacin de esta disposicin, el juez debe contemporizar las exigencias de la
produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en
cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar sumariamente.
La accin derivada del Art. 2618 no slo compete al propietario, sino tambin al
locatario, usufructuario, y de manera ms general, a todo aquel que tiene la tenencia
del inmueble por un ttulo legal; cualquiera que sea, porque se protege la calidad de
vecino y no la de propietario.
En el CCyC se regulan las Inmisiones, donde se reproduce sustancialmente el texto del
antiguo Art 2618 transcripto en el prrafo anterior, aunque no se refiere a la directiva de
ndole procesal que contena su antecesor (El juicio tramitar sumariamente).
67

La inmisin es inmaterial cuando no ocupa de manera estable el fundo vecino mediante
la introduccin de elementos inmobiliarios propios. La limitacin establecida al derecho
de dominio impone el deber de soportarlas mientras no excedan la normal tolerancia.
Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar al vecino. Rgimen legal.
Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la cada de los materiales
que de ellos se desprendan no puedan daar a los vecinos o transentes, bajo la pena
de satisfacer los daos e intereses que por su negligencia les causare.
Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en
el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a
cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare. Los trabajos
u obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de
propiedad, tuvieren simplemente por resultado privarles de ventajas de que gozaban
hasta entonces, no les dan derecho para una indemnizacin de daos y perjuicios.
Art 2621 y siguientes del CC
-Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas,
letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depsitos de sal o de materias
corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fbricas, o empresas peligrosas
a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar
las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del pas, todo sin perjuicio de lo
dispuesto en el artculo anterior. A falta de reglamentos, se recurrir a juicio de peritos.
-El que quiera hacer una chimenea, o un fogn u hogar, contra una pared medianera,
debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de diecisis centmetros de
espesor.
-El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un
vaco o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de diecisis centmetros.
-El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera
o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centmetros de espesor.
-Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa
depsitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases
ftidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas,
ni mquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
Utilizacin de las paredes medianeras o divisorias.

El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea
indispensable para hacerla ms firme o para hacerla de carga, sin indemnizacin
alguna al propietario o condmino de pared, debiendo levantar inmediatamente la
nueva pared.
Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en
el inmueble del vecino, el dueo de ste no tendr derecho para impedirlo, siendo a
cargo del que construyese la obra la indemnizacin del dao que causare.
Prohibicin de plantaciones de rboles y arbustos sin guardas las distancias
determinadas.
El dueo de un inmueble no puede tener rboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueo afectado puede
exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
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molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por s
mismo.
(Regulacin del CC estableca distancias mnimas. No puede tener en ella rboles sino
a una distancia de 3 m de la lnea divisoria con el vecino Arbustos no pueden tenerse
sino a una distancia de 1 m.)
Obligacin de recoger el goteraje de los techos en fundo propio.
Los propietarios de terrenos o edificios estn obligados a construir los techos de
manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios
pblicos, y no sobre el suelo del vecino
El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel
de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caan en su heredad.
Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden
de los terrenos superiores, sin que para ello hubiese contribuido el trabajo del hombre.
Precauciones de aislacin y de consolidacin.
Precauciones de aislamiento El que quiera hacer una chimenea, o un fogn u hogar,
contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de
16 cm. de espesor. El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera,
debe dejar un vaco o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de 16 cm.
Precauciones de consolidacin: El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que
sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm.
de espesor.
Luces y vistas. Concepto. Su rgimen.
-En el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta
centmetros, medida desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
Son aberturas que tienen por objeto proveer de luz y aire a habitaciones u otros
espacios de un fundo.
-En los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor
distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta
centmetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde
el lmite exterior de la zona de visin ms cercana al inmueble colindante.
Son aberturas que permiten una visin total del fundo del vecino.
6) Propiedad y uso de las aguas. Nociones Generales. Sistema del Cdigo
Civil y Comercial
Art 239 CCyC Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a
sus dueos, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce
natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que
en inters pblico establezca la autoridad de aplicacin. Nadie puede usar de aguas
privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los
particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas
pblicas, u obras construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace perder el
carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueos de
stos derecho alguno.
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Aguas: Martimas: Interiores o Territoriales.
Terrestres: Superficiales (Corrientes, Durmientes, Surgentes) Subterrneas.
Pluviales: Caen en terrenos privados o caen en terrenos pblicos.
Aguas pluviales.
Son las que provienen de la lluvia, ya sea inmediata o mediatamente, siempre que
conserven su individualidad y puedan ser determinadas.
Aguas vertientes.
Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares. Pertenecen a sus dueos,
quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su direccin natural. Cuando
constituyen cauce natural, forman parte del dominio pblico y no pueden ser alteradas.
Aguas corrientes.
Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general,
comprometindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del
derecho del propietarios del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de
su inters y con sujecin a la reglamentacin.
7) La expropiacin por causa de utilidad publica. Concepto. Fundamento. Su
rgimen jurdico.
La expropiacin consiste en la ocupacin de bienes privados para fines de utilidad
pblica, previa una justa indemnizacin de su valor y de los perjuicios directamente
derivados de ella.
El Art. 17 de la CN. Los arts 2511 y 2512 del CC.
La Constitucin de 1853 estableci en su Art. 17 que la propiedad privada es inviolable;
nadie puede ser privado de su propiedad sino por expropiacin por causa de utilidad
pblica. Adems, el art. 2511 del cdigo Civil aclara que nadie puede ser privado de su
propiedad sino por justa causa de utilidad pblica, previa la desposesin y una justa
indemnizacin.
-Utilidad pblica: La expropiacin no puede tener por finalidad satisfacer intereses
particulares; utilidad pblica significa todo aquello que sirve para mejorar o para el
perfeccionamiento social de una comunidad o de un Estado.
-Calificacin por ley: La calificacin de utilidad pblica debe ser hecha por el Congreso
o las Legislaturas provinciales; esta calificacin slo puede ser revisada por los jueces
en caso de extrema arbitrariedad. En principio, la calificacin debe ser especfica, pero
hay ocasiones en que esto no es posible; entonces puede ser genrica, pero deber
especificar las reas afectadas por la declaracin de utilidad pblica.
-Indemnizacin previa, justa y en dinero en efectivo: Se entiende por justa
indemnizacin no slo el pago del valor real de la cosa, sino tambin del perjuicio
directo que le venga de la privacin de la propiedad. Se pagar en dinero en efectivo,
salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efecte en otra especie de
valor.
Ley nacional 21.499. Su anlisis.
Podr actuar como expropiante el Estado Nacional; tambin podrn actuar como tales
la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las entidades autrquicas nacionales, y
las empresas del Estado Nacional, en tanto estn expresamente facultadas para ello
por sus respectivas leyes orgnicas o por leyes especiales.
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Los particulares, sean personas de existencia visible o jurdicas, podrn actuar como
expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado
en ley.
La accin expropiatoria podr promoverse contra cualquier clase de personas, de
carcter pblico o privado.
Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes convenientes o necesarios para la
satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera sea su naturaleza jurdica, pertenezcan al
dominio pblico o al dominio privado, sean cosas o no.
La expropiacin se referir especficamente a bienes determinados. Tambin podr
referirse genricamente a los bienes que sean necesarios para la construccin de una
obra o la ejecucin de un plan o proyecto; La declaracin de utilidad pblica podr
comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr tal finalidad, sino
tambin todos aquellos cuya razonable utilizacin en base a planos y proyectos
especficos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se
justifique que las ventajas estimadas sern utilizadas concretamente en la ejecucin del
programa que motiv la declaracin de utilidad pblica.
Si se tratase de la expropiacin parcial de un inmueble y la parte que quedase sin
expropiar fuere inadecuada para un uso o explotacin racional, el expropiado podr
exigir la expropiacin de la totalidad del inmueble.
Declarada la utilidad pblica de un bien, el expropiante podr adquirirlo directamente
del propietario dentro de los valores mximos que estimen a ese efecto el Tribunal de
Tasaciones de la Nacin para los bienes inmuebles, o las oficinas tcnicas competentes
que en cada caso se designarn, para los bienes que no sean inmuebles.
Se entender que la expropiacin ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la
transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesin y
pago de la indemnizacin
La accin del expropiado para exigir el pago de la indemnizacin prescribe a los cinco
aos, computados desde que el monto respectivo quede determinado con carcter
firme y definitivo.
Abandono: Se tendr por abandonada la expropiacin si el expropiante no promueve el
juicio dentro de los dos aos de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de
llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de cinco aos, cuando se
trate de bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez aos cuando
se trate de bienes comprendidos en una enumeracin genrica.
Retrocesin: Ocurre a veces que despus de expropiado un bien, el Estado no le da al
inmueble el destino de utilidad pblica que fuera convenido. A veces, no se le da
destino alguno; a veces, se le da otro diferente. En esos casos, el expropiado tiene
derecho a demandar la restitucin del bien mediante la accin de retrocesin.
Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado
anteriormente, a efectos de la accin de retrocesin el expropiado deber intimar
fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el destino que motiv la
expropiacin; transcurridos seis meses desde esa intimacin sin que el expropiante le
asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, la
accin de retrocesin quedar expedita, sin necesidad de reclamo administrativo previo.
Expropiacin irregular. Se llama as porque la iniciativa no la tiene el Estado
expropiante, sino el particular afectado por la obra pblica. A) Cuando existiendo una
ley que declara de utilidad pblica un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el
pago de la respectiva indemnizacin. B) Cuando, con motivo de la ley de declaracin de
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utilidad pblica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales. C) Cuando el
Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restriccin o
limitacin, que importen una lesin a su derecho de propiedad.
Ocupacin tempornea: Cuando por razones de utilidad pblica fuese necesario el uso
transitorio de un bien o cosa determinados, muebles o inmuebles, o de una
universalidad determinada de ellos, podr recurrirse a la ocupacin tempornea.
BOLILLA 7: DOMINIO IMPERFECTO.
1) Concepto.
Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o plazo
resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales.
En estricto sentido el dominio imperfecto, se halla fuertemente limitado, sea porque esta
gravado con otros derechos reales, sea porque es temporario.
Art 2507 2da. Parte del CC.
El dominio es menos pleno o imperfecto cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo
o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble,
gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc.
Art 2661 del CC.
Dominio Imperfecto es un derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre
una cosa propia mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que
enajena solamente su dominio til.
Clasificacin. Especies. Art 1964 CCyC
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio
revocable se rige por los artculos de este Captulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Captulo 31, Ttulo IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
rgimen de la respectiva carga real que lo grava.
Tipos de dominio
Eminente: es una manifestacin de soberana del estado, en cuya virtud ste tiene un
poder superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin sobre todo el territorio del
estado.
Internacional: es el derecho que pertenece a una nacin, de usar, de percibir sus
productos, de disponer de su territorio con exclusin de todo poder exterior.
Natural: existi en el derecho romano, declara que aunque los bienes dotales de la mujer
pasen al dominio del marido, puede ella en caso necesario reivindicarlos.
2) Dominio fiduciario. Definicin. Legal.
El Art. 2662 CC Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular,
subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicin resolutiva, o hasta
el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.
Este dominio fiduciario supona un transmitente o constituyente, un intermediario o dueo
fiduciario y un destinatario final o fideicomisario.
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El constituyente se propona transmitir el dominio a una persona, pero por alguna razn no
quera hacerlo en ese momento, entonces se vala de un intermediario a quien transfera el
dominio, con el encargo de transmitirlo al destinatario final al cumplirse cierto plazo o cierta
condicin. El dominio del intermediario es denominado fiduciario.
Segn esta disposicin, solo puede crearse por actos entre vivos y relativamente a cosas
determinadas. Estn prohibidos los fideicomisos universales y los establecidos por un acto
de ltima voluntad.
El fideicomiso.
Habr fideicomiso cuando una persona transmita la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el
contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al
beneficiario, o al fideicomisario.
El efecto fundamental del fideicomiso es la constitucin de un patrimonio separado, tanto
del patrimonio del fiduciante como del fiduciario.
Los bienes fideicomitidos no pueden ser agredidos por los acreedores del fiduciario ni del
fiduciante, salvo la accin de fraude, y los bienes del fiduciario no responden por las
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, las que slo sern satisfechas con
los bienes fideicomitidos.
Facultades del fiduciario: el titular puede disponer de la cosa, administrarla, percibir los
frutos y productos y ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los
bienes fideicomitidos.
Es una institucin de origen romano, que vino a superar la imposibilidad de dejar a una
persona determinada un bien, dado las mltales incapacidades que existan, para que,
cuando estas sean superadas, pudiera adquirir el bien que se destinaba. Entre tanto, se
hacia fe a una persona de confianza para que entregara el bien a la persona a la que
estaba destinada, cuando fuera posible.
Reforma del Art. 2662 del CC. Ley 24.441/95.

Art 73 de la ley 24.441 sustituy este artculo por el siguiente texto: Dominio fiduciario es
el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y est
sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la
cosa a quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.
Esta nueva legislacin permite la existencia de hasta 4 partes en el negocio del
fideicomiso:
a) El fiduciante, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados;
b) El fiduciario, que es a quien se transfieren los bienes, y que est obligado a
administrarlos con prudencia y diligencia;
c) El beneficiario, que es la persona a cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso,
sin ser el destinatario final de los bienes.
d) El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide
con la persona del beneficiario.
El plazo o condicin a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podr durar ms de
treinta (30) aos desde su constitucin, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en
el que podr durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad;
El capitulo 31 titulo IV del libro III de la L. 24994

73

Art 1701. Definicin. (art. 73 L 24.441)
Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y,
en particular, el dominio, previstas en los Ttulos I y III del Libro Cuarto de este Cdigo.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueo perfecto, en tanto los actos
jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas.
La extincin del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos
realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y
ttulo oneroso.
Producida la extincin del fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente
constituido en poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo
suficiente consiste en la inscripcin constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la
inscripcin no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Cuando la extincin no es retroactiva son oponibles al dueo perfecto todos los actos
realizados por el titular del dominio fiduciario. Si la extincin es retroactiva el dueo
perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados.
3) Dominio revocable. Concepto legal.

Es aquel que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del que lo ha
transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su ttulo.
Casos.
Pacto de retroventa, de reventa, de mejor comprador, a satisfaccin del comprador, etc.
Donaciones (revocacin por causa de ingratitud del donatario)
Hay que distinguir segn se trate de inmuebles, en cuyo caso la revocacin se produce ex
tunc, es decir, con efecto retroactivo al da de la constitucin; o de muebles, la revocacin
se produce ex nunc.
Como se opera la revocacin.
a) Revocacin por voluntad del transmitente: se opera a partir de la manifestacin
misma de su voluntad.
b) Revocacin por clusula legal unida a una declaracin de voluntad: a veces no
basta con la mera declaracin de voluntad del transmitente. Tampoco con el
cumplimiento del supuesto previsto en la ley: por ej., en el caso de revocacin de la
donacin por ingratitud del donatario. En estos casos, la revocacin se produce
desde que el donante o los herederos del testador hayan declarado su voluntad de
revocar la donacin o legado. Si las partes discrepan respecto a la existencia del
hecho del que dependa la revocacin, sta se produce recin en virtud del fallo
que la declare.
c) Revocacin por cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato: la revocacin
opera de pleno derecho, por el mero acaecimiento previsto en el contrato como
condicin o plazo resolutorio.
Efectos.
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La revocacin tiene efectos retroactivos al da en que se transmiti el dominio, salvo que
de la propia ley o del contrato resulte que ella produce sus efectos desde el momento en
que opera la revocacin.
Revocacin con efecto retroactivo de cosas registrables: el antiguo propietario est
autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas
con que lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor, pero
est obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como
los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
Revocacin con efecto retroactivo de cosas no registrables: la revocacin del
dominio sobre cosas muebles no tiene efectos contra terceros adquirentes,
usufructuarios o acreedores pignoraticios sino en cuanto ellos, por razn de mala
fe, tuvieren una obligacin personal de restituir la cosa.
Art 1965 del CCyC
Dominio revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el
dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino
de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste
sea mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el
dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del
ttulo constitutivo del dominio imperfecto.
El dominio revocable, tambin conocido como resoluble, es una especie de dominio
imperfecto dado que, al igual que el dominio fiduciario, su duracin y por ende su carcter
perpetuo- se encuentra afectada.
El derecho del titular de dominio esta sujeto al acaecimiento de un hecho incierto o al
vencimiento de un plazo, para el efecto de cesarlo.
Al llegar a su trmino, se materializa por imposicin de la figura, el deber de entregarla a
su dueo.
4) Dominio desmembrado. Concepto.
Es cuando el dueo pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los
atributos esenciales del dominio en virtud de la concesin de un derecho real a terceros.
Art. 2661, 2da parte.

Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre
una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que
enajena solamente su dominio til.
Art 1964 CCyC.
El desmembrado queda sujeto al rgimen de la respectiva carga real que lo grava.
5) Derecho real de superficie. Superficie forestal. L 25509

Vlez se pronuncio en contra de su admisin como derecho real al cdigo civil, porque el
derecho de superficie desmejorara los bienes races y traera mil dificultades y pleitos con
los propietarios de los terrenos. Dotar de fuerza al derecho de propiedad sobre los
75

inmuebles era conveniente en la poca en que le cdigo se sanciono pues iba a favorecer
la inmigracin que la Argentina necesitaba como todo pas joven.
La ley 25.509, fue promulgada de hecho el da 14 de noviembre del ao 2001,
incorporando el derecho Real de Superficie. Los fundamentos de la ley fueron entre otros,
impulsar el crecimiento de la actividad forestal, lograr la forestacin de tierras no
explotadas y lograr el crecimiento del empleo a travs del uso de mano de obra de
sectores poco capacitados.
Crese el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los
titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o
silvicultura de conformidad al rgimen previsto en la ley de inversiones para bosques
cultivados, y a lo establecido en la presente ley.
Derecho de superficie previsto por la Ley 26994.

El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin material y
jurdica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y
plazo de duracin establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo
previsto en este Ttulo y las leyes especiales.
Estn facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio y propiedad horizontal.
El objeto de este derecho real es un inmueble que debe ser ajeno o lo plantado, construido
o forestado en inmueble ajeno.
Modalidades.
-El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o
construido.
-Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones
ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada
del titular del suelo.
Plazos.
El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede exceder de setenta aos cuando se
trata de construcciones y de cincuenta aos para las forestaciones y plantaciones, ambos
contados desde la adquisicin del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser
prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.
Derechos de las partes.

Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie est facultado para
constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duracin del
derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con
separacin del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.
Facultades del propietario. El propietario conserva la disposicin material y jurdica que

76

corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.
Destruccin de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue,

excepto pacto en contrario, por la destruccin de lo construido, plantado o forestado, si el
superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis aos, que se reduce a tres
aos para plantar o forestar.
La transmisin del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus
obligaciones legales o contractuales
Formas de instrumentacin.
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por
usucapin. La prescripcin breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo
ttulo.
Posibilidad de nueva constitucin.

El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos mximos.
(70 aos construcciones, 50 aos plantaciones o forestaciones)
Inscripcin registral.
El contrato debe ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el
Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdiccin correspondiente, en el que abrir un
nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente.
6) Derechos intelectuales. Concepto.
Es un derecho a la explotacin econmica tempornea de la obra o de la idea intelectual.

Aquel meramente personal sobre los productos de la inteligencia, como el derecho del
autor y la patente de invencin, estn sometido a registro y susceptible de transmisin inter
vivos y mortis causa.
El derecho a la creacin del propio intelecto se encuentra protegido en la CN por el artculo
17 que califica a su titular como propietario.
Naturaleza jurdica.
-Es u derecho real. Esta tesis es insostenible en nuestro derecho, donde el derecho real
tiene por objeto una cosa, y es evidente que la cesacin, literaria, artstica, etc., no es
objeto material.
-Otra postura reconoce en estos derechos dos aspectos: Moral; que comprende las
facultades relativas a la creacin y paternidad de la obra, que da derecho a protegerse
contra el plagio, las mutilaciones. etc. Patrimonial; cesible, temporario que contempla el
derecho de explotar econmicamente la obra.
-Derecho de la personalidad porque la creacin intelectual est vinculado con la persona
del autor.
Rgimen legal. Ley 11723. Anlisis.
A los efectos de la presente ley, las obras cientficas, literarias y artsticas comprenden los
escritos de toda naturaleza y extensin, entre ellos los programas de computacin fuente y
objeto; las compilaciones de datos o de otros materiales; las obras dramticas,
composiciones musicales, dramtico-musicales; las cinematogrficas, coreogrficas y
77

pantommicas; las obras de dibujo, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte
o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los
plsticos, fotografas, grabados y fonogramas, en fin, toda produccin cientfica, literaria,
artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin.
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para
su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla,
y exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su
traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Titulares del derecho de propiedad: Autor, Herederos o derechohabiente y los que

con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan o transportan.
Duracin del derecho: Son vitalicias para el autor. Para los herederos extiende el plazo de
50 a 70 aos a contarse a partir del primero de enero de la muerte del autor y en las obras
en colaboracin a partir de la muerte del ltimo colaborador.
Para adquirirse el derecho sobre las obras deben ser inscriptas en el Registro de la
Propiedad Intelectual.
Del Registro de obras.
Art. 57. En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deber depositar el editor

de las obras comprendidas en el artculo 1, tres ejemplares completos de toda obra
publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de
lujo o no excediera de cien ejemplares, bastar con depositar un ejemplar. El mismo
trmino y condiciones regirn para las obras impresas en pas extranjero, que
tuvieren editor en la Repblica y se contar desde el primer da de ponerse en venta
en territorio argentino. Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etctera,
consistir el depsito en un croquis o fotografa del original, con las indicaciones
suplementarias que permitan identificarlas. Para las pelculas cinematogrficas, el
depsito consistir en una relacin del argumento, dilogos, fotografas y escenarios
de sus principales escenas. Para los programas de computacin, consistir el
depsito de los elementos y documentos que determine la reglamentacin.
Art. 59. El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual har publicar diariamente en

el Boletn Oficial, la nmina de las obras presentadas a inscripcin, adems de las
actuaciones que la Direccin estime necesarias, con indicacin de su ttulo, autor,
editor, clase a la que pertenece y dems datos que las individualicen. Pasado un
mes desde la publicacin, sin haberse deducido oposicin, el Registro las inscribir y
otorgar a los autores el ttulo de propiedad definitivo si stos lo solicitaren.
Art. 62. El depsito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los
derechos de autor sobre su obra y los del editor sobre su edicin. Tratndose de
obras no publicadas, el autor o sus derechohabientes pueden depositar una copia
del manuscrito con la firma certificada del depositante.
78

Del rgimen nacional de propiedad intelectual
Art. 65. El Registro llevar los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su
folio correspondiente, donde constarn su descripcin, ttulo, nombre del autor y
fecha de la presentacin, y dems circunstancias que a ella se refieran, como ser los
contratos de que fuera objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.
Art. 66. El Registro inscribir todo contrato de edicin, traduccin,

compraventa, cesin, participacin, y cualquier otro vinculado con el derecho
de propiedad intelectual, siempre que se hayan publicado las obras a que se
refieren y no sea contrario a las disposiciones de esta Ley.
BOLILLA 8: Condominio
1) El condominio. Definicin legal.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporcin.
Consagra el principio de igualdad entre las partes indivisas de los condminos.

La parte indivisa es la medida del derecho de cada condmino o comunero. Se expresa a
travs de un porcentaje que representa la participacin que cada uno tiene sobre la cosa
comn pero con la singularidad de que la cuota no se identifica con ninguna parte
materialmente determinada de ese objeto. La
comunidad de bienes no es condominio.
Fuentes
Por contrato, por actos de ltima voluntad o en los casos en que la ley designa.
Caracteres.
Elementos propios de la figura: pluralidad de titulares, unidad de objeto y existencia de una

parte indivisa.
Naturaleza jurdica.
-Cada uno de los condminos es propietario de una cuota ideal del derecho de propiedad,
entendida ella como una parte intelectual o pro indivisa de la cosa. Se critica a esta
doctrina que una cuota abstracta no puede ser objeto de un derecho de propiedad, que
debe recaer sobre una cosa concreta.
-El condominio es una persona jurdica, la colectividad de condminos, que sera la

verdadera propietaria de la cosa. Pero nada permite afirmar que el condominio hace surgir
79

una persona jurdica distinta de los condminos: son stos los titulares del derecho y
quienes lo ejercen. Considerar que el condominio hace surgir una persona jurdica es
desvirtuar los hechos.
-El condominio sera un derecho real distinto de la propiedad individual; sta sera la nica
forma de poder combinar los dos extremos de la exclusividad del derecho de propiedad y
de la existencia de sujetos mltiples.
-Segn Borda y Mariani de Vidal, hay que focalizar la atencin en el inters econmico y a
veces espiritual que se procura satisfacer con la regulacin legal del condominio. Este
consiste en el ejercicio simultneo del derecho de propiedad por varias personas. Todos
los condminos son dueos de toda la cosa; su derecho a ella no es pleno, sino que est
limitado por el anlogo derecho de los restantes condminos.
Especies.
A. Condominio simple, o sin indivisin forzosa: cada uno de los condminos puede pedir la
divisin de la cosa en cualquier momento. Es una situacin precaria, inestable,
dependiente del mantenimiento permanente de la voluntad de los condminos de
conservar el dominio. sta es la forma tpica de la copropiedad.
B. Condominio con indivisin forzosa: la situacin de copropiedad se mantiene en tanto se

den los presupuestos legales que la originan. Habr indivisin forzosa cuando la ley
prohbe la divisin de la cosa comn o cuando la prohbe una estipulacin vlida y
temporal de los condminos o un acto de ltima voluntad.
2) Condominio sin indivisin forzosa. Nocin.
El condominio es un derecho que est expuesto a extinguirse en cualquier tiempo a partir

del ejercicio por algunos de los comuneros del derecho a pedir la particin. Para realizar la
divisin se establece la aplicacin de las reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean
compatibles.
Constitucin.
Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa
comn; o cuando el propietario de una cosa enajena parte de ella a un tercero.
El condominio resultar de testamento cuando el causante legue una misma cosa a ms

de una persona.
Por ltimo, la ley dispone la existencia de condominio en distintos casos: as, el caso de
muros, cercos y fosos, los sepulcros, el bien de familia, etc.
Facultades de los condminos sobre la parte indivisa.
Cada condmino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condminos.
80

Los acreedores del condmino pueden embargar la parte indivisa y eventualmente hacerla
subastar para satisfacer su crdito, sin tener que esperar al resultado de la particin.
El condmino puede renunciar a su parte indivisa (abandono). Esta renuncia a su parte

acrece a los otros condminos.
Facultades de los condminos sobre la cosa comn.
El condominio es un derecho que se ejerce sobre la posesin y que concede a sus titulares
el derecho de usar y gozar de la cosa comn. Ese derecho, sin embargo, no es absoluto y
presenta una serie de limitaciones derivadas de la existencia de una pluralidad de titulares
con igual derecho a ese aprovechamiento.
Si bien puede usar y gozar de la cosa, debe hacerlo de conformidad a su destino y sin
deteriorarla en su inters particular ni embarazando el ejercicio de iguales facultades que
corresponden a los dems comuneros.
Cada condmino no puede proceder como si fuera el nico y exclusivo titular de la cosa.
Lo habitual es que los comuneros se pongan de acuerdo en cual habr de ser el destino de
la cosa y el tal supuesto el convenio al que arriben ser obligatorio entre ellos. En caso de
que no se haya celebrado convenio alguno en ese sentido, habr de estarse a la
naturaleza de la cosa o al uso al que en los hechos ella estaba afectada. Estas pautas
juegan de modo subsidiario.
Las facultades del condmino con relacin a la cosa comn encuentran un lmite en el
derecho de los dems copropietarios. De ah que no puede deteriorarla o degradarla.
El CCyC autoriza que el aprovechamiento se haga en forma alterada, esto es sucesiva y

con rotacin entre los distintos copropietarios segn la proporcin de su parte indivisa, y
tambin habilita el uso y goce simultaneo, exclusivo y excluyente de la cosa, aunque
circunscripto a partes materialmente distintas.
Puede acontecer que en los hechos la cosa est en manos de uno o de varios, mas no de
todos. Los condminos excluidos pueden ejercer la facultad de pedir la particin y de ese
modo poner fin al condominio. Pero podran simplemente hacer valer el derecho de usar y
gozar de la cosa y reclamar una compensacin por el uso unilateral y exclusivo del o los
otros coparticipes. Una vez exteriorizada esa voluntad, nace para el excluido el derecho a
reclamar el valor locativo en la medida de su inters y desde esa manifestacin. La
indemnizacin corresponde nicamente a quien se opuso. De haber ms de un condmino
excluido, la oposicin de uno no aprovecha a los dems.
La disposicin jurdica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, solo

puede hacerse con la conformidad de todos los condminos.
El CCyC admite que el condmino pueda realizar determinados actos respecto de la cosa
comn sin necesidad de recabar la conformidad de los restantes cotitulares. Se trata de las
mejoras necesarias (hacen a la conservacin en buen estado de la cosa comn) y
tambin, dentro de los lmites de uso y goce de ese objeto, de la tiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento, aunque en este caso son a su costa.
81

Obligaciones y responsabilidad de los condminos.
. Los condminos estn obligados a contribuir a los gastos de conservacin y reparacin

de la cosa comn y pagar las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan
pagado en exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
. Si un condmino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el nico obligado

frente al tercero acreedor, pero tiene accin contra los otros para el reembolso de lo
pagado.
. Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer
la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms con respecto a la parte indivisa que
le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa
proporcin.
Administracin de la cosa comn.
Si no es posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o por la
oposicin de alguno de los condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre
su administracin.
Los condminos debern decidir si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilarla
o arrendarla. La asamblea es el mbito donde se discuten y resuelven las cuestiones de
inters comn de los condminos.
El CCyC ya no exige que estn todos presentes en el acto de la reunin, sino que hace
especial hincapi en la necesidad de que todos los condminos sean debidamente citados
a la asamblea e informados de su finalidad. La citacin debe ser fehaciente, lo que supone
que debe estar documentada y ser autentica. Se exige adems que se practique con una
anticipacin razonable. A fin de aprobar la decisin sobre el
tema de convocatoria se necesita mayora absoluta. El administrador puede ser un
condmino o un tercero, sujeto a las reglas del mandato.
Frutos: de la cosa comn, se deben dividir proporcionalmente al inters de los

condminos, si no hay estipulacin en contrario.
Extincin del condominio. Casos
Puesto que el condominio no es ms que un estado particular de la propiedad, le son

aplicables los modos de extincin de ese derecho:
Extincin absoluta: Por destruccin o consumo total de la cosa; Cuando la cosa queda
fuera del comercio; Cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua
libertad; o pierden la costumbre de volver a la residencia de sus dueos. Cuando todos los
condminos abandonan la cosa, sin que nadie se apodere de ella.
82

Extincin relativa: Cuando el tercero adquiere la propiedad de la cosa que era comn a
otros a ttulo de transformacin, accesin, o prescripcin; Cuando los condminos la
enajenan a un tercero; Cuando la cosa es expropiada por causa de utilidad pblica.
Modos propios de extincin del condominio: Por abandono. Por enajenacin de sus
derechos que uno de los copropietarios hace a favor de otro. Por adquisicin, por parte de
uno de los condminos, de la parte del otro por usucapin; Por divisin de la cosa comn,
que sera el supuesto tpico.
Particin. Efectos.
La accin que se les reconoce a los comuneros es imprescriptible. Esta accin es de orden
pblico, lo que implica que se encuentra prohibida su renuncia.
Tambin se considera particin el supuesto en que uno de los condminos deviene

propietario de toda la cosa.
Los efectos de la particin son declarativos, no traslativos de derechos. Ello implica que ha
de considerarse que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el
origen mismo del condominio y que los dems condminos jams han tenido parte alguna
en la propiedad de la cosa comn.
Puede hacerse en forma privada, si todos los coparticipes estn presentes y son
plenamente capaces. Se har en forma judicial, de manera ineludible, si entre los
condminos hubiere incapaces o ausentes; si hubiere terceros interesados que se
opusieren a que la particin se haga en forma privada; o si los coparticipes, plenamente
capaces, no acordasen hacer la particin privadamente.
La particin debe hacerse en especie. De ser factible ese modo de dividir la cosa comn,
ninguno de los coparticipes podra exigir su venta. Pero si la divisin material no fuere
posible o su divisin hace antieconmico el aprovechamiento de las partes, se impone su
liquidacin o venta judicial.
El fundamento de esta solucin es que el buen funcionamiento del condominio exige una
cierta armona, una coincidencia de intereses y a veces de afectos, desaparecidos.
3) Condominio con indivisin forzosa. Concepto legal.
En el condominio con indivisin forzosa la situacin de copropiedad se mantiene en tanto

se den los presupuestos legales que la originan. La habr, cuando la ley prohba la divisin
de la cosa comn, o cuando la prohbe una estipulacin vlida y temporal de los
condminos o un acto de ltima voluntad.
Fuentes causales de la indivisin.
83

El origen de la indivisin (voluntad de los interesados o la ley) tiene gran importancia
prctica, porque la indivisin surgida de la voluntad de los interesados es esencialmente
precaria, tiene un trmino mximo que no puede excederse y se rige por las mismas reglas
que el condominio normal. En cambio, cuando la indivisibilidad se origina en la ley, tiende a
tener carcter permanente, lo que motiva un rgimen legal propio y distinto del ordinario.
El condmino no puede renunciar a ejercer la accin de particin por tiempo

indeterminado. Pueden convenir renunciar a la particin por un plazo que no exceda de 10
aos, cuyo cmputo debe hacerse a partir de la fecha en que se celebro el convenio. (En
el CC el tope era de 5 aos)
La divisin nociva. Artculo 2001 Cdigo civil y comercial
Cuando la particin es nociva para cualquiera de los condminos, por circunstancias

graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su
naturaleza y destino econmico, el juez puede disponer su postergacin por un trmino
adecuado a las circunstancias y que no exceda de 5 aos. Este termino es renovable por
una vez.
Se trata de cuestiones de hecho que tendrn que ser demostradas por quien de ese modo
se opone a la particin.
La indivisin forzosa de origen extra-legal. Supuestos de la ley 14.394. Lmite legal

de la indivisin.
El cdigo prev la indivisin convenida, la impuesta por el donante o testador, u otorgada

por nocividad.
La ley 14394 consagra otras hiptesis: impuesta por el testador, cnyuge suprstite o
convenida por los coherederos.
ARTICULO 51. Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin
de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien
determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero, o
cualquier otro que constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr
extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese
tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se
entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin
esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o
razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de tercero.
ARTICULO 52. Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin
temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartcipes.
Si hubiere herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no

tendr efecto hasta la homologacin judicial.
84

Estos convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido.
Cualquiera de los herederos podr pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo,
siempre que mediaren causas justificadas.
ARTICULO 53. Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial,

industrial, agrcola, ganadero, minero, o de otra ndole tal que constituya una unidad
econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte,
podr oponerse a la divisin del bien por un trmino mximo de diez aos.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin

antes del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica
que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge

sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin construida o

adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la
residencia habitual de los esposos.
La intervencin judicial. Art. 2002
A peticin de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar
la particin antes del tiempo previsto, haya sido la indivisin convenida u ordenada
judicialmente.
El CCyC incorpora un instituto que no se hallaba contemplado en el CC.
Cualquiera de los condminos puede, no obstante haberse convenido la indivisin o haber

sido impuesta por le juez en el supuesto de nocividad requerir su cese antes del plazo
fijado.
4) Indivisin forzosa de origen legal. Casos.
El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso
comn de dos o ms heredades; El supuesto de que la divisin resultare nociva para la
cosa; Los sepulcros; El bien de familia; La vivienda que hubiese constituido el hogar
conyugal; Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.
Condominio de accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades.
La indivisin forzosa recae respecto de aquellas cosas que se encentran afectadas a

satisfacer las necesidades de dos o mas inmuebles pertenecientes a propietarios distintos.
Para que haya condominio es necesario que la cosa sobre la cual se ejerce el derecho
pertenezca en comn a los 2 propietarios linderos, pues si slo pertenece a uno de ellos y
sirve a ambos, habr servidumbre constituida a favor de uno de ellos, el no propietario, y
que gravara al otro.
85

No puede enajenarse la parte indivisa afectada sin hacer lo propio co la heredad en cuyo
beneficio ha sido establecida la comunidad.
Naturaleza jurdica.
La posicin adoptada por el cdigo: se est en presencia de un condominio.
Derechos y obligaciones de los condminos
1. Derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria comn. Este derecho tiene solamente
dos limitaciones: No hacerla servir a otros usos que aquellos a que est destinada; No
embarazar el derecho igual de los condminos.
2. Los copropietarios de la cosa comn no pueden usar de ella sino para las necesidades
de las heredades, en el inters de las cuales ha sido dejada indivisa.
3. Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa es muy amplio, el de disponer de ella es

muy limitado: los condminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte
indivisa (como puede hacerlo un copropietario con indivisin simple), puesto que la cosa es
accesoria y est al servicio de la heredad, slo puede enajenarse su parte en el
condominio junto con la heredad.
4. Deben contribuir al pago de cargas y de los gastos de conservacin o reparacin de ella,

y las mejoras necesarias en proporcin a su respectivo inters.
5) Condominio de muros, cercos y fosos.
Art 2006: El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo o divisorio: al que
demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; (son los ubicados en los limites
de los fundos) b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los
inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite separativo;
d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos colindantes; e)
privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; f) de
cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de
elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al
ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin en
la superficie.
Derecho de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno del vecino.
El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre
paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino, con tal
que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 metros y su espesor entero no
exceda de 18 pulgadas. (CC Art 2725)
Este derecho de asentar el muro en terreno vecino es una restriccin al dominio del vecino
impuesta por la ley.
86

Si se trata de un muro encaballado, los vecinos adquieren el condominio desde el
momento mismo de la construccin, independientemente del pago de su valor por el
vecino que no lo construy o de la utilizacin que de l haga.
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la construy tiene
derecho a reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construccin de la
pared.
Tratndose de muros contiguos, el muro pertenece exclusivamente al edificador, y por

consiguiente, carece del derecho de reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a
menos que ste utilice el muro.
La obligacin emergente de la medianera es un tpico caso de obligacin propter rem. Es

decir, el crdito resultante de la medianera se transmite con el inmueble a los sucesivos
adquirientes. Quien demanda el pago debe exhibir su ttulo de propiedad.
Obligacin de encerramiento en las ciudades.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un ncleo de poblacin o en sus

arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligacin recprocos, de
construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble
colindante, hasta la mitad de su espesor.
Esta clase de muro tiende a consolidar factores de seguridad y paz social. Cualquiera de
los vecinos puede emprender la construccin, no siendo posible que el restante se lo
impida, ni an en el caso que ella se practique encaballadamente.
Muro medianero. Definicin legal
Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han
hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros contados desde la interseccin del lmite con la superficie de los inmuebles. Esta
medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
Presunciones. (Iuris Tantum)
El muro lindero entre dos edificios se presume medianero hasta la altura del edificio mas
bajo. En cambio, la parte del muro que se eleva por encima de la altura del edificio menos
elevado se presume privativo. Es menester que la pared divida dos edificios, cualquiera
sea su naturaleza o destino.
Si se acredita que los edificios o construcciones fueron levantados en tiempos distintos, la

presuncin caer. La carga de probar este ltimo extremo recae sobre quien pretende
sostener la privacidad del muro.
No resultan aplicables las presunciones cuando el muro no divide edificios sino patios,
huertos y jardines.
87

Prueba.
Debe provenir de instrumento pblico o privado que contenga actos comunes a los dos
titulares colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequvocos.
Obligaciones y cargas de la medianera.
1. Obligacin del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad del precio de su
construccin:
Si se trata de un muro contiguo debe pagar valor terreno, del mudo y de sus cimientos.
Si se trata de encaballado, debe pagar valor del muro y de sus cimientos.
Si utiliza el muro de elevacin para fines especficos, debe pagar la mitad de su valor
aunque exceda los estndares del lugar.
2. Los condminos estn obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos
de reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no estn
obligados si se trata de gastos de mejoras tiles o suntuarias que no son beneficiosas para
el titular colindante.
Derechos de los condminos. El condmino puede adosar construcciones al muro,

anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su
espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez
del muro. El condmino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su
costa, sin indemnizar al otro condmino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La
nueva extensin es privativa del que la hizo.
Derecho de adquirir la medianera.
Cualquiera sea el propietario que levanto el muro, e independientemente del lugar de

emplazamiento de la pared o de si los gastos que demand su construccion fueron
solventados por ambos vecinos, la pared que se erija hasta la altura de los tres metros
tendr la condicin de medianera.
La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a todos los vecinos en un pie de

perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de obras,
aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fuesen incompatibles con los
derechos que confiere la medianera.
Prescripcin.
La accin de cobro de la medianeria prescribe a las 5 aos.
Liberacin por abandono.
En el marco de un sistema donde se consagra la obligacin de los condminos de

contribuir a los gastos de construccin, conservacin y, llegado el caso, reconstruccin del
muro, el CCyC admite el derecho de los obligados a liberarse de tales gastos abdicando de
su derecho sobre la pared.
88

Imprescriptibilidad del derecho de readquirir la medianeria.
El que abdic la medianeria puede readquirirla en cualquier tiempo pagndola, como si

nunca la hubiera tendido antes. Debe pagar el valor del muro y la mitad del terreno sobre
el que esta asentado, an si antes era propietario de esa franja, porque con la renuncia,
oper la cesin de los derechos que se tenan sobre l.
Muro divisorio o privativo.
Pertenece en propiedad exclusiva al vecino que la ha construido. El otro lindero que desee
apoyar o utilizar el muro debe adquirir la medianeria.
6) Del Encerramiento y la Medianera en campaa
El titular de un derecho real sobre cosa propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo
de poblacin o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento,
aunque no sea un muro en los trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene la
obligacin de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del lugar.
Todo cerramiento de que separa dos propiedades rurales se presume medianero-
Lo dispuesto en materia de derechos y obligaciones de los condminos respecto de las

paredes medianeras en las ciudades, es aplicable a la medianeria rural.
Condominio de rboles.
Es medianero el rbol y arbusto contiguo o encaballado con relacin a muros, cercos o

fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.
Cualquiera de los condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que
el rbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar
mediante el corte de ramas o races. Si el rbol o arbusto se cae o seca, slo puede
reemplazarse con el consentimiento de ambos condminos.
7) Otros casos de indivisin forzosa de origen legal
El bien de familia. Su rgimen legal
Se procura poner a la familia al abrigo de las vicisitudes econmicas de los malos

negocios, o aun de la muerte del padre.
El bien de familia puede consistir en la casa donde habita la familia o en un inmueble que
sirva con su producido al sostenimiento de ella. Es decir, que se protege la vivienda o el
sustento del ncleo familiar.
Se entiende por familia la constituida por el propietario y su cnyuge, sus descendientes o

ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el
tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
89

Requisitos para su constitucin: Inscripcin en el Registro Inmobiliario
* Que se trate de un inmueble urbano o rural cuyo valor no exceda las necesidades de
sustento y vivienda de la familia;
* Que el constituyente tenga cnyuge o ascendientes o descendientes o hijos adoptivos;

en defecto de ellos, parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que
convivieran con el constituyente.
* Que el constituyente asuma el compromiso de habitar la vivienda o de explotar por

cuenta propia el inmueble o la industria en l existente;
* Que el solicitante no sea titular de otro bien de familia.
* Que justifique su dominio sobre le inmueble.
Efectos: El bien no puede ser enajenado ni legado, ni podr con l hacerse mejora a
alguno de los coherederos;
El bien de familia no ser susceptible de ejecucin o embargo por deudas posteriores a su

inscripcin como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra;
Son inembargables tambin los frutos que produzca el bien en la medida que sean
indispensables para satisfacer las necesidades del bien de familia.
El bien de familia est exento del impuesto a la transmisin gratuita por muerte, cuando
ella se opere a favor de los beneficiarios del bien y siempre que los herederos no
resolvieren desafectarlo dentro de los 5 aos del fallecimiento del causante.
Desafectacin. Procede en los siguientes casos:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cnyuge; a falta del cnyuge o

si ste fuera incapaz, se admitir el pedido siempre que el inters familiar no resulte
comprometido;
b) A solicitud de la mayora de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere

constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cnyuge suprstite
o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesin o la autoridad
competente resolver lo que sea ms conveniente para el inters familiar;
c) A requerimiento de la mayora de los copartcipes, si hubiere condominio,

computada en proporcin a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los

requisitos previstos en los artculos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los
beneficiarios;
e) En caso de expropiacin, reivindicacin, venta judicial decretada en ejecucin

autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectacin
a juicio de la autoridad competente
90

Sepulcros. Naturaleza jurdica.
A. las sepulturas concedidas a perpetuidad son una propiedad sui generis del titular. No es
una propiedad tpica, desde el momento que solo puede destinarse a sepulcros, lo que
limita fundamentalmente el contenido del dominio. Esta opinin tradicional tropieza con el
grave inconveniente de que hoy es unnime la opinin de que los cementerios constituyen
un bien del dominio pblico del estado.
B. Doctrina aceptada por la CSJN: el derecho a la sepultura es simplemente una concesin

otorgada por el Estado a un particular sobre una porcin de un bien del dominio publico.
C. Tal como esta configurado actualmente a travs de nuestra jurisprudencia, es necesario

admitir que el derecho a los sepulcros es un rgimen hibrido, que participa de algunos
caracteres del rgimen de la propiedad y del rgimen de las concesiones administrativas.
Indivisibilidad: la naturaleza peculiar de los sepulcros, su destino de guardar los restos de

los ascendientes u otras personas de la familia, el respeto casi sagrado que el hombre
siente por la sepultura de sus familiares, ha movido a los jueces a sentar el principio de la
indivisibilidad del condominio.
Bienes de origen hereditario.
(Artculos 51, 52, 53 La indivisin forzosa de origen extra-legal.)
Art 54. La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su

inscripcin en el registro respectivo.
Art 55. Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal del mismo, pero s
podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin correspondientes a su
respectivo deudor.
8) Del condominio por confusin de lmites. Nocin.
Los fundos se individualizan a la vez que se separan, por sus lmites. La determinacin del
lmite separativo recibe el nombre de demarcacin. Cuando los lmites que marcan los
confines de dos heredades son inciertos o desconocidos, se presenta la confusin de
lmites. Por sus semejanzas con el condominio, el cdigo legisla esta institucin bajo el
nombre de condominio por confusin de lmites, y reputa condminos a los propietarios,
pero slo dentro de la zona en la que se cierne la incertidumbre.
Naturaleza jurdica
Los vecinos colindantes tienen la accin de deslinde a fin de que los lmites se investiguen
y demarquen. Se ha discutido la naturaleza de la accin.
La accin de deslinde tiene por objeto fijar de manera cierta el lmite que separa a las dos
heredares contiguas, constatando el punto donde cada una de ellas comienza y cada uno
termina.
91

La accin de deslinde existe cuando hay un estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la lnea divisoria de las dos heredares, dicho estado se
presenta cuando no hay en el terreno ninguna lnea divisoria o cuando la lnea existe, pero
no es seguro que este fundada en los ttulos o antecedentes del caso tornando as
necesaria la investigacin.
En la accin de deslinde cada litigante es actor y demandado, ambos deben aportar las
medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus pretensiones.
Para que se d la accin de deslinde los limites deben estar confundidos entre:
Predios contiguos o colindantes: no hay dominio por confusin ya que los fundos estn
separados por un camino pblico, una calle, etc.
Predios rsticos: cuando no este edificado y ser urbano en caso contrario.
Pueden ejercer la accin de deslinde los titulares de derechos reales sobre el terreno.
Gastos y formas de deslindes
Por acuerdo entre los colindantes y deslinde judicial. El deslinde de los terrenos puede
hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura pblica. El
acuerdo, mensura, y todos los antecedentes que hubieren concurrido a formarlo deben
presentarse al juez para su aprobacin, y si fuese aprobado, la escritura otorgada por
personas capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad.
Cuando los colindantes no arriban a un acuerdo van a la va judicial, y se regirn por el
Cdigo Procesal.
BOLILLA 9: Propiedad Horizontal
1) Opinin de Vlez.
Vlez Sarsfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la
proscribi expresamente en el Art. 2617 el propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ultima voluntad.
Pero a mediados del siglo XX la necesidad de admitir y regular la propiedad horizontal,

sobre todo teniendo en cuenta la concentracin masiva de poblacin en las ciudades y la
explosin demogrfica, se hizo urgente. En 1948 se dict la ley 13.512, que derog el Art.
2617 y estableci el rgimen de propiedad horizontal en el pas.
Antecedentes. Ley 13.512. Fuentes
En la edad media, esta institucin adquiri un gran auge debido a la concentracin de la

poblacin en las ciudades. Se haca necesario aprovechar de la mejor manera el pequeo
espacio y por ello las calles se angostaron y las casas se proyectaron en la altura.
Las fuentes ms cercanas de la ley fueron las leyes de Chile, Uruguay y el Cdigo Italiano
de 1942. En algunos aspectos tambin fue fuente la ley francesa de 1938.
92

La propiedad horizontal es un nuevo sistema de propiedad, el que combina un derecho
exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho comn sobre otros.
Naturaleza jurdica del instituto
Derecho de superficie: En realidad la misma es imposible, porque este derecho consiste en

desdoblar el dominio de tal forma que el superficiario tiene derecho a plantar, cultivar el
suelo, edificar, y levantar construcciones a condicin de no causar perjuicio al dueo del
suelo, que a su vez tiene el derecho de realizar construcciones subterrneas siempre que
no perjudique los derechos del superficiario. La propiedad de la superficie, en la propiedad
horizontal, no est separada de la propiedad del edificio.
Teora de la copropiedad o comunidad: la propiedad por pisos o departamentos crea una

comunidad de derechos que se ejerce sobre todo el edificio en su conjunto. Todos seran
dueos de todo, con la salvedad de que cada uno tiene facultades exclusivas de uso, goce
y disposicin de ciertas partes objetivamente determinadas. En realidad no se trata este
rgimen de una copropiedad, sino de una propiedad exclusiva que recae sobre una parte
del bien.
Teora de la sociedad: la propiedad horizontal sera una sociedad de todos los

condminos, que formaran as una persona jurdica independiente de cada uno de los
integrantes. Sin embargo, la misma supone un dominio separado y ejercido sobre cada
una de las unidades, pisos o departamentos.
Derecho real autnomo: El sistema de nuestra ley. Establece que cada propietario ser
dueo exclusivo de su piso o departamento, y copropietario del terreno y las dems cosas
de uso comn del edificio. Es decir, la propiedad horizontal supone la coexistencia de una
propiedad particular y exclusiva sobre el departamento o piso, con una copropiedad sobre
las partes comunes.
2) Definicin legal. Artculo 2037 CCyC
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Ttulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
-Se ejerce sobre un inmueble propio
-El objeto del derecho real autnomo es una unidad
-Titular tiene facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica sobre las partes
privativas y comunes del edificio.
-Estas facultades se encuentran limitadas por la regularizacin del CCyC y por las
clusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal.
-Existen partes privativas o comunes.

93

-Las diversas partes del inmueble son interdependientes y conforman un todo no
escindible.
Objeto del derecho.
La propiedad horizontal, como derecho real autnomo, permite fraccionar los edificios en
plantas horizontales y estas, a su vez, por sectores (unidades funcionales) que pueden
consistir en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino.
La afectacin al rgimen de la propiedad horizontal consta de dos condiciones:
-que las unidades funcionales sean independientes entre s;
-que tengan una salida directa al exterior autnoma o a travs de un pasillo comn.
El objeto de la propiedad horizontal es la unidad funcional, compuesta del sector privativo

independiente y del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes.
Partes privativas y partes comunes.
Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el

terreno y sobre todas las cosas de uso comn del edificio, e indispensable para mantener
su seguridad.
ARTICULO 2041 CCyC
Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno; b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas
con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso
las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones
de los servicios centrales; f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su
extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;g) la vivienda para
alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas; i) los
muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes; j) las
instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos
de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
Partes propias: respecto de la propiedad exclusiva, el titular del derecho real se comporta
con relacin a la cosa como el titular del derecho de dominio de un inmueble no sometido
al rgimen de la propiedad horizontal, en lo que al aspecto jurdico del mismo se refiere.
94

Son propias las cosas y partes comprendidas en el volumen que conforma la unidad
funcional
Requisitos para la afectacin al rgimen de propiedad horizontal.
Requisitos materiales:
a. Terreno edificado;
b. Divisin del edificio en pisos horizontales;
c. Divisin de los pisos en parcelas o departamentos;
d. Salida a la va pblica, directamente o por pasaje en comn.
Requisitos formales:
a. Dictado de un Reglamento de Copropiedad y Administracin;
b. Conformacin del consorcio y la Asamblea;
c. Designacin del Administrador;
d. Redaccin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad.
3) Reglamento de Copropiedad y Administracin. Concepto
Representa el vnculo que une a los copropietarios en la gestin de los intereses comunes
y constituye, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de
la comunidad.
Las clusulas del reglamento constituyen la ley a la que los copropietarios deben ajustar
sus relaciones reciprocas.
Redaccin. Formalidades.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un Reglamento de

Copropiedad y Administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro
de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podr modificarse por resolucin de los
propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber
tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Naturaleza jurdica.
Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un contrato o un conjunto de

normas jurdicas. La tesis contractualista se funda en la circunstancia de que el
Reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios. Este acuerdo se produce a
veces en un solo acto, otras veces resulta de la adhesin de los compradores de unidades
95

al reglamento de copropiedad redactado por el vendedor. En este caso, se tratara de
sucesivos contratos de adhesin).
Segn otra doctrina (Borda), el reglamento es el conjunto de normas jurdicas que rigen la
vida interna del consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de
esta relacin sin consentimiento ni conocimiento de los dems copropietarios, por el solo
hecho de comprar o vender un departamento. Esto es inconcebible en una relacin
contractual.
Principales enunciaciones. Artculo 2056 CCyC
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinacin del terreno;
b) determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios;
d) enumeracin de las cosas y partes comunes;
e) composicin del patrimonio del consorcio;
f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su periodicidad y su

forma de notificacin;
n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada

titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad

horizontal;
p) forma de computar las mayoras;
q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades

complementarias hacia terceros no propietarios;
96

r) designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido
por el principio de libertad de las convenciones.
El artculo que comentamos enumera las cuestiones que deben ser contempladas
obligatoriamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera
indispensables para el funcionario del sistema.
4) Inscripcin del reglamento. Artculo 2038 Cdigo civil y comercial.
A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio o los condminos deben
redactar, por escritura pblica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse
en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad

funcional.
Efectos de su inscripcin.
Una vez que est inscripto el reglamento, existe estado de propiedad horizontal, pero el
inmueble an no est dividido; la divisin recin se concretar al otorgarse las escrituras
correspondientes. La inscripcin en el Registro de la Propiedad es requerida para ser
oponible a terceros.
Modificacin.
La reforma de los estatutos debe consignarse en escritura pblica en el Registro de la

Propiedad. La reforma exige una mayora no menor de los dos tercios de los propietarios;
computados los votos por cabeza, a menos que el reglamento prevea otra forma.
Si bien en principio, el reglamento slo puede ser modificado por el consorcio, la justicia
puede intervenir cuando la mayora ha abusado de sus poderes imponiendo a la minora
clusulas que son contrarias a la ley o a su espritu o son arbitrarias o importan un abuso
del derecho.
Reglamento interno.
Atiende a las cuestiones diarias y domesticas del edificio. Salvo convencin en contrario
puede ser modificado por la simple mayora, pero no alcanzan a este tipo de reglamento
las normas relativas al reglamento de copropiedad y administracin.
97

5) Consorcio de copropietarios.
Concepto.
Es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales del edificio que actan reunidos
por el desempeo de diversas funciones que la ley les encomienda.
Naturaleza jurdica.
Dos criterios prevalecen a este respecto:
1 La doctrina que admite la personalidad jurdica del consorcio;
2 La doctrina que se apoya en la teora de la ficcin de Vlez, en cuyo sentido no

existen ms personas jurdicas que las enumeradas por el Cdigo.
La jurisprudencia ha establecido que el consorcio tiene una personalidad jurdica distinta

de cada uno de sus componentes. El factor fundamental est configurado por la existencia
de una voluntad colectiva. Los atributos de la personalidad del consorcio son: nombre,
domicilio, capacidad y patrimonio propio.
Artculo 2044 CCyC
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurdica

consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la
desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime
de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en
el registro inmobiliario.
Tiene su domicilio en el inmueble afectado al rgimen de propiedad horizontal. Tiene

patrimonio propio que est conformado por el fondo de reserva si lo hubiere, el monto
recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los intereses generados por
cuentas bancarias.
Los rganos a lo que hace referencia la norma (asamblea, consejo de propietarios y el

administrador) son aquellos para que le ente consorcial funcione como tal. El administrador
es el representante legal y la asamblea es el rgano deliberativo.
Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
El hecho de que el consorcio tenga personalidad jurdica y patrimonio propio, plantea el

problema de si existe o no responsabilidad conjunta de los consorcistas. Si bien el
consorcio tiene patrimonio propio, constituido por los fondos adelantados por los
consorcistas y los crditos contra stos por expensas comunes, ese patrimonio ser
generalmente insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes, tal como las
deudas originadas en la reparacin del edificio o la responsabilidad emergente de un dao
98

causado por las cosas comunes, como la cada de un ascensor. La ley aclara que los
propietarios son responsables por tales obligaciones (artculo 8, ley 13.512):
Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos,

salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y
bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Estn obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms cmodo o de mayor
renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta
por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora
no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de

los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podr tambin, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaron tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento
que le pertenece.
Consorcios de hecho. Posicin de la doctrina.
Sin haberse perfeccionado el derecho real de propiedad horizontal en cabeza de los

adquirentes, ya sea por no mediar sancin del reglamento de copropiedad o por no
haberse suscripto las pertinentes escrituras traslativas de dominio.
La jurisprudencia tiene dicho que: existe relacin jurdica que, si bien no est contemplada
por la ley 13.512, se rige por la aplicacin analgica de sus disposiciones.
Subconsorcios
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad

horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
99

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que
lo integran.
6) Facultades y obligaciones de los propietarios.
Facultades: Derecho de poseer; Derecho de usar; Derecho de gozar; Derecho de disponer

materialmente: es limitado; Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales
o personales sobre el mismo.; Atender los gastos de conservacin y reparacin de su
propio piso o departamento: estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda
afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes; Derecho de abandonar.
Obligaciones: cumplir con las disposiciones del reglamento, conservar en buen estado su
unidad funcional; pagar expensas comunes y extraordinarias en la proporcin de su parte
indivisa; contribuir a la integracin del fondo de reserva; permitir el acceso a su unidad
funcional para realizar reparaciones en las cosas comunes o bienes del consorcio; notificar
al administrador su domicilio especial si fuere diferente al de la unidad funcional.
Prohibiciones
Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
Modificaciones (Ver bolilla 10)
BOLILLA 10
1) El administrador.
Es uno de los rganos del consorcio, quien representa legalmente al consorcio en carcter
de mandatario y quien debe velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad. Puede
serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurdica
Es un rgano esencial del que no puede prescindirse, puesto que al tratarse el consorcio
de una persona jurdica requiere de un representante legal para poder ejercer sus
atribuciones legales.
Designacin.
100

El reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designacin de un
administrador.
El administrador designado en el reglamento cesa en oportunidad de la primera asamblea

si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administracin, lo que implica que
basta con la mayora absoluta. Pueden ser removidos sin expresin de causa.
El reglamento debe prever la duracin del mandato.
Funciones judiciales.
El representante del consorcio actuara en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase, como mandante legal y exclusivo de aquellos.
Funciones administrativas.
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la

asamblea de propietarios. En especial debe:
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del da.
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea.
c) Atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la

estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales.
d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.

Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorizacin previa del
consejo de propietarios.
e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al

efecto.
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria.
h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya

incendio, responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir.
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios,

de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local. Tambin debe
archivar cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los
101

antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas
administraciones.
j) En caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas.
k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las

cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado
de deudas y de crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia
de reclamos administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros vigentes.
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como

mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carcter de representante
legal.
Remocin.
Los mandantes pueden revocar en cualquier momento el mandato de administracin en

asamblea con la mayora absoluta, sin necesidad de invocar justa causa para ello. La
remocin puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno de los copropietarios si
demuestran que existen causas serias que aconsejen tal solucin, y a pesar de que los
peticionantes no renan la mayora exigida por el reglamento para tomar tal determinacin.
Consejo de propietarios.
La existencia del consejo de propietarios no es obligatoria, ya que es optativa de cada ente

consorcial. Es una atribucin de la asamblea (rgano deliberativo) designar un consejo de
propietarios.
Para la designacin de los propietarios que integraran el consejo se requiere la reunin de

la asamblea que a los fines de sesionar requieren el qurum de la mayora absoluta y la
misma mayora para la designacin.
Este consejo no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones, salvo los
casos indicados en el cdigo. En el supuesto que el administrador, por diferentes motivos
(vacancia o ausencia) no ejerza el mandato, el consejo se encuentra facultado para
administrar temporariamente el consorcio, convocando, en caso de vacancia, dentro de los
30 das, a una asamblea extraordinaria a los fines de designar nuevo administrador.
Para integrar el consejo es condicin imprescindible ser propietario (titular de dominio).
Tiene atribuciones para fiscalizar los aspectos econmicos y financieros del consorcio y
puede autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios.
102

Se caracteriza por ser:
-rgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas
-Tiene carcter permanente
-Tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de propiedad y administracin.
-La funcin de los integrantes del consejo es gratuita.
Consorcios sin administradores.
Si la administracin esta acfala y no puede lograrse la mayora necesaria, razones de

necesidad y urgencia evidente autorizan a proceder a la designacin judicial, dado que se
trata de una figura indispensable para la vida del consorcio.
2) La asamblea de copropietarios.
Concepto.
Integrada por todos los propietarios, es su rgano deliberativo. Es, adems, la autoridad
suprema, a la cual est subordinado el administrador. Constituyen el rgano mximo de
representacin de la voluntad de la comunidad. Es obligatorio llevar libro de actas de
asamblea y un libro de registro de firmas de los propietarios.
Clases
-Asambleas ordinarias: deben reunirse peridicamente en los tiempos prefijados por el

reglamento, con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios decidan
tratar regularmente.
-Asambleas extraordinarias: se convocan fuera de los plazos prefijados o, convocados

dentro de los plazos ordinarios, tratan temas fuera de lo comn.
Funciones.
La asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le

son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las
cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relacin al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad
con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
Convocatoria.
103

Debe mediar una notificacin fehaciente por un medio fidedigno, ello a fin de evitar el
fracaso de la asamblea.
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el

reglamento, con transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y
completa. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son vlidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una
mayora de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Qurum. Votacin, mayoras.
El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el rgimen de propiedad
horizontal tenga eficacia jurdica, deben configurarse una serie de requisitos, entre los que
podemos mencionar el qurum, la mayora necesaria para adoptar la decisin y el orden
del da.
En cuanto a la forma de contar los votos, se computan sobre la totalidad de los propietarios
de las unidades funcionales estn o no presentes en la asamblea- y se forma con la doble
exigencia del nmero de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con
relacin al conjunto.
La regla general es de la mayora absoluta, que ceder ante la exigencia de una mayora
especial prevista en el reglamento.
Efectos de sus decisiones.
Las resoluciones que ella toma obligan a los copropietarios ausentes y disidentes.
La asamblea judicial. Casos.
Ante la omisin del administrador o en su caso del consejo de propietarios de no convocar

a realizar la asamblea, los propietarios que representan el 10% del total pueden solicitar al
juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no
llega a una decisin, decide el juez en forma sumarsima. Asimismo, y si corresponde, el
juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situacin del consorcio.
3) Los derechos y obligaciones de los copropietarios.
A. Respecto de las partes comunes.
Podrn usar los bienes comunes conforme a su destino y sin perjudicar el igual derecho de
los dems. Los propietarios son condminos de las partes comunes.
B. Respecto de las partes propias.
Cada propietario es dueo exclusivo de su parte. Debe conservar su unidad a su costa y

pagar impuestos, tasas y contribuciones de mejoras.
104

Las expensas. Concepto. Tipos. Fines.
Es el costo o gasto que debe ser soportado por los propietarios en proporcin al valor de
su unidad para posibilitar la administracin y reparacin de las partes comunes del edificio.
Tipos: Ordinarias y extraordinarias (gastos fuera de lo comn)
Fondo de reserva: su constitucin es optativa, constituye un ahorro en dinero que permite

hacer frente a situaciones urgentes o imprevistas para el edificio. Por lo general, se coloca
en una cuenta corriente o en un plazo fijo de una entidad bancaria, y suele ser controlado
por el consejo.
Artculo 17 de la ley 13.512
La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de
seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensin del Art. 3266 del Cdigo civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisicin; y el crdito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los arts. 3901 y 2686 del Cdigo civil.
Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio.
Teniendo en cuenta la tesis de la personalidad, en ningn caso podr irse contra el

patrimonio de los consorcistas. La responsabilidad no es solidaria, sino en proporcin al
valor de sus pisos o departamentos, a menos que el reglamento establezca lo contrario.
Nuevo rgimen de la ley 26.994. Modificaciones en cosas y partes comunes.
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayora de los propietarios, previo informe
tcnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters

particular que se opone a la autorizacin si se concede, tienen accin para que el juez deje
sin efecto la decisin de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al

reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectnico exterior o interior del inmueble.
Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y
partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita
o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unnime de los propietarios.
Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
inters particular que slo beneficia a un propietario (el beneficiario debe efectuarla a su
costa y soportar los gastos de la modificacin del reglamento de propiedad horizontal y de
su inscripcin, si hubiera lugar a ellos.)
105

Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carcter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar
el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario.
En caso de grave deterioro o destruccin del edificio, la asamblea por mayora que
represente ms de la mitad del valor, puede resolver su demolicin y la venta del terreno y
de los materiales, la reparacin o la reconstruccin.
Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante
la ausencia de interesados, la mayora puede adquirir la parte de los disconformes, segn
valuacin judicial.
4) Extincin del sistema.
-Destruccin total o parcial de las 2/3 partes del valor
-Vetustez del edificio
Prehorizontalidad. Rgimen de la ley 19.724.
La ley 19.724 fue dictada en el ao 1972 con el objeto de proteger a los adquirentes de
unidades que an no haban sido construidas o bien que su construccin an no se
encontraba culminada ni aprobado por el ente administrativo correspondiente el plano de
terminacin de obra de un edificio que se afectara en el futuro a la ley de propiedad
horizontal.
El agudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirir departamentos

sin tomar las seguridades del caso, suscribiendo verdaderos contratos de adhesin, en los
que las clusulas eran fijadas por el vendedor. La solucin del problema lleg con la ley de
prehorizontalidad.
Afectacin del edificio. Todo propietario de edificio construido o en construccin o de

terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
ttulo oneroso por el Rgimen de Propiedad Horizontal, debe hacer constar, en escritura
pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia
del dominio de unidades por tal rgimen.
Efectos de la afectacin. La anotacin inhibe al propietario para disponer del inmueble o

para gravarlo en forma distinta a la prevista en la Ley. La venta total o parcial de inmuebles
a terceros no afectar los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos hayan
sido registrados.
Los acreedores con hipoteca constituida conforme con la ley estn obligados a aceptar
cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad.
106

En caso de ejecucin del inmueble por acreedores hipotecarios o comunes, los
adquirentes tienen el derecho a adjudicarse el inmueble bajo ciertas condiciones.
Sistema de la ley 26.994.
El CCyC derogo la L 19.724 y dispone un seguro obligatorio a fin de proteger al adquirente

por contrato de unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen de propiedad
horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin
de la propiedad horizontal estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
Seguro obligatorio.
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen
de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a
favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido
por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con
ms un inters retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes que el
adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de
todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones,
pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Contratos excluidos.
a) aquellos en los que la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o

liquidacin de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas; b)
los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo
de control, si de sus clusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes
deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben
otorgarle poder irrevocable a ese fin.
BOLILLA 11
1) Conjuntos inmobiliarios. Situacin actual. Rgimen de la L. 26.994
Resea histrica: La explosin demogrfica, as como la escasez y alto valor de los

inmuebles en las grandes ciudades y zonas aledaas, la bsqueda de seguridad, de ms
contacto con la naturaleza y an aspiraciones de mayor nivel social, entre otras
motivaciones, provocaron nuevas formas de aprovechamiento comn de las cosas
inmuebles, para satisfacer necesidades tanto habitacionales, como recreativas,
comerciales e industriales.
La existencia de un derecho real significa para los protagonistas de cualquiera de estas

nuevas figuras, una mayor seguridad, por su oponibilidad erga ommes y la relacin directa
e inmediata del titular con la cosa.
107

Estas agrupaciones difieren en su identificacin o nombre, conforme el objeto social y/o
finalidad a las cuales se hallen confinados: clubes de campo -predominante actividad
deportiva-, barrios cerrados -mayor cantidad de residentes permanentes-, clubes de
chacras -situados a distancias mucho mayores respecto de las ciudades, lotes de mayores
dimensiones-, clubes nuticos, ciudades cerradas o mega emprendimientos.
Concepto
Art. 2073 Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
La enumeracin del artculo no clausura la nmina de los emprendimientos que pueden

calificar como conjuntos inmobiliarios.
Club de campo: rea territorial de extensin limitada que no conforme un ncleo urbano y
rena las siguientes caractersticas bsicas: est localizada en rea urbana; una parte se
encuentre equipada para la prctica de actividades deportivas, sociales o culturales en
pleno contacto con la naturaleza; la parte restante se encuentre acondicionada para la
construccin de viviendas de uso transitorio; el rea comn de esparcimiento y el rea de
vivienda deben guardar una mutua e indisoluble relacin funcional y jurdica, que las
convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del rea comn de esparcimiento no
podr ser modificado, pero podrn reemplearse unas actividades por otras; tampoco podr
subdividirse dicha rea ni enajenarse en forma independiente de las unidades que
constituyen el rea de vivienda.
Caractersticas
Art. 2074 Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las
partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen
disciplinario, obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas
partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
El cerramiento sirve como elemento fsico para delimitar la extensin territorial del conjunto
inmobiliario. Adems, tiene utilidad para controlar el ingreso y egreso de personas y
vehculos a la urbanizacin.
Partes privativas son designadas unidades funcionales cuando se los afecta al rgimen de
la propiedad horizontal.
Se deber reglamentar: rganos del C. Inmobiliario, su integracin y funciones; lmites y
restricciones que se les imponen a los derechos particulares; rgimen disciplinario y las
normas de procedimiento; obligacin de contribuir para solventar gastos y cargos
108

comunes; la designacin de una entidad con personera jurdica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas.
Marco legal
Art 2075 Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas
y dems elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen
por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal, con las modificaciones que establece el presente ttulo, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a
las previsiones normativas que regulan este derecho real.
Cosas y partes necesariamente comunes

Las partes y lugares del terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin,
reas especficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se consideran comunes.
Cosas y partes privativas

Art. 2077 La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o
en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia funcional segn
su destino y salida a la va pblica por va directa o indirecta.
Estar determinada en el documento cartogrfico elaborado para la divisin jurdica del

edificio, en el que deber constar la situacin constructiva de los sectores privativos que
componen el conjunto inmobiliario.
Facultades y obligaciones del propietario

Ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los lmites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto
inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos.
Limitaciones y restricciones reglamentarias

El reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra
ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, as como tambin
fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica.
Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento
se considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las
109

unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por
todo propietario sin admitir prueba en contrario.
Gastos y contribuciones
Propietarios estn obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el
correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporcin que a
tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal.
Cesin de la unidad
El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el
ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de
terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real o personal, el
uso y goce de su unidad funcional.
Rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios

El reglamento puede establecer la extensin del uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad
funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de usuarios no propietarios de
dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que dicte el consorcio de
propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial
o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesin ni
transmisin. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y
aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
Servidumbres y otros derechos reales

Pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios
entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los
espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificacin del
reglamento y deben decidirse con la mayora propia de tal reforma, segn la prevea el
reglamento.
Transmisin de unidades
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre
transmisin de unidades funcionales, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la
adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas.
Sanciones
Por conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias
del reglamento, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento.
110

1) Cementerios privados.
Evolucin doctrinaria
Cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. Como la muerte es

un fenmeno muy vinculado con la religin y las cuestiones sagradas, en su origen los
cementerios estaban a cargo de las autoridades eclesisticas y aparecan anexados a
iglesias y conventos.
Los cambios operados en las costumbres trajeron como consecuencia la secularizacin de

los cementerios y su puesta en manos del Estado.
Aparecen as los cementerios pblicos, que son considerados como perteneciente al

dominio pblico del Estado, y especficamente al dominio pblico, sin embargo Vlez
Sarsfield no lo legisl, tal vez por entender que estaban sometidos al derecho pblico.
Las normas aplicables a los cementerios pblicos como integrantes del domino pblico del
Estado, incumben al derecho administrativo.
Naturaleza Jurdica
Se ha propiciado su regulacin como derecho real autnomo, inscribible en el Registro de

la Propiedad Inmueble estructurndolo ya sea como derecho real sobre cosa ajena o como
derecho real sobre cosa propia, tomando como base el rgimen de la propiedad horizontal
y adaptndolo a la naturaleza y destino particulares del objeto.
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la

inhumacin de restos humanos
Los cementerios privados solo podrn constituirse sobre inmuebles del dominio privado de
las personas encontrndose dentro de esa categora incluso los del dominio privado del
Estado.
El dueo, o los dueos si es un condominio, del inmueble que va a ser destinado al

emprendimiento de cementerio privado deben otorgar una escritura pblica donde declare
su voluntad de afectarlo a ese particular destino.
Por afectacin debe entenderse una suerte de autolimitacin que el dominus efecta
respecto de un bien propio, impidindose, frente a terceros, el ejercicio de derechos
derivados de su calidad de titular del dominio perfecto.
En el caso la limitacin derivada de la afectacin se refiere al uso que habr de otorgrsele

al inmueble en lo sucesivo y significa una proteccin para los titulares de las sepulturas a
quienes se les garantiza la inmutabilidad de la finalidad del uso del inmueble, quienquiera
sea su titular.
111

Solo a partir de la habilitacin municipal queda fijado el destino del inmueble como
cementerio pblico. Luego de la habilitacin queda impedido de ser objeto de garantas
reales procurndose con ello reducir los riesgos para los titulares de derechos de
sepultura.
La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares
de las parcelas se rige por las normas que regulan la relacin de consumo previstas en el
Cdigo y en las leyes especiales.
Se imponen al rgimen de cementerio privado las reglas de los derechos reales. El CCyC
crea este nuevo derecho real de sepultura procurando con ellos dar mayor proteccin tanto
a su titular como a los terceros interesados.
Reglamento: Debe contener: a) descripcin del inmueble sobre el cual se constituye el

cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b)
disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio
de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y
de polica aplicables; c) fijacin y forma de pago del canon por administracin y
mantenimiento, que puede pactarse por periodos anuales o mediante un nico pago a
perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e)
pautas sobre la construccin de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos
mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulacin de titulares y
visitantes; h) constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.
Administrador. Funciones. El registro de titulares
El cementerio privado ser gestionado y dirigido por un administrador cuya designacin

constara en el reglamento de uso y administracin, cuya actuacin puede durar todo el
tiempo que exista aquel, o bien, por periodos temporarios, aunque con la posibilidad de
renovar su mandato. Generalmente el primer administrador ser elegido por el titular del
inmueble al rogar la afectacin junto con el primer reglamento.
Debe actual diligentemente para permitir el ejercicio del derecho real.
El administrador est obligado a llevar: Un registro de inhumaciones con los datos

identificatorios de la persona inhumada; Un registro de titulares de los derechos de
sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.
La identificacin de quien fuera en vida la persona a inhumar as como el control respecto

de sus restos son las tareas ms importantes que tienen a su cargo los administradores y
es por ello que, criteriosamente, se les impone el deber de llevar un registro a tal fin.
Este registro privado encarna una funcin pblica relativa a la llamada polica mortuoria.
112

Tambin deber llevar registro de los cambios de titularidad de los derechos reales de
sepultura o de la parcela consignndose las modificaciones en la titularidad que se le
vayan sucediendo.
Derechos del titular.
- Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensin

establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto.
- Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de

construccin dictadas al efecto;
-Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
- Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las
condiciones establecidas.
Deberes del titular.
- Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
- Contribuir peridicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y

funcionamiento del cementerio;
- Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela;
-Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de

higiene, salud pblica y polica mortuoria.
Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los
crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin de sepulcros; b) las
expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquellas.
Sepulcros afectados a su destino sin distincin entre pblicos o privados- quedan

excluidos de la garanta comn de los acreedores.
Casos excepcionales donde las parcelas pueden ser embargadas por: vendedor o quien
construyo o reparo la parcela. Y lgicamente las deudas que se generen por falta de pago
113

de las expensas, tasas o contribuciones, por lgicas razones que hacen al mantenimiento
del sistema de cementerio privado as como al deber genrico de todo ciudadano de
contribuir al sostenimiento del Estado.
2) Tiempo compartido
Nuevo Rgimen de Tiempo compartido en la Ley 26.994
Concepto
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso
peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
La importancia del enunciado derecho real radica en crear una limitacin al ejercicio de los
derechos del propietario de la cosa que se afecta, quien no podr modificar su destino
durante el periodo de vigencia de la afectacin o disponer de ella sin que el nuevo
adquirente o acreedor de los derechos reales transmitidos o constituidos puedan oponer
sus derechos a los usuarios, brindando un mayor grado de seguridad jurdica.
Bienes que lo integran

El tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles (tales como yates, cruceros,
etc.), en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados.
Afectacin
De uno o ms objetos a la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos, la que, en
caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pblica, que debe contener
los requisitos establecidos en la normativa especial.
Por exclusin, para la afectacin de cosas muebles al rgimen de tiempo compartido rige
el principio de libertad de formas, razn por la cual ser optativo para el titular recurrir a su
formalizacin mediante escritura pblica o instrumento privado.
El instrumento de afectacin debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en
que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, ste debe comparecer a
prestar su consentimiento a la afectacin instrumentada.
Requisitos
-Los bienes deben estar libres de gravmenes y restricciones.
-El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar

inhibidos para disponer de sus bienes.
114

-El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripcin
de la escritura de afectacin, con los efectos previstos en el Art. 2093.
El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y

en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a sistemas de tiempo
compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin
comercial.
La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la Propiedad

determina:
a) La prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el

instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los perodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales.
b) La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden
ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
Deberes del emprendedor
a) Establecer el rgimen de utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman

parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador.
b) Habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicacin, en el

que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, perodos de uso,
el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y categora de las
unidades, y los cambios de titularidad.
c) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

comprometidas.
d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido
a) Ejercer su derecho conforme con su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y

sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden.
b) Responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus reas comunes,

ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo.
c) Comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos,

conforme con los procedimientos establecidos en el reglamento de uso.
115

d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, as
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
Extincin
Se produce:
a) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin.
b) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido

la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.
c) Por destruccin o vetustez.
Relacin de consumo
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo
compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las normas
que regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.
Derecho real del adquirente de tiempo compartido

Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos
reales.
BOLILLA 12: Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena.
Son aquellos derechos reales en cuya virtud su titular puede usar y/gozar de una cosa
ajena, perpetuamente o por un tiempo determinado.
1) Desmembraciones de la propiedad.
La poltica de Vlez en materia de desmembraciones del dominio resulta claramente de las

notas a los arts. 2502 y 2503, de cuya lectura surge que ha sido sumamente restrictiva, ya
que, inspirndose en el derecho romano clsico, no reconoce al lado de la propiedad, sino
un pequeo nmero de derechos reales, especialmente determinados, prohibindose, por
lo tanto, la creacin arbitraria de nuevos derechos reales.
Antecedentes
En Roma, durante la poca clsica, la propiedad de la tierra estaba generalmente liberada
de cargas que pudieran complicar su aprovechamiento y explotacin. En la Edad Media
esta situacin cambi: el complicado rgimen feudal fue creando numerosas cargas, reales
y personales, que pesaban sobre la tierra. A veces, la propiedad de sta se divida entre el
dominio til y el directo; los seores feudales entregaban sus tierras a veces en usufructo,
a veces en una propiedad sujeta a restricciones perpetuas, a los verdaderos trabajadores.
Este era un rgimen confuso, que variaba de lugar en lugar. Ello trajo una gran confusin
en la propiedad inmuebles, ya que era muy difcil saber quin era el verdadero propietario
y si la tierra estaba o no sujeta a los gravmenes, que a falta de publicidad, en cualquier
momento podan surgir a la luz.
En Espaa se organiz bastante el rgimen de la tierra: se reconocieron los derechos de
superficie, enfiteusis, mayorazgos, capellanas y censos.
116

Definicin legal.
Art 2162 CCyC La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble
sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
El titular cuenta con una accin real (confesoria) para restablecer el ejercicio pleno de su
derecho.
El objeto de este derecho real solo puede ser una cosa inmueble, a diferencia del usufructo
y del uso, cuyo objeto tambin pueden ser las cosas muebles.
Estn legitimados para constituir servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmuebles y se ejercen por la posesin.
En caso de duda, la constitucin de la servidumbre se presume onerosa.
Caracteres de las servidumbres
A-Son derechos reales, porque se ejercen sobre cosas sin intervencin jurdica de otras
personas y conceden las ventajas del ius persequendi y ius preferendi.
B-Pueden ser temporarias (las servidumbres personales, por ser inherentes a las
personas, se extinguen con ellas) o perpetuas (las servidumbres reales en principio).
c-Se ejercen sobre predios ajenos, no pueden haber servidumbres sobre bienes propios.
D-Son de naturaleza excepcional, porque importan una restriccin al derecho de
propiedad, por naturaleza ilimitado en principio; toda duda sobre la existencia de una
servidumbre, se interpreta a favor del propietario del fundo sirviente.
E-Salvo el derecho de usufructo, las servidumbres personales o reales son indivisibles
como cargas y como derechos.
F-Consiste en un no hacer o dejar que otros hagan. Nunca puede implicar una obligacin
de hacer para el titular del inmueble que soporta la carga.
G-Suponen una heredad sirviente, sobre la que est establecida la carga, y una heredad
dominante, que se beneficia con ella; no hay beneficio reciproco.
H-Pueden originarse en la ley o en la voluntad de las partes.
Divisin fundamental
La mayora de las legislaciones del mundo divide las servidumbres reales de las
personales; Nuestro cdigo civil no hace tal distincin, slo legisla separadamente al
usufructo, uso y habitacin por un lado y a las servidumbres por otra. El codificador dice en
la nota al Art. 2971 que la palabra servidumbre debe reservarse exclusivamente para las
reales.
El CCyC clasifica a las servidumbres en:
- Positiva y Negativa: la servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar
su ejercicio (in patiendo); es negativa si la carga real se limita a la abstencin
determinada impuesta en el ttulo (non faciendo).
- Reales y Personales.
- Forzosas o voluntarias.
117

De este modo, deja de lado otras clasificaciones: continuas o discontinuas, activas y no
activas, principales o accesorias, aparentes o no aparentes
Diferencias.
Las servidumbres personales es la que se constituye en utilidad de una persona
determinada, sin dependencia de la posesin del inmueble.
Las servidumbres reales exigen siempre dos fundos: uno dominante y el otro sirviente.
Estas servidumbres tienen en mira satisfacer las necesidades permanentes de un fundo
ajeno.
-Las personales, al ser inherentes a las personas, se extinguen con ellas si son de
existencia visible, y a los 50 aos si son ideales o jurdicas (antes eran 20 aos). Las
reales, en cambio, pueden ser perpetuas o temporales.
-Las personales pueden establecerse sobre bienes muebles e inmuebles. Las reales slo
sobre inmuebles.
-Las personales pueden ser divisibles o indivisibles; las reales son siempre indivisibles.
Art. 2165 CCyC

Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia,
si del ttulo no resulta una duracin menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto

pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situacin de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que
pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser
sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La servidumbre real o predial requiere, para su constitucin, de la existencia de dos

inmuebles. La ventaja que brinda la heredad sirviente debe recaer en beneficio del predio
dominante y no de su titular. No posee ninguna incidencia el cambio en la persona del
titular o poseedor del fundo dominante. La servidumbre real, observada desde cualquiera
de los inmuebles, es inherente a ellos, por lo que operaba la transmisin este derecho real
no se extingue sino que contina gravndolos.
En la servidumbre personal, la utilidad de la heredad sirviente recae sobre la persona del
titular del predio dominante.
Las servidumbres personales no pueden durar ms all de la vida del titular (vitalicias) o 50
aos, si se trata de una persona jurdica.
Incluso la servidumbre perpetua se puede extinguir por el no uso durante un plazo de 10
aos.
2) De las servidumbres personales.
Usufructo. Definicin legal. Art. 2129 CCyC

118

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin
alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
Es el ms amplio de los derechos reales sobre cosa ajena que se ejerce por la posesin.
Es temporario, el usufructuario debe restituir el objeto sobre el cual recae al momento de

culminar el usufructo.
Puede recaer sobre una cosa o sobre un derecho, en la medida que la ley lo autorice.
Se debe respetar y conservar la materialidad de la cosa, su forma y estructura en sus

caracteres esenciales y, asimismo, mantener el destino econmico establecido a su
constitucin o, en su defecto, el que le haba dado el propietario cuando la cosa estaba en
su poder.
A la definicin original del CC, el CCyC incluye la facultad de disponer jurdicamente, antes
inexistente, lo cual permite considerar que el usufructuario puede transmitir su derecho por
actos entre vivos, constituir derechos reales de uso, habitacin, servidumbre y anticresis.
Caracteres
A-Es un derecho real principal: el titular lo tiene directamente sobe la cosa sin
intermediacin del propietario;
B-Confiere el derecho de usar, gozar y disponer jurdicamente de una cosa ajena;
C-Es divisible, carcter que lo diferencia de los dems derechos reales; puede ser
constituido a favor de varias personas simultneamente;
D-Es vitalicio: no puede constituirse para durar ms que la vida del usufructuario, ni a favor
de una persona y sus herederos;
Especies. (CC)
Usufructo perfecto: es el de cosas que el usufructuario puede gozar sin
cambiar la sustancia de ellas, aunque se deterioren con el tiempo o el uso.
Usufructo imperfecto: o cuasiusufructo, es el de las cosas que seran intiles
al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los
granos, el dinero, etc.
Cmo se establece el usufructo
1) Transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
2) Transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
3) Transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
-Por actos entre vivos: contrato oneroso o gratuito.
-Por actos de ltima voluntad.
-Prescripcin adquisitiva.
Puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de varias personas. Si se extingue
una subsiste para las restantes.
En ningn caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitucin.
119

En caso de duda, se presume oneroso.
Cmo se adquiere
El usufructo que se establece por contrato, slo se adquiere como el dominio de las cosas
por la tradicin de ellas; y el establecido por testamento, por la muerte del testador. El
usufructo legal queda constituido por el solo imperio de la ley, sin que sea necesaria
ninguna formalidad.
Modalidades
En principio, el usufructo puede constituirse bajo condicin, plazo o cargo Sin embargo, no
puede ser constituido bajo condicin o plazo suspensivos, salvo que siendo hecho por
testamento, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del
testador.
Duracin
Cuando no se ha fijado trmino para la duracin del usufructo, se entiende que es por la
vida del usufructuario. El usufructo no puede ser constituido para durar ms que la vida del
usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos (en virtud de su carcter vitalicio).
No puede establecerse a favor de personas jurdicas por ms de 50 aos.
Quines pueden establecerlo
Legitimados: el dueo, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y
los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Capacidad para constituir usufructo
Como principio general, se necesita la capacidad para vender, si se trata de contrato
oneroso, y la capacidad de donar, si se trata de usufructo a ttulo gratuito.
Para constituir usufructo por testamento, se requiere capacidad para testar (2833).
Bienes que pueden ser objeto de usufructo
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte
indivisa de los siguientes objetos: cosa no fungible; un derecho; cosa fungible cuando
recae sobre un conjunto de animales; el todo o una parte indivisa de una herencia cuando
el usufructo es de origen testamentario.
Bienes excluidos
a) Bienes del Estado nacional o provinciales, o de las municipalidades, sin ley
especial que lo autorice;
b) Los derechos de uso y habitacin (son intransmisibles);
c) Las servidumbres reales activas (porque ellas se constituyen teniendo en miras
las necesidades del fundo dominante, o sea que no pueden cederse ni siquiera
indirectamente);
d) La hipoteca, anticresis y la prenda, separadas de los crditos garantidos con
ellas (2842), en virtud de su accesoriedad;
e) Los crditos que fueran intransmisibles, porque el usufructo importara una
cesin parcial del derecho sobre el cual se lo constituye (por ej., el crdito de
alimentos).
Usufructos especiales. Casos
Relativos al objeto del usufructo:
120

El usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con
otros, de su parte indivisa.
Puede constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo,
estatuas o cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad.
Puede constituirse sobre un fundo absolutamente improductivo.
3) Derechos y obligaciones del usufructuario. Anlisis
A-Uso y goce de la cosa como si fuera el propietario mismo, con la limitacin de que no se
altere su sustancia (salva rerum substantia). El uso y goce se extiende a los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestacin alguna.
B-Tiene derecho a percibir los frutos de la cosa, sean naturales, industriales o civiles. Los
frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al
usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse, pertenecen al propietario y si estn
vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. Le pertenecen al usufructuario los
productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
C-Puede transmitir su derecho, pero es su propia vida la que determina el lmite mximo
de duracin del usufructo. Previo a la transmisin, debe dar al nudo propietario garanta
suficiente de la conservacin y restitucin del bien.
D-El usufructuario tiene el derecho de hacer mejoras en la cosa con tal de que no alteren
su sustancia ni su forma principal. No tiene derecho a reclamar su pago del propietario,
aunque puede llevarse las mejoras tiles y voluntarias cuando sea posible extraerlas sin
detrimento de la cosa sujeta a usufructo.
E-Acciones que puede ejercer el usufructuario: tiene todas las acciones reales y
personales necesarias para la realizacin del derecho que corresponden al usufructo.
Antes de entrar en el uso y goce de la cosa
A-El usufructuario, antes de entrar en el uso y goce de la cosa, debe hacer inventario y
determinacin del estado del objeto del usufructo. Si las partes son menores de edad o
incapaces, es una obligacin realizar el inventario y debe otorgarse por escritura pblica.
El inventario es una relacin detallada, ordenada y valorada de los elementos que
componen el objeto del usufructo al momento de su constitucin. A diferencia con el CC,
no se exige la presencia de dos testigos, ni menciona quin carga con los gastos.
B-Tambin debe dar fianza de que gozar de la cosa y la conservar conforme a las leyes,
y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por el cdigo o
por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo.
Despus de entrar en el uso y goce
A-Usar y gozar de la cosa conforme a su destino, el que se determina por la convencin,
por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
B- Guardar y conservar la cosa, con la diligencia de un buen administrador.
C- Cuando de cualquier modo se perturbare por un tercero el derecho del propietario, el
usufructuario est obligado a ponerlo en conocimiento de ste; si as no lo hiciere
responder de todos los daos que al propietario le resulten como si hubieran sido
ocasionados por su culpa.
D- Debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las
dems que se originen por su culpa. No estn a su cargo las mejoras originadas por
vetustez o caso fortuito.
121

E- Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.
F-Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitucin al
extinguirse el usufructo.
Derechos y obligaciones del nudo propietario.
Conserva la disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho, pero no debe
turbar el uso y goce del usufructuario.
Tambin tiene el derecho de intentar todas las acciones que pertenezcan al propietario.
El propietario tiene derecho a impedir que el usufructuario realice actos de goce que
alteren la sustancia de la cosa o se desven del destino econmico que ella tena.
Obligaciones:
Debe entregar la cosa constituida en usufructo, con todos sus accesorios en
el estado en que se hallaren.
El nudo propietario no puede hacer nada que dae el goce del usufructuario,
o restrinja su derecho.
Extincin del usufructo. Casos.
Medios especiales:
a. La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados.
b. La extincin de la persona jurdica usufructuaria.
c. el no uso por persona alguna durante 10 aos, por cualquier razn.
d. el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.
4) Derecho real de uso y habitacin.
Definicin legal: Uso
Art. 2154 CCyC El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin
alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce, se entiende que
se constituye un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de
persona humana.
Este derecho concede a su titular el ius utendi y el ius fruendi, al igual que lo que ocurre en
materia de usufructo, con la salvedad de que el usuario ver limitada esta ltima facultad
en la medida de la satisfaccin de sus necesidades y las de su familia, en la extensin y
con los lmites previstos en el ttulo. Este derecho real solo puede constituirse a favor de
persona humana, negndose cualquier posibilidad de constitucin a favor de personas
jurdicas, a diferencia de lo que ocurre en el usufructo.
Este derecho esta destinado a extinguirse con el acaecimiento del plazo fijado en el acto
constitutivo o, en su defecto, con la muerte del usuario.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Definicin legal: Habitacin
122

Art. 2158 CCyC La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitacin solo puede constituirse a favor de persona humana.
En un claro carcter protectorio respecto del habitador y su familia, se prohbe la ejecucin
del bien por los acreedores mientras rija la habitacin.
Se aplica supletoriamente las reglas del Uso.
Limitaciones: este derecho no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte,
y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores.
Caracteres
1. Son derechos reales, porque se establece en ellos una relacin directa e
inmediata entre el titular del mismo y la cosa. Adems conceden al usuario y al
habitador el ius preferendi y el ius persequendi.
2. Se ejercen sobre cosa ajena;
3. Son estrictamente personales: no pueden ser cedidos;
4. Son temporarios: estn limitados a los plazos que establecen las leyes.
5. Son vitalicios
6. Son indivisibles.
Hasta la sancin de la ley 20.798, la importancia prctica del uso y la habitacin era
prcticamente nula. Esta ley establece un derecho de habitacin vitalicio y gratuito a favor
del cnyuge suprstite sobre el inmueble en que estuvo constituido el hogar conyugal,
siempre que se den las siguientes condiciones:
a) Que a la muerte del causante, ste dejare un solo inmueble habitable como
integrante del haber hereditario;
b) Que el valor de dicho inmueble no sobrepase el lmite mximo admitido para que
una vivienda pueda ser constituida como bien de familia.
El derecho de habitacin se pierde si el cnyuge contrae nuevas nupcias.
Constitucin.
El uso se constituir, por excelencia, por contrato o testamento. Es imposible su
constitucin judicial.
Un modo especial de constitucin de la habitacin ser la ley. En aquellos caso que
correspondan al cnyuge suprstite y al conviviente suprstite.
Cosas susceptibles.
Uso: Cosas no fungibles. Puede recaer sobre toda la cosa o sobre parte material o indivisa
de ella.
Habitacin: inmueble ajeno o bien sobre una parte material de aquel.
Derechos y obligaciones del usuario o habitador.
Derechos.
-Poderes materiales: El uso y la habitacin se limitan a las necesidades personales del
usuario, o del habitador y su familia, segn su condicin social. El que tiene el derecho de
habitacin no puede servirse de la casa sino para habitar en ella l y su familia, o para el
establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destino.
123

-Poderes jurdicos: Es prohibida la cesin de los derechos de uso y habitacin, en
principio.
-Acciones: el usuario cuenta con las acciones reales y tambin con las posesorias, estas
pueden ser ejercidas no slo contra terceros sino tambin contra el mismo propietario que
pretenda perturbar su derecho.
Obligaciones.
-Prestar fianza y practicar inventario, de la misma manera que el usufructuario
-Usar de la cosa como lo hara el dueo. El usuario o habitador tiene las mismas
obligaciones respecto de la cosa que el usufructuario, respecto a su conservacin y
reparaciones.
-En materia de reparaciones, contribuciones y conservacin tiene las mismas obligaciones
que el usufructuario. Si slo toma una parte de los frutos, o slo ocupa una parte de la
casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
- El habitador deber contribuir al pago de impuestos contribuciones y reparaciones
cuando reside solo en una parte de la casa que se le seala como vivienda
Extincin
Lo dispuesto sobre la extincin del usufructo se aplica al derecho de uso y habitacin.
5) De las servidumbres reales.
Constituyen una carga impuesta al fundo sirviente en utilidad del dominante.
El cdigo no ha limitado ni enumerado las clases de servidumbres reales que los
particulares pueden establecer sobre las heredades. El principio es el de la libertad de las
partes para establecer todas las servidumbres que crean convenientes, con tal que renan
los caracteres y condiciones que la ley exige.
Caracteres
1) Son derechos reales.
2) Se constituyen sobre inmuebles ajenos.
3) Consisten siempre en una carga que se impone o bien en la obligacin de
soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el
fundo sirviente, o bien la obligacin de abstenerse de realizar ciertos actos que
estn dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al
propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer.
4) Son unilaterales: toda la ventaja est puesta en una de las partes.
5) Son cualidades inherentes al fundo dominante y al sirviente, y siguen con ellos a
cualquier poder a que pasen (o sea, son ambulatorias). Y no pueden ser
separados del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometidos a
gravamen alguno.
6) Son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o
perderse por partes alcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes
pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicin de la heredad sirviente.
Divisin
a) Continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser
continuo sin un hecho actual del hombre; las discontinuas son las que exigen un
hecho actual del hombre para ser ejercidas.
124

b) Aparentes o no aparentes: las aparentes son las que se anuncian por signos
exteriores, como una puerta o una ventana. Las no aparentes son las que no se
manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura
determinada.
c) Positivas o negativas: Son positivas cuando confieren al propietario de la heredad
dominante la facultad de hacer una cosa respecto a la heredad sirviente. Las
negativas son las que permiten exigir al dueo de la heredad sirviente la abstencin
de un cierto hecho.
d) Voluntarias y coactivas: son voluntarias las que las partes pueden pactar libremente;
son coactivas las que tienen su origen en la ley y a cuya constitucin y ejercicio no
puede oponerse el propietario del fundo sirviente. Por ejemplo, la servidumbre de
paso.
6) Condiciones para la existencia de las servidumbres.
-Existencia de dos inmuebles.

-Utilidad: La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una
ventaja real a la heredad dominante.
-Debe tratarse de bienes que estn en el comercio.
-Deben pertenecer a distintos propietarios.
Constitucin y adquisicin
Las servidumbres pueden constituirse por:
1. Ttulo (contrato o disposicin de ltima voluntad);
2. Destino del padre de familia;
3. Prescripcin adquisitiva;
4. Por disposicin de la ley.
Prueba
La constitucin de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones
relativas a la venta, cuando es hecha a ttulo oneroso, y a las donaciones y testamentos
cuando tiene lugar a ttulo gratuito.
El establecimiento de una servidumbre constituida por ttulo puede ser probado por el acto
original que demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo
sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad de que el acto de reconocimiento
hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia
ejecutoriada.
Derechos del propietario del fundo dominante.
El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relacin
a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No
puede constituir derechos reales sobre la utilidad, porque no es una cosa.
La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres accesorias
indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que solo hacen ms
cmodo su ejercicio.
125

El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el
ejercicio y conservacin de la servidumbre. Debe comunicar al titular sirviente las
perturbaciones de hecho o de derecho. Si no lo hace, responde de todos los daos
sufridos por el titular sirviente.
Obligaciones y derechos del propietario de la heredad sirviente.
Obligaciones:
-El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de
actos de disposicin o goce que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est
obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la
servidumbre le autorice a hacer
-Si el propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al
ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo
estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daos y perjuicios.
Derechos:
-El propietario del fundo sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades de dueo.
Inclusive puede hacer lo mismo que puede hacer el propietario del fundo dominante.
-El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de hacer servir el predio a los
mismos usos que forman el objeto de la servidumbre.
-El propietario de la heredad sirviente puede exigir que el ejercicio de una servidumbre se
arregle de un modo menos perjudicial para sus intereses, sin privar al propietario de la
heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho.
-El propietario que pretende que su inmueble se halla libre de servidumbres puede ejercer
la accin negatoria contra quien invoque tal derecho. Esta accin compete tambin para el
que quiera reducir una servidumbre cuya existencia no se discute, a sus lmites
verdaderos. Adems, el propietario del fundo sirviente cuenta con las acciones posesorias
contra toda persona que de hecho ejerza actos que importen una servidumbre.
-En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad
sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad.
Extincin de las servidumbres.
1) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria.
2) Renuncia del beneficiario de la servidumbre, expresa o tcita.
3) Prdida de la utilidad de la servidumbre.
4) Confusin: reunin en la misma persona del predio dominante y del predio
sirviente.
5) No uso durante 10 aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
6) Expropiacin del inmueble sirviente, por causa de utilidad pblica.
7) De las servidumbres en particular.
Servidumbres de trnsito de fundo sin salida a la va pblica.

La servidumbre de transito es la que otorga al propietario del fundo dominante la facultad
de utilizar un sector del fundo sirviente para transitar por l.
126

El Art. 2166 CCyC
El principio general es que nadie puede imponer a otro una servidumbre, y esto es as
atento a que se presume la libertad de los inmuebles. Por ello las servidumbres son
excepcionales, ya que slo surgen cuando se dan las circunstancias fcticas previstas
taxativamente en la norma.
El CCyC establece que hay servidumbres impuestas por la ley y prev expresamente
cules son. Adems aclara que las servidumbres forzosas son reales.
Son servidumbres forzosas aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la
voluntad u oposicin del titular del predio sirviente.
La servidumbre de transito es constituida a favor de un predio destituido de comunicacin
con la va publica, y la ventaja real importa el paso sobre el predio sirviente.
El encerramiento del predio puede ser fsico o funcional; es decir, que el fundo dominante,
atento a la explotacin econmica que all desarrolle, requiere de otra va de comunicacin
acorde a aquella actividad. Debe tratarse una verdadera necesidad, no de una mera
comodidad para el predio dominante.
Heredades encerradas
Se entiende por encerramiento la falta de salida a la va pblica o cuando dicha salida es
insuficiente para la explotacin.
Condiciones para reclamarla
-Que no tenga salida a la va pblica o tambin cuando esa salida resulte insuficiente para
la explotacin del predio.
-Que se satisfaga el valor del terreno necesario: una justa indemnizacin.
Fundos sujetos
Esta servidumbre es impuesta a todos los predios contiguos a la heredad encerrada.
Quines pueden reclamarla.
El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con
el camino pblico.
Efectos (CC)
El trnsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para l y sus
obreros, como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es
necesario para el uso y explotacin de su heredad.
Modo y tiempo de ejercicio (CC)
Si en la constitucin de la servidumbre de trnsito no se expresa el modo de ejercerla, el
derecho de trnsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, segn la
naturaleza y el destino del inmueble al cual se dirige el paso. Si no se hubiese determinado
el tiempo del ejercicio de la servidumbre, slo se podr pasar de da, si el lugar fuese
cercado, y a cualquier horario si no lo fuere. Cuando el derecho de trnsito tuviere
determinado el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede
ampliarlo ejercindolo de otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no
comprenda la servidumbre
127

Extincin
La servidumbre de trnsito se extingue por las causas generales de extincin de toda
servidumbre.
Formas propias:
-Cesacin del encerramiento: Si concedida la servidumbre de trnsito llega a no ser
indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunin del
fundo a una heredad que comunique con la va pblica, el dueo del predio sirviente puede
pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse sta se le
hubiese pagado por el valor del terreno. Pero si el encerramiento del predio es el resultado
de una particin o enajenacin parcial, la servidumbre de trnsito constituida por las
disposiciones de este captulo, continuar subsistiendo a pesar de la cesacin del
cerramiento.
-Renuncia: Puede ser expresa o tcita. Habr renuncia tcita del derecho de trnsito si el
dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin
reservar de algn modo su derecho.
8) El derecho accidental de trnsito por heredades ajenas.
El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar a sus
obreros por la del vecino, puede obligar a ste a sufrirlo con la condicin de satisfacerle
cualquier perjuicio que le cause.
No se trata en rigor de una servidumbre real, porque no tiene el carcter de utilidad
permanente para el fundo dominante, sino simplemente es un derecho accidental que la
ley reconoce a quienes tienen necesidad de edificar o reparar su casa.
Nociones de servidumbre de acueducto.
Por acueducto debe entenderse todo canal, acequia o tubera que permita transportar el
agua de un lugar al otro.
Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una
canalizacin. La ventaja est constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble
propio que proviene de un predio ajeno.
Este derecho corresponde al titular del dominio y, en principio, a otros poseedores
legtimos.
La norma prev el presupuesto que debe cumplirse para que el gravamen pueda ser
impuesto, esto es, cundo resulta necesaria para la explotacin econmica establecida en
el inmueble dominante o para la poblacin.
Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos

Esta servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del
fundo sirviente del ingreso que agua que provenga de otras heredades. A diferencia de la
servidumbre de acueducto, aqu el destino del agua no es el fundo dominante, sino el
sirviente.
El predio sirviente recibe las aguas artificiales originadas en un fundo superior, y estas
llegan all como consecuencia de una maquinaria que extraiga el agua.
Ahora bien, la norma (Art 2166 ccyc) establece expresamente un lmite a esta servidumbre
forzosa, esto es, que el gravamen no cause un perjuicio grave para el fundo sirviente, pues
128

en caso contrario, ser necesario la canalizacin subterrnea del agua o mediante
caeras.
Servidumbre de sacar agua.
Esta servidumbre puede ser constituida como real o como personal: habr que estarse al
ttulo constitutivo. Si ste no define el punto, debe tenerse en cuenta lo siguiente: si al
constituir la servidumbre se han considerado las necesidades permanentes del fundo
dominante, la servidumbre debe reputarse real; si se han tenido en cuenta las
necesidades personales del poseedor, ser personal. En caso de duda, debe reputarse
personal.
Nunca es coactiva, slo puede constituirse por contrato o disposicin de ltima voluntad.
El derecho fundamental del dueo del predio dominante es extraer agua del inmueble
vecino y llevarla hasta su propiedad. Este derecho supone dos accesorios: el derecho de
paso, y el derecho de limpiar el aljibe, pozo o fuente de donde se extraiga el agua.
BOLILLA 13: Los Derechos Reales de Garanta.
1 Seguridades. Concepto. Divisin.
Seguridades. Son todos los medios legales de que gozan los acreedores para garantizar
sus crditos. Son instrumentos jurdicos que brindan a los acreedores una cierta seguridad
de cobro. Estas garantas surgen siempre de la ley, aunque a veces se necesita de la
voluntad de las partes para concretar esta herramienta de seguridad.
Se dividen en personales y reales
Personales: el acreedor se satisface con que otra persona cuya solvencia le merece
crdito, afiance la obligacin, de tal modo que ahora el acreedor tendr dos deudores;
aunque generalmente su confianza est puesta en el fiador.
Reales: Representan una seguridad ms fuerte para el acreedor, ya que afectan y recaen
directamente sobre la cosa o cosas cuyo valor pudo apreciar al momento de la
constitucin. Pueden asumir distintas formas:
-El deudor entrega al acreedor en plena propiedad una cosa con el compromiso por parte
de ste de restituirla una vez que el deudor haya pagado su deuda. Es la llamada venta
con pacto de retroventa.
-El deudor transfiere al acreedor slo la posesin de la cosa, comprometindose a

devolverla cuando le sea pagada la deuda. Prenda y la anticresis.
-La garanta consiste en el derecho de ejecutar la cosa y hacerla vender en subasta

pblica, para cobrarse su crdito con el producido de la venta. Hipoteca
Los derechos reales de hipoteca, prenda y anticresis constituyen garantas tpicas. Otras,
las atpicas, no afectan de manera directa el patrimonio del deudor.
Por garanta, se entiende toda medida de refuerzo que se aade a un derecho de crdito
para asegurar su satisfaccin.
129

Las garantas reales son las que recaen sobre cosas determinadas. Tienen oponibilidad
erga omnes. Cabe remarcar que las garantas tpicas que en este captulo se enuncian,
estn alcanzadas por el orden pblico.
El presupuesto desde el cual los derechos reales de garanta cobran vigencia entre partes
y oponibilidad frente a terceros, se desarrolla a travs de la convencin. Si los derechos
reales de garanta recaen sobre inmuebles, la convencin debe efectuarse en escritura
pblica.
La extincin de la garanta por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia

del crdito. En cambio, extinguida la obligacin principal, queda sin causa el derecho real
accesorio. No puede cederse el crdito sin el gravamen.
Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, condicional o eventual, de dar, hacer
o no hacer. Se debe individualizar adecuadamente el crdito a travs de los sujetos, objeto
y causa involucrados.
Especialidad en cuanto al objeto: El objeto de los derechos reales de garanta (cosas y

derechos) debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo.
Especialidad en cuanto al crdito: el monto de la garanta debe estimarse en dinero. La

especialidad queda cumplida con la expresin del monto mximo del gravamen. La
especialidad crediticia se vincula con el grado de agresin patrimonial que tiene el
acreedor, para percibir con carcter de privilegiado el crdito que ostenta.
La indivisibilidad (carcter natural de los derechos reales de garanta) consiste en que

cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn afectados al
pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
Extensin en cuanto al objeto: En las garantas quedan comprendidos todos los accesorios
fsicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Extensin en cuanto al crdito: la garanta cubre el capital adeudado y los intereses

posteriores a su constitucin, como as tambin los daos y costas posteriores que
provoca el incumplimiento.
El constituyente de la garanta conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero

no puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta. Verificada la
disminucin, el acreedor puede optar por exigir la deuda como de plazo vencido; exigir el
depsito de un valor idntico al que quedo probado disminuyo la cosa; exigir otra garanta,
real o personal.
En materia de derechos reales de garanta, la facultad de apropiacin de la cosa, en caso

de resolucin, est prohibida. Sin perjuicio de lo expuesto, puede acontecer que el
acreedor se haga de la cosa una vez rematada, pagndola con el crdito que el deudor le
adeuda.
130

La responsabilidad del propietario no deudor (quien no se ha obligado personalmente):
responde nicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el mximo del gravamen.
Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la subasta pblica del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecucin.
En el derecho romano primitivo se practic la llamada fiducia cum creditore, que consista
en una efectiva transmisin de la propiedad de la cosa con el compromiso por parte del
comprador de restituirla al vendedor si le era pagado el crdito asegurado.
En una segunda etapa nace el pignus, que consista en la transferencia de la posesin de

la cosa, que era devuelta cuando la deuda era satisfecha
Estos medios de garanta presentaron insuficiencias, especialmente en las relaciones entre

arrendador y arrendatario. Porque el arrendatario no poda entregar, en garanta del pago
del arriendo, las nicas cosas que constituan su verdadera hacienda, sus instrumentos de
labranza. Un pretor llamado Salvius introdujo un interdicto que permiti al arrendador no
pagado tomar posesin de los instrumentos de labranza en el caso de que la deuda no
fuera pagada a su debido tiempo. Otro pretor llamado Servius, introdujo una accin que le
permita al arrendador perseguir los instrumentos de labranza de cualquier persona que los
poseyera, creando as una preferencia con todos los caracteres esenciales de la actual
hipoteca.
Ventajas de las seguridades reales
Los vnculos personales se debilitan por el constante aislamiento de los hombres. Las
seguridades reales son ms eficaces, porque seran necesarias crisis muy grandes para
que el precio de venta de la cosa no alcanzase a cubrir el monto de la obligacin.
Estn ligadas a todo el movimiento econmico y son factores del desarrollo del crdito en
general.
Si faltaran las seguridades reales, se formaran una serie de preferencias de los

acreedores entre s, que perjudicara al progreso del pas.
2 Hipoteca. Antecedentes histricos.
Hasta la sancin del Cdigo rega la legislacin hipotecaria de las antiguas leyes
espaolas. Las leyes de partida no aceptaron la palabra hipoteca, y la comprendieron en la
palabra peo. El derecho de peo poda ser de tres clases: voluntario, judicial o legal.
En la actualidad: No existen hipotecas tcitas (legales), ni judiciales, sino nicamente

convencionales. Deben ser siempre especiales. No produce efectos respecto de terceros
sino mediante su inscripcin en el registro.
Importancia econmica.
131

-Como operacin de garanta en el prstamo comn: permite obtener, a un inters
moderado, capitales tiles en inversiones para incrementar el desarrollo econmico.
-Como operacin de garanta en el prstamo para la edificacin: permite, a personas sin el

capital suficiente, edificar o adquirir su casa propia.
-El deudor, al conservar la cosa, puede seguir trabajando y produciendo en ella.
-El deudor, al tener la cosa, puede contraer otras obligaciones sobre ella hasta agotar el
valor real.
Definicin del CC Art. 3108
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los

bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.
Su anlisis crtico.
Se le criticaba que se considera hipoteca al derecho real constituido en seguridad de un

crdito en dinero, cuando tambin poda serlo en seguridad de otras obligaciones. No
indica cmo se realiza la seguridad que confiere al crdito. No contempla la posibilidad de
que el constituyente no sea el deudor sino un tercero.
Art. 2205 del CCyC.
La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles

individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre
su producido el crdito garantizado.
La hipoteca es una garanta circunscripta a inmuebles que no se entregan al acreedor y

que confiere a su titular las facultades de preferencia y persecucin.
El superficiario se encuentra facultado para constituir derechos reales de garanta sobre el

derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria.
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
Caracteres
-Es un derecho real: genera una relacin directa entre el sujeto y la cosa. Adems concede
al acreedor el ius preferendi y el ius persequendi.
-Es accesorio: Su existencia depende de un derecho personal. En nuestra legislacin no

puede existir hipoteca sin crdito al cual garantice
-Es convencional.
-Publicidad: debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.
132

-Es indivisible: toda cosa hipotecada est afectada al pago de la deuda. Mientras haya un
saldo impago, la hipoteca subsiste ntegra sobre la totalidad del inmueble.
-Es especial: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por una suma
de dinero tambin cierta y determinada.
-Es solemne: La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica, salvo expresa
disposicin legal en contrario. La aceptacin del acreedor puede ser ulterior, siempre que
se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registracin.
Constitucin de la Hipoteca.
La nica forma de constituir una hipoteca es a travs del contrato hipotecario. El mismo es
unilateral, aunque necesita de la conformidad del acreedor, y formal.
Puede celebrarse en un mismo acto la constitucin de la hipoteca y de la obligacin a que

ste accede o puede acordarse una hipoteca en garanta de una deuda preexistente, o
formalizarla separadamente.
Modalidades
Puede estar sujeta a condicin o plazo; en ambos supuestos, suspensivos o resolutorios.
El que hubiera enajenado un inmueble bajo una condicin resolutoria, o bajo un pacto
comisorio, expreso o tcito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condicin
resolutoria
Hipoteca de parte indivisa. Art. 2207 del CCyC
Un condmino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario

puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la particin. Mientras subsista
esta hipoteca, la particin extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario
que no presta consentimiento expreso.
El acreedor entonces, puede ser citado a la particin extrajudicial y, en tal caso, si presta
conformidad con el negocio all acordado, la hipoteca puede cancelarse. Si no es citado o
si, citado, no comparece o no presta conformidad con lo acordado, la hipoteca, por ms
que le inmueble toque en lote a otro condmino no deudor, seguir afectando el inmueble.
3 Condiciones de fondo y forma.
Condiciones de fondo para la constitucin de la hipoteca:
1. Que el constituyente sea propietario del inmueble gravado. La hipoteca constituida sobre
un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciera
ulteriormente ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a
suceder al constituyente a ttulo universal. (No opera la convalidacin)
2. Que tenga capacidad de enajenar sus bienes. Para constituir una hipoteca se necesita
tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
133

3. Que tratndose de bienes gananciales o inmuebles en los que est constituido el hogar
conyugal, el cnyuge preste su asentimiento. No se puede constituir hipoteca sobre los
bienes gananciales del matrimonio sin el asentimiento del otro cnyuge. Los bienes
propios pueden ser hipotecados libremente por el cnyuge propietario, salvo que se trate
del inmueble en que se encuentra ubicado el hogar conyugal, y que existan hijos menores
de edad.
4. Que se respete el principio de especialidad. La hipoteca debe constituirse sobre

inmuebles determinados y por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Con
respecto al crdito, se admite inclusive los crditos condicionales o eventuales y an los
indeterminados en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en
dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare
el valor estimativo de dicha obligacin.
Condiciones de forma.
-La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que
sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente
para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura de la
hipoteca y la del contrato a que acceda.
La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido

establecida por escritura pblica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada
ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.
Enunciaciones que debe contener la escritura:
1. Nombre, apellido, domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor,
los de las personas jurdicas por su denominacin legal y el lugar de su establecimiento;
2. Fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;
3. Situacin de la finca y sus linderos, y si fuese rural, el distrito a que pertenece; y si fuera
urbano, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre;
4. La cantidad cierta de la deuda.
-Registro de la hipoteca, para proteger a los terceros contra eventuales maniobras del
propietario.
Publicidad de la hipoteca
Si bien el codificador en la nota al ttulo de la hipoteca se manifest contrario a implantar el

registro como sistema general de publicidad de los derechos reales, en cambio lo admiti
para la hipoteca, porque si sta no se registra, permanece como un acto oculto entre
propietario y acreedor, al contrario de la transmisin de los dems derechos reales, en que
bastaba la tradicin para dar publicidad al acto.
Inscripcin
134

La hipoteca constituida en los trminos prescritos debe ser registrada y tomada razn de
ella en un oficio pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas.
Es oportuno reiterar el primer prrafo del Art. 3135 La constitucin de la hipoteca no

perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros
tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido
en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y
respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica se considera registrada.
Plazo.
Ley 20.089. El antiguo Art. 3137 estableca el plazo de 6 das siguientes al otorgamiento de
la escritura pblica para que la hipoteca registrada tenga efectos contra terceros.
Actualmente, el artculo reformado establece que el registro de la hipoteca debe hacerse
dentro del plazo de 45 das, como cualquier otra escritura.
Oponibilidad a terceros: La hipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da

del otorgamiento de la obligacin hipotecaria, si el ingreso se hubiese producido dentro de
los 45 das. Pero si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la
hipoteca sin hacer tomar razn, sta no tendr efectos contra terceros, sino desde el da
en que se hubiere registrado.
Reserva de rango: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del

acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,
expresando el monto que sta podr alcanzar.
Los gastos del registro o toma de razn son de cuenta del deudor.
Quines pueden pedir la inscripcin: El que transmite el derecho; El que lo adquiere; El

que tenga representacin legtima de cualquiera de ellos; El que tenga inters en asegurar
el derecho hipotecario.
Tomada razn de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligacin, por el

oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el da en que lo ha
hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razn de la hipoteca.
El registro no es constitutivo del derecho real de hipoteca que, entre las partes queda
definitivamente constituido por la escritura hipotecaria, pero sin el registro, la hipoteca no
producir efectos contra terceros.
Duracin y renovacin de la inscripcin hipotecaria
El primitivo artculo 3151 estableca La hipoteca registrada conserva los derechos del
acreedor sobre el inmueble hipotecado por el trmino de 10 aos, si antes no se renovare,
Esta redaccin no clarificaba que lo que caducaba era solamente la inscripcin.
Con la ley 17.711, la redaccin se modific y qued de la siguiente manera: Los efectos
del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de 20 aos, si antes no se renovare;
135

los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados 20 aos desde que fue
registrada.
La ley 17.801 agrega que si la inscripcin no se renovare oportunamente, caducan de

pleno derecho los efectos de la inscripcin, sin necesidad de solicitud alguna de parte
interesada.
Art. 2210 del CCyC.
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de veinte aos, si
antes no se renueva.
La vigencia de la hipoteca como derecho real, en rigor, queda sujeta a la subsistencia del
crdito que la causa.
No debe confundirse la cancelacin (que hace a la inscripcin) con la extincin de la

hipoteca (que hace al derecho mismo), si bien en algunos supuestos la cancelacin ser
en consecuencia de la extincin, como cuando se extingue la obligacin principal
garantizada con dicho derecho real.
En lo que al texto del precepto refiere, lo regulado es la caducidad del asiento registral
respectivo.
Pasado el trmino en el que la anotacin se hall vigente, la inscripcin queda sin efecto
de pleno derecho.
4 Los efectos de la hipoteca. A) con relacin al crdito.
La hipoteca garantiza los siguientes rubros: el capital o crdito principal; intereses

pactados, los vencidos pero liquidados, las costas judiciales; los costos y gastos
ocasionados por el incumplimiento; los daos y perjuicios derivados de la inejecucin.
Cosas susceptibles de hipoteca.
En principio, la hipoteca slo puede ser constituida sobre bienes inmuebles. Sin embargo,
lo que tipifica realmente a la hipoteca y la distingue de la prenda, no es la naturaleza del
objeto que sirve de garanta a la deuda en dinero, sino la circunstancia de que la cosa
permanece en poder del deudor.
A pesar de lo anterior, no todo inmueble puede ser susceptible de hipoteca: recordemos

que los inmuebles se subdividen en inmuebles por su naturaleza, por accesin fsica, por
destino y por su carcter representativo. Con respecto a los inmuebles por naturaleza y por
accesin fsica no hay dudas de que pueden ser hipotecados. Los inmuebles por destino
estn comprendidos dentro de los accesorios de la cosa principal. En cuanto a los
inmuebles por su carcter representativo2, no pueden ser objeto de la hipoteca, que
requiere como asiento una cosa material y concreta, y no slo un instrumento
representativo de un derecho.
2
136

En nuestro pas, se acepta tambin la constitucin de hipoteca sobre algunos muebles
registrables, dispuesta en leyes especiales: as, las aeronaves y los buques.
Extensin. La hipoteca del inmueble se extiende a:
a. Todos los accesorios, mientras estn unidos al inmueble principal; Dentro del concepto
de accesorios estn comprendidas las cosas muebles convertidas en inmuebles por
accesin fsica, y las que sin estar adheridas fsicamente al suelo, son inmuebles por
destino.
b. A todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o

artificiales, aunque sean el hecho de un tercero;
c. A las construcciones hechas sobre un terreno vaco;
d. A las ventajas que resultaren de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el
inmueble;
e. A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios;
f. Y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
Cosas y derechos excluidos: Inmuebles contiguos. Tesoros hallados en el inmueble

hipotecado. Derechos de usufructo, uso y habitacin (no pueden ser objeto de la hipoteca).
Del mismo modo: Cosas muebles. Debentures. Bienes futuros.
5 Relaciones entre el acreedor y el deudor considerado como dueo del

inmueble hipotecado.
Antes del ejercicio de la accin hipotecaria.
El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades
inherentes al derecho de propiedad: pero no puede, con detrimento de los derechos del
acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de disposicin material lo jurdico, que tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
-Medidas precautorias: Todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a plazo o

condicional, tiene derecho a asegurar su crdito, pidiendo las medidas correspondientes
contra los actos mencionados en el artculo anterior.
-Suplemento de garanta: Cuando los deterioros se hubieran consumado, y el valor del

inmueble hipotecado hubiera disminuido al trmino de no dar plena y entera seguridad a
los acreedores hipotecarios, stos podrn pedir la estimacin de los deterioros causados y
el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.
-Caducidad de plazo: como sancin impuesta al deudor hipotecario. Los acreedores

podrn demandar, aunque sus crditos no estn vencidos, que le deudor sea privado del
beneficio del trmino que el contrato le daba.
Ejercicio de la accin hipotecaria.
137

El efecto fundamental de la hipoteca en la actualidad es la venta de la cosa gravada. El
procedimiento aplicable a la accin hipotecaria es el siguiente: la accin por cobro del
crdito hipotecario y venta del inmueble hipotecado, se ejerce en juicio ejecutivo, por existir
un ttulo. Con esta clase de juicio, el acreedor tiene a su disposicin un procedimiento
breve y sumario, destinado a permitirle la venta del inmueble y su conversin en dinero.
Los cdigos de procedimiento exigen que se trabe embargo del bien raz, para llegar
despus a su enajenacin y al posterior cobro de lo adeudado.
El ejecutado no deudor
Por tercero poseedor se entiende toda persona que no est personalmente obligada al
pago de la deuda y que ostenta actualmente la titularidad del dominio del inmueble.
La hipoteca confiere al acreedor un doble derecho: de preferencia y de persecucin.
Si el deudor enajena, sea por ttulo oneroso o gratuito, el todo o una parte de la cosa o una
desmembracin de ella, que por s sea susceptible de hipoteca, el acreedor podr
perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra hacerlo
contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que slo estaba inmovilizada y
sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podr perseguirla en
manos del tercer poseedor.
Diligencia previa: En el caso de la primera parte del artculo anterior, antes de pedir el pago
de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital
y de los intereses exigibles en el trmino de tercero da, y si ste no lo verificare,
cualquiera que fuese la excusa que alegare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole
el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce.
Excepciones oponibles: El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecucin del

inmueble, alegando la no existencia, o la extincin del derecho hipotecario, como la nulidad
de la toma de razn o inenajenabilidad de la deuda.
Subrogacin: El tercer poseedor que paga el crdito hipotecario, queda subrogado en las
hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tena por su crdito, no slo sobre el
inmueble librado, sino tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin
necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones.
Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca en seguridad del crdito, la accin de
indemnizacin que le corresponde, es la que compete al fiador que hubiera hecho el pago,
y puede pedir al deudor despus de la expropiacin, el valor ntegro de su inmueble,
cualquiera que fuere el precio en que se hubiere vendido.
Extincin de la hipoteca.
Extincin por va de consecuencia: La hipoteca se acaba por la extincin total de

la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la
extincin de las obligaciones.
138

Extincin por va principal: el Cdigo prev las siguientes causales:
-Renuncia de la hipoteca. La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en

escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la
cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote
en el registro hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda.
-Extincin de la propiedad condicional o revocable del inmueble hipotecado. La extincin

de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms
que un derecho resoluble o condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el
que lo adquiri se encuentra resuelto.
-Destruccin total de la cosa hipotecada Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos

son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que
formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
-Su venta judicial. La hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro de

hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico,
ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas
sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del
juez.
Los derechos de los acreedores hipotecarios se trasladan al precio pagado por el

comprador.
-Consolidacin de los derechos del acreedor hipotecario y propietario del inmueble. Si la

propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la
misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.
-Expropiacin del inmueble por causa de utilidad pblica (ley 23.264). El privilegio del
acreedor se traslada al precio de la expropiacin.
-Venta extrajudicial del inmueble. Tambin se extingue la hipoteca por la subasta

extrajudicial del inmueble de acuerdo con lo dispuesto en la ley 24441, una vez efectuada
la subasta, pagado el precio y hecha la tradicin al comprador.
Cancelacin de la hipoteca.
Es la extincin jurdica o anulacin del asiento hipotecario, en virtud de una anotacin

marginal.
La extincin hace desaparecer la hipoteca con todos sus efectos; en la cancelacin lo que
se extingue es la inscripcin de la hipoteca en el Registro. Mientras en el primer caso lo
que est en juego es la hipoteca misma, tanto en relacin a las partes como a terceros, en
el segundo slo se afectan los efectos de la inscripcin en el Registro, es decir, los efectos
de la hipoteca con relacin a terceros; pero la hipoteca se mantiene viva entre las partes.
La cancelacin se opera:
a Por va indirecta, como consecuencia de la extincin de la hipoteca;

139

b Por va directa, cuando la registracin queda sin efecto sin afectar la hipoteca en s
misma. Esto puede ocurrir por voluntad de las partes o bien por el transcurso del
tiempo, si en 20 aos no ha sido renovada.
6 Del anticresis.
Es una institucin paralela a la prenda, solo que su objeto son las cosas registrables
individualizadas. El deudor entrega la cosa al acreedor en garanta del pago de una
obligacin.
Mientras que el acreedor prendario no tiene derecho a usar ni gozar de la cosa dada en
prenda, el anticresista no solo tiene tal derecho, sino tambin el de hacerla producir sus
frutos.
La palabra anticresis deriva etimolgicamente del griego: anti que significa contra y
chresis, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el uso del capital que tiene
el deudor, ste entrega el uso de la cosa al acreedor.
La anticresis desempea simultneamente una doble funcin: la de servir de garanta del

pago de una deuda, ya que el acreedor anticresista tiene derecho a retener el inmueble
hasta que no se pague la totalidad de la obligacin; y la de servir como medio de ejecucin
directo de la deuda, ya que el acreedor tiene derecho a percibir los frutos e imputarlos al
pago de los intereses y del capital.
Legitimados: titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,

superficie y usufructo.
Los antecedentes ms remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituir la

garanta, poda pactarse que se acordara al acreedor la facultad de percibir los frutos de la
cosa
. En Roma se denomin Pacto de anticresis a la clusula agregada al contrato de prenda,

permitiendo al acreedor que retena la cosa usufructuar de ella. Poda recaer sobre cosas
muebles o inmuebles.
Definicin. Art 3239 CC
Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en

posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente
sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o
sobre el capital solamente si no se deben intereses.
Caracteres: Es un derecho real. Accesorio del crdito principal. Se constituye

convencionalmente. Es especial en cuanto al crdito y en cuanto a la cosa. Es indivisible.
El acreedor est autorizado a retener la cosa registrable que le ha sido entregada en
anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El derecho de
retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda. Es formal, exige el
140

otorgamiento de escritura pblica y para poder oponerla a terceros, se necesita tambin la
inscripcin en el Registro de la P. Inmueble.
Condiciones de la constitucin de anticresis.
1 Entrega de la cosa registrable al acreedor.
2 Que el constituyente sea propietario o usufructuario.
3 Que el constituyente tenga capacidad para disponer.
Art. 2212 del CCyC.
Es el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda
Recae sobre una o varias cosas registrables ajenas.
El cdigo extendi el instituto a las cosas muebles registrables, en tanto ofrezcan la utilidad
de producir frutos (automotores, buques, etc.)
En caso de concluir el plazo acordado de vigencia y subsistiendo crditos a favor del

acreedor, puede embargar la cosa afectada y proceder a la ejecucin, sobre la base de su
condicin de acreedor.
El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 aos para cosas inmuebles y de 5 aos

para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un derecho real de
duracin menor, la anticresis se acaba con su titularidad. No impide, constituir nuevamente
el derecho real por el referido plazo mximo una vez vencido dicho trmino.
Derechos del acreedor anticresista.
1 Posesin del inmueble. Derecho a usar la cosa.
2 Percepcin de frutos. Lo puede hacer personalmente o alquilndola a un tercero.
3 Podr deducir acciones posesorias tendientes a conservarla y hacer cesar

turbaciones, incluso de parte del propietario de la cosa fructuaria.
4 Persecucin. El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por la

anticresis, contra los terceros adquirentes de la cosa, como contra los acreedores
quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento de la
anticresis.
5 Derecho de retencin. El acreedor est autorizado a retener la cosa que le ha sido

entregada en anticresis, hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio. El
derecho de retencin del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
Obligaciones.
1 Conservar y administrar la cosa conforme a las reglas del mandato

141

2 Pagar los impuestos y cargas.
3 Conservar todos los derechos que tena la finca.
4 Restituir el inmueble.
5 Rendicin de cuentas.
Duracin de la inscripcin
Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el trmino de 20 aos para
inmuebles y de 10 aos para muebles registrables, si antes no se renueva.
Pacto comisorio
Es de ningn valor toda clusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del
inmueble por el importe de la deuda, si sta no se pagare a su vencimiento.
Anticresis tctica.
Si el deudor despus de haber constituido la cosa en anticresis, contrajera nueva deuda

con el mismo acreedor, se observara en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en
prenda.
Se aplican los principios de la prenda tacita.
7 Prenda
Concepto del CC del contrato real de prenda.
El Art. 3204 define al contrato de prenda: Habr constitucin de prenda cuando el deudor,
por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
Caracteres: es un contrato real y es accesorio respecto de la obligacin que ha dado

origen a la constitucin de la prenda,
La prenda puede constituirse en garanta de una obligacin cierta o condicional. Tambin

pueden garantizarse con prenda las obligaciones presentes o futuras.
Pueden darse en prenda: las cosas muebles siempre que se hallen en el comercio.
El sistema de la L. 26994. Definicin legal
Art. 2219 La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o
crditos instrumentados. Se constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a
un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas
en el presente Captulo
142

Este artculo define el derecho real de prenda con desplazamiento, establece la aplicacin
de la teora del ttulo y modo suficientes para su constitucin, impone la forma escrita para
dicho ttulo y tambin prohbe pignorar la cosa por una parte indivisa.
La prenda comn es un derecho real sobre una cosa no registrable, por lo que su
publicidad no se logra a travs de un sistema registral sino por medio de la posesin.
Presenta la desventaja de inmovilizar el objeto gravado, que debe salir de la esfera de
accin del propietario. El constituyente mantiene la propiedad del objeto gravado pero no
puede usarlo ni disponer materialmente del mismo.
Prenda con registro.
Art 2220 Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en
una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que
los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislacin
especial.
La prenda con registro, sin desplazamiento de la posesin evita la paralizacin del bien y
permite afectarlo a una garanta especial mantenindolo en el mbito de accin del
constituyente y en su circuito productivo.
Oponibilidad.
Art 2222 La prenda no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o

privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito. El instrumento debe
mencionar el importe del crdito y contener la designacin detallada de los objetos
empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de los documentos y ttulos, y dems
datos que sirven para individualizarlos.
Sin instrumento, pblico o privado, no hay constitucin vlida de prenda y, por lo tanto, no
hay ttulo suficiente para que se configure este derecho real.
La oponibilidad del derecho de prenda a los terceros interesados de buena fe no se logra

solo con el desplazamiento de la cosa, sino que se requiere adems, el cumplimiento del
requisito de la fecha cierta del instrumento portante de su acto constitutivo.
Prenda de cosas.
Art 2224 Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree del constituyente la
restituye al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en prenda de otra de
igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento de la
obligacin principal aunque tenga plazo pendiente; si el crdito est sujeto a condicin se
aplica el artculo 2197.
Frutos: el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda (primero los gastos e
intereses y luego el capital)
143

No puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos que sea con el fin
de conservarla.
Gastos: deudor debe gastos al acreedor generados por la conservacin de la cosa.
Prenda de crditos.
Art. 2232 La prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier crdito

instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se
encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque ste no sea necesario para el
ejercicio de los derechos vinculados con el crdito prendado. Se aplican supletoriamente
las reglas sobre prenda de cosas.
El cdigo dota a la prenda de crditos de un estatuto legal propio. El objeto de la prenda es

el crdito mismo, aunque se exija para la procedencia de la figura que el crdito est
instrumentado.
Extincin.
Art 2237 Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el crdito dado
en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crdito prendado y
notificar la extincin de la prenda al deudor del crdito prendado.
BOLILLA 14: Publicidad de los Derechos Reales.
1) Publicidad de los derechos reales.

Es la exteriorizacin o difusin de una situacin que interesa al derecho, de modo que su
conocimiento sea asequible a todos los integrantes de la comunidad.
Fundamentos e importancia de la publicidad de los derechos reales

Los registros de propiedad satisfacen mltiples necesidades:
- Identificar a los titulares del dominio y dems derechos reales, as como verificar
las transmisiones tambin gravadas.
- Vigilar el rgimen de la propiedad de la tierra, combatir los latifundios y los
minifundios.
- Constituyen un rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de
derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien se encuentra,
quien es su dueo, que derechos lo gravan.
- Permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona.
Evolucin Histrica
En Grecia, a medida que las relaciones comerciales fueron intensificndose, empez a
generalizarse la costumbre de remitir los contratos a los archivos de cada ciudad, en
donde quedaban registrados. Pero su fin era tan solo asegurar el pago del impuesto que
gravaba las transmisiones de inmuebles.
A un perfeccionamiento mayor lleg la publicidad inmobiliaria en Egipto. Las escrituras
eran registradas en oficinas especiales y el registro daba valor de autenticidad al contrato y
constitua una prueba de los derechos de propiedad para ambas partes. Los documentos
se agrupaban en tomos, confeccionndose ndices por orden cronolgico, con notas
relativas al tipo de los contratos, nombre de las partes, etc.
Derecho y Legislacin comparada. Sistemas.

144

En el mundo moderno los sistemas de registracin pueden dividirse en tres grandes
grupos:
1 Primer sistema: el registro inmobiliario no es requisito ineludible para la transmisin
o constitucin de los derechos reales entre las partes, pero s es requisito
inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. (sistema del derecho
francs, italiano y argentino)
2 Sistema germnico, la inscripcin es constitutiva aun para las partes. Los efectos
de la inscripcin no son exactamente los mismos respecto de las partes y respecto
de terceros. Segn el cdigo alemn, cuando alguien tiene un derecho inscripto a
su favor en el registro, se presume que le corresponde ese derecho (es lo que se
llama principio de legitimidad). Entre las partes, es posible impugnar el acto en que
se fund la registracin, y por consiguiente, obtener la cancelacin de sta. En
cambio, respecto de terceros de buena fe la presuncin de legitimidad del acto no
admite prueba en contrario.
3 El sistema Torrens, vigente en Australia y en algunos estados de Amrica del Norte,
confiere al registro una mxima importancia: la inscripcin del inmueble en el
registro a nombre de una persona confiere a sta una situacin de propietario
definitiva e inatacable, sea con relacin a las partes, sea con relacin a terceros. Si
ha existido vicio en las transmisiones no por ello queda afectada la transmisin,
porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo del Estado, de tal
manera que el anterior propietario carece de accin de reivindicacin y todo su
derecho consiste en una accin de daos y perjuicios contra el Estado, que es
quien otorga cada nuevo ttulo. La matriculacin de los inmuebles en este sistema
no es obligatoria, pero su xito ha sido tal en Australia que un gran porcentaje de
tierras se han registrado e incorporado a dicho sistema.
Para el procedimiento de las transmisiones basta con enviar al registro el certificado del
ttulo, acompaado de un memorndum redactado en formulario de acuerdo a modelos
preestablecidos, en el que las partes hacen constar la enajenacin y lo suscriben haciendo
legalizar las firmas por un juez de paz u otro funcionario autorizado.
Hecha la inscripcin el registro entrega al adquirente un nuevo certificado que constituye
su ttulo.
2) Legislacin nacional. Sistema del Cdigo Civil.
En el Cdigo Civil, la adquisicin de derechos reales exiga el cumplimiento de dos
requisitos: la escritura y la tradicin. Vlez pens que el medio propio para lograr esa
publicidad era la tradicin. El derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por
otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan
visibles y tan pblicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a
respetar un derecho que no conoce.
Pero rechaz el sistema de registros, salvo para la hipoteca, en cuyo caso, al no haber
tradicin, la nica forma de exteriorizar el gravamen y de evitar hipotecas ocultas, con las
consiguientes posibles defraudaciones, era crear un Registro.
Registros creados por las provincias
Por ms que en ocasiones se quiso justificar tales disposiciones en el poder de polica de
las provincias, y an en referencias que a los Registros formularan leyes de carcter
nacional, lo cierto es que resultaba patente su inconstitucionalidad.
A pesar de ello, los registros locales continuaron en pleno funcionamiento y prestando
enormes servicios, por lo que se los llego a calificar como feliz anomala institucional.
145

En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias
comenzaron a instaurarlos; desde el primer momento de la creacin de los registros, se los
tach de inconstitucionales, porque imponan un requisito para la transmisin del dominio
que no estaba previsto en el cdigo civil, invadiendo su esfera propia.
Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objecin constitucional reformando el Art.
2505 del cdigo, estableciendo: La adquisicin o transmisin de los derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos
ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones
o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. De esta
manera, el requisito del registro quedaba incorporado al CC y legitimados, por
consiguiente, los registros organizados por las provincias.
3) La ley 17.801.
La misma crea los registros inmobiliarios y aclara que la inscripcin de los ttulos es al
nico efecto de ser oponibles a terceros, pero no constituyen un requisito ms para adquirir
el dominio.
Principios de tcnica registral:
1. P. de inscripcin: deben inscribirse en el registro todos los documentos por los
cuales se constituyen, transmiten, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares; antes de la inscripcin estos documentos no producen efectos respecto
de terceros.
2. P. de autenticidad: pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que
revistan carcter de autnticos, que hagan fe por s mismos y que sirvan
inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable. El
registro debe examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos
cuya inscripcin se solicita, pudiendo, rechazar los documentos u observarlos si el
defecto fuera subsanable.
3. P. de especialidad: la cosa sobre la cual recae la inscripcin debe estar
determinada con toda precisin.
4. P. de tracto sucesivo: las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben
estar encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente
en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y necesario.
5. P. de rogacin: las anotaciones o inscripciones en los registros deben ser siempre
hechas a pedido de parte interesada.
6. P. de prioridad: una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior.
Documentos que deben registrarse.
De acuerdo con lo dispuesto por el Art. 2 de la ley 17.801
a Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;
c Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Debern reunir los siguientes requisitos:
- Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn
legalmente corresponda.
146

- Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales
o copias por quien est facultado para hacerlo.
- Revestir el carcter de autnticos o hacer fe por s mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin.
Efectos de la inscripcin
Nuestra ley ha seguido el sistema declarativo, la transmisin de derechos queda firme
entre las partes desde que se ha cumplido con los requisitos legales previos a la
inscripcin; esta solo perfecciona el acto en relacin a los terceros. El registro no hace a la
existencia del derecho sino a la oponibilidad respecto de terceros. La inscripcin no
convalida el titulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes.
Folio real, diferencia con el sistema personal
Folio real Folio personal
Constitutivo Declarativo
Inscripcin Transcripcin
Calificacin registral Calificacin registral restringida
Convalidante No convalidante
Fe publica registral Presuntivo de buena fe
Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registracin

se hace teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se
hace sobre la base de la matriculacin de cada inmueble.
El inmueble es un factor ms esttico y, por consiguiente, ms idneo para el
ordenamiento registral.
El sistema personal resulta idneo para los registros e ndices personales, por ejemplo,
inhibiciones de bienes.
En nuestro pas, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de folios
reales se extendi a todo el pas.
Hay que distinguir claramente la inscripcin de la matriculacin: la primera se refiere al
registro de toda constitucin, transmisin, declaracin, modificacin o extincin de
derechos reales o medidas precautorias. La matriculacin importa asignar a cada inmueble
un folio determinado, en el que se individualizar con precisin el inmueble, fijndole una
caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. Una vez matriculado el
inmueble, se anotan en esa matrcula o folio real, todas las modificaciones en el estado del
dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares.
El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre
la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuntas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura
catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares
del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social,
clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el
147

monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin
del documento en el Registro.
Reformas de la ley 26.994

Art. 1893 La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripcin
registral o la posesin, segn el caso. Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva,
la registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
Este artculo regula los efectos de la publicidad en general; por ello aparecen en su
contenido tanto la publicidad posesoria como la registral. En definitiva, el derecho real no
tendr plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda segn el derecho de que se
trate.
Los efectos de la inscripcin variarn, segn que el registro sea con efectos declarativos o
lo sea con efectos constitutivos; pues si estamos en el primero, es obvio que el derecho ya
habra nacido entre las partes an antes de su registracin, mientras que si estamos en
presencia de un registro constitutivo, el derecho no existir ni an entre las partes si no ha
sido registrado.
La parte final de la norma constituye una aplicacin del principio de buena fe, pero incluye
no slo a las partes, escribano, testigos y a quines hubieren intervenido en la celebracin
del acto, sino tambin, como exiga la doctrina, a cualquier sujeto que conoca o deba
conocer la existencia de lo publicitado. Ya no se habla de registracin, puesto que uno de
los avances es que incluye en las mismas normas el fenmeno publicitario todo, tanto la
posesin como la registracin.
4) Tracto sucesivo.
Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera tal

que la nueva transmisin se apoye en la anterior.
No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada
folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems
derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones
El tracto sucesivo abreviado.
148

No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, en los siguientes casos:
a Documento otorgado por jueces, herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en
vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b Cuando sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes
hereditarios.
c Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren
bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge.
Est dotado de un mecanismo especial de implementacin registral, dirigido a reducir el
nmero de asientos.
Reserva de prioridad.
Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores. La
prioridad se establece segn el orden de su inscripcin
Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos
22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5, (45 das
desde la fecha de su otorgamiento)
El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero la
ley hace una excepcin: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado
dentro del plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y
adems, se lo presente dentro de los 45 das desde la fecha de su otorgamiento.
Certificaciones
Son expedidas por los registros para consignar el estado jurdico del inmueble. Adems del
valor informativo, bloquea el registro. Expedida una certificacin, el registro tomara nota en
el folio correspondiente y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su
vigencia.
Expedida la certificacin, esta producir los efectos de anotacin preventiva a favor de
quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado.
Informes
El registro expide simples informes y copia autenticada de la documentacin registral a
toda persona que lo solicite. Tiene solo el efecto de hacer saber a los interesados el estado
del dominio, es decir, que no garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer.
5) La calificacin registral. Nocin. Responsabilidad el registrador.
Es la verificacin que debe realizar el registrador, a los efectos de determinar la idoneidad

del acto para ser asentado en el registro.
La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn
las leyes.
149

El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya
inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas
respectivos.
Si el documento es idneo, es receptado por el registro que procede a su inscripcin en el
asiento respectivo. Si no lo fuera, puede ser observado o rechazado por el registrador,
dando lugar a que se subsanen las deficiencias que dieron lugar a la objecin o a que
deduzcan los recursos que prev la ley.
6) El Catastro. Ley 20.440. Finalidad de los catastros. Su importancia.
El catastro es la delimitacin de la propiedad inmueble, pblica y privada.

Adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a completar y perfeccionar el sistema, a
asegurar a cada propiedad la determinacin exacta de su superficie, ubicacin y linderos.
Tiene tambin un objeto fiscal, permite ubicar con precisin los inmuebles sujetos a
gravamen impositivo, as como tambin quines son los propietarios responsables del
pago del gravamen. Permite tambin conocer la riqueza territorial y su distribucin.
El primer artculo de la ley 20.440 (ley 26.209 del ao 2007) establece como finalidades de
los registros:
1 Determinar la correcta ubicacin, lmites, dimensiones, superficie y linderos de los
inmuebles, con referencia a los ttulos jurdicos invocados o a la posesin ejercida;
2 Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;
3 Conocer la riqueza territorial y su distribucin;
4 Elaborar datos econmicos y estadsticos de base para la legislacin tributaria y la
accin de planeamiento de los poderes pblicos nacionales y locales.
Relaciones con el registro de la propiedad: El catastro hace el censo de los bienes
inmuebles; el registro le proporciona informacin adecuada. Ambos se apoyan
mutuamente, aunque conservando su autonoma. El registro pide ayuda al catastro para
detectar interposiciones de inmuebles que no lo puede hacer por s mismo.
Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la
tributacin, cosa que al registro no le interesa.
El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la
obligatoriedad de ellas para que las organicen.
Tenemos el registro de las realidades fsicas (el catastro) y el registro de las situaciones
jurdicas (el registro de la propiedad.)
BOLILLA 15: Las acciones Posesorias
1) La proteccin de la posesin. Acciones Posesorias. Definicin.
Maynz: Son aquellas que tienen por fundamento la posesin y por fin protegerla.
Esta proteccin de la posesin existe en las dos situaciones que pueden presentarse: a)
prdida de la posesin; la proteccin posesoria tiene en este caso por objeto la restitucin
de ella; b) simple turbacin: la proteccin se realiza entonces con el objeto de conservarla
o mantenerla.
150

Defensas judiciales de las Poseedores anuales no Accin posesoria en
relaciones de hecho en el viciosos. sentido estricto de
Cdigo Civil. mantener (contra la
turbacin)
Poseedores anuales no Accin posesoria en
viciosos. sentido estricto de restituir
(contra la desposesin)
Poseedores no anuales Accin policial innominada
(incluso viciosos) y de mantener (contra la
tenedores interesados. turbacin)
Poseedores no anuales Accin policial de despojo
(incluso viciosos) y (contra la desposesin)
tenedores interesados.
Tenedores no interesados. Accin policial innominada
de mantener (contra la
turbacin)
En el cdigo civil, no todas las relaciones reales o de hecho hoy llamadas relaciones de
poder- contaban con defensas judiciales. Cunto ms trascendente era la vinculacin
fctica con la cosa, mayores eran las vas de proteccin al alcance del titular de la relacin.
Antecedentes Histricos: Derecho romano.
Roma: la propiedad quiritaria estaba protegida por las acciones petitorias. Ms adelante,
con la omisin de las ceremonias exigidas por la ley para transmitir la propiedad di lugar a
que aparezca la propiedad bonitaria protegida por acciones tiles.
Los interdictos eran rdenes especiales que el magistrado dictaba en ciertos asuntos, en
los cuales ordenaba, sea la restitucin de una cosa, sea una prohibicin de hacer algo.
Si las partes acataban la solucin del magistrado, la cuestin quedaba concluida; si por el
contrario la resistan, el asunto pasaba, como en los casos comunes, a un juez especial o
al tribunal de los recuperadores, a los efectos de la sentencia correspondiente.
Los interdictos podan ser de tres clases, segn el contenido de la orden que en ellos se
imparta: restitutorios; exhibitorios; prohibitorios.
Algunos autores creen que estos interdictos eran medidas de seguridad, a falta de leyes
concretas sobre la cuestin; otros consideran que eran medidas de carcter policial,
destinadas a mantener el orden y la tranquilidad pblica.
Entre los interdictos, tenamos los posesorios: 1. Recuperatorios: Tenan por objeto hacer
recuperar una posesin perdida.
2. Conservatorios: tenan por objeto permitir a la persona que posea una cosa, conservar
o retener la posesin de ella, impidiendo de parte del adversario todo acto de violencia a
su respecto.
Transformacin en la Edad Media y Moderna.
a) Condictio ex canone redintegranda: nacida del derecho cannico. Se acordaba al

poseedor y a los simples tenedores, contra el autor del despojo y los terceros de buena fe,
151

y se aplicaba tanto a muebles como a inmuebles. Su objeto era obtener la restitucin de
las cosas.
b) Summariisimum possesorium: era una instruccin sumaria practicada por el juez para
indagar si una de las partes entre quienes se discuta la posesin de una cosa se
encontraba o no manifiestamente en posesin de ella; el juez en tal caso dispona que esa
parte la conservara mientras durase toda la tramitacin del juicio. Aparece como una
medida policial, destinada a mantener el orden y evitar las vas de hecho entre las partes
que discutan la posesin de la cosa.
Al lado de estos nuevos remedios, se introdujo en este periodo la condicin de la anualidad

de la posesin, tomada de las costumbres germnicas.
En el derecho francs del siglo XIV y XV aparecen ya formadas tres acciones:
1. La complaint, inspirada en los principios del derecho germnico, exiga la anualidad de

la posesin;
2. La reintegrande, inspirada en la condictio ex canone reintegranda del derecho cannico;
3. La denuncia de nueva obra, derivada de los principios del derecho romano.
Las legislaciones modernas organizan todo su sistema de proteccin de la posesin en

base a dos clases de acciones posesorias: las conservatorias, destinadas a mantener una
posesin que ha sido simplemente turbada, y las recuperatorias, destinadas a obtener la
restitucin de una posesin que ha sido perdida.
En algunas legislaciones encontramos al lado de las acciones posesorias, la autorizacin

al poseedor para defender por s mismo y por la fuerza la conservacin o recuperacin de
la posesin, siempre a condicin de obrar inmediatamente.
Fundamentos de la proteccin posesoria. Distintas teoras.
1) Nadie puede hacerse justicia por su propia mano.

2) Conferir al propietario una accin rpida y suficiente contra un agresor de su
derecho.
3) Proteger algunas conductas socialmente valiosas. Proteger algunas cosas en s
mismas.
1. Teoras relativas. Encuentran el fundamento de la proteccin posesoria fuera de la

posesin misma, en otras instituciones jurdicas que vienen a relacionarse con ella. Ven en
esa proteccin el amparo indirecto de otro derecho ms esencial y permanente, la
propiedad.
a) Interdiccin de la violencia: el acto de perturbacin o desposesin encierran siempre un

acto de violencia y por consiguiente, un acto delictuoso que la ley debe condenar. Para
esto ella empieza por proteger al poseedor por medio de acciones especiales - Savigny
b) Nadie puede vencer jurdicamente a otro si no tiene motivos preponderantes o un

derecho mejor: la persona que se encuentra en posesin de una cosa debe ser mantenida
152

en ella y en ejercicio de los derechos posesorios, mientras otro no demuestre tener un
mejor derecho.
c) Principio de probidad: cuando una persona est en posesin de la cosa, debe

presumirse que esa relacin es justa, mientras no se pruebe lo contrario.
d) Las acciones posesorias son un complemento de la propiedad Ihering. La ley no

ampara la posesin misma, sino como complemento de la propiedad.
2. Teoras absolutas: Encuentran en la posesin misma los fundamentos de la proteccin

que la ley dispensa.
Inviolabilidad de la voluntad: la voluntad que se pone de manifiesto en el poseedor en

relacin a la cosa poseda, requiere de proteccin.
Teora de la satisfaccin de las necesidades humanas: para satisfacer las mismas, es

indispensable hacer uso de las cosas por medio de la propiedad o la posesin que se
tenga sobre ellas. Esas necesidades son protegidas por la ley.
Legislacin argentina. La cuestin en el CC
El Cdigo Civil trata en el Libro III la proteccin de la posesin. En el mismo organiza y

reglamenta un doble sistema de proteccin:
1. De defensa privada de la posesin
2. Defensa de la misma por medio de tres acciones posesorias: a) Accin de despojo,

para recuperar la posesin perdida; b) Accin de manutencin en la posesin, para ser
mantenido en la misma, ante un caso de turbacin; c) Accin de obra nueva: cuando por
medio de una obra nueva en terrenos que no son del poseedor, se turba su posesin.
El CC diferenciaba las acciones posesorias en sentido estricto de las acciones policiales.

Las acciones posesorias en sentido estricto solo podan ser ejercidas por poseedores
calificados, es decir, que revestan el carcter de anuales y no viciosos. Por su parte, los
poseedores, cualquiera sea la naturaleza de la posesin, y los tenedores en inters propio
estaban legitimados para promover acciones policiales. Los tenedores en inters ajeno
solo estaban habilitados en caso de turbacin, para el uso de la accin de manutencin.
Al lado de las acciones posesorias, encontramos tambin en los cdigos de procedimiento

los interdictos: consisten en juicios de carcter breve y sumarsimo, en los cuales se
discute exclusivamente la posesin. Ellos pueden tener uno de los siguientes objetos: 1.
Adquirir la posesin (interdicto de adquirir); 2. Retenerla, en caso de ser inquietado o
turbado en ella (de retener); 3. Recobrarla, en caso de haberla perdido (de recobrar); 4.
Impedir la prosecucin de trabajos que puedan turbar la posesin (de obra nueva).
Se discute cul es la relacin que existe entre las acciones posesorias y los interdictos.
Algunos autores, como Salvat, sostenan que los interdictos constituan la reglamentacin
procesal de las acciones posesorias legisladas en el Cdigo; La jurisprudencia termin por
sentar que las acciones e interdictos posesorios eran remedios distintos e independientes
153

entre s. Las primeras exigen la anualidad y la ausencia de vicios, y las segundas protegen
la posesin actual, an viciosa.
El Cdigo de Procedimientos Nacional legisl por separado sobre los interdictos y las
acciones posesorias, disponiendo que los primeros tramitaran por juicio sumarsimo y las
segundas por juicio ordinario. El art. 623 contiene una disposicin de gran inters prctico:
Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr promoverse accin
real.
Finalmente, con la reforma de la ley 17.711, se extendi la proteccin, en el caso de la

accin de despojo, tambin a la tenencia; tampoco son exigibles para este caso la
anualidad o la falta de vicios. Con todo ello, el acceso a las acciones posesorias se hizo
mucho menos engorroso y complicado.
Carecen de acciones posesorias los llamados sirvientes de la posesin.
La defensa judicial de la posesin
Art. 2239 CCyC: Un ttulo vlido no da la posesin o tenencia misma, sino un derecho a
requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la posesin o a la
tenencia no puede tomarla; debe demandarla por las vas legales.
El ordenamiento jurdico procura erradicar la violencia. Proscribe la justicia por mano

propia y encauza por va judicial el reclamo para mantener o recuperar la posesin o la
tenencia.
Al igual que su antecedente, la norma sostiene que por ms que exista un ttulo vlido que
otorgue derecho a la posesin, y no la posesin misma, sta no se puede tomar de propia
autoridad, sino que debe reclamarla a travs de los remedios que el ordenamiento legal
pone a disposicin.
Para adquirir la posesin o la tenencia pueden intentarse las siguientes vas legales:
A- Interdicto de adquirir: Tiende a defender la posesin, pero no se basa en el solo

hecho de poseer, sino que a diferencia de todas las dems acciones e interdictos
posesorios, hay que demostrar el ttulo o derecho a la posesin.
Est previsto en el Cdigo procesal, que dispone, Art. 607: Para que proceda el interdicto
de adquirir se requerir:
1) que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con
arreglo a derecho;
2) que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del
interdicto;
3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
154

B- Accin por cumplimiento de contrato: Si la cosa se encuentra en poder del obligado
contractualmente a la transmisin, quien pretende que se cumpla con la tradicin
que le es debida, podr demandar la entrega de la cosa con base en el acuerdo.
C- Accin real reivindicatoria: por parte del comprador, en el caso de la cosa inmueble
adquirida por l mediante un contrato de compraventa pasado por escritura pblica
y se encuentra en poder de un tercero.
Prohibicin de turbar la posesin. El articulo 2469 CC reformado por ley 17.711.
La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas

arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en
ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
El artculo 2240 del CCyC. La defensa privada de la posesin.
Nadie puede mantener o recuperar la posesin o la tenencia de propia autoridad, excepto

cuando debe protegerse y repeler una agresin con el empleo de una fuerza suficiente, en
los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegaran demasiado tarde. El
afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los lmites de la propia
defensa. Esta proteccin contra toda violencia puede tambin ser ejercida por los
servidores de la posesin.
El artculo hace aplicacin del principio de legtima defensa de la persona y de sus

derechos, al permitir que el agredido pueda defender su relacin de poder con la cosa, sin
necesidad de recurrir a la justicia.
No slo admite la defensa privada en caso de tardanza de los auxilios de la justicia, sino
que ahora de modo ms amplio, en los casos de demora de la autoridad judicial o policial.
La legitimacin pasiva es tan amplia que incluso el dueo mismo puede ser repelido por la
defensa extrajudicial. Se extiende esta proteccin a los servidores de la posesin.
La norma exige el cumplimiento de los siguientes recaudos: A) la defensa como reaccin

para recobrar la posesin o tenencia de propia autoridad sin intervalo de tiempo. B) no
exceder los lmites de la propia defensa, tendr que existir proporcionalidad entre el ataque
y los medios que se eligen para la defensa frente a la agresin ilegitima. C) auxilios de la
autoridad judicial o policial lleguen demasiado tarde.
2) Reglas comunes. Objeto
Art. 2487 del CC: Es obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
El artculo 2238 del CCyC
Las acciones posesorias segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad
mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan
ante actos materiales, producidos o de inminente produccin, ejecutados con intencin de
tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
155

Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o del
tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente
al poseedor o al tenedor.
La accin es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la

turbacin de la posesin, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesin del
actor.
Los actos ejecutados sin intencin de hacerse poseedor no deben ser juzgados como
accin posesoria sino como accin de daos.
En la nueva formulacin, las relaciones de poder dan el derecho a sus titulares de

protegerlas a travs de dos defensas judiciales y de la defensa extrajudicial. Se regula un
nico juego de acciones posesorias y un ejercicio amplio de ellas por parte de todo tenedor
o poseedor, aunque sea vicioso, de una cosa, de partes materiales o de una universalidad
de hecho.
Elimina la categora de las acciones posesorias en sentido estricto, cuyo uso, en el CC, se
reservaba exclusivamente a los poseedores calificados.
A quienes compete su ejercicio.
Art 2245 CCyC Corresponden las acciones posesorias a los poseedores de cosas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.
Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin
el concurso de los otros, y tambin contra stos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesin comn. No proceden estas acciones cuando la cuestin entre coposeedores slo
se refiere a la extensin mayor o menor de cada parte.
Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que ste sea reintegrado en la posesin, y si no quiere recibir la cosa,
quedan facultados para tomarla directamente.
A pesar de no haber sido nombrado en el primer prrafo, los tenedores se encuentran

legitimados para ejercerlas pues as lo admite expresamente el genrico art 2238.
Contra quin se dan las acciones.
Se dan contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe.
Cosas que dan lugar a ellas.
El objeto de la posesin y de la tenencia es una cosa determinada y la relacin de poder

sobre una universalidad de hecho. Tanto los muebles como los inmuebles dan lugar a las
acciones posesorias. Pero este principio no es absoluto:
- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor
particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
156

Prueba.
La actividad probatoria del actor en las acciones posesorias perseguir acreditar el ataque
y la relacin de poder que lo sufre. La del demandado buscara comprobar que no existi
lesin alguna al actor y su propia relacin de poder al momento del pretenso ataque.
Si de las pruebas rendidas en el juicio posesorio no puede determinarse quin ejerca la

relacin de poder sobre la cosa al tiempo de la lesin que dio origen al proceso, y ambos
litigantes han invocado y probado las propias, vencer aquel que acredite tener la ltima
en el tiempo o, en su defecto, la ms antigua.
Art 2243 CCyC Si es dudoso quin ejerce la relacin de poder al tiempo de la lesin, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, ms
prxima a la lesin. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el
que prueba una relacin de poder ms antigua.
Juicio posesorio y petitorio. Separacin
En el juicio petitorio estamos en presencia de las acciones reales, donde la decisin tendr
por fundamento principal los ttulos posesorios y ser definitiva. (Derecho real invocado
sobre la cosa)
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento ms abreviado que

establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a las circunstancias
del caso. (Posesin o la tenencia en s mismas)
El CCyC, adems de flexibizar sus recaudos de admisin y de unificar las distintas

acciones frente a cada ataque, dispone que prescribirn al ao.
-No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias.
Si el titular del derecho real intenta primero la accin posesoria, solo puede iniciar la accin
real por el mismo hecho luego de que aquella haya terminado, porque la sentencia que
hace lugar a la demanda posesoria hace cosa juzgada material en lo que se refiere a la
posesin o a la tenencia; pero si intenta la accin real y es vencido, ya no tiene el derecho
de valerse de la accin posesoria.
-En las acciones posesorias es intil la prueba del derecho real, ms el juez puede
examinar los ttulos presentados para apreciar la naturaleza, extensin y eficacia de la
posesin.
La solucin del artculo en anlisis no puede implicar que actor o demandado estn
impedidos de agregar sus ttulos a otros efectos.
-Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la accin real antes de que
la instancia posesoria haya terminado.
Habindose dado trmite al juicio posesorio, no podr intentarse o continuarse la accin

real antes de la finalizacin de aquel. La accin posesoria por un hecho distinto del anterior
157

a la accin real ya iniciada, suspende el curso de esta ltima. El titular de un derecho real
puede interponer accin posesoria y luego iniciar la real, pero no al revs.
-Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la accin real sin haber
satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra.
Sea actor o demandado.
-Quien decide la accin real ya no puede reclamar por hechos distintos anteriores de la
promocin de la demanda a travs de una accin posesoria, que se caracteriza por un
efecto provisorio; pero s puede hacerlo el demandado por otras perturbaciones anteriores
a la demanda, pues no puede verse perjudicado por la decisin del actor.
-La promocin de la accin real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa
de la posesin y la tenencia por hechos o ataques posteriores.
Valor de la sentencia en el posesorio.
No hace cosa juzgada sobre el petitorio. Tiene efecto de cosa juzgada material en todo en
cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia. Las conclusiones sobre hechos y
situaciones jurdicas deben considerarse vlidas y eficaces en el petitorio.
3) Acciones Conservatorias de la posesin. Accin de manutencin
Art. 2242 CCyC Corresponde la accin de mantener la tenencia o la posesin a todo

tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra quien lo turba en todo o en parte del objeto.
Esta accin comprende la turbacin producida por la amenaza fundada de sufrir un

desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realizacin de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbacin y adoptar
las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.
Nocin de turbacin
Turbacin implica actos materiales de ataque ejecutados con intencin de tomar la

posesin, contra la voluntad del poseedor o del tenedor, cuando no resulta una exclusin
absoluta de la posesin o de la tenencia.
Como defensa frente a los actos de turbacin, en el rgimen del CC el afectado contaba
con dos vas judiciales: la accin policial de manutencin y la accin posesoria de
mantener que requera la posesin anual no viciosa.
El CCyC brinda una sola proteccin judicial a todo tenedor o poseedor (an vicioso)
158

La norma crea una accin de mantener contra la turbacin producida por los actos que
anuncian la inminente realizacin de una obra. El legitimado activo deber acreditar la
relacin de poder que podra ser agredida por la obra.
A diferencia de la accin policial de manutencin, no se requiere la arbitrariedad de la

turbacin.
4) Accin para recobrar la posesin. Accin de despojo. Concepto.
Habr desapoderamiento, cuando actos materiales tengan el efecto de excluir

absolutamente al poseedor en relacin al todo o a una parte de una cosa. Los ataques
deben ser efectivamente llevados a cabo, si solo existe una amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento, quedara expedita la accin posesoria de mantener la tenencia o
posesin. La accin de despojo procede contra el desapoderamiento producido por la
realizacin de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce
la posesin o la tenencia.
Art. 2490 CC
Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o tenedor, an vicioso, sin obligacin

de producir ttulo alguno contra el despojante, sucesores y cmplices, aunque fuere dueo
del bien. Exceptuase de esta disposicin a quien es tenedor en inters ajeno o en razn de
una relacin de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
El art. 2241 del CCyC.
Corresponde la accin de despojo para recuperar la tenencia o la posesin a todo tenedor

o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra el
despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte
el desapoderamiento. La accin puede ejercerse aun contra el dueo del bien si toma la
cosa de propia autoridad.
Esta accin comprende el desapoderamiento producido por la realizacin de una obra que
se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesin o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitucin de la cosa o de la

universalidad, o la remocin de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesin o a la tenencia.
A quienes corresponde.
Art. 2491 CC: El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la
desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
Art. 2492 CC: No compete la accin de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la
posesin de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia
cometida en el contrato o en la tradicin.
Condiciones de procedencia.
159

Art. 2493 CC: La accin de despojo dura slo un ao desde el da del despojo hecho al
poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por l.
Art. 2494 CC: El demandante debe probar su posesin, el despojo y el tiempo en que el
demandado lo cometi. Juzgada la accin, el demandado debe ser condenado a restituir el
inmueble con todos sus accesorios, con indemnizacin al poseedor de todas las prdidas e
intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecucin de las sentencias.
Esta accin corresponde tambin al tenedor, ya que al referirse al poseedor aun no vicioso,
se incluye a ste, que sera un poseedor con el vicio de precariedad.
Contra quien procede.
Se da slo contra el despojante, sus herederos y terceros de mala fe que recibieron la

cosa directamente del despojante.
Accin de dao temido
Agregado al art. 2499 por la L. 17.711: Quien tema que de un edificio o de otra cosa
derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten
las oportunas medidas cautelares.
Su ejercicio no depende de una relacin con la cosa.
Considerando el dao temido como un supuesto de turbacin de la posesin, podran

denunciarlo los poseedores legtimos o ilegtimos, aunque fueran viciosos, y an los
tenedores.
Esta accin tambin est contemplada en el Cdigo Procesal:
Art. 623 bis: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao grave e
inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no
mediare anterior intervencin de autoridad administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia el juez se constituir en el lugar y si comprobare la existencia de

grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de dao serio e inminente, podr disponer las
medidas encaminadas a hacer cesar el peligro.
Si la urgencia no fuere manifiesta requerir la sumaria informacin que permitiere verificar,

con citacin de las partes y designacin de perito, la procedencia del pedido.
La intervencin simultnea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura

del procedimiento y el archivo del expediente.
Las resoluciones que se dicten sern inapelables. En su caso, podrn imponerse

sanciones conminatorias.
5) Accin de obra nueva como manutencin y como despojo.
160

Obra nueva es toda la que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da
origen a esta defensa, que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio, y
concluido ste, se mande deshacer lo hecho.
Art. 2498 CC: Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se

comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destruccin de las obras
existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo.
Art. 2499 CC: Habr turbacin de la posesin, cuando por una obra nueva que se
comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren,
la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la
obra nueva.
Art. 2500 CC: La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda
durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Si la obra estuviese terminada, o estuviere muy avanzada, ya no sera procedente la

accin de obra nueva, sino las comunes, instituidas como remedios para la desposesin o
el despojo.
BOLILLA 16: Defensas del Derecho Real
1) Las acciones reales. Concepto.
Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin
del dao causado. (Art. 2756 CC)
Las acciones reales son la reivindicatoria, la confesoria y la negatoria (Art. 2757 CC)
El art. 2247 del CCyC.
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la
negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripcin adquisitiva.
Dentro de la enumeracin incluye las tres acciones ya existentes en el cdigo civil

(reivindicatoria, negatoria y confesoria) y agrega como una accin real la accin de
deslinde que no es otra cosa que lo que Vlez haba denominado Condominio por
confusin de lmites. Agrega, adems la imprescriptibilidad de las acciones reales.
Son sus caractersticas generales:
a) Gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra
cualquiera que se halle en posesin de la cosa;
161

b) Tienden al mantenimiento del derecho, y por lo tanto, se ejercen tantas veces como
sea necesario para defenderlo;
c) Deben instaurarse ante el juez del lugar en donde est situada la cosa.
-Las caractersticas generales de las acciones personales son:
a- Solamente pueden ser ejercidas contra el o los obligados.
b- Tienden a la extincin del derecho, una vez ejercida la accin y cobrado el

crdito se extingue la obligacin.
c- Es competente para entender en ellas el juez en donde debe cumplirse la

obligacin o el del domicilio del demandado.
Clasificacin (mbito de Aplicacin)
La accin reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se

ejercen por la posesin. Para su procedencia es necesario que haya mediado
desposesin.
La accin negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos reales, es decir,

aquellos que se ejercen por la posesin y para defenderlos contra una lesin o ataque de
menor importancia.
La accin confesoria se da en defensa de las servidumbres activas; asimismo, se protege

al acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyan o afecten la garanta.
Accin subsidiaria.
Art. 2779 CC: En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la accin
de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla
directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por
indemnizacin del dao causado por la enajenacin; y si obtiene de stos completa
indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la cosa.
2) Accin de reivindicacin. Antecedentes histricos.
Roma: esta accin estaba reservada a la defensa de los derechos de dominio y

condominio en caso de desposesin.
Vlez ha seguido en esta materia a Freitas y a Pothier.
Concepto.
Art 2758 del CC: La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que
cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin,
la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Criticas: Es objetable que se emplee en la definicin la misma palabra que se quiere

definir. Se dice que la accin de reivindicacin nace del dominio, cuando en verdad surge
162

de cualquiera de los derechos reales que confieren la posesin de la cosa. Tampoco es
exacto que slo proceda cuando el propietario ha perdido la posesin, pues tambin la
tiene en algunos casos en que nunca adquiri dicha posesin.
Borda: Accin que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla
de quien efectivamente la posee.
Condiciones de procedencia.
1. Derecho de poseer en el demandante
2. Prdida de la posesin de la cosa.
A quienes se acuerda la accin.
1) Art. 2758 CC: La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que
cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin,
la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Se suele extender la accin a todos los derechos reales que se ejercen mediante la
posesin.
2) El comprador que no ha recibido la tradicin tiene accin reivindicatoria contra los

terceros. Resulta evidente que quien enajena una cosa que no entrega al adquirente,
simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra
cualquiera.
3) Reivindicacin entre condminos: Son tambin reivindicables las partes ideales de los
muebles o inmuebles, por cada uno de los condminos contra cada uno de los
coposeedores.
Reivindicacin del condmino contra un tercero: El condmino tiene la facultad de

reivindicar la totalidad de la cosa contra terceros. Cada uno de los condminos puede
reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no
puede reivindicar una parte material y determinada de ella.
4) El cesionario, ocupa el lugar de su cedente.
5) El heredero (an cuando no haya tenido l personalmente la posesin de la cosa,

puesto que sucede al causante en todos sus derechos)
6) El legatario de cosa determinada (contra terceros detentadores)
Contra quin se dirige.
Puede dirigirse, tanto contra el poseedor, como contra el tenedor, en este caso, sea que
detente a nombre de un tercero o del propio reivindicante.
- Art. 2772 CC: La accin de reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la
cosa, por todos los que tengan sobre sta un derecho real perfecto o imperfecto.
163

- Art. 2782 CC: La reivindicacin puede dirigirse tambin contra el que posee a nombre de
otro (tenedor). Este no est obligado a responder a la accin, si declara el nombre y la
residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin debe
dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa. Si no lo individualiza, queda alcanzado
por los efectos de la accin, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
- Art. 2773 CC: Prev el caso de la reivindicacin de un bien que integra el acervo
hereditario, intentado despus de la particin y dispone que el heredero que result
adjudicatario es el nico que puede ser demandado; y si la cosa ha sido adjudicada en
condominio, cada uno de los herederos no est obligado sino por la parte que tenga en la
cosa.
Cosas susceptibles de reivindicacin.
-Objeto de la accin: Es la recuperacin de la posesin de cosas muebles o inmuebles.

Debe referirse siempre a cosas particulares, fsicamente determinadas.
-Pueden ser objeto de la accin de reivindicacin las cosas que por su carcter
representativo se consideran como muebles o inmuebles. Es decir, los instrumentos
destinados a documentar la existencia de derechos reales o personales.
-Son reivindicables los ttulos de crditos que no fuesen al portador, aunque se tengan
cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del
poseedor imperfecto, o simple detentador.
-Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno
de los condminos contra cada uno de los coposeedores.
-Puede ser objeto de la reivindicacin una universalidad de cosas, llamada tambin de

hecho. Ejemplo: biblioteca
-Si la cosa ha perecido en parte, o si solo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar
la parte que subsista o los accesorios; determinando de un modo cierto lo que se quiere
reivindicar.
Cosas no susceptibles de reivindicacin.
-Universalidad de bienes, tambin llamada universalidad jurdica. Ejemplo: acervo

sucesorio.
- Los bienes que no sean cosas, es decir, los derechos. (CCyC: objetos inmateriales)
- Las cosas futuras, es decir, aquellas que no han llegado a tener existencia jurdica.
(CCyC: ni las cosas futuras al tiempo de hacerse la efectiva restitucin)
- Las cosas accesorias aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser stas
reivindicadas. Cuando las cosas accesorias han sido legtimamente separadas de las
principales por quien tiene derecho a hacerlo, dejan de ser accesorias y se convierten en
principales; como tales, pueden ser reivindicadas. (CCyC: accesorios si no se reivindica la
cosa principal)
164

- Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida. Ejemplo: dinero, cosas
fungibles. (CCyC: cosas indeterminadas o fungibles)
3) Cuestin relativa a la posibilidad de reivindicacin por parte del comprador, a

quien no se le ha hecho la tradicin.
-Con relacin al vendedor que no le ha entregado la posesin de la cosa, el comprador

tiene una accin de cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la
escritura pblica fue otorgada, demandar simplemente la entrega de la posesin de la
cosa; si la escritura no se ha otorgado, demandar la escrituracin y la posesin.
- La cuestin a analizar es si el comprador que no ha recibido la tradicin de la cosa tiene

accin reivindicatoria contra el tercero que la posee:
a) Una primera teora sostiene que el comprador no tiene accin reivindicatoria, porque
sta nace del dominio y no habiendo recibido la tradicin de la cosa, nunca ha ostentado
dicho dominio.
b) Una segunda tesis cree que el comprador que no ha recibido la posesin tiene accin
reivindicatoria contra los terceros. Se admite unnimemente la posibilidad de ceder la
accin reivindicatoria, o sea que quien enajena una cosa que no entrega el adquirente,
simultnea y necesariamente le transmite tambin el poder jurdico de reclamarla contra
cualquiera. Esta es la opinin mayoritaria en la doctrina.
La CSJN ha resuelto que la doctrina segn la cual la accin reivindicatoria puede ser
intentada por el adquirente a pesar de no haber obtenido la posesin de la cosa, en el
carcter de cesionario implcito o expreso de dicha accin, solo juega cuando el objeto
cuya posesin se pretende se encuentra en poder de terceros, pero no cuando es tenido
por el enajenante, pues en este ltimo caso el actor solo ostenta un derecho personal a
obtener la entrega de la cosa en virtud de su titulo.
Art 2249 CCyC: Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe
existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
La discusin acerca de la posibilidad del comprador de un inmueble con escritura pblica,

de triunfar en la accin reivindicacin contra el tercer poseedor de la cosa antes de que se
haya hecho tradicin, es decir, an antes de haber adquirido el derecho real, si el ttulo del
vendedor es de fecha anterior a la posesin del demandado en la accin reivindicatoria.
La norma parece no receptar aquella solucin que ya no se discuta desde hace ms de

medio siglo, pues exige para el progreso de las acciones reales que la titularidad del
derecho real debe existir al tiempo de la demanda.
Sin embargo, cuando no hay manifestacin en contrario en la compraventa, existe una

cesin tcita de la accin reivindicatoria.
4) Reivindicacin de cosas inmuebles.
En materia de reivindicacin, el sistema del cdigo civil est dominado por la clsica regla
nemo plus iuris: artculo 3270, nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
165

mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un
objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles. Tampoco

se aplicaba al caso del adquirente de buena fe y a ttulo oneroso de un inmueble, que lo
hubo de un enajenante de buena fe.
La ley 17.711 introdujo una drstica limitacin mediante un agregado al artculo 1051:
Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una
persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn
valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de
los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Diversos casos de reivindicacin.
-Reivindicacin contra el despojante: Si la cosa fuere inmueble compete la accin contra el

actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante.
-Reivindicacin contra el adquirente que posee un ttulo nulo o anulable: Sea la cosa
mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de
buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado.
Aqu se trata de las relaciones entre el enajenante y el adquirente por un ttulo nulo o
anulado.
-Reivindicacin contra terceros adquirentes
Tercero adquirente de mala fe: Procede la reivindicacin en todos los casos.
Tercero adquirente de buena fe: debemos subdistinguir:
a)A ttulo gratuito: 2778 CC: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete
contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena
fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante.
b) A ttulo oneroso: A partir de la reforma de la ley 17.711 al art. 1051, quedan

protegidos de la reivindicacin los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el
acto nulo o anulable. .
Prueba de la propiedad (segn el Cdigo Civil)
Corresponde al reivindicante demostrar su derecho, es decir, probar que es propietario.
- Distintos casos: 1) Reivindicacin con ttulo de fecha posterior a la posesin del

demandado: No es suficiente para fundar la demanda, porque el dominio exige no
solamente ttulo, sino tambin la posesin. Al ser el ttulo posterior a la posesin del
demandado, prueba ste que en ningn momento fue propietario.
2) Reivindicacin con ttulo anterior a la posesin del demandado: Si presentare ttulos de

propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume
que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.
166

3) Presentacin de ttulos por el reivindicante y por el reivindicado:
a) Emanados de la misma persona: el primero que ha sido puesto en posesin de la

heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario siempre que fuera de buena fe.
b) Emanados de distintas personas: Cuando el demandado y el demandante presenten

cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que
se pueda establecer cul de ellas era el verdadero propietario, se presume serlo el que
tiene la posesin.
Artculo 2256 del CCyC.
Respecto de la prueba en la reivindicacin de cosas inmuebles, se observan las reglas

siguientes:
a) Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor comn, se presume

propietario quien primero es puesto en posesin de la cosa, ignorando la obligacin
anterior, independientemente de la fecha del ttulo;
b) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el ttulo

del reivindicante posterior a la posesin del demandado, es insuficiente para que prospere
la demanda, aunque el demandado no presente ttulo alguno;
c) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el ttulo

del reivindicante es anterior a la posesin del demandado, se presume que este
transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cul de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que
tiene la posesin.
Efectos de la sentencia.
Es la restitucin al reivindicante de la plena posesin de la cosa con los accesorios que

estn unidos fsicamente a ella.
El actor puede demandar tambin todos los daos y perjuicios que le haya producido la
ilegitima ocupacin del inmueble (accin de daos y perjuicios que acompaa la accin
reivindicatoria.)
Medidas de conservacin:
a- Si iniciado un juicio de reivindicacin existe el peligro de que el demandado enajenase la

cosa, las leyes de procedimientos autorizan el embargo preventivo que impide la
enajenacin y la imposicin de gravmenes sobre la cosa. El requisito para que proceda
es que haya verosimilitud del derecho.
b- Anotacin de Litis: su finalidad es la publicidad y oponibilidad de la situacin litigiosa en

que se encuentra la cosa, para conocimiento de terceros.
5) Reivindicacin de cosas muebles.

167

La posesin de buena fe y a ttulo oneroso de una cosa mueble crea a favor del poseedor
la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Anlisis de los distintos supuestos.
Reivindicacin de cosas robadas o perdidas: el propietario tiene derecho a reivindicarlas

no slo de quien las robo o las encontr, sino tambin de los terceros de buena fe, aunque
las hubiesen adquirido por ttulo oneroso.
Obligacin excepcional de reembolsar el precio al poseedor actual. La persona que

reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est
obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en
que la cosa se hubiese vendido con otras cosas iguales, en una venta pblica o en casa de
venta de objetos semejantes. Lo mismo ocurre si lo hubiera adquirido a un individuo que
acostumbraba a vender cosas semejantes. O cuando el propietario difcilmente la hubiera
recuperado de no hallarse en poder del actual poseedor. Es condicin indispensable para
pretender esta indemnizacin, que el tercero haya adquirido la cosa de buena fe y a ttulo
oneroso.
Medidas de seguridad durante el juicio. Si la cosa sobre que versa la reivindicacin fuere
mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el
reivindicarte puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le d suficiente seguridad
de restituir la cosa en caso de ser condenado.
El artculo 2257 del CCyC.
Respecto de la prueba en la reivindicacin de cosas muebles registrables, robadas o

hurtadas, cuando la registracin del demandado es de mala fe, se deben observar las
reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos

identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen especial y tampoco se constata la
documentacin y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripcin en

el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su existencia y la

rectificacin, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece
de inscripcin, incumbe a ste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral,

emanados de un autor comn, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los
elementos identificatorios registrales exigidos por el rgimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripcin registral

derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quin corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.
168

La situacin de los automotores.
Decreto-Ley N 6582/58
Art. 1: La transmisin del dominio de los automotores deber formalizarse por instrumento
pblico o privado y slo producir efectos entre las partes y con relacin a terceros desde
la fecha de su inscripcin en el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
Art. 2: La inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la

misma la propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si
el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Basta la inscripcin de buena fe del
automotor, no es necesario el ttulo oneroso.
. Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y posedos

de buena fe durante dos aos, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los
cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del vehculo Art. 2254 CCyC
Art. 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado el propietario podr reivindicarlo

contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese
abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este
decreto-ley.
6) Accin confesoria.
Art. 2795 CC: La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo
impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los
derechos y las servidumbres se restablezcan.
El art. 2264 del Cdigo Civil y Comercial.
La accin confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la
posesin de otro, especialmente sus servidumbres activas.
mbito de su aplicacin.
Debe tratarse de actos que constituyan un impedimento absoluto para el ejercicio de

derechos reales.
Defensa de la plenitud del derecho real.
Tiene como finalidad la defensa de la plenitud del derecho real, y el ataque a esa plenitud
se configura mediante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesin.
Allende hace un estudio minucioso del esboco, y llega a la conclusin que Freitas
reconoci la accin confesoria solo en proteccin de las servidumbres prediales o las
servidumbres personales activas y de los acreedores hipotecarios.
A quienes se acuerda y contra quines.

169

Segn el art. 2264 CCyC compete contra cualquiera que impide el ejercicio de los
derechos inherentes a la posesin de otro.
Art. 2796 CC: Compete la accin confesoria:
a) a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de

ejercer los derechos inherentes a la posesin, que se determinan en este Cdigo (titulares
de servidumbres prediales)
b) a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando

fuesen impedidos de ejercerlas:
c) a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen

impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.
Prueba.
Art. 2265 CCyC Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y
su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si
se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesin; si es acreedor
hipotecario y demanda frente a la inaccin del titular, tiene la carga de probar su derecho
de hipoteca.
Efectos.
La sentencia que acoge la accin debe disponer el cese de toda resistencia u obstculo
para que se ejerza plenamente la servidumbre.
7) Accin negatoria.
Art 2800 CC: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles
contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que
esa libertad sea restablecida.
Esta accin no difiere de la reivindicacin sino por la extensin de la lesin que nuestro
derecho de propiedad ha sufrido de parte del demandado.
El artculo 2262 del CCyC
La accin negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,
aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida.
Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho
real.
La accin puede ser intentada por el titular de un derecho real sobre cosa ajena que se
ejerce por la posesin, cuando sea turbado, incluso por el dueo del inmueble. Tambin
puede dirigirse la accin contra quienes se extralimiten en el ejercicio de un derecho real.
Su mbito de aplicabilidad. Procede cuando:
170

Cualquier persona impide el ejercicio pleno del derecho real arrogndose sobre l
una servidumbre activa (aunque fuere el dueo del inmueble)
Resulte necesario reducir el ejercicio de un derecho real a sus verdaderos lmites

para impedir que obstaculice o dificulte el pleno ejercicio del derecho real del
accionante.
La defensa de la libertad del derecho real
Esta accin puede ser intentada todo vez que alguno nos impida obrar como propietario,
en la extensin que el derecho nos permite, con tal que la lesin que sufrimos no sea
demasiado grave para que podamos intentar la reivindicacin.
A quienes se acuerda y contra quines.
Art 2801 CC: La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los
acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
Los acreedores hipotecarios, en su carcter de tales, tienen inters en que el inmueble

gravado no sufra ningn desmedro en su valor, desmedro que puede resultar del
establecimiento de una servidumbre sobre el inmueble.
Art 2802 CC: Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque
sea el dueo del inmueble, arrogndose sobre l alguna servidumbre indebida.
La accin se brinda contra cualquiera que perturbe el derecho de poseer de otro.
Prueba.
Art 2805 CC: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se
le quiere imponer.
Art 2806 CC: Probndose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un
derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin
de su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal.
CCyC Art 2263 Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se
le quiere imponer o que no est constreido por el pretendido deber inherente a la
posesin.
Efectos.
Art 2803 CC: La accin debe tener por objeto privar al demandado de todo ulterior
ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio anterior le
hubiese causado, y an obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza.
Puede tambin tener por objeto reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un derecho
real.
171

8) La accin de deslinde (segn el Cdigo Civil):
Art 2748 CC: La accin de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigidad y
confusin de dos predios rsticos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Diferencias con la accin reivindicatoria.
La accin de deslinde requiere que haya confusin de lmites de forma que no se tenga
conocimiento exacto de los mismos, y no es viable si las fincas estn perfectamente
identificadas y delimitadas.
El cuestionamiento para dar lugar a la accin reivindicatoria es tomado como sinnimo de

conflicto o controversia, porque esta accin presupone una disputa, mientras que la accin
de deslinde parte de un acuerdo, en cuanto a la incertidumbre del lmite separativo entre
los dos inmuebles.
El art 2266 del CCyC.
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la
lnea divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de manera
cierta, previa investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el
terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino

cuestionamiento de los lmites.
En el CCyC desaparece el condominio por confusin de lmites que provena del derecho
romano, cuyo objeto era la franja confundida de ambos fundos.
No est prohibido el acuerdo de partes, pero ahora la transaccin produce los efectos de
cosa juzgada sin necesidad de homologacin judicial y debe hacerse por escrito.
Carga de la prueba y facultades del juez.
Art. 2268 CCyC: Cada una de las partes debe aportar ttulos y antecedentes a efectos de
probar la extensin de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los
diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una lnea separativa. Si no
es posible determinarla por los vestigios de lmites antiguos, por los ttulos ni por la
posesin, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes segn,
fundadamente, lo considere adecuado.
Cada una de las partes debe aportar ttulos y antecedentes a efectos de probar la
extensin de los respectivos derechos. Admite todo tipo de prueba.
Predios a los cuales se aplica.
Predios contiguos en los que existe un estado de incertidumbre acerca del lugar donde
debe pasar la lnea divisoria.
Titulares de la accin.
172

Art. 2267 CCyC: El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por
edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que
concurran con l a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el
lmite divisorio. Puede citarse a los dems poseedores que lo sean a ttulo de derechos
reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde
de los bienes de dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
La amplia legitimacin activa permite incluir a los titulares de los derechos reales que no se
ejercen por la posesin. La norma agrega, como presupuesto ineludible para la
procedencia de la accin, que no se trate de inmuebles separados por edificios, muros o
cercas.
El acuerdo de partes.
Art. 2753 CC: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo
entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn valor. El
acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben
presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por
personas capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de propiedad,
siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede nicamente
ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convencin.
El deslinde judicial. Procedimiento.
Art. 2754 CC: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio, ser la
que prescriban las leyes de procedimiento.
Art 2755 CC: No siendo posible designar los lmites de los terrenos, ni por los vestigios
antiguos ni por la posesin, la parte dudosa de los terrenos ser dividida entre los
colindantes, segn el juez lo considere conveniente.
Efectos.
La accin de deslinde es una accin real petitoria, si bien la sentencia que recae no debe
pronunciarse sobre la propiedad misma, sino sobre los lmites espaciales de los fundos a
que se refiera, no causa cosa juzgada sobre la propiedad que impida recurrir a una accin
reivindicatoria y tiene carcter declarativo de esos lmites o linderos.
173

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Bolilla 1: Derecho real

Cdigo Civil y Comercial LIBRO IV

Cdigo Civil Cdigo Civil y Comercial

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Criticas al mtodo de Vlez:

El titulo de las cosas debi ser tratado en la parte general.

2) Concepto de derecho real.

1. Tesis personalista o de la "obligacin pasivamente universal"

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Esta concepcin tiene el inconveniente de sealar como caracterstico de los derechos

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

El articulo 1882 del CCyC.

3) Comparacin con los derechos personales o creditorios: rasgos distintivos.

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

-Prescripcin: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesin continuada,

Vinculaciones entre los derechos reales y personales

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

4) Rgimen legal. Las disposiciones generales en el Cdigo Civil y Comercial.

Dado que la regulacin de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Se sigue un patrn que es el de consignarlos segn el mayor nmero de potestades que

5) Derechos Reales no autorizados.

Valor de la constitucin de derechos reales suprimidos o no enumerados.

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

El principio de convalidacin, receptado en este artculo, no slo reafirma aquel contenido

6) Adquisicin, transferencia y prdida. Principio general. Ttulo y tradicin.

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Los casos dudosos

Posesin. Se discute si la posesin es un hecho (As, para Savigny, en La posesin, se

Locacin En la nota al 1498 Vlez da cuenta de la controversia existente en su poca

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Privilegios. Sobre la naturaleza jurdica de los privilegios se han sostenido varias

Derecho de retencin. A su respecto, se ha sostenido:

Derechos intelectuales. El derecho a la creacin del propio intelecto se encuentra

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Obligaciones reales o Propter Rem. Nocin.

BOLILLA 2: Las relaciones de poder

1) La posesin. Mtodo del Cdigo Civil.

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

As, Corpus es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento,

Ttulo II del Libro IV del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

El concepto de posesin contenido en el art. 1909 hace referencia a dos elementos

El corpus es el elemento objetivo de la posesin. Aparece expresado en el artculo 1909

2) Existencia de posesin o simple tenencia.

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Animus: Es la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad.

2. Objetiva (Ihering): critica la anterior, porque la intencin de ejercer el dominio convierte

3. Teora de la causa (Saleilles): Pone el acento en el factor econmico: existe corpus,

Naturaleza jurdica de la posesin.

Savigny: opina que la posesin es un hecho porque su basamento se encuentra en

Windscheid. Opina tambin que es un hecho con consecuencias jurdicas. Quienes

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Molitor: sostiene que la posesin es un derecho, porque encierra en ella el elemento de

Las relaciones de poder en el nuevo cdigo.

En el derecho romano el dominio se identificaba con la cosa corporal. As,

Posesin y propiedad. Paralelo.

La posesin confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de

La propiedad est protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la

La posesin crea una presuncin de propiedad. La posesin en s misma es un elemento

Goyeneche Irina Derecho Civil IV

Artculo 1915 del CCyC.

4) Distintas clases de posesin. Clasificacin.

a) En cuanto a su origen o causa: Legtima e ilegtima